AvdR Webinars

HUURPRIJZEN SPREKER MR. J.J.P.M. VAN REISEN, ADVOCAAT HUISVESTINGSADVOCATEN B.V. 16 OKTOBER 2013 15:00 – 17:15 UUR

WWW.AVDRWEBINARS.NL WEBINAR 0365

LIVE & ON DEMAND Magna Charta Webinars

Uitspraken Hoge Raad besproken In samenwerking met vier advocatenkantoren verzorgt de Academie voor de Rechtspraktijk een reeks webinars waarin de meest recente uitspraken van de Hoge Raad op verschillende rechtsgebieden worden behandeld. Al vanaf oktober 2013 kunt u elke maand deze colleges volgen.

Elke eerste vrijdag van de maand worden door specialisten de belangrijkste uitspraken van de maand daarvóór met u besproken.

Programma Webinar 1: Webinar 2: Webinar 3: Webinar 4: Webinar 5: Webinar 6: Webinar 7: Webinar 8: Webinar 9: Webinar 10:

4 oktober 2013 1 november 2013 6 december 2013 3 januari 2014 7 februari 2014 7 maart 2014 4 april 2014 2 mei 2014 6 juni 2014 4 juli 2014

12:00 – 14:15 uur NautaDutilh N.V. 12:00 – 14:15 uur Ekelmans & Meijer Advocaten 12:00 – 14:15 uur Pels Rijcken & Droogleever Fortuijn 12:00 – 14:15 uur BarentsKrans N.V. 12:00 – 14:15 uur NautaDutilh N.V. 12:00 – 14:15 uur Ekelmans & Meijer Advocaten (afwijkend tijdstip) 11:00 – 13:15 uur Pels Rijcken & Droogleever Fortuijn 12:00 – 14:15 uur BarentsKrans N.V. 12:00 – 14:15 uur NautaDutilh N.V. 12:00 – 14:15 uur Ekelmans & Meijer Advocaten

Sprekers Mr. F.E. Vermeulen, advocaat NautaDutilh N.V. Prof. mr. B.F. Assink, advocaat NautaDutilh N.V. Mr. B.F.L.M. Schim, advocaat NautaDutilh N.V. Mr. R.J. van Galen, advocaat NautaDutilh N.V. Mr. D. Rijpma, advocaat Ekelmans & Meijer Advocaten Mr. A. van Staden ten Brink, advocaat Ekelmans & Meijer Advocaten Mr. K. Teuben, advocaat Pels Rijcken & Droogleever Fortuijn N.V. Mr. S.M. Kingma, advocaat Pels Rijcken & Droogleever Fortuijn N.V. Mr. M.W. Scheltema, advocaat Pels Rijcken & Droogleever Fortuijn N.V. Mr. M.E.M.G. Peletier, advocaat Pels Rijcken & Droogleever Fortuijn N.V. Mr. J.W.H. Van Wijk, advocaat Pels Rijcken & Droogleever Fortuijn N.V. Mr. J.C. van Nass, advocaat BarentsKrans N.V. Bezoek onze website voor meer informatie: www.magnacharta.avdrwebinars.nl T 030 - 220 10 70 | F 030 - 220 53 27 E info@magnacharta.nl

W E B I N A R S Magna Charta is onderdeel van de Academie voor de Rechtspraktijk

Inhoudsopgave Mr. J.J.P.M. van Reisen

Jurisprudentie Hof Amsterdam, 13 januari 2009; WR 2009, 72 (Klarenbeek/Antman) WWS – beleid huurcommissie (Bhw I, onderdeel 10)

p. 5

Hoge Raad, 4 januari 1985; NJ 1985, 789 (Hemmink/Wbv Ommen)

p. 10

Hoge Raad, 9 juni 2000; NJ 2000, 583 (Tuinstadregeling)

p. 20

Hof Amsterdam, 31 maart 2009; WR 2009, 73 (kijktuin)

p. 37

Hof Amsterdam, 29 juni 2010; WR 2010, 32 (Niet redelijk voordeel artikel 7:264 BW)

p. 42

Rechtbank Rotterdam, kamer voor kantonzaken, locatie Rotterdam, 27 januari 2010; WR 2010, 79 (artikel 7: 257 BW)

p. 49

Rechtbank ’s-Gravenhage, kamer voor kantonzaken, locatie Leiden, 15 september 2010; WR 2011, 7 (artikel 7:260 lid 2 BW; 7:262 BW)

p. 55

Rechtbank ’s-Hertogenbosch, kamer voor kantonzaken, locatie ’s-Hertogenbosch, 29 maart 2007; WR 2007, 62 (artikel 7:259 lid 2 BW; 7:262 BW)

p. 61

Rechtbank Amsterdam, kamer voor kantonzaken, locatie Amsterdam, 14 mei 2009; WR 2010, 60 (artikel 7:257 BW)

p. 67

Rechtbank Arnhem, kamer voor kantonzaken, locatie Arnhem, 14 januari 2009; WR 2010, 106 (artikel 7:259 lid 2 BW en 7:260 lid 2 BW jo.

51 Uhw)

p. 72

Hoge Raad, 6 april 2012, NJ 2012/232; WR 2012/69

p. 77

Rechtbank Amsterdam, kamer voor kantonzaken, locatie Amsterdam, 19 januari 2010. RVR 2011/52. Artikel 7:254 BW

p. 81

Huurprijs Rechtbank Amsterdam, kamer voor kantonzaken, 17 oktober 2011, WR 2012/44

p. 89

Hof Amsterdam, 15 november 2011, WR 2012/103

p. 96

Hof Amsterdam, 1 november 2011, WR 2012/41

p. 101

3

Hof Amsterdam, 24 april 2012, WR 2012/88

p. 110

Rechtbank Rotterdam, kamer voor kantonzaken Brielle, 24 april 2012, WR 2012/119

p. 125

Hof Arnhem, nevenzitplaats Arnhem, 22 november 2011, WR 2012/130

p. 131

Hof Den Bosch, 21 februari 2012, WR 2012/129

p. 140

Hof Arnhem, 15 november 2011, Prg 2012/67

p. 147

Hof Amsterdam, 15 november 2011, WR 2012/103

p. 153

Servicekosten Rechtbank Haarlem, 1 september 2011, WR 2012/11

p. 158

Rechtbank Amsterdam, kamer voor kantonzaken, 6 oktober 2011, WR 2012/17

p. 169

Rechtbank Rotterdam, kamer voor kantonzaken, 19 augustus 2011, WR 2012/77

p. 179

Rechtbank Amsterdam, kamer voor kantonzaken, 2 december 2011, WR 2012/85

p. 186

Hof Amsterdam, 10 april 2012, WR 2012/86

p. 193

4

WR 2009, 72 Instantie: Hof Amsterdam Datum: 13 januari 2009 Magistraten: - Zaaknr: 106003332, COS/1427 Conclusie: - LJN: BJ3593 Noot: F. van der Hoek Roepnaam: Brondocumenten: ECLI:NL:GHAMS:2009:BJ3593, Uitspraak, Hof Amsterdam, 13‑01‑ 2009

Wetingang: BHW Bijlage IBijlage I onderdeel 10) Brondocument: Hof Amsterdam, 13-01-2009, nr 106003332, nr COS/1427Hof Amsterdam, 13-01-2009, nr 106003332, nr COS/1427 Snel naar: EssentieEssentieSamenvattingSamenvattingPartij(en)Partij(en)UitspraakUitspraakNootNo ot

EssentieNaar bovenNaar boven woningwaardering; beleid huurcommissie; actuele situatie; correctie op verouderd puntenaantal voor veiligheidsaspect in Amsterdam (BHW Bijlage IBijlage I onderdeel 10) SamenvattingNaar bovenNaar boven De woningwaardering voor de huurprijsvaststelling dient naar het oordeel van het hof zoveel mogelijk te zijn gegrond op de werkelijk bestaande situatie. Als uitgangspunt geldt dat de woningwaardering zoveel mogelijk uniform behoort te geschieden op basis van onderzoek door de huurcommissie. In dit geval is echter het beleid van de huurcommissie ten aanzien van het aspect veiligheid niet gegrond op de werkelijk bestaande situatie, nu gegevens van 15 jaar oud worden gebruikt en de veiligheidssituatie geen onveranderlijk gegeven is. Het hof onderzoekt zelfstandig de waardering betreffende de veiligheid en sluit daarbij zoveel mogelijk aan bij het beleidsuitgangspunt dat de huurcommissie hanteert. Voor de veiligheidswaardering wordt aangeknoopt bij de Amsterdamse Veiligheidsindex.

Partij(en)Naar bovenNaar boven Appellant Adriaan Everhard Klarenbeek, wonend te Amsterdam Advocaat mr. S.D. van de Kant tegen

5

Geïntimeerde M. Antman, wonend te Amsterdam Advocaat mr. F.H. Garretsen UitspraakNaar bovenNaar boven (‌) 2.Verdere beoordeling 2.1 Bij het tussenarrest heeft het hof door tussenkomst van Klarenbeek de huurcommissie verzocht zich alsnog uit te laten over de woningwaardering wat betreft het aspect Veiligheid. De huurcommissie heeft het hierboven onder 1 genoemde rapport uitgebracht. Het hof zal dit rapport hierna bespreken.

2.2 De huurcommissie heeft aangegeven dat zij ten aanzien van het aspect Veiligheid begin jaren 90 een beleidsuitgangspunt heeft geformuleerd, dat rekening houdt met het aantal aangegeven misdrijven, met name tegen de persoon en (al dan niet gekwalificeerde vormen van) diefstal, en met door verzekeringsmaatschappijen aangehouden maatstaven voor verhoogd risico voor brand-, inbraak- en diefstalverzekeringen. Redelijk veilige buurten worden gewaardeerd met 3 punten, minder veilige buurten met 1,5 punt en onveilige buurten met 0 punten. Op grond van destijds bekende gegevens is besloten het aspect Veiligheid voor geheel Amsterdam te waarderen met 0 punten. Sinds de formulering van dit beleid heeft geen evaluatie plaatsgevonden. Er zijn geen nieuwe gegevens voorhanden.

2.3 Klarenbeek is van mening dat bij de waardering rekening moet worden gehouden met andere, actuele gegevens en hij heeft onder meer gewezen op de zogenoemde Amsterdamse Veiligheidsindex. Antman meent dat er geen reden is om af te wijken van het beleid van de huurcommissie en heeft bovendien gewezen op de Scorekaart Veilig Ondernemen. Partijen hebben een of meer pagina's van de Amsterdamse Veiligheidsindex en van de Scorekaart Veilig Ondernemen overgelegd, welke pagina's blijkens de daarop vermelde verwijzingen kennelijk afkomstig zijn van de desbetreffende websites op het internet.

2.4 Naar het oordeel van het hof dient de waardering van een woning voor de vaststelling van de huurprijs zoveel mogelijk te zijn gegrond op de werkelijk bestaande situatie. Daarmee verdraagt zich niet dat voor aspecten als Veiligheid gebruik wordt gemaakt van gegevens van ongeveer 15 jaar oud, temeer nu de veiligheidssituatie geen onveranderlijk gegeven is. Hoewel als uitgangspunt heeft te gelden dat de woningwaardering zoveel mogelijk uniform behoort te geschieden op basis van onderzoek door de huurcommissie, zoals het hof ook in het eerste tussenarrest van 26 oktober 2006 onder 3.4.6 tot uitdrukking heeft gebracht, kan in dit geval niet meer worden aangenomen dat het beleid van de huurcommissie ten aanzien van het aspect Veiligheid in het onderhavige geval in voldoende mate is gegrond op de werkelijk bestaande situatie. Het hof zal daarom dat aspect zelfstandig moeten onderzoeken en waarderen. Het hof zal daarbij zoveel mogelijk aansluiting zoeken bij het beleidsuitgangspunt dat de huurcommissie hanteert.

6

2.5 Voor de vaststelling van de mate van (on)veiligheid knoopt het hof aan bij de door Klarenbeek genoemde Amsterdamse Veiligheidsindex, nu die index rekening houdt met relevante misdrijven en blijkens de bij die index gegeven toelichting kennelijk is gebaseerd op van de politie en uit bevolkingsonderzoek verkregen informatie. De door Antman genoemde Scorekaart Veilig Ondernemen acht het hof minder geschikt, omdat die met name betrekking heeft op ondernemers. Uit de Amsterdamse Veiligheidsindex kan worden opgemaakt dat de wijk Grachtengordel–West, waarin de onderhavige woning is gelegen, binnen de gradaties veilig/relatief veilig/relatief onveilig/onveilig in 2003 nog als ‘relatief onveilig’ maar vanaf januari 2004 als ‘relatief veilig’ wordt beschouwd. Binnen het beleidsuitgangspunt van de huurcommissie is de hoogste waardering van 3 punten voor zogenoemde ‘redelijk veilige buurten’ niet op zijn plaats, temeer niet nu gesteld noch gebleken is dat verzekeringsmaatschappijen geen verhoogd risico meer aannemen, maar is een waardering met 0 punten voor zogenoemde ‘onveilige buurten’ evenmin passend. Een waardering met 1,5 punt is daarom aangewezen. Het hof zal daarvan uitgaan.

2.6 De conclusie is dat de huurcommissie de kwaliteit van onderhavige woning per 1 augustus 2003 met 8,5 punten te laag heeft gewaardeerd. De woningkwaliteit behoort alsnog te worden gewaardeerd op 83,5 punten, af te ronden op 84 punten. Ingevolge bijlage I van de destijds geldende Regeling vaststelling maximale huurprijsgrenzen woonruimte 2002 bedraagt de maximale huurprijs met ingang van 1 augustus 2003 € 340,52 per maand.

2.7 Het hof zal het vonnis waarvan beroep vernietigen en alsnog de huurprijs met ingang van 1 augustus 2003 vaststellen op € 340,52 per maand. Partijen, die over en weer op enkele punten in het ongelijk zijn gesteld, dienen hun eigen kosten te dragen.

3.Beslissing Het hof: vernietigt het vonnis waarvan beroep; stelt, opnieuw rechtdoende, de huurprijs voor de woning aan de Berenstraat 20-II te Amsterdam met ingang van 1 augustus 2003 vast op € 340,52 per maand; compenseert de proceskosten — in beide instanties — in die zin dat partijen hun eigen kosten dragen.

Dit arrest is gewezen door mrs. W.J.J. Los, J. Wortel en G.H. Lankhorst en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 13 januari 2009.

NootNaar bovenNaar boven Auteur: F. van der Hoek In deze zaak heeft het hof zich gebogen over de woningwaardering als omschreven in Bijlage IBijlage I bij het Besluit Huurprijzen Woonruimte (BHW), in het bijzonder onderdeel 10. Vaak komt dat niet voor. Het overgrote deel van huurprijsgeschillen als omschreven in de art. 7:246 tot 7:265art. 7:246 tot 7:265 BW wordt afgehandeld door de huurcommissies. Globaal 2% van deze geschillen komt op de voet van art. 7:262 lid

7

1art. 7:262 lid 1 BW terecht bij de kantonrechter. Ten gevolge van het appelverbod van art. 7:262 lid 2art. 7:262 lid 2 BW bereiken vervolgens maar weinig zaken het hof. Voor huurprijsgeschillen naar aanleiding van gebreken ligt dat anders, als ex art. 7:207art.

7:207 BW direct de weg naar de kantonrechter wordt ingeslagen.

Het hof wijst er in rov. 2.4 op dat de door de huurcommissie gehanteerde gegevens over het aspect veiligheid 15 jaar oud zijn, niet geactualiseerd en onvoldoende gegrond op de werkelijk bestaande situatie. Die constatering heeft niet alleen betrekking op de veiligheid, maar op de gehele waardering door de huurcommissies van de onderdelen 10 (woonomgeving) en 11 (hinderlijke situaties) van Bijlage I. Volgens de toelichting bij die onderdelen dient het secretariaat van de huurcommissie daaromtrent zg. puntenboeken op te stellen, waarin een gedetailleerde waardering op basis van beleidsuitgangspunten wordt opgesteld. Hoewel op de inhoud van de puntenboeken in het verleden wel casuïstische kritiek klonk, werden de waarderingen in het algemeen door rechters gevolgd om de daarin bestaande samenhang niet aan te tasten. Zie ook op dit punt rov.

2.4 van het arrest.

De puntenboeken zijn echter sinds 2000/2001 niet meer geactualiseerd. Naar verluidt komt dat door reorganisaties bij de huurcommissies, waardoor menskracht en expertise wegvielen. Nadien voorzagen de plannen van de toenmalige minister Dekker in een ander stelsel van woningwaardering, waarin de waardering van de woonomgeving werd gekoppeld aan WOZ-waarden. Na het sneuvelen van die plannen is het werk aan de puntenboeken niet hernomen. Een en ander dwingt rechters tot het formuleren van eigen oordelen, zoals in het bovenstaande arrest en ook in Ktr. Amsterdam 18 augustus 2006, WR 2007, 15WR 2007, 15.

Een tweede probleem is dat de huurcommissies sinds kort op hun website (zie www.huurcommissie.nl onder ‘huurprijscheck’) de mogelijkheid bieden om de maximale huurprijsgrens van een huurwoning te berekenen. De berekening van het puntental van de woonomgeving is van een ontroerende eenvoud: gemeenten met een inwonertal onder 20 000 inwoners scoren ter zake 12 punten, die met een inwonertal van 20 000 tot 100 000 komen tot 15 punten en woningen in grotere gemeenten mogen 17 punten bijschrijven. De huurder of verhuurder die zich in deze telling niet kan vinden, kan zich tot de huurcommissie wenden. Een medewerker van de commissie komt dan aan huis en geeft een specifieke waardering op basis van de puntenboeken.

De beschreven situatie is zeer onwenselijk.

In de eerste plaats vormen de toelichting bij het BHW en de aanwijzing om puntenboeken te maken een op de wet gebaseerde regeling. Het verdient aanbeveling dat het ministerie en de huurcommissies zich aan wettelijke voorschriften houden. De wetgever heeft een gedetailleerd systeem voor de bepaling van de huurprijzen van woonruimte in het leven geroepen en een lacune daarin is niet te rechtvaardigen. De onderdelen 10 en 11 maken bovendien een stevig deel van de totale woningwaardering uit. Het puntental ter zake kan mede het verschil maken tussen geliberaliseerde en nietgeliberaliseerde woonruimte, met grote financiële consequenties.

In de tweede plaats is de huurprijscheck riskant. Volgens de huurcommissie gaat het alleen om een eerste indicatie, maar de kans is reëel dat die een eigen leven gaat leiden.

Bovendien lost de doorverwijzing naar de huurcommissie niet ieder probleem op. De commissie gaat uit van de verouderde puntenboeken. De boeken zijn weer gebaseerd op

8

uit 1989 stammende wettelijke uitgangspunten, die evenmin actueel zijn. Hoe de huurcommissies dan oordelen (bijvoorbeeld bij de beoordeling van nieuwbouw of een door stadsvernieuwing sterk veranderde wijk) is ongewis en waarschijnlijk sterk gekleurd door de casu誰stiek.

In de derde plaats kan de materie niet aan rechters worden overgelaten. Hoe toegewijd die ook te werk gaan in individuele dossiers, van hen kan niet worden verwacht dat zij samenhang in alle waarderingen aanbrengen. Een lappendeken leidt tot rechtsongelijkheid en -onzekerheid.

Kortom, de actualisering van de uitgangspunten van het BHW en de uitwerking daarvan in (nieuwe) puntenboeken vereist grondige aandacht. Spoed daarbij kan geen kwaad.

F. van der Hoek

9

NJ 1985, 789 Instantie: Hoge Raad Datum: 4 januari 1985 Magistraten: Ras, Royer, Martens, Hermans, Bloembergen, Leijten Zaaknr: 6719 Conclusie: - LJN: AG4930 Noot: P.A. Stein Roepnaam: Brondocumenten: ECLI:NL:HR:1985:AG4930, Uitspraak, Hoge Raad, 04‑01‑1985; ECLI:NL:PHR:1985:AG4930, Conclusie, Hoge Raad (Advocaat-Generaal), 04‑01‑1985

Wetingang: BW art. 1623e lid 1; Hpw art. 10art. 10; Hpw art. 12art. 12 Brondocument: HR, 04-01-1985, nr 6719HR, 04-01-1985, nr 6719 Snel naar: EssentieEssentiePartij(en)Partij(en)Voorgaande uitspraakVoorgaande uitspraakConclusieConclusieNootNoot

EssentieNaar bovenNaar boven Huur van woonruimte. Aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst (met hogere huurprijs) door verhuurder die voorzieningen wil aanbrengen die strekken tot verbetering van de woning. Redelijk aanbod in de zin van art. 1623e lid 1 sub 4e BW? Partij(en)Naar bovenNaar boven Hendrik Hemmink en Berendina Hendrikje Hemmink-Podde, te Ommen, verzoekers tot cassatie, adv. Jhr. Mr. J.L.R.A. Huydecoper, tegen De Woningbouwvereniging Ommen, te Ommen, verweerster in cassatie, adv. Mr. J.C. van Oven.

Bewerkte uitspraakNaar bovenNaar boven Voorgaande uitspraakNaar bovenNaar boven 1 Het geding in feitelijke instanties Op 19 aug. 1983 heeft verweerster in cassatie — verder te noemen de Woningbouwvereniging — zich gewend tot de Ktr. te Zwolle met het verzoek — voor zover thans nog van belang — het tijdstip, waarop de huurovereenkomst met verzoekers tot cassatie — verder te noemen Hemmink c.s. — eindigt, te bepalen op 31 dec. 1983.

10

Nadat Hemmink c.s. tegen dat verzoek verweer hadden gevoerd, heeft de Ktr. bij beschikking van 28 dec. 1983 de Woningbouwvereniging niet-ontvankelijk verklaard in haar verzoek.

Tegen deze beschikking heeft de Woningbouwvereniging hoger beroep ingesteld bij de Rb. te Zwolle.

Bij beschikking van 4 april 1984 heeft de Rb. de beschikking van de Ktr. vernietigd en bepaald dat Hemmink c.s. bij niet of niet-tijdige aanvaarding van het bij dezelfde beschikking omschreven aanbod de huurovereenkomst op 31 mei 1984 eindigt.

De beschikking van de Rb. is aan deze beschikking gehecht.

2 Het geding in cassatie Tegen de beschikking van de Rb. hebben Hemmink c.s. beroep in cassatie ingesteld. Het cassatierequest is aan deze beschikking gehecht en maakt daarvan deel uit.

De Woningbouwvereniging heeft verzocht het beroep te verwerpen.

De conclusie van de A-G Leijten strekt tot verwerping van het beroep.

3 Beoordeling van het middel 3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan: — (i) De Woningbouwvereniging is verhuurster van ca. 140, over 8 blokken verdeelde woningen te Ommen, in de verwarming van welke woningen aanvankelijk werd voorzien doordat de tot een blok behorende woningen waren aangesloten op een centrale verwarmingsketel. De kosten van deze blokverwarming werden op de voet van art. 12 eerste lidart. 12 eerste lid Huurprijzenwet woonruimte aan de huurders in rekening gebracht.

— (ii) Op verzoek van een aantal van haar huurders heeft de Woningbouwvereniging besloten de centrale ketels te vervangen door afzonderlijke ketels in elke woning. Voor deze verandering in de inrichting van het gehuurde behoefde de Woningbouwvereniging, ingevolge het bepaalde in art. 1590 BW en het daarmede overeenstemmende art. 8 eerste lid van haar Huurreglement, de toestemming van haar huurders.

— (iii) Van de huurders van de 20 woningen van het blok waartoe de woning van Hemmink c.s. behoort, weigerden de huurders van twee woningen die toestemming.

Daaronder waren Hemmink c.s.

— (iv) Daarop heeft de Woningbouwvereniging Hemmink c.s. aangeboden met betrekking tot de door hen sedert 1 aug. 1970 van haar gehuurde woning met hen een nieuwe huurovereenkomst aan te gaan, welke van de bestaande slechts in zoverre verschilde dat 1. in de verwarming van de woning niet meer zou worden voorzien door middel van blokverwarming, doch door middel van een eigen (conventionele) verwarmingsketel in de woning, 2. de huurder niet meer verplicht zou zijn bij te dragen in de kosten van de blokverwarming en 3. de bijkomende kosten overigens zouden worden verhoogd met ƒ 27 a ƒ 27,50 per maand.

— (v) Hemmink c.s. hebben in dit aanbod niet toegestemd, omdat de Woningbouwvereniging harerzijds niet wilde voldoen aan de door hen gestelde

11

voorwaarde dat de in hun woning te plaatsen ketel een zgn. hoog-rendementsketel zou zijn.

— (vi) De Woningbouwvereniging heeft daarop aan Hemmink c.s. de huur opgezegd — voor zover thans van belang — op de in art. 1623e eerste lid onder 4e BW bedoelde grond en zich vervolgens op de voet van art. 1623c tweede lid tot de Ktr. gewend met het verzoek het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen.

De Ktr. heeft geoordeeld dat, nu voormeld aanbod mede een wijziging van bijkomende kosten omvat, de huuropzegging nietig is. De Rb. heeft daarentegen geoordeeld dat, nu de eigenlijke beweegreden voor de Woningbouwvereniging om tot huuropzegging over te gaan niet was gelegen in een oogmerk om wijziging van de huurprijs c.q. de bijkomende kosten te verkrijgen, het aanbod niet was een aanbod tot wijziging van de huurprijs c.q. bijkomende kosten als in het slot van art. 1623e eerste lid onder 4e bedoeld, zodat het verzoek ontvankelijk is. Zij heeft dat verzoek vervolgens toegewezen, omdat zij het aanbod redelijk oordeelde.

3.2 Het middel verdedigt in zijn eerste onderdeel de opvatting dat de tekst van art.

1623e eerste lid aanhef en onder 4e BW geen andere conclusie toelaat dan dat 'slechts wijzigingsvoorstellen die geen consequenties voor de huurprijs c.q. voor de bijkomende kosten hebben, en mogelijk ook: wijzigingsvoorstellen waarbij de consequenties ten aanzien van de huurprijs c.q. de bijkomende kosten in de context van het voorstel als geheel verwaarloosbaar gering zijn, een grond voor ontruiming (…) kunnen opleveren'.

Deze opvatting kan niet als juist worden aanvaard.

Blijkens art. 1590 BW behoort de 'gedaante of inrichting van het verhuurde goed' tot de inhoud van de huurovereenkomst. Wil derhalve de verhuurder in een door hem verhuurde woning voorzieningen aanbrengen waardoor het woongerief geacht kan worden te stijgen (terminologie van art. 10art. 10 Huurprijzenwet woonruimte), dan zal hij, voor zover die voorzieningen de gedaante of inrichting van de woning veranderen, een aanbod voor een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot de woning moeten doen, een aanbod derhalve als waarvan sprake is in art. 1623e eerste lid onder 4e.

Bij het totstandkomen van deze bepaling heeft men mede op een dergelijk aanbod het oog gehad. Dit blijkt uit een van de — later door de regering overgenomen — voorbeelden welke de kamerfracties die de regering ervan hebben overtuigd dat naast het aanvankelijk met zoveel woorden in het voorstel van wet opgenomen verbod van opzegging 'om een verhoging van de huurprijs te bewerkstelligen', plaats was voor en behoefte bleef bestaan aan een bepaling als de onderhavige. 'Een nieuwe overeenkomst met betrekking tot het gehuurde behoeft immers niet slechts te zien op de wens een andere (hogere) huurprijs te verkrijgen', zo betoogden deze fracties en gaven daartoe o.m. als voorbeeld: 'het aanbrengen van (collectieve) voorzieningen in of aan het gehuurde kan terecht door de verhuurder verlangd worden (…)' (zie VVVV, Bijl. Hand. II 1976–1977, 14 249 nr. 5, p. 4; MvA, 14 249, nr. 6, p. 5 e.v.; Nadere MvA, 14 249, nr.

11, p. 13).

Nu zal de verhuurder tot het aanbrengen van voorzieningen die strekken tot verbetering van de woning, in de regel slechts bereid zijn indien de huurder tegenover die verbeteringen instemt met een verhoging van de huurprijs of van de in art. 12 eerste lidart. 12 eerste lid Huurprijzenwet woonruimte bedoelde bijkomende kosten. De

12

verhuurder zal daarom in zijn aanbod voor een nieuwe, dergelijke voorzieningen omvattende huurovereenkomst veelal ook zo'n verhoging opnemen. Onaannemelijk is dat dit laatste, in verband met de laatste zinsnede van art. 1623e eerste lid onder 4e ten gevolge zou hebben dat zijn aanbod daardoor niet meer zou mogen worden aangemerkt als een aanbod waarvan het van de hand wijzen door de huurder een geldige grond oplevert voor huuropzegging en tevens, als de rechter het aanbod redelijk oordeelt, voor toewijzing van een verzoek als bedoeld in art. 1623c tweede lid.

Bedoelde zinsnede ('voor zover dit aanbod niet een wijziging inhoudt van de huurprijs of van de kosten bedoeld in art. 12 eerste lidart. 12 eerste lid Huurprijzenwet woonruimte') strekt er, blijkens de wetsgeschiedenis (14 249, nr. 6, p. 6 en nr. 11, p. 12), immers enkel toe om buiten twijfel te stellen dat geschillen over de huurprijs, resp. over de bijkomende kosten als bedoeld in art. 12 eerste lid Huurprijzenwet woonruimte uitsluitend langs de daartoe in die wet voorziene wegen dienen te worden behandeld. Een aanbod als hier bedoeld doet echter vooralsnog niet een dergelijk geschil rijzen. Als de huurder in dat aanbod niet toestemt, rijst integendeel een geschil dat via de Huurprijzenwet woonruimte niet kan worden beslist. Art. 10Art. 10 Huurprijzenwet woonruimte wijst immers in verbinding met art. 14 enkel de weg waarlangs, wanneer eenmaal overeenstemming is bereikt over het aanbrengen van voorzieningen, de uit die voorzieningen resulterende huurprijsverhoging kan worden vastgesteld of, als zij is overeengekomen, aan de voor die verhoging geldende voorschriften kan worden getoetst. Datzelfde geldt voor art. 12art. 12 Huurprijzenwet woonruimte in verbinding met art. 14. Het is daarentegen juist de strekking van art. 1623e eerste lid onder 4e om de verhuurder de mogelijkheid te bieden het geschil dat ontstaat als de huurder niet toestemt in zijn aanbod tot het aangaan van een nieuwe, voorzieningen tot verbetering van de woning omvattende huurovereenkomst, door de rechter te doen beslissen.

Een en ander leidt ertoe te aanvaarden dat een dergelijk geschil ook langs die weg kan worden opgelost wanneer het aanbod mede omvat een uit de aan te brengen verbeteringen voortvloeiende verhoging van de huurprijs of van de bijkomende kosten: de rechter beoordeelt alsdan of dat aanbod, dat zodanig moet zijn gespecificeerd dat het zonder meer voor aanvaarding vatbaar is, gegeven alle omstandigheden van het concrete geval — waaronder mede niet slechts de in dat aanbod begrepen verhoging van de huurprijs of van de bijkomende kosten, maar ook de bestaande huurprijs en de bestaande bijkomende kosten en de overige woonlasten voor en na het aanbrengen van de voorzieningen, alsmede de draagkracht van de huurder — jegens de huurder redelijk is. Beantwoordt de rechter die vraag bevestigend — waarmede niet is beslist dat de voorgestelde verhoging voldoet aan de daarvoor geldende voorschriften — dan kan hij, alvorens het verzoek als bedoeld in art. 1623c tweede lid toe te wijzen, de huurder een termijn van een maand toestaan om het aanbod alsnog te aanvaarden. Doet de huurder dat, dan bieden de art. 10 resp. 12 in verbinding met art. 14art. 14 Huurprijzenwet woonruimte gelegenheid om de (niet volledig vrij) overeengekomen verhoging van de huurprijs of van de bijkomende kosten alsnog te doen toetsen (vgl. Nota naar aanleiding van het eindverslag, Bijl. Hand. II 1977, 14 175, nr. 11, p. 9).

Dit alles geldt evenzeer voor die andere gevallen waarin het aanbod van de verhuurder zijn grond vindt in en bestaat uit andersoortige door hem gewenste wijzigingen in de inhoud van de huurovereenkomst en mede omvat een verhoging van de huurprijs of van de bijkomende kosten die gebaseerd is op die wijzigingen. Wel moet — op grond van de wetsgeschiedenis (vgl. VVVV, 14 249, nr. 5, p. 10; MvA, 14 249, nr. 6, p. 12/13; Nadere MvA, 14 249, nr. 11, p. 11) — in elk geval worden aangenomen dat, indien blijkt dat het

13

oogmerk van de verhuurder om tot verhoging van de huurprijs of van de bijkomende kosten te komen, de eigenlijke beweegreden van zijn aanbod is, niet toestemmen in dat aanbod niet kan worden aangemerkt als een geldige grond tot opzegging, zodat alsdan een oordeel over de redelijkheid van dat aanbod achterwege moet blijven. De Rb. heeft evenwel feitelijk vastgesteld dat dit laatste geval zich te dezen niet voordoet. Het eerste onderdeel van het middel kan derhalve niet tot cassatie leiden.

3.3 Het middel keert zich in zijn tweede onderdeel met een materiele en een motiveringsklacht tegen het oordeel van de Rb. dat het in 3.1 onder iv weergegeven aanbod van de Woningbouwvereniging een redelijk aanbod is in de zin van art. 1623e eerste lid onder 4e.

Het uitgangspunt van deze klachten — dat een huurder in beginsel naar eigen goeddunken behoort te kunnen beslissen over de in zijn woning door de verhuurder aan te brengen voorzieningen en over de kosten die hij bereid is in verband daarmede te spenderen, welk recht van zodanig gewicht is dat daaraan slechts bij aanwezigheid van klemmende, althans zwaarwegende belangen van de zijde van de verhuurder voorbijgegaan mag worden — kan in zijn algemeenheid niet als juist worden aanvaard.

Bovendien geeft het aangevallen oordeel van de Rb. — dat zozeer is verweven met waarderingen van feitelijke aard dat het in cassatie niet ten gronde kan worden getoetst — niet blijk van een onjuiste opvatting van genoemde wetsbepaling en is het tegenover de stellingen van Hemmink c.s. voldoende met redenen omkleed. Het tweede onderdeel van het middel kan derhalve evenmin tot cassatie leiden.

3.4 De HR acht termen aanwezig om op de voet van art. 1623e achtste lid Hemmink c.s. een nieuwe termijn van een maand te gunnen om alsnog — op de wijze als in het dictum van de bestreden beschikking van de Rb. aangegeven — het aanbod van de Woningbouwvereniging te aanvaarden en om het tijdstip waarop de huurovereenkomst bij gebreke van zo'n aanvaarding eindigt en de woning moet worden ontruimd, opnieuw vast te stellen op 1 april 1985.

4 Beslissing De HR: verwerpt het beroep; staat Hemmink c.s. een termijn van een maand na de uitspraak van de onderhavige beschikking toe om alsnog het aanbod van de Woningbouwvereniging als omschreven in het dictum van de beschikking van de Rb. te Zwolle van 4 april 1984 onvoorwaardelijk te aanvaarden op de in dat dictum aangegeven wijze; bepaalt dat bij niet, niet tijdige of niet aan de voorschriften voldoende aanvaarding van voormeld aanbod de huurovereenkomst eindigt op 1 april 1985 en verstaat dat in de in het dictum van genoemde beschikking van de Rb. voorwaardelijk uitgesproken veroordeling tot ontruiming in plaats van 31 mei 1984 zal worden gelezen 1 april 1985.

De Rb. heeft o.m. overwogen (Red.): 2. De Ktr. baseerde zijn beslissing om de Woningbouwvereniging niet-ontvankelijk te verklaren op de navolgende overwegingen:

14

'1. Verzoekster — nader te noemen de vereniging — heeft bij exploit van 20 juni 1983 aan verweerders — nader te noemen de huurders — de huur opgezegd van de woning te Ommen aan de Wilgenstraat 9 resp. 13 omdat: — de huurder zich niet gedraagt zoals een goed huurder betaamt, immers in strijd handelt met het Huurreglement (in het bijzonder met art. 8 lid 3) — de huurder niet toestemt in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot dezelfde woonruimte.

2. Op deze gronden heeft de vereniging onder meer verzocht het tijdstip waarop de huurovereenkomsten eindigen te bepalen op 31 dec. 1983.

3. Zij voert daartoe aan dat de huurders hun medewerking hebben geweigerd tot het installeren van een eigen verwarmingsketel ter vervanging van de bestaande blokverwarming met een verhoging van de bijkomende kosten ten bedrage van ƒ 27 a ƒ 27,50 en met het vervallen van de voorschotten voor stookkosten.

4. De huurders hebben zich tegen toewijzing van dit verzoek verzet allereerst aanvoerende, dat de opzegging nietig is omdat het aanbod een wijziging inhoudt van de bijkomende kosten als bedoeld in art. 12 eerste lidart. 12 eerste lid Huurprijzenwet woonruimte.

5. Voorts hebben de huurders aangevoerd dat zij hun medewerking wel willen verlenen indien de vereniging een hoog rendementketel zou installeren die volgens hen veel zuiniger is dan een conventionele ketel, welke de vereniging voornemens is te plaatsen.

Zelfs zijn zij bereid de hogere aanschaffingskosten voor hun rekening te nemen.

6. Blijkens art. 1623b BW is een opzegging van de huur op andere dan de in art. 1623e eerste lid BW genoemde gronden nietig.

7. Aangezien onder ten vierde van lid 1 van laatstgenoemd artikel een aanbod tot wijziging van de bijkomende kosten, waarvan hier sprake is, toewijzing van het onderhavige verzoek uitsluit, is, daargelaten de al of niet redelijkheid van het overige aanbod, het eerst voorgedragen verweer gegrond.

8. De stelling als zouden de huurders zich niet hebben gedragen zoals goede huurders betaamt door in strijd te handelen met het Huurreglement moet worden verworpen, omdat daarvoor dezelfde feiten worden aangevoerd als voor de reeds besproken opzeggings- c.q. beeindigingsgrond.

9. Dit betekent dat de vereniging niet in haar verzoek kan worden ontvangen, zijnde de huuropzegging nietig.'

3. Tegen deze beslissing voerde de Woningbouwvereniging de navolgende grieven aan: A. De Ktr. heeft ten onrechte overwogen en beslist, dat de huuropzegging nietig is, en de vereniging niet-ontvankelijk verklaard in haar verzoek;

15

B. De Ktr. heeft de vraag of geintimeerden in strijd hebben gehandeld met hetgeen een goed huurder betaamt, ten onrechte uitsluitend getoetst aan het Huurreglement; C. De Ktr. heeft ten onrechte verworpen dat geintimeerden in strijd met het Huurreglement hebben gehandeld, daartoe overwegende en beslissende dat 'daarvoor dezelfde feiten worden aangevoerd als voor de reeds besproken opzeggings- c.q. beeindigingsgrond'.

4. Art. 1623e lid 1 aanhef en sub 4 BW bepaalt dat een verzoek van een verhuurder van woonruimte tot vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen toewijsbaar is, indien de huurder niet toestemt in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot dezelfde woonruimte, voorzover dit aanbod niet een wijziging inhoudt van de huurprijs of van de kosten bedoeld in art. 12 eerste lidart. 12 eerste lid Huurprijzenwet woonruimte.

Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de huidige reactie van art. 1623e BW kan worden afgeleid, dat de ratio om de opzeggingsgrond van lid 1 sub 4 slechts geldig te achten voor zover het door de huurder niet aanvaarde aanbod van de verhuurder niet een wijziging van huurprijs of kosten inhoudt, hierin is gelegen, dat de wetgever beeindiging van huurovereenkomsten langs de weg van art. 1623c t/m e BW wilde verhinderen in gevallen, waarin het oogmerk van de verhuurder om tot een wijziging van de huurprijs (incl. bijkomende kosten) te komen de eigenlijke beweegreden van de opzegging zou zijn. In die gevallen behoort in de visie van de wetgever de door de Huurprijzenwet woonruimteHuurprijzenwet woonruimte uitgestippelde weg te worden gevolgd.

In de onderhavige zaak beoogt de Woningbouwvereniging met haar aanbod wijziging van de huurovereenkomsten in dier voege, dat de blokverwarming wordt vervangen door afzonderlijk in elk van de woonhuizen van het blok te installeren conventionele verwarmingsketels. Noodzakelijkerwijs zal deze ontkoppeling van de blokverwarming en installatie van afzonderlijke verwarmingsketels gepaard moeten gaan met verval van de voorschotregeling voor de blokverwarming en een verhoging van de vaste kosten terzake van het individuele gasverbruik, maar om die wijziging van de voorschotregeling en de vaste kosten is het de Woningbouwvereniging bij de onderhavige huuropzegging niet te doen. Onweersproken staat immers vast, dat de Woningbouwvereniging er in financieel opzicht bij de door haar beoogde ontkoppeling van de blokverwarming en installatie van afzonderlijke verwarmingsketels niet beter op wordt en dat zij die ontkoppeling etc. slechts wil doorvoeren omdat dat de wens is van alle overige 18 huurders van het blok van Hemmink en Makkinga. Hemmink en Makkinga voeren ook niet aan dat, in geval de door de Woningbouwvereniging beoogde ontkoppeling en installatie van conventionele verwarmingsketels zou doorgaan, alsdan de door de Woningbouwvereniging voorgestelde verhoging van de vaste kosten onredelijk zou zijn. Het geschil tussen de Woningbouwvereniging enerzijds en de huurders Hemmink en Makkinga anderzijds beperkt zich tot de vraag, of conventionele dan wel hoog-rendementsketels moeten worden geinstalleerd.

Resumerend kan derhalve worden vastgesteld dat i.c. de eigenlijke beweegreden voor de Woningbouwvereniging om tot huuropzegging over te gaan niet was gelegen in een

16

oogmerk om wijziging van de huurprijs c.q. bijkomende kosten te verkrijgen, dat derhalve het aanbod van de Woningbouwvereniging aan Hemmink en Makkinga niet was een aanbod tot wijziging van de huurprijs of de kosten als in het slot van art. 1623e lid 1 sub 4 bedoeld, en dat de Ktr. derhalve ten onrechte op de in r.o. 7. van zijn beschikking weergegeven motivering de Woningbouwvereniging niet-ontvankelijk heeft verklaard in haar verzoeken.

Grief A is derhalve gegrond.

5 Het vorenoverwogene brengt mee dat de Rb. alsnog zal dienen na te gaan of het aanbod van de Woningbouwvereniging aan Hemmink en Makkinga redelijk is.

Laatstgenoemden voeren aan dat zulks niet het geval is, omdat de Woningbouwvereniging behoort over te gaan tot installatie van zgn. hoogrendementsketels in plaats van conventionele ketels, in de door hen gehuurde woningen, waarbij Hemmink en Makkinga zelfs bereid zijn om de meerkosten van de aanschaf van een hoog-rendementsketel voor eigen rekening te nemen. In deze procedure is echter aannemelijk geworden, dat er omtrent de voor- en nadelen van hoog-rendementsketels ten opzichte van conventionele verwarmingsketels voor verwarming van kleinere wooneenheden bij de deskundigen nog geen eenstemmigheid heerst. Voorts mocht voor de Woningbouwvereniging een rol spelen dat in alle andere woningen van haar bestand, waarbij tot installatie van afzonderlijke verwarmingsketels is overgegaan, conventionele ketels zijn geinstalleerd: het is niet onredelijk dat de Woningbouwvereniging in deze een lijn wil trekken.

Ook acht de Rb. van belang, dat Hemmink en Makkinga weliswaar menen dat zij met een hoog-rendementsketel beter uit zullen zijn, maar dat door hen niet is gesteld (en ook allerminst aannemelijk is geworden) dat zij er door de voorgestelde toepassing van een conventionele ketel ten opzichte van de huidige situatie (blokverwarming) op achteruit zullen gaan.

Doorslaggevend acht de Rb. tenslotte, dat de overgrote meerderheid van de huurders van het blok de ontkoppeling wenst en met installatie van conventionele ketels wel akkoord gaat.

De Rb. acht derhalve het onderhavige aanbod tot het aangaan van nieuwe huurovereenkomsten redelijk.

6 Op grond van het vorenoverwogene moet de vernietiging van de beslissing van de Ktr. volgen en liggen de verzoeken van de Woningbouwvereniging in beginsel voor toewijzing gereed, zodat de grieven B en C niet meer aan de orde behoeven te komen.

7 De Rb. vindt aanleiding om op voet van lid 8 van art. 1623e BW aan Hemmink en Makkinga een termijn van een maand te gunnen om alsnog het aanbod van de Woningbouwvereniging te aanvaarden, bij gebreke waarvan het tijdstip van beeindiging van de huurovereenkomsten en van de ontruiming zal worden vastgesteld op 31 mei 1984.

Het cassatiemiddel houdt in (Red.): Schending van het recht, althans verzuim van vormen waarvan de niet-inachtneming nietigheid meebrengt, doordien de Rb. heeft overwogen en beslist zoals in de bestreden beschikking — naar de inhoud waarvan thans kortheidshalve wordt verwezen — is

17

gedaan, en dit ten onrechte om een of meer van de navolgende, ook in hun onderling verband in aanmerking te nemen redenen: 1. Pp. zullen hierna wel worden aangeduid als 'Hemmink c.s.' (de beide verzoekers tot cassatie) en 'de Woningbouwvereniging' (verweerster in cassatie).

2. Anders dan door de Rb. in alinea 4 van de bestreden beschikking overwogen, staat het feit dat de in de onderhavige procedure door de Woningbouwvereniging aan Hemmink c.s. gedane aanbieding mede een voorstel tot wijziging inhield van de tussen pp. (te weten: de huurders en de verhuurder van woonruimte als bedoeld in de art. 1623a e.v.

BW resp.) geldende voorschotregeling voor de blokverwarming en van de vaste kosten terzake van het individuele gasverbruik, dus een voorstel tot wijziging van kosten als bedoeld in art. 12art. 12 Huurprijzenwet woonruimte, eraan in de weg dat de Woningbouwvereniging de huurovereenkomst tussen pp. met een beroep op art. 1623e lid 1 sub 4e BW geldig kon opzeggen, althans met vrucht een verzoek tot ontruiming geldend kon maken. De tekst van het zoeven aangehaalde wetsartikel, en met name de woorden ' voor zover dit aanbod niet een wijziging inhoudt van de huurprijs of van de kosten bedoeld in art. 12 eerste lidart. 12 eerste lid Huurprijzenwet woonruimte' laat immers geen ruimte voor de door de Rb. klaarblijkelijk gehuldigde opvatting, dat slechts die voorstellen tot wijziging van een huurovereenkomst, van de zijde van de verhuurder, waarbij een wijziging van de huurprijs c.q. van de bijkomende kosten de eigenlijke beweegreden voor de verhuurder vormt, om tot opzegging van de huurovereenkomst over te gaan, onder het zojuist geciteerde voorbehoud uit de wettekst begrepen zouden zijn. Daarentegen laat de door de wetgever gebruikte formulering geen andere conclusie toe dan dat slechts wijzigingsvoorstellen die geen consequenties voor de huurprijs, c.q. voor de bijkomende kosten hebben, en mogelijk ook: wijzigingsvoorstellen waarbij de consequenties ten aanzien van de huurprijs c.s. de bijkomende kosten in de context van het voorstel als geheel van verwaarloosbaar gering belang zijn, een grond voor ontruiming als bedoeld in art. 1623e lid 1 sub 4e BW kunnen opleveren. Dat zich in dit geval inderdaad zou voordoen, dat de consequenties van het door de Woningbouwvereniging gedane wijzigingsvoorstel ten aanzien van (met name) de bijkomende kosten, in de context van het wijzigingsvoorstel als geheel slechts van verwaarloosbaar gering belang zouden zijn, is door de Rb. niet vastgesteld, en zou trouwens, in het licht van de stellingen van pp. in de processtukken, onbegrijpelijk zijn geweest, indien het door de Rb. wel was vastgesteld, zodat inzoverre van een motiveringsgebrek sprake zou zijn.

3. De door de Rb. blijkens alinea 5 van het bestreden vonnis in aanmerking genomen belangen leveren niet op dat het door de Woningbouwvereniging in deze zaak gedane wijzigingsvoorstel kan gelden als een 'redelijk aanbod' als bedoeld in art. 1623e lid 1 sub 4e BW, terwijl in ieder geval de door de Rb. voor het onderhavige oordeel gegeven motivering dat oordeel niet kan dragen.

Ten onrechte laat de Rb. nl. bij de op het onderhavige punt gegeven beslissing, de door de Rb. opgesomde factoren welke voor het standpunt van de Woningbouwvereniging pleiten prevaleren boven het belang van de huurders/bewoners van woonruimte, terwijl laatstgenoemd belang minstgenomen mede hierin bestaat dat die huurders/bewoners in beginsel naar eigen goeddunken behoren te kunnen beslissen over de in hun woning aan te brengen voorzieningen, en over de kosten die zij bereid zijn in verband daarmee te spenderen. Laatstgenoemd belang is van zodanig gewicht, of, anders benaderd: het zoeven aangeduide recht van de huurders/bewoners van woonruimte is zodanig te

18

waarderen, dat daaraan slechts bij aanwezigheid van klemmende, althans zwaarwegende belangen aan de zijde van de verhuurder voorbij mag worden gegaan. Dergelijke belangen aan de zijde van de verhuurder zijn i.c. door de Rb. niet vastgesteld. Het feit dat omtrent de voor- en nadelen van hoog-rendementsketels ten opzichte van conventionele verwarmingsketels voor verwarming van kleinere wooneenheden onder deskundigen nog geen eenstemmigheid heerst kan in dit opzicht geen gewicht in de schaal leggen, nu het hoogstens kan motiveren dat de huurder het belang, gelegen in de voordelen van de bedoelde hoog-rendementsketels, niet aannemelijk heeft gemaakt, maar dit niet kan motiveren dat de Woningbouwvereniging een redelijk (laat staan zwaarwegend) belang heeft bij het blokkeren van de plaatsing van dergelijke ketels. Het zojuist gezegde geldt dienovereenkomstig voor het argument dat Hemmink c.s. door de voorgestelde toepassing van een conventionele ketel ten opzichte van de huidige situatie er niet op achteruit zouden gaan: ook dit argument kan ertoe leiden, dat de belangen aan de zijde van Hemmink c.s. minder zwaar worden gewaardeerd, maar het levert niet een zelfstandig belang aan de zijde van de Woningbouwvereniging op. Het argument dat de overgrote meerderheid van de huurders van het blok ontkoppeling wenst met installatie van conventionele ketels kan in het geheel geen belang aan de zijde van de Woningbouwvereniging opleveren, nu niet vastgesteld is, en ook overigens klaarblijkelijk onaannemelijk is, dat tegemoetkoming aan de wensen van Hemmink c.s. in de weg zou staan aan het gelijktijdig tegemoetkomen aan de door de Rb. bedoelde wensen van de overige huurders. En het laatst-overblijvende op deze plaats door de Rb. genoemde belang, te weten de wens van de Woningbouwvereniging om een lijn te trekken, levert geen zwaarwegend belang aan haar zijde op, zeker niet in het licht van het door de Rb. vastgestelde feit dat Hemmink c.s. bereid zijn de meer-kosten van de aanschaf van de door hen gewenste hoog-rendementsketel voor eigen rekening te nemen.

4. De in de aanhef van de vorige alinea aangeduide motiveringsklacht ziet met name op het door de Rb. als doorslaggevend aangemerkte argument, dat de overgrote meerderheid van de huurders van het blok ontkoppeling wenst en met installatie van conventionele ketels wel akkoord gaat. Het is immers onduidelijk, in welk opzicht de Rb. deze faktor van gewicht acht, laat staan waarom die faktor van doorslaggevend gewicht zou zijn. Het door Hemmink c.s. in deze procedure ingenomen standpunt komt er immers op neer dat ook zij 'de ontkoppeling' wensen, zodat er in dit opzicht geen relevant verschil met de overige huurders valt aan te wijzen. En met betrekking tot het feit dat de overige huurders met de installatie van conventionele ketels wel akkoord gaan geldt, dat niet valt in te zien hoe dat feit voor de beslissing ten opzichte van Hemmink c.s. van noemenswaardige invloed kan zijn, nu de opstelling van Hemmink c.s. geen enkel beletsel vormt voor de plaatsing van conventionele ketels bij de overige huurders (met gelijktijdige plaatsing van de door Hemmink c.s. gewenste hoog-rendementsketel in de door hen gehuurde woning), en nu bovendien het feit dat bedoelde overige huurders met plaatsing van een conventionele ketel akkoord gaan niet uitsluit, en daarentegen zelfs zeer wel verenigbaar is met, de mogelijkheid dat de overige huurders desgevraagd ook een hoog-rendementsketel zouden prefereren boven een conventionele ketel (zij het dat zij zich tegen plaatsing van een conventionele ketel niet wilden verzetten). In dit licht bezien kan de onderhavige omstandigheid geen noemenswaardig gewicht in de schaal leggen, en is dus onbegrijpelijk dat de Rb. die omstandigheid wel van gewicht heeft geoordeeld, en zelfs: in doorslaggevende mate.

19

NJ 2000, 583: Proefprocedure. Tuinstadregeling. Huurprijzenwet woonruimte: onderhoudskosten voor ‘openbare’ groenvoorzieningen geen servicekosten i...

Instantie: Hoge Raad (Civiele kamer) Datum: 9 juni 2000 Magistraten: F.H.J. Mijnssen, R. Herrmann, C.H.M. Jansen, J.B. Fleers, P.C. Kop Zaaknr: C98/276HR Conclusie: A-G Bakels LJN: AA6157 Noot: P.A. Stein Roepnaam: Brondocumenten: ECLI:NL:HR:2000:AA6157, Uitspraak, Hoge Raad (Civiele kamer), 09‑ 06‑2000; ECLI:NL:PHR:2000:AA6157, Conclusie, Hoge Raad (Advocaat-Generaal), 09‑06‑2000

Wetingang: Hpw art. 1art. 1; Hpw art. 12art. 12 Brondocument: HR, 09-06-2000, nr C98/276HRHR, 09-06-2000, nr C98/276HR Snel naar: EssentieEssentieSamenvattingSamenvattingPartij(en)Partij(en)Voorgaande uitspraakVoorgaande uitspraakConclusieConclusieNootNoot

EssentieNaar bovenNaar boven Proefprocedure. Tuinstadregeling. Huurprijzenwet woonruimteHuurprijzenwet woonruimte: onderhoudskosten voor ‘openbare’ groenvoorzieningen geen servicekosten in zin art. 12art. 12 HPW. Groenvoorzieningen met een open karakter die voor ieder toegankelijk zijn maken niet deel uit van de gehuurde woonruimte; de door de verhuurder gevorderde kosten voor gering en dagelijks onderhoud kunnen derhalve niet worden aangemerkt als bijkomende kosten voor krachtens de huurovereenkomst aan de huurder verstrekte leveringen en diensten en kunnen derhalve niet op de voet van art. 12 lid 1art. 12 lid 1 HPW aan de huurders in rekening worden gebracht. Hoge Raad doet zaak zelf af.

SamenvattingNaar bovenNaar boven Eisers tot cassatie hebben ieder van de woningbouwvereniging te Osdorp in een flatcomplex een woning gehuurd. Osdorp bevindt zich in de ‘Westelijke Tuinsteden’, alwaar de ‘Tuinstadregeling’ van toepassing is. Het belangrijkste kenmerk van de Tuinstadregeling was woningbouw in combinatie met talrijke open, voor alle bewoners toegankelijke ‘gemeenschappelijke tuinen’. Met deze regeling is beoogd de aanleg en het onderhoud van die tuinen te financieren. De woningbedrijven en -corporaties dragen in gevolge deze regeling zorg voor het onderhoud van de gemeenschappelijke tuinen die door de gemeente aan hen in erfpacht zijn uitgegeven. Zij ontvangen daarvoor uit het Tuinstadfonds een vast bedrag. Dit fonds legt aan de woningcorporaties ook een bijdrageverplichting op. Die bijdrage wordt vervolgens door de corporaties per woning aan de individuele huurders doorberekend. In deze proefprocedure gaat het in cassatie

20

om de vraag of die aan de woningcorporaties opgelegde bijdrageverplichting op grond van art. 12art. 12 HPW als onderdeel van de bijkomende kosten door de woningbouwvereniging aan haar huurders in rekening mag worden gebracht.

Blijkens art. 1art. 1 onder e HPW wordt onder huurprijs verstaan de prijs welke bij huur en verhuur is verschuldigd voor het enkele gebruik van de woonruimte. Art. 12Art. 12 HPW bevat een regeling met betrekking tot de zogenaamde servicekosten. Blijkens de parlementaire geschiedenis van deze bepaling zijn dit de kosten van al die leveringen en diensten die uitgaan boven het ter beschikking stellen van de onroerende zaak (Kamerstukken Ⅱ 1976/77, 14 175, nr. 3, blz. 33).

In het onderhavige geval gaat het om groenvoorzieningen met een open karakter die voor ieder toegankelijk zijn. Dergelijke groenvoorzieningen maken dus niet — ook niet als onroerende aanhorigheid als bedoeld in art. 1art. 1 onder a HPW — deel uit van de gehuurde woonruimte. Voor zover huurders het genot van voormelde groenvoorzieningen hebben, ontlenen zij dat genot derhalve niet aan de huurovereenkomst met de woningbouwvereniging, maar aan de openbare bestemming van die groenvoorzieningen.

Dit brengt mee dat de gevorderde kosten voor gering en dagelijks onderhoud van deze groenvoorzieningen niet aangemerkt kunnen worden als bijkomende kosten voor krachtens de huurovereenkomst aan de huurder verstrekte leveringen en diensten. Deze kosten kunnen derhalve niet op de voet van art. 12 lid 1art. 12 lid 1 HPW aan huurders in rekening gebracht worden.

De Hoge Raad doet zaak zelf af.[1][1] Partij(en)Naar bovenNaar boven 1. R.W.F. Koerhuis, 2. R. Poeran,

beiden te Amsterdam, eisers tot cassatie, adv. mr. J.K. Franx, tegen De rechtspersoonlijkheid bezittende vereniging Woningbouwvereniging Eigen Haard, te Amsterdam, verweerster in cassatie, adv. mr. E.D. Vermeulen.

Bewerkte uitspraakNaar bovenNaar boven Voorgaande uitspraakNaar bovenNaar boven Rechtbank: 1 Het hoger beroep is tijdig ingesteld.

2 Grief I richt zich tegen hetgeen door de kantonrechter in het beroepen vonnis is vastgesteld op bladzijde vier, tweede alinea, laatste drie volzinnen. De grieven II tot en met VIII richten zich achtereenvolgens tegen rechtsoverwegingen 6, tweede alinea, tot en met 11.

21

3.1 Ter toelichting op grief I hebben Koerhuis c.s. onder meer gesteld dat de kantonrechter de gang van zaken rond de doorberekening van de individuele bijdragen aan de huurders niet geheel juist heeft weergegeven. Deze bijdragen werden, aldus Koerhuis c.s., tot ongeveer 1990 volledig via een vast bedrag als onderdeel van de servicekosten doorberekend. Voor de huurders van Eigen Haard gold dit sinds medio 1990 alleen nog voor de kosten verbonden aan het gering en dagelijks onderhoud, terwijl de overige kosten (terzake van aanleg en ophoging) door Eigen Haard sindsdien aan haar huurders werden doorberekend via een vast bedrag als onderdeel van de kale huur. Een aantal huurders van complex 43 heeft tegen deze doorberekening via de kale huur met succes bezwaar gemaakt.

3.2 Nu Koerhuis c.s. hebben betoogd dat deze gang van zaken van belang is voor de voorwaardelijke reconventionele vordering, zal op dit onderdeel van de grief eerst worden ingegaan als de voorwaardelijke reconventionele vordering aan de orde komt.

3.3 Verder hebben Koerhuis c.s. ter toelichting op grief I gesteld dat de individuele bijdrage niet voor iedere huurder gelijk is, omdat huurders van bejaardenwoningen de helft van het normale tarief betalen.

3.4 Eigen Haard heeft erkend dat deze uitzondering voor bejaardenwoningen bestaat.

Het beroep van Eigen Haard op artikel 348artikel 348 van het wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering faalt. Het hoger beroep strekt immers mede ertoe de mogelijkheid te bieden fouten die in eerste aanleg zijn gemaakt of omissies te herstellen. De proceshouding van Koerhuis c.s. in eerste aanleg is niet zodanig geweest dat moet worden geoordeeld dat zij dit verweer ondubbelzinnig hebben prijsgegeven. In zoverre slaagt de grief derhalve.

3.5 Uit de toelichting op grief I blijkt dat deze grief zicht niet richt tegen de een na laatste volzin van meergenoemde alinea, waarin de kantonrechter de hoogte van de onderhavige component van de servicekosten heeft vastgesteld.

4 Behoudens de eerste grief zijn ook overigens geen grieven aangevoerd tegen de feiten als door de kantonrechter vastgesteld in rechtsoverweging 1 onder Gronden van de Beslissing, zodat ook de rechtbank van die feiten uitgaat, met uitzondering van hetgeen is verwoord op bladzijde vier, tweede alinea, vijfde en laatste volzin. In plaats van de laatste volzin stelt de rechtbank, in het licht van hetgeen hiervoor onder 3.3. en 3.4. is overwogen, vast dat de individuele bijdrage voor het gering en dagelijks onderhoud die via de servicekosten aan de huurder in rekening wordt gebracht voor alle huurders gelijk is, met uitzondering van de huurders van bejaardenwoningen die de helft van het normale tarief betalen.

5 Koerhuis c.s. vorderen thans het beroepen vonnis te vernietigen en alsnog Eigen Haard niet ontvankelijk te verklaren in de oorspronkelijke vordering in conventie dan wel deze af te wijzen en, in geval van zodanige afwijzing, de oorspronkelijke voorwaardelijke vordering in reconventie toe te wijzen, met dien verstande dat aan die oorspronkelijke reconventionele vordering zoals omschreven in het beroepen vonnis op bladzijde 2 onder B. sub 2. en 3. in de opsomming ten aanzien van de respectieve huurverhogingen telkens is toegevoegd de huurverhoging per 1 juli 1994, alles met compensatie van de proceskosten in beide instanties.

6 Eigen Haard heeft, zonder bezwaar van Koerhuis c.s., haar oorspronkelijke vordering in conventie als volgt vermeerderd: in plaats van de zinsnede, zoals vermeld op bladzijde 1

22

van het beroepen vonnis onder 2. en 3., 'te vermeerderen met de bijdragen ad ƒ 8,75 per maand die vanaf 1 december 1994 tot aan de datum van vonniswijzing zullen vervallen' dient telkens te worden gelezen: 'te vermeerderen met de vervallen bijdragen per maand van ƒ 8,75 over de periode 1 december 1994 tot en met 30 juni 1995, ƒ 9 over de periode 1 juli 1995 tot en met 30 juni 1996, ƒ 9,50 over de periode 1 juli 1996 tot en met 30 juni 1997, ƒ 9,86 over de periode 1 juli 1997 tot en met 30 juni 1998, althans tot de datum van vonniswijzing'.

Eigen Haard heeft verklaard ermee in te kunnen stemmen dat iedere partij de eigen proceskosten in hoger beroep zal dragen.

7.1 De grieven II tot en met VII beogen het geschil in het kader van de oorspronkelijke conventionele vordering van Eigen Haard in volle omvang aan het oordeel van de rechtbank voor te leggen en lenen zich derhalve voor gezamenlijke behandeling.

7.2 Ter beantwoording ligt dus ook in hoger beroep voor de vraag zoals geformuleerd door de kantonrechter in rechtsoverweging 2 van het beroepen vonnis, te weten of de tuinstadbijdrage rechtsgeldig als onderdeel van de bijkomende kosten als bedoeld in artikel 12artikel 12 van de Huurprijzenwet Woonruimte (HPW) aan Koerhuis c.s. als huurders van woningen in complex 43 in rekening kan worden gebracht.

In dit verband gaat het alleen om de kosten voor gering en dagelijks onderhoud, niet om de kosten voor aanleg en ophoging.

8 Vooropgesteld wordt dat geen grief is aangevoerd tegen rechtsoverweging 5 van het beroepen vonnis waarin de kantonrechter heeft overwogen dat de servicekostenpost 'tuinfonds', betreffende tuinstadbijdrage, tussen partijen is overeengekomen.

9 Anders dan Koerhuis c.s. hebben betoogd is deze contractuele bepaling niet in strijd met bepalingen, het doel en/of de strekking van de HPWHPW. 10 De woningen van Koerhuis c.s. zijn gelegen in één van de zogenoemde Westelijke Tuinsteden van de gemeente Amsterdam. Zoals de kantonrechter heeft vastgesteld zijn deze tuinsteden vanaf het einde van de jaren vijftig gebouwd volgens een nieuw stedenbouwkundig concept, waarvan het belangrijkste kenmerk is woningbouw in combinatie met talrijke open, voor alle bewoners toegankelijke gemeenschappelijke tuinen.

11 Met de kantonrechter is de rechtbank van oordeel dat uit de opzet van de tuinsteden volgt dat deze gemeenschappelijke tuinen naar aard en bestemming geacht moeten worden planologisch deel uit te maken van de in de tuinsteden gelegen flatcomplexen en dat deze groenvoorzieningen in de eerste plaats strekken tot genot van de bewoners daarvan. Aldus moeten de gemeenschappelijke tuinen worden aangemerkt als voorzieningen die naar hun aard onlosmakelijk met de de flatcomplexen en de daarin gelegen woningen zijn verbonden. De tuinen zijn derhalve aanhorigheden in de zin van artikel 1artikel 1 HPW. In het licht van het hiervoor omschreven stedenbouwkundig concept van de Westelijke Tuinsteden is niet van doorslaggevende betekenis dat de groenvoorzieningen rond de flatcomplexen ook vrij toegankelijk zijn voor anderen dan de bewoners daarvan en evenmin of die groenvoorzieningen al dan niet door de gemeente in erfpacht zijn uitgegeven aan de woningcorporaties.

23

12 Tegen deze achtergrond is het niet onredelijk dat van de bewoners van de corporatiewoningen in de westelijke tuinsteden, waaronder de woningen bewoond door Koerhuis c.s., een bijdrage wordt verlangd in de kosten van het geringe en dagelijkse onderhoud van de groenvoorzieningen in de tuinsteden, voor zover in erfpacht overgedragen aan de woningcorporaties, ongeacht of zich daadwerkelijk rondom de gehuurde woning een gemeenschappelijke erfpachttuin bevindt. Het stedenbouwkundig concept brengt nu juist met zich dat in de directe omgeving van alle woningen in de westelijke tuinsteden ruimschoots groenvoorzieningen ten profijte van de bewoners aanwezig zijn.

13.1 De bijdrage in de kosten van het geringe en dagelijkse onderhoud van de erfpachttuinen wordt vastgesteld aan de hand van de Tuinstadregeling, waarvan de werking door de kantonrechter onder de feiten in het beroepen vonnis is omschreven.

13.2 De Tuinstadregeling strekt zich niet uit tot het onderhoud van de groenvoorzieningen die in eigendom zijn van de gemeente en door haar (nog) niet in erfpacht zijn uitgegeven aan de corporaties. Deze groenvoorzieningen worden door en voor rekening van de gemeente onderhouden.

14 De rechtbank kan Koerhuis c.s. niet volgen in hun standpunt dat de Tuinstadregeling onverbindend is omdat zij discriminatoir werkt in die zin dat in wezen vergelijkbare gevallen ongelijk worden behandeld. Immers, de door hen getroffen vergelijking met de stadsparken in andere Amsterdamse wijken gaat reeds niet op, nu die wijken niet zijn gebouwd volgens meergenoemd stedenbouwkundig concept en de daar gelegen stadsparken en de ligging daarvan ten opzichte van de woonwijken niet zijn te vergelijken met de gemeenschappelijke erfpachttuinen in de westelijke tuinsteden. Ook overigens kan niet worden gezegd dat als gevolg van deze regeling groepen mensen op grond van niet terzake doende kenmerken ongelijk worden behandeld.

15.1 Meergenoemde bijdrage in de kosten van het geringe en dagelijkse onderhoud van de erfpachttuinen betrof tot 1 juli 1994 een bedrag van Ć’ 8,15 per maand per corporatiewoning. De bijdrage is vervolgens jaarlijks verhoogd tot een bedrag van Ć’ 9,86 vanaf 1 juli 1997. De bijdrage wordt via de servicekosten aan de bewoners van de corporatiewoningen, waaronder Koerhuis c.s., in rekening gebracht.

15.2 Koerhuis c.s. hebben gelet op de omvang van de erfpachttuinen in de westelijke tuinsteden terecht niet gesteld dat de omvang van deze bijdrage niet redelijk is en evenmin dat het hun in rekening gebrachte bedrag niet daadwerkelijk aan het gering en dagelijks onderhoud van de erfpachttuinen wordt besteed.

15.3 Zij hebben zich evenwel op het standpunt gesteld dat deze bijdrage toch niet via de servicekosten aan hen in rekening kan worden gebracht omdat het betreffende onderhoud van de groenvoorzieningen wordt uitgevoerd met behulp van speciale machines en door daarvoor speciaal opgeleide krachten, zodat het onderhoud buiten hun bereik en invloedssfeer ligt en voor rekening van de verhuurder dient te komen.

15.4 Wat hier verder ook van zij, het gebruik van voornoemde machines en personeel houdt alleen verband met de grootschaligheid van het onderhoud als gevolg van meergenoemd stedenbouwkundig concept en niet met het technisch gecompliceerde karakter daarvan. Reeds hierom gaat dit betoog niet op.

24

16 In hetgeen hiervoor is overwogen vindt de stelling van Koerhuis c.s. dat de van hen verlangde bijdrage moet worden aangemerkt als een verkapte publiekrechtelijke heffing haar weerlegging.

17 Tenslotte faalt ook de stelling van Koerhuis c.s. dat de aanwezigheid van groenvoorzieningen reeds via het woningwaarderingsstelstel in de kale huurprijs is verdisconteerd en dat derhalve niet nog eens via de servicekosten een aparte heffing daarvoor in rekening kan worden gebracht.

Immers, de servicekosten betreffen de kosten van de instandhouding van de groenvoorzieningen en niet de aanwezigheid daarvan.

18 Nu de grieven tegen het vonnis in conventie falen, is de kantonrechter terecht niet toegekomen aan de voorwaardelijke vordering in reconventie en behoeven grief VIII en het onder 3.1 besproken deel van grief I geen (verdere) bespreking.

19 In verband met de vermeerdering van eis in hoger beroep door Eigen Haard, waartegen Koerhuis c.s. geen verweer hebben gevoerd, zal het vonnis van de kantonrechter uit praktische overwegingen gedeeltelijk worden vernietigd teneinde het dictum in verband met de vermeerdering van eis te kunnen herformuleren.

20 Nu partijen daarom eensluidend hebben verzocht worden de proceskosten in hoger beroep gecompenseerd als na te melden.

Beslissing in hoger beroep De rechtbank: — vernietigt het op 8 november 1996 tussen partijen onder rolnummer 14 655/94 gewezen vonnis van de kantonrechter te Amsterdam voor zover het betreft de beslissingen gegeven onder 2. en 3. van het dictum;

en in zoverre opnieuw beslissende — veroordeelt Koerhuis om aan Eigen Haard te betalen een bedrag van ƒ 92,65, te vermeerderen met de maandelijks vervallen Tuinstadbijdragen van ƒ 8,75 over de periode 1 december 1994 tot en met 30 juni 1995, ƒ 9 over de periode van 1 juli 1995 tot en met 30 juni 1996, ƒ 9,50 over de periode 1 juli 1996 tot en met 30 juni 1997, ƒ 9.86 over de periode 1 juli 1997 tot de datum van vonniswijzing, een en ander vermeerderd met de vanaf de respectieve vervaldata, zijnde telkens de eerste van de maand, verschuldigde wettelijke rente tot de dag van voldoening; — veroordeelt Poeran om aan Eigen Haard te betalen een bedrag van ƒ 83,90 te vermeerderen met de maandelijks vervallen Tuinstadbijdragen van ƒ 8,75 over de periode 1 december 1994 tot en met 30 juni 1995, ƒ 9 over de periode 1 juli 1995 tot en met 30 juni 1996, ƒ 9,50 over de periode 1 juli 1996 tot en met 30 juni 1997, ƒ 9,86 over de periode 1 juli 1997 tot de datum van vonniswijzing, een en ander vermeerderd met de vanaf de respectieve vervaldata, zijnde telkens de eerste van de maand, verschuldigde wettelijke rente tot de dag van voldoening; — bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter voor het overige;

25

— verklaart de betalingsveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; — compenseert de kosten van het geding in hoger beroep aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt.

Cassatiemiddel: Schending van het Nederlandse recht en verzuim van vormen waarvan de nietinachtneming uitdrukkelijk met nietigheid is bedreigd of waarvan de aard zodanige nietigheid meebrengt, door op de in het vonnis gebezigde gronden te beslissen als daarin vermeld. Deze algemene klacht wordt hierna uitgewerkt in een aantal in onderling verband te beoordelen meer concrete klachten.

Ia. Koerhuis c.s. hebben bij herhaling gesteld dat partijen (huurders en verhuurder) niets zijn overeengekomen over enig gebruik van de zogenaamde 'gemeenschappelijke tuinen' waarover het in deze zaak gaat.

'— Conclusie van antwoord in eerste aanleg onder nr. 7; de daarbij als produktie 3 overgelegde huurovereenkomst; dupliek onder nr. 3 en 10; memorie van grieven onder 8.5, p. 8.'

— Thans verweerster in cassatie (hierna aan te duiden als: WBV) heeft die stelling niet betwist en de Rechtbank heeft meerbedoelde stelling niet onjuist bevonden, zodat van de juistheid daarvan in cassatie kan worden uitgegaan.

— Zulks betekent dat WBV zich als verhuurder niet contractueel jegens Koerhuis c.s., de huurders, heeft verplicht tot het verschaffen van het gebruik of genot van die tuinen en evenmin tot het verrichten van onderhoud daaraan. De onderhavige overeenkomsten van huur en verhuur 'omvatten' (in de zin van art. 12art. 12 HPW) dan ook niet het gebruik (genot) noch het onderhoud van bedoelde tuinen. In de terminologie van HR 28 juni 1985, NJ 1986, 38NJ 1986, 38 (PAS) onder 3.1: de overeenkomsten tussen WBV en Koerhuis c.s. 'strekken niet tot' het verschaffen van het gebruik van de ten processe bedoelde tuinen noch tot het leveren van diensten, met name niet tot het leveren van onderhoudsdiensten met betrekking tot die tuinen (naast het verschaffen van het gebruik van woonruimte). In deze zin ook: E.P. van Unen, 'De onderhoudskosten van onroerende aanhorigheden, in het bijzonder tuinen', in 'Woonrecht' (WR) 1995, 2, p. 29(WR) 1995, 2, p. 29 e.v., met name p. 30.

— Derhalve mogen de ten processe bedoelde maandelijkse bijdragen gebaseerd op de 'Tuinstadregeling' niet langs de weg van art. 12art. 12 HPW door de verhuurder als 'bijkomende kosten' ('vergoedingen') aan de huurders worden (door-)berekend. In het kader van art. 12 HPW mag de verhuurder geen 'vergoedingen' berekenen voor diensten tot het verlenen waarvan hij niet jegens de huurder verplicht was ingevolge wettelijke voorschriften of overeenkomst.

— De Rechtbank heeft een en ander miskend en in strijd met het recht art. 12art. 12 HPW toepasselijk geoordeeld ondanks het feit dat partijen in hun huurovereenkomsten niets zijn overeengekomen over het gebruik (of genot) noch over het onderhoud van de ten processe bedoelde 'gemeenschappelijke tuinen', zodat die overeenkomsten het

26

gebruik (genot) of het onderhoud van die tuinen niet 'omvatten' in de zin van art. 12 lid 1art. 12 lid 1 HPW. — Althans is het oordeel van de Rechtbank dat art. 12art. 12 HPW toepasselijk is niet naar de eis der wet gemotiveerd, nu de Rechtbank niet althans niet voldoende duidelijk heeft beslist over de stelling van Koerhuis c.s. dat partijen in hun huurovereenkomsten niets zijn overeengekomen over het gebruik (genot) noch over het onderhoud van de hier bedoelde tuinen.

— Aan het bovenstaande doet niet af de beslissing van de Rechtbank onder 8, ertoe strekkende dat verhuurder en huurders overeenstemming hebben bereikt over het in rekening brengen aan de huurders van de ten processe bedoelde kosten van onderhoud.

Dat is immers wel noodzakelijk (conclusie OM van Mr. Biegman-Hartogh voor HR 13 september 1991, NJ 1992, 118NJ 1992, 118, onder 6.4, p. 418–419) maar niet voldoende voor toepasselijkheid van art. 12art. 12 HPW.

Ib. — Het bovenstaande onder Ia geldt a fortiori voor 'exclusief' gebruik van de tuinen.

Koerhuis c.s. hebben, door WBV niet betwist, aangevoerd dat de huurders noch individueel noch gezamenlijk een exclusief gebruiksrecht hebben: in beginsel heeft iedereen het recht de gemeenschappelijke tuinen te gebruiken, en welke op grond van de openbare bestemming daarvan, niet krachtens enig contractueel recht.

'— Concl. van antwoord onder nr. 10; dupliek onder nr. 10; mem. v. grieven onder 8.4 en 8.5.'

— Zoals is betoogd in de memorie van grieven onder nr. 8.4 is het contractueel afgesproken gebruik door een huurder altijd (tenzij anders overeengekomen waaromtrent echter in dit geding niets is gesteld of gebleken) exclusief in die zin dat het alleen aan de huurder of huurders toekomt met uitsluiting van anderen, althans is met het in de huurovereenkomst wortelende gebruiksrecht van de huurder(s) (tenzij anders overeengekomen waaromtrent echter in dit geding niets is gesteld of gebleken) niet verenigbaar dat het gebruik, op grond van openbare bestemming, in beginsel feitelijk openstaat voor en toekomt aan iedere willekeurige derde, waardoor het onderhoud van de ten processe bedoelde tuinen het kenmerk van service aan de huurders mist. In strijd met het recht heeft de Rechtbank een en ander miskend, althans niet een naar de eis der wet gemotiveerde beslissing gegeven op de hier bedoelde stellingen van Koerhuis c.s.

Ic. — Een en ander (nl. de klachten onder Ia en Ib) klemt temeer nu er (als door alle partijen gesteld en door de Kantonrechter en de Rechtbank niet onjuist bevonden) veronderstellenderwijze van mag worden uitgegaan — (1) dat het ten processe bedoelde onderhoud niet door WBV maar door de gemeente wordt verricht zodat er in zoverre tegenover de betaling door de huurders van de 'tuinstadbijdrage' geen (contractuele of feitelijke) tegenprestatie van de verhuurder WBV

27

staat. Koerhuis c.s. hadden gesteld dat niet WBV maar de gemeente dat onderhoud verrichtte en dat WBV dat zelf had aangegeven.

'Conclusie van antwoord onder 4 met prod. 4; conclusie van repliek/antwoord onder 5 en 6; vergl. dupliek onder 14 (slot) en memorie van grieven onder 9.2.'

— De Kantonrechter had (in het slot van r.o. 7) overwogen dat onverschillig is of het onderhoud als dan niet door de verhuurder zelf wordt verricht. In de memorie van grieven (onder 6.4, slot) is aangevoerd dat WBV de onderhoudskosten niet zelf heeft gemaakt nu de 'groenstroken' door het Stadsdeel Osdorp, dus: door de gemeente, worden onderhouden. De Rechtbank gaat hier niet op in. Veronderstellenderwijze mag er daarom van worden uitgegaan dat WBV het onderhoud niet zelf verricht en de ten processe bedoelde, aan de huurders in rekening gebrachte kosten niet werkelijk heeft gemaakt. Nu het hier niet werkelijk gemaakte kosten betreft mocht WBV (een vergoeding van) die kosten niet op de voet van art. 12art. 12 HPW aan de huurders in rekening brengen.

'Vergl. de noot van P.A. Stein onder HR 4 mei 1990, NJ 1990, 677, p. 2752NJ 1990, 677, p. 2752 links.'

— (2) dat er (ook) geen directe relatie tussen de daadwerkelijke kosten van het onderhoud en het uitvoeren van het onderhoud bestaat vanwege het gebezigde omslagstelsel, waarbij elke huurder in de zogeheten tuinsteden (dus ook in andere Stadsdelen dan het onderhavige Stadsdeel Osdorp) hetzelfde bedrag betaalt en bejaarden slechts de helft van dat bedrag. De corporatie stort de bij huurders geïncasseerde bedragen in het tuinfonds, waarna de feitelijke uitvoerder van het onderhoud uit het fonds voldaan wordt (corporatie of, zoals in casu, het betreffende Stadsdeel).

'Prod. 6 bij conclusie van antwoord/eis Repliek onder 5 en 6 Memorie van grieven onder 7.6' Ook dat heeft de Rechtbank uit het oog verloren althans niet met een begrijpelijke motivering verdisconteerd in haar beslissingen.

Id. De Rechtbank heeft miskend dat het te dezen toepasselijke art. 7A:1619 lid 1 BW het oog heeft op 'klein onderhoud' dat samenhangt met het gebruik door de huurder en dat door diens gebruik noodzakelijk is geworden 'Conclusie OM van Mr Asser voor HR 30 november 1990, NJ 1991, 704NJ 1991, 704, m.nt. PAS, onder 2.8 met de noten 13 tot en met 16 en de daarin vermelde gegevens; E.P. van Unen in WR 1995, 2, p. 31–32WR 1995, 2, p. 31–32 terwijl (1) dat laatste met betrekking tot de onderhavige huurovereenkomsten die de ten processe bedoelde tuinen niet mede 'omvatten' (art. 1art. 1 HPW), niet is gesteld of gebleken, en (2) die tuinen krachtens hun openbare bestemming kunnen worden gebruikt door iedere willekeurige derde zonder dat de huurders op dat gebruik door derden enige invloed kunnen uitoefenen.

28

Memorie van grieven onder 10.2 en 10.3' II. Koerhuis c.s. hebben aangevoerd dat de ten processe bedoelde 'gemeenschappelijke' tuinen geen 'aanhorigheden' zijn in de zin van art. 1art. 1 onder a HPW. 'Dupliek onder nr. 11; memorie van grieven onder nrs 7.5, 7.6, 8.4, 8.5.'

De Rechtbank heeft dat standpunt verworpen in r.o. 11 en tot uiting gebracht dat de litigieuze tuinen naar hun aard of bestemming (dan wel, quod in casu non, krachtens overeenkomst) deel uitmaken van het gehuurde en 'onlosmakelijk met de flatcomplexen en de daarin gelegen woningen zijn verbonden'. Aldus heeft de Rechtbank art. 1art. 1 sub a HPW geschonden althans haar vonnis in het licht van de gedingstukken gebrekkig gemotiveerd. Immers, de beslissing dat de tuinen (als 'onlosmakelijk verbonden') deel uitmaken van het gehuurde is in strijd met art. 1 sub a HPW althans onbegrijpelijk in het licht van: a. het vaststaande feit, althans van de (door WBV niet bestreden en door de Rechtbank niet althans niet met een voldoende motivering behandelde) stelling van Koerhuis c.s., dat partijen in hun huurovereenkomst niets zijn overeengekomen over het gebruik of genot van de ten processe bedoelde 'gemeenschappelijke tuinen'; en/of van b. het door de Rechtbank als vaststaand aanvaarde feit dat de groenvoorzieningen rond de flatcomplexen, anders dan die flatcomplexen en de daarin gelegen woningen zelf, (krachtens openbare bestemming) ook vrij toegankelijk zijn voor anderen dan de bewoners daarvan en niet kunnen worden gezegd hetzij in die zin, hetzij feitelijk, 'onlosmakelijk' met de flatcomplexen en de daarin gelegen woningen te zijn verbonden (of: Van Unen t.a.p.); en/of van: c. het door de Kantonrechter vastgestelde, in hoger beroep door alle partijen gestelde '[Memorie van grieven onder 7.6; memorie van antwoord onder 29]' en blijkens r.o. 11 van het rechtbankvonnis in cassatie (veronderstellenderwijze) als vaststaand uitgangspunt te aanvaarden feit dat bedoelde groenvoorzieningen (zijnde, naar de memorie van grieven t.a.p. stelt, aparte registergoederen en ongebouwde onroerende zaken) niet door de gemeente in erfpacht zijn uitgegeven aan de woningcorporatie (lees: WBV) zodat er door het ontbreken van erfpachtvoorwaarden geen sprake is van 'aanhorigheden' en geen enkele grond voor doorberekening jegens Koerhuis c.s. van de tuinstadbijdrage is (dupliek/repliek onder 8 en 15; mem. v. grieven onder 9.6); en/of van: d. de door de Rechtbank onbegrijpelijkerwijze niet besproken stelling van appellanten (memorie van grieven onder 7.6): 'Als de groenstroken al aanhorig zouden zijn, dan rijst onmiddellijk de vraag waaraan.

Het onderhavige complex immers is vele jaren later gerealiseerd dan de omliggende complexen, zodat de groenstroken in de visie van de kantonrechter al aanhorig aan die oudere complexen moeten zijn geweest. Aanhorigheid aan het onderhavige complex of delen daarvan is dan al niet meer mogelijk. De redenering van de kantonrechter houdt absoluut geen rekening met de reeds jaren plaats vindende verdichtingsbouw ('de compacte stad').'

29

e. de door de Rechtbank onbegrijpelijkerwijze niet besproken stelling van appellanten in de memorie van grieven (p. 6–7): 'De betalingsverplichting van elke huurder met betrekking tot de tuinstadbijdrage beperkt zich niet eens tot de direct in de omgeving van het gehuurde gelegen groenvoorziening. Deze geldt het totaal van de groenvoorzieningen in het betreffende stadsdeel (en vóór de totstandkoming van de stadsdelen zelfs alle zogeheten tuinsteden). De bijdrage is immers niet gerelateerd aan een bepaald aantal meters in oppervlakte aan groenvoorzieningen in de directe woonomgeving.'

In r.o. 12 laat de Rechtbank zich alleen uit over 'groenvoorzieningen' die zich in de directe omgeving van de (desbetreffende) woningen bevinden. Als verwerping van de hierboven geciteerde stelling van appellanten mist die overweging de vereiste duidelijkheid, zodat het Rechtbankvonnis in zoverre niet naar de eis der wet is gemotiveerd.

III. In r.o. 13.2 heeft de Rechtbank overwogen: 'De Tuinstadregeling strekt zich niet uit tot het onderhoud van de groenvoorzieningen die in eigendom zijn van de gemeente en door haar (nog) niet in erfpacht zijn uitgegeven aan de corporaties.'

De Kantonrechter had onder 1 (vonnis blz. 4) feitelijk beslist dat de (ten processe bedoelde) 'tuinen' eigendom zijn van de gemeente en niet aan Dr. Schaepman/Eigen Haard (lees: WBV) in erfpacht zijn uitgegeven. Die beslissing is in hoger beroep niet bestreden, integendeel: alle partijen hebben zich conform die beslissing uitgelaten, zoals aangegeven in middelonderdeel II onder (c). Derhalve was de Rechtbank aan die beslissing gebonden. In r.o. 11 (slot) heeft de Rechtbank overwogen dat niet van doorslaggevende betekenis is dat de (ten processe bedoelde) 'groenvoorzieningen' al dan niet door de gemeente in erfpacht zijn uitgegeven aan 'de woningcorporaties' (voor zover in dit geding van belang: aan WBV). Derhalve moet in cassatie uitgangspunt zijn dat de ten processe bedoelde 'groenvoorzieningen' eigendom zijn van de gemeente en niet aan WBV in erfpacht zijn uitgegeven. Uit r.o. 13.2 vloeit dan voort dat de Tuinstadregeling 'zich niet uitstrekt tot', niet toepasselijk is op de ten processe bedoelde 'groenvoorzieningen'.

— Uit een en ander volgt dat de Rechtbank ten onrechte en onbegrijpelijkerwijze in r.o.

13.1 en elders in haar vonnis tot uiting heeft gebracht dat de ten processe bedoelde tuinen 'erfpachttuinen' zijn waarop de tuinstadregeling toepasselijk is, en dat de litigieuze bijdrageplichtigheid van Koerhuis c.s. mede op de toepasselijkheid van de Tuinstadregeling is gebaseerd. Die beslissingen zijn immers onverenigbaar met het boven geschetste uitgangspunt (dat in dit geval niet sprake is van erfpachttuinen) beschouwd in samenhang met r.o. 13.2.

Hoge Raad: 1. Het geding in feitelijke instanties

30

Woningbouwvereniging Dr. Schaepman, de rechtsvoorgangster van thans verweerster in cassatie, — de laatste verder te noemen: Eigen Haard — heeft bij exploiten van 9 november 1994 eisers tot cassatie — verder te noemen: Koerhuis en Poeran — gedagvaard voor de Kantonrechter te Amsterdam en gevorderd: 1. te verklaren voor recht dat de tuinstadbijdrage op grond van art. 12art. 12 van de Huurprijzenwet Woonruimte (hierna: HPW) als onderdeel van de bijkomende kosten aan Koerhuis en Poeran in rekening mag worden gebracht; 2. Koerhuis te veroordelen om aan Eigen Haard te betalen ƒ 92,65, zijnde het totaal van de achterstallige bijdragen ten behoeve van het Tuinstadfonds tot en met november 1994, te vermeerderen met de bijdragen ad ƒ 8,75 per maand die vanaf 1 december 1994 tot aan de datum van vonniswijzing zullen vervallen, een en ander voorts te vermeerderen met de over de achterstallige bijdragen vanaf de vervaldata, zijnde de eerste dag van iedere maand, verschuldigde wettelijke rente; 3. Poeran te veroordelen om aan Eigen Haard te betalen ƒ 83,90, zijnde het totaal van de achterstallige bijdragen ten behoeve van het Tuinstadfonds tot en met november 1994, te vermeerderen met de bijdragen ad ƒ 8,75 per maand die vanaf 1 december 1994 tot aan de datum van vonniswijzing zullen vervallen, een en ander voorts te vermeerderen met de over de achterstallige bijdragen vanaf de vervaldata, zijnde de eerste dag van iedere maand, verschuldigde wettelijke rente.

Koerhuis en Poeran hebben de vorderingen bestreden en in voorwaardelijke reconventie, doch alleen voor het geval de vorderingen in conventie worden afgewezen, gevorderd: A. voor recht te verklaren dat door Eigen Haard ten onrechte op 1 juli 1990 een bedrag van ƒ 4,12 per maand van de tuinstadbijdrage is overgeheveld van de bijkomende kosten als bedoeld in art. 12art. 12 HPW naar de kale huurprijs; B. 1. wegens onverschuldigde betaling door Koerhuis en Poeran Eigen Haard te veroordelen tot terugbetaling aan Koerhuis en Poeran afzonderlijk van een bedrag van ƒ 4,12 per maand, vermeerderd met de daarover aangezegde en gerealiseerde huurverhogingen per juli 1991, 1992 en 1993, over de periode vanaf 1 januari 1994 tot en met 30 juni 1994; 2. wegens onverschuldigde betaling door Koerhuis en Poeran Eigen Haard te veroordelen tot terugbetaling aan Koerhuis en Poeran afzonderlijk van een bedrag van ƒ 4,12 per maand, vermeerderd met de daarover aangezegde en gerealiseerde huurverhogingen per 1 juli 1991, 1992, 1993 en 1994, over de periode vanaf 1 juli 1994 tot en met 30 april 1995; 3. wegens onverschuldigde betaling door Koerhuis en Poeran Eigen Haard te veroordelen tot terugbetaling aan Koerhuis en Poeran afzonderlijk van een bedrag van ƒ 4,12 per maand, vermeerderd met de daarover aangezegde en gerealiseerde huurverhogingen per 1 juli 1991, 1992, 1993 en 1994, over de periode op en na 1 mei 1995 voor elke maand of een gedeelte daarvan dat de huurovereenkomst tussen partijen doorloopt, danwel is doorgelopen en met inachtneming van tussen partijen na 1 mei 1995 overheen of tot stand te komen huurprijswijzigingen;

31

de vorderingen sub 1 en 2 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 28 april 1995 tot aan de dag der algehele voldoening en de vordering sub 3 steeds vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de eerste dag van de maand waarop de onverschuldigde huurbetaling betrekking heeft tot aan de dag der algehele voldoening.

De Kantonrechter heeft bij vonnis van 8 november 1996 in conventie de vorderingen van Eigen Haard toegewezen.

Tegen dit vonnis hebben Koerhuis en Poeran hoger beroep ingesteld bij de Rechtbank te Amsterdam. Aan hun reconventionele vorderingen hebben zij in de opsomming ten aanzien van de onderscheiden huurverhogingen telkens toegevoegd de huurverhoging per 1 juli 1994.

Bij memorie van antwoord heeft Eigen Haard in verband met de inmiddels ingetreden verhoging van de tuinstadbijdragen in conventie haar eis vermeerderd, als in die memorie vermeld.

Koerhuis en Poeran hebben zich niet verzet tegen de vermeerdering van eis.

Bij vonnis van 15 april 1998 heeft de Rechtbank het bestreden vonnis vernietigd voor zover het betreft de beslissingen onder 2 en 3 van het dictum. In zoverre opnieuw beslissende heeft de Rechtbank, de vorderingen van Eigen Haard als vermeld onder 2 en 3, zoals vermeerderd bij memorie van antwoord, toegewezen en het vonnis van de Kantonrechter voor het overige bekrachtigd. (‌) 2. Het geding in cassatie (‌) 3. Beoordeling van het middel 3.1. In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan. i. Koerhuis en Poeran hebben ieder van de woningbouwvereniging Dr. Schaepman (hierna: Schaepman) een woning gehuurd: Koerhuis de woning aan de Sam de Wolffstraat 9 en Poeran de woning aan de Carry Pothuis Smitstraat 21, te Amsterdam. ii. Deze woningen maken deel uit van het voorheen aan Schaepman, thans aan Eigen Haard in erfpacht toebehorende flatcomplex 43. iii. Dit flatcomplex is gelegen in de wijk Osdorp. Deze wijk bevindt zich in de zogenaamde 'Westelijke Tuin-steden', waarin verder zijn gelegen de wijken Slotermeer, Geuzenveld, Slotervaart, Overtoomse Veld en Westlandgracht. iv. In de Westelijke Tuinsteden is de zogenaamde 'Tuinstadregeling' van toepassing. v. De Tuinstadregeling is in 1955 door Burgemeester en Wethouders van Amsterdam ingesteld in verband met de bouw van woningen volgens een nieuw stedebouwkundig concept in de Westelijke Tuinsteden vanaf het einde van de jaren vijftig. Het belangrijkste kenmerk van dit concept was woningbouw in combinatie met talrijke open,

32

voor alle bewoners toegankelijke 'gemeenschappelijke tuinen'. Met de Tuinstadregeling is beoogd de aanleg en het onderhoud van de gemeenschappelijke tuinen in de Westelijke Tuinsteden te financieren. vi. Onder 'gemeenschappelijke tuin' in de zin van voormelde regeling wordt blijkens een rapport uit 1982 van de Werkgroep Tuinregeling (samengesteld uit vertegenwoordigers van de gemeente Amsterdam (hierna: de gemeente) en van de Amsterdamse federatie van Woningcorporaties) verstaan een tuin waarvan de bewoners van een aantal woningen in een complex/bouwblok het 'fysiek' dan wel 'kijk' genot hebben; de tuin, die een 'open' dan wel een 'besloten' karakter kan hebben, moet in de beleving van de bewoners bij de woningen 'horen'. vii. De Tuinstadregeling werkt als volgt. De woningbedrijven en — corporaties dragen zorg voor het onderhoud van de gemeenschappelijke tuinen die door de gemeente aan hen in erfpacht zijn uitgegeven. Zij ontvangen daarvoor uit het zogenaamde Tuinstadfonds een vast bedrag, dat is gerelateerd aan het totale aantal vierkante meters gemeenschappelijke tuin van die corporaties in de Tuinsteden. Het Tuinstadfonds legt voorts aan de woningcorporaties een bijdrageverplichting op. De hoogte van de bijdrage per corporatie is gelijk aan het aantal woningen van de corporatie in de Tuinsteden vermenigvuldigd met de zogenoemde individuele tuinstadbijdrage. Bij deze berekening speelt geen rol of bij een bepaald complex al dan niet sprake is van tuinuitgifte in erfpacht. Het enige criterium is dat een corporatiewoning zich in het Tuinstadgebied moet bevinden. De individuele bijdrage wordt vervolgens door de corporaties per woning aan de individuele huurders doorberekend. Het gaat om twee vaste bedragen voor de aanleg en ophoogkosten onderscheidenlijk het gering en dagelijks onderhoud. Deze laatste component wordt doorberekend als onderdeel van de servicekosten en is voor alle huurders gelijk met uitzondering van de huurders van bejaardenwoningen die de helft van het normale tarief betalen. viii. Complex 43 is in 1983 gebouwd. Het complex bestaat uit 189 woningen, die zijn verdeeld over zes tegenover elkaar staande woonblokken. Er zijn veel tuinen, plantsoenen en bosschages in de omgeving van dit complex. Al dit groen heeft een open karakter en is voor iedereen toegankelijk. De tuinen die zich direct bij/tussen de woonblokken bevinden hebben qua inrichting een open karakter. Zij zijn eigendom van de gemeente en zijn niet in erfpacht uitgegeven aan Schaepman/Eigen Haard. Zij worden door het stadsdeel onderhouden en door Eigen Haard worden geen gelden besteed aan de onderhoudswerkzaamheden ten behoeve van de direct tussen de woonblokken van complex 43 gelegen tuinen. Ook voor dit complex verlangt de gemeente van Eigen Haard deelname aan het Tuinstadfonds en moet Eigen Haard de bijdragen van de huurders innen.

3.2. Eigen Haard heeft in de onderhavige procedure — door beide partijen aangeduid als een proefprocedure — in conventie een verklaring voor recht gevorderd dat de Tuinstadbijdrage op grond van art. 12art. 12 HPW als onderdeel van de bijkomende kosten aan Koerhuis en Poeran in rekening mag worden gebracht. Voorts heeft Eigen Haard betaling gevorderd van de achterstallige bijdragen voor zover het betreft de kosten voor gering en dagelijks onderhoud. Daartoe voerde zij aan dat de grondslag van de verschuldigdheid van de bijdragen is gelegen in het feit dat de bewoners het genot hebben van de woonomgeving die zowel in de directe nabijheid als in de wijdere omtrek

33

is voorzien van extra veel groen. De toevallige omstandigheid dat de tuinen tussen de ten processe bedoelde woonblokken niet in erfpacht aan Eigen Haard zijn uitgegeven, mag niet terzake doen, omdat de bewoners van complex 43 ook profijt hebben van de wèl in erfpacht uitgegeven gemeenschappelijke tuinen die zich elders in hun woonomgeving bevinden. Het is daarom redelijk dat zij, net als alle andere bewoners van de Westelijke Tuinsteden, gelijkelijk aan het onderhoud daarvan bijdragen.

Koerhuis en Poeran hebben de vorderingen van Eigen Haard bestreden en in voorwaardelijke reconventie, namelijk voor het geval de vorderingen in conventie zullen worden afgewezen, gevorderd te verklaren voor recht dat door Eigen Haard ten onrechte op 1 juli 1990 een bedrag van ƒ 4,12 per maand van de tuinstadbijdrage is overgeheveld van de bijkomende kosten als bedoeld in art. 12art. 12 HPW naar de kale huurprijs.

Voorts hebben zij terugbetaling gevorderd van de onverschuldigd betaalde bijdragen vanaf 1 januari 1994.

De Kantonrechter heeft de vorderingen in conventie toegewezen. De Rechtbank heeft geoordeeld dat de grieven tegen het vonnis in conventie falen en heeft in verband met de vermeerdering van eis in hoger beroep door Eigen Haard, waartegen Koerhuis en Poeran geen verweer hebben gevoerd, het vonnis van de Kantonrechter uit praktische overwegingen gedeeltelijk vernietigd teneinde het dictum in verband met de vermeerdering van eis te kunnen herformuleren.

Daartoe heeft de Rechtbank — samengevat weergegeven en voor zover in cassatie van belang — het volgende overwogen. Ook in hoger beroep gaat het om de vraag of de tuinstadbijdrage rechtsgeldig als onderdeel van de bijkomende kosten als bedoeld in art.

12art. 12 HPW aan Koerhuis en Poeran als huurders van woningen in complex 43 in rekening kan worden gebracht. Het gaat hierbij alleen om de kosten voor gering en dagelijks onderhoud, niet om de kosten van aanleg en ophoging (rov. 7.2). De servicekosten 'tuinfonds' betreffende de tuinstadbijdrage zijn tussen partijen overeengekomen (rov. 8). Deze contractuele bepaling is niet in strijd met de bepalingen, het doel en/of de strekking van de HPW. Uit de opzet van de tuinsteden volgt dat deze gemeenschappelijke tuinen naar hun aard en bestemming geacht moeten worden planologisch deel uit te maken van de in de tuinsteden gelegen flatcomplexen en dat deze groenvoorzieningen in de eerste plaats strekken tot genot van de bewoners van de tuinsteden. Aldus moeten de gemeenschappelijke tuinen worden aangemerkt als voorzieningen die naar hun aard onlosmakelijk met de flatcomplexen en de daarin gelegen woningen zijn verbonden. Deze tuinen zijn dus aanhorigheden in de zin van art.

1art. 1 HPW (rov. 9–11). In het licht van het stedebouwkundig concept van de Westelijke Tuinsteden is niet beslissend dat de groenvoorzieningen rond de flatwoningen ook vrij toegankelijk zijn voor anderen dan de bewoners daarvan. Hetzelfde geldt voor de vraag of die groenvoorzieningen al dan niet door de gemeente in erfpacht zijn uitgegeven aan de woningcorporaties (rov. 11). Tegen deze achtergrond is het niet onredelijk dat van de bewoners van de corporatiewoningen in de Westelijke Tuinsteden een bijdrage wordt verlangd in de kosten van het geringe en dagelijkse onderhoud van de groenvoorzieningen in de tuinsteden, voor zover in erfpacht overgedragen aan de woningcorporaties, ongeacht of zich daadwerkelijk rondom de gehuurde woning een gemeenschappelijke erfpachttuin bevindt. De tuinstadbijdrage mag dan ook als onderdeel van de bijkomende kosten als bedoeld in art. 12art. 12 HPW aan de huurders in rekening worden gebracht (rov. 12).

34

3.3. Het middel keert zich tegen de beslissing van de Rechtbank en de gronden waarop zij berust. Blijkens art. 1art. 1 onder e HPW wordt onder huurprijs verstaan de prijs welke bij huur en verhuur is verschuldigd voor het enkele gebruik van de woonruimte.

Art. 12Art. 12 HPW bevat een regeling met betrekking tot de zogenaamde servicekosten.

Blijkens de parlementaire geschiedenis van deze bepaling zijn dit de kosten van al die leveringen en diensten die uitgaan boven het ter beschikking stellen van de onroerende zaak (Kamerstukken II 1976/77, 14 175, nr. 3, blz. 33).

In het onderhavige geval gaat het — naar in cassatie onbestreden is — om groenvoorzieningen met een open karakter die voor ieder toegankelijk zijn. Dergelijke groenvoorzieningen maken dus niet — ook niet als onroerende aanhorigheid als bedoeld in art. 1art. 1 onder a HPW — deel uit van de gehuurde woonruimte. Voor zover Koerhuis en Poeran het genot van voormelde groenvoorzieningen hebben, ontlenen zij dat genot derhalve niet aan de huurovereenkomst met Eigen Haard, maar aan de openbare bestemming van die groenvoorzieningen. Dit brengt mee dat de gevorderde kosten voor gering en dagelijks onderhoud van deze groenvoorzieningen niet aangemerkt kunnen worden als bijkomende kosten voor krachtens de huurovereenkomst aan de huurder verstrekte leveringen en diensten. Deze kosten kunnen derhalve niet op de voet van art.

12 lid 1art. 12 lid 1 HPW aan Koerhuis en Poeran in rekening gebracht worden.

De op het vorenoverwogene gerichte klachten van het middel treffen derhalve doel. Het bestreden vonnis kan niet in stand blijven. Voor het overige behoeft het middel geen behandeling meer.

3.4. De Hoge Raad kan zelf de zaak afdoen. Het vorenoverwogene leidt tot de slotsom dat de grieven II — VII in zoverre gegrond zijn dat Koerhuis en Poeran op goede gronden hebben betoogd dat de kosten voor gering en dagelijks onderhoud van de groenvoorzieningen niet op de voet van art. 12art. 12 HPW aan hen in rekening kunnen worden gebracht en dat de vorderingen van Eigen Haard moeten worden afgewezen.

Voor het overige behoeven de grieven derhalve geen behandeling meer.

De afwijzing van de vorderingen van Eigen Haard brengt mee dat de voorwaarde waaronder de reconventionele vorderingen van Koerhuis en Poeran zijn ingesteld, is vervuld. Zoals hiervoor in 3.3 is overwogen maken de groenvoorzieningen geen deel uit van het gehuurde en kunnen de kosten van aanleg en ophoging van die groenvoorzieningen dus niet als onderdeel van de huurprijs of servicekosten aan Koerhuis en Poeran in rekening worden gebracht. Dit brengt mee dat de vordering tot terugbetaling van de kosten van aanleg en ophoging van die groenvoorzieningen die aan Koerhuis en Poeran in rekening zijn gebracht, waarvan de omvang niet door Eigen Haard is bestreden, dient te worden toegewezen. In het midden kan derhalve blijven of die kosten op enig moment zijn overgeheveld van de servicekosten naar de kale huurprijs.

Bij de gevorderde verklaring voor recht hebben Koerhuis en Poeran dus geen belang.

3.5. Nu partijen in alle instanties hebben verzocht de kosten van deze proefprocedure te compenseren, zal de Hoge Raad dienovereenkomstig beslissen.

4. Beslissing De Hoge Raad:

35

vernietigt het vonnis van de Rechtbank te Amsterdam van 15 april 1998; vernietigt het vonnis van de Kantonrechter te Amsterdam van 8 november 1996; wijst de vorderingen van Eigen Haard af; veroordeelt Eigen Haard a) tot betaling aan Koerhuis en Poeran afzonderlijk van een bedrag van Ć’ 4,12 per maand, vermeerderd met de daarover aangezegde en betaalde huurverhogingen per 1 juli 1991, 1992 en 1993, over de periode vanaf 1 januari 1994 tot en met 30 juni 1994, en over de periode vanaf 1 juli 1994 tot en met 30 april 1995, vermeerderd met de daarover aangezegd en betaalde huurverhogingen per 1 juli 1991, 1992, 1993 en 1994, een en ander vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 28 april 1995 tot aan de dag der algehele voldoening, en b) tot betaling aan Koerhuis en Poeran afzonderlijk van een bedrag van Ć’ 4,12 per maand, vermeerderd met de daarover aangezegde en betaalde huurverhogingen per 1 juli 1991, 1992, 1993 en 1994, over de periode vanaf 1 mei 1995 voor elke maand of een gedeelte daarvan dat de huurovereenkomst tussen partijen doorloopt, dan wel is doorgelopen en met inachtneming van de tussen partijen na 1 mei 1995 overeengekomen of tot stand komende huurprijswijzigingen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de eerste dag van de maand waarop de huurbetaling betrekking heeft tot aan de dag der algehele voldoening; wijst af het meer of anders door Koerhuis en Poeran gevorderde; compenseert de kosten van het geding in alle instanties aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt.

36

WR 2009, 73 Instantie: Hof Amsterdam Datum: 31 maart 2009 Magistraten: - Zaaknr: 106007305/01, 1213/07 Conclusie: - LJN: BJ3594 Noot: - Roepnaam: Brondocumenten: ECLI:NL:GHAMS:2009:BJ3594, Uitspraak, Hof Amsterdam, 31‑03‑ 2009

Wetingang: BW art. 7:233art. 7:233; BW art. 7:217art. 7:217; BW art. 7:240art. 7:240; Besluit kleine herstellingen art. 1art. 1 bijlage Brondocument: Hof Amsterdam, 31-03-2009, nr 106007305/01, nr 1213/07Hof Amsterdam, 31-03-2009, nr 106007305/01, nr 1213/07 Snel naar: EssentieEssentieSamenvattingSamenvattingPartij(en)Partij(en)UitspraakUitspraak

EssentieNaar bovenNaar boven geen appelverbod, beantwoording voorvraag of kijktuin onroerende aanhorigheid is; bijdrage aan onderhoudskosten groenvoorziening SamenvattingNaar bovenNaar boven Het gedeelte van de tuin tussen de flatgebouwen dat noch voor de bewoners van die flatgebouwen noch voor derden toegankelijk is, is naar aard en bestemming zodanig met de betreffende woningen in de flatgebouwen die uitkijken op die groenvoorziening verbonden, dat deze kijktuin als een onroerende aanhorigheid bij die woningen kan worden beschouwd. Mogelijk enig kijkgenot vanuit andere flats en het feit dat de bewoners geen toegang tot die tuin hebben, doen daar niets aan af.

Onderhoud van de kijktuin komt, als vallend onder kleine herstellingen, voor rekening van de huurders van de flats. Verhuurster die het onderhoud aan de kijktuin verzorgt, kan een tuinbijdrage als onderdeel van de servicekosten in rekening brengen. Nu het ondoenlijk is deze bijdrage af te stemmen op het precieze kijkgenot dat een specifieke huurder heeft, kan de verhuurster een gelijke bijdrage aan de huurders in rekening brengen.

Partij(en)Naar bovenNaar boven Appellante in principaal beroep, geïntimeerde in voorwaardelijk incidenteel beroep Algemene Woningbouwvereniging (thans: Woningbouwvereniging Stadgenoot), gevestigd te Amsterdam Advocaat

37

mr. A.S. Rueb tegen Geïntimeerde in principaal beroep, appellante in voorwaardelijk incidenteel beroep Hansrady Bhondoekhan–Jarbandhan, wonende te Amsterdam Advocaat mr. H.A. Sarolea UitspraakNaar bovenNaar boven (…)

2.Ontvankelijkheid 2.1 Aan deze procedure is voorafgegaan een verzoek van Bhondoekhan aan de huurcommissie op de voet van artikel 7:260artikel 7:260 BW met betrekking tot de aan haar door AWV doorberekende bedragen over 2002 en 2003 ter zake van tuinonderhoud (€ 102,13 respectievelijk € 111,15). De voorzitter van de huurcommissie heeft geoordeeld dat Bhondoekhan die bedragen inderdaad verschuldigd is. De huurcommissie heeft het daarop door Bhondoekhan ingestelde verzet ongegrond bevonden. Vervolgens heeft Bhondoekhan, op de voet van artikel 7:262 lid 1artikel 7:262 lid 1 BW, de onderhavige procedure ingezet. De kantonrechter heeft de vordering van Bhondoekhan — kort gezegd: de bewuste betalingsverplichting, voor beide jaren, bepalen op nihil — toegewezen.

2.2 AWV heeft aangevoerd dat het appelverbod van artikel 7:262 lid 2artikel 7:262 lid 2 op deze zaak niet van toepassing is. Daartoe heeft zij onder meer betoogd — zakelijk weergegeven — dat alvorens kan worden beslist op de vraag of AWV aan Bhondoekhan servicekosten in rekening kan brengen voor het onderhoud van de bewuste kijktuin (zie nader onder 4.2) een voorvraag beantwoord dient te worden en wel de vraag of die kijktuin een onroerende aanhorigheid is in de zin van artikel 7:233artikel 7:233 BW. En op de beslissing over die voorvraag is het appelverbod niet van toepassing, aldus AWV. Bhondoekhan heeft zich terzake gerefereerd aan het oordeel van het hof.

2.3 Het hof onderschrijft genoemd betoog van AWV: Bhondoekhan kan inderdaad alleen verplicht worden mee te betalen aan het onderhoud van de kijktuin als die tuin beschouwd dient te worden als onroerende aanhorigheid in de zin van artikel 7:233artikel 7:233 BW. In dat geval komt het onderhoud van de kijktuin op de voet van artikel 7:217artikel 7:217 BW juncto artikel 7:240artikel 7:240 BW immers voor rekening van de huurders van de flats waarbij die kijktuin als een onroerende aanhorigheid ‘behoort’ (zie het Besluit kleine herstellingen onder l) en kan AWV het door haar ten behoeve van die huurders verrichte onderhoud aan de huurders als servicekosten in rekening brengen. De kantonrechter lijkt weliswaar tot zijn oordeel, dat Bhondoekhan geen kosten terzake het onderhoud van de tuin in rekening kunnen worden gebracht, te zijn gekomen zonder beantwoording van meerbedoelde voorvraag, maar met het overwogene onder 17 en 18 heeft hij goed beschouwd die (voor)vraag wèl beantwoord en wel in negatieve zin.

38

2.4 Waar in dit geding in feite slechts aan de orde is of de kijktuin al dan niet beschouwd dient te worden als onroerende aanhorigheid (over de hoogte van de Bhondoekhan in rekening gebrachte bedragen als zodanig bestaat geen geschil) moet, mèt AWV, geoordeeld worden dat in casu geen sprake is van enigerlei beslissing krachtens artikel 7:262artikel 7:262 BW en is het appelverbod van artikel 7:262 lid 2artikel 7:262 lid 2 BW dus niet van toepassing.

2.5 Dit leidt tot de conclusie dat AWV in haar beroep kan worden ontvangen. De stelling van AWV dat dit hoe dan ook zou gelden voor de in het dictum onder I gegeven verklaring voor recht behoeft hiermee geen behandeling.

3.De feiten 3.1 De kantonrechter heeft in het vonnis onder 1.1 tot en met 1.7 een aantal feiten als vaststaand opgesomd. AWV heeft er in grief Ia in principaal beroep terecht op gewezen dat in die opsomming onder 1.1 ten onrechte wordt gesproken over ‘de woning aan de Doddenlaan 50’ (als de woning van Bhondoekhan); het gaat om de woning Doddendaal 50 (zoals het ook gaat om het flatgebouw Doddendaal en niet Doddenstein, zoals in rechtsoverweging 16 en 17 van het vonnis staat). Het hof leest r.o. 1.1 (en de r.o. 16 en 17) aldus gewijzigd.

3.2 Waar met betrekking tot de hekken waarover in grief Ib in principaal beroep wordt gesproken vaststaat dat die er niet waren in 2002 en 2003 en ten aanzien van de hoogte van de in die grief bedoelde heggen niet duidelijk door AWV is gesteld dat de hoogte daarvan ook in die jaren nergens lager dan 0,90 m was, stelt het hof vast dat hetgeen in de bewuste grief wordt betoogd niet relevant is voor de beslissing in de onderhavige zaak.

3.3 Om praktische reden zal het hof thans ook reeds grief 1 in voorwaardelijk incidenteel beroep behandelen, nu deze zich richt tegen een deel van de feiten vastgesteld onder 1.6 van het vonnis. Volgens Bhondoekhan heeft de kantonrechter het vanaf de openbare weg voor eenieder toegankelijke deel van de groenvoorziening gelegen tussen de flatgebouwen Doddendaal en Loevestijn niet goed omschreven. Uit de reactie van AWV op deze grief maakt het hof op dat beide partijen het aldus zien dat niet enkel het speelplaatsje met speeltoestellen en zitbanken tot het voor eenieder toegankelijke deel van de groenvoorziening hoort, doch ook het deel dat ten oosten van het toegangspad naar de speelplaats en van de speelplaats zelf ligt. Daar zal het hof dan ook van uitgaan.

3.4 Behoudens vorenstaande aanpassingen zal het hof uitgaan van de door de kantonrechter vastgestelde feiten, nu daarover geen geschil bestaat.

4.De beoordeling 4.1 Het gaat in dit geding; zoals hiervoor al werd aangegeven, om de vraag of het deel van de groenvoorziening tussen de flatgebouwen Doddendaal en Loevestein (beiden — dit is door AWV gesteld en niet door Bhondoekhan betwist — toebehorend aan AWV) niet zijnde het onder 3.3, slot, omschreven (voor eenieder toegankelijke) gedeelte ervan al dan niet beschouwd dient te worden als onroerende aanhorigheid bij de woningen in die flatgebouwen die uitkijken op die groenvoorziening. Grief II in principaal beroep strekt

39

ten betoge dat die vraag in positieve zin beantwoord dient te worden. Dienaangaande wordt het volgende overwogen.

4.2 Het hof stelt allereerst vast dat niet in geschil is dat het bewuste deel van de groenvoorziening voor bewoners van de onder 4.1 bedoelde woningen noch voor derden toegankelijk is. Dit heeft de kantonrechter immers onder 1.6 van het vonnis vastgesteld en daartegen is niet gegriefd. Om die reden kan meerbedoeld deel dan ook als kijktuin omschreven worden.

4.3 De grond van de kijktuin is in erfpacht door de gemeente Amsterdam aan AWV uitgegeven. De woningen met oneven nummers van het flatgebouw Loevestein en de woningen met even nummers van het flatgebouw Doddendaal kijken (vanwege het deel omschreven onder 3.3, slot: soms schuin èn over de speelplaats heen) op de kijktuin uit.

Genoemde flatgebouwen liggen langs de lange zijden van de bewuste groenvoorziening (hiermee wordt zowel op meerbedoeld toegankelijk deel als op de kijktuin gedoeld).

Langs een van de korte zijden ligt een wandelpad, aan de andere korte zijde ligt een openbare weg (de A.J. Ernststraat) met bomen. De kijktuin is verreweg het grootste deel van vorenbedoelde groenvoorziening.

4.4 Op grond van het overwogene onder 4.3 is het hof van oordeel dat de kijktuin naar aard en bestemming zodanig met de hiervoor onder 4.3 aangegeven woningen in de flatgebouwen Loevestein en Doddendaal verbonden is dat de onder 4.1 geformuleerde vraag in positieve zin beantwoord dient te worden. Daaraan doet niet af dat ook bewoners van de flats aan de A.J. Ernststraat — van welke flats AWV niet de verhuurder is — mogelijk enig kijkgenot aan de kijktuin ontlenen (tussen die woningen en de kijktuin ligt de A. J. Ernststraat). Evenmin doet daaraan af dat (ook) de bewoners van genoemde flatgebouwen geen toegang tot de kijktuin hebben.

4.5 Het vorenstaande betekent dat AWV, die het onderhoud aan de kijktuin verzorgt, aan de huurders van de even genummerde woningen in het flatgebouw Doddendaal en de oneven genummerde woningen in het flatgebouw Loevestein een bijdrage in dat onderhoud, als onderdeel van de servicekosten, in rekening kan brengen. Gesteld en niet betwist is dat AWV al deze huurders terzake een gelijke bijdrage in rekening brengt.

Waar het niet doenlijk is die bijdrage af te stemmen op het precieze kijkgenot dat een specifieke huurder van de kijktuin heeft, acht het hof dit juist. Over de hoogte van de bijdrage als zodanig heeft Bhondoekhan niet geklaagd.

4.6 De conclusie is dat grief II in principaal beroep slaagt en dat grief 2 in voorwaardelijk incidenteel beroep (waarin wordt verdedigd dat Bhondoekhan geen bijdrage hoeft te betalen omdat het voor eenieder toegankelijke deel van de groenvoorziening vlak voor haar woning ligt, met als gevolg dat zij minder kijkgenot van de kijktuin zou hebben) faalt.

4.7 Hetgeen Bhondoekhan in haar conclusie van antwoord sub 10 naar voren heeft gebracht (de huurcommissie zou in een vergelijkbaar geval de kosten van tuinonderhoud niet als ‘doorrekenbaar’ hebben aangemerkt) is, zelfs al zou dat juist zijn, niet relevant.

4.8 Een en ander leidt tot de slotsom dat het vonnis moet worden vernietigd en dat zal worden beslist conform de voorzitter van de huurcommissie in deze aangelegenheid eerder deed. Bhondoekhan zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van beide instanties.

40

4.9 Bij deze stand van zaken behoeven de overige grieven in principaal beroep geen behandeling.

5.Beslissing Het hof: vernietigt het vonnis waarvan beroep en, opnieuw rechtdoende; wijst de vordering van Bhondoekhan af; stelt de betalingsverplichting van Bhandoekhan ter zake van de tuinbijdrage voor 2002 vast op € 102,13 en voor 2003 op € 111,16; verwijst Bhandoekhan in de kosten van de eerste aanleg, aan de zijde van AWV begroot op nihil aan verschotten en € 500 voor kosten advocaat; verwijst Bhandoekhan in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van AWV tot op heden begroot op € 335,31 aan verschotten en € 894 voor kosten advocaat; verklaart deze betalingsverplichtingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.A. Goslings, D.J. van der Kwaak en P.A.W. Bannier en op 31 maart 2009 in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer.

41

WR 2010, 32 Instantie: Kantonrechter Amsterdam Datum: 9 mei 2009 Magistraten: - Zaaknr: 23382/07 Conclusie: - LJN: BL8087 Noot: - Roepnaam: Brondocumenten: ECLI:NL:RBAMS:2009:BL8087, Uitspraak, Kantonrechter Amsterdam, 09‑05‑2009

Wetingang: BW art. 7:264art. 7:264 Brondocument: Ktr. Amsterdam, 09-05-2009, nr 23382/07Ktr. Amsterdam, 09-05-2009, nr 23382/07 Snel naar: EssentieEssentieSamenvattingSamenvattingPartij(en)Partij(en)UitspraakUitspraak

EssentieNaar bovenNaar boven administratie- en verhuurkosten bij sluiten huurovereenkomst SamenvattingNaar bovenNaar boven In verband met het sluiten van de huurovereenkomst bedingt verhuurster, een woningstichting, een vergoeding van de kandidaat-huurder voor administratie- of verhuurkosten. Een zodanig beding is nietig voor zover daarbij ten behoeve van een der partijen in dit geval de verhuurder, een niet redelijk voordeel wordt overeengekomen. Er is in ieder geval sprake van een niet redelijk voordeel voor de verhuurder als de huurder niet is gebaat door de prestatie waarvoor de betreffende vergoeding in rekening wordt gebracht. Dit betekent nog niet dat kosten waardoor de huurder wel is gebaat zonder meer als redelijk dienen te gelden. De aard van de kosten en de omstandigheden van het geval bepalen of de kosten als niet redelijk kunnen worden aangemerkt.

Verhuurster mag slechts van de genoemde kosten de kosten van een naamplaatje, van eenvoudig voorlichtingsmateriaal en van de aanvraag van een huisvestingsvergunning aan de huurders in rekening brengen. Bij een duurdere wijze van informatieverstrekking zijn de huurders niet gebaat. Het controleren van de (inkomens)gegevens van de nieuwe huurder geschiedt in het kader van de taken van verhuurder inzake de verdeling van woonruimte en/of strekt voornamelijk tot bescherming van de belangen van verhuurder.

De kosten voor de advertentie, de bezichtiging, het kennismakingsgesprek, de opnamestaat en het schriftelijke huurcontract zijn dermate in overwegende mate in het belang van verhuurder dat vergoeding daarvan door de huurder een niet redelijk voordeel voor verhuurder oplevert.

Partij(en)Naar bovenNaar boven

42

Eiseres Bewonersvereniging Nellestein, gevestigd te Amsterdam Gemachtigde mr. Th. Gardenbroek tegen Gedaagde Stichting Ymere, gevestigd te Amsterdam Gemachtigde mr. T.J. de Groot UitspraakNaar bovenNaar boven VONNIS 9 MEI 2008 (…)

1.Feiten (…)

1.3 BN behartigt de belangen van huurders van woningen in het ‘Nellestein-complex’, een complex van flatgebouwen in Amsterdam-Zuidoost.

1.4 Ymere is verhuurster van die woningen.

1.5 Bij het sluiten van huurovereenkomsten met betrekking tot de woningen bedingt Ymere betaling door de huurder van een vergoeding van ter zake van administratie- of verhuurkosten ten bedragen van (thans) € 125 (incl. BTW).

2.Vordering en verweer 2.1 Volgens BN geniet Ymere door de vergoeding een niet redelijk voordeel als bedoeld in artikel 7:264artikel 7:264 van het Burgerlijk Wetboek, voor zover die vergoeding hoger is dan een bedrag van € 26,50, en is het beding waarop de vergoeding berust daarom in zoverre nietig.

2.2 BN vordert een met haar standpunt overeenstemmende verklaring voor recht en een bevel dat Ymere niet meer dan € 26,50 aan kosten zal bedingen.

2.3 Ymere betwist de vordering. Zij acht het beding geldig.

3.Beoordeling

43

3.1 Ymere heeft geen puntsgewijze opsomming gegeven van de kosten waarop de onderhavige vergoeding betrekking heeft, maar in haar processtukken noemt zij de volgende onderwerpen: a. naamplaatjes: b. kosten van drukwerk van: — huurovereenkomst en algemene voorwaarden; — folders (‘Onderhoud, dat doen we samen’, ‘Wonen naar eigen wens’, ‘De huur betalen’, ‘Plezierig wonen’, ‘Servicekosten’, ‘Veiligheid in en om uw huis’, ‘Klachten’, ‘Kwaliteit van onze dienstverlening’, ‘Welkom in uw woning’, ‘Gaat u ergens anders wonen?’);

c. research die ten grondslag ligt aan het maken van een huurovereenkomst: d. controleren contractstukken (inkomenstoets, controle op gezinsgrootte); e. werkzaamheden van verhuurfunctionarissen: (opstellen advertentie, doen van bezichtiging, kennismakingsgesprek, aanvragen van vergunningen, opmaken opnamestaat, opmaken huurovereenkomst, informatie over stadsdeel, aanbrengen van veranderingen in de woning, overname, huurtoeslag, serviceabonnementen, huurdersorganisatie, rechten en plichten huurder en verhuurder, zorgvoorzieningen); f. Woningnet.

3.2 Voor de beoordeling en beslissing van het geschil is noodzakelijk dat Ymere schriftelijk nader specificeert en onderbouwt welke kostenbedragen zijn gemoeid met elk onderdeel van de hiervoor gegeven opsomming, en een gemotiveerde opgave doet van het bedrag waarvoor die kosten in de onderhavige vergoeding zijn begrepen.

3.3 BN zal op die uiteenzetting mogen reageren.

BESLISSING De zaak wordt verwezen naar de rolzitting van 27 juni 2008 voor overlegging van een schriftelijke uiteenzetting door Ymere als hiervoor bedoeld.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

Aldus gewezen te Amsterdam door mr. S.G. Ellerbroek, kantonrechter en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 9 mei 2008 in tegenwoordigheid van de giffier.

VONNIS 9 JANUARI 2009

GRONDEN VAN DE BESLISSING

44

1 Met betrekking tot overweging 1.5 in het tussenvonnis van 9 mei 2008 heeft Ymere er terecht op gewezen dat de door haar bedongen vergoeding € 125 bedraagt wanneer een naamplaatje wordt geleverd en € 115 wanneer dat niet het geval is.

2 Tussen partijen staat niet ter discussie dat het in dit geding gaat om bedingen die kunnen worden onderworpen aan de toets van artikel 7:264artikel 7:264 BW lid 1, dat bepaalt dat elk in verband met de totstandkoming van een huurovereenkomst betreffende woonruimte gemaakt beding, niet de huurprijs betreffende, nietig is voor zover daarbij ten behoeve van een van partijen een niet redelijk voordeel wordt overeengekomen.

3 Uitgangspunt bij die toetsing moet zijn dat in ieder geval sprake is van een niet redelijk voordeel ten behoeve van de verhuurder indien en voor zover de huurder niet is gebaat door de prestatie waarvoor de betreffende vergoeding in rekening worden gebracht.

4 Dat betekent nog niet dat kosten waardoor de huurder wel is gebaat zonder meer als redelijk dienen te gelden. Al naar gelang van de aard van dergelijke kosten en de omstandigheden van het geval kunnen ook die als niet redelijk worden aangemerkt.

5 In het tussenvonnis van 9 mei 2008 is Ymere opgedragen om nader te specificeren en te onderbouwen welke kostenbedragen zijn gemoeid met elk onderdeel van de door haar gegeven opsomming van kosten, en een gemotiveerde opgave te doen van het bedrag waarvoor die kosten in de onderhavige vergoeding zijn begrepen.

6 Ter voldoening aan die opdracht heeft Ymere een nadere uiteenzetting gegeven. Hier zal verder nog slechts worden ingegaan op de onderwerpen die in die uiteenzetting zijn behandeld.

7. Naamplaatjes 7.1 Hierover bestaat geen geschil meer. Blijkens punt 20 van haar conclusie na tussenvonnis heeft BN — in weerwil van een eerdere bemerking onder punt 7 — aanvaard dat € 10 in rekening wordt gebracht.

8. Drukwerk 8.1 Ymere brengt de kosten in rekening van de vervaardiging van een naar haar zeggen aan nieuwe huurders verstrekte plastic ‘huurderskoffer’, die elf in kleur gedrukte folders bevat over onderwerpen die voor de huurder van belang zijn. De ten laste van de huurder te brengen kosten worden door Ymere begroot op € 18 per koffer.

8.2 In het midden kan blijven of de koffer thans nog wordt verstrekt, hetgeen door BN wordt betwist.

8.3 Op zich valt wel aan te nemen dat de huurders zijn gebaat door de verstrekking van de informatie die in de folders wordt gegeven, maar Ymere heeft niet aannemelijk gemaakt dat daarvoor niet kan worden volstaan met het gebruik van door haar zelf te vervaardigen computerprints of van een andere eenvoudige en goedkope wijze van vermenigvuldiging. Bij een duurdere wijze van informatieverstrekking zijn de huurders niet gebaat.

45

8.4 Dat Ymere zich bij haar keuze voor de koffer en de kleurenfolders weilicht heeft laten leiden door eigen opvattingen omtrent de wijze waarop zij zich in het maatschappelijk verkeer wil presenteren, dient voor haar rekening te komen en niet voor die van de huurders.

9. Research/controleren stukken 9.1 Blijkens de door Ymere gegeven toelichting hebben deze kosten betrekking op het controleren door haar verhuurmakelaar van (inkomens)gegevens van de nieuwe huurder.

9.2 Door de desbetreffende werkzaamheden is de huurder in zoverre gebaat dat de controle leidt tot het sluiten van de (ook) door de huurder gewenste huurovereenkomst, maar er moet van worden uitgegaan dat de controle geschiedt in het kader van de taken van Ymere inzake verdeling van woonruimte en/of strekt tot bescherming van de belangen van Ymere met het oog op het risico dat de huurder de huur niet zal kunnen opbrengen. Daarom moet geoordeeld worden dat het maken van de betreffende kosten in dermate overwegende mate in het belang van Ymere is dat vergoeding van die kosten door de huurder een niet redelijk voordeel voor Ymere oplevert.

10. Werkzaamheden verhuurmakelaar 10.1 Deze kosten betreffen volgens Ymere werkzaamheden van de verhuurmakelaar, te weten het opstellen van de advertentie voor de woning, het doen van een bezichtiging, het houden van een kennismakingsgesprek, het aanvragen van (huisvestings)vergunningen, het opmaken van een opnamestaat en het opmaken van het schriftelijke huurcontract.

10.2 Met betrekking tot het merendeel van deze werkzaamheden, te weten de advertentie, de bezichtiging, het kennismakingsgesprek, de opnamestaat en het schriftelijke huurcontract geldt hetgeen hiervoor onder 9.2 is overwogen. De huurder is daarbij in zoverre gebaat dat de werkzaamheden strekken tot de totstandkoming van de huurovereenkomst, maar Ymere heeft een dermate overwegend belang bij het maken van de betreffende kosten dat vergoeding daarvan door de huurder een niet redelijk voordeel voor Ymere oplevert. De advertentie dient om gegadigden voor een woning te vinden. Het behoort tot de normale verplichtingen van een verhuurder om gelegenheid te bieden tot bezichtiging van het gehuurde en om bij aanvang van de huur een opnamestaat te maken. De zin van een kennismakingsgesprek zal in hoofdzaak zijn dat Ymere zich een indruk kan vormen van de persoon van de aspirant-huurder met het oog op een goede nakoming van huurdersverplichtingen. Gezien de bescherming die het wettelijke huurrecht aan de huurder biedt, is het opmaken van een schriftelijk huurcontract in overwegende mate in het belang van de verhuurder.

10.3 Slechts de aanvraag van een huisvestingsvergunning moet in overwegende mate in het belang van de huurder worden geacht. Het in rekening brengen van de daarmee gemoeide kosten levert geen onredelijk voordeel voor Ymere op.

11. Woningnet

46

11.1 De kosten die voor Ymere verbonden zijn aan deelname aan Woningnet bedragen € 137 per ‘geslaagde match’. Ymere brengt daarvan € 40 in rekening aan de huurder. De huurder betaalt aan Woningnet een eenmalig inschrijfgeld van € 60.

11.2 Ieder van partijen heeft belang bij de tussenkomst van Woningnet, maar de huurder betaalt daarvoor al een eigen bijdrage. Het verschil in hoogte van de bijdragen vindt rechtvaardiging in het verschil in draagkracht tussen de partijen bij de huurovereenkomst. Voorts in aanmerking genomen dat Ymere partij is bij de ‘Overeenkomst ROA’ waarbij of ingevolge welke de tarieven zijn vastgesteld, is het niet als redelijk aan te merken dat Ymere haar bijdrage deels op de huurder verhaalt. Dat vóór 2001 andere bedragen hebben gegolden, doet niet ter zake.

12. Samenvatting 12.1 Het vorenstaande leidt tot het oordeel dat Ymere slechts aan de huurders in rekening mag brengen de kosten van een naamplaatje, van eenvoudig voorlichtingsmateriaal en van de aanvraag van een huisvestingsvergunning. Voor het overige leidt de bedongen vergoeding tot een onredelijk voordeel voor Ymere.

12.2 BN verzet zich niet tegen een vergoeding van in totaal € 26,50. Niet in geschil is dat de (eventuele) kosten van een naamplaatje € 10 zijn. Niet aannemelijk is dat met eenvoudig voorlichtingsmateriaal en de aanvraag van een huisvestingsvergunning meer dan € 16,50 gemoeid is.

12.3 Daarom zijn de vorderingen van BN toewijsbaar.

12.4 Ymere dient te worden aangemerkt als in het ongelijk gestelde partij en te worden veroordeeld in de kosten van het geding, op de wijze als hierna omschreven.

BESLISSING Voor recht wordt verklaard dat de door Ymere van kandidaat-huurders in het Nellesteincomplex bedongen vergoeding voor administratie- of verhuurkosten bij het sluiten van de huurovereenkomst een niet redelijk voordeel betreft als bedoeld in artikel 7:264artikel 7:264 BW en mitsdien een nietig beding behelst, voor zover deze kosten een bedrag van € 26,50 te boven gaan.

Ymere wordt bevolen van (kandidaat)huurders in het Nellestein-complex geen administratie- of verhuurkosten te bedingen bij het sluiten van een huurovereenkomst, voor zover deze kosten een bedrag van € 26,50 (steeds jaarlijks te indexeren volgens het CPI-percentage ter compensatie van inflatie) te boven gaan, op verbeurte aan BN van een dwangsom van € 250 per overtreding van dit bevel.

Ymere wordt veroordeeld in de kosten van het geding, aan de zijde van BN tot op deze uitspraak begroot op € 1619,31 waarvan € 1250 als salaris van de gemachtigde van BN. Dit vonnis is tot zover uitvoerbaar bij voorraad.

47

Het meer of anders gevorderde wordt afgewezen.

Aldus gewezen te Amsterdam door mr. S.G. Ellerbroek, kantonrechter en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 9 januari 2009 in tegenwoordigheid van de griffier.

48

WR 2010, 79 Instantie: Rechtbank Rotterdam (Kantonrechter) Datum: 29 januari 2010 Magistraten: - Zaaknr: 1012175 Conclusie: - LJN: BM9481 Noot: - Roepnaam: Brondocumenten: ECLI:NL:RBROT:2010:BM9481, Uitspraak, Rechtbank Rotterdam (Kantonrechter), 29‑01‑2010

Wetingang: BW art. 7:213; BW art. 7:213 Brondocument: Ktr. Rotterdam, 29-01-2010, nr 1012175Ktr. Rotterdam, 29-01-2010, nr 1012175 Snel naar: EssentieEssentieSamenvattingSamenvattingPartij(en)Partij(en)UitspraakUitspraak

EssentieNaar bovenNaar boven Woonruimte — gebreken: kans op legionellabesmetting is geen gebrek, legionellabesmetting wel; een goed verhuurder van een woongebouw heeft een beheerplan en controleert bij een verhoogd risico op besmetting; normen Waterleidingbesluit SamenvattingNaar bovenNaar boven De kantonrechter oordeelt dat de aanwezigheid van een legionellabesmetting een gebrek is. Het enkele risico van een besmetting levert in alle redelijkheid geen gebrek op. In het gebouw is een verhoogd risico op besmetting door de legionellabacterie in de waterleiding- en stadsverwarmingsinstallatie. Vanaf december 2007 wordt er door de verhuurster van het complex een beheerplan uitgevoerd met regelmatige metingen van de watertemperatuur op verschillende plaatsen en wordt elk half jaar bemonsterd op de aanwezigheid van de legionellabacterie. Op grond van het Waterleidingbesluit moet de eigenaar van een woongebouw deugdelijk drinkwater ter beschikking stellen en bij een collectieve watervoorziening voldoen aan de norm voor legionellabesmetting.

Ziekenhuizen, zorginstellingen en zwembaden zijn op grond van het besluit verplicht regelmatige risicoanalyses te maken en een beheerplan op te stellen. Van de eigenaar van een woongebouw wordt dit niet verlangd. Desalniettemin oordeelt de kantonrechter dat van verhuurster mag worden verlangd dat, nu sprake is van een verhoogd risico, zij regelmatig controleert of de gestelde norm (van < 100 kolonievormende eenheden legionellabacteriën per liter) wordt overschreden zolang het verhoogde risico aanwezig is.

De verhuurster voert regelmatig deze controles uit, zodat zij doet wat van haar als goed verhuurder mag worden verwacht. Sinds de metingen is éénmaal op één plaats een lichte besmetting voorgekomen die gelijk is verhopen. Dit is onvoldoende om te kunnen spreken van een besmetting die als een gebrek moet worden aangemerkt.

49

Partij(en)Naar bovenNaar boven Eiseres: Stichting Vestia Groep, tevens handelend onder de naam Vestia Rotterdam–Feijenoord, gevestigd te Rotterdam Gemachtigde: mr. J.J.P.M. van Reissen tegen Gedaagde: L. van Schaijk, wonende te Rotterdam, in persoon UitspraakNaar bovenNaar boven (…)

2.De vaststaande feiten Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken alsmede op grond van de in zoverre niet weersproken inhoud van de producties staat tussen partijen — zakelijk weergegeven en voorzover thans van belang — het volgende vast: 2.1 Huurder is huurder van de door Vestia verhuurde woonruimte aan de Laan op Zuid 564 te Rotterdam. De woonruimte bevindt zich in het gebouw Boeier I. In Boeier I zijn zowel huurappartementen als koopappartementen en bedrijfsruimten gesitueerd. Het complex wordt voorzien van verwarming en warm water door stadsverwarming, geleverd door Eneco.

2.2 Op 28 juli 2008 heeft huurder de Huurcommissie verzocht een uitspraak te doen over een tijdelijke vermindering van de huurprijs in verband met gebreken aan de woning (7:257 lid 2 BW). Op 28 oktober 2008 is een voorbereidend onderzoek gedaan in het gehuurde en op 1 april 2009 (verzonden op 25 mei 2009) heeft de Huurcommissie geoordeeld dat de woonruimte op 1 februari 2008 het volgende gebrek vertoont: ‘‘De constructie van de installaties van de waterleiding en stadsverwarming is dusdanig dat een kans op legionellabesmetting reëel is. Er is (nog) geen volledig uitgewerkt beheersplan waarmee de kans op legionellabesmetting wordt geminimaliseerd. Deze situatie wordt aangemerkt als een gebrek in de categorie C (analoog aan nummer Qd3) dat een tijdelijke huurverlaging toestaat tot 40% van de maximale huurprijs’.

De huurprijs werd door de Huurcommissie tijdelijk verlaagd tot een bedrag van € 204,42 per maand.

2.3 Op verzoek van een andere huurder in het complex heeft de Huurcommissie op 17 november 2006 een gelijke uitspraak gedaan in verband met een mogelijk gevaar van legionellabesmetting.

50

2.4 Sinds de oplevering van het complex wordt geklaagd over warmte in de woning. In 2004 heeft Technoconsult daarover gerapporteerd. In 2007 heeft Vestia zonneschermen doen aanbrengen. Op 21 mei 2007 heeft Technoconsult B.V. in opdracht van Vestia een Beheerplan en logboek tapwaterinstallaties complex Boeier I te Rotterdam opgeleverd.

Op 14 november 2007 is een overeenkomst geoffreerd tussen de VVE van het complex en het bacteriologisch en chemisch onderzoeksbureau Immolab. Vanaf 2008 zijn maandelijks, met uitzondering van juni 2008, door Immolab meetgegevens in een logboek genoteerd.

Sedert 19 december 2007 worden elk half jaar watermonsters genomen en gecontroleerd op legionellabesmetting.

3.De stellingen van partijen 3.1 Aan de eis is naast de hiervoor onder 2 vermelde vaststaande feiten — zakelijk weergegeven — het volgende ten grondslag gelegd: Anders dan in de in 2006 aan de Huurcommissie voorgelegde zaak is sedert 21 mei 2007 een beheersplan ter voorkoming van legionellabesmetting aanwezig en worden sinds december 2007 maandelijks watertemperaturen bijgehouden en halfjaarlijks watermonsters op legionella gecontroleerd. Vestia heeft voorts aan haar huurders een gebruiksinstructie over de waterleiding gezonden. Vestia heeft er alles aan gedaan om een besmetting met de legionellabacterie voorkomen. Er is nimmer sprake geweest van een substantieel gevaar voor een legionellabesmetting. Van een gebrek aan het gehuurde is dan ook geen sprake. Het gevaar van legionellabesmetting wordt in het gebrekenboek van de Huurcommissie niet als zodanig genoemd en kan dus niet als gebrek worden aangemerkt. De analogie met loodverontreiniging gaat niet op omdat van die vergiftiging daadwerkelijk sprake moet zijn voordat van een gebrek sprake is.

Bovendien moet een loodverontreiniging als veel ernstiger worden aangemerkt dan het gevaar voor een legionellabesmetting. De huur is ten onrechte verlaagd omdat geen besmetting is aangetoond. De verlaging is voorts buiten proportie. Van een verstoord woongenot is geen sprake.

3.2 Huurder heeft tegen de eis — zakelijk weergegeven en voorzover thans van belang — het volgende aangevoerd: De thans overgelegde stukken van Technoconsult en Immolab zijn niet aan de huurders bekend gemaakt of besproken. Onduidelijk is of de conclusies zijn aangepast aan nieuwe regelgeving. Immolab is niet gecertificeerd. Vestia informeert haar huurders niet. In één van de rapporten (936/191207) is wel degelijk de legionellabacterie aangetroffen. Er is sprake van een probleem met ongewenste warmteoverdracht van/aan koudwaterleidingen door warmwaterleidingen i.c. stadsverwarming. Vestia neemt het probleem onvoldoende serieus door niet te handelen overeenkomstig het door de rijksoverheid gevoerde beleid ten aan zien van de veteranenziekte. Huurder verzoekt het gebrek te minimaliseren op grond van artikel 7:204artikel 7:204 en 206 BW door het treffen van passende maatregelen.

4.De beoordeling van het geschil

51

4.1 Door Vestia is binnen acht weken na 25 mei 2009 een dagvaarding uitgebracht, zodat zij het huurprijsgeschil tijdig aan de kantonrechter heeft voorgelegd.

4.2 De tijdelijke verlaging van de huurprijs is beoordeeld met als ingangsdatum 1 februari 2008. Deze peildatum zal daarom worden gehanteerd bij de beoordeling van het verzoek.

4.3 Door huurder is aan de Huurcommissie ter beoordeling voorgelegd of het gevaar van legionellabesmetting als een gebrek kan worden aangemerkt dat aanleiding moet geven tot een huurverlaging. Uit het door huurder ingediende verweer zou kunnen worden afgeleid dat hij thans ook de kennelijk excessieve warmte in de meterkast aan de orde wenst te stellen nu hij vraagt Vestia ertoe te bewegen het gebrek te minimaliseren door het treffen van passende maatregelen. De kantonrechter zal daarover geen oordeel geven omdat de omvang van het geschil, voorzover het de huurverlaging betreft, beperkt dient te blijven tot hetgeen door huurder aan de Huurcommissie werd voorgelegd.

Bovendien geldt dat de vordering onvoldoende concreet is om voor toewijzing in aanmerking te kunnen komen.

De kantonrechter gaat er van uit dat de aangekondigde vervanging van de warmtewisselaars tot een oplossing van het warmteprobleem zal kunnen leiden.

4.4 Uit twee in 2004 door Technoconsult geschreven rapporten blijkt dat in het gebouw Boeier I sprake is van een verhoogd risico op besmetting door de legionellabacterie.

Dit verhoogde risico vloeit voort uit de wijze waarop de installaties in het gebouw zijn aangelegd. Technoconsult doet aanbevelingen voor een aanpassing van de installaties en, voor het geval dat niet mogelijk is, adviseert zij een nauwkeurig beheer van de installatie teneinde te kunnen vaststellen of de besmetting zich daadwerkelijk voordoet.

4.5 De kantonrechter kan niet vaststellen of Vestia in 2004 de aanbevelingen van Technoconsult heeft opgevolgd. Uit de Huurcommissieuitspraak in de zaak van een andere huurder van 17 november 2006 kan evenwel worden afgeleid dat dit niet het geval is.

Na de uitspraak van 17 november 2006 heeft Vestia wel een nieuw advies gevraagd aan Technoconsult B.V. en dat heeft geresulteerd in het rapport van 21 mei 2007 waarin een beheersplan wordt aanbevolen. Vervolgens zijn verdere afspraken gemaakt over de implementatie van die aanbevelingen en dat heeft ertoe geleid dat vanaf december 2007 met enige regelmaat op een aantal plaatsen de watertemperatuur wordt gemeten en voorts dat elk halfjaar wordt bemonsterd op de aanwezigheid van de legionellabacterie.

4.6 De kantonrechter is het met huurder eens dat de hiervoor beknopt weergegeven gang van zaken niet is zoals van een goed verhuurder mag worden verwacht. Het is een feit van algemene bekendheid dat een besmetting met de legionellabacterie grote risico's met zich meebrengt, waarbij de kans op overlijden bepaald niet kan worden uitgesloten.

Van Vestia had zeker meer voortvarendheid mogen worden verwacht nadat zij in 2004 op de hoogte was gesteld van het besmettingsrisico in het wooncomplex.

4.7 De in 4.6. weergegeven vaststelling is echter niet zonder meer van belang voor het thans gevraagde oordeel. Naar nu is komen vast te staan is in mei 2007 een beheersplan gemaakt en ook is duidelijk geworden dat dit plan in elk geval sedert december 2007 wordt uitgevoerd. Dit betekent dat op de peildatum, 1 februari 2008, sprake is geweest

52

van een beheersplan dat in uitvoering is genomen. In die zin is sprake van een geheel andere situatie dan de situatie die is beoordeeld door de Huurcommissie in de uitspraak van 2006.

4.8 In de hiervoor geschetste omstandigheden dient de kantonrechter te beoordelen of sprake is van een gebrek in de zin van bijlage II bij het Besluit Huurprijzen WoonruimteBesluit Huurprijzen Woonruimte. Voorop staat dat het risico van een legionellabesmetting niet in deze bijlage voorkomt. Desondanks kan sprake zijn van een gebrek dat aanleiding vormt voor een tijdelijke verlaging van de huurprijs. De kantonrechter oordeelt dat de aanwezigheid van een legionellabesmetting een gebrek in de zin van artikel 7: 204artikel 7: 204 BW oplevert.

Een legionellabesmetting is een omstandigheid waardoor aan de huurder niet het genot dat hij van het gehuurde mag verwachten wordt verschaft. Dit gebrek kan leiden tot een tijdelijke huurverlaging. Om te kunnen oordelen dat het gebrek zich voordoet moet wel komen vast te staan dat van een daadwerkelijke besmetting sprake is. Het enkele risico van een besmetting levert in alle redelijkheid geen gebrek op. Uit de overgelegde stukken en uit hetgeen ter gelegenheid van de comparitie van partijen te berde is gebracht blijkt dat partijen het er over eens dat van een verhoogd besmettingsrisico sprake is. Op grond van het bepaalde in hoofdstuk IIIC van het WaterleidingbesluitWaterleidingbesluit (Staatsblad 2004, 576) rust op de eigenaar van een woongebouw de algemene zorgplicht om deugdelijk drinkwater beschikbaar te stellen. Artikel 17j van voornoemd besluit bepaalt dat de eigenaar van een collectieve watervoorziening, zoals Vestia in dit geval, ervoor zorg draagt dat het leidingwater op het punt van aflevering voldoet aan de norm dat dit drinkwater minder dan 100 Kolonievormende eenheden (KVE) legionellabacteriĂŤn per liter bevat. Uit hetzelfde besluit blijkt dat instellingen als onder meer ziekenhuizen, zorginstellingen en zwembaden verplicht zijn regelmatige risicoanalyses te maken en een beheersplan op te stellen.

Van de eigenaar van een woongebouw wordt dit alles in het besluit niet verlangd.

Desalniettemin oordeelt de kantonrechter dat van Vestia mag worden verlangd dat zij, nu sprake is van een verhoogd risico, regelmatig controleert of de norm van >100 KVEKVE per liter wordt overschreden zolang het verhoogde risico aanwezig is.

4.9 De kantonrechter stelt vast dat Vestia deze regelmatige controles laat uitvoeren, zodat Vestia doet wat van haar als goed verhuurder mag worden verwacht. De controles worden uitgevoerd door Immolab. Uit de nader genomen akte van huurder blijkt dat dit labaratorium is gelieerd aan Aqualab Zuid en dat zij daardoor over een accreditatie kan beschikken. Daardoor moet worden aangenomen dat Immolab haar werkzaamheden uitvoert in overeenstemming met de daarvoor geldende normen. Huurder heeft voorts gesteld dat de tijdstippen van meting niet juist zouden zijn. Naar aanleiding van deze stelling heeft Vestia opdracht gegeven om ook op de door de huurders aangegeven tijdstippen enkele metingen uit te voeren. Uit deze metingen is niet gebleken van een overschrijding van de norm. De in de rapporten gebruikte norm van >100 KVE/liter komt overeen met de norm in het WaterleidingbesluitWaterleidingbesluit zodat Vestia naar behoren laat meten en analyseren.

Waaraan de door de huurder genoemde norm van 50 KVE/liter is ontleend is niet geheel duidelijk. Uit het kopje van de overgelegde bladzijde blijkt dat het gaat om maatregelen bij vastgestelde contaminatie door legionella. De kantonrechter neemt daarom aan dat het normen betreft die gelden voor de sanering na een vastgestelde besmetting. In dit

53

geval is van een besmetting, voorafgaand aan de controlemaatregelen niet gebleken zodat de kantonrechter tot de conclusie komt dat Immolab terecht de norm van >100 KVE/liter hanteert.

4.10 Uit de overgelegde gegevens blijkt dat sinds de aanvang van de metingen en analyses in december 2007 eenmaal en op één plaats een besmetting is waargenomen van 275 KVE/liter. Alle andere resultaten blijven onder de norm van 100 KVEKVE per liter.

De overschrijding werd aangetroffen in een mengkraan die vervolgens is vervangen.

De overschrijding van de norm is beperkt geweest. Uit de normen die huurder heeft ingebracht over een sanering na een geconstateerde besmetting blijkt immers dat eerst vanaf >1000 KVE/liter echt reden bestaat voor verhoogde waakzaamheid. Eerst bij >10000 KVE/liter is sprake van een ernstige vervuiling. De overschrijding is voorts eenmalig geconstateerd en ook meteen verholpen. De constatering is daarom onvoldoende om te kunnen spreken van een besmetting die als gebrek moet worden aangemerkt. Omdat verder niet is komen vast te staan dat van enige normoverschrijding sprake is geweest oordeelt de kantonrechter dat niet is komen vast te staan dat van een besmetting sprake is geweest.

4.11 Anders dan de Huurcommissie komt de kantonrechter daarom tot het oordeel dat op 1 februari 2008 geen sprake is van een gebrek dat een tijdelijke huurverlaging rechtvaardigt.

4.13 Als de in het ongelijk gestelde partij wordt huurder belast met de kosten van het geding.

5.De beslissing De kantonrechter: Stelt de huurprijs van de woonruimte aan de Laan op Zuid te 564 te Rotterdam vast op € 484,02 per 1 februari 2008; veroordeelt huurder in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Vestia vastgesteld op € 293,98 aan verschotten en € 400 aan salaris voor de gemachtigde; verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. L.J. van Die en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

54

WR 2011, 7: Servicekosten – kamerhuur – kleine herstellingen: onroerende aanhorigheden; binnenschilderwerk gemeenschappelijke ruimten en verkeersru...

Instantie: Rechtbank 's-Gravenhage (Kantonrechter Leiden) Datum: 15 september 2010 Magistraten: - Zaaknr: 957402 CV EXPL 10-3704 Conclusie: - LJN: BP0753 Noot: - Roepnaam: Brondocumenten: ECLI:NL:RBSGR:2010:BP0753, Uitspraak, Rechtbank 's-Gravenhage (Kantonrechter Leiden), 15‑09‑2010

Wetingang: art. 7:233art. 7:233 BW; art. 7:240art. 7:240 BW; Bijlage bij art. 1 Besluit kleine herstellingen onder a; Bijlage bij art. 1art. 1 Besluit servicekosten onder 4 Brondocument: Ktr. Leiden, 15-09-2010, nr 957402 CV EXPL 10-3704Ktr. Leiden, 15-092010, nr 957402 CV EXPL 10-3704 Snel naar: EssentieEssentieSamenvattingSamenvattingPartij(en)Partij(en)UitspraakUitspraak

EssentieNaar bovenNaar boven Servicekosten – kamerhuur – kleine herstellingen: onroerende aanhorigheden; binnenschilderwerk gemeenschappelijke ruimten en verkeersruimten bij onzelfstandige woonruimte; studentencomplex SamenvattingNaar bovenNaar boven Verhuurder laat al het binnenschilderwerk in de wooncomplexen voor studentenhuisvesting periodiek zelf uitvoeren. De kosten hiervan worden aan de huurders in rekening gebracht via servicekosten. Volgens het Besluit kleine herstellingen komt het binnenschilderwerk voor rekening van de huurder. Ten aanzien van het binnenschilderwerk wordt geen onderscheid gemaakt tussen het woonruimtegedeelte van het gehuurde en de gemeenschappelijke (buiten)ruimten. Kleine herstellingen aan gemeenschappelijke ruimten en voorzieningen komen voor rekening van huurder omdat deze ruimten en voorzieningen behoren tot de woonruimte. Verkeersruimten van een appartementencomplex met zelfstandige woonruimten verschillen wezenlijk van die van een studentenhuis als het onderhavige waar direct na de voordeur het huis begint en in de verkeersruimten ook wordt geleefd en gefeest. Het binnenschilderwerk in een wooncomplex als het onderhavige – wooncomplex voor studentenhuisvesting – dat voor rekening van de huurder komt, is niet beperkt tot het woonruimtegedeelte van het gehuurde maar betreft ook het binnenschilderwerk van de gemeenschappelijke ruimten en gemeenschappelijke verkeersruimten. Al het binnenschilderwerk in het onderhavige complex dient daarom te worden aangemerkt als binnenschilderwerk in de zin van het Besluit kleine herstellingen, bijlage, onder a.

55

Partij(en)Naar bovenNaar boven Eisende partij: Stichting SLS Wonen, gevestigd en kantoorhoudende te Leiden Gemachtigde: mr. J.J.P.M. van Reisen tegen Gedaagde partij: Peter Einar van Roon, wonende te Oldenzaal Gemachtigde: de heer H.H.B. Zegers UitspraakNaar bovenNaar boven (…)

2.Geschil De verhuurder vordert een verklaring voor recht dat de kosten voor het binnenschilderwerk aan de binnenzijde van het wooncomplex, waarvan de door de huurder gehuurde woonruimte deel uit maakt, als binnenschilderwerk is aan te merken in de zin van het Besluit kleine herstellingen, bijlage, sub a. en de betalingsverplichting voor het fonds binnenschilderwerk te stellen op de in de dagvaarding genoemde bedragen, met veroordeling van de huurder in de proceskosten.

3.Feiten Op grond van de onweersproken inhoud van de stukken gaat de kantonrechter van het volgende uit. a. De verhuurder is als (grote) woningcorporatie werkzaam in de sociale huursector. De doelgroep van de verhuurder bestaat voornamelijk uit studenten. De verhuurder verhuurt zelfstandige woonruimte en (vooral) wooncomplexen met onzelfstandige woonruimte (kamers) aan de doelgroep in de binnenstad van Leiden. b. In deze wooncomplexen delen groepen van bewoners voorzieningen als de keuken, sanitair en toilet. Een aantal kamers vormen gezamenlijk een zogenaamde woonunit annex afdeling die naast de hiervoor genoemde voorzieningen voorts nog een gezamenlijke leefruimte c.q. woonkeuken hebben. Een dergelijke gemeenschappelijke woonruimte wordt in het Leidse jargon ook wel de ‘fusie’ genoemd. Daarnaast bevat een wooncomplex de eigenlijke woonruimte (de kamer) en ruimtes zoals de gezamenlijke entree, toegangsportalen, trappenhuizen en gangen, verder aan te duiden als ‘gemeenschappelijke verkeersruimte’. c. De huurder heeft vanaf 1 december 2004 tot 1 mei 2010 woonruimte van de verhuurder gehuurd in het wooncomplex aan de Hogewoerd 53 te Leiden. Het

56

wooncomplex bestaat uit 17 woonruimten waarvan 16 onzelfstandige woonruimten (kamers) en 1 zelfstandige woonruimte. d. Om meerdere redenen heeft de verhuurder, in overleg met de huurders, er voor gekozen om al het binnenschilderwerk in de wooncomplexen periodiek zelf uit te (laten) voeren. De kosten hiervan worden aan de huurders in rekening gebracht via de servicekostenpost ‘fonds binnenschilderwerk’. De aan de huurder in rekening gebrachte servicekosten voor dit fonds bedroegen in 2006 en 2007 € 52,92 respectievelijk € 60,98 per jaar inclusief 5% administratiekosten. e. De huurder heeft op 25 november 2008 de Huurcommissie verzocht een uitspraak te doen over (onder meer) de betalingsverplichting betreffende de servicekosten voor het fonds binnenschilderwerk. f. De Huurcommissie heeft in haar uitspraak van 15 april 2009, aangetekend verzonden op 2 maart 2010, de betalingsverplichting met betrekking tot de servicekosten voor binnenschilderwerk op een lager bedrag gesteld. De beslissing is gegrond op de opvatting van de Huurcommissie dat de kosten voor het uitvoeren van schilderwerk in de gemeenschappelijke verkeersruimte (dus inclusief trappenhuis) voor rekening van de verhuurder zijn en daarom niet uit het schilderfonds kunnen worden bestreden. g. De verhuurder kan zich niet met die uitspraak verenigen en heeft tijdig de onderhavige procedure aanhangig gemaakt.

4.Vordering De verhuurder is van mening dat alle kosten van het binnenschilderwerk van het onderhavige complex voor rekening van de huurders zijn en daarom via de servicekosten mogen worden doorberekend. De verhuurder baseert zich op de bijlage behorende bij artikel 1 van het Besluit kleine herstellingen sub a. en de Nota van toelichting op dit Besluit, alsmede op de bijlage behorende bij artikel 1artikel 1 van het Besluit servicekosten sub 4 en sub 10. Voorts beroept de verhuurder zich op de notitie ‘Servicekostenbeleid Huurcommissie’ waarin portalen en trappenhuizen als gemeenschappelijke ruimten ten behoeve van de gezamenlijke bewoners worden aangemerkt. Op pagina 46 van deze notitie is bepaald dat het schilderwerk in/aan gemeenschappelijke verkeersruimten bij zelfstandige woonruimten (galerijen, trapportalen e.d.) valt onder het zogenaamde buitenschilderwerk en voor rekening van de verhuurder is. De verhuurder acht deze beleidsbepaling in strijd met de wet.

De verhuurder is samenvattend van oordeel dat het standpunt van de Huurcommissie ten aanzien van het binnenschilderwerk in strijd is met de door de wetgever in het Burgerlijk Wetboek en in samenhang met het Besluit servicekostenBesluit servicekosten en met het Besluit kleine herstellingen neergelegde regeling en daarmee valt de grond weg onder de beslissing van de Huurcommissie d.d. 15 april 2009.

5.Verweer De huurder kan zich verenigen met de overwegingen en de beslissing van de Huurcommissie d.d. 15 april 2009. Het geschil bij de Huurcommissie is aanhangig gemaakt om een principiële uitspraak over deze materie te verkrijgen, hetgeen van belang is voor het overleg tussen de verhuurder en de Huurdersvereniging BRES (een

57

door de verhuurder erkende huurdersorganisatie) over de inrichting en aanwending van het Fonds binnenschilderwerk. De feitelijke betalingsverplichting van de huurder over de jaren 2006 en 2007 is daarbij van minder belang. Nu de procedure het karakter draagt van een proefprocedure verzoekt de huurder om, ongeacht de uitslag, de proceskosten te compenseren.

6.Beoordeling 6.1 De rechtsvraag is of in een wooncomplex als het onderhavige al het binnenschilderwerk achter de voordeur van het wooncomplex dus ook het schilderwerk ten aanzien van de gemeenschappelijke verkeersruimte (toegangsportaal, trappenhuis, gangen) voor rekening van de huurder komt. Zo ja, dan is de verhuurder gerechtigd de kosten van dit onderhoud als servicekosten in rekening te brengen.

6.2 De huurcommissie heeft in haar beslissing overwogen dat het algemeen aanvaard is dat bij een appartementencomplex de schilderwerkzaamheden in het trappenhuis en de algemene toegang aangemerkt wordt als buitenschilderwerk dat ten laste van de verhuurder komt. Het sterk verwaarloosd zijn van een trappenhuis kan, zo voert de huurcommissie aan, zelfs worden aangemerkt als een gebrek dat kan leiden tot een tijdelijke huurprijsvermindering. Om die reden is de huurcommissie tot het oordeel gekomen dat zowel voor zelfstandige woonruimten als onzelfstandige woonruimten geldt dat het schilderwerkzaamheden aan algemene verkeersruimten niet ten laste van de huurder gebracht kunnen worden.

6.3 Voor de beoordeling is het volgende (wettelijk) kader van belang. In artikel 7:233artikel 7:233 BW is woonruimte gedefinieerd als een gebouwde onroerende zaak die als woning is verhuurd, alsmede de onroerende aanhorigheden. Onroerende aanhorigheden zijn zaken en voorzieningen die deel uitmaken van het huurobject, zoals bijvoorbeeld gemeenschappelijke ruimten.

6.4 Ten aanzien van het onderhoud van woonruimte is in artikel 7:240artikel 7:240 BW dwingendrechtelijk bepaald dat klein onderhoud aan het gehuurde voor rekening van de huurder komt, uitgewerkt in het Besluit kleine herstellingen. Volgens Bijlage sub a van dit besluit komt het binnenschilderwerk voor rekening van de huurder (‘het witten van binnenmuren en plafonds en het schilderen van binnenhoutwerk en zonodig het behangen van binnenmuren’). In het Besluit wordt in sommige artikelen – maar niet ten aanzien van het binnenschilderwerk – onderscheid gemaakt in ‘het woonruimtegedeelte van het gehuurde’ en ‘gemeenschappelijke (buiten)ruimten’. De grond voor het onderscheid ligt in de verdeling tussen de huurder en de verhuurder van de verantwoordelijkheid voor de onroerende aanhorigheden als bedoeld in artikel 7:233artikel 7:233 BW. In de in de Bijlage genoemde gevallen zou doorberekening van onderhoudskosten voor gemeenschappelijke ruimten volgens de nota van toelichting in strijd komen met de aan het Besluit ten grondslag liggende uitgangspunten van bereikbaarheid en kosten.

6.5 Die uitgangspunten – kosten en bereikbaarheid – worden niet genoemd in de bepaling over het binnenschilderwerk (Bijlage sub a). Volgens de Nota van toelichting bij het Besluit kleine herstellingen geldt het uitgangspunt, dat het onderhoud voor de huurder geen noemenswaardige kosten met zich mag meebrengen, niet ten aanzien van alle kleine herstellingen. Het binnenschilderwerk kan, zo wordt in de Nota vermeld, aanzienlijke kosten met zich meebrengen maar valt toch onder klein onderhoud dat voor

58

rekening van de huurder komt. Ook het bereikbaarheidscriterium geldt volgens de Nota van toelichting niet in zijn algemeenheid voor alle herstellingen zoals genoemd in de bijlage. Wel wordt in de Nota vermeld dat servicekosten mogen worden berekend voor door de verhuurder uitgevoerd onderhoud dat de huurder naar objectieve maatstaven wel zou moeten uitvoeren, maar daar in het concrete geval niet toe in staat is.

6.6 In de Nota van toelichting wordt voorts uiteengezet dat kleine herstellingen aan gemeenschappelijke ruimten en voorzieningen voor rekening van de huurder komen, omdat deze ruimten en voorzieningen behoren tot de woonruimte (artikel 7:233artikel 7:233 BW). Tenslotte is van belang dat het Besluit servicekostenBesluit servicekosten (in bijlageartikel 1 sub 4) ook ziet op kleine herstellingen aan (onder meer) gemeenschappelijke gedeelten en voorzieningen die voor rekening van de huurder komen maar krachtens de huurovereenkomst door de verhuurder worden verricht.

6.7 De huurcommissie heeft, ter onderbouwing van haar oordeel dat de verhuurder zorg dient te dragen voor het binnenschilderwerk van een trappenhuis, gewezen op de omstandigheid dat sterke verwaarlozing van een trappenhuis kan worden aangemerkt als een gebrek dat kan leiden tot huurprijsvermindering. Dit argument overtuigt niet. De verplichting van de verhuurder om op de voet van artikel 7:206 lid 1artikel 7:206 lid 1 BW gebreken te verhelpen staat niet in de weg aan de verplichting van de huurder om kleine herstellingen te verrichten.

6.8 De huurcommissie heeft voorts de verdeling van de kosten van binnenschilderwerk in een appartementencomplex met zelfstandige woonruimten in haar overwegingen betrokken. Daar valt op af te dingen. De verkeersruimten van een appartementencomplex verschillen wezenlijk van die van een studentenhuis als het onderhavige, waar direct na de voordeur het ‘huis begint’ en in de verkeersruimten ook (veelal zichtbaar) wordt geleefd en gefeest.

6.9 Op grond van hetgeen hierboven is overwogen en in het bijzonder gelet op het wettelijk kader en de tekst van het Besluit kleine herstellingen Bijlage sub a komt de kantonrechter tot de conclusie dat het binnenschilderwerk, dat voor rekening van de huurder komt, niet is beperkt tot ‘het woonruimtegedeelte van het gehuurde’ maar ook betreft het binnenschilderwerk van gemeenschappelijke ruimten en gemeenschappelijke verkeersruimten. Al het binnenschilderwerk in het onderhavige complex dient daarom te worden aangemerkt als binnenschilderwerk in de zin van het Besluit kleine herstellingen, bijlage, sub a. De gevraagde verklaring voor recht zal worden afgegeven met vaststelling van de gevorderde betalingsverplichting.

6.10 Nu het geschil het karakter heeft van een proefprocedure en het principiële belang de gevorderde betalingsverplichting overtreft zullen de proceskosten worden gecompenseerd in dier voege dat elke partij de eigen kosten zal dragen.

Beslissing De kantonrechter: – verklaart voor recht dat de kosten voor het schilderwerk aan de binnenzijde van het wooncomplex, waarvan de door de huurder gehuurde woonruimte deel uit maakt, als binnenschilderwerk is aan te merken in de zin van het Besluit kleine herstellingen, bijlage, sub a;

59

– bepaalt dat de betalingsverplichting met betrekking tot de kosten van het fonds binnenschilderwerk over de kalenderjaren 2006 en 2007 zullen worden vastgesteld op € 50,40 respectievelijk € 58,08 te verhogen met 5% administratiekosten over genoemde bedragen, hetgeen een totaal bedrag voor deze servicekosten oplevert van € 52,92 over 2006 en € 60,98 over 2007; – compenseert de proceskosten in dier voege dat elke partij de eigen kosten zal dragen; – verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; – wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. J.P. Mulder en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 15 september 2010.

60

WR 2007, 62 Instantie: Kantonrechter 's-Hertogenbosch Datum: 29 maart 2007 Magistraten: - Zaaknr: 472986, 7667/06 Conclusie: - LJN: BB0149 Noot: - Roepnaam: Brondocumenten: ECLI:NL:RBSHE:2007:BB0149, Uitspraak, Kantonrechter 'sHertogenbosch, 29‑03‑2007

Wetingang: BW art. 7:217art. 7:217; BW art. 7:240art. 7:240; Bijlage bij art. 1 Besluit kleine herstellingen, onder i, q, r Brondocument: Ktr. 's-Hertogenbosch, 29-03-2007, nr 472986, nr 7667/06Ktr. 'sHertogenbosch, 29-03-2007, nr 472986, nr 7667/06 Snel naar: EssentieEssentieSamenvattingSamenvattingPartij(en)Partij(en)UitspraakUitspraak

EssentieNaar bovenNaar boven appartementswoning; geen doorberekening aan huurder van onderhoud cv en glasbewassing (onbereikbare gedeelten), wel van ongediertebestrijding SamenvattingNaar bovenNaar boven De kosten van een 24-uursservice voor de bewaking van de werking van de ketels voor de blokverwarming in een appartementsgebouw, welke zich niet in de woonruimte bevinden en voor de huurders ook niet bereikbaar zijn, vallen niet onder het BKH. Ruiten en kozijnen aan de buitenzijde die slechts met bijzondere hulpmiddelen en vervaarlijke manoeuvres zijn te bereiken evenmin. De (niet noemenswaardige) kosten van de ongediertebestrijding worden terecht op grond van sub r van de bijlage doorberekend.

Partij(en)Naar bovenNaar boven Eiser Johannes Nicolaas Kieft, wonende te 's‑Hertogenbosch, procederend in persoon tegen Gedaagde Ruijters Vastgoed Management B.V., tevens h.o.d.n. RVM Vastgoedmanagement en Meeùs Vastgoedmanagement, gevestigd en kantoorhoudende te Maastricht Gemachtigde N.A. Hofman

61

UitspraakNaar bovenNaar boven (…)

2.De vaststaande feiten Tussen partijen staat als enerzijds gesteld anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende betwist het navolgende vast: J.J. Artz huurt met ingang van 1 februari 1972 de appartementswoning, gelegen aan de Jacob van Heemskerckstraat 33 te 's‑Hertogenbosch.

Kieft is sedert 17 augustus 1999 gehuwd met J.J. Artz en derhalve van rechtswege medehuurder geworden.

Tot 15 december 2003 was Vesteda Management eigenaar/verhuurder van gemelde onroerende zaak. Daarna is Van Praag Goed Expl. en Projectontw. B.V. eigenaar geworden en RVM beheerder.

In juni 2005 hebben een tweetal algemene ledenvergaderingen van de Verenigingen van Eigenaars, welke ongeveer 2 jaar eerder waren opgericht enerzijds voor de appartementen gelegen aan de Willem Barentzstraat 22 t/m 92 en Jacob Gnodestraat 15 t/m 83 en anderzijds voor de appartementen gelegen aan de Abel Tasmanstraat 2 t/m 92 en Jacob van Heemskerckstraat 15 t/m 83 te 's‑Hertogenbosch, gehouden. Daarbij zijn de door RVM opgestelde afrekening servicekosten over het jaar 2004 goedgekeurd. Het concept van de afrekening is op 30 augustus 2005 aan de huurdersorganisatie Zeeheldenkwartier gezonden.

Kieft is voorzitter van die huurdersorganisatie. In het begeleidend schrijven is opgenomen de alinea: ‘Bij de opstelling van de afrekeningen servicekosten over het jaar 2004 en de begroting van de servicekosten over het jaar 2005 zijn wij uitgegaan van de afrekeningen zoals die in voorgaande jaren aan de huurders zijn verzonden. Tevens is hierbij rekening gehouden met de bepalingen van het nieuwe huurrecht.’

RVM heeft zich bij de afrekening laten leiden door het ‘Servicekostenbeleid Huurcommissie per 1 augustus 2003’.

Over het concept is discussie ontstaan.

3.Het geschil 3.1 Kieft vordert — kort en zakelijk weergegeven — dat: — de betalingsverplichting van de servicekosten over het jaar 2004 wordt vastgesteld, waarbij de kostensoorten Ongediertebestrijding, Glasbewassing (onbereikbare gedeelten) en Onderhoud CV buiten beschouwing worden gelaten; — wordt bepaald dat RVM de door Kieft betaalde kosten met betrekking tot voormelde kostensoorten ten bedrage van € 66,12, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 2312-2005 tot 29 maart 2007 binnen vier weken na het wijzen van dit vonnis zal verrekenen;

62

â&#x20AC;&#x201D; RVM wordt veroordeeld in de kosten van dit geding.

Kieft legt daaraan met name het volgende ten grondslag.

De afrekening servicekosten over 2004 inclusief het kostenoverzicht is niet binnen zes maanden na het verstrijken van het kalenderjaar 2004 aan Kieft verstrekt.

De kostensoorten Glasbewassing (onbereikbare gedeeltes) en Onderhoud CV vallen niet onder het Besluit kleine herstellingen, dat dwingend recht bevat, zodat daarvan niet ten nadele van de huurder mag worden afgeweken.

Bovendien houdt RVM zich niet aan de met Vesteda gemaakte afspraken over de kostensoorten Onderhoud CV, Glasbewassing en Ongediertebestrijding.

De te wassen buitenzijden van de ruiten en gedeeltelijk de buitenkozijnen op de tweede woonlaag van de door Kieft bewoonde appartementswoning zijn voor Kieft fysiek onbereikbaar. Ter adstructie legt Kieft foto's over.

De CV-installatie ten behoeve van de blokverwarming is niet in het woonruimtegedeelte gelegen en niet voor huurders toegankelijk. Deze installatie is onlosmakelijk aan de onroerend zaak verbonden en de kosten daarvan komen ten laste van de verhuurder.

De kostensoort Ongediertebestrijding is reeds vanaf het begin van medio 2001 of 2002 voor rekening van verhuurder geweest en tot en met de afrekening over 2003 niet aan de huurders doorbelast. Het vanaf 1 januari 2004 zonder instemming van de huurders doorbelasten is een wijziging ten nadele van de huurders; de huurder is derhalve niet aan die wijziging gebonden. De wijziging had aan de huurders moeten worden voorgelegd en 70% van de huurders hadden moeten instemmen.

Met Vesteda heeft Kieft ook een geschil gehad over de doorbelasting van de kostensoorten Glasbewassing en Onderhoud CV. Daarover en over het resultaat heeft Kieft RVM op de hoogte gehouden. RVM heeft regelmatig toegezegd de afspraken welke met Vesteda zijn gemaakt te respecteren en te hanteren. Op 8 december 2004 is Kieft met RVM overeengekomen dat de verrekening over 2004 in mei 2005 zou plaatsvinden op basis van de resultaten van de afspraken tussen de huurdersorganisatie en Vesteda.

RVM heeft zich daar niet aan gehouden.

3.2 RVM heeft, kort weergegeven, het volgende verweer gevoerd.

Doordat de afrekeningen aan de Verenigingen van Eigenaars ter goedkeuring moesten worden voorgelegd, is op 30 augustus 2005 de afrekening servicekosten 2004 aan Kieft in zijn hoedanigheid van voorzitter van de huurdersorganisatie gestuurd.

RVM is wel degelijk gerechtigd geweest de kostensoort glasbewassing, onderhoud c.v. en ongediertebestrijding in rekening te brengen. RVM verwijst naar het Besluit kleine herstellingen en met name het servicekostenbeleid van de huurcommissie. Het door de huurcommissie gehanteerde beleid is dat het wassen van ruiten in/aan de gehuurde woonruimte en de gemeenschappelijke ruimten een taak is voor de huurder. Als tussen partijen is overeengekomen dat de verhuurder zorg draagt voor het wassen van de ruiten, dan kunnen de hieruit voortvloeiende kosten via de servicekosten in rekening gebracht worden.

63

De aangeschafte glaswasinstallatie is niet doorberekend. Anders dan Kieft stelt is de te wassen buitenzijde van de ruiten alsmede de buitenkozijnen wel degelijk te bereiken, zodat de kosten daarvan voor rekening van Kieft komen.

Op basis van het door de huurcommissie gehanteerde servicekostenbeleid zijn de kosten voor extra of aanvullende service betreffende de centrale verwarming (ook wel 24uursservice genoemd) aan Kieft door te berekenen ongeacht of de verwarmingsinstallatie zich in het woongedeelte of in een voor de huurder ontoegankelijke ruimte bevindt, mits deze extra kosten worden aangetoond door rekeningen dan wel als onderdeel van het onderhoudscontract. RVM verwijst ter zake naar productie 7 bij antwoord.

Op basis van de bijlage behoren bij artikel 1, sub r van het Besluit kleine Herstellingen komen de kosten van het bestrijden van ongedierte, voor zover daaraan geen noemenswaardige kosten zijn verbonden en voor zover de aanwezigheid van dat ongedierte geen gevolg is van de bouwkundige situatie, voor rekening van Kieft. Het is aan de huurder te stellen en aannemelijk te maken dat er sprake is van noemenswaardige kosten dan wel van een bouwkundige situatie welke die kosten meebrengt.

Zowel Vesteda als RVM hebben de taak van ongediertebestrijding â&#x20AC;&#x201D; bestrijding van muizen â&#x20AC;&#x201D; op zich genomen. Er is geen wijziging gekomen in het servicepakket. De gestelde toestemming van 70% is in dezen niet nodig. De hoogte en de redelijkheid van de kosten van de ongediertebestrijding zijn door Kieft niet bestreden.

RVM betwist met klem dat aan Kieft zou zijn toegezegd dat zij de afspraken tussen de huurdersorganisatie en Vesteda zal respecteren en hanteren. RVM zou uitgaan van de eerdere aan de huurders verzonden afrekeningen. Dat Vesteda overgegaan is tot creditering van bepaalde posten bindt RVM niet.

Alle achterliggende facturen, nota's en overzichten zijn door Kieft ingezien; de hoogte van de doorbelaste kosten is niet ter discussie gesteld.

De overige standpunten van partijen komen voor zoveel nodig bij de beoordeling nog aan de orde.

4.De beoordeling 4.1 Vast is komen te staan dat Vesteda tot 2004 de drie meergenoemde kostensoorten wel in haar servicepakket had opgenomen, maar slechts de twee eerste soorten, glasbewassing en 24 uursservice c.v, in haar afrekeningen aan de huurders doorberekende. Daarover is met Vesteda een geschil ontstaan, dat er in heeft geresulteerd dat Vesteda eind 2003 de kosten van die posten heeft gecrediteerd.

4.2 Om de navolgende reden kan worden daargelaten wat nu exact in het overleg van 8 december 2004 tussen partijen is afgesproken.

4.3 Het sinds 1 augustus 2003 geldende artikel 7:240artikel 7:240 BW bepaalt dat bij algemene maatregel van bestuur herstellingen kunnen worden aangewezen welke als kleine herstellingen moeten worden aangemerkt, die voor rekening van de huurder zijn.

Van de lijst van kleine herstellingen (Bijlage behorende bij artikel 1 van het Besluit kleine herstellingen) kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken.

64

4.4 Uitgangspunt is dat de kosten van die werkzaamheden aan de huurder toevallen en dat alle niet op de lijst voorkomende herstellingen voor rekening van de verhuurder komen. Hoewel de lijst niet limitatief is, is wel dwingend voorgeschreven dat van die lijst niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken.

4.5 Voor wat de kosten van de verwarmingsinstallatie betreft wordt sub i van de bijlage als voor rekening van de huurder komend vermeld: ‘het, zonder dat daaraan noemenswaardige kosten verbonden zijn, onderhouden en vervangen van onderdelen van technische installaties, gelegen binnen het woonruimtegedeelte van het gehuurde en daar deel van uitmakend, voorzover deze werkzaamheden onderhoudstechnisch eenvoudig zijn en geen specialistische kennis vereisen, waaronder in elk geval: — het ontluchten en bijvullen van het water van de verwarmingsinstallatie; — het opnieuw opstarten van de verwarmingsinstallatie na uitval; — het vervangen van filters van de mechanische ventilatie en het schoonhouden van de roosters.’

4.6 In geschil is of door RVM de kosten van een 24-uursservice mogen worden doorbelast. In casu gaat om de bewaking van de werking van de ketels voor de blokverwarming, welke zich niet in de woonruimte bevinden en voor de huurders ook niet bereikbaar zijn. Naar het oordeel van de kantonrechter kan reeds op grond daarvan niet gezegd worden dat dit kosten zijn welke op grond van het Besluit kleine herstellingen ten laste van de huurder gebracht kunnen worden.

4.7 Voor wat betreft de post glasbewassing wordt sub q van de bijlage als voor rekening van de huurder komend vermeld: ‘het wassen en schoonhouden van de binnen- en buitenzijde van de ruiten, kozijnen, deurposten, het geverfde houtwerk en andere geverfde onderdelen, voor zover deze voor de huurder bereikbaar zijn’ .

4.8 Kieft heeft onder overlegging van foto's betoogd dat bepaalde ruiten en kozijnen aan de buitenzijde van de door hem gehuurde woonruimte onbereikbaar zijn. RVM heeft zonder verdere onderbouwing opgeworpen dat de ruiten en kozijnen voor Kieft wel bereikbaar zijn. Deze opvatting van RVM kan zonder nader feitelijke uitleg niet worden gevolgd, nu uit de foto's duidelijk valt af te leiden dat het schoonhouden van de buitenzijde van de ruiten en kozijnen als door Kieft aangeduid slechts met bijzondere hulpmiddelen, bijv. een telescoopstok, en vervaarlijke manoeuvres kan geschieden. In redelijkheid kan dan ook niet gezegd worden dat de buitenzijde van de ruiten en kozijnen van slaapkamer 1, 2 en 3 voor Kieft bereikbaar zijn, zodat de kosten van de bewassing daarvan niet aan Kieft behoort te worden doorberekend.

4.9 De doorberekening van de kosten voor ongediertebestrijding vindt naar het oordeel van de kantonrechter terecht op grond van het bepaalde sub r plaats. Van een wijziging is geen sprake. In elk geval is niet gesteld of gebleken dat er sprake is van een wijziging

65

van de levering van diensten én het daarbij behorende voorschotbedrag als bedoeld in artikel 7:261 lid 2artikel 7:261 lid 2 BW. De instemming van 70% van de huurders is dan ook niet aan de orde. Kieft heeft niet gesteld en evenmin is gebleken dat te dezen geen sprake is van geen noemenswaardige kosten en dat de aanwezigheid van de muizen een gevolg zou zijn van de bouwkundige situatie van de woonruimte.

4.10 Waar partijen de hoogte van de diverse bedragen, ook zoals die uit de overgelegde producties blijken, niet hebben bestreden en RVM met name het met de in geschil zijnde posten gemoeide totaal bedrag van € 66,12 niet heeft bestreden, brengt hetgeen hiervoor is overwogen mede dat de betalingsverplichting van de servicekosten over 2004 wordt vastgesteld op € 759,04 minus € 48,28, derhalve op € 710,76, en dat zal worden bepaald dat het bedrag van € 48,28 met rente dient te worden verrekend als gevorderd.

4.11 RVM behoort als de hoofdzakelijk in het ongelijk gestelde partij te worden verwezen in de kosten. Nu Kieft heeft gesteld noch aannemelijk heeft gemaakt dat hij reis- en verblijfkosten, verletkosten en kosten gemachtigde heeft moeten maken, laat staan tot welke bedragen, zullen de kosten aan de zijde van Kieft gevallen als na te melden worden begroot.

5.De beslissing De kantonrechter: Stelt de betalingsverplichting van de servicekosten over het jaar 2004 vast op € 710,76.

Bepaalt dat RVM het bedrag van € 48,28 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 2312-2005 tot op heden, binnen vier weken na betekening van dit vonnis met Kieft zal verrekenen.

Verwijst RVM in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van Kieft begroot op € 84,87 aan explootkosten en € 59 aan griffierecht.

Verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.

Ontzegt het meer of anders gevorderde.

Aldus gewezen door mr. P.G.Th. Lindeman-Verhaar, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 29 maart 2007, in tegenwoordigheid van de griffier.

66

WR 2010, 60 Instantie: Kantonrechter Amsterdam Datum: 14 mei 2009 Magistraten: - Zaaknr: CV07-33863 Conclusie: - LJN: BM6103 Noot: - Roepnaam: Brondocumenten: ECLI:NL:RBAMS:2009:BM6103, Uitspraak, Kantonrechter Amsterdam, 14â&#x20AC;&#x2018;05â&#x20AC;&#x2018;2009

Wetingang: BW art. 7:262art. 7:262; BW art. 7:257art. 7:257 Brondocument: Ktr. Amsterdam, 14-05-2009, nr CV07-33863Ktr. Amsterdam, 14-052009, nr CV07-33863 Snel naar: EssentieEssentieSamenvattingSamenvattingPartij(en)Partij(en)UitspraakUitspraak

EssentieNaar bovenNaar boven uitval verwarmingsinstallatie; huurprijsvermindering door kantonrechter gerelateerd aan uitvalpercentage SamenvattingNaar bovenNaar boven Het ontbreken van de mogelijkheid om een woning naar eigen inzichten te verwarmen en het niet aankunnen op een betrouwbare verwarmingsinstallatie is een gebrek. In de periode van uitval van de verwarmingsinstallatie is er een beperking van het huurgenot.

Het percentage van de huurprijsvermindering wordt gerelateerd aan het percentage van uitval van de verwarmingsinstallatie over het hele jaar. Het gehuurde heeft gedurende 10% van de tijd een gebrek gekend. Aan de systematiek dat vermindering van de huurprijs door de huurcommissie wordt gerelateerd aan de maximale huurprijsgrens is de kantonrechten niet gebonden. Het effect van een aan de maximale huurprijsgrens gerelateerde vermindering is in casu ongewis, daarom wordt een vermindering op de feitelijke huur toegepast.

Partij(en)Naar bovenNaar boven Eiseres in conventie, verweerster in reconventie Woningstichting Eigen Haard, gevestigd en kantoorhoudende te Amsterdam Gemachtigde mr. B. Heldring tegen Gedaagde in conventie, eiseres in reconventie

67

J.E. Zoutenbier, wonende te Amsterdam Gemachtigde G.C. Zijlstra UitspraakNaar bovenNaar boven (…)

GRONDEN VAN DE BESLISSING In conventie 1 Ter zitting heeft Eigen Haard, verwijzend naar de door haar overgelegde stukken, toegelicht dat zij een begin heeft gemaakt met de vernieuwing van de collectieve centrale verwarming- en warm waterinstallatie van het complex. Zij gaf om uiteenlopende redenen de voorkeur aan de aanleg van individuele installaties, maar heeft uiteindelijk de wens van de meerderheid van de huurders van het complex gevolgd. De vervanging is gecompliceerd, start met de vervanging van algemene onderdelen en eindigt met werkzaamheden in de woningen, hetgeen naar verwachting in 2010 het geval zal zijn.

2 In het geding is de vraag of aan het gehuurde vanaf 1 maart 2007 hetzij 1 oktober 2006 een gebrek kleeft als bedoeld in art. 7:257 lid 2art. 7:257 lid 2 jo, 241241 jo. 204 lid 2204 lid 2 BW. Het Besluit Gebreken, waarnaar art. 7:241art. 7:241 BW verwijst, bevat geen limitatieve opsomming van gebreken. Partijen hebben zich in deze procedure echter alleen uitgelaten over de vraag of zich het navolgende, in Categorie C sub b van het Besluit geformuleerde gebrek voordoet: ‘een verwarmingsinstallatie die onvoldoende warmte–afgifte in een of meer verwarmde vertrekken van de woonruimte levert zodat adequate verwarming voor het gebruik waartoe dat gebrek of die vertrekken bestemd is of zijn, niet mogelijk is.’

In het kader van dit geding zal daarom worden beoordeeld of dit gebrek zich voordoet.

3 Vast staat dat de levensduur van de installatie op zijn einde loopt. In zijn algemeenheid ligt voor de hand dat de installatie dan tekortkomingen gaat vertonen, In concreto is voldoende komen vast te staan dat dat hier het geval is.

In de eerste plaats wordt in het rapport van 1 december 2006 van Deerns raadgevende ingenieurs bv — opgesteld in opdracht van Eigen Haard — aan de installatie een conditieniveau 4 toegekend, op een schaal van 1 tot 5 waarvan 5 als slechtst geldt. Het energieverbruik wordt hoog geacht en aanbevolen wordt om de installatie binnen 5 jaar te vervangen.

In de tweede plaats staat in het ‘overleg portefeuillehouder van 2 september 2008’ van Eigen Haard vermeld, voor zover relevant: ‘De meeste onderdelen van de collectieve installatie zijn oud; het aantal storingen neemt dan ook toe. Ook is er de wens van veel bewoners om de centrale verwarming uit te breiden zodat alle ruimten verwarmd kunnen worden. Hoewel het rendement van de installatie nog voldoet aan de destijds berekende waarden, staat het in schril contrast tot de huidige en gewenste mogelijkheden.’

68

In de derde plaats hebben volgens de eigen enquête van 31 oktober 2007 van de huurder Dekkers omstreeks 50 bewoners klachten gemeld over de levering van warmte en warm water.

In de vierde plaats hebben Zoutenbier, Dekkers en de derde in rechte betrokken huurder Vonk onvoldoende weersproken verklaard 10 tot 20 maal per seizoen last te hebben van uitval van de installatie, soms voor een dag, soms voor meerdere dagen.

4 Eigen Haard heeft de omvang van de uitval alleen in algemene termen betwist. Die betwisting is in het licht van de voornoemde specifieke stellingen ontoereikend.

Bovendien had het op de weg van Eigen Haard gelegen om de schriftelijke en telefonische klachten over het onderwerp te inventariseren, toen deze in 2005/2006 een structurele vorm gingen aannemen. Dat heeft zij niet alleen nagelaten, maar ook heeft zij de huurders verzocht om klachten direct aan de externe reparatiedienst te melden.

Tenslotte heeft Eigen Haard erkend dat de installatie met enige regelmaat is uitgevallen, al betwist zij dat alle — in cascadeopstellïng geplaatste — ketels dan steeds stilstonden.

Dat laatste argument wordt onvoldoende relevant geacht, nu Eigen Haard ter zitting ook heeft gesteld dat er meerdere oorzaken voor een storing konden zijn en er soms alleen sprake was van ontoereikende verwarming.

5 Op grond van het bovenstaande wordt uitgegaan van de door Zoutenbier c.s. in rechtsoverweging 3 genoemde storingen, in het bijzonder aan de verwarming. Niet staat vast dat de warm watervoorziening een vergelijkbare uitval liet zien. De volgende vraag is of de storingen naar hun aard en omvang een gebrek opleveren. Voor de hand ligt dat de invloed van een ontoereikende verwarming bulten het winterseizoen anders ligt dan daarbinnen en overdag ook weer anders dan 's nachts. De mogelijkheid om een woning naar eigen inzichten te verwarmen en op een betrouwbare installatie aan te kunnen, is echter wel een essentieel onderdeel van het huurgenot. Het ontbreken daarvan vormt naar het oordeel van de kantonrechter een gebrek. Dat zou mogelijk anders zijn als Eigen Haard de tekortkomingen voortvarend had aangepakt en de klachten serieus had genomen, maar dat is onvoldoende gebleken, ook als rekening wordt gehouden met de noodzaak voor Eigen Haard om te onderzoeken welke installatie voldoende draagvlak onder de huurders had. Dat Eigen Haard de vervanging nu grondig ter hand neemt, doet daaraan evenmin af.

6 Vervolgens dient de vraag te worden beantwoord welke huurprijsvermindering gerechtvaardigd is en vanaf welk moment dat het geval is.

7 Als besproken ter zitting is de exacte uitval in het gehuurde over de voornoemde periode niet (goed) te bepalen. Partijen hebben ermee ingestemd dat het oordeel op dit punt wordt gebaseerd op aannemelijk geachte feiten en omstandigheden en een gemiddelde uitval.

Uitgegaan wordt van de in rechtsoverweging 3 genoemde getallen, die bevestiging vinden in de enquête van Dekkers. Bij 2 storingen per maand die gemiddeld 2,5 dagen duurden, heeft Zoutenbier gedurende 5 dagen per maand geen verwarming gehad. Ruim gerekend komt dat neer op 15% van de tijd. Die beperking van het huurgenot wordt geacht zich te hebben afgespeeld van oktober tot en met april, dus gedurende 7 maanden per jaar. Dat een ontoereikende verwarming van de woning 's nachts minder wordt gevoeld dan overdag, is onvoldoende relevant: de verlangens van bewoners zijn ook subjectief bepaald en daarvoor dient een voorziening aanwezig te zijn. Niet zinvol is

69

om een huurprijsvermindering alleen over de koudere maanden toe te kennen, hetgeen reden vormt om het gebrek om te rekenen over het gehele jaar. Globaal berekend heeft het gehuurde aldus gedurende 10% van de tijd een gebrek gekend.

8 Volgens de systematiek van de art. 7:241art. 7:241 jo. 7:257 lid 27:257 lid 2 BW, in samenhang met de art. 16art. 16 en 1212 UHW wordt een vermindering van de huurprijs door de huurcommissie gerelateerd aan de maximale huurprijsgrens. Aan die systematiek is de kantonrechter niet gebonden, al kan het beginsel van de rechtsgelijkheid ertoe leiden dat dat wel gebeurt. In casu staat echter vast dat Eigen Haard om beleidsmatige redenen niet verhuurt tegen de maximale huurprijsgrens, nog daargelaten dat zich in het complex ook ‘historische huurprijzen’ voordoen, die veel lager liggen dan de maximale huurprijsgrens. Het effect van een aan de maximale huurprijsgrens gerelateerde vermindering is dus ongewis en kan ertoe leiden dat feitelijk geen verlaging van de huurprijs resulteert, hetgeen reden vormt om een vermindering toe te passen op de feitelijk geldende huur. Op grond van het bovenstaande wordt de vermindering bepaald op 10% van de geldende huur van € 445,51 per maand.

9 Zoutenbier heeft Eigen Haard weliswaar op 13 mei 2003 schriftelijk om opheffing van de gebreken gevraagd en een procedure bij de huurcommissie in het vooruitzicht gesteld, maar die rechtsgang heeft hij nagelaten. Bij brief van 12 februari 2007 heeft hij hetzelfde verzoek en dezelfde aankondiging gedaan. Het wordt er daarom voor gehouden dat Zoutenbier geen effect heeft willen verbinden aan de brief van 13 mei 2003. Op grond van art. 7:263art. 7:263 BW jo. 16 lid 316 lid 3UHW heeft als ingangsmoment van de verlaging 1 maart 2007 te gelden.

10 Dit betekent dat de vordering van Eigen Haard wordt toegewezen zoals hieronder wordt bepaald.

11 Nu partijen over en weer in het ongelijk worden gesteld, worden de proceskosten gecompenseerd aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt.

In reconventie 12 Eigen Haard voert terecht aan dat de kantonrechter op grond van art. 7:262 lid 1art.

7:262 lid 1 BW een vol oordeel geeft over de geschilpunten tussen partijen. Het instellen van een reconventionele vordering ter zake is overbodig en deze wordt daarom afgewezen.

13 Bij deze uitkomst van de procedure wordt Zoutenbier veroordeeld in de proceskosten gevallen aan de zijde van Eigen Haard.

BESLISSING De kantonrechter: In conventie

70

I stelt de huurprijs van de woning aan de Herculesstraat 18A-2 te Amsterdam vast op â&#x201A;Ź 400,95 per maand met ingang van 1 maart 2007; II wijst af het meer of anders gevorderde; III compenseert de kosten van de procedure in dier voege dat elk der partijen de eigen kosten draagt;

in reconventie IV wijst de vordering af; V veroordeelt Zoutenbier in de kosten van het geding aan de zijde van Eigen Haard bepaald op â&#x201A;Ź 100 aan kosten van de gemachtigde van Eigen Haard; VI verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Aldus gewezen door mr. F. van der Hoek, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 14 mei 2009 in tegenwoordigheid van de griffier.

71

WR 2010, 106 Instantie: Rechtbank Arnhem Datum: 14 januari 2009 Magistraten: - Zaaknr: 171442/HAZA08-1034 Conclusie: - LJN: BO2430 Noot: - Roepnaam: Brondocumenten: ECLI:NL:RBARN:2009:BO2430, Uitspraak, Rechtbank Arnhem, 14‑01‑ 2009

Wetingang: BW art. 7:259 lid 2; BW art. 7:260; BW art. 7:262; BW art. 7:265; UHW art.

51art. 51 Brondocument: Rb. Arnhem, 14-01-2009, nr 171442/HAZA08-1034Rb. Arnhem, 14-012009, nr 171442/HAZA08-1034 Snel naar: EssentieEssentieSamenvattingSamenvattingPartij(en)Partij(en)UitspraakUitspraak

EssentieNaar bovenNaar boven Servicekosten: geschil over hoogte kosten groenvoorziening bij kantonrechter; vervaltermijn; overleggen beslissing huurcommissie; ambtshalve toepassing art. 51art.

51 UHW SamenvattingNaar bovenNaar boven Als tussen huurder en verhuurder een geschil bestaat over (de hoogte van) de servicekosten, kan de huurder ook direct bij de kantonrechter een verklaring voor recht vorderen van hetgeen zijn betalingsverplichting met betrekking tot de servicekosten is, en terugbetaling vorderen van hetgeen hij meer heeft betaald, de betreffende procedure bij de huurcommissie is niet exclusief.

Om te voorkomen dat de huurder bij de kantonrechter de in art. 7:259 lid 2art. 7:259 lid 2 BW en art. 7:260 lid 2art. 7:260 lid 2 BW bedoelde vervaltermijn kan omzeilen, is ook in dat geval door art. 51art. 51 UHW de grens gesteld. De huurder kan, nadat de termijn is verstreken dat hij een vordering bij de huurcommissie had kunnen indienen, geen vordering uit onverschuldigde betaling bij de kantonrechter instellen zonder daarbij een beslissing van de huurcommissie in het geding te brengen. Art. 51Art. 51 UHW moet ambtshalve worden toegepast, de betreffende bepalingen zijn op grond van art.

7:265art. 7:265 BW van dwingend recht.

Partij(en)Naar bovenNaar boven Eiseres: Woningstichting Bergh, gevestigd en kantoorhoudende te 's‑Heerenberg, gemeente Montferland

72

Advocaat: mr. R.E.F. Bergwerf Bok tegen Gedaagde: Bernardus Maria Johannes Jansen, wonende te 's‑Heerenberg, gemeente Montferland Advocaat: mr. W.A.J. Hagen UitspraakNaar bovenNaar boven (…)

De vaststaande feiten, het geschil en de beoordeling daarvan 1 Voor de vaststaande feiten en het geschil wordt verwezen naar het vonnis in het incident van 30 juli 2008. Aan de vaststaande feiten kan nog worden toegevoegd dat Jansen de servicekosten tot op heden steeds aan de Woningstichting heeft betaald. Hij is (nog) niet tot executie overgegaan van het vonnis van de rechtbank Zutphen, sector kanton, locatie Terborg, van 11 november 2004.

2 Uitgangspunt bij de beoordeling van de vordering van de Woningstichting — het staken van de executie door Jansen van het vonnis van de kantonrechter van 11 november 2004 — is dat een bijzondere terughoudendheid past bij het antwoord op de vraag of de (onverkorte) executie van het onderhavige vonnis misbruik van bevoegdheid oplevert.

Voor de tenuitvoerlegging van iedere executoriale titel geldt dat het gesloten stelsel van rechtsmiddelen zich ertegen verzet dat misbruik van bevoegdheid wordt aangenomen, anders dan in sprekende gevallen in welk verband met name valt te denken aan de omstandigheid dat de verlening van de titel klaarblijkelijk op een feitelijke of juridische misslag berust, dan wel tenuitvoerlegging van die titel klaarblijkelijk een onaanvaardbare noodtoestand zal doen ontstaan aan de zijde van de geëxecuteerde (laatstelijk HR 22 december 2006, NJ 2007/173NJ 2007/173) 3 De Woningstichting heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat het vonnis van de kantonrechter de volgende juridische misslagen bevat: a Ingevolge art. 7:262art. 7:262 BW had Jansen de uitspraak van de huurcommissie binnen acht weken via een dagvaarding aan de kantonrechter moeten voorleggen met de vordering om de betalingsverplichting van de servicekosten over 2001 (waarop de uitspraak van de huurcommissie betrekking had) vast te stellen. Dat heeft Jansen niet gedaan. Hij heeft bij de kantonrechter een verklaring voor recht gevorderd dat de groenvoorziening een openbaar karakter heeft en dat de bijdrage in de onderhoudskosten voor die groenvoorziening door hem onverschuldigd is betaald. De kantonrechter had Jansen daarom, met ambtshalve toepassing van voornoemd artikel, niet-ontvankelijk moeten verklaren. b Bij de toewijzing van de vordering van Jansen betreffende de onverschuldigd betaalde servicekosten over de periode van 12 maart 1993 tot en met juni 2004, van in totaal € 473,56, heeft de kantonrechter het bepaalde in artikel 7:260 lid 2artikel 7:260 lid 2 BW

73

(voorheen artikel 13 lid 2artikel 13 lid 2 Huurprijzenwet woonruimte — HPWHPW —) juncto artikel 51artikel 51 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (UHW) over het hoofd gezien. Op grond van deze artikelen was de mogelijkheid voor Jansen tot terugvordering van de onverschuldigd betaalde servicekosten over de jaren 1993 t/m 2000, per 31 december 2003 verstreken. De kantonrechter had Jansen daarom niet-ontvankelijk moeten verklaren in zijn vordering tot terugbetaling van enig onverschuldigd bedrag over deze jaren.

Artikel 7:262 BW 4 Dit artikel bepaalt dat, wanneer de huurcommissie uitspraak heeft gedaan, de partijen worden geacht te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat aan hem een afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Anders dan de Woningstichting meent, moet worden aangenomen dat deze procedure bij de huurcommissie niet exclusief is. Als tussen een huurder en een verhuurder een geschil bestaat over (de hoogte van) de servicekosten kan de huurder ook direct bij de kantonrechter een verklaring voor recht vorderen van hetgeen zijn betalingsverplichting met betrekking tot de servicekosten is, en terugbetaling vorderen van hetgeen hij meer heeft betaald (laatstelijk HR 15 februari 2002J NJ 2002, 228NJ 2002, 228). Van een juridische misslag op dit punt is dan ook geen sprake.

Artikel 13 HPW/7:260 BW 5 Artikel 7:260Artikel 7:260 BW, dat nagenoeg gelijkluidend is aan het tot 1 augustus 2003 geldende artikel 13 leden 1artikel 13 leden 1 en 22 van de HPW, luidt: ‘‘1. Indien de huurder en verhuurder geen overeenstemming hebben kunnen bereiken over een betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot servicekosten, kan de huurder of verhuurder de huurcommissie verzoeken uitspraak daarover te doen.

2. Het verzoek heeft betrekking op niet meer dan één tijdvak van ten hoogste twaalf maanden voor elke kostensoort waarop het verzoek betrekking heeft. Het verzoek kan worden gedaan tot uiterlijk vierentwintig maanden nadat de in artikel 259 lid 2 genoemde termijn voor het verstrekken van het overzicht door de verhuurder is verstreken’.

Artikel 7:259 lid 2Artikel 7:259 lid 2 BW luidt, voor zover van belang: ‘‘De verhuurder verstrekt de huurder elk jaar, uiterlijk zes maanden na het verstrijken van een kalenderjaar, een naar soort uitgesplitst overzicht van de in dat kalenderjaar in rekening gebrachte servicekosten (…)’.

Dit artikellid is gelijk aan het tot 1 augustus 2003 geldende artikel 12 lid 2artikel 12 lid 2 HPW, zij het dat de termijn van zes maanden daar was gesteld op twaalf maanden.

6 Uit de artikelen 12 en 13 van de destijds geldende HPWHPW volgt dat de termijn voor de indiening van een verzoek bij de huurcommissie met betrekking tot de omvang en de

74

verschuldigdheid van servicekosten over het jaar 2000 â&#x20AC;&#x201D; en vanzelfsprekend ook de jaren daarvoor â&#x20AC;&#x201D; eind 2003 was verstreken. Immers, het in artikel 12 lid 2artikel 12 lid 2 HPW bedoelde overzicht over het kalenderjaar 2000 had uiterlijk eind 2001 verstrekt moeten zijn en het verzoek/de vordering had uiterlijk twee jaren daarna moeten worden gedaan/ingesteld. Weliswaar is deze procedure voor de huurcommissie, zoals overwogen, niet exclusief en kan een geschil over de hoogte van de servicekosten ook worden voorgelegd aan de kantonrechter) maar om te voorkomen dat de huurder daarmee de in artikel 12 lid 2artikel 12 lid 2 HPW (thans 7:259 lid 2 BW) bedoelde vervaltermijn kan omzeilen is in het ook in dat geval toepasselijke artikel 51artikel 51 UHW de grens gesteld: De huurder kan, nadat de termijn is verstreken dat hij een verzoek bij de huurcommissie had kunnen indienen, geen vordering uit onverschuldigde betaling bij de kantonrechter instellen zonder daarbij een beslissing van de huurcommissie in het geding te brengen. Jansen heeft zijn vordering tot terugbetaling van de servicekosten over de jaren 1993 t/m 2000 bij de kantonrechter ingesteld bij dagvaarding van 30 juli 2004. Dat Jansen daarvoor reeds enig verzoek ten aanzien van de servicekosten over deze jaren had gedaan is gesteld noch gebleken. Enige beslissing van de huurcommissie betreffende de servicekosten over die jaren heeft Jansen toen ook niet in het geding gebracht.

7 De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van Jansen, voor zover die inhoudt de terugbetaling van de onverschuldigd betaalde servicekosten over de periode van 1993 tot en met 2000, ten onrechte heeft toegewezen. Weliswaar had de Woningstichting het verweer, dat de termijn was verstreken, in de procedure bij de kantonrechter niet gevoerd, maar dat is niet relevant, omdat de voormelde bepalingen en de daarin neergelegde vervaltermijn ambtshalve hadden moeten worden toegepast. In artikel 6:265artikel 6:265 BW [bedoeld zal zijn art. 7:265art. 7:265 BW, red.] en voorheen in artikel 37artikel 37 HPW is immers bepaald dat van de bepalingen zoals hier aan de orde niet kan worden afgeweken. Het gaat dus om bepalingen van dwingend recht. De conclusie is dat het vonnis van de kantonrechter in zoverre op een juridische misslag berust.

8 Desondanks moet, in aanmerking genomen het hiervoor onder 2 weergegeven strenge criterium, worden geoordeeld dat tenuitvoerlegging van het vonnis van de kantonrechter met een fout als de onderhavige geen misbruik van bevoegdheid oplevert. Bij dat (in gezag van gewijsde gegane) vonnis is immers onherroepelijk vastgesteld dat de servicekosten door Jansen gedurende de periode van 1993 tot en met 2000 onverschuldigd aan de Woningstichting zijn voldaan. Het zou onverenigbaar zijn met het gesloten systeem van rechtsmiddelen het vonnis op dit onderdeel aan te tasten. De omstandigheid dat in dit geval hoger beroep niet mogelijk was omdat de vordering van Jansen beneden de appelgrens van art. 332 lid 1art. 332 lid 1 Rv. bleef kan dat niet anders maken. De slotsom is dat de vordering aan de Woningstichting moet worden ontzegd.

10 Als de in het ongelijk gestelde partij moet de Woningstichting de kosten van de procedure dragen, die van het incident daarin begrepen.

De beslissing De rechtbank

75

ontzegt aan de Woningstichting haar vordering, veroordeelt de Woningstichting in de kosten van de procedure, tot op heden aan de zijde van Jansen bepaald op â&#x201A;Ź 254 wegens vast recht en op â&#x201A;Ź 1152 voor salaris van de advocaat, verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. D. van Driel van Wageningen en in het openbaar uitgesproken op 14 januari 2009.

76

WR 2012/69: Niet redelijk voordeel: administratie- en verhuurkosten; reikwijdte niet redelijk voordeel; tegenover bedongen voordeel geen of een ver...

Instantie: Hoge Raad (Civiele kamer) Datum: 6 april 2012 Magistraten: Mrs. A.M.J. van Buchem-Spapens, J.C. van Oven, C.A. Streefkerk, W.D.H. Asser; M.A. Loth Zaaknr: 10/04574 Conclusie: - LJN: BV1767 Noot: - Roepnaam: Brondocumenten: ECLI:NL:HR:2012:BV1767, Uitspraak, Hoge Raad (Civiele kamer), 06‑ 04‑2012; ECLI:NL:PHR:2012:BV1767, Conclusie, Hoge Raad (Civiele kamer), 20‑01‑2012; Beroepschrift, Hoge Raad (Civiele kamer), 28‑09‑2010

Wetingang: (art. 7:264 lid 1art. 7:264 lid 1 BW; art. 11art. 11 BBSH) Brondocument: HR, 06-04-2012, nr 10/04574HR, 06-04-2012, nr 10/04574 Snel naar: EssentieEssentieSamenvattingSamenvattingPartij(en)Partij(en)UitspraakUitspraak

EssentieNaar bovenNaar boven Niet redelijk voordeel: administratie- en verhuurkosten; reikwijdte niet redelijk voordeel; tegenover bedongen voordeel geen of een verwaarloosbare tegenprestatie; specifieke taak en werkzaamheden toegelaten instelling BBSHBBSH (NJ 2012/232NJ 2012/232) (vervolg op WR 2010/32 en WR 2011/32) SamenvattingNaar bovenNaar boven Verhuurster is een toegelaten instelling als bedoeld in het BBSHBBSH en heeft een vergoeding ter zake van administratie- en verhuurkosten van huurder bedongen. Hoewel partijen bij het aangaan van een huurovereenkomst in beginsel vrij zijn om een voordeel voor zichzelf te bedingen zonder dat daar een prestatie tegenover staat, stelt art. 7:264 lid 1art. 7:264 lid 1 BW grenzen aan die vrijheid om de partijen tegen misstanden bij het aangaan van de huurovereenkomst te beschermen. Daarbij wordt met name gedacht aan de situatie waarin bij het aangaan van de huurovereenkomst de ene partij – veelal de aspirant-huurder – ten opzichte van de andere partij niet in een voldoende gelijkwaardige positie verkeert om te voorkomen dat een dergelijk door die wederpartij voorgesteld beding in de huurovereenkomst wordt opgenomen. Met het oog op de effectiviteit van de bescherming die art. 7:264 lid 1 BW tegen dergelijke situaties biedt, moet als uitgangspunt worden genomen dat van ‘een niet redelijk voordeel’ sprake is indien tegenover het bedongen voordeel geen of een verwaarloosbare tegenprestatie staat.

77

Het hof heeft geen rechtsregel geschonden door bij de beoordeling van de redelijkheid van de op grond van het onderhavige beding aan de huurder in rekening gebrachte kosten, de werkzaamheden die aan corporaties/toegelaten instellingen in art. 11art. 11 BBSH zijn opgedragen en de specifieke taak die deze instellingen op het terrein van de volkshuisvesting vervullen, als gezichtspunt in aanmerking te nemen.

Partij(en)Naar bovenNaar boven Eiseres tot cassatie: Stichting Ymere, gevestigd te Amsterdam Advocaat: mr. J.P. Heering tegen Verweerster in cassatie: Bewonersvereniging Nellestein, gevestigd te Amsterdam Advocaat: mr. M.E.M.G. Peletier UitspraakNaar bovenNaar boven (…)

Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht.

3.Beoordeling van het middel 3.1 Het gaat in deze zaak om het volgende.

De Bewonersvereniging behartigt de belangen van huurders van woningen in het zogenoemde ‘Nellestein-complex’ (hierna: de woningen), een complex van flatgebouwen in Amsterdam Zuidoost. Ymere – een toegelaten instelling als bedoeld in het Besluit Beheer Sociale HuursectorBesluit Beheer Sociale Huursector (hierna: BBSH) – is verhuurster van de woningen. Bij het sluiten van huurovereenkomsten met betrekking tot de woningen bedingt Ymere betaling door de huurders van een vergoeding ter zake van administratie- of verhuurkosten ten bedrage van € 125 (inclusief naamplaatje) respectievelijk € 115 (exclusief naamplaatje).

3.2 De Bewonersvereniging heeft zich in eerste aanleg op het standpunt gesteld dat Ymere daarmee – voor zover de vergoeding het bedrag van € 26,50 overschrijdt – een niet redelijk voordeel als bedoeld in art. 7:264 lid 1art. 7:264 lid 1 BW heeft bedongen en dat het beding waarop die vergoeding berust daarom in zoverre nietig is. Zij heeft gevorderd dat de kantonrechter een daarmee overeenstemmende verklaring voor recht geeft en Ymere op straffe van verbeurte van een dwangsom beveelt een dergelijke vergoeding niet meer van kandidaat-huurders te verlangen. De kantonrechter heeft geoordeeld, kort samengevat, dat Ymere aan de huurders in rekening mag brengen de kosten van een naamplaatje, eenvoudig voorlichtingsmateriaal en de aanvraag van een huisvestingsvergunning. Voor het overige leidt de bedongen vergoeding naar het oordeel

78

van de kantonrechter tot een onredelijk voordeel voor Ymere als bedoeld in art. 7:264 lid 1 BW. De vorderingen van de Bewonersvereniging zijn in zoverre toegewezen.

3.3 Ymere heeft tegen dat vonnis hoger beroep ingesteld. Het hof heeft, evenals de kantonrechter, tot uitgangspunt genomen dat in ieder geval sprake is van een niet redelijk voordeel ten behoeve van de verhuurder indien en voor zover de huurder niet is gebaat door de prestatie waarvoor de desbetreffende vergoeding in rekening wordt gebracht, waaronder het hof mede heeft begrepen het geval waarin de verhuurder zelf in overwegende mate is gebaat bij die prestatie. Het hof heeft geoordeeld dat dit nog niet betekent dat de kosten waardoor de huurder wel is gebaat zonder meer als redelijk dienen te gelden, maar dat al naar gelang de aard van dergelijke kosten en de omstandigheden van het geval deze ook als niet redelijk kunnen worden aangemerkt.

Voorts heeft het hof als uitgangspunt genomen dat, gelet op de werkzaamheden die aan corporaties/toegelaten instellingen in art. 11art. 11 BBSH zijn opgedragen en de specifieke taak die deze instellingen binnen het terrein van de volkshuisvesting vervullen, voor deze verhuurders extra terughoudendheid is geboden bij de beoordeling van de redelijkheid van concrete kosten die aan de huurder in rekening worden gebracht (rov.

3.5). Mede op grond van deze uitgangspunten heeft het hof de door Ymere met het bedrag van € 115 (of € 125) in rekening gebrachte kosten beoordeeld (rov. 3.6-3.10), en geconcludeerd dat – voor zover de aan de huurders in rekening gebrachte kosten niet betrekking hebben op het aanbrengen van een naamplaatje, het verstrekken van eenvoudig voorlichtingsmateriaal en het aanvragen van een huisvestingsvergunning – sprake is van een ten behoeve van de verhuurder overeengekomen niet redelijk voordeel als bedoeld in art. 7:264 lid 1art. 7:264 lid 1 BW (rov. 3.11). Het hof heeft het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd.

3.4 Onderdeel 2.1 van het middel (onderdeel 1 bevat geen klachten) klaagt over het eerste uitgangspunt van het hof. Het onderdeel betoogt dat het hof met dit uitgangspunt miskent dat de vraag of een beding voor een der partijen een niet redelijk voordeel als bedoeld in art. 7:264 lid 1art. 7:264 lid 1 BW inhoudt, moet worden beantwoord aan de hand van alle omstandigheden van het geval. Het hof gaat er volgens het onderdeel aan voorbij dat het ieder der partijen vrijstaat bij een overeenkomst een voordeel voor zichzelf te bedingen zonder dat daar een specifieke verplichting tegenover staat.

Daarmee wordt tevens de strekking van art. 7:264 lid 1 BW miskend, aldus nog steeds onderdeel 2.1, die blijkens de wetsgeschiedenis hierin bestaat dat met deze bepaling wordt beoogd misstanden bij het aangaan van de overeenkomst tegen te gaan, waarmee op gespannen voet staat het uitgangspunt van het hof dat bedingen waardoor de huurder niet is gebaat en/of de verhuurder in overwegende mate is gebaat in ieder geval als onredelijk worden aangemerkt.

Onderdeel 2.2 van het middel klaagt over het tweede uitgangspunt van het hof. Volgens het onderdeel miskent het hof dat ook bij de toepassing van dit gezichtspunt de overige omstandigheden van het geval bij de beoordeling van de redelijkheid van het beding in de zin van art. 7:264art. 7:264 BW niet buiten beschouwing kunnen blijven, althans is niet zonder nadere motivering in te zien waarom de enkele omstandigheid dat toegelaten instellingen krachtens art. 11art. 11 BBSH bepaalde werkzaamheden zijn opgedragen en een specifieke taak binnen het terrein van de volkshuisvesting vervullen, met zich zou brengen dat voor die werkzaamheden geen redelijke kosten aan de huurders kunnen worden doorberekend.

79

3.5 Onderdeel 2.1 stelt de vraag aan de orde wat de inhoud en de reikwijdte is van ‘een niet redelijk voordeel’ als bedoeld in art. 7:264 lid 1art. 7:264 lid 1 BW. Hoewel partijen bij het aangaan van een huurovereenkomst in beginsel vrij zijn om een voordeel voor zichzelf te bedingen zonder dat daar een prestatie tegenover staat, stelt art. 7:264 lid 1art. 7:264 lid 1 BW grenzen aan die vrijheid om de partijen tegen misstanden bij het aangaan van de huurovereenkomst te beschermen (Kamerstukken II 1976-1977, 14 175, nr. 3, blz. 31). Daarbij moet met name gedacht worden aan de situatie waarin bij het aangaan van de huurovereenkomst de ene partij – veelal de aspirant-huurder – ten opzichte van de andere partij niet in een voldoende gelijkwaardige positie verkeert om te voorkomen dat een dergelijk door die wederpartij voorgesteld beding in de huurovereenkomst wordt opgenomen. Met het oog op de effectiviteit van de bescherming die art. 7:264 lid 1 tegen dergelijke situaties biedt, moet als uitgangspunt worden genomen dat van ‘een niet redelijk voordeel’ sprake is indien tegenover het bedongen voordeel geen of een verwaarloosbare tegenprestatie staat.

Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat onderdeel 2.1 dat op een andere uitleg van art. 7:264 lid 1 berust, faalt.

3.6 Onderdeel 2.2 faalt omdat het hof geen rechtsregel heeft geschonden door bij de beoordeling van de redelijkheid van de op grond van het onderhavige beding aan de huurder in rekening gebrachte kosten, de werkzaamheden die aan corporaties/toegelaten instellingen in art.11 BBSHBBSH zijn opgedragen en de specifieke taak die deze instellingen op het terrein van de volkshuisvesting vervullen, als gezichtspunt in aanmerking te nemen.

3.7 Voor zover de onderdelen 3 tot en met 4.1 voortbouwen op de onderdelen 2.1 en 2.2, delen zij het lot daarvan. Voor het overige kunnen zij evenmin tot cassatie leiden.

Zulks behoeft, gezien art. 81art. 81 RO, geen nadere motivering nu de klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.

4.Beslissing De Hoge Raad: verwerpt het beroep; veroordeelt Ymere in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van de Bewonersvereniging begroot op € 385,34 aan verschotten en € 2200 voor salaris.

80

RVR 2011/52: Verdragsconforme uitleg. Brengt de doorwerking van het EVRM in privaatrechtelijke verhoudingen met zich dat een neerwaartse bijstellin...

Instantie: Rechtbank Amsterdam (Kantonrechter) Datum: 19 januari 2010 Magistraten: Mr. M.P.A.M. Fruytier Zaaknr: CV 08-31893 Conclusie: - LJN: BP5543 Noot: - Roepnaam: Brondocumenten: ECLI:NL:RBAMS:2010:BP5543, Uitspraak, Rechtbank Amsterdam (Kantonrechter), 19‑01‑2010

Wetingang: BW art. 7:254art. 7:254 Brondocument: Ktr. Amsterdam, 19-01-2010, nr CV 08-31893Ktr. Amsterdam, 19-012010, nr CV 08-31893 Snel naar: EssentieEssentieSamenvattingSamenvattingZie ookZie ookWenkWenkPartij(en)Partij(en)UitspraakUitspraak

EssentieNaar bovenNaar boven Huur woonruimte. Aanpassing huurprijs. Verdragsconforme uitleg.

Brengt de doorwerking van het EVRM in privaatrechtelijke verhoudingen met zich dat een neerwaartse bijstelling van de huurprijs door de huurcommissie is strijd is met de rechtszekerheid en daarom indruist tegen de in het EVRM verankerde bescherming van het eigendomsrecht van de verhuurder?

SamenvattingNaar bovenNaar boven In een zich jarenlang voortslepende procedure vordert eiser onder meer vernietiging van een op 12 juni 2004 gegeven uitspraak van de huurcommissie. Eiser beroept zich op het EVRM en legt aan zijn vordering ten grondslag dat een verlaging van de huurprijs die hij niet wil zijn recht op het ongestoord genot van zijn eigendom schendt.

Ktr.: Een lidstaat is verplicht om actief op te treden om de nakoming van het EVRM te verzekeren, ook als het gaat om het eigendomsrecht. Dit kan betekenen dat de nationale rechter verplicht is om wetsbepalingen die mede beogen privaatrechtelijke betrekkingen te reguleren, verdragsconform uit te leggen. De kantonrechter zal daarom moeten nagaan of die verdragsconforme uitleg ertoe kan leiden dat een tussen partijen afgesproken huurprijs tegen de wil van de verhuurder naar beneden kan worden bijgesteld. De kantonrechter oordeelt dat de huurcommissie de huurprijs niet had mogen verlagen, omdat die verlaging in strijd komt met het rechtszekerheidsbeginsel door disproportionaliteit tussen het algemeen belang en de belangen van de verhuurder. Die strijdigheid bestaat omdat de verhuurder een pand koopt dat deels wordt verhuurd aan een huurder die jarenlang de overeengekomen en geïndexeerde huur heeft betaald. De verhuurder mocht er dus op rekenen dat hij zijn exploitatie van het verhuurde op die

81

huurprijs kon afstemmen en hij zal in de prijsstelling bij aankoop daarmee rekening hebben gehouden.

Zie ookNaar bovenNaar boven Zie ook: • EHRM 19 juni 2006, RvdW 2006/849RvdW 2006/849; Hutten-Czaspka/Polen; een huurbeschermingsmaatregel mag niet leiden tot een onevenredige aanpassing van de rechten van de eigenaar; • Hof Amsterdam 25 januari 2011, LJN BP3497; een exploitatietekort op een woning als gevolg van de verlaging van een huurprijs die niet in de aankoop is verdisconteerd, maakt niet zonder meer dat sprake is van een maatregel die niet evenredig is met het doel.

WenkNaar bovenNaar boven Wenk: Na enige processuele verwikkelingen en bespiegelingen ten aanzien van de — inmiddels door de Hoge Raad verlaten — leer van de bindende eindbeslissing, komt de kantonrechter tot de beoordeling van het laatste inhoudelijke geschilpunt in deze procedure. Het gaat dan om de vordering van de verhuurder die strekt tot vernietiging van een uitspraak van de huurcommissie. De kantonrechter komt op grond van een verdragsconforme uitleg van art. 7:254art. 7:254 BW tot de slotsom dat de huurcommissie de huurprijs niet had mogen verlagen.

Wat de kantonrechter in dit verband overweegt over de doorwerking van het EVRM in privaatrechtelijke verhoudingen is op zichzelf genomen juist en leidt tot de slotsom dat de nationale rechter verplicht kan zijn wetsbepalingen die privaatrechtelijke verhoudingen beheersen, verdragsconform uit te leggen. Het is in deze zaak echter de vraag of die verdragsconforme uitleg van deze kantonrechter juist is en, tegen de achtergrond van de door de kantonrechter in zijn beoordeling betrokken feiten, noopt tot de beslissing dat een neerwaartse bijstelling van de huurprijs in strijd is met de rechtszekerheid.

Waar gaat het om?

De wet geeft in de art. 7:247-265art. 7:247-265 BW tal van bepalingen die de contractsvrijheid van verhuurder en huurder in belangrijke mate beperken als het gaat om de overeen te komen en te wijzigen huurprijs. Toepassing van die bepalingen kan tot een door de verhuurder niet gewenste neerwaartse aanpassing van de huurprijs leiden.

Dat op zichzelf genomen is echter niet in strijd met het onder meer in het EVRM geborgde recht op vrij genot van eigendom en betekent ook niet zonder meer een inbreuk op het rechtszekerheidsbeginsel. Art. 1Art. 1 tweede volzin eerste Protocol EVRM geeft immers een lidstaat het recht het gebruik van eigendom te reguleren en dat is wat de art. 7:246-265art. 7:246-265 BW doen. Het aan de betreffende bepalingen ten grondslag liggende belang bij een regulering van de huurprijzen weegt doorgaans zwaarder dan het private belang van een eigenaar om zijn eigendom te verhuren voor de hoogste prijs die de markt mogelijk maakt. Tegen deze achtergrond rijst de vraag of de

82

concrete feiten en omstandigheden van dit geval met zich brengen dat de beperking van de contractsvrijheid in deze zaak wel een ontoelaatbare inbreuk op het eigendomsrecht van de verhuurder met zich brengt. Het arrest van het EHRM van 19 juni 2006, RvdW 2006/849RvdW 2006/849; Hutten-Czapska/Polen, geeft de toepasselijke maatstaf: er mag in een concreet geval geen sprake zijn van een onevenredige aantasting van de rechten van een eigenaar.

De kantonrechter kent in deze zaak doorslaggevende betekenis toe aan de omstandigheid dat de verhuurder het pand heeft gekocht in verhuurde staat en de huurders al jarenlang de overeengekomen en ge誰ndexeerde huur betaalden, zonder te klagen. Dit schept verwachtingen ten aanzien van de exploitatie van het verhuurde.

Hoewel in het verleden behaalde resultaten doorgaans een belegger geen garanties bieden voor de toekomst, komt dat in deze zaak anders te liggen. Die verwachtingen mogen, zo volgt uit deze uitspraak, niet worden doorkruist door een neerwaartse bijstelling van de huurprijs.

De uitspraak geeft daarmee geen zicht op de omstandigheden die, in aanmerking genomen de rechtszekerheid in verband met de gerechtvaardigde belangen, van dien aard zijn dat er sprake is van een onevenredige aantasting van het eigendomsrecht. Zie in dit verband ook het recente arrest van het Hof Amsterdam van 25 januari 2011, waarnaar hiervoor wordt verwezen.

Partij(en)Naar bovenNaar boven Eiser in persoon verschenen tegen gedaagde 1 en gedaagde 2, gemachtigde: mr. A. Heyder.

Bewerkte uitspraakNaar bovenNaar boven UitspraakNaar bovenNaar boven Kantonrechter: Verloop van de procedure In deze zaak is een descente en comparitie van partijen gelast bij vonnis van 30 juni 2009. De comparitie en de descente zijn gehouden op 7 oktober 2009. Verschenen zijn eiser en gedaagden ten deze vertegenwoordigd door gedaagde 2 met hun gemachtigde.

Van het verhandelde ter terechtzitting zijn aantekeningen gemaakt. Vervolgens hebben partijen ieder een akte genomen. Eiser heeft zijn eis vermeerderd. Gedaagden heeft daartegen bij afzonderlijke akte geprotesteerd.

Tenslotte is vonnis bepaald op heden.

Gronden van de beslissing Beoordeling De kantonrechter oordeelt als volgt.

83

In deze heeft eiser gedaagden gedagvaard bij dagvaarding van 9 november 2004.

Tevens werd gedagvaard de besloten vennootschap Crankybox B.V. Nadat gedaagden had geantwoord heeft de kantonrechter bij vonnis van 24 februari 2005 een comparitie van partijen gelast. Vervolgens heeft de kantonrechter vonnis gewezen op 21 juli 2005.

In dat vonnis werd vastgesteld dat eiser 5 vorderingen had ingesteld. De eerste vordering betrof ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van gedaagden tot ontruiming. Vervolgens werd een verklaring voor recht gevraagd dat er een beëindigingsovereenkomst tussen partijen tot stand was gekomen inhoudende ontruiming van de woning. Schadevergoeding werd gevorderd vanwege het afbreken van een deel van het aanrecht en het verwijderen van fornuis, afzuigkap en oven. Verder vorderde eiser vernietiging van de uitspraak van de huurcommissie van 12 juni 2004 en tenslotte vorderde hij een verklaring voor recht dat er tussen partijen geen huurprijsbescherming geldt.

In voormeld vonnis heeft de kantonrechter de eerste drie hierboven genoemde vorderingen afgewezen. Tevens heeft hij eiser niet ontvankelijk verklaard in zijn vordering tegen Crankybox. Met betrekking tot de vorderingen aangaande de uitspraak van de huurcommissie van 12 juni 2004 en een verklaring voor recht dat tussen partijen geen huurprijsbescherming geldt stelde de kantonrechter hen in de gelegenheid om een conclusie van repliek en dupliek te nemen. Nadat partijen deze conclusies hadden genomen heeft de kantonrechter vonnis gewezen op 16 februari 2006. In dit vonnis heeft hij de vordering betreffende de verklaring voor recht afgewezen. Voorts werd aan eiser te bewijzen opgedragen dat gedaagden van hun rechtsvoorganger als verhuurder vergoed hebben gekregen de kosten die zij hebben gemaakt voor de aanleg van de centrale verwarming in het gehuurde in 1988. Voorts werd een descente gelast.

Tegen beide vonnissen heeft eiser hoger beroep ingesteld. Bij arrest van 6 maart 2008 is eiser door het gerechtshof te Amsterdam niet ontvankelijk verklaard voor zover hij in beroep is gekomen tegen de beslissingen met betrekking tot Crankybox nu daartegen geen grieven waren gericht terwijl beide vonnissen voor het overige zijn bekrachtigd.

Op verzoek van gedaagden is vervolgens de procedure voortgezet.

Eiser heeft in zijn akte na de descente van 7 oktober 2009 zijn eis vermeerderd. Begrijpt de kantonrechter het betoog van eiser goed dan stelt hij andermaal aan de orde de door hem gevorderde ontbinding en ontruiming, wenst hij dat gedaagden wordt veroordeeld om € 3000 per maand te betalen voor iedere maand dat zij in het gehuurde blijven, subsidiair wenst hij dat huurovereenkomst wordt gewijzigd in die zin dat de huurprijs wordt gesteld op € 2745 per maand per 1 maart 2004 althans € 2974 per 1 november 2009 en meer subsidiair verzoekt hij de uitspraak van de huurcommissie van 12 juni 2004 te vernietigen en gedaagden in het verzoek dat zij hebben gedaan aan de huurcommissie niet ontvankelijk te verklaren en met toepassing van artikel 5 lid 2artikel 5 lid 2 Bhw de huurprijs te bepalen op de hiervoor genoemde bedragen.

Gedaagden hebben zich tegen de wijziging van de eis verzet voor zover deze beslissingen welke de kantonrechter reeds heeft genomen en welke door het hof zijn bevestigd opnieuw aan de orde stelt.

De kantonrechter zal thans eerst beslissen op de vordering de eis te mogen wijzigen. De vordering wordt afgewezen. Daartoe wordt het volgende overwogen.

84

Eiser heeft zich beroepen op een uitspraak van het Europese hof voor de rechten van de mens van 19 juni 2006 en 28 april 2008. De eerste uitspraak was wel bekend toen het hof arrest wees, de tweede per definitie niet. Voorts wijst eiser op een uitspraak van de Hoge Raad inzake naam 1 tegen de gemeente Voorst (LJN BC2800) waarin de Hoge Raad heeft overwogen dat de eisen van een goede procesorde meebrengen dat de rechter, aan wie is gebleken dat een eerdere door hem gegeven, maar niet in een einduitspraak vervatte eindbeslissing berust op een onjuiste juridische of feitelijke grondslag, bevoegd is om, nadat partijen de gelegenheid hebben gekregen zich dienaangaande uit te laten, over te gaan tot heroverweging van die eindbeslissing, teneinde te voorkomen dat hij op een ondeugdelijk grondslag een einduitspraak zou doen. De kantonrechter moet constateren dat hier wel degelijk sprake is van einduitspraken. Bij voornoemde vonnissen, bevestigd door het gerechtshof, zijn de vorderingen die thans weer worden ingesteld, behoudens voorzover het betreft de uitspraak van de huurcommissie, definitief afgedaan, waartegen geen voorziening meer open staat. De door eiser aangehaalde uitspraak van de Hoge Raad geeft de rechter de mogelijkheid om terug te komen op een eindbeslissing maar niet op een einduitspraak, daargelaten dat eiser nu vordert dat de kantonrechter terugkomt op een uitspraak van het gerechtshof, die hij in cassatie niet heeft aangevochten. Dat inmiddels deze uitspraken wellicht in strijd zijn met latere jurisprudentie van het Europese hof voor de rechten van de mens (EHRM) maakt dat niet anders. Het is nu eenmaal niet zo, dat bindende einduitspraken van rechters opnieuw ter discussie kunnen worden gesteld wanneer later rechters tot de conclusie komen dat die uitspraken bij nader inzien fout waren.

Dat betekent dat thans nog slechts aan de orde is de uitspraak van de huurcommissie alsmede de bewijsopdracht welke aan eiser is gegeven.

De kantonrechter is van oordeel dat de huurcommissie de huurprijs niet had mogen verlagen. Daartoe wordt het volgende overwogen.

Art. 7:254Art. 7:254 BW biedt de huurder de mogelijkheid, zo de verhuurder niet instemt met een voorstel tot huurverlaging, de huurcommissie te verzoeken een uitspraak te doen over de redelijkheid van het door hem gedane voorstel tot huurverlaging. De huurcommissie doet uitspraak met inachtneming van artikel 14artikel 14 jo artikel 13 lid 5artikel 13 lid 5 en 66 jo artikel 10artikel 10 UHW. Daarbij beoordeelt zij de kwaliteit van de woonruimte op basis van de regels vastgelegd in het Besluit Huurprijzen Woonruimte.

Aldus is een kader vastgelegd waarbij huurprijzen welke zijn overeengekomen (aanzienlijk) naar beneden toe kunnen worden bijgesteld tegen de wil van de verhuurder.

Terzijde zij opgemerkt dat een huurprijsbijstelling naar boven wanneer de kwaliteit van de woonruimte gelet op het Besluit Huurprijzen Woonruimte daartoe aanleiding geeft, niet mogelijk is. eiser heeft zijn vorderingen mede in de sleutel gesteld van artikel 1artikel 1 Eerste Protocol EVRM. Kort samengevat, voorzover hiervan belang, geeft dit artikel aan iedere natuurlijke persoon het recht op het ongestoord genot van zijn eigendom; aan niemand zal zijn eigendom worden ontnomen behalve in het algemeen belang en onder de voorwaarden voorzien in de wet; deze beperkingen tasten niet het recht van de Staat aan om die wetten toe te passen die hij noodzakelijk acht om het gebruik van eigendom te reguleren in overeenstemming met het algemeen belang.

Het EHRM heeft in zijn uitspraken van 19 januari 2006 en 28 april 2008 inzake [naam 2] tegen [naam 3] nadere invulling aan deze bepaling gegeven in verband met de in de

85

huurwetgeving van sommige lidstaten voorziene beperkingen met betrekking tot de uitoefening van het recht betreffende de verhuur van woningen. Het EHRM gaat bij zijn beoordeling van een situatie waarvan wordt gesteld dat deze strijdig is met artikel 1artikel 1 Eerste Protocol EVRM na 1) of er een inmenging is in het eigendomsrecht en zo ja, of deze is voorzien bij wet, hetgeen ook betekent dat er geen sprake mag zijn van strijd met de rechtszekerheid, noch met het verbod van willekeur, 2) of een gerechtvaardigd algemeen belang met deze wetgeving wordt beoogd en 3) of er een gerechtvaardigd evenwicht bestaat tussen de eisen van algemeen belang en de fundamentele rechten van het individu.

In de hierboven genoemde uitspraken constateerde het EHRM een inbreuk op artikel 1artikel 1 Eerste Protocol EVRM omdat de verhuurder de huurder niet uit de hem, verhuurder, toebehorende woning kon zetten, terwijl de huur zodanig laag was dat slechts 60 procent van de onderhoudskosten bij de huurder was te verhalen, laat staan dat de mogelijkheid bestond enige winst uit de huurrelatie te behalen om het geleden huurverlies te verhalen of op termijn tot een kostendekkend huurprijsniveau te komen.

Betrekkelijk de doorwerking van het EHRM in privaatrechtelijke verhoudingen en meer in het bijzonder de taak van de rechter in verband daarmede wordt het volgende overwogen. Volgens het EHRM is een verdragsstaat verplicht actief op te treden teneinde de nakoming van rechten welke zijn toegekend aan de burger op voet van het EVRM te verzekeren. Dit kan ook betekenen dat de overheid gehouden is in horizontale verhoudingen op te treden, ook als het gaat om het eigendomsrecht. De nationale rechter kan daarmee verplicht zijn tussen particulieren geldende privaatrechtelijke verplichtingen en rechten, waaronder naar de kantonrechter aanneemt ook wordt verstaan wetsbepalingen welke beogen privaatrechtelijke verhoudingen mede te reguleren, verdragsconform uit te leggen.

Uit het vorenstaande concludeert de kantonrechter dat hij zal hebben na te gaan of een verdragsconforme uitleg van vermelde wetgeving ertoe kan leiden dat een tussen twee partijen afgesproken huurprijs, zolang de huurovereenkomst duurt, tegen de wil van de verhuurder naar beneden kan worden bijgesteld.

Het zal duidelijk zijn dat het EVRM op zich toestaat dat Nederland met wettelijke maatregelen het recht van een eigenaar van een woning beperkt om de huurprijs te vragen die de markt toelaat. Ook gaat de kantonrechter ervan uit dat met dergelijke wetgeving het algemeen belang is gediend. De vraag is of dergelijke wetgeving onder omstandigheden in strijd komt met het rechtszekerheidsbeginsel en of er, wanneer de huurprijs is verlaagd, nog sprake is van een gerechtvaardigd evenwicht tussen de eisen van het algemeen belang en de belangen van de getroffen verhuurder. Dienaangaande wordt het volgende overwogen.

Een neerwaartse bijstelling tegen de wil in van de verhuurder is op zich een noodzakelijk onderdeel van wetgeving waarbij de huurprijs wordt gereguleerd. Echter een dergelijke bepaling mag niet in strijd komen met het rechtszekerheidsbeginsel en niet leiden tot disproportionaliteit tussen het algemeen belang en de belangen van de verhuurder.

86

Daarbij ware ervan uit te gaan dat uitgangspunt is dat de verhuurder die huurovereenkomst aangaat met betrekking tot een woning welke valt onder wetgeving waarbij de huurprijs wordt gereguleerd, wanneer hij zijn exploitatie baseert op een huurprijs die hoger ligt dan de kwaliteit van de woning rechtvaardigt, gelet op de met betrekking tot de verhouding tussen huurprijs en kwaliteit geldende wetgeving, geen bescherming verdient op basis van artikel 1artikel 1 Eerste Protocol EVRM. Uitgaande van hetgeen hiervoor is overwogen komt de kantonrechter tot de conclusie dat in casu bijstelling van de huur naar beneden met die bepaling in strijd is. Daartoe wordt het volgende overwogen.

Gedaagden heeft de woning gehuurd in 1988. Tot 2004 hebben zij steeds de toen overeengekomen huur, geïndexeerd, betaald zonder klagen. Dat was eiser bekend toen hij het pand, waarvan het gehuurde deel uitmaakt, vele jaren nadien — de kantonrechter begrijpt in 2002 of 2003 — aankocht. Hij mocht er dus op rekenen dat hij zijn exploitatie van dat pand op die huurprijs kon afstemmen en daarmee zal hij in de prijsstelling bij aankoop rekening hebben gehouden. Door de neerwaartse aanpassing van de huurprijs komt hij jaarlijks op basis van de huurprijs 2003 € 3360 tekort welk bedrag via indexatie sindsdien alleen maar zal zijn opgelopen. Bij een gemiddelde jaarlijkse huurprijs aanpassing van 1,5 procent zou het thans al gaan om € 3600. Dat moet in strijd worden geacht met rechtszekerheid. Dat zou slechts anders zijn als hij het pand heeft aangekocht korte tijd — bijvoorbeeld zes maanden, een en ander zoals geregeld in artikel 7:249artikel 7:249 BW — nadat de huurovereenkomst is ingegaan omdat hij dan rekening moet houden met een verzoek tot aanpassing zoals hiervoor bedoeld om effectieve toepassing van de wetgeving te garanderen. Betoogd kan worden , dat een koper ook rekening zou kunnen houden met de mogelijkheid dat de huur omlaag zou kunnen gaan omdat een zittende huurder op enig moment zou kunnen klagen over de hoogte ervan en voorts dat de koper bij het opnieuw verhuren, nadat zittende huurder de woning heeft verlaten, in ieder geval blootstaat aan een actie van de huurder indien hij te hoog verhuurt al hetgeen afbreuk doet aan het hiervoor overwogene. De kantonrechter verwerpt dit verweer. Immers de koper weet bij aankoop van de woning in het zojuist verdedigde stelsel direct waar hij op kan rekenen, terwijl het voor hem bij gebrek aan gegevens die moeizaam of niet zijn te vergaren en welke zelfs als ze zijn verkregen niet leiden tot enige zekerheid omdat de daaruit getrokken conclusies onderworpen zijn aan het oordeel van rechter, de onzekerheid boven de exploitatie blijft hangen. Verder kan hij bij het leeg komen van de woning opnieuw zijn risico's afwegen en op basis van zijn inschatting daarvan beslissen wat hij met de woning zal doen, terwijl hij die mogelijkheid ontbeert bij een hem opgelegde huurverlaging; in dat geval is de keuze immers tussen accepteren of de woning met verlies verkopen. Bovendien wordt hij door de toepassing van artikel 7:254artikel 7:254 BW disproportioneel getroffen gelet op het algemeen belang dat betaalbare huurwoningen beschikbaar blijven en zijn eigen belang dat hij kan exploiteren zoals hij voorzag, toen hij het pand aankocht. Immers het algemeen belang dat er woningen tegen betaalbare huur en beschikbaar blijven, speelt in casu geen rol nu de woning ongeacht de prijs al 15 jaar niet op de markt beschikbaar was. Dat betekent dat bij een verdragsconforme uitleg artikel 7:254artikel 7:254 BW buiten toepassing dient te blijven en een huurprijsverlaging dus niet mogelijk was.

Een ander betekent dat de beschikking van de huurcommissie van 12 juni 2004, verzonden op 16 september 2004, dient te worden vernietigd. Voorts is de door de kantonrechter gegeven bewijsopdracht niet meer van belang.

87

Als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij zal eiser in de kosten worden veroordeeld.

Dat betekent dat wordt beslist als volgt.

Beslissing De kantonrechter: I. vernietigt de beslissing van de huurcommissie van 12 juni 2004, verzonden op 16 september 2004 en bepaalt dat huurprijs per 1 maart 2004 gehandhaafd blijft op â&#x201A;Ź 1033,73 per maand; II. wijst af het meer of anders gevorderde; III. veroordeelt eiser in de kosten van het geding tot op heden begroot op â&#x201A;Ź 1000 voor salaris van de gemachtigde van gedaagden, een ander voorzover verschuldigd, incl.

BTW; IV. verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

88

WR 2012/44: Woonruimte – huurprijsgevolgen bij gebreken – gebreken: te verwachten genot; huurwoning duurdere segment; te geringe capaciteit koelsys...

Instantie: Rechtbank Amsterdam (Kantonrechter) Datum: 17 oktober 2011 Magistraten: mr. C.L.J.M. de Waal Zaaknr: CV 11-9630 Conclusie: - LJN: BT8386 Noot: - Roepnaam: Brondocumenten: ECLI:NL:RBAMS:2011:BT8386, Uitspraak, Rechtbank Amsterdam (Kantonrechter), 17‑10‑2011

Wetingang: (art. 7:204art. 7:204 BW) Brondocument: Ktr. Amsterdam, 17-10-2011, nr CV 11-9630Ktr. Amsterdam, 17-102011, nr CV 11-9630 Snel naar: EssentieEssentieSamenvattingSamenvattingPartij(en)Partij(en)UitspraakUitspraak

EssentieNaar bovenNaar boven Woonruimte – huurprijsgevolgen bij gebreken – gebreken: te verwachten genot; huurwoning duurdere segment; te geringe capaciteit koelsysteem; wooncomfort; stankoverlast SamenvattingNaar bovenNaar boven De vraag is of de capaciteit van de koelinstallatie van het gehuurde moet worden aangemerkt als een gebrek. Hierbij geldt als maatstaf of het gehuurde het genot kan verschaffen dat de huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden woning ‘van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft’. De woning is een huurwoning in het duurdere marktsegment en gelet op de huurprijs mag de huurder het nodige wooncomfort verwachten. Door de ligging van het gehuurde (uitkijkend op het zuidwesten) en het feit dat de buitengevel grotendeels uit glas bestaat, kan opwarming door de zon van grote invloed zijn op de binnentemperatuur. Voor zover het die binnentemperatuur betreft wordt het wooncomfort voor een belangrijk deel bepaald door de koelinstallatie. Volgens de kantonrechter mag van een koelinstallatie ten minste worden verwacht dat de temperatuur in het gehuurde met ongeveer 5 graden Celcius kan worden verlaagd. Nu de installatie aan deze redelijke verwachting niet voldoet, er kan maar tot 1 à 2 graden worden gekoeld, is er sprake van een gebrek dat een merkbare vermindering van het huurgenot tot gevolg heeft gehad. Hierbij wordt uitgegaan van een gemiddelde over de betreffende periode als geheel.

Partij(en)Naar bovenNaar boven

89

Eiser: R.S. Turk, gevestigd en kantoorhoudende te Amsterdam Gemachtigde: mr. E.H.M. Swaneveld-Bakelaar tegen Gedaagde: Delta Lloyd vastgoed woningen B.V., gevestigd te Amsterdam Gemachtigde: mr. C.F.J. Heemskerk UitspraakNaar bovenNaar boven (…)

GRONDEN VAN DE BESLISSING Feiten 1 Als gesteld en onvoldoende weersproken staat vast: 1.1 Turk heeft met ingang van 1 september 2006 van Delta Lloyd gehuurd de woning aan de Amstelboulevard 32 te Amsterdam, hierna: het gehuurde. De aanvangshuurprijs bedroeg € 2143,03 exclusief servicekosten per maand. De huurprijs bedraagt thans € 2321,75 exclusief servicekosten per maand.

1.2 Het gehuurde maakt onderdeel uit van een complex (de ‘Van Gogh’ appartementen) dat in 2001 is gebouwd. Het is gelegen aan de zuidwest-zijde van dit complex en de gevel bestaat grotendeels uit glas. Aan de buitenzijde daarvan bevinden zich zogenoemde ‘screens’ als zonwering.

1.3 De schriftelijke huurovereenkomst vermeldt onder ‘leveringen en diensten’ onder meer ‘serviceabonnement koelinstallatie’.

1.4 De koelinstallatie in het gehuurde heeft het vermogen (althans behoort dat volgens de door Delta Lloyd gehanteerde maatstaven te hebben) om de luchttemperatuur in het gehuurde met 1 à 2 graden Celsius (hierna: ‘graden’) te verlagen.

1.5 Bij de bediening van de luchtinstallatie(s) in het gehuurde dient de huurder met een schakelaar een keuze te maken tussen ‘verwarmen’, ‘koelen woonkamer’ of ‘koelen slaapkamer’.

1.6 Door Delta Lloyd is ten behoeve van het complex een brochure uitgegeven met als titel ‘Bewonersinformatie’.

1.7 Naar aanleiding van klachten van Turk omtrent stankoverlast vanaf begin 2007 heeft Delta Lloyd medio 2007 een aantal inspecties doen uitvoeren en maatregelen genomen.

90

Op 17 januari 2011 heeft Delta Lloyd de luchtdoorlaten (kieren) bij de vloerdoorvoeren van het leidingwerk van en naar het gehuurde dichtgemaakt.

1.8 Bij brief van 25 juni 2007 deelde Delta Lloyd aan Turk mee dat deze een vergoeding van € 1000 ontving wegens ‘ondervonden derving van het woongenot’.

1.9 Turk heeft vanaf de aanvang van de huurovereenkomst een aantal malen geklaagd over het niet, dan wel onvoldoende werken van de koelinstallatie.

1.10 In februari 2010 heeft Delta Lloyd een onderzoek doen uitvoeren naar de werking van de koelinstallatie in een andere woning in hetzelfde complex.

1.11 Tussen (de gemachtigden van) partijen heeft (ook) met betrekking tot de koelinstallatie veel correspondentie plaatsgevonden.

Vordering 2 Turk vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: a. Delta Lloyd te veroordelen tot het binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis herstellen van de koelinstallatie in die zin dat daarmee in het gehele gehuurde de temperatuur met 4 à 5 graden kan worden verlaagd, op straffe van een dwangsom van € 1000 per dag of gedeelte daarvan dat hieraan niet wordt voldaan; b. de huurprijs te verlagen ingaande 1 januari 2007 met 15% tot het hiervoor vermelde gebrek is hersteld, met veroordeling van Delta Lloyd tot terugbetaling van hetgeen Turk vanaf die datum méér heeft betaald, vermeerderd met de wettelijke rente; c. de huurprijs bovendien te verlagen ingaande 1 juni 2007 tot 17 januari 2011 met 45% wegens de ondervonden stankoverlast, met veroordeling van Delta Lloyd tot terugbetaling van hetgeen Turk vanaf die datum méér heeft betaald, vermeerderd met de wettelijke rente; d. Delta Lloyd te veroordelen tot betaling van € 1785 wegens buitengerechtelijke incassokosten en van de proceskosten, een en ander vermeerderd met de wettelijke rente ingaande veertien dagen na betekening van dit vonnis.

3 Turk stelt dat er sprake is (geweest) van gebreken bestaande uit een niet, dan wel onvoldoende werkende koelinstallatie en uit stankoverlast. Hij mocht bij het aangaan van de huurovereenkomst verwachten dat de koelinstallatie in staat zou zijn om de binnentemperatuur met 4 à 5 graden te verlagen. De onder 1.6 bedoelde bewonersinformatie heeft hij (tot deze procedure) nimmer ontvangen. Hij heeft bij het aangaan van de huurovereenkomst geen instructie over het gebruik van de luchtinstallatie(s) in het gehuurde gekregen. Voorts betwist Turk dat de installatie in zijn woning in staat is om de binnentemperatuur met 1 à 2 graden te koelen. De stankoverlast heeft hij veelvuldig gemeld. Ten aanzien van de stankoverlast werd hem medegedeeld dat daaraan niets was te doen. Pas in januari 2011 is het betreffende gebrek hersteld. Het aanzetten van een (extra) motor van het luchtbehandelingsysteem maakte dat de stankoverlast slechts groter werd. Deze staat ook nu uit zonder dat

91

stankoverlast optreedt. Ook andere bewoners van het complex hebben klachten omtrent de koelinstallatie. De betreffende gebreken rechtvaardigen een (cumulatieve) huurverlaging als gevorderd, aldus – steeds – Turk. Turk verwijst naar de door hem overgelegde correspondentie en verklaringen.

Verweer 4 Delta Lloyd verweert zich tegen deze vordering en voert aan dat Turk niet mocht verwachten dat de koelinstallatie in staat zou zijn om de binnentemperatuur met 4 à 5 graden te verlagen. Er is uitdrukkelijk geen sprake van een airconditioning. Ter ondersteuning van haar stelling verwijst Delta Lloyd voorts naar de onder 1.6 bedoelde brochure, die volgens haar in het gehuurde aanwezig was, waaruit blijkt dat de capaciteit van de koeling beperkt is. Van klachten van andere bewoners van het complex is niets bekend. Uit de in haar opdracht uitgevoerde onderzoeken blijkt dat de koelinstallaties in het complex voldoen aan de daaraan te stellen eisen, te weten dat deze de binnentemperatuur verlagen met ongeveer 1 à 2 graden. Dit is conform de daarvoor geldende regelgeving en richtlijnen. Delta Lloyd heeft nimmer medegedeeld dat een grotere koelcapaciteit mocht worden verwacht. Naar aanleiding van (ook) de stankklachten zijn in 2007 maatregelen genomen. Deze klachten werden deels veroorzaakt door toedoen van Turk zelf (deze zette een motor van het systeem uit). Voor derving van huurgenot heeft Turk reeds de onder 1.8 bedoelde vergoeding ontvangen. In de periode 20 december 2007 tot 31 maart 2010 heeft Turk niet geklaagd over stankklachten en in de periode 21 mei 2007 tot 31 november 2009 heeft Turk niet geklaagd over de koelinstallatie, zodat er van uit moet worden gegaan dat in die perioden het betreffende gebrek (voor zover daarvan sprake is) in elk geval niet aanwezig was. De klachten omtrent stankoverlast zijn op 17 januari 2011 (definitief) verholpen. Ook Delta Lloyd verwijst naar correspondentie, verklaringen en rapporten.

Beoordeling 5 Waar nodig zal hierna nader worden ingegaan op de stellingen en verweren van partijen. Geoordeeld wordt als volgt.

6 Tussen partijen is met name in geschil of de omstandigheid dat de koelinstallatie van het gehuurde een zodanige capaciteit heeft (althans behoort te hebben), dat deze de binnentemperatuur kan verlagen met (niet meer dan) 1 à 2 graden, en dus niet met 4 à 5 graden, moet worden aangemerkt als een gebrek.

7 Maatstaf is of het gehuurde als gevolg van bovenbedoelde omstandigheid niet het genot kan verschaffen dat de huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden woning ‘van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft’ (artikel 7:204 lid 2artikel 7:204 lid 2 BW).

8 Daarbij is van belang dat de onderhavige woning is aan te merken als een huurwoning in een duurder marktsegment dan de gemiddelde huurwoning. Gelet op de huurprijs mag een huurder het nodige wooncomfort verwachten.

9 Door de ligging van het gehuurde (uitkijkend op het zuidwesten) en het feit dat de buitengevel grotendeels uit glas bestaat, kan opwarming door de zon van grote invloed

92

zijn op de binnentemperatuur. Voor zover het die binnentemperatuur betreft wordt het wooncomfort voor een belangrijk deel bepaald door de koelinstallatie.

10 Het gehuurde werd verhuurd met koelinstallatie, zoals ook blijkt uit de schriftelijke huurovereenkomst. Noch in de huurovereenkomst, noch in andere informatie (ook niet in de onder 1.6 bedoelde brochure) wordt expliciet medegedeeld dat de koelinstallatie slechts in staat is om de binnentemperatuur te verlagen met 1 à 2 graden. Daaraan doet niet af dat in de onder 6. bedoelde brochure staat dat de capaciteit van de koelinstallatie beperkt is, nu dit bij elke installatie het geval zal zijn.

11 Of de onder 1.6 bedoelde brochure bij de aanvang van de huurovereenkomst in de woning aanwezig was en of toen aan Turk uitleg en instructie is gegeven omtrent de werking van de koelinstallatie (beide stellingen worden door Turk betwist) kan in het midden blijven. Op de eerste plaats betrof dit informatie die pas na het aangaan van de huurovereenkomst is verstrekt. En op de tweede plaats volgt uit artikel 7:242 lid 1artikel 7:242 lid 1 BW dat niet ten nadele van Turk kan worden afgeweken van de definitie van een gebrek in artikel 7:204 lid 2artikel 7:204 lid 2 BW. Een eventueel beding in de huurovereenkomst, of een eventuele mededeling aan Turk, inhoudende dat Delta Lloyd zich slechts gehouden acht om een koelinstallatie ter beschikking te stellen die de binnentemperatuur met niet meer dan 1 à 2 graden kan verlagen, zal niet tot gevolg hebben dat er geen sprake is van een gebrek indien een dergelijke omstandigheid volgens de definitie van artikel 7:204 lid 2 BW wel als een gebrek heeft te gelden.

12 Dat het gehuurde voldoet aan de eisen van daarvoor geldende (overheids)regels en richtlijnen betekent niet dat het huurgenot daarvan voldoet aan hetgeen een huurder van een dergelijke woning mag verwachten.

13 Er zijn geen vaste maatstaven gegeven voor de beoordeling van de vraag wat een huurder van een woonruimte als de onderhavige mag verwachten ten aanzien van de mogelijkheden van de koelinstallatie. Zonder nadere afspraken daarover zal een huurder van woonruimte niet spoedig mogen verwachten dat de binnentemperatuur niet boven een bepaalde waarde uitkomt, temeer nu die temperatuur ook afhankelijk is van gedrag van de huurder zelf. In het onderhavige geval betreft het echter uitsluitend de capaciteit van de koelinstallatie en derhalve een eigenschap van het gehuurde object. Voorts mag een huurder van een koelinstallatie verwachten dat het effect daarvan merkbaar is, waarbij een temperatuursverlaging met 1 à 2 graden erg weinig is. De kantonrechter ontleent voorts enig houvast aan Hof Amsterdam 27 april 2010, WR 2010/124WR 2010/124, ondanks het feit dat daar bedrijfsruimte (een winkelcentrum) aan de orde was. Daarin achtte het hof een gebrek aanwezig omdat – kort samengevat – de verhuurder had nagelaten om voor de hand liggende voorzieningen te treffen waardoor de binnentemperatuur van het winkelcentrum met vijf graden zou worden verlaagd.

Zoals door Delta Lloyd bevestigd is het in het onderhavige geval mogelijk om een koelinstallatie te plaatsen die in staat is de binnentemperatuur met 4 à 5 graden te verlagen.

14 Gelet op het voorgaande kan naar het oordeel van de kantonrechter de onder 6 bedoelde omstandigheid in dit geval worden aangemerkt als een gebrek, omdat een doorsnee huurder bij een woonruimte zoals de onderhavige, met name gelet op de onder 8 en 9 bedoelde omstandigheden, mag verwachten dat de aanwezige koelinstallatie in staat is om de binnentemperatuur in het (gehele) gehuurde met (tenminste) 4 à 5 graden te verlagen.

93

15 Dat betekent dat Turk in beginsel aanspraak heeft op opheffing van het gebrek. Door Delta Lloyd is ter zitting medegedeeld dat er goede redenen zijn om dit in het onderhavige geval te doen door de bestaande koelinstallatie te vervangen door een andere.

16 Delta Lloyd zal in de gelegenheid worden gesteld zich uit te laten over de wijze van herstel van bovenbedoeld gebrek en in verband daarmee met een concreet voorstel te komen.

17 Voldoende staat vast dat bovenbedoeld gebrek een merkbare vermindering van het huurgenot van Turk tot gevolg heeft gehad. Gelet op de aard van het gebrek (te weinig capaciteit van de koelinstallatie) zal dit voortdurend aanwezig zijn geweest, zodat het feit dat Turk niet voortdurend heeft geklaagd niet relevant is. De vermindering van het huurgenot als gevolg van het gebrek aan de koeling zal echter sterk afhankelijk zijn geweest van (met name) de mate van zonneschijn en de buitentemperatuur, die sterk plegen te fluctueren. De gevolgen van het gebrek zullen dan ook (lang) niet altijd merkbaar zijn geweest. Er zal worden uitgegaan van een gemiddelde over de betreffende periode als geheel.

18 Vast staat dat op 17 januari 2011 de luchtdoorlatende kieren bij de vloerdoorvoeren van de leidingen van en naar het gehuurde zijn dichtgemaakt en dat er sindsdien geen stankoverlast meer optreedt. Gelet op het feit dat Turk reeds begin 2007 heeft geklaagd over stankoverlast, Delta Lloyd vervolgens maatregelen heeft genomen maar de stankoverlast pas op 17 januari 2011 definitief heeft verholpen, staat eveneens voldoende vast dat er in elk geval gedurende de periode 1 juni 2007 tot 17 januari 2011 sprake is geweest van een gebrek, bestaande uit het vermijdbaar binnendringen van stank in het gehuurde. Dat dit aan Turk toe te rekenen zou zijn omdat hij een bepaalde motor in het luchtbehandelingssysteem had uitgezet heeft Delta Lloyd onvoldoende onderbouwd, gelet op de verklaring van Turk dat aanzetten van die motor slechts tot mĂŠĂŠr stank heeft geleid en dat de betreffende motor ook nu uit staat zonder dat er stankoverlast optreedt. Ook hier geldt dat de gevolgen van dit gebrek voor het huurgenot niet voortdurend en in dezelfde mate merkbaar zullen zijn geweest. Voorts heeft Turk onvoldoende onderbouwd dat sprake is geweest een inbreuk op het huurgenot die een huurverlaging met 45% gedurende de hele bovengenoemde periode zou rechtvaardigen.

Ook hier zal worden uitgegaan van een gemiddelde over de periode vanaf 1 juni 2007 tot de datum van herstel, zijnde 17 januari 2011.

19 Daarnaast is van belang dat Delta Lloyd in 2007 aan Turk reeds een tegemoetkoming van â&#x201A;Ź 1000 heeft verstrekt wegens derving van woongenot als gevolg van gebreken aan het gehuurde.

20 Gelet op hetgeen hiervoor onder 17 tot en met 19 is overwogen acht de kantonrechter het redelijk om de gemiddelde derving van het huurgenot en daarmee de verlaging van de in rekening te brengen huurprijs te waarderen als volgt: - in de periode vanaf 1 januari 2007 tot 1 juni 2007 (gebrek aan de koelinstallatie): op 5% van de kale huurprijs; - in de periode vanaf 1 juni 2007 tot 17 januari 2011 (gebrek aan de koelinstallatie en stankoverlast): op 10% van de kale huurprijs;

94

- in de periode vanaf 17 januari 2011 tot het moment waarop het gehuurde zal zijn voorzien van een koelinstallatie die in staat is de binnentemperatuur te verlagen met tenminste 4 graden: 5% van de kale huurprijs.

21 Turk heeft gevorderd om Delta Lloyd te veroordelen tot betaling van het verschil tussen de verlaagde huurprijs en de door hem feitelijk betaalde huurprijs. Daarvan heeft hij echter geen specificatie overgelegd. Turk zal daarom in de gelegenheid worden gesteld om bij akte een berekening en specificatie over te leggen, gebaseerd op hetgeen hiervoor onder 20 is overwogen.

22 Aan elk der partijen zal vervolgens de gelegenheid worden geboden om bij antwoordakte te reageren op de akte van hun wederpartij.

23 Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

BESLISSING De kantonrechter: I. draagt Delta Lloyd en Turk op bij akte nadere inlichtingen te verschaffen en desgewenst nadere stukken in de procedure te brengen overeenkomstig hetgeen hierboven onder r.o. 16 respectievelijk 21 is overwogen; II. verwijst daartoe de zaak naar de rolzitting van 14 november 2011 te 10:00 uur; III. houdt iedere verdere beslissing aan.

95

WR 2012/103: Huurprijsgevolgen bij gebreken – procesrecht: ontvankelijkheid; doorbrekingsgrond; huurprijsverlaging bindend vastgesteld door huurcom...

Instantie: Hof Amsterdam Datum: 15 november 2011 Magistraten: Mrs. M.P. van Achterberg, J.W. Hoekzema, E.M. Polak Zaaknr: 200.082.568/01 Conclusie: - LJN: BV0058 Noot: - Roepnaam: Brondocumenten: ECLI:NL:GHAMS:2011:BV0058, Uitspraak, Hof Amsterdam, 15‑11‑ 2011

Wetingang: (art. 7:262art. 7:262 BW; art. 12 lid 1art. 12 lid 1 UHW; art. 12 lid 4art. 12 lid 4 UHW; art. 4 lid 2art. 4 lid 2 aanhef en onder a UHW; art. 7:249art. 7:249 BW) Brondocument: Hof Amsterdam, 15-11-2011, nr 200.082.568/01Hof Amsterdam, 15-112011, nr 200.082.568/01 Snel naar: EssentieEssentieSamenvattingSamenvattingPartij(en)Partij(en)UitspraakUitspraak

EssentieNaar bovenNaar boven Huurprijsgevolgen bij gebreken – procesrecht: ontvankelijkheid; doorbrekingsgrond; huurprijsverlaging bindend vastgesteld door huurcommissie; nieuw oordeel kantonrechter over de bindende huurprijsverlaging in procedure herstelverklaring onjuist SamenvattingNaar bovenNaar boven Het hof oordeelt dat art. 7:262 lid 2 BW de ontvankelijkheid van huurster niet in de weg staat, nu zij heeft gesteld dat de kantonrechter ten onrechte buiten het toepassingsgebied van de herstelverklaring is getreden, door beslissingen te geven die werking hebben vóór de datum waarop een wijziging van de huurprijs tot stand kon komen naar aanleiding van de herstelverklaring.

Er zijn twee uitspraken van de huurcommissie. De eerste ziet op de vaststelling van het gebrek, de tweede ziet op de vraag of het gebrek is hersteld. De huurcommissie heeft bij uitspraak van 18 april 2009 de huurprijs met ingang van 1 augustus 2008 tijdelijk verminderd tot € 235,80 per maand in verband met gebreken. Nu verhuurder niet ex art.

7:262art. 7:262 BW tegen deze uitspraak bij de kantonrechter is opgekomen, heeft de huurcommissie de huurprijsvermindering bindend vastgesteld. In de procedure over de herstelverklaring diende de kantonrechter daarvan uit te gaan. Het stond hem niet vrij de huurprijs met ingang van 1 augustus 2008 (alsnog) tijdelijk te verlagen tot € 471,60. Hij diende slechts een oordeel te geven over de beslissing van de huurcommissie naar aanleiding van de herstelverklaring en niet een oordeel te geven over de tijdelijke huurverlaging vanaf 1 augustus 2008. Door ook een oordeel te geven over de hoogte van de tijdelijke huurverlaging vanaf 1 augustus 2008 is de kantonrechter buiten het

96

toepassingsgebied getreden van art. 12art. 12 UHW en art. 7:262 lid 1 BW. De doorbrekingsgrond is terecht door huurster aangevoerd. De eerste grief, voor zover die ziet op de hoogte van de huurverlaging met ingang van 1 augustus 2008, slaagt daarmee eveneens. Tegen de beslissing van de kantonrechter die is gegeven op het punt (de herstelverklaring) waarover de huurcommissie door verhuurder om een uitspraak is verzocht als bedoeld in art. 7:262 lid 1 BW is huurster niet-ontvankelijk in hoger beroep, omdat geen doorbrekingsgrond is gesteld.

Partij(en)Naar bovenNaar boven Appellante: Rana Leanne Janssen, wonend te Amsterdam Advocaat: mr. F.T. Panholzer tegen Geïntimeerde: Frans Marinus Vermeer, wonend te Heiloo Advocaat: mr. L. Nix UitspraakNaar bovenNaar boven (…)

3.Beoordeling 3.1 Het gaat in deze zaak om het volgende. a. Janssen huurt sinds 1 augustus 2008 van Vermeer de woonruimte aan de Valeriusstraat 32-hs te Amsterdam. b. Volgens de schriftelijk tussen partijen opgemaakte huurovereenkomst is de huurprijs € 1200 per maand. c) Op verzoek van Janssen heeft de huurcommissie de aanvangshuurprijs getoetst. Bij uitspraak van 18 april 2009, verzonden op 19 mei 2009, heeft de huurcommissie een huurprijs van € 589,50 per maand redelijk geoordeeld. In dezelfde uitspraak heeft de huurcommissie (ambtshalve) de huurprijs met ingang van 1 augustus 2008 tijdelijk verminderd tot € 235,80 per maand in verband met gebreken aan het raam van de schuur en een trapje naar de tuin. d. Bij uitspraak van 7 april 2010, verzonden op 23 april 2010, heeft de huurcommissie de huurprijs met ingang van 1 december 2009 tijdelijk verminderd tot € 362,54 per maand, met de overweging dat de gebreken zoals vermeld in de uitspraak van de huurcommissie van 18 april 2009 onvoldoende zijn verholpen.

97

3.2 Op 18 juni 2010 heeft Vermeer Janssen gedagvaard voor de kantonrechter en – kort gezegd – vaststelling van de huurprijs gevorderd gelijk aan de maximale huurprijs van € 589,50 per maand.

3.3 Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter geoordeeld dat de ernst van de gebreken aan het raam en het trapje naar de tuin meebrengt dat de huurprijs vanaf 1 augustus 2008 tijdelijk verlaagd dient te worden tot € 471,60. Verder is volgens de kantonrechter voldoende komen vast te staan dat Janssen onvoldoende heeft meegewerkt aan het doen opheffen van het gebrek, zodat moet worden aangenomen dat een en ander in mei 2009 zou zijn opgeheven, zodat Janssen met ingang van 1 juni 2009 weer de volledige maximale huurprijs dient te betalen.

3.4 Met haar eerste grief betoogt Janssen dat de kantonrechter ten onrechte heeft beslist omtrent de huurprijs over de periode van 1 augustus 2008 tot en met 30 november 2009.

3.5 Het hof overweegt dat in de onderhavige zaak twee beslissingen van de huurcommissie zijn gegeven. De eerste uitspraak van 18 april 2009, verzonden op 19 mei 2009, is gedaan naar aanleiding van het verzoek van Janssen om uitspraak te doen over de redelijkheid van de aanvangshuurprijs als bedoeld in artikel 4 lid 2artikel 4 lid 2 aanhef en onder a Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte in samenhang met artikel 7:249artikel 7:249 BW. Artikel 12Artikel 12 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte brengt in een dergelijk geval mee dat de huurcommissie tevens uitspreekt of zij van oordeel is dat de redelijk geachte huurprijs, gelet op de gebreken ten aanzien van de woonruimte, in rekening dient te worden gebracht. Indien de huurcommissie van oordeel is dat die huurprijs, gelet op de gebreken, niet in rekening dient te worden gebracht, geeft zij deze gebreken in de uitspraak aan en vermeldt zij een in verhouding tot die gebreken lagere huurprijs als de in rekening te brengen huurprijs. Dit laatste heeft de huurcommissie gedaan.

3.6 De tweede uitspraak van de huurcommissie van 7 april 2010, verzonden op 23 april 2010, is gedaan naar aanleiding van de herstelverklaring van Vermeer van 31 augustus 2009. Het betreft een procedure als bedoeld in artikel 12 lid 4artikel 12 lid 4 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte.

3.7 Niet is gesteld of gebleken dat Vermeer op de voet van artikel 7:262artikel 7:262 BW binnen een termijn van acht weken tegen de eerstgenoemde uitspraak van de huurcommissie bij de kantonrechter is opgekomen. Tegen de tweede genoemde uitspraak heeft hij dat wel gedaan. De onderhavige procedure heeft daarop betrekking.

Het vonnis waarvan beroep moet worden gekwalificeerd als een beslissing die door de kantonrechter is gegeven op het punt waarover de huurcommissie door Vermeer om een uitspraak is verzocht als bedoeld in artikel 7:262 lid 1 BW. Op grond van het tweede lid van deze bepaling staat tegen de beslissing van de kantonrechter geen hogere voorziening open.

3.8 Het bepaalde in artikel 7:262 lid 2 BW staat naar ’s hofs oordeel echter niet aan de ontvankelijkheid van Janssen in de weg, nu zij heeft gesteld dat de kantonrechter ten onrechte buiten het toepassingsgebied van de herstelverklaring is getreden, door beslissingen te geven die werking hebben vóór de datum waarop een wijziging van de huurprijs tot stand kon komen naar aanleiding van de herstelverklaring. Voor ontvankelijkheid in hoger beroep is voldoende dat een doorbrekingsgrond van het

98

appelverbod is gesteld. Het hof zal hierna eerst beoordelen of de gestelde doorbrekingsgrond aanwezig is, omdat dan pas ruimte is voor een inhoudelijke beoordeling van de zaak.

3.9 Het hof overweegt dat de huurcommissie bij de eerst genoemde uitspraak van 18 april 2009, verzonden op 19 mei 2009, de huurprijs met ingang van 1 augustus 2008 tijdelijk heeft verminderd tot € 235,80 per maand in verband met gebreken aan het raam van de schuur en een trapje naar de tuin. Nu niet is gesteld of gebleken dat Vermeer op de voet van artikel 7:262artikel 7:262 BW tegen deze uitspraak bij de kantonrechter is opgekomen, moet worden aanvaard dat de huurcommissie tussen partijen bindend heeft vastgesteld dat de huur op grond van de vastgestelde gebreken met ingang van 1 augustus 2008 is verminderd tot € 235,80 per maand. De kantonrechter diende daarvan uit te gaan. Het stond hem niet vrij de huurprijs met ingang van 1 augustus 2008 (alsnog) tijdelijk te verlagen tot € 471,60. Hij diende slechts een oordeel te geven over de beslissing van de huurcommissie naar aanleiding van de herstelverklaring van Vermeer. Door ook een oordeel te geven over de hoogte van de tijdelijke huurverlaging vanaf 1 augustus 2008 is de kantonrechter buiten het toepassingsgebied getreden van artikel 12artikel 12 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en artikel 7:262 lid 1 BW. De doorbrekingsgrond is terecht door Janssen aangevoerd. De eerste grief, voor zover die ziet op de hoogte van de huurverlaging met ingang van 1 augustus 2008, slaagt daarmee eveneens. Als tussen partijen bindend vaststaand moet worden aangenomen dat de huur met ingang van 1 augustus 2008 op grond van gebreken is verminderd tot € 235,80 per maand.

3.10 Het slagen van de eerste grief brengt mee dat de tweede grief (ten aanzien van de kwalificatie van ernst van de gebreken voor de hoogte van de huurprijsverlaging) geen behandeling meer behoeft.

3.11 De derde grief komt op tegen de door de kantonrechter vastgestelde datum waarop de gebreken zijn opgeheven. Deze beslissing van de kantonrechter is gegeven op het punt (de herstelverklaring) waarover de huurcommissie door Vermeer om een uitspraak is verzocht als bedoeld in artikel 7:262 lid 1 BW. Janssen heeft niet gesteld dat de kantonrechter bij deze beslissing het bij of krachtens artikel 7:246-265 BW bepaalde ten onrechte dan wel met verzuim van essentiële vormen heeft toegepast, of ten onrechte buiten toepassing heeft gelaten. Ook overigens zijn geen feiten of omstandigheden gesteld of gebleken die het rechtsmiddelenverbod terzijde kunnen stellen. Dit brengt mee dat artikel 7:262 lid 2 BW in de weg staat aan een inhoudelijke beoordeling door het hof van de door de kantonrechter vastgestelde datum van het herstel van de gebreken. Grief III kan niet tot vernietiging van het bestreden vonnis leiden.

3.12 De aanvullende grief IV heeft geen zelfstandige betekenis naast de hiervoor reeds besproken grieven en kan daarom buiten behandeling blijven.

3.13 De slotsom is dat grief I deels slaagt. Het vonnis waarvan beroep zal deels worden vernietigd zoals hierna zal worden vermeld. Partijen zijn deels in het gelijk en deels in het ongelijk gesteld. De proceskosten zullen zowel in eerste aanleg als in hoger beroep worden gecompenseerd, zodat elk van de partijen de eigen kosten draagt. De vordering van Janssen tot terugbetaling van de proceskosten in eerste aanleg is door Vermeer niet bestreden. Deze vordering zal worden toegewezen.

99

4.Beslissing Het hof: vernietigt het vonnis waarvan beroep voor zover in het dictum onder I, eerste gedachtestreepje, de huurprijs is vastgesteld op â&#x201A;Ź 471,60 per maand gedurende de periode vanaf 1 augustus 2008 tot en met 31 mei 2009; vernietigt het vonnis waarvan beroep voor zover Janssen in het dictum onder II is veroordeeld in de proceskosten in eerste aanleg; bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor het overige; compenseert de proceskosten in eerste aanleg en in hoger beroep aldus, dat elk van de partijen de eigen kosten draagt; veroordeelt Vermeer tot terugbetaling van de proceskosten die Janssen ter uitvoering van het vonnis waarvan beroep heeft voldaan, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van betaling tot aan de datum van terugbetaling.

100

WR 2012/41: Huurprijs woonruimte: redelijkheid verzoek tot huurprijsverlaging: maatstaf onevenredige aantasting rechten verhuurder als eigenaar van...

Instantie: Hof Amsterdam (Meervoudige burgerlijke kamer) Datum: 1 november 2011 Magistraten: Mrs. G.B.C.M. van der Reep, J.W. Hoekzema, D.J. Oranje Zaaknr: 200.065.833/01 Conclusie: - LJN: BU2961 Noot: - Roepnaam: Brondocumenten: ECLI:NL:GHAMS:2011:BU2961, Uitspraak, Hof Amsterdam (Meervoudige burgerlijke kamer), 01‑11‑2011

Wetingang: (art. 1art. 1 Eerste Protocol EVRM; art. 7:254art. 7:254 BW; art. 7:262art.

7:262 BW; art. 5art. 5 UHW) Brondocument: Hof Amsterdam, 01-11-2011, nr 200.065.833/01Hof Amsterdam, 01-112011, nr 200.065.833/01 Snel naar: EssentieEssentieSamenvattingSamenvattingPartij(en)Partij(en)UitspraakUitspraak

EssentieNaar bovenNaar boven Huurprijs woonruimte: redelijkheid verzoek tot huurprijsverlaging: maatstaf onevenredige aantasting rechten verhuurder als eigenaar van de woning; arrest EHRM Hutten-Czapska/Polen; onderzoek huurcommissie ex art. 5art. 5 UHW; wanverhouding exploitatiekosten en huuropbrengsten onvoldoende onderbouwd (vervolg op WR 2011/60) SamenvattingNaar bovenNaar boven Of de wettelijke huurprijsbepalingen buiten toepassing moeten blijven hangt vooral af van de uitkomst van de toepassing van die wettelijke bepalingen in dit specifieke geval.

De huurovereenkomst dateert van vóór 1 juli 1994 en daarom zijn daarop in beginsel de dwingendrechtelijke huurprijsbepalingen van toepassing. Dit wettelijke systeem gaat uit van een zogenaamde ‘redelijke huurprijs’. Verhuurder heeft onder andere een beroep gedaan op art. 1art. 1 Eerste Protocol EVRM op grond waarvan eenieder het recht heeft op het ongestoord genot van zijn eigendom. Dit recht laat onverlet dat vanuit oogpunt van algemeen belang het gebruik van eigendom kan worden gereguleerd, bijvoorbeeld door huurbeschermingsmaatregelen in te voeren. Een uitzondering daarop kan aan de orde zijn als de rechten van verhuurder als eigenaar van het pand waarin de woning is gelegen door een huurbeschermingsmaatregel onevenredig worden aangetast. Of daarvan sprake is, hangt af van de specifieke omstandigheden van het geval. Het hof heeft de huurcommissie laten vaststellen wat de voor de woning maximale huurprijsgrens per 1 maart 2004 is op grond van de wettelijke huurprijsbepalingen.

101

Het verweer van verhuurder tegen het verzoek tot huurverlaging van huurders is met name gegrond op art. 1art. 1 Eerste Protocol EVRM. Verhuurder heeft het pand in 2002 gekocht. Door het pand te kopen is verhuurder van rechtswege op grond van art.

7:226art. 7:226 BW getreden in de rechten en verplichtingen als verhuurder onder de huurovereenkomst met huurders. De positie van verhuurder verschilt in belangrijke mate van de rechtspositie van Hutten-Czapska waarover het EHRM een uitspraak heeft gedaan. Er is bij verhuurder geen sprake van een onvrijwillige totstandkoming van een huurovereenkomst. Tevens kan hij zich niet erover beklagen dat hij geen invloed heeft gehad op de inhoud van de huurovereenkomst. Het was verhuurder bekend, dan wel het diende hem bij de aankoop van het pand redelijkerwijs bekend te zijn, dat de door huurders betaalde huurprijs voor de woning lager zou kunnen zijn dan hij op een nietgereguleerde woninghuurmarkt zou kunnen ontvangen. Ook is het een feit van algemene bekendheid dat een pand met woonruimte dat (deels) verhuurd is een waardedrukkend effect heeft voor dat pand. Verhuurder moet geacht worden de omstandigheid dat op de huurovereenkomst de wettelijke huurprijsbepalingen van toepassing zijn, te hebben verdisconteerd bij de aankoop van het pand, in het bijzonder in de koopprijs die hij daarvoor heeft betaald. Dat hij dat niet zou hebben gedaan, is door verhuurder niet aangevoerd of onderbouwd.

Verhuurder heeft niet onderbouwd aan de hand van de prijs die hij voor de woning heeft betaald, dat de door huurders verzochte huurprijsverlaging tot een onevenredige aantasting van zijn rechten leidt. Ook zijn gestelde onderhoudskosten heeft verhuurder niet onderbouwd aan de hand van concrete door hem gemaakte kosten, maar slechts aan de hand van een inschatting. Het enige cijfer dat verhuurder noemt dat daadwerkelijk op de woning zelf betrekking heeft, is de WOZ-waarde uit 2009. De WOZ-waarde uit 2009 weerspiegelt tot op zekere hoogte de waarde van de woning in het economisch verkeer, maar bij gebreke van overige gegevens niet meer dan dat. Zonder nadere informatie is niet na te gaan of het pand sinds de aankoop door verhuurder een waardeontwikkeling heeft doorgemaakt. Verhuurder heeft geen inzicht gegeven in de verhouding tussen de huuropbrengsten en de exploitatielasten. De door huurders verzochte en krachtens de wettelijke huurprijsbepalingen toewijsbare huurprijsverlaging leidt niet tot een onevenredige aantasting van de rechten van verhuurder. Het hof ziet geen grond om binnen het kader van de toepasselijke huurprijsbepalingen tot enige correctie van de huurprijs te komen. Dat brengt mee dat slechts de woningwaardering volgens het toepasselijke puntensysteem beslissend is voor de hoogte van de vast te stellen huurprijs.

Partij(en)Naar bovenNaar boven Appellanten: 1. Regina Theresia Hester van Gelderen 2. Frans Andor Benjamin Weisz

beiden wonend te Amsterdam Advocaat: mr. F.T. Panholzer

102

tegen GeĂŻntimeerde: Marc Armand Pinckaers, wonend te Amsterdam Advocaat: voorheen mr. H.M. Hielkema, thans mr. T.C. Wiersma UitspraakNaar bovenNaar boven (â&#x20AC;Ś) 1.Het verdere verloop van geding in hoger beroep Voor het verloop van de procedure tot 25 januari 2011 verwijst het hof naar het op die datum uitgesproken tussenarrest (hierna: het tussenarrest).

Ingevolge het tussenarrest heeft de huurcommissie een onderzoek uitgevoerd op grond van artikel 5 lid 2artikel 5 lid 2 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (UHW) met betrekking tot de kwaliteit van de woning en de voor de woonruimte redelijk te achten huurprijs per 1 maart 2004. Het rapport van de huurcommissie dateert van 19 april 2011 en is op 21 april 2011 bij het hof ingekomen.

Vervolgens heeft Pinckaers een memorie na deskundigenbericht en Van Gelderen c.s. een antwoordmemorie na deskundigenbericht genomen.

Ten slotte is wederom door partijen arrest gevraagd.

2.Ten aanzien van het tussenarrest 2.1 Bij het tussenarrest, in r.o. 3.20, heeft het hof overwogen dat met ingang van 1 juli 2004 een liberalisatie van woonruimte heeft plaatsgevonden die alleen betrekking heeft op huurovereenkomsten die op of na 1 juli 2004 tot stand zijn gekomen. Deze genoemde datum is niet juist. In plaats van 1 juli 2004 dient te worden gelezen: 1 juli 1994.

3.De verdere beoordeling in hoger beroep 3.1 Bij het tussenarrest heeft het hof in het kader van de ontvankelijkheid in hoger beroep overwogen dat Van Gelderen c.s. terecht een doorbrekingsgrond hebben aangevoerd, namelijk dat de kantonrechter buiten het toepassingsgebied van artikel 7:246-265artikel 7:246-265 BW is getreden. De kantonrechter heeft artikel 7:254artikel 7:254 BW niet toegepast, terwijl deze bepaling wel van toepassing is op de onderhavige huurovereenkomst. Verder heeft het hof overwogen dat Pinckaers geen omstandigheden heeft gesteld die van dien aard zijn dat in dit geval sprake is van een onevenredige aantasting van zijn rechten in de zin van artikel 1artikel 1 Eerste Protocol EVRM, voor zover het de hoogte van de in 2002 door Van Gelderen c.s. betaalde huurprijs betreft (de huurprijs op het moment van de aankoop van het pand door Pinckaers) en voor zover is bewerkstelligd dat de huurcommissie een uitspraak heeft gedaan als bedoeld in artikel 7:254artikel 7:254 BW.

103

3.2 Het kader voor de verdere beoordeling is het volgende. Pinckaers is bij de kantonrechter opgekomen tegen de uitspraak van de huurcommissie van 12 juli 2004 (verzonden 16 september 2004) waarbij het verzet van Pinckaers ongegrond is verklaard tegen de uitspraak van de huurcommissie van 26 april 2004 (verzonden 6 mei 2004). Bij deze laatstgenoemde uitspraak is het voorstel van Van Gelderen c.s. tot verlaging van de huurprijs van € 1033,73 tot € 761,37 per maand met ingang van 1 maart 2004 door de huurcommissie redelijk geoordeeld. De kantonrechter heeft vervolgens de beslissing van de huurcommissie vernietigd.

3.3 Thans is in het kader van het door Van Gelderen c.s. ingestelde hoger beroep de vraag aan de orde of de kantonrechter terecht de beslissing van de huurcommissie heeft vernietigd.

3.4 Bij het tussenarrest heeft het hof de beslissing op de grieven van Van Gelderen c.s. aangehouden, omdat het antwoord op de vraag of de kantonrechter al of niet terecht de beslissing van de huurcommissie heeft vernietigd op de grond dat de wettelijke huurprijsbepalingen buiten toepassing moeten blijven, vooral afhangt van de uitkomst van de toepassing van die wettelijke bepalingen in dit specifieke geval. Het betreft hier een geval waarin een huurovereenkomst is gesloten met ingang van 1 november 1988.

Omdat deze huurovereenkomst dateert van vóór 1 juli 1994 zijn daarop in beginsel dwingendrechtelijke huurprijsbepalingen van toepassing. Dit wettelijke systeem gaat uit van een zogenaamde ‘redelijke huurprijs’. Dat is niet hetzelfde als een gangbare markthuurprijs. Binnen het wettelijke systeem van huurbescherming wordt de kwaliteit van de woning aan de hand van een puntensysteem vastgesteld. Aan het aantal punten is vervolgens een maximale huurprijs gekoppeld, de zogenaamde maximale huurprijsgrens. Inmiddels zijn de huurovereenkomsten van veel woningen vergelijkbaar met de onderhavige geliberaliseerd en dus niet meer onderhevig aan het dwingendrechtelijke huurprijsregime. Het hof heeft bij het tussenarrest overwogen dat op grond van het overgangsrecht de huurovereenkomst tussen partijen in beginsel nog steeds valt onder het systeem van huurprijsbescherming.

3.5 Het geschil ziet naar de kern genomen op de vraag of die huurprijsbescherming in dit individuele geval wel toegepast moet worden. Pinckaers heeft onder andere een beroep gedaan op artikel 1artikel 1 Eerste Protocol EVRM op grond waarvan een ieder het recht heeft op het ongestoord genot van zijn eigendom. Dit recht laat onverlet dat vanuit oogpunt van algemeen belang het gebruik van eigendom kan worden gereguleerd, bijvoorbeeld door huurbeschermingsmaatregelen in te voeren. Daar zijn echter grenzen aan. Het hof heeft bij het tussenarrest overwogen dat een uitzondering aan de orde kan zijn als de rechten van Pinckaers als eigenaar van het pand waarin de woning is gelegen door een huurbeschermingsmaatregel onevenredig worden aangetast. Of daarvan sprake is, zal afhangen van de specifieke omstandigheden van het geval.

3.6 Het hof heeft een onderzoek door de huurcommissie bevolen, omdat eerst moet worden vastgesteld wat op grond van de wettelijke huurprijsbepalingen de voor de woning geldende maximale huurprijsgrens is per 1 maart 2004. Een dergelijk onderzoek was nog niet eerder uitgevoerd. De huurcommissie had het verzoek van Van Gelderen c.s. toegewezen zonder een onderzoek uit te voeren, omdat Pinckaers het wettelijk verplichte voorschot op de leges niet had voldaan.

3.7 Het hof heeft bij het tussenarrest een onderzoek door de huurcommissie bevolen op grond van artikel 5 lid 2artikel 5 lid 2 UHW. Bij een dergelijk onderzoek wordt aan hand

104

van het bepaalde bij of krachtens de UHW vastgesteld wat de kwaliteit van de woning en de voor de woonruimte redelijk te achten huurprijs is. In dit geval is getoetst aan de per 1 maart 2004 geldende situatie.

3.8 De huurcommissie is blijkens haar rapport tot de conclusie gekomen dat volgens het huurregime dat van kracht was van 1 juli 2003 tot 1 juli 2004 de woning met 187 punten dient te worden gewaardeerd. Dit leidt tot een maximale huurprijsgrens per 1 maart 2004 van € 796,81 per maand.

3.9 Pinckaers heeft bij memorie na deskundigenbericht zijn bezwaren tegen het rapport van de huurcommissie kenbaar gemaakt. Hij heeft aangevoerd dat de oppervlakte van de woning 4m2 meer bedraagt dan door de huurcommissie is berekend. Dit leidt volgens hem tot een bijtelling van 4 punten. Verder dient de aftrek voor hinderlijke situaties in verband met geluidshinder geen 5, maar 2,5 punten te bedragen. De woonomgeving dient verder tenminste op 19,25 punten uit te komen. Tot slot heeft de huurcommissie volgens Pinckaers ten onrechte er geen rekening mee gehouden dat de kosten van de aanleg van de centrale verwarming in de woning aan de huurders is vergoed, wat tot een bijtelling van 21 punten dient te leiden.

3.10 Bij antwoordmemorie na deskundigenbericht hebben Van Gelderen c.s. ermee ingestemd dat het puntenaantal overeenkomstig de wens van Pinckaers wordt aangepast ten aanzien van de oppervlakte van de woning, de woonomgeving en de aftrek voor geluidshinder. Dat leidt tot de conclusie dat partijen het er over eens zijn dat in ieder geval 199 punten aan de woning zijn toe te kennen. Het hof zal dit aantal daarom als de onbestreden ondergrens hanteren. De daarmee corresponderende maximale huurprijsgrens per 1 maart 2004 bedraagt € 849,96.

3.11 Van Gelderen c.s. handhaven hun verweer dat de rechtsvoorganger van Pinckaers de kosten van de aanleg van de centrale verwarming niet heeft vergoed. Zij menen daarom dat voor de centrale verwarming geen punten kunnen worden toegekend. Tussen partijen is overigens niet in geschil dat indien de kosten van de centrale verwarming wel door de verhuurder zijn vergoed dit tot een bijtelling van 21 punten zal leiden. Dit betekent dat de bovengrens van het aan de woning toe te kennen aantal punten ligt op 220. De daarmee corresponderende maximale huurprijsgrens per 1 maart 2004 bedraagt € 942,99.

3.12 Ten aanzien van de door Pinckaers verlangde bijtelling van 21 punten in verband met de centrale verwarming overweegt het hof het volgende. Op grond van artikel 5artikel 5 Besluit huurprijzen woonruimte (BHW) vindt de waardering van de kwaliteit van woonruimte plaats overeenkomstig het in bijlage I, onder A, van het BHWBHW vervatte waarderingsstelsel en de daarbij gegeven toelichting. In deze toelichting is vermeld dat:

“Alleen die onderdelen [van de woning] in punten [worden] gewaardeerd, die tot de onroerende zaak behoren. Door de bewoner onverplicht en voor eigen rekening aangebrachte verbeteringen worden niet met punten gewaardeerd, tenzij de verhuurder voor deze verbeteringen een vergoeding aan de huurder heeft verstrekt.”

Onbestreden staat vast dat Van Gelderen c.s. de centrale verwarming onverplicht en voor hun rekening in de woning hebben aangebracht. Dat brengt mee dat in het kader van de

105

woningwaardering daarvoor geen punten kunnen worden toegekend, tenzij komt vast te staan dat de verhuurder daarvoor een vergoeding aan Van Gelderen c.s. heeft verstrekt.

Van Gelderen c.s. hebben betwist dat aan hen ter zake hiervan een vergoeding is verstrekt. Pinckaers beroept zich er op dat in het kader van de woningwaardering 21 punten moeten worden bijgeteld, daarom draagt hij op grond van de hoofdregel van artikel 150artikel 150 Rv de bewijslast van de feiten en omstandigheden die tot die bijtelling kunnen leiden. Pinckaers dient dus te bewijzen dat de verhuurder voor de aanleg van de centrale verwarming aan Van Gelderen c.s. een vergoeding heeft verstrekt. Hij heeft ter zake daarvan ook een bewijsaanbod gedaan. De beslissingen van de kantonrechter bij het bestreden vonnis brachten mee dat bewijslevering niet meer relevant was. Of bewijslevering in hoger beroep wel aan de orde is, zal er met name van afhangen of de beslissing van de kantonrechter in stand zal blijven. Op de eventuele bewijslevering op dit punt zal het hof daarom hierna nog terugkomen.

3.13 Bij de verdere beoordeling wordt het volgende voorop gesteld. Aan deze procedure ligt ten grondslag het verzoek van Van Gelderen c.s. tot verlaging van de huurprijs. In geval van een dergelijk verzoek als bedoeld in artikel 7:254artikel 7:254 BW doet de huurcommissie op grond van artikel 14artikel 14 UHW uitspraak omtrent de redelijkheid van het voorstel tot huurprijsverlaging. Uit het hiervoor overwogene vloeit voort dat toepassing van het bij en krachtens de UHW bepaalde ertoe leidt dat de maximale huurprijsgrens van de woning per 1 maart 2004 € 849,96 (uitgaande van 199 punten) dan wel € 942,99 (uitgaande van 220 punten) bedraagt. Dit betekent dat de door Van Gelderen c.s. verzochte verlaging van de oorspronkelijke huurprijs van € 1033,73 tot € 761,37 per maand niet toewijsbaar is. De huurprijs kan hoe dan ook niet verder worden verlaagd dan tot één van deze twee genoemde bedragen.

3.14 Het verweer van Pinckaers tegen het verzoek tot huurverlaging van Van Gelderen c.s. is met name gegrond op artikel 1artikel 1 Eerste Protocol EVRM. Bij het tussenarrest heeft het hof overwogen dat in dat kader betekenis toekomt aan de omstandigheid dat Pinckaers het pand waar de woning van Van Gelderen c.s. deel van uitmaakt in 2002 heeft gekocht. Bij zijn memorie na deskundigenbericht stelt Pinckaers dit aspect nogmaals aan de orde. Het hof ziet aanleiding, mede in verband met de beoordeling van de nog resterende vragen, daarop in te gaan.

3.15 Door het pand te kopen is Pinckaers van rechtswege op grond van artikel 7:226artikel 7:226 BW getreden in de rechten en verplichtingen als verhuurder onder de huurovereenkomst met Van Gelderen c.s. Anders dan Pinckaers stelt, verschilt zijn positie in belangrijke mate van de rechtspositie van Hutten-Czapska waarover het EHRM een uitspraak heeft gedaan. Het EHRM overwoog:

“In the first place, the applicant had never entered into any freely negotiated lease agreement with her tenants; rather, her house had been let to them by the State.”

Van een daarmee vergelijkbare onvrijwillige totstandkoming van een huurovereenkomst is bij Pinckaers geen sprake. Voorafgaande aan de koop van het pand heeft Pinckaers zich het rechtsgevolg van artikel 7:226artikel 7:226 BW gerealiseerd – zowel dat hij partij bij de huurovereenkomst zou worden als dat hij deze huurovereenkomst moest nemen zoals deze was – dan wel diende hij zich daarvan bewust te zijn. Pinckaers heeft dit rechtsgevolg daarmee geaccepteerd, dan wel op de koop toegenomen. Daarmee kan

106

niet worden gezegd dat Pinckaers onvrijwillig de rechten en verplichtingen onder de huurovereenkomst met Van Gelderen c.s. heeft verkregen. Tevens kan hij onder deze omstandigheden zich niet erover beklagen dat hij geen invloed heeft gehad op de inhoud van de huurovereenkomst, althans, dat deze zoals hij stelt niet ‘freely negotiated’ tot stand is gekomen als bedoeld in de rechtspraak van het EHRM. 3.16 Meer in het bijzonder is Pinckaers aldus partij geworden bij een huurovereenkomst die in 1988 met Van Gelderen c.s. was gesloten. Pinckaers wist daarom, dan wel behoorde te weten, dat hij door het pand te kopen zou treden in de rechten en verplichtingen als verhuurder onder een huurovereenkomst waarop de wettelijke huurprijsbepalingen van toepassing zijn. Het was Pinckaers daarom bekend, dan wel het diende hem bij de aankoop van het pand redelijkerwijs bekend te zijn, dat de door Van Gelderen c.s. betaalde huurprijs voor de woning lager zou kunnen zijn dan hij op een niet-gereguleerde woninghuurmarkt zou kunnen ontvangen. Afgezien daarvan is het een feit van algemene bekendheid dat een waardedrukkend effect kan uitgaan van de omstandigheid dat een pand met woonruimte (deels) in verhuurde staat verkeert.

3.17 Het voorgaande brengt het hof tot de conclusie dat Pinckaers de omstandigheid dat op de huurovereenkomst de wettelijke huurprijsbepalingen van toepassing zijn, geacht moet worden te hebben verdisconteerd bij de aankoop van het pand, in het bijzonder in de koopprijs die hij daarvoor heeft betaald. Dat hij – om wat voor reden dan ook – dat niet zou hebben gedaan, is door Pinckaers ook niet aangevoerd of onderbouwd. Pinckaers heeft in het geheel geen concrete gegevens verstrekt waaruit kan worden afgeleid dat hij het bestaan van de niet-geliberaliseerde huurovereenkomst niet zou hebben verdisconteerd bij de aankoop van de woning. Zo heeft Pinckaers in de procedure niet duidelijk gemaakt welke koopprijs hij voor de woning heeft betaald, althans, hoe de prijs die hij voor het pand heeft betaald tot stand is gekomen mede in aanmerking genomen het feit dat dit deels in verhuurde staat verkeerde. In hoger beroep vermeldt Pinckaers slechts de door hem gestelde WOZ-waarde per 1 januari 2009, een bedrag groot € 942 500. Daaruit extrapoleert hij met behulp van statistische gegevens de waarde van de woning in 1988, wat daar verder ook van zij. De waarde in 2002, toen hij het pand heeft gekocht, wordt door Pinckaers niet genoemd.

3.18 Het voorgaande betekent tevens dat Pinckaers zijn stelling dat de door Van Gelderen c.s. verzochte huurprijsverlaging tot een onevenredige aantasting van zijn rechten leidt, niet (mede) heeft onderbouwd aan de hand van de prijs die hij daadwerkelijk voor de woning heeft betaald. Ook zijn gestelde onderhoudskosten heeft Pinckaers niet onderbouwd aan de hand van concrete door hem gemaakte kosten, maar slechts aan de hand van een inschatting daarvan door de Monumentenwacht. Die inschatting van de onderhoudskosten berust eveneens op de eerder genoemde WOZwaarde. Doordat Pinckaers zich hier ook van algemene (statistische) gegevens bedient, blijft onduidelijk in hoeverre zijn vermogenspositie door de verzochte huurverlaging daadwerkelijk wordt aangetast. Het enige cijfer dat Pinckaers noemt dat daadwerkelijk op de woning zelf betrekking heeft, is de WOZ-waarde uit 2009. Dit gegeven acht het hof echter een onvoldoende onderbouwing van Pinckaers’ stellingen. De WOZ-waarde uit 2009 weerspiegelt weliswaar tot op zekere hoogte de waarde van de woning in het economisch verkeer, maar bij gebreke van overige gegevens niet meer dan dat. Zonder nadere informatie is bijvoorbeeld niet na te gaan of het pand sinds de aankoop door Pinckaers een waardeontwikkeling heeft doorgemaakt.

107

3.19 Verder is, anders dan Pinckaers stelt, niet beslissend dat de door Van Gelderen c.s. te betalen huur ruimschoots lager is dan het door hem verlangde rendement ter grootte van enkele procenten van de WOZ-waarde. In dit geval gaat het om een verzoek tot huurprijsverlaging van Van Gelderen c.s. betrekkelijk kort na de aankoop van de woning door Pinckaers. Pinckaers is op 24 december 2002 eigenaar geworden van het pand en het gaat om een huurprijsverlaging per 1 maart 2004. Daarvan uitgaande heeft Pinckaers geen inzicht gegeven in de verhouding tussen de huuropbrengsten en de exploitatielasten. Zijn stellingen bieden daarom ontoereikende grond voor het oordeel dat verlaging van de huurprijs – naar thans moet worden aangenomen met een bedrag van € 183,77 dan wel € 90,74 per maand – een onevenredige aantasting van zijn rechten oplevert.

3.20 Aan het voorgaande kan niet afdoen de stelling van Pinckaers dat artikel 1artikel 1 Eerste Protocol EVRM ook ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst door de rechtsvoorganger van Pinckaers reeds van toepassing was. Het komt er in het kader van de onderhavige procedure slechts op aan of de door Van Gelderen c.s. verzochte en krachtens de wettelijke huurprijsbepalingen toewijsbare huurprijsverlaging leidt tot een onevenredige aantasting van de rechten van Pinckaers.

3.21 De conclusie is dat Pinckaers voor zover hij betoogt dat de toepassing van de wettelijke huurprijsbepalingen in zijn geval leidt tot een zodanig laag rendement dat voor hem sprake is van een individuele buitensporige last, zijn betoog niet heeft onderbouwd met voldoende feitelijke gegevens die voor de beoordeling daarvan vereist zijn. Dit brengt mee dat zijn stellingen en verweer falen.

3.22 Het falen van het verweer van Pinckaers brengt mee dat de kantonrechter op ontoereikende gronden de wettelijke huurprijsbepalingen buiten toepassing heeft gelaten. Deze bepalingen dienen in dit geval onverkort te worden toegepast. Nu het verweer van Pinckaers onvoldoende is onderbouwd, kunnen de remedies van de artikelen 6:2artikelen 6:2, 6:2486:248 of 6:2586:258 BW en het overige dat Pinckaers heeft aangevoerd verder buiten bespreking blijven. Tevens ziet het hof bij deze stand van zaken onvoldoende grond om binnen het kader van de toepasselijke huurprijsbepalingen tot enige correctie van de huurprijs te komen. Dat brengt mee dat slechts de woningwaardering volgens het toepasselijke puntensysteem beslissend is voor de hoogte van de vast te stellen huurprijs.

3.23 Pinckaers heeft op verschillende punten bewijs aangeboden. Ook als dat bewijs door hem zou worden geleverd, kan dat niet afdoen aan de conclusie dat hij zijn verweer tegen de vordering van Van Gelderen c.s. tot huurverlaging onvoldoende heeft onderbouwd. De bewijsaanbiedingen zijn daarmee in zoverre niet ter zake dienend, zodat deze door het hof worden gepasseerd.

3.24 De slotsom is dat de grieven van Van Gelderen c.s. terecht zijn voorgesteld. Het hof zal alsnog op grond van de toepasselijke huurprijsbepalingen de voor de woning redelijke huur vaststellen.

3.25 In dat kader is relevant of 199 of 220 punten aan de woning moeten worden toegekend. De maximale huurprijsgrens van de woning per 1 maart 2004 is € 849,96 (uitgaande van 199 punten) dan wel € 942,99 (uitgaande van 220 punten). Van Gelderen c.s. hebben aangevoerd dat Pinckaers afdoende in de gelegenheid is geweest het verlangde bewijs bij te brengen. Zij hebben in zoverre gelijk dat Pinckaers zich op

108

stukken heeft beroepen, die hij inderdaad reeds had kunnen overleggen. Het hof zal Pinckaers niettemin tot bewijslevering toelaten op de grond dat Pinckaers in eerste aanleg door de kantonrechter al tot het leveren van bewijs is toegelaten, maar het toen zover niet is gekomen, omdat bewijslevering niet meer relevant was gezien de beslissingen van de kantonrechter bij het bestreden vonnis.

3.26 Het hof zal Pinckaers overeenkomstig zijn bewijsaanbod tot bewijslevering toelaten zoals hierna zal worden vermeld.

3.27 Elke verdere beslissing zal het hof aanhouden.

4.Beslissing Het hof: laat Pinckaers toe tot het bewijs dat de toenmalige verhuurder van de woning voor de aanleg van de centrale verwarming in de woning aan Van Gelderen c.s. een vergoeding heeft verstrekt; bepaalt dat, indien Pinckaers bewijs door getuigen wenst te leveren, de getuigen zullen worden gehoord door mr. J.W. Hoekzema, die hierbij wordt benoemd tot raadsheercommissaris, die daartoe op 13 januari 2012 om 13.30 uur zitting zal houden in het Paleis van Justitie aan de Prinsengracht 436 te Amsterdam; bepaalt dat, indien partijen, de getuigen en/of hun advocaten verhinderd zijn op het hiervoor genoemde tijdstip te verschijnen, Pinckaers dat binnen twee weken na de datum van dit arrest schriftelijk aan het enquĂŞtebureau van het hof dient mee te delen onder opgave van de verhinderdata van beide partijen, de getuigen en de wederzijdse advocaten in de daaropvolgende drie maanden, in welk geval met inachtneming van die verhinderdata een nieuw tijdstip voor het getuigenverhoor zal worden vastgesteld; houdt iedere verdere beslissing aan.

109

WR 2012/88: Huurprijs woonruimte – redelijk aanbod – procesrecht: nietgeliberaliseerde huur; discrepantie tussen huuropbrengst en kosten onderhoud...

Instantie: Hof Amsterdam Datum: 24 april 2012 Magistraten: Mrs. J.C.W. Rang, J.W. Hoekzema, D.J. Oranje Zaaknr: 200.081.408/01 Conclusie: - LJN: BW3682 Noot: - Roepnaam: Brondocumenten: ECLI:NL:GHAMS:2012:BW3682, Uitspraak, Hof Amsterdam, 24‑04‑ 2012

Wetingang: (art. 7:262 lid 2art. 7:262 lid 2 BW; art. 1art. 1 Eerste Protocol EVRM; art.

6:248art. 6:248 BW; art. 6:258art. 6:258 BW; art. 7:274 lid 1art. 7:274 lid 1 onder d BW) Brondocument: Hof Amsterdam, 24-04-2012, nr 200.081.408/01Hof Amsterdam, 24-042012, nr 200.081.408/01 Snel naar: EssentieEssentieSamenvattingSamenvattingPartij(en)Partij(en)UitspraakUitspraak

EssentieNaar bovenNaar boven Huurprijs woonruimte – redelijk aanbod – procesrecht: niet-geliberaliseerde huur; discrepantie tussen huuropbrengst en kosten onderhoud; redelijkheid huurprijs; arrest EHRM Hutten-Czapska/Polen (hoger beroep van WR 2011/21) SamenvattingNaar bovenNaar boven Het hof overweegt dat het onjuist en ongewenst is dat verhuurder de huurprijsverhoging vordert van de niet-geliberaliseerde huurovereenkomst, waarbij hij de daarvoor voorgeschreven wettelijke procedure van art. 7:250-253art. 7:250-253 BW met het rechtsmiddelenverbod van art. 7:262 lid 2art. 7:262 lid 2 BW niet heeft gevolgd en vervolgens hoger en beroep in cassatie kan instellen. Het speciale karakter van de wettelijke procedure tot huurprijsverhoging verzet zich ertegen, dat in een dagvaardingsprocedure die in eerste aanleg bij de kantonrechter is aangebracht buiten het kader van de wettelijke huurprijsregeling, een constitutieve uitspraak wordt gegeven die materieel neerkomt op de vaststelling van (de redelijkheid van) de huurprijs van nietgeliberaliseerde woonruimte. De kantonrechter heeft verhuurders vordering tot huurverhoging beoordeeld en is daarmee naar het oordeel van het hof van de ontvankelijkheid van het verzoek uitgegaan. Het hof dient verhuurder echter in hoger beroep niet alsnog niet-ontvankelijk te verklaren in zijn verzoek tot huurprijsvaststelling.

Het uitgangspunt van art. 1art. 1 Eerste Protocol (EP) EVRM is dat eenieder recht heeft op het ongestoord genot van zijn eigendom. Dit laat echter onverlet dat de Nederlandse Staat het recht heeft om in overeenstemming met het algemeen belang het gebruik van

110

eigendom te reguleren, bijvoorbeeld door huurbeschermings- en huurprijsmaatregelen in te voeren. Aan die bevoegdheid zijn blijkens de rechtspraak van het EHRM echter grenzen. De rechten van de eigenaar van de woning mogen door een huurbeschermingsmaatregel niet onevenredig worden aangetast. Het bestaan van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten die vanwege een huurbeschermingsmaatregel niet voor verbetering in aanmerking komt, kan ertoe leiden dat de rechten van de eigenaar onevenredig worden aangetast. Volgens het EHRM is van belang voor de toetsing van een beweerde schending van art. 1art. 1 EP EVRM dat een inmenging van de overheid bij wet dient te zijn voorzien, wat ook inhoudt dat de inmenging niet in strijd mag komen met het rechtszekerheidsbeginsel en het verbod van willekeur. De inmenging moet een gerechtvaardigd algemeen belang te dienen, dient proportioneel te zijn en mag geen onevenredige last op de betrokkene leggen. Hierbij heeft de betrokken staat een ruime afwegingsbevoegdheid om te bepalen wat in het algemeen belang is en een ruime vrijheid om beperkingen te stellen aan de uit art. 1art. 1 EP EVRM voortvloeiende eigendomsbescherming.

Volgens het hof betekent dit niet dat de eigenaar van de woning recht heeft op een ‘redelijk rendement’. Beslissend is steeds of een redelijke balans bestaat tussen enerzijds de belangen van de eigenaar van de woning, waaronder begrepen het belang om rendement te genereren, en anderzijds het algemeen belang. Een enkele disbalans brengt nog geen schending mee. Het moet gaan om evidente gevallen. De afgelopen decennia zijn verschillende wijzigingen doorgevoerd in de huurwetgeving. In de praktijk kan dit betekenen dat bij onderling vergelijkbare woonruimte een nieuw afgesloten huurovereenkomst is geliberaliseerd en een bestaande huurovereenkomst niet. Met rechtszekerheid ten aanzien van de belangen voor bestaande huurders is naar het oordeel van het hof een gerechtvaardigd belang gediend, dat niet in strijd is met het discriminatieverbod.

Het hof concludeert dat de gewraakte inmenging in het eigendomsrecht in het algemeen belang is en heeft plaatsgevonden in overeenstemming met het nationale recht. Daarmee resteert de vraag of verhuurder in dit specifieke geval disproportioneel wordt getroffen.

Art. 6:248Art. 6:248 en 6:2586:258 BW bieden vervolgens in de onderhavige privaatrechtelijke verhouding een afdoende remedie.

Er is in dit geval geen sprake van een ‘gedwongen verhuur’ van de woning en verhuurder is vrijwillig de huurovereenkomst aangegaan. De voorwaarden waaronder verhuurder de woning kan verhuren zijn echter als gevolg van de wettelijke huurbeschermings- en huurprijsbepalingen gereguleerd.

Ten overvloede overweegt het hof dat ook als zou moeten worden aangenomen dat de exploitatie van de woning structureel verliesgevend is, dit niet zonder meer kan leiden tot de toewijzing van de door verhuurder geformuleerde vordering. Het ligt niet zonder meer voor de hand dat de rechter in een individueel geval ingrijpt in een huurovereenkomst als de onderhavige op de door verhuurder voorgestane wijze, namelijk door de huurprijs fors te verhogen. Die oplossing komt er immers feitelijk op neer dat een individuele huurovereenkomst geheel wordt onttrokken aan het wettelijke systeem van huurbeschermings- en huurprijsbepalingen. Van rechtsherstel in een individueel geval bestaat naar het oordeel van het hof slechts ruimte indien en voor zover de rechtsgevolgen van de huurovereenkomst in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. (cassatieberoep wordt ingesteld, red.)

111

Partij(en)Naar bovenNaar boven Appellant: Nicolaas Nobel, wonend te Amsterdam Advocaat: mr. H.M. Hielkema tegen Geïntimeerde: Lion Peter Albert Brommet, wonend te Amsterdam Advocaat: mr. M.J. Jeths UitspraakNaar bovenNaar boven 1.Het geding in hoger beroep (…)

3.Beoordeling 3.1 Het gaat in deze zaak als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist om het volgende.

3.2 Nobel is in 1961 eigenaar geworden van het pand aan de Weesperszijde 68 te Amsterdam. Het pand is nadien in drie appartementsrechten gesplitst. Het betreft: (i) de benedenwoning bestaande uit het souterrain en de begane grond, (ii) een woning op de eerste etage met het gedeelte van de zolderverdieping aan de voorzijde (straatzijde) van het pand, en (iii) een woning op de tweede etage met het gedeelte van de zolderverdieping aan de achterzijde (tuinzijde) van het pand.

3.3 Brommet is sinds 1 april 1984 huurder van de woning op de eerste etage (hierna: de woning). De woonruimte op de tweede etage heeft eerst sinds 1 januari 2009 leeggestaan en is vervolgens sinds 1 juni 2010 bij Zwerfkei Bewaring B.V. in antikraakbeheer gegeven.

3.4 Brommet betaalde bij de aanvang van de huurovereenkomst een huurprijs van (omgerekend) € 354,67 per maand. De huurcommissie heeft bij uitspraak van 21 november 1997, verzonden 23 januari 1998, beslist dat de door Nobel voorgestelde verhoging van de huurprijs met ingang van 1 juli 1997 tot een bedrag van (omgerekend) € 587,69 per maand niet redelijk is. Bij uitspraak van dezelfde datum heeft de huurcommissie beslist dat de door Brommet voorgestelde verlaging van de huurprijs tot (omgerekend) € 389,13 per maand eveneens niet redelijk is te achten en heeft beslist dat redelijk is een huurprijs van (omgerekend) € 413,60 per maand met ingang van 1 juli 1997, uitgaande van een woningwaardering van 110 punten.

3.5 Nobel heeft vervolgens een beslissing van de kantonrechter te Amsterdam gevorderd op het punt waarop de huurcommissie op 21 november 1997 uitspraak heeft gedaan. Bij

112

vonnis van 29 mei 1998 heeft de kantonrechter de huurprijs van de woning vastgesteld op € 557,58 per maand met ingang van 1 juli 1997 en op € 417,23 per maand met ingang van 1 augustus 1997. De kantonrechter is daarbij uitgegaan van een woningwaardering van 111 punten.

3.6 Nobel heeft bij brief van 23 april 2009 aan Brommet een voorstel gedaan tot een nieuwe huurprijs van € 835,24 per maand met ingang van 1 juli 2009. Dit voorstel heeft Brommet niet aanvaard. Nobel is vervolgens een procedure bij de huurcommissie aangevangen. De voorzitter van de huurcommissie heeft op 21 augustus 2009, verzonden op 1 september 2009, uitspraak gedaan. Het verzoek van Nobel zoals voorgelegd aan de huurcommissie hield het voorstel in tot verhoging van de huurprijs van € 2444,61 per kwartaal met 2,5% tot € 2505,72 per kwartaal met ingang van 1 juli 2009. De voorzitter van de huurcommissie heeft geoordeeld dat feitelijk door Nobel een huurverhoging is verzocht met 51,59%, omdat de huurprijs op 30 juni 2009 geen € 2444,61, maar € 1652,95 per kwartaal bedroeg. Die voorgestelde verhoging is volgens de voorzitter van de huurcommissie niet redelijk, omdat het wettelijk toegestane huurverhogingspercentage 2,5% bedraagt. De voorzitter heeft vervolgens geoordeeld dat een verhoging van de huurprijs van € 550,98 per maand met 2,5% tot € 564,75 met ingang van 1 juli 2009 wel redelijk is. Bij uitspraak van 8 december 2009, verzonden op 17 februari 2010, heeft de huurcommissie het verzet van Nobel tegen de uitspraak van de voorzitter ongegrond verklaard en de betreffende uitspraak gehandhaafd.

3.7 Per 1 juli 2010 bedraagt de (kale) huurprijs van de woning € 571,53 per maand.

3.8 Nobel heeft Brommet op 18 januari 2010 gedagvaard voor de kantonrechter. In de inleidende dagvaarding heeft hij drie kwesties aan de orde gesteld, die uitmonden in verschillende vorderingen, die ook in hoger beroep aan de orde zijn. Allereerst schiet Brommet volgens Nobel tekort in de nakoming van de huurovereenkomst door in de woning, in het bijzonder in het gedeelte van de zolderverdieping dat bij de woning behoort, een bedrijf te exploiteren, althans, deze ruimte voor bedrijfsdoeleinden en niet als woonruimte te gebruiken. Verder heeft Brommet in 1997 met succes de huurprijs weten te verlagen tot beneden de huurprijs die door partijen bij de huurovereenkomst is overeengekomen. Nobel wil de huurprijs weer verhogen. Hij heeft daartoe een voorstel gedaan, dat niet door Brommet is geaccepteerd. Op die grond heeft Nobel de huurovereenkomst opgezegd. Tot slot is Nobel van plan het appartementsrecht op de tweede verdieping te verkopen als één geheel tezamen met de gehele zolderverdieping.

Daartoe dient Nobel de vrije beschikking te verkrijgen over het voorste deel van de zolderverdieping, dat thans door Brommet wordt gehuurd. Nobel heeft in dat verband bij brief van 19 augustus 2009 Brommet een aanbod gedaan in de zin van artikel 7:274 lid 1 sub d BW, een zogenaamd ‘redelijk aanbod’ tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst, dat echter niet door Brommet is aanvaard. Op die grond heeft Nobel de huurovereenkomst opgezegd bij brief van 17 september 2009.

3.9 De kantonrechter heeft de vorderingen van Nobel afgewezen en hem veroordeeld in de proceskosten.

3.10 De tweede en derde grief zien op het oordeel van de kantonrechter dat niet is gebleken dat het zoldergedeelte niet als woonruimte in gebruik is, zodat de gevorderde (gedeeltelijke) ontbinding van de huurovereenkomst moet worden afgewezen.

113

3.11 Tussen partijen is niet in geschil dat bij het aangaan van de huurovereenkomst is beoogd dat de woning door Brommet zou worden gebruikt als woonruimte. Het is vervolgens de vraag of het feitelijk gebruik dat Brommet van de woning maakt, zoals Nobel stelt, afwijkt van hetgeen partijen zijn overeengekomen. Daarbij geldt dat ook indien wordt vastgesteld dat het feitelijk gebruik mede gebruik als bedrijfsruimte omvat, Brommet uitsluitend geacht kan worden het gehuurde in strijd met de contractuele bestemming te gebruiken, als hij in overwegende mate voor aan ander doel de woning in gebruik heeft. Bij deze afweging komt onder andere betekenis toe aan de wijze waarop de woning wordt gebruikt, in welke vertrekken dat gebeurt en hoeveel vloeroppervlak daarmee is gemoeid.

3.12 Nobel stelt dat het bedrijf van Brommet niet feitelijk is gevestigd op het adres Groenlandsekade 9-13 te Vinkeveen, op welk adres het is ingeschreven in het handelsregister, en Brommet geen ander adres heeft opgegeven waar het bedrijf wel is gevestigd, zodat moet worden aangenomen dat het bedrijf (feitelijk) is gevestigd aan de Weesperzijde 68. Brommet heeft gemotiveerd betwist dat hij in de woning een bedrijf exploiteert. Brommet heeft in dit verband onder ander gesteld dat zijn bedrijf Metalu sinds 1994 kantoorruimte huurt in Vinkeveen. Hij heeft dat met stukken onderbouwd.

Nobel is daar vervolgens onvoldoende op ingegaan. Dit brengt mee dat de genoemde stelling van Nobel niet als vaststaand kan worden aangemerkt. Bij gebreke van een (gespecificeerd) bewijsaanbod is op dit punt geen verdere bewijslevering aan de orde.

3.13 Bij memorie van grieven is Nobel verder, ter onderbouwing van zijn stelling dat Brommet in de woning in het kader van zijn bedrijf kantoor houdt, uitvoerig ingegaan op het meubilair en de spullen die tijdens de descente in eerste aanleg in de zolderkamer zijn aangetroffen. In dat verband somt Nobel ook allerlei zaken op die zich niet in de zolderkamer bevonden. Vervolgens concludeert Nobel dat de door Brommet gehuurde kamer op de zolderverdieping geen huiskamer, zitkamer, eetkamer, lees- of studiekamer, slaapkamer, rommelkamer of opslagruimte is en dus als kantoor(tje) en â&#x20AC;&#x2DC;wellicht als hobbykamer / naaikamerâ&#x20AC;&#x2122; wordt gebruikt. Wat hier verder van zij, naar het oordeel van het hof heeft Nobel met het door hem gestelde onvoldoende aangedragen voor de conclusie dat het door Nobel gehuurde zoldergedeelte (vooral) als bedrijfsruimte in gebruik is. Dat zich in de zolderruimte een bureau/werktafel, fax, laptop, fotokopieerapparaat en een koffiezetapparaat bevinden en deze gebruikt kunnen worden voor de activiteiten die Brommet als zelfstandig ondernemer ontplooit, is daartoe ook onvoldoende. Als Brommet, naar hij stelt, regelmatig thuis werkt in de zolderkamer en daarvoor het bureau/de werktafel gebruikt, is dat eveneens onvoldoende om te kunnen aannemen dat Brommet de woning in overwegende mate voor een ander doel dan voor bewoning in gebruik heeft.

3.14 Met het voorgaande falen de grieven 2 en 3.

3.15 De grieven 4 tot en met 7 hebben betrekking op de tweede door Nobel in deze procedure aangesneden kwestie: de hoogte van de huurprijs. Deze grieven zijn gezamenlijk door Nobel toegelicht en zullen ook gezamenlijk door het hof worden behandeld.

3.16 De kantonrechter heeft zich kort gezegd gebonden geacht aan het in Nederland geldende systeem van huurbescherming en huurprijsvaststelling. Hij heeft geen ruimte gezien om de wettelijke regeling in dit concrete geval buiten toepassing te laten als door Nobel verzocht. Meer in algemene zin heeft de kantonrechter overwogen dat het buiten

114

toepassing laten van de maximale huurprijsstijging niet op de weg van de rechter ligt, maar dat wat dit betreft de wetgever aan zet is.

3.17 Het kader voor de verdere beoordeling is de volgende.

3.18 De huuroveeenkomst is door partijen aangegaan met ingang van 1 april 1984. Dit betekent dat de huurovereenkomst op grond van artikel 7:24artikel 7:247 BW nietgeliberaliseerd is en is onderworpen aan de wettelijke huurprijsregeling van Titel 4, afdeling 5, onderafdeling 2 BW (artikel 7:246-7:265artikel 7:246-7:265 BW). Deze wettelijke regeling is van dwingend recht. Het wettelijke huurprijssysteem gaat uit van een zogenaamde ‘redelijke huurprijs’. Dat is iets anders dan een gangbare markthuurprijs. Binnen het wettelijke huurprijssysteem wordt de kwaliteit van de woning aan de hand van een puntensysteem vastgesteld. Aan het aantal punten is vervolgens een maximale huurprijs gekoppeld, de zogenaamde maximale huurprijsgrens. Inmiddels zijn de huurovereenkomsten van veel woningen vergelijkbaar met de onderhavige geliberaliseerd en dus niet meer onderhevig aan het dwingendrechtelijke huurprijsregime. Op grond van het overgangsrecht valt de huurovereenkomst tussen partijen echter in beginsel nog steeds onder het systeem van huurprijsbescherming.

3.19 De eerste procedure die partijen over de hoogte van de huurprijs hebben gevoerd, is geëindigd met het vonnis van de kantonrechter van 29 mei 1998 (zie r.o. 3.5). Daarbij is de huurprijs van de woning met ingang van 1 juli 1997 vastgesteld op € 557,58 per maand en per 1 augustus 1997 op € 417,23 per maand. De kantonrechter is daarbij uitgegaan van een woningwaardering van 111 punten.

3.20 De tweede procedure tussen partijen is gevoerd naar aanleiding van het voorstel van Nobel bij brief van 23 april 2009 tot een huurprijsverhoging met ingang van 1 juli 2009 (zie r.o. 3.6). Dit voorstel heeft Brommet niet aanvaard. Nobel is vervolgens een procedure bij de huurcommissie begonnen. De voorzitter van de huurcommissie heeft bij uitspraak van 21 augustus 2009, verzonden op 1 september 2009, geoordeeld dat een verhoging van de huurprijs met 2,5% tot € 564,75 per maand met ingang van 1 juli 2009 redelijk is. Het verzet tegen deze uitspraak is door de huurcommissie bij beslissing van 8 december 2009, verzonden op 17 februari 2010, ongegrond verklaard.

3.21 De inleidende dagvaarding in de onderhavige (derde) procedure tussen partijen is van 18 januari 2010. Daarin wordt (onder 4, sub 2) wel gerefereerd aan de in r.o. 3.20 genoemde procedure tot huurprijsvaststelling door de huurcommissie, maar deze procedure in eerste aanleg is niet de procedure als bedoeld in artikel 7:262 BW waarmee wordt opgekomen tegen de beslissing van de huurcommissie naar aanleiding van de Nobel verzochte huurprijsverhoging per 1 juli 2009. Dit volgt reeds uit de omstandigheid dat de beslissing van de huurcommissie op een latere datum (17 februari 2010) aan partijen toegezonden dan de dagvaarding in de onderhavige procedure is uitgebracht. Uit het bestreden vonnis, onder r.o. 5, volgt dat Nobel tegen de beslissing van de huurcommissie van 8 december 2009, verzonden op 17 februari 2010, wel op de voet van artikel 7:262 lid 1 BW bij de kantonrechter is opgekomen, namelijk in de procedure met kenmerk 1146305/CV 10-14149. In die zaak is – tegelijk met het vonnis waarvan beroep – op 22 oktober 2010 een eindvonnis gewezen. Naar het hof uit het verhandelde ter gelegenheid van de pleidooien heeft begrepen, is de vordering van Nobel tot huurverhoging in de procedure met kenmerk 1146305/CV 10-14149 door de kantonrechter afgewezen en is tegen deze uitspraak geen rechtsmiddel aangewend.

115

3.22 Nobel vordert in de onderhavige procedure dat de huurprijs van de nietgeliberaliseerde huurovereenkomst met ingang van 1 juli 2009 wordt verhoogd, maar het voorgaande brengt mee dat de daarvoor voorgeschreven wettelijke procedure van artikel 7:250-253 BW niet door Nobel is gevolgd. Aan het vonnis waarvan beroep ligt, anders dan in de genoemde zaak met kenmerk 1146305/CV 10-14149 het geval is, geen beslissing van de huurcommissie op het verzoek van Nobel tot huurprijsverhoging ten grondslag. Het hof zal daarom eerst de vraag moeten beantwoorden of Nobel gelet op het bepaalde in artikel 7:250-253 en 7:262 BW wel in zijn vordering tot huurverhoging in het hoger beroep kan worden ontvangen. Daarbij is van belang dat voor de gevallen waarin de verhuurder een huurverhoging wenst een in beginsel exclusieve rechtsgang is voorgeschreven, waarbij het rechtsmiddelenverbod van artikel 7:262 lid 2 BW meebrengt dat in dat verband voor het hof geen rol is weggelegd, behoudens indien op goede gronden een doorbrekingsgrond is voorgesteld.

3.23 Het wettelijk uitgangspunt is dat een overeengekomen huurprijs tussen partijen van kracht is, zolang niet anderszins door de huurcommissie en eventueel de kantonrechter is beslist. Het hof is van oordeel dat het wettelijk systeem meebrengt dat een verhoging van de huurprijs van een niet-geliberaliseerde huurovereenkomst op verzoek van de verhuurder alleen kan plaatsvinden door eerst de huurcommissie om een uitspraak te vragen. Vervolgens kan op basis van de beslissing van de huurcommissie de uitspraak van de kantonrechter worden gevorderd. De wet staat vervolgens geen hogere voorziening toe om iedere discussie uit te sluiten over de wijze waarop de kantonrechter van zijn bevoegdheid tot huurprijsvaststelling gebruik heeft gemaakt. Een hogere voorziening is slechts toegelaten voor zover erover wordt geklaagd dat de kantonrechter ten onrechte of met verzuim van essentiĂŤle vormen van zijn aan de huurprijswetgeving ontleende bevoegdheden gebruik heeft gemaakt, dan wel deze ten onrechte buiten toepassing heeft gelaten.

3.24 Vanuit dit wettelijke systeem bezien is het onjuist en ongewenst dat Nobel zich als verhuurder rechtstreeks in een dagvaardingsprocedure tot de kantonrechter heeft gewend (dus zonder eerst een verzoek in te dienen bij de huurcommissie), een declaratoire uitspraak heeft verkregen over een door hem gewenste verhoging van de huurprijs en vervolgens in beginsel de mogelijkheid heeft verkregen tot het instellen van hoger beroep en beroep in cassatie. Het speciale karakter van de wettelijke procedure tot huurprijsverhoging verzet zich ertegen dat in een dagvaardingsprocedure die in eerste aanleg bij de kantonrechter is aangebracht, dus buiten het kader van de wettelijke huurprijsregeling van artikel 7:246-265 BW, een constitutieve uitspraak wordt gegeven die materieel neerkomt op de vaststelling van (de redelijkheid van) de huurprijs van nietgeliberaliseerde woonruimte. In het onderhavige geval klemt dat des te meer, omdat Nobel zich ten aanzien van zijn wens tot verhoging van de huurprijs per 1 juli 2009 wel degelijk tot de huurcommissie heeft gewend, naar aanleiding van de beslissing van de huurcommissie een uitspraak van de kantonrechter heeft gevorderd, die uitspraak in de procedure met kenmerk 1146305/CV 10-14149 ook is verkregen en deze uitspraak vervolgens in kracht van gewijsde is gegaan.

3.25 In de onderhavige procedure heeft de kantonrechter geen overweging gewijd aan de ontvankelijkheid van de vordering van Nobel tot huurprijsverhoging. Hij heeft de vordering tot huurverhoging beoordeeld en is daarmee naar â&#x20AC;&#x2122;s hofs oordeel (veronderstellenderwijs) van de ontvankelijkheid van het verzoek uitgegaan. Ook als ervan wordt uitgegaan dat de kantonrechter de vordering van Nobel tot huurverhoging niet in behandeling had behoren te nemen, brengt dat naar het oordeel van het hof nog

116

niet mee dat het hof – nu de kantonrechter dat desondanks wel heeft gedaan en Nobel zich bij die uitspraak niet wil neerleggen – Nobel in hoger beroep alsnog in zijn verzoek tot vaststelling van de huurprijs niet-ontvankelijk dient te verklaren. De zelfstandigheid van onderhavige procedure waarin over de hoogte van de huurprijs een uitspraak is gedaan verzet zich daartegen. Daarbij is van belang dat Brommet op zijn beurt in hoger beroep niet opkomt tegen de stilzwijgende ontvankelijkverklaring van Nobel in eerste aanleg. Ook is geen beroep gedaan op het gezag van gewijsde van de uitspraak van de kantonrechter in de genoemde zaak met kenmerk 1146305/CV 10-14149.

3.26 Ten aanzien van het beroep van Nobel op Eerste Protocol EVRM overweegt het hof het volgende.

3.27 Het Europese Hof voor de Rechten van de Mens (hierna: EHRM) heeft onder andere in zijn uitspraken van 22 februari 2005 en 19 juni 2006 (Grote Kamer) inzake HuttenCzapska/Polen nr. 35014/97 een nadere invulling gegeven aan artikel 1 Eerste Protocol EVRM in verband met de in de huurwetgeving van sommige lidstaten voorziene beperkingen met betrekking tot de uitoefening van het recht betreffende de verhuur van woningen. Het uitgangspunt van artikel 1 Eerste Protocol EVRM is dat ieder recht heeft op het ongestoord genot van zijn eigendom. Dit laat op grond van de tweede volzin van deze bepaling echter onverlet dat de Nederlandse staat het recht heeft om in overeenstemming met het algemeen belang het gebruik van eigendom te reguleren, bijvoorbeeld door huurbeschermings- en huurprijsmaatregelen in te voeren. Aan die bevoegdheid zijn blijkens de rechtspraak van het EHRM echter grenzen. Dit hof heeft in de zaak die heeft geleid tot het arrest van 25 januari 2011 (LJN: BP3497) overwogen dat uit de rechtspraak van het EHRM kan worden afgeleid dat een uitzondering aan de orde kan zijn als de rechten van de eigenaar van de woning door een huurbeschermingsmaatregel onevenredig worden aangetast. Meer specifiek kan het bestaan van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten die vanwege een huurbeschermingsmaatregel niet voor verbetering in aanmerking komt, tot het oordeel leiden dat de rechten van de eigenaar onevenredig worden aangetast.

3.28 Nobel heeft betoogd dat de rechtspraak van het EHRM anders dient te worden begrepen dan de invulling die het hof daaraan in de hiervoor genoemde zaak heeft gegeven. Nobel stelt, samengevat weergegeven, dat artikel 1 Eerste Protocol EVRM meebrengt dat de wet de eigenaar niet mag belemmeren om een redelijk rendement (‘decent profit’) te behalen. Dat rendement wordt als gevolg van de Nederlandse huurbeschermings- en huurprijsmaatregelen door hem niet gerealiseerd. Dat is onverenigbaar met artikel 1 Eerste Protocol EVRM. Het hof dient daarom volgens Nobel de betreffende wettelijke huurbepalingen buiten toepassing te laten, althans kan Brommet in de gegeven omstandigheden op grond daarvan geen rechten geldend maken.

3.29 Het hof overweegt daaromtrent het volgende. Blijkens vaste rechtspraak van het EHRM wordt een beweerde schending van artikel 1 Eerste Protocol op de volgende wijze getoetst. Een inmenging van de overheid dient bij wet te zijn voorzien, wat ook inhoudt dat de inmenging niet in strijd mag komen met het rechtszekerheidsbeginsel en het verbod van willekeur. Verder dient de inmenging een gerechtvaardigd algemeen belang te dienen. De inmenging dient proportioneel te zijn, dat wil zeggen dat een ‘fair balance’ moet bestaan tussen de eisen van het algemeen belang en de bescherming van de rechten van de betrokkene. Een inmenging mag geen onevenredige last (‘excessive

117

burden’) op de betrokkene leggen. Uit de rechtspraak van het EHRM volgt dat de betrokken staat een ruime afwegingsbevoegdheid heeft om te bepalen wat in het algemeen belang is en verder een ruime vrijheid heeft (‘margin of appreciation’) om beperkingen te stellen aan de uit artikel 1 Eerste Protocol EVRM voortvloeiende eigendomsbescherming. Een schending wordt niet snel aangenomen en is beperkt tot evident onredelijke of onevenredige gevallen.

3.30 Anders dan Nobel betoogt, betekent het voorgaande niet dat de eigenaar van de woning recht heeft op een ‘redelijk rendement’ en als dat niet mogelijk is reeds artikel 1 Eerste Protocol EVRM is geschonden. Beslissend is steeds of een redelijke balans bestaat tussen enerzijds de belangen van de eigenaar van de woning, waaronder begrepen het belang om rendement te genereren, en anderzijds het algemeen belang. Een enkele disbalans brengt nog geen schending mee. Het moet gaan om evidente gevallen. Een en ander blijkt ook uit de uitspraken in de zaak Hutten-Czapska/Polen waarop Nobel zich beroept. In de uitspraak van 19 juni 2006 (onder 225) concludeert het EHRM dat in Polen de vereiste ‘fair balance’ niet aanwezig is, zodat daarom artikel 1 Eerste Protocol EVRM is geschonden:

“(...) In the light of the foregoing, and having regard to the effects of the operation of the rent-control legislation during the whole period under consideration on the rights of the applicant and other persons in a similar situation, the Court considers that the Polish State has failed to strike the requisite fair balance between the general interests of the community and the protection of the right of property.

There has accordingly been a violation of Article 1 of Protocol No. 1.”

Verder overweegt het EHRM dat het niet zijn taak is aan te geven hoe die balans door Polen moet worden bewerkstelligd, maar alleen dat bij de invulling daarvan aansluiting kan worden gezocht bij de aanbevelingen van het Poolse constitutionele hof, onder andere door invulling te geven aan hetgeen dient te worden verstaan onder ‘basic rent’, ‘economically justified rent’ of ‘decent profit’ (uitspraak van 19 juni 2006, onder 239): “As regards the general measures to be applied by the Polish State in order to put an end to the systemic violation of the right of property identified in the present case, and having regard to its social and economic dimension, including the State’s duties in relation to the social rights of other persons (see paragraphs 139, 157 and 225 above), the Court considers that the respondent State must above all, through appropriate legal and/or other measures, secure in its domestic legal order a mechanism maintaining a fair balance between the interests of landlords, including their entitlement to derive profit from their property, and the general interest of the community – including the availability of sufficient accommodation for the less well-off – in accordance with the principles of the protection of property rights under the Convention.

It is not for the Court to specify what would be the most appropriate way of setting up such remedial procedures or how landlords’ interests in deriving profit should be balanced against the other interests at stake; thus, under Article 46 the State remains free to choose the means by which it will discharge its obligations arising from the execution of the Court’s judgments (see Broniowski, cited above, §§ 186 and 192).

118

The Court would, however, observe in passing that the many options open to the State certainly include the measures indicated by the Constitutional Court in its June 2005 Recommendations, setting out the features of a mechanism balancing the rights of landlords and tenants and criteria for what might be considered a ‘basic rent’, ‘economically justified rent’ or ‘decent profit’ (see paragraphs 136-41 above).”

3.31 Voor de beoordeling is verder van belang dat het EHRM uitspraak heeft gedaan in een procedure tussen een particulier en de Poolse overheid en daarbij heeft geoordeeld dat het samenstel van regels leidt tot een systematische inbreuk op de eigendomsrechten, zowel die van de klaagster als die van anderen. De onderhavige procedure is van een andere orde. Het betreft geen procedure tegen de Nederlandse overheid die de taak heeft zorg te dragen voor de genoemde ‘fair balance’, maar is een civiele procedure tussen twee particulieren. Nobel heeft in de processtukken wel in breder verband kanttekeningen geplaatst bij het Nederlandse stelsel van huurprijs- en huurbescherming, maar daaruit volgt niet dat in algemene zin moet worden aangenomen dat het Nederlandse wettelijke stelsel leidt tot huurprijzen waarbij verhuurders (zwaar) verlies leiden op de exploitatie, zoals in Polen kennelijk wel het geval was. Dat neemt niet weg dat in dit individuele geval wel degelijk een situatie kan bestaan die niet verenigbaar is met artikel 1 Eerste Protocol EVRM. Dat zal hierna door het hof worden onderzocht. Daarbij past echter wel de kanttekening dat nu Nobel zijn pijlen richt op Brommet en niet op de overheid, de doorwerking van artikel 1 Eerste Protocol EVRM in deze concrete privaatrechtelijke verhouding (meer) indirect is.

3.32 Het hof overweegt dat de inperkingen van het eigendomsrecht waartegen Nobel zich in de onderhavige procedure keert, bij wet zijn voorzien. De stelling van Nobel dat deze regels ‘geen deugdelijke wettelijke basis hebben’ (memorie van grieven onder 25 sub 9) is door hem onvoldoende gemotiveerd.

3.33 Verder zijn de beperkingen door de Nederlandse overheid in de wet opgenomen in het algemeen belang. Deze zijn, kort gezegd, gericht op de betaalbaarheid van huurwoningen voor individuele huurders. Met name is beoogd de betaalbaarheid van huisvesting voor de huishoudens met lagere inkomens te waarborgen. Wat de huurprijsregulering betreft, stelt de overheid jaarlijks een percentage vast waarmee de huren maximaal mogen stijgen. Nobel heeft in beginsel jaarlijks de mogelijkheid gehad in overeenstemming daarmee de huur van de woning te verhogen.

3.34 In de loop van de afgelopen decennia zijn verschillende wijzigingen doorgevoerd in de huurwetgeving. Daardoor zijn onder andere veel woningen geliberaliseerd. De rechten van Brommet die voortvloeien uit de regeling van huurprijsbescherming en sinds het aangaan van de huurovereenkomst bestaan, worden in beginsel door het overgangsrecht geëerbiedigd. In de praktijk kan dit, naar Nobel terecht stelt, inderdaad betekenen dat bij onderling vergelijkbare woonruimte een nieuw afgesloten huurovereenkomst is geliberaliseerd en een bestaande huurovereenkomst – zoals de onderhavige – niet. In aanmerking genomen de rechtszekerheid in verband met de gerechtvaardigde belangen van bestaande huurders zoals Brommet is daarmee naar het oordeel van het hof een gerechtvaardigd belang gediend, dat meebrengt dat niet in strijd wordt gehandeld met het discriminatieverbod zoals door Nobel wordt gesteld.

3.35 De overheid is belast met de invulling van het systeem van huurprijsbescherming, huurbescherming en huisvestingswetgeving. De in dat kader te maken belangenafweging vindt in beginsel plaats op het niveau van de centrale overheid. Waar Nobel stelt dat de

119

Nederlandse regelgeving geen gerechtvaardigd algemeen belang meer dient, omdat de behandeling van het wetsontwerp huurbeleid 2007, ondanks de instemming van de Tweede Kamer daarmee, na de laatste kabinetsformatie is ingetrokken, miskent hij de ruime afwegingsbevoegdheid die de overheid wat dit betreft heeft.

3.36 Het voorgaande brengt het hof tot de conclusie dat ervan moet worden uitgegaan dat de gewraakte inmenging in het eigendomsrecht in het algemeen belang is en in overeenstemming met het nationale recht heeft plaatsgevonden. Daarmee resteert de vraag Nobel in dit specifieke geval disproportioneel wordt getroffen. De artikelen 6:248 en 6:258 BW bieden vervolgens in de onderhavige privaatrechtelijke verhouding een afdoende remedie.

3.37 De stelling van Nobel dat het beroep van Brommet op de wettelijke huurbeschermings- en huurprijsbepalingen reeds onaanvaardbaar is, omdat Brommet daarmee een wijziging heeft bewerkstelligd in hetgeen partijen bij de huurovereenkomst zijn overeengekomen (Nobel noemt dat ‘gelegaliseerde woordbreuk’) kan niet worden aanvaard. Het wettelijke systeem voorziet erin dat hetgeen bij de huurovereenkomst is overeengekomen tussen partijen geldend is, behoudens een andersluidende uitspraak van de huurcommissie en/of de rechter. Als de huurder, zoals Nobel betoogt, geen gebruik mag maken van zijn wettelijk toekomende rechten omdat daardoor hetgeen partijen zijn overeengekomen opzij kan worden gezet, zou dat feitelijk de wettelijke huurbeschermings- en huurprijsbepalingen illusoir maken. Hetzelfde geldt uiteraard als Nobel de huurovereenkomst zou kunnen beëindigen als de huurprijs die hij maximaal in rekening mag brengen naar zijn mening niet hoog genoeg is.

3.38 In dit opzicht is ook, anders dan Nobel betoogt, geen sprake van een ‘gedwongen verhuur’ van de woning als bedoeld in de rechtspraak van het EHRM. Nobel is vrijwillig de onderhavige huurovereenkomst aangegaan. De voorwaarden waaronder Nobel de woning kan verhuren zijn echter als gevolg van de wettelijke huurbeschermings- en huurprijsbepalingen gereguleerd. Bij de beoordeling komt het er daarom – kort gezegd – slechts op aan of hetgeen de huurovereenkomst als gevolg van het beroep van Brommet op de wettelijke huurbeschermings- en huurprijsbepalingen meebrengt in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, althans, of daardoor zich een situatie voordoet waarin een ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet mag worden verwacht.

3.39 Nobel heeft ter onderbouwing van zijn vordering tot verhoging van de huurprijs zijn exploitatieopbrengsten en exploitatielasten cijfermatig toegelicht. Hij heeft daartoe verschillende berekeningen overgelegd, waarbij wordt uitgegaan van een huurprijs van € 570 per maand. Nobel stelt uitgaande van de voor hem ongunstigste wijze van berekening dat als op de huurinkomsten de vermogensrendementsheffing (de heffing van box 3 van de inkomstenbelasting), de lokale belastingen, verzekeringen en 1% onderhoudskosten (uitgaande van de WOZ-waarde) in mindering worden gebracht, een rendement van € 230 per jaar resteert. Dat is volgens Nobel al onvoldoende om groot onderhoud en reparaties aan de woning van te kunnen bekostigen. Nobel heeft in dit verband ter gelegenheid van de pleidooien een – vrijblijvende – offerte overgelegd waarin werkzaamheden aan het pand waarin de woning zich bevind zijn opgesomd voor een totaalbedrag van ruim € 126.000. 30% daarvan dient volgens Nobel te worden toegerekend aan de woning.

120

3.40 Het hof overweegt dat Nobel geen inzicht heeft gegeven in de jaarlijks werkelijk door hem gemaakte onderhoudskosten. Dat brengt mee dat het hof niet kan vaststellen of Nobel wel jaarlijks (gemiddeld genomen) 1% van de WOZ-waarde van de woning spendeert aan onderhoud, zoals volgt uit het door hem opgestelde exploitatieoverzicht.

Verder heeft Nobel bij de opstelling van zijn exploitatieoverzicht niet toegelicht hoe de 1% jaarlijkse onderhoudskosten zich verhouden tot de kosten die Nobel stelt te willen maken en die blijken uit de hiervoor genoemde offerte. Daardoor is onduidelijk of de kosten die hij wil gaan maken zijn begrepen in het jaarlijks opgevoerde bedrag van € 3400 (1% van de WOZ-waarde), dan wel daarnaast nog dienen te worden gemaakt.

Verder is door Nobel niet toegelicht of de in de offerte genoemde bedragen zien op enkel het onderhoud van de woning (het in stand houden van de woning) dan wel (mede) op woningverbetering. De enkele (vrijblijvende) offerte acht het hof ook overigens een onvoldoende gemotiveerde onderbouwing van de noodzaak tot het maken van (omvangrijke) onderhoudskosten aan de woning. In het licht van dit alles kunnen bij de beantwoording van de vraag of de rechten van Nobel door de Nederlandse huurwetgeving onevenredig worden aangetast, bijvoorbeeld doordat een structurele wanverhouding bestaat tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, de in de offerte genoemde bedragen niet in de beoordeling worden betrokken.

3.41 Daarmee resteert de vraag of het door Nobel opgestelde exploitatieoverzicht dat uitkomt op een zeer beperkt positief rendement leidt tot de conclusie dat de rechten van Nobel onevenredig worden aangetast. Het hof is van oordeel dat dat niet het geval is. Uit het hiervoor overwogene volgt reeds dat Nobel zijn stelling dat uit de huuropbrengsten de onderhoudskosten niet kunnen worden bestreden, onvoldoende cijfermatig heeft toegelicht. Ook de stelling van Nobel dat de toepassing van de wettelijke huurprijsbepalingen in zijn geval leidt tot een zodanig laag rendement dat voor hem sprake is van een individuele buitensporige last, is niet onderbouwd met de feitelijke gegevens die dat oordeel kunnen dragen. Een zeer beperkt positief rendement is naar het oordeel van het hof voor die – ingrijpende – conclusie onvoldoende. Dit brengt mee dat de stellingen van Nobel falen.

3.42 Ten overvloede overweegt het hof nog het volgende. Ook als zou moeten worden aangenomen dat de exploitatie van de woning structureel verliesgevend is, kan dat niet zondermeer leiden tot de toewijzing van de door Nobel geformuleerde vordering. Die vordering komt er op neer dat het hof de huurprijs voor de woning zal vaststellen op (omgerekend) € 1000, dan wel € 1250 per maand (afhankelijk van het antwoord op de hierna nog te bespreken vraag of Brommet is gehouden de zolderkamer af te staan aan Nobel). Daarbij is van belang, zoals hiervoor al is overwogen, dat indien de wettelijke huurbeschermings- en huurprijsbepalingen in bepaalde gevallen zouden leiden tot een inbreuk op artikel 1 Eerste Protocol EVRM het primair de taak is van de overheid de balans te herstellen tussen enerzijds de belangen van de eigenaren van de woningen, waaronder begrepen het belang om rendement te genereren, en anderzijds het algemeen belang. Dit rechtsherstel kan op verschillende manieren worden bereikt. Een keuze uit die mogelijkheden vergt een afweging van de belangen van verhuurders, huurders en het algemeen belang, waarbij met name ook dient te worden bepaald wie de kosten van het rechtsherstel dient te dragen. De overheid heeft wat dit betreft een ruime afwegingsbevoegdheid en een ruime vrijheid om te bepalen hoe zij deze balans wil herstellen. Vanuit die optiek bezien ligt het niet zondermeer voor de hand dat de rechter in een individueel geval ingrijpt in een huurovereenkomst als de onderhavige op de door Nobel voorgestane wijze, namelijk door de huurprijs fors te verhogen. Die oplossing komt

121

er immers feitelijk op neer dat een individuele huurovereenkomst geheel wordt onttrokken aan het wettelijke systeem van huurbeschermings- en huurprijsbepalingen en de verhuurder een bepaald rendement wordt verleend dat door een individuele huurder dient te worden bekostigd. Van rechtsherstel in een individueel geval bestaat naar het oordeel van het hof slechts ruimte indien en voor zover de rechtsgevolgen van de huurovereenkomst in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. De concrete vordering van Nobel is op een dergelijk rechtsgevolg onvoldoende toegespitst, dan wel zijn vordering is onvoldoende concreet gemotiveerd om het ingrijpen in de huurovereenkomst op een wijze als door Nobel voorgestaan te kunnen rechtvaardigen.

3.43 Met het voorgaande falen de grieven 4 tot en met 7.

3.44 Met grief 8 voert Nobel aan dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat het door hem aan Brommet gedane aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst zonder het zoldergedeelte, niet redelijk is.

3.45 Nobel wenst het appartementsrecht op de tweede verdieping te verkopen als één geheel tezamen met de gehele zolderverdieping. Daarom wil Nobel de vrije beschikking verkrijgen over het voorste gedeel van de zolderverdieping, dat thans door Brommet wordt gehuurd. De voorgestelde tegenprestatie voor de afstand door Brommet van de huur van de zolderkamer is blijkens de brief van Nobel van 19 augustus 2009 drieledig.

Als het voorstel door Brommet wordt geaccepteerd, zal Nobel (i) de procedure intrekken die hij heeft geëntameerd naar aanleiding van de weigering van Brommet om in te stemmen met de door Nobel bij brief van 23 april 2009 voorgestelde huurverhoging, (ii) de huurprijs verlagen overeenkomstig het puntensysteem en (iii) een eenmalige vergoeding van € 5200 betalen.

3.46 De kantonrechter heeft geoordeeld dat het voorstel van Nobel niet redelijk is, omdat het gedeelte van de zolderverdieping ongeveer 30% van het totale oppervlakte van de woning uitmaakt en Brommet voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij daarbij een reëel belang heeft. Het financiële belang van Nobel om dat gedeelte van de zolderverdieping tot zijn beschikking te krijgen, maakt dat niet anders.

3.47 Nobel heeft in hoger beroep het volgende aangevoerd ter onderbouwing van zijn belang bij het verkrijgen van de vrije beschikking over het door Brommet gehuurde zoldergedeelte. Het appartement op de tweede verdieping van het pand heeft te weinig punten om geliberaliseerd verhuurd te worden. Nobel wil niet het risico lopen dat hij een huurovereenkomst met iemand sluit die zich op huurbescherming beroept en vervolgens jarenlang in de woning zal blijven tegen een (te) lage huurprijs. Nobel heeft het appartement daarom gedurende een aantal jaren telkenmale voor een korte duur gemeubileerd verhuurd aan expats via een bemiddelingsbureau. Het economisch tij zit echter tegen, wat een dergelijke wijze van verhuur tegen een redelijke huurprijs moeilijk maakt. Verder moet Nobel telkens de nodige investeringen doen om het appartement te kunnen verhuren. Hij is daarom met deze wijze van verhuur gestopt. Om te voorkomen dat het appartement wordt gekraakt, is het vervolgens door Nobel in anti-kraakbeheer gegeven. Als het appartement wordt verhuurd samen met de zolderverdieping zou dat in de geliberaliseerde sector kunnen. Nobel wil het appartement echter verkopen om van alle zorgen af te zijn. Een verkoop is moeilijk, maar dat zal gemakkelijker gaan en meer opleveren als het is samengevoegd met de zolderverdieping, aldus Nobel.

122

3.48 Het voorgaande brengt mee dat het belang van Nobel in hoofdzaak ziet op het rendabel maken van het appartement op de tweede verdieping door het samenvoegen van de tweede etage met de zolderverdieping en Nobel daarvoor een gedeelte van de aan Brommet gehuurde woning nodig heeft. Nobel heeft zijn vordering niet gegrond op artikel 7:274 lid 1 sub c BW (dringend eigen gebruik), maar op artikel 7:274 lid 1 sub d BW: een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot dezelfde woonruimte.

3.49 Het enkele feit dat de aangeboden nieuwe huurovereenkomst betrekking heeft op een gedeelte van de thans verhuurde woning, staat er volgens vaste rechtspraak niet aan in de weg dat het aanbod betrekking kan hebben op ‘dezelfde woonruimte’. Wel zal in een dergelijk geval bij de beantwoording van de vraag of het aanbod redelijk is een belangrijke rol kunnen spelen dat het niet de volledige in de huur begrepen woonruimte betreft.

3.50 Tussen partijen is niet in geschil dat uitgaande van de vloeroppervlakte het zoldergedeelte ongeveer 30% van de woning uitmaakt. Het aanbod van Nobel houdt daarmee een verkleining van de woning in met een aanzienlijk gedeelte. Het hof zal de tegenprestatie die Nobel ter compensatie daarvan aanbiedt eerst bespreken. Het eerste onderdeel van het aanbod van Nobel ziet op het intrekken van de procedure bij de huurcommissie die Nobel heeft geëntameerd naar aanleiding van de weigering van Brommet om in te stemmen met de door Nobel bij brief van 23 april 2009 per 1 juli 2009 voorgestelde huurverhoging. Nobel heeft niet concreet toegelicht hoe en in hoeverre deze intrekking als voordeel voor Brommet moet worden gekwalificeerd en gekwantificeerd.

Daar komt bij, zoals hiervoor reeds is overwogen, dat Nobel de betreffende huurprijsprocedure heeft verloren en de uitspraak van de kantonrechter in kracht van gewijsde is gegaan. Nu in de praktijk een huurder op de voet van artikel 7:274 lid 6 BW in beginsel door de rechter in de gelegenheid wordt gesteld het voorstel alsnog te aanvaarden, valt op grond van het voorgaande – zonder nadere toelichting, die ontbreekt – niet in te zien dat het intrekken van de huurprijsprocedure nog mogelijk is, dan wel dat dit voor Brommet voordeel kan opleveren.

Het tweede onderdeel van het voorstel ziet op de aanpassing van de huurprijs aan de hand van de puntentelling. Brommet krijgt als hij het voorstel aanvaardt minder woonoppervlakte en hoeft daarom ook minder huur te gaan betalen. Nu het voorstel inhoudt dat de huurprijs wordt verminderd evenredig aan de vermindering van de omvang van de woning, ligt daarin naar het oordeel van het hof voor Brommet geen bijkomend voordeel besloten.

Het derde onderdeel van het voorstel van Nobel houdt in dat Brommet eenmalig € 5200 betaald krijgt.

3.51 Bij de beoordeling komt naar het oordeel van het hof in het bijzonder gewicht toe aan het belang van Nobel bij het vrijkomen van het niet in het aanbod begrepen aanzienlijk gedeelte van de woning, tegenover dat van Brommet bij het behoud daarvan.

Evenals de kantonrechter is het hof van oordeel dat Brommet voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij bij het voortgezet gebruik van de zolderkamer een reëel belang heeft. Nobel heeft van zijn kant een belang bij het verkrijgen van de beschikking over deze kamer. Dit laatste brengt echter naar het oordeel van het hof in de gegeven omstandigheden – een aanzienlijke inperking van de omvang van het gehuurde tegen de in concreto aangeboden schadeloosstelling – niet met zich dat van Brommet in

123

redelijkheid kan worden verlangd dat hij het aanbod van Nobel aanvaardt tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst voor de woning, maar dan zonder de zolderkamer.

3.52 Het beroep van Nobel op artikel 1 Eerste Protocol EVRM leidt niet tot een ander oordeel. De bescherming van het recht op eigendom brengt naar het oordeel van het hof niet mee dat indien Nobel onvoldoende rendement verkrijgt met de verhuur van het appartement op de tweede etage, dan wel in het geval hij dit appartement op een voor hem zo gunstig mogelijke wijze wenst te verkopen, Nobel daarvoor een deel van de door hem gehuurde woning dient prijs te geven. Gelet op de belangen van Brommet is de beĂŤindiging van de huurovereenkomst tussen partijen slechts gerechtvaardigd indien Nobel hem een redelijk aanbod doet tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst.

Nu hij dat naar het oordeel van het hof niet heeft gedaan, kan zijn vordering niet worden toegewezen.

3.53 Met het voorgaande is grief 8 vergeefs voorgesteld.

3.54 Grief 9 is een zogenaamde restgrief en heeft naast de hiervoor besproken en verworpen grieven geen zelfstandige betekenis. Deze grief kan buiten behandeling blijven.

3.55 Nobel heeft bewijs aangeboden, maar dit aanbod niet betrokken op voldoende concrete feitelijke stellingen die, indien bewezen, tot een ander oordeel zouden kunnen leiden. Het aanbod wordt daarom gepasseerd.

3.56 De slotsom is dat het hoger beroep niet tot vernietiging van het bestreden vonnis kan leiden. Het vonnis zal daarom worden bekrachtigd. Als de in het ongelijk gestelde partij zal Nobel worden veroordeeld in de kosten van het geding in hoger beroep.

4.Beslissing Het hof: bekrachtigt het vonnis waarvan beroep; verwijst Nobel in de proceskosten van het hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van Brommet gevallen, op â&#x201A;Ź 284 aan verschotten en â&#x201A;Ź 2682 aan salaris advocaat.

124

WR 2012/119: Gebreken – schadevergoeding: gebrek of feitelijke stoornis; brand naastgelegen bedrijf waarbij asbest vrijkwam; schade aan (tuin van) ...

Instantie: Rechtbank Rotterdam (Kantonrechter Brielle) Datum: 24 april 2012 Magistraten: Mr. L.J van Die Zaaknr: 1304925 Conclusie: - LJN: BW6044 Noot: - Roepnaam: Brondocumenten: ECLI:NL:RBROT:2012:BW6044, Uitspraak, Rechtbank Rotterdam (Kantonrechter Brielle), 24‑04‑2012

Wetingang: (art. 7:204art. 7:204 BW; art. 7:206art. 7:206 BW; art. 7:208art. 7:208 BW) Brondocument: Ktr. Brielle, 24-04-2012, nr 1304925Ktr. Brielle, 24-04-2012, nr 1304925 Snel naar: EssentieEssentieSamenvattingSamenvattingPartij(en)Partij(en)UitspraakUitspraak

EssentieNaar bovenNaar boven Gebreken – schadevergoeding: gebrek of feitelijke stoornis; brand naastgelegen bedrijf waarbij asbest vrijkwam; schade aan (tuin van) gehuurde woning; herstelverplichting; geen vergoeding vervolgschade SamenvattingNaar bovenNaar boven Het, door derden veroorzaakte, neerdwarrelen van asbest op het gehuurde is weliswaar het gevolg van een feitelijke stoornis door derden, maar de situatie die daarna ontstaat, te weten dat het gehuurde met asbest vervuild is, moet als een gebrek worden aangemerkt. Voor de verplichting van verhuurder tot het verhelpen van het gebrek is toerekenbaarheid aan de verhuurder niet vereist. Verhuurster is op grond van art.

7:206art. 7:206 BW gehouden het gebrek te verhelpen. In dit geval heeft het verhelpen plaatsgevonden. Vanwege de eisen die de Wet millieubeheer stelt, heeft het verhelpen kennelijk zo veelomvattend moeten zijn dat daarna een verwoeste tuin is achtergelaten.

De tuin is door het leveren van zand wel weer op hoogte gebracht. De kale tuin op zichzelf is geen gebrek aan het gehuurde. Dat de tuin kaal is gemaakt is een gevolg van het verwijderen van het asbest en was daarvoor noodzakelijk, gelet op de ernst van de vervuiling. Deze situatie kan niet als een zelfstandig gebrek worden aangemerkt, maar als een consequentie van het verwijderen van het asbest. De kosten voor het herstellen en opnieuw inrichten van de tuin moeten daarom als gevolgschade worden aangemerkt.

Op grond van art. 7:208art. 7:208 BW is verhuurster tot het vergoeden van deze schade verplicht wanneer van een gebrek sprake is en dit, nu het na aanvang van de huurovereenkomst is ontstaan, aan verhuurster kan worden toegerekend. Het gebrek kan echter niet aan verhuurster worden toegerekend, zodat zij niet gehouden is de gevolgschade te vergoeden.

125

Partij(en)Naar bovenNaar boven Eisers: Ingeborg Geertruida Pretronella Rijshouwer-Ten Kaate en Robert Rijshouwer, beiden wonende te Vierpolders, gemeente Brielle Gemachtigde: mr. G. M. Veldt tegen Gedaagde: Stichting Vestia Groep, tevens handelend onder de naam Vestia Zuid Nederland, voorheen handelend onder de naam Vestia Midden-Nederland, gevestigd en kantoorhoudende te Rotterdam Gemachtigde: mr. E. de Ruiter UitspraakNaar bovenNaar boven (â&#x20AC;Ś) 2.De vaststaande feiten In deze procedure wordt uitgegaan van de volgende feiten. Deze worden als vaststaand beschouwd, omdat zij door de ene partij zijn gesteld en door de andere partij zijn erkend of onvoldoende zijn betwist, ofwel om dat zij uit de producties blijken.

2.1 Rijshouwer huurt van Vestia de woonruimte aan de Coosenhoekstraat 10 te Vierpolders, gemeente Brielle, verder het gehuurde. De gemeente Brielle was tot 6 maart 2010 verhuurder. Vanaf deze datum verkreeg Vestia de eigendom van het gehuurde.

2.2 Aangrenzend aan het gehuurde bevindt zich een terrein dat in eigendom toebehoort aan Astarte Vastgoed B.V. Op dit terrein exploiteert Astarte B.V. een autohandel. Op 30 maart 2010 is brand uitgebroken in het pand van Astarte. Door de brand is asbest neergedaald in de omgeving en ook in de tot het gehuurde behorende tuin. Op de zolder van het gehuurde is waterschade ontstaan tengevolge van de bluswerkzaamheden.

2.3 Op grond van de Wet Millieubeheer heeft de gemeente Brielle besloten tot het uitvoeren van saneringswerkzaamheden. In april 2010 heeft de firma Ureco in opdracht van de gemeente Brielle de saneringswerkzaamheden uitgevoerd. In verband met de ernst van de vervuiling is de tuin van het gehuurde tot een diepte van een halve meter geheel afgegraven en zijn alle aanwezige opstallen en materialen, zoals bestrating, beplanting, schutting en tuinhuis/schuur verwijderd. De afgegraven tuin wordt door Rijshouwer aangeduid als gebrek 1. De kantonrechter zal deze aanduiding overnemen.

2.4 Op 30 juni 2010 heeft EMN Expertise aan de gemeente Brielle gerapporteerd over de aansprakelijkheid voor de brand op 30 maart 2010 in het kader van een kennelijk door de gemeente Brielle afgesloten verzekering. In dit rapport wordt Vestia genoemd als

126

betrokken partij en wordt melding gemaakt van overleg met mevrouw J. Schijven van Vestia. Uit het rapport blijkt dat Vestia heeft meegedeeld dat voor de huurwoningen een opstalverzekering is aangegaan en dat de heer H. Bol van Vestia op 28 juni 2010 heeft meegedeeld de saneringskosten voor de huurwoningen te zullen melden bij de verzekeraar.

2.5 Rijshouwer heeft een aanvang gemaakt met het herstel van de tuin van het gehuurde. Daarbij heeft Vestia een lading zand geleverd. Ook de gemeente Brielle heeft zand geleverd.

2.6 In de dagvaarding is ook sprake van een tweede gebrek aan het gehuurde. Partijen hebben de kantonrechter op 26 en 27 maart 2012 meegedeeld dat een minnelijke regeling is bereikt ten aanzien van dit gebrek. De kantonrechter laat weergave van dit gebrek daarom achterwege. De op het tweede gebrek gerichte vordering wordt als ingetrokken beschouwd.

3.Het geschil en de stellingen van partijen 3.1 Rijshouwer heeft gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, primair te verklaren voor recht dat Rijshouwer zelf tot herstel van gebrek 1 mocht en mag overgaan, subsidiair een machtiging van de rechter ex art. 3:299art. 3:299 BW aan Rijshouwer om tot herstel van gebrek 1 over te gaan, met veroordeling van Vestia tot betaling aan Rijshouwer van de kosten van herstel ad â&#x201A;Ź 16.722,70, te verhogen met buitengerechtelijke kosten, te verhogen met wettelijke rente en proceskosten.

Aan de vordering is door Rijshouwer ten grondslag gelegd dat sprake is van een gebrek als bedoeld in artikel 7:204artikel 7:204 BW, terwijl Rijshouwer op grond van artikel 7:206artikel 7:206 BW gerechtigd is het herstel zelf ter hand te nemen en de kosten van het herstel op Vestia te verhalen. Vestia is niet aansprakelijk voor de brand, maar het feit dat door het afgraven van de tuin geen genot meer aan de tuin kan worden ontleend vormt wel een gebrek, voor herstel waarvan Vestia aansprakelijk is. De schade aan de inboedel is door de verzekeraar van Rijshouwer voldaan, evenals een deel van de herstelkosten voor de tuin. Het restant van de herstelkosten, vastgesteld aan de hand van twee offertes, wordt gevorderd.

3.3 Vestia heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de eis. Zij stelt dat geen sprake is van een gebrek maar van een feitelijke stoornis van het huurgenot door derden, waarvoor zij niet aansprakelijk is. Wanneer de aanwezigheid van asbest als een gebrek moet worden aangemerkt is dat gebrek verholpen doordat het asbest, in opdracht van de gemeente Brielle, werd verwijderd. Voor de gevorderde gevolgschade is Vestia niet aansprakelijk, gelet op het bepaalde in artikel 7:208artikel 7:208 BW. Het asbest was niet aanwezig bij aanvang van de huur en Vestia kan de aanwezigheid van asbest niet worden toegerekend. Van ongerechtvaardigde verrijking is geen sprake. Het inrichten van de tuin vormt een verplichting van de huurder, zodat Vestia daarvoor niet aansprakelijk kan zijn, gelet op het Besluit Kleine HerstellingenBesluit Kleine Herstellingen. De voorzieningen in de tuin waren bovendien door Rijshouwer aangebracht. De gevolgschade wordt gedekt door de inboedelverzekering van Rijshouwer en de verzekeraar heeft dan ook een bedrag van â&#x201A;Ź 7907,60 aan Rijshouwer uitgekeerd ter zake van het herstel van de tuin. De schade door het bluswater was gering en is door

127

Vestia op eigen kosten, zonder inschakeling van de opstalverzekeraar, hersteld. Vestia verweert zich tegen de gevorderde buitengerechtelijke kosten.

4.De beoordeling van de vordering 4.1 De kantonrechter leest de vordering van Rijshouwer als volgt: Primair wordt gevorderd te verklaren dat Rijshouwer tot herstel van gebrek 1 mocht en mag overgaan, terwijl subsidiair wordt gevorderd Rijshouwer te machtigen tot herstel over te gaan. In beide gevallen wordt gevorderd Vestia te veroordelen tot betaling van de herstelkosten.

De kantonrechter overweegt dit, omdat in de vordering ook gelezen kan worden dat de herstelkosten alleen onderdeel van de subsidiaire vordering zijn. Ter comparitie is vastgesteld dat dat niet de bedoeling van Rijshouwer is. Vestia is, gelet op de conclusie van antwoord, eveneens van deze lezing uitgegaan en zij wordt dan ook niet in haar verweer beperkt door deze lezing van de vordering.

4.2 Het staat vast dat door de brand bij een derde asbestdeeltjes zijn vrijgekomen en dat deze deeltjes zijn neergekomen op het gehuurde. De vraag is of het neerkomen van het asbest en het vervolgens aanwezig zijn van dit asbest als een gebrek in de zin van artikel 7:204artikel 7:204 BW kan worden aangemerkt.

Het is evident dat het gehuurde na het neerdalen van het asbest een staat of eigenschap heeft gekregen waardoor het gehuurde niet langer het genot aan Rijshouwer kon verschaffen dat deze van het gehuurde mocht verwachten. Ook is evident dat dit niet aan Rijshouwer kan worden toegerekend. Aan de definitie van artikel 7:204 lid 2 BW wordt dan ook voldaan, zodat in beginsel van een gebrek sprake is. Een gebrek is volgens artikel 7:204, derde lid BW echter geen gebrek in de zin van het tweede lid wanneer sprake is van een feitelijke stoornis door derden zonder bewering van recht als bedoeld in artikel 7:211 BW. Vestia heeft bepleit dat deze situatie zich hier voor doet, nu een derde verantwoordelijk is voor het neerdalen van het asbest.

4.3 Het derde lid van artikel 7:204artikel 7:204 BW is vergelijkbaar met het bepaalde in het tot 1 augustus 2003 geldende artikel 7A:1592artikel 7A:1592 BW. De tekst van dit artikel luidde:

â&#x20AC;&#x153;De verhuurder is niet verpligt den huurder te waarborgen tegen de belemmeringen welke hem derden, door feitelijkheden, in zijn genot toebrengen, zonder overigens eenig regt op het gehuurde te bewerenâ&#x20AC;?

De jurisprudentie die op basis van dit artikel is gevormd is ook in het nieuwe recht van toepassing gebleven, nu uit de parlementaire geschiedenis van het wetsartikel blijkt dat geen inhoudelijke wijziging van het artikel werd beoogd. Deze oude jurisprudentie blijkt bijvoorbeeld uit het vonnis van de kantonrechter te Amsterdam van 14 november 2002, WR 2003/43WR 2003/43. In dit vonnis werd het verstopt raken van een gemeenschappelijke standleiding door etensresten van buren als een feitelijke stoornis en niet als een gebrek aangemerkt. De huurder werd geacht het risico van de verstopping te dragen. Andere voorbeelden van een feitelijke stoornis als bedoeld in

128

artikel 7:204, lid 3 BW zijn overlast door verkeerslawaai (kantonrechter Arnhem, 19 juni 2010 LJN BN1612LJN BN1612), overlast van aangrenzende horeca (Hof Amsterdam, 6 september 2007, WR 2008/64WR 2008/64), water- en stankoverlast door een gebrekkig functionerend riool bij de buren (Hof Amsterdam, 12 januari 2010, WR 2011/8WR 2011/8), geluidsoverlast door buren die geen huurder zijn bij dezelfde verhuurder of het voortdurend tegen een muur schoppen van een voetbal door spelende kinderen. In deze gevallen pleegt te worden geoordeeld dat geen sprake is van een gebrek, maar van een feitelijke stoornis door derden, waarvoor de huurder het risico draagt.

Wanneer de voetbal van de spelende kinderen door de ruit gaat is echter geen sprake meer van een feitelijke stoornis, omdat daarna de ruit gebroken is en dat is wel degelijk een gebrek te noemen. De kantonrechter ontleent aan het artikel van J.M. WinterBossink en E.T. de Boer, de gebrekenregeling, (TvHB 2011, nr. 4) nog het voorbeeld van de verbouwing door een buurman. Door het gebruik van een kraan ontstaat een gat in het dak en dat gat moet wel degelijk als een gebrek worden aangemerkt.

Rijshouwer doet uitdrukkelijk een beroep op het arrest van de Hoge Raad van 3 september 2010, NJ 2010/474NJ 2010/474. In dit arrest was sprake van een pand waarin asbest aanwezig was. Door een inbraak is dit asbest losgeraakt en heeft het asbest zich kunnen verspreiden in het gehuurde. Het Hof oordeelde dat van een gebrek pas sprake was toen door invloed van derden (de inbraak) het asbest vrijkwam. De Hoge Raad wijst er op dat het Hof de inbraak niet als gebrek heeft aangemerkt, maar de situatie die is ontstaan als gevolg van het vrijkomen van het asbest. De Hoge Raad oordeelt vervolgens dat die situatie als zodanig niet een feitelijke stoornis door derden is en dat voor de verplichting tot het verhelpen ervan toerekenbaarheid aan de verhuurder niet vereist is. Op basis van deze overweging concluderen De Waal en Van der Hoek in het artikel â&#x20AC;&#x2DC;wat niet weet, wat wel deertâ&#x20AC;&#x2122; in WR 2011/14WR 2011/14 dat een oorzaak die een feitelijke stoornis door derden vormt, zoals een inbraak, dus tot gevolg kan hebben dat asbestdeeltjes worden verspreid die tot een gebrek leiden. De kantonrechter sluit zich aan bij deze opvattingen en oordeelt dat het, door derden veroorzaakte, neerdwarrelen van asbest op het gehuurde weliswaar het gevolg is van een feitelijke stoornis door derden, maar dat de situatie die daarna ontstaat, te weten dat het gehuurde met asbest vervuild is, als een gebrek moet worden aangemerkt.

4.4 De aanwezigheid van het gebrek kan niet aan Vestia worden toegerekend, maar zij is wel gehouden het gebrek te verhelpen wanneer Rijshouwer dat wenst. In deze zaak is het verhelpen echter niet van belang nu de gemeente Brielle het asbest, snel na het ontstaan van het gebrek, heeft doen verwijderen.

Rijshouwer werpt vervolgens de vraag op of door het verwijderen van het asbest het gebrek is verholpen. Zij bepleit dat het gebrek mede omvat de situatie die is ontstaan nadat de tuin in opdracht van de gemeente Brielle werd afgegraven, nu de afgegraven tuin niet langer het genot geeft dat Rijshouwer mocht verwachten.

De kantonrechter volgt Rijshouwer niet in deze opvatting. Vestia is op grond van artikel 7:206artikel 7:206 BW gehouden het gebrek te verhelpen. In dit geval heeft het verhelpen plaatsgevonden, zij het dat het verhelpen, gelet op de eisen die de wet Millieubeheer stelt, kennelijk zo veelomvattend heeft moeten zijn dat daarna een verwoeste tuin is achtergelaten. Naar de kantonrechter heeft begrepen is de tuin door het leveren van zand door Vestia en de gemeente Brielle wel weer op hoogte gebracht.

129

De kale tuin kan op zichzelf niet als een gebrek aan het gehuurde worden aangemerkt.

Dat de tuin kaal is gemaakt is een gevolg van het verwijderen van het asbest en was daarvoor kennelijk noodzakelijk, gelet op de ernst van de vervuiling. Deze situatie kan niet als een zelfstandig gebrek worden aangemerkt, maar als een consequentie van het verwijderen van het asbest. De kosten voor het herstellen en opnieuw inrichten van de tuin moeten daarom als gevolgschade worden aangemerkt. Op grond van artikel 7:208artikel 7:208 BW is Vestia tot het vergoeden van deze schade verplicht wanneer van een gebrek sprake is en dit, nu het na aanvang van de huurovereenkomst is ontstaan, aan Vestia kan worden toegerekend. Al eerder is overwogen dat het gebrek niet aan Vestia toegerekend kan worden, zodat Vestia op grond van artikel 7:208 BW niet tot het vergoeden van de gevolgschade gehouden is.

Ook op grond van het algemene verbintenissenrecht is Vestia niet tot het vergoeden van de gevolgschade gehouden, nu geen sprake is van een aan Vestia toerekenbare tekortkoming in de nakoming van een verbintenis.

4.5 De vordering, voorzover deze wordt gebaseerd op ongerechtvaardigde verrijking, wordt afgewezen, omdat op geen enkele wijze is gebleken dat Vestia is of wordt verrijkt doordat Rijshouwer zelf zijn tuin opnieuw zal moeten inrichten. Het inrichten van de tuin is in beginsel een verplichting van Rijshouwer en er is onvoldoende gesteld om van dit beginsel af te wijken.

4.6 De vorderingen worden afgewezen. Als de in het ongelijk gestelde partij wordt Rijshouwer belast met de kosten van het geding.

5.De beslissing de kantonrechter, wijst de vorderingen af; veroordeelt Rijshouwer tot het betalen van de kosten van het geding aan Vestia, welke kosten tot op dit moment zijn vastgesteld op â&#x201A;Ź 600 (2 punten) voor het salaris van de gemachtigde van Vestia.

130

WR 2012/130: Gebreken – woonruimte: achteringang van huurder afgesloten door buurman; afsluiting achteringang is een gebrek; woning/grond buurman w...

Instantie: Hof Arnhem (Handelskamer) Datum: 22 november 2011 Magistraten: Mrs. K.E. Mollema, H. de Hek, M.C.D. Boon-Niks Zaaknr: 200.034.305/01 Conclusie: - LJN: BU5490 Noot: - Roepnaam: Woonstichting Goede Stede Brondocumenten: ECLI:NL:GHARN:2011:BU5490, Uitspraak, Hof Arnhem (Handelskamer), 22‑11‑2011

Wetingang: (art. 7:204art. 7:204 BW; art. 7:206 lid 1 BW) Brondocument: Hof Arnhem, 22-11-2011, nr 200.034.305/01Hof Arnhem, 22-11-2011, nr 200.034.305/01 Snel naar: EssentieEssentieSamenvattingSamenvattingPartij(en)Partij(en)UitspraakUitspraak

EssentieNaar bovenNaar boven Gebreken – woonruimte: achteringang van huurder afgesloten door buurman; afsluiting achteringang is een gebrek; woning/grond buurman was door woningstichting/verhuurster verkocht; verhelpen gebrek door aankoop verhuurster van naastgelegen pand SamenvattingNaar bovenNaar boven De verhuurster/woningstichting heeft de woning naast de gehuurde woning aan een derde verkocht. De rechtsopvolger van deze derde sluit de achteringang van huurder af.

Het niet meer kunnen beschikken over de achteruitgang door huurder levert een gebrek op. Het hof oordeelt dat de achteruitgang bijdraagt aan een functioneel en effectief gebruik van het gehuurde en daarmee het gebruiksgemak van de woning vergroot.

Verhuurster heeft de grond verkocht zonder een erfdienstbaarheid ten behoeve van de bewoners van het gehuurde te doen vestigen. Door deze handeling van verhuurster was het voor de achterbuurman mogelijk om zonder inbreuk te maken op enig zakelijk recht de achteruitgang ongedaan te maken. Die mogelijkheid zou hij niet hebben gehad wanneer verhuurster de betreffende strook niet, of niet zonder erfdienstbaarheid, zou hebben vervreemd.

Verhuurster is op verlangen van de huurder verplicht gebreken te verhelpen, tenzij herstel onmogelijk is of uitgaven vergt die in de gegeven omstandigheden niet van de verhuurder zijn te vergen. Bij de belangenafweging kan onder meer een rol spelen hoe het gebrek is ontstaan, in hoeverre de verhuurder het verlies door herstel uit zijn reserves kan bestrijden en of dit van hem kan worden gevergd, wat de omvang en de

131

aard van de te verkrijgen genotsvermeerdering en het belang daarvan voor de huurder is en wat de resterende duur van de huur is.

Voor opheffing van het gebrek is de medewerking van de achterbuurman noodzakelijk.

De buurman wil de achteruitgang echter onder geen beding met huurder delen of voor hem openstellen. Daardoor is het onmogelijk om het gebrek op die manier te verhelpen.

Het hof oordeelt dat het verhelpen van het gebrek door aankoop van de woning van de achterbuurman in beginsel niet onmogelijk is. Het is niet onwaarschijnlijk dat de buurman bereid is zijn woning te verkopen wanneer hem een aannemelijk bod wordt gedaan. De aankoop van de woning van de buurman kan ook redelijkerwijs gevergd worden van de verhuurster. Hierbij weegt mee dat er sprake is van een ernstig gebrek dat het genot van het gehuurde merkbaar beperkt, het gebrek is het gevolg van de nalatigheid van verhuurster, verhuurster heeft haar stelling dat aankoop van de woning zeer hoge kosten met zich brengt onvoldoende onderbouwd en gesteld noch gebleken is dat verhuurster niet over reserves beschikt waaruit zij een eventueel verlies vanwege het herstel van het gebrek kan financieren.

Partij(en)Naar bovenNaar boven Appellant in het principaal en geïntimeerde in het incidenteel appel: Wilhelmus Dekkers, wonende te Almere Advocaat: mr. R. Grijpstra tegen Geïntimeerde in het principaal en appellante in het incidenteel appel: Advocaat: mr. T. Mulder UitspraakNaar bovenNaar boven (…)

De beoordeling Ontvankelijkheid 1 Dekkers heeft betoogd dat Goede Stede niet kan worden in het incidenteel appel omdat zij in het vonnis zou hebben berust. Aan dit betoog heeft Dekkers ten grondslag gelegd dat Goede Stede heeft voldaan en nog voldoet aan het vonnis in eerste aanleg.

2 Dit betoog van Dekkers faalt. Van berusting kan volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad slechts sprake zijn ingeval de in het ongelijk gestelde partij na de uitspraak jegens de wederpartij een houding heeft aangenomen, waaruit in het licht van de omstandigheden van het geval ondubbelzinnig blijkt dat zij zich bij de uitspraak neerlegt.

Voorbehoudloze medewerking aan de uitvoering van een uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis levert dan ook geen berusting op (vgl. Hoge Raad 19 februari 1999, LJN ZC2854LJN ZC2854, NJ 1999/367NJ 1999/367 en 8 juni 2007, LJN AZ6096LJN AZ6096,

132

NJ 2008/142NJ 2008/142). Het hof laat dan nog daar dat Goede Stede heeft aangevoerd dat zij niet zonder voorbehoud heeft meegewerkt aan de tenuitvoerlegging van het eindvonnis van de kantonrechter, maar dat zij slechts onder dreiging van een executie aan het vonnis heeft voldaan en daarbij heeft laten weten dat zij bij het aanhangig maken van hoger beroep door Dekkers aanspraak zou worden gemaakt op terugbetaling van wat zij op basis van het vonnis aan Dekkers heeft voldaan 3 Het hof stelt vast dat Dekkers geen grieven heeft gericht tegen het tussenvonnis van 31 oktober 2007. Hij is om die reden niet-ontvankelijk in zijn appel tegen dat vonnis.

Wijziging van eis 4 Dekkers heeft in de memorie van grieven zijn eis gewijzigd. Goede Stede heeft zich niet tegen deze wijziging van eis verzet. Het hof ziet ook geen reden om de eiswijziging ambtshalve buiten beschouwing te laten.

Vaststaande feiten 5 Tegen de vaststelling van de feiten door de kantonrechter in rechtsoverweging 1 van het vonnis van 31 oktober 2007 zijn geen grieven gericht. In appel kan dan ook van deze feiten worden uitgegaan. Samen met wat verder nog is gebleken, staat over de feiten het volgende vast.

5.1 Dekkers huurt sinds 15 mei 1981 de woning aan de Wilgengriend 36 te Almere van (de rechtsvoorgangster van) Goede Stede. In mei 2007, toen de dagvaarding in eerste aanleg werd uitgebracht, bedroeg de huurprijs van de woning € 529,15 per maand.

5.2 In het verleden kon Dekkers vanuit het achtererf van zijn woning, waar zich ook een inpandige schuur bevindt met een buitendeur die op het achtererf uitkomt, de openbare ruimte – een achter de woning gelegen hofje dat in verbinding staat met de openbare weg – bereiken via een strook grond tussen de schuren van de bewoners van Wilgengriend 35 en 37 aan de linkerzijde en de tuin van de bewoners van de Wilgengriend 37 aan de rechterzijde.

5.3 Goede Stede heeft diverse huurwoningen aan Wilgengriend verkocht. Zij heeft in augustus 1999 de woning aan de Wilgengriend 37 verkocht aan de toenmalige buren van Dekkers. Die hebben deze woning in maart 2004 verkocht aan de heer Spann.

5.4 Spann heeft de in rechtsoverweging 5.2 gereleveerde strook afgesloten met twee hekken. Hij stelt zich op het standpunt dat hij eigenaar is van deze strook. Door de afsluiting is de strook niet meer toegankelijk voor Dekkers. Dekkers kan de openbare weg niet meer vanaf het achtererf van zijn woning bereiken.

5.5 In een brief van 1 november 2007 aan Goede Stede heeft de partner van Spann geschreven dat sprake is van een langslepende en hoogoplopende ruzie tussen Spann en Dekkers. Over het gebruik van de achteruitgang heeft de partner van Spann in deze brief onder meer geschreven dat Dekkers haar en Spann ‘elke keer dat wij onze achteruitgang gebruikten, ons letterlijk klem liep, en omver ramde in onze eigen tuin’. Volgens de partner van Spann hebben zij en Spann geen trek ‘in uw agressieve huurder in onze

133

tuin’, voelen zij zich niet veilig als het door hen aangebrachte hek weer opengaat en hebben zij de doorgang uit nood, voor hun veiligheid, gesloten. Verder heeft de partner van Spann geschreven:

“Wij zijn volgens ons koopcontract niet verplicht om doorgang te verlenen, er is letterlijk juridisch nooit iets geregeld (…).”

Procedure in eerste aanleg 6 Dekkers heeft Goede Stede gedagvaard. Volgens hem is het ontbreken van de achteruitgang een gebrek in de zin van artikel 7:204artikel 7:204 BW en schiet Goede Stede in haar verplichtingen uit de huurovereenkomst tekort door dit gebrek niet te herstellen. Hij heeft gevorderd dat voor recht wordt verklaard dat het ontbreken van een achteruitgang een gebrek is en dat Goede Stede veroordeeld wordt het gebrek, op straffe van verbeurte van een dwangsom, te herstellen en maandelijks, met ingang van juni 2004, totdat het gebrek is hersteld, € 158,75 (30% van de huurprijs) aan hem te betalen, alsmede een bedrag van € 2500 aan immateriële schade, een en ander met veroordeling van Goede Stede in de proceskosten en buitengerechtelijke kosten.

7 Nadat Goede Stede verweer had gevoerd, heeft de kantonrechter in het tussenvonnis van 31 oktober 2007 Dekkers in de gelegenheid gesteld te bewijzen dat hij bij het aangaan van de huurovereenkomst met Goede Stede op 15 mei 1981 de beschikking had over de achteruitgang die uitkomt op het hofje en dat hij de verwachting heeft mogen hebben dat deze deel uitmaakte van het gehuurde. In het eindvonnis heeft de kantonrechter overwogen dat Dekkers in de bewijslevering was geslaagd. Volgens de kantonrechter levert het ontbreken van een achteruitgang een gebrek op en is tengevolge van dat gebrek sprake van een vermindering van huurgenot, die een huurprijsvermindering met ingang van 1 november 2006 van 20% rechtvaardigt. De kantonrechter heeft de vordering tot opheffing van het gebrek afgewezen, omdat gelet op de omstandigheden van het geval van Goede Stede niet in redelijkheid gevergd kon worden het gebrek deugdelijk te herstellen. De kantonrechter heeft ook de vorderingen betreffende immateriële schade en buitengerechtelijke kosten afgewezen.

Bespreking van de grieven 8 Het hof ziet aanleiding om eerst grief 1 in het incidenteel appel te behandelen. Met deze grief komt Goede Stede op tegen het oordeel van de kantonrechter dat sprake is van een gebrek. Wanneer de grief slaagt, kunnen de overige grieven – die betrekking hebben op de consequenties die door de kantonrechter zijn verbonden aan het oordeel dat sprake is van een gebrek – onbesproken blijven.

9 Omdat Dekkers in het eindvonnis ten aanzien van het geschil over de aanwezigheid van een gebrek geheel in het gelijk was gesteld en de bewijsbeslissing in het tussenvonnis dan ook niet heeft geleid tot een voor hem nadelige beslissing in het dictum van het eindvonnis, bestond voor hem niet de noodzaak tegen het tussenvonnis te appelleren. Anders dan Goede Stede meent, staat bij het oordeel over de vraag of sprake is van een gebrek ook de door de kantonrechter in het tussenvonnis gegeven bewijsbeslissing, en wat de kantonrechter daaraan ten grondslag heeft gelegd, gelet op

134

de devolutieve werking van het appel ter discussie voor zover de kantonrechter bij deze bewijsbeslissing de stellingen van Dekkers heeft gepasseerd of onbesproken heeft gelaten.

10 Goede Stede heeft in de toelichting op de grief allereerst aangevoerd dat de kantonrechter Dekkers ten onrechte geslaagd geoordeeld heeft in het door hem te leveren bewijs. Ook als Dekkers al heeft bewezen dat ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst sprake was van een achteruitgang, heeft hij volgens Goede Stede nog niet bewezen dat hij de verwachting mocht hebben dat de achteruitgang deel uitmaakte van het gehuurde.

11 Het hof volgt Goede Stede niet in dit betoog. In het eindvonnis heeft de kantonrechter de afgelegde getuigenverklaringen weergegeven en heeft zij uitgebreid gemotiveerd dat, en waarom, Dekkers met deze verklaringen het bewijs heeft geleverd. Het hof verenigt zich met deze overwegingen van de kantonrechter. Anders dan Goede Stede meent, heeft Dekkers niet alleen bewezen dat hij ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst kon beschikken over het gehuurde, maar ook dat hij mocht verwachten dat een achteruitgang daarvan deel uitmaakte. In dit verband acht het hof, naast de inhoud van de afgelegde verklaringen waaruit volgt dat Dekkers vanaf het begin van de huur tot in 2004 gebruik kon maken van het gehuurde, van belang dat de kantonrechter – in appel niet bestreden door Goede Stede – heeft vastgesteld dat drie van de gehoorde getuigen in eenzelfde type woning wonen als Dekkers en dat deze getuigen vanaf het aangaan van de huurovereenkomst over een achteruitgang hebben kunnen beschikken. Voorts kent het hof betekenis toe aan het feit dat de schuur van Dekkers wel over een uitgang naar de achterzijde van het erf beschikt, maar niet over een uitgang naar de voorzijde. Dekkers heeft, onbestreden door Goede Stede, gesteld dat de voorzijde van de woning vanuit de schuur slechts via de hal van de woning te bereiken is. In deze situatie, waarin bij het aangaan van de huurovereenkomst sprake was van een achteruitgang naar de openbare weg en de schuur van het gehuurde wel rechtstreeks toegang geeft tot het achtererf, en daarmee tot de openbare weg, maar niet tot de voorzijde, mocht Dekkers gelet op het redelijkerwijs te verwachten gebruik van een schuur (als opbergplaats voor tuingereedschap en fietsen) naar het oordeel van het hof verwachten dat de achteruitgang tot het gehuurde behoorde en dat hij de schuur vanaf de openbare weg niet slechts door de hal in zijn woning kon bereiken.

12 De grief faalt in zoverre.

13 Goede Stede heeft verder aangevoerd dat het niet kunnen beschikken over een achteruitgang geen genotbeperkende omstandigheid in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW, zodat om die reden geen sprake is van een gebrek. Zij wijst er in dat verband op dat bij de bepaling van de huurprijs geen rekening is gehouden met de eventuele beschikking over een achteruitgang.

14 Een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW omvat alles wat belet dat de huurder het huurgenot wordt verschaft waarop hij recht heeft. Onder een gebrek zijn dan ook niet alleen materiële onvolkomenheden van de gehuurde zaak te verstaan, maar ook andere omstandigheden die betrekking hebben op de gehuurde zaak voor zover zij het genot van de zaak zoals de huurder dat mocht verwachten beperken. Uit de parlementaire geschiedenis (Kamerstukken II 1997/98, nr. 26 089, nr. 3 pag. 14 ) volgt dat bijvoorbeeld ook een erfdienstbaarheid die de gebruiksmogelijkheden van de gehuurde zaak beperkt of uitsluit, een gebrek kan opleveren.

135

15 Gelet op wat het hof hiervoor heeft overwogen, levert het niet meer kunnen beschikken over de achteruitgang door Dekkers, ofschoon dit geen materieel gebrek is, een gebrek op. Dekkers mocht bij het aangaan van de huurovereenkomst verwachten dat tot het gehuurde een achteruitgang behoorde en dat hij deze achteruitgang ook zou kunnen gebruiken. Het is naar het oordeel van het hof evident dat de achteruitgang bijdraagt aan een functioneel en effectief gebruik van het gehuurde en daarmee het gebruiksgemak van de woning vergroot. De beschikking over een achteruitgang draagt daarmee bij aan het gebruiksgenot van de woning. Daaraan doet naar het oordeel van het hof niet af dat het gebruik van een achteruitgang, niet (uitdrukkelijk) in de huurprijs is verdisconteerd. Ook aspecten die niet (uitdrukkelijk) in de huurprijs zijn betrokken, kunnen op het genot van het gehuurde van invloed zijn. Het hof volgt Goede Stede dan ook niet in haar betoog dat het niet kunnen beschikken over de achteruitgang geen beperking van het genot inhoudt.

16 Goede Stede heeft ook nog aangevoerd dat het niet kunnen benutten van de achteruitgang een omstandigheid is die aan Dekkers zelf is toe te rekenen, zodat ook om die reden geen sprake is van een gebrek. Zij heeft er in dat verband op gewezen dat de afsluiting van het perceel het gevolg is van een uit de hand gelopen burenruzie tussen Dekkers en Spann.

17 Het hof volgt Goede Stede ook in dit betoog niet. Goede Stede ziet er aan voorbij dat tussen partijen niet ter discussie staat dat Spann in 2004 eigenaar is geworden van de strook grond die de achteruitgang voor Dekkers vormde en dat zij, Goede Stede, deze strook grond in 2001 heeft verkocht zonder een erfdienstbaarheid ten behoeve van de bewoners van Wilgengrind 36 te doen vestigen. Door deze handeling van Goede Stede was het voor Spann mogelijk om zonder inbreuk te maken op enig zakelijk recht de achteruitgang ongedaan te maken. Die mogelijkheid zou Spann niet hebben gehad wanneer Goede Stede de desbetreffende strook niet, of niet zonder erfdienstbaarheid, zou hebben vervreemd, ook niet wanneer hij in de burenruzie een aanleiding zou hebben gezien om Dekkers het gebruik van de achteruitgang onmogelijk te willen maken. Nu Goede Stede Spann de spreekwoordelijke stok in handen heeft gegeven om Dekkers te kunnen slaan, is het niet aan Dekkers toe te rekenen dat Spann deze stok, die hij niet had mogen hebben, ook daadwerkelijk heeft gebruikt. Gelet op het bovenstaande kan in het midden blijven wie (de meeste) schuld heeft aan de burenruzie.

18 Goede Stede heeft, ten slotte, nog aangevoerd dat sprake is van een feitelijke stoornis door derden zonder bewering van recht in de zin van artikel 7:204 lid 3 BW. Goede Stede verliest uit het oog dat Spann zich bij de afsluiting van de achteruitgang juist wel op een hem toekomend recht heeft beroepen, te weten het door hem (via zijn rechtsvoorgangers) van Goede Stede verworven eigendomsrecht. Goede Stede heeft niet gesteld dat hij zich ten onrechte op dit recht beroept. Maar zelfs indien dat zo zou zijn is nog sprake van een â&#x20AC;&#x2DC;bewering van rechtâ&#x20AC;&#x2122; in de zin van artikel 7:204 lid 3. In dit verband merkt het hof nog op dat Goede Stede wel heeft gesteld dat Dekkers zelf een procedure kan beginnen tegen Spann, maar dat zij heeft nagelaten concreet te maken wat de grondslag van een door Dekkers aanhangig te maken procedure zou moeten zijn. De enkele verwijzing door Goede Stede naar titel 4 van boek 5 van het Burgerlijk Wetboek is veel te vaag, maar maakt wel duidelijk dat Dekkers zijn vordering niet op een, aan Goede Stede ontleend, (beperkt) zakelijk recht kan baseren.

136

19 De slotsom is dat grief I in het incidenteel appel faalt. Bij de bespreking van de andere grieven zal het hof er dan ook van uitgaan dat het wegvallen van de achteruitgang een gebrek aan het gehuurde oplevert.

20 De grieven 1 tot en met 4 in het principaal appel hangen met elkaar samen en komen alle op tegen de afwijzing door de kantonrechter van de vordering van Dekkers tot opheffing van het gebrek. Het hof zal de grieven tezamen behandelen.

21 Het hof stelt bij de bespreking van deze grieven voorop dat de wet een speciale bepaling kent voor de verplichting van de verhuurder tot herstel van gebreken. Deze bepaling, artikel 7:206 lid 1 BW, derogeert aan de (algemene) regel van artikel 3:296 lid 1 BW, waarop Dekkers zijn betoog in grief 1 baseert. Het hof zal de vordering tot herstel dan ook beoordelen op basis van artikel 7:206 lid 1 BW. 22 Op grond van artikel 7:206 lid 1 BW is de verhuurder op verlangen van de huurder verplicht gebreken te verhelpen, tenzij herstel onmogelijk is of uitgaven vergt die in de gegeven omstandigheden niet van de verhuurder zijn te vergen. Dat laatste mag niet snel worden aangenomen. Het enkele feit dat herstel van het gebrek voor de verhuurder onvoordelig is, is in elk geval onvoldoende, maar is wel een factor die kan worden meegewogen in de afweging van het belang van de huurder bij herstel tegenover dat van de verhuurder om te worden ontheven van zijn verplichting tot herstel. Bij die belangenafweging kan verder onder meer een rol spelen hoe het gebrek is ontstaan, in hoeverre de verhuurder het verlies door herstel uit zijn reserves kan bestrijden en of dit van hem kan worden gevergd, wat de omvang en de aard van de te verkrijgen genotsvermeerdering en het belang daarvan voor de huurder is en wat de resterende duur van de huur is (vgl. Hoge Raad 2 juni 1993, LJN: ZC0983LJN: ZC0983, NJ 1993/582NJ 1993/582, welk arrest blijkens de parlementaire geschiedenis, Kamerstukken II 1997/98, nr. 26 089, nr. 3 pag. 16 ook onder het nieuwe recht betekenis houdt).

23 Bij het antwoord op de vraag of Goede Stede verplicht kan worden het gebrek op te heffen, stelt het hof voorop dat voor opheffing van het gebrek de medewerking van Spann op enigerlei wijze noodzakelijk is. Goede Stede heeft het opheffen van het gebrek dan ook niet in eigen hand. Uit de door Goede Stede overgelegde brief van de partner van Spann d.d. 1 november 2007, aangehaald in rechtsoverweging 5.5, kan zonder meer worden afgeleid dat Spann niet van plan is om iets te doen om Dekkers tegemoet te komen. Tevens volgt uit de brief dat Spann de achteruitgang onder geen beding met Dekkers wil delen of voor hem wil openstellen. Gesteld noch gebleken is dat de verhouding tussen Dekkers en Spann na november 2007 zo is verbeterd dat verwacht mag worden dat Spann nu een ander standpunt zal innemen. Onder deze omstandigheden is het naar het oordeel van het hof onmogelijk om het gebrek te verhelpen op een wijze waarbij de medewerking van Spann noodzakelijk is. Een veroordeling van Goede Stede met Spann in onderhandeling te treden over het vestigen van een erfdienstbaarheid of de verkoop van het stukje grond waarop een achteruitgang kan worden gerealiseerd, stuit af op deze onmogelijkheid. Hetzelfde geldt voor een veroordeling van Goede Stede om een procedure tegen Spann te beginnen, nu een deugdelijke juridische grondslag voor een in een dergelijke procedure in te stellen vordering tegen Spann ontbreekt.

24 Naar het oordeel van het hof is het verhelpen van het gebrek door aankoop van de woning van Spann, zoals door Dekkers is gesuggereerd, niet onmogelijk. Uit de

137

aangehaalde brief van de partner van Spann volgt dat Spann niet prettig woont in zijn woning en van mening is dat zijn woongenot ernstig is aangetast door het conflict met Dekkers. Het is dan ook niet onwaarschijnlijk dat Spann bereid is zijn woning te verkopen wanneer hem een aannemelijk bod wordt gedaan. De vraag die resteert is of van Goede Stede redelijkerwijs gevergd kan worden de woning van Spann aan te kopen, om zo het gebrek te herstellen. Het hof beantwoordt die vraag bevestigend. Daarbij is het volgende van belang: - Naar het oordeel van het hof is sprake van een ernstig gebrek dat het genot van het gehuurde merkbaar beperkt; - Het gebrek is het gevolg van de nalatigheid van Goede Stede om bij de verkoop van de buurwoning waarborgen ter behoud van de achteruitgang van Dekkers te treffen. Dat de door Goede Stede ingeschakelde notaris dat niet nodig vond, doet daaraan niet af, nu Goede Stede ook verantwoordelijk is voor de door haar ingeschakelde hulppersonen; - Goede Stede heeft haar stelling dat aankoop van de woning zeer hoge kosten met zich brengt, onvoldoende onderbouwd. Uiteraard is Goede Stede de aankoopprijs van de woning verschuldigd, maar daar staat tegenover dat zij de eigendom van de woning verwerft en de woning kan doorverkopen dan wel kan verhuren; - Gesteld noch gebleken is dat Goede Stede niet over reserves beschikt waaruit zij een eventueel verlies vanwege het herstel van het gebrek kan financieren.

25 Aan wat hiervoor is overwogen, doet niet af dat ruzie is ontstaan tussen Dekkers en Spann. Dat (alleen) Dekkers schuld heeft aan de ruzie is gesteld noch gebleken. Uit de brief van de partner van Spann volgt weliswaar dat Spann Dekkers forse verwijten maakt, maar dat die feiten terecht zijn, staat niet vast. Goede Stede heeft op dit punt ook geen bewijsaanbod gedaan. De betrokkenheid van Dekkers bij de burenruzie staat dan ook niet in de weg aan de gehoudenheid van Goede Stede te proberen door aankoop van de woning van Spann het gebrek te herstellen.

26 Omdat Goede Stede afhankelijk is van de bereidheid van Spann zijn woning te verkopen, kan zij niet zonder meer, op straffe van verbeurte van een dwangsom, veroordeeld worden tot aankoop van de woning. Wanneer Spann de woning niet aan Goede Stede wil verkopen, kan Goede Stede immers niet aan een eventuele veroordeling tot koop van de woning voldoen. Of, en zo ja onder welke voorwaarden, Spann de woning wil verkopen, is het hof op dit moment onduidelijk. Het hof heeft op dit punt behoefte aan nadere informatie. Het zal de zaak dan ook naar de rol verwijzen voor akte aan de zijde van Goede Stede. Goede Stede dient in deze akte aan te geven wat zij (na dit arrest) heeft gedaan om de woning van Spann te kopen, of Spann tot verkoop bereid was. Als dat het geval is: tegen welke prijs en wat naar het oordeel van Goede Stede de waarde van de woning van Spann is. Dekkers kan op de akte van Goede Stede reageren.

27 Het hof zal na de aktewisseling beoordelen of de (primaire dan wel subsidiaire variant van de) vordering van Dekkers toewijsbaar is en of en in hoeverre de grieven 1 tot en met 4 slagen in zoverre zij ertoe strekken dat de vordering tot herstel van het gebrek alsnog wordt toegewezen.

138

28 Het hof merkt nog op dat Dekkers volgens het petitum van de memorie van grieven toewijzing vordert van alle in eerste aanleg ingestelde vorderingen. Nu Dekkers alleen tegen de afwijzing van de vordering tot nakoming grieven heeft gericht en tegen afwijzing van de andere vorderingen niet, dient er in appel van te worden uitgegaan dat de andere vorderingen terecht zijn afgewezen dan wel, voor wat betreft de vordering tot vermindering van de huur, toegewezen tot 20% van de huurprijs.

29 Grief II in het incidenteel appel betreft de door de kantonrechter toegewezen vordering tot huurvermindering van 20% van de huurprijs. Volgens Goede Stede zou als al sprake zou zijn van een gebrek de vermindering niet meer dan 5% moeten bedragen.

30 Het hof volgt Goede Stede niet in dit betoog. Het is van oordeel dat een vermindering van de huurprijs met 20% gelet op de aard en de ernst van het gebrek alleszins gerechtvaardigd is. Het neemt daarbij tevens in aanmerking dat, zoals hiervoor in rechtsoverweging 15 al is overwogen, de achteruitgang bijdraagt aan een effectief en functioneel gebruik van de woning. Door het wegvallen van de achteruitgang is het gebruiksgemak van de woning, en daarmee het genot van het gehuurde, substantieel verminderd. Nu Dekkers geen grief heeft gericht tegen de beperking van de vordering tot 20% van de huurprijs, kan in het midden blijven of een vermindering tot een hoger percentage gerechtvaardigd zou zijn.

31 De grief faalt dan ook.

De beslissing: Het gerechtshof: verklaart Dekkers niet-ontvankelijk in zijn appel tegen het tussenvonnis van 31 oktober 2007; verwijst de zaak naar de rol van dinsdag 17 januari 2012 voor akte aan de zijde van Goede Stede;

139

WR 2012/129: Gebreken – kleine herstellingen: lage huurprijs; contractuele bepaling dat groot onderhoud voor rekening huurder is, is vernietigbaar ...

Instantie: Hof 's-Hertogenbosch Datum: 21 februari 2012 Magistraten: Mrs. B.A. Meulenbroek, W.H.B. den Hartog Jager, I.B.N. Keizer Zaaknr: HD 200.081.741 Conclusie: - LJN: BV6891 Noot: - Roepnaam: Brondocumenten: ECLI:NL:GHSHE:2012:BV6891, Uitspraak, Hof 's-Hertogenbosch, 21‑ 02‑2012

Wetingang: (art. 7:242art. 7:242 BW; art. 7:217art. 7:217 BW; art. 7:206art. 7:206 BW; art. 3:40 lid 2 BW) Brondocument: Hof 's-Hertogenbosch, 21-02-2012, nr HD 200.081.741Hof 'sHertogenbosch, 21-02-2012, nr HD 200.081.741 Snel naar: EssentieEssentieSamenvattingSamenvattingPartij(en)Partij(en)UitspraakUitspraak

EssentieNaar bovenNaar boven Gebreken – kleine herstellingen: lage huurprijs; contractuele bepaling dat groot onderhoud voor rekening huurder is, is vernietigbaar wegens strijd met dwingend recht SamenvattingNaar bovenNaar boven In de wetsbepalingen betreffende huurrecht van woonruimte is geregeld welk onderhoud van een gehuurde zaak voor rekening van huurder is en welk (ander) onderhoud voor rekening van de verhuurder komt. Van deze bepalingen mag niet ten nadele van de huurders worden afgeweken. De contractuele regeling dat al het onderhoud – ook het groot onderhoud – aan de woning voor rekening van de huurders zou moeten worden verricht, is in strijd met dwingend recht. Huurders kunnen de regeling omtrent de onderhoudsverplichting vernietigen. Dat de huurprijs gelet op de omvang van de vrijstaande woning met grote tuin relatief laag was, leidt niet tot een ander oordeel.

Verhuurder heeft niet gesteld dat het achterstallig onderhoud waarvan hij vergoeding vordert geheel of ten dele is aan te merken als kleine herstellingen die voor rekening van huurders komen. En omdat de contractuele regeling over het onderhoud is vernietigd, is er geen grondslag meer voor toewijzing van het door verhuurder gevorderde bedrag ten aanzien van de onderhoudskosten.

Partij(en)Naar bovenNaar boven Appellant: Alexander Paul Marie Vissers, wonende te Heerlen

140

Advocaat: mr. D.H.J. Postma tegen Geïntimeerde: Roger Herzog, zonder vaste woon- of verblijfplaats te Nederland Advocaat: mr. R.P.H.W. Haas UitspraakNaar bovenNaar boven (…)

4.De beoordeling 4.1 In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten. a) Herzog en zijn echtgenote M.M.E. Heggen (hierna: Herzog-Heggen) zijn eigenaar van de woning gelegen aan de Pijnsweg 26 te Heerlen (hierna: de woning). b) Vissers is gehuwd geweest met de tweelingzus van Herzog-Heggen, M.A.P. Heggen (hierna: Heggen). c) Vissers en Heggen hebben de woning vanaf medio 2002 gehuurd van Herzog en Herzog-Heggen. d) Herzog heeft als productie 1 bij conclusie van eis in reconventie een ‘Overeenkomst huur pand Pijnsweg 26 te Heerlen’ in het geding gebracht. In deze overeenkomst zijn Herzog-Heggen en Herzog aangeduid als verhuurder en Heggen en Vissers als huurder.

In de overeenkomst staat onder meer het volgende:

“De overeengekomen bepalingen worden ingegeven door de volgende overwegingen: - (…)

- Partijen hebben deze samenloop van feiten besproken en overeenstemming bereikt over de huur van het pand op voorwaarden waarop verhuurder vanuit de in Zwitserland gelegen woon- en verblijfplaats ‘geen enkel omkijken’ heeft naar de instandhouding van het pand in de staat waarin het pand verkeert ten tijde van het afsluiten van de overeenkomst ongeacht de aard en oorzaak van het te plegen onderhoud en/of (herstel)werkzaamheden daarvoor en de daarmee gemoeide kosten; - Verhuurder wenst evenmin geen bemoeienis te hebben door derden aan huurder te leveren diensten;

141

- Verhuurder wenst uitdrukkelijk te vermelden dat ook het onderhoud van de plusminus 2500 m² grote tuin onder voorgaande twee overwegingen valt; - Verhuurder wenst rekening te houden met de door huurder in redelijkheid te maken kosten verband houdend met de instandhouding van de staat van het pand en de daarbij behorende (begroeing op de) grond zoals deze staat bij oplevering is bepaald; - Om deze redenen wordt een huurprijs overeengekomen die ver onder de reële huurprijs ligt van het op goede woonstand gelegen, 12 kamers tellende vrijstaande pand met circa 2500 m² grond, bij welke reële huurprijs rekening gehouden zou worden met een andere kostenverdeling tussen huurder en verhuurder; - Partijen zijn erover eens dat de overeengekomen huurprijs vermeerderd met de kosten voor de instandhouding van de staat van het pand en de tuin bij oplevering reeel is.

Aldus komen partijen het volgende overeen: 1) (…)

2) De kosten voor het onderhoud van en voor alle (herstel) werkzaamheden in en aan het pand en de tuin teneinde deze in de staat van oplevering te houden komen voor rekening van huurder, ongeacht de aard, reden en oorzaak van de werkzaamheden en uitdrukkelijk daaronder begrepen ook de werkzaamheden die het gevolg zijn van normale slijtage en/of veroudering.

3) (…)

4) Rekening houdend met de kosten die de onder 2 genoemde onderhoud-, herstel- en overige werkzaamheden met zich meebrengen, wordt een huurprijs overeengekomen van € 1250 per kalendermaand. (…)”

De overeenkomst is namens de verhuurder ondertekend door Herzog-Heggen en namens de huurder door Heggen. De overeenkomst draagt de datum 16 november 2002. e) Omstreeks eind 2005 is tussen Vissers en Heggen een echtscheidingsprocedure gaan lopen. Inmiddels zijn zij gescheiden.. f) Naar het hof begrijpt woont Vissers niet meer in de woning en heeft Heggen medio 2009 aangekondigd de woning ook op korte termijn te zullen verlaten (zie rechtsoverweging 2.5 van het vonnis van 29 juli 2009). De kantonrechter heeft om die reden de vordering van Herzog tot ontbinding van de huurovereenkomst afgewezen. Het hof gaat ervan uit dat van een huurovereenkomst tussen partijen thans geen sprake meer is.

4.2.1 In de onderhavige procedure vorderde Herzog in eerste aanleg in reconventie, voor zover in hoger beroep nog van belang, veroordeling van Vissers tot betaling van €

142

97.700 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van de inleidende dagvaarding.

4.2.2 Aan deze vordering heeft Herzog ten grondslag gelegd dat Vissers en zijn (toenmalige) echtgenote tekort zijn geschoten in de nakoming van de in de huurovereenkomst vastgelegde verplichting om alle noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden aan de woning te verrichten. Volgens Herzog is sprake van veel achterstallig onderhoud. De kosten die nodig zijn om de woning weer in goede staat te brengen bedragen volgens Herzog € 97.700.

4.2.3 Vissers heeft verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

4.3.1 Bij bovengenoemde rolbeschikking van 16 april 2008 heeft de rechtbank Herzog in de gelegenheid gesteld bepaalde door de rechtbank gevraagde informatie te verstrekken.

4.3.2 Bij het tussenvonnis van 6 augustus 2008 heeft de rechtbank, voor zover thans van belang, de zaak ter verdere behandeling verwezen naar de sector kanton, locatie Heerlen.

4.3.3 Bij het tussenvonnis van 25 maart 2009 heeft de kantonrechter een comparitie van partijen gelast.

4.3.4 Bij het vonnis van 29 juli 2009 heeft de kantonrechter in conventie Herzog veroordeeld om aan Vissers een bedrag te betalen met veroordeling van Herzog in de proceskosten. In zoverre is sprake van een eindvonnis. Het geschil in conventie is in dit hoger beroep niet aan de orde.

Bij het vonnis van 29 juli 2009 heeft de kantonrechter in reconventie aan Herzog opgedragen te bewijzen dat partijen een onderhoudsverplichting zijn overeengekomen zoals neergelegd in de huurovereenkomst die als productie 1 bij eis in reconventie is overgelegd. In zoverre is sprake van een tussenvonnis.

4.3.5 In het eindvonnis van 4 augustus 2010 heeft de kantonrechter Herzog in de bewijslevering geslaagd geacht. De kantonrechter heeft vervolgens in reconventie: - Vissers veroordeeld om aan Herzog € 97.700, te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf ‘de dag van de betekening van deze dagvaarding’; - Vissers in de proceskosten veroordeeld; - het in reconventie meer of anders gevorderde afgewezen.

4.4 Het hoger beroep van Vissers is mede gericht tegen het tussenvonnis in reconventie van 29 juli 2009. Tegen dat vonnis heeft Vissers echter geen voldoende duidelijke grief gericht. Het hof zal Vissers daarom niet-ontvankelijk verklaren in zijn hoger beroep, voor zover gericht tegen dat tussenvonnis.

4.5 Grief II is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat Herzog geslaagd is in het bewijs dat partijen de door Herzog gestelde onderhoudsverplichting van Vissers en Heggen zijn overeengekomen. Vissers heeft uitdrukkelijk betwist dat een dergelijke afspraak bij het sluiten van de huurovereenkomst is gemaakt. Volgens Vissers is de

143

huurovereenkomst waarin die beweerdelijke afspraak is neergelegd, valselijk opgesteld door Heggen en Herzog-Heggen. Het hof stelt vast dat deze grief om de na te melden reden geen behandeling behoeft.

4.6.1 Door middel van grief IV betoogt Vissers dat, voor zover de door Herzog gestelde afspraak over het voor rekening van de huurders komen van al het onderhoud aan de woning daadwerkelijk is gemaakt, die afspraak in strijd is met dwingend recht. Vissers heeft erop gewezen dat huurders ingevolge artikel 7:217artikel 7:217 BW uitsluitend verplicht zijn om op hun kosten zogeheten â&#x20AC;&#x2DC;kleine herstellingenâ&#x20AC;&#x2122; te verrichten.

Verdergaande onderhoudsverplichtingen komen volgens Vissers volgens het wettelijke stelsel voor rekening van de verhuurder. Vissers heeft in dit kader ook gewezen op het bepaalde in artikel 7:204artikel 7:204 en 7:2067:206 BW. Onder verwijzing naar het bepaalde in artikel 7:242 lid 1 BW heeft Vissers gesteld dat van het bepaalde in de artikelen 7:204, 7:206 lid 1 en 2 en 7:217 BW bij de verhuur van woonruimte niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken.

Vissers heeft op deze grond de vernietiging ingeroepen van de huurovereenkomst voor zover die overeenkomst Vissers en Heggen verplicht tot het verrichten van meer onderhoud dan in artikel 7:217artikel 7:217 BW is bepaald. Volgens Vissers moet dit leiden tot afwijzing van de vordering van Herzog nu Herzog niet heeft gesteld dat het onderhoud waarvan hij vergoeding vordert is aan te merken als kleine herstellingen in de zin van artikel 7:217 BW. 4.6.2 Het hof oordeelt over deze grief, waartegen Herzog geen verweer heeft gevoerd, als volgt. In de genoemde wetsbepalingen is geregeld welk onderhoud van een gehuurde zaak voor rekening van een huurder is en welk (ander) onderhoud voor rekening van de verhuurder komt. Deze bepalingen zijn bij de verhuur van woonruimte in zoverre dwingend recht dat er niet ten nadele van de huurders van mag worden afgeweken (artikel 7:242artikel 7:242 BW). Dit houdt verband met het feit dat de onderhoudsverplichtingen van invloed kunnen zijn op de omvang van de betalingsverplichtingen van de huurder in combinatie met het feit dat bij de huur van woonruimte het huurprijzenrecht dwingend recht is.

Dat de onderhavige huurovereenkomst al bestond toen artikel 7:242artikel 7:242 BW in werking trad (op 1 augustus 2003) voert niet tot een ander oordeel. In artikel 206artikel 206 Overgangswet Nieuw BW is immers geregeld dat bepalingen die tot nietigheid of vernietigbaarheid van een beding in een huurovereenkomst leiden, met ingang van het inwerking treden van het nieuwe huurrecht (1 augustus 2003) van toepassing zijn op de op dat tijdstip bestaande huurovereenkomsten (onmiddellijke werking).

Dit voert tot de conclusie dat de door Herzog gestelde contractuele regeling, ingevolge waarvan al het onderhoud aan de woning voor rekening van de huurders zou moeten worden verricht, in strijd is met dwingend recht. Nu de genoemde bepalingen strekken ter bescherming van de huurders, kan Vissers op grond van artikel 3:40 lid 2 BW de regeling omtrent de onderhoudsverplichting vernietigen. Het beroep van Vissers op vernietiging van die contractuele regeling slaagt dus.

4.6.3 Dat de huurprijs gelet op de omvang van de vrijstaande woning met grote tuin wellicht relatief laag was, brengt het hof niet tot een ander oordeel, te meer niet nu Herzog-Heggen en Heggen en zussen zijn en tussen partijen niet in geschil is dat Vissers aanvankelijk de woning niet wilde huren maar de eigen (koop)woning van Vissers en

144

Heggen wilde behouden. Daarin kan evenzeer een rechtvaardiging zijn gelegen voor de lage huurprijs. Ook de overige omstandigheden van het geval brengen het hof niet tot het oordeel dat het beroep van Vissers op vernietiging van de met dwingend recht strijdige contractuele bepalingen over het onderhoud afgewezen moet worden.

4.6.4 Herzog heeft zijn vordering ad € 97.700 gebaseerd op de vernietigde contractuele regeling. Herzog heeft niet gesteld dat het onderhoud waarvan hij vergoeding vordert geheel of ten dele is aan te merken als kleine herstellingen in de zin van artikel 7:217artikel 7:217 BW die op grond van de wet voor rekening van Vissers en Heggen komen. In zijn conclusie van eis in reconventie heeft hij het (ongespecificeerd) over ‘het vele achterstallige onderhoud’.

De omvang van het gevorderde bedrag duidt er overigens ook niet op dat het gaat om kleine herstellingen. Dit brengt mee dat er – nu de contractuele regeling over het onderhoud is vernietigd – geen grondslag is voor toewijzing van het door Herzog gevorderde.

Het hof zal het beroepen eindvonnis van 4 augustus 2010, voor zover daarbij in reconventie de vordering van € 97.700 is toegewezen met veroordeling van Vissers in de kosten van het geding in reconventie, daarom vernietigen. Het hof zal, in zoverre opnieuw rechtdoende, deze vordering van Herzog in reconventie afwijzen en Herzog in de kosten van het geding in reconventie veroordelen.

4.7 Het voorgaande brengt mee dat Herzog als in het ongelijk gestelde partij ook moet worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.

4.8 De andere grieven van Vissers hoeven bij deze stand van zaken niet meer behandeld te worden.

4.9 Vissers heeft veroordeling van Herzog gevorderd tot terugbetaling van het bedrag aan proceskosten van € 2100 dat Vissers op grond van het beroepen vonnis aan Herzog heeft voldaan, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 4 augustus 2010. Herzog heeft tegen deze vordering en tegen de ingangsdatum van de wettelijke rente geen verweer gevoerd. De vordering is toewijsbaar, waarbij het hof ervan uitgaat dat Vissers daadwerkelijk het bedrag van € 2100 aan Herzog heeft voldaan. Indien dat niet het geval is, zal executie van dit onderdeel van het arrest misbruik van procesrecht opleveren.

4.10 Vissers vordert aan het slot van zijn memorie van grieven vergoeding van wettelijke rente over de proceskostenveroordeling van het geding in hoger beroep. Deze wettelijke rente is op de na te melden wijze toewijsbaar (vanaf de veertiende dag na de datum van dit arrest).

4.11 Het hof zal dit arrest, zoals door Vissers gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaren.

5.De uitspraak Het hof:

145

verklaart Vissers niet-ontvankelijk in zijn hoger beroep, voor zover gericht tegen het door de rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Heerlen, tussen partijen in reconventie gewezen tussenvonnis van 29 juli 2009; vernietigt het door de rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Heerlen, tussen partijen in reconventie gewezen eindvonnis van 4 augustus 2010 voor zover aangevochten, dat wil zeggen voor zover Vissers bij dat vonnis is veroordeeld om aan Herzog € 97.700 te voldoen vermeerderd met wettelijke rente en met veroordeling van Vissers in de kosten van het geding in reconventie en, in zoverre opnieuw rechtdoende: - wijst de vordering van Herzog ten bedrage van € 97.700 af; - veroordeelt Herzog in de kosten van het geding in eerste aanleg in reconventie, aan de zijde van Vissers tot op heden begroot op € 2100 aan salaris gemachtigde;

veroordeelt Herzog om aan Vissers het door Vissers op grond van het beroepen vonnis betaalde bedrag van € 2100 terug te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 4 augustus 2010; veroordeelt Herzog in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van Vissers tot op heden begroot op € 87,93 aan dagvaardingskosten, € 649 aan vast recht en € 1631 aan salaris procureur, vermeerderd met de wettelijke rente over deze drie bedragen vanaf de veertiende dag na de datum van dit arrest tot aan de dag van de voldoening; verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.

146

Prg. 2012/67: De wetgever heeft de huurder van woonruimte niet willen toestaan dat deze op eigen gezag tot huurprijsvermindering overgaat.

Instantie: Hof Arnhem (Handelskamer) Datum: 15 november 2011 Magistraten: Mrs. A.W. Steeg, C.J.H.G. Bronzwaer, H.M. Wattendorff Zaaknr: 200.085.430 Conclusie: - LJN: BU3964 Noot: - Roepnaam: Brondocumenten: ECLI:NL:GHARN:2011:BU3964, Uitspraak, Hof Arnhem (Handelskamer), 15‑11‑2011

Wetingang: BW art. 6:43 lid 2art. 6:43 lid 2, 7:206 lid 37:206 lid 3, 7:207 lid 17:207 lid 1, 7:2577:257; Rv art. 173art. 173, 353 lid 1353 lid 1 Brondocument: Hof Arnhem, 15-11-2011, nr 200.085.430Hof Arnhem, 15-11-2011, nr 200.085.430 Snel naar: EssentieEssentieSamenvattingSamenvattingPartij(en)Partij(en)UitspraakUitspraak

EssentieNaar bovenNaar boven Huurrecht. Mag een huurder van woonruimte op eigen gezag tot huurprijsvermindering overgaan?

Neen, de huurder dient voor huurprijsvermindering een rechtsvordering in te stellen of een desbetreffend verzoek bij de Huurcommissie in te dienen.

SamenvattingNaar bovenNaar boven Appellant huurt van geïntimeerde in september 2008 een ongemeubileerde recreatiewoning tegen een huurprijs van € 720 per maand. Op 3 juli 2009 heeft geïntimeerde de woning afgesloten van gas, water en elektriciteit. Per 1 september 2009 heeft appellant de betaling van de huurpenningen gestaakt. In november 2009 en januari 2010 heeft appellant het dak, een dakgoot en de centraleverwarmingsinstallatie op eigen kosten hersteld. Op grond van huurschuld heeft geïntimeerde bij de kantonrechter te Harderwijk ontbinding en ontruiming gevorderd. In conventie heeft appellant zich beroepen op verrekening wegens een evenredige huurprijsvermindering dan wel opschorting ter verrekening met tegenvorderingen ter zake door appellant verricht en bekostigd onderhoud. Bij dupliek heeft appellant in reconventie gevorderd de huurprijs vanaf juli 2009 op nihil te stellen. Bij vonnis van 23 februari 2011 heeft de kantonrechter in conventie de vordering toegewezen en in reconventie appellant in zijn vordering niet ontvankelijk verklaard omdat die vordering niet bij conclusie van antwoord is ingesteld.

Appellant stelt hoger beroep in.

147

Het hof overweegt dat de kantonrechter terecht heeft beslist dat de vordering in reconventie te laat is ingesteld en dat in hoger beroep een reconventionele vordering niet kan worden ingesteld. Voorts overweegt het hof dat de art. 7:207 lid 1art. 7:207 lid 1 en 7:2577:257 BW verlangen dat een huurder ter zake huurprijsvermindering binnen zes maanden na kennisgeving van het gebrek aan verhuurder een rechtsvordering tot vermindering van de huurprijs instelt. De huurder die dit nalaat, kan zich niet met succes beroepen op een opschortingsrecht of op verrekening. Voorts overweegt het hof dat appellant de kosten van de door hem verrichtte herstelwerkzaamheden mag verrekenen met de achterstallige huurpenningen. De kantonrechter heeft de huurovereenkomst terecht ontbonden omdat de omvang van de inhoudingen door appellant niet in redelijke verhouding staat tot de grootte van de huurschuld. Volgt gedeeltelijke vernietiging.

Partij(en)Naar bovenNaar boven Inzake Appellant, adv. mr. P.J. Graafstal, tegen Geïntimeerde, niet verschenen.

Bewerkte uitspraakNaar bovenNaar boven UitspraakNaar bovenNaar boven Hof: (...)

3. De vaststaande feiten 3.1 In september 2008 heeft geïntimeerde bij door partijen ondertekende akte de (ongemeubileerde recreatie-)woning aan de (adres) all-in, dat wil zeggen inclusief (propaan-)gas, water en elektra, voor onbepaalde tijd aan appellant verhuurd tegen een huurprijs van € 720 per maand, telkens uiterlijk op de eerste van iedere maand te voldoen.

3.2 Op 3 juli 2009 heeft geïntimeerde bij deze woning, na verwijdering van de respectievelijke meters, het gas, water en elektra afgesloten. De gas- en watermeter moesten worden vervangen. Appellant heeft daarop in diezelfde maand het elektra provisorisch laten aansluiten op het elektriciteitsnet van een buurman (A) en moest sedertdien de stroomkosten ad € 40 per maand aan hem voldoen. Appellant had geen water en gas meer.

3.3 Per 1 september 2009 heeft appellant de huurbetalingen gestaakt.

3.4 Op 8 september 2009 zijn op kosten van appellant een nieuwe watermeter en (propaan-) gasmeter gemonteerd. Sedertdien moest appellant de kosten van water en (propaan-)gas zelf voldoen.

3.5 Op 29 oktober 2009 heeft geïntimeerde zich ten onrechte laten inschrijven op het adres van het verhuurde, waardoor zijn schuldeisers zich steeds richtten tot dit adres, waarvan appellant overlast heeft ondervonden. Wegens een vordering op geïntimeerde

148

heeft de fiscus op een gegeven moment bodembeslag gelegd op het huisraad van appellant, hetgeen appellant met veel moeite heeft kunnen laten opheffen.

3.6 In november 2009 heeft appellant het dak en een dakgoot moeten laten repareren.

In januari 2010 ging de centrale verwarming kapot en kwamen de reparatiekosten daarvan voor rekening van appellant.

3.7 Op 6 september 2010 heeft de vereniging van eigenaren bungalowpark Horsterland vanwege een vordering op geïntimeerde wegens energie het inmiddels reguliere elektra en ook het gas van appellant afgesloten. Appellant schaft sedertdien flessengas aan en heeft (opnieuw) via de buurman tijdelijk elektra verkregen.

3.8 Sedert januari 2011 is niet langer geïntimeerde maar, uit hoofde van een veiling, Merkaa Vastgoed B.V. de nieuwe eigenaar van de woning.

4. De motivering van de beslissing in hoger beroep 4.1 Op vordering van geïntimeerde heeft de kantonrechter bij zijn eindvonnis in conventie de huurovereenkomst ontbonden, appellant veroordeeld tot ontruiming met machtiging daartoe aan geïntimeerde, appellant veroordeeld tot betaling van € 8.753 wegens huur over de periode van september 2009 tot 1 augustus 2010, vermeerderd met rente, appellant veroordeeld tot betaling van de huurprijs van € 720 per maand over de periode van 1 augustus 2010 tot aan de dag van ontruiming, in reconventie appellant in zijn vordering niet-ontvankelijk verklaard en in conventie en in reconventie appellant in de proceskosten veroordeeld. Tegen dit alles richt appellant zijn hoger beroep.

4.2 Sedert 1 september 2009 heeft appellant de huurpenningen niet meer betaald.

Daartoe heeft hij zich in conventie beroepen op opschorting wegens een evenredige huurprijsvermindering dan wel (opschorting ter) verrekening met tegenvorderingen van in totaal € 5.341,61 wegens herstel door of op kosten van appellant van door toedoen van geïntimeerde veroorzaakte schadeposten die appellant als volgt heeft gespecificeerd en met producties gedocumenteerd: 1. sloopafval Van de Mheen € 175 (weegbon d.d. 11.10.2008) 2. water- en gasmeter Wildkamp € 392,71 (factuur d.d. 8.9.2009) 3. bedrijf X monteren € 810,79 (factuur d.d. 10.9.2009) 4. stroomafname 4 × € 30 € 120 (kwitanties laatste 4 maanden 2010) 5. mastiek etc. Wildkamp € 223,01 (factuur d.d. 13.11.2009) 6. reparatie dakgoot bedrijf X € 2.437,12 (factuur d.d. 22.11.2009) 7. reparatie cv bedrijf X € 972,23 (factuur d.d. 18.1.2010) 8. Dusseldorp DTS gas € 45 (kassabon d.d. 25.9.2010) 9. DTS propaan € 27 (nota's 18, 23 en 26.11.2010) 10. gas € 46,25

149

11. gas € 46,25 12. gas € 46,25 totaal € 5.341,61.

4.3 Appellant heeft in eerste aanleg in reconventie gevorderd om de maandelijkse huurprijs vanaf juli 2009 op nihil te stellen, althans aanmerkelijk te verminderen, en geïntimeerde te veroordelen tot betaling aan appellant van het schadebedrag van € 5.341,61 met rente en kosten. Daarin heeft de kantonrechter appellant niet-ontvankelijk verklaard.

Voor zover appellant tegen die beslissing opkomt, strandt zijn grief hierop dat appellant zijn eis in reconventie niet, overeenkomstig artikel 137artikel 137 Rv, dadelijk bij antwoord heeft ingesteld, maar pas na de conclusie van dupliek en derhalve te laat, terwijl ingevolge artikel 353 lid 1artikel 353 lid 1, laatste zinsnede Rv in hoger beroep geen eis in reconventie kan worden ingesteld.

4.4 Volgens artikel 7:207 lid 1artikel 7:207 lid 1 BW kan de huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder tot die waarop het gebrek is verholpen. Voor huur van woonruimte geeft artikel 7:257artikel 7:257 BW daaraan een nadere uitwerking en bepaalt, voor zover hier van belang, dat deze vordering vervalt zes maanden na de kennisgeving aan de verhuurder. Deze beide bepalingen verlangen met zoveel woorden dat de huurder daartoe (afgezien van een verzoek aan de huurcommissie) een vordering (bij de rechter) instelt. Deze eis is in de parlementaire geschiedenis een en andermaal aan de orde geweest (zie Parl. Gesch. Huurrecht, De Jonge/De Wijkerslooth, p. 216–219, 224, 225 en 227 alsmede p. 561 en 562). De achtergrond daarvan is dat de wetgever de huurder (van woonruimte) niet wilde toestaan op eigen gezag tot huurvermindering over te gaan en de verhuurder geheel afhankelijk te maken van het oordeel van de huurder over de aanwezigheid van een gebrek en een daarop aanspraak gevende huurvermindering en zo in de hand te werken dat de huurder de regeling zou misbruiken als dekmantel voor betalingsonwil. Op grond van deze tekst en strekking van deze (sedert 1 augustus 2003 geldende) wetgeving is voor evenredige vermindering van de huurprijs een vordering vereist. Nu appellant in zijn reconventie terecht niet-ontvankelijk is verklaard en het vonnis in zoverre zal worden bekrachtigd, ontbreekt een zodanige vordering. Daarop kan appellant dus in conventie geen opschortingsrecht baseren.

4.5 Is de verhuurder met het verhelpen van gebreken in verzuim, dan kan de huurder dit verhelpen ingevolge artikel 7:206 lid 3artikel 7:206 lid 3 BW zelf verrichten en de daarvoor gemaakte kosten, voor zover deze redelijk waren, op de verhuurder verhalen, desgewenst door deze in mindering van de huurprijs te brengen.

Ook op deze bepaling heeft appellant zich beroepen.

4.6 Uit de eigenmachtige afsluiting door geïntimeerde op 3 juli 2009 van gas, water en elektra mocht appellant afleiden dat geïntimeerde in de nakoming van zijn overeengekomen verbintenis tot levering van energie en water voortaan zou tekortschieten. Daarom was geïntimeerde ingevolge artikel 6:83artikel 6:83, aanhef en

150

onder c BW ter zake in verzuim. De daarmee verband houdende posten 2 en 3 worden voldoende aannemelijk gemaakt door de desbetreffende facturen.

Ook indien juist zou zijn dat bedrijf X appellant niet alleen in dienstbetrekking zou hebben maar tevens via BK Montage Limited aan appellant zou toebehoren, dan nog vloeit daaruit niet voort dat de daarbij voor een gasmeter, een schoepenrad watermeter, montagekosten en voorrijkosten in rekening gebrachte bedragen ad in totaal € 810,79 inclusief BTW onevenredig hoog zouden zijn. Hoewel dat op zijn weg lag, heeft geïntimeerde zijn betwisting van (de redelijkheid van) de omvang van dit totaalbedrag niet concreet gemotiveerd. Daarom mocht appellant de onbestreden post 2 en de ongemotiveerd bestreden post 3 met de huur verrekenen.

4.7 Met betrekking tot de gebreken wegens lekkage van het dak en een dakgoot in november 2009, het defect aan de centrale verwarming in januari 2010 en de afsluiting van de energietoevoer door Horsterland op 6 september 2010 heeft appellant geïntimeerde niet een ingebrekestelling kunnen toezenden omdat geïntimeerde zich op 29 oktober 2009 in de gemeentelijke basisadministratie heeft laten inschrijven op het adres van het verhuurde, waar niet geïntimeerde, maar appellant woonde. Geïntimeerde heeft wel aangevoerd dat appellant hem had kunnen aanschrijven op zijn in de huurakte gekozen adres te (plaats), maar appellant heeft daartegen in hoger beroep onweersproken aangevoerd dat geïntimeerde niet meer op dit laatste adres woonde en dat zijn ex-vriendin hem heeft doorgegeven dat geïntimeerde daar was vertrokken. Al met al heeft geïntimeerde niet gemotiveerd weersproken dat hij, in elk geval voor appellant, onvindbaar en onbereikbaar was. Daarom was appellant toen niet meer tot verzending van ingebrekestellingen gehouden en is het verzuim van geïntimeerde ingetreden.

De posten 5 en 7 zijn, op dezelfde wijze als hiervoor besproken, onvoldoende gemotiveerd weersproken en voor verrekening met de huur vatbaar.

Post 6 wegens reparatie van een dakgoot is neergelegd in een factuur van bedrijf X van 22 november 2009 ten bedrage van € 2.437,12 en bevat als omschrijving: ‘Reparatie dakgoot i.v.m. kapot dakleer door zeer slecht onderhoud aan de dakgoot.

Hierdoor viel regelmatig de stroom uit omdat er water via de boeidelen bij de spotjes terechtkwam.’

Hoewel het hier in verhouding tot de netto maandhuur om een aanzienlijk bedrag gaat, oordeelt het hof ook verrekening met deze onvoldoende gemotiveerd weersproken post wegens demontage en montage van een goot van 16 strekkende meter terecht.

4.8 Post 1 heeft blijkens de weegbon betrekking op de afvoer van sloopafval op 11 oktober 2008. Voor de verwijdering daarvan had appellant geïntimeerde in gebreke kunnen en moeten stellen. Nu daarvan niet is gebleken, is hij niet tot verrekening bevoegd.

4.9 De posten 4 en 8 tot en met 12 hebben alle betrekking op leveranties van gas respectievelijk stroom in de laatste vier maanden van 2010, klaarblijkelijk als gevolg van de energieafsluiting door Horsterland op 6 september 2010. De energieafsluiting spruit voort uit een toerekenbare tekortkoming van geïntimeerde jegens Horsterland, maar appellant is daardoor in zijn energietoevoer gedupeerd, terwijl geïntimeerde hem krachtens de huurovereenkomst daarvan moest voorzien. Aldus is tevens sprake van een

151

toerekenbare tekortkoming van geïntimeerde jegens appellant, zodat geïntimeerde, zonder ingebrekestelling, in verzuim kwam. Appellant mag in redelijkheid deze vervangende prestatie als schade met de huurprijs verrekenen.

4.10 In de periode van september 2008 tot en met november 2010 mocht geïntimeerde dus (€ 5.341,61 – € 175 =) € 5.166,66 in totaal op de door hem verschuldigde huurpenningen (ad in totaal (27 × € 720 =) € 19.440 in mindering brengen en wel naar de toerekeningsregels van artikel 6:43 lid 2artikel 6:43 lid 2 BW. In zoverre zal de toewijzing door de kantonrechter van de huurpenningen worden vernietigd.

De ontbinding van de huurovereenkomst per 23 februari 2011 (de datum van het eindvonnis) is evenwel terecht uitgesproken omdat de inhoudingen van appellant niet in een redelijke verhouding staan tot de non-betaling van de sedert 1 september 2008 vervallen huurpenningen. In zoverre zal het vonnis worden bekrachtigd.

5. De slotsom 5.1 Het hoger beroep slaagt wat betreft de verrekening van bijna alle schadeposten met de verschuldigde huurpenningen, zodat het vonnis op dit punt zal worden vernietigd.

Voor het overige faalt het hoger beroep, zodat het vonnis verder zal worden bekrachtigd.

5.2 Als de in overwegende mate in het ongelijk gestelde partij zal appellant van de kosten van het hoger beroep worden veroordeeld.

6. De beslissing Het hof, recht doende in hoger beroep: bekrachtigt het eindvonnis van de kantonrechter te Harderwijk van 23 februari 2011, behoudens voor zover daarbij het beroep van appellant op verrekening met de posten 2 tot en met 12 is afgewezen, vernietigt het vonnis in zoverre en doet op dit punt opnieuw recht: bepaalt dat de verschuldigde huurpenningen moeten worden verminderd met de posten 2 tot en met 12 op de wijze als bepaald in artikel 6:43 lid 2artikel 6:43 lid 2 BW; verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad; wijst het meer of anders gevorderde af; veroordeelt appellant in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van geïntimeerde begroot op nihil.

152

WR 2012/103: Huurprijsgevolgen bij gebreken – procesrecht: ontvankelijkheid; doorbrekingsgrond; huurprijsverlaging bindend vastgesteld door huurcom...

Instantie: Hof Amsterdam Datum: 15 november 2011 Magistraten: Mrs. M.P. van Achterberg, J.W. Hoekzema, E.M. Polak Zaaknr: 200.082.568/01 Conclusie: - LJN: BV0058 Noot: - Roepnaam: Brondocumenten: ECLI:NL:GHAMS:2011:BV0058, Uitspraak, Hof Amsterdam, 15‑11‑ 2011

Wetingang: (art. 7:262art. 7:262 BW; art. 12 lid 1art. 12 lid 1 UHW; art. 12 lid 4art. 12 lid 4 UHW; art. 4 lid 2art. 4 lid 2 aanhef en onder a UHW; art. 7:249art. 7:249 BW) Brondocument: Hof Amsterdam, 15-11-2011, nr 200.082.568/01Hof Amsterdam, 15-112011, nr 200.082.568/01 Snel naar: EssentieEssentieSamenvattingSamenvattingPartij(en)Partij(en)UitspraakUitspraak

EssentieNaar bovenNaar boven Huurprijsgevolgen bij gebreken – procesrecht: ontvankelijkheid; doorbrekingsgrond; huurprijsverlaging bindend vastgesteld door huurcommissie; nieuw oordeel kantonrechter over de bindende huurprijsverlaging in procedure herstelverklaring onjuist SamenvattingNaar bovenNaar boven Het hof oordeelt dat art. 7:262 lid 2 BW de ontvankelijkheid van huurster niet in de weg staat, nu zij heeft gesteld dat de kantonrechter ten onrechte buiten het toepassingsgebied van de herstelverklaring is getreden, door beslissingen te geven die werking hebben vóór de datum waarop een wijziging van de huurprijs tot stand kon komen naar aanleiding van de herstelverklaring.

Er zijn twee uitspraken van de huurcommissie. De eerste ziet op de vaststelling van het gebrek, de tweede ziet op de vraag of het gebrek is hersteld. De huurcommissie heeft bij uitspraak van 18 april 2009 de huurprijs met ingang van 1 augustus 2008 tijdelijk verminderd tot € 235,80 per maand in verband met gebreken. Nu verhuurder niet ex art.

7:262art. 7:262 BW tegen deze uitspraak bij de kantonrechter is opgekomen, heeft de huurcommissie de huurprijsvermindering bindend vastgesteld. In de procedure over de herstelverklaring diende de kantonrechter daarvan uit te gaan. Het stond hem niet vrij de huurprijs met ingang van 1 augustus 2008 (alsnog) tijdelijk te verlagen tot € 471,60. Hij diende slechts een oordeel te geven over de beslissing van de huurcommissie naar aanleiding van de herstelverklaring en niet een oordeel te geven over de tijdelijke huurverlaging vanaf 1 augustus 2008. Door ook een oordeel te geven over de hoogte van de tijdelijke huurverlaging vanaf 1 augustus 2008 is de kantonrechter buiten het

153

toepassingsgebied getreden van art. 12art. 12 UHW en art. 7:262 lid 1 BW. De doorbrekingsgrond is terecht door huurster aangevoerd. De eerste grief, voor zover die ziet op de hoogte van de huurverlaging met ingang van 1 augustus 2008, slaagt daarmee eveneens. Tegen de beslissing van de kantonrechter die is gegeven op het punt (de herstelverklaring) waarover de huurcommissie door verhuurder om een uitspraak is verzocht als bedoeld in art. 7:262 lid 1 BW is huurster niet-ontvankelijk in hoger beroep, omdat geen doorbrekingsgrond is gesteld.

Partij(en)Naar bovenNaar boven Appellante: Rana Leanne Janssen, wonend te Amsterdam Advocaat: mr. F.T. Panholzer tegen Geïntimeerde: Frans Marinus Vermeer, wonend te Heiloo Advocaat: mr. L. Nix UitspraakNaar bovenNaar boven (…)

3.Beoordeling 3.1 Het gaat in deze zaak om het volgende. a. Janssen huurt sinds 1 augustus 2008 van Vermeer de woonruimte aan de Valeriusstraat 32-hs te Amsterdam. b. Volgens de schriftelijk tussen partijen opgemaakte huurovereenkomst is de huurprijs € 1200 per maand. c) Op verzoek van Janssen heeft de huurcommissie de aanvangshuurprijs getoetst. Bij uitspraak van 18 april 2009, verzonden op 19 mei 2009, heeft de huurcommissie een huurprijs van € 589,50 per maand redelijk geoordeeld. In dezelfde uitspraak heeft de huurcommissie (ambtshalve) de huurprijs met ingang van 1 augustus 2008 tijdelijk verminderd tot € 235,80 per maand in verband met gebreken aan het raam van de schuur en een trapje naar de tuin. d. Bij uitspraak van 7 april 2010, verzonden op 23 april 2010, heeft de huurcommissie de huurprijs met ingang van 1 december 2009 tijdelijk verminderd tot € 362,54 per maand, met de overweging dat de gebreken zoals vermeld in de uitspraak van de huurcommissie van 18 april 2009 onvoldoende zijn verholpen.

154

3.2 Op 18 juni 2010 heeft Vermeer Janssen gedagvaard voor de kantonrechter en – kort gezegd – vaststelling van de huurprijs gevorderd gelijk aan de maximale huurprijs van € 589,50 per maand.

3.3 Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter geoordeeld dat de ernst van de gebreken aan het raam en het trapje naar de tuin meebrengt dat de huurprijs vanaf 1 augustus 2008 tijdelijk verlaagd dient te worden tot € 471,60. Verder is volgens de kantonrechter voldoende komen vast te staan dat Janssen onvoldoende heeft meegewerkt aan het doen opheffen van het gebrek, zodat moet worden aangenomen dat een en ander in mei 2009 zou zijn opgeheven, zodat Janssen met ingang van 1 juni 2009 weer de volledige maximale huurprijs dient te betalen.

3.4 Met haar eerste grief betoogt Janssen dat de kantonrechter ten onrechte heeft beslist omtrent de huurprijs over de periode van 1 augustus 2008 tot en met 30 november 2009.

3.5 Het hof overweegt dat in de onderhavige zaak twee beslissingen van de huurcommissie zijn gegeven. De eerste uitspraak van 18 april 2009, verzonden op 19 mei 2009, is gedaan naar aanleiding van het verzoek van Janssen om uitspraak te doen over de redelijkheid van de aanvangshuurprijs als bedoeld in artikel 4 lid 2artikel 4 lid 2 aanhef en onder a Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte in samenhang met artikel 7:249artikel 7:249 BW. Artikel 12Artikel 12 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte brengt in een dergelijk geval mee dat de huurcommissie tevens uitspreekt of zij van oordeel is dat de redelijk geachte huurprijs, gelet op de gebreken ten aanzien van de woonruimte, in rekening dient te worden gebracht. Indien de huurcommissie van oordeel is dat die huurprijs, gelet op de gebreken, niet in rekening dient te worden gebracht, geeft zij deze gebreken in de uitspraak aan en vermeldt zij een in verhouding tot die gebreken lagere huurprijs als de in rekening te brengen huurprijs. Dit laatste heeft de huurcommissie gedaan.

3.6 De tweede uitspraak van de huurcommissie van 7 april 2010, verzonden op 23 april 2010, is gedaan naar aanleiding van de herstelverklaring van Vermeer van 31 augustus 2009. Het betreft een procedure als bedoeld in artikel 12 lid 4artikel 12 lid 4 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte.

3.7 Niet is gesteld of gebleken dat Vermeer op de voet van artikel 7:262artikel 7:262 BW binnen een termijn van acht weken tegen de eerstgenoemde uitspraak van de huurcommissie bij de kantonrechter is opgekomen. Tegen de tweede genoemde uitspraak heeft hij dat wel gedaan. De onderhavige procedure heeft daarop betrekking.

Het vonnis waarvan beroep moet worden gekwalificeerd als een beslissing die door de kantonrechter is gegeven op het punt waarover de huurcommissie door Vermeer om een uitspraak is verzocht als bedoeld in artikel 7:262 lid 1 BW. Op grond van het tweede lid van deze bepaling staat tegen de beslissing van de kantonrechter geen hogere voorziening open.

3.8 Het bepaalde in artikel 7:262 lid 2 BW staat naar ’s hofs oordeel echter niet aan de ontvankelijkheid van Janssen in de weg, nu zij heeft gesteld dat de kantonrechter ten onrechte buiten het toepassingsgebied van de herstelverklaring is getreden, door beslissingen te geven die werking hebben vóór de datum waarop een wijziging van de huurprijs tot stand kon komen naar aanleiding van de herstelverklaring. Voor ontvankelijkheid in hoger beroep is voldoende dat een doorbrekingsgrond van het

155

appelverbod is gesteld. Het hof zal hierna eerst beoordelen of de gestelde doorbrekingsgrond aanwezig is, omdat dan pas ruimte is voor een inhoudelijke beoordeling van de zaak.

3.9 Het hof overweegt dat de huurcommissie bij de eerst genoemde uitspraak van 18 april 2009, verzonden op 19 mei 2009, de huurprijs met ingang van 1 augustus 2008 tijdelijk heeft verminderd tot € 235,80 per maand in verband met gebreken aan het raam van de schuur en een trapje naar de tuin. Nu niet is gesteld of gebleken dat Vermeer op de voet van artikel 7:262artikel 7:262 BW tegen deze uitspraak bij de kantonrechter is opgekomen, moet worden aanvaard dat de huurcommissie tussen partijen bindend heeft vastgesteld dat de huur op grond van de vastgestelde gebreken met ingang van 1 augustus 2008 is verminderd tot € 235,80 per maand. De kantonrechter diende daarvan uit te gaan. Het stond hem niet vrij de huurprijs met ingang van 1 augustus 2008 (alsnog) tijdelijk te verlagen tot € 471,60. Hij diende slechts een oordeel te geven over de beslissing van de huurcommissie naar aanleiding van de herstelverklaring van Vermeer. Door ook een oordeel te geven over de hoogte van de tijdelijke huurverlaging vanaf 1 augustus 2008 is de kantonrechter buiten het toepassingsgebied getreden van artikel 12artikel 12 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en artikel 7:262 lid 1 BW. De doorbrekingsgrond is terecht door Janssen aangevoerd. De eerste grief, voor zover die ziet op de hoogte van de huurverlaging met ingang van 1 augustus 2008, slaagt daarmee eveneens. Als tussen partijen bindend vaststaand moet worden aangenomen dat de huur met ingang van 1 augustus 2008 op grond van gebreken is verminderd tot € 235,80 per maand.

3.10 Het slagen van de eerste grief brengt mee dat de tweede grief (ten aanzien van de kwalificatie van ernst van de gebreken voor de hoogte van de huurprijsverlaging) geen behandeling meer behoeft.

3.11 De derde grief komt op tegen de door de kantonrechter vastgestelde datum waarop de gebreken zijn opgeheven. Deze beslissing van de kantonrechter is gegeven op het punt (de herstelverklaring) waarover de huurcommissie door Vermeer om een uitspraak is verzocht als bedoeld in artikel 7:262 lid 1 BW. Janssen heeft niet gesteld dat de kantonrechter bij deze beslissing het bij of krachtens artikel 7:246-265 BW bepaalde ten onrechte dan wel met verzuim van essentiële vormen heeft toegepast, of ten onrechte buiten toepassing heeft gelaten. Ook overigens zijn geen feiten of omstandigheden gesteld of gebleken die het rechtsmiddelenverbod terzijde kunnen stellen. Dit brengt mee dat artikel 7:262 lid 2 BW in de weg staat aan een inhoudelijke beoordeling door het hof van de door de kantonrechter vastgestelde datum van het herstel van de gebreken. Grief III kan niet tot vernietiging van het bestreden vonnis leiden.

3.12 De aanvullende grief IV heeft geen zelfstandige betekenis naast de hiervoor reeds besproken grieven en kan daarom buiten behandeling blijven.

3.13 De slotsom is dat grief I deels slaagt. Het vonnis waarvan beroep zal deels worden vernietigd zoals hierna zal worden vermeld. Partijen zijn deels in het gelijk en deels in het ongelijk gesteld. De proceskosten zullen zowel in eerste aanleg als in hoger beroep worden gecompenseerd, zodat elk van de partijen de eigen kosten draagt. De vordering van Janssen tot terugbetaling van de proceskosten in eerste aanleg is door Vermeer niet bestreden. Deze vordering zal worden toegewezen.

156

4.Beslissing Het hof: vernietigt het vonnis waarvan beroep voor zover in het dictum onder I, eerste gedachtestreepje, de huurprijs is vastgesteld op â&#x201A;Ź 471,60 per maand gedurende de periode vanaf 1 augustus 2008 tot en met 31 mei 2009; vernietigt het vonnis waarvan beroep voor zover Janssen in het dictum onder II is veroordeeld in de proceskosten in eerste aanleg; bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor het overige; compenseert de proceskosten in eerste aanleg en in hoger beroep aldus, dat elk van de partijen de eigen kosten draagt; veroordeelt Vermeer tot terugbetaling van de proceskosten die Janssen ter uitvoering van het vonnis waarvan beroep heeft voldaan, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van betaling tot aan de datum van terugbetaling.

157

WR 2012/11: Servicekosten — 230a-bedrijfsruimte: naheffing servicekosten over de jaren 2005 tot en met 2009; verjaring; opeisbaarheid vordering nah...

Instantie: Rechtbank Haarlem (Kantonrechter) Datum: 1 september 2011 Magistraten: Mr. J.J. van der Valk Zaaknr: 501536 / CV EXPL 11-2989 Conclusie: - LJN: BT2014 Noot: - Roepnaam: Brondocumenten: ECLI:NL:RBHAA:2011:BT2014, Uitspraak, Rechtbank Haarlem (Kantonrechter), 01‑09‑2011

Wetingang: (art. 3:308art. 3:308 BW; art. 3:309art. 3:309 BW; art. 7:259art. 7:259 BW; art. 6:228art. 6:228 BW; art. 6:2 lid 2art. 6:2 lid 2 BW) Brondocument: Ktr. Haarlem, 01-09-2011, nr 501536 / CV EXPL 11-2989Ktr. Haarlem, 01-09-2011, nr 501536 / CV EXPL 11-2989 Snel naar: EssentieEssentieSamenvattingSamenvattingPartij(en)Partij(en)UitspraakUitspraak

EssentieNaar bovenNaar boven Servicekosten — 230a-bedrijfsruimte: naheffing servicekosten over de jaren 2005 tot en met 2009; verjaring; opeisbaarheid vordering naheffing servicekosten; art. 7:259art.

7:259 BW niet analoog toegepast; verval van recht; rechtsverwerking; dwaling SamenvattingNaar bovenNaar boven In de wet is niets vastgelegd omtrent het tijdstip van opeisbaarheid van een vordering ter zake van de naheffing van servicekosten. Zonder nadere onderbouwing kan uit art.

7:259art. 7:259 BW niet afgeleid worden dat een navordering servicekosten steeds opeisbaar is vanaf de eerste dag na afloop van het betreffende kalenderjaar. Partijen zijn geen termijn overeengekomen voor de verstrekking van het jaaroverzicht. Voor de datum van opeisbaarheid van de vordering kan slechts aansluiting gezocht worden bij het artikel van de algemene bepalingen waarin is vastgelegd dat te weinig betaalde servicekosten zullen worden voldaan binnen een maand na verstrekking van het overzicht. Van verjaring is nog geen sprake.

Uit het artikel in de huurovereenkomst waarin is opgenomen dat verrekening jaarlijks achteraf plaatsvindt kan niet zonder meer worden afgeleid dat sprake is van een termijn waarbinnen verhuurster de verplichting tot afrekening moet nakomen op straffe van verval van haar eventuele vorderingsrechten. Zonder nadere onderbouwing kan art.

7:259art. 7:259 BW niet analoog toegepast worden op de huur van bedrijfsruimte. Het vorderingsrecht van verhuurder is niet komen te vervallen omdat deze niet binnen 6 maanden na het verstrijken van het kalenderjaar een eindafrekening heeft verstrekt. De in de algemene bepalingen genoemde termijn voor het verstrekken van het overzicht van de servicekosten na het einde van de huur, na 14 maanden gerekend vanaf de

158

verstrekking van het vorige overzicht is een streeftermijn en geen vervaltermijn. Hierbij is van belang dat aan de termijn van 14 maanden geen sanctie van verval van eventuele vorderingsrechten is verbonden. Bovendien worden door huurder te veel betaalde kosten terugbetaald.

De eindafrekening over 2005 heeft huurster aan verhuurder geretourneerd omdat zij niet eens was met de hoogte daarvan. Verhuurster heeft in de twee jaar daarop niet op betaling van die factuur aangedrongen. Hierdoor heeft huurster er redelijkerwijs op mogen vertrouwen dat verhuurster geen aanspraak meer zou maken op betaling van die factuur, zodat verhuurster haar recht hierop heeft verwerkt. Dit geldt niet voor de eindafrekeningen over 2006 tot en met 2009. Van belang is dat van een uitdrukkelijke noch stilzwijgende wilsverklaring, gericht op rechtsverwerking is gebleken. Het enkele feit dat verhuurster de eindafrekeningen over die jaren niet binnen 14 maanden na de toezending van de factuur over 2005 aan huurster heeft verstrekt, is onvoldoende om gerechtvaardigd te vertrouwen dat verhuurster geen aanspraak meer zou maken op betaling.

Huurster, wier werkterrein de vastgoedmarkt is, had redelijkerwijs kunnen voorzien dat de servicekosten gedurende 5 jaar niet op hetzelfde, lage niveau zouden blijven als bij aanvang van de huurovereenkomst. Nu zij als professionele contractspartij kan worden aangemerkt, had het op haar weg gelegen om zich tot verhuurster te wenden, toen de eindafrekeningen uitbleven, in plaats van stil te zitten en af te wachten. Bovendien kon huurster na ontvangst van de eindafrekening zich tegen de hoogte daarvan verweren.

Huurster heeft niet aangevoerd dat de dwaling omtrent de hoogte van de servicekosten te wijten is aan een inlichting van verhuurster dan wel is veroorzaakt doordat verhuurster haar mededelingsplicht jegens huurster heeft geschonden. De maatschappelijke positie van huurster en de op haar rustende onderzoeksplicht in aanmerking genomen, had van huurster mogen worden verwacht dat zij zich bij het aangaan van de huurovereenkomst ervan had vergewist dat de op dat moment geldende prijs per vierkante meter gedurende vijf jaren gelijk zou blijven. Het beroep op dwaling wordt verworpen.

Partij(en)Naar bovenNaar boven Eiseres: Marfoy B.V. te Hoofddorp, gemeente Haarlemmermeer Gemachtigde: mr. R.F. Beijne tegen Gedaagde: B.V. O.N.X. Architecten te Haarlem Gemachtigde: mr. J.G.M. de Koning UitspraakNaar bovenNaar boven

159

(…)

De feiten 1 O.N.X. heeft vanaf 1 oktober 2003 voor de duur van vijf jaar van Marfoy kantoorruimte gehuurd in de kantoorvilla aan de Hoofdweg 850 te Hoofddorp.

2 Ingevolge artikel 4.5 van de huurovereenkomst is O.N.X., naast de huurprijs, ter zake van ‘voorschot op de vergoeding voor door of vanwege verhuurder verzorgde bijkomende leveringen en diensten’ € 550,21 per maand verschuldigd, exclusief btw.

3 Artikel 6 van de huurovereenkomst bepaalt dat onder ‘door of vanwege verhuurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten’ wordt verstaan: “– vastrecht en verbruik van gas, water en electra; – periodieke controle, onderhoud en reparatie van alle gebouwgebonden installaties; – schoonmaak- en onderhoudskosten van dak, gevel, buitenbeglazing, kozijnen, parkeerplaatsen […], terrein […], waterkant, groenvoorziening en gemeenschappelijke ruimte; – assurantiepremie buitenbeglazing; – verzorging van huisvuilafvoer, containerhuur, e.d.

– administratiekosten van 5% over de hierboven genoemde leveringen en diensten.”

Voorts is in dit artikel opgenomen: ‘Het betreft een voorschotbijdrage met verrekening jaarlijks achteraf’.

4 Op de huurovereenkomst zijn de Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte (hierna: de algemene bepalingen) van toepassing. Artikel 16 van de algemene bepalingen heeft betrekking op de kosten van leveringen en diensten.

5 Lid 4 van artikel 16 luidt, voor zover van belang, als volgt: “Verhuurder verstrekt huurder over elk jaar een rubrieksgewijs overzicht van de kosten van de leveringen en diensten […].”

Lid 5 luidt, voor zover van belang als volgt: “Na het einde van de huur wordt een overzicht verstrekt over de periode waarover dit nog niet was geschied. Verstrekking van dit laatste overzicht vindt plaats na verloop van maximaal 14 maanden gerekend vanaf het tijdstip waarop het vorige overzicht werd verstrekt.”

Lid 6 luidt onder meer als volgt: “Wat blijkens het overzicht over de betreffende periode […] door huurder te weinig is betaald […] wordt binnen een maand na verstrekking van het overzicht bijbetaald […].”

160

6 Op 9 februari 2007 heeft Marfoy een bedrag van € 6532,31 inclusief btw aan O.N.X. in rekening gebracht ter zake van ‘Afrekening servicekosten 2005’. De factuur vermeldt een betaaltermijn van 14 dagen. O.N.X. heeft de juistheid van de factuur betwist en deze aan Marfoy geretourneerd.

7 O.N.X. heeft de huurovereenkomst met Marfoy door opzegging beëindigd per 1 oktober 2008. Marfoy heeft de bankgarantie van € 15 786 aan O.N.X. terugbetaald.

8 Op 13 en 14 mei 2009 heeft Marfoy achtereenvolgens € 11 511,19 en € 12 385,13 aan O.N.X. in rekening gebracht in verband met ‘Naberekening servicekosten en doorbelasting facturen 2006’ respectievelijk ‘Naverrekening servicekosten en doorbelasting facturen 2007’, te betalen voor 13 respectievelijk 14 juni 2009.

9 Bij brief van 22 september 2009 heeft de gemachtigde van O.N.X. onder meer het volgende aan Marfoy medegedeeld: “Gingen partijen bij aanvang van de huurovereenkomst uit van € 25 per vierkante meter, in 2006, 2006 en 2007 bedroegen de servicekosten respectievelijk € 43,97, € 56,63 en € 60,53 per vierkante meter. […] Voor cliënte staat in elk geval vast dat zij de huurovereenkomst niet zou zijn aangegaan, indien zij bij aanvang een juiste voorstelling voor ogen had gehad met betrekking tot de hoogte van de servicekosten […].

Los van het bovenstaande is cliënte de door u nagevorderde bedragen aan servicekosten niet verschuldigd […] Uit de wet volgt dat verhuurder elk jaar, uiterlijk zes maanden na het verstrijken van het kalenderjaar, een […] overzicht van de in dat kalenderjaar in rekening gebrachte servicekosten […] dient te verstrekken. Dit betekent dat u de afrekening over 2005 derhalve voor 30 juni 2006 had dienen te verstrekken. […] Ook de afrekeningen servicekosten over 2006 en 2007 heeft u niet tijdig verstrekt. […] Gezien u dit pas op 13 mei 2009 heeft gedaan, kunt u geen naheffing vorderen.”

10 Op 29 september 2009 heeft Marfoy een bedrag van € 7141,43 aan O.N.X. in rekening gebracht in verband met ‘Servicekosten afrekening’ over 2008.

11 Op 7 februari 2011 heeft de gemachtigde van Marfoy O.N.X. gesommeerd tot betaling van € 60 727,42 ter zake van afrekening servicekosten 2006, 2007, 2008 en 2009, inclusief de contractuele rente ad 2% per maand tot en met 31 januari 2011 en buitengerechtelijke kosten.

De vordering Marfoy vordert (samengevat) veroordeling van O.N.X. tot betaling van € 60 727,42.

Marfoy legt aan de vordering het volgende ten grondslag.

O.N.X. is ingevolge de huurovereenkomst die tussen partijen heeft bestaan en de daarvan deel uitmakende algemene bepalingen, gehouden tot betaling van een maandelijks voorschot ter zake van de kosten van leveringen en diensten. Zij dient hetgeen zij te weinig heeft betaald achteraf aan Marfoy te voldoen, binnen een maand na verstrekking van de eindafrekening.

O.N.X. heeft de eindafrekeningen over 2003 en 2004 wel voldaan, maar is in gebreke gebleven met betaling van de eindafrekeningen over de jaren 2005 tot en met 2009.

161

Over die jaren staat ter zake van naheffing servicekosten respectievelijk € 6532,31, € 11 511,19, € 12 385,13 en € 7141,43 open, elk bedrag vermeerderd met de contractuele rente ad 2% per maand. Deze bedraagt, berekend vanaf respectievelijk 23 februari 2007, 13 juni 2009, 14 juni 2009 en 5 oktober 2009 tot en met 31 januari 2011, achtereenvolgens € 8723,11, € 4940,14, € 5035,09 en € 2401,02.

Door ondanks aanmaning met betaling in gebreke te blijven heeft O.N.X. Marfoy genoodzaakt haar vordering ter incasso uit handen te geven. Marfoy heeft hierdoor vermogensschade geleden, bestaande uit de buitengerechtelijke incassokosten ten bedrage van € 1788,00. Deze kosten komen voor rekening van O.N.X..

Het verweer O.N.X. betwist de vordering. Zij voert, kort samengevat en voor zover van belang, het volgende aan.

Verjaring Een vordering betreffende de naheffing servicekosten is opeisbaar na afloop van het betreffende boekjaar. De vordering naheffing 2005 was dus op 1 januari 2006 opeisbaar.

Deze vordering is op grond van artikel 3:307 lid 1artikel 3:307 lid 1 BW j° 3:308 BW na vijf jaar, derhalve op 1 januari 2011, verjaard.

Verval van recht O.N.X. heeft veel te lang gewacht met het verstrekken van de eindafrekeningen.

Daardoor is haar recht op vergoeding van de naheffing servicekosten over 2006, 2007 en 2008 komen te vervallen. Krachtens artikel 6 van de huurovereenkomst diende de afrekening jaarlijks achteraf plaats te vinden. Artikel 7:259Artikel 7:259 BW, dat bepaalt dat in geval van de huur van woonruimte binnen 6 maanden na het verstrijken van het kalenderjaar een eindafrekening wordt verstrekt, dient analoog te worden toegepast op de huur van bedrijfsruimte. Overschrijding van die termijn heeft verval van recht tot gevolg. Daarbij komt dat Marfoy zelfs de in de algemene bepalingen genoemde termijn van 14 maanden na de laatste afrekening heeft overschreden, nu zij de eindafrekeningen ver na 9 april 2008 heeft verstrekt.

Rechtsverwerking Marfoy heeft zich zodanig gedragen dat haar naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen beroep meer toekomt op betaling van de naheffing servicekosten. Zij heeft niet alleen veel te lang gewacht met het verstrekken van de eindafrekeningen, zij heeft bij O.N.X. ook het vertrouwen gewekt dat zij haar aanspraak op betaling van de naheffing 2005 had prijs gegeven, aangezien zij nimmer op betaling heeft aangedrongen, nadat O.N.X. die factuur had terug gestuurd. Bovendien is O.N.X. door het lange stilzitten van Marfoy in een nadelige positie gebracht, omdat zij relevante informatie over de significante stijging van de servicekosten aan O.N.X. heeft onthouden.

Dwaling O.N.X. heeft bij het aangaan van de huurovereenkomst gedwaald ten aanzien van de servicekosten. Indien O.N.X. had geweten dat de servicekosten, die bij aanvang van de huurovereenkomst € 25 per vierkante meter bedroegen, zouden oplopen tot € 60,53 per vierkante meter in 2008, dan zou zij de huurovereenkomst niet of onder andere

162

voorwaarden zijn aangegaan. O.N.X. beroept zich daarom op vernietiging van de huurovereenkomst voor zover deze betrekking heeft op de servicekosten dan wel verzoekt zij de servicekosten te wijzigen tot â&#x201A;Ź 25.

Niet alle door Marfoy gevorderde servicekosten zijn verschuldigd De kosten voor bewaking is O.N.X. niet verschuldigd, omdat deze kosten niet onder de in de huurovereenkomst genoemde servicekosten vallen en omdat O.N.X. een eigen bewakingssysteem heeft. De post diversen is te vaag en aan de post doorbelaste facturen liggen geen facturen ten grondslag.

De gevorderde bedragen zijn niet correct Diverse bedragen zijn niet onderbouwd (bij eindafrekening 2005 ontbreekt een uitsplitsing) ofwel het is onduidelijk waarop zij betrekking hebben (elektra 2006, 2007 en 2008) ofwel zij zijn dubbel in rekening gebracht (gas 2005 en 2006 en vuilafvoer 2005 en 2007 en water 2005 en 2006), ofwel zij zijn overbodig gemaakt (liftonderhoud) ofwel zij zijn te hoog (bewaking) ofwel Marfoy heeft er nooit voordeel van gehad (vuilafvoer) ofwel de omschrijving is volstrekt onduidelijk of onleesbaar (gas 2008, water 2007 en 2008) ofwel de kosten zijn exorbitant hoog (schoonmaakkosten).

Geen rente/boete verschuldigd Gelet op de verjaring, het verval van recht of de rechtsverwerking is O.N.X. geen (boete)rente verschuldigd, althans dient deze te worden gematigd tot nihil.

Geen buitengerechtelijke kosten verschuldigd Nu een specificatie van de kosten ontbreekt, is niet gebleken dat zij daadwerkelijk zijn gemaakt. Daarnaast voldoen de gevorderde kosten niet aan de dubbele redelijkheidstoets en vallen zij grotendeels onder de proceskosten. Aan Marfoy komt ten hoogste een bedrag van â&#x201A;Ź 1158 toe conform het Rapport Voorwerk II.

De beoordeling 1 De door O.N.X. gevoerde weren tegen de vordering van Marfoy zullen in de volgorde waarin O.N.X. deze heeft opgeworpen, worden besproken.

Verjaring 2 O.N.X. beroept zich met betrekking op de naheffing 2005 op de verjaringstermijn van de artikelen 3:307artikelen 3:307 BW lid 1 en 7:308 BW. Om te beoordelen of dit verweer doel treft, dient in de eerste plaats te worden vastgesteld op welk moment de vordering naheffing 2005 opeisbaar was. Volgens O.N.X. was de vordering opeisbaar op 1 januari 2006, zodat deze vijf jaar daarna, op 1 januari 2011, is verjaard. O.N.X. kan niet worden gevolgd in deze redenering. Daartoe wordt het volgende overwogen.

In de wet is niets vastgelegd omtrent het tijdstip van opeisbaarheid van een vordering ter zake van de naheffing van servicekosten. O.N.X. verwijst naar een uitspraak van de kantonrechter te Rotterdam van 26 juli 2006, waarin deze aansluiting zoekt bij de in artikel 7:259artikel 7:259 BW genoemde termijn van uiterlijk 6 maanden na het verstrijken van het kalenderjaar, waarbinnen de verhuurder een overzicht dient te

163

verstrekken aan de huurder. Nog daargelaten dat voornoemd vonnis betrekking heeft op de huur van woonruimte en het geschil zich toespitste op de vraag of de vordering moest worden ingesteld tegen de vorige of de nieuwe eigenaar, kan daaruit, zonder nadere onderbouwing, niet worden afgeleid dat een navordering servicekosten, derhalve ook de onderhavige, steeds opeisbaar is vanaf de eerste dag na afloop van het betreffende kalenderjaar. De verwijzing door O.N.X. naar de uitspraak van de kantonrechter kan dan ook geen doel treffen. Nu gesteld noch gebleken is dat partijen een termijn zijn overeengekomen voor de verstrekking van het jaaroverzicht, kan voor de bepaling van de datum van opeisbaarheid van de vordering slechts aansluiting gezocht worden bij artikel 16 lid 6 van de algemene bepalingen, waarin is vastgelegd dat te weinig betaalde servicekosten zullen worden voldaan ‘binnen een maand na verstrekking van het overzicht’. Gerekend vanaf de datum waarop Marfoy de naheffing over 2005 aan O.N.X. in rekening heeft gebracht, houdt dit in dat de vordering naheffing 2005 eerst opeisbaar was vanaf 10 maart 2007, zodat de verjaringstermijn van artikel 3:307artikel 3:307 BW nog niet was verlopen op het moment van dagvaarding. Het verjaringsverweer wordt derhalve verworpen.

Verval van recht 3 Anders dan O.N.X. betoogt, is de kantonrechter van oordeel dat uit de bewoordingen van artikel 6 van de huurovereenkomst, waarin is opgenomen dat ‘verrekening jaarlijks achteraf’ plaatsvindt, niet zonder meer kan worden afgeleid dat sprake is van een termijn waarbinnen Marfoy de verplichting tot afrekening moet nakomen, op straffe van verval van haar eventuele vorderingsrechten. Zoals hiervoor is overwogen, kan zonder nadere onderbouwing het betoog van O.N.X., dat artikel 7:259artikel 7:259 BW analoog dient te worden toegepast op de huur van bedrijfsruimte, geen doel treffen. Dit brengt mee dat haar verweer, inhoudende dat het vorderingsrecht van Marfoy is komen te vervallen, omdat deze niet binnen 6 maanden na het verstrijken van het kalenderjaar een eindafrekening heeft verstrekt, faalt.

Met betrekking tot de naheffing van servicekosten zijn partijen geen andere termijn overeengekomen dan die genoemd in artikel 16.5 van de algemene bepalingen. De vraag of de termijn van lid 5 van artikel 16 moet worden aangemerkt als een vervaltermijn, moet worden beantwoord aan de hand van de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer aan die bepaling mochten toekennen en het geen partijen redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij is van belang dat aan de termijn van 14 maanden geen sanctie van verval van eventuele vorderingsrechten is verbonden.

Bovendien voorziet lid 6 van artikel 16 in de mogelijkheid dat aan O.N.X. teveel betaalde kosten worden terugbetaald. Partijen kunnen redelijkerwijs niet de bedoeling hebben gehad dat O.N.X. haar recht op terugvordering zou verliezen indien Marfoy de eindafrekening niet binnen de termijn van 14 maanden na het vorige overzicht zou hebben opgemaakt. Het voorgaande brengt mee dat de in lid 5 van artikel 16 genoemde termijn als niets anders dient te worden opgevat dan als streeftermijn, ter aansporing van Marfoy om binnen niet al te lange tijd na het einde van de huurovereenkomst over te gaan tot de afrekening van de nog openstaande servicekosten. Overschrijding van die termijn kan daarom niet tot verval van het vorderingsrecht van Marfoy leiden, zodat ook dit verweer wordt verworpen.

164

Rechtsverwerking 4 Vooropgesteld wordt dat enkel tijdsverloop dan wel louter stilzitten geen toereikende grond is om rechtsverwerking aan te nemen. Vereist is dat sprake is van de aanwezigheid van bijzondere omstandigheden als gevolg waarvan hetzij bij de schuldenaar het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de schuldeiser zijn aanspraak niet meer geldend zal maken, hetzij de positie van de schuldenaar wordt benadeeld of verzwaard indien de schuldeiser zijn aanspraak alsnog geldend zou maken.

Vaststaat dat O.N.X. de factuur van 9 februari 2007 aan Marfoy heeft geretourneerd, omdat zij het niet eens was met de hoogte daarvan. Volgens O.N.X. heeft Marfoy, door vervolgens ruim twee jaar niet op betaling van die factuur aan te dringen, bij Marfoy het gerechtvaardigd vertrouwen gewekt dat zij haar rechten op betaling had prijs gegeven.

Marfoy heeft betwist dat zij er het zwijgen toe heeft gedaan. Zij heeft aangevoerd dat zij O.N.X. mondeling en schriftelijk op betaling van de factuur heeft aangesproken en heeft bewijs daarvan aangeboden door het horen van medewerkers van haar (voormalige) beheerder. Naar het oordeel van de kantonrechter is voor toelating van Marfoy tot het leveren van bewijs echter geen aanleiding, nu zij niet aan haar stelplicht heeft voldaan door haar stelling dat zij O.N.X. zowel mondeling als schriftelijk op betaling van de factuur van 9 februari 2007 heeft aangesproken, niet te onderbouwen. Zo heeft zij geen schriftelijke aanmaningen overgelegd en heeft zij ook niet aangegeven door wie en op welke tijdstippen O.N.X. mondeling tot betaling is aangemaand. Dit betekent dat niet is komen vast te staan dat Marfoy tussen 9 februari 2007 en mei 2009 om betaling van de eindafrekening over 2005 heeft verzocht. Daardoor heeft O.N.X. er redelijkerwijs op mogen vertrouwen dat Marfoy geen aanspraak meer zou maken op betaling van die factuur, zodat Marfoy haar recht ter zake heeft verwerkt. In zoverre slaagt het verweer van O.N.X.. Dit gedeelte van de vordering zal derhalve worden afgewezen.

5 Voorgaande redenering kan echter niet worden toegepast op de vordering betrekkelijk tot de eindafrekeningen over 2006 tot en met 2009. Van bijzondere omstandigheden als gevolg waarvan O.N.X. er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat Marfoy over die jaren geen kosten meer in rekening zou brengen, is geen sprake. Daarbij is van belang dat van een uitdrukkelijke noch stilzwijgende wilsverklaring, gericht op rechtsverwerking, is gebleken. Het enkele feit dat Marfoy de eindafrekeningen over die jaren niet binnen 14 maanden na de toezending van de factuur over 2005 aan O.N.X. heeft verstrekt, is niet voldoende om het gerechtvaardigd vertrouwen op te baseren.

6 Met betrekking tot de nadelige positie waarin O.N.X. stelt te zijn terecht gekomen door de late verstrekking van de facturen, wordt het volgende overwogen. Volgens O.N.X. heeft zij ten gevolge van het uitblijven van de eindafrekeningen niet kunnen anticiperen op de verhoging van de servicekosten. Daardoor is haar de mogelijkheid ontnomen om, lopende de huurovereenkomst, kostenbesparende maatregelen te nemen, aldus O.N.X..

Van een onredelijke verzwaring van de positie van O.N.X. is echter, naar het oordeel van de kantonrechter, geen sprake. O.N.X., wier werkterrein de vastgoedmarkt is, had immers redelijkerwijs kunnen voorzien dat de servicekosten gedurende 5 jaar niet op hetzelfde, lage niveau zouden blijven als bij aanvang van de huurovereenkomst. Nu zij als professionele contractspartij kan worden aangemerkt, had het op haar weg gelegen om zich tot Marfoy te wenden, toen de eindafrekeningen uitbleven, in plaats van stil te zitten en af te wachten. Dat klemt te meer, nu O.N.X. zich in de onderhavige procedure zelf beroept op een wettelijke of contractuele (verval)termijn voor de verstrekking van de eindafrekeningen. Ook stelt Marfoy terecht, dat O.N.X. zich ook na de ontvangst van de

165

eindafrekeningen tegen de hoogte daarvan had kunnen verweren en dat de keuze van O.N.X. om in haar jaarrekeningen geen voorziening op te nemen voor betwiste vorderingen van crediteuren, niet voor risico van Marfoy kan komen.

Dit brengt mee dat het verweer ter zake van rechtsverwerking met betrekking tot de navordering servicekosten over 2006, 2007 en 2008 wordt verworpen.

Dwaling 7 Voor vernietiging van een overeenkomst wegens dwaling is vereist, dat de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij of aan het stilzwijgen van de wederpartij waar zij de dwalende had behoren in te lichten. O.N.X. voert aan dat zij heeft gedwaald, omdat zij de huurovereenkomst niet dan wel onder andere voorwaarden was aangegaan, indien zij met betrekking tot de hoogte van de servicekosten bij aanvang van de huurovereenkomst een juiste voorstelling van zaken had gehad. Nu O.N.X. niet heeft aangevoerd dat de dwaling te wijten is aan een inlichting van Marfoy dan wel is veroorzaakt doordat Marfoy haar mededelingsplicht jegens O.N.X. heeft geschonden, faalt haar verweer. Daar komt bij dat ingevolge lid 2 van artikel 6:228lid 2 van artikel 6:228 BW vernietiging niet kan worden gebaseerd op een dwaling die in verband met de aard van de overeenkomst, de in het verkeerde geldende opvattingen of de omstandigheden van het geval voor rekening van de dwalende behoort te blijven. De maatschappelijke positie van O.N.X. en de op haar rustende onderzoeksplicht in aanmerking genomen, had van O.N.X. mogen worden verwacht dat zij zich bij het aangaan van de huurovereenkomst ervan had vergewist dat de op dat moment geldende prijs per vierkante meter gedurende vijf jaren gelijk zou blijven. Het voorgaande leidt tot de slotsom dat ook het beroep op dwaling wordt verworpen.

Betwisting van de (hoogte van de) servicekosten 8 De bespreking van dit gedeelte van het verweer zal, gelet op hetgeen hiervoor met betrekking tot de vordering van de naheffing servicekosten 2005 is overwogen en beslist, worden beperkt tot de jaren 2006 tot en met 2008. Marfoy heeft als reactie op hetgeen O.N.X. tegen de onderscheiden kostenposten heeft aangevoerd, haar vordering bij conclusie van repliek nader onderbouwd, onder overlegging van stukken. O.N.X. heeft vervolgens op de nadere stellingen van Marfoy gereageerd. Bij de bespreking van de kostenposten zal de door partijen aangehouden volgorde worden aangehouden.

Bewaking Vaststaat dat de bewaking niet in de huurovereenkomst als kostenpost is opgenomen.

Gesteld noch gebleken is dat partijen anderszins zijn overeengekomen dat deze kosten gedeeltelijk voor rekening van O.N.X. komen. De vordering zal derhalve op dit punt als ongegrond worden afgewezen.

Diversen Marfoy heeft als reactie op het verweer van O.N.X. betoogd, dat deze kostenpost voornamelijk de (onderhouds)kosten van zonwering, het onderhoud van het brandalarm, de waterschapslasten, toiletbenodigdheden en lampen voor de centrale ruimten

166

betreffen. Nu een specificatie van de kosten ontbreekt, zal het hierop betrekking hebbende gedeelte van de vordering als niet althans onvoldoende onderbouwd worden afgewezen.

Doorbelaste facturen Marfoy heeft bij conclusie van repliek de facturen overgelegd waarvan zij betaling vordert. O.N.X. heeft gemotiveerd betwist dat de werkzaamheden waarop de facturen betrekking hebben (i) ten behoeve van haar zijn verricht en/of (ii) voor haar rekening dienen te komen. Het had op de weg van Marfoy gelegen om haar vordering op dit punt nader te onderbouwen. Nu zij slechts stelt dat het gaat om kosten die specifiek ten behoeve van O.N.X. zijn gemaakt, zal haar vordering ook op dit punt als onvoldoende onderbouwd worden afgewezen.

9 Ten aanzien van de overige door O.N.X. betwiste kostenposten wordt het volgende overwogen. O.N.X. heeft de nadere stellingen van Marfoy bij conclusie van dupliek onweersproken gelaten en heeft volstaan met verwijzing naar hetgeen zij bij antwoord heeft aangevoerd. Dit betekent dat de vordering ter zake van kosten voor Elektra, Liften, Gas, Vuilafvoer, Water en Schoonmaakkosten als onvoldoende gemotiveerd betwist voor toewijzing gereed ligt, vermeerderd met de contractuele rente ad 2% per maand, gerekend vanaf de vervaldatum van de onderscheiden facturen tot aan de dag van de algehele voldoening. Voor matiging van de (boete)rente is geen aanleiding. De in de bepaling van artikel 6:94artikel 6:94 BW opgenomen maatstaf dat voor matiging van de bedongen boete slechts reden kan zijn indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, brengt mee dat de rechter pas als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken. Daarbij dient niet alleen de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete te worden meegewogen, maar ook de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen.

O.N.X. heeft te gelden als een professionele procespartij, van wie verwacht kan en mag worden dat zij op de hoogte is van de strekking van een boetebeding als dat waarop Marfoy zich beroept, namelijk dat het dient als stok achter de deur om de debiteur aan te sporen zijn betalingen prompt te verrichten. Door er willens en wetens voor te kiezen de facturen niet binnen de daarvoor geldende betalingstermijn te voldoen, heeft O.N.X. dan ook het risico van de verschuldigdheid van die boeterente aanvaard. Zij is derhalve de contractuele rente ad 2% per maand over het toe te wijzen bedrag aan naheffing servicekosten verschuldigd.

10 Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen en beslist dient O.N.X. nog in totaal € 32 570,73 ter zake van naheffing, inclusief de contractuele rente aan Marfoy te voldoen. Dit bedrag is als volgt opgebouwd: – over 2006 een bedrag van € 7281,33, vermeerderd met de contractuele rente tot en met 31 januari 2011 ad € 3124,42, derhalve € 10 405,75; – over 2007 een bedrag van € 9398,69, vermeerderd met de contractuele rente tot en met 31 januari 2011 ad € 4025,46, derhalve € 13 424,15; – over 2008 een bedrag van € 6541,56, vermeerderd met de contractuele rente tot en met 31 januari 2011 ad € 2199,27, derhalve € 8740,83.

167

10 Marfoy heeft een bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten gevorderd. O.N.X. heeft deze vordering (gemotiveerd) betwist. Niet is gesteld of gebleken dat de door Marfoy verrichte werkzaamheden meer hebben omvat dan de verzending van een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten moet daarom worden afgewezen.

11 De proceskosten zullen worden gecompenseerd nu partijen over en weer in het (on)gelijk worden gesteld.

De beslissing De kantonrechter: – veroordeelt O.N.X. tot betaling aan Marfoy van € 32 570,73 te vermeerderen met de contractuele rente over dat bedrag vanaf 1 februari 2011 tot aan de dag van de algehele voldoening; – bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt; – verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; – wijst af het meer of anders gevorderde.

168

WR 2012/17: Woonruimte – servicekosten: studentenwoning; short stayverhuur aan buitenlandse studenten; redelijkheid servicekosten; voorschot of vas...

Instantie: Rechtbank Amsterdam (Kantonrechter) Datum: 6 oktober 2011 Magistraten: Mr. F. van der Hoek Zaaknr: CV 10-41484 Conclusie: - LJN: BT8093 Noot: - Roepnaam: Brondocumenten: ECLI:NL:RBAMS:2011:BT8093, Uitspraak, Rechtbank Amsterdam (Kantonrechter), 06‑10‑2011

Wetingang: (art. 7:262art. 7:262 BW; art. 7:237 lid 3art. 7:237 lid 3 BW, art. 7:258art.

7:258 BW; art. 7:259art. 7:259 BW; art. 7:260art. 7:260 BW) Brondocument: Ktr. Amsterdam, 06-10-2011, nr CV 10-41484Ktr. Amsterdam, 06-102011, nr CV 10-41484 Snel naar: EssentieEssentieSamenvattingSamenvattingPartij(en)Partij(en)UitspraakUitspraak

EssentieNaar bovenNaar boven Woonruimte – servicekosten: studentenwoning; short stayverhuur aan buitenlandse studenten; redelijkheid servicekosten; voorschot of vaste prijs; leegstands- of reserveringskosten; berekening van energie en water; inventariskosten; mutatieschoonmaak SamenvattingNaar bovenNaar boven De verplichting tot het verstrekken van een afrekening van de servicekosten is van semidwingend recht. De verhuurder mag geen hogere dan de werkelijk gemaakte bijkomende kosten in rekening brengen. De huurder moet daarvoor een toetsingsmogelijkheid hebben. Het opmaken van een overzicht en een afrekening voor een mondiaal verspreid ex-huurdersbestand is voor verhuurder belastend. Dat neemt niet weg dat een huurder volgens de wet recht heeft op een berekening van hetgeen hij heeft betaald. Op expliciet verzoek van de huurder moet verhuurder het in art. 7:259 lid 2art. 7:259 lid 2 BW bedoelde overzicht van de servicekosten geven. De kantonrechter oordeelt dat daarmee verhuurster voldoet in de specifieke omstandigheden van deze vorm van verhuur aan de op haar rustende verplichtingen. Voor huurders die niet zelf aanspraak maken op een afrekening heeft het voorschot het karakter van een vaste prijs. De anderen krijgen inzicht in de kosten en hebben de kans die te laten toetsen.

Voor de buitenlandse studenten die jaarlijks in september arriveren, reserveert verhuurster in de loop van het jaar vrijkomende woonruimte. Als reserveringsvergoeding brengt verhuurster 10% van de leegstandskosten aan de huurder in rekening. Deze

169

huurderving valt niet onder de servicekosten maar onder het enkele gebruik van het gehuurde en dient uit de huurprijs te worden bestreden.

Er bestaat geen objectieve grond om bij de berekening van de kosten voor water en energie onderscheid te maken tussen Nederlandse en buitenlandse studenten.

Uitgangspunt moet zijn dat de werkelijke kosten aan de huurder in rekening worden gebracht, hetzij via gemeten verbruik, hetzij via een zo precies mogelijke omslag of schatting. Verhuursters argument dat individuele meting en afrekening praktisch en financieel niet haalbaar is, is van onvoldoende gewicht tegenover haar wettelijke verplichtingen. Bij de inspectie van de woonruimte aan het einde van de huur kunnen gelijktijdig de meterstanden worden opgenomen. Verhuurster hoeft geen afrekening te verzenden, anders dan op uitdrukkelijk verzoek van de gewezen huurder. Verhuurster mag het voorschot zelf bepalen en heeft daardoor geen grotere incassokosten. Een beroep van huurder op het semidwingende toetsingsrecht is naar normen van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar.

De kantonrechter oordeelt dat verhuurster op verzoek van de huurder een afrekening van de servicekosten dient te verstrekken en meer- en minderkosten zo nodig te verrekenen. Op leegstands- of reserveringskosten kan verhuurster geen aanspraak maken. Voor de vergoeding van inventaris en mutatieschoonmaak kan verhuurster volstaan met een vaste vergoeding.

Partij(en)Naar bovenNaar boven Eiseres: Stichting Duwo, gevestigd en kantoorhoudende te Delft Gemachtigde: mr. T.A. Nieuwenhuijsen tegen Gedaagden: 1. E. Uliyanchenko 2. P. Verstraete 3. V. Kefala

ieder met onbekende woon- of verblijfplaats Gemachtigde: mr. H.M. Meijerink UitspraakNaar bovenNaar boven (â&#x20AC;Ś) GRONDEN VAN DE BESLISSING

170

Feiten 1 Als gesteld en onvoldoende weersproken staat vast: 1.1 Duwo is een toegelaten instelling als bedoeld in art. 70art. 70 e.v. Woningwet. Zij is gespecialiseerd in de verhuur van wooneenheden aan studenten en heeft woningbezit in Amsterdam, Delft, Den Haag en Leiden.

1.2 Duwo verhuurt het merendeel van haar woningen met een zg. campuscontract als bedoeld in art. 7:274 lid 4art. 7:274 lid 4 sub 3 BW. Een ander deel verhuurt zij met zg. short staycontracten aan studenten en promovendi van buitenlandse afkomst.

1.3 Duwo heeft aan ieder van gedaagden woonruimte verhuurd in het complex ‘De Eenhoorn’ te Amsterdam, op basis van een short staycontract.

1.4 Gedaagden hebben aan de Huurcommissie alhier een verzoek voorgelegd om uitspraak te doen over hun betalingsverplichting met betrekking tot de bijkomende leveringen en diensten (nader: de servicekosten) alsmede een verzoek om uitspraak te doen over een verlaging van het door Duwo in rekening gebrachte voorschot op de servicekosten. De verzoeken kwamen inhoudelijk overeen, maar hadden betrekking op uiteenlopende periodes.

1.5 De Huurcommissie heeft uitspraak gedaan op 17 februari 2010, verzendingsdatum 30 juni 2010. Kort samengevat heeft de commissie geoordeeld dat het reguliere huurprijzenrecht op het gehuurde van toepassing is; de betalingsverplichting van gedaagden is dienovereenkomstig bepaald.

Vordering 2 Duwo vordert, zakelijk weergegeven, op de voet van art. 7:262art. 7:262 BW te bepalen dat de door haar in rekening gebrachte prijs voor de geleverde goederen en diensten voor de verhuurder woonruimte redelijk is, althans te bepalen welk bedrag redelijk is.

3 Duwo stelt ter onderbouwing van de vorderingen, kort samengevat, dat zij zich de woningnood onder studenten aantrekt. Voor studenten van buitenlandse afkomst die aan uitwisselingsprogramma’s deelnemen, een tijdelijke studie volgen of promoveren is die problematiek nog groter dan voor Nederlandse studenten. Zij dragen vaak geen kennis van de Nederlandse situatie, hebben geen woonduur opgebouwd en beschikken niet over een sociaal netwerk. Bovendien weten de studenten vaak niet hoe zij energie- en internetaansluitingen moeten regelen en loont het niet de moeite om meubilair aan te schaffen. Zij hebben daarom belang bij direct beschikbare, verzorgde woonruimte.

4 Volgens Duwo geldt dat belang ook voor de onderwijsinstellingen en voor Nederland als kenniseconomie. Tengevolge van de huisvestingsproblematiek dreigden de instellingen hun doelstellingen ten aanzien van internationalisering niet te halen. Zij hebben daarom afspraken met Duwo gemaakt, die erin resulteren dat Duwo een aantal wooneenheden reserveert voor buitenlandse studenten. Zij krijgen direct, zonder wachtlijst, woonruimte aangeboden met een hoog serviceniveau, waaronder meubilering en aangesloten voorzieningen. Duwo gebruikt daarvoor haar aparte bedrijfsonderdeel Short Stay; toewijzing vindt plaats via de onderwijsinstelling.

171

5 Duwo stelt deze vorm van verhuur aanvankelijk te hebben gezien als een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur als omschreven in art. 7:232 lid 2art.

7:232 lid 2 BW. Zij heeft zich echter kunnen vinden in de uitspraak van 20 mei 2009 van de kantonrechter alhier (Duwo/Motazacker, WR 2009/96WR 2009/96) en heeft haar beleid herzien. Zij splitst nu de overeengekomen prijs uit in een huurprijs en een prijs voor de geleverde goederen en diensten, overeenkomstig het reguliere huurprijzenrecht.

Volgens Duwo wringt de systematiek van de berekening en de afrekening van de bijkomende kosten van deze bijzondere categorie woonruimte echter met de wettelijke regeling. Duwo stelt, onder meer door deze procedure, te zoeken naar een weg om haar vorm van short stayverhuur in te passen in het huurrecht. Duwo wijst erop dat niet meer dan 0,05% van haar huurders zich tot de huurcommissie heeft gewend. Dat rechtvaardigt niet dat haar exploitatieopzet volledig gewijzigd zou moeten worden.

6 Duwo benoemt de volgende, samengevatte vraagpunten bij de berekening van de bijkomende kosten.

A. Laat de huurwetgeving toe dat met een vaste vergoeding wordt gewerkt, die niet achteraf of periodiek aan de hand van het werkelijke gebruik worden afgerekend?

B. In de bijkomende kosten neemt Duwo een vergoeding op voor een hogere dan de gebruikelijke frictieleegstand. Is dat wettelijk toelaatbaar, of wordt die vergoeding geacht in de huurprijs te zijn verdisconteerd?

C. Berekent Duwo de kosten van energie en water op juiste wijze?

D. Brengt Duwo de kosten van en de afschrijving van de inventaris op juiste wijze in rekening?

E. Brengt Duwo de kosten van de reguliere- en de mutatieschoonmaak op juiste wijze in rekening?

7 Op de bovengenoemde knelpunten wordt bij de beoordeling verder ingegaan.

Verweer 8 Gedaagden voeren, kort samengevat, ten verwere aan dat het wettelijke stelsel van huurprijs- en huurprijsbescherming verfijnd en afgewogen is. De handelwijze van Duwo is daarmee in strijd. Gedaagden erkennen het belang van short stayverhuur aan buitenlandse studenten. Zij betwisten echter dat de door Duwo beschreven uitvoeringsproblemen zich voordoen of voldoende relevant zijn. Gedaagden hebben er bezwaar tegen dat de servicekosten op een andere wijze worden berekend en afgerekend dan bij â&#x20AC;&#x2DC;gewoneâ&#x20AC;&#x2122; Nederlandse huurders geschiedt. Niet relevant is hoeveel andere (voormalige) huurders die bezwaren delen.

9 Gedaagden erkennen dat de bovengenoemde vraagpunten de kern van de geschillen vormen. Hun verweren worden in het onderstaande opgenomen en beoordeeld.

Beoordeling

172

10 Met partijen is de kantonrechter van oordeel dat de huurovereenkomsten met betrekking tot de onderhavige short staywoningen niet te kwalificeren zijn als huur in de zin van art. 7:232 lid 2art. 7:232 lid 2 BW, in navolging van de in rov. 5 genoemde uitspraak. Dat brengt als uitgangspunt met zich mee dat het reguliere, in Boek 7.4.5.1 BW opgenomen huurprijzenrecht op de overeenkomst van toepassing is. Relevant voor de beoordeling van dit geschil zijn met name de art. 7:237 lid 3art. 7:237 lid 3, 7:2597:259 en 7:2607:260 BW. 11. Ad A: voorschot of vaste prijs?

Volgens het eerste lid van art. 7:259eerste lid van art. 7:259 BW is de betalingsverplichting van de huurder het ter zake overeengekomen bedrag. Volgens het tweede lid dient de verhuurder aan de huurder op de in het tweede en derde lid genoemde tijdstippen een naar de soort uitgesplitst overzicht van de in rekening gebrachte servicekosten te verstrekken, met vermelding van de wijze van berekening daarvan.

12 Duwo betoogt dat één van de bijzonderheden van short stayverhuur is dat de huur meestal kortdurend is en dat de huurders voor het overgrote deel na de beëindiging van de huur terugkeren naar hun land van herkomst. Het is voor Duwo onmogelijk, dan wel kostbaar om eindafrekeningen te versturen, tekorten te innen en overschotten terug te betalen. De huurders zijn gewend om een all-in prijs voor hun huisvesting te betalen. Zij willen vooraf weten waar ze aan toe zijn en wensen hun ‘out-of-pocketkosten’ zo laag mogelijk te houden. Volgens Duwo brengt zij een vaste, redelijke vergoeding in rekening, gebaseerd op de werkelijke kosten. De kosten zijn niet gebaseerd op de werkelijke kosten per woning, maar op het gemiddelde van de collectiviteit van short stayhuurders.

Duwo wil daarop niet verdienen, maar evenmin risico lopen. Een vaste vergoeding is volgens de Hoge Raad (NJ 1998/129NJ 1998/129) toegestaan.

13 Gedaagden voeren aan dat het Duwo volgens de wet en het genoemde arrest alleen vrij staat om een vaste vergoeding overeen te komen als die lager is dan de werkelijke kosten. Individuele bemetering is mogelijk en het is niet rechtvaardig om een huurder te laten meebetalen aan het verbruik van een ander. Bovendien is in de onderhavige huurcontracten geen vaste en niet- verrekenbare vergoeding opgenomen. In latere contracten is dat wel het geval.

14 Geoordeeld word als volgt.

De verplichting tot het verstrekken van een afrekening is van semi-dwingend recht. Het meergenoemde arrest handelde over de situatie waarin de vaste vergoeding lager was dan de nadien gepresenteerde afrekening. De huurder kon zich op de overeenkomst beroepen, nu de wet (die op dit punt niet wezenlijk verschilt van de sinds 2003 geldende regelgeving) alleen de huurdersbelangen beoogt te beschermen. Het arrest biedt dus geen steun voor het standpunt van Duwo. De redengeving van de bepaling evenmin: het is de verhuurder niet toegestaan om hogere dan de werkelijk gemaakte bijkomende kosten in rekening te brengen. De huurder moet daarvoor een toetsingsmogelijkheid hebben.

15 De volgende vraag is of redelijkheid en billijkheid tot een ander resultaat moeten leiden, zoals Duwo bepleit. Duwo heeft een begrijpelijk betoog gegeven over het bijzondere karakter van de short stayverhuur. Dat het opmaken van een overzicht en een afrekening voor een — waarschijnlijk — mondiaal verspreid ex-huurdersbestand veel

173

belastender is dan voor een reguliere populatie, ligt voor de hand. In dat verband is niet zonder belang dat zich maar enkele huurprijsgeschillen hebben voorgedaan bij tienduizenden huurders, zoals onweersproken is gebleven. Dat neemt echter niet weg dat een huurder volgens de wet recht heeft op een berekening van hetgeen hij heeft betaald.

Dat (al) de short stayhuurders van Duwo daarop geen prijs stellen, is zonder onderbouwing gebleven.

16 Duwo heeft de huurcontracten van gedaagden niet in het geding gebracht en evenmin de nieuw gehanteerde overeenkomsten. Zij heeft echter onweersproken gesteld dat zij het in art. 7:259 lid 2art. 7:259 lid 2 BW bedoelde overzicht wel afgeeft, zij het op expliciet verzoek van de huurder. Naar het oordeel van de kantonrechter voldoet Duwo daarmee in de specifieke omstandigheden van deze vorm van verhuur aan de op haar rustende verplichtingen. Voor de huurders die niet eigener beweging aanspraak maken op een afrekening heeft het voorschot het karakter van een vaste prijs. De anderen krijgen inzicht in de kosten en hebben de kans die te laten toetsen. Duwo zal haar administratie dus zo moeten inrichten dat toetsing mogelijk is. Als het juist is dat het merendeel van de huurders geen prijs stelt op een afrekening, zoals Duwo stelt, zal een en ander voor haar ook geen grote belasting betekenen. Het systeem van de wet blijft aldus staan: servicekosten zijn naar hun aard (in meerdere of mindere mate) variabel en een bij de aanvang van de huur overeengekomen betalingsverplichting moet dan ook als voorschot worden gekwalificeerd.

17 In geschil is echter niet alleen óf de huurders kunnen toetsen, maar ook in welke mate zij dat kunnen doen. Het oordeel over de vraag onder A staat dus in verband met dat over de navolgende vragen.

18. B. Leegstand- of reserveringskosten Duwo stelt dat de buitenlandse studenten jaarlijks in september arriveren. Zij moet dan woningen voor verhuur gereed hebben, hetgeen met zich meebrengt dat zij in de loop van het jaar – bijvoorbeeld in mei – vrijkomende woonruimte reserveert. Volgens Duwo heeft zij daarom hogere leegstandkosten. Bij reguliere verhuur bedraagt het leegstandspercentage ca. 1%, bij haar short stayverhuur bijna 17%. Bij de vaststelling door de Minister van de huurprijzen van woningen van toegelaten instellingen werd uitgegaan van de stichtingskosten en 2% aan frictieleegstand.

19 Volgens Duwo betreffen de kosten echter niet alleen een leegstandvergoeding. Zij verleent de student een dienst, door hem direct na aankomst in Nederland een verzorgde woonruimte aan te bieden. Dat is een vorm van dienstverlening, waarvoor een vergoeding passend is. Onder de noemer van reserveringsvergoeding brengt zij 10% van de leegstandkosten aan de huurder in rekening. Om de huurder niet met een flink bedrag ineens te confronteren, worden ze per maand omgeslagen. Duwo wordt er niet beter van; voor de onderwijsinstellingen valt de reservering buiten hun wettelijke taak.

20 Gedaagden voeren aan dat de genoemde kosten niet als servicekosten kwalificeren.

Het gaat om derving van huurinkomsten in verband met leegstand, die uit de kale huur gedekt moet worden. Duwo handelt niet alleen in het belang van de studenten, maar ook voortvloeiend uit afspraken met de onderwijsinstellingen. Gedaagden wijzen er bovendien op dat leegstand niet gelijk staat aan huurderving. Duwo verhuurt van begin

174

september tot eind augustus en de huurders zijn ook huur verschuldigd als zij voortijdig vertrekken.

21 Het verweer van gedaagden wordt gevolgd. Duwo benoemt de in rekening gebrachte kosten (ook) als reserveringsvergoeding, maar het gaat in feite om huurderving. Als zich geen huurderving zou voordoen, zou ook geen reserveringsvergoeding worden berekend.

Moeilijk valt ook in te zien hoe het reserveren van een woning als een service of dienst kan worden betiteld. De kosten vallen onder het enkele gebruik van het gehuurde als bedoeld in art. 7:258art. 7:258 BW en dienen uit de huurprijs te worden bestreden.

22 Duwo wordt niet gevolgd in haar stelling dat de woningwaardering daartoe geen ruimte biedt. Het mag zo zijn dat de Minister de prijs per punt destijds heeft gerelateerd aan de stichting en exploitatie van de woonruimte. Dat uitgangspunt is in de loop van de jaren echter achterhaald. De jaarlijkse maximale huurprijsverhogingen worden eerder door politiek/maatschappelijke overwegingen bepaald en hetzelfde geldt voor de afschaffing van de verouderingsaftrek. De eigen stelling van Duwo dat de problematiek is opgelost als de kabinetsplannen voor de invoering van schaarstepunten worden ingevoerd, geeft daaraan ook steun: die plannen zijn volgens de toelichting van de Minister vooral gerelateerd aan krapte op de woningmarkt en bezuinigingsdoelstellingen, niet direct aan tekortschietende rendementen.

23 Duwo gaat er voorts aan voorbij dat zij de woningen ook reserveert uit hoofde van een afspraak met de onderwijsinstellingen. Dat die instellingen niet mogen of kunnen bijdragen aan de realisatie van hun belangen, is niet onderbouwd en lijkt bovendien in strijd met het feit dat de Universiteit van Amsterdam met De Alliantie participant is in de verhuur van de short staywoning aan Sangati, in het dossier onder rolnummer CV 1018994. Tenslotte is onbesproken gebleven dat leegstand en huurderving niet aan elkaar gelijk behoeven te zijn.

24. C. De berekening van energie en water Het geschil valt uiteen in twee delen: het individuele verbruik in de eigen woonruimte en dat van gas, water en elektra in de gemeenschappelijke ruimten. Duwo stelt dat de woningen in gebouw De Eenhoorn individueel zijn bemeterd en die in oudere complexen niet. Individuele meting en afrekening acht zij ten aanzien van short stayhuurders echter praktisch en financieel niet haalbaar, reden waarom zij met vaste bedragen werkt, zowel voor het gebruik in de woonruimte als dat in de gemeenschappelijke ruimten. Duwo berekent het totaal van de short staywoningen en stelt jaarlijks een gemiddelde vast, zij het verrekend naar de oppervlakte van de woonruimte. Het verbruik ten aanzien van de gemeenschappelijke ruimte wordt eveneens via omslag berekend. Reguliere studenten ontvangen een individuele afrekening.

25 Duwo stelt voorts dat het gebruik van de short stayhuurders gemiddeld hoger ligt dan dat van reguliere huurders. Ulyanchenko en Verstraete hebben aanzienlijk meer gestookt, zodat de vaste prijs voor hen voordelig uitpakt.

26 Gedaagden betwisten dat er een objectieve grond bestaat om onderscheid te maken tussen Nederlandse en buitenlandse studenten. Zij bepleiten dat er maar twee mogelijkheden bestaan: hetzij afrekening naar ieders individuele gebruik, hetzij afrekening met een verdeelsleutel waarin alle wooneenheden worden betrokken. Volgens

175

gedaagden kan het verschil tussen het vaste bedrag en het individuele verbruik oplopen tot € 25 per maand.

27 Het verweer van gedaagden wordt gevolgd. Uitgangspunt moet zijn dat de werkelijke kosten aan de huurder in rekening worden gebracht, hetzij via gemeten verbruik, hetzij via een zo precies mogelijke omslag of schatting. Duwo heeft erkend dat bemetering van het persoonlijke gebruik mogelijk is, zoals ook bij de reguliere bewoners plaatsvindt.

Haar argument dat individuele meting en afrekening praktisch en financieel niet haalbaar is, is van onvoldoende gewicht tegenover haar wettelijke verplichtingen. Daarbij wordt het volgende meegewogen.

28 In de eerste plaats wordt het gehuurde aan het einde van de huur geïnspecteerd. Een gelijktijdige opname van de meterstanden is dan geen zware belasting. In de tweede plaats is in rov. 16 geoordeeld dat Duwo geen afrekening behoeft te verzenden, anders dan op uitdrukkelijk verzoek van de gewezen huurder, hetgeen volgens Duwo alleen sporadisch voorkomt. Zij behoeft de meterstanden dus alleen enige tijd te bewaren en alleen in enkele gevallen in een afrekening te verwerken. In de derde plaats loopt Duwo geen groter incassorisico dan thans. Zij mag het voorschot zelf bepalen, bijvoorbeeld op het niveau van het feitelijk verbruik van de short stayhuurders of op een zodanig niveau dat zij geen risico loopt. Aannemelijk is dat eventuele navorderingen lastig te innen zijn, maar dat doet Duwo nu ook niet. Bovendien kan zij de borgsom uitwinnen. In de vierde plaats heeft de(zelfde) gemachtigde van De Alliantie in de zaak onder rolnummer CV 1018994 betoogd dat de energiekosten in dat geval van short stayverhuur zijn verlaagd, omdat de betreffende huurder weinig energie verbruikte. Dat ondersteunt dat differentiatie niet onmogelijk is, al is dat soms bewerkelijker. Dat een beroep van de huurder op het semi-dwingende toetsingsrecht naar normen van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, kan op grond van het bovenstaande niet worden aangenomen.

29 Consequent is dat het verbruik in de gemeenschappelijke ruimten wordt berekend aan de hand van het gehele aantal woningen in het complex, zoals de huurcommissie heeft gedaan. Het gebruik van die ruimten staat voor alle bewoners in gelijke mate open.

30. D. De afschrijving van de inventaris Duwo stelt dat zij de woonruimte normaliter kaal, dus zonder behang en ongeschilderd aan de huurder oplevert. De short staywoningen voorziet zij echter van vloerbedekking, wandafwerking en gordijnen, inventaris en een keuken- en lakenpakket. De wand- en vloerafwerking schrijft zij in 10 jaar af, de gewone inventaris in 5 jaar en de laatstgenoemde pakketten worden per mutatie nieuw neergezet. De huurder kan de spullen aan het einde van de huur meenemen en anders worden ze afgedankt. Voor de gehele inventaris wordt een bedrag van € 73 per maand in rekening gebracht.

31 Gedaagden voeren aan dat behangen en schilderen onder de normale oplevering van een woning vallen. De huurder dient vervolgens het onderhoud te verzorgen. De plaatsingskosten van apparatuur hebben eveneens van doen met de reguliere verhuur.

Voorts betwisten gedaagden de juistheid van de afschrijvingsmethode, die afwijkt van de normen van de Huurcommissie. De afschrijvingstermijn van de keuken- en lakenpakketten is te kort: gedaagden hebben 2 tot 3 jaar in het gehuurde gewoond.

176

Duwo doet er beter aan de pakketten te verkopen aan huurders die daarvoor belangstelling hebben.

32 Het verweer wordt niet gevolgd. Onbetwist is dat vloerbedekking en gordijnen niet in de kale huurprijs thuishoren. Voor wandafwerking geldt hetzelfde: dat de verhuurder zonder nadere overeenkomst gehouden is om een woning te behangen dan wel de wanden te schilderen, is niet gebaseerd op de wet, daargelaten dat Duwo onbetwist heeft gesteld dat de wandafwerking van een bijzondere kwaliteit is. De afschrijvingstermijn van wand- en vloerafwerking van 10 jaar komt niet onredelijk voor. Dat Duwo tegen beperkte kosten gestandaardiseerde keuken- en lakenpakketten aanbiedt, past in haar concept van servicegerichte verhuur. In hun verweer dat Ikea goedkoper is, gaan gedaagden eraan voorbij dat aan de organisatie van de inkoop en de aanbieding voor Duwo kosten zijn verbonden. Voorts miskennen zij dat de huurders bij mutatie desgewenst de beschikking over de goederen krijgen.

33. E. De mutatieschoonmaak Duwo brengt, naast de reguliere schoonmaakkosten, ook de kosten van de schoonmaak bij mutatie in de servicekosten in rekening. Zij stelt ervan uit te gaan dat de vertrekkende huurder het gehuurde stofschoon oplevert, maar zij acht een eindschoonmaak noodzakelijk, wil de nieuwe huurder een schone woning kunnen betrekken. Het betreft ook een verlening van service aan de nieuwe huurder. Duwo brengt de kosten ad â&#x201A;Ź 8,08 per maand onder in de servicekosten. Zij trekt een vergelijking met een vakantiewoning.

34 Gedaagden wijzen op de verplichting van de huurder om het gehuurde in dezelfde staat achter te laten waarin hij het opgeleverd heeft gekregen. Als de huurder dat verzuimt, kan Duwo hem daartoe dwingen of de waarborgsom aanspreken. In het systeem van Duwo betaalt de nieuwe huurder voor het verzuim van zijn voorganger. De vergelijking met de kortdurende huur van een vakantiewoning gaat niet op.

35 Ook hier wordt het verweer niet gevolgd. Duwo maakt onderscheid tussen stofschoon opleveren en een grondige schoonmaak, die de nieuwe huurder in staat stelt het gehuurde zonder nadere inspanning direct te betrekken. Tot het eerste is de huurder op grond van art. 7:224art. 7:224 BW verplicht, tot het tweede niet. Het is dus niet zo dat de nieuwe huurder betaalt voor een nalaten van zijn voorganger. Voorts geldt dat Duwo een redelijk belang heeft bij een gestandaardiseerde, administratief eenvoudige aanpak van oplevering van deze woningen, waarin relatief veel mutaties voorkomen.

36. Conclusie Het bovenstaande brengt met zich mee dat Duwo gehouden is om op verzoek van de huurder een afrekening te verstrekken en meer- en minderkosten zonodig te verrekenen.

Consequentie is dat een ex-huurder die om een afrekening verzoekt, een naheffing zou kunnen krijgen. Op leegstands- of reserveringskosten kan Duwo geen aanspraak maken.

Ten aanzien van de vergoeding van inventaris en mutatieschoonmaak kan Duwo volstaan met een vaste vergoeding.

177

37 Uit de door partijen overgelegde gegevens kan nu niet worden opgemaakt welke betalingsverplichting gedaagden over de in het geding zijnde perioden hebben, op basis van de bovengenoemde uitgangspunten. Duwo wordt in de gelegenheid gesteld om die betalingsverplichting te berekenen. Gedaagden kunnen daarop reageren. De beslissing op dit punt wordt aangehouden.

BESLISSING De kantonrechter: I. verwijst de zaak naar de rolzitting van 10 november 2011 voor uitlating door Duwo als beschreven in rov. 37; II. houdt de beslissing voor het overige aan.

178

WR 2012/77: Servicekosten: zonder voorbehoud kan woningcorporatie reeds afgerekende stook- en servicekosten niet later corrigeren Instantie: Rechtbank Rotterdam (Kantonrechter) Datum: 19 augustus 2011 Magistraten: Mr. W.F. Lubberink Zaaknr: 1204994 Conclusie: - LJN: BR6216 Noot: - Roepnaam: Brondocumenten: ECLI:NL:RBROT:2011:BR6216, Uitspraak, Rechtbank Rotterdam (Kantonrechter), 19‑08‑2011

Wetingang: (art. 7:262art. 7:262 BW) Brondocument: Ktr. Rotterdam, 19-08-2011, nr 1204994Ktr. Rotterdam, 19-08-2011, nr 1204994 Snel naar: EssentieEssentieSamenvattingSamenvattingPartij(en)Partij(en)UitspraakUitspraak

EssentieNaar bovenNaar boven Servicekosten: zonder voorbehoud kan woningcorporatie reeds afgerekende stook- en servicekosten niet later corrigeren SamenvattingNaar bovenNaar boven Na de uitspraak van de Huurcommissie vordert de woningcorporatie de vaststelling van de hoogte van de stookkosten, servicekosten en administratiekosten.

De verhuurder verstrekt de huurder elk jaar, uiterlijk zes maanden na het verstrijken van een kalenderjaar, een naar de soort uitgesplitst overzicht van de in dat kalenderjaar in rekening gebrachte servicekosten. Dit systeem beoogt de huurder in staat te stellen na te gaan of de kosten terecht of ten onrechte in rekening worden gebracht en nog een vruchtbare discussie daarover te voeren. Verhuurster heeft huurster over het (voorgaande) jaar 2008 wat de schoonmaakkosten betreft en over de (voorgaande) periode 2007/2008 wat de stookkosten betreft dergelijke overzichten verstuurd en op basis daarvan is tussen partijen afgerekend. Verhuurster heeft daarbij niet aangegeven dat zij zich het recht voorbehoudt om, als blijkt dat enige post op de afrekening niet klopt, deze post in een volgend jaar te corrigeren. Dat brengt in beginsel met zich dat huurster erop mocht vertrouwen dat finaal afgerekend was en dat zij niet bedacht hoefde te zijn op nieuwe kostenposten.

Verhuurster wil de afrekening van de schoonmaak- en stookkosten van het voorgaande jaar corrigeren. De eisen van redelijkheid en billijkheid brengen naar het oordeel van de kantonrechter niet mee dat de door verhuurster beschreven (en zelf gecreëerde) situatie onaanvaardbaar is. In de eerste plaats omdat verhuurster kan voorkomen dat een dergelijke situatie zich nog voordoet, door wel een duidelijk en deugdelijk voorbehoud op

179

te nemen. Verder zal er eerder aanleiding zijn om onaanvaardbaarheid aan te nemen indien het gaat om een voor iedereen kenbare fout of vergissing.

Het is verhuurster niet toegestaan een afrekening servicekosten van enig jaar, te corrigeren met posten die betrekking hebben op een voorgaand jaar.

Partij(en)Naar bovenNaar boven Eiseres: Stichting Woonstad Rotterdam, gevestigd te Rotterdam Gemachtigde: mr. E. de Ruiter tegen Gedaagde: T. Abma, wonende te Rotterdam Gemachtigde: mr. T. Rhijnsburger UitspraakNaar bovenNaar boven (…)

2.De vaststaande feiten De kantonrechter gaat uit van de volgende vaststaande feiten. Deze feiten zijn enerzijds gesteld en anderzijds niet dan wel onvoldoende gemotiveerd weersproken.

2.1 Abma huurt van Woonstad de woning aan de Ooltgensplaathof 68 in Rotterdam.

2.2 Abma heeft de Huurcommissie verzocht een uitspraak te doen over de afrekening van de servicekosten over de stookkostenperiodes 2007/2008 en 2008/2009, over de schoonmaakkosten over 2008 en 2009 en over het voorschotbedrag van de servicekosten voor 2010.

2.3 De Huurcommissie heeft op 2 november 2010 uitspraak gedaan. De uitspraak is naar partijen verzonden op 30 november 2010. De kern van de uitspraak, zoals weergegeven in de uitspraak, luidt als volgt:

“De betalingsverplichting van huurder met betrekking tot de kostenpost schoonmaakkosten over het jaar 2008 bedraagt € 124,91.

De betalingsverplichting van huurder met betrekking tot de kostenpost stookkosten over de periode van 01-07-2007 tot 01-07-2008 bedraagt € 472,81.

De betalingsverplichting van huurder met betrekking tot de kostenpost schoonmaakkosten over het jaar 2009 bedraagt € 290,55.

180

De betalingsverplichting van huurder met betrekking tot de kostenpost stookkosten over de periode van 01-07-2008 tot 01-07-2009 bedraagt € 782,32.

Het voorschotbedrag servicekosten blijft ongewijzigd.”

2.4 Het Servicekostenbeleid Huurcommissie bepaalt voor zover nu van belang:

“Beleid van de Huurcommissie art. 7:260 lid 1art. 7:260 lid 1 BW – vaststelling betalingsverplichting In geval van vaststelling van de betalingsverplichting zal de commissie de vergoeding van de administratiekosten als volgt vast stellen: Warmtelevering: in beginsel maximaal 2%, inclusief eventuele BTW, indien verhuurder zelf de warmtemeting en de afrekening verzorgt.

Warmtelevering: in beginsel maximaal 1%, inclusief eventuele BTW, indien verhuurder de warmtemeting heeft uitbesteed.

Overige kosten: in beginsel maximaal 5%, inclusief eventuele BTW

Minimale vergoeding administratiekosten Het voldoen aan de wettelijke voorschriften inzake het verstrekken van een kostenoverzicht heeft tot gevolg dat door de verhuurder altijd een vast aantal handelingen zal moeten worden verricht. De commissie vindt het dan ook redelijk dat in ieder geval een minimumbedrag per woonruimte in rekening mag worden gebracht.

Dit minimumbedrag is vastgesteld op € 7,50.”

3.De vordering Woonstad vordert bij dagvaarding bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, voor recht te verklaren, met veroordeling van Abma in de kosten van de procedure: (1) dat de betalingsverplichting van Abma voor de stookkosten betreffende de periode 1 juli 2007 tot 1 juli 2008 € 475,63 bedraagt; (2) dat de betalingsverplichting van Abma voor de schoonmaakkosten betreffende het kalenderjaar 2009 € 403,90 bedraagt; (3) dat de betalingsverplichting van Abma voor de stookkosten betreffende de periode 1 juli 2008 tot 1 juli 2009 € 786,69 bedraagt. (ad 1) Het verschil tussen de door Woonstad vastgestelde stookkosten over de periode 2007/2008 (€ 475,63) en de stookkosten zoals die door de huurcommissie over die periode zijn vastgesteld (€ 472,81) bedraagt € 2,82. Dit verschil vindt haar verklaring in het feit dat de huurcommissie uitgaat van een bedrag aan administratiekosten gelijk aan 1% van de stookkosten (€ 4,68 in dit geval) en Woonstad uitgaat van het conform het beleid van de huurcommissie vastgestelde minimumbedrag aan administratiekosten van € 7,50.

181

Woonstad hanteert dit laatste bedrag altijd, ook in de gevallen waarin zij eigenlijk een hoger bedrag aan administratiekosten zou mogen rekenen. (ad 2) In 2008 zijn schoonmaakkosten ten bedrage van € 10.865,41 niet juist verdeeld over de vier complexen waarop deze kosten betrekking hadden.

Woonstad heeft dit in 2009 gecorrigeerd. Had zij dit niet gedaan, dan hadden de huurders van het complex waar in 2008 teveel in rekening is gebracht voor schoonmaakkosten, moeten opdraaien voor de schoonmaakkosten van de drie andere complexen.

Bovendien worden woningcorporaties met grote regelmaat geconfronteerd met correctienota’s van bijvoorbeeld de door haar ingeschakelde nuts- en schoonmaakbedrijven.

Indien een woningcorporatie die correcties niet mag doorberekenen aan haar huurders, ontstaat er voor haar een grote kostenpost voor werkzaamheden waar huurders op grond van het Besluit kleine herstellingen verantwoordelijk voor zijn. Voor woningcorporaties zoals Woonstad is het op die manier onbetaalbaar om services aan te bieden, doordat zij een groot financieel risico lopen. Dit zou ook betekenen dat indien Woonstad na afrekening een bedrag retour ontvangt vanwege een foutieve afrekening zij dit bedrag in eigen zak kan steken, omdat zij een afrekening niet meer mag corrigeren.

Bij het voorgaande komt overigens nog dat de huurcommissie bij de vaststelling van de schoonmaakkosten over 2009 uitgaat van de verdeelsleutel 1/108, waar deze 1/106 moet zijn. (ad 3) De huurcommissie heeft de afrekening van de stookkosten over de periode 2008/2009 € 4,37 lager vastgesteld dan Woonstad. De huurcommissie heeft namelijk de correctie van de stookkosten over 2007/2008 van € 505,64 niet overgenomen. Het bezwaar van Woonstad hiertegen is gelijk aan het bezwaar dat zij heeft tegen de vaststelling van de schoonmaakkosten over 2009 zoals in de eerste alinea van (ad 2) is weergegeven.

4.Het verweer Abma betwist de vordering. Zij voert hiertoe het volgende aan. Aangesloten wordt bij de nummering van de verschillende onderdelen van de vordering zoals onder 3 vermeld. (ad 1) De huurcommissie heeft conform haar beleid 1% van (het onderdeel van de servicekosten:) de stookkosten als administratiekosten in rekening gebracht. Het totaal van de administratiekosten moet minimaal € 7,50 bedragen. Woonstad interpreteert het beleid verkeerd. Het beleid van de huurcommissie moet als redelijk worden aangemerkt, temeer omdat Woonstad geen inzage heeft gegeven in de daadwerkelijk door haar gemaakte kosten. (ad 2) Het systeem van vaststelling van servicekosten houdt in dat aan het einde van een periode wordt afgerekend op basis van de daadwerkelijk gemaakte kosten. Omdat

182

bij de in rekening gebrachte schoonmaakkosten over 2008 geen voorbehoud is gemaakt, is het niet toegestaan op die afrekening met de afrekening over 2009 terug te komen. (ad 3) Hetgeen Abma hiervoor heeft aangevoerd tegen de afrekening schoonmaakkosten over 2009, gaat ook op voor de afrekening van de stookkosten over de periode 2008/2009. Omdat in de afrekening 2007/2008 geen voorbehoud is gemaakt, is het niet toegestaan in de afrekening van 2008/2009 daarop terug te komen.

Abma voert tot slot aan dat, als zij in deze procedure in het ongelijk wordt gesteld, dit niet moet leiden tot een veroordeling van haar in de kosten van de procedure. Dit omdat Woonstad bij de uitkomst van deze procedure een groter belang heeft dan alleen de vaststelling van de verhouding tussen haar en Abma.

5.De beoordeling 5.1 Ter beoordeling ligt voor een vordering op grond van artikel 7:262artikel 7:262 BW. Dit artikel bepaalt dat hetgeen in een uitspraak van de huurcommissie is vastgesteld wordt geacht tussen de huurder en de verhuurder te zijn overeengekomen, tenzij een van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht. De uitspraak van de huurcommissie van 2 november 2010 is op 30 november 2010 naar partijen verstuurd. Woonstad heeft bij dagvaarding van 25 januari 2011, en daarmee tijdig, een beslissing van de rechter gevorderd. Woonstad is daarom ontvankelijk in haar vordering.

5.2 Het eerste onderdeel van de vordering ziet op de door Woonstad bij Abma in rekening gebrachte administratiekosten voor de warmtelevering. Uit de stellingen van zowel Woonstad als Abma volgt dat zij wat de hoogte van deze kosten betreft willen aansluiten bij het beleid van de huurcommissie op dit punt. Partijen leggen dat beleid alleen verschillend uit.

Het onder 2.4 geciteerde beleid van de huurcommissie komt erop neer dat een verhuurder, al naar gelang hij de warmtemeting zelf verzorgt en afrekent dan wel dit uitbesteedt, 1% dan wel 2% van die kosten als administratiekosten in rekening mag brengen. Daarnaast mag hij 5% van de overige servicekosten als administratiekosten in rekening brengen. Als de aldus te berekenen administratiekosten samen een bedrag onder de € 7,50 opleveren, mag per woonruimte in ieder geval € 7,50 aan administratiekosten in rekening worden gebracht.

Uit de overgelegde stukken (productie 4 dagvaarding) blijkt dat die situatie zich hier niet voordoet. In totaal berekent Woonstad haar huurders, althans Abma, een bedrag aan administratiekosten dat meer bedraagt dan € 7,50, met andere woorden, het minimum bedrag per woning wordt bereikt.

Dit betekent dat conform het beleid van de huurcommissie over de warmtelevering (in dit geval) 1% aan administratiekosten berekend mag worden, wat de stookkosten over het jaar 2008/2009 betreft dus € 4,68. De kantonrechter acht dit beleid van de huurcommissie niet onredelijk, althans voor een andersluidend oordeel zijn onvoldoende argumenten aangevoerd.

183

Woonstad heeft ook niet het beleid als zodanig aangevallen, zij heeft het anders geïnterpreteerd.

De verklaring voor recht dat de betalingsverplichting van Abma voor de stookkosten betreffende de periode 1 juli 2007 tot 1 juli 2008 € 475,63 (inclusief € 7,50 aan administratiekosten dus) bedraagt zal gelet op het voorgaande worden afgewezen.

5.3 Het tweede en het derde onderdeel van de vordering kunnen gezamenlijk behandeld worden. In beide gevallen draait het immers om de vraag of het Woonstad is toegestaan een afrekening servicekosten van enig jaar, te corrigeren met posten die betrekking hebben op een voorgaand jaar.

De verhuurder verstrekt de huurder elk jaar, uiterlijk zes maanden na het verstrijken van een kalenderjaar, een naar de soort uitgesplitst overzicht van de in dat kalenderjaar in rekening gebrachte servicekosten. Dit systeem beoogt de huurder in staat te stellen na te gaan of de kosten terecht of ten onrechte in rekening worden gebracht en nog een vruchtbare discussie daarover te voeren. Uit de stellingen van partijen volgt dat Woonstad Abma over het jaar 2008 wat de schoonmaakkosten betreft en over de periode 2007/2008 wat de stookkosten betreft dergelijke overzichten verstuurd heeft en dat op basis daarvan tussen partijen is afgerekend.

Gesteld noch gebleken is dat Woonstad daarbij aangegeven heeft dat zij zich het recht voorbehoudt om, als blijkt dat enige post op de afrekening niet klopt, deze post in een volgend jaar te corrigeren. Dat brengt in beginsel met zich dat Abma erop mocht vertrouwen dat finaal afgerekend was en dat zij niet bedacht hoefde te zijn op nieuwe kostenposten.

Op grond van het voorgaande moeten de door Woonstad op dit punt gevorderde verklaringen voor recht dus afgewezen worden.

De kantonrechter volgt Woonstad niet in haar pleidooi dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn dat zij correcties van schoonmaak- en stookkosten niet zou kunnen doorberekenen, omdat het dan voor haar onbetaalbaar wordt om services aan te bieden omdat zij een (te) groot financieel risico loopt, en zij anderzijds niet in staat zou zijn ontvangen voordelen door te geleiden aan de huurders die daar recht op hebben.

Uiteraard wordt ook hier de verhouding tussen partijen bepaald door de eisen van redelijkheid en billijkheid (artikel 6:2artikel 6:2 BW). Maar die brengen naar het oordeel van de kantonrechter niet mee dat de door Woonstad beschreven (en zelf gecreëerde) situatie naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. In de eerste plaats omdat Woonstad kan voorkomen dat een dergelijke situatie zich nog voordoet, door wel een duidelijk en deugdelijk voorbehoud op te nemen. Verder zal er eerder aanleiding zijn om onaanvaardbaarheid aan te nemen indien het gaat om een voor iedereen kenbare fout of vergissing.

De vergelijking met de situatie waarin de verkoper zijn waar van een onjuist prijskaartje heeft voorzien, dringt zich op.

Opgemerkt zij verder nog dat de situatie waarin Woonstad een door haar ontvangen, aan haar huurders toekomend voordeel, behoudt niet zonder meer kan worden beschouwd

184

als het onontkoombaar complement van de situatie waarin Woonstad zichzelf geconfronteerd ziet met een onverwachte kostenpost, zoals hier het geval is.

Reeds de ongelijkwaardigheid van partijen verzet zich daartegen.

5.4 Woonstad wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van de procedure.

6.De beslissing De kantonrechter: wijst de vordering af; veroordeelt Woonstad in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Abma vastgesteld op 200,00 aan salaris voor de gemachtigde.

185

WR 2012/85: Servicekosten – 290-bedrijfsruimte – schadevergoeding: zorgplicht verhuurder uitvoering goed servicecontract; exhibitieplicht volledige...

Instantie: Rechtbank Amsterdam (Kantonrechter) Datum: 2 december 2011 Magistraten: Mr. G.C. Boot Zaaknr: 1084520 CV EXPL 09-31995 Conclusie: Noot: Naschrift Redactie Roepnaam: -

Wetingang: (art. 7:259art. 7:259 BW; art. 6:2art. 6:2 BW; art. 6:248 lid 1art. 6:248 lid 1 BW) Snel naar: EssentieEssentieSamenvattingSamenvattingPartij(en)Partij(en)UitspraakUitspraakNootNo ot

EssentieNaar bovenNaar boven Servicekosten – 290-bedrijfsruimte – schadevergoeding: zorgplicht verhuurder uitvoering goed servicecontract; exhibitieplicht volledige servicekostenadministratie; servicekosten niet redelijk; hoge energielasten; aanpassing gecontracteerd vermogen SamenvattingNaar bovenNaar boven De verhuurder moet als hij bij serviceverlening derden inschakelt toezien op de kosten van het kwaliteitsniveau van die serviceverlening. Verhuurster brengt voor haar rol met betrekking tot het leveren van energie door energiemaatschappijen 5% administratiekosten in rekening. Dit betreft een bedrag in de orde van grootte van € 3000 per jaar. De kantonrechter oordeelt dat van een verhuurder in zo’n geval mag worden verlangd niet alleen om kopieën van facturen te verstrekken, maar ook om toe te zien of het kostenniveau van de ingeschakelde derden nog adequaat is. Dit vereiste toezicht betekent niet dat de verhuurder iedere dag naar de voor de huurder voordeligste aanbieding op zoek hoeft te gaan, maar wel dat van de verhuurder mag worden verlangd dat hij op de daartoe geëigende momenten zich rekenschap geeft van de door de derden geleverde diensten en kosten.

Nadat was gebleken, althans had moeten blijken, dat gecontracteerd was voor een maximaal niveau dat ruim boven het door huursters gebruikte maximale vermogen lag, had verhuurster het contract met de energieleverancier moeten aanpassen. Door dit niet te doen is verhuurster toerekenbaar tekortgeschoten jegens huursters. De onnodig gemaakte kosten bij de energieleverancier komen voor rekening van verhuurster.

Partij(en)Naar bovenNaar boven Eiseres in conventie, verweerster in reconventie: Corio Nederland B.V., gevestigd te Utrecht

186

Gemachtigde: mr. J.J. Bijl tegen Gedaagde in conventie, eiseres in reconventie: Perry Sport B.V., gevestigd te Aalsmeer Gemachtigde: mr. A. de Fouw Gevoegde partij, eiseres in reconventie: Prenatal Moeder en Kind B.V., gevestigd te Amsterdam Gemachtigde: mr. A. de Fouw UitspraakNaar bovenNaar boven (…)

1.GRONDEN VAN DE BESLISSING Beoordeling 2 Corio is in het jaar 2002 eigenaar van het gehuurde geworden. Op dat moment bracht de verhuurder een bedrag voor het via energiemaatschappijen leveren van energie in rekening. Ten behoeve daarvan was met Nuon gecontracteerd voor een maximaal vermogen van 300 kW. 3 Corio heeft op 2 juli 2008 aan Perry een overzicht verstrekt van de over 2007 gebruikte energiekosten en te betalen servicekosten. De hoogte van de te betalen servicekosten vertoonde een stijging ten opzichte van 2006. Perry heeft naar aanleiding hiervan om de achterliggende stukken gevraagd. Corio heeft deze niet afgegeven.

4 Over 2007 was het maximale door Perry en Prenatal gebruikte vermogen 157,2 kW. Tijdens de onderhavige procedure heeft Corio (voor het eerst) aan Perry en Prenatal inzicht verstrekt over het precieze gedurende de jaren 2005 tot en met 2008 gebruikte vermogen. Dit maximale vermogen was in mei 2008 166 kW en in juli 2008 179 kW. 5 Perry en Prenatal hebben, voorafgaand aan de comparitie bij akte, en ook ter comparitie, gesteld – en zulks is door Corio niet weersproken – dat op het door een gebruiker van energie overschrijden van het maximaal gecontracteerd vermogen geen boete staat. Het (enige) gevolg van een dergelijke overschrijding is dat over een voorafgaande periode van maximaal twaalf maanden en de periode daarop volgend moet worden betaald op basis van dat (nieuw bepaalde) maximale verbruik.

6 Corio heeft niet weersproken dat tijdens de parlementaire behandeling die leidde tot art. 7:259art. 7:259 BW door de minister van justitie is gesteld dat de verhuurder, als hij bij serviceverlening derden inschakelt, moet toezien op de kosten van het

187

kwaliteitsniveau van die serviceverlening, en dat om die reden een amendement met een vergelijkbare strekking niet nodig werd gevonden.

7 Corio brengt voor haar rol met betrekking tot het leveren van energie door energiemaatschappijen 5% administratiekosten in rekening. Dit betreft een bedrag in de orde van grootte van € 3000 per jaar. De kantonrechter is van oordeel dat van een verhuurder in zo’n geval mag worden verlangd niet alleen om, zoals reeds in het tussenvonnis is bepaald, kopieën van facturen te verstrekken, maar ook om toe te zien of het kostenniveau van de ingeschakelde derden nog adequaat is. Dit vereiste toezicht betekent niet dat de verhuurder bij wijze van spreken iedere dag naar de voor de huurder voordeligste aanbieding op zoek hoeft te gaan. Wel mag van de verhuurder worden verlangd op de daartoe geëigende momenten zich rekenschap te geven van de door de derden geleverde diensten en kosten.

8 De kantonrechter is van oordeel dat in de onderhavige situatie Corio, nadat over zowel 2002 als 2003 was gebleken althans had moeten blijken dat gecontracteerd was voor een maximaal niveau dat ruim boven het door Perry en Prenatal gebruikte maximale vermogen lag, tot aanpassing van het contract met de energieleverancier had moeten worden overgegaan. Corio heeft dat niet gedaan en is daarmee jegens Perry en Prenatal toerekenbaar te kort geschoten. Dat betekent dat de vanaf 2004 bij de energieleverancier onnodig gemaakte kosten voor rekening van Corio behoren te komen.

9 Perry en Prenatal hebben in reconventie het bedrag aan onnodig gemaakte energiekosten over de jaren tot 2008 becijferd op € 9928,80 per jaar (Conclusie van eis in reconventie, punt 44), excl. 5% servicekosten en BTW. Inclusief servicekosten en BTW betreft dit € 12.405,08 per jaar. Bij pleitaantekeningen hebben Perry en Prenatal dit bedrag gecorrigeerd in die zin dat over mei en juni 2008 ten opzichte van dat bedrag € 118,20 extra betaald had moeten worden en over de maanden juli tot en met december 2008 € 709,20. Corio heeft deze bedragen niet gemotiveerd weersproken.

10 Een en ander betekent dat Perry en Prenatal over de jaren 2004 tot en met 2006 als gevolg van de tekortkoming van Corio ieder schade hebben geleden van 3 x € 12.405,08 per jaar, is in totaal € 37.215,24 (incl. BTW).

11 Corio vordert van Perry over 2007 een bedrag van € 10.323,82. Perry heeft zich hiertegen verweerd en aangevoerd dat € 12.405,87 van het door Corio in rekening gebrachte bedrag niet terecht is, zodat, in reconventie, over 2007 € 2082,05 aan Perry dient te worden voldaan.

12 Corio vordert over 2008 het door Perry niet betaalde bedrag van € 5000. Perry heeft zich hiertegen verweerd en aangevoerd dat (€ 12.405,87 -/-/ € 827,40 =) € 11.578,47 van het door Corio in rekening gebrachte bedrag niet terecht is, zodat, in reconventie, over 2008 € 6578,47 aan Perry dient te worden voldaan.

13 De door Perry en Prenatal verzochte verklaringen voor recht zullen, met inachtneming van hetgeen hierboven is overwogen, worden toegewezen.

14 Corio zal worden veroordeeld de door Perry en Prenatal verzochte afschriften te verstrekken.

188

15 Corio zal worden veroordeeld het gecontracteerd vermogen aan te passen van 300 kW naar, zo begrijpt de kantonrechter naar aanleiding van de pleitnotities van Perry en Prenatal, 180 kW, op straffe van een dwangsom, welke overigens gematigd zal worden.

16 Als de overwegend in het ongelijk gestelde partij zal Corio in de proceskosten in conventie en reconventie worden veroordeeld.

BESLISSING Beslissing De kantonrechter: In conventie: I. wijst de vordering af;

In reconventie II. veroordeelt Corio om aan Perry en Prenatal afschriften te sturen van de onderliggende facturen (eindafrekeningen), opdrachtbonnen en/of overeenkomsten over het jaar 2007 voor zover het betreft de doorbelasting van de kosten van elektra, water, warm water, schoonmaak, openbare verlichting, brandmeldinstallatie en sprinklerinstallatie aangaande de huurovereenkomst met betrekking tot de winkelruimte gelegen te Amsterdam aan de ArenA Boulevard 51-59; III. verklaart voor recht dat het door Corio aan Perry in rekening gebrachte bedrag ten bedrage van € 12.405,08 met betrekking tot 2007 niet redelijk is; IV. verklaart voor recht dat het door Corio aan Prenatal in rekening gebrachte bedrag ten bedrage van € 12.405,08 met betrekking tot 2007 niet redelijk is; V. veroordeelt Corio om aan Perry en Prenatal afschriften te sturen van de onderliggende facturen (eindafrekeningen), opdrachtbonnen en/of overeenkomsten over het jaar 2008 voor zover het betreft de doorbelasting van de kosten van elektra aangaande de huurovereenkomst met betrekking tot de winkelruimte gelegen te Amsterdam aan de ArenA Boulevard 51-59; VI. verklaart voor recht dat het door Corio aan Perry in rekening gebrachte bedrag ten bedrage van € 11.578,47 met betrekking tot 2008 niet redelijk is; VII. verklaart voor recht dat het door Corio aan Prenatal in rekening gebrachte bedrag ten bedrage van € 11.578,47 met betrekking tot 2008 niet redelijk is; VIII. verklaart voor recht dat Corio vanaf 1januari 2009 tot de dag dat het gecontracteerd vermogen is aangepast aan Perry en Prenatal maximaal de energiekosten in rekening mag brengen op basis van een gecontracteerd vermogen van 180 kW;

189

IX. veroordeelt Corio om aan Perry en Prenatal afschriften te sturen van de onderliggende facturen (eindafrekeningen), opdrachtbonnen en/of overeenkomsten over de jaren 2002 tot en met 2006 voor zover het betreft de doorbelasting van de kosten van elektra aangaande de huurovereenkomst met betrekking tot de winkelruimte gelegen te Amsterdam aan de ArenA Boulevard 51-59; X. veroordeelt Corio om aan Perry te betalen een bedrag van € 37.215,24 betreffende over de jaren 2004 tot en met 2006 geleden schade; XI. veroordeelt Corio om aan Perry te betalen een bedrag van € 2082,05 betreffende voor 2007 te veel in rekening gebrachte en betaalde kosten; XII. veroordeelt Corio om aan Perry te betalen een bedrag van € 6578,47 betreffende voor 2008 te veel in rekening gebrachte en betaalde kosten; XIII. veroordeelt Corio om aan Prenatal te betalen een bedrag van € 37.215,24 betreffende over de jaren 2004 tot en met 2006 geleden schade; XIV. veroordeelt Coria tot aanpassing van het gecontracteerd vermogen van 300 kW naar 180 kW voor Perry en voor Prenatal, binnen 28 dagen na betekening van dit vonnis op straffe van een dwangsom van voor ieder € 50 per dag dan wel dagdeel met voor ieder een maximum van € 10.000, dat niet aan deze veroordeling wordt voldaan.

In conventie en reconventie XV. veroordeelt Corio in de kosten van het geding tot op heden begroot op € 2400 aan salaris van de gemachtigde van Perry en Prenatal, zijnde € 1200 voor Perry en € 1200 voor Prenatal; XVI. verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; XVII. wijst af het meer of anders gevorderde.

NootNaar bovenNaar boven Auteur: Naschrift Redactie Naschrift Naschrift bij Ktr. Amsterdam 2 december 2011, WR 2012/85WR 2012/85 en Hof Amsterdam 10 april 2012, WR 2012/86.WR 2012/86.

De beslissingen van de kantonrechter van 2 december 2011 en van het hof van 10 april 2012 betreffen respectievelijk bedrijfsruimte en woonruimte. Gemene deler vormt echter de vraag of, en zo ja in hoeverre, de verhuurder de verplichting heeft tot beperking van de ten behoeve van de huurders gemaakte servicekosten. In beide uitspraken wordt in dat verband gewezen op de wetsgeschiedenis van art. 7:259art. 7:259 BW. In de

190

Tweede Kamer was een amendement op dat artikel ingediend (Kamerstukken II 26 089, nr. 14a) waarin werd voorgesteld daaraan een lid toe te voegen dat luidde: “De verhuurder gedraagt zich met betrekking tot door hemzelf geleverde dan wel uitbestede zaken en diensten en aanvullende leveringen zoals een goed verhuurder betaamt. Daartoe toetst de verhuurder periodiek het kosten- en kwaliteitsniveau van de geleverde zaken en diensten.”

De minister achtte dit amendement overbodig, met onder meer de volgende argumentatie: “Naar mijn mening is de verhuurder ook nu al verplicht zich als een goed verhuurder te gedragen. Dat ligt besloten in de algemene regels van het overeenkomstenrecht. Partijen bij de overeenkomst dienen zich over en weer te gedragen in overeenstemming met de eisen van redelijkheid en billijkheid. Dat brengt met zich dat de verhuurder, als hij bij de serviceverlening derden inschakelt, heeft toe te zien op de kosten van het kwaliteitsniveau” (WGO Kamerstukken II 26 089, nr. 19, p. 41).

De huurders, die op grond van de huurovereenkomst verplicht zullen zijn de door de verhuurder gemaakte servicekosten aan deze te betalen, hebben er belang bij dat onredelijke of onnodig hoge kosten worden vermeden. Uit de wetsgeschiedenis kan worden afgeleid dat de redelijkheid en billijkheid als bedoeld in art. 6:2art. 6:2 en 6:248 lid 16:248 lid 1 BW voor de verhuurder de verplichting scheppen om zich dat belang van de huurders aan te trekken. Hoever die verplichting zich uitstrekt zal afhangen van de concrete omstandigheden van het geval, het zal steeds gaan om de vraag of de verhuurder tijdig de maatregelen heeft getroffen die redelijkerwijs van hem mogen worden verwacht.

In de door de kantonrechter behandelde zaak betrof dit het niet wijzigen van een onnodig duur contract voor energielevering in een goedkoper contract en voorts de weigering van de verhuurder om aan de huurders inzage te geven in de onderliggende stukken (zoals facturen). Het tekortschieten van de verhuurder leverde een veroordeling op tot vergoeding van de als gevolg daarvan door de huurders geleden schade aan onnodig gemaakte energiekosten en tot het aan de huurders verstrekken van de betreffende stukken.

In de door het hof behandelde zaak ging het onder meer om de kosten van een oliegestookte collectieve verwarmingsinstallatie waarvan de ketels dateerden van 1972 en 1987. Naar het oordeel van het hof mag van een verhuurder worden verlangd dat deze een afgeschreven installatie op enig moment zal vervangen, reden waarom de ouderdom van de installatie mag worden betrokken bij de redelijkheidstoets voor de servicekosten. Het hof beoordeelt vervolgens of (eerdere) vervanging van die installatie in het onderhavige geval van de verhuurder had kunnen worden verlangd en concludeert dat dit – als gevolg van de opstelling van de huurders – niet het geval was, waardoor de vorderingen van de huurdersvereniging worden afgewezen.

Het hof overweegt wel dat, indien de verhuurder heeft nagelaten tijdig de voorzieningen te treffen die van hem kunnen worden verlangd, niet de werkelijke kosten in rekening mogen worden gebracht maar slechts de kosten die, alle omstandigheden in aanmerking genomen, als redelijk worden beschouwd (r.o. 3.7.1).

191

Een tekortkoming in de nakoming van de verplichting van de verhuurder tot het treffen van redelijke maatregelen ter voorkoming van (aan de huurder door te berekenen) kosten kan leiden tot schadevergoeding en/of tot vermindering van de betalingsverplichtingen van de huurder. In beginsel zal ook nakoming van die verplichting kunnen worden gevorderd. Dat betekent dat â&#x20AC;&#x201C; in gevallen als hier bedoeld â&#x20AC;&#x201C; de huurder ook buiten het bestek van de art. 7:206art. 7:206 en 7:2437:243 BW kan vorderen dat de verhuurder wijzigingen aanbrengt in (voorzieningen in) het gehuurde, dan wel dat de verhuurder wijzigingen aanbrengt in zijn overeenkomsten met derden.

Voorwaarde is dat die maatregelen leiden tot vermindering van servicekosten voor de huurders en dat het nemen daarvan in redelijkheid van de verhuurder kan worden verlangd.

Redactie

192

WR 2012/86: Servicekosten – woonruimte: oliegestookte collectieve verwarmingsinstallatie; vervangingsplicht verhuurder op enig moment; ouderdom ins...

Instantie: Hof Amsterdam Datum: 10 april 2012 Magistraten: Mrs. J.W. Hoekzema, E.M. Polak, E.HJ.H. Schrage Zaaknr: 200.062.912/01 Conclusie: - LJN: BX1687 Noot: - Roepnaam: Brondocumenten: ECLI:NL:GHAMS:2012:BX1687, Uitspraak, Hof Amsterdam, 10‑04‑ 2012

Wetingang: (art. 7:259 lid 1art. 7:259 lid 1 BW) Brondocument: Hof Amsterdam, 10-04-2012, nr 200.062.912/01Hof Amsterdam, 10-042012, nr 200.062.912/01 Snel naar: EssentieEssentieSamenvattingSamenvattingPartij(en)Partij(en)UitspraakUitspraak

EssentieNaar bovenNaar boven Servicekosten – woonruimte: oliegestookte collectieve verwarmingsinstallatie; vervangingsplicht verhuurder op enig moment; ouderdom installatie meewegen bij redelijkheidstoets stookkosten; opstelling huurders; servicekosten niet onredelijk SamenvattingNaar bovenNaar boven De bewonersvereniging en de eigenares/verhuurster verschillen van mening over de doorberekening van de stookkosten van het complex. De vraag of de werkelijke stookkosten, waarvoor gebruik is gemaakt van collectieve op olie gestookte installaties (vijf uit 1987 en één uit 1972), kunnen gelden als een redelijke vergoeding als bedoeld in art. 7:259 lid 1art. 7:259 lid 1 BW. Als de verhuurder nalaat tijdig voorzieningen te treffen die van hem mogen worden verwacht, moeten niet de werkelijke kosten, maar kosten die naar omstandigheden als redelijke kosten zijn aan te merken bij huurders in rekening worden gebracht. De vraag of de (via de servicekosten) in rekening gebrachte stookkosten een redelijke vergoeding is, is niet beperkt tot het geval dat de installatie niet naar behoren functioneert en er geen achterstallig onderhoud is verricht. De tekst noch de uit de wetsgeschiedenis op te maken strekking van art. 7:295 lid 1art. 7:295 lid 1 BW dwingen tot een dergelijke (beperkte) uitleg. Het hof oordeelt dat de ouderdom van de bestaande oliegestookte installatie bij de redelijkheidstoets van de servicekosten betrokken mag worden en daarmee de besparing op stookkosten bij vervanging door een nieuwe installatie. Van een verhuurder kan in redelijkheid worden verlangd dat deze een afgeschreven installatie op enig moment zal vervangen. Of de stookkosten redelijk zijn, is beslissend welke kosten kunnen worden doorberekend, alle omstandigheden in aanmerking genomen. De opstelling van de huurdersvereniging en de geraadpleegde huurders was in 2006 – daarvoor was er geen vergunning mogelijk voor een

193

ondergrondse gasinstallatie – zodanig dat van verhuurder in redelijkheid niet kon worden gevergd over te gaan tot vervanging van de oliegestookte installaties. Mede gelet op de omstandigheid dat VVE’s van het complex akkoord waren met het voorstel tot vervanging door individueel gestookte installaties, is aldus genoegzaam komen vast te staan dat de opstelling van de huurders in dit geval de (enige) reden was waarom verhuurder in 2006 de bestaande oliegestookte installatie heeft gehandhaafd. Dit betekent dat de extra kosten die met de oliegestookte installatie gepaard gaan, over het jaar 2006 voor rekening van de huurders dienen te blijven.

Partij(en)Naar bovenNaar boven Appellante in principaal appel, geïntimeerde in incidenteel appel: BLD Vastgoed B.V., gevestigd te Amsterdam Advocaat: mr. W.J.M. Sengers tegen Geïntimeerde in principaal appel, appellante in incidenteel appel: Bewonersvereniging Hilwis-Complex, gevestigd te Amsterdam Advocaat: mr. H.M. Meijerink UitspraakNaar bovenNaar boven (…)

3.Beoordeling 3.1 Het gaat in deze zaak om het volgende.

3.1.1 BLD was tot 4 januari 2007 eigenaresse/verhuurster van 195 huurwoningen die deel uitmaken van het zogenaamde Hilwis-complex in Amsterdam, gelegen aan onder meer het Victorieplein, de Churchilllaan en de Rooseveltlaan. Het complex, waartoe ook behoort de zogenaamde Wolkenkrabber, bestaat uit 296 woningen en dateert uit 1934.

3.1.2 De Vereniging behartigt de belangen van de leden in hun hoedanigheid van huurder van een woning in genoemd complex.

3.1.3 Het Hilwis-complex wordt verwarmd door een centrale op olie gestookte installatie.

Deze installatie is niet individueel regelbaar. Vijf van de oliegestookte ketels dateren uit 1987, de zesde is in 1972 geplaatst.

3.1.4 Sinds geruime tijd bestaat er verschil van mening tussen de Vereniging en de eigenares/verhuurster omtrent de hoogte van de stookkosten van het complex. Inzet van het geschil is de vraag of de werkelijke stookkosten, waarvoor gebruik is gemaakt van een collectieve op olie gestookte installatie, kunnen gelden als een redelijke vergoeding als bedoeld in artikel 7:259 lid 1artikel 7:259 lid 1 BW.

194

3.1.5 In een procedure tussen de vereniging en Merwede Woningen, rechtsvoorgangster van BLD, heeft de kantonrechter te Amsterdam bij vonnis van 5 oktober 2005 de stookkosten over de jaren 1999/2000 en 2000/2001 waarover de huurcommissie voor 65 bewoners van het Hilwis-complex een uitspraak heeft gedaan, vastgesteld op 50% van de werkelijke kosten.

3.1.6 Het verzoek van de Vereniging aan BLD om over de daarop volgende jaren de stookkosten op een zelfde wijze af te rekenen, inclusief een nadere berekening van de administratiekosten, heeft BLD afgewezen.

3.1.7 De stookkosten werden voldaan uit de servicekosten die de huurders maandelijks aan BLD betaalden. Indien bij de eindafrekening bleek dat het servicekostenvoorschot niet toereikend was, werden de extra gemaakte stookkosten door BLD in rekening gebracht.

3.1.8 BLD heeft via haar beheerder in maart 2006 de huurders geraadpleegd en voorgesteld om op individuele gasgestookte installaties over te stappen. Nadat aan de 195 huurders tweemaal brieven met antwoordkaarten zijn verstuurd, hebben 56 van de 195 huurders met het voorstel ingestemd, 18 huurders slechts onder voorwaarden, 36 huurders niet gereageerd en 85 huurders – de meerderheid – tegengestemd.

3.1.9 Op 23 juni 2006, hersteld bij exploit van 12 juli 2006 heeft de vereniging BLD gedagvaard voor de kantonrechter te Amsterdam.

3.1.10 De kantonrechter heeft bij tussenvonnis van 13 maart 2008 Meves Raadgevende Ingenieurs (‘Meves’) tot deskundige benoemd om zich (onder andere) te laten voorlichten over de vraag welke kostenbesparing over de periode 2001 tot en met 2006 zou zijn gerealiseerd indien gebruik was gemaakt van een gasgestookte in plaats van een oliegestookte collectieve installatie en binnen welke tijd de voor vervanging van de installatie noodzakelijke investering zou zijn terugverdiend.

3.1.11 Meves heeft in zijn rapport geoordeeld dat een gasgestookte installatie gemiddeld genomen 50% minder energiekosten met zich zou brengen dan een oliegestookte installatie en dat de terugverdientijd van de investering ter vervanging van de oliegestookte installatie maximaal 5,6 jaar zou bedragen.

3.1.12 De heer F. van Zelst, coördinator Bouw- en woningtoezicht bij het stadsdeel Zuideramstel heeft aan de heer Delno van het Wijksteunpunt Wonen bericht bij brief van 31 maart 2009:

“(…) Zoals ik al heb aangegeven in mijn mail aan u, kan de beheerder cq de eigenaren van het Hilwiscomplex de oliegestookte verwarmingsinstallatie zonder meer vervangen voor een gasgestookte installatie. Dit kon al sinds vele jaren. (…)” en vervolgens bij brief van 28 april 2009: “(…) Naar aanleiding van jouw vraag over de stookinstallatie van Hilwis het volgende. De precieze datum van het besluit doet er m.i. niet zoveel toe, er is nog nooit een aanvraag bij ons binnengekomen om de installatie om te bouwen naar gas of anderzijds. Als wij een aanvraag hadden gekregen (ook vóór 2000) hadden wij dit zeker bespreekbaar gemaakt en geëffectueerd is samenwerking met de Milieudienst. (…)”

195

3.2 Voor zover in hoger beroep van belang, heeft de Vereniging in eerste aanleg gevorderd de verschuldigde stookkosten vanaf 2001/2002 tot en met 2006 vast te stellen op de helft van de werkelijke stookkosten, inclusief de daarover berekende administratiekosten. Aan haar vordering legt zij ten grondslag dat de stookkosten extreem hoog zijn als gevolg van de ouderdom van de installatie en het slechte onderhoud aan de installatie althans het niet treffen van adequate voorzieningen die tot een lager verbruik zouden leiden.

3.3 De kantonrechter heeft bij het bestreden eindvonnis de vordering van de vereniging deels toegewezen, en wel voor de jaren 2005 en 2006. De kantonrechter heeft de proceskosten gecompenseerd en bepaald dat partijen elk 50% zullen dragen van de kosten van de deskundige ad â&#x201A;Ź 19.784,94. Tegen dit oordeel en de daaraan ten grondslag liggende motivering richt BLD haar grieven.

3.4 Voor de jaren 2001 tot en met 2004 heeft de kantonrechter de vordering van de Vereniging afgewezen omdat niet eerder dan eind 2004 een collectieve gasgestookte installatie had kunnen worden geplaatst. Daartegen is de grief van de Vereniging in incidenteel appel gericht.

Niet-ontvankelijkheid beroep tussenvonnissen 3.5 BLD heeft tegen de tussenvonnissen van 17 oktober 2006 en 13 maart 2008 geen grieven gericht zodat zij in het hoger beroep tegen die vonnissen niet-ontvankelijk zal worden verklaard.

3.6 Het hof stelt vast dat â&#x20AC;&#x201C; naar de Vereniging aanvoert en BLD niet betwist â&#x20AC;&#x201C; in de loop van deze procedure steeds meer huurders hebben gekozen voor de plaatsing van een individuele gasgestookte installatie. Daarmee is (de kern van) het te beslissen geschil, namelijk of BLD uitsluitend die kosten mag doorberekenen die zouden zijn gemaakt als voor de warmteopwekking in het Hilwis-complex gebruik zou zijn gemaakt van een collectieve gasgestookte installatie, voor een belangrijk deel teruggebracht tot een louter theoretische kwestie. Het hof heeft partijen dit ter gelegenheid van de pleidooien ook voorgehouden. Zij onderkennen dat het hof wordt gevraagd een oordeel te geven over een kwestie die door het tijdsverloop inmiddels deels is achterhaald.

3.7 Volgens BLD heeft de kantonrechter in zijn vonnissen van 7 augustus 2007 en 7 januari 2010 een onjuiste maatstaf gehanteerd bij de toets aan artikel 7:259 lid 1artikel 7:259 lid 1 BW. Hierop zien de grieven I, II, III en X. Door de energiekosten van de oliegestookte installatie te vergelijken met die van een nieuwe gasgestookte installatie, te concluderen dat gas minder kosten met zich brengt en op basis daarvan de servicekosten te verlagen, heeft de kantonrechter de ouderdom van de bestaande installatie mede in zijn redelijkheidstoets betrokken. Met een dergelijk ruime uitleg heeft de kantonrechter de reikwijdte van voornoemd artikel miskend, aldus BLD. Voor de vraag of de in rekening gebrachte stookkosten redelijk zijn is slechts van belang of de installatie nog naar behoren functioneert en er geen achterstallig onderhoud is. Dat de installatie slecht zou zijn onderhouden als gevolg waarvan het energieverbruik te hoog zou zijn, is niet gebleken. De terugverdientijd van de van BLD gevergde investering in een nieuwe installatie, die niet aan BLD maar uitsluitend aan de huurders ten goede komt en de boekhoudkundige afschrijving van de huidige installatie heeft de kantonrechter eveneens ten onrechte bij zijn redelijkheidstoets laten meewegen, zo betoogt BLD met de grieven III en X.

196

3.7.1 Het hof oordeelt als volgt.

Voor zover van toepassing bepaalt artikel 7:259 lid 1artikel 7:259 lid 1 BW dat de betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot de servicekosten gelijk is aan het bedrag dat als redelijke vergoeding kan worden beschouwd. Uit de wetsgeschiedenis valt op te maken dat de redelijke kosten dienen te prevaleren boven de werkelijke kosten indien de verhuurder heeft nagelaten tijdig de voorzieningen te treffen die van hem mogen worden verwacht. Dit betekent dat in een voorkomend geval niet de werkelijke kosten aan de huurder worden doorberekend maar de kosten die, alle omstandigheden in aanmerking genomen, als redelijk moeten worden beschouwd.

3.7.2 Wat als redelijke vergoeding voor de (via de servicekosten) in rekening gebrachte stookkosten aan de huurders van het Hilwis-complex heeft te gelden, is in het licht van het bovenstaande niet beperkt tot het geval dat de installatie niet naar behoren functioneert en er geen achterstallig onderhoud is verricht. De tekst noch de uit de wetsgeschiedenis op te maken strekking van artikel 7:259 lid 1artikel 7:259 lid 1 BW nopen tot een dergelijke door BLD voorgestane (beperkte) uitleg. Het hof is derhalve van oordeel dat, anders dan BLD betoogt, de kantonrechter de ouderdom van de bestaande oliegestookte installatie in zijn redelijkheidstoets mocht betrekken en daarmee de besparing op stookkosten bij vervanging door een nieuwe installatie. Dit geldt eveneens voor de terugverdientijd van de investering in een nieuwe installatie (grief III). De collectieve installatie maakt immers onderdeel uit van het gebouw, zodat de afschrijving daarvan geacht wordt te zijn verwerkt in de huurprijs. Daarvan uitgaande kan van verhuurder in redelijkheid worden verlangd dat deze een afgeschreven installatie op enig moment zal vervangen. Het in grief X besloten standpunt van BLD dat de omstandigheid of de installatie al of niet is afgeschreven niet bepalend is voor de vraag of de stookkosten redelijk zijn, lijkt de vereniging te delen. De grief behoeft evenwel geen bespreking omdat, ook als deze zou slagen, dit niet leidt tot een andere uitkomst van de procedure. Beslissend is slechts welke kosten, alle omstandigheden in aanmerking genomen, kunnen worden doorberekend.

3.7.3 Uit het voorgaande volgt dat de kantonrechter de reikwijdte van artikel 7:259 lid 1artikel 7:259 lid 1 BW niet heeft miskend. De genoemde grieven hebben derhalve geen succes.

3.8 De kantonrechter is er bij Zijn beoordeling van uitgegaan dat niet eerder dan eind 2004 een collectieve gasgestookte installatie in het Hilwis-complex had kunnen worden geplaatst. Op grond daarvan heeft hij de vordering van de Vereniging afgewezen, voor zover deze betrekking heeft op de stookkosten v贸贸r 1 januari 2005. Zowel de grieven IV en V in principaal appel als de grief in incidenteel appel stellen aan de orde in welk jaar in de genoemde fictieve situatie de ombouw van een oliegestookte naar een gasgestookte installatie gerealiseerd zou zijn. Volgens BLD zou de brandweer eerst op 20 juni 2005 positief hebben geadviseerd over een ondergrondse gasgestookte installatie en zou pas in mei 2007 de aanvraag voor de bouw van een gasinstallatie onder het maaiveld door stadsdeel Zuideramstel zijn ingewilligd. De Vereniging voert daarentegen aan dat een redelijke rechtstoepassing vraagt dat de kantonrechter in deze zaak had moeten beslissen conform het vonnis van 5 oktober 2005 (zie 3.1.5) dat gezag van gewijsde heeft en waaraan BLD als rechtsopvolgster van Merwede Woningen is gebonden, hetgeen betekent dat hij de stookkosten over de gehele periode vanaf 2001 had dienen te halveren. Tevens brengt de Vereniging naar voren dat de ombouw van een oliegestookte naar een gasgestookte installatie al in 2000 mogelijk was, waarbij zij zich beroept op de

197

in 3.1.12 genoemde brieven van Van Zelst, Coördinator Bouw- en woningtoezicht bij stadsdeel Zuideramstel.

3.8.1 De stelling van de vereniging dat de kantonrechter in de procedure tussen huurders en verhuurster van hetzelfde complex, die heeft geleid tot het onder 3.1.5 genoemde vonnis van 5 oktober 2005, de stookkosten heeft gehalveerd en dat daarom de kantonrechter in deze zaak de stookkosten eveneens over de gehele periode had dienen te halveren, gaat niet op. De onderhavige procedure wordt gevoerd tussen andere partijen en heeft betrekking op een andere periode. Dit heeft mede tot gevolg dat zowel de feiten en omstandigheden als de betrokken stellingen en gevoerde verweren in beide procedures (deels) verschillen. Derhalve dient deze procedure zelfstandig en op haar eigen merites te worden beoordeeld. In zoverre faalt de incidentele grief.

3.8.2 Omtrent het jaar waarin de vervanging van de oliegestookte installatie door een gasgestookte installatie gerealiseerd had kunnen zijn, overweegt het hof als volgt.

3.8.2.1 Naar tussen partijen niet in geschil is, is de stookruimte van het Hilwis-complex inpandig en gelegen onder het maaiveld en is voor de aanleg van een gasgestookte installatie onder het maaiveld een vergunning van Bouw- en Woningtoezicht nodig. Voor de stelling van de vereniging dat de ombouw van een oliegestookte naar een gasgestookte installatie al in 2000 mogelijk was, bieden de brieven van Van Zelst van 31 maart 2009 en 28 april 2009 onvoldoende steun. De uitlatingen die Van Zelst in deze brieven doet, zijn niet gedaan door of namens het ter zake bevoegde Dagelijks Bestuur van het stadsdeel Zuideramstel, zijn onvoldoende specifiek en niet met stukken onderbouwd. Aangezien het een speculatieve uitlating betreft van (slechts) één ambtenaar en enige andere onderbouwing van de stelling van de Vereniging ontbreekt, ziet het hof geen aanleiding voor een bewijsopdracht op dit punt.

3.8.2.2 Uit het door BLD overgelegde advies van de Regionale brandweer Amsterdam en omstreken van 20 juni 2005 waarin de eisen staan genoemd waaraan een stookruimte onder het maaiveld moet voldoen (bijlage bij Beleidsregels voor stookruimtes onder maaiveld, Productie 2 MvG) volgt dat het in elk geval vóór deze datum niet mogelijk zou zijn geweest een vergunning te krijgen voor een ondergrondse gasinstallatie. Dit betekent dat de gasinstallatie in het jaar 2005 dus niet zou zijn gerealiseerd zodat de kantonrechter BLD ten onrechte heeft gelast over het jaar 2005 de huurders te crediteren voor 50% van de in dat jaar aan hen in rekening gebrachte stookkosten.

Aldus slaagt grief IV en faalt de incidentele grief voor het overige.

3.8.2.3 Of in het kader van de vergunningverlening de installatie in 2006 zou zijn gerealiseerd of, zoals BLD met grief V betoogt, pas in 2007 kan het hof in het midden laten gelet op de uitkomst van de hierna te bespreken grieven VI tot en met VIII. 3.9 Rest de vraag in hoeverre de afwijzing door de huurders van het voorstel van BLD in maart 2006 om op individuele gasgestookte installaties over te gaan, reden voor BLD is geweest de bestaande oliegestookte installatie te handhaven zodat de extra kosten daarvan voor rekening van de huurders dienen te blijven. Hierop zien de grieven VI tot en met VIII. 3.9.1 Voorop staat dat de Vereniging in de procedure het standpunt heeft ingenomen dat de collectieve oliegestookte installatie zou moeten worden vervangen door een collectieve gasgestookte installatie, voor de realisatie waarvan een bouwvergunning is

198

vereist. Tevens is niet in geschil (zie 3.1.8) dat in 2006 een meerderheid van de huurders zich tegen vervanging door individuele gasgestookte installaties heeft uitgesproken. Hieruit leidt het hof af dat de opstelling van de Vereniging en de geraadpleegde huurders in ieder geval in 2006 dusdanig was dat van BLD, daargelaten of in dat jaar de vereiste bouwvergunning zou zijn verleend, in redelijkheid niet kon worden gevergd over te gaan tot vervanging van de oliegestookte installatie. De stelling van de Vereniging dat zij van meet af aan positief heeft gestaan tegenover het plan tot vervanging door individuele gasgestookte installaties maar dat het enthousiasme werd getemperd door de matige kwaliteit van de proefopstellingen en het feit de installateurs het lieten afweten of failliet gingen, kan geen gewicht in de schaal leggen. In 2006 zag BLD zich immers geconfronteerd met huurders die in meerderheid tegen haar voorstel stemden. Bij die stand van zaken kan BLD niet worden verweten, zoals de Vereniging lijkt te doen, dat zij haar voorstel niet via de juridische weg heeft afgedwongen.

3.9.2 Mede gelet op de omstandigheid dat niet in geschil is dat alle VVEâ&#x20AC;&#x2122;s van het Hilwiscomplex akkoord waren met het voorstel tot vervanging door individueel gestookte installaties, is aldus genoegzaam komen vast te staan dat de opstelling van de huurders de (enige) reden was waarom BLD in 2006 de bestaande oliegestookte installatie heeft gehandhaafd. Dit betekent dat de extra kosten daarvan over het jaar 2006 voor rekening van de huurders dienen te blijven en dat de kantonrechter BLD ten onrechte heeft gelast over het jaar 2006 de huurders te crediteren voor 50% van de in dat jaar aan hen in rekening gebrachte stookkosten. De grieven VI tot en met VIII slagen derhalve.

4.Slotsom 4.1 De grieven IV en VI tot en met VIII in het principaal appel zijn met succes voorgedragen en leiden ertoe dat het bestreden vonnis van 7 januari 2010 moet worden vernietigd.

Het incidenteel appel faalt. De door BLD gevorderde handelsrente komt niet voor toewijzing in aanmerking, reeds omdat artikel 6:119aartikel 6:119a BW bepaalt dat deze rente niet van toepassing is op overeenkomsten met consumenten, in dit geval de met de huurders gesloten huurovereenkomsten. Het hof zal wel de (gewone) wettelijke rente ex artikel 6:119artikel 6:119 BW toewijzen. Het door partijen gedane bewijsaanbod zal worden gepasseerd omdat het niet is gebaseerd op voldoende geconcretiseerde stellingen, die indien al bewezen tot een ander oordeel kunnen leiden. De Vereniging zal worden veroordeeld in de kosten van beide instanties, waaronder begrepen de volledige kosten van de door de rechtbank benoemde deskundige.

4.2 Gelet op het voorgaande behoeven de grieven IX en XI tot en met XIII geen bespreking meer.

5.Beslissing Het hof: in principaal appel:

199

verklaart BLD niet-ontvankelijk in haar beroep tegen de tussenvonnissen van de rechtbank Amsterdam van 17 oktober 2006 en 13 maart 2008; vernietigt het eindvonnis van de rechtbank Amsterdam van 7 januari 2010 waarvan beroep, en in zoverre opnieuw rechtdoende: wijst de vorderingen van de Vereniging af; veroordeelt de Vereniging in de kosten van het geding in beide instanties, aan de zijde van BLD in eerste aanleg begroot op € 19.784,94 aan verschotten en € 1500 aan salaris; in hoger beroep begroot op € 336,89 aan verschotten en € 2682 aan salaris; in incidenteel appel: wijst de vorderingen van de Vereniging af; veroordeelt de Vereniging in de kosten van het incidenteel hoger beroep en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van BLD op € 1341 aan salaris; in principaal en incidenteel appel: veroordeelt de vereniging tot terugbetaling aan BLD van hetgeen BLD aan de vereniging ter uitvoering van het eindvonnis waarvan beroep méér heeft voldaan dan zij op grond van dit arrest aan haar is verschuldigd, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van betaling tot aan de dag van terugbetaling; verklaart de hiervoor weergegeven veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

200