Issuu

KOLDING • LUNDERSKOV • BILLUND • VEJEN • GRINDSTED

SEPTEMBER 2018 • 5. ÅRGANG

MAGASINET

FOR ALLE BOVIAS BEBOERE

Vi bygger om! Stort tema om renovering af lejeboliger i BOVIA.

4-13 Boligforening bygger igen

Kommunen betaler også

Vejen Byggeselskab vil bygge 14 nye familieboliger i St. Darum.

Hver gang der opføres almene lejeboliger betaler kommunen en del af byggeriet.

Her bor vi

Vi besøger afdeling 1 i Kolding og får en snak med formanden.

” LEDER BOVIA MAGASINET Nr. 3 - September 2018 5. årgang ISSN nr.: 2246-347X OPLAG 8.000 eksemplarer UDGIVER BOVIA Engstien 2A 6000 Kolding www.bovia.dk KONTAKT info@bovia.dk Tlf. 75 52 53 44 ANSVARSHAVENDE REDAKTØR Anni Damgaard REDAKTION Almen Info Media REDAKTIONSUDVALG Tage Øhlenschlæger Sigfred Kristensen Anni Damgaard Louise Iwersen Per Nielsen LAYOUT & TRYK Jørn Thomsen Elbo A/S FORSIDE: Solsikkehaven i Vonsild. BOVIA Magasinet udgives fire gange om året til alle beboere i boligorganisationer, der er administreret af BOVIA. Det er tilladt at citere fra magasinet med tydelig kildeangivelse.

En boligafdeling består af bygninger, og bygninger skal vedligeholdes. Spares den regelmæssige vedligeholdelse væk gennem mange år, kommer der en stor regning til en omfattende reparation på et tidspunkt. Johannes Nedergaard Nielsen

Kære beboer. Kære læser. Afdelingsmøderne er netop overstået i Grindsted Boligforening. I år har vi haft fokus på henlæggelser, altså opsparing af husleje til senere udgifter. Eller det vil sige manglende henlæggelser, fordi nogle boligafdelinger sparer ikke nok op. Det skaber problemer på et tidspunkt. En boligafdeling består af bygninger, og bygninger skal vedligeholdes. Spares den regelmæssige vedligeholdelse væk gennem mange år, kommer der en stor regning til en omfattende reparation på et tidspunkt. Det er logik, for der er ikke andre til at betale. Det er også logik, at det vil koste beboerne en betydelig huslejestigning, den dag hele eller dele af boligafdelingen skal renoveres. I min egen boligafdeling havde vi et ekstraordinært afdelingsmøde i august. Det handlede om udskiftning af vores vinduer og døre og beklædning på vores skure. Det hele er over 40 år gammelt. Udskiftningen kommer til at betyde en huslejestigning på mellem 580 kr. pr. måned for boliger på 55 m2 og 890 kr. pr. måned for boliger på 98 m2 over de næste 30 år. Det betyder for altid for rigtig mange beboere. Jeg har boet i afdelingen i over 20 år, så jeg har haft glæden af den lavere husleje. Men det ville alligevel have været rart at have haft stigningen fordelt jævnt over bare de sidste 5 år, for ikke at tale om 20 år. Vi skulle have sparet op noget før, øget henlæggelserne og dermed huslejen gradvist. Det er på grund af den problematik, vi i år har valgt at tale med beboerne om at øge henlæggelser i boligafdelingerne i Grindsted Boligforening. Vi er glade for at vores administrationsselskab BOVIA har samme tilgangsvinkel til emnet og bakker op omkring det. Det er udfordringer boligorganisationer over hele landet arbejder med, så hvorfor skulle vi ikke også sætte dem på dagsordenen. Vi skal sikre, at der er de fornødne henlæggelser i afdelingerne, så dem der slider på boligen også er med til at spare op til dem, der flytter ind. Hvis man ikke gør det, er det jo næsten tyveri af de kommende beboeres penge. Under alle omstændigheder er det en fordel for én selv som beboer, at afdelingen sparer løbende op til vedligeholdelse, hvis man har tænkt sig at bo i sin lejebolig i mange år ud i fremtiden. Dette nummer af BOVIA Magasinet står i byggeriets tegn. Der er en artikel om nybyggeri og et helt tema om renoveringer i boligforeningerne. Rigtig god læselyst.

Johannes Nedergaard Nielsen Formand, Grindsted Boligforening

NYT FRA BOVIA Arkitektens skitse til de 14 nye gårdhavehuse, som skal bygges på Skråtoften i St. Darum.

Vejen Byggeselskab opfører 14 nye boliger

FAKTA

Vejen Byggeselskab skal i gang med at bygge igen efter 20 års pause. Planen er at opføre 14 nye gårdhavehuse i St. Darum. - Det ser tiltalende ud. - Ja, det gør det! Sådan lød en ordveksling mellem to herrer torsdag den 16. august udenfor Darum Kultur & Fritidscenter efter et informationsmøde om et helt nyt byggeprojekt. Cirka 80 interesserede lagde vejen forbi, og herrerne var to af dem. Informationsmødet blev holdt i landsbyen St. Darum ved Bramming, hvor Vejen Byggeselskab ønsker at bygge 14 nye boliger. Boligerne bliver i to forskelige størrelser, seks på 85 m2 og otte på 115 m2, der er den maksimale størrelse for almene familieboliger. Initiativet til byggeriet kommer fra en gruppe lokale borgere med lokalpolitikeren Karsten Degnbol (V) i spidsen. Gruppen mener, der er for få lejeboliger i St. Darum og kontaktede derfor BOVIA og Vejen byggeselskab, som har boliger i Gørding 15 kilometer derfra, for at høre, om der var en fælles interesse for at bygge. Det var der, konstaterede Karsten Degnbol på informationsmødet.

Vejen Byggeselskab er en del af BOVIA og består af 777 boliger, som er en skøn blanding af rækkehuse, parcelhuse og lejligheder.

- Der er en god kemi mellem os og de gode folk fra Vejen og BOVIA. Vi har fundet en fælles vej, som er interessant, sagde han.

Fuldt udlejet når byggeriet er færdigt - Efter nogle gode møder med borgergruppen inviterede vi dem en tur ud til vores nyopførte boliger i Billund, så de kunne se, hvad man for eksempel kan få for pengene, fortæller Niels Klausen, byggechef i BOVIA. Byrådet i Esbjerg Kommune så også positivt på planerne, og BOVIA og bygherren Vejen Byggeselskab har derfor udarbejdet et byggebudget på knap 29 millioner kroner, ligesom arkitektfirmaet ATRA har lavet skitser af, hvordan boliger kunne se ud på efter input fra borgergruppen og bygherren. Fremmødet den 16. august bekræftede overfor Karsten Degnbol, at der er stor interesse for boligerne. Det sagde han på mødet: - Et af de gode argumenter for at

Boligerne bliver adskilte af carporte og bygget omkring to blinde fællesveje.

bygge er interessen. Er der interesse, er der et behov. Og der er jo heller ingen ledige lejemål i byen. Det er et godt udgangspunkt. Også I BOVIA ser man positivt på interessen. - Med så mange interesserede, så skal det nok være fuldt udlejet, når byggeriet er færdigt, siger Niels Klausen. Byggeriet forventes at kunne gå i gang i 2019 og stå færdigt i starten af 2020.

TEMA: UNDER OMBYGNING

UNDER OMBYGNING Byggeprojekter, der ikke er nybyggeri, kan omtales med mange forskellige ord og udtryk: ombygning, istandsættelse, transformation eller restaurering. I boligforeningernes verden kalder vi det renovering. Ordet skal endelig ikke forveksles med ”renovation”, der har med fjernelse af affald at gøre. Renovering betyder ordret fornyelse. En renovering er en modernisering af det eksisterende. Når man renoverer er håbet nemlig at få en ny og mere tidssvarende løsning. For eksempel bedre, flottere og mere isolerende facader med nye vinduer og døre. Det kan være et nyt tag. Eller nye lækre køkkener. Eller nye dejlige badeværelser. Eller nye udendørs fællesområder med mulighed for en masse fritidsaktiviteter. Boligforeningerne i Danmark renoverer og fornyer deres bygninger, boliger og fællesområder løbende. Natur-

ligvis også de 7, der er med i BOVIA. Vi har vores egen byggeafdeling, der tager af sig af både nybyggeri og renoveringer. På de følgende sider kan du læse om konkrete og aktuelle renoveringsprojekter i de boligforeninger, som BOVIA administrerer. Vi omtaler alle af de boligafdelinger, hvor håndværkerne snart rykker ind, er i fuld gang eller er lige ved at afslutte deres arbejde. Vi ser også på, hvordan man egentlig finansierer de ofte meget dyre renoveringsprojekter. Og hvordan løser man egentlig et stort renoverinsprojekt lokalt, når der endelig er kommet grønt lys til at ombygge? Alt det kan du læse om. God fornøjelse!

TEMA: UNDER OMBYGNING

Fagentrepriser forskønner afdeling 74 AAB Koldings afdeling 74 Nørremarksvej er i øjeblikket ved at afslutte en større renovering, som blev påbegyndt i 2017. Renoveringen har krævet genhusning af beboerne i den øverste etage, tagetagen, der er blevet totalrenoveret med tagterrasse og nyt efterisoleret tag. Derudover er de tekniske installationer (VVS og elektricitet), gavle og kældertrapper renoveret. Byggesagen, som var i licitation i begyndelsen af 2017, blev gennemført som fagentrepriser, hvilket vil sige, at bygherren AAB Kolding har lavet aftaler med ni firmaer indenfor de enkelte håndværksfag; murere, tømrere og malere, elektrikere og andre.

Det kræver en tungere byggeledelse, men boligforeningen mente, det var på tide at tilgodese de lokale håndværkerfirmaer som alternativ til en stor hovedentreprenør, som kommer med sine folk langvejs fra. Byggeledelsen har BOVIA stået for. - Det har været en fin opgave med en god stemning på byggepladsen, fortæller byggeleder Ole Hansen. Der er planlagt færdiggørelse af renoveringen 1. oktober 2018. Derefter bliver der opfølgningsarbejde på kloakker og parkeringsareal.

Alle ejendommene i boligafdelingen har haft total overdækning undervejs modsat traditionel afdækning med presenninger og plastic.

Boligafdelingen består af tre ejendomme. Her ses en af dem, før arbejdet gik i gang.

”

Det har været en fin opgave med en god stemning på byggepladsen Ole Hansen, byggeleder

Afdeling 74 Nørremarksvej har fået nyt tag og nye altaner.

TEMA: UNDER OMBYGNING Boligerne i Solsikkehaven er oprindeligt bygget med træbeklædning, som nu er nedslidt.

FAKTA

En prøvebolig med ny skiferfacade har dannet grundlag for renoveringen.

Renoveringsarbejdet i Solsikkehaven er i fuld gang

I alle bygninger består renoveringen i korte træk af disse dele: Det gamle tag fjernes, loftet efterisoleres og der lægges nyt tagpaptag. De gamle facader i træ fjernes, og der monteres facader i naturskifer. Døre og vinduer udskiftes. Det samlede budget beløber sig til 32,7 millioner kroner. Renoveringen gennemføres med støtte fra Landsbyggefonden, men beboerne skal selv dække en del omkostningerne gennem huslejen.

SOLSIKKEHAVEN BLIVER SMUK IGEN Efter 20 år er det nu nødvendigt at renovere Solsikkehaven i Vonsild. Boligorganisationen Grønnevangen og BOVIA er derfor blevet enige med Landsbyggefonden om en omfattende renovering, der er i fuld gang. Renoveringen betyder først og fremmest, at tag og facader udskiftes, men renoveringsprojektet indeholder desuden nye etageadskillelser i boliger, som

har højloftede arealer. Disse boliger bliver efter ombygningen større. I de 20 boliger med højloftede arealer består renoveringen af disse dele: Nye etageadskillelser indsættes med nye vægge. Renovering af EL og VVS. I fælleslokalet, som laves om til bolig, renoveres køkken og bad, og der indsættes ny etageadskillelse med vægge og nye lofter. EL- og VVS-installationer fornyes.

I hver bolig fornyes de tekniske installationer, og der installeres små ventilationsanlæg. Der sker en løbende genhusning af beboere i pavilloner, som er opstillet i boligafdelingen. De fire første beboere er nu flyttet tilbage i deres renoverede lejligheder, og man er godt i gang med de næste fire lejligheder.

TEMA: UNDER OMBYGNING

byggechef i BOVIA

FOTO: MOGENS PE TERSEN

Niels Klausen er

Der er gang i

renoveringerne i BOVIA BOVIA er som administrationsselskab for syv boligforeninger klar med bistand, når medlemsforeningerne vover sig ud i store renoveringsprojekter. Der er gang i mange renoveringsprojekter i BOVIAs byggeafdeling i øjeblikket. Byggeafdelingen arbejder løbende med de såkaldte helhedsplaner, som er planer, der beskriver de store renoveringsprojekter i boligafdelingerne. I øjeblikket er der mere eller mindre aktuelle projekter i fem af de syv boligforeninger, som BOVIA administrerer. Det er AAB Koldings afdelinger 1, 6, 22, 23, 24, 74, 76, 81, 82 og 83, Vejen Byggeselskabs afdeling 7, Grønnevangens afdeling Solsikkehaven, Grindsted Boligforenings afdeling 16 og Billund Boligforenings afdeling 1, 3, 7 og 12. Mange af dem er helhedsplaner, hvor Landsbyggefonden finansierer renoveringerne ved hjælp af lånepakker med støttede (lave) afdrag. Det er en fordel for lejerne, og derfor sørger BOVIA og

”

boligforeningerne for at få de ting med i projekterne og deres ansøgninger, som fonden typisk støtter: udbedring af byggeskader, lejligheds-sammenlægninger, øget tilgængelighed eller ved renovering af de såkaldte klimaskærme (facader, vinduer og tage) på bygningerne. Mindre renoveringsprojekter kommer med i afdelingernes driftsbudgetter. Det er for eksempel udskiftning af tag eller vinduer eller modernisering af køkkener og badeværelser.

BOVIA holder godt øje med det hele - Vi vil altid gerne sikre os at den såkaldte klimaskærm på bygningerne er i orden. Tag, facader og vinduer har førsteprioritet. Vi vil jo gerne bevare vores bygninger og holde bygningsmassen skarp. Først derefter kigger vi på en

Vi kan ikke købe den viden og erfaring, som vi genererer med egne byggesager, og det er netop grunden til, at vi gerne vil have vores egne byggekompetencer i huset. Niels Klausen

eventuel modernisering af interiør. Vi holder godt øje med det hele, og så tager vi det i den rækkefølge, at de mest trængende afdelinger kommer til først, siger Niels Klausen, byggechef i BOVIA. Byggeafdelingen i BOVIA har i øvrigt et godt samarbejde med byggeafdelingen i Boligkontoret i Fredericia, et samarbejde der blandt andet drejer sig om videns- og erfaringsdeling. - Vi kan ikke købe den viden og erfaring, som vi genererer med egne byggesager, og det er netop grunden til, at vi gerne vil have vores egne byggekompetencer i huset, siger Niels Klausen og fortsætter: - Vi opbygger vores egne rutiner, forretningsgange og måder at gøre tingene på eksempelvis omkring rammeudbud og projektstyring. Også byggeriets indflydelse på den fremtidige drift, servicering og tilsyn får vi en både nyttig og delbar viden om. Den viden er uvurderlig for en bygherre i forhold til at styre store renoveringsprojekter og holde entreprenører i ørerne, og samarbejdet med Østerbo et godt eksempel på hvordan et fællesskab kan fungere for en administrationsvirksomhed som Bovia.

TEMA: UNDER OMBYGNING

Renoveringer rykker ved boligområder Renoveringer kan gøre boligområder mere attraktive og populære. Især hvis man løfter blikket og tænker sig om, siger professor. Meget af det almene boligbyggeri blev bygget i 1960’erne og 70’erne i forbindelse med et generelt byggeboom i Danmark. Der blev bygget 800.000 boliger i alt. 200.000 af dem var almene boliger. - Det var Danmarkshistoriens største byggeeksperiment. Der var med et modernistisk tankesæt i forhold til at opføre blokbebyggelser og med afsæt i et positivt politisk tankesæt i forhold til lighedens princip. Boliger skulle være ens. Det siger Claus Bech-Danielsen, professor ved Aalborg Universitet, der har evalueret et hav af renoveringer for Statens Byggeforskningsinstitut og er forfatter til bogen Fra ghetto til blandet by. - Senere kom der et øget behov for individualisme i befolkningen. Man skulle ikke bo som naboen længere, og så begyndte de almene bebyggelser at se anderledes ud i folks øjne. Det endte med at de så at sige ramte bunden af hierarkiet på boligmarkedet.

Områderne er stærkt stigmatiserede

det for alvor er lykkedes at ændre udviklingen i områderne. På det seneste er nye typer af indsatser derfor bragt i spil. Der er tale om helhedsorienterede renoveringer i de udsatte boligområder, som forsøger at bringe dem ud af deres fysiske og sociale isolation og binde dem sammen med den omkringliggende by. Claus Bech-Danielsen undersøger de nye former for indsatser og vurderer deres potentiale. - Renoveringer af almene boligområder handler i dag mange steder om at rykke bebyggelserne op i hierarkiet på boligmarkedet. Men de fysiske indsatser kan ikke stå alene. De løser ikke de sociale problemer. En måde er at bruge såkaldt cool storytelling, der skaber narrativer omkring bebyggelsen for eksempel kunstnere, der udstiller. En bolig er en ramme – et rum. Men et hjem er også en følelsesmæssig relation, siger Claus Bech-Danielsen, der understreger at man ikke bare skal rive ned, men kigge på det enkelte boligområde og finde lokale løsninger. - Og et godt mantra vedrørende renovering er: Det er dyrt at spare, slutter professoren.

I både Danmark og de fleste større byer i den vestlige verden findes udsatte boligområder, der er plaget af fysisk nedslidning og sociale problemer. Områderne er stærkt stigmatiserede, og det gør det yderligere vanskeligt at bringe dem ud af problemerne, for de befinder sig nederst i hierarkiet på boligmarkedet og fravælges af mange, der har mulighed for det. De selvsamme bebyggelser som ved opførelsen repræsenterede fremsynede visioner om det gode liv, er mange steder blevet et symbol på det modsatte. - Det er en ideologisk kamp. Der ligger meget ideologi i arkitektur. Vi skal have fokus på beboernes forTRE GENERATIONER hold til boligområdet og på omgivelAF RENOVERINGER IFØLGE sernes forhold til boligområdet. Et CLAUS BECH-DANIELSEN: godt mål er at fastholde ressour• 1980’erne/1990’erne: Farver og striber på facestærke beboere ellers flytter de, caderne siger Claus Bech-Danielsen. • 2000-2009: Mursten og patina • 2010-2018: Arkitektoniske forbedringer og mere Renoveringer by-strategisk planlagt i et større samspil med løfter boligområder omgivelserne. I Danmark har man gennem årtier gennemført forskellige former for fysiske og sociale indsatser uden at

TEMA: UNDER OMBYGNING

Nye badeværelser og gulve

I AFDELING 22 FAKTA Renoveringen af en bolig i afdeling 22 tager cirka 6 uger. I uge 1-2 laver håndværkerne forberedelser i badeværelserne. I uge 3 laves der tag og montering af badeværelse. I uge 4-6 laves der nye gulve. Det er muligt for beboerne at blive genhuset undervejs af en genhusningskonsulent.

Når kranen løfter badeværelserne på plads, kan man ikke opholde sig i boligerne.

Afdeling 22 består af hyggelige rækkehuse med tilhørende have i et meget roligt kvarter.

Sådan kommer de nye badeværelser til at se ud.

I afdeling 22 Skovparken består af hyggelige rækkehuse med tilhørende have i et meget roligt kvarter. Rækkehusene ligger midt i et rekreativt område tæt på skov. Lige nu afdeling 22 under renovering. I 2017 blev et omfattende renoveringsprojekt endelig sat på skinner efter mange samtaler med beboerne om deres ønsker. Byggearbejdet kunne således begynde i starten af 2018. Der laves nyt tag, nye badeværelser, nye kloakker, skure, asfalt, dræn og ny vandforsyning. Nogle af disse udbedringer vedrører egentlig driften, og de giver normalt ikke adgang til de billige støttede lån i Landsbyggefonden, men det er ikke desto mindre lykkedes AAB Kolding og BOVIA at opnå støtte til afbetalingen af lånene. Sammen med et bidrag fra boligforeningens dispositionsfond har det derfor været muligt at begrænse huslejestigningerne i afdeling 22. Renoveringsprojekt resulterer desuden i den samme huslejestigning til alle lejere, hvilket var af afgørende betydning for afdelingsbestyrelsen og et flertal af beboere, før projektet kunne realiseres. Arbejdet færdiggøres efter planen med udgangen af året.

FAKTA Renoveringen fokuserer på at udbedre og modernisere de bygningsdele, der trænger mest, at fordele huslejestigningerne ens og at bevare støtten til renoveringen. Renoveringen består i korte træk af disse dele: Udskiftning af gulv- og tagbelægning. Nye badeværelser i 121 boliger. Nye vinduer i 19 boliger. Nye udearealer og underjordisk affaldssystem. Desuden udbedres skure, kloakker, dræn og forsyningsledninger (sidstnævnte betales delvis af TREFOR). Ombygning til bedre tilgængelighed, som tidligere har været omtalt i forbindelse med projektet, er ikke med. Boligforeningen AAB Kolding støtter renoveringen med et større tilskud fra dispositionsfonden på cirka 14 millioner kroner over 10 år og frihed fra indbetalinger til fonden.

TEMA: UNDER OMBYGNING

Driftsstøttechef Leif Tøiberg og byggeteknisk konsulent Finn Lykkegaard Madsen (i midten) besigtiger afdeling 7 i Vejen.

SKÆBNETIME FOR AFDELING 7

Boligforeninger kan få økonomisk støtte til renovering af deres boliger, men det er op til Landsbyggefonden at vurdere, om de lever op til kravene. Vi var med da Vejen Byggeselskabs afdeling 7 skulle bedømmes. Afdeling 7 i Vejen Byggeselskab er slidt. Meget slidt. Og selvom boligafdelingen er fra 1971, så er den mere præget af tidens tand, end hvad man kan forvente af en godt 45 år gammel bebyggelse. Det er som regel omfattende og dermed dyrt at udbedre skader og ombygge en boligafdeling. Meget dyrt. Men da nogle af skaderne sandsynligvis er byggeskader er der en god chance for at få hjælp i Landsbyggefonden. Fonden yder nemlig økonomisk støtte til at

udbedre byggeskader i almene boligafdelinger. Og kan man optimere tilgængeligheden til boligerne er der også mulighed for at få støtte til den del af byggeriet. Det drejer sig om fordeling af milliarder af kroner, som lejerne i ældre boligafdelinger har indbetalt til fonden via deres husleje. Derfor har BOVIA i samarbejde med Vejen Byggeselskab og konsulentfirmaet Rambøll udarbejdet en tilstandsrapport, der beskriver skaderne og eventuelt udbedring og rettet kontakt til

Landsbyggefonden. Svaret lød: Vi kommer ud og ser på det. Som sagt så g jort: torsdag den 6. september lægger driftsstøttechef Leif Tøiberg og byggeteknisk konsulent Finn Lykkegaard Madsen vejen forbi Vejen. Til at tage godt imod dem er formand for Vejen Byggeselskab Leif Nielsen, byggechef Niels Klausen, beboerservicechef Dorte Radik og to rådgivere fra Rambøll. Tre-fire ansatte fra boligforeningen er også tilstede.

Der kræves masser af fotodokumentation af skaderne.

Facaderne i afdeling 7 har det ikke godt. Der drøftes og diskuteres...

Det er nu skaderne skal fremlægges og bedømmes. Skæbnetime for afdeling 7. Showtime.

”

...og aftales med byggechef Niels Klausen og formand Leif Nielsen.

Det er ikke fordi, vi ikke stoler på jer, men vi er nødt til at kræve, at et eksternt firma kommer med noget dokumentation. De skriver under på deres tilstandsrapport og står til ansvar.

Afd. 7, Vejen, 6. september, kl. 14.30 Og folkene fra fonden lægger hårdt ud. - Det er ikke fordi, vi ikke stoler på jer, men vi er nødt til at kræve, at et eksternt firma kommer med noget dokumentation. De skriver under på deres tilstandsrapport og står til ansvar. Står der ”måske kunne man” et sted, så ringer vi med det samme og spørger ”hvad mener I?”. Finn Lykkegaard Madsen er forløsende skarp i mælet og fortsætter stilen, da gæsterne får en rundtur gennem afdeling 6 for ved selvsyn at betragte skaderne. Der er diskussion om hvorvidt murenes gule mursten, der smuldrer i stort omfang, bukker under for holdbarhedsdatoen eller ej.

- Der er nogle afdelinger… når man rækker dem en lillefinger så… En ny mur medfører et nyt udhæng, og så bliver et nyt udhæng hurtigt til nyt tag. Oven i muren. - Vi tager bare lillefingeren, hvis det er den, vi kan få, svarer Niels Klausen. - Godt, vi kan konstatere, at der er basis for en støttet sag. Så kan vi henad vejen diskutere, hvad der skal tages med, siger Leif Tøiberg, da gåturen er slut. - Fint, så arbejder vi videre med, hvordan vi optimerer tilgængeligheden i afdelingen samlet set. Vi lægger hovedet i blød, siger Niels Klausen.

- Præcis! Og vedlæg meget gerne en masse fotodokumentation, lyder det fra de to herrer fra Landsbyggefonden. Folkene fra Rambøll, som flittigt har griflet ned på deres blokke undervejs, laver den sidste note. - Det er en aftale. Tak for nu. Håndtryk. Tilfredshed. Resten er ping pong mellem Landsbyggefonden, BOVIA og boligforeningen om, hvad et renoveringsprojekt må indeholde. Og til sidst skal beboerne i afdeling 7 godkende projektet på et afdelingsmøde.

ALMEN INFO

Kommunerne betaler en del af boligbyggeriet Hver gang der opføres en almen lejebolig, betaler kommunen en del af byggeriet. Til gengæld kan kommunen råde over hver fjerde bolig. En ny aftale om kommunens udgift til alment byggeri er nu på plads.

FOTOS: COLOURBOX

Den har været på 7 procent. Den har også været på 14 procent. Men lige nu ligger den på 10 procent. Det er ikke prisudviklingen på en tønde olie, vi taler om. Nej, det er den andel, som en kommune skal betale, når en boligforening skal opføre en ny boligafdeling med almene lejeboliger. Man kalder det for grundkapital, selvom det intet har med selve byggegrunden at gøre. Det er en sum penge, der skal være på plads, før man går videre med byggeplanerne, og den er altså grundlæggende for byggeriet, deraf navnet. Hvor meget grundkapitalen udgør af de samlede udgifter i et byggeri bestemmes i regelmæssige forhandlinger mellem Finansministeriet og Kommunernes Landsforening. Og de bliver fulgt med stor interesse af boligforeningerne, fordi størrelsen af andelen naturligvis har indflydelse på, hvor meget kommunerne i landet har lyst til at bygge almene lejeboliger.

Grundkapital et stridspunkt Kommunernes andel vil fremover ligge på 10 procent af byggesummen med mulighed for at svinge lidt op og lidt ned. Efter meget

lange og seje forhandlinger i foråret 2018 blev Kommunernes Landsforening og Finansministeriet enige om næste års kommuneaftale, hvor også fastsættelsen af den kommunale grundkapital indgår. Det var netop et af de store stridspunkter. Grundkapitalen, der var midlertidigt nedsat til 10 procent indtil udgangen af 2018 skulle fra den 1. januar 2019 stige til 14 procent. Finansministeriet forsøgte allerede sidste år at få gennemført en markant forøgelse af grundkapitalen til 20 og 24 procent, men det lykkedes ikke. Men med udløbet af den midlertidige nedsættelse ved årets udgang, var der denne gang lagt op til en stigning. En ting som hverken kommunerne eller boligforeningerne har været særlig glade for, fordi det kan lægge en dæmper på byggeriet.

Dårlig løsning at forøge grundkapitalen Nu er aftalen så faldet på plads og kommunerne holdt fast i forhandlingerne med Finansministeriet. Brancheorganisationen BL Danmarks Almene Boliger (tidligere Boligselskabernes Landforening) har argumentet for, at det ville være en temmelig dårlig løsning at forøge grundkapitalen af to grunde:

1) For det første ville det føre til en hamstringseffekt, der ville få hjulene i byggeriet til at løbe ekstra hurtigt i tiden op til en eventuel forhøjelse. Det er dokumenteret af Arbejdsmarkedets Erhvervsråd og er blevet bakket op af Dansk Byggeri og fagbevægelsen.

For ældre- og ungdomsboliger er grundkapitalen fremover fortsat på 10 procent. - Aftalen er en sejr for fornuften. Grundkapitalen fastholdes samlet set på 10 procent. På den måde undgås, at kommunerne presses til at ”hamstre”, som kan være skadeligt for byggeriet. Og så er det afværget, at alment byggeri går i stå fremover. Samtidig lægges der op til, at boliger under 90 m2 får reduceret grundkapitalen til 8 procent, hvilket hænger godt sammen med behovet for lidt mindre boliger, siger Bent Madsen, administrerende direktør i BL - Danmarks Almene Boliger i forbindelse med indgåelsen af den nye aftale.

2 For det andet lægger regeringen i deres egen parallelsamfundsaftale op til at afvikle almene familieboliger, og der kræves derfor erstatningsbyggeri. I den situation er det også uforståeligt at presse grundkapitalen op og spænde ben for egen plan.

Fremover mulighed for lavere grundkapital Det er en god aftale om grundkapitalen, vurderer BL Danmarks Almene Boliger. Samlet set stiger den ikke, men fastholdes på 10 procent samlet set. Og det er endda muligt, at byggeriets sammensætning af boliger trækker den nedad. Familieboliger deles fremover nemlig op i tre forskellige kategorier: • Er boligen under 90 m2 nedsættes grundkapitalen til 8 procent. • Er boligen imellem 90 og 104 m2 er grundkapitalen fortsat 10 procent, • For boliger på 105 m2 og mere er grundkapitalen 12 procent.

Finansiering af almene boliger 2 %. finansieres ved beboerindskud 10 % af anskaffelsessummen finansieres med kommunal grundkapital

88 % finansieres ved optagelse af realkreditlån, hvortil staten løbende yder ydelsesstøtte. Optagne lån kan maksimalt afdrages over 40 år.

HER BOR VI

Afdeling 1 er AABs ældste Arbejdernes Andels-Boligforening i Kolding blev stiftet den 27. september 1938. Forud for det stiftende møde havde et udvalg under Arbejdernes Fællesorganisation arbejdet med bolignøden i Kolding og anbefalet at oprette en andelsboligforening i byen. Der var mange mennesker, som var interesseret i en ny og bedre bolig. Byrådet tilbød den nystiftede boligforening arealer ved Ndr. Ringvej, et tilbud, der blev modtaget. Den 29. juli 1939 kunne man derfor foretage grundstensnedlæggelse på den første af i alt otte ejendomme med fire lejligheder i hver. Det var AAB’s første projekt. Byggeriet på Ndr. Ringvej blev ikke gennemført uden vanskeligheder. Anden Verdenskrig brød ud i september 1939, og den 9. april 1940 blev Danmark

besat af den tyske værnemagt. Men AAB’s bestyrelse fastslog, at byggeriet skulle fortsætte. Man henstillede til, at håndværkerne udviste forståelse for AAB trods den truende situation. En håndværksmester bad om et forskud, og han fik stillet 500 kr. til rådighed i tre uger. AAB Kolding har aldrig ruttet med pengene. Ved krigens afslutning havde AAB bygget 74 boliger. De første boliger; 32 boliger på Ndr. Ringvej, 12 lejligheder på Sneppevej og 30 i Vifdam, der alle den dag i dag eksisterer som en del af afdeling 1, vidner om den betydning, AAB Kolding har haft for byen. Det lyder måske ikke af så mange, men under de vanskelige forhold var det en stor præstation. Boligforeningen havde klaret de første år og vist sin eksistensberettigelse.

FAKTA OM AFD. 1 Boligerne i AAB Koldings afdeling 1 har en rigtig god beliggenhed tæt på Koldings centrum. De ligger på Ndr. Ringvej, Bakkevej, Sneppevej, Vifdam, Kikkenborgvej og Søgade. Fra ejendommene i de forskellige afsnit kan beboerne nyde en flot udsigt over byen og Koldinghus. Lejlighederne er af ældre dato men har nyere køkkener. Der er 157 boliger i 1, 2, 3 etager samt 8 rækkehuse med have beliggende på Sneppevej. Der er kælderrum. AFDELINGSBESTYRELSEN Gitte Tandrup Olsen Michael Kjær Enemark Jan Michael Fjellerup Hansen

AAB’s allerførste hus er Ndr. Ríngvei 21.

Afdeling 1 ligger placeret smukt i byen. Til venstre, i midten og nederst ses boliger i Vifdam. Øverst boliger på Ndr. Ringvej.

PRIVATFOTO

Tur til Geografisk have Afdeling 1 eksisterer i dag i bedste velgående. Men afdelingsbestyrelsen synes, det kunne være hyggeligt med lidt mere fællesskab. Den 19. august havde bestyrelsen derfor arrangeret en udflugt til Geografisk Have. Alle beboere var inviteret via opslag i opgangene. Der var ni tilmeldte til turen, der bestod af først en guidet omvisning i den gamle have og efterfølgende af kaffe, te og kage i de skønne omgivelser. - Dem, der var med, var meget glade, fortæller formand Gitte Olsen, der håber på flere arrangementer i fremtiden: - Det kunne for eksempel være en grillfest, eller hvad der kan findes opbakning til.

Gitte Olsen er formand på 3. år

Gitte Olsen er glad for at bo i Vifda

Gitte Olsen har boet i afdeling 1 i fire år, og hun har været formand for afdelingsbestyrelsen i tre af dem. Hun er meget glad for at bo i ejendommen på Vifdam. - Der er hverken langt til byen eller til indkøb, så jeg plejer at gå, siger Gitte Olsen, der har dyrket en hel del sport sit liv. Hun har været både træner og holdleder for et håndboldhold. Nu er hun en vigtig brik i beboerdemokratiet.

- Det er fint. Jeg kan faktisk godt lide det, siger hun. Gitte Olsen er 59 år og er født og opvokset i Kolding. Hun har boet forskellige steder i byen, også i boligforening – men ikke i AAB. Hun har dog været skrevet op i mange år, hvilket altså gav pote, da hun søgte bolig for fire år siden. Hun ser frem til den forestående renovering af boligafdelingen. Den er dog kun på tegnebrættet og stadig i venteposition.

UNDERHOLDNING

www.rb-tegnestue.com

Sudoku Udfyld de tomme felter, så hver række og 3x3 blok indeholder alle tallene 1-9 én gang

WWW.RB-TEGNESTUE.COM

Løsninger findes på www.bovia.dk

SERVICE OG INFORMATION

Har du spørgsmål eller brug for hjælp? VIDSTE DU AT Organisationsbestyrelsen har det overordnede ledelsesansvar for din boligforening og dens boligafdelinger og er økonomisk og juridisk ansvarlig for hele organisationen. Det betyder, at ansvaret for driften, udlejningen, regnskabsaflæggelse, lejefastsættelse og daglig administration hører under organisationsbestyrelsen. Organisationsbestyrelsen ansætter nogle gange en direktør eller en forretningsfører til at stå for den daglige ledelse af boligforeningen. Din boligforening er medlem af et administrationsfællesskab sammen andre boligforeninger. Det hedder BOVIA. Det betyder at drift, økonomi og udlejning af boliger i din boligforening er udliciteret til BOVIA. På BOVIAs hjemmeside kan du se, hvem der sidder i din organisationsbestyrelse.

Har du brug for hjælp eller har du spørgsmål om din bolig, så kan du henvende dig til områdekontoret, afdelingsbestyrelsen eller BOVIA.

Områdekontoret Områdekontoret passer boligerne i den boligafdeling, hvor du bor. Har du praktiske spørgsmål eller problemer, så kan du trygt spørge områdekontoret. Som regel er der fast kontortid hver dag. Får du alvorlige problemer uden for kontortiden – hvis der for eksempel springer et vandrør – skal du ringe til det nummer, som du fik oplyst da du flyttede ind. Se faktaboks.

Afdelingsbestyrelsen Afdelingsbestyrelsen er valgt af beboerne. Medlemmerne får ikke løn, men arbejder frivilligt for at styrke din boligafdelings sociale liv og for at varetage beboernes interesser. Du skal gå til afdelingsbestyrelsen med alt, hvad der handler om aktiviteter i boligafdelingen. Find din bestyrelse på www.bovia.dk

BOVIA BOVIA ordner alt, hvad der handler om betaling af husleje og eventuelt forbrug. Du kan også henvende dig til BOVIA, hvis du får problemer med nogle af dine naboer eller har spørgsmål omkring udlejning eller økonomi.

BOVIA Engstien 2A, 6000 Kolding Tværvej 3, 7190 Billund Falkevej 6, 6600 Vejen Nørregade 36, 7200 Grindsted Email: info@bovia.dk www.bovia.dk

Find dit områdekontor Du kan finde dit områdekontors telefonnummer på vores hjemmeside www.bovia.dk

Vagttelefoner: Kolding/Lunderskov 79 33 33 93 Billund: VVS: 75 33 12 76 EL: 75 33 10 82 Vejen: 76 11 72 27 Grindsted: 23 39 63 11 OBS: Kun ved akut hjælp uden for normal åbningstid

FOTO: COLOURBOX

Rosenhuset

skal nu rive s ne

Frokostjazz i fælleshuset

50 beboere kom for at høre jazz.

JazzBites spiller de bedste standarder fra de sidste 70 års jazz-, blues- og swingrepertoire.

Orkestret JazzBites udsendte en omgang gedigne jazz-vibes lørdag den 21. april, da afdeling 24, Rosenhaven inviterede til frokostjazz i afdelingens fælleshus Rosenhuset. Dørene åbnede klokken 12, og publikum var på forhånd blevet tilbudt at vælge mellem to frokostretter: Frikadeller eller kylling med tilhørende kartoffelsalat, rødkålssalat og drikkevarer. - Det gik rigtigt godt. Vi havde også inviteret vores naboafdelinger 19 og 71 med,

og der kom 50 beboere i alt. Vi hyggede os rigtigt sammen. Det kører bare for vores fællesarrangementer, fortæller Ivan Bønneland, afdelingsformand i Rosenhaven.

Sidste omgang i Rosenhuset Jazzarrangementet er et af de allersidste arrangementer i afdelingens nuværende fælleshus, Rosenhuset. - Vi har lige haft 60-års jubilæumsfest med 70 beboere, og så afholder vi et af-

JazzBites er en Kolding-trio, der har eksisteret siden 2013.

delingsmøde, før fælleshuset rives ned og bygges op igen. Det var vemodigt, da der blev sagt tak for i aften efter ekstranummeret. Jeg sad og tænkte: ja, det var så det, siger Ivan Bønneland. Rosenhavens nye fælleshus forventes at stå færdigt og klar til nye bedrifter i 2019.