AAB KOLDING BERETNING OG REGNSKAB 2018
Indholdsfortegnelse Introduktion
side
3
Drift
side
5
Personale
side
7
Nybyggeri og renoveringer
side
8
Øjeblikke i 2018
side 10
Udlejning
side 12
ByLivKolding
side 14
Digitalisering
side 16
Bovia
side 17
Miljø & bæredygtighed
side 18
Visioner
side 20
Regnskab
side 22
Udgiver AAB Kolding Engstien 2 6000 Kolding © Maj 2019 Redaktion & fotos AAB Kolding Bovia Almen Info Media Design og Tryk From Grafisk Oplag 200 eksemplarer
Vi vil bygge mennesker op i stedet for at rive mursten ned AAB Kolding arbejder på en ny plan om at udvikle Skovparken til et endnu mere attraktivt boligområde - uden at rive boliger ned. Vi er for alvor kommet i vælten. Opmærksomheden kommer fra landspolitisk hold, og det hele begyndte på årets første dag i 2018 med statsministerens nytårstale om stramninger overfor de såkaldte ghettoer. Hen over 2018 udmøntede de bebudede stramninger sig i en politisk aftale mellem regeringen, Dansk Folkeparti, SF og Socialdemokratiet. Aftalen stiller krav om, at boligområder, der har stået på ghettolisten i fire år i træk, skal nedbringe andelen af almene familieboliger til højst 40 procent inden 2030. Det kan ske gennem fortætning, salg af almene boliger og grunde eller målrettet nedrivning af boligblokke. Vi er under luppen, fordi Skovparken har været på listen i en længere årrække, ligesom naboafdelingen Skovvejen, der er ejet af Boligselskabet Kolding. Udover Skovparken og Skovvejen er Munkebo, der ejes af Alfabo, også med på listen over de i alt 16 ”ghettoboligområder” i landet. Koldings to største almene boligområder tages med andre ord under ”kærlig behandling” af Christiansborg. Det er voldsomt. Især aftalens reduktion i antallet af boliger har rystet sektoren i sin grundvold, og vi må også indrømme, at den form for politik overrasker os. Mange af de boliger, der er i spil, er de seneste år blevet renoveret for milliardbeløb.
Pragmatiske løsninger ønskes Det er en dybt problematisk politik. For det første fejler boligerne ikke noget, og det er ikke svært at leje dem ud. Tværtimod er der mangel på boliger i byen. For det andet udgør boligerne en værdi. Skal de sælges eller rives ned, kommer vi samlet set til at stå tilbage med et økonomisk tab. Den største udfordring er imidlertid, at helt almindelige Kolding-borgere bor i boligerne i dag. Hvor skal 60 procent af lejerne i 1.700 boliger bo henne? Men hvorfor overhovedet rive ned eller sælge fra? Et boligområde som Skovparken skal udvikles – ikke afvikles. Heldigvis står vi ikke alene. Sammen med Udvalget for Udfordrede Boligområder, der består af byrådspolitikere og repræsentanter for byens store boligorganisationer, arbejder vi på at udvikle Skovparken, Skovvejen og Munkebo. Udvalget, der er rådgivende for byrådet, mødes ofte og diskuterer nogle – set med lokale øjne – mere pragmatiske løsninger. Derfor skal byrådet og forvaltningen også skal have ros for at få dette vigtige forum op at stå. Uanset partifarve bakker man op om at undgå nedrivning af boliger.
Et attraktivt boligområde Hvad kan vi så gøre? Udviklingen i Skovparken går efter mange års indsats heldigvis den rigtige vej. Faktisk opfyl-
der Skovparken kun marginalt alle kriterierne for at være på statens ghettoliste. En af de løsninger, AAB Kolding og de andre boligorganisationer kan arbejde med, er at forsøge at ændre på beboersammensætningen. Med fleksibel og kombineret udlejning, er det muligt at give bestemte grupper af boligsøgende fortrinsret til boliger, eksempelvis folk i job og holde uønskede grupper af boligsøgende væk, eksempelvis dømte og arbejdsløse. I vores optik er der i princippet ikke nogle, der er uønskede, men vores mål er at komme af listen, og vi vil bruge de redskaber, der stilles til rådighed. En anden løsning går ud på at iværksætte en større renovering og ombygning af boligområdet. Vi har planer om at skabe moderne og attraktive boliger, der kan tiltrække mange forskellige familietyper. Vi vil samtidig øge tilgængeligheden til boligerne, og det betyder, at vi må nedlægge nogle mindre boliger til fordel for elevatorskakte. Med en tilgængelighedsrenovering vil vi frivilligt reducere antallet af boliger med 50-60 boliger. Et arkitektfirma har indtil videre fået til opgave at udarbejde en plan for, hvordan hele boligområdet kunne se ud i fremtiden. Vi håber, at et øget fokus på kriterierne og en fysisk helhedsplan vil gøre, at Skovparken ikke er på ghettolisten i 2022/23, og på den måde undgå kravet om at reducere boligmassen til 40 procent inden 2030. Der er ingen tvivl om, at ghettostemplet lægger en stor skygge over Skovparken. Det faktum, at vi skal bruge kombineret udlejning kan betyde, at boligsøgende vælger os fra, fordi de skal vurderes på indkomst og status på arbejdsmarkedet samt fremvise straffeattest. Det er store indgreb i folks privatliv. Der er med andre ord stor risiko for tomgang i Skovparken på grund af disse indgreb. Andre løsninger er at ommærke boliger til ældreboliger eller ungdomsboliger. Erhvervslivet kunne måske være interesseret i at overtage nogle opgange enten til udlejning til ansatte eller liberalt erhverv?
Et dilemma for en boligforening Vores udfordring i hele denne problematik er, at vi som almen boligforening er sat i verden for at leje boliger ud til alle men nu begynder at sortere nogle fra. Ghettopolitikken forhindrer os altså delvist i at opfylde vores formål. Vi plejer at være tro mod disse grupper, så det er et stort dilemma for os. Men vi kan ikke længere huse alle, sådan som vi er sat i verden til, hvis vi samtidig skal være samarbejdsvillige og loyale overfor myndighedernes ønsker og det målrettede arbejde i byrådet. Grundlæggende tror vi ikke, det hjælper at flytte rundt på mennesker. Vi kommer til at flytte problemet til andre boligområder, og her bliver det vigtigt, at kommunen understøtter de beboere, der eventuelt skal flyttes. 3
Men lad os slå det fast med syvtommersøm: Vi vil hellere bygge mennesker op end rive mursten ned. Fremtiden er dog noget usikker – særligt med det kommende folketingsvalg in mente. Vi bruger rigtigt mange politiske og administrative ressourcer på ghettoproblematikken og vil gerne sige tak til repræsentantskabet for altid at møde op og senest give opbakning til udviklingsplanen for Skovparken.
Fremtidens fokusområder Hvad bringer fremtidens ellers? Et af svarene er nye moderne boliger. Vi bygger mere end nogensinde, og vi skal bygge endnu mere i både Vamdrup og Kolding i de kommende år herunder en fjerdel af boligerne i den kommende Marina City. Det er vi naturligvis meget glade for. I hovedbestyrelsen har vi i forbindelse med udviklingen af nye mål og visioner arbejdet meget med FN’s verdensmål, som i sagens natur er lidt luftige og uhåndgribelige. Lad os bare være realistiske; Vi kan nok ikke leve 100 procent op til FN’s mål, men vi kan lave nogle små tiltag. Den enkelte beboer og administrationen kan bidrage til at tage nogle små skridt i den rigtige retning for eksempel i forbindelse med affaldshåndtering. Her har vi sat forskellige initiativer i gang sammen med kommunen, og vi indgår flere steder i partnerskaber omkring sundhed og miljø. Et andet pejlemærke er service og drift. Der er nye tider på vej for samarbejdet mellem administrationen og beboerdemokratiet. Det er et samspil, der skal styrkes, og vi arbejder derfor på at skabe en udviklingsafdeling i administrationen.
Vi må nok erkende, at vi i visse tilfælde har været for dårlige til at kommunikere med bestyrelser og beboere. Vi skal passe på, vi ikke glemmer den kobling i det daglige, for vi lever i kraft af beboerdemokratiet. Vi vil have større fokus på hele den måde, vi kommunikerer med de folkevalgte. Fortælle hvad vi gør og hvorfor. Interne forretningsgange gør det ikke alene. Beboerne er ekstra følsomme under renoveringer, det kan skabe usikkerhed i forbindelse med håndværkernes kommen og gåen og larm på alle tider af dagen. Nogle beboere kræver information om det næsten hver dag for at være trygge. Vi vil derfor tage erfaringerne fra de seneste års renoveringer og bruge dem konstruktivt. Vi vil dialogens vej og agter at inddrage beboerne mere. Ressourcerne finder vi gennem løbende effektiviseringer i Bovia. Vi må bare erkende at en organisationsplan holder cirka tre år, så skal posen rystes. Med de mange fokusområder, der er i dag på for eksempel egenkontrol og benchmarktal, er det vigtigt, vi har de rigtige kompetencer i huset. Boligadministration i dagens Danmark er måske ikke raketvidenskab, men det er efterhånden tæt på. Det kræver, at vi hele tiden følger med og forandrer og forbedrer os. Karl-Jørn Petersen Formand, AAB Kolding
Per Nielsen Direktør, Bovia
Afdeling 73, Tvedvej 4
Effektiv drift bærer frugt De seneste års fokus på effektiv drift har båret frugt i form af større opsparinger i boligafdelingerne. Det vil komme beboerne til gode. Drift er vores kernekompetence, og netop på driftsområdet har vi fået en opgave, som vi er i gang med at løse. I år 2020 skal den almene boligsektor have effektiviseret driften til en samlet værdi af 1,5 milliarder kroner. Det har BL, Kommunernes Landsforening og regeringen aftalt tilbage i 2016. Det er rigtigt mange penge, og vi har ligesom alle andre boligorganisationer i landet været nødt til at forholde os til, hvordan vi kan bidrage. Der er stor forskel på potentialet i de enkelte boligafdelinger, og da afdelingerne stadig har udstrakt kompetence til at vedtage deres egen økonomi, har de i samarbejde med Bovia udarbejdet årsbudgetterne med større fokus på, om det var muligt at finde effektiviseringer.
Konkrete resultater af effektiv drift I AAB Kolding har vi i mange år haft fokus på effektiv drift i vores afdelinger. Allerede i 2012 begyndte vi med samdrift og siden har der været et konstant fokus på at målrette og ensrette driften. Vores kongstanke har de seneste år været, at vi – ved at gøre driften mere effektiv – kunne løse flere opgaver for de samme penge. Kort sagt gøre driften smartere. Vi præsenterede nogle af de konkrete resultater, vi har opnået ved effektiv drift på en bestyrelseskonference i januar 2019. Et af dem er indenfor skadedyrsbekæmpelse. Vi har tidligere brugt et eksternt firma til at bekæmpe myrer og hvepse. Denne opgave har vi nu givet til vores egne viceværter i område 5. Resultatet er, at i stedet for at betale over 800 kroner i timen for, at et eksternt firma fjerne et hvepsebo, kan en vicevært klare opgaven, når han alligevel er i afdelingen. Det tager måske 15 minutter, hvilket svarer til en pris på cirka 65 kroner. Beboerne oplever en bedre service, da opgaven kan tilpasses deres ønsker. Vi sparer køretid, fordi vi puljer opgaverne med andre opgaver, så vi ikke skal køre ekstra ud til afdelingerne. Vi sparer administration - både på kontoret og hos viceværten - da vi ikke skal udfylde rekvisitioner, godkende fakturaer og følge op på arbejdet hos beboerne. Et andet eksempel på et godt og effektivt resultat er omstrukturering af arbejdstid. Da en medarbejder i område 4 selv tilbød at overtage rengøringen af afdelingens fællesvaskeri, kunne man i administrationen se, at der var et godt potentiale for effektivisering på flere fronter. Det var nemlig de fastansatte trappevaskere i område 2, der rengjorde fællesvaskeriet i område 4, og de havde dermed spildtid i kørsel mellem afdelingerne. Det betød, at medarbejderen fik tid til at varetage rengøringen, som svarer til 3 timer pr. uge. Dette giver en besparelse på 3.000 kroner pr. måned. Omvendt kunne
de ansatte i område 2 bruge de ugentlig 3 timer på andre opgaver i deres eget område for eksempel algerensning. Den opgave har hidtil været købt ved et eksternt firma, til en pris af 300 kroner i timen. Også digitaliseringen af udearelaer i afdeling 21 er et konkret eksempel på, hvordan AAB Kolding og Bovia arbejder med at skabe forudsætningerne for effektiv drift (Læs mere i afsnittet om digitalisering).
Vi vil spare op til vedligehold Hvad skal disse opnåede besparelser så bruges til? Vi har fra begyndelsen sagt, at vi mener, det er en dårlig idé at konvertere eventuelle besparelser til husleje-nedsættelser. Vi vil hellere have en jævn huslejestigning, som afspejler prisindeks og lønstigninger og bruge effektivitets-besparelser til at spare op til vedligeholdelse i boligafdelingerne og således holde huslejen i ro længst muligt. Det vil begrænse og minimere fremtidige huslejestigninger. Generelt mangler der opsparing til langtidsbudgetterne i mange boligafdelinger. Det betyder, at beboerne er nødt til at låne pengene, når taget eller facaden skal udskiftes. Lån skal betales tilbage, og en låneydelse er lig med en huslejestigning. Derfor er løbende henlæggelse til drift og vedligeholdelse samt udskiftninger/renoveringer fornuftig. Havde AAB Kolding ikke fokus på langtidsbudgetter og opsparing i afdelingerne for 30 år siden? Det havde man helt sikkert, men henad vejen blev pengene måske taget ud til andre formål, fordi ingen huskede at de oprindeligt var øremærket til for eksempel et nyt tag om 30-40 år. Måske sagde man i beboerdemokratiet ja tak til en legeplads eller en huslejereduktion og brugte pengene. Det er ligesom at tage bolsjer fra fælleskurven uden at lægge betaling. Til sidst er der ikke flere bolsjer og ingen penge til at købe nye. Det er en uheldig adfærd. Vi arbejder derfor på at finde en metode, der kan registrere øremærkning på fremtidige henlæggelser til afdelingernes opsparingskonti, så risikoen for, at opsparingen bliver udhulet over en længere årrække, minimeres.
Regnskaberne viser vi er godt med Vi laver regelmæssigt benchmarking-undersøgelser på huslejerne og en række specifikke udgifter i afdelingsregnskaberne. I den model, der beregner, hvor godt vi klarer os, er der nogle sammenlignelige udgifter blandt andet renholdelse, almindelig vedligeholdelse og henlæggelser til samme. Man kan ikke umiddelbart se vores besparelser totalt set, og det er fordi vi vælger at spare pengene op. Men går man ind på de forskellige udgiftsposter, er der tydelige 5
effektiviseringer, især i forbindelse med de store udbud. I hele organisationen er der kommet en kultur omkring effektivitet, som generelt manifesterer sig i tallene. Udgiftstallene leveres løbende til Landsbyggefonden og tilgår naturligvis hovedbestyrelsen som et grundlag for at træffe beslutninger.
Vi er altså godt med i forhold til effektiv drift, og vi skal fortsætte – ikke bare til 2020. Det kræver, at vi inddrager beboerne og vi må grundigt forklare vigtigheden af en øget opsparing til både den løbende og langsigtede vedligeholdelse. Der er ingen tvivl om, at det store fokus på effektiv drift og øgede henlæggelser i fremtiden vil komme mange beboere til gode.
Afdeling 76 6
En god arbejdsplads er guld værd Vi vil gerne tiltrække og fastholde kompetente og innovative medarbejdere. Det handler om at skabe en god arbejdsplads. Nøglen til at skabe en sund forretning er kompetente og innovative medarbejdere. Det gælder også for en boligforening, selvom vi hverken skal lave overskud eller udbetale udbytte. Vi er non-profit. Men arbejdsglæde er helt afgørende for medarbejdernes motivation og produktivitet. Det handler kort og godt om at skabe en god og attraktiv arbejdsplads for medarbejderne. Det er guld værd både for os som virksomhed og for den enkelte medarbejder. En god og attraktiv arbejdsplads er en arbejdsplads, hvor medarbejderne føler sig hørt og forstået men også føler sig kompetente og værdifulde for arbejdspladsen. Følelsen af at være kompetent opstår, når medarbejderne bruger deres faglighed og erfaringer til at skabe resultater for arbejdspladsen. Medarbejderne føler sig værdsatte, når de får deres kollegers og ledelses anerkendelse. Værdsatte medarbejdere er glade, og glade medarbejdere giver god trivsel og dermed attraktive arbejdspladser. Det er en god cirkel. En successpiral. Vi har heldigvis gode kompetente medarbejdere både i administrationen og i marken. Vi håber også, de er glade og trives. Administrationen er vokset som arbejdsplads med de nye boligorganisationer, der er kommet til, og det giver bedre mulighed for dels at tiltrække nye medarbejdere med specialkompetencer dels at fastholde, og udvikle de ansatte. Det giver et klart udviklingspotentiale, som smitter af på AAB Kolding som konkurrencedygtig virksomhed. Vi vil gerne være en attraktiv arbejdsplads.
Alle ledere i driften på uddannelse De sidste to år har vi haft alle vore inspektører og områdevarmemestre på uddannelsen Den Professionelle Ejendomsleder. Det er et uddannelsesforløb indenfor ledelse og effektiv drift, som Bovia har udviklet sammen med Ledernes Kompetence-center, Salus, Ungdomsbo, Østerbo og Boligkontoret Fredericia. Uddannelsen giver de ansatte nogle værktøjer til at analysere konsekvenserne af de initiativer, de agter at sætte i gang som ledere. Kursisterne lærer med andre ord at forberede sig og konsekvensvurdere, inden de kaster sig ud i større investeringer eller ændringer.
I AAB Kolding har vi 40 ansatte, og i Bovia er der 34 ansatte.
Bovias filosofi har været at sende ansatte fra hvert sit ledelsesniveau afsted, inspektører og områdevarmemestre, så de har dialogen sammen og lærer tingene sammen og dermed får bedre gavn af den nyerhvervede viden.
Vi opfylder vore forpligtelser Der er brug for flere erhvervsuddannede i Danmark. Derfor har regeringen og arbejdsmarkedets parter lavet en aftale, der belønner virksomheder, som ansætter elever. Virksomheder med for få elever skal betale et bidrag til staten, mens virksomheder med en høj andel af elever, eller som har elever fra fordelsuddannelser, kan få bonus. På det område har vi opfyldt vores forpligtelse, for som samfundsansvarlig arbejdsgiver bidrager vi og Bovia naturligvis med at ansætte elever. I 2018 havde vi faktisk flere elever ansat end, vi var forpligtet til, og vi fik derfor så mange point, at det gav en kontant udbetaling på knap 13.000 kroner.
STORDRIFTSOMRÅDER Område 1 Inspektør: Erik Sylvestersen Varmemester: Per Dige Kontoradresse: Låsbygade 91 Boliger: 1.225 Område 2 Inspektør: Niels Christian Sørensen Områdevarmemester: John Christensen Kontoradresse: Norgesvej 19 Boliger: 882 Område 4 Inspektør: Claus Griepentrog Områdevarmemester: Niels Møller Kontoradresse: Frederik 7 Vej 31A Boliger: 1.143 (Inkl. boligorg. Grønnevangen) Område 5 Inspektør: Charlotte Uhrskov Områdevarmemester: Frank Melsen Kontoradresse: Skovparken 65A Boliger: 1.301
7
Vi bygger mere end nogensinde AAB Kolding bygger som aldrig før, men der er udfordringer på byggepladserne på grund af det generelle byggeboom i Danmark. Byggeriet boomer i Danmark i disse år, og det gør det også i AAB Kolding. Aldrig før har vi haft så mange byggeprojekter på samme tid. Vi er nu i gang med hele syv nybyggerier, som enten er i fuld gang på byggepladsen, under projektering, på tegnebrættet, eller i planlægningsfasen. Dertil kommer omfattende renoveringer af otte boligafdelinger i AAB Kolding. Byggeboomet giver generelt lidt flaskehalsproblemer ude på byggepladserne. Der er for eksempel lang venteliste på betonelementer og armeringsjern, og den store efterspørgsel på populære byggematerialer som isolering og træ har medført prisstigninger. Vi har heldigvis lukket kontrakterne på vores igangværende og kommende byggerier, hvilket vil sige, at det er entreprenøren, der hænger på de dyrere priser. Først når fastprisperioderne udløber, kan kontrakterne pristals-reguleres.
Fuld damp på HomeTown I 2018 har der været fuld damp på byggeriet af HomeTown, som er navnet på de 94 ungdomsboliger og 40 familieboliger, vi opfører ved Syddansk Universitet og Kolding Havn. Navnet er fundet efter en navnekonkurrence blandt bestyrelsen og de ansatte. Den flotte murstensbygning blev rejst og lukket i 2018, og vinteren og foråret er gået med såkaldt apteringsarbejde, det vil sige overfladerne i det indvendige. På dagen hvor det sidste betonelement blev hejst på plads, den 15. november 2018, inviterede vi til rejsegilde for håndværkere, rådgivere, entreprenører og ansatte i boligforeningen og administrationen. Byggeriet skal afleveres senest 1. november 2019.
I gang på Bertram Knudsens Vej Vi har i mange år haft en stor tom grund på Bertram Knudsens Vej, hvor vi planlægger at bygge 120 boliger. Projektet har været under opsejling i 2018. De sidste forhandlinger er nu afsluttet, og vi har skrevet kontrakt i januar 2019. Den nye boligafdeling kommer til at bestå af familieboliger i en blanding af rækkehuse og etagebyggeri. Da vi ejer grunden i forvejen udvikler vi selv hele projektet sammen med Rambøll, der som bygherrerådgiver laver udbuddet. Vi er i gang at få byggeriet projekteret, så byggeriet af den nye afdeling 59 kan gå i gang hen over sommeren og stå færdig i 2020.
Fremtidige byggerier Derudover er vi så småt i gang med to andre byggerier i Kolding herunder forundersøgelse af 27 familieboliger på Kløvkærvej i Seest. Bredgadeprojektet, hvor det gamle legetøjsmuseum skal rives ned og erstattes af 16 miniboli8
ger, ligger desværre stille på grund af en klagesag. Klagen, der går på kommunens sagsbehandling, kommer fra et gårdlaug i nabolaget. Vi kommer ikke videre før sagen er færdigbehandlet. Så vidt de nybyggerier, der er vedtaget, Vi har nemlig flere nybyggerier i kikkerten i AAB Kolding. Først og fremmest er vi af kommunen blevet udpeget til at bygge de kommende almene boliger i Marina City. Det drejer sig om et spændende og ambitiøst marinaprojekt med cirka 100 almene boliger som skal opføres over 2 etaper. Ifølge de foreløbige planer bliver den nye marina den næststørste i landet efter Københavns Havn. Lokalplansarbejdet er i fuld gang, og byggegrundene kommer snart i udbud. De forventes at blive solgt til en pensionskasse eller storentreprenør med en klausul om 25 procent alment byggeri. Vi er naturligvis stolte af at være med i dette nye store byudviklingsprojekt i Kolding Kommune. Vi har i samme ombæring fået tilsagn om et rækkehusprojekt på omkring 30 boliger i Vamdrup og et terrasserende rækkehusprojekt på Alpedalsvej i kombination med privat byggeri. Vi arbejder videre med udviklingen af disse kommende nybyggerier i 2019.
Otte afdelinger under renovering Ude i afdelingerne har der været godt gang i renoveringsprojekterne. Afdeling 22 Skovparken, der påbegyndte en større renovering i januar 2018, stod færdig i februar 2019 med nye tage, badeværelser og gulve. Dog mangler stadig etablering af udearealer og asfaltpladser samt dræn- og kloakarbejde, der først er helt færdig til sommer. Det specielle ved den sag var, at de præfabrikerede badeværelser blev hejst ned i husene, samtidig med at tagene blev udskiftet. Renoveringen er overvejende gået godt, men byggeledelsen ved Ingeniør’ne har til tider været noget udfordret. Beboerne skulle blive boende undervejs, og måtte dermed pakke halvdelen af boligen sammen, mens udbedringerne stod på, og det har naturligvis givet nogle vanskeligheder. Flere beboere, end vi havde regnet med, skulle have hjælp, og derfor var det godt, vi havde en beboerkonsulent på sagen, som stod for beboerkontakt og eventuel genhusning. Så ved fælles hjælp lykkedes det hele alligevel, og afdeling 22 kan nu klare sig langt ud i fremtiden.
Større bo-kvalitet i afdeling 74 Også afdeling 74 Nørremarksvej blev færdigt med godt resultat. Mange har rost de nye taglejligheder, men alle lejligheder har fået meget større bo-kvalitet, hvilket blandt andet skyldes de nye altaner. Alle tre bygninger blev overdækket, så håndværkerne på tagene kunne arbejde kon-
Afdelinger i venteposition Afdeling 66, Home-Town
tinuerligt vinteren igennem. Det gjorde, at tidplanerne på intet tidspunkt var truet af vejrlig. Alternativet er at dække det hele af under regnskyl, hvilket medfører forsinkelser og derfor kan permanent afdækning godt betale sig. Sagen har været udbudt i fagentrepriser, og det er gået fint. Bovia har haft byggeledelsen, og der har været godt styr på det.
Facaderne smuldrede i afdeling 19 I august 2018 startede en renovering af afdeling 19, der ikke er ældre en knap 20 år, idet der var blevet konstateret byggeskader på facaderne. Problemet bestod i, at isoleringsmaterialet blev opfugtet, så pudset på facaden skallede af. Derfor tog Byggeskadefonden heldigvis sagen. Det er en fond, hvortil man betaler 1 procent af anlægssummen som forsikring mod byggeskader i op til 20 år. Efter fem år kan man nemlig ikke komme efter rådgiver eller entreprenør længere rent retsligt. Renoveringen sluttede i foråret 2019.
Også i afdeling 6 er der en renovering på vej. I november 2018 blev helhedsplanen godkendt på et ekstraordinært afdelingsmøde. Byggesagen er under projektering, og vi håber på udbud sidst på året. Opstart på pladsen forventes først i det nye år. 20 lejligheder bliver nedlagt og bygget op igen med øget tilgængelighed. Det bliver en byggesag med genhusning, så der er tilknyttet en genhusningskonsulent. Så er der afdelingerne 76 og 81, der skal have ny klimaskærm. Vi er efter forhandlinger blevet enige med landsbyggefonden om, hvad sagen skal omfatte. Der har været beboermøde i begyndelsen af 2019, og forhåbentlig kommer vi i gang senere i år. Afdeling 82 med 24 ungdomsboliger på Nyborgvej bygges om til seks familieboliger. Skema A (det første anslåede budget) er blevet godkendt. Der er udbud i løbet af sommeren, og vi håber også her at komme i gang i løbet af efteråret. Endelig er der afdeling 83, som også har en renovering under opsejling. Den har ligget underdrejet det meste af 2018. I 2019 tager vi fat på beboermøder og økonomi. Så vidt de projekter Landsbyggefoden er inde over. Herudover findes der også byggeprojekter, som fonden ikke støtter, såsom udskiftning af tage, køkkener og badeværelser. Men der er vist ingen tvivl om, at vi har hænderne fulde på byggefronten i AAB Kolding. 9
Øjeblikke i 2018 Styr på affaldet i Skovparken Der var gang i debatten i kælderlokalerne under en af boligblokkene i Skovparken i januar 2019. En workshop med deltagere fra afdelingsbestyrelsen, administrationen og BylivKolding diskuterede emnet affaldshåndtering. Problemet var, at beboernes affald ikke altid nåede frem til miljøgården eller affaldskurene i boligafdelingen. Derfor havde afdelingsbestyrelsen hyret et reklamebureau og sat en undersøgelse i gang, som skulle opklare årsagen til problemet, og hvad man kunne gøre ved det. - Der er rigtigt mange grunde til, at folk ikke kommer af med deres affald de rigtige steder. Én er mangel på viden. En anden er det praktiske, for eksempel at containeren er fyldt. En tredje går på, at der kommer nogen og rydder op, sagde Mette Due Ladefoged fra reklamebureauet Shark & Co. Afdelingsbestyrelsen i Skovparken diskuterede problemerne angående affaldshåndtering og havde blandt andet en brainstorm på programmet.
Barndommens gade ligger i Brændkjær Nogle steder giver børn så gode barndomsminder, at de vender tilbage som voksne. Sådan er det med Afdeling 9 i Brændkjær, hvor de fleste medlemmer af boligafdelingens bestyrelse er vokset op. BOVIA Magasinet besøgte i foråret 2018 afdeling 9 for at høre to bestyrelsesmedlemmers beretninger om at bo der som barn. - Da jeg var barn boede der rigtigt mange børn i området. Vi spillede rundbold på de kæmpestore arealer. Om aftenen kunne man høre alle forældre i blokke og rækkehuse råbe på ungerne ”Kom ind og spis!”. Så var alle væk. Og da vi havde spist var alle samlet igen, sagde Helle Thrane Pagh, der er formand og har været i bestyrelsen siden 2012. - Ja, vi spillede meget fodbold og udfordrede de andre unger fra Broagervej eller Hestehaven. Der var virkelig gang i den hver aften med rundbold, fodbold, tombola og tennis, fortalte Lars Bonde.
Lars Bonde, Helle Thrane Pagh og Eva Lauenborg er glade for at bo i afdeling 9. 10
Rejsegilde på havnen AAB Koldings nye boligbyggeri ved siden af Syddansk Universitet et stenkast fra Kolding Havn har stået på hele 2018. Torsdag den 15. november var der så rejsegilde på byggepladsen under et 200 m2 stort dannebrogsflag. Omkring 60 håndværkere, rådgivere, entreprenører og boligforeningsfolk gik ombord i de obligatoriske ristede pølser med brød, da der var rejsegilde på - Vi fejrer i dag, at vi har fået hejst de sidste betonelementer på plads. Tak til rådgivere og håndværkere for godt arbejde. Vi er utroligt glade for muligheden for at komme til at bygge her midt i byen. Jeg er sikker på at boligerne med deres unikke beliggenhed bliver eftertragtede, sagde Karl-Jørn Petersen, formand for AAB Kolding og udråbte trefoldigt leve for byggeriet. Boligkomplekset med de 94 ungdomsboliger og 40 miniboliger er allerede blevet døbt Home-Town, og det er planen, at de 134 boliger i den nye afdeling 66 er indflytningsklare i efteråret 2019.
Byggepladsen blev indtaget af sultne gæster. HomeTown bliver et flot byggeri og vil bestå af både lejeog ejerboliger.
Frokostjazz i fælleshuset Orkestret JazzBites udsendte en omgang gedigne jazz-vibes lørdag den 21. april, da afdeling 24, Rosenhaven inviterede til frokostjazz i afdelingens fælleshus Rosenhuset. Dørene åbnede klokken 12, og publikum var på forhånd blevet tilbudt at vælge mellem to frokostretter: Frikadeller eller kylling med tilhørende kartoffelsalat, rødkålssalat og drikkevarer. - Det gik rigtigt godt. Vi havde også inviteret vores naboafdelinger 19 og 71 med, og der kom 50 beboere i alt. Vi hyggede os rigtigt sammen. Det kører bare for vores fællesarrangementer, fortalte Ivan Bønneland, afdelingsformand i Rosenhaven. Jazzarrangementet var et af de allersidste arrangementer i afdelingens fælleshus, Rosenhuset, der er revet ned og bygges op igen. - Det var vemodigt, da der blev sagt tak for i aften efter ekstranummeret. Jeg sad og tænkte: ja, det var så det, siger Ivan Bønneland.
50 beboere kom for at høre jazz i Rosenhuset. 11
Vores boliger er attraktive på lejeboligmarkedet Udlejningen har i mange år været næsten fri for tomgange. Den tendens ser ud til at fortsætte, men vi holder øje med situationen. Vores boliger er attraktive. Der har i de senere år været en støt stigende efterspørgsel, og vi kan glæde os over, at vi stadig uden problemer kan leje selv de dyreste boliger ud. Det kan mærkes i dispositionsfonden, der blandt andet dækker lejetab i boligafdelingerne. Udlejningen går med andre ord slag i slag. Og selvom der kan være en smule tomgang, i nogle perioder mere end andre, er det ikke alarmerende. I gennemsnit havde vi 13 tomgangsboliger pr. måned i 2018. Det er pænt i forhold til vores 4.300 boliger. Helt undgå tomgange kan man ikke. Dødsboer, der afventer skifteretten, kan være en af årsagerne. En anden er, at vi i forbindelse med større renoveringer, tilbageholder et antal boliger til genhusning af beboere. Det er for eksempel sket i afdelingerne 22 Skovparken og 74 Nørremarksvej. Vi tilbageholder typisk nogle stykker ad gangen, og efter endt renovering skal udlejningen lige i gang igen. Den seneste status på tomgang i AAB Kolding er 25,5 ledige lejligheder i marts 2019. Det drejer sig om 16,5 familieboliger, 7 ungdomsboliger og 2 ældreboliger, hvilket er helt normalt.
12
Tallet hænger sammen med, at mange ungdomsboliger bliver opsagt til maj, og genudlejet til sommer, når studieåret starter igen. Det er en sæsonbetonet tomgang, der forsvinder forholdsvis hurtigt. Fra juli er de fleste ungdomsboliger lejet ud igen. Det er i øvrigt kommunen, der står for udlejning af vores ungdomsboliger gennem portalen Studentkolding.dk.
Vi holder øje med Skovparken Skovparken står overfor en større omdannelse på grund af den såkaldte ghettolov, der blev vedtaget i november 2018. Antallet af boliger skal reduceres på længere sigt, hvilket giver en risiko for tomgang alene på grund af den usikkerhed, loven skaber angående fremtiden for lejerne i Skovparken. Udlejningsmæssigt mærker vi ikke forandringer endnu i Skovparken, hvor udlejningen indtil videre går fint. I marts måned 2019 var der blot 4 ledige lejligheder ud af 551, hvoraf de to hurtigt blev genudlejet. Men vi forventer, der kommer til at ske noget, og derfor holder vi skarpt øje med situationen. I udviklingsplanen for Skovparken arbejder vi med et scenarie om, at den almindelige frivillige fraflytning over
de næste ti år vil være nok til at reducere antallet af boliger uden at skulle tvinge beboere væk fra deres boliger. Men vi kan ikke love noget. Når vi kender helhedsplanen og udviklingsplanen i detaljer og ved hvilke blokke, det drejer sig om, begynder vi at tilbageholde lejligheder til nedlæggelse eller genhusning.
Intern venteliste under pres I dag sker tildelingen af ledige boliger i AAB Kolding efter anciennitet (alder på medlemskab), hvis der ikke er såkaldt fleksibel udlejning, hvor eksempelvis pendlere kan komme foran i køen. Det håndterer vores IT-system EG-bolig, som trækker en venteliste for hver ledig bolig. Der er desuden fortrinsret for alle beboere i AAB Kolding og de enkelte boligafdelinger, og det vil sige, at aktivt boligsøgende beboere hos os kommer først i køen til en ledig bolig. Sådan har det været i mange år, men den fortrinsret er for nylig kommet under pres. Regeringen og Dansk Folkeparti mener, at ansøgerne på de eksterne ventelister hos landets almene boligorganisationer skal have bedre muligheder for at få en bolig. Hensigten er derfor at tilbyde hver anden ledige, almene familiebolig til en ekstern ansøger. Minister for Transport-, bygnings- og boligministeriet, Ole Birk Olesen, mener, den almene boligsektor skal åbnes mere op, og med forslaget om at tildele hver anden ledige, almene familiebolig til en ekstern ansøger håber han, at beboersammensætningen i de almene boligområder bliver mere blandet. Bekendtgørelsen om at ændre på ventelistesystemet til de almene boliger betyder ikke, at de interne ventelister forsvinder. Bekendtgørelsen har været i offentlig høring og tæder i kraft 1. juli 2019.
Vi synes, den nuværende ordning fungerer fint, og det er slet ikke umuligt at finde en god bolig hos os for eksterne boligsøgende. Nuvel, niveaufrie et-plans rækkehuse er meget attraktive, så de kan være svære at få fingre i, hvis du kommer udefra. Men en et-plans stuelejlighed med have er slet ikke umulig at komme i nærheden af. Og vælger man at bo blot et enkelt år hos os, åbner der sig mange muligheder for at søge videre til andre gode boliger. En reform af fortrinsretten vil nok betyde mest for det almene boligmarked i København, hvor det nærmest er umuligt at komme i betragtning til en attraktiv bolig som ekstern boligsøgende.
Ventelisterne ser fine ud Den totale medlemsliste i Bovia viste 13.365 medlemmer pr. 7. januar 2019, hvilket er på niveau med 2018. Nye medlemmer bliver automatisk registreret som aktivt boligsøgende. Ønsker de ikke at modtage tilbud men blot optjene anciennitet, kan de blot sætte deres medlemsskab i bero. Ellers står de på den almindelige venteliste og modtager tilbud om ledige boliger. Pr. 7. januar 2019 var der 2.166 medlemmer, der søgte bolig i AAB Kolding på den almindelige venteliste. Det er over 400 flere end i marts 2018, hvor der var 1.762 medlemmer, der søgte i AAB Kolding på den almindelige venteliste. 438 medlemmer var interne boligsøgende, der har fortrinsret til andre boliger mod 394 sidste år. Den 1. januar 2018 blev det gratis at stå på den interne venteliste, også kaldet oprykningsventelisten. Betaler man som medlem/aktivt søgende 150 kroner årligt og har boet i sin bolig i mindst et år, kommer man automatisk på den interne venteliste uden yderligere gebyrer.
Afdeling 21, Skovparken
Fraflytninger Der er i 2018 registreret 778 fraflytninger. 445 beboere er flyttet fra familieboliger, 292 er flyttet fra ungdomsboliger og 25 er flyttet fra ældreboliger. 36 beboere er flyttet inden for samme afdeling, 91 til anden afdeling i AAB Kolding, mens 585 har valgt at flytte væk fra boligforeningen. 50 er døde. Antallet af fraflytninger er 16 flere end 2017.
Christiansborg: ghetto-stempel skal væk Efter mange års boligsociale initiativer har vi fået vredet armen rundt i Christiansborgs forsøg på at fjerne ghetto-stemplet i Skovparken. Det er svært at komme udenom ghettoproblematikken, når vi taler om de boligsociale forhold i byen. Skovparken er udråbt til hård ghetto (sammen med Skovevejen og Munkebo), og vi pålægges med ghettoaftalen fra maj 2018 at reducere antallet af familieboliger med 60 procent i løbet af de næste 10 år. Vi mener grundlæggende, at en hård ghetto er et sted, hvor der er massiv kriminalitet. Ikke fordi Mogens og Muhammed bor der uden at have et job, en uddannelse eller høj indkomst. De skal jo bo et sted, og skovparken er et trygt boligområde uden de store problemer med kriminalitet. Så hvorfor fjerne boliger her? Boligsociale problemer forsvinder ikke ved at flytte folk og rive deres boliger ned eller sælge dem.
Nøgtern tilgang til udfordringerne Vi må dog indse, at det er tid til at være pragmatiske, og en god følgevirkning er, at udfordringerne har styrket samarbejdet med kommunen. En af de løsninger, AAB Kolding, kommunen og de andre boligorganisationer arbejder med, er at ændre på beboersammensætningen i de berørte boligområder med fleksibel og kombineret udlejning. I vores optik er der i princippet ikke nogle beboere, der er uønskede, men vores fælles mål er at komme af listen, og vi vil bruge de redskaber, der stilles til rådighed. En anden løsning går ud på at iværksætte en større renovering og ombygning af boligområdet. Vi håber, at et øget fokus på kriterierne og en fysisk helhedsplan vil gøre, at Skovparken ikke er på ghettolisten i 2022/23, og på den måde undgå kravet om at reducere boligmassen til 40 procent inden 2030. Men som det ser ud lige nu, er der ingen vej udenom. Senest har vi fra ministeriet fået afslag på en ansøgning om dispensation fra reduktion af boliger. Der er ingen tvivl om, at ghettopolitikken lægger en stor sort skygge over Skovparken, og den skaber usikkerhed i boligområdet. Men sådan ser verden ud, når Christiansborg laver boligsocialt arbejde i Kolding. Det er realiteterne, hvad enten vi kan lide det eller ej.
trygheden, trivslen og beskæftigelsen i områderne. Landsbyggefonden og Kolding Kommune har sammen med AAB Kolding, Alfabo og Boligselskabet Kolding, øremærket knap 27 millioner kroner til det fælles boligsociale arbejde i helhedsplanen.
Tryghed og trivsel Det overordnede formål i den nye helhedsplan er det samme som før: Tryghed og trivsel. Nogle projekter i ByLivKolding er videreført fra den gamle helhedsplan, andre er blevet justeret. Der er dog en indgangsvinkel, der har ændret sig. Hvor fokus før var på børn og unges aktiviteter indenfor deres boligområde, er indgangsvinklen nu, at de skal have flere aktiviteter udenfor boligområdet. De skal ud i foreningerne, ud i resten af byen og finde relationer. Fornuften i denne indgangsvinkel er, at et større netværk giver større trivsel. Sammenhængskraften i samfundet kræver nemlig forbindelser på tværs af mennesker. Det er så at sige et Step 2 i det boligsociale arbejde. Denne filosofi har egentlig været der hele tiden, der er bare skruet op for den. ByLivKolding måtte sige farvel til flere medarbejdere i 2018, men kunne også sige goddag til nye. Projektet har fået flere frikøbte medarbejdere fra kommunen, som har styrket samarbejdet med ByLivKolding. Flere er nu ansat begge steder. Det gælder for eksempel i de nye kursus- og temaforløb for børn og unge, der går under navnet Eat & Learn. Her er det medarbejdere fra Ungdomsskolen, Ungekontakten og ByLivKolding, der i fællesskab står for gennemførelsen.
ByLivKoldings boligsociale arbejde ByLivKolding, der står for det reelle boligsociale arbejde i byen, beskæftiger sig ikke direkte med ghetto-problematikken men følger den tæt. Det boligsociale arbejde kører her uanfægtet i kraft af det boligforlig fra november 2014, der ligger til grund for årene 2015-2018 (2019 er et overgangsår indtil næste forlig). ByLivKolding er kommet godt i gang med den ny helhedsplan for årene 2018-2021. Her er der fokus på helt andre indsatser. Helhedsplanen for ByLivKolding er målrettet fire boligområder i Kolding, og målene er blandt andet at højne 14
ByLivKolding ByLivKolding blev oprettet i 2008, og er et fællessekretariat mellem AAB Kolding, Alfabo, Boligselskabet Kolding og Kolding Kommune. ByLivKolding skaber sammenhæng i de forebyggende boligsociale indsatser i Kolding Kommune og udfører mange af dem.
Det Boligsociale Manifest Det Boligsociale Manifest opstod, da ByLivKolding skulle evaluere den gamle helhedsplan for årene 2014-2017. Der er lavet mange evalueringer, der måler på effekterne, eksempelvis hvad det betyder at have et fritidsjob., og de foregår på landsplan. Hvis ByLivKolding skulle evaluere lokalt, skulle projektet altså gøre noget andet. ByLivKolding satte sig derfor for at prøve at finde ud af, hvad det boligsociale DNA består af. Hvordan ville et boligsocialt manifest for Kolding se ud? ByLivKolding kørte derfor en række workshops henover efteråret og samlede det hele op på et seminar i november. Konklusionen var, at samarbejdsparterne og medarbejderne i ByLivKolding kan nå langt, når de udnytter hinandens forskelligheder, forcer og fagligheder. Det giver altså mening at have undervisere fra de forskellige parter: Ungdomsskolen, Ungekontakten, KFUM og ByLivKolding. Det boligsociale arbejde koordineres ikke kun, men udføres sammen i et fællesskab.
Visionen blev til virkelighed Tværfagligheden er ikke bare på tværs af kommunale forvaltninger, men også i forhold til de ansatte i helhedsplanen og boligorganisationerne. Hertil kommer de frivillige. Det er altså tværfaglighed i meget bred forstand. Det ligger godt i forlængelse af den 15-20 år gamle vision om at samle et boligsocialt team bestående af medarbejdere fra kommunen og byens boligorganisationer. Frøene til drømmen om et stort tværfagligt og boligsocialt team blev altså allerede sået dengang – og er nu virkelighed. Det boligsociale arbejde i Kolding går i øvrigt langt tilbage. Helt siden 1992 har AAB Kolding med støtte fra Kolding Kommune og Landsbyggefonden arbejdet med det boligsociale i vores boligområder primært for at øge trygheden, mindske kriminalitet og få flere i beskæftigelse. Helhedsplanen for 2018-2021 har et budget på i alt 26.850.000 kroner. Boligorganisationernes og Kolding Kommunes bidrag udgør 25 procent af budgettet, mens de resterende 75 procent kommer fra Landsbyggefonden.
Afdeling 9
Boligområderne i ByLivKolding Skovparken/Skovvejen-kvarteret Kvarteret ved Munkebo Brændkjær/Fjordparken Knud Hansens Vej/Junghansvej
Landsbyggefonden Landsbyggefonden er en selvejende institution, der er stiftet af almene boligorganisationer i 1969. Landsbyggefonden har til formål at støtte og udvikle alment boligbyggeri gennem forskellige tilskudsog låneordninger.
15
Digitalisering giver bedre ressourcestyring Bovia registrerer grønne områder digitalt for bedre at kunne planlægge pleje og vedligeholdelse. Det giver overblik. En virksomhed kan forbedre sin forretning og drift ved at benytte digitale teknologier eller digitale data. Data er nøgleordet, da det netop er data, man kan skabe gennem digitaliseret information. Målrettede digitale initiativer kan være med til at løfte eller støtte virksomheden, og dermed er det også noget, vi som virksomhed skal være bevidste om. Bovia har behov for at synliggøre, hvilke ydelser, de forskellige boligafdelinger får. Samtidig er det optimalt, at ledelsen kan fordele mandetimer retfærdigt i forhold til, hvad der er af opgaver, og hvor tidskrævende opgaverne er. Bovia søsatte derfor projektet ”Ressourcestyring og digitalisering af udearealer” for nogle år siden. Firmaet 3XD opmålte og definerede udeområderne omkring afdeling 21 ud fra vejledningen ”Kvalitetsbeskrivelser for drift af grønne områder” fra Forskningscenteret for Skov & Landskab. Alle informationer blev efterfølgende samlet i IT-systemet InDoc fra 3XD, hvor man kan tænde og slukke for de forskellige elementer i opmålingen, så det er nemt at få overblik over, hvad udeområderne består af. Det gør det nemt at holde overblik og fokus på de områder, man ønsker, og det er nemt at samle information i pdf-format, som man kan udveksle med andre.
Digital registrering giver overblik Resultatet er, at det nu er blevet meget nemmere at vurdere, hvad pleje koster pr. m2 – og derefter vurdere om eksterne leverandører kan tilbyde at gøre det billigere, eller om ydelsen med fordel kan løses af egne folk. Det er lettere at vurdere behovet for indkøb af maskiner: Hvor
mange effektive timer har maskinerne? Hvilke afdelinger kan drage nytte af maskinen? Boligafdelingen har også et godt udgangspunkt for at vurdere, hvad en eventuel omlægning af arealerne vil betyde for arbejdsmængden og dermed prioritere sine ønsker. Desuden gør registreringen det muligt at vurdere, hvor mange timer, der er ledige, hvis det bliver en mild vinter. Dermed kan afdelingsbestyrelserne eksempelvis ønske grønne projekter i nogle af disse timer.
Digital registrering giver besparelser Det giver også besparelser i indkøb af ydelser udefra, hvis den ledige kapacitet hos de medarbejdere, man allerede betaler, kan bruges til f.eks. beskæring af hegn eller omlægning af bede. Systemet kan også hurtigt dokumentere, hvornår der er vasket trapper. Og som en sideeffekt er driftsstyringen blevet aktiv, da forbrugsmønstrene har givet anledning til mere dialog mellem ledere og medarbejdere. Medarbejderne har fået et grundlag til at tænke innovativt og komme med ideer til effektiviseringer. Den digitale registrering giver altså Bovia og afdelingsbestyrelserne overblik over medarbejdere, tids- og maskinbehov til pleje og vedligehold af udearealer i storområderne. Projektet ”Ressourcestyring og digitalisering af udearealer” endte med at vinde konkurrencen om almene fagpriser i driftskategorien på Almene Boligdage den 17. november 2017.
Afdeling 6, Bellevuegade 16
Bovias boligsøgning er en succes Bovias hjemmeside er blevet et internetknudepunkt for udlejning af 8.000 boliger i Kolding, Vejen, Billund, Grindsted og Lunderskov. 2018 var det første år med adgang til Vejen Byggeselskab, Grindsted Boligforening og Byggeforeningen af 1949 på Bovia.dk. Det har betydet, at boligsøgende via hjemmesiden har fået adgang til 8.000 boliger i Kolding, Vejen, Billund, Grindsted og Lunderskov. Prisstrukturen for medlemskab og boligsøgning er samtidig blevet forenklet til ét samlet gebyr 150 kroner om året pr. 1. januar 2018. Boligsøgende sparer dermed penge på at betale ét gebyr, og Bovia sparer tid på at vedligeholde ét IT-system. De 150 kroner er kostprisen, og et samlet gebyr er nemmere for Bovia at administrere. Det er ren win-win for medlemmerne og Bovia. Implementeringen af de nye medlemsorganisationer er gået godt, og reaktionerne fra de boligsøgende er positive. Folk er generelt glade – ja en del bliver nærmest overraskede over det høje antal boliger på Bovias hjemmeside og mulighederne for at søge bolig - især i Kolding. Der er stadig en del interesserede, der henvender sig for at melde sig ind, og her prøver Bovias udlejningspersonale at få folk til at gå ind over hjemmesiden og skrive sig op. Der er derfor opsat en selvbetjeningscomputer ved skranken på Engstien, og det fungerer fint. Flere og flere bruger den.
Flytteplaner sat på pause
side af Engstien. Bygningerne er blevet købt af et ejendomsselskab, der vil indrette boliger og erhvervslejemål. Bovia fik derfor en arkitekt til at udarbejde et par skitser til, hvordan det kunne se ud på baggrund af fysiske forhold og ønsker til mere tværgående projektarbejder samt medarbejdernes ønsker. Der er således arbejdet med en løsning som fremmer relationerne mellem medarbejderne og opgaver, flere kontorlokaler og flere mødelokaler. Uheldigvis er flytteplanerne sat på standby da det ikke har været muligt at indrette erhvervslejemålet tilfredsstillende. Projektet er derfor stoppet og Bovia og boligorganisationerne er ved at finde en helt ny løsning.
GDPR blev indført i 2018 Den 25. maj 2018 blev den danske persondatalov til EU-Personforordningen GDPR, og det skabte stor bevågenhed på persondataområdet. Før de nye regler trådte i kraft, krævede det nogle praktiske forberedelser, der gør, at Bovia er godt med i forhold til de nye regler. GDPR betyder for eksempel, at man ikke må gemme og internt i Bovia dele lister over beboerne i fremtiden. Der er datamæssigt kommet vandtætte skotter mellem udlejningsafdelingen og økonomiafdelingen. Og alle borgere har i princippet ret til at blive glemt efter fem år, hvis de ønsker det.
Bovia vil flytte administrationen til andre lokaler og har derfor haft kig på Koldings gamle sygehus på den anden
Afdeling 7, Kikkenborgvej 17
Miljøet er på dagsordenen i AAB Kolding Klima og miljø fylder mere og mere i dagligdagen. Vi arbejder med FN’s verdensmål i forhold til vores grønne profil. I BOVIA og AAB Kolding arbejder vi med FN’s verdensmål. Her finder man blandt andre Mål nr. 7 om bæredygtig energi, der skal sikre, at alle har adgang til pålidelig, bæredygtig og moderne energi til en overkommelig pris. Også Mål nr. 11 om bæredygtige byer og lokalsamfund er relevant for os. Vi vil gerne udbrede kendskabet til verdensmålene og samtidig sætte fokus på energi- og ressourceforbruget ude i boligerne. Det er til syvende og sidst beboernes eget ansvar, men vi vil gerne hjælpe dem på vej. Som beboer kan man være med til at belaste miljøet mindre ved at agere mere hensigtsmæssigt med affaldet og energiforbruget. Og gerne uden at tænke over det ligesom de yngre generationer. Samtidig er grundlag for at spare lidt penge.
Madrester er nu genbrug Kolding Kommune har formuleret en ambitiøs affaldsplan for årene 2014-2024. Målet er, at dobbelt så meget affald skal genbruges, hvilket vil være en stor forbedring for miljøet. I 2018 skulle beboerne i boligafdelingerne ligesom alle andre borgere i kommunen således sortere to ekstra fraktioner: Metal og hård plast udover papir og glas. Da vi har miljøskure, skulle vi lave nye huller til de nye fraktioner og opstille to tre ekstra beholdere. Det er oppe i tiden at sortere affald, så der er generelt blevet taget godt imod det i afdelingerne. Og rent praktisk har vi den holdning, at jo mere, der kan stå sammen, jo
bedre. Så skal beboerne ikke gå flere steder hen med affaldet, og det er også en motivationsfaktor. Vi har på kommunens foranledning i foråret 2019 implementeret endnu en affaldsfraktion i boligafdelingerne i Kolding syd, nemlig madaffald. Beboerne har i den forbindelse fået udleveret et lille affaldsstativ til at have stående under køkkenvasken og nogle grønne poser til madaffald. Implementeringen har krævet nye todelte affaldspande, så restaffald kan kommes i den ene del og madaffald i den anden del. Næste skridt i forhold til sortering af madaffald bliver Kolding nord, som kommer med i november 2019. Det fornuftige ved at sortere mad fra restaffaldet er, at man kan bruge nedbrydningen af den såkaldte biomasse til at skabe energi i et biogasanlæg. Restproduktet kan desuden bruges som gødning. Det er vi naturligvis kun glade for at kunne bidrage til i AAB Kolding.
Storskrald er svært at håndtere På storskraldsområdet halter det lidt. Vi må indse, at det generelt er svært for beboerne at finde ud af at håndtere det. Det er en hård nød at knække, og vi ved ærlig talt ikke helt, hvad vi kan gøre ved det. Vi arbejder på at sætte et par containere ud i de store boligområder nogle gange i løbet af året, så folk kan få ryddet op i kældrene. Der er gode erfaringer med det i afdeling 73, men det er en dyr løsning. Skovparken har deres egen bemandede miljøgård, hvor de kan komme af med storskrald på en god måde.
Afdeling 9, Frederik 7 Vej 18
Affaldskampagne i Skovparken I 2018 har vi netop i Skovparken haft et affaldshåndteringsprojekt, der skulle synliggøre følgende: • • •
Hvor meget tid og økonomi, vi bruger på affald. Hvilke mængder affald, vi samler op efter beboerne. Hvad vi eventuelt kunne få for pengene i stedet.
Vi begyndte med at spørge beboerne i de fjerneste blokke fra miljøgården omkring deres affaldshåndtering. Vi ville gerne vide, hvorfor nogen smider affald i kældrene og have svar på: • • • •
Er der mon for langt til miljøgården? Er åbningstiderne for korte? Mangler der transportmidler til miljøgården? Er der noget, vi kan gøre bedre?
Projektet i Skovparken var også et forsøg på, at se om mere oplysning i forbindelse med affaldshåndtering er vejen frem. Det er det, og affaldshåndteringen i Skovparken er da også blevet bedre, men der er stadig plads til forbedring.
Affald i undergrunden Underground er et nedgravet affaldssystem, som vi har to-tre steder i byen. Det fungerer fint, og vi vil gerne indføre det flere steder, blandt andet i forbindelse med de igangværende renoveringer i afdeling 22 og 42. Producenten har dog oplyst, at der ikke længere bliver produceret kammerdeling til madaffald og restaffald, fordi madaffaldet kan sætte sig fast under tømning af behol-
deren. Tømningen foregår med en stor kranbil, og her har erfaringerne i Horsens vist, at det pakker sig. Hvad så? Ja, hvis vi skal til at købe ekstra nedgravede beholdere til madaffaldet, bliver det meget dyrt. Det er jo ikke lige meget, om vi skal have fem eller ti affaldsstationer. Vi arbejder på at finde en løsning på den problematik.
Ja til klimaløsninger i Brændkjær I Brændkjærområdet har vi de seneste år haft et stort klimatilpasningsprojekt kaldet Klimavand. Baggrunden for projektet er, at det regner mere end tidligere. Meget mere. Derfor har AAB Kolding deltaget i Kolding Kommunes og forsyningsselskabet BlueKoldings fælles indsats for at klimatilpasse de områder i kommunen, hvor risikoen for oversvømmelser og værditab er størst. Klimaindsatsen i hele kommunen hedder Klimavand, og det handler kort fortalt om at forhindre regnvand i at løbe i kloakkerne, så de løber over. AAB Kolding og boligafdelingerne 9, 15, 23, 51 og 73 i Brændkjær er med i et delprojekt under Klimavand, som kaldes Smart Spildevand. Det består i at kombinere smarte alternative løsninger for forsinkelse af regnvandet med byudvikling og rekreative tiltag. Projekt Smart Spildevand mundede i 2018 ud i en række konkrete forslag til regnvandsanlæg i boligafdelingerne, hvor beboerne den 9. april på to afdelingsmøder stemte ja til projektet. Anlæggelsesfasen i Smart Spildevandprojektet har fået en projektleder, og det skal nu i udbud og detailplanlægges.
Afdeling 9, Brændkjærgade 19
AAB Kolding støtter FN’s verdensmål Vi har opdateret vores visioner med udgangspunkt i FN’s verdensmål indenfor social, miljømæssig og økonomisk bæredygtighed. Verdens stats- og regeringsledere har i FN vedtaget 17 verdensmål for bæredygtig udvikling. Målene trådte i kraft den 1. januar 2016 og skal frem til 2030 sætte kurs mod en mere bæredygtig udvikling for planeten og menneskeheden. Verdensmålene udgør 17 konkrete mål og 169 delmål, som forpligter alle FN’s 193 medlemslande til at arbejde for en social, miljømæssig og økonomisk udvikling. Fred, sikkerhed og internationalt samarbejde skal sikre en holdbar verdensudvikling. I AAB Kolding vil vi gerne bidrage til nogle af de mål, der giver mening i vores dagligdag indenfor social, miljømæssig og økonomisk bæredygtighed. For eksempel passer Mål nr. 11 om at gøre byer og lokalsamfund inkluderende, sikre, robuste og bæredygtige rigtigt godt til os. Vi har derfor arbejdet med verdensmålene i bestyrelsen, hvor vi har været i gang med at redefinere visionerne. Vi har forsøgt at implementere verdensmålene i vores visioner ved at omskrive dem, så de kan bruges i de enkelte afdelinger:
Fællesskab, demokrati og byudvikling I de nye visioner er fællesskabet i de enkelte boligafdelinger og på tværs af dem et grundlæggende element for naboskab og trivsel. Vi ønsker at understøtte frivilligheden ved at bygge bro i forhold til beboernes forskellige livsfaser. Vi anerkender og respekterer beboerdemokratiet, som skal give beboerne frihed til indflydelse og beslutning om egen boform og boligområdets udvikling. AAB Kolding bidrager til udviklingen af nye og eksisterede boligområder. Vi ønsker at være en aktiv samarbejdspartner i den kommunale bosætningsplan og de politiske målsætninger for nybyggeri og renoveringer. Vi vil deltage i udviklingen af samfundsnyttige løsninger for bolig, by og infrastruktur. Det er vigtigt gøre sig målgrupperne bevidst i forbindelse med nybyggeri og renovering.
Grøn profil og effektiv drift AAB Kolding har fokus på klimaforandringer, forurening, miljø og forsyningssikker-hed for derigennem at skabe fremtidssikrede og sunde boliger. Vi ønsker at støtte en balanceret grøn profil baseret på en totaløkonomisk vurdering, som er en afvejning mellem økonomi (huslejeniveau) og ønsket om grøn profil.
20
Vi skal fortsat sikre økonomisk forsvarlighed og optimering af effektiv drift. Digitalisering og effektiv drift skal ske i respekt for beboerdemokratiet og den sociale sammenhængskraft i boligområderne. Organisationsbestyrelsen skal sikre effektiv drift under hensyn til forsvarlig henlæggelse til og udøvelse af afdelingernes vedligeholdelse. AAB Kolding understøtter aktivt Bovias digitale strategi og systemer. Vi vil optimere driftsfællesskaber via fælles mand-skab, kompetencer, maskiner, mandskabsfaciliteter og indkøb. Vi ønsker fokus på samarbejde mellem boligafdelingerne til etablering og brug af fællesfaciliteter, såsom vaskerier, lokaler og legepladser.
Vi skal i mål sammen Såvidt de nye visioner. Det er med visioner og målsætninger et spørgsmål om at komme fra det store til det små. Fra distance til nærvær. Det må meget gerne være stort, flot og visionært, men vi skal kunne omskrive det til nogle konkrete ting, vi kan arbejde med, ellers kommer vi slet ikke i mål. Og det vil vi gerne bidrage til, at vi gør. Som verdenssamfund, nation, region, bysamfund og lokalsamfund. Der vil nok altid være et spændingsfelt mellem et velfungerende afdelingsbeboerdemokrati som vores og en hovedbestyrelse/ledelse. Sidstnævnte ønsker ofte at sikre vedligeholdelse af boligafdelingernes bygninger langt ud i fremtiden samt at implementere ny teknologi til driftslettelser, hvor beboerdemokratiet ønsker nye beboerrelaterede initiativer og så billig drift/lav husleje som muligt. Derfor er det godt at have nogle fælles mål, visioner og værdier, så der kan findes fælles fodslag og enighed. Vores mission i AAB Kolding er nemlig fortsat at skabe boliger til alle på baggrund af vores værdier: Troværdighed, åbenhed, helhed og samarbejde.
Afdeling 15, Snerlevej 21
AAB's økonomi
Årsregnskabet for hovedforeningen og afdelingerne er aflagt i overensstemmelse med god regnskabsskik og de gældende regler. Den anvendte regnskabspraksis er uændret i forhold til sidste år. De økonomiske resultater for afdelingerne og hovedforeningen anses for værende tilfredsstillende for regnskabsåret 2018. Den detaljerede udgave af årsregnskabet med tilhørende noter for hovedforeningen og afdelingerne, bliver offentliggjort på hjemmesiden www.aab-kolding.dk Der er ikke efter regnskabsårets afslutning indtruffet hændelser, som har væsentlig økonomisk betydning for AAB. Revisor har ikke haft bemærkninger til regnskabet og har afgivet blank revisionspåtegning på såvel hovedforening som afdelinger.
Årets resultat Årets resultat i hovedforeningen blev et overskud på 13 tusind kroner. Der har været færre omkostninger bredt fordelt over næsten alle omkostningstyper, samtidig har der været større nettorenteindtægter. Værdien af administrationsejendommen Engstien 2A er ud over almindelige afskrivninger på 250 tusind kroner, yderligere nedskrevet med 850 tusind kroner, den bogførte værdi udgør ultimo 2018 13,7 mio. kroner. Der er 41 afdelinger med overskud eller nul-resultat og 8 afdelinger med underskud, i 4 afdelinger er det opsamlede resultat negativt. Der er stor forskel på, hvorledes afdelingernes driftsøkonomi hænger sammen, desværre er det således, at det er svært at komme ud af en svag driftsøkonomi, noget der arbejdes fokuseret på ved budgetlægningen. På den almindelige og planlagte vedligehold er der stor variation mellem afdelingerne. Generelt har afdelingerne haft større renteindtægter end forventet. I 2018 realiserede afdelingerne renteindtægter for 2,3 mio. kroner mod et budget på 1,4 mio. kroner, renten vil dog fortsat blive budgetteret forsigtigt. Overordnet set er AAB's samlede økonomi sund og i balance.
Administrationsudgifter AAB administrerede ved årets udgang 4.402 lejemålsenheder. Det samlede administrationsbidrag var på 20.151 tusind kroner, svarende til en gennemsnitlig sats på 4.578 kr. pr. lejemålsenhed. Nettoadministrationsudgifterne var på 20.348 tusind kroner, hvilket svarer til 4.623 kr. pr. lejemålsenhed, heraf udgjorde forretningsførerbidraget til Bovia 4.125 kr. inkl. moms pr. lejemålsenhed.
22
22
Udgifter og indtægter Resultatopgørelse 01.01.2018 - 31.12.2018 for hovedforeningen (t.kr.)
Årsregnskab Årsregnskab 2017 2018
Udgifter
Budget 2019
Bestyrelsesvederlag, møder og kontingenter Personaleudgifter Forretningsførelse Kontorholdsudgifter og andre administrationsudgifter Bruttoadministrationsudgifter
445 109 19.332 1.768 21.654
512 134 19.337 2.401 22.384
476 194 19.607 2.340 22.617
Renteudgifter Bidrag til dispositionsfond Samlede ordinære udgifter
3.325 32.063 57.042
2.523 31.665 56.572
1.935 32.124 56.677
Ekstraordinære udgifter Udgifter i alt
13.548 70.589
11.881 68.453
56.677
3
13
Udgifter
70.593
68.466
56.677
Administrationsbidrag Lovmæssige gebyrer Renteindtægter Afd. bidrag til dispositionsfonden Byggesagshonorar Diverse Samlede ordinære indtægter
21.148 848 3.528 32.063 16 57.603
21.329 857 2.716 31.665 18 56.585
21.610 868 2.075 32.124 56.677
Ekstraordinære indtægter Indtægter i alt
12.990 70.593
11.881 68.466
56.677
Underskud
-
-
-
Indtægter
70.593
68.466
56.677
Overskud
-
Indtægter
23
Balance Balance pr. 31.12.2018 for hovedforeningen (t.kr.)
Årsregnskab Årsregnskab 2017 2018
Aktiver ANLÆGSAKTIVER Materielle anlægsaktiver Aktier og andele Foreningsandele Bovia Lån til afdelinger Indskud i Landsbyggefonden Anlægsaktiver i alt
16.042 50 300 13.111 44.393 73.897
14.836 50 300 11.064 50.080 76.329
OMSÆTNINGSAKTIVER Tilgodehavende hos afdelinger Andre tilgodehavender Værdipapirer og likvide beholdninger Omsætningsaktiver i alt
190.953 317 47.478 238.748
268.720 384 24.652 293.755
Aktiver
312.645
370.084
1.249 61.671 691 14.444 78.055
1.249 64.533 691 14.457 80.930
KORTFRISTET GÆLD Gæld til afdelinger Bankgæld Skyldige omkostninger Feriepengeforpligtigelse Moms m.v. Kortfristet gæld i alt
221.295 1.033 10.506 1.738 19 234.590
240.836 33.453 12.965 1.882 19 289.154
Passiver
312.645
370.084
Passiver EGENKAPITAL Foreningsandele Dispositionsfond Opskrivningshenlæggelser Arbejdskapital Egenkapital i alt
24
Nøgletal, administrationsbidrag m.m. Resultatopgørelse 01.01.2018 - 31.12.2018 (t.kr.)
Administrationsudgifter
Årsregnskab Årsregnskab 2017 2018
Bruttoadministrationsudgifter - Ekstern driftsadministration - Lovmæssige gebyrer - Byggesagshonorar
21.654 848 -
22.384 857 -
Nettoadministrationsudgifter
20.806
21.527
Pr. lejemålsenhed i kr.
4.726
4.890
Antal administrative lejemålsenheder (internt)
4.402
4.402
0,00 1,32 1,00
0,00 1,00 1,00
Soliditetsgrad % Soliditetsgrad (ekstern) %
24,97 85,45
21,87 62,62
Likviditetsgrad % Likviditetsgrad (ekstern) %
101,77 359,48
101,59 51,81
Udgift til tomgang dækket af dispositionsfonden t.kr.
373
8.572
Antal fraflytninger Fraflytningssprocent %
778 18,4
747 17,7
Hovedtal Nationalbankens diskonto, ultimo % Indlånsrente % Udlånsrente %
Finansielle nøgletal
Statistik - tomgang og fraflytninger
25
Resultatoversigt Regnskabsperiode 01.01.2018 - 31.12.2018 for afdelinger (t.kr.)
Afdeling
Antal
Udgifter
Indtægter
Resultat
Opsamlet resultat
Boliger
2018
2018
2018
31.12.2018
1 Nr.Ringv.-Bakkev. m.fl.
171
8.032
8.215
183
188
5 Domhusgade - m.fl.
72
3.146
3.205
59
25
6 Bellevuegade m.fl.
54
2.396
2.571
175
455
7 Kikkenborggården
61
3.212
3.323
112
1.759
9 Frederik 7 Vej m.fl.
354
27.041
27.380
339
1.648
12 Hestehaven-Agtrupvej
54
3.014
3.086
72
283
14 Utzonsgade
56
2.962
2.960
-2
1.204
15 Agtrupvej - Snerlevej
347
20.564
21.068
505
3.336
18 Engstien
32
1.974
2.009
35
282
19 Norgesvej
235
13.132
13.336
204
201
21 Skovparken
554
33.126
33.126
-
22 Skovparken - rækkehuse
140
8.522
9.824
1.301
1.231
23 Snerlevej
59
3.539
3.441
-98
261
24 Ørebrovej m.fl.
236
11.707
12.413
706
1.388
26 Stejlbjergvej
34
1.317
1.325
8
25
27 Konsul Graus Gade m.fl.
168
8.990
9.142
152
588
28 Blæsbjerggade m.fl.
101
5.717
5.896
179
317
29 Låsbygade m.fl.
86
4.756
4.617
-139
105
31 Vesterbrogade m.fl.
34
2.083
2.083
-
33 Vuggestuen Låsbygård
0
169
169
-
80
65
34 Midtgaarden - Lejligheder
129
7.546
7.528
-17
224
36 Midtgaarden - Dagcenter
0
1.105
1.138
34
218
38 Midtgaarden - Butikker
0
332
369
37
-12
40 Skovvænget
8
647
694
47
145
6.862
6.862
42 Skovvejen - Skovvænget
26
108
-
6
Resultatoversigt Regnskabsperiode 01.01.2018 - 31.12.2018 for afdelinger (t.kr.)
Afdeling
Antal
Udgifter
Indtægter
Resultat
Opsamlet resultat
Boliger
2018
2018
2018
31.12.2018
45 Sydbanegade m.fl.
16
1.185
1.214
29
54
46 Bakkevej
60
2.090
2.100
11
10
47 Levisionsvej - Fynsvej
38
2.351
2.478
127
665
48 Levisonsvej - Kulturhus
0
715
761
46
128
49 Kongebrogade m.fl.
123
4.320
4.169
-151
-262
51 Tvedvej
112
5.924
5.924
-
-110
52 Slåenvej - Snebærvej
119
8.526
8.575
49
454
54 Solsikkehaven m.fl.
40
3.225
3.299
74
150
55 Støttecenter
0
155
161
6
42
56 Hvidtjørnevej
54
4.214
4.385
171
572
61 Bjørnøvænget m.fl.
88
7.794
7.693
-102
-102
62 Levisonsvej - Kamelia.
0
385
361
-24
5
64 Låsbygade
38
3.100
3.100
-
65 Regnars Ager, Dalby
60
4.981
5.168
187
835
71 Gøhlmannsvej m.fl.
36
2.006
2.171
165
272
72 Konrad Jørg. Vej m.fl.
25
1.897
1.941
44
151
73 Tvedvej
48
2.775
2.762
-13
318
74 Nørremarksvej
48
2.682
2.811
129
539
75 Broagervej
36
2.197
2.314
117
346
76 Junghansvej - Knud Hansens Vej
96
5.376
5.437
62
758
80 Fritidshjemmet Jung.
0
171
217
45
143
81 Knud Hansens Vej
36
2.198
2.357
159
346
82 Nyborgvej
24
628
728
101
267
83 Gramrolighed
27
1.480
1.487
6
6
252.265
257.394
5.129
19.709
Total
4.217
98
27
AAB Kolding Engstien 2 6000 Kolding