Bygga BRF 2/2019

02/2019

2019

BYGGA

BRF

underhåll & investeringar Detta oroar landets BOSTADSRÄTTSÄGARE BOSTADSRÄTTSFÖRENINGENS LEKPLATS – en fara för barnen Nya smarta lösningar i BRF PROSTKVARNEN Viktigt med fortsatt STÖD FÖR SOLCELLER

TIPSEN FÖR ATT ODLA GRÖNT

Brf Viva först ut med LÄTTA ELFORDONET ZBEE i sin fordonspool

i stadsmiljö

LAGA ISTÄLLET FÖR ATT BYTA UT! Vi har bara ett jordklot och måste vara sparsamma med våra resurser.

Från första spadtag till hyresavi Öka lönsamheten med ett affärsstöd som täcker hela verksamheten.

Minimera manuell handpåläggning med ett helhetsflöde från ax till limpa. Från tidsregistrering per projekt i mobilen, e-fakturering och digital attest till utbetalning av löner och automatisk hantering av den reducerande fastighetsmomsen. Informationen från både bygg- och fastighetsverksamheterna samlas på samma ställe i ekonomisystemet vilket ger full koll och underlättar både vid värderingar och förvaltning. En leverantör – en support. För ett enklare företagande.

Läs mer på hogia.se/fastighet, ring 0303-688 20 eller skicka ett mejl till fastighetssystem@hogia.se

BYG G A B R F • 2019

INNEHÅLL

02/2019

REDAKTION UTGIVARE: Stordåhd Kommunikation AB, Box 451 30, 104 30 Stockholm BESÖKSADRESS: Sveavägen 159, VÄXEL: 08-501 08 710

10

24

ANSVARIG UTGIVARE: Tomas Du Rietz CHEFREDAKTÖR: Jan Åström jan.astrom@storkom.se ART DIRECTOR: Anneli Markström anneli.markstrom@storkom.se PRENUMERATION: Benjamin Jonsson benjamin.jonsson@storkom.se ANNONSERING: Ulrika Stjärna ulrika.stjarna@nordiskaprojekt.se TRYCK OCH BOKBINDERI: Exaktaprinting

4........INNEHÅLL 5........LEDARE 6........NYHETER 10......TIPSEN FÖR ATT ODLA GRÖNT i stadsmiljö 12......DETTA OROAR LANDETS bostadsrättsägare 14...... Så påverkar de nya reglerna om RÖKFRIA ZONER er bostadsrättsförening 15......BOSTADSRÄTTSFÖRENINGENS LEKPLATS – en fara för barnen 16......Få koll på DE VIKTIGASTE BOSTADSFRÅGORNA 18......Rättsutveckling avseende ENSTEGSTÄTADE FASADE 21......NYA SMARTA LÖSNINGAR i Brf Prostkvarnen 22......GIFTFRITT BYGGANDE – Riksbyggen leder ligan inom Miljöbyggnad 24......LAGA ISTÄLLET FÖR ATT BYTA UT! 27......Viktigt med FORTSATT STÖD FÖR SOLCELLER 28......SÄKERHET, KONKURRENS OCH KOMPETENS viktiga frågor i ställningsbranschen 29......MINSKAD NYBYGGNAD ger plats för underhåll 31......BRF VIVA FÖRST UT MED LÄTTA ELFORDONET ZBEE i sin fordonspool 32......DEFA – INTE BARA LADDSTOLPAR – även utbildning 34......TÄBY PARK – en ny innovativ stadsdel 4

STO R DÅ H D KO M M U N I K AT I O N

FÖLJ OSS PÅ: www.issuu.com

BYGGA

2019

34

02/2019

32

OMSLAGSBILD: Bild: Lars Sohl, Valby, Danmark

BRF

underhåll & investeringar Detta oroar landets BOSTADSRÄTTSÄGARE BOSTADSRÄTTSFÖRENINGENS LEKPLATS – en fara för barnen Nya smarta lösningar i BRF PROSTKVARNEN Viktigt med fortsatt STÖD FÖR SOLCELLER

TIPSEN FÖR ATT ODLA GRÖNT

“

Brf Viva först ut med LÄTTA ELFORDONET ZBEE i sin fordonspool

i stadsmiljö

Vi har bara ett jordklot och måste vara sparsamma med våra resurser.

LAGA

ISTÄLLET FÖR ATT BYTA UT!

BYG G A B R F • 2019

GENERATION Z

– hyresrätt, bostadsrätt eller villa? BOINSTITUTET LÄT Ungdomsbaro-metern fråga hur 3 000 unga mellan 15-24 år, den så kallade Generation Z vill bo i framtiden och varför. På frågan om hur unga vill bo när de etablerat sig på arbetsmarknaden svarar de flesta villa (40 %) följt av bostadsrätt (31 %), hyresrätten kommer på tredje plats (17 %). Nästan ingen vill bo i andra hand (1 %) eller dela lägenhet med en kompis (1 %). På frågan om vilket boende som är mest realistiskt svarar flest hyresrätt (29 %) följt av bostadsrätt (27 %) och villa (19 %). Bara 5 % tror att de kommer bo i andra hand, och 2 % i kollektivboende. Samtidigt uppger fler än hälften av alla unga att det känns omöjligt att få ett förstahandskontrakt. Att bo i bostadsrätt har blivit mer populärt sedan 2000. Idag vill var tredje ung bo i bostadsrätt. Som förklaring till varför är ett vanligt svar i undersökningen att det är en bra investering, att det är billigare och ett sparande eftersom ”man betalar till sig själv” men också uppfattningen att bostadsrätten ger trygghet och frihet, med större möjlighet att inreda och bestämma själv. Många vill också bo centralt i stan, där utbudet av bostadsrätter anses vara större. Ett ytterligare skäl är att man saknar tillräckligt antal köpoäng för att få en hyresrätt. Att bostadsrätten blivit allt mer populär och ses som en investering hänger sannolikt samman med att priserna gått stadigt uppåt och räntorna varit låga. Om prisutvecklingen stannar av är det troligt att också synen på bostadsrätten som en god investering förändras. Var sjätte ung vill bo i hyresrätt, som upplevs vara enklare och smidigare eftersom den går fortare att flytta till/från och byta i jämförelse med ett ägt boende. Många uppger att de vill bo i centralt/i stan, där bostadsrätterna anses dyra, och att en liten hyresrätt passar deras ekonomi och hushållsstorlek bättre. Hyres-

rätten är samtidigt den boendeform som flest unga bedömer som mest realistisk. Det vanligaste förklaringen är att de inte har råd med insats eller möjlighet att ta lån för att köpa en bostad. Att en hyresrätt som anses mest realistiskt samtidigt upplevs omöjlig att få, visar hur tuffa villkoren är för unga som inte har föräldrar som kan hjälpa till med bostadslån. I Sverige flyttar de flesta hemifrån innan 20 års ålder, oftast från en villa (57 %) och till en studentlägenhet (31 %), hyresrätt i första hand (28 %) eller bostadsrätt (18 %). Fler än var tionde bor i andra hand (12 %) medan 6 % delar lägenhet. Medianpriset för vad unga betalar för sitt boende är 2 767 kronor. Medianpriset, eller smärtgränsen för vad de kan tänka sig att betala som mest är 5 000 kronor. I aktuellt nummer av Bygga Brf kan du bland annat läsa mer om; • Tipsen för att odla grönt i stadsmiljö. Vår och sommar – de efterlängtade årstiderna då svenskarnas gröna fingrar vaknar till liv, efter en instängd vinter i handskar och vantar. Att odla eget är populärare än någonsin, och intresset har letat sig ända in i betongen. Odla i storstad är inte bara möjligt, det är ett växande fenomen. • Bostadsrättsföreningens lekplats – en fara för barnen! • Giftfritt Byggande – Riksbyggen leder ligan inom miljöbyggnad. Riksbyggen använder Miljöbyggnad för att certifiera sina byggnader. Fram till idag har man 165 preliminärt eller slutligt certifierade objekt. Efter sex år med Miljöbyggnad leder därmed Riksbyggen ”ligan” hos Sweden Green Building Council. • Viktigt med fortsatt stöd för solceller. Regeringen har i vårändringsbudgeten gett fortsatt stöd för solceller. Riksbyggen, som tagit beslut om att införa solceller i sin produktion av bostäder och också hjälper medlemmar och kunder att installera solceller, välkomnar det fortsatta stödet. Trevlig läsning! Jan Åström

Leksand Bandreklam 2800x740mm

STO R DÅ H D KO M M U N I K AT I O N

5

BYG G A B R F • 2019

NYHETER Kraftfull solcellspark på HSB Götas huvudkontor

Fristads lanserar VÄRLDENS FÖRSTA ARBETSTIGHTS FRISTADS FORTSÄTTER att utveckla arbetskläder och lanserar nu ett helt nytt plagg på marknaden. ”Friwear Tights” är ett par slitstarka funktionstights med inbyggda knäskydd och tillhörande shorts. Tightsen är inspirerade av sportens värld för att kunna ge maximal smidighet och bekvämlighet i arbetet. – Kroppen är en hantverkares främsta verktyg. För att kunna lyfta tungt och röra sig smidigt är bekväma arbetskläder ett måste. Funktionstightsen är de första i sitt slag och vi tror många kommer gilla den sportiga känslan. Med tillhörande shorts är du fullt utrustad för en dag på jobbet – och samtidigt lika flexibel och bekväm som på gymmet, säger Anastasios Lappas, Head of Design and Innovation på Fristads.

415 KVADRATMETER solceller för klimatsmart energiproduktion har installerats på taket till HSB Götas huvudkontor i Jönköping. Fastigheten i förvärvades 2013 och har under de senare åren genomgått en totalrenovering. Utöver kontors- och mötesplatser för de cirka 160 anställda i Jönköping, hyrs delar av lokalerna ut till olika typer av verksamheter. Fastigheten har ett uppskattat årligt behov om 600 000 kWh. Att den installerade effekten som beräknas ge dryga 80 000 kWh per år inte täcker behovet har aldrig hindrat investeringsviljan. HSB Göta är en av 60 organisationer i Klimatrådet Jönköpings län och bidrar till visionen om ett Plusenergilän senast 2050. Där är en högre utbyggnadstakt av solkraft en del av lösningen. www.klimatradet.se

Bild: Fristad

Hemsö väljer att investera i GEOENERGI MALMBERG HAR FÅTT uppdraget att utföra en komplett geoenergianläggning för värmeproduktion åt Hemsö fastigheter i S:t Larsparken i Lund. Totalt 31 fastigheter i parken kommer nu bli uppvärmda med hållbar geoenergi. Malmberg utför en totalentreprenad med design och konstruktion samt installation av det kompletta värmepumpsystemet inklusive energiborrning för ett grundvattenbaserat system, ett så kallat akviferlager. Geoenergisystemets totala installerade effekt är 1,6 MW och den beräknade årliga värmeenergin som levereras från värmepumparna är 5200 MWh. Den totala uppvärmda byggnadsytan som geoenergisystemet kommer betjäna när kulvertnätet är helt utbyggt är cirka 52 000 kvadratmeter. Värmepumparna som installeras jobbar med det naturliga köldmediet (HFO-köldmedia) R1234ze vilket innebär att Hemsö framtidssäkrar och väljer ett köldmedia med ett lågt GWP-värde, GWP 7 (Global Warming 6

STO R DÅ H D KO M M U N I K AT I O N

Potential). Det är ett mått på förmågan hos en växthusgas att bidra till växthuseffekten och den globala uppvärmningen. Ett lågt värde är att föredra. Projektering är just nu i slutfasen och borrning är planerad att påbörjas under april månad. Hela projektet beräknas vara klart under senhösten 2019.

Med supporten på fickan – BYGMA LANSERAR UPPDATERAD APP BYGMAS POPULÄRA APP lanserades för ett par år sedan, men utvecklingen på området går snabbt och nu lanseras en uppdaterad version. Förändringarna, som denna gång primärt riktar sig till byggproffsen, innebär att man nu kan få tillgång till i stort sett samma saker som på Bygmas Proffsportalen, det vill säga de egna avtalspriserna, order- och fakturahistorik och status för aktuella ordrar. Det är också enkelt att snabbt se lagerstatus för artiklarna på närmaste Bygmaanläggning. Sedan tidigare finns snabb och smidig tillgång till pris och dokumentation för cirka 3 000 artiklar, information om sortiment och lagersaldo på alla Bygmas anläggningar och det är möjligt att med appen skapa inköpslistor så att inköpen i butik går snabbt och som går att mejla vidare om det behövs. Med hjälp av appens kamera kan man enkelt fota en produkts EAN-kod och genast få information om såväl pris, monteringshänvisningar och miljöbedömningar – antingen på plats när man jobbar eller när man besöker butiken. Den uppdaterade appen finns än så länge bara för Android och kan laddas ned på Google Play. En version kommer för IOS, men så länge finns den äldre versionen tillgänglig på AppStore.

BYG G A B R F • 2019

Höga betyg enligt internationell hållbarhetscertifiering till projekt i Kvarteret Sjöfararen ETT SYSTEMATISKT hållbarhetsarbete som täcker in allt från husens energianvändning till solceller, ”gröna tak” samt uppsättande av fågel- och fladdermusholkar för ökad biologisk mångfald har gett resultat. Riksbyggens tre projekt i Kvarteret Sjöfararen i Malmö får betyget ”Very good” enligt det internationella systemet BREEAM, både vad gäller husen och bostadsområdets utformning. – Kvarteret Sjöfararen är det första av totalt tre kvarter som Riksbyggen kommer att certifiera de närmsta åren i Masthusen i Västra Hamnen. Det innebär att ytterligare cirka 350 bostäder kommer att få BREEAM-certifieringen säger Anders Jeppsson, marknadsområdeschef Riksbyggen Bostad syd.

Nya batteridrivna LED-belysningsmaster ATLAS COPCO HAR lanserat sin första batteridrivna LED-belysningsmast. Kompakta HiLight Z3+ erbjuder körtider på upp till 32 timmar, längre livstid, minimalt underhåll och låga driftskostnader. Den drivs med litiumjonbatterier och ger belysning med hög effekt för byggarbetsplatser i stadsmiljö, utomhusevenemang och industriområden. Den helt buller- och avgasfria driften klarar alla miljökrav för stadsmiljö. Dessutom är laddningstiden direkt från hjälpspänning, nät eller mobil generator bara 6 timmar.

Så här ser den senaste versionen av det transparenta träet ut.

TRANSPARENT TRÄ har blivit intelligent FÖR NÅGRA ÅR SEDAN lyckades forskare vid KTH utveckla trä som är transparent, precis som glas. Forskningsresultatet blev en världsnyhet och nu är version två här. KTH forskarna genomskinliga trä klarar numera av att på egen hand reglera den värme som släpps igenom. Därmed kan temperaturen i hus kontrolleras om träet används som byggnadsmaterial i till exempel fönster och paneler för ljusinsläpp. I sökandet efter ett mer hållbart samhälle som kan leva upp till FN:s klimatmål är genomskinligt trä intressant. Om byggindustrin har tillgång till ett material hållfast nog för att användas i huskonstruktioner och som samtidigt kan reglera husets värme kan energikonsumtionen minskas. Det är precis det som forskare vid KTH:s forskningscentrum Wallenberg Wood Science Center (WWSC) utvecklat. Ett genomskinligt

trämaterial som själv kan reglera in- och utsläpp av värme. Céline Montanari, forskarstuderande vid avdelningen fiber- och polymerteknologi på KTH och WWSC, är en av de ansvariga bakom den uppdaterade versionen av det transparenta träet. Hon berättar att träet numera har bättre isolerande egenskaper som kan förhindra värmeförluster under vintern. Det omvända gäller också. När temperaturen stiger utomhus kan träet istället se till att släppa ut värme. När forskarna tagit fram det nya materialet har de utgått från björk. Träets lignin har avlägsnats då detta är den komponent som absorberar mest ljus. När detta har gjorts finns porösa utrymmen som fylls med en polymer som matchar träets brytningsindex och därmed gör det genomskinligt.

Första nyckelöverlämningen på Volrat Thamsgatan BJURFORS NYPRODUKTIONSAVDELNING har nu framgångsrikt sålt första projektet i Göteborgs jubileumssatsning ”BoStad 2021” – 63 studentlägenheter i bostadsrättsform på Volrat Thamsgatan i stadsdelen Johanneberg i centrala Göteborg. Volrat Thamsgatan är ett projekt som ingår i Göteborgs jubileumssatsning ”BoStad 2021” – en satsning som ska ge 7 000 nya

bostäder, utöver det ordinarie bostadsbyggandet. Bostäderna ska stå inflyttningsklara till Göteborgs 400-årsjubileum 2021. I slutet av april firades när den första bostadsinnehavaren mottog sin lägenhetsnyckel. Representanter från staden och byggaktörssidan deltog för att under extra festliga former markera starten för inflyttningar. STO R DÅ H D KO M M U N I K AT I O N

7

BYG G A B R F • 2019

NYHETER Plåttak med integrerade solceller. Bilden är ett montage. Bild: Lindab

Erik Bengtsson, vd, Ramirent AB.

LINDAB LANSERAR TAKSYSTEM med integrerade solceller EFTERFRÅGAN PÅ solcellspaneler fortsätter öka i Sverige och det mesta tyder på att utvecklingen kommer accelerera framöver. Detta i takt med att nya och mer estetiska lösningar introduceras. En av dessa moderna, estetiska lösningar är Lindab SolarRoof – ett byggnadsintegrerat solcellstak som blir en del av huset både designmässigt och materialmässigt. Jämfört med traditionella solcellsanläggningar, som byggs utanpå ett tak, ger byggnadsintegrerade solceller ett estetiskt lyft, men också kostnadsbesparingar vid exempelvis takomläggningar eller vid nyproduktion. Det är helt enkelt ett nytt tak som kommer betala sig självt – och mer därtill. För den som bygger nytt eller planerar att lägga om sitt gamla tak finns det därför inte längre någon anledning att välja bort solceller. – Kombinationen av estetik, kostnadseffektivitet och positiv miljöpåverkan är viktigt för oss nu när vi lanserar det här takkonceptet, säger Bengt Andersson, divisionschef på Lindab Profil AB. Med Lindab SolarRoof kan Lindab alltså nu erbjuda ägare till både småhus och kommersiella fastigheter ett komplett solcellstak med allt inkluderat. I paketlösningen ingår Lindabs svensktillverkade och tidlöst designade takprofil, vilken integrerats med solpaneler av typen CIGS – en modern tunnfilmsteknik med hög effekt 8

STO R DÅ H D KO M M U N I K AT I O N

även i mindre optimala ljusförhållanden. Utöver den solcellsintegrerade takplåten ingår växelriktare och optimerare som tillsammans skapar ett flexibelt system. Som en service får husägaren dessutom tillgång till en app som gör det enkelt att övervaka systemets elproduktion och prestanda i realtid. Satsningen på solcellstak ligger i linje med Lindabs ambition att leda utvecklingen av energieffektiva och hållbara lösningar för ventilations- och byggbranschen. Lindab SolarRoof finns från och med den 8 april tillgängligt på marknaden och kommer framöver gå att köpa antingen via, Lindab, bygghandeln eller plåtslagerier. Redan nu finns systemet installerat på två hus i södra Sverige, ett i Ronneby och ett i Ängelholm. Vill man se taket på plats får man dock vara uppmärksam. Vid en första anblick ser nämligen Lindabs solcellstak ut som ett helt vanligt plåttak med fokus på skandinavisk design.

“

Kombinationen av estetik, kostnadseffektivitet och positiv miljöpåverkan är viktigt för oss. /Bengt Andersson, divisionschef, Lindab Profil AB

Ramirent blir marknadsledande i Sverige inom maskinuthyrning RAMIRENTPLCHAR har tecknat avtal för ett förvärv av Stavdal AB, ett av Sveriges ledande maskinuthyrningsföretag. Affären förutsätter ett godkännande av Konkurrensmyndigheten och förväntas genomföras senast under slutet av kvartal 3, 2019. I Stavdals uthyrningstjänster ingår anläggnings- och byggmaskiner, hissar, bodar, ställningar och skyddsräcken, el & energi samt liftar. Företaget är speciellt stora inom liftar. Inom Stavdals portfölj ingår både bygg, anläggning, industri och eventkunder. Under 2018 hade Stavdal en omsättning på 819 miljoner kronor och cirka 5 procent av marknadsandelarna inom maskinuthyrning i Sverige. Intäkterna ökade under 2018 med en justerad EBITDA på cirka 296 miljoner kronor. Stavdal har idag cirka 280 medarbetare i Sverige och Norge som kommer att bli en del av Ramirent när köpet blir klart. – Förvärvet är helt i linje med vår strategi att bredda vår kundportfölj inom små- och medelstora kunder, växa inom produktkategorin lift samt att bli marknadsledande inom maskinuthyrning i Sverige. Vår vision är att erbjuda oslagbar service inom maskinuthyrning, vilket vi är ett steg närmare att nå genom våra nya medarbetare som bidrar med kompetens och erfarenhet, säger Erik Bengtsson, vd, Ramirent AB.

BYG G A B R F • 2019

Sverige har 10 000-tals läckande tak Inget av dem är levererat och monterat av oss

Lime lanseras i Göteborg FRÅN OCH MED april kommer göteborgarna kunna ta sig fram i staden på originalel-scootern Lime. Totalt finns 200 stycken el-scootrar tillgängliga i Göteborg city och delar av Hisingen. Lime lanserades på den svenska marknaden i november 2018. Nu, fem månader senare är det Göteborgs tur och varumärket finns där med representerat i fyra städer i Sverige. Lime finns numera tillgängligt i Stockholm, Malmö, Lund och Göteborg. – Jag är mycket glad och ser fram emot att göteborgarna och stadens besökare från och med i dag kan ta sig fram och upptäcka staden på el-scootrar från Lime, säger Mike Parishaians, Operations Manager på Lime Sverige.

FÖNSTER OCH FASADMÅLNING ANNO 1994

5

• Tak Compagniet är väl etablerat sedan 1983. • Vi har lagt mer än 4 500 000 m2 tak i Sverige • Med över trettiofem års erfarenhet av utveckling, renovering och projektledning av takarbete, ger det våra kunder ett tryggt val vid renovering av deras tak. • Vi är specialister på tegeltak och betongtak. • Vi levererar kompletta tak med taksäkerhet, taktvättning, plåtarbeten, takfönster med mera. Vi vågar påstå att Tak Compagniet är det tryggaste och lönsammaste alternativet.

”På f Fjädern i Br SB H k Compagniet Nacka lade Ta rdes 2 tak. Det är utfö om 9.000 m utan lt sionellt och he mycket profes ssutom fullt färdigt och de anmärkningar r väldigt . Personalen va dning er ad ån m 5 på sk or de en fantasti trevliga och ha ” n. se på arbetsplat ordförande – Dusko Susnjar a Brf Fjädern Nack

Vi täcker hela Sverige!

år

MÅLERIET SO

Tel.

0200 58 02 20

R SIG M BRY

www.andresmaleri.se

www.takcompagniet.se • 08-667 07 20 info@takcompagniet.se Artillerigatan 26 • 114 51 Stockholm

STO R DÅ H D KO M M U N I K AT I O N

9

BYG G A B R F • 2019

TIPSEN FÖR ATT ODLA GRÖNT i stadsmiljö Vår och sommar – de efterlängtade årstiderna då svenskarnas gröna fingrar vaknar till liv, efter en instängd vinter i handskar och vantar. Att odla eget är populärare än någonsin, och intresset har letat sig ända in i betongen. Odla i storstad är inte bara möjligt, det är ett växande fenomen.

E

GNA TOMATER PÅ balkongen är ingen nyhet.

Däremot har det svenska folkets intresse för att odla egna grödor blivit både större och mer avancerat. Man vill kunna påta i jorden och äta självodlat, även om man inte bor på landet eller i hus med trädgård. I Malmö till exempel har man startat något som heter Odla i Stan, med syfte att tillsammans med boende, fastighetsägare, bostadsföreningar och kommunala verksamheter på ett hållbart och långsiktigt sätt både utveckla och sprida fenomenet stadsodling. I tio år har skåningarna kunnat föra in odling i stadslandskapet och man har även arbetat med pedagogisk odling på skolorna. Allt 10 STO R DÅ H D KO M M U N I K AT I O N

med utgångspunkt från lokala resurser och ekologiska odlingsmetoder. Odla i Stan är ett gott exempel på hur en hel stadsdel kan omvandlas socialt och ekologiskt med hjälp av odling som metod. Fler och fler stadsdelar visar nu intresse för att använda odling som ett redskap för att finna möten och gemenskap i stan – och för att få skörda egenodlad mat! Var du än bor – se inga hinder för att odla din egen gröda. Det må vara i liten och blygsam skala, som en knippa morötter eller några chilifrukter på balkongen, men den där känslan av att plantera och skörda sina egna odlingar. Oslagbar!

BYG G A B R F • 2019

BÄSTA GRÖNSAKERNA FÖR BALKONGODLING Bor du i lägenhet och vill din egen lilla odling på balkongen finns det några växter som är mer lämpliga än andra att satsa på. Här är några av dessa: • TOMATER Antingen köper du frön och sår själv inomhus eller så köper du färdiga småplantor. För balkongodling lämpar sig körsbärstomater eller busktomater bäst, då dessa inte blir så höga och inte är lika ömtåliga som vanliga tomater. Använd en kruka som rymmer cirka tio liter jord och är ungefär 40 centimeter bred för varje planta. Dräneringen är viktig så väj en kruka med hål i botten. Tomater kräver mycket vatten. • MORÖTTER Välj förslagsvis cylinderformade eller korta, runda morötter – de är bäst lämpade för krukodling. Krukan ska vara cirka 40 centimeter djup och använd grönsaksjord. Fröna ska sättas på en centimeters djup och med ungefär fem centimeters mellanrum. Vattna och lägg över en tunn väv som skydd innan det börjar gro. • SALLAD Salladsfrön ska planteras grunt i jorden. Använd en kruka med hål i botten då god dränering är viktigt. Lite lecakulor i krukan är ett plus. När man odlar sallad är det viktigt att inte låta jorden torka ut. Bladen blir lätt beska med för lite vatten, men lagom är bäst. • RÄDISOR När man odlar rädisor kan man utgå från morötterna, dock krävs inte lika djupa och stora krukor. Fröna sås med fem centimeters mellanrum och jorden vattnas så att den är fuktig men inte blöt. Även här kan man täcka krukan med en skyddsväv till en början. Rädisorna skördas när de är unga och goda. Ett tips är att så nytt på en gång, då kan du njuta av egenodlade och färska rädisor hela sommaren. • GURKOR Köp en färdig planta eller så själv. Sår du själv bör du välja minislanggurka, som är en lättodlad sort. Gurka kräver en kruka som rymmer cirka tio liter jord, och jorden bör få näring regelbundet. Undvik själva rothalsen vid vattning, den kan dö av direkt vattning. Bygg upp en liten skyddsbarriär av jord runt själva rothalsen. Gurkor älskar värme och sol. • CHILI OCH PAPRIKA Chili- och paprikaplantor finns att köpa i trädgårdsbutikerna. Man kan börja förså inomhus i januari. I maj, juni ska plantorna kunna klara sig utomhus, men inte gärna i strålande solsken då bladen är ljuskänsliga. Det är viktigt att jorden hålls fuktig och inte torkar ut. Vattna gärna både på morgonen och kvällen om sommaren är varm och het.

STO R DÅ H D KO M M U N I K AT I O N 11

BYG G A B R F • 2019

DETTA OROAR LANDETS

bostadsrättsägare Hur insatta är egentligen svenska bostadsrättsägare i sin förenings ekonomi och vad bekymrar de sig för? Enligt Sveriges Bostadsrättsrapport 2019 saknar förvånansvärt många inblick i och förståelse för sin förenings ekonomiska situation. Faktum är att drygt varannan uppger att de har mindre eller ingen koll alls. Samtidigt uppger 49 procent att de bekymrar sig för att styrelsen saknar rätt kompetens när det kommer till föreningens finanser. SBC.

S

VERIGES BostadsrättsCentrum AB presenterar

Sveriges Bostadsrättsrapport 2019. En riksrepresentativ undersökning av Ipsos NORM där över 1 000 bostadsrättsägare gett sin syn på svenska bostadsrättsföreningar utifrån ett ekonomiskt, juridiskt, hållbarhets- och framtidsperspektiv. Rapporten visar att fler än varannan bostadsrättsägare, 53 procent, har dålig koll på sin förenings finanser. Än mer oroväckande kan det tyckas vara att var femte styrelseledamot i svenska bostadsrättsföreningar uppger sig ha mindre eller ingen koll på ekonomin. – De flesta ser till att få koll på föreningens ekonomi innan köp, men efter det tappar många intresset och uteblir från möten och stämmor. Oroligheterna på bostadsmarknaden kan i viss mån begränsas genom att få koll på ekonomin, såväl din egen som föreningens. Bostadsrättsföreningens lån ägs trots allt av de boende tillsammans, säger Markus Pålsson, affärsområdeschef ekonomisk förvaltning på Sveriges BostadsrättsCentrum AB.

STIGANDE RÄNTOR OCH OFÖRUTSÄGBARA KOSTNADER Den rådande osäkerheten på marknaden har onekligen haft inverkan på landets bostadsrättsägare. De orosmoment som har ökat mest från ifjol är ränteökningar och oförutsägbara kostnader. Men det man inte vet har man heller inte ont av. Det visar sig nämligen att de som är mest insatta i föreningens finanser också är de som oroar sig mest för ekonomiska faktorer som kan påverka bostadsrättsföreningen. Faktum är att dubbelt så många som sitter i styrelsen oroar sig för bostadsrättsföreningens ekonomi än de som inte engagerar sig. Och det som bekymrar 12 STO R DÅ H D KO M M U N I K AT I O N

styrelsemedlemmarna mest är just räntehöjningar. Medan de övriga medlemmarna istället oroar sig över styrelsens kompetens samt att föreningen inte planerar tillräckligt för framtidens utmaningar. – Många av landets bostadsrättsföreningar har svårt att få medlemmarna att engagera sig i föreningens skötsel och ekonomi. Det förvånar mig dock att så pass många som sitter i bostadsrättsföreningens styrelse inte upplever att de har koll på finanserna. Oron för styrelsens kompetensbrist i dessa frågor går ofta hand i hand med en brist på intresse för att skapa sig en förståelse för den ekonomiska situationen. Här har politiker ett viktigt ansvar i att standardisera branschen och göra det enklare för fler att förstå, fortsätter Markus Pålsson.

Det här oroar sig flest för

2019 2018

1. Att styrelsen saknar kompetens

49 %

55 %

2. Att föreningen inte planerar tillräckligt

för framtidens utmaningar

47 %

47 %

3. Oförutsägbara kostnader

45 %

38 %

4. Räntehöjningar

42 %

24 %

5. Att styrelsen felprioriterar

40 %

48 %

Gasell

VI EXPANDERAR STARKT. MÖT FRAMTIDEN MED OSS! Med innovation och tekniskt kunnande jobbar KE THERM med lösningar för fjärrvärme och fjärrkyla. Vi satsar hårt på fortsatt offensiv expansion av verksamheten för att fortsatt ligga i framkant. Är du den samarbetspartner som vill möta framtiden med oss?

Värm upp din pool med fjärrvärme.

Smart app-styrning av fjärrvärmeanläggningen.

Självlärande elektronisk styrning av varmvatten.

Helisolerad central. Högst komfort med trådMarknadens snyggaste? lös rumsgivarstyrning.

WWW.KETHERM.SE

BYG G A B R F • 2019

Så påverkas er bostadsrättsförening av de nya reglerna

OM RÖKFRIA ZONER Den 1 juli 2019 kommer ny lagstiftning som förbjuder rökning vid entréer och lekplatser. Det utvidgande rökförbudet innebär att ett antal utomhusmiljöer görs rökfria och det kommer bli märkbart för vissa bostadsrättsföreningar och hyresvärdar. Vilka lekplatser omfattas? Vad som avses med lekplatser som allmänheten har tillträde till är huvudsakligen offentliga lekplatser. Dessa lekplatser har kommunen vanligtvis ansvar för. Har en bostadsrättsförening, eller en hyresvärd en lekplats dit andra än enbart de boende i föreningen har tillträde till, omfattas lekplatsen av regelverkets rökförbud. Att sätta upp ett staket och skriva ”privat mark” innebär inte det är fritt fram att plocka fram [valfritt cigarettmärke] och bolma på. Det ska vara de faktiska förhållandena som avgör och om allmänheten kommer åt lekplatsen gäller rökförbudet. Vilka entréer omfattas? Vidare omfattas entréer till lokaler dit allmänheten har tillträde till och lokaler med gemensam entré dit allmänheten har tillträde till av rökförbudet. Det innebär att rökförbudet gäller vid entréer till restauranger, butiker och andra affärslokaler som ligger i direkt anslutning till gatan. Om en entré indirekt leder till en lokal dit allmänheten har tillträde gäller rökförbudet även här, till exempel köpcentrum, passager och liknande. Vem är ansvarig? Det är huvudsakligen du som fastighetsägare som ansvarar för att reglerna om rökförbud upprätthålls. Om fastighetsägaren dock hyr ut affärslokaler som ligger i direkt anslutning till gatan är det istället affärsinnehavaren ansvarar för att reglerna om rökförbud upprätthålls. Om det däremot är en gemensam entré varigenom man når flera lokaler, till exempel vid ett köpcentrum, så faller ansvaret återigen på fastighetsägaren. 14 STO R DÅ H D KO M M U N I K AT I O N

Vad innebär det nya rökförbudet för bostadsrättsföreningar och hyresvärdar? Om en bostadsrättsförening har en sådan lekplats eller entré som rökförbudet omfattar är föreningen skyldig att informera bostadsrättshavare om förbudet. Detta görs lämpligen genom att sätta upp skyltar och på andra sätt informera bostadsrättshavarna om det nya förbudet. Bostadsrättsföreningen bör ingripa med information och tillsägelse om förbudet inte upprätthålls för att bidra till att de nya reglerna efterlevs. Härutöver ska föreningarna som har en fastighet med lokaler med egen entré informera hyresgästerna som berörs av förbudet i god tid om reglerna och deras ansvar för att dessa upprätthålls.

FYRA ENKLA TIPS FÖR BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN UTRED VILKA ENTRÉER ni har som omfattas av rökförbudet. UTRED VILKA LEKPLATSER ni har som omfattas av rökförbudet. SÄTT UPP INFORMATION vid de entréer och lekplatser som omfattas av rökförbudet. Informationen ska tydlig förklara att det är en rökfri zon. FÖLJ UPP MISSKÖTSAMHET När det gäller uppföljning av misskötsamhet innebär det att prata med personen som missköter sig och informera om att det är en rökfri zon. Funkar det inte kan personen avvisas från platsen. Om personen är bostadsrättshavare eller hyresgäst kan föreningen också skicka en skriftlig varning till personen.

BYG G A B R F • 2019

BOSTADSRÄTTSFÖRENINGENS LEKPLATS – en fara för barnen Våren är i full blom och barnen flockas kring lekplatser på innergårdar runt om i landet. Men vilket ansvar har egentligen bostadsrättsföreningen när det kommer till det gemensamma utrymmet? SBC Sveriges BostadsrättsCentrum AB listar vilka regler som gäller kring lekplatsen samt hur den bäst tas om hand inför säsongen.

Å

RSTIDEN FÖR UTOMHUSLEK är här och efter

en lång vinter som slitit på material och ytskikt är det hög tid att se över bostadsrättsföreningens lekplats. Sverige har särskilda bestämmelser för hur en lekplats ska se ut för att uppfylla uppsatta säkerhetskrav. SBC Sveriges BostadsrättsCentrum AB redogör för vilka regler som gäller kring bostadsrättsföreningens lekplats och tipsar om rutiner som bör inrättas. – Börja med att välja ut en person i styrelsen som ansvarar för lekplatsen, det hjälper om någon äger uppgiften. Sätt därefter tydliga rutiner för skötsel och årliga funktions- och säkerhetskontroller. Se även till att förvara all dokumentation om lekplatsen på ett lättillgängligt sätt, framförallt vid byte av styrelse. Sist men inte minst, instifta en underhållsplan med såväl kort- som långsiktiga åtgärder för lekplatsen, det minskar risken för olyckor och oväntade kostnader, säger Stefan Lindberg, affärsområdeschef juridik på SBC Sveriges BostadsrättsCentrum AB. En bostadsrättsförenings lekplats upplevs ofta som ett tryggt utrymme. Risken är därför att föräldrar inte alltid har lika stor koll på eller uppsikt över barnen om de ger sig ut på gården på egen hand. Därför är det extra viktigt att se till att lekplatsen lever upp till befintliga säkerhetskrav. – Bostadsrättföreningen har som fastighetsägare det yttersta

ansvaret för att lekplatsen upprätthålls och att utrustningen är säker. Trots detta är skötseln av dem ofta eftersatta. Kontinuerliga besiktningar och underhåll bör utföras av en person med rätt kompetens och dokumenteras så de kan verifieras vid behov. Förutom säkerhetsbesiktningar bör regelbundna rutinkontroller, för såväl utseende som funktion även genomföras. Extra viktigt är det att se över alla delar som utsatts för påfrestningar under vintern, avslutar Stefan Lindberg.

SBC LISTAR BOSTADSRÄTTSFÖRENINGENS ANSVAR FÖR LEKPLATSEN: I plan- och bygglagen anges krav på friytor för lek- och utevistelse samt krav på att lekplatser ska underhållas för att begränsa risken för olycksfall. I boverkets föreskrifter finns regler om skydd mot olyckor vid fasta lekredskap på tomter. Detta gäller främst vid nybyggnad, nyanläggning och ändring av lekplatser. Underlaget för gungor och klätterställningar ska vara stötdämpande och fasta lekredskap ska installeras så att risken för personskador begränsas. Produktsäkerhetslagen kräver att varor och tjänster som en bostadsrättsförening tillhandahåller ska vara säkra. Produktsäkerhetslagen gäller för alla befintliga lekredskap, oavsett hur gamla de är. Europastandarder innehåller krav på stötdämpande underlag för lekredskap. Bostadsrättsföreningen måste kunna visa en teknisk dokumentation för tillsynsmyndigheten (kommunens byggnadsnämnd eller Konsumentverket), exempelvis ett godkänt provningsprotokoll på att produkten är säker. Det kan exempelvis gälla vid egentillverkning av lekredskap, såsom en gunga eller klätterställning. STO R DÅ H D KO M M U N I K AT I O N 15

BYG G A B R F • 2019

16 STO R DÅ H D KO M M U N I K AT I O N

För att underlätta styrelsearbetet har SBC initierat en webbutbildning där styrelsemedlemmar kan testa sina kunskaper samt fördjupa kunskaperna i föreningsstyrning och styrelsearbete.

BYG G A B R F • 2019

Få koll på de

VIKTIGASTE BOSTADSFRÅGORNA Det sker mycket inom bostadsvärlden, inte minst för landets bostadsrättsföreningar. Ökade krav på hållbarhetsutveckling och nya digitala lösningar är ständigt på tapeten. Detta ställer höga krav på att de som sitter i styrelsen håller sig uppdaterade. SBC Sveriges BostadsrättsCentrum AB upplyser om det senaste årets lagförändringar och kommande lagförslag som kan komma att påverka bostadsrättsföreningar.

A

TT SITTA I EN bostadsrättsförenings styrelse kan vara

både svårt och tidskrävande och det gäller att ha koll på såväl nya som kommande bestämmelser. Styrelsens beslut är av stor betydelse och kan påverka hela fastigheten. Så hur ska du som sitter i en bostadsrättsstyrelse gå tillväga och vad behöver du känna till för att ta rätt beslut för er förening? – Under 2018 trädde flera viktiga lagändringar i kraft som kan komma att påverka bostadsrättsföreningar. Bland annat en bestämmelse i folkbokföringslagen där lämnandet av falska uppgifter ska kunna straffas med böter eller fängelse. En annan stor snackis ifjol var GDPR, vilket är en av de viktigare lagarna för bostadsrättsföreningar att anpassa sig efter då de hanterar och ansvarar för mängder av uppgifter om de boende, säger Stefan Lindberg, affärsområdeschef juridik på SBC Sveriges BostadsrättsCentrum AB. – Vi ser även flera punkter i Januariavtalet som ligger till grund för regeringskansliets arbete med bland annat en ny hyresmodell och regelförenklingar inom plan- och bygglagstiftningen som berör bostadsrättsföreningar och som kan komma att leda till lagändringar på sikt För att underlätta styrelsearbetet har SBC initierat en webbutbildning där styrelsemedlemmar kan testa sina kunskaper samt fördjupa kunskaperna i föreningsstyrning och styrelsearbete. – För snart två år sedan lanserade vi styrelsecertifieringen, en utbildning för styrelseledamöter i bostadsrättsföreningar. Och vi ser tydligt var kunskapen brister. Det handlar mestadels om styrelser som felprioriterar, har för många och för långa möten samt att kunskapen brister inom juridiska, såväl som ekonomiska frågor. Medlemmar i bostadsrättsstyrelser byts ofta ut, vilket resulterar i kompetensförlust och i stället för att arbeta långsiktigt hamnar fokus på att släcka bränder. Man måste dock inte kunna allt. SBC hjälper tusentals bostadsrättsföreningar runt om i landet med rådgivning inom såväl ekonomisk och teknisk förvalting som juridisk rådgivning, säger Helena Klåvus, CIO på SBC Sveriges BostadsrättsCentrum AB.

SBC TIPSAR: LAGAR SOM TRÄTT I KRAFT UNDER 2018 ELLER KAN TRÄDA I KRAFT UNDER 2019: KAMERABEVAKNING: Regeringen uppdaterade under 2018 den tidigare kamerabevakningslagen för att underlätta övervakning i gemensamma utrymmen i bostadsrättföreningen. SLOPAT BYGGLOV PÅ SOLPANELER: Bygglovet för att montera solcellspaneler och solfångare som följer byggnadens form inom ett detaljplanerat område slopades den första augusti 2018. PRODUCENTANSVAR: Regeringen fattade i somras beslut om nya regler kring sopsortering. Syftet var att göra det enklare för hushållen att källsortera. Dessa regler trädde i kraft januari 2019. FÖRENKLAT BYGGANDE: Enligt januariavtalet föreslås regelförenklingar för att underlätta och förkorta planprocessen och därmed göra byggandet snabbare och billigare. En del av förslaget är att införa en byggbefrielse för altaner. En proposition väntas våren 2019. REGISTRERA EN ORDFÖRANDE: I somras kom ytterligare ändringar i lagen om ekonomiska föreningar som nu måste registrera en styrelseordförande hos Bolagsverket. Detta ska antingen ske vid styrelseförändring eller senast den 31 december 2019. Om inte detta görs gäller inte ändringar i styrelsen. STÄRKT KONSUMENTSKYDD PÅ BOSTADSMARKNADEN: För att öka konsumentskyddet på bostadsmarknaden tillsatte regeringen en utredning 2015. Utredningen stod klar våren 2017 och föreslår flera förändringar som ska göra det lättare för bostadsrättsägare att förstå föreningens ekonomi och göra den mer transparant. En lagändring har ännu inte trätt i kraft. STO R DÅ H D KO M M U N I K AT I O N 17

BYG G A B R F • 2019

Brf Postkvarnen, Jönköping.

NYA SMARTA LÖSNINGAR

i Brf Prostkvarnen Vill du låta tvättmaskinen göra klart och sedan stänga av vattnet fast du inte är hemma? Eller styra belysningen på vägen hem från jobbet? I Riksbyggens Brf Prostkvarnen i Jönköping testas nya idéer som gör vardagen enklare för de boende.

B

YGGANDET AV DE 54 bostadsrätterna i Riksbygg-

ens Brf Prostkvarnen på Dalvik i Jönköping startade i mars 2018. Det blir lägenheter med en teknisk standard utöver det vanliga. – I Brf Prostkvarnen har vi "Smarta hem" som grundutförande. Ett enkelt och användarvänligt system som ska passa både den som är väldigt intresserad av teknik, den som är helt ointresserad och alla däremellan, berättar Maria Kjellgren, sälj- och marknadsansvarig på Riksbyggen Bostad Väst. Det "Smarta hemmet" hjälper den boende att digitalt styra saker i hemmet genom en app i mobilen, till exempel belysning och vatten. – Det blir en enklare vardag och ökad komfort. Säkerheten ökar också, om man lämnat diskmaskinen igång och åkt hemifrån går det att slå av både vatten och eluttag när maskinen är klar, berättar Maria Kjellgren. Om man inte vill styra sin belysning genom en app så kan man göra tillval på en extra så kallad scenariolampknapp som monteras på väggen. Med den knappen styrs lamporna efter olika scenarion för vad man vill göra. – Exempelvis kan man använda "hej-då-knappen" i hallen. Då ställs belysningen i lägenheten in så som köparen har bestämt att det ska vara när ingen är hemma. Man behöver alltså inte springa runt i alla rum för att släcka lampor och dra ur sladdar, berättar Maria. När man sedan kommer hem finns en "jag-är-hemma-knapp" och lägenhetens belysning tänds upp så som du önskar att den ska lysa när du är hemma och allt sätts igång igen. I appen kan ett antal olika scenarion ställas in, exempelvis ett scenario för "myskväll med vänner" eller ett för "städning av lägenheten". Inflyttningen i Brf Prostkvarnen är planerad till våren 2020. 18 STO R DÅ H D KO M M U N I K AT I O N

BYG G A B R F • 2019

Rättsutveckling avseende enstegstätade fasader Hovrätten för Västra Sverige har meddelat dom i mål T 1771-18, varigenom frågan om fel i enstegstätade fasader ånyo aktualiserades. Denna gång gällde frågan huruvida det var felaktigt av ett byggbolag att uppföra ett flerbostadshus med enstegstätad fasadkonstruktion för en bostadsrättsförenings räkning jämlikt villkoren i ABT 94. AV CHRISTOFFER LÖFQUIST OCH EMMA GUSTAFSSON, FOYEN ADVOKATFIRMA

H

OVRÄTTEN FANN ATT så inte var fallet. Artikeln avser att kort redogöra för rättsläget utifrån några av de mål avseende enstegstätade fasader som varit föremål för prövning av högre instans de senaste åren.

BAKGRUND

Konstruktionen med enstegstätade fasader var framförallt vanligt förekommande vid nybyggnationer i Sverige under 1990-talet och fram till 2007. I januari 2007 publicerade experter från SP, Sveriges Provnings- och forskningsanstalt, en artikel i tidskriften Bygg & Teknik, vari redogjordes för att det uppkommit problem med fuktgenomträngning i många hus med denna typ av fasadkonstruktion. Det konstaterades vidare i artikeln att det rörde sig om en högriskkonstruktion som borde fasas ut. Nämnda artikel ledde till att diskussionen om enstegstätade fasader som en högriskkonstruktion aktualiserades, vilket bland annat resulterade i att Boverket har fattat beslut om att avråda från användandet av enstegstätade fasadkonstruktioner.

MYRESJÖHUSDOMARNA Genom de så kallade Myresjöhusdomarna, NJA 2015 s. 110 och NJA 2015 s. 1040, kom frågan avseende fel i enstegstätade fasader att prövas av Högsta domstolen för första gången. Målen gällde uppförande av ett flertal småhus genom totalentreprenad att användas till bostadsändamål, där avtal om uppförande av husen träffats mellan entreprenören å ena sidan och beställarna som var konsumenter å andra sidan. Parterna hade avtalat om att bestämmelserna i standardavtalet ABS 95 var tillämpliga. Högsta domstolen kom genom NJA 2015 s. 110 bland annat fram till att enligt bestämmelserna i ABS 95, ska den part som har tillhandahållit handlingar jämte däri angivna konstruktioner svara för riktigheten av dem. Med detta menas att en angiven konstruktion ska vara lämplig för sitt avsedda ändamål. Detta följer även av allmänt vedertagna entreprenadrättsliga principer angående det så kallade funktionsansvaret som Högsta domstolen berört

Christoffer Löfquist, advokat och delägare vid Foyen Advokatfirma. Bild : Jonas Clefström

i tidigare avgörande, se ”Lulebomålet” NJA 2009 s. 388. Högsta domstolen konstaterade vidare att eftersom det i entreprenadhandlingarna inte angavs något om funktionskrav avseende väggarna, ska väggkonstruktionen vara lämplig för sitt ändamål. Om så inte är fallet svarar resultatet av entreprenörens arbete inte mot beställarens befogade förväntningar. Högsta domstolen konstaterade vidare att en fasadkonstruktion, för att den ska anses vara lämplig för dess avsedda ändamål, ska kunna klara av mindre utförandebrister och yttre påverkan av sedvanligt slag utan att uppvisa skador. Den angivna risken för problem med mögel, röta och dålig lukt innebär enligt Högsta domstolen att konstruktionen med enstegstätad fasad inte är lämplig för sitt avsedda ändamål och att resultatet av entreprenörens arbete därför inte svarar mot vad beställaren med fog har kunnat förutsätta med hänsyn till omständigheterna. Därmed förelåg det enligt Högsta domstolen fel i entreprenaden. I det andra Myresjöhusmålet, NJA 2015 s. 1040, prövade Högsta domstolen om nämnda fel var väsentligt och om felet hade sin grund i entreprenörens vårdslöshet, vilket krävs enligt ABS 95 kap. 5 § 7 för att felet ska kunna göras gällande gentemot entreprenören när felet påtalats efter garantitidens utgång. Högsta domstolen konstaterar initialt att det är ostridigt att väsentlighetskravet är uppfyllt och anger vidare att beställaren själv inte haft någon möjlighet att upptäcka problemet under garantitiden samt att det rörde sig om uppförandet av ett stort antal hus, vilket ställer högre krav på aktsamhet vid utförandet av entreprenaden. Eftersom entreprenören inte hade visat att entreprenören överhuvudtaget hade genomfört någon egen erforderlig utredningsåtgärd avseende den av entreprenören valda fasadkonstruktionen, menade Högsta domstolen att osäkerheten kopplad till att använda en obeprövad metod, ska gå ut över entreprenören och inte husköparna. Detta ledde enligt Högsta domstolen fram till slutsatsen att entreprenören handlat vårdslöst i den mening som angetts i ABS 95 kap. 5 § 7. >> STO R DÅ H D KO M M U N I K AT I O N 19

BYG G A B R F • 2019 Det kan i detta sammanhang även nämnas Svea Hovrätts dom i mål, T 11563-14, där hovrätten i huvudsak följer resonemanget i Myresjöhusdomarna och konstaterar att det förelåg fel i de småhus uppförda med enstegstätad fasadkonstruktion som var föremål för prövning samt att försäkringsaktiebolaget Bostadsgaranti, som meddelat försäkring för de aktuella småhusen, ansvarade för de ifrågavarande felen. Målet bekräftar således felansvaret såvitt avser enstegstätade fasadkonstruktioner.

ENSTEGSTÄTAD FASAD OCH FEL I FASTIGHET ENLIGT JORDABALKEN Frågan avseende enstegstätade fasader har även kommit att prövas av Högsta domstolen i ett fall där köparen av en fastighet gjorde gällande fel i fastigheten gentemot säljaren enligt bestämmelserna i jordabalken, på grund av att fastigheten var uppförd med en enstegstätad fasadkonstruktion, se NJA 2016 s. 346. Högsta domstolen konstaterade att eftersom det rörde sig om en fastighet uppförd 1989 och att konstruktionen med enstegstätade fasader var allmänt godtagen när huset byggdes och stämde med gängse tolkning av den gällande byggnormen, förelåg inte fel i fastigheten. Fastigheten hade alltså inte avvikit från vad köparna med fog kunnat förutsätta vid köpet. Det senare förda resonemanget ligger i linje med den av Högsta domstolen sedan tidigare tilllämpade huvudregeln vad gäller köp av fast egendom, se NJA 2010 s. 286.

HOVRÄTTEN FÖR VÄSTRA SVERIGES DOM I MÅL T 1771-18 Det senaste i raden av mål gällande enstegstätade fasadkonstruktioner avgjordes nyligen genom en dom meddelad av Hovrätten för Västra Sverige den 5 februari 2019, i mål nr T 1771-18. Förutsättningarna i målet var följande. En bostadsrättsförening hade vid bildandet uppdragit åt en entreprenör att genom en totalentreprenad enligt villkoren i ABT 94 uppföra 42 stycken bostadsrättslägenheter i två huskroppar att användas till bostadsändamål. Styrelsen i bostadsrättsföreningen bestod vid avtalets ingående av representanter från entreprenören. Hovrätten konstaterade att det som utmärker en totalentreprenad är att entreprenören ska utföra entreprenaden enligt de funktionskrav som beställaren uppställt. Vidare anger hovrätten att bestämmelsen i ABT 94 kap. 1 § 7 ger vid handen att i de fall beställaren föreskrivit en viss teknisk lösning ska ett utförande av entreprenaden, som överensstämmer med lösningen, anses uppfylla kontraktsenliga fordringar. Hovrätten konstaterar härvid att entreprenörens ansvar för funktion inte endast kan bedömas utifrån val av standardavtal eller av entreprenadens benämning (jfr. ABT 06 kap. 1 § 8). Bland ritningarna, vilka var del av kontraktshandlingarna, fanns en ritning som angav att byggnaderna skulle förses med en enstegstätad fasadkonstruktion. En av personerna i bostadsrättsföreningens styrelse bekräftade att ritningarna vid tidpunkten för entreprenadkontraktets undertecknade utgjort en bilaga till entreprenadkontraktet samt att båda parter var ense om att fasaderna skulle ges nämnda utformning. Mot denna bakgrund ansåg hovrätten att parterna genom entreprenadkontraktet reglerat fasadernas utformning till att avse enstegstätade fasader och att bostadsrättsföreningen därmed ansågs ha föreskrivit en sådan teknisk lösning, varvid entreprenören endast bär ett utförandeansvar och inte ett funktionsansvar såvitt avser byggnadernas fasader. Hovrätten menar vidare att det faktum att beslutet tagits i en s.k. byggmästarbildad bostadsrättsföreningsstyrelse saknar, 20 STO R DÅ H D KO M M U N I K AT I O N

enligt praxis från Högsta domstolen i NJA 2013 s. 117, betydelse för bedömningen eftersom det skulle innebära ett för stort avsteg från grundläggande associationsrättsliga principer (enkelt uttryckt grundläggande principer inom bolagsrätten) att hålla en styrelse ansvarig för beslut som fattats med samtycke från alla dåvarande medlemmar. Hovrätten konstaterade även att i jämförelse med Myresjöhusdomarna, där Högsta domstolen beaktat vissa konsumentskyddsbestämmelser, saknades ett sådant särskilt skyddsvärt intresse i det aktuella fallet. Vidare framhöll Hovrätten att entreprenören avhjälpt anmärkningarna som upptagits i besiktningsutlåtande från slutbesiktning och att entreprenörens garantiansvar för påtalade utförandefel upphörde 2010. Härefter har bostadsrättsföreningen låtit genomföra en särskild besiktning, varigenom besiktningsmannen konstaterade att det förelåg fel i fasadernas konstruktion. Mot bakgrund av att hovrätten redan hade landat i uppfattningen att entreprenören inte hade ett funktionsansvar för fasaderna, ansvarar entreprenören inte för det av besiktningsmannen påtalade funktionsfelet. Hovrätten anför vidare att för det fall bostadsrättsföreningen skulle varit berättigad att göra gällande sådant fel krävs det att felet är väsentligt och har sin grund i vårdslöshet från entreprenörens sida. Några sådana förhållanden hade inte påståtts av bostadsrättsföreningen. Enligt vår uppfattning är hovrättens resonemang haltande eftersom hovrätten bedömt att en handling utgiven i anbudsskedet med otydligt innehåll, där inte ens ordet enstegstätad fasad angetts, har fått den innebörden att beställaren särskilt skulle ha föreskrivit en viss teknisk lösning. Med hovrättens tolkning får det till följd att entreprenörens funktionsansvar sätts ur spel. Detta går emot tidigare praxis på området för bedömning av funktionsansvaret, jämför särskilt NJA 2009 s. 388, det så kallade ”Lulebofallet”, varigenom Högsta domstolen konstaterade att den part som tillhandahållit uppgifter, undersökningsmaterial och handlingar jämte däri angivna konstruktioner svarar för riktigheten av dessa, att ansvaret därför är strikt samt att motpartens godkännande inte inskränker ansvaret för entreprenören, jämför ABT 06 kap. 1 § 6. I hovrättsavgörandet bör det särskilt framhållas att samma personer företrädde entreprenören som bostadsrättsföreningen vid tidpunkten för avtalets ingående. Detta gör att nybildade och av entreprenören bildade bostadsrättsföreningar riskerar att bli bakbundna, när dessa inte haft möjlighet att få insyn i de avtal som entreprenören ingått för bostadsrättsföreningens räkning. I synnerhet aktualiseras detta vid tecknandet av entreprenadavtal för uppförande av flerbostadshus, där entreprenören är den aktör som uppför eller i sin tur anlitar annan aktör att uppföra byggnaden, det vill säga, där entreprenören har ett egenintresse som inte är överensstämmande med bostadsrättsföreningens intresse. Det ska härvid framhållas att vi ännu saknar vetskap om domen kommer att överklagas till Högsta domstolen och vidare om Högsta domstolen i sådana fall kommer att bevilja prövningstillstånd eller ej. Vad gäller frågan om enstegstätade fasader i flerbostadshus, kan vi konstatera att om det inte föreligger ett funktionsansvar för entreprenören är det alltså vara svårt att som beställare få rätt gentemot entreprenören med påståendet om att fel föreligger vid uppförande av en byggnad med enstegstätad fasadkonstruktion. Däremot ska utgången bli annorlunda om det föreligger ett funktionsansvar för entreprenören, varvid entreprenören ansvarar för att vald fasadkonstruktion ska vara lämplig för det avsedda ändamålet.

Din bolagsjurist på distans Rådgivning Utbildning Nyheter

Juridisk hjälp till företag - alltid till ett fast pris

Vill du veta hur vi kan hjälpa dig med juridiken i din bostadsrättsförening? Skicka in din intresseanmälan på vår hemsida och ta del av vårt erbjudande!

www.alltomjuridik.se/bygga-brf

BYG G A B R F • 2019

GIFTFRITT BYGGANDE – Riksbyggen leder ligan inom Miljöbyggnad

Riksbyggen använder Miljöbyggnad för att certifiera sina byggnader. Fram till idag har man 165 preliminärt eller slutligt certifierade objekt. Efter sex år med Miljöbyggnad leder därmed Riksbyggen ”ligan” hos Sweden Green Building Council. AV KJELL-ARNE LARSSON

S

UNDA HUS ANVÄNDS för att granska material

och produkter som ska användas i byggena. Byggvarudeklarationer och säkerhetsdatablad ligger till grund för den bedömning som görs av Sunda Hus. Detta jobb är redan klart när Riksbyggen gör sina produktval. Riksbyggens krav är att produkter från klass A och B ska användas. Vid avsteg – om produkten inte klarar A eller B – och man ändå beslutar att välja den, sätts den upp på en avvikelselista. Det är viktigt att inte ha för många produkter på denna lista, då det kan påverka möjligheten till certifiering för Miljöbyggnad.

KLIMATAVTRYCK För att bedöma klimatavtrycket (från grund och stomme) kommer Riksbyggen att använda de europeiska EPD:erna – Environmental Product Declarations. Dessa får ligga till grund för kvantifiering av klimatindikatorn i Miljöbyggnad. Det är många aspekter av byggnaden som ska klaras för att uppfylla Miljöbyggnad. De tre delar som har mest att göra med materialval är loggboken, utfasning av farliga ämnen och klimatpåverkan. – I loggboken noterar vi alla val av material och produkter. Den är mycket viktig från början till slut, från förstudie och under byggnadens alla faser, till och med rivning, säger Karolina Brick, miljöchef på Riksbyggen. Kravställandet att produkterna ska klara A eller B enligt Sunda Hus tillsammans med eventuella andra krav används inför upphandling av projekteringen samt i förfrågningsunderlag inför byggproduktionen. Vissa kommuner kan ha specifika tillkommande krav, men Riksbyggen försöker i övrigt vara så enhetliga som möjligt. 22 STO R DÅ H D KO M M U N I K AT I O N

“

I grunden för vårt byggande finns kraven i Miljöbyggnad och Sunda Hus. Sunda Hus kan ses som ett av verktygen för att kunna arbeta med Miljöbyggnad. Jag gillar det transparenta upplägget. /Karolina Brick, miljöchef, Riksbyggen Bild: Kari Kohvakka

– Ibland saknas dokumentation från tillverkaren för att Sunda Hus ska kunna göra sin klassning och då hamnar produkten i D, men det ger ett incitament för tillverkaren att lämna dokumentation, om de ska få möjlighet att sälja sin produkt, påpekar Karolina Brick.

RUTINER PÅ PLATS Efter många år med Miljöbyggnad och Sunda Hus har Riksbyggen rutinerna väl på plats och det fungerar oftast bra både under projektering och byggproduktion. Möjligen är det lite krävande att nå ut med budskapen till byggarens alla underentreprenörer. Ibland kan det behövas lite ”internutbildning”. – I grunden för vårt byggande finns kraven i Miljöbyggnad och Sunda Hus. Sunda Hus kan ses som ett av verktygen för att kunna

BYG G A B R F • 2019 arbeta med Miljöbyggnad. Jag gillar det transparenta upplägget, menar Karolina Brick. Miljöbyggnads tredjepartscertifierare gör en preliminär certifiering baserad på handlingar och en slutlig verifiering efter två års drift av fastigheten.

ÖPPEN LOGGBOK Loggboken ”förvaras” i en databas och pdf-filer kan exporteras till alla berörda. Det är viktigt att loggboken används även under drift och förvaltning. Vid ombyggnader och byte av material måste loggboken uppdateras. – Loggboken är mycket bra för att i framtiden spåra material och eventuellt skadliga ämnen. Tidigare byggde man in vissa farliga material som upptäcktes senare och både inventering och sanering kanske behövdes, säger Karolina Brick. – Loggboken är också viktig för att bedöma cirkulariteten, det vill säga hur mycket i byggnaden som är återanvänt och hur mycket som kan återanvändas, fortsätter Karolina Brick. I sammanhanget är det värt att nämna att Riksbyggen har fått anslag från Boverket för ett tvåårigt projekt. Ett nybyggnadsprojekt blir pilotfall för att undersöka hur det skulle kunna gå till att kvantifiera cirkulariteten.

ÄVEN OMBYGGNATIONER I projektet Skarpan i Linköping återanvände Riksbyggen inredning, bland annat köksluckor. Även om det var ett ombyggnadsprojekt lyckades det klara Miljöbyggnad nivå silver. Givetvis inte bara mot bakgrund av återanvändningen. Viktigaste lärdomen var att även ombyggnadsprojekt kan certifieras.

Vilka material och substanser byggs in i våra hus? Tack vare loggboken sparas uppgifter inför drift- och förvaltningsfas. Bild: Kjell-Arne Larsson

I detta fall var Riksbyggen fastighetsägare. När enskilda bostadsrättsföreningar och lägenhetsinnehavare står inför ombyggnader, kan Riksbyggen förstås inte styra byggproduktionen, men man informerar och ställer upp med rådgivning. Det är bäst om man gör rätt val av produkter och material från början och håller reda på kvantiteter; detta gäller givetvis alla aktörer och alla typer av projekt och här har man stor hjälp av Sunda Hus och alternativa koncept som i sammanhanget utgör ett ovärderligt stöd.

Skjutpartier och fönster

Fönsterbyte i Göteborg, Kungsbacka, Västra Götaland och Halland. Vi har specialiserat oss på fönster och skjutpartier i pvc, aluminium och trä. Hos oss hittar du balkongdörrar, altandörrar i glas och vår favorit – skjutpartier i pvc och aluminium. Vårt mål är att vara bäst på allt som rör glas, fönster och uterum – alltså det som man brukar kalla för husets ögon. Vackra fönster har ett flertal ledord där kvalitet, pris, leverans och service står i centrum. Med flera års erfarenhet inom branschen expanderar vi nu med fler vackra fönster. Vi utför fönsterbyte och montage av fönster. Kontakta oss på 070-888 88 18, www.vackrafönster.se

STO R DÅ H D KO M M U N I K AT I O N 23

“

BYG G A B R F • 2019

Det kan verka klimatsmart att byta fönster, men hur resurssnålt är det egentligen att slänga fönster som fortfarande går att underhålla och använda? /Carina Carlsson, Västarvet

LAGA ISTÄLLET FÖR ATT BYTA UT! Den 30 maj är det Fönsterrenoveringens dag. Syftet är bland annat att berätta om de miljömässiga, ekonomiska och estetiska fördelarna med att vårda sina fönster i stället för att byta ut dem. Det är andra året dagen arrangeras och nu går svensk byggnadsvård på export då ”Fönsterrenoveringens dag” även anordnas i Finland och Estland.

D

EN 30 MAJ vill Sveriges Länsmuseer, Svenska

byggnadsvårdsföreningen och Riksantikvarieämbetet uppmärksamma alla de vinster man gör genom att bevara och ta hand om sina fönster. Tillsammans med olika samarbetspartners anordnar de aktiviteter runt om i landet. Allt från workshops och kurser, till utställningar och stadsvandringar där man tittar på olika typer av fönster. Aktiviteterna är inspirerande och utbildande och förmedlar praktisk kunskap i hur man renoverar och energieffektiviserar sina fönster. Ett vanligt argument för att byta fönster på ett hus är att man 24 STO R DÅ H D KO M M U N I K AT I O N

sparar energi, ett annat är de underhållsfria materialen. Men underhållsfria material är per definition svåra att underhålla – istället kastar man dem. Gamla träfönster kan däremot renoveras, varsamt och billigt, för att bli mer energieffektiva. Det sparar resurser och är ett enkelt sätt att vara klimatsmart! – Det kan verka klimatsmart att byta fönster, men hur resurssnålt är det egentligen att slänga fönster som fortfarande går att underhålla och använda? Vi har bara ett jordklot och måste vara sparsamma med våra resurser, säger Carina Carlsson på Västarvet.

Bevarade originalfönster betyder mycket för upplevelsen av en byggnad. Bild: Lovisa Lannerstedt/Byggnadsvårdsföreningen

ANNONS

Tel: 054-85 06 30

Äldre träfönster har dessutom en hantverks- och materialkvalitet som bidrar till att de med rätt underhåll kan hålla väldigt länge. Att spara originalfönstren är

Helhetsåtagande inom måleri Vi erbjuder ett helhetsåtagande inom måleri, från idéer, projektering till besiktning. Vi erbjuder även projektledning inom byggnation. 073-517 00 10 08-778 75 00 johan@teamjsm.se

BYG G A B R F • 2019

därför ett sätt att investera i ett hus, på många sätt. – Välbevarade originalfönster är eftertraktade detaljer på bostadsmarknaden och höjer faktiskt värdet på ditt hus, säger Stephan Fickler, verksamhetsledare på Svenska byggnadsvårdsföreningen. I år arrangeras Fönsterrenoveringens dag både i Finland och Estland där man valt att fortsätta med samma koncept. – Det skulle naturligtvis vara fantastiskt om detta utvecklade sig till en internationell dag för fönsterrenovering. Även Norge och Danmark ligger i startgroparna, säger Liselotte Jumme, bebyggelseantikvarie på Kalmar läns museum. Fönsterrenoveringens dag är också ett sätt att uppmärksamma äldre fönster och deras betydelse för kulturarvet. Bevarade originalfönster betyder mycket för upplevelsen av en byggnad. Byte av fönster kan innebära att en byggnads historiska karaktär går förlorad. Kulturmiljölagen säger att ansvaret för att skydda och vårda kulturarvet är en ”nationell angelägenhet som delas av alla”. I plan- och bygglagen skriver man att alla ändringar av ett hus ”ska ta hänsyn till byggnadens karaktärsdrag, historiska-, kulturhistoriska- och miljömässiga värden”. Ändå kastas gamla, funktionsdugliga och kulturhistoriskt värdefulla fönster över hela landet. STO R DÅ H D KO M M U N I K AT I O N 25

Helhetsleverantör inom golvlösningar Kunskap om golv sedan 1929

Kunders omdömen: ”Allt på en och samma plats” ”Smidigt och enkelt” ”Experter som tar fram bästa lösningen” ”Kort- och långsiktigt lönsamt” ”Trygghet”

www.linotol.se

BETONGGOLV & KONSTRUKTIONER DESIGNGOLV UNDERHÅLL GOLV

FOGFRIA GOLV ENTRÉZONER

PARKERINGSHUS KLINKERGOLV

Solceller monterade

av Riksbyggens BYG G A B Rpå F •ett2019

Bonum seniorboende.

Viktigt med FORTSATT STÖD FÖR SOLCELLER Regeringen har i vårändringsbudgeten gett fortsatt stöd för solceller. Riksbyggen, som tagit beslut om att införa solceller i sin produktion av bostäder och också hjälper medlemmar och kunder att installera solceller, välkomnar det fortsatta stödet. – DET ÄR GLÄDJANDE och betydelsefullt att regeringen skjuter till medel för fortsatt stöd till solceller. Riksbyggen har sedan tidigare tagit beslut att införa solceller som standard och i och med detta besked kan fler följa vårt exempel, säger Mari-Louise Persson, energistrateg på Riksbyggen. 300 miljoner kronor avsätts i vårändringsbudgeten vilket gör att investeringsstödet till solceller kan lämnas till betydligt fler projekt än tidigare. Under 2018 tog Riksbyggen beslut om att all nyproduktion av bostäder, såväl hyres- som bostadsrätter, i flerfamiljshus ska ha solcellsanläggningar som standard i kommande projekt där det är tekniskt möjligt, men stödet är kanske särskilt viktigt för det befintliga bostadsbeståndet. – Installationen av solcellsanläggningar i befintliga fastigheter har ökat kraftigt de senaste åren. Mellan 2013 och 2018 installerade bostadsrättsföreningar som är kunder till Riksbyggen solcellsanläggningar med en sammanlagd toppeffekt om åtminstone 4664 kW. Omräknat till koldioxid sparar detta med nordisk residualmix ungefär 1 534 ton koldioxid/år, säger Mari-Louise Persson Ett viktigt arbete för Riksbyggen är att hjälpa bostadsrättsföreningarna att genomföra hållbarhetsåtgärder som till exempel att installera solcellsanläggningar. Sammanlagt förvaltar Riksbyggen över 4 200 bostadsrättsföreningar över hela landet. Under 2018 utsågs Riksbyggen till det mest hållbara företaget i fastighetsbranschen enligt Sustainable Brand Index B2B.

Bild: Andreas Hylthén

STO R DÅ H D KO M M U N I K AT I O N 27 Bild: Andreas Hylthén

BYG G A B R F • 2019

SÄKERHET, KONKURRENS OCH KOMPETENS

Kanslichef Håkan Carlsson, Ställningsentreprenörerna, STIB.

viktiga frågor i ställningsbranschen Ställningsentreprenörerna, STIB, är en rikstäckande branschorganisation med idag 124 ställningsentreprenörer – från Trelleborg i söder till Luleå i norr – som medlemsföretag. Alla med montering av ställningsbyggnad som återkommande och väsentlig del av sin verksamhet och med runt 70 procent av alla anställda branschen. Av medlemsföretagen är 39 STIB-auktoriserade. – Det innebär att du som certifierad ställningsentreprenör uppfyller ett antal krav. Ett är att såväl anställd som inhyrd personal är yrkesutbildad, säger kanslichef Håkan Carlsson, STIB. AV THOMAS ANDERSSON

Vilka – kanslichef Håkan Carlsson – är just nu de viktigaste frågorna för STIB? – Att verka för en sund konkurrens. En viktig fråga där vi samverkar med Sveriges Byggindustrier. Kompetenskrav på såväl ställningsföretagen som deras byggare är också en viktig fråga. Vi efterfrågar mer kontroller från Arbetsmiljöverket på de regelverk som finns! Hur då inte sund konkurrens? – Föreskrifter om byggnadsställningar reglerar dimensionering, planering, kunskap och kvalifikationer. Lever du inte upp till de rätt tuffa kraven så blir ju de som gör det ganska hårt konkurrensutsatta. Vi tycker inte det är sund konkurrens. Existerande regler behöver följas upp bättre med inspektioner från Arbetsmiljöverket. Vilka är de vanligaste felen på resta ställningar? – De som är lite svårare för lekmän att se. Största problemet är nog avsaknaden av fullständig dokumentation som visar att ställningen är dimensionerad som regelverket säger. Självklart finns det sådant du kan se med blotta ögat. Om ett skyddsräcke inte är okej, om det är för stort avstånd mellan ställning och byggnad och så vidare. Sådant som du okulärt kan reagera på. Men det kan också vara så att ställningen inte är korrekt dimensionerad. Det syns inte, men kan vara direkt farligt. 28 STO R DÅ H D KO M M U N I K AT I O N

Har STIB utbildningar för ställningsbyggare? – Bland annat utbildningar där ställningsbyggare genomgår en lärlingsutbildning för yrkesbevis som ställningsbyggare. 4 200 utbildningstimmar där du varvar teori och praktik. Vi har specifika utbildningar för arbetsledare och företagsledare och även för beställare om vad som är viktigt att tänka på vid beställning och användning av byggnadsställningar. Vi vurmar för lärlingsutbildning. Här har vi lite problem med Arbetsmiljöverkets föreskrivna utbildningsnivåer. Rena teoretiska utbildningar där högsta nivå är en rekommenderad utbildningstid på 80 timmar, för att därefter få bygga ställningar. Att jämföra med lärlingsutbildningens 4 200 timmar! Hur påverkar STIB utvecklingen i ställningsbranschen? – Tar vi sund konkurrens så har vi till och med uppvaktat arbetsmarknadsminister Ylva Johansson. Så visst jobbar vi med lobbying och som remissinstans, till exempel vid framtagningen av den senaste föreskriften om byggnadsställningar. Den som började gälla 2014. Vad är viktigast att tänka på när du anlitar en ställningsbyggare? – Att ta sig en rejäl funderare och ha ett tydligt förfrågningsunderlag. Utmana ställningsföretaget lite grand för att säkerställa hur man hanterar arbetsberedning, dimensionering, dokumentation, uppföljning och kompetenskrav på sin personal.

BYG G A B R F • 2019

Under de kommande åren bedömer panelen att den årliga tillväxten inom byggnadsunderhåll fortsätter att ligga på 1 procent.

MINSKAD NYBYGGNAD ger plats för underhåll

Två gånger om året mäter analysföretaget Industrifakta aktiviteten inom byggnadsunderhåll. I samband med kartläggningen intervjuas en fastighetspanel bestående av 100 större fastighetsbolag och fastighetsägare i Sverige, vilket ger en god indikation när det gäller utveckling och inriktning inom byggnadsunderhåll.

I

DEN SENASTE undersökningen tyder den samlade be-

dömningen på en ökning av byggnadsunderhåll med 1 procent under helåret 2018 jämfört med föregående år. De privata bostads- och fastighetsbolagen menar att det har varit ett marginellt bättre tillväxtår 2018 jämfört med de kommunala bolagen som uppger en något lägre tillväxtvolym. Man kan utifrån kartläggningen även notera att det vid detta mättillfälle är färre, än för ett år sedan, som anser att tillgången på entreprenörer och bristen på kompetens är något som har

bromsat underhållsaktiviteten. Detta hänger med all säkerhet ihop med den minskade aktiviteten av i synnerhet nybyggnation av bostäder på byggmarknaden som helhet. Under de kommande åren bedömer panelen att den årliga tillväxten inom byggnadsunderhåll fortsätter att ligga på 1 procent. Framförallt är det ett ackumulerat åtgärdsbehov, ett större ekonomiskt utrymme i samband med växande hyresintäkter och ett lågt ränteläge som förväntas driva på utvecklingen.

Brandskyddsmålning, Brandinklädnad, Brandtätning och Brandfogning. Årlig systematiskt branskyddskontroll av brandcellsgränser och brandskydd av bärande stål och träkonstruktioner Okvistavagen 17 d, 186 40 Vallentuna • 08-623 11 80 • e-mail: info@bsmab.se • www.bsmab.se Brandskyddsmålning, Brandinklädnad, Brandskyddsmålning, Brandinklädnad, Brandtätning + Brandfogning. STO R DÅ H D KO M M U N I K AT I O N 29 Brandtätning Brandfogning.

FOTO: SAM SYLVÉN STYLING: SOFIE LAWETT

Oavsett vem du är. Så har vi tänkt på dig. Vi tänker alltid hållbarhet och valmöjligheter när vi designar våra badrumsinredningar. Eller annorlunda uttryckt: vi tänker på dig. Du ska kunna leva och trivas länge med ett badrum från Vedum. Och alltid kunna välja en stil som du gillar i vårt breda sortiment. Hitta din närmaste återförsäljare eller se mer på www.vedum.se. Vi har redan dig och ditt badrum i tankarna.

Zbee är optimerad för kortare resor i städer och ett unikt alternativ mellan cykel och bil.

BYG G A B R F • 2019

BRF VIVA FÖRST UT MED LÄTTA ELFORDONET ZBEE i sin fordonspool

Snart kan de boende i Brf Viva susa runt i en Zbee, ett lätt elfordon mellan cykel och bil. Riksbyggens Brf Viva i Göteborg byggs helt utan parkeringsplatser för de boende och erbjuder istället nya mobilitetslösningar. Riksbyggen har inlett ett samarbete med GoRide kring delad mobilitet med fordon från Clean Motion.

D

EN 2 MAJ GÅR starten för en fem månaders pilot

där de boende i Brf Viva kan boka och använda Zbee, som är ett lätt elfordon för urban persontransport. Redan från starten i projektet med Brf Viva har en förutsättning varit att det är ett boende utan egen ägd bil men att det ska finnas andra mobilitetslösningar som minskar behovet av egen bil. I fordonspoolen kommer att finnas fyra ”vanliga” elbilar, fem elcyklar och fyra ellastcyklar. – Nu tar vi ett steg till och utökar fordonspoolen i Brf Viva med en ny typ av elfordon. I Brf Viva testar Riksbyggen nya innovationer för att skapa en mer hållbar boendemiljö, från hur husen har byggts till att underlätta för de boende att leva mer hållbart, säger Charlotta Brolin, hållbarhetsspecialist, Riksbyggen. Zbee är optimerad för kortare resor i städer och ett unikt alternativ mellan cykel och bil. Introduktionen av Zbee tillsammans med cykel och bil ger en helt ny pool av fordon som täcker alla behov från korta resor till affären till långa resor till landet. 
– Majoriteten av dagens transporter kan faktiskt redan idag utföras med fordon som både är smidigare och miljövänligare än en vanlig bil. Då Brf Viva är ett Positive Footprint Housing-projekt känns det helt naturligt att det finns Zbee att använda. Det ska bli väldigt intressant att se hur det tas emot av de boende i Brf Viva,

säger Christoffer Sveder från Clean Motion. – Zbee är ett utmärkt komplement till vanliga cyklar och lastcyklar. De erbjuder större transportmöjligheter samtidigt som det ger utmärkt skydd mot väder och vind. Vi tror att användare av poolen kommer att inse att de bara behöver bilen i undantagsfall, säger Markus Östlund från GoRide. I Brf Viva testar också Riksbyggen, Västtrafik och EC2B en ny digital tjänst som ska göra det enklare för människor att kombinera olika färdsätt, till exempel cykel, bilpool och kollektivtrafik. I projektet, som är en del inom EU-projektet IRIS Smart Cities, testas och utvecklas lösningar hos bland annat Riksbyggen, för att sedan kopieras och replikeras i projektets övriga städer och vidare ut i EU. Utvecklingen av mobilitetstjänster är en del av forskningen inom Positive Footprint Housing, PFH. PFH är tvärvetenskaplig forskning för helhetstänkande kring innovativ hållbar bostadsoch stadsutveckling. Arbetet i PFH ska resultera i ökad miljömässig, social och ekonomisk hållbarhet där vunna insikter och lärdomar får sin första praktiska tillämpning i Brf Viva. Projektet är initierat av Riksbyggen i samverkan med bland andra Johanneberg Science Park, Chalmers, Göteborgs universitet, Göteborg Energi, Göteborgs Stad och RISE. STO R DÅ H D KO M M U N I K AT I O N 31

BYG G A B R F • 2019

DEFA – INTE BARA LADDSTOLPAR

– även utbildning

DEFA – eller närmare bestämt DEFAcademy – arrangerar endagskurser för elinstallatörer landet runt. Kurserna är främst till för installatörer som önskar vidga sin kompetens när det handlar om montage av laddboxar och hela system inklusive styrning. AV KJELL-ARNE LARSSON

I

NSTALLATIONSFÖRETAGEN kan bredda sitt affärs-

erbjudande genom att lära sig dimensionera, projektera och installera ladd-boxar, men också att konfigurera tillhörande styrning/administration och marknadsföra de tjänster som kan kopplas till systemen.

ELKRAFT, STYR OCH MJUKVARA DEFA har 70 års erfarenhet av bilindustrin. Det är erfarenheter som företaget nu tar tillvara när bilvärlden elektrifieras. Sedan 2010 har DEFA installerat fler än 60 000 laddpunkter i Norden och Baltikum. Till företagets produkter inom e-mobility hör förutom väggboxar och laddstolpar, också styrning inklusive mjukvara samt betalsystem bland annat i form av appar. – Vi levererar därmed både hårdvara och mjukvara. Dessutom ger vi kunderna support och i samverkan hjälper vi till att bredda och utveckla våra kunders affärer, säger Kjell Stördal, technical manager Sweden e-mobility. Kjell Stördal är också en av dem som leder företagets kurser. 32 STO R DÅ H D KO M M U N I K AT I O N

Under dessa används DEFA:s produkter som exempel i olika tillämpningar. Men kurserna ger också en generell bakgrund om elbilarnas och laddteknikens historia, nuläge och vad som kan vänta i framtiden. – En stor del av kursinnehållet är märkesoberoende, och vi gör våra utåtriktade satsningar för att vi är engagerade i omställningen av samhällets energisystem, säger Charlotte Eisner, global sales & market director e-mobility. Elinstallatörer är en målgrupp. En annan grupp – med helt andra kunskaper i botten – som vi också jobbar med är bilförsäljarna.

INTE BARA EN STICKKONTAKT Den enklaste billeveransen man i sammanhanget ser framför sig är kunden som förutom sin nyinköpta elbil, endast får med sig en kabel med en stickkontakt i ena änden. För att ladda en elbil ska en sådan kabel bara användas i nödfall när det inte finns någon laddbox eller laddstolpe tillgänglig. En elbil laddas med hög (eller relativt hög) strömstyrka under lång tid, vilket

BYG G A B R F • 2019 kan orsaka överhettning och brand. Exempelvis villaägaren bör därför investera i en laddbox som installeras av en elektriker. Denna kunskap är inte känd hos den breda allmänheten och tills för någon tid sedan heller inte hos landets alla bilhandlare. Elinstallatörerna som deltar i DEFA:s kurser har givetvis kunskapen om elens egenskaper. Men att leverera laddboxar handlar om så mycket mer än montage och installation. Den installatör som vill verka brett måste initialt ställa de rätta frågorna till kunden, veta vilka funktioner som går att leverera till, i form av access- och betalsystem, samt kunna konfigurera funktionerna som hör till laddboxarna. Detta gäller till stor del vare sig kunden är en villaägare, en bostadsrättsförening eller ett fastighetsbolag. DEFA levererar laddboxar/stolpar som passar för småhus, bostadsrättsföreningar, arbetsplatser och offentliga laddstationer. Det finns relativt enkla väggboxar för villor. Dessa boxar fungerar stand alone, men de går att komplettera med homeCLU för en smart lastfördelning som tar hänsyn till den övriga och momentana elförbrukningen i hemmet. CLU står för Cloud Link Unit och innebär att laddboxen eller hela laddningsstationen kopplas upp till DEFA:s molntjänster. En laddningsstation utan CLU har en enkel fast strömfördelning till de olika laddboxarna. Med CLU Basic blir strömfördelningen flexibel, vilken den också blir med CLU Online, i det senare fallet även med möjlighet till administration på distans med tillgångsinställning, betalningssystem och statistik. Åtkomst till laddpunkterna kan baseras på RFID, SMS eller en webb-app. Debitering hanteras av DEFA CloudCharge.

BOSTADSRÄTTSFÖRENINGAR En bostadsrättsförening är en ganska typisk kund. Här har DEFA tagit fram ett frågeformulär för att kartlägga förutsättningar och önskemål. – Precis som för andra typer av kunder bör man fråga sig vad huset har i form av elkraftkapacitet. Och dessutom är det bra att veta vilket körmönster för elbilarna som blir aktuellt samt laddningsmönster, det vill säga om man bara ska ladda vid bostaden eller både där och på arbetsplatsen, säger Charlotte Eisner. Elcentralen och dess kapacitet tillsammans med behovet avgör om man ska ta strömmen 1-fas eller 3-fas. Det senare fallet med-ger högre strömstyrka till bilarna som laddas. 1-fas med 16 Ampere strömstyrka innebär 3,7 kW effekt och en timmes laddning ger cirka 20 kilometers körsträcka för den laddade bilen. Med 3-fas, 16 Ampere och en timmes laddning blir körsträckan cirka 55 kilometer. (Alla bilmodeller kan inte ta emot 3-fas.) Med CLU Online kan strömmen fördelas rättvist till de som behöver den. Exempelvis en yrkeschaufför vars fordon behöver prioriteras vid laddningen kan ges prioritet vid administration av styrsystemet. Bostadsrättsföreningen kan välja vilken eller vilka typer av åtkomst som ska användas. Användning av CloudCharge medger smidiga betalningslösningar. Bland annat är det möjligt att ha skild debitering vid olika tider. Dessutom kan skilda kundgrupper debiteras olika. Projektupplägget är liknande när kunden utgörs av en arbetsplats, ett fastighetsbolag eller annan aktör.

MÖJLIGHETERNA OCH FRAMTIDEN – Var engagerad i kunderna och deras förutsättningar! Fråga dem vad de vill erbjuda sina brukare. Förklara vad som är möjligt utifrån husets förutsättningar. Berätta vilka funktioner som kan levereras med laddboxarna. Då får ni också möjligheter att göra bredare och bättre affärer, menade Kjell Stördal.

“

Precis som för andra typer av kunder bör man fråga sig vad huset har i form av elkraftkapacitet. /Charlotte Eisner, global sales & market director, DEFA

Kurserna hos DEFAcademy är praktiska så till vida att man tar upp dimensionering, kabeldragning, inkoppling, konfigurering och testning av laddboxar med tillhörande system. Kurserna berör också hur de framtida elkraftsystemen kan komma att se ut och påverka laddinfrastrukturen. I framtidens perspektiv är kanske dagens teknik synnerligen basic. Vi kommer att få se mer av smarta fastigheter med egen mikroproducerad el och lagring av energi i eller nära fastigheten. Det kräver ännu mer av intelligent styrning, men ger också nya möjligheter för bland annat el-bilar, där laddningen av dem kan hjälpa till att balansera kraftuttag/ kraftnät och bilarnas batterier kan fungera som mobila lager för el. När bilbatterierna räknas som uttjänta (inte kan laddas till mer än 85 procent) tas de ut och byggs ihop med andra till stationära el-lager. En framtid som kanske inte är särskilt långt borta. STO R DÅ H D KO M M U N I K AT I O N 33

BYG G A B R F • 2019 Vy över Täby Park. Bild: Kristoff Laufersweiler

TÄBY PARK

– en ny innovativ stadsdel En ny stadsdel med ett stort varierat utbud är på framväxt i Täby på den mark där Täby Galopp en gång låg. Här planeras för 6 000 nya bostäder och upp till 5 000 arbetsplatser. Målet är att bygga en miljömässigt, socialt och ekonomisk hållbar stadsdel för alla åldrar och olika skeenden i livet där det sjuder av liv och rörelse. AV OFELIA VASQUES GRAAH-HAGELBÄCK

A

V DE PLANERADE bostäderna i Täby Park pågår

just nu grundläggningen av de första sex kvarteren. Planeringen av stadsdelen påbörjades 2010 och den första inflyttningen till Täby Park är beräknad till 2020. Att bygga kvartersstad är en spännande utmaning för Täby kommun där det tidigare främst funnits villor och radhus menar Anna Haraldsson på kommunen som intagit scenen på Bostadsforum 2019 tillsammans med Anna Galli, vd för konsortiet i Täby Park. Kommunen äger 18 procent av den totalt 70 hektar stora marken. Visionen är att bygga en levande stadsdel för alla åldrar med ett varierat utbud av boendeformer och service. Kommunikationerna är goda redan i dagsläget med olika busslinjer och två stations-lägen med Roslagsbanan i området. När Roslagsbanan dessutom kommer att gå in till Centralen via Odenplan förbättras kommunikationerna ytterligare och gör inte längre Täby till en lika bilberoende kommun som den är idag. Det nya området kommer att erbjuda stadsliv med närhet till fina rekreationsområden endast en kvart från city när Roslagsbanan väl går hela vägen in till Centralen. – Vi satsar på hållbara transporter och har beslutat att prioritera gående och cyklister och minska beroendet av bilen i kommunen, säger Anna Haraldsson. 34 STO R DÅ H D KO M M U N I K AT I O N

Av den totala ytan kommer tio hektar att bestå av stadspark. – Ytan utgjorde en stor barriär i Täby tidigare och utnyttjades främst av dem som var intresserade av hästar. Nu skapar vi istället ett område som är öppet och tillgängligt för fler, fortsätter Anna Haraldsson. Att bygga ett nytt område från grunden ger många unika möjligheter. – Det gäller så klart att tänka smart och långsiktigt och vi arbetar också kontinuerligt medvetet för att minska klimatpåverkan, vilket gäller markarbete, byggskede och självklart även själva driftskedet som bland annat inkluderar elförbrukningen i de framtida lägenheterna. Ambitionen är att skapa förutsättningar som är bättre än normen, konstaterar Anna Galli. Man ser dock inget mervärde i att certifiera vilket man heller inte kommer att göra. Under hela projektet har man varit mån om att också prioritera möten mellan människor därför är de gröna mötesplatserna viktiga. Förutom stadsparken som ligger centralt i staden kommer det att finnas andra mindre parker, gröna stråk och naturmark. – Vi har en gemensam målbild och bra samverkan. Vi törs knuffa på etablerade normer och beteenden när vi skapar och bygger Täby Park, avslutar Anna Haraldsson.

Details of architecture

Our exclusive range of fixed dĂŠcor products are crafted from solid materials that convey an enduring touch. And brimming with passion for the minimalistic expression, we believe in timeless design that combines the rational with the remarkable. The practical with the memorable.

Interior Door Handle TS 1. Design Thomas Sandell.

haboselection.com

POSTTIDNING AB Stordåhd Kommunikation AB Box 451 30, 104 30 Stockholm

Brandkontoret försäkrar Brandkontoret har i närmare 300 år försäkrat fastigheter i Stockholms län. Vi ägs av våra kunder som består av fastighetsbolag, bostadsrättsföreningar och privata fastighetsägare. Vår verksamhet kännetecknas av förstklassig kundservice och professionell skadehantering. Brandkontoret vänder sig till fastighetsägare som värdesätter en personlig kontakt med sitt försäkringsbolag. Om en skada inträffar får våra kunder en egen handläggare som följer ärendet genom hela processen. Vi ger också bonus vid skadefria år och värnar om långsiktiga relationer med våra kunder. MYNTTORGET 4, STOCKHOLM • TEL 08-545 286 00 • WWW.BRANDKONTORET.SE