AvdR Webinar

AVDR Webinar

Jurisprudentie Huurrecht Sprekers Mr. M. van Schoonhoven-Sloot, advocaat DLA Piper Nederland N.V. Mr. H.J. ter Meulen, advocaat Van Breevoort & Ter Meulen Advocaten 18 december 2012 15:00-17:15 uur

Tel.: 030 - 2201070

AVDRWEBINARS.NL Webinar 0106

No Fear.

No Limits.

No equal.

Ayrton Senna

Overzicht AvdR Webinar Abonnement 2013 Indrukwekkende lijst van sprekers 216 webinars Live en On demand Één DUIDELIJKE Klik hier voor de digitale brochure LAGE prijs W W W . A V D R W E B I N A R S . N L

Inhoudsopgave Sprekers mr. M. van Schoonhoven-Sloot mr. H.J. ter Meulen Kwalificatie Hoge Raad, 10 augustus 2012, WR 2012, 114 Gerechtshof ’s-Gravenhage, 21 juli 2011, WR 2012, 31 Hoge Raad, 10 februari 2012, LJN BU5602, NJ 2012, 434 Sector kanton rechtbank Assen, 20 oktober 2011, LJN BU4747 Gerechtshof ’s-Gravenhage, 31 mei 2011, WR 2012, 22 Gerechtshof ’s-Gravenhage, 7 februari 2012, WR 2012, 59

p. 5 p. 29 p. 33 p. 41 p. 48 p. 54

Huurbeëindiging Gerechtshof Leeuwarden, 10 januari 2012, LJN BV0693 Gerechtshof Amsterdam, 29 november 2011, LJN BU6343 Sector kanton rechtbank Amsterdam, 1 september 2011, LJN BS8798 Gerechtshof ’s-Hertogenbosch, 23 augustus 2011, WR 2012, 60

p. 58 p. 64 p. 69 p. 74

Verhuis-en inrichtingskosten Gerechtshof ’s-Gravenhage, 19 juli 2011, WR 2011, 135 Gerechtshof Amsterdam, 6 maart 2012, WR 2012, 120

p. 79 p. 83

Renovatie, dringend eigen gebruik, structurele wanverhouding, leefbaarheid woonomgeving Hoge Raad, 13 juli 2012, WR 2012, 115 LJN BW6754 Hoge Raad, 16 maart 2012, WR 2012, 40 LJN BV1769 Gerechtshof ’s Hertogenbosch, 15 februari 2011, WR 2011, 69 Hoge Raad, 26 maart 2010 NJ 2010,190, WR 2010, 56

p. 87 p. 95 p. 103 p. 109

Overeenkomst naar aard van korte duur / short stay, /Leegstandwet Hoge Raad, 13 april 2012, NJ 2012,496 WR 2012, 70 Artikel prof. Mr. A.L.M. Keirse, Meer kansen voor tijdelijke verhuur woonruimte, WPNR (Actueel) 2012 (6943) Gerechtshof Amsterdam, 16 oktober 2012, LJN BY1786 Rechtbank ’s Hertogenbosch, 17 februari 2011, LJN BX5625 Sector kanton Rechtbank ’s Hertogenbosch, 02 augustus 2012, LJN BX5069

p. 137 p. 193 p. 195 p. 201 p. 204

Asbest perikelen, gebrek, verwijtbaarheid verhuurder, art. 7:208 Rechtbank Rotterdam, 24 april 2012, WR 2012,119 LJN BW6044

p. 208

Burenoverlast, criteria, verwijtbaarheid huurder voor inwonende personen, artikel 7: 219 Gerechtshof ’s Gravenhage, 27 november 2012, LJN BY4678

p. 212

Hoge Raad, 22 juni 2007, NJ 2008,253 LJN AZ8743 Gerechtshof ’s Gravenhage, 02 augustus 2011, LJN BR6430 Gerechtshof ’s Gravenhage, 23 augustus 2011, LJN BR1712

p. 215 p. 227 p. 230

Aanvrage medehuurderschap, toetsing inkomenscriterium voor sociale verhuur op grond van Europese regelgeving, staatsteun Sector kanton Rechtbank Breda, 07 maart 2012, WR 2012,118

4

p. 237

WR 2012/114: Huurprijswijziging bedrijfsruimte: gemengde huurovereenkomst gebouwencomplex; splitsing in huurovereenkomsten met verschillende huurre...

Instantie: Magistraten:

Hoge Raad (Civiele kamer) Datum: 10 augustus 2012 Mrs. E.J. Numann, A.M.J. van BuchemZaaknr: 11/04654 Spapens, C.A. Streefkerk, A.H.T. Heisterkamp, M.A. Loth, J.C. van Oven Conclusie: A-G Wissink LJN: BW6737 Noot: Roepnaam: Wetingang: (art. 7:304 lid 2 BW; art. 6:215 BW) Essentie Huurprijswijziging bedrijfsruimte: gemengde huurovereenkomst gebouwencomplex; splitsing in huurovereenkomsten met verschillende huurregimes in casu niet mogelijk; maatstaf; alle omstandigheden van het geval wegen mee; samenloop huurregimes en verwijzingsregels (vervolg op WR 2012/32) Samenvatting Het gebouwencomplex wordt aan huurster verhuurd als woon- en werkruimte voor haar leden. In de verschillende gebouwen is (sedertdien) zowel woonruimte(57,2%) als 290-bedrijfsruimte (5%) en 230a-bedrijfsruimte (29,2%) gerealiseerd.

Voor de beantwoording van de vraag of in een geval waarin partijen een gemengde huurovereenkomst hebben gesloten die betrekking heeft op een combinatie van woonruimte, 230abedrijfsruimte of 290-bedrijfsruimte, splitsing van de overeenkomst mogelijk is in afzonderlijke huurovereenkomsten voor de verschillende categorieën ruimten, dient de rechter acht te slaan op alle omstandigheden van het geval, waaronder het gebruik dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan, het gebruik dat thans van het gehuurde wordt gemaakt, de inrichting van het gehuurde in relatie tot dat gebruik, en de gevolgen van een eventuele splitsing voor het (overeengekomen en feitelijk) gebruik door de huurder. Gelet op de grote verscheidenheid aan situaties waarin die vraag aan de orde is, komt daarbij op voorhand aan geen enkele omstandigheid een doorslaggevend gewicht toe, ook niet aan de omstandigheid dat sprake is (of geen sprake is) van een zodanige (bouwkundige en/of functionele) samenhang en economisch verband tussen de desbetreffende ruimten dat zij niet zonder overwegende praktische bezwaren door verschillende huurders kunnen worden gebruikt. Het oordeel van de rechter over de mogelijkheid van splitsing van een dergelijke huurovereenkomst is in hoge mate feitelijk van aard en daardoor in cassatie slechts in beperkte mate toetsbaar.

Het hof heeft geoordeeld dat, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde en hetgeen partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst omtrent het gebruik van de zaak voor ogen stond, splitsing aan de hand van het feitelijk gebruik van de afzonderlijke ruimten – meer in het bijzonder die waarin het restaurant en het café thans zijn gevestigd – niet mogelijk is. Daarbij heeft het hof in aanmerking genomen de omstandigheid dat het gebouwencomplex – dat door partijen als één geheel werd beschouwd en waarvoor één huurprijs geldt – bestemd is te worden gebruikt als woon-werkobject door de leden van huurster. In dat verband heeft het hof tevens acht geslagen op de doelstelling van huurster, alsmede – gelet op haar wisselende ledenbestand – op de eventuele gevolgen van splitsing en de dan resterende mogelijkheden voor gebruik overeenkomstig die bestemming. Het hof heeft ten slotte die omstandigheden afgewogen tegen de omstandigheid dat het gebruik van onderdelen van het complex als café respectievelijk restaurant, ofschoon niet in strijd met de huurovereenkomst, evenmin in direct verband staat met de doelstelling van huurster. Het oordeel van het hof getuigt niet van een onjuiste rechtsopvatting, is niet onbegrijpelijk en is zozeer van feitelijke aard, dat het voor het overige in cassatie niet op juistheid kan worden onderzocht. A-G Wissink geeft in zijn conclusie mede een overzicht van rechtspraak en literatuur op het gebied van samenloop van de verschillende huurregimes en de daarbij behorende verwijzingsregels, de mogelijkheid tot splitsing, en of hiervoor een maatstaf te hanteren is.

Partij(en) Verzoekster tot cassatie: Gemeente Rotterdam (Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam), zetelende te Rotterdam Advocaat:

5

mr. M.E.M.G. Peletier tegen Verweerster in cassatie: De coöperatieve werkgemeenschap Utopia U.A., gevestigd te Rotterdam, Advocaat: mr. P.A. Ruig Uitspraak (…)

3.Beoordeling van het middel 3.1 Utopia huurt sedert 1 januari 1985 van de Gemeente, inmiddels voor onbepaalde tijd, het voormalige D.W.L.-gebouwencomplex te Rotterdam. Het verhuurde omvat een aantal gebouwen, nader aangeduid als het laboratoriumgebouw, het proefsnelfiltergebouw, de watertoren (met uitzondering van de lekzolder en het waterreservoir) en een aantal hallen. i.

Utopia huurt sedert 1 januari 1985 van de Gemeente, inmiddels voor onbepaalde tijd, het voormalige D.W.L.-gebouwencomplex te Rotterdam. Het verhuurde omvat een aantal gebouwen, nader aangeduid als het laboratoriumgebouw, het proefsnelfiltergebouw, de watertoren (met uitzondering van de lekzolder en het waterreservoir) en een aantal hallen. ii.

Het gehuurde was en is ingevolge artikel 3 van de huurovereenkomst bestemd om te worden gebruikt als werk- en woonruimte ten behoeve van de leden van Utopia. iii.

Van het gehuurde is 57,2% in gebruik als woonruimte, 29,2% als bedrijfsruimte in de zin van art.

7:230a BW en 5% als bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW. Bij dit laatste gaat het om een café en een restaurant, die beide voor het publiek toegankelijk zijn. iv.

De huurprijs bedroeg in augustus 2007, als gevolg van de jaarlijks sedert 1 juli 1986 toegepaste contractuele indexering, € 15.125,29 per jaar exclusief BTW. v.

Daarin is niet begrepen de in de huurovereenkomst voorziene verhoging op het moment dat de overeengekomen, door de Gemeente uit te voeren, restauratiewerkzaamheden zijn afgerond. Die verhoogde huur zou in 1988 ongeveer € 29.496 per jaar zijn gaan bedragen. vi.

Volgens een in opdracht van de Gemeente op 25 mei 2005 uitgevoerde taxatie ‘ten behoeve van een huurprijsonderhandeling’ zou de economische huurprijs voor het gehuurde – omschreven als ‘de prijs, die bij aanbieding ten verhuur, op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze en na beste voorbereiding, door de meest biedende zou zijn besteed’ – neerkomen op een bedrag van € 135.000 per jaar. Voornoemd rapport vermeldt voorts onder meer: “De getaxeerde huurwaarde is opgebouwd door ieder te onderscheiden object te beschouwen als zelfstandig te verhuren eenheid. Bij complexmatige verhuur aan coöperatieve vereniging is op de

6

beheerskosten en het risico van leegstand een voordeel te behalen, die als huurkorting aan de huurder kan worden teruggegeven.” vii.

In de brief van de Gemeente aan Utopia van 3 april 2006 vermeldt zij de huurovereenkomst te willen splitsen en biedt daartoe twee mogelijkheden: de Gemeente gaat rechtstreeks met de afzonderlijke gebruikers huurovereenkomsten aan, in welk geval de rol van Utopia wordt beperkt tot die van een huurdersvereniging met een voordrachtsrecht voor nieuwe huurders ingeval leegstand ontstaat, of de Gemeente gaat met Utopia minimaal drie nieuwe huurovereenkomsten aan, één voor de woningen, één voor de horeca en/of winkelruimten en één voor de kantoren en/of overige bedrijfsruimten.

In de brief wordt voorts vermeld dat de Gemeente de huur wil optrekken naar een marktconform niveau. viii.

Partijen zijn met betrekking tot de in voormelde brief vermelde onderwerpen niet tot overeenstemming gekomen.

3.2 De Gemeente heeft de kantonrechter verzocht om op de voet van art. 7:304 lid 2 BW een deskundige te benoemen. Zij heeft dat verzoek doen steunen, voor zover in cassatie nog van belang, op de stelling dat de huurprijs voor de hiervoor in 3.1 onder iii genoemde als 290bedrijfsruimten in gebruik zijnde gedeelten van het gehuurde niet meer aansluit bij het geldende huurniveau ter plaatse en veel te laag is.

Bij eindbeschikking heeft de kantonrechter het verzoek gehonoreerd en de Bedrijfshuuradviescommissie verbonden aan de Kamer van koophandel als deskundige benoemd.

3.3 Het hof heeft de beschikking vernietigd en de Gemeente in haar beroep niet-ontvankelijk verklaard.

Het overweegt: “Beoordeeld moet derhalve worden of, mede in aanmerking genomen de inrichting en hetgeen partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst omtrent het gebruik van de zaak voor ogen stond, splitsing aan de hand van het feitelijk gebruik van de afzonderlijke ruimtes – meer in het bijzonder die waarin het restaurant c.q. café thans zijn gevestigd – mogelijk is” (rov. 6).

Het hof oordeelt dat dit niet het geval is en overweegt daartoe, kort samengevat, als volgt. a.

In de considerans van de huurovereenkomst is vermeld dat Utopia de voormalige D.W.L.gebouwen als woon-werkobject in gebruik heeft gekregen, dat zij daartoe met een lening van de Gemeente de gebouwen geschikt heeft gemaakt, en dat partijen hebben besloten hun relatie om te

7

zetten in een huurrelatie waarbij de Gemeente die lening kwijtscheldt als vergoeding voor de door Utopia aan het gebouw verrichte werkzaamheden. b.

Art. 3 van de huurovereenkomst vermeldt dat Utopia het pand in slooptoestand had aanvaard. Art. 12 vermeldt voorts dat de wederzijdse vorderingen – uit hoofde van voormelde lening en de aan het pand verrichte werkzaamheden – worden verrekend. c.

Voormelde bepalingen maken geen onderscheid tussen de verschillende onderdelen van het gebouw. Het complex is door partijen als één geheel beschouwd. d.

Ook in art. 3 – dat bepaalt dat Utopia het gehuurde uitsluitend mag gebruiken als werk- en woonruimte ten behoeve van haar leden – wordt geen onderscheid gemaakt tussen de verschillende onderdelen van het complex dat aldus door partijen als één geheel wordt beschouwd. e.

Bij de bepaling van de huurprijs in art. 2 wordt evenmin onderscheid gemaakt tussen de verschillende onderdelen van het gehuurde: er wordt één huurprijs voorzien. Dat geldt ook voor de huurprijs na afronding van de restauratiewerkzaamheden. Daarbij is rekening gehouden met een ‘bandbreedte’ voor de woonlasten per lid van Utopia waarbij het bedrag niet is uitgesplitst in een woon- en een werkdeel. Uitgaande van 15 leden is één huurprijs voor het geheel vastgesteld. f.

Het hof gaat – nu het tegendeel niet is gesteld – ervan uit dat het gebruik dat Utopia van het gehuurde maakt binnen de in de huurovereenkomst aangegeven grenzen valt. g.

Binnen het complex zijn sommige ruimtes (ook) via elkaar bereikbaar en in enkele gevallen worden de sanitaire voorzieningen gedeeld. h.

Het complex heeft één energie-aansluiting, één wateraansluiting en één gemeenschappelijke verwarmingsketel. i.

Blijkens haar statuten beoogt Utopia het verlenen van faciliteiten op het raakvlak van techniek en kunst, welke doelstelling onder meer wordt gediend door de exploitatie van dit complex waarin haar leden kunnen wonen en werken. j.

De leden van Utopia werken van tijd tot tijd in hun ruimten aan gezamenlijke projecten en Utopia stimuleert dat ook. k.

Gelet op deze omstandigheden is sprake van “een situatie waarin splitsing van de afzonderlijke onderdelen van het gehuurde in de zin dat op elk daarvan een ander huurregiem van toepassing is, te zeer afbreuk zou doen aan hetgeen gelet op

8

de inrichting en hetgeen partijen – mede gelet op het zgn. Haviltexcriterium – destijds voor ogen stond, namelijk het in gebruik geven van het complex als geheel ten behoeve van de doelstelling van Utopia voor haar leden. Immers, een dergelijke splitsing zou onder meer tot gevolg (kunnen) hebben dat sommige onderdelen wel en andere niet door de Gemeente zouden kunnen worden opgezegd en ontruimd, hetgeen de mogelijkheden voor Utopia om het gehuurde te gebruiken in vorenbedoelde zin naar het oordeel van het hof te zeer zou inperken en dat zou (de continuïteit van de) positie van Utopia jegens de Gemeente ook te zeer afhankelijk maken van het feitelijk gebruik dat de afzonderlijke leden van tijd tot tijd van het complex maken, terwijl een vereniging als de onderhavige per definitie een wisselend ledenbestand kan vertonen”. l.

Dit wordt niet anders – en maakt het ook naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar – wanneer mede in aanmerking wordt genomen de aard van de bedrijfsactiviteiten in het café en het restaurant enerzijds, en de omstandigheid dat de exploitanten niet op het complex wonen anderzijds. Hier is de relatie tussen de doelstelling van Utopia bij het aangaan van de huurovereenkomst en de bedrijfsactiviteiten weliswaar op zijn zachtst gezegd wat dun geworden, maar dat neemt niet weg dat de statuten zoals die inmiddels luiden een wat ruimer gebruik dan alleen op het raakvlak van techniek en kunst mogelijk maken. Verder voorzien die statuten in werk-, woon- en woonwerkleden. Het gaat overigens om niet meer dan 5% van de beschikbare ruimte en ook dat gebruik past binnen de huurovereenkomst. (rov. 6) 3.4 Het middel bestrijdt in onderdeel 4.1 het hiervoor in 3.3 weergegeven oordeel van het hof onder meer met de klacht dat het hof een onjuiste, want onvolledige maatstaf heeft gehanteerd. Gelet op de omstandigheid dat de Gemeente tot een nadere huurprijsvaststelling wenst te komen voor het café en het restaurant – waarvan tussen partijen vaststaat dat deze als bedrijfsruimten in de zin van art. 7:290 BW moeten worden aangemerkt – had het hof bij de beoordeling van de splitsingsvraag dienen te onderzoeken of er, mede gelet op hetgeen partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst omtrent het gebruik van de zaak voor ogen heeft gestaan en op de inrichting van het gehuurde, een zodanige (bouwkundige en/of functionele) samenhang en economisch verband tussen de woonruimten en de middenstandsbedrijfsruimten bestaan dat deze ruimten niet zonder overwegende praktische bezwaren door verschillende huurders kunnen worden gebruikt.

Juist in een geval als het onderhavige, waarin de oorspronkelijke partijbedoeling door het tijdsverloop behoorlijk van kleur is verschoten, kan dit criterium een meer objectief aanknopingspunt bieden voor de beantwoording van de splitsingsvraag, zo is het middel toegelicht.

3.5 Bij de beoordeling van de klacht wordt het volgende vooropgesteld. Voor de beantwoording van de vraag of in een geval waarin partijen een gemengde huurovereenkomst hebben gesloten die betrekking heeft op een combinatie van woonruimte, 230a-bedrijfsruimte of 290-bedrijfsruimte, splitsing van de overeenkomst mogelijk is in afzonderlijke huurovereenkomsten voor de verschillende categorieën ruimten, dient de rechter acht te slaan op alle omstandigheden van het geval, waaronder het gebruik dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan, het gebruik dat thans van het gehuurde wordt gemaakt, de inrichting van het gehuurde in relatie tot dat gebruik, en de gevolgen van een eventuele splitsing voor het (overeengekomen en feitelijk) gebruik door de huurder. Gelet op de grote verscheidenheid aan situaties waarin die vraag aan de orde is, komt daarbij op voorhand aan geen enkele omstandigheid een doorslaggevend gewicht toe, ook niet – zoals het middel wil – aan de omstandigheid dat sprake is (of geen sprake is) van een zodanige (bouwkundige en/of functionele) samenhang en economisch verband tussen de desbetreffende ruimten dat zij niet zonder overwegende praktische bezwaren door verschillende huurders kunnen worden gebruikt. Het oordeel van de rechter over de mogelijkheid van splitsing van een huurovereenkomst als eerder bedoeld is dan ook in hoge mate feitelijk van aard en daardoor in cassatie slechts in beperkte mate toetsbaar.

9

3.6 Blijkens zijn hiervoor in 3.3 weergegeven oordeel heeft het hof onderzocht of, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde en hetgeen partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst omtrent het gebruik van de zaak voor ogen stond, splitsing aan de hand van het feitelijk gebruik van de afzonderlijke ruimten – meer in het bijzonder die waarin het restaurant en het café thans zijn gevestigd – mogelijk is. Het heeft geoordeeld dat die vraag ontkennend dient te worden beantwoord en daarbij in aanmerking genomen de omstandigheid dat het voormalige D.W.L-gebouwencomplex – dat door partijen als één geheel werd beschouwd en waarvoor één huurprijs geldt – bestemd is te worden gebruikt als woon-werkobject door de leden van Utopia. In dat verband heeft het hof tevens acht geslagen op de doelstelling van Utopia, alsmede – gelet op haar wisselende ledenbestand – op de eventuele gevolgen van splitsing en de dan resterende mogelijkheden voor gebruik overeenkomstig die bestemming. Het hof heeft ten slotte die omstandigheden afgewogen tegen de omstandigheid dat het gebruik van onderdelen van het complex als café respectievelijk restaurant, ofschoon niet in strijd met de huurovereenkomst, evenmin in direct verband staat met de doelstelling van Utopia. Dat oordeel getuigt in het licht van het bovenstaande niet van een onjuiste rechtsopvatting, is niet onbegrijpelijk en is zozeer verweven met waarderingen van feitelijke aard, dat het voor het overige in cassatie niet op juistheid kan worden onderzocht.

3.7 De overige klachten van het middel kunnen evenmin tot cassatie leiden. Zulks behoeft, gezien art.

81 RO, geen nadere motivering nu de klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.

4.Beslissing De Hoge Raad: verwerpt het beroep; veroordeelt de Gemeente in de kosten van het geding in cassatie, tot op heden aan de zijde van Utopia begroot op € 755,38 aan verschotten en € 1800 aan salaris procureur.

Conclusie Conclusie A-G Wissink 1.

Inleiding, feiten en procesverloop

1.1 Deze zaak gaat over de tussen de Gemeente en Utopia gesloten huurovereenkomst met betrekking tot het voormalige D.W.L.-gebouwencomplex te Rotterdam. Deze huurovereenkomst ziet op meerdere ruimtes die feitelijk grotendeels worden gebruikt als woonruimte dan wel als bedrijfsruimte als bedoeld in art. 7:230a BW (hierna: 230a-bedrijfsruimte) en voor een klein deel feitelijk worden gebruikt als bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW (hierna: 290bedrijfsruimte). De Gemeente heeft de rechter verzocht op de voet van artikel 7:304 lid 2 BW een deskundige te benoemen die een advies kan uitbrengen omtrent de nadere huurprijs voor de als 290-bedrijfsruimte in gebruik zijnde gedeelten van het gehuurde (een dergelijk advies is een vereiste voor de ontvankelijk van een verzoek tot nadere vaststelling van de huurprijs als bedoeld in artikel 7:303 BW). In dit verband is de vraag gerezen welk huurregime van toepassing is en in het bijzonder of de 290-bedrijfsruimtes kunnen worden afgesplitst zodat daarop het regime van de artikelen 7:290 e.v. BW kan worden toegepast. In zijn in cassatie bestreden beschikking van 21 juli 2011 heeft het gerechtshof ‘s-Gravenhage deze laatste vraag ontkennend beantwoord en de Gemeente daarom niet-ontvankelijk verklaard in haar verzoek.

10

1.2 Het gerechtshof ’s-Gravenhage is uitgegaan van de door de kantonrechter bij tussenbeschikking van 24 augustus 2009 vastgestelde feiten. Het hof heeft deze feiten in rov. 2.1 t/m 2.12 van zijn beschikking van 21 juli 2011 als volgt geresumeerd.

I. Utopia huurt sedert 1 januari 1985 van de Gemeente, inmiddels voor onbepaalde tijd, het voormalige D.W.L.-gebouwencomplex gelegen aan de Watertorenweg 160-180 te Rotterdam. Het verhuurde omvat een aantal gebouwen, nader aangeduid als het laboratoriumgebouw, het proefsnelfiltergebouw, de watertoren (met uitzondering van de lekzolder en het waterreservoir) en een vijftal hallen. ii.

Het gehuurde was en is ingevolge artikel 3 van de huurovereenkomst bestemd om te worden gebruikt als werk- en woonruimte ten behoeve van de leden van Utopia. iii.

In de verschillende gebouwen is (sedertdien) zowel woonruimte als ook bedrijfsruimte – zowel 290als 230a-bedrijfsruimte – gerealiseerd. iv.

In hal 0 is een voor het publiek toegankelijk cafébedrijf ‘Tom Tom’ gevestigd. In het watertorengebouw is op de begane grond een voor het publiek toegankelijk restaurant gevestigd.

Blijkens de overgelegde uittreksels uit het handelsregister van de Kamer van Koophandel is dit een en ander het geval sedert 8 april 1986 en 29 juli 1997. v.

De huurprijs bedroeg in augustus 2007, als gevolg van de jaarlijks sedert 1 juli 1986 toegepaste contractuele indexering, € 15.125,29 per jaar exclusief BTW. vi.

In voormelde huurprijs is (nog) niet begrepen de in de huurovereenkomst voorziene huurverhoging op het moment waarop de overeengekomen, door de Gemeente te realiseren, restauratiewerkzaamheden geheel zijn afgerond. Exclusief hal 4 (die door de Gemeente rechtstreeks aan een derde wordt gefactureerd) zou die verhoogde huur – volgens een brief van de Gemeente van 7 juni 1988 waarin de op 30 mei 1988 (onweersproken) tussen partijen gemaakte afspraken worden bevestigd – op dat moment, dus exclusief nadien toepasselijke indexeringen – ƒ 65.000 ofwel afgerond € 29.496 per jaar gaan bedragen. vii.

Van het gehuurde is feitelijk 57,2% in gebruik als woonruimte, 29,2% als 230a-bedrijfsruimte en 5% (de hierboven sub iv bedoelde ruimtes) als 290-bedrijfsruimte. viii.

Volgens een in opdracht van de Gemeente op 25 mei 2005 uitgevoerde taxatie ‘ten behoeve van een huurprijsonderhandeling’ zou de economische huurprijs voor het gehuurde – omschreven als ‘de prijs, die bij aanbieding ten verhuur, op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze en na beste voorbereiding, door de meest biedende zou zijn besteed’ – neerkomen op een bedrag van € 135.000 per jaar. Voornoemd rapport vermeldt voorts onder meer:

11

“De getaxeerde huurwaarde is opgebouwd door ieder te onderscheiden object te beschouwen als zelfstandig te verhuren eenheid. Bij complexmatige verhuur aan coöperatieve vereniging is op de beheerskosten en het risico van leegstand een voordeel te behalen, die als huurkorting aan de huurder kan worden teruggegeven.” xi.

In de brief van de Gemeente (OntwikkelingsBedrijf Rotterdam) aan Utopia van 3 april 2006 geeft de Gemeente aan de huurovereenkomst te willen splitsen teneinde (onder meer) duidelijkheid te verkrijgen met betrekking tot het toepasselijke huurregiem en biedt daartoe twee mogelijkheden: de Gemeente gaat rechtstreeks met de afzonderlijke gebruikers huurovereenkomsten aan, in welk geval de rol van Utopia wordt beperkt tot die van een huurdersvereniging met een voordrachtsrecht voor nieuwe huurders ingeval leegstand ontstaat, of de Gemeente gaat met Utopia minimaal drie nieuwe huurovereenkomsten aan, één voor de woningen, één voor de horeca en/of winkelruimtes en één voor de kantoren en/of overige bedrijfsruimtes.

In de brief wordt voorts aangegeven dat de Gemeente de huur wil optrekken naar een marktconform niveau. x.

Partijen zijn met betrekking tot de in voormelde brief vermelde onderwerpen niet tot overeenstemming gekomen.

1.3 In zijn tussenbeschikking van 23 september 2008 stelde de kantonrechter voorts vast: de levering van gas en elektra aan het gehele complex wordt geregistreerd via één meter en op één factuur afgerekend; de WOZ-belasting wordt met één aanslag voor het gehele complex opgelegd.

1.4 Bij verzoekschrift van 17 augustus 2007 heeft de Gemeente de rechtbank te Rotterdam (sector kanton, locatie Rotterdam) verzocht op grond van artikel 7:304 lid 2 BW een deskundige te benoemen, aangezien zij van oordeel was dat de huur voor, voor zover in cassatie nog van belang, de bij 1.2 onder iv als 290-bedrijfsruimtes in gebruik zijnde gedeeltes van het gehuurde niet meer aansloot bij het geldende huurniveau ter plaatse en veel te laag was. Utopia heeft verweer gevoerd.

1.5 De kantonrechter verwierp in zijn tussenbeschikking van 23 september 2008 het standpunt van Utopia dat het woonruimteregime van toepassing is op het gehele complex (rov. 4.5) en beval een descente van de door de Gemeente genoemde bedrijfsruimten, welke op 14 november 2008 plaatsvond. Bij beschikking van 24 augustus 2009 heeft de kantonrechter het verzoek van de

12

Gemeente gehonoreerd en de Bedrijfshuuradviescommissie verbonden aan de Kamer van Koophandel te Rotterdam tot deskundige benoemd.

1.6 Utopia heeft tegen deze beschikkingen beroep ingesteld bij het gerechtshof ’s-Gravenhage. De Gemeente heeft zich verweerd. Bij beschikking van 21 juli 2011 (LJN BR3070, WR 2012/32) heeft het hof de bestreden beschikkingen vernietigd en de Gemeente niet-ontvankelijk verklaard. De grieven van Utopia richtten zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat artikel 7:304 lid 2 BW van toepassing is (rov. 3). In rov. 6 overwoog het hof: “6 Beoordeeld moet derhalve worden of, mede in aanmerking genomen de inrichting en hetgeen partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst omtrent het gebruik van de zaak voor ogen stond, splitsing aan de hand van het feitelijk gebruik van de afzonderlijke ruimtes – meer in het bijzonder die waarin het restaurant c.q. café thans zijn gevestigd – mogelijk is. Het hof is van oordeel dat dit hier niet het geval is en overweegt daartoe als volgt. a.

In de considerans van de huurovereenkomst is vermeld (kort gezegd) dat Utopia de voormalige D.W.L.-gebouwen destijds in gebruik heeft gekregen als woon- werkobject, dat Utopia met een lening van de Gemeente de afgelopen jaren werkzaamheden heeft verricht om die gebouwen – aan zowel de binnen- als de buitenzijde – geschikt te maken voor het wonen en werken van de leden van Utopia, alsmede dat partijen hebben besloten om hun onderlinge verhouding te wijzigen in een huurrelatie waartegenover de Gemeente de aan Utopia verstrekte lening kwijtscheldt als betaling voor de door Utopia verrichte werkzaamheden tot behoud en verbetering van de gebouwen. b.

Zoals ook in art. 3 van de huurovereenkomst is vermeld, had Utopia het gehuurde destijds in meer of mindere sloopstaat aanvaard. In art. 12 van de huurovereenkomst is vermeld dat partijen hun wederzijdse vorderingen – te weten het door Utopia van de Gemeente geleende bedrag om het gehuurde geschikt te maken voor woon en werk, enerzijds, en de tegenvordering van Utopia in verband met het gepleegde buitenonderhoud en de verbeteringen, anderzijds – daarbij hebben gecompenseerd. c.

Bij voormelde considerans/bepalingen van de huurovereenkomst is geen onderscheid gemaakt tussen de verschillende onderdelen van de in gebruik cq. in huur gegeven gebouwen. Het betreffende complex werd daarbij aldus door partijen steeds als één geheel beschouwd. d.

In art. 3 van de huurovereenkomst is bepaald dat Utopia het gehuurde uitsluitend mag gebruiken als werk- en woonruimte ten behoeve van haar leden. Ook daar wordt geen onderscheid gemaakt tussen de verschillende onderdelen van het gehuurde en wordt het gehuurde aldus door partijen als één geheel beschouwd. e.

Ook bij de bepaling van de huurprijs wordt in art. 2 van de huurovereenkomst geen onderscheid gemaakt tussen de verschillende onderdelen van het gehuurde: er wordt één huurprijs voorzien.

Ook bij de huurprijs zoals die definitief zal worden vastgesteld na afronding van de restauratiewerkzaamheden door de Gemeente wordt uitgegaan van één bedrag. Met betrekking tot de vaststelling van dat bedrag is aangegeven dat daarbij rekening zal worden gehouden met een

13

‘bandbreedte’ voor de ‘woonlasten per lid van Utopia’, waarbij onder ‘woonlasten’ wordt verstaan ‘huur voor werk- en woonruimte, gebruikerslasten, binnenonderhoud, energieverbruik voor verlichting, ruimteverwarming, huishoudelijk gebruik en warm water’, derhalve een bedrag dat niet wordt gesplitst tussen een woon- en een werkdeel.

Voorts is daarbij bepaald dat voor de huurberekening wordt uitgegaan van 15 leden, derhalve ongeacht de feitelijke situatie. Blijkens de hierboven sub 2.6. bedoelde brief van de Gemeente is toen ook daadwerkelijk één huurprijs voor het geheel vastgesteld.

f.

De Gemeente heeft niet gesteld, laat staan onderbouwd, dat het gebruik dat Utopia (via haar leden) van het gehuurde maakt als zodanig uit hoofde van de huurovereenkomst niet is toegestaan, zodat het hof er van uit gaat dat dit gebruik binnen de in de huurovereenkomst aangegeven grenzen valt. g.

Onweersproken is dat binnen het complex als geheel sommige bedrijfsruimtes onderling verbonden zijn en (ook) via elkaar bereikbaar zijn, en ook dat in enkele gevallen de sanitaire voorzieningen onderling worden gedeeld. h.

Voorts staat vast dat er voor het complex één energie-aansluiting en één wateraansluiting is, alsmede dat de verwarming plaatsvindt met één gemeenschappelijke ketel.

I. Tot de statutaire doelstelling van Utopia behoort blijkens haar statuten – zowel destijds als na de wijziging daarvan in 2006 – het verlenen van faciliteiten voor het ontwikkelen van activiteiten op het raakvlak van techniek en kunst en wil zij dat doel onder meer bereiken door het beheren van het onderhavige complex waarin haar leden kunnen wonen en werken. j.

Evenmin is weersproken dat er van tijd tot tijd binnen het complex door enkele leden in hun ruimtes gezamenlijk aan projecten is gewerkt en dat Utopia dergelijke activiteiten ook stimuleert. k.

Alles bij elkaar genomen is er naar het oordeel van het hof sprake van een situatie waarin splitsing van de afzonderlijke onderdelen van het gehuurde in de zin dat op elk daarvan een ander huurregiem van toepassing is, te zeer afbreuk zou doen aan hetgeen gelet op de inrichting en hetgeen partijen – mede gelet op het zgn. Haviltexcriterium – destijds voor ogen stond, namelijk het in gebruik geven van het complex als geheel ten behoeve van de doelstelling van Utopia voor haar leden. Immers, een dergelijke splitsing zou onder meer tot gevolg (kunnen) hebben dat sommige onderdelen wel en andere niet door de Gemeente zouden kunnen worden opgezegd en ontruimd, hetgeen de mogelijkheden voor Utopia om het gehuurde te gebruiken in vorenbedoelde zin naar het oordeel van het hof te zeer zou inperken en dat zou de (continuïteit van de) positie van Utopia jegens de Gemeente ook te zeer afhankelijk maken van het feitelijk gebruik dat de afzonderlijke leden van tijd tot tijd van het complex maken, terwijl een vereniging als de onderhavige per definitie een wisselend ledenbestand kan vertonen. l.

14

Het bovenstaande wordt niet anders – en leidt ook niet tot het oordeel dat het als één geheel blijven beschouwen (lees: niet splitsen in vorenbedoelde zin) naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is – wanneer mede in aanmerking wordt genomen de aard van de bedrijfsactiviteiten (café c.q. restaurant) enerzijds en het feit dat de exploitanten van het café resp. (één van de) vennoten van de v.o.f. die het restaurant exploiteren niet ook op het complex wonen anderzijds. Weliswaar is het verband tussen de doelstelling van Utopia ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst (zie hierboven sub 6 onder i) en de aard van deze bedrijfactiviteiten op zijn zachtst gezegd wat dun geworden. Echter, de statuten zoals deze inmiddels luiden maken een wat ruimer gebruik mogelijk dan alleen op het raakvlak van techniek en kunst, mits met instemming van de algemene vergadering van Utopia. Verder voorzien de statuten inmiddels in werk-leden, woonleden en woon-werkleden, waarbij de eerste twee ieder één stem hebben en de laatste twee. Het gaat echter nog steeds om leden van Utopia en – heel belangrijk – het café en het restaurant gebruiken tezamen onweersproken niet meer dan 5% van de beschikbare ruimte in het complex. Tot slot weegt ook hetgeen hierboven sub 6 onder f is overwogen mee.”

1.7 De Gemeente heeft bij verzoekschrift van 21 oktober 2011, welke op diezelfde datum ter griffie van de Hoge Raad is ingekomen, tijdig beroep in cassatie ingesteld. Utopia heeft verweer gevoerd.

2.

Bespreking van het cassatiemiddel

Inleiding 2.1.1 Bij de beoordeling van het middel kan het volgende tot uitgangspunt worden genomen.

2.1.2 Het gaat in deze zaak om één huurovereenkomst waarbij het gehuurde meerdere gebouwen omvat waarvan de ruimtes feitelijk worden gebruikt als woonruimte (57,2%), 230a-bedrijfsruimte (29,2%) en 290-bedrijfsruimte (5%), aldus de in cassatie niet bestreden rov. 2.7 en 4.[1.] Er is dus sprake van een zogenaamde ‘gemengde huurovereenkomst’.[2.]

2.1.3 Art. 6:215 BW bepaalt dat indien een overeenkomst voldoet aan de omschrijving van twee of meer door de wet geregelde bijzondere soorten van overeenkomsten, de voor elk van die soorten gegeven bepalingen naast elkaar op de overeenkomst van toepassing zijn, behoudens voor zover deze bepalingen niet wel verenigbaar zijn of de strekking daarvan in verband met de aard van de overeenkomst zich tegen toepassing verzet.

Hoewel artikel 6:215 BW volgens het hof van toepassing is,[3.] biedt deze bepaling in casu geen uitkomst omdat cumulatie van de verschillende toepasselijke, veelal dwingendrechtelijke, bepalingen van de afzonderlijke huurregimes niet goed mogelijk is, aldus de in cassatie niet bestreden rov. 5.

2.1.4 Beoordeeld moet daarom worden of splitsing aan de hand van het feitelijk gebruik van de afzonderlijke ruimtes – meer in het bijzonder die waarin het restaurant c.q. café thans zijn gevestigd – mogelijk is, aldus het hof in rov. 6.

Het middel bestrijdt wel de maatstaf die het hof in rov. 6 heeft toegepast om de mogelijkheid van splitsing te beoordelen (en bevat verder klachten over de motivering van het oordeel van het hof in rov. 6), maar bestrijdt niet het oordeel dat de mogelijkheid van splitsing moet worden onderzocht.

15

De vraag of de rechter de mogelijkheid van splitsing moet onderzoeken alvorens toepassing te geven aan de bij 2.3 e.v. bedoelde verwijzingsregels (waarover het verzoekschrift tot cassatie in nr. 3.6 een beschouwing bevat) is derhalve in cassatie niet aan de orde.[4.]

2.2.1 Voor zover splitsing mogelijk is, kan per (gedeelte van) een gebouw worden vastgesteld welk huurregime van toepassing is; dit regime wordt dan bepaald door het betreffende enkelvoudige gebruik daarvan als woonruimte, 230a-bedrijfsruimte of 290-bedrijfsruimte.

Voor zover het gebouw – of in casu: het complex van gebouwen – als één geheel moet worden beschouwd, is daarop één huurregime van toepassing. Welk regime dat is, moet worden bepaald aan de hand van de hierna bij 2.4 en 2.5 te noemen verwijzingsregels.

Denkbaar is dat volledig kan worden gesplitst tot op het niveau van (gedeelten van) gebouwen met een enkelvoudig gebruik. Denkbaar is ook dat splitsing ten aanzien van bepaalde (gedeelten van) gebouwen wel mogelijk is en ten aanzien van andere niet is, zodat in die laatste gevallen gebruik moet worden gemaakt van verwijzingsregels om het toepasselijke huurregime vast te stellen.

Denkbaar is ten slotte ook, als vermeld, dat splitsing in het geheel niet mogelijk is.

2.2.2 Hoewel het in deze zaak gezien de inzet van de procedure in het bijzonder ging om de status – en dus (af)splitsbaarheid – van het restaurant en het café, heeft het hof blijkens rov. 6, eerste alinea en onder k, een oordeel gegeven over de splitsbaarheid van het gehele complex.

2.2.3 Het hof heeft niet alleen de splitsingsvraag ontkennend beantwoord. Het heeft ook geoordeeld dat in de situatie waarin het complex als één geheel moet worden beschouwd (lees: waarin moet worden uitgegaan van niet-splitsen in hierboven bedoelde zin) er geen sprake is van een huurovereenkomst waarop de bepalingen van art. 7:290 e.v. moeten worden toegepast. Dit oordeel ligt besloten in rov. 7 en wordt als zodanig door het middel niet bestreden. De bezemklacht van het middel richt zich weliswaar ook tegen rov. 7, maar doet dat slechts voortbouwend op de eerdere klachten, die bestrijden dat het hof kon oordelen dat in casu niet gesplitst kan worden.

2.2.4 Het hof heeft echter geen oordeel gegeven over de vraag welk huurregime wel van toepassing is op het complex.

Utopia heeft in appel verdedigd dat sprake is van een huurovereenkomst waarop de bepalingen inzake huur van woonruimte moeten worden toegepast. Haar tweede grief richtte zich tegen het andersluidende oordeel van de kantonrechter in rov. 4.5 van diens tussenbeschikking van 23 november 2008. Het hof heeft volstaan met het oordeel, dat niet gesplitst kan worden, waaraan het in rov. 8 de gevolgtrekking heeft verbonden dat de Gemeente niet ontvankelijk zal worden verklaard ‘in haar op (uitsluitend) de toepasselijkheid van het huurregiem voor 290-huur gebaseerde verzoek’. Over de vraag of op de huurovereenkomst de bepalingen inzake huur van woonruimte moeten worden toegepast, behoefde het hof dus geen antwoord te geven.

In het verzoekschrift tot cassatie onder 4.9 merkt de Gemeente overigens op dat het in de rede ligt aan te nemen dat op het gehele complex het woonruimteregime moet worden geacht van toepassing te zijn. De Gemeente vraagt zich in dat verband af of een voorstel tot huurprijswijziging van de Gemeente wel (in voldoende mate) in het systeem van artikel 7:250 e.v. BW kan worden gepast en acht het niet wenselijk dat de huurders van de bedrijfsruimten – ondernemers – aanspraak kunnen maken op de verstrekkende huurbescherming van het woonregime.[5.] In het verweerschrift in cassatie nr. 39 wordt namens Utopia kort gereageerd op de door de Gemeente genoemde consequenties van toepasselijkheid van het woonruimteregime. In feitelijke instanties is

16

geen debat geweest over de door de Gemeente in het onderhavige geval gevreesde complicaties bij (eventuele) toepasselijkheid van het woonruimteregime (althans verwijst het verzoekschrift tot cassatie niet naar vindplaatsen in de stukken van de voorgaande instanties waaruit van zulk een debat zou blijken). Reeds daarom is daarvoor in cassatie geen plaats.

2.3 Zoals vermeld bij 2.2.1, zijn in de rechtspraak een aantal verwijzings- ofwel voorrangsregels ontwikkeld om bij een (niet-gesplitste en dus nog) gemengde huurovereenkomst aan te wijzen welk regime op de gehele huurovereenkomst van toepassing is. Ik stip deze verwijzingsregels kort aan, omdat het middel op enkele daarvan een beroep doet in het kader van de door het hof bij de splitsingsvraag (het opwerpen waarvan, zoals vermeld, in cassatie niet ter discussie staat) aan te leggen maatstaf.

2.4 Bij samenloop van 290-bedrijfsruimte en 230a-bedrijfsruimte dient te worden bezien of het gehuurde mede in aanmerking genomen de inrichting ervan en hetgeen partijen omtrent het gebruik voor ogen stond in overwegende mate wordt gebruikt voor de uitoefening van een bedrijf zoals bedoeld in art. 7:290 lid 2 BW, in welk laatste geval het huurregime voor 290-bedrijfsruimte de overeenkomst beheerst.[6.]

Bij samenloop van woonruimte en 230a-bedrijfsruimte “dient het gehuurde slechts dan niet in zijn geheel als woonruimte te worden aangemerkt indien het, mede in aanmerking genomen de inrichting en hetgeen partijen omtrent het gebruik voor ogen stond, in overwegende mate voor een ander doel dan voor bewoning in gebruik is, bij welke afweging in het bijzonder betekenis toekomt aan het vloeroppervlak en het aantal vertrekken”.[7.]

Bij deze verwijzingsregels gaat het om de keuze tussen toepasselijkheid van het regime dat geldt voor 230a-bedrijfsruimte en een huurregime dat de huurder meer bescherming biedt.[8.]

2.5 In geval van samenloop van woonruimte en 290-bedrijfsruimte wordt het toepasselijk huurregime aangewezen aan de hand van de verwijzingsregel, dat beslissend is hetgeen partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruik daarvan voor ogen heeft gestaan.[9.]

Bij deze samenloop moet ook rekening worden gehouden met artikel 7:290 lid 3 BW. Door wetsduiding wordt de afhankelijke[10.] woning (evenals ‘onroerende aanhorigheden’) namelijk ook gerekend tot de 290-bedrijfsruimte.

Over de afhankelijke woning is in de parlementaire geschiedenis opgemerkt: “Bij een afhankelijke woning gaat het erom dat de woning niet zonder overwegende bezwaren door een andere dan de huurder van de bedrijfsruimte kan worden gebruikt waarbij zowel bouwtechnische als bedrijfseconomische en functionele overwegingen een rol spelen”.[11.]

Daarbij is verwezen naar HR 24 januari 1997, LJN ZC2255, NJ 1997/558 (Tokkie/Michael). In die zaak overwoog de Hoge Raad dat het oordeel van de rechtbank, dat geen sprake was van een dergelijke woning omdat niet een zodanige samenhang en economisch verband tussen de bedrijfsruimte en de daarboven gelegen woonruimte aanwezig was, geen blijk gaf van een onjuiste rechtsopvatting.[12.]

2.6

17

Ik vermeld nog dat situaties waarin sprake was van gebruik als woonruimte, 230a-bedrijfsruimte en 290-bedrijfsruimte enige malen aan Uw Raad zijn voorgelegd. In de beide hieronder genoemde zaken ging het echter niet om de splitsingsvraag c.q. de daarbij te hanteren maatstaf.

HR 16 december 1994, LJN ZC1588, NJ 1995/185 (Huting/Peters) betrof de verhuur van een winkel-woonhuis met bakkerij. De huurder exploiteerde de winkel als bakkerswinkel, maar gebruikte de als bakkerij ingerichte werkruimte slechts als opslagplaats. De woonruimte verhuurde hij onder. De rechtbank achtte art. 7A:1632a BW (thans 7:303 BW) van toepassing op alle ruimten. De klacht, dat de voornoemde bepaling uitsluitend van toepassing was op 1624- (thans: 290-)bedrijfsruimte, en niet op het woonhuis, de garages en de bakkerij faalde. Uw Raad overwoog: “3.3 (...). Klaarblijkelijk is de Rechtbank ervan uitgegaan dat de onroerende zaak als één geheel is verhuurd en dat de woonruimte moet worden aangemerkt als een ‘onzelfstandige woning’ in de zin van art. 1624 (oud) BW, en dat derhalve de vaststelling van de huurprijs op het geheel, en dus mede op de woonruimte en de andere niet als winkel in gebruik zijnde ruimten, betrekking heeft.”

Dit uitgangspunt gaf niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting en was niet onbegrijpelijk.[13.]

HR 25 april 2003, LJN AF4616, WR 2003/52 (’t Sweiland/Beekema) betrof een verhuur van een terrein met jachthaven, mede omvattende een woonhuis, loodsen ten behoeve van winterstalling van schepen, reparatieplaats en een kantoor waarin verkoop van roerende zaken aan derden plaatsvindt, en ligplaatsen. De vraag was of het terrein als bedrijfsruimte in de zin van art.

7A:1624 BW moest worden aangemerkt. De rechtbank kwam tot de conclusie dat, beoordeeld naar zowel de bestemming van het gehuurde, krachtens geldende overeenkomst, als naar het aandeel in de omzet en in de oppervlakte van de bedrijfsruimte, de niet 1624-bedrijfsactiviteiten overheersten, zodat huurovereenkomst werd beheerst de Huurwet. Datzelfde geldt ook voor de woning die van het gehuurde deel uitmaakt, omdat deze als onzelfstandige woonruimte moest worden aangemerkt. In cassatie werd geklaagd, dat in het licht van de beschermende strekking van art. 7A:1624 e.v. sprake moest zijn van duidelijke ondergeschiktheid van de ‘art. 7A:1624activiteiten’ ten opzichte van de ‘Huurwetactiviteiten’, hetgeen niet aan de orde zou zijn nu 3035% van de omzet van ’t Sweiland van kleinhandels- en ambachtsactiviteiten afkomstig was en dat een groot gedeelte van de gehuurde oppervlakte mede voor die activiteiten werd gebruikt. A-G Keus meende in zijn conclusie sub 2.9-2.10 dat de klacht diende te falen, kort gezegd, omdat de rechtbank de bij 2.4 bedoelde verwijzingsregels voor (thans) 290-bedrijfsruimte en 230abedrijfsruimte had toegepast. Uw Raad verwierp het cassatieberoep met toepassing van artikel 81 RO. Maatstaf 2.7 Onderdeel 4.1 bevat een rechtsklacht, die is gericht tegen de eerste alinea van rov. 6. Het hof zou daarin een onvolledige maatstaf hebben gehanteerd. Nu vast stond dat het restaurant en café 290bedrijfsruimten zijn en het debat zich toespitste op de verhouding tussen de 290-bedrijfsruimten en de ruimten met een woonfunctie, had het hof bij de beoordeling van de splitsingsvraag dienen te onderzoeken: “of er, mede gelet op hetgeen partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst omtrent het gebruik van de zaak voor ogen heeft gestaan en op de inrichting van het gehuurde, een zodanige (bouwkundige en/of functionele) samenhang en economisch verband tussen de woonruimten en de middenstandsbedrijfsruimten bestaat dat deze ruimten niet zonder overwegende praktische bezwaren door verschillende huurders kunnen worden gebruikt.” (cursivering in het middel).

18

Volgens het middel (nrs. 4.1 jo 3.7) wordt de zojuist omschreven maatstaf in de vakliteratuur afgeleid uit de arresten Tokkie/Michael en Van Oest/Redevco inzake de afhankelijke woning. Het middel wijst daarbij in het bijzonder op H.J. Rossel in T&C Huurrecht (2010), art. 7:290, aant. 2 sub e. Volgens het middel ligt toepassing van deze maatstaf in dit geval voor de hand, omdat zowel bij de vraag of een woning als afhankelijk moet worden gekwalificeerd in de zin van art.

7:290 lid 3 BW als bij de vraag of een gemengde huurovereenkomst zich laat afsplitsen, het erop aankomt of aan deze ruimten niet zonder overwegende praktische bezwaren door verschillende huurders kunnen worden gebruikt. Ook zou dit criterium tot uitdrukking brengen dat niet elke samenhang voldoende is om aan splitsing in de weg te staan, hetgeen strookt met het cumulatiebeginsel voortvloeiende uit art. 6:215 BW. 2.8 Ter vergelijking, het hof heeft in rov. 6., eerste alinea, onderzocht: “of, mede in aanmerking genomen de inrichting en hetgeen partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst omtrent het gebruik van de zaak voor ogen stond, splitsing aan de hand van het feitelijk gebruik van de afzonderlijke ruimtes – meer in het bijzonder die waarin het restaurant c.q. café thans zijn gevestigd – mogelijk is.”

Uit rov. 3.6 onder k blijkt dat het hof de mogelijkheid van splitsing aan de hand van het feitelijke gebruik van de afzonderlijke ruimtes heeft beoordeeld in het licht van het gebruik dat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst voor ogen stond, te weten: “het in gebruik geven van het complex als geheel ten behoeve van de doelstelling van Utopia voor haar leden.”

Het hof heeft daarbij in rov. 6 een reeks van omstandigheden verdisconteerd.

2.9 Het middel richt zich op de verhouding tussen de woonruimten en de 290-bedrijfsruimten en spreekt niet van de 230a-bedrijfsruimten. Nu de 230a-bedrijfsruimten in het geheel van het complex kennelijk niet overheersen (zie bij 2.1.2), lijkt deze aanpak mij verdedigbaar gezien het partijdebat en de bij 2.4 bedoelde verwijzingsregel bij woonruimte en 230a-bedrijfsruimte.

2.10 Het verschil in opvatting tussen het hof en het middel zit niet in het gegeven, dat moet worden gekeken naar de inrichting van het gehuurde en de partijbedoeling ten aanzien van het gebruik. De kern van het verschil in opvatting tussen het hof en het middel is dan naar mijn mening, dat: het hof vooral belang heeft gehecht aan de bijzondere achtergrond en de daarmee corresponderende inhoud van de onderhavige huurovereenkomst, en daarbij heeft betrokken het in dát licht te beoordelen feitelijk gebruik van het gehuurde alsmede (gezien deze achtergrond) de doelstelling van Utopia; terwijl het middel vooral wijst op de praktische splitsbaarheid van het complex – in het bijzonder de (af)splitsbaarheid van het restaurant en het café – door de nadruk te leggen op de vraag of deze ruimten ‘zonder overwegende praktische bezwaren door verschillende huurders kunnen worden gebruikt’, hetgeen dan beoordeeld moet worden aan de hand van (bouwkundige en/of functionele) samenhang en economisch verband.

2.11

19

Ik neem aan dat het middel onder ‘overwegende praktische bezwaren’ niet in het bijzonder verstaat de bezwaren die voor Utopia als woon-werkgemeenschap zouden gelden, maar dat het middel daarmee in het algemeen het oog heeft op bezwaren van met name bouwkundige, functionele of economische aard. Ongetwijfeld wordt daarbij in de optiek van het middel ook ruimte gelaten voor, kort gezegd, de positie van Utopia als woon-werkgemeenschap; maar daaraan zal – wil het middel ergens toe kunnen leiden – in de door het middel verdedigde rechtsopvatting bepaald minder betekenis moeten worden toegekend dan het hof heeft gedaan. Hoe een en ander zich tot elkaar verhoudt, laat het middel overigens in het midden.

2.12.1 Hoewel de literatuur wel aandacht vraagt voor de mogelijkheid van splitsing, wordt niet steeds ingegaan op de maatstaf daarvoor. Een uitzondering is Rossel. Bij beantwoording van de vraag welk huurregime van toepassing is:[14.] “gaat het erom of tegen de achtergrond van hetgeen huurder en verhuurder bij het sluiten van de huurovereenkomst voor ogen heeft gestaan en mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, een splitsing mogelijk is tussen het feitelijk gebruik van de woonruimte en het feitelijk gebruik van de praktijkruimte respectievelijk de bedrijfsruimte. Een dergelijke splitsing is bijvoorbeeld mogelijk als bij één huurovereenkomst twee afzonderlijke ruimten worden verhuurd, elk met een eigen toegang en eigen voorzieningen, met de bedoeling dat de ene ruimte als woonruimte wordt gebruikt en de andere als praktijkruimte of bedrijfsruimte wordt gebruikt. (...)

Een splitsing tussen het feitelijk gebruik van de woonruimte en het feitelijk gebruik van de praktijkruimte/bedrijfsruimte zal niet mogelijk zijn als er een zodanige bouwtechnische, economische en/of functionele samenhang bestaat tussen de woonruimte en de praktijkruimte/bedrijfsruimte, dat de woonruimte zonder overwegende praktische bezwaren niet door een ander dan de huurder van de praktijkruimte/bedrijfsruimte kan worden gebruikt. (...)”

De auteur bespreekt vervolgens in dit verband gezichtspunten om te bepalen of sprake is van een afhankelijke woning.

In deze opvatting wordt de maatstaf om te bepalen of splitsing mogelijk is, dus ingevuld met overwegingen die zijn ontleend aan de rechtspraak inzake de afhankelijke woning. Deze aanpak wordt voorgesteld voor elke splitsingsituatie, ongeacht de vraag welke combinatie van woonruimte, 290-bedrijfsruimte dan wel 230a-bedrijfsruimte aan de orde is.

Als splitsing niet mogelijk is, moet het toepasselijke regime volgens Rossel worden bepaald aan de hand van de bij 2.4 en 2.5 bedoelde verwijzingsregels voor woonruimte en 230a-bedrijfsruimte, voor 290-bedrijfsruimte en 230a-bedrijfsruimte dan wel voor woonruimte en 290-bedrijfsruimte respectievelijk artikel 7:290 lid 3 BW.[15.]

Ik lees in dat laatste dat Rossel het mogelijk acht om aan de hand van de maatstaf om te bepalen of sprake is van een afhankelijke woning eerst te onderzoeken of splitsing mogelijk is en, zo neen, onder omstandigheden te concluderen dat sprake is van een afhankelijke woning.

2.12.2 Borst, a.w. onder 4.1 (vgl. ook onder 2.6) spreekt van de situatie dat ‘verhuur van woonruimte en 290-bedrijfsruimte onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn’. Hoe deze onlosmakelijkheid moet worden bepaald, wordt niet uitgewerkt. Wel stelt de auteur: “Is geen sprake van een afhankelijke woning dan zijn beide overeenkomsten niet onlosmakelijk met elkaar verbonden en zal de rechter de huurovereenkomst splitsen in een huurovereenkomst voor de woning en een huurovereenkomst voor de 290-bedrijfsruimte.”

Gezien deze opmerking, lijkt de maatstaf om te bepalen of sprake is van een afhankelijke woning van invloed te zijn op de uitkomst van de splitsingsvraag, in die zin dat eerst zou moeten worden

20

bepaald of sprake is van een afhankelijke woning. De gedachte, dat de splitsingsvraag eerst aan de orde komt nadat is vastgesteld dat geen sprake is van een afhankelijke woning in de zin van artikel 7:290 lid 3 BW, komt men ook elders in de literatuur tegen.[16.]

Ik lees bij deze auteurs, anders dan bij Rossel, echter niet de gedachte dat aan de hand van de maatstaf om te bepalen of sprake is van een afhankelijke woning, kan worden onderzocht of splitsing mogelijk is.[17.] Deze auteurs spreken alleen over de combinatie van woonruimte en 290bedrijfsruimte, niet over andere combinaties. Indien het gaat om de combinatie van een woning en 290-bedrijfsruimte dan lijkt het bij deze auteurs veeleer te gaan om een kwestie van volgorde (die dan ook afwijkt van de bij 2.12.1, slot bedoelde volgorde), dan om de de maatstaf voor splitsing (die niet nader wordt omschreven). In de optiek van de hier bedoelde auteurs zal bij de combinatie van een woning en 290-bedrijfsruimte eerst na ontkennende beantwoording van de vraag of sprake is van een afhankelijk woning, de woning afgesplitst kunnen worden en vallen onder het regime van artikel 7:232 e.v. BW. 2.13 Zie ik het goed, dan geldt ten aanzien van de beoordeling van ‘splitsbaarheid’ geen nauwkeurig omschreven maatstaf. Het gaat om een in hoge mate feitelijke vraag (zoals het middel sub 3.2 ook erkent), waarbij het – reeds daarom – voor de hand ligt dat de rechter acht zal slaan op alle omstandigheden van het geval.[18.]

Tot die omstandigheden behoren in ieder geval, zoals eerder opgemerkt, de inrichting van het gehuurde en de partijbedoeling ten aanzien van het gebruik.

Voorts lijkt niet onbelangrijk dat bij de splitsingsvraag ook de gevolgen van de splitsing voor partijen een rol kunnen spelen.[19.] Vgl. rov. 4.6 onder k, waarover het middel onder 4.6.3 een opmerking maakt. Hiermee is niet bedoeld te zeggen dat de opportuniteit van splitsing met het oog op deze gevolgen steeds deel zou moeten uitmaken van de splitsingsmaatstaf. Denkbaar is dat de rechter hierin aanleiding vindt om niet over te gaan tot een onderzoek naar de mogelijkheid van splitsing.

Indien wordt aangenomen dat bij de splitsingsvraag alle omstandigheden in aanmerking kunnen worden genomen, dan kan – reeds daarom – niet worden uitgesloten dat ook rekening kan worden gehouden met overwegingen van bouwkundige, functionele of economische aard. Dat dergelijke factoren relevant zijn voor het splitsingsoordeel lijkt mij niet onaannemelijk.

Daarbij ga ik ervan uit dat (ook) dergelijke factoren niet geïsoleerd worden bezien. Zoals Rossel terecht opmerkt, gaat het erom of tegen de achtergrond van hetgeen huurder en verhuurder bij het sluiten van de huurovereenkomst voor ogen heeft gestaan en mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, een splitsing mogelijk is tussen het feitelijk gebruik van de woonruimte en het feitelijk gebruik van de praktijkruimte respectievelijk de bedrijfsruimte. Juist door rekening te houden met die achtergrond kunnen de gevolgen van de splitsing voor partijen worden gewaardeerd.

2.14 Aldus bestaat er enige overlap met de eerder besproken verwijzingsregels. Dat bij de beoordeling van de splitsbaarheid van de gemengde huurovereenkomst (in een geval als het onderhavige) sprake zou zijn van een dwingende maatstaf, zoals het middel aanvoert, die in het bijzonder wordt ontleend aan de beoordeling van de vraag of sprake is van afhankelijke woning in het kader van artikel 7:290 lid 3 BW, vermag ik echter niet in te zien. De argumenten die het middel daarvoor aanvoert, zijn in ieder geval niet dwingend.

Volgens het eerste argument komt het er zowel bij de vraag of een woning als afhankelijk moet worden gekwalificeerd in de zin van art. 7:290 lid 3 BW als bij de vraag of een gemengde huurovereenkomst zich laat afsplitsen, op aan of deze ruimten niet zonder overwegende praktische

21

bezwaren door verschillende huurders kunnen worden gebruikt. Zelfs als dit juist zou zijn, volgt daaruit niet dat deze ‘overwegende praktische bezwaren’ in de context van beide beoordelingen op dezelfde wijze dienen te worden ingevuld (nog daargelaten de ruimte die een dergelijke maatstaf de rechter biedt bij de toepassing in een concreet geval; zie bij 2.15).

Volgens het tweede argument, zou het door het middel verdedigde criterium tot uitdrukking brengen dat niet elke samenhang voldoende is om aan splitsing in de weg te staan, hetgeen strookt met het cumulatiebeginsel voortvloeiende uit art. 6:215 BW. Met het middel aannemend, dat niet elke samenhang voldoende is om aan splitsing in de weg te staan, volgt daaruit niet dwingend dat de door het middel verdedigde maatstaf dient te worden toegepast.

Dat uit artikel 6:215 BW een voorkeur voor splitsing zou blijken, geloof ik overigens niet. Artikel 6:215 BW gaat immers uit van de situatie dat op een gemengde overeenkomst meerdere regelcomplexen van toepassing zijn, met andere woorden van de situatie dat – in huurtermen – niet wordt gesplitst. Bovendien is de voorkeur voor cumulatie die spreekt uit artikel 6:215 Uw Raad over samenloop maar een betrekkelijke,[20.] zodat daaraan in dit verband weinig gewicht toekomt.

2.15 Voorts moet worden geconstateerd dat de door het middel verdedigde maatstaf als zodanig allerminst dwingend van aard is. Bij de beoordeling van gevallen aan de hand van de verwijzingsregels respectievelijk de maatstaf om te bepalen of sprake is van een afhankelijke woning, dient men acht te slaan op alle omstandigheden van het geval, zonder dat een bepaalde omstandigheid bij voorbaat als doorslaggevend kan worden aangemerkt.[21.] Het valt niet in te zien, waarop dat anders zou zijn bij de beoordeling van de mogelijkheid van splitsing.

Ook in de door de klacht verdedigde rechtsopvatting moet de rechter mede gewicht toekennen aan hetgeen partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst omtrent het gebruik van de zaak voor ogen heeft gestaan en op de inrichting van het gehuurde. Dat hééft het hof in het onderhavige geval gedaan.

Voor het hof stond het gebruik van het gehele complex als woon-werkgemeenschap centraal. In dat licht bezien, delven argumenten die zijn gericht op de vraag of bepaalde ruimten ‘niet zonder overwegende praktische bezwaren door verschillende huurders kunnen worden gebruikt’ al gauw het onderspit, ongeacht of deze argumenten nu zijn gebaseerd op bouwkundige, functionele of economische gronden. In de praktijk zal bij een complex van gebouwen een ruimte mogelijk eerder kunnen worden afgesplitst om bouwkundige, functionele en/of economische redenen dan bij een enkel gebouw met gemengd gebruik. Maar dat gegeven verliest veel van zijn betekenis in het licht van de overweging van het hof over ‘het in gebruik geven van het complex als geheel ten behoeve van de doelstelling van Utopia voor haar leden.’

In cassatie kan niet met succes worden geklaagd dat het hof bij de beoordeling van de splitsbaarheid één of meer omstandigheden expliciet had moeten bespreken, danwel aan één of meer omstandigheden de doorslag had moeten geven.

2.16 De slotsom is dat de rechtsklacht van onderdeel 4.1 tevergeefs is voorgesteld.

Toepassing van de maatstaf

2.17 De Gemeente werpt voorts in de onderdelen 4.2 e.v., voor zover het hof moet worden geacht wel het juiste criterium te hebben gehanteerd, een aantal klachten op – in het cassatieverzoekschrift

22

uitwerkt onder ad i, ii en iii – tegen het oordeel dat splitsing van de afzonderlijke ruimtes niet mogelijk is, alsmede de daarop volgende overwegingen van het hof in rov. 6 sub a t/m l.

2.18 (Ad i) Deze klacht, die wordt uitgewerkt in de onderdelen 4.6.1 t/m 4.6.4, houdt in dat het hof bij zijn oordeel niet of in onvoldoende mate de feitelijke inrichting van het gehuurde en het feitelijke gebruik daarvan zou hebben betrokken.

2.19 Door in rov. 6 sub g te overwegen dat onweersproken is dat binnen het complex als geheel sommige bedrijfsruimtes onderling verbonden zijn en (ook) via elkaar bereikbaar zijn, en ook dat in enkele gevallen de sanitaire voorzieningen onderling worden gedeeld, zou het hof volgens onderdeel 4.6.1 (a) blijk geven van een onjuiste rechtsopvatting, omdat het er bij de beantwoording van de vraag of splitsing mogelijk is, niet om gaat of sommige bedrijfsruimten onderling verbonden zijn, maar of de onderlinge verbondenheid tussen het cafe resp. restaurant enerzijds, en het complex anderzijds van dien aard is, dat splitsing moet worden geacht onmogelijk te zijn; (b) een onbegrijpelijk oordeel hebben gegeven in het licht van het betoog van de Gemeente dat het café en restaurant gevestigd zijn in separaat te verhuren ruimten.

2.20 (Ad a) Deze klacht bouwt gedeeltelijk voort op de in de rechtsklacht verdedigde rechtsopvatting, en faalt om de aldaar genoemde redenen. Voor het overige geldt dat de veronderstelling dat het hof zich bij zijn beoordeling tot ‘sommige’ ruimten zou hebben beperkt, feitelijke grondslag mist, nu het hof reeds in rov. 6 overweegt: ‘meer in het bijzonder die waarin het restaurant c.q. café thans zijn gevestigd’. Voorts kan in cassatie als gezegd niet met succes worden geklaagd over het gewicht dat het hof aan de een of de andere omstandigheid heeft gegeven.

(Ad b) De stelling dat het café en restaurant in separaat te verhuren ruimten zijn gevestigd, kan niet worden gelijkgesteld aan een betwisting van de stellingen dat sommige bedrijfsruimtes onderling verbonden zijn, (ook) via elkaar bereikbaar zijn en in enkele gevallen sanitaire voorzieningen kennen. Het verder in deze klacht opgenomen betoog dat van een onderlinge, aan splitsing in de weg staand verbondenheid van de ruimten geen sprake is, verlangt in wezen een herbeoordeling van een sterk met feitelijke waarderingen verweven oordeel en de daaraan ten grondslag liggende overwegingen, waarvoor in cassatie geen plaats is.

Dat het hof in rov. 6 onder g mede betekenis heeft gegeven aan de onderlinge verbondenheid van de ruimten, is in het licht van het besproken juridische kader niet onbegrijpelijk. Wanneer rov. 6 onder g wordt gelezen in verbinding met rov. 6 onder k, blijkt waarom het hof gewicht aan deze omstandigheid heeft gehecht, ook als restaurant en café feitelijk afsplitsbaar zouden zijn.

2.21 Door in rov. 6 sub j te overwegen dat evenmin is weersproken dat er van tijd tot tijd binnen het complex door enkele leden in hun ruimtes gezamenlijk aan projecten is gewerkt en dat Utopia dat ook stimuleert, zou het hof volgens onderdeel 4.6.2 hebben miskend dat deze omstandigheden in casu niet relevant zijn.

2.22 Dat het hof in aanmerking heeft genomen dat er van tijd tot tijd binnen het complex door enkele leden in hun ruimtes gezamenlijk aan projecten is gewerkt en dat Utopia dat ook stimuleert, is begrijpelijk in het licht van de bij 2.8 bedoelde context waarbinnen ook rov. 6 sub j moet worden gelezen. Uit rov. 6, eerste alinea en sub k, blijkt dat het hof heeft onderzocht wat partijen destijds ten aanzien van het gebruik van het gehuurde voor ogen stond. De relevantie van de feitelijke situatie omtrent de door de leden van Utopia uitgevoerde werkzaamheden ligt dan voor de hand.

23

2.23 Door in rov. 6 sub i en sub k in aanmerking te nemen dat Utopia als doelstelling hanteert het verlenen van faciliteiten voor het ontwikkelen van activiteiten op het raakvlak van techniek en kunst en dat zij dat wil bereiken door middel van haar woon- en werkgemeenschap in het complex, zou het hof volgens onderdeel 4.6.3 miskennen dat deze omstandigheden niet (zonder meer) afdoen aan de mogelijkheid van splitsing, omdat ingeval dat laatste zou worden aangenomen, dat nog niet betekent dat Utopia de zo-even genoemde doelstelling niet zou kunnen verwezenlijken.

2.24 Deze klacht faalt. Het hof kon aan de genoemde omstandigheden gewicht toekennen. Daaraan doet niet af de door de klacht aangevoerde mogelijkheid, dat de doelstellingen van Utopia wellicht ook op andere wijze zouden kunnen worden bereikt. Voorts miskent de klacht, dat het hof niet overweegt dat bij splitsing het gehuurde niet meer zou kunnen worden gebruikt in de zin, zoals omschreven in de statuten van Utopia, maar veeleer dat splitsing zulk een gebruik te zeer zou inperken.

Het middel verwijst ook naar rov. 6 onder i en l. Hierin geeft het hof zich rekenschap van de statutenwijziging. De strekking van deze overwegingen is dat het gebruik van bepaalde ruimten als restaurant en café weliswaar naar hun aard een dunne band heeft met de doelstelling van Utopia ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst, maar dat het gaat om een gebruik door leden van Utopia, om een gebruik van niet meer dan 5% van de beschikbare ruimte in het complex en om een gebruik dat valt binnen de in de huurovereenkomst aangegeven grenzen (rov. 6 sub f).

Per saldo keert de klacht zich vergeefs tegen een aan het hof voorbehouden weging van de omstandigheden van het geval.

2.25 Door in rov. 6 sub f te overwegen dat de gemeente niet heeft gesteld en/of onderbouwd dat het gebruik dat Utopia van het gehuurde maakt niet uit hoofde van de huurovereenkomst is toegestaan, geeft het hof volgens onderdeel 4.6.4 een redenering die niet goed te volgen is in het licht van de stelling van de Gemeente dat diverse leden van Utopia, waaronder de uitbaters van het café en het restaurant, niet meer op het complex wonen.

2.26 Deze klacht faalt, omdat het gegeven dat enkele leden van Utopia niet op het complex wonen, op zichzelf niet behoeft te leiden tot de conclusie dat er sprake is van een met de huurovereenkomst strijdig gebruik.

2.27 (Ad ii) Deze klacht, die wordt uitgewerkt in de onderdelen 4.7.1 t/m 4.7.3, houdt in dat de overwegingen van het hof in rov. 6 sub a t/m e ter zake van de tekst van de huurovereenkomst, niet afdoen aan de in de klacht (i) door de Gemeente opgeworpen bezwaren, en dat in elk geval die overwegingen het oordeel dat splitsing niet mogelijk is niet zelfstandig kunnen dragen.

2.28 Voor zover deze klacht voortbouwt op de hiervoor besproken klacht (i), faalt zij. De door de klacht geopperde mogelijkheid om de formulering van de huurovereenkomst dan wel de aanvaarding in sloopstaat anders te waarderen dan het hof heeft gedaan, doet niet af aan de waarderingen die het hof daaraan heeft kunnen geven. Het gaat hier trouwens om feitelijke argumenten die niet voor het eerst in cassatie kunnen worden aangevoerd. Voor het overige miskent de klacht dat het oordeel van het hof niet enkel op de erdoor bestreden overwegingen is gegrond.

24

2.29 (Ad iii) Deze klacht, die wordt uitgewerkt in de onderdelen 4.8.1 en 4.9, kwalificeert de verwerping van het beroep van de Gemeente op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid door het hof als rechtens onjuist en onvoldoende begrijpelijk gemotiveerd, en voert daartoe aan dat: a. voor zover het hof de gewijzigde doelstelling van Utopia, resp. het in de huurovereenkomst voorziene gebruik van het gehuurde in zijn oordeel heeft betrokken, dit onjuist is in het licht van hetgeen in de onderdelen 4.6.3, slot, en 4.6.4 is aangevoerd; b. voor zover het hof naar het getalsmatige aandeel van de 290-bedrijfsruimte in de totale oppervlakte van het complex verwijst, dit onjuist is nu het bedoelde aandeel niet doorslaggevend kan zijn in het kader van het beroep van de Gemeente op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid, gelet op het disproportionele voordeel dat Utopia geniet ten nadele van de Gemeente en de wens van de Gemeente om haar vastgoed op een marktconforme en niet met staatssteunregels strijdige wijze te verhuren; c. voor zover het hof in aanmerking heeft genomen dat het complex bij aanvang van het gebruik door Utopia min of meer in sloopstaat verkeerde, wijst de Gemeente op haar stelling dat de renovatie aan de buitenzijde grotendeels door haar is verzorgd en betaald; en d in het verlengde van onderdeel 4.8.1 wijst de Gemeente in onderdeel 4.9 op de bijzondere en ongewenste consequenties van het oordeel van het hof.

2.30 Vooropgesteld moet worden dat geen van deze klachtonderdelen tot de conclusie noopt dat het hof van een onjuiste rechtsopvatting is uitgegaan, waardoor nog enkel de begrijpelijkheid van het oordeel ter beoordeling voorligt.

2.31 Klacht a behoeft geen bespreking na het falen van de eerste motiveringsklacht.

2.32 Ten aanzien van klacht b diene, dat het hof het beroep van de Gemeente op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid heeft beoordeeld mede tegen de achtergrond van de in deze zaak centraal staande gedachte, te weten hetgeen partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst voor ogen hadden. In het oordeel van het hof komt dan ook tot uitdrukking dat aan die oorspronkelijke situatie het meeste recht wordt gedaan wanneer de afzonderlijke onderdelen niet worden gesplitst. Dat het hof in dit verband de relatieve omvang – qua ruimtebeslag – van de 290-bedrijfsruimte heeft meegewogen is in dat licht niet onbegrijpelijk. Het oordeel is evenmin onbegrijpelijk in het licht van de bedoelde stellingen van de Gemeente. Het hof behoefde voorts op die stellingen niet afzonderlijk te reageren, nu deze – in het inleidend verzoekschrift nr. 4 en het verweerschrift in hoger beroep nr. 2.4 (waarnaar in nrs. 4.9 en 1.10 van het cassatieverzoekschrift worden verwezen) summier gepresenteerde – stellingen niet als essentiële stellingen kunnen worden aangemerkt.

2.33

25

Ten aanzien van klacht c geldt, dat de stelling dat de Gemeente de renovatie aan de buitenzijde grotendeels heeft georganiseerd en voor haar rekening heeft genomen, de begrijpelijkheid van het oordeel niet aantast.

2.34 Wat betreft het onder d aangevoerde kan worden verwezen naar hetgeen reeds bij 2.2.4 werd opgemerkt.

2.35 Gelet op het falen van de voorgaande klachten behoeft de bezemklacht van onderdeel 4.10 geen bespreking meer.

Conclusie

De conclusie strekt tot verwerping.

Voetnoten Voetnoten

[1.]

De percentages verwijzen naar het aantal m2. Zie productie 13 bij het verweerschrift in eerste aanleg.

[2.]

Zie daarover onder andere R.A. Dozy, Y.A.M. Jacobs, Hoofdstukken huurrecht, [Deventer:] Gouda Quint 1999, p. 464; M.F.A. Evers, Huurrecht bedrijfsruimten, Deventer: Kluwer 2011, p. 33; A.R. de Jonge, Huurrecht, Den Haag: Boom Juridische Uitgevers 2009, p. 320; G.M. Kerpestein, Huurrecht bedrijfsruimte, Den Haag: Sdu Uitgevers bv 2012, p. 67-69; A.M. Kloosterman, H.J. Rossel, J.P. van Stempvoort, Hoofdlijnen in het huurrecht met vragen en antwoorden, Deventer: Kluwer 2011, p. 127-129; F.C. Borst, ‘Gemengde overeenkomsten met een huurelement en gemende huurovereenkomsten’, Tijdschrift voor Huurrecht, WR 2004/20, onder 2.5.

[3.]

Er is enige discussie over de vraag of artikel 6:215 BW op een gemengde huurovereenkomst van toepassing is. Het praktisch belang daarvan is beperkt, omdat cumulatie van huurregimes niet goed mogelijk wordt geacht. Zie GS Huurrecht, (H.E.M. Vrolijk), art. 7:290 BW, aant. 15; Evers, a.w., p. 33; Borst, a.w., onder 4; GS Huurrecht (J.Th.M. Palstra), art. 7:230a BW, aant. 36; H.J. Rossel, Huurrecht algemeen, Deventer: Kluwer 2011, p. 26-27.

[4.]

In appel heeft deze vraag wel gespeeld. Volgens Utopia diende het onderzoek naar de mogelijkheid van splitsing niet, volgens de Gemeente diende dit wel vooraf te gaan aan de vaststelling van het (de) toepasselijke huurregime(s). Zie het verzoekschrift in hoger beroep nr. 19 e.v. en de pleitaantekeningen van mr. Sekeris d.d. 5 maart 2010 nr. 2.1. e.v. alsmede het verweerschrift in hoger beroep nrs. 4.3-4.4 en de pleitnota van mr. Sepmeijer d.d. 5 maart 2010 nr. 2.2 e.v.

[5.]

Ik merk op dat een dergelijk sentiment niet noodzakelijkerwijs blijkt uit de bij 2.4 en 2.5 bedoelde verwijzingsregels.

[6.]

HR 22 oktober 1999, LJN ZC2996, NJ 2000/209 (Theole/ABN Amro); HR 24 november 1972, LJN AC5272, NJ 1973/93 (Kampermann/Gemeente Heerlen). Vgl. ook HR 23 september 2005, LJN AV1895, NJ 2006/101 (ABS/Bladel en Welter). Vgl. recent de conclusie van A-G Huydecoper voor HR 24 februari 2012, LJN BU9880, RvdW 2012/360 (art. 81 RO).

26

[7.]

Aldus HR 3 oktober 2003, LJN AI1596, NJ 2003/720, WR 2003/78 (Wildevuur/Bremer), rov.

3.3.2. Zie voorts HR 5 november 1993, LJN ZC1131, NJ 1994/228 m.nt. PAS (Fuks/Recourt). Vgl. recent HR 9 oktober 2009, LJN BJ1243, RvdW 2009/1169.

[8.]

Vgl. A-G Langemeijer, conclusie sub 3.4 voor HR 3 oktober 2003, reeds genoemd (Wildevuur/Bremer); Evers, a.w., p. 33; GS Huurrecht (H.E.M. Vrolijk), art. 290, aant. 15.

[9.]

Zie HR 3 oktober 2003 (voornoemd), rov. 3.3.2; HR 24 december 1993, LJN ZC1198, NJ 1994/215 (Samarang/Geelhoed), rov. 3.2. Zie nog voor de situatie dat de ruimte in zijn geheel is verhuurd als 290-bedrijfsruimte en de huurder een gedeelte daarvan onderverhuurt als woonruimte HR 28 januari 1994, LJN ZC1244, NJ 1994/421 m.nt. PAS (AHAM/Malherbe).

[10.]

In de terminologie van het oude recht volgens art. 7A:1624 lid 2: ‘onzelfstandige’.

[11.]

Nota n.a.v. het Verslag, Kamerstukken II 2000/01, 26 932, nr. 5, p. 5.

[12.] Zie ook HR 15 juni 2001, LJN AB2146, NJ 2001/478 (Van Oest/Redevco, ook wel genoemd Van Oest/Beurspassage). Hierover nader GS Huurrecht (H.E.M. Vrolijk), art. 290, aant. 82; AsserAbas (Huur) 5-IIA, nr. 261; De Jonge, a.w., p. 316-317; Evers, a.w., p. 25-29; Kerpestein, a.w., p.

472-475; Kloosterman e.a., a.w., p. 268-269; Dozy en Jacobs, a.w., p. 396-398; Borst, a.w., onder 4.1.

[13.] Borst, a.w. onder 4.4, plaatst dit oordeel in het kader van (thans) artikel 7:290 lid 3 BW en merkt op: ‘Het werd helaas niet met zoveel woorden gezegd, maar kennelijk werd ten aanzien van de combinatie bakkerswinkel en bakkerij geoordeeld dat mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde en hetgeen partijen omtrent het gebruik voor ogen stond, het gehuurde in overwegende mate werd gebruikt voor de uitoefening van een bedrijf zoals bedoeld in art. 7A:1624 lid 2 BW. Onder huidig recht zou na het trekken van deze conclusie vervolgens kunnen worden geoordeeld dat de onroerende aanhorigheden ingevolge lid 3 van art. 7:290 BW ook onder het regime van art. 290 e.v. BW vallen. Of het oordeel ten aanzien van de woning onder het huidige recht hetzelfde zou zijn is niet met zekerheid te zeggen. Het is goed mogelijk dat de rechtbank met inachtneming van het criterium uit Tokkie/Michael en Van Oest/Redevco tot het oordeel zou zijn gekomen dat geen sprake was van een afhankelijke woning nu de woning zonder overwegende bezwaren door een ander dan de huurder van de bedrijfsruimte kon worden gebruikt.’

[14.] H.J. Rossel, in: A.M. Kloosterman e.a., a.w., p. 127-128. Zie ook H.J. Rossel 2010 (T&C Huurrecht), art. 230a, aant. 3 sub c en art. 7:290, aant. 2 sub e.

[15.]

H.J. Rossel, in: A.M. Kloosterman e.a., a.w., p. 129 en 263-264.

[16.]

Evers, a.w. p. 34-35; De Jonge, a.w., p. 320-321; Kerpestein, a.w., p. 68-69.

[17.] Ook R.A. Dozy, Y.A.M. Jacobs, a.w., p. 395, geven geen maatstaf voor splitsing. Zij lijken er overigens wel van uit te gaan dat aan splitsing niet wordt toegekomen indien de bedrijfsruimte een dermate ondergeschikt onderdeel van de woonruimte is, dat deze al een onroerende aanhorigheid van de woonruimte (zie thans art. 7:233) moet worden aangemerkt.

[18.] Vgl. HR 26 februari 1993, LJN ZC0889, NJ 1993/581 m.nt. PAS (Kasteel Hoensbroek) t.a.v. een gemengde overeenkomst (huur van bedrijfsruimte voor horecadoeleinden en pacht van bepaalde ‘buffetrechten’): ‘Geen rechtsregel behoefde de rechtbank te weerhouden ervan uit te gaan dat het mogelijk is dat in de tussen partijen bestaande rechtsverhouding sprake is van twee afzonderlijke overeenkomsten waarvan de ene wel en de andere niet wordt beheerst door de art.

1624 e.v. Het oordeel van de rechtbank dat zulks zich hier voordoet, is van feitelijke aard en kan in cassatie niet op zijn juistheid worden getoetst.’

27

[19.] Vgl. Evers, a.w., p. 34-35, met vermelding van jurisprudentie waarbij (kennelijk mede wordt verwezen naar Rb. Amsterdam (sector kanton) 8 augustus 2008, LJN BK2849, WR 2009/104); GS Huurrecht (H.E.M. Vrolijk), art. 290, aant. 82 (slot).

[20.]

Asser/Hartkamp & Sieburgh 6-III* 2010/ 68-70.

[21.] Vgl. A-G Huydecoper, conclusie sub 15 voor HR 12 mei 2006, LJN AV6080, NJ 2006/294 (t.a.v. de toepassing van de verwijzingsregel bij 290-bedrijfsruimte en 230a-bedrijfsruimte); A-G Hartkamp, conclusie sub 9 voor het al genoemde arrest Tokkie/Michael (t.a.v. de vraag of sprake is van een afhankelijke resp. onzelfstandige woning). Zie in verband met dat laatste ook het verweerschrift zijdens Utopia nrs. 16-17.

28

WR 2012/31: Procesrecht: voorwaardelijk verzoek tot verlenging ontruimingstermijn; beantwoording voorvragen kwalificatie overeenkomst niet verzocht...

Instantie: Magistraten: Conclusie: Noot:

Hof Arnhem (Handelskamer) Mrs. C.J.H.G. Bronzwaer, H.M. Wattendorff, K.J. Haarhuis Naschrift redactie

Datum: Zaaknr:

5 juli 2011 200.075.777

LJN: Roepnaam:

BR2540 -

Wetingang: (art. 7:230a BW) Essentie Procesrecht: voorwaardelijk verzoek tot verlenging ontruimingstermijn; beantwoording voorvragen kwalificatie overeenkomst niet verzocht en niet noodzakelijk Samenvatting Het hof stelt voorop dat een vordering of verzoek in het algemeen voorwaardelijk kan worden gedaan, bijvoorbeeld onder de voorwaarde dat de rechter in een ander geding een bepaalde beslissing zal geven. Het hof acht tegen die achtergrond onjuist de overweging van de kantonrechter dat hij in een procedure ex art. 7:230a lid 1 BW steeds een beslissing over de voorvragen (of sprake is van 230a-bedrijfsruimte en of rechtsgeldig is opgezegd) moet geven: indien het verzoek tot verlenging wordt gedaan onder de voorwaarde dat die voorvragen in bevestigende zin worden beantwoord in een andere procedure, is beantwoording daarvan in de verlengingsprocedure ex art. 7:230a lid 1 BW nu juist niet noodzakelijk. Voorts dient de rechter aan wie een dergelijk voorwaardelijk verzoek wordt voorgelegd, het voorwaardelijk karakter daarvan te respecteren en kan hij niet eigener beweging tot een onvoorwaardelijke toewijzing daarvan komen, nu hij daarmee iets anders toewijst dan is verzocht.

Naar het oordeel van het hof heeft huurster belang bij vernietiging van de bestreden beschikking, omdat in een eventueel volgend geding tussen partijen gezag van gewijsde kan worden toegekend aan de beslissingen van de kantonrechter omtrent de voorvragen, welke beslissingen mede tot uitdrukking komen in het onvoorwaardelijk geformuleerde dictum.

De bestreden beschikking wordt vernietigd en het voorwaardelijke verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn wordt (opnieuw rechtdoende) met een jaar toegewezen onder de voorwaarde dat sprake is van een in alle opzichten rechtsgeldige en effect sorterende huuropzegging.

Partij(en) Verzoekster in hoger beroep: VWE bureau voor voertuigdocumentatie en –informatie B.V., gevestigd te Heerhugowaard Advocaat: mr. A.A. Aartse Tuyn tegen Verweerster in hoger beroep: de publiekrechtelijke rechtspersoon Gemeente Utrecht, zetelend te Utrecht Advocaat: mr. J.M. van Noort Uitspraak (…)

3.De vaststaande feiten 3.1

3.2 3.3

Tussen partijen staan in hoger beroep als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende weersproken en op grond van de in zoverre niet bestreden inhoud van overgelegde producties, de navolgende feiten vast.

VWE is, althans was huurster van een aantal ruimtes op het Veemarktcomplex te Utrecht; verhuurster is/was de gemeente. Op het Veemarktcomplex wordt iedere dinsdag de Automarkt Utrecht gehouden.

VWE maakt er sinds 1995 haar onderneming van om ten dienste van internationale kopers op de Automarkt Utrecht een aantal administratieve formaliteiten dan wel andere handelingen in verband met de aankoop van een auto te verrichten, zoals het verzorgen van een op het gekochte voertuig afgegeven exportkenteken met bijbehorend kentekenbewijs, het verzorgen van een set nummerplaten behorend bij het verkregen exportkenteken en het verzorgen van een bijbehorende WA-verzekering met internationale dekking en internationale erkenning.

29

3.4 3.5

Voor de uitoefening van haar onderneming maakt VWE gebruik van de onder 3.2 bedoelde ruimtes.

Op 4 september 2008 heeft de gemeenteraad besloten de exploitatie van het Veemarktcomplex op 1 januari 2011 te beëindigen.

3.6 Bij brief van 26 maart 2009 heeft de gemeente de huur van de onder 4.2 bedoelde ruimtes opgezegd tegen 1 juli 2009, respectievelijk 1 januari 2010 en 1 april 2010.

4.De beoordeling in hoger beroep 4.1

4.2

4.3

4.4

4.5

4.6

4.7

VWE heeft in eerste aanleg, na wijziging van het verzoek, op de voet van artikel 7:230a van het Burgerlijk Wetboek (BW) verzocht om, uitgaande van de loutere presumptie dat sprake is geweest van een in alle opzichten rechtsgeldige en effect sorterende huuropzegging, tevens ontruimingsaanzegging ter zake van de in de huuropzegging d.d. 26 maart 2009 betrokken ruimtes, te bepalen dat de termijn gedurende welke haar ontruimingsverplichting is geschorst, wordt verlengd tot een jaar, derhalve tot 1 januari 2011.

Bij pleidooi in eerste aanleg heeft VWE aangegeven dat haar verzoek evident een voorwaardelijk karakter kent, en dat de door VWE gehanteerde voorwaarde haar oorzaak vindt in de omstandigheid dat partijen van mening verschillen over het toepasselijke huurregime, te weten of bij het gehuurde al dan niet sprake is van bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW, en over de rechtsgeldigheid van de door de gemeente gedane opzegging. Daarbij huldigt VWE het standpunt dat sprake is van (ver)huur van artikel 7:290-bedrijfsruimte en/of dat sprake is van misbruik van recht, zodat de opzegging door de gemeente effect ontbeert. VWE heeft verder toegelicht dat zij in deze verzoekschriftprocedure op de voet van artikel 7:230a BW dat standpunt niet wenst te zien beoordeeld, omdat zij het oordeel daaromtrent per se wenst te verkrijgen in een procedure ‘met een contentieus karakter’. VWE heeft aangegeven dat de kantonrechter bij de beoordeling van haar onderhavige verzoek dient uit te gaan van de veronderstelling dat sprake is van (ver)huur van bedrijfsruimte die niet is bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW, en dat de huuropzegging ook overigens effect toekomt.

De gemeente heeft tegen het door VWE ingediende verzoek verweer gevoerd. De gemeente stelde zich op het standpunt dat de kantonrechter een oordeel diende te geven over de vragen welk huurregime van toepassing is en of de opzegging rechtsgeldig is en effect sorteert (hierna ook aan te duiden als: de voorvragen). De gemeente heeft aangegeven geen bezwaar te hebben tegen verlenging van de ontruimingstermijn, echter slechts voorzover het zou gaan om een verlenging van niet meer dan negen maanden.

De kantonrechter heeft in de bestreden beschikking geoordeeld dat de onder 4.3 bedoelde voorvragen in de onderhavige verlengingsprocedure dienen te worden beantwoord, aangezien de kantonrechter alleen toepassing kan geven aan artikel 7:230a lid 1 BW indien is vastgesteld dat sprake is van huur die betrekking heeft op een gebouwde onroerende zaak, niet zijnde woonruimte of bedrijfsruimte in de zin van titel 7.4, en indien voorts is vastgesteld dat de huur is geëindigd. De toewijzing van het verzoek tot verlenging van de schorsing van de ontruimingsverplichting hangt immers af van de vraag of die(zelfde) ontruimingsverplichting er wel is, en deze vraag behoort naar haar aard in dezelfde procedure te worden beantwoord, aldus de kantonrechter.

Vervolgens heeft de kantonrechter onderzocht of sprake is van artikel 7:290-bedrijfsruimte en of de opzegging door de gemeente rechtsgeldig is, en is de kantonrechter tot een ontkennende beantwoording van de eerste en een bevestigende beantwoording van de tweede vraag gekomen. De kantonrechter heeft het verzoek van VWE tot verlenging van de ontruimingstermijn ten slotte met een jaar toegewezen.

Met de grieven 1 tot en met 7 klaagt VWE erover, samengevat, dat de kantonrechter toch een oordeel heeft gegeven over de kwalificatie van de huurovereenkomst, in plaats van – primair – veronderstellenderwijs uit te gaan van toepasselijkheid van artikel 7:230a BW (en, zo begrijpt het hof, aldus een voorwaardelijk geformuleerd dictum te geven), althans – subsidiair – VWE niet-ontvankelijk te verklaren in haar verzoek op de grond dat voorwaardelijke verlenging van de ontruimingstermijn ex artikel 7:230a BW zoals verzocht door VWE niet mogelijk is. VWE betoogt in de toelichting op deze grieven onder meer dat de kantonrechter dusdoende buiten de grenzen van de rechtsstrijd is getreden.

Met de grieven 8 tot en met 19 komt VWE – meer subsidiair – op tegen de beslissingen dat geen sprake is van artikel 7:290-bedrijfsruimte en dat sprake is van een rechtsgeldige en effect sorterende opzegging.

Met grief 20 voert VWE aan dat de kantonrechter met de bestreden beschikking niet alleen buiten de reikwijdte van het inleidende (voorwaardelijke) verzoekschrift is getreden, maar ook buiten de reikwijdte van artikel 7:230a BW en buiten de reikwijdte van het in dat artikel bedoelde verzoek(schrift) met een extra-judicieel karakter zoals in casu aan de orde, en dat VWE deze overschrijding niet kan billijken.

Beide overschrijdingen impliceren een schending van een fundamenteel rechtsbeginsel, althans beide situaties rechtvaardigen een succesvol beroep op het beginsel dat bekend staat als doorbreking van het appelverbod, aldus VWE in deze grief.

Met betrekking tot de ontvankelijkheid van het door VWE ingestelde hoger beroep overweegt het hof als

30

volgt. Artikel 7:230a lid 1 jo. lid 3 BW bepaalt voor het geval dat de huur is geëindigd, dat de verplichting om tot ontruiming van het gehuurde over te gaan voor een termijn van twee maanden wordt geschorst, en artikel 7:230a lid 1 bepaalt voorts dat de rechter die termijn op verzoek van de (gewezen) huurder kan verlengen. Beide bepalingen hebben derhalve tot uitgangspunt dàt de huur is geëindigd. Op grond van artikel 7:230a lid 8 BW staat tegen een beschikking krachtens dit artikel geen hogere voorziening open. De vraag òf de huur is geëindigd valt echter buiten het toepassingsgebied van artikel 7:230a BW zodat tegen de beslissing daarover wel hoger beroep openstaat (vgl. HR 14 juli 2000, LJN AA6528, NJ 2000, 715). VWE is dan ook ontvankelijk in het door haar ingestelde hoger beroep.

4.8 Het hof acht de grieven 1 tot en met 7 van VWE gegrond voorzover VWE erover klaagt dat de kantonrechter de voorvragen heeft beantwoord en mede op grond van die beantwoording een onvoorwaardelijk geformuleerd dictum heeft gegeven waarin de termijn waarbinnen het gehuurde dient te worden ontruimd wordt verlengd tot een jaar na het eindigen van de huurovereenkomst, derhalve tot 1 januari 2011. Het hof stelt daarbij voorop dat een vordering of verzoek in het algemeen voorwaardelijk kan worden gedaan, bijvoorbeeld onder de voorwaarde dat de rechter in een ander geding een bepaalde beslissing zal geven. Het hof acht tegen die achtergrond onjuist de overweging van de kantonrechter dat hij in een procedure ex artikel 7:230a lid 1 BW steeds een beslissing over de voorvragen (of sprake is van artikel 230a-bedrijfsruimte en of rechtsgeldig is opgezegd) moet geven: indien het verzoek tot verlenging wordt gedaan onder de voorwaarde dat die voorvragen in bevestigende zin worden beantwoord in een andere procedure, is beantwoording daarvan in de verlengingsprocedure ex artikel 7:230a lid 1 BW nu juist niet noodzakelijk. Voorts dient de rechter aan wie een dergelijk voorwaardelijk verzoek wordt voorgelegd, het voorwaardelijk karakter daarvan te respecteren en kan hij niet eigener beweging tot een onvoorwaardelijke toewijzing daarvan komen, nu hij daarmee iets anders toewijst dan is verzocht.

4.9 Naar het oordeel van het hof heeft VWE belang bij vernietiging van de bestreden beschikking, omdat in een eventueel volgend geding tussen partijen gezag van gewijsde kan worden toegekend aan de beslissingen van de kantonrechter omtrent de voorvragen, welke beslissingen mede tot uitdrukking komen in het onvoorwaardelijk geformuleerde dictum; vgl. HR 10 september 1999, LJN ZC2959, NJ 1999/735.

4.10 De bestreden beschikking zal worden vernietigd wegens de gegrondheid van de grieven 1 tot en met 7.

Bij de (beoordeling van de) grieven die zijn gericht tegen de oordelen dat geen sprake is van artikel 7:290-bedrijfsruimte en dat de opzegging rechtsgeldig is geschied, heeft VWE geen belang meer omdat het hof over die voorvragen in deze verlengingsprocedure geen beslissing zal geven. Voorzover die grieven zijn gericht tegen feitenvaststellingen in de bestreden beschikking, heeft VWE bij de beoordeling daarvan eveneens geen belang meer omdat het hof een nieuwe feitenvaststelling heeft gegeven en de aangevallen feitenvaststellingen daarin niet voorkomen.

4.11 De slotsom is dat het hof de bestreden beschikking zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende, het voorwaardelijke verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn met een jaar zal toewijzen onder de voorwaarde dat sprake is van een in alle opzichten rechtsgeldige en effect sorterende huuropzegging. De gemeente zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding in beide instanties.

5.De beslissing Het hof, beschikkende in hoger beroep: vernietigt de bestreden beschikking van de rechtbank Utrecht, sector kanton, locatie Utrecht van 15 juli 2010 en beschikt opnieuw; verlengt, onder de voorwaarde dat sprake is van een in alle opzichten rechtsgeldige en effect sorterende huuropzegging door de gemeente bij brief van 26 maart 2009, de termijn waarbinnen het gehuurde dient te worden ontruimd tot een jaar, derhalve tot 1 januari 2011; veroordeelt de gemeente in de kosten van beide instanties, tot aan de bestreden uitspraak aan de zijde van VWE voor wat betreft de eerste aanleg begroot op € 904 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en op € 298 voor griffierecht en tot aan deze uitspraak voor wat betreft het hoger beroep begroot op € 1788 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en op € 263 voor griffierecht.

Noot Auteur: Naschrift redactie Naschrift Er was sprake van een voorwaardelijk verzoek op grond van art. 7:230a BW. ‘Voorwaardelijk’ betekent hier dat het verzoek wordt gedaan onder de voorwaarde dat op een bepaalde voorvraag (zoals: welk regiem is van toepassing, is de huurovereenkomst geëindigd?) in een (eventuele) latere procedure zodanig zal worden beslist dat genoemd artikel van toepassing is. De

31

kantonrechter te Utrecht had, ondanks het voorwaardelijke karakter van het verzoek van de huurder, toch eerst beslist op de (voor)vraag of er sprake was van 7:230a-bedrijfsruimte. Naar het oordeel van het hof trad de kantonrechter daarbij ten onrechte buiten het verzoek, zoals de huurder dat had ingediend. Het hof acht het kennelijk mogelijk dat een huurder ervoor kiest om een dergelijk verzoek in te dienen (ter afdekking van het risico dat er geen sprake is van 290bedrijfsruimte), maar de vraag of er sprake is van 290-bedrijfsruimte te laten beslissen in een andere, toekomstige, (bodem)procedure. Ter verduidelijking: bij de kwestie van dergelijke voorvragen bij een (230a-)verzoekschriftprocedure kan onderscheid worden gemaakt tussen drie relevante vragen, namelijk: 1. Kan een dergelijke voorvraag in die procedure bindend worden beslist? 2. Moet een dergelijke voorvraag in die procedure bindend worden beslist, ook als de verzoeker die voorvraag uitdrukkelijk buiten die procedure wil houden? 3. Is het wenselijk dat een dergelijke voorvraag in die procedure bindend wordt beslist?

De Hoge Raad heeft vraag 1 positief beantwoord in (onder meer) HR 10 september 1999, NJ 1999/735 (Stichting Motorsport Wijchen/gemeente Wijchen). De beslissing op een voorvraag als hier bedoeld is ook appellabel. Er kan sprake zijn van een (impliciet of expliciet aan de orde gestelde) voorvraag, die moet worden beantwoord voordat kan worden ingegaan op het verzoek zelf. Daarnaast kan daarover een expliciete beslissing worden gevraagd in de vorm van een verklaring voor recht. In HR 31 maart 2000, NJ 2000/497 (Klomp/NS), m.nt. J.B.M. Vranken oordeelde de Hoge Raad dat in die verzoekschriftprocedure (in dat geval op grond van art. 21 WOR (oud)) een verklaring voor recht kan worden gevraagd. In zijn noot onder laatstgenoemd arrest pleit Vranken ervoor om in het algemeen als uitgangspunt te nemen dat onder huidig recht mogelijk is om in een verzoekschriftprocedure een verklaring voor recht te geven; alleen wanneer een wetsbepaling of het systeem van de wet zich daartegen verzet zou de rechter dit moeten afwijzen. Zie ook Rb. Amsterdam 25 april 2001, WR2001/57, m.nt. Z.H. Duijnstee-van Imhoff. Als argumenten om de derde vraag (is het wenselijkheid dergelijke voorvragen direct te beslissen?) positief te beantwoorden, worden veelal genoemd het voorkomen van onzekerheid en van onnodige procedures. Als uitzonderingen worden wel genoemd verzoekschriftprocedures die zich naar hun aard (kort, gericht op een eenvoudige praktische beslissing) daar niet voor lenen, maar het 230a-verzoek wordt duidelijk niet tot die categorie gerekend. Voor verschillende gezichtspunten hierover bij 7:304-verzoeken kan verwezen worden naar de noten van Evers bij Hof Amsterdam 19 mei 2005, WR 2006/15 en bij Hof Amsterdam 17 november 2005, WR 2006/16, en naar de noot van Van Rappard bij Hof Amsterdam 12 juni 2008, WR 2008/122.

Dan blijft over de tweede vraag. Deze ziet op enerzijds de partijautonomie en anderzijds de proceseconomie (het voorkomen van nieuwe procedures daaronder begrepen). Heeft de kantonrechter de mogelijkheid (of is deze zelfs verplicht) om – anders dan het hof in bovenstaand arrest heeft geoordeeld – een voorvraag als hier bedoeld altijd bindend te beslissen in de verzoekschriftprocedure (behoudens appel), ook als de huurder die beslissing uitdrukkelijk buiten de verzoekschriftprocedure wil houden? Daarbij kan worden gewezen op het feit dat de verhuurder niet in staat is om een dergelijk verzoek in te dienen. Kan er sprake zijn van misbruik van (proces)recht indien de huurder desgevraagd geen enkel redelijk belang kan noemen dat zou worden geschaad indien de voorvraag wel wordt beslist? Met de argumenten van Vranken in zijn hiervoor genoemde noot kan worden verdedigd dat de verhuurder in reconventie desgewenst wel een verklaring voor recht kan vragen, waardoor ook deze in staat is de betreffende voorvraag aan de orde te stellen. Wellicht kan in volgende procedures hierover meer duidelijkheid ontstaan.

32

LJN: BU5602, Hoge Raad , 11/00524 Datum uitspraak: Datum publicatie: Rechtsgebied: Soort procedure: Inhoudsindicatie:

Vindplaats(en):

10-02-2012 10-02-2012 Civiel overig Cassatie Huur. Doorbreking rechtsmiddelenverbod art. 7:230a lid 8 BW. Toepasselijkheid afdeling 7.4.6 BW (bedrijfsruimte). Vraag of gehuurde is aan te merken als onroerende aanhorigheid in de zin van art. 7:290 lid 3. Oordeel hof dat beslissend is of de ‘andere’ ruimte - waarbij het gehuurde aanhorig is aangemerkt kan worden als gehuurde bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 lid 2, is onjuist. Noodzakelijk, maar ook voldoende, is dat verhuurder ermee heeft ingestemd dat verhuurde ruimte wordt bestemd om tezamen met de andere door huurder gebezigde ruimten als bedrijfsruimte te worden gebruikt (HR 14 oktober 1983, LJN AG4662, NJ 1984/253). Enkele feit dat huurder eigenaar is van die andere ruimte(n), staat aan contractuele bestemming tot aanhorigheid in de zin van art. 7:290 lid 3 BW niet in de weg.

NJ 2012, 434 m. nt. A.L.M. Keirse NJB 2012, 470 RvdW 2012, 279 WR 2012, 39

Uitspraak 10 februari 2012 Eerste Kamer 11/00524 EE/MD Hoge Raad der Nederlanden Beschikking in de zaak van: [Verzoekster], gevestigd te [vestigingsplaats], VERZOEKSTER tot cassatie, advocaten: mr. D. Rijpma en mr. A. van Staden ten Brink, tegen GEMEENTE DEN HAAG, zetelende te 's-Gravenhage, VERWEERSTER in cassatie, advocaat: mr. M.E.M.G. Peletier.

Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als [verzoekster] en de Gemeente.

1. Het geding in feitelijke instanties Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar de navolgende stukken: a. de beschikking in de zaak 847176/09-51262 van de kantonrechter te 's-Gravenhage van 28 juli 2009; b. de beschikking in de zaak 200.047.151/01 van het gerechtshof te 's-Gravenhage van 9 november 2010.

De beschikking van het hof is aan deze beschikking gehecht.

2. Het geding in cassatie Tegen de beschikking van het hof heeft [verzoekster] beroep in cassatie ingesteld. Het

33

cassatierekest is aan deze beschikking gehecht en maakt daarvan deel uit.

De Gemeente heeft verzocht het beroep te verwerpen.

De conclusie van de Advocaat-Generaal J.L.R.A. Huydecoper strekt tot vernietiging van het bestreden arrest, met verdere beslissingen als gebruikelijk.

De advocaat van de Gemeente heeft bij brief van 2 december 2011 op die conclusie gereageerd.

3. Beoordeling van het middel 3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan. (i) [Verzoekster] exploiteert een bouwmarkt vanuit een aan haar in eigendom toebehorend gebouw. (ii) [Verzoekster] heeft bij een daartoe op 31 december 1990 gesloten overeenkomst een naastgelegen pand aan de [a-straat 1] te Den Haag gehuurd. De huur werd aangegaan voor een periode van drie jaar ingaande op 1 maart 1991, met de mogelijkheid van stilzwijgende verlenging met perioden van telkens vijf jaar; opzegging dient te geschieden met inachtneming van een termijn van tenminste twaalf maanden voorafgaande aan het verstrijken van een lopende termijn.

Het huurcontract vermeldt verder onder meer: "7. Bestemming. Huurder en verhuurder zijn overeengekomen, dat het bedrijfscomplex zal worden gebruikt t.b.v. opslag- en magazijndoeleinden. Indien huurder het bedrijfscomplex wenst te gebruiken als verkoopruimte (indien de bestemming dit toelaat) komen partijen nu reeds overeen, dat de huurprijs zal worden aangepast. De huurprijs zal dan f 150,-- per m2 excl. BTW bedragen, terwijl de overige voorwaarden onverkort van kracht blijven." (iii) De Gemeente heeft op 14 augustus 2007 de eigendom van het aan [verzoekster] verhuurde pand verworven en is dientengevolge verhuurster van [verzoekster] geworden.

De Gemeente heeft bij brief van 28 februari 2008 de huur van het pand opgezegd tegen 1 maart 2009, met aanzegging van ontruiming per die datum.

3.2.1 [Verzoekster] heeft de kantonrechter verzocht primair haar niet-ontvankelijk te verklaren in haar verzoek tot verlenging van de ontruimingsbescherming in de zin van art. 7:230a BW (omdat zij van oordeel is dat niet het gewone huurrecht, maar het recht van afdeling 7.4.6 (bedrijfsruimte), moet worden toegepast), subsidiair om de ontruimingstermijn te verlengen tot 1 maart 2010.

De kantonrechter heeft [verzoekster] in haar verzoek niet-ontvankelijk verklaard. Het hof heeft de beschikking van de kantonrechter vernietigd en op grond van 7:230a BW de ontruimingstermijn verlengd tot 1 maart 2010.

3.2.2 Het hof heeft daartoe - voor zover in cassatie van belang - als volgt overwogen.

Toepasselijkheid van het huurrecht bedrijfsruimte als bedoeld in art. 7:290 BW hangt af van het antwoord op de vraag of het gehuurde pand krachtens de huurovereenkomst bestemd is voor de uitoefening van een bedrijf als bedoeld in die bepalingen; daarbij is beslissend hetgeen partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan. In het licht van de gemotiveerde betwisting door de Gemeente heeft [verzoekster] onvoldoende gesteld om te komen tot het oordeel dat het gehuurde pand als bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 lid 2 BW gekwalificeerd kan worden. (rov. 14-15) Uit afdeling 7.4.6 vloeit voort dat het bij bedrijfsruimte als bedoeld in art. 7:290 in elk geval dient te gaan om verhuurde bedrijfsruimte. Aangezien de door [verzoekster] geëxploiteerde bouwmarkt haar eigendom is, kan het door haar van de Gemeente gehuurde pand niet worden aangemerkt als een onroerende aanhorigheid in de zin van art. 7:290 lid 3 BW. Het arrest HR 14 oktober 1983, LJN AG4662, NJ 1984/253 waarop [verzoekster] zich beroept, vindt hier geen toepassing nu in dat geval, in tegenstelling tot de onderhavige zaak, sprake was van twee overeenkomsten van huur en verhuur, waarvan een zag op bedrijfsruimte in de zin van art. 1624 (oud) BW. Daarom kan in het midden blijven of de Gemeente (dan wel haar rechtsvoorganger) heeft ingestemd met het gebruik van het gehuurde pand tezamen met of als onderdeel van de bouwmarkt. (rov. 20-22) 3.3 Overeenkomstig art. 7:230a lid 8 BW, staat geen hogere voorziening open tegen een rechterlijke beschikking in de zin van dit artikel. Aangezien het cassatieverzoekschrift onder 9 stelt, dat de klachten ertoe strekken te betogen dat het hof buiten het toepassingsgebied van art.

7:230a BW is getreden, kan verzoekster nochtans in haar cassatieberoep worden ontvangen.

3.4.1 Onderdeel I.1, dat evenmin als de overige onderdelen het oordeel van het hof in rov. 14-15 bestrijdt dat het gehuurde pand op zichzelf beschouwd geen bedrijfsruimte is in de zin van art.

34

7:290 lid 2, richt rechtsklachten tegen het oordeel van het hof in rov. 20-22 dat toepassing van art. 7:290 lid 3 BW op het gehuurde pand afhangt van het antwoord op de vraag of het pand waarin de bouwmarkt van [verzoekster] wordt geëxploiteerd, aangemerkt kan worden als gehuurde bedrijfsruimte in de zin van lid 2 van genoemd artikel. Met dit oordeel - aldus het onderdeel (zakelijk weergegeven) - miskent het hof dat de huurder van een onroerende zaak, die eigenaar is van een pand waarin een bedrijf in de zin van art. 7:290 lid 2 wordt uitgeoefend, met de verhuurder kan overeenkomen dat die (gehuurde) onroerende zaak bestemd is om door de huurder te worden gebruikt als aanhorigheid in de zin van lid 3, waardoor de bepalingen van afdeling 7.4.6 BW toepassing kunnen vinden. De bedoeling om bescherming te bieden aan huurders van bedrijfsruimten als in lid 2 van art. 7:290 omschreven, ligt evenzeer ten grondslag aan de gevallen waarop lid 3 van dat artikel ziet. Ten onrechte heeft het hof daarom nagelaten te beoordelen of de verhuurder heeft ingestemd met gebruik van het gehuurde als onderdeel van het door [verzoekster] geëxploiteerde bedrijf.

3.4.2 De klachten van onderdeel I.1 slagen. De bepalingen van afdeling 7.4.6 strekken tot bescherming van huurders van bedrijfsruimte zoals omschreven in art. 7:290 lid 2. Lid 3 van art.

7:290 ziet op voorzieningen die naar hun aard (feitelijk of goederenrechtelijk) onlosmakelijk met de in lid 2 bedoelde bedrijfsruimte zijn verbonden.

Aldus beoogt lid 3 de bescherming die een huurder op grond van lid 2 geniet, uit te breiden tot die voorzieningen, waaronder onroerende aanhorigheden.

Art. 7:290, dat het toepassingsbereik van afdeling 7.4.6 regelt, sluit geenszins uit dat dergelijke aanhorigheden, indien deze op basis van een afzonderlijke overeenkomst worden gehuurd, krachtens die huurovereenkomst kunnen worden bestemd tot bedrijfsruimte in de zin van afdeling 7.4.6, nu het regime van die afdeling ook door partijen kan worden gekozen geheel los van enige feitelijke relatie met bedrijfsruimte als bedoeld in genoemd lid 2 (Kamerstukken II 2000-2001, 26 932, nr. 5, blz. 5). In het door het hof genoemde arrest HR 14 oktober 1983, LJN AG4662, NJ 1984/253 heeft de Hoge Raad reeds geoordeeld, dat voor toepassing van het beschermingsregime voor bedrijfsruimtehuur in de zin van art. 1624 (oud) BW noodzakelijk, maar ook voldoende, is dat de verhuurder ermee heeft ingestemd dat de verhuurde ruimte wordt bestemd om tezamen met de andere door de huurder gebezigde ruimten als bedrijfsruimte te worden gebruikt, en dat een zodanige instemming eventueel kan worden afgeleid uit het feit dat de aard van de verhuurde ruimte meebrengt dat zij niet dan als een onderdeel van de gehele door de huurder geëxploiteerde bedrijfsruimte kan worden gezien. Deze maatstaf strookt met hetgeen de wetgever blijkens het bovenstaande voor afdeling 7.4.6 in meer algemene zin voor ogen heeft gestaan. Daarbij is derhalve niet van belang of de "andere door de huurder (als bedrijfsruimte) gebezigde ruimten" door hem eveneens gehuurd worden - van dezelfde huurder of van een derde - , dan wel krachtens een andere titel bij hem in gebruik zijn.

3.4.3 Het hof heeft miskend dat het enkele feit dat [verzoekster] eigenaar is van het pand waarin de bouwmarkt wordt geëxploiteerd, niet aan een contractuele bestemming tot aanhorigheid in de zin van art. 7:290 lid 3 in de weg staat, nu daarvoor de in dat kader beslissende vraag dient te worden beantwoord of de Gemeente of haar rechtsvoorganger met bestemming tot bedrijfsruimte in bedoelde zin heeft ingestemd. De onderdelen I.2 en I.3 en II, die klachten van dezelfde strekking aanvoeren, slagen eveneens. Na vernietiging zal het verwijzingshof alsnog de stellingen van [verzoekster] ter zake van instemming door de Gemeente of haar rechtsvoorganger in de hiervoor bedoelde zin moeten beoordelen.

3.5 Onderdeel III behoeft geen behandeling.

4. Beslissing De Hoge Raad: vernietigt de beschikking van het gerechtshof te 's-Gravenhage van 9 november 2010; verwijst het geding naar het gerechtshof te Amsterdam ter verdere behandeling en beslissing; veroordeelt de Gemeente in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [verzoekster] begroot op € 768,49 aan verschotten en € 2.200,-- voor salaris.

Deze beschikking is gegeven door de vice-president E.J. Numann als voorzitter en de raadsheren J.C. van Oven, C.A. Streefkerk, W.D.H. Asser en C.E. Drion, en in het openbaar uitgesproken door de vice-president W.A.M. van Schendel op 10 februari 2012.

Conclusie

35

Zaaknr. 11/00524 Mr. Huydecoper Zitting van 18 november 2011 Conclusie inzake [Verzoekster] verzoekster tot cassatie tegen De Gemeente Den Haag verweerster in cassatie Feiten(1) en procesverloop 1. De verzoekster tot cassatie, [verzoekster], heeft in 1990 een pand in Den Haag gehuurd, met de bestemming "opslag- en magazijndoeleinden". Er was voorzien in een huurtermijn van drie jaar, stilzwijgend verlengbaar met periodes van telkens vijf jaar.

De verweerster in cassatie, de Gemeente, is in 2007 eigenares van het pand geworden en is dus, door de werking van art. 7:226 BW, als verhuurster tot [verzoekster] komen te staan.

De Gemeente heeft de huur opgezegd tegen 1 maart 2009 in verband met de wens om ter plaatse een nieuw stedenbouwkundig plan te realiseren.

2. [Verzoekster] heeft de onderhavige zaak ingeleid met een verzoek, aan de kantonrechter, dat er primair toe strekte dat zij niet-ontvankelijk zou worden verklaard wegens niet-toepasselijkheid van de subsidiair ingeroepen wettelijke regels; en subsidiair, dat op de voet van art. 7:230a BW verlenging van de ontruimingstermijn zou worden toegestaan(2). Inzet van het aldus ingeleide geding vormt mede de vraag of het feit dat de gehuurde ruimte krachtens de huurovereenkomst wordt gebruikt als opslag- en magazijnruimte ten dienste van de naastgelegen, door [verzoekster] geëxploiteerde bouwmarkt, betekent dat het gehuurde moet worden aangemerkt als bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW(3).

3. In de eerste aanleg volgde de kantonrechter het zojuist in alinea 2 kort samengevatte standpunt van [verzoekster]. Op het van de kant van de Gemeente ingestelde hoger beroep oordeelde het hof echter anders. Beslissend voor het oordeel in de andere zin was, dat [verzoekster] de bouwmarkt die in verband met de gehuurde opslag- en magazijnruimte werd geëxploiteerd niet ten titel van huur en verhuur gebruikte. [verzoekster] is namelijk eigenares van het pand waarin de bouwmarkt wordt geëxploiteerd(4).

4. Namens [verzoekster] is tijdig(5) en regelmatig cassatieberoep ingesteld. Van de kant van de Gemeente is een verweerschrift ingediend, waarin gemotiveerd wordt verdedigd dat het cassatieberoep zou moeten worden verworpen.

Bespreking van het cassatiemiddel 5. Het cassatiemiddel verdedigt in een aantal varianten en aan de hand van verschillende argumenten, dat het feit dat [verzoekster] eigenares is van het pand waarin de bouwmarkt wordt geëxploiteerd waar het als opslag- en magazijnruimte verhuurde pand bij wordt benut, er niet aan in de weg staat dat de huur van het laatstgenoemde pand als huur en verhuur van bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW wordt aangemerkt (en dat het hof ten onrechte anders heeft geoordeeld).

6. Bij de beoordeling van de klachten van het middel is voorop te stellen dat het hof (mogelijk: veronderstellenderwijs) tot uitgangspunt heeft genomen - en dat tussen partijen ook niet in geschil was - dat een "bouwmarkt" is aan te merken als een kleinhandelsbedrijf zoals bedoeld in art. 7:290 lid 2 BW; zodat, ware de gebouwde zaak waarin de bouwmarkt wordt gedreven aan [verzoekster] verhuurd, die huurovereenkomst door de bepalingen van de art. 7:290 e.v. BW zou worden geregeerd(6).

7. Ook heeft het hof tot uitgangspunt genomen dat de huur van een pand als opslag- en magazijnruimte, wanneer die ruimte krachtens de huurovereenkomst bestemd is om gebruikt te worden in verband met een (naastgelegen) kleinhandelsbedrijf als bedoeld in art. 7:290 BW, wél

36

aangemerkt moet worden als huur/verhuur van bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW(7).

De beide zojuist door mij gesignaleerde uitgangspunten staan in cassatie niet ter discussie.

8. In cassatie staat wél ter discussie de vraag, zoals die in alinea 2 hiervóór summier werd weergegeven: staat aan het toepassen van de regels van de art. 7:290 e.v. BW op de ruimte die [verzoekster] van de Gemeente huurt in de weg, dat [verzoekster] van de naastgelegen bouwmarkt eigenares is, en niet huurster?

9. De rechtsbronnen die bij de beantwoording van die vraag steun (kunnen) bieden, vind ik niet overvloedig, en ook niet altijd even verhelderend.

De belangrijkste van die rechtsbronnen, ook door de partijen in deze zaak uitvoerig belicht, lijkt mij het arrest HR 14 oktober 1983, NJ 1984, 253 m.nt. PAS (Tuin/Zwart).

Het ging in die zaak om de huur van een ruimte voor gebruik als fietsenstalling, een activiteit die niet onder de in art. 7:290 lid 2 BW(8) omschreven bedrijfssoorten valt. Omdat het gebruik van de fietsenstalling echter plaatsvond in samenhang met een in de nabijheid door de huurder geëxploiteerd bedrijf waar fietsenreparatie en -verkoop werd bedreven (dus activiteiten die wél onder de in art. 7:290 lid 2 BW gegeven omschrijving(en) vallen), was in hoger beroep aangenomen dat ook de gehuurde fietsenstalling als "bedrijfsruimte" in de zin van art. 7:290 lid 2 BW mocht worden aangemerkt. Ik teken daarbij aan dat de ruimte waarin het bedrijf van fietsenreparatie en -verkoop werd beoefend, niet werd gehuurd van de verhuurder van de als fietsenstalling gehuurde ruimte (maar van een derde).

10. De Hoge Raad beoordeelde de door de appelrechter gevonden uitkomst als onjuist. Als kern van het oordeel van de Hoge Raad merk ik de volgende zinnen uit rov. 3 van het arrest aan: "Uit de feiten waarvan de Rb. blijkens het voorgaande is uitgegaan, vloeit niet voort dat is voldaan aan de in art. 1624 BW gestelde eis dat de onderhavige ruimte "krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor" de uitoefening van een kleinhandels- of ambachtsbedrijf. Daartoe is in een geval als het onderhavige nodig dat de huurovereenkomst insluit dat de verhuurder ermee ingestemd heeft dat de verhuurde ruimte wordt bestemd om te zamen met de andere door de huurder gebezigde ruimten als bedrijfsruimte te worden gebruikt."

11. Ik denk dat uit deze overwegingen mag worden opgemaakt dat de Hoge Raad het mogelijk acht dat een object dat zelf niet aan de omschrijving van bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 lid 2 BW beantwoordt, tóch naar de regels van de zesde afdeling van titel 4 van Boek 7 BW moet worden beoordeeld, als dat object krachtens de huurovereenkomst bestemd is om samen met andere door de huurder gebruikte ruimten als (aanhorigheid bij) bedrijfsruimte in de bedoelde zin te worden gebruikt(9).

12. Of dat betekent dat deze consequentie moet, of kan worden aanvaard als de huurder van het object in kwestie de andere door hem "gebezigde" bedrijfsruimte(n) die wél aan de omschrijving van art. 7:290 BW beantwoorden niet huurt maar onder andere titel ter beschikking heeft, is daarmee nog niet gezegd.

De rechtsleer daarover is, zoals ik al liet blijken, alleszins beperkt.

13. Het hof Den Haag heeft in drie beslissingen, waaronder de thans in cassatie bestreden beslissing, aangenomen dat in het hier te beoordelen geval geen beroep op art. 7:290 BW kan worden gedaan(10).

Deze beslissingen worden in neutrale termen besproken in de aangehaalde noot van Van der Werff en in Huurrecht (losbl.), Palstra, art. 230a, aant. 46.2. De aangehaalde noot van Mol in TvHB 2009 is kritisch.

Verdere bronnen over het onderwerp heb ik niet gevonden.

14. Als men zich afvraagt wanneer een afzonderlijk gehuurde, maar voor gebruik in het kader van een van de in art. 7:290 lid 2 BW omschreven bedrijfssoorten bestemde gebouwde zaak die zelf niet als "verkooppunt" gebruikt zal worden, wel of juist niet onder het regime van de art. 7:290 e.v. BW begrepen zou moeten zijn, stuit men op een aantal "bijkomende" vragen.

15. In de eerste plaats is men geneigd te denken dat, wil de naast de "echte" bedrijfsruimte gehuurde zaak ook aan die kwalificatie beantwoorden, er een zekere fysieke connexiteit tussen de betrokken zaken moet bestaan. Een winkelbedrijf dat een magazijn huurt op een veraf gelegen locatie "in de polder" kan niet verlangen dat de gehuurde magazijnruimte, hoezeer die ook bestemd moge zijn voor gebruik in verband met de winkel, als bedrijfsruimte in de zin van art.

37

7:290 BW wordt aangemerkt. Er ontbreekt dan immers het nauwe fysieke verband met de vestigingsplaats van het verkooppunt, dat een centrale plaats inneemt in de ratio voor de bescherming van de art. 7:290 e.v. BW(11).

Ik denk overigens dat de in art. 7:290 lid 3 BW gebruikte aanduiding "aanhorigheden" er mede op doelt, de hier door mij bedoelde mate van fysieke connexiteit tot uitdrukking te brengen(12).

16. In de tweede plaats kan men zich afvragen of bescherming van een "bijgehuurde" aanhorigheid op zijn plaats zou zijn in gevallen waarin de huur van de bedrijfsruimte waarin het verkooppunt gelokaliseerd is, zelf niet van de bescherming van de art. 7:290 e.v. BW kan profiteren.

Dat die mogelijkheid bestaat, kan men opmaken uit het geval dat in Hof Den Haag 7 april 2009, WR 2009, 120 m.nt. Van der Werff aan de orde was. Uit de in die zaak in aanmerking genomen feiten blijkt, dat de exploitant van het verkooppunt (een "kraam" voor de verkoop van haring e.d.) de grond waarop het verkooppunt gevestigd was huurde, maar eigenaar was van het op die grond geplaatste bouwwerk waar de verkoop plaatsvond.

Bij een dergelijke huurverhouding is de mogelijkheid reëel dat de huurder niet van de bescherming van de art. 7:290 e.v. BW profiteert, omdat het gehuurde object als ongebouwd onroerend goed moet worden aangemerkt(13). In het verlengde daarvan is dan moeilijk te aanvaarden dat een "bijgehuurde" aanhorigheid wél van de bescherming van de art. 7:290 e.v. BW zou kunnen profiteren.

17. Hier nog iets op voortbordurend, wil ik er op wijzen dat het bedrijfsruimte-huurrecht uitgaat van verhoudingsgewijs lange vaste huurtermijnen, zie art. 7:292 BW. Dat roept de vraag op of, als men aanneemt dat in een bepaald geval een aanhorigheid wél mede begrepen wordt onder het huurrechtelijke regime dat geldt voor de ruimte-met-verkooppunt waaraan de aanhorigheid dienstig zal zijn, er niet een uitzondering op het termijnenstelsel van de wet moet worden aangenomen, ongeveer op deze voet dat de huur van de aanhorigheid (voorzover partijen niet anders zijn overeengekomen) in elk geval voor beëindiging in aanmerking komt als de huur van de ruimte-met-verkooppunt eindigt(14).

18. Ik keer terug naar het in alinea 11 omschreven uitgangspunt: de Hoge Raad heeft de weg geopend naar toepasselijkheid van de art. 7:290 e.v. BW op huur van onroerende zaken die zelf niet voor gebruik als bedrijfsruimte bestemd zijn, maar die wel bestemd zijn om in het kader van de uitoefening van een bedrijf als bedoeld in art. 7:290 BW als aanhorigheid te worden gebruikt. Ik heb zojuist een aantal vragen onderzocht die in verband daarmee opkomen. Ik denk dat uit de voorgestelde antwoorden op die vragen een beeld ontstaat, ongeveer als volgt: de toepassing van de art. 7:290 e.v. BW zoals in de in alinea 11 hiervóór bedoelde rechtspraak van de Hoge Raad aangegeven, komt in aanmerking wanneer voldoende nauw verband bestaat tussen het beoogde gebruik van de als aanhorigheid gehuurde ruimte en de bedrijfsuitoefening als bedoeld in art.

7:290 lid 2 BW in een andere ruimte; waarbij echter ook moet gelden dat de huurder voor de verdere ruimte die in dit verband wordt aangewend, op bestendige gebruiksrechten aanspraak kan maken. Dat laatste betekent dat het beroep op bescherming op de voet van art. 7:290 e.v. BW voor "bijgehuurde" aanhorigheden in elk geval moet falen zodra er voor de andere ruimte (met name: de ruimte waarin zich het verkooppunt bevindt) geen effectieve bescherming (meer) bestaat.

19. Wanneer de huurder van een ruimte die krachtens de huurovereenkomst als "aanhorigheid" in het kader van bedrijfsuitoefening als bedoeld in art. 7:290 lid 2 BW zal worden gebruikt, wél over een bestendige titel voor gebruik van de verdere voor het bedrijf gebezigde ruimte kan beschikken, dringt zich op dat diens belang bij voortgezette bescherming van zijn genotsrecht ten aanzien van de aanhorigheid in materieel opzicht niet noemenswaardig verschilt, of nu de titel voor het voortgezet gebruik van de verdere ruimte(s) huur is, of een goederenrechtelijke titel (of een andersoortige niet-goederenrechtelijke titel, bijvoorbeeld huurkoop of zogenaamde "economische eigendom").

Men vraagt zich dan af of er voldoende zwaarwegende redenen zijn om de bescherming die in de rechtspraak van de Hoge Raad is aanvaard in een geval waarin de aanhorigheid en de als verkooppunt gebezigde ruimte beide werden gehuurd(15), buiten toepassing te laten in gevallen waarin de huurder van de aanhorigheid wél een duurzame gebruikstitel bezit voor het overige deel van de bedrijfsruimte, maar niet een titel als huurder.

20. Ik denk dat het antwoord "nee" moet zijn. Zoals ik zo-even al aangaf, verschilt het belang van de huurder dat om bescherming vraagt, en de beide hier onder ogen geziene situaties niet (of niet in relevante mate); in zoverre is er dus alle aanleiding om de bescherming in beide situaties aan de hand van dezelfde regels te bieden.

38

In rov. 23 van het bestreden arrest overweegt het hof ten overvloede dat het toepassen van de art. 7:290 e.v. BW op de hier bedoelde situaties te verstrekkend is, want doorgaans door partijen onbedoelde rechtsgevolgen zou meebrengen; en dat de grens tussen wel en niet beschermde bedrijfsruimte hierdoor grotendeels zou vervagen.

Die beide argumenten acht ik niet juist, en ook overigens van onvoldoende gewicht om het verschil in beoordeling te rechtvaardigen, dat het hof wel gerechtvaardigd heeft geacht.

21. De in het arrest Tuin/Zwart aanvaarde regel, te weten: dat de huurovereenkomst, willen de art. 7:290 e.v. BW van toepassing zijn, er in moet voorzien dat de gehuurde ruimte als "aanhorigheid" van een bedrijf als bedoeld in art. 7:290 lid 2 BW zal worden gebruikt, brengt met zich mee dat de verhuurder die een dergelijke huurovereenkomst aangaat kan weten dat de uit deze regel voortvloeiende rechtsgevolgen van toepassing zullen zijn.

22. Vanzelfsprekend zijn er de nodige verhuurders (en ook huurders) die dat toch niet blijken te weten - zoals er ook veel verhuurders en huurders van "gewone" bedrijfsruimte als bedoeld in art.

7:290 lid 2 BW zijn, die geen weet hebben van de wettelijke regels die hun huurovereenkomst beheersen. In zoverre kan inderdaad van een onbedoeld rechtsgevolg sprake zijn; maar dat is bij regels van dwingend recht die de burgers niet goed kennen (dus) vaak het geval; het rechtvaardigt niet de abrupte demarcatie waarvoor het hof heeft gekozen.

"Onvoorzienbaar" is het intreden van de hier bedoelde rechtsgevolgen in alle geval niet.

23. Van een relevante vervaging van de grenzen tussen (door regels van huurrecht) beschermde en niet-beschermde ruimten, lijkt mij al helemaal geen sprake.

Voorzover mij uit de praktijk bekend, en voorzover uit gepubliceerde casuïstiek blijkt, doet het verschijnsel dat in deze zaak aan de orde is, zich maar bij betrekkelijk hoge uitzondering voor(16).

Wat dat betreft is er dus geen aanleiding om te vrezen voor een "uitdijen" van de werkingssfeer van de art. 7:290 e.v. BW tot (ver) buiten het door de wetgever beoogde gebied.

Door gevallen waarin een aanhorigheid krachtens de daarop betrekking hebbende huurovereenkomst bestemd is om in nauw verband met bedrijfsruimte als bedoeld in art. 7:290 lid 2 BW te worden gebruikt, eveneens onder de werking te brengen van het huurregime dat voor de overige ruimten zou gelden als die verhuurd waren, vindt ook geen moeilijk te overziene uitbreiding van de werkingssfeer plaats: de uitbreiding is beperkt tot een kleine groep duidelijk af te bakenen en verhoudingsgewijs gemakkelijk te identificeren gevallen.

24. De bezwaren die het hof mede in zijn oordeel heeft betrokken lijken mij daarom niet van doorslaggevend gewicht. Wel kan ik het hof nageven dat de art. 7:290 e.v. BW zien op bescherming van de huurder van bedrijfsruimte, en dat daarbij niet is gedacht aan (aanvullende) bescherming voor gehuurde aanhorigheden, waarvan (ook) een eigenaar (of een huurkoper, of een "economisch eigenaar") van bedrijfsruimte zou kunnen profiteren.

De aanvullende bescherming waar het hier om gaat betreft echter wél gehuurde ruimte, en bovendien ruimte die krachtens de huurovereenkomst bestemd is om, als aanhorigheid, in nauw verband met een "290-bedrijfsruimte" te worden gebruikt. Dat die - niet bepaald alledaagse mogelijkheid misschien door de wetgever niet onder ogen is gezien, levert dan wat mij betreft geen reden op voor restrictieve uitleg van de regel die in het arrest Tuin/Zwart tot uitdrukking komt.

25. De voorafgaande beschouwingen leiden ertoe dat ik het cassatiemiddel gegrond acht. Dat geldt voor onderdeel I.1, dat ertoe strekt dat op een gehuurde aanhorigheid die bestemd is om in verband met een in eigendom gehouden bedrijfsruimte te worden gebruikt, art. 7:290 lid 3 BW (eventueel: analogisch of bij extensie) van toepassing is. Voor onderdeel II, dat een enigszins andere benadering van de hiervóór voor juist gehouden rechtsopvatting verdedigt, geldt hetzelfde.

26. Onderdeel III, dat de motivering van het oordeel van het hof bestrijdt, lijkt mij ongegrond omdat het oordeel van het hof als rechtsoordeel moet worden gekwalificeerd. Een dergelijk oordeel kan juist of onjuist zijn. De daaraan ten grondslag gelegde motivering doet daarbij niet terzake.

Anders dan dit onderdeel als mogelijkheid oppert, heeft het hof zijn oordeel gevormd aan de hand van de (tussen partijen omstreden) premisse dat het gehuurde krachtens de huurovereenkomst, althans met goedvidnen van de Gemeente, in (nauw) verband met de door [verzoekster] gedreven bouwmarkt zou worden gebruikt.

26. Zoals in alinea's 20 - 23 hiervóór werd besproken, ben ik het oneens met de ten overvloede door het hof gegeven redenen in rov. 20; wat impliceert dat ik ook de hiertegen gerichte klachten van de onderdelen I.2 en I.3 als gegrond beoordeel.

39

Conclusie Ik concludeer tot vernietiging van het bestreden arrest, met verdere beslissingen als gebruikelijk.

De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden 1 Ontleend aan rov. 2.1 - 2.4 van de in cassatie bestreden beschikking.

2 Deze op het eerste gezicht merkwaardige processuele opstelling is in huurgeschillen gangbaar, zie o.a. T&C Huurrecht, Rossel, 2010, art. 230a, aant. 3 onder h.

3 Dat dit een van de te beslissen vragen is blijkt niet uit de feitenvaststelling in de beschikking a quo, maar kan wel worden opgemaakt uit rov. 17 van die beschikking.

4 Zie daarvoor de rov. 17, 20 en 21 van de beschikking a quo.

5 De beschikking van het hof is van 9 november 2010. Het cassatierekest is op 28 januari 2011 ingekomen.

6 Dat ligt volgens mij besloten in rov. 20 van de beschikking van het hof. Onderdeel III van het middel houdt rekening met de mogelijkheid dat het hof dit anders zou hebben beoordeeld, maar die lezing vindt volgens mij geen steun in het arrest. Uit rov. 22 valt dat duidelijk op te maken.

Anders dan van de kant van de Gemeente wordt aangevoerd , blijkt uit rov. 15 niet van een op dit punt afwijkend oordeel.

7 Deze premisse ligt besloten in rov. 21 e.v.

8 Destijds stonden de desbetreffende regels in art. 7A:1624 BW. Inhoudelijk verschillen die regels echter niet van die van art. 7:290 lid 2 BW. Ik verwijs gemakshalve telkens naar de vandaag de dag toepasselijke wetsbepaling.

9 Ik denk dit, zoals het heet, "in goed gezelschap": een eenstemmige rechtsleer legt deze beslissing van de Hoge Raad zo uit. Zie Huurrecht (losbl.), Vrolijk, art. 290. aant. 35 en Palstra, art. 230a, aant. 46.2; Evers, Huurrecht bedrijfsruimte, 2011, nrs. 3.2.2 en 3.4; T&C Huurrecht, Rossel, 2010, art. 290, aant. 3 onder b; De Jonge, Huurrecht, 2009, nr. 46.5; Kerpestein, Huurrecht bedrijfsruimte, 2009, p. 453 - 454; De Lange en Jacobs, TvHB 2009, p. 48 en p. 51 52; Kloosterman c.s., Hoofdlijnen in het Huurrecht, 2008, nr. 10.2.1; Dozy - Jacobs, Hoofdstukken Huurrecht (etc.), 1999, p. 395 - 396, nr. 2.3.3. onder c; Hof Den Haag 11 juli 2007, WR 2007, 98; de oordelen van kantonrechter en hof die aan de orde kwamen in HR 4 mei 2007, RvdW 2007, 488 (zie o.a. alinea 21 van de conclusie voor deze beslissing van de Hoge Raad); Ktr. Rotterdam 26 februari 1999, Prg. 1999, 5218; Ktr. Gouda 22 oktober 1998, WR 1998, 79; Ktr. Zwolle 1 augustus 1995, Prg. 1995, 4400.

10 De twee andere beslissingen zijn Hof Den Haag 7 april 2009, WR 2009, 120 m.nt. Van der Werff en Hof Den Haag 27 oktober 2008, TvHB 2009, 22 m.nt. Mol. 11 Zie over die ratio bijvoorbeeld Huurrecht (losbl.), Vrolijk, art. 290, aant. 51 en 52.

12 Zoals Evers, a.w. nr. 3.3 opmerkt, ontbreekt in de Parlementaire geschiedenis een toelichting op de betekenis van deze aanduiding. Wij zullen het dus met de tekst zelf en de daaraan naar redelijkheid toe te kennen betekenis, moeten doen.

13 Zie o.a. HR 20 februari 1998, NJ 1998, 740 m.nt. PAS, rov. 4.3 en HR 16 juni 1995, NJ 1995, 705 m.nt. PAS, rov. 3.3.

14 Ik veronderstel hier dat het wel voorkomt dat de beide ruimtes in kwestie niet tegelijk en voor dezelfde termijn zijn "aangehuurd", zodat er discrepanties tussen de uit de wet voortvloeiende looptijden van de verschillende overeenkomsten bestaan.

15 Dat was, zoals al even bleek, het geval in de zaak Tuin/Zwart. De Hoge Raad vermeldt overigens in de in alinea 10 hiervóór aangehaalde overweging dit feit niet (en dat wordt ook elders in dit arrest niet als relevant vermeld). In de geciteerde overweging gebruikt de Hoge Raad de neutrale formulering "andere door de huurder gebezigde ruimten" voor de ruimten die als bedrijf in de zin van art. 7:290 lid 2 BW (zullen) worden gebruikt. Die formulering laat een ruimere uitleg toe, dan het hof in deze zaak juist heeft geoordeeld.

16 In de schriftelijke toelichting namens de Gemeente, alinea 2.14, wordt gesteld dat dit geval vrij regelmatig zou voorkomen. Feitelijke steun voor die stelling wordt niet aangevoerd. Ik ben zo vrij, hier met de raadsvrouw van de Gemeente van mening te verschillen.

40

LJN: BU4747,Sector kanton Rechtbank Assen , 322048 \ OV VERZ 11-40 Datum uitspraak: Datum publicatie: Rechtsgebied: Soort procedure: Inhoudsindicatie:

Vindplaats(en):

20-10-2011 16-11-2011 Civiel overig Eerste aanleg - enkelvoudig Verzoek ex artikel 7:230a BW. Tussen partijen is in geschil of de tussen Kuwait en de rechtsvoorganger van verweerder gesloten overeenkomst als huurovereenkomst dient te worden aangemerkt of als gebruiksovereenkomst.

Ook is in geschil of sprake is van bebouwd of onbebouwd onroerend goed en of een onbemand tankstation kan worden aangemerkt als 290-bedrijfsruimte.

Partijen zijn naast een 10-jarige huurovereenkomst voor de ondergrond van een onbemand benzinestation, een financiële regeling overeen gekomen waarbij de schuld van de rechtsvoorganger in een keer werd afgelost en Kuwait de exploitatie van het benzinestation overnam gedurende die 10 jaar.

De kantonrechter oordeelt dat partijen voor ogen heeft gestaan een huurovereenkomst te sluiten en dat de omstandigheid dat partijen daarmee tevens beoogden hun financiële verwikkelingen op te lossen, daar op zichzelf niet aan af doet. Er is voldaan aan de essentialia van huur. De kantonrechter oordeelt verder dat partijen met de overeenkomst hebben beoogd de ondergrond van het tankstation inclusief ondergrondse en bovengrondse installaties aan Kuwait te verhuren, zodat er sprake is van de verhuur van een bebouwd onroerend goed. Daaraan doet niet af dat afgesproken is de installaties aan Kuwait in eigendom over te dragen, omdat aannemelijk is gemaakt dat partijen nimmer de intentie hebben gehad om daadwerkelijk de eigendom aan Kuwait over te dragen. De bedoeling van partijen was om tussen hen duidelijk te maken dat het onderhoud en het risico van de gehele installatie op Kuwait zou overgaan. Met het kwijtschelden van de lening heeft Kuwait de huurprijs van de installaties in een keer betaald. Dit is toelaatbaar en doet geen afbreuk aan de inhoud en strekking van de huurovereenkomst.

De kantonrechter oordeelt verder dat het onbemand tankstation kan worden aangemerkt als een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. Er is sprake van een voor het publiek toegankelijk lokaal/toegankelijke ruimte voor rechtstreekse levering van roerende zaken of dienstverlening. Bij het tankstation is een paal met kassasysteem geplaatst, voor een ieder toegankelijk, waar “het publiek” brandstoffen kan afrekenen en waarbij men een kwitantie krijgt. Ook worden de rollen kassapapier bijgehouden, zijn er handschoenen- en handdoekbakjes opgehangen en worden het terrein en de installaties schoon gehouden, ten behoeve van een goede dienstverlening aan het publiek. Aan het in “een lokaal” besloten liggende criterium van plaatsgebondenheid is eveneens voldaan.

WR 2012, 64

Uitspraak RECHTBANK ASSEN Sector kanton Locatie Assen zaak-/rolnummer: 322048 \ OV VERZ 11-40 Beschikking van de kantonrechter van 20 oktober 2011 in de zaak van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Kuwait Petroleum (Nederland) B.V., hierna te noemen: Kuwait, gevestigd te Rotterdam,

41

verzoekster, tevens verweerster in het zelfstandig tegenverzoek, gemachtigde: mr. A. van den Heuvel, tegen [X], hierna te noemen: [X], wonende te [adres], verweerder, tevens verzoeker in het zelfstandig tegenverzoek, gemachtigde: mr. N.G. van Breukelen.

1. Procesverloop 1.1. Kuwait heeft bij voorwaardelijk verzoekschrift, ingekomen ter griffie op 29 juli 2011, een verzoek ex artikel 7:230a BW gedaan tot verlenging van de termijn waarbinnen ontruiming moet plaatsvinden.

1.2. Het verweerschrift van [X] is binnengekomen op 9 september 2011 en bevat een zelfstandig tegenverzoek.

1.3. De behandeling ter terechtzitting heeft plaatsgevonden op 5 oktober 2011.

1.4. De datum voor de beschikking is nader bepaald op vandaag.

2. Feiten 2.1. Kuwait leverde motorbrandstoffen en smeermiddelen aan de rechtsvoorganger van [X], de heer [Y] (hierna: [Y]), op grond van tussen Kuwait en [Y] gesloten koopovereenkomsten. [Y] exploiteerde een bemand benzinestation aan de [adres].

2.2. [Y] kwam in financiële problemen te verkeren en diende zijn benzinestation daarnaast aan te passen aan de striktere milieueisen. Om daaraan te kunnen voldoen, sloot [Y] op 8 september 1999 met Kuwait een geldlening af ter hoogte van fl. 315.000,00.

2.3. [Y] slaagde er niet in om het benzinestation op rendabele wijze te exploiteren. Om een faillissement van [Y] te voorkomen, is Kuwait [Y] tegemoet gekomen en hebben partijen een overeenkomst gesloten waarin, blijkens de door [Y] voor akkoord ondertekende brief van Kuwait d.d. 14 december 2000, het volgende staat vermeld: " Bevestiging huurovereenkomst (…)

Op basis van een 10-jarige huurovereenkomst voor de ondergrond van het tankstation met vrije in- en uitrit betalen wij u een huur van 2,5 cent per verkochte liter motorbrandstof. Het netto aan u uit te betalen huurbedrag per jaar zal minimaal NLG 15.000 en maximaal NLG. 25.000 bedragen. Na aflossing van de hieronder genoemde geldlening (a.g.v. openstaande produktenschuld) zullen wij per jaar vooruit NLG 20.0000 betalen, waarna jaarlijks achteraf middels nacalculatie een afrekening op basis van de werkelijk verkochte liters zal plaatsvinden.

Alle genoemde bedragen zijn voor zover van toepassing, exclusief omzetbelasting.

De ondergrondse installatie, de (vloeistofdichte) bestrating, het pompeiland met mpd (2 x 3 slangen), de buitenpaal, het Mierelec kassasysteem en luivel nemen wij van u over ter waarde van het niet afgeschreven deel van de lening, zoals beschreven in de tussen u en KPN geldende Akte van geldlening NLG 270.375, met welk bedrag de lening in één keer afgelost wordt. Aan het einde van de overeenkomst zullen genoemde materialen weer om niet in uw eigendom worden overgedragen.

Als ingangsdatum zal uiterlijk 1 juni 2001 worden aangehouden. Bij ingang van de huurovereenkomst komen te tussen u en KPN geldende Koopovereenkomst voor Q8Motorbrandstoffen en Akte van geldlening d.d. 6 september 1999 te vervallen. De Koopovereenkomst voor Q8 Smeermiddelen d.d. 6 september 1999 blijft ongewijzigd van kracht.

Met u is afgesproken dat wij geen personeel overnemen. U vrijwaart onze maatschappij van de

42

verplichting om het thans bij u in dienst zijnde personeel over te nemen, aangezien wij geen andere mogelijkheid zien dan, gelet op het beperkte potentieel, het tankstation onbemand te gaan exploiteren. (…)

Onderdeel van de genoemde huurprijs is 1,5 cent per liter motorbrandstof voor uw zgn. 'watchman'funktie, d.w.z. u zult naar believen van onze maatschappij: * Toezicht houden op het tankstation; * Papier vervangen in buitenpaal en vullen van handschoen- en handdoekbakjes; * Schoonmaken van tankstation en voorterrein; * Storingsmeldingen direct doorgeven; * Prijsmutaties direct aanbrengen in het aanwezige prijzenbord . (…) (…) In vervolg hierop zullen wij de gegevens vastleggen in de bij ons gebruikelijke Huurovereenkomst."

2.4. Het vastleggen van de gegevens in de bij Kuwait "gebruikelijke huurovereenkomst" is niet gebeurd.

2.5. In de correspondentie voorafgaand aan de totstandkoming van de op 14 december 2000 gesloten overeenkomst refereert de accountant van [Y], die diens belangen behartigde, in zijn brief van 4 september 2000 aan "Huurovereenkomst tankstation (Z)".

In deze brief is voorts vermeld, voor zover hier van belang: (…)

"1. De huurvergoeding bedraagt 5,5 cent per liter verkochte motorbrandstof. Per verkochte liter wordt 3 cent afgeboekt van het openstaande bedrag van de lening (Akte van geldlening d.d. 8 september 1999). De in uw schrijven genoemde maximum (NLG 25.000) en Minimum (NLG 15.000) jaarbedragen gelden, conform afspraak met de heer (*) van KPN, d.d. 3 augustus 2000, voor de 2,5 cent per verkochte liter motorbrandstof. (…)

5. (…) De geldlening wordt, zoals hierboven aangegeven, met 3 cent per verkochte liter in 10 jaar afgelost, met dien verstande dat aan het einde van het huurcontract er geen restantschuld meer bestaat."

2.6. In 2005/ 2006 verwerft [X] de eigendom van het betreffende perceel van [Y] en neemt daarbij de functie van ‘watchman’ over van [Y].

2.7. Bij brief van 8 mei 2007 bericht [X] Kuwait als volgt: " Ondergetekende [X] als eigenaar van de door u gehuurde object zijnde een tankstation gelegen aan de [adres] (ref.nr. hk/aa/0001117_huur) geeft hierbij te kennen deze huurovereenkomst te willen beeindigen (mocht deze er zijn!!), dit mede daar ik twijfel aan de waarde van deze overeenkomst, deze is niet getekend destijds door dhr. [Y]. " 2.8. Bij e-mail van 19 juni 2007 reageert Kuwait: " Met betrekking tot uw brief en uw verzoek, verwijzen wij u naar het huurcontract. Wij hebben momenteel niet de intentie om de huur te beëindigen of u een toezegging hiertoe schriftelijk te geven. Wij zullen het huidige huurcontract en voorwaarden handhaven. " 2.9. Op 28 augustus 2007 bericht Kuwait [X] dat hij zijn werk als watchman niet naar behoren uitvoert. Daaraan voorafgaand is [X] meerdere keren gewaarschuwd. De watchmanfunctie is toen geëindigd en overgenomen door Kuwait.

2.10. Op 19 december 2007 schrijft de (toenmalige) gemachtigde van [X] aan Kuwait: " Voorzover rechtens vereist, zeg ik de onderhavige overeenkomst hierdoor namens cliënt op tegen een zo vroeg mogelijke datum en in ieder geval tegen 1 juli 2011. Ik vermeld in dit verband dat cliënt het door u gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik."

[X] wil de supermarkt die hij naast het benzinestation exploiteert op een hoger niveau brengen.

43

Daarbij wil hij ook het benzinestation betrekken.

2.11. Op 4 juli 2011 is Kuwait door [X] in kort geding gedagvaard, omdat Kuwait niet instemde met de huurbeëindiging. De voorzieningenrechter van Rechtbank Assen, sector civiel, oordeelde in zijn vonnis van 25 juli 2011 dat er geen sprake is van een huurovereenkomst, maar van een gebruiksovereenkomst. De door [X] verzochte ontruiming is door de voorzieningenrechter toegewezen.

2.12. Kuwait is op 1 augustus 2011 onder protest tot ontruiming van het benzinestation overgegaan.

2.13. [Y] is enige jaren geleden overleden.

3. Het verzoek, het zelfstandig tegenverzoek en het verweer 3.1. Kuwait verzoekt primair om haar niet-ontvankelijk te verklaren in haar verzoek, omdat sprake is van bedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW. Subsidiair verzoekt Kuwait, indien zij wel ontvankelijk is in haar verzoek, om de termijn waarbinnen ontruiming zou moeten plaatsvinden te verlengen tot één jaar na de datum waartegen rechtsgeldig de ontruiming is aangezegd. Ter zitting heeft Kuwait het verzochte onder punt 2 van het petitum ingetrokken. Voorts verzoekt Kuwait om [X] in de proceskosten te veroordelen.

3.2. Kuwait stelt hiertoe, samengevat en zakelijk weergegeven, dat het gehuurde als 290-bedrijfsruimte kwalificeert, hetgeen betekent dat de huurovereenkomst tussen partijen op dit moment voortduurt tot de rechter onherroepelijk heeft beslist op een vordering van [X] ex artikel 7:295 lid 2 BW. Indien de kantonrechter mocht oordelen dat het gehuurde niet kwalificeert als 290-bedrijfsruimte, dan stelt Kuwait dat het gehuurde zich in ieder geval laat kwalificeren als 230a-bedrijfsruimte.Voor die situatie verzoekt Kuwait om verlenging van de ontruimingstermijn.

Zij stelt dat haar belangen door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan de belangen van [X] bij voorzetting van het gebruik door Kuwait.

3.3. Het verweer van [X] strekt ertoe om Kuwait niet-ontvankelijk te verklaren in haar verzoeken of de verzoeken af te wijzen, met dien verstande dat de kantonrechter bepaalt dat de overeenkomst is geëindigd op 31 mei 2011 en Kuwait terecht tot ontruiming is overgegaan.

Voorts verzoekt [X], samengevat weergegeven, om Kuwait te veroordelen tot betaling van een vergoeding over de maanden juni en juli 2011 te vermeerderen met rente. Indien de kantonrechter het verzoek om te bepalen dat de overeenkomst op 31 mei 2011 is geëindigd afwijst, verzoekt [X] om Kuwait, samengevat weergegeven, te veroordelen om een vergoeding van € 4.462,50 inclusief BTW per maand aan [X] te voldoen vanaf augustus 2011 tot het tijdstip dat de overeenkomst is geëindigd, om Kuwait te veroordelen tot het nakomen van haar saneringsverplichtingen, om Kuwait te veroordelen tot het voldoen van de winstderving van € 420.000,00 te vermeerderen met rente, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom en om Kuwait te veroordelen de nabij het tankstation geplaatste zeecontainer met bronbemaling weg te halen en een maandelijkse vergoeding te voldoen voor het gebruik van de grond vanaf 12 juli 2006 tot het tijdstip dat de zeecontainer is weggehaald, te vermeerderen met rente en kosten.

3.4. [X] voert daartoe aan, samengevat weergegeven, dat hij zich primair op het standpunt stelt dat de overeenkomst gekwalificeerd moet worden als een overeenkomst van gebruik. De overeenkomst ziet op het gebruik van de ondergrond van het benzinestation en dit gebruik is afgesproken om de schuld van [Y] aan Kuwait af te lossen. Deze overeenkomst is geëindigd op 31 mei 2011, aldus [X]. Voor het geval de kantonrechter de overeenkomst aanmerkt als huur van bedrijfsruimte stelt [X] een beëindigingvordering in, in de zin van artikel 7:295 lid 2 BW, waarbij [X] voorop stelt dat de overeenkomst niet ziet op huur van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 lid 2 BW. [X] voert aan dat er dan enkel sprake is van huur van de ondergrond van het tankstation, zodat niet gesproken kan worden over huur van een gebouwde onroerende zaak. [X] voert verder aan dat ook een redelijke belangen-afweging in de zin van artikel 7:296 lid 4 BW ertoe leidt dat zijn belangen zwaarder wegen dan die van Kuwait. [X] heeft steeds de intentie gehad om het tankstation zelf te gaan exploiteren na ommekomst van de overeenkomst en heeft concrete plannen om het benzinestation te betrekken bij zijn AH-filiaal en het nieuw te bouwen filiaal, zodat hij de pomp en de ondergrond dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Meer subsidiair stelt [X] dat Kuwait geen ontruimingsbescherming toekomt in de zin van artikel 7:230a

44

BW, omdat er, zoals al is aangegeven, geen sprake is van een gebouwde onroerende zaak. Ook heeft Kuwait zelf uitdrukkelijk tweemaal aangegeven dat de overeenkomst is geëindigd op 31 mei 2011, dus is de overeenkomst geëindigd met wederzijds goedvinden.

4. De beoordeling 4.1 De kantonrechter ziet zich allereerst gesteld voor de vraag hoe de overeenkomst tussen partijen dient te worden gekwalificeerd.

4.2 Volgens vaste jurisprudentie van de Hoge Raad (o.a. LJN: BO9673) is niet beslissend of de overeenkomst elementen bevat op grond waarvan op zichzelf aan de wettelijke omschrijving van huur is voldaan, maar of in de gegeven omstandigheden, gelet op hetgeen partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond, de inhoud en de strekking van de overeenkomst van dien aard is dat die in zijn geheel beschouwd als huurovereenkomst kan worden aangemerkt.

4.3 Uit de overgelegde stukken, met name de brief van de accountant van [Y] van 4 september 2000 en de brief van Kuwait d.d. 14 december 2000, blijkt naar het oordeel van de kantonrechter uit de gebruikte bewoordingen dat partijen voor ogen heeft gestaan een huurovereenkomst te sluiten. Aan het feit dat beide partijen met elkaar afspreken dat zij een huurovereenkomst wensen aan te gaan, kan niet snel worden voorbij gegaan. Dat is blijkbaar wat partijen hebben gewild en dat dient dan als uitgangspunt te worden genomen. Dat partijen met deze huurovereenkomst mede beoogden hun financiële verwikkelingen op te lossen, doet hieraan op zichzelf niet af. Het staat partijen in beginsel vrij daarvoor een constructie te kiezen die hen past. Daar voegt de kantonrechter aan toe, dat in deze branche de verhuur/huur van benzinestations zeer gebruikelijk is en dat de 10-jaarstermijn, die [Y] en Kuwait afspraken, evenzo gebruikelijk is en aansluit bij de wettelijke regeling inzake verhuur/huur van bedrijfsruimte. Tevens geldt dat een periode van 10 jaar in de branche als een redelijke termijn wordt gezien om gedane investeringen terug te verdienen, zoals Kuwait heeft gesteld. Dat partijen deze constructie kozen, is dus niet zo vreemd. Dit pleit eens te meer voor het bovengenoemde uitgangspunt dat partijen kennelijk hebben beoogd een huurovereenkomst aan te gaan.

4.4 De essentialia van huur zijn het in gebruik afstaan van een voldoende bepaalbare zaak tegenover een voldoende bepaalbare tegenprestatie.

Uit de overeenkomst tussen Kuwait en [Y] blijkt dat zij wilden dat Kuwait de exploitatie van het benzinestation zou overnemen, bestaande uit de ondergrond en de ondergrondse en bovengrondse installaties. Hierover bestond tussen partijen geen discussie en het in gebruik afstaan daarvan is naar het oordeel van de kantonrechter voldoende bepaalbaar.

Daartegenover stond een voldoende bepaalbare tegenprestatie in de vorm van een vast bedrag van 2,5 cent per verkochte liter motorbrandstof. Volgens vaste jurisprudentie is een combinatie van huur- en exploitatie-overeenkomsten, waarbij de huurprijs is gerelateerd aan de omzet, een voldoende bepaalde tegenprestatie. De stelling van Kuwait, dat die huurprijs in de gegeven omstandigheden marktconform was, is door [X] niet voldoende gemotiveerd tegengesproken.

De accountant van [Y] heeft in eerste instantie voorgesteld om de huurprijs op 5,5 cent per verkochte liter motorbrandstof vast te stellen. 3 cent van die huurprijs zou worden gebruikt voor de aflossing van de lening die na 10 jaar zou zijn afgelost. Wat partijen op 14 december 2000 zijn overeengekomen, komt op hetzelfde neer. Bij de huurprijs van 2,5 cent per liter dient dus te worden bedacht dat Kuwait een lening kwijtschold van fl. 270.375,00 tegenover de 10-jarige exploitatie van de installaties. Naar het oordeel van de kantonrechter zijn partijen dan ook een reële huurprijs overeengekomen. De kantonrechter merkt verder op, dat Kuwait met de kwijtschelding van de lening in feite een forse investering in het benzinestation voor haar rekening en risico heeft genomen. Dit gegeven verdraagt zich niet goed met het standpunt van [X], dat Kuwait en [Y] slechts een overeenkomst tot gebruik van het onroerend goed zijn aangegaan. Een gebruiksrecht ziet, zoals de term al aangeeft, op het mogen gebruiken van een (onroerende) zaak. Maar met die strekking valt niet goed te verenigen dat er grote investeringen worden gedaan. Een enkel gebruiksrecht heeft Kuwait en [Y] dus niet voor ogen gestaan. Daarbij dient te worden bedacht, dat de gedane investeringen in het belang van zowel [Y] als Kuwait waren. De kantonrechter is, gelet op al het voorgaande, van oordeel dat de overeenkomst als een huurovereenkomst dient te worden gekwalificeerd.

4.5 [X] heeft in dat geval als verweer gevoerd dat blijkens de overeenkomst alleen de ondergrond is verhuurd en niet de bebouwing, zodat sprake is huur van onbebouwd onroerend

45

goed en slechts de algemene bepalingen van art 7:201 tot en met art. 7:231 BW van toepassing zijn. De kantonrechter overweegt het volgende.

Vast staat dat het onroerend goed ten tijde van het aangaan van de overeenkomst bebouwd was.

Immers het hele benzinestation inclusief de ondergrondse en bovengrondse installaties was al aangebracht. Kuwait heeft, ter onderbouwing van haar stelling dat de overeenkomst ziet op een gebouwde onroerende zaak, naar voren gebracht dat de essentie van de overeenkomst juist zit in de ondergrondse installaties, omdat daar voor de oliemaatschappij de belangrijkste onderdelen van het benzinestation zitten, te weten de opslagtanks en de oppompinstallaties. Kuwait heeft in dat verband verder naar voren gebracht dat het daarom in de branche gebruikelijk is om in de huurovereenkomst op te nemen dat met name ook de ondergrond wordt gehuurd, inclusief ondergrondse installaties, om ieder misverstand daarover te voorkomen.

4.6 De kantonrechter komt deze uitleg van de overeenkomst plausibel voor. Zeker waar partijen hebben beoogd dat Kuwait de gehele exploitatie van het benzinestation zou overnemen, valt niet in te zien dat zij dan niet de ondergrondse (en ook bovengrondse) installaties mee zou huren.

Daarbij dient de worden bedacht dat door natrekking de ondergrondse installaties ook tot de ondergrond horen. Hieruit valt dus af te leiden dat partijen met deze overeenkomst hebben beoogd de ondergrond van het tankstation inclusief de ondergrondse installaties aan Kuwait in gebruik af te staan en te verhuren. Daarmee is naar het oordeel van de kantonrechter voldoende komen vast te staan dat sprake is van de verhuur van een gebouwd onroerend goed.

4.7 Daaraan doet niet af dat afgesproken is de installaties aan Kuwait in eigendom over te dragen. Aannemelijk is gemaakt dat Kuwait en [Y] nimmer de intentie hebben gehad om daadwerkelijk de eigendom daarvan aan Kuwait over te dragen, zoals bijvoorbeeld door het vestigen van een opstalrecht. De bedoeling van partijen was, zoals Kuwait heeft gesteld, om tussen hen duidelijk te maken dat het onderhoud en het risico van de gehele installatie op Kuwait zou overgaan. [Y] was door zijn financiële situatie eenvoudigweg niet in staat die verantwoordelijkheid te dragen. Met het kwijtschelden van de lening heeft Kuwait, aldus haar stelling, de huurprijs van de installaties in één keer betaald. Dit is naar het oordeel van de kantonrechter toelaatbaar en doet, tegen de achtergrond van de onderhandelingen tussen partijen, geen afbreuk aan de inhoud en de strekking van de overeenkomst, te weten verhuur/huur van het benzinestation.

4.8 Naar vaste jurisprudentie heeft te gelden dat een benzinestation met bedieningsgebouw/winkel gekwalificeerd moet worden als een 290-bedrijfsruimte.

De onderhavige situatie is in zoverre bijzonder dat de overeenkomst betrekking heeft op een onbemand benzinestation, hetgeen blijkens de brief van Kuwait van 14 december 2000 ook de intentie van partijen is geweest. De stelling van Kuwait, dat de shop ten tijde van het aangaan van de overeenkomst nog in gebruik was, is niet komen vast te staan. Ook is daarvan geen specifiek bewijs aangeboden. Er moet dus van worden uitgegaan dat de shop bij het ingaan van de huurovereenkomst niet meer in gebruik was. De kantonrechter ziet zich dan ook gesteld voor de vraag of een onbemand benzinestation onder de criteria van een 290-bedrijfsruimte valt, zoals Kuwait stelt.

4.9 Blijkens de wetsgeschiedenis en jurisprudentie van de Hoge Raad dient "een lokaal" in de zin van artikel 7:290 lid 2 sub a BW ruim te worden opgevat. Daaronder hoeft niet per se een afgesloten of af te sluiten ruimte te worden verstaan. Zelfs hoeft geen sprake te zijn van een lokaal in strikte zin, maar is een ruimte al voldoende. De wetgever heeft met het begrip "lokaal" tot uitdrukking gebracht dat er een verkooppunt voor het publiek moet zijn. In de onderhavige situatie is bij het tankstation een paal met kassasysteem geplaatst, voor een ieder toegankelijk, waar "het publiek" brandstoffen kan afrekenen en waarbij men ten bewijze van betaling een kwitantie verkrijgt. Deze paal is daarmee geschikt voor de rechtstreekse levering van roerende zaken of dienstverlening. Daarbij betrekt de kantonrechter dat er een "watchman-functie" is, waardoor de rollen kassapapier worden bijgehouden. Verder zijn er handschoenen- en handdoekbakjes opgehangen en worden het terrein en de installaties door de watchman netjes en schoon gehouden. Dit alles ten behoeve van een goede dienstverlening aan het publiek. Er is naar het oordeel van de kantonrechter dan ook sprake van een voor het publiek toegankelijk lokaal/ toegankelijke ruimte voor rechtstreekse levering van roerende zaken of dienstverlening.

4.10 In deze situatie is ook voldaan aan het in "een lokaal" besloten liggende criterium van plaatsgebondenheid. Door Kuwait is beoogd het lokale en regionale publiek aan te trekken en aan zich te binden door het benzinestation netjes en schoon te houden en het aanbieden van aantrekkelijke kortingen. Daarnaast ondersteunt de locatie het Libertynetwerk voor de zakelijke

46

klanten van Kuwait die tanken met de Q8 Libertycard. Verder zijn er door Kuwait op deze locatie diverse investeringen gedaan, ook tijdens de looptijd van de overeenkomst, om het publiek te bedienen, en die binnen een redelijke tijd moeten worden terugverdiend. Een en ander is door Kuwait voldoende aannemelijk gemaakt.

4.11 Al het voorgaande leidt tot de slotsom dat dit onbemande tankstation kan worden aangemerkt als een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. 4.12 Bij aangetekende brief van 19 december 2007 is de huur opgezegd tegen 31 mei 2011. Niet is gebleken dat Kuwait met die opzegging heeft ingestemd. Er zijn duidelijke protestbrieven van de zijde van Kuwait. In het kader van de onderhandelingen met [X] over het blijven leveren van brandstoffen na ommekomst van de termijn van 10 jaar is door Kuwait in de correspondentie wel het eindigen van de huur genoemd, maar niet is gebleken dat Kuwait onvoorwaardelijk heeft ingestemd met het beëindigen van de huurovereenkomst door middel van de door [X] gedane opzegging. Gelet op het bepaalde in artikel 7:295 lid 1 BW heeft dan te gelden dat de huurovereenkomst niet is geëindigd, nu gesteld noch gebleken is dat de rechter onherroepelijk heeft beslist op een door [X] ingestelde beëindigingsvordering.

4.13 Vorenstaande leidt ertoe dat Kuwait niet-ontvankelijk zal worden verklaard in haar verzoek.

4.14 De vorderingen van [X] in zijn zelfstandig tegenverzoek onder de punten 1 tot en met 5 van het petitum hadden met een dagvaarding moeten worden ingeleid in plaats van met een verzoekschrift. Op grond van artikel 69 Rv. zal de kantonrechter deze vorderingen onder de punten 1 tot en met 5, in de stand waarin deze zich bevinden, verwijzen naar de rolzitting van dinsdag 22 november 2011 te 11.00 uur van de sector kanton, locatie Assen, van deze rechtbank, waar Kuwait volgens de regels van de dagvaardingsprocedure voor antwoord zal dienen te concluderen.

4.15 [X] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure zoals hierna in de beslissing is vermeld.

Beslissing?

De kantonrechter: verklaart Kuwait niet-ontvankelijk in haar verzoek; verwijst de vorderingen van [X] onder 1 tot en met 5 van het zelfstandig tegenverzoek in de stand waarin deze zich bevinden naar de rolzitting van dinsdag 22 november 2011 te 11.00 uur van de sector kanton, locatie Assen, van deze rechtbank en bepaalt dat Kuwait op voornoemde rolzitting voor antwoord dient te concluderen; veroordeelt [X] in de kosten van deze procedure aan de zijde van Kuwait gevallen, welke kosten tot op heden worden begroot op € 106,00 voor het vastrecht en € 400,00 voor het salaris van de gemachtigde van Kuwait.

Deze beslissing is gegeven door de kantonrechter mr. G.J.J. Smits en in het openbaar uitgesproken op 20 oktober 2011. typ: 163/ah coll:

47

WR 2012/22: Kwalificatie overeenkomst: pizzazaak; bestel-/bezorg- en afhaaldienst of alleen bestel-/bezorgdienst (cateringbedrijf)? bedoeling parti...

Instantie: Magistraten: Conclusie: Noot:

Hof 's-Gravenhage Mrs. R.C. Schlingemann, J.E.H.M. Pinckaers, H.E.M. Vrolijk -

Datum: Zaaknr:

31 mei 2011 200.080.449/01

LJN: Roepnaam:

BR1898 -

Wetingang: (art. 7:230a BW; art. 7:290 BW) Essentie Kwalificatie overeenkomst: pizzazaak; bestel-/bezorg- en afhaaldienst of alleen bestel/bezorgdienst (cateringbedrijf)? bedoeling partijen bij sluiten overeenkomst; geen 290bedrijfsruimte Samenvatting De vraag is of de huurovereenkomst betrekking heeft op een 290-bedrijfsruimte waarbij het om de vraag gaat of de bedrijfsruimte bestemd is voor de uitoefening van een cateringbedrijf dat behalve het bereiden van maaltijden, c.q. pizza’s deze maaltijden niet alleen bezorgt maar ook ter plaatse verkoopt (‘bestel-/bezorg- en afhaaldienst’), dan wel of sprake is van een bedrijf dat maaltijden c.q. pizza’s uitsluitend bij klanten bezorgt (‘bestel- of bezorgdienst’). In het eerste geval is er wel en in het tweede geval geen sprake van een 290-bedrijfsruimte.

Beslissend is hetgeen partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan. In het huurcontract staat dat de bestemming van het gehuurde uitsluitend een cateringbedrijf betreft maar huurster stelt dat dit de bedoeling van partijen niet juist weergeeft. Hierbij wijst huurster op de van de overeenkomst deel uitmakende tekening met bijbehorend bestek dat een plattegrond van het gehuurde betreft van de situatie na de verbouwing van het gehuurde. Het hof kan op grond van deze plattegrond niet afleiden dat de daarop getekende afhaalruimte een voor het publiek toegankelijke ruimte is waar klanten pizza’s kunnen bestellen, afrekenen en meenemen. Verhuurder ging ervan uit dat de afhaalruimte bedoeld was voor het verblijf van de pizzakoerier, wat volgens het hof een geloofwaardige veronderstelling is.

Ook al zou de standaarden van de franchisenemer van huurster een inrichting van de onderneming vereisen met een voor het publiek toegankelijke afhaalruimte dan is daarmee nog niet gezegd dat verhuurder daarvan op de hoogte was, dat had moeten begrijpen of mee instemde en/of zulks zelf ook voor ogen had. Huurster had helderheid moeten verschaffen over haar bedoelingen, het ging om een door haar te realiseren en te bekostigen verbouwing aan de hand van door in haar opdracht vervaardigde bouwtekeningen en bestek en het betrof de (voorgenomen) bedrijfsvoering van haar onderneming. Dit geldt temeer omdat de bestemming overduidelijk afweek van de omschrijving in de schriftelijke concepthuurovereenkomst die overgenomen was van een door huurster aan verhuurder verschaft uittreksel van de KvK waarin de onderneming van huurster als cateringbedrijf voor het bezorgen van maaltijden wordt beschreven. Ook op andere plaatsen in de huurovereenkomst wordt gesproken over ‘andere bedrijfsruimte niet ex artikel 7A:1624 BW’.

Dat het gehuurde feitelijk door huurster wordt gebruikt voor een soort bedrijf als bedoeld in art.

7:290 lid 2 BW en dat een afhaal- en bezorgservice (uiteindelijk) door de gemeente is toegestaan wegens wijziging van het ter plaatse geldende bestemmingsplan, maakt het huurobject nog niet tot een 290-bedrijfsruimte als het met een andere bestemming verhuurd is.

Partij(en) Verzoekster in hoger beroep: D.P. Spijkenisse B.V., gevestigd te Spijkenisse Procureur: mr. A.R. de Jonge tegen Verweerster in hoger beroep: Gebr. Lok Verhuur- en Exploitatie Maatschappij B.V., gevestigd te Spijkenisse Advocaat: mr. J.C. Brökling Uitspraak

48

(…)

Beoordeling van het hoger beroep 1 In zijn beschikking van 19 oktober 2010 (hierna: de beschikking) heeft de kantonrechter onder 2 een aantal feiten als tussen partijen vaststaand aangemerkt. Daartegen is in hoger beroep niet opgekomen, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan. Het gaat daarbij om het volgende.

2 Op 11 mei 2004 is tussen Lok als verhuurster en DP als huurster een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de bedrijfsruimte aan de Theemsweg 5 te Spijkenisse. De daarvan opgemaakte akte vermeldt op het voorblad ‘Huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte niet ex artikel 7A:1624 BW’. Voorts staat daarin vermeld: “Het gehuurde, bestemming, gebruik 1.1 Deze huurovereenkomst heeft betrekking op de bedrijfsruimte, hierna het gehuurde genoemd, plaatselijk bekend Theemsweg 5, 3201 LT, Spijkenisse op de begane grond, en nader aangegeven op de aan deze akte gehechte en door partijen gewaarmerkte tekening van het gehuurde, die deel uitmaakt van de overeenkomst.

1.2 Het gehuurde mag uitsluitend worden gebruikt als: Cateringsbedrijf (het bezorgen van maaltijden).

1.3 Het is huurder niet toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder een andere bestemming aan het gehuurde te geven dan omschreven in 1.2. (…)

2.1 Voorwaarden Van deze overeenkomst maken deel uit de algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte niet ex artikel 7A:1624 BW (…)

9 Bijzondere bepalingen BEHOREND BIJ DE HUUROVEREENKOMST THEEMSWEG 5 TE SPIJKENISSE (…)

3.

De verhuurder geeft toestemming aan de huurder om bouwkundige aanpassingen te realiseren aan het gehuurde (zoals beschreven in artikel 1.1), geheel uitgevoerd volgens door de huurder verstrekte tekening met tekeningnummer V2313-01 C met bijbehorend bestek (…)

4.

49

De huurder (…) zal zorgdragen (…) dat de bouwkundige aanpassingen, geheel uitgevoerd worden volgens tekening met tekeningnummer V2313-01C met bijbehorend bestek (…) met inachtneming van de algemene bepalingen van deze huurovereenkomst met name 2.1 t/m 2.4 ‘Gebruik’ (…).

5.

De huurder is verplicht de verhuurder op de hoogte te houden van de voortgang van de bouwkundige aanpassingswerkzaamheden en op diens verzoek inzage te geven in de uitvoering daarvan. (…)”

3 Artikel 2.1 van de algemene bepalingen luidt: “Huurder dient het gehuurde (…) te gebruiken uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming.”

4 In het aan de huurovereenkomst gehechte bestek A Aannemer, Bestek E Elektra en bestek L Loodgieter komen de volgende zinsneden voor: “Domino’s Pizza standaarden Alle hieronder aangegeven bestekpunten in combinatie met de daarbij behorende tekening zijn volgens standaarden welke Domino’s Pizza hanteert bij het bouwen van de filialen. Zelf bedachte afwijkingen hierop kunnen door de directie worden afgekeurd waarna toto de herplaatsing van de standaard dient te worden herbouwd.”

5 DP heeft een franchiseovereenkomst gesloten met Dutch Pizza Beheer B.V. waarbij deze laatste aan DP het recht van franchise heeft gegeven voor de exploitatie van een Domino’s Pizzawinkel.

6 Voordat DP zich vestigde in het gehuurde werd daarin een autowasstraat geëxploiteerd.

7 Volgens het uittreksel uit het handelsregister d.d. 9 maart 2004 heeft DP als bedrijfsomschrijving: ‘cateringsbedrijf (t.w. het bezorgen van maaltijden).’

8 DP heeft in eerste aanleg bij verzoekschrift, ontvangen op 28 mei 2010, verzocht om benoeming van een of meer deskundigen zoals bedoeld in artikel 7:304 BW lid 2. Volgens DP stemt de door haar betaalde huurprijs niet overeen met de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse en hebben partijen geen overeenstemming bereikt over de benoeming van een deskundige. Lok heeft verweer gevoerd en van haar kant een voorwaardelijk verzoek gedaan, dat in appel niet meer aan de orde is, zoals zij tijdens de mondelinge behandeling desgevraagd heeft meegedeeld.

9 De kantonrechter heeft bij de bestreden beschikking DP in haar verzoek niet-ontvankelijk verklaard en haar in de proceskosten veroordeeld. De kantonrechter was van oordeel, kort gezegd, dat geen

50

sprake was van bedrijfsruimte in de zin van 7:290 BW en dat er overigens geen wettelijke basis is om een deskundige te benoemen in het kader van de huurprijsvaststelling.

10 Het geschil in hoger beroep betreft de vraag of de onderhavige huurovereenkomst er een is met betrekking tot bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 lid 2 BW. In het bijzonder gaat het om de vraag of de bedrijfsruimte bestemd is voor de uitoefening van een cateringbedrijf dat (behalve het bereiden van maaltijden, c.q. pizza’s) deze maaltijden niet alleen bezorgt maar ook ter plaatse verkoopt (‘bestel-/bezorg- en afhaaldienst’) (het standpunt van PD), dan wel of sprake is van een bedrijf dat maaltijden c.q. pizza’s uitsluitend bij klanten bezorgt (‘bestel- of bezorgdienst’), hetgeen volgens Lok het geval is. Partijen zijn het erover eens dat in het eerste geval niet en in het tweede geval wel [bedoeld zal zijn in het eerste geval wel en in het tweede geval niet, red.] sprake is van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW, zodat ook het hof daarvan uitgaat.

11 De kantonrechter heeft terecht tot uitgangspunt genomen dat voor de vraag of de verhuurde zaak bestemd is voor de uitoefening van een bedrijf als bedoeld in lid 2 van artikel 7:290 BW beslissend is hetgeen partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan. Het is aan DP om feiten en omstandigheden te stellen en bij betwisting te bewijzen, waaruit valt af te leiden dat partijen in het onderhavige geval voor ogen heeft gestaan om een bedrijfsruimte te (ver)huren die niet alleen bestemd is voor het bezorgen van (ter plaatse bereide) maaltijden, maar die ook bestemd is voor het afhalen van dergelijke maaltijden. Volgens PD kan aan de omschrijving van de bestemming zoals opgenomen in het schriftelijke huurcontract geen beslissende betekenis worden toegekend. Weliswaar staat daarin vermeld dat het gehuurde uitsluitend mag worden gebruikt als ‘cateringsbedrijf (het bezorgen van maaltijden)’, doch dat geeft de bedoeling van partijen niet volledig en juist weer. PD wijst daarbij op de van de overeenkomst deel uitmakende tekening V2313-01 C met bijbehorend bestek, genoemd in de bijzondere bepaling artikel 9 van de huurovereenkomst, die van de overeenkomst deel uitmaken. Bedoelde tekening betreft een in opdracht van DP vervaardigde plattegrond van het gehuurde van de situatie na de verbouwing van het gehuurde, welke door PD is gerealiseerd en ziet er al volgt uit:

(Tekening V2313-01 C) 12 Het hof stelt voorop dat, anders dan door PD is betoogd, uit de inrichting van de bedrijfsruimte zoals deze valt af te leiden uit de plattegrond op zichzelf – dus zonder nadere toelichting of uitleg – niet onomstotelijk blijkt dat de daarin getekende ‘afhaalruimte’ een voor het publiek toegankelijke ruimte is, waar klanten pizza’s kunnen bestellen, afrekenen en meenemen. Tussen afhaalruimte en productieruimte zijn volgens DP counters getekend, die geen enkele functie zou hebben als er geen klanten pizza’s zouden bestellen en afrekenen. Naar het oordeel van het hof zijn deze counters in elk geval niet als zodanig herkenbaar. Lok heeft aangevoerd dat zij de tekening weliswaar kent, maar ervan uitging dat de afhaalruimte bedoeld was voor verblijf van de pizzakoeriers. Dat is naar het oordeel van het hof een geloofwaardige veronderstelling. Het staat immers onweersproken vast dat de koeriers te bezorgen pizzamaaltijden vanuit de productieruimte ontvangen en daarmee het pand via de afhaalruimte door de entree verlaten. Dat zij, zoals PD stelt, de te bezorgen pizza’s niet via de counters in ontvangst nemen maar gebruik maken van de daaraan grenzende deur blijkt niet uit de tekening. Ook de aanwezigheid van een frisdrankautomaat (of in een eerder stadium: een video-automaat) zoals getekend, wijst niet per se op een publieke afhaalruimte. De getekende poppetjes kunnen even goed personeelsleden als klanten voorstellen. De tekening is dus in elk geval voor meerdere uitleg vatbaar. Ook uit de bijbehorende bestekken ‘aannemer, elektra en loodgieter’ blijkt niet dat voorzien is in een afhaalruimte bestemd voor het afhalen van

51

etenswaren door klanten. Daartoe is onvoldoende dat uit het A bestek blijkt, zoals PD gesteld heeft, dat de ‘vloerafwijking’: (het hof leest: vloerafwerking’) van de afhaalruimte anders is dan die van de productieruimte en/of dat voorzien is in een volgens beide partijen fraaie pui. De heer Lok heeft tijdens de pleidooien verklaard dat vanwege de eenheid van het gebouw ook bij Domino’s een pui zit, dat het een bedrijventerrein is en dat de pui mooi is voor de klanten. Daarmee is echter nog niet gezegd dat het (ook) om afhaalklanten gaat. Ook een bezorgdienst kan immers belang hebben bij een representatieve uitstraling van haar bedrijfspand. DP heeft nog aangevoerd dat in het bouwplan vermeld is dat “Alle hieronder aangegeven bestekpunten in combinatie met de daarbij behorende tekening zijn volgens standaarden welke Domino’s Pizza hanteert bij het bouwen van filialen”.

Ook al zou deze standaarden van de franchisenemer een inrichting van de onderneming vereisen met een voor het publiek toegankelijke afhaalruimte (hetgeen Lok betwist), dan is daarmee evenwel nog niet gezegd dat Lok daarvan op de hoogte was (wat zij eveneens betwist), laat staan dat zij moet hebben begrepen dat DP beoogde de bedrijfsruime mede te bestemmen voor een publieke afhaaldienst, en nog minder dat zij daarmee instemde en/of zulks zelf ook voor ogen had.

Daarvoor zou op zijn minst vereist zijn dat een en ander tussen partijen was besproken. Het lag op de weg van DP om helderheid te verschaffen over haar bedoelingen, het ging immers om een door haar te realiseren en te bekostigen verbouwing aan de hand van door in haar opdracht vervaardigde bouwtekeningen en bestek en het betrof de (voorgenomen) bedrijfsvoering van haar onderneming en dit volgt ook uit het hierboven deels geciteerde art. 9 (bijzondere bepalingen) van de huurovereenkomst. Temeer had DP dat moeten doen, nu de door haar beoogde bestemming overduidelijk afweek van de omschrijving daarvan die door Lok in het concept van het schriftelijke huurcontract was opgenomen, welke omschrijving Lok, naar deze onweersproken heeft gesteld, letterlijk had overgenomen van een door DP zelf aan Lok in verband met het opmaken van de concept-huurovereenkomst verschaft uittreksel van de KvK, in welk uittreksel dezelfde beschrijving van de onderneming van DP staat, te weten: ‘cateringsbedrijf (t.w. het bezorgen van maaltijden)’, waartoe de bestemming expliciet beperkt is (‘uitsluitend bestemd voor…’). Ook op andere plaatsen in de huurovereenkomst wordt gesproken over ‘andere bedrijfsruimte niet ex artikel 7A:1624 BW’ (hiervoor deels geciteerd). Als zakelijke contractspartij kan DP zich niet verschuilen achter onwetendheid met betrekking tot de betekenis van deze terminologie.

13 Volgens DP was het voor Lok volstrekt duidelijk dat het om een bezorg- en afhaaldienst ging. Dit is, zo stelt zij, regelmatig aan de orde geweest voor en gedurende de verbouwing, waarmee reeds was aangevangen voordat de huur inging en wel tijdens de vele besprekingen tussen partijen over de (geplande) verbouwing. Van deze door Lok gemotiveerd betwiste stelling heeft DP echter geen bewijs geleverd of aangeboden, zodat het hof daaraan voorbij zal gaan. Hetzelfde geldt voor de stelling van DP dat de bedoeling van beide partijen was om de bedrijfsvoering van zijn vorige onderneming ‘Pizza call service’, die volgens haar ook een afhaal- en bezorgdienst betrof, ongewijzigd voort te zetten. In dit verband merkt het hof op dat in de door DP overgelegde verklaring van R. v.d. Luitgaren, bedrijfsleider van DP vermeld wordt dat de heer Lok (hof: bedoeld wordt de broer van de heer Lok die de huurovereenkomst heeft getekend) ervan op de hoogte was dat zowel op de oude als op de nieuwe locatie afhaalklanten kwamen, dat de heer Lok heeft geïnformeerd of ze het drukker hadden gekregen en of dat door een hoger aantal afhaalklanten kwam, maar dat is, indien juist, onvoldoende om wilsovereenstemming met betrekking tot de door DP bedoelde bestemming ten tijde van het sluiten van de overeenkomst aan te nemen. Het moge zo zijn dat DP het gehuurde feitelijk gebruikt (heeft) voor een soort bedrijf als bedoeld in artikel 7:290 lid 2 BW en dat een afhaal- en bezorgservice (uiteindelijk) door de gemeente Spijkenisse is toegestaan wegens wijziging van het ter plaatse geldende bestemmingsplan, maar dat alles maakt het huurobject nog niet tot bedrijfsruimte in de zin van laatstgenoemde bepaling als het met een andere bestemming verhuurd is, met andere woorden: als partijen zulks niet beiden bij het aangaan van de huurovereenkomst hebben beoogd. Zoals uit het voorgaande volgt, is het hof van oordeel dat dat laatste niet is komen vast te staan. DP heeft nog aangevoerd dat de

52

overeengekomen duur (twee aansluitende huurperiodes van elk vijf jaar) wijst op ‘middenstandsbedrijfsruimte’, maar ook dat argument gaat niet op. Het staat partijen immers vrij om een dergelijke duur ook overeen te komen voor andere bedrijfsruimte.

14 Op bovenstaande gronden falen de grieven. De bestreden beschikking kan in stand blijven. Het hof zal het beroep verwerpen en DP als in het ongelijk gestelde partij in de kosten veroordelen.

De beslissing Het hof: verwerpt het beroep; veroordeelt DP in de kosten van het hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Lok begroot op € 2437 (waarvan € 649 voor griffierecht en € 1788 voor salaris advocaat).

53

WR 2012/59: Kwalificatie overeenkomst: grensgebied opdracht versus huur; gebruik ruimte in penitentiaire inrichting als ‘winkel’ vanwaar zaken aan ...

Instantie: Magistraten: Conclusie: Noot:

Hof 's-Gravenhage Mrs. A. Dupain, M.J. van der Ven, C.G. Beyer-Lazonder -

Datum: Zaaknr:

7 februari 2012 200.094.842/01

LJN: Roepnaam:

-

Wetingang: (art. 7:201 BW) Essentie Kwalificatie overeenkomst: grensgebied opdracht versus huur; gebruik ruimte in penitentiaire inrichting als ‘winkel’ vanwaar zaken aan gedetineerden werden verkocht; geen huur Samenvatting Eiser gebruikt een ruimte als winkel vanwaar hij zaken verkocht aan de gedetineerden in de penitentiaire inrichting (PI). In de Overeenkomst 2010 staat dat de opdrachtnemer verplicht is tot het verlenen van diensten bestaande uit het verkopen van kruidenierswaren en aanverwante artikelen aan de op de locaties verblijvende gedetineerden. Eiser stelt dat er sprake is van een huurovereenkomst.

Naar het oordeel van het hof is in het onderhavige geval geen sprake van huur. Er is geen sprake van een tegenprestatie gerelateerd aan het gebruik van de ruimte. Eiser betaalde conform de betreffende overeenkomsten een vergoeding voor de afschrijvingskosten van de aan hem beschikbaar gestelde en in de ruimte aanwezige inventaris. Eiser heeft een vergoeding betaald voor het gebruik van de inventaris. Van een opslag voor het gebruik van de ruimte was geen sprake. Ook de verplichting diensten te verrichten kan niet als een tegenprestatie voor het gebruik van de ruimte worden aangemerkt. Ook geeft de overeenkomst eiser niet het recht op het genot van een bepaalde ruimte, maar van een ruimte door de PI aan te geven. Op grond van de overeenkomst was de PI dus gehouden een ruimte ter beschikking te stellen van waaruit eiser zijn diensten zou kunnen verrichten. De ruimte is in die overeenkomst echter niet nader omschreven.

In het geheel beschouwd, gelet op hetgeen partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond en de inhoud en strekking van de overeenkomst, kan de overeenkomst niet als huurovereenkomst worden aangemerkt. Niet de aangewezen ruimte staat centraal, maar de door eiser te verrichten diensten. Dat geen sprake was van huur is ook nadrukkelijk vastgelegd in de tussen partijen gemaakte werkafspraken.

Partij(en) Appellanten: Vito-Markt v.o.f., gevestigd te Alkmaar en haar vennoten Nicolaas Albertus Eeken Carla Klaske Jacoba Eeken-Wentel, beiden wonende te Alkmaar Advocaat: mr. W. de Vis tegen Geïntimeerde: de Staat der Nederlanden (Ministerie van Veiligheid en Justitie), zetelend te ’s-Gravenhage Advocaat: mr. T.M. van Dijk Uitspraak (…)

Beoordeling van het hoger beroep 1 2 2.1

De door de rechtbank in het vonnis van 29 augustus 2011 vastgestelde feiten zijn niet in geschil. Ook het hof zal daar van uitgaan.

Het gaat in deze zaak om het volgende: Partijen zijn in 1989 een overeenkomst aangegaan op grond waarvan Eeken een ruimte (hierna: de

54

2.2

2.3

ruimte) in de Penitentiaire Inrichting Heerhugowaard/Alkmaar (hierna: de PI) gebruikte als winkel vanwaar uit hij zaken verkocht aan de gedetineerden die in de PI gedetineerd zijn.

Op 3 juli 2003 hebben partijen een schriftelijke overeenkomst ondertekend (hierna: de overeenkomst 2003). In die overeenkomst was onder meer vermeld: “2.

De nieuwe contractperiode zal ingaan op 01 juli 2003 en eindigen op 01 juli 2005, zonder dat de opdrachtgever uit hoofde van die beëindiging tot enigerlei schadeloosstelling of vergoeding zal zijn gehouden, anders dan in deze overeenkomst genoemd.

3.

Indien de P.I. Noord-Holland Noord, op gegronde reden gebaseerd, het contract niet wenst te verlengen zal dit uiterlijk 12 maanden voor de afloop van de contractperiode middels een aangetekende brief aan de opdrachtnemer kenbaar worden gemaakt.

4.

Uiterlijk 6 maanden voor de afloop van de contractduur zal er overleg plaatsvinden over de nieuwe contractduur. Hierbij zal voorafgaande bepaling ten aanzien van de aankondiging van het niet verlengen in acht worden genomen.

5.

Indien dit overleg onverhoopt niet mocht hebben plaatsgevonden dan wordt het contract met ingang van 01 juli 2005 geacht te zijn verlengd voor de duur van één jaar. Mocht ook tijdens deze verlenging nog geen overleg hebben plaatsgevonden dan wordt het contract met ingang van 01 juli 2006 geacht te zijn verlengd voor de duur van één jaar, enz.”

Nadat de overeenkomst 2003 herhaaldelijk is verlengd, is op initiatief van de PI in 2010 een nieuwe concept-overeenkomst opgesteld. In een reactie op dat concept heeft een adviseur van Eeken bij brief van 20 april 2010 onder meer aan de PI bericht:

“In de hiervoor gesloten overeenkomst van dienstverlening, d.d. 3 juli 2003, is naar aanleiding van een gerechtelijke procedure komen vast te staan dat, indien opdrachtgever de overeenkomst van dienstverlening niet wenst te verlengen, dit gebaseerd dient te zijn op ‘gegronde redenen’.

Hierbij stellen wij voor om een gelijkduidende bepaling als in artikel 3 van de hiervoor gesloten overeenkomst van dienstverlening op te nemen, waarbij opdrachtgever dit uiterlijk 12 maanden voor de afloop van de contractsperiode middels een aangetekende brief aan opdrachtnemer kenbaar dient te maken.”

2.4

Bij brief van 2 juni 2010 antwoordde de PI:

“(…) De verzoeken en opmerkingen (…) op de overeenkomst van Dienstverlening heb ik bekeken en gedeeltelijk overgenomen. De overeenkomst is vervolgens aangepast en ontvangt u hierbij in tweevoud. Tevens deel ik u mee dat de deze nieuwe overeenkomst mijn definitieve en laatste bod is. (…)”

Het hierboven onder 2.3 weergegeven voorstel is door de PI niet overgenomen.

2.5

Medio 2010 (juni) is door partijen het nieuwe contract ondertekend. In die overeenkomst (hierna: de Overeenkomst 2010) staat onder meer vermeld (waarbij Eeken wordt aangeduid als opdrachtnemer en de Staat als opdrachtgever):

“Opdrachtnemer verplicht zich jegens Opdrachtgever tot het verlenen van diensten bestaande uit het verkopen van kruidenierswaren en aanverwante artikelen aan de op de locaties verblijvende gedetineerden. (…)

Opdrachtnemer zal de diensten verrichten ten behoeve van Penitentiaire inrichtingen; locatie Zuyder Bos (Heerhugowaard), Amerswiel (Heerhugowaard) en Schutterswei (Alkmaar), in de door Opdrachtgever aangegeven ruimte. (…)

Deze overeenkomst is aangegaan voor een periode van 1 jaar, ingaande op 01 juli 2010 en derhalve van rechtswege eindigend op 30 juni 2011. Opdrachtgever heeft een optie tot verlenging van het contract met telkens één jaar, met een maximum looptijd van drie jaar (uiterlijke einddatum contract is 30 juni 2013). Indien opdrachtgever gebruik wenst te maken van optie tot verlenging dient dit schriftelijk bevestigd te worden met een uiterlijke termijn van twee maanden voorafgaand aan het aflopen van de overeenkomst. (…)

De opdrachtnemer betaalt afschrijvingskosten over de inventarisgoederen van de winkel die door de opdrachtgever zijn aangeschaft. De opdrachtgever zal hiervoor per ultimo van het boekjaar een factuur sturen. (…)”

55

2.6 2.7

Op 23 juni 2010 heeft de PI schriftelijk aan eiser bericht: “(…) in de onlangs afgesloten overeenkomst per 1 juli 2010 wordt in artikel 2, lid 1, aangegeven dat de overeenkomst is aangegaan voor de duur van 1 jaar met een optie tot verlenging. Ik wil nu reeds kenbaar maken geen gebruik te zullen maken van deze optie. Dit betekent dat de samenwerking stopt per 30 juni 2011.”

2.8

In eerste aanleg vorderde Eeken – zakelijk weergegeven – de Staat te veroordelen om onmiddellijk (na de betekening van dit vonnis) aan Eeken: I. het rustig genot van het gehuurde te verschaffen; II. alle aan Eeken toebehorende roerende zaken, waaronder de inventarisgoederen, ter beschikking te stellen; een en ander op straffe van een dwangsom.

Daartoe voerde Eeken aan dat het duidelijk is dat de Staat op contractswijziging heeft aangedrongen met het vooropgezet plan om de overeenkomst te beëindigen. Dat blijkt wel uit het feit dat de Overeenkomst 2010 al werd opgezegd voordat zij was ingegaan. De opzegging door de PI van de Overeenkomst 2010 heeft geen doel getroffen, omdat de overeenkomst die tussen partijen is gesloten een overeenkomst van huur betreft. Primair is sprake van huur van een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW, zodat de huurovereenkomst alleen maar beëindigd kan worden door middel van een uitspraak van de kantonrechter. Subsidiair is sprake van een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW. In dat geval voldoet de opzegging niet aan de eisen die de wet daaraan stelt en is de termijn waarbinnen ontruimd moet worden van rechtswege geschorst gedurende de maanden juli en augustus 2011. Bovendien is opzegging van de huur in strijd met artikel 3:14 BW. Immers, van de zijde van de PI is geen valide reden gegeven voor de opzegging. De Staat handelt aldus in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur.

Bij het bestreden vonnis heeft de voorzieningenrechter de vorderingen afgewezen, met veroordeling van Eeken in de proceskosten. De voorzieningenrechter overwoog daartoe dat de overeenkomst 2010 niet was te kwalificeren als een huurovereenkomst; de Staat niet heeft gehandeld in strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel en dat de Staat onbetwist eigenaar is van de verschillende inventarisgoederen in de ruimte en niet gebleken is welke roerende zaken van Eeken zich onder de Staat bevinden.

In hoger beroep vordert Eeken vernietiging van het bestreden vonnis en opnieuw rechtdoende alsnog toewijzing van zijn inleidende vorderingen, met veroordeling van de Staat in de kosten van het geding.

De eerste grief is gericht tegen het oordeel van de voorzieningenrechter dat de Overeenkomst 2010 niet is te kwalificeren als een huurovereenkomst omdat geen sprake is van een voldoende bepaalbare tegenprestatie die is gerelateerd aan het gebruik van de ruimte door Eeken.

Het hof overweegt als volgt.

Zoals de voorzieningenrechter terecht heeft overwogen dient de vraag of sprake is van huur te worden beoordeeld aan de hand van de in de in artikel 7:201 BW genoemde essentialia daarvan, te weten het verschaffen van het genot van een zaak of een gedeelte daarvan door de verhuurder, en de verschuldigdheid van een bepaalde tegenprestatie door de huurder.

Ook naar het oordeel van het hof is in het onderhavige geval niet aan deze voorwaarden voldaan.

Allereerst is het hof van oordeel dat geen sprake is van een tegenprestatie gerelateerd aan het gebruik van de ruimte. Eeken betaalde conform artikel 13 van de Overeenkomst 2003 en artikel 4, lid 4 van de Overeenkomst 2010 een vergoeding voor de afschrijvingskosten van de aan hem beschikbaar gestelde en in de ruimte aanwezige inventaris. Onweersproken zijn bij Eeken de boekhoudkundige afschrijvingen van de diverse inventarisgoederen in rekening gebracht tot het moment dat deze boekhoudkundig volledig waren afgeschreven. Eeken heeft derhalve een vergoeding betaald voor het gebruik van de inventaris. Van een opslag voor het gebruik van de ruimte was geen sprake. Ook de verplichting diensten te verrichten kan – naar het oordeel van het hof – niet als een tegenprestatievoor het gebruik van de ruimte worden aangemerkt.

Ook aan het andere vereiste voor huur is naar het oordeel van het hof niet voldaan: de overeenkomst 2010 geeft aan Eeken immers niet het recht op het genot van een bepaalde ruimte, maar van een ruimte door de PI aan te geven. Op grond van de overeenkomst was de PI dus gehouden een ruimte ter beschikking te stellen van waaruit Eeken zijn diensten zou kunnen verrichten. De ruimte is in die overeenkomst echter niet nader omschreven. Als onweersproken staat vast dat Eeken in 2009 met ‘zijn winkel’ is verhuisd van PI Zuyder Bos naar PI Amerswiel.

Tot slot acht het hof van belang, dat – voor zover al zou kunnen worden geoordeeld dat de overeenkomst 2010 elementen van huur bevat – gelet op hetgeen partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond, de inhoud en de strekking van de overeenkomst van dien aard is dat die in zijn geheel beschouwd niet als huurovereenkomst kan worden aangemerkt (Hoge Raad, 11-022011, LJN B09673). Immers zowel in de Overeenkomst 2003 als in de Overeenkomst 2010 staat niet de aangewezen ruimte centraal, maar de door Eeken te verrichten diensten. Dat geen sprake was van huur is ook nadrukkelijk vastgelegd in de tussen partijen gemaakte werkafspraken. Eeken heeft hier nimmer tegen geprotesteerd en heeft zelf niet eerder dan in (de aanloop naar) deze procedure de overeenkomst

2.8

3.1 3.2

3.3

3.4

3.5

3.6

56

aangemerkt als huurovereenkomst. Dit betekent dat de eerste grief faalt en vordering I, die is gebaseerd op het uitgangspunt dat van huur sprake is, reeds om die reden niet kan worden toegewezen.

3.7 De tweede en derde grief zijn gericht tegen het oordeel van de voorzieningenrechter dat het feit dat de Staat een vooropgezet plan lijkt te hebben gehad bij de opstelling van de overeenkomst 2010, niet met zich brengt dat de Staat onrechtmatig heeft gehandeld.

3.8 Het hof overweegt ter zake (en gelet op hetgeen in 3.6 is overwogen, ten overvloede) als volgt. Aan Eeken kan worden toegegeven dat van de Staat kan worden verwacht dat deze handelt met open vizier.

Een vooropgezet plan als hier aan de orde strookt hiermee niet. Onbehoorlijk is echter niet hetzelfde als onrechtmatig. Met de voorzieningenrechter is het hof van oordeel dat van onrechtmatig handelen van de Staat geen sprake is. Eeken was door zijn adviseur gewezen op de afwijkende beëindigingbepaling en heeft desalniettemin de Overeenkomst 2010 getekend. De Overeenkomst 2010 had – zo is daarin uitdrukkelijk bepaald – een looptijd van één jaar, met een optie tot verlenging. Dat Eeken de Overeenkomst 2010 beeft ondertekend in goed vertrouwen dat de Staat van de verlengingsoptie gebruik zou willen maken, doet hieraan niet af. Gesteld noch gebleken is dat Eeken de overeenkomst heeft getekend onder ontoelaatbare druk van de Staat.

3.9 De vierde grief is gericht tegen de afwijzing van vordering II. In de toelichting op deze grief stelt Eeken dat gelet op het feit dat de overeenkomst door de Staat niet had kunnen worden beëindigd, de Staat gehouden is de inventarisgoederen aan hem ter beschikking te stellen. Nu het hof van oordeel is dat de Overeenkomst 2010 wel rechtsgeldig is geëindigd, faalt ook deze grief.

3.10 Nu de grieven falen, dient het bestreden vonnis te worden bekrachtigd en dient Eeken – als de in het ongelijk te stellen partij – te worden veroordeeld in de proceskosten. De proceskostenveroordeling zal – zoals door de Staat gevorderd – uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. De wettelijke rente over de proceskosten is eveneens toewijsbaar zoals door de Staat gevorderd.

Beslissing Het hof: bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis in kort geding van de voorzieningenrechter in de rechtbank ’s-Gravenhage van 29 augustus 2011; veroordeelt Eeken in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van de Staat tot op heden begroot op € 649 aan griffierecht en € 2.682 aan salaris, en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW verschuldigd is vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der algehele voldoening; verklaart dit arrest ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

57

LJN: BV0693, Gerechtshof Leeuwarden , 200.076.230/01 Datum uitspraak: Datum publicatie: Rechtsgebied: Soort procedure: Inhoudsindicatie:

Vindplaats(en):

10-01-2012 11-01-2012 Handelszaak Hoger beroep Huur bedrijfsruimte. Opzegging huur winkel in ziekenhuis. Opzeggingsbrief bevat ten onrechte geen gronden. Latere toevoeging laat ten onrechte open of ziekenhuis zelf gaat exploiteren of opnieuw aan een derde wenst te verhuren.

WR 2012, 47

Uitspraak Arrest d.d. 10 januari 2012 Zaaknummer 200.076.230/01 HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van: Stichting Ziekenhuis De Tjongerschans, gevestigd te Heerenveen, appellante in het principaal appel, tevens verweerster in het incidenteel appel, in eerste aanleg: eiseres in conventie en verweerster in voorwaardelijke reconventie, hierna te noemen: De Tjongerschans, advocaat: mr. L. Paulus, kantoorhoudende te Apeldoorn, tegen Albron Nederland B.V., gevestigd te De Meern, geïntimeerde in het principaal appel, tevens appellante in het incidenteel appel, in eerste aanleg: gedaagde in conventie en eiseres in voorwaardelijke reconventie, hierna te noemen: Albron, advocaat: mr. J.C.G. Franken, kantoorhoudende te Rotterdam.

Het geding in eerste instantie In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het vonnis uitgesproken op 13 januari 2010 en op 23 juni 2010 door de rechtbank Leeuwarden, sector kanton, locatie Heerenveen, verder aan te duiden als de kantonrechter.

Het geding in hoger beroep Bij exploot van 22 september 2010 is door De Tjongerschans hoger beroep ingesteld van genoemd vonnis van 23 juni 2010 met dagvaarding van Albron tegen de zitting van 2 november 2010.

De conclusie van de dagvaarding in hoger beroep luidt: "op deze zitting zal op nader aan te voeren gronden worden geëist dat het hof bij arrest, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis waarvan beroep vernietigt, opnieuw recht doet en alsnog: Primair 1. het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen partijen betreffende de ruimten aan de Thialfweg 44 te Heerenveen zal eindigen vast te stellen op 31 december 2009, danwel op zodanig tijdstip dat U.E.A. in goede justitie zal vaststellen 2. het tijdstip van de ontruiming vast te stellen op 31 december 2009, danwel op zodanig dat U.E.A. in goede justitie zal vaststellen met veroordeling van Albron om deze bedrijfsruimte, met al degene die en al hetgeen zich daarin of daarop bevind(t)en, voor of uiterlijk op het

58

vastgestelde tijdstip van de ontruiming volledig en behoorlijk te verlaten en ontruimd te houden met afgifte van de sleutels.

Subsidiair 1. het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen partijen betreffende de ruimten aan de Thialfweg 44 te Heerenveen zal eindigen vast te stellen op 31 december 2010, danwel op zodanig tijdstip dat U.E.A. in goede justitie zal vaststellen 2. het tijdstip van de ontruiming vast te stellen op 31 december 2010, danwel op zodanig tijdstip dat U.E.A. in goede justitie zal vaststellen met veroordeling van Albron om deze bedrijfsruimte, met al degene die en al hetgeen zich daarin of daarop bevind(t)en, voor of uiterlijk op het vastgestelde tijdstip van de ontruiming volledig en behoorlijk te verlaten en ontruimd te houden met afgifte van de sleutels Primair en subsidiair 3. bij gebreke van volledige voldoening de Albron te veroordelen tot betaling van een dwangsom van € 2.500,- per dag of dagdeel dat het gehuurde niet is ontruimd, althans een door U.E.A. in goede justitie vast te stellen bedrag 4. met veroordeling van geïntimeerde in de kosten van beide instanties te veroordelen, waaronder begrepen het verschuldigde griffierecht, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het arrest, en indien voldoening niet binnen veertien dagen na dagtekening van het arrest, en indien voldoening niet binnen deze termijn plaatsvindt te vermeerderen met de wettelijke rente, te rekenen vanaf de datum van het arrest, althans van de veertiende na de datum van het vonnis tot aan de dag van de algehele voldoening" De conclusie van de memorie van grieven luidt: "dat De Tjongerschans concludeert tot bekrachtiging van het vonnis van de rechtbank Leeuwarden, sector kanton, locatie Heerenveen, gewezen op 23 juni 2010 onder nummer CV EXPL 09-6063 in conventie en tot vernietiging van de reconventionele vordering voor zover nodig onder aanvulling en/of wijziging van gronden, met veroordeling van Albron in de kosten van beide instanties."

Bij memorie van antwoord is door Albron verweer gevoerd en tevens incidenteel geappelleerd met als conclusie: "tot afwijzing van de vorderingen van appellante en tot toewijzing van de incidentele vorderingen van geïntimeerde."

Vervolgens heeft De Tjongerschans bij memorie van antwoord in het incidenteel appel de vordering van Albron bestreden onder overlegging van producties, met als conclusie dat de incidentele grieven worden afgewezen onder veroordeling van Albron in de kosten van het incidenteel appel.

Daarna heeft Abron pleidooi gevraagd. Bij arrest van 5 juli 2011 heeft het hof een comparitie van partijen gelast, welke doorgang heeft gevonden op 27 september 2011 en welke is voortgezet op 12 december 2011. Op laatstgenoemde zitting hebben zowel mr. Paulus als mr. Franken pleitaantekeningen overgelegd.

Ten slotte heeft Albron de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.

De grieven De Tjongerschans heeft één grief opgeworpen. Abron heeft in incidenteel appel vijf grieven opgeworpen.

De beoordeling Ten aanzien van de feiten 1. Tegen de weergave van de vaststaande feiten in rechtsoverweging 2 van genoemd vonnis van 23 juni 2010 is geen grief ontwikkeld, zodat ook in hoger beroep van die feiten zal worden uitgegaan.

Het hof zal die feiten, aangevuld met enige feiten die in hoger beroep tevens als vaststaand hebben te gelden, hierna weergeven.

1.1. De Tjongerschans heeft bij overeenkomst d.d. 23 respectievelijk 24 mei 2005 aan Albron

59

bedrijfsruimte in de hal van haar ziekenhuis en van de polikliniek verhuurd om te gebruiken als Food & Shop (winkel annex restaurant). Dit betreft bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW en volgende.

1.2. Artikel 4.van deze overeenkomst luidt als volgt: "4.1 Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaar, ingaande op 1 januari 2005 en lopende tot en met 31 december 2010.

4.2 Na het verstrijken van de in 4.1 genoemde periode wordt deze overeenkomst voortgezet voor een aansluitende optieperiode van vijf jaar, tenzij verhuurder de huurovereenkomst opzegt tegen het einde van de in 4.1. overeengekomen huurtermijn dan wel tegen het eind van een volgende huurtermijn.

4.3 Opzegging dient te geschieden bij deurwaardersexploot of per aangetekende brief met inachtneming van een termijn van tenminste één jaar voor afloop van de in 4.1 en daarna 4.2 gestelde termijn.

4.4. De door Albron bij de aanvang van deze overeenkomst gedane investeringen worden alsdan tegen de boekwaarde aan verhuurder belast".

1.3. Op 1 december 2008 heeft [manager Tjongerschans], manager facilitair bedrijf van De Tjongerschans de navolgende brief aan Albron geschreven: "Betreft: opzeggen huurovereenkomst winkelruimte in ziekenhuis de Tjongerschans, Heerenveen Geachte heer, mevrouw, Graag zeg ik als vertegenwoordiger van Stichting Ziekenhuis De Tjongerschans te Heerenveen hierbij ruim een jaar voor afloop, de op 1 januari 2005 ingegane en voor een periode van vijf jaar met u (Albron Foodservice B.V.) afgesloten overeenkomst per 1 januari 2010 op. (…)

Tot een nadere toelichting ben ik uiteraard graag bereid."

1.4. Albron heeft op 3 december 2008 telefonisch navraag gedaan naar de achtergronden van de opzegging.

Bij mail van 3 december 2008 van [directeur Albron], directeur van Albron, aan dhr. [manager Tjongerschans], schrijft eerstgenoemde: "Ik ontving deze week uw brief van 1 december jl., waarin u de huurovereenkomst winkelruimte tussen Ziekenhuis De Tjongerschans en Albron formeel opzegt per 1 januari 2010.

Ik heb u vandaag 03.12.08 gebeld om navraag te doen naar de achtergronden bij deze opzegging. U heeft mij hierover het volgende aangegeven: • Uw ziekenhuis (her)oriënteert zich momenteel op het totale gastvrijheidconcept; • Ook de visie op de horeca- en retailoutlet zal hierin worden meegenomen; • Hiertoe zal de komende maanden door u een Business Plan worden uitgewerkt; naar verwachting zal deze voor de zomer 2009 gereed zijn; • De business-case richt zich als uitgangspunt primair op het door uw organisatie in eigen commercieel beheer nemen van de huidige horeca- en retailexploitatie op de huidige locatie; • Mocht vanuit de business-case worden besloten dat de horeca- en retailexploitatie toch niet in eigen beheer zal worden genomen, dan zal de exploitatie naar alle waarschijnlijkheid aan de markt worden aanbesteed; • Mocht het uiteindelijk komen tot een dergelijke aanbestedingsprocedure, dan geeft u aan dat Albron hierin als partij mee zal kunnen dingen.

Kunt u mij s.v.p. bevestigen of ik uw toelichting juist heb verwoord?"

1.5. Bij mail van 8 december 2008 aan dhr. [directeur Albron] schrijft dhr. [manager Tjongerschans]: "Ik bevestig hierbij dat mijn toelichten, door u, correct is weergegeven."

1.6. Bij aangetekende brief van 10 december 2008 aan dhr. [manager Tjongerschans] heeft dhr. [directeur Albron] aangegeven dat Albron in de aangegeven opzeggingsgronden geen dringende reden ziet om de huurrelatie thans te beëindigen en niet akkoord gaat met de eenzijdige opzegging.

1.7. Bij brief van 12 januari 2009 heeft Albron de nietigheid van de opzegging ingeroepen. Mede gelet op de door Albron gestelde investeringen, waarvan volgens haar de boekwaarde per ultimo 2009 nog € 80.000 bedroeg, stemde Albron niet in met een voortijdige beëindiging.

1.8. De Tjongerschans heeft op 23 oktober 2009 de inleidende dagvaarding in deze procedure

60

uitgebracht waarin zij stelt dat zij de huurovereenkomst geldig heeft opgezegd tegen 1 januari 2010.

1.9. Bij aangetekende brief van 23 december 2009 heeft de toenmalige advocaat van De Tjongerschans aan Albron bericht dat indien en voor zover de rechtbank zou oordelen dat geen sprake is van een kennelijke verschrijving en de huurovereenkomst aldus tot 31 december 2010 loopt, de huur wordt opgezegd tegen 1 januari 2011 omdat de Tjongerschans de ruimte zelf in gebruik wil nemen: "Vooralsnog geven de uitkomsten van de businesscasus aanleiding om exploitatie in eigen beheer te nemen. Derhalve heeft de Tjongerschans de ruimte zelf dringend nodig".

De beslissingen in eerste aanleg en de geschilpunten in hoger beroep 2. De Tjongerschans heef vaststelling van het tijdstip - door haar gesteld op 31 december 2009 waarop de huurovereenkomst zal eindigen en waarop het gehuurde moet worden ontruimd, omdat zij het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, namelijk om deze voorziening om bedrijfseconomische redenen zelf te exploiteren.

2.1. Albron heeft aangevoerd dat de overeenkomst loopt tot 31 december 2010 en dat de opzegging in strijd is met de artikelen 7:292 -7:293 BW. In voorwaardelijke reconventie heeft Albron een schadevergoeding nader op te maken bij staat gevorderd.

2.2. De kantonrechter heeft aangenomen dat huurovereenkomst voor vijf jaren, eindigende 31 december 2009, is aangegaan. Hiertegen richt zich grief 1 in het incidenteel appel.

Voorts heeft de kantonrechter overwogen dat de opzeggingsbrief weliswaar, in strijd met artikel 7:294 BW, niet de opzeggingsgronden bevat, maar dat Albron uit besprekingen vóór 1 december 2008 en uit het telefoongesprek van 3 december 2008 voldoende wist van de opzeggingsgronden.

Tegen dit oordeel richt zich grief 2 in het incidenteel appel. Voorts heeft de kantonrechter aannemelijk geacht dat De Tjongerschans indien zij de exploitatie zelf ter hand neemt, een positief resultaat kan behalen van ruim € 105.000,-- per jaar, hetgeen aanzienlijk meer is dan de huuropbrengst. Hiertegen richten zich de grieven 3 en 4 in incidenteel appel.

2.3. De kantonrechter heeft vervolgens bepaald dat de overeenkomst zal eindigen op 1 oktober 2010 en de datum van ontruiming op diezelfde datum vastgesteld, op straffe van verbeurte van een dwangsom. De kantonrechter heeft het vonnis in conventie niet-uitvoerbaar verklaard bij voorraad. Tegen het opleggen van de dwangsom richt zich grief 5 in het incidenteel appel.

2.4. De kantonrechter heeft de voorwaardelijke reconventionele vordering van Albron toegewezen nu De Tjongerschans niet heeft weersproken dat Albron schade lijdt ten gevolge van de beëindiging van de huurovereenkomst. Tegen die beslissing richt zich de grief in het principaal appel.

2.5. Albron heeft ten slotte de subsidiaire vordering in hoger beroep zijdens De Tjongerschans bestreden. Deze vordering strekt tot beëindiging van de huurovereenkomst per 1 januari 2011.

De beoordeling van de grieven 3. Het hof ziet aanleiding om eerst grief 2 in incidenteel appel te behandelen.

Tussen partijen is niet in geding dat de hiervoor onder 1.3 aangehaalde opzeggingsbrief van 1 december 2010 niet voldoet aan de wettelijke eisen zoals die volgen uit artikel 7:293 BW, tweede lid (aangetekende verzending of exploot) en 7:294 BW (dat de brief de opzeggingsgronden moet bevatten). Het niet voldoen aan de eisen van artikel 7:294 BW is door de wetgever met nietigheid bedreigd.

4. De Tjongerschans heeft betoogd dat artikel 7:294 BW door de wetgever ten onrechte is overgenomen uit het voorheen geldende huurprocesrecht en dat de eisen die uit dit artikel voortvloeien ten onrechte veel te streng uitpakken voor verhuurders. Volgens De Tjongerschans dient elke verhuurder een huurovereenkomst te kunnen opzeggen, zonder dat daarvoor juridische bijstand noodzakelijk is.

5. Het hof overweegt dat de advocaat generaal Huydecoper in zijn conclusie onder HR 13 juni 2008, LJN BC6116, NJ 2008, 338, ingaat op de wetsgeschiedenis van genoemde artikelen en over het handhaven van een aantal verouderde procedurevoorschriften bij de opzegging van de huurruimte bedrijfsruimte zijn staf breekt, doch tevens concludeert dat "het gaat om regels die de wetgever bewust zó heeft vastgesteld. Zulke regels mag de rechter niet negeren. Ze zo veel mogelijk restrictief toepassen lijkt mij daarentegen niet slechts aanbevelenswaardig, maar rechtstreeks geboden." Het hof onderschrijft dat uitgangspunt, hetgeen impliceert dat het hof niet meegaat met de gedachte van De Tjongerschans dat het recht zo moet worden uitgelegd dat iedere verhuurder in staat moet zijn een huurovereenkomst rechtsgeldig op te zeggen.

6. De Hoge Raad heeft in genoemd arrest van 13 juni 2008 verwoord dat de verplichting van artikel 7:294 BW ertoe strekt dat de huurder aan de hand van de in de opzegging vermelde

61

grond(en) moet kunnen bepalen of hij in de opzegging wil berusten, dan wel het op een procedure wil laten aankomen. Daartoe is derhalve nodig dat de opzegging de gronden ervoor bevat. De brief van 1 december 2008 bevat in het geheel geen gronden, doch de redenen voor de opzegging zijn, mede door toedoen van Albron, wel door De Tjongerschans verstrekt in de vorm van de e-mailcorrespondentie zoals die op 3 en 8 december 2008 heeft plaatsgevonden, welke correspondentie hiervoor onder 1.4 en 1.5 is weergegeven.

7. Het hof is van oordeel dat hiermee alsnog de redenen voor de opzegging tijdig dat wil zeggen binnen de tot 31 december 2008 lopende opzegtermijn - door De Tjongerschans zijn verstrekt aan Albron, waarna het voor Albron geheel duidelijk was welke positie zij zou innemen (zie haar aangetekende brief van 10 december 2008, hiervoor aangehaald onder 1.6). Aan de materiële eisen van artikel 7:294 BW is derhalve met deze gang van zaken voldaan. Voor zover in de toelichting op grief 2 in incidenteel appel wordt betoogd dat de kantonrechter de nietigheid van de opzegging had dienen uit te spreken, volgt het hof dit betoog niet.

Het hof tekent daarbij wel aan dat als de opzeggingsgronden uitsluitend worden aangemerkt en beoordeeld datgene wat in genoemde e-mailcorrespondentie vastligt. Voor zover de kantonrechter in zijn beoordeling ook mondeling (al dan niet telefonisch) verstrekte informatie heeft betrokken, volgt het hof de kantonrechter niet, zulks in verband met de hiervoor onder 6 gememoreerde betekenis van de opzeggingsbrief.

8. In grief 2 in incidenteel appel wordt er vervolgens over geklaagd dat de wil tot eigen gebruik niet voldoende blijkt uit de hiervoor genoemde e-mailcorrespondentie. Het hof is van oordeel dat de klacht slaagt. Uit de hiervoor onder 1.5 weergegeven email blijkt dat De Tjongerschans op 1 december 2008 nog niet de wil had om het gehuurde onvoorwaardelijk zelf te exploiteren. Er blijkt alleen uit dat De Tjongerschans een hogere opbrengst uit het gehuurde wilde verkrijgen, hetzij door dit zelf te exploiteren, hetzij door de exploitatie en de huur aan te besteden bij de hoogste bieder, afhankelijk van de uitkomsten van een nadere studie (de "business case"). Dat laatste - het sluiten van een huurovereenkomst met de hoogste bieder - kan niet als eigen gebruik worden aangemerkt. Dat het zelf exploiteren dat wel is, doet alsdan niet ter zake, evenmin als de inmiddels door De Tjongerschans getrokken conclusie (door Albron aangevochten) dat zelf exploiteren profijtelijker is. Immers uit genoemd arrest uit 2008 volgt dat het gaat om een dubbele toets, waarbij de verhuurder zowel ten tijde van de opzegging de wil tot eigen gebruik moet hebben als ook op het moment van de beoordeling door de rechter.

9. Indien het uitsluitend zou behoeven te gaan om de situatie op het moment van beoordeling door de rechter gelijk in het standpunt van De Tjongerschans besloten ligt, zou de verhuurder simpelweg in de beëindigingsbrief alle mogelijke beëindigingsgronden kunnen opsommen en in de procedure bij de rechter ermee kunnen volstaan die grond te kiezen die hem op dat moment het beste uit zou komen. Zulks komt in strijd komt met de betekenis die de Hoge Raad heeft gegeven aan de inhoud van de opzeggingsbrief.

10. De grief slaagt dan ook in zoverre.

11. Het slagen van grief 2 in incidenteel appel heeft tot gevolg dat de overige grieven in incidenteel appel geen bespreking meer behoeven.

Wel dient het hof nog in te gaan op de subsidiaire vordering van De Tjongerschans, als opgenomen in haar appeldagvaarding. Deze vordering is niet teruggekeerd in haar memorie van grieven. Voor zover deze subsidiaire vordering in appel daarmee nog ter zake doet - Albron gaat daarvan wel uit en merkt deze vordering aan als tweede grief, ter comparitie heeft mr. Korevaar aanvankelijk deze stelling ook verdedigd - overweegt het hof het volgende. Deze vordering is gebaseerd op de subsidiaire opzegging hiervoor vermeld onder 1.9 tegen 1 januari 2011. Ter voortzetting van de comparitie van heeft mr. Paulus als opvolgend advocaat van De Tjongerschans al terecht afstand genomen van deze subsidiaire vordering. De Tjongerschans kan niet geloofwaardig zowel betogen dat de oorspronkelijk huurovereenkomst voor vijf jaar is aangegaan, waarbij de einddatum foutief is ingevuld - hetgeen volgens mr. Paulus een van de meest gemaakte fouten is bij het opstellen van dergelijke contracten - als aanvoeren dat de overeenkomst toch zes jaar duurt, namelijk tot 1 januari 2011. Beide standpunten verdragen zich niet met elkaar.

12. Het hof deelt overigens het standpunt van mr. Paulus en de kantonrechter dat, gelet op het wettelijk stelsel en de stellingen van partijen dienaangaande, een initiële overeenkomst voor de duur van vijf jaar is beoogd, zodat de subsidiaire vordering ook daarop strandt.

Derhalve behoeft ook grief 1 in principaal appel geen bespreking meer.

62

De slotsom 13. Het hof zal het vonnis waarvan beroep vernietigen en, opnieuw rechtdoende, de vordering van De Tjongerschans alsnog afwijzen, hetgeen impliceert dat ook de vordering in voorwaardelijke reconventie van Albron niet kan worden toegewezen.

14. Het hof zal die reconventionele vordering om redenen van proceseconomie alsnog afwijzen.

Het hof zal de Tjongerschans als de in het ongelijk te stellen partij in de kosten van de procedure, zowel in eerste aanleg als in hoger beroep, veroordelen. Voor wat betreft de eerste aanleg zal het hof deze begroten op € 562,50 voor salaris in de conventie, terwijl in de reconventie geen plaats is voor een kostenveroordeling.

In hoger beroep zal het hof de kosten voor het principaal appel vaststellen op 0,5 punt naar tarief II en in incidenteel appel - waar het zwaartepunt op lag - op 2,5 punten naar tarief II. De beslissing Het gerechtshof: vernietigt het vonnis waarvan beroep; en opnieuw rechtdoende: wijst de vorderingen over en weer af; veroordeelt De Tjongerschans in de kosten van het geding in beide instanties en begroot die tot aan deze uitspraak aan de zijde van Albron: in eerste aanleg in conventie op nihil aan verschotten en € 562,50,-- aan geliquideerd salaris voor de advocaat in conventie en op nihil in reconventie; in hoger beroep in principaal appel op € 640,-- aan verschotten en € 447,-- aan geliquideerd salaris voor de advocaat en in incidenteel appel op nihil aan verschotten en € 2.235,-- aan geliquideerd salaris voor de advocaat; wijst af het meer of anders gevorderde.

Aldus gewezen door mrs. J.H. Kuiper, voorzitter, M.E.L. Fikkers en M.C.D. Boon-Niks, en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 10 januari 2012 in bijzijn van de griffier.

63

LJN: BU6343, Gerechtshof Amsterdam , 200.090.461/01 Datum uitspraak: Datum publicatie: Rechtsgebied: Soort procedure: Inhoudsindicatie:

29-11-2011 30-11-2011 Handelszaak Hoger beroep Huur bedrijfsruimte. In verband met verhuizing naar een andere locatie vordert filmmuseum beëindiging van onderhuurovereenkomst met de exploitant van caféruimte. Hof: in die situatie is art. 7: 306 BW niet van overeenkomstige) toepassing. Belangenafweging. Vast staat dat het filmmuseum als hoofdhuurder tot daadwerkelijke ontruiming van het gehuurde verplicht is; derhalve belang bij de nu gedane vordering (daarin ontvankelijk) en belangen filmmuseum wegen ook zwaarder dan die van de onderhuurder.

Uitspraak 29 november 2011 (bij vervroeging)

GERECHTSHOF TE AMSTERDAM VIJFDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER ARREST in de zaak van: de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid VERTIGO B.V., gevestigd te Amsterdam, APPELLANTE, advocaat: mr. T.A. Phijffer te Amsterdam, tegen de stichting STICHTING FILMINSTITUUT NEDERLAND (voorheen: Stichting Nederlands Filmmuseum), gevestigd te Amsterdam, GEÏNTIMEERDE, advocaat: mr. M. Kashyap te Amsterdam.

Partijen worden hierna ook Vertigo, respectievelijk het Filmmuseum genoemd.

1. Het geding in hoger beroep 1.1 Appellante, Vertigo, is bij exploot van 4 juli 2011 in hoger beroep gekomen van de vonnissen die de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam onder rolnummer CV 10-2521 heeft gewezen en op 3 maart 2011 respectievelijk 7 april 2011 heeft uitgesproken tussen Vertigo als gedaagde en het Filmmuseum als eiseres, met dagvaarding van het Filmmuseum voor dit hof. De appeldagvaarding bevat een in acht (er zijn twee onderdelen VII) onderdelen uiteenvallende grief en een bewijsaanbod, met conclusie - kort gezegd - dat het hof de bestreden vonnissen zal vernietigen en alsnog de vorderingen van het Filmmuseum zal afwijzen met veroordeling - uitvoerbaar bij voorraad - van het Filmmuseum in de kosten van beide instanties.

1.2 Vertigo heeft bij memorie van grieven dienovereenkomstig geconcludeerd.

1.3 Het Filmmuseum heeft bij memorie de grieven bestreden, producties in het geding gebracht, harerzijds bewijs aangeboden en geconcludeerd dat het hof de bestreden vonnissen zal bekrachtigen met veroordeling – uitvoerbaar bij voorraad - van Vertigo in de kosten van (het hof

64

verstaat:) het hoger beroep.

1.4 Vervolgens hebben partijen de zaak op 7 november 2011 doen bepleiten bij monde van hun advocaten. Beide raadslieden pleitten aan de hand van nadien overgelegde notities. Bij die gelegenheid zijn door beide partijen aanvullende producties in het geding gebracht. Partijen hebben op vragen van het hof geantwoord en inlichtingen verschaft.

1.5 Ten slotte is het hof gevraagd arrest te wijzen.

2. De grieven Voor de inhoud van de grieven verwijst het hof naar de desbetreffende memorie.

3. Behandeling van het hoger beroep 3.1 De kantonrechter heeft in het bestreden (tussen-)vonnis van 3 maart 2011 onder rechtsoverweging 1 tot en met 4 een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Die vaststelling is in hoger beroep op zichzelf niet in geding, zodat ook het hof daarvan uitgaat.

3.2 Het gaat in deze zaak kortweg om het volgende.

3.2.1 Het Filmmuseum en [ L ] hebben in maart 1991 een overeenkomst van (onder-)huur en verhuur gesloten voor de duur van vijf plus vijf jaren ter zake van (kort gezegd) de café- en restaurantruimte, met terras en bijbehorende voorzieningen in het perceel Vondelpark 3 te Amsterdam, de vestigingsplaats van het Filmmuseum.

Bij onderhandse akte van 13 december 2000 is het Filmmuseum met voornoemde [ L ] en [ N ] als vertegenwoordigers van Vertigo alsmede met [ L ] als huurder een indeplaatsstelling overeengekomen, die inhield dat het Filmmuseum zich bereid heeft verklaard de (onder-)huurovereenkomst na 28 februari 2001 met Vertigo voort te zetten onder de bij die overeenkomst omschreven voorwaarden.

3.2.2 In verband met een komende verhuizing naar een locatie in Amsterdam-Noord heeft het Filmmuseum de huur aan Vertigo opgezegd, laatstelijk bij aangetekende brief van 5 november 2009 per 31 december 2011, stellende daartoe gerechtigd te zijn omdat belangenafweging in haar voordeel uitvalt, subsidiair omdat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, namelijk ontruimde oplevering aan de eigenaar/verhuurder, het stadsdeel. Vertigo wenst deze opzegging niet te aanvaarden.

3.2.3 Het Filmmuseum heeft Vertigo in rechte betrokken en gevorderd dat de kantonrechter zal bepalen dat de overeenkomst van onderhuur zal eindigen op 31 december 2011, met veroordeling van Vertigo tot ontruiming van het gehuurde. De kantonrechter heeft na het tussenvonnis van 3 maart 2011 en een uit hoofde daarvan gehouden comparitie van partijen bij zijn – overigens niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard - eindvonnis van 7 april 2011 de vordering toegewezen met veroordeling van Vertigo in de kosten van het geding. Daartegen heeft Vertigo zich voorzien in hoger beroep.

3.3 Door middel van de eerste grief betoogt Vertigo dat de kantonrechter zijn vonnis ontoereikend heeft gemotiveerd, in het bijzonder doordat hij heeft nagelaten de positie van de gemeente en het stadsdeel in zijn oordeel te betrekken en dusdoende geen recht gedaan heeft aan het bepaalde in artikel 7:306 BW. 3.4 De eerste grief kan Vertigo niet baten, reeds omdat noch de gemeente, noch het stadsdeel partij is in dit geding. Bovendien staat vast dat het Filmmuseum haar huurovereenkomst met het stadsdeel heeft opgezegd, zodat artikel 7:306 BW, dat geschreven is voor de situatie waarin de hoofdverhuurder door opzegging tot beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst wil geraken, toepassing mist in de onderhavige situatie, die erdoor wordt gekenmerkt dat de hoofdhuurder tevens onderverhuurder door opzegging beëindiging van de onderhuurovereenkomst nastreeft.

Terecht heeft de kantonrechter geoordeeld, dat de overeenkomst tussen het Filmmuseum en Vertigo na verstrijken van de overeengekomen termijn van vijf plus vijf jaren voor onbepaalde tijd loopt, zodat er na opzegging van die overeenkomst plaats is voor afweging van de belangen van de betrokken partijen, het Filmmuseum en Vertigo.

65

De toelichting op deze grief lijkt ervan uit te gaan dat de belangenafweging in het voordeel van Vertigo zou zijn uitgevallen, als de belangen van de gemeente/het stadsdeel bij deze belangenafweging zouden zijn betrokken. Voor die veronderstelling bieden de stellingen van Vertigo evenwel onvoldoende houvast, alleen al omdat onbestreden is gebleven dat het pand in kwestie grondig moet worden opgeknapt, met ingrijpende gevolgen voor de gehuurde bedrijfsruimte.

De eerste grief faalt daarom.

3.5 De tweede grief strekt ten betoge dat het gehuurde blijkens de omschrijving in de onderhandse akte van 13 december 2000 meer omvat dan de kantonrechter heeft vastgesteld, namelijk ook het buiten gelegen terras ter linkerzijde van het Vondelparkpaviljoen, alsmede het bordes van het paviljoen.

3.6 De grief is op zichzelf gegrond, maar zij kan niet tot de verlangde vernietiging van het bestreden vonnis leiden reeds omdat zij zich richt tegen een overweging van de kantonrechter die de in het dictum van het vonnis van 7 april 2011 neergelegde eindbeslissing van de kantonrechter niet draagt.

3.7 Door middel van de derde en de (eerste) zevende grief, die zich lenen voor gezamenlijke behandeling, stelt Vertigo de ontvankelijkheid van het Filmmuseum in haar vordering aan de orde, stellende daartoe dat het Filmmuseum geen rechtens relevant belang bij haar vordering heeft. Daartoe betoogt Vertigo dat zij, indien zij in de positie zou kunnen worden gebracht dat zij rechtstreeks van het stadsdeel huurt, eenvoudigweg in het gehuurde kan blijven, terwijl thans nog onvoldoende zekerheid bestaat over de toekomstplannen van de gemeente of het stadsdeel om de verregaande maatregel van een ontruiming door Vertigo te rechtvaardigen.

3.8 Dit betoog kan niet worden aanvaard. Wat er ook zij van de stelling van Vertigo op zichzelf, op grond van de als productie 2 bij de memorie van antwoord overgelegde e-mail van het stadsdeel aan de raadsvrouw van het Filmmuseum van 25 juli 2011 kan als vaststaand worden aanvaard dat het stadsdeel het Filmmuseum in overeenstemming met het bepaalde in het huurcontract wenst te houden aan de verplichting tot het leeg opleveren van het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst. Hetgeen Vertigo daartegenover heeft aangevoerd, biedt onvoldoende aanknopingspunt om te oordelen dat rekening moet worden gehouden met een voldoende reële mogelijkheid dat zij in het gehuurde kan blijven. Mitsdien heeft het Filmmuseum een rechtens relevant belang om in haar vordering ontvangen te worden.

3.9 De vierde, vijfde en zesde grief lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Zij kritiseren de belangenafweging door de kantonrechter en strekken allereerst ten betoge dat de afweging van de belangen van Vertigo en die van het Filmmuseum in het voordeel van Vertigo had moeten uitvallen, reeds omdat het – aldus Vertigo – het Filmmuseum zelf is die de beëindiging van de hoofdhuur door opzegging heeft bewerkstelligd. Volgens Vertigo hoeft zij de tussen het stadsdeel en Filmmuseum “bedisselde” beëindiging daarom niet tegen zich te laten gelden, terwijl ook voor het overige de belangen van Vertigo bij continuering van de beschikbaarheid van het gehuurde naar haar eigen mening zwaarder wegen dan de belangen van het Filmmuseum bij ontruiming ervan door Vertigo.

3.10 Mét Vertigo is het hof van oordeel dat het Filmmuseum bij haar streven naar beëindiging van haar huurovereenkomst met het stadsdeel ook de daarbij betrokken belangen van haar onderhuurder Vertigo in acht had te nemen. Dat betekent evenwel niet dat aan die belangen de doorslaggevende betekenis toekomt die Vertigo bepleit, met name kunnen die belangen niet zonder meer in de weg staan aan de door het Filmmuseum nagestreefde beëindiging van haar huurovereenkomst met het stadsdeel.

Terecht en op goede gronden overwoog de kantonrechter dat de (onder-)huurovereenkomst tussen het Filmmuseum en Vertigo na ommekomst van meer dan tien jaren thans loopt voor onbepaalde tijd en derhalve kan eindigen, indien de belangen van het Filmmuseum bij de beëindiging ervan zwaarder wegen dan die van Vertigo bij continuering ervan. De vraag of zulks het geval is, beantwoordt het hof met de kantonrechter bevestigend.

Het voornemen van het Filmmuseum het museum naar een andere locatie te verplaatsen die meer ruimte en meer mogelijkheden tot ontwikkeling en uitbreiding van haar activiteiten biedt levert een zeer zwaarwegend belang op voor het Filmmuseum om de exploitatie van het Vondelparkpaviljoen te staken. Daarbij komt dat de bevoegdheid van het Filmmuseum tot onderverhuring eindigt met de beëindiging van de hoofdhuur. Zij dient het gehele gebouw in ontruimde staat aan de gemeente/het stadsdeel ter beschikking te stellen, zodat zij niet meer in

66

staat zal zijn het gebruik van het gehuurde aan Vertigo te verschaffen. Zou zij deze verplichting jegens het stadsdeel niet nakomen, dan loopt zij het risico dat het stadsdeel haar aansprakelijk houdt voor de schade die daaruit voortkomt.

Daartegenover is het belang van Vertigo bij ongestoorde exploitatie van haar onderneming op deze voor haar aantrekkelijke locatie in het Vondelpark ook zwaarwegend te noemen.

De belangen van het Filmmuseum wegen zwaarder. Het Filmmuseum is voor haar toekomst, waarbij een publiek belang in het geding is, aangewezen op verhuizing. Vertigo zou, dat valt te begrijpen, haar onderneming op deze bijzondere plaats graag voortzetten maar heeft, naar mag worden aangenomen na zo’n langdurige huurovereenkomst, haar investeringen kunnen terugverdienen. Van betekenis is ook dat Vertigo al vele jaren weet van de verhuisplannen van het Filmmuseum en daarbij is betrokken. Zij wordt dus niet overvallen door de nieuwe situatie die zal ontstaan. In dit verband heeft bovendien te gelden dat van het Filmmuseum mede gelet op haar doelstellingen niet kan worden gevergd de huurovereenkomst met het stadsdeel uitsluitend ten behoeve van de voortzetting van de exploitatie door Vertigo te continueren. Dat geldt ook als van het Filmmuseum wordt verlangd dat zij als hoofdhuurder acht slaat op de belangen van haar onderhuurder Vertigo.

Niet valt verder in te zien dat het Filmmuseum, door gebruik te maken van haar bevoegdheid de hoofdhuurovereenkomst te beëindigen, het recht heeft verwerkt de onderhuurovereenkomst met Vertigo te beëindigen.

Het komt er uiteindelijk op neer dat voor het belang van het Filmmuseum het belang van Vertigo moet wijken.

Tot slot kan nog worden vastgesteld dat, naar thans is komen vast te staan, het Filmmuseum jegens het stadsdeel gehouden is tot ontruimde oplevering van het gehuurde en mitsdien het gehuurde dringend nodig heeft voor het in deze oplevering bestaande eigen gebruik. De grieven vier, vijf en zes falen.

3.11 Hetzelfde lot is ook de laatste grief beschoren, nu deze naast de voorgaande zelfstandige betekenis mist en reeds om die reden niet tot de verlangde vernietiging van het bestreden vonnis kan voeren.

3.12 Ter gelegenheid van de pleidooien heeft het Filmmuseum nog aanvullend gevorderd dat het hof de veroordeling van Vertigo tot ontruiming anders dan de kantonrechter deed uitvoerbaar bij voorraad zal verklaren. Vertigo heeft deze vordering als tardief aangemerkt.

Het hof gaat aan de vordering voorbij nu het Filmmuseum niet incidenteel heeft geappelleerd en niet eerder dan bij pleidooi de onderhavige grief tegen de desbetreffende overweging van de kantonrechter heeft voorgesteld.

Er bestaat in dit stadium van het geding voorts ontoereikende grond om de vordering tot uitvoerbaarverklaring bij voorraad van het Filmmuseum op te vatten als een incidentele vordering die los van de hoofdzaak zou moeten worden behandeld en beslist.

4. Slotsom De grieven zijn tevergeefs voorgedragen. Het vonnis waarvan beroep dient te worden bekrachtigd. Bewijslevering kan bij gebreke van ter zake dienende stellingen achterwege blijven.

Als in het ongelijk gestelde partij dient Vertigo in de kosten van het hoger beroep verwezen te worden.

5. Beslissing Het hof: bekrachtigt de vonnissen waarvan beroep; verwijst Vertigo in de kosten van dit hoger beroep, tot op deze uitspraak aan de zijde van de Stichting Filminstituut Nederland begroot op € 649,- voor verschotten, op € 2.682,- voor salaris van de advocaat; verklaart dit arrest voor wat deze veroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.

67

Dit arrest is gewezen door mrs. G.B.C.M. van der Reep, J. Wortel en E.J.H. Schrage en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 29 november 2011 door de rolraadsheer.

68

LJN: BS8798,Sector kanton Rechtbank Amsterdam , 1215880 CV EXPL 11-1201 Datum uitspraak: Datum publicatie: Rechtsgebied: Soort procedure: Inhoudsindicatie:

01-09-2011 14-09-2011 Civiel overig Eerste aanleg - enkelvoudig Belangenafweging ex artikel 7:296 lid 3 BW tussen verhuurder en huurder.

Gehuurde is al langere tijd onderverhuurd en de vraag komt er op neer wie er op langere termijn mag profiteren van het verschil tussen hoofdhuurprijs en onderhuurprijs en of de verhuurder er een belang bij heeft rechtstreeks te contracteren met de onderhuurder. Kantonrechter oordeelt dat de belangen van de verhuurder zwaarder wegen, in de lijn van HR 19-10-2001, WE/Bruil (NJ 2002,144; LJN ZC3684).

Uitspraak RECHTBANK AMSTERDAM Sector Kanton Locatie Amsterdam Rolnummer: 1215880 CV EXPL 11-1201 Vonnis van: 1 september 2011 481 Vonnis van de kantonrechter Inzake [eiseres 1] gevestigd te Amsterdam [eiseres 2] gevestigd te Amsterdam eiseressen in conventie/verweerders in voorwaardelijke reconventie nader te noemen [eiseres] gemachtigde: mr. S. van der Kamp tegen [gedaagde] gevestigd te Tilburg gedaagde in conventie/eiseres in voorwaardelijke reconventie nader te noemen [gedaagde] gemachtigde: mr. A. de Fouw VERLOOP VAN DE PROCEDURE De volgende processtukken zijn ingediend: - de dagvaarding van 4 januari 2011 inhoudende de vordering van [eiseres] met producties - de conclusie van antwoord van [gedaagde] met producties Daarna is bij tussenvonnis 24 maart 2011 een verschijning van partijen ter terechtzitting bevolen.

Deze zitting heeft op 24 mei 2011 plaatsgevonden. [eiseres] is verschenen bij de heren [belanghebbende] en [belanghebbende], met haar gemachtigde. [gedaagde] is verschenen bij de heer [gedaagde], bijgestaan door haar gemachtigde. De gemachtigden hebben de standpunten van partijen bepleit aan de hand van pleitaantekeningen.

Thans staat de zaak voor vonnis.

69

GRONDEN VAN DE BESLISSING 1. De feiten: 1.1. vanaf oktober 1990 heeft [gedaagde] van een derde gehuurd de winkelruimte aan [adres] te Amsterdam. In het gehuurde exploiteerde [gedaagde] de (schoenen) formule Kenneth Cole.

1.2. in november 1995 hebben de toenmalige bestuurders van [gedaagde] (de heren [belanghebbende]. en [belanghebbende] het gehuurde gekocht.

1.3. per 1 september 1996 is de het bedrijf achter de formule Kenneth Cole verzelfstandigd onder de naam Cole Amsterdam B.V. (verder: Cole). Per genoemde datum huurde Cole de betreffende winkelruimte van [gedaagde].

1.4. de heren [belanghebbenden] hebben het gehuurde op 2 mei 1997 verkocht aan Rodamco Retail Nederland N.V. (verder: Rodamco) en (vrijwel) tegelijkertijd “teruggehuurd” van Rodamco (een zogenoemde sale and lease back constructie). Daarmee werd ingaande mei 1997 de positie van Cole die van onderhuurder.

1.5. de huurovereenkomst (opgemaakt op 14 januari 1998) tussen Rodamco en [gedaagde] is ingegaan op 2 mei 1997 en aangegaan voor de duur van 9 jaar, 3 maanden en 30 dagen. Na het verstrijken van deze termijn , is de huurovereenkomst verlengd met een periode van 5 jaar, waarmee deze voortduurt tot en met 30 augustus 2011.

1.6. artikel 5 van de onder 1.5 genoemde huurovereenkomst luidt: “Het gehuurde is op de ingangsdatum van deze huurovereenkomst geheel onderverhuurd aan Cole Amsterdam B.V. Indien de onderhuurovereenkomst - om welke reden dan ook- eindigt is het huurder slechts na voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder toegestaan het gehuurde op nieuw onder te verhuren. Huurder zal verhuurder daartoe steeds tijdig een opgave van de kerngegevens van de kandidaat-onderhuurder en de te sluiten onderhuurovereenkomst voorleggen. Verhuurder zal zijn hiervoor bedoelde toestemming niet op onredelijke gronden weigeren.”

1.7. de onderhuurovereenkomst tussen [gedaagde] en Cole is beëindigd per 1 augustus 2005.

Per deze datum heeft [gedaagde] de winkelruimte verhuurd aan Ardenberg B.V. (verder: Ardenberg), zulks met toestemming van Rodamco.

1.8. Ardenberg exploiteert in het gehuurde een winkel in schoenen, kleding en accessoires, genaamd “Bitter”.

1.9. op 15 juli 2010 is eiseres sub 1 (juridisch) eigenaar van het gehuurde geworden; zij is daarmee krachtens artikel 7:226 B.W. opvolgende verhuurder geworden. Eiseres sub 1 is beherend vennoot van eisers sub 2. Eiseres sub 2 is economisch eigenaar van het gehuurde.

Eiseressen worden gezamenlijk [eiseres] genoemd.

1.10. van de eigendomsoverdracht is [gedaagde] bij brief van 20 juli 2010 van de beheerder (The RJB Group of Companies) op de hoogte gebracht.

1.11. [eiseres] heeft de huurovereenkomst met [gedaagde] per deurwaardersexploot d.d. 30 augustus 2010 tegen 30 augustus 2011 opgezegd.

1.12. als gronden voor de opzegging heeft [eiseres] – kort gezegd – genoemd dat zij de directe zeggenschap wil hebben om zo rechtstreeks met de gebruiker van het gehuurde te communiceren en omdat zij van mening is dat het voordeel dat [gedaagde] heeft van de hogere onderhuurprijs (ten opzichte van de huurprijs die geldt tussen [eiseres] en [gedaagde]) direct aan [eiseres] dient toe te komen.

1.13. [eiseres] heeft zich bereid verklaard de onderhuurovereenkomst tussen [gedaagde] en Ardenberg over te nemen, zodat er tussen [eiseres] en Ardenberg een rechtstreekse huurverhouding (op dezelfde condities) zal ontstaan, na beëindiging van de huurovereenkomst tussen [eiseres] en [gedaagde].

1.14. bij brief van 11 oktober 2010 heeft [gedaagde] te kennen gegeven niet in te stemmen met de opzegging; zij stelt dat zij overweegt het gehuurde weer zelf te gaan gebruiken.

1.15. bij brief van 3 september 2010 heeft [gedaagde] de onderhuurovereenkomst met Ardenberg opgezegd.

1.16. bij dagvaarding van 11 mei 2011 is [gedaagde] een procedure (CV 11-17188) ten overstaan van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, gestart tegen Ardenberg; deze strekt kort gezegd tot beëindiging van de (onder-) huurovereenkomst, op de grond dat [gedaagde] het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik Vordering en verweer in conventie en in voorwaardelijke reconventie

70

2. [eiseres] vordert, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad a. de datum van het einde van de huurovereenkomst tussen [eiseres] en [gedaagde] met betrekking tot de winkelruimte aan de [adres] te Amsterdam vast te stellen op 30 augustus 2011, dan wel een andere in goede justitie vast te stellen datum. b. [gedaagde] te veroordelen het gehuurde op 29 augustus 2010 (te lezen als 2011, ktr) te ontruimen, met al het zijne en de zijnen, mogelijke onderhuurders of gebruikers inbegrepen en leeg en ontruimd aan [eiseres] ter beschikking te stellen, op straffe van een dwangsom van € 10.000,- per dag en met machtiging de ontruiming zelf te bewerkstelligen met behulp van de sterke arm. c. [gedaagde] te veroordelen (een bedrag gelijk aan) de huurpenningen te betalen tot het moment waarop het gehuurde leeg en ontruimd is opgeleverd. d. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van de procedure.

3. [eiseres] stelt – kort gezegd – dat zij de huurovereenkomst heeft opgezegd tegen het einde van de termijn waarmee deze is verlengd. Zij stelt zich op het standpunt dat haar belangen bij beëindiging van de huurovereenkomst zwaarder wegen dan de belangen van [gedaagde] bij in stand houding ervan, een en ander zoals bedoeld in artikel 7:296 lid 3 B.W. 4. Vanaf het begin van de huurovereenkomst (in 1997) is het gehuurde in gebruik bij een ander dan [gedaagde]: aanvankelijk bij Cole en later (vanaf 2005) bij Ardenberg, die kennelijk als opvolgend onderhuurder al klaar stond. In feite functioneert [gedaagde] daarmee al vanaf 1997 al als louter administratieve tussenschakel, terwijl het beleid van [eiseres] is dat er zo min mogelijk gebruik wordt gemaakt van tussenpersonen opdat [eiseres] zelf zoveel mogelijk invloed kan uitoefenen op de uitstraling van het gehuurde.

5. Bovendien heeft [gedaagde] al die jaren het verschil opgestreken tussen de hoofdhuur en de (aanmerkelijk hogere) onderhuur. [eiseres] heeft er thans een groot belang bij dat zij dit verschil gaat ontvangen; haar beleid is er immers op gericht om zoveel mogelijk rendement uit haar panden te halen.

6. Het argument van [gedaagde] dat destijds bij de verkoop aan Rodamco de verkoopprijs aanmerkelijk lager is geweest dan de marktwaarde, waarmee er rekening is gehouden met het verschil in hoofd- en onderhuur en het recht van [gedaagde] om het gehuurde zelf weer te gaan gebruiken, is door [gedaagde] op geen enkele wijze nader onderbouwd, aldus [eiseres]. Als een en ander wel zou zijn verdisconteerd dan heeft [gedaagde] inmiddels ruimschoots die verrekeningen terugverdiend.

7. Dat [gedaagde] in het gehuurde zelf een winkel wil gaan exploiteren acht [eiseres] niet aannemelijk. Zij exploiteert een groot aantal “Sacha Shoes” winkels, waarvan drie in de directe omgeving van het gehuurde, te weten aan de Leidsestraat 31, de Kalverstraat 20 en de Kalverstraat 61. [gedaagde] heeft de mogelijkheid om de onderhuurovereenkomst (in 2010) op te zeggen voorbij laten gaan, zodat deze weer verlengd is met een periode van 5 jaar, tot en met 31 augustus 2016.

8. [eiseres] heeft zich onder meer beroepen op het arrest van de Hoge Raad van 19 oktober 2001, NJ 2002, 144 (WE/[naam]).

9. [gedaagde] voert verweer tegen de vordering. Dit verweer zal, voor zover relevant, hierna worden besproken en beoordeeld.

10. [gedaagde] vordert, voor het geval de vorderingen van [eiseres] mochten worden toegewezen, in reconventie een vergoeding van verhuis- en inrichtingskosten.

11. [eiseres] verweert zich tegen deze vordering.

Beoordeling in conventie 12. Nu de huurovereenkomst door [eiseres] is opgezegd tegen het einde van de termijn waarmee deze was verlengd, is de belangenafweging in de zin van artikel 7:296 lid 3 BW aan de orde. Nu [eiseres] zich bereid heeft verklaard de onderhuurovereenkomst onder gelijke voorwaarden voort te zetten na beëindiging van de huurovereenkomst tussen [eiseres] en [gedaagde], kan het belang van de onderhuurder in het kader van de belangenafweging buiten

71

beschouwing blijven. De vraag is dan of, bij een redelijke afweging van alle betrokken belangen van [eiseres] en van [gedaagde], de belangen van [eiseres] bij beëindiging van de huurovereenkomst zwaarder moeten wegen dan de belangen van [gedaagde] bij voortzetting van de huurovereenkomst.

13. [gedaagde] heeft aangevoerd dat zij een groot belang heeft bij voortzetting van de huurovereenkomst, omdat zij zelf plannen heeft het gehuurde te betrekken. Die plannen had zij al en die zijn door de onderhavige procedure in een stroomversnelling geraakt; daarom heeft zij de onderhuurovereenkomst met Ardenberg inmiddels opgezegd, aldus [gedaagde]. [gedaagde] stelt voorts dat een en ander geheel past in hetgeen zij destijds met Rodamco heeft afgesproken: bij de verkoop van het pand aan Rodamco in 1997 zou een (NLG 230.000,-) lagere verkoopprijs dan de marktwaarde zijn overeengekomen, in ruil voor het steeds weer mogen onderverhuren van het pand. [gedaagde] heeft in dat kader gewezen op artikel 5 van de huurovereenkomst, weergegeven onder 1.6. [gedaagde] heeft als het ware dit recht (om steeds te mogen blijven onder verhuren) van Rodamco gekocht.

14. De kantonrechter overweegt als volgt.

15. Vastgesteld moet worden dat [gedaagde] het gehuurde sinds ruim 15 jaar feitelijk niet meer gebruikt. Dat [gedaagde], voordat [eiseres] haar de huur opzegde (op 30 augustus 2010), plannen had om het gehuurde zelf te gaan gebruiken heeft [gedaagde] niet nader onderbouwd; overigens heeft [gedaagde] evenmin aannemelijk gemaakt dat deze plannen in een stroomversnelling zijn geraakt na de opzegging, zoals door haar gesteld.

16. Als veronderstellenderwijs zou worden aangenomen dat de onderhuur (destijds aan Cole) is verdisconteerd in een lagere koopprijs, dan wil dat niet zeggen dat [gedaagde] zich hier nu nog in het kader van de belangenafweging op kan beroepen. Immers dateert de koopovereenkomst van 1997 en moet aangenomen worden dat de lagere verkoopprijs door [gedaagde] inmiddels wel is terugverdiend door de ontvangst van de (hogere) onderhuurprijs. Hetzelfde geldt voor gedane investeringen. Met [eiseres] is de kantonrechter daarbij van oordeel dat in artikel 5 van de huurovereenkomst niet een recht van [gedaagde] kan worden gelezen om het gehuurde “steeds” weer onder te mogen verhuren. Uit het betreffende artikel kan evenmin worden afgeleid dat [gedaagde] zich het recht heeft voorbehouden om op enig moment zelf van het gehuurde gebruik te gaan maken, welk recht [eiseres] dan tegen zich zou moeten laten gelden.

17. De kantonrechter deelt het standpunt van [gedaagde] niet dat de grondslag van de vordering van [eiseres] oneigenlijk is of in strijd met de goede trouw. Dat [eiseres] er een belang bij heeft om rechtstreeks zeggenschap uit te oefenen over degene die feitelijk gebruik maakt van het gehuurde valt zeker aan te nemen. Dat [eiseres] een financieel oogmerk heeft, hetgeen zij zelf overigens volmondig erkent, betekent nog niet dat dit oogmerk oneigenlijk is. [gedaagde] heeft (tenminste ook) een financieel oogmerk en zij heeft niet aannemelijk kunnen maken waarom zij als huurder een groter belang heeft bij het blijven ontvangen van de hogere onderhuurpenningen dan [eiseres] bij het in de toekomst gaan ontvangen daarvan. Dat [eiseres] pas sinds 15 juli 2010 eigenaar is van het gehuurde maakt dit niet anders.

18. De kantonrechter komt op grond van het voorgaande tot de conclusie dat de belangen van [eiseres] bij beëindiging van de huurovereenkomst zwaarder wegen dan de belangen van [gedaagde] bij voortzetting daarvan.

19. De vordering van [eiseres] tot beëindiging van de huur zal dan ook worden toegewezen, zoals in de beslissing te formuleren. De gevorderde ontruiming zal worden afgewezen, nu tussen partijen vast staat dat het gehuurde niet bij [gedaagde] in gebruik is en [eiseres] te kennen heeft gegeven de huurovereenkomst met de onderhuurder voort te zullen zetten. Gelet op het bovenstaande komt ook de vordering tot doorbetaling van de huurpenningen tot de datum van ontruiming niet voor toewijzing in aanmerking.

20. Dit vonnis zal, behoudens de kostenveroordeling, niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Naar het oordeel van de kantonrechter doet de situatie, genoemd in artikel 7:295 lid 1 (laatste zin) BW, zich hier niet voor.

21. Bij deze uitkomst van de procedure wordt [eiseres] veroordeeld in de proceskosten.

Beoordeling in voorwaardelijke reconventie

72

22. De gevorderde verhuis- en inrichtingskosten heeft [gedaagde] niet nader onderbouwd. Deze zullen dan ook worden afgewezen.

23. [gedaagde] wordt in de proceskosten veroordeeld. Gelet op de samenhang met de vordering in conventie worden deze begroot op nihil.

BESLISSING De kantonrechter: In conventie; I. stelt de datum van het einde van de huurovereenkomst tussen [eiseres] en [gedaagde] met betrekking tot de winkelruimte aan de [adres] te Amsterdam vast op 1 oktober 2011; II. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten die aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot worden op wegens explootkosten € 76,31 vastrecht € 106,salaris gemachtigde € 800,------------ + totaal € 982,31 inclusief eventueel verschuldigde btw; III. verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad; IV. wijst af het meer of anders gevorderde; In reconventie: V. wijst de vordering af; VI. veroordeelt [gedaagde] in de kosten aan de zijde van [eiseres], die worden begroot op nihil.

Aldus gewezen door mr. T.M.A van Löben Sels, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 1 september 2011 in tegenwoordigheid van de griffier.

De griffier

De kantonrechter

73

WR 2012/60: 290-bedrijfsruimte – beëindiging huurovereenkomst: geen conversie opzegging tegen ander tijdstip; sloop complex waarin bedrijfsruimte z...

Instantie: Magistraten: Conclusie: Noot:

Hof 's-Hertogenbosch Mrs. B.A. Meulenbroek, W.H.B. den Hartog Jager, I.B.N. Keizer -

Datum: Zaaknr:

23 augustus 2011 HD 200.055.101

LJN: Roepnaam:

BT1685 -

Wetingang: (art. 3:42 BW; art. 6:258 BW; art. 7:293 BW) Essentie 290-bedrijfsruimte – beëindiging huurovereenkomst: geen conversie opzegging tegen ander tijdstip; sloop complex waarin bedrijfsruimte zit; onvoorziene omstandigheden Samenvatting Het algemene conversieartikel art. 3:42 BW geldt voor de van aanvang af nietige rechtshandelingen en voor vernietigbare rechtshandelingen die naderhand zijn vernietigd door, onder meer, een beroep op de vernietigbaarheid. Dat laatste doet zich in deze zaak voor. Het gaat er hierbij om dat een ongeldige rechtshandeling wordt omgezet in een geldige, waarbij omzetting in een ongeldige rechtshandeling nooit mogelijk zal zijn. De nietige rechtshandeling waar het in deze procedure om gaat, is de opzegging van de huurovereenkomst bedrijfsruimte na 1 maart 2008, namelijk op 7 april 2008. De geldige rechtshandeling zou zijn geweest een opzegging voor 1 maart 2008 tegen 1 maart 2009. Niet aan de orde is het converteren van een onjuiste opzeggingstermijn in een correcte termijn. Waar het in deze zaak om gaat, is dat is opgezegd tegen een ander tijdstip dan tegen het einde van de lopende bepaalde huur, namelijk niet tegen 1 maart 2009 maar tegen 1 mei 2009. Wanneer met inachtneming van een juiste termijn tegen een dergelijk ander tijdstip is opgezegd, komt conversie niet aan de orde. Er is immers geen geldige rechtshandeling voorhanden waarin de ongeldige opzegging tegen 1 mei 2009 kan worden geconverteerd die tot het door verhuurster gewenste resultaat kan leiden. De enige rechtsgeldige opzegging waarin de ongeldige zou kunnen worden omgezet, zou een opzegging tegen de eerstvolgende datum kunnen zijn, 1 maart 2014, en niet tegen een datum die is gelegen voor de datum waartegen is opgezegd. Het beroep van verhuurster op conversie gaat niet op.

Volgens art. 6:258 BW kan de rechter de gevolgen van een overeenkomst wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden. De onvoorziene omstandigheden moeten van dien aard zijn dat de wederpartij van degene die herziening van de overeenkomst verlangt, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid (ongewijzigde) instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Het gaat hierbij om omstandigheden, die zijn ingetreden na het sluiten van de overeenkomst en die partijen niet uitdrukkelijk of stilzwijgend in hun overeenkomst hebben verdisconteerd. Naar het oordeel van het hof doet die situatie zich hier voor. In 2007 is aan verhuurster gebleken dat ten tijde van de opzegging de staat van het complex, waarvan de betreffende bedrijfsruimte onderdeel uitmaakt, een sloop van het gehele complex binnen enkele jaren noodzakelijk maakte. Ter plaatse was wel behoefte aan nieuwbouw van wooneenheden, maar niet in opnieuw een combinatie van woningen en bedrijfsruimten. Dat betekent dat verhuurster werd geconfronteerd met een situatie waarin bij het aangaan van de huurovereenkomst niet was voorzien, namelijk de noodzaak om het gehele complex te slopen. Ten tijde van de opzegging door verhuurster was de ontruiming van de woningen en voor een deel ook van de bedrijfsruimten in een vergevorderd stadium. In redelijkheid was er geen weg terug met betrekking tot het complex als geheel terwijl er evenmin realistische mogelijkheden waren om (alleen) de bedrijfsruimte van huurders te ontzien. Bij deze stand van zaken mochten huurders in redelijkheid niet uitgaan van voortzetting van de huurovereenkomst na het moment waartegen verhuurster heeft opgezegd. Dit brengt mee dat deze op grond van onvoorziene omstandigheden per die datum, 1 mei 2009, als geheel ontbonden dient te worden beschouwd. Voor een gedeeltelijke ontbinding dan wel wijziging van de huurovereenkomst is gezien de situering van de bedrijfsruimte binnen het complex geen mogelijkheid. Het betekent dat er in dit geval weliswaar geen rechtsgeldige opzegging is geweest, maar dat de huurovereenkomst desalniettemin is beëindigd. Cassatieberoep is ingesteld, red.

Partij(en) Appellanten:

74

1.

De Pompernickel V.O.F., gevestigd te Breda 2.

Jiaogin Liu-Lin 3.

Xiaozhou Liu beiden wonende te Breda Advocaat: mr. R. Teerink tegen Geïntimeerde: Laurentius, gevestigd te Breda Advocaat: mr. J. van Zinnicq Bergmann Uitspraak (…)

7.De verdere beoordeling 7.1 7.2

De vaststelling van de feiten in het vonnis waarvan beroep onder 3.1 tot en met 3.3 is niet bestreden, zodat het hof ook in hoger beroep hiervan uitgaat.

Het gaat in dit hoger beroep, kort samengevat, om het volgende. a.

Laurentius is een woningbouwcorporatie te Breda die onder meer een complex bestaande uit appartementen en winkels aan de St. Ignatiusstraat 215-231 te Breda verhuurde. Onderdeel daarvan was de bedrijfsruimte aan de St. Ignatiusstraat 219 die door Laurentius met ingang van 1 maart 1999 voor vijf jaar werd verhuurd aan de heer K.W. Chu. Deze exploiteerde in de bedrijfsruimte een cafetaria. b.

De huur van de bedrijfsruimte is na 1 maart 2004 stilzwijgend voortgezet voor een periode van vijf jaar, lopend tot 1 maart 2009, op grond van de contractuele bepaling dat bij niet tijdige opzegging de huurperiode telkens voor vijf jaar wordt verlengd. c.

Bij overeenkomst van 28 april 2006 zijn de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst tussen Laurentius en de heer K.W. Chu per 1 mei 2006 overgedragen aan de heer en mevrouw Liu (appellanten sub 2 en 3). De huurprijs is bepaald op € 863,70 per maand. Per 1 mei 2006 is de vennootschap onder firma De Pompernickel (appellante sub 1) met als vennoten de heer en mevrouw Liu als exploitant van de cafetaria in het handelsregister ingeschreven. d.

Bij brief van 7 april 2008 heeft Laurentius de heer en mevrouw Liu laten weten voornemens te zijn het complex te slopen in verband met de bouwkundige staat ervan. De brief vermeldt verder onder meer het volgende: “Met het oog op de voorgenomen sloop wenst Laurentius reeds door middel van dit schrijven uw huurovereenkomst op te zeggen, in uw geval tegen de contractuele einddatum van 1 maart 2009.

Weliswaar voorziet uw huurovereenkomst in een opzegtermijn van drie maanden, maar nu de wet een termijn van een jaar voorschrift, zal Laurentius dit jaar in acht nemen en daarom eerst opzeggen tegen 1 mei 2009. De reden waarom Laurentius de opzeggingsbrief eerst nu aan u verzendt in plaats van voor 1 maart 2008, leest u in de nieuwsbrief d.d. 17 maart 2008.

Laurentius doet terzake de termijn van opzegging om die reden een uitdrukkelijk beroep op conversie.” e.

7.3

De nieuwsbrief waar Laurentius in deze brief op doelt, vermeldt als reden een verzoek van gemeenteraadsleden om aan de raadscommissie uitleg te geven over de voorgenomen sloop.

Daarbij is onder meer het volgende vermeld: “Met de raadsleden spraken wij af om tot de commissievergadering van 4 maart geen verdere afspraken te maken. Dat is de reden dat u tot die tijd niet meer door ons of door de Kamer van Koophandel (de heer Jac Trum) bent benaderd.”

In eerdere nieuwsbrieven aan haar huurders heeft Laurentius melding gemaakt van de voorgenomen sloop van het complex en de herbouw ervan zonder winkeleenheden. f.

In een rapport van A&S Bouwmanagement Bouwkundig Advies- en Ontwerpbureau van 4 juni 2007 is de sloop van het gedeelte van het complex waarin het gehuurde is gelegen, aan Laurentius geadviseerd op een termijn van maximaal drie jaar. In een rapport van 4 oktober 2007 heeft dit bureau de betonschade aan het complex in beeld gebracht. g.

Bij brief van 25 augustus 2008 heeft de gemachtigde van De Pompernickel aan Laurentius laten weten de opzegging van de huurovereenkomst tegen 1 mei 2009 niet te accepteren.

In deze procedure vordert Laurentius in conventie, samengevat, bepaling van de beëindiging van de huurovereenkomst met ingang van 1 mei 2009, althans 15 maart 2010, althans een andere datum en veroordeling van De Pompernickel om het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van het vonnis te ontruimen. In reconventie vorderde De Pompernickel in eerste aanleg, samengevat, een

75

schadevergoeding van € 3.757,33 per maand bij beëindiging van de overeenkomst voor 1 maart 2014 en een bedrag van € 40.000 aan verhuis- en inrichtingskosten. Partijen hebben over en weer de vorderingen gemotiveerd betwist.

7.4 In het vonnis waarvan beroep heeft de kantonrechter Laurentius jegens de vennootschap onder firma niet-ontvankelijk verklaard op de grond dat deze geen partij is bij de huurovereenkomst. Verder heeft de kantonrechter het beroep van Laurentius op onvoorziene omstandigheden, als bedoeld in artikel 6:258 BW, verworpen. Het beroep van Laurentius op conversie, als bedoeld in artikel 3:42 BW, heeft de kantonrechter gehonoreerd. Op grond daarvan heeft de kantonrechter bepaald dat de huurovereenkomst betreffende de winkelruimte aan de St. Ignatiusstraat 129 te Breda tussen Laurentius en de heer en mevrouw Liu met ingang van 1 mei 2009 is geëindigd en hen veroordeeld tot ontruiming daarvan uiterlijk 1 maart 2010. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard. De vorderingen in reconventie zijn afgewezen.

7.5 Naar aanleiding van het bestreden vonnis heeft ontruiming plaatsgevonden; het pand is inmiddels gesloopt. De Pompernickel heeft haar onderneming gestaakt.

7.6 In hoger beroep heeft De Pompernickel haar eis gewijzigd. Thans stelt zij dat Laurentius door De Pompernickel te dwingen het gehuurde te ontruimen jegens haar onrechtmatig heeft gehandeld althans wanprestatie heeft gepleegd. Op grond daarvan vordert De Pompernickel: 1.

Laurentius te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding van € 170.131,32, althans een door het hof in goede justitie te bepalen bedrag, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 maart 2010, althans vanaf 9 november 2010 [de datum van de memorie], tot aan de dag der algehele voldoening; 2. te verklaren voor recht dat Laurentius de verschuldigde inkomstenbelasting over de schadevergoeding voor haar rekening dient te nemen als de fiscus de schadevergoeding als een bron van inkomsten aanmerkt en Laurentius te veroordelen tot betaling van deze inkomstenbelasting; 3.

Laurentius te veroordelen tot (terug)betaling van een bedrag van € 932,98 [de proceskosten in eerste aanleg], vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 28 januari 2010 tot aan de dag der algehele voldoening; 4.

Laurentius te veroordelen in de kosten van beide instanties, met nakosten en rente.

7.7 In haar memorie van antwoord heeft Laurentius bezwaar gemaakt tegen deze wijzigingen op de grond dat deze in een laat stadium van de procedure zijn gedaan. Het hof verwerpt dit bezwaar, aangezien De Pompernickel op grond van artikel 130 Rv in samenhang met artikel 353 lid 1 Rv bevoegd is in hoger beroep haar eis te wijzigen. De Pompernickel heeft haar eis gewijzigd bij memorie van grieven, dat wil zeggen bij de eerste gelegenheid en daarom tijdig. Door Laurentius is op geen enkele wijze onderbouwd dat en waarom deze eiswijziging in strijd zou zijn met de eisen van een goede procesorde; het hof acht daarvoor geen grond aanwezig. In hoger beroep zal verder worden uitgegaan van de aldus gewijzigde eis in reconventie.

7.8 Grief 1 van De Pompernickel betreft de toepassing van de conversieregeling van artikel 3:42 BW door de kantonrechter. Volgens De Pompernickel heeft de kantonrechter deze in dit geval ten onrechte toegepast. Laurentius is het daar niet mee eens. Het hof overweegt hierover het volgende. Tussen partijen is niet in discussie dat de opzegtermijn van drie maanden die in de huurovereenkomst is opgenomen, in strijd is met artikel 7:293 lid 2 BW dat een opzegtermijn van tenminste een jaar voorschrijft. Tussen partijen is evenmin in discussie dat artikel 7:293 lid 1BW in dit geval meebrengt dat Laurentius de huurovereenkomst voor 1 maart 2008 tegen 1 maart 2009, toen een volgende (contractuele) termijn van vijf jaar zou aanvangen, had moeten opzeggen maar dat zij dat niet heeft gedaan. Laurentius heeft op 7 april 2008 opgezegd tegen 1 mei 2009, dat wil zeggen na 1 maart 2008 maar wel met inachtneming van een termijn van een jaar. Tussen partijen is ten slotte ook niet in discussie dat De Pompernickel zich heeft beroepen op de nietigheid van deze opzegging. Het geschil tussen partijen betreft de vraag of Laurentius zich al dan niet met succes kan beroepen op conversie van de niet rechtsgeldige rechtshandeling, die de gedane opzegging inhoudt, in een geldige rechtshandeling waardoor de huurovereenkomst per 1 mei 2009 is geëindigd. Wanneer het beroep op conversie niet opgaat, gaat De Pompernickel uit van beëindiging van de huurovereenkomst na ommekomst van de contractuele termijn van vijf jaar na 1 maart 2009, derhalve per 1 maart 2014. Om deze twee data gaat het in dit hoger beroep, 1 mei 2009 of 1 maart 2014. Voor een mogelijke andere datum, zoals de in de vordering van Laurentius ook genoemde datum van 15 maart 2010, zijn geen steekhoudende argumenten aangevoerd.

7.9 Het huurrecht zoals dat voor 1 augustus 2003 gold kende in artikel 7A:1631 (oud) BW een specifieke conversiebepaling voor bedrijfsruimtes. In het huidige huurrecht is dat niet meer het geval en geldt het algemeneartikel 3:42 BW. Deze bepaling luidt als volgt: “Beantwoordt de strekking van een nietige rechtshandeling in een zodanige mate aan die van een andere, als geldig aan te merken rechtshandeling, dat aangenomen moet worden dat die andere rechtshandeling zou zijn verricht, indien van de eerstgenoemde wegens haar ongeldigheid was

76

afgezien, dan komt haar de werking van die andere rechtshandeling toe, tenzij dit onredelijk zou zijn jegens een belanghebbende die niet tot de rechtshandeling als partij heeft meegewerkt.”

Deze bepaling geldt gelijkelijk voor van de aanvang nietige rechtshandelingen als voor vernietigbare rechtshandelingen die naderhand zijn vernietigd door, onder meer, een beroep op de vernietigbaarheid (MvA II, Parl.Gesch. 3, blz. 200). Dat laatste doet zich hier voor. Het gaat er hierbij om dat een ongeldige rechtshandeling wordt omgezet in een geldige, waarbij omzetting in een ongeldige rechtshandeling nooit mogelijk zal zijn (V.C. II, Parl.Gesch. 3, blz. 202). De nietige rechtshandeling waar het in deze procedure om gaat is de opzegging na 1 maart 2008, namelijk op 7 april 2008. De geldige rechtshandeling zou zijn geweest een opzegging voor 1 maart 2008 tegen 1 maart 2009. Niet aan de orde is het converteren van een onjuiste opzeggingstermijn in een correcte termijn. Laurentius heeft immers bij haar opzegging op zichzelf genomen wel de juiste opzeggingstermijn toegepast, namelijk een termijn van een jaar. Waar het in deze zaak om gaat, is dat is opgezegd tegen een ander tijdstip dan tegen het einde van de lopende bepaalde huur, namelijk niet tegen 1 maart 2009 maar tegen 1 mei 2009. Wanneer met inachtneming van een juiste termijn tegen een dergelijk ander tijdstip is opgezegd, komt conversie niet aan de orde. Er is immers geen geldige rechtshandeling voorhanden waarin de ongeldige opzegging tegen 1 mei 2009 kan worden geconverteerd die tot het door Laurentius gewenste resultaat kan leiden. De enige rechtsgeldige opzegging waarin de ongeldige zou kunnen worden omgezet, zou – indien voor het overige aan de voorwaarden voor conversie is voldaan – een opzegging tegen de eerstvolgende datum kunnen zijn, 1 maart 2014, en niet tegen een datum die is gelegen voor de datum waartegen is opgezegd. Indien, in de termen van artikel 3:42 BW, van de ongeldige opzegging was afgezien, dat wil zeggen in dit geval: op 7 april 2008 niet was opgezegd, kon op dat moment geen enkele rechtshandeling daarvoor in de plaats treden en dus ook geen geldige rechtshandeling.

7.10 Het voorgaande betekent dat het beroep van Laurentius op conversie reeds om deze reden niet opgaat, zodat de vraag of dat beroep jegens De Pompernickel onredelijk zou zijn, niet meer aan de orde komt.

Grief 1 slaagt.

7.11 In verband met de devolutieve werking van het appel dient de vraag onder ogen gezien te worden of hetgeen Laurentius verder naar voren heeft gebracht, kan meebrengen dat de heer en mevrouw Liu in redelijkheid niet mogen uitgaan van voortzetting van de huurovereenkomst na het moment waartegen Laurentius heeft opgezegd. Laurentius heeft zich in dit verband beroepen op onvoorziene omstandigheden, zoals bedoeld in artikel 6:258 BW. De kantonrechter heeft dit beroep verworpen.

7.12 Het hof overweegt hierover het volgende. Ingevolge artikel 6:258 BW kan de rechter op verlangen van een van de partijen de gevolgen van een overeenkomst wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden. Voor toepassing van artikel 6:258 BW is alleen plaats wanneer de onvoorziene omstandigheden van dien aard zijn dat de wederpartij van degene die herziening van de overeenkomst verlangt, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid (ongewijzigde) instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Dit betekent dat niet snel aangenomen dient te worden dat sprake is van onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 6:258 BW. Het gaat hierbij om omstandigheden, die zijn ingetreden na het sluiten van de overeenkomst en die partijen niet uitdrukkelijk of stilzwijgend in hun overeenkomst hebben verdisconteerd. Met andere woorden: omstandigheden waarin zij niet hebben voorzien (Asser/Hartkamp & Sieborgh 6-III*, nr. 441). Naar het oordeel van het hof doet die situatie zich hier voor, en wel om de volgende redenen.

7.13 In 2007 is aan Laurentius gebleken dat de staat waarin het complex zich ten tijde van de opzegging bevond een sloop van het gehele complex binnen enkele jaren noodzakelijk maakte. Laurentius wijst in dit verband op de rapportages over de bouwkundige staat en de betonschade die hiervoor in 7.2 onder f nader zijn aangeduid. Daarnaast heeft Laurentius naar het oordeel van het hof voldoende aannemelijk gemaakt dat ter plaatse wel behoefte was aan nieuwbouw van wooneenheden, maar niet in opnieuw een combinatie van woningen en bedrijfsruimtes. Dat betekent dat Laurentius werd geconfronteerd met een situatie waarin bij het aangaan van de huurovereenkomst niet was voorzien, namelijk de noodzaak om het gehele complex te slopen. Volgens De Pompernickel was het niet nodig om op deze korte termijn tot algehele sloop over te gaan, maar dit verweer heeft De Pompernickel naar het oordeel van het hof onvoldoende onderbouwd. Daar komt bij dat ten tijde van de opzegging door Laurentius de ontruiming van de woningen en voor een deel ook van de bedrijfsruimtes in een vergevorderd stadium was. Met andere woorden: er was in redelijkheid geen weg terug met betrekking tot het complex als geheel terwijl er evenmin realistische mogelijkheden waren om (alleen) de bedrijfsruimte van de heer en mevrouw Liu te ontzien. Bij deze stand van zaken mochten de heer en mevrouw Liu in redelijkheid niet uitgaan van voortzetting van de huurovereenkomst na het moment waartegen Laurentius heeft opgezegd. Dit brengt mee dat deze op grond van onvoorziene omstandigheden per die datum als geheel ontbonden dient te worden beschouwd. Voor een gedeeltelijke ontbinding dan wel wijziging van de huurovereenkomst is gezien de situering van de bedrijfsruimte binnen het complex geen mogelijkheid.

77

7.14 Het vorenstaande betekent dat er weliswaar geen rechtsgeldige opzegging is geweest, maar dat de huurovereenkomst desalniettemin is beëindigd. Dit brengt mee dat het hof ten aanzien van de vorderingen van Laurentius in conventie tot dezelfde conclusie komt als de kantonrechter in het bestreden vonnis, zij het op andere gronden. Bij deze stand van zaken behoeven de overige grieven, die eveneens betrekking hebben op de beëindiging van de huurovereenkomst per 1 mei 2009, geen behandeling aangezien deze niet tot een ander oordeel leiden. Het vonnis in conventie zal worden bekrachtigd.

7.15 Vervolgens dienen aan de orde te komen de vorderingen van De Pompernickel in reconventie, zoals in dit hoger beroep gewijzigd en hiervoor onder 7.6 weergegeven. Onderdeel 1 betreft, zo begrijpt het hof de gewijzigde eis in reconventie, de schade die de vennootschap onder firma De Pompernickel heeft geleden doordat zij haar onderneming in de periode van 1 maart 2010 tot 1 maart 2014 niet in het gehuurde kan uitoefenen.

Met betrekking tot de grondslag voor die vorderingen stelt het hof voorop dat uit hetgeen hiervoor is overwogen ten aanzien van de vorderingen van Laurentius in conventie volgt dat Laurentius door in haar handelen jegens de heer en mevrouw Liu uit te gaan van beëindiging van de huurovereenkomst per 1 mei 2009 jegens hen geen wanprestatie heeft gepleegd en door tot tenuitvoerlegging van het vonnis waarvan beroep over te gaan door de ontruiming per 1 maart 2010 door te zetten jegens De Pompernickel niet onrechtmatig heeft gehandeld, zodat vergoeding van schade die betrekking heeft op de daarop volgende periode niet aan de orde is.

7.16 In het verlengde daarvan komt ook onderdeel 2 niet voor toewijzing in aanmerking, nog afgezien van het gegeven dat schadevergoeding fiscaal geen bron van inkomsten is zodat dit onderdeel ook om die reden niet toegewezen had kunnen worden. Voor terugbetaling van betaalde proceskosten, waar onderdeel 3 van de vordering van De Pompernickel betrekking op heeft, is gezien het vorenstaande geen grond aanwezig. Voor veroordeling van Laurentius in de proceskosten, onderdeel 4, evenmin.

7.17 De slotsom is dat het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd, met afwijzing van de vorderingen in reconventie zoals in hoger beroep gewijzigd en met veroordeling van De Pompernickel als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het hoger beroep.

8.De uitspraak Het hof: bekrachtigt, op andere gronden, het vonnis waarvan beroep; veroordeelt appellanten in de kosten van het hoger beroep, tot op deze uitspraak aan de zijde van geïntimeerde begroot op € 263 aan vast recht en op € 2.235 aan salaris advocaat; wijst af het meer of anders gevorderde.

78

WR 2011/135: 290-bedrijfsruimte — beëindiging huurovereenkomst: tegemoetkoming verhuis- en inrichtingskosten; gelijkwaardige inrichting; concrete o...

Instantie: Magistraten: Conclusie: Noot:

Hof 's-Gravenhage (Civiele kamer) Mrs. M.A. Tan-de Sonnaville, M.J. van der Ven, J.E.H.M. Pinckaers -

Datum: Zaaknr:

19 juli 2011 200.061.478/01

LJN: Roepnaam:

BR2040 -

Wetingang: (art. 7:297 lid 1 BW) Essentie 290-bedrijfsruimte — beëindiging huurovereenkomst: tegemoetkoming verhuis- en inrichtingskosten; gelijkwaardige inrichting; concrete omstandigheden van het geval: winkelunit aan versplein; specifieke bouwkundige voorzieningen viswinkel Samenvatting Het door de rechter op grond van art. 7:297 lid 1 BW vast te stellen bedrag als tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten is geen volledige schadevergoeding. De rechter is vrij de hoogte van de vergoeding te bepalen rekening houdende met de concrete omstandigheden van het geval.

Het hof oordeelt dat voor de inrichtingskosten een gelijkwaardige inrichting als die waarover huurster beschikte als uitgangspunt moet dienen. Dat is in dit geval de gehuurde versland-unit aan de rand van een versplein met een oppervlakte van 55 m2. De ruimte bestond uit een koeltoonbank en de ruimte daarachter. De ruimte waar klanten pleegden te wachten behoorde niet tot het gehuurde maar tot het versplein. De omstandigheid dat huurster waarschijnlijk is aangewezen op een grotere ruimte dan het gehuurde, omdat het haar niet lukt om (tijdig) vervangende bedrijfsruimte te vinden aan een versplein, is een omstandigheid die mee kan wegen bij de bepaling van de hoogte van de tegemoetkoming. Indien voor de inrichting van een winkel specifieke bouwkundige voorzieningen nodig zijn, zoals in casu voor een viswinkel, mag volgens het hof hiermee bij de vaststelling van de tegemoetkoming rekening worden gehouden. Dit ligt anders voor algemene bouwkundige voorzieningen of verbeteringen. Ex aequo et bono wordt de tegemoetkoming vastgesteld, rekening houdende met de specifieke omstandigheden van dit geval (een viswinkel aan een versplein, huurovereenkomst die ruimte zeventien jaar heeft geduurd, de relatief lange afschrijvingstermijn voor de specifieke bouwkundige voorzieningen van een viswinkel). Welk percentage van de daadwerkelijke kosten hiermee is gedekt, is niet van belang.

Partij(en) Appellante: Vishandel Anmaro B.V., gevestigd te Volendam Advocaat: mr. S.L. Schram tegen Geïntimeerde: Beleggingsmaatschappij Stadscentrum Zoetermeer B.V., gevestigd te Zoetermeer Advocaat: mr. E.M. Kostense Uitspraak (…)

Beoordeling van het hoger beroep 1 2 2.1

De door de kantonrechter in het deelvonnis van 14 februari 2008 vastgestelde feiten zijn door partijen niet bestreden, zodat ook het hof daarvan zal uitgaan.

Het gaat in deze zaak om het volgende.

Krachtens een overeenkomst tot indeplaatstelling is Anmaro met ingang van 1 januari 2000 huurder geworden van de bedrijfsruimte, gelegen in de passage, unit 87f in het winkelcentrum aan het Theaterplein 29 te Zoetermeer (verder: het gehuurde). Anmaro exploiteerde in het gehuurde een vishandel. Het gehuurde had een oppervlakte van 55 m2 en was een zogenoemde versland-unit, dat wil zeggen een winkelunit die lag aan de rand van het zogenoemde versplein. Het gehuurde betrof alleen de ruimte die in beslag werd genomen door de koeltoonbank en de ruimte daarachter. De ruimte voor de koeltoonbank waar klanten pleegden te wachten, behoorde niet tot het gehuurde, maar tot het versplein.

79

2.2

2.3

2.4 2.5

2.6

2.7

2.8

Voor de andere versland-units gold hetzelfde. Op het versplein stonden stoelen en tafels waar de klanten de gekochte versproducten konden nuttigen.

De oorspronkelijke huurovereenkomst dateert van 31 januari 1995 en is aangegaan door huurder De Kuul B.V. en (de rechtsvoorgangster van) Stadscentrum Zoetermeer voor een periode van vijf jaar. Na het verstrijken van die termijn is de overeenkomt eerst voor een periode van vijf jaar en daarna voor onbepaalde tijd verlengd.

Bij brief van 28 september 2007 heeft Stadcentrum Zoetermeer de huurovereenkomst met inachtneming van een opzegtermijn van één jaar opgezegd tegen 1 oktober 2008 op grond van primair dringend eigen gebruik gelegen in de ingrijpende renovatie van het gehuurde in het kader van de herontwikkeling van het winkelcentrum en subsidiair op grond van een algemene belangenafweging. Daarbij is de (voortijdige) ontruiming (uiterlijk per 1 april 2008) van het gehuurde aangezegd.

Anmaro heeft niet ingestemd met de beëindiging van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde.

In eerste aanleg vorderde Stadcentrum Zoetermeer de vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het gehuurde zal eindigen op 1 oktober 2008 en de veroordeling van Anmaro het gehuurde uiterlijk op 1 april 2008 te ontruimen en ter beschikking te stellen aan Stadscentrum Zoetermeer; voor het geval de kantonrechter geen eindvonnis zou kunnen wijzen inzake de ontruiming vóór of uiterlijk op 1 april 2008, vorderde Stadscentrum Zoetermeer de vordering tot ontruiming uit te spreken bij wijze van voorlopige voorziening.

Bij deelvonnis van 14 februari 2008 heeft de kantonrechter — kort samengevat — in de bodemprocedure het tijdstip waarop de huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde zal eindigen en het tijdstip van ontruiming van het gehuurde vastgesteld op 1 oktober 2008 en heeft partijen gevraagd zich uit te laten omtrent de door Stadcentrum Zoetermeer aan Anmaro te betalen tegemoetkoming in de verhuisen inrichtingskosten. In de voorlopige voorziening ex artikel 223 Rv heeft de kantonrechter Anmaro veroordeeld het gehuurde uiterlijk op 15 mei 2008 te ontruimen onder de voorwaarden dat 1) Stadscentrum Zoetermeer aan Anmaro vóór 1 mei 2008 een bankgarantie zal hebben gesteld van € 150 000 voor de schade die Anmaro zal lijden door de voortijdige beëindiging en 2) Stadscentrum Zoetermeer een bouwvergunning zal hebben verkregen en ook zal mogen gebruiken.

Anmaro heeft hoger beroep ingesteld tegen dit deelvonnis voor zover het de voorlopige voorziening betreft. Bij arrest van 26 juni 2008 (LJN: BD5567) heeft dit hof het bestreden deelvonnis, voor zover aan zijn oordeel onderworpen, bekrachtigd.

Bij tussenvonnis van 31 juli 2008 heeft de kantonrechter (onder 6) onder meer overwogen: “(…) indien de exploitatie van de onderneming van Anmaro binnen een termijn van maximaal 3 jaar na het stoppen van de exploitatie in de eerdere bedrijfsruimte, in een andere bedrijfsruimte wordt voortgezet, dit in casu (…) in redelijkheid moet worden aangemerkt als een verhuizing waarop artikel 7:297 lid 1 BW van toepassing is. In dat geval kan Anmaro derhalve aanspraak maken op een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten. Er moet dan wel sprake zijn van een verhuizing van de ‘oude’ onderneming en van (her)inrichting en niet van het opstarten van een (geheel) nieuwe onderneming.”

2.9

Bij tussenvonnis van 30 oktober 2008 heeft de kantonrechter onder meer overwogen dat Anmaro voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij van plan is haar onderneming voort te zetten, indien en zodra zij daarvoor geschikte bedrijfsruimte zal hebben gevonden.

2.10 Bij tussenvonnis van 23 april 2009 heeft de kantonrechter K. Remmelink van Culi-Nova te Barendrecht als deskundige benoemd.

2.11 Bij eindvonnis van 3 december 2009 heeft de kantonrechter in de bodemprocedure — kort samengevat — Stadscentrum Zoetermeer veroordeeld aan Anmaro een tegemoetkoming in de verhuisen inrichtingskosten te betalen van € 37 210,40 onder de bepaling dat dit bedrag niet eerder aan Anmaro behoeft te worden betaald, dan nadat Anmaro een koop- of huurovereenkomst voor de betreffende bedrijfsruimte zal hebben overgelegd en zij daarin binnen drie jaar na de ontruiming van de oude bedrijfsruimte haar onderneming zal hebben voortgezet. De kantonrechter is bij de begroting van dit bedrag uitgegaan van het door de deskundige getaxeerde bedrag aan inrichtingskosten voor een winkel van 55 m2, daarop heeft hij een aantal posten in mindering gebracht die volgens de deskundige kosteloos of tegen de reviseringskosten door Anmaro kunnen worden meegenomen, en de posten die de deskundige heeft begroot, maar die niet zijn aan te merken als inrichtingskosten. De kantonrechter heeft toekenning van 30% van het aldus berekende bedrag redelijk geoordeeld.

3.1 In het principaal hoger beroep vordert Anmaro de vernietiging van het bestreden vonnis voor wat betreft de hoogte van het toegekende bedrag en opnieuw recht doende de tegemoetkoming vast te stellen op een bedrag van € 70 662,16. In het incidenteel hoger beroep vordert Stadscentrum eveneens de vernietiging van het bestreden vonnis voor wat betreft de hoogte van het toegekende bedrag en opnieuw recht doende de tegemoetkoming vast te stellen op een bedrag van € 26 206,94.

3.2 De grieven in zowel het principaal als het incidenteel appel zijn gericht tegen overwegingen van de

80

kantonrechter die hem hebben gebracht tot de toekenning van een bedrag van € 37 210,40 als tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling, nu het hof de grieven aldus begrijpt dat partijen wensen dat het hof een oordeel uitspreekt over de hoogte van het toegekende bedrag.

3.3 Het hof stelt voorop dat artikel 7:297, lid 1 BW de rechter die een beëindigingvordering toewijst de mogelijkheid geeft een bedrag vast te stellen als tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten.

Deze bepaling dwingt niet tot het geven van een volledige schadevergoeding en geeft de rechter de vrijheid de hoogte van de vergoeding te bepalen, rekening houdend met de concrete omstandigheden van het geval. Dit betekent dat — anders dan het vonnis van de kantonrechter doet vermoeden — van ‘exacte wetenschap’, in die zin dat tot op de cent nauwkeurig kan worden berekend welke kosten wel en welke kosten niet voor vergoeding in aanmerking komen en zo ja tot welk percentage, geen sprake is.

3.4 Dit neemt niet weg dat voor de bepaling van de hoogte van de tegemoetkoming dienstig is, dat de rechter een beeld heeft van de in redelijkheid door de huurder te maken verhuis- en inrichtingskosten.

In dat kader zal het hof de diverse door partijen bestreden uitgangspunten van de kantonrechter bespreken.

3.5 Partijen zijn het er over eens dat tot de kosten die voor vergoeding in aanmerking komen in ieder geval behoren een bedrag van € 2000 aan verhuiskosten en een bedrag van € 5000 aan advertentiekosten.

Het geschil spitst zich toe op de inrichtingskosten.

3.6 Anmaro is van mening dat bij de bepaling van de hoogte van de herinrichtingskosten als uitgangspunt moet worden genomen de kosten behorende bij een winkel met een oppervlakte van ca 90 m2, omdat — zoals ook door de deskundige geoordeeld — een winkel van deze omvang dezelfde functionaliteit biedt als de oppervlakte van het gehuurde. Het is niet reëel om te verwachten dat het Anmaro zal lukken een vervangende winkel te vinden aan een versplein, zodat zij de daaraan verbonden voordelen wederom zal kunnen genieten. Om binnen de termijn van drie jaar haar onderneming te kunnen voortzetten, zal Anmaro aangewezen zijn op de huur van een bestaande leegkomende winkel in een gewone winkelstraat, aldus Anmaro. Stadcentrum Zoetermeer daarentegen is van mening dat voor de berekening van de verhuis- en inrichtingskosten uitgegaan moet worden van de situatie waarin de huurder in het gehuurde verkeerde.

3.7 Het hof is van oordeel, dat uitgangspunt moet zijn een gelijkwaardige inrichting, als die waarover Anmaro in het gehuurde beschikte. Niet goed valt in te zien, dat tot de in aanmerking te nemen inrichtingskosten ook behoren de kosten van zaken die Anmaro in het gehuurde niet had. Anderzijds is de omstandigheid dat Anmaro waarschijnlijk is aangewezen op een grotere ruimte dan het gehuurde, omdat het haar naar verwachting niet zou lukken (tijdig) vervangende bedrijfsruimte te vinden aan een zogenoemd versplein, wel een omstandigheid die mee kan wegen bij de bepaling van de hoogte van de tegemoetkoming.

3.8 Op basis van een oppervlakte van 55m2 heeft de deskundige de totale inrichtingskosten berekend op een kleine € 290 000. De kantonrechter heeft geoordeeld dat hierop in mindering strekken de kosten die volgens de deskundige kosteloos of tegen de reviseringskosten naar de nieuwe bedrijfsruimte kunnen worden meegenomen en heeft dat bedrag becijfert op ca. € 50 000. Tegen dit oordeel is niet gegriefd.

De inrichtingskosten komen daarmee op een bedrag van ca. € 240 000.

3.9 De kantonrechter heeft vervolgens op laatstgenoemd bedrag een bedrag van ca. € 53 000 in mindering gebracht ter zake van bouwkundige voorzieningen, omdat deze naar zijn oordeel niet kunnen worden aangemerkt als inrichtingskosten in de zin van artikel 7:297 BW. Anmaro bestrijdt dit oordeel, stellende dat bij een viswinkel een groot deel van de winkelinrichting nu eenmaal bestaat uit aard- en nagelvaste voorzieningen, zoals ventilatie en klimaatregeling, koeling, afvoer smeltwater, schrobput, betegeling etc.

Dit zijn allemaal voorzieningen die in het algemeen aan het einde van de huur weer moeten worden verwijderd. Van andersoortige bouwkundige voorzieningen, zoals het aanbrengen van een nieuwe pui, wijziging van de indeling, versteviging van de vloeren is in de begroting van de deskundige geen sprake, aldus Anmaro.

3.10 Het hof is van oordeel dat indien voor de inrichting van een winkel specifieke bouwkundige voorzieningen nodig zijn, zoals in casu voor een viswinkel, niet valt in te zien dat hiermee bij de vaststelling van de tegemoetkoming geen rekening zou mogen worden gehouden. Dit ligt anders voor ‘algemene’ bouwkundige voorzieningen of verbeteringen. De teller blijft wat de inrichtingskosten daarom staan op circa € 240 000.

3.11 Partijen twisten voorts nog over enkele kleinere door de deskundige in zijn begroting meegenomen, maar door de kantonrechter in mindering gebrachte, posten. Het hof zal deze echter onbesproken laten, omdat het een voldoende duidelijk beeld heeft van de orde van grootte van de door Anmaro te maken verhuis- (r.o. 3.5) en inrichtingskosten (r.o. 3.6 t/m 3.11) om een redelijke tegemoetkoming vast te stellen.

3.12 Het hof stelt de tegemoetkoming, rekening houdende met de specifieke omstandigheden van dit geval (een viswinkel aan een versplein, huurovereenkomst die ruim 17 jaar heeft geduurd, de relatief lange afschrijvingstermijn voor de specifieke bouwkundige voorzieningen van een viswinkel) op een bedrag

81

van € 65 000.

3.13 Nu het hof het bedrag van de tegemoetkoming aldus ex aequo et bono heeft bepaald, is niet van belang welk percentage van de daadwerkelijke kosten hiermee is gedekt.

3.14 De slotsom is dat het bestreden vonnis niet in stand kan blijven voor wat betreft de hoogte van de toegekende tegemoetkoming. Stadscentrum Zoetermeer zal als de in overwegende mate in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep in zowel het principaal appel als in het incidenteel appel.

Beslissing Het hof: –

vernietigt het tussen partijen in de bodemzaak gewezen vonnis van de rechtbank ’sGravenhage, sector kanton, locatie Delft van 3 december 2009 voor zover daarbij aan Anmaro een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten is toegekend van € 37 210,40, en in zoverre opnieuw rechtdoende: – –

– –

kent aan Anmaro een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten toe van € 65 000; veroordeelt Stadscentrum Zoetermeer in de kosten van het geding in het principaal hoger beroep, aan de zijde van Anmaro tot op heden begroot op € 73,89 aan explootkosten, € 1120 aan griffierecht en € 1631 aan salaris advocaat; veroordeelt Stadscentrum Zoetermeer in de kosten van het geding in het incidenteel hoger beroep, aan de zijde van Anmaro tot op heden begroot op € 815,50 aan salaris advocaat; verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.

82

WR 2012/120: 290-bedrijfsruimte – beëindiging huurovereenkomst: tegemoetkoming verhuis- en inrichtingskosten; tijdelijk gehuurde winkel en definiti...

Instantie: Magistraten: Conclusie: Noot:

Hof Amsterdam Mrs. G.B.C.M. van der Reep, J.W. Hoekzema, D.J. Oranje -

Datum: Zaaknr:

6 maart 2012 20.018.459/01

LJN: Roepnaam:

BW7820 -

Wetingang: (art. 7:297 BW) Essentie 290-bedrijfsruimte – beëindiging huurovereenkomst: tegemoetkoming verhuis- en inrichtingskosten; tijdelijk gehuurde winkel en definitief gehuurde winkel; vervolg van HR 8 april 2011, LJN BP3276 (ook vervolg op WR 2010/109) Samenvatting Ten aanzien van de tegemoetkoming door verhuurster aan huurster van de verhuis- en inrichtingskosten overweegt het hof dat de enkele omstandigheid dat huurster eerst is verhuisd naar tijdelijke winkelruimte in afwachting van de verbouwing en inrichting van het pand waarin zij definitief haar intrek wilde nemen, niet ertoe dient te leiden dat alleen een tegemoetkoming wordt verleend voor de kosten gemoeid met de eerste verhuizing en de inrichting van de eerste winkel.

Van belang is daarbij dat huurster van meet af aan de bedoeling had te verhuizen naar de winkel aan het tweede adres en de tijdelijke huurovereenkomst slechts is gesloten met het oog op de verbouwing van dat pand. Er zijn beperkte inrichtingskosten gemaakt voor de eerste winkel. Dit brengt mee dat bij de bepaling van de tegemoetkoming ook de verhuis- en inrichtingskosten dienen te worden betrokken die betrekking hebben op de tweede winkelruimte. Met betrekking tot de bedragen die met de verhuizing te maken hebben zijn geen buitensporige of onterechte kosten gemaakt en opgevoerd. Met betrekking tot de inrichtingskosten van de tweede winkel moet de tegemoetkoming gerelateerd worden aan de kosten van een inrichting voor een verkoopruimte met een vergelijkbare oppervlakte als de winkel waarvan de huur beëindigd is. Voor zover de inventaris wordt vervangen is een aftrek nieuw voor oud passend. Zonder toelichting, die ontbreekt, zijn veel gemaakte inrichtingskosten (bouwkundige ingrepen en kosten van een architect) in een te verwijderd verband met de aan de verhuizing toe te rekenen kosten. Vanwege de noodzaak dat een tijdelijke winkelruimte werd gehuurd kunnen de dubbele huurkosten in beginsel bij de vaststelling van de tegemoetkoming worden betrokken. Het hof stelt voorop dat met de wettelijke voorziening in een tegemoetkoming voor de gemaakte verhuis- en inrichtingskosten en geen volledige schadeloosstelling is beoogd. Dat de huurovereenkomst met huurster is geëindigd behoort in beginsel tot haar bedrijfsrisico. Verder neemt het hof in aanmerking dat huurster bijna vijfentwintig jaren het gehuurde heeft kunnen gebruiken en zij het gehuurde heeft moeten verlaten in verband met dringend eigen gebruik door verhuurster.

Partij(en) Appellant in het principaal hoger beroep, geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep: Tom Lodewijk Hugo Meijer, wonend te Uithoorn Advocaat: mr. A.D. Flesseman tegen Geïntimeerde in het principaal hoger beroep, appellante in het incidenteel hoger beroep: Panara B.V., gevestigd te Amsterdam Advocaat: mr. T. Teke Uitspraak (…)

2.De verdere beoordeling 2.1 Bij het tussenarrest van 12 juli 2011 heeft het hof Panara in de gelegenheid gesteld nadere inlichtingen te verstrekken over de daadwerkelijk door haar gemaakte dan wel nog te maken verhuis- en inrichtingskosten.

2.2 De door Panara begrote bedrag van € 371.413,19 ter zake van de verhuis- en inrichtingskosten is als volgt

83

samengesteld: verhuiskosten naar Van Baerlestraat 5: € 4844,37; inrichtingskosten Van Baerlestraat 5: € 3253,51; verhuiskosten naar Van Baerlestraat 10: € 4844,37; inrichtingskosten Van Baerlestraat 10: € 196.350; dubbele huur: € 8211; omzetderving: € 149.000; advertentiekosten € 3660,44; drukwerk, kassabonnen en visitekaartjes: € 1071; wijziging kassasysteem en website: € 178,50.

2.3 Meijer heeft de toewijsbaarheid van de door Panara gevorderde bedragen op verschillende gronden betwist.

Met name wijst zij er op dat op grond van artikel 7:297 BW alleen een vergoeding kan worden toegekend voor verhuis- dan wel inrichtingskosten en dat slechts aanspraak kan worden gemaakt op een tegemoetkoming in de kosten en geen recht bestaat op een integrale vergoeding van gemaakte of nog te maken kosten.

2.4 Het hof zal de door Panara opgesomde kostenposten bespreken en daarbij aangeven of de verschillende posten naar hun aard tot de in artikel 7:297 BW bedoelde verhuis- dan wel inrichtingskosten kunnen worden gerekend.

2.5 Panara heeft gesteld dat zij de bedrijfsruimte aan de P.C. Hooftstraat 124 te Amsterdam per 1 juli 2011 heeft verlaten. Zij is per die datum tijdelijk verhuisd naar de Van Baerlestraat 5 te Amsterdam om vervolgens definitief per 1 november 2011 haar intrek te nemen in het pand aan de Van Baerlestraat 10 te Amsterdam. In de periode van 1 juli 2011 tot 1 november 2011 zal het pand aan de Van Baerlestraat 10 worden verbouwd en opnieuw worden ingericht. Deze dubbele verhuizing brengt mee dat Panara tweemaal een vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten vordert. Zij voert in dit verband aan dat Meijer het door de Hoge Raad in deze zaak gewezen arrest van 8 april 2011 direct heeft laten betekenen en de ontruiming per 1 juli 2011 heeft aangezegd. Panara moest daarom noodgedwongen tijdelijke winkelruimte huren.

Vanwege het tijdelijke karakter daarvan, heeft Panara de winkel aan de Van Baerlestraat 5 goedkoop ingericht. Alleen het noodzakelijke is aangeschaft, aldus Panara.

2.6 Meijer heeft, zakelijk weergegeven, betwist dat Panara recht heeft op een vergoeding voor tweemaal gemaakte verhuis- en inrichtingskosten. Dat Panara eerst tijdelijke winkelruimte heeft gehuurd is haar eigen keuze, dan wel de omstandigheid dat Panara niet direct het pand kon vinden waarin zij haar bedrijf zou willen voortzetten komt voor haar rekening en risico, aldus Meijer.

2.7 Het hof is van oordeel dat de enkele omstandigheid dat Panara eerst is verhuisd naar tijdelijke winkelruimte in afwachting van de verbouwing en inrichting van het pand waarin zij definitief haar intrek wilde nemen, niet ertoe dient te leiden dat alleen een tegemoetkoming wordt verleend voor de kosten gemoeid met de eerste verhuizing en de inrichting van de eerste winkel. Daarbij is van belang dat de huurovereenkomst voor het pand aan de Van Baerlestraat 10 – onbestreden – reeds is gesloten op 1 juni 2011 (vóór de datum van de ontruiming) met als ingangsdatum 15 juni 2011. Aldus doet zich niet de door Meijer gestelde situatie voor dat Panara later een aantrekkelijker pand heeft gevonden en voor een tweede keer is gaan verhuizen. Meijer heeft verder onvoldoende gemotiveerd bestreden dat Panara met het oog op de tweede verhuizing beperkte inrichtingskosten heeft gemaakt voor de winkel aan de Van Baerlestraat 5.

Ook is van belang dat de tweede, definitieve, verhuizing betrekkelijk kort na de eerste is gepland. Aldus moet worden aangenomen dat Panara van meet af aan de bedoeling had te verhuizen naar de winkel aan de Van Baerlestraat 10 en de tijdelijke huurovereenkomst slechts is gesloten met het oog op de verbouwing van dat pand. Dit brengt mee dat bij de bepaling van de tegemoetkoming ook de verhuis- en inrichtingskosten dienen te worden betrokken die betrekking hebben op de winkelruimte aan de Van Baerlestraat 10.

2.8 Wat betreft de omvang van de kosten die voor vergoeding in aanmerking komen, overweegt het hof als volgt.

Met betrekking tot de door Panara opgevoerde bedragen die zien op de verhuizing naar en de inrichting van de winkel Van Baerlestraat 5 heeft Meijer op verschillende punten vraagtekens geplaatst of wordt door hem de noodzaak van bepaalde gemaakte kosten betwist. Het verweer van Meijer houdt naar het oordeel van het hof niets in dat er op wijst dat de gemaakte kosten buitensporig zijn of dat ten onrechte kosten zijn gemaakt, zodat het verweer geen doel treft. Zo is de enkele aanduiding ‘opslag’ in de referentie van de factuur van Saan onvoldoende om aan te nemen dat Panara ten aanzien van de verhuizing van de granieten displaymeubels en verkoopbalies ten onrechte kosten opvoert. Evenmin kan worden aangenomen dat indien door het eigen personeel in het weekend werkzaamheden in verband met de verhuizing zijn verricht, de in verband daarmee gemaakte (personeels)kosten bij de vaststelling van de tegemoetkoming buiten beschouwing dienen te blijven. Meijer is niet afzonderlijk ingegaan op de hoogte van de kosten gemoeid met de verhuizing van de winkelruimte aan de Van Baerlestraat 5 naar de winkel op nummer 10.

Voldoende aannemelijk is dat daarmee vergelijkbare kosten zullen zijn gemoeid als met de eerste

84

verhuizing, zodat daarvan zal worden uitgegaan.

Het voorgaande brengt mee dat de eerste drie hiervoor in r.o. 2.2 genoemde posten bij de vaststelling van de tegemoetkoming in aanmerking zullen worden genomen.

2.9 Met betrekking tot de inrichtingskosten van de winkel aan de Van Baerlestraat 10 kunnen niet alle kosten voor een totaalbedrag van € 196.350 tot de relevante kosten worden gerekend. Allereerst geldt dat de winkelruimte aan de P.C. Hooftstraat 124 een verkoopruimte had van ongeveer 50 à 60 m2 (volgens het door Panara overgelegde onderzoek van ASV management B.V., dan wel zoals gesteld door Meijer in zijn antwoordakte na tussenarrest onder 4) terwijl de winkel aan de Van Baerlestraat 10 blijkens de door Panara overgelegde stukken een verhuurbare vloeroppervlakte heeft van ten minste 138 m2 waarvan het overgrote deel als winkelruimte wordt aangemerkt. De tegemoetkoming zal gerelateerd moeten worden aan de kosten van een inrichting voor een verkoopruimte met een vergelijkbare oppervlakte. Verder geldt dat voor zover inventaris wordt vervangen een aftrek nieuw voor oud passend is. Panara heeft haar kostenopstelling in zoverre niet inzichtelijk gemaakt. De door haar opgevoerde inrichtingskosten zien verder in hoofdzaak op een verbouwing van het winkelpand, onder andere bestaande uit het vervangen/vernieuwen van de winkelpui. Het had op de weg van Panara gelegen toe te lichten dat en waarom de kosten van deze bouwkundige ingrepen naar hun aard tot de in artikel 7:297 BW bedoelde verhuis- dan wel inrichtingskosten kunnen worden gerekend. Bij gebreke daarvan staan deze kosten naar het oordeel van het hof in beginsel in een te ver verwijderd verband met de aan de verhuizing toe te rekenen kosten als bedoeld in de hiervoor genoemde bepaling. Bovendien dient hier nog te worden opgemerkt dat blijkens de huurovereenkomst de verhuurder zich heeft verbonden om de kosten van de nieuwe winkelpui voor een deel te vergoeden door middel van een huurkorting (artikel 9.6huurovereenkomst). Dat in verband met de herinrichting een architect wordt ingeschakeld, acht het hof op zichzelf genomen begrijpelijk, maar het had wel op de weg van Panara gelegen duidelijk te maken welke werkzaamheden door de architect worden verricht in verband met – kort gezegd – de herinrichting van de winkel. Het voorgaande betekent dat het hof van het genoemde bedrag van € 196.350 slechts een beperkt deel in aanmerking zal nemen.

2.10 In lijn met hetgeen hiervoor is overwogen over de noodzaak een tijdelijke winkelruimte te huren, is het hof van oordeel dat de dubbele huurlasten in beginsel bij de vaststelling van de tegemoetkoming kunnen worden betrokken. De winkel aan de Van Baerlestraat 5 heeft Panara gehuurd tot 1 november 2011. De huurovereenkomst voor de winkelruimte op nummer 10 is ingegaan op 15 juni 2011, zij het dat tot 15 september 2011 een huurvrije periode is overeengekomen. Panara voert de huur van de winkel aan de Van Baerlestraat 5 over de periode 15 september 2011 tot en met 31 oktober 2011 op als dubbele huur.

2.11 De omzetderving heeft geen betrekking op de verhuis- en inrichtingskosten als zodanig, zodat deze post buiten beschouwing blijft.

2.12 Het hof acht de opgevoerde advertentiekosten, kosten voor drukwerk, kassabonnen, visitekaartjes, de wijziging van het kassasysteem en de website in voldoende verband staan met de verhuizing, zodat daarmee rekening zal worden gehouden bij de toe te kennen tegemoetkoming.

2.13 Bij de uiteindelijke vaststelling van de omvang van de ten behoeve van Panara vast te stellen tegemoetkoming in de door haar gemaakte verhuis- en inrichtingskosten stelt het hof voorop dat met deze wettelijke voorziening geen volledige schadeloosstelling is beoogd. Dat haar huurovereenkomst met Meijer is geëindigd, behoort in beginsel tot haar bedrijfsrisico. Verder neemt het hof in aanmerking dat Panara het gehuurde bijna vijfentwintig jaren heeft kunnen gebruiken en dat zij het gehuurde heeft moeten verlaten in verband met dringend eigen gebruik door Meijer.

2.14 Het hof komt met inachtneming van al hetgeen het hierboven heeft overwogen tot de slotsom dat een redelijke vergoeding als bedoeld in artikel 7:297 BW € 20.000 bedraagt. Het hof zal dan ook het bedrag dat Meijer aan Panara moet betalen ter tegemoetkoming in haar verhuis- en inrichtingskosten vaststellen op € 20.000. De gevorderde wettelijke rente, te rekenen vanaf de betekening van dit arrest, zal eveneens worden toegewezen.

2.15 Hoewel de huurovereenkomst is geëindigd, tegen die beslissing geen rechtsmiddelen meer open staan en het gehuurde inmiddels is ontruimd, zal het hof de termijn vaststellen waarbinnen Meijer op grond van artikel 7:297 lid 2 BW de bevoegdheid heeft zijn vordering in te trekken. Het hof zal die termijn bepalen op twee weken na de datum van dit arrest.

2.16 De slotsom is dat Meijer aan Panara € 20.000 dient te betalen als tegemoetkoming in haar verhuis- en inrichtingskosten. Bij het tussenarrest van 16 februari 2010 is reeds overwogen dat Panara de proceskosten in eerste aanleg en in het principaal hoger beroep zal dienen te betalen en dat voor een afzonderlijke proceskostenveroordeling in het incidenteel hoger beroep geen plaats is. Het hof zal de termijn waarbinnen Meijer de bevoegdheid heeft om zijn vordering in te trekken bepalen op twee weken na de datum van dit arrest. In het geval van intrekking heeft Meijer de proceskosten van de beide instanties te dragen.

3.Beslissing Het hof:

85

bepaalt dat Meijer gedurende twee weken na de datum van dit arrest de bevoegdheid heeft om de vordering in te trekken; als Meijer de vordering intrekt: verwijst Meijer in de proceskosten van beide instanties en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van Panara gevallen, in eerste aanleg op € 750 aan salaris gemachtigde en in hoger beroep op € 339,44 aan verschotten en € 2682 aan salaris advocaat; verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad; als Meijer de vordering niet intrekt: veroordeelt Meijer aan Panara te betalen een bedrag van € 20.000, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na betekening van dit arrest tot aan de dag van algehele betaling; verwijst Panara in de proceskosten van beide instanties en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van Meijer gevallen, in eerste aanleg op € 190,31 aan verschotten en € 600 aan salaris gemachtigde en in hoger beroep op € 254 aan verschotten en € 2682 aan salaris advocaat; verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; wijst af het meer of anders gevorderde.

86

LJN: BW6754, Hoge Raad , 11/02497 Datum uitspraak: 13-07-2012 Datum publicatie: 13-07-2012 Rechtsgebied: Civiel overig Soort procedure: Cassatie Inhoudsindicatie: Art. 81 RO. Beëindiging huurovereenkomst woonruimte wegens dringend eigen gebruik. Hoge Raad stelt ontruimingsdatum vast.

Vindplaats(en): RvdW 2012, 1015 WR 2012, 115 Uitspraak 13 juli 2012 Eerste Kamer 11/02497 TT/IF Hoge Raad der Nederlanden Arrest in de zaak van: [Eiseres], wonende te [woonplaats], EISERES tot cassatie, advocaat: mr. R.K. van der Brugge, tegen [Verweerster], gevestigd te [vestigingsplaats], VERWEERSTER in cassatie, advocaat: mr. D.M. de Knijff.

Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als [eiseres] en [verweerster].

1. Het geding in feitelijke instanties Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar de navolgende stukken: a. de vonnissen in de zaak CV 07-33736 van de kantonrechter te Amsterdam van 31 januari 2008, 5 augustus 2008, 27 oktober 2008 en 20 april 2009; b. het arrest in de zaak 200.042.621/01 van het Gerechtshof te Amsterdam van 14 december 2010.

Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht.

2. Het geding in cassatie Tegen het arrest van het hof heeft [eiseres] beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.

[Verweerster] heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.

De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.

De conclusie van de Advocaat-Generaal M.H. Wissink strekt ertoe dat de Hoge Raad het beroep zal verwerpen en een nieuwe datum zal bepalen waarop de huurovereenkomst eindigt, met verdere bepalingen als door het hof gegeven.

3. Beoordeling van het middel De in het middel aangevoerde klachten kunnen niet tot cassatie leiden. Zulks behoeft, gezien art.

81 RO, geen nadere motivering nu de klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in

87

het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.

Nu de datum waarop het hof het einde van de huurovereenkomst heeft bepaald is verstreken, zal de Hoge Raad een nieuwe datum bepalen.

4. Beslissing De Hoge Raad: verwerpt het beroep; bepaalt dat de huurovereenkomst eindigt op 15 oktober 2012 en dat [eiseres] uiterlijk op die datum het gehuurde ontruimd dient te hebben en ter beschikking van [verweerster] dient te stellen, met machtiging van [verweerster] de ontruiming zelf te bewerkstelligen met behulp van de sterke arm; veroordeelt [eiseres] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [verweerster] begroot op € 781,34 aan verschotten en € 2.200,-- voor salaris.

Dit arrest is gewezen door de raadsheren A.M.J. van Buchem-Spapens, als voorzitter, C.A. Streefkerk en M.A. Loth, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer J.C. van Oven op 13 juli 2012.

Conclusie Rolnr. 11/02497 Mr M.H. Wissink Zitting: 25 mei 2012 conclusie inzake [Eiseres] tegen [Verweerster] Deze zaak gaat over de beëindiging van een huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik in verband met renovatie van de woonruimte.

1. Feiten en procesverloop 1.1 Het in cassatie bestreden arrest van het hof Amsterdam van 14 december 2010 (LJN BQ5673, WR 2011/48) berust op de volgende, door de rechtbank Amsterdam in haar vonnis van 5 augustus 2008 vastgestelde feiten. (i) [Eiseres] is huurster van de woning [a-straat 1] te Amsterdam. Het betreft een pand van vier woonlagen, inclusief souterrain en zolder. Het bouwjaar van het pand is 1895. Het pand is nog voorzien van de originele tussenwanden en betengeling. (ii) [Eiseres], [destijds; A-G] circa 75 jaar, bewoont de woning sinds 1936. Zij bewoont de woning thans tezamen met haar zoon. (iii) Op 2 maart 1971 en 20 juli 1971 heeft (de directeur van het gemeentelijk) Bouw en Woningtoezicht van de gemeente Amsterdam de toenmalige eigenaar van de woning aangeschreven ter zake van ernstige gebreken aan het dak, de goten, de buitengevels en de door lekkages veroorzaakte gevolgschades in de woning. De toenmalige eigenaar heeft daaraan geen, althans nauwelijks, gevolg gegeven. (iv) [Verweerster] is in 1988 eigenaar van de woning geworden en heeft sindsdien als verhuurster de huurovereenkomst met [eiseres] voortgezet. (v) In 1993 en in 1996 acht de Huurcommissie een door [verweerster] aangezegde huurverhoging niet redelijk in verband met - kort gezegd - ernstige gevolgschade wegens lekkages. Geen van partijen heeft ter zake daarvan om een uitspraak van de kantonrechter verzocht.

88

(vi) Bij vonnis van 9 november 2006 is in kort geding een vordering van [verweerster] gericht op ontruiming van [eiseres] afgewezen. Het daartegen gerichte appèl van [verweerster] is door het gerechtshof afgewezen bij arrest d.d. 12 april 2007. (vii) Bij dagvaarding d.d. 30 augustus 2006 heeft [verweerster] een vordering ingesteld bij de kantonrechter (bodemprocedure) gericht op ontruiming van [eiseres]. In reconventie heeft [eiseres] een vordering ingesteld gericht op herstel van gebreken. (viii) Bij beschikking van 29 maart 2007 heeft de kantonrechter, op verzoek van [verweerster] en op de voet van artikel 202 Rv, de heer E.W. Lopez Cardozo (hierna: Lopez Cardozo) als deskundige benoemd teneinde advies uit te brengen over de bouwtechnische staat van het pand, commentaar te geven op de door partijen overgelegde rapporten, advies uit te brengen omtrent de vraag of gedeeltelijke herstellingen mogelijk zijn dan wel een totale renovatie noodzakelijk is, en zo dit laatste het geval is wat de kosten daarvan zijn, of die kan worden uitgevoerd in bewoonde staat en zo ja, tegen welke extra kosten. Op 30 juli 2007 heeft de deskundige zijn definitieve rapport uitgebracht. (ix) Bij vonnis van 15 augustus 2007 (rolnummer 06-28106) heeft de kantonrechter [verweerster] niet ontvankelijk verklaard in haar bovenbedoelde vordering omdat - kort gezegd - er geen sprake was van een rechtsgeldige opzegging en in het petitum een vordering tot ontbinding ontbrak. (x) Bij vonnis van 6 februari 2008 (eveneens rolnummer 06-28106) heeft de kantonrechter de hiervoor bedoelde vordering van [eiseres] eveneens afgewezen omdat - kort gezegd - het pand binnen afzienbare tijd geheel gerenoveerd dient te worden, omdat renovatie terwijl [eiseres] in het pand woont niet is aangewezen en omdat redelijkerwijs niet van [verweerster] kan worden verlangd om onder deze omstandigheden deelwerkzaamheden aan het pand uit te voeren. (xi) Bij deurwaardersexploot van 31 augustus 2007 heeft [verweerster] (wederom) de huurovereenkomst aan [eiseres] opgezegd tegen 1 maart 2008 op de grond dat [eiseres] zich niet gedraagt zoals een goed huurster betaamt en voorts omdat [verweerster] de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik bestaande uit een algehele renovatie van het pand. [Eiseres] heeft niet ingestemd met deze huuropzegging.

1.2 [Verweerster] heeft op 16 oktober 2007 [eiseres] gedagvaard voor de rechtbank Amsterdam, sector kanton (hierna: de kantonrechter), en, voor zover in cassatie nog van belang, (subsidiair) gevorderd dat de kantonrechter het tijdstip zal bepalen waarop de huurovereenkomst tussen [eiseres] en [verweerster] zal eindigen en [eiseres] het gehuurde ter vrije en algehele beschikking van [verweerster] zal te stellen.

1.3 Na een tussenvonnis van 31 januari 2008, heeft de kantonrechter bij tussenvonnis van 5 augustus 2008 op basis van het deskundigenrapport van Lopez Cardozo (hiervoor aangehaald bij 1.1 onder (viii)) geoordeeld dat blijkt van de noodzaak van een ingrijpende en algehele renovatie, waarvan de kosten worden geschat op een bedrag van tenminste € 300.000,- (rov. 14 en 15).

Voor de vraag of de renovatie kan worden uitgevoerd met instandhouding van de huurovereenkomst behoeft de kantonrechter nadere informatie van partijen (rov. 18). In zijn tussenvonnis van 27 oktober 2008 oordeelt de kantonrechter dat renovatie niet mogelijk is zonder beëindiging van de huurovereenkomst (rov. 2). Hieruit volgt dat de vordering van [verweerster] toewijsbaar is mits blijkt dat [eiseres] andere passende woonruimte kan verkrijgen (rov. 12), waarbij voorts in de rede zal liggen om aan [eiseres] een vergoeding toe te kennen (rov. 13). De zaak wordt naar de rol verwezen voor uitlating van [eiseres] hieromtrent. Bij eindvonnis van 20 april 2009 heeft de kantonrechter (i) het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen, vastgesteld op 1 november 2009 en (ii) bepaald dat [verweerster] aan [eiseres] een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten dient te betalen van € 100.000,-.

1.4.1 [Eiseres] heeft hoger beroep ingesteld tegen de vonnissen van 5 augustus 2008 en 20 april 2009. Het door [verweerster] ingestelde incidentele appel speelt in cassatie geen rol meer.

1.4.2 In zijn arrest van 14 december 2010 geeft het hof Amsterdam in rov. 3.10 de toepasselijke aan HR 26 maart 2010, LJN BL0683, NJ 2010/190, WR 2010/56 m.nt. E.E. de Wijkerslooth-Vinke ([A/B]), rov. 3.4.2, ontleende - maatstaf weer.

Het hof verwerpt in dat kader als niet relevant de stelling van [eiseres], dat de financiële positie van [verweerster] ruim voldoende is om het gehuurde te exploiteren bij een aangeboden huur van € 1.200,- per maand (rov. 3.11). Het hof constateert voorts dat de noodzaak van een renovatie

89

vaststaat, terwijl deelreparaties redelijkerwijs niet kunnen worden gevergd, dat passende vervangende woonruimte beschikbaar is en dat de vergoeding van € 100.000,= niet wordt bestreden (rov. 3.12).

1.4.3 Het hof overweegt aan het slot van rov. 3.12, dat in hoger beroep de vraag resteert of sprake is van een structurele wanverhouding tussen de huuropbrengsten en de exploitatiekosten.

Om dit te beoordelen gaat het hof in op de kosten van renovatie, waarbij het evenals de kantonrechter uitgaat van een bedrag van € 300.000,- (rov. 3.13). Het hof verwerpt de stelling, dat de renovatiekosten moeten worden verminderd wegens nalatig onderhoud (rov. 3.14).

Verwijzend naar de conclusies van de deskundige Lopez Cardozo, concludeert het hof dat zonder nadere toelichting, die ontbreekt, (ook) niet aangenomen kan worden dat een huurprijs van € 1.200,- per maand (zoals door [eiseres] aangeboden) een rendabele exploitatie van het gehuurde mogelijk maakt bij een investering van € 300.000,- (rov. 3.15).

1.4.4 Het hof heeft de bestreden vonnissen bekrachtigd en bepaald, kort gezegd, dat de huurovereenkomst eindigt op 1 april 2011.

1.5 [Eiseres] heeft tijdig, bij dagvaarding van 11 maart 2011, cassatieberoep ingesteld tegen het arrest van 14 december 2010. [Verweerster] heeft geconcludeerd tot verwerping. Partijen hebben hun standpunten schriftelijk doen toelichten. [Verweerster] heeft nog gedupliceerd.

2. Bespreking van het middel 2.1 Bij de bespreking van het middel, stel ik het volgende voorop. Uit artikel 7:274 lid 1, aanhef en onder c, en lid 3, aanhef en onder a, BW volgt, dat opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder de huur van woonruimte doet eindigen indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. Onder eigen gebruik kan mede worden begrepen de renovatie van woonruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. Met betrekking tot een verliesgevende exploitatie heeft uw Raad in het reeds genoemde arrest [A/B] overwogen: (1) "3.4.2. Het enkele feit dat de verhuurder wil overgaan tot de uitvoering van een bouw- en renovatieplan, kan geen grond opleveren voor het aannemen van dringend eigen gebruik, in de regel ook niet ingeval de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is. Indien echter sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, kan het oordeel gerechtvaardigd zijn dat de verhuurder het verhuurde in verband met renovatie zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden verlangd dat de huurverhouding wordt voortgezet.

3.4.3. Aan een dergelijk oordeel staat niet in de weg dat art. 7:255 voorziet in de mogelijkheid van verhoging van de huurprijs bij renovatie, omdat het in de in 3.4.2 bedoelde gevallen moet gaan om de noodzaak van een renovatie die zo ingrijpend is dat zij niet met voortzetting van de huurovereenkomst verenigbaar is."

De beoordeling of sprake is van dringend eigen gebruik moet met inachtneming van alle aangevoerde omstandigheden plaatsvinden.(2) 2.2 Het middel ziet op rov. 3.9 t/m 3.16, maar richt uitsluitend motiveringsklachten (zie de s.t. zijdens [eiseres] sub 3) tegen het oordeel dat sprake is van een structurele wanverhouding tussen de huuropbrengsten en de exploitatiekosten. Daartoe wordt aangevoerd dat het hof bij zijn oordeel geen dan wel onvoldoende rekening heeft gehouden met een aantal essentiële stellingen van [eiseres] (genoemd in het middel onder I sub 1 t/m 8) en dat het hof tot een ander oordeel had dienen te komen indien het wel met deze stellingen, in onderling verband en samenhang beschouwd, rekening had gehouden (het middel onder II).

2.3 Het middel dient m.i. te falen, omdat de daarin aangehaalde stellingen door het hof in zijn oordeel zijn betrokken dan wel, gezien het partijdebat, niet (met zoveel woorden) daarin behoefden te worden betrokken. Ik licht dit hieronder toe aan de hand van de onderdelen 1 t/m 8 van het middel.

2.4 Volgens onderdeel 1 moet bij het oordeel, dat sprake is van een structurele wanverhouding

90

tussen de huuropbrengsten en de exploitatiekosten, rekening worden gehouden met het feit dat [verweerster] een jarenlange toestand van achterstallig onderhoud heeft laten voortduren 2.5 Dat achterstallig onderhoud ook debet is aan de noodzaak tot renovatie, staat niet in de weg aan het oordeel dat sprake is van dringend eigen gebruik. Wel kan deze omstandigheid bij de belangenafweging tussen de betrokken partijen meewegen.(3) Het oordeel van het hof moet in casu (zie bij 1.4.3) worden begrepen in alleen het kader van de vraag of sprake was van een structurele wanverhouding tussen de huuropbrengsten en de exploitatiekosten, dat wil zeggen in het kader van de aanwezigheid van een dringend eigen gebruik. In dat kader is het hof in rov. 3.14 ingegaan op de eventuele betekenis van nalatig onderhoud en wel in verband met de vraag of de renovatiekosten om die reden dienden te worden verminderd. Het middel mist dus in zoverre feitelijke grondslag. Het middel geeft niet concreet aan op welke wijze het hof nog meer rekening had dienen te houden met achterstallig onderhoud, zodat het in zoverre niet voldoet aan de daaraan te stellen eisen.

Weliswaar bestaat enige overlap tussen de vaststelling van dringend eigen gebruik en de belangenafweging op de voet van artikel 7:274 lid 1, aanhef en onder c, BW, (4) maar dat is onvoldoende om te oordelen dat het hof nog afzonderlijk - anders dan in rov. 3.14 - aandacht had moeten besteden aan het argument ter zake van achterstallig onderhoud. In cassatie wordt ook niet geklaagd dat de stelling inzake achterstallig onderhoud had moeten worden betrokken in de belangenafweging. Daarmee faalt onderdeel 1.

2.6 Volgens onderdeel 2 moet bij het oordeel, dat sprake is van een structurele wanverhouding tussen de huuropbrengsten en de exploitatiekosten, rekening worden gehouden met het feit dat [eiseres] een aanbod heeft gedaan om aanzienlijk meer huur te betalen nadat de renovatiewerkzaamheden voltooid zijn.

2.7 Het onderdeel faalt bij gebrek aan feitelijke grondslag, omdat het hof deze omstandigheid heeft beoordeeld in rov. 3.15.

2.8 Onderdeel 3 klaagt, dat het hof geen rekening heeft gehouden met de stelling van [eiseres], dat er geen sprake is van een structurele wanverhouding tussen de door [verweerster] gestelde exploitatiekosten van € 5.000,00 per jaar en de huidige huuropbrengsten van (12 x € 320,00 =) € 3.840,00 per jaar.

2.9 Bij akte d.d. 8 juni 2010, sub 3, heeft [verweerster] gesteld dat op basis van de jaarlijkse exploitatiekosten van € 5.000,00 en de huurprijs van € 320,00 per maand er al jaren sprake is van een structurele wanverhouding tussen de kosten en de opbrengsten. [Verweerster] doelde hierbij op de situatie waarin nog geen renovatiewerkzaamheden aan het pand hebben plaatsgevonden.

Hierop heeft [eiseres] gereageerd bij antwoordakte d.d. 20 juli 2010, waarin de stelling is verwoord waarop onderdeel 3 thans een beroep doet.(5) Het hof betrekt in rov. 3.15 bij zijn oordeel of sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten de investeringskosten van € 300.000,00 (dat zijn de kosten van renovatie van het pand). Dat renovatie noodzakelijk is, staat vast (rov. 3.12). Dat betekent dat bij de exploitatiekosten noodzakelijkerwijs ook de renovatiekosten betrokken zijn. In onderdeel 3 wordt hiermee ten onrechte geen rekening gehouden, zodat het onderdeel in zoverre faalt bij gebrek aan feitelijke grondslag en overigens miskent dat de daarin aangevoerde stelling niet als essentieel kan worden aangemerkt.

2.10 De onderdelen 4 en 5 richten zich tegen het oordeel in rov. 3.13 dat [eiseres] haar betwisting van de hoogte van de kosten van de renovatie ad € 300.000,- (zoals de kantonrechter had aangenomen) onvoldoende gemotiveerd heeft onderbouwd.

2.11 Het oordeel van het hof berust op een feitelijke (en daarom aan het hof voorbehouden) waardering van de door [eiseres] aangevoerde argumenten. Het oordeel, dat [eiseres] deze betwisting onvoldoende gemotiveerd heeft onderbouwd, is niet onbegrijpelijk.

De stellingen waarnaar onderdeel 4 onder a, verwijst, zijn immers terloops geponeerd. MvG nr. 51 stelt dat een bedrag van € 150.000,- aan achterstallig onderhoud in de rede ligt in plaats van de € 70.000,- waarvan de kantonrechter was uitgegaan. MvG nr. 55 volstaat ter zake van de sloop van de vloer op de eerste verdieping met een algemene verwijzing naar een door [eiseres] overgelegde rapport van ACU van 1 oktober 2006).(6) Voorts is de stelling over het voornemen tot splitsing in drie woonhuizen niet opgeworpen ter betwisting van het bedrag van € 300.000,-, maar bij de betwisting van de vordering aan de zijde van [verweerster] tot uitvoerbaar bij voorraad verklaring van de uitspraak.(7)

91

2.12 Het in onderdeel 4 onder b besloten liggende verwijt, dat het hof met twee maten meet, is voorts onterecht.

Het hof verwijst in rov. 3.15 naar de aanpak van de kantonrechter in rov. 15 van diens vonnis van 5 augustus 2008. De kantonrechter is uitgegaan van een bedrag van € 500.000,- aan kosten van renovatie, op basis van een door [verweerster] overgelegd rapport. Hiervan heeft de kantonrechter vervolgens een aantal bedragen afgetrokken voor posten die de deskundige niet nodig of minder kostbaar acht en komt dan tot een bedrag van € 370.000,-. Rekening houdend met het commentaar van [eiseres] komt de kantonrechter vervolgens uit op een bedrag van € 300.000,- .

Het hof overweegt dan dat een schatting van de kosten mag worden gemaakt, dat wil zeggen: zonder dat de renovatiekosten nauwkeurig aan de hand van een concreet renovatieplan zijn vastgesteld.

Daartegenover stelt het hof dat [eiseres] niet aan de hand van concrete gegevens inzichtelijk maakt waarom volgens haar het door de kantonrechter geschatte bedrag van € 300.000,- niet juist is. Volgens het middel mag ook [eiseres] volstaan met een schatting. Het middel miskent echter dat het hof heeft geoordeeld dat zij geen handvatten heeft gegeven voor haar "schatting". Dat oordeel kan niet onbegrijpelijk worden genoemd in het licht van de bij 2.11 bedoelde stellingen van [eiseres].

2.13 Volgens onderdeel 6 had het hof bij zijn beoordeling moeten betrekken dat het pand in waarde is gestegen sinds de verwerving door [verweerster] en met de renovatie door [verweerster] het pand (verder) in waarde zal stijgen. Het zou hierbij gaan om feiten van algemene bekendheid. Onderdeel 6 onder a wijst er verder op dat [eiseres] in eerste aanleg heeft gesteld(8) dat [verweerster] het pand in 1988 heeft aangekocht voor fl. 150.000,- en heeft gesteld(9) dat zij bij verkoop na het leegkomen van de woning, eventueel na splitsing, € 1.000.000,- in haar zak steekt.

2.14 In het reeds genoemde arrest [A/B] overwoog Uw Raad: "3.5.2. Tot de omstandigheden die bij een beoordeling van een vordering als de onderhavige in aanmerking mogen worden genomen, behoort ook de waardestijging van het verhuurde, zoals die zich - naar het hof klaarblijkelijk heeft bedoeld - na de verwerving ervan heeft voorgedaan. Niet nodig is dat daarbij nauwkeurig wordt vastgesteld in welke verhouding de waardestijging staat tot de hoogte van het exploitatietekort, behoudens voor zover het partijdebat daartoe aanleiding zou geven. De klachten van het onderdeel stuiten hierop af."

Uit het cassatiemiddel onder 3 in de zaak [A/B] leid ik af dat er in die zaak enig debat was geweest over de waardestijging. In zijn conclusie voor het arrest sub 56-57 wijst A-G Huydecoper erop dat een waardestijging van het gehuurde ertoe kan leiden dat men een verliesgevende huurrelatie waarmee de verhuurder wordt geconfronteerd, als minder ernstig waardeert dan overigens het geval zou zijn. Hij brengt dit in verband met de keuze van de eigenaar/verhuurder om van de waardestijging te profiteren (door verkoop) of door het pand aan te houden en mogelijk van verdere waardestijging te profiteren.

Hoewel het bestaan van een alternatieve mogelijkheid om rendement op de gepleegde investering te realiseren (namelijk door verkoop) kan meewegen, heeft het argument in de afweging van alle omstandigheden m.i. maar een betrekkelijke waarde wanneer uit de overige omstandigheden van het geval volgt dat renovatie op niet al te lange termijn onvermijdelijk is. Het benutten van een eventuele verkoopoptie verschuift het probleem dan van de oude eigenaar/verhuurder naar de nieuwe, zonder dat de situatie verder verandert.

2.15 Over de waardestijging, kennelijk zowel voor als na renovatie, heeft [eiseres] in eerste aanleg summierlijk iets gesteld (zie bij 2.13). Dit maakt het moeilijk te bepalen welk gewicht aan deze omstandigheid in het onderhavige geval zou moeten toekomen, hetgeen de ruimte om in cassatie met succes een motiveringsklacht te richten tegen het oordeel van het hof nog verder beperkt.

Daaraan doet niet af dat sprake zou zijn van feiten van algemene bekendheid. Dat een bepaalde algemene trend in de prijsontwikkeling van woningen gedurende geruime tijd heeft voorgedaan of dat woningen na renovatie in het algemeen een waardestijging ondergaan, kan m.i. wel als feit van algemene bekendheid worden aangemerkt. Dat geldt echter niet voor de waardeontwikkeling van een individuele woning, omdat die ontwikkeling ook (of: vooral) wordt beïnvloed door de concrete omstandigheden.

2.16 Wil de klacht van onderdeel 6 (al dan niet gelezen in verbinding met het gestelde in onderdeel 6 onder a) slagen, dan is vereist, dat hetgeen omtrent de waardestijging bekend was, van dien

92

aard was, dat het hof in het licht van de overige omstandigheden van het geval niet zonder nadere motivering, die ontbreekt, kon oordelen dat sprake was van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten. Dat kan m.i. niet gezegd worden. Partijdebat is er afgezien van de bij 2.13 bedoelde stellingen - over de waardestijging niet geweest. Het komt mij voor dat het hof bekend zal zijn geweest met de mogelijkheid van waardestijging (voor dan wel na renovatie), maar dat het hof hierin geen aanleiding zag te oordelen dat geen sprake was van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten. Dit oordeel, dat berust op een waardering van de omstandigheden van het geval, komt mij niet onbegrijpelijk voor mede in het licht van hetgeen in deze zaak is komen vast te staan omtrent de noodzaak van renovatie (zie bij 1.4.2).

2.17 Onderdeel 6 onder b wijst erop dat [verweerster] niets heeft gesteld omtrent de waardestijging. Daaraan verbindt onderdeel 7 de klacht, dat het hof had moeten beslissen dat niet duidelijk was geworden of sprake was van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten.

2.18 Deze klacht berust blijkens het voorgaande op een onjuiste rechtsopvatting respectievelijk stelt te hoge eisen aan de motivering door het hof.

2.19 In de schriftelijke toelichting van de zijde van [eiseres] wordt nog opgemerkt dat een waardestijging van het pand leidt tot meer en betere hypothecaire financieringsmogelijkheden en een (mogelijk) betere liquiditeitspositie van de eigenaar. Dit faalt al omdat deze stelling niet is aangevoerd voor het hof, terwijl het hof terecht heeft overwogen dat het niet aankomt op de financiële positie van de verhuurder, maar op de vraag of sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten (rov. 3.11, tweede zin, en rov.

3.15, tweede zin).

2.20 Volgens onderdeel 8 heeft het hof bij het oordeel, dat sprake is van een structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten en de huuropbrengsten, ten onrechte niet ambtshalve betrokken dat [verweerster] bereid is om een zeer aanzienlijk bedrag van € 100.000,- als tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten te betalen. Deze omstandigheid weegt volgens het onderdeel eveneens mee bij het oordeel of sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, omdat een dergelijk groot bedrag ook aangewend kan worden ten behoeve van de exploitatiekosten van het pand.

2.21 Uit artikel 7:275 lid 1 BW volgt dat de rechter een bedrag kan vaststellen dat de verhuurder aan de huurder moet betalen ter tegemoetkoming in diens verhuis- en inrichtingskosten. Artikel 7:275 lid 3 jo. 4 BW voegt daaraan toe dat de verhuurder gehouden is bij te dragen in de verhuiskosten van de huurder, in het geval waarin sprake is van dringend eigen gebruik, inhoudende renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. In de parlementaire geschiedenis bij artikel 7:274 BW is over deze bijdrage van de verhuurder opgemerkt dat een dergelijke vergoeding in de belangenafweging kan meewegen ten gunste van de verhuurder.(10) 2.22 De klacht leidt de discussie echter naar de financiële positie van de verhuurder in het kader van de beoordeling of sprake is van een structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten en de huuropbrengsten. Zij faalt, omdat de financiering van de exploitatie of van de renovatie los staat van de vraag of sprake is van een structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten en de huuropbrengsten. Van die wanverhouding is blijkens rov. 3.15, slot, sprake bij een investering van € 300.000,- en een huur van € 1.200 per maand. Dat de totale kosten voor [verweerster] hoger zijn indien daarbij ook de aan [eiseres] te betalen vergoeding wordt betrokken (zodat in zekere zin voor [verweerster] sprake is van een totale 'investering' van € 400.000,-) doet aan die wanverhouding niet af. Evenmin doet daaraan af dat bij voortzetting van de huurovereenkomst [verweerster] niet € 100.000,- aan [eiseres] behoeft te betalen, en dit bedrag dus op andere wijze zou kunnen aanwenden, bijvoorbeeld ter dekking van het exploitatieverlies.

2.23 Het middel faalt.

2.24 Het hof heeft bepaald dat de huurovereenkomst eindigt op 1 april 2011 en dat [eiseres] uiterlijk op die datum het gehuurde ontruimd dient te hebben en ter beschikking van [verweerster] dient te stellen, met machtiging van [verweerster] de ontruiming zelf te bewerkstelligen met behulp van de sterke arm.

2.25 Nu het arrest in zoverre niet uitvoerbaar bij voorraad is verklaard en - bij gebreke aan

93

informatie daaromtrent - aannemelijk is dat aan het arrest van het hof hangende de cassatieprocedure nog geen uitvoering is gegeven, ligt het voor de hand dat Uw Raad een nieuwe datum zal vaststellen waarop de huurovereenkomst eindigt met verdere bepalingen als in het arrest van het hof werden gegeven. In dit verband vermeld ik dat de kantonrechter voor de ontruiming een termijn heeft aangehouden van zes (volle) kalendermaanden na de datum van zijn einduitspraak en het hof een termijn van drie (volle) kalendermaanden na de datum van zijn einduitspraak.

Conclusie De conclusie strekt ertoe dat de Hoge Raad het beroep zal verwerpen en een nieuwe datum zal bepalen waarop de huurovereenkomst eindigt, met verdere bepalingen als door het hof gegeven.

De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden A-G 1 HR 26 maart 2010, LJN BL0683, NJ 2010/190, WR 2010/56 m.nt. E.E. de Wijkerslooth-Vinke ([A/B]). Zie voor de achtergronden van de wettelijke regeling de conclusie van A-G Huydecoper.

Zie over de strekking van het arrest [A/B] ook de conclusie van A-G Huydecoper, sub 10, voor HR 16 maart 2012, LJN BV1769, WR 2012/40 (Yacoubi/Lieven de Key).

2 Vgl. recent m.b.t. huur van bedrijfsruimte HR 13 juni 2008, LJN BC6116, NJ 2008/338, WR 2008/94 (Mo Chi To/Wing Keung Wong) en de conclusie van A-G Huydecoper, sub 6, voor HR 16 maart 2012, LJN BV1769, WR 2012/40 (Yacoubi/Lieven de Key). Zie voorts Vgl. Groene Serie Huurrecht (E.E. de Wijkerslooth-Vinke), art. 7:274 BW, aant. 120.

3 HR 9 december 1983, LJN AG4713, NJ 1984/307 m.nt. P.A. Stein (Erdogan/Boulaobaz), rov. 3.3.

In de s.t. zijdens [eiseres] wordt nog verwezen naar de conclusie sub 20, 38, 40 t/m 43, 51 en 52 van A-G Huydecoper voor het arrest [A/B].

4 Hoewel de door artikel 7:274 lid 1, aanhef en onder c, BW bedoelde belangenafweging in casu niet aan de orde is kan opgemerkt worden dat de aanwezigheid van een dringend eigen gebruik en de belangenafweging wel theoretisch zijn te onderscheiden, maar in de praktijk overlapping zullen vertonen ten aanzien van de vraag of het eigen gebruik door de verhuurder 'dringend' is. Vgl. T&C art. 7:274 BW, aant. 5 sub a en 7; Groene Serie Huurrecht (E.E. de Wijkerslooth-Vinke), art. 7:274 BW, aant. 124b, 128c en 128d. In het bijzonder ten aanzien van de belangenafweging geldt de eis dat bij de afweging van de wederzijdse belangen geen relevante omstandigheden buiten beschouwing mogen worden gelaten. Zie HR 18 juni 1999, LJN ZC2931, NJ 2000/32 m.nt. P.A. Stein (Haagoort/Leeuwenburg).

5 Zie de antwoordakte [eiseres] d.d. 20 juli 2010, sub 5 t/m 6. In de cassatiedagvaarding wordt ook verwezen naar de MvG nrs. 32, 33, 56 en 63, maar daarin kan ik deze stelling niet terugvinden.

6 Zie ik het goed, dan heeft [eiseres] in eerste aanleg enige malen verwezen naar dit rapport (CvA tevens voorwaardelijke CvE in reconventie nr. 80; CvD tevens voorwaardelijke CvR in reconventie nr. 70-73), dat was overgelegd in de bij 1.1 onder (vii) t/m (x) bedoelde procedure met rolnummer 2006/28106.

7 Zie de antwoordakte d.d. 25 mei 2010, sub 22.

8 CvD in conventie tevens voorwaardelijke CvR in reconventie d.d. 24 april 2008 nrs. 97-100.

9 Overigens in het kader van haar betwisting van de op wanprestatie/slecht huurdersgedrag gebaseerde vordering. Zie CvA tevens voorwaardelijke CvE in reconventie d.d. 17 januari 2008 nr.

100.

10 Parl. Gesch. Huurrecht (2008), p. 653 (Nota TK 26 089, nr. 6, p. 50).

94

LJN: BV1769, Hoge Raad , 10/05298 Datum uitspraak: 16-03-2012 Datum publicatie: 16-03-2012 Rechtsgebied: Civiel overig Soort procedure: Cassatie Inhoudsindicatie: Art. 81 RO. Beëindiging huur bedrijfsruimte wegens dringend eigen gebruik. Art. 7:296 BW. Vindplaats(en): RvdW 2012, 426 WR 2012, 40 Uitspraak 16 maart 2012 Eerste Kamer 10/05298 EE/AS Hoge Raad der Nederlanden Arrest in de zaak van: [Eiser], wonende te [woonplaats], EISER tot cassatie, advocaat: mr. J. Groen, tegen De stichting WOONSTICHTING LIEVEN DE KEY, gevestigd te Amsterdam, VERWEERSTER in cassatie, advocaten: mr. J.A.M.A. Sluysmans en mr. R.L. de Graaff.

Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als [eiser] en Lieven De Key. 1. Het geding in feitelijke instanties Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar de navolgende stukken: a. de vonnissen in de zaak 934942 CV EXPL 08-5496 van de kantonrechter te Amsterdam van 23 mei 2008, 13 februari 2009 en 3 april 2009; b. de arresten in de zaak 200.032.473/01 van het gerechtshof te Amsterdam van 8 december 2009 en 13 juli 2010.

Het arrest van het hof van 13 juli 2010 is aan dit arrest gehecht.

2. Het geding in cassatie Tegen het arrest van het hof van 13 juli 2010 heeft [eiser] beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.

Lieven De Key heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.

De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.

De conclusie van de Advocaat-Generaal J.L.R.A. Huydecoper strekt tot verwerping.

3. Beoordeling van het middel De in het middel aangevoerde klachten kunnen niet tot cassatie leiden. Zulks behoeft, gezien art.

81 RO, geen nadere motivering nu de klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.

95

4. Beslissing De Hoge Raad: verwerpt het beroep; veroordeelt [eiser] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Lieven De Key begroot op € 771,34 aan verschotten en € 2.200,-- voor salaris.

Dit arrest is gewezen door de vice-president J.B. Fleers als voorzitter en de raadsheren F.B. Bakels, A.H.T. Heisterkamp, M.A. Loth en G. Snijders, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer J.C. van Oven op 16 maart 2012.

Conclusie Zaaknr. 10/05298 Mr. Huydecoper Zitting van 20 januari 2012 Conclusie inzake [Eiser] eiser tot cassatie tegen de stichting Woonstichting Lieven De Key verweerster in cassatie Feiten en procesverloop 1. Van de feiten is het volgende in cassatie (nog) van belang: - de eiser tot cassatie, [eiser], huurt sinds 1995 een bedrijfsruimte in Amsterdam van de verweerster, Lieven De Key. Het gehuurde wordt, klaarblijkelijk overeenkomstig de contractuele bestemming, geëxploiteerd als coffeeshop(1).

- Lieven De Key heeft de huurovereenkomst, die inmiddels voor onbepaalde tijd was gaan gelden, opgezegd, en daarbij als opzeggingsgrond aangevoerd dat zij het gehuurde dringend nodig had voor eigen gebruik. Dat eigen gebruik bestond in (de realisatie van) een plan om sloop en nieuwbouw van woningen ter plaatse te realiseren, in het kader van een project dat erop gericht is de leefbaarheid en veiligheid van de buurt waarin het gehuurde ligt, te verbeteren.

- [eiser] heeft niet met de huuropzegging ingestemd.

2. In deze zaak vordert Lieven De Key op de voet van art. 7:296 lid 3 jo. lid 1 onder b BW (en art.

7:300 lid 3 BW) beëindiging van de huurovereenkomst. Zij beroept zich daartoe op de in de opzegging aangevoerde, en zojuist kort samengevat weergegeven grond.

Zowel de kantonrechter in eerste aanleg als, in hoger beroep, het hof hebben de door Lieven De Key aangevoerde grond als deugdelijk aangemerkt, en de vordering tot huurbeëindiging dus toegewezen (c.q. het daartoe strekkende vonnis bekrachtigd).

3. Namens [eiser] is tijdig(2) en regelmatig cassatieberoep ingesteld. Lieven De Key heeft tot verwerping laten concluderen. Partijen hebben hun standpunten van weerszijden schriftelijk laten toelichten. Van de kant van [eiser] is gerepliceerd.

Bespreking van het cassatiemiddel 4. Het cassatiemiddel houdt rechtsklachten in ten aanzien van de toepassing die het hof heeft gegeven aan de woorden "...persoonlijk in duurzaam gebruik .. nemen en hij daartoe het verhuurde dringend nodig heeft" uit art. 7:296 lid 1 onder b BW. In de wandeling wordt het begrip waar die woorden op doelen meestal weergegeven als "dringend eigen gebruik".

5. Het te onderzoeken begrip "dringend eigen gebruik" - ik zal hierna de "ingeburgerde" aanduiding maar blijven gebruiken - brengt tot uitdrukking dat er sprake moet zijn van een gebruiksvoornemen van de verhuurder dat een zekere mate van klemmendheid bezit. Dat gaat

96

echter niet zo ver, dat het door de verhuurder beoogde gebruik door onontkoombare eisen geboden moet zijn, of dat het niet-doorgaan van dat gebruik de verhuurder voor onaanvaardbare nadelen of problemen zou plaatsen. Het serieuze plan om het gehuurde zelf te gebruiken, onder omstandigheden waarbij dat plan het vereiste minimum aan klemmendheid bezit, is voldoende(3).

6. Beoordeling óf er van dringend eigen gebruik sprake is moet met inachtneming van alle aangevoerde/gebleken omstandigheden plaatsvinden(4). Al omdat de vaststelling en weging van zulke omstandigheden vooral feitelijke beoordeling vergt, verbaast het niet dat de vaststelling of in een bepaald geval dringend eigen gebruik aannemelijk is, als "met feitelijke waarderingen verweven" wordt aangemerkt(5).

Van belang is nog dat wanneer de rechter tot het oordeel komt dat de verhuurder terecht een beroep doet op dringend eigen gebruik, er geen afweging van de belangen van de verhuurder tegen die van de huurder mag plaatsvinden(6).

7. Zoals art. 7:296 lid 1 onder b BW expliciet aangeeft, kan dringend eigen gebruik ook bestaan in renovatie van het gehuurde - wat ook kan betekenen: sloop en nieuwbouw. De bepaling geeft ook aan dat het dan moet gaan om renovatie die niet zonder beëindiging van de huur mogelijk is. Dat lijkt mij echter geen toevoeging met veel zelfstandige betekenis: waar de renovatie wél zonder beëindiging van de huur mogelijk is heeft, naar in de rede ligt, de verhuurder misschien wel het vereiste klemmende belang bij de renovatie, maar levert dat belang geen logische reden op, waarom op beëindiging van de huur aanspraak kan worden gemaakt(7).

8. Relevant voor de beoordeling in cassatie lijken mij nog twee ontwikkelingen die zich sedert die hiervóór aangehaalde rechtspraak hebben voorgedaan.

De eerste daarvan: in HR 26 maart 2010, NJ 2010, 190, werd geoordeeld over een vordering tot beëindiging van de huur van woonruimte, met een beroep op het voornemen om de woonruimte in kwestie (samen met een naburig pand) ingrijpend te renoveren, en wel: uit overwegingen die als financieel zijn te kwalificeren. Ik wijs er in dit verband op dat art. 7:274 lid 3 onder a BW expliciet aangeeft - evenals art. 7:296 in lid 1 onder b BW dat voor bedrijfsruimte doet - dat renovatie van woonruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is, mede onder "eigen gebruik" in de zin van het desbetreffende wetsartikel begrepen is.

9. De Hoge Raad overwoog in het aangehaalde arrest onder meer: "3.4.2. Het enkele feit dat de verhuurder wil overgaan tot de uitvoering van een bouw- en renovatieplan, kan geen grond opleveren voor het aannemen van dringend eigen gebruik, in de regel ook niet ingeval de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is. Indien echter sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, kan het oordeel gerechtvaardigd zijn dat de verhuurder het verhuurde in verband met renovatie zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden verlangd dat de huurverhouding wordt voortgezet."

Ik denk dat de Hoge Raad met deze overweging heeft willen accentueren dat voor het aannemen van "dringend eigen gebruik", althans bij de toepassing van art. 7:274 BW in een geval waarin de verhuurder overwegend financiële motieven voor de renovatie had, een relatief hoge graad van "klemmendheid" met betrekking tot de door de verhuurder gewenste aanwending van het gehuurde nodig is(8).

10. Zoals de in voetnoot 8 aangehaalde vindplaatsen laten zien, wordt dit arrest zo uitgelegd dat de Hoge Raad niet heeft bedoeld om de in de aangehaalde overweging tot uitdrukking komende restrictieve uitleg "door te trekken" naar renovaties die niet uit (overwegend) financiële motieven worden geïnitieerd, maar die (mede, of vooral) worden ingegeven door sociale en beleidsmatige motieven - bijvoorbeeld: het verbeteren van de leefbaarheid en veiligheid van de buurt waarin het gehuurde ligt(9).

11. In de onderhavige zaak gaat het om renovatie die - in elk geval mede - wordt ingegeven door motieven die zien op de leefbaarheid en veiligheid van de buurt (het betreft de Amsterdamse Dapperbuurt(10)). Als het inderdaad zo is dat het arrest van 26 maart 2010 er niet toe strekt, ook voor zo'n geval aan te geven dat "dringend eigen gebruik" slechts bij aanwezigheid van een structurele wanverhouding van exploitatiebaten en -lasten mag worden aangenomen, kan blijven rusten de vraag of het in dat arrest overwogene ook ziet op de regels terzake van "dringend eigen gebruik" in het huurrecht voor bedrijfsruimte: het arrest zou dan immers, wat betreft de in de

97

onderhavige zaak te beoordelen gegevens en belangen, geen relevante afwijking opleveren van de kaders die in de hiervóór aangehaalde rechtspraak zijn getrokken.

12. Ik meen, zoals ik in mijn bijdrage aan T&C al aangaf, dat het arrest inderdaad zo moet worden begrepen. Het lijkt mij dat een andere uitleg van het arrest, zeker als die ook betrekking zou hebben op de regels van dringend eigen gebruik in het huurrecht voor bedrijfsruimte, een ongelukkige en niet gerechtvaardigde beperking zou inhouden van wat de rechter in dit verband bij de afweging van de in geding zijnde belangen kan en mag doen. Dat beklemtoont dat die andere uitleg niet de juiste kan zijn.

13. Het tweede in alinea 8 hiervóór bedoelde gegeven bestaat hierin, dat op 27 september jl. een initiatiefwetsvoorstel bij de Tweede Kamer werd ingediend dat ertoe strekt, de ruimte voor een beroep op "dringend eigen gebruik" in het huurrecht voor bedrijfsruimte in verband met renovatie, vergaand te beperken(11).

14. Dat plaatst de beoordelaars in deze zaak voor de vraag of er aanleiding zou kunnen zijn om op de inhoud van dit wetsvoorstel te anticiperen.

Ik denk dat die aanleiding er niet is. Die zou er misschien zijn wanneer het ontwerp voorzag in het "dichten" van een algemeen als onjuist en onwenselijk beoordeelde lacune in de wet; maar dat is volgens mij niet het geval.

15. Daarbij moet ik overigens vooropstellen dat het als ongelukkig is te beoordelen dat de wetgever bij de invoering van het huidige huurrecht in 2003, heeft besloten het begrip "dringend eigen gebruik" in art. 7:296 BW aanmerkelijk te verruimen ten opzichte van wat onder de "oude" wet gold. Die "oude" wet liet namelijk, als "verplichte" grond voor huurbeëindiging (wat wil zeggen: een grond waarbij geen afweging van de belangen van partijen plaatsvindt als eenmaal de aanwezigheid van de beëindigingsgrond is vastgesteld - zie de in voetnoot 6 aangehaalde bronnen), alleen toe een beroep op dringende behoefte aan gebruik van het gehuurde als bedrijfsruimte.

16. Omdat het zich maar betrekkelijk zelden voordoet dat verhuurders van bedrijfsruimte de behoefte voelen - laat staan: de dringende behoefte - om "hun" huurobjecten zelf als bedrijfsruimte te gaan exploiteren, kwam een beroep op deze beëindigingsgrond onder de "oude" wet maar bij uitzondering voor.

Door de in 2003 aanvaarde wetswijziging, waardoor bij de omschrijving van "dringend eigen gebruik" niet langer van gebruik als bedrijfsruimte werd gesproken, maar van "gebruik" zonder meer, is het aantal gevallen waarin een beroep op "dringend eigen gebruik" kan worden gedaan, aanmerkelijk uitgebreid. Met name geldt sindsdien dat, anders dan onder het "oude" recht het geval was, deze beëindigingsgrond ook voor renovatiegeschillen kan worden gebruikt.

17. In de literatuur is er op gewezen dat hiermee onwenselijke aspecten gepaard gaan.

Dat wordt met name daarom betoogd, omdat het als onbevredigend wordt ervaren dat bij de zogenaamde "verplichte" beëindigingsgronden uit het bedrijfsruimte-huurrecht(12) belangenafweging uitgesloten is, en dus - bij strikte toepassing van de desbetreffende regels geen rekening kan worden gehouden met de aan de kant van de huurder spelende belangen. (De aan de kant van de verhuurder spelende belangen komen, althans als het om "dringend eigen gebruik" gaat, natuurlijk wel aan bod: aan de hand van die belangen moet aannemelijk worden gemaakt dat er inderdaad van een dringende behoefte aan "eigen gebruik" sprake is).

Er wordt "aansluitend" op gewezen dat dit kan betekenen dat een huurder wiens belangen beduidend zwaarder wegen dan die van de verhuurder, toch beëindiging van de huurrelatie (zonder verdere tegemoetkomingen(13)) kan hebben te aanvaarden. Die uitkomst spreekt nu niet bepaald aan(14).

18. De oplossing voor dit probleem zou echter niet gezocht moeten worden in het weer helemaal uitsluiten van "dringend eigen gebruik" als beëindigingsgrond, en dan alleen als het gaat om renovatie - zoals wetsvoorstel 33 018 beoogt. Dat bewerkstelligt een onwenselijke "versnippering" van de regelgeving, in een patroon waarbij de wetgever telkens voor deelproblemen ad-hoc oplossingen kiest. Zo komt een redelijke "overall" honorering van de betrokken belangen, waarin consistentie en samenhang de boventoon voeren, steeds verder weg te liggen; en bovendien wordt de rechter die een geval redelijk wil oplossen, zo aan telkens weer andere onwenselijke beperkingen gebonden.

19. Dat laatste is ook daarom het geval, omdat wetsvoorstel 33 018, althans: de toelichting bij dat

98

wetsvoorstel, uitgaat van de premisse dat toepassing van art. 7:220 BW de praktijk een alternatief biedt voor huurbeëindiging op grond van art. 7:296 lid 1 onder b BW, waardoor redelijke(r) uitkomsten (kunnen) worden verkregen. Die premisse lijkt mij in twee opzichten onjuist: a) Ten eerste ziet art. 7:220 BW op voorgenomen renovatie die met continuering van de huurovereenkomst gepaard gaat, terwijl art. 7:296 lid 1 onder b BW juist ziet op renovatie die niet met bestendiging van de huurovereenkomst mogelijk is. De beide bepalingen regelen dus twee verschillende, en in beginsel onverenigbare gevallen. Weliswaar valt er, doordat de "onmogelijkheid" van voortzetting van de huurovereenkomst waar art. 7:296 BW op doelt niet absoluut is(15), een gebied aan te wijzen waarin de werking van beide bepalingen "overlap" vertoont; maar dat neemt niet weg dat in veel gevallen waarvoor de ene bepaling bedoeld is, de andere bepaling niet kan worden toegepast. Dat die andere bepaling dan uitkomst zou kunnen bieden, moet daarom als een drogbeeld worden gekwalificeerd. b) In de tweede plaats gaat de toelichting bij wetsontwerp 30 018 ervan uit dat wanneer de verhuurder in het kader van art. 7:220 BW een redelijk renovatievoorstel aan de huurder doet, en dat voorstel in voldoende mate tegemoet komt aan de belangen van de huurder, de huurder slechts kan kiezen tussen aanvaarding van het voorstel en beëindiging van de huur.

Het is echter zeer de vraag of dat zo is. In het algemeen geldt immers dat niemand verplicht is voorstellen, ook al zijn die redelijk, te aanvaarden. Art. 7:220 BW formuleert geen afwijking van dit vrij fundamentele beginsel van contractenrecht - het schrijft slechts voor dat een huurder die met een redelijk renovatievoorstel geconfronteerd wordt, gelegenheid moet geven voor de uitvoering van de renovatiewerkzaamheden.

In de Parlementaire geschiedenis is dit probleem onder ogen gezien, en is daar een debat op gevolgd met een uitkomst die ik als "indecisive" wil betitelen(16).

Met dat al berust dit stellige uitgangspunt van de toelichting bij het nieuwe wetsontwerp op een rijkelijk zwakke basis. Maar de redelijkheid van de oplossing die het voorstel aandraagt, staat of valt daar wel mee.

20. Het geval dat in deze zaak ter beoordeling staat is illustratief voor de problemen die het wetsvoorstel oproept: het dringt zich op dat grootschalige renovatie, gericht op het verbeteren van de leefbaarheid en veiligheid van de (woon)buurt waarin het gehuurde ligt, maatschappelijk bij uitstek wenselijk en bevorderlijk kan zijn. Wetgeving die het verwezenlijken van dergelijke renovatie ten aanzien van gehuurde bedrijfsruimte flink bemoeilijkt, zonder dat het mogelijk wordt gemaakt met de merites van het individuele geval rekening te houden, moet, als men dat voor ogen neemt, wel berusten op een eenzijdige, "ad hoc" afweging (ten gunste van de huurder), en niet op evenwichtige besluitvorming.

Dergelijke wetgeving nodigt niet uit tot toepassing bij wege van anticipatie.

21. De beide in de alinea's 8 - 20 onderzochte ontwikkelingen leveren daarom volgens mij geen grond op om de rechtsleer die ik daarvóór heb besproken, "bij te stellen". Mij lijkt het aanbevelenswaardig dat de Hoge Raad bij die rechtsleer volhardt.

Aan de hand van die rechtsleer kom ik ertoe, de rechtsklachten van het middel als onaannemelijk te beoordelen.

22. Anders dan in de alinea's 1 - 6 van het middel wordt betoogd, is het niet met de aan art. 7:296 BW ten grondslag liggende gedachten in strijd, en ook overigens niet "onaanvaardbaar", dat het belang van Lieven De Key bij realisatie van de voorgenomen renovatie wordt gehonoreerd als "dringend eigen gebruik". Daaraan doet niet af dat het in absolute termen mogelijk zou zijn om de renovatie zodanig "bij te stellen" dat aan [eiser] in het nieuwe project een vervangende bedrijfsruimte - al-dan-niet nabij zijn huidige vestigingsplaats - wordt aangeboden(17); en daarmee is wat ik de kern van deze klachten zou willen noemen, weerlegd.

23. Het behoort namelijk, blijkens de overwegingen van het hof, tot de oogmerken van het project, en het past in het kader van de daarmee beoogde verbetering van veiligheid en leefbaarheid, dat coffeeshops in dat project geen plaats krijgen. Het hof heeft in rov. 3.12 vastgesteld dat de bijzondere aard van (de nering van) een coffeeshop een negatief effect heeft op de exploiteerbaarheid van de beoogde nieuwbouw en op de beoogde verbetering van de leefbaarheid, en dat mede daarom de dringende noodzaak van de uitvoering zoals die door Lieven De Key wordt nagestreefd, voldoende is komen vast te staan.

Daarmee heeft het hof een motivering gegeven voor zijn oordeel die vanwege zijn overwegend feitelijke karakter in cassatie onaantastbaar is, die begrijpelijk is, en die in geen enkel opzicht indruist tegen de eerder besproken rechtsleer.

99

24. Alinea 6 van het middel suggereert dat het negatieve effect waarnaar ik in de vorige alinea verwees, niet zou mogen worden aangenomen als er niet van klachten uit het verleden over overlast (of andere onwenselijke verschijnselen) is gebleken. Die suggestie verdient niet te worden aanvaard. Het oordeel dat de nering van een coffeeshop de door het hof aangewezen negatieve effecten met zich meebrengt (en eventueel: slechts het serieuze risico van die negatieve effecten in zich bergt) is begrijpelijk, ook als er in de procedure niet is gebleken van klachten als in deze alinea uit het middel bedoeld. De motiveringsklacht van alinea 6 van het middel die tegen dit oordeel gericht is, is (ook) daarom ongegrond. De argumenten waarmee die motiveringsklacht wordt aangedrongen strekken er in wezen toe, dat de Hoge Raad de feitelijke afweging die het hof hier gemaakt heeft, zou moeten (her-)beoordelen. Dat laat art. 419 lid 3 Rv. echter niet toe.

25. Deze alinea van het middel kwalificeert de hier bestreden beoordeling van het hof verder als "niets anders dan een verkapt maar oneigenlijk planologisch argument".

Ik stel voorop dat niets belet, dat bij de beoordeling van een beroep op dringend eigen gebruik ook argumenten van planologische aard worden betrokken(18). Dat is ook goed te begrijpen: planologie wordt in belangrijke mate door aspecten van algemeen belang bepaald, en zulke aspecten kunnen van aanmerkelijk gewicht zijn als het gaat om de "dringendheid" van een renovatieplan.

26. Wezenlijker lijkt mij echter, dat de door het hof vastgestelde negatieve effecten waar ik in alinea 23 naar verwees, niet als "planologisch argument" van tafel mogen worden geveegd. Het gaat hier om reële bezwaren die een verhuurder bij het beleid dat hij ten aanzien van "zijn" huurobjecten ontwikkelt, in aanmerking mag nemen. En zoals in alinea 24 al werd opgemerkt: welk gewicht aan die bezwaren moet worden toegekend onttrekt zich, als overwegend feitelijk, aan beoordeling in cassatie.

27. De overweging(en) van het hof betreffende de negatieve effecten die van een bedrijf als dat van [eiser] zijn te verwachten, leveren een zelfstandig dragende grond op voor het oordeel dat Lieven De Key de noodzaak van uitvoering van haar plannen voldoende aannemelijk heeft gemaakt. De in alinea 7 van het middel bestreden overweging die gericht is tegen 's hofs oordeel dat ruimten elders in het te ontwikkelen complex niet als het object van de huidige huurovereenkomst kunnen gelden, is dan ook aan te merken als overweging ten overvloede. De daartegen gerichte klacht treft al daarom geen doel.

28. Overigens is juist dat ruimten elders in een complex niet kunnen gelden als het voorwerp van een huurovereenkomst die een huurder terzake van één van de ruimten in dat complex heeft. Het feit dat er ruimten elders in het complex beschikbaar zouden zijn betekent dan ook niet, dat niet zou mogen worden aangenomen dat renovatie zonder beëindiging van de huurovereenkomst met betrekking tot het object dat de desbetreffende huurder in feite huurt, niet mogelijk is; en in het verlengde daarvan: dat aan deze voorwaarde voor toepassing van art. 7:296 lid 1 onder b BW is voldaan(19).

29. Alinea 8 van het cassatiemiddel, die ik tot dusver nog niet besprak, houdt geen argumenten in die, na het hiervóór behandelde, nog nadere bespreking behoeven. De daar neergeschreven klachten zien met name voorbij aan het in alinea's 22 - 26 hiervóór gezegde.

Verder bevat het middel geen klachten.

Conclusie Ik concludeer tot verwerping.

De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden 1 Het woord "coffeeshop" heeft hier kennelijk zijn vooral in Nederland gangbare betekenis van lokaliteit waar zgn. "soft drugs" aan particuliere gebruikers worden aangeboden, en niet de elders gangbare betekenis van "koffiehuis".

2 Het eindarrest van het hof is van 13 juli 2010. (Op 8 december 2009 heeft het hof in deze zaak een arrest gewezen waarin een incidentele vordering werd beoordeeld; dit arrest speelt in cassatie geen rol). De cassatiedagvaarding werd op 12 oktober 2010 betekend.

3 In HR 14 november 1997, NJ 1998, 148, rov. 3.5 en HR 2 februari 1979, NJ 1979, 508 m.nt. PAS "O. omtrent middel 1" werden argumenten verworpen die ertoe strekten dat aan (het aannemen

100

van) dringend eigen gebruik strengere eisen moesten worden gesteld. In HR 25 oktober 1991, NJ 1992, 148 m.nt. PAS werd een in appel gegeven beslissing vernietigd, omdat daarin was miskend dat "algemene bedrijfseconomische motieven" (en niet alleen nóg klemmender gegevens) zeer wel "dringend eigen gebruik" konden opleveren.

Zie verder Huurrecht (losbl.), Vrolijk, art. 296, aant. 71 - 72; T&C Burgerlijk Wetboek Boeken 6, 7, 8 en 10, Rossel, 2011, art. 7:296, aant. 4 onder c.; Jongbloed, 2011, in SDU Commentaar Huurrecht, p. 369; Evers Huurrecht bedrijfsruimten, 2011, nrs. 6.3.10 en 6.3.10.1; De Jonge, Huurrecht, 2009, nr. 54; Kerpestein, Huurrecht bedrijfsruimte, 2009, nr. 10.6.6; Kloosterman c.s., Hoofdlijnen in het huurrecht, 2008, p. 274 - 275; Rueb - Vrolijk - de Wijkerslooth-Vinke, De huurbepalingen verklaard, 2006, p. 221.

4 O.a. HR 13 juni 2008, NJ 2008, 338, rov. 3.3.4; Jongbloed, 2011, in SDU Commentaar Huurrecht, p. 369; Evers Huurrecht bedrijfsruimten, 2011, p. 124.

5 HR 12 juli 2002, NJ 2002, 457 m.nt. PAS, rov. 3.4.5; Huurrecht (losbl.), Vrolijk, art. 296, aant.

72.

6 Opnieuw HR 12 juli 2002, NJ 2002, 457 m.nt. PAS, rov. 3.4.5; HR 14 november 1997, NJ 1998, 148, rov. 3.5; Huurrecht (losbl.), Vrolijk, art. 296, aant. 31, 52 en 72; Jongbloed, 2011, in SDU Commentaar Huurrecht, p. 369; Evers Huurrecht bedrijfsruimten, 2011, p. 124.

7 Zie bijvoorbeeld Huurrecht (losbl.), De Wijkerslooth-Vinke, art. 274, aant. 124j (onder de kop "2.

Zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is").

8 Zie de noot onder het arrest van De Wijkerslooth-Vinke in WR 2010, 56; Huurrecht (losbl.), De Wijkerslooth-Vinke, art. 274, aant. 124j (onder de kop "2. Zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is"); T&C Burgerlijk Wetboek Boeken 6, 7, 8 en 10, Huydecoper, 2011, art. 7:274, aant. 5 onder d, Sloop, renovatie.

9 Ik denk dan aan gevallen zoals beoordeeld in HR 3 mei 1996, NJ 1996, 655 m.nt. PAS (renovatie Bijlmermeer), zie met name rov. 3.3 en 3.5.

10 Rov. 3.2 van het in cassatie bestreden arrest.

11 Zie Kamerstukken II 2011 - 2012, 33 018, nrs. 2 en 3. Voor zover hier van belang beoogt het wetsontwerp de huidige verwijzing naar renovatie in art. 7:296 lid 1 onder b BW te schrappen, en in plaats daarvan te bepalen dat van het beroep op dringend eigen gebruik vervreemding van de gehuurde zaak en renovatie daarvan, worden uitgesloten.

Het wetsvoorstel wordt - kritisch - besproken door Beij en Visser in TvHB 2011, p. 335 e.v.

12 Ik wijs er op dat de beëindigingsgrond van "dringend eigen gebruik" in het woonruimtehuurrecht wél een belangenafweging voorschrijft - een bepaald wezenlijke afwijking van wat in het bedrijfsruimte-huurrecht geldt.

13 Afgezien van de naar haar aard beperkte mogelijkheid die de regeling voor verhuis- en inrichtingskosten van art. 7:297 BW biedt.

14 Zie, in verschillende zin, Huurrecht (losbl.), Vrolijk, art. 296, aant. 31; Huydecoper, TvHB 2008, p. 229 (nr. 20), WR 2007, p. 174, NJB 2003, p. 1944; Huydecoper - De Wijkerslooth-Vinke, WR 2002, p. 238 (nr. 26).

15 Zie bijvoorbeeld Huurrecht (losbl.), Vrolijk, art. 296, aant. 91, met verwijzing naar De Waal, noot bij WR 2005, 64.

16 De Jonge - De Wijkerslooth-Vinke, Parlementaire Geschiedenis Huurrecht, 2008, p. 323 - 324, 325 (onder nr. 4), 329, 336 - 337, en 338.

De Regering spreekt nu eens uit dat het niet-aanvaarden van een redelijk voorstel als "slecht huurderschap" zou kunnen worden gekwalificeerd, en dan weer dat hier misschien van wanprestatie van de huurder sprake is. Waarom dat zo zou zijn, wordt niet toegelicht. Het lijkt mij bepaald uitzonderlijk dat niet-aanvaarding van een redelijk voorstel in een van beide genoemde rubrieken zou zijn te plaatsen, en "by the same token" onaannemelijk dat dat in de regel geoorloofd zou zijn.

Als alternatief verwijst de Regering naar de mogelijkheid dat de verhuurder zich beroept op dringend eigen gebruik (maar daar vermeldt de Regering meteen bij dat de renovatie dan niet zonder beëindiging van de huur moet kunnen plaatsvinden, wat in het kader van art. 7:220 BW nu juist niet aan de orde is).

Het zal de lezer van de Parlementaire Geschiedenis overigens opvallen dat de discussie vaak ziet op het geval van (niet-geliberaliseerde) woonruimte, waarbij de mogelijkheid van huurvaststelling via art. 7:255 BW beschikbaar is. Dat dat voor bedrijfsruimte - al-dan-niet begrepen onder art.

7:290 e.v. BW - en voor niet-geliberaliseerde woonruimte niet geldt, lijkt de deelnemers aan de toenmalige discussie te zijn ontgaan.

17 Zie bijvoorbeeld Huurrecht (losbl.), Vrolijk, art. 296, aant. 91.

18 Dat wordt, ten overvloede, bevestigd door de in voetnoot 9 aangehaalde uitspraak.

19 Ik vind voor deze mening steun in de wetsgeschiedenis, zie De Jonge - De Wijkerslooth-Vinke, Parlementaire Geschiedenis Huurrecht, 2008, p. 325 (nr. 3). Daar wordt opgemerkt dat een aanpassing van de huurovereenkomst, bijvoorbeeld ten aanzien van de huurprijs, er niet aan in de

101

weg staat de overeenkomst als voortzetting van de reeds bestaande huurovereenkomst te beschouwen. Dan volgt: "Daaraan doet niet af dat het gehuurde is gesloopt en opnieuw opgetrokken, zolang maar vast staat dat de plaats en de functie van het gehuurde in beginsel gelijk is gebleven, zij het dat de kwaliteit - wellicht aanzienlijk - is verbeterd. Een grens zou hier trouwens ook moeilijk te trekken zijn; men denke aan een renovatie met handhaving van de gevel van het gebouw, maar met gehele vernieuwing van de rest.". De steller van deze passage neemt kennelijk aan dat niet van voortzetting van de huurovereenkomst mag worden uitgegaan als, voor zover hier van belang, de plaats van de relevante activiteit niet gecontinueerd kan/ zal worden.

102

WR 2011/69: Woonruimte — renovatie — dringend eigen gebruik: samenvoeging woningen ter vergroting leefbaarheid complex; verwezenlijking ideële/maat...

Instantie: Magistraten: Conclusie: Noot:

Hof 's-Hertogenbosch (Handelskamer) mrs. Keizer, Kleijngeld, Theuws -

Datum: Zaaknr: LJN: Roepnaam:

15 februari 2011 HD 200.039.308 BP5071 Woningstichting Servatius

Wetingang: (art. 7:274 lid 1 onder c BW; art. 7:274 lid 3 BW) Essentie Woonruimte — renovatie — dringend eigen gebruik: samenvoeging woningen ter vergroting leefbaarheid complex; verwezenlijking ideële/maatschappelijke doelen Samenvatting Het enkele voornemen van de verhuurder tot uitvoering van een bouw- en renovatieplan is niet voldoende voor het aannemen van dringend eigen gebruik in de zin van art. 7:274 lid 1 sub c BW, in de regel ook niet ingeval de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is.

Voor een geslaagd beroep op deze beëindigingsgrond moet sprake zijn van bijkomende omstandigheden. Zo’n bijkomende omstandigheid kan onder meer gelegen zijn in de structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten en huuropbrengsten. Ook andere bijkomende omstandigheden kunnen echter gewicht in de schaal leggen. Uit het arrest Hoge Raad 26 maart 2010, NJ 2010/190 kan niet afgeleid worden dat een beroep op dringend eigen gebruik op andere dan financiële redenen niet gerechtvaardig is.

Dat verhuurder, een woningstichting niet uitsluitend uit bedrijfseconomische of financiële motieven voor samenvoeging van de woningen heeft gekozen, maar mede met de bedoeling de leefbaarheid van het wooncomplex te vergroten, staat naar het oordeel van het hof aan toewijzing van het beroep van verhuurder op dringend eigen gebruik niet in de weg. Ook andere motieven dan bedrijfseconomische en/of financiële motieven kunnen dringend eigen gebruik in de zin van art.

7:274 lid 1onder c BW opleveren, zoals ‘gebruik’ ter verwezenlijking van ideële/maatschappelijke doelen die de verhuurder behartigt, in dit geval de verbetering van de leefbaarheid van de buurt.

De wens om een niet alleen beter renderende (minder verliesgevende) maar ook een maatschappelijk wenselijke ontwikkeling ten koste van bestaande verhuurde woonruimte te realiseren kan in hoge mate legitiem en klemmend zijn.

Partij(en) Appellante: Janine Maria Schut, wonende te Maastricht Advocaat: mr. D.M.H.R. Garé tegen Geïntimeerde: Woningstichting Servatius, gevestigd te Maastricht Advocaat: mr. J.M.G.A. Sengers Uitspraak (…)

8.De beoordeling 8.1 In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

8.1.1 Schut huurde met ingang van 15 oktober 1997 van Servatius de woning, gelegen aan de Lodewijk de Bisschopstraat 10 te Maastricht. Deze woning ligt in de wijk Boschpoort en maakt onderdeel uit van het Boostencomplex. Dit complex bestaat uit 128 vooroorlogse woningen, die zijn ontworpen door de architect Boosten, en is door de gemeente aangewezen als (gemeentelijk) monument.

8.1.2 In 2000 heeft de gemeente Maastricht (hierna: de gemeente) in samenwerking met onder andere Servatius en de Stichting Leefbaarheid Boschpoort (hierna: SLB) een nieuw buurtplan voor de wijk Boschpoort, waarvan het Boostencomplex en dus de door Schut gehuurde woning onderdeel uitmaken, vastgesteld. Aanleiding hiervoor was onder meer het slechte imago van de wijk en problemen in de leefbaarheidsfeer.

Naar aanleiding van voornoemd buurtplan zijn er ten aanzien van het Boostencomplex enquêtes onder

103

de bewoners geweest en heeft er een bouwtechnisch en woontechnisch onderzoek plaatsgevonden, hetgeen heeft geresulteerd in het rapport ‘Toekomstvisie Boostencomplex’ van 16 december 2002. In dit rapport is geconstateerd dat de woningen, gezien hun sobere indeling en beperkte grootte, op de huidige woningmarkt (op termijn) niet meer geschikt zijn voor de verhuur aan gezinnen met kinderen. In het rapport zijn voorts een drietal scenario’s uitgewerkt, te weten (1) herstel bestaande toestand, (2) samenvoeging van woningen tot gezinswoningen (in die zin dat telkens drie woningen worden omgevormd tot twee woningen) en (3) gedeeltelijke sloop ten behoeve van vervangende nieuwbouw.

Conclusie van het rapport is dat het uitvoeren van groot onderhoud onvoldoende tegemoet komt aan de opwaardering van de woningen en dat sloop en vervangende nieuwbouw weliswaar volledig tegemoet komt aan de opwaardering en ook grotere woningen oplevert maar dat het behoud van het Boostencomplex dan niet mogelijk is. Samenvoeging van de woningen komt volgens het rapport volledig tegemoet aan de beoogde opwaardering met behoud van de totale monumentaliteit van het complex.

8.1.3 Servatius heeft de bewoners van het Boostencomplex bij nieuwsbrief van april 2003 medegedeeld besloten te hebben geen van de drie scenario’s uit te voeren (vanwege aantasting van het monument, te hoge investeringen of geen oplevering van grotere woningen) en te kiezen voor een normaal onderhoudsprogramma.

Bij brief van 24 april 2003 hebben leden van de bewonerscommissie afwijzend gereageerd op dit voornemen van Servatius en gepleit voor samenvoeging van de woningen van het Boostencomplex.

Bij nieuwsbrief van 6 december 2004 heeft Servatius de bewoners van het Boostencomplex medegedeeld dat zij op verzoek van de bewonerscommissie en de gemeente de mogelijkheid van samenvoeging van woningen in het Boostencomplex opnieuw heeft bestudeerd, dat deze studie tot dan toe een zeer positief beeld heeft opgeleverd en dat zij daarom de mogelijkheid van samenvoeging nader zal (laten) onderzoeken.

De gemeente heeft bij brief van 10 december 2004 (gericht aan een bewoner van het Boostencomplex, de heer L.A.M. van den Heuvel) te kennen gegeven behoud van het monument Boostencomplex als harde eis te hebben gesteld, daarom steeds voorstander te zijn geweest van samenvoeging van een aantal woningen waardoor er een mix ontstaat van grotere en kleinere woningen, en dus blij te zijn met het nieuwe standpunt van Servatius om alsnog de samenvoeging van een deel van het complex goed te onderzoeken.

8.1.4 In juni en juli 2005 hebben twee medewerkers van Servatius huisbezoeken afgelegd bij de bewoners van het Boostencomplex.

Bij nieuwsbrief van 2 maart 2006 heeft Servatius de bewoners van het Boostencomplex medegedeeld naar aanleiding van deze huisbezoeken besloten te hebben een deel van de woningen van het Boostencomplex samen te voegen en het andere deel te renoveren en het gebied van het Boostencomplex waarin vanuit de bewoners de meeste bereidheid tot verhuizen bestaat en de meeste 55-plussers wonen, aan te wijzen als samenvoeggebied. Naar aanleiding van kritiek van de bewonerscommissie en Stichting Leefbaarheid Boschpoort heeft Servatius besloten het aantal samen te voegen woningen terug te brengen van 73 naar 57.

Bij nieuwsbrief van 20 maart 2006 heeft Servatius gereageerd op de protestbrief van, naar het hof begrijpt, het ‘Actiecomité Boostencomplex’, waarbij Schut zich ook heeft aangesloten, van 13 maart 2006.

De gemeente heeft de bewoners van het Boostencomplex bij brief van 31 maart 2006 laten weten de plannen van Servatius met betrekking tot het Boostencomplex te ondersteunen.

8.1.5 Bij brief van 13 april 2006 heeft Servatius aan de bewoners van het Boostencomplex het ‘Sociaal Plan Boostencomplex’, zoals overeengekomen tussen Servatius en de bewonerscommissie en ingaande per 1 mei 2006, toegezonden. Dit Sociaal Plan houdt onder meer in de verplichting voor Servatius om de huurders uit het samenvoeggebied een andere woning aan te bieden op een plek waar zij hun voorkeur voor uitspreken, dat deze huurders voorrang hebben bij toewijzing van woonruimten in Boschpoort, dat bij het toewijzen van een andere woonruimte passendheidscriteria in acht worden genomen en dat alle huurders uit het samenvoeggebied in aanmerking komen voor een verhuiskostenvergoeding en eventueel een vergoeding voor zelf aangebrachte voorzieningen.

8.1.6 Servatius heeft de huurovereenkomst met Schut bij brief van 16 april 2008 wegens dringend eigen gebruik in verband met een renovatieproject (artikel 7:274 lid 1 sub c jo lid 3 sub a BW) opgezegd.

Schut heeft bezwaar gemaakt tegen de samenvoeging van de betreffende woningen en heeft niet ingestemd met de huuropzegging.

8.1.7 Servatius heeft vervolgens Schut in rechte betrokken en gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad, het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst tussen partijen zal eindigen met vaststelling van het tijdstip van de ontruiming en Schut te veroordelen voor of uiterlijk op laatstgenoemd tijdstip de woning te verlaten en te ontruimen met veroordeling van Schut tot betaling van de kosten van het geding.

Schut heeft tegen het voorgaande verweer gevoerd.

8.1.8 Ten tijde van de inleidende dagvaarding verzetten zich nog vijf huurders, onder wie Schut, tegen de plannen van Servatius tot samenvoeging van hun woningen. De overige huurders uit het samenvoeggebied hebben ingestemd met verhuizing naar een andere woning.

104

Ten tijde van de pleidooien in hoger beroep is ook Schut verhuisd naar een andere woning. Deze woning is niet gelegen in het Boostencomplex, maar wel in de wijk Boschpoort. Servatius heeft de renovatie, waaronder de samenvoeging van 57 woningen naar 31 woningen, medio 2010 voltooid. Schut is thans nog de enige huurder die haar verzet tegen de uitgevoerde renovatie handhaaft.

8.2.1 Bij vonnis waarvan beroep heeft de kantonrechter het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen partijen zal zijn geëindigd vastgesteld op acht weken na betekening van het vonnis. Voorts heeft de kantonrechter Schut veroordeeld om binnen acht weken na betekening van het vonnis de woning te ontruimen en te verlaten. De kantonrechter heeft Schut tenslotte veroordeeld in de proceskosten en het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

8.2.2 De kantonrechter heeft zijn beslissing tot vaststelling van het tijdstip van beëindiging van de huurovereenkomst tussen partijen en tot veroordeling van Schut tot ontruiming van het gehuurde, kort gezegd, als volgt gemotiveerd.

Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Servatius voldoende aannemelijk gemaakt dat zij het gehuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van haar, de belangen van haar en Schut naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden verlangd de huurovereenkomst te continueren. De kantonrechter heeft in dat kader onder meer overwogen dat uit het dossier blijkt dat de door Servatius ondernomen renovatie, die naar het oordeel van de kantonrechter overigens ook in procedurele zin zorgvuldig tot stand lijkt te zijn gekomen, in een totaal kader van wijkbehoud en -verbetering is ingebed.

De kantonrechter heeft het begrijpelijk geacht dat het bij Schut emoties losmaakt dat zij zou dienen te verhuizen, maar heeft daartegenover gesteld dat wijkverbetering een collectief proces is dat is gericht op het belang van alle wijkbewoners en uiteindelijk ook Schut ten goede zal komen. Voorts heeft de kantonrechter in dat kader in aanmerking genomen de omstandigheid dat Servatius heeft verzekerd bereid en in staat te zijn om Schut binnen de wijk te herhuisvesten.

8.3 De grieven van Schut tegen het vonnis waarvan beroep houden in dat de kantonrechter ten onrechte: voorbij is gegaan aan de stelling van Schut dat herbestemming van een complex van woningen, waaronder de woning van Schut, zijn rechtvaardiging dient te vinden in de omstandigheid dat van Servatius om financiële redenen niet kan worden gevergd dat zij de woningen als zodanig in stand houdt (grief 1); voorbij is gegaan aan de stelling van Schut dat van sociale noodzaak tot herbestemming geen sprake was (grief 2); heeft geoordeeld dat de door Servatius ondernomen renovatie in een totaal kader van wijkbehoud en -verbetering is ingebed en niet gezegd kan worden dat Servatius met het oog op de door haar te behartigen belangen, ook in relatie tot het belang van Schut, in redelijkheid niet tot de door haar gekozen aanpak had kunnen komen (grief 3); heeft overwogen dat de door Servatius ondernomen renovatie ook in procedurele zin zorgvuldig tot stand lijkt te zijn gekomen (grieven 4 en 5); heeft overwogen dat door Servatius bij repliek sub 23 gemotiveerd weerwoord is geleverd op het verweer van Schut dat ook op basis van wetenschappelijke studies moet worden getwijfeld aan de haalbaarheid van de doelstelling van Servatius met het ingrijpen in het Boostencomplex (grief 6).

8.4 Het hof zal de grieven, gelet op hun onderlinge samenhang, gezamenlijk behandelen.

8.4.1 De vraag die ter beantwoording aan het hof voorligt, is of Servatius aannemelijk heeft gemaakt dat zij de door Schut gehuurde woning zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van haar, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst met Schut wordt voortgezet (artikel 7:274 lid 1 sub c BW). Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat deze vraag bevestigend dient te worden beantwoord en wel op grond van het navolgende.

8.4.2 Servatius heeft aan haar vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst tussen partijen wegens dringend eigen gebruik ten grondslag gelegd dat zij in samenspraak met de gemeente, de bewonerscommissie en de SLB heeft besloten tot een grootscheepse renovatie van het Boostencomplex, welke renovatie onder meer inhoudt de samenvoeging van 57 woningen, waaronder het gehuurde, tot 31 woningen.

Ingevolge artikel 7:274 lid 3 BW wordt onder eigen gebruik in de zin van artikel 7:274 lid 1 sub c BW mede verstaan renovatie van woonruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. Tussen partijen staat vast dat de door Servatius voorgenomen (en inmiddels plaatsgevonden) samenvoeging niet kan plaatsvinden zonder beëindiging van de huurovereenkomst met Schut.

Tussen partijen is voorts niet in geschil dat de wijk Boschpoort, waartoe het Boostencomplex behoort, een slecht imago had en dat er sprake was van problematiek met betrekking tot de leefbaarheid.

Evenmin staat ter discussie dat de woningen van het Boostencomplex met name bedoeld waren voor gezinnen met kinderen, terwijl de bewoners van het Boostencomplex vóór de renovatie voornamelijk bestonden uit alleenstaanden, tweepersoonshuishoudens en ouderen. Zoals hierboven reeds is overwogen, komt uit het rapport ‘Toekomstvisie Boostencomplex’ van 16 december 2002 naar voren dat de woningen in het Boostencomplex wat betreft grootte en voorzieningen niet meer voldeden of op

105

termijn niet meer zouden voldoen aan de eisen die in deze tijd gesteld worden aan woningen voor verhuur aan gezinnen met kinderen. Schut heeft dit onvoldoende gemotiveerd betwist. Zij stelt dat grote gezinnen steeds zeldzamer worden, vooral in Limburg, en dat de samengevoegde woningen voor grote gezinnen niet ruim genoeg zijn. In de stukken wordt echter niet gesproken van grote gezinnen — waarbij het hof denkt aan een gezin met meer dan drie kinderen — maar van een gemiddeld gezin met twee kinderen en het gaat er blijkens de stukken om dat de oorspronkelijke woningen van het Boostencomplex naar hedendaagse begrippen sowieso te klein zijn bevonden voor de huisvesting van meerpersoonshuishoudens.

Tussen partijen staat voorts vast dat de woningen in het Boostencomplex verouderd waren en in een matige tot slechte onderhoudstoestand verkeerden en dat er hoe dan ook onderhoudstechnisch gezien ingrijpende maatregelen getroffen dienden te worden.

8.4.3 Servatius heeft naar voren gebracht dat met de renovatie van het Boostencomplex, en dan met name door de samenvoeging van een deel van de woningen in het complex, beoogd wordt de kwaliteit en leefbaarheid van het complex te vergroten, onder meer door differentiatie van het woningaanbod, en exploitatieverliezen te voorkomen, althans te beperken. Servatius heeft gemotiveerd uiteengezet dat het uitvoeren van groot onderhoud/renovatie van het complex zonder samenvoeging van een deel van de woningen zou leiden tot een niet rendabele investering.

Het hof acht het vergroten van de leefbaarheid van het Boostencomplex een redelijk streven dat in overeenstemming is met het door Servatius te behartigen belang van volkshuisvesting en dat ook van gemeentewege volledig wordt ondersteund en bepleit. Dat door de samenvoeging van de woningen grotere woningen zijn ontstaan die vanwege de hoogte van de huur niet meer gerekend kunnen worden tot het sociale huurwoningenbestand, bestemd voor lagere inkomensgroepen, doet hieraan niet af.

Weliswaar dient Servatius op grond van artikel 13 lid 1 van het Besluit beheer sociale-huursector bij het verhuren van woningen zoveel mogelijk voorrang verlenen aan woningzoekenden met een lager inkomen, maar dit staat er niet aan in de weg dat Servatius ook woningen bouwt voor en verhuurt aan personen met een hoger inkomen. Hieraan ontkomt Servatius ook niet, omdat zij als geprivatiseerde instelling geen aanspraak meer kan maken op subsidies van overheidswege en dus voor de over het algemeen onrendabele investeringen in de sociale huursector aangewezen is op andere middelen, zoals de verkoop van woningen en de opbrengsten uit verhuur van middeldure en dure woningen. Overigens behoort het ook tot een van de kerntaken van Servatius als sociale woningcorporatie om bij te dragen aan de leefbaarheid van de buurten en wijken waarin haar woningen zijn gelegen (artikel 12a lid 1 van het Besluit beheer sociale-huursector).

8.4.4 De stelling van Schut dat enkel in het geval van structurele exploitatieverliezen bij instandhouding van de woning sprake kan zijn van een gerechtvaardigd beroep van de verhuurder op dringend eigen gebruik wegens renovatie, gaat naar het oordeel van het hof niet op. Zulks kan in ieder geval niet worden afgeleid uit het arrest van de Hoge Raad van 26 maart 2010, NJ 2010/190. In dit arrest heeft de Hoge Raad als volgt overwogen: “Het enkele feit dat de verhuurder wil overgaan tot de uitvoering van een bouw- en renovatieplan, kan geen grond opleveren voor het aannemen van dringend eigen gebruik, in de regel ook niet ingeval de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is. Indien echter sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, kan het oordeel gerechtvaardigd zijn dat de verhuurder het verhuurde in verband met renovatie zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden verlangd dat de huurverhouding wordt voortgezet.”

Het hof begrijpt voornoemde overwegingen van de Hoge Raad aldus dat het enkele voornemen van de verhuurder tot uitvoering van een bouw- en renovatieplan niet voldoende is voor het aannemen van dringend eigen gebruik in de zin vanartikel 7:274 lid 1 sub c BW, in de regel ook niet ingeval de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is, en dat voor een geslaagd beroep op deze beëindigingsgrond sprake moet zijn van bijkomende omstandigheden. Zo’n bijkomende omstandigheid kan dan onder meer gelegen zijn in de structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten en huuropbrengsten. Ook andere bijkomende omstandigheden kunnen echter gewicht in de schaal leggen.

Voor zover Schut stelt dat een beroep op dringend eigen beroep niet gerechtvaardigd is, indien de voorgenomen renovatie (mede) is gestoeld op andere dan louter financiële redenen, kan deze stelling haar niet baten. Dit kan niet worden afgeleid uit voornoemd arrest en volgt overigens evenmin uit het door Schut in haar memorie van grieven aangehaalde arrest van de Hoge Raad van 3 mei 1996, NJ 1996/655.

De omstandigheid dat Servatius niet uitsluitend uit bedrijfseconomische of financiële motieven voor samenvoeging van de woningen heeft gekozen, maar mede met de bedoeling de leefbaarheid van

106

het Boostencomplex te vergroten, staat naar het oordeel van het hof dan ook aan toewijzing van het beroep van Servatius op dringend eigen gebruik niet in de weg. Dat ook andere motieven dan bedrijfseconomische en/of financiële motieven dringend eigen gebruik in de zin van artikel 7:274 lid 1sub c BW kunnen opleveren, onderschrijft A-G Huydecoper in zijn conclusie bij voornoemd arrest van 26 maart 2010. Zo kan ook ‘gebruik’ ter verwezenlijking van ideële/maatschappelijke doelen (in casu: verbetering van de leefbaarheid van de buurt) die de verhuurder behartigt binnen het bereik van het wettelijk begrip ‘dringend eigen gebruik’ vallen (alinea 13) en kan de wens om, zoals in het onderhavige geval, een niet alleen beter renderende (minder verliesgevende) maar ook maatschappelijk wenselijke ontwikkeling ten koste van bestaande (verhuurde) woonruimte te realiseren in hoge mate legitiem zijn en ook klemmend (alinea 18), aldus Huydecoper.

Dat ook een andere handelwijze van Servatius in theorie denkbaar was geweest, zoals het nog gedurende enige tijd handhaven van de bestaande situatie dan wel het uitvoeren van groot onderhoud aan de woningen zonder samenvoeging van een deel van de woningen, staat niet in de weg aan het beroep van Servatius op dringend eigen gebruik. Servatius heeft immers op toereikende wijze uiteen gezet dat: -

dergelijke opties in financieel opzicht aanzienlijk nadeliger zouden uitpakken c.q. tot grotere verliezen zouden leiden; met de uitvoering van die opties de noodzakelijke revitalisering van het complex niet zou worden gerealiseerd.

Naar het oordeel van het hof heeft Servatius op toereikende wijze aannemelijk gemaakt dat de keuze voor de optie waarin een deel van de woningen zou worden samengevoegd, en waarin dus de huurovereenkomst met Schut diende te worden beëindigd, in de gegeven omstandigheden dringend noodzakelijk was.

De stelling van Schut dat ook op basis van wetenschappelijke studies moet worden getwijfeld aan de haalbaarheid van de doelstelling van Servatius met de renovatie van het Boostencomplex, doet aan het voorgaande niet af. Het hoeft niet wetenschappelijk vast te staan dat de samenvoeging van de woningen de beste optie was.

8.4.5 Het hof neemt bij voornoemd oordeel tevens in aanmerking dat Servatius, anders dan Schut meent, ook in procedureel opzicht zorgvuldig tot haar beslissing tot samenvoeging van woningen is gekomen. Het hof verwijst hiervoor naar rov. 8.1.2 tot en met 8.1.5. Hieruit volgt dat Servatius met betrekking tot haar beslissing tot samenvoeging niet over een nacht ijs is gegaan. Aan haar definitieve beslissing tot samenvoeging van woningen is immers een langdurig proces van onderzoek, besprekingen met de verschillende partijen en de overweging en heroverweging van verschillende scenario’s voorafgegaan, waarbij niet alleen de bewonerscommissie als vertegenwoordiger van de bewoners van het Boostencomplex maar ook de bewoners van het Boostencomplex zelf zijn betrokken (door middel inventarisatie van de wensen tijdens huisbezoeken). De uiteindelijke keuze van Servatius voor een combinatie van samenvoeging van woningen en renovatie met behoud van de oorspronkelijke woningen acht het hof niet onbegrijpelijk, aangezien sloop met vervangende nieuwbouw niet mogelijk was in verband met het feit dat het Boostencomplex een rijksmomument is en groot onderhoud van de woningen op den duur verliesgevend is. Dat Servatius bij haar keuze ook (zoveel mogelijk) rekening heeft gehouden met de bewoners blijkt uit het niet althans onvoldoende weersproken gegeven dat Servatius het gedeelte van het Boostencomplex waarin de bewoners de meeste verhuisgeneigdheid hebben getoond en in welk gebied de meeste 55-plussers wonen, heeft uitgekozen als samenvoeggebied. Het feit dat niet álle bewoners zich konden vinden in de samenvoeging van de woningen maakt nog niet dat Servatius een onredelijk besluit heeft genomen. In een geval zoals het onderhavige, waarin sprake is van een grootscheepse renovatie en waarbij een groot aantal huishoudens is betrokken, kan onmogelijk tegemoet worden gekomen aan de specifieke wensen van alle betrokken huurders. Overigens is artikel 7:220 BW (gedoogplicht van de huurder ten aanzien van dringende reparaties en/of renovatie die de verhuurder wil uitvoeren), anders dan Servatius lijkt te bepleiten, niet van overeenkomstige toepassing. Dit artikel ziet op renovatie van het gehuurde met voortzetting van de huur, terwijl in het onderhavige geval juist sprake is van renovatie die zonder beëindiging van de huur niet gerealiseerd kan worden.

8.4.6 Ten slotte neemt het hof in aanmerking dat Schut inmiddels beschikt over door Servatius aangeboden vervangende woonruimte. Schut heeft niet althans onvoldoende betwist dat de woning die zij thans van Servatius huurt passende woonruimte in de zin van artikel 7:274 lid 1 sub c BW is. Schut heeft weliswaar gesteld dat haar huidige woning heel anders is en dat zij thans een hogere huur is verschuldigd dan voorheen, maar het hof merkt ten aanzien hiervan op dat artikel 7:274 lid 1 sub c BW spreekt van een ‘passende’ woonruimte en niet van een ‘soortgelijke passende’ woonruimte. Dit betekent dat de andere woonruimte een wezenlijk ander woongenot kan bieden dan de oorspronkelijke woning en

107

dat het ook kan zijn dat de huurprijs aanmerkelijk hoger is, mits de huur de huurder in kwestie maar ‘past’. Overigens ontvangt Schut huurtoeslag.

8.4.7 Het hof komt aldus tot de slotsom dat Servatius voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij de voormalige door Schut gehuurde woning aan de Lodewijk de Bisschopstraat 10 te Maastricht zo dringend nodig had voor eigen gebruik dat van haar, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kon worden gevergd dat de huurovereenkomst met Schut werd voortgezet.

8.5 Schut heeft nog bewijs aangeboden van haar stellingen door alle middelen rechtens, waaronder het horen van getuigen. Het hof komt echter niet toe aan een bewijsfase, nu de beslissing van het hof steunt op niet althans onvoldoende weersproken feiten en omstandigheden.

8.6 Uit het bovenstaande volgt dat de grieven van Schut falen en dat het bestreden vonnis dient te worden bekrachtigd. Aangezien het vonnis uitvoerbaar bij voorraad is verklaard en ontruiming inmiddels heeft plaatsgevonden, hoeft het hof niet overeenkomstig HR 24 september 2010, LJN BM9758 een nieuwe beëindigingsdatum vast te stellen.

Schut zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van dit hoger beroep.

9.De uitspraak Het hof: bekrachtigt het vonnis waarvan beroep veroordeelt Schut in de kosten van dit hoger beroep en begroot deze aan de zijde van Servatius tot op heden op € 262 voor vast recht en € 2682 voor salaris advocaat; wijst af het meer of anders gevorderde.

108

NJ 2010, 190: Huur woonruimte. Bouw- en renovatieplan grond voor beindiging wegens dringend eigen gebruik?; maatstaf.

Instantie: Magistraten:

Hoge Raad (Civiele kamer) Datum: 26 maart 2010 Mrs. J.B. Fleers, A.M.J. van BuchemZaaknr: 08/03290 Spapens, E.J. Numann, A. Hammerstein, C.A. Streefkerk Conclusie: A-G Huydecoper LJN: BL0683 Noot: Roepnaam: Wetingang: BW art. 7:204, 7:255, 7:272, 7:274 Essentie Huur woonruimte. Bouw- en renovatieplan grond voor beindiging wegens dringend eigen gebruik?; maatstaf.

Het enkele feit dat de verhuurder wil overgaan tot de uitvoering van een bouw- en renovatieplan, kan geen grond opleveren voor het aannemen van dringend eigen gebruik, in de regel ook niet ingeval de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is. Indien echter sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, kan het oordeel gerechtvaardigd zijn dat de verhuurder het verhuurde in verband met renovatie zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden verlangd dat de huurverhouding wordt voortgezet. Aan een dergelijk oordeel staat niet in de weg dat art. 7:255 BW voorziet in de mogelijkheid van verhoging van de huurprijs bij renovatie, omdat het moet gaan om de noodzaak van een renovatie die zo ingrijpend is dat zij niet met voortzetting van de huurovereenkomst verenigbaar is. Tot de omstandigheden die bij een beoordeling van een vordering als de onderhavige in aanmerking mogen worden genomen, behoort ook de waardestijging van het verhuurde, zoals die zich na de verwerving ervan heeft voorgedaan. Niet nodig is dat daarbij nauwkeurig wordt vastgesteld in welke verhouding de waardestijging staat tot de hoogte van het exploitatietekort, behoudens voor zover het partijdebat daartoe aanleiding zou geven.

Samenvatting Eisers tot cassatie verhuurden aan verweerder in cassatie een woning. Op gegeven moment hebben eisers aan verweerder de huur opgezegd wegens dringend eigen gebruik; zij waren inmiddels eigenaars geworden van het belendende pand en wilden deze twee woningen samenvoegen en renoveren. De in eerste aanleg door eisers gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst per 1 oktober 2005 is toegewezen; tevens is verweerder veroordeeld tot ontruiming van de woning per 1 april 2006. In hoger beroep heeft het hof de oorspronkelijke vorderingen alsnog afgewezen op de grond dat eisers niet aannemelijk hebben gemaakt dat zij het verhuurde zo dringend nodig hebben voor eigen gebruik dat van de verhuurder, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt gecontinueerd. Het tegen dit oordeel gerichte cassatieberoep slaagt.

Het hof heeft bij zijn beoordeling van de feitelijke uitvoering van de renovatie uit het oog verloren dat de beoogde renovatie was gericht op de samenvoeging van de panden en is niet ingegaan op de in dit verband aangevoerde stelling van eisers dat deze renovatie niet te realiseren zou zijn met handhaving van de bestaande huurovereenkomst. Het hof heeft door aan dit een en ander geen kenbare aandacht te besteden zijn beslissing ontoereikend gemotiveerd. Het enkele feit dat de verhuurder wil overgaan tot de uitvoering van een bouw- en renovatieplan, kan geen grond opleveren voor het aannemen van dringend eigen gebruik, in de regel ook niet ingeval de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is. Indien echter sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, kan het oordeel gerechtvaardigd zijn dat de verhuurder het verhuurde in verband met renovatie zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden verlangd dat de huurverhouding wordt voortgezet. Aan een dergelijk oordeel staat niet in de weg dat art. 7:255 BW voorziet in de mogelijkheid van verhoging van de huurprijs bij renovatie, omdat het moet gaan om de noodzaak van een renovatie die zo ingrijpend is dat zij niet met voortzetting van de huurovereenkomst verenigbaar is. Tot de omstandigheden die bij een beoordeling van een vordering als de onderhavige in aanmerking mogen worden genomen, behoort ook de waardestijging van het verhuurde, zoals die zich naar het hof klaarblijkelijk heeft bedoeld na de verwerving ervan heeft voorgedaan. Niet nodig is dat daarbij

109

nauwkeurig wordt vastgesteld in welke verhouding de waardestijging staat tot de hoogte van het exploitatietekort, behoudens voor zover het partijdebat daartoe aanleiding zou geven.

Partij(en)

1. Jacques Jelle Laurens van Helsdingen,, 2. Alexander Philip Christiaan van Helsdingen, beiden te 's-Gravenhage, eisers tot cassatie, adv.: mr. E. Grabandt, tegen Peter Johan Charles Klein, te 's-Gravenhage, verweerder in cassatie, adv. mr. P.P. Hart.

Voorgaande uitspraak Hof: 1.

De verdere loop van het geding

Bij arrest van 18 juli 2007 is een comparitie van partijen gelast. Voor het verloop van het geding tot deze datum wordt verwezen naar dat arrest. De comparitie is op 5 november 2007 gehouden.

Van die comparitie is een proces-verbaal gemaakt. Van Helsdingen c.s. hebben daarna een akte genomen, waarbij ook producties in het geding zijn gebracht. Klein heeft bij antwoordakte gereageerd. Ten slotte hebben partijen de stukken overgelegd en arrest gevraagd.

2.

De nadere beoordeling van het hoger beroep

2.1.

Het hof blijft bij hetgeen in het tussenarrest is overwogen en beslist.

2.2.

Van Helsdingen c.s. hebben aan hun op artikel 7:272 e.v. BW gebaseerde vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst met Klein, ten grondslag gelegd dat zij de woning dringend nodig hebben voor eigen gebruik als bedoeld in artikel 7:274, lid 1, onder c, BW. Daartoe hebben zij meer in het bijzonder het volgende aangevoerd: — de woning moet worden gerenoveerd; — de renovatie is zo ingrijpend dat beëindiging van de huur noodzakelijk is; — de exploitatie van de woning is verliesgevend; na renovatie is dat in meerdere mate het geval als de huurverhouding met Klein in stand blijft; — de belangen van Van Helsdingen c.s. prevaleren, mede nu Klein feitelijk elders woont, aan hem andere, passende, woonruimte is aangeboden, hij zelf ook andere passende woonruimte kan vinden en aan hem in totaal € 25.000 is aangeboden ter compensatie van verhuis- en inrichtingskosten en hogere huurlasten; —

110

Van Helsdingen c.s. hebben inmiddels een aangrenzend pand verworven; zij willen beide panden samenvoegen, waarvoor een bouwvergunning is verkregen; na de verbouwing zal het pand een hoog bedrag aan huur kunnen opbrengen.

2.3.

Deze stellingen komen er op neer dat de verlangde huurbeëindiging wordt gerechtvaardigd door de wens: a. het pand feitelijk te kunnen renoveren; b. de kosten van die renovatie in de huurprijs te kunnen doorberekenen; c. ook los van dat laatste de huurprijs zeer aanzienlijk te kunnen verhogen. ad a 2.4.

Dit aspect legt geen gewicht in de schaal omdat gesteld noch gebleken is dat Klein (ondanks het bepaalde in artikel 7:220 BW) weigerachtig was om Van Helsdingen c.s. in staat te stellen de door hen beoogde werkzaamheden tot verbetering van de woning feitelijk uit te voeren. In de memorie van grieven geeft Klein aan absoluut bereid te zijn werkzaamheden te gedogen.

Uit de brief van Van Helsdingen c.s. van 30 januari 2003 (productie 1 bij de inleidende dagvaarding) gericht aan de vader van Klein, zijnde de vorige huurder, staat onder meer: ‘Wij kunnen tijdens de renovatie zorgen voor vervangende woonruimte. Na de renovatie kunt u dan terugkeren in een comfortabel, aan de eisen van deze tijd voldoend, huis.’ Daaruit volgt dat Van Helsdingen c.s. toen zelf niet van mening waren dat de renovatie tot beëindiging van huurovereenkomst moest leiden. Op grond waarvan zij dit oorspronkelijke inzicht hebben moeten verlaten is niet uiteengezet.

Er is dus geen grond voor het oordeel dat beëindiging van de huurovereenkomst noodzakelijk is voor de feitelijke uitvoering van de renovatie. ad b 2.5.

Bij de beoordeling van dit aspect dienen te worden onderscheiden, werkzaamheden waarmee: (i) gebreken aan het gehuurde in de zin van artikel 7:204, lid 2, BW worden verholpen; (ii) de kwaliteit/het genot van de woning ten opzichte van hetgeen waarop Klein als huurder aanspraak had, wordt verbeterd.

—

ad (i)

2.6.

De kosten die verbonden zijn aan het verhelpen van niet aan de huurder toe te rekenen gebreken kunnen mede blijkens artikel 7:255, lid 1, sub b, BW geen reden vormen om de huurprijs bij

111

instandhouding van de huurovereenkomst met Klein te verhogen. Het gaat immers om reguliere verplichtingen van de verhuurder, op de nakoming waarvan de huurder aanspraak heeft zonder dat hij daarvoor extra huur hoeft te betalen.

Het zou ongerijmd zijn indien het feit dat de huurprijs voor Klein bij continuering van de huurovereenkomst niet tegen de wil van Klein kan worden verhoogd, een reden zou kunnen vormen om die huurovereenkomst te beëindigen, teneinde van een derde een hogere huur te kunnen verkrijgen. Rechtsregels die de huurder tegen een bepaalde huurprijsstijging beschermen behoren immers niet tot gevolg te hebben dat de huurder al zijn rechten met betrekking tot de woning verliest.

Er is in dit geval geen reden om daarover anders te oordelen. Van Helsdingen c.s. hebben immers uit vrije wil het onderhavige — ook destijds verhuurde — pand verworven en moeten zich daarbij een beeld van de onderhoudstoestand van en de toekomstige onderhoudslasten van het pand hebben kunnen vormen. Bovendien moge het zo zijn dat de exploitatie van het pand bij continuering van de huurovereenkomst met Klein geen positief resultaat oplevert, doch die enkele omstandigheid legt onvoldoende gewicht in de schaal, te meer nu dat exploitatietekort ruimschoots wordt gecompenseerd door een forse waardestijging van het pand waarvan Van Helsdingen c.s. sedert de verwerving hebben geprofiteerd.

—

ad (ii)

2.7.

De kosten van verbetering van de kwaliteit/het genot van de woning kunnen op grond van artikel 7:255, lid 1, sub b, BW tot een hogere voor Klein geldende huurprijs leiden indien aan de desbetreffende wettelijke eisen is voldaan. Voor zover die huurprijsverhoging niet toereikend is om de kosten van verbetering bij continuering van de huurovereenkomst met Klein door te berekenen, kan dat in dit geval geen reden vormen om die overeenkomst te beëindigen. Naast hetgeen hiervoor onder ad (i) is overwogen is daarbij van belang dat gesteld noch gebleken is dat Klein om deze verbetering van de woning — boven het niveau waarop hij aanspraak heeft — heeft verzocht.

Uit hetgeen Van Helsdingen c.s. hebben aangevoerd volgt ook niet dat zodanig zwaarwichtige belangen door de woningverbetering worden gediend dat het belang van Klein — waarover nader onder 2.9 — bij voortduring van de huurovereenkomst daarvoor met toepassing van artikel 274, lid 1, sub c, BW heeft te wijken. Meer in het bijzonder wordt daartoe overwogen dat de woning geen deel uit maakt van een complex, waardoor de belangen van andere huurders hier geen rol spelen.

Uit de stellingen van Van Helsdingen c.s. volgt niet dat in het topsegment van de huurmarkt waarop zij zich richten sprake is van woningnood. ad c

2.8.

Ook dit aspect kan Van Helsdingen c.s. niet baten. De bescherming die de wetgever aan zittende huurders van woonruimte heeft geboden houdt immers niet op vanwege de enkele omstandigheid dat de verhuurder de desbetreffende woning op een meer lucratieve manier aan een derde kan verhuren. Dat Van Helsdingen c.s. de hogere inkomsten uit het pand dringend nodig hebben is niet gesteld of gebleken. voorts 2.9.

Bij conclusie van antwoord heeft Klein — gestaafd met schriftelijke verklaringen van derden betwist dat hij elders woonde. Aangezien Van Helsdingen c.s. dat vervolgens niet ter discussie

112

hebben gesteld, moet als vast staand worden aangenomen dat Klein de woning feitelijk gebruikte totdat hij tot ontruiming is gedwongen.

Klein heeft een wezenlijk belang bij voortduring van de huurovereenkomst, aangezien hij al vele jaren in het onderhavige pand woont en als gevolg daarvan aan de woning en de directe woonomgeving gewend is geraakt.

2.10.

Het voorafgaande leidt, alle omstandigheden van het geval in aanmerking nemende, tot het oordeel dat Van Helsdingen c.s. niet aannemelijk hebben gemaakt dat zij het verhuurde zo dringend nodig hebben voor eigen gebruik dat van hen, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt gecontinueerd. Daaraan doet niet af dat aan Klein andere woonruime en een vergoeding voor verhuis- , inrichtingskosten en voor hogere huurlasten is aangeboden. De grieven slagen derhalve.

2.11.

Het hof passeert het bewijsaanbod van Van Helsdingen c.s. aangezien dat aanbod, voor zover dat al voldoende concreet is, niet tot een andere dan de hiervoor aangeduide conclusie kan leiden.

2.12.

Omdat de vordering van Van Helsdingen c.s. een genoegzame grondslag ontbeert zal die vordering alsnog worden afgewezen.

2.13.

De rechtbank heeft in haar vonnis overigens het bepaalde in artikel 7:272, lid 1, BW miskend door het vonnis wat de onderdelen a en b van het dictum betreft uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

2.14.

Van Helsdingen c.s. zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de beide instanties worden veroordeeld.

3.

Beslissing

Het hof: vernietigt het vonnis waarvan beroep; opnieuw recht doende: wijst de vorderingen van Van Helsdingen c.s. af; veroordeelt Van Helsdingen c.s. in de kosten van de beide instanties, welke kosten tot op heden aan de zijde van Klein worden bepaald op: nihil aan verschotten, eerste instantie; € 300 salaris voor de gemachtigde, eerste instantie; € 71,93 dagvaarding, hoger beroep; € 244 griffierecht, hoger beroep; € 2235 (tarief II, 2,5 punt) salaris voor de procureur, hoger beroep.

Cassatiemiddel:

113

Schending van het recht en/of verzuim van op straffe van nietigheid voorgeschreven vormen, doordat het Hof heeft overwogen en beslist als is vervat in het ten deze bestreden arrest, zulks ten onrechte om één of meer van de navolgende, zo nodig in onderlinge samenhang te lezen redenen: 1. 's Hofs redengeving, in het bijzonder het in r.o. 2.4 overwogene en besliste, kan niet, althans niet zonder nadere motivering die ontbreekt, dragen het oordeel dat de door Van Helsdingen aangevoerde totale renovatie toewijzing van het gevorderde niet rechtvaardigt. a.

De beslissing is onjuist, althans onbegrijpelijk en niet naar de eisen der wet met redenen omkleed, voor zover het Hof in r.o. 2.4 uit het oog verliest, althans niet voldoende kenbaar in de weging betrekt, het door Van Helsdingen aangevoerde omtrent de voorgenomen renovatie. Zijdens Van Helsdingen is in de procedure aangevoerd dat zij in september 2003 het buurpand (Willemstraat 70) hebben aangekocht, dat Willemstraat 70 en Willemstraat 68 historisch gezien een eenheid vormen, en dat Van Helsdingen in het najaar van 2003 een bouwplan hebben ontwikkeld voor de samenvoeging Willemstraat 68/70 tot één woonhuis dat in totale renovatie van beide panden voorzag en daarnaast een toevoeging van een extra verdieping met kap en aanbouw van een serre; voorts is aangevoerd dat bij brief van 19 september 2003 Van Helsdingen aan Klein hebben medegedeeld voornemens te zijn om binnen afzienbare tijd over te gaan tot opzegging van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik, zulks met het oog op deze voorgenomen renovatie. Daarnaast is aangevoerd dat op 25 januari 2005 de gevraagde bouwvergunning voor het inwendig en uitwendig veranderen van een eengezinswoning Willemstraat 68-70 tot woning en het oprichten van een derde verdieping is verleend. Vervolgens hebben Van Helsdingen bij aangetekende brief van 22 maart 2005 de huurovereenkomst aan Klein per 1 oktober 2005 opgezegd wegens dringend eigen gebruik (voor al deze stellingen zie in het bijzonder de mva sub 11 tot en met 15, sub 23 en sub 32 tot en met 34; zie ook al de inleidende dagvaarding sub 4). In het licht van al die stellingen is onbegrijpelijk dat er (aldus het Hof in r.o. 2.4, laatste zin) geen grond is voor het oordeel dat beëindiging van de huurovereenkomst noodzakelijk is voor de feitelijke uitvoering van de renovatie. b.

Onbegrijpelijk is voorts, en daarenboven, dat het Hof blijkens r.o. 2.4 (wezenlijke) betekenis toekent aan de brief van Van Helsdingen van 30 januari 2003 (prod. 1 bij inleidende dagvaarding) aan de vader van Klein, met inhoud als door het Hof geciteerd. In het licht van de in subonderdeel a aangeduide (en door Van Helsdingen in de procedure aangevoerde) omstandigheden met betrekking tot het bouw- en renovatieplan van de panden Willemstraat 68/Willemstraat 70 is de verwijzing naar de brief van 30 januari 2003, zonder nadere motivering die ontbreekt, onbegrijpelijk, en is temeer onbegrijpelijk dat die brief kan bijdragen aan het oordeel dat, naar het kennelijk oordeel van het Hof, beëindiging van de huurovereenkomst niet noodzakelijk is voor de feitelijke uitvoering van de renovatie. Die brief is immers geschreven in het kader van hetgeen in de inleidende dagvaarding sub 2 en 3 is genoemd, te weten de omstandigheid dat aan de vader van Klein is bericht dat de woning diende te worden opgeknapt. Niet, althans niet zonder nadere motivering die ontbreekt, valt echter in te zien wat de betekenis is van die brief bij de beoordeling van de door Van Helsdingen aan Klein op 22 maart 2005 gedane opzegging, en de in deze procedure ingestelde vordering, die immers voortvloeien uit het bouw- en renovatieplan, ontwikkeld voor de samenvoeging Willemstraat 68/Willemstraat 70 tot één woonhuis, zulks met totale renovatie, van welk plan ten tijde van het schrijven van de brief van 30 januari 2003 aan de vader van Klein nog geen sprake was, en ook geen sprake kon zijn, omdat Van Helsdingen het pand Willemstraat 70 eerst in september 2003 in eigendom hebben verkregen (bijvoorbeeld mva sub 13). c.

114

's Hofs beslissing is ook daarom onbegrijpelijk, althans niet naar de eisen der wet met redenen omkleed, nu Van Helsdingen hebben aangevoerd dat zij gelet op de gevorderde leeftijd van de vader van Klein ervan hebben afgezien om de huur aan deze op te zeggen, dat de brief van 30 januari 2003 in dat kader moet worden geplaatst, dat de vader van Klein echter op 1 juni 2003 is overleden en dat toen de situatie heel anders was, hetgeen temeer het geval was na het in september 2003 verwerven van het pand Willemstraat 70 (zie hieromtrent mva sub 12 en 13). Ook in dit licht is, in ieder geval zonder nadere motivering die ontbreekt, onbegrijpelijk dat de brief van 30 januari 2003 kan bijdragen aan het oordeel dat Van Helsdingen onvoldoende hebben aangegeven waarom zij het in de brief van 30 januari 2003 verwoorde inzicht hebben verlaten, en is evenzeer onbegrijpelijk, althans onvoldoende gemotiveerd, dat er geen grond is voor het oordeel dat beëindiging van de huurovereenkomst noodzakelijk is voor de feitelijke uitvoering van de renovatie.

2a.

Het Hof gaat in zijn arrest, in het bijzonder in de r.o. 2.5 tot en met 2.8 daarvan, uit van een onjuiste rechtsopvatting voor zover het Hof uit het oog verliest dat het in artikel 7:255 BW neergelegde stelsel van huurprijsverhoging na woningverbetering niet in de weg staat aan toewijzing van een op artikel 7:274 lid 1 sub c BW gebaseerde vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst ingeval van een renovatieplan als in casu aan de orde (zie subonderdeel 1a).

Het in artikel 7:255 BW neergelegde laat immers onverlet dat een bouw- en renovatieplan als in casu aan de orde dringend eigen gebruik in de zin van artikel 7:274 lid 1 sub c BW kan opleveren. b.

Het Hof miskent voorts dat het in subonderdeel 2a aangevoerde evenzeer geldt ten aanzien van het in de wet in artikel 7:255 lid 1 sub b jo. artikel 204 BW bepaalde, nu de daarin vervatte regeling ten aanzien van gebreken aan het gehuurde niet in de weg staat aan toewijzing van een op artikel 7:274 lid 1 sub c BW gebaseerde vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik, daarin bestaande dat de verhuurder voornemens is een bouw- en renovatieplan uit te voeren als in casu aan de orde (zie subonderdeel 1a). c.

In het bestreden arrest, en in het bijzonder in de r.o. 2.6 en 2.7 daarvan, miskent het Hof, en is de beslissing derhalve in zoverre onjuist, althans is de beslissing onbegrijpelijk en niet naar de eisen der wet met redenen omkleed, dat zijdens Van Helsdingen is aangevoerd dat sprake is van een onrendabele exploitatie van het gehuurde, welke exploitatie jaarlijks een verliespost vormt (inleidende dagvaarding sub 11 en 12; mva sub 22; akte 6 december 2007 sub 5 tot en met 9).

'Zo is in voornoemde akte zijdens Van Helsdingen aangegeven dat de jaarlijkse lasten voor hen, zelfs zonder enige vorm van renovatie/verbouwing en zonder rekening te houden met jaarlijks door hen te maken onderhoudskosten, al in zeer ruime mate de jaarlijkse huuropbrengst overtreffen.

Aldus had het Hof te beoordelen of de op dringend eigen gebruik van het gehuurde gebaseerde vordering van Van Helsdingen diende te worden toegewezen (mede) omdat het handhaven van de bestaande situatie voor de verhuurder zodanige kosten met zich brengt dat, alle omstandigheden in aanmerking genomen, het maken daarvan in redelijkheid van de verhuurder niet kan worden gevergd. Van deze toetsing blijkt uit 's Hofs redengeving niet, weshalve de beslissing rechtens onjuist is, althans is de beslissing niet naar de eisen der wet met redenen omkleed, omdat het door het Hof overwogene, in het bijzonder in r.o. 2.6, niet, althans niet zonder nadere motivering die ontbreekt, kan dragen het oordeel dat het door Van Helsdingen aangevoerde exploitatietekort niet (mede) kan bijdragen aan toewijzing van de vordering.

3.

Onbegrijpelijk, althans niet naar de eisen der wet met redenen omkleed, is hetgeen het Hof in r.o.

2.6, slotzin overweegt omtrent een vermeende ‘forse waardestijging’. Niet, althans niet zonder nadere motivering die ontbreekt, valt in te zien dat het exploitatietekort — waarvan in cassatie kan

115

worden uitgegaan — ‘ruimschoots wordt gecompenseerd’ door die door het Hof genoemde waardestijging. Allereerst is onaanvaardbaar onduidelijk hetgeen het Hof bedoelt met ‘gecompenseerd’ bij een jaarlijks terugkerend exploitatietekort. Voorts valt niet in te zien dat een jaarlijks exploitatietekort in enige vorm wordt gecompenseerd door een WOZ-waarde, nu het bij die waarde gaat om een waarde in vrije staat (zie akte na comparitie in hoger beroep sub 6 met productie 3), waarvan in casu geen sprake is. 's Hofs overweging is temeer onbegrijpelijk, en onvoldoende gemotiveerd, nu niet valt in te zien op welke wijze van enige compensatie sprake kan zijn nu niet is vastgesteld welke waarde het pand in verhuurde toestand (met — naar in cassatie uitgangspunt kan zijn — een jaarlijks exploitatietekort!) heeft. Daarnaast is, zonder nadere motivering die ontbreekt, onbegrijpelijk dat Van Helsdingen van een beweerdelijke forse waardestijging zou hebben geprofiteerd, nu van het realiseren van een eventuele waardestijging immers nog in het geheel geen sprake is.

4.

Gegrondbevinding van één of meer van de voorafgaande klachten maakt dat ook het in de r.o. 2.9 en 2.10 overwogene geen stand kan houden, nu de in die r.o. gegeven beslissing(en) over de in aanmerking te nemen belangen van beide partijen (mede) is/zijn gebaseerd op de met de hiervoor aangevoerde klachten aangevallen r.o., en zij het lot daarvan derhalve moeten delen.

Conclusie Conclusie A-G mr. Huydecoper: Feiten[1.] en procesverloop 1.

De eisers tot cassatie, Van Helsdingen c.s., zijn sinds maart 1998 eigenaars van een woning aan de Willemstraat 68 in Den Haag. Die woning was, toen Van Helsdingen c.s. die verwierven, door de toenmalige eigenaar verhuurd aan (de vader van) de verweerder in cassatie, Klein. Klein was sedert 1993 medehuurder. Toen Van Helsdingen c.s. de woning in 1998 verkregen kwamen zij ingevolge het destijds geldende art. 7A:1612 BW als verhuurders ten opzichte van Klein (sr. en jr.) te staan.

Na het overlijden van Klein sr. in juni 2003, heeft Klein op de voet van het destijds geldende artikel 7A:1623i lid 1 BW de huurovereenkomst als huurder voortgezet. De huurprijs bedroeg toen ca. € 230 per maand.[2.]

2.

Van Helsdingen c.s. hadden al in januari 2003 aan Klein sr. laten weten dat zij de huurovereenkomst wilden beëindigen omdat zij meenden het gehuurde dringend nodig te hebben voor eigen gebruik, bestaande in een (volgens Van Helsdingen c.s.: ingrijpende) renovatie van het pand.

Na het overlijden van Klein sr. hebben Van Helsdingen c.s. inderdaad de huur opgezegd op de grond dat zij tot renovatie wilden overgaan en dat zij in verband daarmee dringende behoefte hadden aan het pand voor eigen gebruik. Zij voerden daarbij (echter) aan dat zij inmiddels ook eigenaren waren geworden van het buurpand Willemstraat 70 in Den Haag; en dat de beoogde renovatie zou bestaan in het verenigen van beide panden (die ooit als eenheid tot stand waren gebracht), met uitbreiding van het geheel met een extra verdieping en een serre, en (uiteraard) met vervanging van de verouderde voorzieningen van de panden door modern gerief. Hierdoor zou de bestaande, door Van Helsdingen c.s. als verliesgevend beoordeelde exploitatie van, met name, het pand Willemstraat 68 kunnen verkeren in een alleszins lonende exploitatie van de uit de beide panden te verkrijgen luxe woning.

3.

116

Nadat gebleken was dat Klein zich niet bij de huurbeëindiging wilde neerleggen hebben Van Helsdingen c.s. een vordering tot huurbeëindiging op de zojuist omschreven grond ingesteld.

Die vordering had in de eerste aanleg succes. De (kanton)rechter verklaarde zijn beslissing, die onder meer strekte tot ontruiming, (zelfs) uitvoerbaar bij voorraad.[3.]

Op het door Klein ingestelde hoger beroep besliste het hof echter in de tegengestelde zin. Het hof kwam tot het oordeel dat het van de kant van Van Helsdingen c.s. aangevoerde geen dringende behoefte aan eigen gebruik zoals omschreven in art. 7:274 lid 1 onder c BW opleverde.[4.]

4.

Namens Van Helsdingen c.s. is tijdig[5.] en regelmatig cassatieberoep ingesteld. Van de kant van Klein is tot verwerping geconcludeerd. De partijen hebben hun standpunten van weerszijden schriftelijk laten toelichten. Klein heeft laten dupliceren.

Bespreking van de cassatiemiddelen 5.

De schriftelijke toelichting die van de kant van Klein is ‘genomen’ geeft een schets van de achtergrond van dit geschil die ik voor een belangrijk deel kan onderschrijven: Van Helsdingen c.s. merken de behoefte om een huursituatie die volgens hen verliesgevend is (en waarvan onmiskenbaar is dat die voor de verhuurder, ook op langere termijn,[6.] weinig uitzicht biedt op een ook maar enigszins reëel rendement uit het gehuurde) te beëindigen, en om door verbouwing van het huurpand samen met zijn buurpand een object te realiseren dat wél een aantrekkelijk rendement kan opleveren, als een legitieme grond om die situatie te beëindigen — en wel onder de titel van het in het al even genoemde art. 7:274 lid 1 onder c BW omschreven ‘dringend eigen gebruik’; en Klein bestrijdt dat (en vindt daarbij, althans voor een belangrijk deel, het hof aan zijn zijde).

6.

Het gaat hier om een onderwerp dat bij de totstandkoming — in 1979 — van de regeling van de art. 1623a e.v. BW (oud) waarvan de huidige regels van woonruimtehuurrecht een niet wezenlijk gewijzigde voortzetting vormen, tot de hevigste politieke strijd heeft geleid. De inzet van de strijd destijds was: algehele afschaffing van de regel dat de verhuurder met een beroep op dringende behoefte aan eigen gebruik van het gehuurde beëindiging van de huurverhouding kon verlangen.

7.

Als ‘achtergrondinformatie’ bij de beoordeling van de toenmalige politieke discussie kan dienstig zijn dat het woonruimtehuurrecht vóór de wet van 1979 een tweedeling kende: in zogenaamde ‘geliberaliseerde’ gebieden (vooral: noord- en oost-Nederland) golden de art. 1623a e.v. (oud) BW, en in de rest van het land de Huurwet. Onder het regime van de Huurwet kon de verhuurder beëindiging van de huur verkrijgen, onder andere, wanneer hij een dusdanige dringende behoefte had aan eigen gebruik van het gehuurde dat van de verhuurder, de economische belangen en maatschappelijke behoeften van de partijen en van de onderhuurders naar billijkheid in aanmerking genomen, voortzetting van de relatie niet langer kon worden gevergd (art. 18 lid 2 onder d Hw).

Het ‘geliberaliseerde’ regime voorzag in een aanmerkelijk minder stringente bescherming van de huurder: beëindiging van de huur kon worden verkregen wanneer de belangen van de verhuurder prevaleerden boven die van de huurder; maar beëindiging was ook dwingend voorgeschreven als de verhuurder het gehuurde dringend voor eigen gebruik behoefde — waarbij dan geen afweging van de belangen meer aan de orde was (art. 1623e (oud) BW).

Juist de laatstgenoemde regeling bleek tenslotte op breed gedragen verzet te stuiten.

117

8.

Als men de debatten van destijds erop naslaat blijkt overigens dat men bij het politiek omstreden gegeven van ‘dringend eigen gebruik’ vooral het oog had op het verschijnsel dat woningzoekenden huurwoningen aankochten — vooral huurwoningen met een lage huurprijs, nu die zich veelal weerspiegelt in een lage koopprijs — om vervolgens aan te voeren dat zij die woning voor eigen gebruik (namelijk: ter bewoning met het eigen gezin) nodig hadden, en dat daarom de huurverhouding moest worden beëindigd.

Dit verschijnsel zou leiden tot verschraling van het aanbod van goedkope huurwoningen voor de sociaal zwakkere rechtsgenoten die daarop zijn aangewezen, ten gunste van (iets) beter gesitueerde woningzoekenden die zich konden veroorloven om de zojuist beschreven weg te bewandelen — en, niet te vergeten, ten voordele van ‘speculanten’ die van het onderhavige verschijnsel konden profiteren.[7.]

Die maatschappelijke achtergrond verklaart vermoedelijk de felheid van het toenmalige debat; en die maakt ook begrijpelijk waarom er ook vanuit het ‘politieke midden’ wel steun kon worden gevonden voor beteugeling van dit toentertijd als misstand gepercipieerde verschijnsel.

9.

Het parlementaire debat waarin de zojuist kort weergegeven gedachten op de voorgrond kwamen te staan heeft zich overigens in een opmerkelijk korte tijd afgespeeld. Aanvankelijk was namelijk het in 1976 ingediende wetsontwerp 14 249 gericht op een (veel) minder stringente bescherming van huurders, ongeveer overeenkomend met de bescherming van art. 1623a e.v. (oud) BW waar ik in alinea 7 hiervóór kort naar heb verwezen.[8.]

Dit wetsontwerp had zonder veel tegenspraak de schriftelijke voorbereidingsfase doorlopen. Pas bij het op 24 januari 1979 ingediende Nader Voorlopig Verslag (Kamerstukken II 1978/79, 14 249, nr.

10) bleek van een inmiddels over vrijwel het hele ‘politieke spectrum’ gedragen verzet tegen de aanvankelijk voorgestelde regeling. In dit kamerstuk wordt op vele plaatsen[9.] gewezen op de als problematisch beoordeelde praktijk van aankoop van verhuurde woningen met het oog op beëindiging van de huurverhouding ten behoeve van (dringend) gebruik in de vorm van zelfbewoning door de koper, en de hiermee in verband gebrachte speculatieve aankoop van (grotere aantallen) huurwoningen (dus: het probleem waar ik in alinea 8 naar heb verwezen).

10.

De regering bleek toen bereid vergaand aan de geuite bezwaren tegemoet te komen; maar niet zo ver dat de beëindigingsgrond van ‘dringend eigen gebruik’ geheel werd geblokkeerd.[10.] De in 1979 tot stand gekomen wet bevatte een reeks aan maatregelen die het doen van een beroep op dringend eigen gebruik met het oog op zelfbewoning — dat was, zoals ik zojuist aangaf, het verschijnsel dat de gemoederen vooral bezighield — aanmerkelijk minder aantrekkelijk maakten dan het tot dan toe was; maar een beroep op dringend eigen gebruik bleef wel mogelijk.[11.]

11.

De parlementaire geschiedenis van de wet van 1979 geeft er blijk van dat men het beroep op dringend eigen gebruik als een beperkt op te vatten uitzondering heeft gezien op een als regel aanvaard uitgangspunt, namelijk dat de huurder die aan zijn verplichtingen als zodanig voldoet, niet kan worden genoodzaakt zijn positie als huurder te beëindigen. Zoals het in de Handelingen II1979 op p. 5022 door minister De Ruiter (met aanhaling van de CDA-woordvoerder Scholten) werd gezegd: ‘…: de huurder, die zijn verplichtingen nakomt, moet in beginsel verzekerd zijn van de voortzetting van het woongenot. Op deze algemene uitgangsstelling kunnen in bepaalde situaties uitzonderingen worden toegelaten. De bescherming van de huurder is hoofdzaak maar onder

118

bepaalde omstandigheden zijn uitzonderingen mogelijk. Daarmee wordt inderdaad aandacht geschonken aan de rechtspositie van de verhuurder.’

12.

Het als enigszins uitzonderlijk aangemerkte karakter van de onderhavige beëindigingsgrond klinkt door in de vrij omvangrijke (‘lagere’) rechtspraak daarover: daarin worden in het algemeen vrij zware eisen gesteld aan de (dringende) gebruiksbehoefte die de verhuurder aanvoert.[12.]

In de literatuur klinkt het uitzonderingskarakter van deze beëindigingsgrond echter maar bij enkele schrijvers door.[13.]

13.

Terwijl in het parlementaire debat het eigen gebruik in de vorm van zelfbewoning door een verhuurder die die positie door aankoop had verkregen een dominerende plaats heeft ingenomen, zijn in de sedertdien gevormde rechtspraak (ook) een aantal andere vormen van eigen gebruik onderzocht. Telkens is aangenomen dat die andere vormen van ‘eigen’ gebruik inderdaad binnen het bereik van het wettelijke begrip ‘dringend eigen gebruik’ kunnen vallen.

Voor de onderhavige zaak is daarbij speciaal van belang het ‘gebruik’ van het gehuurde voor doeleinden van renovatie, daaronder begrepen sloop en nieuwbouw.[14.] Maar illustratief lijkt mij ook ‘gebruik’ ter verwezenlijking van ideële/maatschappelijke doelen die de (rechtspersoon)verhuurder behartigt.[15.]

14.

De partijen in deze zaak wijzen — met onderling verschillende uitkomsten — op het arrest HR 23 september 2005, NJ 2005, 555 m.nt. PAS, rov. 3.7.2.

In die zaak ging het om een verhuurder — een corporatie die zich (dus) op ‘sociale’ verhuur toelegde — die een einde aan een huurrelatie wilde maken welke, volgens de corporatie, structureel verliesgevend was. Daartoe wilde de corporatie het gehuurde vrij van huur verkopen.

Blijkens de aangehaalde rov., biedt art. 7A:1623e lid 1 onder 3o BW (oud), de bepaling die inhoudelijk met het huidige art. 7:274 lid 1 onder c BW correspondeert, niet de ruimte voor honorering van een dergelijke beëindigingsgrond (en geldt dat, ongeacht het gewicht van de wederzijdse belangen — deze vorm van ‘gebruik’ sluit de wet zonder meer als huurbeëindigingsgrond uit).

15.

Namens Klein wordt aangevoerd (of gesuggereerd — zie alinea 26 van de schriftelijke toelichting) dat bij dit arrest zou zijn aanvaard dat het financiële belang van de verhuurder nooit toereikend kan zijn voor beëindiging van de huur. Als het gaat om een beroep op renovatie (en dringend eigen gebruik ten dienste van renovatie) is dat echter niet het geval. Het tegendeel blijkt, volgens mij, al uit de in voetnoot 14 aangehaalde ‘renovatie-jurisprudentie’: in verschillende van de daar aangehaalde zaken ging het wel degelijk om financiële aspecten van de positie van de verhuurder die als doorslaggevend voor het aannemen van een beëindigingsgrond werden aangemerkt. Maar ook in de rechtspraak waarin het niet om renovatie maar om zelfbewoning door de verhuurder ging, hebben zich gevallen voorgedaan waarin het financiële belang van de verhuurder bij lastenverlichting als doorslaggevend werd aangemerkt.[16.],[17.]

16.

In de zojuist bedoelde (en in voetnoot 14 aangehaalde) rechtspraak vraagt echter wel de aandacht, dat de Hoge Raad overwoog dat het antwoord op de vraag of de verhuurder zich ten dienste van renovatie (al-dan-niet gepaard gaand met sloop) op ‘dringend eigen gebruik’ kan beroepen ervan afhangt ‘…of aan het in stand houden van de woning voor de verhuurder zodanige kosten zijn

119

verbonden dat, mede in aanmerking genomen de waarde van de woning en de uit verhuur nog te verkrijgen opbrengsten, het maken daarvan in redelijkheid van een verhuurder niet kan worden gevergd.’

17.

Bij het op die manier geformuleerde criterium vraagt men zich immers (allicht) af of de financiële situatie die een beroep op ‘dringend eigen gebruik’ kan rechtvaardigen van dien aard moet zijn dat de verhuurder met onaanvaardbare lasten wordt geconfronteerd, of dat het ook zo kan zijn dat — louter — een te realiseren financieel voordeel als grond voor een beroep op deze beëindigingsgrond kan dienen. Ik noem als voorbeeld dat het gehuurde, een op zichzelf rendabel te verhuren woning, kan worden gesloopt om plaats te maken voor winkels en kantoren die een aanmerkelijk beter rendement zullen opleveren.[18.]

18.

Door de klemtoon die in de parlementaire geschiedenis op een beperkte toepassing van de onderhavige beëindigingsgrond wordt gelegd, kan men ertoe overhellen om inderdaad — overeenkomstig de letter van de in alinea 16 bedoelde overwegingen — alleen ‘damnum emergens’ als grond voor een beroep op dringend eigen gebruik te accepteren, en ‘lucrum cessans’ niet.[19.]

Zelf zou ik die consequentie echter niet willen aanvaarden. De wens om een niet alleen beter renderende maar ook maatschappelijk wenselijke ontwikkeling ten koste van bestaande (verhuurde) woonruimte te realiseren kán in hoge mate legitiem zijn, en ook klemmend. Het lijkt mij niet verantwoord om, in het kielzog van het enigszins emotioneel verlopen parlementaire debat uit de voorjaarsmaanden van 1979, hier een absoluut beletsel voor het aannemen van dringend eigen gebruik ten faveure van ‘lucrum cessans’ in de wet ‘in te lezen’.

Iets anders is, dat ik mij kan voorstellen dat in de belangenafweging die de wet de rechter hier voorschrijft, aan belangen in de vorm van een onaanvaardbare financiële last voor de verhuurder een ander gewicht kan toekomen dan aan belangen in de vorm van het mislopen van een (veel) voordeliger exploitatiemogelijkheid; zie ook alinea's 46–47 hierna. Maar een onderscheid waardoor belangen in de vorm van ‘lucrum cessans’ principieel van toetsing worden uitgesloten, lijkt mij verkeerd.

19.

De zojuist aanbevolen uitleg van de wet lijkt mij ook daarom verkieslijk, omdat voor het begrip dringend eigen gebruik zoals dat bij huur van bedrijfsruimte in art. 7:296 lid 1 onder b BW wordt gehanteerd, ongetwijfeld wél geldt dat een beroep hierop ook gegrond kan worden op de loutere wens om een beter rendement uit het gehuurde (of uit daarvoor in de plaats te realiseren nieuwbouw) te halen.[20.]

Daarbij zie ik er niet aan voorbij dat de beëindigingsgrond van het dringend eigen gebruik in het bedrijfsruimte-huurrecht een (enigszins) andere plaats inneemt dan die in het woonruimtehuurrecht doet;[21.] en ook niet, dat de bijzonderheden uit de wetsgeschiedenis die hiervóór de aandacht kregen, alleen op het woonruimte-huurrecht betrekking hebben en niet op het bedrijfsruimte-huurrecht. Noch het een noch het ander lijkt mij een rechtvaardiging op te leveren voor het maken van het hier onderzochte verschil in verband met wat zich in beide onderafdelingen van het huurrecht toch aandient als één en hetzelfde begrip.

20.

Ter nadere plaatsbepaling van het begrip ‘dringend eigen gebruik’ is dan nog te vermelden dat het feit dat de verhuurder de omstandigheden waar hij zich op beroept zelf in het leven heeft geroepen of heeft bevorderd, geen grond oplevert om die omstandigheden niet in de beoordeling te betrekken.[22.]

120

Ik denk dat hieruit mag worden afgeleid dat ook de verhuurder die door aankoop van het gehuurde verhuurder wordt, en die bij de aankoop kan voorzien dat hij zich qua exploitatieresultaten in een probleemsituatie begeeft, niet mag worden tegengeworpen dat dat feit — ‘hij wist waar hij aan begon’ — aan een beroep op de desbetreffende problemen in verband met dringend eigen gebruik in de weg staat (al kan dat gegeven in de belangenafweging wel gewicht krijgen).

21.

Uit de hiervóór besproken bronnen komt, naar ik moet toegeven, een niet geheel eenduidig beeld naar voren. Legt men de klemtoon op de gedachten die in het parlementaire debat van 1979 de nadruk kregen, dan kan men kiezen voor een (zeer) restrictieve uitleg van het begrip dringend eigen gebruik — ongeveer in die zin dat slechts bij uitstek klemmende en nijpende omstandigheden aan de kant van de verhuurder voldoende (kunnen) zijn om aan de parameter ‘dringend’ te beantwoorden.

Zelf zou ik niet voor die benadering kiezen (en dat blijkt ook de in voetnoot 13 aangehaalde literatuur in meerderheid niet te doen). De gedachten die ik zojuist bedoelde, geven wat mij betreft blijk van eenzijdigheid; en uiteindelijk is in 1979 een compromis in de wet neergelegd waardoor aan die gedachten ook maar gedeeltelijk tegemoet is gekomen.

22.

Ik denk bovendien dat in de gedachtevorming over dit onderwerp in de jaren na 1979 het accent wat anders is komen te liggen. Vandaag de dag hebben wij meer oog dan destijds, voor de mogelijkheid dat er legitieme behoeften en belangen aan de kant van verhuurders (kunnen) bestaan die beëindiging van een (woonruimte-)huurrelatie kunnen rechtvaardigen.

23.

Dat is eens te meer het geval omdat de in 1979 tot stand gekomen wettelijke regeling al in belangrijke mate aan de belangen van de huurder tegemoet komt. Dat gebeurt in de eerste plaats doordat een beroep op dringend eigen gebruik alleen kan worden gehonoreerd als blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen; en dat gebeurt door de bepaling dat een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten kan worden toegekend. Als er inderdaad andere passende woonruimte blijkt te zijn en in de verhuis- en inrichtingskosten geheel of grotendeels wordt voorzien, worden voor de meest klemmende belangen van de huurder tegemoetkomingen geboden die de scherpe kanten van de huurbeëindiging in belangrijke mate ‘verzachten’. Er blijven dan natuurlijk nog wezenlijke belangen van de huurder in de beoordeling te betrekken. Daarin voorziet de wet dan ook met het voorschrift dat er een nadere afweging van de belangen van partijen moet plaatsvinden. Toch dringt zich enigszins op dat huurbeëindiging in de hier voorziene omstandigheden maar bij uitzondering dusdanig ‘hard’ ten opzichte van een ‘doorsnee’ huurder kan zijn, dat die uitkomst als onverteerbaar zou moeten worden aangemerkt.

24.

Voor de beoordeling van deze zaak lijkt mij, naast de hiervoor besproken ‘Nederlandse’ rechtsleer, nog van belang een ontwikkeling die zich in de rechtspraak van het EHRM over art. 1 van het Eerste Protocol bij het EVRM aftekent.

Illustratief daarvoor is de beslissing van de Grote Kamer van het EHRM van 19 juni 2006, RvdW 2006, 849 (Hutten-Czapska/Polen).

De inzet van deze zaak vormde een reeks wetgevende maatregelen van de Poolse overheid die ertoe strekten dat een uit de tijd van de communistische overheersing daterend systeem van (vergaande) huur- en huurprijsbescherming — met een alleszins beperkte ‘versoepeling’ — werd bestendigd.

25.

121

De Grote Kamer oordeelde (evenals de Kamer daarvóór had gedaan) het samenstel van overheidsmaatregelen dat hier aan de orde kwam als onverenigbaar met het aangehaalde art. 1 van het Eerste Protocol.

Het betreft hier een omvangrijk gemotiveerde beslissing, waarin de relevante Poolse regelgeving en de consequenties daarvan tot in detail worden onderzocht. Ofschoon ik mij sterk maak dat het aanstonds weer te geven citaat (uit rov. 224 van deze beslissing) een representatieve indruk van de teneur van de verdere overwegingen kan overbrengen, waarschuw ik ervoor dat één citaat geen recht doet aan de zorgvuldige analyse en afweging waarvan deze uitspraak in zijn geheel blijk geeft.

26.

Dat gezegd zijnde, luidt rov. 224 van deze uitspraak: ‘The Grand Chamber agrees with this assessment of the impugned situation. It would, however, add that, as established above, the violation of the right of property in the present case is not exclusively linked to the question of the levels of rent chargeable but, rather, consists in the combined effect of defective provisions on the determination of rent and various restrictions on landlords' rights in respect of termination of leases, the statutory financial burdens imposed on them and the absence of any legal ways and means making it possible for them either to offset or mitigate the losses incurred in connection with maintenance of property or to have the necessary repairs subsidised by the State in justified cases (see paragraphs 203, 211 and 221 above).

Furthermore, the Government's claim at the oral hearing that such a mechanism existed (see paragraph 189 above) has not been substantiated by any concrete examples from domestic law and practice.

In this regard the Court would once again refer to its case-law confirming that in many cases involving limitations on the rights of landlords — which were and are common in countries facing housing shortages — the limitations applied have been found to be justified and proportionate to the aims pursued by the State in the general interest (see Spadea and Scalabrino cited above, § 18; and Mellacher and Others, cited above, §§ 27 and 55). However, in none of those cases had the authorities restricted the applicants' rights to such a considerable extent as in the present case.

In the first place, the applicant had never entered into any freely negotiated lease agreement with her tenants; rather, her house had been let to them by the State. Secondly, the circumstances of the instant case are different from those in the case of Spadea and Scalabrino. In the latter case, although the State had temporarily suspended evictions from privately owned flats, landlords retained their right to terminate leases by means of a simple notice to quit, without any further restrictions. In contrast, in the instant case Polish legislation attached a number of conditions to the termination of leases, thus seriously limiting the landlords' rights in that respect. Finally, in the case of Mellacher and Others, while the domestic legislation restricted the rent chargeable, the levels of rent were never set, as in the present case, below the costs of maintenance of the property and landlords were able to increase the rent in order to cover the necessary maintenance expenses. That provision had at least made it possible for Austrian landlords to keep their property in a proper condition, whereas the Polish scheme did not, and does not, provide for any procedure for maintenance contributions or State subsidies, thereby causing the inevitable deterioration of the property for lack of adequate investment and modernisation (see paragraphs 82, 104 and 138).’[23.]

27.

In deze uitspraak blijkt met name gewicht te worden toegekend aan de onvrijwillige totstandkoming van de rechtsverhouding, aan het feit dat de ruimte voor beëindiging daarvan effectief ontbreekt (‘defective’, zie de vierde regel uit het citaat); en dat de verplichtingen die de wet de verhuurder oplegt, afgezet tegen de opbrengsten die rechtens mogelijk worden gemaakt, een ‘structurele’ en niet te verbeteren verliessituatie opleveren. Zoals elders uit de beslissing blijkt,

122

ging het in dit geval om een verhouding tussen opbrengsten en lasten waardoor zelfs de kosten van onderhoud voor een belangrijk deel niet uit de opbrengsten konden worden bestreden.

28.

Het zal duidelijk zijn waarom ik voor deze beslissing de aandacht vraag. Van Helsdingen c.s. hebben hun beroep op ‘dringend eigen gebruik’ mede onderbouwd met het argument dat de huurverhouding met Klein hun, Van Helsdingen c.s., voor een structurele verliessituatie plaatst. De beslissing van het EHRM laat zien dat er gevallen denkbaar zijn waarin de combinatie van stringente huurbescherming en een tot structureel verlies leidende huurprijs-controle, een uitkomst oplevert die niet met art. 1 van het Eerste Protocol spoort. Mij schijnt toe dat dit gegeven, op z'n minst genomen, aan het gewicht dat aan het onderhavige argument van Van Helsdingen c.s. toekomt een nader accent geeft. De beschouwingen uit de aangehaalde uitspraak betekenen, denk ik, dat de rechter zich er rekenschap van moet geven of een beroep op een structurele (en vanwege aspecten van huurbescherming niet voor verbetering in aanmerking komende) ernstige verliessituatie, indien feitelijk juist, niet betekent dat een onevenredige aantasting van de rechten van de eigenaar in het geding is; of minstgenomen, dat er van een zodanige aantasting van die rechten sprake is dat voldaan is aan de maatstaf van het Nederlandse recht dat van de verhuurder ‘…niet kan worden gevergd dat de overeenkomst wordt verlengd’.

Ook door dit gegeven — deze ontwikkeling in de rechtspraak van het EHRM — zijn de verhoudingen zoals die ten tijde van de wetgeving in 1979 misschien voor ogen stonden, gewijzigd; en wel in die zin, dat er meer ruimte is gekomen om met legitieme belangen van verhuurders rekening te houden — althans waar deze een beroep kunnen doen op de categorie die ik hiervóór als ‘damnum emergens’ heb aangeduid.

29.

Met verontschuldigingen voor inleidende beschouwingen die misschien het verwijt van wijdlopigheid kunnen uitlokken, kom ik dan — eindelijk — tot bespreking van de klachten van het middel.

30.

Het eerste middelonderdeel klaagt, in verschillende varianten, op het stramien dat in de beslissing van het hof onvoldoende ervan blijkt dat het hof zich er rekenschap van heeft gegeven dat de in deze zaak door Van Helsdingen c.s. beoogde renovatie gericht was op samenvoeging van de panden Willemstraat 68 en 70 (met toevoeging van een extra verdieping en een serre, etc.).

Ik denk dat deze klachten in essentie gegrond zijn.

31.

In rov. 2.4 van het eindarrest lijkt het hof (alleen) in de beoordeling te betrekken de renovatie die Van Helsdingen c.s. bij brief van 30 januari 2003 aan Klein sr. in het vooruitzicht hebben gesteld.

Dat was een renovatie die alleen betrekking had op (opheffing van) gebreken aan het pand Willemstraat 68. Alleen als het om die renovatie gaat kan men als relevant beschouwen dat, zoals het hof in deze rov. onderzoekt, Klein bereid zou zijn te gedogen dat de beoogde werkzaamheden werden uitgevoerd. Als het gaat om de ingrijpendere renovatie die nadien aan de orde kwam, is veeleer beslissend of die renovatie te realiseren zou zijn met handhaving van de bestaande huurovereenkomst. (Gegeven het feit dat het daarbij zou gaan om samenvoeging van twee panden, waarvan er slechts één door Klein gehuurd werd, en waarbij bovendien sprake was van toevoeging van een verdieping, dringt zich wel enigszins op dat dat — ik druk mij voorzichtig uit — niet zo makkelijk zou zijn). Of Klein bereid zou zijn deze renovatie te gedogen, is in elk geval in dit verband niet of nauwelijks relevant.

32.

123

Zoals middelonderdeel 1 onder a en b met recht aanvoert, is van de kant van Van Helsdingen (voldoende) duidelijk aangevoerd dat men, met name nadat in september 2003 het pand Willemstraat 70 was verworven, een ander renovatieplan had ontwikkeld dan het plan waarover het in de brief van 30 januari 2003 aan Klein sr. ging.

Met dat gegeven voor ogen moet het oordeel van het hof voor zover dat (alleen) met het ‘oude’ renovatieplan rekening houdt, als onvoldoende gemotiveerd gelden. Dat geldt dan ook voor het gegeven waarop onderdeel 1 onder c doelt, namelijk dat (van de kant van Van Helsdingen c.s.) onvoldoende zou zijn aangegeven waarom dezen na de brief aan Klein sr. van 30 januari 2003 hun aanvankelijke inzicht hebben verlaten. Mij dunkt dat ook deze overweging van het hof alleen valt te begrijpen als men aanneemt dat eraan voorbij is gezien dat er na de aankoop van het pand Willemstraat 70 een nieuw en wezenlijk ander renovatieplan was ontwikkeld.

33.

Ik wijs er nog op dat de kantonrechter in het vonnis van de eerste aanleg in de rov. 5 en 6 klaarblijkelijk wél op basis van het gewijzigde renovatieplan heeft geoordeeld; wat verklaart waarom het partijdebat in appel ook op dat stramien heeft plaatsgevonden (in de namens Klein aangevoerde grieven is de benadering van de kantonrechter wat dit betreft niet bestreden).

In dat licht viel eens te minder van Van Helsdingen c.s. te verwachten dat die in appel nog nader zouden uiteenzetten dat er van een gewijzigd renovatieplan sprake was, of waarom men van het plan zoals in januari 2003 aan Klein sr. was voorgehouden, was afgestapt.

Aan de hand van deze beschouwingen kom ik ertoe dat het hof het gegeven dat in rov. 2.4 wordt beoordeeld — het gegeven dat het hof in rov. 2.3 onder a. samengevat heeft weergegeven — met een gebrekkig gemotiveerd oordeel heeft afgedaan.

34.

Onderdeel 2 van het middel klaagt over de rov. 2.5 t/m 2.7 van het eindarrest. Als kern van het in dit onderdeel betoogde merk ik aan, dat ook een renovatie die geheel of in belangrijke mate is ingegeven door de wens om een huurexploitatie die met het oog op te verwachten noodzakelijk (groot) onderhoud van het gehuurde (sterk) onrendabel dreigt te worden, kan beantwoorden aan het in art. 7:274 lid 1 onder c beoogde dringend eigen gebruik (en dat het bepaalde in art. 7:255 BW daaraan niet afdoet); en dat het hof in hiermee onverenigbare zin heeft geoordeeld.

Ook hier geldt dat ik de klachten in essentie als gegrond aanmerk.

35.

In de in voetnoot 14 besproken rechtspraak komt aan de orde dat de exploitatie van een verhuurde (vervallen) woning voor een verhuurder dusdanig verliesgevend kan zijn (of met het oog op noodzakelijk onderhoud dusdanig verliesgevend kan worden) dat de behoefte om door renovatie met beëindiging van de huur aan dit probleem tegemoet te komen, een beroep op dringend eigen gebruik kan rechtvaardigen. Deze in de Nederlandse rechtspraak gevonden regel krijgt, zoals ik in alinea's 24–28 hiervóór heb besproken, nader accent in het licht van de rechtspraak van het EHRM: regelgeving die de verhuurder met een niet voor beëindiging vatbaar, langdurig verliesgevende huurverhouding belast kán geredelijk onverenigbaar blijken te zijn met art. 1 van het Eerste Protocol bij het EVRM. 36.

Anders dan het hof in rov. 2.6 heeft overwogen, levert het feit dat de Nederlandse regelgeving huurverhoging in verband met onderhoudslasten niet toelaat, niet op dat het ongerijmd zou zijn om op grond van, kort gezegd, onderhoudsproblemen een beroep te doen op toepassing van art.

7:274 lid 1 onder c BW. Het kan inderdaad zo zijn dat een huurpand dusdanige onderhoudslasten met zich meebrengt (of die door op korte termijn noodzakelijk onderhoud in de nabije toekomst

124

met zich mee zal gaan brengen) dat de voor de verhuurder opkomende lasten in geen verhouding staan tot de huuropbrengsten. Het hof stelt met juistheid voorop dat hoge onderhoudslasten geen rechtvaardiging vormen voor een huurverhoging, maar trekt vervolgens ten onrechte de conclusie dat de wet niet zo mag worden uitgelegd dat de verhuurder er, in voorkomend geval, voor mag kiezen om aan de verliesgevende situatie waarmee het wettelijke systeem die verhuurder dan confronteert, langs de weg van renovatie een eind te maken.

37.

Het zojuist gezegde kan zich ook dan voordoen als het inderdaad alleen erom gaat, zich van (dreigende) onevenredige onderhoudslasten te ontdoen, en ook dan wanneer het feit dat er van achterstallig onderhoud sprake is aan de verhuurder of diens rechtsvoorgangers toerekenbaar is (ik herinner aan het in voetnoot 23 hiervóór opgemerkte) én wanneer de verhuurder toen hij het huurpand in kwestie verwierf kon verwachten dat hij op afzienbare termijn met het probleem van hoge onderhoudslasten en een onrendabele exploitatie zou worden geconfronteerd (wat dat betreft herinner ik aan het in alinea 20 hiervóór opgemerkte). Dat de verhuurder het probleem dat aan zijn beroep op dringend eigen gebruik ten grondslag ligt zelf heeft veroorzaakt of in de hand gewerkt staat immers niet zonder meer aan dat beroep in de weg.

38.

Men kan zich afvragen of het feit dat de verhuurder de probleemsituatie waarin hij zich bevindt zelf in de hand heeft gewerkt, kan meebrengen dat niet langer een beroep kan worden gedaan op de in alinea's 24–28 hiervóór onderzochte aspecten, ontleend aan het Eerste Protocol. Allicht kan ik hierover geen uitsluitsel geven. Ik ben echter geneigd te denken dat dit gegeven, althans in omstandigheden als die van het onderhavige geval, geen absoluut beletsel kan opleveren: de als onaanvaardbaar beoordeelde probleemsituatie wordt veroorzaakt door een combinatie van stringente huurbescherming en vergaande huurprijs-beperking. Elke verhuurder die zich in een dergelijke situatie bevindt wordt daarmee geconfronteerd. Het komt mij ongerijmd voor dat wanneer de positie van een oorspronkelijke verhuurder in dit opzicht als onacceptabel zou moeten worden beoordeeld, dat niet ook zou gelden voor de verhuurder die, bijvoorbeeld door aankoop van het pand, als verhuurder opvolgt. De rechtsopvolging biedt, zou ik denken, geen rechtvaardiging om wat in de eerste relatie onacceptabel was, in de opvolgende relatie anders te beoordelen.)

39.

Zoals in alinea's 1 t/m 5 hiervóór al even ter sprake kwam doet zich in de onderhavige zaak voor dat de voor Klein geldende huurprijs voor een huurobject als het onderhavige (in de stukken is sprake van een herenhuis met twee woonetages), laag is. Op de voorhand dient zich als vrij aannemelijk aan dat die huurprijs, uitgaande van algemeen bekend te achten gegevens, slechts een verliesgevende exploitatie van het pand toelaat. De huuropbrengst is immers ca. € 2850 per jaar. Het ligt nogal voor de hand dat daaruit niet de voor de verhuurder-eigenaar opkomende vaste lasten en onderhoudslasten kunnen worden bestreden.

(Van rendement op het geïnvesteerde kapitaal kan, in het verlengde van het zojuist gezegde, vermoedelijk helemaal geen sprake zijn. De verliessituatie die het EHRM in de in alinea's 24–28 besproken zaak voor ogen had, betrof intussen, naar uit de verdere overwegingen blijkt, alleen de verhouding tussen de huuropbrengst en de rechtstreekse kosten (en met name: de onderhoudskosten). Of, in de benadering van het EHRM, ook ‘kapitaallasten’ in de vergelijking mogen worden betrokken, is niet zeker. Uit EHRM 19 december 1989, Appl.nr. 10522/83, Mellacher e.a./Oostenrijk, rov. 55 zijn aanwijzingen te putten dat dat niet — zonder meer — het geval is.)

40.

Met deze gegevens voor ogen ligt in de rede dat in deze zaak sprake zou kunnen zijn van een structurele en potentieel langdurige situatie van dusdanig nadelige exploitatie, dat dat op zichzelf al

125

een beroep op renovatie als mogelijkheid om die situatie te beëindigen zou kunnen rechtvaardigen. Óf die situatie het beroep op dringend eigen gebruik in de vorm van renovatie inderdaad rechtvaardigt, laat zich in cassatie niet beoordelen: daarbij komt weging van de omstandigheden van het geval, en dus een aanzienlijke mate van feitelijke appreciatie te pas. Maar in cassatie kan wel worden vastgesteld dat het uit rov. 2.6 van het bestreden (eind)arrest naar voren komende oordeel, dat ik zo begrijp dat een aan achterstallig c.q. noodzakelijk onderhoud toe te schrijven verliessituatie, althans wanneer de verhuurder die kon voorzien toen hij het huurpand verwierf, (praktisch) nooit een reden kan zijn om dringend eigen gebruik in de vorm van renovatie als legitieme grond voor huurbeëindiging aan te voeren, berust op een te beperkte rechtsopvatting ten aanzien van de ruimte die deze wettelijke regeling biedt.

41.

Het zojuist gezegde zou het geval zijn wanneer het in deze zaak inderdaad alleen ging om een renovatieplan waarmee de verhuurder tegemoet wil komen aan een mede door (achterstallig) onderhoud sterk verliesgevend uitpakkende exploitatie; maar zoals bij de bespreking van middelonderdeel 1 al bleek is er in deze zaak meer dan dat aan de hand. Van Helsdingen c.s. beroepen zich immers op een renovatieplan dat ziet op samenvoeging van het gehuurde pand met het buurpand op nr. 68 en toevoeging van een extra verdieping, alles met het oog op het verkrijgen van een goed renderende exploitatie van beide objecten in plaats van de verliesgevende situatie van daarvóór.

Zoals in alinea's 16 t/m 19 hiervóór werd besproken, denk ik dat een verhuurder ook de behoefte aan een beter rendement (te verkrijgen via renovatie) aan een beroep op dringend eigen gebruik ten grondslag kan leggen (en dan uiteraard ook de combinatie van de wens om een weinig uitzichtrijke verliessituatie te beëindigen, met de wens om een nieuwe, financieel aantrekkelijke situatie te bewerkstelligen).

42.

Ook in dit opzicht lijken de gedachten die uit rov. 2.6 en 2.7 van het eindarrest naar voren komen, mij niet juist. Het hof laat daar een aantal aspecten van de relatie van partijen aan bod komen, maar lijkt niet onder ogen te hebben gezien waar het (vooral) om gaat: namelijk of Van Helsdingen c.s. er met recht aanspraak op kunnen maken dat de verliesgevende situatie waarmee zij — naar hun zeggen — in de verhouding met Klein geconfronteerd werden, wordt ‘omgebogen’ in een door renovatie bewerkstelligde, voor Van Helsdingen c.s. aanmerkelijk gunstigere situatie, en dat daarbij doelmatig(er) toepassing wordt gegeven aan de beide panden waarvan renovatie werd beoogd.

Zoals hiervóór al bleek meen ik dat Van Helsdingen c.s. er aanspraak op hebben dat dat door de rechter wél wordt beoordeeld (waarbij ik herhaal dat er in cassatie geen ruimte voor deze beoordeling is).[24.]

43.

De factoren die het hof in rov. 2.7 wél noemt, zoals: dat Klein niet om de door Van Helsdingen c.s. beoogde renovatie heeft gevraagd, dat er geen sprake is van een complex waarbij de belangen van andere huurders zijn betrokken, en dat er in het segment luxe huurwoningen geen sprake is van woningnood, zijn ten dele irrelevant (dat geldt voor de omstandigheid dat Klein niet om het renovatieplan van Van Helsdingen c.s. heeft gevraagd) en voor het overige niet van dien aard dat daarom voorbij kan worden gegaan aan de afweging waar deze zaak de rechter voor plaatst: namelijk of de voor de verhuurder bestaande nadelen en beoogde voordelen een rechtvaardiging kunnen opleveren voor huurbeëindiging (mede in het licht van de vervolgens, bij eventuele positieve beantwoording van de zojuist geformuleerde vraag, nog te verrichten afweging van de belangen van de partijen).

44.

126

Ik veroorloof mij nog een korte zijsprong.

De stellingen van de kant van Klein strekken er mede toe dat Van Helsdingen c.s. professionele beleggers/handelaren in onroerend goed zijn, en dat hun streven in deze zaak in die context moet worden bezien. Ik meen er goed aan te doen onder ogen te zien of dat gegeven, indien dat juist mocht zijn, voor de beoordeling van de zaak van (wezenlijke) betekenis is.

Ik vraag mij dan af of een verhuurder die de nadelige exploitatie-situatie waarmee hij geconfronteerd wordt rechtstreeks voelt (bijvoorbeeld: doordat zijn levensonderhoud in het gedrang komt of op z'n minst merkbaar wordt aangetast) wél een beroep op dringend eigen gebruik ten titel van renovatie zou mogen doen, terwijl dat voor een verhuurder die het desbetreffende nadeel gemakkelijk kan dragen niet (of in veel mindere mate) zou gelden.

45.

Mij er wel van bewust dat deze vraag niet slechts zuiver juridisch is maar ook een ‘politieke lading’ heeft, veroorloof ik mij toch de mening dat aan de factoren die ik in de vorige alinea aangaf geen gewicht, of hoogstens een beperkt gewicht toekomt.

Als een huurverhouding dusdanig (structureel) verliesgevend is dat van de verhuurder niet mag worden verlangd dat deze de daaraan verbonden lasten blijft dragen (als hij ervoor kiest om door sloop/renovatie een beter resultaat te verkrijgen), geldt dat voor elke verhuurder — voor de verhuurder die het desbetreffende nadeel rechtstreeks voelt, maar ook voor de grote, professionele (en/of institutionele) verhuurder voor wie dat laatste niet in relevante mate het geval is.[25.]

46.

In alinea 18 kwam al even aan de orde de vraag, in hoeverre dezelfde benadering gerechtvaardigd is als het gaat om de factor terzake van ‘dringend eigen gebruik’ die hiervóór als ‘lucrum cessans’ werd aangeduid. Ik denk dat enig verschil in benadering onvermijdelijk is. Ter illustratie: de onroerend-goed belegger die bij een verhuurder een structurele verliessituatie opmerkt zou er winst in kunnen zien, het desbetreffende object aan te trekken om dan, met een beroep op de combinatie van de verliessituatie en het perspectief van door renovatie te behalen winst, beëindiging van de huur te bewerkstelligen. Men kan zich voorstellen dat er, naarmate de bedoelde probleemsituatie geen grote zeldzaamheid is maar die vaker voorkomt, beleggers zijn die zich op deze winstmogelijkheid gaan toeleggen: zij begeven zich telkens weer in de problematische situatie van verhuurder van een structureel verliesgevend huurobject, juist om de zo-even geschetste winstkansen te realiseren — een voorbeeld van de in voetnoot 9 hiervoor met de omschrijving ‘het kwaad van de horizontale opsplitsing en verkoop’ gekwalificeerde, en destijds zeer negatief beoordeelde handelwijze.

47.

Ik zou denken dat het feit dat de verhuurder-belegger zijn gedrag in de hier onder ogen geziene situatie vooral laat bepalen door de winstmogelijkheden die die situatie — enigszins paradoxaal — blijkt te bieden, er inderdaad toe bijdraagt dat aan dit aspect van de belangen van de verhuurder minder gewicht wordt toegekend dan aan het hiervóór onderzochte aspect van het ‘damnum emergens’.

Het hoeft intussen niet zo te zijn dat aan dit gegeven ieder gewicht wordt onthouden. De beleggers die ik hier ten tonele voer dragen er, ook al doen zij dat geheel uit overwegingen van eigenbelang, toe bij dat maatschappelijk onwenselijke probleemsituaties uit de met de trefwoorden ‘damnum emergens’ getypeerde categorie, worden opgelost. Andere oplossingen daarvoor zijn bepaald schaars. Per saldo hoeft men daarom het feit dat het winstmotief beleggers tot deze handelwijze beweegt (zonder winstperspectief zouden zij ongetwijfeld daarvan afzien), niet louter negatief te beoordelen.

127

48.

Dat brengt mij ertoe te denken dat, afhankelijk van de omstandigheden, aan het ‘winstperspectief’ van de verhuurder wél (enig) gewicht toe kan komen bij de beoordeling of diens belangen ‘dringend eigen gebruik’ opleveren, en dat het feit dat het de verhuurder uiteindelijk om de te realiseren winst te doen is in elk geval niet persé als contra-indicatie voor het aannemen van ‘dringend eigen gebruik’ mag gelden .

Of de verhuurder de in het vooruitzicht gestelde winst dringend nodig heeft dan wel, gezien zijn welstand, die niet of nauwelijks nodig heeft, lijkt mij intussen ook hier een factor waaraan een verwaarloosbare betekenis toekomt.

49.

Aan de hand van deze beschouwingen kom ik ertoe, dat ‘dringend eigen gebruik’ in een geval als het onderhavige beoordeeld zou moeten worden aan de hand van een schema waarin de volgende gegevens worden onderzocht/gewogen (uiteraard: met een verantwoording in de motivering van het oordeel): — de mate waarin de verhuurder met een structurele verliessituatie wordt geconfronteerd. Wanneer dat in wezenlijke mate het geval blijkt te zijn komt aan dat gegeven, blijkens de eerder besproken bronnen, een aanmerkelijk gewicht toe.

— de winstmogelijkheden die het door de verhuurder beoogde alternatief biedt. Wanneer de verhuurder een belegger is zoals in alinea's 46–48 onder gezien, kan, afhankelijk van de omstandigheden, op het gewicht van dit gegeven zijn af te dingen; maar het lijkt mij onjuist daar ieder gewicht aan te onthouden.

Bij aanwezigheid van reële belangen onder de beide hiervóór genoemde rubrieken zal er in de regel sprake zijn van een situatie waarin de verhuurder een beroep op dringend eigen gebruik mag doen.

Ik sluit niet uit dat er bijzondere omstandigheden te bedenken zijn waarin dat toch niet het geval is — maar een oordeel in die zin behoeft de nodige uitleg (en dus: nadere motivering).

50.

Nadat het in de vorige alinea bedoelde onderzoek is gedaan moet dan, aangenomen dat er inderdaad termen zijn om een beroep op dringend eigen gebruik geoorloofd te achten, de door de wet voorgeschreven belangenafweging tussen partijen plaatsvinden. Die kan ertoe leiden dat aan het belang van de huurder, in weerwil van de aan de kant van de verhuurder gebleken belangen, voorrang toekomt (al herinner ik aan het in alinea 23 hiervóór opgemerkte).

51.

Ik lees in de door onderdeel 2 bestreden overwegingen van het hof niet, dat het hof een gedachtegang heeft gevolgd die met het zojuist verdedigde verenigbaar is.

Dat is mede het geval vanwege het in verband met middelonderdeel 1 onder ogen geziene gegeven — namelijk dat het hof zich niet volledig rekenschap lijkt te hebben gegeven van het aanmerkelijk gewijzigde renovatieplan dat Van Helsdingen c.s. aan hun vorderingen ten grondslag legden. Maar dat is ook, en vooral, daarom het geval omdat het hof in rov. 2.6 een onjuiste gedachte in zijn oordeel betrekt — zie alinea's 36 e.v. hiervóór —; en omdat volgens mij dezelfde, of een zeer vergelijkbare, onjuiste opvatting in rov. 2.7 naar voren komt.

51.

128

In rov. 2.7 komt het hof tot het oordeel dat hogere kosten in verband met renovatie, dan de kosten die via art. 7:255 BW aan de bestaande huurder(s) kunnen worden doorberekend, geen reden voor beëindiging van een huurovereenkomst kunnen opleveren.

Hier gaat het dus niet om de vraag of (het zich ontdoen van) onderhoudslasten een rechtvaardiging voor renovatie (en een beroep op dringend eigen gebruik) kan/kunnen opleveren, maar om de vraag in hoeverre in dit kader rekening mag worden gehouden met de behoefte om werkelijke renovatiekosten — kosten voor verbetering van het huurobject — in een ruimere omvang dan art. 7:255 BW mogelijk maakt, ‘door te berekenen’.

52.

Aan de hand van het hiervóór besprokene zal duidelijk zijn geworden dat er wél gevallen denkbaar zijn (en ook niet als hoogst uitzonderlijk zijn aan te merken) waarin de verhuurder zodanig klemmend aanspraak kan maken op renovatie dat dat de kwalificatie als ‘dringend eigen gebruik’ rechtvaardigt; en waarbij de omvang van de renovatie van dien aard is dat toepassing van art.

7:255 BW niet in aanmerking komt.

Daarbij moet in het oog worden gehouden dat art. 7:255 BW betrekking heeft op renovatieprojecten die met instandhouding van de huurverhouding worden gerealiseerd. Art. 7:274 lid 1 onder c BW, waarom het in deze zaak gaat, komt voor toepassing in aanmerking bij de — veelal: ingrijpender en omvangrijker — renovaties die niet met continuering van de huurverhouding verenigbaar zijn. Bij dergelijke renovaties komt nadere vaststelling van de huurprijs met de oorspronkelijke huurder niet in aanmerking — de huurverhouding wordt immers niet voortgezet. Er bestaat dan ook geen logisch verband tussen de bij zulke renovaties te maken kosten en de daarvoor te verkrijgen vergoedingen (al-dan-niet in de vorm van huuropbrengsten) enerzijds, en de regels voor huurprijsvaststelling bij het andere type renovatie dat met continuering van de huurovereenkomst gepaard gaat, anderzijds. De huurrechtelijke regels strekken er in het geheel niet toe, dat dat verband bij de beoordeling van een geval als het onderhavige wel zou mogen worden gelegd.

53.

Het misverstand waarvan het hof hier volgens mij blijk geeft kan misschien worden verklaard door de eerder al besproken onduidelijkheid (in de perceptie van het hof) over het renovatieproject dat Van Helsdingen c.s. aan hun vorderingen ten grondslag legden. Bij het oorspronkelijke project, dat het hof in rov. 2.4 op het oog heeft, was wél sprake van continuering van de huurverhouding met Klein (althans: met Klein sr.), en kon de regel van art. 7:255 BW waar het hof naar verwijst, dus een rol spelen. Bij het omvangrijker project dat aan de vorderingen in deze zaak ten grondslag werd gelegd lag — zie ook alinea 31 hiervóór — continuering van de bestaande huurovereenkomst weinig voor de hand; en behoeft dan ook nadere toelichting waarom daarvan wél zou mogen worden uitgegaan en zo ja, hoe de regels van, o.a., art 7:255 BW op een dergelijke situatie (renovatie waarbij de omvang van het huurobject, naar in de rede ligt, meer dan verdubbeld wordt) zouden kunnen worden toegepast.

54.

Of het hof om de zojuist gesuggereerde reden de in alinea's 36 e.v. hiervóór en in de voorafgaande alinea's kritisch besproken oordelen heeft gegeven, kan overigens in het midden blijven: waar het per saldo om gaat is, dat bij een vordering tot huurbeëindiging met het oog op renovatie (waarvan in deze zaak sprake was), de regels betreffende de huurprijs die zou gelden bij voortduren van de huurrelatie niet toepasselijk (kunnen) zijn; en dat die regels (dan) ook geen gewicht in de schaal leggen als het erom gaat, de legitimiteit van het beoogde renovatieproject of de ‘dringendheid’ daarvan te beoordelen.

55.

129

Zoals ik al aangaf, lijken mij — om de redenen die ik hiervóór uitgebreid heb besproken — ook de klachten van onderdeel 2 van het middel in essentie gegrond.

56.

Onderdeel 3 van het middel klaagt over het feit dat het hof, in rov. 2.6, mede betekenis heeft toegekend aan de aanmerkelijke waardestijging die het huurobject in kwestie na de verwerving door Van Helsdingen c.s. zou hebben ‘ondergaan’.

Die klacht merk ik als ongegrond aan. Wanneer een huurobject een aanmerkelijke waardestijging ondergaat lijkt mij dat daaraan inderdaad betekenis kan toekomen bij de beoordeling of de verliessituatie waarop een verhuurder zich beroept dusdanig nadelig is, dat dat een beroep op dringend eigen gebruik in het kader van renovatie kan (helpen) onderbouwen. In de overwegingen van de Hoge Raad waarnaar ik in alinea 14 hiervóór heb verwezen wordt de waarde van het huurobject expliciet als een van de in aanmerking te nemen wegingsfactoren genoemd. De gestegen waarde (en zelfs een te verwachten waardestijging) hoort, denk ik, stellig bij de in dat verband in aanmerking te nemen bijzonderheden.

57.

Het middel klaagt dat het hof zich niet nader heeft uitgelaten over de omvang van de bedoelde waardestijging of de mate waarin Van Helsdingen c.s. daarvan hebben kunnen profiteren of zouden kunnen profiteren.

Mede omdat de partijen in hun debat niet of nauwelijks op de invloed van dit gegeven of op de bijzonderheden daarvan zijn ingegaan, lijkt mij dat het middel hier irreële eisen aan de motivering stelt. Het lijkt mij duidelijk dat het hof ervan uit is gegaan dat het pand in kwestie — ook in zijn verhuurde staat — in waarde is gestegen. Daarvan uitgaande konden Van Helsdingen c.s. ervoor kiezen de waardestijging (door verkoop van het object) te realiseren óf om het pand aan te houden en mogelijk van verdere waardestijging te profiteren. Dat zijn gegevens die ertoe kunnen bijdragen dat men de probleemsituatie waarmee een verliesgevende huurrelatie de verhuurder confronteert, als minder ernstig waardeert dan overigens het geval zou zijn.[26.]

58.

Ik wil nog even nader stilstaan bij de vraag of de zojuist besproken omstandigheid — de betekenis die het hof aan de waardestijging van het huurobject heeft toegekend — niet zo moet worden begrepen dat het hof toch, in rov. 2.6, een rechtens juiste en voldoende onderbouwde afweging heeft gemaakt van de factoren die hier, o.a. blijkens de in alinea 13 hiervóór aangehaalde rechtspraak, afgewogen moeten worden.

Zoals ik al liet blijken, denk ik dat dat niet het geval is. Waarom dat zo is, ligt al in het voorafgaande besloten: de overwegingen van het hof geven er onvoldoende blijk van dat daarin (ook) rekening is gehouden met het omvangrijkere renovatieproject betreffende de panden Willemstraat 68 en 70; die overwegingen gaan dan ook goeddeels voorbij aan de aspecten van de zaak die hierdoor aan de orde komen; en rov. 2.6 en 2.7 nemen, zoals ik die lees, tot uitgangspunt dat de wettelijke onderhoudsplicht van de verhuurder en de regels(s) van art. 7:255 BW meebrengen dat renovatie voor zover die is ingegeven door de wens om een onvoordelige exploitatiesituatie te beëindigen en aanmerkelijk hoger opbrengsten te realiseren, (buiten het kader van die regels) geen beroep op dringend eigen gebruik zou kunnen rechtvaardigen. Dat laatste is, zoals ik in alinea's 36–38 en 51–53 heb besproken, niet het geval — integendeel, juist een ‘uitzichtsloze’ onderhoudssituatie kan ertoe bijdragen dat het plan van de verhuurder om zich door renovatie (al-dan-niet in combinatie met sloop) een betere positie te verschaffen, wél mag worden gerangschikt in de categorie ‘dringend eigen gebruik’; en als het gaat om renovatie met beëindiging van de bestaande huurrelatie, komt geen betekenis toe aan de vraag welke huur(verhoging) er bij toepassing van art. 7:255 BW mogelijk zou zijn.

130

59.

Middelonderdeel 4 bevat geen zelfstandige klacht, en hoeft daarom niet nader te worden besproken.

Het middel voert ook overigens geen klachten aan die naast het hoger besprokene aandacht behoeven.

Conclusie

Ik concludeer tot vernietiging van het in cassatie bestreden eindarrest, met verdere beslissingen als gebruikelijk.

Uitspraak Hoge Raad: 1.

Het geding in feitelijke instanties

Van Helsdingen c.s. hebben bij exploot van 10 juni 2005 Klein gedagvaard voor rechtbank 's‑ Gravenhage, sector kanton, en gevorderd, kort gezegd, te bepalen dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst betreffende de woonruimte aan de Willemstraat 68 (hierna: de woning) te Den Haag per 1 oktober 2005 zal eindigen. Voorts hebben Van Helsdingen c.s. gevorderd Klein te veroordelen tot ontruiming van de woning en deze ter beschikking te stellen aan Van Helsdingen c.s.

Klein heeft de vorderingen bestreden.

De kantonrechter heeft bij vonnis van 15 september 2005, verbeterd bij vonnis van 22 september 2005, de vorderingen van Van Helsdingen c.s. toegewezen.

Tegen het vonnis van de kantonrechter heeft Klein hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof te 's‑ Gravenhage.

Bij tussenarrest van 18 juli 2007 heeft het hof een comparitie van partijen bevolen. Bij eindarrest van 2 april 2008 heeft het hof het vonnis van de kantonrechter vernietigd en, opnieuw rechtdoende, de vorderingen van Van Helsdingen alsnog afgewezen.

Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht.

2.

Het geding in cassatie

Tegen het arrest van het hof hebben Van Helsdingen c.s. beroep in cassatie ingesteld.

De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.

Klein heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.

De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.

De conclusie van de Advocaat-Generaal J.L.R.A. Huydecoper strekt tot vernietiging van het in cassatie bestreden arrest.

3.

Beoordeling van het middel

131

3.1.

In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan. (i) Van Helsdingen c.s. zijn sinds maart 1998 eigenaar van de woning aan de Willemstraat 68 in Den Haag. (ii) De woning was verhuurd aan de vader van Klein, die in 2003 is overleden. Klein was sedert 1993 medehuurder van de woning. (iii) De huurprijs van de woning bedroeg omstreeks februari 2006 € 237,96 per maand. (iv) Van Helsdingen c.s. hebben in januari 2003 aan de vader van Klein laten weten dat zij de huurovereenkomst wilden beëindigen. Na het overlijden van de vader van Klein hebben zij aan Klein de huur opgezegd wegens dringend eigen gebruik. Zij waren inmiddels eigenaar geworden van het buurpand op nr. 70 en hadden het plan deze beide woningen samen te voegen en te renoveren.

3.2.

De rechtbank heeft bepaald dat de huurovereenkomst eindigt per 1 oktober 2005 en dat ontruiming moest plaatsvinden per 1 april 2006. Het hof heeft de vorderingen van Van Helsdingen c.s. afgewezen op de grond dat zij niet aannemelijk hebben gemaakt dat zij het verhuurde zo dringend nodig hebben voor eigen gebruik dat van de verhuurder, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt gecontinueerd (rov. 2.10 in verbinding met rov. 2.3 tot en met 2.9 waarin het hof ingaat op verschillende aspecten, waaronder in rov. 2.4 de feitelijke uitvoering van de renovatie en rov. 2.6 en 2.7 de kosten van de exploitatie van de woning in verhouding tot de huurprijs).

3.3.

Onderdeel 1 klaagt terecht dat het hof bij zijn beoordeling van de feitelijke uitvoering van de renovatie in rov. 2.4 uit het oog heeft verloren dat de beoogde renovatie was gericht op de samenvoeging van de panden Willemstraat 68 en 70 en niet is ingegaan op de in dit verband aangevoerde stelling van Van Helsdingen c.s. dat deze renovatie niet te realiseren zou zijn met handhaving van de bestaande huurovereenkomst. Het hof heeft door aan dit een en ander geen kenbare aandacht te besteden zijn beslissing ontoereikend gemotiveerd.

3.4.1.

Onderdeel 2 stelt, in verband met hetgeen het hof daaromtrent heeft overwogen in rov. 2.6 en rov.

2.7, aan de orde of een bouw- en renovatieplan tot toewijzing van de vordering op grond van art.

7:272 lid 2 BW kan leiden wegens dringend eigen gebruik als bedoeld in art. 7:274 lid 1, onder c, BW. Onderdeel 2a bevat de klacht dat het in art. 7:255 BW neergelegde stelsel van huurprijsverhoging na woningverbetering daaraan, anders dan het hof heeft geoordeeld, niet in de weg staat. Onderdeel 2b strekt ten betoge dat dit ook geldt voor het in art. 7:255 lid 1, onder b, in verbinding met art. 7:204 bepaalde omtrent herstel van gebreken aan het verhuurde. Onderdeel 2c verwijt het hof te zijn uitgegaan van een onjuiste rechtsopvatting, althans zijn oordeel onbegrijpelijk te hebben gemotiveerd, door niet in te gaan op de stellingen van Van Helsdingen c.s.

132

dat sprake is van een onrendabele exploitatie van het gehuurde, en door een toetsing achterwege te laten of het handhaven van de bestaande situatie voor de verhuurder zodanige kosten met zich brengt dat alle omstandigheden in aanmerking genomen, het maken daarvan in redelijkheid van de verhuurder niet kan worden gevergd.

3.4.2.

Het enkele feit dat de verhuurder wil overgaan tot de uitvoering van een bouw- en renovatieplan, kan geen grond opleveren voor het aannemen van dringend eigen gebruik, in de regel ook niet ingeval de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is. Indien echter sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, kan het oordeel gerechtvaardigd zijn dat de verhuurder het verhuurde in verband met renovatie zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden verlangd dat de huurverhouding wordt voortgezet.

3.4.3.

Aan een dergelijk oordeel staat niet in de weg dat art. 7:255 voorziet in de mogelijkheid van verhoging van de huurprijs bij renovatie, omdat het in de in 3.4.2 bedoelde gevallen moet gaan om de noodzaak van een renovatie die zo ingrijpend is dat zij niet met voortzetting van de huurovereenkomst verenigbaar is.

3.4.4.

De klachten van onderdeel 2 dat het hof het vorenstaande heeft miskend en daarmee is uitgegaan van een te beperkte rechtsopvatting, slagen in zoverre, en onderdeel 2 behoeft voor het overige geen behandeling.

3.5.1.

Onderdeel 3 bevat motiveringsklachten die zijn gericht tegen het in rov. 2.6 vervatte oordeel dat het exploitatietekort ruimschoots wordt gecompenseerd door een forse waardestijging van het pand, waarvan Van Helsdingen c.s. sedert de verwerving daarvan hebben geprofiteerd.

3.5.2.

Tot de omstandigheden die bij een beoordeling van een vordering als de onderhavige in aanmerking mogen worden genomen, behoort ook de waardestijging van het verhuurde, zoals die zich — naar het hof klaarblijkelijk heeft bedoeld — na de verwerving ervan heeft voorgedaan. Niet nodig is dat daarbij nauwkeurig wordt vastgesteld in welke verhouding de waardestijging staat tot de hoogte van het exploitatietekort, behoudens voor zover het partijdebat daartoe aanleiding zou geven. De klachten van het onderdeel stuiten hierop af.

3.6.

Onderdeel 4 heeft geen zelfstandige betekenis.

4.

Beslissing

De Hoge Raad: vernietigt het arrest van het gerechtshof te 's‑Gravenhage van 2 april 2008; verwijst het geding ter verdere behandeling en beslissing naar het gerechtshof te Amsterdam; veroordeelt Klein in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Van Helsdingen c.s. begroot op € 455,98 aan verschotten en € 2600 voor salaris.

133

Voetnoten Voetnoten

[1.]

Het hof heeft in rov. 2.1 van het tussenarrest van 18 juli 2007 een samenvatting van de feiten opgenomen; zie ook rov. 1 van het vonnis van de eerste aanleg van 15 september 2005.

[2.]

Uit de dossierstukken blijkt dat de huurprijs toen de memorie van grieven werd genomen (in februari 2006), € 237,96 per maand was.

[3.]

Het uitzonderlijke van die beslissing blijkt, wanneer men van art. 7:272 lid 1 BW kennis neemt. (Toen Van Helsdingen c.s. hun vordering aanhangig maakten was inmiddels titel 4 van boek 7 BW in werking getreden, zodat niet meer te rade moet worden gegaan bij de toen afgeschafte bepalingen van boek 7A BW die de eerder voorgevallen rechtsfeiten wél hadden beheerst (zie art. 205 ONBW)).

[4.]

Het arrest van het hof is gepubliceerd in WR 2009, 41.

[5.]

Het in cassatie bestreden eindarrest is van 2 april 2008. De cassatiedagvaarding werd op 27 juni 2008 uitgebracht.

[6.]

Ik baseer die stelling op het feit dat uit de stukken blijkt dat Klein ten tijde van het schriftelijke debat in appel 44 jaar oud was, en dat hij langdurig wonen in het gehuurde beoogde, tegen de geldende (als laag te kwalificeren) huur; zie ook alinea 39 hierna.

[7.]

Naar verluidt waren er ondernemers die zich erop toelegden om voor dit doel geëigende woningen (en zelfs hele ‘blokken’ van dergelijke woningen) aan te kopen, om die vervolgens, uiteraard tegen hogere prijzen, aan woningzoekenden aan te bieden die kans maakten met succes een beroep op ‘dringend eigen gebruik’ te kunnen doen — een verschijnsel waarvoor destijds (trouwens: misschien nog steeds) de aanduiding ‘uitponden’ werd gebruikt.

[8.]

Zie voor de aanvankelijk beoogde bescherming bijvoorbeeld Kamerstukken II 1978/79, 14 249, nr. 8, par. E. [9.]

Zoals op p. 2–3, 4, 5, 6, 7, 8, 10, 11, 12 en 18 (waar, met een voor de destijds gangbare opvattingen kenmerkend taalgebruik, wordt verwezen naar ‘het kwaad van de horizontale opsplitsing en verkoop’).Uit de opmerkingen op p. 10–11 valt op te maken dat de gewijzigde inzichten in het parlement mede berustten op een toenemend verzet van maatschappelijke organisaties (zie ook de Handelingen II-1979, p. 4961, p. 4975 en p. 4977).

[10.] Kamerstukken II 1978–1979, 14 249, nrs. 11 en 12, zie het nieuwe artikel 1623e (waarin de materie van het huidige art. 7:274 BW al grotendeels is opgenomen) en p. 2, 5, 6 en 8 van de Nadere Memorie van Antwoord (stuk nr. 11).Bij de mondelinge behandeling in de Tweede Kamer komen de problemen rond aankoop van verhuurde woningen met het oog op eigen gebruik (voor zelfbewoning) opnieuw uitgebreid aan de orde (zie bijvoorbeeld p. 4956, 4958, 4964, 4965, 4978, 4979, 4982, 5022 en 5025 van de Handelingen II-1979); maar dat leidt niet tot wezenlijke veranderingen in de uitkomst van het debat.

[11.] In het kort na de totstandkoming van de wet verschenen commentaar van De Mol, Huurrecht, 1980, wordt deze ontwikkeling op p. 204 e.v. fraai beschreven; zie ook Huurrecht (losbl.), De Wijkerslooth-Vinke, art. 274, aant. 117; Asser-Abas (HUUR) 5 IIA, 2007, nr. 213.

[12.] Een zeer uitgebreid rechtspraakoverzicht geeft de Cremers-editie Huurrecht bij art. 274, ‘Ad lid 1, 4 (sub c) Dringend nodig hebben voor eigen gebruik’. Zie ook het boek van De Feijter c.s., Belangenafweging bij dringend eigen gebruik, uit 1988.

134

[13.] Naar terughoudende toepassing tenderen: Dozy - Jacobs, Hoofdstukken Huurrecht (etc.), 1999, p. 197; De Mol, Huurrecht, 1980, p. 209. Geen suggestie in de richting van een (sterk) terughoudende toepassing vindt men bij Huurrecht (losbl.), De Wijkerslooth-Vinke, art. 274, aant.

124a; De Jonge, Huurrecht, 2009, nr. 29 (met nuanceverschillen tussen nrs. 29.3 en 29.4); T&C Huurrecht, Huydecoper, 2008, art. 274, aant. 5 sub a; Asser-Abas (HUUR) 5 IIA, 2007, nrs. 213– 216; Rueb—Vrolijk—De Wijkerslooth-Vinke, De huurbepalingen verklaard, 2006, p. 185; Zuidema, Recht voor de huurder, 2001, p. 91–93.

[14.] HR 3 mei 1996, NJ 1996, 655 m.nt. PAS, rov. 3.3; HR 6 maart 1992, NJ 1993, 583 m.nt.

PAS, rov. 3.2; HR 1 juli 1983, NJ 1984, 49, rov. 3.1.

[15.]

HR 20 september 1985, NJ 1986, 261 m.nt. PAS, rov. 3.3.2.

[16.]

3.

HR 2 november 1984, NJ 1985, 269, rov. 3.1 en HR 25 november 1983, NJ 1984, 347, rov.

[17.] In deze zin ook Huurrecht (losbl.), De Wijkerslooth-Vinke, art. 274, aant. 124i; De Jonge, Huurrecht, 2009, nr. 29.4; Rueb—Vrolijk—De Wijkerslooth-Vinke, De huurbepalingen verklaard, 2006, p. 185.

[18.] Het voorbeeld is ontleend aan De Jonge, Huurrecht, 2009, p. 237, met verwijzing naar Ktr. Rotterdam 17 februari 2006, Prg. 2006, 50 (zie rov. 3.1 — een geval waarin overigens (ook) van een verliesgevend exploitatie-vooruitzicht sprake was).

[19.]

Zie de conclusie van A - G Leijten voor HR 1 juli 1983, NJ 1984, 49, onder c.

[20.] HR 12 juli 2002, NJ 2002, 457 m.nt. PAS, rov. 3.3.1–3.3.2 (verwijzend naar alinea's 8 en 9 van de conclusie van de Procureur-Generaal); HR 14 november 1997, NJ 1998, 148, rov. 3.6; HR 25 oktober 1991, NJ 1992, 148 m.nt. PAS, rov. 3.4.

[21.]

Zie bijvoorbeeld Huurrecht (losbl.), Vrolijk, art. 296, aant. 52.

[22.] HR 9 december 1983, NJ 1984, 307 m.nt. PAS, rov. 3.3. T.a.p. wordt overwogen dat dit gegeven in de belangenafweging tussen de betrokken partijen wel gewicht in de schaal kan leggen.Ik merk op dat uit HR 12 juli 2002, NJ 2002, 457 m.nt. PAS, rov. 3.4.3, blijkt dat de omstandigheid dat de verhuurder zijn ‘dringende’ situatie zelf heeft veroorzaakt in het bedrijfsruimte-huurrecht een andere rol speelt; wat mij vooral daaraan lijkt toe te schrijven dat de regeling voor bedrijfsruimte, anders dan die voor woonruimte, niet voorziet in belangenafweging nadat de dringende behoefte van de verhuurder is komen vast te staan. Hier zijn de regels van het bedrijfsruimte-huurrecht dus inderdaad wezenlijk anders dan die van het woonruimte-huurrecht.

[23.] De slotwoorden van dit citaat herinneren (mij) aan een argument dat in de stukken van deze zaak is aangevoerd: namelijk het argument dat op de belangen van Van Helsdingen c.s. ook daarom zou mogen worden afgedongen omdat zij — Van Helsdingen c.s. —, of hun rechtsvoorganger(s), mede schuldig zouden zijn aan de (beweerde) problematische onderhoudsachterstanden en daarmee aan de inmiddels misschien noodzakelijk geworden renovatie, omdat zij de onderhoudsverplichting in het verleden niet waren nagekomen.Het probleem dat het hier bedoelde citaat aan het licht stelt is echter, dat er situaties zijn waarin de huuropbrengsten onvoldoende zijn om onderhoud adequaat te bekostigen. Dan kan zich voordoen dat onvoldoende recht wordt gedaan aan art. 1 van het Eerste Protocol — niet pas als er ernstige onderhoudsachterstand is, maar van meet af aan. Dat deze situaties ook het laten oplopen van onderhoudsachterstanden in de hand werken (doordat verhuurders in zulke situaties, al-dan-niet door de nood gedwongen, hun onderhoudsverplichtingen niet nakomen) doet er niet aan af dat het, als aan de voorwaarden daarvoor is voldaan, al van begin af aan om een onaanvaardbare ‘uitholling’ van de rechtspositie van de eigenaar ging.

[24.] Het zal duidelijk zijn dat in mijn lezing van het eindarrest van het hof, de passage aan het slot van rov. 2.6, waarin het hof aangeeft dat de enkele omstandigheid van een mogelijk niet-

135

positief resultaat uit de huurverhouding met Klein onvoldoende gewicht in de schaal legt, niet betekent dat het hof, in weerwil van zijn voorafgaande beschouwingen, toch een inhoudelijke beoordeling heeft gegeven van de vraag die ik hier als kernvraag heb aangeduid. Ik meen dat het hof a priori voorbij is gegaan aan inhoudelijke weging (ook) om te beoordelen of er van een dusdanige structureel verliesgevende situatie sprake was dat dat, naar de toepasselijke Nederlandse (maar ook ‘Europese’) maatstaven een beroep op dringend eigen gebruik kon rechtvaardigen; endat ook het gegeven dat het om een project dat mede het buurpand betrof niet (althans: niet kenbaar) in de afweging is betrokken.

[25.] Het viel mij op dat in de overwegingen van de Hoge Raad die ik in alinea 14 hiervóór aanhaalde, wordt gesproken van lasten die niet van ‘een verhuurder’ mogen worden gevergd (en dus niet: van ‘de verhuurder’). Dat woordgebruik past zeer wel bij de gedachte die ik hier ter discussie stel.In de in alinea's 24–28 besproken rechtspraak van het EHRM lijkt eveneens geen betekenis te worden toegekend aan de vraag of de verhuurder als behoeftig dan wel als (zeer) draagkrachtig is aan te merken.

[26.] Het feit dat het hof het klaarblijkelijk niet nodig heeft gevonden om zich te verdiepen in de omvang en verdere modaliteiten van de bedoelde waardestijging sterkt mij echter wel in de in voetnoot 24 uitgesproken mening over de aan het arrest te geven uitleg: aan een werkelijke inhoudelijke weging van de belangen waarop Van Helsdingen c.s. hun beroep op dringend eigen gebruik baseerden, is het hof niet toegekomen.

136

NJ 2012/496: Huur (onzelfstandige) voor sloop bestemde woonruimte; toepassingsgebied bepalingen inzake huur van woonruimte; art. 7:232 lid 2 BW; hu...

Instantie: Magistraten: Conclusie: Noot:

Hoge Raad (Civiele kamer) Mrs. J.B. Fleers, J.C. van Oven, F.B. Bakels, C.A. Streefkerk en M.A. Loth A-G mr. M.H. Wissink A.L.M. Keirse

Datum: Zaaknr:

13 april 2012 10/04442

LJN: Roepnaam:

BV2628 -

Wetingang: BW art. 7:232; BW (oud) art. 1623a; Leegstandwet art. 15 Essentie Huur (onzelfstandige) voor sloop bestemde woonruimte; toepassingsgebied bepalingen inzake huur van woonruimte; art. 7:232 lid 2 BW; huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is; uitleg art. 7:232 lid 4 BW. Leegstandwet exclusieve regeling?

Het niet aanvragen van een vergunning voor tijdelijke verhuur van de woonruimte op de voet van art. 15 lid 1, onder c, Leegstandwet laat onverlet dat sprake kan zijn van huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is als bedoeld in art.

7:232 lid 2 BW nu de Leegstandwet op dit punt niet een exclusieve regeling bevat. 's Hofs oordeel dat sprake is van huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is, is gebaseerd op HR 30 mei 1975, NJ 1975/464. Uit de wetgeschiedenis van art. 1623a BW (de voorloper van art. 7:232 lid 4 BW) volgt niet dat het hof genoemde beschikking ten onrechte in zijn beoordeling heeft betrokken of dat deze door invoering van art.

7:232 lid 4 haar betekenis heeft verloren. Uit die wetsgeschiedenis volgt niet dat aan de in art.

7:232 lid 2 voorziene uitzondering op de toepasselijkheid van de bepalingen voor de huur van woonruimte als bedoeld in lid 1, een nieuwe uitzondering als omschreven in lid 4 is toegevoegd.

In art. 7:232 lid 4 gaat het namelijk niet zozeer om een gebruik dat naar zijn aard van korte duur is, maar om het feit dat de woning nog slechts betrekkelijk korte tijd beschikbaar is. De invoering vanart. 7:232 lid 4 heeft dan ook geen beperking gebracht in de toepasselijkheid van art. 7:232 lid 2 dat van de toepasselijkheid van de bepalingen voor de huur van woonruimte als bedoeld in lid 1 uitzondert huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is.

Samenvatting Eiseres tot cassatie (huurster) huurde van verweerster in cassatie sub 1 (verhuurster) woonruimte.

De huurovereenkomst bepaalt dat de woning, in verband met de te verwachten sloop hiervan, tijdelijk wordt verhuurd tot aan het moment dat verhuurster de woning ontruimd te harer beschikking nodig heeft en dat huurster het tijdelijke karakter van de huurovereenkomst accepteert en vrijwillig aan voornoemde ontruiming zal meewerken. Nadat verhuurster de huurovereenkomst had opgezegd, heeft de kantonrechter huurster veroordeeld tot ontruiming.

Huurster vordert een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst is te kwalificeren als reguliere huurovereenkomst voor onbepaalde tijd en dat zij daardoor recht heeft op huurbescherming. De kantonrechter heeft deze vordering afgewezen en het hof heeft het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd. Hiertegen richt zich het middel.

Het oordeel van het hof dat het niet aanvragen van een vergunning voor tijdelijke verhuur van de woonruimte op de voet vanart. 15 lid 1, onder c, Leegstandwet, onverlet laat dat sprake kan zijn van huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is als bedoeld in art. 7:232 lid 2 BW nu de Leegstandwet op dit punt niet een exclusieve regeling bevat, is juist.

Uit de wetgeschiedenis volgt niet dat het hof HR 30 mei 1975, LJN AC5593, NJ 1975/464 m.nt. GJS ten onrechte in zijn beoordeling heeft betrokken of dat door de invoering van art. 7:232 lid 4 BW deze haar betekenis heeft verloren. Uit die wetsgeschiedenis volgt niet dat aan de in art. 7:232 lid 2 voorziene uitzondering op de toepasselijkheid van de bepalingen voor de huur van woonruimte als bedoeld in het eerste lid, een nieuwe uitzondering als omschreven in lid 4 is toegevoegd. Inart.

7:232 lid 4 gaat het namelijk niet zozeer om een gebruik dat naar zijn aard van korte duur is, maar om het feit dat de woning nog slechts betrekkelijk korte tijd beschikbaar is (Kamerstukken II 19721973, 12 306, nr. 3, p. 1). Anders dan het middel betoogt heeft de invoering van art. 7:232 lid 4 dan ook geen beperking gebracht in de toepasselijkheid van art. 7:232 lid 2.

Partij(en)

137

Judith Natasja Malothaux, te Zeist, eiseres tot cassatie, adv.: mr. M.A.R. Schuckink Kool, tegen 1.

2.

Stichting Studenten Huisvesting, voorheen genaamd Stichting Sociale Huisvesting Utrecht, te Utrecht, Stichting Mitros, te Utrecht, verweersters in cassatie adv.: mr. J.P. Heering.

Voorgaande uitspraak Hof: 4.

De motivering van de beslissing in hoger beroep

4.1.

In deze zaak gaat het, kort gezegd, om de vraag of de overeenkomsten van SSH als verhuurder en Mitros als hoofdverhuurder voldoen aan de wet- en regelgeving, Malotaux c.s. stellen zich op het standpunt dat de huurovereenkomsten die zij hebben gesloten met SSH ten onrechte worden aangemerkt als tijdelijke huurovereenkomsten voor onzelfstandige woonruimte in verband met een voorgenomen sloop. In de visie van Malotaux c.s. had Mitros en/of SSH een vergunning op grond van de Leegstandwet moeten aanvragen voor de aan hen verhuurde woonruimte. Nu Mitros en SSH dit nagelaten hebben moeten de huurovereenkomsten volgens Malotaux c.s. als reguliere huurovereenkomsten worden beschouwd, waarop de huurbescherming van toepassing is.

Vervolgens vinden Malotaux c.s. dat het niet voor rechterlijke matiging vatbare boetebeding uit de huurovereenkomst niet redelijk is en in strijd is met de wet. In reconventie heeft SSH van Malotaux c.s. betaling van de boete gevorderd op grond van het in de huurovereenkomst opgenomen boetebeding. De kantonrechter heeft, kort gezegd, geoordeeld dat sprake is van een huurovereenkomst die naar haar aard van korte duur is en dat deze huurovereenkomst niet in strijd is met de Leegstandswet. De kantonrechter heeft de conventionele vordering van Malotaux c.s. aldus afgewezen. Ten aanzien van het boetebeding heeft de kantonrechter geoordeeld dat geen reden is voor matiging hiervan en de reconventionele vordering van SSH toegewezen. Tegen de afwijzing van de vordering in conventie en de toewijzing van de vordering in reconventie richten zich de grieven van Malotaux c.s..

4.2.

Bij gelegenheid van pleidooi hebben Malotaux c.s. voor het eerst aangevoerd dat de vereiste omzettingsvergunning ontbreekt. Dit betreft een nieuwe stelling, en zelfs een nieuwe grief, waartegen Mitros bezwaar heeft gemaakt. Nu deze stelling eerst bij pleidooi is aangevoerd, passeert het hof deze stelling (en grief) als tardief.

Feiten 4.3.

Met de zesde grief komen Malotaux c.s. onder andere op tegen de vaststelling van de feiten door de kantonrechter. Het hof heeft hiervoor de feiten opnieuw vastgesteld. Malotaux c.s. hebben in zoverre geen belang meer bij de bespreking van grief 6.

4.4.

Uit de stukken leidt het hof af dat, hoewel de met appelanten sub 4, 5 en 6 gesloten huurovereenkomsten niet in het geding zijn gebracht, deze huurovereenkomsten een zelfde inhoud hadden als die van appellanten sub 1, 2 en 3.

Situatie na 30 november 2007 (grieven 1, 4 en 6) 4.5.

138

Malotaux c.s. stellen in de eerste plaats dat de huurovereenkomsten niet per 30 november 2007 zijn geëindigd, zodat er geen grond was voor ontruiming van het gehuurde en executie van het boetebeding. Malotaux c.s. betogen dat de huurovereenkomsten, die zij hebben gesloten met SSH, na 30 november 2007 zijn voortgezet door Mitros. Mitros zou Malotaux c.s. toestemming hebben gegeven om langer, dat wil zeggen na 30 november 2007, in de door hen gehuurde woonruimte te blijven.

In eerste aanleg hebben Malotaux c.s. zich ter onderbouwing van deze stelling beroepen op de notulen van het tweede overleg beheersplan 'het Kleine Wijk' (productie 9 conclusie van repliek) op 30 oktober 2007. Uit deze notulen volgt ondermeer: “(…) (…)

Aanwezig:

Mitros: (…)

Kor Feenstra(…)

Anti KraaK BV: Joost Koenders Complex 1:

Jules Verhoeven

Judith Malotaux (…)

Rogier Meijerink (…) (...)

6.—

Discussie; voorlopige bewoning (…)

Kor Enige (frictie) leegstand is niet te voorkomen maar het streven is zo veel mogelijk bewoond blijft tot begin januari.

Joost

Je moet toch op enig moment gaan dicht planken.

Kor

Dichtplanken is niet aan de orde, daarom doen we het in twee fasen.

Malotaux blijven?

Kor

Begrijp ik dan goed dat ook de SSH huurders in de eerste fase tot januari kunnen

Ja, wat ons betref wel, het streven is om het eerste deel bewoond te houden tot 7 januari.

Rogier Dan moet dat wel snel door de SSH aan haar huurders bekend worden gemaakt. SSH huurders in het eerste deel is gevraagd voor 30 november te vertrekken. Er is al enige leegloop aan de gang. (…)

16.—

Rondvraag (…)

Rogier Kan er door Mitros contact gezocht worden met SSH, dat zij hun huurders vertellen dat ze tot januari kunnen blijven? Er is al een uittocht aan de gang.

Kor

Ja. dat lijkt me goed als wij dat doen en niet de huurders zelf. (…)”

4.6.

Uit de notulen volgt niet meer of minder dan dat de huurders wat Mitros betreft tot 7 januari 2008 in de woningen kunnen blijven. Indien deze uitlating al als een toezegging kan worden beschouwd,

139

kan deze, anders dan Malotaux c.s. betogen, niet tot de conclusie leiden dat Mitros vanaf 30 november 2007 tot 7 januari 2008 de verhuurder is van de door Malotaux c.s. van SSH gehuurde woonruimte. Uit voornoemde notulen volgt namelijk dat ook dc huurders SSH als verhuurder bleven beschouwen. Bij pleidooi heeft Mitros ten aanzien van deze vergadering — onbetwist — verklaard dat SSH nog ermee akkoord moest gaan dat Malotaux c.s. langer in het gehuurde bleven, maar dat SSH dit niet deed.

Onduidelijk is of dit gecommuniceerd is aan Malotaux c.s., maar het lag op hun weg om hierover duidelijkheid te krijgen.

Mitros heeft bovendien geen huurovereenkomsten gesloten met Malotaux c.s. en ook uit de overige omstandigheden van het geval volgt niet dat tussen Mitros en Malotaux c.s. na 30 november 2007 een huurovereenkomst tot stand is gekomen. De grieven 1, 4 en 6 falen derhalve.

Leegstandwet (grieven 3, 7, 8, 10, 11, 12, 14 en 15)

4.7.

Malotaux c.s. stellen dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat de Leegstandwet in deze niet van toepassing is. In de visie van Malotaux c.s. hadden Mitros en/of SSH voor de verhuur van de woonruimte een vergunning op grond van de Leegstandwet moeten aanvragen.

4.8.

Het hof beoordeelt de grieven van Malotaux c.s. als volgt. Nu Mitros en SSH geen vergunning als bedoeld in artikel 15 lid 1 van de Leegstandwet hebben aangevraagd, is geen sprake van een tijdelijke huurovereenkomst in de zin van de Leegstandwet. SSH en Mitros hebben, door voornoemde vergunning niet aan te vragen, geen gebruik gemaakt van de mogelijkheden die deze wet biedt om de huurbeschermingsbepalingen uit boek 7 BW buiten toepassing te laten.

4.9.

Partijen twisten over de vraag of de Leegstandwet van toepassing is op de door Malotaux c.s. gehuurde woonruimten. Het hof laat dit in het midden. Ook als de Leegstandwet van toepassing is, waren Mitros en/of SSH niet verplicht om een vergunning op grond van deze wet aan te vragen. De pilot Utrecht en de Leegstandwet verplichten Mitros noch SSH om een vergunning op grond van deze wet aan te vragen. De pilot Utrecht en de Leegstandwet bieden slechts de mogelijkheid daartoe, van welke mogelijkheid SSH en Mitros geen gebruik hebben gemaakt. Deze keuze stond SSH en Mitros vrij. Desgevraagd hebben Malotaux c.s. bij pleidooi ook niet aan kunnen geven waar in de door hen aangehaalde stukken de verplichting tot het aanvragen van een vergunning op grond van de Leegstandwet staat. Ook de parlementaire geschiedenis van de Leegstandwet geeft geen aanwijzingen voor een uitleg van de Leegstandwet zoals door Malotaux c.s. bepleit.

4.10.

In grief 8 stellen Malotaux c.s. dat Mitros in strijd heeft gehandeld met de zorgvuldigheid die in het maatschappelijk verkeer betaamt door geen vergunning in het kader van de Leegstandwet te verzoeken aan de gemeente Utrecht. Ter onderbouwing van haar stelling verwijzen Malotaux c.s. naar het schrijven van de Commissie Informeren van 22 mei 2007 (productie 8 conclusie van repliek). In dit document staat “de tijdelijke verhuur als zelfstandige woning is de Leegstandswet van toepassing. Mitros vraagt, als eigenaar, een leegstandsvergunning bij stichting Het vierde huis aan.”

4.11.

140

Uit voornoemde informatie kan niet de conclusie worden getrokken dat Mitros in strijd met de zorgvuldigheid in het maatschappelijk verkeer heeft gehandeld door geen vergunning aan te vragen. Het doel van de Leegstandwet is om tijdelijke verhuur van woonruimte te vereenvoudigen.

De door Malotaux c.s. gehuurde ruimte is in de eerste plaats onzelfstandige woonruimte, zodat reeds om die reden de stelling van Malotaux c.s. geen doel treft. Zo dit anders zou zijn staat de keuze om niet op grond van de Leegstandwet maar op basis van artikel 7:232 lid 2 BW, dat strikt wordt uitgelegd, te verhuren Mitros en SSH vrij.

Ook voor zover er al onzorgvuldig zou zijn gehandeld door Mitros door het schenden van een dergelijke afspraak met de gemeente, geldt dat gesteld noch gebleken is dat Malotaux c.s. schade hebben geleden als gevolg van deze schending. Bovendien is zonder nadere toelichting, die echter ontbreekt, onduidelijk in welk belang Malotaux c.s. zouden zijn geschaad als gevolg van de eventuele schending door Mitros van de met de gemeente gemaakte afspraak. De grieven 3, 7, 8, 10, 11, 12, 14 en 15 falen gelet op het voorgaande.

Huur naar aard van korte duur? (grieven 9, 10, 15 en 17)

4.12.

Malotaux c.s. stellen dat, nu de Leegstandwet niet van toepassing is, geen sprake kan zijn van een huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur is (artikel 7:232 lid 2 BW), zodat zij recht hebben op huurbescherming zoals deze voor reguliere huurcontracten geldt. Malotaux c.s. menen dat dit uit de parlementaire geschiedenis van de Leegstandwet volgt.

4.13.

Zoals in rechtsoverweging 4.8, kort samengevat, is geoordeeld laat de omstandigheid dat met betrekking tot de onderhavige huurovereenkomsten geen vergunning op grond van de Leegstandwet is aangevraagd onverlet dat niettemin sprake kan zijn van huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard van korte duur is in de zin van artikel 7:232 lid 2 van het BW. Anders dan Malotaux c.s. betogen is de Leegstandwet niet exclusief.

4.14.

De volgende vraag die voorligt is of het hier gaat om huur van woonruimte die naar zijn aard van korte duur is.

4.15.

Ingevolge artikel 7:232 lid 2 BW zijnde bepalingen van Afdeling 5 van Titel 4 van Boek 7 BW met betrekking tot de huur van woonruimte niet van toepassing op huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard van korte duur is. Blijkens de parlementaire geschiedenis dient deze uitzonderingsbepaling zeer restrictief te worden opgevat; het gaat om gevallen waarin voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming (zie: Handelingen II 1978/1979, pagina 5026 en Tweede Kamer, vergaderjaar 1997–1998. 26 089, nr. 3. pagina 38). Bij bevestigende beantwoording van de vraag of zich het in genoemde bepaling bedoelde uitzonderingsgeval voordoet, past dan ook terughoudendheid. De aard van het gebruik kan echter bepaald zijn door de aard van de desbetreffende woonruimte en dit zal in het bijzonder het geval zijn, indien door de aard van die woonruimte de duur van het gebruik begrensd is (Hoge Raad 30 mei 1975, NJ 1975, 464). Daarbij moet voorts worden gelet op de aard van het gebruik, de aard van de woning alsmede op hetgeen partijen omtrent de duur van het gebruik voor ogen heeft gestaan (Hoge Raad 8 januari 1999, NJ 1999, 495).

4.16.

141

Bij het aangaan van de huurovereenkomsten had het Malotaux c.s. redelijkerwijs duidelijk kunnen en moeten zijn dat het tijdelijke huurovereenkomsten betrof. De door Malotaux c.s. gehuurde woonruimten werden aangeboden via de website van SSH. Daarbij stond expliciet vermeld dat het om tijdelijke woonruimte in verband met sloop ging, hetgeen ook expliciet is opgenomen in de huurovereenkomst. Vanaf de aanvang van de huurovereenkomsten is het duidelijk geweest dat de door Malotaux c.s. gehuurde woningen binnen afzienbare tijd gesloopt zouden worden.

4.17.

Dat er ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomsten nog geen vergunning was voor de sloop van de woningen maakt niet dat niet gesproken kan worden van een huurovereenkomst naar aard van korte duur. Dat uit het rapport van DHV zou volgen dat renovatie een optie was, maakt eveneens niet dat niet gesproken kan worden van een huurovereenkomst naar aard van korte duur. De keuze om een woning te slopen dan wel te renoveren behoort in beginsel tot de (beleids)vrijheid van de eigenaar van de woning.

Gesteld noch gebleken is dat Mitros in redelijkheid niet tot deze keuze — sloop — heeft kunnen komen.

Mitros en SSH zijn vanaf de aanvang van de huurovereenkomst met Malotaux c.s. duidelijk geweest, de door Malotaux c.s. gehuurde woningen zouden op korte termijn worden gesloopt. De huurovereenkomst is ook volgens de toenmalige bedoeling van partijen uitgevoerd en de verschillende huurovereenkomsten van Malotaux c.s. hebben ook maximaal anderhalf jaar geduurd, in de meeste gevallen korter.

4.18.

Nu uit het voorgaande volgt dat de tussen Malotaux c.s. en SSH gesloten huurovereenkomsten niet in strijd met de wet zijn, is er geen aanleiding voor partiële vernietiging van de huurovereenkomst De grieven 9, 10, 15 en 17 falen.

Wijze van opzegging door SSH (grief 5)

4.19.

Malotaux c.s. stellen dat de kantonrechter door zijn interpretatie van de huurovereenkomst ten onrechte geen acht heeft geslagen op de wijze van opzegging door de SSH. 4.20.

SSH heeft de huurovereenkomst per brief opgezegd. Malotaux c.s. hebben in punt 18 van de conclusie van repliek gesteld dat er geen bewijs van is dat alle brieven Malotaux c.s. hebben bereikt. Voor zover Malotaux c.s. daarmee de ontvangst van de brieven betwisten — hetgeen SSH heeft betwist — hebben zij deze stelling onvoldoende gemotiveerd. Zij stellen niet welke brieven niet zijn ontvangen en maken ook niet concreet wie de opzeggingsbrieven niet hebben ontvangen.

Op dit punt hebben Malotaux c.s. niet aan hun stelplicht voldaan. Verder stellen Malotaux c.s. dat de huurovereenkomsten niet per gewone brief konden worden opgezegd. Deze stelling wordt verworpen. Nu het huurovereenkomsten naar hun aard van kort duur betroffen, zijn de artikelen 7:271 BW e.v. niet van toepassing en stond het SSH vrij om de huurovereenkomst per brief op te zeggen. Grief 5 faalt.

Boete (grief 13)

4.21.

142

In de tussen SSH en Malotaux c.s. gesloten huurovereenkomsten is in artikel 3.4 een boetebepaling opgenomen (vgl. rechtsoverweging 3.3). Indien Malotaux c.s. het gehuurde niet tijdig ontruimen zijn zij ieder voor zich een boete van € 100,- per dag verschuldigd. Malotaux c.s. stellen dat de kantonrechter ten onrechte de boete niet heeft gematigd.

4.22.

In artikel 3.4 van de huurovereenkomst is opgenomen dat de boete niet voor rechterlijke matiging vatbaar is. Een dergelijke bepaling is in strijd met artikel 6:94 lid 3 BW. Malotaux c.s. hebben hier — terecht — een beroep op gedaan. Het hof vernietigt de in de huurovereenkomst opgenomen boetebepaling dan ook gedeeltelijk, en wel voor zover het de zinsnede ‘niet voor rechterlijke matiging vatbare boete’ betreft. Voor het overige laat het hof de boetebepaling in stand.

4.23.

Malotaux c.s. stellen zich vervolgens op het standpunt dat de verschuldigde boete dient te worden gematigd. Ter onderbouwing van het beroep op matiging hebben Malotaux c.s. aangevoerd dat zij van Mitros toestemming hadden om langer in het gehuurde te blijven. Voorts voeren zij aan dat Mitros geen noemenswaardige schade heeft geleden en dat Malotaux c.s. door langer te blijven de overige bewoners hebben beschermd tegen onlusten. Ten slotte beroepen zij zich op hun beperkte draagkracht en stelten zij dat zij ook zonder gerechtelijke procedure wel zouden zijn vertrokken.

4.24.

Voor matiging ingevolge artikel 6:94 BW kan slechts aanleiding zijn indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Dat brengt mee dat de rechter pas als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken. Daarbij moet de rechter niet alleen letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen (Hoge Raad 27 april 2007, NJ 2007, 262).

4.25.

Zoals in het voorgaande weergegeven heeft Mitros tijdens een bewonersvergadering op 30 oktober 2007 aangegeven dat het wat haar betreft geen probleem was als Malotaux c.s. langer in het gehuurde zouden blijven. Desgevraagd heeft Mitros ten tijde van het pleidooi verklaard dit verzoek bij SSH te hebben neergelegd. SSH heeft ten tijde van het pleidooi verklaard dat zij richting Mitros afwijzend op dit verzoek heeft gereageerd, SSH heeft tevens verklaard niet meer te weten of zij deze afwijzing ook naar Malotaux c.s. heeft gecommuniceerd. Malotaux c.s. hebben dat laatste betwist. Het hof gaat er daarom vanuit dat het voor de Malotaux c.s. dan ook niet direct na 30 november 2007 duidelijk was dat zij er niet mochten blijven wonen. SSH heeft Malotaux c.s. echter bij brief van 12 december 2007 (productie 5 bij conclusie van antwoord SSH) duidelijk gemaakt dat zij uiterlijk 17 december 2007 de woning dienden te ontruimen. Daarnaast is bij vonnis van 19 december 2007 tussen Mitros als eiseres en Den Hartog en Verhoeven als gedaagden, die zich in een soortgelijke situatie bevonden als Malotaux c.s, geoordeeld dat ook zij het gehuurde moesten ontruimen. Aldus had het Malotaux c.s. naar het oordeel van het hof in ieder geval op 20 december 2007 duidelijk moeten zijn dat zij het gehuurde dienden te ontruimen.

4.26.

Het moge zo zijn dat Mitros en/of SSH geen schade hebben geleden als gevolg van het feit dat Malotaux c.s. het gehuurde niet op 30 november 2007 hadden verlaten, een boete is een geëigend middel als prikkel tot nakoming. Anders dan Malotaux c.s. betogen zijn zij op verzoek niet vrijwillig vertrokken, maar was daar (de betekening van) het kort geding vonnis voor nodig.

4.27.

143

Malotaux c.s. hebben ontbetwist gesteld dat zij tot 18 januari 2008 een gebruiksvergoeding voor de door hen bewoonde ruimte hebben betaald.

4.28.

Het hof ziet in het voorgaande aanleiding om de in de huurovereenkomst opgenomen boete te matigen tot € 2.000,- per persoon.

Slotsom

Uit het voorgaande volgt dat de grieven één tot en met twaalf falen, hieruit volgt dat ook de grieven veertien en vijftien falen. Grief zestien is onvoldoende aangetoond en de grieven zeventien en achttien kunnen niet leiden tot vernietiging van het bestreden vonnis. Grief dertien slaagt gedeeltelijk. Het bestreden vonnis moet aldus worden bekrachtigd, behoudens voor zover de kantonrechter daarin de boetebepaling onverkort heeft toegewezen.

Nu beide partijen voor een deel in het ongelijk worden gesteld, zullen de kosten van het hoger beroep worden gecompenseerd zoals hierna vermeld.

Cassatiemiddel: Eerste middel

Onjuiste interpretatie van de rechtsfeiten door het Hof voor de situatie na 30 november 2007 Rechtsoverwegingen 4.5 en 4.6.

Ten onrechte laat het Hof buiten beschouwing dat Mitros eigenaar en hoofdverhuurder is van de woning na 30 november 2007 welke Malotaux huurt. Malotaux mocht afgaande op de uitspraken van de eigenaar Mitros er op vertrouwen dat zij mocht blijven, mede gezien het feit dat de huurovereenkomst door SSH was beëindigd, beheerder en onderhuurder SSH heeft de huur reeds per 30 november 2007 opgezegd en zij heeft daardoor niet meer de status als huurder van Malotaux. Een nadere toestemming van SSH was dan ook niet nodig voor het verblijf van Malotaux.

Tweede middel

Onjuiste wetstoepassing dan wel onvoldoende motivering door het Hof van de Leegstandwet.

Rechtsoverwegingen 4.7 t/m 4.11.

De beoordeling van het Hof is onbegrijpelijk dan wel onvoldoende gemotiveerd. Het Hof stelt onder r.o. 4.9 dat zij de toepassing van de Leegstandwet in het midden laat om vervolgens te concluderen dat Mitros en/of SSH niet verplicht is om een vergunning aan te vragen.

Om dan vervolgens te concluderen dat de pilot Utrecht en de Leegstandwet Mitros en SSH niet verplichten om een vergunning op grond van de wet aan te vragen.

Het Hof gaat er ten onrechte vanuit dat sociale huisvestingswoningen op een eenvoudige wijze door Mitros en SSH onttrokken kunnen worden aan de sociale woningsector zonder dat daar enig toezicht op is van de gemeente. Het bestaan van de Huisvestingswet en de Leegstandswet wordt in casu door het Hof in het geheel niet onderkend.

De pilot Utrecht was met name bedoeld om de termijn van vergunning te verlengen van 3 jaar naar 5 jaar. Nergens is bepaald dat de pilot een aanleiding zou mogen zijn voor Mitros of SSH om zich aan de vergunning op grond van Leegstand te mogen onttrekken.

144

De opvatting van het Hof dat er sprake zou zijn van een totale contractsvrijheid staat haaks op het systeem van de huurbescherming en de wetgeving ter bevordering van een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van schaarse woonruimte.

Onder r.o. 4.11 stelt het Hof ten onrechte vast dat er geen sprake zou zijn van schade aan de zijde van Malotaux. Het feit dat door Mitros en SSH niet voldoen aan de vereiste van vergunning op grond van de Leegstandwet betekent huurbescherming van Malotaux.

Het niet voldoen aan dit vereiste betekent in principe huurbescherming. Het Hof gaat in het geheel voorbij aan het feit dat in het Nederlands rechtssysteem er sprake is van huurbescherming. De schade voor Malotaux is overduidelijk zij heeft geen huurbescherming.

Dit was de reden voor Malotaux c.s. om destijds een verklaring voor recht te vragen.

Het Hof vergeet dat de bodemprocedure door Malotaux gestart is om een verklaring voor recht omtrent de status van de huurovereenkomst. De conclusie van het Hof kan ten aanzien van de schade geleden door Malotaux dan ook niet gevolgd worden. Het Hof kan niet gevolgd worden daar waar zij oordeelt dat er nog een nadere toelichting zou moeten worden gegeven.

Derde middel

Ten onrechte oordeelt het Hof onder de rechtsoverwegingen 4.12 t/m 4.18, dat op de betreffende huurovereenkomsten de huurregels voor woonruimte, zoals opgenomen in afdeling 5, titel 4 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, niet van toepassing zin. Dit omdat het gebruik van woonruimte zou betreffen welke naar zijn aard slechts van korte duur is, zoals omschreven in artikel 7:232 lid 2 BW. Onder r.o. 4.13 verwijst het Hof naar rechtsoverweging 4.8: “4.8 Het Hof beoordeelt de grieven van Malotaux c.s. als volgt. Nu Mitros en SSH geen vergunning als bedoeld in artikel 15 lid 1 van de Leegstandwet hebben aangevraagd, is geen sprake van een tijdelijke huurovereenkomst in de zin van de Leegstandwet. SSH en Mitros hebben, door voornoemde vergunning niet aan te vragen, geen gebruik gemaakt van de mogelijkheden die deze wet biedt om de huurbeschermingsbepalingen uit boek 7 BW buiten toepassing te laten.”

Om vervolgens te concluderen dat de Leegstandwet niet exclusief is. Het Hof motiveert niet waarom de Leegstandwet niet exclusief is. Het Hof zet hiermee de deur wagenwijd open om tijdelijke huurovereenkomsten te sluiten. Een dergelijke opvatting gaat ‘contre de coeur’ van de huur (bescherming) wetgeving.

Ten onrechte baseert het Hof onder r.o. 4.15 haar oordeel op het arrest van de Hoge Raad d.d. 30 mei 1975, NJ 1975/464. Gezien de zwaarte waarmee het Hof dit arrest in haar oordeel heeft laten mee wegen wordt hier allereerst de toepasbaarheid van dit arrest in onderhavige situatie weerleggen, alvorens tot een algemene weerlegging van de toepasbaarheid van artikel 7:232 lid 2 BW toe te komen.

Arrest Hoge Raad 30 mei 1975, NJ 1975/464 niet van toepassing op onderhavige overeenkomsten

In het arrest van 30 mei 1975 oordeelt de Hoge Raad dat het gebruik van een voor afbraak bestemde pand, in het bezit van de gemeente Tilburg, onder de uitzondering van artikel 1623a lid 1 BW valt. Het huidige artikel 7:232 lid 2 BW stemt overeen met het oude artikel 1623a lid 1 BW

145

(Kamerstukken II, 1997/98, 26089, 3, p. 38). Voor een dergelijke ruime uitleg, vallen in de parlementaire geschiedenis weinig aanknopingspunten te vinden. Wij dienen dit arrest echter te bezien in de toenmalige context.

Artikel 1623a lid 1 BW is bij de liberalisatie van de Huurwet in 1972 ingevoerd bij de Wet van 15 juni 1972,Stb. 1972, 305. Tijdens de behandeling van het wetsvoorstel, heeft de wetgever slechts weinig woorden vuil gemaakt aan de betekenis van dit artikel. In de Memorie van Toelichting (Kamerstukken II 1969/70,10 451, nr. 3) stelt Minister Polak op pagina 2: “Een categorie die zeker behoort te worden uitgesloten, is die van vakantie- en seizoenwoningen.

De omschrijving daarvan is ook al weer zeer moeilijk met enige nauwkeurigheid te geven. Het criterium van een bepaalde duur van de huurovereenkomst is hier slecht bruikbaar: het zou immers gemakkelijk gelegenheid geven tot ontduiking van de wettelijke regeling. Voorgesteld wordt een zuiver feitelijk criterium te geven, nl. uit te sluiten de overeenkomsten welke slechts een gebruik van de woonruimte dat naar zijn aard van korte duur is.

De rechter zal van geval tot geval moeten beslissen, of een huurovereenkomst wel of niet door de artikelen 1623a-f B.W. wordt beheerst. Het is evenwel niet te verwachten dat het onderscheid tussen woonruimte die voor permanente bewoning wordt verhuurd en woonruimte welke slechts voor een tijdelijk gebruik wordt verhuurd veel moeilijkheden zal baren. In ieder geval kan worden gesteld dat deze moeilijkheden niet geringer zullen zijn wanneer zou worden gezocht naar een uitvoeriger uitgewerkt criterium. De globale maatstaf moet, made gezien in het licht van de strekking van het gehele wetsontwerp' voldoende zijn voor de wetstoepasser.”

De wetgever verbind hier dus de invulling van de globale maatstaf aan de strekking van het gehele wetsontwerp. Wetsontwerp 10 451 werd betiteld als ‘liberalisering van de Huurwet’.

Over de strekking van het wetsontwerp heeft Minister Van Agt tijdens de behandeling in de Tweede Kamer op 8 februari 1972 (Handdelingen II 1971/1972, p 2315) gezegd: “De bijzondere huurwetgeving dankt haar ontstaan aan het woningtekort Het ligt dan ook in de lijn van de ontwikkeling, dat die bijzondere huurwetgeving op de duur bestemd is te verdwijnen. Een aanzet daartoe kan men al vinden in het hoofdstuk van de Huurwet dat over de huurliberalisatie handelt.

De langjarige werking van de Huurwet heeft ons denken over wat een juiste regeling is van de verhouding tussen verhuurder en huurder beïnvloed. Een terugkeer tot de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek over het einde van de huur zouden wij nu niet meer acceptabel vinden. Nieuwe gedachten daarover zijn gerijpt en het ligt dan in de lijn van de codificatiegedachte, dat maatschappelijke opvattingen, die eerst hun neerslag hebben gevonden buiten het wetboek, hun plaats in het B.W. krijgen.”

Op deze liberalisatie gedachte is men echter snel weer terug gekomen. Deze omslag heeft zogezegd ‘onder het oog van het publiek’ plaatsgehad tijdens de behandeling van wetsontwerp 14 249. Dit ontwerp is op 21 juni 1979 tot wet verheven (Stb. 1979, 330). Het bevat de bepalingen met betrekking tot huur en verhuur van woonruimte, zoals deze groot deels nu nog van toepassing zijn. Tijdens de behandeling in de Tweede Kamer op 17 mei 1979 (Handelingen II 1978/79, p.

5020) stelt Minister De Ruiter over het loslaten van de liberalisatie gedachte: “De heer van Rossum zei dat het een 180o is gedraaid. Ik meen dat hij daarin in belangrijke mate gelijk heeft. We zaten in een trein die ging richting liberalisatie en we zijn terecht gekomen in een trein die de andere kant uit gaar, namelijk in de richting van een nogal strikt stelsel van huurbescherming, al is de constructie die wij in dit ontwerp hebben een andere dan die van de huurbescherming volgens de Huurwet.”

Verder:

146

“Wij staan vandaag, naar ik hoop, aan het einde van de rit en komen uit bij een wetsontwerp dat ook naar de mening van de Regering een aantal essentiële verbeteringen in de situatie zal brengen.”

Zie ook pagina 5021: “Wij zien hier de invloed van het feit — in 1976 nog niet zo goed onderkend — dat er beslist nog geen evenwicht is op de woningmarkt.”

En pagina 5022: “Het uitgangspunt is juist verwoord door de heer Scholten: de huurder, die zijn verplichtingen nakomt, moet in beginsel verzekerd zijn van de voortzetting van het woongenot. Op deze algemene uitgangsstelling kunnen in bepaalde situaties uitzonderingen worden toegelaten.”

Nu de strekking van de bepalingen rond huur en verhuur van woonruimte sinds het arrest van 1975 wezenlijk is veranderd, kan niet zonder meer worden aangenomen dat dit arrest nu nog gevolgd dient te worden.

Op 7 maart 1973 werd door de regering wetsvoorstel 12 306 ingediend. Dit voorstel is op 4 oktober 1978 (Stb. 1978, 521) tot wet verheven. Het voorstel beoogt de tijdelijke verhuur van woonruimte in gebouwen, welke aan een gemeente toebehoren en voor afbraak bestemd zijn mogelijk te maken. Daartoe is aan het tweede lid van artikel 1623a BW een volzin toegevoegd luidende: De artikelen 1623b-1623g zijn voorts niet van toepassing op de huur en verhuur van woonruimte in gebouwen, welke aan een gemeente toebehoren en ten tijde van het aangaan van de overeenkomst voor afbraak bestemd zijn.

Een soortgelijke bepaling is toen ook toegevoegd aan de Huurwet. Deze bepaling komt overeen met het huidige vierde lid van artikel 7:232 BW. In de Memorie van Toelichting (Kamerstukken II 1972/73,12 306, nr. 3) stellen Minister Van Agt en Minister Udink: “In artikel 1623a, eerste lid, zoals dit is vastgesteld bij de wet van 15 juni 1972, Stb. 305, wordt een uitzondering gemaakt voor de huur en verhuur van woonruimte welke een gebruik dat naar zijn aard slechts van korte duur is. Daarbij moet dus worden gedacht aan gebruik dat naar zijn aard van korte duur is, zoals huur van een vakantiewoning. In het ontwerp gaat het niet zozeer om een gebruik dat naar zijn aard van korte duur is, maar om het feit dat de woning nog slechts betrekkelijk korte tijde beschikbaar is. Om deze reden verdient een afzonderlijke bepaling aanbeveling naast de bestaande uitzondering.”

Uit deze toelichting blijkt dat de wetgever het tijdelijk bewonen van voor afbraak bestemde panden niet als gebruik naar zijn aard van korte duur ziet.

De wetgever heeft de mogelijkheid voor tijdelijke verhuur van voor afbraak bestemde gebouwen willen beperken tot gevallen waarin de gemeente eigenaar is. Over de reden van deze beperking zijn door de Tweede Kamer vragen gesteld. Minister Van Agt en Staatssecretaris Schaefer beantwoorden deze vragen bij Memorie van Antwoord (Kamerstukken II, 1974/75,12 306 nr. 5) op 24 juli 1975, op p. 2: “Wij brengen naar aanleiding van deze opmerkingen onder de aandacht dat met het wetsontwerp beoogd wordt een mogelijkheid te scheppen reeds leeggekomen voor afbraak bestemde panden te gebruiken om een tijdelijke opvang voor noodgevallen Ie bieden. Zodanige panden zullen veelal eigendom van gemeenten zijn. De gemeente is naar ons oordeel ook het meest aangewezen orgaan om de noodzaak van tijdelijke opvang van noodgevallen te beoordelen en te regelen. Wij hebben er daarom bezwaar tegen de werkingssfeer van het ontwerp tot woningen, in eigendom bij andere overheidslichamen en particulieren uit te breiden, mede omdat dan inderdaad het gevaar opdoemt dat de huurbescherming ontkracht wordt.”

147

Ook tijdens de bespreking van het wetsontwerp in de Tweede Kamer op 19 mei 1976, zijn omtrent deze beperking nog vragen gesteld. Staatssecretaris Schaefer beantwoord deze als volgt (Handelingen II, 1975/76, p 4217): “Het belangrijkste argument om geen uitbreiding te geven aan de kring van degenen, die de mogelijkheid krijgen van tijdelijke verhuur via dit wetsontwerp, is dat de huurbescherming die de huurder normaal geniet niet op de tocht mag komen te staan.”

Gezien de hierboven aangehaalde behandeling acht de wetgever de tijdelijke verhuur van woonruimte in voor afbraak bestemde gebouwen, welke aan een gemeente toebehoren, minder bezwaarlijk dan wanneer deze in het bezit is van anderen dan de gemeente. Anders dan bij het arrest van 30 mei 1975, betreft het in het onderhavige geval woningen die niet in het bezit zijn van een gemeente. Om die reden kan niet zondemeer worden aangenomen dat dit arrest nu nog gevolgd dient te worden.

Naar aanleiding van het bovengenoemde arrest van het 1975 zijn tijdens de parlementaire behandeling van wetsvoorstel 12 306 vragen gesteld. Mevrouw Salomons (PvdA) heeft gevraagd of het wetwetsontwerp in het licht van het arrest van de Hoge Raad van 30 mei 1975 (NJ 1975/464) niet overbodig was geworden. Staatssecretaris Schaefer beantwoord deze vraag op 19 mei 1976 (Handelingen II, 1975/76, p 4218) als volgt: “Ik meen dat het wetsontwerp hierdoor niet overbodig is geworden. De uitspraak hangt samen met de feiten in dit geval. Met iets andere feiten hoeven andere rechtelijke instanties niet tot hetzelfde oordeel te komen. Aan de andere kant heeft de uitleg van de Hoge Raad een algemeen karakter.

De uitspraak is niet beperkt tot aan een gemeente toebehorende woningen en dat is juist wat wij wèl willen.

Er komt nog bij dat de uitspraak alleen geld voor het geliberaliseerde gebied. In de Huurwet ontbreekt een bepaling, vergelijkbaar met die in het Burgerlijk Wetboek. Ook a/s de BW- bepaling in het gehele land zou gelden — en volgens de Nota huur- en subsidiebeleid zal dat met het nieuwe huurrecht het geval zijn —, dan nog is de in het wetsontwerp voorgestelde wijziging wenselijk.

Wanneer de nieuwe bepaling is opgenomen zal de rechter geen behoefte meer hebben aan de ruime interpretatie van de reeds bestaande bepalingen en zal de mogelijkheid van tijdelijke verhuur beperkt blijven tot aan een gemeente toebehorende woningen.”

Naar het oordeel van de wetgever heeft de Hoge Raad in zijn arrest van 30 mei 1975 een te ruime interpretatie gegeven aan de uitzondering bepaling van artikel 1623a lid 1 BW, het huidige artikel 7:232 lid 2. Met toevoeging van het huidige artikel 7:232 lid 4, beoogt de wetgever de mogelijk van tijdelijke verhuur te beperken tot aan een gemeente toebehorende slooppanden.

Aldus gaat de Hof uit van een onjuiste rechtsopvatting, althans is de beslissing onbegrijpelijk en niet, althans onvoldoende, naar de eisen der wet met redenen omkleed.

Artikel 7:232 lid 2 BW niet van toepassing op onderhavige overeenkomsten

Nu vast staat dat het arrest van uw Hof uit 1975 niet zondermeer van toepassing is op onderhavige situatie, en eigenlijk ook wel vast staat dat de uitzonderingsbepaling van artikel 7:232 lid 2 BW niet van toepassing is op voor afbraak bestemde gebouwen, dient bekeken te worden wat dan wèl de intentie van de wetgever was met dit artikel. Eigenlijk valt hier pas een bruikbare uitleg voor te vinden tijdens de behandeling in de Tweede Kamer van wetsvoorstel 14 249 op 17 mei 1979 (Handelingen II 1978/79, p 5026). Minister de Ruiter stelt het als volgt: “Het gaat hier om het gebruik dat naar zijn aard van korte duur is. Het is dus een uitzonderingsbepaling van een heel beperkte betekenis. Het beste voorbeeld is wellicht het gebruik als vakantiewoning. Een goed voorbeeld is ook het gebruik van een wisselwoning, die voor een aantal weken wordt betrokken als de eigen woning wordt gerenoveerd. Naar zijn aard is dat

148

gebruik van beperkte duur. Het gaat dus om gevallen waarin voor iedereen duidelijk is, dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming. De bepaling moet dan ook in onze opstelling zeer restrictief worden opgevat, ledereen begrijpt dat het, als je een vakantiewoning huurt, onzinnig zou zijn om je na afloop van een paar weken op huurbescherming te beroepen.”

Een uitzonderingsbepaling van een heel beperkte betekenis, die zeer restrictief moet worden opgevat, in gevallen waar voor iedereen duidelijk is, dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op de huurbescherming. Hieraan wordt door de wetgever nog toegevoegd dat het niet bepalend is welke aanduiding partijen aan de overeenkomst geven: “Het gaat trouwens ook niet om de aanduiding die je van de woning geeft, want het is best mogelijk dat een huis, dat je normaal als vakantiehuisje zou typeren, permanent wordt verhuurd.

Je moet het dus wel bekijken vanuit het concrete gebruik dat ervan wordt gemaakt en de daarbij passende duur.”

Er moet gekeken worden vanuit het concrete gebruik en de daarbij passende duur.

In dit kader zijn door de Hoge Raad twee arresten geveld; HR 14 oktober 1988, NJ 1989/77 (Geenhuizen/Raspe) en HR 8 januari 1999, NJ 1999/495 (Abbo/Renesse). Beide zaken betreffen huizen, die je normaal als vakantiehuisje zou typeren. In de zaak Geenhuizen/Raspe oordeelt de Raad dat er sprake is van de ‘korte duur’ uitzondering, in de zaak Abbo/Renesse niet.

Een verder uitleg geeft de wetgever bij wetsvoorstel 20 089 op 2 juli 1998. Met dit wetsvoorstel is de huurwet in haar huidige vorm gecodificeerd in boek 7 BW. In de Memorie van Toelichting (Kamerstukken II 1997/98, 26 089 nr. 3) stellen Staatssecretaris Trommel en Minister Sorgdrager over artikel 232 op pagina 38 het volgende: “Deze bepaling stemt overeen met artikel 1623a lid 1 BW en artikel 2 lid 1 HPW. Het huidige criterium «naar zijn aard slechts van korte duur» is gehandhaafd. Gedacht moet hierbij worden aan overeenkomsten tot het gebruik van vakantiewoningen, hotel- en pensionverblijven, wisselwoningen e.d.. Om misbruik tegen te gaan is indertijd gekozen voor een zuiver feitelijk criterium in plaats van de duur van de huurovereenkomst. Zou men een bepaalde termijn in de wet opnemen dan zou dat tot gevolg kunnen hebben dat bijv. in geval een verhuurder in verband met een door hem voorgenomen renovatie aan zijn huurders zg. wisselwoningen ter beschikking stelt, na het verstrijken van de termijn de huur(prijs)bescherming van toepassing zou worden.

De rechter zal van geval tot geval moeten beslissen of het om een overeenkomst gaat welke slechts een gebruik van de woonruimte betreft dat naar zijn aard van korte duur is.

In beginsel vallen tijdelijke huurovereenkomsten niet onder genoemde uitzondering en is op dergelijke overeenkomsten de wettelijke regeling van toepassing d.w.z. volledige huur(prijs)bescherming. In geval partijen overeengekomen zijn dat de gehuurde woonruimte na afloop van een bepaalde termijn moet worden ontruimd, kan de verhuurder, indien de huurder niet uit eigener beweging vertrekt, de huur opzeggen hetzij omdat hij de woning zelf wil betrekken hetzij omdat hij de vorige huurder, die jegens hem het recht heeft verkregen de woning opnieuw te betrekken, daartoe de gelegenheid wil geven. Vooralsnog biedt deze mogelijkheid de verhuurder voldoende armslag de woning tijdelijk te verhuren.”

Tijdelijke huurovereenkomsten vallen in beginsel niet onder deze uitzondering. In de commissie die dit ontwerp behandeldé is de vraag gesteld of de mogelijkheid tot tijdelijke verhuur niet moest worden uitgebreid. Bij Nota naar aanleiding van het verslag (Kamerstukken II 1999/2000 26 089 nr. 6) antwoorden Minister Korthals en Staatsecretaris Remkens op 4 september 2000 op pagina 38 het volgende: De Commissie heeft zich afgevraagd of niet buiten de gevallen van dit artikel de mogelijkheid geboden moet worden een tijdelijke overeenkomst te sluiten, die daadwerkelijk eindigt na het

149

verstrijken van de overeengekomen termijn, eventueel na toetsing door de rechter of er wel sprake is van het vereiste zwaarwegende belang.

In de eerste plaats verdient aandacht dat artikel 232 niet alle gevallen vermeld waarin een tijdelijke huur mogelijk is, die na het verstrijken van de overeengekomen tijd daadwerkelijk eindigt. Verwezen moge worden naar artikel 274 lid 2. Artikel 232 en artikel 274 lid 2 tezamen geven naar onze mening voorshands een redelijke mate van armslag voor tijdelijke huurovereenkomsten als door de Commissie bedoeld.

Voorkomen moet worden dat door het invoeren van een nieuwe, vagere maatstaf onzekerheid ontstaat waar de grens ligt, terwijl aldus wèl een nieuw instrument ontstaat om te trachten huurovereenkomsten aan het dwingende regime te onttrekken. In het kader van de ontwerp Nota Wonen moet worden bezien of er de mogelijkheid tot verruiming bestaat waaraan niet het voormelde bezwaar is verbonden.

Ook tijdens het wetgevingsoverleg op 26 maar 2001 zijn vergelijkbare vragen gesteld. In het verslag (Kamerstukken II 2000/2001 26 089 nr. 19) reageert minister Korthals op pagina 14 als volgt: MinisterKorthals:Ik kom daar nog op, mede naar aanleiding van de vraag of de mogelijkheid geboden moet worden om een tijdelijke huurovereenkomst te sluiten na het verstrijken van de afgesproken termijn, eventueel na toetsing van de rechter of er sprake is van het vereiste zwaarwegende belang. Wij zijn van oordeel dat de wetsvoorstellen aan de verhuurder een redelijke armslag bieden om tijdelijke huurovereenkomsten aan te gaan.

Artikel 232 bepaalt dat huurbescherming niet geldt voor de huur die naar zijn aard slechts van korte duur is. Dan kan het gaan om vakantiewoningen, hotel- en pensionverblijven, wisselwoningen, etc. Daarnaast is heel belangrijk dat partijen kunnen afspreken dat de huur tijdelijk is en dat na het verstrijken van de afgesproken termijn de verhuurder zelf of de vorige huurder weer in de woning wil trekken. Is zo'n afspraak gemaakt, dan moet de huurder zonder meer ontruimen (zie artikel 7:274, lid 1, onder b, juncto lid 2), tenzij uiteraard de verhuurder geen belang meer heeft bij de ontruiming. In de praktijk kunnen schrijnende gevallen voorkomen waarin een verhuurder een woning tijdelijk wil verhuren maar toch geconfronteerd wordt met bescherming van de huurder. Ik denk aan de eigenaar die zijn pand wil laten bewonen om kraken te voorkomen.

In zo'n geval is dat een mogelijkheid, maar dan moet de bewoning wel om niet gebeuren. Zodra de verhuurder een huurprijs bedingt, is er sprake van een gewone huurovereenkomst. Genoemd is het voorbeeld van de bejaarde verhuurder. Moet deze de mogelijkheid krijgen met de huurder een huurcontract te sluiten met het beding dat de huurder na verstrijken van de afgesproken tijd de woning ontruimt? Het zonder meer mogelijk maken dat tijdelijke huurovereenkomsten gesloten kunnen worden, zou betekenen het afschaffen van de huurbescherming. Dat zou te ver gaan.

Tot slot nog iets over het andere voorbeeld dat de heer Weekers naar voren bracht, waarbij de ouder een woning koopt voor een kind dat later gaat studeren en het in de tussentijd wil verhuren.

Dat kan. De ouder moet het kind zelf laten verhuren en daarna kan het kind opzeggen wegens dringend nodig hebben voor eigen gebruik. Dus zelfs in die situatie is er nog wel een mouw aan te passen. De mogelijkheden zijn dus ruimer dan je op het eerste gezicht zou denken.

Het zonder meer mogelijk maken dat tijdelijke huurovereenkomsten gesloten kunnen worden, zou dit betekenen het opheffen van de huurbescherming? Dat zou te ver gaan.

Voor de opvatting dat de tijdelijke verhuur van voor afbraak bestemde woningen onder de uitzondering van artikel 7:232 lid 2 BW valt, is in de parlementaire geschiedenis geen aanknopingspunt te vinden. In tegendeel, Naar aanleiding van het arrest van de Hoge Raad van 30 mei 1975, NJ 1975/464, stelt de wetgever:‘Wanneer de nieuwe bepaling’ (het huidige artikel 7:232 lid 4 BW) ‘is opgenomen zal de rechter geen behoefte meer hebben aan de ruime interpretatie van de reeds bestaande bepalingen en zal de mogelijkheid van tijdelijke verhuur beperkt blijven tot aan een gemeente toebehorende woningen.’ (Handelingen II, 1975/76, p 4218). De wetgever wil de

150

tijdelijke verhuur van voor afbraak bestemde woningen alleen mogelijk maken in gevallen waar de gemeente eigenaar is.

De mogelijkheid voor tijdelijke verhuur van voor afbraak bestemde woningen heeft dé wetgever verder uit willen breiden met de Leegstandwet. In de toelichting bij de derde Nota van Wijziging (Kamerstukken II 1980/81, 15 442 nr. 19) stellen Staatssecretaris Brokx en Minister De Ruiter op pagina 3 het volgende: De toetsing vooraf wordt opgedragen aan burgermeester en wethouders. Wij zijn van oordeel dat de beoordeling van met name de vraag of van een eigenaar al dan niet kan worden verlangd dat hij leegstaande woonruimte op andere wijze dan door tijdelijke verhuur aan de volkshuisvesting dienstbaar maakt, beter kan worden verricht door het plaatselijke bestuur dan dor een rechtelijk instantie. Burgermeester en wethouders zijn immers in het bijzonder bekend met de specifieke volkshuisvestingproblemen in de eigen gemeente. Bovendien is het bestuur op de hoogte van de actuele situatie op de plaatselijke woningmarkt. Daar komt nog bij dat tijdelijke verhuur en woonruimte vordering als middelen ter bestrijding van leegstand onderling samenhangen, hetgeen eveneens een argument vormt om de bevoegdheid met betrekking tot het al dan niet toestaan van tijdelijke verhuur bij burgermeester en wethouder in plaats van bij een rechtelijke instantie te leggen.

En verder: Met name in twijfelgevallen zullen burgermeester en wethouders moeten nagaan of aan het criterium wordt voldaan. De regeling is immers niet bedoeld om tijdelijke verhuur van leegstaande huurwoningen mogelijk te maken. Leegstand van huurwoningen kan het gevolg zijn van bij voorbeeld een hoge huurprijs of van strenge woonvergunningeisen. In onze opvatting dient een dergelijke leegstand niet te worden bestreden door het buiten werking stellen van de huurbescherming, aangezien daarin niet de oorzaak van de leegstand is gelegen. Een uitzondering doet zich voor in geval een huurwoning leeg staat in afwachting van vernieuwbouw of vervangende nieuwbouw. In dat geval dient naar onze mening een voor verhuur bestemde woning wel tijdelijk te kunnen worden verhuurd. Het eerste lid bevat met het oog hierop een uitdrukkelijke uitzondering.

De wetgever wil de tijdelijke verhuur van voor afbraak bestemde (huur) woningen alleen mogelijk maken na toetsing door burgermeester en wethouders of van een eigenaar al dan niet kan worden verlangd dat hij leegstaande woonruimte op andere wijze dan door tijdelijke verhuur aan de volkshuisvesting dienstbaar maakt.

Jurisprudentie

Hoge Raad op 30 mei 1975, NJ 1975/464 De raad oordeelt, in het geval van tijdelijke verhuur van voor afbraak bestemde woningen in het bezit van de gemeente Tilburg, dat het hier gebruik naar zijn aard van korte duur betreft.

Niet de aard van het object, maar de aard van de bewoning is doorslaggevend. Echter de aard van het gebruik kan bepaald zijn door de aard van de desbetreffende woonruimte en dit in het bijzonder het geval zal zijn, indien door de aard van die woonruimte de duur van het gebruik begrensd is.

De wetgever vind de uitleg dat dit bij tijdelijke verhuur van voor afbraak bestemde woningen het geval is, een (te) ruime interpretatie (Handelingen II, 1975/1976, p 4218).

(Mede) naar aanleiding van dit arrest is het huidige artikel 7:232 lid 4 BW (wetvoorstel 12 306) ingevoerd.

151

Hoge Raad 14 oktober 1989, NJ 1989/77 De Hoge Raad oordeelt, in het geval van verhuur van een zomerhuisje, dat het hier gebruik naar zijn aard van korte duur betreft. De vraag is in deze zaak of enkel een publieksrechtelijke beperking en brieven van de gemeente voldoende zijn. Volgens de raad is dit niet het geval.

De maatstaf bevat een feitelijk element, te weten het concrete gebruik dat de huurder feitelijk van het gehuurde maakt. Alleen het bestaan van een publiekrechtelijke beperking is niet doorslaggevend. Ook brieven van de gemeente over een verbod op permanent gebruik, zijn onvoldoende. Deze brieven bevatten echter (ook) gegevens over het feitelijk gebruik.

Hoge Raad 8 januari 1999, NJ 1999/495 De Hoge Raad oordeelt, in het geval van verhuur van een zomerhuisje, dat het hier geen gebruik naar zijn aard van korte duur betreft. De vraag in deze zaak is of de huurbescherming ook van toepassing is op een ‘tweede’ woning. De raad oordeelt dat bij langdurig gebruik van een ‘tweede’ woning (voor recreatief gebruik) wel sprake is van huur.

Uit de tekst van art. 1623a lid 1 en uit de bij de totstandkoming van die bepaling gegeven toelichting zoals hiervoor vermeld, moet worden afgeleid dat terughoudendheid past bij bevestigende beantwoording van de vraag of zich het in die bepaling bedoelde uitzonderingsgeval voordoet. Bij beantwoording van die vraag moet voorts worden gelet op de aard van het gebruik en die van de woning alsmede op hetgeen partijen omtrent de duur van het gebruik voor ogen heeft gestaan.

De hiervoor onder 3.1 vermelde omstandigheden en met name de omstandigheid dat de huur van jaar tot jaar werd verlengd, dat een deel van het onderhoud van de woningen voor rekening van de huurder komt, dat zij op jaarbasis energiekosten, heffing voor afvalstoffen, reiniging en verontreiniging alsmede onroerende zaakbelasting en forensenbelasting verschuldigd zijn en dat elke huurder zelf voor tuinaanleg èn tuinonderhoud moet zorgen, laten geen andere conclusie toe dan dat partijen in het onderhavige geval voor ogen heeft gestaan dat de woningen van jaar tot jaar ter beschikking van huurders zouden staan totdat de huurovereenkomst op geldige wijze zou zijn beëindigd. In zodanig geval kan niet worden gezegd dat het gebruik dat de huurders op grond van de huurovereenkomst van de woning konden maken, naar zijn aard van korte duur is in de zin van art. 1623a lid 1. Daaraan kan niet afdoen dat het huurders niet is toegestaan de woning zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder permanent als zodanig te gebruiken. Dit laat immers onverlet dat de huurders overigens naar eigen goeddunken van de woning gebruik kunnen maken. Evenmin is doorslaggevend dat de huurders hun woonplaats elders hebben. Het valt immers niet in te zien dat de omstandigheid dat de huurders elders onderdak hebben, tot de gevolgtrekking moet leiden dat hun de bescherming, die de art. 7A:1623a e.v. aan huurders van woonruimte biedt, zou moeten worden onthouden.

Bij beantwoording van die vraag moet voorts worden gelet op de aard van het gebruik en die van de woning alsmede op hetgeen partijen omtrent de duur van het gebruik voor ogen heeft gestaan.

Deze criteria moeten als een getrapte benadering worden gezien. Wanneer uit de aard van het gebruik onvoldoende duidelijk wordt dat het hier al dan niet gebruik betreft dan naar zijn aard slechts van korte duur is, dient te worden gekeken naar de aard van het gehuurde.

Slechts wanneer op de aard onvoldoende duidelijkheid geeft, dient te worden gekeken naar hetgeen partijen voor ogen heeft gestaan.

De aard van het gebruik: Huurders wonen in het gehuurde. Zij hebben hier allen hun hoofdverblijf. Zij staan in de gemeentelijke basis administratie ingeschreven op dit adres. Huurders hebben een blijvende behoeft aan woonruimte. Wonen kan niet worden aangemerkt als een gebruik dat naar zijn aard slechts van korte duur is.

152

De aard van de woning: Door de aard van de woning kan de aard van het gebruik begrensd zijn. In dit geval zijn het woningen welke bestemd en geschikt zijn voor permanente bewoning. Het feit dat gesteld wordt dat deze voor afbraak bestemd zijn, doet hier niet aan af. Zou deze bestemming de aard van het gebruik begrenzen, dan moet dit ten minste een feitelijke grondslag hebben.

Bijvoorbeeld wanneer de staat van onderhoud de woning ongeschikt maakt voor permanente bewoning. Blijkens het DHV rapport zijn de woningen goed bewoonbaar en is langdurige voortzetting van de bewoning, ook financieel, goed mogelijk. Ook de bestemming gesloopt te worden, heeft geen feitelijke grondslag. De sloopvergunning is pas op 27 november 2007 afgegeven, drie dagen voor de datum waartegen de huurovereenkomst was opgezegd.

Gesteld kan derhalve niet worden dat de aard van het gehuurde de aard van het gebruik begrensd.

Hetgeen partijen voor ogen heeft gestaan: Wanneer aan dit criterium een doorslaggevende betekenis zou worden toegekend, wordt de intentie en de noodzaak van de dwingendrechtelijk bepalingen rond huur en verhuur van woonruimte miskend. Aan de zijde van de huurder zal ten aller tijde de intentie zijn een permanente oplossing van de woonbehoefte te realiseren. Aan de zijde van de verhuurder zal daar in tegen ten aller tijde een behoefte bestaan de dwingendrechtelijke bepaling van de huurbescherming te omzeilen. Het zonder meer mogelijk maken dat tijdelijke huurovereenkomsten gesloten kunnen worden, zou betekenen het afschaffen van de huurbescherming (Kamerstukken II 2000/01 26 089 nr. 19 p. 14). Het gaat trouwens ook niet om de aanduiding die je van de woning geeft, want het is best mogelijk dat een huis, dat je normaal als vakantiehuisje zou typeren, permanent wordt verhuurd. Je moet het dus wel bekijken vanuit het concrete gebruik dat ervan wordt gemaakt en de daarbij passende duur.

(Handelingen II 1978/79, p 5026).

Juist omstandigheden als de onderhavige is de huurbescherming bedoeld. Bij de huur van woonruimte ligt de naadruk op bescherming van een grote groep inwoners van Nederland die wegens de geringe omvang van hun inkomen voor hun woonbehoeften op huur zijn aangewezen.

Voor deze groep is er zowel bescherming nodig ter zake van huurprijzen en andere vergoedingen als ter zake van de continuïteit van de bewoning, in het bijzonder tegen opzegging, als ook ter zake van bijkomende factoren als het op peil houden van de kwaliteit van de woning (Kamerstukken II 1999/2000 26 089 nr. 6 p. 48). Studenten zijn door hun geringe inkomen en door het nijpende tekort aan betaalbare huisvesting, bijzonder kwetsbare partijen op de woningmarkt. De SSH is een grote professionele partij en heeft als grootste verhuurder van studentenwoningen in Utrecht een monopolie positie. Juist vanwege dergelijke ongelijke verhoudingen tussen contractpartijen is de huurbescherming in het leven geroepen en is deze ook noodzakelijk.

Zou een beoordeling van de intenties van de contractpartijen hier aan de orde moeten komen, dan kan niet worden geoordeeld dat partijen voor ogen hebben gehad een overeenkomst aan te gaan voor gebruik dat naar zijn aard slechts van korte duur is. Het betreft een huurovereenkomst van een woonruimte, die bestemd is om te worden bewoond en welke huurde wordt geacht te gebruiken om in te wonen (art. 2 huurovereenkomst).

Bovendien wordt van de huurder verwacht woonplaats te kiezen in het gehuurde (art. 8 lid 1 huurovereenkomst).

Als naar het geheel van bepalingen in de huurovereenkomst en het huurreglement, welke volgens artikel 7.2 onderdeel uit maakt van de overeenkomst, word gekeken, kan niet worden gesteld dat partijen de intentie hadden een overeenkomst aan te gaan voor een gebruik dat naar zijn aard slechts van korte duur is. Het geheel aan bepalingen omtrent huur prijs, onderhoud, opzegging en

153

beëindiging is in overeenstemming met de dwingendrechtelijke bepalingen van de huurbescherming en de huurprijzen wet. Ook de considerans op de eerste pagina van de huurovereenkomst doet hieraan niet af. Ook hier staat uiteindelijk in vermeld dat de verhuurder de huur zal opzeggen wegens dringend eigen gebruik In r.o. 4.16 stelt het Hof dat het Malotaux c.s. redelijkerwijs duidelijk had kunnen en moeten zijn dat het tijdelijke huurovereenkomsten betrof. Een dergelijke overweging speelt echter geen rol bij de beoordeling van de vraag of er sprake is van gebruik dat naar zijn aard slechts van korte duur is. Aldus gaat het Hof uit van een onjuiste rechtsopvatting, althans is de beslissing onbegrijpelijk en niet, althans onvoldoende, naar de eisen der wet met redenen omkleed.

Ten onrechte, althans onvoldoende, naar de eisen der wet met redenen omkleed, gaat het Hof in r.o. 4.17 voorbij aan het feit dat er geen vergunning voor sloop was. De sloopvergunning is pas op 27 november 2007 afgegeven, drie dagen voor de datum waartegen de huurovereenkomst was opgezegd. Als aangenomen wordt dat de aard van het gebruik (in tijd) begrensd kan zijn door de aard van het gehuurde, dan zal een sloopvergunning weldegelijk van invloed zijn op de beoordeling. In der daad maakt dit niet dat er geen sprake kan zijn van de naar zijn aard van korte duur uitzondering, maar dan zal deze toch uit andere feiten moeten blijken.

Verder in r.o. 4.17 stelt het Hof dat ook het feit dat renovatie een optie is, niet maakt dat niet gesproken kan worden van een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur. Ook hier geld weer dat dan wel uit ander feiten zal moeten blijken dat het hier een gebruik betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is. Mitsdien is het oordeel van het Hof innerlijk tegenstrijdig en geeft zij onvoldoende inzicht in de gedachtegang welke het Hof tot zijn beslissing heeft geleid zodat zij onbegrijpelijk is en daardoor niet, althans onvoldoende, naar de eis der wet met reden is omkleed.

Vervolgens stelt het Hof, ook in r.o. 4.17 dat gesteld nog gebleken is dat Mitros in redelijkheid niet tot deze keuze — sloop — heeft kunnen komen. Onbegrijpelijk is hoe het Hof dit als een relevant beoordelingscriterium ziet. Een dergelijke overweging speelt geen rol bij de beoordeling van de vraag of er sprake is van gebruik dat naar zijn aard slechts van korte duur is. Aldus gaat het Hof uit van een onjuiste rechtsopvatting, althans is de beslissing onbegrijpelijk en niet, althans onvoldoende, naar de eisen der wet met redenen omkleed.

De conclusie van het Hof onder r.o. 4.13 dat de Leegstandwet niet exclusief is. Deze rechtsopvatting wordt verder niet gemotiveerd door het Hof. Het Hof betrekt in haar rechtsoverwegingen niet de volgende omstandigheden: a) Er waren nog diverse rechtszaken aanhangig van andere bewoners in Het Kleine Wijk, die tegen sloop waren en voor renovatie. b) Er liep nog een bezwaarprocedure tegen de sloopvergunning. c) Er was nog een bezwaar ingediend tegen de aanlegvergunning. d) Het onderzoek van DHV gaf vertrouwen dat de woningen behouden konden blijven, omdat de kosten van renovatie niet hoog waren. e)

154

De juridische status van de contracten was onduidelijk omdat de vergunning op basis van de Leegstandswet ontbrak. f) In zijn algemeenheid worden sloopplannen voortdurend uitgesteld.

Ten onrechte meent het Hof in r.o. 4.17 aan dat Mitros beleidsvrijheid had voor de sloop. Ten aanzien van sloop geldt er een draagvlakmeting waardoor de vrijheid om te slopen beperkt wordt.

Vijfde middel Wijze van opzegging door SSH

Ten onrechte concludeert het Hof in r.o. 4.19 en 4.20 dat de opzegging per brief voldoende was.

Indien de huurbescherming van kracht is, doet Malotaux terecht een beroep op deze onjuiste opzegging. Aldus gaat het Hof uit van een onjuiste rechtsopvatting, althans is de beslissing onbegrijpelijk en niet, althans onvoldoende, naar de eisen der wet met redenen omkleed Zesde middel Boete

Ten onrechte stelt het Hof in r.o. 4.21 vast dat er sprake is van toepassing van het boetebeding.

Nu SSH geen verhuurder meer is en Mitros eigenaar en huurder is, zie ook rechtsmiddel 1, en toestemming geeft aan Malotaux om te blijven, bestaat er geen verdere grond om de boete toe te passen. Het boetebeding heeft in principe een accessoir karakter.

De hoofdverbintenis bestond niet meer en er waren nadere afspraken gemaakt met de Mitros.

De toepassing van het boetebeding kent geen verdere grondslag. Malotaux had immers ook aangegeven om te vertrekken als de hoofdhuurder ook weg moesten.

Aldus gaat het Hof uit van een onjuiste rechtsopvatting, althans is de beslissing onbegrijpelijk en niet, althans onvoldoende, naar de eisen der wet met redenen omkleed.

Ten onrechte verbindt het Hof geen consequenties aan de terechte vernietiging van het boetebeding. Het Hof maakt hierdoor de sanctie van 6:94 lid 3 BW tot een wassen neus.

Onder r.o. 4.25 geeft het Hof aan dat Mitros de vraagstelling bij SSH zou neerleggen. Het Hof diende te concluderen dat er een rechtsverhouding is ontstaan tussen Mitros en Malotaux, waardoor het boetebeding haar werking heeft verloren.

4.26 Het feit is dat SSH zonder grond plotseling een ontruimingsprocedure heeft gestart, terwijl Malotaux reeds had afgesproken met Mitros om te vertrekken als de laatste reguliere huurder zou vertrekken. Ten onrechte concludeert het Hof dat Malotaux niet vrijwillig is vertrokken. Aldus gaat het Hof uit van een onjuiste rechtsopvatting, althans is de beslissing onbegrijpelijk en niet, althans onvoldoende, naar de eisen der wet met redenen omkleed.

Ten onrechte stelt het Hof in r.o. 4.21 dat Malotaux c.s. hebben gesteld dat de kantonrechter ten onrechte de boete niet heeft gematigd. Malotaux c.s. hebben in grief 13 gesteld dat de kantonrechten ten onrechte het boetebeding onverkort heeft toegepast. Het Hof is vervolgens in r.o. 4.22 slechts ingegaan op de onder ‘ten veertiende’ aangedragen argumentatie van grief 13 argumentatie, en besluit terecht tot vernietiging van de zinsnede ‘niet voor rechtelijke matiging vatbare boete.’ Verder gaat het Hof ten onrechte in r.o. 4.23 t/m 4.26 in op de overige argumenten uit grief 13, als zoude deze slechts als argumenten voor matiging zijn aangedragen. In r.o. 4.28 besluit het Hof de boete toe te passen, maar te matigen tot € 2000 per persoon. Het Hof motiveert

155

niet hoe zij tot het oordeel komt dat het boetebeding ondanks de partiële vernietiging toch dient te worden toegepast.

Artikel 3.4 van de onderhavige huurovereenkomst stelt Indien huurder nalatig blijft bij ontruiming, verbeurt hij aan verhuurder een direct opeisbare en niet voor rechtelijke matiging vatbare boete van E 100,- voor iedere dag dat hij na het einde van de overeenkomst in de woning blijft.

Zo geoordeeld moet worden dat de boete toepasbaar is, is deze slechts inbaar voor de dagen dat Malotaux c.s. in de woning is gebleven na het einde van de overeenkomst. Volgens artikel 14 lid 3 van het huurreglement d.d. januari 2006 welke volgens artikel 7.2 van de huurovereenkomst onderdeel uit maakt van de overeenkomst, eindigt de overeenkomst niet door opzegging door de verhuurder. Vast staat dat Malotaux c.s. niet hebben ingestemd met de beëindiging. Zoals het Hof in r.o. 3.7 vast stelt heeft bij vonnis van 15 januari 2008 de kantonrechter (rechtbank Utrecht, sector kanton, locatie Utrecht) in kort geding Malotaux c.s. veroordeeld het gehuurde op 18 januari 2008 te verlaten. Vast staat dat Verhuurder tot en met januari 2008 de huurpenningen geïnd heeft en huurder deze heeft betaald. Geoordeelde dient derhalve te worden dat de overeenkomsten tot en met 18 januari 2008 in stand zijn gebleven, dan wel dat Mitros in plaats van SSH verhuurder is geworden. Zou een boete reeds toepasbaar zijn, dan kan deze slechts verbeurd worden voor de dagen dat Malotaux c.s. na 18 januari in het gehuurde is gebleven. Echter, zoals het Hof terecht in r.o. 3.7 vast stelt, hebben Malotaux c.s. het gehuurde op 18 januari verlaten. Malotaux c.s. hebben derhalve niet gehandeld in strijd met hetgeen overeen is gekomen en de boete is daardoor niet inbaar.

Dat SSH een ontruimingsprocedure is gestart dient derhalve voor haar risico te komen en de kosten van deze procedure kunnen niet op Malotaux verhaald worden.

Aldus gaat het Hof uit van een onjuiste rechtsopvatting, althans is de beslissing innerlijk tegenstrijdig en onbegrijpelijk en niet, althans onvoldoende, naar de eisen der wet met redenen omkleed.

Zevende middel SSH en Mitros houden zich niet aan de Leegstandwet maar ook niet aan het feit dat zij een omzettingsvergunning zouden hebben moeten aanvragen om van zelfstandige woonruimte naar kamerverhuur over te gaan (onzelfstandige woonruimte). Uit de e-mail d.d. 23 april 2010 van de Gemeente Utrecht, zie productie 1, blijkt onomwonden dat de Mitros en SSH geen omzettingsvergunning hebben om de zelfstandige woonruimte om te zetten naar kamerverhuur.

Ten onrechte passeert het Hof dit feit. Aldus gaat het Hof uit van een onjuiste rechtsopvatting, althans is de beslissing onbegrijpelijk en niet, althans onvoldoende, naar de eisen der wet met redenen omkleed.

Conclusie N Conclusie A-G mr. M.H. Wissink: 1.

Feiten[2.]

1.1.

Malothaux c.s. huurden ieder voor zich, in ieder geval tot 30 november 2007, van SSH woonruimte op verschillende adressen in Utrecht. De huurovereenkomst van Malothaux is met ingang van 23 juli 2007 aangegaan, van appellant sub 2 met ingang van 1 februari 2007 en van appellante sub 3 met ingang van 3 mei 2006. Mitros was eigenaar van deze woonruimten. SSH huurde de woonruimten van Mitros, beheerde de woonruimten en verhuurde de woonruimte aan Malothaux.

156

1.2.

De huurovereenkomsten hadden betrekking op woonruimten die allen waren gelegen in 't Kleine Wijk binnen de wijk Ondiep van de gemeente Utrecht.[3.]

1.3.

In de huurovereenkomsten is onder meer bepaald:[4.]

“Tijdelijke huurovereenkomst voor onzelfstandige woonruimte in verband met voorgenomen sloop (...)

In aanmerking nemende: — Dat verhuurder beheerder is van de onzelfstandige woonruimte gelegen in een complex in Utrecht welke eigendom is van Mitros; — Dat de onzelfstandige woonruimte bestemd is om te worden gesloopt, doch dat thans nog niet definitief vaststaat op welk tijdstip met de sloop van het complex zal worden gestart; — Dat de verhuurder cq. de eigenaar ernaar streeft om binnen een termijn van één jaar vanaf heden met de sloop te starten; — Dat verhuurder in afwachting van deze sloop bereid is de woning op onderstaande voorwaarden tijdelijk aan huurder te verhuren, te weten tot aan het moment dat verhuurder de woning ontruimd te harer beschikking nodig heeft, teneinde het gehele complex te kunnen slopen en uitsluitend onder de voorwaarde dat huurder het tijdelijke karakter van de huurovereenkomst accepteert en vrijwillig aan voornoemde ontruiming zal meewerken; — Dat verhuurder de huurovereenkomst zal opzeggen met een termijn van twee maanden en dat huurder gedurende de eerste maand hiervan in de gelegenheid gesteld zal worden om te hospiteren voor een ander kamer via de reguliere kamerwachtlijst van verhuurder. Indien het huurder aantoonbaar niet lukt om binnen deze maand een kamer te vinden, zal verhuurder eenmalig een kamer aan huurder aanbieden in een willekeurig complex (tijdelijk of permanent).

Aanvaardt huurder dit aanbod niet, dan moet de kamer uiterlijk op de laatste huurdag door huurder worden ontruimd.

— Dat huurder zich er uitdrukkelijk mee bekend verklaart dat de woning bestemd is om te worden gesloopt en dat de huurovereenkomst zal eindigen op het moment dat verhuurder cq. de eigenaar de woning voor voornoemde sloop ontruimd en te harer beschikking nodig heeft; — Dat huurder ermee akkoord gaat dat hem bij het einde van de overeenkomst geen enkele tegemoetkoming in verhuis- en inrichtingskosten zat worden verstrekt; —

157

Dat huurder de redelijkheid van het bovenstaande onderschrijft en ermee instemt de desbetreffende woning te zullen ontruimen op of vóór de datum welke door verhuurder met inachtneming van de in deze overeenkomst opgenomen opzegtermijn aan hem is medegedeeld — zijnde de datum dat de verhuurder cq. eigenaar de woning nodig heeft voor voornoemde shop — onder de hierboven genoemde voorwaarde dat hem een andere passende woonruimte is aangeboden; — Dat indien huurder weigert de desbetreffende woning te verlaten ondanks aanbod van andere passende woonruimte, verhuurder reeds nu voor alsdan aanzegt de huurovereenkomst te zullen opzeggen wegens dringend eigen gebruik dan wel andere gerechtelijke maatregelen te zullen nemen teneinde daarmee te bewerkstelligen dat de woning te harer beschikking komt teneinde de woning te kunnen slopen; — Dat deze considerans deel uitmaakt van deze huurovereenkomst. " (...)

Artikel 3 — De huurperiode en opzegging (...)

3.4.

Indien de huurder nalatig blijft met de ontruiming, verbeurt hij aan verhuurder een direct opeisbare en niet voor rechterlijke matiging vatbare boete van € 100 voor iedere dag dat hij na het einde van de overeenkomst in de woning blijft. (...)”

1.4.

De verhouding tussen SSH en Mitros is vastgelegd in een mantelovereenkomst. Nadere afspraken tussen SSH en Mitros met betrekking to de onder meer aan Malothaux verhuurde woonruimte zijn vastgelegd in het document “Projectafspraken tijdelijke verhuur Mitros-SSHU”.

1.5 Medio 2007 heeft SSH schriftelijk de huurovereenkomst met Malothaux opgezegd tegen 30 november 2007.

1.6 Bij besluit van burgemeester en wethouders van 27 november 2007, verzonden op 3 december 2007, is aan Mitros Ontwikkeling B.V. vergunning verleend voor het slopen van woningen op het perceel 't Kleine Wijk. Bij uitspraak van 4 januari 2008 heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank Utrecht het door onder meer Malothaux ingediende verzoek om een voorlopige voorziening tegen dit besluit afgewezen.

1.7 Bij vonnis van 15 januari 2008 (LJN BF1331, WR 2008/98) heeft de kantonrechter (Rechtbank Utrecht, sector kanton, locatie Utrecht) in kort geding Malothaux en anderen veroordeeld tot ontruiming van de bij hen in gebruik zijnde woningen dan wel kamers. Malothaux heeft het gehuurde op 18 januari 2008 verlaten.

2.

Procesverloop

158

2.1.

Bij inleidende dagvaarding van 29 november 2007 hebben Malothaux en elf anderen Mitros en SSH gedagvaard voor de rechtbank te Utrecht en, kort gezegd, gevorderd (i) primair voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst te kwalificeren zijn als reguliere huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd en dat eisers daardoor recht hebben op huurbescherming en (ii) subsidiair de huurovereenkomst (partieel) te vernietigen voor wat betreft de tijdelijkheid van de overeenkomsten, het opzegbeding en het boetebeding dan wel de boete te matigen.

2.2.

Mitros en SSH hebben in conventie verweer gevoerd. In reconventie heeft SSH onder meer betaling gevorderd van verbeurde boetes uit hoofde van het in de huurovereenkomsten opgenomen boetebeding.

2.3.

De kantonrechter (Rechtbank Utrecht, sector kanton, locatie Utrecht) heeft bij vonnis van 19 november 2008 (LJN BH7020, WR 2009/30) de vorderingen in conventie afgewezen en die in reconventie toegewezen. Daartoe overwoog de kantonrechter, kort samengevat en voor zover thans van belang, het volgende. Voldoende is komen vast te staan dat het de bedoeling van partijen is geweest om een huurovereenkomst te sluiten die naar haar aard van korte duur is (rov.

4.2). De ratio van de Leegstandwet staat niet in de weg aan het gebruik van tijdelijke overeenkomsten, maar is daaraan complementair in de zin dat zowel de goede toepassing van de (de oude Woonruimtewet vervangende en verbeterende) Leegstandwet als het sluiten van tijdelijke huurovereenkomsten in het verleden als middelen zijn gezien om leegstand minder aantrekkelijk te laten zijn dan wel tijdelijke huurovereenkomsten aan bepaalde groepen potentiële huurders te verschaffen. De door Malothaux c.s. kennelijk voor bescherming ingeroepen artikel 16, leden 5 en 8, Leegstandwet is niet van toepassing omdat er sprake is van een huurregime in de zin van art.

7:232 BW en artikel 15 lid 1 Leegstandwet daar een eigen bepaling voor kent (rov. 4.3). Ten aanzien van de reconventionele vordering overwoog de kantonrechter dat er geen reden is voor matiging van het boetebeding (rov. 4.4).

2.4.

Malothaux en vijf anderen zijn hiervan in hoger beroep gekomen. Het hof Amsterdam (nevenzittingsplaats Arnhem) heeft bij arrest van 22 juni 2010 het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd, behoudens de toewijzing van de vordering in reconventie. In zoverre opnieuw rechtdoende heeft het hof de door appellanten ieder voor zich aan SSH verschuldigde boete gematigd tot een bedrag van € 2.000 met wettelijke rente. Daartoe heeft het hof onder meer overwogen: “4.13.

Zoals in rechtsoverweging 4.8, kort samengevat, is geoordeeld laat de omstandigheid dat met betrekking tot de onderhavige huurovereenkomsten geen vergunning op grond van de Leegstandwet is aangevraagd onverlet dat niettemin sprake kan zijn van huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard van korte duur is in de zin van artikel 7:232 lid 2 van het BW. Anders dan Malothaux c.s. betogen is de Leegstandwet niet exclusief.

4.14.

De volgende vraag die voorligt is of het hier gaat om huur van woonruimte die naar zijn aard van korte duur is.

4.15.

159

Ingevolge artikel 7:232 lid 2 BW zijnde bepalingen van Afdeling 5 van Titel 4 van Boek 7 BW met betrekking tot de huur van woonruimte niet van toepassing op huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard van korte duur is. Blijkens de parlementaire geschiedenis dient deze uitzonderingsbepaling zeer restrictief te worden opgevat; het gaat om gevallen waarin voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming (zie: Handelingen II 1978/1979, pagina 5026 en Tweede Kamer, vergaderjaar 1997-1998, 26 089, nr. 3, pagina 38). Bij bevestigende beantwoording van de vraag of zich het in genoemde bepaling bedoelde uitzonderingsgeval voordoet, past dan ook terughoudendheid. De aard van het gebruik kan echter bepaald zijn door de aard van de desbetreffende woonruimte en dit zal in het bijzonder het geval zijn, indien door de aard van die woonruimte de duur van het gebruik begrensd is (Hoge Raad 30 mei 1975, NJ 1975/464). Daarbij moet voorts worden gelet op de aard van het gebruik, de aard van de woning alsmede op hetgeen partijen omtrent de duur van het gebruik voor ogen heeft gestaan (Hoge Raad 8 januari 1999, NJ 1999/495).

4.16.

Bij het aangaan van de huurovereenkomsten had het Malothaux c.s. redelijkerwijs duidelijk kunnen en moeten zijn dat het tijdelijke huurovereenkomsten betrof. De door Malothaux c.s. gehuurde woonruimten werden aangeboden via de website van SSH. Daarbij stond expliciet vermeld dat het om tijdelijke woonruimte in verband met sloop ging, hetgeen ook expliciet is opgenomen in de huurovereenkomst. Vanaf de aanvang van de huurovereenkomsten is het duidelijk geweest dat de door Malothaux c.s. gehuurde woningen binnen afzienbare tijd gesloopt zouden worden.

4.17.

Dat er ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomsten nog geen vergunning was voor de sloop van de woningen maakt niet dat niet gesproken kan worden van een huurovereenkomst naar aard van korte duur. Dat uit het rapport van DHV zou volgen dat renovatie een optie was, maakt eveneens niet dat niet gesproken kan worden van een huurovereenkomst naar aard van korte duur. De keuze om een woning te slopen dan wel te renoveren behoort in beginsel tot de (beleids)vrijheid van de eigenaar van de woning. Gesteld noch gebleken is dat Mitros in redelijkheid niet tot deze keuze — sloop — heeft kunnen komen. Mitros en SSH zijn vanaf de aanvang van de huurovereenkomst met Malothaux c.s. duidelijk geweest, de door Malothaux c.s. gehuurde woningen zouden op korte termijn worden gesloopt. De huurovereenkomst is ook volgens de toenmalige bedoeling van partijen uitgevoerd en de verschillende huurovereenkomsten van Malothaux c.s. hebben ook maximaal anderhalf jaar geduurd, in de meeste gevallen korter.”

2.5.

Namens Malothaux is bij dagvaardingen van 22 september 2010 tijdig beroep in cassatie ingesteld tegen het arrest van het hof. Partijen hebben hun standpunten schriftelijk toegelicht. Malothaux heeft gerepliceerd.[5.]

3.

Bespreking van de middelen

Inleidende opmerkingen

3.1.

De cassatiedagvaarding bevat zes middelen. Het stelt aan de orde: A.

160

Het huidige artikel 7:232 lid 2 BW ziet niet op verhuur van woonruimte in afbraakwoningen (het derde middel op p. 3, 7e alinea, tot p. 5, 1e alinea).

B. Uit artikel 7:232 lid 4 BW volgt dat artikel 7:232 lid 2 BW niet kan worden toegepast op verhuur van woonruimte in afbraakwoningen (het derde middel op p. 5, 2e alinea, tot p. 6, 5e alinea, alsmede op p. 8, 4e alinea).[6.]

C. De Leegstandwet bevat een exclusieve regeling die in de weg staat aan toepassing van artikel 7:232 lid 2 BW op de verhuur van woonruimte in afbraakwoningen (het tweede middel en het derde middel op p. 2 tot p. 3, 5e alinea alsmede op p. 8, 5e alinea, tot p. 9, 4e alinea).

D. Het hof heeft ten onrechte geoordeeld dat sprake is van verhuur in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW (het derde middel op p. 6, 6e alinea tot p. 8, 3e alinea, alsmede op p. 9, 5e alinea, tot p. 12).

E. Overige klachten (het eerste, vijfde, zesde en zevende middel).

Ik bespreek eerst de vragen A-D, daarna de overige middelen. De cassatiedagvaarding bevat geen klacht die als ‘vierde middel’ wordt aangeduid.

3.2.

Afdeling 5 van titel 7.4 (de artikelen 7:232 t/m 7:282) BW bevat goeddeels dwingende regels over voor de huur van woonruimte welke onder meer zien het eindigen van de huur (art. 7:271 e.v.).

Hierin is bepaald dat een voor bepaalde tijd aangegane huurovereenkomst niet eindigt door het enkele verloop van de huurtijd (artikel 7:271 lid 1). Ook deze overeenkomsten moet tijdig en regelmatig worden opgezegd (artikel 7:271, leden 2 en 3) op een door de wet toegelaten grond (artikel 7:274). Tenzij de huurder na opzegging door de verhuurder schriftelijk in de beëindiging daarvan heeft toegestemd, blijft de huurovereenkomst — ook na de dag waartegen rechtsgeldig is opgezegd — van kracht en wel totdat de rechter onherroepelijk heeft beslist op een vordering van de verhuurder tot vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen (artikel 7:272). Deze bepalingen vormen een belangrijk deel van de aan een huurder van woonruimte geboden bescherming.

3.3.

Het met afwijking van deze regels toelaten van tijdelijke verhuur van woonruimte is een lastige kwestie. Er moet immers een evenwicht worden gevonden tussen, enerzijds, de overwegingen van opportuniteit die er in bepaalde situaties voor kunnen pleiten om tijdelijke verhuur van woonruimte bij uitzondering toe te laten en, anderzijds, de wens om huurders van woonruimte adequaat te beschermen, mede tegen misbruik van bepalingen die een uitzondering bevatten op de reguliere regels van huurbescherming in afdeling 7.4.5 BW. 3.4.

De wetgever heeft bepaalde, onderling nogal verschillende gevallen van tijdelijke verhuur van woonruimte geregeld. Deze regelingen hebben onderling afwijkende toepassingsgebieden en rechtsgevolgen. In de literatuur wordt wel gesproken van “in de loop der tijd ingevoerde versnipperde uitzonderingsregels”.[7.]

3.5.

161

Er zijn onder meer regels voor: (i) Huur “welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is” in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW. Deze bepaling bepaalt dat afdeling 7.4.5 op deze huur niet van toepassing is, dus ook niet de regels over het eindigen van de huur van woonruimte in de artikelen 7:271-282 BW.[8.] (ii) Huur “van woonruimte in gebouwen, welke aan een gemeente toebehoren en ten tijde van het aangaan van de overeenkomst voor afbraak zijn bestemd” in de zin van artikel 7:232 lid 4 BW. Deze bepaling bepaalt dat op deze huur niet van toepassing zijn de artikelen 7:206 lid 3, 269 lid 1 en 2, 270, 271 tot en met 277, 278 leden 1 en 2 en 281 BW. De meeste regels over het eindigen van de huur van woonruimte zijn aldus buiten toepassing verklaard voor deze gemeentelijke slooppanden. (iii) Leegstaande afbraak- en renovatiepanden in de zin van de Leegstandwet.[9.] Artikel 15, aanhef en lid 1 onder c, Leegstandwet bepaalt: “Burgemeester en wethouders kunnen de eigenaar vergunning verlenen tot het aangaan van overeenkomsten van huur en verhuur van woonruimte op welke overeenkomsten de artikelen 206 lid 3, 232, 242, 269 lid 1 en 2, 270, 271 leden 4 tot en met 8, 272 tot en met 277, 278 leden 1 en 2 en 281 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek niet van toepassing zijn, indien het gaat om: (...) c. woonruimte in een voor de verhuur bestemde woning welke ten tijde van het aanvragen van de vergunning bestemd is voor afbraak of voor vernieuwbouw.”

De Leegstandwet heeft dus een specifiek omschreven toepassingsbereik.[10.]

De meeste regels van het BW over het eindigen van de huur van woonruimte zijn aldus buiten toepassing verklaard. Hiervoor in de plaats stelt de Leegstandwet zelf een aantal regels. In de eerste plaats moet er een vergunning worden verleend door het college van B&W (artikel 15), welke vergunning blijkens artikel 15 lid 3 slechts in bepaalde gevallen wordt verleend.[11.] Voorts moet de huurovereenkomst voor ten minste zes maanden worden aangegaan, geldt voor de verhuurder een opzegtermijn van minimaal drie maanden en eindigt de huurovereenkomst in elk geval op het tijdstip waarop de vergunning haar geldigheid verliest (artikel 16, leden 3, 5 en 7). De vergunning kan worden verleend, na verlenging, voor maximaal vijf jaren (artikel 15, lid 4).

3.6.

Ik merk op dat de wet nog een speciale regeling over studentenhuisvesting bevat in artikel 7:274 lid 1 sub c jo lid 4 BW. Wanneer sprake is van huur van woonruimte als bedoeld in afdeling 7.4.5 BW aan studenten wordt een speciale invulling gegeven aan de regel dat de verhuurder de huur kan opzeggen wegens dringend eigen gebruik, die erop neerkomt dat een zittende oud-student plaats moet maken voor een nieuwe student.

Voorts bevat de wet in artikel 7:274 lid 1 sub b jo lid 2 BW nog een regeling over het zogenaamde ontruimingsbeding. Daartoe is vereist dat (i) uitdrukkelijk is bedongen dat de gehuurde woonruimte na afloop van de bij dat beding overeengekomen termijn moet worden ontruimd en (ii)

162

zich een van de gevallen genoemd in het tweede lid voordoet, kort gezegd dat de verhuurder zelf of een voormalige huurder de woning wil betrekken.

Ook kan een beroep op huurbescherming afstuiten op artikel 6:248 lid 2 BW. 3.7.

De middelen zien op de toepassing die in casu door het hof is gegeven aan artikel 7:232 lid 2 BW en beroepen zich mede op de regelingen die zijn vervat in artikel 7:232 lid 4 BW en in de Leegstandwet.

A.

Ziet het huidige artikel 7:232 lid 2 BW niet op afbraakwoningen?

3.8.

Het hof heeft artikel 7:232 lid 2 BW in rov. 4.14-4.18 in het onderhavige geval toepasselijk geacht.

Volgens het middel valt de tijdelijke verhuur van afbraakwoningen echter niet onder het huidige artikel 7:232 lid 2 BW. Daartoe voert het derde middel aan (op p. 5, 1e alinea) dat de strekking van de bepalingen rond huur en verhuur van woonruimte sinds het hieronder bij 3.10.2 te noemen arrest van 30 mei 1975 wezenlijk is veranderd, welk standpunt wordt toegelicht met het betoog op p. 3, vanaf de 7e alinea, en p. 4. Meer specifiek zou de aan art. 7A:1623a lid 1 (oud) BW ten grondslag liggende liberaliseringsgedachte met de invoering van de Wet houdende bepalingen met betrekking tot huur en verhuur van woonruimte (Stb. 1979, 330) zijn verlaten.

3.9.

De klacht laat zich het beste beoordelen aan de hand van een beknopte geschiedenis van deze bepaling. De inlas van de bepaling die thans is opgenomen in het vierde lid van artikel 7:232 laat ik daarbij buiten beschouwing, omdat ik de betekenis daarvan afzonderlijk bespreek.

3.10.1.

Artikel 7:232 lid 2 BW is terug te voeren artikel 1623a lid 1 (oud) BW, welke bepaling deel uitmaakte van een in 1972 aan het (oud) BW toegevoegde regeling met betrekking tot het einde van huur en verhuur van woonruimte.[12.] Het desbetreffende wetsvoorstel vormde een respons op de in 1960 geopende en daarna veelvuldig benutte mogelijkheid om bij algemene maatregel van bestuur (gedeelten van) gemeenten aan te wijzen, waar kernbepalingen van de Huurwet van 1950 (m.n. het huurbeschermingsrechtelijke artikel 18 lid 1) niet van kracht zouden zijn zodat in deze geliberaliseerd gebieden alleen gewone regels van het BW van toepassing waren.[13.] De uitzondering werd als volgt toegelicht: “Een categorie die zeker behoort te worden uitgesloten, is die van vacantie- en seizoenwoningen.

De omschrijving daarvan is ook al weer zeer moeilijk met enige nauwkeurigheid te geven. Het criterium van een bepaalde duur van de huurovereenkomst is hier slecht bruikbaar: het zou immers gemakkelijk gelegenheid geven tot ontduiking van de wettelijke regeling. Voorgesteld wordt een zuiver feitelijk criterium te geven, nl. uit te sluiten de overeenkomsten welke slechts een gebruik van de woonruimte betreffen dat naar zijn aard van korte duur is. De rechter zal van geval tot geval moeten beslissen, of een huurovereenkomst wel of niet door de artikelen 1623a-f B.W. wordt beheerst. Het is evenwel niet te verwachten dat het onderscheid tussen woonruimte die voor permanente bewoning wordt verhuurd en woonruimte welke slechts voor een tijdelijk gebruik wordt verhuurd veel moeilijkheden zal baren. In ieder geval kan worden gesteld dat deze moeilijkheden niet geringer zullen zijn wanneer zou worden gezocht naar een uitvoeriger uitgewerkt criterium. De globale maatstaf moet, mede gezien in het licht van de strekking van het gehele wetsontwerp, voldoende zijn voor de wetstoepasser.”[14.]

3.10.2.

163

Hoge Raad 30 mei 1975, LJN AC5593, NJ 1975/464, m.nt. G.J. Scholten bracht een op het onderhavige geval gelijkende situatie onder het bereik van artikel 1623a lid 1 (oud) BW. Uw Raad overwoog: “O. aangaande het eerste en het tweede middel: dat juist is dat de beantwoording van de vraag of een overeenkomst van huur en verhuur van een woonruimte valt onder de in art. 1623a BW vermelde uitzondering en daardoor onttrokken is aan hetgeen in de art. 1623b–1623g is bepaald, hiervan afhangt of deze overeenkomst een gebruik van woonruimte betreft dat naar de aard van dat gebruik slechts van korte duur is; dat echter de aard van het gebruik bepaald kan zijn door de aard van de desbetreffende woonruimte en dit in het bijzonder het geval zal zijn, indien door de aard van die woonruimte de duur van het gebruik begrensd is; (...)

O. aangaande het derde middel: dat de Rb., door in het onderhavige geval uit de omstandigheden dat het hier ging om een door de gemeente Tilburg voor de sloop bestemd pand en dat, naar verzoeker heeft moeten begrijpen, de Stichting daarover van de Gemeente slechts de beschikking heeft kunnen krijgen om dit voor korte tijd aan studenten te verhuren, af te leiden dat de onderhavige huurovereenkomst betrof het gebruik van een woonruimte dat naar zijn aard slechts van korte duur is in de zin van art. 1623a voornoemd, geen blijk heeft gegeven de zin van deze bepaling te hebben misverstaan en ook geen onbegrijpelijke beslissing heeft gegeven”.

3.11.

In 1978 is de bepaling van het huidige artikel 7:232 lid 4 BW ingevoegd (destijds in de tweede volzin van artikel 1623a lid 1). Zie daarover nader bij 3.16.

3.12.1.

Nadat de Huurwet en artikel 1623a e.v. (oud) BW enige tijd naast elkaar hebben gegolden, is het voornemen ontstaan een meer uniforme regeling van huurrecht tot stand te brengen.[15.] Dit resulteerde in 1979 de totstandkoming van de Huurprijzenwet woonruimte[16.], de Wet op de Huurcommissies[17.] en de Wet houdende bepalingen met betrekking tot huur en verhuur van woonruimte.[18.]

3.12.2.

De Wet houdende bepalingen met betrekking tot huur en verhuur van woonruimte wijzigde artikel 1623a lid 1 niet. Bij nadere memorie van antwoord werden naar aanleiding van vragen in het Nader voorlopig verslag[19.] opmerkingen gemaakt over de uitzondering voor het gebruik dat naar zijn aard van korte duur is (hieronder de eerste alinea) en over de uitzondering voor gemeentelijke slooppanden (hieronder de tweede alinea): “Dit wetsontwerp bevat geen voorstel tot wijziging van de uitzonderingsbepaling in de eerste zin van het eerste lid. Voor de motieven die hebben geleid tot het opnemen van het gekozen globale criterium verwijzen wij de leden van de V.V.D.-fractie naar de toelichting bij het bestaande artikel 1623a.

Een wijziging van de redactie van de tweede zin van het tweede (bedoeld zal zijn: "eerste"; A-G) om ook de huur van een geheel gebouw of van een gedeelte van een gebouw onder de werking van de uitzonderingsbepaling te brengen, lijkt ons niet nodig. Wij menen dat beide mogelijkheden reeds door de bestaande formulering worden bestreken.”[20.]

Tijdens de mondelinge behandeling rees de vraag wat het nu eigenlijk inhoudt dat de regeling niet van toepassing is op huur, welke een gebruik van woonruimte betreft die naar zijn aard slechts van

164

korte duur is. Achtergrond van deze vraag was de zorg dat verhuurders misbruik zouden kunnen maken van deze bepaling. De minister antwoordde: “Ik wil er graag een uiteenzetting over geven, maar mijn conclusie is bij voorbaat dat voor die vrees geen grond aanwezig is. Het gaat hier om het gebruik dat naar zijn aard van korte duur is.

Het is dus een uitzonderingsbepaling van een heel beperkte betekenis. (...) Het gaat dus om gevallen waarin voor iedereen duidelijk is, dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming. De bepaling moet dan ook in onze opstelling zeer restrictief worden opgevat. (...) Je moet het dus wel bekijken vanuit het concrete gebruik dat ervan wordt gemaakt en de daarbij passende duur. (...) Uiteindelijk zal de rechter het moeten uitmaken. (...) Ik blijf erbij dat wij geen behoefte hebben aan een aanvulling op dit punt.”[21.]

3.12.3.

Bij de behandeling van de Huurprijzenwet woonruimte werd eveneens ingegaan op de reikwijdte van gebruik dat naar zijn aard van korte duur is, nu artikel 2 van deze wet daarover een bepaling bevatte. Uit de gemaakte opmerkingen blijkt, dat deze bepaling op dezelfde wijze dient te worden verstaan als haar tegenhanger in artikel 1623a lid 1 (oud) BW. In de memorie van antwoord schreven de minister en de staatssecretaris: “Genoemd artikel geeft aan voor welke overeenkomsten van huur en verhuur van woonruimte deze wet niet geldt, namelijk die, welke een gebruik betreffen, dat naar zijn aard slechts van korte duur is. Het zuiver feitelijk criterium is derhalve de duur van de overeenkomst. Om ontduiking te voorkomen, is in de wet dit criterium gegeven. Bij geschil zal de rechter van geval tot geval moeten beslissen of de huurovereenkomst wel of niet door deze wet wordt beheerst. Zoals reeds in de memorie van toelichting is vermeld, is de materiële inhoud van artikel 2 geheel gelijk aan die van artikel 1623a, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek. In de memorie van toelichting zijn in dit verband de zomerhuisjes slechts als voorbeeld genoemd, omdat de huurovereenkomsten die ten aanzien daarvan als regel worden gesloten, een gebruik betreffen, dat naar zijn aard slechts van korte duur is. Het noemen van meerdere voorbeelden houdt het gevaar in, dat een min of meer limitatieve opsomming zou kunnen worden verondersteld. De ondergetekenden zijn van mening, dat de bedoeling omtrent de aard van het gebruik, namelijk van korte duur, duidelijk is.”[22.]

Nadien is door de staatssecretaris nog opgemerkt: “De omschrijving 'gebruik van woonruimte dat naar zijn aard slechts van korte duur is' is in 1972 in het Burgerlijk Wetboek opgenomen in artikel 1623a. (...)

Evenals dat voor de in het Burgerlijk Wetboek gegeven regeling het geval is, zal de rechter voor de vraag, of een huurovereenkomst wel of niet door de voorgestelde wettelijke regeling wordt beheerst, aan de hand van dit criterium van geval tot geval moeten beslissen.

Bij de eerdergenoemde wijziging van het Burgerlijk Wetboek is de verwachting uitgesproken dat het onderscheid tussen woonruimte die voor permanente bewoning wordt verhuurd, en woonruimte welke slechts voor een tijdelijk gebruik wordt verhuurd, niet veel moeilijkheden zou baren.

Van moeilijkheden hierover is in de praktijk niet gebleken.”[23.]

3.13.1.

Ruim een decennium later werd een wetsvoorstel ingediend tot vaststelling van titel 7.4 van het Burgerlijk Wetboek[24.]. Daarmee werd ten aanzien van de huur van woonruimte beoogd de toen geldende regeling van de artikelen 7A:1623a e.v. (oud) BW, de Huurprijzenwet woonruimte en de Wet op de huurcommissies te integreren teneinde, mede met behulp van de algemene regels, tot een eenvoudiger, overzichtelijker en evenwichtiger stelsel te komen.[25.]

3.13.2.

165

De tekst van het huidige art. 7:232 BW werd als volgt toegelicht: “Deze bepaling stemt overeen met artikel 1623a lid 1 BW en artikel 2 lid 1 HPW. Het huidige criterium 'naar zijn aard slechts van korte duur' is gehandhaafd. Gedacht moet hierbij worden aan overeenkomsten tot het gebruik van vakantiewoningen, hotel- en pensionverblijven, wisselwoningen e.d. Om misbruik tegen te gaan is indertijd gekozen voor een zuiver feitelijk criterium in plaats van de duur van de huurovereenkomst. Zou men een bepaalde termijn in de wet opnemen dan zou dat tot gevolg kunnen hebben dat bijv. in geval een verhuurder in verband met een door hem voorgenomen renovatie aan zijn huurders zg. wisselwoningen ter beschikking stelt, na het verstrijken van de termijn de huur(prijs)bescherming van toepassing zou worden.

De rechter zal van geval tot geval moeten beslissen of het om een overeenkomst gaat welke slechts een gebruik van de woonruimte betreft dat naar zijn aard van korte duur is.”[26.]

De vaste commissie van justitie stelde de vraag, of buiten de gevallen van artikel 7:232 BW de mogelijkheid geboden zou moeten worden een tijdelijke overeenkomst te sluiten, die daadwerkelijk eindigt na het verstrijken van de overeengekomen termijn, eventueel na toetsing door de rechter.[27.] Die gedachte is niet overgenomen: “In de eerste plaats verdient aandacht dat artikel 232 niet alle gevallen vermeld waarin een tijdelijke huur mogelijk is, die na het verstrijken van de overeengekomen tijd daadwerkelijk eindigt. Verwezen moge worden naar artikel 274 lid 2. Artikel 232 en artikel 274 lid 2 tezamen geven naar onze mening voorshands een redelijke mate van armslag voor tijdelijke huurovereenkomsten als door de Commissie bedoeld.

Voorkomen moet worden dat door het invoeren van een nieuwe, vagere maatstaf onzekerheid ontstaat waar de grens ligt, terwijl aldus wèl een nieuw instrument ontstaat om te trachten huurovereenkomsten aan het dwingende regime te onttrekken. In het kader van de ontwerp Nota Wonen moet worden bezien of er de mogelijkheid tot verruiming bestaat waaraan niet het voormelde bezwaar is verbonden.”[28.]

Het onderwerp van de tijdelijke huurovereenkomsten kwam tijdens het wetgevingsoverleg tussen de commissies, de minister en de staatssecretaris nog eenmaal aan bod: “Minister Korthals: Ik kom daar nog op, mede naar aanleiding van de vraag of de mogelijkheid geboden moet worden om een tijdelijke huurovereenkomst te sluiten na het verstrijken van de afgesproken termijn, eventueel na toetsing van de rechter of er sprake is van het vereiste zwaarwegende belang. Wij zijn van oordeel dat de wetsvoorstellen aan de verhuurder een redelijke armslag bieden om tijdelijke huurovereenkomsten aan te gaan. Artikel 232 bepaalt dat huurbescherming niet geldt voor de huur die naar zijn aard slechts van korte duur is. Dan kan het gaan om vakantiewoningen, hotel- en pensionverblijven, wisselwoningen, etc. Daarnaast is heel belangrijk dat partijen kunnen afspreken dat de huur tijdelijk is en dat na het verstrijken van de afgesproken termijn de verhuurder zelf of de vorige huurder weer in de woning wil trekken. Is zo'n afspraak gemaakt, dan moet de huurder zonder meer ontruimen (zie artikel 7:274, lid 1, onder b, juncto lid 2), tenzij uiteraard de verhuurder geen belang meer heeft bij de ontruiming. In de praktijk kunnen schrijnende gevallen voorkomen waarin een verhuurder een woning tijdelijk wil verhuren maar toch geconfronteerd wordt met bescherming van de huurder. Ik denk aan de eigenaar die zijn pand wil laten bewonen om kraken te voorkomen. In zo'n geval is dat een mogelijkheid, maar dan moet de bewoning wel om niet gebeuren. Zodra de verhuurder een huurprijs bedingt, is er sprake van een gewone huurovereenkomst. Genoemd is het voorbeeld van de bejaarde verhuurder. Moet deze de mogelijkheid krijgen met de huurder een huurcontract te sluiten met het beding dat de huurder na verstrijken van de afgesproken tijd de woning ontruimt?

Het zonder meer mogelijk maken dat tijdelijke huurovereenkomsten gesloten kunnen worden, zou betekenen het afschaffen van de huurbescherming. Dat zou te ver gaan.”[29.]

3.14.

166

De hierboven genoemde lotgevallen van de bepaling geven geen aanleiding te veronderstellen, dat de wetgever anders is gaan denken over de betekenis van de in 1972 ingevoerde, thans in artikel 7:232 lid 2 BW opgenomen bepaling. De uitlatingen over de reikwijdte en betekenis van deze bepaling zijn consistent en in de loop der tijd in de kern dezelfde gebleven.

Het argument van het middel — kort gezegd, dat de wetgever in het kader van de wetswijzigingen van 1979 anders is gaan denken over de noodzaak van huurbescherming — gaat er voorts aan voorbij dat deze wet geen wijziging heeft meegebracht van art. 7A:1623a lid 1 (oud) BW, de in het arrest van 30 mei 1975 toegepaste uitzonderingsbepaling. Uit de parlementaire geschiedenis van de wetswijzigingen van 1979 blijkt niet dat men anders was gaan denken over de in 1972 ingevoerde ‘naar zijn aard van korte duur’-uitzondering (ook al was in 1978 de regel over de tijdelijke verhuur van woonruimte in gemeentelijke slooppanden van kracht geworden). De in het middel bedoelde kentering in het huurbeleid heeft in ieder geval niet geleid tot een beperking van het toepassingsbereik van deze bepaling, zodat hieraan niet de door het middel gesuggereerde betekenis kan worden gehecht. Bij die stand van zaken is er geen reden om aan te nemen dat het hof het voormelde arrest van de Hoge Raad van 30 mei 1975 ten onrechte bij zijn beoordeling heeft betrokken.

3.15.

Ik bespreek thans of hierover anders moet worden geoordeeld in het licht van artikel 7:232 lid 4 BW of van de Leegstandwet. Ik vat de middelen aldus op, dat zij betogen dat voor de tijdelijke verhuur van woningen in voor afbraak bestemde gebouwen hetzij de weg van artikel 7:232 lid 4 BW moet worden gevolgd, hetzij die van de Leegstandwet.

B. Volgt uit artikel 7:232 lid 4 BW dat artikel 7:232 lid 2 BW niet kan worden toegepast op afbraakwoningen?

3.16.

Het derde middel betoogt voorts (op p. 5, 2e alinea, tot p. 6, 5e alinea, alsmede op p. 8, 4e alinea) dat aan wetsvoorstel 12306 ontleend kan worden dat de wetgever het tijdelijk bewonen van voor afbraak bestemde panden niet als gebruik van naar zijn aard korte duur beziet. Met de toevoeging aan artikel 1623a van de bepaling over gemeentelijke slooppanden (thans opgenomen in artikel 7:232 lid 4) bedoelde de wetgever de mogelijkheid van tijdelijke verhuur te beperken tot deze situatie. De wetgever acht de tijdelijke verhuur van woonruimte in voor afbraak bestemde gebouwen welke aan een gemeente toebehoren minder bezwaarlijk dan wanneer deze in het bezit is van anderen dan de gemeente. De wetgever was van oordeel dat de Hoge Raad een te ruime interpretatie heeft gegeven aan de uitzonderingsbepaling van art. 7A:1623a lid 1 (oud) BW, het huidige art. 7:232 lid 2 BW, aldus het middel.

3.17.1.

Wetsvoorstel 12306 introduceerde een regeling over de tijdelijke verhuur van woonruimte in gemeentelijke slooppanden. De parlementaire behandeling van deze wet begon in 1973 — dus nog vóór HR 30 mei 1975, NJ 1975/464 werd gewezen — aanvankelijk in samenhang met een later ingetrokken wetsontwerp van een voorloper van de Leegstandwet.[30.] Na afronding van de behandeling bereikte de Wet houdende bepalingen met betrekking tot tijdelijke verhuur van woonruimte in gebouwen, welke aan een gemeente toebehoren en voor afbraak bestemd zijn, in 1978 het Staatsblad.[31.]

3.17.2.

Artikel 1 van deze wet heeft de volgende volzin aan art. 1623a toegevoegd lid 1:

167

“De artikelen 1623a-1623g zijn voorts niet van toepassing op woonruimte in gebouwen, welke aan een gemeente toebehoren en voor afbraak bestemd zijn".[32.]

Zij werd als volgt toegelicht: “In artikel 1623a, eerste lid, zoals dit is vastgesteld bij de wet van 15 juni 1972, Stb. 305, wordt een uitzondering gemaakt voor de huur en verhuur van woonruimte welke een gebruik betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is. Daarbij moet dus worden gedacht aan gebruik dat naar zijn aard van korte duur is, zoals huur van een vakantiewoning. In het ontwerp gaat het niet zozeer om een gebruik dat naar zijn aard van korte duur is, maar om het feit dat de woning nog slechts betrekkelijk korte tijd beschikbaar is. Om deze reden verdient een afzonderlijke bepaling aanbeveling naast de bestaande uitzondering.”[33.]

Bij verslag leidde dit tot de vraag waarom of de werkingssfeer beperkt is tot woningen die eigendom zijn van de gemeente: “(...) Het komt toch niet zelden voor, dat een projectmaatschappij de eigenaresse is van de voor afbraak bestemde woningen? Enkele andere leden hebben er begrip voor, dat de Regering beducht is voor een te wijde uitzonderingsbepaling, die de huurbescherming zou ontkrachten. Niettemin zien zij gaarne de voorgestelde bepaling uitgebouwd tot woningen in eigendom van andere overheidsorganen of particulieren, bestemd hetzij voor de sloop, hetzij voor verbouwing tot andere doeleinden. Daarmee kan worden voorkomen dat deze panden eerder aan de woonbestemming worden onttrokken dan voor de eigenaar noodzakelijk is, hetgeen de huisvesting voor bepaalde zwakke groepen benadeelt. Talrijke, vele en verschillende weer andere leden staan eveneens kritisch tegenover de beperking tot gebouwen, welke aan een gemeente toebehoren. Hoe denken de bewindslieden op te treden ten aanzien van particuliere of corporatiewoningen, zo vragen vele leden. Vele andere en verschillende weer andere leden verzoeken de Ministers te bezien of het mogelijk is aan de provinciale overheden dezelfde bevoegdheid te geven als aan de gemeentelijke.”[34.]

De memorie van antwoord maakte duidelijk dat: “(...) met het wetsontwerp beoogd wordt een mogelijkheid te scheppen reeds leeggekomen voor afbraak bestemde panden te gebruiken om een tijdelijke opvang voor noodgevallen te bieden.

Zodanige woningen zullen veelal eigendom van de gemeente zijn. De gemeente is naar ons oordeel ook het meest aangewezen orgaan om de noodzaak van tijdelijke opvang van noodgevallen te beoordelen en te regelen. Wij hebben er daarom bezwaar tegen de werkingssfeer van het ontwerp tot woningen, in eigendom bij andere overheidslichamen en particulieren uit te breiden, mede omdat dan inderdaad het gevaar opdoemt dat de huurbescherming ontkracht wordt.”[35.]

Tijdens de mondelinge behandeling werden deze argumenten door de staatssecretaris herhaald.

Ook kwam het arrest van de Hoge Raad van 30 mei 1975 aan de orde: “Mevrouw Salomons heeft, nadat zij haar bewondering voor het wetsontwerp had uitgesproken, gevraagd of het nog wel nodig was. Zij wees op het arrest van de Hoge Raad van 30 mei 1975 (NJ 1975/464). In de memorie van toelichting staat dat in artikel 1623a een uitzondering wordt gemaakt voor woonruimte met een gebruik dat naar zijn aard slechts van korte duur is. De Hoge Raad heeft nu gezegd dat de aard van gebruik ook kan worden bepaald door de aard van de woonruimte zelf. Dat kan in het bijzonder het geval zijn, indien door de aard van de woonruimte de duur van het gebruik begrensd is. Het ging hier om woningen van de gemeente Tilburg, die voor afbraak waren bestemd, tijdelijk verhuurd waren aan een stichting voor studentenhuisvesting en door deze stichting waren onderverhuurd aan studenten. Ik meen dat het wetsontwerp hierdoor niet overbodig is geworden. De uitspraak hangt samen met de feiten in dit geval. Met iets andere feiten behoeven andere rechterlijke instanties niet tot hetzelfde oordeel te komen. Aan de andere kant heeft de uitleg van de Hoge Raad een algemeen karakter. De uitspraak is niet beperkt tot aan een gemeente toebehorende woningen en dat is nu juist wat wij wèl willen.

168

Er komt nog bij dat de uitspraak alleen geldt voor geliberaliseerd gebied. In de Huurwet ontbreekt een bepaling, vergelijkbaar met die in het Burgerlijk Wetboek. Ook als de BW-bepaling in het gehele land zou gelden — en volgens de Nota huur -en subsidiebeleid zal dat in het nieuwe huurrecht het geval zijn -, dan nog is de in het wetsontwerp voorgestelde wijziging wenselijk.

Wanneer de nieuwe bepaling is opgenomen zal de rechter geen behoefte meer hebben aan de ruime interpretatie van de reeds bestaande bepalingen en zal de mogelijkheid van tijdelijke verhuring beperkt blijven tot aan een gemeente toebehorende woningen.”[36.]

3.18.

Uit de parlementaire geschiedenis kan worden afgeleid, dat het wetsontwerp in het bijzonder tot doel had gemeenten in staat te stellen slooppanden tijdelijk te verhuren voor noodgevallen. De uitzondering is bewust beperkt gebleven tot gemeentelijke slooppanden op basis van (i) een inschatting van de feitelijke situatie dat slooppanden veelal eigendom van de gemeente zullen zijn en (ii) de gedachte dat aldus misbruik van de voorgestelde uitzondering op het stelsel van huurbescherming kon worden voorkomen.

In overeenstemming hiermee wordt de bepaling ook strikt uitgelegd. Zij wordt niet analoog toegepast op sloopwoningen van andere (overheids-) eigenaren.[37.]

3.19.

De reactie in de parlementaire geschiedenis op het arrest van 30 mei 1975 illustreert, enerzijds, dat het wetsvoorstel niet als achterhaald werd beschouwd. Immers die "uitspraak hangt samen met de feiten in dit geval" en geldt (op dat moment) “alleen (...) voor geliberaliseerd gebied”. Dat was echter niet de enige reden om het wetsvoorstel door te zetten. Immers “de uitleg van de Hoge Raad (heeft) een algemeen karakter” en “(o)ok als de BW-bepaling in het gehele land zou gelden (...), dan nog is de in het wetsontwerp voorgestelde wijziging wenselijk.” De uitspraak van de Hoge Raad “is niet beperkt tot aan een gemeente toebehorende woningen en dat is nu juist wat wij wèl willen”, aldus de bewindspersoon.

3.20.

Zoals de MvT blijkt, werd een afzonderlijke bepaling voorgesteld “naast de bestaande uitzondering.” De MvA geeft aan dat een “mogelijkheid” wordt geschapen.

Zoals ook in de MvT wordt opgemerkt, bestaat er verschil tussen de regeling voor de gemeentelijke slooppanden en de uitzondering voor gebruik van korte duur. De regeling van (thans) artikel 7:232 lid 4 BW heeft een eigen toepassingsgebied (woningen in gebouwen die aan een gemeente toebehoren en ten tijde van het aangaan van de overeenkomst voor afbraak zijn bestemd), dat afwijkt van het toepassingsgebied van de regeling van (thans) artikel 7:232 lid 2 BW (dat ziet op elke huur dat een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard van korte duur is). De rechtsgevolgen van beide regimes verschillen, onder meer in die zin dat bij de regeling voor de gemeentelijke slooppanden de feitelijke contractsduur geen rol speelt.[38.]

Dit alles kan verklaren waarom het arrest van 30 mei 1975 niet afdeed aan de wens de regeling voor gemeentelijke slooppanden tot stand te brengen.

3.21.

Nu is echter in de parlementaire geschiedenis ook opgemerkt, dat “(w)anneer de nieuwe bepaling is opgenomen (...) de rechter geen behoefte meer (zal) hebben aan de ruime interpretatie van de reeds bestaande bepalingen en zal de mogelijkheid van tijdelijke verhuring beperkt blijven tot aan een gemeente toebehorende woningen.”[39.]

Deze passage moet m.i. niet zo moet worden verstaan, dat de bepaling van (thans) artikel 7:232 lid 4 BW toepassing van de bepaling van (thans) artikel 7:232 lid 2 BW niet meer mogelijk maakt.

Zij brengt, mede tegen de achtergrond van de bij 3.18 genoemde inschatting in de MvA dat vooral

169

gemeenten slooppanden in eigendom zouden hebben, m.i. slechts tot uitdrukking dat dit naar het oordeel van de wetgever niet meer nodig zou zijn.

3.22.

Tot grote bloei is de bepaling van (thans) artikel 7:232 lid 4 BW nooit gekomen. Zij is niet veel gebruikt, wat wordt toegeschreven aan de omvang van het gemeentelijke (sloop)woningbezit.[40.]

Mocht de wetgever dus in de jaren '70 van vorige eeuw voor ogen hebben gestaan, dat de bepaling over gemeentelijke slooppanden de materie van de tijdelijke verhuur van slooppanden afdoende was geregeld, dan is die verwachting kennelijk niet volledig uitgekomen.

3.23.

In HR 30 januari 1987, LJN AG5526, NJ 1987/529, m.nt. JMBV (welke uitspraak zag op het overgangsrecht) werd in rov. 3.1 opgemerkt, dat deze wet "in wezen — zij het met de beperking tot woonruimte in gebouwen die toebehoren aan een gemeente — overeenstemde met wat blijkens HR 30 mei 1975, NJ 1975/464 rechtens reeds gold." Die kwalificatie duidt er niet op (hoewel dat in die zaak niet ter beslissing stond) dat het arrest van 30 mei 1975 in het algemeen voor afbraakwoningen als achterhaald zou moeten worden beschouwd. Ook de literatuur wekt bepaald niet de indruk daarvan uit te gaan.[41.]

3.24.

Naar in de rechtspraak van de Hoge Raad als uitgangspunt is aanvaard, kan van exclusieve werking slechts sprake zijn indien de wet zulks voorschrijft of onvermijdelijk meebrengt.[42.] Is dat niet het geval, dan geldt als uitgangspunt dat indien verschillende bepalingen voor toepassing op één feitencomplex in aanmerking komen en (in verband met het verschil in rechtsgevolgen) cumulatie niet mogelijk is, aan de gerechtigde de keuze is welke rechtsgevolgen hij wenst in te roepen of op welke rechtsgrond hij zich wenst te baseren.[43.]

3.25.

De beschikbare bronnen nopen niet tot de conclusie dat tijdelijke verhuur van woonruimte in voor afbraak bestemde gebouwen uitsluitend via artikel 7:232 lid 4 BW toegelaten is, zodat de opvatting van het middel moet worden verworpen.

3.26.

Ik merk nog op, dat de opvatting van het middel ertoe zou leiden dat niet-gemeentelijke eigenaren van voor afbraak bestemde gebouwen voor de mogelijkheid van tijdelijke verhuur van woonruimte in die gebouwen, in de praktijk — afgezien van de mogelijkheid dat de gemeente het gebouw in eigendom zou verwerven — aangewezen zouden zijn op de door de Leegstandwet geboden mogelijkheid van tijdelijke verhuur. Indien echter de Leegstandwet geen exclusieve werking heeft, is er reden te minder een dergelijke werking wel toe te kennen aan artikel 7:232 lid 4 BW. C. Bevat de Leegstandwet een exclusieve regeling die in de weg staat aan toepassing van artikel 7:232 lid 2 BW op de tijdelijke verhuur van afbraakwoningen?

3.27.

De exclusieve werking van de Leegstandwet ten opzichte van de bepaling van artikel 7:232 lid 2 BW wordt ook afzonderlijk aan de orde gesteld en wel in middel II (dat ook een andere kwestie aan de orde stelt) en in middel III (op p. 2 tot p. 3, 5e alinea alsmede op p. 8, 5e alinea, tot p. 9, 4e alinea). Beide middelen lenen zich in zoverre voor gezamenlijke behandeling.

3.28.

170

Het tweede middel richt zich in tegen rov. 4.7 t/m 4.11, het derde middel richt zich onder meer tegen rov. 4.12 en 4.13. Het hof heeft daarin, kort gezegd, als volgt overwogen. (i) Volgens Malothaux hadden Mitros en/of SSH voor de verhuur van de woning een vergunning in de zin van de Leegstandwet moeten aanvragen (rov. 4.7) en kan er daarom geen sprake zijn van huur die naar zijn aard van korte duur is in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW (rov. 4.12). (ii) [44.]In cassatie moet veronderstellenderwijs worden aangenomen dat de Leegstandwet in de onderhavige situatie van toepassing is.(44) (iii) Mitros en SSH hebben geen vergunning aangevraagd, zodat geen sprake is van een tijdelijke huurovereenkomst als bedoeld in de Leegstandwet (rov. 4.8). (iv) Mitros en/of SSH waren niet verplicht een vergunning op grond van de Leegstandwet aan te vragen, omdat de wet daartoe slechts de mogelijkheid biedt (rov. 4.8, 2e volzin, rov. 4.9, 3e t/m 8e volzin, rov. 4.11, 4e volzin, en rov. 4.13). (v) Mitros heeft niet jegens Malothaux onrechtmatig gehandeld door geen vergunning aan te vragen (rov. 4.10-4.11).

3.29.

Ik bespreek eerst de klachten die de middelen richten tegen het bij 3.28 onder (iv) bedoelde oordeel.

3.30.

Het tweede middel (op p. 2) voert in dit verband aan (i) dat het hof er ten onrechte van uit gaat dat sociale huisvestingwoningen op een eenvoudige wijze door Mitros en SSH onttrokken kunnen worden aan de sociale woningsector zonder dat de gemeente daarop enige toezicht uitoefent, dat (ii) het hof het bestaan van de Huisvestingswet en de Leegstandwet in het geheel niet heeft onderkend, en (ii) dat de opvatting van het hof dat er sprake zou zijn van een totale contractsvrijheid haaks staat op het systeem van de huurbescherming en de wetgeving ter bevordering van een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van schaarse woonruimte.

3.31.

Deze klachten doen geen recht aan het bestreden arrest. Voor de uitgangspunten en opvattingen die aan het hof worden toegeschreven, bieden zijn overwegingen geen grond. Het hof is op de Leegstandwet ingegaan. Het middel verzuimt aan te geven waarom het hof in het licht van de in feitelijke instanties door Malothaux ingenomen standpunten op de Huisvestingswet zou hebben moeten ingaan en voldoet in zoverre niet aan de daaraan te stellen eisen. Het gestelde miskent verder dat de rechter beoordeelt of een geval valt onder artikel 7:232 lid 2 BW, waarbij een terughoudende toepassing is geboden mede met het oog op het bestaande stelsel van huurbescherming. Middel II faalt in zoverre bij gebrek aan feitelijke grondslag.

3.32.

Voor zover derde middel klaagt over het bij 3.28 onder (iv) bedoelde oordeel, diene het volgende.

171

3.33.

Als ik het goed zie, veronderstelt het middel dat artikel 7:232 lid 2 BW in beginsel van toepassing kan zijn op de tijdelijke verhuur van afbraakwoningen. Het middel betoogt echter dat de regeling van de Leegstandwet in dergelijke gevallen exclusieve werking heeft ten opzichte van artikel 7:232 lid 2 BW. 3.34.

Zoals bij 3.24 werd opgemerkt, kan van exclusieve werking slechts sprake zijn indien de wet zulks voorschrijft of onvermijdelijk meebrengt.[45.] Dit uitgangspunt kan ook gebruikt worden om de vraag te beantwoorden of een in een afzonderlijke wet opgenomen regeling exclusieve werking toekomt ten opzichte van bepalingen uit het BW.[46.]

3.35.

De bewoordingen en stelsel van de Leegstandwet geven op zichzelf beschouwd geen aanleiding te veronderstellen dat de regeling van de Leegstandwet exclusief is bedoeld. Uit artikel 15, aanhef en lid 1 onder c, en artikel 16, lid 1,[47.] Leegstandwet volgt dat indien een vergunning voor tijdelijke verhuur volgens de Leegstandwet is verleend, dan artikel 7:232 BW niet van toepassing is. Is dat laatste niet het geval, dan heeft de Leegstandwet geen rechtsgevolg in relatie tot art. 7:232 lid 2 BW. 3.36.1.

Het hof overweegt in rov. 4.9, dat de parlementaire geschiedenis van de Leegstandwet geen aanwijzingen geeft voor exclusieve werking. De aanleiding tot de regeling van de tijdelijke verhuur in de Leegstandwet was een suggestie van de fractie van D'66. In de Nadere MvA wordt daarover opgemerkt:[48.]

“De fractie van D'66 heeft nog ter sprake gebracht het verschijnsel dat voor sloop bestemde panden worden gekraakt. De fractie meent dat dergelijke panden, indien nog bewoonbaar, in plaats van ontijdig te worden gesloopt tijdelijk zouden moeten worden bewoond. De laatste tijd is, aldus de fractie, een gelijksoortig probleem zichtbaar geworden bij nieuwbouw-koophuizen die vooralsnog onverkoopbaar blijken te zijn. In beide gevallen zien de eigenaren op tegen verhuur omdat zij er niet zeker van zijn dat zij de panden zodra dat nodig is weer leeg ter beschikking kunnen krijgen. Ter voorkoming van onnodige leegstand en kraakacties zullen volgens de fractie waarschijnlijk in het ontwerp voorzieningen moeten worden opgenomen waardoor woningen voor bepaalde tijd kunnen worden verhuurd zonder dat de huurder aan het einde van de overeengekomen termijn aanspraak op bescherming kan maken. Deze tijdelijke verhuur zou tegen een lagere huurprijs moeten kunnen plaatsvinden dan op grond van de Huurprijzenwet redelijk is.

De afwijking van de bescherming- en prijsvoorschriften zou afhankelijk gesteld moeten worden van een voorafgaande toestemming van de kantonrechter of van de tussenkomst van een leegstandbemiddelaar. Wij wijzen er allereerst op dat het op grotere schaal mogelijk maken van tijdelijke verhuur toch wat buiten het eigenlijke kader van dit wetsontwerp valt. Niettemin willen wij een beschouwing wijden aan het voorstel van de leden van de D'66-fractie. Met deze leden zijn wij van oordeel dat de mogelijkheid van tijdelijke verhuur welke zij bepleiten, in elk geval niet zonder meer kan worden toegelaten, aangezien in dat geval het huurbeschermingsstelsel in de artikelen 1623a e.v. BW op eenvoudige wijze zou kunnen worden ontdoken. De verhuurder zou dan immers door telkens een huurovereenkomst voor bepaalde tijd aan te gaan, kunnen bereiken dat de huurverhouding eindigt en de huurder moet ontruimen, zodra hij niet opnieuw een tijdelijke overeenkomst wenst te sluiten. Het is dus noodzakelijk om zo scherpe begrenzingen aan te brengen dat daardoor de kans op misbruik voldoende klein wordt. Het voorstel van de D'66-fractie noemt daartoe twee mogelijkheden. De ene bestaat als wij het goed zien daaruit dat bij huurovereenkomsten welke via een leegstandsbemiddelaar tot stand worden gebracht, de huurbeschermingsbepalingen buiten toepassing blijven. Het voorstel geeft echter niet aan wat onder een "leegstandsbemiddelaar" moet worden verstaan en hoe voldoende zekerheid kan worden

172

verkregen dat aan de huurders die langs die weg aan woonruimte zijn gekomen, terecht bescherming wordt onthouden. Wij willen daarom niet verder op deze suggestie ingaan. De andere constructie houdt in dat vooral aan de kantonrechter toestemming moet worden gevraagd om van de beschermingsregeling te mogen afwijken. De rechter zal dan dus de belangen van huurder en verhuurder moeten afwegen. Uitwerking van deze gedachte roept verschillende vragen op. Het voorstel gaat daar niet nader op in. Moet bij voorbeeld de belangenafweging geheel aan de rechter worden overgelaten, of dient de wet bepaalde beperkingen te bevatten en zo ja welke? Naast de mogelijkheden welke de D'66-fractie noemt, zou ook kunnen worden gedacht aan een toetsing vooraf door burgemeester en wethouders, aangezien dezen in het bijzonder op de hoogte zijn van de volkshuisvestingsproblemen in hun gemeente. De vraag die in dit verband rijst, is of naast het vereiste van een vergunning van burgemeester en wethouders nog andere vereisten of beperkingen moeten worden gesteld. Men zou daarbij een differentiatie kunnen overwegen naar gelang het gaat om tijdelijke verhuur van woonruimte in leegstaande gebouwen, nieuwbouwwoningen of al eerder bewoonde woningen. Bij al deze mogelijkheden moet steeds de belangrijkste vraag zijn hoever men wil gaan met het ter bestrijding van leegstand inbreuk maken op het bestaande huurbeschermingsysteem en of bij de invoering van een bepaalde constructie met het oog op de tijdelijke verhuur het gevaar van misbruikt in voldoende mate kan worden geweerd. Overweging van de verschillende aspecten van deze kwestie en het overleg daarover met betrokkenen vergt onvermijdelijk tijd. Wij willen daarom niet nu reeds een definitief standpunt innemen ten aanzien van het voorstel van de D'66-fractie om een wettelijke voorziening met het oog op tijdelijke verhuur te treffen. Wel willen wij ons beraden over de wijze waarop nadere uitwerking aan die gedachte kan worden gegeven.”

Blijkens het Eindverslag (Kamerstukken II 1980/81, 15 442, nr. 17, p. 2-3) kon dit voorstel op steun rekenen. In de Nota naar aanleiding van het eindverslag wordt op het punt als volgt teruggekomen:[49.]

“Zoals wij in de nadere memorie van antwoord (stuknr. 13, p. 5) aan de D'66-fractie toezegden, hebben wij ons over de kwestie van de tijdelijke verhuur nog verder beraden. Wij zijn tot de conclusie gekomen dat het wenselijk is om een voorziening te treffen en deze alsnog in dit wetsontwerp op te nemen. Een regeling daartoe is bij de derde nota van wijzigingen in de vorm van een nieuw artikel 15a aan het ontwerp toegevoegd. De ontworpen voorziening is er uitsluitend op gericht bij te dragen aan een vermindering van de leegstand. Tijdelijke verhuur wordt uitsluitend toegelaten in de gevallen waarin woonruimte in gebouwen of woningen leegstaat en van de eigenaar niet kan worden verlangd dat hij deze woonruimte op een andere wijze dan door tijdelijke verhuur aan de volkshuisvesting dienstbaar maakt. Er is derhalve slechts sprake van een inbreuk op de huurbeschermingsbepalingen met betrekking tot woonruimte welke anders zou leegstaan, dat wil zeggen noch door een huurder met volledige huurbescherming, noch door een koper zou worden bewoond, indien niet de mogelijkheid van tijdelijke verhuring zou bestaan. In onze opvatting neemt de tijdelijke verhuur als middel ter bestrijding van leegstand een eigen plaats in naast het instrument van de woonruimteverordening. Wij zijn dan ook van oordeel dat de voorgestelde regeling past in het kader van het ontwerp-Leegstandwet.”

In de Derde nota van wijzigingen wordt een regeling voorgesteld die in hoofdlijnen overeenstemt met die van de uiteindelijke artikelen 15 en 16. In de toelichting wordt opgemerkt (voorafgaande aan het citaat op p 8 van de het middel):[50.]

“Het eerste lid kent aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid toe om aan een eigenaar in de zin van het ontwerp vergunning te verlenen tot het verhuren van leegstaande woonruimte in gebouwen of woningen, waarbij een aantal dwingendrechtelijke huurbeschermingsbepalingen buiten toepassing blijft. Gekozen is voor een toetsing vooraf. Aldus kan vóór het aangaan van een huurovereenkomst zekerheid worden verkregen over de vraag of de huurder al dan niet een beroep op huurbescherming zal kunnen doen. Dit is noodzakelijk, wil de voorziening hanteerbaar voor de verhuurder zijn. Verkrijgt hij de vergunning, dan kan hij er zeker van zijn dat hij de woning leeg ter beschikking krijgt zodra dat nodig is, bij voorbeeld wanneer hij een koper heeft gevonden.”

173

In latere stukken heeft de regeling nadere vorm gekregen, onder meer wat betreft de opzegging, de maximering van de periode waarvoor tijdelijke verhuur was toegestaan, de positie van de onderhuurder en de huurprijsbepaling.[51.] In de toelichting op de Vierde nota van wijziging wordt vermeld:[52.]

“Ten slotte is in verband met opmerkingen in de Tweede Kamer nog een bepaling toegevoegd met betrekking tot de toepasselijkheid van de Huurprijzenwet woonruimte. Ingevolge artikel 2 van de Huurprijzenwet woonruimte is die wet niet van toepassing op overeenkomsten van huur en verhuur van woonruimte die een gebruik betreffen, dat naar zijn aard slechts van korte duur is. De onder II, 1 voorgestelde wijziging beoogt de mogelijkheid van een beroep op deze bepaling uit te sluiten en zo buiten twijfel te sellen dat in alle gevallen van tijdelijke verhuur en van onderverhuur van woonruimte die tijdelijk is verhuurd, de Huurprijzenwet woonruimte van toepassing is.”

Bij de behandeling van het wetsontwerp werd door de Minister nog opgemerkt:[53.]

“De meeste sprekers hebben sympathie betuigd met de grondgedachte van een regeling waarbij tijdelijke huur en verhuur onder zekere condities mogelijk zijn. Sommigen hebben bezwaar tegen deze voortvarendheid van de wetgever. Men vraagt zich af of wij op deze wijze een goed doordachte regeling kunnen maken. Verder is naar voren gebracht of wij niet bang moeten zijn voor uitholling van de huurbescherming. Het is niet alleen niet onze bedoeling, de huurbescherming uit te hollen, maar met degenen die erover hebben gesproken, zijn wij het ook erover eens dat een regeling voor tijdelijke huur en verhuur hiertoe niet mag leiden. Deze regeling mag slechts de strekking hebben, te bewerken dat woningen die anders leeg staan, worden bewoond, natuurlijk niet om langs een omweg een soort breekijzer te zetten in de kort geleden tot stand gekomen nadere regelingen op het gebied van de huurbescherming. Bij tijdelijke verhuur gaat het om een aanvullende mogelijkheid voor de gemeente, iets aan leegstand te doen.

Vordering is niet altijd mogelijk en ook niet altijd de beste oplossing. Door het middel van tijdelijke verhuur kan op een andere manier dan door vordering worden bereikt dat leegstaande woningen en gebouwen worden bewoond” 3.36.2.

Uit het voorgaande blijkt m.i. niet dat de mogelijkheid van tijdelijke verhuur aan de Leegstandwet werd toegevoegd met de bedoeling af te doen aan de mogelijke toepasselijkheid van artikel 1623a (thans 7:232 lid 2) BW. Wel blijkt, ook hier, van de zorg dat een uitzondering op het stelsel van huurbescherming gerechtvaardigd moet zijn en dat misbruik moet worden voorkomen. [54.]

Het middel beroept zich (op p. 8, 5e alinea, tot p. 9, 4e alinea) ten onrechte op een tweetal passages uit de toelichting bij de derde Nota van Wijzigingen, nu daaruit slechts blijkt waarom de preventieve toetsing is opgedragen aan het college van B&W in plaats van aan de rechter.[55.]

3.37.1.

Deze lezing van de parlementaire geschiedenis vindt steun in de literatuur. Deze bespreekt de regelingen van artikel 7:232 lid 2 BW en van de Leegstandwet als verschillende mogelijkheden om afbraakpanden tijdelijk te verhuren.[56.]

3.37.2.

Nu komt men wel de opvatting tegen, dat de aanwezigheid van alternatieven als de in de Leegstandswet aangegeven route, van invloed is of behoort te zijn op de toepassing van artikel 7:232 lid 2 BW. 3.37.3.

Zo wordt het bestaan van verschillende juridische wegen naar min of meer hetzelfde doel door Rossel kritisch besproken. Zij betitelt artikel 7:232 lid 2 BW in dit verband als een 'ontsnappingsroute' en merkt op (i) dat deze niet meer 'nodig' is ten aanzien van gemeentelijke

174

slooppanden (artikel 7:232 lid 4) en (ii) dat '(b)ovendien' artikel 15 lid 1 onder c Leegstandwet aan professionele verhuurders de mogelijkheid biedt woningen tot de sloop te verhuren.[57.] Rossel meent voorts dat de aanwezigheid van de mogelijkheid die de Leegstandwet biedt, de ruimte voor toepassing van artikel 7:232 lid 2 BW beperkt. Zij schrijft:[58.]

“Men zou zich goed kunnen voorstellen dat het bestaan van de mogelijkheid tot tijdelijke verhuur in de zin van art. 15 Lw ertoe leidt dat minder ruimte aanwezig wordt geacht voor toepassing van de in art. 232 lid 2 neergelegde korte-duur-uitzondering, bijvoorbeeld in de situatie waarin een eigenaar zijn leegstaande woning tijdelijk wil verhuren in afwachting van verkoop of sloop. Uit art.

16 lid 11 Lw zou men kunnen afleiden dat de in art. 15 en 16 neergelegde regeling weinig ruimte overlaat voor het buiten die regeling om sluiten van huurovereenkomsten die niet onder het strenge regime van afdeling 7.4.5 vallen. De sanctie op het niet voldoen aan de strikte voorwaarden voor tijdelijke verhuur is immers dat de afdeling 7.4.5 wél op de huurovereenkomst van toepassing is.[59.] (...)

Een royale toepassing van de korte-duur-uitzondering — ook in situaties waarin aan de verhuurder andere mogelijkheden ter beschikking staan — houdt immers het risico in dat de wettelijke bescherming van de huurder van woonruimte wordt ondergraven.”

3.37.4.

De Wijkerslooth-Vinke constateert in de praktijk een toenemende behoefte om aan de beperkte strekking van artikel 7:232 lid 2 BW voorbij te gaan, vanuit de optiek dat heldere wederzijdse afspraken (behoren te) worden nagekomen en onverschillig of de beoogde tijdelijkheid van de huur juridisch waterdicht is op grond van deze bepaling. Zij merkt op:[60.]

“Ook uit oogpunt van rechtsvinding ligt het niet voor de hand om bij de begrenzing van het toepassingsgebied van art. 7:232 lid 2 afstand te nemen van de wetsgeschiedenis, nu de wetgever keer op keer, laatstelijk bij de wijziging van de Leegstandwet en de aanpassing van art. 7:274 ten aanzien van de tijdelijke verhuur van een studentenwoning strak vasthoudt aan het gezichtspunt dat tijdelijke huurcontracten moeten passen binnen de strakke kaders van de specifieke uitzonderingsregels van: art. 7:232 lid 3-4, art. 7:274 lid 1 onder b en c (ontruimingsbeding/dringend eigen gebruik) en art. 15-16 Leegstandwet. Dit zonder enig aanknopingspunt voor de visie dat de geringe partijvrijheid in die regelingen is te ondervangen via de open norm van 'naar zijn aard slechts van korte duur'. Zie ook hierboven aant. 3 en 44. In dezelfde lijn Rossel, Hoofdlijnen Huurrecht 2008, nr. 6.3. Een en ander klemt in het bijzonder bij panden die tijdelijk vallen te verhuren op de voet van art. 15-16 Leegstandwet, en in geval van gemeentelijke afbraakpanden, bovendien ex art. 7:232 lid 4. Denk bijvoorbeeld aan renovatie- en slooppanden in herstructureringsgebieden en aan tijdelijke verhuur in afwachting van verkoop. Zie voor dit laatste verder bij www.min-vrom.nl, waaronder het nieuwsbericht 7 mei 2009.”

3.37.5.

Zie ik het goed, dan wordt door de genoemde auteurs niet verdedigd dat de route van artikel 7:232 lid 2 BW is afgesloten, maar wel aangedrongen op een ? onverminderd (zie bij 3.44) ? terughoudende toepassing daarvan in het licht van het bestaan van alternatieven als artikel 7:232 lid 4 en de Leegstandwet.

3.38.1.

In het onderhavige geval heeft het hof geoordeeld dat de Leegstandwet geen exlusieve werking heeft. Het tegenovergestelde standpunt ligt ten grondslag aan de uitspraak van Ktr. Deventer van 18 augustus 1997 waarin is overwogen:[61.]

“4.3.

175

(...) Voor bestrijding van leegstand door middel van tijdelijke huurovereenkomsten in gevallen waarin van de eigenaar niet gevergd kan worden dat hij de woning op een andere wijze dienstbaar maakt aan de volkshuisvesting heeft de wetgever een speciale regeling in het leven geroepen in art. 15 e.v. van de Leegstandwet. Dergelijke tijdelijke overeenkomsten zijn niet onder de paraplu van de hier bedoelde uitzonderingsbepaling gebracht maar apart geregeld. Aldus moet de conclusie zijn dat geen sprake is van een huurovereenkomst die een gebruik betreft dat naar zijn aard van korte duur is.”

In zijn noot onder dit vonnis schrijft Abas de voorkeur te geven aan toepassing van de uitzondering van gebruik van korte duur. Hij gaat niet in op het argument, dat de kantonrechter aan de Leegstandwet ontleende. Zoals hiervoor is aangegeven, lijkt het enkele bestaan van de door de Leegstandwet geboden mogelijkheid van tijdelijke verhuur onvoldoende om aan te nemen dat deze wet exclusieve werking heeft.

3.38.2.

In andere uitspraken wordt weliswaar niet uitgegaan van exclusieve werking van de Leegstandwet, maar dient de verhuurder/eigenaar wel te motiveren waarom van die weg geen gebruik is gemaakt.[62.] Soms wordt de keuze om niet de weg van de Leegstandwet te volgen door de rechter (marginaal) getoetst.[63.]

3.38.3.

Er zijn ook uitspraken waarin wordt getoetst of de verhuur van voor sloop of renovatie bestemde woningen onder artikel 7:232 lid 2 BW kan worden gebracht, zonder dat de (on)mogelijkheid van verhuur volgens de Leegstandwet in de overwegingen een rol speelde.[64.]

3.38.4.

In de schriftelijke repliek wordt in dit verband ten onrechte een beroep gedaan op HR 3 juni 2005, LJN AT3442, NJ 2006/21, WR 2005/64, nu daarin sprake was van verhuur conform de Leegstandwet. Het arrest pleit m.i. eerder tegen het standpunt dat de Leegstandwet exclusieve werking toekomt, nu in dit arrest (rov. 3.4.6) in verband met renovatie een onderscheid werd gemaakt tussen de Leegstandwet en de renovatieregelingen in (thans) art. 7:220 leden 2 en X3 BW en art. 7:274 lid 3, onder a, BW. 3.39.1.

De cassatiedagvaarding wijst er op p. 2 terecht op, dat het naast elkaar bestaan van beide wegen ertoe leidt dat zonder dat de gemeente daarop enig (preventief) toezicht uitoefent, sprake kan zijn van 'tijdelijke verhuur' van afbraakpanden.

Dat betekent dat de gemeente niet op de voet van artikel 15 lid 3, aanhef en onder b en c, Leegstandwet zal kunnen toetsen of van de eigenaar in redelijkheid kan worden gevergd dat hij de woning op een andere wijze dan door het aangaan van een tijdelijke huurovereenkomsten dienstbaar maakt aan de volkshuisvesting, dan wel of de te verhuren woonruimte, gelet op de omstandigheden en mogelijkheden, in voldoende mate zal worden bewoond.

Het betreft hier belangen die de positie van de individuele partijen overstijgen. Indien exclusieve werking zou toekomen aan de Leegstandwet, dan zouden dergelijke belangen steeds in ogenschouw worden genomen. De rechter kan dat immers niet doen, maar hoogstens verlangen dat wordt toegelicht waarom geen gebruik is gemaakt van Leegstandwet (zie bij 3.35.2 en 3.37.1).

Dat dit leidt tot ondergraving van de wetgeving ter bevordering van een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van schaarse woonruimte (vgl. de cassatiedagvaarding op p. 2), volgt hieruit nog niet. Alvorens die conclusie getrokken kan worden, zal toch moeten blijken van een bedoeling van de wetgever dat de door de Leegstandwet geboden mogelijkheid van tijdelijke verhuur in gevallen als een onderhavige moet worden benut.

176

3.39.2.

Wat betreft de rechtspositionele belangen van de bij de tijdelijke verhuur betrokken partijen merk ik nog het volgende op.

Toepassingsbereik en rechtsgevolgen van artikel 7:232 lid 2 BW en artikel 15-16 Leegstandwet verschillen op een aantal punten, zoals bij 3.5 kort werd aangeduid. Dat de 'tijdelijke huurder' gezien deze rechtsgevolgen onder het ene of het ander regime wezenlijk slechter af is, kan m.i. niet in het algemeen gezegd worden.

Wanneer preventief toezicht door het college van B&W ontbreekt, betekent dat niet dat de huurder rechtsbescherming ontbeert, omdat de 'tijdelijke verhuur' door de rechter (ex post) kan worden getoetst aan artikel 7:232 lid 2 BW. De rechter dient daarbij terughoudend te zijn (zie bij 3.44).

Preventief toezicht heeft het voordeel dat vooraf duidelijkheid bestaat over de toelaatbaarheid van de tijdelijke huur, maar dat lijkt vooral een belang van de verhuurder te zijn. Wat de huurder betreft — en meer in het algemeen het systeem van de huurbescherming — zal het toch vooral aankomen op de vraag, of de gemeente dan wel de rechter anders (strenger) toetst. Dat reeds het naast elkaar bestaan van beide routes leidt tot ondergraving van het systeem van de huurbescherming (vgl. de cassatiedagvaarding op p. 2) of dat daarmee de deur wagenwijd wordt opengezet voor tijdelijke huurovereenkomsten tegen de huurbeschermingswetgeving in (vgl. het derde middel), kan daarom niet worden aangenomen.

3.40.

In het licht van het voorgaande klaagt het middel m.i. ten onrechte dat de Leegstandwet in een geval als het onderhavige exclusieve werking toekomt ten opzichte van artikel 7:232 lid 2 BW. 3.41 Voor zover het tweede middel (op p. 2-3) klaagt over het bij 3.5 onder (v) bedoelde oordeel, diene het volgende. Volgens de klacht heeft het hof in rov. 4.11 ten onrechte geoordeeld dat Malothaux geen schade zou ondervinden. Het hof miskent volgens de klacht, (i) dat Malothaux zonder een vergunning voor tijdelijke verhuur conform de Leegstandwet huurbescherming heeft en (ii) dat de schade overduidelijk is gelegen in het gemis aan huurbescherming.

Het hof heeft geoordeeld dat niet is gesteld of gebleken dat Malothaux schade heeft geleden als gevolg van een schending van een afspraak met de gemeente, waarmee kennelijk wordt gedoeld op een afspraak die zou bestaan tussen Mitros en de gemeente Utrecht om een vergunning krachtens de Leegstandwet aan te vragen. Eveneens heeft het hof geoordeeld dat zonder nadere toelichting, die ontbreekt, onduidelijk is in welk belang Malothaux is geschaad door een eventuele schending van die afspraak. Voor zover het middel op deze oordelen ziet, faalt het.

Argument (i) veronderstelt ten onrechte, zoals hierboven bleek, dat de Leegstandwet exclusieve werking heeft. Argument (ii) miskent dat indien de Leegstandwet exclusieve werking zou hebben en Mitros jegens Malothaux onrechtmatig zou hebben gehandeld door (met schending van een afspraak met de gemeente Utrecht) geen vergunning op basis van die wet aan te vragen, het gevolg zou zijn dat het normale huurbeschermingsregime van toepassing zou zijn zodat — in deze redenering — het middel ten onrechte aanvoert dat Malothaux is geschaad in een belang gelegen in het gemis aan huurbescherming. Voor zover het middel niet veronderstelt dat de Leegstandwet exclusieve werking heeft, laat het middel na aan te geven dat en waarom Malothaux door de gang van zaken schade heeft geleden als bedoeld in het middel.

3.42.

Middel II en de klacht van middel III (op p. 2 tot p. 3, 5e alinea alsmede op p. 8, 5e alinea, tot p.

9, 4e alinea) falen.

177

D. lid 2

Heeft het hof ten onrechte geoordeeld dat sprake is van verhuur in de zin van artikel 7:232

3.43.

Het derde middel verdedigt voorts (op p. 6, 6e alinea tot p. 8, 3e alinea, alsmede op p. 9, 5e alinea, tot p. 12) dat het hof ten onrechte artikel 7:232 lid 2 BW heeft toegepast 3.44.

De vraag wanneer sprake is van een huurovereenkomst van woonruimte die een gebruik betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is, is niet (eenvoudig) in zijn algemeenheid te beantwoorden. Uit de hierboven (bij 3.10.1, 3.12.2, 3.12.3 en 3.13.2) aangehaalde parlementaire geschiedenis volgt dat de wetgever ter preventie van ontduiking van de uitzondering een globaal en zuiver feitelijk criterium heeft gekozen en aan de rechter heeft overgelaten om dat van geval tot geval uit te werken.[65.]

In zijn arrest van HR 8 januari 1999, LJN AC0182, NJ 1999/495 m.nt. PAS, rov. 3.4, heeft Uw Raad, mede verwijzend naar de parlementaire geschiedenis van de bepaling, geoordeeld dat terughoudend past bij een bevestigende beantwoording van de vraag of de deze bepaling moet worden toegepast. Bij beantwoording van die vraag moet volgens dit arrest worden gelet op de aard van het gebruik en die van de woning alsmede op hetgeen partijen omtrent de duur van het gebruik voor ogen heeft gestaan. Over de aard van het gebruik en die van de woning werd reeds in HR 30 mei 1975, LJN AC5593, NJ 1975/464 overwogen, dat de aard van het gebruik bepaald kan zijn door de aard van de woonruimte, in het bijzonder indien door die aard van de woonruimte de duur van het gebruik begrensd is. Blijkens HR 14 oktober 1989, LJN AC3782, NJ 1989/77, is voor de aard van het gebruik tevens relevant het concrete gebruik dat de huurder feitelijk van het gehuurde maakt en de korte duur van het gebruik.

3.45.

Het hof heeft blijkens rov. 4.15-4.17 toepassing gegeven aan dit beoordelingskader en daarbij betekenis toegekend aan de aard van de woonruimte (tijdelijke woonruimte in verband met sloop), het gegeven dat voor de huurder redelijkerwijs duidelijk kon en moest zijn dat het een tijdelijke huurovereenkomst betrof, en aan het feit dat de overeenkomst ook op die wijze feitelijk is uitgevoerd (zie in het bijzonder rov. 4.16 en 4.17, 5e en 6e volzin).

3.46.

Voor zover met middel voortbouwt op de onder A t/m C besproken klachten, faalt het in het voetspoor daarvan.

3.47.

Het betoog op p. 6-7 en p. 9-10 mondt uit in de op p. 10, 3e alinea, verdedigde getrapte benadering: wanneer uit de aard van het gebruik onvoldoende duidelijk wordt of artikel 7:232 lid 2 BW van toepassing is, dient te worden gekeken naar de aard van het gehuurde en anders naar hetgeen partijen voor ogen heeft gestaan. Van een dergelijke vaste volgorde waarin de rechter de omstandigheden van het geval moet toetsten, is echter blijkens (de parlementaire geschiedenis en) de rechtspraak van Uw Raad geen sprake.

3.48.

Voor het overige miskent het middel dat het oordeel van het hof grotendeels feitelijk van aard is en dat er in cassatie geen hernieuwde beoordeling kan plaatsvinden. Dit geldt in het bijzonder voor de stellingen op p. 10, 4e alinea, t/m p. 11, 4e alinea, over de aard van het gebruik, de aard van de

178

woning en hetgeen partijen voor ogen heeft gestaan. Het oordeel van het hof is afdoende gemotiveerd. Het stond het hof vrij om op basis van de vaststaande feiten de gevolgtrekking te maken dat partijen voor ogen heeft gestaan dat woning slechts tijdelijk ter beschikking van de huurder zou staan totdat de woning zou worden gesloopt, in welk geval kan worden gezegd dat het gebruik dat de huurder op grond van de huurovereenkomst van de woning maakte, naar zijn aard van korte duur was in de zin van art. 7:232 lid 2 BW. Op de betekenis van het moment van afgifte van de sloopvergunning is het hof in rov. 4.17 afdoende ingegaan.

3.49.1.

Ik bespreek nog de klachten waarmee het derde middel wordt afgesloten.

3.49.2.

De klacht op p. 11, 5e alinea, over rov. 4.16 faalt. Zij stelt ten onrechte dat irrelevant zou zijn dat het Malothaux redelijkerwijs duidelijk had kunnen en moeten zijn dat het tijdelijke huurovereenkomsten betrof.

3.49.3.

De klacht op p. 11, 6e alinea, over rov. 4.17 mist feitelijke grondslag. In de betreffende overweging beaamt het hof dat er ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst nog geen sloopvergunning was en het hof heeft andere omstandigheden in zijn overwegingen betrokken.

3.49.4.

Anders dan de klacht op p. 11, 7e alinea, over rov. 4.17 veronderstelt, is geen sprake van innerlijke tegenstrijdigheid in het oordeel van het hof. Het hof overwoog, dat het gegeven dat renovatie ook een optie is niet maakt dat gesproken kan worden van een huurovereenkomst naar aard van korte duur. Volgens de klacht zou dan uit andere feiten moeten blijken dat het hier een gebruik betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is. Deze klacht ziet de rest van de overweging over het hoofd, waarin het hof deze overweging nader motiveert.

3.49.5.

Volgens de klacht op p. 11, onderaan, en p. 12, bovenaan, heeft het hof in rov. 4.17 ten onrechte relevant geacht dat gesteld noch gebleken is dat Mitros in redelijkheid niet tot de keuze om te slopen heeft kunnen komen. De klacht faalt. De overwegingen houden beide verband met het gebruik van het gehuurde.

3.49.6.

De klachten op p. 12, dat het hof een aantal omstandigheden niet in zijn oordeel heeft betrokken en dat Mitros geen beleidsvrijheid genoot ten aanzien van de sloop, vermelden niet de vindplaatsen waarin de bedoelde omstandigheden in feitelijke instanties naar voren zijn gebracht en voldoet daarmee niet aan de eraan te stellen eisen.

3.50.

De slotsom is dat het derde middel tevergeefs is voorgesteld.

E.

Overige klachten

3.51.1.

Het eerste middel richt zich tegen rov. 4.5 en 4.6. Met een beroep op de in rov 4.5 geciteerde notulen van een overleg van 30 oktober 2010 heeft Malothaux betoogd dat de huurovereenkomst

179

na 30 november 2007 is voortgezet door Mitros. Het hof heeft in rov. 4.6 die betekenis niet toegekend aan de in deze notulen voorkomende uitlating van Mitros, dat de huurders wat Mitros betreft tot 7 januari 2008 in de woningen kunnen blijven. Daarbij heeft het hof onder meer overwogen dat uit de notulen blijkt dat ook de huurders SSH als verhuurder bleven beschouwen en bovendien Mitros onbetwist heeft gesteld dat SSH nog met een en ander akkoord moest gaan, hetgeen niet is gebeurd.

3.51.2.

In de kern betoogt het middel dat Malothaux wél mocht afgaan op de uitlating van Mitros, omdat (i) Mitros eigenaar en hoofdverhuurder van de woning is, wat het hof buiten beschouwing zou hebben gelaten, en (ii) SSH de onderhuurovereenkomst met Malothaux per 30 november 2007 had opgezegd en dus geen verhuurder van Malothaux meer was, zodat een nadere toestemming van SSH niet meer nodig was.

3.51.3.

Het middel gaat er kennelijk van uit dat SSH per 30 november 2007 geen verhuurder van Malothaux meer was en berust dus op een ander uitgangspunt dat reeds besproken middelen II en III (het middel verwijst ook niet naar vindplaatsen in de stukken van de feitelijke instanties waar deze stelling door Malothaux zou zijn betrokken).

Het middel faalt overigens, omdat het zich richt tegen een aan het hof voorbehouden feitelijke waardering van het vertrouwen dat Malothaux mocht ontlenen aan een uitlating van Mitros.

Onbegrijpelijk is die waardering niet. Het hof heeft blijkens rov. 3.1 onder ogen gezien dat Mitros eigenaar en hoofdverhuurder is, zodat de klacht in zoverre feitelijke grondslag mist. Dat de positie van SSH niet relevant zou zijn voor de waardering van het aan de uitlating van Mitros door Malothaux te ontlenen vertrouwen, miskent dat volgens het hof (rov. 4.6, 3e volzin) ook Malothaux SSH als verhuurder bleef beschouwen, waaruit volgt dat de opstelling van SSH in dit verband wel relevant was.

3.52.

Het vijfde middel bouwt voort op het derde middel en faalt daarom.

3.53.

Het zesde middel ziet op rov. 4.21 t/m 4.28, waarin het hof de uit de huurovereenkomst voortvloeiende boete heeft gematigd tot een bedrag van € 2.000.

3.54.

De klacht op p. 12 (2e en 4e alinea van onderen) bouwt voor op het uitgangspunt van het eerste middel, dat er tussen Malothaux een SSH geen huurovereenkomst meer bestond omdat deze was gaan bestaan tussen Malothaux en Mitros. Deze klacht faalt in het voetspoor van het eerste middel.

3.55.

De klachten dat het hof ten onrechte geen consequenties heeft verbonden aan de vernietiging van het boetebeding (p. 12, 3e alinea van onderen) en niet heeft gemotiveerd waarom het boetebeding ondanks de partiële vernietiging toch dient te worden toegepast (p. 13, 2e alinea), berusten op de veronderstelling dat de verschuldigdheid van de boete wegvalt door de partiële vernietiging van het boetebeding. Die veronderstelling is onjuist. Het hof heeft het boetebeding slechts vernietigd voor zover deze bepaalde dat de boete niet voor rechtelijke matiging vatbaar was.

3.56.

180

De klacht onderaan p. 12 en bovenaan p. 13 faalt, nu het hof in rov. 26 kon komen tot het feitelijke en begrijpelijke oordeel, dat Malothaux niet vrijwillig is vertrokken.

3.57.

Op p. 13, 2e alinea, wordt voorts geklaagd dat het hof een onbegrijpelijke uitleg heeft gegeven aan grief 13, door te overwegen dat Malothaux heeft gesteld dat kantonrechter ten onrechte de boete niet heeft gematigd terwijl veeleer gesteld is dat de kantonrechter ten onrechte het boetebeding onverkort heeft toegepast, alsmede door de andere argumenten uit grief 13 te hebben begrepen als argumenten die slechts ten gunste van matiging zijn aangedragen.

De klaagt faalt. Het hof heeft de grief ? "De kantonrechter heeft ten onrechte het boetebeding onverkort toegepast." ? aldus begrepen dat de kantonrechter ten onrechte het boetebeding niet heeft gematigd. Deze feitelijke en daarom aan het hof voorbehouden lezing van de grief is niet onbegrijpelijk, ook niet in het licht van het in de toelichting op deze grief door Malothaux "ten veertiende" gedane beroep op artikel 6:109 BW. 3.58.

Ten slotte klaagt het middel dat het hof een verkeerde toepassing heeft gegeven aan het boetebeding, omdat daaruit zou volgen dat de boete pas verbeurd zou worden voor de dagen dat Malothaux na 18 januari in het gehuurde is gebleven. Dit betoog over de uitleg van het boetebeding kan niet voor het eerst in cassatie worden aangevoerd. Het middel geeft niet aan dat dit betoog ook in feitelijke instantie is aangevoerd onder vermelding van de vindplaatsen in de stukken van het geding. Het zesde middel faalt.

3.59.

Het zevende middel verwijt het hof over het hoofd te hebben gezien dat SSH en Mitros zich niet hebben gehouden aan de verplichting om een omzettingsvergunning aan te vragen om van zelfstandige woonruimte naar kamerverhuur over te gaan.

Het middel mist feitelijke grondslag. In rov. 4.2 is te lezen dat het hof de desbetreffende stelling van Malothaux heeft onderkend doch als tardief heeft gepasseerd om de reden dat het een eerst bij pleidooi aangevoerde nieuwe grief betrof en Mitros hiertegen bezwaar had gemaakt.[66.]

Malothaux mist voorts belang bij deze klacht omdat zij blijkens de dagvaarding in eerste aanleg woonde op het adres Kastanjelaan 8 en de informatie van de gemeente, waarop een beroep wordt gedaan, niet op dat adres ziet.

3.60.

Nu geen van de middelen slaagt, dient het cassatieberoep te worden verworpen. Ten aanzien van de onder E besproken middelen ligt toepassing van artikel 81 RO in de rede.

Conclusie

De conclusie strekt tot verwerping.

Uitspraak Hoge Raad: 1.

Het geding in feitelijke instanties

181

Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar de navolgende stukken: a. het vonnis in de zaak 553102 UC EXPL 07-17388 van de kantonrechter te Utrecht van 19 november 2008; b. het arrest in de zaak 200.030.593 van het gerechtshof te Amsterdam van 22 juni 2010.

Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht.

2.

Het geding in cassatie

Tegen het arrest van het hof heeft Malothaux beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.

SSH en Mitros hebben geconcludeerd tot verwerping van het beroep.

De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten en voor SSH en Mitros mede door mr. L.B. de Graaf, advocaat bij de Hoge Raad.

De conclusie van de Advocaat-Generaal M.H. Wissink strekt tot verwerping.

De advocaat van Malothaux heeft bij brief van 24 februari 2012 op die conclusie gereageerd.

3.

Beoordeling van de middelen

3.1.

In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan. (i) Malothaux huurde met ingang van 23 juli 2007 van SSH onzelfstandige woonruimte op het perceel 't Kleine Wijk in de wijk Ondiep te Utrecht. Mitros was eigenaar van die woonruimte en verhuurde deze aan SSH. (ii) In de huurovereenkomst tussen SSH en Malothaux is onder meer bepaald: “Tijdelijke huurovereenkomst voor onzelfstandige woonruimte in verband met voorgenomen sloop (...)

In aanmerking nemende: — Dat verhuurder beheerder is van de onzelfstandige woonruimte gelegen in een complex in Utrecht welke eigendom is van Mitros; —

182

Dat de onzelfstandige woonruimte bestemd is om te worden gesloopt, doch dat thans nog niet definitief vaststaat op welk tijdstip met de sloop van het complex zal worden gestart; — Dat de verhuurder c.q. de eigenaar ernaar streeft om binnen een termijn van één jaar vanaf heden met de sloop te starten; — Dat verhuurder in afwachting van deze sloop bereid is de woning op onderstaande voorwaarden tijdelijk aan huurder te verhuren, te weten tot aan het moment dat verhuurder de woning ontruimd te harer beschikking nodig heeft, teneinde het gehele complex te kunnen slopen en uitsluitend onder de voorwaarde dat huurder het tijdelijke karakter van de huurovereenkomst accepteert en vrijwillig aan voornoemde ontruiming zal meewerken; — Dat verhuurder de huurovereenkomst zal opzeggen met een termijn van twee maanden en dat huurder gedurende de eerste maand hiervan in de gelegenheid gesteld zal worden om te hospiteren voor een ander kamer via de reguliere kamerwachtlijst van verhuurder. Indien het huurder aantoonbaar niet lukt om binnen deze maand een kamer te vinden, zal verhuurder eenmalig een kamer aan huurder aanbieden in een willekeurig complex (tijdelijk of permanent).

Aanvaardt huurder dit aanbod niet, dan moet de kamer uiterlijk op de laatste huurdag door huurder worden ontruimd; — Dat huurder zich er uitdrukkelijk mee bekend verklaart dat de woning bestemd is om te worden gesloopt en dat de huurovereenkomst zal eindigen op het moment dat verhuurder c.q. de eigenaar de woning voor voornoemde sloop ontruimd en te harer beschikking nodig heeft; — Dat huurder ermee akkoord gaat dat hem bij het einde van de overeenkomst geen enkele tegemoetkoming in verhuis- en inrichtingskosten zal worden verstrekt; — Dat huurder de redelijkheid van het bovenstaande onderschrijft en ermee instemt de desbetreffende woning te zullen ontruimen op of vóór de datum welke door verhuurder met inachtneming van de in deze overeenkomst opgenomen opzegtermijn aan hem is medegedeeld — zijnde de datum dat de verhuurder c.q eigenaar de woning nodig heeft voor voornoemde sloop — onder de hierboven genoemde voorwaarde dat hem een andere passende woonruimte is aangeboden; — Dat indien huurder weigert de desbetreffende woning te verlaten ondanks aanbod van andere passende woonruimte, verhuurder reeds nu voor alsdan aanzegt de huurovereenkomst te zullen opzeggen wegens dringend eigen gebruik dan wel andere gerechtelijke maatregelen te zullen nemen teneinde daarmee te bewerkstelligen dat de woning te harer beschikking komt teneinde de woning te kunnen slopen; — Dat deze considerans deel uitmaakt van deze huurovereenkomst. (...)

183

Artikel 3 — De huurperiode en opzegging (...)

3.4.

Indien de huurder nalatig blijft met de ontruiming, verbeurt hij aan verhuurder een direct opeisbare en niet voor rechterlijke matiging vatbare boete van € 100 voor iedere dag dat hij na het einde van de overeenkomst in de woning blijft. (...)” (iii) Medio 2007 heeft SSH schriftelijk de huurovereenkomst met Malothaux opgezegd tegen 30 november 2007. (iv) Bij besluit van burgemeester en wethouders van 27 november 2007 is aan Mitros Ontwikkeling B.V. vergunning verleend voor het slopen van woningen op het perceel 't Kleine Wijk. (v) Bij vonnis van 15 januari 2008 heeft de kantonrechter in kort geding Malothaux veroordeeld tot ontruiming van de bij haar in gebruik zijnde woonruimte. Malothaux heeft het gehuurde op 18 januari 2008 verlaten.

3.2.

Malothaux vordert in dit geding (i) primair een verklaring voor recht dat de huurovereenkomsten zijn te kwalificeren als reguliere huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd en dat Malothaux daardoor recht heeft op huurbescherming, en (ii) subsidiair de (partiële) vernietiging van de huurovereenkomsten wat betreft de tijdelijkheid van de overeenkomsten, het opzegbeding en het boetebeding, dan wel matiging van de boete. Mitros en SSH hebben in conventie verweer gevoerd en SSH heeft in reconventie onder meer betaling gevorderd van verbeurde boetes uit hoofde van het in de huurovereenkomsten opgenomen boetebeding. De kantonrechter heeft de vorderingen in conventie afgewezen en die in reconventie toegewezen.

3.3.

In hoger beroep heeft het hof in conventie het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd en in reconventie de boete gematigd tot € 2.000.

3.4.

Het tweede en het derde middel klagen dat het hof ten onrechte, althans onbegrijpelijk gemotiveerd, heeft geoordeeld dat sprake is van huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is als bedoeld in art. 7:232 lid 2 BW. 3.5.

Het tweede middel voert in dit verband, kort gezegd, aan dat, nu Mitros en SSH geen gebruik hebben gemaakt van de mogelijkheid om op de voet van het bepaalde in art. 15 lid 1, onder c, Leegstandwet (Lw) een vergunning aan te vragen voor tijdelijke verhuur van de woonruimte waarover het hier gaat, geen sprake kan zijn van huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is als bedoeld in art. 7:232 lid 2 BW. 3.6.

184

Het middel faalt omdat het oordeel van het hof, dat het niet aanvragen van bedoelde vergunning onverlet laat dat sprake kan zijn van huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is als bedoeld in art. 7:232 lid 2 nu de Leegstandwet op dit punt niet een exclusieve regeling bevat, juist is.

3.7.

Het derde middel klaagt dat het hof zijn oordeel dat sprake is van huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is ten onrechte heeft gebaseerd op HR 30 mei 1975, LJN AC5593, NJ 1975/464. Het middel betoogt dat aan de wetsgeschiedenis van het nadien ingevoerde art. 7:232 lid 4 BW — dat betrekking heeft op de huur van woonruimte in gebouwen welke aan een gemeente toebehoren en ten tijde van het aangaan van de overeenkomst voor afbraak bestemd zijn — kan worden ontleend dat de wetgever het tijdelijk bewonen van voor afbraak bestemde panden niet (langer) als gebruik van naar zijn aard korte duur beschouwt.

3.8.

Ook dit middel faalt. Uit de door de Advocaat-Generaal in zijn conclusie onder 3.17.2 aangehaalde wetsgeschiedenis volgt niet dat het hof genoemde beschikking ten onrechte in zijn beoordeling heeft betrokken of dat het door de invoering van art. 7:232 lid 4 deze haar betekenis heeft verloren. Uit die wetsgeschiedenis volgt niet dat aan de in art. 7:232 lid 2 voorziene uitzondering op de toepasselijkheid van de bepalingen voor de huur van woonruimte als bedoeld in het eerste lid, een nieuwe uitzondering als omschreven in lid 4 is toegevoegd. In art. 7:232 lid 4 gaat het namelijk niet zozeer om een gebruik dat naar zijn aard van korte duur is, maar om het feit dat de woning nog slechts betrekkelijk korte tijd beschikbaar is (Kamerstukken II 1972/73, 12 306, nr. 3, p. 1). Anders dan het middel betoogt heeft de invoering van art. 7:232 lid 4 dan ook geen beperking gebracht in de toepasselijkheid van art. 7:232 lid 2.

3.9.

De in de drie overige middelen aangevoerde klachten kunnen evenmin tot cassatie leiden. Zulks behoeft, gezien art. 81 RO, geen nadere motivering nu de klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.

4.

Beslissing

De Hoge Raad: verwerpt het beroep; veroordeelt Malothaux in de kosten van het geding in cassatie, tot op heden aan de zijde van Mitros en Stichting Studentenhuisvesting begroot op € 371,34 aan verschotten en € 2200 aan salaris.

Noot Auteur: A.L.M. Keirse 1.Casus Huurster huurt een studentenkamer in een complex in Utrecht dat bestemd is om te worden gesloopt. In de huurovereenkomst verklaart huurster zich expliciet bekend met deze bestemming en de beoogde tijdelijkheid van de huur. Als echter de sloop binnen een half jaar na het sluiten van de huurovereenkomst daadwerkelijk wordt gestart en de ontruiming aangezegd, beroept huurster zich op huurbescherming. De vraag is of dit terecht is.

2.Tijdelijke verhuur van afbraakwoningen

185

Het antwoord luidt ontkennend. In drie instanties wordt beslist dat tijdelijke verhuur in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW van afbraakpanden mogelijk is. Dit betekent dat een eigenaar van een voor sloop bestemd pand, in afwachting van de herontwikkeling, het pand als tijdelijke woonruimte kan (laten) (onder)verhuren, in beginsel zonder het risico te lopen dat de huurder(s) de vergaande dwingendrechtelijke bescherming van huur van woonruimte, zoals neergelegd in afdeling 7.4.5 BW, toekomt. Het lijkt een principiële afweging. Overwegingen van opportuniteit die ervoor pleiten om tijdelijke verhuur van woonruimte in bepaalde uitzonderlijke situaties toe te laten, staan tegenover de ratio van het huurrecht om huurders van woonruimte adequaat te beschermen. Ter bestrijding van leegstand wordt de roep om uitzonderingen op het stringente huurbeschermingsregime gehoord. Misbruik van die uitzonderingen ligt echter op de loer. Een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van (schaarse) woonruimte staat hier op het spel.

3.Stem van wetgever en Hoge Raad Verhuurder brengt naar voren dat de wetgever tijdelijke verhuur van woonruimte waarvan het gebruik naar aard van korte duur is, mogelijk heeft gemaakt door invoeging van artikel 1623a lid 1, thans 7:232 lid 2 BW. Deze bepaling onttrekt de kortstondige huur aan de bescherming van de reguliere woonruimtebepalingen. Woningen die voor de sloop bestemd zijn, kunnen onder deze korte-duur-uitzondering vallen, zo is reeds in 1975 door de Hoge Raad beslist (HR 30 mei 1975, NJ 1975/464, m.nt. GJS; vergelijk ook HR 30 januari 1987, NJ 1987/529, m.nt. JBMV). In die beschikking ging het om een tot afbraak bestemd pand dat de Gemeente Tilburg voor korte tijd aan de Stichting Studentenhuisvesting ter beschikking had gesteld om dit voor tijdelijke bewoning aan studenten onder te verhuren. Dat de aard van de woonruimte (gezien de aanstaande sloop) de duur van het gebruik begrenst, acht de Hoge Raad uitdrukkelijk medebepalend bij de invulling van de uitzondering van artikel 1623a lid 1, de voorloper van artikel 7:232 lid 2 BW. 4.Belang van de tijdgeest Huurster brengt hier echter tegen in dat de beschikking van de Hoge Raad uit 1975 is achterhaald.

In de loop der tijd zou de wetgever namelijk hebben blijk gegeven van een minder liberale visie. In 1978 is in de tweede volzin van artikel 1623a lid 1, het huidige artikel 7:232 lid 4 BW, een bepaling ingevoegd die specifiek de huur van woonruimte in voor afbraak bestemde panden die aan een gemeente toebehoren, uitsluit van een groot deel van de reguliere regels ter bescherming van huurders van woonruimte. Volgens huurster heeft de wetgever met deze toevoeging de mogelijkheid voor tijdelijke verhuur (zonder huurbescherming aan het einde van de huurtermijn) van voor afbraak bestemde gebouwen willen beperken tot gevallen waarin de gemeente daarvan eigenaar is. Aan de wetsgeschiedenis ontleent huurster dat de wetgever het tijdelijk bewonen van afbraakpanden niet (langer) beschouwt als gebruik van naar zijn aard korte duur in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW. De mogelijkheid van tijdelijke verhuur van andere dan aan de gemeente in eigendom toebehorende afbraakpanden heeft de wetgever vervolgens in de jaren tachtig weer willen uitbreiden met de Leegstandwet. Op grond van deze wet kunnen burgemeester en wethouders aan eigenaren van woonruimte, mits aan bepaalde voorwaarden is voldaan ter beperking van leegstand, vergunning verlenen tot het aangaan van tijdelijke huurovereenkomsten met betrekking tot die woonruimte. De belangrijkste wettelijke bepalingen inzake het eindigen van de huur en de huurbescherming worden daarbij buiten werking gesteld. In de kern brengt huurster in stelling dat voor de tijdelijke verhuur van een voor afbraak bestemde woning hetzij de weg van artikel 7:232 lid 4 moet worden gevolgd (als het om een gemeentelijke sloopwoning gaat), hetzij die van de Leegstandwet. De weg van artikel 7:232 lid 2 BW (de meer algemene korte-duuruitzondering) zou daarvoor zijn afgesloten.

5.Algemeen bereik van 7:232 lid 2 BW Dit betoog van huurster wordt niet gevolgd. De wetsgeschiedenis brengt volgens de Hoge Raad niet mee dat zijn beschikking uit 1975 haar betekenis heeft verloren. De in artikel 7:232 lid 2 BW voorziene uitzondering op de toepasselijkheid van de bepalingen voor de huur van woonruimte, is geen nieuwe uitzondering gaan kennen door toevoeging van het bepaalde in lid 4. Dit vierde lid heeft namelijk niet zozeer betrekking op gebruik dat naar zijn aard van korte duur is (denk aan de

186

huur van een vakantiewoning), maar op de omstandigheid dat een woning nog slechts betrekkelijk korte tijd beschikbaar is (het gaat om gemeentelijke slooppanden die een tijdelijke opvang voor noodgevallen kunnen bieden). Het laat dan ook de toepasselijkheid van het tweede lid van dit artikel, dat een algemener bereik heeft, onverlet. Hetzelfde geldt voor het feit dat de verhuurder geen vergunning heeft aangevraagd op grond van de Leegstandwet. Ook dat belet naar het oordeel van de Hoge Raad niet dat sprake kan zijn van huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is als bedoeld in artikel 7:232 lid 2 BW. De Leegstandwet bevat op dit punt geen exclusieve regeling. De Hoge Raad spreekt aldus duidelijke taal: lid 4 van artikel 7:232 BW noch de Leegstandwet brengt beperkingen mee in het bereik van artikel 7:232 lid 2 BW. Zoals uit de gelijkluidende conclusie van A-G Wissink blijkt, is deze beoordeling in lijn met een groot deel van de literatuur, maar is in lagere rechtspraak wel eens anders beslist (voor verwijzingen zij verwezen naar de conclusie, onder 3.37 en 3.38).

6.Vrije routekeuze De ratio van de Leegstandwet staat niet in de weg aan het gebruik van de korte-duur-uitzondering van artikel 7:232 lid 2 BW, maar is daaraan complementair. De routekeuze is aldus vrij. Geen van beide wegen zijn evenwel van obstakels ontbloot; ze kennen beide een eigen met waarborgen omkleed toetsingskader. De eigenaar van een voor sloop bestemd pand die voor leegstand en de daarmee gepaard gaande risico’s, zoals kraak, verval en vandalisme, is bevreesd, kan het zekere voor het onzekere nemen en een vergunning op grond van de Leegstandwet aanvragen om aldus vooraf duidelijkheid te verkrijgen over de toelaatbaarheid van de tijdelijke verhuur. Daarvoor dienen evenwel een aantal specifieke regels en formaliteiten in acht te worden genomen. Door de gemeente wordt getoetst of van de eigenaar niet in redelijkheid kan worden gevergd dat hij de woning op een andere wijze dan door het aangaan van een tijdelijke huurovereenkomst dienstbaar maakt aan de volkshuisvesting, en of de te verhuren woonruimte, gelet op de omstandigheden en mogelijkheden, in voldoende mate zal worden bewoond. Het gaat hier om een afweging van belangen die de positie van de individuele partijen overstijgen. Als deze positief uitvalt, kan een tijdelijke huurovereenkomst van ten minste zes maanden worden aangegaan, met een opzegtermijn voor de verhuurder van minimaal drie maanden. De huurovereenkomst eindigt in elk geval zodra de vergunning haar geldigheid verliest en aldus met verlengingen maximaal na vijf jaren (na een mogelijk aanstaande versoepeling van de Leegstandwet zeven jaren, zie de brief van minister Spies van 17 januari 2012 en de instemming van de ministerraad met het wetsvoorstel van 13 juli 2012). Het alternatief is de keuze voor de niet specifiek op afbraakwoningen toegesneden korte-duur-uitzondering van artikel 7:232 lid 2 BW. In dat geval vindt er geen preventief toezicht door burgemeester en wethouders plaats, maar wordt de tijdelijke verhuur ex post door de rechter aan het huurrecht getoetst.

7.Toetsingskader van artikel 7:232 lid 2 BW Artikel 7:232 lid 2 BW ziet op een heterogene groep van huurovereenkomsten die slechts wordt beheerst door de algemene regeling van de artikelen 7:201-7:231 BW. De bepaling vormt aldus een uitzonderingsregel, die bijzondere en variabele huurrelaties gestalte kan geven zonder ongewenste huurbescherming in het leven te roepen. Zij wordt met terughoudendheid toegepast.

Het gaat om gevallen waarin voor eenieder duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming. De wetgever heeft voor een zuiver feitelijk criterium gekozen en laat het aan de rechter over om dat van geval tot geval uit te werken (Kamerstukken II 1997/98, 26 089, nr. 3, p. 38). Bij deze toetsing komt het volgens de jurisprudentie aan op de aard van het gebruik, de aard van de woning, hetgeen partijen omtrent de duur van het gebruik van de woning voor ogen heeft gestaan en de uiteindelijke duur van het gebruik (HR 30 mei 1975, NJ 1975/464, m.nt. GJS; HR 14 oktober 1988, NJ 1989/77; HR 8 januari 1999, NJ 1999/495, m.nt. PAS). In de onderhavige zaak is binnen dit beoordelingskader in het bijzonder betekenis toegekend aan de tijdelijke aard van het aanbod van de woonruimte, het gegeven dat het voor huurster redelijkerwijs duidelijk kon en moest zijn dat het een tijdelijke huurovereenkomst betrof en aan het feit dat de overeenkomst ook op die wijze feitelijk is uitgevoerd. Daar waar het zoals hier duidelijk kenbaar gaat om een slooppand, zal deze afweging in beginsel steeds hetzelfde uitvallen en zal niet snel in

187

rechte worden geoordeeld dat toch van een gewone huurovereenkomst sprake is. Voor tijdelijke verhuur van tot sloop bestemde panden biedt de route via artikel 7:232 lid 2 BW dan ook de kortste weg, en met dit arrest in de hand ook een redelijk zekere weg.

8.Tijdelijke huurcontracten Het belang van dit arrest wordt versterkt door de huidige situatie op de woningmarkt. Er is sprake van een stagnerende bouwproductie en een gebrekkige doorstroming. In deze tijd zal dankbaar gebruik worden gemaakt van het openhouden van de mogelijkheid om tijdelijke huurovereenkomsten te sluiten op de voet van artikel 7:232 lid 2 BW. Dit strookt ook met het beleid van het (demissionaire) kabinet voor de huurwoningenmarkt dat is gericht op meer marktwerking, huren op maat, flexibiliteit en verbetering van de doorstroming. De gedachte om in meer situaties met tijdelijke huurcontracten te werken, is door de maatschappelijke ontwikkelingen aangewakkerd. Aldus bestaat uitdrukkelijk behoefte aan (nadere) duidelijkheid over de categorie van gebruik dat naar zijn aard van korte duur is (zie Kamerstukken II 2011/12, 33 000 VII, nr. 72 en de brief van minister Spies van 17 januari 2012). Met dit arrest wordt de politiek op haar wenken bediend.

Voetnoten Voetnoten

[2.]

Rov. 3.1 t/m 3.7 van het arrest van het Gerechtshof Amsterdam (nevenzittingsplaats Arnhem) van 22 juni 2010. De appellanten sub 2 t/m 6 zijn geen partij in het onderhavige cassatieberoep.

[3.]

Blijkens de dagvaarding in eerste aanleg ging het om de woonruimte gelegen aan de Kastanjelaan nr. 1, 8, 22 en 24, de Cypressestraat 22, de Mahoniestraat 3 en de Laan van Chartroise 152..

[4.]

Zie rov. 3.3 en 4.4.

[5.]

De schriftelijke toelichtingen zijn opgenomen in het B-dossier.

[6.]

In de s.t. zijdens SSH en Mitros wordt een wat andere indeling aangehouden. Zie in het bijzonder de nrs. 14, 20, 28 en 33.

[7.]

Zie GS Huurrecht (E.E. de Wijkerslooth-Vinke) art. 232, aant. 41, waar ook een overzicht wordt gegeven.

[8.]

Zie voorts GS Huurrecht (E.E. de Wijkerslooth-Vinke) art. 232, aant. 62A.

[9.]

Wet van 21 mei 1981, houdende regelen omtrent leegstaande woningen en andere gebouwen, Stb. 1981, 337, zoals nadien gewijzigd. Ten tijde van het wijze van het arrest van het hof gold de Leegstandwet in de versie van Stb. 2005, 135. Voor de artikelonderdelen die in de hoofdtekst zijn genoemd, brachten de wijzigingen met ingang van 1 oktober 2010 door de Wet kraken en leegstand (Stb. 2010, 320) en met ingang van 1 januari 2012 door de Verzamelwet van rechtswege verleende vergunning (Stb. 2011, 575) geen relevante wijzigingen. Zie voor enkele wetshistorische noties: GS Huurrecht (E.E. de Wijkerslooth-Vinke), art. 7:232 BW, aant. 43; J.R. Radermacher Schorer, M.J.E.M. Jager, Huisvestingswetgeving (Lexplicatie 3.46a), Deventer: Kluwer 2010, p. 121-152.

[10.] Woonruimte in de zin van afdeling 7.4.5 BW omvat zelfstandige en niet zelfstandige woonruimte (artikelen 7:233-234 BW). Blijkens artikel 1, aanhef en onder a, Leegstandwet verstaat deze wet onder een woning (behoudens enige thans niet ter zake doende uitzonderingen) een gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan, die een zelfstandige woongelegenheid

188

vormt. Zie over de vraag of die definitie in het licht van de geschiedenis van de Leegstandwet ook onzelfstandige woonruimte omvat M. van Schie, 'De leegstandwet. Redder in financiële nood voor de woningeigenaar?', WR 2011/1.

[11.] Namelijk indien: a. het gebouw of de woning, voor de verhuring waarvan de vergunning wordt gevraagd, leeg staat; b. van de eigenaar in redelijkheid niet kan worden gevergd dat hij het gebouw of de woning op een andere wijze dan door het aangaan van een of meer huurovereenkomsten als bedoeld in het eerste lid, eerste zin, dienstbaar maakt aan de volkshuisvesting; c. de eigenaar aantoont dat de te verhuren woonruimte, gelet op de omstandigheden en mogelijkheden, in voldoende mate zal worden bewoond; d. de eigenaar, indien het gaat om woonruimte als bedoeld in het eerste lid, onder c, aantoont dat de vernieuwbouw van ingrijpende aard zal zijn en voorts dat de afbraak of de vernieuwbouw binnen een redelijke termijn zal plaatsvinden.

[12.] Wet van 15 juni 1972, houdende bepalingen met betrekking tot het einde van huur en verhuur van woonruimte, Stb. 305.

[13.] MvT, Kamerstukken II 1969/70, 10 451, nr. 3, p. 1; vgl. ook Handelingen II 1971/72, 8 februari 1972, p. 2315.

[14.] MvT, Kamerstukken II 1969/70, 10 451, nr. 3, p. 5. In Handelingen I 1971/72, 10 451, 13 juni 1972, p. 1061 en 1074, is nog een gedachtewisseling te vinden over een ‘verlofganger’.

[15.]

Nota, Kamerstukken II 1973/74, 13 025, nr. 2, p. 151.

[16.] Wet van 18 januari 1979, houdende regelen met betrekking tot de prijzen bij huur en verhuur van woonruimte, Stb. 15.

[17.] Wet van 18 januari 1979, houdende regelen met betrekking tot de instelling, de taak, de samenstelling en de werkwijze van huurcommissies, Stb. 16.

[18.] Wet van 21 juni 1979, houdende bepalingen met betrekking tot de huur en verhuur van woonruimte, Stb. 330.

[19.]

Nader voorlopig verslag, Kamerstukken II 1978/79, 14 249, nr. 10, p. 15

[20.] Nadere MvA, Kamerstukken II 1978/79, 14 249, nr. 11, p. 10 (naar aanelding van Nader voorlopig verslag, Kamerstukken II 1978/79, 14 249, nr. 10, p. 15).

[21.]

Handelingen II 1978/79, 14 249, 17 mei 1979, p. 5026.

[22.] MvA, Kamerstukken II 1976/77, 14 175, nr. 6, p. 48 (naar aanleiding van Voorlopig verslag, Kamerstukken II 1976/77, 14 175, nr. 5, p. 23-24). De MvA doelt op MvT, Kamerstukken II 1976/77, 14 175, nr. 3-4, p. 30.

[23.]

15.

Verslag van een schriftelijk overleg, Kamerstukken II 1976/77, 14 175 en 14 176, nr. 9, p.

[24.]

Kamerstukken II 1997/98, 26 089, nr. 1-2.

[25.]

MvT, Kamerstukken II 1997/98, 26 089, nr. 3, p. 1.

[26.]

MvT, Kamerstukken II 1997/98, 26 089, nr. 3, p. 38.

[27.]

Verslag, Kamerstukken II 1999/00, 26 089, nr. 5, p. 17 (vgl. ook p. 22).

[28.]

Nota n.a.v. het verslag, Kamerstukken II 1999/00, 26 089, nr. 6, p. 38.

[29.]

Kamerstukken II 2000/01, 26 089, nr. 19, p. 14.

189

[30.]

GS Huurrecht (E.E. de Wijkerslooth-Vinke), art. 232, aant. 4 en 153.

[31.]

Stb. 1978, 521.

[32.] Voorts werd artikel 1 van de Huurwet aldus gewijzigd, dat hoofdstukken V en VI van die wet (met uitzondering van artikel 27, zodat de competentie van de kantonrechter ter zake in stand bleef) niet langer van toepassing waren op voor afbraak bestemde woningen die aan een gemeente toebehoren.

[33.]

MvT, Kamerstukken II 1972-73, 12 306, nr. 3, p. 1.

[34.]

Voorlopig verslag, Kamerstukken II 1972/73, 12 306, nr. 4, p. 1 en 2.

[35.]

MvA, Kamerstukken II 1972/73, 12 306, nr. 5, p. 2.

[36.]

Handelingen II 1975/76, 12 306, 19 mei 1976, p. 4217, 4218.

[37.] GS Huurrecht (E.E. de Wijkerslooth-Vinke), art. 232, aant. 151 en 154; T&C Huurrecht (Van der Hoek), art. 232, aant. 4.

[38.] De verschillen in rechtsgevolgen zijn in de loop der tijd toegenomen. Zie GS Huurrecht (E.E. de Wijkerslooth-Vinke), art. 232, aant. 152.

[39.]

Handelingen II 1975/76, 12 306, 19 mei 1976, p. 4217, 4218.

[40.] GS Huurrecht (E.E. de Wijkerslooth-Vinke), art. 232, aant. 152; T&C Huurrecht (Van der Hoek). Art. 232, aant. 4.

[41.] GS Huurrecht (E.E. de Wijkerslooth-Vinke), art. 232, aant. 65 en 152; T&C Huurrecht (Van der Hoek), art. 232, aant. 4; R.A. Dozy en Y.A.M. Jacobs, Hoofdstukken huurrecht, 1999, p. 173174; H.J. Rossel in: A.M. Kloosterman, H.J. Rossel en J.P. van Stempvoort, Hoofdlijnen in het huurrecht Deventer: Kluwer 2008, p. 135; A.R. de Jonge, Huurrecht, Den Haag: Bju 2009, p 211212; M. van Schie, 'Huurovereenkomst woonruimte', in: J. Sengers en P. van der Sanden (red.), Huurrecht woonruimte, Den Haag: Bju 2011, p. 58. Vgl. Asser/Abas (Huur) 5-IIa 2007, nr. 11 ("Met betrekking tot deze uitzondering wordt opgemerkt dat deze reeds onder de gelding van art.

1623a (oud) tot rechtspraak heeft geleid die nu nog indirect van belang is.").

[42.] HR 15 november 2002, LJN AE8194, NJ 2003/48, m.nt. JBMV. Zie ook de conclusie sub 14 van A-G De Vries Lentsch-Kostense voor het arrest.

[43.]

HR 14 juni 2002, LJN AE0659, NJ 2003/112, m.nt JH.

[44.] Het hof laat dit namelijk blijkens rov. 4.9, 2e volzin, in het midden. Uit rov. 4.11, 3e en 4e volzin, lijkt overigens te volgen dat het hof van oordeel is dat de Leegstandwet niet van toepassing is op de onderhavige onzelfstandige woonruimte (zie de opmerking daarover bij noot 10). De in rov. 4.12, 1e volzin, weergegeven stelling brengt tot uitdrukking dat de Leegstandwet in casu niet is toegepast.

[45.]

In de schriftelijke repliek onder 1 wordt dit uitgangspunt m.i. ten onrechte omgedraaid.

[46.] Zo werd in HR 24 september 2010, LJN BM9600, NJ 2010/508, geoordeeld, dat op grond van het stelsel en de parlementaire behandeling van de Landinrichtingswet en de voorlopers daarvan moet worden aangenomen dat die wet voorziet in een met procedurele waarborgen omkleed gesloten stelsel van vergoedingen, en dat daarnaast geen plaats is voor een algemene vordering uit ongerechtvaardigde verrijking.

[47.] "Ten aanzien van de huur en verhuur van woonruimte met betrekking tot de verhuring waarvan een vergunning als bedoeld in artikel 15, eerste lid, eerste zin, is verleend, blijven de artikelen 232 en 247 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek buiten toepassing."

190

[48.]

Nadere MvA, Kamerstukken II, 1980-1981, nr. 13, p. 4-5.

[49.]

Nota n.a.v. EV, Kamerstukken II 1980/81, 15 442, nr. 18, p. 2.

[50.]

Derde nota van wijzigingen, Kamerstukken II, 1980/81, 15 442, nr. 19, p. 3.

[51.]

Zie met name de Zesde nota van wijzigingen, Kamerstukken II, 1980/81, 15 442, nr. 137.

[52.] p.2.

Kamerstukken II Zie in het bijzonder de nrs. 14, 20, 23 en 33, 1980/81, 15 442, nr. 111,

[53.]

Handelingen II 1980/81, 22 januari 1981, p. 2480.

[54.]

De wijziging van de Leegstandwet waarbij de termijn voor tijdelijke verhuur werd verruimd van maximaal drie jaar naar maximaal vijf jaar geeft geen aanleiding hierover anders te denken, nu het daarin specifiek ging om de verruiming van deze termijnZie bijvoorbeeld Kamerstukken II, 2003-2004, 28 987, nr.5, p. 2.

[55.]

Kamerstukken II 1980/81, 15 442, nr. 19, p. 3.

[56.] Vgl. GS Huurrecht (E.E. de Wijkerslooth-Vinke) art. 232, aant. 41 e.v. en 65; T&C Huurrecht (Van der Hoek). Art. 232, aant. 2 en 5; H.J. Rossel in Hoofdlijnen in het huurrecht Deventer: Kluwer 2008, p. 129-131; Asser/Abas 5-IIA 2007, nrs. 109 en 111; A.R. de Jonge, Huurrecht, Den Haag: Bju 2009, p. 212-220; J. Sengers en P. van der Sanden (red.), Huurrecht woonruimte, Den Haag: Bju 2011, p. 58 en 230; T.A. Nieuwenhuizen, 'Tijdelijke verhuur van woonruimte op basis van de Leegstandwet', WR 2009/1, p. 13-14; J.K. Six-Hummel, J.M. Heikens, P.M. Gompen, 'Renovatie: enkele overpeinzingen', WR 2007/54 onder 2.1.2.

[57.]

H.J. Rossel in Hoofdlijnen in het huurrecht, Deventer: Kluwer 2008, p. 129, noot 36,

[58.]

H.J. Rossel, , a.w., p. 131.

[59.] Artikel 15 Leegstandwet bepaalt in lid 11: "De huurovereenkomst moet bij geschrifte worden aangegaan. Daarbij moet melding worden gemaakt van de vergunning bedoeld in artikel 15, eerste lid, eerste zin, het tijdvak waarvoor deze is verleend en de daarin vermelde huurprijs."

Over schending van dat voorschrift bepaalt lid 12: "Indien aan het bepaalde in het elfde lid niet is voldaan, kan de verhuurder zich niet beroepen op het buiten toepassing blijven van de artikelen genoemd in artikel 15, eerste lid, eerste zin, en op het van toepassing zijn van het bepaalde in het derde tot en met achtste lid van dit artikel."

[60.]

GS Huurrecht (E.E. de Wijkerslooth-Vinke) art. 232, aant. 63 en 65.

[61.] Ktr. Deventer 18 augustus 1997, LJN AI9609, Prg. 1997/4866. m.nt. P. Abas (inzake tijdelijke verhuur in afwachting van bodemonderzoek), het beroep op huurbescherming werd overigens naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar geacht.

[62.] Rb. Zwolle-Lelystad 22 augustus 2006, LJN AZ6517, rov. 4.14 (inzake een bruikleen- en huiswachtovereenkomst ten aanzien van een woning die gesloopt zal worden); Ktr. Amsterdam 27 augustus 2003, LJN AO8140, WR 2004/30, rov. 13 (inzake tijdelijke verhuur aan jongeren van bejaardenwoning in afwachting van verbouw, koop of renovatie). In beide gevallen werd overigens het beroep op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar geoordeeld.

[63.] Hof Amsterdam 25 oktober 2001, LJN AJ3677, WR 2002/3, Prg. 2003/6045 m.nt. P. Abas (inzake tijdelijke verhuur aan studenten en jong volwassenen in te renoveren hofje voor ouderen), rov. 5.2, en Rb. Den Bosch 8 januari 2007, LJN BB1877, WR 2007/73 m.nt. F. van der Hoek (inzake tijdelijke verhuur aan student en vriendin in afwachting van sloop), rov. 4.12. In bedie gevallen werd geoordeeld dat sprake was van gebruik van korte duur.

191

[64.] Zie, steeds met een bevestigend resultaat, Ktr. Utrecht 14 juni 1994, WR 1994/84 (inzake tijdelijke verhuur in afwachting van sloop); Rb. Arnhem 15 september 2008, LJN BF1822, WR 2009/52, m.nt. A.M. Langeloo (inzake tijdelijke verhuur aan stichting ten behoeve van huisvesting van asielzoekers van aanleunwoningen in afwachting van sloop); Rb. Utrecht 17 september 2008, LJN BG3922 (inzake tijdelijke verhuur in afwachting van sloop). Vgl. voorts, met een ontkennend resultaat, Rb Amsterdam 11 september 1985, WR 1985/138 (inzake de Huurprijzenwet).

[65.] Vgl. voorts GS Huurrecht (E.E. de Wijkerslooth-Vinke), art. 232, aant. 67; T&C Huurrecht (Van der Hoek), art. 232, aant. 2: A-G Huydecoper, conclusie sub 43 voor HR 5 oktober 2001, LJN ZC3669, NJ 2002/514, m.nt. W.D.H. Asser; Asser/Abas 5-IIA 2007, nr. 109; A.R. de Jonge, Huurrecht, Den Haag: Boom Juridische Uitgevers 2009, p. 212-215; J. Sengers, P. van der Sanden (red.), Huurrecht woonruimte, Den Haag: Sdu uitgevers 2011, p. 57; R.A. Dozy en Y.A.M. Jacobs, Hoofdstukken Huurrecht, Deventer: Gouda Quint 1999, p. 171-174.

[66.] Zie HR 20 juni 2008, LJN BC4959, NJ 2009/21 en HR 19 juni 2009, LJN BI8771, NJ 2010/154.

192

Privaatrecht Actueel

Auteur: Mw. prof. mr. A.L.M. Keirse*, Hoogleraar burgerlijk recht aan de Universiteit Utrecht en raadsheer bij het Gerechtshof Amsterdam. (a.l.m.keirse@uu.nl) Rubriek: Artikel Publicatie: WPNR Weekblad voor Privaatrecht, Notariaat en Registratie Editie: 2012, 6943 Publicatiedatum: 22-09-2012 Uitgever: Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie

Meer kansen voor tijdelijke (ver)huur van woonruimte

De huidige situatie op de woningmarkt kenschetst zich door een stagnerende bouwproductie en gebrekkige doorstroming. De behoefte aan mogelijkheden van tijdelijke verhuur neemt daarom toe. Anno 2012 doen zowel het (demissionaire) kabinet als de Hoge Raad handreikingen om aan die behoefte tegemoet te komen. Ik doel op de brief van minister Spies van 17 januari 2012, de instemming van de ministerraad van 13 juli 2012 met het wetsvoorstel de Leegstandwet te wijzigen en het arrest van de Hoge Raad van 13 april 2012, LJN BV2628.

Nu woningen minder snel worden verkocht dan in het verleden, kampt een aanzienlijk aantal huizenbezitters met dubbele woonlasten die door het sluiten van een kortlopende huurovereenkomst kunnen worden gedekt. Ook eigenaren van voor sloop of renovatie bestemde panden hebben er een aanzienlijk belang bij het probleem van leegstand en de daarmee gepaard gaande risico’s, zoals kraak, verval en vandalisme, te voorkomen. Bovendien zijn belangen in het spel die de positie van de potentiële verhuurders overstijgen. Het gebruik van tijdelijke huurcontracten kan daaraan tegemoet komen en ertoe leiden dat woonruimte beschikbaar komt die anders niet zou zijn aangeboden. Gezien de regionale schaarste op de huurwoningenmarkt zou daarmee een waardevol resultaat zijn geboekt. Echter een eigenaar van onbewoonde woonruimte die een verkoop, sloop of renovatie beoogt, zal in afwachting van het realiseren van die plannen geen gewone huurovereenkomst voor een bepaalde tijd willen sluiten. De sterke bescherming die de huurder dan aan art. 7:271 e.v. BW kan ontlenen, maakt immers het risico te groot dat hij de woonruimte niet tijdig weer vrij van huur heeft. Daarom worden andere mogelijkheden aangereikt.

Ten eerste kan een eigenaar van onbewoonde woonruimte die voor verkoop, afbraak of vernieuwbouw is bestemd, bij zijn gemeente op grond van de Leegstandwet een vergunning aanvragen om een tijdelijke huurovereenkomst aan te mogen gaan met betrekking tot die woonruimte. De belangrijkste wettelijke bepalingen inzake het eindigen van de huur en de huurbescherming, zoals neergelegd in afdeling 7.4.5 BW, worden daarmee buiten werking gesteld.

De Leegstandwet geeft alsdan eigen regels, die, als het aan het demissionaire kabinet ligt, op korte termijn worden versoepeld. Ten tweede kan er sprake zijn van huur van woonruimte waarvan het gebruik naar zijn aard slechts van korte duur is en die op deze grond door de bepaling van art.

7:232 lid 2 BW aan bescherming van de reguliere woonruimtebepalingen is onttrokken. De Leegstandwet bevat op dit punt geen exclusieve regeling, aldus de Hoge Raad in zijn arrest van 13 april 2012, LJN BV2628. Het ging in deze zaak om een huurster die onzelfstandige woonruimte huurde in een complex in Utrecht dat was bestemd om te worden gesloopt. Hoewel de huurster in het licht van de voorgenomen sloop vooraf had ingestemd met de beoogde tijdelijkheid van de huur, beriep zij zich op huurbescherming toen de huur na vier maanden werd opgezegd en de sloop werd gestart. Dit beroep strandde in drie instanties. Beslist werd dat tijdelijke verhuur in de zin van art. 7:232 lid 2 BW van afbraakpanden mogelijk is. Aldus kan een eigenaar van een voor sloop bestemd pand, in afwachting van de herontwikkeling, het pand ook zonder vergunning als tijdelijke woonruimte (laten) (onder)verhuren, zonder het risico te lopen dat de huurder(s) de vergaande dwingendrechtelijke bescherming van huur van woonruimte toekomt. Of hetzelfde geldt

193

voor woonruimte die voor de verkoop is bestemd, is nog zeer de vraag. Uit de jurisprudentie van de Hoge Raad blijkt immers dat hij de omstandigheid dat de aard van tot sloop bestemde woonruimte de duur van het gebruik begrenst, mede bepalend acht bij de invulling van de korteduur-uitzondering van art. 7:232 lid 2 BW (HR 30 mei 1975, NJ 1975, 464 m.nt. GJS).

De tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet en die als bedoeld in art. 7:232 lid 2 BW kennen beide een eigen met waarborgen omkleed toetsingskader. Bij de aanvraag voor een vergunning voor tijdelijke verhuur toetsen burgemeester en wethouders of van de eigenaar niet in redelijkheid kan worden gevergd dat hij de woning op een andere wijze dan door het aangaan van een tijdelijke huurovereenkomst dienstbaar maakt aan de volkshuisvesting, en of de te verhuren leegstaande woonruimte, gelet op de omstandigheden en de mogelijkheden, in voldoende mate zal worden bewoond. Terwijl het hier om een afweging van belangen gaat die de positie van de individuele partijen overstijgt, draait het bij de toetsing van een tijdelijke huurovereenkomst aan art. 7:232 lid 2 BW juist om de partijbedoeling, de feitelijke situatie en de aard van het concrete gebruik.

Er vindt in dat geval geen preventief toezicht door de gemeente plaats; de overeenkomst wordt, als de huurder zich na afloop van de overeengekomen huurtermijn op huurbescherming beroept, ex post door de rechter aan het huurrecht getoetst. Art. 7:232 lid 2 BW vormt een uitzonderingsregel, die restrictief wordt toegepast. Het gaat om bijzondere, variabele gevallen waarin voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming. De wetgever heeft in dit verband een zuiver feitelijk criterium gekozen en laat het aan de rechter over om dat van geval tot geval uit te werken. Het komt daarbij aan op de casuïstiek.

Aldus ontstaat een heterogene groep van huurovereenkomsten die slechts wordt beheerst door de algemene regeling van de art. 7:201-7:231 BW. De route via de gemeente heeft juist een specifiek omschreven toepassingsbereik en kent verscheidene formaliteiten. Indien de gemeente vergunning verleent, kan een tijdelijke huurovereenkomst van ten minste zes maanden schriftelijk worden aangegaan, die eindigt zodra de vergunning haar geldigheid verliest, met een opzegtermijn voor de verhuurder van minimaal drie maanden en voor de huurder van maximaal een maand. Tegenover de specifieke regels die de Leegstandwet stelt, staat rechtstreekse zekerheid. Een verkregen vergunning biedt de verhuurder vooraf duidelijkheid over de toelaatbaarheid van de tijdelijkheid van de huur. De toetsing door de rechter van de vorm van tijdelijke huur brengt daarentegen minder zekerheid mee, nu het voorkomt dat geoordeeld wordt dat de korte-duur-uitzondering niet opgaat en van een reguliere huurovereenkomst sprake is, met als gevolg dat de huurder toch huurbescherming kan inroepen en een lege oplevering van de woning in gevaar komt.

Al met al verdient het aanbeveling een vergunning aan te vragen. Dit geldt te meer nu een versoepeling van de regeling in het verschiet ligt, waarmee wordt beoogd de procedure van de Leegstandwet te vereenvoudigen. Het zal gemeenten niet langer zijn toegestaan om extra eisen te stellen die niet in de wet staan vermeld. De maximale termijn voor verhuur van de leegstaande woning zal worden verlengd van vijf tot zeven jaren en de beperking dat ten aanzien van hetzelfde pand slechts eenmaal een vergunning wordt verleend, zal vervallen. Ook wordt de huurprijsbescherming losgelaten en daarmee de verplichting voor gemeenten om een maximale huurprijs op basis van het woningwaardering stelsel te bepalen. De aanvraag kan aldus sneller worden afgewikkeld. Als gevolg van de Verzamelwet van rechtswege vergunning (lex silencio) geldt overigens dat een vergunning van rechtswege wordt verleend als de gemeente niet binnen acht weken heeft gereageerd. Hiermee is de (toekomstige) Leegstandwet de aangewezen weg om te koop staande woningen tijdelijk te verhuren.

194

LJN: BY1786, Gerechtshof Amsterdam , 200.087.883/01 Datum uitspraak: 16-10-2012 Datum publicatie: 31-10-2012 Rechtsgebied: Handelszaak Soort procedure: Hoger beroep Inhoudsindicatie: Huur woonruimte. Geïntimeerden huren zelfstandige woonruimte in een pand dat de verhuurder voornemens is te renoveren. De verhuurder stelt dat de overeenkomsten naar hun aard van korte duur zijn (7:232 lid 2 BW) zodat daarop de dwingendrechtelijke huurprijs- en huurbeëindingingsbepalingen niet van toepassing zijn. De verhuurder wil de huurovereenkomsten kunnen beëindigen twee maanden voor de aanvang van de renovatie en vraagt een huur boven de maximale huurprijsgrens. Voor zover in de huurovereenkomsten op dit punt een vaststelling is opgenomen, kan de verhuurder zich daarop niet beroepen als deze in strijd komt met dwingend recht. De overeenkomsten kunnen gezien de omstandigheden van het geval niet als huurovereenkomsten naar hun aard van korte duur worden gekwalificeerd.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER ARREST in de zaak van: de stichting STICHTING [X], gevestigd te [vestigingsplaats], APPELLANTE, advocaat: mr. M.S. Pouw te Amsterdam, tegen 1. [GEÏNTIMEERDE SUB 1], wonende te [woonplaats], 2. [GEÏNTIMEERDE SUB 2], wonende te [woonplaats], 3. [GEÏNTIMEERDE SUB 2], wonende te [woonplaats], GEÏNTIMEERDEN, advocaat: mr. F.T. Panholzer te Amsterdam.

De partijen worden hierna de Stichting, [geïntimeerde sub 1], [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 3] genoemd. Gezamenlijk worden geïntimeerden met [geïntimeerden] aangeduid.

1. Het geding in hoger beroep Bij dagvaarding van 18 maart 2011 is de Stichting in hoger beroep gekomen van een vonnis van de ¬rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (verder: de kantonrechter) van 7 januari 2011, in deze zaak onder rolnum¬mer 1161818 / CV EXPL 10-21606 gewezen tussen haar als eiseres en [geïntimeerden]als gedaagden.

De Stichting heeft bij memorie vijf grieven tegen het vonnis waarvan beroep aangevoerd, producties overgelegd, haar eis gewijzigd en bewijs aangeboden, met conclusie, dat het hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en opnieuw rechtdoende bij uitvoerbaar bij voorraad

195

verklaard arrest haar in hoger beroep gewijzigde eis zal toewijzen, met hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden]in de kosten van beide instanties.

Daarop hebben [geïntimeerden] bij memorie de grieven bestreden en geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met kostenveroordeling.

Vervolgens heeft de Stichting bij akte aanvullende producties overgelegd en bewijs aangeboden.

Bij antwoordakte hebben [geïntimeerden]zich daarover uitgelaten en hun conclusie gehandhaafd.

Ten slotte is arrest gevraagd.

2. Feiten De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1, 1.1 tot en met 1.10, een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aange¬merkt. Daaromtrent bestaat geen geschil zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan.

3. Beoordeling 3.1. Het gaat in deze zaak om het volgende. a) De Stichting heeft als verhuurder met ieder van de geïntimeerden als huurders een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot woonruimten in het pand aan de [adres] te [plaatsnaam]. De Stichting exploiteert en beheert dit pand voor de Stichting [X] die eigenaar is van het pand. b) Bovenaan elk van de huurovereenkomsten die met de geïntimeerden zijn gesloten staat vermeld: “Huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur”. De ingangsdatum van de huurovereenkomst is met [geïntimeerde sub 1] 2 januari 2009, die met [geïntimeerde sub 2] 15 mei 2009 en die met [geïntimeerde sub 3] 2 mei 2008. De huurovereenkomst met [geïntimeerde sub 1] heeft geduurd tot 1 september 2010, die met [geïntimeerde sub 2] tot 1 juni 2010 en die met [geïntimeerde sub 3] tot 1 juni 2009. c) De contractuele huurprijs bedraagt voor [geïntimeerde sub 1] € 350,00 per maand, vermeerderd met € 100,00 als kosten voor leveringen en € 150,00 aan servicekosten, totaal € 600,00 per maand. d) De contractuele huurprijs bedraagt voor [geïntimeerde sub 2] € 525,00 per maand, vermeerderd met € 50,00 als kosten voor leveringen en € 75,00 aan servicekosten, totaal € 650,00 per maand. e) De contractuele huurprijs bedraagt voor [geïntimeerde sub 3] € 275,00 per maand, vermeerderd met € 100,00 als kosten voor leveringen en € 100,00 aan servicekosten, totaal € 475,00 per maand. f) [geïntimeerde sub 1] heeft de huurcommissie verzocht uitspraak te doen over de redelijkheid van de aanvangshuurprijs. [geïntimeerde sub 2] heeft datzelfde gedaan en tevens de huurcommissie verzocht uitspraak te doen over een naar redelijkheid te betalen voorschot op de servicekosten. [geïntimeerde sub 3] heeft een verzoek tot toetsing van het voorschot op de servicekosten bij de huurcommissie ingediend. g) De huurcommissie heeft bij (afzonderlijke) uitspraken van 9 december 2009, verzonden 19 februari 2010, op de verzoeken van [geïntimeerden] uitspraak gedaan. Daarbij is bepaald dat de redelijke huurprijs voor [geïntimeerde sub 1] € 158,65 per maand bedraagt. In verband met een gebrek is deze huurprijs met ingang van 2 januari 2009 tijdelijk verlaagd tot € 63,46 per maand.

De redelijke huurprijs voor [geïntimeerde sub 2] bedraagt volgens de huurcommissie € 221,85 per maand en het voorschot op de servicekosten is met ingang van 1 januari 2009 op € 80,00 per maand gesteld. Voor [geïntimeerde sub 3] heeft de huurcommissie het voorschot op de servicekosten met ingang van 1 januari 2009 op € 90,00 gesteld.

3.2. Het standpunt dat de Stichting in deze procedure samengevat weergegeven inneemt is dat zij met [geïntimeerden] huurovereenkomsten heeft gesloten die naar hun aard van korte duur zijn, dat wil zeggen huurovereenkomsten zijn in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW. Op die grond was de huurcommissie volgens de Stichting niet bevoegd het verzoek tot vaststelling van huurprijs en de servicekosten in behandeling te nemen, althans, waren die verzoeken niet toewijsbaar. De kantonrechter heeft dit standpunt verworpen en bepaald dat [geïntimeerden]een betalingsverplichting onder de huurovereenkomsten hebben zoals door de huurcommissie is

196

vastgesteld, met dien verstande dat de huurprijs van [geïntimeerde sub 1] € 206,25 per maand bedraagt.

3.3. De Stichting vordert in hoger beroep dat voor recht wordt verklaard dat de tussen haar en [geïntimeerden]gesloten huurovereenkomsten naar hun aard van korte duur zijn als bedoeld in artikel 7:232 lid 2 BW en de huurders onder deze huurovereenkomsten een betalingsverplichting hebben zoals in de respectievelijke ondertekende overeenkomsten is afgesproken. Subsidiair vordert de Stichting dat voor recht wordt verklaard dat de huurovereenkomsten zijn vernietigd wegens dwaling, dan wel bedrog en [geïntimeerden]worden veroordeeld tot vergoeding van schade die overeenkomt met de respectievelijke bedragen aan huur en servicekosten als vermeld in de ondertekende overeenkomsten. Meer subsidiair heeft de Stichting gevorderd - naar het hof begrijpt - dat voor recht wordt verklaard dat het beroep van [geïntimeerden] op een huurprijs en servicekosten op een niveau als door de kantonrechter vastgesteld naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is en dat het hof de betalingsverplichtingen van [geïntimeerden] vaststelt op hetgeen partijen bij de ondertekende overeenkomsten hebben afgesproken, althans, uiterst subsidiair, dat het hof de betalingsverplichting van [geïntimeerden] zelf vaststelt.

3.4. Het hof overweegt dat aan de onderhavige zaak ten grondslag liggen de beslissingen van de huurcommissie op de verzoeken van [geïntimeerden]om uitspraak te doen over de redelijkheid van de aanvangshuur en/of de hoogte van het voorschot op de servicekosten. De Stichting heeft zich met deze beslissingen van de huurcommissie niet kunnen verenigen en heeft een beslissing van de kantonrechter gevorderd. Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de beslissingen van de huurcommissie naar de kern van het geschil genomen in stand gelaten. De kantonrechter heeft daarmee een beslissing gegeven op de punten waarover de huurcommissie door [geïntimeerden]om een uitspraak is verzocht als bedoeld in artikel 7:262 lid 1 BW. Op grond van het tweede lid van deze bepaling staat tegen de beslissing van de kantonrechter geen hogere voorziening open. Een hogere voorziening is slechts toegelaten voor zover erover wordt geklaagd dat de kantonrechter ten onrechte of met verzuim van essentiële vormen van zijn aan de huurprijswetgeving ontleende bevoegdheden gebruik heeft gemaakt, dan wel deze ten onrechte buiten toepassing heeft gelaten.

3.5. Het bepaalde in artikel 7:262 lid 2 BW staat naar ‘s hofs oordeel niet aan de ontvankelijkheid van de Stichting in de weg. Zij heeft gesteld dat de kantonrechter de huurprijswetgeving ten onrechte heeft toegepast, nu het gaat om huurovereenkomsten in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW waarop afdeling 5 van Titel 4, Boek 7 BW niet van toepassing is. Het hof zal hierna eerst beoordelen of deze gestelde doorbrekingsgrond aanwezig is, omdat dan pas ruimte is voor een verdere inhoudelijke beoordeling van de zaak.

3.6. De huurovereenkomsten hebben betrekking op zelfstandige woonruimten. De artikelen 7:271 e.v. BW bevatten dwingendrechtelijke bepalingen over de wijze waarop dergelijke overeenkomsten kunnen eindigen. Verder staat als onbestreden vast dat op de onderhavige woningen, gelet op de kwaliteit daarvan, in beginsel dwingendrechtelijke huurprijsbepalingen van toepassing zijn. Dat brengt mee dat de huurcommissie en de kantonrechter in beginsel bevoegd zijn vast te stellen wat de redelijke huurprijs daarvan is en wat een redelijk voorschot is op de servicekosten. Omdat de huurbescherming en de huurprijsbescherming niet van toepassing zijn bij een huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur is, heeft de kantonrechter bij zijn beoordeling terecht voorop gesteld dat artikel 7:232 lid 2 BW restrictief moet worden uitgelegd.

Dat betekent dat niet spoedig dient te worden aangenomen dat een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur is.

3.7. De Stichting stelt dat partijen uitdrukkelijk zijn overeengekomen dat de huurovereenkomsten naar hun aard van korte duur zijn en dat zij ter voorkoming van onzekerheid of geschil omtrent hetgeen tussen hen rechtens geldt zich aan een vaststelling daarvan hebben gebonden. Dat die vaststelling — mogelijkerwijs — in strijd komt met de dwingendrechtelijke huur(prijs)beschermingsbepalingen staat volgens de Stichting niet aan de gebondenheid daaraan van de huurders in de weg. Krachtens artikel 7:902 BW is een vaststelling immers ook geldig als zij in strijd mocht blijken te zijn met dwingend recht, aldus de Stichting.

3.8. Het hof stelt bij de beoordeling van deze stelling voorop dat uit een vaststellingsovereenkomst alleen dán gebondenheid ontstaat aan een beoogde rechtstoestand die in strijd is met dwingend recht (maar niet met de openbare orde of goede zeden als bedoeld in artikel 3:40 BW) als de vaststellingsovereenkomst een reeds bestaande onzekerheid of een reeds

197

bestaand geschil beëindigt. Dit betekent naar het oordeel van het hof dat op het moment van het sluiten van de vaststellingsovereenkomst tussen partijen onzekerheid of geschil moet hebben bestaan met oog waarop zij een vaststellingsovereenkomst hebben gesloten. Een vaststellingsovereenkomst die (enkel) strekt ter voorkoming van onzekerheid of geschil, welke onzekerheid of geschil dus tussen partijen nog niet bestaat ten tijde van de totstandkoming van de vaststellingsovereenkomst, kan niet leiden tot gebondenheid aan die vaststelling.

3.9. De Stichting benadrukt in haar processtukken dat voor haar van groot belang was dat de huurovereenkomsten in verband met de voorgenomen renovatie van het pand tijdig konden worden beëindigd. Dat belang heeft zij bij het sluiten van de huurovereenkomsten aan [geïntimeerden]duidelijk gemaakt. Vanuit dit belang heeft de Stichting beoogd met [geïntimeerden]huurovereenkomsten te sluiten die naar hun aard van korte duur zijn. Uit het door de Stichting gestelde volgt met zoveel woorden dat gelet op haar belang van de korttijdelijkheid van de huurovereenkomsten het voor haar wenselijk was dat daarover geen onduidelijkheid en (achteraf) geschillen zouden ontstaan. De vaststellingsovereenkomsten strekten ertoe aan die onzekerheid en (potentiële) geschillen een einde te maken (aldus de memorie van grieven onder 16 en 17). Uit de stellingen van de Stichting volgt evenwel niet, althans ontoereikend, dat haar huurders die onzekerheid deelden. Ook de bewoordingen van de overeenkomsten geven daarvoor onvoldoende houvast. Daaruit blijkt niet dat beide partijen zich bewust waren dat er onzekerheid was, welke onzekerheid zij vervolgens bewust hebben besloten te beëindigen door een vaststellingsovereenkomst te sluiten. Dat in abstracto onzekerheid bestond of kon bestaan over de juridische kwalificatie van het contract is onvoldoende om aan te kunnen nemen dat die onzekerheid ook tussen partijen bestond en dat met het oog daarop een vaststelling is overeengekomen. De Stichting komt op deze vaststelling dan ook geen beroep toe voorzover deze in strijd is met dwingendrechtelijke huurbepalingen. Grief 2 faalt in zoverre en grief 3 die daarop voortbouwt (de vaststelling is volgens de Stichting niet in strijd met de openbare orde), behoeft geen bespreking meer.

3.10. Bij de verdere beoordeling dient het volgende voorop te worden gesteld. Een tijdelijke huurovereenkomst in verband met een voorgenomen renovatie kan onder omstandigheden worden aangemerkt als gebruik van woonruimte dat naar zijn aard slechts van korte duur is in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW. Dat is ook het geval als geen aanvraag is gedaan tot een vergunning op grond van de Leegstandswet (vgl. HR 13 april 2012, NJ 2012, 496, LJN: BV2628).

Bij beantwoording van de vraag of artikel 7:232 lid 2 BW van toepassing is, moet worden gelet op de aard van het gebruik en de aard van de woning alsmede op hetgeen partijen omtrent de duur van het gebruik voor ogen heeft gestaan. Blijkens de parlementaire geschiedenis dient deze uitzonderingsbepaling restrictief te worden opgevat. Het gaat om gevallen waarin voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming.

3.11. De omstandigheden van het onderhavige geval laten geen andere conclusie toe dan dat partijen voor ogen heeft gestaan dat de woningen ter beschikking van de huurders zouden staan tot twee maanden voor het moment dat de renovatie zou beginnen. De datum van de renovatie was bij het aangaan van de overeenkomsten niet bekend. Uit de eigen stellingen van de Stichting bij akte van 27 december 2011 volgt dat de werkzaamheden uiteindelijk eind december 2010 zijn gestart. Daarvan uitgaande zijn de overeenkomsten door de Stichting met [geïntimeerde sub 1], [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 3] gesloten bijna 2 jaar, bijna 1,5 jaar, respectievelijk bijna 2,5 jaar voordat de renovatie een aanvang heeft genomen. Die duur laat zich bezwaarlijk verenigen met het aannemen van huurovereenkomsten naar hun aard van korte duur. De stellingen van de Stichting bevatten onvoldoende houvast om te aanvaarden dat partijen bij het aangaan van de overeenkomsten een wezenlijk kortere duur voor ogen stond. Het kwam erop neer dat zij wat de duur betreft onzeker waren.

3.12. Verder heeft te gelden dat de kantonrechter bij het bestreden vonnis heeft vastgesteld dat de onderhavige woningen naar hun aard geschikt zijn om langdurig te bewonen. Verschillende woningen in hetzelfde complex werden ook op deze wijze verhuurd. De kantonrechter heeft in dat verband overwogen dat voor die andere woningen de gewone bepalingen van huurbescherming en huurprijsbescherming van toepassing zijn. Deze feitelijke vaststellingen worden door de Stichting in hoger beroep niet bestreden. Dat betekent dat de aard van de woningen op zichzelf geen reden geeft te denken aan toepassing van artikel 7:232 lid 2 BW. 3.13. Verder acht het hof het volgende van belang. Als woningen, zoals de onderhavige, worden verhuurd op basis van een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur, brengt dat mee dat de huurders vanuit de systematiek van het huurrecht bezien een op voorhand gelimiteerd

198

huurgenot hebben. Kenmerkend voor deze uitzonderingsgevallen is immers dat deze huurovereenkomsten in beginsel niet alleen een beperkte duur hebben, maar dat daarop ook de wettelijke opzeggingsregeling niet van toepassing is. Wanneer de onderhavige overeenkomsten als huurovereenkomsten naar zijn aard voor korte duur worden aangemerkt, hadden [geïntimeerden]aldus in vergelijking met andere huurders van (vrijwel) identieke woonruimte in hetzelfde complex een slechtere rechtspositie. Dan ligt het niet voor de hand dat de Stichting van [geïntimeerden]een (aanmerkelijk) hogere huurprijs heeft bedongen dan de huurprijs die voor deze niet-geliberaliseerde woningen voor die andere huurders gold. Nu die hogere prijs toch is bedongen, dringt zich de vraag op of de Stichting niet zozeer slechts heeft beoogd – naar zij stelt - een oplossing te vinden om leegstand in het pand te voorkomen tot aan de renovatie, maar (ook) het realiseren van een hoog rendement of het omzeilen van de huurprijsbescherming.

3.14. In het licht van het in r.o. 3.10 tot en met 3.13 overwogene kunnen de onderhavige overeenkomsten naar het oordeel van het hof niet als huurovereenkomsten naar zijn aard van korte duur in de zin van art. 7:232 lid 2 BW worden gekwalificeerd. Dat bij het aangaan van de overeenkomsten het voor [geïntimeerden] redelijkerwijs duidelijk was dat de overeenkomsten met betrekking tot de door hen gehuurde woningen op enig moment vanwege de renovatie van het pand zouden eindigen, kan daaraan in dit geval niet afdoen. Bij beantwoording van de vraag of artikel 7:232 lid 2 BW van toepassing is op een huurverhouding, dient de huurovereenkomst naar het oordeel van het hof in beginsel als een geheel te worden bezien. Zowel ten aanzien van de huurbescherming als de huurprijsbescherming dient het te gaan om een geval waarin voor het voor iedereen duidelijk is dat de huurder die bescherming niet toekomt. In de omstandigheden van dit geval is voor dat oordeel geen plaats. Grief 4 faalt.

3.15. Met grief 1 betoogt de Stichting dat [geïntimeerde sub 1] heeft erkend dat de huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur is.

3.16. Evenals de kantonrechter leest het hof een voor erkenning vereiste uitdrukkelijke en zonder voorbehoud gegeven verklaring niet in de door de Stichting aangeduide stukken.

3.17. De Stichting doet met grief 5 een beroep op dwaling, dan wel bedrog. De Stichting wilde de huurovereenkomsten slechts sluiten als huurovereenkomsten voor hun aard naar korte duur. [geïntimeerden]was dit ten volle bekend. Zij zijn niettemin naar de huurcommissie gestapt om bezwaar te maken. Op die grond zijn de huurovereenkomsten wegens bedrog dan wel een wilsgebrek vernietigd.

3.18. Het hof begrijpt de stellingen van de Stichting aldus dat zij betoogt dat sprake is van dwaling omdat partijen bij het aangaan van de overeenkomsten in het onzekere verkeerden omtrent de kwalificatie daarvan. Als met de Stichting daarvan wordt uitgegaan, betreft het een dwaling die in verband met de aard van de overeenkomsten (huurovereenkomsten gesloten met betrekking tot niet-geliberaliseerde woningen waarop in beginsel dwingend recht van toepassing is) voor rekening van de Stichting behoort te blijven.

3.19. De Stichting betoogt verder dat de gang naar de huurcommissie na het welbewust sluiten van de onderhavige huurovereenkomsten als bedrog moet worden gekwalificeerd. Dit standpunt kan niet als juist worden aanvaard in aanmerking genomen hetgeen het hof hierboven reeds overwoog in r.o. 3.9.

3.20. Grief 5 is vergeefs voorgesteld.

3.21. Bij wijze van aanvulling van gronden heeft de Stichting een beroep gedaan op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid.

3.22. Dat [geïntimeerden] bij het aangaan van de huurovereenkomsten van het tijdelijke karakter van de huur geheel op de hoogte waren en de Stichting ‘volstrekt transparant’ is geweest over haar intenties, brengt niet mee dat het beroep op huurprijsbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Omstandigheden die dat oordeel wel zouden kunnen rechtvaardigen, zijn gesteld noch gebleken.

3.23. Het over en weer gestelde over het moment waarop de renovatiewerkzaamheden al of niet zijn aangevangen, kan verder buiten bespreking blijven.

3.24. De Stichting heeft bewijs aangeboden, maar dit aanbod niet betrokken op voldoende

199

concrete feitelijke stellingen die, indien bewezen, tot een ander oordeel zouden kunnen leiden.

Het aanbod wordt daarom gepasseerd.

3.25. De slotsom is dat de kantonrechter terecht de artikelen 7:246 e.v. BW heeft toegepast door een uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs en het voorschot op de servicekosten. Ook overigens zijn geen feiten of omstandigheden gesteld of gebleken die het rechtsmiddelenverbod terzijde kunnen stellen. Dit brengt mee dat artikel 7:262 lid 2 BW aan een inhoudelijke beoordeling door het hof van de door de kantonrechter vastgestelde huurprijs en voorschot op de servicekosten in de weg staat.

3.26. De slotsom is dat het door de Stichting ingestelde hoger beroep ongegrond is. Zij zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep.

4. Beslissing Het hof: verwerpt het beroep; verwijst de Stichting in de proceskosten van het hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van [geïntimeerden] gevallen, op € 284,00 aan verschotten en € 894,00 aan salaris advocaat.

Dit arrest is gewezen door mrs. G.B.C.M. van der Reep, M.M.M. Tillema en J.W. Hoekzema en op 16 oktober 2012 in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer.

200

LJN: BX5625,Sector kanton Rechtbank 's-Hertogenbosch , 710661 Datum uitspraak: Datum publicatie: Rechtsgebied: Soort procedure: Inhoudsindicatie:

17-02-2011 24-08-2012 Civiel overig Eerste aanleg - enkelvoudig Woning ten behoeve van studenten/werknemers van een ziekenhuis die in het kader van hun opleiding tijdelijk aan dat ziekenhuis verbonden zijn. Huur welke een gebruik van woontruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is. Art. 7:232 lid 2 BW

Uitspraak RECHTBANK ‘s-HERTOGENBOSCH Sector Kanton, locatie Eindhoven In de zaak van: de stichting Stichting Woonbedrijf SWS/HHVL, ten deze handelend onder de naam Vestide, gevestigd en kantoorhoudende te Eindhoven, eiseres, gemachtigde: mr. H.J. ter Meulen, tegen: [gedaagde], wonende te [plaats], gedaagde, procederend in persoon, hierna mede te noemen Vestide respectievelijk [gedaagde], heeft de kantonrechter te Eindhoven het navolgende vonnis gewezen.

1. De procedure Vestide heeft bij dagvaarding gesteld en gevorderd als na te melden. [gedaagde] is in rechte verschenen en heeft mondeling verweer gevoerd. Bij rolbeslissing van 2 september 2010 heeft de kantonrechter een comparitie van partijen gelast, welke heeft plaatsgevonden op 2 november 2010. Daarna heeft [gedaagde] een akte genomen, waarna Vestide ook nog een akte heeft genomen. Tot slot is vonnis bepaald.

2. Het geschil 2.1.1. Vestide vordert Primair: - de uitspraak van de Huurcommissie in de zaak met zaaknummer [nummer] (met betrekking tot de uitsplitsing van de all-in huurprijs) te wijzigen en [gedaagde] alsnog niet-ontvankelijk te verklaren in haar verzoek tot splitsing van de all-in huurprijs omdat er sprake is van een overeenkomst naar aard van korte duur waarop artikel 7:258 BW niet van toepassing is; - de uitspraak van de Huurcommissie in de zaak met zaaknummer [nummer ] (met betrekking tot de toetsing van de aanvangshuurprijs) te bevestigen voor zover [gedaagde] in die uitspraak nietontvankelijk is verklaard, doch de grondslag van die uitspraak te wijzigen in die zin dat het verzoek niet-ontvankelijk is omdat artikel 7:249 BW, waarop het verzoek is gebaseerd, niet van toepassing is; Subsidiair: [gedaagde] niet-ontvankelijk verklaren in haar hiervoor genoemde verzoeken althans haar deze te ontzeggen als naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet aanvaardbaar.

2.1.2. Vestide legt aan de vorderingen het volgende ten grondslag: [gedaagde] huurt van Vestide de woning aan de [straat en huisnummer] te [plaats]. Dit is een woning ten behoeve van studenten/werknemers van het Catharina ziekenhuis die in het kader

201

van hun opleiding tijdelijk (maximaal één jaar) aan dat ziekenhuis verbonden zijn. Deze woning is bestemd voor tijdelijke huisvesting. De huurovereenkomst geldt ook voor maximaal één jaar en niet langer dan zo lang als de verbintenis tussen [gedaagde] en het Catharina ziekenhuis voortduurt. [gedaagde] heeft bij de huurcommissie het verzoek gedaan om de overeengekomen huurprijs te toetsen en de all-in huurprijs te splitsen in kale huur en servicekosten. Vestide heeft zich in die procedure op het standpunt gesteld dat de huurcommissie niet-ontvankelijk is omdat het gaat om een overeenkomst naar aard van korte duur.

Bij uitspraak van 30 juni 2010 heeft de huurcommissie in de zaak met zaaknummer [nummer] de tussen partijen overeengekomen all-in huurprijs gesplitst in een kale huurprijs en een bedrag ter zake van de servicekosten. In de zaak met zaaknummer [nummer ] heeft de huurcommissie [gedaagde] niet-ontvankelijk verklaard omdat er geen sprake was van een kale huurprijs die voor toetsing vatbaar was. Vestide is het niet met die uitspraken eens omdat tussen partijen een huurovereenkomst naar aard van korte duur is gesloten en [gedaagde] in beide zaken om die reden niet-ontvankelijk had moeten worden verklaard. Op die huurovereenkomst zijn ingevolge artikel 7:232 lid 2 BW de huurbepalingen in afdeling 5 van titel 7.4 BW namelijk niet van toepassing.

2.2. [gedaagde] heeft als volgt verweer gevoerd: [gedaagde] heeft er als huurder recht op inzicht te hebben hoe de maandelijkse huursom is samengesteld, niet alleen ten behoeve van het aanvragen van huurtoeslag, maar ook omdat zij dat gewoon wil weten. Verder duurt haar studie nog wel meer dan twee jaar en het zou niet redelijk zijn als zij gedurende tweeëneenhalf a drie jaar geen huurtoeslag kan aanvragen. [gedaagde] betwist dat haar woning slechts voor maximaal één jaar wordt verhuurd.

Omwonenden hebben hun contract altijd makkelijk kunnen verlengen. Zij heeft mailcorrespondentie overgelegd waaruit dat volgens haar blijkt.

2.3. Vestide heeft aangegeven dat in geen van de door [gedaagde] genoemde gevallen sprake is geweest van verlenging van de huurovereenkomst, maar dat in een aantal gevallen uit coulance een nieuwe huurovereenkomst is gesloten, die wederom een huurovereenkomst naar aard van korte duur is. Het is ook niet standaard dat in dergelijke omstandigheden dezelfde woonruimte wordt verhuurd. Er is ook niet een recht op verlenging.

2.4. Op hetgeen partijen verder hebben aangevoerd zal, indien van belang, onder de beoordeling worden teruggekomen.

3. De beoordeling 3.1. Voor het beantwoorden van de vraag of een huurovereenkomst naar aard van korte duur is, is van belang wat de duur is van de overeenkomst, wat de aard is van het gehuurde en van het gebruik daarvan en wat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst voor ogen stond.

Omdat een huurder bij een huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur is geen huurbescherming geniet dient men terughoudend te zijn bij de aanname van het bestaan van een huurovereenkomst naar aard van korte duur.

3.2.1. De kantonrechter acht in dit geval van doorslaggevend belang dat het de bedoeling van partijen is dat [gedaagde] de woning tijdelijk zal huren, gedurende haar stage bij het Catharina Ziekenhuis te [plaats], en dat de huurovereenkomst ook zal eindigen op het moment dat haar stage eindigt. Gelet daarop wordt de huurovereenkomst als naar haar aard van korte duur aangemerkt.

3.2.2. Dat de huur in principe voor een periode van een jaar is overeengekomen en, zoals blijkt uit de door [gedaagde] geproduceerde stukken, de mogelijkheid bestaat dat [gedaagde] na afloop van het eerste huurjaar een nieuwe huurovereenkomst krijgt, eventueel zelfs ten aanzien van dezelfde woning, maakt het voorgaande niet anders. Het gaat namelijk niet alleen om de duur van de overeenkomst, maar bepalend is wat met de huur beoogd wordt. Zo kan het voorkomen dat een huurovereenkomst met een duur van drie maanden niet naar zijn aard van korte duur is, doch een normale huurovereenkomst voor bepaalde tijd, terwijl een huurovereenkomst met een duur van vier jaar naar zijn aard van korte duur kan zijn omdat de reden voor het huren van de woning in dat geval per definitie van beperkte duur is. In dit geval eindigt de huur zoals eerder overwogen in ieder geval als het stagecontract van [gedaagde] met het Catharina Ziekenhuis eindigt.

202

3.3. Nu de overeenkomst naar haar aard van korte duur is, zijn de bepalingen van titel 4, afdeling 5 van boek 7 BW, op grond waarvan [gedaagde] de huurcommissie heeft verzocht om de all inhuurprijs te splitsen en de aanvangshuurprijs te controleren niet van toepassing op de onderhavige huurovereenkomst.

3.4. De kantonrechter kan de uitspraken van de huurcommissie echter niet zoals is gevorderd wijzigen omdat artikel 7:262 BW, waarin staat dat partijen tegen een uitspraak van de huurcommissie op kunnen komen bij de kantonrechter, gelet op het in rechtsoverweging 3.3. overwogene, evenmin van toepassing is.

3.5. Wel kan en zal de kantonrechter een verklaring voor recht afgeven inhoudende dat de huurcommissie [gedaagde] in zaaknummer [nummer] niet-ontvankelijk had moeten verklaren omdat er sprake is van een huurovereenkomst naar aard van korte duur, alsmede dat de huurcommissie [gedaagde] om diezelfde reden niet-ontvankelijk had moeten verklaren in zaaknummer [nummer ] en dat [gedaagde], nu de huurcommissie ten onrechte anders heeft beslist, zich niet met recht op de uitspraken van de huurcommissie kan beroepen. Deze verklaring van recht heeft in ieder geval wel de gevolgen die Vestide met haar vorderingen heeft beoogd.

3.6. Gelet op de omstandigheid dat het niet aan [gedaagde] valt te verwijten dat de huurcommissie onjuist heeft beslist alsmede de omstandigheid dat de vorderingen zoals Vestide die heeft ingesteld worden afgewezen worden de proceskosten gecompenseerd in die zin dat ieder der partijen de eigen kosten draagt.

4. De beslissing De kantonrechter: verklaart voor recht - dat de huurcommissie [gedaagde] in zaaknummer [nummer] ten onrechte niet niet-ontvankelijk heeft verklaard omdat er sprake is van een huurovereenkomst naar aard van korte duur; - dat de huurcommissie [gedaagde] in zaaknummer [nummer ] om de verkeerde reden nietontvankelijk heeft verklaard omdat zij [gedaagde] niet-ontvankelijk had moeten verklaren omdat er sprake is van een huurovereenkomst naar aard van korte duur; - dat [gedaagde] zich om die redenen niet met recht op de uitspraken van de huurcommissie kan beroepen; wijst het meer of anders gevorderde af; compenseert de proceskosten in die zin dat ieder der partijen de eigen kosten draagt.

Dit vonnis is gewezen door mr. H.G. Robers, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 17 februari 2011.

203

LJN: BX5069,Sector kanton Rechtbank 's-Hertogenbosch , 823061 Datum uitspraak: Datum publicatie: Rechtsgebied: Soort procedure: Inhoudsindicatie:

02-08-2012 20-08-2012 Civiel overig Eerste aanleg - enkelvoudig Gebruik van woonruimte dat naar zijn aard slechts van korte duur is, zoals bedoeld in artikel 7:232 lid 2 BW. Gedeelte van het woningbestand van verhuurder is bestemd voor een speciale groep personen voor de duur dat zij verbonden zijn aan een onderwijsinstelling. Bijzonder en kortstondig verblijfsrecht.

Uitspraak RECHTBANK ‘S-HERTOGENBOSCH Sector kanton, locatie Eindhoven in de zaak van: de stichting Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl gevestigd te Eindhoven, eiseres, gemachtigde: mr. P.L.T. Roks, tegen [gedaagde], wonende te [plaats], gedaagde, vertegenwoordigd door [mevrouw Z].

Partijen zullen hierna worden genoemd “Woonbedrijf” en “[gedaagde]”.

1. Het verloop van het geding Dit blijkt uit het volgende: a. de dagvaarding, met producties; b. de aantekeningen van mondeling antwoord en het aanvullend schriftelijk antwoord, met bijlagen; c. het besprokene tijdens de comparitie na antwoord d.d. 6 juli 2012 waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt en bij welke gelegenheid beide partijen aantekeningen hebben overgelegd en van de zijde van [gedaagde] tevens stukken in het geding zijn gebracht.

Ten slotte is vonnis bepaald. [gedaagde] heeft nadien nog nadere stukken aan de rechtbank toegezonden. Nu geen proceshandelingen meer konden worden verricht, zijn deze stukken aan [gedaagde] retour gezonden en zal hiermee geen rekening worden gehouden bij de beoordeling.

2. Het geschil 2.1. Woonbedrijf vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: primair in de zaak van de huurcommissie met zaaknummer [nummer] (met betrekking tot de uitsplitsing van de all-in huurprijs) [gedaagde] alsnog niet ontvankelijk verklaart in zijn verzoek tot splitsing van de all-in huurprijs om reden dat in dit geval sprake is van een huurovereenkomst welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is, waarop artikel 7:258 BW niet van toepassing is; subsidiair aan [gedaagde] betreffend verzoek ontzegt omdat dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is; zowel primair als subsidiair [gedaagde] veroordeelt in de kosten van de procedure.

2.2. Woonbedrijf heeft aan haar vordering, zakelijk weergegeven, het volgende ten grondslag gelegd.

2.2.1. Woonbedrijf is een instelling krachtens artikel 70 van de Woningwet en zij heeft een bezit van circa 31.000 woningen. Een gedeelte daarvan, ongeveer 2700 woningen, wordt verhuurd door haar bedrijfsonderdeel ‘Woonbedrijf – District Vestide’, kortweg Vestide. Ongeveer 800 woningen van dat gedeelte worden gelabeld voor buitenlandse studenten en zijn speciaal

204

ingericht voor gebruik als ‘Short-Stay’ woonruimte voor personen die verbonden zijn aan (onder meer) Eindhovense onderwijsinstellingen. Het gaat zowel om assistenten in opleiding (AiO), om wetenschappelijk onderzoekers voor een bepaalde periode (Post-doc) of om guest/hoogleraren.

Ook kan het gaan om mensen die op uitnodiging voor een beperkte periode aan een onderwijsinstelling studeren. Deze personen worden door Woonbedrijf ook wel ‘Short-Stayers’ genoemd.

2.2.2. Met ingang van 7 januari 2011 heeft Woonbedrijf aan [gedaagde] een als Short-Stay gelabelde woning verhuurd in het kader van de tijdelijke functie van [gedaagde] als AiO aan de Technische Universiteit Eindhoven (TU/e). In de huurovereenkomst is het tijdelijke karakter ervan op verschillende plaatsen omschreven. Met name blijkt uit artikel 8.3.2. van het huurcontract dat [gedaagde] als huurder zich het bijzondere karakter van de huurovereenkomst realiseert en ermee instemt dat een beroep op de huurbeschermingsbepalingen van het Burgerlijk Wetboek hem niet toekomt in het geval hij niet langer als ‘Short-Stayer’ kan worden gekwalificeerd. Uit de artikel 8.3.3. en 8.3.5. blijkt dat de huurovereenkomst enkel is aangegaan zolang de verbintenis tussen de huurder met (in dit geval) de TUE voortduurt.

2.2.3. Het is ondenkbaar dat Woonbedrijf als sociale verhuurder gewone huurovereenkomsten sluit met de hiervoor bedoelde doelgroep. Het zou gelet op de woningnood in Eindhoven bijzonder onrechtvaardig zijn als studenten en/of docenten zonder wachttijd zomaar in aanmerking zouden kunnen komen voor reguliere woonruimte voor onbepaalde tijd. Wel is het rechtvaardig om huurders uit deze specifieke doelgroep voorrang te verlenen als het gaat om tijdelijke huisvesting.

Zij komen immers vanuit het buitenland tijdelijk naar Eindhoven om een studie te volgen of om werkzaamheden uit te voeren als docent of onderzoeker en hebben zodoende slechts tijdelijk woonruimte nodig in de vorm van een één-kamerwoning. Voor de opname van een all-in huurprijs in de huurovereenkomst bestaat ook een bijzondere reden. De woningen worden in een jaar vaak door meerdere bewoners bewoond en de afrekening van servicekosten levert daardoor veel administratieve rompslomp op. Veel huurders vertrekken na afloop van de huurperiode snel weer naar het buitenland waardoor zij in het algemeen niet meer te achterhalen zijn. De energiekosten zijn dan niet meer op hen verhaalbaar en blijven in veel situaties voor rekening van de verhuurder. De servicekosten worden daarom naar rato van de huurperiode in de all-in huurprijs opgenomen.

2.2.4. De bedoeling van partijen is duidelijk geweest, namelijk dat de duur van de huurovereenkomst gekoppeld is aan de duur dat de huurder verbonden is aan de TU/e, doch voor de minimale periode van een maand en de maximale duur van een jaar. Bij het einde van de huur heeft Woonbedrijf de ontruiming aangezegd en het was niet de bedoeling dat de huurovereenkomst zou worden verlengd en dat [gedaagde] in de woning mocht blijven. De huurcommissie heeft [gedaagde] ten onrechte in zijn verzoek ex artikel 7:258 BW ontvangen.

2.3. [gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Hij verzoekt de kantonrechter – zakelijk weergegeven – de uitspraak van de Huurcommissie van 5 januari 2012 als juist en rechtmatig aan te merken en te oordelen dat in dit geval geen sprake is van een huurovereenkomst welke geen gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is, dan wel Woonbedrijf de vordering te ontzeggen omdat deze in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

2.4. [gedaagde] heeft daaraan– zakelijk weergegeven – het volgende ten grondslag gelegd.

2.4.1. De vordering van Woonbedrijf is niet ontvankelijk omdat [gedaagde] niet verantwoordelijk kan worden gehouden voor acties en uitspraken van de huurcommissie.

Om in aanmerking te komen voor huurtoeslag is door [gedaagde] aan de Huurcommissie verzocht de all-in huurprijs te splitsen in een kale huurprijs en een bedrag aan servicekosten. De verlaging van de huurprijs door de huurcommissie heeft onafhankelijk van [gedaagde] plaatsgevonden.

2.4.2. Dat de huurovereenkomst met Woonbedrijf een huurovereenkomst voor bepaalde tijd betreft, betekent niet dat het een Short-Stay contract is. Er is een significant verschil tussen Short-Stay en ‘naar zijn aard van korte duur”. Short-Stay is verhuur van woonruimte voor periodes tussen één week en zes maanden met een huurprijs die boven de liberalisatiegrens ligt.

Huurovereenkomsten van langer dan zes maanden zijn gewone huurovereenkomsten. Klassieke voorbeelden van huurovereenkomsten die een gebruik van woonruimte betreffen dat naar zijn aard van korte duur is, zijn vakantiewoningen of wisselwoningen. Het contract van Woonbedrijf kan daar niet mee worden vergeleken.

205

2.4.3. De verbondenheid van [gedaagde] met de TU/e is niet voor korte tijd omdat [gedaagde] een arbeidscontract heeft voor meer dan een jaar en dit ook met meerdere jaren kan worden verlengd. Volgens het huurcontract kan de huurder in het gehuurde blijven zolang hij aan de universiteit is verbonden. Indien [gedaagde] na zijn promotieonderzoek van vier jaar een postdoctorale positie van vier jaar bemachtigt, heeft hij recht op verblijf van acht jaar. Het is onbegrijpelijk dat zo iemand voor elk jaar een Short-Stay contract kan ontvangen. Dit wordt bevestigd doordat Woonbedrijf noodgedwongen een nieuw contract heeft moeten ontwikkelen: het Target Group Contract.

2.4.4. Het argument van Woonbedrijf dat het lastig is om af te rekenen met huurders die naar het buitenland vertrekken, is onredelijk. Een huurder heeft recht op een berekening van wat hij heeft betaald en het is niet rechtvaardig een huurder mee te laten betalen aan het verbruik van een ander. Woonbedrijf loopt geen risico omdat zij de afrekening met de door de huurders betaalde borg kan verrekenen.

2.5. Op overige standpunten van partijen zal hierna, voor zover voor de beoordeling van belang, worden ingegaan.

3. De beoordeling 3.1. Tussen partijen staat als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende weersproken en/of op grond van de onbestreden inhoud van overgelegde producties het volgende vast. a. Partijen hebben een schriftelijke huurovereenkomst gesloten, aangeduid als “Short-Stay Tenancy Agreement”, met betrekking tot de woonruimte gelegen aan [adres] te [plaats]; b. De huurovereenkomst is aangegaan voor de periode van 7 januari 2011 tot 6 januari 2012 tegen een maandelijkse all-in huurprijs van € 716,31 per maand (productie 1 dagvaarding); c. Op 5 januari 2012 heeft de Huurcommissie op een verzoek van [gedaagde] ex artikel 7:258 BW uitspraak gedaan waarbij de Huurcommissie de overeengekomen all-in huurprijs heeft gesplitst in een kale huurprijs en een bedrag ter zake servicekosten. Deze uitspraak (verzonden op 20 februari 2012) houdt samengevat in dat met ingang van 1 augustus 2011 de kale huurprijs voor het gehuurde € 227,01 per maand bedraagt en het voorschot ter zake servicekosten € 56,76 per maand. d. Woonbedrijf kan zich met de uitspraak van de huurcommissie niet verenigen en zij verzoekt de kantonrechter deze te vernietigen en [gedaagde] in zijn verzoek alsnog niet ontvankelijk te verklaren, althans het verzoek aan hem te ontzeggen.

3.2. Kern van het geschil betreft de vraag of de tussen partijen gesloten huurovereenkomst een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is, zoals bedoeld in artikel 7:232 lid 2 BW. Indien dat het geval is, hetgeen Woonbedrijf stelt, zijn de huurbepalingen uit afdeling 5 van titel 7.4 BW, waaronder artikel 7:258 BW, niet van toepassing. De uitspraak van de huurcommissie kan in dat geval niet in stand blijven.

3.3. [gedaagde] heeft in de eerste plaats ten verwere aangevoerd dat Woonbedrijf in haar vorderingen niet ontvankelijk moet worden verklaard omdat [gedaagde] niet verantwoordelijk kan worden gehouden voor acties van de huurcommissie.

Dit standpunt wordt verworpen. [gedaagde] heeft als gevolg van zijn wens om in aanmerking te komen voor huurtoeslag de huurcommissie verzocht op grond van artikel 7:258 BW uitspraak te doen, hetgeen de huurcommissie op 5 januari 2012 heeft gedaan. Op grond van artikel 7:262 lid 1 BW staat het Woonbedrijf vrij binnen acht weken na verzending van de uitspraak van de huurcomissie een beslissing van de rechter te vorderen over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht. De dagvaarding is op 11 april 2012 aan [gedaagde] betekend, derhalve binnen acht weken na verzending van de uitspraak door de huurcommissie op 20 februari 2012 zodat Woonbedrijf in haar vordering kan worden ontvangen.

3.4. [gedaagde] heeft zowel bij antwoord als tijdens de comparitie van partijen bij monde van zijn partner aangegeven wat volgens hem moet worden verstaan onder Short-Stay contracten, campuscontracten en Target Group contracten. De wet verbindt aan deze terminologie evenwel geen gevolgen. Voor het antwoord op de vraag of een huurovereenkomst een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard van korte duur is (artikel 232 lid 2 BW), is niet doorslaggevend hoe de overeenkomst tussen partijen is aangeduid, maar of de ingebruikgeving van het gehuurde is gericht op een kortstondig en bijzonder verblijfsrecht. Nu in dit geval vaststaat dat door Woonbedrijf een gedeelte van haar woningbestand is bestemd voor een speciale groep personen voor de duur dat zij verbonden zijn aan een onderwijsinstelling, is naar

206

het oordeel van de kantonrechter sprake van een dergelijk bijzonder en kortstondig verblijfsrecht.

Dit bijzondere verblijfsrecht heeft ervoor gezorgd dat [gedaagde] met voorrang op andere woningzoekenden een woonruimte heeft kunnen bemachtigen. Door [gedaagde] is niet weersproken dat hij zich het bijzondere karakter van de huurovereenkomst bij het aangaan ervan heeft gerealiseerd en dat hij ermee heeft ingestemd dat hem geen beroep op de huurbeschermingsbepalingen van het Burgerlijk Wetboek toekomt in het geval hij niet meer tot de doelgroep zou behoren waarvoor de huurwoningen zijn bedoeld. Terecht heeft Woonbedrijf aangevoerd dat de rechtvaardiging van het met voorrang doorkruisen van haar systeem van toewijzing is gelegen in het bijzondere karakter en het doel van de huurovereenkomst: het kortstondig en bijzonder gebruik voor personen uit het buitenland voor de tijd dat zij verbonden zijn aan een onderwijsinstelling. Tot slot heeft Woonbedrijf onweersproken gesteld dat als huurders zich permanent willen vestigen zij vanuit de tijdelijke huurwoning op zoeken dienen te gaan naar een reguliere woning.

3.5. Denkbaar is weliswaar dat op enig moment geoordeeld kan worden dat het in de huurovereenkomst tot uitdrukking gebrachte kortstondige en bijzondere verblijfsrecht door een jarenlang daarmee in strijd komend gebruik op enig moment is verdwenen zodat niet langer meer gesproken kan worden van een gebruik dat naar zijn aard van korte duur is. Daarvan is in dit geval evenwel geen sprake. Woonbedrijf heeft bij het aflopen van de huurovereenkomst de ontruiming aangezegd en het was niet de bedoeling dat [gedaagde] langer in het gehuurde zou verblijven. Dat [gedaagde] na overleg met Woonbedrijf op basis van een nieuw contract voorlopig in de woning kan blijven wonen omdat hij nog steeds verbonden is aan de TU/e, zoals ter comparitie is gebleken, doet aan de aard van de huurovereenkomst die in dit geval ter beoordeling voorligt onvoldoende af. [gedaagde] behoort gelet op zijn verbondenheid aan de TU/e, waarvan gesteld noch gebleken is dat die permanent is, nog steeds tot de doelgroep.

3.6. De conclusie van het voorgaande is dat de huurovereenkomst tussen partijen een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard van korte duur is waarop de bepalingen van afdeling 7.4.5. van het BW niet van toepassing zijn. Dit betekent dat [gedaagde] in zijn verzoek ex artikel 7: 258 BW door de huurcommissie niet ontvankelijk had moeten worden verklaard. De uitspraak van de huurcommissie kan derhalve niet in stand kan blijven. De primaire vordering van Woonbedrijf zal worden toegewezen.

3.7. Hetgeen partijen overigens hebben aangevoerd kan niet tot een ander oordeel leiden en behoeft derhalve geen bespreking.

3.8. [gedaagde] wordt in het ongelijk gesteld en daarom in de proceskosten veroordeeld.

4. De beslissing De kantonrechter: verklaart [gedaagde] in de zaak van de huurcommissie met zaaknummer [nummer] alsnog niet ontvankelijk in zijn verzoek tot splitsing van de all-in huurprijs om reden dat in dit geval sprake is van een huurovereenkomst welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is; veroordeelt [gedaagde] in de kosten van de procedure, aan de zijde van Woonbedrijf tot heden begroot op € 93,74 aan explootkosten, € 437,-- aan griffierecht en € 200,-- als bijdrage in het salaris van de gemachtigde (niet met btw belast); verklaart dit vonnis, voor zover het de veroordeling betreft, uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. W.M. Callemeijn en in het openbaar uitgesproken op 2 augustus 2012.

207

LJN: BW6044,Sector kanton Rechtbank Rotterdam , 1304925 Datum uitspraak: Datum publicatie: Rechtsgebied: Soort procedure: Inhoudsindicatie:

Vindplaats(en):

24-04-2012 16-05-2012 Civiel overig Eerste aanleg - enkelvoudig Schade aan huurwoning na brand bij belendend bedrijf, waarbij asbest is vrijgekomen. Vraag of sprake is van een gebrek of feitelijke stoornis door derden. Gebrek verplicht tot herstel maar niet tot vergoeden door verhuurder van gevolgschade.

NJF 2012, 275 PRG 2012, 158 WR 2012, 119

Uitspraak RECHTBANK ROTTERDAM Sector kanton Locatie Brielle vonnis in de zaak van [eisers], beiden wonende te [woonplaats], eisers, gemachtigde: mr. G. M. Veldt, advocaat te Rotterdam, tegen [gedaagde], gevestigd en kantoorhoudende te [vestigingsplaats], gedaagde, gemachtigde: mr. E. de Ruiter, advocaat te Rotterdam.

Partijen worden hierna aangeduid als ‘[eisers]’ en ‘[gedaagde]’.

1. Het verloop van de procedure Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen: - het exploot van dagvaarding met 10 producties van 30 november 2011; - de conclusie van antwoord met 2 producties; - het tussenvonnis van 17 januari 2012, en - de op 26 en 27 maart 2012 gedateerde brieven van de beide gemachtigden, waarin zij meedelen dat een schikking is bereikt ten aanzien van het tweede gebrek.

Op 28 februari 2012 werd een comparitie van partijen gehouden in aanwezigheid van de beide eisers in persoon en mevrouw [B] en de heer [C] namens [gedaagde] in aanwezigheid van de gemachtigden. De griffier heeft aantekening gehouden van het verhandelde.

De uitspraak van het vonnis is door de kantonrechter bepaald op heden.

2. De vaststaande feiten In deze procedure wordt uitgegaan van de volgende feiten. Deze worden als vaststaand beschouwd, omdat zij door de ene partij zijn gesteld en door de andere partij zijn erkend of onvoldoende zijn betwist, ofwel om dat zij uit de producties blijken.

2.1 [eisers] huurt van [gedaagde] de woonruimte aan de [adres] te [woonplaats], verder het gehuurde. De gemeente [X] was tot 6 maart 2010 verhuurder. Vanaf deze datum verkreeg

208

[gedaagde] de eigendom van het gehuurde.

2.2 Aangrenzend aan het gehuurde bevindt zich een terrein dat in eigendom toebehoort aan [A] Vastgoed B.V. Op dit terrein exploiteert [A] B.V. een autohandel. Op 30 maart 2010 is brand uitgebroken in het pand van [A]. Door de brand is asbest neergedaald in de omgeving en ook in de tot het gehuurde behorende tuin. Op de zolder van het gehuurde is waterschade ontstaan tengevolge van de bluswerkzaamheden.

2.3 Op grond van de Wet Millieubeheer heeft de gemeente [X] besloten tot het uitvoeren van saneringswerkzaamheden. In april 2010 heeft de firma Ureco in opdracht van de gemeente [X] de saneringswerkzaamheden uitgevoerd. In verband met de ernst van de vervuiling is de tuin van het gehuurde tot een diepte van een halve meter geheel afgegraven en zijn alle aanwezige opstallen en materialen, zoals bestrating, beplanting, schutting en tuinhuis/schuur verwijderd. De afgegraven tuin wordt door [eisers] aangeduid als gebrek 1. De kantonrechter zal deze aanduiding overnemen.

2.4 Op 30 juni 2010 heeft EMN Expertise aan de gemeente [X] gerapporteerd over de aansprakelijkheid voor de brand op 30 maart 2010 in het kader van een kennelijk door de gemeente [X] afgesloten verzekering. In dit rapport wordt [gedaagde] genoemd als betrokken partij en wordt melding gemaakt van overleg met mevrouw [B] van [gedaagde]. Uit het rapport blijkt dat [gedaagde] heeft meegedeeld dat voor de huurwoningen een opstalverzekering is aangegaan en dat de heer [D] van [gedaagde] op 28 juni 2010 heeft meegedeeld de saneringskosten voor de huurwoningen te zullen melden bij de verzekeraar.

2.5 [eisers] heeft een aanvang gemaakt met het herstel van de tuin van het gehuurde. Daarbij heeft [gedaagde] een lading zand geleverd. Ook de gemeente [X] heeft zand geleverd.

2.6 In de dagvaarding is ook sprake van een tweede gebrek aan het gehuurde. Partijen hebben de kantonrechter op 26 en 27 maart 2012 meegedeeld dat een minnelijke regeling is bereikt ten aanzien van dit gebrek. De kantonrechter laat weergave van dit gebrek daarom achterwege. De op het tweede gebrek gerichte vordering wordt als ingetrokken beschouwd.

3. Het geschil en de stellingen van partijen 3.1 [eisers] heeft gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, primair te verklaren voor recht dat [eisers] zelf tot herstel van gebrek 1 mocht en mag overgaan, subsidiair een machtiging van de rechter ex art. 3:299 BW aan [eisers] om tot herstel van gebrek 1 over te gaan, met veroordeling van [gedaagde] tot betaling aan [eisers] van de kosten van herstel ad € 16.722,70, te verhogen met buitengerechtelijke kosten, te verhogen met wettelijke rente en proceskosten.

Aan de vordering is door [eisers] ten grondslag gelegd dat sprake is van een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 BW, terwijl [eisers] op grond van artikel 7:206 BW gerechtigd is het herstel zelf ter hand te nemen en de kosten van het herstel op [gedaagde] te verhalen. [gedaagde] is niet aansprakelijk voor de brand, maar het feit dat door het afgraven van de tuin geen genot meer aan de tuin kan worden ontleend vormt wel een gebrek, voor herstel waarvan [gedaagde] aansprakelijk is. De schade aan de inboedel is door de verzekeraar van [eisers] voldaan, evenals een deel van de herstelkosten voor de tuin. Het restant van de herstelkosten, vastgesteld aan de hand van twee offertes, wordt gevorderd.

3.3 [gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de eis. Zij stelt dat geen sprake is van een gebrek maar van een feitelijke stoornis van het huurgenot door derden, waarvoor zij niet aansprakelijk is. Wanneer de aanwezigheid van asbest als een gebrek moet worden aangemerkt is dat gebrek verholpen doordat het asbest, in opdracht van de gemeente [X], werd verwijderd.

Voor de gevorderde gevolgschade is [gedaagde] niet aansprakelijk, gelet op het bepaalde in artikel 7:208 BW. Het asbest was niet aanwezig bij aanvang van de huur en [gedaagde] kan de aanwezigheid van asbest niet worden toegerekend. Van ongerechtvaardigde verrijking is geen sprake. Het inrichten van de tuin vormt een verplichting van de huurder, zodat [gedaagde] daarvoor niet aansprakelijk kan zijn, gelet op het Besluit Kleine Herstellingen. De voorzieningen in de tuin waren bovendien door [eisers] aangebracht. De gevolgschade wordt gedekt door de inboedelverzekering van [eisers] en de verzekeraar heeft dan ook een bedrag van € 7.907,60 aan [eisers] uitgekeerd ter zake van het herstel van de tuin. De schade door het bluswater was gering en is door [gedaagde] op eigen kosten, zonder inschakeling van de opstalverzekeraar, hersteld. [gedaagde] verweert zich tegen de gevorderde buitengerechtelijke kosten.

209

4. De beoordeling van de vordering 4.1 De kantonrechter leest de vordering van [eisers] als volgt: Primair wordt gevorderd te verklaren dat [eisers] tot herstel van gebrek 1 mocht en mag overgaan, terwijl subsidiair wordt gevorderd [eisers] te machtigen tot herstel over te gaan. In beide gevallen wordt gevorderd [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de herstelkosten.

De kantonrechter overweegt dit, omdat in de vordering ook gelezen kan worden dat de herstelkosten alleen onderdeel van de subsidiaire vordering zijn. Ter comparitie is vastgesteld dat dat niet de bedoeling van [eisers] is. [gedaagde] is, gelet op de conclusie van antwoord, eveneens van deze lezing uitgegaan en zij wordt dan ook niet in haar verweer beperkt door deze lezing van de vordering.

4.2 Het staat vast dat door de brand bij een derde asbestdeeltjes zijn vrijgekomen en dat deze deeltjes zijn neergekomen op het gehuurde. De vraag is of het neerkomen van het asbest en het vervolgens aanwezig zijn van dit asbest als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW kan worden aangemerkt.

Het is evident dat het gehuurde na het neerdalen van het asbest een staat of eigenschap heeft gekregen waardoor het gehuurde niet langer het genot aan [eisers] kon verschaffen dat deze van het gehuurde mocht verwachten. Ook is evident dat dit niet aan [eisers] kan worden toegerekend. Aan de definitie van artikel 7:204 lid 2 BW wordt dan ook voldaan, zodat in beginsel van een gebrek sprake is. Een gebrek is volgens artikel 7:204, derde lid BW echter geen gebrek in de zin van het tweede lid wanneer sprake is van een feitelijke stoornis door derden zonder bewering van recht als bedoeld in artikel 7:211 BW. [gedaagde] heeft bepleit dat deze situatie zich hier voor doet, nu een derde verantwoordelijk is voor het neerdalen van het asbest.

4.3 Het derde lid van artikel 7:204 BW is vergelijkbaar met het bepaalde in het tot 1 augustus 2003 geldende artikel 7A:1592 BW. De tekst van dit artikel luidde: “De verhuurder is niet verpligt den huurder te waarborgen tegen de belemmeringen welke hem derden, door feitelijkheden, in zijn genot toebrengen, zonder overigens eenig regt op het gehuurde te beweren” De jurisprudentie die op basis van dit artikel is gevormd is ook in het nieuwe recht van toepassing gebleven, nu uit de parlementaire geschiedenis van het wetsartikel blijkt dat geen inhoudelijke wijziging van het artikel werd beoogd. Deze oude jurisprudentie blijkt bijvoorbeeld uit het vonnis van de kantonrechter te Amsterdam van 14 november 2002, WR 2003, 43. In dit vonnis werd het verstopt raken van een gemeenschappelijke standleiding door etensresten van buren als een feitelijke stoornis en niet als een gebrek aangemerkt. De huurder werd geacht het risico van de verstopping te dragen. Andere voorbeelden van een feitelijke stoornis als bedoeld in artikel 7:204, lid 3 BW zijn overlast door verkeerslawaai (kantonrechter Arnhem, 19 juni 2010 LJN BN1612), overlast van aangrenzende horeca (Hof Amsterdam, 6 september 2007, WR 2008,64), water-en stankoverlast door een gebrekkig functionerend riool bij de buren (Hof Amsterdam, 12 januari 2010, WR 2011,8), geluidsoverlast door buren die geen huurder zijn bij dezelfde verhuurder of het voortdurend tegen een muur schoppen van een voetbal door spelende kinderen. In deze gevallen pleegt te worden geoordeeld dat geen sprake is van een gebrek, maar van een feitelijke stoornis door derden, waarvoor de huurder het risico draagt.

Wanneer de voetbal van de spelende kinderen door de ruit gaat is echter geen sprake meer van een feitelijke stoornis, omdat daarna de ruit gebroken is en dat is wel degelijk een gebrek te noemen. De kantonrechter ontleent aan het artikel van J. M. Winter-Bossink en E. T. de Boer, de gebrekenregeling, (TvHB 2011 nr 4) nog het voorbeeld van de verbouwing door een buurman.

Door het gebruik van een kraan ontstaat een gat in het dak en dat gat moet wel degelijk als een gebrek worden aangemerkt. [eisers] doet uitdrukkelijk een beroep op het arrest van de Hoge Raad van 3 september 2010, NJ 2010,474. In dit arrest was sprake van een pand waarin asbest aanwezig was. Door een inbraak is dit asbest losgeraakt en heeft het asbest zich kunnen verspreiden in het gehuurde. Het Hof oordeelde dat van een gebrek pas sprake was toen door invloed van derden (de inbraak) het asbest vrijkwam. De Hoge Raad wijst er op dat het Hof de inbraak niet als gebrek heeft aangemerkt, maar de situatie die is ontstaan als gevolg van het vrijkomen van het asbest. De Hoge Raad oordeelt vervolgens dat die situatie als zodanig niet een feitelijke stoornis door derden is en dat voor de verplichting tot het verhelpen ervan toerekenbaarheid aan de verhuurder niet vereist is. Op basis van deze overweging concluderen De Waal en Van der Hoek in het artikel “wat niet weet, wat wel deert” in WR 2011,14 dat een oorzaak die een feitelijke stoornis door derden vormt, zoals een inbraak, dus tot gevolg kan hebben dat asbestdeeltjes worden verspreid die tot een gebrek leiden. De kantonrechter sluit zich aan bij deze opvattingen en oordeelt dat het, door derden veroorzaakte, neerdwarrelen van asbest op het gehuurde weliswaar het gevolg is van een

210

feitelijke stoornis door derden, maar dat de situatie die daarna ontstaat, te weten dat het gehuurde met asbest vervuild is, als een gebrek moet worden aangemerkt.

4.4 De aanwezigheid van het gebrek kan niet aan [gedaagde] worden toegerekend, maar zij is wel gehouden het gebrek te verhelpen wanneer [eisers] dat wenst. In deze zaak is het verhelpen echter niet van belang nu de gemeente [X] het asbest, snel na het ontstaan van het gebrek, heeft doen verwijderen. [eisers] werpt vervolgens de vraag op of door het verwijderen van het asbest het gebrek is verholpen. Zij bepleit dat het gebrek mede omvat de situatie die is ontstaan nadat de tuin in opdracht van de gemeente [X] werd afgegraven, nu de afgegraven tuin niet langer het genot geeft dat [eisers] mocht verwachten.

De kantonrechter volgt [eisers] niet in deze opvatting. [gedaagde] is op grond van artikel 7:206 BW gehouden het gebrek te verhelpen. In dit geval heeft het verhelpen plaatsgevonden, zij het dat het verhelpen, gelet op de eisen die de wet Millieubeheer stelt, kennelijk zo veelomvattend heeft moeten zijn dat daarna een verwoeste tuin is achtergelaten. Naar de kantonrechter heeft begrepen is de tuin door het leveren van zand door [gedaagde] en de gemeente [X] wel weer op hoogte gebracht.

De kale tuin kan op zichzelf niet als een gebrek aan het gehuurde worden aangemerkt. Dat de tuin kaal is gemaakt is een gevolg van het verwijderen van het asbest en was daarvoor kennelijk noodzakelijk, gelet op de ernst van de vervuiling. Deze situatie kan niet als een zelfstandig gebrek worden aangemerkt, maar als een consequentie van het verwijderen van het asbest. De kosten voor het herstellen en opnieuw inrichten van de tuin moeten daarom als gevolgschade worden aangemerkt. Op grond van artikel 7:208 BW is [gedaagde] tot het vergoeden van deze schade verplicht wanneer van een gebrek sprake is en dit, nu het na aanvang van de huurovereenkomst is ontstaan, aan [gedaagde] kan worden toegerekend. Al eerder is overwogen dat het gebrek niet aan [gedaagde] toegerekend kan worden, zodat [gedaagde] op grond van artikel 7:208 BW niet tot het vergoeden van de gevolgschade gehouden is.

Ook op grond van het algemene verbintenissenrecht is [gedaagde] niet tot het vergoeden van de gevolgschade gehouden, nu geen sprake is van een aan [gedaagde] toerekenbare tekortkoming in de nakoming van een verbintenis.

4.5 De vordering, voorzover deze wordt gebaseerd op ongerechtvaardigde verrijking, wordt afgewezen, omdat op geen enkele wijze is gebleken dat [gedaagde] is of wordt verrijkt doordat [eisers] zelf zijn tuin opnieuw zal moeten inrichten. Het inrichten van de tuin is in beginsel een verplichting van [eisers] en er is onvoldoende gesteld om van dit beginsel af te wijken.

4.6 De vorderingen worden afgewezen. Als de in het ongelijk gestelde partij wordt [eisers] belast met de kosten van het geding.

5. De beslissing de kantonrechter, wijst de vorderingen af; veroordeelt [eisers] tot het betalen van de kosten van het geding aan [gedaagde], welke kosten tot op dit moment zijn vastgesteld op € 600,-- ( 2 punten) voor het salaris van de gemachtigde van [gedaagde].

Deze beslissing is gegeven door mr. L.J van Die uitgesproken ter openbare terechtzitting.

211

LJN: BY4678, Gerechtshof 's-Gravenhage , 200.103.018/01 Datum uitspraak: Datum publicatie: Rechtsgebied: Soort procedure: Inhoudsindicatie:

27-11-2012 30-11-2012 Civiel overig Hoger beroep Huur woonruimte, geen ontbinding en ontruiming moeder wegens wangedrag op straat inwonende inmiddels meerderjarige zoons ex artt. 7:213 jo 219 BW, criterium HR 22 juni 2007, LJN: AZ8743

Uitspraak GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE Sector Civiel recht Zaaknummer : 200.103.018/01 Zaaknummer rechtbank : 1260528 \ CV EXPL 11-42351 arrest van 27 november 2012 inzake Stichting Woonbron, gevestigd te Rotterdam, appellante, hierna te noemen: Woonbron, advocaat: mr. T.A. Vermeulen te Rotterdam, tegen [geïntimeerde], wonend te Rotterdam, geïntimeerde, hierna te noemen: [geïntimeerde], advocaat: mr. M.C. de Jong te Rotterdam.

Het geding Bij exploot van 15 februari 2012 is Woonbron in hoger beroep gekomen van een door de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam (hierna: de kantonrechter) tussen partijen gewezen vonnis van 27 januari 2012. Bij memorie van grieven met producties heeft Woonbron vier grieven aangevoerd. Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden, nadat hij bij akte bezwaar had gemaakt tegen de na de memorie van grieven door Woonbron genomen akte vermeerdering van eis.

Vervolgens hebben partijen de stukken overgelegd en arrest gevraagd.

Beoordeling van het hoger beroep 1. De door de kantonrechter in het vonnis van 27 januari 2012 vastgestelde feiten zijn niet in geschil. Ook het hof zal daarvan uitgaan.

2. Met inachtneming van hetgeen in hoger beroep in aanvulling daarop is aangevoerd en onweersproken is gebleven, gaat het in deze zaak, samengevat, om het volgende.

2.1. [geïntimeerde] huurt sinds 20 juni 1989 van (de rechtsvoorgangster van) Woonbron de woonruimte aan de [A-straat 1] te Rotterdam (hierna ook: het gehuurde). Zij woont daar met haar twee zoons, [zoon 1] en [zoon 2] (hierna ook te noemen: de tweeling of met hun namen), allebei geboren [in] 1991. [geïntimeerde] is alleenstaand.

2.2. De tweeling – inmiddels meerderjarig – maakt zich sinds geruime tijd schuldig aan overlast

212

op straat in de wijk waar het gehuurde zich bevindt en komt daarbij veelvuldig in aanraking met politie en justitie. Het betreft onder meer belediging, bedreiging, geweldpleging, rijden zonder rijbewijs, baldadigheid en verzet bij aanhouding.

2.3. In april en juni 2009 heeft [geïntimeerde] met de politie contact gehad om over het gedrag van haar toen bijna meerderjarige zoons te praten.

2.4. Bij brief van 19 augustus 2009 heeft Woonbron [geïntimeerde] meegedeeld dat Woonbron klachten had ontvangen over de tweeling, die zich ‘met regelmaat schuldig (maken) aan strafbare feiten in de woonomgeving. Dit is van grote invloed op de leefbaarheid en veiligheid’. In deze brief sommeert Woonbron [geïntimeerde] ‘ervoor te zorgen dat de overlast met onmiddellijke ingang stopt. Indien de overlast terugkeert of onverminderd aanhoudt bestaat de mogelijkheid dat er een gerechtelijke procedure tegen u wordt aangespannen. De rechter wordt dan gevraagd om de huurovereenkomst te ontbinden.’

2.5. In juli 2010 is [geïntimeerde] thuis bezocht door de buurtagent om de overlast die haar zoons op straat veroorzaken te bespreken.

3.1. In deze procedure vordert Woonbron ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Woonbron stelt daartoe dat [geïntimeerde] op grond van art. 7:219 BW aansprakelijk is voor het handelen van de tweeling en dat [geïntimeerde] zich onvoldoende inspant om doeltreffende maatregelen te treffen tegen de straatoverlast die haar inwonende zoons veroorzaken, hetgeen volgens Woonbron een ernstige aan [geïntimeerde] toe te rekenen tekortkoming oplevert die ontbinding en ontruiming rechtvaardigt. Na memorie van grieven heeft Woonbron haar eis vermeerderd met een vordering tot schadevergoeding wegens herstel van een bij arrestatie van [zoon 1] in februari 2012 geforceerde deur van het gehuurde.

3.2. De kantonrechter heeft de vorderingen van Woonbron afgewezen. Toetsend aan het criterium uit HR 22 juni 2007, LJN: AZ8743 (r.o. 3.3.2), oordeelde de kantonrechter onder meer dat er een te ver verwijderd verband bestaat tussen de gedragingen van de tweeling en het gebruik van het gehuurde door [geïntimeerde].

4. Grief 1 is gericht tegen r.o. 5.2. van het vonnis van de kantonrechter, waarin deze de toetsingsmaatstaf uit het in 3.2. genoemde arrest weergeeft. Grief 2 bestrijdt de centrale overweging 5.4. waarin de kantonrechter tot het oordeel komt dat er een te verwijderd verband bestaat in de in 3.2. bedoelde zin. Grieven 3 en 4 richten zich tegen de afwijzing van de vorderingen van Woonbron en de proceskostenveroordeling in haar nadeel 5.1. Evenals de kantonrechter komt het hof aan de hand van de maatstaf uit het in 3.2. genoemde arrest tot het oordeel dat op grond van hetgeen Woonbron in deze procedure aanvoert niet kan worden geoordeeld dat [geïntimeerde] zelf, rekening houdend met alle omstandigheden van het geval, tekort is geschoten in haar verplichting zich als een goed huurder te gedragen. Er kan geen voldoende te achten verband worden vastgesteld tussen het overlast veroorzakende gedrag van haar zoons en het gebruik van het gehuurde. De tweeling misdraagt zich niet in of vanuit het gehuurde of de gemeenschappelijke ruimten, maar buiten op straat in de buurt of wijk, dat wil zeggen in min of meer ver(der) verwijderd verband van het gehuurde – niet erin, er omheen of er vlak voor. Weliswaar is naar het oordeel van het hof voldoende komen vast te staan dat [geïntimeerde] in ieder geval vanaf april 2009 op de hoogte moet worden geacht te zijn met (een deel van) het overlast veroorzakende gedrag van haar zoons buiten op straat, maar Woonbron heeft niet voldoende geconcretiseerd aangegeven welke redelijkerwijs van [geïntimeerde] te verlangen maatregelen ter beteugeling van de straatoverlast zij daartegen zou hebben moeten nemen, maar heeft nagelaten. Anders dan Woonbron stelt, heeft zij wel voor hulp aangeklopt bij instanties (politie, Jeugdzorg), zij het zonder succes. Zij geeft aan dat zij voor wat het gedrag van de tweeling op straat betreft te weinig invloed op hen heeft. [geïntimeerde] bagatelliseert expliciet niet dat het gedrag van de tweeling ernstig, maatschappelijk onaanvaardbaar en (mogelijk) onrechtmatig is (jegens Woonbron). Zij voert evenwel terecht aan dat het in dit geval te ver gaat om het niet afdoende kunnen voorkomen van dat overlastgedrag van haar zoons zodanig aan [geïntimeerde] is toe te rekenen, dat daarvoor de vergaande maatregel van uithuisplaatsing middels ontbinding en ontruiming van haar als huurster kan worden getroffen op grond van schending van de norm van goed huurdersgedrag op de voet van artt. 7:213 jo. 219 BW. Wat de tweeling op straat in de wijk uitspookt, onttrekt zich aan de toerekenbare waarneming en controle van [geïntimeerde]. Woonbron zou kunnen overwegen om actie tegen de – inmiddels meerderjarige – tweeling zelf te ondernemen, nu daartoe

213

mogelijkheden lijken te bestaan.

5.2. Daarop stranden de grieven en de vorderingen van Woonbron. Dat de kantonrechter een onjuiste uitleg aan de maatstaf uit het in 3.2. bedoelde arrest heeft gegeven, zoals Woonbron in de toelichting op grief 1 aanvoert, valt niet in te zien. Overigens komt het hof met toepassing van deze maatstaf tot eenzelfde uitkomst, zodat ook grief 2 faalt. In het midden kan blijven of het huurreglement, waar de huurovereenkomst naar verwijst, ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst ter hand is gesteld aan [geïntimeerde], zoals Woonbron stelt, maar [geïntimeerde] bestrijdt. [geïntimeerde] heeft gelijk met haar stelling dat daarin geen verdergaande verplichting voor [geïntimeerde] besloten ligt dan het wettelijk stelsel uit artt.

7:213 jo. 7:219 BW. Grieven 3 en 4 hebben geen zelfstandige betekenis en stranden samen met grieven 1 en 2. De eisvermeerdering is gedaan na memorie van grieven en wordt als strijdig met de goede procesorde gepasseerd, hetgeen [geïntimeerde] terecht heeft betoogd bij akte onder verwijzing naar HR 23 september 2011, LJN: BQ7064. Woonbron zal als de in hoger beroep in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten.

Beslissing Het hof: bekrachtigt het vonnis waarvan beroep; veroordeelt Woonbron in de kosten van de procedure in hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 291,- aan verschotten en op € 1.341,- aan salaris advocaat; verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, J.E.H.M. Pinckaers en G.R.B. van Peursem en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 27 november 2012 in aanwezigheid van de griffier.

214

LJN: AZ8743, Hoge Raad , C06/051HR Datum uitspraak: Datum publicatie: Rechtsgebied: Soort procedure: Inhoudsindicatie:

Vindplaats(en):

22-06-2007 22-06-2007 Civiel overig Cassatie Huur woonruimte. Afgewezen vordering van verhuurder op voet van art.

7A:1623c oud BW tot vaststelling van einde van de huurovereenkomst wegens het zich niet gedragen als goed huurder bestaande in mishandeling van de huismeester door zoon van huurster; (risico)aansprakelijkheid van de huurder uit art. 7A:1602 oud (7:219) BW voor de gedragingen van derden, betekenis voor toewijsbaarheid van beëindigingsverzoek.

JOL 2007, 437 NJ 2008, 352 m. nt. P.A. Stein RvdW 2007, 604 WR 2007, 82 m. nt. Z.H. Duijnstee-van Imhoff

Uitspraak 22 juni 2007 Eerste Kamer Nr. C06/051HR RM/MK Hoge Raad der Nederlanden Arrest in de zaak van: WONINGSTICHTING LAND VAN RODE, gevestigd te Kerkrade, EISERES tot cassatie, advocaat: mr. E. Grabandt, tegen [Verweerster], wonende te [woonplaats], VERWEERSTER in cassatie, niet verschenen.

1. Het geding in feitelijke instanties Eiseres tot cassatie - verder te noemen: Land van Rode - heeft bij exploot van 14 mei 2002 verweerster in cassatie - verder te noemen: [verweerster] - gedagvaard voor de rechtbank te Maastricht, sector kanton, locatie Heerlen, en vaststelling gevorderd van het tijdstip waarop de huurovereenkomst (met betrekking tot de door Land van Rode aan [verweerster] gehuurde etagewoning te [plaats]) zal eindigen, alsmede ontruiming van het gehuurde.

[Verweerster] heeft de vordering bestreden.

De kantonrechter heeft bij tussenvonnis van 19 juni 2002 een comparitie van partijen gelast en bij tussenvonnis van 22 januari 2003 Land van Rode tot bewijslevering toegelaten. Na getuigenverhoren heeft de kantonrechter bij eindvonnis van 7 januari 2004 de vorderingen afgewezen.

Tegen de vonnissen van 22 januari 2003 en 7 januari 2004 heeft Land van Rode hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch.

Bij arrest van 18 oktober 2005 heeft het hof de bestreden vonnissen bekrachtigd.

Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht.

2. Het geding in cassatie Tegen het arrest van het hof heeft Land van Rode beroep in cassatie ingesteld. De

215

cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.

Tegen de niet verschenen [verweerster] is verstek verleend.

De zaak is voor Land van Rode toegelicht door haar advocaat.

De conclusie van de Advocaat-Generaal J.L.R.A. Huydecoper strekt tot verwerping van het beroep.

De advocaat van Land van Rode heeft bij brief van 28 februari 2007 op die conclusie gereageerd.

3. Beoordeling van het middel 3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan. (i) Sinds maart 2001 verhuurt Land van Rode aan [verweerster] een etagewoning in [plaats]. Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de Algemene Voorwaarden Zelfstandige Woonruimte van 1 januari 1995. Ingevolge art. 6.1 daarvan moet de huurder de woning gebruiken als goed huurder overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming van woonruimte. (ii) Op 2 oktober 2001 heeft een meerderjarige zoon van [verweerster], [de zoon] (hierna: de zoon), de huismeester van het woningencomplex waarvan de woning van [verweerster] deel uitmaakt op de parkeerplaats van het woningencomplex mishandeld. [Verweerster] had met deze mishandeling niets van doen en was hier ook niet van op de hoogte. Als gevolg van de mishandeling heeft de huismeester letsel opgelopen en is hij meer dan zeven maanden arbeidsongeschikt geweest. [De zoon] is wegens deze mishandeling door de politierechter veroordeeld tot een werkstraf, een leerstraf en een voorwaardelijke gevangenisstraf. (iii) In januari 2002 heeft Land van Rode de huurovereenkomst met [verweerster] opgezegd per 1 mei 2002 wegens het zich niet gedragen zoals een goed huurder betaamt. [Verweerster] heeft niet met de huurbeëindiging ingestemd.

3.2 In deze zaak, waarop, ingevolge art. 205 Ow NBW, de tot 1 augustus 2003 geldende bepalingen inzake het huurrecht van toepassing zijn, heeft Land van Rode op de voet van art.

7A:1623c (oud) BW vaststelling gevorderd van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen. De kantonrechter heeft voor toewijzing van de vordering beslissend geoordeeld of de zoon bij [verweerster] inwoonde en de vordering, na bewijslevering, afgewezen omdat hij dit bewijs niet geleverd achtte. Het hof heeft de vonnissen van de kantonrechter bekrachtigd. Het overwoog dat, ingevolge art. 7A:1602 (oud) BW, de huurder op gelijke wijze als voor eigen gedragingen aansprakelijk is voor gedragingen van hen die met zijn goedvinden het gehuurde gebruiken of zich met zijn goedvinden daarop bevinden, dat die bepaling een uitwerking inhoudt van de op de huurder rustende algemene verplichting zich als een goed huurder te gedragen en dat die verplichting ook ziet op zorg voor de woonomgeving, zodat de kantonrechter ten onrechte beslissend heeft geacht of de zoon bij [verweerster] inwoonde (rov. 4.2.2). Het hof heeft vervolgens overwogen (rov. 4.3) dat voor beoordeling van de vorderingen van Land van Rode onderzocht diende te worden of de mishandeling van de huismeester door de zoon aan [verweerster] kan worden toegerekend (naar analogie van art. 6:75 BW). Het is tot het oordeel gekomen (rov. 4.3.1) dat dit niet het geval is, nu [verweerster] met de mishandeling niets van doen had en daarvan geheel onwetend was en zich geen eerdere incidenten tussen de zoon en de huismeester hebben voorgedaan en evenmin is gebleken dat bij Land van Rode vóór de mishandeling klachten over gedragingen van de zoon waren binnengekomen. Het hof heeft daarbij de in rov. 4.3.2 genoemde, Land van Rode ten dienste staande andere mogelijkheden in aanmerking genomen, die naar het oordeel van het hof, het gevorderde disproportioneel deden zijn.

3.3.1 De onderdelen 1 en 3 klagen dat het hof in rov. 4.3 - 4.3.2 heeft miskend dat de gedragingen van de zoon ingevolge art. 7A:1602 BW - thans: art. 7:219 BW - voor rekening van [verweerster] komen, zodat de vordering van Land van Rode niet, althans niet zonder nadere motivering, kon worden afgewezen, en dat de bestreden overwegingen ook onverenigbaar zijn met hetgeen het hof in rov. 4.22 heeft overwogen, althans dat het verband tussen die overwegingen niet duidelijk is. Onderdeel 2 behelst de klacht dat het hof ten onrechte niet heeft onderzocht of de zoon zich anders dan met goedvinden van [verweerster] in of rondom het gehuurde bevond, onderscheidenlijk of de aanwezigheid van de zoon in of rondom het gehuurde al dan niet in verband stond met de huurovereenkomst.

3.3.2 Bij de beoordeling van deze klachten moet het volgende worden vooropgesteld. Gelet op de bewoordingen van art. 1602 BW, zoals die luidden tot 1 januari 1992 en de totstandkomingsgeschiedenis van de tekst zoals deze vanaf die datum geldt, een en ander als weergegeven in de conclusie van de Advocaat-Generaal onder 7, moet worden aangenomen dat art. 7A:1602 (oud) BW - thans 7:219 BW - aansprakelijkheid vestigt van de huurder jegens de verhuurder voor schade, toegebracht aan het gehuurde door derden die met goedvinden van de

216

huurder het gehuurde gebruiken, dan wel zich met diens goedvinden op het gehuurde bevinden.

Deze bepaling brengt echter niet mee dat een verzoek tot beëindiging van een opgezegde huurovereenkomst als bedoeld in art. 7A:1623c lid 2 (oud), reeds toewijsbaar is op de enkele grond dat personen die met goedvinden van de huurder het gehuurde gebruiken of zich daarop bevinden, gedragingen hebben verricht die weliswaar niet tot schade aan het gehuurde hebben geleid, maar die, als zij zouden zijn verricht door de huurder, in strijd zouden zijn met diens verplichting zich als een goed huurder te gedragen en bovendien voldoende ernstig zijn om beëindiging van de opgezegde huurovereenkomst te rechtvaardigen. Beslissend is of geoordeeld moet worden dat de huurder zich, in het licht van die gedragingen, zelf niet als een goed huurder heeft gedragen. Bij de beantwoording van de vraag of hiervan sprake is, dient de rechter rekening te houden met alle omstandigheden van het geval, waaronder de vraag of er een voldoende verband bestaat tussen die gedragingen en het gebruik van het gehuurde. Daarvan in in elk geval sprake indien de huurder van (het voornemen tot) die gedragingen op de hoogte was, of daarmee ernstig rekening had te houden, maar heeft nagelaten de in verband daarmee redelijkerwijs van hem te verlangen maatregelen te treffen.

3.3.3 Kennelijk heeft het hof in de rov. 4.2.2 - 4.3.2 bedoeld tot uitdrukking te brengen dat het onvoldoende verband heeft gezien tussen de gedragingen van de zoon en het gebruik door [verweerster] van het gehuurde om op grond daarvan te oordelen dat [verweerster] zich niet als een goed huurder heeft gedragen, waarbij het heeft laten meewegen dat Land van Rode andere middelen ten dienste stonden dan opzegging van de huurovereenkomst. Aldus verstaan, geeft het oordeel van het hof niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting. Het oordeel behoefde voorts geen nadere motivering. De onderdelen missen doel.

3.4 Gelet op hetgeen hiervoor in 3.3.3 is overwogen, moet worden aangenomen dat het gebruik in rov. 4.3.2 van de term ontbinding op een misslag berust, zodat onderdeel 4 bij gebrek aan feitelijke grondslag niet tot cassatie kan leiden.

3.5 Onderdeel 5 bouwt voort op de onderdelen 1-3 en moet het lot daarvan delen.

3.6 De in onderdeel 6 aangevoerde klachten kunnen niet tot cassatie leiden. Zulks behoeft, gezien artikel 81 RO, geen nadere motivering nu de klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.

4. Beslissing De Hoge Raad: verwerpt het beroep; veroordeelt Land van Rode in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [verweerster] begroot op nihil.

Dit arrest is gewezen door de vice-president J.B. Fleers als voorzitter en de raadsheren E.J. Numann, J.C. van Oven, F.B. Bakels en W.D.H. Asser, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer E.J. Numann op 22 juni 2007.

Conclusie Zaaknr. C06/051HR Mr. Huydecoper Zitting van 16 februari 2007 Conclusie inzake Woningstichting Land van Rode eiseres tot cassatie tegen [Verweerster] verweerster in cassatie Feiten en procesverloop(1)

217

1) Sinds maart 2001 verhuurt de eiseres tot cassatie, Land van Rode, aan de verweerster in cassatie, [verweerster], een woning in [plaats]. Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de Algemene Voorwaarden Zelfstandige Woonruimte van 1 januari 1995. Ingevolge art. 6.1 daarvan moet de huurder de woning gebruiken als goed huurder overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming van woonruimte.

2) Op 2 oktober 2001 heeft een - meerderjarige - zoon van [verweerster], [de zoon], de huismeester van het betreffende woningencomplex, [betrokkene 1], op de parkeerplaats van het woningencomplex (ernstig) mishandeld. [Verweerster] had met deze mishandeling niets van doen en was hier ook niet van op de hoogte. Als gevolg van de mishandeling heeft [betrokkene 1] letsel opgelopen en is hij meer dan zeven maanden arbeidsongeschikt geweest. [De zoon] is wegens deze mishandeling door de politierechter veroordeeld tot een werkstraf, een leerstraf in de vorm van een cursus agressiebeheersing en een voorwaardelijke gevangenisstraf.

3) In januari 2002 heeft Land van Rode de huurovereenkomst met [verweerster] opgezegd per 1 mei 2002 wegens het zich niet gedragen zoals een goed huurder betaamt.

[Verweerster] heeft met de huurbeëindiging niet ingestemd.

In deze procedure vordert Land van Rode op de voet van art. 7A:1623 c, d en e (oud) BW(2) vaststelling van een beëindigingsdatum van de huurovereenkomst en ontruiming.

4) In de eerste aanleg werd de vordering van Land van Rode afgewezen op de grond (kort gezegd) dat niet was komen vast te staan dat [de zoon] bij [verweerster] inwonend was (en [verweerster] daarom niet voor de gedragingen van [de zoon] aansprakelijk is).

In hoger beroep - uiteraard van de kant van Land van Rode - bekrachtigde het hof dit oordeel, maar op wezenlijk andere gronden. Ik vat die aldus samen, dat de gedragingen van [de zoon], ook al zou ten onrechte niet als vaststaand zijn aangenomen dat [de zoon] bij [verweerster] inwoonde, niet aan [verweerster] mogen worden toegerekend; én dat ontruiming, met het oog op de andere middelen die Land van Rode ter beschikking heeft om herhaling van het gebeurde te voorkomen, disproportioneel zou zijn en daarom moet worden afgewezen.

5) Namens Land van Rode is tijdig en regelmatig cassatieberoep ingesteld(3). [Verweerster] heeft verstek laten gaan. Land van Rode heeft haar standpunt schriftelijk laten toelichten.

Bespreking van het cassatiemiddel 6) Het belangrijkste geschilpunt in deze zaak betreft de (risico-)aansprakelijkheid van de huurder voor huisgenoten en anderen die zich van zijnentwege op of in het gehuurde bevinden of dat gebruiken. In het hier toepasselijke "oude" recht berustte die aansprakelijkheid op art. 7A:1602 (oud) BW: "De huurder is jegens de verhuurder op gelijke wijze als voor eigen gedragingen aansprakelijk voor de gedragingen van hen die met zijn goedvinden het gehuurde gebruiken of zich met zijn goedvinden daarop bevinden."

7) Deze bepaling kreeg de zojuist weergegeven redactie - tekstueel gelijk aan die van het thans geldende art. 7:219 BW - in 1992, bij de invoering van de boeken 3, 5 en 6 van het BW. De Parlementaire Geschiedenis vermeldt dat de bepaling inhoudelijk overeenstemt met het voordien geldende art. 7A:1602 (dat stamt uit 1838)(4). Voor de uitleg van de bepaling zouden dan, als dat inderdaad zo was, de rechtsbronnen betreffende de beide versies van art. 7A:1602 (oud) BW én die betreffende het huidige art. 7:219 BW, van belang zijn.

8) Intussen trekt de aandacht dat de wetteksten van vóór 1992 en daarna, wél een duidelijk verschil vertonen: terwijl de aansprakelijkheid (van de huurder) in art. 7A:1602 van vóór 1992 was toegesneden op "schaden of verliezen ... aan het gehuurde toegebragt", is die laatste bijstelling in de nieuwe wetteksten niet meer te vinden. Die stellen, zoals hoger aangehaald, de huurder aansprakelijk voor (alle) gedragingen van "de zijnen"(5).

9) Ik laat even daar dat er gedragingen kunnen zijn van personen die tot de huurder in een bijzondere relatie als bedoeld in art. 7A:1602 (oud) BW (post-1992) of art. 7:219 BW staan, maar die zo weinig verband houden met de huurrelatie, dat toerekening daarom niet in aanmerking komt(6). Dan nog zijn er zijn heel wat gedragingen van de huurder (en de zijnen) uit de jurisprudentie op te maken (en daarnaast ook te bedenken), die onmiskenbaar wél schending van des huurders contractuele verplichtingen zouden opleveren, maar géén beschadiging of verlies "aan het gehuurde toegebragt". Een zeer bekend voorbeeld vormt overlast, aangedaan aan de

218

verhuurder of aan omwonenden(7); maar de recente rechtspraak is ook geconfronteerd met het fenomeen van de huurder die de directeur van de verhuurder in een vriescel opsluit(8). Ik haal dat tamelijk bizarre geval naar voren omdat het zo goed laat zien dat er wangedrag aan de kant van de huurder bestaat, dat zelfs bij de meest ruimhartige uitleg niet kan worden beschouwd als "schaden of verliezen ... aan het gehuurde toegebragt"(9).

10) Men kan zich, dit zo zijnde, afvragen of de wet van vóór 1992 al zo ruim moest worden uitgelegd, dat ook gedragingen van de toentertijd in art. 7A:1602 (oud) BW aangewezen personen die geen schade aan het gehuurde konden veroorzaken maar wél in strijd waren met de verplichtingen van de huurder, door die bepaling werden bestreken; en, mocht dat niet het geval zijn, of de sedert 1992 geldende wettekst, in weerwil van de aanmerkelijk ruimere bewoording, toch de beperktere strekking heeft die (in deze hypothese) de "oude" wettelijke regel had - zoals blijkens de Parlementaire Geschiedenis wel de bedoeling was.

11) Om met het eerste te beginnen: ik denk inderdaad dat de regeling van vóór 1992 de risicoaansprakelijkheid van de huurder beoogde te beperken tot beschadigingen - waaronder misschien ook immateriële schade(10) - aan het gehuurde. Ik zie vier redenen om dat aan te nemen.

De eerste van die redenen dringt zich eenvoudig op: de tekst van de oude bepaling suggereert deze beperking in uitgesproken mate. Ik denk dat men goede gronden moet hebben om een in de wettekst zo expliciet tot uitdrukking gebrachte beperking "zomaar" te ecarteren.

[12) De in de literatuur van vóór 1992 eenstemmig (zij het met nuanceverschillen) te beluisteren mening dat de in art. 7A:1602 (oud) BW aangewezen kring van personen ruim moet worden getrokken steunt, naar mijn indruk, trouwens ook op de premisse dat de aansprakelijkheid waar het dan om gaat, beperkt is tot schade (of "verliezen") aan het gehuurde zelf. Niet dat de schrijvers uit die jaren dat expliciet aangeven - maar zeker voor de bronnen uit een verder afgelegen periode geldt, dat vergaande aansprakelijkheden voor de daden van derden, de betrokkenen moet zijn voorgekomen als iets (hoogst) buitenissigs. Aansprakelijkheid voor een (zeer) ruime kring van personen, en die zich ook uitstrekt tot buiten het terrein van schade aan het gehuurde zelf kan, naar men moet aannemen, in die context niet voor ogen hebben gestaan(11).]

13) Daar komt dan bij - tweede reden - dat deze beperking steun vindt bij vergelijkbare beperkingen die in het huurrecht van andere Europese landen worden aangenomen.

In het Duitse en Engelse recht wordt de aansprakelijkheid van de huurder voor door huisgenoten e.a. veroorzaakte schade in verband gebracht met de zorgplicht van de huurder voor behoud van het gehuurde. De derden-schadeveroorzakers worden dan ook wel gezien als "hulppersonen" die bij de implementatie van deze zorgplicht worden ingeschakeld of in elk geval betrokken - al zijn er ook bronnen die suggereren dat deze schakel niet nodig is(12). Deze zorgplicht betreft naar zijn aard (alleen) het behoud van het gehuurde, niet andere aspecten van de huurrelatie.

In het Franse recht - dat voor de bepaling uit ons "oude" BW model heeft gestaan - ziet de aansprakelijkheid van de huurder voor door anderen begane onregelmatigheden ook in de eerste plaats op "schaden en verliezen" ("dégradations et pertes"(13)) aan het huurobject zelf, maar kan die zich ook uitstrekken tot schades aan andere bezittingen van de verhuurder(14). Er zijn echter geen aanwijzingen dat nog verdere uitbreiding van de aansprakelijkheid wordt aangenomen.

14) Als derde grondslag voor mijn eerder uitgesproken mening geldt, dat die mening - waarin dus de aansprakelijkheid van de verhuurder op de voet van art. 7A:1602 (oud²) BW(15) beperkt wordt uitgelegd - beter aansluit bij de ontwikkeling die de rechtsleer met betrekking tot aansprakelijkheid voor de gedragingen van derden vertoont (waarbij ik overigens moet aangeven dat die ontwikkeling voor een belangrijk deel dateert van ná de afschaffing van het te interpreteren wetsartikel).

15) Ik denk daarbij dan vooral aan de leer zoals die zich met betrekking tot art. 6:76 BW heeft ontwikkeld. Bij die bepaling - althans: bij de formulering van die bepaling - heeft de wetgever blijkens de in voetnoot 4 aangehaalde vindplaatsen met de nieuwe tekst van art. 7A:1602 (oud) BW, en later art. 7:219 BW, willen aansluiten. En inderdaad ziet art. 7A:1602 (oud) BW op zeer vergelijkbare materie: contractuele aansprakelijkheid voor het doen en laten van derden die bij de uitvoering van een overeenkomst een rol (kunnen) spelen.

16) Art. 6:76 BW is door de Hoge Raad beperkt uitgelegd: de kring van "hulppersonen" waar deze bepaling op ziet moet niet ruim worden getrokken; alleen personen van wie de hulp wordt gebruikt bij de uitvoering van de verbintenis ten aanzien waarvan aansprakelijkheid in het geding is, mogen

219

daaronder worden begrepen(16). Ik denk dat de beperkte uitleg die uit deze arresten kan worden geleerd, niet verenigbaar is met toerekening aan de huurster van misdragingen ten opzichte van een huismeester, door haar niet-inwonenende zoon. Zou art. 7A:1602 (oud) BW - tot stand gekomen tegelijk met art. 6:76 - die aansprakelijkheid dus wél vestigen, dan zou voor het huurrecht een regime gelden dat opvallend - en wat mij betreft ook onverklaarbaar - afwijkt van wat op dit punt voor andere overeenkomsten geldt.

17) De rechtsleer ten aanzien van aansprakelijkheid voor onrechtmatige gedragingen vertoont een ontwikkeling die "gelijk op loopt" met de ontwikkelingen rond art. 6:76 BW: ook daar wordt terughoudendheid voorgeschreven als het gaat om uitbreiding van de aansprakelijkheid buiten de "traditionele" kaders van aansprakelijkheid voor kinderen, ondergeschikten e.d. Met name aansprakelijkheid voor niet-ondergeschikte "hulppersonen" op de voet van art. 6:171 BW mag niet (te) spoedig worden aangenomen(17). Ook met die "trend" zou een aansprakelijkheid in het kader van de huurovereenkomst die een veel ruimere kring van personen én van tot aansprakelijkheid leidende handelingen bestrijkt, slecht sporen.

18) En tenslotte: uitleg van de hier te onderzoeken regel in die zin dat die in zijn effect beperkt is tot aan het gehuurde toegebrachte "schaden en verliezen" lijkt mij zowel redelijk, als aansluitend bij wat in het maatschappelijk verkeer als behoorlijk wordt ervaren ("verkeersopvatting"). Dat degeen die tot eigen voordeel de zaak van een ander onder zich heeft een risicoaansprakelijkheid draagt ten aanzien van schadeoorzaken die hij zelf heeft "binnengehaald", dringt zich op als een redelijke risicoverdeling. Dat de betrokkene ook aansprakelijk zou zijn voor allerhande door derden ondernomen initiatieven die wél jegens de andere partij ongeoorloofd zijn maar die géén schade berokkenen aan de zaak waarvan in het kader van de (huur)overeenkomst het "opzicht" van de ene partij aan de andere is overgedragen, is bepaald niet zo vanzelfsprekend. Men kan omstandigheden bedenken waarin dat wel redelijk is, maar ook casus waarbij dat bepaald niet zo is. Ik zou denken dat de grenslijn hier niet wezenlijk anders zou moeten lopen, dan die in de rechtsleer omtrent de art. 6:169 - 6:172 en 6:75 - 6:76 BW getrokken is.

19) Zo kom ik ertoe, een uitleg van art. 7A:1602(oud) BW (en ook van art. 7:219 BW) te verdedigen, die inderdaad overeenkomt met de uitleg die volgens mij ook voor art. 7A:1602(oud²) BW gold: de aansprakelijkheid van de huurder voor "de zijnen" geldt dan, wanneer er sprake is van schade aan het gehuurde; voor de toerekening aan de huurder van andere onregelmatigheden die derden hebben teweeggebracht, moet men zich niet oriënteren op art. 7A:1602(oud) BW/art.

7:219 BW, maar op de algemene leerstukken van aansprakelijkheid voor de gedragingen van derden. De tekst van de genoemde artikelen kan weliswaar aanleiding geven tot een ruimere uitleg; maar de uit de Parlementaire Geschiedenis naar voren komende strekking, in combinatie met de verdere rechtsbronnen die ik hiervóór heb onderzocht, wijst op een beperktere strekking; en die aanwijzingen zijn wat mij betreft doorslaggevend.

20) Volledigheidshalve vermeld ik dat de recente(re) literatuur over art. 7A:1602 (oud) BW of art.

7:219 BW volgens mij geen nader licht op het hier onderzochte probleem werpt. Ik wijs op Huurrecht (losbl.), De Waal, art. 219, aant. 6. Wat daar wordt verdedigd komt - zo begrijp ik het neer op, dan wel heel dicht bij, een schuldaansprakelijkheid van de huurder. Er wordt immers gesteld dat er geen aansprakelijkheid is als de huurder redelijk heeft gehandeld en buiten hem om schade of overlast wordt veroorzaakt(18). Uit mijn eerdere beschouwingen zal zijn gebleken dat ik die opvatting niet deel: als het om schade aan het gehuurde gaat, vestigt de wet volgens mij wel degelijk een risicoaansprakelijkheid voor de gesties van "de zijnen" ten laste van de huurder; maar voor de verdergaande aansprakelijkheid (buiten het kader van schade aan het gehuurde) stem ik in zoverre met deze vindplaats in, dat "volle" risicoaansprake-lijkheid excessief zou zijn, en dan ook niet als strekking van de wet mag worden verondersteld(19).

21) Daarmee ben ik intussen nog niet bij de oplossing van de problemen die deze zaak oproept. Ik wil dat toelichten aan de hand van het volgende voorbeeld: Stel, de huurder bestelt werklieden om nieuwe vloerbedekking te leggen. Deze komen, en parkeren hun bedrijfswagen op een ongelukkige plek op de binnenplaats. De huismeester spreekt de chauffeur hierop aan. Dat gesprek verloopt ongelukkig, en er ontstaat een vechtpartij. Ofschoon de "klassieke" rechtsleer juist ook schade, veroorzaakt door door de huurder ingeschakelde werklieden, onder het bereik van art. 7A:1602 (oud) BW (in beide versies) brengt, lijkt mij duidelijk dat het excessief zou zijn om hier de huurder voor het gebeurde aansprakelijk te houden uit hoofde van diens contractuele (risico-)verplichting ten opzichte van de verhuurder.

220

22) Stel echter, de huurder (van woonruimte) krijgt - bestendig - veel bezoek. Dat bezorgt andere huurders in omliggende woningen overlast (lopen en geroezemoes in de "verkeersruimten" voor gemeenschappelijk gebruik, parkeeroverlast op de binnenplaats, soms luidruchtige "nabesprekingen" op de openbare weg vóór het gehuurde, etc.). De huurder doet het redelijkerwijs mogelijke om de overlast binnen aanvaardbare grenzen te houden, maar dat lukt toch niet; er moet vastgesteld worden dat van onaanvaardbare overlast sprake is(20).

Hier ligt in de rede om dat gegeven wél als strijdig met de (risico-)verplichting van de huurder aan te merken(21).

23) De zojuist gegeven voorbeelden bieden een keuze: men kán ervoor kiezen, art. 7A:1602 BW (oud - dus in de "nieuwe" redactie, overeenkomend met art. 7:219 BW) zo uit te leggen dat de bepaling weliswaar in de eerste plaats ziet op schade aan het huurobject, maar dat ook sommige andere gevallen van "excessief gebruik" via vanwege de huurder aanwezige personen, binnen het bereik ervan vallen. Ik zou daar echter niet voor kiezen. Ik geef er de voorkeur aan - om de hoger besproken redenen, maar ook met het oog op een zeker minimum aan eenvoud en hanteerbaarheid van de wettelijke regel - om art. 7A:1602 (oud) BW alléén op gevallen van schade aan het gehuurde toepasselijk te achten. Andere gevallen van "excessief gebruik" moeten dan beoordeeld worden naar de algemene toerekeningsmaatstaven, zoals die o.a. in art. 6:75 BW en 6:162 lid 3 BW tot uitdrukking komen 24) Zoals ik al terloops aangaf, stelt het middel vooral de uitleg van art. 7A:1602 (oud) BW aan de orde. Daarbij bepleiten dan wel poneren de onderdelen 1, 2 en 5 een ruimere uitleg van de bepaling dan ik voor juist houd, voor een geval waarin geen beroep op schade aan het gehuurde (hoe ruim men dat begrip ook wil nemen) is gedaan. Bij aanvaarding van de door mij verdedigde uitleg van dit wetsartikel gaan die klachten dus niet op.

Omgekeerd, dus: wanneer men art. 7A:1602 (oud) BW ruimer uitlegt, denk ik dat de klachten van het middel wél - althans gedeeltelijk - op gaan. Er is dan van uit te gaan dat de huurder (risico)aansprakelijkheid draagt voor de gesties van degenen die van zijnentwege het gehuurde gebruiken of daarop aanwezig zijn (ook als er geen sprake is van schade aan het gehuurde).

25) Uitgaand van de aan het slot van de vorige alinea geuite veronderstelling denk ik, dat dan zowel juist is dat de betrokkenheid van de zoon van [verweerster], ook al zou die niet "inwonend" zijn, zeer wel als zodanig zou kunnen worden beoordeeld, dat deze (ik bedoel: de zoon) moet worden aangemerkt als iemand die het gehuurde met goedvinden van [verweerster] gebruikt of daar met [verweerster]s goedvinden (veelvuldig) aanwezig is; alsóók dat juist is dat het hof niet voorbij kon gaan aan de (te bewijzen aangeboden) stelling van Land van Rode dat de zoon wél als "inwonend" moest worden aangemerkt(22). Wat het hof in rov. 4.3.1 heeft overwogen - wat er op neerkomt dat [verweerster] van het gebeurde in geen enkel opzicht verwijten kunnen worden gemaakt - is dan onvoldoende, om een (afwijzend) oordeel over de (risico-)aansprakelijkheid die art. 7A:1602 (oud) BW bij deze uitleg zou meebrengen, te kunnen dragen.

Aangezien het middel in de onderdelen 1, 2, 5 en - als gezegd: bij welwillende uitleg - ook 6 (slot) over deze zaken klaagt, zou ik in deze (door mij hiervóór echter afgewezen) rechtsopvatting, menen dat het oordeel van het hof op het hierdoor bestreden punt geen stand kan houden.

26) Volledigheidshalve wil ik ook nagaan of in de door mij in alinea 23 hiervóór aanvaarde opvatting, grond zou kunnen bestaan voor cassatie. Ik bedoel dan de opvatting dat weliswaar art.

7A:1602 (oud) BW niet voor toepassing in aanmerking komt in gevallen waarin geen schade aan het gehuurde (in ruime zin) aan de orde is, maar waar wel moet worden nagegaan of het verband tussen misdragingen van derden en de huurder c.q. de huurovereenkomst van dien aard is, dat toerekening naar de algemene toerekeningsmaatstaven aangewezen zou zijn. Ik meen ook dat het middel in de onderdelen 2 (slot) en 6, ook hierover klaagt.

27) Ik kan wel instemmen met de gedachte dat als een huurder (zeer) regelmatig een bezoeker ontvangt die veelvuldig overlast aan omwonenden veroorzaakt, dat gegeven (uiteraard: aangenomen dat het om onaanvaardbare overlast gaat) aan de huurder mag worden toegerekend, ook als de huurder zelf van de gedragingen van de bezoeker geen verwijt valt te maken - het gaat dan eigenlijk om een variant op het geval dat ik in alinea 22 hiervóór als voorbeeld heb gekozen.

28) De stellingen van het middel, in het bijzonder die van onderdeel 6, zijn ook van dien aard dat die een betoog van de zojuist bedoelde strekking kunnen ondersteunen (en het bestreden arrest bevat geen overwegingen die een deugdelijk onderzoek van dat betoog inhouden). Dat alles leidt echter niet tot het oordeel dat de beslissing van het hof (op dit punt) ondeugdelijk is; en wel omdat ik meen dat er in de feitelijke instanties onvoldoende is aangevoerd om het hof tot het onderzoek

221

dat ik hier op het oog heb, te noodzaken.

29) Onderdeel 6 van het middel verwijst in dit verband naar passages uit de processen-verbaal van de getuigenverhoren. Daarbij wordt miskend dat de rechter zijn oordeel niet mag baseren op gronden die weliswaar uit de gedingstukken kunnen worden afgeleid, maar die niet door een partij aan haar vordering of verweer ten grondslag zijn gelegd(23). Hier was namens Land van Rode niet - mede - aan haar vordering ten grondslag gelegd dat aan [verweerster] een regelmatig terugkerende overlast van de kant van haar zoon moest worden toegerekend (het middel geeft ook niet aan op welke plaatsen iets dergelijks zou zijn gebeurd). Ik zie als grondslag van de vordering alleen de mishandeling van de huismeester, die aan [verweerster] zou mogen worden toegerekend.

Dan kan Land van Rode zich er niet over beklagen dat de rechter de andere thans opgevoerde grond niet heeft "opgepakt".

30) Wat betreft het bewijsaanbod waar onderdeel 6 op wijst (uit alinea 21 van de Memorie van Grieven - aan het in de inleidende dagvaarding gedane bewijsaanbod hoefde het hof allicht geen aparte aandacht te besteden), merk ik nog op dat dit weinig precies geformuleerd was. Het hof hoefde daaruit niet op te maken dat (ook) eerdere overlastkwesties in verband met de zoon van [verweerster] beoogd werden - ik meen zelfs dat dat er redelijkerwijs niet uit opgemaakt kan worden. Men is veeleer geneigd te denken dat het erop gericht was, aan te tonen dat de zoon bij [verweerster] inwoonde of op een daarmee (ongeveer) vergelijkbare wijze bij haar verbleef.

Daarom strandt ook het verwijt - althans in deze context (zie immers ook alinea 25 hiervóór) - dat het hof aan dit bewijsaanbod voorbij is gegaan.

31) Onderdeel 4, en misschien ook onderdeel 5, van het middel vragen er nog de aandacht voor dat Land van Rode haar vordering baseerde op de opzeggingsgrond van art. 7A:1623e lid 1 sub 1º (oud) BW, terwijl het hof althans in rov. 4.3.2 spreekt van "ontbinding" (wat bij toepassing van art.

7A:1623e lid 1 sub 1º (oud) BW niet aan de orde is). De onderdelen suggereren dat dit een ander licht op (ook de hiervóór onderzochte aspecten van) de zaak werpt.

Wat betreft de gegrondheid van het beroep van Land van Rode op een beëindigingsgrond denk ik, dat dat niet het geval is. Ik zie geen reden (en misschien verdedigt het middel ook niet anders) om aan te nemen dat toerekening van gedragingen van derden aan de huurder in het verband van de beëindigingsgrond van art. 7A:1623e lid 1 sub 1º (oud) BW naar andere maatstaven zou moeten worden beoordeeld, dan ik hiervóór heb besproken (en die ook gelden wanneer het om ontbinding wegens tekortkomingen gaat)(24).

Een tweede zelfstandig dragende grond?

32) Hiervóór heb ik rekening gehouden met een alternatieve (en door mij verworpen) gedachtelijn die ertoe leidt dat een deel van de daar besproken klachten van het middel als gegrond zijn aan te merken. In aansluiting daarop wil ik nu onderzoeken of, ook bij deze uitkomst, toch geen cassatie zou hoeven te volgen. Dat zou, denk ik, het geval zijn wanneer de overweging aan het slot van rov. 4.3.2 uit het bestreden arrest, die ertoe strekt dat de vordering tot beëindiging en ontruiming als disproportioneel moet worden aangemerkt en daarom niet voor toewijzing in aanmerking komt, de beslissing van het hof zelfstandig draagt (en wanneer dat oordeel niet met succes in cassatie wordt bestreden).

33) Beginnend bij het begin: ofschoon de aanhef van de hier bedoelde rov. 4.3.2 voedsel kan geven aan de gedachte dat deze rov. slechts voortbouwt op het voorafgaande - en daarmee dus staat of valt -, denk ik toch dat de andere lezing van het arrest juist is. Ik kan mij namelijk niet goed voorstellen dat men de vordering van Land van Rode slechts dan als disproportioneel aanmerkt als men (aan de hand van het eerder overwogene) al heeft vastgesteld dat die vordering toch niet voor toewijzing in aanmerking komt. Beoordeling of de vordering niet-disproportioneel (en in dat opzicht in beginsel voor toewijzing vatbaar) is, heeft pas zin als men uitgaat van de veronderstelling dat Land van Rode overigens - dus afgezien van de kwestie van proportionaliteit met recht beroep op een beëindigingsgrond zou kunnen doen. Alleen van een overigens gegronde vordering kan zinvol worden beoordeeld of er aan een mogelijk te stellen eis van proportionaliteit wordt voldaan. Ik ga er daarom van uit dat het hof ook langs die lijn heeft geredeneerd; en in die gedachtelijn is de hier door het hof gevonden grond wél aan te merken als zelfstandig dragend voor de afwijzing van het gevorderde.

34) Onderdeel 4 van het middel bevat - naar ik erken: weer bij enigszins welwillende lezing - de klacht dat de motivering van het oordeel dat ontruiming in de gegeven omstandigheden een

222

disproportionele stap zou zijn, niet kan worden aanvaard(25).

Ik bespreek twee klachten die men, met de al even genoemde goede wil, in het onderhavige middelonderdeel zou kunnen "inlezen": namelijk de klacht dat de regeling van art. 7A:1623e (oud) BW zich niet verdraagt met een weging van belangen zoals die kennelijk aan de hier bestreden overweging van het hof ten grondslag ligt; en de klacht dat onjuist dan wel onvoldoende begrijpelijk is waarom het feit dat Land van Rode voor de toekomst mogelijk adequate maatregelen zou kunnen nemen om herhaling van de misdragingen van [verweerster]s zoon te voorkomen, zou meebrengen dat aan de in het verleden voorgevallen (ernstige) misdraging onvoldoende gewicht zou toekomen om de gevorderde beëindiging en ontruiming te rechtvaardigen.

35) De eerste in de vorige alinea weergegeven klacht sluit aan op de uit de rechtsleer blijkende gedachte dat de regels van art. 7A:1623e (oud) BW geen ruimte laten om, nadat eenmaal is vastgesteld dat één van de in dat artikel omschreven beëindigingsgronden zich voordoet, nog een belangenafweging toe te passen om te beoordelen of de beëindiging en de daaraan inherente ontruiming ook als gerechtvaardigd kunnen worden aangemerkt(26).

Ik wil niet verhelen dat ik met de uit deze bronnen blijkende opvatting wat moeite heb. Het vergt, wat mij betreft, nadere uitleg waarom een verhuurder een beroep op een beëindigingsgrond zou mogen doen in gevallen waarin de belangen van de huurder (kennelijk) zwaarder wegen dan die van de verhuurder. Zelfs als moet worden aangenomen dat dit het systeem is dat de wetgever voor ogen heeft gestaan, zou nog moeten worden overwogen of daarop geen jurisprudentiële verfijningen moeten worden aangebracht(27).

36) Voor de onderhavige zaak lijkt het mij echter niet nodig om op deze kwestie in te gaan: voor de beëindigingsgrond van art. 7A:1623e lid 1 sub 1º (oud) BW is bij HR 13 mei 1983, NJ 1983, 668, rov. 3 geoordeeld dat er wél afweging van de belangen van partijen mag (en, denk ik, dan ook moet) plaatsvinden. De ruimte die daartoe blijkens deze beslissing wordt geboden, lijkt mij voldoende om aan de bezwaren waarop ik in de vorige alinea zinspeelde, tegemoet te komen.

37) Gegeven de hier geboden ruimte lijkt mij de afweging die het hof gemaakt heeft - even afgezien van het in de volgende alinea te besprekene - ook niet onbegrijpelijk. Daarbij mag, denk ik, meewegen (ofschoon niet expliciet blijkt dát het hof dat heeft meegewogen) dat [verweerster] een, ogenschijnlijk niet meer jonge en sociaal-economisch niet bij uitstek "weerbare", huurster is die om de genoemde redenen allicht sterk aangewezen is op de woonruimte die zij huurt, en dat Land van Rode "sociaal" verhuurster is. In die context komt aan het feit dat Land van Rode (zoals het hof heeft vastgesteld) met andere middelen aan de problemen in verband met [verweerster]s zoon het hoofd kan bieden, relatief veel gewicht toe. Ook als men zelf misschien geneigd zou zijn dat gewicht bij de beoordeling van de proportionaliteit niet als doorslaggevend te beoordelen, kan men toch niet onbegrijpelijk vinden dat het hof dat wél heeft gedaan.

38) Ik heb mij nog afgevraagd of de ernst van de aan de zoon van [verweerster] verweten gedraging en de gevolgen daarvan - beide zaken die niet (kunnen) worden "goedgemaakt" door het feit dat er stappen mogelijk zijn om herhaling in de toekomst te voorkomen - niet meebrengen dat de door het hof op het punt van de proportionaliteit gemaakte afweging nadere motivering behoefde. Als het gaat om ontbinding op de voet van art. 6:265 BW moet immers worden beoordeeld of de tekortkoming waar de ontbinding op gebaseerd wordt gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding wel (of niet) rechtvaardigt(28). Die maatstaf legt de nadruk op het gewicht van de ingetreden tekortkoming, en laat daarom maar beperkte ruimte voor het "meewegen" van de voor de toekomst te verwachten (kansen op) herhaling.

Het zou als wonderlijk treffen wanneer de afweging op de voet van art. 7A:1623e lid 1 sub 1º (oud) BW aan de hand van een wezenlijk andere maatstaf zou moeten worden beoordeeld(29); en dat zou dan weer betekenen dat de ernst/aard van de tekortkoming bij de in dit kader te maken afweging voorop zouden moeten staan, of tenminste de - kenbare - aandacht van de rechter zouden moeten krijgen.

39) Op dit punt aangekomen moet ik erop wijzen dat het middel de zojuist besproken kwestie - dus of de motivering van het hof wel voldoende ingaat op de ernst van de tekortkoming (mede gezien de gevolgen daarvan) - niet expliciet vermeldt. Het middel verwijst in onderdeel 6 naar de door [verweerster]s zoon in het verleden veroorzaakte overlast voor andere huurders/bewoners, maar niet naar de ernst van de ten opzichte van de huismeester begane misdraging (en de gevolgen daarvan).

Ik denk dat men de in cassatie geldende grenzen overschrijdt wanneer het gegeven waar ik net op doelde in het middel wordt "ingelezen". Dat zou betekenen dat de klacht waarover ik hiervóór heb gesproken al daarom niet tot cassatie leidt.

223

40) Zou men daarover anders denken, dan kom ik overigens nog tot dezelfde uitkomst. Niet zonder aarzeling - maar ik heb mij al vaker laten ontvallen dat men nu eenmaal niet zo vaak aan aarzeling ontkomt - kies ik er namelijk voor, de door het hof gegeven motivering als - nog juist voldoende aan te merken, ook op het punt dat ik hiervóór heb onderzocht. Dat lijkt mij verantwoord omdat het hof in rov. 4.3.1 heeft benadrukt dat [verweerster] zelf in geen enkel opzicht betrokken was bij, of anderszins in verwijtbare relatie stond tot, de misdraging van haar zoon. Dit gegeven kan verklaren waarom het hof de tekortkoming aan [verweerster]s kant (die, herhaal ik, in de context van het proportionaliteits-oordeel wél veronderstellenderwijs moet worden aangenomen) heeft gewaardeerd als minder ernstig, dan de misdraging op zich genomen zou doen vermoeden. Dat het hof inderdaad aldus heeft geredeneerd, behoefde niet nog eens expliciet in de volgende rov. tot uitdrukking te worden gebracht.

41) Ik meen daarmee alle klachten van het middel te hebben besproken. De uitkomst van de bespreking is, dat ik meen dat de klachten niet zouden moeten slagen.

Conclusie Ik concludeer tot verwerping.

De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden 1 Ontleend aan het in cassatie bestreden arrest van het hof van 18 oktober 2005, rov. 4.1.1 4.1.9, 4.3 en 4.3.1.

2 Partijen zijn het erover eens dat deze procedure wordt beheerst door het vóór 1 augustus 2003 geldende huurrecht; en inderdaad vloeit uit de overgangsregel van art. 205 ONBW voort dat het "oude" recht hier van toepassing is.

3 Zoals vermeld, is het arrest van het hof van 18 oktober 2005. De cassatiedagvaarding is van 17 januari 2006.

4 Reehuis - Slob, Parlementaire Geschiedenis Invoering boeken 3, 5 en 6, Aanpassing Burgerlijk Wetboek, 1991, p. 402; Meijers, Ontwerp voor een Nieuw Burgerlijk Wetboek, Toelichting, vierde gedeelte (Boek 7), 1972, p. 931; Huurrecht (losbl.), De Waal, Art. 219, aant. 3.

5 Een enigszins ingeburgerde en ook handzame uitdrukking, waarvan ik mij overigens realiseer dat die de wettelijke omschrijving nét niet nauwkeurig weergeeft.

6 Ik noem als verzonnen voorbeeld dat de zoon en de huismeester die in de onderhavige zaak een rol spelen, elkaar buiten het gehuurde ontmoeten in de kantine van de sportvereniging waarvan beiden lid zijn (en elkaar ook kennen); en dat zij daar ruzie krijgen, die op handgemeen uitloopt.

Als wij ook nog aannemen dat de ruzie niets met (problemen rond) het huurobject te maken had (maar bijvoorbeeld ging over bijzonderheden van de door beiden bedreven sport), lijkt mij het verband met de huurverhouding onvoldoende om aansprakelijkheid van de huurster ook maar een ogenblik in overweging te nemen.

7 Als voorbeeld temidden van vele noem ik HR 29 januari 1988, NJ 1988, 872 m.nt. PAS, rov. 3.1 en 3.2 - een voorbeeld dat ook daarom illustratief is, omdat het ging om overlast die in een enigszins verwijderd verband tot het gehuurde stond.

8 HR 25 juni 1999, NJ 2000, 33 m.nt. PAS, rov. 3.3.

9 Van overlast kan men misschien nog beweren, dat daardoor de aantrekkelijkheid en verhuurbaarheid van een huurobject kan worden aangetast, en dat er in zoverre van schade of verlies "aan het gehuurde toegebragt" kan worden gesproken; maar van het onder ongeoorloofde druk zetten van zijn wederpartij (door die in een vriescel op te sluiten) valt, lijkt mij, werkelijk niet vol te houden dat dat enige aantasting van het huurobject, materieel of immaterieel, kan opleveren.

10 Men denkt dan allicht aan HR 27 januari 1927, NJ 1927 p. 548 e.v., waarin sprake was van misdragingen van de huurder en de zijnen waardoor het gehuurde tot "berovingshol" was geworden.

11 Uit de bronnen die voor ruime uitleg pleiten van de kring van personen waarvoor de huurder aansprakelijk is, noem ik: Opzoomer, Het Burgerlijk Wetboek verklaard, 8e deel, 1883, p. 327; Diephuis, Het Nederlandsch Burgerlijk Regt, twaalfde deel, 1889, p. 86 - 87; Land - Star Busmann, Verklaring van het Burgerlijk Wetboek, 1915, p. 172 (voetnoot 4); Hofmann, Het Nederlandsch Verbintenissenrecht, tweede deel, 1936, p. 131 (voetnoot 1); Asser - Kamphuisen - Van Andel, 1960, p. 230. Zie ook Pitlo - Wolffensperger - Frenkel, Het Nederlands Burgerlijk Wetboek deel 3A, 1979, p. 106; Asser - Abas - Van Andel, Bijzondere Overeenkomsten deel II, 1981, p. 50 - 51.

12 Zie voor vindplaatsen Von Staudinger "Kommentar etc." Buch 2 §§ 535 - 562d, 2003, § 538

224

rndnrs. 6 - 8 en § 540 rndnr. 37; Soergel - Heintzmann, BGB, 1997, § 548, rndnr. 9 en § 549, rndnr. 41 (ook in het Duitse recht valt het nefaste verschijnsel van "omnummering" van bestaande wetsbepalingen te signaleren - en te betreuren); Birks, English Private Law deel II, 2000, par.

13.62.

13 Huet, Traité de droit civil, Les principaux contrats spéciaux, 1996, nr. 21190.

14 Huet, Traité de droit civil deel, Les principaux contrats spéciaux, 1996, nr. 21194.

15 Op gevaar af meer onduidelijkheid te scheppen dan duidelijkheid: met (oud²) beoog ik hierna de oudste versie van de bepaling aan te duiden; en met alleen (oud), de versie zoals die van 1992 tot 2003 heeft gegolden.

16 HR 10 oktober 2003, NJ 2005, 89 m.nt. MMM, rov. 4; HR 14 juni 2002, NJ 2002, 495 m.nt. K.F. Haak, rov. 3.4.

17 HR 21 december 2001, NJ 2002, 75, rov. 3.5 en 3.6.

18 Als ik het goed zie is dat ook de opvatting van De Jonge, Huurrecht, 2006, p. 95 - 96.

19 De verdere literatuur gaat niet expliciet op "ons" probleem in; zie T&C Burgerlijk Wetboek, boeken 5, 6, 7 en 8, 2005, Dozy, art. 7:219 (enige aantekening); intussen kán men Rueb - Vrolijk - De Wijkerslooth-Vinke, De Huurbepalingen Verklaard, 2006, p. 41 en Dozy - Jacobs, Hoofdstukken Huurrecht (etc.), 1999, p. 102 lezen als steun voor een ruimere opvatting dan ik heb bepleit.

Ik merk nog op dat HR 24 oktober 1997, NJ 1998, 69, waarop in de stukken verschillende malen een beroep wordt gedaan, volgens mij weinig tot opheldering van de in deze zaak spelende vragen bijdraagt: in rov. 3.4.2 van dit arrest constateert de Hoge Raad dat toepasselijkheid van de art.

7A:1600 en 1602 (oud) BW niet is vastgesteld, en wordt verder geoordeeld aan de hand van de algemene maatstaf van art. 6:75 BW. (Het kan misschien verbazen dat toepasselijkheid van, met name, art. 7A:1602 (oud) BW in deze zaak (betreffende huur van een auto die door een passagier van de huurster zou zijn verduisterd) nauwelijks aandacht heeft gekregen (voorzover ik kan zien wordt de bepaling voor het eerst in de aangehaalde overweging van de Hoge Raad genoemd); maar dat eenmaal het geval zijnde, werpt deze beslissing op de aan art. 7A:1602 (oud) BW te geven uitleg nauwelijks licht.)

20 Het geval herinnert allicht aan de casus uit HR 2 oktober 1992, NJ 1993, 166 m.nt. PAS; maar daar was juist sprake van als overlast ervaren gedragingen die nog juist binnen de grenzen van het aanvaardbare bleven.

21 Het verschil met de eerste casus zit hem vooral in het verband tussen de onbehoorlijke gedragingen en het gebruik dat de huurder van het gehuurde maakt. In het tweede geval wordt de overlast weliswaar niet door wangedrag van de huurder veroorzaakt, maar is die wel een rechtstreeks gevolg van de manier waarop de huurder in de woning zijn leven inricht. In het eerste geval doet zich een toevallige samenloop voor tussen een initiatief van de huurder en een ongelukkig incident waarbij de huismeester en de werklui betrokken zijn. Het verband tussen de rol van de huurder en de onbehoorlijke gedragingen is daar (te zeer) verwijderd - maar misschien toch niet zo ver verwijderd dat de in alinea 9 en voetnoot 6 hiervóór besproken uitzondering opgeld doet.

22 Waarbij ik aanteken dat onderdeel 6 van het middel met welwillendheid moet worden gelezen, om een klacht op dit punt daarin "onder te brengen".

23 HR 12 januari 2007, rechtspraak.nl LJN AZ1492, rov. 3.4; HR 17 februari 2006, NJ 2006, 158, rov. 3.6; HR 24 juni 2005, NJ 2006, 46, rov. 4.5; HR 1 oktober 2004, NJ 2005, 92, rov 3.4.

24 Of de beëindigingsgrond van art. 7A:1623e lid 1 sub 1º (oud) BW inhoudelijk verschilt van de norm die art. 7A:1596 (oud) BW de huurder oplegt (eenvoudig gezegd: of gemakkelijker een beëindigingsgrond mag worden aangenomen dan "wanprestatie") is een andere vraag. De Parlementaire Geschiedenis suggereert dat hier inderdaad verschil bestaat, maar sommige andere bronnen spreken dat tegen (Handboek Huurrecht (losbl., oud), De Wijkerslooth-Vinke, art.

7A:1623e, aant. 65). Hier hoeft op die vraag niet te worden ingegaan: voor de toerekening van gedragingen van derden aan de huurder, het kernpunt in dit conflict, zie ik geen enkele aanleiding om hier verschil te maken.

25 Ten overvloede wijs ik erop dat deze klachten alleen behandeling behoeven als er overige klachten van het middel als gegrond worden beoordeeld. Is dat namelijk niet het geval, dan geldt, spiegelbeeldig, dat het oordeel dat er niet van een aan [verweerster] toerekenbare tekortkoming sprake is, de beslissing van het hof zelfstandig draagt, en dat de overweging over (dis)proportionaliteit als "obiter dictum" heeft te gelden.

26 Die leer wordt veelal ontleend aan, dan wel "ingelezen in" HR 24 januari 1986, NJ 1986, 746 m.nt. PAS, rov. 3.2; zie ook T&C Burgerlijk Wetboek, Boeken 5, 6, 7 en 8, 2005, Huydecoper, art.

7:274, aant. 2; Handboek Huurrecht (losbl., oud), De Wijkerslooth-Vinke, art. 7A:1623e, aant. 5.

27 Naar ik beken, betreft het hier een stokpaardje dat ik, in iets andere varianten, eerder heb bereden in Mok-aria (bundel ter ere van M.R. Mok), 2002, p. 97 e.v. en NJB 2003, p. 1940 e.v.

28 Zie daarover bijvoorbeeld HR 27 november 1998, NJ 1999, 197, rov. 3.4.

225

29 Onderdeel 4 van het middel wijst er overigens, zoals al aangestipt, terecht op dat het hof in de onderhavige overweging verwijst naar "ontbinding" van de overeenkomst in plaats van "beëindiging" - kennelijk omdat het hof geen verschil ziet tussen de voor beide toepasselijke maatstaven. Wat mij betreft is dat dus juist, ook in de hier besproken context (zie ook alinea 31 hiervóór).

226

LJN: BR6430, Gerechtshof 's-Gravenhage , 200.089.151/01 Datum uitspraak: Datum publicatie: Rechtsgebied: Soort procedure: Inhoudsindicatie: Vindplaats(en):

02-08-2011 31-08-2011 Civiel overig Hoger beroep huur woning; ontbinding en ontruiming; overlast huurder; algemene overweging overlast WR 2012, 2

Uitspraak GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE Sector Civiel recht Zaaknummer : 200.089.151/01 Zaak-/rolnummer rechtbank : 1140291\ CV EXPL 10-4478 Arrest d.d. 2 augustus 2011 inzake [appellante] wonende te Spijkenisse, appellante, hierna te noemen: [appellante], advocaat: mr. R.J. Michielsen te Hoogvliet (gemeente Rotterdam), tegen WONINGSTICHTING DE LEEUW VAN PUTTEN, gevestigd te Spijkenisse, geïntimeerde, hierna te noemen: de Woningstichting, advocaat: mr. E.J.P. Nolet te 's-Gravenhage.

Het geding Bij exploot van 7 juni 2011, met daarin opgenomen twee grieven, is [appellante] in hoger beroep gekomen van het door de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Brielle, tussen partijen gewezen vonnis van 26 april 2011. Bij memorie van antwoord (met producties) heeft de Woningstichting de grieven bestreden. Vervolgens hebben partijen de stukken overgelegd en arrest gevraagd.

Beoordeling van het hoger beroep 1. De in het bestreden vonnis in rechtsoverweging 2 (2.1 tot en met 2.3) weergegeven feiten staan niet ter discussie, zodat ook het hof hiervan zal uitgaan.

2. Het gaat in dit geding om het volgende, zakelijk weergegeven en voor zover in hoger beroep van belang.

(2.1) [appellante] huurt sinds 1986 van de Woningstichting een woning aan de [adres].

(2.2) Bij dagvaarding van 25 juni 2010 heeft de Woningstichting [appellante] gedagvaard voor de kantonrechter met een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde wegens herhaald en niet te corrigeren overlastgevend gedrag van [appellante], met name bestaande uit geluidsoverlast en pesterijen.

(2.3) De Woningstichting is vervolgens door de kantonrechter toegelaten tot bewijs van haar stellingen, kort gezegd dat sprake is van overlast van de zijde van [appellante]. Na het horen van getuigen, het overleggen van politiemutaties en schriftelijke verklaringen van omwonenden, waar [appellante] geen getuigen tegenover heeft doen horen, heeft de kantonrechter de Woningstichting in haar bewijs geslaagd geoordeeld en de vorderingen toegewezen.

227

3. [appellante] klaagt met haar eerste grief over de bewijswaardering door de kantonrechter.

Hieromtrent wordt als volgt geoordeeld.

Uit de, inhoudelijk niet weersproken, getuigenverklaringen en schriftelijke stukken komt naar voren dat [appellante] veelvuldig, vaak op ongebruikelijke (veelal vroege) tijdstippen lawaai maakt in en buiten haar huis door potten en pannen te verplaatsen, bonken, stommelen, schuiven van meubels, stofzuigen, stoten, zingen, schreeuwen, muziek, luidruchtig lopen, kattenbakken schoonspuiten, sneeuwruimen en de vuilcontainer dichtslaan.

Dit sluit aan bij de verklaring van [appellante] ter comparitie in eerste aanleg dat zij om 5.30 uur wakker is en om 7.00 uur aan het werk gaat; zij stofzuigt dan haar huis, zet de vuilnisbak buiten, doet ochtendgymnastiek in de tuin en spuit dingen schoon.

Daarnaast komen uit voornoemde verklaringen en stukken bepaalde reacties van [appellante] naar voren, die door de omwonenden worden ervaren als pesterijen en storend gedrag (spioneren, onheuse opmerkingen maken, boos reageren op sneeuwballen gooiende kinderen en hen achterna zitten, “rot op” zeggen tegen kinderen (van 5 en 7 jaar) wanneer ze buiten spelen, ’s winters water over de stoep gooien zodat deze een glijbaan wordt). [appellante] heeft dit alles niet concreet, inhoudelijk, weersproken, terwijl ze noch in eerste aanleg noch in hoger beroep (tegen)bewijs heeft aangeboden (door middel van getuigen).

4. In hoger beroep stelt [appellante] hier slechts tegenover (i) dat het geheel van gedragingen van [appellante] in een ander perspectief geplaatst moet worden, dat zij juist met niet aflatende inzet probeert zich als een goed huurster te gedragen en zij juist de medehuurders aanspreekt en haar beklag doet, (ii), dat zij naar objectieve maatstaven geen onaanvaardbare en structurele overlast veroorzaakt, (iii) dat haar activiteiten inherent zijn aan reguliere bewoning, waarbij haar toch niet kan worden verweten dat zij haar huis keurig schoonhoudt, (iv) dat de verklaring van de [buurvrouw A] slechts iets zegt van de persoonlijke irritatie van die buurvrouw; dat kennelijk in haar beleving ieder gebruik van grasmachines, elektrische heggenscharen en populaire bladblowers e.d. als overlast is te kwalificeren en (v) dat er sprake is van subjectieve perceptie, waarbij [buurvrouw B] klaagt over “het lopen op klompen” – [appellante] loopt niet op klompen – terwijl zij het geluid van haar eigen kleine kinderen niet erg vindt. Voorts (vi) dat op geen enkele manier duidelijk wordt waaruit die overlast in objectieve zin bestaat.

5. Het hof stelt voorop dat in een dichtbevolkt land als Nederland dicht naast elkaar wonende buren, zoals in dit geval, vrijwel altijd enige geluiden van elkaar zullen horen. Wanneer dit binnen zekere grenzen blijft, hoort dit erbij, met dien verstande dat over en weer van buren verwacht mag worden dat zij op dit punt zoveel mogelijk rekening met elkaar zullen houden. Daarnaast is een incidentele afwijking van het lawaaipatroon in de regel niet onaanvaardbaar. Precieze normen hiervoor zijn er niet. Dit is afhankelijk van de concrete situatie.

Wél kan globaal worden gezegd dat de avond-, nacht- en ochtendrust zoveel mogelijk moeten worden gerespecteerd en dat dus in ieder geval de geluidsoverlast tussen 22.00 uur ’s avonds (in een buurt met jonge kinderen wellicht 20.00 uur) en 9.00 uur ’s ochtends (in een buurt met jonge kinderen door de week wellicht 8.00 uur) tot een minimum beperkt moet worden.

Voorts kan gezegd worden dat alles waar een “knop” aanzit of alles dat voor directe menselijke beheersing vatbaar is, zoals elektrische (ook tuin- en muziek) apparaten en een bepaald lawaaiveroorzakend looppatroon, met die “knop” en met zelfbeheersing in de hand gehouden kunnen worden. Anders gezegd: met die knop kan het apparaat ook worden afgezet en met zelfbeheersing kan eigen gedrag worden beïnvloed. Juist bij dit soort zaken kan gevergd worden dat men rekening met elkaar houdt.

Dit ligt enigszins anders bij kleine kinderen, omdat door kleine kinderen veroorzaakt lawaai (huilen/spelen) niet altijd voorkomen kan en hoeft te worden. Een dergelijk lawaai wordt dan ook in beginsel geaccepteerd en wordt aanzienlijk minder snel als overlastgevend ervaren. Ook dit is een, weliswaar subjectief maar reëel, aspect bij de problematiek van geluidsoverlast. Onnodig lawaai vormt eerder overlast dan niet/ nauwelijks te voorkomen lawaai.

6. Hiervan uitgaande en lettend op het voorgaande, acht het hof niet alleen voormeld pestend/storend gedrag van [appellante] genoegzaam komen vast te staan, maar is het hof tevens van oordeel dat het eveneens vaststaande lawaaipatroon van [appellante] als lawaaioverlast moet worden aangemerkt. Dit wordt niet anders door de omstandigheid dat een deel van het lawaai verband houdt met schoonmaakwerkzaamheden/huiselijke en tuingeluiden, met name niet nu [appellante] haar lawaai veroorzakende (schoonmaak- en tuin-) activiteiten vaak verricht op een tijdstip vroeg in de morgen (veelal vóór 8.00 uur).

Gesteld noch gebleken is dat er voor [appellante] een noodzaak is om bij herhaling, op een

228

dusdanig vroeg tijdstip, deze lawaaierige activiteiten te verrichten. Ditzelfde geldt ook voor klachten van geluiden op avondlijke en nachtelijke tijdstippen.

Nu voorts vast staat dat [appellante], ondanks brieven, gesprekken en mediation van de zijde van de Woningstichting en meldingen bij de politie niet in haar gedrag te corrigeren is gebleken en de klachten reeds jaren bestaan, moet haar overlastgevend gedrag als structureel worden aangemerkt. Dit betekent dat de klacht faalt.

7. De tweede grief mist zelfstandige betekenis en faalt eveneens. Dit betekent dat het bestreden vonnis bekrachtigd moet worden. Hierbij past een kostenveroordeling ten laste van [appellante].

Beslissing Het hof: - bekrachtigt het bestreden vonnis; - veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding aan de zijde van de Woningstichting tot op heden begroot op € 649,-- aan verschotten en € 894,-- aan salaris advocaat; Dit arrest is gewezen door mrs. A. Dupain, M.A.F. Tan-de Sonnaville en H.J.H. van Meegen en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 2 augustus 2011 in aanwezigheid van de griffier.

229

LJN: BR1712, Rechtbank Breda , 230928 FA RK 11-576 Datum uitspraak: Datum publicatie: Rechtsgebied: Soort procedure: Inhoudsindicatie:

30-06-2011 15-07-2011 Personen-en familierecht Eerste aanleg - enkelvoudig De erkenning van de minderjarige door de man is nietig, aangezien hij ten tijde van de erkenning was gehuwd met een andere vrouw dan de moeder van de minderjarige en er voorafgaand aan die erkenning geen verklaring voor recht is afgegeven als bedoeld in artikel 1:204 lid 1 sub e BW. Ook met terugwerkende kracht kan een dergelijke verklaring niet worden afgegeven, nu er nimmer sprake is geweest van een band tussen de ouders, die met een huwelijk op één lijn te stellen valt en er indertijd geen sprake was van een nauwe persoonlijke betrekking tussen de man en de minderjarige, aangezien de minderjarige ten tijde van de erkenning nog niet geboren was.

Uitspraak RECHTBANK BREDA Team jeugdrecht Enkelvoudige Kamer Zaaknummer: 230928 FA RK 11-576 beschikking in de zaak van [vader], wonende te Oosterhout, hierna te noemen de man, advocaat mr. Z. Gademan, betreffende de minderjarige [zoon], geboren te Oosterhout op 7 februari 2009.

1. Het verdere verloop van het geding Tot de stukken behoren: - de in deze zaak gegeven beschikking van 5 april 2011 betreffende de benoeming van een bijzondere curator en alle daarin genoemde stukken; - het op 11 mei 2011 ontvangen verweerschrift tevens houdende zelfstandig verzoek met bijlagen; - de op 27 februari 2011 ontvangen brief van de advocaat van de vrouw; - de op 14 februari 2011 ontvangen brief van de ambtenaar van de burgerlijke stand van de gemeente Oosterhout; - de op 4 en 16 mei mei 2011 ontvangen brieven van de advocaat van de man, waarvan de laatste met bijlagen; - de op 4 mei 2011 ontvangen brief van de bijzondere curator; - het proces-verbaal van de terechtzitting van 17 mei 2011.

Als belanghebbenden in deze zaak zijn aangemerkt: - de minderjarige [zoon], vertegenwoordigd door mr. L.J.E. van Ierssel, in de hoedanigheid van bijzondere curator, - mevrouw [naam moeder], hierna te noemen de moeder, advocaat mr. J.E. Jalandoni.

Ter terechtzitting is tevens aanwezig geweest een vertegenwoordigster van de Raad voor de Kinderbescherming, regio Midden- en West-Brabant, gevestigd Meerten Verhoffstraat 18, 4811 AS Breda, hierna te noemen de raad, om de rechtbank over het verzoek te adviseren.

2. De verzoeken

230

De man verzoekt –samengevatPrimair: - te verklaren voor recht c.q. vast te stellen dat tussen de man en de minderjarige een nauwe persoonlijke betrekking bestaat ex artikel 1:204 lid 1 sub e BW en dat de erkenning van de minderjarige door de man, gedaan op 25 november 2008, geldig is; Subsidiair: - te verklaren voor recht c.q. vast te stellen dat tussen de man en de minderjarige een nauwe persoonlijke betrekking bestaat ex artikel 1:204 lid 1 sub e BW en dat het voor de man aldus mogelijk is om de minderjarige te erkennen; - de man vervangende toestemming te verlenen tot erkenning van de minderjarige; - de ambtenaar van de burgerlijke stand te Oosterhout te gelasten dat het register van de Burgerlijke Stand te Oosterhout wordt aangevuld met een akte houdende erkenning door de man van de minderjarige; - te bepalen dat de man en de vrouw voortaan gezamenlijk het ouderlijk gezag over de minderjarige uitoefenen; - te bepalen dat de hoofdverblijfplaats van de minderjarige bij de man zal zijn.

De moeder verzoekt –samengevat- de erkenning van de minderjarige door de man nietig te verklaren; - bepaling dat zij alleen met het gezag over de minderjarige is belast, met vaststelling van zijn hoofdverblijfplaats bij haar.

3. De nadere beoordeling 3.1 Blijkens de overgelegde stukken staat het volgende vast.

- De moeder is op 7 februari 2009 te Oosterhout bevallen van de minderjarige [zoon].

- De man is de biologische vader van de minderjarige.

- De minderjarige is voor zijn geboorte, op 25 november 2008, ten overstaan van de ambtenaar van de burgerlijke stand van de gemeente Oosterhout erkend door de man.

- De man was op het tijdstip van de erkenning reeds gehuwd met zijn huidige echtgenote.

- Het huwelijk van de man en zijn huidige echtgenote stond ten tijde van de erkenning nog niet geregistreerd in de gemeentelijke basisadministratie (hierna te noemen de GBA) van de gemeente Oosterhout.

- De man heeft, met zijn echtgenote, sedert de geboorte van de minderjarige zijn dagelijkse opvoeding en verzorging voor zijn rekening genomen.

- De moeder is kort na de geboorte van de minderjarige teruggekeerd naar de Filippijnen.

- Thans verblijft de moeder weer in Nederland en zij heeft een verblijfsvergunning aangevraagd.

- De man en de moeder hebben in het gezagsregister een aantekening van gezamenlijk gezag laten registeren.

- De man heeft de Nederlandse nationaliteit en de moeder heeft de Filippijnse nationaliteit. De minderjarige heeft de Nederlandse en de Filippijnse nationaliteit.

3.2 De Nederlandse rechter komt rechtsmacht toe, nu de minderjarige zijn gewone verblijfplaats heeft in Nederland.

3.3 Op grond van artikel 4 Wet conflictenrecht afstamming (WCA) is Nederlands recht van toepassing op het primaire verzoek van de man, alsook op het eerstgenoemde subsidiaire verzoek. Op diezelfde grond is op het verzoek van de moeder terzake de nietigheid van de erkenning het Nederlandse recht van toepassing.

3.4 Op het subsidiaire verzoek van de man terzake de vervangende toestemming tot erkenning is op grond van artikel 4 lid 4 WCA het Filippijnse recht van toepassing, zijnde het recht van de staat van de nationaliteit van de moeder.

3.5 Op de verzoeken met betrekking tot het gezag en het hoofdverblijf van de minderjarige is Nederlands recht van toepassing, nu de minderjarige zijn gewone verblijfplaats heeft in Nederland.

3.6 De man stelt zich op het standpunt dat de erkenning van de minderjarige niet nietig is. De man was op het moment van de erkenning weliswaar gehuwd, maar dat huwelijk stond toen niet

231

geregistreerd in de GBA. De man heeft zich nimmer gerealiseerd dat zijn huwelijk gevolgen zou hebben voor de erkenning van de minderjarige. Volgens de man was er op het moment van erkenning sprake van een nauwe persoonlijke betrekking tussen hem en de minderjarige. Ingeval de erkenning toch nietig blijkt, wenst de man de minderjarige alsnog te erkennen. Hij is nog steeds gehuwd met zijn partner en hij wenst alsdan een verklaring voor recht dat er tussen hem en de minderjarige een nauwe persoonlijke betrekking bestaat. Hieraan legt de man ten grondslag dat hij, samen met zijn partner, al sinds de geboorte van de minderjarige zijn dagelijkse opvoeding en verzorging voor zijn rekening neemt. Het vertrouwen van de man in de medewerking van de moeder aan de erkenning is beperkt, ondanks haar toezegging. Het Filippijnse recht kent ook niet de toestemming van de moeder, maar volledigheidshalve wenst de man vervangende toestemming tot erkenning van de rechtbank. De man realiseert zich dat de nietigheid van de erkenning ook gevolgen heeft voor het gezamenlijke gezag. Hij wenst alsnog gezamenlijk met de moeder met het gezag over de minderjarige te worden belast. Volgens de man doen zich geen afwijzingsgronden voor als bedoeld in art. 1:253c lid 2 BW. Indien de rechtbank het gezamenlijk gezag over de minderjarige onder de gegeven omstandigheden niet haalbaar acht, dan verzoekt de man subsidiair hem alleen met het gezag over de minderjarige te belasten, op grond van artikel 1:253c leden 1 en 3 BW. De man acht het voorts in het belang van de minderjarige dat hij zijn hoofdverblijfplaats bij hem behoudt, nu hij reeds sinds zijn geboorte woonachtig is bij de man en gehecht is in zijn gezin. Er is geen hechtingsrelatie tussen de moeder en de minderjarige en de minderjarige kent haar feitelijke rol in zijn leven ook niet, nu hij de partner van de man als zijn moeder beschouwd. Los daarvan beschikt de moeder niet over opvoedingservaring of geschikte woonruimte om permanent met de minderjarige te kunnen verblijven, terwijl alle benodigde ruimte en ook spullen ten behoeve van de minderjarige in de woning van de man aanwezig zijn. Daarnaast is de minderjarige Nederlandstalig opgevoed, terwijl de moeder die taal niet beheerst, waardoor communicatie tussen hen erg moeizaam verloopt.

Voorts heeft de man grote angst dat de moeder met de minderjarige naar de Filippijnen zal vertrekken, nu zij niet in Nederland is geworteld. De man zal dan niet kunnen afreizen om zijn zoon te zien, omdat in de Filippijnen een arrestatiebevel tegen hem is uitgevaardigd.

3.7 De moeder stelt dat vaststelling van een nauwe persoonlijke betrekking tussen een man en een ongeboren vrucht feitelijk onmogelijk is. Aldus is de erkenning van de minderjarige door de man volgens de moeder nietig. De moeder meent dat ook overige omstandigheden niet rechtvaardigen dat de erkenning alsnog rechtsgeldig wordt verklaard. De moeder verwijst naar de voorhanden zijnde informatie over erkenning op de website van de gemeente en het feit dat de man zich bewust was van zijn gehuwde status en het feit dat zijn huwelijk nog niet was geregistreerd in de GBA. De man had aldus kunnen weten dat hij de ongeboren vrucht niet kon erkennen. Voorts stelt de moeder dat zij indertijd weliswaar een instemmingsverklaring heeft ondertekend, doch dat zij de Nederlandse taal niet beheerste, waardoor zij geen kennis had van de inhoud van het ondertekende document, welke haar ook niet is uitgelegd. De moeder erkent echter het biologische vaderschap van de man, alsmede de nauwe persoonlijke betrekking die thans bestaat tussen de man en de minderjarige. De moeder stelt zich daarom niet te verzetten tegen een erkenning van de minderjarige door de man. De moeder is met de man van mening dat er geen sprake is van gezamenlijk gezag, indien de erkenning door de man nietig is. Zij stemt niet in met gezamenlijk gezag. Zij grondt dit op het belaste verleden van partijen en het feit dat de man op de Filippijnen wordt vervolgd wegens verkrachting en misbruik van een minderjarige, hetgeen goede communicatie tussen partijen onmogelijk maakt. De moeder stelt dat het feit dat de minderjarige sinds zijn geboorte bij de man verblijft slechts een gevolg is van het feit dat de man de minderjarige onder valse voorwendselen heeft erkend en de moeder heeft teruggestuurd naar de Filippijnen. Openheid toentertijd zou hebben geleid tot geen enkele juridische basis voor de minderjarige om zijn hoofdverblijf te hebben bij de man. De moeder beschikt thans over woonruimte waar ze met de minderjarige kan verblijven, ze kan er opvoedingsondersteuning krijgen en ze meent dan ook dat zijn hoofdverblijf bij haar moet zijn. De moeder erkent wel dat een wijziging van het hoofdverblijf stapsgewijs zal moeten worden doorgevoerd. De moeder is niet voornemens terug te keren naar de Filippijnen. Zij wenst met de minderjarige in Nederland te verblijven en haar aanvraag voor een verblijfsvergunning bevindt zich thans in een vergevorderd stadium. De moeder meent ook dat het niet in het belang van de minderjarige is hem weg te halen uit het voor hem vertrouwde Nederland. De vrouw stelt bereid te zijn haar medewerking te verlenen aan een goede omgangsregeling tussen de man en de minderjarige.

3.8 De bijzondere curator stelt dat de erkenning nietig is, nu de man ten tijde van de erkenning reeds was gehuwd met zijn partner en hij niet beschikte over een verklaring voor recht. Thans moet worden vastgesteld dat er sprake is van een nauwe persoonlijke betrekking tussen de man en de minderjarige, alsook dat de man zijn biologische vader is. De moeder heeft ook aan de

232

bijzondere curator verklaard haar medewerking te zullen verlenen aan een erkenning. De bijzondere curator stelt dat een erkenning door de man voor de minderjarige tevens de verkrijging van de Nederlandse nationaliteit met zich zal brengen. Dit alles moet, aldus de bijzondere curator, in het belang van de minderjarige worden geacht en de gevolgen van de nietige erkenning zullen daardoor ook beperkt blijven. De bijzondere curator meent wel dat verdere problemen moeten worden voorkomen en dat veiligheidshalve de vervangende toestemming voor erkenning van de minderjarige door de man gewenst is. De bijzondere curator meent dat de minderjarige zich thans in een stabiele opvoedingssituatie bevindt en het is in zijn belang zijn verblijf in deze voor hem vertrouwde omgeving te handhaven. De bijzondere curator acht het wel in het belang van de minderjarige dat geïnvesteerd wordt in het contact met zijn moeder, indien zij besluit zich in Nederland te vestigen. Verder meent de bijzondere curator dat het gezamenlijk gezag in het belang van de minderjarige geacht moet worden. Indien dit, vanwege de verstoorde communicatie tussen partijen niet haalbaar blijkt, dan zou de man, vanwege de stabiliteit, met het gezag over de minderjarige moeten worden belast.

3.9 De raad deelt de mening van de bijzondere curator. Er is niet of nauwelijks een band tussen de moeder en de minderjarige. De partner van de man is voor de minderjarige zijn moederfiguur.

Het weghalen van de minderjarige uit de huidige gezinssituatie zou heel schadelijk voor hem zijn.

De raad is voorstander van gezamenlijk gezag. De moeder komt thans terug op gemaakte afspraken tussen partijen na de geboorte van de minderjarige. De raad heeft indertijd onderzoek verricht en er waren toen geen indicaties dat er sprake was van dwang van de zijde van de man.

3.10 De rechtbank heeft de ambtenaar van de burgerlijke stand geraadpleegd ten aanzien van de erkenning van de minderjarige door de man in 2008. De ambtenaar heeft schriftelijk verklaard dat eigenlijk bij toeval is gebleken dat de minderjarige niet het kind was van de man en zijn echtgenote. Toen bleek dat een andere vrouw de moeder van de minderjarige is, heeft de ambtenaar dit wel met de man besproken, maar hier geen gevolgen aan verbonden. Ten tijde van de erkenning stond het huwelijk van de man nog niet geregistreerd in de GBA. Volgens de ambtenaar is de erkenning rechtsgeldig, omdat een rechter achteraf kan vaststellen dat het aannemelijk is geweest dat tussen de man en de moeder een relatie heeft bestaan die in voldoende mate met een huwelijk op één lijn te stellen valt of dat er tussen de man en het kind een nauwe persoonlijke band bestaat. Een redelijke, volgens artikel 8 EVRM in overeenstemming zijnde wetsuitleg van artikel 1:204 lid 1 sub e BW brengt met zich mee dat van de nietigheid van de erkenning in die gevallen geen sprake is. De ambtenaar verwijst terzake naar een uitspraak van de rechtbank Dordrecht van 8 juni 2005 (55851 FA RK 04-8229).

3.11 De rechtbank overweegt het volgende.

3.12 Ten aanzien van de erkenning van de minderjarige door de man in 2008 moet worden vastgesteld dat de man op dat moment reeds was gehuwd met zijn huidige echtgenote, doch dat dit huwelijk toen nog niet stond geregistreerd in de registers van de burgerlijke stand, waardoor de ambtenaar de akte van erkenning zonder verder onderzoek heeft opgesteld. Hoewel uit jurisprudentie blijkt dat in een aantal gevallen een erkenning door een gehuwde man rechtsgeldig is bevonden, moet worden vastgesteld dat in die gevallen sprake was van een band tussen de ouders die met een huwelijk op één lijn te stellen viel, waarvan in de onderhavige situatie ten tijde van de erkenning geen sprake was, dan wel dat er sprake was van een nauwe persoonlijke betrekking tussen de man en het kind. De rechtbank is van oordeel dat ook van deze laatste mogelijkheid in de onderhavige situatie geen sprake kan zijn, nu de man de minderjarige reeds voor de geboorte heeft erkend, waardoor nog geen sprake kon zijn van een nauwe persoonlijke betrekking tussen hem en de minderjarige. De rechtbank kan aldus niet met terugwerkende kracht een verklaring voor recht afgeven, als bedoeld in artikel 1:204 lid 1 sub e BW. Op grond van het voorgaande kan de rechtbank niet anders dan concluderen dat de erkenning van de ongeboren vrucht door de man in 2008 nietig is.

3.13 Thans moet worden vastgesteld dat er sprake is van een nauwe persoonlijke betrekking tussen de man en de minderjarige, gelet op het feit dat de minderjarige sedert zijn geboorte woonachtig is in het gezin van de man en zijn echtgenote en de minderjarige door hen gezamenlijk wordt opgevoed en verzorgd. De rechtbank zal dan ook het verzoek van de man voor recht te verklaren dat er sprake is van een nauwe persoonlijke betrekking toewijzen, waardoor het voor de man mogelijk is de minderjarige te erkennen.

3.14 Op de toestemming tot erkenning is het Filippijnse recht van toepassing, zijnde het recht van de staat van de nationaliteit van de moeder van de minderjarige. Het algemene Filippijnse

233

familierecht kent de mogelijkheid van erkenning van een buiten echt geboren kind. Op grond van de door het Internationaal Juridisch Instituur verstrekte informatie moet evenwel worden geconcludeerd dat de toestemming van de moeder voor die erkenning naar Filippijns recht niet is vereist. Feitelijk moet derhalve worden vastgesteld dat de man geen belang heeft bij zijn verzoek betreffende de vervangende toestemming tot erkenning. Nu echter blijkt dat de ambtenaar in 2008 wel de toestemming van de moeder heeft opgenomen in de akte van erkenning en niet kan worden uitgesloten dat de ambtenaar bij de nog op te maken akte opnieuw de toestemming wenst van de moeder, zal de rechtbank, aldus wellicht ten overvloede, een verklaring afgeven als verzocht. Hierbij wordt tevens in overweging genomen het feit dat de moeder weliswaar heeft aangegeven haar medewerking aan een erkenning te zullen verlenen, maar dat de man ten aanzien van die toezegging een fors wantrouwen koestert, dat de onderlinge verhoudingen tussen partijen ernstig zijn verstoord en er sprake is van een volledige gebrek aan communicatie tussen hen. Deze omstandigheden mogen niet leiden tot verdere vertragingen, nu het in het belang van de minderjarige wordt geacht zijn juridische situatie zo spoedig mogelijk in overeenstemming te brengen met zijn feitelijke situatie.

3.15 Het verzoek van de man de ambtenaar van de burgerlijke stand te gelasten het register aan te vullen met een akte houdende erkenning van de minderjarige door de man dient te worden afgewezen. De man dient zich met de onderhavige beschikking te wenden tot de ambtenaar, teneinde de minderjarige te erkennen. De ambtenaar zal vervolgens zorg dragen voor een correcte administratieve afhandeling en opneming van de akte van erkenning in de daarvoor bestemde registers. Niet te verwachten valt dat de ambtenaar hieraan geen medewerking zal verlenen, nu de man zal beschikken over de in artikel 1:204 lid 1 sub e BW bedoelde verklaring en de rechtbank, voor zover nodig, vervangende toestemming tot erkenning aan de man zal verlenen. Wellicht ten overvloede merkt de rechtbank hierbij wel op dat de man zich zal dienen te realiseren dat de ambtenaar doorhaling van de huidige akte van erkenning zal dienen te verzoeken, alvorens de man tot erkenning van de minderjarige kan overgaan. Een dergelijk verzoek is tot op heden niet bij de rechtbank ingediend en de rechtbank acht zich ambtshalve niet bevoegd doorhaling van die akte te gelasten.

3.16 Nu moet worden vastgesteld dat de man niet de juridische vader is van de minderjarige moet ook worden aangenomen dat het gezamenlijk gezag, waarvan partijen een aantekening hebben laten maken in het gezagsregister, geacht moet worden nimmer te hebben bestaan.

3.17 Hoewel de communicatieproblemen tussen partijen en de onderlinge spanningen een goede uitoefening van het gezamenlijke gezag vooralsnog in de weg lijken te staan, acht de rechtbank bijzondere omstandigheden aanwezig partijen toch gezamenlijk met het gezag over de minderjarige te belasten. Immers partijen hebben steeds in de veronderstelling verkeerd gezamenlijk met het gezag over de minderjarige belast te zijn, hetgeen tot op heden nimmer tot onoverkomelijke problemen heeft geleid. De man is aldus steeds betrokken geweest bij belangrijke beslissingen aangaande de minderjarige. Hij is zelfs degene geweest die feitelijk verantwoordelijk is geweest voor die dagelijkse beslissingen, nu de minderjarige in zijn gezin verbleef en de moeder een rol vervulde op afstand. Aldus is de rechtbank van oordeel dat partijen gezamenlijk het gezag over de minderjarige dienen uit te oefenen, zoals zij in het verleden ook veronderstelden gezamenlijk met dat gezag belast te zijn. Overigens is de rechtbank wel van oordeel dat het gezamenlijk gezag onderling overleg tussen ouders vereist en aldus zullen partijen zich dienen in te spannen de communicatieproblemen aan te pakken en in het belang van de minderjarige een manier te vinden om op constructieve wijze overleg over hem te voeren. De rechtbank begrijpt dat de onderlinge verstandhouding tussen partijen is vertroebeld en dat de onderhavige procedure daar ook debet aan zal zijn geweest. Evenwel zal deze beschikking partijen duidelijkheid verschaffen over hun positie ten opzichte van de minderjarige en de rechtbank spreekt de hoop uit dat partijen bereid zijn de strijdbijl te begraven, zulks in het belang van de minderjarige. De rechtbank zal bepalen dat partijen belast zullen zijn met het gezamenlijk gezag met ingang van de datum waarop de man de minderjarige zal hebben erkend. Tot dat moment beschikt de man immers niet over de juridische status van ouder en onder die omstandigheden kan het gezamenlijk gezag slechts worden toegekend op grond van een verzoek van de man en de moeder gezamenlijk, zulks gelet op artikel 1:253t BW. Nu de moeder het gezamenlijk gezag niet wenselijk acht en zij alleen met het gezag over de minderjarige belast wenst te blijven, kan de rechtbank het verzoek van de man niet als een gezamenlijk verzoek opvatten.

3.18 De rechtbank acht het in het belang van de minderjarige dat hij zijn hoofdverblijf krijgt bij de man. Daaraan legt de rechtbank ten grondslag dat de minderjarige sinds zijn geboorte is

234

opgegroeid en verzorgd in het gezin van de man, dat hij daar veilig gehecht is en zich aldaar vertrouwd, geborgen en veilig voelt. De rol van de moeder in het leven van de minderjarige is tot op heden zeer beperkt gebleven. De minderjarige is zich niet bewust van haar moederschap, nu hij de partner van de man als zijn moeder beschouwt. In het kader van zijn identiteitsontwikkeling is het weliswaar van belang dat de minderjarige bekend is met zijn afstamming en de onderlinge verhoudingen, doch de rechtbank acht het wenselijk die kennisoverdracht op verantwoorde en zorgvuldige wijze te laten plaatsvinden. Dit betekent dat eerst de contacten tussen de moeder en de minderjarige zullen moeten worden geïntensiveerd en dat daarna op leeftijdsadequate wijze haar rol aan de minderjarige zal moeten worden uitgelegd.

In dat kader acht de rechtbank een wijziging in de feitelijke woonsituatie van de minderjarige thans volstrekt ongewenst. De moeder zal zich dienen te realiseren dat zij feitelijk een onbekende is voor de minderjarige, dat zij zich de rol van opvoeder en verzorger van een kind nog eigen dient te maken en dat zij in staat zal moeten zijn met de minderjarige te communiceren, hetgeen betekent dat zij zich de Nederlandse taal eigen zal moeten maken. Het vorenstaande brengt met zich mee dat de rechtbank zal bepalen dat het hoofdverblijf van de minderjarige, met ingang van de datum waarop partijen het gezamenlijk gezag over de minderjarige zullen verkrijgen, zal zijn bij de man. De rechtbank realiseert zich dat er een periode zal volgen waarin de moeder alleen met het gezag over de minderjarige belast zal zijn en het hoofdverblijf aldus nog niet bij de man kan worden vastgesteld. De rechtbank acht zich evenwel niet bevoegd de minderjarige ambtshalve toe te vertrouwen aan de man. De rechtbank spreekt de hoop uit dat de moeder op verstandige wijze de komende periode zal overbruggen en steeds zal handelen in het belang van de minderjarige.

3.19 Omdat tussen partijen sprake is van een relatie als bedoeld in de tweede zin van lid 1 van artikel 237 Rechtsvordering zal, de rechtbank de proceskosten tussen hen compenseren.

4. De beslissing De rechtbank verklaart voor recht dat de erkenning van voornoemde minderjarige door de man op 25 november 2008 nietig is; verklaart voor recht dat tussen de man en voornoemde minderjarige een nauwe persoonlijke betrekking bestaat; verleent, ter vervanging van de ontbrekende toestemming van de moeder, aan de man toestemming tot het erkennen van voornoemde minderjarige; bepaalt dat de man en de moeder, na erkenning van de minderjarige door de man, gezamenlijk belast zullen zijn met het gezag over voornoemde minderjarige; bepaalt dat het hoofdverblijf van de minderjarige, met ingang van de datum waarop de man en de moeder gezamenlijk belast zullen zijn met het gezag over de minderjarige, bij de man zal zijn; compenseert de kosten van het geding aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt; wijst af het meer of anders verzochte.

Deze beschikking is gegeven door mr. Slot, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van in tegenwoordigheid van de griffier.

MV Mededeling van de griffier: Tegen deze beschikking kan voor zover het een eindbeslissing betreft hoger beroep worden ingesteld: a. door de verzoeker en degenen aan wie een afschrift van deze beschikking is verstrekt of verzonden: binnen drie maanden na de dag van de uitspraak; b. door andere belanghebbenden: binnen drie maanden na de betekening van de beschikking of nadat deze hun op andere wijze bekend is geworden.

Het beroepschrift moet door tussenkomst van een advocaat worden ingediend bij het gerechtshof

235

te 's-Hertogenbosch.

236

WR 2012/118: Woonruimte – medehuur: nieuwe huur; voortzetten huur; in casu geen toetsing aan inkomenscriterium voor sociale verhuur op grond van de...

Instantie: Magistraten: Conclusie: Noot:

Rechtbank Breda (Kantonrechter Bergen op Zoom) Mr. A.J.M. van Breevoort -

Datum:

7 maart 2012

Zaaknr: LJN: Roepnaam:

681644 cv 11-6207 BV8839 -

Wetingang: (art. 7:267 BW; art. 107 VWEU; art. 108 VWEU; EC-besluit nr. E 2/2005 en N 642/2009; Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen huisvesting) Essentie Woonruimte – medehuur: nieuwe huur; voortzetten huur; in casu geen toetsing aan inkomenscriterium voor sociale verhuur op grond van de Europese regelgeving; staatssteun; wijziging volkshuisvestingstelsel Samenvatting De bij de vader inwonende meerderjarige zoon kan op grond van art. 7:267 BW de positie van medehuurder verkrijgen omdat de in dat artikel voorgeschreven afwijzingsgronden zich niet voordoen. Dat de zoon geen inzicht wenst te verstrekken in zijn inkomsten is hierbij irrelevant. Het uit Europese regelgeving omtrent staatssteun voortvloeiende inkomenscriterium (voor toewijzing van sociale huurwoningen) maakt dat in dit geval niet anders. Dit criterium, deze toewijzingsregels, moeten woningcorporaties sinds 1 januari 2011 toepassen bij nieuwe verhuringen. Het toekennen van medehuurderschap leidt evenwel niet zonder meer tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst, althans kan niet zonder meer aan een nieuwe verhuring gelijk worden gesteld.

Medehuur berust op een reeds bestaande huurrelatie tussen verhuurder en (hoofd)huurder. De medehuurder wordt, indien aan de daarvoor gestelde wettelijke vereisten is voldaan, toegelaten tot een bestaande huurovereenkomst, die onder dezelfde voorwaarden wordt voortgezet. Er is geen wettelijke regeling die hiervoor het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst voorschrijft.

Verhuurster heeft, door haar weigering de zoon de positie van medehuurder te verschaffen en zich daarbij nog uitsluitend te baseren op de omstandigheid dat het gezinsinkomen van vader en zoon waarschijnlijk hoger is dan voor een sociale huurwoning tegenwoordig is toegestaan, een in dit geval niet bestaande afwijzingsgrond gehanteerd.

Partij(en) Eisers: 1. Omar Oudkhoul, 2. Ahmed Oudkhoul, beiden wonende te Bergen op Zoom Gemachtigde: mr. M.M. van Delden tegen Gedaagde: Stichting Stadlander, statutair gevestigd en kantoorhoudende te Bergen op Zoom Gemachtigde: AGIN Timmermans Uitspraak (…)

3.De beoordeling 3.1 Tussen partijen staat als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende weersproken, dan wel blijkens de niet betwiste inhoud van producties, het volgende vast: 1. Omar en zijn inmiddels overleden vrouw zijn op 29 april 1992 met (de rechtsvoorgangster van) Stadlander een huurovereenkomst aangegaan met betrekking tot de woning aan de Sterrelaan 36 te Bergen op Zoom (nader ook ‘het gehuurde’).

2. De thans 42-jarige zoon Ahmed heeft sinds aanvang van de huurovereenkomst onafgebroken bij zijn ouders/vader in het gehuurde gewoond.

237

3.

In 1999 is zoon Ahmed getrouwd. Zijn echtgenote en de 2 uit het huwelijk geboren minderjarige kinderen (thans 6 en 3 jaar oud) wonen eveneens in het gehuurde.

4. Op 23 december 2010 heeft Oudkhoul c.s. Stadlander verzocht om Ahmed de status van medehuurder te verlenen.

5. Stadlander heeft dit verzoek bij brief van 14 februari 2011 afgewezen. In haar brief stelt zij, kort gezegd, geen huurovereenkomsten aan te gaan op basis van ouder- of kindrelaties, maar Ahmed, onder voorwaarden, een nieuw huurcontract te kunnen aanbieden in het geval Omar komt te overlijden of wordt opgenomen in een verpleeghuis.

6. Oudkhoul c.s. heeft zich daarop gewend tot zijn gemachtigde, die Stadlander bij brief van 8 april 2011 heeft verzocht de beslissing te heroverwegen en het verzoek tot medehuurderschap alsnog toe te wijzen.

7. In reactie op die brief heeft Stadlander (de gemachtigde van) Oudkhoul c.s. op 21 april 2011 gevraagd nadere financiële gegevens te verstrekken, teneinde te kunnen beoordelen of het huishoudinkomen valt binnen de Europees gestelde inkomensnorm van € 33.164 op jaarbasis.

8. Bij brief van 5 mei 2011 heeft (de gemachtigde van) Oudkhoul c.s. afwijzend op dit verzoek gereageerd, nu dit geen voorwaarde zou zijn om in aanmerking te komen voor medehuurderschap.

9. Stadlander heeft vervolgens bericht, dat zij blijft bij haar besluit om Ahmed niet de status van medehuurder te verschaffen.

3.2 De onderhavige vordering van Oudkhoul c.s. richt zich tegen het – afwijzende – besluit van Stadlander, waarbij hij – op de voet van artikel 7:267 BW – verzoekt te bepalen, dat Ahmed met ingang van de datum van dit vonnis, althans van een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen datum, medehuurder zal zijn van de huurwoning aan de Sterrelaan 36 te Bergen op Zoom. In de visie van Oudkhoul c.s. is aan alle voorwaarden voor toewijzing van de vordering voldaan en dient Ahmed als samenwoner de positie van medehuurder te krijgen, ongeacht de belangen van verhuurder. Oudkhoul c.s. maakt tevens aanspraak op een bedrag van € 178,50 aan gemaakte buitengerechtelijke kosten.

3.3 Stadlander heeft bij dupliek niet (langer) betwist, dat Oudkhoul c.s. voldoet aan de criteria, zoals genoemd in artikel 7:267 BW, maar in haar visie dient het verzoek tot medehuurderschap niettemin te worden afgewezen, nu in dit geval door onverkorte toepassing van artikel 7:267 BW strijd ontstaat met Europese regelgeving, aangezien Oudkhoul c.s. niet voldoet aan het uit die regelgeving voortvloeiende inkomenscriterium, inhoudende dat sociale huurwoningen dienen te worden gereserveerd voor personen/gezinnen met een inkomen lager dan € 33.614. Stadlander concludeert voorts tot afwijzing van de gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke kosten.

3.4 De vordering van Oudkhoul c.s. vindt haar grondslag in artikel 7:267 BW, dat erin voorziet, dat degenen die met een hoofdhuurder samenwonen in een gehuurde woonruimte en daarmee een duurzame gezamenlijke huishouding voeren, maar niet zijn partner zijn, medehuurder kunnen worden, althans een daartoe strekkend verzoek kunnen doen aan de rechter, die dit verzoek slechts zal afwijzen op de gronden zoals bij dat artikel genoemd.

3.5 Naast het feit dat de voorgestelde medehuurder zijn hoofdverblijf in het gehuurde dient te hebben en er sprake dient te zijn van een duurzame gemeenschappelijke huishouding die twee jaar of langer heeft geduurd, noemt artikel 7:267 BW slechts twee afwijzingsgronden: de voorgestelde medehuurder biedt onvoldoende financiële waarborg voor een behoorlijke nakoming van de huur en de vordering heeft slechts tot doel de medehuurder de positie van huurder te verschaffen (misbruik van recht). Vast staat, dat zich in dit geval geen van de in artikel 7:267 BW voorgeschreven – limitatieve – afwijzingsgronden voordoet. Niet – langer – weersproken is, dat de samenlevingssituatie van Omar en Ahmed duurzaam is en niet aflopend en dat Ahmed voldoet aan de bepaalde minimumwaarborgen van solvabiliteit. Het feit, dat Ahmed – onbetwist – geen inzicht wenst te verstrekken in zijn inkomsten is derhalve irrelevant.

3.6 Dit zou anders kunnen zijn, indien juist is het verweer van Stadlander, dat (ook) bij een op medehuurderschap gerichte vordering – zoals in dit geval – het huishoudinkomen dient te worden getoetst aan het uit Europese regelgeving voortvloeiende inkomenscriterium. Stadlander verwijst in dit verband meer specifiek naar de artikelen 87, 88 en verder EG-Verdrag (met ingang van 1 december 2009 de artikelen 107 en 108 VWEU geworden, ktr.), die regels geven betreffende steunmaatregelen van de (lid)staten en het besluit van de Europese Commissie van 15 december 2009, nr. E 2/2005 en N 642/2009.

3.7 In genoemd besluit van 15 december 2009 heeft de Europese Commissie (EC), nadat zij het Nederlandse stelsel van volkshuisvesting niet in overeenstemming had geoordeeld met de EG-staatssteunregels, – kort gezegd – de toezegging aanvaard van de Nederlandse overheid, zoals gedaan bij brief van 3 of 4 december 2009, om het stelsel te zullen wijzigen overeenkomstig haar verzoeken, althans heeft zij daarin tegen het voorgestelde pakket aan maatregelen geen bezwaar gemaakt. Ter uitvoering van (de belangrijkste elementen van) het EC-besluit is vervolgens op 1 januari 2011 de Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen huisvesting (Stcrt. 8 november 2010, nr. 17515, nader ‘de regeling’) in werking getreden. In deze – ministeriële – regeling – die vooruitloopt op de herziening van de regels over woningcorporaties in de Woningwet – zijn de condities opgenomen waaronder staatssteun voor woningcorporaties is toegestaan. Een belangrijk onderdeel van deze regeling –

238

die per 1 januari 2012 op in deze ondergeschikte onderdelen is gewijzigd (Stcrt. 28 december 2011, nr.

23674) – vormt de voorwaarde, dat minimaal 90% van de vrijkomende woningen met een huurprijs tot € 652,52 wordt toegewezen aan huishoudens waarvan het belastbaar inkomen niet hoger is dan € 33.614 (prijspeil 2011), dan wel € 34.085 (prijspeil 2012).

3.8 Aan Stadlander kan worden toegegeven, dat de Nederlandse overheid in haar toezegging aan de Europese Commissie als implementatiedatum van de nieuwe steunregels 1 januari 2010 heeft genoemd, maar dit laat onverlet dat de regeling ter uitvoering van het EC-besluit van 15 december 2009, waarbij die toezegging is geaccepteerd, uiteindelijk eerst op 1 januari 2011 in werking is getreden. De woningcorporaties, waaronder Stadlander, moeten worden geacht vanaf die datum aan de in die regeling neergelegde toewijzingsnorm te voldoen.

3.9 In weerwil van hetgeen Stadlander daaromtrent heeft gesteld, volgt uit de regeling en de toelichtingen daarop, dat aan de toewijzingsregels toepassing moet worden gegeven bij het aangaan van huurovereenkomsten, ofwel bij nieuwe verhuringen. Voor de toewijzingsnorm is daarbij bepalend de ingangsdatum van het (nieuwe) huurcontract. Gelet hierop brengt het feit, dat het verzoek van Oudkhoul c.s. om Ahmed de status van medehuurder te verschaffen dateert van december 2010, niet met zich, dat in dit geval reeds om die reden met de regeling en de daaruit voortvloeiende toewijzingsnorm geen rekening zou behoeven te worden gehouden, zoals Oudkhoul c.s. heeft betoogd.

3.10 Iets anders is, of – gegeven de wederzijdse standpunten van partijen – het toekennen van medehuurderschap zonder meer leidt tot het aangaan van een (nieuwe) huurovereenkomst, dan wel – gelet op de strekking van de regeling – aan een nieuwe verhuring gelijk zou moeten worden gesteld. Met Oudkhoul c.s. is de kantonrechter van oordeel, dat dit niet het geval is. Medehuur berust immers niet op een zelfstandige positie bij een huurovereenkomst, maar op een reeds bestaande huurrelatie tussen verhuurder en (hoofd)huurder, zoals ook volgt uit de omstandigheid dat het medehuurderschap van een samenwoner een einde neemt zodra hij zijn hoofdverblijf niet meer in het gehuurde heeft. De medehuurder wordt, indien aan de daarvoor gestelde wettelijke vereisten is voldaan, toegelaten tot een bestaande huurovereenkomst, die onder dezelfde voorwaarden wordt voortgezet. Hoewel dat bij iemand die duurzaam met de huurder samenwoont zonder met hem gehuwd te zijn of een geregistreerd partnerschap te hebben gesloten, anders dan bij een echtgenoot of geregistreerd partner van de huurder, niet van rechtswege gebeurt (art. 7:266 BW), maar met toestemming van de verhuurder of op bevel van de kantonrechter, is er geen wettelijke regeling, die daarvoor het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst voorschrijft. In de praktijk gebeurt dit kennelijk veelal door bijschrijving, registratie of erkenning als (wettelijk) medehuurder.

3.11 Nieuwe medehuur kan derhalve niet zonder meer als een nieuwe verhuring worden beschouwd in de zin van de regeling. Dit zou anders kunnen zijn indien daarvoor (wel) een nieuwe huurovereenkomst wordt aangegaan. Niet is echter gesteld of gebleken, dat dit bij Stadlander gebruikelijk is.

3.12 Het vorenstaande brengt met zich, dat in dit geval, waarin geen sprake wordt geacht van een nieuwe verhuring, de op medehuurderschap gerichte vordering van Oudkhoul c.s. niet behoeft te worden getoetst aan het uit de regeling voortvloeiende inkomenscriterium.

3.13 Voor zover Stadlander nog heeft gesteld, dat die regeling daarmee, in het kader van het verkrijgen van medehuurderschap op de grond van artikel 7:267 BW een dode letter zou zijn en de in Europees verband opgelegde beperkingen gemakkelijk te omzeilen zouden zijn, gaat zij eraan voorbij, dat op basis van de regeling bij nieuwe verhuringen in de zin van die regeling (waarvan sprake is in de door Stadlander gegeven voorbeeldsituatie van jong ongehuwden, die voor het eerst willen gaan samenwonen) het huishoudinkomen dient te worden getoetst. Nu dit inkomen de optelsom betreft van de verzamelinkomens als bedoeld in de wet inkomstenbelasting 2001 van de huurder en zijn meerderjarige medebewoners, dient (om bij het voorbeeld te blijven: bij een beginnende samenwoning) derhalve niet uitsluitend het inkomen van de contractuele huurder te worden getoetst, maar ook dat van zijn – meerderjarige – medebewoner, ongeacht of deze de status heeft van (wettelijk) medehuurder. Het inkomenscriterium kan dan ook – anders dan Stadlander meent – niet zonder meer worden ontweken door het huurcontract op één naam af te sluiten.

Daartoe zou ook een uitstel van de beoogde samenwoning nodig zijn, maar een dergelijk uitstel – dat impliceert dat slechts door één van beiden hoofdverblijf in het gehuurde wordt gehouden – staat (nu juist) aan toepassing van artikel 7:267 BW in de weg, dat voor toekenning van het medehuurderschap immers een duurzame samenwoning in het gehuurde voorschrijft. Dit vereiste, bezien in samenhang met de overige aan die toekenning gestelde voorwaarden, waaronder de in artikel 7:267 in het derde lid onder b. opgenomen anti-misbruikbepaling, maakt ook, dat moet worden aangenomen, dat het ‘gevaar’, dat Stadlander schetst omtrent het zich ‘via de weg van artikel 7:267 BW als medehuurder kunnen laten inschrijven’ om zodoende een sociale huurwoning te bemachtigen, zich niet snel zal verwezenlijken.

Bovendien kan dit gevaar worden ontweken, door in het geval van nieuwe medehuur – als beleidslijn – een nieuwe huurovereenkomst aan te gaan.

3.14 De slotsom luidt dan ook, dat Stadlander, door haar weigering Ahmed de positie van medehuurder te verschaffen – nog uitsluitend – te baseren op de omstandigheid dat het gezinsinkomen van Oudkhoul c.s.

239

waarschijnlijk hoger is dan voor een sociale huurwoning tegenwoordig is toegestaan, een in dit geval niet bestaande afwijzingsgrond heeft gehanteerd. Nu aan alle voorwaarden voor toewijzing van de op medehuurderschap gerichte vordering van Oudkhoul c.s. is voldaan, is die vordering derhalve, onder passering van het door Stadlander gevoerde verweer, toewijsbaar.

3.15 Dit laat overigens onverlet, dat het niet vanzelfsprekend is dat Ahmed, na beëindiging van de hoofdhuur met Omar, in het gehuurde kan blijven wonen. Indien voor de huur van de woning een huisvestingsvergunning is vereist kan de huur alleen worden voortgezet indien Ahmed de vereiste vergunning overlegt of kan aantonen, dat hij die zal krijgen. Hierbij kan het inkomen van Ahmed (wel) van belang zijn.

3.16 Bij de vorenstaande beoordeling heeft de kantonrechter – gelet op het geschil tussen partijen – aangenomen, dat de huurprijs van het gehuurde gelijk of lager is dan € 652,52, echter is dat niet met zoveel woorden gesteld of gebleken.

3.17 Voor zover Oudkhoul c.s. vergoeding van buitengerechtelijke kosten heeft gevorderd, zal deze vordering worden afgewezen. Met betrekking tot de buitengerechtelijke kosten wordt als uitgangspunt gehanteerd dat dergelijke kosten alleen voor vergoeding in aanmerking komen, indien zij betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een (niet aanvaard) schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. Oudkhoul c.s. heeft weliswaar gesteld dat de gevorderde kosten geen betrekking hebben op verrichtingen waarvoor de proceskostenveroordeling een vergoeding pleegt in te sluiten, maar uit de gegeven omschrijving van deze werkzaamheden dient het tegendeel te worden afgeleid.

3.18 Stadlander zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van dit geding.

4.De beslissing De kantonrechter: bepaalt dat Ahmed met ingang van de dag na heden medehuurder zal zijn van de woonruimte aan het adres Sterrelaan 36 te Bergen op Zoom; veroordeelt Stadlander in de kosten van dit geding, aan de zijde van Oudkhoul c.s. tot op heden begroot op € 570,62, daarin begrepen een bedrag van € 400 als salaris voor de gemachtigde van Oudkhoul c.s.; verklaart dit vonnis – tot zover – uitvoerbaar bij voorraad; wijst af het meer of anders gevorderde.

240