TFG - Cidades pós pandemia: proposta multifuncional para o condomínio corporativo São Luiz, em SP

CIDADE PÓS PANDEMIA: PROPOSTA MULTIFUNCIONAL PARA O CONDOMÍNIO CORPORATIVO SÃO LUIZ, NO ITAIM BIBI, EM SÃO PAULO. 1

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ARIANE SAMIR ORRA

CIDADE PÓS PANDEMIA: PROPOSTA MULTIFUNCIONAL PARA O CONDOMÍNIO CORPORATIVO SÃO LUIZ, NO ITAIM BIBI, EM SÃO PAULO.

SÃO PAULO 2021

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Projeto de arquitetura apresentado ao Centro Universitário Belas Artes de São Paulo.

Orientadora: Profª. Mirtes Birer Koch

SÃO PAULO 2021

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Aos meus pais, exemplo de dedicação e amor.

E a minha vó, que tanto me ensinou e me incentivou a sempre dar o meu melhor.

A Profª. Mirtes, cujo estímulos e diretrizes que me conduziram na realização deste trabalho.

Aos amigos pela solidariedade e apoio.

A minha família pela paciência e compreensão.

E a todos aqueles que direta ou indiretamente participaram da pesquisa.

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Many of us are pondering when things will return to normal. The short response is: never. Nothing will ever return to the “broken” sense of normalcy that prevailed prior to the crisis because the coronavirus pandemic marks a fundamental inflection point in our global trajectory. (COVID-19: The Great Reset - Klaus Schwab and Thierry Malleret)

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RESUMO A proposta ora apresentada, traz luz sobre a crise sanitária da COVID-19, a qual já se mostra um divisor de águas que deixará importantes aprendizados dês do comportamento da população, até a forma de produzir e viver nas cidades.

Ainda sob impacto do Coronavírus, a reformulação de projetos de antigos edifícios em áreas super especializadas, como a região da Avenida Faria Lima, conhecida como um dos principais eixos de edifícios corporativos em São Paulo. Na sua perpendicular, o edifício São Luiz, na Avenida Presidente Juscelino Kubitschek, no bairro do Itaim Bibi, inaugurado em 1984, projeto do arquiteto Marcello Fragelli com paisagismo de Burle Marx, ícone da modernidade, está apto a requalificação. Em face dos levantamentos e resultados obtidos, justifica-se a proposta de requalificação do edifício com a readaptação dos espaços para usos diferentes do original, em que pese contemplar espaços para os novos modos de viver e trabalhar.

Palavras-chave: 1. Retrofit; 2. COVID-19; 3. Cidades Compactas; 4. Edifício multifuncional.

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SUMÁRIO INTRODUÇÃO _______________________________________________________________________________________15 JUSTIFICATIVA _______________________________________________________________________________________________16 OBJETIVO __________________________________________________________________________________________________________17 AS PANDEMIAS E AS CIDADES ______________________________________________________________________________18 A MUDANÇA DE HÁBITOS DA POPULAÇÃO _________________________________________________________________________21 A NOVA ERA DIGITAL _________________________________________________________________________________23 1. O FUTURO DAS CIDADES ________________________________________________________________________________25 1.1 Densidade populacional em tempos de COVID-19 __________________________________________________________________26 1.2 O futuro dos edifícios comerciais ____________________________________________________________________________29 1.3 Monofuncionalidade x Multifuncionalidade __________________________________________________________________________30 2. A QUESTÃO DA SUSTENTABILIDADE __________________________________________________________________________________31 2.1 Retrofit _____________________________________________________________________________________________32 3 ESTUDOS DE CASO _________________________________________________________________________________________________33 3.1 Detroit - A cidade derrubada por crises _____________________________________________________________________________33 3.2 Edifício NOMAD _______________________________________________________________________________________________36 3.3 FL 4300 __________________________________________________________________________________________42 4 LEVANTAMENTOS____________________________________________________________________________________________________48 4.1 Legislação ________________________________________________________________________________________________50 4.2 O edifício __________________________________________________________________________________________________51 5. PROJETO______________________________________________________________________________________________________61 5.1 Programa de necessidades_____________________________________________________________________________________62 5.2 Partido projetual _________________________________________________________________________________ 67 5.3 Planta apatamentos ________________________________________________________________________________________71 5.4 Cortes ____________________________________________________________________________________________________74 5.5 Detalhe fachada ___________________________________________________________________________________________.76 5.6 Captação de água da chuva ___________________________________________________________________________________ 77 5.7 Fachadas _________________________________________________________________________________________________ 80 5.8 IMAGENS 3D ______________________________________________________________________________________________ 82 CONCLUSÃO _______________________________________________________________________________________100 REFERÊNCIAS __________________________________________________________________________________________101

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INTRODUÇÃO Na história, houveram diversas pandemias, as quais acarretaram em mudanças de comportamento, políticas e reformas urbanísticas afim de combater tais surtos epidêmicos.

A pandemia do novo Coronavírus trouxe aos seres humanos uma oportunidade única de reflexão, nos fazendo questionar como serão as cidades pós-covid-19.

Novos hábitos, comportamentos e um novo regime de sociabilidade surgiram e apenas uma mudança na forma em como vivemos e nos relacionamos com o meio ambiente permitirá ao homem uma vida longa e saudável.

“Mudanças que o mundo levaria décadas para passar, que a gente levaria muito tempo para implementar voluntariamente, a gente está tendo que implementar no susto, em questão de meses”, disse Átila, doutor em microbiologia pela Universidade de São Paulo e pós-doutor pela Universidade Yale, a uma entrevista para a BBC Brasil.

Sendo assim, faz-se necessário repensarmos o modelo que temos de cidade, a previsão de que muitos edifícios corporativos se tornarão supérfluos, a carência de espaço público de qualidade presente em nossa cidade e a necessidade de bairros habitáveis e respiráveis com quantidades reduzidas de deslocamento.

E diante desta eventualidade, surge a resposta arquitetônica de um possível retrofit para o Condomínio São Luiz, primeiro grande edifício corporativo localizado dês da década de 80 no principal polo financeiro da cidade de São Paulo, entre a Avenida Engenheiro Luís Carlos Berrini e a Avenida Brigadeiro Faria Lima.

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JUSTIFICATIVA Em pesquisa realizada pelo escritório de arquitetura Natureza Urbana, com cerca 1000 participantes que se interessam por temas como planejamento urbano, mobilidade, política, arquitetura e turismo, foram questionados pontos como deslocamentos, espaço público e espaço de trabalho na cidade pós-coronavírus. Segundo a pesquisa, 55% dos participantes acreditam que praças e parques serão os locais mais frequentados ao final da pandemia, enquanto 22% indicaram bares e restaurantes. A respeito do efeito sobre deslocamentos e quais meios de locomoção serão os mais privilegiados, 65% apostam em transportes que permitam deslocamentos de forma individual, como deslocamentos a pé, bicicletas, patinetes ou veículos, 23% optaram por evitar deslocamentos, enquanto apenas 12% afirmam que vão buscar mais ônibus e metrô. Com relação aos espaços de trabalho, 81% acreditam que a relação mudará de forma permanente, e 72% acreditam que haverá uma redução na demanda por edifícios de escritórios.

Em outro estudo realizado em São Paulo pelo Ibope para o Instituto Cidades Sustentáveis em parceria com o Sesc, a questão em pauta foi a valorização do local, que mostra que com a pandemia, 46% dos paulistanos passaram a dar mais valor para o comércio e os serviços disponíveis nos bairros onde moram e 30% prestam agora mais atenção aos serviços públicos locais.

Levando em conta entrevista realizada no Linkedin com 44.971 pessoas, as quais opinaram por suas preferencias entre trabalho home office, presencial ou parcial, 24.054 optaram pelo parcial, 17.157 pelo home office e 3.697 pelo presencial.

Figura 1 - Pesquisa Linkedin Fonte: Pesquisa realizada por Giulia Ranieri via Linkedin

O que nos leva a pensar qual será o futuro da Vila Olímpia, polo comercial da cidade de São Paulo, a qual possui em seu lado Leste uma incidência de grandes glebas de antigas áreas industriais, as quais comprometem a urbanidade da área com quadras que dificultam acesso ao pedestre nesta região. Enquanto no restante da gleba, temos edifícios comerciais sendo em partes ou de total área abandonados por grandes empresas como XP investimentos, Facebook, Twitter, Google, Ambev e Johnson & Johnson. (CARVALHO, P. and QUINTELLA, S., 2020)

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A requalificação do condomínio São Luiz surge para atender a demanda de moradia, espaço para trabalho e lazer em um só lugar.

Oferecendo além de um térreo público, espaços de coworking, hotel, apartamentos residenciais e lajes comerciais. Agora, analisaremos muito bem se vale a pena se deslocar, enfrentar congestionamento para realizar uma reunião e se realmente é vantajoso investir em mobília e aluguel para manter um escritório físico. Estaremos em um mundo mais estratégico e assertivo e o mais interessante é que usaremos as mesmas tecnologias que já existiam antes da pandemia, mas agora de maneira intensificada e dando as o devido valor.

OBJETIVO Este trabalho tem como objetivo principal, analisar os impactos da crise sanitária causada pela COVID-19 na cidade de São Paulo, especialmente verificados pelo aumento expressivo na vacância de edifícios corporativos nos últimos meses, fortemente impulsionado pelas medidas de distanciamento e trabalho remoto. Pretende ainda, analisar a viabilidade técnica de conversão das plantas para abrigar edifícios habitacionais, levantar as vantagens e desvantagens do retrofit, frente a oportunidade de disponibilidade de infraestrutura pública, no localidade está inserido o edifício selecionado para análise. Avenida Kuscelino Kubistchek, Itaim Bibi, São Paulo.

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1. AS PANDEMIAS E AS CIDADES Segundo a Organização Mundial da Saúde (OMS), o conceito de pandemia é referente a uma doença que se dissemina em ao menos três continentes e possui uma contaminação comunitária, em que o serviço epidemiológico não consegue monitorar as fontes.

COVID-19 é uma doença respiratória aguda, causada pelo vírus SARS-CoV-2, e teve seus primeiros relatos de pacientes infectados em Wuhan, China, no final de 2019. A partir daí, os números de casos e mortes causadas pela doença não pararam de crescer por todo o mundo. Hoje, em março de 2021, totalizando mais de 2,6 milhões de mortes e 121 milhões de casos. (CNN, 2021) Sua contaminação acontece através de gotículas do vírus ativo, que pode ser transmitido entre indivíduos ou através de objetos contaminados. Na ausência de vacinas disponibilizadas para toda a população, depois de um ano de pandemia no Brasil, a principal forma de controle da transmissão da doença ainda vêm sendo o aumento da higiene pessoal e o isolamento social.

Muitas dessas medidas emergenciais de curto prazo se tornarão parte da nossa vida. Essa é a natureza das emergências: elas aceleram processos históricos. Decisões que em tempos normais demandariam anos de deliberação são aprovadas em questão de horas. Epidemias desempenharam um papel central na história humana desde a Revolução Agrícola e frequentemente deflagaram crises políticas e econômicas. (HARARI, 2020, p.170) O isolamento de doentes para controle no contágio de doenças infectocontagiosas é uma prática antiga. No século XIV, não havia aviões nem cruzeiros, e, no entanto, a peste bubônica disseminou-se da Ásia Oriental à Europa Ocidental em pouco mais de uma década. Foi uma das mais mortais epidemias da história e matou entre 75 milhões e 200 milhões de pessoas — mais de um quarto da população da Eurásia. Na Inglaterra, quatro em cada dez pessoas morreram. Neste período histórico, ainda não havia o conceito de epidemia. Ele foi sendo delineado a medida em que a medicina começou a se tornar um campo de conhecimento, algo possível graças ao surgimento das primeiras universidades, na Idade Média.

Em 430 a.C., surge o primeiro surto de varíola na Grécia, matando ao menos um terço de sua população. Depois atingindo os Romanos, com suas grandes navegações no século XV, proliferando a doença às Américas. Somente no século XVIII a doença é controlada com a criação de uma vacina. Estima-se que ao todo, a pandemia chegou a matar cerca de 100 milhões de pessoas, mais do que se matou em quatro anos de batalhas brutais na Primeira Guerra Mundial. Em 1980, no final da Primeira Guerra Mundial, surge a Gripe Espanhola, permanecendo até 1920, infectando 500 milhões e matando 40 milhões de pessoas no mundo. E a partir daí, a humanidade se tornou ainda mais vulnerável a epidemias graças a uma combinação de crescimento populacional e maior eficácia dos transportes.

Uma metrópole moderna como Tóquio ou a Cidade do México oferece aos patógenos um terreno de caça abundante, e a rede de transportes global é muito mais rápida hoje do que era em qualquer época. Um vírus pode realizar a travessia de Paris a Tóquio ou à Cidade do México em menos de 24 horas.

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Figura 2– Peste bubônica. 19 Fonte: BBC News.

Era de esperar, portanto, que vivêssemos num inferno infeccioso, padecendo de uma sucessão de pragas mortais. Contudo, tanto a incidência quanto o impacto das epidemias decresceram dramaticamente. Apesar de episódios terríveis, como o da aids e o do ebola, no século XXI as epidemias matam uma proporção muito menor de pessoas do que em qualquer outra época desde a Idade da Pedra. Isso porque a melhor defesa que os humanos têm contra os patógenos não é o isolamento, mas a informação.

Figura 3 – Linha do tempo pandemias.

Fonte: Própria autoria.

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1.1 A MUDANÇA DE HÁBITOS DA POPULAÇÃO Através de questionário on-line (na plataforma Google Formulários), foi realizado estudo com o objetivo de verificar as mudanças que a pandemia promoveu na vida das pessoas. Dentre os respondentes, 88% disseram ter adquirido alguma mudança de hábito durante o período de quarentena que pretende manter posteriormente, entre elas estão o preparo do próprio alimento, prática de atividades físicas regularmente, ter mais tempo para atividades como leitura e cursos, passar mais tempo com a família, ter maior organização e planejamento pessoal, além de uso de máscaras, maior higienização pessoal e a prática de deixar os sapatos no hall de entrada. As seguintes perguntas foram feitas para uma melhor elaboração do programa de necessidades e layout do edifício.

Figura 4 – Pessoa se higienizando com álcool gel Fonte: Fonte Certa. 21

Figura 5 - Pesquisa (1)

Figura 8 - Pesquisa (4)

Figura 6 - Pesquisa (2)

Figura 9 - Pesquisa (5)

Com base nessa pesquisa, podemos concluir que as pessoas preferem por trabalho parcialmente presencial, e no quesito moradia, optam por um espaço de varanda. Além de abranger o assunto tecnologia, o qual podemos concluir que os entrevistados tiveram boa adaptação ao fazer pedidos de delivery e realizar compras via e-commerce.

Figura 7 - Pesquisa (3)

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2. A NOVA ERA DIGITAL

Figura 10 – Smart City 23 Fonte: Planet Smart Cities

A pandemia causada pelo novo coronavírus tem exposto dois fatos sobre nossa nova realidade: estamos mais conectados do que nunca, e as cidades estão na linha de frente dessa crise e de qualquer outra crise global que possa acontecer no futuro (BERG, 2020).

A pandemia de COVID-19 nasce em tempos e lugares modernos, pois surgiu na província de Wuhan, polo de tecnologia da China, e em seguida se alastrou para a Coréia do Sul, Japão, Itália e Califórnia, estado em que se encontra o Vale do Silício, e para o estado de Washington, capital dos Estados Unidos. Todas essas regiões estão fortemente interligadas pela tecnologia, com intensa movimentação de pessoas, informação, serviços e produtos.

Segundo artigo sobre a aplicabilidade da tecnologia na pandemia do novo coronavírus publicado pela SAESF, nesse período de pandemia o avanço no uso da tecnologia é maior que o uso nos últimos 5 anos de forma geral no mundo.

Trata-se de um evento inédito na história, dado que, no passado, epidemias parecidas se desenvolveram em um cenário de muito menor integração entre países e pessoas, divisão do trabalho e densidade populacional, a era agora é de rápida adaptação a novas metodologias de trabalho as quais se tornam a cada dia mais dependentes de inovações tecnológicas. (www.ipea.gov.br, 2020). – retirado do artigo A aplicabilidade da tecnologia na pandemia do novo coronavirus publicado pela SAESF. Em uma coletiva do governador de Nove York, Eric Schmidt, ex-CEO do Google, anunciou que irá liderar uma comissão de especialistas para reimaginar a cidade de Nova York no mundo pós-covid, com ênfase em integrar a tecnologia de forma permanente em todos os aspectos da vida cívica.

“As primeiras prioridades do que estamos tentando fazer”, disse Schmidt, “são focadas em telemedicina, aprendizado remoto e banda larga (…) Precisamos procurar soluções que possam ser apresentadas agora, e aceleradas, e usar a tecnologia para melhorar as coisas”.

Nos encontramos em um momento da história em que nossas casas não desempenham somente um papel de lar, mas para os mais privilegiados, também desempenha o papel de trabalho, academia, escola e local de lazer. Nossa casa se tornou nossa prisão. E essas tendências vieram para ficar e evoluir rapidamente. Tais mudanças avançam de forma que tudo será entregue em casa, virtualmente, por meio de streaming ou nuvem, ou fisicamente, por meio de drones e motoristas que são monitorados em tempo real.

A inteligência artificial vem cumprindo seu papel e nos mostrando novos horizontes para uma melhor qualidade de vida, porém nos faz questionar nossa privacidade, dado que todos nossos movimentos, relacionamentos e conversas serão rastreáveis e sondáveis pelo governo e grandes empresas de tecnologia.

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2.1 O FUTURO DAS CIDADES Em 1900, apenas um décimo da população mundial vivia em cidades. Hoje, pela primeira vez na história, metade de toda a população mundial vive em cidades e em um prazo de 30 anos, essa proporção poderá atingir até três quartos dos habitantes do planeta.(ROGERS; Richard, 2001) Ao longo dos anos, a sociedade tem sofrido diversas modificações na apropriação do espaço geográfico. Em 1990, a população mundial era praticamente rural, apenas cerca de 3% viviam em áreas urbanas. Contudo, o aumento das indústrias gerou oportunidades de trabalho nas cidades, e o desenvolvimento tecnológico gerou a mecanização do campo, o que fez a população das cidades ir de 200 milhões para mais de dois bilhões de habitantes. Hoje, as cidades consomem três quartos de toda a energia do mundo e causam pelo menos três quartos da poluição global.

Figura 11 - Crescimento da População Mundial Fonte: Cidades para um pequeno planeta – Richard Rogers

Com isso, é necessário se pensar no modelo ideal de cidade, já que o crescimento desta população urbana ocorre de forma desordenada e desigual, apontando a falta de planejamento urbano e levando a problemas como: favelização, poluição, congestionamento, violência, excesso de lixo e inundações. Contudo, atualmente, com a disponibilidade que possuímos de produtos ecologicamente corretos, sistemas avançados de tratamento de esgoto e lixo, sistemas de geração de energia renovável, transporte públicos virtualmente limpos e carros elétricos, a cidade compacta nos faz ver as vantagens da proximidade, trazendo melhorias na qualidade de vida de seus moradores.

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A Cidade Compacta é a cidade desenvolvida para o pedestre, e não para o automóvel. Por sua densidade, pode ser percorrida a pé, o que gera uma redução no uso de energia, tempo e solo, ao mesmo tempo que dá urbanidade aos espaços, concentra tecnologia e inovação e preserva as áreas verdes ao evitar sua expansão sobre a área rural.

Este conceito difere do atual modelo dominante: cidades divididas em zonas por funções, com áreas de escritórios, shoppings e lazer separadas dos distantes bairros residenciais. E o principal motivo da adoção deste uso é a conveniência econômica, já que este modelo simplista de cidade oferece pacotes administrativos fáceis de manejar.

Felizmente, o custo oculto do modelo urbano do zoneamento está sendo reconhecido. Nos Estados Unidos, o custo econômico do congestionamento de tráfego, em termos de energia gasta e tempo perdido, é de cerca de bilhões de dólares por ano, equivalente ao PNB (Produto Nacional Bruto) da Dinamarca.

E este dado ainda não considerou os custos sociais, incluindo saúde, sendo considerado hoje pelo World Resources Institute como de mais de 300 bilhões de dólares.

A criação da moderna cidade compacta exige a rejeição do modelo de desenvolvimento monofuncional e a predominância do automóvel.

2.2 DENSIDADE POPULACIONAL EM TEMPOS DE COVID-19 Quando falamos em cidades compactas em época de pandemia, bairros residenciais afastados e cidades com baixa densidade demográfica soam atraentes, assim como a troca do transporte público pelo privado, fatores que são opostos aos conceitos defendidos no modelo de cidade compacta.

Porém segundo estudos realizados pelo Instituto de Políticas de Transporte & Desenvolvimento (ITDP) no estado de Nova Iorque, se a propagação da Covid-19 fosse facilmente explicada pela relação entre população e densidade, as partes ocidentais de Manhattan, Queens e Brooklyn deveriam ter registrado a maioria dos casos, mas não é o que ocorre. Elas estão entre os menores. O distrito do Bronx, com densidade populacional mais baixa que o Brooklyn, metade da densidade de Manhattan e onde vive 17% da população, registrou 20% das mortes e foi mais afetado do que qualquer outro distrito da cidade.

Portando, podemos notar que a propagação do vírus não afeta todos da mesma maneira, e dá ênfase a desigualdade social presente nas cidades, onde o maior número de contaminados está nas periferias e favelas, locais com coeficiente de densidade elevado devido a vulnerabilidade social.

Um alto número de pessoas vivendo juntas em um mesmo espaço residencial, às vezes sem possuir os princípios básicos de abastecimento de água e saneamento básico, é um fator pertinente para a propagação do vírus. Portanto, olhar para o quesito densidade por si só, é ineficaz.

Mais do que nunca faz-se necessário a implementação de cidades compactas e inteligentes, onde o deslocamento é reduzido, levando às pessoas a não frequentarem o transporte público e evitar aglomerações, já que possuem todos os serviços essenciais a seu alcance. É preciso promover a garantia de moradia, emprego, saneamento básico, ocupação dos vazios urbanos nas áreas centrais e transporte público eficiente, assim como os parques e áreas públicas.

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Figura 12 – Passageiros chineses chegam à estação ferroviária de Pequim em meio ao surto de coronavírus. 27 Fonte: Council of foreign relations.

Figura 4 - Pesquisa (1)

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Figura 13 - Vacâmcia de edifícios corporativos Fonte: Estadão.

2.3 O FUTURO DOS EDIFÍCIOS CORPORATIVOS Ainda é cedo para saber o impacto a longo prazo, mas boa parte das mudanças impostas pela pandemia vieram para ficar. Temos hoje uma vasta área de edifícios corporativos na cidade de São Paulo, e a pandemia nos trouxe uma vacância muito forte, um a cada cinco escritórios está vazio hoje em São Paulo. (COTIDIANO, 2021) A taxa de vacância de edifícios corporativos que era de 10%, atingiu 30% em 2020 no estado de São Paulo. Na capital, 220 mil metros quadrados de escritórios foram devolvidos no primeiro trimestre de 2020. (ABECIP, 2020) Como exemplo, temos o polêmico caso da XP, uma das maiores corretoras de valores brasileira, a qual possuía sete andares de laje corporativa no São Paulo Corporate Towers e mais dois em sua antiga sede na Faria Lima. (BRAZIL JOURNAL, 2020) A corretora anunciou home office permanente no segundo semestre de 2020 com nova sede em São Roque, a qual seguirá o conceito de arquitetura sustentável.

Pesquisas internas desenvolvidas pela corretora mostraram que desde que os funcionários foram colocados em quarentena, houve um aumento no indicador de satisfação devido ao equilíbrio adquirido entre vida pessoal e profissional.

Trabalhar a partir de qualquer lugar é ressignificar como priorizamos o nosso tempo. Seria um desperdício não transformar essa experiência vivida desde o início deste ano de 2020 em uma nova maneira de encarar a vida corporativa, escreveu Benchimol no livro manifesto. (OGLOBO, 2020).

Tal cenário de vacância levou a gestão de Bruno Covas (1960 – 2021) planejar revisar o plano diretor da cidade. O Plano Diretor de São Paulo (Lei 16.050) de 2014, seria responsável pelo planejamento urbano da cidade até 2029. Porém ainda este ano (2021) passará por uma revisão intermediária com o objetivo de fazer ajustes diante da nova realidade pós pandemia. Ainda de acordo com a Prefeitura, “Será, portanto, uma oportunidade para qualificar as condições de vida da população e reduzir as desigualdades existentes”.

Em entrevista ao jornal Folha de São Paulo, o relator do atual Plano Diretor da cidade na Câmara, o urbanista e ex-vereador pelo PT Nabil Bonduki afirma que, um dos pontos necessários na revisão intermediária será a discussão da conversão de usos dos prédios.“O que vai mudar é a redução da área de escritórios da cidade. Temos hoje uma quantidade de escritórios muito grande, há uma vacância muito forte. Isso vai tornar necessário cada vez mais conversão de edifícios de escritório para residencial”, diz Bonduki.

O ex-vereador também afirma ao jornal que “uma legislação para o retrofit (prática de modernizar áreas de um prédio aproveitando sua estrutura) poderia contribuir no sentido de transformar eventuais imóveis corporativos em residenciais, já que a cidade tem muita necessidade de espaço habitacional.”

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2.4 MONO X MULTIFUNCIONALIDADE O primeiro, como o nome diz, descreve um conceito de espaço urbano que preenche uma única função e geralmente é produzido como consequência de decisões tomadas por incorporadores ou planejadores antiquados. O segundo espaço, concebido como multifuncional, foi pensado para uma variedade de usos, participantes e usuários. O bairro residencial distante, o conjunto habitacional, o centro empresarial, a zona industrial, o estacionamento, a passagem subterrânea, a rotatória, o shopping center e mesmo o automóvel criam espações monofuncionais. Mas a praça lotada, a rua animada, o mercado, o parque, o café na calçada, todos representam usos do espaço multifuncional. (JACOBS; Janes, 1961) Atualmente, as grandes distâncias e engarrafamentos são problemas decorrentes das grandes cidades. E para tal questão, vem a solução das cidades compactas, já mencionada no item 2, que traz consigo o termo da multifuncionalidade, edifícios os quais proporcionam diferentes usos em um mesmo projeto, trazendo vitalidade, segurança e diversificação de pessoas, garantindo que o trabalho e outros serviços fiquem de fácil alcance, reduzindo assim, o deslocamento de automóveis para atender às necessidades cotidianas.

No entanto, edifícios monofuncionais são predominantes na atualidade, uma vez que facilitam a padronização e construção de projetos, visando o lucro a curto prazo e resultados rápidos. Diferentemente dos edifícios de uso misto, que criam complexas situações de propriedade e inquilinato, consideradas pelo poder público de difícil gerenciamento, e pelos incorporadores, de difícil comercialização.

O desaparecimento de espaços públicos multifuncionais gera terríveis consequências sociais. À medida que a vitalidade dos espaços públicos diminui, perdemos o hábito de participar da vida urbana da rua. O policiamento natural das ruas, aquele produzido pela própria presença das pessoas, é substituído pela segurança oficial e a própria cidade torna-se menos hospitaleira e mais alienante. Logo, nossos espaços públicos tornam-se realmente perigosos, e como resposta, as atividades tornam-se mais divididas em territórios, com os ricos em territórios protegidos por muros altos e os pobres em favelas.

Os núcleos compactos e de uso misto reduzem as necessidades de deslocamento e criam bairros sustentáveis e cheios de vitalidade:

Distância que exige deslocamento de carro

Distância que pode ser percorrida a pé ou de bicicleta

Figura 14 – Deslocamento nas cidades.

Fonte: Cidades para um pequeno planeta – Richard Rogers

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O zoneamento das atividades induz à utilização e dependência do automóvel particular, enquanto núcleos compactos reduzem as distâncias e permitem o deslocamento a pé ou de bicicleta. A multifuncionalidade garante que o trabalho e outros serviços fiquem ao alcance da comunidade, o que significa menores deslocamentos de automóveis para atender às necessidades cotidianas.

8. A QUESTÃO DA SUSTENTABILIDADE O planeta Terra é um sistema fechado com recursos finitos. Contudo, o aumento populacional trás a necessidade de uma forma mais inteligente de habitar o planeta, que difere do atual modelo de economia linear, que tem a prática de extrair, produzir e descartar. Este sistema trás risco ao esgotamento de matérias-primas e a contaminação decorrente do volume exagerado de resíduos inutilizados.

Figura 15– Processo de Economia Circular Fonte: Ideia Circular

A solução para tal problema está na economia circular, onde a reutilização de recursos é maximizada. Devemos reciclar materiais, reduzir o lixo, conservar os recursos não-utilizáveis e insistir no consumo dos renováveis. “O uso de recursos pelo tempo mais longo possível pode reduzir as emissões de algumas nações em até 70%, e diminuir significativamente os resíduos.” (NATURE, 2016)

Figura 16 – Ciclo de Economia Circular Fonte: Ideia Circular

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A Economia Circular visa o desenvolvimento de novos produtos e serviços ecologicamente eficientes, redução da extração de recursos, maximização da reutilização, aumento da eficiência e desenvolvimento de novos modelos de negócios. Contribuindo, assim, para a conservação do capital natural, reduzindo as emissões e resíduos, combatendo às alterações climáticas.

3.1 RETROFIT O retrofit é a moderna face do antigo, o renascimento no lugar da destruição. Edifícios decadentes ganham fachadas renovadas e valorizadas, estabelecendo um diálogo com modernas instalações, comodidade e conforto tecnológico do século XXI, convivendo em harmonia com fachadas bem trabalhadas, afrescos e detalhes de acabamento restaurados de séculos anteriores. A aparência pode não mudar, mas os valores certamente mudam, embora a edificação e todas suas referências permaneçam preservadas. (Caio Sergio Calfat Jacobe em entrevista a Revista infra de outubro de 2003) Novos edifícios são vistos como pouco mais de meros produtos, os quais o lucro determina suas formas, qualidades e desempenhos. Qualquer gasto não relacionado diretamente à obtenção de lucro a curto prazo expõe os incorporadores a desembolso de capital a longo prazo, o que torna a empresa mais vulnerável a riscos financeiros. Nossa economia de resultados imediatos não oferece qualquer estímulo a investimentos em tecnologias ecológicas a longo prazo.

A história mostra que mesmo nossos melhores edifícios podem ser modernizados para atender às necessidades atuais, o que pode ser feito criando um diálogo entre o antigo e o moderno. No caso dos edifícios corporativos que foram construídos em uma época em que havia o uso deliberado de uma energia de baixo custo, o característico edifício corporativo era projetado para criar um ambiente interno fechado, com ambientes internos totalmente artificiais e janelas distantes da maioria das mesas de trabalho, as quais necessitam de luz artificial durante todo o dia, gerando um alto consumo energético.

Três quartos do uso diário de energia nos edifícios é atribuído à iluminação artificial, aquecimento e resfriamento, em proporções bastante semelhantes.

Assim, podemos dizer que o retrofit é uma maneira de adequar antigos edifícios, ampliando sua longevidade e evitando assim desperdício de materiais para a construção de um novo edifício.

A prática do retrofit possui três gradações distintas: • Renovação Leve (Light Renovation): com uma intervenão mais tímida, na qual apenas poucos itens são modernizados, como a instalação de um sistema de ar-condicionado, por exemplo.

• Renovação Substancial (Substantial Renovation): trata-se de uma intervenção mais ousada, com introdução de diversos sistemas (elétrico, proteção acústica, cabeamento estruturado, automação), para melhor funcionalidade do edifício.

• Renovação Profunda (Gut Renovation): é uma renovação visceral do empreendimento, na qual apenas a estrutura do prédio é aproveitada e todo o resto é substituído – das paredes internas e instalações hidráulicas e elétricas, passando por elevadores e geradores, ao imobiliário, incluindo-se aspectos plásticos como fachadas e revestimentos.

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4. ESTUDO DE CASO 4.1 DETROIT – A CIDADE DERRUBADA POR CRISES Detroit, que já foi o berço da indústria automobilística e considerada a quarta maior cidade dos Estados Unidos, declarou falência em 2013, tendo sua economia abatida com dívidas estimadas em US$ 15 bilhões. Sua população teve uma drástica regressão - de 1.8 milhão de habitantes para 700 mil em um período de 100 anos, (OBVIOUSMAG, 21012) com grande parte da população atual sendo de sem tetos. Segundo dados do último censo populacional americano, 79.725 de suas casas estão abandonadas – um em cada cinco imóveis está vazio.

A cidade sofreu diversas crises econômicas ao longo do século XX, porém sempre se recuperou. A causa de sua falência foi a crise na indústria automobilística, consequência da corrupção e péssima administração pública. O pedido de falência da cidade desencadeou a um processo que poderia levar a uma longa luta com antigos e atuais funcionários da cidade, que têm direito a benefícios como assistência médica e pensões, os quais foram cortados para solucionar os problemas na economia.

Apesar de ser o local mais recente a passar por um problema desta magnitude nos EUA, a falência de Detroit não é um caso isolado. De acordo com o economista Richard Wolff: “Há tantas outras cidades nos EUA na condição de Detroit, que se os tribunais decidirem que é legal retirar a pensão que foi prometida aos trabalhadores, os Estados Unidos estariam diante da legalização do roubo”. Segundo Wolff, “a falência de Detroit é um exemplo do fracasso de um sistema econômico”.

Figura 17 – Igreja abandonada em Detroit Fonte: Veja SP

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Figura 18 – Biblioteca abandonada em Detroit Fonte: OBVIOUS, 2012.

Figura 19 – Escola abandonada em Detroit Fonte: OBVIOUS, 2012.

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9.2 EDIFÍCIO NOMAD Local: Moema - São Paulo – SP – Brasil.

Ano: 2017. Área do terreno: 4.831m².

Arquiteto: SPBR Arquitetos O edifício Nomad está localizado no bairro de Moema, em São Paulo. É um edifício da década de 80 construído para fins corporativos e recentemente passou por uma mudança de uso. “Apesar de a população crescer pouco hoje, o reaproveitamento do já construído é incomum aqui. Neste caso, pé-direito alto e as enormes janelas corporativas favorecem os novos apartamentos. Sem muro nem grade, tem rara calçada convidativa.” – diz Angelo Bucci, arquiteto que projetou o retrofit.

O edifício traz um conceito de viver com menos muros, mais janelas e de forma colaborativa, onde todos os moradores são conectados pelo aplicativo SKR Compass, o qual integra serviços condominiais, sendo possível por ele a liberação e controle de acesso a visitantes, agendamento de utilização do coworking, chef’s studio, wellness, solicitação de manutenção e recebimento de avisos e informações importantes, desde a limpeza de sua residência até o agendamento de massagem.

O edifício de apartamentos possui unidades de 40m² a 72m² e coberturas duplex de 81m² e 115m², sendo estes de 1,2 e 3 dormitórios com 1 a 2 suítes. As unidades habitacionais possuem espaços amplos, os quais propõem sugestões de variados tipos de layout, com total possibilidade de integração de espaços e usabilidade. Além de janelas de piso ao teto, as quais promovem maior ventilação e iluminação.

Em seu espaço de convivência, o edifício conta com o Nomad Gourmet, cozinha equipada com utensílios e adega para receber convidados especiais ou um chef renomado; Nomad on the go, loja de conveniência par que os moradores possam desfrutar do empreendimento sem ter que se deslocar para isso; Nomad Coworking, sala de trabalho equipada com todos os suportes necessários para que os moradores possam trabalhar em um ambiente colaborativo; Nomad Wellness, área de lazer com piscina climatizada, solarium com deck de madeira, área de fitness e sala de massagem; além de serviços de bike sharing, lavanderia com máquinas profissionais, serviço de manobrista, ponto de recarga para carro elétrico, internet de alta velocidade nas áreas de convivência e garagem, infraestrutura da internet das coisas (IOT), vidro blindado no acesso ao prédio, controle de acesso digital e fechaduras eletrônicas nos apartamentos.

A escolha deste projeto como referência para a concepção desse trabalho se dá principalmente pela conectividade e modo coletivo de se viver. Além de suas plantas, que permitem uma enorme possibilidade de integração de espaços e usabilidade que varia com as necessidades de cada morador. Podemos notar que foi adquirida uma tipologia de studios espaçosos e com uma grande flexibilidade de layout.

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Figura 20 – Fachada Edifício Nomad Fonte: Archdaily.

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residencial

lazer comércio estacionamento

Figura 21 – Planta pavimento tipo - Edifício NOMAD Fonte: Archdaily.

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Figura 22 – Diagrama de usos - Edifício NOMAD Fonte: Archdaily com intervenções feitas pela autora.

Figura 23 – Térreo Edifício Nomad Fonte: Archdaily.

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Figura 24 – Apartamento de 40m ² Fonte: SKR Empreendimentos

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Figura 25 – Apartamento de 48m ² Fonte: SKR Empreendimentos

Figura 27 – Apartamento de 72m ² Fonte: SKR Empreendimentos

Figura 26 – Apartamento de 52m ² Fonte: SKR Empreendimentos

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9.3 FL 4300 Local: Vila Olímpia - São Paulo – SP – Brasil.

Ano: 2015. Área do terreno: 13.000m². Área construída: 30.674,69 m² corporativo / 40.008,76m² residencial O edifício multifuncional FL 4300 está localizado na Vila Olímpia, dando acesso para três vias, sendo a mais importante a Av. Faria Lima. É constituído por três torres, sendo duas de uso corporativo e uma de uso residencial.

A torre com acesso a Av. Faria Lima, o FL Corporate, edifício mais emblemático do conjunto, possui lajes corporativas que variam entre 860m² a 1075m². A torre central também é destinada a uso corporativo, porém com salas que variam entre 58m² a 94m². Por fim, a terceira torre é destinada a uso residencial, com apartamentos de um dormitório e áreas que variam de 35m² a 64m², com diversos serviços.

O edifício possui uma praça pública de 1.280m² ao centro, aberta 24 horas por dia e sem grades, a qual integra as torres e acomoda no espaço térreo do edifício residencial um restaurante de 180m² aberto ao público, além de toda a área comercial do complexo. A área de lazer foi projetada na cobertura das torres corporativas, com o acesso desta área sendo feito através de uma passarela projetada no 11º andar.

Os edifícios possuem materialidade distintas, onde no FL Corporate prevalece o sistema de fachada inutilizada com módulos de vidro laminado de controle solar na cor azul, granito e brises, os quais promovem o sombreamento na face que possui grande insolação.

A escolha deste projeto como referência para a concepção desse trabalho final de graduação se dá principalmente por se tratar de um conjunto de uso misto na mesma região de intervenção, com programa similar ao proposto. Seus elementos paisagísticos e áreas livres permeáveis de qualidade dão sentido à implantação do conjunto, proporcionando uma experiência única ao pedestre.

lazer residencial comércio

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Figura 28 – Diagrama de usos Fonte: Archdaily cpm intervensões feitas pela autora.

Figura 29 – FL4300 Fonte: Archdaily

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44

45

10. LEVANTAMENTOS

Figura 30 - Mapa Escolas Fonte: Geosampa

Serviços: Com base nas figuras 30 e 31, podemos notar que a região possui uma infraestrutura equipada, com diversidade de shoppings centers e comércio na região. Porém moradores reclamam da falta de serviços públicos e envolvimento da diversidade.

“Esse bairro é um paraíso? É sim senhor. Mas é tudo privado. Tem lazer? Tem, mas é preciso pagar para ter acesso a um clube. Tem segurança? Tem, mas ai de quem não contrata a segurança privada para tomar conta de sua casa. Tem hospital e escola? Tem. É a mesma coisa”, reclama a aposentada Antonietta Vimignani, 67, desde 1946 no bairro para a Folha de São Paulo.

Ciclovias: Em questionário desenvolvido pelo Google Dormulários, moradores questionam a escassez de ciclofaixas e alta quantidade de entregadores de aplicativos utilizando as calçadas e disputando lugar com o pedestre.

Figura 31 - Mapa Serviços Fonte: Geosampa

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Figura 32 - Curva Mestra Fonte: Geosampa

Figura 33 - Ciclovia Fonte: Geosampa

Figura 34 - Ônibus Geosampa

Figura 35 - Ferrovia Geosampa

Transporte público: A região possui escassez de transporte público de qualidade. A estação de metrô mais próxima é a estação Faria Lima, localizada a 4km do edifício.

Contudo, fica a 1km da estação de trêm Cidade Jardim, a qual possui poucas conexões com as linhas de ônibus e metrô e deixa a desejar em questão de estrutura e qualidade, é superlotado.

Os ônibus articulados circulam em ruas estreitas, disputando espaço em meio ao trânsito de carros, motos e ciclistas e também são superlotados e escassos de pontos de ônibus, os quais são muito distantes um do outro. Podemos notar essa escassez ao comparar que a região possui mais helipontos do que pontos de ônibus.

Levantamento da Folha, feito a partir de registros da Anac (Agência Nacional de Aviação Civil) e da SPTrans (empresa de transporte da prefeitura), reforça as conclusões de outro mapeamento preparado por técnicos municipais em parte do eixo empresarial da Faria Lima à Berrini.

Este identificou por imagens de satélite 75 helipontos numa região que abriga 60 paradas de ônibus -sem contar “pontos gêmeos”, nos dois lados da rua.

Embora a prefeitura diga que há 22 linhas de ônibus passando em alguma parte do bairro, não há conexão rápida de transporte coletivo para regiões estratégicas, como a central ou a da Paulista. E a linha metroferroviária mais próxima, a 9-Esmeralda da CPTM, leva os usuários a trechos mais periféricos (Osasco-Grajaú).

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Zoneamento: De acordo com a figura 37, podemos notar que o ediício está localizado em uma ZM (Zona Mista), onde se pretende promover usos residenciais e não residenciais, viabilizando a diversificação de usos, sendo uma zona em que se pretende mais a preservação da morfologia urbana existente e acomodação de novos usos, do que a intensa transformação.

Figura 37 - Zoneamento Fonte: Geosampa

Densidade populacional: O bairro do Itaim Bibi possui uma densidade populacional de 9.351 hab./Km2 e segundo o relatório “Cidades e Pandemia” da UN-Habitat (ONU, 2021), o ideal é 15.000 hab./Km2. Desse modo, observa-se que a infraestrutura do bairro está subutilizada.

Figura 38 - Densidade populacional Fonte: Geosampa

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Figura 39 - Topografia Fonte: Geosampa

Uso do solo: Podemos notar a setorização dos usos na região. Onde ao lado esquerdo do rio, temos a predominância de casas de alto padrão, e ao lado direito, comércios e serviços.

Figura 40 - Uso do solo Fonte: Geosampa

Figura 41 - Insolação Fonte: Elaborado pela autora

Figura 36 - Áreas Verdes Geosampa

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Figura 42 – Operação Urbana Faria Lima Fonte: Site da Prefeitura de São Paulo

O condomínio está localizado na região da Operação Urbana Faria Lima, vigente desde 2015. Apresentando características diferentes das determinadas para áreas de Zona Mista.

• CA básico: 1 • CA máximo: 4 • TO: 0,7 • Lote mínimo: 1.000m² • CAT. Uso C2 e S2: uma vaga de estacionamento a cada 35m² de área de construção computável.

• Recuo mínimo frontal: 5m • Recuo mínimo lateral: 3m • Gabarito de altura: não computado • • • • • • •

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No período em que foi construído, era vigente a Lei Ordinária 7805 de 1972, a qual apresentava as seguintes características: CA máximo: 3,5 TO: 0,8 Lote mínimo: 250m² Recuo mínimo frontal: 5m Recuo mínimo lateral: 3m Gabarito de altura: não computado

Figura 43 – Condomínio São Lioz Fonte: Brazel Properties

O condomínio São Luiz, escolhido para intervenção, está localizado na Av. Pres. Juscelino Kubitschek, 1830, bairro do Itaim Bibi, em São Paulo, e é o edifício corporativo de grande porte mais antigo da região.

Sua construção teve início em 1976 e foi finalizada em 1984, sendo obra do arquiteto Marcelo Accioly Fragelli (1928-2014), do grupo Promon.

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Em sua fachada, é possível identificar as formas em concreto armado, acentuado por linhas simultâneas da composição do sistema estrutural empregado.

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Figura 44 – Fachada em concreto armado Condomínio São Luiz Fonte: Veja SP

Figura 45 – Fachada Condomínio São Luiz Fonte: Brazel Properties

Em frente às vidraças, a fachada é caracterizada pela presença marcante do brise-soleil, expressão francesa que em português significa quebra-sol.

Figura 46 – Brise-soleil existente.

Fonte: Veja SP

Seu fundamento é a utilização de antecâmaras e portas corta-fogo. Portas que se fecham, enquanto outras abrem, impedindo que a fumaça se espalhe pelas escadas.

O complexo ocupa uma área de quinze mil metros quadrados. É composto por quatro torres interligadas. As torres possuem quatorze andares. Cada andar possui 800 metros quadrados de área útil.

Figura 47 – Vista aérea Condomínio São Luiz.

Fonte: Brazel Properties

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O heliponto privativo suporta aeronaves com peso máximo de 4,25 toneladas.

Figura 48 – Vista áerea Condomínio São Luiz Fonte: Brazel Properties

54

Implantado em terreno de 15.000 metros quadrados, o térreo, que dispõe de amplos espaços, recebeu projeto do paisagista Burle Marx: suas 76 espécies de plantas tornam prazeroso passear entre seus jardins.

Figura 49 – Vista áerea Condomínio São Luiz Fonte: Brazel Properties

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56

Figura 50 – Térreo Condomínio São Luiz Fonte: Brazel Properties

Figura 51 – Térreo Condomínio São Luiz Fonte: Brazel Properties

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O complexo dispõe de um teatro com capacidade para 290 pessoas.

Figura 52 – Auditório Condomínio São Luiz Fonte: Brazel Properties

Figura 53 – Auditório Condomínio São Luiz Fonte: Brazel Properties

INFORMAÇÕES TÉCNICAS: Fachadas: Concreto e vidros não reflexivos Pé direito do andar tipo: 2,80m de piso a forro Forro do andar tipo: forro modular em gesso Áreas técnicas: Salas técnicas de equipamentos de ar-condicionado e shafts de elétrica e dados para passagem de cabeamento.

Ar-condicionado: Sistema de ar-condicionado com central de água gelada.

Elevadores: 14 elevadores sociais e 2 elevadores de serviço.

Geradores: Geradores para atendimento de 100% das áreas comuns.

Segurança contra incêndio: 8 escadas de incêndio internas, com pressurização forçada, antecâmaras, detector de fumaça na área privativa.

Amenidades: Café, banco e bicicletário com vestiário Subsolo: 2 níveis de subsolo, com 177 vagas.

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Figura 54 – Sala comercial Condomínio São Luiz Fonte: Brazel Properties

59

60

Figura 55 – Planta pavimento tipo Condomínio São Luiz Fonte: Brazel Properties

5. PROJETO

61

5.1 PROGRAMA DE NECESSIDADES SERVIÇOS UNIDADES

ÁREA UNITÁRIA

ÁREA TOTAL

20

VARIADO

1.088m²

05

23m²

115m²

05

22,50m²

112,50m²

PNE PÚBLICO TÉRREO

05

8m²

40m²

RESTAURANTE TÉRREO

01

325,40m²

325,40m²

FOURIER

01

42m²

42m²

01

530m²

530m²

01

1.032m²

1.032m²

BAR COBERTURA

01

530m²

530m²

RESTAURANTE COBERTURA

01

513m²

513m²

ACADEMIA

01

605m²

605m²

01

28,80m²

28,80m²

01

24,15m²

24,15m²

LOJAS SANITÁRIO PÚBLICO FEMININO TÉRREO SANITÁRIO PÚBLICO MASCULINO TÉRREO

AUDITÓRIO PARA 290 PESSOAS CIRCULAÇÃO HORIZONTAL TÉRREO

VESTIÁRIO FEMININO ACADEMIA VESTIÁRIO MASCULINO ACADEMIA DECK PISCINA TOTAL

62

01 4.985,85m²

COWORKING UNIDADES

ÁREA UNITÁRIA

ÁREA TOTAL

01

410m²

410m²

12

86m²

1.032m²

48

variado

1.003m²

ESPAÇO DE COWORKING

12

94m²

1.128m²

SANITÁRIO FEMININO

12

17,60m²

211,20m²

SANITÁRIO MASCULINO

12

19,40m²

232,80m²

PNE

12

6,70m²

80,40m²

DESCOMPRESSÃO

12

125,60m²

1.507,20m²

CENTRAL DE DELIVERY

12

43m²

516m²

CIRCULAÇÃO HORIZONTAL

12

90m²

1.080m²

HALL COLIVING / CORPORATIVO / COWORKING CAFETERIA SALA DE REUNIÃO COWORKING

TOTAL

7.200m² CORPORATIVO

SALAS CORPORATIVAS

UNIDADES

ÁREA UNITÁRIA

ÁREA TOTAL

36

94m²

3.384m²

UNIDADES

ÁREA UNITÁRIA

ÁREA TOTAL

137

36m²

4.932m²

13

62m²

806m²

13

29m²

377m²

COLIVING DORMITÓRIO ÁREA PARA PROPAGAR VENTILAÇÃO NATURAL COZINHA COLETIVA

63

LAVANDERIA COLETIVA

13

24m²

312m²

CIRCULAÇÃO HORIZONTAL

13

133m²

1.729m²

TOTAL

8.156m² RESIDENCIAL UNIDADES

ÁREA UNITÁRIA

ÁREA TOTAL

HALL

01

160m²

160m²

STUDIO 44m² - Tipo A

24

44m²

1.056m²

STUDIO 44m² - Tipo B

12

44m²

528m²

STUDIO 53m² - Tipo A

120

53m²

6.360m²

STUDIO 53m² - Tipo B

12

53m²

636m²

LAVANDERIA COLETIVA

12

59m²

708m²

ESPAÇO PARA COWORKING

12

54m²

648m²

CIRCULAÇÃO HORIZONTAL

12

432m²

5.184m²

TOTAL

15.280m² ÁREAS TÉCNICAS

A.C. E INVERSOR FOTOVOLTÁICO SHAFT LIXEIRA

UNIDADES

ÁREA UNITÁRIA

ÁREA TOTAL

56

10,50m²

588m²

56

7,70m²

431,20m²

TOTAL

1.019,20m² ESTACIONAMENTO 02 NÍVEIS DE SUBSOLO COM 177 VAGAS

64

65

66

5.2 PARTIDO PROJETUAL A mudança de uso do Condomínio São Luiz traz uma solução para o trânsito e setorização presentes na região onde o mesmo se encontra. O intuito do projeto é oferecer moradia de qualidade para o público jovem que migram das periferias para a região central da cidade a trabalho. É elaborado uma renovação profunda no edifício, sua estrutura e paisagismo são aproveitados, e todo o resto substituído.

Os breses são substituídos por placas fotovoltáicas, as quais gerarão energia suficiente para tornar o edifício autossuficiente.

O heliponto é substituído por uma piscina para lazer dos moradores.

A laje do mesmo é forrada por vegetação, a qual capta água da chuva e leva para os reservatórios.

O mesmo acontece no térreo, onde a água é captada e utilizada no jardim.

O paisagismo de Burle Marx é mantido e aprimorado de forma que todas as vias possuem acesso ao térreo público do edifício, livre de muros e com serviços e comércio disponibilizados para toda a população.

Em seu entorno imediato, temos a presença de consolidados marcos urbanos, como o Parque do Povo, Shopping JK Iguatemi e o São Paulo Corporate Towers. Contudo, o Retrofit do Condomínio tem o intuito de ser um Ponto Nodal para a cidade.

O percurso projetado no projeto viabilizar o prazer na experiência cotidiana de transitar pela cidade.

Adotou-se o aumento da penetração visual mediante a quantidade de transparência projetada pela aplicação do vidro na fachada, simultaneamente com uma continuidade em termos de materiais, através da aplicação constante do concreto aparente.Houve a necessidade de uma proposta que estabelecesse condições para a apropriação de fato do espaço por parte dos usuários, e que proporcionasse a sensação de estar em harmonia com a cidade, um projeto que fosse continuação da mesma.

O projeto permite estimular mais diversidade para seu território de intervenção, mediante de diferentes tipos habitacionais, todos voltados para o público jovem, e a partir da sobreposição de usos e atividades diversas. Buscou-se projetar diferentes níveis do programa, de modo a assegurar a presença de pessoas que circulem pelo condomínio em diferentes horários do dia. O projeto estabelece um partido contrário aos conjuntos habitacionais cercados.

Para promover uma real diversidade urbana, a densidade proposta busca a quantidade máxima de pessoas para usufruir do edifício.

67

68

69

acesso veículos

70

acesso pedeestre

5.3 PLANTAS APARTAMENTOS

71

72

73

5.4 CORTES

74

75

5.5 DETALHE FACHADA

76

5.6 CAPTAÇÃO DE ÁGUA DA CHUVA

Figura 42 – Esquema de captação de água da chuva Fonte: Desenvolvido pela autora

Figura 42 – Esquema Bioswales para captação de água da chuva Fonte: Pinterest com intervenções feitas pela autora

77

5.7 FACHADAS

78

79

80

81

5.8 PERSPECTIVAS 3D

Figura 43 – Perspectiva térreo público Fonte: Desenvolvido pela autora.

82

Figura 44 – Perspectiva edifício (1) Fonte: Desenvolvido pela autora.

83

Figura 45 – Perspectiva edifício (2) Fonte: Desenvolvido pela autora.

84

Figura 46 – Perspectiva edifício (3) Fonte: Desenvolvido pela autora.

85

Figura 47 – Perspectiva edifício (4) Fonte: Desenvolvido pela autora.

86

Figura 48 – Perspectiva edifício (5) Fonte: Desenvolvido pela autora.

87

Figura 49 – Perspectiva edifício (6) Fonte: Desenvolvido pela autora.

88

Figura 50 – Perspectiva piscina (1) Fonte: Desenvolvido pela autora.

89

Figura 51 – Perspectiva piscina (2) Fonte: Desenvolvido pela autora.

90

Figura 52 – Coworking (1) Fonte: Desenvolvido pela autora.

91

Figura 53 – Coworking (2) Fonte: Desenvolvido pela autora.

92

Figura 54 – Bar (1) Fonte: Desenvolvido pela autora.

Totem de autoatendimento nos bares e restaurantes proporciona uma experiência revolucionária aos clientes e coloca todo o processo de pedido nas mãos do público, evitando filas e aglomerações.

93

Lavatórios fora dos toiletes para melhor e mais prática higienização das mãos.

94

Figura 55 – Bar (2) Fonte: Desenvolvido pela autora.

Figura 56 – Bar (3) Fonte: Desenvolvido pela autora.

95

Figura 57 – Bar (4) Fonte: Desenvolvido pela autora.

96

Figura 58 – Studio (1) Fonte: Desenvolvido pela autora.

97

Figura 59 – Studio (2) Fonte: Desenvolvido pela autora.

98

Figura 60 - Studio (3) Fonte: Desenvolvido pela autora.

99

CONCLUSÃO O momento político e social que vivemos intensificou meu cuidado e atenção a todas as dificuldades inerentes a ele. Dentre todos os tipos de edificações, sem dúvidas a de uso corporativo foi a mais afetada.

A baixa densidade populacional no principal polo comercial do estado de São Paulo, região escolhida para estudo denota a pertinência e relevância deste trabalho. Segundo dados do Seade, o bairro do Itaim Bibi possui uma densidade populacional de 9.351 hab./Km2 e segundo o relatório “Cidades e Pandemia” da UN-Habitat (ONU, 2021), o ideal é 15.000 hab./Km2. Desse modo, observa-se que a infraestrutura do bairro está subutilizada.

A aposta no adensamento urbano e populacional para a ressignificação do condomínio São Luiz busca enriquecer o debate acerca do futuro de infraestruturas subutilizadas, especificamente de edifícios corporativos. O projeto apresenta a cidade uma proposta de caráter aparentemente utópico cujas diretrizes de desenvolvimento atestam sua factibilidade no futuro da cidade. Mostra ainda a excitante imprevisibilidade de se entender a arquitetura não como fato isolado, inerte, construído em torno de si mesmo. A arquitetura é, sempre, parte de um todo complexo, inquietante e repleto de possibilidades.

Este trabalho não se coloca como o fim ou o começo de algo, mas como parte de um processo continuo de descobrimento, pesquisa e amadurecimento pessoal-profissional.

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REFERÊNCIAS HARARI, Yuval; LEAL, Odorico; Notas sobre a pandemia: E breve lições para o mundo pós coronavírus. -1. ed. [S.I]: Companhia das letras, 2020.

KLEIN, Naomi. Coronavírus pode construir uma utopia tecnológica. The intercept_, maio/2020. Disponível em: https://edisciplinas.usp.br/pluginfile.php/5692083/mod_resource/content/1/Naomi%20Klein_Coronav%C3%ADrus%20pode%20construir%20uma%20distopia%20tecnol%C3%B3gica.pdf. Acesso em: 05 jan. 2021.

Pandemia e transformação digital: as mudanças nas vidas das empresas e das pessoas. Fundação Fernando Henrique Cardoso. Disponível em: < https://fundacaofhc.org.br/> Acesso em: 05 jan. 2020.

BARBOSA, Joseane Alves. A aplicabilidade da tecnoloogia na pandemia do novo coronavírus (COVID-19). Revista da FAESF. Acesso em Março.

2021.

COTIDIANO. Jornal Folha de São Paulo. 2021. Disponível em < (https://www1.folha.uol.com.br/cotidiano/2021/03/sp-pos-pandemia-tera-de-lidar-com-esvaziamento-de-escritorios-e-excluidos-do-home-office.shtml) > Acessado em: 30/03/2021 SÃO PAULO NAS ALTURAS. Veja SP, 2021. Disponível em < https://vejasp.abril.com.br/blog/sao-paulo-nas-alturas/espacos-convidativos-sao-luiz-condominio-aberto/ > Acessado em 17/06/2021 CONDOMÍNIO SÃO LUIZ. Barzel Properties. Disponível em < https://barzelproperties.com.br/pt/edificio/condominio-sao-luiz/?section=descricao > Acessado em 17/06/2021 ISTO É. Cidade Americana de Detroit declara falência. Disponível em: https://istoe.com.br/314908_CIDADE+AMERICANA+DE+DETROIT+DECLARA+FALENCIA/. Acesso em: 30/03/2021.

OBVIOUS MAG: Detroit - a cidade em ruínas. Disponível em: http://lounge.obviousmag.org/esconderijo/2012/12/detroit---a-cidade-em-ruinas. html > Acessado em 30/03/2021 IDEIA CIRCULAR. Econommia Circular. Disponível em: https://www.ideiacircular.com/economia-circular/ > Acessado em: 09/08/2020.

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