20171219 betaalbaarwonen pascaldedecker

Over woonnood in Vlaanderen en wat er aan te doen Pascal De Decker HaUS (Housing and Urban Studies) Fac. Architectuur KU Leuven Hasselt – Beweging.net – 19 september 2017

Inhoud

1.

2.

3.

4.

5.

Het recht op wonen geĂŤvalueerd Is het woonbeleid effectief en efficiĂŤnt?

Uitdagingen Kader voor een (ver)nieuwd beleid Conclusie

2

1. Recht op Wonen geëvalueerd

• Wat is recht op wonen?

• Is het recht op gerealiseerd?

3

Vlaamse Wooncode (1997+ wijzigingen) • Recht op wonen o o o

o o

Voldoende woningen Voldoende kwaliteit Betaalbaar Zeker Goede woonomgeving

• Middelen  meest kwetsbaren

• Trendbreuk! (2005-2013) o o o

Aantal eigenaars blijft stijgen; aandeel daalt Aantal private huurders stijgt; aandeel stijgt Aantal sociale huurwoningen stijgt; aandeel daalt

Winters, S. e.a. (2015): Wonen in Vlaanderen anno 2013, De bevindingen uit het Grote Woononderzoek 2013 gebundeld, Uitg. Garant De Decker, P. e.a. (2015): Woonnood in Vlaanderen. Feiten/mythen/realiteit. Uitg. Garant.

www,steunpunt.be

Evolutie van aandeel eigenaars naar inkomensquintielen, Vlaanderen, 1976-2013

2x -10%

Bron: Pannecoucke e.a. (2001), Socio-economisch Panel ’76, ’85‘ en ’97’; Woonsurvey 2005; Grote Woononderzoek 2013.

Wat met het RoW?

Voldoende woningen?

• Ja, maar… hoe ‘correct’ zijn de cijfers?

Vlaanderen, aantal private huishoudens volgens het Rijksregister, aantal woningen volgens kadaster, woningen per privaat huishouden Private huishoudens*

Woningen volgens kadaster**

Woningen per huishouden

1992

2.245.483

2.452.311

1,09

2009

2.601.266

2.928.158

1,13

2014

2.707.723

3.069.975

1,13

*niet iedereen woont op de plaats waar hij of zij is ingeschreven  onderschatting bewoonde woningen **leegstand, 2de verblijven…  overschatting van ‘echte’ woningen

Overgenomen uit Luyten, D. e.a. (2015) De sleutel past niet meer op elke deur. Dynamische gezinnen en flexibel wonen, Uitg. Garant Zie ook Ryckewaert, M., De Decker, P., Vandekerckhove, B., Winters, S., Vastman, F., Elsinga, M. & K. Heylen (2011): Een woonmodel in transitie. De uitdagingen voor het Vlaamse woonbeleid verkend, Garant, Antwerpen.

Voldoende woningen?

Aangroei aantal huishoudens vs. Aantal woningen in goedgekeurde bouwvergunningen, grote steden periode

Aangroei aantal huishoudens* (1)

Woningen in goedgekeurde bouwvergunningen** (2)

BelgiĂŤ

2000-2009

368.769

496.176

Vlaanderen

2000-2009

209.572

342.461

WalloniĂŤ

2000-2009

116.638

127.426

Brussels HG

2000-2009

42.559

26.289

Antwerpen

2000-2012

23.087

11.796

Gent

2002-2010

9.845

8.886

Luik

2000-2012

8.992

4.208

Charleroi

2000-2009

5.233

2.616

*vermoedelijk onderschat **niet alles gebouwd; wel niet geregistreerde opsplitsing

Verschil (2)-(1)

+127.607 +132.8899 +10.788

+ overschat/ -onderschat

-16.270 -11.291 -959 -5.531 -2.617

Voldoende woningen?

• Genuanceerd beeld nodig  niet gekend

• Druk op de steden*  verdringing  waarheen?

• Afnemende druk op sommige plattelandsgebieden (krimp)

*bijv. vanuit Brussel naar de Denderstreek

Voldoende woningen van goede kwaliteit?

• Basis= technische kwaliteit Vlaamse Wooncode • 1.000.000 ontoereikende kwaliteit •

650.000: relatief eenvoudige ingrepen • 350.000: structurele ingrepen nodig (13 à 14%)

•

Merk op: onderschatting • Zonder inschatting energetische problemen • Zonder verrekening van omgevingskwaliteit (steenwegen, autosnelwegen, vervuilende fabrieken bijv.)

Winters, S. e.a. (2015): Wonen in Vlaanderen anno 2013, De bevindingen uit het Grote Woononderzoek 2013 gebundeld, Uitg. Garant www.steunpuntwonen.be

Voldoende betaalbare woningen?

• Woonquote= % van het inkomen dat huishoudens aan (naakte*) woonkosten spenderen  1/3-norm

• 1/3 is niet voor iedereen hetzelfde (luxe/armoede)  resterend inkomen= wat overblijft om van te leven na het betalen van de woonkosten

*zonder water, elektriciteit,…

Voldoende betaalbare woningen?

Gemiddelde woonquote, naar eigendomsstatuut, Vlaanderen, 1985-2013

Heylen, K. (2015), Grote WOONONDERZOEK 2013, Deel 2. Deelmarkten, woonkosten en betaalbaarheid, Steunpunt Wonen.

Voldoende betaalbare woningen?

Aandeel met woonquote boven 30% (%), naar eigendomstitel, Vlaanderen, 2005-2013

Heylen, K. (2015), Grote WOONONDERZOEK 2013, Deel 2. Deelmarkten, woonkosten en betaalbaarheid, Steunpunt Wonen.

Voldoende betaalbare woningen?

Aandeel met woonquote boven 40% (%), naar eigendomstitel, Vlaanderen, 2005-2013

Heylen, K. (2015), Grote WOONONDERZOEK 2013, Deel 2. Deelmarkten, woonkosten en betaalbaarheid, Steunpunt Wonen.

Voldoende betaalbare woningen?

Aandeel onder de norm voor het resterend inkomen (%) naar eigendomstitel, Vlaanderen, 20052013

Heylen, K. (2015), Grote WOONONDERZOEK 2013, Deel 2. Deelmarkten, woonkosten en betaalbaarheid, Steunpunt Wonen.

Wat met de woonzekerheid?

• Weinig meetbare info beschikbaar (AVA:1995)…

• Sociale huur…

•

2008-2010: 400 à 500 uithuiszettingen per jaar • 2014 en 2015: resp 499 en 496 uithuiszettingen

• SVK… 138 uithuiszettingen in 2012 • Eigendomssector… 1 à 2% achterstallen…

• Private huur… opgestarte procedures: 12 à 13.000 per jaar, 2009-2013  zegt niets over uithuiszettingen Verstraete, J. & P. De Decker (2015). De gerechtelijke uithuiszetting nog steeds in het duister, in De Decker, P. e.a. (red.). Woonnood in Vlaanderen.

Antwerpen: Garant Mallants, B. (2016): Uithuiszettingen door sociale huisvestingsmaatschappijen: focus op preventie, De Gids op Maatschappelijk Gebied, sept,

Gevolg…

• …woonnood voor velen…

Gevolg‌ (wie?)

Aandeel onder de RI-norm (%), naar deelmarkt en achtergrondkenmerken, Vlaanderen, 2013/2005 Bron:Grote Woononderzoek 2013 Eigenaar zonder hypotheek

Eigenaar met hypotheek

Private huurder

Sociale huurder

Totaal 2013

Totaal 2005

Totaal Inkomensquintielen 1 2 3 4 5 Leeftijd referentiepersoon 17-34 jaar 35-44 45-54 65 en ouder Huishoudtype Alleenstaand Eenoudergezin Koppel zonder kind Koppel met kind Activiteitsstatus ref.

Tewerkgesteld (Brug)pensioen Werkloos

4,7

10,0

30,4

34,5

13,5

13,6

24,8 0 0 0 0

83,0*

89,4

76,4

21,1 4,2 0,9 0,1

41,5 2,4 0 0,2

4,7 0,9 0 0

56,9 13,7 1,9 0,4 0,1

56,4 10,4 1,6 0,6 0,0

15,0 6,7 4,5 4,5

10,2 10,4 9,7 9,5

26,9 32,6 29,4 33,9

42,9 49,6 38,3 19,2

17,8 17,7 13,0 10,0

14,9 14,2 11,7 15,1

3,1 12,4 2,8 10,4

6,0 25,6 5,4 11,3

27,2

22,5

66,3

64,0

22,4 33,1

23,4

13,3 39,4 6,9 15,3

14,8 35,1 7,5 13,7

3,3 3,9 19,5

7,8 10,6 38,5

17,0 31,2

33,6 19,5

74,9

8,1 13,5 54,2

Ziek/arbeidsgeschikt N

9,2

27,7

64,3 53,8

9,8 9,4 51,9

32,3

32,3

32,5

*noodkoop

3 547

3 022

53,3

1 332

536

8 584

4 527

Pascal De Decker, Bruno Meeus Isabelle Pannecoucke, Elise Schillebeeckx, Jana Verstraete & Emma Volckaert (red.)

Vlaanderen, bewonerstitel en betaalbaarheidsindicatoren, 2005 en 2013.

2005

2013

2005

2013

Verschil 20052013

%

%

Aantallen°

Aantallen°

Aantallen°

Bewonerstitel* Eigenaars

74.4 (1)

70.5 (2)

1.863.172

1.897.380

+34.208

45.7% van (1)

43.9% van (2)

851.496

832.950

-18.546

Private huurders

18.5

20.4

463.289

549.029

+85.740

Sociale huurders

5.6

6.7

140.239

180.318

+40.079

Eigenaars met afbetalingslast

17.1

27.1

145.606

225.729

+80.123

Private huurders

39.2

51.7

181.609

283.848

+102.239

Sociale huurders

12.2

22.7

17.109

40.932

+23.823

14

22.7

119.209

189.080

+69.870

Private huurders

35.6

47.1

164.931

258.592

+93.661

Sociale huurders

15.3

27.2

21.457

49.046

+27.589

Eigenaars met afbetalingslast

10.4

10

88.556

83.295

-5.261

Private huurders

27.4

30.4

126.941

166.904

+39.963

Sociale huurders

38.6

34.5

54.132

62.210

+8.078

… met hypo

Betaalbaarheidsindicatoren

Woonnood in Vlaanderen

+30%**

+40%*** Eigenaars met afbetalingslast

onder de norm RI****

2. Is het beleid efficiënt?

• Gaan de middelen die de overheden in Vlaanderen aan wonen besteden naar diegenen die ze het meest nodig hebben?

“Dit houdt in dat de totale woonsubsidiëring in Vlaanderen niet gericht is op de groepen waar de betaalbaarheid het meest in het gedrang komt” Heylen, K, (2015): Housing affordability and the effect of housing subsidies, Ph.D. KU Leuven

Het beleid inefficiënt!

• Inefficiëntie geldt inzonderheid voor de woonbonus (+1,5 miljard €)  intussen consensus daarover • Vertaalt zich in hogere prijzen (wegens inelastische markt!!)

• Haalt niemand over de streep (daling aandeel eigenaars sinds 2005  nochtans ‘uitstekende’ context!!)

• Gaat naar mensen die het eigenlijk niet nodig hebben • •

o

Effect op verhuismobiliteit Versteent financiële middelen

Sociale huur & HS ‘sociaal’ efficiënt; ontoereikend…

www.steunpunt.be (en anderen)

Is het beleid efficiĂŤnt?

Vlaanderen, sociale huurwoningen als aandeel van het aantal huishoudens, 25011-2015

jaar

Aantal sociale huurwoningen

Aantal particuliere huishoudens

%

2011 2012 2013 2014 2015 2016

144.216 147.249 147.932 149.123 150.903 153.312

2.652.262 2.675.032 2.691.276 2.707.723 2.731.319 ?

5,44 5,50 5,50 5,50 5,52

+0,08% -Nodig: ong. 280.000 extra‌zonder verrekening van de noodkopers -MO: leegstand niet in rekening gebracht Heylen, K. (2016): Doelgroep en wachtlijst sociale huur, Steunpunt Wonen.

… nochtans… ‘sociaal’ maakt verschil…

Aandeel met woonquote boven 30% (%), naar deelmarkt en achtergrondkenmerken, Vlaanderen, 2013 Eigenaars met hypotheek Totaal 27,1 Inkomensquintielen ** 1 58,2 2 33,3 3 35,6 4 24,7 5 12,5 Leeftijd referentiepersoon ** 17-34 jaar 44,3 35-44 27,4 45-54 16,9 65 en ouder 20,3 Huishoudtype ** Alleenstaand 44,4 Eenoudergezin 35,4 Koppel zonder kind 22,9 Koppel met kind 21,7 Andere 36,2 Activiteitsstatus ref. ** Tewerkgesteld 26,8 (Brug)pensioen 16,3 Werkloos 50,3 Ziek/arbeidsgeschikt 45,2 N 3 113 ²-test: *p<0,05; **p<0,01, n.s.= niet significant.

Bron: Grote Woononderzoek 2013

Private huurders 51,7 ** 78,1 73,0 49,4 20,0 6,9 * 48,2 45,0 51,8 61,7 ** 62,9 71,1 33,0 28,6 66,5 ** 38,0 60,4 75,1 72,7 1 415

Sociale huurders 22,7 ** 36,0 16,7 7,7 0 0 n.s.

29,1 30,6 20,7 19,2 ** 29,8 23,3 8,9 19,0 23,4 n.s.

21,7 19,1 28,4 22,9 578

Totaal 2013 19,6 ** 33,0 24,7 22,7 14,5 6,6 ** 38,9 28,7 15,1 10,5 ** 30,6 31,8 9,1 16,2 21,9 ** 22,1 10,7 47,2 35,3 9 351

Totaal 2005 12,7 ** 22,4 16,4 12,0 10,0 5,2 ** 22,4 16,2 9,2 10,3 ** 23,1 24,8 5,9 8,7 16,3 ** 12,3 9,5 34,3 18,0

Aandachtspunt… discriminatie…

Intentie tot negatieve selectie/discriminatie Stel dat mensen van een andere afkomst zich als kandidaat-huurder zouden aanbieden, zou u daar geen enkel bezwaar tegen hebben, zou u het aanvaarden maar het minder prettig vinden of zou u een andere huurder zoeken? In %, Vlaanderen, 2005-2013 Houding Geen enkel bezwaar Minder prettig, maar aanvaarden Andere huurder zoeken Totaal 2013: N=622; ²=8,84, p=0,012.

Bron: Grote Woononderzoek 2013

2005 41,7 31,3 27,0 100,0

2013 56,1 21,7 22,0 100,0

Stel dat een kandidaat-huurder meedeelt dat hij of zij afhankelijk is van een huurwaarborg van het OCMW, zou u daar geen enkel bezwaar tegen hebben, zou u het aanvaarden maar het minder prettig vinden of zou u een andere huurder zoeken? In %, Vlaanderen, 2013 Houding Geen enkel bezwaar Minder prettig, maar aanvaarden Andere huurder zoeken Totaal 2013: N=619; ²=2,40, p=0,30.

Bron: Grote Woononderzoek 2013

2005 41,7 16,9 41,4 100,0

2013 41,2 22,4 36,4 100,0

Discriminatie…

Overzicht discriminatiegraden betreffende het krijgen van een afspraak privé-verhuurders *** significant op 1%; ** significant op 5%.

% discriminatie

TELEFOON

E-MAIL

Totaal

Vrouwen

Mannen

Mannen

Raciale grond

5.4

-2.2

13.8**

12.7***

Alleenstaande moeder

5.5**

5.5**

n.b.

6.1*

Handicap

-4.9

2.2

8.0

7.2**

Vermogen

12.4**

17.0**

8.2

13.5***

Loopmans, M., Esam Awuh, H., De Decker, P., Heylen, K., Meeus, B., Minon, C., Moris, M., Perrin, N., Winters, S., Spijkers, F., Teller, J., Vandenbroucke, S., Van de Broeck, K. & J. Verstraete (2014): Onderzoek van de private huisvestingsmarkt in België in het kader van de Diversiteitsbarometer, in: Interfederaal Gelijkekansencentrum (red.): Diversiteitsbarometer Huisvesting, Brussel

Discriminatie Immobiliënkantoren - Bereidheid tot het mijden van bepaalde types kandidaat-huurders Is het mogelijk … te mijden? (percentages) Ja Nee Nee, de keuze is aan de verhuurder (lijst) Dit moet met leidinggevende besproken worden Dit wordt niet over de telefoon besproken De vraag wordt ontweken De procedure wordt toegelicht (bvb. loonfiches, informeren bij vorige verhuurder,…)

De procedure wordt toegelicht inclusief voorselectie door vastgoedkantoor obv. solvabiliteit Andere

Vreemdelingen

Werklozen

N=300 42.3 14.0 34.0 1.0 2.7 1.7 1.0

N=300 61.3 7.3 24.3 0 1.7 0.3 2.7

0.7

1.3

2.7

1.0

Loopmans, M., Esam Awuh, H., De Decker, P., Heylen, K., Meeus, B., Minon, C., Moris, M., Perrin, N., Winters, S., Spijkers, F., Teller, J., Vandenbroucke, S., Van de Broeck, K. & J. Verstraete (2014): Onderzoek van de private huisvestingsmarkt in België in het kader van de Diversiteitsbarometer, in: Interfederaal Gelijkekansencentrum (red.): Diversiteitsbarometer Huisvesting, Brussel

Conclusies • RoW wettelijk verankerd

• RoW voor velen en steeds meer niet gerealiseerd • Discriminatie is een probleem • Middelen worden slecht besteed

3. Uitdagingen Vlaamse Woonraad: 6 V’s

• • • • • •

Verruiming Vernieuwing Vergroening Vergrijzing Verkleuring Verarming

 Meer dan ‘aantallen’  Pand per pand of structureel?  Stedelijk  Buiten stedelijk  (Niet langer alleen) in de steden  Overal

op een ruimtelijk verantwoorde manier… alles ‘overal’ maar niet in dezelfde mate…

Verruiming

M Dillen, VCB in VP 2008-2009

Verruimen: voor wie?

Vernieuwen ï&#x192; hoe?

Vergrijzing

Raming 80+ in 2030

Bevolkingsprojectie

Aandeel 40 tot 59-jarigen in 2010 als ruwe schatting van het aandeel 60 -plussers in 2030 op wijkniveau

Vergroening

Verkleuring

4. Kader voor een vernieuwd beleid

Aanzetten in “Woonnood in Vlaanderen. Feiten/mythen/ voorstellen” (Garant, 2015)

 4 pistes  Gedacht vanuit Vlaanderen

Piste 1: eindelijk… beleid • Vertrekpunt = het bieden van woonzekerheid voor iedereen • Vastgestelde trendbreuk (afname aandeel eigenaars) is betekenisvol, want grenzen aan het model  nieuw beleid opbouwen en oud beleid afbouwen (context voor eigendom was goed!!)

• Van passief naar actief beleid: controleerbare doelstellingen, voorzien in wetten, middelen en planning… toon meer ambitie, stop met rafelen in de rand… (welke partij heeft een plan?)

• Appelleren aan welzijn, stedenbeleid, arbeidsmarkt, gezondheidszorg, mobiliteitsbeleid en ruimtelijke planning … efficiënt woonbeleid genereert heel wat winwinsituaties

Piste 2: eigen woningbezit moet duurzaam zijn • Woningbezit is duurzaam…

1)

2) 3)   

…wanneer geen overheidssubsidies nodig zijn om de stabiliteit en betaalbaarheid van bezit te waarborgen …wanneer er evenwaardige alternatieven zijn …wanneer het een keuze is (>< vandaag) voorzien in alternatieven ( lokt verhuizen uit) er is geld…. afbouw woonbonus levert een equivalent van ong. 1,5 miljard euro op (jaarlijks) context: veel bestaande maatregelen werken prijsopdrijvend/ contraproductief/nutteloos (bijv. woonbonus)

Piste 3: een ecologische new deal • Haalbare huisvesting voor de 21e eeuw: woningvoorraad wordt bouwen woontechnisch in orde en ecologisch verstandig ingepland

• Uitgangspunt: huisvesting als de

basisinfrastructuur

waarvan de toegang/betaalbaarheid, de kwaliteit en de zekerheid door de overheid voor iedereen wordt gegarandeerd • Net als in de naoorlogse periode: woon- en bouwbeleid als pivot van •

een nieuw sociaalecologisch contract met, economische en ecologische winsten Impact op de arbeidsmarkt: o

280 000 extra sociale huurwoningen nodig

o

1 000 000 woningen opknapbeurt nodig + nog groter aantal moet worden aangepast aan nieuwe milieu/energie-eisen

o

te bouwen voor… 1,2 miljoen Vlamingen ‘extra’ tegen 2050

Piste 3: een ecologische new deal • Ruimtelijk aangedreven woonbeleid o o o

Voorbij het individueel stimuleren van zuinig energieverbruik Investeren in centraal gelegen grote en kleine plaatsen Invloed op financiering nutsvoorzieningen en distributie diensten (compact en gecontreerd=goedkoper)

o

Invloed op uitdagingen van vergrijzing én vergroening

• Sociale huur is een goed ‘kind’, het badwater kan worden ververst  trekker

Piste 4: leer van experimenten/nieuwe initiatieven • Grote kloof tussen sociale rechten (op papier) en sociale noden (in praktijk)  nieuwe wooninitiatieven/sociale innovatie (nu weer massaal veel)

• Vijver van ‘trial and error’ o

o

geen criminalisering/zonder meer beleid uitbesteden aan ‘onvolmaakte woonvormen’ maar helpen om normen te halen Onderzoek de potentialiteiten

5. Andermaal: nieuwe wooninitiatieven

1994

2017

Algemene conclusies • Vaststellingen Nog nooit zoveel eigenaars o Nog nooit zoveel afbetaalde woningen o Nog nooit zo weinig betalingsproblemen in de eigendomssector • Vaststellingen o Grote kwaliteitsproblemen o Toenemende woonarmoede o Discriminatie tiert welig o

beter én slechter (abstractie maken van ruimtelijke wanorde)

Algemene conclusies • Vlaamse beleidsmix inzake wonen rijdt het gat nooit dicht… o Dominantie van marktwerking o Padafhankelijkheid o Gesocialiseerde/geïnternaliseerde woonorde • Pro eigendom/obsessie • Contra gesocialiseerde alternatieven • Vrije huurmarkt

Conclusies • Maar… sociaal huren maakt het verschil • Maatschappelijk middenveld/civil society is ‘’alive and kicking’  nieuwe wooniniatiatieven/sociale innovatie inzake wonen

Leespakket

Dank u

pascal.dedecker@kuleuven.be