AAB Kolding - beretning og Regnskab 2017

AAB KOLDING BERETNING OG REGNSKAB 2017

INDHOLDSFORTEGNELSE Introduktion

side 3

Effektiv drift

side 6

Personale

Bovia

side 8

Udlejning

side 12

Klimavand

side 14

Affald og den grønne profil

side 16

ByLivKolding

side 18

Året i glimt

side 20

Alment Socialt Ansvar

side 22

Nybyggeri og renoveringer

side 24

Visioner

side 26

Regnskab

side 28

Udgiver AAB Kolding Engstien 2 6000 Kolding Maj 2018 Redaktion & fotos AAB Kolding Bovia Almen Info Media Billedtema: Overflader, murværk, beklædning, belægning og beplantning i boligafdelingerne Forsidefoto: Afdeling 65 · Regnars Ager Design og Tryk From Grafisk Oplag 200 eksemplarer

side 10

INTRODUKTION:

Vi er samfundets sociale udviklingsværk Selvom Skovparken er på regeringens såkaldte ghettoliste, er nedrivning af boligblokke og flytning af beboere ikke vejen frem i Kolding.

2017 var endnu et godt år for AAB Kolding. Vi oplever stor efterspørgsel på vores boliger, vi renoverer og bygger, og vi løser vores mission om at udleje gode boliger til alle. Der er generel tilfredshed blandt vores beboere, beboerdemokrater og samarbejdspartnere. Vi lever kort sagt op til de forventninger og forpligtelser, der er til en almen boligforening i dagens Danmark.

Alt det kan du læse om i denne beretning.

Der er dog altid en række udfordringer, og dem vil vi begynde med at adressere.

For knap var 2017 omme, før det nye år blev skudt i gang med en statsminister, der i sin nytårstale proklamerede, at regeringen vil ghettoerne til livs ved hjælp af nedrivninger og udflytning af beboerne. Og allerede 1. marts fremlagde regeringen sin ghettoplan, der hvis der kan findes et flertal for den, vil blive den sjette af slagsen på knap 25 år.

Udfordringen er utryghed Da vi har en såkaldt hård ghetto i vores boligmasse, er vi omfattet af forslaget og må tage stilling til det.

Vores holdning er klar.

For det første mener vi ikke, at Skovparken er en ghetto, men at man kan tale om et udsat boligområde, hvor der bor sårbare mennesker, der måske har haft et andet udgangspunkt end så mange andre danskere. Mennesker som i livets Ludo har måttet rykke tilbage til start mere end én gang.

Det er også derfor, vi har sat en lang række sociale indsatser i gang i boligområdet sammen med Kolding Kommune og Landsbyggefonden. Det arbejde er samlet i en helhedsplan for 2018-2021, som koordineres af ByLivKolding (se side 18).

Når vi koger hele ghettoproblematikken ned til sin grundessens, er det vel utryghed, der er det reelle problem.

Frygten for uro og kriminalitet. Ikke at vi har nogle beboere, der eksempelvis er på førtidspension. Det skal de da have lov til, uden at vi kommer og blander os. Uddannelses- og beskæftigelsesniveauet kunne være bedre, men det hører vel også under privatlivets fred?

Det er ikke udfordringen.

Nej, det er utrygheden og den smule kriminalitet, der er i boligområdet, vi skal tage fat om. For ja, der er nogle få store drenge i Skovparken, som keder sig virkelig meget og skaber utryghed. Og der er af og til knallertbrande og ballade. Det skal vi undgå. De problemer skal vi tage os af.

Det har vi også gjort i samarbejde med kommunen og politiet, og kriminaliteten i Skovparken er faldende og har været det gennem en årrække.

Det kan blive endnu bedre, og det arbejder vi på dagligt.

Et grimt tankeeksperiment Men tænk engang; Hvad skulle man egentlig gøre, hvis man skulle følge den tankegang, regeringen lægger for dagen, helt til dørs? Teorietisk set lyder det måske besnærende at ”sprænge ghettolisten til atomer”. ”Vi river en blok ned, og så er problemet blevet en blok mindre. Se selv, den er væk!”.

Men fjerner vi 100 boliger, skal vi (eller kommunen) skaffe 100 nye boliger. Skal vi så bygge nyt, og kan vi få grundkapital til det? Eller skal vi genhuse dem i eksisterende afdelinger med fare for at lave nye ”ghettoer”? For hvor tipper det? Er det 4 udsatte beboere ud af 60? 12 ud af 60?

Et andet problem ved den politik er, at man måske godt kan sætte beboere ud af deres boliger med lovgivning, men man kan jo ikke bestemme, hvor de skal bo.

Kan man så styre den politik ude i virkeligheden? Det tror vi ikke.

Statsministeren overser også, at det faktisk er beboerne selv, der bestemmer, om der skal rives ned gennem det lovfæstede beboerdemokrati.

Hvis statsministeren de facto vil bestemme, så skal det almene nærdemokrati afskaffes, og der skal eksproprieres i stor stil.

Ergo: Konsekvenserne er ikke tænkt igennem.

Men allervigtigst: vi vil gerne understrege, at den måde, regeringen har foreslået at finansiere planen på, er helt urimelig. De 12 milliarder kroner, den koster, skal tages i Landsbyggefonden, som er beboernes egen opsparing til renovering af deres boliger.

Men de udfordringer, vi har i dag i forskellige boligområder, er resultatet af en fejlslagen integrationspolitik for mange år siden. Det skal beboerne ikke betale for. Det er en samfundsopgave og ikke et ansvar, vi kan pålægge Landsbyggefonden og dermed beboerne. I så fald vil nødvendige renoveringsprojekter i helt almindelige boligområder blive udskudt.

Drop ghettolisten Vi anerkender, at der er boligområder i Danmark, der har så store udfordringer, at man skal iværksætte en målrettet indsats. Måske også med drastiske metoder, der kan opløse en særligt uhensigtsmæssig beboersammensætning.

Men vi mener ikke, det er det instrument, vi har brug for i Kolding. Vi er faktisk slet ikke tilhængere af, at man hvert år op til jul stigmatiserer tusindvis af danskere med et: ”Tillykke du er igen på ghettolisten”.

Det bliver værre og værre: Beboere, der står op hver morgen og går på arbejde, betaler deres skat og er aktive i de lokale foreninger må nu tåle, at politikere nu vil forbyde deres børn at gå på gaden om aftenen.

Afskaf den liste.

3

Og glem alt om at rive Skovparken ned. Det vil vi under ingen omstændigheder være med til. For lad os slå det helt fast: Skovparken er ikke ghetto.

Og et parallelsamfund er Skovparken slet ikke. Den er en del af lokalsamfundet i Kolding og dermed en del af Danmark. Her er vi i øvrigt helt på bølgelængde med Kolding Kommune.

De unges muligheder skal prioriteres Skovparken er generelt en velfungerende boligafdeling, vores største, den er renoveret og rummer store dejlige lejligheder. De grønne områder er indbydende. Folk kan godt lide at bo der.

I stedet for den bombastiske retorik om buldozere og deportering af beboere, er der brug for konstruktive løsninger. Uddannelse og skolegang er vejen frem. Arbejdspladser er vejen frem. Et aktivt liv, der tager del i det danske samfund er vejen frem.

Derfor er vores opfordring til politikerne på Christiansborg: lad være med at skære ned på erhvervsuddannelserne med grønthøsteren og således minimere de unges muligheder.

Prioriter de indsatser, der hjælper dem med at komme væk fra gadehjørnerne, stierne og torvene, hvor der er risiko for, at de skaber utryghed.

Der findes arbejdsgivere i vores region, mestre med potentielle elevpladser, der ikke vil tage lærlinge, hvis de er for dårlige til dansk. I stedet hyrer de udenlandsk arbejdskraft.

Her kunne man med fordel sætte ind.

4

Vi er et socialt udviklingsværk Der vil altid være en længere proces, hvor udlændinge og deres efterkommere bliver integreret. Mens det sker bor de hos os, altså i almene boliger, fordi vi har billige boliger og er delvist sat i verden for at løfte sociale samfundsopgaver. Det er præcis derfor, vi har mange udlændinge og deres efterkommere boende i vores boliger.

Sådan vil det altid være.

Når de så er integreret, vil de ofte flytte væk for eksempel i forbindelse med huskøb. Andre vælger at blive boende, fordi de er glade for det.

På den måde er en del af den almene sektor at betragte som et slags socialt udviklingsværk. I den ideelle verden kommer udsatte mennesker fra andre kulturer ind i den ene ende, og så skulle de gerne komme ud som integrerede borgere i den anden ende – med arbejde, uddannelse, egen indkomst og økonomi til at flytte videre ud og blande sig i samfundet. Og så starter vi forfra.

Vi skal kunne huse alle, så det er vores pligt at huse mennesker, der (endnu) ikke er integrerede. Ligesom vi skal huse mennesker, der er fattige, mennesker der er ufaglærte, mennesker der er syge, mennesker der er…?

På den måde er en boligforening en slags frontlinje for de mest udsatte grupper i samfundet.

Skovparken vil altid have en stor andel af beboere med anden etnisk herkomst end dansk. Måske kommer boligområdet af listen på et tidspunkt, men der vil højst sandsynligt nok altid være brug for en boligsocial indsats.

Sårbare og udsatte mennesker skal bo et sted i det her land, og de må gerne bo hos os.

Man får det, man betaler for Nu til noget helt andet. Et emne, vi også gerne vil berøre, er økonomi. Økonomien omkring boligdrift er ofte til debat. Til markvandringerne, til afdelingsmøderne, til repræsentantskabsmøderne, til konferencer i branchen.

Der er intet som huslejestigninger (og husdyr), som kan få folk op af stolene. Det kan være svært at forklare, hvad huslejen går til. Og svært at forstå. Hvad er nødvendigt, og hvad er ikke nødvendigt?

En boligforenings administrationsudgifter består typisk af udgifter til sekretariatsvirksomhed, udlejning, inspektion, bogholderi, revision og byggesager. De væsentligste udgifter er løn, lokaler og IT, og det betales af lejerne over et administrationsbidrag i huslejen.

Hvorfor har nogle boligorganisationer et lavere administrationsbidrag end vores? Selvom det ser sådan ud, er det ikke nødvendigvis sådan, det hænger sammen. Det er ikke reelt billigere.

Det er nemlig ligesom med æbler og pærer. Man kan ikke umiddelbart sammenligne administrationsbidraget i forskellige boligorganisationer. Det kommer helt an på hvilke udgifter, der betales over administrationsbidraget.

I andre boligforeninger afholdes inspektørlønningerne for eksempel af boligafdelingerne. Så bliver administrationsbidraget jo noget lavere, fordi den betydelige udgift ikke regnes med. Men den bliver jo betalt af beboerne over huslejen under alle omstændigheder, selvom den optræder et andet sted i regnskabet.

Serviceniveauet har også noget at sige. Hvis noget er billigere, er servicen som oftest tilsvarende ringere. Det er ligesom med flyselskaber; Nogle kan lide at flyve med

lavprisflyselskaber, andre med traditionelle flyselskaber.

Hos de første er billetprisen lav, og så koster eksempelvis bagage ekstra. Hos de sidste er den service og andet inkluderet i prisen.

Hos os er vi tilhængere af en god service, selvom det måske koster lidt ekstra i forhold til nogle af landets 700 andre boligorganisationer. Vi prioriterer at have de rigtige kompetencer i administrationen. Det er medarbejdere, der kan skabe en daglig effektiv drift, som giver mulighed for at spare penge andre steder.

Man kan måske også gøre det omvendt; at betale lidt mindre for en mindre administration, der må benytte dyrere løsninger for at køre driften i det daglige. Købe ydelser ude i byen, som ellers kunne leveres internt.

Vi har ikke lyst til at prøve.

Med vores kvalitetsniveau kan vi bedst bidrage til at nå målet og kravet om at drive den almene boligsektor mere effektivt.

Bestyrelsen er naturligvis bevidst om, at det skal hænge sammen økonomisk. Men vi mener samtidig, at vi skal have et vist bundniveau.

Vi vil med andre ord ikke flyve med Ryan Air, når det gælder administration.

God læselyst!

Karl-Jørn Petersen Formand, AAB Kolding

Per Nielsen Direktør, Bovia

Afdeling 26 • Stejlbjergvej

5

EFFEKTIV DRIFT:

Vi er rigtigt gode til drift Vi er blevet gode til drift, endda rigtigt gode, og nu har vi papir på det. Vi vandt driftsprisen på Almene Boligdage, og det er vi stolte af, for vi har stort gavn af en mere effektiv drift.

Det er ikke vinden, der styrer din sejlads, men måden, hvorpå du sætter dine sejl. Sådan lyder et kinesisk ordsprog. Og noget er der om det. Du kan som regel altid blive dygtigere, selvom du er god i forvejen. Det handler om at gøre sine erfaringer og forfine sin teknik.

Vi kan som organisation også altid blive dygtigere til det, vi gør.

Måske har du hørt om effektiv drift. Ellers kommer du til det. Effektiv drift er i disse år blevet det store dyr i åbenbaringen, som man siger om noget, der på kort tid har fået stor positiv eller negativ indflydelse inden for et bestemt fagligt område. Årsagen er, at den almene boligsektor er blevet pålagt at effektivisere for 1,5 milliarder kroner i årene 2016-2020 ifølge en aftale mellem BL Danmarks Almene Boliger, Kommunernes Landsforening og regeringen.

6

Derfor var det en stor ære, at vi vandt en driftspris på Almene Boligdage i november.

BOVIA vandt ny fornem pris I konkurrencen om de almene fagpriser 2017, deltog BOVIA med tre projekter. Det resulterede i en nominering til prisen for bedste driftsprojekt, da et fagpanel i BL - Danmarks Almene Boliger efter nøje granskning af de 131 indstillede projekter valgte at nominere 15 projekter.

Projektet ”Ressourcestyring og digitalisering af udearealer” endte med at vinde i driftskategorien på Almene Boligdage den 17. november 2017.

Projektet går kort fortalt ud på at definere de grønne områder og sammenkæde dem med timeforbrug samt størrelserne på arealerne. Tidsforbrug, kvalitet og kvadratmeter vil nemlig kunne synliggøre omkostningerne.

Projektet er helt i tråd med den strategi om effektiv drift, som bestyrelsen har vedtaget, og derfor er det dejligt, at arbejdet belønnes med en fagpris indenfor drift.

Vi er meget glade og stolte af anerkendelsen.

Effektiv drift er en fordel for os

Vi er ikke bange for ny teknologi

Vi mener nemlig, effektiv drift har positiv betydning. Det handler for os om at gøre tingene smartere for de samme penge – ikke nødvendigvis at skære ned – og derfor er vi gået aktivt ind i kampen om at nå målet.

Administrativt arbejder vi målrettet med rammeudbud og indkøbspolitik. Men vi skal fastholde et fokus på at synliggøre, de gevinster vi opnår. Mange husker de eventuelle negativt følelsesladede sider af effektiviseringsinitiativer, men de positive fakta skal også frem: Vi har eksempelvis indhentet besparelser på malerudbud, forsikringer og diverse rammeudbud.

De besparelser er allerede kommet beboerne til gode. Vi har bare været på forkant og taget gevinsterne hjem, før det kom på regeringens og BLs dagsorden i 2016.

Vi ruster os til at kunne benytte ny teknologi. Vi er åbne overfor eksempelvis at benytte robotter til opgaven med at holde græsset i grønne områder, og vi tester det på et mindre græsareal i en enkelt afdeling.

Det er ikke noget, vi har regnet på endnu, vi ville egentlig bare måle effekten af det og høre hvad beboerne sagde til det. De er faktisk positive. Vores ansatte er naturligvis lidt skeptiske, men det behøver de egentlig ikke at være. De bliver ikke bare pludselig arbejdsløse, da robotterne skal vedligeholdes og græskanterne stadig skal klippes.

Det er meningen, at den tid, en robot sparer, skal bruges til andre og mere komplicerede opgaver, som måske ellers ville koste penge at løse.

Det er en af måderne at tænke smartere på.

Vi er gået forrest

Beboerne skal kunne mærke os

Vi er ikke kommet sovende til en prisbelønning. I AAB Kolding har vi i efterhånden mange år haft fokus på effektiv drift. I 2012 begyndte vi med stordrift, altså samarbejde om drift mellem flere boligafdelinger i storområder. Siden har der været et konstant fokus på at målrette og standardisere driften. Nu har vi taget næste skridt og fokuseret på ledelse og kompetencer i afdelingerne og i administrationen. Har vi de rigtige kompetencer til at løse opgaverne?

Følger vi med udviklingen? Er der behov for mere uddannelse af personalet?

I takt med at vores administrationsselskab Bovia bliver større, er der blevet større mulighed for at ansætte specialister, og når specialviden afløser allroundviden kan det faktisk føre til besparelser på længere sigt.

Jo flere specialister vi er i administrationen, jo flere opgaver kan vi selv løse, og jo mere kan vi løfte. Alternativt skal vi ofte ud at købe assistance.

Det er også en balancegang.

Bovia har i det sidste par år arbejdet på en overordnet ramme for effektiv drift, der blandt andet indeholder en effektiviseringsstrategi, som er vedtaget af AAB Kolding i 2017. Det er et væsentligt budskab, at det ikke kun handler om at effektivisere ude i afdelingerne, men også i administrationen på Engstien.

Det er meget vigtigt for os at understrege, at effektiv drift for os ikke betyder, at vi skal udlicitere så mange opgaver som muligt. Vi har brug for at have vores egne folk i vores afdelinger, så vi bevarer værdifuld viden i organisationen.

Og beboerne skal kunne mærke, at de umiddelbart kan komme i kontakt med os.

Vi kommer til at høre meget mere til effektiv drift i årene fremover. Ingen tvivl om det. Men så længe vi er på forkant med udviklingen, behøver vi ikke frygte den, men kan lade den være en katalysator for rettidig omhu.

Afdeling 31 • Vesterbrogade

Bruger vi kræfterne rigtigt?

Vi har fået mere fokus på vores ressourcestyring. Hvad er det, vi bruger kræfterne på i vores storområder. Bruger vi dem rigtigt?

Vores ressourcestyring kan vise, hvad det er, vi har nået ekstra i år i forhold til sidste år. Hvad kan en snefri vinter for eksempel frigøre af mandetimer, fordi der ikke skal sneryddes, og hvad skal vi bruge dem til? Og netop fordi en vinter ikke var så hård, fik vi malet og måske frigjort ekstra ressourcer til ukrudtssæsonen.

Det skal vi eksponere.

Vi skal i øvrigt altid søge at finde den rigtige balance mellem beboerservice kontra vedligeholdelse af bygninger og grønne områder, for vi skal bruge timerne i marken de rigtige steder.

Endelig skal det nævnes, at vi sender større opgaver, varer og ydelser i udbud. På den måde kan vi sikre os, at vi har flere pristilbud at vælge imellem. Det gælder for eksempel kontrakter i forbindelse med store forsikringsaftaler, byggesager, reparationer, vedligeholdelse, energiforbrug eller lånoptagelse.

7

PERSONALE:

Vi er vores idéer og viden Personalet er vores største ressource. Den viden, erfaring og idérigdom vores personale besidder har en svimlende værdi for os som virksomhed.

Idéer og viden er den eneste ressource hvis værdi øges, når den deles. Det er en gammel sandhed. Men idéer og viden dukker ikke op af sig selv. Den ressource kommer i form af mennesker; Personalet, de ansatte, medarbejderne.

Vi er de ansattes idéer og viden, ligesom vi er summen af deres kompetencer.

Netop derfor er det vigtigt at den enkelte ansatte har lyst til at gå på arbejde, lyst til at møde ind, tage fat og løse dagens opgaver. Arbejdsglæde er med til at motivere medarbejdere og ledere. Ja hele organisationen i sig selv.

Uden arbejdsglæde vil produktiviteten gå ned, og det vil give et pres, der vil kunne mærkes i alle led. Det vil sige både i administrationen og ude i marken, som vi ofte kalder boligafdelingerne.

Derfor arbejder administrationen hele tiden med aktuelle initiativer angående personale og ledelse i Bovia og boligorganisationerne.

Også hos personalet i marken bliver kravene højere. Vi ansætter specialuddannet arbejdskraft, eksempelvis gartnere, og derfor skal de traditionelle fag som ejendomsserviceteknikere og ejendomsfunktionærer i dag kunne tage sig af nogle andre ting.

Helt generelt kan det resultere i, at nogle medarbejdere kan blive i overskud. Det giver anledning til tanker omkring hvor og hvordan, vi skal bruge dem. Vi taler ikke om fyringer, men om at finde nye opgaver. Men når stillinger fratrædes, skal det overvejes, om de skal genbesættes og i så fald med hvilke kompetencekrav.

Man taler i branchen om at gå fra omstillingsparathed over forandringsparathed til at være forandringsskabende. Hvorfor det? Tidens trend er: ”Hvis du ”kun” er parat, står du stille”. I dag skal man skabe sit eget job og kompetencemæssigt kunne flytte sig. Det betyder, at den typiske HK’er også bliver nødt til at udvide sin kompetencer – noget som faggruppen er meget opmærksom på.

Kompetencer, kompetencer, kompetencer

Rekruttering bliver sværere

Det intensive fokus på effektiv drift sætter naturligvis sit præg på medarbejderstyrken. Det kan føles som et pres.

Mellemlederne (inspektørerne) oplever det på grund af forbedrede kompetencer hos medarbejderne. De skal ikke længere blot kunne lede, da den kompetence i disse år forsøges flyttet til varmemestrene. Derfor skal mellemledernes kompetencer udvides.

Det er blevet noget sværere at skaffe de rigtige folk. Tidligere fik vi halvanden hundrede ansøgninger, når vi slog stillinger op. Nu får vi typisk 10-12 stykker i aldersgruppen 45-70 år.

De fleste skriver ‘’jeg er mødestabil’’, og så er det det.

Men vi vil gerne have en motivationsbegrundelse hos dem, der søger. Hvorfor søger du egentlig hos os? Hvad driver dig? Vi forventer loyalitet, noget som nogle studser over eller er utrygge ved. Det er blevet en fremmed størrelse.

Vi leder som nævnt efter specielle kompetencer, hvilket gør det vanskeligere for de ufaglærte. Man skal ikke være

STORDRIFTSOMRÅDER Område 1 Inspektør: Erik Sylvestersen Områdevarmemester: Verner Andersen Kontoradresse: Låsbygade 91 Boliger: 1.026

Område 4 Inspektør: Claus Griepentrog Områdevarmemester: Niels Møller Kontoradresse: Frederik 7 Vej 31A Boliger: 1.103 (Inkl. boligorg. Grønnevangen)

Område 2 Inspektør: Niels Christian Sørensen Områdevarmemester: John Christensen Kontoradresse: Norgesvej 19 Boliger: 1.035

Område 5 Inspektør: Charlotte Uhrskov Områdevarmemester: Frank Melsen Kontoradresse: Skovparken 65A Boliger: 1.093

8

overkvalificeret, men skal som minimum have nogle almene kompetencer såsom at kunne bruge en iPad og en telefon, kunne klare sig rent sprogligt, have sociale færdigheder og kunne klare konflikter. Det at have noget menneskeforståelse og psykologi til at kunne håndtere psykisk sårbare og forskellige etniske grupper er parametre, som man måske ikke havde så meget fokus på tidligere.

Udvikling af egen lederuddannelse I 2017 afsluttede vi første hold på et nyt lederuddannelsesforløb, Den Professionelle Ejendomsinspektør, som vi har udviklet sammen med Ledernes Kompetencecenter og boligorganisationerne Salus, Ungdomsbo, Boligkontoret Fredericia og Østerbo indenfor ledelse og effektiv drift.

De første kursister begyndte i oktober 2016 og havde afsluttende eksamen i marts 2017. En inspektør og en områdevarmemester var med fra os. To gange om måneden i fire måneder har de begge været på skolebænken for at blive undervist i ledelse og for at gennemføre et projekt, der kan implementeres i boligafdelingerne. Det endte med en eksamensopgave om konsekvensberegning og en businesscase.

Meningen med uddannelsesforløbet er, at de uddannede efterfølgende skal få de tilegnede kompetencer til at bundfælde sig i deres stordriftsområde, forstået på den måde, at de skal ud og give de ansatte den samme viden.

Solidt beslutningsgrundlag Uddannelsen giver anledning til refleksion over de ting, man sætter i gang som leder, lyder tilbagemeldingen fra vores folk. Det vil sige, at de kan forberede sig ordentlig inden eventuelle investeringer og regne på konsekvenserne af eksempelvis robotklip. Hvad giver det helt reelt i forhold til at klippe almindeligt? Så bliver det muligt at reagere på nogle fakta fremfor på en fornemmelse for med vores ressourcestyring kender lederen de timer og udgifter, vi har haft til græsklipning i et område minimum tre år tilbage. Ud fra det vil han eller hun kunne drage en konklusion, og der hvor uddannelsen er rigtig god for medarbejderen er, at den kan hjælpe ham eller hende til at strukturere data og finde ud af, om det er en god eller en dårlig løsning.

Det er en god ting, fordi det i vores branche ofte er sådan, at hvis flertallet siger det, så er det vejen frem. Men i drift er der mange andre lokale forhold, som gør sig gældende.

uddannelsens trin 1. Derfor kigger vi efter samarbejdspartnere i Kreds 7.

Samtidig er BL nu gået sammen med Ledernes Kompetencecenter om at lave et nyt kursus, som svarer meget til vores. Det vil køre sideløbende, men bygger ikke over det lokale lederkodex.

Videnskløft skal minimeres Vores uddannelse har et lederkodeks implementeret, der fortæller om, hvad det er, vi forventer af vores ledere, og hvad er det for nogle tanker, ledere skal gøre, når de er ansat i vores boligorganisation. For eksempel overvejelser om helheder og arbejdsmiljø. Vi har været med til at udarbejde lederkodeks for AAB Kolding, så der er et meget lokalt fingeraftryk i vores uddannelse.

Det siger, at ”dette er god ledelse’’ ikke bare i vores branche – men hos os. Det er tilpasset os, og det bliver nok lidt svært på den brede uddannelse, som BL har påbegyndt.

Den lære vores administration har gjort ledelsesmæssigt er, at hvis der opstår en videnskløft fra top til bund, så opnår man ikke en tilstrækkelig effektiv drift. Den kommer af, at medarbejderne i marken kender til inspektørernes behov. Er der en videnskløft, kan de ikke forholde sig til, hvad der sker inde på Engstien og kører videre på deres egen måde. Et snævert fokus på videreuddannelse af alle inspektørerne vil kun gøre videnskløften større, og så bliver den sværere og sværere at lukke.

At vi har haft en inspektør og en varmemester afsted sammen, gør at de nu taler samme sprog, når der tales effektiv drift i frokoststuen. De kan bakke hinanden op og sammen formidle budskaberne videre ud i organisationen.

Det giver rigtig god mening. Men det er ikke alle der ser sådan på det rundt omkring, hvor man måske har nogle mere hierarkiske strukturer.

Vi vil fortsætte uddannelsen Vi vil gerne have flere hold afsted. Vi tror, at to kandidater fra hvert sit ledelsesniveau får gavn af den viden, de har opnået sammen, og det er en fremgangsmåde, som vi mener, giver størst værdi. De andre boligorganisationer har gjort det på en lidt anden måde, idet deres kandidater på hold 1 alle var inspektører og dermed fra samme niveau. De er nu klar til en overbygning eller et trin 2, og det betyder, at vi har svært ved at sætte et nyt hold, fordi vi har haft en inspektør og en områdevarmemester med. Vi skal altså finde nogle boligorganisationer, vi kan slå os sammen med, så andre af vores inspektører og områdevarmemestre kan komme med på

FAKTA I AAB Kolding har vi 45 ansatte, og der er 39 ansatte i vores administrationsselskab Bovia.

9

BOVIA:

Bovia vil flytte hjemmefra Det har været et travlt år for Bovia, der nu administrerer 8.000 lejemål. Men en større administration kræver mere plads, så Bovia vil gerne flytte.

I forbindelse med Bovias fortsatte optimering af driften arbejder vores administrationsselskab determineret på at skabe bedre arbejdsforhold for de ansatte. Det har længe givet anledning til overvejelser om, hvordan administrationshuset kunne fungere bedre. Der er efterhånden pladsmangel, primært fordi Bovia har fået flere kunder i butikken.

Tre boligorganisationer i Vejen og Grindsted er blevet medlemmer fra 1. januar 2017, og det betyder, at der kommer flere medarbejdere fra lokale kontorer, der skal ind til diverse møder, faste samarbejder m.m. Udover at lokalerne på Engstien efterhånden er blevet for små, bærer huset kraftigt præg af 40 års knopskydninger, hvilket begrænser potentialet for en moderne og rentabel udeller ombygning.

Konklusionen er, at der ikke længere er fremtidsperspektiv i hverken bygninger eller arealer, og ledelsen undersøger derfor nye muligheder. Spørgsmålet er: Hvor skal administrationen flytte hen?

Løsningen er måske tæt på Et godt bud er Koldings gamle sygehus på den anden side af Engstien 50 meter væk. Bygningerne, der også har huset Syddansk Universitet i en årrække, er blevet købt af et københavnsk ejendomsselskab, der vil indrette boliger og erhvervslejemål.

Vi har cirka 1.000 kvadratmeter i dag incl. kantine og arkiv, og ved at indrette os på to etager på den anden side af vejen får vi cirka 1.275 kvadratmeter ekskl. Kantine og arkiv som etableres i kælderetagen. Vi vil således netto råde over ca. 500 m2 mere end i dag. Det vil give plads til at vokse. Med alle de krav, der er i dag fra regering, kommuner og andre myndigheder bliver der behov for nogle flere kontorarbejdspladser.

Skitser til nye faciliteter For at kunne overskue projektet og se, om faciliteterne overhovedet er brugbare har vi fået en arkitekt til at udarbejde et par skitser til, hvordan det kan se ud på baggrund af de fysiske forhold og vores ønsker.

Vi har også haft en workshop med de enkelte faggrupper i administrationen for at høre deres ønsker til, hvordan de nye fysiske arbejdsforhold skal indrettes, hvis vi skal tage mest muligt hensyn til samarbejde og kundebetjening i fremtiden.

Arkitekten har bearbejdet forslagene, og resultatet er nogle skitser, der viser en løsning med en åbning mellem anden og tredje etage, således at medarbejderne kan færdes uhindret mellem etagerne via en stor trappe i midten.

Der kommer flere kontorlokaler og flere mødelokaler, 10

ligesom der bliver højt til loftet på øverste etage på grund af tagkonstruktionen. Der kommer godt med dagslys i lokalerne. Der hvor det kniber lidt på 3. etage, bliver der etableret kviste.

Øverste etager er bedst for os Hvorfor ikke lægge billet ind på stueetage og 1. etage?Det ville være ideelt for kunderne. Ja, men stueetagen er desværre ikke ideel for os. Vi skal bruge to etager for at få kvadratmeter nok, og vi vil derfor rigtig gerne have en åbning mellem etagerne. Det er billigere at konstruere på 2. og 3. etage. Det kræver at midterkernen skal brækkes ned, men da murværkskonstruktionerne er så kraftige i bunden af bygningen, kan man desværre ikke lave løsningen med åbningen i midten uden betydelig ekstraudgifter.

Der ligger en udfordring i, at vi skal have solgt Engstien 2A. Ledelsen og bestyrelsen vil derfor anmode om kompetence til at råde over, hvad vi skal gøre med de eksisterende lokaler.

Måske ender det med, at vi må søge kommunen om tilladelse til at leje bygningen ud, indtil vi kan sælge det.

Bedre arbejdsmiljø til vore ansatte Hvis vi tænker fremtidssikring, er det den rigtige løsning at flytte over på den anden side af gaden. Vi har en forpligtigelse overfor vores ansatte, der lidt populært sagt nærmest sidder på skødet af hinanden på Engstien 2 i dag.

Der er altså hele arbejdsmiljødelen at tage hensyn til. Den lader noget tilbage at ønske siger tilbagemeldingerne fra de ansatte. Inspektørerne sidder eksempelvis 8-10 ansatte sammen i et udhæng vinkelret på hovedbygningen, og det er ikke optimalt. Derudover er det pladsmæssigt og lydmæssigt uhensigtsmæssigt.

Fælles opnotering I december 2017 indførte Bovia fælles venteliste med Vejen Byggeselskab, Grindsted Boligforening og Byggeforeningen af 1949 i Grindsted.

Det betyder, at der nu er adgang til at søge blandt endnu flere boliger på Bovia.dk; 8.000 boliger i Kolding, Vejen, Billund, Grindsted og Lunderskov.

Prisen for at komme på venteliste blev samtidig sat ned til 150 kroner om året pr. 1. januar 2018.

Vi er glade for at få dette samarbejde med de nye medlemmer op at køre rent teknisk allerede nu. Den fælles venteliste er et udtryk for en mere effektiv drift, fordi boligsøgende sparer penge ved kun at betale ét gebyr og boligorganisationerne sparer tid på at vedligeholde ét IT-system fremfor flere. Den tid kan Bovia bruge på anden service,

Ny persondatalov Den 25. maj 2018 bliver den danske persondatalov erstattet med EU's nye persondataforordningen også kaldet GPDR, der stiller nye strengere krav til indsamling af data, databeskyttelse og til, hvordan personlig data bliver behandlet på tværs af Europa.

Alle virksomheder, organisationer og myndigheder, der håndterer personlige data både internt og eksternt, er juridisk forpligtede til at følge retningslinjerne i GDPR. Følges retningslinjerne ikke, kan konsekvensen blive bøder på op til 4% af omsætningen.

Med de nye strengere krav til dokumentation og datasikkerhed vil det være naturligt at stramme op på it-sikkerheden generelt. Her kan vi glæde os over vores fælles IT-samarbejde med Østerbo og Boligkontoret Fredericia, der vil blive en stor kapacitet i forbindelse med GDPR.

Afdeling 76 • Knud Hansens Vej

11

UDLEJNING:

Udlejningen kører på skinner Der har stort set ikke været tomgangsboliger i 2017, og de få, der har været, var fordelt på flere boligafdelinger i byen, og tomgangsperioderne var kortvarige.

Antallet af tomme boliger, de såkaldte tomgangsboliger, i AAB Kolding ligger på et minimum. For første gang i mange år har der i 2017 faktisk været en kort periode uden tomgang overhovedet i boligforeningens familieboliger.

Det var i anden halvdel af oktober måned. I første halvdel var der kun en enkelt bolig.

Den gode udvikling i udlejningen af vores boliger fortsætter med andre ord sin himmelflugt.

Det økonomiske tab på tomme boliger er dog steget lidt. I 2017 var tabet i AAB Kolding totalt set på 947.014 kroner, hvilket er lidt højere end i 2016, hvor beløbet var 837.000 kroner. En stigning på godt 13 procent.

Men det skal ses i lyset af, at tabet i 2015 var på 1.377.000, i 2014 på 2.607.000 og i 2013 på hele 3.064.000 kroner.

Renser vi udgifterne for lejetab i forbindelse med ekstraordinære omstændigheder (bygge- og skadesager) ser det dog rigtigt godt ud i 2017. Så er tabet på blot 341.064 kroner i 2017 mod 411.000 kroner i 2016 og hele 722.102 kroner i 2015. Det svarer til et fald på over 52 (!) procent på to år.

Der har kort sagt været en støt stigende efterspørgsel på boliger i hele vores boligmasse i de senere år, og vi kan kun glæde os over, at vi stadig uden problemer kan leje selv vores dyreste boliger ud. Det er også noget, der kan mærkes i vores dispositionsfond, som kan beholde de penge, der går til at dække lejetab til andre formål.

Dedikerede tomgangsmedarbejdere I Bovia har vi dedikerede medarbejdere, til at overvåge tomgangene, og som tager affære, hvis der er ledige boliger, selv efter de har været ude i flere tilbudsrunder. I en tilbudsrunde sendes et skriftligt tilbud om boligen til ca.

20 boligsøgende, der har 7 dages svarfrist.

Har en bolig været ude i flere tilbudsrunder uden resultat, kan á conto-betalingen til energiforbruget eventuelt justeres. Det vurderes, om á contobeløbet er for højt i forhold til beboersammensætningen. På den måde kan tilbuddene komme ud til flere ansøgere, da nogle søger med en max-begrænsning på huslejen.

UDSÆTTELSER AAB Kolding havde i 2017 57 fogedsager på grund af restancer. 14 af dem endte i udsættelser. De foregående år var antallet af udsættelser: 2016: 19 • 2015: 15 • 2014: 24 • 2013: 22 • 2012: 27 12

Overvågningen er en del af en god forretningsgang, vi har udviklet for tomgangsboliger på baggrund af vores erfaringer med tidligere tiders udlejningsproblemer især under finanskrisen. Man kan sige, det er en form for økonomisk ”damage control” eller skadebegrænsning, som har stor effekt. Derfor er det også vigtigt at kunne sætte hurtigt ind.

Brand i lejlighed Vi må dog sande, at vi ikke er herre over alle omstændigheder og der er tilfælde, hvor vi har begrænset indflydelse på begivenhedernes gang.

I afdeling 61, Bjørnøvænget/Barsøvænget/Askøvænget var der eksempelvis i april 2017 brand i en lejlighed, som af den årsag gik i tomgang i mange måneder på grund af omfattende skader. Forsikringssagen trak ud og istandsættelse og reparation kunne først derefter gå i gang med udgangen af 2017. Lejligheden er nu lejet ud, og heldigvis er vi så godt forsikrede, at tomgangsmånederne også dækkes af forsikringen.

Fælles database I december 2017 blev Vejen Byggeselskab, Grindsted Boligforening og Byggeforeningen af 1949 i Grindsted en del af den fælles database i Bovia.

Dermed blev ventelisterne i de tre boligforeninger lagt sammen med Bovias fælles venteliste.

I forbindelse med sammenlægningen af ventelisterne lukkede Bovias hjemmeside, Bovia.dk, den 5. december 2017, og da den åbnede igen den 11. december, fik alle boligsøgende på Bovias venteliste mulighed for at søge blandt 8.000 boliger i Kolding, Vejen, Billund, Grindsted og Lunderskov.

FRAFLYTNINGER Der er i 2017 registreret 762 flytninger.

445 beboere er flyttet fra familieboliger, 292 er flyttet fra ungdomsboliger og 25 er flyttet fra ældreboliger. 36 beboere er flyttet inden for samme afdeling, 91 til anden afdeling i AAB Kolding, mens 585 har valgt at flytte væk fra boligforeningen. 50 er døde. Antallet af flytninger er lidt lavere end sidste års flytninger.

Ventelister vokser Den totale medlemsliste i Bovia tæller 13.254 medlemmer pr. 2. marts 2018, hvilket er 3.714 flere end samme tid sidste år. Den kraftige stigning skyldes, at de tre boligorganisationer i Vejen og Grindsted har fået fælles venteliste med Kolding, Lunderskov og Billund.

Der er færre på venteliste end tidligere. Helt aktuelt er der 1.762, der søger i AAB Kolding på den almindelige venteliste. 394 er på oprykningsventeliste, og det betyder som bekendt, at de allerede bor i en af AAB Koldings boliger og dermed har fortrinsret til andre boliger efter et års boperiode.

Sidste år på samme tid var der 2.123 medemmer, der søgte i AAB Kolding på den almindelige venteliste. 228 var på oprykningsventeliste.

Hvis man som beboer, efter en boperiode på 1 år, ønsker at søge bolig, er man automatisk optaget på oprykningsventelisten uden at skulle betale ekstra gebyr.

Egne beboere får gode boliger Der er størst efterspørgsel og dermed længst ventetid på vores etplansrækkehuse med en forholdsvis lav husleje, og de bliver oftest udlejet til vores egne beboere på oprykningsventelisten.

Vi har kort ventetid på nyere rækkehuse i to plan med en forholdsvis høj husleje. Her er ventetiden to-tre år for nye medlemmer, hvilket er kort tid for rækkehuse.

Kortest ventetid er der pt. blandt andet på etageboligerne med en husleje på 6.000-6.500 kroner inkl. vand og varme. På www.bovia.dk kan man finde boliger, med kort ventetid.

Opnoteringsgebyr Pr. 1. januar 2018 blev opnoteringsgebyret sat ned fra 200,- kr. til 150,- kr. Det årlige ajourføringsgebyr er uændret 150,-.

Afdeling 14 • Utzonsgade

13

KLIMAVAND:

Vi er med til at klimatilpasse Kolding AAB Kolding er med i et samarbejde, der skal forberede kommunen bedst muligt på klimaforandringerne og blandt andet undgå oversvømmelser.

Det regner mere end tidligere. Meget mere. Klimaforandringerne er en realitet i form af skybrud eller perioder med langvarig regn. Ifølge Danmarks Meteorologiske Institut vil vi fremover få mere ekstremt vejr med mere nedbør, flere stormfloder og flere oversvømmelser.

Derfor har AAB Kolding i de seneste år deltaget i Kolding Kommunes og forsyningsselskabet BlueKoldings fælles indsats for at klimatilpasse de områder i kommunen, hvor risikoen for oversvømmelser og værditab er størst.

Disse områder kaldes fokusområder, og den samlede indsats i kommunen kaldes Klimavand, fordi det handler om klima og vand. Visionen for Klimavand er, at vejret giver nogle udfordringer, men også nogle muligheder, og projektets slogan er derfor: Nyt vejr – nye muligheder.

Kloakkerne er gamle Hvis vi tager udfordringerne først, så opstår de, når der ikke er plads til regnvandet i kloakrørene. Kloakkerne løber over, og det giver oversvømmelser i kældre og på veje, og kloakvandet løber ud i fjorden, hvor det forurener det vand, vi gerne vil bade i om sommeren.

Der løber cirka 2.000 kilometer kloakrør under Kolding Kommune. De fleste af rørene er lagt i en tid, da det ikke regnede nær så meget – og nær så kraftigt – som nu, så kapaciteten er begrænset. Desuden er kloaksystemet oprindelig et såkaldt ét-strenget system, hvor både spildevand og regnvand løber i samme rør til renseanlægget.

Men det er faktisk ikke længere hensigtsmæssigt, at regnvand og spildevand løber i de samme rør. Store mængder rent regnvand pumpes nemlig med ud til rensningsanlægget, hvor det bliver renset sammen med spildevandet. Det kræver energi, og er dermed spild af ressourcer.

Den samlede indsats i Klimavand handler derfor om at håndtere regnvandet rigtigt, undgå oversvømmelser, skåne miljøet og beskytte vores fælles værdier.

14

Regnvandet kan holdes tilbage En vigtig del af klimatilpasningen er kloakseparering. Det betyder, at vi deler kloaksystemet op i to, ét til regnvand og ét til spildevand, så spildevand bliver ledt til renseanlægget, mens regnvandet, der jo er rent i forvejen, bliver ledt direkte tilbage i naturen. Dermed sparer vi den energi, der ellers bliver brugt på overflødig transport og rensning af regnvandet.

Samtidig giver kloaksepareringen også færre oversvømmelser, fordi systemet ikke bliver lige så belastet som tidligere, når der er skybrud og kraftig regn.

Men den mest almindelige måde at beskytte overbelastede afløbssystemer på, er at bygge et forsinkelsesbassin, der opsamler regnvandet fra eksempelvis et skybrud. Når regnvandet er i et forsinkelsesbassin, er det med til at aflaste det fyldte kloaksystem. Når regnskyllet er overstået, og der igen er plads, kan regnvandet i forsinkelsesbassinet langsomt sive ud i kloakken.

AAB Kolding og en række boligafdelinger i to boligområder i Kolding er med i et delprojekt under Klimavand, som kaldes Smart Spildevand. Det består i at kombinere smarte alternative løsninger for forsinkelse af regnvandet med byudvikling og rekreative tiltag. Det ene boligområde er Brændkjærområdet med afdelingerne 9, 15, 23, 51 og 73.

Det andet er midtbyens boligområde omkring Vifdam med en del af afdeling 1. Ønsket med projektet i de to boligområder er at finde løsninger, hvor vandet ikke alene bliver forsinket, men hvor det også er med til at forskønne området for beboerne.

Vifdam kan opsamle regnvand I Vifdamområdet findes et lille grønt område. Området ligger lavt. Her ligger i forvejen et regnvandsbassin. Det grønne område ligger både lavt i forhold til store dele af byen og på den rute, som en del af regnvandet naturligt vil tage gennem byen. Området kan derfor bruges til at forsinke regnvandet i de perioder, hvor der er meget af det, og før det ledes videre til Slotssøen. Det vil ikke kræve store investeringer, og der er plads.

Men kan vi bruge vandet til at gøre Vifdam til et mere interessant sted – enten for dem, der bor op til området eller for dem, der passerer igennem det?

I Vifdam var beboerne, både lejere og ejere, den 1. november 2017 inviteret til en workshop i Skt. Jørgens Gård.

Her kunne de komme med idéer til, hvordan man kan bruge regnvandet til at gøre det grønne parkområde midt i Vifdam til et mere interessant sted at forskønne.

Brændkjær kan bremse vandet Boligområdet i Brændkjær ligger højt i forhold til Kolding midtby, og dermed indeholder projektet et stort potentiale for at forsinke regnvandet og mindske risikoen for oversvømmelser af kældre, haver og veje i midtbyen. Hvis man i fremtiden kan opsamle regnvandet i Brændkjær, kan det derfor afhjælpe oversvømmelser i Kolding by og give renere vand i fjorden og ved Rebæk Strand.

Brændkjærområdet er også et af de områder, hvor Projekt Klimavand gerne vil bruge regnvandet mere smart, for eksempel til at forbedre oplevelsen af hele området. I stedet for blot at lede vandet væk, vil Klimavand i samarbejde

med AAB Kolding, Bovia og beboerne forsøge at finde en løsning, hvor vandet kan give inspiration og lyst til mere udeliv.

Derfor har der i Brændkjær også været regnvand workshop i 2017, og fælles for de mange input var et ønske om, at regnvandsløsningerne skal give beboerne mulighed for at mødes og være aktive samme. Den 24. oktober 2017 var der en hygge-suppe-have-dag i boligområdet i Brændkjær for at vise nogle af de idéer, der er kommet på banen og for at høre om beboerne havde flere gode idéer. Der var gratis suppe, blomster og mulighed for et petanquespil.

Konkrete initiativer Anstrengelserne er nu mundet ud i en række konkrete forslag til regnvandsanlæg i de respektive boligafdelinger: • I afdeling 51 og 73 foreslås at lede regnvandet fra tage og P-pladser hen i nyanlagte grøfter og lavninger.

• I afdeling 23 foreslås blandt andet fodboldbanen sænket, så den kan indeholde regnvand.

• I afdeling 15 foreslås nyanlæggelse af grøfter, regnvandsbede og et aktivitetsområde, som kan indeholde regnvand.

• I afdeling 9 foreslås blandt andet nyanlæggelse af et snoet grøftesystem mellem blokke og rækkehuse samt et sænket opholdsområde, der kan indeholde vand.

Disse initiativer har i april 2018 været til afstemning på afdelingsmøder i de fem afdelinger, hvor beboerne har sagt ja.

Smart Spildevand-projektet i Vifdam og Brændkjær er støttet af EU's Regionalfond, og første fase med udvikling af konkrete klimaløsninger ved hjælp af borgerinddragelse afsluttes i 2019. Herefter skal løsningerne føres ud i livet.

Kommunens samlede klimaindsats under Klimavand herunder Smart Spildevand kan følges på Facebook på Facebook.dk/klimavand.

Afdeling 9 • Frederik 7 Vej

15

AFFALD OG DEN GRØNNE PROFIL:

Vi styrker vores grønne profil En ambitiøs og mere grøn affaldspolitik er en udfordring, som vi gerne tager op. Det er med til at styrke vores grønne profil.

Når forandringens vinde blæser, bygger nogle læhegn, mens andre bygger vindmøller. I AAB vil vi naturligvis helst bygge vindmøller, når det kommer til at kategorisere os selv i denne analogiske ramme, der passer helt fint til vores grønne profil.

Faktum er, at der i de senere år er begyndt at blæse mere miljøvenlige vinde i Kolding Kommune. En ambitiøs og mere miljøvenlig affaldspolitik er formuleret i kommunens affaldsplan 2014-2024, som vi bakker fuldt op om. Målet er, at mindre affald skal brændes, og dobbelt så meget skal genbruges, og det er en stor forandring i forhold til tidligere tider.

Vi har sammen med Bovia et ønske om at styrke den grønne profil, så det er en udfordring, som vi gerne tager op sammen med kommunen.

Reglerne ændrer sig hurtigt Reglerne ændrer sig hele tiden, men lige nu er der tre ben i affaldshåndteringen 1) Restaffald (daglig renovation) 2) Genbrug og 3) Storskrald.

Afdeling 64 • Låsbygade

16

I restaffald indgår lige nu madaffald, som er i fokus i forbindelse med en ønsket overgang til genbrug. Ifølge kommunens folder om madaffald er sortering af madaffald et godt skridt på vejen mod målet om 55 procent genbrug af affald i de private hustsande i 2020. Sortering og indsamling af madaffald træder i kraft i Kolding Syd i december 2018 og Kolding Nord i april 2019.

Genbrug skal afleveres i vores miljøstationer. Vi har i 2017 fået besked på at sortere to ekstra fraktioner: metal og hård plast udover papir og glas. Da vi har miljøskure med huller rundt omkring i boligafdelingerne, skal vi lave nye huller til de nye fraktioner og opstille to-tre ekstra beholdere. Det betyder, at vi har været udfordret på pladsen. Kommunen har også været udfordret i forhold til afhentning, idet hård plast og glas ikke blev afhentet af kommunen i en del af 2017. Det gav selvsagt overfyldte beholdere, og indholdet måtte med i restaffaldet.

Storskralden fandt vi en god løsning på sidste år. I forbindelse med kommunens ordning med afhentning hos borgere, der ikke selv kan transportere affaldet til en af genbrugspladserne, opstillede kommunen en skibscontainer i boligområder med mere end 250 lejemål. Men ak, det kan kommunen desværre ikke håndtere alligevel.

Kommunen vil gerne, at der etableres en ”Byttecentral” som skal fungere som en slags genbrugsstation. Dette kan vi ikke håndtere, da det vil kræve utrolig mange ressourcer mandskabsmæssigt. Kommunen arbejder i øjeblikket på at finde en anden mulighed for os.

Affald er ikke vores kerneområde Bemanding af byttecentraler, alt for korte frister og andre initiativer har vi lidt svært ved at skulle håndtere. Lad det være sagt med det samme; Håndtering af affald er ikke vores kerneområde, men vi oplever i stigende grad, at det skal vi selv tage os af. Med godt 4.000 boliger bliver det selvfølgelig nemmere for kommunen, at vi håndtere det, men vores holdning er grundlæggende, at det mest er en kommunal opgave. Vi er derfor løbende i dialog med kommunen (også) på dette område, og vi håber på et fortsat godt samarbejde med kommunen om implementeringen af en god miljøvenlig affaldshåndtering. For vi skal ikke belastes unødigt.

Affald i fokus i Skovparken Beboere i Skovparken var den 15. og 16. november 2017 inviteret til et dialogmøde foran to boliglokke i forbindelse med et projekt, med fokus på affaldshåndtering. To pavilloner var sat op med et par ståborde, hvor beboerne kunne få en varm kop kakao og besvare spørgeskemaer samt få lidt god information.

Vi ville gerne synliggøre følgende: 1) Hvor meget tid og økonomi, vi bruger 2) Hvilke mængder affald, vi samler op efter beboerne 3) Hvad vi eventuelt kunne få for pengene i stedet. Vi begyndte med at spørge beboerne i de fjerneste blokke fra miljøgården omkring deres affaldshåndtering.

Hvorfor efterlader man sit affald? Er der mon for langt til miljøgården? Er åbningstiderne for korte? Mangler der transportmidler til miljøgården? Er der noget, vi kan gøre bedre?

Interesserede beboere fik udleveret en sorteringstaske, der kan gøre det lettere at sortere de mange former for affald, der skal bringes til miljøstationen. Beboerne i de to boligblokke er i øvrigt i gang med at teste nogle nye affaldsstativer og spande, der giver mulighed for at sortere bioaffald fra almindeligt affald i boligerne.

Det er meningen, at stativerne med spande skal sættes op i alle boliger i AAB Kolding inden årsskiftet 2018/19, hvor kommunens krav om sortering af madaffald, som nævnt tidligere, træder i kraft.

Projektet i Skovparken er en anderledes måde at gøre det på. Vi tror på, at oplysning i forbindelse med affaldshåndtering er vejen frem ikke forbud og løftede pegefingre.

Så dette projekt peger i den rigtige retning og giver gode erfaringer.

Ellers bestræber vi os på at have en ensartethed og dermed en genkendelighed i forhold til affaldssorteringen.

Vi bruger de samme piktogrammer i boligafdelingerne suppleret med lidt billeder (fra arbejdet i Skovparkens workshops).

Det skulle gerne være med til at sikre, at det er nemt at finde ud af sorteringen, uanset hvilken afdeling man bor i.

Afdeling 64 • Låsbygade

17

BYLIVKOLDING:

ByLivKolding har taget fat på en ny helhedsplan Udviklingen af en ny helhedsplan for årene 2018-21 har været i fokus i ByLivKolding i 2017. Helhedsplanen er nu godt i gang.

2017 var et specielt år for det boligsociale arbejde under ByLivKolding. Fra marts til december har arbejdet med udviklingen af en ny helhedsplan for årene 2018-21 fyldt meget. Det har især været inddragelsesprocesser med lokale aktører, afdelingsbestyrelser og kommune, som indenfor rammerne fra Landsbyggefonden har skullet formulere; Hvad er det vi vil 2018-21?

Helhedsplanen er skabt med udgangspunkt i folketingets boligforlig for 2015-18, og det har betydet væsentlige ændringer i forhold til den tidligere helhedsplan.

Der er både fordele og ulemper eller stærke og svage sider set fra vores synspunkt. Men det er de vilkår, vi arbejder under.

Vi har også lukket vores åbne rådgivning i Skovparken gennem 15 år. Den har jobcenteret overtaget fra 1. januar 2018. Indsatsen består altså, men opgaven flytter til andre hænder.

Mindre boligsocialt - mere kommunalt

Det boligsociale arbejde foregår nu i fire boligområder: Skovparken/Skovvejen-kvarteret, kvarteret ved Munkebo, Brændkjær/Fjordparken samt Knud Hansens Vej/Junghansvej, der er et nyt boligområde i helhedsplanen, som omfatter AAB Koldings afdelinger 76 og 81.

I område Munkebo, der tidligere omfattede Lejerbo Koldings afdeling 101 -0, er området udvidet til begge sider af Vejlevej med Lejerbos afdeling 212 -0 og vores afdeling 24 Rosenhaven (Ørebrovej/Suomivej/Drammenvej/Møllegården) og afdeling 71 Ryttermarksvej/Gøhlmansvej. Til gengæld er vores afdelinger 51 Tvedvej og 75 Broagervej ikke med længere.

Alt i alt er fem nye boligafdelinger kommet med, og to gamle afdelinger er ikke med længere.

De indsatser, der fortsatte fra den gamle helhedsplan til den nye, kørte derudaf fra 1. januar. Det er for eksempel uddannelsesmentorerne, som vi har i samarbejde med Jobcenteret. Vi er stadig aktive indenfor noget af det, vi kender til: naboskabet og de traditionelle indsatser såsom fritidsjobs og lommepengeprojekt.

Der hvor indsatserne er ændret, har det taget noget tid at komme på plads. Der er andre krav til samarbejdet med kommunen om bestemte målgrupper i stedet for den brede indsats. Vi har ikke altid den faglige viden, så et tættere samarbejde med kommunen er godt.

Der er ingen tvivl om, at der er sket et paradigmeskifte i det boligsociale arbejde. Hvor der tidligere var stor fokus på frivillighed og beboerinddragelse, er det nu det forebyggende arbejde med større forældreansvar og nedbrydning af negativ social arv, der bliver prioriteret højt.

Den mest markante forskel i forhold til den gamle plan er, at indsatsen vedrørende frivillighed er taget ud, ligesom beboerdemokrati heller ikke længere et prioriteret indsatsområde.

Det gør ondt på os, hvis vi skal være helt ærlige. Begge indsatser har helt traditionelt været en del af det boligsociale arbejde i boligforeningerne. Men det seneste boligforlig for 2015-18 lægger som nævnt stor vægt på en tidlig forebyggende indsats, hvilket betyder, at fokus mere og mere er på børn end voksne og potentielt frivillige.

Der er heldigvis blevet plads til kerneopgaver som sikring af tryghed og trivsel, der nok må siges at være det mest boligsociale i den nye helhedsplan. Vi har således tryghedsvandringer med politiet, beboerdemokrater og lokale samarbejdspartnere og tryghedsskabende aktiviteter som fællesspisning, inddragelse af unge og gamle og aktiviteter med forskellige beboergrupper, som får kendskab til hinanden. Men balancen er for længst tippet til fordel for den traditionelt mere kommunale opgaveløsning.

Der er med andre ord sket en udvikling fra fælleskabet til individet, men dertil skal siges, at kommunen også løfter mere. Vi har rykket os på skalaen, men til gengæld er der i dag en større kommunal medfinansiering.

Fakta om den nye helhedsplan Lad os se på nogle fakta om den nye helhedsplan. For det første: Vi har fået færre penge, men også færre opgaver.

Vi begyndte derfor i 2017 at lukke flere af vores indsatser ned og reducere i mandskabet. Imageindsatsen er for eksempel taget helt ud.

18

Fire indsatsområder Den nye helhedsplan for 2018-2021 i Kolding udstikker rammerne for fire indsatsområder: • Tryghed og trivsel • Kriminalpræventiv indsats • Uddannelse og beskæftigelse • Forebyggelse og forældreansvar

Beboer-shaming Debatten om de såkaldte hårde ghettoer og deres beboere har som bekendt raset de seneste måneder på baggrund af statsministerens nytårstale og regeringens udspil til en ny ”ghettoplan” i marts. Vi har noteret os, at det faktisk har givet en meget mere nuanceret dækning i medierne (i hvert fald lokalt), efter at der kommet fokus på de udsatte boligområder. Medierne har dog stadig svært ved at forstå og beskrive forholdene i vores sektor korrekt, så her prøver vi utrætteligt at være behjælpelige med fakta.

Hvad så med politikken i udspillet fra regeringen?

Der er gode og dårlige initiativer. Men mest dårlige. Et går på at få tosprogede børn i daginstitution og et andet på at forhindre tosprogede børns fravær i skolen for at forhindre parallelsamfundsdannelse. Der er meget få børn i Skovparken, der ikke er i daginstitution, så hvorfor skal vi have en indsats her. Det er heller ikke et problem med tosprogede børns fravær i skolerne i Kolding.

Afdeling 1 • Sneppevej

Kriminalitet skal være kernen Spørgsmålet er: Skal man sidde i København og diktere indsatsen i de udsatte boligområder i detaljer, eller lade de lokale kræfter, boligorganisationer og kommuner håndtere de reelle udfordringer.

Her i Kolding har kommunen ikke bare lænet sig tilbage.

Den har for eksempel længe haft en fremskudt beskæftigelsesindsats i Skovparken, hvilket har været et rigtigt godt initiativ. Koldings eneste fritidsklub i ungdomsskoleregi ligger i Skovparken, så der er placeret ekstra ressourcer i dag.

Vi mener, de ”hårde ghettoer” er dér, hvor der er massiv kriminalitet. Ikke fordi det er Muhammed eller Mogens, der bor der uden at have beskæftigelse, uddannelse eller høj indkomst. De bor der jo bare.

På listen over hårde ghettoer i Danmark er der rent faktisk kun to af områderne, Vollsmose og Gellerupparken, der opfylder kriteriet om høj kriminalitet.

Problemerne kan ikke splittes til atomer Det er naturligvis ikke lige meget i dagens Danmark, om man har en uddannelse, men i forhold til det at bo, må det være lige meget. De har heller ikke høj beskæftigelse ude i randområderne, men derfor bliver de ikke stigmatiseret på denne måde med et stempel. Eller forsøgt splittet til atomer, som regeringen lægger op til med nedrivning af 60 procent af boligerne i Skovparken.

Ræsonnementet synes at være: Smører man beboermassen i Skovparken tyndt ud over den resterende boligmasse, så bliver problemet nok mindre.

Det tror vi ikke.

Men vi ved til gengæld, at det så bliver meget sværere at nå udfordrede og udsatte beboere via en samlet boligsocial indsats, som den ByLivKolding, kommunen og boligorganisationerne er gode til.

19

ÅRET I GLIMT:

Glimt fra 2017 AAB Kolding sagde ja til ny boligafdeling Et nyt byggeprojekt er undervejs i AAB Kolding, efter en godkendelse fra boligforeningens repræsentantskab den 13. november 2017. Byggeprojektet består af cirka 120 tidssvarende almene familieboliger i forskellige størrelser. Projektet etableres på hjørnet af Skovvangen og Bertram Knudsens vej i Kolding på et areal, der har været ejet af AAB Kolding i mange år.

- Folk var generelt tilfredse med projektet, og da vi har haft grunden liggende ubenyttet i over 15 år, er det dejligt, at vi nu kan komme i gang med at bygge, siger Niels Klausen, byggechef i Bovia.

Den nye boligafdeling forventes at stå færdig i 2020.

Mormormad hitter i afdeling 23 Vi er i køkkenet i en kælder på Snerlevej i Kolding.

Klokken 17.30 skal der være fællesspisning for den flok beboere, der har meldt sig til. I duft og damp står Kirsten Bendtsen med en grydeske i hånden. Hun er formand for afdelingen på Snerlevej og initiativtager til fællesspisningen, der har været på programmet den tredje torsdag i hver måned siden september sidste år.

- Jeg synes, der manglede noget. Og jeg har hovedet fuld af idéer, så jeg tænkte, at vi skulle mødes og spise sammen. Så kan vi hygge os og lære hinanden at kende, siger Kirsten, inden hun åbner ovnen for at tjekke krebinetterne.

Sådan lød indledningen på en reportage i Bovia Magasinet i marts 2017.

20 14

Skoleelever lærte om genbrug

Renovering af Rosenhaven Afdeling 24, Rosenhaven i Kolding trænger efterhånden til en kærlig hånd. Det var budskabet fra afdelingsbestyrelsen, Bovia og et rådgivende ingeniørfirma, da beboerne i Rosenhaven torsdag den 27. april 2017 var inviteret til informationsmøde i boligafdelingens festlokale. Blandt forslagene til renoveringen var nyt tag, nye badeværelser, større altaner, vinduer i gavle, nye indgangspartier, sammenlægning af små lejligheder, bedre tilgængelighed, nye kloakker, installering af ventilationsanlæg og nye fællesarealer.

- Rosenhaven skal også fremover være et godt sted at bo både for familier, enlige og ældre, sagde Ivan Bønneland, der efterfølgende vurderede, at stemningen generelt var positiv for en renovering.

I samarbejde med Lejerbo og Boligkontoret Kolding har Bovia adopteret to klasser fra Munkevængets Skole; 42 elever i alt. Den 25. april 2017 samlede og sorterede eleverne affald sammen med ejendomsfunktionærerne i boligområdet omkring Skovparken.

Forinden mødtes de i beboerhuset Skovhuset, hvor Kim Ankjær Nielsen fra kommunes renovationsafdeling lærte elever og lærere om genbrug og sortering af affald. Det var nyttig information for både børn og voksne.

Hvad gør vi med regnvandet?

Idéerne var mange på en beboerworkshop om regnvand den 1. november 2017 i Vifdam. Boligområdet er et af de områder, hvor Kolding Kommune gerne vil lave nye løsninger til at håndtere regnvandet i samarbejde med AAB Kolding og Bovia. Spørgsmålet til beboerne på workshoppen, der blev afholdt i Sankt Jørgens Gård, var hvordan en klimasikringsløsning kunne være med til at forskønne deres boligområde.

Mange beboere havde ideer og holdninger i forhold til den fremtidige håndtering af regnvand. Projektet hedder Klimavand og løber over flere år.

15

ALMENT SOCIALT ANSVAR:

Socialt ansvar ligger i vores DNA At tage ansvar for samfundet og de svageste er en del af vores DNA i AAB Kolding.

Men vi gør meget mere end at sikre gode boliger til alle.

Gammel vin på nye flasker er et udtryk, man bruger om et allerede velkendt begreb eller en god idé, som nogen ændrer en smule og forsøger at præsentere som noget nyt.

Det kan man måske bruge om et aktuelt fænomen i erhvervslivet i disse år. I de seneste ti-femten år har det nemlig været på mode for virksomheder at have en socialpolitik. Begrebet CSR, der står for Corporate Social Responsibility, er etiketten for moderne virksomheders arbejde med sociale og miljømæssige hensyn i forretningen.

Det kan oversættes til virksomhedens samfundsansvar på dansk.

Et sådant fokus på socialt ansvar har de almene boligforeninger haft siden deres oprindelse for 100 år siden. Som almen boligforening har vi nemlig fra fødslen et særligt samfundsansvar; Vi skal sikre, at der er gode boliger til alle.

Det var helt tilbage i midten af 1800-tallet, at de første tanker om at opføre boliger til den økonomisk svagere stillede del af befolkningen opstod, fordi boligforholdene i byerne var meget ringe, og epidemier hærgede. Dengang kaldte man den slags idéer filantropi. Senere blev det ændret til begrebet almennyttigt. I dag hedder det alment.

Men vores kerneområde er stadig det samme, altså opførelse og udlejning af almene lejeboliger, og det er et vigtigt bidrag til samfundet. Det er nonprofit og stadig almennyttigt – tro mod den oprindelige sociale tanke.

I vore dages almene boligsektor er beboerne sikret stor indflydelse gennem det nære beboerdemokrati. Alle kan være med til at bestemme og rigtig mange lægger en stor indsats i deres lokale afdelingsbestyrelse. Frivilligheden blomstrer mange steder i form af fritidsudvalg, fællesspisning og motionsklubber. Samtidig er vi hver eneste dag med til at integrere størstedelen af de mennesker, der har valgt at komme til landet i det danske samfund.

Socialt ansvar er en del af vores DNA.

Alment Socialt Ansvar Men i AAB Kolding og Bovia vil vi gerne gå nogle skridt videre og spille en endnu mere aktiv rolle for at forbedre sociale og miljømæssige forhold – både for vores beboere, og for lokalsamfundet.

Denne særlige del af vores DNA kalder vi for ASA, Alment Socialt Ansvar, og det er vores udgave af CSR – og altså den oprindelige.

Af aktuelle almene sociale initiativer kan nævnes, at AAB Kolding og vores administrationsselskab Bovia er gået ind i undervisningssektoren. Vi har ”adopteret” to skoleklasser på Munkevængets Skole i Kolding, hvor eleverne i 4. A og 4. B helt konkret har fået almene boliger på skoleskemaet flere gange om året.

22

Vi skal følge eleverne til 9. klasse Læring, oplevelse og faglighed skal gå hånd i hånd, lyder parolen i folkeskolen i dag. Den seneste skolereform åbner mulighed for, at det omgivende samfund kan give en hånd med. Den kræver, at skolerne involverer sig mere i lokalsamfundet, og samarbejdsaftalen med Munkevængets Skole er en såkaldt adoptionsaftale, der indebærer, at Bovia og andre af boligorganisationerne i Kolding er medansvarlige for elevernes læring om samfundet helt indtil 9. klasse.

Undervisningen og den såkaldte adoption sker i samarbejde mellem Bovia og de to andre boligadministratorer i byen, nemlig Lejerbo og Boligkontoret Danmark, der har eleverne på skift nogle gange om året.

Bustur til byens almene lejeboliger Det hele startede i 2015, da eleverne i det, der dengang var 2. A og 2. B, begyndte at beskæftige sig med samfundet, og spørgsmålene meldte sig; hvad kan man blive og hvor kan man bo, når man bliver voksen?

Det ville AAB Kolding og Bovia gerne give nogle bud på og samtidig vise, at der er andre meningsfulde jobs end læge, advokat eller revisor, der hører til de mest populære.

I efteråret 2015 var der derfor planlagt en bustur rundt i Kolding og omegn, så børnene kunne se nogle lejeboliger i virkeligheden. Eleverne besøgte i den forbindelse Skovparken og fik en guidet tur af direktør i Bovia, Per Nielsen.

Børnene så blandt andet affaldscentralerne, hvor beboerne kan sortere deres affald.

Byggetur til Billund I foråret 2017 var eleverne fra Munkevængets Skole kommet i 3. Klasse, og det blev fejret med endnu en tur til Skovparken, hvor de sammen med ejendomsfunktionærerne samlede og sorterede affald i boligområdet.

Forinden mødtes de i beboerhuset Skovhuset, hvor Kim Ankjær Nielsen fra kommunes renovationsafdeling lærte elever og lærere om genbrug og sortering af affald.

Den 29. november 2017 benyttede Bovia lejligheden til at invitere de 40 børn, der nu var kommet i 4. klasse med ud på en byggeplads i Billund, hvor de skulle løse forskellige opgaver under kyndig vejledning af Bovias byggeleder Ole Hansen.

Dagen sluttede af med en helt særlig gave: En tur i det nye LEGO House, hvor børnene kunne lege med mange af de 25 millioner legoklodser, der findes i attraktionen. Det var en stort oplevelse for eleverne og således den perfekte afslutning på en god og lærerig dag i Billund.

Vi er med til løfte lokalområderne Skoleklasseadoptionen er ikke en enlig social svale. AAB Kolding deltager for eksempel også i Kolding Kommunes mentorordning. Ordningen hjælper jobsøgende som måske har været langtidsledige på grund af sygdom eller andet. For at sikre en god introduktion er en medarbejder hos os mentor for den nyansatte i en periode, og det hjælper dem med at falde til på arbejdspladsen.

Vi samarbejder også med konsulentvirksomheden Special Minds, hvis medarbejdere er mennesker med autisme. De har nogle helt særlige evner, som skaber værdi for vores administration ved for eksempel scanning af dokumenter.

På det miljømæssige plan samarbejder vi med kommunen om at forebygge oversvømmelser i kloaksystemet ved massive regnskyl i to boligområder; Brændkjær og Vifdam (se afsnittet Klimavand). Læg dertil det intensive og mangeårige boligsociale arbejde, der i dag hører under vores organisation ByLivKolding. I en helhedsplan, der i dag omfatter fire boligområder i Kolding tager vi et stort socialt ansvar sammen med Lejerbo Kolding og Boligselskabet Kolding. Ét socialt ansvar der er med til at løfte og forbedre lokalområderne i Kolding (se afsnittet ByLivKolding).

Social klausul i byggeriet I forhold til byggeri har vi også en social profil. Administrationen arbejder med en arbejdsklausul og en social klausul i vores udbud af byggeopgaver, det være sig nybyggeri, ombygning eller renoveringsprojekter.

Arbejdsklausulen er et tillæg til entreprenørens kontrakt, der sikrer de ansatte hos entreprenøren løn, arbejdstid og arbejdsvilkår, som svarer til de gældende overenskomster på fagområderne. Den sociale klausul er et dokument, der opfordrer entreprenøren til at indgå et frivilligt partnerskab om praktikpladser. Entreprenøren forpligtes heri til at mødes med Bovia for at undersøge muligheden for at skabe praktikpladser og andre jobfunktioner til for eksempel vores unge beboere i byggesagsperioden.

Jobs, praktik og uddannelse I forhold til arbejdsmarked, jobs, praktik og uddannelse er det også værd slutteligt at nævne vores ejendomsserviceteknikerelever om end, der ikke er noget særligt socialt sigte med dette. Vi har konstant en elev i et samarbejde med SDE (Syddansk Erhvervsskole) og har i 2017 faktisk haft to elever samtidig i en periode.

Vi følger vores elever tæt og sørger for, at deres praktikperioder hos os læner sig fuldstændigt op af skoleperiodernes indhold. Vi sørger for, at de får den bedst mulige praktik ved at målrette vores driftsområder og ansattes kompetencer efter de behov og fokusområder, den enkelte elev måtte have.

Vi har desuden i perioder elever fra folkeskolen – typisk Brændkjærskolens 9. klasser i virksomhedspraktik i vores områder. Vi har i den forbindelse i samarbejde med byens håndværkerfirmaer hjulpet flere af disse 14/15-årige drenge videre hos tømrerne eller elektrikerne til stor glæde for eleverne.

Afdeling 56 • Hvidtjørnevej

23

NYBYGGERI OG RENOVERINGER:

Der er godt gang i byggeriet En fremsynet boligforening bygger nye boliger og renoverer de eksisterende løbende. Det er netop, hvad AAB Kolding er i fuld gang med.

Vi er nu i gang med hele fire nybyggerier i AAB Kolding.

Det fjerde blev en realitet, da vores repræsentantskab sagde ja til at bygge endnu en boligafdeling på et ekstraordinært repræsentantskabsmøde i november 2017.

Det er en gammel drøm, der går i opfyldelse. Vi har i mange år haft en stor hjørnegrund på Bertram Knudsens Vej, som vi har ønsket at bygge på. Det er nu blevet muligt ved hjælp af et mageskifte med Kolding Kommune, som vi har givet en grund på Lykkegårdsvej til gengæld for blandt andet en kvote på 120 boliger på Bertram Knudsen Vej. Vi planlægger at bygge en boligafdeling bestående af familieboliger, miniboliger og måske seniorboliger. Da vi ejer grunden, kan vi helt selv udvikle projektet sammen med Rambøll, der som bygherrerådgiver skal lave udbuddet. Vi kan med andre ord – indenfor lovgivningen – selv fastlægge rammerne for byggesagen, og vi forventer, at byggeriet af den nye afdeling 59 i boligforeningen går i gang i 2019 og står færdig i 2020.

I gang på Gimbel-grunden Der har været et behov for små singleboliger i Kolding midtby, og kommunen bad for nogle få år siden de almene boligselskaber om at komme med forslag. Vi udformede derfor to byggeprojekter i samarbejde med arkitekter og rådgivere.

Det første byggeri er i den indledende fase på den såkaldte Gimbel-grund ved siden af Syddansk Universitet. Det drejer sig om 94 ungdomsboliger og 40 miniboliger. Vi har igennem de sidste par år arbejdet på byggeriet sammen med JN Group A/S (tidligere DN Group), som ejer grunden.

I 2017 kunne vi så underskrive de endelige kontrakter og komme i gang på byggepladsen. Grunden er færdigudgravet og pælefunderingen er afsluttet primo 2018. Det er planen, at de 134 boliger i det, der bliver den nye afdeling 66, er indflytningsklare i efteråret 2019.

Kommunen vil bygge en børnehave på vores tidligere grund på Lykkegårdsvej, og ved et såkaldt mageskifte har vi fået en kvote på 27 familieboliger på Kløvkærvej i Seest, som vi er i gang med.

Afdeling 74 • Nørremarksvej

24

Det sidste nybyggeri, vi har i støbeskeen, er i Bredgade 29-31. Det gamle legetøjsmuseum bliver revet ned og bliver til 16 miniboliger. Byggesagen kommer nu ud i et lille udbud, og det er planen at blive klar til at bygge i efteråret 2018. Boligerne, som er udviklet i samarbejde med Felthaus Arkitekter, kan så stå færdige til sommer 2019, hvis vi er heldige.

Den ny afdeling 63 skal bebos af unge mennesker, der ikke kan klare sig selv og bliver anvist en bolig af kommunen.

Bestyrelsen har nedsat et byggeudvalg Det er ligesom med cirkushesten, der lugter savsmuld. Det er rigtig godt at være i gang med at bygge nyt igen efter flere års pause.

I forbindelse med de mange nybyggerier, har vi nedsat et byggeudvalg i hovedbestyrelsen. Tidligere var det hele bestyrelsen, som skulle involveres i alle detaljerne.

Det har dog vist sig nemmere, når der er et udvalg, fordi der er færre, der skal mødes og få enderne til at nå sammen. Udvalget er typisk med til at bestemme placeringer, boligtyper, materiale og indretning.

Store renoveringsprojekter Der er også gang i byggeriet i vores eksisterende boligmasse. Vi arbejder løbende med de såkaldte helhedsplaner, som er planer, der beskriver de store renoveringsprojekter i boligafdelingerne. I øjeblikket er der mere eller mindre aktuelle projekter i afdelingerne 1, 6, 22, 24, 74, 76, 81 og 83.

Det er alle helhedsplaner, hvor Landsbyggefonden finansierer renoveringerne ved hjælp af lånepakker med støttede (lave) afdrag. Det er en fordel for lejerne, og derfor sørger vi for at få de ting med i projekterne og deres ansøgninger, som fonden typisk støtter: udbedring af byggeskader, lejligheds-sammenlægninger, øget tilgængelighed eller ved renovering af de såkaldte klimaskærme (facader, vinduer og tage) på bygningerne.

Grund Lykkegårdsvej

Mindre renoveringsprojekter, som er med i afdelingernes driftsbudgetter (for eksempel udskiftning af tag eller vinduer), er fonden normalt ikke inde over.

Projekt påbegyndt i afdeling 22 I afdeling 22 Skovparken blev et omfattende renoveringsprojekt sat på skinner i 2017, og byggearbejdet er påbegyndt primo 2018.

Der skal laves nyt tag, nye badeværelser, nye kloakker, skure, asfalt, dræn og ny vandforsyning. Nogle af disse udbedringer vedrører egentlig driften, og de giver normalt ikke adgang til de billige støttede lån, men det er ikke desto indre lykkedes at opnå støtte til afbetalingen. Sammen med et bidrag fra boligforeningens dispositionsfond har det derfor været muligt at begrænse huslejestigningerne i afdeling 22. Det vedtagne renoveringsprojekt resulterer desuden i den samme huslejestigning til alle lejere, hvilket var af afgørende betydning for afdelingsbestyrelsen og et flertal af beboere.

Fagentreprise i afdeling 74 I afdeling 74 Nørremarksvej har vi i 2017 påbegyndt en renovering, som kræver genhusning af beboerne fra den øverste etage. Tagetagen totalrenoveres med altan og nyt efterisoleret tag.

Derudover renoveres de tekniske installationer (VVS, elektricitet og kloak), facader, udearealer samt kælder og fundamenter.

Byggesagen, som var i licitation i begyndelsen af 2017, gennemføres som fagentrepriser, hvilket vil sige, at vi har lavet aftaler med ni firmaer indenfor de enkelte håndværksfag; murere, tømrere og malere, elektrikere og andre.

Det kræver en tungere byggeledelse, men vi mener, det var på tide at tilgodese de lokale håndværkerfirmaer som alternativ til en stor hovedentreprenør, som kommer med sine folk langvejs fra.

I kø i Landsbyggefonden Så vidt de igangværende sager. Vi har også i 2017 arbejdet med renoveringsprojekter, som er i venteposition. En fremtidssikring af afdeling 83 Gramrolighed betyder, at et antal lejligheder skal nedlægges, og at overskydende beboere får tilbudt boliger i den nye afdeling 63 i Bredgade.

Vi håber på byggestart i 2018.

Kløvkærvej

I afdeling 24 har et byggeudvalg bestående af beboere, administration og rådgivere udviklet en foreløbig helhedsplan, som beboerne er blevet informeret om. Helhedsplanen rummer blandt andet: Nyt tag, nye badeværelser, større altaner, vinduer i gavle, nye indgangspartier, sammenlægning af små lejligheder, bedre tilgængelighed, nye kloakker, installering af ventilationsanlæg og nye fællesarealer. Projektet er endnu ikke godkendt af Landsbyggefonden.

Afdeling 76 Knud Hansens Vej/Junghansvej og afdeling 81 Knud Hansens Vej skal have ny klimaskærm og tilgængelighedsboliger, og her har Landsbyggefonden for længst været på besigtigelse. Det er lykkedes for byggeafdelingen i Bovia at få fremrykket sagen lidt på grund af indeklimaproblemer. Sidste melding lyder nu på en godkendelse i løbet af 2018 med byggestart omkring årsskiftet 2018/2019.

Samme tidshorisont gælder for afdeling 6 Bellevuegade/ Carl Plougs Vej, hvor halvdelen af lejlighederne skal bygges helt om.

Fælles for flere af boligafdelingerne er som sagt, at Landsbyggefondens fagfolk har været forbi på markvandring ledsaget af vores byggeafdeling. Samarbejdet med Landsbyggefonden fungerer godt, og vi er naturligvis kun glade for at blive tilgodeset.

Erfaringer med byggeri beholdes i huset Vores byggeafdeling i Bovia har i øvrigt et godt samarbejde med byggeafdelingen i Østerbo og Boligkontoret Fredericia, et samarbejde der blandt andet drejer sig om videns- og erfaringsdeling. Vi kan ikke købe den viden og erfaring, som de tre afdelinger i fællesskab genererer med egne byggesager, og det er netop grunden til, at vi gerne vil have vores egne byggekompetencer i huset.

Vi opbygger vores egne rutiner, forretningsgange og måde at gøre tingene på eksempelvis omkring rammeudbud og projektstyring. Også byggeriets indflydelse på den fremtidige drift, servicering og tilsyn får vi en både nyttig og delbar viden om.

Den viden er uvurderlig - også i forhold til at kunne gøre eventuelle krav gældende overfor entreprenører i fremtiden. Det er et godt eksempel på, hvordan et fællesskab kan fungere for administrationsvirksomheder som Bovia.

Gimbelgrunden

25

VISIONER:

Nye tanker om fremtiden Arbejdet med at formulere nye værdier og udvikle nye visioner er i gang. De er et vigtigt værktøj til at finde fælles fodslag i boligforeningen.

Vores visioner er vores idéer, drømme og ambitioner, og de hænger nøje sammen med vores mission: at skabe gode boliger til alle. Dertil kommer vores værdier som et fundament til at skabe en fælles forståelse.

Vi anerkender og sætter stor pris på beboerdemokratiet ude i boligafdelingerne. Det skal vi bevare. Det er det, der i sidste ende bestemmer.

Men der skal også være plads til, at en ansvarlig hovedbestyrelse kan udstikke en retning, som den ønsker, at boligforeningen skal bevæge sig i. En overordnet politik.

Det kunne eksempelvis være et ønske om at arbejde mod en øget tilgængelighed i boligerne, så beboerne kan blive boende længst muligt. Vores grønne profil kunne automatisk indgå i arbejdet med nybyggeri og renovering.

Der er mange muligheder. Det handler om at vælge nogle veje. Det er vigtigt at have nogle klare fælles visioner og værdier i en boligforening. Nogle aftalte imaginære mål og et fundament, som beboerdemokratiet anerkender og respekterer. De er vigtige værktøjer, når det gælder om at finde fælles fodslag i boligforeningen.

Der vil nok altid være et spændingsfelt mellem et velfungerende afdelings beboerdemokrati som vores og en hovedbestyrelse/ledelse, fordi sidstnævnte ofte ønsker nye initiativer implementeret, og førstnævnte ønsker en så billig drift/lav husleje som muligt.

De forskellige interesser kan føre til konflikter, som skal løses. Det er her fælles visioner og værdier kan vise sig at være et vigtigt fælles fundament til at nå til enighed.

Nye værdier under udvikling Vores eksisterende visioner er at arbejde mod socialt og økonomisk velfungerende boligafdelinger med et stærkt

26

fællesskab, at bidrage til byudviklingen, at styrke den almene boform samt en grøn og miljørigtig profil.

Vores visioner bliver skabt på baggrund af vores værdier.

Arbejdet med at se på, om vi skal finpudse de gamle eller formulere nogle helt nye er i fuld gang. Det begyndte med et fællesmøde med alle boligorganisationerne i Bovia i efteråret 2017.

Bovia vil i øvrigt assistere ved det forsatte arbejde med værdiudviklingen, som vil ske i forskellige tempi alt efter, hvor de enkelte boligorganisationer er i processen. I AAB har vi arbejdet med værdier i fem-seks år, men de tidligere Bosyd-medlemmer har ikke arbejdet med visioner og værdier før. Det er helt nyt, og en naturlig del af det at være medlem.

Der er plads til forskellige visioner i Bovia-fællesskabet.

Bovia har eksempelvis egne visioner, der er målrettet administration, og de forskellige boligorganisationers visioner vil også divergere, selvom de gerne må ligne hinanden. De andre er for eksempel altid velkomne til at skæve lidt til vores.

De eksisterende værdier i AAB Kolding er troværdighed, åbenhed, helhed og samarbejde. De nye visioner vil nok ikke stritte i en helt anden retning, men udviklingsarbejdet vil vise, om vi skal forny vores visioner sammen med værdierne.

En af vores visioner er i hvert fald fortsat, at Bovia skal skabe stordriftsfordele og dermed besparelser på vegne af medlemsorganisationerne.

Den synergi, dynamik og vidensdeling, der er i et større regionalt fællesskab, vil vi få stor gavn af som boligorganisation i de kommende år.

Afdeling 6 • Bellevuegade

27

REGNSKAB:

AAB's økonomi Årsregnskabet for hovedforeningen og afdelingerne er aflagt i overensstemmelse med god regnskabsskik og de gældende regler. Den anvendte regnskabspraksis er uændret i forhold til sidste år. De økonomiske resultater for afdelingerne og hovedforeningen anses for værende tilfredsstillende for regnskabsåret 2017.

Den detaljerede udgave af årsregnskabet med tilhørende noter for hovedforeningen og afdelingerne, bliver offentliggjort på hjemmesiden www.aab-kolding.dk Der er ikke efter afslutning indtruffeter hændelser, som har væsentlig økonomisk betydning og for Årsregnskabet forregnskabsårets hovedforeningen og afdelingerne aflagt i overensstemmelse med god regnskabsskik AAB. Revisor har ikke haft bemærkninger til regnskabet og har afgivet blank revisionspåtegning på såvel de gældende regler. Den anvendte regnskabspraksis er uændret i forhold til sidste år. De økonomiske hovedforening som afdelinger. resultater for afdelingerne og hovedforeningen anses for værende tilfredsstillende for regnskabsåret 2017.

Den detaljerede udgave af årsregnskabet med tilhørende noter for hovedforeningen og afdelingerne, bliver offentliggjort på hjemmesiden www.aab-kolding.dk Der er ikke efter regnskabsårets afslutning indtruffet hændelser, som har væsentlig økonomisk betydning for Årets resultat AAB. Revisor har ikke haft bemærkninger til regnskabet og har afgivet blank revisionspåtegning på såvel Årets resultat i hovedforeningen blev et overskud på 3 tusind kroner. Der har været færre omkostninger hovedforening som afdelinger. bredt fordelt over næsten alle omkostningstyper, samtidig har der været større nettorenteindtægter.

Værdien af administrationsejendommen Engstien 2A er ud over almindelige afskrivninger, yderligere nedskrevet med 390 tusind kroner, den bogførte værdi udgør ultimo 2017 14,8 mio. kroner.

Der er 45 afdelinger med overskud eller nul-resultat og 4 afdelinger med underskud, i 6 afdelinger er det Årets resultat opsamlede resultat negativt. Der er stor forskel på, hvorledes afdelingernes driftsøkonomi hænger sammen, Årets resultat i hovedforeningen blev et overskud på 3 tusind kroner. Der har været færre omkostninger desværre er det således, at det er svært at komme ud af en svag driftsøkonomi, noget der arbejdes bredt fordelt over næsten alle omkostningstyper, samtidig har der været større nettorenteindtægter. fokuseret på ved budgetlægningen. På den almindelige og planlagte vedligehold er der stor variation mellem Værdien af administrationsejendommen Engstien 2A er ud over almindelige afskrivninger, yderligere afdelingerne. Generelt har afdelingerne haft større renteindtægter end forventet. I 2017 realiserede nedskrevet med 390 tusind kroner, den bogførte værdi udgør ultimo 2017 14,8 mio. kroner. afdelingerne renteindtægter for 2,8 mio. kroner mod et budget på 1,3 mio. kroner, renten vil dog fortsat blive forsigtigt.

Der erbudgetteret 45 afdelinger med overskud eller nul-resultat og 4 afdelinger med underskud, i 6 afdelinger er det opsamlede resultat negativt.

Der er stor forskel Overordnet set er AAB's samlede økonomi sundpå, og ihvorledes balance. afdelingernes driftsøkonomi hænger sammen, desværre er det således, at det er svært at komme ud af en svag driftsøkonomi, noget der arbejdes fokuseret på ved budgetlægningen. På den almindelige og planlagte vedligehold er der stor variation mellem afdelingerne. Generelt har afdelingerne haft større renteindtægter end forventet. I 2017 realiserede afdelingerne renteindtægter for 2,8 mio. kroner mod et budget på 1,3 mio. kroner, renten vil dog fortsat Administrationsudgifter blive budgetteret forsigtigt.

AAB administrerede ved årets udgang 4.402 lejemålsenheder. Det samlede administrationsbidraget var på Overordnet setkroner, er AAB's samlede sund og isats balance.

19.975 tusind svarende tiløkonomi en gennemsnitlig på 4.538 kr. pr. lejemålsenhed. Nettoadministrationsudgifterne var på 20.806 tusind kroner, hvilket svarer til 4.726 kr. pr. lejemålsenhed, heraf udgjorde forretningsførerbidraget til Bovia 4.125 kr. inkl. moms pr. lejemålsenhed.

Administrationsudgifter AAB administrerede ved årets udgang 4.402 lejemålsenheder. Det samlede administrationsbidraget var på 19.975 tusind kroner, svarende til en gennemsnitlig sats på 4.538 kr. pr. lejemålsenhed. Nettoadministrationsudgifterne var på 20.806 tusind kroner, hvilket svarer til 4.726 kr. pr. lejemålsenhed, heraf udgjorde forretningsførerbidraget til Bovia 4.125 kr. inkl. moms pr. lejemålsenhed.

28

28

Udgifter og indtægter Resultatopgørelse 01.01.2017 - 31.12.2017 for hovedforeningen (t.kr.)

Årsregnskab Årsregnskab 2016 2017

Udgifter

Budget 2018

Bestyrelsesvederlag, møder og kontingenter Personaleudgifter Forretningsførelse Kontorholdsudgifter og andre administrationsudgifter Bruttoadministrationsudgifter

558 159 17.608 2.270 20.594

445 109 19.332 1.768 21.654

504 194 18.158 1.648 20.505

Renteudgifter Bidrag til dispositionsfond Samlede ordinære udgifter

6.181 31.664 58.439

3.325 32.063 57.042

1.935 31.664 54.104

Ekstraordinære udgifter Udgifter i alt

636 59.075

13.548 70.589

640 54.744

32

3

Udgifter

59.107

70.593

54.744

Administrationsbidrag Lovmæssige gebyrer Renteindtægter Afd. bidrag til dispositionsfonden Byggesagshonorar Diverse Samlede ordinære indtægter

19.798 842 6.761 31.664 19 23 59.107

21.148 848 3.528 32.063 16 57.603

20.151 854 2.075 31.664 54.744

Ekstraordinære indtægter Indtægter i alt

59.107

12.990 70.593

54.744

Underskud

-

-

-

Indtægter

59.107

70.593

54.744

Overskud

-

Indtægter

29

Balance Balance pr. 31.12.2017 for hovedforeningen (t.kr.)

Årsregnskab Årsregnskab 2016 2017

Aktiver ANLÆGSAKTIVER Materielle anlægsaktiver Aktier og andele Foreningsandele Bovia Lån til afdelinger Indskud i Landsbyggefonden Anlægsaktiver i alt

16.429 350 14.775 38.450 70.003

16.042 50 300 13.111 44.393 73.897

OMSÆTNINGSAKTIVER Tilgodehavende hos afdelinger Andre tilgodehavender Værdipapirer og likvide beholdninger Omsætningsaktiver i alt

178.591 666 36.006 215.263

190.953 317 47.478 238.748

Aktiver

285.266

312.645

1.249 59.509 691 14.440 75.889

1.249 61.671 691 14.444 78.055

KORTFRISTET GÆLD Gæld til afdelinger Bankgæld Skyldige omkostninger Feriepengeforpligtigelse Moms m.v.

Kortfristet gæld i alt

199.256 1.033 7.288 1.780 19 209.377

221.295 1.033 10.506 1.738 19 234.590

Passiver

285.266

312.645

Passiver EGENKAPITAL Foreningsandele Dispositionsfond Opskrivningshenlæggelser Arbejdskapital Egenkapital i alt

30

Nøgletal, administrationsbidrag m.m.

Resultatopgørelse 01.01.2017 - 31.12.2017 (t.kr.)

Administrationsudgifter

Årsregnskab Årsregnskab 2016 2017

Bruttoadministrationsudgifter - Ekstern driftsadministration - Lovmæssige gebyrer - Byggesagshonorar

20.594 842 19

21.654 848 -

Nettoadministrationsudgifter

19.734

20.806

Pr. lejemålsenhed i kr.

4.483

4.726

Antal administrative lejemålsenheder (internt)

4.402

4.402

0,00 3,07 3,10

0,00 1,32 1,00

Soliditetsgrad % Soliditetsgrad (ekstern) %

26,60 88,23

24,97 85,45

Likviditetsgrad % Likviditetsgrad (ekstern) %

102,81 362,34

101,77 359,48

Udgift til tomgang dækket af dispositionsfonden t.kr.

519

373

Antal fraflytninger Fraflytningssprocent %

766 18,2

728 17,3

Hovedtal Nationalbankens diskonto, ultimo % Indlånsrente % Udlånsrente %

Finansielle nøgletal

Statistik - tomgang og fraflytninger

31

Resultatoversigt Regnskabsperiode 01.01.2017 - 31.12.2017 for afdelinger (t.kr.)

Afdeling

Antal

Udgifter

Indtægter

Resultat

Opsamlet resultat

Boliger

2017

2017

2017

31.12.2017

1 Nr.Ringv.-Bakkev. m.fl.

171

8.067

8.173

105

-44

5 Domhusgade - m.fl.

72

3.288

3.224

-65

-2

6 Bellevuegade m.fl.

54

2.346

2.540

194

346

7 Kikkenborggården

61

2.984

4.489

1.506

1.754

9 Frederik 7 Vej m.fl.

354

19.608

20.195

587

1.560

12 Hestehaven-Agtrupvej

54

2.902

3.059

157

312

14 Utzonsgade

56

2.669

3.325

656

1.390

15 Agtrupvej - Snerlevej

347

18.669

21.408

2.739

3.124

18 Engstien

32

1.753

1.822

69

306

19 Norgesvej

235

12.768

12.747

-21

636

21 Skovparken

554

32.123

32.204

80

80

22 Skovparken - rækkehuse

140

8.567

8.670

103

-116

23 Snerlevej

59

3.216

3.321

105

455

24 Ørebrovej m.fl.

236

11.513

11.895

382

982

26 Stejlbjergvej

34

1.431

1.448

17

15

27 Konsul Graus Gade m.fl.

168

8.996

9.040

44

735

28 Blæsbjerggade m.fl.

101

5.835

5.973

138

213

29 Låsbygade m.fl.

86

4.469

4.708

240

344

31 Vesterbrogade m.fl.

34

2.044

2.044

-

-

33 Servicebygning omr. 1

0

117

117

-

94

34 Midtgaarden - Lejligheder

129

7.406

7.441

35

292

36 Midtgaarden - Dagcenter

0

1.066

1.132

66

284

38 Midtgaarden - Butikker

0

363

367

4

-57

40 Skovvænget

8

660

687

27

148

6.700

6.700

42 Skovvejen - Skovvænget

32

108

-

9

Resultatoversigt Regnskabsperiode 01.01.2017 - 31.12.2017 for afdelinger (t.kr.)

Afdeling

Antal

Udgifter

Indtægter

Resultat

Opsamlet resultat

Boliger

2017

2017

2017

31.12.2017

45 Sydbanegade m.fl.

16

1.193

1.193

-

36

46 Bakkevej

60

2.127

2.126

-1

15

47 Levisionsvej - Fynsvej

38

2.313

2.482

169

648

48 Levisonsvej - Kulturhus

0

716

756

40

122

49 Kongebrogade m.fl.

123

3.955

3.891

-65

-135

51 Tvedvej

112

5.860

5.860

-

-135

52 Slåenvej - Snebærvej

119

8.210

8.430

220

583

54 Solsikkehaven m.fl.

40

3.280

3.303

23

131

55 Støttecenter

0

138

165

26

56

56 Hvidtjørnevej

54

4.017

4.245

228

501

61 Bjørnøvænget m.fl.

88

7.301

7.301

-

-

62 Levisonsvej - Kamelia.

0

342

351

10

66

64 Låsbygade

38

2.943

2.965

22

197

65 Regnars Ager, Dalby

60

5.252

5.900

648

648

71 Gøhlmannsvej m.fl.

36

2.040

2.108

69

128

72 Konrad Jørg. Vej m.fl.

25

1.804

1.911

106

93

73 Tvedvej

48

2.446

2.590

144

421

74 Nørremarksvej

48

2.541

2.746

205

480

75 Broagervej

36

2.273

2.357

84

314

76 Junghansvej - Knud Hansens Vej

96

5.090

5.391

301

842

80 Fritidshjemmet Jung.

0

150

198

48

133

81 Knud Hansens Vej

36

2.176

2.323

147

227

82 Nyborgvej

24

634

708

74

213

83 Gramrolighed

27

1.553

1.553

237.916

247.583

Total

4.217

-

-

9.667

18.444

33

34

Afdeling 61 • Barsøvænget

35

AAB Kolding Engstien 2A 6000 Kolding