Derecho de la propiedad horizontal by Atelier Libros Jurídicos

Derecho de la propiedad horizontal A nálisis comparado del derecho español y portugués

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Derecho de la propiedad horizontal Análisis comparado del derecho español y portugués Carlos De Lara Vences Profesor Ayudante Doctor de Derecho Civil Universidad de Burgos

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Índice I ntroducción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

C apítulo I. Evolución histórica . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . I. Evolución histórica de la propiedad horizontal en Portugal . . . . . . . . . . . . 1. Antecedentes: de las Ordenações Filipinas al Código Civil de 1967 . . . 2. La gran reforma de 1994: Decretos-Leis n.º 267/94, 268/94 y 269/94 . . . 3. Reformas de simplificación, accesibilidad y administración: 2006-2020 . . . 4. La Lei n.º 8/2022: revisión contemporánea del régimen . . . . . . . . . . . . . 5. El Simplex Urbanístico de 2024: propiedad horizontal y política de vivienda . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . II. Evolución histórica de la propiedad horizontal en España . . . . . . . . . . . . . 1. Código Napoleónico y Proyecto García Goyena . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. El Código Civil y la insuficiencia del artículo 396 . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. La Ley de 26 de octubre de 1939: la primera respuesta moderna . . . . 4. Ley Hipotecaria de 1946 y Reglamento Hipotecario de 1947 . . . . . . . . . 5. La Ley 49/1960, de 21 de julio: nacimiento del régimen sistemático . . . . 6. Las primeras reformas sociales: accesibilidad y personas con discapacidad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7. La gran reforma de 1999: modernización de la vida comunitaria . . . . . 8. De la accesibilidad a la rehabilitación urbana: reformas de 2000 a 2013 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9. Vivienda turística, accesibilidad y fondo de reserva: reforma de 2019 . . . 10. Eficiencia energética y rehabilitación: Ley 10/2022 y reformas posteriores . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11. La reforma de 2025: autorización comunitaria para viviendas turísticas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12. Real Decreto-ley 7/2026 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . III. Comparación de la evolución histórica de ambas legislaciones . . . . . . . . . 1. Punto de partida común: de la propiedad por pisos a la propiedad horizontal moderna . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. La fase embrionaria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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Carlos De Lara Vences

La gran sistematización: ley especial española frente a codificación portuguesa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. La maduración del régimen: reforma española de 1999 y reforma portuguesa de 1994 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5. La accesibilidad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6. La rehabilitación urbana y la eficiencia energética: convergencia contemporánea . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7. Viviendas turísticas y alojamiento local: dos respuestas distintas a un mismo conflicto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8. Cambio de uso de las fracciones: Portugal flexibiliza más que España cuando el destino final es vivienda . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9. Administración del condominio y comunidad de propietarios . . . . . . . . 10. Título constitutivo, cuotas y elementos comunes . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11. Mayorías: España ha evolucionado hacia una casuística más intensa . . . . 12. Registro y circulación inmobiliaria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . C apítulo II. A spectos generales de la propiedad horizontal . . . . . . . . . I. Características de la propiedad horizontal en España y Portugal . . . . . . . . 1. Caracterización general . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Dualidad estructural: propiedad privativa y copropiedad sobre elementos comunes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Inseparabilidad entre elemento privativo y cuota común . . . . . . . . . . . . 4. Falta de personalidad jurídica de la comunidad y representación del condominio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5. Ausencia de derechos de tanteo, retracto y división sobre las partes comunes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . II. Ámbito subjetivo de la propiedad horizontal en España y Portugal . . . . . . 1. Planteamiento general: artículo 2 LPH frente a delimitación material portuguesa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Comunidades con título constitutivo y condominio portugués ordinario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Comunidades sin título constitutivo y falta de requisitos legales . . . . . . 4. Complejos inmobiliarios privados españoles y conjuntos de edificios portugueses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5. Subcomunidades españolas y posible equivalencia funcional portuguesa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6. Entidades urbanísticas de conservación españolas y ausencia de equivalente portugués en los materiales aportados . . . . . . . . . . . . . . 7. Promitente comprador y obligación de constituir la propiedad horizontal en Portugal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . III. Clasificación de los elementos de la propiedad horizontal . . . . . . . . . . . . . . . 1. Consideraciones generales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Elementos privativos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Elementos comunes en España y partes comunes en Portugal . . . . . . . 4. Elementos comunes por naturaleza y elementos comunes por destino . . . 5. Presunción de comunidad y delimitación por el título constitutivo . . . . . 6. Uso privativo de elementos comunes y partes comunes afectas a uso exclusivo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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7. 8. 9.

División, indivisibilidad y elementos procomunales . . . . . . . . . . . . . . . . Anejos inseparables españoles y unión/división de fracciones portuguesas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Garajes, trasteros y plazas de aparcamiento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

C apítulo III. Constitución y extinción de la comunidad de propietarios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . I. Título Constitutivo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. El título constitutivo como instrumento de organización jurídica del edificio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Función histórica del título constitutivo en la evolución de la propiedad horizontal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Concepto y naturaleza jurídica del título constitutivo . . . . . . . . . . . . . . 4. Título constitutivo y prehorizontalidad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5. Contenido esencial del título constitutivo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6. El título constitutivo como instrumento registral . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7. Modificación del título constitutivo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8. Intervención del administrador en la modificación y documentación del título . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . II. Cuota de participación española y valor relativo portugués . . . . . . . . . . . . 1. Determinación inicial de la cuota o valor relativo . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Estabilidad y modificación de las cuotas o valores relativos . . . . . . . . . 3. Función contributiva de la cuota y del valor relativo . . . . . . . . . . . . . . . 4. Función organizativa: voto y formación de la voluntad comunitaria . . . . 5. Arbitraje y resolución judicial en materia de título y cuotas . . . . . . . . . 6. Título, cuotas y complejos inmobiliarios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7. Título, transmisión de unidades y deudas comunitarias . . . . . . . . . . . . . III. Extinción, Consolidación y Conversión de la Comunidad de Propietarios . . . 1. Planteamiento general: la extinción del régimen y no solo de la comunidad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. La extinción como fenómeno distinto de la modificación del título . . . 3. La destrucción material del edificio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. La ruina económica o destrucción jurídica del edificio . . . . . . . . . . . . . 5. La incidencia del seguro en la extinción o continuidad del régimen . . . 6. Pacto de subsistencia y reconstrucción tras la destrucción . . . . . . . . . . 7. Reconstrucción y posición de los propietarios disidentes . . . . . . . . . . . . 8. Conversión en propiedad o copropiedad ordinarias . . . . . . . . . . . . . . . . 9. Diferencia entre conversión en copropiedad ordinaria y administración simplificada de pequeñas comunidades . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10. Consolidación de todas las titularidades en una sola persona . . . . . . . . 11. Cancelación registral y escritura de extinción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12. Nulidad del título constitutivo y reconducción a la copropiedad . . . . . . 13. Regularización del régimen de propiedad horizontal . . . . . . . . . . . . . . . 14. Indivisibilidad de los elementos comunes y límites a la acción de división . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15. Extinción y complejos inmobiliarios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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C apítulo IV. Estatutos comunitarios, normas de régimen inteior y regulamiento de condominio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . I. Estatutos comunitarios y Regulamiento de condominio . . . . . . . . . . . . . . . 1. Cuestiones generales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Carácter voluntario en España y relativa obligatoriedad en Portugal . . . . 3. Estatutos como lex privata y regulamento como disciplina interna del condominio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Contenido material de los estatutos y comparación con el regulamento portugués . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5. Estatutos, normas dispositivas y límites de la autonomía privada . . . . . 6. Diferencia entre estatutos comunitarios y normas de régimen interior . . . 7. Estatutos, destino del edificio y destino de los elementos privativos . . . . 8. Actividades prohibidas y control comunitario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9. Estatutos y viviendas de uso turístico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10. Estatutos, contribución a gastos y criterios de reparto . . . . . . . . . . . . . 11. Inscripción registral y eficacia frente a terceros . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12. Estatutos y complejos inmobiliarios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . II. Normas de Régimen Interior . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Fundamento jurídico y función práctica de las normas de régimen interior . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Límites: ley, estatutos y artículo 396 CC . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Régimen de aprobación: mayoría ordinaria española y deliberación condominial portuguesa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Obligatoriedad para propietarios y usuarios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5. Falta de inscripción y diferencia con los estatutos comunitarios . . . . . . 6. Contenido económico: límites en España y mayor amplitud funcional en Portugal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7. Complejos inmobiliarios y necesidad reforzada de regulación interna . . . C apítulo V. Órganos de gobierno (I) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . I. Consideraciones generales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. La relación española de órganos legales y su carácter no exhaustivo . . . 2. Numerus apertus español y modelo dual portugués . . . . . . . . . . . . . . . 3. Órganos de origen legal y órganos de origen convencional en España . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Duración general de los órganos de gobierno . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5. Remoción anticipada . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6. Acumulación de cargos y simplificación orgánica . . . . . . . . . . . . . . . . . 7. Administración simplificada de comunidades reducidas . . . . . . . . . . . . . 8. Arbitraje, sanciones y control de acuerdos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . II. Presidente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Planteamiento general: el presidente español y su comparación funcional con el régimen portugués . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Naturaleza jurídica del presidente español: órgano legal, necesario y representativo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Requisito subjetivo: propietario-presidente en España y administrador propietario o tercero en Portugal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Nombramiento: elección, turno, sorteo y designación judicial . . . . . . . .

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5. 6. 7.

Obligatoriedad del cargo y relevo judicial . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Duración del cargo y remoción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Representación en juicio y fuera de él: artículo 13.3 LPH y artículo 1437 CCP . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8. Convocatoria de juntas y formación de la voluntad comunitaria . . . . . . 9. Documentación comunitaria, actas y certificaciones . . . . . . . . . . . . . . . . 10. Actuaciones urgentes y relación con el administrador . . . . . . . . . . . . . . 11. Acumulación de funciones: presidente, secretario y administrador . . . . 12. Presidente no propietario y validez de los actos realizados . . . . . . . . . . 13. Presidente y acción de cesación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14. Presidente y complejos inmobiliarios privados . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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C apítulo VI. Órganos de gobierno (II) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . I. Secretario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Planteamiento general: el secretario español y la ausencia de un órgano equivalente en Portugal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Naturaleza del cargo en España y distribución funcional en Portugal . . . 3. Acumulación del cargo de secretario con otros órganos . . . . . . . . . . . . 4. Custodia del libro de actas y documentación comunitaria . . . . . . . . . . . 5. Redacción, cierre y firma del acta . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6. Función certificante del secretario español . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7. Comunicaciones de domicilio, notificaciones y cambio de titularidad . . . 8. Comunicaciones de discrepancia de propietarios ausentes . . . . . . . . . . . 9. Secretario y procedimiento de reclamación de deudas comunitarias . . . . 10. Secretario, secretario-administrador y delimitación con el administrador . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . II. Administrador . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Planteamiento general: el administrador como órgano de gestión comunitaria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Administrador propietario, profesional externo y cualificación . . . . . . . 3. Relación jurídica entre administrador externo y comunidad . . . . . . . . . 4. Nombramiento, duración, renovación y remoción . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5. Administrador provisional y prevención de la parálisis comunitaria . . . 6. Funciones ordinarias de gestión y buen régimen del inmueble . . . . . . . 7. Funciones económicas: presupuestos, cuentas, cuotas y cobros . . . . . . . 8. Conservación, mantenimiento, obras y urgencias . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9. Seguro, fondo de reserva y preservación económica del edificio . . . . . 10. Funciones documentales y secretariales del administrador . . . . . . . . . . . 11. Información a los condóminos, notificaciones y comunicaciones . . . . . . 12. Certificaciones y declaraciones de deuda . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13. Reclamación de deudas comunitarias . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14. Ejecución de acuerdos y relación con la asamblea o junta . . . . . . . . . . 15. Representación administrativa y judicial . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16. Modificación del título, fracciones y comunicaciones al administrador . . . 17. Regulamento do condominio, reglas de seguridad e información a terceros . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18. Responsabilidad del administrador . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19. Arbitraje, impugnación y control de la actuación del administrador . . . .

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Carlos De Lara Vences

C apítulo VII. Órganos de gobierno (III) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . I. Planteamiento general . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Órgano colegiado de formación de la voluntad comunitaria . . . . . . . . . 2. Fundamento jurídico-real de la junta y de la asamblea . . . . . . . . . . . . . 3. Supremacía funcional de la junta y límites de su soberanía . . . . . . . . . 4. Composición subjetiva: propietarios, condóminos y titulares no propietarios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5. Propietarios morosos, privación de voto y participación en la deliberación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . II. Comepetencias . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Competencias de nombramiento y remoción de órganos . . . . . . . . . . . . 2. Reclamaciones contra órganos comunitarios y control interno . . . . . . . . 3. Competencias económicas ordinarias: presupuestos, gastos, ingresos y cuentas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Fondo de reserva y preservación económica del inmueble . . . . . . . . . . 5. Obras ordinarias, extraordinarias, obligatorias y voluntarias . . . . . . . . . 6. Medidas urgentes adoptadas por el administrador y control de la asamblea . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7. Estatutos, normas de régimen interior y regulamento do condominio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8. Destino, actividades prohibidas y acción de cesación . . . . . . . . . . . . . . 9. Terceros titulares de derechos sobre fracciones . . . . . . . . . . . . . . . . . . . III. Convocatoria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . IV. Clasificación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Junta ordinaria y reunión anual de la asamblea . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Juntas extraordinarias y asambleas extraordinarias . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Junta universal y ausencia de convocatoria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . V. Celebración . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Asistencia personal, representación voluntaria y representación legal . . . 2. Celebración telemática y medios electrónicos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Quórum de constitución y segunda convocatoria . . . . . . . . . . . . . . . . . . VI. Régimen de mayorías . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Régimen de mayorías: doble mayoría española y capital invertido portugués . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Unanimidad, modificación del título y estatutos . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Voto de los ausentes y silencio como aprobación . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Abstención y voto negativo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . VII. Obligatoriedad y ejecutividad de los acuerdos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . VIII. Actas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Libro de actas español y acta portuguesa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Valor ejecutivo de las actas y reclamación de deudas . . . . . . . . . . . . . . IX. Impugnación de acuerdos en España y anulación de deliberaciones en Portugal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Consideraciones generales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Arbitraje . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . X. Junta y complejos inmobiliarios, assembleia y conjuntos de edificios . . . . XI. Junta y extinción del régimen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

137 137 137 138 139 140 141 142 142 142 143 144 145 146 147 148 148 149 150 150 151 151 152 152 152 153 154 154 155 155 156 157 158 158 159 159 159 161 161 162

Derecho de la propiedad horizontal

C apítulo VIII. Obligaciones de los propietarios (i): conservación, uso, convivencia , cooperación e información . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . I. Propietario como sujeto de obligaciones . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . II. Fuentes y naturaleza de las obligaciones . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Obligaciones legales, estatutarias y derivadas de acuerdos comunitarios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Obligaciones vinculadas a la titularidad y deberes relacionados con el uso . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . III. Respeto y adecuada utilización de los elementos comunes . . . . . . . . . . . . . . 1. Elementos comunes y elementos comunes de uso exclusivo . . . . . . . . . 2. Diligencia en el uso . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . IV. Conservación de las partes privativas y responsabilidad por daños . . . . . . 1. Alcance del deber de conservación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Responsabilidad por daños . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . V. Obras y modificaciones dentro de las fracciones . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . VI. Obligación de convivencia y actividades prohibidas . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. El límite entre la molestia tolerable y la actividad jurídicamente prohibida . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Prohibiciones estatutarias . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . VII. Viviendas de uso turístico y alojamiento local . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Evolución española hasta el régimen vigente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Evolución portuguesa. Del AUJ n.º 4/2022 al Decreto-Lei n.º 76/2024 . . . 3. Comparación entre ambos regímenes jurídicos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . VIII. La acción de cesación en el derecho español y los remedios portugueses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Requerimiento previo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Acuerdo de la Junta de Propietarios y representación procesal . . . . . . . 3. Legitimación pasiva . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Medidas cautelares . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5. Sentencia, indemnización y privación del uso . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . IX. Reparaciones y servidumbres imprescindibles . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Reparaciones dentro de la vivienda o fracción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Servidumbres e indemnización . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . X. Obligación de permitir el acceso . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . XI. Seguro del edificio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . XII. Obligaciones de información y cooperación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . XIII. Comunicaciones electrónicas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . XIV. Comunicación de la transmisión de la titularidad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . XV. Información económica en las transmisiones . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . C apítulo IX. Obligaciones de los propietarios (ii): la obligación de contribuir al adecuado sostenimiento del inmueble . . . . . . . . . . . . . . I. La obligación de pago como presupuesto de funcionamiento de la propiedad horizontal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . II. Naturaleza jurídica . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Obligación propter rem . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Regulación portuguesa antes y después de la Lei n.º 8/2022 . . . . . . . .

163 163 164 164 165 166 166 167 167 167 168 168 169 169 170 171 171 172 174 174 174 175 175 176 176 177 177 177 178 178 179 179 180 181

183 183 184 184 185

Carlos De Lara Vences

III. Objeto de la obligación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Concepto de gasto general . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Gastos susceptibles de individualización . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Falta de utilización . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Gastos ordinarios y extraordinarios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5. Gastos obligatorios y voluntarios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . IV. Fondo de reserva . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . V. Distribución de los gastos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Regla general . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Estatutos, reglamento y exoneraciones . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Gastos judiciales y de reclamación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . VI. El sujeto obligado . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Propietario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Copropiedad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Usufructo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Arrendamiento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5. Régimen económico matrimonial y crisis familiar . . . . . . . . . . . . . . . . . 6. Sucesión . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7. Titular registral no propietario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . VII. Determinación temporal de la obligación y transmisión . . . . . . . . . . . . . . . 1. Derecho español . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Derecho portugués antes de 2022 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Derecho portugués después de 2022 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Comparación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . VIII. Vencimiento y mora . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . IX. Responsabilidad por falta de comunicación de la transmisión . . . . . . . . . . X. La afección real . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Concepto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Naturaleza y distinción respecto de la deuda personal . . . . . . . . . . . . . 3. Ámbito temporal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Ámbito objetivo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5. Finalidad y protección del adquirente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6. Portugal y la inexistencia de una garantía equivalente . . . . . . . . . . . . . XI. Preferencia del crédito comunitario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Concepto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Ámbito temporal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Concurrencia con otros acreedores . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Examen comparado . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . XII. Certificación y declaración del estado económico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. España . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Portugal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Comparación y propuesta . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . XIII. Consecuencias del incumplimiento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Privación del derecho de voto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Impugnación de acuerdos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Pago o consignación para recurrir . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . XIV. Medidas disuasorias y sanciones pecuniarias . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. El sistema español después de 2022 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

186 186 187 189 190 190 191 192 192 193 194 195 195 195 196 196 197 197 197 198 198 199 199 199 200 201 201 201 202 202 203 203 203 204 204 204 204 205 206 206 206 207 207 207 208 208 208 208

Derecho de la propiedad horizontal

2. Intereses superiores al legal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Privación temporal de servicios o instalaciones . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Medidas innominadas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5. Límites . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6. Portugal antes de la Lei n.º 8/2022 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7. Portugal después de la Lei n.º 8/2022 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8. Comparación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . XV. Reclamación judicial en España . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. España . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Portugal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . A) El acta como título ejecutivo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B) Jurisprudencia anterior a la reforma . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . C) Reforma de 2022 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . D) Obligación del administrador de reclamar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Comparación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . XVI. Prescripción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

209 209 210 210 211 211 212 212 212 214 214 214 215 215 216 216

C apítulo X. R égimen de acuerdos y conservación del edificio . . . . . . . . I. Planteamiento general . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . II. El deber de conservación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . III. Fondo de reserva . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . IV. Reparaciones urgentes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . V. Accesibilidad universal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . VI. Eficiencia energética y energías renovables . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . VII. Innovaciones, mejoras no necesarias y protección del propietario disidente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . VIII. Puntos de recarga de vehículos eléctricos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

219 219 220 223 223 225 227

A modo de conclusión . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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Bibliografía . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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