Derecho Inmobiliario

la en la presente sentencia, y es la base del fallo. Tanto la construcción de viviendas para familias de escasos recursos como los asentamientos de los campesinos y agricultores con sus familias, la redistribución de la tierra, y la reducción del latifundio, considerados como parte de la ley de reforma agraria del Estado, evidencian la función social de la propiedad, función que revela el carácter de orden público, ya que el orden público se identifica con el interés general1. También el artículo 51, numeral 3, de la Constitución expresa que es “de interés social la dedicación de la tierra a fines útiles y la eliminación gradual del latifundio”. Este interés social constituye “un objetivo principal de la política social del Estado”. Asimismo, indica dicho artículo que el Estado promueve la reforma agraria, así como la “integración de forma efectiva de la población campesina al proceso de desarrollo nacional, mediante el estímulo y la cooperación para la renovación de sus métodos de producción agrícola y su capacitación tecnológica”.

A través de las leyes de política agraria, se regula esta cuestión para contribuir a la justicia social, estableciendo la redistribución de la tierra. De esa manera, la cuestión agraria constituye un eje fundamental en la política estatal para erradicar el latifundio como uno de los males en contra de las leyes sociales y ambientales. La propiedad tiene una función social, y limita de este modo el nudo propietario en el goce de su derecho, en beneficio del interés general, previa justa indemnización. De tal manera el carácter absoluto del derecho de propiedad no es tal, y se aleja de la manera en que fue concebido este derecho por la filosofía ilustrada francesa del siglo XVIII, que pregonaba el carácter absoluto y sagrado del derecho de propiedad. Esta función social de la propiedad se materializa en las leyes de política agraria, toda vez que es de interés general la distribución de la tierra a los parceleros a fin de desarrollar económicamente a la sociedad rural.

“Considerando que en el caso de que se trata, la adquisición no puede considerarse como regular, en razón de que se concertó bajo un riesgo propio de quien compra contrariando la intención del Estado”, afirmación que pregona la defensa del interés general, que lleva a pensar que, en caso de buena fe por parte de la recurrente, el presente fallo no habría sido diferente. Es una obligación fundamental del Estado promover mejoras en el uso del suelo, eliminando la explotación que pudiera derivarse de las relaciones sociales originadas en la tenencia de la tierra. Es por ello que el Estado social se propone dar soluciones a la cuestión social u obrera, entendiendo por Estado social el que provee fuentes de empleo propiciando la creación de medios de producción administrados por los trabajadores2. El interés general prevalece sobre los intereses particulares dentro de la lógica del contrato social, en el cual se fundamentan las sociedades modernas.

En este contexto de que el interés general, expresado en las leyes de política agraria, que persiguen la justicia social, se encuentra por encima de los intereses particulares, es que las afectaciones y limitantes de los inmuebles afectados al interés general —porque procuran un mejor uso del suelo y distribución de la tierra— serán oponibles frente a todos o erga omnes, si bien no consten tales limitantes en una anotación en el registro de la propiedad. En el caso de la especie, que son terrenos para lograr la explotación de la tierra, la limitante de tales terrenos es el bloqueo registral que se genera en el registro de la propiedad para garantizar la inmutabilidad de su estado jurídico y evitar la mutación de la situación jurídica que se quiere salvaguardar, que no es otra que lograr la explotación de la tierra con fines agrícolas. En tal supuesto, no será necesario un asiento en el registro de la propiedad que indique las limitantes de un inmueble que está destinado a satisfacer políticas agrarias en favor del interés general, ya que la justicia social es de orden público y una finalidad del Estado. La oponibilidad se hará efectiva, en estos casos, sin necesidad de anotación de las limitantes (bloqueo registral) que pudieran recaer sobre el inmueble.

Los terrenos destinados a políticas agrarias están afectados de intransferibilidad, ya que se consideran un bien de familia, de acuerdo a la legislación. Siendo así, no pueden ser enajenados y salir de este modo del patrimonio familiar, que tiene el deber de su explotación. Esta intransferibilidad conlleva la indisponibilidad del inmueble para asegurar el buen uso y la debida explotación de la tierra con fines agrícolas, sin que pueda sufrir mutaciones por actos traslativos de propiedad. El principio asentado por esta sentencia, sobre la oponibilidad de las limitantes de los inmuebles cuya finalidad es la justicia social —entiéndase por esta limitante el bloqueo registral que recae sobre estos terrenos para que no sean enajenados y destinados a fines distintos del interés general— hace preguntarse sobre la protección al tercero registral o tercer adquiriente de buena fe, toda vez que no es necesaria una anotación en el registro para que el bloqueo registral, que recae sobre estos inmuebles destinados a la justicia social, sea oponible. En caso de adquirirse estos terrenos (a título oneroso), y a falta de asiento de bloqueo registral en el registro, ¿se protegerá al tercer adquiriente de buena fe? La decisión sentó el principio de la oponibilidad del bloqueo registral sobre los inmuebles destinados a políticas agrarias, aunque no conste asiento en el registro, por lo que el principio de fe pública registral que protege al tercer adquiriente de buena fe queda suspendido ante terrenos destinados a la reforma agraria.

Bibliograf A

DE LA FUENTE, Horacio H. Orden público: Buenos Aires, Editorial Astrea, 2003.

JORGE PRATS, Eduardo. Derecho constitucional: Santo Domingo, Gaceta Judicial, 2003, vol. I.

SCJ, 3.ª Sala, 19 de septiembre de 2018, núm. 62, B. J. núm. 1294.