AAB Koldings årsberetning 2016

AAB KOLDING BERETNING OG REGNSKAB 2016

Indholdsfortegnelse En boligafdeling er som en bil, der skal starte hver morgen

side

3

Introduktion

side

3

Effektiv drift

side

4

Personale & arbejdsmiljø

side

6

Bovia

side

7

Udlejning

side

8

Klimatilpasningsprojekt

side 10

Affaldshåndtering

side 12

ByLivKolding

side 12

Året i glimt

side 14

Alment Socialt Ansvar

side 17

Byggeri og renoveringer

side 18

Visioner

side 20

Regnskab

side 22

Udgiver AAB Kolding Engstien 2 6000 Kolding Maj 2017 Redaktion & fotos AAB Kolding Bovia Almen Info Media Design og Tryk From Grafisk A/S Oplag 200 eksemplarer

Vi må spare op for at vedligeholde vores boligafdelinger Gevinsten ved mere effektiv drift skal spares op til vedligeholdelse af boligafdelingerne. Det kan minimere fremtidige huslejestigninger.

En boligafdeling består af bygninger, og bygninger skal vedligeholdes. Spares den regelmæssige vedligeholdelse væk gennem mange år, kommer der en stor regning til en omfattende reparation på et tidspunkt. Det er logik. Det er også logik, at det vil koste beboerne en betydelig huslejestigning den dag hele boligafdelingen skal totalrenoveres.

Nu er der imidlertid måske en unik chance for at spare lidt mere op. Alle boligorganisationer og boligafdelinger skal forsøge at bidrage til, at vi som sektor kan finde besparelser for 1,5 milliarder kroner i årene 2016-2020. Det bakker vi op om, eftersom vi allerede i 2011 påbegyndte effektiv drift.

Men der er ikke helt politisk enighed om, hvordan pengene ved en eventuel effektiviseringsgevinst ude i boligafdelingerne bruges bedst.

Regeringen og kommunerne ser gerne, at gevinsten bruges på huslejenedsættelser. Regeringen ser måske nogle stemmer i udmeldingen, mens kommunerne har et reelt behov for billige boliger. Men budskabet er det samme: Pengene skal ned i beboernes lommer.

Brug gevinsten på vedligeholdelse AAB Kolding mener ikke, at det er den bedste måde at bruge en eventuel økonomisk gevinst på. Vi har som boligorganisation en naturlig interesse i, at beboerne bruger gevinsten på at vedligeholde boligerne og således minimere fremtidige huslejestigninger mest muligt.

Boligforeningerne har desuden som ejer af bygningerne det bærende ansvar for, at boligafdelingerne vedligeholdes. Det ansvar er lovpligtigt og det tager vi ikke let på.

Kunne man ikke bare starte med at sætte huslejen ned, og så bare betale regningen, når den kommer engang? Det er vel det samme.

Nej, for rigtigt mange boligafdelinger sparer slet ikke nok op i dag. Henlæggelserne (opsparingerne) i boligafdelingerne bør generelt være større end i dag, så de har egne midler til at vedligeholde og renovere løbende. Hvis de selv kan finansiere for eksempel 30 procent af omkostningerne i stedet de typiske fem procent, vil det blive billigere for beboerne set over en årrække.

Der er med andre ord ikke plads til at sætte huslejen ned.

Det er bedre at følge prisudviklingen, spare en effektiviseringsgevinst op, vedligeholde løbende og dermed minimere fremtidige huslejestigninger som følge af udgifter til reparationer.

Udfordring for beboerdemokratiet Vi vil gerne sætte fokus på, at henlæggelserne i boligafdelingerne generelt bør være større end tidligere, så de har egne midler til at vedligeholde og renovere løbende. Målet er, at de kan stille med mindst 30 procent af finansieringen.

Resten må finansieres via lån. 100 procent er naturligvis ren ønsketænkning, men muligheden for at kunne betale en større andel end i dag, hvor det typisk er 5 procent, vil alt andet lige blive billigere for beboerne. Hvis vi ikke tør tage den snak i afdelingerne og får gjort noget ved det, så vil der altid være nogle afdelinger, der sejler.

Vores frygt er, at beboere og afdelingsbestyrelser i de boligafdelinger, der trænger mest til en kærlig hånd, vender tommelfingeren nedad, fordi det handler om økonomi og huslejestigninger. Det udfordrer beboerdemokratiet at tænke ensidigt på at fastholde huslejen. Vi har en forpligtelse til at tænke længere frem og budgettere med udgifterne, og det mener vi, der bør være en forståelse for i boligafdelingerne. Vi ved godt, at det både kræver tid og tålmodighed. Vi skal også blive bedre til at forklare tingene ordentligt.

Det er ikke kun os, men hele sektoren, der har disse udfordringer.

Udsættelser er trist for alle partere Vi vil også gerne udtrykke vores bekymring omkring det kontanthjælpsloft, som den tidligere regering med et flertal bag sig indførte. Det trådte i kraft i efteråret 2016 og begrænser muligheden for at få boligstøtte samtidig med kontanthjælp. At tage støtten fra kontanthjælpsmodtagere giver social slagside og har sat en del af vores beboere under pres. Der er heldigvis beboere, der tager ansvar for deres situation og siger: ”Vi kan se, vi bliver ramt, kan vi få en mindre lejlighed?” Andre forsøger måske at klare den et stykke tid eksempel ved at låne sig frem. Der kan derfor komme en forsinket effekt.

Fremfor alt håber vi at undgå udsættelser som følge af kontanthjælpsloftet, og derfor har vi søgt om midler i ministeriet for at kunne tilbyde økonomisk rådgivning til udsatte beboere. Desværre fik vi afslag.

Heldigvis har Kolding Kommune siden tilbudt at rådgive økonomisk.

Bygge- og klimaprojekter i støbeskeen Ellers er der blot tilbage at sige, at 2016 var et spændende år, også på byggefronten. Vi sagde ja til to byggeprojekter i Kolding, og vi ser frem til igen at bygge boliger i Kolding.

Vi er også gået ind i et klimaprojekt med kommunen i boligområdet omkring Brændkjær. AAB Kolding vil gerne være med til at understøtte initiativer, der kan afhjælpe problemer med de massive mængder regnvand, der opstår under de stadig mere hyppige skybrud. Vi vil gerne rose kommunen for at være på forkant med klimaforandringerne og invitationen til samarbejde.

Vi ser frem til resten af 2017 og 2018 og håber på så få fordyrende lovinitiativer som muligt. Der er efterhånden meget lovgivning rammer os, og den er ofte forbundet med udgifter. Tag for eksempel lovgivningen om installation af individuelle forbrugsmålere. Det kan blive en dyr historie.

Alt dette fortæller os, at det i dag ikke blot gælder om at være forandringsparate men direkte forandringsskabende.

Det er vi bevidste om.

Karl-Jørn Petersen Formand, AAB Kolding

Per Nielsen Direktør, Bovia 3

Vi skal tænke smartere Ny aftale pålægger os at gøre driften mere effektiv og minimere huslejestigninger.

Vi er på forkant, men der er plads til at tænke smartere.

Hvorfor skal 10 mand have et fagkursus, hvis det kun er to af dem, der faktisk skal bruge det? Det og mange andre spørgsmål til effektivitet er vi i højere grad nødt til at stille os selv. I årene 2014-2020 skal den almene boligsektor hente en effektiviseringsgevinst på 1,5 mia. kroner ifølge en aftale mellem BL - Danmarks Almene Boliger, Kommunernes Landsforening og regeringen fra sommeren 2016.

Det er et stort beløb, og alle boligorganisationer er nødt til at forholde sig til spørgsmålet: Hvordan kan vi hver især bidrage til det? Det er nemlig stadig op til de enkelte boligorganisationer og -afdelinger selv at beslutte, hvordan en effektiviseringsgevinst bedst kan hentes hjem.

Ifølge Udlændinge-, integrations- og boligministeriet tvinger målet ikke den enkelte boligorganisation til at nå et bestemt delmål. Der er nemlig stor forskel på potentialet i de enkelte afdelinger. Afdelingerne har stadig kompetencen til at lægge deres egne budgetter, men regeringen og kommunerne vil hjælpe sektoren til at lave de mest fordelagtige besparelser og de mest lovende investeringer, hedder det.

I de kommende år vil AAB Kolding og boligafdelingerne derfor som vanligt i samarbejde med BOVIA udarbejde budgetterne med fokus på, om det er muligt at finde besparelser.

Vi skal gøre det smartere For os handler effektiv drift ikke kun om besparelser. Der er godt nok et stort fokus på billige boliger, men det er ikke ensbetydende med, at huslejerne ikke skal stige. Det skal de, for priserne stiger generelt i samfundet.

Vi tager imod budskabet om besparelser ved effektiv drift.

Vi vil gerne bidrage til gavn for sektoren, og vi vil gerne være med til at skaffe billige boliger. Men vi mener, det er et forkert signal at tale om huslejenedsættelser. Det skal ske ved, at vi gør driften mere effektiv og løser nogle flere opgaver for de samme penge. Vi skal kort sagt tænke

EFFEKTIV DRIFT - er kommet for at blive, og det er positivt.

Alternativt ville mange afdelinger være steget mere i husleje end tilfældet er.

4

smartere. Gøre driften smartere.

Hvis vi som sektor ikke gør en indsats, er der risiko for at vi i fremtiden får besked på at skære bestemte konti til. Og så rammer det os måske endnu hårdere.

Ledelse og kompetencer i kikkerten I AAB Kolding har vi i mange år haft fokus på effektiv drift ude i afdelingerne. I 2012 begyndte vi med stordrift, altså samdrift mellem flere afdelinger. Siden har der været et konstant fokus på at målrette og ensrette driften. Det er først nu, vi kan tage næste skridt og fokusere på ledelse og kompetencer i afdelingerne og i administrationen. Har vi de rigtige folk på de rigtige poster? Følger de med udviklingen? Er der behov for mere uddannelse?

I takt med at vores administrationsselskab Bovia bliver større, bliver der større mulighed for at ansætte specialister. Og når specialviden afløser allroundviden kan det føre til besparelser.

Hele den IT-udvikling, der sker i administrationen i øjeblikket, bidrager desuden væsentligt. Digitaliseringen betyder, at vi kan dele forskellige oplysninger, som ligger i administrationen, og det gør, at vi kan levere nogle andre ydelser.

Der er åbnet mulighed for, at boligorganisationer om få år kan sende digital post til den enkelte borger, ligesom offentlige myndigheder kan i dag. Da vi bruger hundredetusindevis af kroner på porto hvert år, ligger der ligger en stor potentiel besparelse.

Vi skal med andre ord benytte os af ny teknologi. Vi kan godt forestille os, at robotter overtager ansattes opgaver med at holde græsset i grønne områder. Så kan vi bruge de ansatte til andre og mere komplicerede opgaver, som måske ellers ville koste penge at løse. Det er én måde at tænke smartere.

Der er altså stadig frugter at plukke på effektiviseringens frugttræ.

Forvaltningsrevision og udbud Vi skal have mere fokus på vores ressourcestyring. Hvad er det, vi går og laver ude i vores storområder. Hvilke opgaver kan vi selv tage af os af? Bruger vi kræfterne rigtigt?

Hvad kan en snefri vinter for eksempel frigøre af mandetimer, fordi der ikke skal sneryddes, og hvad skal vi bruge dem til? Er der ressourcer nok til ukrudtssæsonen.

Endelig skal det nævnes, at vi sender større opgaver, varer og ydelser i udbud. På den måde kan vi sikre os, at vi har flere pristilbud at vælge imellem. Det gælder for eksempel kontrakter i forbindelse med store forsikringsaftaler, byggesager, reparationer, vedligeholdelse, energiforbrug eller lånoptagelse.

Desuden udfører vi forvaltningsrevision, hvilket er en revisionsmetode, som efterprøver, om administrationen har taget økonomiske hensyn. Er målsætningerne realiseret? Er ressourcerne anvendt effektivt? Er der taget besparelseshensyn? Har ledelsens beslutninger været hensigtsmæssige? Det er en metode, som især benyttes indenfor det offentlige og altså også af vores daglige administration.

Bovia har i 2016 arbejdet på en overordnet ramme for effektiv drift, der blandt andet indeholder en effektiviseringsstrategi. Den kommer vi til at tage stilling til i AAB Kolding i 2017. Det er et væsentligt budskab, at det ikke handler kun om at effektivisere ude i afdelingerne men også i administrationen på Engstien.

Det er meget vigtigt, at effektiv drift for os ikke betyder, at vi skal udlicitere så mange opgaver som muligt. Vi har brug for at have vores egne folk i vores afdelinger, så vi ikke mister værdifuld viden, og så beboerne kan komme i kontakt med os.

Måske ville der være penge at hente ved at udlicitere mange flere opgaver. Men vi skal huske, at man ikke kan gøre alt op i kroner og ører. Vi må have øje for de bløde og nære værdier. De er en del af vores identitet.

Vi er på forkant Kravet om effektiv drift er en brændende platform for hele sektoren. Men vi er på forkant fordi, vi har vist rettidig omhu. Vi skal bare fortsætte med at være professionelle og tænke langsigtet - ikke bare til 2020. Målet er at sikre, at vi altid har nogle gode sunde boliger, som folk vil bo i.

Det vil koste, især på lang sigt. Derfor har vi som minimum brug for at lade huslejeniveauet følge prisniveauet – ikke sætte den ned – men gøre driften smartere og bruge gevinsten på at vedligeholde og begrænse fremtidige stigninger.

Der bliver altså ikke tale om huslejenedsættelser men om at minimere huslejestigninger.

Det kræver naturligvis, at vi omhyggeligt inddrager beboerdemokratiet, der godkender huslejen via budgetterne. Vi må grundigt forklare vigtigheden af en øget opsparing til vedligeholdelse, det vi kalder henlæggelser.

Effektiv drift er kommet for at blive, og det er positivt.

Alternativt ville mange afdelinger være steget mere i husleje end tilfældet er.

5

Vidensdeling er vigtig for medarbejdernes trivsel At dele viden er vigtig. Både for organisationen og for medarbejdernes trivsel. Vi har derfor øget vores fokus på deling af viden og kompetencer.

Et godt arbejdsmiljø for de 40 ansatte i AAB Kolding og de 29 ansatte i vores administrationsselskab Bovia er et vigtigt fokusområde for os. Et godt arbejdsmiljø kræver god ledelse, og administrationens arbejde med at sikre den har i 2016 været præget af sektorens overordnede mål om effektiv drift.

God ledelse kræver, at man kan hæve sig op i helikopteren, og tænke i helheder og kigge på tværs af boligorganisationerne over tid. Det er chefgruppens opgave, idet den udgør det strategiske niveau i boligforeningen.

Vidensdeling er vigtig. Når medarbejderne på det taktiske og operationelle niveau har kendskab til hinandens arbejdsområder, er de enkelte fagteams i administrationen ikke så sårbare overfor sygdom og fravær, fordi medarbejderne er i stand til at tage hinandens opgaver.

Har medarbejderne det godt og kender retningen, så tager de over, når en falder ud. Det at medarbejderne kan tage over for hinanden har høj værdi for en boligforening både som virksomhed og arbejdsplads. Det giver et arbejdsmiljø, som gør det enkelte team stærkere.

Samme viden om det samme område At vidensdeling på tværs i organisationen er nyttig, tager vi også højde for i vores uddannelse af personalet. Derfor deltager både udlejningsmedarbejdere og varmemestre, når der for eksempel undervises i engelske fagudtryk indenfor boligudlejning. Begge faggrupper møder udlændinge i deres dagligdag, så det giver mening, at de har den samme viden om det samme område.

Vidensdeling er værdifuld for en virksomhed. Det gælder både indenfor de samme faggrupper af medarbejdere, som for eksempel udlejning, økonomi, ejendomsdrift men

også mellem lederne i organisationen.

Mellemlederne udgør det taktiske niveau. De skal også have kendskab til hinandens virke, ellers kobler man ledelseslagene fra hinanden. Nyttig viden om, hvordan opgaverne løses, skal ikke holdes i de samme cirkler, men forplantes ud i systemet.

Det er en vigtig del af administrationens ledelsesfilosofi hvorfor det også er formuleret i et nyt kodeks for god ledelse. Vidensdeling mellem flere niveauer giver et godt grundlag for sparring mellem medarbejder og mellemleder.

Vi har udviklet et kursusforløb Det er blandt andet grunden til, at vi sammen med Ledernes Kompetencecenter og boligorganisationerne Salus, Boligorganisation Ungdomsbo, Boligkontoret Fredericia, Varde boligadministration og Bolgiforeningen Østerbo har udviklet et kursusforløb indenfor ledelse og effektiv drift kaldet den professionelle ejendomsinspektør.

De første kursister begyndte i oktober 2016 og havde afsluttende eksamen i marts 2017. En inspektør og en områdevarmemester var kandidaterne fra os. To gange om måneden i fire måneder har de været afsted for at blive undervist i ledelse og for at gennemføre et projekt, der kan implementeres i boligafdelingerne.

Meningen er at de efterfølgende skal få deres tilegnede kompetencer til at bundfælde sig i deres stordriftsområde, idet de nu skal ud og uddanne de ansatte i det samme.

Vi tror, de får gavn af den viden, de har opnået sammen, så det er en fremgangsmåde vi vil fortætte med.

I Bovia har man for længst gjort sig disse tanker om ledelse og vidensdeling, og det betyder, at vi er noget foran, hvad angår ledelse. Vore medarbejder ved hvad begreberne betyder – det er ikke bare ord.

Det handler om at definere: Hvad er det, vi skal og hvad må jeg? Hvad er min rolle og hvad er rammerne?

Stordriftsområder

6

Område 1 Inspektør: Erik Sylvestersen (ny inspektør) Områdevarmemester: Verner Andersen Kontoradresse: Låsbygade 91 Boliger: 1.051

Område 4 Inspektør: Claus Griepentrog Områdevarmemester: Niels Møller Kontoradresse: Frederik 7 Vej 31A Boliger: 1.143 (har også Grønnevangens drift)

Område 2 Inspektør: Niels Christian Sørensen Områdevarmemester: John Christensen Kontoradresse: Norgesvej 19 Boliger: 882

Område 5 Inspektør: Charlotte Uhrskov Områdevarmemester: Frank Melsen Kontoradresse: Skovparken 65A Boliger: 1.181

Bovia er vokset ud til vestkysten Tre nye boligorganisationer er blevet medlemmer af BOVIA, der nu administrerer knap 8.000 lejemål i Kolding, Billund, Vejen og Esbjerg kommuner.

Med Bovia er det lykkedes at skabe en professionel administration og ledelse i den almene udlejningsbranche. At vi har skabt et attraktivt kerneprodukt for andre boligorganisationer, viser optagelsen af tre nye medlemmer i 2016.

Grindsted Boligforening, Vejen Byggeselskab og Byggeforeningen af 1949 har således valgt at træde ind i administrationsselskabet med virkning fra den 1. januar 2017.

Med deres tilsammen 2.300 boliger er Bovia nu administrator af cirka 7.500 boliger. Tæller vi alle lejemål med såsom garager og erhverv, er det tæt på 8.000 lejemålsenheder.

Det glæder os at finde sammen med andre boligorganisationer, der tror på, at et større netværk og mere samarbejde er vejen frem, hvis vi skal klare fremtidens udfordringer med hensyn til effektiv drift, kvalitetssikring og kompetent ledelse.

De tre boligorganisationer har haft et samarbejde med Bovia siden efteråret 2015, hvor deres fælles forretningsfører, Nis Christian Sørensen, gik på pension. Der har derfor primært været behov for ledelse, som mestendels er blevet udført af chefgruppen i Bovia.

har altså ikke betydet afskedigelser – tværtimod. En af de første store opgaver er opbygning af de nye medlemmers egne hjemmesider og implementering af deres udlejningssystem EG-bolig.

I forbindelse med de nye medlemskaber er bestyrelsen i Bovia i øvrigt blevet udvidet fra fem til ni medlemmer i en fireårig periode.

Boligorganisationer bevarer kontorer

I forbindelse med at Bovias optimering af driften (se afsnit om effektiv drift), arbejder administrationsselskabet også på at skabe endnu bedre arbejdsforhold. Kan man for eksempel få de ansatte til at dele deres viden mere og opnå større synergieffekt ved at skabe nogle forskellige miljøer til at løse opgaverne. Nogle medarbejdere kan godt lide fællesskaber, andre arbejder bedst i kontorer.

Mulighed for både det ene og det andet. Vi er forskellige som mennesker, og det kan arbejdspladsen med fordel tage højde for.

Det giver anledning til overvejelser om, hvordan administrationshuset på Engstien kan fungere bedre. Der er efterhånden pladsmangel, og huset bærer præg af 40 års knopskydninger i form af ombygninger og udvidelser. Der er ikke meget fremtidsperspektiv i bygningerne eller de omkringliggende arealer længere, så ledelsen i Bovia er begyndt at kigge på nye muligheder.

Spørgsmålet er så: Hvor skal vi flytte administrationen hen, og hvad skal Engstien så bruges til? Der er brug for mindst 1500 kvadratmeter, så vi må nok leve med det, vi har indtil videre.

Samarbejdet førte til, at Bovias bestyrelse i foråret 2016 tilbød at gå med i administrationsselskabet som ejere, og forslaget blev præsenteret på de respektive boligorganisationers repræsentantskabsmøder og generalforsamlinger i andet halvår af 2016.

Det blev som bekendt et ”ja tak” fra de højeste myndigheder i alle tre boligorganisationer.

De to lokale udlejningskontorer i Grindsted og Vejen bevares som en del af Bovia, da det er vigtigt, at beboerne har et sted at gå hen i nærområdet, hvis der er behov for det i dagligdagen. Bovia kører driftsstrukturen videre med et større fokus på effektivitet og ensartede forretningsgange. Ansvaret for, at det sker i overensstemmelse med Bovias korpsånd, er lagt i hænderne på en nyansat souschef og en nyansat inspektør. Virksomhedsoverdragelsen

Kyst til kyst-administration Bovia er nu administrator af almene boliger i fire kommuner, der rækker fra kyst til kyst: Kolding, Billund, Vejen og Esbjerg. Der er naturligvis nogle udfordringer ved at blive en stor organisation på kort tid, men der skal en vis volumen til at drive boliger effektivt i dag. Effektiv drift kræver effektiv ledelse, for det er afgørende, at nogen ser fremad og går forrest. Ingen ved hvordan, vores verden ser ud om fem år, men vi er godt rustet i et større fællesskab.

Vi hilser derfor de nye boligorganisationer og deres beboere velkommen. Sammen kan vi udvikle den bedste boligadministration i regionen.

Bovia som arbejdsplads

7

Udlejningen går stadig strygende 2016 var endnu et godt år for udlejningen i AAB Kolding, og udgifterne til tomgangsboliger fortsatte med at falde.

Den gode udvikling i udlejningen af vores boliger fortsætter. Igen faldt hyppigheden af og varigheden på tomme boliger, de såkaldte tomgangsboliger.

Det økonomiske tab er således igen i år faldet markant. I 2016 var tabet i AAB Kolding totalt set på 837.000 kroner, hvilket er en hel del lavere end i 2015, hvor beløbet var 1.377.000 kroner. Et fald på 39 procent på et enkelt år.

I 2014 var tabet på 2.607.000 kroner og i 2013 på hele 3.064.000 kroner. Det svarer til et fald på 72 procent på bare tre år.

Der er altså en konstant stigende efterspørgsel på vores boliger i disse år, og det kan vi kun glæde os over.

Renser vi lejetabene for byggesager, der som regel dækkes over byggeregnskaberne, ser det også rigtigt godt ud: 411.000 kroner i 2016 mod 722.102 kroner i 2015, hvilket svarer til 43 procent på et enkelt år.

Det gavner hele boligforeningen, der kan beholde pengene i dispositionsfonden til andre formål.

8

Boliger set med udlejningsøjne Der er gjort en stor indsats fra administrationens side for at fremme udlejningen de seneste år.

Som vi har beskrevet de foregående år har Bovia en medarbejder, der har ansvaret for at kvalitetssikre boliger med udlejningsvanskeligheder.

I begyndelsen af hver måned ser medarbejderen en liste igennem over nye ledige boliger og kigger på hvilke boliger, der er i fare for tomgang.

Listen tjekkes regelmæssigt, og som regel er de alle lejet ud efter nogle uger. Er der nogle boliger, der går igen flere måneder i træk, begynder en styrket udlejningsindsats for den pågældende bolig.

Ofte har medarbejderen taget ud for at efterse lejemålet.

Hvis boligen ser for slidt ud i forhold til prisen, kan den få en ekstra istandsættelse eller en opgradering, hvilket kan medføre en huslejestigning. Det kan for eksempel være slibning og lakering af gulv. Nogle boliger får en make-over med nye skabslåger, ny sokkel, ny bordplade og ny håndvask i køkkenet.

At vurdere den enkelte bolig med såkaldte udlejningsøjne har virket, og de foregående års succes har gjort, at indsatsen har kunnet holdes på et minimum i 2016. Der har kun været et par fremvisninger, hvor der før skulle afsættes mange timer om måneden til indsatsen.

Posten er ikke optimal

Ventelister varierer

Så er der til gengæld kommet andre udfordringer, for eksempel levering af post. Posten er ikke, hvad den har været.

I 2016 kom et nyt postforlig der betyder, at pligten for Post Nord til at levere A-breve fra dag-til-dag blev ophævet. I stedet tilbyder Post Nord et ikke-befordringspligtigt hastebrev, kaldet Quickbrevet, hvorpå der tillægges moms. Pris: 27 kroner inkl. moms.

B-brevet er nu standardbrevet og betegnelsen ”B-brev” er afskaffet, således at man fremover ikke skal skrive A eller B på brevet. Det koster 6,75 kroner.

Men det væsentlige er, at leveringskravet for B-breve er forlænget til maksimalt 5 dage, og at antallet af omdelingsdage er reduceret til 5 hverdage om ugen.

Vilkårene i det nye postforlig sætter reaktionstiden på vores boligtilbud under pres for de boligsøgende, som vil have dem tilsendt pr. brev.

Svarfristen er otte dage, og vi oplever, at brevene af og til først omdeles dagen før eller dagen efter svarfristen udløber. Så mister den boligsøgende tilbuddet. En ældre herre mistede et attraktivt rækkehus på den måde. Det er ikke optimalt, og det kan give anledning til sure miner, men vi kan ikke sende Quickbreve for det beløb, vi tager for at være aktivt boligsøgende.

Det er cirka 10 procent af de aktive boligsøgende, der får pr. brev. De resterende 90 procent får deres boligtilbud med e-mail, og vi opfordrer altid boligsøgende til at oprette en gratis e-mailadresse, hvis de ikke har nogen og eventuelt bruge bibliotekets internet.

Den ældre mand har nu fået e-mail.

Den totale medlemsliste i Bovia er pt. 9.540 medlemmer, hvilket er 256 flere end sidste år. Registrerer medlemmerne sig som aktivt boligsøgende, kommer de på venteliste. Der er flere nu end tidligere. Helt aktuelt er der 2.123, der søger i AAB Kolding på den almindelige venteliste. 228 er på oprykningsventeliste.

Ventelisterne er som altid længst for vores billige etplansrækkehuse inde i byen, og de går ofte til vores egne beboere på oprykningsventelisten.

Vi har kortest ventetid på vores nyere rækkehuse i to plan.

Her er ventetiden cirka to-tre år, hvilket er kort for rækkehuse.

Færre udsættelser AAB Kolding havde i 2016 72 fogedsager på grund af restancer. 19 af dem endte i udsættelser. Det tal er lidt stigende i forhold til 2015 med 15 udsættelser men faldende i forhold til de foregående år med 24 i 2014, 22 i 2013 og 27 i 2012.

AAB Kolding står af og til med en ubetalt regning på 2025.000 kroner efter en udsættelse, så det er glædeligt for alle parter, at antallet er reduceret så kraftigt. Udsættelser har en ulykkelig baggrund, og vi har altid kommunen inde over disse sager til at sørge for, at ingen børn bliver sat på gaden.

Stordriftsområder Fraflytninger Der er i 2016 registreret 766 flytninger. 506 beboere er flyttet fra familieboliger, 238 er flyttet fra ungdomsboliger og 22 er flyttet fra ældreboliger. 34 beboere er flyttet inden for samme afdeling, 97 til anden afdeling i AAB Kolding, mens 595 har valgt at flytte væk fra boligforeningen. 40 er døde. Antallet af flytninger er højere end tidligere års flytninger.

9

Regnvandsprojekt i Brændkjærområdet Et nyt EU-projekt skal opsamle regnvand i Brændkjærområdet med hjælp fra beboerne.

Et EU-projekt, som blev sat i gang i 2016, skal opsamle regnvand i Brændkjærområdet på egne arealer. Det skal sikre at, regnvand ikke blandes med kloakvand og løber ud i fjorden under fremtidige skybrud.

Projektet består i at kombinere klimasikring med byudvikling og rekreative tiltag. Kolding Kommune, Blue Kolding, Bovia og AAB Kolding står bag projektet, der i høj grad involverer beboerne.

Formålet er at skabe smarte løsninger, som kombinerer tilbageholdelse af eventuelle massive regnvandsmængder med friluftsaktiviteter. Projektet har som formål at formidle klimasikring og energibesparelser ved at undgå traditionel pumpning af regnvandet.

Gevinst for samfundet Indsatsen i Brændkjærområdet har som mål at etablere bassiner og vandløb, sådan at regnvandet opsamles og ledes fra Brændkjærområdet ned til naturområdet ved havnen, der har afløb til Kolding Fjord.

Det vil aflaste den centrale pumpestation, der leder vandet videre til centralrenseanlægget. Regnvandet skal holdes adskilt fra det øvrige spildevand, og en edb-model skal teste, at det kan ske, inden vandløb og bassiner etableres.

Der er en samfundsøkonomisk gevinst i at tænke i alternative og billige løsninger i terrænet i forbindelse med klimasikring og energibesparelser i forhold til at skulle udføre traditionel separering af kloaksystemet.

Beboerne må bestemme Hvordan kommer beboerne i Brændkjær ind i billedet?

Fællesarealerne i Brændkjær-boligområdet er et godt sted til at bygge de anlæg, der kan opsamle regnvandet og forhindre oversvømmelser.

Bassinerne kan laves på alle mulige måder; Det kan for eksempel være en multibane, et blomsterbed eller et vandløb. Budskabet fra den Europæiske Union, som støtter udviklingen af bassinerne er, at beboerne må være med til at bestemme, hvad de gerne vil have bygget på deres fællesarealer.

Alle beboere i Brændkjærområdet er derfor i 2016 og 2017 blevet inviteret med til en række arrangementer, hvor de har muligheden for at hjælpe Kolding Kommune, Blue Kolding, Bovia med at finde en god løsning på regnvandsproblemet.

Finansieringen af den fysiske del af projektet skal efterfølgende forhandles på plads i lyset af de konkrete planer.

Vi er glade for at være en del af projektet, der betyder, at boligområdet får økonomisk støtte til et spændende alternativ til den lokale spildevandseparering, der foregår mange steder i disse år.

10

Beboerne er inviteret med til en række arrangementer, hvor de har mulighed for at bidrage og hjælpe til en god løsning på regnvandsproblemet.

11

Nye tider på vej for affaldet Kolding Kommune udvikler sig indenfor affaldshåndtering. Vi hilser de nye og mere miljøvenlige initiativer velkommen og følger trop.

Kolding Kommune vil gøre en indsats på affaldsområdet med en række nye initiativer. De er beskrevet i kommunens affaldsplan 2014-2024, som blandt andet har fokus på genbrug. Målet er at mindre affald skal brændes og mere genbruges.

Alle beboere har fået en stigning på 67,50 kroner pr. lejemål pr. år på grund af den nye og mere miljøvenlige affaldsordning.

Der er i den forbindelse indført en ordning med storskrald, som indebærer, at den slags affald kan hentes hos borgere, der ikke selv kan transportere affaldet til en af genbrugspladserne.

Seks gange om året samles storskrald ind hos private. I 2016 fik borgerne i byens boligforeninger også have muligheden. Vi har derfor været i kontakt med kommunen for at anvise steder, hvor affaldet kan samles.

Skibscontainere i flere afdelinger Ordningen giver mulighed for at erhverve en hel skibscontainer i boligområder med mere end 250 lejemål. Vi er stadig i indkøringsfasen, og der er lidt udfordringer med responstiden på tømning. Der går op til 7 dage efter besked om afhentning, og der et ikke optimalt, da beboerne af og til oplever at containerne bliver mere end fulde.

Kommunens mål er én enkelt dags frist, men bare vi kan regne med to dage, er det fint for os, siger vores inspektør, som har kontakten og har deltaget i dialogmøder med Kolding Renovation.

Tilbuddet om de nye storskraldscontainerne har i øvrigt givet anledning til besparelser, da vi har kunnet afskaffe to containere til ikke brændbart affald i Brændkjær og på Snerlevej. Også på miljøstationen i Skovparken har vi afmeldt en container på grund af ordningen.

Beboerne kan i stedet benytte skibscontainerne til det samme, og det kan vi også, når der eksempelvis skal ryddes en kælder.

Mere sortering – mere genbrug Det næste vi skal i gang med på affaldsfronten er sortering af affald til genbrug.

En udfordring bliver kommunens kommende krav om at sortere affald i fraktioner heriblandt bioaffald. Vi har haft en forsøgsordning i en enkelt afdeling med uddeling af net til sortering hos beboerne. Det gik ikke helt som håbet.

Nogle beboere synes, det er besværligt, andre synes, det passer til deres værdisæt.

Det er både et spørgsmål om vaner, men også den praktiske indretning i boligerne. Erfaringen viser, at to skabe til affaldshåndtering er optimalt, og fremadrettet tænker vi affaldssortering ind i nybyggeri.

Vi har en god dialog med kommunen og vil løbende evaluere de nye tiltag. En ambitiøs affaldspolitik er en udfordring, men vi har mod på at tage den udfordring op sammen med kommunen. Det vil styrke vore grønne profil.

ByLivKolding ser tilbage - og fremad ByLivKoldings boligsociale indsatser blev evalueret i 2016. Resultatet er positivt, og arbejdet med en ny helhedsplan for 2018-21 er i fuld gang.

I foråret 2016 udarbejdede ByLivKolding en midtvejsevaluering i anledningen af, at projektet var nået halvvejs igennem den helhedsplan, der løber i perioden fra 20142017. Helhedsplanen involverer boligområderne Fjordparken/Brændkjær, Skovparken/Skovvejen og Munkebo i Kolding. Boligafdelingerne i Brændkjær og Skovparken hører som bekendt under AAB Kolding. De andre hører til Lejerbo og Boligselskabet Kolding.

Midtvejsevalueringen giver et grundigt indblik i de forskellige metoder og fokusområder, der er blevet vægtet.

De tre kvarternetværk fra de forskellige boligområder har givet deres besyv med i evalueringen af indsatserne.

Evalueringen gennemgår indsatserne i forhold til de overordnede mål i ByLivKoldings helhedsplan: 12

• At styrke aktivt medborgerskab • At styrke uddannelse og beskæftigelse • At bygge bro mellem boligområderne og det omkringliggende samfund • At forebygge kriminalitet • At skabe attraktive boligområder For at nå disse overordnede mål er der sat indsatser i gang inden for fem indsatsområder: 1) Børn, unge og familier, 2) Uddannelse, beskæftigelse og erhverv, 3) Udsatte grupper, 4) Beboernetværk, inddragelse og demokrati og 5) Image og kommunikation.

Udviklingspotentiale i afdelingerne Kvarternetværkene i de tre boligområder har vurderet, hvor langt de mente, at de forskellige indsatsområders var nået i forhold til de overordnede mål ud fra en skala på 1-10.

På indsatsområdeniveau samlet set i alle tre boligområder, er det børn, unge og familier, som scorer lavest, mens det er udsatte grupper, som scorer højest. Hvis der kigges på alle overordnede mål og indsatsområder, er der i boligområdet Fjordparken/Brændkjær store forskelle på, hvad der går godt og mindre godt af indsatsområder. Især beboernetværk, inddragelse og demokrati samt udsatte grupper anses for at gå godt. Indsatsområdet børn, unge og familier ser dog ud til at have et forbedringspotentiale, Skovparken er det boligområde, som ud fra en gennemsnitlig score er længst fra at nå slutmålet – dette er dog ikke ensbetydende med, at indsatserne går dårligt i boligområdet. Et projekt om større forældreinddragelse har for eksempel virket rigtig godt i Skovparken.

Alt i alt kan man sige, at ByLivKolding er nået langt i det boligsociale arbejde, men der er stadig et udviklingspotentiale. Der er på baggrund af evalueringen derfor udvalgt en række fokusområder, som giver en retning for arbejdet med helhedsplanen. Det er anbefalinger til, hvad der bør fokuseres på de sidste to år af perioden.

I gang med næste helhedsplan Ud over midtvejsevalueringen og det fortsatte arbejde med helhedsplanen er 2016 gået med at tænke over prækvalifikation af den næste helhedsplan. Prækvalifikation er en forhåndsudvælgelse foretaget af Landsbyggefonden til at komme med i ansøgerfeltet.

Arbejdet med fremtidens boligsociale arbejde har været i fuld gang; det har været hovedemne på et seminar i oktober. Der har været møde med Landsbyggefonden og kontakt til at alle afdelingsbestyrelser, ligesom det er undersøgt, hvad det aktuelle boligforlig siger om rammerne.

Mindre boligsocialt - mere kommunalt Der er ingen tvivl om, at der kommer til at ske et skifte i det boligsociale arbejde. Hvor der tidligere har været stort fokus på frivillighed og beboerinddragelse, bliver det fremover forebyggende arbejde med større forældreansvar og nedbrydning af negativ social arv, der bliver prioriteret højt.

Det er langt fra 1990’ernes kongstanke med det boligsociale arbejde, der nu rykker endnu tættere på den kommunale sociale opgaveløsning.

Der bliver stadigvæk plads til kerneopgaver, som sikring af tryghed og trivsel, men balancen tipper lidt til fordel for den kommunale drift.

Der er allerede et større fokus på beskæftigelse og uddannelse, og det vil fortsætte. Vi har i 2016 således frikøbt to uddannelsesmentorer på jobcenteret til at støtte unge mennesker med at komme i gang med en uddannelse. Den beskæftigelsesindsats vil fortsætte, og det er et langt sejt træk, som måske engang vil kunne få Skovparken af listen

over særligt udsatte boligområder. Andelen af beboere, der kun har grundskole, er stigende. Til gengæld er flere kommet i arbejde de seneste år.

Politiet har gennemført to tryghedsvandringer i Skovparken i 2016. En for kommunalt ansatte og bestyrelser og en for alle interesserede. Der er i forlængelse af disse afholdt en tryghedstemadag på ungdomsskolen, hvor der er blevet snakket om tryghedsudfordringer i boligområdet.

Vi underviser flygtninge Af andre indsatser i 2016 kan nævnes integrationsindsatsen, som blev sat i værk på grund af det stigende antal flygtninge i 2015.

Kommunen må ikke anvise boliger i Skovparken, men en del bor i Brændkjær. Størsteparten kommer fra Syrien, og mange har gode uddannelser med i bagagen.

En af ByLivKoldings medarbejdere har undervist flygtninge på sprogskolen i at bo alment. Nogle har lidt svært ved at forstå fællesskabet, og at der ikke er nogen, der tjener penge på udlejningen. Det lyder måske for godt til at være sandt, og det har givet nogle gode snakke om kultur.

Flygtningestrømmen er aftaget betydeligt, men vi regner med, at der vil komme en del familiesammenføringer i de kommende år.

Sundt med fireårsplaner Vi er glade for, at det boligsociale arbejde i Kolding nu er samlet i en helhedsplan i modsætning til tidligere, hvor vi arbejdede med et kludetæppe af forskellige helhedsplaner.

Med en samlet plan er det tydeligere for beoerne, hvem der er med, og hvad man kan samarbejde om.

I forhold til fremtiden er nogle boligafdelinger altid på vippen i forhold til, om de kan være med i den næste boligsociale helhedsplan, idet beboersammensætningen kan være forbedret i en grad, at den ikke længere opfylder kravene. Andre afdelinger skal måske med for første gang.

Sådan er det at arbejde med fireårsplaner. Virkeligheden forandrer sig, og det er kun sundt at trække en streg i sandet engang imellem og lave en ny plan.

Præansøgningen til ByLivKoldings nye helhedsplan 20182021 er i øvrigt blevet godkendt af Landsbyggefonden.

Den omfatter i alt 17 almene boligafdelinger, herunder 3.680 lejemål og ca. 7.126 beboere.

Den endelige ansøgning skal nu udarbejdes frem til august 2017, hvorefter beboerne skal tage stilling til, om de vil være med på afdelingsmøderne i efteråret.

Fireårsplaner Med en samlet helhedsplan er tydeligere for beboerne, hvad der skal samarbejdes om.

Glimt fra 2016

Beboere sagde ja til at bygge nye boliger Det er en stor dag. Gennem nogle år har det ligget i kortene, at AAB skal bygge igen, indledte byggechef i BOVIA, Niels Klausen, da AAB Kolding holdt ekstraordinært repræsentantskabsmøde på Comwell i november 2016.

Byggeprojekterne blev efterfølgende grundigt beskrevet.

Det ene består af 93 ungdomsboliger og 41 forskellige almene boliger ved siden af Syddansk Universitet. Det er planen, at de 134 boliger kan tages i brug i september 2018. Det andet byggeprojekt er i Bredgade 29-31 i Kolding, hvor der er mulighed for at etablere 16 til 20 små singleboliger.

Begge byggeprojekter blev godkendt af de fremmødte beboere.

Lizzie kender hver en centimeter af sin bolig I Hestehaven bor AAB Koldings måske mest tilfredse lejer gennem tiderne. Lizzie Meyer har i hvert fald boet i den samme lejlighed siden 1951. Hun er blind, men har ingen planer om at flytte. Forklaringen er også, at hun kender hver en centimeter af lejligheden i Hestehaven efter mere end 60 år i de 78 kvadratmeter. I 2016 kunne hun fejre sit 66. år i boligen, og dermed har hun rekorden som den beboer, der har boet længst tid i den samme bolig i AAB Kolding.e

14

Trehjulet el-køretøj til daglig transport Ansatte i AAB Kolding fik i 2016 en helt ny opfindelse, det trehjulede el-køretøj TRIPL, til transport i boligområderne.

Det skete som led i boligforeningens grønne linje, der skal gøre driften både billigere og mere energivenlig.

- En TRIPL er fænomenal til transport af personale og redskaber i boligområderne. Den er miljøvenlig, har god plads, er billig og kan skyde en god fart, sagde beboerservicechef Dorte Radik til BOVIA Magasinet.

TRIPL’en, der mest af alt ligner en strømlignet ladcykel, er udviklet af TREFOR DRIVE A/S og designet med hjælp fra Kolding Designskole. AAB Kolding har foreløbig købt to TRIPL’er til to områdekontorer i Kolding

Paradiset ligger i Låsbygade

En aften i demokratiets tegn

- Vi har glædet os længe. Det er det nærmeste man kan komme paradis.

Ordene kom fra områdevarmemester Verner Andersen, der i 2016 sammen med sine syv ejendomsfunktionærer kunne tage de helt nye lokaler i Låsbygade i brug. Områdekontoret rykkede fra nogle mindre forhold i Sct. Jørgensgade til et nyt varmemesterkontor i Låsbygade 91 komplet med nye skriveborde, spiserum, omklædningsrum og badeværelse. I alt 130 m2 ud over en kælder.

Ejendomsfunktionær Klaus Baltersen er også glad for sin nye arbejdsplads: - Det har været fantastisk godt at flytte. Jeg klæder nu om her hver dag, hvor jeg før mødte i arbejdstøj, fortalte han.

Kaffekopperne klirrede, og en sagte summen af stemmer fyldte rummet, da Bovia Magasinet var med til afdelingsmøde i afdeling 51 på Tvedvej.

- Hvor har vi en dejlig og pæn afdeling. Det kan vi takke vores varmemester og hans medarbejdere for. De gør et stort arbejde. Også tak for et godt samarbejde til AAB og min afdelingsbestyrelse. Vi ser frem til et nyt arbejdsår med glæde. Tak for jeres altid positive deltagelse, sagde afdelingsformand Susanne Löwenstein i sin beretning.

Der er tradition for diskussion, og den udeblev da heller ikke. Mulige besparelser på renovation blev vendt.

Trappevaskernes arbejde blev kritiseret og forsvaret med et ”Vi får hvad vi betaler for!” Men alle blev hørt, for et afdelingsmøde er en aften i demokratiets tegn.

15

16

Vi tager socialt ansvar Vores almene lejeboliger er et vigtigt bidrag til samfundet, men vi går gerne længere, når det gælder almen social ansvarlighed.

Corporate Social Responsibility (CSR) er betegnelsen for virksomheders arbejde med at integrere sociale og miljømæssige hensyn i deres forretningsaktiviteter. Det kan oversættes til virksomhedens samfundsansvar på dansk.

Det gælder også for AAB Kolding.

Som virksomhed har vi et samfundsansvar. Det er et ansvar, vi gerne tager på os. Vores kerneområde, opførelse og udlejning af almene lejeboliger, er allerede et vigtigt bidrag til samfundet.

Men vi vil gerne spille en aktiv rolle for at forbedre sociale og miljømæssige forhold både for vores beboere, men også for borgerne i Kolding, ja generelt i Danmark. Vi mener desuden, at social ansvarlighed skal være bæredygtig.

Det betyder, at vi arbejder for, at løsninger skal kunne betale sig både økonomisk, socialt og miljømæssigt. Boligorganisationernes udgave af CSR kaldes for ASA, alment socialt ansvar, og vores politik om at udvise almen social ansvarlighed ligger i forlængelse af vores værdier: Helhed, troværdighed, åbenhed og samarbejde.

Mentorordning og særlige evner Af almene sociale initiativer kan nævnes, at vi er med i Kolding Kommunes mentorordning. Kommunens mentorordning kan anvendes til alle, der har behov for en mentor for at opnå eller fastholde beskæftigelse eller en beskæftigelsesfremmende aktivitet. Jobcentret kan bevilge mentorstøtte til såvel ledige, sygemeldte, revalidender

samt til personer under uddannelse, i virksomhedspraktik, løntilskudsjob, fleksjob og ordinære ansættelser, når blot behovet for mentoren er afgørende.

Bedre introduktion og oplæring til arbejdet og dermed større chance for en succesfuld ansættelse er en af fordelene ved mentorordningen. Vi har som virksomhed ingen udgift i forbindelse med oprettelse af en mentorordning.

Ordningen er eksempelvis tiltænkt jobsøgende som måske har været uden job i en årrække på grund af sygdom, men som tilbydes fast arbejde. For at sikre en god introduktion frikøbes en medarbejder (en mentor) hos os et antal aftalte timer i en periode til at hjælpe den nyansatte med at falde til på arbejdspladsen.

Vi samarbejder også med BOAS Specialisterne (nu Special Minds), der står for mange af vores scanningsopgaver.

BOAS specialisternes konsulenter er mennesker med de særlige evner, en autismeprofil besidder. De er eftertragtet som specialistydelse og skaber stor værdi for erhvervskunder og således også for vores administration.

Miljømæssigt arbejder vi som beskrevet andetsteds i beretningen med klimatilpasning i et af vores store boligområder, og dertil kommer vores engagement i det årelange boligsociale arbejde, der hører under ByLivKolding, hvor vi etager et stort socialt ansvar sammen med flere af de andre boligorganisationer i Kolding. Begge initiativer løfter og forbedrer hele lokalområdet.

17

Fuldt tryk på byggesagerne i AAB Kolding Der er fuldt tryk på renoveringssagerne, og vi skal i gang med at bygge mange nye boliger i de kommende år.

Byggeriet har kronede dage i Kolding, og i de kommende år bliver AAB Kolding en stor bidragyder. Det er både renoveringssager i boligafdelingerne og store nybyggerier, der er på vej.

Vi arbejder løbende med de såkaldte helhedsplaner, som beskriver store renoveringsprojekter i boligafdelingerne.

Helt aktuel er det i afdelingerne 1, 6, 22, 74, 76, 81 og 83.

Det er alle projekter, hvor Landsbyggefonden finansierer byggesagerne ved hjælp af lånepakker med lave ydelser.

Det er en fordel for lejerne, og derfor sørger vi for at få de ting med i projekterne og deres ansøgninger, som fonden typisk støtter: Udbedring af byggeskader, lejligheds-sammenlægninger (fremtidssikring), øget tilgængelighed eller ved renovering af hele klimaskærmen på bygningerne.

Mindre renoveringsprojekter, som har med drift at gøre for eksempel udskiftning af tag eller vinduer, er fonden normalt ikke inde over.

værelser, nye kloakker, dræn og ny vandforsyning.

De tiltag, der skulle tilgodese fondens tilgængelighedsprincipper, er efter beboernes ønske taget ud, men de væsentlige ting for driften er stadig med: Nye kloakker, skure, asfalt, tage og vandforsyning.

Udbedringer der vedrører drift giver normalt ikke adgang til de billige støttede lån, men vi kan konstatere, at det er lykkedes at bibeholde hele den støttede sum i det nye projekt.

Sammen med et bidrag fra dispositionsfonden har det på den måde været muligt at begrænse huslejestigningerne i afdeling 22.

Projekt 2 er økonomisk nogenlunde på højde med det oprindelige projekt. Det er ikke blevet et billigere projekt, tværtimod, men det vil resultere i den samme huslejestigning til alle lejere, hvilket var et kardinalpunkt for afdelingsbestyrelsen.

Renoveringer står i kø Vi har i 2016 arbejdet med mange renoveringsprojekter, som er i venteposition: Afdeling 76 og 81 skal have ny klimaskærm, og afdeling 1 skal blandt andet have efterisolering og nye badeværelser. I afdeling 6 skal halvdelen af lejlighederne bygges helt om.

Fælles for dem alle er, at Landsbyggefonden har været på besøg med deres fagfolk. Administrationen afsætter i den forbindelse en hel dag med markvandring, så man ved selvsyn kan tage boligafdelingernes tilstand i øjesyn. Her starter dialogen som regel med et udspil til økonomisk ramme fra Bovia. Den efterfølgende diskussion går på, hvor meget eller hvor lidt, landsbyggefonden vurderer, kan indgå i den kommende byggesag. Det anslåede omfang aftales inden dagen er omme.

Derefter tilretter vores byggeadministration projektet i skema A, mens korrespondancen med Landsbyggefonden fortsætter via e-mail og på portalen Driftsstøtte.dk.

Vi har et godt samarbejde med Landsbyggefonden og vi har kun ros tilovers for den fleksibilitet, fonden har udvist i flere tilfælde.

Nyt projekt i gang i afdeling 22 I afdeling 22 blev der i 2016 skabt enighed om et nyt omfattende renoveringsprojekt. I begyndelsen af 2016 stemte beboerne det første renoveringsprojekt ned ved en urafstemning. Det projekt er nu rettet til i tæt dialog med afdelingsbestyrelsen, og Landsbyggefonden har heldigvis nikket ja endnu en gang.

Taget skal skiftes, og derudover er der anerkendt byggeskader i badeværelserne, så vi går efter nyt tag, nye bade-

18

Mange nye boliger, i Kolding, de kommende år.

Fagentreprise i afdeling 74 I afdeling 74 har vi i 2016 forberedt en renovering, som kræver genhusning af beboerne i den øverste etage.

Tagetagen totalrenoveres med tagterrasse og nyt tag som efterisoleres.

Derudover renoveres de tekniske installationer (VVS, elektricitet og kloak), facader, udearealer samt kælder og fundamenter.

Selve projekteringen fandt sted i 2016, og der har været afholdt licitation i begyndelsen af 2017. Byggesagen gennemføres med fagentrepriser, hvilket vil sige, at vi selv går ud og laver aftaler med firmaer indenfor de enkelte håndværksfag; murere, tømrere og malere, elektrikere og andre.

Det er længe siden, vi sidst har afholdt en fagentreprise i AAB Kolding, og det endte med ni entreprenører. Det kræver en tungere byggeledelse, men vi mener, det igen er på tide at tilgodese de lokale håndværkerfirmaer, så kan de være med om buddet. Det er et godt alternativ til en stor hovedentreprenør, som kommer med sine folk langvejs fra. Renoveringen i afdeling 74 går i gang i 2017.

Nybyggeri i centrum AAB Koldings repræsentantskab sagde ja til at bygge to nye boligafdelinger, da der i efteråret 2016 blev holdt ekstraordinært repræsentantskabsmøde. Det bliver godt at komme i gang med at bygge igen.

Der er behov for små singleboliger i centrum af Kolding, og kommunen har derfor bedt de almene boligselskaber om at komme med forslag. Vi har derfor udarbejdet to byggeprojekter i samarbejde med arkitekter og entreprenører.

Det er første er tæt på centrum et stenkast fra havnen.

Det drejer sig om 94 ungdomsboliger og 40 miniboliger ved siden af Syddansk Universitet. Gennem nogle år har det ligget i kortene, at AAB Kolding skal bygge ungdomsboliger på den såkaldte Gimbel-grund ved siden af Syddansk Universitet. Vi har igennem de sidste par år arbejdet på byggeriet sammen med DN GROUP, som ejer grunden Vi er klar til at underskrive kontrakterne og kommer i gang på byggepladsen i 2017. Det er planen, at de 134 boliger i forskellige størrelser kan tages i brug i 2019.

Det andet byggeprojekt, som er udviklet i samarbejde med Felthaus Arkitekter, er i Bredgade 29-31 i Kolding, hvor der er mulighed for at etablere 16 små singleboliger.

Byggeriet vil blive opført i løbet af 2018.

Ønskebyggeri realiseres Endelig er endnu et stort byggeprojekt vakt til live på Bertram Knudsens Vej. Her har vi en stor hjørnegrund, som vi længe ønsket at bygge på. Det er nu blevet muligt ved hjælp af en byttehandel med Kolding Kommune.

Kommunen vil bygge en børnehave på vores grund på Lykkegårdsvej. Ved et såkaldt mageskifte får vi en kvote på 27 familieboliger på Kløvkjærvej i Seest og en kvote på 125 boliger på Bertram Knudsens for at afgive Lykkegårdsvej. Det er en lille kabale, der tilgodeser såvel os som kommune.

Tiden er med andre ord blevet moden til byggeri på Bertram Knudsens Vej, og vi har planer om cirka 125 boliger bestående af familieboliger, miniboliger og måske seniorboliger.

Det er en glæde for os, at vi er ved at nå i hus med alle disse projekter. Der sker virkelig noget på byggefronten i disse år, og der er hele tiden nye projekter i kikkerten.

19

AAB Kolding ser muligheder i Bovia Der er kommet nye spillere på banen, og sammen med dem udgør vi nu et nyt stærkt hold med nye muligheder.

Hvis vi et øjeblik bevæger os ind i fodboldterminologien, så kan man sige, at der er sat et nyt Bovia-hold med det udvidede samarbejde. Vi har fået nye spillere, og det giver mulighed for at spille i en ny liga indenfor boligadministration. 8.000 lejemålsenheder er en hel del mere end 5.300.

Det er interessant, at andre boligorganisationer vælger os til, for det viser, at vores administration er attraktiv. Det er den, fordi den er kompetent, og det skal vi dyrke videre på.

Tankerne om sammenlægning af AAB Kolding og Billund Boligforening er derfor skudt til hjørne. Vores vision er nu, at det udvidede samarbejde i Bovia kan skabe stordriftsfordele og dermed besparelser på vegne af medlemsorganisationerne.

Den synergi og dynamik, der er i et større fællesskab, kan vi få stort gavn som virksomhed af i årene, der kommer.

20

Bovia har vist sig at virke Bovia har siden begyndelsen opereret ud fra et princip om, at kunder og medlemmer får de ydelser, som de betaler for. Intet mindre – men måske lidt mere i form effektive driftsinitiativer. Bovia udbyder en større grundpakke, hvor der er mulighed for at tilkøbe ekstra ydelser via standardiserede pakker og specifikke ydelser (f.eks. renovering og moderniseringsopgaver). Intentionen har været at undgå unødig administration og at opnå volumen.

Det er et koncept, som har vist sig at virke, og derfor mener vi, at den nuværende konstruktion med Bovia som administrationsselskab er at foretrække fremfor en sammenlægning til én stor boligorganisation med egen administration.

Vi mener, det var en god idé at tilbyde de nye boligorganisationer at gå ind i Bovia.

Sammen kan tænke fremad, skabe visioner og udvikle en endnu bedre boligadministration.

Større krav – mere ansvar

Vores visioner er for længst formuleret

At gå videre med Bovia som administrationsselskab stiller naturligvis større krav til selskabets kompetencer og et øget ansvar for den løbende drift i boligafdelingerne. Det gælder for såvel bestyrelser som ledelse. Derfor bliver der også mere samarbejde mellem bestyrelser og ledelse i fremtiden.

Vækst er ikke et mål i sig selv for Bovia. Vi tager som medejere imod alle henvendelser, men for at det overhovedet er interessant for os, skal det passe ind i geografien. Alt indenfor en radius af 50 kilometer kan vi godt håndtere, derefter bliver det vanskeligt.

Foreløbig koncentrerer vi os om at få implementeret de seneste medlemmer i systemer og forretningsgange, og så må vi se hvad fremtiden bringer.

I 2013 formulerede vi vores visioner, som blev udgivet i en lille folder. De gælder indtil udgangen af 2017, hvor vi vil tage dem op til revision.

Kort fortalt arbejder vi mod socialt og økonomisk velfungerende boligafdelinger med et stærkt fællesskab, at bidrage til byudviklingen, at styrke den almene boform samt at have en grøn og miljørigtig profil.

Man kan sige, at visionerne er vores drømme, vilje eller muligheder, og de hænger nøje sammen med vores mission: at skabe boliger til alle. Dertil kommer vores værdier som et fælles fundament og forståelse.

21

AAB's økonomi

Årsregnskabet for hovedforeningen og afdelingerne er aflagt i overensstemmelse med god regnskabsskik og de gældende regler. Den anvendte regnskabspraksis er uændret i forhold til sidste år. De økonomiske resultater for afdelingerne og hovedforeningen anses for værende tilfredsstillende for regnskabsåret 2016.

Den detaljerede udgave af årsregnskabet med tilhørende noter for hovedforeningen og afdelingerne, bliver offentliggjort på hjemmesiden www.aab-kolding.dk Der er ikke efter regnskabsårets afslutning indtruffet hændelser, som har væsentlig økonomisk betydning for AAB. Revisor har ikke haft bemærkninger til regnskabet og har afgivet blank revisionspåtegning på såvel hovedforening som afdelinger.

Årets resultat Årets resultat i hovedforeningen blev et overskud på 32 tusind kroner. Der har været færre udgifter end budgetteret og større nettorenteindtægter, som ligger 481 tusind kroner over budget. Der foretaget en ekstra afskrivning på administrationsbygningen Engstien på 600 tusind kroner.

Der er 39 afdelinger med overskud og 10 afdelinger med underskud, i 7 afdelinger er det opsamlede resultat negativt. Der er stor forskel på, hvorledes afdelingerne driftsøkonomi hænger sammen, desværre er det således, at det er svært at komme ud af en svag driftsøkonomi, noget der arbejdes fokuseret på ved budgetlægningen. På den almindelige og planlagte vedligehold er der stor variation mellem afdelingerne.

Generelt har afdelingerne haft større renteindtægter end forventet på 5,9 mio. kroner mod et budget på 3,4 mio. kroner, renten vil dog fortsat blive budgetteret forsigtigt.

Overordnet set er AAB's samlede økonomi sund og i balance.

Administrationsudgifter AAB administrerede ved årets udgang 4.426 lejemålsenheder, der afregnes internt for 4.402 lejemålsenheder. Det samlede administrationsbidraget var på 19.798 tusind kroner, svarende til en gennemsnitlig intern sats på 4.498 kr. pr. lejemålsenhed. Nettoadministrationsudgifterne var på 19.734 tusind kroner, hvilket internt svarer til 4.483 kr. pr. lejemålsenhed, heraf udgjorde forretningsførerbidraget til Bovia 4.000 kr. inkl. moms pr. lejemålsenhed.

22

22

Udgifter og indtægter Resultatopgørelse 01.01.2016 - 31.12.2016 for hovedforeningen (t.kr.)

Årsregnskab Årsregnskab 2015 2016

Udgifter

Budget 2017

Bestyrelsesvederlag, møder og kontingenter Personaleudgifter Forretningsførelse Kontorholdsudgifter og andre administrationsudgifter Bruttoadministrationsudgifter

416 123 17.620 1.546 19.705

558 159 17.608 2.270 20.594

495 194 18.158 1.501 20.348

Renteudgifter Bidrag til dispositionsfond Samlede ordinære udgifter

5.465 30.445 55.616

6.181 31.664 58.439

1.935 30.478 52.761

Ekstraordinære udgifter Udgifter i alt

361 55.977

636 59.075

640 53.401

Overskud

1.095

32

Udgifter

57.072

59.107

53.401

Administrationsbidrag Lovmæssige gebyrer Renteindtægter Afd. bidrag til dispositionsfonden Byggesagshonorar Diverse Samlede ordinære indtægter

19.849 836 5.932 30.445 10 57.072

19.798 842 6.761 31.664 19 23 59.107

20.000 848 2.075 30.478 53.401

Ekstraordinære indtægter Indtægter i alt

57.072

59.107

53.401

Underskud

-

-

-

Indtægter

57.072

59.107

53.401

-

Indtægter

23

Balance Balance pr. 31.12.2016 for hovedforeningen (t.kr.)

Årsregnskab 2015

Aktiver ANLÆGSAKTIVER Materielle anlægsaktiver Foreningsandele Bovia Lån til afdelinger Indskud i Landsbyggefonden Anlægsaktiver i alt

Årsregnskab 2016

17.139 350 16.809 32.871 67.169

16.429 350 14.775 38.450 70.003

OMSÆTNINGSAKTIVER Tilgodehavende hos afdelinger Andre tilgodehavender Værdipapirer og likvide beholdninger Omsætningsaktiver i alt

176.268 570 23.071 199.909

178.591 666 36.006 215.263

Aktiver

267.078

285.266

1.249 50.882 691 14.408 67.231

1.249 59.509 691 14.440 75.889

KORTFRISTET GÆLD Gæld til afdelinger Bankgæld Skyldige omkostninger Feriepengeforpligtigelse Moms m.v.

Kortfristet gæld i alt

184.770 8.800 4.677 1.581 19 199.848

199.256 1.033 7.288 1.780 19 209.377

Passiver

267.078

285.266

Passiver EGENKAPITAL Foreningsandele Dispositionsfond Opskrivningshenlæggelser Arbejdskapital Egenkapital i alt

24

Nøgletal, administrationsbidrag m.m.

Resultatopgørelse 01.01.2016 - 31.12.2016 (t.kr.)

Administrationsudgifter

Årsregnskab Årsregnskab 2015 2016

Bruttoadministrationsudgifter - Ekstern driftsadministration - Lovmæssige gebyrer - Byggesagshonorar

19.705 836 -

20.594 842 19

Nettoadministrationsudgifter

18.869

19.734

Pr. lejemålsenhed i kr.

4.284

4.483

Antal administrative lejemålsenheder (internt)

4.405

4.402

0,00 2,69 3,10

0,00 3,07 3,10

Soliditetsgrad % Soliditetsgrad (ekstern) %

25,17 81,68

26,60 88,23

Likviditetsgrad % Likviditetsgrad (ekstern) %

100,03 156,80

102,81 362,34

840 702 16,6

519 766 18,2

Hovedtal Nationalbankens diskonto, ultimo % Indlånsrente % Udlånsrente %

Finansielle nøgletal

Statistik - tomgang og fraflytninger Udgift til tomgang dækket af dispositionsfonden t.kr.

Antal fraflytninger Fraflytningssprocent %

25

Resultatoversigt Regnskabsperiode 01.01.2016 - 31.12.2016 for afdelinger (t.kr.)

Afdeling

Antal

Udgifter

Indtægter

Resultat

Opsamlet resultat

Boliger

2016

2016

2016

31.12.2016

1 Nr.Ringv.-Bakkev. m.fl.

171

8.155

8.006

-149

-164

5 Domhusgade - m.fl.

72

3.278

3.340

62

100

6 Bellevuegade m.fl.

54

2.514

2.587

73

218

7 Kikkenborggården

61

3.384

3.526

142

381

9 Frederik 7 Vej m.fl.

354

19.722

20.087

365

1.126

12 Hestehaven-Agtrupvej

54

3.454

3.508

53

255

14 Utzonsgade

56

2.689

2.875

187

888

15 Agtrupvej - Snerlevej

347

20.093

20.309

216

678

18 Engstien

32

1.717

1.827

110

294

19 Norgesvej

235

12.701

12.670

-32

877

21 Skovparken

554

33.710

33.710

-

22 Skovparken - rækkehuse

140

8.523

8.623

99

-265

23 Snerlevej

59

3.188

3.294

106

416

24 Ørebrovej m.fl.

236

11.786

11.787

2

721

26 Stejlbjergvej

34

1.410

1.389

-21

58

27 Konsul Graus Gade m.fl.

168

8.726

9.070

344

994

28 Blæsbjerggade m.fl.

101

6.355

6.208

-147

303

29 Låsbygade m.fl.

86

4.430

4.493

62

259

31 Vesterbrogade m.fl.

34

2.061

2.061

-

-

33 Vuggestuen Låsbygård

0

347

347

-

123

96

34 Midtgaarden - Lejligheder

129

7.168

7.408

240

307

36 Midtgaarden - Dagcenter

0

1.105

1.162

57

318

38 Midtgaarden - Butikker

0

458

413

-45

-69

40 Skovvænget

8

669

703

34

161

6.742

6.750

9

9

42 Skovvejen - Skovvænget

26

108

Resultatoversigt Regnskabsperiode 01.01.2016 - 31.12.2016 for afdelinger (t.kr.)

Afdeling

Antal

Udgifter

Indtægter

Resultat

Opsamlet resultat

Boliger

2016

2016

2016

31.12.2016

45 Sydbanegade m.fl.

16

1.194

1.230

36

36

46 Bakkevej

60

2.313

2.198

-114

112

47 Levisionsvej - Fynsvej

38

2.312

2.604

292

584

48 Levisonsvej - Kulturhus

0

753

746

-7

124

49 Kongebrogade m.fl.

130

4.103

4.033

-70

-61

51 Tvedvej

112

5.924

5.905

-18

-160

52 Slåenvej - Snebærvej

119

8.254

8.439

185

527

54 Solsikkehaven m.fl.

40

3.212

3.236

24

207

55 Støttecenter

0

162

173

11

52

56 Hvidtjørnevej

54

4.068

4.325

258

288

61 Bjørnøvænget m.fl.

88

7.497

7.497

-

-

62 Levisonsvej - Kamelia.

0

320

340

64 Låsbygade

38

2.962

2.962

-

220

65 Regnars Ager, Dalby

60

5.527

5.527

-

-

71 Gøhlmannsvej m.fl.

36

2.065

2.126

61

59

72 Konrad Jørg. Vej m.fl.

25

1.800

1.909

109

-67

73 Tvedvej

48

2.504

2.602

98

319

74 Nørremarksvej

48

2.557

2.725

169

348

75 Broagervej

36

2.247

2.307

60

317

76 Junghansvej Knud Hansens Vej

96

5.154

5.414

260

694

80 Fritidshjemmet Jung.

0

171

196

25

102

81 Knud Hansens Vej

36

2.319

2.294

-25

118

82 Nyborgvej

24

668

763

95

158

83 Gramrolighed

27

1.583

1.583

244.050

247.285

Total

4.224

19

3.235

87

-2 12.147

27

AAB Kolding Engstien 2 6000 Kolding