BOLIGMAGASINET NR 2 - 2018
PROFILINTERVJUET
BOLIGMARKEDET
JUS
K K
ADVOKAT K ADVOKAT K OSLO OSLO
EIENDOMMER
VIN
VELKOMMEN TIL 700M2 BALSAM FOR SJELEN
Taklampe: TWIG 5, Apparatus – New York, fra kr. 51.450
Lamper under overskap: THIN, Juniper – Brooklyn, fra kr. 7.380
Barstoler: BEETLE, Gubi - Danmark, fra kr. 9.570
Vegglampe: LARIAT, Apparatus – New York, fra kr. 24.650 Kjøkken: Mod.: BRAHE, Kvänum, røkt ek og fenix
STUDIO KVÄNUM OSLO AS
DRAMMENSVEIEN 123
0277 OSLO
2204 8510
S T U D I O K VA N U M . N O
L I S E @ S T U D I O K VA N U M . N O
Foto: CF-Wesenberg
Leder
advokat Torbjørn Ek
ENDREDE BOLIGBEHOV STILLER NYE KRAV Fremtidens Norge, og spesielt de store byene og tettstedene, har behov for et stort antall nye boliger for å tilfredsstille en økende befolkningsvekst og mobilitet i befolkningen (stadig flere ønsker å bosette seg i byene). Diskusjonen om hvor stort behovet er pågår hele tiden. Svaret er usikkert. Det som er sikkert er at dagens og fremtidens boligkjøpere tenker i helt andre baner enn tidligere. Samfunnet forandrer seg samtidig som behov og preferanser endres. Norge er kåret til ett av verdens beste land å bo i, og levestandarden er svært høy. “I stort er de fleste av oss langt oppe i behovspyramiden” (jf. psykologen Abraham Maslows teori). Våre grunnleggende fysiologiske og sosiale behov er dekket, behov for anseelse og selvrealisering er
4 Boligmagasinet Nr. 2 | 2018
det som er i fokus. Vi er individualister og velger klær, bil, sminke og reisemål etc., for å bekrefte eget selvbilde. Vi som jobber tett mot boligmarkedet ser dette hver eneste dag. “Si meg hvor du bor og jeg skal fortelle deg hvem du er”. Utfordringen ligger hos politikerne som skal gi rammebetingelser og politiske føringer for hva slags boligbygging vi skal ha. Men utfordringen ligger også hos utbyggerne, som etter min mening i altfor liten grad, (med noen hederlige unntak), evner å være nytenkende. Verden forandres, så den som står stille går egentlig bakover. Det er lett å tenke at «det vi bygget i går er sikkert bra i morgen», men det bygger ikke et mer spennende
Norge. Spørsmålet er også om det maksimerer prosjektgevinsten... Jeg tror ikke det. Kundene har råd til, og er villige til, å betale mer for noe som er mer spennende og kreativt utformet og tilpasset individuelle behov. Dette behøver ikke nødvendigvis koste veldig mye mer. Det handler om en konseptualisering som skaper mergevinst for ikke bare utbygger, men også for kjøper og derved samfunnet rundt. Byggherre, arkitekt, designere og megler må tenke sammen fra dag én. Bruk de beste, og man får det beste resultat. Å spare her vil fort være mer kostbart enn besparelsen. Det er på høy tid med nytenkning...
K Leder
4
DARK arkitekter
10
Barcode
14
Profilintervjuet
20
Prognosesenteret
30
Utleie av egen bolig
44
Reklamasjon ved kjøp
46
Min vakreste bolig
48
Vin
50
Boligmagasinet www.ek.no Tlf.: 97 51 17 60 Ansvarlig utgiver: Advokat Torbjørn Ek AS Tlf.: 23 11 17 60 Annonser: ek@ek.no Trykk: Stibo Complete Opplag: 21 000 Layout: TMTE
K
Advokat Ek © 2014
Boligmagasinet Nr. 1 | 2018 5
ADVOKAT K
Neste utgave av Boligmagasinet kommer i januar 201 !
ULLERN - Kommer for salg...
6 Boligmagasinet Nr. 2 | 2018
587 m2 murvilla | 100 m2 masteravd. | 5 sov | Stor takhøyde | Fem peiser | Eget spa | 4x10 m svømmebasseng | 400 m2 terrasser
Boligmagasinet Nr. 2 | 2018 7
Kontakt advokat Torbjørn Ek for nÌrmere informasjon. Mobil: 97 51 17 60 | mail: ek@ek.no
K
DIAMANTSMYKKER
DIN PERSONLIGE JUVELÉR HØY KVALITET // SUVERENE PRISER
BESØK DIN PERSONLIGE JUVELÉR I OSLO, BERGEN ELLER PÅ NETT
tesori.no | 99 31 35 33 | kundeservice@tesori.no
Kvartal 10, Lillestrøm for Skanska Bolig - Fortettingsprosjekt med høyt fokus på miljø både i fysisk, materiell og sosial forstand.
Agropolis - Mjøndalen. Bolig og stedsutviklingsprosjekt for Vestaksen i Drammen. Visjonen er å skape et prosjekt som produserer mer mat enn det som i dag kommer ut av eksisterende landbruksareal. For boligene er det også sentralt å utvikle urbane stedskvaliteter og forbindelser til sentrum som gjør det naturlig å gå og sykle i området.
DEN GODE BYBOLIGEN av Charlotte Helleland, arkitekt DARK
Boligen er i endring. Vi vil ha mindre vedlikehold, flere møteplasser og kortere avstander til alt vi bruker og trenger i hverdagen. For mange har leiligheten blitt en foretrukket boligtype. Både barnefamilier og eldre par som tidligere ble tiltrukket av store hager og et fritt og trygt nabolag, skifter ut eneboligen med et tettere liv i leilighet, men ikke nødvendigvis i en annen by. Det kan like godt være i et nytt byutviklet sentrumsområde i forstaden der man har bodd
10 Boligmagasinet Nr. 2 | 2018
hele livet, eller ute på landet et sted, der man både har bykvaliteter og landlige omgivelser. Lenge ble boliger med vilje bygget med god avstand til arbeidsplassene, som ofte var forbundet med dårlig luft og mye støy. Også etter at industrien har endret seg fortsatte man med en funksjonsdelt utbygging; boliger for seg, arbeidsplasser for seg, kjøpesentre enkelt plassert langs med hovedveien mellom boligene og ar-
beidsplassene, osv. Funksjons-separasjonen som har vært dominerende i måten landet har blitt bygget ut på, har ført til at det ofte blir lange avstander mellom boligen, handel, arbeidsplassen og de kulturelle opplevelsene. For å redusere bilavhengigheten og øke andelen fotgjengere og syklister, har vi i Norge i de siste årtiene arbeidet med å snu denne tankegangen til fordel for steder som tilbyr alt man trenger.
Grandkvartalet Larvik – Byreparasjonsprosjekt for Inter Eiendom som etablerer nye forbindelser i byen mellom havnen og det øvre torget. Boligene får stor variasjon både i størrelse, beliggenhet og utforming, og prosjektet vil bidra til at den øvre og nedre delen av byen flettes bedre sammen.
Både byene og forstedene er i endring. Byene får flere boliger og forstedene får små bysentre med leiligheter, butikker og arbeidsplasser. Fortetting og funksjonsblanding er noen av de viktigste målbare parametrene i dagens byutvikling. Byggene står tettere, de får flere etasjer og flere funksjoner. Flere områder er bilfrie til fordel for mer grøntareal og lekeplasser.
kvalitetene, fordi vi mener at vi trenger en god porsjon av alle tre, for å være sikre på at det vi har på tegnebrettet virkelig får det mangfoldet som vi har lyst til at folk skal få når de flytter inn.
seg også andre; mennesker som kanskje bodde i hus for seg selv før, som har bestemt seg for et liv i leilighet. Utforming av inngangspartiet, plasseringen av boligen i forhold til naboene, størrelsen på balkongen, organiseringen av boligens rom, er viktige forutsetninger når man velger den nye boligen.
Bokvalitet, boligkvalitet og bykvalitet er mer abstrakt, men helt avgjørende for at utviklingen som skjer blir vellykket. Vi skiller mellom disse
Mennesker i alle aldersgrupper har ulike behov, som alle bør kunne tilfredsstilles der de bor. Typisk urbane innbyggere trenger ikke mye privatsfære, men er aktive brukere av byens tilbud, møteplasser, parker, lekeplasser, utesteder, underholdningstilbud, lokale butikker, rekreasjonsmuligheter i vann og på land. Men byen tiltrekker
Snaret 34, Eiksmarka for Telenor Eiendom - Transformasjonsprosjekt med fokus på knutepunktsfortetting og etablering av ny, offentlig plass.
Bolig og handelskvartal i Moss for Amfi Moss: Byfornyelsesprosjekt, der en del av et kjøpesenter rives til fordel for et boligkvartal med handel i gatenivåene. Ideen er å revitalisere bygatene i Moss, både ved å skape et mer utadrettet handelstilbud og ved å etablere boliger i sentrum.
Bokvalitet handler om at man opplever at stedet man bor tilfredsstiller ulike behov. Det kan være luft, lys, plass, tilgang på uteområder, utdanningstilbud, praktiske løsninger som gjør
Boligmagasinet Nr. 2 | 2018 11
ZINC kjøkken - Kjøkkenet ligger mellom en mer åpen og tilgjengelig del av boligen, og i den andre enden mer privat. Det er lagt vekt på mye benkeplass og lyse, bestandige materialer som gjør at rommet virker større og rent.
LARK landskap: Detaljer fra utemiljø med fokus på tilrettelegging for biologisk mangfold og harmonisk materialbruk. Bildene er tatt av Anne Manglerud.
Monier på Skøyen
det enkelt å komme seg til og fra jobb, og til alle andre behov man måtte ha i hverdagen, og også til mer spesielle anledninger. Boligkvalitet handler om de fysiske løsningene som svarer på bokvalitetene man ønsker seg; Gode og smarte planløsninger med flere muligheter for innredning, god takhøyde og gode sol- og lysforhold. Tilstrekkelig skjerming av lyd mellom beboere og mellom bygg og byen rundt. Funksjonelle og gjennomtenkte oppbevaringsløsninger og fleksibilitet i forhold til endret livssituasjon. Materialer som er kjemikaliefrie og sunne, samt varige slik at de eldes med patina fremfor slitasje. Muligheter for uteplasser med beplantning og opphold.
12 Boligmagasinet Nr. 2 | 2018
Bykvaliteten handler om mangfold, både i form av tilbud, mennesker og arkitektur. Byens identitet kan være historisk betinget, men den utvikler seg også i takt med hvordan innbyggerne velger å bruke byen sin, og hvilke kvaliteter man velger å fremelske og understreke. Den gode byboligen inneholder både kvaliteter i seg selv, og er samtidig i en by som tilbyr det man trenger, liker, ønsker seg, eller kanskje ikke visste ennå, at man vil ha. Den skaper rammene rundt et urbant liv som fremmer trivsel, velvære og god helse. Den gode byboligen er trygg, og skal også helst være utformet og plassert slik at den hindrer ensomhet og fremmer nye vennskap og forbindelser.
Stedstilhørigheten mange har utviklet ved å bo i samme område over lang tid, ja kanskje generasjoner, gjør at det også utvikles bymessige prosjekter i områder som kanskje er preget av spredt bebyggelse fra tidligere. Dette er en interessant og nødvendig utvikling som letter presset i de større byene, og som potensielt kan føre til arbeidsplassvekst i ellers bilbaserte områder. Dette er kanskje også en utvikling som tyder på at vi ønsker oss byboligen som livsramme selv i mer rurale eller landlige strøk. Da er det viktig at man som kjøper også stiller krav til at leilighetsbygget man flytter inn i bidrar til å skape et mer bymessig miljø som tilbyr alt man trenger og ønsker seg innenfor gangavstand.
DARK Huset i Oslo er et fagmiljø bestående av landskapsarkitekter, planleggere, arkitekter og interiørarkitekter. Arbeidsmetoden er nesten alltid tverrfaglig, og DARK har også flere samarbeidspartnere innen samfunnsgeografi, industridesign, marked og juss. Prosjektene spenner vidt fra større byutviklingsoppgaver i de store byene i Norge, til bygningsdesign i alle størrelser og i alle faser.
Charlotte Helleland er arkitekt utdannet i Aarhus og København. Hun er prosjektdirektør på DARK Huset. Byen er hennes viktigste arena for å arbeide med det hun elsker mest, nemlig å skape gode steder og bygninger som bidrar til at samfunnet vårt blir et godt sted å være, og være sammen med hverandre.
Arne Reisegg Myklestad er CEO i DARK Arkitekter og arkitektutdannet i København og London. Han har bred erfaring med urbane bygg- og byutviklingsprosjekter, og er opptatt av å finne en samfunnsmessig merverdi i alle prosjekter. Både arbeider i den tette byen, men også i mer landlige omgivelser, tydeliggjør at det er de samme ønskene for bokvalitet som ofte gjør seg gjeldende når man er på boligjakt.
Yvonne Dengin er utdannet innen markedskommunikasjon og markedsøkonomi og har også lang erfaring innen hagedesign. Hun leder LARK Landskap, som har utviklet spisskompetanse innen overvannshåndtering, hagedesign og utforming av frodige takterrasser i den tette byen, i tillegg til byromsutforming, offentlige uteanlegg, lekeplasser og parker.
Stine Lanes Løvdal er interiørarkitekt MNIL og CEO i Zinc. Hun har over 20 års erfaring fra utvikling av blant annet næringsbygg og undervisningsbygg. Zinc består av interiørarkitekter, industri- og møbeldesignere, og har de menneskelige behov som fokus i alle prosjekter. Innen bolig bidrar ZINC særlig med utvikling av planløsninger som fører til at den samme boligen kan benyttes på mange ulike sett i ulike livsfaser.
Boligmagasinet Nr. 2 | 2018 13
THE CARVE - BARCODE Tenker du på å bytte ut hus og hage med byliv? Advokat Ek har for salg en fantastisk leilighet i 10. etg. i The Carve-bygget i Barcode, høyt hevet over Oslos travleste knutepunkt. Bla videre så kanskje du blir fristet...
TEKST MIRIAM BRENNE KARLSEN / T. EK | FOTO INGER MARIE GRINI OG STUDIO OSLO
UTELIV. Grete ble balkongbonde etter at hun flyttet til sentrum, og har sin frodige kjøkkenhage på terrassen. Dette er også en yndet plass for grilling og lange måltider. Spisebordet fra Ikea er kombinert med stolene Air Armchair, designet av Jasper Morrison for Magis.
BYEN INN I STUEN. Når de store skyvedørene åpnes, forsvinner skillet mellom ute og inne, og interiøret flyter ut på terrassen. I finvær kan for eksempel lenestolen CH25 av Hans J. Wegner for Carl Hansen & Søn flyttes ut! Salongbordet er Isamu Noguchis sofabord fra Vitra. Og til fest? Da fylles det store indiske messingfatet med is og drikke!
Boligmagasinet Nr. 2 | 2018 15
INNE OG UTE. Takket være skyvedører langs oppholdsrommets endevegg, føles rommet dobbelt så stort når dørene åpnes mot den store terrassen. Spisebordet i heltre valnøtt og stolene – Soft Pad og DCM Plywood – er alle designet av Charles & Ray Eames for Vitra. Arco-lampen, designet av Achille & Pier Giacomo Castiglioni for Flos, er en 40-årsjubileumsutgave med svart marmorfot. På veggen henger et maleri laget av datteren Una.
h
ar du et deilig hus med stor og frodig hage, men begynner å tenke at det plutselig er mer upraktisk enn idyllisk? - Du reiser kanskje mye, både i jobb og privat, og hagen trenger litt for mye stell? Barna er ute av redet, og alle tilbudene Oslo har å by på blir ikke benyttet nok.
bygget som faktisk var grunnen til at vi tok skrittet fra hus til leilighet, fordi løsningen er så unik, sier Grete. Store vindusflater gir en fantastisk utsikt over byen, og terrassen på 45 kvadratmeter har rikelig med plass til både planter og uteliv, noe som gjorde at overgangen fra hus med hage ikke ble altfor stor.
Dette var situasjonen da Grete Sivertsen, grunnlegger av den kreative huben Edited og kreativ direktør i Oslo Design Fair og mannen Erik Sand som er rådgiver i Knowit, flyttet inn i tiende etasje i det nye trappeformede bygget øst i Barcode i 2014. - Valget falt på Barcode og The Carve-bygget fordi vi synes det er et spennende prosjekt i en ny og sentral bydel. Det var selve
Grete og Erik er opptatt av estetikk og kvalitet, og kom tidlig inn i prosjektet. På den måten fikk de også muligheten til å påvirke materialvalgene. For å gjøre leiligheten varmere og mer personlig, investerte de i et finere gulv og et mer raffinert materialvalg på kjøkken og bad, og veggene ble malt i rosa, grønt og blått. Skulpturer og malerier har fått sin naturlige plass i
16 Boligmagasinet Nr. 2 | 2018
interiøret. Dermed er helhetsinntrykket blitt både varmt og enkelt. - Livet i leilighet er så lett! Vi har få utvalgte ting som alle har en funksjon, så det er lett å holde orden. Vi trener på treningsstudio to bygg bortenfor og tar gjerne en dukkert på Sørenga etterpå. Vi handler mat i nabobygget eller på Grønland, og vi griller på terrassen - hvis vi ikke lar oss friste til å spise ute. Så, når viser leiligheten seg på sitt aller, aller beste? - På fest! Om vinteren får man New York-følelse av utsikten og alle lysene fra byen, og om sommeren er det fantastisk å åpne opp de store skyvedørene - da blir oppholdsrommet dobbelt så stort, og vi kan invitere dobbelt så mange gjester! Nå går ferden videre for Grete og Erik. Ta kontakt om du vil overta.
Adresse: Rostockgata 7 Areal: P-rom 87 Bra 89 Bta 95 Prisantydning: 10,9 mill + omk.
K
Foto: Studio Oslo
SITTEPLASS MED UTSIKT. I vinduskarmen ved kjøkkenet er det godt å være. Puten er skreddersydd av lærverkstedet La Luna i Oslo, og pleddet Una er designet av Anderssen & Voll for Røros Tweed.
ADVOKAT K Kontakt megler Ståle Helland mobil 958 64 003 | mail sh@ek.no
OSLO
www.ek.no
Boligmagasinet Nr. 2 | 2018 17
Anno 2018
Perfekt timing. Bjørvika 2020. De siste heiskranene er demontert. Anleggsarbeiderene har pakket sammen. Brakkene er kjørt bort. En bydel er ferdig. Første bygget i ikoniske Barcode er oppgradert, foredlet og klar for å ta imot små og store ledende selskaper. Akerselva renner forbi og det er fri utsikt mot fjorden. Velkommen til DEG8 - Dronning Eufemias gate 8. web: utleie.DEG8.no
Profilintervjuet
MASKULIN FEMINIST - Å slutte som megler og selge eierandelen min i «Eie», er den dårligste økonomiske beslutningen jeg har tatt, sier Christian Vammervold Dreyer, leder i Eiendom Norge, organisasjonen som jobber langsiktig for kvalitetssikring av din og min bolighandel. På fritiden derimot er Christian kortsiktig, han vil helst score mål, hele tiden.
Tekst og foto: Annette Sjursen
Eiendom Norge har 78 eiendomsmeglerforetak som medlemmer. De har til sammen 4500 ansatte og står for 96 prosent av alle eiendomstransaksjoner i Norge. I selve administrasjonen er de 4 ansatte, så det Christian Dreyer finner på påvirker nærmest oss alle. Christian er en smooth talker eller «han har det i kjeften», som man kanskje ville sagt på Sunnmøre der han er født, med en far som var redaktør i Sunnmøre Arbeideravis. - Det var journalist jeg ville bli da jeg vokste opp, men ble etter hvert mer interessert i jus, så jeg begynte på jus etter militæret. Jeg synes det var for kjedelig å sitte på lesesalen hele dagen. Selv om det var lange arbeidsdager med nesa i bøkene, så følte jeg at jeg la inn minst timer av alle. Jeg måtte finne et mer «levende» studie. Han ler. - Så jeg sluttet. - Og så ville du bli megler? - Jeg vet ikke, det var egentlig tilfeldig. Det er rart hvor mye som er det. - «Slip Sliding away», synger Simon & Garfunkel….. ALLE KAN KALLE SEG TAKSTMENN - Ja, men jeg elsket å være megler. Å være en del av en av de viktigste beslutningene i menneskers liv, hvor de skal bo, er alltid noe som føles meningsfylt. Ofte tas beslutningene for fort og med manglende fakta om boligen på bordet. Det er det jeg som leder av Eiendom Norge har jobbet for de siste fem årene - at det blir tryggere å kjøpe og selge hus. - Er ikke dette rimelig gjennomregulert i Norge? - Det er mye som ikke er det. For eksempel er det Eiendom Norge som ganske nylig har sørget for at det ikke holder med en enkel verditakst når man skal selge, man må ha tilstandsrapport. - Så det er din skyld at jeg måtte betale for tilstandsrapport når jeg allerede hadde en takst som man pleide å kunne fornye hvis man ikke fikk solgt med en gang? - Ja. - Og det er du stolt av? - Ja. Vet du at du og jeg kan kalle oss takstmenn i morgen? - Er det virkelig en ubeskyttet tittel, som alle kan ta? - Absolutt.
20 Boligmagasinet Nr. 2 | 2018
Og vi jobber både for at det skal forandre seg og at tittelen skal bli kjønnsnøytral. Takstmann liksom, rimelig gammeldags. Bygningssakkyndig er et forslag. Utfordringen er at ingen skjønner at det er en takstmann. Ny latter. #METOO - Jeg har tre jenter, to som har flyttet ut og en som er 6 år. Så jeg er #metoo fan og er skremt av det jeg har blitt fortalt om russetiden, sex og vold kort sagt. Mine jenter har det gått bra med, men holdningene som presses på dem og fiendskapet mellom russen i øst og vest er ikke noe Norge burde være stolt av. - Hvem presser det på dem? - Det er en enorm kommersiell næring som møter russen i dag. Det utvikles egne russesanger, konsepter til navn og brand både før og under russetiden og når denne enorme sløsingen i tillegg går utover de viktige avslutningskarakterene så er dette noe det må gjøres noe med. Tekstene i sangene med fokus på sex og vold er et godt eksempel som mange bagatelliserer, alle vet hvor stor betydning tekster i sang og musikk har. Hvordan de skaper og reflekterer holdninger. Det gode med russetiden er at ungdommen tidlig lærer budsjettering og økonomistyring, men det hadde de nok lært uansett. - #metoo fan - Petter Stordalen sier han er feminist. Er du? Christian Dreyer ser litt paff ut. - Did not see that one coming... - Jeg er for like rettigheter for menn og kvinner på alle områder og lik arbeidsdeling på hjemmefronten, jeg vil ikke at mine døtre skal utsettes for diskriminering av noe slag. - I dag defineres feminisme som regel nettopp som å stå opp mot diskriminering og for like rettigheter, på lik linje med diskriminering pga f. eks. rase. Da er jeg feminist. - Må man ha en så stor dose selvtillit som Petter Stordalen, for å si det høyt, sånn helt frivillig. - Kanskje. Ja, jeg er nok litt redd for merkelapper. Da vi var unge var feminisme ikke akkurat “in”. - Men i dag er kanskje det å være mann og feminist noe av det kuleste man kan være? - Kanskje det, jeg trenger kanskje
å spisse brandingen min litt. Jeg er jo gjerne rund i kantene. Jeg tror jeg ble feminist nå. - Kanskje overskriften på intervjuet blir feministisk strateg for strateg er du ihvertfall? FÅ DEN BALLEN I MÅL - Absolutt. Jeg drives og trigges av konkrete mål, både langsiktige og kortsiktige. Jeg elsker at laget vinner og da må man score mål. - Du spiller Old Boys fotball, er du strategen der også? - I livet er jeg mer tålmodig og diplomatisk enn på fotballbanen, det er helt sikkert. På banen vil jeg ha den ballen i mål fortest mulig. Presser for å score flest mulig mål. - Du kommer rett fra Arendalsuka, mange som vil score der? - Ja, det er nesten som å bli russ igjen. Med å være der nede så går man inn i en boble. Ingenting annet eksisterer. - Du mener sex og gjengslagsmål - var Erna med? Eller Jonas - eller begge? Mer latter. - Som min russetid! - Mye kjedeligere altså? Absolutt, men vi hadde Sandberg og kjæresten da. - Det hadde dere, og hvordan var det? - Det var pinlig. Jeg håpet i det lengste at de ikke skulle dukke opp. For pressen løp rundt i Arendal desperate etter å få vite hvor pressekonferansen var, for de flyttet den hele tiden. For å drive gjøn trodde jeg. Hadde ikke det omtalte paret møtt opp og fått pressen til å løpe desperate rundt i Arendal, hadde jo det vært et skikkelig bra pek. Men de kom og så ble alt bare pinlig. - PR-guru Hans Geelmuyden kalte det offerrolle i monster munn. - ja, det kan man jo på mange måter si. NOK POLARISERINGER Monster munn er Christian Dreyer fremmed. Han er til fingerspissene velformulert og balansert i synspunktene, litt Thorvald Stoltenberg. Han har den gode politikers språk inne. De rette samfunnsverdiene er målet hans der mennesker skal ha frihet og like muligheter innenfor de nødvendige rammene myndigheten setter. Snakker varmt om alle partier unntatt Senterpartiet som han mener det ofte er
Profilintervjuet
Christian Vammervold Dreyer
vanskelig å samarbeide med. Tar nesten bare særhensyn, og ser ikke helheten, mener han. - Bor det en politiker i deg? - Kanskje det. Min far ble hentet av Gro fra Sunnmøre Arbeideravis og ble kommunikasjonssjef i Miljøverndepartementet. Jeg er vokst opp i et sosialdemokratisk hjem. Men partigrensene er ikke så synlige som da. Gro og Kåre regjerte, og det er ikke nødvendigvis negativt. Jeg er enig med både Høyre og Arbeiderpartiet fra sak til sak. Jeg tror mange har det sånn for tiden. Vi har jo nok polariseringer i samfunnet ellers nå. Men jeg er fornøyd med «kun» å være bransjepolitiker. Vi har mer å utrette i Eiendom Norge. - Og øverst på agendaen står? - Vi vil at eiendomsmegleren skal ha mer ansvar for det de selger. Å nå frem med krav etter å ha oppdaget skjulte feil og mangler ved kjøp er altfor vanskelig, og ofte opp til en altfor skjønnsmessig vurdering av forsikringsselskapene. Det bør reguleres bedre. - Vi har fått strengere utlånsrammer, hva tenker du om det? - Jeg er ikke i tvil om at det fra et samfunnsøkonomisk perspektiv for å holde gjeldsnivået nede, blant annet, er bra. Det altfor få snakker om er klasseskillet det lager. Nesten ingen uten godt bemidlede foreldre kan i dag kjøpe seg sin første leilighet i de store byene. De tvinges ut på dyre leiemarkeder og leien de betaler er høyere enn renten ville vært på banklånet, hvilket igjen gjør de rikere og rikere, noe som er et av USAs store problemer og som var med på å skape Trump. Jeg har sjelden tatt mer feil enn det jeg trodde om Trump. Jeg var en av dem som trodde han ikke skulle gjøre det han sa i valgkampen han ville gjøre. TENK OM DET IKKE GÅR OVER - Hva tenker du om Boston Globes initiativ - at alle redaktører i USA skulle skrive en kronikk mot ham og ta avstand fra den “skitne krigen mot den frie pressen”? Mange mener at man da bekreftet det han sier om pressen - at de rotter seg sam-
men mot ham. - Det vil han si uansett, vi kan ikke tie. Mange har gått inn i en “vi venter til det går over” fase, men tenk om det ikke går over? Nå er jo alle de vi fikk høre at stod bak, gått av, så hvem står bak ham, bortsett fra millionene med fattige amerikanere som ikke bare føler, men kanskje er lurt av de rikeste? Hvem i eliten står bak ham nå? Kun de som er kjøpt og betalt? Er det kun familien igjen? Men så må vi jo ikke glemme de politiske motkreftene både gjennom Frankrikes Macron og Tysklands Merkel, som jo er flotte eksempler på viktige politikere og land som står imot all den galskapen som kommer fra Trump. Vi trenger flere slike gode ledere for folket og verden. Etter at Christian Dreyer droppet jus studiet etter første året, vel og merke med laud, tok han ett år på BI før han satset på Eiendomsmeglerstudiet på Handelshøyskolen BI, som dengang kun var på ett år, samtidig som han var meglerassistent. Raskeste vei ut i en bransje han kunne sette fotavtrykk i, med andre ord. Så begynte han som eiendomsmegler og ble fagansvarlig, daglig leder og etterhvert partner i In-vest Eiendomsmegling som ble kjøpt opp og ble til Eie Eiendomsmegling, der han ble partner og etterhvert administrerende direktør. Han bygget det opp til å bli landets største privateide eiendomsmeglerkjede. Så gjorde han det han sier er sin dårligste økonomiske beslutning og sa opp og solgte i 2012, og startet i Eiendom Norge. VARIGE FOTAVTRYKK - Men du fikk noe annet - innflytelse, det er viktig for deg? - Ja veldig. Jeg vil sette varige fotavtrykk gjennom å skape varige endringer, det er for meg en større motivasjon enn høyest mulig lønn. Jeg vil påvirke samfunnet og kunne se at det der var jeg med på å få til. Jeg anser det som helt essensiell drivkraft for å drive organisasjonsarbeid med ansvar for etikk og lønnsomhet i en så sentral bransje som eiendomsmegling. Å kjøpe
eiendom er noen av de viktigste beslutningene man tar i løpet av et liv. Og det gjelder de fleste. Jeg har helt sikkert byttet penger mot innflytelse. Men så har jeg heller aldri vært opptatt av å kjøre rundt i den fineste bilen, se på den bilen jeg kjører da, herregud, en så liten elbil får knapt en voksen mann plass i. - Så det er verdt hver krone du tapte på å slutte som megler og å selge eierandelene? - Ja, det er faktisk det. Og det er på ingen måte synd på meg, jeg er fremdeles en privilegert person. Også med tanke på lønn. - Hva er det viktigste hensynet når nye boliger bygges. Hva er dine mål for boligbygging om du bestemte? - Dilemmaet er å få nok boligproduksjon og samtidig ta vare på estetikken i utbyggingen. Jeg er opptatt av at vi trenger å bygge mer til en pris flere kan betale, samtidig ser jeg at det går utover kvalitet og helhetstenkning. Fornebu er et godt eksempel, jeg synes for mange av husene ser like ut, ingen egenart. WOW FØLELSE - Men det er en offensivitet hos mange utbyggere nå. På Ski er de i gang med et stort prosjekt der en utbygger har invitert mange ulike arkitekter til å lage en «landsby» av ulike arkitekturer, og meningen er at arkitektene ikke skal samarbeide, de skal sette hvert sitt stempel på bydelen. Det blir spennende å se om det blir skrikende kaos eller velkomment mangfold. Jeg liker Barcode, men synes den norske tankegangen om beherskelse, selv om man gjør noe helt nytt, preger bygningene fordi de skulle vært mye høyere når man først bygget dem slik at de ble et statement som i større grad var synlig fra større deler av byen. Men Munch-museet blir jo praktfullt - ut i sjøen med vannet som ramme, får virkelig wow følelsen av konseptet. Og Operaen skal vi være virkelig stolte av, og håpe at den ikke blir bygget inn så den ikke får det rommet den krever og bør ha for å skinne, sier mannen som fant sin plass å skinne på, mens han ga slipp på de store pengene.
Boligmagasinet Nr. 2 | 2018 21
HANKØ - BLOKSBERG Vi har gleden av å presentere den ikoniske strandeiendommen «Bloksberg» beliggende som et landemerke høyt og fritt midt i Hankøsundet. Den 100 år gamle eiendommen har tilhørt den norske kongefamilien siden 1947, og er unik i sitt slag. Den idylliske hovedbygningen er bygget i 1918. Ca. 15 mål fullstendig usjenert utsiktstomt, 150 meter strandlinje, brygge, svømmebasseng og badehus.
Verditakst 35 000 000,Lånetakst 30 000 000,Soverom 8 Bad 4 Eiendomstype Fritidseiendom Tomt Eiet tomt 15 323 m2 Byggeår 1918 Primærrom 400 m2 Bruksareal 433 m2 Bruttoareal 457 m2
K Interessenter bes ta kontakt med advokat Torbjørn Ek på e-post ek@ek.no
ADVOKAT K OSLO
LEKKER TOPPLEILIGHET “BAK SLOTTET” TO TERRASSER - GARASJE - PARKERING I Oscars gate, en av Oslos vakreste gater med klassisk verneverdig arkitektur, og frodige forhager, har Advokat Ek gleden av å presentere en lys og meget lekker toppleilighet beliggende i en av gatens fornemme byvillaer. Leiligheten er gjennomgående og har god takhøyde, med store høye vinduer som gir leiligheten svært mye lys og en god romfølelse. Inneholder blant annet entré/gang med plassbygget garderobeløsning, lys og gjennomgående stue med utgang til stor vestvendt takterrasse med heldekkende markise, “tårnrom” med utsøkt fast innredning, lekkert åpent kjøkken med integrerte hvitevarer, to soverom hvorav ett med utgang til hyggelig terrasse med morgen/formiddagssol, gjestetoalett og lekkert flislagt bad. Egen garasje i bakgård.
24 Boligmagasinet Nr. 2 | 2018
Adresse: Prisantydning: F. utg.: Areal:
Oscars gate 50A 11 900 000,4 428,- 124/114 m2
Ta kontakt med advokat Torbjørn Ek 975 11 760 | ek@ek.no
K
ADVOKAT K
Boligmagasinet Nr. 2 | 2018 25
Vakre detaljer og funksjonell design. Opplev Poliform kjøkken hos Expo Nova. Avbildet modell er Phoenix.
Verkstedveien 1 / Drammensveien 134, Skøyen Man– fre 10.00 – 18.00, Lør 10.00 – 16.00
expo-nova.no 23 13 13 40
/exponova
Åpen stue- og kjøkkenløsning: Leiligheten er 110 m2 med to bad og tre soverom.
Etter to år med mye planlegging, valg av praktiske løsninger, og ikke minst interiør, kunne endelig Christine og André flytte inn i den nye OBOS-leiligheten på Storøya. - Gjennomført ned til hver minste detalj. Christine Kaltvedt Rønsen og André Johnsen var egentlig bare på Fornebu for å gå en tur, da de tilfeldigvis tittet innom visningssenteret til OBOS for drøye to år siden. På vei tilbake til sitt tidligere hjem på Skøyen, hadde de med seg prospektet til en splitter ny leilighet de hadde kjøpt i de nye parkvillaene på Storøya. – Det hele var en ganske rask avgjørelse. Vi så egentlig etter en større leilighet på Skøyen, men det hadde blitt veldig dyrt og det meste måtte ha blitt pusset opp. Jeg har jobbet på Fornebu siden 2010 og da var det ikke så mye her, men det har skjedd en del siden den gang. Vi så begge to at det ble finere og finere her, forteller Christine.
Bli med hjem til Christine og André på Fornebu FOTO: Mitt Fornebu
Det beste fra to verdener Selv om paret er bosatt på Fornebu, anser de seg fortsatt som byfolk. Christine er fra Horten og André fra Slemmestad, og begge to har bodd i Oslo i mange år. De beskriver Fornebu som det beste fra to verdener. – Nærhet til sjøen og naturen er noe av det viktigste for meg, spesielt turstier nå som vi har hund. Selv om jeg jobber og bor på Fornebu, er vi mye i Oslo så det er viktig å kunne komme seg dit på kort tid, sier Christine. – Her får du alt. De landlige og fredelige omgivelsene, og det er rett og slett friskere. Fornebu S er i umiddelbar nærhet om vi skulle trenge noe, og Elixia og andre treningsmuligheter er heller ikke langt unna, fortsetter André.
28 Boligmagasinet Nr. 2 | 2018
Christine og André flyttet inn i sin drømmeleilighet på Storøya 1. mars. Hunden Bentley stiller velvillig opp til fotografering.
Svane-kjøkken: Christine og André har valgt et annet kjøkken enn det som fulgte med leiligheten.
Klar visjon Det kan hende at du allerede har sett glimt av Christine og Andrés leilighet på Storøya, for snart ett år siden opprettet Christine Instagramprofilen Christineshjem for å finne inspirasjon til innredningen av drømmeleiligheten – Jeg la bare ut noen bilder for moro skyld, men da jeg postet et bilde av kjøkkenet fikk jeg en helt enorm respons - og det var sånn det startet, sier hun. Christine forteller at hun alltid har hatt stor interesse for interiør, men at hun ikke har tatt det helt ut før nå. Instagramprofilen vokser litt og litt for hver dag, og det er ikke så vanskelig å forstå. Videre forteller paret at det er lagt ned mye planlegging for å oppnå det resultatet de har i dag, til tross for at de ombestemte seg mange ganger. André står for det praktiske, mens Christine står for det estetiske, men alle avgjørelser har de tatt sammen. – Det har vært veldig moro. Men jeg har en klar visjon om hvordan jeg vil ha det, så vi må nesten bare like det samme, sier Christine og ler. Og når vi spør om det er noe paret ønsker å tilføye før vi takker for omvisningen, svarer de: – Ikke så mye annet enn at vi trives veldig, veldig godt her. Salgsstart på Oksenøya 3, 25. september, se www.obos.no/oksenoya Spørsmål? Kontakt gjerne Karianne Nagell Prytz Tlf: 41 43 89 31 | e-post: kpr@obos.no
Boligmagasinet Nr. 2 | 2018 29
NATUREN GÅR SIN GANG...
Oppmerksomheten rundt det norske boligmarkedet har de siste årene klatret seg opp til hysteriske nivåer. Dette blir spesielt synlig i forbindelse med publiseringen av Eiendom Norge sin månedlige boligprisstatistikk. Ikke et galt ord om denne statistikken - som holder en meget høy statistikkfaglig kvalitet. Det er likevel oppsiktsvekkende å notere alle utspill og kommentarer som videreformidles ukritisk og med største alvor, i alle mulige kanaler basert på den siste månedens utvikling.
Av Bjørn-Erik Øye
Månedlige endringer i boligmarkedet er fullstendig uinteressante - her er det faktisk de lange linjene som gjelder - dvs befolkningsutvikling og sammensetning, boligbestandens kvalitet og kvantitet, urbanisering og sentralisering, samt generelle økonomiske faktorer som sysselsetting, kjøpekraft og tilgang på finansiering. Og - svært viktig - myndighetskrav og reguleringer av rammevilkår rundt boligmarkedet. Vi har som kjent i Norge antagelig det mest liberale boligmarkedet i Europa når det gjelder kjøp og salg av boliger. Dette ved at man kan selge og kjøpe av/til hvem man vil, til hvilken pris man vil. En såkalt fri markedsmodell. Det man ofte glemmer er at boligmarkedet rammemessig er omgitt av et omfattende lovverk og reguleringselementer. Alt fra plan- og bygningslov, lokale reguleringsbestemmelser, tekniske krav, forbrukerbestemmelser og garantier, finansieringsreguleringer, osv. Hver for seg rimelige og fornuftige reguleringer/bestemmelser, men som i sum ofte virker svært fordyrende og inneffektivt på boligproduksjonen. Dette bl.a. ved svært lang tid fra planlegging til ferdigstillelse av et boligprosjekt. Faktisk ganske vanlig med 5-8 år i tillegg kommer etterfølgende garantiperioder. I og med at boligmarkedets utvikling mht. tilbud og behov er basert på lange demografiske trender, er desverre effekten av myndighetenes kortsiktige tiltak (som nå sist med Finanstilsynets boliglånsforskrift) svært negativt og fordyrende på lang sikt. Vi har i dag en boligbestand på 2.55 millioner boliger fordelt på 5.2
30 Boligmagasinet Nr. 2 | 2018
millioner personer, - hvilket gir snaut to personer pr. bolig. I og med at 60 % av boligmassen er eneboliger så har vi generelt godt med m2 - plass og rom tilgjengelig pr. person. I og med at vi ligger på verdenstoppen mht. å ta vare på boligene våre (årlig mer enn 70 milliarder til oppussing og vedlikehold) - så har vi også høy standard i boligmassen. De høye nivåene på våre oppgraderingsinvesteringer har faktisk bidratt til omlag 1/5 av prisveksten de siste 30 årene. Norges befolkning passerte sin første million i 1822, den neste kom 68 år senere i 1890. 3 millioners grensen falt i 1942 (dvs. etter nye 52 år). Etter ytterligere 33 år (1975) ble vi 4 millioner, - deretter har det flatet litt ut med 5 millioner først i 2012. 6 millioners grensen ligger an til å bli passert rundt 2035 (gitt at dagens lave innvandringstall holder seg). I rene behovstall betyr 6 millioner i 2035 at boligmassen netto bør vokse med 25.000 boliger pr. år fremover. I tillegg kommer erstatning for riving og bortfall - hvilket gir et brutto behov på rundt 32.000 nye boliger pr. år. Nevnte behovstall er likevel for lavt fordi det ikke hensyntar behovet for endringer i boligmassen som en følge av fortsatt sentralisering/ urbanisering og fordeling av befolkningen i alders- og familiegrupper. Pr. i dag bor 83 % av befolkningen i tettsteder - dvs. en vekst fra 76 % bare fra årtusenskiftet. Tilbake på 60-tallet var det snaut 50 % som bodde i tettsteder - m.a.o. en formidabel sentraliseringsreise. Det stopper selvsagt ikke her - frem mot nevnte 6 mill innbyggere i 2035 vil andelen i tettsteder sannsynligvis ha passert 90 %.
En dobling av dette nivået i tiden fremover virker helt usannsynlig - hvilket betyr en fortsatt ubalanse i disse to markedene i forhold til forsatt etterslep på tilbudssiden som i sin tur vil presse prisene mer enn nødvendig.
Netto flytting (personer) 10000,00
8000,00
6000,00
4000,00
2000,00
0,00
-2000,00
-4000,00
-6000,00
-8000,00
Minst sentrale kommuner
Mindre sentrale kommuner
Noe sentrale kommuner
Sentrale kommuner
For Oslos del er faktisk situasjonen nå akkurat motsatt - dvs. svært høyt salg og etterfølgende produksjonsvolumer som nå er på vei ut i markedet – samtidig som befolkningsveksten er svakere enn på lenge og også det nevnte flytteunderskuddet i forhold til Akershus. På kort sikt (dvs. de nærmeste 2 årene) vil dette ha en avdempende effekt på prisutvikling i Oslo. På lenger sikt tilsier befolkningsprognosene for Oslo 800.000 personer mot 2040 - dvs netto boligbyggebehov på 3-4.000 boliger pr. år. Også her et tillegg for boliger som faller ut av markedet av ulike årsaker. Siden årtusenskiftet har årlig ferdigstillelse ligget på 2.650 boliger pr. år.
Grafen viser at netto flytting til “sentrale kommuner” pr. år nå ligger på nivåer rundt 9.000 personer. Viktig her er også at vi i 2017 hadde de høyeste flytteratene noensinne noengang - hvilket har en klar sammenheng med sentralisering og hyppigere boligskifter i takt med endret familiesituasjon.
Kun ett år - i 2005 - passerte man 4.000 fullførte boliger. Slik sett vil også prispresset i Oslo sannsynligvis øke på igjen etter 2020 - til tross for den store mengden av boligprosjekter på gang der. Nøkkelen her vil være en bedre fordeling av nybygde boliger - ikke bare i den dyre enden av skalaen.
Med økt sentralisering kortes botiden betydelig ned. I 1960 var gjennomsnittlig botid over 15 år, mens den nå nærmere seg 6-7 år (i byer enda lavere). Økt flyttefrekvens gir selvsagt en høyere dynamikk og økt omsetning av boliger - og også en mer “rettferdig” prising i og med flere budgivere/interessenter pr. bolig.
I tillegg til befolkningsvekst og sentralisering, er det på gang sterke endringer mht aldersfordeling i befolkningen. Den såkalte “eldrebølgen” - dvs. dagens 45-55 åringer - nærmer seg etterhvert pensjonsalderen - som ligger an til å bli svært lang i og med at forventet levealder for denne gruppen ventes å nærme seg 90 år. Meget godt nytt for etterspørselssiden i boligmarkedet de nærmeste 20- 30 årene. Dels er denne gruppen svært kjøpesterk, har tenkt til å bli svært gamle, og har ikke til hensikt å overlate noe særlig med verdier til arvingene.. Noe av resultatet ser vi i dag i et kokende hyttemarked, men også i forhold til sentralt beliggende leiligheter.
Klipper vi tallene ned til Oslo, Asker og Bærum er trendene akkurat nå faktisk negative for Oslo og positive for Asker og Bærum, hva angår netto flytting. For 2017 ble det notert rekordtall for flyttinger mellom fylker, mellom kommuner og internt i kommuner. Ett viktig unntak er Oslo som går motsatt vei. Flyttegevinsten skjer i favør av Akershus med 17.050 flyttinger fra Oslo og kun 10.450 motsatt vei. 88 % av tilflyttingsoverskuddet i Akershus skyldes utflytting fra Oslo. Bl.a. relatert til utflytting fra Oslo ventes befolkningen i Asker og Bærum å vokse til nær 250.000 i løpet av de neste 20 år, - hvilket i så fall gir et behov for netto vekst i boligmassen på 1.600 boliger pr. år.
Foto: Eszter Simone
I tillegg kommer boliger som rives eller på annen måte forsvinner. På 2000-tallet har det gjennomsnittlig blitt ferdigstillet 780 boliger.
Et lite apropos mht. at naturen går sin gang. Kjenner selv ingen som har kontaktet Norges bank eller laget egne renteprognoser før de har gått bort og forelsket seg - eller sågar satt igang sine egne barneproduksjonsforsøk. Tilsvarende gjelder vel også ved skilsmisser - forelskelsens veier er fremdeles uransakelige... Naturen vil fortsatt gå sin gang - ikke minst i forhold til boligmarkedet... Og takk for det.
Bjørn-Erik Øye er partner, bedriftsøkonom/bygningsingeniør, og har arbeidet med bygg- og eiendomsmarkedet siden 1980. Statistikknerd og hundevenn, (2 jakthunder - Olga & Helga) og mc (Harley) - entusiast. Arbeidet på nordisk nivå siden 1984, og europeisk nivå siden 1991 (ansvarlig for strategic group i Euroconstruct). “Nordist”-kontor i Oslo og Stockholm, bor i Stockholm og Kuopio (Finland), barn og barnebarn i Danmark, Sverige og Norge, og stor familie i Finland. Bjørn-Erik har meget bred erfaring fra de fleste problemstillinger relatert til analyser av de nordiske og europeiske bygge- og anleggsmarkedene. Er i dag ansvarlig for det europeiske nettverket Euroconstruct, og all samfunns- og mediekontakt. En meget populær og mye benyttet foredragsholder i inn- og utland.
Bjørn-Erik Øye
Boligmagasinet Nr. 2 | 2018 31
ROMMENE SOM LEVER
gressoslo.no /Knut Bry / tinagent.com
Ullern View - Hoffsjef Løvenskioldsvei 26 - ble ferdigstilt i 2017. Prosjektet er utsolgt, se ledige og planlagte leiligheter på nettsidene våre.
VI BYGGER PÅ GODE IDÉER Alle vil ha bolig med praktiske planløsninger, men kunsten er å ha idéer – og evne å omsette dem i smarte løsninger. Til en bolig som utnytter hver ledig kvadratmeter til et areal du har bruk for i hverdagen. Som er lett å møblere. Som bruker energieffektive løsninger. Vår måte å tenke på har gjort oss til en av eiendomsutviklerne med sterkest vekst de siste årene. I dag har vi mer enn 1700 boliger under utvikling. Se alle mulighetene på neptuneproperties.no
HALVDAN SVARTESGATE 30b OG 30c 34 Boligmagasinet Nr. 2 | 2018
K ADVOKAT K OSLO
Boligmagasinet Nr. 2 | 2018 35
“DET ENGELSKE KVARTER” I tidligere "Heiabyen", eller "Rundingen" som dagens beboere kaller området, har vi for salg begge halvdeler av et unikt Townhouse. I sin tid ble dette lille villaområdet også kalt Oslos nye kunstnerkvarter. Familiene som bodde her hadde omgang med spennende personligheter i tidens kulturliv; skuespillere, musikere og forfattere - og gjestebudene var mange. De flotte og ærverdige boligene som vakkert omkranser gressplenen "Rundingen" var selveste svenneprøven til den anerkjente Oslo-arkitekten Harald Hals (1876-1959), etter at han kom tilbake fra USA i 1910. Rekkehusmodellen av britisk opphav, derfor navnet "Det engelske kvarter", var et element i den borgerlige-liberale boligreformbevegelsen. «Verdens deiligste gate», skrev komponisten Johan Halvorsen i 1916 om nettopp denne delen av Halvdan Svartes gate. «Rundingen»- en bitteliten hageby Denne bortgjemte arkitektoniske perlen ligger i en liten stikkvei fra Halvdan Svartes gate med frodige hager som omslutter et lite felles parkområde. Murvillaen med valmet tak og karnappvinduer er tegnet av arkitekt P. W. Engelsborg og er oppført i 1914, Begge boenhetene har gode solforhold fra morgen til kveld, stor takhøyde flere terrasser og balkonger i tillegg til en frodig og solrik hage. Egen parkeringsplass på fellesområde rett utenfor hageporten. "Engelsk" planløsning med spisestue med original gruepeis og kjøkken samt arbeid/soverom og bad/wc i underetasje, hovedplan med hovedinngang, hall og to stuer og en tredje etasje med 3 lyse soverom samt bad/wc. Loftet i 30 C er innredet med arbeidsrom og lekkert bad/wc. I 30 B er loftet uinnredet. Det er rikelig med uteplasser i tilknytning til boligen. Eiendommen er inngjerdet med smijernsgjerde mot veien, og i den frodige hagen bugner det med syriner, prydbusker og frukttrær. Boligene selges samlet eller hver for seg.
36 Boligmagasinet Nr. 2 | 2018
HALVDAN SVARTES GATE 30 B Eierform: Selveier Tomt: Eiet tomt 355 m² Byggeår: 1914 Primærrom: 198 m2 Bruksareal: 217 m2 Bruttoareal: 239 m2 Pris: kr 24,5 mill + omk. Bud ønskes Visning: Etter avtale
HALVDAN SVARTES GATE 30 C Eierform: Selveier Tomt: Eiet tomt 484 m² Byggeår: 1914 Primærrom: 215 m2 Bruksareal: 217 m2 Bruttoareal: 239 m2 Pris: kr 24,5 mill + omk. Bud ønskes Visning: Etter avtale
K For komplett prospekt se www.ek.no evt kontakt advokat Torbjørn Ek. mail: ek@ek.no | tlf 975 11 760
ADVOKAT K OSLO Boligmagasinet Nr. 2 | 2018 37
K
MIDT MELLOM RIS OG VINDEREN - Nybygg med nanoteknologi i veggene kommer for salg. Eneboliger og tomannsbolig med detaljer som markterrasse og takterrasse, separat inngang i kjeller, samt integrert dobbeltgarasje eller enkeltgarasje.
ADVOKAT K
EKELYVEIEN 4B
EKELYVEIEN 4B
MELD DIN INTERESSE OG VÆR DEN FØRSTE TIL Å MOTTA INFORMASJON NÅR BOLIGENE LANSERES! En tomannsbolig og to eneboliger. Eneboliger på cirka 186 kvm + dobbeltgarasje på cirka 32 kvm = 217 kvm Tomannsbolig på cirka 170 kvm + enkeltgarasje på cirka 17 kvm = 187 kvm hver Prisklasse: 13,5 mill og oppover.
KONTAKT: Ståle Ask Helland Tlf. 95864003 sh@ek.no
BELIGGENHET HOLDING PROSJEKTERING / UTVIKLING / SALG
advokat Torbjørn Ek Tlf. 975 11 760 ek@ek.no
K ADVOKAT K OSLO
OSCARS GATE 67 220 m2 PRAKTFULL LEILIGHET
K ADVOKAT K OSLO 42 Boligmagasinet Nr. 2 | 2018
Kontakt advokat Torbjørn Ek | Tlf. 975 11 760 | e-post ek@ek.no
VINDEREN KOMMER FOR SALG
Adresse: Haakon den Godes vei 18B Bruttoareal: 364 m2 Byggeår: 1917 Tomt: 862 m2 Kontakt advokat Torbjørn Ek | Tlf. 975 11 760 | e-post ek@ek.no
K ADVOKAT K Boligmagasinet OSLONr. 2 | 2018 43
Jus
UTLEIE AV EGEN BOLIG Den som eier en eiendom har som utgangspunkt rett til å råde over denne helt etter eget ønske, det være seg egen disponering, utleie, salg mv. Dette er et bærende element i eiendomsretten, og enhver begrensning i råderetten krever hjemmel i lov. I denne artikkelen skal vi se nærmere på hvilke begrensninger som gjelder for adgangen til å leie ut egen bolig. Det er for eksempel ulike regler for utleie av seksjonerte leiligheter og borettslagsleiligheter.
Av advokat Anna Falck-Ytter, advokatfullmektig Bernhard Getz og advokat/partner Tom Rune Lian
1.1 INNLEDNING Den som eier en eiendom har som utgangspunkt rett til å råde over denne helt etter eget ønske, det være seg egen disponering, utleie, salg mv. Dette er et bærende element i eiendomsretten, og enhver begrensning i råderetten krever hjemmel i lov. I denne artikkelen skal vi se nærmere på hvilke begrensninger som gjelder for adgangen til å leie ut egen bolig. Det er for eksempel ulike regler for utleie av seksjonerte leiligheter og borettslagsleiligheter. Markedet for privat utleie av rom/bolig for overnatting er i stadig endring, og har vokst kraftig de seneste årene. Dette gjelder særlig korttidsutleie gjennom Airbnb og lignende formidlere, og det forventes at denne veksten vil fortsette. De generelle reglene som gjelder for utleie, passer ikke for privat korttidsutleie, og det har fra flere hold vært etterspurt et klarere regelverk. Kommunal- og moderniseringsdepartementet sendte den 11. mai 2018 ut et forslag på høring hvor de foreslår å lovfeste bestemmelser som regulerer korttidsutleie av egen privatbolig i en eierseksjon/ borettslagsandel. Departementet har i høringsnotatet definert korttidsutleie som utleie av privatbolig for overnatting på døgn- eller ukesbasis i inntil 30 dager sammenhengende. Høringsfristen var 6. august 2018, og departementet tar sikte på å legge frem en lovproposisjon før jul 2018. 1.2 GJELDENDE RETT – UTLEIE AV LEILIGHET I BORETTSLAG Et borettslag har som formål å gi andelseierne en bruksrett til egen bolig. Utgangspunktet er altså at eieren skal bruke boligen selv (brukereieprinsippet). Adgangen til utleie av leiligheter i borettslag er derfor begrenset, og en andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Det gjelder visse unntak fra denne hovedregelen om brukereieprinsippet, og det skilles mellom utleie av hele eller deler av boligen: 1) Deler av boligen kan leies ut uten forutgående
44 Boligmagasinet Nr. 2 | 2018
samtykke fra styret så lenge andelseieren selv bor i boligen mens utleien skjer og utleien altså bare gjelder deler av boligen, for eksempel hybelutleie. Begge disse vilkårene må være oppfylt.
mellom andelseieren og leietakeren er imidlertid borettslaget uvedkommende, da det ikke foreligger noen avtale mellom disse og borettslaget. Dette gjelder også ved utleie av eierseksjonsleilighet.
2) Hele boligen kan leies ut i inntil tre år dersom andelseieren selv eller noen av hans/hennes nærstående har bodd i boligen i minst ett av de to siste årene. Styret må imidlertid samtykke til utleien. Etter en tolkningsuttalelse fra Kommunalog moderniseringsdepartementet fra 7. november 2017 gjelder kravet om samtykke også for korttidsutleie, men for korttidsutleie er det altså foreslått en lovendring (se nedenfor). Samtykke kan bare nektes dersom forhold ved leietakeren gir saklig grunn til det. Saklig grunn kan for eksempel være at leietakeren tidligere har blitt kastet ut på grunn av bråk eller hærverk. Av dette følger at styret i sameiet ikke kan nekte godkjenning utelukkende fordi det er tale om korttidsutleie gjennom for eksempel Airbnb.
1.3 GJELDENDE RETT – UTLEIE AV LEILIGHET I EIERSEKSJONSSAMEIER I eierseksjonssameier er utgangspunktet annerledes. En seksjonseier står som utgangspunkt fritt til å leie ut sin seksjon uten begrensninger i tid. Utgangspunktet for seksjonerte leiligheter er derfor at både korttidsutleie og langtidsutleie er tillatt. Dette fremgår eksplisitt av eierseksjonsloven og er også uttalt i rettspraksis – blant annet av Høyesterett (jf. Rt. 2004 s. 1711), som har uttalt at “Retten til utleie er et av grunnelementene i det å være eier av en eierseksjon”.
3) I tillegg kan en andelseier leie ut hele sin bolig dersom det foreligger særlige grunner til det i) dersom andelseieren er en juridisk person, ii) dersom andelseieren er midlertidig borte på grunn av arbeid, utdanning eller sykdom, iii) dersom utleie skjer til bestemte nærstående av andelseier, for eksempel ektefelle og egne barn mv. (slektning i rett opp- eller nedstigende linje), og sist, iv) når noen som etter ekteskapsloven eller husstandsfellesskapsloven har rett til å leie eller låne boligen. Men merk at det også i alle disse fire tilfellene kreves forutgående samtykke fra styret i borettslaget. Samtykke kan bare nektes dersom forhold ved den som skal leie, gir saklig grunn til det. Det er viktig å være oppmerksom på at det ikke kan gjøres unntak fra kravet om samtykke i vedtektene til borettslaget, men hvor liberal eller streng samtykkepraksisen er, vil nok variere mellom forskjellige sameier. Leieforholdet mellom andelseieren og leietakeren vil normalt reguleres i en husleieavtale, som vil omfattes av husleielovens regler. Leieavtalen
Seksjonseiernes rettslige disposisjonsrett kan begrenses gjennom bestemmelser i vedtektene. En slik begrensning kan gjelde varigheten av utleien, f.eks. at det skal gjelde en minimumstid og/eller maksimumstid for utleien. Det er et vilkår at de seksjonseiere som berøres, samtykker i begrensningen. At det kreves slikt samtykke hvis det skal innføres begrensninger i utleiemulighetene, betyr altså at det ikke er tilstrekkelig at flertallet ved årsmøtet i sameiet stemmer for å begrense utleie- adgangen. En seksjonseier som leier ut leiligheten, bør være oppmerksom på eierseksjonslovens bestemmelse om at seksjonsenhetene ikke må brukes slik at andre seksjonseiere “påføres skade eller ulempe på en urimelig eller unødvendig måte”. Et eksempel på dette ved korttidsutleie kan være støy og andre plager ved stadig inn- og utflytting av nye leietakere. 1.4 SKATTEMESSIGE KONSEKVENSER VED BOLIGUTLEIE Som utgangspunkt er alle inntekter fra utleie av egen bolig skattepliktig (for inntektsåret 2018). Fra dette utgangspunktet gjaldt frem til inntektsåret 2018 en rekke unntak, men fra og med inntektsåret 2018 ble skattereglene knyttet til korttidsutleie av egen bolig strammet inn.
Jus Inntekter fra utleie av egen bolig er som hovedregel fortsatt skattepliktig, men frem til 2018 var utleieinntekter fritatt fra skatteplikt når eieren benyttet minst halvparten av boligen til egen bruk beregnet etter utleieverdi eller når leieinntektene var lavere enn kr 20 000,-. Fra og med 2018 gjelder unntaket kun for leieinntekt som stammer fra utleie som har funnet sted i minst 30 dager sammenhengende. Ved korttidsutleie (som varer mindre enn 30 dager sammenhengende) er 85 % av all inntekt som overstiger kr 10 000,- skattepliktig, selv om utleier f.eks. benytter mer enn halvparten av boligen til egen bruk. Det gis et bunnfradrag på kr 10 000 per bolig, som eventuelt må fordeles mellom sameierne dersom boligen eies i fellesskap. Rabatten på 15 % av leieinntektene er ment å gi et sjablongmessig fradrag for utleiers kostnader, siden kostnader tilknyttet egen bolig ellers ikke er fradragsberettiget. Skattereglene er ulike for utleie av egen bolig og for utleie av sekundærboliger. Utleie av sekundærbolig er fullt ut skattepliktig, mens alle kostnader knyttet til vedlikehold (ikke påkostninger som aktiveres på boligens skattemessige inngangsverdi) av sekundærbolig er fradragsberettiget. Fremleie likestilles med utleie av sekundærbolig, hvilket medfører at leiekostnaden (for fremutleier) fradragsføres i sin helhet og leieinntekten (fra fremleietaker) inntektsføres hos fremutleier i sin helhet. Utleie av boliger beskattes som regel som kapitalinntekt, med mindre utleieren anses å drive utleievirksomhet i skattemessig forstand. I så fall blir inntekten beskattet som næringsinntekt, hvilket medfører at dersom boligen eies personlig eller i sameie, vil det også påløpe trygdeavgift og trinnskatt. Det er oppstilt et sjablongmessig utgangspunkt for vurderingen av om man ved utleie av boliger anses for å drive virksomhet. Dersom man leier ut fem boenheter eller mer er det en presumpsjon om at utleier driver virksomhet, og at leieinntektene dermed skal klassifiseres som personinntekt/ virksomhetsinntekt. Ved utleie av fem boenheter eller mer antas det at det kreves et såpass høyt aktivitetsnivå fra utleiers side (gjennom inngåelse av leiekontrakter, vedlikehold av gårdene osv.) at grensen for å drive næring er nådd. Bakgrunnen for dette grenseskillet er at inntekt som skyldes personlig arbeid skal anses som personinntekt/ virksomhetsinntekt, mens inntekt som skyldes utnyttelse av et formuesgode, skal anses som kapitalinntekt. Når aktivitetsnivået blir særlig høyt, tilsier dette at inntekten hovedsakelig skyldes den skattepliktiges egen innsats. Det har her ingen betydning om arbeidet settes bort eller utføres av utleier/eier personlig. Virksomhetsvurderingen skal imidlertid foretas helt konkret. I noen tilfeller kan utleie av mer enn fem boenheter anses for å ikke være næringsvirksomhet, dersom utleiers aktivitetsnivå er særlig lavt. Det finnes også eksempler hvor utleie av færre boenheter enn fem har vært ansett som virksomhetsutøvelse, som regel i utleieforhold hvor utleier har et særlig høyt aktivitetsnivå. Sistnevnte er gjerne typisk ved korttidsutleie, og da særlig ved løpende utleie med korte intervaller gjennom
f.eks. Airbnb eller lignende. Skattedirektoratet ga i 2016 en BFU (bindende forhåndsuttalelse) til en skattyter som hadde til hensikt først å erverve to leiligheter og deretter leie dem ut gjennom Airbnb. Basert på skattyters beskrivelse av forventet aktivitetsnivå anså Skattedirektoratet utleieaktiviteten for “klart” å måtte anses som virksomhetsutøvelse. Det ble vektlagt at utleier ville vaske og rydde leilighetene jevnlig mellom hvert utleieforhold, og at dette ville skje flere ganger i måneden, slik at aktivitetsnivået ikke var uvesentlig. Basert på Skattedirektoratets uttalelse er det nærliggende å tro at aktivitetsnivået må være vesentlig lavere for at utleieaktivitet gjennom Airbnb og liknende ikke skal anses som virksomhetsutøvelse. Akkurat hvor grensen går, er ikke klarlagt og må vurderes konkret for hvert tilfelle, men det må legges til grunn at løpende korttidsutleie av bare én leilighet, med jevnlig vask av leilighet og skift av sengetøy etc., raskt vil være å anse som virksomhetsutøvelse, og dermed vil bli beskattet som personinntekt/virksomhetsinntekt. Utleie av egen bolig kan også prinsipielt sett anses som næringsvirksomhet, men det skal en del mer til for at utleie av egen bolig skal anses som virksomhetsutøvelse, da aktivitetsnivået gjerne er lavere og inntektene som genereres mer begrenset. Det er med andre ord god grunn til å anta at sporadisk korttidsutleie, f.eks. i noen helger/uker i året, av egen bolig ikke vil oppfylle et tilstrekkelig aktivitetsnivå for å kvalifisere som virksomhetsutøvelse (men det vil da rammes av de nye bestemmelsene for skattlegging av inntekter gjennom korttidsutleie som skissert over). Beskatningen er for øvrig lik for utleier, uavhengig av om boligen er en eierseksjonsleilighet eller andelsleilighet. 1.5 HØRING - KORTTIDSUTLEIE AV BOLIGER I EIERSEKSJONSSAMEIER OG BORETTSLAG 1.5.1 GENERELT Kommunal- og moderniseringsdepartementet sendte som nevnt innledningsvis ut et forslag om endringer i eierseksjonsloven, borettslagslova mv. den 11. mai 2018. Høringsforslaget omfatter lovfestede grenser for korttidsutleie som et ledd i regjeringens mål om å forsterke tiltakene mot boligspekulasjon, blant annet ved å hindre at profesjonelle aktører driver “leilighetshoteller” i boligsameier, for eksempel via Airbnb. Forslaget er videre ment blant annet å ta hensyn til øvrige beboeres og sameieres interesse av ordnede boforhold, boligeieres handlefrihet, samt å sikre de positive effektene (delingsøkonomiske) ved at boligeiere leier ut sin primærbolig i kortere perioder. Høringsfristen er som nevnt innledningsvis satt til 6. august 2018, og departementet tar sikte på å legge frem en lovproposisjon før jul 2018. Med korttidsleie menes altså utleie på døgn- eller ukesbasis i inntil 30 dager sammenhengende. Tydeligere regler vil være en fordel for både boligeiere og sameienes styre og vil sannsynligvis bidra til færre konflikter og uklarheter. 1.5.2 FORSLAG TIL ENDRING I BORETTSLAGSLOVEN For eiere av borettslagsandeler utgjør de foreslåtte endringene en oppmykning i forhold til dagens mulighet til korttidsutleie.
Departementet foreslår at en eier av en borettslagsandel skal kunne foreta korttidsutleie av sin bolig i en periode begrenset til 30 døgn per år uten at andelseieren trenger å innhente samtykke fra styret i forkant av utleien. Samtidig foreslås det at det ikke skal være adgang til å fastsette en annen grense enn 30 dager i vedtektene til borettslaget, og at det skal være et vilkår at eieren selv bor i boligen (unntatt i kortere perioder som ikke går ut over hva som er naturlig for en bosituasjon). I motsetning til det som er foreslått for eierseksjonssameier, foreslås det at 30-dagers-begrensningen også skal gjelde for vederlagsfrie utlån. 1.5.3 FORSLAG TIL ENDRING I EIERSEKSJONSLOVEN Som nevnt ovenfor er det forskjell på å eie en eierseksjon og en borettslagsandel, og Kommunal- og moderniseringsdepartementet mener i høringsforslaget at det fortsatt skal være en forskjell i adgangen til å drive korttidsutleie i borettslag i forhold til det som gjelder for eierseksjonssameier. Det er derfor foreslått at adgangen til å drive korttidsutleie begrenses til 90 døgn per år for eierseksjoner, som vil tilsvare nærmere 25 % av året. Dersom eierseksjonen skal leies ut sammenhengende i mer enn 30 dager, rammes slik utleie ikke av 90-dagers-begrensningen. Bakgrunnen for 90–dagers-begrensingen er å begrense “hyppig og intensiv” korttidsutleie, ikke en seksjonseiers rett til å drive med “normal” utleievirksomhet. Det foreslås at en seksjonseiers utleie av boligen (for eksempel ett rom), ikke skal omfattes av 90-dagers-begrensningen. Vederlagsfritt utlån av seksjonen skal heller ikke omfattes av denne begrensingen. Det er imidlertid foreslått at sameiet kan endre begrensningen på 90 dager, altså sette en lavere begrensning i antall dager, men ikke lavere enn 60 dager. En slik avvikende regulering må i så fall vedtas med minst to tredjedels flertall av de avgitte stemmene ved årsmøtet og inntas i sameiets vedtekter. Når det gjelder et sameies mulighet til å utvide grensen på 90 dager, har det blitt fremmet to forslag, som departementet ønsker høringsinstansenes syn på. Det ene er at loven gir sameiet adgang til å utvide grensen opp til 120 dager, det andre er at sameiet fritt kan vedta en enda høyere grense (altså høyere enn 120 dager), eventuelt vedta at det ikke skal være noen begrensning på den enkeltes rett til å drive korttidsutleie. Et vedtak om å utvide grensen vil i henhold til forslaget også kreve minst to tredjedels flertall ved årsmøtet. Departementet mener at det vil være et for stort inngrep i eierrådigheten å begrense adgangen til å leie ut fritidsboliger, og 90-dagers-begrensingen er derfor foreslått ikke å gjelde for utleie av bolig i sameier der alle seksjonene er fritidsboliger. Utleie i sameier hvor de andre eller flesteparten av seksjonene brukes som helårsbolig, vil imidlertid omfattes av begrensingen. Utleie av egen bolig har også en side mot reguleringsmessige forhold. Omfattende utleie i en eiendom (både kort- og langtidsutleie) kan tenkes å komme i konflikt med reguleringsbestemmelser hvor eiendommen er regulert til boligformål, dersom utleien får karakter av hotell-/næringsvirksomhet.
Boligmagasinet Nr. 2 | 2018 45
RODELØKKA - ENEBOLIG Unik funkis i mur på Rodeløkka. Nyere bebyggelse med detaljer som hage, takterrasse og carport Boligen har mangler og selges med utbedringsbehov. Adresse: Fjellgata 45 Pris: kr. 11 900 000,P-rom: 214 m2 BRA: 226 m2 Byggeår: 1892 Modernisert 2013
For mer info ta kontakt med Ståle Ask Helland | Tlf. 95864003 | sh@ek.no advokat Torbjørn Ek | Tlf. 975 11 760 | ek@ek.no
K ADVOKAT K OSLO
46 Boligmagasinet Nr. 2 | 2018
Jus
HVORDAN GÅ FREM VED REKLAMASJON Det er ingen tvil om at det er mange tvister som oppstår i kjølvannet av et boligsalg. Ukentlig kan man lese om boligtvister i media, og om eiendommer som ikke innfrir kjøpers forventinger. Selv om antall tvister varierer noe etter hvem som presenterer tallene, og hvordan begrepet tvist benyttes, er det høye tall.
Av Marianne Langrind Kvanvik, advokat/fagsjef
Legal24 Advokatfirma AS har spesialisert seg på tvister som oppstår i forbindelse med kjøp av bolig, og bistår boligkjøpere som har tegnet en boligkjøperforsikring gjennom det tyske forsikringsselskapet DAS/Ergo, som er spesialisert på rettshjelpsforsikringer og har virksomhet over hele verden. En boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som dekker alle boligkjøpers utgifter til advokatbistand ved forfølgning av et krav mot selger eller selgers boligselgerforsikring. Det er ingen bindinger mellom forsikringsselskapet og Legal24 Advokatfirma AS, som er et uavhengig advokatfirma, og vi har valgt å organisere oss på denne måten slik at det aldri skal være tvil om hvem som er advokatens oppdragsgiver. Boligkjøperen skal alltid være trygg på at advokaten snakker deres sak, og at det ikke foreligger noen konkurrerende interesser med forsikringsselskapet. Vi tilbyr juridisk spisskompetanse og erfaring på de rettsområdene som dekkes av forsikringen. Den eneste ulikheten til et ordinært advokatoppdrag er at forsikringsselskapet dekker advokatkostnadene til boligkjøper.
HVORDAN GÅ FREM VED REKLAMASJON Etter at eiendommen er overtatt følger det av avhendingsloven §4-9 at kjøper skal undersøke eiendommen «så snart det er rimelig høve til det, og slik god skikk tilseier». Dette pålegger en kjøper en strengere undersøkelsesplikt enn forut for avtalen, og begrunnelsen er at kjøper har begrensede muligheter til å foreta undersøkelser før overtakelsen. Dersom man oppdager et forhold man mener er en mangel så er det viktig å reklamere snarest mulig til selger. Avhl. § 4-19 har regler om reklamasjonsfrister. Reklamasjonen må fremsettes ” innen rimelig tid etter at man oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen ”. Høyesterett har uttalt at rimelig tid i denne sammenheng normalt er mellom 2 og 3 måneder. En for sen reklamasjon medfører at et ellers berettiget krav bortfaller. Det er langt fra alle feil ved en bruktbolig som er en mangel i lovens forstand, og det kan være
vanskelig for en kjøper å vurdere dette. Det anbefales derfor og ikke avvente en reklamasjon for lenge for å vurdere dette, men heller sende en reklamasjon som kan frafalles i ettertid. Det er ingen formkrav knyttet til en reklamasjon, men det anbefales å gjøre det skriftlig for lettere å kunne dokumentere at det er reklamert og når det ble gjort. Innholdsmessig må det fremkomme hva kjøper mener er feil (kontraktsbruddet), at selger holdes ansvarlig og at det vil bli fremsatt krav knyttet til dette. Ofte har selger tegnet en boligselgerforsikring, og forsikringsselskapene har egne reklamasjonsskjemaer som kan benyttes. Disse gir en veiledning på fremgangsmåten, og man vil også kunne få informasjon ved å kontakte selskapet. Som kjøper må man også dokumentere hva man mener er feil. Det anbefales derfor at det innhentes en fagkyndig vurdering som beskriver hva som er feil, årsaken til dette, omfanget samt hva som skal til for å utbedre forholdet, herunder
utbedringskostnadene. Det er ikke nødvendig å avvente reklamasjonen inntil slik dokumentasjon foreligger, da man kan risikere at det tar lang tid og reklamasjonen blir ansett å være fremsatt for sent. Dersom det foreligger en kjøpsrettslig mangel, har kjøper krav på nødvendige og forsvarlige utbedringskostnader. Er det flere måter å utbedre mangelen på, må kjøper avfinne seg med den rimeligste løsning som gir en akseptabel utbedring. Er det forsvarlig å foreta en lokal utbedring av en taklekkasje, kan ikke selger holdes ansvarlig for utskifting av hele taket. Med en boligkjøperforsikring gjennom DAS/Ergo vil en kjøper kunne overlate til en av advokatene i Legal24 advokatfirma til å håndtere reklamasjonsprosessen mot selger og selgers boligkjøperforsikring, og være trygg på at de nødvendige tiltak blir gjort.
Boligmagasinet Nr. 2 | 2018 47
Min vakreste bolig
Foto: Oslo Havebyselskap
Av Henriette Salvesen, siv. ark. MNAL. AA dipl., div.A arkitekter as
ET LIV MELLOM HUSENE - ELLER Å BYGGE STEDER OG IKKE BARE HUS... Istedenfor å skrive om hvilken bolig som har gjort størst inntrykk på meg som arkitekt, vil jeg heller fokusere på viktigheten av å bygge steder og ikke bare en enkelt bolig.
og hus, men et tydelig hierarki av gater og plasser hvis det er snakk om en bymessig sammenheng eller inntun og uttun i mer landlige omgivelser.
Dette mener jeg som spesielt viktig nå, sett i lys av det jeg opplever som en ukritisk hyllest av ”signalbygg” i tide og utide. Design av boliger dreier seg i utgangspunktet om å utforme en best mulig ramme om hverdagen - det er tross alt flest hverdager.
Som et veldig tydelig eksempel på et sted og ikke bare en ”haug” med hus, vil jeg gjerne i denne sammenhengen trekke frem Ullevål Hageby i Oslo. Denne hagebyen er basert på Oscar Hoff´s reguleringsplan fra 1913, og arkitekt Harald Hals´m.fl.´s boligtegninger fra 1915-1922. Prosjektet består av frittliggende bygninger i en parkmessig behandlet helhet. Ullevål Hageby har en sterk identitet og kjennetegnes av stor variasjon, men innenfor en harmonisk helhet.
Hverdagsbehovene omfatter i tillegg til det å ha et eget hjem og ikke bare et hus, tilgang til felles arenaer så som gater og plasser. Vi har behov for å kunne møtes - se og bli sett - være en del av et sosialt fellesskap, enten man er ung eller gammel , singel eller en familie, på nabolagsnivå så vel som i en større, byplanmessig sammenheng. Når vi kombinerer målet om å skape uterom og ikke bare mellomrom, må vi tenke lenger enn bare det enkelte hus, enten det ligger i en tett bymessig sammenheng eller i form av fritidsbebyggelse.
Ullevål Hageby er et meget ettertraktet område med dertil hørende høye priser, der beboere heller bytter bolig internt i området enn å flytte ut. Selv om den enkelte boligenhet er kompakt og relativt enkel, viser det seg at folk er villige til å betale ekstra for å få være en del av et sted med gater og plasser, et veletablert bakeri på hovedplassen, med skole og barnehager i umiddelbar nærhet.
Nødvendig fokus på bærekraftige løsninger tilsier også tydelig gruppering av bebyggelsen, og da på en slik måte at helheten er ”verdt” mer enn summen av de enkelte delene, dvs. ikke bare veier
Hagebyen egner seg utmerket for syklende og gående, selv om plangrepet ble utformet i 1913. Intern kommunikasjon kan dermed foregå til fots eller pr. sykkel. Biler er likevel velkomne, men takket
48 Boligmagasinet Nr. 2 | 2018
Foto: Boligmagasinet
være et plangrep med smale gater og veier, stort innslag av vegetasjon og en bevisst materialbruk i alle uterom, senker bilene i stor grad automatisk farten. På den måten oppnås blandet bruk trafikalt. Hagebyen fremstår i dag i beste velgående, bl.a. takket være en bevisst styring av vedlikehold og ombygginger. Dette har vært mulig fordi hagebyen er organisert som et borettslag, som igjen har nedsatt et arkitekturutvalg og utarbeidet en veileder som grunnlag for utførelse av vedlikehold og utbygging og ombygging. Utfordringen i Oslo spesielt og Norge generelt er, sett fra mitt ståsted, hvordan kan man legge til rette for nye steder med noen av de samme kvalitetene som i Ullevål Hageby og de andre hagebyene i Oslo, og da snakker jeg ikke om husenes form (saltak) og uttrykk (smårutete vinduer), men om byplangrep, tetthet og skala. En god begynnelse er å ha et bevisst forhold til det å forme et sted og ikke bare en enkelt bolig eller en hytte. Ved å bevisst gruppere ny bebyggelse og samtidig legge til rette for blandet bruk, både funksjonelt og trafikalt, vil man kunne oppnå en helhet som både er mer bærekraftig, mer verdt i et økonomisk perspektiv og samtidig bygger oppunder ønsket om et liv mellom husene. Avslutningsvis ønsker jeg at fagetater bevisstgjør politikere mht. hva som skal til for å skape et bærekraftig sted og ikke bare en ”haug” med hus. En bevisst analyse av Ullevål Hageby spesielt og andre hagebyer generelt, vil være en god begynnelse. Dagens Veileder (dat. Mai 2015) til ”Småhusplanen S-4220” med sine 57 siders bestemmelser, og som gjelder for store deler av Oslo, er dessverre altfor detaljfokusert og ikke det verktøyet vi arkitekter trenger for å utforme meningsfylte steder som ramme om hverdagen for folk flest.
div.A arkitekter as Etablert i 1987 og har i løpet av drøye 30 års virksomhet tegnet 10 skolebygg, deriblant Skøyen og Kastellet skole i Oslo. Kontoret har også tegnet besøkssenteret ved hovedinngangen til Vigelandsparken og kiosk/wc-bygget ved Monolitten, også i Vigelandsparken. div.A har også vært arkitekt for Kuben - Aust-Agder Museum og arkiv i Arendal, og museet som en del av Veien Kulturminnepark i Hønefoss. Kontoret har i årenes løp tegnet en rekke boliger og hytter, og har gjennom dette arbeidet engasjert seg i diskusjonen om hvilke reguleringsmessige rammer som bør gjelde for fritidsbebyggelse, og sånn sett vært en tydelig arkitektfaglig stemme. Kontorets virksomhet har vært basert på deltagelse i åpne og inviterte arkitektkonkurranser, alle større prosjekter er et resultat av 1. premier i disse konkurransene. div.A har mottatt en rekke priser og utmerkelser for sine prosjekter, bl.a.: Statens Byggeskikkpris i 1987 og i 1994. Betongelementprisen i 2005 RIBA International Award 2006 Oslo Bys Arkitekturpris - finalist 2004 og 2009 WAN AWARDS - Education Sector - Building of the year 2010 Arkitektens Hjem - episode 5 mai 2015 var viet div.A arkitekter.
Boligmagasinet Nr. 2 | 2018 49
Vin
Vin fra helvete i verdenstoppen Concha y Toro – en av verdens mest beundrede vinprodusenter. I fjorårets kåring arrangert av det anerkjente magasinet Drinks International, var det Torres som stakk av med førsteplassen, mens Concha y Toro som i flere år har hevdet seg helt i tetsjiktet, kom på en meget respektabel andreplass. Et prestisjetungt dommerpanel stemmer hvert år frem de mest beundringsverdige produsentene basert på viner av topp kvalitet og som på en solid måte gjenspeiler region og land. God markedsføring og bred appell blant vinforbrukerne er også viktige kriterier. Dommerne er hentet fra et bredt spekter i den globale vinhandelen og består av kommersielle kjøpere, importører, vinprofessorer, Masters of wine, journalister og vinpedagoger. Å komme på pallen er en utmerkelse som henger høyt, forteller vinmaker Marcelo Papa hos produsenten Concha y Toro, som ikke bare er den største i Latin-Amerika, men også en av verdens ledende vinprodusenter. – Denne utmerkelsen er vi meget stolte over. Concha y Toro reflekterer Chile som land. Vi prøver å få frem det unike i hver drue og finne de mest ideelle områdene for hver enkelt druesort. Casillero del Diablo som er en av våre største merkevarer, er i stadig utvikling for å være i tråd med de siste trendene og ikke minst for å kunne tilby det konsumentene vil ha til enhver tid, sier vinmaker Papa. Fra Bordeaux til Maipodalen i Chile. Concha y Toro Vineyard ble grunnlagt i
50 Boligmagasinet Nr. 2 | 2018
1883 av Don Melchor de Santiago Concha y Toro og hans kone Emiliana Subercaseaux. Druesortene ble hentet fra Bordeaux i Frankrike; Cabernet Sauvignon, Sauvignon Blanc, Semillon, Merlot og Carmenère. Maipodalen ble valgt grunnet dalens beskyttede beliggenhet ved Andesfjellene, dets jordsmonn, tilgang sol og varme, og ikke minst den tempererte påvirkningen fra Stillehavet - noe som gir utmerkede forhold for vindyrking. I Maipodalen varmer solen godt over 300 døgn i året. Denne herlige velsignelsen kombinert med den kjølige Humboldtstrømmen i Stillehavet, sørger for et svalt klima og en lang vekstsesong, noe som resulterer i god sødme og fin friskhet i vinene. Den lille familiebedriften som fra tidlig av produserte viner med god kvalitet, vokste seg raskt større, og spesielt 1933 ble et betydningsfullt år for selskapet. Dette året ble bedriften lagt ut på børs i Santiago, samtidig som den første lasten med vin gikk ut fra Santiagos havn med kurs for Rotterdam. I dag er Viña Concha y Toro Chiles største vinprodusent, og vinene konsumeres i mer enn 145 land verden over. Concha y Toro legger forøvrig betydelig vekt på å ha en bærekraftig produksjon og redusere miljø-fotavtrykket. Ved å bruke en lettere type flasker på sine viner
Vin
HØSTLIGE FRISTELSER Casillero del Diablo Pinot Noir 2017 er produsert i Casablanca Valley, ett av Chiles kjøligste vinområder og et område som passer utmerket for Pinot Noir - for disse druene får fort et tungt og plumpt preg om de dyrkes i for varme strøk. Casillero del Diablo Pinot Noir er en meget god vin til en meget god pris. Vinen fremstår fyldig med god fasthet og ryggrad. På duft lokker den med røde bær og krydder, samt et lite hint av herlig, lunt høstløv. En delikat antydning til fransk eik og noe kaffepreg er å finne i ettersmaken. Dette er en fruktig, ren og frisk Pinot Noir som passer godt til svin, pastaretter med kjøttsaus, kylling- eller fiskeretter med litt trøkk i tilbehøret, eller rett og slett til peiskos på kjølige dager med noe snacks attåt! Casillero del Diablo Cabernet Sauvignon 2016. Druene kommer fra områder med mye sol og kjølig innflytelse fra Andesfjellene. Vinen har gjennomgått temperaturkontrollert gjæring hovedsakelig i sementfat, men også i ståltank. 20% av vinen er lagret på fransk eik i 10 mndr. Vinen frister med en herlig, myk duft av modne solbær og kirsebær med innslag av vanilje. Mørke bær finnes også i smaken som balanserer fint med myke tanniner og frisk syre. Lang og behagelig ettersmak. Til denne vinen kjører du biff og entrecôte, gjerne sammen med grillet kjøtt, hamburgere og spareribs. Vinen er fyldig og kompleks nok til å slå følge med elg, rådyr og hjort. Casillero del Diablo Reserva Chardonnay 2016 har gjennomgått tradisjonell vinifikasjon på ståltank i 6 måneder, og en liten del på fransk eik. På duft finner vi blomster, tropisk frukt og et behagelig preg av sitrus og vanilje. Smaken er innbydende og noe av duften går igjen også her, blant annet moden melon og noe eik. Dette er en kraftig Chardonnay med passe fylde (konsistens), så kjør den til mat som tåler litt motstand. I avslutningen friskner vinen til og viser både ryggrad og styrke. God og behagelig ettersmak får du med på kjøpet.
reduseres karbonutslippet, og produsenten har også en bevisst holdning til vannforbruk og omsetning av kvoter på Santiagos klimabørs. Vin fra Helvete – et image oppstår. Navnet Casillero del Diablo, som betyr Djevelens kjeller, skriver seg fra en legende som oppsto på slutten av 1800-tallet. Vinrankene som grunnleggeren Don Melchor de Concha y Toro hadde tatt med fra Bordeaux, viste seg nemlig å trives meget godt i det chilenske jordsmonnet, noe som også kom til uttrykk i kvaliteten på vinene. Men svinnet fra lageret var stort. I 1891 spredte Don Melchor de Concha y Toro et rykte om at djevelen bodde i kjelleren for å forhindre at folk stjal de beste vinene. Slik ble legenden om Casillero del Diablo, Djevelens kjeller, født - og svinnet fra vinkjelleren betydelig redusert. I dag er Casillero del Diablo den mest eksporterte merkevaren fra Chile. Vinene får stadig internasjonal oppmerksomhet og har blant annet fått utmerkelsen «Verdens mest prisverdige Cabernet Sauvignon» av Decanter Magazine, og toppscore i en årrekke i The World´s Most Admired Wine Brand i magasinet Drinks International. Også andre internasjonale fagblader som Wine & Spirits, Wine Spectator og The Wine Advocate har priset vinene med svært høye poeng.
Concha y Toro Syrah 2017. Hele 60% av druene er håndplukket og det er brukt tradisjonell vinifikasjon med to måneders lagring på ståltank. Dette er en mild og bløt Syrah-vin med et godt krydderpreg og mye mørke bær i smaken. Duft av pepper, bjørnebær og blå plommer. Frisk smak av mørke bær med medium syre, milde tanniner og mild sødme i avslutning. Passer til rødt kjøtt, pizza og pasta og modne oster. Om du er litt vågal, så prøv den gjerne til krydrete asiatiske retter.
Casillero del Diablo Rosé 2017 er produsert på 60% Shiraz, 30% Cinsault og 10% Carménère druer. Druene er håndplukket og det er tatt i bruk tradisjonell vinifikasjon i ståltanker. Vinen lokker med en lett duft av noe blomster og frukt i retning bjørnebær, og noe bringebær med hint av krydder. Ung, lettdrikkelig og fruktig i munnen, med preg av bjørnebær og plommer også i ettersmaken. Nytes alene eller til lette fiske- og kyllingretter.
Av: Trude Helén Hole | Foto: produsenten
Boligmagasinet Nr. 2 | 2018 51
SALG 30-60%
Barba, Incotex, Belstaff, Orian, Powell, Gimos og John Medley
Dronning Mauds gate 1
|
0250 Oslo
|
Telefon 22402855
|
www.lescalier.no