Administración y Gestión de Proyectos 2 2025
Facultad de Arquitectura y Diseño
Clase del 22 de agosto
Sección Ing. Stolz
“¿Alguna vez se han preguntado cómo sus proyectos arquitectónicos determinan el costo directo del proyecto y a su vez el monto de la licencia de construcción?
Hoy, exploraremos brevemente esa condición técnica.”
Indicador
(Proyectada /
PIB real (variación %)
Tasa Líder BANGUAT
Índice
Precios
Fuente: BANGUAT e Instituto Nacional de Estadística
Tasa líder estable: Economía en equilibrio. Tasas de interés estables que propician una mejor planificación inmobiliaria. Aumenta la inversión.
El Marco Macroeconómico condiciona la demanda.
El PIB y la Inflación marcan la capacidad de compra.
El IPMC incide directamente sobre los costos directos de obra y los precios finales.
PIB: Es el valor total de todo lo que produce un país en un año: bienes (como casas, carros, comida) y servicios (como salud, educación, transporte).
Recordar: El PIB afecta directamente al sector construcción e inmobiliario.
Si el PIB crece, hay más demanda de vivienda, oficinas, centros comerciales, parques industriales, etc.
Es un indicador clave para valorar la salud económica del país.
Vivienda vertical y unifamiliar
Métrica
Precios Lista
AMG 2024 (US $ / m2) AMG 2025 (US $ / m2)
AMG 2026 (US $/m2)
Zonas 10 y 14 promedio 1700 - 2700 +6.00% +5.00%
Apto Renta 100 - 120 m2 general 800 - 1200 +4.00% +4.00%
Déficit
Habitacional >2.0 M alto ligero descenso 3%
Permisos
Construcción m2 AMG +6% vrs 2023 +5 - 7% frente a 2024 +4 - 6% frente a 2025
Fuente: Fundesa y GGBC. Consulta a Gestor inmobiliario independiente.
Existe una presión alcista en el mercado.
Las zonas 10, 14 y 16 se están cotizando muy bien.
Programa MUVI alivia la presión sobre el Déficit
Habitacional
Los permisos de construcción entran en ciclo favorable porque el crédito hipotecario es menor del 9% fija a 20 años.
Stock
A y B
Clase A
Existencias = stock.
Existencia Clase A y B = Cantidad disponible de oficinas para alquilar o vender. (A: Edificios nuevos, modernos, con tecnología y ubicación privilegiada. B: Edificios más antiguos pero tofavía funcionales.)
Vacante total = Es el porcentaje de oficinas vacías (sin inquilinos) dentro de las existencias (stock) clase A y B.
Fuente: Insight JLL: sondeo a corredores inmobiliarios
Nota: Migración de Call Centers a espacios tipo A. Reconversión de edificios tipo B a uso mixto. Vigentes incentivos LEED. Consulta a Gestor inmobiliario independiente.
Absorción neta = Oficinas que realmente se ocuparon en un período, restando las que se desocuparon.
Alquiler (Renta) pedida clase A en US/m2/mes = Precio por m2 que el dueño o corredor piden para una oficina de clase A.
Las microunidades < 50m2 dominan los nuevos lanzamientos tipo MUVI
Plusvalía concentrada en los ejes de transporte masivo (Anillo Periférico, Calzadas y Avenidas, anuncio del metro riel, ejes del Transmetro)
MUVI: Módulos Urbanos de Vivienda Integrada Sostenible
La inversión extranjera buscando rentas cortas (1 - 12 meses: funcionarios expatriados.)
NEARSHORING: Técnicos buscando cercanía al mercado principal
Renta corta: Transforma Aptos. en productos hoteleros.
Nearshoring: Impulsa la industria.
Inventario medido sin incentivos
% Clase A
Vacante estimada 8-9% parques Delta Bárcenas Michatoya
Renta (prime)
Clase A
Fuente: Gestor Inmobiliario independiente: sondeo a corredores inmobiliarios
Nearshoring: HANSAE en Pinula (textiles) y dispositivos médicos:BTS (Build-ToSuit) Bodegas hechas a la medida Michatoya, Palín y el Pacífico.
Inventario sin incentivos = Es la cantidad de naves industriales, bodegas y centros logísticos construidos y disponibles (No incluye terrenos en desarrollo o en planos y sin incentivos fiscales de parte del Estado como la ley de Maquilas, ejemplo)
% Clase A = Porcentaje del inventario que cumple con los máximos estándares de tecnología, piso reforzado, buena ubicación logística, buena calidad de servicios.
Vacante estimada = Bodegas, naves sin alquilar (vacías) Indica si hay más oferta que demanda o si las bodegas se están ocupando rápido.
Alquiler principal (prime) = Precio de alquiler en las mejores bodegas (Mejor ubicadas geográficamente: mejora la logística)
Costo directo
US $ 1225 - 1400 / m2 CO 6.75 - 8.25 %
Estructura:
US $ 295 - 350 /m2 CO
Factor Lang: 2.8 - 3.5
US $ 750 - 815 / m2 CO
Se prevé leve baja de 25 pbs en el 2025 con la reducción de la tasa líder del BANGUAT.
100 pbs = 1% (Si la tasa está al 7% reducción de 25 pbs significa 6.75%)
Tasa Líder = Tasa de interés de referencia que fija en BANGUAT para influir en el comportamiento de la economía.
TASA LÍDER: Es una herramienta de política monetaria
75 pbs
Para certificaciones de edificios en EDGE/LEED
BID Invest y Bancos locales
Regula el costo del dinero que los bancos comerciales se prestan entre sí o que piden al Banco Central.
Influye en todas las demás tasas de interés del país créditos hipotecarios tarjetas préstamos empresariales, etc
Si baja: Los créditos se abaratan → sube la inversión y consumo → se estimula la economía.
Si sube Los créditos se encarecen → baja el consumo → se combate la inflación
SEGMENTOE
EXPECTATIVA DE RENTA / VENTA
RESIDENCIAL VERTICAL +6% (2025) - +5% (2026)
OFICINAS CLASE A Renta estable (2025) - +2% (2026)
PRINCIPALES RIESGOS
Sobre oferta en microunidades. Encarecimiento del crédito
Teletrabajo parcial. Baja agilidad regulatoria en conversión de uso.
INDUSTRIAL
SUELO URBANO
Renta: +5% anual. Sin variación al 2026 Capacidad logística portuaria y fuentes de energía
+7 - 8% en ejes de transporte. Mayor movilidad. Conflictos de ordenamiento territorial y sociales. Permisos.
El mercado guatemalteco mantiene fundamentos sólidos (crecimiento económico estable, déficit habitacional alto y nearshoring industrial) que sostendrán la demanda en 2025-26. Sin embargo, la rentabilidad dependerá de optimizar costos de construcción y de una lectura fina de la absorción real por segmento.
Investigar y utilizar este tipo de datos como línea base para sus ejercicios de valuación, programación de obra y análisis de factibilidad.
Fuentes: Banco de Guatemala. Instituto Nacional de Estadística. GGBC. FUNDESA. Consulta a Economista independiente.
Histórico 2016 - 2025
Edificios en la Ciudad de Guatemala
O su representant
comprobación de la tasa por parte del grupo de estudiantes
comprobación de la tasa por parte del grupo de estudiantes
Se discute de manera crítica la tasa para la licencia de construcción en porcentaje aplicable al monto total del costo del edificio
Año de elección presidencial
Insertos en gráficas y elecciones precidenciales: por L Stolz
Año de elección presidencial
Insertos en gráficas y elecciones precidenciales: por L Stolz
3892.40 m2/licencia 1277.60 m2/licencia 1625.84 m2/licencia
Reporte entre julio 2018 (956 edificios) y julio 2025 (1095 edificios)
Un análisis conservador sugiere un crecimiento de 154 edificios nuevos en 7 años. Podriamos tener más de 1200 edficios en la ciudad.
(L. Stolz 2025)
Conocimientos que pasan desapercibidos
“La construcción del autoconocimiento y la capacidad de ser autodidactas son pilares fundamentales en la formación profesional del arquitecto.
En un entorno donde las variables del mercado, la tecnología y la normativa cambian constantemente, es vital que cada estudiante aprenda a reconocer sus fortalezas, detectar sus vacíos de aprendizaje y desarrollar la disciplina para investigar por cuenta propia.
Esta autonomía intelectual permite conservar y aplicar herramientas esenciales como el conocimientos de los materiales de construcción, los criterios de predimensionamiento estructural, las bases del aislamiento sísmico, los costos paramétricos de edificación y las estrategias de presupuestación y por supuesto, el diseño arquitectónico, transformando el conocimiento adquirido en clase en recursos mentales disponibles para resolver problemas reales. Aprender a aprender —y aprender a preguntarse con rigor— es tan importante como cualquier software o normativa técnica.”
Luis Stolz.
Como futuros arquitectos, tienen la oportunidad de moldear el entorno urbano de Guatemala.
Comprender estas tendencias les permitirá diseñar espacios que no solo sean estéticamente agradables, sino también funcionales y alineados con las necesidades actuales y futuras de nuestra sociedad.”
Banco de Guatemala: https://banguat.gob.gt/
Instituto Nacional de Estadística INE: https://www.ine.gob.gt/
Banco Ineramericano de Desarrollo BID: https://www.iadb.org/es:
Banco Ineramericano de Desarrollo BID: https://www.iadb.org/es:
GGBC: https://www.guatemalagbc.org/recursos/
Cámara Guatemalteca de la Construcción: https://estadistica.construguate.com/indicadores/
FUNDESA: https://www.fundesa.org.gt/
Consultores independientes consultados solicitando anonimato (Especilidad)
Economista
Gestor inmobiliario
Desarrollador inmobiliario
Funcionario Municipal
Stolz, Luis (2009) Planificador Urbano
García, Silvia (2006) Planificadora Urbana