UFO

Unique

Raiffeisen Immobilien KAG A

Flexible

Offices

Axel Schoenert Architectes

AAM – Ante Prima éditions

UFO

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UFO Unique Flexible Offices

Raiffeisen Immobilien KAG Axel Schoenert Architectes Olivier Namias Author of the texts / Auteur des textes

AAM – Ante Prima éditions

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Index

Sommaire

Foreword Préface

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Alfred Hajdu et Axel Schoenert

Historical perspective

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Cross interview

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Regard historique Interview croisée Between / Entre

Alfred Hajdu (Raiffeisen Immbolien) Axel Schoenert (agence Axel Schoenert Architectes)

The project

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The team

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Le projet L'équipe

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Préface Alfred Hajdu Manager des actifs immobiliers Raiffeisen Immbolien

Trois ans après sa livraison, en début d’année 2020, Raiffeisen Capital Management et Axel Schoenert Architectes sont fiers de vous présenter un voyage au cœur d’une architecture innovante, à l’investissement ambitieux. Le livre dévoile les coulisses d’un projet immobilier original, mêlant audace architecturale et stratégie d’investissement à long terme. "UFO – Unique Flexible Offices" nous emmène dans l’univers fascinant de la transformation d’un immeuble parisien, révélant les choix, les défis et les succès qui ont façonné cet OVNI urbain. Dès les premières pages, les protagonistes de cette aventure, Alfred Hajdu de Raiffeisen Capital Management et l’architecte Axel Schoenert, nous guident à travers les étapes de la création et de la rénovation.

Raiffeisen Capital Management, institution financière établie en 2005 en Autriche, élargit son horizon international en jetant son dévolu sur le dynamique marché immobilier parisien. Pourquoi Paris ? Quelle stratégie conduit cette entreprise autrichienne vers la Ville Lumière ?

Ces questions intrigantes trouvent leurs réponses au fil des pages, dévoilant une vision claire et une compréhension profonde des subtilités du marché immobilier français. Les entretiens avec Alfred Hajdu retranscrivent l’esprit d’un investissement à long terme, prêt à relever les défis du marché immobilier parisien. Les spécificités du bail 3-6-9, la singularité française dans les engagements locatifs, deviennent des éléments clés dans la stratégie d’investissement de Raiffeisen Capital Management. L’histoire d’UFO, un immeuble acquis en 2006, malgré son état délabré, met en lumière la perspicacité de l’investisseur, qui au-delà des apparences, anticipe un potentiel caché derrière les murs défraîchis. Axel Schoenert nous transporte dans le processus créatif d’une œuvre architecturale singulière. L’analyse détaillée de la façade, avec ses enjeux et ses compromis, offre un aperçu du dialogue entre préservation du patrimoine et innovation contemporaine. L’évolution de la façade d’UFO, depuis son état initial jusqu'à sa réinterprétation moderne, reflète l’engagement de l’architecte en faveur de l’esthétique, de la fonctionnalité et de la durabilité. Cet ouvrage explore également les défis techniques et esthétiques auxquels l’équipe a dû faire face lors de la rénovation de l’immeuble. L’équilibre entre préservation et modernisation, la flexibilité des espaces intérieurs et l’anticipation des futurs cycles de rénovation sont autant de thèmes qui émergent de ces pages, révélant une approche holistique et anticipative de la gestion immobilière. Les interviews croisées, menées par Olivier Namias, entre Alfred Hajdu et Axel Schoenert offrent une perspective particulière sur la collaboration entre l’investisseur et l’architecte. Leur dialogue éclaire les motivations, les compromis et les aspirations qui ont accompagné chaque décision, créant ainsi une œuvre architecturale unique. Ce livre témoigne aussi d’une collaboration internationale fructueuse entre l’un des principaux gérants d’actifs autrichien et l’une des principales agences d’architecture française. Il retrace l’histoire d’un projet franco-autrichien symbolisant le renouveau du parc immobilier à l’échelle de Paris. Il reflète aussi la volonté de l’agence Axel Schoenert Architectes d’accompagner de nouveaux acteurs sur le marché français. À travers les pages de “UFO – Unique Flexible Offices”, on plonge dans l’univers de la transformation urbaine pour découvrir comment une vision audacieuse peut transcender les frontières architecturales afin de maintenir un héritage durable.

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Axel Schoenert Architecte DPLG, Dipl.-Ing, Président de l’agence Axel Schoenert Architectes

Foreword Alfred Hajdu Senior Asset Manager Raiffeisen Immbolien

Three years after its delivery in early 2020, Raiffeisen Capital Management and Axel Schoenert Architectes are proud to present to you a captivating journey into the heart of innovative architecture and ambitious investment. The book goes behind the scenes of a unique real estate project, blending architectural daring with long-term investment strategy. "UFO – Unique Flexible Offices" takes us into the fascinating universe of transforming a Parisian building, revealing the choices, challenges, and successes that shaped this urban UFO. From the first pages, the protagonists of this adventure, Alfred Hajdu from Raiffeisen Capital Management and architect Axel Schoenert, guide us through the intricacies of creation and renovation.

Raiffeisen Capital Management, an Austrian financial institution established in 2005, is broadening its international horizons by setting its sights on the dynamic Paris property market. Why Paris?

What strategy guides this Austrian company towards the City of Light? These intriguing questions find their answers throughout the pages, unveiling a clear strategic vision and a profound understanding of the subtleties of the French property market.

The interviews with Alfred Hajdu capture the spirit of a long-term investment, ready to meet the challenges of the Paris property market. The specificities of the 3-6-9 lease, the French singularity in rental commitments, become key elements in the investment strategy of Raiffeisen Capital Management. The story of UFO, a building acquired in 2006 despite its dilapidated state, highlights the investor's insight who, beyond appearances, anticipates a potential hidden behind the worn-out walls.

Axel Schoenert takes us into the creative process of a singular architectural work. The detailed analysis of the façade, with its challenges and compromises, offers an insight into the dialogue between heritage preservation and contemporary innovation.

The evolution of the UFO façade, from its initial state to its modern reinterpretation, reflects the architect's commitment to aesthetics, functionality and sustainability.

The book also explores the technical and aesthetics challenges the team faced in renovating the building. The balance between preservation and modernization, the flexibility of interior spaces and the anticipation of future renovation cycles are all themes that emerge from these pages, revealing a holistic and anticipatory approach to property management.

The cross-interviews between Alfred Hajdu and Axel Schoenert offer a unique perspective on the collaboration between the investor and the architect. Their dialogue sheds light on the motivations, compromises and aspirations that went into each decision, creating a unique work of architecture.

This book shows the successful international collaboration between one of Austria's leading asset managers and one of France's leading architectural firms. It tells the story of a Franco-Austrian project that symbolizes the renewal of real estate in Paris. It also reflects the desire of Axel Schoenert Architectes to support new players in the French market.

Through the pages of "UFO – Unique Flexible Offices" we dive into the captivating universe of urban transformation and discover how bold vision can transcend architectural boundaries to maintain a lasting legacy.

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Axel Schoenert Architect DPLG, Dipl.-Ing, Président Axel Schoenert Architectes

Historical perspective

Hachette Pocket Map of Paris, 1894

Regard historique

Regard historique

Histoire du Sentier

Le Sentier, quartier historique de la capitale, situé à proximité des Grands Boulevards, est depuis longtemps occupé par les menuisiers, qui s’y installent dès 1623 grâce à la franchise accordée par Louis XIII. À la suite du statut de 1743 autorisant les menuisiers à devenir des « ouvriers libres », une soixantaine d’ateliers se développent.

Autour d’eux, se rassemblent ainsi divers artisans : sculpteurs, peintres, doreurs, tapissiers, brodeurs et marchands.

Au XVIIe et XVIIIe siècles, le quartier se métamorphose grâce à l’intervention des architectes Pierre Delespine et son oncle, Nicolas II Delespine. Les Delespine, célèbre dynastie d’architectes, apparentée à celle des Mansart, transforment en grande partie le quartier du Sentier.

On doit notamment à Pierre Delespine, le marché des Blancs Manteaux ainsi que plusieurs immeubles de la rue de Rivoli.

Ce n’est qu’à la moitié du XIXe siècle, que des fabricants de tissus venus d’Alsace, de Normandie et du Nord de la France s’installent dans le quartier. Toute une gestion commerciale se met en place entre fabricants de tissus, industriels et entrepreneurs. Le Sentier devient ainsi le quartier de la mode, où toute une vie grouillante s’organise dans des rues étroites, héritées du cadastre ancien.

Depuis le déclin de l’activité textile au début du XXIe siècle, l’essor du numérique a permis à des secteurs innovants de s’implanter, c’est tout un écosystème d’entreprises numériques et digitales qui s’installent dans le quartier du Sentier. Surnommé le « Silicon Sentier », le quartier est devenu à l’instar de l’exemple américain, une des références du secteur de la tech. De nombreuses start-ups s’y sont installées, Facebook, Blablacar, Drivy et à présent Leboncoin, témoignant ainsi de l’effervescence et de l’attractivité du quartier.

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Historical perspective

History of the Sentier

Le Sentier, a historic district of Paris located closely to the Grands Boulevards, has long been home to joiners, who set up shops there in 1623 under a franchise granted by Louis XIII. Following the 1743 statute authorizing woodworkers to become “free workers”, about sixty workshops sprang up. Around them, various craftsmen gathered: sculptors, painters, gilders, upholsterers, embroiderers and merchants.

In the 17th and 18th centuries, the district undergoes a metamorphosis thanks to the work of architects Pierre Delespine and his uncle, Nicolas II Delespine. The Delespines, a famous dynasty of architects related to the Mansart family, largely transformed the Sentier district. Pierre Delespine was responsible for the Blancs Manteaux market and several buildings on the rue de Rivoli.

In the middle of the 19th century, fabric manufacturers from Alsace, Normandy and Northern France settled in the district.

A whole commercial management system was set up between fabric manufacturers, industrialists and entrepreneurs. The Sentier became a fashion district, with a bustling life organized in the narrow streets inherited from the old land registry.

Since the decline of the textile industry at the beginning of the 21st century, the rise of digital technology has enabled innovative sectors to set up their activities in the Sentier district, creating a whole ecosystem of digital companies. Nicknamed the “Silicon Sentier”, the district has become a benchmark for the tech sector, in the footsteps of the Americans. Many start-ups have set up here, including Facebook, Blablacar, Drivy and now Leboncoin, demonstrating the district's effervescence and appeal.

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Topographic map of Paris by Mr. l’Abbé Delagrive, reproduced from the Paris original by the heirs of Dr Homann, 1731-1741, Bibliothèque nationale de France, © Wikimedia Commons Carte topographique des environs et du plan de Paris levée par M. l'Abbé Delagrive et copiée selon l'original parisien par les héritiers de feu Dr Homann, 1731-1741, Bibliothèque nationale de France, © Wikimedia Commons

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Department map of the Seine, Plan B, 1859, l’Institut Paris Région, © droits réservés Carte Département de la Seine, Plan B, 1859, l’Institut Paris Région, © droits réservés

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Historical perspective

UFO A services sector block

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In 1966, a services building designed by four architects (François Ascher, Gérard Brown-Sarda, Daniel Mikol and Jean Chaillet) was built between Rue Saint-Fiacre, Rue des Jêuneurs and Rue de Sentier. Looking back, it is difficult to understand how such a complex could have been authorised in the heart of historic Paris. The building, which could be defined as Brutalist, lies at the turning point of two eras. It is representative of the city’s frenzied modernisation and reveals an increasing awareness of the value of the capital’s historic centre. Simultaneously a palace thanks to its urban setting and a bunker due to its architecture, this modern building has become a moment in history, to the extent that the Commission du Vieux Paris – which would surely have opposed its construction in the 1960s – objected to its demolition in 2016. This led the Commission to argue in favour of preserving the façade grid « whose constructive and functional rationality bears witness to the quality of certain modern post-war modern architectural complexes » (session held 21.01.2016). In this particular case, the heritage value runs up against the programme’s functional requirements as the prefabricated façade modules block the light penetrating the floor levels as a result

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of their depth, spandrels and, above all, sanitary requirements, given that the connection joints between each module were magnetised.

Rather than encapsulating the joints as had been suggested, the Axel Schoenert Architectes agency developed a form of critical reconstruction of the existing façade. The project picks up the principle of the prefabricated module, graphic motifs and angle reversal details, adapting them to new uses and the regulatory requirements needed to adjust to modern office standards.

The project also provides an opportunity to improve the building’s ground floor integration where the galleries designed by the architects had been closed off by railings and become an unused space encumbered by two concrete structures used to ventilate the building’s underground car park. The replacement of aggregate concrete by smooth white concrete echoes the plastered render of the neighbouring housing blocks. Its texture provides the district with an amenity and a smoothness that had not existed with the existing façades.

The theme of the Florentine palace naturally imposed itself given the setting of the building and its positioning on three roads giving onto an interior courtyard. The project restores and completes the monumental system introduced by the existing building.

In accordance with the classic base-main building-roofspace breakdown, it once again provides the building with a base by bringing together the ground and first floor levels. With its vertical and horizontal lines, the new façade module picks up the « weft and weave » motif that reflects the textile industry, an activity that has been associated with the Sentier district for the past hundred years.

The module adapts on each floor level, gradually thickening over the height to act as a sunbreaker, increasing the verticality to reduce the levels of sunlight as it crosses through from east to west.

The angle at the base of the modules prevents birds from nesting on the façade and dirtying the spaces. The blinds positioned between the prefabricated modules and the varying heights of the façade glazing further reinforce the solar control within the floor levels.

The gilded anodised aluminium metalwork, reminiscent of the existing finishes alongside the rounded edges of the white concrete panels, gives a soft, chic finish to this operation that has been exceptional from its very outset.

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Regard historique

Un palais tertiaire

En 1966, un immeuble de bureaux apparaît entre la rue Saint-Fiacre, la rue des Jeûneurs et la rue du Sentier, œuvre d’une équipe de quatre architectes (François Ascher, Gérard Brown-Sarda, Daniel Mikol et Jean Chaillet). Rétrospectivement, il est difficile de comprendre comment la construction d’un tel ensemble a pu être autorisée au cœur du Paris historique. Le bâtiment que l’on qualifierait de brutaliste est à la charnière de deux époques, conçu à la fin d’une ère de modernisation forcenée de la capitale, à l’aube de la prise de conscience de la valeur patrimoniale du centre-ville. À la fois palais, du fait de sa position urbaine, et bunker par son architecture, ce bâtiment moderne est devenu à son tour un moment de l’histoire, au point que la Commission du Vieux Paris – qui se serait assurément opposé à sa construction dans les années 1960 – s’oppose à sa démolition en 2016. Cette dernière demande ainsi la préservation de la trame de façade « dont la rationalité constructive et fonctionnelle témoigne de la qualité de certains ensembles de l’architecture moderne française d’après-guerre » (séance du 21/01/2016).

L’intérêt patrimonial se heurte ici aux exigences fonctionnelles du programme, puisque le module de façade préfabriqué obstrue la lumière sur le plateau du fait de sa profondeur et de ses allèges, et surtout aux exigences sanitaires, les joints de liaisons entre chaque module étant

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aimantés. Plutôt que d’encapsuler les joints comme cela avait été suggéré, l’agence Axel Schoenert Architectes a conduit sur le bâtiment une forme de reconstruction critique de la façade existante. Le projet reprend le principe de module préfabriqué, le motif graphique et les détails de retournement d’angles, en les adaptant à l’usage et aux nouvelles exigences réglementaires, au standard du bureau moderne. Le projet est l’occasion d’améliorer l’intégration du bâtiment, en échec au niveau du rez-de-chaussée où les galeries dessinées par les architectes avaient été fermées par des grilles et étaient devenues un espace de rejet, grevé par deux édicules de béton construits pour la ventilation des parkings souterrains de l’immeuble. Le passage du béton désactivé rugueux à un béton blanc lisse se rapproche des enduits plâtrés des immeubles d’habitations voisins. Sa texture apporte au quartier une aménité et une douceur que n’avaient pas les façades existantes.

Le thème du palais florentin s’est imposé de lui-même, eu égard à l’implantation du bâtiment, son positionnement sur trois voies autour d’une cour intérieure. Le projet restaure et achève le système monumental instauré par le bâtiment existant. Suivant la partition classique base-corps-attique, il redonne un socle à l’immeuble en unissant le rez-de-chaussée et le premier niveau. Le nouveau module de façade reprend, avec ses lignes verticales et horizontales, le motif de « chaîne et trame » évoquant le monde du textile, une activité associée au quartier du Sentier depuis plus d’une centaine d’années. Le module s’adapte à chaque étage. Il s’épaissit insensiblement avec la hauteur pour faire fonction de brise-soleil, et gagne davantage de verticalité pour atténuer le flux solaire venant de l’est et de l’ouest. L’inclinaison à la base des modules empêche les oiseaux de se poser sur la façade, évitant ainsi les nuisances et salissures qui accompagnent les volatiles. Les stores placés entre le module préfabriqué et les vitrages de hauteurs variées de la façade renforcent le contrôle solaire des plateaux. Les menuiseries en aluminium anodisé doré, réminiscence de l’existant, et les arrondis des panneaux en béton blanc donnent un côté doux et chic à cette opération exceptionnelle dès son origine.

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Cross interview

Interview croisée

Alfred Hajdu and Axel Schoenert

Cross interview ALFRED HAJDU

Senior Asset Manager Raiffeisen Immbolien AXEL SCHOENERT

Architecte DPLG, Dipl.-Ing, Président Axel Schoenert Architectes OLIVIER NAMIAS

Interviewer

OLIVIER NAMIAS

Avant d’aborder le projet UFO dans le détail, pourriez-vous présenter Raiffeisen Capital Management ? Quelle est sa stratégie au niveau internationale, et pourquoi cette société autrichienne s’est-elle intéressée à Paris ?

ALFRED HAJDU

Raiffeisen Capital Management a été créé en 2005 en tant que branche immobilière de la banque Internationale Raiffeisen, basée en Autriche. Nous gérons des biens immobiliers pour financer des retraites. Très tôt, nous nous sommes intéressés au marché immobilier parisien, le plus important et le plus dynamique d’Europe, le plus diversifié en termes d’entreprises, avec aussi bien des sociétés très fortes, qu’elles soient nationales ou étrangère. Un grand potentiel de locataire, donc, qui rend ce marché attractif.

OLIVIER NAMIAS

Dans quels pays êtes vous présents, hormis l’Autriche ?

ALFRED HAJDU

Nous gérons deux fonds d’investissement qui couvrent l’ensemble de l’Europe. Nous avons des biens aux Pays-Bas, en Pologne et en Allemagne, deux pays où se trouvent la majorité de nos actifs hors d’Autriche. UFO est le seul immeuble que nous ne possédons en France. Notre portefeuille a été plus conséquent, mais différents motifs nous ont conduit à nous séparer de plusieurs immeubles pour ne conserver que celui de la rue des Jeûneurs, qui, au vu de sa localisation, présentait le potentiel le plus prometteur.

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OLIVIER NAMIAS

Au regard de ces différentes situations nationales, quelle serait la spécificité du marché français ?

ALFRED HAJDU

La structure du bail 3-6-9 fait la spécificité du marché français. Nous pensions n’avoir plus aucun engagement envers nos locataires à chaque terme de ce cycle, mais nous avons rapidement réalisé que ce n’était pas le cas. Et c’est une particularité française. Dans les pays que nous connaissons, les bailleurs louent comme bons leur semble à échéance du bail.

Comprendre cette singularité nous a conduit à modifier notre approche du marché, pour envisager de traiter dès le départ avec des preneurs s’installant sur la longue durée, une stratégie que nous n’adoptons pas dans les autres pays.

OLIVIER NAMIAS

En 2006, UFO était en assez mauvais état.

Pourquoi vous être malgré tout porté acquéreur ?

ALFRED HAJDU

L’immeuble qui allait devenir UFO n’avait jamais vraiment été rénové, mais il nous apparaissait clair dès cette époque qu’il occupait un emplacement très intéressant, et qu’il avait aussi une forte identité du fait de sa façade brutaliste. Il était de plus entièrement occupé, ce qui a achevé de nous convaincre d’investir dans ce bien, au cœur de ce marché très dynamique de l’immobilier tertiaire parisien que j’évoquais précédemment.

Notre position sur le marché est particulière. Nous ne sommes pas des promoteurs qui achètent pour revendre après une rénovation, même si nous ne nous interdisons pas de vendre en fonction des opportunités qui se présentent à nous. En tant que gérants de fonds de pension, notre priorité est le long terme. Les immeubles qui s’ajoutent à notre portefeuille d’actif y restent longtemps. Cela nous donne une perspective complètement différente en termes d’investissement et de gestion immobilière.

Nous savions que nous pourrions louer UFO en l’état durant la dizaine d’année consécutive à l’achat, et qu’il faudrait ensuite envisager une réhabilitation lourde pour éviter la décote et maintenir des niveaux de loyers conformes à cette situation de centre-ville.

OLIVIER NAMIAS

Quelle impression vous a fait l’immeuble lorsque vous l’avez vu pour la première fois ?

AXEL SCHOENERT

L’immeuble était un véritable OVNI, un UFO, construit autour des rues des Jeûneurs, du Sentier, et Saint-Fiacre après la démolition de plusieurs immeubles historiques dans les années 60. Ce bloc en béton préfabriqué est posé sur un parking de quatre niveaux. Notre première réaction fut d’assumer cette histoire, d’envisager un projet fondé sur la nouveauté et la rupture plutôt que l’intégration mimétique au contexte. Paris présente plusieurs exemples de ce type d’OVNI, mais rarement dans ces 21

dimensions et cette configuration. L’immeuble me rappelait le marché Saint-Honoré, un marché historique démoli dans les années 1960 pour laisser la place à un parking, démoli à son tour il y a une vingtaine d’années pour être remplacé par une boîte en verre conçue par Ricardo Boffil, que son nouveau propriétaire s’apprête à rénover une nouvelle fois. L’état d’UFO vers 2006 évoquait le marché Saint-Honoré des années 1960. L’immeuble était sombre, sale, pollué par l’amiante. La commission du vieux Paris tenait à ce que nous conservions les façades en béton, qui constituaient selon elle un bon exemple de l’architecture préfabriqué des années 60.

OLIVIER NAMIAS

Une grande partie des enjeux se concentraient sur la façade.

Pourriez-vous détailler leur nature ?

AXEL SCHOENERT

Le sujet façade a monopolisé beaucoup de temps et d’argent.

Heureusement, le refus d’un locataire de quitter les lieux retardait le démarrage du chantier, laissant un temps d’attente consacré à la négociation avec les autorités. Donc, la commission du Paris refusait la démolition, tandis que la Ville soutenait notre projet. Nous avions des arguments, parmi lesquels l’amiante était un motif de poids. Simultanément, cette façade existante nous a inspiré le dessin de la nouvelle façade comme clin d’œil et lien au Sentier, le quartier historiquement spécialisé dans le commerce et la fabrication du textile. Le dessin des panneaux préfabriqués béton se réfère au métier à tisser et au fil de chaîne, le métal anodisé des menuiseries renvoie à l’informatique et aux technologies de l’information qui se substituent au textile et deviennent la nouvelle activité de cette zone. Nous avons gardé l’idée d’une façade ornementale béton en l’allégeant, en insérant des éléments techniques et de subtiles variations formelles. Si vous observez attentivement la façade, vous verrez qu’elle s’amoindrit avec les étages, les panneaux béton se font moins épais. Sur cour, la logique était complètement différente : nous voulions accroître la luminosité de cet espace sombre, ce qui supposait un langage très moderne de murs rideaux et vitrages sans menuiseries apparentes. Nous étions écartelés entre les références historiques demandées par la commission du vieux Paris et la volonté de rester fidèle à notre vision d’une architecture contemporaine respectueuse de l’environnement.

Le projet répondait à toutes les certifications disponibles à l’époque, ce qui allait contre la pratique courante. Nos confrères et les maîtrises d’ouvrages ne comprenaient pas pourquoi nous nous imposions des objectifs aussi ambitieux. Aujourd’hui, tous demandent tous à les atteindre !

OLIVIER NAMIAS

En tant qu’investisseur, comment envisagiez-vous le projet de transformation ? Vous étiez-vous fixé des limites ?

ALFRED HAJDU

Nous avions rapidement compris que la structure était 22

intéressante, et que l’on pouvait tirer parti du plan en U pour améliorer son potentiel. Nous avions envisagé très tôt une transformation de l’immeuble, et même une démolition, mais en pesant les pour et les contres il paraissait évident que la conservation de la structure existante était la meilleure option, d’autant que nous partageons le parking avec d’autres copropriétaires qui auraient eu leur mot à dire sur notre projet.

AXEL SCHOENERT

Cette question de la copropriété a pesé dans le projet. Le régime de la copropriété française a un point commun avec celui des clubs de football allemands. Quelles que soient vos parts, vous n’obtiendrez jamais plus de 49 % des droits de vote lors des assemblées ! C’est une façon d’éviter la dictature du plus fort, et c’est la raison pour laquelle, excepté à Leipzig, le football allemand a souffert par rapport à ses cousins français et anglais, mais c’est une autre histoire ! Le règlement de copropriété de la rue de Jeûneurs stipulait que chaque modification des circulations verticales devait être approuvée par la majorité, OLIVIER NAMIAS

Avez-vous une charte guidant la rénovation de vos immeubles, avec par exemple des indications sur les halls, la luminosité, les espaces communs, les matériaux ?

quand bien même les propriétaires du parking ne mettront jamais le pied dans les parties bureaux de l’immeuble.

ALFRED HAJDU

Rétrospectivement, ces obstacles m’apparaissent intéressants et stimulants. Nous savions qu’il ne serait pas possible de louer longtemps l’immeuble en l’état. Nous étions face à deux options : une rénovation légère, qui ne touchait pas aux façades, et une rénovation lourde. En tant qu’investisseurs, nous devions évaluer ces deux possibilités au regard des loyers envisageables. Nous gardons toujours cette approche de long terme. Un promoteur aurait sans doute fait le minimum nécessaire jusqu’à la revente quelques années après. L’honnêteté m’oblige à dire que nous avons nous aussi considéré la possibilité d’une intervention minimale, et que nous avons finalement abandonné cette option au profit d’une rénovation lourde, attribuée à l’issue d’un concours entre deux agences d’architecture. Nous avons choisi Axel Schoenert pour la qualité architecturale de sa proposition, et son expérience des nombreux obstacles que rencontre ce type de projet.

ALFRED HAJDU

Si vous me parliez d’un projet sur le point de démarrer, je vous répondrais que la conception doit se focaliser sur la durabilité.

En 2015, les certifications existaient, mais restaient facultatives.

Nous les exigions à titre d’indices mesurant la qualité du bien, contre l’avis de tous. Nous avons aussi conservé la structure existante. C’est devenu l’évidence, mais à l’époque, le premier réflexe était la démolition ! Aujourd’hui, le bilan carbone entre dans l’équation financière. Il est aussi déterminant que la hauteur sous plafond ou la distribution des plateaux. Un dernier exemple montre l’évolution des mentalités. Lorsque nous avons 23

signé le bail en 2018, nous avons spécifié au client que nous n’employons pas de PVC, ce qui signifiait qu’il devrait assumer le surcoût d’un autre matériau. Les rôles se sont inversés : désormais, le client nous interdirait d’utiliser du PVC !

OLIVIER NAMIAS

Ces projets de rénovation lourde ne partent pas d’une feuille blanche, et sont très dépendants du « déjà là ». Avez-vous conduit un diagnostic du bâtiment avant la phase conception ? Quels étaient les points forts de l’existant ?

AXEL SCHOENERT

Le locataire d’UFO est une compagnie de la Tech, et, du moins à l’époque, leur motivation n’était pas aussi forte que la nôtre.

Pour Raiffeisen, il était clair que ce bien était parmi les plus remarquables de notre portefeuille, dans le plus grand marché de l’immobilier tertiaire, ce qui nous incitait à conduire une rénovation ambitieuse, mais rentable au vu des loyers attendus.

C’était l’immeuble dans lequel investir à long terme, et c’est pourquoi nous avons recherché ces certifications alors qu’elles n’étaient pas obligatoires.

OLIVIER NAMIAS

Le rez-de-chaussée de l’immeuble était un sujet à part entière.

Pourriez-vous détailler les questions qu’il posait, et la façon dont vous y avez répondu ?

AXEL SCHOENERT

Je ne me rappelle pas avoir fait un diagnostic exhaustif. Bien sûr, nous avons été très chanceux que l’immeuble présente une bonne hauteur sous plafond, de 2,70 m et plus, ce qui est très bien pour un immeuble moderne. Il n’y avait pas de faux planchers, toute la technique était concentrée dans la façade. Les plateaux étaient par contre un peu trop épais pour une épaisseur simple de bureaux, et un peu trop étroits pour une double épaisseur ; nous avons pu augmenter la surface en augmentant l’épaisseur de l’immeuble sur cour, un espace alors inoccupé que nous avons démoli pour créer un jardin. Cette extension avait des conséquences sur la sécurité. Il a fallu redimensionner les évacuations, le nombre d’escaliers, la possibilité d’organiser les circulations pour avoir plusieurs preneurs, etc.

AXEL SCHOENERT

En 1970, Les architectes avaient imaginé un rez-de-chaussée ouvert sur la ville par une série d’arcades qui sont rapidement avérées problématiques ; elles ont été fermées par une grille et sont devenues un délaissé pendant des années, avec au milieu une boîte, une sorte de verrue construite pour le parking.

Finalement nous les avons définitivement intégrées à la façade.

Il restait un autre délaissé, celui du toit-terrasse qui n’était qu’un espace couvert d’asphalte transformé en jardin accessible à tous. Nous avons gagné de la surface en toiture en supprimant les édicules techniques, devenus inutiles après la connexion de l’immeuble au réseau urbain de chaleur et de froid, voulue pour réaliser des économies d’énergies.

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ALFRED HAJDU

La toiture-terrasse devient vraiment un nouveau standard. Il faut la compléter par des balcons, des terrasses, en ajouter autant que possible et les planter, pour lutter contre les problématiques d’îlot de chaleur et créer une atmosphère urbaine plus agréable, des microclimats et des ambiances différentes.

AXEL SCHOENERT

Paris révise son PLU en tenant compte des questions bioclimatiques. Cette réglementation est au stade de l’enquête publique et entrera en vigueur officiellement l’année prochaine, mais elle s’applique en réalité déjà aux projets en cours. Nous avions dû la respecter (sur UFO). Elle prescrit la réduction du béton et la desartificialisation des sols, ce qui est une très bonne chose.

OLIVIER NAMIAS

Le jardin en toiture, que les architectes appellent parfois la cinquième façade, pour reprendre l’expression de Le Corbusier, était une des thématiques centrales du mouvement moderne, bien qu’elle soit restée purement théorique. Avec la valorisation du foncier, les questions de densité, la toiture-terrasse est redevenu un sujet. Le rooftop, comme l’appellent les hôteliers suivant la mode anglo-saxonne, figure en bonne place dans les arguments de vente et l’attrait d’un établissement.

L’exemple contamine le bureau. Pensez-vous qu’il devienne un nouveau standard ?

ALFRED HAJDU

La façade existante était intéressante si vous l’examiniez attentivement. Nous avons longuement réfléchi avant de la déposer. Elle avait une identité très forte, très plastique, son épaisseur offrait une protection solaire avec ses seuls modules béton. Nous aurions pu prendre le parti de la conserver et de ne changer que les menuiseries pour gagner en performance et en luminosité. Restait le problème des joints en amiante calfeutrant les panneaux préfabriqués. Là encore, il aurait été possible de les confiner dans la façade. Ce qui revenait à reporter le problème à la prochaine génération, des rénovations de ce genre n’advenant que tous les 50 ans ; nous avons choisi de traiter cette pollution, et de faire une façade de qualité inspirée du design de la façade existante, que la commission du vieux Paris demandait de conserver. La nouvelle enveloppe d’UFO réinterprète l’ancienne.

AXEL SCHOENERT

Notre façade est beaucoup plus fine, mais reste à la fois ornementale et technologique. Elle s’organise en trois couches, la plus extérieure est simultanément décorative, structurelle et apporte une première protection solaire, une couche intermédiaire intègre un store extérieur motorisé, bien plus efficace que les stores intérieurs, mais rare dans les bureaux, car passant pour fragiles et difficiles à entretenir, et enfin le mur rideau lui-même. Le dessin tient compte des orientations pour réduire au maximum les apports solaires et favoriser le confort d’été.

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OLIVIER NAMIAS

Ce qui me semble intéressant dans UFO, c’est qu’il répond aux problématiques du marché du bureau, mais réussi à en éviter les aspects les plus standards, ceux qui disqualifient ces programmes comme le mur rideau. Comment êtes-vous parvenu à neutraliser cet archétype de l’immeuble tertiaire, tout en le conservant ?

AXEL SCHOENERT

Dès les premières phases conception, nous étions à la recherche de la mise en œuvre qui pourrait traduire le mieux l’avancée technologique contemporaine du béton. Nous nous sommes intéressés en premier lieu au BEFUP, mais cela aurait nécessité un Atex accordé au terme d’une procédure demandant six mois d’attente. Avec Matéo, le chef de projet, nous avons mis au point en 3D un module préfabriqué épais seulement de deux centimètres de plus que son équivalent BEFUP. Il représente ce qui se fait de mieux en matière de préfabrication, avec un traitement antipollution intégré. Chaque panneau est différent en fonction des étages ou de sa position. Les modules s’épaississent avec la hauteur et se déforment pour corriger les distorsions de la perspective, comme sur les temples grecs. Peu de gens prêteront attention à ce détail.

ON L’emploi du béton établit une continuité entre l’ancienne façade et la nouvelle. Pourriez-vous détailler les caractéristiques des nouveaux panneaux de façade ?

AXEL SCHOENERT

Ces choix dépendent du contexte, de la nature de l’existant, du client, et ne peuvent pas se reproduire à l’identique sur tous les projets. Par exemple, sur un de nos projets de rénovation lourde, le 31 Colisée, nous disposions d’une hauteur sous plafond si faible que toute la technique ne pouvait être placée qu’en façade, où elle devient un élément architectonique qui vient définir l’aspect final du bâtiment. Mais dans le cas d’UFO, la hauteur sous plafond était confortable. Les équipements techniques occupaient une bande de un mètre sur toute la façade, une surface que le client loue sans pouvoir l’utiliser. L’immeuble était massif, sombre, profond. Utiliser des protections solaires externes, installer des ouvrants sur les fenêtres, suivre le trajet du soleil nous apparaissait la chose la plus intéressante à faire.

26

ON Vous avez donc souhaité établir un lien entre l’existant et le projet à travers la façade, cependant les anciens modules intégraient les équipements techniques, alors que les allèges d’UFO sont entièrement vitrées. Où sont passés ces appareils ? Leur position en façade n’est-elle pas obligatoire ?

ALFRED HAJDU

Notre brief de concours demandait aux architectes de concevoir un immeuble flexible en termes d’organisation spatiale. Vous me demanderez pourquoi nous exigions un tel effort, puisque nous avions trouvé un locataire unique pour l’immeuble entier.

Mais dans une perspective de long terme, si vous voulez pouvoir faire face à des demandes qui changent, c’est obligatoire. Nous sommes très contents de notre preneur actuel, mais il peut décider de s’en aller, et dans ce cas nous sommes préparés à toute éventualité.

AXEL SCHOENERT

La demande de Raiffensen n’était pas surprenante, car la flexibilité est le principe de base du bureau en blanc. La configuration du plan prévoit que chaque plateau puisse être divisé en deux ou en trois, ce qui donne plus de souplesse. Vous ne pouvez pas transformer UFO en immeuble logement d’un claquement de doigts, il ne s’agit pas de cette réversibilité programmatique très discutée aujourd’hui, mais vous pouvez passer d’un locataire unique à des locataires multiples avec des travaux minimes.

ALFRED HAJDU

Le rez-de-chaussée est intéressant du point de vue de la flexibilité. Nous voulions des commerces sur rue, car nous pensons qu’ils facilitent l’intégration des opérations tertiaires dans ces quartiers animés. Les commerces sont prévus dans le permis de construire, vous pouvez les isoler complètement les cellules commerciales des bureaux, les locaux sont accessibles depuis l’espace public, tous les branchements nécessaires sont prévus, jusqu’à l’accès au sous-sol, qui pourra accueillir des sanitaires ou des archives. Dans une configuration de preneur unique, ces espaces servent pour l’instant de salle de réunions.

Ils peuvent muter. Pour un immeuble multipreneur, il faut penser au rez-de-chaussée !

ON La durabilité est un aspect important des immeubles aujourd’hui, elle passe par la flexibilité et l’adaptation à l’usage. Comment avez-vous traité cette question ?

ALFRED HAJDU

Vous mentionnez des rénovations lourdes, mais l’immeuble est livré depuis trois ans, et nous envisageons un première série d’améliorations, par l’ajout de panneaux photovoltaïques pour atteindre un niveau de consommation de zéro énergie nette. Il reste à déterminer comment ce type d’équipement va s’installer en toiture ou en façade, et quelles seraient les alternatives dans le cas où la pose serait impossible. Nous envisageons constamment l’amélioration de nos actifs. Si l’on détaille l’anatomie d’un immeuble du point de vue technique, 27

l’isolation a une espérance de vie de 15 à 20 ans, ce qui n’est pas très long. Les appareils de chauffage sont équipés de valves et de mécanismes qui peuvent se gripper, et présentent une durée de vie d’une vingtaine d’année, un peu plus longue dans le cas des plafonds rayonnants.

ON L’exemple même d’UFO nous montre que les immeubles de bureaux sont rénovés tous les 20 ou 30 ans, comment pensez-vous que l’on pourrait transformer UFO à l’issue de ce cycle ?

AXEL SCHOENERT

Nous souhaiterions bien sûr qu’il s’écoule au moins 50 années jusqu’à la prochaine rénovation lourde ! Et même d’ici un demisiècle, les améliorations se concentreront sûrement sur les systèmes énergétiques, car nous avons déjà porté tous les autres paramètres à leurs limites. Surface, hauteur, espace, n’étant plus modifiables, que pourrions-nous faire du côté de la technique ? Nous ne savons pas de quelle façon elle évoluera dans les trois décennies à venir. Nous pouvons par contre travailler sur la saison 2 d’UFO, sur la manière d’intégrer le photovoltaïque pour produire de l’énergie sur site. Malgré l’augmentation du prix des panneaux solaires, la motivation des investisseurs et des preneurs me semble intacte. Atteindre la neutralité en CO2 durant le bail serait très positif : pour la planète, pour l’investisseur capable de satisfaire son client, cela valorise le portefeuille. De plus, les coûts de l’énergie vont augmenter. À Paris, les gens ne se soucient guère de ce paramètre, car durant des années il n’a représenté qu’une partie insignifiante du loyer.

Alors qu’en Allemagne, lorsqu’un loyer coûte de 10 au 20 euros et l’énergie de 3 à 5 euros, cela représente 30 % du prix final.

A Paris, où le loyer est compris entre 800 ou 700 euros, une facture énergétique de 50 € est indolore. De ce point de vue, la hausse de l’énergie a le mérite de rappeler aux personnes qui ne se sentent pas concernées par le changement climatique la nécessité de réduire leurs consommations, ne serait-ce que pour des raisons budgétaires.

ALFRED HAJDU

Il faut repenser le projet dessiné en 2015 avec l’ambition d’atteindre le niveau zéro consommation. Le bâtiment rénové constitue un bon point de départ pour tendre vers cet objectif, mais il sera intéressant de voir comment les choses vont évoluer dans les prochaines décennies. Beaucoup d’inconnues rendent les prévisions hasardeuses : la structure du bâtiment pourra sans doute demeurer, nous pouvons espérer que la rénovation nous place au début d’un cycle de rénovation d’une cinquantaine-centaine d’années. Les façades peuvent être démontées et remplacées par d’autres. Ce qui n’était pas une volonté entièrement préméditée de notre part répond bien à ces demandes qui vont de le sens de la réversibilité et de la transformation du bâti.

AXEL SCHOENERT

Une partie du dernier étage présente un double niveau 28

spectaculaire, avec un grand vitrage traitant la cour intérieure comme s’il s’agissait d’un tableau. L’idée de la boîte en façade était présente dès le début du projet. Nous avons transformé un faisceau de contraintes en opportunité : un arbitrage entre des limitations dues à l’isolation thermique, aux gabarits constructibles, résolu par la double hauteur. Comme nous avions regagné des surfaces pour des salles de réunions dans d’anciens locaux techniques, nous avons gardé ce volume pour obtenir l’effet « wow » qui reste un de mes endroits préférés du bâtiment, avec cette vision très scénographique d’un cœur d’îlot parisien qui survient après le passage dans un espace très comprimé, une sorte de tunnel, ce qui augmente encore la surprise. Pour la question de l’entrée, nous voulions résoudre le problème suivant : l’accès principal par la rue des Jeûneurs était peu visible. la double hauteur le rend lisible et évident. Les gains de surface en toiture, ou par l’élargissement des plateaux compensaient la démolition du plancher, qui apporte un gain réel, en ouvrant une transparence sur la cour et le jardin, qui communique dès lors avec la rue.

ON Une surprise dans UFO sont les espaces en double hauteur, aussi bien dans l’entrée qu’au dernier étage. Ils paraissent antinomiques avec une gestion économique au mètre carré trop souvent en vigueur dans l’immobilier tertiaire.

ALFRED HAJDU

Nous affirmons que nous voulons créer des immeubles qui ne servent pas uniquement la rente immobilière, mais soit aussi aux services des usagers et du quartier. Ce sont ces espaces qui font la différence. En tant qu’investisseur, je suis convaincu que nous conservons une latitude d’action qui nous permet ces écarts. Évidemment, nous ne pouvons pas supprimer un étage entier pour créer une double hauteur, mais il faut dégager dans chaque projet les moyens d’apporter une respiration qui favorise la qualité architecturale. Sur le long terme, ces espaces non standard font le succès du bâtiment. L’erreur pour un investisseur serait de concevoir son immeuble en fonction d’un client, car cela le spécialise trop. Si vous disposez d’un bon emplacement, et que vous livrez un bien avec le souci de la qualité architecturale, votre n’aurez jamais un immeuble vide dans votre portefeuille d’actif.

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Alfred Hajdu et Axel Schoenert

Interview croisée ALFRED HAJDU

Manager des actifs immobiliers Raiffeisen Immbolien AXEL SCHOENERT

Architecte DPLG, Dipl.-Ing, Président Axel Schoenert Architectes OLIVIER NAMIAS

Interviewer

OLIVIER NAMIAS

Avant d’aborder le projet UFO dans le détail, pourriez-vous présenter Raiffeisen Capital Management ?

Quelle est sa stratégie au niveau international, et pourquoi cette société autrichienne s’est-elle intéressée à Paris ?

ALFRED HAJDU

La société Raiffeisen Capital Management a été créée en 2005 en tant que branche immobilière de la banque Internationale Raiffeisen, basée en Autriche. Nous gérons des biens immobiliers pour financer des retraites. Très tôt, nous nous sommes intéressés au marché immobilier parisien, le plus important et le plus dynamique d’Europe, le plus diversifié en termes d’entreprises, avec des sociétés très fortes, qu’elles soient nationales ou étrangères. Un grand potentiel à la location rend ce marché attractif.

OLIVIER NAMIAS

Dans quels pays êtes-vous présents, hormis l’Autriche ?

ALFRED HAJDU

Nous gérons deux fonds d’investissement qui couvrent l’ensemble de l’Europe. Nous avons des biens aux Pays-Bas, en Pologne et en Allemagne, trois pays où se trouvent la majorité de nos actifs hors Autriche. UFO est le seul immeuble que nous possédons en France. Notre portefeuille a été plus conséquent, mais différents motifs nous ont conduit à nous séparer de plusieurs immeubles pour ne conserver que celui de la rue des Jeûneurs, qui, au vu de sa localisation, présentait le potentiel le plus prometteur.

30

OLIVIER NAMIAS

Au regard de ces différentes situations nationales, quelle serait la spécificité du marché français ?

ALFRED HAJDU

La structure du bail 3-6-9 fait la spécificité du marché français.

Nous pensions n’avoir plus aucun engagement envers nos locataires à chaque terme de ce cycle, mais nous avons rapidement réalisé que ce n’était pas le cas. C’est une particularité française. Dans les pays que nous connaissons, les bailleurs louent comme bon leur semble à échéance du bail. Comprendre cette singularité nous a permis de modifier notre approche du marché pour envisager de traiter dès le départ, avec des preneurs s’installant sur la longue durée, une stratégie que nous n’adoptons pas dans les autres pays.

OLIVIER NAMIAS

En 2006, UFO était en assez mauvais état.

Pourquoi vous êtes-vous malgré tout porté acquéreur ?

ALFRED HAJDU

L’immeuble qui allait devenir UFO n’avait jamais vraiment été rénové, mais il nous apparaissait clair dès 2006 qu’il occupait un emplacement très intéressant, et qu’il avait aussi une forte identité du fait de sa façade brutaliste. Il était de plus entièrement occupé, ce qui a achevé de nous convaincre d’investir dans ce bien, au cœur d’un marché dynamique de l’immobilier tertiaire parisien que j’évoquais précédemment. Notre position sur le marché est particulière. Nous ne sommes pas des promoteurs qui achètent pour revendre après une rénovation, même si nous ne nous interdisons pas de vendre en fonction des opportunités qui se présentent à nous. En tant que gérant de fonds de pension, notre priorité est le long terme. Les immeubles qui s’ajoutent à notre portefeuille d’actif y restent longtemps. Cela nous donne une perspective complètement différente en termes d’investissement et de gestion immobilière. Nous savions que nous pourrions louer UFO en l’état durant les dix années consécutives à l’achat et qu’il faudrait ensuite envisager une réhabilitation lourde pour éviter la décote et maintenir des niveaux de loyers conformes à cette situation de centre-ville…

OLIVIER NAMIAS

Quelle impression vous a fait l’immeuble lorsque vous l’avez vu pour la première fois ?

AXEL SCHOENERT

L’immeuble UFO était un véritable OVNI, construit autour des rues des Jeûneurs, du Sentier et Saint-Fiacre après la démolition de plusieurs immeubles historiques dans les années soixante.

Ce bloc en béton préfabriqué est posé sur un parking de quatre niveaux. Notre première réaction fut d’assumer cette histoire, d’envisager un projet fondé sur la nouveauté et la rupture plutôt que l’intégration mimétique au contexte. Paris présente plusieurs exemples de ce type d’OVNI, mais rarement dans ces dimensions et cette configuration. L’immeuble me rappelait le marché SaintHonoré, un marché historique démoli dans les années soixante pour laisser la place à un parking, détruit à son tour il y a une 31

vingtaine d’années. Il fut remplacé par une boîte en verre conçue par RicardoBofill, que son nouveau propriétaire s’apprête à rénover une nouvelle fois. L’état d’UFO vers 2006 évoquait l’ancien marché Saint-Honoré. L’immeuble était sombre, sale, pollué par l’amiante.

La Commission du Vieux Paris tenait à ce que nous conservions les façades en béton, qui constituaient selon elle un bon exemple de l’architecture préfabriquée des années soixante.

OLIVIER NAMIAS

Une grande partie des enjeux se concentraient sur la façade.

Pourriez-vous détailler leur nature ?

AXEL SCHOENERT

Le sujet façade a monopolisé beaucoup de temps et d’argent.

Heureusement, le refus d’un locataire de quitter les lieux retardait le démarrage du chantier, laissant un temps d’attente pour la négociation avec les autorités. La Commission du Vieux Paris refusait la démolition, tandis que la Ville soutenait notre projet. Nous avions des arguments, parmi lesquels l’amiante était un motif de poids. Simultanément, cette façade existante nous a inspiré le dessin de la nouvelle façade comme clin d’œil et lien au Sentier, quartier historiquement spécialisé dans le commerce et la fabrication du textile. Le dessin des panneaux préfabriqués béton se réfère au métier à tisser et au fil de chaîne, le métal anodisé des menuiseries renvoie à l’informatique et aux technologies de l’information qui se substituent au textile et deviennent la nouvelle activité de cette zone. Nous avons gardé l’idée d’une façade ornementale béton en l’allégeant et en insérant des éléments techniques et de subtiles variations formelles. Si vous observez attentivement la façade, vous verrez qu’elle s’amoindrit avec les étages, les panneaux béton se font moins épais. Sur cour, la logique était complètement différente : nous voulions accroître la luminosité de cet espace obscur, ce qui supposait un langage très moderne de murs-rideaux et vitrages sans menuiseries apparentes. Nous étions partagés entre les références historiques demandées par la Commission du Vieux Paris et la volonté de rester fidèle à notre vision d’une architecture contemporaine, respectueuse de l’environnement.

Le projet répondait à toutes les certifications disponibles à l’époque, ce qui allait contre la pratique courante. Nos confrères et la maîtrise d’ouvrage ne comprenaient pas pourquoi nous nous imposions des objectifs aussi ambitieux. Aujourd’hui, tous demandent à les atteindre !

OLIVIER NAMIAS

En tant qu’investisseur, comment envisagiez-vous le projet de transformation ? Vous étiez-vous fixé des limites ?

ALFRED HAJDU

Nous avions rapidement compris que la structure était intéressante, et que l’on pouvait tirer parti du plan en U pour améliorer son potentiel. Nous avions envisagé très tôt une transformation de l’immeuble, et même une démolition, mais en pesant le pour et le contre il paraissait évident que la conservation de la structure existante était la meilleure 32

option, d’autant plus que nous partageons le parking avec d’autres copropriétaires qui auraient eu leur mot à dire sur notre opération.

AXEL SCHOENERT

Cette question de la copropriété a pesé dans le projet. Le régime de la copropriété française a un point commun avec celui des clubs de football allemands. Quelles que soient vos parts, vous n’obtiendrez jamais plus de 49 % des droits de vote lors des assemblées ! C’est une façon d’éviter la dictature du plus fort, et c’est la raison pour laquelle, excepté à Leipzig, le football allemand a souffert par rapport à ses cousins français et anglais, mais c’est une autre histoire ! Le règlement de copropriété de la rue des Jeûneurs stipulait que chaque modification des circulations verticales devait être approuvée par la majorité, quand bien même les propriétaires du parking ne mettront jamais les pieds dans les parties bureaux de l’immeuble.

ALFRED HAJDU

Rétrospectivement, ces obstacles m’apparaissent intéressants et stimulants. Nous savions qu’il ne serait pas possible de louer longtemps l’immeuble en l’état. Nous étions face à deux options : une rénovation légère, qui ne touchait pas aux façades, et une rénovation lourde. En tant qu’investisseur, nous devions évaluer ces deux possibilités au regard des loyers envisageables. Nous gardons toujours cette approche de long terme. Un promoteur aurait sans doute fait le minimum nécessaire jusqu’à la revente quelques années après. L’honnêteté m’oblige à dire que nous avons nous aussi considéré la possibilité d’une intervention minimale, et que nous avons finalement abandonné cette option au profit d’une rénovation lourde, attribuée à l’issue d’un concours entre deux agences d’architecture.

Nous avons choisi Axel Schoenert pour la qualité architecturale de sa proposition, et son expérience des nombreux obstacles que rencontre ce type de projet.

OLIVIER NAMIAS

Avez-vous une charte guidant la rénovation de vos immeubles, avec par exemple des indications sur les halls, la luminosité, les espaces communs, les matériaux ?

ALFRED HAJDU

Si vous me parliez d’un projet sur le point de démarrer, je vous répondrais que la conception doit se focaliser sur la durabilité.

En 2015, les certifications existaient, mais restaient facultatives.

Nous les exigions à titre d’indices mesurant la qualité du bien, contre l’avis de tous. Nous avons aussi conservé la structure existante. C’est devenu une évidence, mais à l’époque, le premier réflexe était la démolition ! Aujourd’hui, le bilan carbone entre dans l’équation financière. Il est aussi déterminant que la hauteur sous plafond ou la distribution des plateaux. Un dernier exemple montre l’évolution des mentalités. Lorsque de la signature du bail en 2018, nous avons spécifié au client que nous n’employons pas de PVC, ce qui signifiait qu’il devrait assumer le surcoût d’un autre matériau, mais les rôles se sont inversés : désormais, le client nous interdirait d’utiliser du PVC !

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AXEL SCHOENERT

Le locataire d’UFO est une compagnie de la tech, et, du moins à l’époque, leur motivation n’était pas aussi forte que la nôtre.

Pour Raiffeisen, il était clair que ce bien était parmi les plus remarquables de notre portefeuille, dans le plus grand marché de l’immobilier tertiaire, ce qui nous incitait à conduire une rénovation ambitieuse, mais rentable au vu des loyers attendus.

C’était l’immeuble dans lequel investir à long terme. C’est pourquoi nous avons recherché des certifications alors qu’elles n’étaient pas obligatoires.

OLIVIER NAMIAS

Ces projets de rénovation lourde ne partent pas d’une feuille blanche, et sont très dépendants du « déjà là ». Avez-vous élaboré un diagnostic du bâtiment avant la phase de conception ?

Quels étaient les points forts de l’existant ?

AXEL SCHOENERT

Je ne me rappelle pas avoir fait un diagnostic exhaustif. Bien sûr, nous avons été très chanceux puisque l’immeuble présentait une bonne hauteur sous plafond, de 2,70 mètres et plus, ce qui est très bien pour un immeuble moderne. Il n’y avait pas de faux plancher, toute la technique était concentrée dans la façade. Les plateaux étaient toutefois un peu trop épais pour une épaisseur simple de bureaux, et un peu trop étroits pour une double épaisseur.

Nous avons pu agrandir la surface en augmentant l’épaisseur de l’immeuble sur cour, un espace alors inoccupé que nous avons démoli pour créer un jardin. Cette extension avait toutefois des conséquences sur la sécurité. Il a fallu redimensionner les évacuations, le nombre d’escaliers, la possibilité d’organiser les circulations pour avoir plusieurs preneurs, etc.

OLIVIER NAMIAS

Le rez-de-chaussée de l’immeuble était un sujet à part entière.

Pourriez-vous détailler les questions qu’il posait, et la façon dont vous y avez répondu ?

AXEL SCHOENERT

En 1970, les architectes avaient imaginé un rez-de-chaussée ouvert sur la ville par une série d’arcades qui se sont rapidement avérées problématiques ; elles ont été fermées par une grille et ont ainsi été délaissées pendant des années, avec au centre une boîte, une sorte de verrue construite pour le parking. Finalement, nous les avons définitivement intégrées à la façade. Il restait un autre délaissé, celui du toit-terrasse qui n’était qu’un espace couvert d’asphalte transformé en jardin accessible à tous. Nous avons gagné de la surface en toiture, en supprimant les édicules techniques, devenus inutiles après la connexion de l’immeuble au réseau urbain de chaleur et de froid, voulue pour réaliser des économies d’énergies.

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OLIVIER NAMIAS

Le jardin en toiture, que les architectes appellent parfois la cinquième façade, pour reprendre l’expression de Le Corbusier, était une des thématiques centrales du mouvement moderne, bien qu’elle soit restée purement théorique. Avec la valorisation du foncier, les questions de densité, la toiture-terrasse est redevenue un sujet. Le rooftop, comme l’appellent les hôteliers suivant la mode anglo-saxonne, figure en bonne place dans les arguments de vente et l’attrait d’un établissement. L’exemple contamine le bureau.

Pensez-vous qu’il devienne un nouveau standard ?

ALFRED HAJDU

La toiture-terrasse devient vraiment un nouveau standard. Il faut la compléter par des balcons, des parterres, en ajouter autant que possible et les planter, pour lutter contre les problématiques d’îlot de chaleur et créer une atmosphère urbaine plus agréable, des microclimats et des ambiances différentes.

AXEL SCHOENERT

Paris révise son PLU en tenant compte des questions bioclimatiques. Cette réglementation est au stade de l’enquête publique et entrera en vigueur officiellement l’année prochaine, mais elle s’applique en réalité déjà aux projets en cours.

Nous avions dû la respecter pour l’immeuble UFO. Elle prescrit la réduction du béton et la désartificialisation des sols, ce qui est une avancée optimiste.

OLIVIER NAMIAS

Ce qui me semble intéressant dans le projet UFO, c’est qu’il répond aux problématiques du marché du bureau, tout en réussissant à en éviter les aspects les plus standards, ceux qui disqualifient ces programmes comme le mur-rideau.

Comment êtes-vous parvenu à neutraliser cet archétype de l’immeuble tertiaire, tout en le conservant ?

ALFRED HAJDU

La façade existante était intéressante si vous l’examiniez attentivement. Nous avons longuement réfléchi avant de la déposer. Elle avait une identité très forte, très plastique, son épaisseur offrait une protection solaire avec ses modules béton. Nous aurions pu prendre le parti de la conserver et de ne changer que les menuiseries pour gagner en performance et en luminosité. Restait la difficulté des joints en amiante calfeutrant les panneaux préfabriqués. Là encore, il aurait été possible de les confiner dans la façade, ce qui revenait à reporter le problème à la prochaine génération. Des rénovations de ce genre adviennent tous les cinquante ans ; nous avons donc choisi de traiter cette pollution et de faire une façade de qualité inspirée du design de la façade existante, que la Commission du Vieux Paris demandait de conserver.

La nouvelle enveloppe d’UFO réinterprète l’ancienne.

AXEL SCHOENERT

Notre façade est beaucoup plus fine, mais reste à la fois ornementale et technologique. Elle s’organise en trois couches, la plus extérieure est simultanément décorative, structurelle et apporte une première protection solaire. Une deuxième couche intermédiaire intègre un store extérieur motorisé, bien plus 35

efficace que les stores intérieurs, mais rare dans les bureaux, car passant pour fragile et difficile à entretenir, et enfin le mur rideau lui-même. Le dessin tient compte des orientations pour réduire au maximum les apports solaires et favoriser le confort d’été.

OLIVIER NAMIAS

L’emploi du béton établit une continuité entre l’ancienne façade et la nouvelle. Pourriez-vous détailler les caractéristiques des nouveaux panneaux de façade ?

AXEL SCHOENERT

Dès les premières phases de conception, nous étions à la recherche de la mise en œuvre qui pourrait traduire le mieux l’avancée technologique contemporaine du béton. Nous nous sommes intéressés en premier lieu au BEFUP, mais cela aurait nécessité un ATEx accordé au terme d’une procédure demandant six mois d’attente. Avec Matteo Del Bene, le chef de projet, nous avons mis au point en 3D, un module préfabriqué épais seulement de deux centimètres de plus que son équivalent BEFUP. Il représente ce qui se fait de mieux en matière de préfabrication, avec un traitement antipollution intégré. Chaque panneau est différent en fonction des étages ou de sa position. Les modules s’épaississent avec la hauteur et se déforment pour corriger les distorsions de la perspective, comme sur les temples grecs. Peu de gens prêteront attention à ce détail.

OLIVIER NAMIAS

Vous avez donc souhaité établir un lien entre l’existant et le nouveau projet à travers la façade, cependant les anciens modules intégraient les équipements techniques, alors que les allèges d’UFO sont entièrement vitrées. Où sont passés ces dispositifs ? Leur position en façade n’est-elle pas obligatoire ?

AXEL SCHOENERT

Ces choix dépendent du contexte, de la nature de l’existant, du client et ne peuvent pas se reproduire à l’identique sur tous les projets. Par exemple, sur un de nos projets de rénovation lourde, le 31 Colisée, nous disposions d’une hauteur sous plafond si faible que toute la technique ne pouvait être placée qu’en façade, où elle devient un élément architectonique qui vient définir l’aspect final du bâtiment. Mais dans le cas d’UFO, la hauteur sous plafond était confortable. Les équipements techniques occupaient une bande d’un mètre sur toute la façade, une surface que le client loue sans pouvoir l’utiliser. L’immeuble était massif, sombre, profond. Utiliser des protections solaires externes, installer des ouvrants sur les fenêtres, suivre le trajet du soleil nous apparaissait être la solution la plus intéressante.

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OLIVIER NAMIAS

La durabilité est un aspect important des immeubles modernes, elle passe par la flexibilité et l’adaptation à l’usage.

Comment avez-vous traité cette question ?

ALFRED HAJDU

Notre brief de concours demandait aux architectes de concevoir un immeuble flexible en termes d’organisation spatiale. Vous me demanderez pourquoi nous exigions un tel effort, puisque nous avions trouvé un locataire unique pour l’immeuble entier.

Mais dans une perspective de long terme, si vous voulez pouvoir faire face à des demandes qui changent, c’est obligatoire. Nous sommes très contents de notre preneur actuel, mais il peut décider de s’en aller, et dans ce cas nous sommes préparés à toute éventualité.

AXEL SCHOENERT

La demande de Raiffensen n’était pas surprenante car la flexibilité est le principe fondateur du bureau en blanc.

La configuration du plan prévoit que chaque plateau puisse être divisé en deux ou en trois, pour plus de souplesse. Vous ne pouvez pas transformer UFO en immeuble de logements d’un claquement de doigts. Il ne s’agit pas de cette réversibilité programmatique très discutée aujourd’huimais vous pouvez passer d’un locataire unique à des locataires multiples avec des travaux minimes.

ALFRED HAJDU

Le rez-de-chaussée est intéressant du point de vue de la flexibilité. Nous voulions des commerces sur rue afin de faciliter l’intégration des opérations tertiaires dans ces quartiers animés. Les commerces sont prévus dans le permis de construire, vous pouvez isoler complètement les cellules commerciales des bureaux, les locaux sont accessibles depuis l’espace public, tous les branchements nécessaires sont prévus, jusqu’à l’accès au sous-sol, qui pourra accueillir des sanitaires ou des archives. Dans une configuration de preneur unique, ces espaces servent pour l’instant de salles de réunion.

Ils peuvent muter. Pour un immeuble multipreneur, il faut penser au rez-de-chaussée !

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OLIVIER NAMIAS

L’exemple même d’UFO nous montre que les immeubles de bureaux sont rénovés tous les vingt ou trente ans, comment pensez-vous que l’on pourrait transformer UFO à l’issue de ce cycle ?

ALFRED HAJDU

Vous mentionnez des rénovations lourdes mais l’immeuble est livré depuis trois ans, et nous envisageons une première série d’améliorations, par l’ajout de panneaux photovoltaïques pour atteindre un niveau de consommation à zéro émission nette.

Il reste à déterminer comment ce type d’équipement va s’installer en toiture ou en façade, et quelles seraient les alternatives dans le cas où la pose serait impossible. Nous envisageons constamment l’amélioration de nos actifs. Si l’on détaille l’anatomie d’un immeuble du point de vue technique, l’isolation a une espérance de vie de quinze à vingt ans, ce qui n’est pas long. Les appareils de chauffage sont équipés de valves et de mécanismes qui peuvent se gripper et présentent une durée de vie d’une vingtaine d’année, un peu plus longue dans le cas des plafonds rayonnants.

AXEL SCHOENERT

Nous souhaiterions bien sûr qu’il s’écoule au moins cinquante ans jusqu’à la prochaine rénovation lourde ! Et même d’ici un demi-siècle, les améliorations se concentreront sûrement sur les systèmes énergétiques, car nous avons déjà porté tous les autres paramètres à leurs limites. Surface, hauteur, espace, n’étant plus modifiables, que pourrions-nous faire du côté de la technique ? Nous ne savons pas de quelle façon elle évoluera dans les trois décennies à venir. Nous pouvons en revanche travailler sur la deuxième phase d’UFO, sur la manière d’intégrer le photovoltaïque pour produire de l’énergie sur site. Malgré l’augmentation du prix des panneaux solaires, la motivation des investisseurs et des preneurs me semble intacte. Atteindre la neutralité en CO2 durant le bail serait très positif d’une part pour la planète et aussi pour l’investisseur capable de satisfaire son client, en valorisant le portefeuille.

De plus, les coûts de l’énergie vont augmenter. À Paris, les gens ne se soucient guère de ce paramètre car durant des années il n’a représenté qu’une partie insignifiante du loyer. Alors qu’en Allemagne, lorsqu’un loyer croît de 10 à 20 euros et l’énergie de 3 à 5 euros, cela représente 30 % du prix final. À Paris, où le loyer d’un studio est compris entre 700 ou 800 euros, une facture énergétique de 50 euros est indolore. De ce point de vue, la hausse de l’énergie a le mérite de rappeler aux personnes qui ne se sentent pas concernées par le changement climatique, la nécessité de réduire leur consommation, ne serait-ce que pour des raisons budgétaires.

ALFRED HAJDU

Il faut repenser le projet dessiné en 2015 avec l’ambition d’atteindre le niveau zéro consommation. Le bâtiment rénové constitue un bon point de départ pour tendre vers cet objectif, mais il sera intéressant de voir comment les choses vont évoluer dans les prochaines décennies. Beaucoup d’inconnues rendent les prévisions hasardeuses : la structure du bâtiment pourra sans doute demeurer, nous pouvons espérer que la rénovation, au début de son cycle, durera une cinquantaine ou centaine 38

d’années. Les façades peuvent être démontées et remplacées par d’autres. Ce qui n’était pas une volonté entièrement préméditée de notre part répond à ces demandes qui vont dans le sens de la réversibilité et de la transformation du bâti.

OLIVIER NAMIAS

Une surprise dans UFO sont les espaces en double hauteur, aussi bien dans l’entrée qu’au dernier étage. Ils paraissent antinomiques avec une gestion économique au mètre carré trop souvent en vigueur dans l’immobilier tertiaire.

AXEL SCHOENERT

Une partie du dernier étage présente un double niveau spectaculaire, avec un grand vitrage traitant la cour intérieure comme s’il s’agissait d’un tableau. L’idée de la boîte en façade était présente dès le début du projet. Nous avons transformé un faisceau de contraintes en opportunité : un arbitrage entre des limitations dues à l’isolation thermique, aux gabarits constructibles, a été résolu par la double hauteur. Comme nous avions bénéficié des surfaces pour des salles de réunions dans d’anciens locaux techniques, nous avons gardé ce volume pour obtenir son effet de grandeur. Cet endroit est l’un de mes préférés au sein du bâtiment, avec cette vision très scénographique d’un cœur d’îlot parisien qui survient après le passage dans un espace très comprimé, comme un tunnel, accentuant encore la surprise. Pour la question de l’entrée, nous voulions résoudre le problème suivant : l’accès principal par la rue des Jeûneurs était peu visible. La double hauteur le rend lisible et évident. Les gains de surfaces en toiture, ou l’élargissement des plateaux qui compensaient la démolition du plancher, apporte un réel gain, en ouvrant une transparence sur la cour et le jardin, communiquant ainsi avec la rue.

ALFRED HAJDU

Nous affirmons que nous voulons créer des immeubles qui ne servent pas uniquement la rente immobilière, mais qui soient aussi au service des usagers et du quartier. Ce sont ces lieux qui font la différence. En tant qu’investisseur, je suis convaincu que nous conservons une latitude d’action qui nous permet ces écarts. Évidemment, nous ne pouvons pas supprimer un étage entier pour créer une double hauteur, mais il faut dégager dans chaque projet les moyens d’apporter une respiration qui favorise la qualité architecturale. Sur le long terme, ces espaces non standard font le succès du bâtiment.

L’erreur pour un investisseur serait de se spécialiser, en concevant son immeuble en fonction d’un client. Si vous disposez d’un bon emplacement, et que vous livrez un bien avec le souci de la qualité architecturale, votre n’aurez jamais un immeuble vide dans votre portefeuille d’actif.

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The project

Le projet

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HANDLING THE FAÇADES

To give the existing Brutalist building a new lease of life, considerable works have been carried out to the building’s envelope.

THE STREET FAÇADE

The existing building façade assembled from prefabricated 1970’s concrete elements has been dismantled. In its place, a curtain wall provides natural lighting and insulation. It is structured using gilded anodised aluminium windows and equipped with motorised white shutters. To ensure its aesthetic appearance, it is clad with thin prefabricated white concrete frames. This new façade comprising horizontal and vertical lines evokes the old looms that were omnipresent in the district in the 19th century. The panels are selfcleaning and reduce CO2 production by reacting with sunlight. This performance makes it a unique material within this highly urban Parisian context. The interplay of depths and the difference in the grid’s vertical proportions provide the façade with considerable lightness and allow the building to reach up towards the sky.

THE COURTYARD FAÇADE

The entirely new, transparent and lightweight glass façade is enlivened by five overhanging boxes able to take advantage of the exceptional view giving onto the patio and the building. The metal box embracing the upper two levels stands out as a result of its exceptional dimensions.

Over these largely glazed façades, half the modules can be automatically unlocked. These are pantograph bays (NdT: que veut dire pantographe) opening outwards over five centimetres in parallel with the façade layout. This system permits natural ventilation and smoke extraction on the floor levels while at the same time acting as a balustrade.

Section of the East façade, 1970’s Coupes de la façade est, année 70

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LE TRAITEMENT DES FAÇADES

Pour donner un nouveau souffle au bâtiment brutaliste existant, l’enveloppe a été minutieusement travaillée.

LA FAÇADES SUR RUE

La façade existante de l’immeuble, composée d’éléments en béton préfabriqués des années 70, a été déposée. A la place, un mur-rideau assure l’éclairement naturel et l’isolation. Il est structuré de châssis en aluminium anodisé doré et équipé de stores blancs motorisés.

Pour parfaire son esthétique, il finit de se barder de minces cadres de béton blanc préfabriqués. Cette nouvelle façade composée de lignes horizontales et verticales évoque les anciens métiers à tisser, présents dans le quartier au 19ème siècle. Les panneaux ont la propriété de s’auto-nettoyer et de réduire la production de CO2 en réagissant avec les rayons du soleil. Cette performance en fait un matériau unique dans ce contexte parisien très urbain. Le jeu de profondeurs et la différence de proportions verticales de la trame confèrent à la façade une grande légèreté et permettent à l’immeuble de s’élancer vers le ciel.

LA FAÇADE SUR COUR

La façade en verre sur cour entièrement neuve, transparente et légère, est animée par des cinq boites disposées en saillie, qui permettent de profiter d’une vue exceptionnelle sur le patio et le bâtiment. La boite métallique qui embrasse les deux derniers niveaux tranche par ses dimensions hors norme. Sur ces façades largement vitrées, la moitié des modules peuvent se déverrouiller de façon automatique. Il s’agit de baies à pantographes, qui s’ouvrent vers l’extérieur de cinq centimètres, parallèlement au plan de la façade. Ce système permet la ventilation naturelle et le désenfumage des plateaux, tout en faisant office de garde-corps.

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2km PARIS

UFO

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THE CONNECTION WITH RUE DES JEÛNEURS

Axel Schoenert Architectes for Raiffeisen Immobilien has restructured the UFO office building in Paris's 2nd arrondissement. The challenge was to modernize this office complex dating from the 1970s and transform it into an architectural landmark at the heart of the Bourse-Sentier district.

LE RAPPORT AVEC LA RUE DES JEÛNEURS

L’agence Axel Schoenert Architectes - pour le compte de Raiffeisen Immobilien - a restructuré l'immeuble de bureaux UFO, dans le 2e arrondissement de Paris.

Le défi a été de moderniser cet ensemble tertiaire des années soixante-dix pour le transformer en un signal architectural au cœur du secteur Bourse-Sentier.

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VISUAL TRANSFORMATION

LA TRANSFORMATION VISUELLE

THE STRUCTURE

The panels are self-cleaning and reduce CO2 production by reacting with the sun's rays. This performance makes them a unique material in the highly urban context of Paris. The interplay of depths and the different vertical proportions of the grid give the façade great lightness, allowing the building to soar skywards.

LA STRUCTURE

Les panneaux ont la propriété de s’auto-nettoyer et de réduire la production de CO2 en réagissant avec les rayons du soleil. Cette performance en fait un matériau unique dans ce contexte parisien très urbain. Le jeu de profondeurs et la différence des proportions verticales de la trame confèrent à la façade une grande légèreté et permettent à l’immeuble de s’élancer vers le ciel.

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THE MODULE

The building's existing façade, made of prefabricated concrete elements from the 1970s, has been removed.

In its place, a curtain wall provides natural light and insulation. The new façade, composed of horizontal and vertical lines, evokes the old weaving looms that were present in the district in the 19th century.

LE MODULE

La façade existante de l’immeuble, composée d’éléments en béton préfabriqués des années soixante-dix, a été retirée. À la place, un mur-rideau assure l’éclairement naturel et l’isolation. Cette nouvelle façade composée de lignes horizontales et verticales évoque les anciens métiers à tisser, présents dans le quartier au xixe siècle.

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Extrait

Coupe

Coupe détaillée de l’enveloppe Façade sur rue

100 CM

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7 6 4

5

3 2

1

Sectional Plan of UFO’s envelope

Coupe détaillée de l’enveloppe UFO

Large light box

Grande boîte de lumière

1/30 scale

Échelle 1/30

1 — Pre-existing concrete slab.

1 — Dalle béton existante, R+6.

2 — Underside coating, aluminium

2 — Revêtement sous-face, tôle

sheet.

aluminium.

3 — Steel console.

3 — Console acier.

4 — Aluminium cover, (20mm thin).

4 — Capot aluminium, ép. 20mm.

5 — Triple glazing.

5 — Triple vitrage.

6 — Aluminium frame 189mm.

6 — Montant aluminium. ép. 189mm.

7 — Frame cladding, aluminium sheet

7 — Habillage encadrement,

(148mm thin).

tôle aluminium, ép. 148mm.

8 — Steel tie-rod, (20mm wide).

8 — Tirant acier, dia. 20mm.

9 — Steel structure (I-beam 300mm).

9 — Structure acier, IPN 300 mm.

10 — Insulation.

10 — Isolation.

11 — Covering, aluminium sheet.

11 — Couverture, tôle aluminium.

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5 9

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13

11 7

4

4

4

8

11 11 5

2

6

3

6

1 6

0

2

5M

Plan of the ground floor

Plan du rez-de-chaussée

1 — Main Airlock.

1 — SAS principal.

2 — Lobby.

2 — Hall d'accueil.

3 — Workspaces.

3 — Espace de travail.

4 — Work contine.

4 — Work contine.

5 — Equipment room.

5 — Local technique.

6 — Stairs/elevators corridor.

6 — Palier ESC/ASC.

7 — Bike room.

7 — Local vélo.

8 — Patio 1.

8 — Patio 1.

9 — Patio 2.

9 — Patio 2.

10 — Sanitary facilities.

10 — Sanitaires.

11 — Storage.

11 — Stockage.

12 — Parking exit.

12 — Sortie parking.

13 — Entrance parking.

13— Entrée parking.

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5

5

6

3

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Sectional Plan of UFO’s envelope Large light box 1/30 scale

11 10

1 — Pre-existing concrete slab.

2 — Underside coating, aluminium sheet.

9

3 — Steel console.

4 — Aluminium cover, (20mm thin).

5 — Triple glazing.

6 — Aluminium frame 189mm.

7 — Frame cladding, aluminium sheet (148mm thin).

8 — Steel tie-rod, (20mm wide).

9 — Steel structure (I-beam 300mm).

10 — Insulation.

11 — Covering, aluminium sheet.

Coupe détaillée de l’enveloppe UFO Grande boîte de lumière Échelle 1/30 1 — Dalle béton existante, R+6.

2 — Revêtement sous-face, tôle aluminium.

3 — Console acier.

4 — Capot aluminium, ép. 20mm.

5 — Triple vitrage.

6 — Montant aluminium. ép. 189mm.

7 — Habillage encadrement, tôle aluminium, ép. 148mm.

8 — Tirant acier, dia. 20mm.

9 — Structure acier, IPN 300 mm.

10 — Isolation.

11 — Couverture, tôle aluminium.

8 7 6 5 4

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2

2

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2

2

1

1

3

2

6

6

1

2

0

2

5M

Second floor plan

Plan R+2

1 — Meeting room.

1 — Salle de réunion.

2 — Office.

2 — Bureau.

3 — Informal area.

3 — Zone informelle.

4 — Empty space on patio

4 — Vide sur patio 1 RDC.

1 ground floor.

5 — Vide sur la terrasse accessible.

5 — Empty space on the accessible

6 — Palier ESC/ASC.

terrace.

7 — Vide sur patio 2 RDC.

6 — Stairs/elevators corridor .

7 — Empty space on patio 2 ground floor.

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1

3

1

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8 7

8

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9

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6

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6

10

10

3

1

9

8

8

9

0

2

5M

Roof plan

Plan du toit

1 — Skylight.

1 — Verrière.

2 — Empty space on accessible terrace.

2 — Vide sur terrasse accessible.

3 — Sterile strip.

3 — Bande stérile.

4 — Empty space on patio

4 — Vide sur patio 1 RDC.

1 ground floor.

5 — Vide sur la terrasse accessible.

5 — Empty space on the accessible

6 — Boites.

terrace.

7 — Vide sur patio 2 RDC.

6 — Boxes.

8 — Toiture terrasse non accessible

7 — Empty space on patio

des édicules.

2 ground floor.

9 — Toiture terrasse R+6 non accessible.

8 — Non-accessible roof terrace

10 — Toiture terrasse R+6 accessible.

aedicule.

9 — Non-accessible roof terrace.

10 — Accessible roof terrace.

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1

2

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The team

L'équipe

L'équipe

Raiffeisen Immobilien – Kapitalanlage GmbH

Axel Schoenert a fondé l'agence franco-allemande Axel Schoenert architectes avec Zsofia Varnagy, architecte d'intérieur, en 1999 à Paris. Avec une équipe multiculturelle, l’agence développe ses activités en France et à l’international, dans les domaines de l’architecture, de l’architecture d’intérieur et du design. Sa priorité est de promouvoir une vision éclectique de son travail, de mettre l’accent sur la diversité des projets et de développer une expertise dans les nouvelles constructions ainsi que les rénovations complexes. L’agence est reconnue et récompensée pour ses réalisations d’hôtels, ses projets de bureaux innovants aux performances et design emblématiques mais également pour ses projets de coworking.

Résolument détaché d’un style spécifique, des effets et des tendances, chaque projet est étudié comme une nouvelle page à écrire. Le point de départ de ce travail est le lieu lui-même, son histoire, sa culture. Cet ancrage va définir le coeur du projet, où l’architecture d’intérieur et le design sont convoqués au même titre que l’architecture et cohabitent en parfaite harmonie. La quarantaine de collaboratrices et collaborateurs de l’agence partagent la culture de la conception associée à celle du chantier.

En application du futur PLU bioclimatique et pleinement consciente des nouveaux enjeux du développement durable, dans la réhabilitation ou la reconversion de l’ancien aussi bien que dans la construction neuve, l’agence propose des réponses architecturales – urbaines innovantes et adaptées. Elle privilégie dans ses projets la réversibilité du bâti, la gestion raisonnée de ses chantiers, l’obtention de certifications et labels environnementaux les plus exigeants, la création d’espaces extérieurs végétalisés et accessibles et opte pour des solutions bas carbone afin de concevoir, rénover et construire la ville de demain. Dans le cadre de ses activités, l’agence s’est retrouvée au centre du renouveau urbain. Les projets plus récents se distinguent par la restructuration complexe et la construction neuve en structure bois de l’ancien siège de RTL, 22 rue Bayard. Récompensé au prix du SIATI et aux Trophées de la construction 2022 dans la catégorie bâtiment tertiaire, le bâtiment a également obtenu la mention « meilleur projet responsable ». Le projet 102 Charonne, un ensemble immobilier de 15 000 m² avec un programme paysager ambitieux destiné à amener la nature en ville dans le 11ème arrondissement de Paris ; 5 Wework sur Paris, le plus grand d’Europe (20 000 m²) situé avenue de France ; la construction de Lilo une future résidence étudiante nouvelle génération de 645 lits ... Fort de son expertise dans les programmes hôteliers, l’agence Axel Schoenert architectes a livré le premier hôtel en France, de l’enseigne allemande 25 Hours en face de la Gare du Nord, à Paris ainsi que les deux premiers hôtels du groupe MEININGER en France.

Elle signe également le concept et le design intérieur du futur hôtel 4* de la Tour Pleyel, qui ouvrira ses portes en 2024.

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The team

Raiffeisen Immobilien – Kapitalanlage GmbH

Axel Schoenert founded the Franco-German firm Axel Schoenert architectes with interior architect Zsofia Varnagy in Paris in 1999.

With a multicultural team, the firm is developing its activities in France and internationally, in the fields of architecture, interior architecture and design. Its priority is to promote an eclectic vision of its work, to emphasise the diversity of its projects and to develop expertise in both new buildings and complex renovations. The agency has won awards for its hotel projects, its innovative office projects with emblematic performance and design, and its coworking projects.

Resolutely detached from a specific style, effects and trends, each project is studied as a new page to be written. The starting point for this work is the place itself, its history and its culture. This anchoring will define the heart of the project, where interior architecture and design are called upon in the same way as architecture, and coexist in perfect harmony. The agency's forty or so employees share a culture of design and construction. In application of the future bioclimatic PLU and fully aware of the new challenges of sustainable development, in the rehabilitation or conversion of old buildings as well as in new construction, the agency offers innovative and appropriate architectural and urban solutions. In its projects, it favours the reversibility of buildings, rational management of its worksites, obtaining the most demanding environmental certifications and labels, creating green and accessible outdoor spaces, and opting for low-carbon solutions to design, renovate and build the city of tomorrow. In the course of its activities, the agency has found itself at the heart of urban renewal. More recent projects include the complex restructuring and new timber-frame construction of the former RTL headquarters at 22 rue Bayard. Winner of the SIATI award and the Trophées de la construction 2022 in the tertiary building category, the building also won the "best responsible project" award.

The 102 Charonne project, a 15,000 sq. metre development with an ambitious landscaping programme designed to bring nature into the city in Paris's 11th arrondissement; 5 Wework sites in Paris, the largest in Europe (20,000 sq. metres) located on Avenue de France; the construction of Lilo, a future new-generation student residence with 645 beds... Building on its expertise in hotel projects, Axel Schoenert architectes has delivered the first hotel in France for the German chain 25 Hours, opposite the Gare du Nord in Paris, as well as the first two hotels for the MEININGER group in France. It is also responsible for the concept and interior design of the future 4-star hotel at the Tour Pleyel, due to open in 2024.

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Images prés

sentation RI 105

L'équipe

Axel Schoenert Architectes

Axel Schoenert a fondé l'agence franco-allemande Axel Schoenert Architectes avec Zsofia Varnagy, architecte d'intérieur, en 1999 à Paris.

Avec une équipe multiculturelle, l’agence développe ses activités en France et à l’international, dans les domaines de l’architecture, de l’architecture d’intérieur et du design. Sa priorité est de promouvoir une vision éclectique de son travail, de mettre l’accent sur la diversité des projets et de développer une expertise dans les nouvelles constructions ainsi que les rénovations complexes. L’agence est reconnue et récompensée pour ses réalisations d’hôtels, ses projets de bureaux innovants aux performances et design emblématiques mais également pour ses projets de coworking. Résolument détaché d’un style spécifique, des effets et des tendances, chaque projet est étudié comme une nouvelle page à écrire. Le point de départ de ce travail est le lieu luimême, son histoire, sa culture. Cet ancrage va définir le cœur du projet, où l’architecture d’intérieur et le design sont convoqués au même titre que l’architecture et cohabitent en parfaite harmonie. La quarantaine de collaboratrices et collaborateurs de l’agence partagent la culture de la conception associée à celle du chantier.

En application du futur PLU bioclimatique et pleinement consciente des nouveaux enjeux du développement durable, dans la réhabilitation ou la reconversion de l’ancien aussi bien que dans la construction neuve, l’agence propose des réponses architecturales – urbaines innovantes et adaptées. Elle privilégie dans ses projets la réversibilité du bâti, la gestion raisonnée de ses chantiers, l’obtention de certifications et labels environnementaux les plus exigeants, la création d’espaces extérieurs végétalisés et accessibles et opte pour des solutions bas carbone afin de concevoir, rénover et construire la ville de demain. Dans le cadre de ses activités, l’agence s’est retrouvée au centre du renouveau urbain.

Les projets plus récents se distinguent par la restructuration complexe et la construction neuve en structure bois de l’ancien siège de RTL, 22 rue Bayard. Récompensé au prix du SIATI et aux Trophées de la construction 2022 dans la catégorie bâtiment tertiaire, le bâtiment a également obtenu la mention « meilleur projet responsable ». Le projet 102 Charonne, un ensemble immobilier de 15 000 m² avec un programme paysager ambitieux, destiné à amener la nature en ville dans le 11e arrondissement de Paris ; 5 Wework sur Paris, le plus grand d’Europe (20 000 m²) situé avenue de France ; la construction de Lilo une future résidence étudiante nouvelle génération de 645 lits ... Fort de son expertise dans les programmes hôteliers, l’agence Axel Schoenert Architectes a livré le premier hôtel en France, de l’enseigne allemande 25 Hours en face de la gare du Nord, à Paris ainsi que les deux premiers hôtels du groupe MEININGER en France. Elle signe également le concept et le design intérieur du futur hôtel 4* de la Tour Pleyel, qui ouvrira ses portes en 2024.

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The team

Axel Schoenert Architectes

Axel Schoenert founded the Franco-German firm Axel Schoenert Architectes with interior architect Zsofia Varnagy in Paris in 1999.

With a multicultural team, the firm is developing its activities in France and internationally, in the fields of architecture, interior architecture and design. Its priority is to promote an eclectic vision of its work, to emphasise the diversity of its projects and to develop expertise in both new buildings and complex renovations.

The agency has won awards for its hotel projects, its innovative office projects with emblematic performance and design, and its coworking projects. Resolutely detached from a specific style, effects and trends, each project is studied as a new page to be written.

The starting point for this work is the place itself, its history and its culture. This anchoring will define the heart of the project, where interior architecture and design are called upon in the same way as architecture, and coexist in perfect harmony. The agency's forty or so employees share a culture of design and construction.

In application of the future bioclimatic PLU and fully aware of the new challenges of sustainable development, in the rehabilitation or conversion of old buildings as well as in new construction, the agency offers innovative and appropriate architectural and urban solutions. In its projects, it favours the reversibility of buildings, rational management of its worksites, obtaining the most demanding environmental certifications and labels, creating green and accessible outdoor spaces, and opting for low-carbon solutions to design, renovate and build the city of tomorrow. In the course of its activities, the agency has found itself at the heart of urban renewal.

More recent projects include the complex restructuring and new timber-frame construction of the former RTL headquarters at 22 rue Bayard. Winner of the SIATI award and the Trophées de la construction 2022 in the tertiary building category, the building also won the “best responsible project” award. The 102 Charonne project, a 15,000 sq. metre development with an ambitious landscaping programme designed to bring nature into the city in Paris's 11th arrondissement; 5 Wework sites in Paris, the largest in Europe (20,000 sq. metres) located on Avenue de France; the construction of Lilo, a future new-generation student residence with 645 beds...

Building on its expertise in hotel projects, Axel Schoenert Architectes has delivered the first hotel in France for the German chain 25 Hours, opposite the gare du Nord in Paris, as well as the first two hotels for the MEININGER group in France. It is also responsible for the concept and interior design of the future 4-star hotel at the Tour Pleyel, due to open in 2024.

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Data sheet

Fiche technique

NAME OF THE PROJECT / NOM DU PROJET

UFO

ARCHITECT / ARCHITECTE

Axel Schoenert Architectes BUYER / PRENEUR

LOCATION OF THE PROJECT

Leboncoin

/ EMPLACEMENT DU PROJET

22-24 rue des Jeuneurs, Paris 2e, France

CONSTRUCTION COMPAGNY / ENTREPRISE GÉNÉRALE

Legendre

CLIENT / MAÎTRE D’OUVRAGE

Raiffeisen Immobilien Kapitalanlage-Geselischaft m.b.H.

PLANNER / AMENAGEUR

PROGRAM / PROGRAMME

SURFACE AREA / SURFACE

Office building

Immeuble de bureaux

Colliers International France 8 000 m2

HANDOVER / LIVRAISON DESCRIPTION / DESCRIPTION

Complete restructuring of a building into offices

Restructuration complète d’un immeuble en bureaux

110

March 2020 / Mars 2020 CERTIFICATIONS / CERTIFICATIONS

HQE excellent BBC BREEAM excellent WELL Gold Wired Score Platinum

Acknowledgements Remerciements

Raiffeisen Immobilien Kapitalanlage GmbH pour UFO Matthias Marhold General Manager Directeur général

Alfred Hajdu Senior Asset Manager

Gestionnaire d’actifs immobilier

They would like to thank all the partners who contributed to this book, in particular : Ils souhaitent remercier tous les partenaires qui ont participé au livre, en particulier :

XXXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXX

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Axel Shoenert architectural agency would like to thank everyone at this agency who contributed to the design of this book, in particular: L’agence d’architecture Axel Schoenert tient à remercier toutes les personnes de son agence ayant contribué à la conception de cet ouvrage, en particulier :

Imke Brosch Bahman Baniahmad Matteo Del Bene Quentin Laroche Mouna Benhalima Agathe Petit Elie Cognet Anaëlle Rohde

Colophon Ours

PUBLISHER / ÉDITIONS

Ante Prima – AAM PRODUCTION AND REALISATION

GRAPHIC DESIGN / CONCEPTION GRAPHIQUE

Undo-Redo (Nicolas Aguzzi et Tommaso Pucci)

/ PRODUCTION ET RÉALISATION

Ante Prima Consultants, Paris

PHOTOGRAPHERS / PHOTOGRAPHES

/ DIRECTION DE L’OUVRAGE

Luciana Ravanel

Axel Dahl Salem Mostefaoui Marco Schoenert

COORDINATION AND EDITORIAL WORK

PRINTING / IMPRESSION

PUBLICATION MANAGER

/ COORDINATION ET SUIVI ÉDITORIAL

Ilan Mouna, Ante Prima Consultants Pauline Derosereuil, Ante Prima Consultants Elie Cognet, Axel Schoenert Architectes AUTHOR OF THE TEXTS

Kopa, Vilnius PAPER / PAPIER

COVER / COUVERTURE

GF Smith Colorplan Rust 135 gr/m2 INSIDE / INTÉRIEUR

Fedrigoni Arena Rough Extra White 140 gr/m2

/ AUTEUR DES TEXTES

Olivier Namias

TRANSLATION / TRADUCTION

Nick Hargreaves XXXXXXXXXX (Alfred’s translator)

All rights of reproduction and representation are reserved.

All information reproduced in this book (drawings, photographs and texts) is protected by intellectual property rights. Consequently, none of this information can be reproduced, modified, reprinted, translated, commercially exploited or reused in any manner whatsoever without prior permission.

Tous droits de reproduction et de représentation réservés.

Toutes les informations reproduites dans ce livre (dessins, photos, textes) sont protégées par des droits de propriété intellectuelle. Par conséquent, aucune de ces informations ne peut être reproduite, modifiée, rediffusée, traduite, exploitée commercialement ou réutilisée de quelque manière que ce soit sans un accord préalable.

Printed in Vilnius, Lithuania, January 2024

/ Achevé d’imprimer à Vilnius, Lituanie, en janvier 2024 ISBN : 978-2-87143-431-3 Legal deposit / Dépôt légal : 2024/1802/6 © 2024 Ante Prima / AAM Éditions / Undo-Redo

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Photographic credits

Marco Schoenert p. 95

Axel Dahl p. 14 ; p. 15 ; p. 16 ; p. 17 ; p. 38 ; p. 39 ; p. 42 ; p. 43 ; p. 45 ; p. 48 ; p. 56 ; p. 57 ; p. 59 ; p. 60 ; p. 63 ; p. 64 ; p. 65 ; p. 66 ; p. 67 ; p. 68 ; p. 69 ; p. 70-71 ; p. 72 ; p. 73 ; p. 74 ; p. 75 : p. 76 ; p. 77 ; p. 78 ; p. 79 ; p. 80-81 ; p. 82 ; p. 83 ; p. 84 ; p. 85 ; p. 86 ; p. 87 ; p. 88 ; p. 89 ; p. 90 ; p. 92 ; p. 93 , p. 96 ; p. 97 ; p. 98-99 ; p. 100 ; p. 101

Axel Schoenert Architectes p. 107 ; p. 108 ; p. 109

Crédits photographiques

Salem Mostefaoui p. 40-41 ; p. 46-47 ; p. 53 ; p. 54-55 ; p.58

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Unique Flexible Offices This book retraces the adventure between the Austrian company Raiffeisen Immobilien and the Axel Schoenert Architects agency in the realization of an office complex dating from the 70s, which has now become “UFO”.

Located in the heart of Paris, in the Sentier district, once a major textile place, UFO draws its inspiration from its history. The building is designed as a light weave of intersecting horizontal and vertical lines.

A veritable UFO in this context, the building blends into this urban environment in a contemporary way, with a light, airy envelope that gives a glimpse of the interiors and the presence of plants.

With its efficient, flexible architecture, UFO responds to changes in the world of work. With five ecological certifications, the building is in perfect harmony with contemporary environmental challenges.

Ce livre retrace l’aventure entre la société autrichienne Raiffeisen Immobilien et l’agence Axel Schoenert Architectes pour la réalisation d’un ensemble tertiaire des années 70, aujourd’hui devenu « UFO ».

Situé au cœur de Paris, dans le quartier du Sentier, autrefois centre incontournable du textile, UFO puise ses inspirations dans son histoire.

Le bâtiment est pensé comme une trame légère de lignes horizontales et verticales qui s’entrecroisent. Véritable ovni dans ce contexte, UFO s’intègre de manière contemporaine dans cet environnement urbain, par une enveloppe lumineuse et aérée, qui laisse entrevoir les intérieurs et la présence du végétal. À travers une architecture efficace et flexible, UFO répond aux mutations du monde du travail. Doté d’une quintuple certification écologique, le bâtiment est en parfaite harmonie avec les enjeux environnementaux actuels.

9 782871 43 4313 114