Hotell - En bilaga från Svensk Byggtidning

En specialbilaga från Svensk Byggtidning

7 av 24 av Scandics väghotell är moderniserade

Framgångsrika nysatsningar inom hotellbranschen POINT HYLLIE

- Malmös nya siluett och pulserande nav

LYCKAT DRAG ATT KONVERTERA FASTIGHETER TILL HOTELL

Scandic bygger om kontorslokaler till 20 HTL Hotels

FIRE ALARM

Integral IP. Full redundans och IP-baserad systemuppbyggnad.

Högsta tekniska nivå, maximal driftsäkerhet tack vare full redundans, användarvänlighet och extremt flexibel design tack vare modul- och IP-teknik – Allt detta är kännetecken för Schracks brandlarmsystem Integral IP. Detta är också anledningen till att Integral Brandlarmsystem finns installerat i flera hundra shoppingcenter och gallerior i hela Europa. Kontakta oss för mer information om våra partners och referensanläggningar i Sverige.

SCHRACK SECONET AB • Botvid Business Center SE-145 84 Norsborg • Tel.: 08-680 18 60 • stockholm@schrack-seconet.se

FIRE ALARM www.schrack-seconet.com

FASADSKIVA

SCANDIC BACKADAL

Hisings Backa, Göteborg Arkitekt: Exark Arkitekter Entreprenör: Fiskebäcks Bygg AB Byggherre: Norgani Hoteleiendom AB

Tänk längre – Nu har alla våra fasadskivor

Arbetsresor, konferenser, möten och övernattningar. Att vara på resande fot är inte alltid förknippat med semester och nöjen. Ofta precis tvärtom.

Med Swegons Hotel Solution kan man säkerställa att åtminstone hotellupplevelsen blir angenäm och behaglig. Hotellrum ska skapa en miljö som är rofylld och lugn och med högsta möjliga komfort. Det ska vara jämn temperatur och ett bra inneklimat oavsett utetemperatur eller årstid. Dessutom ska anläggningen vara så tyst och underhållsfri som möjligt samt tillgodose de olika behov på rumsnivå som krävs.

40 års garanti!

Swegons HotelSolution säkerställer komforten. Behagligt ljudlöst, perfekt tempererat.

Snabbfakta: Tyst och dragfritt – Ingen fläkt och motor i rummet Låg energiförbrukning – Behovsstyrning via BMSn nyckelkort eller manuellt Inbyggd styrutrustning med kommunikation – Samverkande styrutrustning Enkelt underhåll – Inga filter eller rörliga delar i rummet

Vinnare av

www.steni.se

Enkel installation. Enkel montering. Enkelt underhåll. Låg driftskostnad. Suverän komfort. Med spetskompetens på tystnad. Några av de kedjor vi levererat inomhusklimat till är Scandic, Best Western, Nordic Choice, Radisson, för att nämna några. Ta reda på mer om HotelSolution och andra energieffektiva och klimatsmarta produkter på vår hemsida.

www.swegon.com

2011

INNEHÅLL

LEDARE

4

HOTELL

SVENSK BYGGTIDNING

Ljusning för hotellbranschen

Hotell- och restaurangbranschen kan se fram emot att inleda 2014 med en uppgång i sysselsättningen efter ett tufft 2013.

Branschen står därmed för landets största prognosökning från förra kvartalet.

Att konvertera en befintlig fastighet till hotell kan höja fastighetsvärdet och vara en mycket lönsam affär förutsatt att fastigheten passar för hotellverksamhet. Bra förutsättningar för effektiv planlösning och logistik är grundläggande för att konceptet ska lyckas.

Sysselsättningstrenden för hotell- och restaurangbranschen är +5 procent, en ökning med åtta procentenheter jämfört med föregående kvartal och med 12 procentenheter jämfört med samma kvartal för ett år sedan. Sysselsättningstrenden för Sverige som helhet är +5 procent.

Bra service och hög kvalitet är nyckeln till att Nordic Choice Hotels växer snabbast i Norden. Som hotellverksamhet vill man egentligen inte äga fastigheter eller inneha hyresgarantiermed förpliktelser som innebär risker. Omsättningsbaserade hyreskontrakt är mest typiskt för Nordic Choice Hotels.

Hotell- och restaurangnäringens prognos brukar vara en tidig indikator på ett förbättrat konjunkturläge och signalen från merparten av regionerna ger också bilden av en spirande optimism när det gäller sysselsättningen under inledningen av 2014, hävdar Lars Forseth, vd för ManpowerGroup Sverige.

Utvecklingen av Malmös nya stadsdel Hyllie fortsätter i rasande fart.

Här bygger Peab fem skulpturala byggnader där Nordic Choice Hotels skall ha konferens och hotellverksamhet i två av byggnaderna. I husen där Citytunneln har sin station finns redan kontor och butiksverksamhet.

I denna specialbilaga från Svensk Byggtidning visar vi på några av de intressanta projekt som pågår inom den svenska hotellnäringen.

Vi möter också experter inom hotell- och fastighetsområdet.

Scandics storsatsning att modernisera sina 24 väghotell för att möta nästa generations hotellgäster fortskrider. Hitintills är pilothotellet Upplands Väsby, Uppsala, Västerås, Karlstad, Helsingborg, Bäckadal och Kungens Kurva blivit klara. Dessutom startar Scandics systerbolag HTL Hotels ett helt nytt hotellkoncept där de bygger om kontorslokaler till hotell.

Detta är bara något som denna bilaga handlar om, mycket mer finns att hämta på de kommande sidorna.

Trevlig läsning, Jan Åström

INNEHÅLL 5...... Sju av totalt 24 av Scandics väghotell är moderniserade 6..... Scandic bygger om kontorslokaler till 20 HTL Hotels

12..... Nordic Choice Hotels behärskar hela värdekedjan 14..... Framgångsrika nysatsningar inom hotellbranschen

8..... Hotellfastigheter som investeringsobjekt

15..... Laholmens Hotel totalrenoveras och ska bli Svanenmärkt

9..... ABB möter framtidens energikrav på hotellen

17..... Point Hyllie Malmös nya siluett och pulserande nav

10..... Lyckat drag konvertera fastigheter till hotell 11..... Läge och typ av hyresgäst avgör investering av hotellfastigheter

UTGIVARE: Svensk Byggtidning JNT Publishing AB Box 14530, 113 46 Stockholm Telefon: 08-5010 8710 Fax: 08-5010 8719 www.svenskbyggtidning.se

SKRIBENTER: Kim Hall, Marie Louise Aaroe, Ofelia Graah-Hagelbäck

CHEFREDAKTÖR OCH ANSVARIG UTGIVARE: Jan Åström, jan.astrom@jntpublishing.se

GRAFISK FORMGIVARE: Gabriella Lilliesköld, gabriella.lillieskold@jntpublishing.se

FÖRSÄLJNINGSANSVARIG: Ulrika Persson ulrika.persson@svenskbyggtidning.se

TRYCK: Exakta Printing AB OMSLAGSBILD: Morgondagens väghotell – Upplands Väsby, lobby. Foto/Källa: Scandic Tillstånd av ansvarig utgivare fordras för återgivande av artiklar och illustrationer. Tidningen ansvarar ej för insänt och ej beställt material. Tidningen får citeras med angivande av källa.

SVENSK BYGGTIDNING

HOTELL

MODERNISERING

Sju av totalt 24 av Scandics väghotell är moderniserade AV KIM HALL Scandics storsatsning att modernisera sina 24 väghotell för att möta nästa generation hotellgäster fortskrider. Hitintills är pilothotellet Upplands Väsby, Uppsala, Västerås, Karlstad, Helsingborg, Bäckadal och Kungens Kurva blivit klara. Det kommersiella gensvaret har varit mycket bra och arbetet fortskrider enligt planerna fram till 2015 då alla skall vara färdiga.

– Bästa exemplet har vi i Helsingborg.

De gamla Scandichotellen som är en del av den svenska geografin var i stort behov av uppgradering. De har en trogen målgrupp, säger Anders Nissen, vd på Pandox, hotellfastighetsbolaget som ingick samarbete med Scandic Hotels i syfte att renovera och bygga om väghotellen enligt det nya Moby-konceptet.

Deras strategiska plats ut med motorvägen ökade tillgängligheten.

Hotellrummen blev luftigare och mer praktiska. Golven fick bruna eller grå mattor med vägar där barnen kunde leka med leksaksbilar. Lobby, restaurang och lounge öppnades upp och blev ett vardagsrum med plats för alla.

VÄGHOTELL – I Västerås har man börjat med luncher Till sin hjälp tog de arkitektbyrån Koncept dit folk kommer regelbundet för att äta Stockholm som har designat hela inredoch mötas. Vi har också notera att folk inte ningen och där Upplands sitter lägre på Väsby blev det första vägsina rum på hotellet som byggdes om. kvällarna. De 2015 när tre hotell öppnas De gamla Esso-hotellen sitter med sin samtidigt i Malmö kommer eller motorhotellen runt dator i någon att bli en slakt på hotellom i landet skulle genom av fåtöljerna moderniseringen stärka eller sofforna marknaden.

Scandics varumärke. för att känna Från att vara ett övernattatmosfären, ningshotell skulle det bli en mötesplats för berättar Anders Nissen. familjen, affärsfolk, turister och näringsliv i området.

Den demografiska förändringen som Anders Nissen märkt är att hotellgästerna vill mer och bättre service men är inte För konsumenterna är det bra att det byggs fler beredda att betala mer för det. Människor hotell, men inte lika bra ur ett investeringsperkommer gärna och arbetar i lobbyn eller spektiv. Foto: Scandic håller sina affärsmöten där, vilket ger liv åt hotellet.

För konsumenterna är det bra att det byggs fler hotell, men inte lika bra ur ett investeringsperspektiv. Det innebär överetableringar och hotellrummen fylls inte på grund av den hårda konkurrensen. Värst drabbade är de mindre städerna.

I Stockholm är situationen en annan.

– 2015 när tre hotell öppnas samtidigt i Malmö kommer att bli en slakt på hotellmarknaden. Göteborg och Malmö är

5

Anders Nissen, vd på hotellfastighetsbolaget Pandox, tror att det kan bli en slakt på hotellmarknaden med överetableringar på orter som Malmö och Göteborg, medan Stockholm kommer att klara sig. Foto: Pandox

redan överetablerade. Kommunen måste satsa mer på destinationen innan de bygger hotell, annars blir det som att köra hästen efter vagnen, säger Anders Nissen.

Turning Torso har ingen bra profil internationellt sedan HSB fick skriva av 50 procent av värdet.

UNDERSKATTAT – Många tror att folk glömmer, men det är underskattat. Folk glömmer inte.

Därför vågar inte investerarna komma, säger Anders Nissen.

När Malmö stad tog fram en prognos för att visa på efterfrågan på hotellrum glömde de helt att ta med priset på hotellrummen. Det avgör hela investeringen, menar Anders Nissen som befarar att det kan uppstå en hotellbubbla om inte kommunpolitikerna är mer vaksamma.

www.svenskbyggtidning.se

HOTELLKONCEPT

HOTELL

SVENSK BYGGTIDNING

Scandic bygger om kontorslokaler till 20 HTL Hotels

6

AV KIM HALL

Två HTL Hotels öppnas inom kort i Stockholm, varav det första invigs i maj 2014. Foto: Scandic Hotels

Scandics systerbolag HTL Hotels startar ett helt nytt hotellkoncept där de förhandlar med fastighetsägaren direkt om att bygga om kontorslokaler till hotell. Det skall vara prisvärda och yteffektiva hotell med en kombinerad lobby/lounge placerade i centrala lägen i storstäder.

Det är nytt och renodlade koncept från Bantorget med plats för ca 120 rum.

Scandic som skall stå på egna ben under – Vi jobbar aktivt med att hitta nya eget varumärke. De har redan två påetableringar och en del i lanseringen den skrivna kontrakt och 18 september var att där byggnationen är presentera konceptet Det är nytt och renodlade påbörjad varav det för andra fastighetsäkoncept från Scandic som första beräknas invigas gare och visa att vi skall stå på egna ben under kan konkurrera med i maj 2014. Det andra invigs första kvartalet kontorshyresgäster om eget varumärke.

2015. de bästa lägena. Syftet är att vi vill förhandla NYA HOTELL direkt med fastighetsägaren, säger Joachim Första HTL blir på Kungsgatan 53 i Högefjord.

Stockholm och kommer att innehålla 274 rum med lobby/lounge. Det andra hotellet Tanken är att så fort det finns en kontorsbyggs på Upplandsgatan vid Norra fastighet i en tätort som skall totalrenoveras

– Ambitionen är att vi inom fem år skall ha ett 20-tal HTL hotell i centrala lägen i större nordiska städer och huvudstäder som står sig väl i konkurrensen till andra alternativ. Vi har sett att denna typ av hotell har saknats, säger Joachim Högefjord, vd för HTL Hotels AB.

går HTL in och visar sitt intresse av att bygga om fastigheten till ett hotell.

HOTELLKONCEPT

HOTELL

SVENSK BYGGTIDNING

enkel incheckning vid en Ipad när de kommer till hotellet. Första hotellet kommer ha en större bar/lounge där både Stockholmare och hotellgäster kan äta, dricka och trivas, säger Joachim Högefjord.

TOMSTÄLLDA LOKALER – Vi vill jobba med fastigheter där det finns tomställda lokaler och konkurrera på TILLVÄXTBEN Vi har stora förväntningar till Intresset för detta lika villkor. GrunHTL - som ett nytt till-växtben koncept tror Scanden är att det ligger centralt eftersom dic Hotels kommer till koncernen. våra gäster reser att bli stort och blir mycket och vill ha ett bra komplement en bra hotellprodukt till ett bra pris, säger till den övriga verksamheten.

Joachim Högefjord.

– Vi har stora förväntningar till HTL - som ett nytt tillväxtben till koncernen.

Kvaliteten på hotellrummen skall inte upp Vi kan skapa hotell i fastigheter som inte levas annorlunda mer än att rummen är lite är lämpade för traditionella hotell, samt mindre, 12,5 kvm, det finns plats att hänga skapa en ny och spännande hotellupplekläderna på, placera den resväskorna, bra velse som jag är övertygad om kommer att säng att sova i och en toalett med dusch. uppskattas av gästerna. Jag tror detta är Någon minibar eller strykbräda finns inte. ett starkt kort för framtiden, säger Frank Fiskers, vd på Scandic Hotels och styrelse– Våra affärs- och fritidsgäster bokar själva ordförande för HTL. rummet på vår hemsida och gör själva en

Enligt Joachim Högefjord, vd för HTL Hotels AB, är ambitionen att inom fem år skall finnas ett 20-tal HTL hotell i centrala lägen i större nordiska städer och huvudstäder.

Foto: Scandic Hotels

Renovera och underhåll trägolven Med minimal påverkan på den dagliga verksamheten Sedan 1919 har Bona AB varit golvhantverkarens självklara val för

Bona Deep Clean System är ett unikt system för djuprengöring

att renovera och underhålla trägolv.

av lackade och oljade ytor. Skonsam och effektiv rengöring

Vi erbjuder system för att dammfritt slipa och renovera trägolv och tillsammans med miljöanpassade ytbehandlingsprodukter kan

ger ny lyster till lackade ytor och rengjorda oljade golv kan sedan underhållsoljas med Bona Oil System.

renoveringsarbeten genomföras med minimal påverkan på den dagliga verksamheten.

Läs mer på www.bona.com eller ring oss på 040-38 55 00

www.bona.com/offentligmiljo

www.svenskbyggtidning.se

7

INVESTERINGSOBJEKT

HOTELL

SVENSK BYGGTIDNING

Hotellfastigheter som investeringsobjekt AV OFELIA GRAAH-HAGELBÄCK

” Fastigheterna där man bedriver hotell kan ju vara mycket olika och se olika ut, lika så själva verksamheterna ” Foto: Jumbo Hostel

För att ett hotell ska bli en lönsam affär gäller det, förutom att erbjuda ett trevligt och attraktivt hotell på en strategisk adress, även att ha hög beläggningsgrad per uthyrt rum. Detta oavsett vilken kategori eller vilket segment hotellet tillhör, matematiken är densamma.

8

Det krävs givetvis noga planering och väl genomarbetade beräkningar innan man skrider till verket och öppnar ett hotell. Olika variabler används för att se på hotellmarknaden ur ett finansiellt perspektiv, som exempelvis intäkt per disponibelt hotellrum som indikerar hur lönsam hotellbranschen är eller antal belagda rum som indikerar hur stor efterfrågan det är på hotellrum.

– Man måste ta reda på hur mycket man säljer och till vilket pris. Kvantitet och prisnivå är variabler som måste ingå i ekvationen, förklarar Johan Johander på Benchmarking Alliance.

Han menar att en viktig fråga är ta reda på vilken typ av hotell som efterfrågas på marknaden. I dagens Sverige tillhör hotellen i det övre mellansegmentet den största gruppen även om budgetsegmentet också är på frammarsch.

– Utmärkande för denna typ av hotell är att de är fräscha och moderna med minimalt med service utöver själva boendet.

Här har hostels en betydande roll och de ökar också starkt i popularitet.

Generellt anser han att vi svenskar är mer anspråkslösa och ställer lägre krav på lyx.

– Likheter med de superlyxiga hotellen från filmerna existerar liksom inte i Sverige, men Grand Hotel står absolut närmast till hands.

I dagens Sverige tillhör hotellen i det övre mellansegmentet den största gruppen även om budgetsegmentet också är på frammarsch.

Bild: Johan Parju.

Även om stora hotellkomplex i mellansegmentet är lönsamma finns det risker med att hela tiden bygga för likriktade projekt.

Att nischa sig och satsa på något annorlunda eller på en vild idé kan också vara ett framgångskoncept. Då Stockholm är en populär turiststad är också hotellmarknaden stark. Nöjesevenemang och kongresser leder till att trycket på infrastruktur, lokaler och bra boende ökar.

– Branschen har helt klart förstått vikten av det hela. Alla aktörer på marknaden måste samverka för att skapa ett lönsamt, attraktivt och samtidigt bra klimat med rätt förutsättningar.

Johan Johander menar att vissa fastighetsinnehavare inte alltid förstår hotellverksamhetens behov och att det på det stora hela är relativt få som äger hotellfastigheter. Hittills har det varit vanligt att de som driver hotellet också ägt fastigheten. Hotellentreprenörerna har historiskt sett haft någon form av branscherfarenhet men nya aktörer som tidigare inte bedrivit hotellverksamhet har dock också börjat ta sig in på marknaden.

– Fastigheterna där man bedriver hotell kan ju vara mycket olika och se olika ut, lika så själva verksamheterna. En operatör måste vara kunnig inom sin nisch och verkligen förstå sin bransch eller åtminstone samarbeta med någon som gör det.

Korrelationen med ekonomin är stor och

industrins index indikerar vart branschen är på väg. Macrofaktorer och hotellspecifika faktorer bör man hålla koll på för att se vilken påverkan de har framåt. Risknivån med olika typer av hotellfastigheter svänger ofta naturligt med konjunkturen.

Johan Johander tror på en ökad inhemsk turism där de bland annat de nya stora arenorna i Stockholm och Solna bidrar till att lockar långväga resenärer som behöver tak över huvudet.

– Arenorna täcker inte hela marknaden vilket innebär att evenemangen måste locka till sig hela Norden. Är det bra programutbud kommer också folk utanför Sveriges gränser hit.

Intresset för hotellfastigheter ökar och Johan Johander tycker att det är en bra investering men att det gäller att finna en bra fastighet för verksamheten.

– Det krävs stora investeringar, dessutom måste man förstå hur man ska investera och samtidigt ha de löpande kostnaderna i åtanke.

Affärsklimatet i Stockholm är bra och turismen ökar vilket gör att utvecklingen ser positiv.

– Jag välkomnar nya aktörer på marknaden och ser ingen överetablering i sikte.

Det behöver finnas boende för alla från mellan- och budgetsegmenten samt från det nischade segmentet. Det tycker jag att man finner i Stockholm.

SVENSK BYGGTIDNING

HOTELL

ENERGI

ABB möter framtidens energikrav på hotellen AV KIM HALL Från att traditionellt förknippas som en leverantör av högspännings- och lågspänningsprodukter, robotar och styrsystem till industrin har ABB succesivt tagit klivet in i fastighetsbranschen.

ABB är idag väl rustat för att ta hand om en hel kommersiell fastighet så som hotell, köpcentrum, sjukhus eller kontor med egna produkter inom områden elkraft, elinstallation och styr- och övervakning.

Fastighetssektorn står för ca 40 procent av Sveriges totala energiförbrukning och förbrukar ungefär 50 procent av den el som produceras i Sverige. De krav som ställs på en fastighetsägare i form av att spara energi för att minska miljöpåverkan, kan med rätt installationer göra fastigheten mer energieffektiv och samtidigt ge ökad funktionalitet och komfort.

9 ABB har levererat mycket elinstallationsmateriel för hotell med fördelar som kombinerar design med funktion. Foto: ABB

ABB har enormt mycket produkter och lösningar för att göra nya som befintliga bostäder och kommersiella fastigheter energieffektiva, menarJonas Clareus, branschchef för bostäder & kommersiella fastigheter, ABB Sverige.

Foto: ABB

ÖPPEN PROGRAMKOD – Inom ABB finns ett gediget och komplett sortiment för styr och övervakningssystem.

Vårt flaggskepp, System 800xA’s styrka är att det kan ses som en flexibel integrationsplattform med öppen programkod. Fördelen är att fastighetsägare inte hamnar i en beroendeställning av en systemintegratör, säger Jonas Clareus, branschchef för bostäder & kommersiella fastigheter, ABB Sverige.

ABB har stor erfarenhet från industrin och har sett att installationer i fastigheter gett lyckade resultat för kunder då systemet tack vare sin öppenhet är kompatibel med andra system, som affärssystem, CAD program, kameraövervakning och andra säkerhetssystem utöver underordnande styrsystem som exempelvis styrning av hissar, ventilation och kraftövervakning.

Ett konstaterande i branschen är att löpande förvaltningsåtgärder, d v s kontinuerlig driftuppföljning och injustering av klimatstyrning är en tämligen billig åtgärd som också kan minska energiförbrukningen påtagligt, utan att göra större ingrepp i fastigheten.

GOD ÖVERBLICK – Det handlar om att på ett enkelt och överskådligt sätt förändra och anpassa drifttider i anläggningen, titta på temperaturer och luftflöden. Det låter enkelt, men det handlar om att mäta och reglera. Desto mer noggrant och strukturerat man gör det, desto energieffektivare anläggning får man. Erfarenheter ifrån anläggningar visar ca 30 procent besparing av el, genom att reglera ventilationen rätt, förklarar Jonas Claréus.

ABB är också sedan ett par år en stor

produktleverantör inom fastighetsautomationssystemet KNX, som består av ett öppet protokoll. Det är ett system som är väldigt gynnsam för beställaren, då det finns många företag som kan installera och programmera systemet samt att det finns över 250 produktleverantörer till systemet.

ABB tror på systemet och har därför utvecklat många komponenter med smarta funktioner och designprodukter för KNX som även passar hotell.

VÄGGUTTAG ABB har levererat mycket elinstallationsmateriel som exempelvis design- och elektronikprodukter till hotell. Ett exempel på det är utvecklingen av ett nytt vägguttag som har kombinerats med en USB port, vilket gör det enklare att ladda mobila elektronikprodukter som t.ex. mobiltelefon.

– Detta är ytterligare ett bevis på att ABB satsar på framtiden inom el- och automation för fastigheter, säger Jonas Clareus.

ABB har mycket andra produkter för branschen som till exempel energisnåla drivsystem i form av energieffektiva frekvensomriktare och motorer för bl.a. ventilation. Elmätare, elcentraler och laddstolpar för elbilar. www.svenskbyggtidning.se

KONVERTERING

HOTELL

SVENSK BYGGTIDNING

Lyckat drag att konvertera fastigheter till hotell AV OFELIA GRAAH-HAGELBÄCK Att konvertera en befintlig fastighet till hotell kan höja fastighetsvärdet och vara en mycket lönsam affär förutsatt att fastigheten passar för hotellverksamhet. Bra förutsättningar för effektiv planlösning och logistik är grundläggande för att konceptet ska lyckas.

10

För att en konvertering av en fastighet till ett hotell ska bli lönsam finns det olika parametrar att ta hänsyn till. Förutom ett bra koncept måste det finnas goda förutsättningar för bra planlösning och logistik samt tillräckligt med driftekonomisk och säljbar yta i den tilltänkta fastigheten.

Läget och husets karaktär spelar också in helhetsbilden.

– Dålig och ogenomtänkt logistik med exempelvis mycket spilltid och spring mellan våningsplan blir både ineffektivt och kostsamt. Men kan man skapa en bra miljö i en befintlig fastighet tycker jag att det är bättre än ett nybygge, säger Lars Sandberg hotelldirektör på Scandic Grand Central.

Han understryker att mervärdet för kunden kan öka i en gammal fastighet.

– Genom att fånga upp och förstärka karaktären och det som är bra i huset går det att skapa en genuin och unik miljö. Just kontorshus från 60- 0ch 70-talet är kanske inte de mest representativa alternativen i sammanhanget då många av dessa byggnader är rätt tråkiga. Men visst kan även det funka om man har en bra story och ett bra koncept.

Ofta lämpar sig liknande fastigheter lågbudgetsegmentet där hotellgästen vill bo centralt och relativt billigt och inte sätter så stort värde på atmosfär och originalitet.

– Naturligtvis fyller även hotell likt dessa sitt syfte!

Lars Sandberg delar upp hotellmarknaden i två olika delar; den som ligger i city och den som ligger utanför stadskärnan. Cityhotellen är aningen begränsade och ofta lite dyrare medan hotellen som ligger utanför staden ofta ligger i kluster tillsammans med mässor, arenor eller flygplatser och som tillsammans bildar olika mötesplatser.

– Dessa kluster ligger i tiden och växer sig också starka.

Oavsett var hotellet är beläget konstaterar Lars Sandberg att det är dyrt att

Scandic Grand Central inhyser 391 hotellrum och var den näst största byggnaden efter slottet när den byggdes 1883.

Lars Sandberg hotelldirek-

tör på Scandic Grand Central.

jobba i många små våningsplan och att 70 rum i princip är ett minimum för att kunna bedriva lönsam hotellverksamhet.

Han tillägger dock att olika kedjor har sin individuella nedre gräns och att den på just Scandic ligger på 200 rum för nya hotell.

– Beläggningen i stora hotell är givetvis bra och nya hotell som öppnar kan idag ha 400 rum och uppåt.

Scandic Grand Central där han själv arbetar inhyser 391 hotellrum och var den näst största byggnaden efter slottet när den byggdes 1883.

– Det är en speciell känsla och atmosfär i denna fastighet som levt med i tiden och som kittlar besökaren. Materialvalen är bra och gedigna i dessa kåkar vilket ljudisolerar bra samtidigt som det ger en genuin känsla.

Men visst finns det besvärligheter och fallgropar att se upp för då man funderar på att konvertera en fastighet till ett hotell.

Det krävs mycket installationer och teknik och att få plats med utrymmen för ventilation, avloppsstammar och moderna hissar kan vara en utmaning. Man måste även tänka på ljudkraven mellan våningar och rum.

– Äldre fastigheter kan kräva kostsamma åtgärder för att minska överhörning som

exempelvis stegljud. Det finns även krav på tillgänglighetsanpassade rum, dessa måste placeras så att tillgängligheten lätt kan lösas, konstaterar Arne Svensson på Arcona, en entreprenadfirma med specialitet inom bland annat fastighetsutveckling.

Då utrymningskraven ofta innebär fler utrymningsvägar med nya trapphus genom huset måste det även finnas tillräckligt med plats för dessa.

Kan du ge exempel på lyckade konverteringar?

– Kvarteret Lärljungen på Torsgatan med Metall som fastighetsägare och Omena som hotellentreprenör. Omenas koncept passade bra till fastigheten och kompromisser blev givetvis nödvändiga, men ytorna utnyttjas effektivt med många rum och minimalt med allmän vilket är en del i Omenas koncept.

Kan du ge ytterligare exempel på fördelar med konvertering av befintliga fastigheter till hotell?

– Kortare tid mellan kontrakt och inflyttning. En annan fördel är lägre investering per hotellrum och oftast längre hyresavtal än för exempelvis kontorshyresgäster.

Hotellmarknaden är lukrativ och hotellrummen ökar i snitt med 1000 nya rum per år i stockholmsregionen.

– Behovet av hotellrum finns helt klart, Stockholm är en attraktiv eventstad som drar till sig utländska så väl som inhemska turister, det är bara att konstatera, avslutar Lars Sandberg.

SVENSK BYGGTIDNING

LÄGE

HOTELL

Läge och typ av hyresgäst avgör investering av hotellfastigheter AV KIM HALL Läge och vem som är hyresgäst är viktiga faktorer för att investera i hotellfastigheter. Som fastighetsägare måste man förstå hotellrörelsen och dess ekonomi, eftersom den är starkt kopplad till hyresbetalningsförmågan.

– Det går inte att normera hyran till den förhyrda arean och prata om kronor per kvadratmeter. Man måste se till innehållet, antal rum, konferens, restaurang, bar e t c, det säger Tomas Ingemarsson, vd för AFA Fastigheter, som är en del av kapitalförvaltningen inom AFA Försäkring som administrerar avtalsförsäkringar för drygt fyra miljoner anställda inom privat näringsliv, kommuner och landsting.

FASTIGHETSVÄRDET AFA Försäkring ägs av Svenskt Näringsliv, LO och PTK. AFA Fastigheter har ett 50-tal fastigheter värda ca 21 miljarder kr. Fastigheterna är företrädesvis belägna i Stockholms innerstad. I beståndet finns flera hotellfastigheter som t ex Scandic Anglais och Elit Eden Park i Stockholm.

Värdet på hotellfastigheterna utgör mer än tio procent av fastighetsinnehavet.

Hotellfastigheter har väckt förnyat intresse bland investerare och på den svenska marknaden har fler fastighetsägare fått upp ögonen för hotellfastigheter som investeringsobjekt. Vad är det som egentligen lockar, och vad ska nya investerare vara uppmärksamma på, kan man undra.

– Att äga och förvalta en viss andel hotellfastigheter passar bra för en långsiktig ägare. Hyresavtalen är ofta långa, 20 åriga avtal är inte ovanliga. Hyresgästen och fastighetsägaren hare ett gemensamt intresse att utveckla fastigheten, säger Tomas Ingemarsson.

KÄRNVERKSAMHET Hyresgästen är ofta väldigt synlig och identifierbar. Företräds ofta av en stark entreprenör som Bicky Chakraborty eller Petter Stordalen. Att utveckla fastigheten och hotellrörelsen går ofta hand i hand på ett annat sätt än för kontor där lokalen inte är samma del av en kärnverksamhet och med mindre tydliga ägare. Under hyrestiden tar ofta hyresgästen ett stort ansvar för drift och underhåll av lokalen.

Välbelägna hotell är i princip aldrig outhyrda. Inte ens när Reso/Sara gick i konkurs under 90-talet uppstod några vakanser bland de välbelägna stockholmshotellen som Continental, Park, Anglais och Malmen, menar Tomas Ingemarsson.

– Kontor i motsvarande fina lägen står ibland tomma och outhyrda under en tid när hyresgästen flyttat.

AFA Fastigheter har ett 50-tal fastigheter värda ca 21 miljarder kr. Fastigheterna är företrädesvis belägna i Stockholms innerstad.

Tomas Ingemarsson, vd för AFA Fastigheter, säger att äga och förvalta en viss andel hotellfastigheter passar bra för en långsiktig ägare. Hyresavtalen är ofta långa, 20 åriga avtal är inte ovanliga. Hyresgästen och fastighetsägaren hare ett gemensamt intresse att utveckla fastigheten. Foto: AFA Fastigheter

Då är det också en ombyggnad och investering som krävs, säger Tomas Ingemarsson.

NISCHADE Resande och turism blir allt viktigare för t ex Stockholm och därför finns det ett utrymme för viss expansion, men kanske inte främst inom traditionella fyrstjärniga ”vanliga” hotell utan mer nischade med pris, design etc. Turism och övernattningar går inte att ersätta med Internet-handel t ex som kan vara ett hot mot delar av handeln.

Fler hotell i Stockholm är också på gång t ex i Gallerian på Hamngatan och det finns fortfarande operatörer/hyresgäster som vill öppna hotell.

– En viss konsolidering kanske är nödvändig, men trots det har nästan tio olika hyresgäster anmält intresse av att hyra en tom kontorsfastighet som vi eventuellt bygger om till kontor. Hittills har det ökade antalet rum absorberats utan att priser och uthyrningsgrader påverkats på de marknader där vi finns, men vissa risker finns nog så det gäller att vara selektiv, säger Tomas Ingemarsson avslutningsvis.

www.svenskbyggtidning.se

11

VÄRDEKEDJA

HOTELL

SVENSK BYGGTIDNING

Närmare 30 000 hotellrum säljs varje natt inom Nordic Choice Hotels. Service management är en viktig framgångsfaktor när det gäller att lyckas med hotellverksamheten.

Foto: Nordic Choice Hotels

12

Succén bakom Nordic Choice Hotels tillväxt är att behärska hela värdekedjan AV KIM HALL Bra service och hög kvalitet är nyckeln till att Nordic Choice Hotels växer snabbast i Norden.

– Vi har lyckats bra i Norge och Sverige och är nu tillbaka i Danmark där vi köpt två hotell. Finland har vi inte knäckt koden ännu, säger Torgeir Silseth, vd på Nordic Choice Hotels.

2012 utsågs Torgeir Silseth till årets CEO i Europa. Han är en engagerad toppchef som har spelat en avgörande roll i utvecklingen av och framgången för hotellbolaget Nordic Choice Hotels. Han tillträdde sin tjänst som VD 2006 och har sedan dess bidragit till att Nordic Choice har varit det hotellbolag som haft störst tillväxtperiod någonsin.

– Grunden till att vi har klarat tillväxten så bra är att vi behärskar alla tre sätten att växa. Vi har hela värdekedjan från att bygga, hyra och franchisa hotell. Vi har haft något bättre förutsättningar att växa mer än konkurrenterna, säger Torgeir Silseth när han beskriver konsten att växa inom hotell och hotellfastigheter.

Som hotellverksamhet vill man egentligen inte äga fastigheter eller inneha hyresgarantier med förpliktelser som innebär risker.

Omsättningsbaserade hyreskontrakt är mest typiskt för Nordic Choice Hotels.

– Det gillar vi, säger Torgeir Silseth och tillägger att Nordic Choice Hotels äger ett 30-tal fastigheter i eget bolag. Förvaltning, renovering och konceptändringar köps in där ifrån till hotellverksamheten.

När Nordic Choice Hotels t ex tecknade hyreskontrakt med Skanska för att driva det nya hotellet på Malmö Live var de inte intresserade av att köpa fastigheten. Det är andra bättre ämnade för, menar Torgeir Silseth.

– När vi köpte Copperhill Mountain Lodge i Åre 2009 var det för att vi kunde göra en bra affär på längre tid. Och det visade sig att omsättningen ökade med 200 procent och antalet gästnätter med 263 procent, förklarar Torgeir Silseth.

TREND Det finns en underliggande trend med stark efterfråga på hotell. Det säljs fler

Torgeir Silseth utsågs 2012 till årets CEO i Europa för sin engagerade ledarskapsstil. Han är på många sätt en framgångsrik vd inom hotellbranschen. De har många hotell runt om i Norden och nyligen invigde man Quality Hotel Friends i Solna. I desember innvies Clarion Hotels Sens i Luleå. Foto: Nordic Choice Hotels

hotellrum i storstäderna, men även i andra områden, som aldrig förr. Stockholm har exempelvis haft en fantastisk utveckling tack vare Friends arena och Tele2 arena som drar till sig konsert och fotbollsintresserade. Men även event- och mässverksamheten i Göteborg har bidragit till att Gothia Tower Hotels bygger nya och högre torn för att kunna ta emot fler gäster.

– Vi är offensiva och det har visat sig att vi kan bygga bra hotell som växer. Vi har det bästa utbudet och konceptet som kan fylla hotellen. Vi tror stenhårt på Clarion hotellet som byggs vid det nya konserthuset i Malmö Live, som är ett stort centralt projekt och stor mötesplats för hela Öresundsregionen. Vi har Clarion Hotel Arlanda med Swedavia som också visat sig vara en bra affär, säger Torgeir Silseth.

SVENSK BYGGTIDNING

HOTELL

VÄRDEKEDJA

Det finns en underliggande trend i ökad efterfråga på hotellrum, framför allt i storstäderna. 2015 inviger Choice Hotell två nya hotell i Malmö; Malmö Live i city och Point Hyllie. Foto: Nordic Choice Hotels

Därför har vi alltid 50-årsperspektiv i allt Samtidigt sticker Torgeir Silseth inte under vi gör. stol med att det finns svårigheter också.

Konkurrensmässigt När de tecknar ett 20 årigt märker vi att oavsett stora hyresavtal och investerat Man måste bygga hotell som Clarion och 30 miljoner kr i ett hotell måste man också vara robusta anläggningar mindre små hotell som Clarion Collection måste beredd på att de två första som klarar svåra år. servicen och kvaliteten åren är tuffa och att det vara bra. Det måste finnas kan bli lågkonjunktur och en mix av billiga hotell liksom större dyra kriser. hotell. Annars blir det svårt att växa om du – Man måste bygga robusta anläggninginte har mångfald i utbudet, säger Torgeir ar som klarar svåra år.

Silseth.

Alla vill ha rent och snyggt rom, en skön säng och gratis Internet. Service management är den viktigaste delen för hotellverksamheten, menar Torgeir Silseth.

Det är lätt att diskutera hårdvaran och glömma de mjuka värdena.

– Ledningen kan lägga timmar på att diskutera detaljer, arkitektoniska lösningar och interiörer. Men för gästen är det bemötandet som är viktigast, säger Torgeir Silseth och tillägger att Nordic Choice Hotels säljer närmare 30 000 hotellrum varje dag.

SMARTA I G R E N YGGA E B T KLUSIV T X A E N H E C T KONS ELSER O V E L P SJÄL P H U C N O E T P T P VA a ÖR KRO F Ö komplett J v L I a r M ö t A n SP vera dande le nterar se s le gar repre - norden in g dorf n in g s g s lä e n sa na, Bern s u Proc e a n s ll S e F w A KL och bad, spa de agenturer som an världsled er, Siemens mfl äng stålbass g.se processin

www.svenskbyggtidning.se

13

KONCEPT

HOTELL

Framgångsrika nysatsningar inom hotellbranschen

SVENSK BYGGTIDNING

Foto: © Ulf Blomberg

AV OFELIA GRAAH-HAGELBÄCK Strategisk placering och en uttalad målgrupp är två viktiga faktorer för en lyckad nyetablering av framgångsrika hotell. Stort kapital och väl informerade fastighetsägare är ytterligare faktorer som spelar in för att få till ett lyckat koncept.

14

Ett geografiskt guldläge med goda kommunikationer är med få undantag grunden för att över huvud taget kunna etablera ett nytt hotell. Då hotellgästen ofta ska göra något i närheten av sitt boende är det viktigt att det finns en anledning till att ta sig till destinationen. Flygplatser, mässor och arenor är bra typexempel på strategiska områden som ypperligt lämpar sig för hotellverksamhet. Solna, Kista och Bromma är därför lättillgängliga och gynnsamma områden för nyetablering av hotell.

– Målgruppen ska ha glädje av att bo på hotellet. Det måste finnas ett skäl till eta-

Foto: © Ulf Blomberg Ett hotell, förutsatt att hotelloperatören sköter affärerna bra, är en självständig hyresgäst då verksamheten sköter underhållet.

bleringen det går inte att etablera ett hotell enbart för att en fastighet exempelvis är trevlig, menar Sören Hullberg, vd för Story Hotels som nyligen öppnat sitt andra hotell i Signalfabriken i Sundbyberg.

Han konstaterar att det är svårt att hitta bra ytor för nybyggen av hotell i uppvuxna och etablerade stadsdelar.

– Därför var det perfekt för Story Hotels att utöka verksamheten i två befintliga fastigheter som passade oss och det vi ville skapa. Sundbyberg är en kommun som växer snabbt med hög inflyttning av privatpersoner och företag. Dessutom finns spårbunden trafik vilket är ett extra plus.

Det har tidigare funnits en rädsla hos fastighetsägarna då nyetablering av hotell

kommit på tal då omvandlingen ofta är kostsam och definitiv, men Sören Hullberg är övertygad om att trenden håller på att vända. I dagsläget är det inte längre lika lätt att hyra ut kontor. Många kontorslokaler i innerstan töms då företag väljer att flytta sina verksamheter till nybyggda ändamålsenliga och effektiva lokaler i utkanten av staden. Då lokalerna friställs är konvertering till hotell i strategiska lägen möjligt.

– För tio år sedan hade det aldrig kommit på tal, men en genomtänkt omvandling med ett tydligt koncept och en uttänkt målgrupp borgar för lönsamhet.

Ett hotell, förutsatt att hotelloperatören sköter affärerna bra, är en självständig hyresgäst då verksamheten sköter underhållet. Hyresvärden har dessutom bara en hyresgäst att hålla reda på.

Finns det utrymme för fler hotell i storstäderna?

– I Stockholm, Göteborg och Malmö gör det absolut det! Vi behöver en utveckling på marknaden. Nya attraktiva hotell stimulerar turismen. Jag tror att vi kommer att se ett jämt flöde av nya hotell på marknaden framöver. Det måste bara finnas en anledning att åka till städerna och det gör det.

Många hotell samarbetar dessutom med olika arrangörer inför olika event där de utvecklar förmånliga prispaket.

Hämtar de svenska hotellen inspiration från de utländska?

– Ja, och det är jätteviktigt att ha koll på omvärlden och hänga med eftersom många hotellgäster kommer från utlandet.

Generellt har vi i Sverige lärt oss att ta i lite mer när vi bygger hotell, vi satsar mer på inredning och design vilket är kul och nödvändigt för att attrahera fler gäster.

Däremot tummar vi svenskar inte på funktionaliteten för det.

Hur finansierar man ett nytt hotell?

– Det är ett kapitalintensivt projekt och

Ett geografiskt guldläge med goda kommunikationer är med få undantag grunden för att över huvud taget kunna etablera ett nytt hotell. På bilden Story Hotels i Sundbyberg.

man räknar med en kostnad på en och en halv till två miljoner per rum så bra finansiering är ett måste. Sund ekonomi, bra fastighetspartner och eventuellt finanspartner samt en god operatör är grundingredienserna för att klara av ett nystartat hotellprojekt. Det tar lång tid att få tillbaka de investerade pengarna.

Sören Hullberg poängterar att hyresvärden måste förstå sin hyresgäst för att projektet ska gå väl.

– Alla parter måste vara införstådda med vad ett hotellprojekt innebär. Det gäller för alla inblandade parter att göra sin hemläxa innan man påbörjar ett nytt hotellprojekt.

Går hotellet bra genererar det pengar och då är alla nöjda i slutänden.

Foto: © Ulf Blomberg

Story Hotels i Signalfabriken i Sundbyberg.

SVENSK BYGGTIDNING

HOTELL

PROJEKT

Laholmens Hotel totalrenoveras med sikte på att bli Svanenmärkt

AV KIM HALL Hållbarhet ligger i tiden och hotellnäringen satsar hårt på att uppfylla kriterierna. På den vackra halvön vid Kosterfjorden ligger Laholmens Hotel som ett nav för det mesta som händer i Strömstad. Med fantastisk utsikt över skärgården är det många norrmän som reser hit för att shoppa, göra business eller bara njuta av naturen.

Laholmens Hotel byggdes 1984. Det är ett fullservicehotell med konferensmöjligheter som ingår i Rica Hotel. Hotellet har byggts ut i tre etapper; 1999, 2001 och 2005. Nu genomgår det den största ombyggnationen i hotellets historia. En investering på 100 miljoner kr.

MODERN TEKNIK De äldre delarna av hotellet totalrenoveras och byggs ut med ca 2000 kvm. Antal rum utökas från 156 rum till 175 toppmoderna hotellrum med modern teknik och ny hållbar design. Hotellet får även nya personalutrymmen, garderob, förråd och varumottagning som blir mer lättillgängligt. Även restaurangdelen med nytt kök, ny modern lounge och reception byggs om med modern design och inredning.

Kapaciteten på konferensutrymmen utökas med fler lokaler. Bland annat byggs en konferenssal med plats för 220 personer i biosittning. Totalt ska konferensavdelningen kunna ta emot ca 500 personer.

– För oss innebär det att hotellet kan ta emot fler konferensgrupper och hotellgäs-

15

ter i en redan vacker miljö men där vi nu rustar upp alla tekniska installationer i syfte att minska energiförbrukningen totalt.

Vi hoppas få ner energiförbrukningen till 400-500 kWh per kvm och år.

Ett år efter att hotellet är färdigbyggt siktar vi på att bli svanenmärkt, säger Matthias Dalnoki, vd på Laholmens Hotel.

uppnå. Men vi anser att det är väldigt viktigt. I matserveringen kommer vi t ex använda ekologiska närproducerade produkter i så stor utsträckning som är möjlig. Ekologisk mat ger mindre koldioxidutsläpp jämfört med traditionell mat. Eftersom vi ligger nära havet kommer vi att satsa mycket på fisk och skaldjur, säger Matthias Dalnoki.

Samma sak är SVANENdet med hygienMÄRKT artiklar där allt Att svanenmärka engångsmateMed toppmoderna hotellrum med det senaste inom rial är utbytt och sitt hotell inneteknik och ny hållbar design vill hotellet locka ännu fler bär en stor insats norrmän och svenskar till Strömstad. Foto: Jaconelli man använder i arbetet för ett endast kemikalier hållbart samhälle och eftersom Svanen som är svanenmärkta. Dessutom inför de kontinuerligt skärper sina krav kommer ett doseringssystem för att minska förbrukhotellet hela tiden bli bättre. 98 procent ningen av t ex tvål. känner till svanenloggan och är därför ett bra sätt att marknadsföra sitt hotell med.

HÖGA KRAV – Jag tycker hållbarhet har generellt blivit – Svanen är den svåraste märkningen att mycket bättre inom hotellverksamheten, www.svenskbyggtidning.se

ÄMNE

HOTELL

Laholmens Hotel vid Kosterfjorden utökar sina hotellrum från 156 till 175. Dessutom utökar de kapaciteten på konferensutrymmen med fler lokaler för att kunna ta emot totalt 500 personer.

Foto: Jaconelli

Eftersom byggnaden ligger utmed havet finns det mycket fönster som släpper in ljuset. Inredningen är minimalistiskt modern med något mörkare väggar och belysning som skapar trivsel.

och att hotellgästerna kan ställa ännu högre krav på att hotellen arbetar för en hållbar utveckling. Hotellgästerna har rätt att kräva en bra miljö, tillägger Matthias Dalnoki.

LED-belysning, ventilation med värmeåtervinning och värmepumpsystem är några av de åtgärder som genomförs för att minska hotellets energiförbrukning.

16

– Vi kommer att återvinna kyla och värme som produceras genom vårt värmepumpsystem. Överskottsvärmen använder vi till att värma varmvattnet. Energiförbrukningen är en viktig del och vi bygger för att vi skall stå oss länge med minsta möjliga underhåll, säger Matthias Dalnoki.

KONFERENS Man har installerat gasspis som ger trivsel i lokalen. Konferenslokalerna är ljusa och har bra ljud. Internet finns i hela byggnaden. På takterrassen finns gym och bubbelbad utomhus.

Rivningsarbetet påbörjades i september 2013 och byggprojektet beräknas vara klart i maj 2014.

Under de fyra första månaderna körde man tvåskift för att hinna med samtidigt som hotellet är i drift under hela byggperioden.

Byggmaterialet består övervägande av betong både i stomme och fasad.

– Det är många norrmän som kommer hit, dels på grund av gränshandeln som utgör sju miljarder kr, vilket är stort med tanke på att Strömstad har endast 11000 invånare. Dels är det många turister och affärsmän som bor på hotellet eftersom det ligger strategiskt mitt i Norge och i utkanten av Sverige, säger Matthias Dalnoki.

Vi finns finns ute ute på på fältet fältet Vi Allt inom VVS – Entreprenad • Renoveringar • Installation • Service • Färdiga badrum Allt inom VVS – Entreprenad • Renoveringar • Installation • Service • Färdiga badrum

I vår Comfortbutik i Strömstad hittar du även Nordsjö Idé och Design – en avdelning där vi säljer färg, tapeter, kakel & klinker.

I vår Comfortbutik du även Nordsjö ochComfortbutiker, Design – en avdelning där tillgodose vi säljer färg, Materialet för bad,i Strömstad värme ochhittar ditt fritidshus hittar duIdé i våra där vi kan det tapeter, mesta. kakel & klinker.

Materialet för bad, värme och ditt fritidshus hittar duplattsättare. i våra Comfortbutiker, därmed vi kan tillgodose entreprenad det mesta. och service.

Vi har VVS-montörer, kylmontörer och certifierade Vi hjälper dig installation, Vi har VVS-montörer, kylmontörer och certifierade plattsättare. Vi hjälper dig med installation, entreprenad och service.

Martin Karnström, arb.led. entreprenad Strömstad 0526-620 92 070-963 23 46 Martin Karnström, arb.led. entreprenad Strömstad 0526-620 Magnus Andersson, arb.led. service Strömstad 0526-6209295 070-963 070-87523174699 Hans Jarnebrink Magnus arb.led.Tanumshede service Strömstad 0526-620 Robert Andersson, Joelsson, arb.led.

0525-2919560 070-875 070-73917819999 Robert Joelsson, arb.led. Tanumshede 0525-291 60 070-739 81 99

Strömstad Värme & Sanitet AB Strömstad Värme & Sanitet AB Oslovägen 41, Strömstad, Växel: 0526-130 75 Oslovägen Strömstad, 0526-130 75 99 VSS-butik:41, 0526-620 98,Växel: Färgbutik: 0526-620 VSS-butik: 98, Färgbutik: 0526-620 99 Lurs Rör0526-620 Storemyrsvägen 9, Tanumshede

Lurs Rör Storemyrsvägen 9, Tanumshede Tel: 0525-291 60 Tel: 0525-291 60 Annons 186x134.indd 1 Annons 186x134.indd 1

2013-02-26 09.56 2013-02-26 09.56

SVENSK BYGGTIDNING

HOTELL

PROJEKT

Point Hyllie Malmös nya siluett och pulserande nav AV KIM HALL Utvecklingen av Malmös nya stadsdel Hyllie fortsätter i rasande fart. Här bygger Peab fem skulpturala byggnader där Nordic Choice Hotels skall ha konferens och hotellverksamhet i två av byggnaderna. I husen där Citytunneln har sin station finns redan kontor och butiksverksamhet.

17

Point Hyllie började som en tävling där Annehem visade sitt förslag med fem vinklade hus varav ett höghus. Arkitektoniskt och hållbarhetsmässigt var det ett speciellt projekt. Totalt omfattar byggprojektet 45 000 kvm fördelat på butiker, kontor och hotell beläget mitt i den nya stadsdelen Hyllie. Projektet är en totalinvestering på 1,6 miljarder kr.

HÖGSTA BYGGNADEN Den lägsta byggnaden är 23 meter hög, d v s i princip lika hög som Malmö Arena, och den högsta delen är ca 100 meter. Mellan de två högsta byggnaderna byggs ett sammanbindande atrium.

Hösten 2015 flyttar Nordic Choice Hotels in som hyresgäst i Point Hyllies tredje etapp, ett 18 våningar högt hotell med 302 rum och konferensmöjligheter. Den något annorlunda designen har arkitekterna på C F Möller i Köpenhamn, inspirerats av havets liv och rörelser. Den speciella glasade fasadstrukturen är tillverkad av Staticus UAB i Vilnius.

– Point Hyllie består av fem etapper där hus ett och två är klara och inflyttade sedan två år tillbaka. Nu gjuter vi bottenplattan

och bygger källarplanet till hus tre och fyra som kommer att bli ett 18 våningar högt hus och en låg byggnad med tre våningar för hotell och konferensverksamhet. Under allt samman blir det garage och källare, förklarar Magnus Jarebrant, arbetschef på Peab Sverige AB. Hotellbyggnaderna sitter ihop och innehåller totalt 302 hotellrum. Tredje planet på lågdelen är indragen och har två ”limpor” med hotellrum. Restaurang och konferensdel blir på plan ett och två.

KRISTALL Point Hyllies byggnader kan liknas vid bergsformer av kristall. Fasaderna består av glas, både täta, delvis genomskinliga och helt klara partier, vilket skapar reflektioner av dagsljuset och varierad utsikt.

– Fasadkonstruktionen är prefabricerade moduler med Structural Glazing som är tillverkade i vår fabrik i Vilnius.

Delarna monteras samman till en fast struktur på byggarbetsplatsen i Hyllie, säger Vaidas Vicius, marknadsföringschef på Staticus UAB. Prefabriceringen innebär kortare montagetid och högre kvalitet. De mest kompli-

Choice har höga krav på rumsklimatstyrning där rum och korridorer som inte används kan stängas ner och på så sätt spar man driftkostnader Fasaddelarna i Point Hyllie består av fyra färger målat glas. Kassetterna är tillverkade av kompositskiva med anodiserat aluminium look i Vilnius.

cerade delarna i projektet är hörnelementen i glas där fogarna är i Structural Glazing och fasaden är sluttande.

– Vi använder skräddarsydda aluminiumprofiler och utformade gummipackningar för att få ihop delarna på ett snyggt sätt. De transparanta fasaddelarna har tre glas isolerrutor. Ur hållbarhetssynpunkt är UCW-värdet på varje enskilt element inte högre än 0,6 W/m2K exklusive extra isoleringsskikt inifrån, förklarar Vaidas Vicius. www.svenskbyggtidning.se

18

PROJEKT

HOTELL

SVENSK BYGGTIDNING

Eftersom Point Hyllie byggs på en höjd nära havet ställs det höga krav på vindlaster, vatten- och lufttäthet på fasadelementen sam ljudkrav. Byggkonstruktionen i övrigt består av stål och betong, massiva skalväggar, HDF och plattbärlag.

– Fasadstommen kläs med aluminium där vi hänger på de färgade glaselementen som upplevs som helfärgad fasad. Fasaddelarna består av fyra färger målat glas medan kassetterna är tillverkade av kompositskiva med anodiserat aluminium look, säger Vaidas Vicius.

Ett annat lite unikt inslag i byggprojektet är att man installerar prefabricerade badrum som levereras som moduler och lyfts in med lyftkran innan fasaden monteras. Badrummen har utvändig anslutning som stängs till när badrumsmodulerna väl är installerade. Peab har då tidigare förberett schaktdelar för VA-ledningar, el och ventilation.

– Choice har höga krav på rumsklimatstyrning där rum och korridorer som inte används kan stängas ner och på så sätt spar man driftkostnader.

Först när gästen bokar ett rum sätts rumsklimatet, ventilation och elen igång.

Styr- och reglerfunktionen är kopplad till Choice bokningssystem, berättar Magnus Jarebrant.

för att andra skall haka på. Då kan det vara kul att vara en av de första som började bygga.

BRANDSÄKERHET Med tanke på höjden ställs det också särskilda krav på brandsäkerheten. Det finns speciella regler för brand och evakuering, men också för hur räddningstjänsten skall kunna komma in i byggnaden på ett säkert sätt.

– Med tanke på att det blir allt vanligare att bygga på höjden eftersom man vill utnyttja markytan så mycket som möjligt höjs även brandsäkerhetskraven hela tiden.

Det är en utmaning för oss som byggföretag att uppfylla dessa krav, säger Magnus Jarebrant.

Citytunneln och övriga kommunikationsmedel har varit avgörande för valet att genomföra projektet. Hyllie kommer att behöva några år, sedan kommer det att exploateras, tror Magnus Jarebrant och tillägger att det krävs alltid att någon börjar

Point Hyllie består av fem etapper där hus ett och två är klara och inflyttade sedan två år tillbaka. Hus tre och fyra kommer att bli ett 18 våningar högt hus och en låg byggnad med tre våningar för hotell och konferensverksamhet.

Foto: Choice Ullevi Park 1, Göteborg

Fullständiga fasadlösningar!

Aluminium och glaspartier, konstruktioner av ramlöst glas, prefabricerade elemnt ar isolerade väggar och lätta fasader samt andra konstruktioner.

www.staticus.com Tele2 Arena, Stockholm

Radisson Blu, Göteborg

Kv. Venus, Göteborg

Smålands Musik & Teater, Jönköping

Kuggen, Göteborg

Aurora, Göteborg

Arbetsresor, konferenser, möten och övernattningar. Att vara på resande fot är inte alltid förknippat med semester och nöjen. Ofta precis tvärtom.

Med Swegons Hotel Solution kan man säkerställa att åtminstone hotellupplevelsen blir angenäm och behaglig. Hotellrum ska skapa en miljö som är rofylld och lugn och med högsta möjliga komfort. Det ska vara jämn temperatur och ett bra inneklimat oavsett utetemperatur eller årstid. Dessutom ska anläggningen vara så tyst och underhållsfri som möjligt samt tillgodose de olika behov på rumsnivå som krävs.

Swegons HotelSolution säkerställer komforten. Behagligt ljudlöst, perfekt tempererat.

Snabbfakta: Tyst och dragfritt – Ingen fläkt och motor i rummet Låg energiförbrukning – Behovsstyrning via BMSn nyckelkort eller manuellt Inbyggd styrutrustning med kommunikation – Samverkande styrutrustning Enkelt underhåll – Inga filter eller rörliga delar i rummet Vinnare av Enkel installation. Enkel montering. Enkelt underhåll. Låg driftskostnad. Suverän komfort. Med spetskompetens på tystnad. Några av de kedjor vi levererat inomhusklimat till är Scandic, Best Western, Nordic Choice, Radisson, för att nämna några. Ta reda på mer om HotelSolution och andra energieffektiva och klimatsmarta produkter på vår hemsida.

www.swegon.com

2011

Avsändare JNT Publishing AB Box 451 30 104 30 Stockholm

Nordskiffer AB är stolta leverantörer till Intressanta Hus/Anders Holmberg Arkitekters hus som nominerats till Stenpriset 2013, samt till Hotell Post som nominerats till Årets Bygge 2013. Arkitektkontoret Tengboms hyreshus kv Frigg är klätt i vårt rostfärgade takskiffer. Våra golv ligger på Malmö Station och stenpanelen på Studenthuset i Frescati och Friends Arena kommer från oss. Vårt motto är ”skiffer på nytt” och med det vill vi visa hur man kan använda natursten och kvalitetsskiffer på nya sätt, med nya metoder för att skapa gedigna byggen med lågt underhåll. Ring oss eller boka in ett skifferseminarium.

Vi hjälper dig att använda naturens eget material!

www.nordskiffer.com Tel: 042- 33 13 98.