AAB Kolding 2019 - beretning og regnskab

AAB KOLDING

BERETNING OG REGNSKAB 2019

Indholdsfortegnelse

INDLEDNING Indledning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . side 4 Introduktion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . side 7

ØKONOMISK BÆREDYGTIGHED Drift . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . side 8 Udlejning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . side 12 Byggeri . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . side 15

MILJØMÆSSIG BÆREDYGTIGHED Affald, miljø og energispare-ordning samt lokal afledning af regnvand . . . . . . side 17

SOCIAL BÆREDYGTIGHED Personale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . side 21 Datasikkerhed . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . side 22 ByLivKolding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . side 23 Visioner og værdier . . . . . . . . . . . . . . . . . side 26

Udgivet af AAB Kolding Engstien 2 6000 Kolding © Juni 2020 Redaktion & fotos AAB Kolding Bovia Almen Info Media

ØKONOMI AAB’s økonomi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . side 28 Udgifter og indtægter . . . . . . . . . . . . . . . side 29 Balance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . side 30 Nøgletal, administrationsbidrag m.m. . . side 31 Resultatoversigt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . side 32

Design og Tryk From Grafisk Oplag 200 eksemplarer

AAB KOLDING ÅRSBERETNING 2019

3

INDLEDNING

Vores stærke fællesskab bærer os igennem AAB Kolding står stærkt rustet til at klare de aktuelle krisetider efter et 2019 med udvikling af Skovparkens fremtid og vores nye visioner.

Siden vi for nogle måneder siden gik i gang med at skrive de første linjer til denne beretning, er verden omkring os forandret. Corona-pandemien har sat sine spor globalt, nationalt og lokalt. Da vi som boligorganisation har været stærkt påvirket af denne situation ligesom alle andre virksomheder og organisationer i samfundet, er vi nødt til at adressere det allerførst i årets beretning. Det er naturligvis vores beboere og ansatte, der først og fremmest har oplevet forandringerne. Vores forretning er ikke hårdt ramt – i hvert fald ikke lige umiddelbart. Corona-krisen har haft stor indvirkning på vores dagligdag, hvor alle på en eller anden måde har været påvirket af karantæne, nye regler og nødtvungen ændret adfærd. Og til dels stadig befinder sig i en unormal situation. Derfor vil vi gerne starte med at rette en varm tak til vores beboere og bestyrelsesmedlemmer for at udvise samfundssind og være med til at hjælpe os alle sammen igennem krisen. Det er en meget begrænset generel overdødelighed at spore i befolkningen i forhold til forrige år, så de mange anbefalinger og tiltag, vi har været med til at gennemføre, har virket. Også en stor tak til vores ansatte for deres tålmodighed med at få logistikken til at gå op.

Udlejningen og beboerdemokrati Hvad angår vores udlejning, så har den ikke været særligt påvirket af Corona-pandemien og den deraf følgende karantæneperiode. Der har været en del opsigelser, men ikke noget ud over det normale. Kun fremvisning af ledige boliger har givet nogle udfordringer. Nogle beboere er forståeligt nok bekymrede for at få folk inden for dørene i denne tid. Her er udfordringerne så vidt muligt blevet løst med digital fremvisning, og det er gået fint. Økonomisk klarer vi os godt. Vi er i et stabilt marked, og vi forventer ikke et større antal opsigelser. Folk bor nu engang, hvor de bor, og beboere, der overvejer at købe bolig, venter nok med at købe til de ved, hvordan verden ser ud om et halvt år. Renten er steget, og det giver usikkerhed på boligmarkedet. Vi kan godt have en bekymring omkring restancer på grund af den økonomiske krise, men det vil være periodeforskudt, så det kan vise sig om nogle måneder. Det kommer selvfølgelig også an på, om krisen bliver længerevarende. Under alle omstændigheder løser vi det i fællesskab med kommunen og bankerne. Vi kan naturligvis ikke give henstand til alle, der måtte ønske det. Det bliver en individuel vurdering, og vi får rådgivning fra vores bank om hvilke muligheder, vi har for at hjælpe beboere i nød. Vi er nødt til at tænke anderledes og agere i den situation, vi er i. Det er typisk i krisetider, at folk bliver boende, og måske vil vi

4

AAB KOLDING ÅRSBERETNING 2019

modsat opleve et fald i opsigelser. Det er kun godt, for jo færre fraflytninger jo bedre økonomi i afdelingerne. På det beboerdemokratiske område sakker vi bagud, fordi vi ikke kan mødes. Derfor skubber vi en pukkel med beboerdemokratiske møder. At aflyse alle større møder og forsamlinger, var det eneste rigtige at gøre. Vi må vise samfundssind og rettidig omhu i denne situation.

Udviklingsplan i Skovparken Kigger vi tilbage på 2019 gik der meget tid med udmøntningen af den såkaldte ghettolovgivning og arbejdet med en udviklingsplan for Skovparkens/Skovvejens fremtid. Vores dispensationsansøgninger blev afslået, og vi kigger nu ind i en forholdsvis nær fremtid, hvor vi skal nedbringe antallet af familieboliger med 60 procent inden 2030. Det er en alvorlig sag, som vi har valgt at gå konstruktivt ind i. Heldigvis står vi last og brast med Kolding Kommune, som vi har et fortrinligt samarbejde med på mange områder. I arbejdet omkring en holdbar og bæredygtig løsning for Skovparken har det været et tæt samarbejde. Der skal derfor lyde stor ros til kommunen, som også har taget idéen om oprettelsen af et særlig udvalg for udfordrede boligområder til sig. Her er byens største boligorganisationer og byrådet repræsenteret med politikere og embedsmænd, og AAB Koldings formand Karl-Jørn Petersen er valgt til næstformand i udvalget. Selvom alliancerne er gode, kan vi dog godt have en bekymring, hvad angår økonomien. Det er sparetider, og der er allerede skåret ned mange steder. Kommunens forpligtelser i forhold til udviklingsplanerne i de udsatte boligområder i Kolding er en stor mundfuld. Udviklingen skal understøttes ikke bare bemandingsmæssigt men også økonomisk i forhold til ny infrastruktur til måske 50-100 millioner kroner. Hvor skal de penge komme fra? Og hvor skal beboerne flytte hen? Får vi mulighed for at bygge erstatningsboliger? Vi er blevet begunstiget med nybyggerier flere steder, men det er vigtigt at fastholde, at disse er tiltænkt befolkningstilvæksten. Erstatningsboliger skal være 1:1 i forhold til antal nedlagte boliger, og de skal ikke kun ligge i yderområderne. For at hele projektet skal lykkes, vil det desuden kræve, at den boligsociale indsats i forhold til enkelte borgere følges op, når man skal genhuse, ellers kan der skabes problemer andre steder. Vores boligsociale arbejde er koncentreret om nogle få områder, og den indsats følger jo ikke med. Det er kommunens ansvar, at ressourcerne fortsat kommer til at følge med de borgere, der har brug for dem. Det er et fokusområde, som vi tager meget seriøst.

Nybyggeri i hele kommunen

Visioner og verdensmål

Med hensyn til nybyggerier ligger vi lunt i svinget i disse år, hvilket også afspejler det gode samarbejde med kommunen. Vi bygger på livet løs og har flere byggerier i støbeskeen. Vi er naturligvis glade for at bygge centralt i Kolding men træder også gerne til i de mindre bysamfund som Vamdrup og Hejls, hvis der er et behov og et ønske om det. Her må vi også bidrage som kommunens største almene boligorganisation. Vi vil gerne være med til at præge byudviklingen – ikke bare på de mest attraktive byggegrunde – men også ude lokalt i de små samfund, hvor udlejningen er lidt mere usikker. Vi vil godt være med til at skabe udvikling i landsbyerne, hvor der måske ikke er så meget prestige i byggeprojekterne. Der skal være varierede boligområder i hele kommunen. Vi er blevet udvalgt til at bygge i Vamdrup, og vi kigger potentielt på et byggeri i Hejls på op til 24 boliger. Det havde vi ikke sagt ja til for 10 år siden, hvor vi syntes, at det var mere naturligt at bygge inden i byen. Det kommende Marina City i fjorden er et andet stort projekt, hvor vi kan være med til at udvikle en ny central bydel. Vi er på nuværende tidspunkt repræsenteret i et udvalg omkring udbudsmaterialet, og som boligorganisation synes vi, det skal være et område, hvor alle kan bevæge sig. Et område med liv, hvor alle folk har adgang – ikke et lukket land for rige borgere. Vi er med andre ord med hele vejen rundt beliggenhedsmæssigt – også i yderområderne. Bestyrelsens byggeudvalg får rigeligt at se til. Hvad angår renoveringer er der også godt gang i butikken. Og måske er der flere på vej. Regeringen vil sætte skub i byggeriet og bevilge yderligere 18 mia. kroner i Landsbyggefonden til renoveringer. Hvis det lykkes, vil AAB Kolding modtage godt 200 millioner kroner til en del projekter. Anlægsloftet er fjernet i kommunerne, og det er relevant for os i forhold til grundkapital fra kommunen til alment byggeri. Vi vil gerne være med til at sætte noget i gang. Men hvad med beboermøder med information og afstemning? Vi kan ikke bare se bort fra beboerdemokratiet, og så længe, vi ikke kan forsamles, kan det blive lidt af en udfordring at få vedtaget nye byggesager.

I 2019 brugte vi meget tid og energi på at formulere nye visioner. Her har FN’s verdensmål spillet en stor rolle. Vi arbejder med at få verdensmålene ned på et almindeligt plan, når vi præsenterer visionerne for bestyrelser og beboere. Her i foråret skulle dette have været forelagt medarbejdere og beboerdemokrater på en række workshops, som vi desværre har måttet aflyse på grund af krisen. Vi prøver igen i efteråret, når vi forhåbentligt må forsamles igen under tryggere forhold. Målene handler kort fortalt om social, økonomisk og miljømæssig bæredygtighed, hvorfor beretningen i år er bygget op i disse tre kapitler. Faktum er, at vi har implementeret mange af verdensmålene i vores visioner, og vi vil gerne gøre en indsats for at oplyse beboerne om dem. Målet er at være med til at gøre verdensmål til hverdagsmål – og gøre dem brugbare i dagligdagen. Vores beboere må gerne have en oplevelse af, at de hver især bidrager med et eller andet. Sammen kan vi gøre en stor forskel. Som boligorganisation kan vi ikke love, at vi et hundrede procent kan leve op til FN’s Verdensmål. Økonomien er en væsentlig faktor, og huslejen ville blive gigantisk. Vi kan kun forsøge at gøre det så godt, vi kan. Et er at bygge klimavenlige boliger, de skal også kunne ”driftes” økonomisk. Men der er ingen tvivl om, at der i samfundet lige nu, er grobund for mere miljøvenlighed. Tingene flytter sig, og vi skal selvfølgelig være med, hvor vi kan. Grønne initiativer vil blive efterspurgt. Nu hvor vi er inde omkring verdensmål og ressourceforbrug, er det værd at nævne, at nærværende beretning udkommer på papir for sidste gang i år. Fremover bliver beretningen sendt ud digitalt. Papir bliver i det hele taget en mindre og mindre del af vores hverdag. Mere og mere dokumenthåndtering og kommunikation foregår elektronisk herunder indgåelse af lejekontrakter. Her til sidst skal vi beklage, at vi måtte aflyse vores besigtigelsestur i marts. Vi ved, at mange af jer ser frem til den, og vi vil forsøge at afvikle et arrangementet senere på året. Vi ser frem til en god dag sammen med jer.

Karl-Jørn Petersen Karl-Jørn Petersen Formand, AAB Kolding

Per Nielsen Per Nielsen Direktør, Bovia

AAB KOLDING ÅRSBERETNING 2019

5

6

AAB KOLDING Ã…RSBERETNING 2019

INTRODUKTION

Der findes tre former for bæredygtighed Overordnet skelner man mellem økonomisk, miljømæssig og social bæredygtighed.

Alle taler om det, men hvad er bæredygtighed? Når vi taler om bæredygtig udvikling, handler det om, at vi vil forsøge at skabe de bedst mulige forhold for mennesker og miljø både nu, i morgen og i en fjern fremtid. FN-rapporten ”Vores fælles fremtid” også kaldet ”Brundtlandrapporten” fra 1987 beskrev for første gang begrebet ”bæredygtighed” på denne måde: ”At skaffe menneskene og miljøet det bedste uden at skade fremtidige generationers mulighed for at dække deres behov.”

De tre grupper

Vi skal tage ansvar

• Social bæredygtighed: At sikre social retfærdighed, mangfoldig hed og sikkerhed.

Bæredygtighed handler om at tage ansvar. Man kan derfor også sige, at bæredygtighed handler om, at vores handlinger her og nu har konsekvenser for vores fremtidige liv. Det er med andre ord et spørgsmål om at tage ansvar. Hvis vores handlinger hjælper os selv og fremtidige generationer med at forsætte vores gode liv, kan man tale om bæredygtighed.

Vi kan dele bæredygtighed op i tre grupper eller fokusområder: • Økonomisk bæredygtighed: At have styr på økonomien – nu men også på længere sigt. •

Miljømæssig bæredygtighed: At passe på jorden, så den ikke tager skade af den måde, vi lever på. Det vil sige at skabe de bedst mulige betingelser for mennesker og miljø – både nu og i fremtiden.

Derfor er årsberetningens indhold i år delt op i de tre kapitler. Rigtig god læselyst.

AAB KOLDING ÅRSBERETNING 2019

7

ØKONOMISK BÆREDYGTIGHED

En god økonomi åbner for bæredygtige løsninger Vi skal holde styr på økonomien, så vi i fremtiden kan skabe større bæredygtige værdier. Derfor arbejder vi strategisk med drift, udlejning og byggeri.

God økonomi er ikke et mål i sig selv for en almen boligforening, men den er et middel til at opnå en bæredygtig virksomhed, som kan medvirke aktivt til at, vi passer på vores planet, hinanden og os selv. Derfor skal vi arbejde strategisk og langsigtet med drift, udlejning og byggeri. Det er nemlig tre områder, som er vigtige for økonomien. For en boligorganisation og dens administration er daglig drift sammen med udlejning naturligvis kerneopgaven. Vi har i 2019 brugt meget energi på at ensrette driften i boligorganisationen og forbinde nybyggeri og drift. En mere strømlinet opgaveløsning vil udover at være mere effektiv samtidig sikre ens behandling i alle afdelinger. Med det for øje har vi udviklet forskellige tiltag i form af tavler, skabeloner og kataloger, der skal hjælpe os i hverdagen. Et af de konkrete initiativer er en skabelon for digitale tilsyn af legepladser. I forbindelse med tilsynet udfyldes en standardiseret legepladsrapport med helt klar kommunikation. Vi har gennemgået reglerne om fællestrampoliner på fællesarealer og kommet frem til den konklusion, at det er for dyrt for afdelingerne på grund af skærpede regler om tilsyn. Der kan dog gives tilladelse til enkeltmandstrampoliner, som er underlagt andre og mere lempelige regler. På baggrund af en dødsulykke i en boligforening i København har en ekstern legepladsinspektør tjekket fundamenterne på samtlige gyngestativer i afdelingerne. Særligt de såkaldte fugleredegynger giver så stort et moment, at fastgørelse og forankring skal være langt kraftigere, end myndighederne tidligere havde kalkuleret med. Der er samtidig vedtaget en politik om, at alle reparationer foretages eksternt på grund af placering af ansvar for sikkerheden. Vi kan dermed melde at have fået fuldstændigt styr på alle legepladser i Bovia i 2019.

Driften under Corona Da Corona-pandemien med få dages varsel satte landet på den anden ende, lukkede kontorerne for personlige henvendelser. Et nødberedskab gjorde det herefter muligt at komme i telefonisk kontakt med udlejningen og besvare digitale henvendelser. Ansatte i boligorganisationen og administrationen fortsatte alle med at arbejde men det blev tilrettelagt så hensigtsmæssigt som muligt. Manglende afspadsering og ferie blev afviklet, og det personale, der var i stand til at arbejde hjemmefra, gjorde det, sådan som myndighederne anbefalede. Alle hjemmearbejdende har været online koblet til vores fællesservere for at kunne arbejde hjemmefra med de udfordringer, det giver. Det har ikke været lige nemt for alle at arbejde hjemme

8

AAB KOLDING ÅRSBERETNING 2019

samtidig med andre nødvendige opgaver som hjemmepasning af småbørn og hjemmeundervisning af børn i skolealderen. Der ligger en arbejdspukkel fra karantænen, som vi skal indhente, og der skal vi helst være så fuldtallige som muligt. Der har været et mindre fornødent beredskab på arbejde på administrationskontoret for at løse praktiske opgaver. Personalet har suppleret hinanden efter bedste evne. Ude i marken har de ansatte i bredt omfang kunnet tage sig af de grønne områder, som har spiret. Alle håndværkeropgaver i boligerne har været suspenderet med mindre, der var meget akutte opgaver. Det vil nødvendigvis sige, at vi har skubbet mange andre opgaver. Vi har gennem hele perioden fulgt myndighedernes anvisninger, fordi vi har et ansvar for beboernes sikkerhed, men også for at de kan føle sig trygge. Men det er en balancegang at tage de rette forholdsregler, og ligesom regering og myndigheder har vi måttet agere, efterhånden som begivenhederne og epidemien skred frem. Det har ikke været lige nemt altid, men vi har heldigvis kunnet opretholde og varetage de vigtigste funktioner hele vejen igennem. Folks private hjem er det vigtigste, de har udover hinanden – især i en tid hvor alle er låst til hjemmet. Det skal fungere, og det har det gjort.

Alle større arrangementer er aflyst Alle de større arrangementer, som AAB Kolding eller Bovia har haft ansvaret for, blev aflyst frem til og med 10. maj 2020. Private arrangementer i vores fælleshuse hverken kunne eller ville vi aflyse, men vi har sørget for information i alle fælleshuse og så vidt muligt også informeret alle arrangører om situationen, så både arrangører og deltagere har haft mulighed for at tage deres forholdsregler. Har der været planlagt arrangementer med mere end 10 delta-

FAKTA Driftskataloget er driftsafdelingens ønsker til nybyggeri og renovering for en efterfølgende optimal vedligeholdelse. Eksempelvis står der om låsesystemer: Salto er vores gennemgående låsesystem og skal som minimum monteres på alle fællesdøre (skaldøre). Der er lavet et hierarkisk system på hvordan nøglebrikker og adgange skal udstedes.

gere, har vi forventet, at alle arrangører aflyste jf. opfordringen fra regeringen. Vi har generelt opfordret beboerne til at passe godt på hinanden i overensstemmelse med anvisningerne fra myndighederne: • • • •

Bliv så vidt muligt hjemme ved symptomer på influenza Hold mindst 2 meters afstand Vask og sprit ofte hænder Host eller nys i ærmet

Vi har opfordret naboer til at hjælpe hinanden. Vi har mange forskellige beboere – nogle er sunde og stærke med et godt overskud, mens andre kan være udfordret af alder og sygdom. Fællesskabet i vores boligforening kan få os stærkt gennem denne tid, når vi alle gør en indsats og passer på hinanden. Bovia har informeret bredt om Corona-situationen til beboere, boligsøgende og ansatte via hjemmeside og opslag ved varmemesterkontorer, fælleslokaler og opgange. Der er desuden sendt et informationsbrevbrev ud sammen med Bovia Magasinet og lavet en konkurrence om at dele glimt fra hverdagen under karantænedagene.

Driftskatalog: Hvad er godt ”at drifte”? Et 2019-tiltag er vores nye driftskatalog. Driftskataloget er en form

AAB KOLDING ÅRSBERETNING 2019

9

for erfaringsudveksling og indeholder kort fortalt informationer om mange af de gode erfaringer, der er blevet gjort. Hvad er det egentlig, der virker? Hvad er godt ”at drifte”. Armaturer, vaske, bordplader, postkasser, borde, bænke, er bare nogle få eksempler på, hvad administrationen anbefaler i driftskataloger, som er fælles for alle organisationer i Bovia. På den måde er det muligt at opbygge et lille lager med noget af det mest nødvendige inventar. Der er også gode idéer til byggeafdelingen omkring det inventar, der kan gøre driften mere optimal. Det skal udmønte sig i, at man i et byggeri sparer på de rigtige elementer. Det er for eksempel bedre at spare på toiletter og/eller køleskabe end gulve, som skal kunne slibes mange gange. Driftskataloget er udviklet, udarbejdet og senest godkendt af ledelsen i december 2019. Det er ikke et færdigt værk men under konstant udvikling. Det er intentionen at udvikle kataloget med flere produkter, eksempelvis med affaldskure og legepladser og flere standarder, med fordele og ulemper, priser og driftsudgifter. Det skal give en nemmere tilgang for beslutningsprocesserne i forbindelse med udskiftninger og nyanskaffelser – dog uden at det skal blive for kedeligt.

Forbedringstavlen skaber overblik Den såkaldte forbedringstavle er endnu et initiativ fra 2019. Den kan i princippet benyttes alle vegne i forbindelse med opgaveløsning det være sig i marken, på lokalkontorerne eller i administrationen. Forbedringstavlen er en fysisk tavle, som hjælper personalet med at administrere opgaver og projekter. Konceptet går ud på at

10

AAB KOLDING ÅRSBERETNING 2019

alle ansatte har mulighed for at komme med idéer til nye projekter. Projekterne beskrives skriftligt på forslagskort, som gennemgås på regelmæssige tavlemøder. På møderne snakker man ikke løsninger kun planlægning, igangsættelse og status på igangsatte projekter. Projekterne prioriteres, uddelegeres og får en plads på tavlens proceslinje, der hurtigt skaber et overblik: Noget haster mere end andet. Det er ikke alle idéer, der bliver til et projekt. Tavlen er til store opgaver. Små hurtige opgaver kommer i ”Just-Do-It-kategorien”, eksempelvis køb af en rive. Just-Do-It-opgaver må tage højst to timer indenfor 14 dage Der kan højst være tre projekter i gang samtidig og de større projekter kan godt tage flere omgange på tavlen. Forbedringstavlen er en øjenåbner til de medarbejdere, der skal levere, om at det ikke altid er varmemesteren, der sidder med ansvaret for en opgaves udførelse. Inspektørerne har så småt taget metoden i brug, og de første tilbagemeldinger går på, at de ansatte ude i marken har de fået en bedre forståelse for projektudførelse og fordelen ved ikke at have for mange projekter i gang ad gangen. Et konkret resultat er eksempelvis, at en trappevasker er blevet frigjort til arbejde i det grønne i 14 timer. Nogle løsninger kan standardiseres, og følges op på ERFAmøder (erfaringsdeling) ude i marken og på teammøder i administrationen.

Ny ekstern granskning I den almene sektor skal boligorganisationerne udarbejde en plan

tunge for afdelingerne, hvis ikke der er tiltrækkelige henlæggelser til den fremtidige drift og derudover 5-7 bygningsdele, hvor opmærksomheden skal ske med øget bevågenhed, men ikke med samme detaljeringsgrad som de absolut væsentlige. Det synspunkt har vundet indpas, og som det ser ud for nuværende, er det taget med i konceptet fra BL. Reglerne omkring granskning kommer ikke ud af den blå luft. Organisationsbestyrelserne har pligt til at sikre driften i alle afdelinger, så ekstern granskning kan blive et værktøj til at løfte pegefingeren overfor afdelinger, der henlægger for lidt og gøre opmærksom på uoverensstemmelser. Som det ser ud nu, er der ingen sanktionsmuligheder fra stat eller kommuner, men man kunne forestille sig, at det blev en del af den årlige styringsdialog. Vi har naturligvis et ønske om, at vi ikke når dertil, at der bliver en tvist mellem en organisation/kommune og en afdeling. Alle afdelinger eller i hvert fald afdelingsbestyrelser er så oplyste i forhold til drift og vedligehold, at det formentlig aldrig bliver et emne.

Intern granskning kan supplere

for fremtidig drift og vedligehold for hver af deres boligafdelinger, de såkaldte DV-planer. For nuværende er det 20-års planer, men det vil senere blive ændret til 25- og 30-års planer henholdsvis 1. januar 2022 og 1. januar 2024. Det har man gjort i mange år, men fra udgangen af 2021 stilles der krav fra Christiansborg om, at alle drifts- og vedligeholdelsesplaner skal undergå en ekstern granskning hvert 5. år. Det er et firma med byggeteknisk viden, der kan udføre en sådan opgave. Grunden er, at man nok har kunnet konstatere at DV-planer rundt om i det ganske land ikke nødvendigvis har været et sandhedsbillede. Nogle har måske været fristet af at skære lidt i den fremtidige drift og vedligeholdelse for at opnå en acceptabel huslejeregulering. Underforstået: Det er jo først om mange år at konsekvenserne kommer for dagen. En politik der heldigvis ikke længere er den almindelige fremgangsmåde i vores boligorganisation. BL har taget opgaven til sig og vil assistere boligorganisationerne med at lave et koncept, som både giver værdi og ikke kører helt af sporet rent bureaukratisk. Bovia blevet inviteret med til at hjælpe BL med at italesætte og udarbejde konceptet for ekstern granskning, og det er især i forhold til praktisk anvendelighed, Bovia har bidraget. Man havde lagt op til, at man skulle granske helt op til 20-25 bygningsdele. Det er måske også fornuftigt om nogle år. Men at anbefale boligorganisationerne at gøre det fra dag 1 i alle landets boligafdelinger, det er urealistisk. Det er i øvrigt også helt umuligt at gøre materiale klart til det. Derfor har vi været fortaler for at begrænse det til 4-5 absolut væsentlige bygningsdele, nemlig de dele, der bliver omkostnings-

Den eksterne granskning skal køre i en 5 års turnus, og oplægget indeholder udover dette en opfordring til, at der lokalt foretages en intern granskning for at kvalitetssikre, at det man sender frem til ekstern granskning er så tæt på sandheden som overhovedet muligt. Også for at minimere tidsforbruget og dermed udgifterne til den eksterne granskning. Der skal være værdi for pengene. Det er en god idé at sætte fokus på DV-planerne. Det har stor værdi at få kigget på klimaskærm, kloakker, tekniske installationer, vinduer og døre. Alle de dele, der har væsentlig betydning for pantets værdi. Eventuelle erkendelser af problemer med finansiering af fremtidig vedligeholdelse vil føre til handleplaner, og her ligger der en udfordring. For hvad er den rigtige løsning i forhold til korrekt finansiering? Huslejeregulering, dispositionsfondsmidler eller landsbyggefondsmidler? Det vil være en balancegang og fremgangsmåden må vurderes i de enkelte tilfælde. Med intern såvel som ekstern granskning vil vi kunne sætte vigtigheden af henlæggelser endnu mere i tale, således at økonomiske granater i afdelingsbudgetterne i højere grad undgås. Det er en inspektør og en driftsleder fra Bovia, der har foretaget dialogen med BL med det formål at være med til at sætte en landsdækkende dagsorden.

AAB KOLDING ÅRSBERETNING 2019

11

Godt år for udlejningen Vi kan glæde os over at, at 2019 var endnu et godt år for udlejningen i AAB Kolding.

Udlejning er en essentiel del af forretningen i en boligforening. Vi skal ikke tænke på at skabe udbytte eller afkast, men forretningen skal løbe rundt ved at de omkostninger, der er forbundet med boligerne, dækkes. Derfor er det naturligvis vigtigt, at så meget af boligmassen udlejes som muligt. Der er nemlig kun de eksisterende lejere til at betale – også for eventuelle tomme boliger i en boligafdeling, det vi kalder tomgang. Gennem årene har vi derfor haft fokus på at minimere tomgang mest muligt. Helt undgå det kan man ikke. Der vil altid være tomgang forbundet med fraflytninger, renoveringer og nybyggeri. Når beboere skal genhuses hjælper vi med genhusningsboliger enten permanent eller midlertidigt. Det bremser udlejningen lidt. Vores nye afdeling 66 HomeTown er et godt byggeri med boliger til en god pris, men byggeriet er desværre ramt af tomgang i studieboligerne (50 stk. pr. 1. maj). De 94 studieboliger udlejes af kommunen via StudentKolding, der er en fællesforening og boligportal for alle studieboliger i byen. Boligerne stod færdige i november, hvilket ikke er et gunstigt tidspunkt for udlejning studieboliger. De fleste studerende har fundet sig en bolig tre måneder efter studiestart. De store familieboliger med udsigt over by og fjord blev til gengæld udlejet med det samme, og trods, at vi blev forsinket i udlejningen af de såkaldte stay-boliger, er de også næsten alle sammen lejet ud pr. 1. maj 2020. Stay-boliger udlejes som fleksibel udlejning med fortrinsret for studerende. I modsætning til de almindelige studieboliger, så behøver man ikke at flytte fra Stay-boligen, når man har afsluttet sin uddannelse. I en Stay-bolig kan man altså som studerende blive boende så længe, man har lyst. Udgifter til tomgang i nybyggeri og under renoveringer betales i øvrigt over byggeregnskaberne.

Udlejning under Corona Har Corona-krisen haft indflydelse på udlejningen? Både ja og nej. Der er ingen tydelig negativ effekt på tomgangstallene, men der er udlejningssituationer, der er besværliggjorte eksempelvis ved fremvisning af ledige boliger. Vi har informeret vores boligsøgende om myndighedernes restriktioner, der skal overholdes ved fremvisninger. De skal ske med deltagelse af så få personer som muligt og med afstand til beboere og ansatte, brug af håndsprit, eventuelt handsker og ved at undgå at røre ved noget i boligen. Er der stadig beboere i de boliger, der skal besigtiges, giver det selvsagt problemer. Nogle beboere har måske lungeproblemer og er gået i selvvalgt karantæne. De kan ikke fremvise boligen.

12

AAB KOLDING ÅRSBERETNING 2019

Der er også boligsøgende, som ikke vil ud og se beboede lejligheder på grund af smittefare. Vi har foreslået alternativer såsom fotos, Skype, FaceTime eller videoklip. Eller måske har beboerne haft mulighed for at forlade boligen for en kort stund. Det er alternative forslag, i stedet for bare at sige: Så kan vi ikke leje din bolig ud før tid. Vi kan godt frygte lidt for udlejningen af studieboliger i den kommende tid. Rigtigt mange af vores lejere kommer fra udlandet, mange af dem fra Europa men også Asien især Kina og Indien. Enkelte fra Pakistan. De går normalt på de attraktive kurser på IBC, men der er nu en risiko for at mange bliver hjemme. Dem kommer vi til at mangle. Ellers ser vi positivt på fremtiden. Vi er ikke bange for, at vi ikke kan leje boliger ud på grund af Corona-krisen. Vi regner med at hjælpepakkerne kan holde hånden under markedet, og folk bliver boende og afventer udviklingen i boligmarkedet i krisetider. Folk tænker ikke på at flytte i eget hus, da det er dyrere at købe nu. Nogle sælger måske huset nu og flytter i almen bolig. Gør de det, har vi da også nogle gode tilbud til dem. Vi regner med, at boligerne i den nye afdeling på Bertram Knudsens Vej bliver revet væk. Det er familieboliger og ikke sæsonbetonet udlejning som studieboliger. Også de seks nye familieboliger på Nyborgvej bliver klare til udlejning og vil være attraktive.

Ny prisfastsættelse af husleje Lejen for en afdelings boliger fastsættes efter deres indbyrdes brugsværdi, står der i almenlejelovens § 9 stk. 2. Men loven beskriver ikke, hvordan man skal opgøre værdien eller nævner noget om, hvilke kriterier, man skal tage med i vurderingen og fastlæggelsen af lejeprisen. Derfor var der brug for rettidig omhu, da Bovias personale skulle i gang med at fastsætte huslejen i forhold til de igangværende nybyggerier. Det resulterede i udviklingen af et nyt pointsystem for nybyggede almene boliger i Bovia. Driftsbekendtgørelsen har opstillet nogle punkter, og ud fra disse fremstillede administrationen nogle plancher, som blev præsenteret på et ekstraordinært repræsentantskabsmøde i AAB Kolding i 2019. Plancherne indeholdt en række kriterier opstillet i punktform, som beboerne kunne vurdere med smiley-klistermærker. Hvad var vigtigt og hvad var ikke vigtigt? Plancherne genererede vigtig viden og de kom også op at hænge på hvert lokalkontor og i hovedkvarteret på Engstien, hvor forbipasserende beboere kunne sætte smileyer. Endelig kom kriterierne på dagsordenen på et bestyrelsesmøde i AAB Kolding, som skulle være den første boligorganisation til at anvende dem. På mødet efterlyste bestyrelsen en noget mere simpel fremgangsmåde med færre vurderinger, så udviklingsarbejdet fortsatte indtil brugsværdikriterierne blev godkendt af boligforeningens bestyrelse sidst i 2019.

I dag bruger administrationen kriterierne i et pointsystem til de enkelte boliger, og det blev taget i brug første gang i afd. HomeTown, hvor der er fastsat differentieret husleje op til indflytningen 15. november 2019. Takket være plantegninger og i kraft af en fysisk tilstedeværelse i de enkelte boliger blev huslejen vurderet ud fra kriterier som udsigt, altaner, nærhed til fællesområder, lysindfald og støj. Pointsystemet har med andre ord bevist sit værd fra første færd, og metoden vil egne sig endnu bedre til den nye afdeling på Bertram Knudsens Vej, som får mange og meget forskellige boliger. Faktum er, at vi nu har en brugsværdiskabelon klar til brug. Der skal blot fyldes informationer i den.

Fraflytninger Der er i 2019 registreret 727 fraflytninger. 467 beboere er flyttet fra familieboliger, 209 er flyttet fra studieboliger og 51 er flyttet fra ældreboliger. 36 beboere er flyttet inden for samme afdeling, 115 til anden afdeling i AAB Kolding, mens 536 har valgt at flytte væk fra boligforeningen. 40 er døde. Antallet af fraflytninger er 12 flere end sidste år.

AAB KOLDING ÅRSBERETNING 2019

13

14

AAB KOLDING Ã…RSBERETNING 2019

Byggeriet blomstrer Byggeriet blomstrer. Det ses tydeligt på summen af de byggeprojekter, Bovias byggeafdeling jonglerer med i øjeblikket.

Aktuelt og i støbeskeen for de næste tre år er der projekter for cirka tre milliarder kroner i Bovias byggeafdeling. De fordeler sig således: Nybyggeri for en milliard og renoveringer for to milliarder. Heraf er de fleste i regi af AAB Kolding. Ude i afdelingerne har der de seneste år været godt gang i renoverings-projekterne, så lad os først se på to projekter, som blev afsluttet i 2019. Det drejer sig om afdeling 22 Skovparken (rækkehusene) og afdeling 74 Nørremarksvej, begge beliggende i den nordlige del af byen.

Udfordret byggeledelse i afd. 22 Afdeling 22 Skovparken, der påbegyndte en større renovering i januar 2018, stod færdig i februar 2019 med nye tage, badeværelser og gulve. Helt specielt var det, da de præfabrikerede badeværelser blev hejst ned i husene, samtidig med at tagene blev udskiftet. Renoveringen gik overvejende godt, men den eksterne byggeledelse var til tider noget udfordret. En indendørs renoveringssag i 140 boliger bliver naturligvis besværliggjort af, at boligerne er beboet. Det stiller store krav til byggeledelsen på pladsen om at få koordineret byggeriet på en hensigtsmæssig måde. Flere beboere, end vi havde regnet med, skulle have hjælp undervejs, og derfor var det godt, vi havde en genhusningskonsulent på sagen, som stod for beboerkontakt og eventuel genhusning. Ved fælles hjælp og dialog lykkedes det hele alligevel, og afdeling 22 er nu i fin form langt ud i fremtiden. Tilbage står en retablering af de grønne områder, som trak så meget ud, så man ikke nåede det i efteråret.

Der er efterfølgende afholdt nogle evalueringsmøder for at trække på erfaringerne, og vi har noteret os, hvad vi kan gøre bedre næste gang.

Ros til nye taglejligheder i afd. 74 Også afdeling 74 Nørremarksvej blev færdig med et godt resultat i 2019. Her blev facader, kælder, fundamenter, udearealer samt de tekniske installationer (VVS, elektricitet og kloak) renoveret. Alle boliger er blevet mere attraktive på grund af de nye altaner. Tagetagen er totalrenoveret med tagterrasse og nyt efterisoleret tag, hvilket krævede genhusning af beboerne i den øverste etage. Mange har rost de nye taglejligheder. Alle bygninger i afdeling 74 blev overdækket under renoveringen, så håndværkerne kunne arbejde tørt og sikkert vinteren igennem. Det gjorde, at tidsplanen på intet tidspunkt var truet af vejrlig. Alternativt kan man dække tagene af under regnskyl, hvilket vil medføre forsinkelser, og netop derfor kan permanent afdækning betale sig. Byggesagen var udbudt i fagentrepriser med ni firmaer indenfor de enkelte håndværksfag; murere, tømrere og malere, elektrikere og andre, og det er gået fint. Bovia har haft byggeledelsen, og der har været styr på det. Det kræver en tungere byggeledelse, men det var på tide at tilgodese lokale håndværker-firmaer som alternativ til en stor hovedentreprenør, som henter sine folk langvejs fra.

Afd. 6 afventer godkendelse Så når vi frem til de aktuelle renoveringsprojekter. Afdeling 6 Bellevuegade skulle have været i gang i januar men er i venteposition, fordi vinderbuddet i licitationen var tre millioner kroner over budgettet. Vi har projekteret byggesagen i 2019 og holdt licitation i december, hvor en lokal entreprenør vandt sagen. Lejlighederne står tomme og venter på at vi kommer i gang, men vi afventer en godkendelse af slutbudgettet fra Landsbyggefonden. Får vi ikke den, må vi finde besparelser på byggeriet. I afdeling 24 Rosenhaven er en større renovering under forberedelse med 30 procent tilgængelighedsboliger. Første etape er det nye servicehus, som blev påbegyndt i 2019 og blev færdig i begyndelsen af året og indviet 29. februar 2020. Renoveringen i afdeling 24 forventes færdigbearbejdet i løbet 2020. Efter Corona-krisen kan vi få planerne færdige og forhåbentlig godkendt af beboerne. Afdeling 76 Knud Hansens Vej/ Junghansvej er et skridt længere en renovering. Her venter vi på godkendelse Skema A (budget) i kommunen og derefter Landsbyggefonden. Vi har arbejdet med sagen i det meste af 2019 og forventer at komme i gang senere på året 2020.

AAB KOLDING ÅRSBERETNING 2019

15

I afdeling 82 Nyborgvej startede en stor renovering i efteråret 2019. 24 små ungdomsboliger laves om til 6 familieboliger, fordi det kneb med at leje dem ud. Det fik vi omsider lov til efter 15 års tovtrækkeri.

Mange flere renoveringer på vej Og der er mere på vej: Folketinget har vedtaget, at vi skal være med til at fodre byggebranchen med opgaver under Corona-krisen, så vi fremrykker nogle sager. Det drejer sig om afdelingerne 23, 71 og 83, der sandsynligvis står til at blive godkendt allerede inden sommerferien. Det vil i givet fald blive godkendelse af fem helhedsplaner på et halvt år, så der er gang i den.

Nybyggerier i Kolding Der er også mange nybyggerier på vej foruden det igangværende på Bertram Knudsens Vej, som vi holdt rejsegilde på i februar 2020. I Seest vil en ny lokalplan forhåbentligt snart åbne for afholdelse af en arkitektkonkurrence på byggeriet af 25-30 nye boliger. Nogle politisk udstukne og opdaterede retningslinjer vil kunne sikre, at arkitekten ikke tegner noget, vi ikke kan få godkendt efterfølgende. Vi håber på en godkendelse efter sommerferien, så vi kan komme i gang med arkitektkonkurrencen med en række totalentreprenører sidst på året. Med en totalentreprenør kan vi efterfølgende hurtigt komme i gang med byggeriet. I Bredgade i Kolding venter vi stadig på opførelse af en lille ny boligafdeling. Byggesagen er sat i bero på grund af en tvist omkring lokalplansbehandlingen. Vi afventer en afgørelse i ankenævnet.

Vi bygger i periferien En nyhed for mange er det nok, at vi gerne vil til at bygge i kommunens mindre byer som Vamdrup og Hejls. I Vamdrup drejer det sig om 23 små rækkehuse. Vi håber på effektuering i 2020, da Skema A (budget) allerede ligger hos kommunen. Det betyder, at vi med stor sandsynlighed kan gå i udbud om et par måneder. Det allernyeste er, at vi har sagt ja til at forberede en byggesag på en lille boligafdeling bestående af 20 boliger i Hejls. Vi skulle gerne have Skema A færdig i år. Begge projekter kommer på dagsordenen på et repræsentantskabsmøde i boligforeningen, hvor de vil blive beskrevet og forhåbentlig godkendt. Indkaldelsen er på vej. Baggrunden for disse byggerier er, at kommunen gerne vil sørge for, at der sker noget ude i de mindre centerbyer og de små landsbyer. Derfor har man spurgt os, om vi kan være med til at løse den opgave. Vi mener, der skal være varierede boligområder i hele kom-

16

AAB KOLDING ÅRSBERETNING 2019

munen, og vi vil gerne være med til at præge byudviklingen – ikke bare på de mest attraktive byggegrunde – men også ude i de små lokalsamfund, hvor udlejningen er lidt mere usikker.

Vi er med i Marina City Som bekendt er vi også udvalgt til at bygge i den nye bydel, Marina City, og arbejdet med at udmønte det byggeri har pågået i 2019. Håbet er en lokalplan for området i 2020/2021, så man kan udbyde byggeretterne senest i 2021 og komme i gang i 2022. Kommunen sælger byggeretterne til de 400 boliger hvoraf de 100 er almene og med AAB Kolding som bygherre. Udbuddet konstrueres, så køber kan regne med os – en almen bygherre – som første kunde. Køber skal selv finansiere de sidste 300 boliger, og vi ved ikke hvilken ejer entreprenør, vi bliver parret med, så vedkommende skal helst kende vores krav til et byggeri, inden budrunden. Bovias byggeafdeling sidder med ved bordet i en arbejdsgruppe omkring det kommende udbud. Vi har altså god mulighed for at blive hørt. Ambitionen er klar: Marina City i Kolding skal være et bæredygtigt by- og marinaområde. Derfor er området på sydsiden af Kolding Fjord nu blevet præcertificeret ud fra det såkaldte DGNB-system, som anvendes til at beskrive og bedømme niveauet for bæredygtighed i et byområde. Marina City er blevet præcertificeret med guld på en skala, der går fra ingenting over sølv og guld til platin. Hermed er Marina City i Danmarks absolutte topliga sammen med eksempelvis Carlsberg-byen i København og Bryggervej-området i Aarhus. I den senere midtvejs- eller slutcertificering har vi mulighed for at avancere til platin.

HomeTown blev færdig I nogle byggerier sidder man selv for bordenden og i andre, er det et samarbejde med andre om at udbyde byggeriet. I 2019 afsluttede vi byggeriet af HomeTown, som er et samarbejde med en byggeudvikler. HomeTown var projekteret, da vi kom ind i billedet, og så er det ofte op ad bakke at ændre noget. Materialer har vi ikke helt kunnet bestemme selv, men vi fik sat et godt fingeraftryk, så noget fik vi lov at bestemme. Der var indflytning den 15. november 2019. Den blev lidt forsinket i forhold til planlagt på grund af nogle godkendelser som trak ud.

MILJØMÆSSIG BÆREDYGTIGHED

Vores valg har konsekvenser for vores jord Vi skal sammen med beboerne til at tænke anderledes, når vi tænker affaldshåndtering, energiforbrug og klimatiltag, for beboerne vil som udgangspunkt gerne være med til at gøre det rigtige.

Når vi taler om miljømæssig bæredygtighed, handler det om at passe på jorden, så den ikke tager skade af den måde, vi lever på. Vi skal skabe de bedst mulige betingelser for mennesker og miljø – både nu og i fremtiden, og det kan vi alle sammen være med til. De valg, vi træffer hver dag, har nemlig betydning for vores jord og dermed også konsekvenser for fremtidige generationer. Derfor står emner som affaldshåndtering, energiforbrug og klimatiltag højt på vores dagsorden. I AAB Kolding følger vi Kolding Kommunes affaldsplan og prøver at samarbejde omkring kommunens sorteringsfraktioner, så godt vi kan. Den 1. november 2019 kom den nordøstlige bydel med i bioaffaldsordningen ligesom den sydlige bydel og Lunderskov. Det har været en udfordring og krævet et stort stykke arbejde at få det til at fungere. Vi er stadig udfordret med nogle containere, der ikke passer til affaldsstationerne, men det ser ud til, at det kan løses ved at bytte lidt rundt. Vi tror på, at det lykkes. Underground – et affaldssystem med nedgravede containere – er en god løsning, der ser godt ud og ikke optager så meget plads på udearealerne. Men vi har i flere boligområder problemer med, at folk smider det forkerte slags affald gennem sprækkerne til con-

tainerne. Det bunder nok mest i uvidenhed, og der foreligger derfor en større kommunikationsopgave i forhold til at få beboerne til at forstå, hvordan man gør. Det har man for eksempel gjort i Billund, hvor man har en del Underground-systemer. I Kolding har kommunen desuden haft besvær med at tømme de underjordiske containere, men det er forhåbentlig vanskeligheder, der kan klares. Man taler om at indføre systemet i det nye Marina City. Tekstil, blød plast, pap og flamingo er fire nye fraktioner, der er på vej, og som vi skal forberede os selv og beboerne på. Flere fraktioner kræver et højere informationsniveau og flere affaldscontainere giver udfordringer mange steder. Der er ikke ubegrænset plads i boligområderne. I punkthuse og tæt/lav er der ikke så mange udfordringer som i boligblokke, hvad angår sortering af affald, selvom vi har miljøgårde flere steder i etagebyggerierne. Affaldsproduktionen er også forholdsvist langt større i boligblokke.

Ny tankegang angående affald Vi skal sammen med beboerne til at tænke anderledes, når vi tæn-

AAB KOLDING ÅRSBERETNING 2019

17

ker affald og genbrug. Beboerne vil som udgangspunkt gerne gøre det rigtige, men de bliver i tvivl. Og er man i tvivl, så kom hellere affaldet i restaffald end i en forkert fraktion. ”Det skal være nemt”, synes at være at den generelle holdning til affaldshåndtering. Det har vi faktisk forsøgt. Vi har sammen med et reklamebureau fået lavet piktogrammer til at sætte op i afdelingerne, så vi undgår sproglig kommunikation. Der vil altid være nogle sprog, vi ikke rammer. Kolding Kommune har taget vores piktogrammer til sig og bruger dem i hele kommunen. Kommunens stikprøvekontroller af containerne viser dog vedvarende sjusk med fraktionerne. Det er altså en større udfordring end som så: Det kræver vedvarende information opgangsvis, blokvis og afdelingsvis. Ikke bare til den enkelte beboer, og vi har for nuværende ikke noget fælles information om affald, men det kunne være gavnligt at arbejde på det med kommunen som sparringspartner. Et drømmescenarie kunne være at skabe et korps af beboere, nogle ambassadører, der understøttet af os gav nyttig viden videre. Det kræver en indsats for at holde dem til ilden, og det kræver ressourcer. Men i og med at der er mulighed for at skrue på udgifterne på

18

AAB KOLDING ÅRSBERETNING 2019

konto 109, 114 og 116 i forbindelse med affaldshåndtering, er der stor bevågenhed på dette område fra beboerdemokrati og administration. Vi tror, vi kommer til at se en ny form for forbrugere på et tidpunkt. De unge er de mest skarpe på affaldssortering, så tiden arbejder for os.

Energispare-ordning forsvinder Den nuværende energispare-ordning, der blev indført i 2016, forsvinder i 2020. Energispare-ordningen er lovgivningen om tilskud til energitiltag, og den udløber 31/12-2020. Der arbejdes p.t. på en ny lovgivning, så vi ved ikke, hvordan det kommer til at se ud fremadrettet, men det forlyder, at lovgivningen ændres radikalt. Vi arbejder samtidig på at få nogle energiselskaber til at købe opnåede energibesparelser i boligforeningerne. Der er aktuelt tre sager i gang for 2019 – alle i regi af AAB Kolding. Derudover har vi fået et pilotprojekt op at køre med TreFor og Danfoss om test af indeklima. Anonyme data om beboernes indeklima kan nemlig bruges til at udvikle intelligente styresystemer. Her er viden om, hvornår bruger vi varme, nyttig information.

Lokal afledning af regnvand Vi prøver at tænke i LAR, når vi sætter gang i nye projekter rundt omkring i boligområderne. LAR står for Lokal Afledning af Regnvand. Tankegangen skal tilgodese det danske vejrlig, som har været ekstremt vådt i vinterhalvåret. Det har givet en del problemer med elkabler i jorden på grund af regnvand. To afdelinger har været uden lys i lange perioder. Græsplæner og legepladser ligger uden vand, der er opstået store sumpområder. Træer og buskads vælter på grund af fugtig jord. Belægninger skrider, og alger angriber tage og facader. Alt er grønt. Før behandlede vi bygninger for alger hver femte år. I fremtiden ser det ud til at blive hvert andet år. Dertil kan lægges, at vi må stoppe med græskklipningen tidligere på året og gå i gang igen senere i foråret.

dragelse og udvikling af de konkrete tiltag til den lokale bekæmpelse af oversvømmelser og lignende. Folk fra BlueKolding var i den anledning forbi med gløgg og æbleskiver til beboerne lige inden jul 2019. Projektet går kort fortalt ud på at separere regnvand fra spildevand og derefter forsinke regnvandet i bassiner på turen ned til fjorden. Det har vi gode store arealer til i Brændkjær, og vi er også med i Klimavand-projektet i Vifdam i Kolding Midtby.

Klimavand startet igen Vores eget LAR-projekt, Klimavand, som kørte i 2017-2018 i Brændkjær, er påbegyndt igen efter en pause. Det er selve anlægsfasen, der står overfor realisering, hvor det sidst handlede om beboerind-

AAB KOLDING ÅRSBERETNING 2019

19

20

AAB KOLDING Ã…RSBERETNING 2019

SOCIAL BÆREDYGTIGHED

Velfærd og trivsel baner vejen til gode liv Velfærd og trivsel mellem os mennesker, kan vi kalde social bæredygtighed. Den er vigtig. Den er nemlig med til at øge sikkerhed, lighed, retfærdighed og mangfoldighed i samfundet.

Når det kommer til bæredygtighed, tænker vi ofte på naturen og miljøet. Men i dag er bæredygtighed mere end bare at udlede mindre CO2. En bæredygtig verden skal også være en, der er rar som menneske at leve i. Derfor er social bæredygtighed vigtig. Den er nemlig med til at øge sikkerhed, lighed, retfærdighed og mangfoldighed i samfundet, og det har betydning for vores livskvalitet og sundhed. Som virksomhed og boligforening kan vi i høj grad også være medspiller på dette område.

Personale og kompetencer Et af AAB Koldings og Bovias fokuspunkter indenfor social bæredygtighed er personalepleje. Der stiles store krav til personalet i dag – ikke mindst til områdevarmemestrene. De har som faggruppe over en årrække taget flere driftsopgaver fra inspektørgruppen i et forsøg på at gøre driftsstrukturen mere decentraliseret. Her giver vidensdeling mellem flere ledelsesniveauer et godt grundlag for sparring mellem medarbejderne. Det er blandt andet grunden til, at vi sammen med Ledernes Kompetencecenter og en række boligorganisationer i nabokommu-

nerne har udviklet et kursusforløb indenfor ledelse og effektiv drift kaldet den professionelle ejendomsinspektør. De første kursister begyndte helt tilbage i oktober 2016 med første afsluttende eksamen i marts 2017. To gange om måneden i fire måneder blev en inspektør og en områdevarmemester undervist i ledelse og gennemførte et projekt, der kunne implementeres i boligafdelingerne. I 2019 gennemførte alle inspektører og områdevarmemestre ejendoms-inspektør-uddannelsens del 1, mens de to første kursister gennemførte del 2. Forbedringstavlen (tidligere omtalt) var en del af uddannelsens modul 2, som vi har grebet og taget til os. Vores medarbejdere på dette modul har selv udviklet den, så den passer til administrationen og driften af boligorganisationen.

Mesterlære, mentorordning og HK-elever 2019 var året, hvor vi havde vores første mesterlæreelev. Mesterlæreelever er unge, der har behov for mere praktik og mindre skoleophold. Eleven begyndte i 2017 og bliver færdig som ejendomsservicetekniker i 2020.

AAB KOLDING ÅRSBERETNING 2019

21

Fornyet datasikkerhed Det er en af vores fornemmeste opgaver at passe på vores interessenters personoplysninger det gælder både beboere, medarbejdere og samarbejdspartneres oplysninger. Det har vi egentlig altid gjort, så hvad er nyt i det? Det nye er, at den nye datalovgivning GDPR indeholder en del restriktioner, som ofte besværliggør vores arbejde. Der er kort sagt mange ting, vi ikke længere må. Vi må for eksempel ikke længere give afdelingsbestyrelser oplysninger om nye beboere. Databeskyttelsesforordningen, som foreninger, virksomheder og myndigheder har skullet efterleve siden maj 2018 stiller store krav til behandling af data, som potentielt kan være følsomme, og det har efterladt os alle i et vildnis af uvished og frygt for sanktioner. Samtidig kan det være meget svært at finde hjælp, hvis der opstår tvivl. Vi henholder os normalt til hvad vores brancheorganisation BL siger, men også her kan man være i tvivl.

Dokumenthåndtering sikrer data Bovia har på baggrund af lovgivningen strammet sikringskravene til dokumenthåndtering/ESDH. Vi kan nu se, hvem der har haft adgang til de enkelte dokumenter i en sag. Der er desuden indført opgavestyring på oplysningerne, hvilket betyder, at medarbejdere kun får adgang til oplysninger, alt efter hvilke opgaver de aktuelt arbejder med. Adgang til andre oplysninger er stærkt begrænset. Vi har også udarbejdet informationsfoldere til henholdsvis personale og afdelingsbestyrelser, der fortæller, hvordan de skal forholde sig. Det er et tiltag, der skal sikre, at vi i dagligdagen er/bliver mere bevidste om datasikkerhed, hver gang der deles information. Vi forsøger at gå så pragmatisk til værks, som vi overhovedet kan. Er der personoplysninger forbundet med

22

AAB KOLDING ÅRSBERETNING 2019

en given opgave? Er de nødvendig for opgavens udførelse? Løn- og sygdomsoplysninger er yderst følsomme men også almene personoplysninger som navn, adresse, fødselsdag, telefonnummer og e-mail skal vi være på vagt overfor at dele. Det er lettere problematisk for en boligorganisation, hvor disse oplysninger er essentielle for forretningen og kunderelationen. Vi ønsker for eksempel ikke, at opgive navne på beboere til eksterne leverandører det kunne eksempelvis være i forbindelse med tøjvask. Her arbejder vi på, at pseudonymisere oplysninger på lejeren, så vaskefirmaet ikke kan får data om, hvem personer er, men blot et nummer. I Bovia ved vi naturligvis godt, hvem det er, men andre kan ikke se det ud fra lejenummeret.

Data skal slettes i stor omfang En anden væsentlig ting i forbindelse med datalovgivningen er sletning. Tidligere lå fokus på at bevare data. Nu må vi ikke beholde oplysninger og data, længere end der er behov for. Et hvert individ har ret til at blive glemt. Men der er stor forskel på slette- og forældelsesfrister så derfor er vores systemerne sat op til automatisk styring, således at vi kan håndtere lovgivningen. Data er så sandelig blevet mere besværlige at have med at gøre, og vi kan ikke servicere beboerne og bestyrelserne på samme måde som før – simpelthen på grund af tung lovgivning. Men sådan ligger landet, og det har vi indstillet os på ligesom alle andre. Filosofien i den måde vi arbejder med datasikkerhed på er, at vi altid skal sørge for at passe på vores og beboernes persondata, mere end at vi skal sørge for at overholde en eller anden paragraf i lovgivningen. Så er vi ikke på bagkant, og dette proaktive fokus giver en langt bedre og mere fornuftig tilgang til datasikkerhed.

Der er to af vores ansatte, der har været på skolebænken og taget en uddannelse i 2019 blandt andet en kvindelig varmemester. Dertil kommer fire kandidater i mentorordning ved siden af de øvrige virksomhedspraktikanter. Vi har med andre ord ikke mangel på elever. Vi er fyldt godt op, og gør vores pligt på det område. Mentorforløbene kører som regel i et 13 uger forløb, men de forlænges ofte af Jobcentret. Kandidaterne møder ind ude i marken i AAB Koldings storområder og skal lære at møde om morgenen og blive til de får fri om eftermiddagen. De skal være i gang og holdes i gang i løbet af en arbejdsdag. HK-elever har vi kun i administrationen. Vi har i øjeblikket blot en enkelt HK-elev, som i løbet af uddannelsen kommer rundt i alle afdelinger i Bovia og ud på alle områdekontorerne i marken.

ByLivKolding 2018-2021 ByLivKolding er som bekendt Koldings boligsociale fællessekreta-

riatet, der udfører og koordinerer det boligsociale arbejde i byen. Sekretariatet er et samarbejde mellem AAB Kolding, Alfabo, Boligselskabet Kolding og Kolding Kommune. Indsatsområder, formål og arbejdsopgaver er beskrevet i den boligsociale helhedsplan 20182021. I helhedsplanen er der fire overordnede indsatsområder: • Tryghed og trivsel • Kriminalpræventiv indsats • Uddannelse og beskæftigelse • Forebyggelse og forældreinddragelse

Boligsocialt arbejde bygger på viden ByLivKolding har efterhånden eksisteret i mange år under skiftende helhedsplaner, men organisationen laver ikke det samme som for bare få år siden. Måling af indsatsernes effekt har betydet, at aktiviteterne i det boligsociale arbejde med tiden er blevet mere målrettede. Indsatserne foregår mere og mere på individniveau, og krav om evidens prioriteres højt, fordi det besvarer spørgsmål

AAB KOLDING ÅRSBERETNING 2019

23

24

AAB KOLDING Ã…RSBERETNING 2019

om kausalitet: Hvordan går det personer, der modtager en specifik indsats i forhold til, hvordan det ville være gået, hvis de ikke havde modtaget indsatsen? Der bliver hvert halve år dokumenteret og gjort status på det udførte arbejde i boligområderne. Resultatet er et landsdækkende katalog over indsatser, som der er evidens for. Det er godt til at udvikle nye, men man mister måske lidt fleksibilitet i forhold til at turde gå nye veje og prøve aktiviteter af, som har værdi men ikke kan effektmåles.

Helhedsplanen er halvvejs Der er nu gået to år af den aktuelle helhedsplan, hvilket vil sige, at vi er midtvejs i perioden. Det betyder, at vi allerede skal til at se tilbage på, hvordan det er gået. Vi producerer derfor en opsamlingspixibog med udsagn fra samarbejdspartnere og beboerdemokrater om, hvad det betyder at være med i helhedsplanen. Vi skal også så småt begynde at se fremad mod udvikling og prækvalifikationsansøgning i forbindelse med den næste helhedsplan. Fremtiden for Skovparken/Skovvejen blev mere konkret i 2019 i form af en udviklingsplan, men det er en proces, der har kørt ved si-

den af den boligsociale helhedsplan og ByLivKolding som organisation, der dog har støttet informationsindsatsen i forhold til beboerne. Hvor meget ghetto-problematikken kommer til at fylde i indsatserne i den næste boligsociale helhedsplan ved vi ikke meget om? Det vil det kommende boligforlig formentlig give svaret på. Det vi har at fodholde os til indtil videre er, at der i december 2019 blev vedtaget et regulativ for de boligsociale indsatser under 2019-2026-midlerne. Her fremgår det, at der er er 4 mål for de kommende boligsociale indsatser: 1) Der skal ske et fagligt løft af børn og unge, så flere bliver skoleparate, og flere tager en uddannelse 2) Flere bliver tilknyttet arbejdsmarkedet 3) Børn og unge skal støttes i et liv uden kriminalitet, og områderne skal opleves trygge 4) Flere er en del af fællesskabet og deltager aktivt i samfundet. Hvad målene betyder for indholdet af den næste helhedsplan, afhænger dels af centrale prioriteringer, men også af lokale forhandlingerne med både LBF og kommune. Læs mere om ByLivKoldings arbejde på deres hjemmeside www.bylivkolding.dk

AAB KOLDING ÅRSBERETNING 2019

25

Visioner og værdier AAB Kolding har fået nye visioner og beholder de gamle værdier.

Helt tilbage i efteråret 2017 gik vi som boligforening sammen med Bovia i gang med at udvikle en vision for fremtiden og vores rolle i samfundet. Gennem møder, workshops og dialog kom vi således frem til nye visioner for henholdsvis AAB Kolding og Bovia i 2019. Visionerne skulle have været præsenteret for afdelingsbestyrelserne på workshops i løbet af foråret. Det måtte Bovia desværre aflyse på grund af nedlukning og karantæne. AAB Koldings nye visioner har fokus på en prioriteret indsats af FN´s 17 verdensmål indenfor social, miljømæssig og økonomisk bæredygtighed:

nybyggeri og renovering. Hvor det er muligt, tilknyttes et byggeudvalg nedsat af bestyrelsen.

3. Balanceret grøn profil AAB Kolding vil som boligorganisation skabe fremtidssikrede og sunde boliger ved at være opmærksom på klimaforandringer, forurening, miljø og forsyningssikkerhed. AAB Kolding ønsker at støtte en balanceret grøn profil baseret på en totaløkonomisk vurdering, som er en afvejning mellem økonomi (huslejeniveau) og ønsket om en grøn profil.

1. Naboskab og trivsel

4. Økonomisk forsvarlighed og effektiv drift

I AAB Kolding er fællesskabet i de enkelte afdelinger og afdelingerne på tværs et grundlæggende element for naboskab og trivsel. AAB Kolding ønsker at understøtte frivilligheden, ved at bygge bro i forhold til beboernes forskellige livsfaser (ressourcer skal afsættes i andet regi AAB Kolding). AAB Kolding anderkender og respekterer beboerdemokratiet. beboerdemokratriet skal give beboerne frihed til indflydelse og beslutning om egen boform og områdets udvikling.

Digitalisering skal ske i respekt for beboerdemokratiet og den sociale sammenhængskraft i boligområderne. Organisationsbestyrelsen skal sikre effektiv drift under hensyntagen til forsvarlig henlæggelse til og udøvelse af afdelingernes vedligeholdelse. AAB Kolding understøtter Bovias digitale strategi, systemer, standarder og samarbejdet i IT-Bolig. Vi vil optimere driftsfællesskaber via fælles mandskab, kompetencer, maskiner, mandskabsfaciliteter og indkøb. AAB Kolding ønske fokus på og motiverer samarbejde mellem afdelinger til etablering og brug af fælles faciliteter, såsom vaskerier, lokaler, legepladser og andet.

2. Udvikling af nye og eksisterende boligområder AAB Kolding vil bidrage til udviklingen af nye og eksisterende boligområder og ønsker at være den foretrukne samarbejdspartner i den kommunale bosætningsplan og de politiske målsætninger for nybyggeri og renoveringer. AAB Kolding vil deltage i udviklingen af samfundsnyttige løsninger for bolig, by og infrastruktur. Udearealer skal være funktionelle og understøtte beboernes fællesskaber. AAB Kolding vil gøre sig målgrupperne bevidst i forbindelse med

FN’s verdensmål motiverer os Vi har i 2019 arbejdet med, og vi arbejder fortsat i de kommende år med FN’s 17 verdensmål. I december 2019 havde vi en digital julekalender med det formål at klæde personalet på og motivere dem i forhold til verdensmålene. Det har givet anledning til meget god dialog. Bovia prøver at få verdensmålene i spil i den daglige administration og omsat dem til konkrete handlinger. Et vippedyr, der skal udskiftes på en legeplads, kan måske godt bruges et andet sted. Det kunne også være eksempelvis et rosenbed. Hvem kan bruge det i Kolding? Eller hvad med Grindsted, Lunderskov, Vejen eller Billund? Bovia har desuden taget den beslutning, at udrangere flaskevand. Administrationen bliver målt på bæredygtighed som salgsparameter og skal dermed være fremme i skoene ledelsesmæssigt og være med til at vise vejen.

Værdierne har ikke ændret sig Vores værdier udgør også et vigtigt fundament i AAB Kolding og Bovia. Siden 2013 har værdierne vist vores ansatte og folkevalgte, hvad vi står for i verden. Vi løser sammen en vigtig social opgave i samfundet, og derfor er det ligeså vigtigt, at vi gør det ordentligt. Det mål hjælper de fælles

26

AAB KOLDING ÅRSBERETNING 2019

værdier med at opfylde. Værdier, som er bærende for det daglige arbejde i hele organisationen. I forbindelse med udviklingen af de nye visioner, er bestyrelsen i samarbejde med administrationen kommet frem til, at de fire værdier fra 2013 stadig er gældende for AAB Kolding og Bovia: Troværdighed, åbenhed, helhed og samarbejde.

Et vigtigt fælles kompas Det er vores fornemmelse, at vi efterhånden har fået implementeret værdierne langt ind i organisationen, såvel administrativt som politisk, men der er grund til at styrke grundfortællingen på ny. Helt konkret udgiver vi derfor en lille folder med både vores visioner og værdier. Det er et vigtigt fælles kompas, der viser, hvor vi står. Vi lever i en dynamisk verden, hvor regelstyring ikke altid er tilstrækkelig. Værdierne skal skabe en fælles referenceramme og dermed forståelse af og holdning til organisationen og dens omverden. Værdierne skal give ansatte og bestyrelser klare signaler og derved fremme handlefrihed, samtidig med, at der stilles krav om ansvarlighed.

AAB KOLDINGS VÆRDIER: Helhed. AAB Kolding vil arbejde med helhedsplaner, som sikrer en sund bolig, hvor man tilstræber at rumme beboernes forskellige livsfaser og typer. AAB Kolding ønsker i alle forhold at sikre en helhedsbetragtning, hvor status altid er udgangspunktet for arbejdet med udvikling/ planlægning, afprøvning, refleksion og justering. Troværdighed. AAB Kolding er troværdig ved at sikre forsvarlig vedligeholdelse og tilstrækkelig fremtidssikrede henlæggelser. Boligorganisations bestyrelser fastlægger og formidler, som øverste ledelse af organisationerne, de overordnede politiske rammer. Administrationen sikrer, at bestyrelsernes beslutninger er i overensstemmelse med god almen ledelse, forretningsgange, samt Bovia og boligorganisationens værdisæt. Åbenhed. AAB Kolding arbejder aktivt med åbne kulturskabende dialoger. Der arbejdes med information og indsigt i afdelingens, boligorganisationens og Bovias virke. Hvilket skaber kvalificerede valgmuligheder, som grundlag for de nødvendige beslutninger til gavn for beboere og hele AAB Kolding. Trufne beslutninger skal kommunikeres, synliggøres og evalueres. Samarbejde. Vi skaber gode rammer ved at motivere og inspirere hinanden via et tillidsbaseret samarbejde. Effektiv drift sikres ved forpligtende samarbejde, samdrift og vidensdeling med andre afdelinger og boligorganisationer.

AAB KOLDING ÅRSBERETNING 2019

27

AAB’s økonomi

Årsregnskabet for boligorganisationen og afdelingerne er aflagt i overensstemmelse med god regnskabsskik og de gældende regler. Den anvendte regnskabspraksis er uændret i forhold til sidste år. De økonomiske resultater for afdelingerne og boligorganisationen anses for værende tilfredsstillende for regnskabsåret 2019. Den detaljerede udgave af årsregnskabet med tilhørende noter for boligorganisationen og afdelingerne, bliver offentliggjort på hjemmesiden www.bovia.dk Der er ikke efter regnskabsårets afslutning indtruffet hændelser, som har væsentlig økonomisk betydning for AAB. Revisor har ikke haft bemærkninger til regnskabet og har afgivet blank revisionspåtegning på såvel boligorganisationen som afdelinger.

Der er 40 afdelinger med overskud eller nul-resultat og 9 afdelinger med underskud, i 8 afdelinger er det opsamlede resultat negativt. Der er stor forskel på, hvorledes afdelingernes driftsøkonomi hænger sammen, desværre er det således, at det er svært at komme ud af en svag driftsøkonomi, noget der arbejdes fokuseret på ved budgetlægningen. På den almindelige og planlagte vedligehold er der stor variation mellem afdelingerne. Generelt har afdelingerne haft større renteindtægter end forventet. I 2019 realiserede afdelingerne renteindtægter for 2,3 mio. kroner mod et budget på 1,4 mio. kroner, renten vil dog fortsat blive budgetteret forsigtigt. Overordnet set er AAB’s samlede økonomi sund og i balance.

Årets resultat

AAB administrerede ved årets udgang 4.536 lejemålsenheder. Det samlede administrationsbidrag var på 20.513 tusind kroner eksklusiv tillægsydelser, svarende til en gennemsnitlig sats på 4.642 kr. pr. lejemålsenhed. Nettoadministrationsudgifterne var på 21.874 tusind kroner, hvilket svarer til 4.950 kr. pr. lejemålsenhed, heraf udgjorde forretningsførerbidraget til Bovia 4.188 kr. inkl. moms pr. lejemålsenhed.

Årets resultat i boligorganisationen blev et overskud på 858 kroner. Der har været færre udgifter til projekter og forsamlingsbygning og større nettorenteindtægter end budgetteret. Værdien af administrationsejendommen Engstien 2A er ud over almindelige afskrivninger på 550 tusind kroner, yderligere nedskrevet med 380 tusind kroner, den bogførte værdi udgør ultimo 2019 12,8 mio. kroner.

28

AAB KOLDING ÅRSBERETNING 2019

Administrationsudgifter

Udgifter og indtægter Resultatopgørelse 01.01.2019 – 31.12.2019 for hovedforeningen (t.kr.)

Udgifter

Årsregnskab Årsregnskab Budget 2018 2019 2020

Bestyrelsesvederlag, møder og kontingenter . . . . . . . . . . . . . . . . 512 564 551 Personaleudgifter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 134 195 178 Forretningsførelse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19.337 19.687 20.655 Kontorholdsudgifter og andre administrationsudgifter . . . . . . . . 2.401 2.291 2.311 Bruttoadministrationsudgifter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22.384 22.738 23.696 Renteudgifter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.523 Bidrag til dispositionsfond . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31.665 Samlede ordinære udgifter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56.572

2.486 32.105 57.329

1.935 31.804 57.436

Ekstraordinære udgifter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11.881 Udgifter i alt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68.453

6.194 63.523

4.975 62.411

Overskud . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Udgifter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

1 63.524

– 62.411

Indtægter

13 68.466

Årsregnskab Årsregnskab Budget 2018 2019 2020

Administrationsbidrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21.329 Lovmæssige gebyrer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 857 Renteindtægter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.716 Afd. bidrag til dispositionsfonden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31.665 Byggesagshonorar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . – Diverse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18 Samlede ordinære indtægter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56.585

21.697 864 2.641 32.105 – 23 57.330

22.677 879 2.075 31.804 – – 57.436

Ekstraordinære indtægter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Indtægter i alt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

11.881 68.466

6.194 63.524

4.975 62.411

Underskud . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Indtægter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

– 68.466

– 63.524

– 62.411

AAB KOLDING ÅRSBERETNING 2019

29

Balance Balance pr. 31.12.2019 for hovedforeningen (t.kr.)

Aktiver

Årsregnskab Årsregnskab 2018 2019

ANLÆGSAKTIVER Materielle anlægsaktiver . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14.836 Aktier og andele . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50 Foreningsandele Bovia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 300 Lån til afdelinger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11.064 Indskud i Landsbyggefonden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50.080 Anlægsaktiver i alt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 76.329 OMSÆTNINGSAKTIVER Tilgodehavende hos afdelinger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Andre tilgodehavender . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Værdipapirer og likvide beholdninger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Omsætningsaktiver i alt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

268.720 384 24.652 293.755

247.180 262 69.036 316.479

Aktiver . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

370.084

396.118

Passiver

30

13.799 50 300 9.613 55.878 79.639

Årsregnskab Årsregnskab 2018 2019

EGENKAPITAL Foreningsandele . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.249 Dispositionsfond . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64.533 Opskrivningshenlæggelser . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 691 Arbejdskapital . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14.457 Egenkapital i alt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 80.930

1.249 73.408 691 14.458 89.806

KORTFRISTET GÆLD Gæld til afdelinger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 240.836 Bankgæld . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33.453 Skyldige omkostninger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12.965 Feriepengeforpligtigelse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.882 Moms m.v. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19 Kortfristet gæld i alt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 289.154

293.537 1.033 9.708 2.014 19 306.311

Passiver . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

396.118

AAB KOLDING ÅRSBERETNING 2019

370.084

Nøgletal, administrationsbidrag m.m. Resultatopgørelse 01.01.2019 – 31.12.2019 (t.kr.)

Administrationsudgifter

Årsregnskab Årsregnskab 2018 2019

Bruttoadministrationsudgifter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . – Ekstern driftsadministration . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . – Lovmæssige gebyrer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . – Byggesagshonorar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Nettoadministrationsudgifter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

22.384 – 857 – 21.527

22.738 – 864 – 21.874

Pr. lejemålsenhed i kr. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

4.890

4.950

Hovedtal

Antal administrative lejemålsenheder (internt) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Nationalbankens diskonto, ultimo % . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Indlånsrente % . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Udlånsrente % . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Finansielle nøgletal Soliditetsgrad (ekstern) % . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Likviditetsgrad % . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Likviditetsgrad (ekstern) % . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Statistik – tomgang og fraflytninger Udgift til tomgang dækket af dispositionsfonden t.kr. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Antal fraflytninger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Fraflytningssprocent % . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Årsregnskab Årsregnskab 2018 2019 4.402 0,00 1,00 1,00

4.419 0,00 0,99 1,00

Årsregnskab Årsregnskab 2018 2019 62,62 101,59 51,81

87,55 103,32 542,50

Årsregnskab Årsregnskab 2018 2019 8.572 747 17,0

2.569 727 16,5

AAB KOLDING ÅRSBERETNING 2019

31

Resultatoversigt Regnskabsperiode 01.01.2019 – 31.12.2019 for afdelinger (t.kr.)

Antal boliger

Udgifter 2019

1 Nr.Ringv.-Bakkev. m.fl. . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

171

8.167

8.390

223

409

5 Domhusgade - m.fl. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

72

3.252

3.360

108

133

6 Bellevuegade m.fl. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

54

2.688

2.687

-1

303

7 Kikkenborggården . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

61

4.147

3.965

-182

934

9 Frederik 7 Vej m.fl. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

354

28.145

28.243

98

828

12 Hestehaven-Agtrupvej . . . . . . . . . . . . . . . . . .

54

3.027

3.128

102

278

14 Utzonsgade . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

56

3.371

3.582

211

646

15 Agtrupvej - Snerlevej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

347

20.625

21.337

712

3.043

18 Engstien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

32

2.216

2.198

-18

63

19 Norgesvej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

235

12.945

13.077

132

333

21 Skovparken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

554

35.186

35.186

–

54

22 Skovparken - rækkehuse . . . . . . . . . . . . . . . . .

140

10.114

10.292

178

1.409

23 Snerlevej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

59

3.744

3.736

-8

-36

24 Ørebrovej m.fl. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

236

12.407

12.668

261

1.221

26 Stejlbjergvej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

34

1.372

1.364

-8

11

27 Konsul Graus Gade m.fl. . . . . . . . . . . . . . . . . .

168

9.052

9.348

296

477

28 Blæsbjerggade m.fl. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

101

5.941

5.950

9

280

29 Låsbygade m.fl. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

86

4.401

4.739

338

359

31 Vesterbrogade m.fl. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

34

1.978

2.108

130

130

33 Vuggestuen Låsbygård . . . . . . . . . . . . . . . . . .

0

231

231

–

0

34 Midtgaarden - Lejligheder . . . . . . . . . . . . . . .

129

7.878

7.848

-31

-25

36 Midtgaarden - Dagcenter . . . . . . . . . . . . . . . .

0

1.114

1.186

71

149

38 Midtgaarden - Butikker . . . . . . . . . . . . . . . . . .

0

375

375

1

-3

40 Skovvænget . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

8

693

734

41

106

42 Skovvejen - Skovvænget . . . . . . . . . . . . . . . . .

108

7.120

7.120

–

–

Afdeling

32

AAB KOLDING ÅRSBERETNING 2019

Indtægter Resultat Opsamlet 2019 2019 resultat 31.12.19

Antal boliger

Udgifter 2019

45 Sydbanegade m.fl. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

16

1.330

1.253

-76

-47

46 Bakkevej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

60

2.665

2.830

164

174

47 Levisionsvej - Fynsvej . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

38

2.799

2.827

28

268

48 Levisonsvej - Kulturhus . . . . . . . . . . . . . . . . . .

0

755

778

23

95

49 Kongebrogade m.fl. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

123

4.155

4.186

31

-163

51 Tvedvej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

112

6.026

6.026

–

-74

52 Slåenvej - Snebærvej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

119

8.696

8.807

110

306

54 Solsikkehaven m.fl. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

40

3.190

3.263

73

163

55 Støttecenter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

0

152

161

8

32

56 Hvidtjørnevej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

54

4.613

4.603

-10

313

61 Bjørnøvænget m.fl. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

88

7.975

7.975

–

-102

62 Levisonsvej - Kamelia. . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

0

369

350

-19

-36

64 Låsbygade . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

38

3.034

3.055

21

36

65 Regnars Ager, Dalby . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

60

5.373

5.429

56

675

66 Home Town . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

134

784

805

21

21

71 Gøhlmannsvej m.fl. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

36

2.042

2.231

189

399

72 Konrad Jørg. Vej m.fl. . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

25

1.985

2.002

17

132

73 Tvedvej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

48

2.797

2.829

32

115

74 Nørremarksvej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

48

2.834

2.830

-4

262

75 Broagervej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

36

2.269

2.463

195

367

76 Junghansvej - Knud Hansens Vej . . . . . . . . . .

132

8.614

8.909

295

815

80 Fritidshjemmet Jung. . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

0

207

248

41

118

82 Nyborgvej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

24

564

684

120

387

83 Gramrolighed . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

27

1.614

1.614

–

6

Total . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

4.351

265.030

269.010

3.980

15.367

Afdeling

Indtægter Resultat Opsamlet 2019 2019 resultat 31.12.19

AAB KOLDING ÅRSBERETNING 2019

33

34

AAB KOLDING Ã…RSBERETNING 2019

AAB Kolding Engstien 2 6000 Kolding