Årsberetning web 2018

Ă…rsberetning 2017/18

1

Vi gør hinanden stærkere På de følgende sider kan vi sammen kigge tilbage på et begivenhedsrigt år. Det har været et år med politisk pres på vores almene branche, og presset er kommet i flere bølger. Med forslaget om statsfinansiering af almene byggerier sidste sommer, nytårstalen om parallelsamfund den 1. januar og regeringens ghettoudspil i marts har vi konstant befundet os enten dér, hvor bølgen skyller ind, eller dér hvor vandet trækker sig tilbage og gør klar til den næste.

Det har krævet tid og kræfter for både medlemmer og administration at tage kampen op, tale vores sag og trænge igennem til både medier og politikere for at bidrage med holdninger og viden om de almene boliger. Det har på mange måder været hårdt, men det er også de tider, vi virkelig mærker, hvem vi er, hvad vi står for – og ikke mindst: hvad det er, vi betyder for hinanden. Og det, vi virkelig har fået at mærke, er, hvordan det fællesskab og den samhørighed, vi dagligt oplever blandt Boligkontorets medlemmer, er guld værd.

Det guld kommer vi lige tilbage til. For på repræsentantskabsmødet i juni måned sidste år stillede vi spørgsmålet: ”Er vi en forening med et stort fællesskab eller en forretning, hvor kunder kommer og går – eller måske noget midt imellem?” Det spørgsmål har vi sidenhen fået svar på. I efteråret 2017 igangsatte Boligkontoret Danmarks bestyrelse en kulturanalyse, og en række beboerdemokrater fra forskellige dele af landet, organisationsbestyrelser og afdelingsbestyrelser samt store og små medlemmer bidrog til at besvare spørgsmålet: Hvem er vi i Boligkontoret Danmark – hvad er det, der er særligt ved os?

De mange svar, der i forskellige udformninger og formuleringer forsøgte at indkredse det, vi kan kalde Boligkontorets DNA, havde alle det samme gennemgående træk. På tværs af landet, på tværs af boligorganisationer, bestyrelser og afdelinger, blev vores fælles kultur først og fremmest beskrevet som vores nærvær – vores relationer og vores fællesskab. Og så det der ekstra, som bare var svært at sætte ord på. Det blev beskrevet af mange som ”et stort stykke rent guld” – svært at beskrive, men ikke svært at mærke vægten af dets store værdi.

Hvis vi her i indledningen til årsberetningen alligevel vil forsøge at sætte et par ord på, hvad denne guldklump består i, må vi vende tilbage til ordet relationer. For uanset hvilke tider vi befinder os i, hvilke politiske krav vi skal imødekomme, hvilke teknologiske muligheder vi skal indarbejde, og hvilke forventninger vi skal leve op til – både i det beboerdemokratiske arbejde og det administrative – så er vi mennesker, der lever og fungerer i forhold til hinanden. Vi udveksler viden, tanker og holdninger. Vi hjælper hinanden, inspirerer hinanden og gør hinanden stærkere. Alt dette sker i de usynlige relationer mellem mennesker. Mellem afdelinger, medlemmer, udvalg og lokalråd. Overalt og hele tiden. Så nok er disse relationer usynlige – men i Boligkontoret Danmark er vi alle enige om, at de er guld værd.

Det vil vi fejre i år, hvor Boligkontoret Danmark fylder 70 år.

Her får I årsberetningen for 2017/18.

Rigtig god fornøjelse!

Lisbet Riis Formand

2

22

Michael Demsitz Adm. direktør

10

Indhold

28

16 Forord 2 Jubilæum 4 Medlemmer 9 Effektiv drift 10 Økonomi 13 Boligsocial indsats 16

Beboerdemokrati 20 Byggeri 22 Formandsskifte 28 Digitalisering 32 Organisationen 36 Året der gik 51

Udgiver: Boligkontoret Danmark Redaktion: Thomas Yde Søgaard, Karina Lauridsen, Katrine V. Køber, Maria Dyrborg, Mette K. Flinker, Rikke Kristjansen og Niklas Ingerslev Grafisk design: Thomas Yde Søgaard Tryk: Hvid Grafisk ApS Udgivet: Maj 2018 / 500 eksemplarer Ansvh.: Adm. dir. Michael Demsitz

13 3

70 ĂĽrs fĂŚllesskab:

Boligkontoret Danmark fylder rundt

4

Jubilæum Boligkonference i Nyborg, 2018 Foto: Thomas Yde Søgaard

5

Gl. Holte Boligselskab har været med i næsten alle årene og kom ind i fællesskabet i 1949. Skoleparken i Gl. Holte blev opført samme år.

Vores fællesskab betyder, at ingen bliver en lille brik i en stor forretning, men at alle i stedet er med til at stå for retningen ...

I år er det 70 år siden, at Boligkontoret Danmark så dagens lys. Gennem en menneskealder har vi således sammen med vores boligselskaber opbygget et unikt fællesskab, der ikke bare har gjort os i stand til at løfte vores kerneopgaver, men også har været årsag til, at vi har kunnet gå forrest og bane nye veje i branchen til gavn for vores beboere.

Vi ser her tilbage på nogle af de højdepunkter, som har sat deres præg på Boligkontoret Danmark, vores medlemmer og den almene boligbranche.

Sammen kan vi mere Vi skal tilbage til 1948, hvor en række boligselskaber gik sammen ud fra ønsket om en fælles forretningsførelse til at stå for den daglige drift og administration af boligerne. Boligselskaberne kendte hinanden, for de brugte i forvejen byggeadministrationen Arbejderbo til deres nybyggerier.

Det var baggrunden for, at Arbejderbo og boligselskaberne oprettede Administrationsselskabet af 1948 – i daglig tale kaldt A48.

Allerede efter et år omfattede den fælles administration 850 almene boliger. Og fællesskabet voksede støt op gennem 1950’erne og 60’erne. Men i midten af 1970’erne meldte nogle af de store 6

Jubilæum

Boligkontorets nuværende formand og direktør, Lisbet Riis og Michael Demsitz.

københavnske boligselskaber sig ud. Det halverede nærmest antallet af boliger og tog hårdt på A48, der lige inden havde investeret i et større magnetbåndsystem til administrationen.

Trods hårde år i slutningen af 70’erne og 80’erne til dels, har der siden starten af 1990’erne været en betydelig tilgang af nye boligselskaber til fællesskabet. I dag administrerer vi 58 boligselskaber fordelt over hele landet og over 30.000 boliger inklusive kommunalt ejede ældre- og plejeboliger.

lave konsulent- og byggeopgaver for både egne boligselskaber og andre typer af bygherrer og boligpartnere (kommuner, andelsboligforeninger m.fl.).

Formen fra privat forening til et alment andelsselskab ejet af de boligselskaber, vi administrerer, skete blot 9 år efter. I dag, 20 år senere, er vi et alment administrationsselskab – stadig ejet af vores boligselskaber.

Administrationsselskabet af 1948 blev i 1988 til foreningen Boligkontoret DANMARK, da vi fik muligheden for også at

Kontinuitet i toppen Boligkontoret Danmark har igennem 70 år blot haft 4 formænd: Thorkild Hansen, Arbejdernes Boligselskab i Gladsaxe (194876), Poul Holst-Petersen, Boligforeningen Enighed, Skovlunde/Ballerup (1976-89), Ole Jørgensen, Andelsboligforeningen Holmegården i Nyborg (1989-2002) og Lisbet Riis, Søllerød almene Boligselskab (2002-18). Ligeledes har vi kun haft 3 direktører: Hugo Nielsen (1948-69), Ole Hansen (1969-96) og Michael Demsitz (1996-i dag).

Tidens udsving i størrelsen på Boligkontoret Danmarks fællesskab skyldes først og fremmest, at det er frivilligt at være medlem af Boligkontoret Danmark. Det er de enkelte boligselskaber, som indgår administrationsaftaler, der løbende skal genforhandles. Men det betyder også, at Boligkontoret Danmark altid er tvunget til at operere på markedslignende vilkår og dermed tilbyde boligselskaberne den højest mulige service til konkurrencedygtige priser.

Nye tider – ny form og måske nyt navn?

navneskift gennem tiden. I 2003 foreslog administrationen og hovedbestyrelsen et nyt navn for at skille sig ud fra det tit offentligt opfattede ”boligkontor” og kom med forslag om at skifte til Azena. Boligselskabernes fællesskab gik sammen og viste sit demokratiske værd og nedstemte forslaget. Beboerdemokratiet har op gennem tiden været og er stadigvæk stammen i vores fællesskab.

Vores tidligere logo og et nedstemt forslag om navneskifte fra 2003

Og vi hedder også stadigvæk det samme – blot med lidt andet design og ændret logo.

Det er ellers ikke fordi, der ikke er forsøgt

Umiddelbart kan man forledes til at tro, at den sjældne udskiftning i topledelsen er lig med stilstand fremfor fornyelse. Det er dog langtfra tilfældet med Boligkontoret Danmark. Siden 1995 er organisationens medlemsskare af boligselskaber vokset

7

I 2003 introducerede Boligkontoret Danmark råderetten, der har givet mange tusinde beboere mulighed for at ændre og indrette deres bolig.

med 125 %, og Boligkontoret Danmark er i dag blandt de 5 største almene boligadministrationer i Danmark med stor indflydelse på udviklingen af hele den almene boligbranche. ”Jeg hæfter mig ikke så meget ved, hvor mange formænd eller direktører vi har haft gennem tiden. Så længe vi hele tiden kan vise flotte resultater og nye spændende udviklingstiltag, er stabilitet i toppen med til at give tryghed og styrke vores kultur.

Det er én af grundene til, at vi har udviklet os til dem, vi er i dag,” udtaler den siddende administrerende direktør, Michael Demsitz.

I takt med tidens tand arbejder Michael Demsitz ikke blot for Boligkontoret Danmarks udvikling, men har i høj grad også præget udviklingen af hele den almene boligbranche gennem poster i forretningsudvalget og bestyrelsen for BL – Danmarks Almene Boliger, Landsbyggefonden og Nykredit samt som formand for Byggeskadefonden.

Nu også ordentlighed Som en rød tråd igennem Boligkontoret Danmarks historie har beboerne og beboerdemokratiet stået i centrum. Vores værdi om nærvær afspejler sig i stort set alt, hvad vi gør, og har til formål, at uanset hvem man er, hvordan og hvornår man er i kontakt med os, skal man føle sig hjemme.

I 2014 tilføjede Boligkontoret Danmark en yderligere værdi at pejle efter – nemlig ordentlighed. Det passer godt til vores organisation og medarbejdere hele tiden 8

at gøre vores bedste og yde en høj kvalitet i servicen til vores boligsøgende, beboere og beboerdemokrater.

Vores samfundsansvar bevidst I Boligkontoret Danmark tror vi på, at alle har ret til en ordentlig bolig, hvor de kan føle sig hjemme. Derfor har vi i mere end 70 år arbejdet sammen med den almene boligbranche for at sikre attraktive boliger, der er veldrevne, tidssvarende og ikke mindst til at betale.

Siden vi blev grundlagt i 1948, har vi aktivt prøvet at forbedre danskernes boligforhold som en del af boligbevægelsen, der har løftet en vigtig social opgave og styrket sammenhængskraften i samfundet ved at gøre den almene boligbranche til det, den er i dag.

For en stærk almen branche er en central del af det velfærdssamfund, vi er stolte af i Danmark. Den giver os mulighed for at bo sammen og møde hinanden på tværs af sociale skel, og den sikrer, at alle uanset indtægt og ophav har muligheden for et trygt og godt hjem. Den er en lim, der binder os sammen som danskere, og derfor er det essentielt, at den bliver bragt med ind i fremtiden, hvis vi fortsat skal lykkes som samfund.

Derfor vil vi i Boligkontoret Danmark også i fremtiden arbejde for at skabe de bedste vilkår for den almene bolig gennem både udvikling og innovation og ved fortsat at engagere os i den offentlige debat.

HOME

Medlemmer

Velkommen til Køge Lejerforenings Boligselskab Boligkontoret Danmark bød i 2017 velkommen til Køge Lejerforenings Boligselskab.

Som udgangspunkt indebar aftalen alene udarbejdelse af regnskaber, men i løbet af året blev aftalen udvidet til fuld boligadministration. Køge Lejerforenings Boligselskab har 36 boliger beliggende midt i Køge by og blev grundlagt i 1949-50. Boligerne administreres nu fra afdelingskontoret Holte, og formand Bjørn Henningsen har positive forventninger til det fremtidige samarbejde med Boligkontoret Danmark. Med Køge Lejerforenings Boligselskab administrerer vi i Boligkontoret Danmark i alt 58 boligselskaber. Vores døre står altid åbne for nye, men vores primære fokusområde er de nuværende boligselskaber.

Samarbejde med eksterne kunder I Boligkontoret Danmark har vi de senere år arbejdet målrettet på at få flere samarbejdspartnere i form af eksterne kunder. Formålet er at skabe optimal udnyttelse og merværdi af de store investeringer i stabsfunktioner, herunder udbygning af det IT-administrative system. I 2017 indgik Boligkontoret Danmark nye IT-aftaler med 2 nye eksterne kunder: Bomidtvest og Boligselskabet Sct. Jørgen Holstebro. Begge bliver hostet på vore IT-systemer og får generel IT-support og support til administrationsprogrammet EG Bolig.

Boligkontoret Danmark har i alt 6 eksterne kunder.

Hård konkurrence om de kommunale boliger I løbet af 2017 har to af Boligkontoret Danmarks kommunale kunder, Faxe og Dragør kommune, gennemført udbud på administrationsydelsen, som Boligkontoret Danmark desværre tabte. Tabet af de 2 kunder er indarbejdet i budget 2018. På markedet for administration af kommunalt ejede ældre- og plejeboliger oplever vi en regulær priskonkurrence, hvor der ikke tages højde for vores værdier som nærvær og decentral struktur.

Jævnfør Boligkontoret Danmarks målsætningsprogram og handlingsplan fortsætter vi med at dyrke det kommunale ældreboligområde i de områder, hvor det også gavner de øvrige boligselskaber, som vi administrerer, idet vores lokale afdelingskontorer styrkes.

Vi holder med andre ord løbende øje med udbudsrunder og byder ind, hvor det giver mening.

9

Godt på vej med optimering af driften Boligkontoret Danmarks Task Force blev etableret i 2016 som følge af den aftale, der samme år blev indgået mellem regeringen, BL – Danmarks Almene Boliger og Kommunernes Landsforening. Her blev det besluttet, at den almene boligsektor samlet set skal spare 1,5 mia. kr. frem mod 2020 for at sikre en billigere husleje for beboerne.

For Boligkontoret Danmarks 60 boligselskaber betyder det, at der skal spares 60 mio. kr., hvilket svarer til 8,21 % i gennemsnit pr. boligselskab. Besparelser, der blandt andet skal findes ved leverandørudbud, indkøbsaftaler, energioptimering og en smartere organisering af driften.

Det analytiske grundlag er på plads

torer og driftspersonale analyseret, hvor der er muligheder for at optimere den daglige drift. Det har udmøntet sig i konkrete handlingsnotater til hvert af Boligkontoret Danmarks boligselskaber med forslag til, hvordan det enkelte boligselskab kan optimere driften specifikt i deres boligområder frem mod 2020.

Task Forcen har indtil nu præsenteret handlingsnotaterne for hvert boligselskab tilknyttet de lokale afdelingskontorer i Hillerød, Holte, Helsingør, Allerød, Sakskøbing og på Fyn, mens de resterende præsenteres for afdelingskontorerne Silkeborg og Ribe inden sommeren 2018. Herefter er det op til de enkelte organisationsbestyrelser at behandle handlingsnotaterne og tage stilling til, hvilke forslag de ønsker at gå videre med.

Boligkontoret Danmarks Task Force har i tæt samarbejde med lokale afdelingskon-

På 2 år er de samlede vedligeholdelsesudgifter faldet med næsten en fjerdedel, til stor gavn for beboernes pengepung ...

10

Effektiv drift Jan, vicevĂŚrt i Bogense Boligforening Foto: Stefan Kristensen 11

Store besparelser allerede Arbejdet med at optimere driften er allerede i fuld gang. Det kan blandt andet ses på vedligeholdelsesudgifterne i boligselskabernes boligområder (kt. 115), som på to år er faldet samlet set med næsten en fjerdedel. Denne tendens ser ud til at fortsætte, og derfor regnes der i de kommende to budgetår med en yderligere sænkelse af vedligeholdelsesudgifterne på 10 % til stor gavn for beboernes pengepung.

Besparelserne på vedligehold skal blandt andet ske ved at planlægge opgaverne i højere grad, så de dækkes af henlæggelser til den periodiske vedligeholdelse (kt. 116), og ved at ejendomsfunktionærerne fremover udfører flere opgaver selv fremfor at bruge håndværkere.

Ny fællesdrift giver bedre service til lavere husleje

Fik næsten halveret rengøringsregningen

Andelsboligforeningen Hørsholm-Kokkedal har i 2017 omstruktureret driften, da de så et besparelsespotentiale i at reducere antallet af ejendomsmesterkontorer til ét med fælles maskinpark. Det nye fælles ejendomskontor i Kokkedal er blevet den fælles indgang for alle beboere, både telefonisk, personligt og via e-mail og har foruden besparelserne givet en bedre service til beboerne, da det er blevet muligt at udvide åbningstiden i forhold til før.

Som et led i optimeringen af driften valgte Boligforeningen Faaborg-Midtfyn at få gennemført et udbud af rengøringen på deres trappeopgange, fællesarealer, servicearealer samt flytteboliger.

For ejendomsfunktionærerne har omstruktureringen betydet, at de daglige opgaver er blevet mere specialiserede, da boligforeningen har brudt med princippet om én vicevært i egen boligafdeling for at udnytte deres kvalifikationer og maskinerne bedre.

For beboerne har fællesdriften betydet, at huslejen er nedsat i 6 af 8 boligafdelinger. ’’Vi har valgt at køre vores fællesdrift ud fra en såkaldt AB model. Det vil sige, at vi har lagt stor vægt på, at de enkelte afdelinger så vidt muligt stadig betjenes af det mandskab, som både afdelingsbestyrelserne og beboerne er trygge ved’’ fortæller formand Marianne Lundberg Andersen. ’’Udover i dag at udnytte vores ressourcer bedre har vi også indgået fælles indkøbsaftaler gældende for hele boligforeningen, hvor vi får mere for pengene ved køb af eksempelvis værktøj og materialer.’’

12

”Boligforeningen ønskede, at kvaliteten skulle vægte relativt højt, da vi skønnede, at det var muligt at opnå en besparelse, som særligt på fællesområderne kom beboerne direkte til gode uden at gå på kompromis med kvaliteten,” fortæller driftschef Jørgen Slangerup.

På rengøringen af fællesarealerne blev der opnået en besparelse på 27 til 36 % afhængigt af de specifikke ydelser.

På håndværkerrengøringen, som foretages i forbindelse med istandsættelse af flytteboliger, blev resultatet en besparelse på 50 % pr. m2. På servicearealerne blev der opnået en besparelse på 19 til 38 %.

Fra 2014 til 2017 er driften af vores boligselskaber optimeret for hele 35 mio. kr.

35 mio. kr.

Som foreningsbaseret fællesskab er vi til for at tjene vores kunder – ikke for at tjene på dem ... Økonomi

Til gavn for beboernes pengepung Michael Pedersen, Økonomi- og regnskabschef Foto: Thomas Yde Søgaard

13

Boligkontoret Danmark er ligesom de boligselskaber, vi administrerer, en nonprofitorganisation. Vores økonomi skal med andre ord løbe rundt, uden at der er nogle, som tjener på vores administrationsydelser.

Udgifterne til administration inkl. revisionshonorar og organisationsbestyrelsernes lokale udgifter ligger i gennemsnit på 6,6 % af beboernes husleje.

I perioden 2017 til og med 2019 holder vi administrationsbidraget i ro. Det gør vi for at bidrage til boligområdernes driftsbesparelser og således hjælpe med at nå de optimeringsmål, som alle almene boligområder skal opnå senest i år 2020.

Administrationsbidraget har dermed været uændret siden 2016. Havde vi i stedet valgt at følge den almindelige pris- og lønudvikling, havde hver beboer i 2018 skullet betale 84 kr. (eksklusive moms) mere om måneden, svarende til i alt 7 mio. kr.

Selvom vi fastholder administrationsbidraget på uændret niveau trods stigninger i vores lønudgifter, bestræber vi os på at levere den samme gode og nærværende service samt høje kvalitet som hidtil. Grunden til, at vi kan holde prisen på administrationen i ro, er blandt andet digitaliseringsgevinster og projektet ”nærvær på tværs”, hvor vi på fleksibel vis udnytter de ressourcer, der frigives ved øget digitalisering til at løse opgaver på tværs af organisationen og på tværs af landet.

3.000 2.950 2.900 2.850 2.800 2.750 2.700 2.650

Årets resultat

2.600

Boligkontoret Danmarks årsresultat i 2017 endte med et overskud på 3.589.700 kroner. Overskuddet skyldtes især 3 forhold:

2.500

•

14

BDK honorar 2014-2018 Faktisk stigning sammenlignet med indekset

Besparelser pga. færre udgifter til porto, kopiafgifter og papir. En effekt af, at vi kommunikerer mere og mere digitalt med beboere og boligsøgende.

2.550 2014

2015

Honorarer ekskl. moms

2016

Honorarer hvis vi fulgte indeks

2017

2018

1

,03 % I 2017 lå den samlede fælles forrentning på 1,03 %. En acceptabel rente i disse lavrentetider

Økonomi

Investeringerne deles nu i flere puljer bestående af bankindskud, REPO-obligationer, stats- og realkreditobligationer og strukturerede obligationer. I 2017 kunne vi se, at investeringerne i de strukturerede obligationer gav negativ forretning, hvorfor de blev flyttet over til stats- og realkreditobligationer. I starten af 2018 udløb vores bankindskud, og vi havde ikke mulighed for at forlænge det endnu engang med positiv forrentning, hvorfor disse investeringer nu også er flyttet over til stats- og realkreditobligationer.

Vores samlede forvaltning af både boligselskabernes og Boligkontoret Danmarks likvider ligger ved udgangen af 2017 på i alt 1,2 mia. kroner. Boligkontoret Danmarks andel udgør knap 52 millioner kroner af den samlede fællesforvaltning.

Vi bestræber os hele tiden på at sikre vores boligselskaber den bedste forrentning.

I 2017 lå den samlede fælles forrentning på 1,03 %, hvilket i disse lavrentetider vurderes som en acceptabel rente.

På forkant med egenkontrol • Forøgede indtægter i byggeafdelingen pga. stigning i renoverings- og ny byggerisager.

• Tillægsydelser som eksempelvis konvertering af kreditforeningslån til gavn for beboerne er steget.

En mindre del af overskuddet er afsat til Boligkontoret Danmarks jubilæum i 2018 samt til arbejdet med kunderejsen, mens resten er overført til arbejdskapitalen.

Forvaltning af boligselskabernes opsparinger Siden 2015 har vi modtaget negative renter på indlån, hvorfor Boligkontoret Danmarks bestyrelse tilbage i 2015 godkendte en ny investeringspolitik for fællesforvaltningen af vores boligselskabers og egne likvider.

Boligkontoret Danmarks årsresultat udgjorde 2,7 % af den samlede omsætning i 2017.

Transport-, Bygnings- og Boligministeriet udsendte i 2017 en ændring af bekendtgørelse om drift af almene boliger m.v., hvori det fremgik, at boligorganisationer i forbindelse med årsregnskabet skal levere en egenkontrol. Boligkontoret Danmark var på forkant, idet vi flere år før havde udviklet en delvist automatiseret egenkontrol til brug for vores boligselskaber samt en selvstændig egenkontrol for Boligkontoret Danmark. Egenkontrollen viser, hvordan vi præsterer i forhold til lovgivningsmæssige frister, forretningsgange, målsætninger og øvrige besluttede indsatser. Dokumentet afspejler den indsats, som leveres på kryds og tværs i organisationen for at understøtte vores formål og ambition om at levere en god og kundeorienteret service og administration.

15

Gurli, Fasanvej, Holsted Boligforening Foto: Cathrine Ertmann

16

Alle kan få brug for et økonomisk råd Siden 2016 har Boligkontoret Danmark tilbudt alle beboere økonomisk vejledning. Gurli og Bent fra Holsted Boligforening har oplevet hjælpen på egen krop, da de pludselig fik problemer med at betale huslejen.

Nu er stemningen anderledes afslappet og sorgløs, end den var i sommeren 2016. Dengang oplevede parret enhver lejers mareridt: en overhængende fare for at blive sat på gaden, da de ikke kunne betale husleje. Heldigvis tog Gurli sagen i egen hånd og reagerede prompte, da hun opdagede, at de ville få svært ved at betale august måneds husleje. ”Jeg skrev til Gitte (boligrådgiver Gitte Nielsen red.) fra kontoret og spurgte, om vi måtte udskyde august måneds husleje og fordele den på de kommende måneder,” fortæller hun. Årsagen til problemerne med at betale husleje opstod, da parrets månedlige råderum ændrede sig. ”Min mand Bent har desværre en arbejdsskade, og derfor fik vi normalt 3.400 kroner om måneden i tabt erhvervsevne. Men da han fyldte 60 år, mistede vi de 3.400 kroner,” fortæller Gurli. På det tidspunkt var Bent på kontanthjælp og hun på ledighedsydelse. Det betød, at pengene var små, og det blev svært for dem at få enderne til at mødes,

Boligsocial indsats

Gurli og Bent Bernberg bor i et hyggeligt rækkehus på Fasanvej 23 i Holsted. Til august har de boet her i 10 år, og de er meget glade for deres hjem. ”Vi har ingen planer om at flytte, i hvert fald ikke så længe vi kan blive boende,” udtaler Gurli med et smil.

når så stor en del af deres månedlige råderum forsvandt. ”Heldigvis fik vi udsigt til en økonomisk kompensation. I et brev fra Arbejdsskadestyrelsen skriver de, at vi som kompensation for de 3.400 kroner om måneden kan få et skattefrit engangsbeløb på knap 300.000 kroner,” fortæller Gurli glad, men tilføjer: ”De penge skal dog udbetales af Topdanmark Forsikring, og det vil de ikke.”

En sag, der trækkes i langdrag Topdanmark Forsikring afviser at betale engangsbeløbet, da de mener, Bent har været i arbejde på fuld tid og derfor ikke har nedsat erhvervsevne. ”Men det passer simpelthen ikke,” udbryder Gurli og fortsætter med at forklare, at Bent kun arbejdede 20 timer som køkkenmedhjælper. Heldigvis går fagforeningen også ind i sagen på parrets side. ”Men det betyder jo, at sagen trækkes i langdrag,” fortæller Gurli. Boligrådgiver Gitte Nielsen, der sidder på lokalkontoret i Holsted, giver parret henstand, og de aftaler, at august måneds husleje skal betales af i løbet af de kommende måneder. ”Det var jo rigtig rart, at Gitte var så forstående. Hun kunne jo have sagt nej i første omgang, men det gjorde hun ikke,” fortæller Gurli og er tydeligt taknemmelig for den hjælp, de har fået fra Holsted Boligforening, afdelingskontoret i Ribe og Boligkontoret Danmark. Men i og med at sagen ikke er afsluttet, har de stadig problemer med at få økonomien til at strække. I løbet af efteråret og især op til jul har de igen problemer med at betale

17

husleje. Gurli tager igen selv initiativ og kontakter Gitte fra afdelingskontoret: ”Denne gang fortæller Gitte mig, at man kan få noget økonomisk rådgivning fra Boligkontoret Danmark.”

Økonomisk rådgivning til alle beboere Boligkontoret Danmark tilbyder alle beboere økonomisk rådgivning gennem det initiativ, vi kalder Råd til husleje. 3 medarbejdere sidder klar til at hjælpe alle beboere, der har svært ved at få økonomien til at hænge sammen. Målet er både at hjælpe de udsættelsestruede beboere og samtidig at undgå det økonomiske tab, som udsættelser betyder for boligselskabet og de enkelte afdelinger. En udsættelse koster i gennemsnit ca. 45-50.000 kroner.

Der er derfor mange penge at spare ved at reducere antallet af udsættelser. ”Vi arbejder konkret med at få den manglende husleje ind, men vi forsøger også at finde løsninger på den lange bane, så beboerne kan blive boende i mange år,” fortæller Karin Stenumgaard, der er boligsocial konsulent i Boligkontoret Danmark.

Til daglig sidder Karin på afdelingskontoret Ribe og hjælper blandt andet med økonomisk rådgivning for beboerne i Jylland og på Fyn. Derfor er det hende, der har kontakten med Gurli. ”Vi er rigtig glade for den hjælp, vi har fået. Jeg oplever, at Karin meget gerne vil hjælpe os, og hun

18

1.000 kroner af om måneden og til gengæld strække perioden,” fortæller Gurli.

Endelig kom afgørelsen beroliger mig med, at vi nok skal finde ud af det. For som hun understreger, så skal vi jo ikke gå fra hus og hjem,” fortæller Gurli om snakken med Karin. ”Gurli fortæller mig om sagen, der nu er i Ankestyrelsen, hvilket jo forklarer deres problemer med at få økonomien til at hænge sammen. Med samtykke fra Gurli snakker jeg også med Ankestyrelsen og parrets advokat, der fortæller mig, at sagen med meget stor sandsynlighed vil falde ud til deres fordel. Derfor laver vi en særlig aftale, hvor Gurli ringer til mig, hvis hun på forhånd kan se, at huslejen en måned bliver svær at betale,” fortæller Karin, der hjælper parret med at få delt huslejen op i afdrag, der skal betales over flere måneder. ”Det er en ekstraordinær sag, hvor vi strækker os meget langt for at hjælpe. Normalt er afdragsordninger kun noget, vi tilbyder én gang. Men fordi jeg forstår de processer, der er i sagen, såsom det juridiske system, kommunen og jobcenterets rolle fortsætter jeg med at støtte dem i så lang en periode med at blive boende. Og de har overholdt alle aftaler,” afslutter Karin. ”Karin har været rigtig god at snakke med, og hun har også hjulpet os med at være realistiske omkring, hvor meget vi kunne betale ekstra om måneden. Når jeg gerne ville betale 2.000 kroner ekstra for at få høvlet gælden af hurtigt, har Karin spurgt, om vi ikke skulle nøjes med at betale

”Jeg tror, Karin og jeg taler sammen omkring 20 gange, før jeg endelig kan ringe til hende og fortælle, at det lysner – og at vi nu har fået erstatningen,” fortæller Gurli og påpeger, at vi på daværende tidspunkt skriver sommeren 2017, altså 1 år efter sagens begyndelse. ”Det var så skønt og lettende, at vi endelig kunne betale vores kreditorer og få al gælden ud af verden,” siger Gurli med et smil.

Hun er tydelig lettet over at være gældfri, og Gurli og Bent har ikke siden haft problemer med at betale deres husleje.

Det her kan ske for enhver I dag er både Bent og Gurli i arbejde som fleksjobbere. ”Uden hjælpen fra Karin tror jeg, at vi var blevet smidt ud. Men dialogen med hende gjorde mig tryg, for hun sagde hele tiden, at vi nok skulle finde en løsning. Så hvis der er nogen derude, som er kommet i bekneb, så skal de bare tage kontakt og få den hjælp, de har brug for,” understreger Gurli. Til spørgsmålet om, hvorfor hun har valgt at træde frem og fortælle sin historie, svarer hun hurtigt og afklaret: ”Det ville jeg, fordi jeg gerne vil hjælpe andre i samme situation, så de kan se, at der er en vej ud. Det her kan jo ske for enhver,” afslutter hun.

Boligsocial indsats

Hvis der er nogen derude, som er kommet i bekneb, så skal de bare tage kontakt og få den hjælp, de har brug for. Det her kan jo ske for enhver ...

Råd til husleje Blev introduceret i 2016, og fra januar 2017 er al økonomisk rådgivning en del af administrationsbidraget.

Når en beboer modtager en ophævelse grundet manglende huslejebetaling, tilknyttes vedkommende en af vores økonomiske vejledere, hvorefter der i fællesskab arbejdes på at finde en økonomisk løsning, som kan forhindre, at fogeden tilkaldes og beboeren sættes ud.

Fra 2016 til 2017 er der sket et fald i antallet af fogedrekvisitioner på 3,8 % og et fald i antal udsættelser på 5,2 %.

19

Beboerdemokratiets fremtid ...

I november 2017 satte Boligkontoret Danmark ekstra fokus på beboerdemokratiets fremtid med bogen ”De almene unge – en debatbog om generationskløften i beboerdemokratiet”. Bogen var et resultat af det nu afsluttede projekt ”De unge beboerdemokrater – hvor er de henne?”

I årtier har de almene boliger i Danmark været kendetegnet ved at være indfældet i et gennemgribende system af beboerindflydelse, medbestemmelse og fællesskab.

Det system, som vi kalder beboerdemokrati.

Gennem årene er det store frivillige arbejde i afdelingsbestyrelserne samt ansvaret i organisationsbestyrelserne blevet løftet og båret af tusindvis af ildsjæle, der hver især er kommet med sin egen ambition og energi omkring en hjertesag – beboernes trivsel, sund økonomi, boligernes vedligeholdelse, grønne områder eller grønne løsninger.

For manges vedkommende har engagementet i den lokale boligforening været et livslangt forhold, og en undersøgelse foretaget af BL – Danmarks Almene Boliger – i 2012 tydede da også på, at udskiftningen af afdelings- og organisationsbestyrelsernes medlemmer gennem årene havde været meget beskeden. F.eks. viste undersøgelsen, at magten i beboerdemokratiet både i afdelingsbestyrelserne og organisationsbestyrelserne i 2012 hovedsageligt var placeret i aldersgruppen over 50 år, og andelen af afdelingsbestyrelsesformænd under 30 år var på 1 %.

I en tid, hvor forandringer er blevet en konstant, og hvor forandringernes tempo hele tiden øges, synes beboerdemokratiet således at mangle viden og fokus i forhold til at forandre sig selv. Boligkontoret Danmarks undersøgelser viste efterfølgende, at rekruttering af nye bestyrelsesmedlemmer ikke var noget, der blev sat på dagsordenen på bestyrelsesmøderne, og dette blev startskuddet til en proces, der satte fokus på temaet ”Kontinuitet og fornyelse”.

Det garvede blik skulle suppleres af de friske øjne, og både på de interne linjer i Boligkontoret Danmarks hovedbestyrelse 20

og ude i boligselskabernes bestyrelser blev der arbejdet på at skabe balance i magtfordelingen og sikre, at der var hænder, der kunne bære stafetten videre fremover.

En følelsesmæssig proces Resultaterne af denne proces lå klar i efteråret 2017, hvor hjemmesiden demokratinet.dk gik i luften med værktøjer til bestyrelsesarbejdet i de almene boligafdelinger. Samtidig udkom bogen ”De almene unge – en debatbog om generationskløften i beboerdemokratiet”, der fortæller historien om projektet ”De unge beboerdemokrater – hvor er de henne?” og om de erkendelser, udfordringer og løsninger, som projektet løb ind i undervejs.

At skubbe til rammerne for beboerdemokratiet og afprøve nye metoder viste sig nemlig at være en følelsesmæssigt hård proces for projektets deltagere. Projektet afdækkede undervejs en række generati-

onsforskelle, som gjorde samarbejdet mellem de erfarne beboerdemokrater og de yngre kræfter komplekst og sårbart. Disse forskelle satte Boligkontoret Danmark sig for at undersøge gennem arbejdet med en debatbog. Dette skete blandt andet gennem samtaler med specialister inden for frivilligt arbejde og ungdomskultur, med forskere i den almene sektors historie og nutid – og selvfølgelig med aktive beboerdemokrater fra forskellige aldersgrupper.

To generationer spillede ud Generationsforskellene i beboerdemokratiet viste sig i løbet af processen med ”Kontinuitet og fornyelse” mange steder som en regulær generationskløft, der deler de etablerede bestyrelser og de unge aspiranter i to adskilte verdener.

Beboerdemokrat Frederik Hansen (41 år) beskriver situationen således: “Jeg ser ofte, at de to opdragelsestraditioner støder sammen. De unge i dag er ikke

Det, der gør en god beboerdemokrat, er ikke alder eller køn. Det er det engagement og den lidenskab, man lægger for dagen ...

kan afdelingsbestyrelserne – også i fremtiden – opnå at repræsentere den aldersmæssige mangfoldighed, som beboerne udgør i størstedelen af de almene boligafdelinger:

Løsningen på denne udfordring er ifølge Frederik Hansen først og fremmest god kommunikation, hvor man lytter til hinanden og giver plads til forskellighederne: “Hvis vi ikke taler ordentligt og viser hinanden respekt, så går det op i skænderier og konflikter på ord. Men hvis vi på den anden side ikke må være uenige, så bliver vi apatiske.

Det handler om at lytte, tale og lære. Være rummelig, tydelig, ærlig og kritisk. Det er ikke nødvendigvis nemt, så derfor bør vi træne folk i at kommunikere. Det, der gør en god demokrat, er ikke alder eller køn. Det er det engagement og den lidenskab, man lægger for dagen.”

Beboerdemokrati

autoritetstro på samme måde, som de ældre generationer.

De ved rigtig meget om alt det, der interesserer dem, de kan organisere ting og arbejde i projekter. Men de viser ikke respekt for noget i traditionel forstand. Til gengæld er de vant til at sætte ord og handlinger på deres følelser, hvor de ældre er vant til at udvise disciplin og selvkontrol. I dette sammenstød, hvor koderne brydes – så ryger forbindelsen. Så sidder de ældre bare og ryster på hovedet.

Dér er de holdt op med at lytte og ser bare det uhøflige, det uopdragne og uanstændige. Og hvis de så giver igen med reprimander og løftede pegefingre, så er generationskløften opstået.”

“Vi ældre skal virkelig passe på ikke at stå i vejen for de unge. Vi er mennesker, så vi er forskellige – vi har forskellige opfattelser af demokrati og af politik – og vi deltager i samfundet på forskellige måder. De forskellige tankegange, vi hver især repræsenterer, skal med alle sammen.

Fordi vi er i forskellige faser i livet, kan det være svært at forstå hinandens interesser – f.eks. at tage hensyn til behovene i en småbørnsfamilie, når vi nu selv for længst er ovre den tid … Men hvis vi ikke gør det, vil rummeligheden i en boligafdeling blive vanskeligere – for vi ældre glemmer lige så stille, at børn larmer, taber lidt ispapir osv. Det begrænser simpelthen vores evne til empati, hvis vi ikke blander os med hinanden – også i bestyrelserne.”

Hjemmesiden demokratinet.dk og debatbogen henvender sig til alle, der interesserer sig for nutidens demokratiske udfordringer og beboerdemokratiets fremtid.

Bogen kan bestilles gratis på www.bdk.dk.

Se under: Om Boligkontoret Danmark/ Publikationer/Bøger/De almene Unge.

Vi skal blande os med hinanden Også beboerdemokrat Jonna Hansen (70 år) peger på dialog og rummelighed, når der skal bygges bro mellem generationerne. Og det er vigtigt, understreger hun, for kun derigennem 21

Birgit og Christer, Tibberupparken Foto: Thomas Yde Søgaard 22

Fortsat høj byggeaktivitet og flere nye boliger 2017 har samlet budt på en stigning i byggeaktiviteterne i Boligkontoret Danmarks byggeafdeling. Det gælder ikke mindst udviklingen i antallet af nybyggerier, som spirer frem hos boligselskaberne landet over.

I det forgangne år har vores byggeafdeling ligeledes været byggeforretningsfører på 89 ustøttede og 28 støttede renoveringssager, der varierer i størrelsen fra basisrenoveringer til gennemgribende moderniseringer.

Støttede renoveringssager

Ustøttede renoveringssager

Byggeri & renovering

Boligkontoret Danmark har i 2017 indgået aftaler om 13 nybyggerisager med i alt 593 nye boliger. Udviklingen skyldes blandt andet repræsentantskabets beslutning om, at Boligkontoret Danmark i stigende grad skal opsøge nye byggeprojekter i de områder, hvor vores boligselskaber og kommunerne identificerer fremtidige boligbehov. Ved årets afslutning blev der således arbejdet på yderligere 23 potentielle nybyggerisager med i alt 880 nye boliger.

28

89

Nybyggerier

13

563 nye boliger

23

Ved Skrænten Midtjysk Boligselskab

Poul La Cours Vej Midtjysk Boligselskab

16 nye boliger med 3 eller 4 rum og udsigt til Silkeborg Langsø. Boligerne fordeles på to opgange med elevator og får alle både en øst- og en vestvendt altan.

Forventes færdigt i 2018.

De 144 centralt beliggende boliger i Skanderborg fremtidssikres med nye facader, nyt tag og altanlukninger samt elevator til 10 af opgangene.

Taxagrunden Boligforeningen Lillebælt

Renoveringen forventes færdig i 2020.

20 nye boliger i hjertet af Middelfart med 2 eller 3 rum og altan til flere af 3-rumsboligerne. Boligerne fordeles i 3 huse med elevator.

Byggeriet forventes færdigt i 2019.

Fjordgården Nakskov Almene Boligselskab Gennemgribende renovering af bebyggelsen, der nu består af 41 fremtidssikrede boliger med 2-5 rum, centralt i Nakskov by.

Renoveringen blev afsluttet i 2017.

24

De største byggerier og renoveringer i 2017

Byager Vænge Boligselskabet Birkebo

Vedbæk park Søllerød almene Boligselskab

Byggeri & renovering

51 boliger i nyt moderne byggeri med attraktiv beliggenhed i Vedbæk. Boligerne med 2, 3 eller 4 rum fordeles i 5 fritliggende 3-etagers bebyggelser med elevator.

129 rækkehuse gennemgår en total renovering og får blandt andet Smart Ventilationssystem i vinduer og facader.

Byggeriet forventes færdigt i 2019.

Renoveringen forventes færdig i 2022.

Viften Flexbo Sjælland

Nyt bæredygtigt byggeri med 32 boliger og parklignende karakter. Husene placeres i fire rækker med form som en vifte. 21 boliger med 3 rum i ét plan og 11 boliger med 4 rum i to plan.

Forventes færdigt i 2018.

25

Fra tomgang til tilgang Nogle gange kan det være nødvendigt at gennemføre en omfattende fysisk forandring af en boligafdeling, for at den fremadrettet imødekommer beboernes og de boligsøgendes boligbehov.

Det kan være gennem tiltag, der forbedrer de fysiske forudsætninger for øget tryghed og godt naboskab i afdelingen. Det kan også være tiltag, hvor en type boliger helt omlægges til en anden.

To af boligselskaberne oplevede i 2017, hvordan en fysisk transformation af deres boligafdeling bidrog til at vende en udvikling med tomgangsboliger og høj flyttefrekvens til en decideret tilgang af boligsøgende på ventelisten.

26

Ungdomsboligerne i Ribe Da efterspørgslen på ungdomsboliger i Ribe faldt efter lukningen af det lokale seminarium, tog Ribe Boligforening og Boligkontoret Danmarks byggeafdeling i 2009 det første skridt til at ombygge og omdanne 159 ungdomsboliger til 45 tidssvarende familieboliger med fem forskellige placeringer i byen.

De første nye boliger blev afleveret i sommeren 2017, mens de sidste står klar til indflytning i foråret 2018. ”Vi oplevede store problemer med at få lejet alle vores ungdomsboliger ud. Men byggesagen har resulteret i, at vi allerede nu har mere eller mindre alt udlejet,” fortæller Jens Hunderup, der er formand for Ribe Boligforening.

Byggeri & renovering

Tibberupparken Boligselskabet Nordkysten og Boligkontoret Danmarks byggeafdeling har i 2017 afsluttet totalrenoveringen af de ni etagebygninger i Tibberupparken.

Afdelingen har foruden de byggetekniske udfordringer i flere år været plaget af sociale udfordringer og en høj flyttefrekvens.

Derfor er byggesagen udført i samspil med en boligsocial helhedsplan for området, og der er afholdt flere åbent hus-arrangementer for at tiltrække nye potentielle beboere.

Det har resulteret i, at Tibberupparkens ry i dag er betydeligt forbedret. Ud over at bebyggelsen nu er fremtidssikret, er nye typer af beboere flyttet ind, så beboersammensætningen i dag er mere mangfoldig. Samtidig er ventelisten fra 2015 til 2017 steget med hele 57 %.

27

Lisbet Riis, Nærumvænge, afd. 2 Foto: Thomas Yde Søgaard

28

Fællesskabernes formand takker af Efter 16 år som formand for Boligkontoret Danmark takker Lisbet Riis af til sommerens repræsentantskabsmøde.

Det var kampen om bevarelse af de grønne fællesarealer i hendes boligafdeling, der i slutningen af 1970’erne vakte Lisbets lyst til at gå ind i beboerdemokratiet. Siden er det blevet til flere bestyrelses- og formandsposter og 2 valgperioder i den daværende Søllerød kommunes kommunalbestyrelse. Drivkraften har for Lisbet altid været fællesskabet og dets muligheder. Hun har aldrig siddet for bordenden for magtens skyld. Lisbet er repræsentant for det fælles demokrati, der giver Boligkontoret Danmarks boligselskaber afgørende indflydelse i organisationen.

Formandsskifte 29

Det første bestyrelsesmøde Lisbet blev valgt ind i Boligkontoret Danmarks bestyrelse i år 2000. Hun husker lige så tydeligt sit første bestyrelsesmøde i organisationen: ”Den daværende formand bød mig velkommen og pointerede, hvordan de i bestyrelsen havde en åben og fri dialog, hvor alle kunne komme til orde,” fortæller hun. ”Det lød jo umiddelbart godt. Men jeg oplevede bagefter, hvordan han også kunne kappe én meget direkte af, hvis man sagde noget, der ikke lige faldt i god jord … så meget for den åbenhed, tænkte jeg.”

Lisbet påpeger, at det var en anden tid dengang, men at hun to år senere, da hun selv blev valgt som formand, var meget bevidst om at skabe plads til alle. Måske nogle gange også lidt for meget plads:

”Jeg har nok nogle gange ladet drøftelserne gå lidt for længe, men jeg kan nu bedst lide, at folk får talt sig til rette om tingene.

Det styrker i bund og grund respekten for hinanden at lade alle komme til orde,” slår Lisbet fast. ”Nogle gange har Michael så prikket til mig og hvisket, at jeg godt snart må lukke den, eller også har næstformanden gjort det, hvis de blev for utålmodige, og der ikke kom nye synspunkter til debatten.”

Og formandens vægt på, at folk skal komme ud med deres synspunkter og holdninger i en kollektiv drøftelse, har virket.

Lisbet fortæller, at det er meget sjældent i hendes 16 år som formand, at bestyrelsen ikke har kunnet nå til enighed. Måske ikke altid med en indbyrdes enighed, men bestyrelsen er altid gået ud af lokalet med enigheden om en fælles beslutning.

Der skal meget til at bygge en så værdifuld kultur op gennem årene, men der skal også så lidt til at ødelægge den ...

Værner om nærvær i fællesskabet Det Boligkontoret Danmark, som Lisbet har kendt i mange år, har altid haft fokus på nærværet til beboerne og fællesskabet mellem boligselskaberne. Disse grundlæggende værdier i organisationens arbejde passer meget godt ind i Lisbets personlige grundholdninger. Hun mener, at det er en væsentlig grund til, at hun altid har fundet sig så godt til rette i Boligkontoret Danmark. Men hun er også overbevist om, at hun af samme årsag har spillet en vigtig rolle i at værne om og bibeholde værdierne og kulturen i organisationen gennem årene.

Nærværet dyrker Lisbet på lokalrådsmøderne, som hun efterhånden er blevet fast inventar på, uanset hvor i landet, de holdes. Hun foreslog selv at komme med på møderne for flere år tilbage for at få et større kendskab til boligselskaberne og til de mange beboerdemokrater, der påtager sig det vigtige frivillige arbejde i bestyrelserne. Det har givet Lisbet en stor og vigtig berøringsflade, som hun i dag er glad for, at hun har taget sig tid til at dyrke. ”Fællesskabet mellem boligselskaberne i Boligkontoret Danmark minder lidt om en stor familie,” forklarer Lisbet. ”Og det glæder mig meget, at vi, selvom vi er blevet større gennem tiden, er flyttet i et nyt stort hovedkontor og især de seneste år har oplevet en rivende udvikling, stadig formår at holde fast i den familiefølelse. Det er en vigtig del af vores kultur.”

Lisbet er da heller ikke i tvivl om, hvilket råd hun har til den kommende formand og bestyrelse: ”Nu har I bare at passe godt på Boligkontoret Danmark! Og især vores organisations bærende kultur – uanset hvad, må den ikke ødelægges. Der skal meget til at bygge en så værdifuld kultur op gennem årene, men der skal også så lidt til at ødelægge den,” pointerer hun med et glimt i øjet.

Vi er ikke lig med bunden af det sociale system!

Der er ingen tvivl om, at udviklingen går stærkt for tiden, men af Lisbet hilses den

30

velkommen: ”Jeg synes faktisk ikke, at den almene boligsektor som helhed har udviklet sig særlig meget i min formandstid. Alene det, at vi stadig kalder den for en sektor! Vi flytter os først i det øjeblik, vi får kniven for struben – som det sker lige i øjeblikket, og som det skete tilbage i 2002 med forslaget om salg af almene boliger.

Så kan vi nok komme op af starthullerne …

Men ellers lever vi vores stille liv – måske i en forhåbning om, at der ikke er nogen, der får øje på os?” siger hun med et skævt smil.

Ikke desto mindre lovgives der på det almene boligområde hele tiden – også i de ”stille perioder”. Lisbet giver Landsbyggefonden som et godt eksempel på, at der lovgives løbende og uafhængigt af, hvilken regering der sidder ved magten. Hvorfor hun også mener, at branchen bør oppe sig:

for det gode boligliv ude omkring i vores boligområder. Vi skal selvfølgelig stadig hjælpe dem, som ikke selv kan finde en bolig. Men det er ikke ensbetydende med, at vi er bunden af det sociale system i Danmark. Det er der desværre nogen, der tror vi er. Og det er meget trist.”

Fremtiden for Boligkontoret Danmark Én ting er udviklingen i den almene boligbranche, en anden ting er udviklingen i Boligkontoret Danmark. De seneste år har især digitaliseringen gjort sit indtog, og også kravene om driftsoptimering fylder meget i organisationen. Lisbet er godt tilfreds med, at Boligkontoret Danmark har taget processen op i så god tid og bredt den ud til alle boligselskaberne med det formål at skabe debat om og indflydelse

på, hvordan vi kan gøre tingene anderledes og billigere i driften fremover. Og selvom det går så stærkt, at hun nogle gange godt kan blive bekymret for, om medarbejderne kan følge med, er hun ikke i tvivl om organisationens fremtid: ”Hvis Boligkontoret Danmark fremadrettet fortsat passer på kulturen og på fællesskabet, er det ”blot” at fortsætte som nu med hele tiden at være på forkant med udviklingen og evne at kunne tilpasse vores ydelser til det, som efterspørges.

Det kræver en meget fleksibel organisation, som er på dupperne hele tiden. Men med en dygtig direktion, der ligesom vores sover med støvlerne på, og dygtige medarbejdere, er jeg nu ganske rolig – uanset hvad fremtiden bringer,” afslutter den afgående formand.

”Jeg tror, at vi skal fortsætte med at have dialogen med politikerne på Christiansborg, som BL (Danmarks Almene Boliger) varetager i dag. Men jeg tror også, at vi skal fortælle meget mere om, hvad det er, vi går og laver. For vi løfter virkelig en meget stor social opgave i kommunerne, og hvis ikke vi gjorde det, hvad så?” spørger hun og fortsætter: ”Samtidig kan vi også i branchen blive bedre til hele tiden og igen at fortælle, hvad vi kan tilbyde af rammer

Rundt om Lisbet Riis: - Født 20. november 1942 - I afdelingsbestyrelsen siden 1982 Formandsskifte

- I kommunalbestyrelsen for Søllerød Kommune i 1998-2005 - Valgt ind i Boligkontoret Danmarks bestyrelse i 2000 - Formand for Boligkontoret Danmarks bestyrelse siden 2002 - Formand for Søllerød almene Boligselskab og Søllerød Sociale Boligselskab siden 2009 - Har boet i Nærumvænge, afd. 02 i Søllerød almene Boligselskab siden midten af 1970’erne. Børn og børnebørn bor tæt på.

31

Christina, Liva, Bastian & Casper, Byengen Foto: Søren Malmose

32

Digitaliseringens nye vinde I tider med krav om optimering og besparelser er der brug for effektive redskaber for samtidig at kunne levere en god serviceoplevelse til vores boligsøgende, beboere og beboerdemokrater. Digitalisering er én dimension i løsningen af disse udfordringer.

I 2017 og -18 tog forandringens vinde inden for digitalisering af Boligkontoret Danmarks serviceydelser tydeligt fart. En ny digitaliseringsstrategi så dagens lys med det formål at sikre en ensretning i digitaliseringsprocessen og sikre en digitalisering dér, hvor det giver mest mening for Boligkontoret Danmark, boligselskaberne og i sidste ende brugerne af systemerne.

Ud fra et kunderejseperspektiv Digitalisering

Digitaliseringen i Boligkontoret Danmark foregår i høj grad ud fra et kunderejseperspektiv, hvor vi tager udgangspunkt i den rejse, vores kunder foretager hos os – fra de møder os første gang med et klik på hjemmesiden eller et telefonopkald, skriver sig op, får boligtilbud, flytter ind, og til de en dag siger farvel og tak.

I 2017 er vi gået i gang med at kortlægge alle de måder, vi møder vores boligsøgende, beboere og beboerdemokrater på undervejs på rejsen. Det har resulteret i en række nye tiltag i omskrivning af vores standardbreve og automatiske kørsler af breve.

Formålet med at arbejde ud fra et kunderejseperspektiv er at sikre en målrettet og sammenhængende kommunikation og service og samtidig digitalisering på en måde, så vores kunder føler sig hjemme, uanset hvor og hvornår de møder os.

33

Elektronisk syn I 2014 påbegyndte Boligkontoret Danmark opmåling og digitalisering af de første boliger til brug for elektronisk ind- og fraflytningssyn. Her i projektets fjerde år har opbakningen igen været stor med digital opmåling af yderligere 4.000 boliger.

Det betyder, at der nu udføres elektronisk syn i 14.500 boliger. Digitaliseringen af synsprocessen har for vores boligselskaber betydet millionbesparelser i istandsættelsesarbejder, da de elektroniske data bruges i udbud. Desuden er arbejdsgangen omkring syn lettet betydeligt.

Digital post Boligkontoret Danmark har fortsat stort fokus på at få registreret e-mailadresser og indhentet godkendelser til digital kommunikation med vores beboere og boligsøgende. Indsatsen taler sit tydelige sprog – andelen af afsendte boligtilbud på mail er steget til 88,4 % i slutningen af 2017. Samtidig er det blevet nemmere for modtagere af boligtilbud at svare tilbage digitalt.

100% 90%

85%

86%

87%

88%

13%

12%

3%

3%

11% 4%

10% 2%

9% 2%

2017 Q2

2017 Q3

85%

79%

81%

81%

20%

18%

16%

16%

10%

3%

3%

3%

2016 Q1

2016 Q2

2016 Q3

2016 Q4

2017 Q1

80% 70% 60% 50% 40% 30%

0%

Afslag

Brev

Mail

Digital selvbetjening Beboernes digitale selvbetjeningsmulighed på www.bdk.dk har eksisteret i et par år. Her er det muligt for beboere at søge informationer om deres vand- og energiforbrug, huslejebetalinger og relevante dokumenter og blanketter. Beboerdemokraterne har ligeledes en mulighed for at betjene sig selv digitalt på www.bdk. dk med deres eget loginområde, hvilket i besøgstal mere end fordobledes i 2017 i forhold til året før.

34

2017 Q4

Udvikling og lancering af demokratinet.dk

Digital lejekontrakt

I november 2017 lancerede Boligkontoret Danmark en ny digital platform – demokratinet.dk – der samler de bedste og mest relevante værktøjer til at fremme det beboerdemokratiske og frivillige arbejde. Platformen er blevet til i samarbejde med BL – Danmarks Almene Boliger, der ved Almene Boligdage 2017 fik overdraget ansvaret for den fremadrettede drift og videreudvikling af sitet.

I 2017 er brugen af e-Boks blevet implementeret som et led i at styrke den digitale kommunikation. Efter at have afprøvet e-Boks til udsendelse af lejekontrakter i en pilottest med stor succes, anvendes den digitale kanal nu til stort set alle lejekontrakter og følgebreve ved indflytning.

Fremsendelse af lejekontrakter var førhen en tung post på portoudgifterne, hvorfor digitaliseringen har bidraget til årets økonomiske overskud.

En af hovedidéerne med demokratinet.dk er at skabe en fælles platform for den viden og de gode værktøjer, der findes rundt omkring i landets almene boligorganisationer. I mange år har det været traditionen, at når en boligorganisation udviklede et redskab til beboerdemokratiet, så blev det typisk kun brugt af selvsamme boligorganisation. Den tradition har Boligkontoret Danmark forsøgt at bryde med demokratinet.dk. Både så alle de gode værktøjer, der findes, samles og deles på tværs i den almene boligsektor, men også så vi sikrer en effektiv udnyttelse af de huslejekroner, der anvendes på udviklingsopgaver rundt om i landet.

Digitale afdelingsmøder

Hvad indeholder demokratinet.dk?

•

•

•

•

•

Digitalisering

Efter en ændring i normalvedtægterne er det nu muligt for boligområdernes afdelingsmøder at tilføje et digitalt lag til det fysiske møde.

Formålet er at åbne op for debat og muligheden for at stille forslag m.m. digitalt. For at afklare, hvordan vi vil håndtere det i Boligkontoret Danmark, blev der i 2017 gennemført 5 forsøg hos forskellige boligselskaber med afholdelse af digitale afdelingsmøder. Forsøgene evalueres i 2018, hvorefter der tages stilling til, hvordan vi fremover vil anvende den nye digitale mulighed.

I Boligkontoret Danmark og resten af sektoren har der længe været et ønske om at skabe en digital platform, der kan understøtte, styrke og udvikle det beboerdemokratiske og frivillige arbejde i vores almene boligområder. En digital platform kan både være med til at lette arbejdet for de mange frivillige kræfter, men den kan også være med til at gøre det mere attraktivt at indgå i arbejdet for blandt andet de yngre beboerdemokrater.

En samling af værktøjer til at sætte aktiviteter i gang i et boligområde De vigtigste informationer til nye bestyrelsesmedlemmer, der skal klædes på til bestyrelsesarbejdet Redskaber til at styrke det beboerdemokratiske arbejde i en boligafdeling En vidensbank med gratis bøger og publikationer om alt inden for den almene boligbranche Mulighed for let at få et frivillighedsbevis til at styrke CV’et

35

Nye målsætninger, nyt driftssekretariat og mere nærvær

Kajerød Vænge, Boligselskabet Birkebo

36

Vejen til det gode boligliv 2020 Med udgangspunkt i boligselskabernes ønsker til boligadministrationen har Boligkontoret Danmarks repræsentantskab i juni 2017 vedtaget et nyt målsætnings- og handlingsprogram frem mod 2020.

Strategien fortsætter udbygningen af en effektiv og solid basisadministration under overskriften ”Vejen til det gode boligliv 2020”. Dertil kommer fastholdelse af højt kvalificerede og kompetente stabsfunktioner, som i fællesskab med afdelingskontorerne og boligafdelingerne skal medvirke til både at udvikle og sikre en høj og ensartet kvalitet & service i udøvelsen af driftsopgaver.

Endelig ønsker Boligkontoret Danmark til stadighed at være en organisation, der er kendt for udvikling med målet om at gøre vejen til det gode boligliv nemmere, hurtigere og billigere og løbende skabe merværdi for beboerne.

omkring 5 fokuspunkter, som hver især bidrager til en værdibaseret og effektiv basisadministration. Du kan se det fulde program på www.bdk.dk under Om Boligkontoret Danmark/Organisationen/ Værdier og mål.

Nyt driftssekretariat i Boligkontoret Danmark Et nyt driftssekretariat gik i luften d. 15. marts 2018 og er en sammenlægning af det forhenværende forvaltningssekretariat og energi- og miljøafdelingen. Ambitionen med etableringen af driftssekretariatet er, at vi på tværs af de to tidligere stabe bedre kan forene og koordinere de mange driftsorienterede indsatser.

Udvikling

På denne måde kan vi i fællesskab med afdelingskontorerne og boligafdelingerne medvirke til både at udvikle og sikre en høj og ensartet kvalitet og service i udøvelsen af driftsopgaverne.

Sammenlægningen kommer i kølvandet på en ændring af driftsbekendtgørelsen, der har styrket kravene til driften og givet anledning til at gentænke måden, vi hidtil har arbejdet med vedligeholdelsesplaner på. Det nye driftssekretariat består nu af 4 afdelinger: Forbrug og forsyning, Vedligehold og energi, Projekt- og opgavestyring samt Fokus på drift og udlejning.

Sammenlægningen indebærer samtidig ansættelsen af tre nye medarbejdere med byggetekniske kompetencer, som i tæt samarbejde med de lokale driftschefer bl.a. skal stå for:

Driftssekretariat Kommunikation og marketing

Indkøb

- Drifts- og vedligeholdelsesplaner, der gradvist skal gælde for en 30-årig periode, mod 10 år i dag

Byg

Det nye målsætningsog handlingsprogram er bygget op

IT

Afdelingskontorerne

- Gennemgang af drifts- og vedligeholdelsesplaner hvert 5. år

HR Helsingør

Hillerød

Jura

Organisationen

Direktion

Holte Silkeborg

Allerød Ribe Sakskøbing

Fyn Økonomi og regnskab

Repræsentantskab

6 lokalråd

Hovedbestyrelse

6 udvalg

37

- Gennemførelse af byggetekniske og miljømæssige tilstandsvurderinger i alle boligafdelinger hvert 3. år - Hjælpende hånd og støtte i større projekter, f.eks. E-syn og fællesdrift.

De nye medarbejdere i Driftssekretariatet skal tilbringe 80 % af deres tid ude på afdelingskontorerne eller i boligafdelingerne og 20 % af deres tid på Havneholmen.

”Etableringen af fællesdrift i et boligselskab er typisk en ret tung forandringsproces, der ikke kan løftes af den lokale driftschef, ejendomsfunktionærerne og beboerdemokratiet alene. Derfor vil det være et blandt mange områder, hvor driftssekretariatet vil kunne bidrage til at hjælpe vores boligselskaber godt på vej.”

Forvaltningsdirektør Lars Lehmann.

Mere nærvær på tværs Boligkontoret Danmarks medarbejdere løser i stigende grad opgaver uafhængigt af deres fysiske arbejdsplads. Det kalder vi nærvær på tværs. Konceptet blev igangsat i 2016 og sætter fokus på at anvende medarbejdernes kompetencer og ressourcer, der hvor det giver mest mening. Ved at sætte fokus på kompetencer fremfor geografi styrker vi vores afdelingskontorer og sikrer samtidig, at forskellige specialistopgaver løses præcis der, hvor kompetencerne er.

Et nyt eksempel på dette er administration af erhvervslejemål. Lovgivningen for erhverv adskiller sig nemlig fra vores basisadministration og kræver en helt anden viden. Antallet af erhvervslejemål i Boligkontoret Danmark er få og var før spredt på alle afdelingskontorer. Et erhvervslejemål opsiges sjældent, og det er derfor svært at få specialviden på området. ”Ved at samle alle erhvervslejemål på få personer giver håndteringen en øget økonomisk sikkerhed for afdelingskontorerne, da der laves en årlig lejeregulering, og desuden sikrer vi os, at de pågældende

medarbejdere får den nødvendige erfaring og viden til at håndtere erhvervslejemålene, både når der skal udarbejdes nye kontrakter og varsles lejeforhøjelser,” udtaler chefkonsulent Jeanette Helmer fra Ribe.

Håndteringen af erhvervslejemålene sker i et samarbejde mellem afdelingskontoret i Ribe og Odense med juridisk support fra juraafdelingen på Havneholmen.

En af fordelene ved nærvær på tværs er samtidig, at medarbejderne i højere grad kan byde ind på tværgående opgaver, der passer til deres interesser og kompetencer, uden at det går ud over de opgaver, de allerede løser.

Trivsel og personaleomsætning Hele 97 % af medarbejderne svarede på årets trivselsundersøgelse. Igen i år fik vi fantastiske resultater og kan glæde os over, at topscoren på 4,7 % (på en 1-5 skala) igen i år handler om medarbejdernes engagement og ligger på niveau med sidste år. Medarbejderne og deres engagement er vores vigtigste ressource, og derfor er vi glade for, at vi igen i år scorer højt:

Top 5 - medarbejdertrivsel (Tallene i parentes er fra 2016)

4,7 (4,7)

Jeg er engageret i mit arbejde

4,6 (4,4)

Mit arbejde er interessant

4,5 (4,4)

Jeg bidrager aktivt til, at vi alle trives og har det godt sammen i min afdeling

4,5 (4,4)

Jeg har indflydelse på løsningen af mine opgaver

4,5 (4,4)

Min leder lytter til mine synspunkter og idéer

Antal medarbejdere Medarbejderantallet er steget fra 164 i 2016 til 172 i 2018 (omregnet til fuld tid).

160 140 120 100 80 60 40 20 0 38

2015

2016

2017

2018

Ny lederuddannelse for ejendomsfunktionærer I februar 2017 lød startskuddet til Boligkontoret Danmarks nye lederuddannelse for ejendomsfunktionærer. Uddannelsen bestod af 11 moduler, og de 18 deltagere kom fra 13 forskellige boligselskaber i hele landet.

I uddannelsen har deltagerne bl.a. arbejdet med Whole Brain og forståelsen af, hvordan man selv og andre tænker.

Ved at have selvindsigt og forståelse for andre tænkemåder er det nemlig nemmere at forstå og tilrette kommunikationen i forskellige situationer. Derudover kan kendskabet til ens egen og andres tankepræference netop bruges til at optimere og målrette ledelse, kommunikation og samarbejde.

Den 18. januar i år fik deltagerne så overrakt det flotte bevis på, at de nu havde gennemført Boligkontoret Danmarks lederuddannelse. Dermed er de bedre rustet til de fremtidige udfordringer, som den almene sektor allerede gennemgår og vil blive mødt af i fremtiden, herunder effektiv drift og fællesdrift, som kræver udvikling af lederkompetencer.

Personaleomsætning Personaleomsætningen er faldet fra 7,6 % i 2016 til 4 % i 2017.

2017

2016

2015

Samlet personaleomsætning

4,0

7,6

4,0

Har selv sagt op

1,7

4,7

1,14

Har selv sagt op for at gå på pension

0,0

0,6

2,29

Blev opsagt

2,3

2,3

0,57

Sygefravær Sygefraværet er faldet fra 3,2 % i 2016 mod 2,6 % i 2017. Medregnes langtidssygdom, er denne steget fra 7,5 % i 2016 til 9,3 % i 2017.

2016

2015

Alm. sygdom

2,6

3,2

2,5

Sygdom inkl. langtidssygdom

9,3

7,5

8,6

Trivselsscoren Trivselsscoren (målt på en skala fra 1-10) er et udtryk for medarbejdernes samlede tilfredshed med at være ansat i Boligkontoret Danmark.

Her kan vi med stor glæde ligeledes konstatere en fremgang fra 2016 til 2017.

8,0

8,1

2016

2017

17 færdiguddannede projektledere Projektarbejde er en fast del af hverdagen i mange virksomheder, og de fleste medarbejdere bliver i løbet af deres arbejdsliv engageret i både store og små projekter.

Effektiv drift og de unge beboerdemokrater er blot nogle af de projekter, Boligkontoret Danmark arbejder med, og der kommer løbende flere projekter til, som skal ruste os til fremtiden og gøre dagligdagen nemmere for vores mange boligselskaber.

En central forudsætning for vellykkede projekter er dog dygtige projektledere.

Organisationen

2017

”Driftsfolkene er vores bannerførere og fuldstændig uundværlige i forhold til at skabe gode boligområder. Jeg er glad for, at denne flok er topmotiverede, har taget uddannelsesforløbet til sig og har fået så meget ud af det,” udtaler forvaltningsdirektør Lars Lehmann.

Det var derfor med stor glæde, at Boligkontoret Danmark i december 2017 kunne ønske 17 dygtige medarbejdere et stort tillykke med at have gennemført 1½ års uddannelsesforløb i projektledelse. Deltagerne har fået en lang række brugbare projektledelsesværktøjer til hverdagens arbejdsopgaver og projekter, herunder planlægning, tidsstyring og konflikthåndtering. Således er de nu bedre rustet til fra start til slut at kunne navigere og lede de mange forskellige projekter, Boligkontoret Danmark står overfor i de kommende år.

39

Bestyrelsen Lisbet Riis (formand) Søllerød almene Boligselskab

Læs mere om Boligkontoret Danmarks bestyrelse, lokalråd og forskellige udvalg på www.bdk.dk Se under: Om Boligkontoret/Organisationen/Vores ledelse/Bestyrelsen

Klaus Bentzen (næstformand) Bogense Boligforening

Glenn R. Rueløkke Søllerød almene Boligselskab

Jonna Lund Hansen Nakskov Almene Boligselskab

Gert Fris Lillerød Boligforening

Johannes Stensgaard Boligselskabet Sct. Jørgen

Inge-Lise Danielsen Boligselskabet Nordkysten

Jens Hunderup Ribe Boligforening

Susanne Henriksen DVB København

Bjarne Almind Johansen Midtjysk Boligselskab

Irene Jensen Boligselskabet FlexBo Sjælland

Marianne Lundberg Andersen Andelsboligforeningen HørsholmKokkedal

Alex Gren Boligforeningen Lillebælt

Hans Chr. Andersen Den selvejende Byggevirksomhed for Herfølge

Ulrik Breidahl Valgt af medarbejderne

Bent Nielsen Boligselskabet Birkebo

Henrik From Jørgensen Valgt af medarbejderne

Direktion Michael Demsitz Administrerende direktør

40

Lars Lehmann Forvaltningsdirektør

Afdelingskontoret Holte

Forretningsførere Torben Eriksen Teit Svanholm Driftsforretningsfører Finn Weidekamp Driftschefer Kim Svarre Allan Lund Kepler

Jens Møller Lars Sørensen Chefkonsulenter Ulrik Breidahl Charlotte Sommer Bjørnsgaard Gruppeleder Annemette Aagaard

Boligrådgivere Dorte Brinkmann Nathalia Kure Charlotte Krebs Marianne Mærsk Rikke Tobiesen Sekretær Line Kokholm Hatting

Formand Nicolai Bangsbo Wammen Kim Kongebro Merete Sivertsen Jesper Kidmose Claus Jørn Hjorting Ole Noach Larsen Jane Larsen Bent Nielsen Christian Grabow-Scheelhardt Stefan Schufri Meyer Lisbet Riis Kim Mårtensson Morten Carstensen Lis Schou Bjørn Henningsen Lisbet Riis Sonja Petersen Erik Steen Wiborg-Nissen Kim Carlsen Søren Keldorff

Administration for Dansk Blindesamfund, RABO, Kbh. (785) DSI Solgaven, Valby (783) DSI Solgaven, Vanløse (782) Lions Park, Gl. Holte (797) Plejecenter Bauneparken, Hillerød (764) Allerød Kommune (770) Gribskov Kommune (769) Rudersdal Kommune (794) Desuden administration for ejerforeninger i Birkerød, Rønne, Nærumvænge Torv og antenneforeninger

Fra venstre: Charlotte S. Bjørnsgaard, Jens Møller, Annemette Aagaard, Kim Svarre, Dorte Brinkmann, Rikke Tobiesen, Marianne Mærsk, Line K. Hatting, Teit Svanholm, Charlotte Krebs, Ulrik Breidahl, Allan L. Kepler, Finn Weidekamp, Torben Eriksen, Natalie Kure og Lars Sørensen

Boligafdelinger 1 2 1 1 8 1 1 10 3 5 13 2 1 8 2 4 2 1 1 10

Boliger 135 297 95 33 681 96 65 1.052 76 204 893 118 50 187 36 156 57 51 276 604

1 1 1 1 1 9 16 15

53 143 64 72 48 113 202 434

I alt 122

Organisationen

Medlemmer Boligselskabet Sæbjørnshuse i Gladsaxe (701) Funktionærernes Boligselskab i Rødovre (702) Funktionærernes Boligselskab i Lyngby (703) Boligforeningen Ringbo (708) Gl. Holte Boligselskab (712) Boligselskabet Rådhusdammen (715) Boligselskabet Hareskovgård (716) Boligselskabet Birkebo, Birkerød (723) BSB Søllerød (724) Statsbanepersonalets Andels-Boligforening (725) Søllerød almene Boligselskab (726) Villabyernes Boligselskab i Gentofte (727) Den selvejende Byggevirksomhed for Herfølge (730) DVB Parken (731) Køge Lejerforenings Boligselskab (732) Søllerød Sociale Boligselskab (744) Halsnæs Boligselskab (750) Foren. af alderdomsfri boligers Byggeselskab (753) Dragør Andelsboligforening Engparken (754) Boligselskabet Strandparken Dragør (755)

Røjelskær 15, 2. sal 2840 Holte Tlf.: 39 25 10 00 E-mail: holte@bdk.dk

6.291

41

Afdelingskontoret Allerød

Forretningsfører Tonny Bjørn Driftsforretningsfører Peder Hansen Driftschefer Steven Budden* Peder Cramer Søndergaard

Driftschefassistent Maria Elisabeth Holbech (er også boligrådgiver) Chefkonsulenter Jesper Kjærsgaard Pernille Hapiach Christensen* Helle Hjorting Damberg*

Medlemmer AOC Engholms boliger (301) De Vanføres Boligselskab, Stenløse (304) Boligselskabet Venbo, Stenløse (306) Hareskov-Værløse Andelsboligforening (307) Lillerød Boligforening (321) Boligselskabet DVB, København (328) Andelsboligforeningen Lundegaard (345) Lynge-Uggeløse Boligforening (346)

Boligrådgivere Helle Maglemose (Teamleder)* Marit Christensen Maria Elisabeth Holbech Anette Jørgensen

Fra venstre: Maria Elisabeth Holbech, Jesper Kjærsgaard, Helle Maglemose, Tonny Bjørn, Helle Hjorting Damberg, Pernille Hapiach Christensen, Peder Hansen, Anette Jørgensen og Peder Cramer Søndergaard

*Både for Allerød og Hillerød

Formand Steen Viby Ole Larsen Niels Kjærsgård Lasse Andersen Birthe Petersen Susanne Henriksen Leif Bo Hansen Flemming Hansen

I alt

42

Kirkevænget 8A 3450 Allerød Tlf: 48 17 22 21 E-mail: alleroed@bdk.dk

Boligafdelinger 1 2 7 11 19 10 4 4 58

Boliger 67 62 207 454 908 564 70 126 2.458

Afdelingskontoret Helsingør

Forretningsfører Torben Hangaard Souschef Gitte Tvilling Sørensen

Driftschefer Jan Larsen Jens Damgaard Helle Jeppesen

Boligrådgivere Mai-Britt Lindenskov Christina Eidick Nielsen Alice Bach Asmussen Trine Franck

Driftschefassistent Trine Franck Medlemmer Hejrevangens Boligselskab (101) Andelsboligforeningen Hørsholm Kokkedal (122) Boligselskabet Nordkysten (124) Den Almene Boligforening Jellerødparken (126) Boligselskabet Borgerbo, Humlebæk (127)

Vestermarken 16A 3060 Espergærde Telefon 73 75 76 60 E-mail: helsingoer@bdk.dk

Bagerst fra venstre: Gitte Tvilling Sørensen, Jan Larsen, Jens Damgaard, Helle Jeppesen og Maj-Britt Lindenskov. Forrest fra venstre: Christina Eidick Nielsen, Alice Bach Asmussen, Trine Franck og Torben Hangaard

Formand Boligafdelinger Boliger Lars Rich 5 244 Marianne Lundberg Andersen 8 1.029 Palle Wørmann 27 1.860 Lars Kaaber 1 41 Esther Schultz Nielsen 2 154

I alt

43

3.328

Organisationen 43

Afdelingskontoret Hillerød

Forretningsfører Per Lykke

Genhusningskonsulent Jørgen Hanghøj

Driftssekretær Iben Olsen Steven Budden*

Chefkonsulenter Helle Hjorting Damberg* Pernille Hapiach Christensen*

Hillerødsholmsalle 17 A 3400 Hillerød Telefon 48 26 90 00 E-mail: hillerod@bdk.dk

Boligrådgivere Helle Maglemose (Teamleder)* Pernille Vedel

Fra venstre: Jørgen Hanghøj, Helle Maglemose, Pernille Hapiach Christensen , Per Lykke og Helle Hjorting Damberg.

*Både for Allerød og Hillerød

Medlemmer Formand Boligselskabet Nordsjælland (760) Lena Andersen Desuden administration for ejerforeninger i Helsinge og Lynge I alt

Boligafdelinger Boliger 19 1.161

19

1.161

Afdelingskontoret Silkeborg

Forretningsfører Annemette Lehmann Bøgh

Teknisk Driftschef Peter L. Hansen

Driftschefer Bjarne Jacobsen Lars G. Larsen

Chefkonsulent Anita S. Dideriksen

Medlemmer Midtjysk Boligselskab (901) Samsø Boligselskab (950)

44

Boligrådgivere Bente Würtz Susanne Jensen Anja Staub Nielsen Maria Dyrborg

Formand Bjarne Almind Johansen Ellen Bendtsen

Ved Skrænten 4 8600 Silkeborg Tlf. 86 52 21 77 E-mail: silkeborg@bdk.dk

Fra venstre bagerst: Bjarne Jacobsen, Kim Würtz, Daniel Bach-Mose Sloth, Peter Lundtofte Hansen, Lars Glintborg Larsen og Anja Staub Nielsen Forrest fra venstre: Maria Dyrborg, Bente Würtz, Annemette Lehmann Bøgh, Susanne Jensen og Anita Dideriksen Boligafdelinger Boliger 73 1.999 1 24

Administration for Samsø Kommune (973)

1

51

I alt

75

2.074

Afdelingskontoret Ribe

Forretningsfører Anders Fabricius Souschef Morten Køhlert Chefkonsulenter Asger Helles Jeanette Helmer

Tangevej 30 6760 Ribe Tlf.: 75 42 30 00 E-mail: ribe@bdk.dk

Driftschefer Kristian Bechsgård Jan Erik Vadstrup Larsen Eskild Pagaard Mortensen (Lokation: Bramming)

Sonni Jørgensen Heidi Dam Gitte Borup (Lokation: Kolding) Britta Sekjær (Lokation: Kolding) Gitte Nielsen (Lokation: Holsted) Linda Jensen (Lokation: Bramming)

Boligrådgivere Tina Ehmsen

Formand Jonna Holm Carina Welinder Jens Hunderup Christian Christensen Jytte Asmussen Britta Knudsen Niels Jørgen Bruun Ole Kyvsgaard Tonny Bech Villy Knudsen

Boligafdelinger Boliger 9 130 1 13 28 1.084 1 40 5 234 10 294 3 223 1 22 9 745 14 604

Administration for Seminariekollegiet i Ribe (680) Ældreboliger og bofællesskaber, Tønder Kommune (682) Ældreboliger og bofællesskaber, Haderslev Kommune (684) Den selvejende Institution Solgården, Løgumkloster (689)

1 15 10 2

30 240 120 44

I alt

109

3.823

Organisationen

Medlemmer DVB Syd (643) Rødding Egnens Boligselskab (645) Ribe Boligforening (647) Bevtoft Boligselskab (649) Gram Boligforening (650) Holsted Boligforening (651) Andelsboligforeningen Brande (652) Sct. Georgs Parken (653) Boligselskabet Kolding (654) Bramming Boligforening (655)

Fra venstre: Anders Fabricius, Gitte Nielsen, Jeanette Helmer, Gitte Borup, Britta Sekjær, Sonni Jørgensen, Heidi Dam, Tina Ehmsen, Kristian Bechsgård, Linda Jensen, Eskild Pagaard Mortensen, Morten Køhlert og Jan Erik Vadstrup Larsen.

45

Afdelingskontoret Sakskøbing

Forretningsfører Niels Michelsen Souschef Tina Oldrup

Driftschefer Ove Larsen (Lokation Sakskøbing) Erling Olsen (Lokation Faxe) David Von Zastrow Noval (Lokation Nakskov)

Medlemmer Sakskøbing Boligselskab (409) Faxe og Hylleholt Boligforening (417) Faxe Ældreboligselskab (415) Nakskov Almene Boligselskab (420) FlexBo Sjælland (433)

46

Vestergade 2 4990 Sakskøbing Tlf.: 73 75 76 30 E-mail: sakskoebing@bdk.dk

Boligrådgivere Ranko Kozuh Randi Lund Jørgensen Annette Rasmussen Tina Jensen (Lokation Faxe) Bettina Garner (Lokation Nakskov)

Formand Lene Rørholt Jette Frederiksen Inger Andersen Liselotte Ploug Irene Jensen

Øverst fra venstre: Tina Oldrup, Randi Jørgensen, Annette Rasmusen, Ranko Kozuh, Niels Michelsen og Ove Larsen Nederst fra venstre: Tina Jensen og Erling Olsen

Boligafdelinger Boliger 16 612 20 547 2 218 9 670 2 144

Administration for Guldborgsund Kommunes ældreboliger (480) DSI Humlehaven (485) Region Sjælland (486) Stevns Kommune (488) Lolland Kommune (489) Desuden administration for ejerforening i Faxe

15 1 1 2 6

380 24 22 29 202

I alt

74

2.848

Afdelingskontoret Fyn

Forretningsfører Kim Johansen Driftschefer Jan Olrik Jørgen Slangerup Torben Hansen

Sivlandvænget 27B 5260 Odense S Tlf.: 63 12 75 80 E-mail: fyn@bdk.dk

Chefkonsulenter Conny Bruun Line Klelund Højsgaard

Susanne Vissing Mette Abildgaard Melchiorsen Kirsten Thrane Larsen

Boligrådgivere Trine Grønlund (Gruppeleder) Susanne Madsen

Medlemmer Boligforeningen Faaborg-Midtfyn (530) Andelsboligforeningen Samvirke, Odense (542) Boligforeningen Fyn-Bo (553) Ringe Boligselskab (554) Boligforeningen Lillebælt (842) Bogense Boligforening (843)

Formand Connie Hald Ebbe Rasmussen Ole Skovsbøll Gerhard Haurum Alex Gren Klaus Bentzen

Administration for Plejecentret Nørrevænget, Faaborg-Midtfyn Kommune (577) Ørbæk Pensionistboligforening (581) DSI Solgaven, Pårup (580) Kollektivhuset Kragsbjerghave (583) Assens Kommune (584) Nordfyns Kommune (585) Desuden administration for ejerforeninger i Faaborg-Midtfyn Kommune I alt

Fra venstre: Mette Abildgaard Melchiorsen, Kim Johansen, Susanne Vissing, Jan Olrik, Conny Bruun, Line Klelund Højsgaard, Trine Grønlund, Torben Hansen og Kirsten Thrane Larsen.

Boligafdelinger Boliger 20 597 7 276 6 138 1 82 21 1.174 13 401

1 1 1 1 4 7

45 30 24 127 100 175

83

3.169

Organisationen 47

Havneholmen

Direktion Administrerende direktør Michael Demsitz Forvaltningsdirektør Lars Lehmann Direktionsrådgiver Mette Kramshøj Finker Direktionssekretær Lonny Malmstrøm

Energiteknolog Kristian Sobota Teknisk energikonsulent Dan Vandal Pedersen Byggeteknisk konsulent Michelle Hammer

Projekt- og opgavestyring Fagleder Ida Ravnholdt Poulsen

HR HR-Chef Benedikte Ginderskov HR-Udviklingskonsulent Birgitte Dunker Lønkonsulenter Jette Holmboe Louise Søeborg Knudsen Christel Jensen

Sekretariatskonsulent Line Aagaard Nilausen

Fokus på drift og udlejning

Juridisk afdeling

Specialkonsulent Helle Duus Andresen

Fagleder Adam B. Andersen

Juridisk chef og advokat Henriette Fabritius Tengnagel

Projektleder Helle Vasegaard

Jurister Laura Alberte Villumsen (advokatfuldmægtig) Christina Iversen

Driftssekretariat Driftssekretariatschef Jesper Telcs Souschef Adam B. Andersen

Forbrug og forsyning Fagleder Jesper Telcs Forbrugskonsulenter Edda Brogaard Mette Kajbæk Bille Nicholas Fomsgaard Pernille Gotfred

Energi og vedligehold Fagleder Dea Melbye 48

Havneholmen 21 1561 København V Tlf: 35 44 80 80 E-mail: bdk@bdk.dk

Sekretariatskonsulent Line Aagaard Nilausen Driftschef Ib Hougs

Intern service 4 medarbejdere er ansat i fællesskab med Boligforeningen 3B Receptionister Tetyana Priegel Janne Bendixen Servicemedarbejder Tina Blom Brodersen Flemming Steen Sørensen

Juridisk sekretær Jette Schiøtt Jurastuderende Rokaja Al-saeek

IT IT-afdelingen er delvis fælles med Boligforeningen 3B IT-udviklingschef Louise Honoré Pryn IT-chef Henrik Skjoldlund IT-konsulenter Poul Vad Jimmy Lund Ast

Karin Stenumgaard Nada Jørgensen

Økonomikonsulent Poul Degenkolv

Boligsocial udviklingskonsulent Katja Giebel

Økonomimedarbejdere Michelle Skov Merle Christiansen Emilie Mølbach Olsen

Udviklingskonsulent Sidsel Dueholm Erhvervs-ph.d.

Mie Felbo-Kolding

Byg Øst (Havneholmen)

Projektmedarbejder Katrine Devantier Severinsen

Projektchef Søren M. Jensen

Økonomi og regnskab Økonomi- og regnskabschef Michael Pedersen Specialkonsulent Bent Gail-Kalashnyk Gruppeleder Vivi Schmidt Gitte Deleurand Lars Murmann Kragh Ulla Vinther Thomas Andersson Martin Kuhlmann Gert Petersen Michael Meng Tom Stanly Barfod IT-udviklingskonsulenter Thomas Haahr Sørensen Kim Smith IT-Projektleder Kristian Olsen IT-Projektleder og dataanalytiker Lonnie Møller Jensen

Kommunikation og Marketing Kommunikations- og marketingchef Karina Lauridsen

Økonomimedarbejdere Henrik From Jørgensen Jane F. Lindholm Harriette Studsgård Fakturascanning Henriette S. Olsen Controller Mads Carstensen Regnskabskonsulenter Manda Zvirovski Danny Lauritzen Simone Pernille Christensen Surehkanna Subaschandrabose Marianne Aase Eriksen

Digital kommunikationskonsulent Niklas A. R. Ingerslev

Indkøbschef Anne Ambrosius Løvgreen

Marketing- og kommunikationsmedarbejder Katrine Vestermark Køber Maria Dyrborg

Indkøbsassistent Mette Linnemann

Udviklingschef Katja Lindblad Boligsociale konsulenter Stina Letvad

Byg Vest (Silkeborg) Projektchef Heine Krarup Møller Senior projektleder Ellen Bisgaard Projektleder Dorte Bisgaard Hultgreen

Organisationen

Indkøbsafdelingen

Udvikling

Projektledere Lisbeth W. Steffensen Jonas Hugo Stavad Charlotte Heitmann Anders Mogensen Jimmy la Cour Petersen Suna Sirek Uldbjerg Michael Hansen Indira Vojnikovic

Regnskabsmedarbejdere Rasmus Kjeldgaard Nataly Cordova Gajardo

Kommunikations- og projektkonsulent Thomas Yde Søgaard

Projektmedarbejder Nina Takata Mücke

Senior projektleder Maria Jensen

Byggeafdelingen Byggechef Morten Søegaard-Larsen Byggeøkonomichef/projektudvikler Erik Andreasen Kommunikationsmedarbejder Rikke Kristjansen

49

Projektmedarbejdere Boligsociale helhedsplaner I 2017 var der tilknyttet 5 boligsociale helhedsplaner til boligselskaber, som Boligkontoret Danmark administrerer.

Lolland Nørrevænget 1 og 2 (Nakskov Almene Boligselskab) Projektleder: Karsten Jensenb

Kokkedal Byengen, Nordengen og Skovengen (A.B. HørsholmKokkedal) Sekretariatsleder for Kokkedal på Vej: Ole Skjellerup Skanderborg Poul la Coursvej (Midtjysk Boligselskab) Projektleder for Projekt Højvang: Charlotte Strandgaard Kolding Skovvejen (Boligselskabet Kolding) Sekretariatsleder for ByLivKolding: Mette Hagesen

Viborg Fællessekretariatet (Boligselskabet Sct. Jørgen og Bjerringbro Andelsboligforening) Sekretariatsleder for Boligselskabernes fællessekretariat: Karen Zacho

50

2017/18

2018

Et år med stort politisk pres Det seneste år har været et travlt politisk år for den almene boligbranche. Flere regeringsforslag med omsiggribende konsekvenser for branchens mange beboere har set dagens lys, og landets boligforeninger og boligselskaber er sammen med BL – Danmarks Almene Boliger trukket i arbejdstøjet for sammen at kæmpe for bl.a. Landsbyggefondens midler og imod øget bureaukrati.

Marts 2018 Kamp imod finansiering af ghettoudspil Regeringen fremlægger ghettoudspillet: ’Et Danmark uden Parallelsamfund’. Forslaget lægger bl.a. op til, at 12 milliarder kroner af Landsbyggefondens renoveringspulje skal øremærkes til at finansiere dele af ghettoudspillet og risikerer dermed at bremse renoveringer i resten af de almene boligområder. Alene hos boligselskaberne administreret af Boligkontoret Danmark ligger lige nu 34 renoveringer til en samlet værdi af ca. 3 mia. kr., som kan risikere at komme i klemme med fatale konsekvenser for beboerne.

August 2017 Kamp imod forslag om ændring af anvisningsreglerne Boligministeren fremsatte lovforslag om, at kommunerne skulle have besked om alle nye ledige almene lejeboliger og dermed få bedre mulighed for at anvise borgere. Da hverken KL eller BL fandt, at der reelt var behov for en ændring af anvisningsreglerne til almene boliger, men at det blot ville skabe mere bureaukrati, blev forslaget trukket tilbage.

Juni 2017 Kamp imod statslån til almene boliger Regeringen fremlagde forslag om at omlægge almene boliglån fra realkreditlån til statslån med det formål at opnå besparelser for staten. Forslaget mødte stor kritik både internt i regeringen og af boligselskabernes og realkreditinstitutternes interesseorganisationer. Regeringen lyttede til advarslerne, og ny aftale om de almene boliglån, som alle kunne gå med til, blev forhandlet på plads. Realkreditinstitutterne skal fortsat låne ud til almene boliger, men betale provision til staten. Til gengæld garanterer staten fremover 100 % for udlånene.

Maj 2017 Kamp imod fordobling af grundkapitaltilskud Regeringen kom med forslag om at fordoble kommunernes grundkapitaltilskud til 20 % for små boliger og 24 % for store boliger. Forhandlingerne endte med, at kommunernes nuværende grundkapitaltilskud forbliver uændret til og med 2018.

Maj 2017 Kamp for fritagelse af ny solcellelov Regeringen fremsatte en hastelov om ændring af strømafregningen, der ramte den model for udbygning af solcelleanlæg i almene boligområder, som BL havde kæmpet for i 3 år. Loven godkendtes i slutningen af året og har gjort det sværere for almene boligselskaber at etablere nye solcelleanlæg.

Januar 2017

Året der gik

Kamp for fastfrysning af grundskyld I regeringens forslag til finansieringen af de nye boligskatter er der kun afsat midler til fastfrysning af grundskylden for ejerboliger og ikke lejeboliger. Forhandlingerne endte med en boligbeskatningsaftale med fastfrysning af grundskylden, indtil de nye skattesatser træder i kraft i 2021 – også for lejerne.

2017

51

19.836 familieboliger

915

59

ungdomsboliger

boligselskaber og -foreninger

4.183

13

ældre- og plejeboliger

kommuner og 1 region

214

165

erhvervslejemål

56

bofællesskaber

ejerforeninger, private andelsboligforeninger og lign.

*Boligtallene er opgjort pr. marts 2018 ekskl. Boligselskabet Sct. Jørgen

Boligkontoret Danmark er en nærværende og nonprofit, almen boligadministration med lokale afdelingskontorer rundt omkring i landet. Vi arbejder for gode boligområder i hele Danmark og administrerer godt 31.000 boliger for vores 59 boligselskaber (Boligselskabet Sct. Jørgen i Viborg har egen administration og 5.699 boliger). Derudover administrerer vi ældre- og plejeboliger for 14 kommuner/regioner.

52