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FRONTIERE

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Construire

Nouvelle legislation en matière de crédit d’impôt lors de l’acquisition immobilière

Le projet de loi numéro 6.166 a été déposé à la Chambre des Députés au mois de juillet 2010 et introduit des mesures relatives à la crise financière. Ce projet de loi changera entre autres la législation existant depuis 2002 en matière de droits d’enregistrement perçus lors des transactions immobilières.

Ce fameux projet modifie en effet - par son article 5 - la loi du 30 juillet 2002 ayant à l’époque introduit le crédit d’impôt accordé aux personnes physiques se portant acquéreuses d’un immeuble au Luxembourg et destiné à l’usage personnel de l’acquéreur.

S’il sera voté, il aura comme date d’entrée en vigueur la date du 1er janvier 2011.

Le projet de loi prévoit dans son premier point une amélioration du texte.

En effet, jusqu’à présent, ceux des personnes acquéreuses qui n’étaient pas domiciliées au Luxembourg au moment de l’acquisition de leur immeuble, devaient - dans un premier stade - avancer les droits d’enregistrement, quitte à ce que - l’acte notarié contenant la demande du bénéfice du crédit d’impôt ceux-ci leur étaient restitués au moment où elles se sont déclarées à l’adresse de leur nouveau logement.

La nouvelle version accorde le bénéfice du crédit d’impôt aux personnes domiciliées au Grand Duché de Luxembourg ainsi qu’à celles domiciliées à l’étranger qui “s’engage à prendre la qualité de résident dans l’immeuble 10

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acquis dans les délais et sous les conditions fixés aux articles 8 et 10 ci-après”, soit les conditions qui sont applicables pour toute personne voulant bénéficier du crédit d’impôt ( condition de résidence, durée d’occupation etc.)

Le nouveau projet de loi apporte ensuite une nouvelle précision : la déclaration de la demande du bénéfice du crédit d’impôt doit être contenue dorénavant dans l’acte d’acquisition lui-même et ne saurait plus être faite par un acte ultérieur.

En effet, après une certaine discussion sur cette question, l’Administration de l’Enregistrement et des Domaines avait effectivement reconnu que le texte de 2002 permettait une déclaration de la demande du bénéfice du crédit d’impôt dans un acte ultérieur. Dès lors, une personne pouvait parfaitement acquérir un immeuble SANS demande du dit bénéfice, et faire cette déclaration dans un acte ultérieur.

Tempi passati, le projet de loi est clair : l’article 7 de la loi de 2002 aura dorénavant le contenu suivant : “Art. 7. Le bénéfice de l’abattement est subordonné à la condition que l’acte notarié d’acquisition contienne: ...”

A ce sujet, le commentaire des articles du dit projet de loi retient que : “Dorénavant la demande de l’acquéreur en vue de l’octroi de crédit d’impôt doit se

trouver dans l’acte notarié d’acquisition.

La présentation d’une telle demande par un acte notarié rédigé à la suite de l’acte notarié d’acquisition est donc exclue pour l’avenir. L’octroi du crédit d’impôt se trouve justifié par l’acquisition de l’immeuble à des fins d’habitation personnelle. Cet objectif exclut la poursuite d’un but spéculatif: d’où l’interdiction de prévoir désormais pour l’immeuble acquis dans l’acte notarié d’acquisition à la fois une demande de crédit d’impôt et une clause d’acquisition de l’immeuble en vue de la revente au sens de l’article XII de la loi modifiée du 28 décembre 1976 relative aux ventes d’immeubles à construire et à l’obligation de garantie en raison de vices de construction.”

Donc en conclusion, si l’acte de vente ne contient pas la demande de l’obtention du crédit d’impôt, l’acquéreur sera forclos d’en demander le bénéfice ultérieurement.

Finalement, et cela constitue la plus grande modification du régime actuel, le projet de loi introduit pour le bénéfice du crédit d’impôt une limitation au niveau du revenu de l’acquéreur. Ainsi, le mécanisme du crédit d’impôt tel qu’il a été introduit par la loi du 30 juillet 2002 continuera d’exister sous les mêmes conditions telles qu’elles existaient auparavant, MAIS EN PLUS, il sera introduit un certain seuil de revenu annuel.

Tandis que le premier projet de loi s’était limité à ces dispositions, disposant que le seuil de revenu devrait être fixé par un règlement grand-ducal, cela n’est plus le cas actuellement. En effet, suite aux critiques de la part notamment du Conseil d’Etat, toutes les dispositions contenues au projet de règlement grand-ducal sont actuellement introduites dans la nouvelle version du projet de loi lui-même.

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Quels sont donc les fameux critères et conditions de revenu permettant d’obtenir encore le bénéfice du crédit d’impôt ?

Que faudra-t-il donc entendre par revenu : L’article 1er du projet dont question prévoit que le revenu qui sera pris en considération se composera du revenu imposable de la personne qui se porte acquéreur, diminuées des déductions forfaitaires ( frais de déplacement et autres minima forfaitaires) tout en y ajoutant d’autres revenus ou avantages en nature que la personne qui acquiert perçoit au cours de la même année d’imposition.

Ainsi, le revenu annuel comprendra par exemple : - des allocations de repas des fonctionnaires - des revenus pour travaux de ménage (article 137 LIR), - des allocations/cotisations/primes d’assurances versées en vertu d’un régime complémentaire de pension, - les revenus pour congé parental ( lesquels sont toutefois exempts pour le revenu sur l’impôt…)

- les revenus des fonctionnaires internationaux ( eux aussi exempts de ’impôt sur le revenu) - etc.

Pour les personnes mariées ou “pacsées”, il y aura lieu d’additionner les revenus des deux personnes.

De quelle année faudra-t-il prendre en considération le revenu ?

Les articles 3 et 4 règlent cette question : Il faudra distinguer entre plusieurs situations : - Soit l’acquéreur a eu une occupation salariée ou des revenus de remplacement (chômage/retraite) réguliers pendant l’année d’imposition qui s’est terminée une année d’imposition avant le 1er janvier de l’année d’acquisition :

Concrètement : L’acte notarié d’acquisition se fait en 2011. Le revenu touché par la personne qui acquiert l’immeuble est de 30.000.- euros en 2009, les conditions en vue de l’obtention du crédit sont remplies, l’acquéreur disposera d’un crédit de 20.000.euros sur les droits d’enregistrement.

- Soit pendant l’année X-2, l’acquéreur a dépassé le seuil légal. Dans ce cas, il faudra alors prendre en considération “la moyenne des revenus obtenus au cours d’une période de trois années d’imposition consécutives dont la dernière est celle visée à l’article 3 à condition que l’acquéreur ait eu régulièrement des revenus provenant d’une occupation rémunérée respectivement des revenus de remplacement au cours de cette période entière”, c’est-à-dire X-2, X-3 et X-4.

Si l’un ou l’autre (acquéreur ou Administration de l’Enregistrement) estime que l’extrapolation ne représente pas le revenu exact, alors celui qui s’estime en droit pourra rapporter la preuve du revenu concret. C’est-à-dire : l’acquéreur de ce que son revenu effectif est inférieur à celui fixé par extrapolation, l’Administration de l’Enregistrement au cas où elle pense que le revenu effectif dépasse le seuil.

Quel est le plafond :

Conditions : • les revenus sur ces 3 ans doivent avoir été réguliers • La moyenne des 3 ans ne doit pas dépasser les seuils tels que fixés par le règlement dont question.

Ayant ainsi fait le calcul du revenu dont question, il ne faudra pas dépasser les seuils suivants :

• • •

- Soit l’acquéreur n’a pas eu une occupation salariée ou des revenus de remplacement réguliers pendant l’année dont question : Dans ce cas, sera pris en considération le revenu perçu par l’acquéreur au cours de l’année d’acquisition.

Concrètement : Un étudiant revient de ses études à l’étranger qu’il a terminé en novembre 2010. En avril 2011 il se décide à acquérir un appartement. Le revenu qui sera pris en considération sera celui qu’il perçoit au cours de l’année d’acquisition, càd celui perçu en 2011 et non pas en 2009. A remarquer que l’article 5 2° précise que “le revenu visé au 1er paragraphe est à extrapoler en cumulant les revenus escomptés sur l’année d’imposition entière” !!!

35.000.- euros par personne qui se porte acquéreuse 60.000.- euros AU TOTAL pour deux personnes mariées ou “pacsées” 5.000.- euros par enfant à charge du ou des acquéreurs.

On remarquera donc qu’il semble que si deux personnes se porteront acquéreuses d’un immeuble ensemble SANS être mariées ou SANS être “pacsées”, celles-ci auraient un bénéfice supérieur à celle mariées ou pacsées, alors que le texte limite le plafond de 60.000.- euros uniquement aux personnes mariées et “pacsées”.

Les personnes dépassant les seuils ainsi fixés : Les textes prévoient encore une exception aux conditions de revenus.

Dans ce cas de figure, il faudra alors faire une sous-distinction :

L’étudiant qui se voit donc payer en mars 2011 un salaire de 3.000.- euros par mois, se verra fixer le revenu annuel à la somme de 12 x 3.000.- euros soit 36.000.- euros, et ce par voie d’extrapolation.

En effet, le projet de loi se verra introduit un article 5 8° qui prévoit une exception supplémentaire en cas de dépassement des seuils ci-avant décrits. Si une personne dépasse le seuil légal, il se pourra tout de même qu’il se verra accorder une partie du crédit d’impôt. Pour pouvoir déterminer s’il a droit à une partie du crédit d’impôt, il faudra se livrer au calcul suivant :

- Soit pendant l’année X-2, l’acquéreur n’a pas dépassé le seuil de 35.000.-/60.000.euros (en y ajoutant le cas échéant les plafonds supplémentaires pour enfants), il se verra alors accordé le crédit d’impôt sous les conditions ordinaires et bien connues du crédit d’impôt.

L’extrapolation constituant un risque tant vers le haut ( refus du crédit alors que le revenu est estimé trop élevé) que vers le bas ( accord du crédit alors que l’acquéreur in fine disposait d’un revenu dépassant le seuil), le projet de loi a prévu un mécanisme rectificatif en ce son article 6 3° :

Il y aura d’abord lieu de prendre en considération le dépassement de revenu par rapport au seuil légal, ensuite il convient de le tripler et de le comparer au crédit d’impôt dont l’acquéreur dispose théoriquement pour déterminer s’il a encore droit à un bénéfice ou non.

Expression plutôt compliquée, on parle de – si l’année d’acquisition est l’année X – de l’année X -2.

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En chiffres : Admettons qu’une personne désireuse d’acheter dispose d’un revenu annuel de 39.000.- euros. Le seuil fixé par le projet de loi est de 35.000.- euros. Le revenu de l’acquéreur excède donc le seuil de 4.000.euros.

Finalement, une dernière précision : si le revenu pour X – 2 dépasse le seuil, il est donc dit d’évaluer sur 3 ans. Si la moyenne de 3 ans dépasse également le seuil, la valeur de référence à prendre en considération est celle qui est la plus faible des deux revenus.

peut solliciter le crédit d’impôt même après l’enregistrement de l’acte notarié d’acquisition par voie de demande de restitution totale ou partielle des droits d’enregistrement et des droits de transcription à présenter sous peine de refus d’octroi du crédit d’impôt dans le délai de deux années à partir de la date de l’enregistrement de l’acte”

Conditions de forme : En triplant cet excédant, nous arrivons à la somme de 3 x 4.000.- euros = 12.000.- euros.

Admettons par ailleurs que cette même personne souhaite acquérir un immeuble de 300.000.- euros. Elle devrait théoriquement payer 7% de droits d’enregistrement, soit 21.000.- euros. Si elle n’a pas encore bénéficié du crédit d’impôt, elle aurait droit à 20.000.- euros de crédit d’impôt si son revenu était inférieur au seuil légal.

Pour alors déterminer le crédit d’impôt qui lui sera finalement accordé, il y aura lieu de déduire l’excédent de revenu (ici : 12.000.euros) du crédit d’impôt théoriquement disponible (ici : 20.000.- euros) donc : 20.000.- euros (crédit d’impôt disponible) – 12.000.- euros (3 x excédent revenu) = 8.000.- euros. (crédit réellement accordé) La personne acquéreuse se verra in fine allouer un crédit d’impôt de 8.000.- euros et devra régler en tout 13.000.- euros à titre de droits d’enregistrement.

Admettons que cette même personne aurait déjà utilisé un crédit d’impôt de 7.000.- euros.

Le calcul serait alors le suivant : 13.000.- euros (crédit d’impôt disponible) – 12.000.- euros ( 3 x excédents revenu) = 1.000.- euros ( crédit réellement accordé)

Le nouveau texte introduit non seulement des conditions de fond, mais encore des conditions de forme. Ainsi, l’article 6 du projet dispose que : “Sous peine de refus de la demande d’octroi du crédit d’impôt, toutes les pièces nécessaires en vue de la détermination exacte du revenu accompagnées du formulaire élaboré par l’Administration de l’Enrgegistrement dûment rempli et signé sont à fournir au moment de la présentation de l’acte notarié d’acquisition à l’enregistrement.”

Le notaire sera par conséquent dorénavant obligé de fournir ensemble avec son acte notarié les pièces suivantes :

• •

Les pièces justificatives permettant de fixer le revenu de la partie acquéreuse Un formulaire prédéfini par le projet de règlement

Le texte est clair : si les pièces et le formulaire ne sont pas versés en même temps que l’acte lui-même, l’acquéreur sera forclos à obtenir le bénéfice du crédit d’impôt.

Clarté et sévérité oui, MAIS tout de même exception accordée par le règlement dont question “En cas d’impossibilité dûment justifiée de présenter l’une de ces pièces, l’acquéreur

Malheureusement, le texte se contente de dire “en cas d’impossibilité dûment justifiée” sans toutefois donner une quelconque précision quant à cette notion. Si le texte sera adopté sous cette forme, il faudra donc attendre comment la pratique va appliquer et interpréter cette notion.

Concrètement, l’acquéreur aura dans ce cas un délai de DEUX ans pour demander un remboursement total ou partiel du crédit d’impôt qui lui aurait été accordé normalement lors de la passation de l’acte.

Initialement, le formulaire dont question était annexé en modèle au projet de règlement grand-ducal. Actuellement, suite au fait que l’intégralité des dispositions légales sont contenues dans le projet de loi, le formulaire sera élaboré par l’Administration de l’Enregistrement.

Toutefois, il est à supposer qu’il aura la teneur de celui annexé au projet de règlement.

Pour toutes celles et tous ceux finalement qui veulent connaître la teneur du formulaire tel qu’annexé au projet de règlement, il suffira de se rendre sur l’adresse suivante : http://www.mf.public.lu/actualites/2010/07/ pdl_mesures_fiscales_crise_230710/index.html où Vous trouverez le formulaire en suivant le “pour en savoir plus, liens internes : annexe au projet de règlement grand-ducal….”

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Les contraintes de réglementation ainsi que le souci de l’environnement sont devenus toujours plus présents dans la construction.

Vous ne pouvez commencer qu’après avoir obtenu le permis de construire requis par la loi et obligatoirement introduit par un architecte.

Le dossier de demande d’autorisation de bâtir comporte une attestation de l’architecte, les plans à l’échelle de 1/100 et l’indication précise des volumes, du choix des matériaux etc.

PLANS Le dossier d’exécution comprend les plans d’exécution et tous les détails techniques à l’usage des entreprises.

L’architecte dressera donc les plans détaillés, établira les cahiers des charges et les métrés.

Les études de stabilité et des installations électriques, thermiques et sanitaires sont généralement du ressort des ingénieursconseils.

BUDGET Votre budget de construction doit être établi de manière aussi précise que possible.

Il importe de considérer également les frais complémentaires (actes notariés, droits d’enregistrement, TVA, frais de raccordement etc.) et d’estimer les coûts de la finition (éclairage, cuisine, rideaux, terrasse, jardin etc.). Dès que votre budget sera préétabli, l’architecte vous indiquera ce que vous êtes en mesure de réaliser, il a pour tâche de respecter ce budget et de vous prévenir si vous risquez de le dépasser.

Les honoraires d’architecte et d’ingénieurconseil sont le plus souvent payés par tranche :

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5% acompte ou provision 20% lors de la remise de l’avant-projet 20% lors de la remise des documents pour la demande du permis de bâtir 20% lors de la remise des documents d’adjudication 30% au gré de l’avancement des travaux 5% le solde lors de la réception des travaux

L’architecte et l’ingénieur-conseil travaillent en toute indépendance et ne reçoivent aucune commission des entrepreneurs, fournisseurs, fabricants... Le choix des entreprises se fait de commun accord avec le maître d’ouvrage.

CHOIX DES ENTREPRISES Les divers documents permettent aux entreprises d’élaborer leurs offres avec précision et constituent une garantie de la qualité de l’exécution.

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