Mano de obra directa (Puede ser subcontratada)
Administración y Gestión 1 2025
Subcontratos en la construcción
Un panorama general
Marzo 21 / Sección ingeniero Stolz
Cuaderno didáctico elaborado por Ing. Luis Stolz
Subcontratos Subcontratos
Subcontratos
Agenda del día
Subcontratos
• Definición de subcontrato (subcontratista)
• Ejemplos de subcontratos
• ¿Cómo se administran los subcontratos?
• Cuidados que hay que tener al manejar subcontratos (MS Project y flujo de caja teórico)
• Expectativas en cuanto a la calidad de los trabajos
• Manejo de multas
• Casa de dos niveles: ¿Subcontratos comunes?
• Fotografías de subcontratos de acabados finales
• Referencias bibliográficas
Subcontratos: Definición
Un subcontratista es una persona física o jurídica especializada en realizar tareas o procesos específicos dentro de un proyecto de construcción.
Generalmente, el subcontratista es contratado por el contratista principal (o por un contratista de primer nivel) para ejecutar labores especializadas, tales como instalaciones eléctricas, plomería, trabajos de carpintería, entre otros.
El objetivo de la subcontratación es contar con expertos en áreas puntuales que complementen el proyecto y aseguren un estándar de calidad, eficiencia y costo.
Subcontratos: Ejemplos
1. Subcontratista de Instalaciones Eléctricas
Se encarga de todo lo relacionado con el cableado, tableros de distribución, iluminación y acometidas eléctricas.
2. Subcontratista de Plomería
Responsable de la instalación de tuberías para suministro de agua potable, drenaje, sistemas de recolección de aguas lluvias y otros.
3. Subcontratista de Acabados en Yeso (Tablaroca/Tablayeso)
Especializado en colocación de paneles de yeso, muros divisorios y cielos rasos, garantizando terminaciones limpias y planas.
4. Subcontratista de Carpintería
Se dedica a la fabricación e instalación de puertas, ventanas, muebles empotrados, marcos, molduras y otras piezas de madera (zócalos y celosías)
5. Subcontratista de Pintura
Su labor es preparar superficies, aplicar imprimaciones, pintar paredes, techos o elementos decorativos, asegurando el acabado final.
Subcontratos: Ideas para administrarlos
Como parte de un proceso. Cambia dependiendo del tipo de oficina
Selección y contratación
Negociación y firma del contrato
Supervisión y control
Condiciones – alcance – experiencia
Elabore pliego de condiciones
Definir alcances claros y entregas
Evaluar experiencia e historial
Precios – multas – contrato
Definir precios unitarios
Cronograma de tiempos
Formas de pago
Incluir cláusulas de penalización
Seguimiento – calidad – aspectos técnicos
Calendario de reuniones (seguim)
Calidad, normas y tiempos
Ajustar aspectos técnicos que salgan sobre la marcha
Evaluación y cierre del subcontrato
Liquidar pagos pendientes al VoBo. Evaluar el desempeño de contratistas 1 2 3 4
Contrato escrito y firmado (ambos)
Calidad – liquidaciones – desempeño
Calidad final y cunplimiento alcances
Manejo de subcontratos: cuidados
Sea cuidadoso al manejar subcontratos
Alcance
Por escrito y con todas las especificaciones técnicas
Tiempo
Gestión
(documental y contractual)
Archivar correspondencia, contratos, recibos, etc., verifica trazabilidad para disputas
Seguridad en obra
Cronogramas realistas, coincidencia con plan de ejecución, control de retrasos
Calidad
Fijar canales de comunicación y contactos: Aclarar dudas y coordinar 1 2 3 4 5 6
Cumplimiento de normas, Uso de equipo EPP, Comunicar
Supervisión constante, verificar estándares técnicos y estéticos
Último bimestre del cronograma en Microsoft Project: seguimiento y control: Sábado 15 de febrero
Flujo de caja teórico para una casa de dos niveles (A nivel ejecutivo arquitecto - cliente)
Subcontratos: Expectativas sobre la calidad
Normativas técnicas contrastadas con las estéticas
Normas y espec ´ s
Lineamientos – códigos – reglamentos
Ajustarse, verificados y cumplimiento (a nivel local)
Entrenado – capacitado – cumplido
Expertos en su rama. Actualizados en técnicas constructivas. Con rendimientos adecuados
Inconsistencias y ambigüedades
Responsabilidad y Garantías
Legislación y contrato 1 2 3 4
Desperfectos – contrato – correcciones
Mal ejecutado: corregido inmediatamente
Sin costos adicionales Cláusulas contractuales
Durabilidad – garantía – contrato
Responder por durabilidad
Otorgar garantías mínimas
Multas: manejo de multas
Deben estar incluidas en el contrato las cláusulas específicas de penalización por retrasos, incumplimiento de calidad y faltas en materia de seguridad
Penalizaciones:
Retrasos, calidad y seguridad Cláusulas en contrato
Para aplicar la multa
Notificar su retraso
(Período de gracia para corregir)
No se resuelve: Se aplica la sanción contractual
Documentar por escrito comunicaciones y sanciones
Registro y seguimiento
Registro de multas:
Estatus del pago y cumplimientos
Multas típicas
Multas típicas 1 2 3 4 4 4
Tiempo:
Retrasos en el cronograma (Cantidad fija diaria o semanal)
Calidad:
Costo de retrabajos (descontados en la última estimación)
Multas típicas
Seguridad:
Incumple normativa, legislación
(uso de cascos, botas, arnés, etc.)
Abandono de obra:
(Costos de conseguir a otro subcontratista, daños ocasionados al programa de obra)
Subcontratos típicos
Casa de dos niveles de mampostería
Movimientos de tierra
Cimientos y contenciones
Estructura y albañilería
Instalaciones eléctricas y especiales
Instalaciones hidráulicas
Carpintería: puertas, muebles fijos. ventanas
Pinturas e impermeabilizaciones Pisos, Azulejos, jardinería
Referencias bibliográficas
• Bennett, FL (2003). La gestión de la construcción: un enfoque del ciclo de vida del proyecto. Ámsterdam:Elsevier Science.
ISBN: 978-0750652541
• Gould, FE y Joyce, NE (2008). Gestión de proyectos de construcción. Nueva Jersey: Pearson Education.
ISBN: 978-0132877244
• Halpin, DW y Senior, BA (2010). Gestión de la Construcción. Nueva Jersey:John Wiley & Sons.
ISBN: 978-0470447239
• PMI (Instituto de Gestión de Proyectos). (2017). Una guía para los conocimientos sobre gestión de proyectos (Guía PMBOK®). 6ta Edición. Pensilvania.
ISBN: 978-1628251845
• Barrie, DS y Paulson, BC (1992). Gestión Profesional de la Construcción. Nueva York:McGraw-Hill.
ISBN: 978-0070038698
ISBN: De la edición en inglés.