19 Professione Immobiliare ott nov dic 2015

Anno 9 n. 19 Ottobre Novembre Dicembre 2015

Poste Italiane Spa - sped. abb. postale DL.353/ 2003 (conv In. 27/02/2004 n.46) art.1 comma 1,DCB Milano

Condominio!!!

Colazionando continua

APAC e l’aggiornamento continuo degli amministratori

Ascensori in condominio

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Sommario

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EDITORIALE—4

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AGGIORNAMENTO FORMATIVO—6

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LE AZIENDE INFORMANO -

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CONVENZIONI—7

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PATRIMONIO IMMOBILIARE—8 12

NOTIZIE—10

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RECENSIONI—11 IMMAGINI DA EXPO 12

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CONVEGNI E AGGIORNAMENTI 13 13

FORMAZIONE—14

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ASCENSORI—15 CULTURA—18

15

SOCIALE—19

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SICUREZZA 22

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MEDIAZIONE 23 AVVOCATO—26

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INTERVISTA—27

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SICUREZZA—28

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RISPARMIO ENERGETICO —30

PROFESSIONE IMMOBILIARE Pubblicazione trimestrale Direttore responsabile: Ing. Stefano Milanesi Editore EUREOS srl sito web: www.eureos.it e-mail: professioneimmobiliare@eureos.it Promozione e Sviluppo comunicazione@eureos.it Grafica e Stampa presso Tipografia Il Punto Rosso Services S.r.l.

Via Ambrogio Alciati, 5 – 20146 Milano info@ilpuntorossoservices.com Al numero 19 di Professione Immobiliare Ottobre Novembre Dicembre 2015 hanno collaborato:

Lorenzo Milanesi, Maurizio Giannelli, Stefano Milanesi, Giuliana Parodi, Carlo Geri, Nives Castenetto, Maurizio Giannelli, Stefano Poglio, Olivia Carone, Maurizio Iriti, Elia Brunetti, Michele Del Sordo, Faustino Boioli, Massimiliano Bettoni, Giandomenico Graziano, Duferco, Giuliana Parodi RINA Services,Trentino Sicurezza, Tproject, Cargolift, INTERVISION, GruppoGreenpower, RINA.

Registrazione Tribunale di Milano n. 187 del 20 marzo 2007

Testata iscritta al Registro Operatori di Comunicazione (R.O.C.) n. 15634 Professione Immobiliare è anche organo ufficiale di: APAC Associazione Professionale Amministratori di Condominio www.apacitalia.it

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EDITORIALE Lettura e aggiornamento Il mondo intorno a noi

I

l periodo estivo ha consentito ad ognuno di noi di dedicare più tempo alla lettura ed all’ aggiornamento.

Molti di noi hanno approfittato per “portarsi avanti” e visionare i video degli interventi formativi per ripassare i temi affrontati e/o assistere a momenti formativi a cui non avevano avuto occasione di partecipare direttamente nell’ ottica anche di potere partecipare ai relativi esami per raggiungere la fatidica soglia di 15 ore nell’anno (che va, ricordiamo dal 9 Ottobre all’8 Ottobre dell’ anno successivo …. Siamo in Italia…).

Voglio perciò dedicare qualche riga per ricordare due articoli interessantissimi che ho avuto la fortuna di leggere: il primo pubblicato su “Il giornale dell’ Ingegnere” n.

7 di Luglio 2015 a Firma dell ‘ing.

Prof. Dott. Giuseppe Lanzavecchia il cui titolo è “Cosa fare o non fare per far ripartire l’economia” (www. giornaleingegnere.it).

L’articolo ha un grande pregio molto raro nel panorama Italiano: evidenzia le azioni concrete e non si limita a astratti concetti populisti e irrealizzabili. Ne consiglio pertanto la lettura.

Il secondo articolo che tengo a segnalare “Se il Paese non cambia, dieci anni di mancata crescita” è una intervista di Federico Fubini pubblicata sul Corriere della Sera

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il 26 Agosto 2015 a Ray Dalio, super gestore di Hedge Fund, che consente di porsi alcune domande sulla correttezza delle politiche Italiane degli ultimi anni volte al risanamento

della economia. (http://www. corriere.it/economia/15_agosto_26/ se-paese-non-cambia-dieci-annimancata-crescita-acf7dcc8-4bdd11e5-b0ec-4048f87abc66.shtml).

Queste due visioni consentono di chiarirsi meglio le idee e impostare, anche nel nostro piccolo, politiche di sviluppo delle nostre attività, che ci consentiranno di distinguerci rispetto a tutti gli altri ed acquisire quel vantaggio competitivo alla base di tutti i successi.

Stefano Milanesi Ing.Stefano Milanesi Presidente APAC ¦¦

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Aggiornamento Formativo Le immagini parlano da sole

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LE AZIENDE INFORMANO - CONVENZIONI AVVOCATO

COMMERCIALISTA

FORMAZIONE

AVVOCATO

Studio LCG (Milano-Roma)-attività giudiziale e stragiudiziale diritto civile e diritto penale; in particolare, tra le altre, ha sviluppato le proprie competenze in materia di diritto immobiliare e diritto condominiale Viale L. Majno, 20 20129 Milano +39 02 76398404 +39 02 76006457 giuseppe.cannella@lexlecis.com ilaria.gandini@lexlecis.com Dott.ssa Rita Capriotti Melegnano p.zza IV Novembre 2 Tel 02 98695244 Mail r.capriotti@studiocapriotti.eu Sito www.studiocapriotti.eu Riceve solo su appuntamento dal lunedì al venerdì dalle ore 9:00 alle 13:00 e dalle 14:00 alle 18:00 EBVOLUTIO srl - Via Vivaldi, 31 - Bucciansco (MI) Formazione obbligatoria SALUTE E SICUREZZA e COMUNICAZIONE - SCONTO RISERVATO SOCI APAC 10%.

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PATRIMONIO IMMOBILIARE ASCENSORI IN CONDOMINIO QUALCHE CONSIGLIO PRATICO Laureata in Scienze Politiche, lavora al RINA da 29 anni si occupa di sviluppo commerciale dei servizi di RINA SERVICES nell’area Nord Ovest con particolare riguardo alla certificazione amministratori e servizi per il condominio.

Dott. Giuliana PARODI RINA Services S.p.A.- North West Italy District - Via Corsica, 12 - 16128 Genova - ITALY Phone: +39 010 5385275 Fax: +39 010 5351433 http://www.rina.org

A

l fine di ridurre al massimo il rischio ed essere conformi ai regolamenti e alle leggi in vigore è necessario controllare regolarmente gli ascensori.

Il DPR 162/99 impone al proprietario o legale rappresentante di effettuare regolare manutenzione agli ascensori, nonché di sottoporre gli stessi a verifiche periodiche.

Oltre alle visite periodiche di legge, le installazioni più datate, costruite seguendo standard di sicurezza diversi da quelli attuali, potrebbero richiedere verifiche volontarie e/o straordinarie per garantirne la sicurezza.

Dal 1999 in poi la normativa relativa agli ascensori ha aumentato il livello di responsabilità dell’amministratore condominiale, che è tenuto ad affidare la manutenzione degli stessi a una ditta specializzata e in regola con tutte le prescrizioni di legge, contribuendo in tal modo a ridurre la possibilità di disservizi che possano causare infortuni, anche gravi, e a migliorare la qualità della vita nel condominio.

Gli esperti del settore hanno diffuso una serie di consigli utili e regole obbligatorie da seguire per ottenere un buon risultato nella gestione dell’ascensore: tra questi l’importanza di riportare nel libretto tutte le indicazioni previste dalla legge e di custodire lo

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stesso nel locale del macchinario, se possibile.

E’ inoltre buona norma assicurarsi che la ditta manutentrice annoti regolarmente sul libretto i risultati delle verifiche particolari agli impianti di sicurezza almeno ogni sei mesi, così come non permettere a nessuno di accedere all’impianto senza un controllo della ditta ma-

nutentrice e utilizzare solo personale specializzato istruito in caso di arresto dell’impianto e conseguente evacuazione delle persone presenti a bordo.

In occasione di qualsiasi incidente, l’amministratore dovrà altresì far sospendere l’esercizio dell’ascensore fino all’avvenuto controllo da parte della ditta manutentrice, provvedere tempestivamente a far ripristinare l’efficienza del sistema sonoro di allarme, del dispositivo di comunicazione bidirezionale e della sua linea telefonica, oltre che l’illuminazione della cabina, del locale motore e delle vie di accesso.

Infine, allo scopo di aumentare l’accessibilità alle persone con ridotta mobilità, l’amministratore potrà sicuramente trovare le soluzioni più idonee per migliorare l’impianto rivolgendosi sia alla ditta manutentrice sia all’organismo di sorveglianza prescelto.

Per offerte relative al servizio di verifiche ascensori contattare: giuliana.parodi@ rina.org tel. 0105385275 www.rina.org

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NOTIZIE

APAC e MAPI

sempre insieme per l’aggiornamento APAC Associazione Professionale Amministratori di Condominio e MAPI Movimento Amministratori e Proprietari d’Immobili, associazioni che operano nel campo della divulgazione e aggiornamento degli amministratori di condominio hanno firmato l’accordo di collaborazione che prevede il riconoscimento reciproco dei crediti formativi.

In questo modo tutti i soci APAC e MAPI potranno fruire degli interventi formativi e di aggiornamento dell’ altra Associazione con la garanzia di riconoscimento dei crediti. I presidenti delle medesime associazioni, Stefano Milanesi per l’APAC e Gerardo Michele Martino per il MAPI, hanno congiuntamente dichiarato “Al fine di ricercare nuove utilità per i nostri iscritti, abbiamo deciso di consorziare i nostri rispettivi programmi di formazione permanente per gli amministratori di condominio, anticipando per i nostri associati gli obblighi di formazione continua, che, il redigendo Decreto del Ministero di Grazia a Giustizia, attuativo della Legge dell’ 11 Dicembre 2012 n°220, anche detta riforma del condominio, renderà vincolanti per tutti gli amministratori condominiali professionisti. Il tutto in conformità al nostro continuo sforzo, teso a rendere estremamente competenti e competitivi sul mercato i nostri associati, consentendogli diverse e maggiori occasioni di aggiornamento professionale”.

Il Convegno CONDOMINIO!!! del 27 Novembre 2014 è stato il primo esempio di applicazione dell’accordo e tutti gli interventi successivi hanno confermato la bontà del percorso comune..

NOTIZIE LA 6a EDIZIONE DI JOB ZONE AI GIGLI

Dal 2 all’ 8 Novembre 2015 la rassegna dedicata al lavoro

Il Presidente APAC Stefano Milanesi riceve da Carla Mossolin la targa di riconoscimento per il supporto fornito da APAC alla manifestazione.

Dal 2 all’8 novembre 2015 la VI edizione di JobZone, manifestazione dedicata al mondo del lavoro e della formazione organizzata presso il Centro commerciale I Gigli di Campi Bisenzio (FI). È una occasione in cui si incrociano domanda e offerta di lavoro e nella quale vengono proposti corsi di formazione professionalizzanti per supportare chi sia affaccia o necessita di una riqualifica.

La prossima edizione è dedicata alle sinergie che saranno attuate con la manifestazione Jobbando, con il mondo delle Start-up e con Car Clinic per la ricerca di personale.

APAC ed EUREOS forniscono supporto alla manifestazione.

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RECENSIONI Amministratore di Condominio Manuale per il corso di formazione obbligatorio per l’esercizio della professione di amministratore condominiale (D.M. 13 agosto 2014, n. 140) Autori Rodolfo Cusano - A cura di Nunzio Costa - Rodolfo Cusano - Walter Guazzo - Sergio Melluso - Daniele Minichini - Valerio Orlando Anno Edizione: 2015 - Pagine: 688 Prezzo: € 39,00 Appositamente ideato per i corsi di formazione per amministratore di condominio. Dopo la recente riforma del condominio, infatti, è stato introdotto l’obbligo, per chi vuole esercitare tale professione, di frequentare un corso di formazione e successivamente almeno un corso di aggiornamento di 15 ore ogni anno.

La stesura degli argomenti ha rispettato l’ordine di cui al D.M. 13 agosto 2014, n. 140, che ha introdotto tale obbligo formativo, comprendendo anche materie quali: Il diritto urbanistico e tecniche di risoluzione dei conflitti.

Il manuale nasce anche con l’ulteriore scopo di affiancare il professionista nel corso della sua attività quotidiana, rimanendo l’Autore sempre a disposizione alla mail: studiorcusano@gmail.com

Il commento dei Soci: Patrizio Marini Il testo è un corposo manuale che spazia su moltissimi argomenti, orientandosi in tendenza più sugli aspetti tecnici che su quelli giuridici.

Pone attenzione all’uso delle nuove tecnologie e alle leggi urbanistiche, ma non pare occuparsi in modo altrettanto approfondito delle problematiche legate alle maggioranze necessarie per costituire l’assemblea e deliberare a seconda dello specifico oggetto posto all’O.d.G. o degli aspetti fiscali dell’attività di amministratore (dal p.d.v. personale e condominiale).

Non paiono essere ritenute importanti tabelle riepilogative da consultare con immediatezza, riguardanti sia le norme del C.C. ante e post riforma sia le maggioranze richieste per le diverse tipologie di delibera, né spiega come e perché condurre un assemblea verificando i diversi quorum necessari.

Si da certamente come piuttosto scontata la conoscenza della normativa civile in tema di condominio.

Sembra più un valido manuale operativo avanzato, pensato per chi già svolga la professione e ricerchi aggiornamenti (sulla gestione del sito internet, ecc.), mentre alla parte giuridica a base dell’esame da superare è dedicato poco.

Anche la forma utilizzata nella trattazione è in generale più da addetti ai lavori, già esperti in questioni urbanistiche e legali: ad es., con riguardo alla responsabilità per abusi edilizi, si tratta il tema con terminologia e conoscenze tecnico-giuridiche non in possesso di molti fra coloro che devono essere “formati” da questo testo.

Codice del Nuovo Condominio Operativo

Annotato con Dottrina e Giurisprudenza • Normativa complementare • Formulario A cura di Massimiliano Di Pirro - Anno Edizione: 2015 Pagg 1232 Prezzo: € 69,00 Nuova Edizione - , il codice è stato riorganizzato in funzione anche delle esigenze formative degli amministratori di condominio ex D.M. 140/2014. A questo fine, sono state riviste le voci dell’appendice normativa e sono stati inseriti nuovi commenti relativi agli strumenti di risoluzione stragiudiziale delle controversie (mediazione e negoziazione assistita), al contratto di lavoro subordinato, ai diritti reali e alla proprietà edilizia (privilegiando le questioni strettamente inerenti alla materia condominiale: immissioni, atti emulativi, distanze legali ecc.) e al contratto d’appalto, al quale è dedicato ampio spazio.

Come sempre, il lavoro, si propone quale strumento fondamentale per avvocati e magistrati, nei rispettivi ruoli, per aggiornamento e completezza. Infatti si è proceduto ad una ricognizione maniacale di tutta la giurisprudenza più recente, di legittimità e di merito, e sono state evidenziate questioni di rilevante interesse pratico, quali, ad esempio, il pignoramento del conto corrente condominiale e l’escussione preventiva del condomino non in regola con i pagamenti e/o l’impugnazione delle delibere assembleari per difetto di convocazione di uno o più condomini.

Il formulario, già in sovrappeso, è ingrassato ancora.

Condomini e avvocati troveranno tutte le formule principali per condurre felicemente a termine la procedura di mediazione.

Sono state inserite formule relative a istituti recentissimi, introdotti dal D.L. 132/2014 (conv. in L. 162/2014), quali il trasferimento in sede arbitrale dei procedimenti pendenti davanti all’autorità giudiziaria, e atti giudiziari per la tutela dei diritti dei condomini in caso, tra l’altro, di omessa manutenzione delle parti comuni e lesione del diritto di vivere in un ambiente salubre e di opere lesive delle norme sulle distanze.

Il codice ha mantenuto, nel suo insieme, il taglio originale che lo contraddistingue fin dalla nascita, affrontando la materia condominiale da una pluralità di punti di vista: quello del giudice, per l’approfondimento delle tematiche e la puntuale rendicontazione del dibattito dottrinale e giurisprudenziale; quello dell’avvocato, per la ricca casistica e le formule utili per la pratica; quello, infine, dell’amministratore di condominio e dei condomini, i quali potranno chiarirsi le idee su tutte le vicende della vita in condominio (procedure da seguire per convocare un’assemblea e approvare validamente una delibera, clausole regolamentari, utilizzo degli spazi comuni ecc.).

Il commento dei Soci: Maurizio Schena Ben impostato , riassunto per macro settori del condominio, entra sempre più nello specifico man mano che si prosegue nella lettura dei singoli elementi.

Lo individuo come strumento forse troppo specifico per la formazione iniziale del corso, ma comunque strumento del quale un amministratore si deve necessariamente dotare .

“LA QUALITA’ DEI SENTIMENTI” DI WILLY PASINI Pubblicato nel 1991, è un libro che può aiutarci a vivere meglio con noi stessi e con il nostro partnergrazie alle riflessioni dell’autore sui sentimenti e sui rapporti tra i due sessi. Esperto sessuologo epsichiatra, Willy Pasini ci descrive, servendosi di molti esempi concreti, i lati belli ed i latimisteriosi della nostra vita sentimentale, analizzando anche aspetti quali la fiducia e l’attrazione.

Willy Pasini è nato a Milano nel 1938. Psichiatra, sessuologo e saggista italiano, ha lavorato all’Organizzazione Mondiale della Sanità. Fondatore della “Federazione Europea di sessuologia”, èstato nominato Cavaliere e Commendatore al merito della Repubblica Italiana.(Nives Castenetto)

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IMMAGINI DA EXPO

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Convegni e Aggiornamenti

Il 26 Novembre 2015 torna Condominio!!!

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ureos non si ferma mai.

Il prossimo 26 Novembre si terrä la seconda edizione di Condominio!!! Nuove sfide per una gestione professionale dell’immobile - mostra convegno sui temi centrali del condominio.

Dopo il successo della manifestazione dello scorso anno, i relatori e le aziende che hanno supportato Eureos nella organizzazione dell’evento, sono pronti per un nuovo successo e una serie di nuovi interventi di grande rilievo ed interesse.

I molti partecipanti di allora saranno ancora

di più quest’anno.

Desk specifici con consulenze personalizzate, incontri con i massimi esperti del settore e uno scambio fittissimo di biglietti da visita, faranno da cornice ad una serie di relazioni documentate e poi disponibili sul web per i necessari approfondimenti.

Appuntamento allora al 26 Novembre a Milano. www.eureos.it

Per la Vostra Pubblicità su Professione Immobiliare professioneimmobiliare@eureos.it +39 02 39462734 - www.eureos.it

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FORMAZIONE Profilo Professionale - ELIA BRUNETTI - Proprietario Ebvolutio Ingegnere Edile e Architetto, laureato presso Il Politecnico di Milano.

Esperto in salute e sicurezza nei cantieri (CSP-CSE) e nei luoghi di lavoro (RSPP) con abilitazione per tutti i moduli ATECO. Formatore aziendale qualificato per sicurezza sul lavoro, comunicazione efficace, vendita e public speaking.

Clienti privati: amministratori di condominio, commercialisti, venditori, società B2B, B2C, società di consulenza, e construction management.

Enti pubblici: AFOL, Provincia di Milano, SSCT, IAL Italia CISL. Profilo Professionale - MICHELE DEL SORDO: Direttore area giuridica formativa EBVOLUTIO SRL Giurista specializzato in salute e sicurezza del lavoro, laureato presso Università degli Studi di Milano.

Formatore aziendale qualificato in salute e sicurezza sul lavoro, e tematiche specialistiche relative al D. Lgs 231/2001.

Clienti privati: società ambientali e chimiche, liberi professionisti, società B2B, B2C, commercianti, imprese edili.

Enti pubblici: AFOL, ENAIP, Provincia di Milano, SSCT, IAL Italia CISL. Auditor OHSAS 18001 e UNI EN ISO 9001:2008.

SAPPIAMO VERAMENTE COSA COMPORTA ESSERE DATORE DI LAVORO?

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er anni il D.Lgs. 81/08, c.d. Testo unico in materia di salute e sicurezza sul lavoro, è stato scarsamente applicato nelle realtà condominiali, o quantomeno applicato in maniera discontinua. Oggi non vi è dubbio che, in caso di presenza anche solo di un custode / portinaio, sia necessaria una valutazione dei rischi documentata, rientrando senza dubbio tale soggetto nella definizione di lavoratore di cui all’art.2 del citato decreto.

Anche qualora il condominio non abbia lavoratori alle dipendenze, è comunque sempre necessario considerare e valutare i possibili rischi derivanti dall’interferenza delle attività affidate in appalto esterno (si pensi, a titolo esemplificativo, alla manutenzione del verde e alla pulizia delle parti comuni).

Con il supporto e la supervisione degli Amministratori di condominio, i consulenti Ebvolutio intervengono con un sopralluogo iniziale mirato all’elaborazione di un check-up, che costituisce una sorta di fotografia per inquadrare lo “stato dell’arte”.

A tale attività segue l’elaborazione del D.V.R. (documento di valutazione dei rischi) per l’analisi dell’attività delle persone che prestano attività lavorativa per il condominio e del D.U.V.RI. (documento unico di valutazione dei rischi da interferenza) per la disamina delle attività affidate ad imprese terze.

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Come di consueto il valore aggiunto del consulente consiste, tra l’altro, nella possibilità di offrire un punto di vista esterno e di poter suggerire soluzioni ad hoc grazie all’esperienza e alla conoscenza di problematiche simili in contesti diversi.

Ebvolutio srl Ing. Arch. Elia Brunetti Dott. Michele Del Sordo SEDE OPERATIVA Via Don Carlo Gnocchi, 14 20148 Milano (San Siro) CONTATTI Tel 02/91636970 Fax 02/91636970 Cell 393/9055327 E-mail: info@ebvolutio.it Elia Brunetti EBVOLUTIO SRL

Tutta l’attività di analisi e valutazione si conclude, difatti, con la proposta di un piano di azioni correttive e di miglioramento per eliminare o quantomeno ridurre alla fonte tutti i possibili rischi, conciliando tali obiettivi con il contenimento delle spese a carico dei singoli condomini.

L’ampia esperienza maturata negli anni grazie alle forti collaborazioni con le amministrazioni immobiliari e l’organizzazione interna di Ebvolutio consentono la massima flessibilità per venire incontro alle esigenze dei clienti su tutto il territorio nazionale.

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ASCENSORI Maurizio Iriti Consulente Tecnico con esperienza trentennale maturata nel campo degli impianti elevatori.

Esperto nel controllo non distruttivo delle funi di trazione degli ascensori e funivie.

Esperto per la riqualificazione energetica degli impianti ascensori.

CTU del Tribunale di Milano e Consulente Tecnico di Parte per l’esecuzione di perizie tecniche, consulenze giuridiconormativo nel campo degli impianti di sollevamento e ascensori sia fissi che mobili.

Membro del Comitato Tecnico Ascensori UNI - ITALIA Rappresentante Italiano alla Commissione Tecnica Europea CEN/TC10 per la normazione degli ascensori ed elevatori.

Mediatore Professionale.

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ASCENSORI - IL CONTRATTO DI MANUTENZIONE ORDINARIA

l contratto di manutenzione per gli ascensori è uno di quei documenti che difficilmente sono oggetto di trattive e se lo sono le trattive riguardano il costo del servizio e il tacito rinnovo.

Eppure come qualsiasi contratto è passibile di trattativa anche negli articoli di tipo tecnico.

In questo articolo vorrei mettere in evidenza alcune parti del contratto di manutenzione che dovrebbero essere oggetto di maggior attenzione da parte di chi lo deve sottoscrivere.

Dobbiamo partire dal presupposto certo che qualsiasi ditta di manutenzione accetta condizioni diverse da quelle standard pur di mantenere in manutenzione un ascensore, specialmente l’ascensore che è stato venduto ed installato dalla stessa.

OGGETTO DEL SERVIZIO La maggior parte dei contratti di manutenzione hanno come oggetto del servizio una specifica molto generica. Praticamente si paga un corrispettivo certo per una prestazione di servizi incerta.

L’oggetto del servizio dovrebbe indicare innanzi tutto quante volte all’anno il manutentore verrà sull’impianto; indicare che siano 2/4/6/12 visite ci dà l’idea di quanto effettivamente pagheremo quel servizio.

Inoltre l’oggetto del servizio dovrebbe indicare quello che il manutentore farà così da poter monitorare il servizio reso. Un corretto oggetto del servizio potrebbe essere il seguente: I) Operazioni eseguite mensilmente/durante ciascuna visita: • pulizia, ove necessaria, del locale macchina, tetto di cabina, e fossa vano ascensore; • controllo efficienza lampada portatile; • controllo bronzine, supporto, riduttore argano (impianti elettrici) ed eventuale rabbocco olio; • controllo regolarità apertura e chiusura freno argano (impianti elettrici); • controllo dispositivo ripescamento al piano (impianti oleodinamici); • controllo scorrevolezza e serraggio dei bulloni di fissaggio ante (impianti automatici); • controllo efficienza ammortizzatori chiudiporta (impianti semiautomatici); • controllo spie di segnalazione ai piani ed eventualmente in cabina; • controllo efficienza impianto di allarme; • controllo illuminazione cabina; • controllo ed eventuale regolazione ante manuali di cabina (impianti manuali).

II) Operazioni eseguite ogni due mesi/durante ciascuna visita: • pulizia generale argano (impianti elettrici); • controllo stato di conservazione delle funi di trazione; • controllo ed eventuale lubrificazione eventuale pulegge di deviazione (impianti elettrici);

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• controllo livello olio serbatoio centralina (impianti oleodinamici); • controllo tenuta guarnizioni gruppo distributore (impianti oleodinamici); • pulizia generale quadro di manovra; • controllo dello stato ed usura dei contatti teleruttori (impianti pre-EN 81-1/2); • controllo del funzionamento dell’eventuale dispositivo di ritorno automatico al piano in caso di emergenza; • controllo ingrassatore limitatore di velocità (impianti elettrici); • controllo stato di conservazione della fune del limitatore di velocità (ove presente); • lubrificazione guide di cabina e contrappeso (queste ultime, solo impianti elettrici); • controllo tenuta della guarnizione del pistone (impianti oleodinamici); • controllo efficienza dell’operatore automatico porte di cabina, ove presente, o dell’eventuale scorrevole manuale; in particolare dello stato delle cinghie o funi di trasmissione, dei contatti elettrici di sicurezza, dei micro contatti di fine corsa, del serraggio dei bulloni di fissaggio ante di cabina; • lubrificazione della tenditrice della fune del limitatore (impianti elettrici); • controllo ed eventuale svuotaggio del contenitore recupero olio (impianti oleodinamici).

III) Operazioni eseguite ogni quattro mesi: • controllo dello stato di conservazione delle gole della puleggia di trazione (impianti elettrici); • controllo della corretta della tensione delle funi di guida del contrappeso, ove presenti; • controllo regolarità tiranti delle funi di trazione; • controllo stato di conservazione dei pattini di scorrimento cabina sulle guide.

IV) Operazioni eseguite ogni sei mesi: • controllo gioco vite-corona dell’argano (impianti elettrici); • controllo efficienza serrature e contatti elettrici di sicurezza porte di piano.

V) Operazioni eseguite ogni due anni: • rapporto sullo stato dell’impianto a seguito della verifica periodica dell’Ente Notificato.

DECORRENZA/DISDETTA/PENALI DEL CONTRATTO Quando si stipula un contratto di manutenzione ordinaria ove l’oggetto del servizio è la manutenzione con l’esclusione dei pezzi di ricambio ci troviamo di fronte ad un rapporto ove il manutentore presta un sevizio di manutenzione e ogni volta che deve intervenire per una riparazione emette una fattura per le prestazioni eseguite e i materiali utilizzati.

Se fossimo in presenza di un contratto di manutenzione semi-completa o completa il manutentore a fronte di un corrispettivo annuale

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fisso garantisce il servizio di manutenzione e di riparazione compresi i pezzi di ricambio indipendentemente se nell’arco dell’anno eseguirà o meno gli interventi di riparazione o se sostituirà pezzi di ricambio per un importo maggiore del corrispettivo annuale richiesto.

Nel contratto di manutenzione ordinaria il manutentore esegue la manutenzione e tutto il resto è a parte quindi il manutentore non ha la necessità di ammortizzare in più anni o per l’intero periodo contrattuale eventuali riparazioni e pezzi di ricambio che possano superare il costo del corrispettivo annuale richiesto. È quindi lecito chiedere, nel contratto di manutenzione ordinaria, che il recesso dal contratto possa avvenire in qualsiasi momento o senza preventiva disdetta e a maggior ragione che non siano previste penali. Penali che risultano evidentemente ingiustificate.

OBBLIGHI DEL COMMITTENTE O DEL PROPRIETARIO Ultimamente mi è capitato di veder sottoscrivere dei contratti di manutenzione con una nuova ditta di manutenzione. In questa occasione l’amministratore, in buona fede e conoscendo il presunto manutentore, ha firmato un contratto di manutenzione è a ritenuto di aver soddisfatto quanto richiesto dalle norme vigenti e precisamente il Decreto 22 gennaio 2008, n.

37 che modifica la vecchia Legge 46/90.

L’articolo cita: “Art. 8. Obblighi del committente o del proprietario Il committente è tenuto ad affidare i lavori di installazione, di trasformazione, di ampliamento e di manutenzione straordinaria degli impianti indicati all’articolo 1, comma 2, ad imprese abilitate ai sensi dell’articolo 3.” È prassi comune non verificare se la ditta di manutenzione è abilitata, e in questo caso non lo era. Sarebbe stato sufficiente farsi consegnare il contratto di manutenzione con allegata la visura camerale per rendersi conto di aver affidato la manutenzione a una ditta non abilitata.

In questo caso l’amministratore si preso in carico un rischio tale che a seguito di incidente potrebbe portarlo a ricevere una denuncia penale nonché a dover rifondere tutti i danni alla persona danneggiata e al condominio per la mancata copertura assicurativa.

Iriti Per. Ind. Maurizio Mob. 3482502327 Email: mauro@iriti.com

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PROGETTAZIONE: Restauro conservativo CULTURA Le caldarroste (e un personaggio straordinario) PROFILO PROFESSIONALE LORENZO MILANESI (1925) Ha pubblicato presso la Casa Editrice Rubbettino i seguenti libri: • CARMELA CUDA - Viaggio d’amore - nel 1997 • TIRAMISU’ - ossia l’incontenibile desiderio, nel 2002 • MONTAIGNE - Della Saggezza - , di cui ha curato la scelta dei testi e la traduzione dal francese, nel 2006.

• MONTAIGNE - Socrate a cavallo. Giornale di viaggio in Italia (1580-1581) nel 2008 Chi desiderasse ottenere i quattro volumi può farlo tramite Internet sfogliando il catalogo sul sito della Casa Editrice Rubbettino:

U

n fondo a uliveto di proprietà di Ferruccio era situato in collina. Si distingueva dagli altri circostanti per una singolare diversità. Il suo limite verso nord era segnato da una fila di maestosi castagni per l’intera lunghezza del lato maggiore. Al centro del fondo v’era un capanno di legno e lamiere nel quale venivano custodite, oltre a qualche attrezzo da lavoro, quante più felci secche potesse contenere, per la preparazione delle caldarroste.

A settembre inoltrato, come le donne dopo il quinto mese di gravidanza, i ricci cominciano a dare chiari segni di rigonfiamento e qualcuno di essi, con anticipo sulla caduta generale, si apre e lascia cadere le castagne oppure, per chissà quale arcano disegno, precipita al suolo in loro compagnia. Questi segnali non potevano sfuggire al padre di Ferruccio. Una delle prime cose che egli cominciava a fare era di procurare un sacchetto di canapa e un paniere. Il primo doveva servire a contenere le castagne e il secondo i funghi che, immancabilmente, compaiono, da quelle parti, nelle vicinanze dei maestosi castagni, fin dove essi proiettano l’ombra dei loro frondosi e bellissimi rami quasi a proteggere la vegetazione sottostante.

Questi funghi, parenti strettissimi dei porcini e altrettanto squisiti, si chiamano ‘pinicoli’. La madre di Ferruccio, dopo averli puliti e lessati brevemente, li asciugava e, infarinati, li faceva friggere. Una delizia.

Il padre di Ferruccio, allertato, come detto, dai segnali, prendeva dunque la via del fondo e, insieme con i proprietari di quelli confinanti, concordava le ‘pendinenze’, le quali altro non sono che dei semicerchi segnati con la zappa su terreni di proprietà dei confinanti, entro i quali vanno a cadere i frutti (castagne e olive) degli alberi che vi pendono. In parole povere, è la presa d’atto concordata di una limitazione pro tempore del diritto di proprietà in favore del confinante, il quale solo è autorizzato a raccogliere i frutti caduti dai propri alberi.

Ultimate queste formalità, il padre chiamava Ferruccio e il suo fratello (maggiore di un anno) e consegnava loro il sacchetto e il paniere con l’incarico di presidiare, insieme o alternati, il fondo. Nulla poteva risultare

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più esaltante di questa incombenza per i due fratellini che, all’epoca, non superavano i sei anni e si sentivano ‘importanti’. Di solito il maggiore dei due era impegnato in altri lavoretti e perciò chi si incamminava di buon’ora verso il fondo era Ferruccio.

Egli attraversava il paese per la strada principale e, appena dopo il ponte della ferrovia, iniziava la salita. Quando giungeva sul posto, ammaestrato dai ritrovamenti passati, faceva un giro di ricognizione intorno a tre ulivi particolarmente alti sui quali di solito cercavano rifugio i tordi feriti

dai cacciatori la sera precedente. Non v’era mattino in cui Ferruccio non trovasse sul terreno uno, due o anche tre tordi che non erano sopravvissuti alle ferite. Deponeva poi i tordi nel paniere e si portava in un angolo del fondo da dove, accostato al fusto di un ulivo, poteva inquadrare l’intera fila digradante dei castagni. Lasciava quindi sul posto i tordi e il sacchetto e si avviava col paniere alla raccolta delle castagne cadute nelle ‘pendinenze’ e, se ne trovava, dei ‘pinicoli’. A giro terminato il paniere era pieno per un quarto di castagne e per il resto di funghi. Questi finivano depositati in uno strato di felci, quelle nel

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sacchetto.

Verso le sette e mezzo, a gruppetti di due o tre alla volta, passavano – chi canticchiando e chi chiacchierando – le donne dirette alla raccolta delle olive nei fondi vicini. Dalla stazioncina poco distante in linea d’aria delle Ferrovie Calabro Lucane giungevano gli sbuffi cadenzati del trenino pronto a ripartire e, poco dopo, il puzzo tipico del fumo di carbone della locomotiva. Era anche il momento dell’arrivo di un personaggio singolare – il muto – che si preannunciava con lo zoccolare dell’asina lungo la mulattiera di pietre.

Si recava in un fondo vicino donde sarebbe ripartito verso mezzogiorno con due sacchi di olive per il frantoio. Avanzava seduto sul basto dell’asina con lo sguardo fisso verso il punto nel quale era certo di incontrare quello di Ferruccio.. E quando la sequela degli ulivi non gli intralciava più la vista, sollecitava dall’animale, stanco della salita, un improbabile trotto fin sotto l’angolo di Ferruccio.

Questi l’attendeva festoso e con le braccia tese in avanti, l’uno a reggere i tordi per il becco e l’altro il più grosso dei funghi trovati.

Il muto era una creatura straordinaria, senza età.

Sordomuto dalla nascita, sbilenco nell’andare, tanto che – per via degli eterni scarponi chiodati – se ne avvertiva la presenza anche da molto lontano. Bavoso nella bocca asimmetrica, tuttavia forte e 2 intelligente, laborioso e servizievole come pochi. Si esprimeva a gesti che davano completezza a una serie di suoni gutturali attraverso i quali riusciva, senza possibilità di equivoci, a far intendere quello che pensava. E, quando non vi riusciva, questi suoni gutturali assumevano, nella concitazione di volersi far capire, i toni dell’ululato. Voleva bene, a suo modo, a quanti mostravano di volergliene o di meritarselo. Si dedicava a molteplici lavori agricoli nei fondi di famiglia con l’attaccamento del padrone e la consumata perizia del contadino.

Segue a L’asina era la sua pag 24 compagna più

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PROGETTAZIONE: Restauro conservativo SOCIALE PROFILO PROFESSIONALE di Carlo Geri Dopo la Laurea in Ingegneria Elettrotecnica al Politecnico di Milano ed il Perfezionamento in Telefonia al Politecnico di Torino, è seguita un'esperienza professionale trentennale nel Settore dei VAS, Value Added Services, in ambito nazionale ed internazionale a livello di PTT e non.

Volontario di Medici Volontari Italiani - Onlus, è Responsabile del Progetto: Il TELEFONINO, IL TUO SALVAVITA. Una WEB APP che persegue, in situazioni internazionalmente conosciute come I.C.E., In Case of Emergency, la finalità di superare l' anonimato medico-sanitario di chi necessita di soccorso e, nel contempo, di incrementare l' efficienza ed efficacia dell' intervento dei soccorritori.

Quanto sopra trova attualmente applicazione nel Progetto del Comune di Milano : CITTADINI PIU' COINVOLTI & PIU' SICURI, a favore delle cosiddette Frange deboli. Progetto inserito nella lista Milano Smart City/Smart People.

DA “NEMO PROPHETA…” AD OGGI: COSA NECESSITA PER PROSEGUIRE - PREMESSA

A

lcuni mesi fa, questa Rivista ospitò un intervento da parte dell’ Associazione Medici Volontari Italiani – Onlus, (MVI), intervento intitolato : “Nemo Propheta….in Condominio”.

In questo intervento veniva presentata la Webb APP “Il Telefonino, il tuo Salvavita”, APP che è entrata a far parte integrante del Progetto “Cittadini più Coinvolti & più Sicuri” dell’Assessorato “Politiche Sociali e Cultura della Salute” del Comune di Milano. Progetto che mette a disposizione del Cittadino due strumenti: la Busta dei Dati Utili e la Carta d’ Identità Salvavita, C.I.S..

Per maggiori dettagli, vedere il precedente articolo e/o il link del Comune di Milano : https://www.comune.milano.it/wps/portal/ist/it/ servizi/sociale/cittadini_piu_coinvolti_piu_sicuri - ARTICOLO

L

a finalità della Webb APP è il superamento dell’anonimato medico-sanitario delle persone soccorse, anche quando queste non sono in grado di collaborare. E questo lo si ottiene facendo in modo che il soccorritore abbia a disposizione i principali dati clinici della persona infortunata, ovvero i parametri salvavita.

Si intuisce che la cosa in sé è ad personam, nel senso

che riguarda i singoli individui ed il contributo richiesto all’Amministratore di Condominio era quella di sensibilizzare i propri condòmini. Una mera operazione di marketing, non più di tipo porta a porta, bensì di fabbricato ! Iniziando in tal modo a costituire all’interno del condominio, uno spazio, non solo fisico, di vita sociale e socializzante, improntato alla Sicurezza.

Come già detto, la Webb APP fa parte del Progetto del Comune di Milano e quest’anno si è registrato un notevole salto qualitativo, ovvero si è passati da un livello individuale ad uno con portata sociale. E questo con priorità per le frange deboli.

Infatti il Progetto è inserito a pieno titolo nel sistema integrato dei Servizi Domiciliari secondo le nuove Linee Guida della Domiciliarità. In questa impostazione, si pone particolare attenzione allo sviluppo dei “Servizi Sociali di Condominio” come : i “Custodi Sociali” e la neonata “Badante di condominio”.

E quanto testé detto produrrà i suoi effetti, non solo relativamente ad un incremento del numero di persone che utilizzeranno e beneficeranno del Servizio offerto dal Comune, ma soprattutto agli aspetti culturali, organizzativi ed operativi degli Enti che si trovano ad operare in modo integrato

per il Sociale, il Sanitario e per la Sicurezza.

Si prospetta così un circolo virtuoso attorno a tutti gli Enti che fanno parte del Sistema di Prevenzione e Soccorso nazionale, ovvero, Pronto Soccorsi, Autoambulanze, ASL e Medici di Medicina Generali, (MMG), in primis. Poi seguiranno tutti gli altri Enti che hanno a che fare con la Sicurezza.

Come si può vedere, la tematica non è poi così semplice, in quanto verte su più piani, come l’introduzione delle nuove tecnologie in percorsi e procedure pensati per altri contesti e consolidati, anche psicologicamente, sotto altre forme e formati.

?

Per esempio, negli interventi d’urgenza ed emergenza, c’è un primo aspetto, ovvero il tempo necessario perché il soccorritore ufficiale, medico, infermiere o volontario, inizi ad operare, in sintesi l’arrivo dell’autoambulanza, viene considerato da tutti, ; mentre il secondo aspetto, anch’esso fondamentale, ovvero il fatto che le informazioni medico sanitarie necessarie per un intervento efficace ed efficiente siano a disposizione sin da quando il Sistema di Soccorso viene attivato, quasi nessuno lo prende in considerazione.

Eppure la tecnologia per farlo esiste.

Tutti coloro che possiedono uno Smart Phone, possono smanettare per vedere se nella rubrica telefonica c’è già il campo ICE (quello dove sono inseriti i numeri da chiamare In Caso di Emergenza), oppure per scaricare dallo Store tutta una serie di APP denominate ICE, in varie lingue ed alfabeti.

Se si vuole rimanere in ambito locale, oltre la Web APP di cui si è già detto, “Il Telefonino, il tuo Salvavita”, c’è l’ APP: “Where ARE U ?” dell’ AREU, l’ Azienda Regionale Emergenza Urgenza. https://where.areu.lombardia.it/ www.iltelefoninoiltuosalvavita.org Inoltre è consigliabile verificare cosa contengano e come funzionino le icone che si trovano, a vostra insaputa, sul display dello Smartphone e che hanno a che fare con il fitness e/o salute.

Una volta che si vi siete impratichiti, ditelo in primis al vsMMG, poi ai vostri familiari, ai vostri amici e conoscenti…… direi “urbi et orbi” !

Potete anche rivolgervi a noi……non costa niente e farete una cosa estremamente intelligente e che potrebbe aiutarvi a salvare la vostra vita e quella dei vostri cari !

Ing.Carlo Geri www.medicivolontaritaliani.org pubblicherelazioni@medicivolontaritaliani.org Alla fine ripetiamo un auspicio: che la prossima primavera, quale che sia la situazione, non si senta parlare di emergenza.

Il Presidente MVI - Dott. Faustino Boioli

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6.000 Amministratori di Condominio riceveranno e leggeranno la versione cartacea di questo numero altri 15.000 riceveranno e leggeranno la versione elettronica della rivista.

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CONDOMINIO e SICUREZZA Geometra De Giorgio Francesco, diplomato nel 2001 presso l’istituto ITCG Don Milani di Tradate e abilitato alla libera professione nel 2005. Profondo conoscitore della materia dell’edilizia e della sicurezza nei cantieri, ha sviluppato forte competenza su oltre 200 stabili condominiali e lavora in tale settore di mercato da oltre un decennio.

Per conto della società network energia, ove è assunto come responsabile dello sviluppo e controllo della sicurezza, si è occupato di divulgare la materia dell’amianto e del rischio negli ambienti domestici proponendo attraverso l’ufficio tecnico della società medesima consulenza specifica e supporto agli amministratori di condominio ed ai Real Estate manager.

Coinvolto inoltre su progetti di minore entità legati all’edificazione di edifici ad alta efficienza energetica svolge servizi multidisciplinari in ambito immobiliare, sempre nel rispetto delle progettazioni ad alta efficienza e della salvaguardia dell’ambiente, della salute e della sicurezza. È inoltre consulente della società italiana per esposti amianto e (AIEA) e co-fautore delle iniziative legate ai seminari chiamati “il rischio di un respiro” già svolti per conto di pubbliche amministrazioni e comuni in parecchie città lombarde sempre in materia di protezione dall’esposizione di fibre a matrice amiantifera.

AMIANTO: Il rischio di un respiro!!!

“Il rischio di un respiro”, potrebbe sembrare un nuovo titolo di Steven Spielberg, e invece è il programma di salvaguardia che APAC ha voluto inserire nei programmi per la sicurezza nei condomini, aderendo al piano di formazione messo in atto da un gruppo di consulenti esperti (ECOMETRICA: www. ecometrica.it , EFFEAMBIENTE: www. effeambiente.it , NETWORKENERGIA www.networkenergia.it) in materia di scurezza e prevenzione all’esposizione di fibre d’amianto in condominio.

Attraverso una consapevolezza più profonda e alle responsabilità civili e penali inerenti al pericolo l’amianto anche nei complessi residenziali fabbricati fino agli anni novanta puntiamo, con un mirato programma di censimento, a valutare tutte le parti comuni degli stabili da noi amministrati in attinenza agli obblighi di legge.

Non è così scontato per tutti i building manager, oggi sussistono ancora situazioni non denunciate e amministratori troppo approssimativi sul tema e condomini ancora troppo poco informati.

L’amianto piaceva, veniva impiegato ovunque fino al 1992 ed ancora oggi le sue innumerevoli applicazioni lo fanno trionfare tra gli elementi “killer”, nelle cantine condominiali, nelle soffitte, nelle centrali termiche ecc.. e non solo sui tetti come erroneamente potremmo immaginare.

L’amianto in matrice compatta e friabile (la più pericolosa) è davvero così lontano dalle nostre vite e dai luoghi che abitiamo?

Lo possiamo trovare un po’ ovunque, anche vicino a noi: in pannelli di controsoffitti, coibenti in gesso-amianto attorno alle tubazioni del riscaldamento nelle cantine condominiali, nelle centrali termiche/idriche, nelle corde tra bruciatore e caldaia, nelle guarnizioni, nei pavimenti in linoleum o nel vinil-amianto, nei quadri elettrici, nelle tubazioni per gli acquedotti, negli stucchi degli infissi, negli ascensori, nei comignoli e nelle canne fumarie di evacuazione fumi, nei ferodi dei sistemi frenanti di auto/treni, nelle navi e persino nei vecchi guanti da forno e nei

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“mollettoni” delle assi da stiro o nei phon.

Attraverso questo programma di prevenzione, nei nostri condominii vogliamo impedire che chiunque possa entrare accidentalmente in contatto con l’asbesto (dal greco, amianto: eterno e inestinguibile).

Il rischio di un respiro rappresenta la consapevolezza della fragilità del nostro organismo di contrarre il respiro in un luogo insicuro (cantine, corridoi condominiali ecc..) ove l’amianto sia accidentalmente presente e/o a cadere involontariamente nell’errore di imprudenze altrui (manutentori approssimativi o incauti ecc) che possano aver manipolato l’amianto senza le opportune protezioni per la salute degli occupanti.

Il programma prevede formazione e attento sopralluogo con la valutazione dei manufatti sospetti, il campionamento, l’analisi di laboratorio e la trasmissione all’ASL dei modelli NA/1, adempimenti –questiindispensabili e normati da LR 17/2003 e DM 06/09/1994 a cui tutti i gestori di patrimoni dovrebbero sottostare sia per l’incolumità degli occupanti, sia per una tranquillità dal

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punto di vista delle responsabilità civili e penali e delle malattie “asbesto-correlate” derivanti dall’inalazione o ingerimento di “fibre killer” che negli anni attuino trasformazioni biochimiche provocando il rilascio di sostanze oncogene.

Non tutto l’amianto presente nei condomini deve essere necessariamente smaltito. In alcuni casi, può rimanere in sito, purchè monitorato e opportunamente gestito.

I condomini che hanno compreso il rischio effettivo, hanno condiviso sia la volontà a procedere al censimento e quindi alla bonifica o messa in sicurezza, divenendo responsabilmente consci degli effetti potenziali all’esposizione di fibre a matrice amiantifera, attuando un’azione di prevenzione totale.

AMIANTO, MAI PIù PAURE: Esserne consapevoli non significa manifestarne terrore, ma avere la formazione adeguata per gestire il rischio con competenza e prevenzione.

Nei condominii da noi amministrati questo è ormai realtà! E nel tuo?

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MEDIAZIONE IN CONDOMINIO MEDIAZIONE CONDOMINIALE: un utile procedimento ancora sconosciuto, fasi e tempistiche.

Proponiamola in assemblea!

Dott. Silvia Elisabetta Brega, laureata in economia e commercio presso l’Università Cattolica del Sacro Cuore, mediatore alla Camera di Mediazione Nazionale, si occupa di conflitti condominiali svolgendo per Apac corsi di formazione ed aggiornamento per gli amministratori in materia di conciliazione condominiale.

Email: silviabrega@libero.it

L

a mediazione obbligatoria prevede che per le liti condominiali ci sia un primo tentativo di risoluzione attraverso un procedimento di discussione che, basandosi su reciproche concessioni e un’attenta transazione, porti alla definizione di un accordo.

Si tratta di un procedimento informale ma si sviluppa in diverse fasi e il suo procedere deve seguire una determinata sequenza di passi che ad oggi sono per lo più ancora poco conosciuti.

Il procedimento di mediazione ha inizio con il deposito di un’istanza di mediazione, questa non è altro che una domanda per avviare una possibile conciliazione della controversia presso la sede di un organismo di mediazione (si ricorda che l’organismo deve essere ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato). Nell’istanza devono essere nominate le parti in conflitto, gli avvocati, il motivo della controversia ed eventualmente le ragioni delle pretese in modo sintetico.

Può essere presentata altresì una documentazione a completare la richiesta. Molti organismi ormai permettono di “caricare” tale istanza on-line con l’invio immediato della domanda e l’avvio contestuale del procedimento per cui, al termine della registrazione, viene trasmesso un numero di prenotazione assegnato in funzione della data e dell’ora di avvio del procedimento. Tale indicazione è utile per capire chi ha presentato per prima tra le parti la domanda di mediazione di conseguenza, in caso di deposito di più istanze, varrà la prima presentata.

L’organismo che riceve la domanda nominerà un mediatore tra i suoi iscritti che più potrà comprendere per competenze professionali la controversia e fisserà un primo incontro tra le parti entro 30 gg dal deposito dell’istanza.

Nel caso di mediazione condominiale il legittimato a partecipare e a presentare quindi domanda è l’amministratore di condominio previa delibera assembleare secondo l’art 1136 secondo comma del C.C. (la maggioranza degli intervenuti in assemblea e almeno la metà del valore dell’edificio) fermo restando naturalmente la validità del quorum costitutivo (in prima convocazione, la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell’intero edificio; in seconda convocazione, un terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell’intero edificio).

Se i termini di comparizione davanti all’organismo di mediazione non consentono di ottenere la delibera di legittimazione in favore dell’amministratore, è possibile ottenere (previa apposita istanza) una “proroga” della data del primo incontro secondo quanto previsto dal quarto comma dell’art. 71 quater disp. att. c.c. per consentire alle parti di presentarsi con la legittimazione richiesta.

Facendo un piccolo inciso, preferisco specificare che durante l’assemblea condominiale di legittimazione dell’amministratore per la presentazione dell’istanza o l’adesione al procedimento di mediazione è bene estendere la questione anche all’oggetto specifico, alla nomina dell’avvocato che accompagnerà l’amministratore oltre che alle disposizioni circa l’orientamento che deve tenere l’amministratore nella transazione.

Con l’autorizzazione dell’assemblea, con l’avvocato designato dalla stessa e le linee guida per il raggiungimento del possibile accordo, l’amministratore potrà così presentarsi al primo incontro.

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Tale primo incontro risulta essere un momento di verifica delle possibilità nel raggiungimento dell’accordo per cui il mediatore nominato procederà prima a una presentazione della mediazione in generale e successivamente chiederà alle parti se vi è una volontà a partecipare alla costruzione di un accordo. Se le parti confermano al mediatore la loro disponibilità a procedere viene redatto un verbale nel quale si da atto della volontà delle stesse ed eventualmente si fissa un nuovo incontro o si prosegue lo stesso iniziando la mediazione vera e propria.

Se le parti decidono di non proseguire il procedimento si conclude con la redazione di un verbale nel quale si da atto della mancata volontà delle parti a non aderire alla mediazione e tale verbale assolverà la condizione di procedibilità; Sarà possibile quindi eventualmente presentare domanda per risolvere la questione giudizialmente davanti un giudice.

Secondo le ultime disposizioni il primo incontro è gratuito e nessuna indennità è dovuta all’organismo di mediazione.

Generalmente alla parte che ha presentato l’istanza è conferito l’impegno di trasmettere alla parte invitata in mediazione le informazioni circa luogo, data e ora del primo incontro unitamente al numero di prenotazione, tuttavia, l’organismo si rende disponibile nell’assolvere tale incombenza con il riconoscimento delle spese di segreteria necessarie ad informare i soggetti interessati.

tribunale.

Se si tratta di mancato raggiungimento dell’accordo, sarà necessario comunque redigere un verbale che sarà poi utile per aderire al processo ordinario e quindi all’eventuale instaurazione del giudizio civile. In tale ultimo verbale verrà indicata l’eventuale proposta conciliativa rifiutata o la mancata partecipazione di una delle parti al procedimento di mediazione.

Una tematica attuale alla mediazione condominiale per tutto il procedimento nel quale si sviluppa la formulazione del possibile accordo sono le tempistiche.

L’art. 71-quater disp. att. c.c. concede la possibilità di ottenere, previa specifica istanza, idonea proroga.

Una previsione questa dettata presumibilmente in considerazione delle difficoltà che possono sorgere in condominio per legittimare l’operato dell’amministratore, ma che rischia di allungare i tempi della procedura.

I termini fissati in linea generale potranno essere derogati dallo stesso mediatore in relazione alla necessità per l’amministratore di munirsi della delibera assembleare.

Il passaggio assembleare deve ritenersi necessario con riferimento a qualsiasi decisione da prendere in sede conciliativa: non solo, quindi, in relazione alle citate ipotesi relative alla legittimazione a comparire e alla proposta di mediazione, ma anche con riguardo, ad esempio, alla Con la dichiarazione delle parti ad aderire al procedimento decisione di proseguire o meno la mediazione dopo il di mediazione inizia la mediazione vera e propria dove primo incontro. il mediatore con la propria capacità professionale lavorerà con le parti per raggiungere un efficace accordo Per velocizzare la procedura stiamo pensando di portare conciliativo. Tale “lavoro” consiste in incontri congiunti la mediazione condominiale direttamente in assemblea e/o separati dove la riservatezza delle informazioni dove il processo conciliativo diventa parte integrante acquisite dal mediatore la fa da padrona e così pure dell’assemblea stessa riducendo i tempi sia delle nuove tutte le tecniche di risoluzione dei conflitti appresi nella esposizioni dovute all’assemblea per il possibile nuovo competente formazione del mediatore. scenario conciliativo intervenuto, sia delle tempistiche per la convocazione delle stesse e il riporto al nuovo incontro Decorsi quattro mesi dal deposito dell’istanza le parti di mediazione. possono derogare al limite temporale fissato e proseguire nel tentativo di costruire l’accordo sperato. Spesso nella In tal modo la legittimazione dell’assemblea avverrebbe mediazione condominiale i tempi diventano più lunghi contestualmente alla mediazione integrandosi l’una per la necessità di informare l’assemblea dei condomini nell’altra. che richiede dei tempi per la convocazione . Decorsi in ogni caso i quattro mesi potrà accadere che le parti siano Si può delineare in questo senso una nuova opportunità da arrivate ad un accordo o che, al contrario, non essendo sviluppare per facilitare la comunicazione, base di tutta riusciti ad arrivare ad una reciproca intesa vi sia una l’attività dell’ADR (Alternative Dispute Resolution). proposta di accordo da parte del mediatore; Il mediatore, Silvia Elisabetta Brega – Mediatore della Camera di infatti, sebbene sia privo di autorità nell’imporre una Mediazione Nazionale soluzione, ha la facoltà di formulare una proposta silviabrega@libero.it conciliativa. Il medesimo risulta addirittura obbligato se le parti lo richiedano congiuntamente.

In ogni caso la proposta va approvata dall’assemblea con la maggioranza sopra accennata. In caso di mancato raggiungimento della maggioranza la proposta s’intende non accettata.

Il procedimento di mediazione si concluderà quindi con il raggiungimento di un accordo o meno.

Se si tratta di raggiungimento di un accordo questo potrà avvenire sia spontaneamente tra le parti o tramite accettazione di una proposta. In questo caso verrà redatto un verbale al quale verrà allegato il testo dell’accordo sottoscritto dalle parti, dai legali e dal mediatore così da avere efficacia di titolo esecutivo anche senza il vaglio del

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PROGETTAZIONE: Restauro conservativo CULTURA assidua e con essa, nella Segue da stagione pag 18 olearia, arrivava nella sua proprietà tutte le mattine con la stessa puntualità del trenino alla stazione.

L’innato pudore completava la sua singolare personalità.

Vedendo Ferruccio con i ‘trofei ‘ in mano non c’era ombra d’invidia nel suo sguardo, manifestava anzi tutta la sua contentezza e la raffinata sensibilità con una risata fragorosa delle sue, frammista a cenni del capo che liberavano l’apprensione di trovare Ferruccio a mani vuote e con gesti del braccio che disegnavano nell’aria dei cerchi a significare che ‘dopo’ sarebbe ripassato di lì.

Ferruccio lo salutava saltellando con i tordi e il fungo a braccia alzate e quindi intraprendeva il secondo giro, questa volta dentro la proprietà, per raccogliere le castagne.

Ora i frutti erano abbondanti, tanto che riusciva a riempire anche due o tre panieri che rovesciava nel sacco dopo aver separato quelle più grosse per farne caldarroste (in gergo venivano chiamate “papari”).

Era un’operazione divertente, un gioco, al quale – senza presenziarvi – partecipava da lontano anche il muto. Con un mazzo di felci lunghe Ferruccio formava una specie di ramazza con cui puliva una larga

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superficie di terreno. Praticava poi col coltellino un’incisione su ogni castagna e le deponeva sul terreno pulito, una dopo l’altra, a formare un quadrato di un metro circa di lato. Dal capanno prelevava felci secche in abbondanza e ne deponeva una parte sulle castagne, tenendo l’altra a debita distanza. Quindi dava fuoco e lo alimentava con le felci di scorta via via che esso accennava a perdere d’intensità. Parallelamente controllava, servendosi della ramazza, che la parte superiore delle castagne si abbrustolisse quanto necessario alla giusta cottura. Poi spingeva le braci residue da un lato e, una per una, rovesciava le castagne perché cuocessero dall’altra parte. Vi stendeva sopra le braci accantonate e alimentava il fuoco con altre felci secche. Alla fine ramazzava quanto era rimasto delle fiammate e le caldarroste erano pronte.

L’intera operazione non sfuggiva all’acuto occhio del muto il quale, seppure distante un centinaio di metri dal punto dove ardeva il fuoco, ne intravvedeva, fra i contorti fusti degli ulivi, le scintille e i bagliori.

Sicchè, puntuale come un orologio, lo si vedeva arrancare verso Ferruccio con gli immancabili guaìti frammisti a indecifrabili suoni gutturali, fino a sedersi per terra vicino alle castagne, che sgusciava e mangiava con indicibile voracità, passandole dalla bava che, per lo sforzo della

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salita, gli scendeva abbondante dalla bocca deforme. Aveva un che di animalesco in tutti i suoi movimenti, ma bastava che sbirciasse, pulisse e porgesse a Ferruccio qualche castagna particolarmente grossa e ne lanciasse le bucce sulle braci accantonate per riattizzare la fiamma, perché si riscattasse in un gesto di squisita, amichevole gentilezza e in un disarmante sorriso di fanciullo. Quando era sazio, se ne riempiva le tasche capienti e, con mossa inequivoca, faceva intendere che erano destinate alle donne intente a raccogliere le olive nel suo fondo.

Poi, rialzandosi, batteva la mano contorta sulle spalle di Ferruccio e, sfruttando il pendio, si precipitava a braccia aperte, quasi rotolando, verso le donne. Non s’è mai capito come diavolo facesse a mantenersi in piedi senza cadere.

Ferruccio, accertatosi dell’arrivo a destinazione del muto, radunava le caldarroste (‘i papari’) in uno strofinaccio di tela, i funghi nel paniere e legava con uno spago la bocca del sacco con le castagne.

Di lì a poco sarebbe arrivato il fratello maggiore con il quale avrebbe fatto il viaggio di ritorno a casa.

Lorenzo Milanesi

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PROGETTAZIONE: Restauro conservativo AVVOCATO La responsabilità contabile dell’amministratore di condominio dal punto di vista giuridico Avv. Massimiliano Bettoni (foto a sinistra), dopo una lunga esperienza nelle direzioni legali, fonda nel 2012 lo Studio Legale MaBe, boutique legale con sedi in Milano e Monza, specializzato nelle materie di Real Estate, Diritto Ambientale, Diritto Commerciale, Compliance Aziendali (in particolare Modelli Organizzativi 231, Privacy, Sicurezza sul Lavoro, Corporate Social Responsability, Rating di Legalità) Avv. Giandomenico Graziano, (foto a destra) collabora con lo Studio Legale Mabe in particolare con il dipartimento di Real Estate e nelle attività di pubblicazione e divulgazione formativa dello Studio.

Lo Studio Legale MaBe è strutturato in quattro dipartimenti indipendenti ma tra loro connessi quali: immobiliare – appalti, ambientale, commerciale e compliance.

Nell’ambito immobiliare particolare focus riveste il diritto condominiale.”

Lo Studio si occupa, inoltre di offrire consulenza legale ai vari player del settore Real Estate quali: Fondi Immobiliari, società di costruzione, property company, facilty company, etc.

A

ll’interno della recente disciplina normativa in materia di Condominio più ampie e penetranti si sono fatte i poteri e le correlative responsabilità gestorie da parte dell’Amministratore di Condominio nell’esecuzione del proprio mandato.

L’Art. 1130 cod. civ. tra la moltitudine di attribuzioni affidate all’ Amministratore di Condominio rientra anche la tenuta del registro di contabilità e del rendiconto condominiale.

Dalla tenuta dei registri sopra evidenziati ne deriva anche la sua responsabilità in merito alla sua corretta e puntuale gestione.

L’art. 1130 cod. civ. regola le modalità di gestione del bilancio condominiale.

Il rendiconto condominiale racchiude le voci di entrata e di uscita e ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili e alle eventuali riserve, che devono essere rappresentati in modo da consentire l’immediata verifica.

Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.

L’assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio.

In questo caso la deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà. I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese.

Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione.

L’assemblea può anche nominare, oltre all’amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo.

La visione della giurisprudenza in materia è alquanto corposa segnaliamo a nostro avviso le pronunce più rilevanti in materia.

Trib. Salerno, sent. 30 gennaio 2010 - In tema di condominio, l’approvazione del preventivo delle spese e della ripartizione delle stesse, nonché l’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore, rientrano tra le attribuzioni dell’assemblea dei condomini, le cui deliberazioni se non impugnate tempestivamente, con riguardo a pretesi vizi che ne causino l’annullabilità, sono

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poi obbligatorie per tutti i condomini, con la conseguenza che il condomino dissenziente non può, in mancanza di formale impugnazione a termini dell’art. 1137 c.c. alla quale non può essere equiparata, per esempio, una mera contestazione scritta sottrarsi al pagamento di quanto da lui dovuto in base alla ripartizione approvata, né proporre azione di responsabilità nei confronti dell’amministratore ove si ritenga leso dall’attività dalle iniziative arbitrarie dello stesso per le attività di gestione dei beni e dei servizi condominiali.

Trib. Milano, sent. 27 giugno 2005, n. 7460 - La delibera assembleare di approvazione del rendiconto non preclude la contestazione in sede di proposizione di azione risarcitoria da parte del condominio contro l’ex amministratore, sia per il carattere dichiarativo e confessorio dell’atto di approvazione del conto, revocabile o modificabile in caso di dolo o colpa grave del mandatario (ex art. 1713 cod. civ.), sia perché l’assemblea (ex art.

1130 n. 3 e art. 1135 cod. civ.) può approvare e autorizzare pagamenti soltanto ove si riferiscano a spese effettivamente erogate per la manutenzione delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni, onde tale presupposto manca quando l’amministratore richieda il rimborso di somme esposte come erogate nell’interesse della collettività condominiale, ma invece trattenute con indebita appropriazione (con inopponibilità della preclusione derivante dal decorso del termine ex art. 1137, ultimo comma cod. civ., potendosi profilare la nullità della delibera di approvazione del rendiconto).

Cass., sent. 14 luglio 1989, n. 3291 - In tema di condominio, l’approvazione del preventivo delle spese e della ripartizione delle stesse, nonché l’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore rientrano tra le attribuzioni dell’assemblea dei condomini, le cui deliberazioni se non impugnate tempestivamente, con riguardo a pretesi vizi che ne causino l’annullabilità, sono obbligatorie per tutti i condomini, con la conseguenza che il condomino dissenziente non può, in mancanza di formale impugnazione a termini dell’art. 1137 cod. civ. alla quale non può essere equiparata una contestazione scritta sottrarsi al pagamento di quanto da lui dovuto in base alla ripartizione approvata.

Cass., sent. 23 luglio 1988, n. 4751 - L’approvazione con le prescritte maggioranze, da parte dell’assemblea del condominio dell’edificio, del bilancio consuntivo, legittima l’amministratore ad agire per ottenere il pagamento delle somme risultanti dal bilancio stesso, senza essere ulteriormente tenuto a sottoporre all’esame dei singoli condomini morosi i documenti giustificativi delle spese adottate, espletandosi il relativo controllo

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in sede di approvazione del bilancio stesso.

Le linee per seguire una corretta contabilità possono essere individuate nei seguenti punti: 1) avere un c/c separato del condominio, la ratio è quella di non creare confusione con il c/c dell’amministratore o di altri condomini da lui amministrati; In questo caso l’omissione costituisce grave irregolarità e revoca per giusta causa (diritto soggettivo del condomino, può chiedere autonomamente una pronuncia giudiziale che comandi l’apertura del c/c separato); - T.a.r. Lazio, sez. II, 17 gennaio 2002, n. 1294, impedisce al singolo l’accesso al c/c per ragioni di riservatezza 2) redazione del bilancio di gestione, comprensivo del consuntivo e del preventivo.

- dall’approvazione si prende contezza dell’effettiva ripartizione senza la quale non si può pretendere il versamento dei tributi.

- l’approvazione deve intervenire entro 6 mesi dalla chiusura del bilancio.

3) Corretta redazione del bilancio.

- se si modificano i criteri di ripartizione la delibera che non sia approvata all’unanimità è nulla.

- se, invece, si eludono o violano i criteri senza modificarli la delibera è semplicemente annullabile.

4) tenuta delle c.d. “pezze giustificative” - vi è l’obbligo di conservarle per 10 anni anche in modo informatizzato; - v’è l’obbligo di fornire alla semplice richiesta del singolo condomino tali documenti giustificativi.

5) passaggio della documentazione in caso di successione tra due amministratori - responsabilità dell’amministratore uscente per il corretto passaggio; - responsabilità dell’amministratore entrante se non agisce d’urgenza ed in tal caso potrebbe rilevarsi una colpa omissiva.

6) Ammanchi di cassa o ammanchi delle pezze

giustificative

- si consuma il reato di appropriazione indebita; - responsabilità civile volta al risarcimento dei danni.

7) Pagamento dei debiti e recupero dei crediti ovvero attraverso l’obbligo di recupero crediti da parte dell’Amministratore di Condominio.

La responsabilità dell’Amministratore anche in sede contabile è sempre più rivolta a maggiori responsabilità gestorie e quindi è a sua volta soggetto a più penetranti controlli da parte dei condomini.

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PROGETTAZIONE: Restauro conservativo INTERVISTA Ferrari Sara - A m m i n i s t r a z i o n e I m m o b i l i Via Carducci, 26 – 20822 Seveso (Mb) cell: 338-4306375 Email: amm.ferrari.sara@gmail.com – PEC: amm.ferrari@pec.it - Socio Apac n.1854

G

ent Sara, quali sono le motivazioni che l'hanno portata a iscriversi alla nostra Associazione?

R: Il desiderio di fare un corso di amministrazione condominiale era già' da tempo nei miei pensieri da diversi anni e quando ne ho avuto la possibilità Ho scelto l' associazione casualmente valutando le mie necessità famigliari. Il corso era comodo da raggiungere e la presentazione del programma mi aveva convinto. Mi spaventava molto l'idea di rimettermi in gioco con lo studio dopo molti anni e non nego che all'inizio è stata dura. APAC mi ha aperto le porte al mondo del condominio vedendo le problematiche non più come condomina, ma come amministratrice.

Quindi è diventata amministratrice, e poi?

R: e poi è iniziata la mia personale strada verso l' amministrazione condominiale prima con un condominio di nuova costruzione e poi piano piano, grazie al passa,parola ad altre realtà della mia zona.

Nella mia vita lavorativa ho sempre fatto “problem solving” nelle le aziende per cui lavoravo, ora lo faccio per le persone che mi hanno dato fiducia. Ammetto che a volte è dura ma mi sono resa conto che se si impara ad ascoltare le esigenze e se si spiega in maniera professionale e comprensiva alle persone come sarebbe possibile risolvere il problema, tutto è più semplice. Mi piace pensare di voler essere un amministratore di nuova generazione che ha attorno bravi professionisti con cui collaborare per la risoluzione della

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problematica. A mio parere è importante demandare a chi è competente. Solo così il risultato è garantito.

cose da imparare sono ancora tante.... ma lo è anche la mia curiosità e la voglia di imparare. Vedremo!!!

Da un po' di tempo coordina i corsi e ha uno staff di collaboratori molto affiatati, cosa ci racconta di loro?

I colleghi che mi supportano in aula non sono solo collaboratori ma sono persone che come me hanno fatto lo stesso percorso e con cui si è instaurato un bellissimo rapporto di stima e fiducia oltre che amicizia.

Iwona e Simona e prima ancora Katia sono persone incontrate in aula come corsiste che hanno avuto la mia stessa curiosità di imparare. L' aula è e sarà sempre un momento di crescita professionale grazie al fatto che si incontrato persone che hanno la voglia di mettersi in gioco e poi la voglia di crescere e migliorarsi professionalmente.

La ricchezza di questi corsi è data dalla ricerca continua anche dai professionisti del settore,di migliorare sempre di più, di offrire più risposte possibili alle esigenze dei corsisti, del mercato e delle nuove legislature. Si sviluppano insieme i nuovi argomenti, i metodi vincenti per far comprendere al meglio. È grazie ad ognuno di loro che sto imparando ad essere un buon amministratore.

Si ritiene soddisfatta per il percorso svolto sinora?

R: si molto. Ogni volta che mi confronto con colleghi o parlo con i professionisti accresco la mia professionalità e questo è una grande soddisfazione.

Quali aspettative ha per il futuro?

R: il mio obbiettivo è quello di creare uno studio ben avviato per i miei figli (che è un po' il discorso che fanno tutti i genitori), ma vorrei veramente essere un amministratore nuovo. Per il momento il percorso da fare è ancora molto lungo e le

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Come fa a conciliare i tempi della famiglia con quelli della sua variegata attività?

R: il mondo del lavoro da dipendente oggi in Italia fa ancora molta fatica a conciliare le esigenze di una madre con quelle che sono le esigenze lavorative. i part-time sono ancora tabù. Ho scelto di avere un lavoro da libera professionista proprio per poter essere vicina ai miei figli che sono ancora molto piccoli e richiedono molte attenzioni. Ho creato uno spazio a casa mia dove posso lavorare e grazie anche agli orari lavorativi di mio marito, alla sera posso essere alle riunioni e posso essere in aula per la formazione. In futuro vedremo.

Infine vuole aggiungere qualcosa?

R: aggiungo solo che la formazione è fondamentale per questo mestiere. È importante essere continuamente informati e grazie alla collaborazione con APAC ho la fortuna di poter incontrare corsisti e docenti che mi stanno facendo crescere sia come persona sia professionalmente.

Quindi il mio è un grazie a tutti coloro che stanno facendo parte di questo cammino di crescita.

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PROGETTAZIONE: Restauro conservativo SICUREZZA VERIFICA, CONTROLLO, MANUTENZIONE, REVISIONE...

UNA PAROLA PER L’ALTRA

O

gni parola possiede un preciso significato ed è sensata solo se inserita in determinati contesti.

Usando le parole in modo improprio andiamo ad esprimere concetti che potrebbero non coincidere con quello che vogliamo realmente dire; le terminologie specifiche finiscono quindi per avere un significato sfocato in quanto utilizzate in maniera inappropriata, con leggerezza ed indiscriminatamente.

E’ pertanto utile sottolineare il significato di alcuni termini molto utilizzati nel nostro settore, specificandone il contenuto e cosa essi implicano se utilizzati nel contesto dell’anticaduta.

VERIFICA

smontato o modificato.

CONTROLLO In base a quanto riportato nelle istruzioni del prodotto stesso, il costruttore è obbligato ad porre l’attenzione dell’utente sul controllo da effettuare prima dell’uso, ad indicare le parti delle attrezzature che necessitano un controllo preventivo descrivndo il metodo di controllo e le caratteristiche degli elementi che portano

Il datore di lavoro deve procedere a verificare o a far verificare periodicamente le attrezzature di protezione individuali.

Il termine “verifica” può anche essere identificato con il termine “controllo periodico”.

Questo significa quindi “un’operazione periodica regolare sotto la responsabilità del datore di lavoro”; essa deve essere svolta con una frequenza proporzionale all’utilizzo e comunque almeno una volta all’anno. I risultati della verifica devono essere annotati su un apposito registro.

La verifica riguarda il corretto funzionamento del prodotto e dell’impianto, nulla deve essere

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ad una sospensione d’uso del materiale.

Istruzioni prive delle suddette informazioni non sono conformi alle norme ed il prodotto non può quindi avere il marchio CE, anche se ha superato tutti i test, e non può essere messo sul mercato.

Il controllo è quindi un’operazione effettuata dall’utente prima di utilizzare l’attrezzatura.

MANUTENZIONE (ordinaria) La manutenzione è un’operazione di prevenzione. Il suo obiettivo è di fare in modo che il sistema si mantenga come al suo stato iniziale.

Si tratta di una verifica accurata con eventuali misure di correzione. Oltre ad avere lo scopo preventivo spesso la manutenzione (ordinaria) consente l’ottenimento del rinnovo della garanzia.

MANUTENZIONE STRAORDINARIA La manutenzione straordinaria è un intervento non programmato nato da un’ esigenza improvvisa di agire sul sistema o dispositivo che ha o potrebbe aver subito uno o più guasti.

Spesso le attività di manutenzione straordinaria prevedono la sostituzione o sistemazione di elementi del sistema.

REVISIONE Non se ne parla in nessun testo e riguarda principalmente prodotti e non impianti.

Quando si effettua una revisione c’è spesso l’obbligo di smontare alcune parti per accertarsi del loro buon funzionamento ed individuare eventuali usure.

Per evitare fraintendimenti è bene utilizzare i termini corretti!

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RISPARMIO ENERGETICO Olivia Carone,Arch.

Esperto CasaClima 12/1, via Domenico Cimarosa 20144 Milano T. +39 02 48519941 F. +39 02 4819197 mail o.caboto@hotmail.it

L’importanza delle coperture verdi

L

’efficienza energetica di un appartamento o di un immobile, indipendentemente dalla tipologia di utilizzo,(residenza, ufficio,scuola, albergo, ospedale, etc.,) prevede azioni che influiscono sul suo “funzionamento energetico” futuro per lungo tempo e richiede pertanto un’accurata valutazione, sia che si tratti di edificio nuovo che, forse ancor più, di ristrutturazione.

Secondo i dati forniti dalla UE, gli edifici rappresentano: - il 42% del consumo finale di energia (durante la fase di utilizzo); - il 35% delle emissioni di gas a effetto serra (in fase di utilizzo); - il 50% dei materiali estratti viene adoperato per la costruzione di edifici; - il 30% del consumo di acqua (durante la costruzione e l’uso); - il 30% del totale dei rifiuti (in fase di costruzione, demolizione e ristrutturazione).

“Tutti questi elementi mostrano come le iniziative esistenti dell’UE nel campo della performance ambientale degli edifici, che sono essenzialmente basate sull’efficienza energetica, potrebbero essere completate con delle politiche miranti ad un utilizzo più efficace delle risorse e basate su un ventaglio più ampio di utilizzo delle risorse e dell’incidenza sull’ambiente lungo tutto il ciclo di vita degli edifici”.

Occorre pertanto saper scegliere materiali adatti, tecnologie aggiornate e sistemi impiantistici

integrati con energie rinnovabili che si dimostrino, alla prova dei fatti, efficienti, producendo comfort e risparmio gestionale.

Ciascuno di questi interventi influisce sulle “performance” interne di comfort c l i m a t i c o , illuminotecnico e acustico, ma vi sono talune proprietà che operano in modo diretto anche sull’ambiente esterno, ad esempio ampie superfici orizzontali piantumate a verde. Il verde sui tetti è spesso stato considerato un “di più”, un elemento estetico di gradevolezza aggiuntiva alla qualità complessiva

dell’immobile, indipendentemente dal fatto che sia fruibile. In realtà vi sono molti altri buoni motivi per considerarlo un’opzione tutt’altro che accessoria soprattutto nelle nostre aree urbane, fortemente inquinate, spesso surriscaldate a causa di miopi pianificazioni.

Si parla di verde pensile quando si realizza in sostituzione del

tradizionale manto di copertura degli edifici in pietra, coppi, lamiera o bitume, uno strato vegetale naturale

e vivente, posato su un supporto strutturale orizzontale o inclinato, adeguatamente impermeabilizzato.

Questo strato, normalmente composto di più livelli può avere diversi spessori secondo il tipo di verde utilizzato e dell’entità dell’apparato radicale: - si parla di verde intensivo in presenza di stratigrafie con spessori elevati e impiego di piante o erbe a medio e alto fusto, di elevato radicamento, che comportano di conseguenza alta manutenzione, frequente irrigazione artificiale ed elevato peso sulla struttura (da circa 200 a 2.000 kg/m2), in genere è fruibile; - si parla di verde estensivo in presenza di stratigrafie con spessori ridotti e con utilizzo di piante o erbe a basso fusto, ridotto radicamento, bassa manutenzione, generalmente senza impianto d’irrigazione, con ridotto peso sulla copertura (fino a 200 kg/m2), in genere non è fruibile.

RISPARMIO ENERGETICO Se dal punto di vista estetico, come sappiamo, non vi sono regole, dal punto di vista degli effetti sull’ambiente è assodato che il tetto verde migliora la resistenza termica della copertura riducendo le oscillazioni termiche all’estradosso

persa attraverso il processo fotosintetico diurno interagisce direttamente con l’ambiente esterno scambiando con esso ossigeno, acqua e filtrando e purificando l’aria: una serie di “servizi” che si dimostrano estremamente utili

costruzioni garantisce una riduzione del flusso termico entrante tramite l’effetto schermante della vegetazione e raffresca attraverso la riflessione della radiazione solare, costituendo talvolta anche un valido ambiente di socializzazione

e all’intradosso del solaio, mitiga l’effetto delle gelate invernali, aumenta lo sfasamento dell’onda termica ( φ, il tempo che il calore esterno all’edificio impiega a surriscaldare il tetto ed essere trasmesso all’interno dell’edificio) migliorando il comfort interno attraverso il raffrescamento passivo e influisce positivamente persino sulle temperature esterne operando sensibilmente sul microclima che si viene a creare localmente, contribuendo ad attenuare l’isola di calore urbano oltre che a regolare il deflusso delle acque piovane, riducendo il rischio di allagamenti in caso di forti e intense precipitazioni come sempre più spesso vediamo accadere.

L’attività evapotraspirativa delle piante,cioè la quantità di vapore emesso e corrispondente all’acqua

in ambienti urbani come i nostri fortemente inquinati. Le piante, non necessariamente d’alto fusto, sono infatti in grado di assorbire una serie d’inquinanti come: ossidi di azoto, polveri sottili e Co2, monossido di carbonio, cloro, fluoro, ozono, anidride solforosa, ammoniaca, piombo, etc.

soprattutto in caso di orti e giardini pensili.

Tenuto conto dei miglioramenti che questa scelta può produrre sulla qualità complessiva della vita urbana, sarebbe opportuno introdurre la possibilità di scegliere agevolmente la soluzione del tetto verde per tutte le tipologie edilizie, nei regolamenti edilizi comunali e nei piani regolatori, magari incentivandoli, senza contare per la sua realizzazione soltanto sulla determinazione del singolo cittadino volonteroso.

Olivia Carone

Architetto 12/1 via Domenico Cimarosa Insieme all’isolamento tradizionale 20144 Milano - t. +39 02 48519941 che non può mai mancare, questo - f. +39 02 4819197 utilizzo del verde integrato alle e-mail : o.caboto@hotmail.it