http://www.athomedesign.lu/docs/magathome_avril2010

PRIX DE L’IMMOBILIER AU LUXEMBOURG

atHomemagazine semestriel | avril 2010 | 5,00 €

IMMOBILIER

Fin de la baisse

des prix Tendances & évolution des prix Appartements & maisons Vente & location Toutes les régions à la loupe Les prix par quartier

DOSSIER Les règles de bon voisinage

atHomemagazine

1

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Parallèlement, de nouvelles législatives affectant lesauau professions l’immobilier sontParallèleentrées en Le secteur immobilier a connu développement fulgurant cours des dernières années.

Parallèlement, ment, de de nouvelles nouvelles dispositions législatives affectant les professions professions de les de l’immobilier l’immobilier sont sont entrées entrées endans en vigueur, notamment ladispositions loi législatives du 9 législatives juillet 2004 qui affectant a remanié profondément conditions d’établissement ment, de nouvelles dispositions affectant leslesprofessions de l’immobilier sont entrées en

vigueur, notamment notamment la loi la juillet du loi 9dujuillet 9 juillet 2004 qui qui a remanié a remanié profondément profondément lesconditions conditions les conditions d’établissement d’établissement dans ce secteur.

Parloiailleurs, des problèmes juridiques sont apparus - notamment au sujet du statut dedans l’agent vigueur,vigueur, notamment la du 9 2004 qui2004 a remanié profondément les d’établissement dans

ce secteur. ce secteur.

Par Par ailleurs, ailleurs, desont des problèmes problèmes juridiques sontsont apparus apparus - notamment - notamment au sujet au sujet du statut du statut de l’agent de l’agent et qui donné lieujuridiques àsont une ample jusrisprudence, d’ailleurs parfois ce secteur. immobilier Par ailleurs,- des problèmes juridiques apparus - notamment au sujet du statutcontradictoire. de l’agent immobilier immobilier - aucun et- et qui qui ont ont donné lieulieu à une à une ample ample jusrisprudence, jusrisprudence, d’ailleurs d’ailleurs parfois parfois contradictoire. contradictoire.

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C’est ce vide qu’entend Pourtant Pourtant aucun aucun ouvrage ouvrage n’a n’a encore encore été été consacré consacré à ces à ces récents récents développements. développements.

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mmobilier - et qui ont donné lieu à une ample jusrisprudence, d’ailleurs parfois contradictoire.

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Lex Thielen a été Chargé de Travaux Dirigés de Paris I/ Panthèon-Sorbonne, Consul honoraire de la Lex République Lex Thielen Thielen a d’Estonie, été a été Chargé Chargé deactuellement de Travaux Travaux Dirigés Dirigés deà la de Paris Paris I/ Panthèon-Sorbonne, I/ Panthèon-Sorbonne, Consul Consul honoraire honoraire de de la la il est Avocat Cour.

Lex Thielen a étéd’Estonie, Chargé Travaux Dirigés de I/ Panthèon-Sorbonne, Consul honoraire de la République République d’Estonie, ilde estil actuellement est actuellement Avocat Avocat à laParis àCour. la Cour.

République d’Estonie, il est actuellement Avocat à la Cour.

Publi-rédactionnel

Interview avec Me Lex Thielen sur Interview avec Me Lex Thielen sur son livre “Les professions de l’immobilier” son livre “Les professions de l’immobilier” Q: Me Thielen, vous venez de publier le livre, “Les professions de l’immobilier en droit luxembourgeois”.

A quel Q: Me Thielen, vous venez de publier le livre, “Les propublic cede livre s’adresse-t-il particulier? fessions l’immobilier en en droit luxembourgeois”. A quel public ce livre s’adresse-t-il en particulier?

LT: J’y traite le statut, les obligations et la responsabilité de l’agent immobilier, de copropriété – plus comLT: J’y traite le statut,de lessyndic obligations et la responsabilité de munément appelé “gérant” decomprol’agent immobilier, de syndicau deLuxembourg copropriété –– et plus moteur immobilier.

Mon livreauest destiné avant aux munément appelé “gérant” Luxembourg – ettout de proprofessionnels de cesMon troislivre secteurs, ainsi qu’aux et moteur immobilier. est destiné avantavocats tout aux aux juges. Maisde lesces particuliers aussi ainsi s’y retrouveront, alors professionnels trois secteurs, qu’aux avocats et qu‘ils sont Mais inévitablement amenés à traiter tôt ou alors tard aux juges. les particuliers aussi s’y retrouveront, avec ces professions.

C’est leamenés cas de àcelui quitôt veut qu‘ils sont inévitablement traiter ouachetard ter, louer ou donner C’est en location unecelui maison avec ces professions. le cas de qui respectiveveut achement un appartement, du copropriétaire une résiter, louer ou donner enou location une maisond’respectivedence,un ouappartement, encore de quelqu’un qui achète und’immeuble ment ou du copropriétaire une résià construire pour ne que cesqui exemples. dence, ou encore de citer quelqu’un achète un immeuble Ceconstruire livre leur pour explique leursque droits et obligaà ne citer ces exemples. tions ainsi que les conditions et la portée des Ce livre leur explique leurs droits et obligadiversainsi contrats auxquels ils sont tions que les conditions et laconfrontés. portée des Quant contrats aux professionnels, ce livre entend divers auxquels ils sont confrontés. leur donner toutes les précisions nécessaires Quant aux professionnels, ce livre entend quant à leur toutes statut juridique, les dispositions leur donner les précisions nécessaires à observer destatut mêmejuridique, que leursles obligations et quant à leur dispositions responsabilités éventuelles. à observer de même que leurs obligations et responsabilités éventuelles.

Q: Les agents immobiliers, en plein essor avant crise financière de septembre Q: Leslaagents immobiliers, en plein 2008, essor semblent connaître un second souffle2008, avec avant la crise financière de septembre la reprise connaître qui s’annonce lentement dans le semblent un second souffle avec secteur immobilier.

Quelslentement sont les problèmes la reprise qui s’annonce dans le particuliers relatifs àimmobilier. cette profession? secteur Quels sont les problèmes particuliers relatifs à cette profession?

LT: Les agents immobiliers sont concernés par une panoplieLes deagents législations: autorisation d’établissement, droit LT: immobiliers sont concernés par une panocommercial en raisonautorisation de leur qualité de commerçant, plie de législations: d’établissement, droit concurrence en déloyale, protection du consommateur… commercial raison de leur qualité de commerçant, Aujourd’hui, leur situation est d’autant délicate que concurrence déloyale, protection du plus consommateur… le monde juridique est divisé la question de savoir si Aujourd’hui, leur situation estsur d’autant plus délicate que règlement grand-ducal du sur 20 la janvier 1972derelatif le monde juridique est divisé question savoirau si barème des commissions immobiliers est toule règlement grand-ducaldes duagents 20 janvier 1972 relatif au jours en des vigueur, notamment ce qui concerne laest limitabarème commissions des en agents immobiliers toution des commissions!

Bon nombre d’agents immobiliers jours en vigueur, notamment en ce qui concerne la limitane sont conscients Bon de toutes lesd’agents obligations légales tion des pas commissions! nombre immobiliers et autres à observer alors la jurisprudence va dans le ne sont pas conscients deque toutes les obligations légales sens d’une responsabilité toujours plus grandevades proet autres à observer alors que la jurisprudence dans le fessionnels.

Quant aux clients des agents immobiliers, ils sens d’une responsabilité toujours plus grande des prosont mal informés leurs droits et,agents du coup, risquent des fessionnels.

Quantde aux clients des immobiliers, ils déconvenues sur lede plan juridique oudu financier sans même sont mal informés leurs droits et, coup, risquent des le savoir. déconvenues sur le plan juridique ou financier sans même le savoir.

Q: La profession de syndic de copropriété a été fortement ébranlée par l’affaire A.I.L.de en copropriété 2005, quandade nombreuses Q: La profession de syndic été fortement copropriétés ont été victimes la fraude leur gérant. ébranlée par l’affaire A.I.L. en de 2005, quand de nombreuses Est-ce que lesont choses changé lors? copropriétés été ont victimes de depuis la fraude de leur gérant.

Est-ce que les choses ont changé depuis lors?

LT: La copropriété est malheureusement source éternelle de discussions, voire et procès. Le législateur est LT: La copropriété estdisputes malheureusement source éternelle intervenu en 2004 pour renforcer les conditions d‘accèsest à de discussions, voire disputes et procès.

Le législateur cette profession.

Ainsi unrenforcer syndic, pour recevoir son autoriintervenu en 2004 pour les conditions d‘accès à sationprofession. de commerce, notamment assucette Ainsidoit un syndic, pour justifier recevoir d’une son autorirance responsabilité professionnelle et d’une sation de commerce,civile doit notamment justifier d’unegaranassutie financière d’au moins euros couvrant le garanrisque rance responsabilité civile 10.000 professionnelle et d’une en financière relation avec remboursement descouvrant fonds, effets ou tie d’aulemoins 10.000 euros le risque valeurs qui leur confiés. Un règlement grand-ducal en relation avec sont le remboursement des fonds, effets ou devait prévoir modalités la règlement fixation etgrand-ducal de l’utilisavaleurs qui leurlessont confiés.deUn de cette garantie financière. est redevait prévoirtion les modalités de la fixation et deIll’utilisagrettable que garantie 6 ans plusfinancière. tard, le Gouvernetion de cette Il est rement n’aitque toujours pas tard, pris ce règlement grettable 6 ans plus le Gouvernegrand-ducal en sorte pas que pris cetteceexigence ne ment n’ait toujours règlement peut actuellement pasque êtrecette mise exigence en pratique grand-ducal en sorte ne et estactuellement restée lettre morte. peut pas être mise en pratique et est restée lettre morte.

Q: Et la situation des promoteurs immobiliers?

Q: Et la situation des promoteurs immobiliers?

LT: Le promoteur est avant tout concerné par Le la législation ventetout d’immeubles LT: promoteur sur est laavant concerné à construire, qui peut conclue soit à terpar la législation sur être la vente d’immeubles me, soit en l’état futur d’achèvement. à construire, qui peut être conclue soit àC’est terpeut-être dansme, ce domaine qu’il futur y a le plus d’ignoranceC’est des soit en l’état d’achèvement. acquéreursdans au ce sujet de leurs droits desd’ignorance obligations des du peut-être domaine qu’il y a leetplus vendeur. Il s’agit d’une spécifique qui préacquéreurs au sujet de législation leurs droitstrès et des obligations du voit des conditions de forme et de très fondspécifique particulières vendeur.

Il s’agit d’une législation quipour préles contrats en question, beaucoup plus contraignantes voit des conditions de forme et de fond particulières pour quecontrats pour un contrat de vente ordinaire.

Ainsi la loi prévoit les en question, beaucoup plus contraignantes des seuils d’achèvement très précis à partir quels seuque pour un contrat de vente ordinaire.

Ainsides la loi prévoit lement il est permis de facturer uneàpartie et seuceci des seuils d’achèvement très précis partirdu desprix, quels à un pourcentage du prix cesetpreslement il est permismaximal de facturer uneconvenu. partie duOr, prix, ceci criptions ne sont pas toujours Certaines à un pourcentage maximal durespectées. prix convenu.

Or, cesrègles pressont même public, cecirespectées. dans l’intérêt de l’acheteur, criptions ned’ordre sont pas toujours Certaines règles et il n’est dès lors pas permis d’ydans déroger dansde le l’acheteur, contrat. Si sont même d’ordre public, ceci l’intérêt onilsait que beaucoup de promoteurs étrangers actifs et n’est dès lors pas permis d’y déroger dans le sont contrat.

Si sur sait le territoire luxembourgeois, il estétrangers importantsont de savoir on que beaucoup de promoteurs actifs qu’ils peuvent pas écarter ces ilrègles luxembourgeoises sur le ne territoire luxembourgeois, est important de savoir en prévoyant dans leur contrat p.ex. de la qu’ils ne peuvent pas écarter ces l’applicabilité règles luxembourgeoises loi allemande, française belge.l’applicabilité p.ex. de la en prévoyant dans leur ou contrat loi allemande, française ou belge.

BGL BNP Paribas S.A. (50, avenue JF Kennedy, L-2951 Luxembourg, R.C.S. Luxembourg : B 6481) Avril 2010 Communication Marketing

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Sommaire Tendances printemps 2010 Introduction Annonces de la Ville de Luxembourg Localités les plus annoncées

10 12 13 14

APPARTEMENTS Vente ancien Vente neuf Location Location à Luxembourg-Ville

16 19 23 26

MAISONS Vente ancien Location

29 32

LIFESTYLE Côté jardin ... naturel L’homme qui ne laissait pas de trace sur la planète

34 38

atHomemagazine

avril2O1O

EDITEUR atHome Group S.A. 25, route d’Esch L-1470 Luxembourg Tél.: (+352) 44 79 44 - 1 Fax: (+352) 44 79 44 79 contact@athome.eu DIRECTEUR DE PUBLICATION Patrick Kersten

LES RÉGIONS À LA LOUPE Centre Nord Sud Est Ouest

40 44 46 48 50

Vente : les localités les plus chères Location : les localités les plus chères

52 53

Les prix au m2 et cartographie des quartiers de Luxembourg-Ville

54

Tendance dans le sud du pays

58

ASPECTS JURIDIQUES Le bon sens fait de bons voisins

60

ANNUAIRE Annonceurs et contributeurs

64

RÉDACTION Laurence Brix Patrick Kersten GRAPHISME François Rousseau Sébastien Chapelier design@athome.eu RÉGIE PUBLICITAIRE David Biscegli Thomas Gohm Carole Mancino Tél.: (+352) 44 79 44 80 regie@athome.eu

atHomemagazine

9

// Tendances

Printemps 2010 Revirement du cycle des prix de l’immobilier Après 18 mois de baisse consécutive des prix, le marché

Pour acheter une maison au Luxembourg de 3 ou 4 chambres, 66% de

immobilier luxembourgeois se stabilise.

l’offre, il faut compter un budget moyen de 445.000 € à 548.000 €.

Les variations de prix de ces 6 derniers mois ne sont souvent pas significatives, elles indiquent cependant un retournement de situation

Le prix des appartements neuf s’établit à 362.000 € en moyenne

et donc la fin du cycle de réajustement des prix. Pendant cette période,

nationale. Le prix au m2 du neuf est ainsi à 4.190 €.

les prix ont été revus à la baisse de 4 à 6% en moyenne avant de se stabiliser. On ne peut donc pas parler d’explosion d’une bulle

Il y a cependant lieu de relativiser cette valeur statistique. Les valeurs

spéculative sur l’immobilier au Luxembourg.

sont influencées par un nombre important de nouvelles constructions de haut standing qui sont sur le marché. En faisant abstraction de ces

Pour les experts du marché de l’immobilier d’entreprise, Luxembourg

projets on remarque que le prix du neuf est lui-aussi très stable.

se caractérise par rapport aux autres grandes places européennes par sa conservatisme et sa volatilité faible. Le réajustement cyclique

Le marché locatif a pour sa part baissé de 2,3% en un an et demi pour

vécu ses 18 derniers mois, semble donner raison à ces experts et

les appartements. Cette baisse s’est ralentie au cours des 6 derniers

permet d’appliquer la même formule au marché résidentiel. A titre de

mois. De manière générale ces variations ne représentent que quelques

comparaison, il n’est pas rare que les prix de l’immobilier aient perdu

Euros en prix courant, pas de quoi affecter sensiblement le pouvoir

de 15 à 20% dans les marchés limitrophes du Luxembourg ou dans

d’achat de la majorité des locataires. Ainsi, le loyer moyen est passé de

certaines grandes capitales européennes.

1.073 € à 1.098 € en 18 mois.

Pour que ce soit pour les appartements ou pour les maisons, les prix

De manière générale, tous les indicateurs montrent une bonne

de vente affichées sont globalement inchangés.

stabilité. Alors que l’acheteur était en position de force en 2009, la donne est en train de changer et le marché a trouvé un équilibre

L’acquisition d’un appartement de 1 à 2 chambres, 72% des

sain. Les amateurs de bonnes affaires doivent se dépêcher car la

appartements proposées, coûte en moyenne entre 240.000 € et

fin du cycle de baisse se confirme.

328.000 €.

APPARTEMENTS Evolution des prix de vente ces 8 dernières années

MAISONS Evolution des prix de vente ces 8 dernières années 1.200.000 €

600.000 € 4+

1.000.000 €

500.000 €

6+ 3

800.000 €

400.000 €

5

2

600.000 €

300.000 €

4 1 3

400.000 €

200.000 € 0

200.000 €

100.000 € 2002

Prix moyen

10

2

0

0 ch.

atHomemagazine

2003

1

1 ch.

2004

2

2 ch.

2005

3

3 ch.

2006

4+

2007

4 ch. et +

2008

2002

2009

Prix moyen

2

2 ch.

2003

3

3 ch.

2004

4

4 ch.

2005

5

5 ch.

2006

6+

2007

6 ch. et +

2008

2009

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// Introduction

atHome.lu publie une nouvelle mise à jour des statistiques des prix affichés dans la bourse immobilière atHome.lu pour l’immobilier offert en vente et/ou en location au Grand-Duché du Luxembourg.

Les statistiques présentées dans ce dossier se basent sur les prix de l’immobilier tels qu’affichés dans les annonces publiées sur atHome.lu entre mars 2009 et mars 2010.

L’échantillon statistique se compose de 35.300 annonces immobilières publiées pendant la période retenue.

Toutes les statistiques sont présentées avec un intervalle de confiance de 95%. Les tranches de prix affichées illustrent la moyenne des prix constatée pour l’échantillon. Il est donc tout à fait normal d’avoir des objets sur le marché qui soient au-dessus ou au-dessous des moyennes annoncées.

Disclaimer

Surfaces

Les présentes statistiques sont publiées sans aucune garantie et à seul

Le tableau ci-dessous reprend les surfaces en m2 auxquelles on peut

titre indicatif.

s’attendre lorsqu’on recherche un bien de type appartement.

atHome Group S.A. et ses employés / représentants ne peuvent en aucun cas être tenus responsables de la justesse des informations

Nombre de chambres

de

à

0 chambre

24 m2

52 m2

1 chambre

48 m2

76 m2

sur www.atHome.lu.

2 chambres

70 m2

119 m2

L’affichage des prix peut varier d’une agence à l’autre en fonction des

3 chambres

103 m2

160 m2

éléments suivants: location / vente avec ou sans charges, garages,

4 chambres

130 m2

232 m2

reprises dans le présent document.

Les chiffres affichés ont été calculés sur base des annonces publiées

terrain, autres éléments distinctifs… ce qui peut avoir une influence significative sur le prix et peut biaiser certaines statistiques.

Les statistiques reflètent les tendances constatées sur les objets

Les surfaces des maisons sont très variables. On constate plus

publiés sur www.atHome.lu pendant la période prise en considération.

facilement des recoupements de surfaces ou de chambres.

Les prix repris ont été constatés lors de la mise en vente ou en location

Ainsi on ne peut pas déceler de corrélation directe entre le nombre de

des biens. Il ne s’agit pas du prix définitif de transaction convenu pour

chambres et le nombre de m2 auxquels on peut s’attendre.

la vente ou la location.

Le tableau ci-dessous reprend les surfaces en m2 auxquelles on peut s’attendre lorsqu’on recherche un bien de type maison.

12

atHomemagazine

Nombre de chambres

de

à

2 chambres

76 m

3 chambre

109 m2

214 m2

4 chambres

132 m2

273 m2

5 chambres

158 m2

336 m2

6 chambres

173 m2

430 m2

2

158 m2

// Ville de Luxembourg

Les annonces immobilières par quartier La Ville de Luxembourg (VdL) reste début 2010 le territoire qui propose la plus grande

Les quartiers de la ville de luxembourg les plus annoncés sur le portail immobilier www.athome.lu

offre immobilière du pays avec 16,97% des annonces de vente et 38,21% des annonces de location.

Cela n’a rien d’étonnant, si on prend en

VENTE

considération que plus d’un habitant sur quatre habite sur le territoire de la commune

Quartier

% d’annonces

1

BONNEVOIE

15,2 %

2

CENTRE

13,3 %

Les quartiers qui connaissent la plus grande

3

GARE

9,2 %

rotation de la population restent pour les

4

BELAIR

7,7 %

ventes, les quartiers du Centre, Bonnevoie,

5

LIMPERTSBERG

7,3 %

6

MERL

6,3 %

1

BELAIR

12,7 %

7

GASPERICH

5,4 %

2

CENTRE

12,5 %

Pour les quartiers des biens en location,

8

CESSANGE

4,0 %

3

LIMPERTSBERG

12,4 %

il s’agit de Limpertsberg, Centre, Gare, Belair

9

HOLLERICH

4,0 %

4

GARE

10,3 %

10

KIRCHBERG

4,0 %

5

BONNEVOIE

8,9 %

11

BEGGEN

3,9 %

6

KIRCHBERG

8,1 %

12

CENTS

3,6 %

7

MERL

6,0 %

quartiers s’explique par l’existence d’un

13

DOMMELDANGE

3,6 %

8

BEGGEN

3,5 %

marché d’investisseurs (qui achètent de

14

ROLLINGERGRUND

3,5 %

9

GASPERICH

3,4 %

15

WEIMERSKIRCH

1,9 %

10

CENTS

3,1 %

16

NEUDORF

1,8 %

11

WEIMERSHOF

2,4 %

17

HAMM

1,1 %

12

HOLLERICH

2,4 %

18

MUHLENBACH

1,0 %

13

DOMMELDANGE

2,2 %

19

EICH

0,9 %

14

NEUDORF

1,8 %

20

PFAFFENTHALL

0,6 %

15

CESSANGE

1,7 %

21

WEIMERSHOF

0,5 %

16

ROLLINGERGRUND

1,7 %

22

PULVERMUEHLE

0,4 %

17

MUHLENBACH

1,4 %

23

KOHLENBERG

0,3 %

18

WEIMERSKIRCH

1,0 %

24

VERLORENKOST

0,3 %

19

EICH

0,7 %

25

GRUND

0,1 %

20

KOHLENBERG

0,6 %

21

VERLORENKOST

0,6 %

22

HAMM

0,5 %

23

GRUND

0,5 %

24

PFAFFENTHALL

0,3 %

25

PULVERMUEHLE

0,2 %

de Luxembourg.

Belair,Limpertsberg et le quartier de la Gare.

Cela représente 52,6%.

et Bonnevoie.

Cela représente 56,1% des biens en location.

La forte offre d’objets à la vente dans ces

l’immobilier pour le mettre en location) et n’est pas forcément dû à une désaffectation du quartier par ses habitants.

La valeur du quartier “Luxembourg-Centre” doit être nuancée. Il peut arriver qu’un annonceur publie une annonce au “centre” pour ne pas dévoiler l’emplacement exact du bien.

La Ville de Luxembourg représente à elle seule 26% de toutes les annonces publiées.

LOCATION % d’annonces

Quartier

atHomemagazine

13

// Les annonces

Les localités les plus annoncées sur www.athome.lu LOCATION Localité

1

ESCH-SUR-ALZETTE

4,5 %

2

STRASSEN

3,1 %

3

BERTRANGE

2,3 %

% d’annonces

4

MAMER

1,9 %

VENTE Localité

% d’annonces

Voici le Top 30 des localités ayant connu le

1

ESCH-SUR-ALZETTE

6,2 %

5

HOWALD

1,9 %

2

DUDELANGE

4,6 %

6

BERELDANGE

1,8 %

3

DIFFERDANGE

3,5 %

7

DUDELANGE

1,5 %

4

PETANGE

2,0 %

8

PETANGE

1,1 %

5

SCHIFFLANGE

1,8 %

9

BRIDEL

1,1 %

6

RODANGE

1,6 %

10

REMICH

1,0 %

7

BETTEMBOURG

1,5 %

11

GREVENMACHER

1,0 %

8

NIEDERKORN

1,5 %

12

FENTANGE

1,0 %

9

SOLEUVRE

1,4 %

13

DIFFERDANGE

0,9 %

10

REMICH

1,3 %

14

SANDWEILER

0,9 %

11

STRASSEN

1,3 %

15

ETTELBRUCK

0,9 %

12

RUMELANGE

1,3 %

16

BETTEMBOURG

0,9 %

13

BASCHARAGE

1,2 %

17

MERSCH

0,8 %

A noter que Differdange était en deuxième

14

GREVENMACHER

1,2 %

18

WALFERDANGE

0,8 %

position l’année passée et que Dudelange

15

KAYL

1,1 %

19

ECHTERNACH

0,8 %

16

BERTRANGE

1,1 %

20

BASCHARAGE

0,7 %

17

BELVAUX

1,1 %

21

DIEKIRCH

0,7 %

A elles trois rassemblées, elles comptent

18

ETTELBRUCK

1,0 %

22

ALZINGEN

0,6 %

14,3% des annonces, soit 2% de plus que

19

MAMER

1,0 %

23

HESPERANGE

0,6 %

l’année passée.

20

HOWALD

0,9 %

24

LEUDELANGE

0,6 %

21

BERELDANGE

0,9 %

25

MONDORF-LES-BAINS

0,6 %

22

ECHTERNACH

0,8 %

26

STEINSEL

0,6 %

Ces trois villes sont une nouvelles fois dans

23

OBERKORN

0,8 %

27

SOLEUVRE

0,5 %

le top 3.

24

HESPERANGE

0,7 %

28

ITZIG

0,5 %

25

LEUDELANGE

0,7 %

29

CAPELLEN

0,5 %

26

DIEKIRCH

0,7 %

30

WILTZ

0,5 %

27

MERSCH

0,7 %

28

TETANGE

0,7 %

29

SANDWEILER

0,6 %

30

BRIDEL

0,6 %

14

atHomemagazine

plus grande nombre d’annonces début 2010 hors Ville de Luxembourg qui représente 16,97% des annonces de vente.

Il est intéressant de noter que 5 villes du Sud occupent le haut du classement.

Elles représentent 18,2% des annonces d’atHome.lu.

Le TOP 3 reste encore une fois inchangé.

Les trois premières villes en objets de vente restent : Esch-sur-Alzette, Dudelange et Differdange.

était en troisième position. Celles-ci confortent néanmoins leur place de leader dynamique sur le marché immobilier.

Esch-sur-Alzette, Dudelange et Differdange semblent indétrônables !

5 villes du Sud occupent le haut du classement.

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Appartements anciens QUELS SONT LES PRIX DE VENTE AFFICHÉS POUR LES APPARTEMENTS ANCIENS ?

Moyenne des prix à la vente des appartements anciens avec un intervalle de confiance de 95%.

EVOLUTION SUR LES 6 DERNIERS MOIS

Très légère progression des prix des appartements 1 et 2 chambres depuis septembre 2009, qui représentent 72% des appartements anciens en vente.

Ceci a une influence positive sur le marché.

L’activité du marché a évolué et les délais de

Chambres

Prix affichés 09/2009

Prix affichés 03/2010

Evolution 6 MOIS

0

162.776 €

162.058 €

- 0,4 %

1

239.574 €

240.842 €

+ 0,5 %

2

326.519 €

328.344 €

+ 0,6 %

3

437.759 €

435.543 €

- 0,5 %

4 et +

604.468 €

587.469 €

- 2,8 %

Prix moyen

323.049 €

324.954 €

+ 0,6 %

vente deviennent plus courts.

La baisse des prix touche à sa fin.

En moyenne nationale, le prix reste inchangé sur 12 mois. Il faut cependant remarquer que

EVOLUTION SUR LES 12 DERNIERS MOIS Chambres

Prix affichés 03/2009

Prix affichés 03/2010

Evolution 12 MOIS

légèrement plus haut il y a 12 mois.

0

162.497 €

162.058 €

- 0,3 %

Ceci est explicable par rapport au contingent

1

247.296 €

240.842 €

- 2,6 %

2

337.442 €

328.344 €

- 2,7 %

3

432.469 €

435.543 €

+ 0,7 %

4 et +

596.929 €

587.469 €

- 1,6 %

Prix moyen

324.969 €

324.954 €

0,0 %

les prix affichés à la vente étaient encore

important de biens surévalués qui étaient encore en vente début 2009. Depuis les biens ont été proposés à un tarif adapté aux conditions du marché.

La baisse des prix entregistrée en 18 mois reste très limitée. Cet élément est rassurant pour la solidité du marché luxembourgeois.

On ne peut pas faire le constat de l’explosion d’une bulle spéculative au Luxembourg.

Il est plus juste de parler de correction du marché.

EVOLUTION SUR LES 18 DERNIERS MOIS Chambres

Prix affichés 09/2008

Prix affichés 03/2010

Evolution 18 MOIS

0

163.110 €

162.058 €

- 0,6 %

1

246.912 €

240.842 €

- 2,5 %

2

329.448 €

328.344 €

- 0,3 %

3

436.649 €

435.543 €

- 0,3 %

4 et +

571.210 €

587.469 €

+ 2,8 %

Prix moyen

325.536 €

324.954 €

- 0,2 %

EN BREF

Le marché témoigne de signes de reprise.

Les jours des bonnes affaires sont comptés, ceux qui hésitent passeront à côté.

16

atHomemagazine

Acheter un appartement ancien au Grand-Duché de Luxembourg ?

Prévoir un budget moyen de 324.954 €

Appartements anciens QUELS SONT LES PRIX DE VENTE AU M2 POUR LES APPARTEMENTS ANCIENS ?

Le prix au m2 des appartements anciens vendus au Luxembourg a arrété de diminuer.

Même si l’évolution est trop modeste pour parler de progression, il faut constater que les prix

EN BREF

se stabilisent ce qui annonce donc la fin des baisses constatées ces deux dernières années.

Le prix moyen au m2 est proche de celui constaté fin 2007.

Au printemps 2010, il faut débourser 3.776 € par m² pour l’achat d’un appartement ancien au Grand-Duché de Luxembourg.

Moyenne des prix à la vente des appartements anciens avec un intervalle de confiance de 95%.

EVOLUTION SUR LES 6 DERNIERS MOIS Chambres

Prix / m2 09/2009

Prix / m2 03/2010

Evolution 6 MOIS

0

4.212 €

4.292 €

+ 1,9 %

1

3.864 €

3.862 €

0,0 %

2

3.701 €

3.733 €

+ 0,9 %

3

3.563 €

3.598 €

+ 1,8 %

4 et +

3.500 €

3.526 €

+ 0,7 %

3.776 € soit une différence de 28 €.

Prix moyen

3.749 €

3.776 €

+ 0,7 %

Il n’y a pas beaucoup de différence entre la situation de Mars 2010 et de Septembre 2009 : le prix au m² progresse de 3.749 € à

Peut-on parler pour autant de réelle reprise?

En regardant les différentes catégories d’appartements anciens en septembre 2009, on ne ne constate pas d’écarts majeurs.

EVOLUTION SUR LES 12 DERNIERS MOIS Chambres

Prix / m2 03/2009

Prix / m2 03/2010

Evolution 12 MOIS

0

4.180 €

4.292 €

+ 2,7 %

1

3.908 €

3.862 €

- 1,2 %

2

3.743 €

3.733 €

- 0,3 %

3

3.536 €

3.598 €

+ 1,7 %

4 et +

3.554 €

3.526 €

- 0,8 %

Prix moyen

3.788 €

3.776 €

- 0,3 %

Sur 6 mois: - Les studios augmentent de 80 €.

- Les appartements une chambre diminuent de 2 €.

- Les appartements 2 chambres progressent de 32€.

- Les appartements trois chambres augmentent de 35 €.

- Les appartements 4 chambres et plus augmentent de 26 €.

Pas de grande différence sur ces six derniers mois donc, mais fin du cycle de baisse

Répartition des annonces publiées sur www.athome.lu Les

appartements

anciens

2

entamé en 2008.

Si on regarde les statistiques sur ces 12

chambres 4 ch. et +

représentent 49% des objets en vente sur le marché. Viennent ensuite les appartements une chambre avec 23%.

derniers mois, on constate une diminution de

0 ch.

1 ch.

3 ch.

0,3 % de façon générale.

Cela reste très limité et illustre la bonne

Les biens qui sont le moins représentés sont

stabilité du marché local.

les studios appartements et les appartements

Pour le reste pas de grands écarts à relever.

de 4 chambres et plus.

La situation se stabilise petit à petit.

0 chambre : 8 % 1 chambre : 23 % 2 chambres : 49 % 3 chambres : 14 % 4 chambres et + : 6 %

2 ch.

atHomemagazine

17

Appartements neufs QUELS SONT LES PRIX DE VENTE AFFICHÉS POUR LES APPARTEMENTS NEUFS ?

Le prix de vente moyen pour les appartements neufs progresse. Cette valeur moyenne cache cependant le fait que le marché n’est pas uniforme. En effet, une analyse régionale permet d’isoler cette hausse sur la région

Moyenne des prix à la vente des appartements neufs avec un intervalle de confiance de 95%.

Centre.

Plusieurs projets de haut standing dans

EVOLUTION SUR LES 6 DERNIERS MOIS

les quartiers et localités de premier

Chambres

Prix affichés 09/2009

Prix affichés 03/2010

Evolution 6 MOIS

0

184.954 €

196.917 €

+ 6,5 %

1

261.749 €

271.602 €

+ 3,8 %

En faisant abstraction des projets de prestige

2

354.095 €

364.704 €

+ 3,0 %

récents, on doit constater que les prix du neuf

3

468.658 €

478.469 €

+ 2,1 %

4 et +

591.916 €

611.308 €

+ 3,3 %

Prix moyen

343.690 €

362.453 €

+ 5,5 %

cercle poussent le prix moyen du Centre sensiblement vers le haut.

n’ont guère évolué sur ces 6 derniers mois.

EN BREF La moyenne d’achat d’un appartement neuf est de 362.453 € au printemps 2010.

EVOLUTION SUR LES 12 DERNIERS MOIS Chambres

Prix affichés 03/2009

Prix affichés 03/2010

Evolution 12 MOIS

0

182.255 €

196.917 €

+ 8,0 %

1

261.423 €

271.602 €

+ 3,9 %

2

356.103 €

364.704 €

+ 2,4 %

3

466.376 €

478.469 €

+ 2,6 %

4 et +

588.547 €

611.308 €

+ 3,9 %

Prix moyen

340.904 €

362.453 €

+ 6,3 %

EVOLUTION SUR LES 18 DERNIERS MOIS

REMARQUE Les prix affichés dans ce magazine

Chambres

Prix affichés 09/2008

Prix affichés 03/2010

Evolution 18 MOIS

0

181.554 €

196.917 €

+ 8,5 %

1

268.113 €

271.602 €

+ 1,3 %

2

350.943 €

364.704 €

+ 3,9 %

3

460.918 €

478.469 €

+ 3,8 %

4 et +

584.485 €

611.308 €

+ 4,6 %

Prix moyen

350.536 €

362.453 €

+ 3,4 %

sont des moyennes calculées sur base des prix des annonces immobilières du site www.atHome.lu.

Faites appel à des agents immobiliers pour connaître l’estimation correcte de votre bien.

Les tranches de prix affichés illustrent la moyenne des prix constatée pour l’échantillon.

Par définition, la majorité des biens annoncés sur le marché ont un prix inférieur ou supérieur à la moyenne.

atHomemagazine

19

Appartements neufs QUELS SONT LES PRIX DE VENTE AU M2 POUR LES APPARTEMENTS NEUFS ?

Moyenne des prix à la vente des appartements neufs avec un intervalle de confiance de 95%.

4.153 € / m² pour un appartement neuf au Luxembourg. Une augmentation de 3% par rapport à il y a 6 mois et de 4,5% sur 12 mois.

EVOLUTION SUR LES 6 DERNIERS MOIS

Sur ces 6 derniers mois, chaque catégorie

Chambres

Prix / m2 09/2009

Prix / m2 03/2010

Evolution 6 MOIS

d’appartements affiche une progression se

0

4.325 €

4.550 €

+ 5,2 %

1

4.185 €

4.318 €

+ 3,2 %

2

4.009 €

4.117 €

+ 2,7 %

3

3.813 €

3.962 €

+ 3,9 %

4 et +

3.626 €

3.874 €

+ 6,8 %

Prix moyen

4.033 €

4.153 €

+ 3,0 %

situant entre 3 et 6%.

Un élément à noter que les studios / appartement 0 chambre ainis que les objets d’exception connaissent les plus fortes progressions.

Par contre leur progression n’est plus que de 2% sur ces 6 derniers mois.

Les appartements deux chambres sont les

EVOLUTION SUR LES 12 DERNIERS MOIS

objets les plus représentés avec 53,91% de part de marché.

Les appartements neufs qui sont les plus représentés sont les appartements 1 et 2 chambres. Ils représentent à eux seuls 77% des objets en vente.

Les appartements 4 chambres sont les catégories les moins représentées.

Chambres

Prix / m2 03/2009

Prix / m2 03/2010

Evolution 12 MOIS

0

4.252 €

4.550 €

+ 7,0 %

1

4.083 €

4.318 €

+ 5,8 %

2

3.949 €

4.117 €

+ 4,3 %

3

3.790 €

3.962 €

+ 4,5 %

4 et +

3.581 €

3.874 €

+ 8,2 %

Prix moyen

3.973 €

4.153 €

+ 4,5 %

Notons cependant que le nombre de biens de prestige a doublé sur les 6 derniers mois.

Les prix au m2 des appartements neufs progressent de 3 % sur les 6 derniers mois.

Répartition des annonces publiées

Pendant la période de mi 2008 à mi 2009, le

sur www.athome.lu

prix moyen du neuf était resté très stable.

3 ch.

EN BREF

4 ch. et +

Ce changement de tendance doit cependant être relativisé. Il est fortement lié à la mise

0 ch.

sur le marché dans la région Centre, à Luxembourg-Ville et dans les communes de 1 ch.

Le prix au m² d’un appartement neuf est de 4.153 € au printemps 2010.

premier cercle, de projet très haut de gamme arborant des prix de 6.000 à 8.000 EUR le m2.

Une analyse régionale met en évidence que les prix au m2 dans les régions hors du Centre sont restés stables sur les 6 derniers mois.

2 ch.

0 chambre : 6 % 1 chambre : 21 % 2 chambres : 53 % 3 chambres : 15 % 4 chambres et + : 4 %

20

atHomemagazine

Les valeurs indiquées ici sont des prix moyens sur l’ensemble du Grand-Duché de Luxembourg. Il existe des fortes fluctuations d’une région à l’autre au sein du Luxembourg. Plus la surface est petite, plus le prix au mètre carré est élevé.

Appartements location QUELS SONT LES PRIX DES LOYERS AFFICHÉS POUR LES APPARTEMENTS ?

Les appartements 1 et 2 chambres représentent 65% de l’offre en location d’appartements.

Les appartements 4 chambres sont les moins Moyenne des prix à la location des appartements avec un intervalle de confiance de 95%.

représentés avec seulement 3% de part de marché.

Au premier coup d’œil, on ne constate pas

EVOLUTION SUR LES 6 DERNIERS MOIS

vraiement de grande différence entre les prix

Chambres

Loyer 09/2009

Loyer 03/2010

Evolution 6 MOIS

0

717 €

702 €

- 2,0 %

1

951 €

918 €

- 3,5 %

2

1.199 €

1.188 €

- 0,9 %

3

1.558 €

1.560 €

+ 0,1 %

4 et +

2.168 €

2.381 €

+ 9,8 %

Un appartement 4 chambres et plus coûte

Loyer moyen

1.088 €

1.073 €

- 1,3 %

2.381 € par mois. C’est cette catégorie qui

de location pour les appartements par rapport à la période précédente.

Au printemps 2010, il faut débourser 702 € par mois pour un studio/appartement 0 chambre contre 717 € il y a 6 mois.

subit la plus grande hausse sur ces 6 derniers mois: 9,8 %.

Par contre, on constate que le prix moyen de

EVOLUTION SUR LES 12 DERNIERS MOIS

location d’un appartement est identique au

Chambres

Loyer 03/2009

Loyer 03/2010

Evolution 12 MOIS

0

718 €

702 €

- 2,2 %

1

945 €

918 €

- 2,9 %

appartements 4 chambres et plus affichent

2

1.200 €

1.188 €

- 1,0 %

une progression. Toutes les autres catégories

3

1.568 €

1.560 €

- 0,5 %

voient leurs prix légèrement baisser.

4 et +

2.231 €

2.381 €

+ 6,7 %

Loyer moyen

1.105 €

1.073 €

- 2,9 %

loyer demandé en mars 2008.

Sur ces 18 derniers mois, seuls les

En effet il faut désormais débourser 2.381 € pour un appartement 4 chambres et plus alors qu’il fallait débourser 2.560 € de moins il y a 18 mois.

EVOLUTION SUR LES 18 DERNIERS MOIS Chambres

Loyer 09/2008

Loyer 03/2010

Evolution 18 MOIS

0

715 €

702 €

- 1,7 %

1

941 €

918 €

- 2,5 %

2

1.218 €

1.188 €

- 2,4 %

3

1.580 €

1.560 €

- 1,3 %

4 et +

2.121 €

2.381 €

+ 12,2 %

Loyer moyen

1.098 €

1.073 €

- 2,3 %

La rubrique Appartements reprend les types de biens: studios, appartements, duplex, penthouse, loft.

Il faut noter que les appartements représentent la grande majorité des objets en location au Luxembourg.

Le plus souvent, les prix à la location s’entendent hors charges.

Il n’existe pas cependant de standard de publication pour les annonces immobilières, certains annonceurs préfèrent afficher le prix de la location avec charges, d’autres sans charges.

La même réflexion est valable pour les appartements ‘avec ou sans garage’, chaque annonceur ayant l’habitude de les présenter à sa propre façon.

atHomemagazine

23

Appartements location QUELS SONT LES PRIX DES LOYERS AU M2 POUR LES APPARTEMENTS ?

Plus la surface est petite, plus le prix de la location est élevé. Les studios - appartements avec 0 chambre restent ceux qui raportent le meilleur loyer / m2 à leurs propriétaires.

Il s’agit de biens qui sont les plus intéressants

Moyenne des prix à la location des appartements avec un intervalle de confiance de 95%.

d’un point de vue rendement locatif.

EVOLUTION SUR LES 6 DERNIERS MOIS Au plus l’appartement est grand au plus le

Chambres

Loyer 09/2009

Loyer 03/2010

Evolution 6 MOIS

0

17,19 €

19,55 €

+ 13,7 %

1

14,47 €

14,92 €

+ 3,1 %

2

13,00 €

13,49 €

+ 3,8 %

3

12,22 €

12,89 €

+ 5,5 %

4 et +

12,45 €

13,91 €

+ 11,7 %

Loyer moyen

14,08 €

15,15 €

+ 7,6 %

prix / m² va diminuer. Dans cette optique, les appartements 2-3 chambres restent les plus avantageux pour les locataires.

En comparant les chiffres sur ces 6 derniers mois, on constate une hausse de 7,6% qui se traduit par une augmentation de 1,07 €/m².

Par contre, cette hausse n’en est pas vraiment une si on prend une période de 18 mois. En effet le loyer moyen est même légèrement inférieur à celui constaté en septembre 2008.

Sur ces 12 derniers mois, on constate une

EVOLUTION SUR LES 12 DERNIERS MOIS Chambres

Loyer 03/2009

Loyer 03/2010

Evolution 12 MOIS

0

18,70 €

19,55 €

+ 4,5 %

1

15,28 €

14,92 €

- 2,4 %

sont revenus à leur niveau d’avant la crise

2

13,45 €

13,49 €

+ 0,3 %

financière et économique.

3

12,64 €

12,89 €

+ 2,0 %

4 et +

12,80 €

13,91 €

+ 8,6 %

Loyer moyen

14,88 €

15,15 €

+ 1,8 %

diminution plus marquée de 1,18 €.

Ceci indique donc que les loyers au m2

EN BREF Répartition des annonces publiées

Les loyers restent très stables dans leur ensemble.

Notons cependant une légère diminution pour les types d’appartements 0, 1 et 2 chambres qui représentent le gros du marché.

sur www.athome.lu 3 ch.

4 ch. et +

0 ch.

Les appartements en location au Luxembourg 2 ch.

1 ch.

ont pour leur grande majorité de 0 à 2 chambres et représentent 86% de l’offre

0 chambre : 23 %

présente en location sur atHome.

1 chambre : 30 %

24

atHomemagazine

2 chambres : 33 %

Au printemps 2010, un propriétaire peut espérer

3 chambres : 11 %

obtenir un loyer moyen de 15,15 € /m² pour un

4 chambres et + : 4 %

appartement mis en location au Luxembourg.

Appartements location / Ville de Luxembourg DÉTAILS DES LOYERS DANS DIFFÉRENTS QUARTIERS DE LA VILLE DE LUXEMBOURG

STUDIO 0 CHAMBRE Top 10 des quartiers les plus chers Quartiers

Loyer mensuel moyen

1

CENTRE

791,42 €

2

KIRCHBERG

790,50 €

3

BELAIR

771,91 €

4

LIMPERTSBERG

764,73 €

5

MERL

763,33 €

6

GARE

750,94 €

7

NEUDORF

745,33 €

1

WEIMERSHOF

1.527,04 €

8

BEGGEN

736,04 €

2

LIMPERTSBERG

1.525,53 €

9

GASPERICH

714,26 €

3

KIRCHBERG

1.488,58 €

10

BONNEVOIE

703,96 €

4

CENTS

1.478,93 €

5

KOHLENBERG

1.467,14 €

6

EICH

1.435,71 €

7

CENTRE

1.434,53 €

8

BELAIR

1.417,99 €

9

GASPERICH

1.394,83 €

MERL

1.333,21 €

APPARTEMENT 2 CHAMBRES Top 10 des quartiers les plus chers Quartiers

APPARTEMENT 1 CHAMBRE Top 10 des quartiers les plus chers

Répartition de l’offre par quartier Quartiers

% d’annonces

GARE

21 %

CENTRE

15 %

LIMPERTSBERG

14 %

BONNEVOIE

11 %

BELAIR

9%

MERL

6%

GASPERICH

3%

HOLLERICH

3%

BEGGEN

3%

KIRCHBERG

2%

1

Quartiers

2

LIMPERTSBERG

1.291,54 €

3

WEIMERSHOF

1.202,35 €

4

KIRCHBERG

1.113,51 €

5

ROLLINGERGRUND

1.062,11 €

6

CENTRE

1.058,32 €

7

CENTS

1.044,69 €

8

BELAIR

1.036,81 €

Quartiers

% d’annonces

9

GARE

1.014,54 €

BELAIR

13 %

10

MERL

996,34 €

LIMPERTSBERG

11 %

NEUDORF

988,53 €

KIRCHBERG

11 %

CENTRE

11 %

Loyer mensuel moyen

Répartition de l’offre par quartier Le loyer moyen sur l’ensemble de la VDL pour un studio, appartement 0 chambre est de 753,59 €

Loyer mensuel moyen

Quartiers

% d’annonces

LIMPERTSBERG

13 %

CENTRE

13 %

BELAIR

11 %

BONNEVOIE

11 %

GARE

10 %

KIRCHBERG

9%

MERL

6%

GASPERICH

4%

BEGGEN

4%

HOLLERICH

3%

10

Répartition de l’offre par quartier

BONNEVOIE

8%

MERL

7%

GARE

6%

CENTS

6%

BEGGEN

4%

GASPERICH

3%

Le loyer moyen sur l’ensemble de la VDL pour un appartement 2 chambres est de 1.384,74 €

Pour une estimation précise de la valeur

26

atHomemagazine

Le loyer moyen sur l’ensemble de la VDL pour

de votre bien, consultez un professionnel

un appartement 1 chambre est de 1.047,47 €

de l’immobilier.

APPARTEMENT 3 CHAMBRES Top 10 des quartiers les plus chers Quartiers

Loyer mensuel moyen

1

WEIMERSHOF

1.995,29 €

2

LIMPERTSBERG

1.967,00 €

3

KIRCHBERG

1.960,89 €

4

BELAIR

1.913,92 €

5

GASPERICH

1.893,33 €

6

CENTRE

1.852,56 €

7

MERL

1.772,50 €

1

LIMPERTSBERG

3.103,70 €

8

BEGGEN

1.738,89 €

2

CENTRE

3.082,50 €

9

GARE

1.708,13 €

3

KIRCHBERG

3.022,00 €

BONNEVOIE

1.560,00 €

4

BELAIR

2.984,62 €

5

BEGGEN

2.597,50 €

6

CENTS

2.580,00 €

7

BONNEVOIE

2.558,33 €

8

WEIMERSHOF

2.441,00 €

9

GARE

2.224,00 €

10

MERL

2.066,67 €

10

Répartition de l’offre par quartier

EN BREF APPT. 4 CHAMBRES ET PLUS Top 10 des quartiers les plus chers Quartiers

Loyer mensuel moyen

Quartiers

% d’annonces

BELAIR

21 %

KIRCHBERG

14 %

CENTRE

13 %

LIMPERTSBERG

11 %

DOMMELDANGE

6%

WEIMERSHOF

5%

Quartiers

MERL

5%

LIMPERTSBERG

19 %

GARE

5%

BELAIR

18 %

BEGGEN

3%

CENTRE

14 %

GASPERICH

3%

KIRCHBERG

11 %

Répartition de l’offre par quartier

LOYER MOYEN DES APPARTEMENTS POUR LA VILLE DE LUXEMBOURG

• appartement/studio 0 chambre :

753,59 € • appartement 1 chambre :

1.047,47 € • appartement 2 chambres :

% d’annonces

MERL

6%

Le loyer moyen sur l’ensemble de la VDL pour

BONNEVOIE

4%

un appartement 3 chambres est de 1.831,59 €

DOMMELDANGE

4%

WEIMERSHOF

4%

GARE

4%

GASPERICH

4%

1.384,74 € • appartement 3 chambres :

1.831,59 € • appartement 4 chambres et plus :

2.823,65 €

Le loyer moyen sur l’ensemble de la VDL pour un appartement 4 chambres est de 2.823,65 €

atHomemagazine

27

MAISON BASSE ENERGIE

ROMA-BAU, LA PROMESSE D’UNE RÉUSSITE: - Votre maison sur mesure au meilleur rapport qualité/prix.

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Maisons anciennes QUELS SONT LES PRIX DE VENTE AFFICHÉS POUR LES MAISONS ANCIENNES ?

Moyenne des prix à la vente des maisons anciennes avec un intervalle de confiance de 95%.

EVOLUTION SUR LES 6 DERNIERS MOIS Chambres

Prix affichés 09/2009

Prix affichés 03/2010

Evolution 6 MOIS

2

323.461 €

331.924 €

+ 2,6 %

3

445.729 €

445.390 €

- 0,1 %

4

541.110 €

548.176 €

+ 1,3 %

5

673.490 €

644.975 €

- 4,2 %

6 et +

949.012 €

962.710 €

+ 1,4 %

Prix moyen

545.313 €

545.656 €

+ 0,1 %

EN BREF Le prix moyen d’une maison ancienne au printemps 2010 est de 545.656 €.

EVOLUTION SUR LES 12 DERNIERS MOIS Chambres

Prix affichés 03/2009

Prix affichés 03/2010

Evolution 12 MOIS

2

332.414 €

331.924 €

- 0,1 %

3

453.338 €

445.390 €

- 1,8 %

4

560.264 €

548.176 €

- 2,2 %

5

685.216 €

644.975 €

- 5,9 %

6 et +

1.005.245 €

962.710 €

- 4,2 %

Prix moyen

565.765 €

545.656 €

- 3,6 %

EVOLUTION SUR LES 18 DERNIERS MOIS Chambres

Prix affichés 09/2008

Prix affichés 03/2010

Evolution 18 MOIS

2

352.531 €

331.924 €

- 5,8 %

3

463.751 €

445.390 €

- 4,0 %

4

578.768 €

548.176 €

- 5,3 %

5

693.076 €

644.975 €

- 6,9 %

6 et +

948.096 €

962.710 €

+ 1,5 %

Prix moyen

567.507 €

545.656 €

- 3,9 %

Les prix des maisons sont plus difficilement comparables que pour les objets de type appartement.

En effet, les critères d’évaluation d’une maison sont plus nombreux: taille du terrain, nombre de salles de bain, localité, feu ouvert, finitions …

Tous ces éléments ont un effet corollaire sur le prix demandé.

Cet effet de corrélation sera d’autant plus perceptible que la surface habitable est importante.

atHomemagazine

29

Maisons anciennes QUELS SONT LES PRIX DE VENTE AU M2 POUR LES MAISONS ANCIENNES ?

Au printemps 2010, il faut compter en moyenne 3.165 € pour l’acquisition d’un maison ancienne au Luxembourg.

C’est sensiblement le même prix que 6 mois plus tôt. C’est le premier signe de stabilsation Moyenne des prix à la vente des maisons anciennes avec un intervalle de confiance de 95%.

des prix après 18 mois de descente.

L’ajustement des prix du marché semble donc

EVOLUTION SUR LES 6 DERNIERS MOIS

toucher à sa fin.

Chambres

Prix / m2 09/2009

Prix / m2 03/2010

Evolution 6 MOIS

2

3.199 €

3.323 €

+ 3,9 %

18 mois plus tôt, il fallait débourser 3.266€

3

3.249 €

3.247 €

- 0,1 %

il y a un an. Soit un recul de 3,1%. Les biens

4

3.149 €

3.169 €

+ 0,6 %

5

3.111 €

2.957 €

- 5,0 %

6 et +

3.045 €

3.012 €

- 1,1%

Prix moyen

3.177 €

3.165 €

- 0,4 %

d’exception sont les premiers à connaître un rebond et à dépasser leur niveau de 2008.

Ces derniers représentent 11% du marché et généralement la partie la plus volatile.

Toutes les autres catégories de maisons connaissent une baisse des prix proche de 4%. Il est permis d’espérer que suite à la stabilisation des prix ces 6 derniers mois, ceci

EVOLUTION SUR LES 12 DERNIERS MOIS Chambres

Prix / m2 03/2009

Prix / m2 03/2010

Evolution 12 MOIS

2

3.273 €

3.323 €

+ 1,5 %

3

3.300 €

3.247 €

- 1,6 %

4

3.244 €

3.169 €

- 2,3 %

5

3.112 €

2.957 €

- 5,0 %

6 et +

3.121 €

3.012 €

- 3,5 %

Prix moyen

3.234 €

3.165 €

- 2,1 %

ait été le plus gros écrat à enregistrer.

REMARQUE Les prix affichés dans ce magazine sont des moyennes calculées sur base Répartition des annonces publiées

L’offre des maisons sur atHome.lu est

sur www.athome.lu

composée en majorité des maisons 3, 4, 5

6 ch. et +

2 ch.

chambres et ces catégories représentent 79% 3 ch.

toutes trois réunies.

Les maisons 2 chambres et 6 chambres sont

5 ch.

les objets les moins représentés sur le site d’atHome.lu. Ils atteignent 21% de l’offre totale.

4 ch.

2 chambres : 10 % 3 chambres : 39 % 4 chambres : 24 % 5 chambres : 16 % 6 chambres et + : 11 %

30

atHomemagazine

des prix des annonces immobilières du site www.atHome.lu.

Faites appel à des agents immobiliers pour connaître l’estimation correcte de votre bien.

Maisons location QUELS SONT LES PRIX DES LOYERS AFFICHÉS POUR LES MAISONS ?

Les loyers des maisons sont stables depuis

Moyenne des prix à la location des maisons avec un intervalle de confiance de 95%.

6 derniers mois pour les appartements de 2, 3 et 4 chambres à coucher. Le loyer des maisons de 5 chambres augmente et le loyer des maisons de prestige est celui qui progresse le plus et se situe maintenant dans la fourche 2.500 à 3.500 €.

La valeur de la moyenne nationale connait elle une baisse qui peut sembler étonnante si on regarde l’évolution du prix par segment.

L’explication réside dans la modification du

EVOLUTION SUR LES 6 DERNIERS MOIS Chambres

Loyer 09/2009

Loyer 03/2010

Evolution 6 MOIS

2

1.164 €

1.155 €

- 0,8 %

3

1.567 €

1.540 €

- 1,7 %

4

1.947 €

1.951 €

+ 0,2 %

5

2.372 €

2.450 €

+ 3,3 %

6 et +

3.347 €

3.515 €

+ 5,0 %

Loyer moyen

2.109 €

1.928 €

- 8,6 %

poids pondéré de chacun de ces segments.

La part des petites maisons est passé de 6 à 21% du total des maisons en location, ce qui impacte la moyenne globale au niveau national.

Le marché de la location de maisons reste donc sain. L’offre accrue de petites maisons en location à partir de 1.150 € permet à un plus grand nombre de louer une maison avec un budget d’appartement de 2 chambres à coucher.

EVOLUTION SUR LES 12 DERNIERS MOIS Chambres

Loyer 03/2009

Loyer 03/2010

Evolution 12 MOIS

2

1.154 €

1.155 €

+ 0,1 %

3

1.619 €

1.540 €

- 4,9 %

4

1.980 €

1.951 €

- 1,5 %

5

2.393 €

2.450 €

+ 2,4 %

6 et +

3.376 €

3.515 €

+ 4,1 %

Loyer moyen

2.124 €

1.928 €

- 9,2 %

Notons que ce sont les catégories de biens les plus représentés, et donc dont l’offre est la plus importante qui voit le plus ses prix baisser sur l’année écoulée.

Nous visons donc les maisons 3, 4 et 5 chambres.

Les maisons trois et cinq chambres sont les catégories de biens les plus représentés avec respectivement 29% et 28% de parts de marché.

Les maisons 3, 4, et 5 chambres représentent 80% de parts de marché.

EVOLUTION SUR LES 18 DERNIERS MOIS Chambres

Loyer 09/2008

Loyer 03/2010

Evolution 18 MOIS

2

1.146 €

1.155 €

+ 0,8 %

3

1.674 €

1.540 €

- 8,0 %

4

2.086 €

1.951 €

- 6,5 %

5

2.492 €

2.450 €

- 1,7 %

6 et +

3.412 €

3.515 €

+ 3,0 %

Loyer moyen

2.163 €

1.928 €

- 10,9 %

Les maisons deux chambres sont les biens les moins représentés avec seulement 6% de parts de marché en septembre 2009 alors qu’elles sont maintenant représentées à plus de 21% en mars 2010.

Evolution de la répartition des maisons 2 chambres ces 6 derniers mois.

EN BREF

2 ch.

2 ch.

09/2009

32

atHomemagazine

03/2010

En mars 2010, il faut compter 1.928 € de loyen moyen pour la location d’une maison au Luxembourg.

Maisons location QUELS SONT LES PRIX DES LOYERS AU M2 POUR LES MAISONS ?

Après la forte diminution du loyer au m2 des maisons au Luxembourg en 2009, le marché se reprend et revient à son niveau de fin 2008.

EN BREF

Les progressions de loyer au m2 de 25 à 30 % constatées ces 6 derniers mois compensent exactement les “pertes” de loyer enregistrées en 2009.

La structure du loyer entre les différentes tailles de maisons reste inchangée. Au plus la maison est petite, au plus le loyer au m2 est élevé.

Louer une maison au Luxembourg ?

Prévoir un budget de 11,36€/m²

Notons cependant que ces écarts sont moins prononcés que chez les appartements.

Moyenne des prix à la location des maisons avec un intervalle de confiance de 95%.

Répartition des annonces de location de maisons sur atHome.lu

16%

19%

29%

17%

19%

Les maisons en location sont le plus

EVOLUTION SUR LES 6 DERNIERS MOIS Chambres

Loyer / m2 09/2009

Loyer / m2 03/2010

Evolution 6 MOIS

2

9,31 €

12,42 €

+ 33,4 %

3

8,94 €

11,05 €

+ 23,6 %

4

8,97 €

11,12 €

+ 23,9 %

5

8,65 €

11,19 €

+ 29,3 %

6 et +

8,29 €

10,73 €

+ 29,4 %

Loyer moyen

8,77 €

11,36 €

+ 29,5 %

EVOLUTION SUR LES 12 DERNIERS MOIS Chambres

Loyer / m2 03/2009

Loyer / m2 03/2010

Evolution 12 MOIS

2

9,87 €

12,42 €

+ 25,8 %

3

9,85 €

11,05 €

+ 12,2 %

4

9,75 €

11,12 €

+ 14,0 %

5

9,29 €

11,19 €

+ 20,5 %

6 et +

9,16 €

10,73 €

+ 17,1 %

Loyer moyen

9,57 €

11,36 €

+ 18,7 %

représentés dans la région du Centre à raison de 29%.

Les régions du Sud et de l’Ouest suivent ensuite avec 19% d’offre de location.

Notons que c’est encore la région du Nord

EVOLUTION SUR LES 18 DERNIERS MOIS Chambres

Loyer / m2 09/2008

Loyer / m2 03/2010

Evolution 18 MOIS

2

11,55 €

12,42 €

+ 7,5 %

Elle arrive en queue de peloton également

3

11,95 €

11,05 €

- 7,5 %

pour les appartements.

4

11,80 €

11,12 €

- 5,8 %

5

11,19 €

11,19 €

0,0 %

6 et +

10,40 €

10,73 €

+ 3,2 %

Loyer moyen

11,52 €

11,36 €

- 1,4 %

qui propose la plus petite offre en matière de location de maisons.

atHomemagazine

33

// Lifestyle

CÔTÉ JARDIN …

NATUREL AMÉNAGER UN JARDIN NATUREL Non la préservation de la nature n’est pas uniquement une tâche qui

Faites votre choix en fonction de la forme que vous souhaitez obtenir

incombe aux grands de ce monde ! La poursuite et surtout l’atteinte

(haie basse, haie libre, haie florale), du but que vous avez (être à l’abri

de cet objectif passe aussi et avant tout par de nombreux petits gestes

des regards ou attirer un grand nombre d’insectes et d’oiseaux) et de

du quotidien. Vous aimez le jardinage et vous sentez vivre en vous

l’espace dont vous disposez.

l’âme d’un éco-citoyen qui ne demande qu’à s’exprimer ?

Alors joignez l’utile à l’agréable et lancez-vous dans la grande aventure

LE BOSQUET

(mais toute facile rassurez-vous… !) des jardins naturels !

Suivez le jardinier !

Si vous disposez de plus de place dans votre jardin, pensez à y accueillir un bouquet d’arbres et d’arbustes qui apportera une

LE DIAGNOSTIC - PREMIÈRE ÉTAPE

ambiance toute particulière à votre jardin et offrira un microclimat grâce à des zones plus tempérées et plus ombragées qui seront propices

Avant de vous lancer pelle et pioche en mains, commencez par faire un

à une vie plus abondante. En effet le bosquet offre fruits, graines et

état des lieux qui vous entourent.

abris à de nombreux animaux. Son entretien se limitera uniquement à

•

Recherchez tous les éléments présents qui pourraient être

protéger la vie de ses habitants. Ainsi, les feuilles mortes, les fagots,

favorables à la colonisation par la vie sauvage (talus, vieil arbre,

les bûches ne devront être ramassés car ils hébergent de nombreux

massif de ronces ou de fleurs sauvages…) mais aussi tous ceux

animaux et invertébrés mangeurs de bois et participant à la formation

qui pourraient l’entraver.

de l’humus, pratique non ?

•

Intéressez-vous à la luminosité : relevez les zones ensoleillées, semi-ombragées et ombragées de votre jardin.

•

LA MARE - LUXE, CALME, VOLUPTÉ…ET BIODIVERSITÉ !

Evaluez la nature de votre sol : léger et rugueux (sable), normal et doux (limoneux) ou lourd et collant (argileux).

Le clou de votre jardin naturel pourrait bien être la création d’un point d’eau. En plus d’apporter une note de fraîcheur, une mare va permettre

LA HAIE D’HONNEUR DE VOTRE JARDIN

aux plantes et à la faune sauvage de survivre. Voici quelques règles à respecter :

La haie est un magnifique refuge pour la faune sauvage qui a peu à peu disparu de nos paysages au fur à mesure que s’est intensifiée notre agriculture. Choisissez donc de planter une haie naturelle dans votre jardin, elle vous offrira un écran visuel pour préserver votre intimité et une protection climatique.

34

atHomemagazine

• • • •

Choisissez un endroit bien ensoleillé (au moins 5 heures par jour) Sa surface doit être équivalente à au moins 5 m² Une mare doit être peu profonde (de 70 cm à 1,5 m) Aménagez les berges en pente douce afin de faciliter la colonisation végétale

L’esprit d’un jardin naturel ?

C’est préserver voire reconstruire la biodiversité de son carré de jardin en aménageant par exemple des espaces de vie sauvage L’implantation de végétation est déterminante pour l’esthétique de

pour y faire prospérer les chaînes alimentaires mais c’est aussi de

votre jardin naturel mais aussi pour le cycle biologique de la mare car

réfléchir à de nouveaux modes d’entretien qui banniraient tous les

elle est la base de la chaîne alimentaire. Commencez la colonisation

produits polluants de votre abri de jardin !

de préférence au printemps quand la mare est vide. Pensez aussi à introduire des plantes au fond, sur les bords, en dehors de la mare et des plantes flottantes car elles auront toutes un rôle distinct et indispensable.

Astuce ! : Un ou deux accès pavés jusqu’au bord vous permettront d’observer la mare qui va très vite grouiller de vie, un spectacle permanent s’offrira à vos yeux !

ACCUEILLEZ DES ZONES DE VIE SAUVAGE !

Exit l’idée que les mauvaises herbes sont nuisibles ! Dans un jardin naturel il est important d’aménager des espaces où la nature pourra s’exprimer librement et procurer ainsi abri et nourriture à la faune sauvage. Quelques idées :

• • • •

Edifiez des murets de pierre à la place des murs de béton

La règle d’or d’un jardin naturel

Erigez un tas de petites pierres dans un coin du jardin

Dans un jardin naturel, il convient d’être particulièrement

Réservez un coin de bordure ou de plate-bande pour ces ‘herbes

exigeant envers sur l’origine des plants utilisés : uniquement

folles’

des indigènes ! Pourquoi une telle rigueur ?

Tolérez la présence des plantes pionnières le long des allées et

Car les espèces indigènes ont acquis chacune dans leur terroir

dallages du jardin.

des caractéristiques qui les rendent uniques et beaucoup plus adaptées à leur milieu naturel. Introduire des plantes ou semences venues de l’étranger pourrait perturber la biodiversité de votre jardin. Et pas d’excuse…les plants ou semences se trouvent facilement chez votre pépiniériste ou alors tout simplement dans la nature environnante.

L’entretien de votre jardin naturel

•

Il va de soi que l’emploi de pesticide et d’herbicide n’est pas recommandé … du tout !

•

Veillez en revanche à ce que vos alliées naturels comme les coccinelles et les vers de terre puissent de développer sans difficulté.

•

•

Lorsque vous nettoierez votre jardin, si vous coupez une

Le jardinage et le voisinage peuvent faire très bon

vieille branche ou un tronc mort, laissez-le pourrir dans un

ménage

coin et n’enlevez surtout pas toutes les feuilles, tiges et

Vous ne savez jamais quelle activité partager avec vos voisins ?

branches mortes. Vous pourrez alors vous en servir comme

Alors le jardinage va vous sauvez la mise. Proposez à vos voisins

compost.

d’échanger des plants ou d’installer une haie commune. En

Cela servira aussi de protection pour la faune du sol, les

plus de partager une activité sympa, le rendu esthétique en sera

œufs et les larves.

d’autant plus harmonieux.

Evitez de travailler sur le plantes lors des périodes de gel.

atHomemagazine

35

// Lifestyle

L’HOMME QUI NE LAISSAIT PAS DE TRACE SUR LA PLANETE !

ON NOUS BASSINE ENCORE AVEC L’ÉCOLOGIE !

De la politique à l’immobilier en passant par les restos …

Cette ‘green attitude’ s’invite aussi chez vous par le biais du triage des déchets, le compostage, etc.

On nous demande sans cesse de poser des actes responsables

• Eteindre les veilles des appareils électroménagers (les veilles additionnées, celles-ci peuvent consommer 400 kWh par an, soit 10% de la consommation électrique des ménages).

• Utiliser un couvercle pour cuisiner (pour maintenir 1,5 litre d’eau en

quotidiens pour notre planète afin de laisser une planète propre pour

ébullition sans couvercle, il faut une puissance de 720 watts ; avec

nos enfants. Vous est-il déjà arrivé de penser mais en quoi moi, petit

un couvercle, 190 watts suffisent).

citoyen puis-je contribuer à poser des actes responsables écologiques ?Mon comportement isolé a-t-il un réel impact sur le reste du monde ? Ne vaudrait-il pas mieux plus insister du côté de ces grandes

• Remplacer les ampoules conventionnelles par des lampes fluo compactes (elles consomment quatre à cinq fois moins et économisent donc près de 1000 kWh pendant leur durée de vie).

multinationales qui polluent à tue-tête sans être inquiétées le moins

• Sécher son linge à l’air libre ou dans un local bien ensoleillé (un

du monde et qui à notre sens sont responsables de ce dérèglement

sèche-linge consomme environ 500 kWh par an, soit 15% de la

écologique de notre belle planète bleue ?

consommation électrique).

• Préférer à l’achat les appareils électroménagers étiquetés dans Mais en fin de compte, pourquoi toujours attendre que l’exemple

la catégorie A : l’investissement est rapidement amorti par les

vienne d’en haut ?

économies d’énergie (en France, une politique ambitieuse dans ce domaine permettrait d’économiser plus de 12 milliards de kWh).

Après tout, pourquoi ne pas tenter, petit à petit, par de petits gestes quotidiens à préserver l’environnement qui nous entoure ?

• Abandonner le chauffage électrique gros gaspilleur (entre 1/3 et 1/4 de l’énergie produite est réellement utilisée pour chauffer l’air de la pièce)

En s’y mettant tous ensemble, en apportant chacun sa pierre à l’édifice, nous pouvons impacter positivement notre quotidien.

Pas vraiment convaincu ?

• Eviter la climatisation • Remplacer les chauffe-eau électriques par des chauffe-eau solaires (un capteur solaire peut assurer 40 à 70% des besoins annuels d’eau chaude).

Voici quelques conseils très simples pour économiser l’énergie entre 4 murs.

• Eteindre la lumière en quittant une pièce • Limiter la température intérieure d’une habitation à 19°C et à 16°C

• Bien disposer le mobilier d’une pièce pour profiter de la lumière naturelle. C’est la base de l’architecture dite bioclimatique qui prend en compte les énergies naturelles (la lumière du soleil, la chaleur du soleil en l’emprisonnant par effet de serre naturel par une baie

dans les chambres (chaque degré supplémentaire consomme 7%

vitrée savamment orientée plein sud en hiver, l’orientation des vents

d’énergie en plus).

dominants...)

38

atHomemagazine

Pour les personnes désireuses de se donner à fond dans ces gestes quotidiens, nous vous conseillons, le livre ‘No Impact Man’, l’expérience écolo extrême.

Adieu télévision, lave-linge et même papier

FRIGO ECOLO

LUTTER CONTRE LES MAUVAISES

toilette...

Un réfrigérateur bien entretenu, c’est un

HERBES NATURELLEMENT

Dans No Impact Man, Colin Beavan raconte

réfrigérateur qui consomme moins d’énergie.

Inutile d’asperger le sol de puissants

l’expérience de sa famille new-yorkaise :

Quelques règles à adopter : 1) Laissez

herbicides. Pour lutter contre les mauvaises

réduire au minimum son empreinte carbone.

vos plats refroidir avant de les mettre

herbes, il faut les arracher et biner

Le New-Yorkais Colin Beavan a publié

au réfrigérateur : les aliments chauds lui

régulièrement le sol : arracher pour éviter

récemment le livre No Impact Man, le

demandent un effort supplémentaire en

la propagation des graines, et biner pour

récit de l’expérience écologique extrême

énergie. 2) Contrôlez la température, pour

les empêcher de s’enraciner. Vous pouvez

qu’il a mené en famille durant un an, du

réguler votre dépense d’électricité : placez

protéger les plants avec des écorces de

côté de Manhattan. Celle-ci avait pour

un thermomètre dans le bac à légumes. 5°C

pin, qui offrent aussi l’avantage de freiner

but de réduire au minimum son empreinte

suffisent. 3) Dégivrez tous les 6 mois.

l’évaporation de l’eau du sol.

la saga de Beavan et consorts est vite

PURIFICATEUR D’AIR PUR MAISON

HALTE AUX PESTICIDES

devenue une référence. Leur quotidien, haché

Attention aux purificateurs du commerce, qui

Evitez les pesticides chimiques, et revenez

menu avec une bonne pointe d’humour, fait

recouvrent les capteurs nasaux de substances

aux moyens naturels pour lutter contre

aujourd’hui un carton.

chimiques et diminuent l’odorat naturel. Optez

les parasites du jardin. Œufs de chenille,

Avec 75.000 exemplaires vendus outre-

pour des épurateurs d’air naturels : les plantes

cocons : enlevez-les à la main, et posez un

Atlantique et déjà une dizaine d’éditions

d’intérieur ! Ou encore, fabriquez votre propre

filet anti-insectes sur les fruits et légumes.

étrangères, No Impact Man est un témoignage

purificateur : 1 cuiller à café de bicarbonate de

Appuyez-vous sur les « auxiliaires naturels »:

qui fait foi et suscite des vocations.

soude, 500 ml d’eau chaude, 1 cuiller à café

les coccinelles, très friandes de pucerons ;

Aux Etats-Unis plus de 6000 foyers ont

de jus de citron, 1 arôme naturel (agrume, clou

disponibles chez un jardinier ou un grainetier.

déjà téléchargé, gratuitement, le manuel

de girofle, cannelle), le tout dans un flacon

Et plantez de la menthe, du thym et de

d’apprentissage indiquant comment vivre à

pulvérisateur. Vaporisez… et respirez.

la sarriette : elles éloignent naturellement

carbone en limitant de façon draconienne sa consommation d’électricité, ses déchets ou le recours à tout électroménager.

En consignant leurs faits et gestes sur un blog qui compte près de 2 millions de visiteurs

les pucerons et sont aussi délicieusement

son tour une semaine sans impact écologique.

parfumées…

‘No Impact Man’ Colin Beavean, Editions Fleuve Noir disponible dans toutes les bonnes librairies.

Le blog de Colin Beaven : http://noimpactman.typepad.com/

LIQUIDE VAISSELLE BIO

FAITES VOS POUSSIÈRES !

Râpez un pain de savon pur dans une

Savez-vous qu’une ampoule sans poussière,

casserole. Couvrez d’eau, laissez mijoter

c’est 40% de flux lumineux lumière

à feu doux jusqu’à ce que le savon soit

supplémentaire ? Pour l’environnement, des

complètement dissous. Ajoutez un peu de

ampoules propres valent donc mieux que des

vinaigre (pour dégraisser), un peu de menthe

ampoules puissantes. Et plus généralement,

(pour parfumer), et utilisez comme votre

dépoussiérez régulièrement votre intérieur.

liquide vaisselle habituel. Et c’est parti pour

C’est une question d’hygiène, bien sûr, mais

une vaisselle bio !

aussi de qualité d’air : la respiration, les émanations de certains matériaux et toutes nos activités dégagent des polluants qu’il faut impérativement éliminer de notre lieu de vie.

atHomemagazine

39

Région/Centre

la région Centre à la loupe Voyons de plus près comment les prix en moyenne se sont comportés pour la vente d’appartements et de maisons anciennes sur ces deux dernières années dans la région Centre.

Les appartements anciens

Les maisons anciennes

En moyenne, le prix des appartments anciens dans la région du Centre

En moyenne, le prix des maisons anciennes dans la région du Centre

n’a pas connu de grande augmentation. Ils se statibilisent sur la

ont de leur côté connu de changements plus significatifs que les

période de 12 mois.

appartements.

Si on compare cette même moyenne sur une période de 24 mois,

Les diminutions de prix se sont fait plus ressentir sur une période de

ceux-vi voient leur prix augmenter de 1% seulement.

24 mois.

En regardant de plus près, sur ces douze derniers mois, ce sont

Toutes les types de chambre ont vu leurs prix descendre sauf une, la

surtout les appartements deux chambres qui ont vu leur prix reculer de

catégorie des maisons anciennes 6 chambres.

2%. Par contre ils avaient subi une toute légère augmentation de 0,1%

Cette catégorie contrairement aux autres a vu ses prix augmenter de

sur ces 24 derniers mois.

10% et passant ainsi de 1.179.831 € à 1.297.716 €.

Sur toutes les catégories de bien, ce sont surtout les appartements 4

Notons que les maisons 4 chambres sont les catégories qui ont connu

chambres qui ont vu leur prix diminuer de 4,7% sur ces 12 derniers

la plus grosse diminution avec un recul de 9,2%.

mois et de 4,3% sur ces 24 derniers mois.

Leur prix a chuté de 706.268 € à 641.202 €. Soit quasi 60.000 € de

Les autre scatégories ne voient pas de changement radical dans le

moins.

comportement de leurs prix.

Sur ces douze derniers mois, ce sont surtout les maisons 5 chambres

De façon générale, on peut dire que les appartements anciens se

qui ont vu leur prix chuter de 6,8% et ainsi passer de 836.436 € à

maintiennent.

790.807€.

En moyenne la valeur des maisons anciennes a perdu 2,9% sur ces douze derniers mois et ont vu leur prix passer de 702.690 € à 682.500 €.

Soit une diminution de 20.190 €.

Evolution des prix de vente moyens des maisons et des appartements dans la région Centre 800.000€ 721.905 €

700.000€

La région Centre représente : 711.282 €

699.085 €

• 34% de l’ensemble des annonces

702.690 € 697.221 €

689.721 €

immobilières pour la vente

682.500 €

• 61% de l’ensemble des annonces

600.000€

immobilières pour la location 500.000€

400.000€

300.000€

357.614 €

370.920 €

377.113 €

375.608 €

381.132 €

379.646 €

381.006 €

Tendances 03/2007

Maisons

40

09/2007

Appartements

atHomemagazine

03/2008

09/2008

03/2009

09/2009

03/2010

Prix de vente moyen des appartements Prix de vente moyen des maisons

12 mois

24 mois

0,0 %

+ 1,0 %

- 2,9 %

- 4,0 %

L’AVIS DU PRO

Le prix moyen pour un appartement ancien dans la région Centre est de 381.006 € et de 682.500 € pour une maison ancienne.

“Un impact, mais pas dramatique” “Les douze derniers mois ont certes été marqués par une diminution des vente, mais sans que ceci soit dramatique”, observent Frédéric et Michaël Reichling de “Espace-Immo”. Selon eux, cette baisse est d’ailleurs plus le résultat “d’une crise surmédiatisée, ce qui a eu pour conséquence de ralentir le potentiel acheteur, qui ne savait plus où se positionner”.

Evolution des prix de vente des appartements anciens par nombre de chambres depuis mars 2007 800000

PRIX AU M 2 MOYEN RÉGIONAL

700000

Chambres

Prix affichés 03/2010

500000

0

4.794 €

400000

1

4.411 €

300000

2

4.245 €

3

4.236 €

4 et +

4.200 €

Prix moyen

4.323 €

600000

200000 100000 0

0 ch.

03/2007

09/2007

1 ch.

03/2008

2 ch.

3 ch.

09/2008

03/2009

09/2009

4 ch. et + 03/2010

“”

EVOLUTION SUR LES 24 DERNIERS MOIS Chambres

Prix affichés 03/2008

Prix affichés 03/2009

Prix affichés 03/2010

0

178.184 €

176.826 €

176.912 €

1

275.024 €

276.891 €

274.474 €

2

378.852 €

386.858 €

379.072 €

3

514.671 €

512.807 €

514.174 €

4 et +

740.349 €

743.608 €

708.812 €

Prix moyen

377.113 €

381.132 €

381.006 €

Espace Immo voit ainsi une reprise, mais pas avant la rentrée 2010.

“D’ici là, le marché restera au ralenti”.

“Il faudra, pour une reprise, attendre que les gens investissent dans la pierre plutôt que dans des plans financiers. Les taux d’intérêt motivants, eux aussi, pousseront à cette reprise.”

La confiance de Frédéric et Michaël Reichling dans leur business n’est d’ailleurs en rien remise en cause.

“Nous sommes très confiants. Il est vrai que nous sommes aussi dans un groupe où une structure fait de la promotion immobilière et divers programmes sont en cours à ce niveau, pour être prêts lors du redémarrage. Car, de toute façon, après la pluie vient toujours le beau temps. Nous n’atteindrons peut-être plus les niveaux d’il y a 5 ou 6 ans, mais ça va redémarrer.”

Evolution des prix de vente des maisons anciennes par nombre de chambres depuis mars 2007

EN BREF 1500000

PRIX AU M MOYEN RÉGIONAL 2

Chambres

Prix affichés 03/2010

2

3.794 € / m2

3

3.871 € / m2

600000

4

3.684 € / m

300000

5

3.562 € / m2

6 et +

3.860 € / m2

Prix moyen

3.756 € / m2

1200000 900000

0 03/2007

2 ch.

09/2007

3 ch.

03/2008

4 ch.

09/2008

5 ch.

03/2009

09/2009

6 ch. et + 03/2010

Le prix moyen d’un appartement ancien dans la région Centre est de 381.006 € Le prix moyen d’une maison ancienne dans la région Centre est de 682.500 €

2

La région Centre représente 34% de l’ensemble des annonces immobilières en vente.

La région Centre représente 61% de l’ensemble des annonces immobilières en location.

EVOLUTION SUR LES 24 DERNIERS MOIS Chambres

Prix affichés 03/2008

Prix affichés 03/2009

Prix affichés 03/2010

2

420.461 €

379.453 €

388.545 €

3

547.751 €

529.591 €

530.086 €

4

706.268 €

646.927 €

641.202 €

5

836.436 €

848.795 €

790.807 €

6 et +

1.179.831 €

1.314.376 €

1.297.716 €

Prix moyen

711.282 €

702.690 €

682.500 €

42

atHomemagazine

En s’éloignant du centre, les prix peuvent diminuer en moyenne jusqu’à 41% pour la location d’appartements et jusqu’à 56% pour la location de maisons.

Région/Nord

la région Nord à la loupe Voyons de plus près comment les prix en moyenne se sont comportés pour la vente d’appartements et de maisons anciennes sur ces deux dernières années dans la région Nord.

Les appartements anciens

Les maisons anciennes

Les appartements anciens sont en légère baisse de manière générale.

Les maisons anciennes sur ces 24 derniers mois ont connu égalment

Sur ces derniers 24 mois, ils ont baissé de 1,4%.

de fortes baisses allant de 3,4% à 12,5% (pour les maisons 5

Seuls les appartements studio, les appartements 2 et 3 chambres sont

chambres).

les seuls à avoir témoigné d’une baisse.

Seules les maisons 6 chambres ont vu leur prix grimper de 7,7%.

Par contre, les appartements une chambre ont vu leur prix augmenter

Par contre en considérant ces mêmes maisons 4 chambres sur douze

de 1,8%.

mois, celles-ci affichent une diminution de 11,9%. La deuxième plus

Les appartements 4 chambres et plus quant à eux ont subi un vrai

forte diminution après les maisons 5 chambres.

boom avec plus de 33,3 % d’augmentation. Leur prix est passé de 370.923 € à 494.371 €.

Sur ces douze derniers mois, tous les types de maisons ont connu une

Soit plus de 124 000 € d’augmentation.

diminution de prix.

En mars 2008, il fallait débourser en moyenne 423.266 € pour une

Sur ces douze derniers mois, toutes les types d’appartements

maison dans la région du Nord. En mai 2009, une maison moyenne

ont connu une baisse de prix à l’exception encore une fois des

revanait à 454.273 € soit 31.000 € de plus.

appartements 4 chambres et plus.

Par contre en mai 2010, il faut débourser maintenant 413.500 €.

Notons que malgré une reprise dans les appartements studio en mars

Soit 40.773 € de moins qu’en mars 2009 mais 9.766 € de plus qu’en

2009, ceux-ci voient leur prix diminuer de 11,8%.

mars 2008.

Evolution des prix de vente moyens des maisons et des appartements dans la région Nord 500.000€

La région Nord représente : 446.729 €

431.473 €

430.606 €

400.000€

• 11% de l’ensemble des annonces

454.273 €

410.709 €

431.500 €

immobilières pour la vente

423.266 €

• 6% de l’ensemble des annonces immobilières pour la location

300.000€ 263.629 €

270.245 €

271.446 € 267.866 €

200.000€

265.983 €

266.578 €

240.454 €

Tendances 03/2007

Maisons

44

09/2007

Appartements

atHomemagazine

03/2008

09/2008

03/2009

09/2009

03/2010

12 mois

24 mois

Prix de vente moyen des appartements

- 0,5 %

- 1,4 %

Prix de vente moyen des maisons

- 9,0 %

- 2,3 %

L’AVIS DU PRO

Le prix moyen pour un appartement ancien dans la région Nord est de 266.578 € et de 413.500 € pour une maison ancienne.

“Privilégier le service au client ”

Evolution des prix de vente des appartements anciens par nombre de chambres depuis mars 2007 500000

PRIX AU M 2 MOYEN RÉGIONAL

400000 300000 200000 100000 0

0 ch.

03/2007

09/2007

1 ch.

03/2008

2 ch.

3 ch.

09/2008

03/2009

09/2009

4 ch. et + 03/2010

“”

Chambres

Prix affichés 03/2010

0

3.588 € / m2

1

3.310 € / m2

2

3.205 € / m2

3

2.732 € / m2

4 et +

2.991 € / m2

Prix moyen

3.179 € / m2

EVOLUTION SUR LES 24 DERNIERS MOIS Chambres

Prix affichés 03/2008

Prix affichés 03/2009

Prix affichés 03/2010

0

139.833 €

153.021 €

134.970 €

1

206.967 €

219.250 €

210.737 €

2

290.353 €

287.693 €

281.264 €

3

349.572 €

339.064 €

330.636 €

4 et +

370.923 €

390.954 €

494.371 €

Prix moyen

270.245 €

267.866 €

266.578 €

Dans le Nord du pays, “rien de changé malgré la crise”, nous dit-on chez Immo Wolz.

Mais l’agence met en avant deux de ses points forts : “20 ans d’expérience, c’est un atout, et ce savoir-faire se transmet par la meilleure publicité qui soit, le bouche-à-oreille. Et nous faisons tout pour offrir au client le meilleur service qui soit, du premier contact à la fin.

L’importance de la qualité du service, nous l’entendons souvent dans la bouche des clients.”

Ceci explique que le bilan est toujours positif. “Pour nous, rien n’a changé. Le marché s’est maintenu. A l’inverse de certaines agences, nous avons beaucoup de biens intéressants et nous en recevons tous les jours, en tout genre.”

Immo Wolz s’affiche “tout à fait confiant” dans le métier. “Il faut penser positif et utiliser la crise pour avancer plutôt que de faire une politique de l’autruche.

Là, le travail en équipe est une force également.

Enfin, en termes de marché, les gens savent que Luxembourg-Ville et ses environs immédiats sont beaucoup plus chers, d’où l’attrait de notre région.”

Evolution des prix de vente des maisons anciennes par nombre de chambres depuis mars 2007

EN BREF 800000

PRIX AU M MOYEN RÉGIONAL 2

700000

Chambres

Prix affichés 03/2010

2

2.760 € / m2

400000

3

2.683 € / m2

300000

4

2.607 € / m

200000

5

2.104 € / m2

6 et +

2.202 € / m2

Prix moyen

2.256 € / m2

600000 500000

100000 0 03/2007

2 ch.

09/2007

3 ch.

03/2008

4 ch.

09/2008

5 ch.

03/2009

09/2009

6 ch. et + 03/2010

Le prix moyen d’un appartement ancien dans la région Nord est de 266.578 € Le prix moyen d’une maison ancienne dans la région Nord est de 413.500 €

2

La région Nord représente 11% de l’ensemble des annonces immobilières en vente.

La région Nord représente 6% de l’ensemble des annonces immobilières en location.

EVOLUTION SUR LES 24 DERNIERS MOIS Chambres

Prix affichés 03/2008

Prix affichés 03/2009

Prix affichés 03/2010

2

285.520 €

287.973 €

270.863 €

3

381.436 €

384.120 €

368.647 €

4

463.594 €

459.007 €

446.732 €

5

509.566 €

526.796 €

446.077 €

6 et +

624.781 €

763.353 €

672.890 €

Prix moyen

423.266 €

454.273 €

413.500 €

La région du Nord est la moins chère.

En s’éloignant du centre, les prix peuvent diminuer en moyenne jusqu’à 33% au niveau des ventes des appartements (différence entre région Centre et Nord).

atHomemagazine

45

Région/Sud

la région Sud à la loupe Voyons de plus près comment les prix en moyenne se sont comportés pour la vente d’appartements et de maisons anciennes sur ces deux dernières années dans la région Sud.

Les appartements anciens

Les maisons anciennes

Les appartements anciens dans le Sud du Luxembourg sur ces 24

En comparant mars 2010 avec mars 2008, les prix moyens d’une

derniers mois ont connu de manière générale une légère diminution de

maison ancienne subissent une baisse de 5,7%.

2,7%.

Toutes les catégories de biens ont été touchées par cette diminution

Les appartements studio, 1 chambre, 2 chambres et 3 chambres

sauf les maisons 6 chambres.

affichent un léger recul compris entre 0,1% et 4,5%.

Il fallait débourser 504.491 € en mars 2008 en moyenne pour une

Par contre les appartements 4 chambres et plus affichent une

maison ancienne dans le sud du Luxembourg, il faut désormais

augmentation de 15,7%. En mars 2008, il fallait payer 418.199 € pour

débourser 475.974 € en mars 2010. Soit 28.517 € de moins.

un appartement 4 chambres, en mars 2010 il faut payer 483.656 €, soit 65.457 € de différence.

Les maisons anciennes 2 chambres ont affiché une légère progression

Sur ces douze derniers mois, en comparant de mars 2009 à mars

sur ces 12 derniers mois. Les maisons 5 chambres aussi mais de façon

2010, on constnte que les appartements 4 chambres et plus sont

très atténuée.

toujours en hausse rejoints cette fois par les appartements 1 chambre.

Le reste des catégories subissent un recul compris entre 0,4% et

Les maisons 6 chambres sont celles qui sortent du lot en affichant un

3,3%.

recul de 7,2%.

Les appartements studio restent quasi à un niveau de prix inchangé.

Leur prix en mars 2009 était de 149.594 €, il est de 150.129€ en mars 2010. Une différence minime de 535€.

En moyenne un appartement coûte 281.602 €. Soit 737 € de plus.

Evolution des prix de vente moyens des maisons et des appartements dans la région Sud 500.000€

504.491 €

498.919 €

491.173 €

La région Sud représente :

483.960 €

475.590 €

467.199 €

• 33% de l’ensemble des annonces

475.974 €

immobilières pour la vente

400.000€

• 16% de l’ensemble des annonces immobilières pour la location

300.000€ 287.734 €

288.554 €

289.452 €

287.604 €

280.865 €

277.854 €

281.602 €

200.000€

Tendances 03/2007

Maisons

46

09/2007

Appartements

atHomemagazine

03/2008

09/2008

03/2009

09/2009

03/2010

12 mois

24 mois

Prix de vente moyen des appartements

+ 0,3 %

- 2,7 %

Prix de vente moyen des maisons

- 1,7 %

- 5,7 %

L’AVIS DU PRO

Le prix moyen pour un appartement ancien dans la région Sud est de 281.602 € et de 475.974 € pour une maison ancienne.

“Des transactions qui marcheront toujours” Chez Immocontact, l’année 2009 a été excellente, malgré la crise, tout comme l’avait été l’année 2008. Paradoxe ?

“Ceci s’explique parce que nous sommes dans un créneau très particulier, celui de la vente d’occasion, avec des transactions au profit de ‘monsieur et madame tout le monde’.

Evolution des prix de vente des appartements anciens par nombre de chambres depuis mars 2007 500000

PRIX AU M 2 MOYEN RÉGIONAL

400000 300000 200000 100000 0 03/2007

0 ch.

09/2007

1 ch.

03/2008

2 ch.

3 ch.

09/2008

03/2009

09/2009

4 ch. et + 03/2010

“”

Chambres

Prix affichés 03/2010

0

3.810 € / m2

1

3.579 € / m2

2

3.403 € / m2

3

3.177 € / m2

4 et +

2.953 € / m2

Prix moyen

3.436 € / m2

EVOLUTION SUR LES 24 DERNIERS MOIS Chambres

Prix affichés 03/2008

Prix affichés 03/2009

Prix affichés 03/2010

0

152.490 €

149.594 €

150.129 €

1

229.738 €

229.373 €

222.754 €

2

305.961 €

302.296 €

292.341 €

3

382.507 €

383.456 €

382.031 €

4 et +

418.199 €

465.575 €

483.656 €

Prix moyen

289.452 €

280.865 €

281.602 €

Ces transactions sont liées à des décès, des divorces, des départs et toutes ces circonstances de la vie. Elles sont ainsi inévitables, des cas de force majeure.

Ce même type de vente concerne la plupart des couples, jeunes ou plutôt jeunes, dont l’un des buts majeurs de vie est de posséder leur maison.”

Dans ce contexte, faut-il même préciser que Immocontact n’a aucune inquiétude quant à l’avenir…

Evolution des prix de vente des maisons anciennes par nombre de chambres depuis mars 2007

EN BREF

1000000

PRIX AU M MOYEN RÉGIONAL 2

800000 600000

Le prix moyen d’un appartement ancien

Chambres

Prix affichés 03/2010

2

3.320 € / m2

Le prix moyen d’une maison ancienne dans la région Sud est de 475.794 €

dans la région Sud est de 281.602 €

3

3.036 € / m2

400000

4

2.865 € / m2

200000

5

2.739 € / m2

6 et +

2.847 € / m2

vente.

Prix moyen

2.984 € / m2

La région Sud représente 16% de

0 03/2007

2 ch.

09/2007

3 ch.

03/2008

4 ch.

09/2008

5 ch.

03/2009

09/2009

6 ch. et + 03/2010

La région Sud représente 33% de l’ensemble des annonces immobilières en

l’ensemble des annonces immobilières en location.

EVOLUTION SUR LES 24 DERNIERS MOIS Chambres

Prix affichés 03/2008

2 3

Prix affichés 03/2009

Prix affichés 03/2010

354.068 €

330.303 €

336.699 €

443.480 €

420.824 €

413.174 €

4

548.955 €

512.937 €

498.067 €

5

621.736 €

590.666 €

590.976 €

6 et +

819.949 €

963.771 €

894.833 €

Prix moyen

504.491 €

483.960 €

475.974 €

atHomemagazine

47

Région/Est

la région Est à la loupe Voyons de plus près comment les prix en moyenne se sont comportés pour la vente d’appartements et de maisons anciennes sur ces deux dernières années dans la région Est.

Les appartements anciens

Les maisons anciennes

En mars 2008, il fallait dépenser en moyenne 289.023 € pour un

Les maisons anciennes ont quant à elles montré plus de faiblesse que

appartement ancien. En mars 2009, il fallait en débourser 293.246 €.

les appartements. Elles ont été en effet plus touchées.

Il faut désormais débourser 9.099 € de plus soit 302.345 € aujourd’hui

Sur ces 24 derniers mois, le prix moyen des maisons anicennes a

pour un appartement ancien.

chuté de 6,7%.

Sur ces 24 derniers mois, nous sommes tout de suite attirés par la

Les catégories des maisons 2 chambres, 4 et 5 chambres ont la connu

hausse des appartements 4 chambres et plus. Ceux-ci ont vu leur prix

la plus forte régression avec respectivement 16,1%, 8,1% et 9,8% de

augmenter de 12,4%.

baisse.

En mars 2008, il fallait donc débourser 428.582 €. Ils ont ensuite chuté

Seule la catégorie des maisons avec 6 chambres a connu une

de plus de 21.000 € en mars 2009 et ont vu leur augmentation passer à

augmentation de 2,7%.

18,3% en mars 2010.

Sur ces douze derniers mois, les maisons 3, 4 et 5 chambres ont vu leur prix reculer. Notons que c’est la catégorie 5 chambres qui a été la

Sur ces derniers 12 mois, les appartements deux chambres ont vu leur

plus touchée avec un recul de 11,1%.

prix diminuer de 3,3%.

Ce qui équivaut à une différence de +/- 10.000 €.

De façon générale, les maisons anciennes reculent de 6% sur ces douze derniers mois. Seules les maisons 2 chambres et les maisons 6

Les appartements 1 chambre ont montré aussi un léger recul de 1%.

chambres semblent reprendre des forces et ainsi stopper le fort recul

Les autres types d’appartements n’ont pas connu de baisse.

des ces 24 derniers mois.

Evolution des prix de vente moyens des maisons et des appartements dans la région Est 615.660 €

600.000€

La région Est représente :

601.578 € 582.384 €

579.248 €

• 12% de l’ensemble des annonces

578.088 € 542.846 €

500.000€

543.160 €

immobilières pour la vente

• 8% de l’ensemble des annonces 400.000€

immobilières pour la location

300.000€

302.345 €

275.138 €

283.367 €

289.023 €

289.986 €

293.246 €

297.344 €

200.000€

Tendances 03/2007

Maisons

48

09/2007

Appartements

atHomemagazine

03/2008

09/2008

03/2009

09/2009

03/2010

12 mois

24 mois

Prix de vente moyen des appartements

+ 3,1 %

+ 4,6 %

Prix de vente moyen des maisons

- 6,0 %

- 6,7 %

L’AVIS DU PRO

Le prix moyen pour un appartement ancien dans la région Est est de 302.345 € et de 543.160 € pour une maison ancienne.

“Le Fonds du logement torpille le marché” Le ton n’est pas à l’optimisme chez Sonntag Immobilière, pour l’Est du pays.

L’analyse est d’autant plus intéressante qu’elle repose sur 30 ans de métier.

Evolution des prix de vente des appartements anciens par nombre de chambres depuis mars 2007 500000

PRIX AU M 2 MOYEN RÉGIONAL

400000 300000 200000 100000 0 03/2007

0 ch.

09/2007

1 ch.

03/2008

2 ch.

3 ch.

09/2008

03/2009

09/2009

4 ch. et + 03/2010

Chambres

Prix affichés 03/2010

0

3.784 € / m2

1

3.720 € / m2

2

3.469 € / m2

3

3.148 € / m2

4 et +

2.886 € / m2

Prix moyen

3.456 € / m2

EVOLUTION SUR LES 24 DERNIERS MOIS Chambres

Prix affichés 03/2008

Prix affichés 03/2009

Prix affichés 03/2010

0

149.234 €

147.493 €

148.046 €

1

232.948 €

235.333 €

232.924 €

2

299.324 €

314.611 €

304.234 €

3

381.232 €

362.348 €

380.533 €

4 et +

428.582 €

406.969 €

481.607 €

Prix moyen

289.023 €

293.246 €

302.345 €

Evolution des prix de vente des maisons anciennes par nombre de chambres depuis mars 2007 1000000

PRIX AU M 2 MOYEN RÉGIONAL

800000 600000

Chambres

Prix affichés 03/2010

2

3.284 € / m2

3

3.147 € / m2

400000

4

3.127 € / m2

200000

5

2.706 € / m2

6 et +

2.745 € / m2

Prix moyen

3.008 € / m2

0 03/2007

2 ch.

09/2007

3 ch.

03/2008

4 ch.

09/2008

5 ch.

03/2009

09/2009

6 ch. et + 03/2010

“”

“Les 24 derniers mois n’ont pas été fameux, même pour les locations”, nous y dit-on. “Nous nous sommes surtout battus dans les promotions car ces biens se vendent difficilement.”

Sonntag Immobilière ne s’attend pas non plus à une reprise. “Nous ne voyons pas de sursaut. Un mois ça va, puis les trois mois suivants, c’est mauvais. C’est comme un cycle. Nous nous attendons à encore entre 1 et 3 années difficiles.

Car il y a le contexte économique avec les difficultés dans la place financière, que nous ressentons fort. Bien sûr, pour certains quartiers en ville, il n’y aura jamais de problème immobilier. C’est autour que ça diminue, à l’Est comme aussi dans le Sud.” Le patron pointe également du doigt la politique du Fonds du logement.

“Outre tous les projets immobiliers, le Fonds du logement construit à tour de bras. Des biens tout à fait minimalistes.

Ces biens sont bien sûr destinés aux personnes qui sont en difficulté maintenant. Mais l’expérience prouve que, une fois là, ces personnes n’arrivent pas à en sortir. Ce qu’il faut, c’est les aider à avoir accès au marché normal, plutôt que de favoriser l’essor de ghettos.

Cette politique-là, qui relève aussi de la concurrence déloyale en torpillant le marché immobilier, nous la paierons dans les années à venir.

Quant à l’avenir, “c’est l’espérance qui meurt en dernier”. “Nous, nous avons la chance d’avoir plus de 30 ans de métier et donc d’expérience, de savoir-faire. Il y a et il y aura toujours moyen de travailler.

Mais c’est de plus en plus difficile.”

EN BREF Le prix moyen d’un appartement ancien dans la région Est est de 302.345 €

EVOLUTION SUR LES 24 DERNIERS MOIS Chambres

Prix affichés 03/2008

2 3

Le prix moyen d’une maison ancienne

Prix affichés 03/2009

Prix affichés 03/2010

386.420 €

303.388 €

324.330 €

466.585 €

451.849 €

437.494 €

4

583.085 €

548.920 €

535.788 €

5

648.471 €

657.514 €

584.670 €

6 et +

819.700 €

835.289 €

841.464 €

Prix moyen

582.384 €

578.088 €

543.160 €

dans la région Est est de 543.160 € La région Est représente 12% de l’ensemble des annonces immobilières en vente.

La région Est représente 8% de l’ensemble des annonces immobilières en location.

atHomemagazine

49

Région/Ouest

la région Ouest à la loupe Voyons de plus près comment les prix en moyenne se sont comportés pour la vente d’appartements et de maisons anciennes sur ces deux dernières années dans la région Ouest.

Les appartements anciens

Les maisons anciennes

Sur ces 24 derniers mois, force est de constater que les appartements

Les maisons anciennes dans la région Ouest ont vu leur prix diminuer

studio ont connu une forte augmentation de prix. Leur prix a subi une

en moyenne de 5,3% sur ces 24 derniers mois. Grosse diminution pour

augmentation de 16%. 23.794 € de plus.

les maisons 2 chambres, 4 chambres et 6 chambres.

Les appartements 4 chambres et plus ont vu eux aussi leur prix

Toutes les catégories ont diminué sans exception. Il fallait par exemle

grimper de 8%. Soit une augmentation réelle de 39.836 €.

débourser 384.852 € en mars 2008 pour une maison 2 chambres,

Les appartements 1 chambre ont connu une progression certes, mais

il faut désormais dépenser 315.184 € en mars 2010.

plus minime par rapport aux autres, 0,7% de progression.

Soit une diminution de 69.668 €.

Seuls les appartements 2 et 3 chambres ont vu leur prix régresser de respectivement 3,3% et 6,1%.

Sur ces douze derniers mois, la tendance est restée à la baisse.

Sur ces douze derniers mois, les appartements studio ont connu une

Encore une fois toutes les catégories de biens ont diminué sans

baisse de 7%. Les appartements 1 chambre et les appartements trois

exception.

chambres voient aussi leur prix diminuer de respectivement 8,3% et

Mais les diminutions ont été moins fortes que sur ces 24 derniers mois,

0,2%.

En mai 2010 il faut débourser en moyenne 579.862 pour une maison

Seuls les appartements 2 chambres (+ 0,5%), 4 chambres et plus

dans la région Ouest. Soit 15.547 € de moins qu’en mai 2009 et 32.618 €

(+ 6,5%) voient leur prix augmenter. Il faut désormais en mars 2010

de moins qu’en mai 2008.

dépenser 338.961 € pour un appartement dans la région Ouest.

Evolution des prix de vente moyens des maisons et des appartements dans la région Ouest 614.182 €

600.000€

612.480 €

La région Ouest représente :

605.995 €

597.288 €

595.409 € 573.757 €

• 10% de l’ensemble des annonces

579.862 €

immobilières pour la vente

500.000€

• 9% de l’ensemble des annonces immobilières pour la location

400.000€

349.229 €

351.510 €

346.636 €

343.170 €

348.910 €

338.961 € 336.876 €

300.000€

Tendances 03/2007

Maisons

50

09/2007

Appartements

atHomemagazine

03/2008

09/2008

03/2009

09/2009

03/2010

12 mois

24 mois

Prix de vente moyen des appartements

- 1,2 %

- 2,9 %

Prix de vente moyen des maisons

- 2,6 %

- 5,3 %

Le prix moyen pour un appartement ancien dans la région Ouest est de 338.961 € et de 579.862 € pour une maison ancienne.

Evolution des prix de vente des appartements anciens par nombre de chambres depuis mars 2007 600000

PRIX AU M 2 MOYEN RÉGIONAL

500000

Chambres

Prix affichés 03/2010

400000

0

4.520 € / m2

300000

1

3.681 € / m2

200000

2

3.609 € / m2

3

3.270 € / m2

4 et +

3.196 € / m2

Prix moyen

3.565 € / m2

100000 0 03/2007

0 ch.

1 ch.

09/2007

03/2008

2 ch.

09/2008

3 ch.

03/2009

4 ch. et +

09/2009

03/2010

EVOLUTION SUR LES 24 DERNIERS MOIS Chambres

Prix affichés 03/2008

Prix affichés 03/2009

Prix affichés 03/2010

0

148.433 €

185.136 €

172.227 €

1

228.055 €

250.285 €

229.634 €

2

337.632 €

324.777 €

326.543 €

3

426.331 €

400.996 €

400.282 €

4 et +

496.106 €

503.196 €

535.942 €

Prix moyen

348.910 €

343.170 €

338.961 €

Evolution des prix de vente des maisons anciennes par nombre de chambres depuis mars 2007

EN BREF 1200000

PRIX AU M MOYEN RÉGIONAL 2

Le prix moyen d’un appartement ancien

1000000

Chambres

Prix affichés 03/2010

dans la région Ouest est de 338.961 €

800000

2

3.496 € / m2

Le prix moyen d’une maison ancienne

600000

3

3.433 € / m

dans la région Ouest est de 579.862 €

4

3.284 € / m2

5

3.047 € / m2

6 et +

2.726 € / m2

vente.

Prix moyen

3.235 € / m2

La région Ouest représente 9% de

400000 200000 0 03/2007

2 ch.

09/2007

3 ch.

03/2008

4 ch.

09/2008

5 ch.

03/2009

09/2009

6 ch. et + 03/2010

2

La région Ouest représente 10% de l’ensemble des annonces immobilières en

l’ensemble des annonces immobilières en location.

EVOLUTION SUR LES 24 DERNIERS MOIS Chambres

Prix affichés 03/2008

Prix affichés 03/2009

Prix affichés 03/2010

2

384.852 €

362.162 €

315.184 €

3

510.568 €

488.062 €

475.564 €

4

632.450 €

588.624 €

566.027 €

5

690.074 €

669.954 €

668.673 €

6 et +

1.020.014 €

965.621 €

879.214 €

Prix moyen

612.480 €

595.409 €

579.862 €

atHomemagazine

51

// Vente

Top 20 des localités les plus chères Les localités les plus chères sont celles aui se trouvent à proximité immédiate de la Ville de Luxembourg.

Voici les prix au m² constatés au printemps

MAISONS Localité

2010 pour la vente de maisons et appartements dans les localités suivantes.

APPARTEMENTS

Prix moyen / m2

1

SCHUTTRANGE

4.489 €

2

STRASSEN

4.472 €

3

NIEDERANVEN

4.222 €

4

BERTRANGE

4.186 €

5

BRIDEL

3.943 €

6

HOWALD

3.889 €

7

ITZIG

3.854 €

Localité

Prix / m2

8

STEINSEL

3.830 €

1

STRASSEN

4.448 €

9

BERELDANGE

3.804 €

2

LEUDELANGE

4.365 €

10

LEUDELANGE

3.793 €

3

BERTRANGE

4.317 €

11

WALFERDANGE

3.694 €

4

BRIDEL

4.302 €

12

JUNGLINSTER

3.686 €

5

HESPERANGE

4.168 €

13

KEHLEN

3.672 €

6

SANDWEILER

4.138 €

14

BERGEM

3.646 €

7

MAMER

4.079 €

15

MONDORF-LES-BAINS

3.610 €

8

HOWALD

4.059 €

16

ROLLINGEN (MERSCH)

3.601 €

9

ROESER

4.046 €

17

MAMER

3.559 €

10

ALZINGEN

4.022 €

18

HESPERANGE

3.518 €

11

JUNGLINSTER

3.970 €

19

KOPSTAL

3.472 €

12

STEINSEL

3.952 €

20

SANDWEILER

3.459 €

13

BERELDANGE

3.947 €

14

WALFERDANGE

3.905 €

15

ROLLINGEN (MERSCH)

3.801 €

16

BELVAL

3.784 €

17

MONDORF-LES-BAINS

3.764 €

18

FRISANGE

3.670 €

19

DIEKIRCH

3.632 €

20

NIEDERKORN

3.630 €

52

atHomemagazine

Le prix de vente des appartements est le plus élevé à Strassen, Leudelange et Bertrange.

Le prix de vente des maisons est le plus élevé à Schuttrange, Strassen et Niederanven.

// Location

Top 15 des localités les plus chères Voici la liste des localités les plus chères en dehors de la commune de la Ville de Luxembourg sur le territoire de laquelle les loyers demandés sont les plus élevés.

Une rubrique spéciale est consacrée à la Ville

Le loyer des appartements est le plus élevé à Mamer, Fentange et Steinsel.

de Luxembourg, car la majorité des annonces publiées pour la location se trouve sur son territoire.

Un grand nombre des localités concernées

Le loyer des maisons est le plus élevé à Steinsel, Capellen et Strassen.

sont situées à proximité directe de la capitale ce qui justifie un niveau de prix similaire.

Voici les prix moyens constatés au printemps

APPARTEMENTS

2010 pour la location d’appartements et de

Localité

maisons dans les localités suivantes.

Pour une estimation précise de la valeur

Loyer moyen

1

MAMER

1.349 €

2

FENTANGE

1.209 €

3

STEINSEL

1.202 €

4

CAPELLEN

1.193 €

5

STRASSEN

1.190 €

6

BERTRANGE

1.177 €

7

ALZINGEN

1.167 €

8

HESPERANGE

1.142 €

1

STEINSEL

2.895 €

9

BRIDEL

1.086 €

2

CAPELLEN

2.682 €

10

HOWALD

1.084 €

3

STRASSEN

2.303 €

11

SANDWEILER

1.079 €

4

BERTRANGE

2.219 €

12

LEUDELANGE

1.077 €

5

BERELDANGE

2.165 €

13

SENNINGERBERG

1.062 €

6

BRIDEL

2.085 €

14

STEINFORT

1.047 €

7

HESPERANGE

2.083 €

15

BERELDANGE

1.017 €

8

SANDWEILER

2.007 €

9

HOWALD

1.941 €

10

JUNGLINSTER

1.888 €

11

FENTANGE

1.878 €

12

MAMER

1.817 €

13

MERSCH

1.621 €

14

ALZINGEN

1.542 €

15

ESCH-SUR-ALZETTE

1.537 €

MAISONS Localité

Loyer moyen

de votre bien, consultez un professionnel de l’immobilier.

atHomemagazine

53

Ville de Luxembourg PRIX DE VENTE / M2 DES QUARTIERS DE LA VILLE DE LUXEMBOURG Détail des prix du m2 par quartier en €

QUARTIERS

APPARTEMENTS

MAISONS

MOYENNE

LUXEMBOURG-BEGGEN

4.234,86 €

3.950,62 € / m2

4.163,80 € / m2

LUXEMBOURG-BELAIR

5.012,32 €

5.206,91 € / m2

5.049,06 € / m2

LUXEMBOURG-BONNEVOIE

4.138,98 €

3.617,02 € / m2

4.044,59 € / m2

LUXEMBOURG-CENTRE

4.628,82 €

3.890,79 € / m2

4.425,64 € / m2

LUXEMBOURG-CENTS

5.032,68 €

4.434,93 € / m2

4.845,33 € / m2

LUXEMBOURG-CESSANGE

4.624,63 €

3.944,52 € / m2

4.425,13 € / m2

*

*

3.360,96 € / m2

LUXEMBOURG-DOMMELDANGE

4.555,78 €

3.972,24 € / m2

4.372,88 € / m2

LUXEMBOURG-EICH

4.376,22 €

*

4.307,80 € / m2

LUXEMBOURG-GARE

4.553,39 €

*

4.535,23 € / m2

LUXEMBOURG-GASPERICH

3.930,52 €

3.861,79 € / m2

3.904,40 € / m2

LUXEMBOURG-GRUND

3.700,00 €

3.428,57 € / m2

3.564,29 € / m2

LUXEMBOURG-HAMM

4.079,27 €

3.817,56 € / m2

3.909,16 € / m2

LUXEMBOURG-HOLLERICH

4.199,42 €

3.448,01 € / m2

3.996,33 € / m2

LUXEMBOURG-KIRCHBERG

5.069,66 €

*

5.016,55 € / m2

*

*

5.066,44 € / m2

LUXEMBOURG-LIMPERTSBERG

5.253,69 €

4.739,80 € / m2

5.159,22 € / m2

LUXEMBOURG-MERL

4.795,60 €

3.565,70 € / m2

4.438,19 € / m2

LUXEMBOURG-MUHLENBACH

4.449,01 €

*

3.918,92 € / m2

LUXEMBOURG-NEUDORF

4.774,28 €

3.424,61 € / m2

3.997,19 € / m2

LUXEMBOURG-PFAFFENTHALL

4.746,61 €

*

4.849,31 € / m2

LUXEMBOURG-PULVERMUEHLE

*

*

3.463,28 € / m2

4.344,79 €

3.745,40 € / m2

4.049,71 € / m2

LUXEMBOURG-VERLORENKOST

*

*

4.021,40 € / m2

LUXEMBOURG-WEIMERSHOF

*

*

6.108,44 € / m2

LUXEMBOURG-WEIMERSKIRCH

4.057,25 €

3.696,64 € / m2

3.789,37 € / m2

MOYENNE

4.581,87 €

3.954,35 € / m2

4.420,94 € / m2

LUXEMBOURG-CLAUSEN

LUXEMBOURG-KOHLENBERG

LUXEMBOURG-ROLLINGERGRUND

* Données statistiques insuffisantes

Le prix du m² des appartements est supérieur à celui des maisons dans la Ville

EN BREF

de Luxembourg, comme c’est le cas dans d’autres localités d’ailleurs. En effet le prix moyen pour un appartement est de 4.581 € contre 3.954 € pour une maison.

Le prix du m² des appartements le plus élevé

TOP 5 DES PRIX/M² DES QUARTIERS DE LA VILLE DE LUXEMBOURG : (appartements et maisons confondus)

1. Luxembourg - Weimershof

6.108 € / m2

2. Luxembourg - Limpertsberg

5.159 € / m2

3. Luxembourg - Kohlenberg

5.066 € / m2

4. Luxembourg - Belair

5.049 € / m2

5. Luxembourg - Kirchberg

5.016 € / m2

est situé dans la commune de Weimershof.

Le prix du m² des maisons le plus élevé est situé également dans la commune de Weimershof.

54

atHomemagazine

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Ville de Luxembourg CARTOGRAPHIE DES PRIX DE VENTE / M2 DES QUARTIERS DE LA VILLE DE LUXEMBOURG Détail des prix du m2 par quartier en €

Beggen 4.164 € / m2

Eich 4.308 € / m2

Muhlenbach 3.919 € / m2

Dommeldange 4.373 € / m2

Weimerskirch 4.421 € / m2

Kirchberg 5.017 € / m2

Weimershof 6.108 € / m2

Limpertsberg 5.159 € / m2

Rollingergrund 4.050 € / m2

Belair 5.049 € / m2

Neudorf 3.997 € / m2

Pfaffenthal 4.849 € / m2

Centre 4.426 € / m2

Clausen 3.361 € / m2

Hamm 3.909 € / m2

Grund 3.564 € / m2 Verlorenkost 4.021 € / m2

Merl 4.438 € / m2

Gare 4.535 € / m2 Hollerich 3.996 € / m2

Cessange 4.425 € / m2

Cents 4.845 € / m2

Pulvermuehle 3.463 € / m2

Bonnevoie 4.045 € / m2

Gasperich 3.904 € / m2

Kohlenberg 5.066 € / m2

6.000 € et plus / m2

de 5.000 à 5.999 € / m2

de 4.000 à 4.999 € / m2

de 3.000 à 3.999 € / m2

Comme pour d’autres localités, on constate que le prix du m2 des appartements est supérieur à celui des maisons.

En effet le prix moyen pour un appartement est de 4.581 € / m2 contre 3.954 € / m2 pour une maison.

56

atHomemagazine

Le prix moyen du m² est de 4.420 € (appartements et maisons confondus) pour la Ville de Luxembourg.

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19.10.2009 15:56:26

Tendance/Sud

Tendance dans le Sud du pays ÉVOLUTION DU PRIX DE VENTE AU M2 DANS LE SUD DU PAYS

PART DE MARCHÉ DES ANNONCES DANS LE SUD DU PAYS Bettembourg : 7 %

Au début 2010, les 7 localités du sud du pays - parmi les principales

Esch-sur-Alzette : 29 %

Rodange : 8 %

- représentent à elles-seules 21,3% de parts de marché de l’offre nationale (appartements et maisons confondus).

Schifflange : 9 %

Ces localités sont Esch-sur-Alzette, Differdange, Dudelange, Petange, Rodange et Bettembourg.

Petange : 10 %

Le graphique ci-contre montre la répartition des annonces entre ces localités.

Differdange : 16 %

Dudelange : 21 %

EVOLUTION DES PRIX DU M2 À LA VENTE DANS LES LOCALITÉS LES PLUS IMPORTANTES DU SUD DU PAYS

Esch-sur-Alzette

Dudelange

Differdange

4000

4000

3500

3500

3500

3000

3000

3000

2500

2500

2000

2000

1500

1500

1000

1000

500

500

0

2500 2000 1500 1000 500

0 2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

0 2003

Rodange

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2003

2004

2005

2006

Bettembourg

3500

4000

3000

3500 3000

2500

2500

2000

2000

1500

1500

1000

1000

500

500

0

0 2003

58

2004

2005

atHomemagazine

2006

2007

2008

2009

Appartements Maisons 2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2007

2008

2009

Tendance/Sud PRIX AFFICHÉS DES LOYERS POUR LES APPARTEMENTS 0 CHAMBRE (STUDIO)

PRIX AFFICHÉS DES LOYERS POUR LES APPARTEMENTS 1 CHAMBRE

Loyer moyen

Loyer moyen

800 €

800 €

700 €

700 €

600 €

600 €

PRIX AFFICHÉS DES LOYERS POUR LES APPARTEMENTS 2 CHAMBRES

SCHIFFLANGE

RODANGE

PETANGE

ESCH-SUR-ALZETTE

DUDELANGE

DIFFERDANGE

BETTEMBOURG

SCHIFFLANGE

RODANGE

PETANGE

ESCH-SUR-ALZETTE

DUDELANGE

DIFFERDANGE

BETTEMBOURG

*

PRIX AFFICHÉS DES LOYERS POUR LES APPARTEMENTS 3 CHAMBRES

Loyer moyen

Loyer moyen

1.300 €

1.300 €

1.200 €

1.200 €

1.100 €

1.100 €

1.000 €

1.000 €

PETANGE

ESCH-SUR-ALZETTE

DUDELANGE

DIFFERDANGE

BETTEMBOURG

SCHIFFLANGE

RODANGE

PETANGE

ESCH-SUR-ALZETTE

DUDELANGE

DIFFERDANGE

BETTEMBOURG

*

*

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900 €

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900 €

* Echantillon trop petit que pour être représentatif. atHomemagazine

59

// Aspects juridiques

LE BON SENS FAIT DE BONS VOISINS !

LES RÈGLES DE BON VOISINAGE VOISINAGE : LES SERVITUDES Le Code Civil organise dans son deuxième livre, titre quatre les relations entre voisins.

Qui ne les connaît pas, ces énervements, disputes et parfois véritables

LA SITUATION DES LIEUX

guéguerres entre voisins.

Nous espérons pouvoir contribuer à la pacification des relations voire

Le cas le plus classique concerne … l’eau !

à éviter même des discussions inutiles en rappelant les règles les plus

On dirait une évidence, mais le Code nous apprend que “Les fonds

usuelles.

inférieurs sont assujettis envers ceux qui sont plus élevés à recevoir les eaux qui en découlent naturellement sans que la main d’homme y ait

Définition : Une servitude est une charge imposée sur un héritage

contribué.”

(immeuble) pour l’usage et l’utilité de l’héritage (immeuble) appartenant à un autre propriétaire.

Attention ! Le diable est dans le détail et ici, dans la notion de ‘contribution’. Ainsi un Tribunal a pu condamner un voisin à effectuer

Mais comment est-ce que une telle servitude, une telle charge peut-

un drainage efficace entre son terrain et celui du voisin inférieur au seul

elle naître ?

motif que lors de la construction le premier terrain (déjà naturellement plus élevé !) avait été remblayé.

Nous distinguons les servitudes qui dérivent de la situation naturelle

Mais le propriétaire inférieur doit lui aussi ne rien faire pour empêcher

des lieux, celles qui dérivent des obligations imposées par la loi et

l’écoulement de l’eau.

finalement celles qui résultent d’une convention entre les propriétairesvoisins.

Dans ce même chapitre nous trouvons un autre ‘grand classique’ du voisinage : le bornage.

Définition : Le bornage consiste à déterminer par des marques apparentes appelées borne, la limite séparative de deux propriétés.

C’est le géomètre qui a compétence pour y procéder soit avec l’accord

60

atHomemagazine

des parties, soit dans le cadre d’une procédure spéciale en utilisant les éléments de preuve ou les présomptions de propriété dont il dispose.

Le bornage est demandé par un propriétaire lorsque celui-ci ignore les limites de son bien ou qu’il craint d’être victime d’un empiétement de la part de son voisin.

Sous ce chapitre on trouve aussi les règles les plus importants en matière de voisinage :

Lorsque toutes les parties sont d’accord, le bornage se fait à l’amiable et le plus souvent l’une des parties oppose la force de l’inertie soit parce qu’elle refuse d’en assumer les frais, soit parce qu’elle craint que la vérification puisse lui être défavorable. Pour vaincre cette inertie ou cette opposition, l’autre partie doit exercer une action judiciaire à savoir l’action en bornage.

Bon à savoir : Le bornage se fait toujours aux frais communs !

Un document intéressant à ce sujet : http ://www.bcr.lu/documents/leBornage.pdf

LES ARBRES ET ARBUSTES Attention ! On n’a pas le droit d’avoir des arbres et arbustes dont la hauteur dépasse 2 mètres à une distance de moins de 2 mètres de la “frontière”.

Dans le cas contraire le voisin peut exiger que ces plantes soient arrachées ou réduites à la hauteur de deux mètres. Mais encore une fois : Attention ! Ce droit se prescrit (s’éteint) après dix ans !

Si des branches dépassent chez le voisin, ce dernier peut contraindre le propriétaire à les couper. Ou s’approprier les fruits poussant sur ces

LES SERVITUDES ETABLIES PAR LA LOI Dans cette catégorie tombent - aussi - les servitudes « publiques » dont on ne parlera pas ici.

branches.

Pour les racines, la solution est encore plus facile : le voisin qui voit “violé” son espace peut les couper lui-même.

On va se limiter à voir les obligations d’un propriétaire à l’égard de l’autre, et ceci indépendamment de toute convention.

LE MUR MITOYEN

LES VUES SUR LA PROPRIETE DE SON VOISIN On ne peut jamais (sauf convention contraire) pratiquer dans un mur mitoyen des fenêtres ou autres ouvertures. Dans un mur séparatif non

Tout mur qui sépare deux héritages est présumé mitoyen s’il n’y a pas titre (preuve) ou marque du contraire.

Quelle pourrait être une telle « marque du contraire », donc un signe que le mur n’est pas mitoyen mais appartient intégralement à l’un des propriétaires ? Il faut en premier lieu regarder le haut du mur, le Code dit « la sommité ».

mitoyen, l’ouverture doit être remplie de verre dormant : donc toute “vue” est interdite.

D’après le Code Civil il est aussi interdit d’avoir des fenêtres ou balcons etc à moins de 1,9 mètres de la ligne séparative entre deux terrains ; une disposition qui pose souvent problème lors de nouvelles constructions.

Est-ce que il y a un « chapeau » avec un plan incliné des deux côtés (mitoyen) ou d’un seul côté (privatif) ?

Mais attention : peut-être il est mieux que le mur soit considéré comme « mitoyen » : la réparation et la reconstruction d’un tel mur mitoyen sont en effet à charge des deux voisins !

Des règles analogues sont valables pour les fossés ou les haies qui

EGOÛT DES TOITS Tout propriétaire doit établir des toits de manière que les eaux pluviales s’écoulent sur SON terrain ou sur la voie publique, mais il ne peut pas les faire verser sur le terrain de son voisin.

DROIT DE PASSAGE

séparent deux terrains.

Une règle importante et souvent méconnue : si on est propriétaire d’un terrain “enclavé”, c’est-à-dire qui n’a pas d’issue sur une voie publique, on peut réclamer un passage sur le(s) terrain(s) voisins pour pouvoir accéder à sa propriété, et ceci a) en payant une indemnité si on cause un dommage et b) par le trajet le plus court du fonds enclavé à la voie publique.

TOUR D’ECHELLE Une servitude légale non inscrite au Code mais reconnue régulièrement par la jurisprudence est la servitude “de tour d’échelle” qui permet de contraindre son voisin à avoir accès sur le terrain de ce dernier si on veut effectuer des travaux à son immeuble et qu’on doit donc - exceptionnellement - passer sur son terrain pour établir un échafaudage ou justement pour mettre une échelle ...

atHomemagazine

61

LES SERVITUDES CONVENTIONNELLES A côté de ces règles , diverses servitudes peuvent être établies sur des biens immobiliers d’un commun accord. Elles concernent toujours le “terrain” pas la personne du propriétaire. C’est ainsi que chaque servitude s’éteint lorsque le fonds à qui elle est due et celui qui la doit sont réunis dans la même main.

Nous distinguons les servitudes “continues” (celles dont l’usage est continuel, par exemple les conduites d’eau, les vues….) des servitudes “discontinues”, celles qui ont besoin d’un fait actuel de l’homme pour être exercés : par exemple un droit de passage.

Les servitudes peuvent encore être apparentes (on les voit : un chemin, une porte, une fenêtre…) ou non apparentes : par exemple la prohibition de bâtir sur un terrain.

Cette distinction est importante car seule les servitudes “continues et apparentes” n’ont pas besoin d’être fixées par écrit et peuvent être

Au cours de ces dernières décennies, la jurisprudence a étendu ces

acquises par prescription de 30 ans. Les autres servitudes ne peuvent

obligations négatives, sous l’effet du développement de l’urbanisation,

être établies que par titres. La possession, même “immomériale” ne

et a appliqué la théorie des troubles du voisinage aux travaux de

suffit PAS pour les établir.

construction causant des dommages soit lors de leur réalisation, soit par leur achèvement, ou encore aux travaux de démolition.

Si on veut donc fixer de tels droits d’un fonds sur un autre, une seule adresse : le notaire !

On peut donc engager sa responsabilité, même en dehors des interdictions, que ce soit par le Code Civil ou que ce soit par les règlements communaux ( qui fixent souvent p.ex. les plages horaires

Troubles de voisinage

réservées aux activités bruyantes p.ex.) si on dépasse les bornes…

Le Code n’a pas réglé dans le moindre détail les règles de

Le bon sens fait de bons voisins !

voisinage.

Mais la jurisprudence admet la responsabilité civile du propriétaire d’immeuble pour troubles, même s’il s’est entouré de précautions dès lors que le dommage causé “excède la mesure des obligations de voisinage”.

Par exemple : bruits, fumées, poussières, émanations toxiques, odeurs, perturbations radiophoniques, etc.

Ce texte a été élaboré par Me ROY REDING Avocat à la Cour à Luxembourg-Ville, rédacteur des pages juridiques sur atHome et éditeur responsable de “JurisNews -

Ont été reconnus comme “troubles de voisinage” par exemple :

• • • • • • •

la diminution de l’ensoleillement et de la lumière

Editions Promoculture.

la diminution de la vue sur un paysage des émanations d’odeurs ou de fumées polluantes

en coopération avec

les bruits et vibrations provoqués par des travaux entrepris sur le fonds voisin les aboiements incessants d’un chien pendant des années le dépôt de fumier à proximité immédiate d’une maison d’habitation les odeurs provenant de l’exploitation d’un restaurant constituent un préjudice indemnisable s’il résulte d’une modification non réglementaire des locaux

62

Droit Immobilier et de la Construction” aux

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Me KARINE REUTER Notaire à Rédange / Attert et auteur des discussions de jurisprudences dans “JurisNews - Droit Immobilier et de la Construction” aux Editions Promoculture.

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