Issuu

professione immobiliare n3:CONDOMINIO

20-12-2007

14:28

Pagina 1

ANNO 2 - N°3 Gennaio 2008

PASEO DEL PRADO: MIMESI CONTRAPPUNTO PARADOSSO

MADE EXPO EDILIZIA, ARCHITETTURA, DESIGN AERAZIONE MECCANICA CONTROLLATA

E ANCORA: • PERDITE IDRICHE, STRUMENTI E OPZIONI

Poste Italiane Spa - Sped. abb. postale DL. 353/2003 (conv. In 27/02/2004 n. 46) art. 1 comma 1, DCB Milano

• L’ A C Q U A C O M E C O M B U S T I B I L E • L’ I N Q U I N A M E N T O A C U S T I C O N E L L E A B I TA Z I O N I - 2 a PA R T E

ENERGIA SOLARE

FONTE GRATUITA E INESAURIBILE

APAC

Rivista ufficiale APAC

Associazione Professionale Amministratori di Condominio

professione immobiliare n3:CONDOMINIO

20-12-2007

14:28

Pagina 2

professione immobiliare n3:CONDOMINIO

20-12-2007

14:28

Pagina 3

SOMMARIO Editoriale Energia e progettazione

Risparmio Energetico L’acqua come combustibile

Urbanistica architettura Paseo del Prado: mimesi, contrappunto, paradosso

Cultura Filippo Brunelleschi, un gigante Urbanistica Rottamare e costruire meglio

PROFESSIONEIMMOBILIARE

Progettazione L’inquinamento acustico nelle abitazioni (2a Parte)

Tempo libero Hotel Parigi a Bordighera Recensioni Il ballo (di Irène Némirovsky)

Energia Aerazione meccanica controllata

Tecnologia Perdite idriche strumenti e opzioni

In vetrina Reos Italia - Il futuro per gestire il presente

La parola ai lettori Sentenza delle Sezioni Unite

La parola all’Avvocato Conflitto d’interessi in condominio

La parola al Commercialista Il condominio quale sostituto d’imposta Adempimenti fiscali

Le aziende informano Intervista per Professione Immobiliare

Pubblicazione trimestrale Direttore responsabile: Ing. Stefano Milanesi

Editore APAC Associazione Professionale Amministratori di Condominio sito web: www.webcondominio.eu e-mail: professioneimmobiliare@yahoo.it Grafica e Stampa presso Tipografia Laser Copy Center s.r.l Via Livraghi 1 – 20126 Milano MI Al numero 3 di Professione Immobiliare 15 gennaio 2008 - hanno collaborato: Sara Boerci, Renzo Craperi, Stefano Milanesi, Lorenzo Milanesi, Antonella Chiametti, Mariangela Padalino, Antonio Castaldi, Giovanni Gallace, Giaime Botti, Bruno Ciccoli, Francesco Frigerio, Michele Sacchetti, Nives Castenetto.

Copertina: Hotel Parigi, Bordighera, lungomare (foto Milanesi)

Registrazione Tribunale di Milano n. 187 del 20 marzo 2007

Manoscritti, dati, documenti. Gli articoli di Professione Immobiliare sono pubblicati anche sul sito www.webcondominio.eu

Gli articoli e qualsiasi materiale pubblicato in Professione Immobiliare rappresentano le esperienze e le opinioni degli autori ed in nessun caso impegnano Professione Immobiliare nè la Redazione della rivista. Gli articoli e/o i documenti inviati alla rivista Professione Immobiliare (anche a mezzo posta elettronica o consegnati direttamente presso la nostra sede), anche se non pubblicati, non saranno restituiti. La Redazione non è in alcun modo impegnata a pubblicare gli articoli e/o i documenti ricevuti. La collaborazione si intende a titolo gratuito. E' possibile per le case editrici o singoli autori inviare i testi o le immagini senza copyright di cui si richiede la pubblicizzazione al seguente indirizzo email a: professioneimmobiliare@yahoo.it

PROFESSIONEIMMOBILIARE

INFORMATIVA AI SENSI DEL D.LEGS 196/2003 Si rende noto che i dati in nostro possesso liberamente ottenuti per potere effettuare i servizi relativi a spedizioni, abbonamenti e similari, sono utilizzati secondo quanto previsto dal D.Legs.196/2003. Titolare del trattamento è Professione Immobiliare - APAC (professioneimmobiliare@yahoo.it). Si comunica inoltre che i dati personali sono contenuti presso la nostra sede in apposita banca dati di cui è responsabile Professione Immobiliare APAC a cui è possibile rivolgersi per l'eventuale esercizio dei diritti previsti dal D.Legs.196/2003. Per ricevere Professione Immobiliare, richiedere il modulo di autorizzazione all’utilizzo dei dati personali a: professioneimmobiliare@yahoo.it

2008/n. 3

professione immobiliare n3:CONDOMINIO

20-12-2007

14:28

Pagina 4

EDITORIALE Energia e progettazione Prendendo spunto da una serie di considerazioni più volte condivise tra Soci e da tre articoli apparsi sui principali quotidiani, vale la pena sottolineare un concetto più volte espresso durante i nostri corsi. La progettazione edilizia in Italia (con poche eccezioni) ha avuto, nel dopoguerra, caratteristiche di scarsa visione di lungo respiro unita a poca attenzione alla qualità (vedi anche articolo: “Energia solare, fonte gratuita e inesauribile”). Si sono spostati sul futuro interventi (di qualità dal punto di vista energetico, ma non obbligatori a suo tempo per legge), che avrebbero pesato nell’ immediato sul costo di costruzione dell’ immobile, con aggravio nella rapidità dell’ esecuzione e vantaggi percepiti solo dall’ acquirente. Ora i proprietari dovranno caricarsi (prima o poi) di questa si-

PROFESSIONEIMMOBILIARE

tuazione o per l’introduzione di norme di legge imperative dirette o per interventi obbligatori indiretti (es. non puoi vendere se non hai un “certificato energetico”) o ancora per esigenze di mercato legate a nuovi panorami energetici (nuove crisi e rialzo dei prezzi del petrolio). Gli amministratori debbono perciò essere consci di questa situazione ed essere in grado di accompagnare i propri condomini facendosi carico di una opera di stimolo e sensibilizzazione sull’argomento, impostando piani di interventi straordinari progressivi e relativi piani finanziari sostenibili dai sempre più magri portafogli dei proprietari. Comuni, più cemento per fare soldi – Repubblica 10 novembre 2007 Villette, abusi, capannoni “Stop all’ italia dei geometri” – Repubblica 11 novembre 2007

Ing. Stefano Milanesi Presidente APAC

Per ricevere gratuitamente Professione Immobiliare compilare il “Form” sul sito www.webcondominio.eu

2008/n. 3

professione immobiliare n3:CONDOMINIO

20-12-2007

14:28

Pagina 5

RISPARMIO ENERGETICO

L’acqua come combustibile

L’acqua come “combustibile” energetico a Milano , parliamo di Centrali idroelettriche . Produrre energia idroelettrica a Milano si può. Lo conferma la realizzazione di una mini centrale sul Naviglio pavese in località Conca Fallata realizzata da AEM spa e Regione Lombardia ed inaugurata nel giugno del 2006. L’idea è nata da Regione Lombardia che ,attraverso il Politecnico di Milano , ha promosso e sviluppato un programma di valorizzazione dei navigli milanesi “abbandonati” dopo la cessazione del loro utilizzo per scopi commerciali. Tale programma denominato

“Master Plan Navigli” prevede il recupero delle conche di navigazione e l’utilizzo dei dislivelli per la produzione di energia idroelettrica. Il recupero architettonico della conca infatti, non si limita a ripristinare le originali funzionalità della navigazione e della regolazione della portata irrigua, ma è esteso all’utilizzo energetico del salto idraulico fra monte e valle della conca , con l’inserimento di una minicentrale idroelettrica nel canale derivatore. La centrale Mini-idroelettrica è collegata alla rete cittadina AEM Elettricità in bassa tensione (400V). L’energia elettrica prodotta viene quindi immessa in rete, e anche se non associabile direttamente ad un utilizzatore definito, produce una quantità di energia che serve per alimentare circa 500 - famiglie tipo con contratto da 3kw . Il tutto senza l’impiego di combustibili fossili! AEM nella stessa modalità è pronta a ripetere l’esperienza. Tante piccole centrali idroelettriche che salvaguardino l’ambiente sia dal punto di vista della qualità dell’aria che da quello dell’impatto ambientale.

chiuse. Quando il livello all’interno del bacino è lo stesso del canale a monte od a valle si possono aprire le chiuse dette “Porte Vinciane” consentendo il transito dell’imbarcazione. La particolare conformazione a libro della Porte Vinciane fa in modo che sia la stessa pressione dell’acqua a tenerle chiuse senza la possibilità di movimento fino a quando il livello dell’acqua fra monte e valle non è pareggiato. Le conche di navigazione sono un’ invenzione antica (forse gli Egizi le impiegarono in forma rudimentale) ma è Leonardo Da Vinci, durante la sua permanenza nel ducato di Milano, che

Per i più curiosi…che cosa è una conca? Una conca è un sistema di due chiuse che, formando un bacino fra di esse, consente di innalzare od abbassare un’ imbarcazione che percorre un corso d’acqua con tratte ad altezza diversa. Il bacino viene portato al livello del canale a monte od al livello del canale a valle aprendo delle piccole paratoie che riempiono o svuotano il bacino tra le due

PROFESSIONEIMMOBILIARE

2008/n. 3

professione immobiliare n3:CONDOMINIO

20-12-2007

14:28

Pagina 6

RISPARMIO ENERGETICO

le perfezionò nella forma in cui oggi le possiamo osservare: di qui il nome di “Porte Vinciane”. Principali dati tecnici della centrale mini-idro : salto motore idraulic: 4,66 m portata del naviglio:7-10 mc/s potenza installata: 300kW produzione annua di energia: 2 milioni di kW/h turbina idraulica: Modello Kaplan assiale a bulbo, doppia regolazione (statorica e rotorica ) 311 giri/min, diametro girante 1250mm. Generatore: asincrono, tensione 400V. 6 poli Mariangela Padalino Antonio Castaldi

“Per Non Perderci di Vista”

“Per Non Perderci di Vista” PROFESSIONEIMMOBILIARE

2008/n. 3

professione immobiliare n3:CONDOMINIO

20-12-2007

14:28

Pagina 7

RISPARMIO ENERGETICO Strategie per il risparmio energetico al Congresso Nazionale Domotecnica degli edifici di cui beneficerà sicuramente il consumatore finale. L’assemblea plenaria è stata inoltre l’occasione per ribadire un’altra possibilità offerta all’utente finale, ovvero di vedere trasferito il costo di un impianto realizzato da un’impresa affiliata Domotecnica a Bluenergy Group (fornitore nazionale di gas metano ed energia elettrica), che a sua volta lo addebiterà in bolletta all’utente, consentendogli così di ripagare l’impianto a rate con un tasso di finanziamento fisso e agevolato ottenibile con semplicità e rapidità. Nel corso dell’assemblea è stata, infine, annunciata anche un’importante novità per il settore e per gli appartenenti al Network Domotecnica: la messa on-line di Domochannel, la piattaforma multicanale che permette una gestione e condivisione delle conoscenze assolutamente innovativa nelle aziende termoidrauliche, offrendo la possibilità di ricevere news aggiornate, di visionare filmati tecnici e ricevere formazione a distanza, oltre che di richiedere consulenze qualificate e collaborare on-line con esperti. In un mercato in continua evoluzione la rete Domotecnica si delinea dunque come una realtà all’avanguardia, in grado di fornire risposte concrete alle esigenze dei nuovi consumatori grazie ad una squadra di oltre 1.000 imprese termoidrauliche affiliate specializzate nella consulenza e installazione di sistemi di riscaldamento e raffreddamento altamente efficienti ed eco-compatibili. San Vendemiano (Treviso), 25 settembre 2007 Per ulteriori approfondimenti: www.domotecnica.it

L’evento annuale ha visto importanti novità e progetti emergere dai lavori dell’assemblea plenaria e dalle 18 commissioni di lavoro, prima fra tutte la grande sfida del Risparmio energetico. Esponenti di 500 aziende Specialiste del Risparmio Energetico, 70 produttori industriali di settore partner fornitori della Rete, aziende ospiti e consulenti specializzati (tra cui Legambiente e Adiconsum) per un totale di oltre 1.000 presenze registrate al Congresso e riunite anche quest’anno per fare il punto su strategie, progetti e sulla grande sfida del Risparmio energetico. Questi i numeri del IX Congresso nazionale Domotecnica, l’importante appuntamento annuale della rete Domotecnica che il 20, 21 e 22 settembre ha visto emergere, nel corso dell’assemblea plenaria e delle 18 commissioni di lavoro, importanti novità e nuove alleanze di sicuro impatto per l’intero settore nazionale dell’efficienza energetica. Al centro del dibattito dell’assemblea plenaria – animata da Massimo Cirri e Filippo Solibello, conduttori della trasmissione di Radio Due Caterpillar - le esigenze del nuovo consumatore: eco-sensibile, attento all’utilizzo di fonti energetiche rinnovabili e pronto a cogliere la sfida del Risparmio energetico sfruttando opportunità estremamente interessanti. Tra queste l’importante accordo nazionale siglato tra Legambiente e Federcasse. Illustrato nel dettaglio durante una commissione speciale al Congresso, questo accordo permette di ottenere finanziamenti a tasso agevolato per la realizzazione di impianti a risparmio energetico, con la validazione dei preventivi da parte di Legambiente. La creazione della rete PRONET (franchising rivolto agli studi di progettazione) è una delle altre novità annunciate al Congresso. Pronet permetterà di stabilire importanti alleanze tra progettisti e imprese termoidrauliche per un approccio sistemico alla promozione, costruzione o riqualificazione energetica

PROFESSIONEIMMOBILIARE

2008/n. 3

professione immobiliare n3:CONDOMINIO

20-12-2007

14:29

Pagina 8

URBANISTICA ARCHITETTURA

Paseo del Prado: mimesi, contrappunto, paradosso di Giaime Botti PROFILO PROFESSIONALE Giaime Botti

Diplomato al Liceo Classico, è studente di “Scienze dell’Architettura” presso il Politecnico di Milano.Articolista esperto ha notevole esperienza nello studio e analisi dello sviluppo delle nuove forme di architettura in Europa e, in particolare, in Spagna. giaimebotti@yahoo.es Il 30 ottobre 2007 a Madrid con una cerimonia che ha avuto grande eco sui media è stato inaugurato il nuovo Museo del Prado, opera di Rafael Moneo, uno dei massimi architetti spagnoli contemporanei. Il progetto ha comportato sia la costruzione di nuovi spazi che la riorganizzazione di quelli esistenti. Per quanto riguarda l’ampliamento vero e proprio, l’architetto spagnolo ha ideato l’edificio a lato della chiesa de Los Jerónimos (foto 1), incorporandone il chiostro. Inoltre ha progettato gli

spazi sottostanti e un lungo foyer, all’esterno coperto da una ben disegnata area verde di riposo. La riforma dei percorsi ha portato al raddoppio degli ingressi: dal Paseo del Prado si accede attraverso la monumentale Porta di Velázquez fino ad oggi non utilizzata, dal retro attraverso

quella de Los Jerónimos, che fronteggia la sopra citata chiesa. Di lì si entra nel lungo atrio, che come un cuneo s’inserisce tra il vecchio edificio e il nuovo e che ne diviene lo spazio di raccordo. Qui inoltre sono stati inseriti i servizi mancanti, quali la seconda biglietteria, la caffetteria, il bookshop e l’auditorium. Il chiostro de Los Jerónimos è stato completamente smontato e ristrutturato e ora, protetto da un grande lucernario in vetro e zinco, è parte integrante dei nuovi spazi espositivi. Inoltre grazie a un piccolo e raffinato lucernario cubico in acero e vetro traslucido la luce naturale che penetra nel chiostro viene portata nelle nuove sale espositive. Da un evento culturale di tale importanza si può trarre spunto per parlare, brevemente e attraverso alcuni esempi, del rapporto in architettura tra “preesistenze” e nuove opere e dei diversi approcci che si possono avere nel trattare questo tema. Il Paseo del Prado e i suoi immediati dintorni presentano infatti una notevole concentrazione di opere di architettura contemporanea, tra cui gli ampliamenti dei tre principali musei di Madrid: Prado, Thyssen-Bornemisza,

PROFESSIONEIMMOBILIARE

Reina Sofia, che di volta in volta si nascondono, si sovrappongono, fagocitano o alterano più o meno vecchi edifici, di carattere storico-artisco rilevante, detti appunto preesistenze. Queste diverse opere sono paradigmatiche per mostrare come cambi, di caso in caso, di architetto in architetto, la modalità con la quale questo delicato tema viene trattato. Nell’ampliamento del Prado, Moneo cerca di limitare il più possibile l’impatto dei nuovi spazi intervenendo principalmente sotto terra. Quando poi è costretto a confrontarsi con l’elevazione di un nuovo edificio, la scelta netta che opera l’architetto è quella della continuità con il tessuto consolidato: l’edificio si nasconde, si mimetizza. Nelle forme, nei materiali e nel loro uso, il richiamo costante è all’edificio tardo settecentesco di Juan de Villanueva: i mattoni per esempio sono gli stessi così come il granito; uguale è il rapporto basamento in pietra-muro in laterizio. Non è la prima volta che l’architetto spagnolo opera in questa maniera: per la ristrutturazione della vicina stazione di Atocha infatti la modalità di trattamento era stata molto simile e anche quando Moneo cerca la discontinuità, come nel caso dell’ampliamento del Thyssen, il contrappunto non è mai troppo marcato. Completamente diverso è l’approccio che il francese Jean Nou-

2008/n. 3

professione immobiliare n3:CONDOMINIO

20-12-2007

14:29

Pagina 9

URBANISTICA ARCHITETTURA vel ha tenuto per l’ampliamento del Museo Nacional Centro de Arte Reina Sofía. I nuovi spazi (due grandi sale per le esposizioni temporanee, bar, auditorium, bookshop, biblioteca e uffici) vengono inseriti in un lotto

riali - principalmente metallo, rosso e nero, e vetro - il nuovo complesso viene apposto all’originario ospedale settecentesco. Nell’esito del progetto particolar-

mente ben riuscita risulta essere la copertura, alta e tagliata da profondi lucernari, che crea un grande spazio coperto (foto 3), ombreggiato, la cui omogeneità è rotta dai tagli di luce e dalla varietà degli edifici che vi si affacciano e che lo proteggono dalla trafficata Ronda de Atocha. Di grande effetto è anche l’auditorium, una grande “astronave” rossa imprigionata nel vetro al secondo piano e che scendendo si piega fino a formare il soffitto del sottostante bar. Operare per contrappunto è ciò che fa Nouvel in questo caso. L’architetto francese non cerca la continuità con la preesistenza, ma la diversità, lo stacco netto tra il vecchio e il nuovo, sia da un punto di vista formale che tipologico. Ma l’edificio che più stupisce è la Caixa Forum (foto 4) degli architetti svizzeri Foto 4 Herzog & de Meuron, ancora in fase di completamento. Per creare uno spazio espositivo per la fondazione della banca catalana i due architetti hanno compiuto un’operazione sofisticata e di grande effetto. L’ottocentesca Central Eléctrica del Mediodía che occupava il lotto è stata completamente svuotata, conservandone solo il paramento in mattoni, e poi tagliata alle fondamenta lasciandola come sospesa, per creare lo spazio pubblico coperto sottostante che si affaccia sul Paseo. Sopra all’edificio originario infine è stata apposta una grande struttura in ferro trattato, in alcune parti traforata in modo da creare

PROFESSIONEIMMOBILIARE

Foto 2

trapezoidale sul retro del museo (foto 2). Diversissimi nel linguaggio, nelle forme e nei mate-

Foto 3

suggestivi giochi di luce. Per aumentare ulteriormente lo sconcerto, il muro cieco a lato del complesso è stato trasformato in giardino verticale, opera del botanista francese Patrick Blanc, inventore di questo tipo di pareti. Herzog & de Meuron portano all’estremo il contrappunto, quasi al paradosso: non sono più il linguaggio o le forme a venire stravolte, anzi in questo progetto si può vedere una certa analogia tra il mattone, l’edificio industriale e il ferro trattato della sopraelevazione, ma sono i tradizionali rapporti, tipologici e strutturali, ad essere completamente ribaltati. Si pensi alla grande massività di un edificio in mattoni, su cui poggia un’ancora più pesante strut-

tura in ferro che incombe fino alla linea di gronda, il tutto sostenuto non da un pesante basamento ma da un vuoto, mantenuto grazie a un sostegno centrale, più due laterali, che appare come un accartocciamento del soffitto spinto fino a terra dalla forzapeso dell’edificio. Di grande interesse è dunque questa zona di Madrid, che in poche centinaia di metri racchiude alcuni dei possibili esiti dell’incontro tra architettura contemporanea e preesistenza storica. Sarebbe utile conoscerla bene in Italia, terra in cui l’architetto è molto spesso costretto a un duro confronto con un tessuto fortemente consolidato.

2008/n. 3

professione immobiliare n3:CONDOMINIO

20-12-2007

14:29

Pagina 10

URBANISTICA ARCHITETTURA

Madrid, alla ricerca della qualità urbana

Edifici per abitazioni Mirador y Celosía (Madrid), 2002-2007: architetto MVRDV e B. Lleó; veduta.

Parlare di architettura senza spendere qualche parola sul contesto urbano è operazione scorretta. Tuttavia appare quantomeno difficile trattare, anche sinteticamente, un’analisi urbanistica della città di Madrid, delle sue permanenze e dei suoi monumenti, del suo sistema dei tracciati, dell’esperimento della Ciudad lineal di A. Soria y Mata o delle grandi aree verdi, insomma di ciò che fino ad oggi ha composto quel complesso palinsesto chiamato città. Penso però che sia giusto raccontare lo sforzo che la città sembra compiere per migliorare se stessa. A Madrid, come a Barcellona e in molte altre città spagnole ed europee, contrariamente a ciò che accade spesso in Italia, si percepisce chiaramente il significato del termine “qualità urbana”, o perlomeno si può toccare con mano lo sforzo in atto per raggiungerne un elevato livello. Immediatamente salta all’occhio la grande cura per lo spazio pubblico, di qualunque genere, dalla piazza, al parco, alla sezione stradale. Per fare qualche esempio concreto: molte piazze, soprattutto con valenze di quartiere, sono state riqualificate negli ultimi anni. In molte di esse ora vi sono spazi di gioco per bambini, panchine, nuovi spazi verdi, in alcune copertura wi-fi (Cuesta de Santo Domingo) o piccoli

PROFESSIONEIMMOBILIARE

spazi per il commercio che divengono elementi di arredo urbano di qualità (Plaza Tirso de Molina). Divengono insomma spazi collettivi, puliti, piacevoli e che offrono al cittadino dei particolari servizi. Allo stesso modo anche le strade hanno subito pesanti interventi. Non è difficile imbattersi, in pieno centro come in periferia, in vie di recente alberate, rese a senso unico o ristrette, anche notevolmente. Lo spazio sottratto alla circolazione privata, e, non secondariamente, alla sosta delle auto, torna ad appartenere pienamente a chi vi abita. E ancora una volta le sezioni stradali più larghe divengono sistemi lineari in cui vengono racchiusi spazi di gioco per i bambini, per il riposo e la socializzazione, per la mobilità ciclo-pedonale. Vi sono poi alcuni progetti che intervengono sulla scala dell’intera città. Madrid Calle 30 ha previsto la riorganizzazione della M-30, la più importante via di circonvallazione ad alto scorrimento, in modalità differenti a seconda dei settori. A sud-ovest ad esempio si è proceduto al sotterramento della via per lasciare spazio a nuove aree verdi lungo l’area fluviale del Manzanares. Ma il progetto forse più ambizioso, ora giunto a una formulazione definitiva, è quello di Álvaro Siza e J. M. Hernández de Léon per il Paseo del PradoRecoletos . Questo prevede la riorganizzazione dell’asse Paseo de Recoletos-Prado e di un limitato intorno con l’obiettivo di migliorare da un punto di vista paesaggistico ed ambientale una delle spine dorsali circolatorie, culturali e direzionali della città. Uno dei primi obiettivi è quello di donare ai tre grandi musei di Madrid, Prado, Thyssen e Reina Sofía, al nuovo spazio espositivo della Caixa Forum e ad alcuni progetti di musei previsti per il futuro, un grande spazio

pubblico, libero dal traffico e di elevata qualità ambientale e paesaggistica, oltre che ovviamente culturale. Il Museo del Prado avrà finalmente una spianata dinnanzi alla Porta de Velázquez e anche il Thyssen, fino ad oggi un po’ nascosto, guadagnerà spazio e visibilità. Ma il cambiamento, se il progetto sarà approvato in questi termini, sarà enorme: il Paseo del Prado vedrà ridotto del 60% il suo traffico veicolare, le corsie per le auto passeranno infatti da cinque a due per senso di marcia, più una per gli autobus. Gli spazi lasciati liberi dalle auto saranno occupati da quello che viene definito un grande “salone urbano”. La sezione stradale comprenderà ovviamente una via ciclabile. Il tutto senza abbattere, come in un primo momento si era pensato, nessuno dei grandi alberi che trovano posto sul Paseo, ipotesi che aveva fatto scaturire numerose proteste. Una riforma di tale dimensione sarà possibile anche grazie all’efficacissimo servizio di trasporto pubblico: 12 linee della metropolitana e 3 linee di metro-leggera, unite alla rete di autobus e al sistema delle cercanias, il trasporto ferroviario suburbano, servono già la città e ne è previsto un ulteriore implemento.

Cuatro Torres Businnes Area (Madrid), 2001-in costruzione: architetto Pei,Cobb, Freed & Parteners; Reid-Fenwick, Rubio & Álavrez-Sala, Foster, Í. Ortiz, E. León; Pelli; veduta delle torri.

2008/n. 3

professione immobiliare n3:CONDOMINIO

20-12-2007

14:29

Pagina 11

CULTURA

Filippo Brunelleschi, un gigante PROFILO PROFESSIONALE LORENZO MILANESI (1925) Ha pubblicato presso la Casa Editrice Rubbettino i seguenti libri: • CARMELA CUDA - Viaggio d'amore - nel 1997 • TIRAMISU' - ossia l'incontenibile desiderio, nel 2002 • MONTAIGNE - Della Saggezza - , di cui ha curato la scelta dei testi e la traduzione dal francese, nel 2006. Chi desiderasse ottenere i tre volumi può farlo tramite Internet sfogliando il catalogo sul sito della Casa Editrice Rubbettino www.rubbettino.it Fisicamente non era granchè, anzi – stando a quanto riferisce Giorgio Vasari (1511-74) – era brutto d'aspetto e “...sparutissimo de la persona...” Questi limiti fisici, come spesso accade, possono aver giocato un ruolo paradossalmente benefico nella personalità di Filippo Brunelleschi. La consapevolezza, cioè, di essere collocato, nel comune sentire, in una posizione subalterna, accese di sicuro nel suo animo un fuoco di ribellione, un'irrefrenabile bramosia di vincere l'avvertito stato di inferiorità e un'ardente desiderio di compiere opere stupefacenti, per mezzo delle quali assurgere a un posto di rilevanza assoluta fra gli artisti principali della sua epoca. E vi riuscì. Egli apparteneva a quella categoria di persone, come scrive il Vasari, che hanno “... l'animo pieno di tanta grandezza et il cuore di sì smisurata terribilità, che se non cominciano cose difficili et impossibili e quelle non rendono finite al mondo con maraviglia di chi le vede, mai non danno requie alla vita loro”. Nasce a Firenze nel 1377 da Brunellesco Lippi e Giuliana Spini e viene iscritto prima all'Arte della Seta (1399) e poi a quella degli Orafi (1404). Nel 1402, ossia a 25 anni, vince – ex aequo con Lorenzo Ghiberti – il concorso per la formella della seconda porta del Battistero di San Giovanni a Firenze, che completa con l'episodio del Sacrificiio d'Isacco. Essa risente ancora del linguaggio gotico. La prima opera invece che ne rivela le doti eccellenti di architetto è il loggiato dell'Ospedale degli Innocenti. Progetterà, via

via, la chiesa di S. Lorenzo (1421), quella di Santo Spirito (1444), la Cappella dei Pazzi (1429-44) e parteciperà anche ai primi lavori per il Palazzo Pitti che sarà poi ultimato dall'Ammannati. Ma l'opera che lo consegnerà alla gloria imperitura è la costruzione della Cupola di Santa Maria del Fiore nella sua città. Comincia a studiarne i difficilissimi problemi fin dal 1418, avendo in mente di far “... tornare a luce la buona architettura..” e “... di trovar modo, se e' si potesse, a voltare la cupola di Santa Maria del Fiore di Fiorenza...”. Si reca a Roma più volte, fra il 1402 e il 1406 e oltre, insieme con Donatello di cui è molto amico e studia profondamente le rovine archeologiche dell'antichità. Lo colpiscono in maniera determinante le “...difficultà che sono nella Ritonda “ che è il Pantheon. La costruzione della Cupola di Santa Maria del Fiore è per Filippo un chiodo fisso: lavora accanitamente al progetto con profonda convinzione ed è persuaso di poter dare soluzione ai difficilissimi problemi che una simile, immane impresa comporta. Alla fine riesce a presentare il sudatissimo progetto ai Consoli e alle maestranze. Ma essi ne sorridono e lo tacciano di farneticazioni. Lui però non si dà per vinto e prosegue per la sua strada, persuaso della bontà della soluzione studiata, anzi convintissimo che non ne esistano altre. Rimane fortemente ancorato alle sue idee anche di fronte al consesso di architetti convocati perfino dal-

l'estero che, di fatto, si dichiarano impotenti di fronte a un'opera tanto colossale e temeraria. Egli è determinato a perseguire, da una parte, la demolizione delle “illogicità medievali' e, dall'altra, a risolvere una volta per tutte il formidabile problema tecnico. Subisce, per le sue idee innovative, anzi rivoluzionarie, umiliazioni di ogni genere, rischia persino di passare per pazzo, ma non si arrende. Dopo tanto lottare contro le perplessità, l'invidia, l'ignoranza e l'arroganza di molti, la sua idea s'impone e finalmente può essere avviata l'opera che passerà alla storia come la Cupola di Brunelleschi. Lavori, come si può ben comprendere, di una complessità inimmaginabile. E soprattutto, alla fine, la stupefacente soluzione che si rivelerà mirabile a tutto il mondo e segnerà la definitiva rottura col modo di costruire alla maniera gotica. La sorte non gli concesse di vedere ultimata la sua prodigiosa opera perchè morì nel 1446. Ma il suo nome resterà per sempre. Dunque, un gigante nel vero senso della parola e un protagonista di primissimo piano, insieme ai sommi del suo tempo, del rinnovamento dell'arte fiorentima. P.S. Non si può escludere che Michelangelo Buonarroti abbia dato più di un'occhiata all'opera eccelsa di Filippo e ne abbia tenuto conto nella preparazione del progetto per la costruzione della Cupola di S. Pietro a Roma. Lorenzo Milanesi

URBANISTICA ROTTAMARE E COSTRUIRE MEGLIO E' ancora scarsa (ma in crescita) la sensibilità rispetto ad alcuni fenomeni già da tempo in atto: CINDIA (Cina + India) e, in futuro, l'Africa sono sempre più divoratori di energia; la maggiore fonte di energia è il risparmio, sopratutto nell'edilizia; la qualità edilizia in Italia è scarsa. In apparenza potrebbe sembrare un paradosso, se non addirittura un sacrilegio. Nel concreto essere invece una soluzione non di poco conto ai problemi derivanti dalla scarsità di energia. Stiamo parlando di un'operazione che siamo abituati ormai a vedere applicata al momento dell'acquisto di una automobile, la rottamazione della vecchia auto. Nel nostro caso però potrebbe trovare sbocco nel settore, appunto, dell'edilizia. Rottamare gli edifici. E' un'idea che ci frulla in testa da parecchio tempo; ne abbiamo parlato nel corso di contatti informali con gente esperta della mate-

PROFESSIONEIMMOBILIARE

ria e ora vediamo che se ne scrive anche nelle riviste, specializzate e non, a larga diffusione. In che cosa consiste? Rottamare è la parola giusta. Il campo di applicazione potrebbe essere rappresentato dagli edifici senza pregi storici e artistici i quali, appunto per la loro struttura obsoleta, sono fonti di enorme dispendio di energia e di una corrispondente, scarsa qualità dal punto di vista dell'abitabilità (rumore, ecc.) Nel nostro Paese sono innumerevoli e spesso coincidono con i grossi condomini costruiti negli anni '60. Si tratta di progettare, al loro posto, nuove costruzioni che, inserite nei contesti urbani, rispettando il delicato rapporto uomo/natura, si trasformino in edifici a 'impatto zero'. Le tecniche ormai ci sono e alcune Regioni le hanno già messe in atto, mentre altre stanno muovendo i primi passi. Le vie maestre sono sostanzialmente due.

Da un lato il progetto dell'edificio, che deve tener conto dell'ubicazione, del contesto, dei materiali da impiegare, dell'esposizione, delle esigenze e degli stili dei fruitori e, dall'altro, l'impiego spinto delle innumerevoli tecniche disponibili per ottenere il risparmio e la produzione energetica. In questo modo e nel volgere di pochi anni, il mercato delle abitazioni potrebbe fare un salto di qualità: trasformarsi cioè da semplice e disordinato consumatore di energia in vero e proprio produttore. E, con la fame che esiste in questo comparto, la trasformazione non potrà che riscuotere un prevedibile successo. Va da sé che, da una parte, gli specialisti delle progettazioni dovranno rapidamente aggiornare le loro conoscenze specifiche e, dall'altra parte, le imprese edilizie saper offrire soluzioni con performarces adeguate. Stefano Milanesi

2008/n. 3

professione immobiliare n3:CONDOMINIO

20-12-2007

14:29

Pagina 12

PROGETTAZIONE

L’inquinamento acustico nelle abitazioni 2a parte PROFILO PROFESSIONALE Renzo Craperi

Ingegnere civile, milanese, laureato presso il Politecnico di Milano, con esperienze di lavoro presso studi di progettazione e imprese edili, attualmente lavora presso un’importante società di trasporti con mansioni nell’ambito della pianificazione. Da sempre appassionato di nuove tecnologie, unisce una grande sensibilità verso i temi ambientali e per la ricerca del miglioramento della qualità della vita urbana.

Esistono oggi sul mercato numerosi materiali adatti all’abbattimento del rumore, oltre a soluzioni attive cui si era accennato nel primo articolo pubblicato nel numero scorso. È importante sottolineare che la scelta dei materiali e del modo di impiegarli è fondamentale per la buona riuscita di un intervento di risanamento acustico. Le pubblicità delle aziende produttrici promettono spesso ottimi risultati con spese relativamente contenute e con minimi risvolti negativi. Purtroppo non è così. Mi spiego con un esempio. Se volete isolare una parete confinante con un vicino rumoroso potreste trovarvi davanti a una situazione come quella descritta nella pubblicità di una nota ditta del settore isolamento: se a un muro tradizionale in mattoni forati da 8 cm con due intonaci, con potere fonoisolante di 38,5 dB applichiamo una controparete, il potere fonoisolante raggiunge 53,5 dB e lo spessore aggiunto sarà di 5,3 cm (pannello in lana di vetro + lastra di gesso rivestito). Questo è vero in linea teorica. Purtroppo il rumore ha la spiacevole tendenza a propagarsi non solo in maniera diretta, da parete a parete, ma anche attraverso riflessioni e rifrazioni. Perciò è sempre meglio, anche in fase di progettazione, caute-

PROFESSIONEIMMOBILIARE

larsi con valori più bassi di quelli teoricamente raggiungibili.

causa dell’inquinamento acustico attraverso tecniche di controllo attivo delle stesse.

SISTEMI ATTIVI

La ricerca di nuovi materiali, oltre ai rilevanti progressi nel campo della capacità di elaborazione di questi ultimi anni, hanno portato alla nascita di soluzioni adatte all’impiego nelle comuni abitazioni. Fra i promotori delle nuove tecnologie spiccano i laboratori del Fraunhofer Institute di Darmstadt, capaci di sviluppare un sistema attivo che si integra nelle finestre degli edifici e riduce sensibilmente il disturbo esterno. Si tratta di ceramiche piezoelettriche, capaci di modificare le proprie tensioni elastiche interne e quindi la loro forma, quando è applicato un campo elettrico. Si sfrutta il principio per cui due onde elettromagnetiche in controfase tendono ad annullarsi reciprocamente. Per meglio spiegarsi, se, come in figura, due onde elettromagnetiche sono sfasate di un semiperiodo (o di 180°, o sono, come si dice, in controfase), allora l'ampiezza dell'onda risultante risulterà dalla differenza delle ampiezze massime delle due onde. Al limite, se le due onde sono in controfase e le loro ampiezze sono uguali, la loro somma sarà nulla, in quanto le due onde si annulle-

Si tratta di un campo di indagine che, a dispetto della scarsa informazione in merito ha già decenni di studi alle spalle (si cominciò a parlarne negli anni ’30 del ‘900) e rappresenta sicuramente il futuro delle soluzioni anti-rumore per le abitazioni, soprattutto grazie allo sviluppo informatico che ha reso disponibile soluzioni pratiche e affidabili. Uno dei primi campi di applicazione di questi sistemi sono i mezzi di trasporto, in altre parole aeroplani e autoveicoli, sia per motivi di sicurezza sia di comfort. I sistemi attivi sono più efficaci per ridurre i rumori alle basse frequenze, particolarmente nocivi per esempio in campo aeronautico. Il loro impiego può andare di pari passo con lo sviluppo di soluzioni passive, più adatte alla riduzione di rumori alle frequenze medio-alte. Vi sono essenzialmente due aree dove si opera per ridurre i disturbi: • controllo attivo del rumore tramite interferenza distruttiva creata da un apposito campo acustico secondario; • riduzione delle vibrazioni 12

2008/n. 3

professione immobiliare n3:CONDOMINIO

20-12-2007

14:29

Pagina 13

PROGETTAZIONE

ranno reciprocamente. Nel caso delle placche di ceramica sviluppate a Darmstadt, si tratta di elementi trasparenti, inseriti nella parete vetrata, collegati a una centrale di elaborazione e a un amplificatore. La risposta del sistema alle sollecitazioni esterne varia in funzione della frequenza dell’onda sonora che raggiunge la parete. Vengono emesse vibrazioni che diminuiscono l’intensità del suono percepito all’interno dell’edificio. Il sistema è più efficace con suoni continui (es. traffico) che con picchi improvvisi come il rumore di un aereo in fase di decollo. Garantisce riduzioni del rumore fino al 50 %. Purtroppo i costi di produzione sono ancora elevati. Siamo però ottimisti, dato che l’economia di scala su progetti che garantiscono buoni risultati alla fine porta ad un abbattimento dei costi, magari anche attraverso un auspicabile sistema di incentivi da parte delle amministrazioni locali. Vi ricordo che, in questo modo, quasi in sordina, si sta affermando la tecnologia dei moduli solari e dei pannelli fotovoltaici. SISTEMI PASSIVI Abbandoniamo il mondo dei sistemi attivi che rappresenta il

PROFESSIONEIMMOBILIARE

futuro prossimo per tornare a quello più tradizionale dei sistemi passivi. Anche in questo settore si sta affinando una ricerca sui materiali e, ancor di più, sulle metodologie costruttive. Vorrei premettere che è auspicabile che non venga lasciata alla sensibilità dei progettisti la cura di costruire gli edifici secondo le migliori soluzioni di abbattimento del rumore perché senza un pressante intervento delle amministrazioni è difficile che si giunga a uno standard omogeneo nazionale. Questo resta un traguardo da porci per i prossimi anni, cosa che richiede una diffusione della cultura tecnica all’interno della popolazione e soprattutto di chi opera nel settore. Ho voluto fare queste premesse dato che il panorama attuale è spesso desolante, soprattutto perché le imprese edili non sono aggiornate su questi temi e quasi sempre non hanno gli strumenti e la sensibilità per comprendere il problema. A fronte dell’utilizzo di materiali e tecnologie sempre più efficaci nel ridurre l’inquinamento acustico non vi è altrettanta rispondenza fra chi

materialmente esegue le opere. I sistemi di controllo passivo del rumore includono isolanti, silenziatori, smorzatori di vibrazioni, supporti elastici, cuffie passive, ed altro ancora. I parametri acustici da verificare in opera, per edifici, sono i seguenti: • isolamento acustico di facciata D2m,nT,w • indice del potere fonoisolante di partizione fra gli ambienti R’w • livello di calpestio dei solai Ln,w • rumorosità prodotta dagli impianti tecnologici LASmax In riferimento al DPCM 5/12/1997 l’edificio in esame dovrà, a seconda della destinazione d’uso rispondere a determinate caratteristiche, o meglio, rientrare in parametri definiti in quattro categorie. Vedremo in dettaglio quali sono questi parametri, come si misurano e come vanno realizzate le opere per contenere il rumore fra ambienti attigui. Sicuramente uno dei rumori percepiti con maggior fastidio nelle abitazioni è quello causato dal calpestio. Il rumore da calpestio si propaga attraverso i solai, ma anche, come si accennava in precedenza, attraverso le pareti. Una delle tecniche più collaudate è quella di disaccoppiare il

Foto di un solaio “galleggiante” - della E D I L T E R M I K A isolanti termoacustici www. e d i l t e r m i k a . i t 13

2008/n. 3

professione immobiliare n3:CONDOMINIO

20-12-2007

14:29

Pagina 14

PROGETTAZIONE pavimento dalle mura mediante l’uso di un materiale elastico che interrompa la rigidità dei solai e la continuità con le pareti verticali circostanti. Questa tipologia costruttiva, detta "pavimento galleggiante" (o impropriamente, con un anglicismo, “flottante”) consiste nel realizzare la pavimentazione (massetto + rivestimento) in modo totalmente indipendente dal sottostante solaio attraverso l'interposizione fra gli stessi di un materiale resiliente.

Si possono impiegare accoppiamenti di materiali diversi, come ad esempio polietilene, polipropilene, fibre di poliestere e altri ancora. I diversi comportamenti elastici aiutano ad ottenere migliori risultati di quanto si otterrebbe con l’utilizzo di un singolo materiale. Vedremo successivamente, in altri articoli, come si applicano i criteri normativi sulla riduzione dell’inquinamento acustico e valuteremo esempi di soluzioni tecniche passive per vari tipi di rumore.

L'articolo precedente dello stesso autore: L'inquinamento acustico nelle abitazioni – 1^ Parte è stato pubblicato nel numero 2 – Settembre 2007 di ProfessioneImmobiliare ed è scaricabile gratuitamente dal sito: http://www.webcondominio.eu

APAC ha uno “sportello” di consulenza presso BIOABITARE: show-room a Milano con un modello al vero di casa Bio-sostenibile da visitare, in cui si offre consulenza e professionalità sul RISPARMIO ENERGETICO. Progettazione integrata, analisi costi / benefici, certificazioni energetiche, vendita materiali, interventi chiavi in mano.

LE SOLUZIONI per abitare nel benessere

bioabitare srl

Via Rasori,8 -20145 Milano Tel / Fax +39 02 4699100 e-mail: info@bioabitare.it web: www.bioabitare.it

Assicurazioni Puglia Gaggiani s.a.s C.so Sempione. 36 - 20154 Milano Tel. 02 349 13 41 - Fax 02 331 04 007

Particolari sconti/condizioni per gli iscritti APAC e i lettori di Professione Immobiliare Contatto/referente Francesco Fanelli PROFESSIONEIMMOBILIARE

2008/n. 3

professione immobiliare n3:CONDOMINIO

20-12-2007

14:29

Pagina 15

TEMPO LIBERO La costa del Ponente Ligure offre numerosissime opportunità di relax e svago durante tutto l’anno. In questo numero vogliamo suggerire ai nosti lettori un luogo molto particolare e conosciuto dove si trova una attività ricettiva attrattiva e di grande pregio. Si tratta dell’ Hotel Parigi, situato proprio sul lungomare – passeggiata a mare completamente pedonalizzata (2 km. di lunghezza) di Bordighera (IM), Città delle Palme; a 13 km da Sanremo e a 25 km da Montecarlo. Abbiamo notato questo Hotel inizialmente per le sue caratteristiche architettoniche (vedi foto in copertina) e ne abbiamo apprezzato successivamente i pregi che lo trasformano in una perla del Mar Ligure. La posizione tranquillissima si unisce alla vicinanza al centro della cittadina ed alla semplicità di accesso. La via Aurelia dista non più di 100 m. dal parcheggio riservato e la Stazione Ferroviaria 500 m. di percorso pedonale protetto. Il soggiorno risulta estremamente gradevole sia in periodo di alta stagione estiva che in pieno inverno, adattandosi a tutte le esigenze dei clienti. L’ Hotel (55 camere) si affaccia direttamente sul mare e dispone, oltre a tutti i caratteristici servizi degli Hotel di questa categoria (4 stelle), di spiaggia riservata in una zona molto apprezzata da chi ama il windsurf; un attenzione particolare è riservata al Ristorante con una carta ricercata mediterranea ed internazionale, oltre al sa-

piente abbinamento dei vini del Sig. Sattanino Campione del Mondo dei Sommelier. Ma l’elemento di maggior pregio inserito direttamente in questa struttura è il Centro Benessere “Maurice Mességué”, situato al 5° piano dell’edificio. Il Centro utilizza in maniera naturale le proprietà delle erbe sapientemente utilizzate dall’ erborista del Centro. L’insieme delle azioni delle erbe, delle tisane, delle diete e dei trattamenti praticati, aiuta a riacquistare la giusta forma fisica e mentale. Per maggiori dettagli: Hotel Parigi Lungomare Argentina 18 – Bordighera (IM) Italy tel. 0184 261405 - 393 9051116 Fax 0184 260421 web www.hotelparigi.com mail direzione@hotelparigi.com web www.messegue-bordighera.com mail info@messeguebordighera.com

Centro Benessere Maurice Messèguè e Piscina Thalassoterapica

RECENSIONI IL BALLO (di Irène Némirovsky) “…Nessuno le voleva bene, nessuno al mondo (…). Una bambina di quattordici anni, una ragazzetta, è un qualcosa di spregevole e infimo come un cane…”. Queste sono le riflessioni di Antoinette, la ragazzina protagonista, assieme ai suoi genitori, i signori Alfred e Rosine Krampf, resi improvvisamente ricchi da una riuscita operazione in borsa, di questo breve romanzo. Considerato un piccolo classico, “Il ballo” riesce a trattare in poche pagine, con lo stile scarno ed essenziale della scrittrice, temi importanti quali la rivalità madre-figlia, le terribili vendette dell’adolescenza, la ricchezza imporvvisata, l’ipocrisia sociale.

PROFESSIONEIMMOBILIARE

La madre Rosine organizza un ballo con lo scopo di presentarsi alla mondanità locale, ma nega alla ragazza il permesso di parteciparvi. Antoinette è carica di desiderio di rivalsa nei confronti dei genitori: riesce, per questo motivo, a vendicarsi in modo spietato, anche se non premeditato. Così, mentre, in un’atmosfera tragicomica, la sera del ballo Al-

fred e Rosine attendono con trepidazione gli ospiti, la ragazza li osserva di nascosto con risentimento ed odio, ma anche con una punta di pietà. Irène Némirovsky, nata nel 1903 a Kiev da una ricca famiglia ebrea, a causa della Rivoluzione Bolscevica a quindici anni fuggì in Francia, dove si rivelò una brillante scrittrice. “Il ballo” fu pubblicato nel 1930. Pur essendosi convertita al Cristianesimo venne arrestata insieme al marito, Michel Epstein, un ingegnere, e morì nel campo di sterminio di Auschwitz nel 1942. La critica, ma soprattutto i lettori, hanno riscoperto la sua opera solo in questi ultimi anni. Nives Castenetto

2008/n. 3

professione immobiliare n3:CONDOMINIO

20-12-2007

14:29

Pagina 16

MADE EXPO: APPUNTAMENTO INTERNAZIONALE CON EDILIZIA, ARCHITETTURA E DESIGN MADE expo è il nuovo, principale appuntamento espositivo italiano e internazionale dedicato all’edilizia, all’architettura e al design, che aprirà le porte dal 5 al 9 febbraio 2008 presso il quartiere fieristico di Milano-Rho. Protagonista indiscussa dell’evento è l’intera filiera di tutto il sistema dell’edilizia, dal progetto ai servizi, per offrire una visione globale dell’offerta che tuttavia mantiene le specificità dei singoli comparti. Dai dati ancora parziali MADE expo conta più di 1300 adesioni e circa 100.000 metri quadrati di esposizioni: un’evento di portata internazionale per presentare tutti i prodotti più innovativi del sistema delle costruzioni e momento di dialogo e confronto tra le aziende e le istituzioni. Il calendario di MADE expo si preannuncia ricco e variegato di eventi ed appuntamenti. Un convegno internazionale dell’architettura inaugurerà il 5 e il 6 febbraio 2008 la prima edizione di MADE expo mentre Skin, mostra-percorso, si svolgerà durante i giorni della manifestazione e presenterà le ultime realizzazioni firmate dai più illustri architetti nazionali, per scoprire le declinazioni dell’architettura nelle diverse culture del mondo. Circa 100 invece gli incontri organizzati dalle associazioni e dalle organizzazioni di categoria, oltre che da centri di ricerca e università, e che si svolgeranno in concomitanza dell’evento fieristico.

Ufficio stampa e comunicazione Diomedea Via Biondelli 9 20141 Milano +39 0289546251 tel +39 028466743 fax diomedea@diomedea.it Made eventi srl Foro Buonaparte 65 20121 Milano +39 02806514267 tel +39 0286996211 fax press@madeexpo.it www.madeexpo.it

“Come sede della fiera abbiamo scelto strategicamente Milano, la città che riveste un posto centrale nel panorama mondiale dell’architettura – spiega Andrea Negri, presidente di MADE Eventi. È qui che nel prossimo futuro si svilupperà il maggiore lavoro per tutte le componenti del settore e qui abbiamo voluto trasferire la nostra attenzione con un evento specifico, nuovo e globale”. MADE expo raccoglie l’eredità di Saiedue, ma ne supera il concetto, senza sacrificare la tradizione sviluppata dalla manifestazione in 26 anni di storia. “Abbiamo infatti voluto coinvogliare in questa nuova manifestazione fieristica l’attenzione dell’intero mondo del progetto e delle costruzioni, coinvolgendo massicciamente le realtà che ruotano intorno all’edilizia pesante - commenta Giulio Cesare Alberghini, amministratore delegato di MADE Eventi”. Sono questi i principali punti strategici intorno ai quali ruota MADE expo, che si uniscono a una matrice espositiva altrettanto innovativa, che prevede una suddivisione per aree tematiche, all’interno delle quali si articolano singoli Saloni specialistici, riuniti nella formula di Federazione di Saloni. “MADE expo - sottolinea Libero Ravaioli, presidente di Uncsaal - mostrerà il meglio che la progettazione architettonica, le tecnologie dell’involucro edilizio e le soluzioni di design possono offrire da qui all’immediato futuro per il vivere e per l’abitare nel nostro paese”. MADE expo vanta il supporto delle organizzazioni di categoria, importante interlocutore con cui il nuovo evento milanese vuole dialogare in tema di gare, appalti, normative. “Federlegno-Arredo ha creduto con forza nel progetto MADE expo, ne è fautore e promotore - spiega Roberto Snaidero, presidente di FederlegnoArredo - e lo ritiene una grande opportunità per lo sviluppo dell’intero sistema del progetto e delle costruzioni che la fiera fa dialogare. Una grande opportunità anche per i settori della filiera legno coinvolti, che potranno trovare in MADE expo un’ideale vetrina commerciale e uno spazio di studio e aggiornamento allo stesso tempo”.

PROFESSIONEIMMOBILIARE

2008/n. 3

professione immobiliare n3:CONDOMINIO

20-12-2007

14:29

Pagina 17

Nell’ambito dell’esperienza maturata nell’organizzazione di e di il nuovo appuntamento fieristico internazionale per il progetto, l’architettura e l’edilizia • • • • • •

Strutture, Sistemi Costruttivi e Materiali • Involucro Edilizio Architettura e Finiture d'Interni • Impiantistica ed Energie Rinnovabili Progetto e Servizi per la Filiera delle Costruzioni Software e Hardware per il Progetto e la Costruzione Attrezzature Tecnologie e Soluzioni per il Cantiere Impiantistica Sportiva, Piscina, Fitness e Arredo Urbano

Infinite prospettive MADE expo è un’iniziativa di MADE eventi srl Federlegno-Arredo srl

Organizzata da MADE eventi srl tel. 0516646624 info@madeexpo.it

Promossa da

www.madeexpo.it PROFESSIONEIMMOBILIARE

2008/n. 3

professione immobiliare n3:CONDOMINIO

20-12-2007

14:29

Pagina 18

ENERGIA

Aerazione meccanica controllata CERTIFICAZIONE ENERGETICA DEGLI EDIFICI: NUOVE REGOLE PER LA REGIONE LOMBARDIA CON DGR VIII/5773 DEL 31.10.2007 CHE SOSTITUISCE LA DGR VIII/5018 (tranne l’allegato E) LE MODIFICHE INTRODOTTE DALLA DGR 5773 SONO COGENTI DAL 31.10.2007 SGRAVI DEL 55% PER INTERVENTI DI CONTENIMENTO DEL CONSUMO ENERGETICO NEI FABBRICATI: CON LA FINANZIARIA 2008 E’ STATA PROPOSTA LA PROROGA DEGLI INCENTIVI FINO AL 2010 L’AERAZIONE MECCANICA CONTROLLATA: UN VALIDISSIMO CONTRIBUTO PER IL RISPARMIO DI ENERGIA CALORICA REALIZZABILE A COSTI CONTENUTI CON IL CONTRIBUTO DEGLI INCENTIVI DELLA FINANZIARIA E PER L’OTTENIMENTO DI UNA CATEGORIA MOLTO ELEVATA IN SEDE DI CERTIFICAZIONE Uno degli interventi più immediati e meno onerosi per rispondere in termini concreti alle nuove regole sul contenimento dei consumi energetici, è la sostituzione dei serramenti. Con la finanziaria 2008, infatti, è stato cancellato l’obbligo dell’attestato di certificazione energetica per accedere agli incentivi proprio nei casi di sostituzione dei vecchi serramenti con nuovi di adeguate caratteristiche tecnico applicative. Pertanto, sono compresi anche i serramenti isolanti dotati di aeratori ad isolamento termico ed acustico, che permettono di effettuare “l’aerazione meccanica controllata” senza la necessità di aprire le finestre, incrementando notevolmente la capacità di risparmio di energia calorica e restituendo una sana vivibilità agli ambienti, lasciando fuori rumori e smog. In presenza di serramenti di adeguate caratteristiche, che non necessitano quindi di sostituzione, possono essere utilizzati aeratori applicabili su pareti perimetrali in modo fa-

PROFESSIONEIMMOBILIARE

cile e pulito. Anche questi sono defiscalizzabili poiché permettono un recupero di calore pari al 50%. Si tratta di prodotti ancora poco conosciuti in Italia, ma utilizzati da oltre 25 anni nei paesi del Nord Europa, dove le norme sul contenimento dei costi di esercizio relativi ai fabbricati sono in vigore da lungo tempo, e quindi ampiamente sperimentati. Anche in Italia sono sempre più numerosi i progettisti che li propongono e che chiedono interventi per stesure di capitolati e valutazioni tecnico/economiche. L’avvento della certificazione energetica, inoltre, ci sta spingendo rapidamente verso un uso sempre più intensivo dei concetti di aerazione meccanica controllata. Gli aeratori possono essere a semplice flusso oppure ad immissione ed emissione contemporanea con recupero di calore. Ad isolamento acustico, permettono di ottenere una sana vivibilità degli ambienti filtrando l’aria in entrata da pollini e smog attraverso

2008/n. 3

professione immobiliare n3:CONDOMINIO

20-12-2007

14:29

Pagina 19

ENERGIA

filtri specifici ed espellono contemporaneamente gli inquinanti interni e l’umidità, evitando così anche la formazione di muffe. Grazie alla climatologia che caratterizza il nostro Paese non sarebbe necessario utilizzare aeratori con recupero di calore, poichè le temperature, la velocità dei flussi stabilita dalle norme sull’aerazione degli ambienti (UNI 10339) e la posizione degli aeratori stessi consentono all’aria in entrata di assumere la temperatura ambiente in modo impercettibile. Il recupero del calore è dato comunque dal fatto che l’aerazione può avvenire in modo controllato 24 ore su 24 e secondo le reali necessità, senza dover aprire le finestre. Una finestra aperta – non va dimenticato – consente solo un’aerazione incontrollata e quindi con conseguenze di elevata dispersione termica, oltre a far entrare nell’ambiente abitativo gli inquinanti esterni. Nelle soluzioni più semplici (e quindi più economiche) l’immissione dei flussi d’aria avviene dalle stanze nobili (soggiorno, camere da letto, studi ecc.) attraverso aeratori passivi, funzionanti cioè per differenza di pressione, mentre l’emissione avviene attraverso estrattori molto silenziosi applicati negli ambienti di servizio (cucine,

PROFESSIONEIMMOBILIARE

bagni) su tubi di esalazione a tetto per una o più unità abitative o su pareti perimetrali attraverso appositi tubi passanti. Esistono anche estrattori specifici da innestare sui tubi di esalazione delle cappe delle cucine, dotati di flangia antiriflusso che permettono l’estrazione dell’umidità e degli odori caratteristici di questo ambiente in modo continuo, anche a cappa spenta. Oggi, grazie alla tecnologia power line, è possibile realizzare anche impianti a semplice flusso completamente automatizzati in cui gli aeratori sono in comunicazione tra loro attraverso un sistema di onde convogliate senza che siano necessari impianti particolari. Questo sistema permette di regolare la pressione e depressione delle varie stanze in base ad esigenze individuali e specifiche. Se si vuole ottenere un contenimento più elevato dei consumi di energia calorica e creare un microclima ideale per una sana vivibilità, anche rispondendo ad esigenze personali, sono disponibili aeratori di livello tecnologico molto avanzato che funzionano ad immissione ed emissione contemporanea dell’aria, che viene convogliata attraverso tubi a doppio flusso protetti da griglie antiintemperie. Sono specifici in funzione della destinazione d’uso degli ambienti, prevedono il recupero di calore e possono essere dotati di filtri speciali per pollini (a tre strati tipo F7). In particolare AEROVITAL, aeratore a portata d’aria regolabile (da 15 a 55 mc/h), è dotato di un programma di ricircolo dell’aria interna che 19

permette di filtrare anche il pulviscolo presente nell’ambiente, notoriamente carico di acari. Clinicamente testato, può essere programmato in funzione dell’umidità (50/65%) o della temperatura desiderata, azionato manualmente oppure tramite telecomando a raggi infrarossi. Tutte queste tipologie di aeratori consentono di realizzare l’aerazione meccanica controllata sia per singola stanza sia per unità abitative, senza canalizzazioni o impianti specifici poichè sono le stanze stesse a fungere da canalizzazione. Ottemperano alle prescrizioni previste dal D.Lgs 311/2006, che rettifica ed integra il D.Lgs 192/2005 in attuazione della Direttiva europea 2002/91/CE, inerente al rendimento energetico in edilizia. Gli aeratori dotati di ventole motorizzate e gli estrattori, pur venendo collegati alla rete a 220 Volt, grazie a trasformatori integrati hanno un funzionamento delle ventole a consumi contenuti (7/15 Watt) e a bassa rumorosità. L’elevato isolamento acustico evidenzia una ulteriore peculiarità di questi aeratori, che possono quindi restituire vivibilità ad abitazioni ed uffici ubicati in zone di grande traf-

2008/n. 3

professione immobiliare n3:CONDOMINIO

20-12-2007

14:29

Pagina 20

ENERGIA fico, con un abbattimento dei rumori del 40% superiore a quanto indicato nella norma UNI EN 12354-3. Il sempre maggiore disagio provocato dall’inquinamento acustico è ormai argomento d’attualità e sta alimentando crescenti contestazioni nei comuni attraversati da strade statali e provinciali particolarmente trafficate. Un esempio per tutti è la sopraelevata di Milano che collega Piazzale Lotto e Bovina: un comitato di cittadini ha da tempo richiesto ed ottenuto la chiusura al traffico notturno (dalle 22,00 alle 6,00) poiché i valori della rumorosità sono superiori a quelli consentiti dalle norme vigenti. Oltre alle aree limitrofe a strade di grande traffico, questi aeratori trovano ampia applicazione nei fabbricati di

aree adiacenti ad aeroporti e ferrovie, come ad esempio il comprensorio del nuovo aeroporto di Berlino Brandeburgo e, più vicino a noi, le scuole nelle vicinanze dell’Aeroporto di Milano Malpensa. Geom. Bruno Ciccoli partner SIEGENIA-AUBI

Per la vostra pubblicità su Professione Immobiliare 340 8070232

Aerare a ﬁnestre chiuse LASCIANDO FUORI RUMORI E SMOG

Aeratori a isolamento Aeratori isolamento termico, termico, acustico, acustico, ccon on recupero recupero di di calore calore e ﬁltri ﬁltri per p er ssmog mog e p polline, olline, a applicabili pplicabili a sserramento erramento o a muro. muro. Conformi C onformi alle alle norme norme vigenti: vigenti: Dlgs Dlgs 192/2005 192/2005 sul sul rrisparmio isparmio e energetico, nergetico, LL.. 4 447/1995 47/1995 ssull’isolamento ull’isolamento a acustico; custico; UNI UNI EN EN 1 12354 2354 ((acustica acustica iin ne edilizia) dilizia ) eU UNI NI 1 10339 0339 ((aerazione aerazione degli degli ambienti). ambienti).

PROFESSIONEIMMOBILIARE

SIEGENIA-AUBI SIEGENIA-A AUBI SRL tel. 02 9353601 · www www.siegenia-aubi.com w.siegenia-aubi.com

2008/n. 3

professione immobiliare n3:CONDOMINIO

20-12-2007

14:29

Pagina 21

TECNOLOGIA

Perdite idriche strumenti e opzioni Mediamente, le tubazioni idriche degli impianti hanno una durata compresa tra i 25 e i 30 anni, sia che esse siano usate per riscaldare le abitazioni, sia per l’uso sanitario; a volte le tubazioni resistono in modo limitato, altre volte, invece, esse si mantengono maggiormente e ciò dipende da diversi fattori come le protezioni utilizzate nella posa, le correnti vaganti, la massa a terra collegata ai tubi o le escursioni termiche elevate. La scarsa qualità di queste parti ne può pregiudicare la durata e quindi ci si trova a dover risolvere un problema concreto, seppure in apparenza invisibile. La scienza ci offre un aiuto considerevole per la ricerca delle perdite idriche occulte e

non invasive. Da qualche decennio esistono strumenti in grado di aiutarci nelle ricerche delle perdite idriche occulte dei nostri impianti idrici di qualsiasi genere (riscaldamento, antincendio, acqua calda/fredda); questi metodi di ricerca sono molto accurati ed inoltre, ci sono tecnici specializzati esclusivamente in questo campo, vasto e sconosciuto a molti amministratori, privati, o addirittura anche ad idraulici. Ad esempio: oggi, grazie a queste tecnologie, è possibile individuare una perdita impercettibile nell’impianto di riscaldamento attraverso l’uso di una videocamera ad infrarossi, oppure si può costatare una perdita di qualsiasi consistenza e lunghezza (acciaio, pead, ecc…) in

una rete antincendio, usando il correlatore, uno strumento computerizzato in grado di segnalare l’esatta posizione della perdita con uno scarto minimo di 0.5 m e, grazie l’ulteriore aiuto del geofono, il guasto può essere individuato con facilità e precisione anche nel caso in cui la perdita sia rumorosa. Concludendo, con l’esperienza dei tecnici, ci sono metodi per arrivare alla soluzione del problema in modo razionale e condivisibile. Sul territorio sono presenti molte aziende specializzate ed attrezzate per questo tipo di interventi ed è sufficiente una telefonata, che ha un costo ininfluente, a tecnici qualificati che possono aiutare a decidere qual è il modo più opportuno per intervenire.

Alcuni esempi di intervento: Perdita su tubo di riscaldamento: innanzi tutto si verifica l’entità della perdita con il caricamento dell’impianto al limite della tenuta della valvola di sicurezza a 3 atm in modo da aumentarne la rumorosità e controllare la tempistica della caduta della lancetta del manometro posto sulla caldaia dopo di che si ascolta l’impianto attraverso i punti visibili della tubazione con l’asta del geofono . Individuata la zona più rumorosa si procede con il cercatubo per segnare la posizione esatta dei tubi. Successivamente si procede con l’utilizzo della campana in modo

da intercettare la perdita nel punto esatto.

tono i dati al correlatore. I dati da registrare sono: distanza tra le colonnine, consistenza della tubazione (pead) e diametro. Dopo qualche minuto di elaborazione dei dati il correlatore mostra con un diagramma dei picchi e la misura esatta della posizione della perdita attraverso la distanza dalla centralina blu e quella rossa. Ipotesi, lunghezza 200m la perdita è situata 155m dal rosso e 45m dal blu se la pavimentazione lo consente e cioè che non sia strada bianca ma asfaltata, cementata, autobloccanti , porfido, piastrelle, si procede con l’ascolto mediante l’utilizzo della campana.

Perdita su tubo antincendio in polietilene: poniamo il caso che stiamo lavorando per ricercare una perdita idrica su un impianto ad anello di 200 m con colonnine antincendio la procedura è la stessa dell’esempio precedente a differenza che la metratura dell’impianto è superiore, lo strumento adatto a questa circostanza è il correlatore. Si procede con la posa delle centraline emittenti una blu ed una rossa tra una colonnina e l’altra, si misura la distanza tra loro e a questo punto si immet-

Se hai una perdita nel tuo impianto di riscaldamento, di antincendio o di acqua potabile prima di demolire a caso ed evitare inutili rotture e perdite di tempo , chiamaci!!! Abbiamo gli strumenti e la professionalità trentennale per risolvere il problema.

PROFESSIONEIMMOBILIARE

2008/n. 3

professione immobiliare n3:CONDOMINIO

20-12-2007

14:29

Pagina 22

TECNOLOGIA

Energia solare: fonte gratuita e inesauribile. Le risorse energetiche diventano ogni giorno più preziose e care. La nostra esistenza ed il nostro benessere dipendono dalla disponibilità dell’energia. L’abitazione, ed i consumi civili, sono responsabili di circa il 30% delle emissioni nazionali di CO2. Possiamo ipotizzare del 50% la riduzione dei consumi nelle abitazioni sia nei bisogni elettrici che in quelli di calore ricorrendo a nuove tecnologie, in alcuni casi gli investimenti si ripagano da sè in un periodo abbastanza breve, in altri sarà utile ricorrere a incentivazioni, in altri si tratta di investire per il proprio futuro; infine una buona parte dei risparmi si può ottenere adottando comportamenti responsabili. Una recente campagna sui risparmi energetici delle famiglie ha proposto 24 semplici comportamenti quotidiani, stimando che in questo modo una famiglia di quattro persone possa risparmiare il 30% di consumi ed una cifra compresa tra 1200 e 1600 euro all’anno: numeri di tutto rispetto per un normale bilancio familiare. Diventa quindi sempre più importante e necessario sostituire là dove possibile l’energia convenzionale con fonti alternative rinnovabili, poiché quella che oggi la maggior parte delle persone utilizza fa riferimento a fonti non rinnovabili, e il continuo inquinamento, impone dei limiti nel suo utilizzo per limitare anche l’effetto serra Questo problema è stato posto all’attenzione non solo dei grandi complessi industriali, ma anche al singolo cittadino, che può contribuire anch’esso a migliorare con l’uso di fonti alternative. Siamo tutti concordi sulla tesi che il riscaldamento globale è causato in buona parte dall'uomo e che il contributo dell'edilizia nei consumi totali di energia del paese è pari a circa il 30% del totale. La causa principale di questo forte dispendio di energia è da ricercarsi, principalmente, nelle mediocri prestazioni energetiche degli edifici italiani. Nella relazione sui cambiamenti climatici, approvata all’unanimità dalla Commissione Ambiente del Senato (giugno 2007) Vengono individuati una serie di accorgimenti determinanti per la riduzione delle emissioni di CO2 causate dal raf-

PROFESSIONEIMMOBILIARE

freddamento e dal riscaldamento degli edifici, ed in particolare: *risanamento edilizio; *impianti di riscaldamento e raffreddamento più efficienti; *sistemi passivi contro la dispersione termica (coibentazioni, vetro-camera, ecc.); * sistemi di illuminazione a basso consumo (lampade a risparmio energetico); *tecnologie dell'edilizia bio-climatica; *pannelli solari termici e fotovoltaici; *la micro generazione *il rafforzamento dei requisiti di efficienza richiesti per le nuove costruzioni e l'estensione alle ristrutturazioni; *la certificazione energetica degli edifici da promuovere ed estendere. In materia di incentivi, la relazione presentata dalla Commissione Ambiente punta a monitorare attentamente la detrazione del 55% introdotta con l’ultima Finanziaria per il miglioramento energetico degli edifici, al fine di valutarne gli effetti reali, correggerne gli aspetti problematici, renderla permanente nel tempo ed ampliarne la portata. Tra le fonti alternative, maggiormente utilizzate per uso domestico, si sceglie soprattutto l’energia solare, una fonte sicura, inesauribile, non inquinante. Il mercato del solare termico in Italia è ancora molto lontano dagli obiettivi indicati dal Libro Bianco sulle rinnovabili che parlava di tre milioni di metri quadrati installati nel 2010. Al fine di contribuire alle prossime eventuali stime e analisi sull’installato nel nostro paese, cogliamo l’occasione per segnalare almeno un dato ufficiale: nella Provincia Autonoma di Bolzano, a fine 2005, erano stati installati in totale 158.000 m2 di collettori solari termici (335 m2 ogni 1000 abitanti, quindi sui livelli dell’Austria). Più difficile è stimare l’installato globale in tutto il nostro paese per la fine di quest’anno. Tuttavia alcuni indicatori fanno ritenere che il settore stia vivendo una fase di crescita, se non tumultuosa, sicuramente importante, forse anche favorita dagli aumenti del prezzo del gas (principale competitore del solare termico), che sono dell’ordine del 2-3% all’anno.

Ottenere l'acqua calda sanitaria dal Sole L’impianto solare termico è spesso associato alla produzione di acqua calda per usi sanitari, ma, in realtà, le sue possibili applicazioni sono molto più estese. Uno di questi è quello degli impianti combinati, sistemi che producono acqua calda dal sole sia per usi sanitari sia per il riscaldamento degli ambienti. L'impianto di riscaldamento che meglio si sposa con il solare è quello a pannelli radianti a pavimento. Tale sistema richiede, infatti, acqua a 28÷38 °C, permettendo così di sfruttare al meglio i pannelli solari, che, a basse temperature, funzionano con efficienza molto elevata e, allo stesso tempo, di utilizzare generatori di calore integrativi a basso consumo, quali pompe di calore e caldaie a condensazione. Non bisogna tralasciare, poi, le applicazioni del solare termico per produrre acqua calda sanitaria per uso collettivo diverso dal residenziale. Numerosi sono ormai gli impianti solari che funzionano proficuamente in alberghi, ospedali, case di riposo. Spostando l’attenzione verso il settore industriale, ci accorgiamo che, anche in questo caso, il solare termico può intervenire efficacemente abbattendo le bollette di combustibile. I settori industriali e i processi nei quali il solare termico può essere utilizzato efficacemente sono quelli dove la domanda di calore è continua e costante e dove la temperatura richiesta non è troppo elevata (fino a 150-200 °C). in particolar modo nel settore alimentare (preparazione cibi in scatola, trasformazione della carne, oleifici, caseifici, ecc.), delle bevande (birra, bibite gassate, distillazione vini e liquori, ecc.), tessile, cartiero, e in alcuni comparti dell’industria chimica,casearia Applicazioni per le famiglie Le applicazioni più comuni sono relative ad impianti per acqua calda sanitaria, riscaldamento di ambienti e piscine. Il pannello solare (collettore solare termico) serve a catturare l’energia che dal sole giunge sulla terra ed a convertirla in calore; nei pressi del collettore solare viene collocato il serbatoio di accumulo

2008/n. 3

professione immobiliare n3:CONDOMINIO

20-12-2007

14:29

Pagina 23

TECNOLOGIA dell’acqua calda. Il pannello solare produce acqua calda durante il giorno, nelle giornate di sole e in minor misura anche con il cielo nuvoloso; quindi è capace di fornire direttamente solo parte dell'energia necessaria all'utenza, per poter disporre sempre di acqua calda infatti è indispensabile ricorrere a soluzioni integrative. L'applicazione più comune del collettore solare termico è scaldare acqua sanitaria. Un metro quadrato di collettore solare può scaldare a 45÷60 °C tra i 40 ed i 300 litri d'acqua in un giorno a secondo dell'efficienza che varia con le condizioni climatiche e con la tipologia di collettore tra 30 % e 80%. Le tipologie di collettori solari termici variano molto in termini di costo e di prestazioni. Le principali tecnologie dei collettori a bassa temperatura in Italia sono: • pannelli scoperti in materiale plastico (solo per uso estivo, molto economici • vetrati piani (molto comuni, di costo medio, molto versatili) • Sottovuoto (ad alta efficienza, piu costosi, ma meglio utilizzabili durante l’arco dell’anno)

Figura 1 collettore non vetrato

Figura 2 collettore sottovuoto

PROFESSIONEIMMOBILIARE

Figura 3 collettore piano

Si possono installare - negli edifici in costruzione (dalle villette alle case plurifamiliari, sino ai condomini); - nelle case con tetto a tegole; - nelle case con tetto terrazzato (soluzione più facile per orientare il collettore verso sud e ridurre i costi di istallazione); - nel giardino (per case con ampia area verde non coperta da ombre). Applicazioni per le aziende Le applicazioni più comuni sono relative ad impianti per acqua calda sanitaria, riscaldamento degli ambienti (alberghi, scuole, camping) e piscine (impianti di balneazione). Sono in aumento casi di utilizzo nell’industria, nell'agricoltura e per la refrigerazione solare. I campi d'applicazione per tali impianti sono tipicamente quelli di riscaldamento dell'aria per la climatizzazione ambientale e, in campo industriale, per i processi d'essiccazione di prodotti alimentari. Costi indicativi In termini del tutto orientativi si può considerare un costo complessivo (al netto di IVA 10%): • 400 - 500 €/m2 impianti di grandi dimensioni e/o di semplice installazione. • 1000-1100 €/m2 impianti di piccole dimensioni, magari con collettori particolari (ad es. sottovuoto). • Il prezzo finale per un impianto con collettori piani per una casa di 4 persone si aggira tra i € 3.500 e € 5.000. • Se inoltre è prevista l’integrazione al riscaldamento, il prezzo aumenta a € 6.000-€10.000 • Investire in un impianto solare termico è più semplice e meno oneroso nel caso di nuove costruzioni Il fabbisogno di acqua calda in

base al quale è necessario dimensionare la superficie dei collettori solari varia a seconda che l’impianto produca soltanto l’acqua calda sanitaria o sia di tipo combinato. La produzione energetica di un impianto è dell’ordine di 1,5-3,5 kWh/m2giorno di superficie di collettore vetrato piano, rispettivamente in inverno e in estate alle nostre latitudini e con cielo sereno Quanto si può risparmiare annualmente? Dire con esattezza quanto sia il risparmio che si ottiene, da un impianto solare per acqua calda sanitaria, non è facile, molto dipende dalle abitudini personali di ogni famiglia, da quanta acqua si utilizza in igiene personale, o nel lavaggio delle stoviglie, oppure dal tipo di caldaia o di scaldabagno che si possiede ecc.. Con calcolo abbastanza indicativo, ma sufficientemente attendibile si può indicare un risparmio di 100-180 metri cubi di metano a persona annualmente, con una mancata emissione di Anidride Carbonica ( che ricordiamo essere la causa maggiore dell'effetto serra ) di 230-400 kg annui per persona. A queste quantità occorre aggiungere gli sprechi che comunque la caldaia, o lo scaldabagno ad accumulo, generano molto facilmente, ad esempio con la semplice fiamma pilota, o con il funzionamento ad intermittenza dello scaldabagno, per mantenere grosse quantità d'acqua alla giusta temperatura, anche durante gli orari più impensabili della giornata, o della notte. Infine per calcolare bene il risparmio bisogna tener presente i costi al metro cubo del metano, o del combustile usato dalla propria caldaia. Si tenga presente che gli impianti solari per l'acqua calda riescono a produrre più del 90% del fabbisogno di acqua calda per il periodo che va da aprile ad ottobre, e quindi per tutto questo periodo la caldaia o lo scaldabagno possono rimanere praticamente spenti. Ad esempio la sola fiamma pilota di molte caldaie consuma quasi 1 metro cubo di metano al giorno inutilmente, e se si considera il periodo detto sopra sono praticamente 200 giorni=200 metri cubi. Giovanni Gallace Responsabile commerciale lombardia Cristoforetti servizi Energia

2008/n. 3

professione immobiliare n3:CONDOMINIO

20-12-2007

14:29

Pagina 24

IN VETRINA

REOS ITALIA – Il futuro per gestire il presente Palafitte – Grattaceli; Ruota – Jumbo Jet; Comodità – Consumi – Sprechi – Irrazionalità – Controllo – Efficienza – Valore – Benessere. Abbiamo scelto 12 parole, come 12 sono i mesi dell’anno, per descrivere un ciclo e per riflettere con Voi intorno al modo di vivere. Provocatoriamente vorremmo dirvi di soffermarvi un mese su ognuna delle parole guida. Non abbiamo fretta e vorremmo poter condividere con assoluta tranquillità che raggiungere un miglior modo di vita si può, anzi, si deve. Tutta la Vostra e la nostra storia lo confermano nonostante reciprocamente non sappiamo se amiamo gli stessi sport o se facciamo lo stesso lavoro. Invece sappiamo per certo che tutte le mattine sia Voi che noi siamo usciti di casa per andare a lavorare e qualunque sia il lavoro che ci tiene impegnati siamo entrati in un’altra casa: appunto l’ufficio, il laboratorio, l’officina, il negozio, la scuola, ecc. Sappiamo anche che organizzare il lavoro è il primo compito che tutti ci prefiggiamo e che ciò richiede spesso un notevole dispendio di energie. Anche organizzare le vacanze assorbe energie. Ovunque ci sia una “casa” lì bisogna gestire e gestire assorbe energie. La casa in città, la casa al mare, la casa in montagna, il riscaldamento, la piscina, il giardino, le spese condominiali, la revisione della caldaia, la manutenzione dell’ascensore, e poi ancora le norme da rispettare, nazionali, o europee che con sempre più puntuale attenzione hanno messo la “casa” al centro di politiche di risparmio garantendo la conservazione di un patrimonio importante.

Non ci sembra azzardato affermare, il patrimonio più importante in assoluto per ognuno. Poi parlando con l’amico o semplicemente raccogliendo la notizia ci rendiamo conto che la nostra “casa” costa un occhio della testa, che ci sono sprechi, dimenticanze nostre o dell’amministratore e nella stragrande maggioranza dei casi concludiamo che basterebbe organizzarsi un po’ meglio per ridurre gli sprechi, dunque ricreare un giusto rapporto di benessere e sicurezza tra il nostro vivere e l’ambiente “casa” che ci accoglie anche quando questa non è la nostra. E’ patrimonio di tutti abbinare ad azioni efficienti i concetti di valore, di risparmio, di benessere. REOS si pone sul mercato con il preciso obiettivo di offrire attraverso uno strumento del tutto innovativo, servizi a tutti gli operatori/attori coinvolti nella gestione degli immobili e in questa sua “mission” si è posta con un “must” assolto: offrire solo servizi efficienti che permettano di ricreare il miglior rapporto costi-benefici dunque efficienza-benessere, in una parola: gestire in assoluta tranquillità. Quando abbiamo intrapreso il nostro percorso abbiamo attentamente analizzato le 12 parole guida, poi, tra queste, solo due sono diventate parole “chiave”: Palafitte e Jumbo Jet. Non vi sembri paradossale, ma queste due parole sintetizzano una corretta immagine dei nostri servizi. Fin dalla preistoria l’uomo ha avuto bisogno di una casa e di sicurezza quella stessa che percepiamo quando saliamo su un jumbo per trasvolare verso le sospirate vacanze.

PROFESSIONEIMMOBILIARE

REOS, come i costruttori di jumbo jet, ha accettato la sfida del nostro tempo, sintetizzata in globalizzazione e trasferimento di informazioni/conoscenza, ha meticolosamente sezionato lo stabile in tutte le sue componenti e con un lavoro di squadra che ha coinvolto professionisti di consolidata esperienza anche internazionale è oggi sul mercato per offrire servizi che in tempo reale, utilizzando senza alcuna limitazione ogni mezzo della più avanzata tecnologia della comunicazione a distanza, permette a chiunque di avere a disposizione uno strumento assolutamente innovativo: il MEBB - Management Electronic Building Book. MEBB è uno strumento che, attingendo notizie, informazioni dati tecnici, dati contabili, dati fiscali, ecc. da tutti gli operatori che a qualunque titolo sono coinvolti nel possesso, nella gestione, nella manutenzione e nel controllo dello stabile, attraverso l’adozione di processi e piattaforme tecnologicamente innovative rende i dati sempre disponibili in tempo reale ed elaborabili con livelli di accesso personalizzati e restituisce estrazioni, reportistica e documentazione secondo le esigenze del cliente chiunque esso sia (ente pubblico o privato, proprietario o amministratore). REOS ITALIA Srl ha raccolto la sfida della globalizzazione creando un sistema aperto che può implementarsi con l’apporto della professionalità che ognuno saprà trasmettere. Francesco Frigerio Amministratore Delegato Reos Italia Srl

2008/n. 3

professione immobiliare n3:CONDOMINIO

20-12-2007

14:29

Pagina 25

LA PAROLA AI LETTORI In questa rubrica vengono inseriti i vostri interventi. Per trasmetterci i testi da pubblicare potete inviare una e-mail a: professioneimmobiliare@yahoo.it Il testo rappresenta esclusivamente l’opinione dell’autore.

Mi permetto inviare un breve commento alla Sentenza delle Sezioni Unite, n° 4806 del 07/03/2007. 1 - L'origine degli articoli sulla comunione/condominio. Non si tiene in alcun conto della visione data dal Proponente, nel lontano 1934 e passato in Legge nel 1942, Nicola Stolfi, il quale dichiara drasticamente che se non risulta che tutti i condomini siano stati invitati, l'assemblea non può deliberare. Questo concetto è espresso sia nel lavoro preparatorio che nel commento all'articolo. 2 - Il dialogo tra i condomini. Un fatto è il partecipare alla riunione e parlando ed esponendo le proprie ragioni, si può convocere altri a votare in conseguenza; altro è sentenziare che si è sempre in possibilità di contrastare la delibera ricorrendo all'A.G. nei trenta giorni legati all'annullabilità. In questo caso è evidente l'aspetto socio/economico non valutato attentamente dai Giudici; il condomino non invitato alla riunione impugna il deliberato con atto di citazione, convocazione straordinaria con aggravio di spese, disagio per i condomini e relativa perdita di tempo e denaro, con il risultato di mettere astio e rancore tra i condomini.

PROFESSIONEIMMOBILIARE

3 - L'amministratore. La Sentenza favorisce l'amministratore furbo, privo di scrupoli...... e ce ne sono, più di quel che si crede! In questo caso l'amm.re non convoca il o i condomini a lui sfavorevoli, assicurandosi la rielezione e poi.........si vedrà ( vedere punto 2). 4 - Conclusione. Non mi pare che gli Ermellini abbiano dato prova di lungimiranza, buon senso e soprattutto cura della vita sociale. Anche il dibattito che si evince dalla lunghezza dell'articolato è un arrampicarsi, anzi uno scervellarsi nel dimostrare che quanto la S.C. aveva fino a pochi anni addietro ritenuto un dogma, una verità dimostrata, era invero una reminiscenza del passato "Regime" e che è di necessità, non sociale ma politica, abbattere al di là degli interessi del cittadino.

Montesilvano, 04/10/2007 amm.re Giuseppe Evangelista

Vedi anche articolo “Il conflitto di interessi in condominio”

2008/n. 3

professione immobiliare n3:CONDOMINIO

20-12-2007

14:29

Pagina 26

LA PAROLA ALL’AVVOCATO

Conflitto d’interessi in condominio

In questo numero tratteremo una delle problematiche che possono sorgere nell’ambito dell’assemblea condominiale dovuta alle contrastanti posizioni rappresentate dai condomini. Frequentemente sono inseriti nell’ordine del giorno delle assemblee condominiali argomenti che trovano uno o più condomini in una condizione di conflitto d’interessi nei confronti del Condominio; tali casi sono stati fonte di controversie vertenti per lo più su chi debba essere convocato all’assemblea e su chi abbia diritto di voto. L’art. 1136 del codice civile, che regola la costituzione dell’assemblea e la validità delle deliberazioni, stabilisce, all’ultimo comma, che l’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione. E’ evidente che anche nel caso in cui un condomino si trovi in una posizione di conflitto d’interessi rispetto al

condominio il medesimo, al pari di tutti i condomini, dovrà comunque ricevere l’avviso di convocazione d’assemblea, pena la nullità o, secondo la giurisprudenza più recente, l’annullabilità dell’assemblea. E’ evidente anche a livello pratico l’opportunità della convocazione all’assemblea del condomino in conflitto d’interessi. In tale sede, infatti, l’esposizione delle contrastanti posizioni supportate da tutte le motivazioni e le chiarificazioni del caso potrebbero dirimere il perdurare di controversie qualora le parti rinuncino parzialmente ai propri interessi. Nel caso in oggetto si è spesso richiamato l’art. 2373 c.c. il quale regola il conflitto d’interessi in materia societaria e che così dispone: “la deliberazione approvata con il voto determinante di soci che abbiano, per conto proprio o di terzi, un interesse in conflitto con quello della società è impugnabile … qualora possa

PROFESSIONEIMMOBILIARE

recarle danno”. Ci si è chiesti innanzi tutto se tale norma relativa alle società per azioni potesse essere applicata per analogia anche al condominio. Inizialmente la giurisprudenza ha dato risposta negativa sostenendo che trattandosi l’art. 2373 c.c. di disposizione specifica ed eccezionale della materia societaria non poteva essere applicata analogicamente (Trib. Napoli 04.10.67). Il suesposto orientamento è stato decisamente superato e contraddetto dalle successive sentenze che hanno affermato che è applicabile nel computo della maggioranza dell’assemblea del condominio la norma dettata in materia di società per il condomino in conflitto d’interesse e pertanto, il diritto di voto non può essere esercitato dal condomino che in una deliberazione assembleare abbia un interesse proprio in potenziale conflitto con quello del condominio (Cass. civ. 270/1976, 11254/1997, App. Milano 05.05.1998). Sarà, pertanto, da ritenersi affetta da annullabilità la delibera che sia stata assunta con il voto determinante del condomino in conflitto d’interessi. Difficoltoso è invece trovare una risposta univoca su come procedere a calcolare le maggioranze assembleari, poiché si sono susseguite sentenze tra loro discordanti. Una sentenza della Cassazione ha stabilito che in tema di condominio, le maggioranze necessarie per approvare le delibere sono inderogabilmente quelle previste dalla legge in rapporto a tutti i partecipanti ed al valore dell’intero edificio, sia ai fini del conteggio del quorum costitutivo sia

2008/n. 3

professione immobiliare n3:CONDOMINIO

20-12-2007

14:29

Pagina 27

LA PAROLA ALL’AVVOCATO summenzionata possibilità a patto che colui che decide di delegare un altro condomino affinché lo rappresenti all’assemblea sia a conoscenza della situazione di conflitto delle persona che ha delegato, in tale caso, infatti, si presume che il delegante abbia valutato anche il proprio interesse e l’abbia ri-

tenuto conforme a quello portato dal delegato (Cass. civ. 22234/2004). Nel caso appena esposto sarebbe senz’altro opportuna una delega scritta al fine di evitare qualsiasi tipo di contestazione, anche qualora ciò non sia espressamente previsto dal regolamento. Alla luce di quanto esposto emerge in modo univoco la necessità di convocare all’assemblea anche il condomino portatore di interessi che risultano contrastanti rispetto al condominio. Avv. Sara Boerci

di quello deliberativo, compresi i condomini in potenziale conflitto d’interesse con il condominio i quali possono astenersi dall’esercitare il diritto di voto (Cass civ., sez 2^, 30.01.02 n. 1201). La summenzionata sentenza è stata contraddetta da una successiva decisione della medesima Corte la quale, riconfermando quanto statuito con sentenza del 14.11.97 n. 11254, ha stabilito che in tema di computo delle maggioranze assembleari condominiali l’esistenza di un conflitto d’interessi, reale o potenziale tra il singolo condomino titolare del diritto di voto e il condominio stesso comporta la esclusione dal calcolo dei millesimi delle relative carature attribuite al condomino confliggente (Cass. civ., sez.2^, 22.07.02 n. 10683). Quest’ultimo orientamento è ad oggi quello prevalente. Un ulteriore problema che si pone nel caso de quo è se il condomino in conflitto d’interessi possa o meno ricevere deleghe da altri condomini per esprimere il voto in assemblea. La giurisprudenza è unanime nell’affermare la

PROFESSIONEIMMOBILIARE

2008/n. 3

professione immobiliare n3:CONDOMINIO

20-12-2007

14:29

Pagina 28

LA PAROLA AL COMMERCIALISTA

Il condominio quale sostituto d’imposta adempimenti fiscali PROFILO PROFESSIONALE Dott. Antonella Chiametti, dottore commercialista e revisore contabile Laureata in Economia e Commercio presso l’Università Cattolica del Sacro Cuore di Milano, dopo l’Esame di Stato si iscrive all’Ordine professionale di Dottori Commercialisti della provincia di Milano e Lodi, nonché al Registro dei Revisori Contabili. Svolge la propria attività come libero professionista, con studio sito in Milano, occupandosi prevalentemente di problematiche fiscali, contabili e societarie. email: chiametti@interfree.it

Con l’arrivo della fine dell’anno occorre iniziare a pensare alle scadenze fiscali che il Condominio come sostituto d’imposta è tenuto a rispettare: a – consegna dei Cud e delle certificazioni dei compensi; b – la presentazione della “dichiarazione dei sostituti d’imposta per l’anno 2007 – Modello 770 semplificato”. CONSEGNA DEI CUD E DELLE CERTIFICAZIONI DEI COMPENSI Il condominio, quale sostituto d’imposta, nella veste di committente deve rilasciare ai percipienti: - Mod. Cud per i lavoratori dipendenti, assimilati ed equiparati - Certificazione dei compensi e delle provvigioni assoggettati a ritenuta, compresi i compensi per prestazioni relative a contratti d’appalto cui si sono resi applicabili le disposizioni contenute nell’art. 25-ter del DPR 600/1973 (ritenuta d’acconto del 4%), Tali certificazioni dovranno essere consegnate entro il 28 febbraio 2008 e non più entro il 15 marzo. DICHIARAZIONE DEI SOSTI-

TUTI D’IMPOSTA – MODELLO 770/SEMPLIFICATO La dichiarazione dei sostituti d’imposta – Modello 770/Semplificato deve essere presentata entro il 31 marzo 2008. Data anticipata notevolmente rispetto al 2007 la cui presentazione doveva avvenire entro il 30 settembre. Il modello 770/2008 semplificato è utilizzato dai sostituti d’imposta per comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati fiscali relativi alle ritenute operate nell’anno 2007, nonché gli altri dati contributivi ed assicurativi richiesti. Questo modello contiene, quindi i dati relativi alle certificazioni rilasciate ai soggetti cui sono stati corrisposti in tale anno redditi di lavoro dipendente, equiparati e assimilati, indennità di fine rapporto, redditi di lavoro autonomo, provvigioni e redditi diversi nonché i dati contributivi, previdenziali e assicurativi. Detto modello deve contenere, oltre ai dati sopra richiamati, anche le informazioni relative ai versamenti effettuati, ai crediti e compensazioni operate. La dichiarazione Mod. 770/2008 semplificato può essere presen-

tata esclusivamente per via telematica, direttamente o tramite un intermediario abilitato, non è consentita, infatti, la presentazione tramite banche convenzionate o uffici postali. I canali per presentate direttamente la dichiarazione in questione sono due: 1) IL SERVIZIO TELEMATICO INTERNET (Fisconline), se la dichiarazione è presentata per un numero di soggetti non superiore a venti1; 2)IL SERVIZIO TELEMATICO ENTRATEL, se la dichiarazione è presentata per un numero di soggetti superiore a venti. Se il sostituto d’imposta opta per la presentazione tramite un intermediario abilitato, quest’ultimo dovrà rilasciare al dichiarante: a) alla ricezione della dichiarazione o all’assegnazione dell’incarico per la sua predisposizione, l’impegno a trasmettere per via telematica all’Agenzia delle Entrate i dati in essa contenuti, precisando se la stessa gli è stata consegnata già compilata o verrà da esso predisposta; b) entro 30 giorni dal termine previsto per la presentazione della dichiarazione per via tele-

Per il computo dei soggetti da considerare, al fine dell’utilizzo dei due diversi servizi per la trasmissione telematica, occorre fare riferimento al numero di comunicazioni indicate nel riquadro “Redazione della dichiarazione” contenuto nel frontespizio. Art. 43 – termine per l’accertamento – DPR n. 600/1973: 1. Gli avvisi di accertamento devono essere notificati, a pena di decadenza, entro il 31 dicembre del quarto anno successivo a quello in cui è stata presentata la dichiarazione. 2. Nei casi di omessa presentazione della dichiarazione o di presentazione di dichiarazione nulla ai sensi delle disposizioni del titolo I l’avviso di accertamento può essere notificato fino al 31 dicembre del quinto anno successivo a quello in cui la dichiarazione avrebbe dovuto essere presentata. 3. In caso di violazione che comporta obbligo di denuncia ai sensi dell’art. 331 del codice di procedura penale per uno dei reati previsti dal decreto legislativo 10 marzo 2000, n. 74, i termini di cui ai commi precedenti sono raddoppiati relativamente al periodo di imposta in cui è stata commessa la violazione. 4. Fino alla scadenza del termine stabilito nei commi precedenti l’accertamento può essere integrato o modificato in aumento mediante la notificazione di nuovi avvisi, in base alla sopravvenuta conoscenza di nuovi elementi. Nell’avviso devono essere specificamente indicati , a pena di nullità, i nuovi elementi e gli atti o fatti attraverso i quali sono venuti a conoscenza dell’Ufficio delle imposte.”

PROFESSIONEIMMOBILIARE

2008/n. 3

professione immobiliare n3:CONDOMINIO

20-12-2007

14:29

Pagina 29

LA PAROLA AL COMMERCIALISTA matica, l’originale della stessa redatta su modello conforme a quello approvato dall’Agenzia delle Entrate, debitamente firmata dal contribuente, unitamente a copia della comunicazione dell’Agenzia delle Entrate che ne attesta l’avvenuto ricevimento. I documenti in originale, la dichiarazione e copia della suddetta comunicazione di avvenuto ricevimento devono essere conservati per il periodo previsto dall’art. 432 del DPR 600/1973, periodo di tempo in cui l’Amministrazione Finanziaria può effettuare dei controlli. Se il “Condominio” quale sostituto d’imposta ha erogato compensi per lavoro dipendente o assimilato o equiparato e compensi per lavoro autonomo, provvigioni, redditi diversi o per prestazioni relative a contratti d’appalto cui si sono resi applicabili le disposizioni contenute

nell’art. 25-ter del DPR 600/1973 (ritenuta d’acconto del 4%), ha facoltà di suddividere il Mod. 770/Semplificato inviando separatamente, oltre al frontespizio, le comunicazioni dati lavoro dipendente ed assimilato ed i relativi prospetti SS, ST e SX e le comunicazioni dati lavoro autonomo, provvigioni e redditi diversi ed i relativi prospetti SS, ST e SX, purché siano rispettate le seguenti condizioni: 1) che debbano essere trasmesse sia le comunicazioni dati lavoro dipendente ecc., sia le comunicazioni dati lavoro autonomo ect.; 2) che non siano state effettuate compensazioni interne tra i versamenti attinenti ai redditi di lavoro dipendente e quelli di lavoro autonomo, né tra tali versamenti e quelli riguardanti i redditi di capitale. Questo scritto non intende essere esaustivo per la predisposi-

zione delle certificazioni e del Mod. 770/Semplificato, perché l’intento dello scrivente è quello di porre l’attenzione sull’adempimento e sulla scadenza. Per la corretta predisposizione del Cud e della dichiarazione Mod. 770/Semplificato da parte dei soggetti interessati si rinvia alle istruzioni ministeriali disponibili sul sito www.agenziaentrate.it .

NUOVO CORSO Amministratori di condomio Apac MARZO 2008 INTENSIVO 2 FINE SETTIMANA Preiscrizioni 340 8070232 www. apacmilano.it

Studio Chiamet ti Dr. Antonella Chiametti Dottore Commercialista –Revisore Contabile Piazza Caiazzo, 1 – 20124 Milano tel. 02.67382920 – 02.67387329 – fax 02.66703829 cell. 333.3457476 – e.mail chiametti@interfree.it

Lo Studio offre agli associati APAC i seguenti servizi : - tenuta della contabilità - predisposizione delle dichiarazioni fiscali: - comunicazione annuale dati IVA - dichiarazione IVA - dichiarazione dei sostituti d’imposta (Modello 770 Semplificato e Ordinario) - dichiarazione dei redditi (Modello Unico PF, SP, SC, Enti non commerciali) comprensiva della dichiarazione IRAP e dello Studio di Settore o Parametri - consulenza fiscale/tributaria/societaria - gestione affitti - assistenza agevolazioni fiscali (es. 36% e 55%). PROFESSIONEIMMOBILIARE

2008/n. 3

professione immobiliare n3:CONDOMINIO

20-12-2007

14:29

Pagina 30

LE AZIENDE INFORMANO

Intervista per Professione Immobiliare Premessa - Introduzione Dall’incontro a Milano di un gruppo di professionisti amministratori di stabili in condominio, di supercondomini, di centrali termiche e di gestioni autonome nasce nel 2005 la storia di Unicasa ITALIA. Insieme rappresentavano la prima realtà a Milano per numero di unità immobiliari gestite e insieme osservarono la difficoltà di distinguersi nel panorama di amministratori di condominio improvvisati e senza alcuna professionalità. Insieme hanno immaginato che la professione di amministratore di condominio potesse cambiare rimettendo in primo piano valori quali la trasparenza e l’onestà che sembrava appartenessero al passato e consolidando il rapporto fiduciario con i Clienti. Oggi incontriamo uno degli ideatori del progetto nonché socio fondatore e attuale presidente di Unicasa italia, Dott Michele Sacchetti Perché Unicasa ITALIA? Da anni sentivamo la necessità di consolidare il rapporto fiduciario tra l’amministratore e il Cliente amministrato. Il rapporto fiduciario richiede senz’altro preparazione e professionalità; ma richiede anche che l’amministratore del condominio abbia molto tempo da dedicare al rapporto diretto con il Cliente. Questo è stato l’obiettivo primario del progetto: riavvicinare l’amministratore al proprio cliente e restituire all’amministratore il tempo indispensabile per seguire e verificare in prima persona i problemi e le esigenze del Condominio e del Condomino. Idealmente l’amministratore Unicasa ITALIA è sempre “sul campo”. Avete impostato il vostro progetto con la formula del franchising; seguite una moda? Abbiamo pensato alla formula del franchising perché è un rapporto tra due imprenditori, e non si può prescindere dalla volontà e dalle capacità imprenditoriali che deve avere un buon amministratore di condominio. Aggiungo che abbiamo osservato che gli “esperimenti” di creare studi associati tra amministratori non è stata positiva e che normalmente, se di successo, è durata il tempo di una generazione. Il franchising prevede inoltre l’utilizzo di un marchio per distinguere il prodotto o il servizio fornito ed il marchio Unicasa ITALIA garantisce ai clienti trasparenza e onestà attraverso l’utilizzo di procedure sicure e affidabili e garantisce all’amministratore affiliato tutta l’assistenza e consulenza necessaria per soddisfare le esigenze del proprio cliente. Non siete certo il primo franchising per amministratori di condominio pubblicizzato; cosa pensate vi di-

PROFESSIONEIMMOBILIARE

stingua dagli altri? E’ vero, non siamo i primi e non siamo gli unici a parlare di franchising per amministratori di condominio. Siamo però i primi e gli unici ad aver sviluppato il contenuto che deve avere un franchising per avere successo: “il prodotto”. Infatti il franchising non è e non può essere solo un marchio, deve avere “un prodotto”, unico e distintivo, per avere successo. Nel nostro caso il prodotto sono i servizi forniti agli affiliati; abbiamo quindi sviluppato una piattaforma e procedure informatiche uniche che ci permettono di fornire ai nostri affiliati tutti i servizi centralizzati: dalla contabilità dei bilanci condominiali alla gestione di interventi manutentivi anche complessi, compresa la gestione dei sinistri, alla archiviazione ottica di tutti i documenti relativi allo stabile amministrato. Torniamo così all’obiettivo primario del progetto: liberare l’amministratore dai problemi contabili e fiscali, aiutarlo a gestire le manutenzioni ed i relativi rimborsi assicurativi, eliminare la gestione della carta, che spesso lo “soffoca”. L’amministratore Unicasa Italia smette le vesti del “burocrate” e dedica il suo tempo ad essere il consulente globale del suo Cliente, dove il cliente non è il condominio bensì ogni utente e la sua famiglia. Mi preme sottolineare che il progetto franchising di Unicasa Italia ha avuto un importante riconoscimento già a ottobre del 2006, con l’accettazione da parte di Assofranchising quale Socio Effettivo. I nostri servizi ed il nostro contratto di affiliazione sono stati quindi giudicati affidabili e correttamente sperimentati dalla Associazione che vede tra i suoi soci i principali marchi operanti in Italia, anche marchi multinazionali. Chi sono i vostri clienti? Il progetto si sviluppa e si espande nei capoluoghi di provincia nazionali con area developers. Gli area developers sono professionisti amministratori di condominio nel capo-

luogo di provincia che vedono il proprio sviluppo professionale nell’attività di gestione delle risorse, trasferendo il proprio know-how ad altri amministratori e a giovani amministratori di condominio che hanno da poco, o stanno, iniziando l’attività professionale. Gli area developers sono quindi affermati professionisti che uniscono ad una significativa esperienza nel settore e ad un consolidato portafoglio Clienti un forte spirito imprenditoriale e spiccate doti manageriali. Diventano Tudor di giovani amministratori di condominio. Lo sviluppo delle affiliazioni è concertata tra Unicasa Italia Spa (franchisor) e gli area developers del capoluogo di provincia. Unicasa ITALIA Spa concede l’esclusiva territoriale per la gestione degli affiliati (franchisee) e fornisce tutto il know-how in fase di start –up dell’iniziativa, con i supporti anche commerciali all’apertura di uffici su strada, uffici contraddistinti dal marchio e dall’arredo caratteristici di Unicasa Italia. Come cresce e si sviluppa il vostro progetto? Unicasa ITALIA si propone di crescere attraverso le conoscenze e le competenze delle persone. Unicasa ITALIA coinvolge l’affiliato in percorsi di aggiornamento e formazione che gli permettono di rispondere tempestivamente ai mutamenti delle norme e al rispetto dei relativi adempimenti. Con la costante attività di consulenza ai propri affiliati, vogliamo proporre una nuova figura di amministratore di condominio. Il franchisee unicasa ITALIA assume un profilo professionale dove alle tradizionali attività nella gestione dell’immobile vengono affiancate e sviluppate le funzioni inerenti le attività di Facility Management (gestione finalizzata all’ottimizzazione dei costi di mantenimento e di gestione) e di Property Management (gestione del bene immobile finalizzata alla migliore valorizzazione/allocazione). Unicasa ITALIA fornisce, con l’esperienza maturata e con i consulenti esterni, la struttura operativa per trasferire al franchisee le conoscenze specifiche nei settori della gestione dei servizi di manutenzione, della conduzione degli impianti, dei servizi ambientali e di pulizia, della gestione energetica, della gestione delle riqualificazioni, della sicurezza negli ambienti di lavoro, della sicurezza e igiene negli ambienti comuni, degli adeguamenti normativi Michele Sacchetti

www. unicasaitalia.it info@unicasaitalia.it

2008/n. 3

professione immobiliare n3:CONDOMINIO

20-12-2007

14:29

Pagina 31

APAC

Nel prossimo numero:

Associazione Professionale Amministratori di Condominio

Le sedi in Italia • Sede Operativa Milano - Via Melchiorre Gioia Mezzanino Metropolitana 2 GIOIA - 20124 (ang. Via Sassetti - Via G.B.Pirelli) Cell 340 8070232 (9.00 - 18.00) • Sede dei corsi Corsico/Rozzano Corsico - P.zza Giovanni XXIII, 3 - Parrocchia di S. Antonio Da Padova. Tel 02 93568137 Cell 333 8818739 Busto Arsizio Rho Legnano Parrocchia S.Edoardo Via Bergamo, 12 - 21052 Busto Arsizio (VA) Tel 02 93568137 Cell 333 8818739 Monza Parrocchia S. Carlo 20052 Monza (MI) Via Volturno, 38 Tel 039 2494147 (9.30-18.30)

e-mail apacmilano@yahoo.it

Aprire uno studio di Amministrazione: cosa serve, che costi ha, le soluzioni alternative Bioabitare Corsi intensivi per Amministratori di condominio Risparmio energetico: nuove frontiere e tecnologie L'acqua per il consumo umano e i compiti dell' Amministratore Strategie per il risparmio energetico

APAC

Associazione Professionale Amministratori di Condominio

Organizza:

Corso di Formazione

Amministratori di Condominio

Richiedi il nominativo di un amministratore di condominio Con questo nuovo servizio di APAC disponibile sul sito web www.apacmilano.it i nostri Soci amministratori hanno la possibilità di arricchire il loro portafoglio clienti in maniera significativa. Più di 100 condomini assegnati nel 2007

Per usufruire del servizio basta essere iscritti ad APAC ed essere in regola con i versamenti della quota annuale.

Si segnalano ai condomini i nominativi di Amministratori presenti nelle rispettive aree

Lezioni 1 giorno alla settimana dalle 18.30 alle 21.30

Monza

Il TUO condominio ha un Amministratore competente?

6 Marzo 2008

Sesto S.G. 12 Marzo 2008

Milano • Lavoro autonomo • Docenti professionisti • Corso basato sulla norma UNI 10801 • Diventa un professionista certificato • MASTER GRATUITI PER I SOCI

Nuovo Modulo:

Introduzione a Tutor e riforma del Condominio

Novità Corso Intensivo 2 fine settimana a Milano

Monza – Sesto Milano

(cell.)

Milano

(cell.)

Monza (9.30-18.30)

02 93568137 333 8818739 340 8070232 039 2494147

Per ricevere ulteriore documentazione invia una e-mail oppure consulta il nostro sito web con il patrocinio di:

Consiglio di Zona 1 Centro Storico Via Marconi, 2

apacmilano@yahoo.it

www.apacmilano.it www.apac.too.it

professione immobiliare n3:CONDOMINIO

20-12-2007

14:29

Pagina 32

Servizi Energetici per utenti pubblici e privati

L’energia che migliora la vita. Conduzione e manutenzione centrali termiche e impianti di condizionamento. Facility Management per Centri Commerciali e terziario avanzato Riqualificazione tecnologica con finanziamento opere. Realizzazione e gestione di impianti di cogenerazione. Consulenza per certificazione energetica e fonti rinnovabili. Pronto Intervento e Assistenza Tecnica 24 ore su 24.

SERVIZI ENERGIA

www.cristoforetti.com TRENTO tel. 0461 241 440 fax 0461 242 342 e-mail: info@cristoforetti.com

PADOVA tel. 049 870 4537 fax 049 870 4229 e-mail: infopd@cristoforetti.com

MILANO tel. 0331 453 608 fax 0331 597 954 e-mail: infomi@cristoforetti.com