5 Professione Immobiliare Ottobre Novembre Dicembre 2008

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ANNO 2 - N°5 Settembre 2008

SICUREZZA: I RISCHI DELL’ALTA QUOTA

E ANCORA: • URBANISTICA: P O RT O B R A N C O • SISTEMI DI SICUREZZA WIRELESS • INVESTIRE IN ENERGIA R I N N O VA B I L E

Poste Italiane Spa - Sped. abb. postale DL. 353/2003 (conv. In 27/02/2004 n. 46) art. 1 comma 1, DCB Milano

A-PROFITTASI SISTEMI INFORMATIVI IMMOBILIARI -ILANO!RCHITETTURA $ESIGN %DILIZIA &IERA -ILANO 2HO ? &EBBRAIO

Assessorato all’ambiente

APAC

®

Rivista ufficiale APAC

Associazione Professionale Amministratori di Condominio

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Fondazione AEM organizza presso la struttura di Casa dell’energia, il Corso Base CASA CLIMA per progettisti. Il corso è autorizzato e riconosciuto dalla Provincia Autonoma di Bolzano Agenzia CASA CLIMA, che rilascerà direttamente l’attestato di partecipazione a coloro che lo abbiano frequentato in modo completo. Con la partecipazione a questo corso, il progettista acquisirà gli elementi di base per la progettazione e la realizzazione di edifici civili ad elevata efficienza energetica in riferimento alla direttiva 2002/91/CE e successivi adeguamenti.

Coordinatore del corso: Arch. Olivia Carone, appartenente all’Albo Consulenti Esperti CASA CLIMA di Bolzano

Corso Base Casa Clima per progettisti 20 ore

CORSI DI FORMAZIONE 2008 D. Lgs. 311/2006 Risparmio energetico in edilizia

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IL CORSO SI SVOLGERÀ NEI GIORNI: 6-7-8 OTTOBRE 2008 DALLE 9 ALLE 18

Il 6 ottobre i partecipanti al corso sono pregati di presentarsi 10 minuti prima.

ARGOMENTI DEL CORSO MODULO 1 INTRODUZIONE • Protezione climatica ed ambientale, energia e sviluppo, traguardo costruire ed abitare, CasaClima, certificati CasaClima, targhetta CasaClima, principi delle costruzioni efficienti dal punto di vista energetico, CasaClimapiù, sostenibilità nell’edilizia MODULO 2 FONDAMENTI DI FISISCA APPLICATA E ISOLAMENTO TERMICO • Trasporto di calore - principi, caratteristiche termotecniche degli elementi costruttivi, ponti termici - principi, calcolo del fabbisogno termico tramite CasaClima, programma di calcolo CasaClima, protezione termica estiva - principi MODULO 3 MATERIALI E COSTRUZIONI • Materiali edili - fondamenti, parete esterna, ponti termici, costruzione del tetto, finestre, solai MODULO 4 IMPIANTISTICA • Principi e definizioni, fonti energetiche e sistemi di approvvigionamento termico, distribuzione di calore, produzione di acqua calda sanitaria, componenti e materiali MODULO 5 IL PROGRAMMA DI CERTIFICAZIONE ENERGETICA CASACLIMA APPLICAZIONI • Principi e definizioni del programma, algoritmo di calcolo, presentazione di un calcolo concreto, esercitazione pratica dei partecipanti sul PC utilizzando materiali di progettazione, considerazioni di diverse variabili Rilascio di attestato di partecipazione da parte dell’Agenzia CasaClima.

Per iscrizioni e informazioni: Arch. Olivia Carone - telefono 02 7720.3961 - fax 02 7720.3894 o.caboto@hotmail.it - corsicae@a2a.eu - www.casadellenergia.it

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SOMMARIO Editoriale Energia e Progettazione

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Sistemi informativi immobiliari Strumenti indispensabili per la valorizzazione immobiliare

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Urbanistica Porto Branco

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Risparmio Energetico - Prestiti a Tasso Zero per il risparmio energetico - Investire in energia rinnovabile - Contabilizzazione calore

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Sicurezza I rischi dell’alta quota

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La parola al Commercialista - Proroga agevolazioni tributarie - Strumenti di pagamento

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Sicurezza Condominio Sicuro - Videosorveglianza Wireless

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Sicurezza Ancora rischio amianto

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Giurisprudenza

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Certificazione energetica CasaClima - Risparmio certificato

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Software Autodesk supporta tutti gli utenti di AUTOCAD LT

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Efficienza energetica Come cambia il “Servizio Energia”

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La parola ai lettori

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La parola all’Avvocato Obbligazione parziaria Novità per il condominio moroso

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Cultura Le strade dell’antica Roma (2a parte)

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Recensioni

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Progetti UNICASA - Rispetto e tolleranza

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Formazione Rockwool Building School

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PROFESSIONEIMMOBILIARE Pubblicazione trimestrale Direttore responsabile: Ing. Stefano Milanesi Editore APAC Associazione Professionale Amministratori di Condominio sito web: www.webcondominio.eu e-mail: professioneimmobiliare@yahoo.it Promozione e Sviluppo Micaela Cecchin e.mail: PRprofessione.immobiliare@fastwebnet.it Grafica e Stampa presso Tipografia Laser Copy Center s.r.l Via Livraghi 1 – 20126 Milano MI Al numero 5 di Professione Immobiliare 15 settembre 2008 - hanno collaborato: Stefano Milanesi, Lorenzo Milanesi, Antonella Chiametti, Mariangela Padalino, Antonio Castaldi, Giovanni Gallace, Giaime Botti, Michele Sacchetti, Nives Castenetto, Adelindo Angelini, Marco Ghilardi, Maria Grazia Longhitano, Francesco Tedone.

Registrazione Tribunale di Milano n. 187 del 20 marzo 2007

Copertina: Parigi (Foto Milanesi)

Testata iscritta al Registro Operatori di Comunicazione (R.O.C.) n. 15634

Manoscritti, dati, documenti.

Gli articoli di Professione Immobiliare sono pubblicati anche sul sito www.webcondominio.eu

Gli articoli e qualsiasi materiale pubblicato in Professione Immobiliare rappresentano le esperienze e le opinioni degli autori ed in nessun caso impegnano Professione Immobiliare nè la Redazione della rivista.

Gli articoli e/o i documenti inviati alla rivista Professione Immobiliare (anche a mezzo posta elettronica o consegnati direttamente presso la nostra sede), anche se non pubblicati, non saranno restituiti. La Redazione non è in alcun modo impegnata a pubblicare gli articoli e/o i documenti ricevuti. La collaborazione si intende a titolo gratuito.

E' possibile per le case editrici o singoli autori inviare i testi o le immagini senza copyright di cui si richiede la pubblicizzazione al seguente indirizzo email a: professioneimmobiliare@yahoo.it

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INFORMATIVA AI SENSI DEL D.LEGS 196/2003 Si rende noto che i dati in nostro possesso liberamente ottenuti per potere effettuare i servizi relativi a spedizioni, abbonamenti e similari, sono utilizzati secondo quanto previsto dal D.Legs.196/2003.

Titolare del trattamento è Professione Immobiliare - APAC (professioneimmobiliare@yahoo.it). Si comunica inoltre che i dati personali sono contenuti presso la nostra sede in apposita banca dati di cui è responsabile Professione Immobiliare APAC a cui è possibile rivolgersi per l'eventuale esercizio dei diritti previsti dal D.Legs.196/2003.

Per ricevere Professione Immobiliare, richiedere il modulo di autorizzazione all’utilizzo dei dati personali a: professioneimmobiliare@yahoo.it

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EDITORIALE Un numero ricco La Vostra rivista, Professione Immobiliare, si presenta sempre più ricca.

In questo numero parliamo di argomenti sempre all’avanguardia ed improntati al risparmio.

Ciò non avviene a caso: il settore del mattone è in caduta libera e questo è un evidente segnale della scarsità di liquidità in un momento di difficoltà delle famiglie italiane che faticano ad arrivare a fine mese.

Il settore delle Amministrazioni non risente di questo momento negativo se non per il fatto che aumentano le morosità. E’ il momento di mostrare tutte le risorse che sono disponibili per produrre bilanci più accettabili.

Affrontiamo perciò ancora il tema delle energie rinnovabili e del finanziamento agevolato delle opere.

Apriamo un nuovo fronte nell’ ambito della sicurezza affrontando il tema del lavoro in quota e ci riposizioniamo ancora sul tema della certificazione energetica.

Ci occupiamo per la prima volta, ma con una consulenza di punta, del tema sempre più sentito in condominio della Sicurezza (Security) e degli strumenti a disposizione per

aumentare il livello reale e percepito.

Una seconda “prima volta” è data dall’ articolo sui “lavori in quota” nel quale si affronta il tema della Sicurezza dal punto di vista dei rischi di cadute accidentali, delle norme e dei rimedi.

La ciliegina finale è rappresentata dall’ approfondimento relativo agli Archivi di gestione immobiliare e i riflessi organizzativi e gestionali.

Insomma un numero ricco (come al solito) di spunti e argomenti di discussione che si vanno a sommare alle rubriche ormai di routine di consulenza quotidiana.

Ing. Stefano Milanesi Presidente APAC

“Bisogna rispettare le idee, da qualsiasi parte provengano. E spesso vengono dai clienti”

sito Apac www.apacmilano.it

dal 3 al 5 ottobre 2008 - PalaCandy, Monza

www.habitatclima.it habitatclima.blog.com

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SISTEMI INFORMATIVI IMMOBILIARI STRUMENTI INDISPENSABILI PER LA VALORIZZAZIONE IMMOBILIARE PROFILO PROFESSIONALE Francesco Tedone

Nato e vive a Milano dal 1956 dove opera da circa 30 anni come libero professionista nel settore immobiliare. Laureatosi con lode in architettura presso il Politecnico di Milano, fornisce consulenze per gli immobili aziendali e assistenza integrata a proprietari e amministratori immobiliari. Oltre a svolgere incarichi professionali per importanti soggetti pubblici e privati, opera in ambito associativo dove, nel settore normativo, è Coordinatore del Gruppo di lavoro UNI - Qualificazione immobiliare - e relatore della norma UNI 10998:2002; è anche componente della Sottocommissione UNI “Manutenzione dei patrimoni immobiliari”.

Durante il XXIII Congresso mondiale degli architetti, tenutosi a Torino tra la fine di giugno e l‘inizio di luglio, un’apposita sessione è stata dedicata alle “carte dell’architetto”.

L’iniziativa, che si è rivolta a vari operatori, ha proposto una riflessione circa le raccolte di architettura quali strumenti di elaborazione e di informazione culturale, tesi a trasmettere i valori di questa importante disciplina. Derivano da questi profili temi di grande vastità, complessità ed attualità, che su un piano più operativo, riguardano la realtà eterogenea di un patrimonio immobiliare, stimabile attualmente in circa tredici milioni di fabbricati esistenti in Italia.

Al fine di governare il trattamento di un così considerevole patrimonio, da diversi anni sono stati proposti, nel settore della produzione e della gestione edilizia, numerosi progetti e prodotti - denominati “censimenti”, “due diligence”, “audit” - volti a strutturare i dati e il flusso delle informazioni immobiliari. Questo non ha però permesso ancora di giungere ad un sistema di informazioni generale, omogeneo e condiviso. Basti in questo senso considerare le molteplici modalità di trattamento dati nei vari Enti della Pubblica Amministrazione, oppure le diverse impostazioni dei sistemi informatici utilizzati nelle numerose aziende del “real estate”.

In relazione anche a questi temi l’UNI, l’Ente Nazionale Italiano di Unificazione, ha posto in revisione la norma 10998:2002. Questo standard, che potrebbe assumere in futuro il titolo di: “Qualificazione immobiliare. Configurazione e attività dei sistemi informativi.” si propone di promuovere la valorizzazione degli asset immobiliari mediante la loro qualificazione durante lo svolgersi dell’intero pro-

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cesso edilizio. Nella futura versione, la norma estenderà verosimilmente il proprio campo di applicazione a tutto il ciclo immobiliare, tenendo conto delle principali azioni che in esso intervengono, migliorando tra l’altro gli aspetti normativi concernenti i requisiti degli operatori, il profilo degli strumenti informatici e l’indicazione delle informazioni concernenti le attività immobiliari di realizzazione e di gestione.

Sarà quindi in base a questa norma UNI che si potranno deli-

neare correttamente i profili delle banche dati cartacee e, ove occorra, di quelle informatiche, utili a garantire una pregevole qualità edilizia e un’apprezzabile gestione immobiliare. In questo senso i sistemi informativi immobiliari assumeranno in futuro un ruolo sempre più centrale e strategico per la valorizzazione degli asset immobiliari, il contenimento dei costi di gestione e la trasparenza delle attività di realizzazione e di gestione immobiliare.

Francesco Tedone

Il valore di un’organizzazione come sistema cognitivo “Un’organizzazione produttiva è un sistema cognitivo distribuito, tanto più complesso allorchè si abbia a che fare con la elaborazione e l’applicazione industriale di tecnologie avanzate. Le innumeri molecole di conoscenza esplicita e implicita che lo formano stanno sia nella memoria delle persone, pur nei casi in cui non ne sono consapevoli, sia negli archivi, dossier, classificatori, files di ogni reparto, divisione, officina o ufficio - non solo in quelli della direzione generale o del CdA. Non meno essenziali sono le particolari relazioni che si sono stabilite tra le tante molecole cognitive: sono infatti esse che fanno la differenza tra una congèrie caotica di elementi e un sistema funzionante. Per formare un simile sistema occorrono decenni, talvolta generazioni. Il valore di un’organizzazione come sistema cognitivo ha poco a che fare con la sua contingente capitalizzazione in borsa. Ma ha molto a che fare con il suo valore a lungo periodo, con gli effetti positivi che induce nelle persone, nell’economia e nella vita sociale.”

Luciano Gallino, La scomparsa dell’Italia industriale, Einaudi Editore, Torino, 2003

STUDIO FRANCESCO TEDONE ASSISTENZA INTEGRATA PER LA PROPRIETA’ E I GESTORI IMMOBILIARI CONSULENZE PER GLI IMMOBILI AZIENDALI

20158 MILANO - VIA ANGIOLO MAFFUCCI n. 34 T. 02.39313401 - T. 02.39313402 - F. 02.39313400 e-mail: nuntius@tin.it PRINCIPALI ATTIVITA’ OPERATIVE: - VALUTAZIONE ESTIMATIVA DI CESPITI E BENI STRUMENTALI - CONTROLLO DELLA GESTIONE IMMOBILIARE - VERIFICA DELLA QUALITA’ IMMOBILIARE - ESAME DELLA CONFORMITA’ NORMATIVA DEGLI IMMOBILI - TRATTAMENTO DEGLI ARCHIVI IMMOBILIARI

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URBANISTICA

Porto Branco di Giaime Botti PROFILO PROFESSIONALE Giaime Botti

Diplomato al Liceo Classico, è studente di “Scienze dell’Architettura” presso il Politecnico di Milano.Articolista esperto ha notevole esperienza nello studio e analisi dello sviluppo delle nuove forme di architettura in Europa e, in particolare, in Spagna. giaimebotti@yahoo.es

foto 1

Porto (foto 1) sorprende per le strette vie di vecchie case (diroccate ma coloratissime grazie al rivestimento di azulejos), colpisce per la sua conformazione topografica, le improvvise vedute antiprospettiche, poi sbalordisce per i bianchi volumi delle opere architettoniche più recenti.

Porto cresce sulla riva nord del Douro, con il suo centro storico che si sviluppa sulla sponda più mossa topograficamente, a pochi chilometri dal mare. Il Dom Luis I, mirabile lascito della stagione eroica dei ponti in ferro di fine Ottocento, unisce Porto a Vila Nova de Gaia, città gemella sulla riva opposta, dove sorgono le storiche cantine del famoso vino.

Porto presenta un tessuto edilizio disordinato, apparentemente irrazionale, cresciuto organicamente. Le vie sono strette, curve, quasi mai in piano, non ci sono assi prospettici, ad eccezione della lunghissima Avenida

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foto 3

Boa Vista che termina sul mare.

Le piazze non hanno forma regolare, le emergenze storiche sono inserite senza arroganza nel tessuto, proprio perché cresciute insieme.

foto 2

E l’architettura contemporanea, quella con la A, sembra essersi adeguata a questa caratteristica della città. All’improvviso, in mezzo al blu e al verde degli azulejos, le tradizionali piastrelle che rivestono tutto, case, chiese, persino la bellissima stazione ferroviaria di São Bento, emergono 6

delle macchie bianche. Sono le opere di Siza, di Souto de Moura e di altri emuli della scuola di Porto, una delle più feconde dell’architettura contemporanea.

Emblematica è la Facoltà d’Architettura progettata da Álvaro Siza Vieira (foto 2 e 3). Situata in posizione privilegiata sulle rive del Douro, a poca distanza dalla foce, la sua immagine dalla sponda opposta ben riassume la città: in basso, sul lungofiume, le casette dei pescatori, schiere disordinate di pochi piani, coloratissime; sopra, gli edifici dell’Università, bianchi. Omaggio al razionalismo, piccolo Weissenhof, è in realtà un’opera organica, perfettamente integrata nello spazio verde circostante. Le citazioni del moderno abbondano: parallelepipedi bianchi, finestre a nastro, brise-soleil in muratura. Ma la concezione spaziale e compositiva è diversa: le finestre sono pensate in rela-

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URBANISTICA

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zione al paesaggio, senza nessuna costrizione da parte di partiture o necessità di facciata, la luce entra soffusa, dall’alto, nel corridoio semicircolare che si sviluppa intorno all’aula per le esposizioni, perno della composizione dell’edificio. Tutto il complesso è pensato veramente per le persone, gli studenti in questo caso: il grande spazio aperto che va restringendosi e conduce all’ombreggiata caffetteria, le aule che si aprono su un patio alberato.

Nel verde cresce anche la Fundação Serralves (foto 4), principale centro d’arte contemporanea del Portogallo, il cui nuovo edificio, anch’esso opera di Siza, è stato inaugurato nel 1999. Il Museo sorge nell’omonimo parco, in una tranquilla zona residenziale non lontano dal mare. I volumi convergono fino a sovrapporsi senza toccarsi, oppure escono all’improvviso come corpi secondari, creano patios e corti irregolari,

getto della nuova metropolitana affidato a Eduardo Souto de Moura, appena dietro la lunga Praça da Liberdade. Pregevole nella sua semplicità: niente più che un parallelepipedo, rialzato su pilastri circolari, che collega spazi di città divisi da differenti quote. Al di sotto passano le tramvie, sul tetto verde passeggiano gli uomini.

Qui il bianco ha contagiato non solo gli architetti portoghesi: la Casa da Música dell’olandese Rem Koolhaas è un altro esempio di come la città abbia trovato in questo colore la cifra della sua architettura contemporanea. È come se il bianco permettesse di distinguere la nuova Porto dalla

foto 6

vecchia. Sotto però, l’attitudine spaziale resta la stessa della città: opere organiche, anti-monumentali, perfettamente integrate col contesto storico e naturale.

L’edificio è come una gemma sfaccettata che sorge in uno degli spicchi radiali che si dipartono dalla grande Rotonda da Boavista (foto 6). Volume unico di cemento bianco, è perfettamente

integrato nel tessuto grazie alla progettazione dello spazio pubblico circostante: la pavimentazione in pietra riveste tutto l’intorno, sollevandosi su due lati per creare l’accesso al parcheggio interrato e, al tempo stesso, gli spazi in pendenza che divengono adatti al gioco o al riposo.

La Casa non ha un fronte principale, ogni lato è diverso, ogni apertura anche, non esiste simmetria, non ci troviamo più di fronte alla tradizionale Opera: l’ingresso è anti-monumentale, deformato in lunghezza, la scalinata è ridotta a rampa sottile.

All’interno una scalinata obliqua argentata porta rapidamente in quota. Un percorso gira intorno alla sala principale, si susseguono piccoli foyer che, grazie a grandi vetrate ondulate, mettono in collegamento visivo la città con la sala concerto. Le salette, tutte diverse per dimensione e forma, sono rivestite di azulejos di diversi tipi, da quelli con disegni tradizionali a quelli dalla più semplice cromia bianco-verdenero (foto 7), mentre nei corridoi la luce filtra attraverso il rivestimento in lamiera micro-forata.

Giaime Botti

foto 5

senza mai sottostare alle leggi della simmetria; finestre si aprono su precise vedute, facendo sì che il bianco contrasti con il verde tanto dall’interno quanto dall’esterno.

Bianca è la stazione di Trinidade (foto 5), parte dell’ampio pro-

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Per ricevere gratuitamente Professione Immobiliare compilare il “form” sul sito www.webcondominio.eu

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RISPARMIO ENERGETICO

Prestiti a Tasso Zero per il risparmio energetico Intervista a Bruna Brembilla, Assessora all’Ambiente della Provincia di Milano, sui risultati del Mutuo a-profitto© - di Giuseppe Bono 1) È già trascorso più di un anno dalla convenzione con le Banche per il Mutuo a-profitto©. In due parole, in cosa consiste questo finanziamento?

Il Mutuo a-profitto© consiste nell’erogare prestiti personali a favore delle famiglie, a tasso zero fino a 50mila Euro per un massimo di 7 anni, per realizzare interventi per ridurre i consumi di energia nelle abitazioni, anche condominiali. Gli interessi sui prestiti sono, infatti, pagati e ripartiti in parti uguali tra la Provincia di Milano e le 6 Banche di Credito Cooperativo che hanno aderito all’iniziativa. Con questo tipo di finanziamento stiamo aiutando le famiglie con azioni concrete, di reale e immediato beneficio economico. Difatti, consente anche di non toccare i risparmi privati, che le famiglie mettono da parte, e di usare per questo tipo di interventi i soldi messi a disposizione dalle Banche. Peraltro, senza pagare nessuna quota di interesse e sfruttando l’ulteriore vantaggio fiscale previsto dalla Legge Finanziaria 2008 sulle detrazioni d’imposta del 55% per gli interventi di risparmio energetico sugli edifici esistenti.

2) Quali sono i primi risultati di questa iniziativa?

L’iniziativa lanciata nell’aprile del 2007 dal mio Assessorato sta riscuotendo un

notevole successo tra le famiglie del territorio della provincia di Milano. Sono quasi 200 le famiglie che hanno approfittato di questa opportunità di prestito a tasso zero per realizzare interventi di riqualificazione energetica nelle proprie abitazioni. Questo vuol dire, anche, che sono stati superati i 3.000.000 Euro di investimenti in risparmio energetico nel settore edilizio.

3) Quindi, un vantaggio anche per l’economia del territorio provinciale. Quali settori sono stati maggiormente interessati dagli investimenti?

Infatti, non soltanto le famiglie hanno beneficiato del nostro contributo finanziario. Lo sforzo economico di questa partnership tra la Provincia di Milano e le banche ha permesso investimenti nell’edilizia residenziale con l’utilizzo di differenti tecnologie. Complessivamente, sono oltre 180 gli interventi finanziati per ridurre i consumi di energia nelle abitazioni del territorio provinciale.

Gli interventi realizzati riguardano, in maggioranza, il solare fotovoltaico, con 60 installazioni, seguono 40 sostituzioni di serramenti, altre 40 sostituzioni di impianti termici, 20 interventi di isolamento termico, e infine 20 famiglie hanno installato collettori solari termici per produrre acqua calda ad uso sanitario. La Provincia di Milano punta deci-

samente sull’efficienza energetica nel settore edilizio e sull’innovazione tecnologica non solo per ridurre i costi per l’energia delle famiglie, ma anche per rilanciare tutto quel tessuto di piccole e medie imprese che costituisce tuttora la spina dorsale della nostra economia, creando nuova occupazione nel settore dei servizi energetici.

4) il Mutuo a-profitto© coglie tutti gli obiettivi strategici che avete indicato nel Programma provinciale di efficienza energetica. Qual è il contributo verso la diminuzione dell’emissione di gas inquinanti?

Gli obiettivi indicati sono proprio la riduzione dei consumi finali di energia anche nell’ambito privato, la promozione dello sviluppo di nuove tecnologie energetiche e dei servizi correlati, l’incremento dell’occupazione a livello locale, ma anche la riduzione delle emissioni di gas inquinanti e climalteranti. Con il Mutuo a-profitto©, il risparmio energetico conseguito ad oggi è di circa 1.200.000 KWh/anno che, valutati sulla durata della vita utile degli interventi effettuati, corrispondono ad un risparmio cumulato di circa 2.000 tonnellate equivalenti di petrolio (tep).

Questo vuol dire aver contribuito a ridurre le emissioni di 2.540 Kg di CO2 per ogni tep risparmiato.

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TRIS, 3 motivi per risparmiare energia

Prestito personale a Tasso Zero, fino a 50mila euro, per interventi di riqualificazione energetica nelle abitazioni.

Gli interessi sono pagati dalla Provincia di Milano e dalle Banche.

Riduzione fiscale del 55% sulla spesa totale degli interventi di risparmio energetico sugli edifici.

La Legge Finanziaria prevede le detrazioni di imposta sul risparmio energetico.

Risparmi i tuoi soldi e usi i fondi messi a disposizione dalle Banche di Credito Cooperativo convenzionate.

Assessorato all’ambiente

Informazioni presso il Settore Energia (www.provincia.milano.it) o gli Spazi Infoenergia della Provincia di Milano (www.infoenergia.eu) e le filiali delle BCC di Barlassina, Carate Brianza, Carugate, Cernusco S/N, Lesmo e Sesto S. Giovanni.

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Prestiti a tasso O per il risparmio energetico

Gibbono@virgilio.it

Grazie all’accordo con l’Assessorato all’ambiente della Provincia di Milano.

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RISPARMIO ENERGETICO

INVESTIRE IN ENERGIA RINNOVABILE Promuovere il benessere di un territorio significa pensare allo sviluppo in termini di sostenibilità e di qualità dell’ambiente.

La nostra banca impegnata da 55 anni nella crescita responsabile e sostenibile del territorio e delle comunità locali, propone finanziamenti per diffondere l’uso delle energie rinnovabili.

La Banca di Credito Cooperativo di Sesto San Giovanni ha sviluppato un “Pacchetto Energia” comprensivo di una serie di prodotti finanziari fino a 500.000 e a tassi particolarmente competitivi, a sostegno di investimenti destinati all’acquisto o alla realizzazione di abitazioni residenziali con certificazione energetica di classe uguale o maggiore della categoria “C”, alla realizzazione di interventi di riqualificazione energetica del condominio e/o alla sua “messa a norma” in ottemperanza alle normative di conformità.

Indirizzi delle filiali della Banca di Credito Cooperativo di SESTO SAN GIOVANNI Sede Via B. Croce 5

02 24111.1

Filiale Sede Via Cesare da Sesto 41 Filiale Est Via Grandi 130 Agenzia Tre Viale Marelli 322 Agenzia Quattro Viale Matteotti 265 Agenzia Cinque Via XX Settembre 28 Agenzia Sei Viale Italia c/o Centro Comm. Vulcano Filiale Monza Via Ticino 28 Agenzia Monza Due Viale G.B. Stucchi 62/64 Agenzia Bresso Via Roma 89 Agenzia Cinisello Balsamo Piazza Paganelli 10/12 Agenzia Paderno Dugnano Via Reali 47 Filiale Milano Via Ponte Vecchio 3 Agenzia Bollate Via Roma 34 Agenzia Segrate Via San Carlo 6

02 26253.1 02 24118.1 02 26260345 02 26224862 02 24417451 02 24304384 039 744656 039 831759 02 66500162 02 6606181 02 91082000 02 2550750 02 38302680 02 39810050

Indirizzo e-mail per le richieste di informazioni: contattobcc@sestosg.bcc.it Sito internet: www.bccsesto.it

Inoltre abbiamo previsto finanziamenti per dedicati agli operatori del settore per sostenere la produzione e la commercializzazione degli impianti a basso impatto ambientale e in un ottica di offerta completa rivolta a privati, aziende,condomini,associazioni abbiamo stipulato anche una convenzione con Legambiente.

Per informazioni rivolgersi ai nostri sportelli; indirizzi e recapiti telefonici sono consultabili dal sito www.bccsestosangiovanni.it

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SICUREZZA

I RISCHI DELL’ALTA QUOTA Cadere dall’alto è un rischio grave, presente in molti settori come l’autotrasporto merci, nelle operazioni di carico e scarico, specie di attività portuali, e in agricoltura. Il numero dei lavoratori che muoiono ogni anno in Italia è purtroppo in proporzioni crescenti ovunque e, in Italia, quello dei lavoratori che riportano un’invalidità grave è almeno superiore di dieci volte. L’ambiente dei cantieri edili è quello che presenta il rischio piu’ diffuso. La normativa di protezione esiste da tempo: ma se la norma è una condizione necessaria, da sola non è sufficiente. Oltre alla volontà d’applicarla, occorrono anche comportamenti e strumenti adeguati. La prevenzione deve rimanere la misura principale per eccellenza, adottata da datori di lavoro, dai dirigenti, dai responsabili delle lavorazioni e dei lavoratori, che devono poter contare su un’organizzazione del lavoro aziendale adeguata alla sicurezza, ed essere formati a usare le attrezzature e a rispettare le procedure. Più in particolare, in tema di requisiti minimi di sicurezza e salute per l’uso delle attrezzature di lavoro nell’esecuzione di lavori temporanei in quota, la legge impone nuovi adempimenti per la prevenzione delle cadute dall’alto e alimenta e rafforza la cultura della sicurezza, migliorando aspetti fondamentali dell’organizzazione e prescrivendo gli strumenti disponibili più adeguati a controllare il fenomeno.

Innanzitutto è bene fornire una chiara nozione del rischio in parola: viene definito «lavoro in quota» l’attività lavorativa che espone al rischio di caduta da un’altezza superiore a due metri rispetto a un piano stabile. ( D. Lgs. 235/2004 ant. 4) LA NORMATIVA UNI EN 795 Cap 4.2. in merito all’esposizione ai rischi, prevede che in ogni istante della attività lavorativa, l’esposizione ai rischi, in special modo se procuranti morte o lesioni permanenti e se non tempestivamente percepibili dall’operatore prima dell’evento, deve essere nulla.

Si sottolinea l’importanza di non sottovalutare il rischio di sospensione inerte in condizioni di incoscienza, in quanto possibile causa di complicazioni che possono compromettere le funzioni vitali: in tali condizioni, tempi di sospensione anche inferiori a trenta minuti, possono portare a gravi malesseri a causa dell’azione dell’imbracatura. Il documento di valutazione del rischio e il piano operativo devono prevedere oltre il rischio di caduta dall’alto anche il rischio di sospensione inerte e adottare misure o interventi di emergenza che riducano lo stesso tempo di sospensione inerte a pochi minuti.

Per quanto riguarda i criteri in base ai quali devono essere predisposte le misure di prevenzione e di riduzione dei rischi si fa riferimento al Cap 4.3. Nei casi, infatti, in cui i lavori temporanei in quota non possano essere eseguiti in condizioni di sicurezza e in condizioni ergonomiche adeguate si devono scegliere le attrezzature di lavoro più idonee a garantire e man-

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tenere condizioni di massime di sicurezza, in conformità ai seguenti criteri: priorità alle misure di protezione collettiva rispetto alle misure di protezione individuale; dimensioni delle attrezzature di lavoro confacenti alla natura dei lavori, alle sollecitazioni prevedibili e a una circolazione priva di rischi; scelta del tipo più idoneo di sistema di accesso ai posti di lavoro temporanei in quota in rapporto alla frequenza di circolazione, al dislivello e alla durata dell’impiego.

Ai fini della prevenzione degli infortuni e dei rischi per la salute dunque, importanza prioritaria va attribuita ai provvedimenti d’ordine tecnico-organizzativo diretti ad eliminare o ridurre sufficientemente i pericoli alla fonte ed a proteggere i lavoratori mediante mezzi di protezione collettivi. Tuttavia, ove queste misure da sole non bastino ad evitare o ridurre sufficientemente i rischi per la sicurezza e la salute durante il lavoro, in relazione alla quota ineliminabile di rischio residuo, subentra l’obbligo del ricorso ai DPI. Misure specifiche sono prescritte in particolare circa l’uso di scale a pioli, ponteggi e funi, nonché nuovi gli obblighi specifici di formazione, che riguardano le competenze degli addetti al montaggio, smontaggio e trasformazione dei ponteggi e i lavoratori impiegati nei sistemi di accesso e di posizionamento mediante funi e sistemi di ancoraggio.

I prodotti SOMAIN ITALIA, importatore esclusivo per l’Italia di sistemi e prodotti francesi SOMAIN oSECURITE è in grado di presentare al mercato italiano un'organizzazione specializzata e altamente professionale di attrezzature e servizi atti a risolvere qualsiasi problematica relativa alla messa in sicurezza di luoghi con rischio di caduta dall’alto, sia in ambito civile, sia industriale e militare, secondo la normativa UNI EN 795 e UNI EN 353.

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Essendo strutture indeformabili, anche in caso di utilizzo con caduta, esse non richiedono alcuna revisione, ma semplicemente un controllo visivo che verifichi l’integrità e la non manomissione del sistema, nonché l’utilizzo contemporaneo di tre operatori, e su richiesta fino a dieci.

Data la comprovata esperienza sul campo, SOMAIN fornisce una consulenza tecnica in cantiere con preventivi e progetti ad uso degli operatori o già in fase di scelta da parte dei decisori, quali ad esempio anche amministratori di condominio, realizzando la soluzione più adatta ad ogni tipo di tetto.

I prodotti Somain, recepiscono e soddisfano perfettamente i punti 4.2 e 4.3.,grazie al sistema costruttivo indeformabile, anche dopo ripetuti utilizzi, che permette di utilizzare lo stesso impianto anti-caduta per il recupero della persona rimasta eventual-

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mente sospesa nel vuoto. Inoltre i sistemi Somain garantiscono l’indeformabilità dei loro componenti e sono omologati per 3 persone in maniera da consentire a quelle più immediatamente vicine di eseguire il recupero della persona rimasta sospesa.

Anche per il Cap 4.4. relativo al Piano d’emergenza, deve essere predisposta, nell’ambito della valutazione dei rischi, una procedura che preveda l’intervento di emergenza in aiuto dell’operatore, rimasto sospeso al sistema di arresto caduta, che necessiti di assistenza o aiuto da parte di altri lavoratori. Quindi, nel caso in cui nei lavori in quota, si rendesse necessario l’uso di un sistema di arresto caduta, all’interno della unità di lavoro deve essere prevista la presenza di lavoratori che posseggano la capacità operativa di garantire autonomamente l’intervento di emergenza in aiuto dell’operatore sospeso al sistema di arresto. Nel caso che, a seguito di analisi del rischio e della conformità dei luoghi di lavoro, si ritiene che non sia possibile operare in maniera autonoma, deve essere determinata un’apposita procedura del soccorso pubblico.

Chi è SOMAIN Italia.

Somain Securitè fondata nel 1983 è azienda leader a livello mondiale che progetta e produce sistemi anticaduta di qualità, specialmente per quanto riguarda i materiali , la ricerca e le tecnologie impiegate. E’ certificata ISO 9001 ed è presente in tutto il mondo con importatori autorizzati a livello nazionale, impiegando una forza lavoro di circa 200 unità e raggiungendo nel 2007 un fatturato globale pari a circa 28 milioni di euro Seguendo la politica aziendale della casa madre, Somain Italia fa della qualità il suo cavallo di battaglia, è in fase di certificazione ISO 9001, e fornisce un servizio a 360° comprendente lo studio, la progettazione, la fornitura e l’installazione da parte di operatori altamente qualificati.

A cura di SOMAIN ITALIA I vantaggi dei prodotti Somain Italia Tutti i sistemi rispondono pienamente alla normativa vigente che regolamenta lo svolgimento dei lavori in quota, nella fattispecie: - I materiali impiegati per la costruzione degli stessi sono esclusivamente acciaio inox e leghe di Alluminio - Tutti i sistemi sono garantiti per 10 anni - Non necessitano di manutenzione annuale - Materiale completamente indeformabile - La possibilità di scorrere lungo tutta la linea senza mai disancorarsi - Sistema utilizzabile da 3 a 10 persone contemporaneamente certificato - Adattabilità , grazie al nostro reparto di progettazione, a qualsiasi situazione tecnica - Organizzazione e pianificazione ottimale inerente i tempi necessari per la fornitura e la posa

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LA PAROLA AL COMMERCIALISTA PROFILO PROFESSIONALE Dott. Antonella Chiametti, dottore commercialista e revisore contabile Laureata in Economia e Commercio presso l’Università Cattolica del Sacro Cuore di Milano, dopo l’Esame di Stato si iscrive all’Ordine professionale di Dottori Commercialisti della provincia di Milano e Lodi, nonché al Registro dei Revisori Contabili.

Svolge la propria attività come libero professionista, con studio sito in Milano, occupandosi prevalentemente di problematiche fiscali, contabili e societarie. email: chiametti@interfree.it

PROROGA DELLE AGEVOLAZIONI TRIBUTARIE IN MATERIA DI RECUPERO DEL PATRIMONIO EDILIZIO E PER IL RISPARMIO ENERGETICO Agevolazioni tributarie in materia di recupero del patrimonio edilizio.

La legge finanziaria 2008 (L. 244del 28/12/2008), art. 1 commi 17-19, proroga per gli anni 2008, 2009 e 2010 le agevolazioni tributarie in materia di recupero del patrimonio edilizio.

La quota spettante è pari al 36% delle spese sostenute, nei limiti di 48.000,00 euro per unità immobiliare (ammontare che andrà suddiviso fra tutti i soggetti aventi diritto alla detrazione); confermando tutte le vigenti condizioni per fruire della detrazione, in particolare quella che il costo della manodopera sia evidenziato in fattura.

La legge finanziaria 2008, a differenza di quella per il 2007, riapre la detrazione Irpef del 36% relativa alle spese sostenute per l’acquisto di unità immobiliari abitative (e relative pertinenze) site in fabbricati interamente recuperati da imprese di costruzione o ristrutturazione, oppure da cooperative edilizie, con interventi di restauro o risanamento conservativo, ovvero di ristrutturazione edilizia.

La detrazione compete a condizione che: • l’atto notarile di acquisto sia stipulato entro il 30.6.2011; • l’intervento di recupero sia effettuato (dall’avvio al termine) nel corso del triennio 2008-2010; • separata indicazione in fattura del costo della manodopera.

E’ stata, anche, prorogata, fino al 2010, l’applicazione dell’aliquota IVA agevolata del 10% per le manutenzioni ordinarie e straordinarie in edilizia.

Agevolazioni tributarie in materia di risparmio energetico.

I commi da 20 a 24 ed il comma 286 dell’art. 1 della L. 244/2008 regolamentano le detrazioni “per il risparmio energetico”.

Destinatari delle disposizioni normative di cui sopra sono: - le persone fisiche, compresi gli esercenti arti e professioni; - gli enti pubblici e privati che non svolgono attività commerciale; - le società semplici, le associazioni tra professionisti; - i soggetti che conseguono reddito d’impresa (persone fisiche, società di persone, società di capitali.

Le suddette norme prorogano per il triennio 2008-2010 le detrazioni del 55%

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delle spese sostenute per determinati interventi volti alla riqualificazione energetica degli edifici esistenti (es. installazione pannelli solari, sostituzione di caldaie – infissi – coperture e pavimenti).

Le detrazioni vengono estese anche alla sostituzione dell’impianto di riscaldamento esistente con un altro che contempli la posa di una caldaia non a condensazione (per il solo biennio 20082009 e fino a disponibilità di fondi) ovvero basato sulla tecnologia geotermica.

Viene soppresso l’obbligo di acquisire la certificazione (qualificazione) energetica per gli interventi di: • sostituzione delle finestre comprensive di infissi in singole unità immobiliari; • installazione di pannelli solari per la produzione di acqua calda.

Per il triennio 2008-2010, la detrazione può essere suddivisa, a scelta del contribuente, tra un minimo di tre ed un massimo di dieci quote annuali di pari importo. La scelta, una volta operata, non può più essere mutata.

Anche le detrazioni IRPEF/IRES del 55% competono a condizione che in fattura venga indicato distintamente il costo della manodopera.

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LA PAROLA AL COMMERCIALISTA STRUMENTI DI PAGAMENTO Con il d.l. 112/08, convertito in legge, sono state annullate in parte le novitĂ introdotte con il d.lgs. 231 del 21/11/2007.

Torna, infatti, possibile la circolarizzazione di denaro contante per importi singolarmente inferiori ad euro 12.500,000 e, con lo stesso limite gli assegni potranno non avere la clausola di non trasferibilitĂ .

Scompare anche la regola per cui ogni girata deve recare il codice fi-

scale del girante, pena la nullitĂ .

Si torna la passato, anche per i pagamenti da effettuarsi a professionisti. I pagamenti potranno essere effettuati in contanti e non piÚ obbligatoriamente con mezzi di pagamento tracciabili, di qualunque importo, purchè inferiore a euro 12.500,00.

E’stato, inoltre, abrogato l’obbligo di tenere un conto corrente bancario o postale specifico per l’attività su

cui far transitare tutti i pagamenti e tutti gli incassi, inerenti l’attività stessa. Il professionista era infatti tenuto a versare sul conto corrente qualsiasi somma incassata per l’attività anche se di importo esiguo (ad es. anche si di solo euro).

Tutto questo non deve però far dimenticare che eventuali prelievi non giustificati sono equiparati ai compensi.

RISPARMIO ENERGETICO Lettura e contabilizzazione del calore in centrale termica e nelle singole unita’ immobiliari Negli ultimi anni, in tutto il mondo, nonostante la notevole sensibilizzazione orientata al risparmio energetico e alla salvaguardia delle risorse ambientali, si sono verificati notevoli aumenti nei consumi di acqua e combustibili. Esistono oggi tecnologie di termoregolazione e contabilizzazione dell’energia che applicati ad impianti centralizzati, evitano sprechi e dispersioni mantenendone una gestione rispettosa ed equa. La strada che

va dalla lettura degli apparecchi alla stampata della bolletta è molto lunga. il rilevamento, la contabilizzazione e la gestione di energia e acqua rappresenta una pratica particolarmente importante.

Un sistema di contabilizzazione è il sistema conforme alla legge per ripartire ai singoli utenti i costi di riscaldamento, acqua calda e gli altri costi di amministrazione in modo corretto e affidabile. Nei condomini con

impianto di riscaldamento centralizzato, un sistema tecnologico di contabilizzazione del calore permette di regolare autonomamente la temperatura in ogni unitĂ immobiliare, e consente un controllo costante sui consumi risparmiando e ottimizzando il rendimento.

L’importanza di questo sistema consiste nell’ovvio vantaggio tale per cui ogni condomino paga per quanto ha consumato, e non soltanto in base ai millesimi. "#!$%&#'& ( ) $ & & *& ! $ $ )' "# & +", - .& ) +* )#

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SICUREZZA CONDOMINIO SICURO Videosorveglianza wireless con telecamere intelligenti Il recente sviluppo impiantistico ha portato all’attenzione del grande pubblico, privato e condominiale, una vasta gamma di sistemi e servizi per il controllo e la sicurezza estesa dei propri spazi abitativi, aree comuni, posti auto, cantine, garage, ecc.

Il tema “sicurezza” è maggiormente sentito nelle grandi città, dove i tempi lavorativi e lo stile di vita generale non facilitano il tradizionale supportarsi e “guardarsi” tra vicini di casa tipico, almeno in passato, delle piccole comunità in caso di eventi inconsueti o per la presenza di sconosciuti.

Uno dei classici ausilii che vengono incontro a tali problematiche è la Videosorveglianza, che permette di monitorare e registrare gli eventi che avvengono nel raggio di azione di una o più telecamere poste nelle aree da controllare.

I contesti di applicazione in tale ambito sono ampi e variegati, non esiste uno standard che copra tutti gli scenari e le esigenze, di un singolo privato o di un intero condominio.

Una buona strategia si avvale quindi di una gamma di tecnologie e prodotti allo “stato dell’arte”, personalizzabili sulla specifica applicazione o sulle particolarità dei luoghi da monitorare.

Ad esempio In contesti difficili da cablare, la scelta di un’infrastruttura di comunicazione senza fili (wireless) può risultare vincente sotto molti aspetti, in particolare: •opere murarie ridotte al minimo, in pratica relative al solo fissaggio delle telecamere; •nessun ponteggio o cantiere tipicamente; •pochissimi giorni per la posa in opera e il collaudo; •opere elettriche limitate alla presenza di un punto luce per ogni telecamera intelligente wireless; Laddove non sia possibile un’installazione wireless, completa o parziale, è possibile comunque intervenire, mettendo in conto l’onere per stendere i cablaggi dati necessari per raccogliere i flussi video verso la stazione di registrazione.

A tal proposito l’evoluzione tecnologica viene nuovamente incontro all’utente del servizio, al progettista ed all’installatore, potendo utilizzarsi gli oramai collaudati standard di comunicazione in uso sulle reti di computer, in particolare il trasporto su protocollo IP (internet protocol).

Tale tecnologia, applicata al mondo della videosorveglianza, consente di trasportare i flussi video generati dalle varie telecamere, previa con-

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versione digitale, come un normale traffico IP, permettendo di costruire una vera e propria rete dati di sicurezza flessibile e sicura.

La digitalizzazione delle informazioni ha l’ulteriore vantaggio di poter trattare e memorizzare i video su un normale PC o server, e di gestirli come semplici file dati delle immagini in sequenza (o “video stream”) raccolte durante la giornata.

Particolare attenzione va posta anche alla normativa in termine di privacy e di possibilità d’uso della videosorveglianza come strumento di prevenzione e di sicurezza.

La configurabilità dell’impianto e dei sistemi di registrazione appena visti consentono di trattenere, a disposizione delle Autorità, solo gli eventi occorsi ad esempio nelle ultime 24 ore (cfr. oltre). Ciò diventa particolarmente importante nel caso in cui il campo di inquadratura comprenda aree pubbliche di passaggio o di confine, in modo che i dati registrati non possano essere usati oltre gli scopi stabiliti dalla legge. Recentemente (maggio 2008) il Garante per la Privacy ha segnalato al Parlamento e al Governo l'opportunità di una disciplina che regoli alcuni aspetti ancora non chiari relativi al trattamento dei dati personali sulla videosorveglianza nei condomini.

Nel frattempo appare applicabile il principio di proporzionalità citato sul provvedimento a carattere generale del Garante del 29 aprile 2004 sulla Videosorveglianza, in cui si stabilisce che “l’eventuale conservazione temporanea dei dati deve essere commisurata al grado di indispensabilità e per il solo tempo necessario - e predeterminato - a raggiungere la finalità perseguita. La conservazione deve essere limitata a poche ore o, al massimo, alle ventiquattro ore successive alla rilevazione, fatte salve speciali esigenze di ulteriore conservazione in relazione a festività o chiusura di uffici o esercizi, nonché nel caso in cui si deve aderire ad una specifica richiesta investigativa dell’autorità giudiziaria o di polizia giudiziaria.”

Il supporto con l’informativa deve essere collocato nei luoghi ripresi o nelle immediate vicinanze, non necessariamente a contatto con la telecamera; deve avere un formato ed un posizionamento tale da essere chiaramente visibile; può inglobare un simbolo o una stilizzazione di esplicita e immediata comprensione, eventualmente diversificati se le immagini sono solo visionate o anche registrate.

Alcuni esempi di cartelli di avviso da

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porre nelle aree videosorvegliate sono riportati di seguito.

Ritornando alle varie possibilità di

utilizzo delle tecnologie di videosorveglianza moderne, è possibile rilevare o registrare, sempre nel rispetto della normativa citata, gli eventi in aree comuni, cortili, giardini privati, posti auto, ingressi principali ed aree perimetrali. Nel caso di un’abitazione privata ovviamente vi sono meno vincoli, considerando i luoghi strettamente personali e l’uso ai fini di prevenzione e complementari ad un antifurto domestico.

Sono anche utili, al fine di ottimizzare il traffico dati e l’eventuale spazio disco necessario alla registrazione, le telecamere wireless intelligenti con rilevazione del movimento (motion detection), in modo da rilevare solo gli eventi significativi per un certo tempo.

Da non sottovalutare anche nell’ambito della scelta di una soluzione la capacità di integrazione in impianti TVCC analogici esistenti, da segnalare sempre al progettista o installatore incaricato.

Le nuove infrastrutture di rete cittadine a banda larga, come quelle legate al progetto NGN2 di Telecom Italia, consentono di pensare a progetti che concentrano su un unico Centro di Gestione, uno o più server di controllo di zone condominiali o abitazioni private. Sono allo studio dei servizi chiavi in mano che consentiranno la protezione del condominio o dell’abitazione con un videocontrollo centralizzato.

Attraverso internet i singoli clienti potranno anche accedere al “monitor” delle proprie telecamere, wireless o cablate, installate dentro casa o nelle aree esterne, o anche in garage. Ovviamente il tutto soggetto a meccanismi di controllo in rete per evitare abusi del sistema e l’accesso non autorizzato alle immagini (registrate o “live”). Il sistema è facilmente estensibile ad altri impianti (es. rilevamento fumi, controllo accessi,…), che possono così essere centralizzati a costi bassissimi per via delle economie di scala conseguibili, ma di questo parleremo in una prossima puntata.

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SICUREZZA ANCORA RISCHIO AMIANTO Vorremmo richiamare l’attenzione circa i contenuti del nostro articolo, relativo al rischio amianto pubblicato sulla rivista Professione Immobiliare n° 4/2008, in quanto l’organo di controllo A.S.L. ha inviato alle Associazioni di Amministratori di Condomino (lettera che molti dei lettori probabilmente conoscono) una circolare sugli adempimenti da svolgere per il censimento dei manufatti contenenti amianto negli edifici.

L’argomento a nostro giudizio necessita di un piccolo approfondimento in quanto la A.S.L. ha puntualizzato, in maniera chiara, gli obblighi dei proprietari e/o amministratori di immobili per ottemperare alla normativa vigente.

Dobbiamo entrare nel tecnico; infatti con l’approvazione dei Piani Regionali Amianto Lombardia, più brevemente chiamati PRAL, sono stati istituiti i registri pubblici degli edifici ad uso abitativo con presenza o contaminazione di amianto. A tale proposito, come per altro dice la ASL nella sua nota appena citata, il PRAL prevede che i proprietari / amministratori provvedano a : • Inviare alla ASL Dipartimento Prevenzione le informazioni sull’edificio oggetto della mappatura; • Effettuare la valutazione del rischio del manufatto contenente amianto secondo le indicazioni regionali e sottoscritta da tecnico qualificato; • Rendere noto il nominativo della persona designata come responsabile, con compiti di controllo e coordinamento, di tutte le attività di manutenzione connesse all’edificio e quindi al manufatto contenente amianto:

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L’intento dell’organo di vigilanza è chiaro ed è quello di rimarcare le responsabilità dei proprietari/amministratori di condomini in materia di sicurezza e salute su ogni lavorazione eseguita all’interno degli edifici stessi in presenza di manufatti contenenti amianto. Infatti è la mancata informazione a chi lavora vicino a tale materiale che può provocare, per errati comportamenti, rilasci di fibre veramente pericolosi per l’ambiente e la salute di chi abita e di lavora. Infatti come già abbiamo avuto occasione di dire l’amianto non è un pericolo se lo si conosce.

Gli amministratori tengano presente che solo qualora dalla mappatura redatta dal tecnico

all’organo di vigilanza risultasse una situazione di pericolo sarà necessario mettere in atto un programma che prevede la bonifica del manufatto in amianto. In questo caso il proprietario / amministratore è obbligato a nominare un professionista ed una impresa specializzata (entrambi in possesso dei requisiti previsti dalla legge) per ottemperare nel più breve tempo possibile alla rimozione del manufatto contenente amianto.

Ribadiamo che il corretto adempimento dei punti sopra descritti mette al riparo il proprietario / amministratore di condomini da eventuali sanzioni che possono essere comminate anche per la sola segnalazione alla ASL di un cittadino che vede un edificio con una copertura in cemento amianto.

Dott. Ing. Adelindo Angelini Geom. Marco Ghilardi

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GIURISPRUDENZA Rubrica dedicata alla giurisprudenza in fatto di condominio.

In questo numero ci occuperemo di sentenze legate al riscaldamento e al diritto a riscaldarsi.

MODIFICA O MIGLIORIA IMPIANTO Modifica del tipo di alimentazione dell'impianto di riscaldamento.

Corte app. civ. Roma, 7 maggio 1997, n. 1517 La modifica del tipo di alimentazione dell'impianto di riscaldamento centralizzato da gasolio a metano non costituisce un'innovazione ma, se l'impianto preesistente è obsoleto o guasto, rappresenta una manutenzione straordinaria, mentre se il preesistente bruciatore è ancora funzionante, la sua sostituzione rientra nelle semplici modifiche migliorative dell'impianto, ove diretta a utilizzare una fonte di energia più redditizia e meno inquinante.

A ciò consegue che per l'approvazione della relativa delibera non è richiesta la maggioranza prevista dall'art. 1136, comma 5, del c.c.

Sostituzione dell'impianto riscaldamento Cass. civ., sez. II, 12 gennaio 2000, n. 238.

La sostituzione della caldaia termica (bruciatore), se quella esistente è obsoleta o guasta, deve considerarsi atto di straordinaria manutenzione, in quanto diretto semplicemente a ripristinare la funzionalità dell'impianto e non a creare una modificazione sostanziale o funzionale della cosa comune (l'impianto di riscaldamento).

Deve essere ricondotta invece alle modifiche migliorative dell'impianto, e non alle innovazioni dello stesso, la sostituzione della caldaia termica, ancora funzionante, se ha lo scopo di consentire l'utilizzazione di una fonte di energia più redditizia e meno inquinante NOTE : Difficile distinguo tra innovazione e modifiche migliorative, in genere si fa innovazione per migliorare, si spera ben non per peggiorare. Con le sentenze sopra citate chiaramente l’inserimento di caldaie a condensazione è da ritenersi un intervento di manutenzione straordinaria e rientra nelle semplici modifiche migliorative.

dettato in materia di comunione, ma applicabile anche al condominio degli edifici per il rinvio disposto dall'art. 1139 cod. civ.

NOTE : Sentenza importante da tenere conto. Con una conflittualità sempre crescente nei condomini ed una obsolescenza della rete distributiva, secondaria che non consente una distribuzione equilibrata del calore, à molto probabile riscontrare tali richieste Che fare? Non c’è soluzione unica per ogni problema a meno di non rifare la rete distributiva, soluzione quasi mai praticabile ed in genere molto onerosa . Soluzioni tecniche quale le valvole termostatiche e contabilizzazione , lavaggio impianto possono contribuire a migliorare ed in alcuni a casi risolvere il problema. In alcuni casi non occorre pensare che sia l’impianto fatto male ma ad esempio intervenire sulla coibentazione dell’edificio può risolvere il problema

DIRITTO A RISCALDARSI Risarcimento del danno subito per insufficiente grado di riscaldamento nel caso di colpevole omissione del condominio.

Cass. sez. II, n. 12956 del 31 maggio 2006.

Nel caso di colpevole omissione del condominio di provvedere all'adeguamento e alla riparazione dell'impianto centralizzato di riscaldamento, per insufficiente erogazione di calore nell'appartamento di un condomino, si può pretendere il risarcimento del danno conseguente subito, ma non la restituzione dei contributi versati per il godimento del servizio fornito in precedenza anche se entro determinati limiti.

La rubrica è curata da Giovanni Gallace della società Cristoforetti Servizi Energia

Riscaldamento e risparmio energetico Cass. 15/12/93 n. 12420 Il singolo condomino non è titolare di un diritto di natura contrattuale sinallagmatica nei confronti del condominio relativamente all'utilizzazione dei servizi comuni e, pertanto, non può esimersi dal contribuire alle spese di gestione del servizio di riscaldamento centralizzato in proporzione ai millesimi, allegando la mancata o insufficiente erogazione di quel servizio, né può proporre azione di danno contro il condominio per il mancato promuovimento dell'azione contrattuale nei confronti dell'impresa installatrice dell'impianto, posto che il condomino conserva il potere di agire a difesa non solo dei suoi diritti di proprietario esclusivo, ma anche dei suoi diritti di comproprietario pro quota delle parti comuni, potendo ricorrere all'autorità giudiziaria nel caso di inerzia dell'amministrazione del condominio a norma dell'art. 1105 c.c.,

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Riscaldamento centralizzato: il calore insufficiente non legittima il condomino a pagare meno Cassazione II Sezione Civile n. 12596/02 In tema di riscaldamento centralizzato, il singolo condomino non può sottrarsi al pagamento della propria quota relativa al riscaldamento, adducendo come giustificazione la semplice affermazione dell'insufficienza del calore erogato. Egli dovrà piuttosto pagare quanto di sua spettanza e poi far accertare giudizialmente l’entità di tale mancata erogazione, chiedendo la liquidazione del relativo danno, che non potrà non comprendere tutte spese affrontate per mantenere nell'unità condominiale quella temperatura che il regolare funzionamento dell'impianto centralizzato avrebbe dovuto garantire, e quindi sia le spese per altro combustibile o energia elettrica, sia quelle per l'acquisto dei macchinari necessari alla erogazione del calore.

Nel prossimo numero ci occuperemo di Collaudo dell’impianto Obblighi dell’amministratore Orario di funzionamento Spese (ripartizione)

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CERTIFICAZIONE ENERGETICA

CasaClima - Risparmio certificato Negli ultimi anni è cresciuta la consapevolezza della scarsità delle risorse energetiche fossili, da sempre la nostra principale fonte di rifornimento. Inizialmente, per far fronte a questo problema ci si è rivolti alle fonti energetiche alternative, quelle rinnovabili, come l’energia solare, eolica, geotermica, il cui recupero è rispettoso dell’ambiente, ma complicato e, a volte, costoso. Un radicale cambio di prospettiva ha permesso di incanalare gli sforzi degli esperti del settore non solo nello sviluppo delle nuove fonti, ma anche nella creazione di sistemi di conservazione dell’energia: si è cercato quindi di lavorare su quanto già era a disposizione, sull’energia che già alimentava le nostre attività quotidiane, per utilizzarla al meglio ed evitarne gli sprechi.

Il progetto CasaClima, nato in Alto Adige, ha avuto un ruolo di grande rilievo: partendo dal fatto che quasi metà del consumo energetico si deve al fabbisogno interno alle abitazioni – nell’Unione Europea il 40% dell’energia viene consumata per il riscaldamento e le attività domestiche – e che, a causa di un isolamento termico insufficiente, la perdita di calore degli edifici esistenti è molto elevata - in Italia lo spreco di calore arriva mediamente a circa 230 KWH/mq all'anno -, si è deciso di intervenire proprio sullo spreco energetico degli immobili. Riducendo, da un lato, le fuoriuscite di calore degli edifici già esistenti, con opportune opere di ristrutturazione, e promuovendo, dall’altro, l’osservazione di poche ma semplici regole e l’utilizzo di materiali isolanti per la costruzione di nuove abitazioni, sono stati fatti enormi passi avanti nel campo del risparmio di energia, con la conseguente riduzione di emissioni nocive per l’atmosfera. Minore spreco energetico significa anche minori emissioni di CO2, e quindi riduzione dell’inquinamento atmosferico.

Il fabbisogno di energia di una CasaClima è messo nero su bianco: grazie al certificato energetico, infatti, chi commissiona o acquista un edificio CasaClima può conoscere nel dettaglio quanta energia consumerà la sua casa, e calcolare di conseguenza i costi di riscaldamento. Il certificato è infatti un documento che permette di conoscere con esattezza le spese cui si

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andrà incontro, evitando spiacevoli sorprese, e di comparare tra loro, dal punto di vista del consumo di energia, edifici diversi: è quindi un fattore di trasparenza per tutti coloro che hanno interesse al mercato immobiliare.

Questa sorta di carta d’identità dell’edificio ne riporta la classificazione energetica, che non viene effettuata sulla base del progetto, bensì in seguito a controlli e valutazioni effettuati durante l’intera fase di costruzione. Essa si basa quindi sulle reali ed oggettive caratteristiche dell’edificio realizzato, in quanto prende in considerazione tutte le variabili che concorrono a determinare il fabbisogno di calore.

Molto semplice da leggere, anche per chi non si intende della materia, il certificato indica, in una scala cromatica dal verde (basso fabbisogno energetico) al rosso (alto fabbisogno) il valore dell’efficienza energetica dell’involucro ed il rendimento energetico complessivo.

CasaClima è un metodo per garantire elevata efficienza energetica e consistente rendimento energetico di un edificio, in quanto un immobile CasaClima è caratterizzato proprio da un alto isolamento, dall’elevata impermeabilità agli sbalzi di temperatura esterni, dal contenimento delle perdite di calore, da un’impiantistica eccellente. Ed il bello è che non occorre costruire ex novo per avere una CasaClima: le classi si possono raggiungere anche ristrutturando un’abitazione esistente. Anche l’edificio così risanato potrà ottenere la sua carta d’identità, il certificato energetico CasaClima.

L’agenzia definisce quindi tre categorie di edifici a risparmio energetico certificato: CasaClima Oro ha la migliore efficienza energetica, avendo un fabbisogno termico di 10 kWh per metro quadrato e per anno. La cosiddetta “casa da un litro” consuma circa un litro di gasolio per m² di superficie abitabile; Le case che hanno un fabbisogno energetico fino a 30 kWh per anno e metro quadrato vengono classificate come CasaClima A, ovvero “casa da tre litri” perché in un anno consumano tre litri di gasolio per ogni metro quadrato o anche tre metri cubi di metano.

La CasaClima B è una “casa da

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cinque litri” (50 kWh per anno e metro quadrato). La classificazione CasaClima PIÙ viene riconosciuta ad edifici abitativi che si contraddistinguono per una tecnica di costruzione ecologica e che utilizzano fonti energetiche rinnovabili. “CasaClima più” deve soddisfare i seguenti 4 criteri: il fabbisogno termico deve essere inferiore ai 50 kWh per metro quadrato e per anno; Un criterio fondamentale per poter considerare ecocompatibile un edificio è il basso consumo di energia per riscaldare. Il “Più” viene quindi riconosciuto solo ad edifici della categoria Oro, A o B. Il riscaldamento deve essere garantito da fonti energetiche rinnovabili. In altri termini l’impianto termico deve funzionare senza combustibili fossili; non vengono utilizzati materiali da costruzione dannosi per ambiente o salute; deve essere adottato almeno uno dei seguenti provvedimenti ecologici: pannelli fotovoltaici, collettori solari per acqua sanitaria o riscaldamento, utilizzo di acqua piovana, tetto verde.

Gli edifici che si contraddistinguono per un consumo particolarmente basso di energia, oltre al certificato, ricevono la targhetta CasaClima che viene applicata vicino al numero civico e che identifica la classe energetica.

L’esperienza CasaClima ha una formula semplice: comfort abitativo a basso costo energetico e un ottimo bilancio energetico. Il fattore più importante è l’isolamento termico. L’alto rendimento energetico si ottiene minimizzando le perdite e sfruttando al massimo i guadagni solari passivi ed i contributi interni di calore. Il fabbisogno termico annuo per metro quadro di superficie abitabile viene definito sulla base di un metodo di calcolo uniformato, applicabile in tutta Italia.

Fino ad oggi sono stati certificati più di 1.000 edifici CasaClima - oltre 200 progetti sono in fase di certificazione. Tutti gli edifici certificati sono stati accuratamente controllati progettualmente ed in cantiere. I sopraluoghi in fase di cantiere per il controllo di conformità dell’opera rispetto a quanto dichiarato e della corretta esecuzione delle opere sono obbligatori nel processo di certificazione CasaClima, e sono una garanzia finale di qualità.

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CERTIFICAZIONE ENERGETICA 7 ragioni per scegliere CasaClima Chi si orienta verso una CasaClima di nuova costruzione o un risanamento può contare su numerosi vantaggi che riguardano sia la qualità della vita che l’aspetto economico, perché una CasaClima ha costi energetici molto bassi!

1. Consapevolezza energetica Una CasaClima è caratterizzata da un fabbisogno termico molto basso, e permette quindi di risparmiare sui costi di riscaldamento, di migliorare il comfort abitativo e di aumentare sul lungo periodo il valore dell’immobile. CasaClima protegge il tuo investimento!

2. Più comfort Un buon isolamento delle pareti non giova solo al portafoglio, ma aumenta anche il comfort. Il cappotto aumenta le temperature delle superfici interne e tutto questo ha effetti positivi sul comfort abitativo. Una buona coibentazione del perimetro dell’edificio si rivela utile anche in estate, perché impedisce il surriscaldamento estivo. CasaClima offre un’alta qualità dell’abitare!

3. Amica dell’ambiente e del clima Gli impianti di riscaldamento sono una delle maggiori fonti di inquinamento atmosferico. Una CasaClima A permette di ridurre il consumo di energia rispetto ad un edificio tradizionale, riducendo l’emissione di sostanze inquinanti. CasaClima riduce le emissioni!

4. Amica della salute Il 90% del nostro tempo lo trascorriamo in ambienti chiusi: è chiaro pertanto che la qualità degli ambienti influisce parecchio sul nostro benessere e sulla nostra salute. CasaClima aumenta il benessere abitativo!

5. Economica Grazie all’isolamento, i costi di riscaldamento vengono ridotti radicalmente. Una famiglia media spende uno stipendio per riscaldamento in un anno. Un’abitazione in classe A di 100 mq ha in media un costo annuale di riscaldamento inferiore a 200 euro. CasaClima assicura minori costi!

6. Assenza di difetti edili Il primo passo verso una CasaCima è un’attenta progettazione e una corretta risoluzione di problemi critici come “ponti termici” che sono la causa principale di muffe. CasaClima protegge da muffe e condense!

7. Aumento di valore Solo il fatto che l’impiantistica viene rinnovata già dopo 15 o 20 anni, mentre invece le pareti esterne dell’edificio non vengono toccate per un periodo tra i 30 ed i 60 anni, induce ad utilizzare materiali di valore ed elementi isolanti efficaci.

Le spese necessarie devono essere considerate come un investimento per il futuro. CasaClima è un salvadanaio sicuro!

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Autodesk supporta tutti gli utenti di AutoCAD LT: utilizza i software aggiornati e originali e risparmia con la promozione “LT Exclusive”.

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EFFICIENZA ENERGETICA

Come cambia il “Servizio Energia” Il Contratto Servizio Energia è stato introdotto dalla legge 10/91 nell'ottica di coniugare comfort negli edifici e risparmio energetico. Negli ultimi anni ha trovato una facile adozione, soprattutto nei casi di trasformazione dell'impianto centralizzato da gasolio a metano, ma spesse volte in forme ibride, non conformi a quanto disposto dal legislatore o da precisazioni del ministero delle Finanze (Circolare n. 273 del 23/11/1998 Elementi qualificativi del Contratto Servizio Energia) e/o dalle Agenzie delle Entrate (risoluzione n. 103/E del 20 agosto 1998) per l’applicazione dell’IVA agevolata al 10% Il recente Dlgs del 30 maggio 2008 n. 115 attuazione della Direttiva 2006/32/CE relativa all’efficienza degli usi finali dell’energia e i servizi energetici (pubblicato in G.U. il 04/07/2008) pur non entrando nel merito dell’IVA agevolata, allo scopo di porre fine alla babele di usi impropri che a tutt’oggi sono stati fatti, nell’ allegato II del provvedimento definisce i requisiti e le prestazioni, a cominciare dalla definizione: “Il Contratto Servizio Energia è un contratto che nell'osservanza di specifici requisiti e prestazioni disciplina l’erogazione dei beni e servizi necessari alla gestione ottimale e al miglioramento del processo di trasformazione e di utilizzo dell’energia”.

Requisiti per il fornitore del contratto Il fornitore del Contratto Servizio Energia è tenuto obbligatoriamente a dichiarare dalla fase di proposta contrattuale il possesso di determinati requisiti, ai quali si aggiunge, nei casi di contratti servizio energia “Plus”, un sistema di qualità aziendale conforme alle norme ISO 9001:2000 o altra certificazione equivalente. Secondo quanto stabilito all'art. 16 del decreto, il fornitore del Contratto Servizio Energia, in quanto fornitore di un servizio energetico, dovrà incrementare il proprio livello di qualità e competenza tecnica. A tal fine è approvata, con uno o più decreti del Ministero dello sviluppo economico, una procedura volontaria di certificazione per le E.S.C.O. e per gli esperti in gestione dell'energia.

Requisiti di un Contratto Servizio Energia Per essere definito e qualificato come Contratto Servizio Energia, un contratto deve conformarsi a numerosi requisiti, tra cui la presenza di un attestato di certificazione

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energetica dell'edificio, come previsto dal Dlgs n.192/2005, riferita anche a singole unità abitative o utenze qualora si tratti di un edificio residenziale o composto da una pluralità di utenze. La certificazione energetica deve essere effettuata prima dell'avvio del contratto di servizio energia. Viene inoltre precisato che, in assenza delle linee guida nazionali per la certificazione energetica, l'attestato di certificazione energetica è sostituito dall'attestato di qualificazione energetica (come previsto dal Dlgs n.192/2005 e successive modificazioni) che dovrà comunque comprendere: 1) la determinazione dei fabbisogni di energia primaria per la climatizzazione invernale e/o estiva e/o per la produzione di acqua calda sanitaria dell’edificio, nonché per eventuali altri servizi forniti nell’ambito del contratto alla data del suo avvio, espressi in kWh/m2 anno o kWh/m3 anno, conformemente alla vigente normativa locale e, per quanto da questa non previsto, al decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, e successivi decreti attuativi; 2) l'espressa indicazione degli interventi da effettuare per ridurre i consumi, migliorare la qualità energetica dell’immobile e degli impianti o per introdurre l’uso delle fonti rinnovabili di energia, valutati singolarmente in termini di costi e di benefici connessi, anche con riferimento ai possibili passaggi di classe dell’edificio nel sistema di certificazione energetica vigente.

I contenuti del contratto Ai fini della validità il legislatore ha previsto una serie di elementi che devono essere espressamente indicati nel contratto. In dettaglio a)L’acquisto, la trasformazione e l’uso da parte del fornitore del Contratto Servizio Energia dei combustibili, o del calore-energia nel caso di impianti allacciati a reti di teleriscaldamento, necessari ad alimentare il processo di produzione del fluido termovettore e quindi l’erogazione dell’energia termica all’edificio; b) un corrispettivo contrattuale comprendente la fornitura degli ulteriori beni e servizi necessari a fornire le prestazioni ; d) l’indicazione preventiva di specifiche grandezze che quantifichino ciascuno dei servizi erogati, da utilizzare come riferimenti in fase di analisi consuntiva; e) la determinazione dei gradi giorno effettivi della località, come riferimento per destagionalizzare il consumo annuo di energia termica a

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dimostrare l’effettivo miglioramento dell’efficienza energetica; f) la misurazione e la contabilizzazione nelle centrali termiche, o la sola misurazione nel caso di impianti individuali, dell’energia termica complessivamente utilizzata da ciascuna delle utenze servite dall’impianto, con idonei apparati conformi alla normativa vigente; g) l’indicazione quantità complessiva totale di energia termica erogabile, erogata ed nel corso dell’esercizio termico e la grandezza di riferimento; h) la rendicontazione periodica da parte del fornitore del Contratto Servizio Energia dell’energia termica complessivamente utilizzata dalle utenze servite dall’impianto; tale rendicontazione deve avvenire con criteri e periodicità convenuti con il committente, ma almeno annualmente, in termini di Wattora o multipli; i) la preventiva indicazione che gli impianti interessati al servizio sono in regola con la legislazione vigente o in alternativa l’indicazione degli eventuali interventi obbligatori ed indifferibili da effettuare per la messa a norma degli stessi impianti, con citazione esplicita delle norme non rispettate, valutazione dei costi e dei tempi necessari alla realizzazione delle opere, ed indicazione di quale parte dovrà farsi carico degli oneri conseguenti o di come essi si ripartiscono tra le parti; j) la successiva esecuzione da parte del Fornitore del Contratto Servizio Energia delle prestazioni necessarie ad assicurare l’esercizio e la manutenzione degli impianti, nel rispetto delle norme vigenti in materia; k) la durata contrattuale, al termine della quale gli impianti, eventualmente modificati nel corso del periodo di validità del contratto, saranno riconsegnati al committente in regola con la normativa vigente ed in stato di efficienza, fatto salvo il normale deperimento d’uso; l) l'esplicitazione che al termine del contratto tutti i beni ed i materiali resteranno di proprietà del committente; m) l’assunzione da parte del fornitore del Contratto Servizio Energia della mansione di terzo responsabile, ai sensi dell’articolo 11, commi 1 e 3, del decreto del Presidente della Repubblica 26 agosto 1993, n.

412, come successivamente modificato; n) l’indicazione da parte del committente, qualora si tratti di un ente pubblico, di un tecnico di contro-

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EFFICIENZA ENERGETICA parte incaricato di monitorare lo stato dei lavori e la corretta esecuzione delle prestazioni previste dal contratto; se il committente è un ente obbligato alla nomina del tecnico responsabile per la conservazione e l’uso razionale dell’energia, di cui all’articolo 19 della legge 9 gennaio 1991, n. 10, quest’ultimo deve essere indicato come tecnico di controparte; o) la responsabilità del Fornitore del Contratto Servizio Energia nel mantenere la precisione e l’affidabilità di tutte le apparecchiature di misura eventualmente installate; p) l’annotazione puntuale sul libretto di centrale, o di impianto, degli interventi effettuati sull’impianto termico e della quantità di energia fornita annualmente; q) la consegna, anche per altri interventi effettuati sull’edificio o su altri impianti, di pertinente e adeguata documentazione tecnica ed amministrativa.

Requisiti e prestazioni del Contratto Servizio Energia “Plus” Anche il Contratto Servizio Energia “Plus”, che si configura come fattispecie di un contratto di rendimento energetico, deve soddisfare determinati requisiti, che si aggiungono a quelli già indicati per i contratti servizio energia. Un contratto “Plus”, in particolare, deve prevedere “la riduzione dell'indice di energia primaria per la climatizzazione invernale di almeno il 10 per cento rispetto al corrispondente indice riportato sull'attestato di certificazione”, mediante “la realizzazione degli interventi strutturali di riqualificazione energetica degli impianti o dell’involucro edilizio indicati nell’attestato di certificazione e finalizzati al miglioramento del processo di trasformazione e di utilizzo dell’energia”. Per essere qualificato come Contratto Servizio Energia Plus, un contratto deve inoltre includere l'installazione, laddove tecnicamente

possibile, “di sistemi di termoregolazione asserviti a zone aventi caratteristiche di uso ed esposizione uniformi o a singole unità immobiliari, ovvero di dispositivi per la regolazione automatica della temperatura ambiente nei singoli locali, idonei ad impedire il surriscaldamento conseguente ad apporti aggiuntivi gratuiti interni ed esterni”.

Il Contratto Servizio Energia Plus può inoltre prevedere uno “strumento finanziario per i risparmi energetici” finalizzato alla realizzazione di specifici interventi volti al miglioramento del processo di trasformazione e di utilizzo dell’energia, alla riqualificazione energetica dell’involucro edilizio e alla produzione di energia da fonti rinnovabili.

G. Gallace

LA PAROLA AI LETTORI In questa rubrica vengono inseriti i vostri interventi.

Per trasmetterci i testi da pubblicare potete inviare una e-mail a: professioneimmobiliare@yahoo.it Il testo rappresenta esclusivamente l’opinione dell’autore.

A proposito delle Sentenze "Coroniane".

Sulla rivista "L'amministratore immobiliare", rivista ufficiale dell'associazione UNAI, anno 2008 n° 1 34, pagina 4 - è comparsa una nota da parte del Presidente di detta Associazione, Rosario Calabrese, intestata: La Cassazione perde.....la solidarietà.

Prima di proseguire nella lettura della mia nota chiedo che si legga l'editoriale citato del Presidente UNAI. Ora penso sia a tutti noto come il Giudice Corona stia tentando di sopperire a suon di Sentenze la lacunosità della Legge in tema di condominio e operi in tale senso visto anche il lassismo della classe politica nel volere adeguare il mondo condominiale alla sfera europea del diritto condominiale e quindi cerchi di snellire, rendere moderna la lettura della legge operante dall'ormai lontano (medievale) 1934, anno della stesura degli articoli di riferimento.

Vengo alla mia discrasia con l'articolo del Calabrese.

Esso si basa sulla nota Sentenza delle SS.UU. del Supremo Collegio che abbatte la solidarietà in tema di deebiti verso terzi e rapporta il potere discrezionale del creditore solo sulla base di una parzialità di debito e cioè il creditore che vanta il credito può e deve rivalersi solo su quei condomini che risultano, da indagine presso l'amm.re o che l'amm.re stesso ha elencato al creditore, essere morosi e per l'importo singolo segnato.

Quindi viene a cadere la possibilità per il creditore di rivalersi per l'intera somma a suo credito verso uno qualsiasi dei condomini (magari il più fornito di liquidità e magari quello che ha versato per intero la quota attribuitogli nel riparto ai condomini e magari, ancora, verso quel condomino che si è reso antipatico e diciamola tutta, rompiscatole nei confronti dei lavori eseguiti).

Inoltre, la Sentenza in esame rapporta il condominio alla teoria del Tabet, assimilandola alla società per azioni e cioè rendendo o di riffa o di raffa il condominio soggetto giuridico ( i condomini responsabili non in solido tra essi ma ognuno per la propria quota e solo per essa. Corollario: se io ho versato l'intera quota a me attribuita dal riparto, a suo tempo approvato e facente parte del contratto d'appalto con la ditta esecutrice dei lavori, non ho nulla da temere in caso di ricorso alle vie legali da parte del creditore per il recupero del credito residuo (fatta salva la onestà, trasparenza e correttezza dell'amministratore).

D'accordo, il Giudice deve applicare la Legge, quella che c'è, e non deve prevaricarla ma questo passo non tocca noi discuterlo ma i Giuristi, gli operatori del diritto; a me fa piacere che la Procedura si snellisca, che il lavoro di amministratore si rafforzi sempre più come una buona pro-

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fessione, che venga abbandonato il detto popolare che amministrare sia sinonimo di leccare i francobolli per le lettere.

Ripeto, a me le Sentenze del Corona danno questa impressione. Al Calabrese no; anzi egli, pur dispiacendosi per il condomino, ma la "Legge è Legge", ritiene che sia necessaria una nuova Sentenza delle SS.UU. che riporti le cose in ordine.

Allora, a questo punto, anche la mancata constatazione che tutti i condomini siano stati invitati alla riunione ovvero che un proprietario non sia stato oggetto d'invio dell'invito alla riunione assembleare, che sia stato impossibilitato conoscere il giorno, l'ora ed il luogo della riunione, in ogni modo, che l'ottima Sentenza dichiarava essere annullabile (quindi 30gg. di tempo per impugnare e basta; dopodichè la delibera diventava operativa in tutti i sensi) e non nulla come fino a poco tempo addietro si considerava da tutti gli operatori che avevano da operare nel campo condominiale ( condomini, amministratori, avvocati, giudici) , deve essere riformata e tornare quindi al vecchio schema per cui, una distrazione, sempre possibile per chi lavora, diventava e puo tornare a diventare una spada di Damocle..... sulla testa di chi? dell'amm.re ovviamente. No, non condivido affatto lo spirito della nota del Calabrese.

Io, come Lui come chiunque si dica amministratore di bene immobili non può che considerare quello che più è consono alla logica di questo mestiere; i condomini sono tutti eguali per l'amministratore ma i condomini che fanno il loro dovere sono più eguali degli altri ed è giusto che siano difesi in maggior misura rispetto a quelli che furbescamente non rispettano le procedure approvate.

In tale senso vanno le Sentene coroniane e non certo per distruggere il sistena condominio ma renderlo moderno e funzionale al passo con i collegati europei. Mi sia permessa una chiosa: quando le riviste professionali decideranno di aprire le pagine non solo ai soliti consulenti remunerati ma a tutti gli operatori del campo cioè a chiunque abbia idee e spirito democratico? Io sono convinto che leggere le note, anche sgrammaticate, anche ottusamente reazionarie sia sempre un arricchimento della propria intellettualità, comunque è non valutabile il passaggio da una posizione ad altra da parte dei soggetti che si ispirano alla logica e quindi vi è sempre la speranza di convincere uno o più d'uno prendere altra strada da quella fino ad ora percorsa.

Con viva cordialità.

Montesilvano, 05/09/2008 Giuseppe Evangelista, amm.re.

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LA PAROLA ALL’AVVOCATO

OBBLIGAZIONE PARZIARIA PROFILO PROFESSIONALE Avv. Maria Grazia Longhitano Laureata in giurisprudenza presso l’Università Statale di Catania, dopo l’Esame di Stato si iscrive all’Ordine professionale degli Avvocati del Foro prima di Monza e poi di Milano.

Svolge la propria attività come libero professionista, con studio sito in Milano, occupandosi prevalentemente di problematiche civile ed in particolare di condomini, famiglia, infortunistica stradale e recupero crediti. email: studiolegale@longhitano.it; web: www.longhitano.it Lo stop delle Sezioni Unite della Cassazione Civile con la sentenza dell’8.04.2008 n° 9148 alla solidarietà passiva delle obbligazioni assunte dall’amministratore per conto e nell’interesse del condominio.

La Suprema Corte partendo dal principio più che consolidato sia in dottrina che in giurisprudenza che il Condominio è un ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei condomini, al quale viene applicata la normativa che tutela i consumatori, ritenendo che: “al contratto concluso con il professionista dall’amministratore del condominio, ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei suoi partecipanti, si applicano gli artt. 1469 bis c.c. e seguenti, atteso che l’amministratore agisce quale mandatario con rappresentanza dei vari condomini, i quali devono essere considerati consumatori, in quanto persone fisiche operanti per scopi estranei ad attività imprenditoriale o professionale.” è approdata all’applicazione del principio di parziarietà dell’obbligazione condominiale.

L'amministratore vincola i singoli condomini nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli in ragione delle quote: le obbligazioni e la susseguente responsabilità dei condomini sono governate dal criterio della parziarietà.

Ai singoli si imputano, in proporzione alle rispettive quote, le obbligazioni assunte nell’interesse del condominio, in relazione alle spese per la conservazione e per il godimento delle cose comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza.

Il contratto, stipulato dall'amministratore rappresentante, in nome e nell'interesse dei condomini rappresentati e nei limiti delle facoltà conferitegli, produce direttamente effetti nei confronti dei rappresentati.

Pertanto, dopo la citata sentenza, conseguita in un procedimento civile la condanna dell'amministratore, quale rappresentante dei condomini, il creditore può procedere all'esecuzione individualmente nei confronti dei singoli, secondo la quota di ciascuno.

La disciplina da applicare è la stessa che

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si utilizza in tema di ripartizione dei debiti ereditari tra gli eredi ex artt. 745 e 1295 c.c., ossia la natura parziaria e non solidale dell’obbligazione: ciascun condomino risponde nei limiti della propria quota millesimale dei debiti contratti per conto e nell’interesse del condominio.

Finora l'orientamento maggioritario della giurisprudenza era invece proiettato sulla natura solidale della responsabilità dei singoli partecipanti per le obbligazioni assunte dal condominio verso i terzi, avuto riguardo al principio generale stabilito dall'art. 1294 c.c. per l'ipotesi in cui più soggetti siano obbligati per la medesima prestazione, quindi il creditore poteva escutere indifferentemente un condomino qualsiasi, fatto salvo il diritto di rivalsa da parte del condomino escusso nei confronti degli altri condomini.

Principio non derogato dall'art. 1123 c.c., che si limita a ripartire gli oneri all'interno del condominio (Cass. Civ. Sez. II, 30 luglio 2004, n. 14593; Cass.

Civ. Sez. II, 31 agosto 2005, n. 17563).

Tuttavia per un indirizzo, decisamente minoritario, la responsabilità dei condomini era sorretta dal criterio dalla parziarietà: in proporzione alle rispettive quote, ai singoli partecipanti si imputano le obbligazioni assunte nell'interesse del "condominio", relativamente alle spese per la conservazione e per il godimento delle cose comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza. (Cass.

Civ. Sez. II, 27 settembre 1996, n.

8530).

Le Sezione Unite con la sentenza in esame al fine di determinare i principi di diritto, che regolano le obbligazioni contrattuali unitarie, le quali vincolano la pluralità di soggetti passivi (alias i condomini) prendono lo spunto dal fondamento della solidarietà.

L'assunto è che la solidarietà passiva scaturisca dalla contestuale presenza di diversi requisiti, in difetto dei quali - e di una precisa disposizione di legge - il criterio non si applica, non essendo sufficiente la comunanza del debito tra la pluralità dei debitori e l'identica causa dell'obbligazione; che nessuna specifica disposizione contempli la solidarietà tra i condomini, cui osta la parziarietà in-

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trinseca della prestazione; che la solidarietà non possa ricondursi alla asserita unitarietà del gruppo, in quanto il condominio raffigura un "ente di gestione" sfornito di personalità giuridica, e l'amministratore rappresenta immediatamente i singoli partecipanti, nei limiti del mandato conferito secondo le quote di ciascuno.

La disposizione dell'art. 1292 c.c. descrive il fenomeno e le sue conseguenze; sotto la rubrica "nozione della solidarietà", definisce l'obbligazione in solido quella in cui: "più debitori sono obbligati tutti per la medesima prestazione" e aggiunge che ciascuno può essere costretto all'adempimento per la totalità (con liberazione degli altri).

L'art. 1294 c.c. stabilisce che: "i condebitori sono tenuti in solido, se dalla legge o dal titolo non risulta diversamente".

Stando all'interpretazione più accreditata, le obbligazioni solidali, indivisibili e parziarie raffigurano le risposte dell'ordinamento ai problemi derivanti dalla presenza di più debitori (o creditori), dalla unicità della causa dell'obbligazione (eadem causa obbligandi) e dalla unicità della prestazione (eadem res debita). È pur vero che la solidarietà raffigura un principio riguardante i condebitori in genere. Ma il principio generale è valido laddove, in concreto, sussistono tutti i presupposti previsti dalla legge per la attuazione congiunta del condebito. Sicuramente, quando la prestazione comune a ciascuno dei debitori è indivisibile.

Se invece l'obbligazione è divisibile, salvo che dalla legge (espressamente) sia considerata solidale, il principio della solidarietà (passiva) va contemperato con quello della divisibilità stabilito dall'art. 1314 c.c., secondo cui se più sono i debitori ed è la stessa la causa dell'obbligazione, ciascuno dei debitori non è tenuto a pagare il debito che per la sua parte.

Più in generale, laddove si riscontra lo stesso vincolo tra l'obbligazione e la quota e nella struttura dell'obbligazione, originata dalla medesima causa per una pluralità di obbligati, non sussiste il carattere della indivisibilità della prestazione, è ragionevole affermare che prevalga la struttura parziaria del

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LA PAROLA ALL’AVVOCATO vincolo a meno che la solidarietà non venga espressamente affermata.

Queste regole valgono anche per i gruppi organizzati, ma non personificati.

Per ciò che concerne la struttura delle obbligazioni assunte nell’interesse del condominio - in realtà, ascritte ai singoli condomini - si riscontrano certamente la pluralità dei debitori (i condomini) e la ‘eadem causa obbligandi’, la unicità della causa: il contratto da cui l'obbligazione ha origine. È discutibile, invece, la unicità della prestazione (idem debitum) che certamente è unica ed indivisibile per il creditore, il quale effettua una prestazione nell'interesse ed in favore di tutti condomini (il rifacimento della facciata, l'impermeabilizzazione del tetto, la fornitura del carburante per il riscaldamento, la fornitura dell’energia elettrica, etc.). L'obbligazione dei condomini (condebitori), invece, consistendo in una somma di danaro, raffigura una prestazione comune, ma naturalisticamente divisibile.

Orbene, nessuna norma di legge espressamente dispone che il criterio della solidarietà si applichi alle obbliga-

zioni dei condomini.

In sintesi: ritenuto che la solidarietà passiva esige la sussistenza non soltanto della pluralità dei debitori e della identica causa dell'obbligazione, ma altresì della indivisibilità della prestazione comune; che in mancanza di quest'ultimo requisito ed in difetto di una espressa disposizione di legge, la parziarietà della obbligazione prevale; considerato che l'obbligazione ascritta a tutti i condomini, ancorché comune, è divisibile, trattandosi di somma di danaro; che la solidarietà nel condominio non è contemplata da nessuna disposizione di legge; tenuto conto che l'amministratore vincola i singoli nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli in ragione delle quote: da tutto ciò si deduce e scaturisce che le obbligazioni e la susseguente responsabilità dei condomini sono governate dal criterio dalla parziarietà.

Ai singoli si imputano, in proporzione alle rispettive quote, le obbligazioni assunte nell’interesse del condominio, in relazione alle spese per la conservazione e per il godimento delle cose comuni dell'edificio, per la prestazione dei

servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza.

Il contratto, stipulato dall'amministratore rappresentante, in nome e nell'interesse dei condomini rappresentati e nei limiti delle facoltà conferitegli, produce direttamente effetti nei confronti dei rappresentati.

Questa soluzione è apparsa alla Suprema Corte adeguata alle esigenze di giustizia sostanziale emergenti dalla realtà economica e sociale del condominio negli edifici.

Per la verità, la solidarietà avvantaggerebbe il creditore il quale, contrattando con l'amministratore del condominio, conosce la situazione della parte debitrice e può cautelarsi in vari modi; ma appare preferibile il criterio della parziarietà, che non costringe il singolo debitore-condomino ad anticipare somme a volte rilevantissime in seguito alla scelta inattesa operata unilateralmente dal creditore.

Allo stesso tempo, non si riscontrano ragioni di opportunità per posticipare la ripartizione del debito tra i condomini al tempo della rivalsa, piuttosto che attuarla al momento dell'adempimento.

LA PAROLA ALL’AVVOCATO

NOVITA’ PER IL CONDOMINO MOROSO In questo numero si affronterà la grande novità giurisprudenziale apportata dalla sentenza n. 9148 del 08.04.2008 emessa dalle Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione in materia di obbligazioni condominiali.

La sentenza summenzionata ha rivoluzionato il principio della “solidarietà passiva” applicato in materia condominiale.

Prima dell’intervento della Cassazione a Sezioni Unite si faceva riferimento in caso di morosità del condominio agli art. 1292 e seguenti del codice civile, cioè al principio della responsabilità solidale. In base al menzionato principio, il creditore del condominio poteva aggredire i beni di un singolo condomino per soddisfare il proprio credito, lasciando poi a quest’ultimo l’onere di agire in rivalsa pro quota verso gli altri debitori.

Ciò significava che un condomino, seppure in regola con i pagamenti, avrebbe potuto subire un procedimento esecutivo su di un proprio bene qualora un altro condomino avesse omesso di pagare le quote di propria spettanza.

Tale principio non è più applicabile. Alla luce della recente sentenza, infatti, i creditori del condominio potranno citare in giudizio per il pagamento del dovuto solo i condomini che hanno omesso di versare la loro quota, senza coinvolgere coloro che hanno pagato regolarmente.

La Corte di Cassazione ha stabilito che la solidarietà passiva non si applica nel caso del condominio poiché la medesima richiede una pluralità di requisiti la cui presenza non è stata in tale caso

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ravvisata.

L’obbligazione solidale presuppone tre requisiti: 1) pluralità di debitori, 2) stessa causa dell’obbligazione, 3) unicità della prestazione.

La Cassazione ha rilevato la mancanza del terzo presupposto nel caso del condominio; infatti, trattandosi di un’obbligazione in denaro è indubbio che la prestazione sia divisibile.

Si aggiunga che il condominio non è più considerato un ente di gestione in quanto lo stesso non è titolare di un patrimonio autonomo né di diritti e obbligazioni facendo, invece, capo ai singoli condomini la titolarità dei diritti sulle cose.

Le obbligazioni contratte nell’interesse del condominio non si contraggono secondo la sentenza in questione - in favore di un ente, ma nell’interesse di singoli partecipanti.

La parziarietà delle obbligazioni dei condomini si rifà anche all’art. 1123 codice civile il quale stabilisce che i condomini sono tenuti a contribuire alle spese per le parti comuni in ragione della rispettiva quota.

Riepilogando, ritenuto che la solidarietà passiva esige la sussistenza della pluralità dei debitori e della indivisibilità della prestazione comune, in assenza di quest’ultimo presupposto, e in difetto di una espressa previsione di legge in tal senso, prevale la parziarietà dell’obbligazione.

Pertanto, le obbligazioni dei condomini sono regolate dai criteri previsti per le obbligazioni ereditarie secondo cui i coeredi concorrono al pagamento dei

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debiti ereditali in proporzione alle loro quote.

Certamente la sentenza n. 9148/2008 se da un lato tutela i diritti dei condomini diligenti, dall’altro crea enormi difficoltà al creditore che voglia far valere i propri diritti. La prima grande difficoltà per il creditore sarà quella di ottenere la tabella millesimale per capire le quote di spettanza di ciascun condomino e per poter agire. Tale ostacolo riguarda per lo più i crediti già maturati derivanti da contratti stipulati precedentemente alla sentenza n.

9148/2008, poiché per i nuovi contratti si potrà pretendere l’allegazione della tabella relativa ai millesimi di proprietà.

Secondariamente, compito non meno arduo per il creditore, il medesimo dovrà identificare quali siano i condomini morosi; a ciò si aggiunga il lungo iter giudiziario per arrivare al soddisfacimento del proprio credito.

Tali difficoltà comporteranno, con molta probabilità, un peggioramento delle condizioni contrattuali proposte al condominio al quale verranno, senz’altro, chiesti considerevoli acconti sulla spesa preventivata.

L’opinione è del tutto personale, ma se da un lato, giustamente, il condomino che ha sempre regolarmente pagato potrà dormire sonni tranquilli, dall’altro coloro che effettuano prestazioni per il condominio vedono in tal modo scemare o, se non altro allontanarsi, la possibilità di recuperare ciò che loro spetta per il lavoro svolto.

Avv. Sara Boerci

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CULTURA

LE STRADE DELL'ANTICA ROMA (2a parte) PROFILO PROFESSIONALE LORENZO MILANESI (1925) Ha pubblicato presso la Casa Editrice Rubbettino i seguenti libri: • CARMELA CUDA - Viaggio d'amore - nel 1997 • TIRAMISU' - ossia l'incontenibile desiderio, nel 2002 • MONTAIGNE - Della Saggezza - , di cui ha curato la scelta dei testi e la traduzione dal francese, nel 2006.

• MONTAIGNE - Socrate a cavallo. Giornale di viaggio in Italia (1580-1581) nel 2008 Chi desiderasse ottenere i tre volumi può farlo tramite Internet sfogliando il catalogo sul sito della Casa Editrice Rubbettino www.rubbettino.it La prima parte dell’articolo è stata pubblicata sul numero 4 di Professione Immobiliare e può essere scaricata dal sito: www.webcondominio.eu I nomi delle vie

esi

Se si eccettuano le primissime strade – che in realtà altro non erano che sentieri sterrati – utilizzate prevalentemente per spostare le greggi dalle località montane o collinari verso la pianura rivierasca e viceversa, come la via Cavona o Maremmana, si può dire che il vero sistema viario romano abbia preso consistenza con il ritmo di espansione territoriale di Roma, prima nel Lazio e poi nella penisola, per proseguire oltre i confini di pari passo con le conquiste militari, come già detto in esordio.

Seguendo un criterio cronologico, con le prudenziali riserve che si addicono alle materie archeologiche, le più importanti strade romane furono: ** Latina - Costruita prima del 400 a.C., collegava Roma con Casilinum da cui derivò nel medioveo il nome di Casilina Essa toccava Anagni, Ferentino e, dopo 135 miglia – passando per Venafro – e 126 miglia per la variante di Rufrae, finiva appunto a Casilinum. ** Labicana - Risale al 418 a.C. e nacque come percorso alternativo alla via Latina, che era più esposta ai rigori dell'inverno, e finiva a Labicanum, fra Tuscolo e Preneste. ** Salaria - Costruita intorno al 400 a.C. derivò il nome dall'uso, che era il trasporto del sale.

Toccava Rieti (Reate) e poi si divideva in due rami: uno – via Cecilia – volgeva verso L'Aquila fino a Pretutii, vicino Teramo; l'altro proseguiva e, scavalcando l'Appennino, raggiungeva Ascoli Piceno (Asculum) e infine Castrum Truentinum (Martin Sicuro). ** Ostiense - Costruita nel IV° sec. a.C., collegava Roma a Ostia e alle sue saline, come naturale prolungamento della Salaria. Via via che Ostia assunse maggiore importanza per il porto, nel quale approdavano le navi con i rifornimenti di grano e ne partivano quelle con gli eserciti, l'arteria divenne sempre più praticata e quindi importantissima. ** Prenestina - L'origine risale al IV° sec. a.C. Strada, quindi, consolare, collegava Roma con Preneste (Palestrina).

Si sostituì alla Via Gabina che collegava Roma con Gabii, antica città del Lazio, dove la via terminava. ** Aurelia - Anche questa strada è molto antica (vetus). Costruita intorno al 350 a.C., collegava Roma soltanto a Cerveteri, ma lentamente fu prolungata nei vari

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secoli fino a toccare Pisa e spingersi, oltre Ventimiglia, alle porte di Massalia (Marsiglia). ** Appia antica - La costruzione iniziò il 312 a.C. per ordine del censore Appio Claudio Cieco. Fu denominata 'regina viarum' e successivamente la via dei crociati. Partendo da Roma, collegava inizialmente Albalonga, Terracina, Fondi, Formia, Minturno e Capua. Successivamente fu prolungata fino a Benevento e poi a Venosa, Taranto e Brindisi. L'imperatore Traiano, nel II° sec. d.C., fece costruire una 'scorciatoia' da Benevento a Brindisi (via Appia Traiana) che consentiva di risparmiare più di un giorno di marcia. Brindisi divenne, grazie a questa via, un approdo importantissimo per gli arrivi e le partenze di merci e truppe da e verso la Grecia e il Medio oriente. ** Tiburtina - La costruzione risale al 286 a.C. e fu voluta dal console Marco Valerio Massimo. Collegava Roma a Tibur (Tivoli) e succevvivamente fu prolungata fino a Ostia Aterni (Pescara). ** Clodia - Risale al 220 a.C. e fu costruita su un precedente tracciato etrusco. Era relativamente breve, fra la Cassia e l'Aurelia. Fu adibita ai traffici con le colonie in terra, appunto, etrusca e per raggiungere le località termali. ** Flaminia - La costruzione si colloca, come la Clodia, intorno al 220 a.C. e fu voluta dal console Caio Flaminio. Partiva, come la Cassia, dalle mura serviane di Roma, risaliva il Tevere, toccava Terni, Spoleto, Nocera Umbra e scendeva poi verso l'Adriatico fino a Pesaro e Rimini. ** Emilia - La fece costruire Marco Emilio Lepido nel 189-187 a.C. come proseguimento della via Flaminia per collegare Roma a Piacenza (Placentia) che era minacciata dai Galli Boi. Col tempo fu prolungata fino a Verres in Valle d'Aosta, dopo aver toccato Milano, Novara e Vercelli. ** Cassia - Promotore dell'opera fu Cassio Longino che fece iniziare i lavori nel 154 a.C. Collegava Roma a Firenze e proseguiva verso Pistoia e Lucca fino a congiungersi a Luni con l'Aurelia. ** Postumia - Risale al 148 a.C. sotto il consolato di Postumio Albino. Attraversava la pianura padana (Gallia Cisalpina) da Genova ad Aquileia, passando per Tortona, Piacenza, Cremona, Verona, Vicenza e Oderzo. ** Popilia - (o Capua – Rhegium) – via ab Regio ad Capuam -, nota anche come via Annia, fu costruita nel 132 a:C.. Essa si staccava dalla via Appia a Capua e proseguiva fino a Rhegium (Reggio Calabria) passando da Sala Consilina, Morano Calabro, Cosenza e Vibo Valentia (321 miglia).

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** Cecilia - Costruita nel 142 a:C., si staccava dalla Salaria, dopo circa 50 Km. da Roma, per raggiungere poi Castrum Novum (Giulianova) dopo 151 miglia dalla capitale. ** Portuense - Collegava Roma con il Porto alla foce del Tevere e fu fatta costruire nel !° sec.d.C. dall'imperatore Claudio. ** Domiziana - Risale al 95 d.C. e fu voluta dall'imperatore Domiziano per collegare Puteoli (Pozzuoli) con il resto dell'impero. Venne distrutta nel 420 d.C. da Alarico e ricostruita nel Medioevo. ** Flavia - L'imperatore Vespasiano, nel 78-79 d.C., volle collegare con questa strada la città di Trieste con la Dalmazia, passando per Pola e Fiume.

Naturalmente, oltre a quelle menzionate, v'erano altre strade la cui data di origine è incerta. Ricordiamo: ** Ardeatina - Nacque come diramazione dell'Appia antica partendo dalla Porta Ardeatina, da qui il nome. Si congiungeva, alla fine, con l'Ardea. ** Asinara - Partiva dalla Porta Asinara, donde il nome, e veniva usata per portare le merci in groppa agli asini verso i mercati di Roma. Si congiunveva con la Via Latina. ** Collatina - Collegava Roma con Collatia ma il tracciato non esiste più. ** Laurentina - Univa Roma con Ardea (Tor S. Lorenzo) ** Nomentana - Ex via Ficulensis, perchè prima era limitata a Ficulea, collegava Roma a Mentana ** Trionfale - Era un tracciato interno di Roma e si collegava con la Cassia e un'infinità di altre strade di raccordo fra l'una e l'altra che completavano la fittissima rete delle comunicazioni terrestri.

Anche oltre i confini, sebbene in numero alquanto ristretto rispetto a quelle “domestiche”, i romani stesero un reticolo di strade di notevole importanza che, con quello interno, assicurava il regolare transito dei corrieri, delle truppe e delle merci, condizione 'sine qua non' per la sicurezza delle frontiere e la sopravvivenza stessa dello Stato.

Insomma, possiamo concludere che la grandezza di Roma fu merito ANCHE dei suoi ingegneri.

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RECENSIONI Socrate a cavallo. Giornale di viaggio in Italia (1580-1581) Per i tipi dell’editore Rubbettino è sucito in questi giorni il libro “Socrate a Cavallo – Giornale del viaggio in Italia – 1580 – 1581 – curato nella scelta dei brani, nella traduzione e in una ricca presentazione da Lorenzo Milanesi.

E’ una nuova e singolare modalità di lettura del celebre “Viaggio” perché è presentato “per argomenti”. Così il lettore può farsi un’idea complessiva di ogni singolo “passo” e immaginare come eravamo in quello scorcio di 16° secolo.

Montagne va considerato, con Rabelais, un antesignano di quello che, successivamente,fu il “Grand Tour”.

Montaigne, assetato di conoscenza, attraversa la Francia, la Svizzera, sfiora la Germania meridionale e l'Austria e, infine, giunge in Italia da Vipiteno.

Toccherà le principali città del nord-est e poi, dopo Bologna e Firenze, arriverà alla sospirata Roma, della quale brama diventare, riuscendovi, cittadino onorario. Osservatore curioso e attentissimo, nulla

si lascerà sfuggire. Così, ci consegnerà immagini indelebili dei personaggi incontrati casualmente e di quelli volutamente cercati, fino al papa Gregorio XIII. Ci descriverà, con maestria insuperata, le località di rilievo culturale e artistico (con buona pace di Stendhal), nonché gli ambienti, i paesaggi, le accoglienze, i caratteri delle popolazioni e perfino i riti, i cibi, le feste, le costumanze, le bellezze delle donne e dei luoghi, senza trascurare - ove li ha incontrati - gli inevitabili disagi. E, costretto dalla personale, ereditata insufficienza renale, si dilungherà nella descrizione delle tante località termali e, con perizia specialistica, della patologia e delle terapie sperimentate. Il lungo viaggio, durato 17 mesi a cavallo del 1580-81, si distinguerà comunque come uno spaccato, una nitida fotografia dell'Italia qual era sotto l'ennesima dominazione straniera e dello Stato Pontificio.

S.M.

GOMORRA: VIAGGIO NELL’IMPERO ECONOMICO E NEL SOGNO DI DOMINIO DELLA CAMORRA (di Roberto Saviano) “Non permettiamo uomini che le nostre terre diventino luoghi di camorra, diventino un’unica grande Gomorra da distruggere! […] Ma la moglie di Lot si volse a guardare indietro e diventò una statua di sale. Dobbiamo rischiare di divenire sale, dobbiamo girarci e guardare cosa sta accadendo […]”

Con queste parole Saviano mostra tutto il suo coraggio nel proporci questo viaggio tra i misteri del “Sistema”, termine che ora gli affiliati usano per parlare della camorra, descrivendocelo quale motore non solo di Napoli, della Campania o del Sud, ma di tutta la società capitalista in Italia, in Europa e nel mondo intero. Lecito e illecito non si distin-

guono: gli stessi imprenditori che vivono nella “legalità” hanno bisogno di manodopera a basso costo procurata dal “Sistema”. Dalla guerra di Secondigliano all’ascesa del gruppo Di Lauro: questa inchiesta ci descrive questa organizzazione diventata potentissima, che ha superato perfino la mafia siciliana.

Nives Castenetto Roberto Saviano è nato a Napoli nel 1979. Laureato in filosofia, collabora con “L’Espresso” e “Repubblica”. Dal 2006 vive sotto scorta in seguito al successo del romanzo “Gomorra”, che è stato tradotto in 33 paesi.

PROGETTI Unicasa Italia Spa – Progetto “Rispetto e Tolleranza”.

Ho il piacere di annunciare che Unicasa ITALIA Spa affronta, prima realtà aziendale a raccogliere gli stimoli e le esperienze di Comuni e Province italiane sensibili alla valenza sociale del vivere in condominio, il tema del “sociale” nel Condominio.

Unicasa ITALIA ritiene che le cause dell’esasperata litigiosità nei Condomini (con un contenzioso giudiziale che ASSOCOND – Associazione italiana Condomini – stimava essere già nel 2001 il 4-5% delle cause che ogni anno sono proposte all’attenzione dell’Autorità Giudiziaria) non possano essere imputate solo alla disorganica e insufficiente normativa.

In accordo con quanto più volte espresso da ASSOCOND, Unicasa ITALIA vede nello sviluppo naturale delle civiltà democratiche, e quindi nella crescente sensibilità sociale, l’aumento della domanda di tutela dei diritti: - diritti a “fare” esasperati sino a scordare il dovere del Rispetto - diritti ad “avere” esasperati sino a scordare il dovere della Tolleranza.

Unicasa ITALIA affronta il tema sociale con ironia, con l’uso di fumetti, uno strumento agevole e

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anche divertente che consente, esasperando paradossalmente le situazioni e le conclusioni, di prendere coscienza che le problematiche in molti casi hanno la necessità di essere valutate con il loro giusto peso.

I primi sette episodi del progetto “Rispetto e Tolleranza” sono pubblicati in un simpatico opuscolo a colori distribuito in tutti i Local Point Unicasa ITALIA. I protagonisti sono tre personaggi che vivono nel Condominio dove la mancanza di rispetto, con comportamenti portati fino all’eccesso, trova quale risposta l’assoluta mancanza di tolleranza che genera reazioni paradossali. Il quarto protagonista è l’amministratore del Condominio, che, in assenza di strumenti adeguati e della possibilità di dialogare, diventa la quarta “vittima” della apparentemente semplice ma in realtà complessa micro-cellula della società rappresentata dal Condominio.

Dai suddetti fumetti è stato inoltre prodotto un DVD; per ricevere i fumetti stampati e/o il Dvd è sufficiente farne richiesta all’indirizzo mail info@unicasaitalia.it Michele Sacchetti

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Rispetto e Tolleranza

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FORMAZIONE

Rockwool Building School Rockwool Building School nasce dall'esperienza Rockwool in ambito di risparmio energetico, soluzioni acustiche e protezione incendio. Il riscontro positivo da parte del mondo professionale ha spinto Rockwool ad intraprendere un'attività di formazione che vuole essere uno strumento utile alla crescita delle competenze tecniche dei progettisti, delle imprese e delle amministrazioni. Il quadro normativo italiano e le nuove tecnologie sono elementi in continua evoluzione: risultava perciò fondamentale la nascita di un partner in grado di supportare i settori coinvolti nel processo edilizio verso una progettazione e gestione consapevole degli immobili. In quest’ottica l’amministratore di condominio diventa un interlocutore privilegiato attraverso il quale veicolare le tematiche di risparmio energetico e di rispetto dei requisiti acustici, il protagonista che diventa, attraverso attività di informazione e proposte di intervento, il tramite tra l’intricato sistema delle leggi, le necessità pratiche dell’utente e la qualità delle unità immobiliari gestite. In termini generali l’amministratore ricopre il ruolo delicato ed impegnativo di informare adeguatamente gli utenti, di guidarli verso scelte consapevoli e vantaggiose, le quali non devono rimanere finalizzate all’ esclusivo adempimento delle leggi, ma anche dare un valore aggiunto al lavoro degli amministratori e alla qualità dell’unità immobiliare.

La varietà degli argomenti, la possibilità di affrontare temi sempre attuali a diversi livelli di approfondimento, hanno fatto di Rockwool Building School uno strumento flessibile, in grado di adattarsi alle diverse richieste del mercato. La convinzione che la certificazione energetica degli edifici sarà un forte stimolo per un nuovo approccio alla proget-

tazione, più attento alle esigenze dell'uomo e dell'ambiente, ha spinto Rockwool Building School a promuovere corsi di formazione in materia.

Il primo, organizzato con il coordinamento scientifico di A.N.I.T., è stato il “Corso per certificatori” accreditato da SACERT (Sistema per l'Accreditamento degli Organismi di Certificazione degli Edifici); successivamente sono stati promossi incontri sul “D.Lgs 311/07 e attestato di qualificazione energetica”, allo scopo di fornire una panoramica della normativa nazionale sul risparmio energetico in edilizia : dalla direttiva Europea 2002/91/CE alle disposizioni correttive ed integrative al D.lgs 192/05, introdotte con il D.lgs 311/06.

Rimanendo su tematiche di risparmio energetico sono stati organizzati, con la collaborazione con il Dipartimento Best del Politecnico di Milano, due corsi per la progettazione di Edifici Passivi. Il primo articolato su tre giornate, allo scopo di guidare il progettista, dalla comprensione dei meccanismi che governano il funzionamento di un edificio, alla progettazione e utilizzo dei sistemi passivi. Durante il corso sono stati presentati inoltre, i risultati del progetto Europeo PASSIVE ON e l’esperienza della casa passiva di Cherasco.

Il secondo modulo, della durata di quattro giornate, è stato pensato allo scopo di chiarire l’uso degli strumenti di verifica e di controllo delle prestazioni energetiche dell’organismo edilizio e di fornire gli strumenti conoscitivi per il potenziamento della capacità critica del progettista nella identificazione delle scelte progettuali (dalla strategia alla soluzione tecnica di dettaglio).In più le attività ex cathedra sono state accompagnate da esercitazioni che per-

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mettono al progettista di applicare le nozioni teoriche acquisite direttamente su un caso di studio con la supervisione dei docenti. Il grande successo dei corsi sulla progettazione di EDIFICI Passivi ci ha spinto a confermare entrambi i moduli per la programmazione formativa del prossimo semestre, che verrà però arricchita da tematiche non esclusivamente legate al risparmio energetico, ma anche su aspetti progettuali ed esecutivi specifici, senza tralasciare gli aspetti economici e meccanismi di incentivazione.

Alla luce del crescente interesse per le problematiche acustiche nel mese di Novembre verrà proposto un incontro di una giornata sulla valutazione dei requisiti acustici passivi, con particolare attenzione alle fasi esecutive del progetto, attraverso casi studi ed esempi. Il corso ha lo scopo di fornire ai partecipanti una panoramica sulla normativa vigente, sui metodi e le strategie da applicare sia in fase progettuale che in fase di diagnosi del problema.

Nel Febbraio 2009 l’offerta formativa proseguirà con una serie di corsi dedicati allo studio, progettazione e risoluzione dei ponti termici, le patologie delle coperture, tecnologie e vantaggi della facciata ventilata e del cappotto termico.

Durante il semestre verranno inoltre organizzati incontri tecnici ad hoc, tenuti da docenti universitari e da professionisti del settore, sulle novità normative, allo scopo di aggiornare costantemente gli operatori su obblighi, opportunità ed eventuali sgravi finanziari.

Rockwool Building School è il partner per il mondo professionale che crede nella qualità del proprio lavoro, in un'edilizia sostenibile che garantisca un ridotto impatto ambientale con elevati livelli di comfort.

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