Acabados finales (AF) en proyectos de construcción
Administración y Gestión 1 2025
Sección ingeniero Stolz 4 de abril
Cuaderno didáctico preparado por el ingeniero Luis Stolz
1) Objetivos
2) Definición de Acabados finales
3) Importancia de los AF
4) Actividades que conforman los AF
5) Relación – arquitecto subcontratista (Elementos de gestión)
6) Control de calidad y costos (Elementos de gestión)
7) Otros aspectos importantes (Elementos disciplinares)
8) Algunas fotografías AF
9) Conclusiones
1) Objetivos
OBJETIVO GENERAL
Comprender la importancia y el proceso de los acabados finales (AF) en proyectos de construcción, tanto residenciales como comerciales, para asegurar calidad, estética y funcionalidad de las edificaciones.
OBJETIVOS ESPECÍFICOS
Definir qué son los acabados finales (AF) y su relevancia en el ciclo de vida de un proyecto.
Identificar las principales actividades que conforman los acabados finales (AF)
Comprender la relación entre el arquitecto y los subcontratistas en la fase de acabados finales (AF)
Revisar aspectos de control de calidad y costos que afectan la ejecución y el presupuesto.
Reconocer la importancia de la coordinación y la supervisión para la entrega exitosa de la etapa de acabados.
2) Definición
Acabados finales (AF) son el conjunto de procesos y actividades constructivas que se realizan al concluir la obra gris (estructura, muros, techos e instalaciones generales).
Brindan la presentación estética definitiva y garantizan el confort y la funcionalidad de los espacios.
Incluyen la nivelación de superficies, instalación de revestimientos, pintura, colocación de puertas, zócalos y clósets, ventanas, piezas sanitarias, detalles decorativos, muebles de cocina, sistemas de audio y video; y jardinería entre otros.
NOTA: En una casa de dos niveles es recomendable comenzar los acabados finales (AF) en el segundo nivel (Logística de compras: - bodega – almacenaje – campo - supervisión) coordinadas por el arquitecto / ingeniero / constructor.
3) Importancia de los AF
Su importancia radica en cuatro aspectos fundamentales:
Imagen y estética: Definen la apariencia final de la edificación.
Confort y funcionalidad: Aseguran calidad de vida y usabilidad de espacios.
Valor agregado: Incrementan el valor comercial y la satisfacción del cliente.
Percepción del cliente: A menudo, la calidad se juzga con base en los acabados visibles.
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4) Actividades que conforman los acabados finales (AF)
Recubrimientos post repellos
Estucados, empastados y cernidos: Preparación y regularización de la superficies verticales u horizontales para pintura o revestimiento, impermeabilizaciones.
Pintura y decoración
Aplicación de pinturas (selladores, esmaltes, vinílicas) y técnicas decorativas: papel tapiz.
Revestimientos en muros y techos
Colocación de cerámicas, azulejos, paneles de yeso, revestimientos plásticos, etc.
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Pisos y pavimentos
Instalación de cerámicos, porcelanatos, laminados, madera, alfombras, etc..
Carpintería y herrería
Montaje de puertas, clósets y zócalos, ventanas, mobiliario empotrado, portones, barandales, pérgolas, etc.
Instalación de aparatos sanitarios
Lavamanos, inodoros, duchas, tinas, bidet, grifería, espejos (si aplica)
4) Actividades que conforman los acabados finales (AF)
Acabados eléctricos y mecánicos
Instalación de enchufes, placas de apagadores y tomacorrientes, luminarias, rejillas de ventilación, audio y video, cámaras.
Paisajística, patios y engramados.
Jardineras, churrasqueras, plantas ornamentales, engramados, árboles, hortalizas, altares, etc.
Vidriería y cristales
Ventanas, puertas de vidrio, puertas corredizas, espejos (si aplica), tragaluces y sus respectivos sellos y empaques.
Elementos decorativos y de protección
Cornisas, molduras especiales, pisos de chimeneas, rejillas especiales, sellos de juntas, etc.
Juegos para niños
Montaje de juegos paramétricos, columpios, trepadoras, casas en árboles, etc.
Mesas de billar, muebles para jugar cartas, salitas de cine, etc. Juegos en los interiores
5) Relación arquitecto – subcontratista
Elementos de gestión
Estética, operativa y functional. VISIÓN
SUPERVISIÓN
Supervisión y control de criterios de diseño.
COORDINACIÓN
Con clientes y demás profesionales.
EJECUCIÓN
De los trabajos siguiendo especiicaciones
ASESORÍA
Al arquitecto en selección de materiales y costos.
COMUNICACIÓN
De avances físicos y financieros; de imprevistos, atrasos.
ARQUITECTO: PARTICULARIDADES
COMUNICACIÓN
Reuniones semanales para ver avances: TIEMPO Y DINERO. Soluciones rápidas de problemas o extras. RRHH. Seguridad industrial.
SUBCONTRATISTAS: DESEMPEÑO
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El contrato y sus alcances
6) Control de calidad y costos
Elementos de gestión
Programación de Obra
Planificación detallada por actividad, tiempos de secado y secuencias. Ruta Crítica.
Presupuesto y control de costos
Seguimiento de costos por rubro (TODOS).
Ajustes oportunos ante sobrecostos o variación en materiales y/o mano de obra y/o equipo.
Control de calidad
Inspecciones regulares (alineación, adherencia de materiales, espesores de pinturas, hermeticidad, etc.)
Seguridad en obra
Inspecciones regulares de EPP, señalizaciones, protocolos adecuados en manipulación de productos y equipo
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7) Otros aspectos importantes
Elementos disciplinares
Sostenibilidad y eficiencia energética:
• Uso de pinturas bajas en compuestos orgánicos volátiles (COV), revestimientos ecológicos, etc.
• Aplicación de técnicas constructivas que reduzcan la huella ambiental.
Tendencias y tecnología:
• Uso de BIM para coordinación y anticipación de conflictos.
• Incorporación de nuevos materiales (revestimientos antibacterianos, paneles insonorizantes, etc.).
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8) Algunas fotografías
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