18 Professione Immobiliare lug ago set 2015

Anno 9 n. 18 Luglio Agosto Settembre 2015

Poste Italiane Spa - sped. abb. postale DL.353/ 2003 (conv In. 27/02/2004 n.46) art.1 comma 1,DCB Milano

Condominio!!!

Il ciclo di Convegni/Aggiornamento/ Formazione per gli amministratori e i professionisti.

APAC ed Eureos un matrimonio vincente Certificazione

dell’amministratore di condominio:

le istruzioni (3)

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Sommario

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EDITORIALE—4

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NOVITA’—6

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LE AZIENDE INFORMANO -

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CONVENZIONI—7

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PATRIMONIO IMMOBILIARE—8 12

NOTIZIE—10

12

RECENSIONI—11 CONVEGNI E AGGIORNAMENTI 12

13

FORMAZIONE—14 13

ASCENSORI—15 NOVITA’ DAL MERCATO—16 CONSIDERAZIONI—17

14

15

CULTURA—18

18

SOCIALE—19

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MEDIAZIONE 23 MADE EXPO 2015—26

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AGGIORNAMENTO—27

22 22

ASSICURAZIONE—28

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RISPARMIO ENERGETICO —30 SICUREZZA 32 In copertina:

PROFESSIONE IMMOBILIARE Pubblicazione trimestrale Direttore responsabile: Ing. Stefano Milanesi Editore EUREOS srl sito web: www.eureos.it e-mail: professioneimmobiliare@eureos.it Promozione e Sviluppo comunicazione@eureos.it Grafica e Stampa presso Tipografia Il Punto Rosso Services S.r.l.

Via Ambrogio Alciati, 5 – 20146 Milano info@ilpuntorossoservices.com Al numero 17 di Professione Immobiliare Aprile Maggio Giugno 2015 hanno collaborato:

Francesco Frigerio, Lorenzo Milanesi, Maurizio Giannelli, Stefano Milanesi, Giuliana Parodi, Carlo Geri, Nives Castenetto, Maurizio Giannelli, Stefano Poglio, Olivia Carone, Maurizio Iriti, Elia Brunetti, Michele Del Sordo, Faustino Boioli, Massimiliano Bettoni, Giandomenico Graziano, Duferco,Giuliana Parodi RINA Services,Trentino Sicurezza, Tproject, Cargolift, INTERVISION, GruppoGreenpower, RINA.

Registrazione Tribunale di Milano n. 187 del 20 marzo 2007

Testata iscritta al Registro Operatori di Comunicazione (R.O.C.) n. 15634 Professione Immobiliare è anche organo ufficiale di: APAC Associazione Professionale Amministratori di Condominio www.apacitalia.it

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foto Milanesi: Bologna - Centro Commerciale

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EDITORIALE La Formazione attraverso la simulazione Il “Gioco di Ruolo: l’Assemblea di Condominio©”

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Giugno di quest’anno si è dato il via ad un esperimento chiamato “Gioco di Ruolo: l’Assemblea di Condominio©”.

Tale inserimento nell’ambito delle esercitazioni del corso di avvio alla Professione di Amministratore ha rappresentato una notevole e ambiziosa sfida che ha tenuto impegnato tutto lo staff tecnico organizzativo.

I nostri Soci dei corsi che stavano volgendo al termine sono stati tutti invitati a partecipare a una assemblea simulata che veniva “diretta” allo scopo da una amministratrice con esperienza facente lei stessa parte dei Soci APAC e seguita in regia da un‘altra nostra Socia che svolgeva i compiti di Segreteria e coordinamento e dal Presidente che operava come supervisore senza partecipare all’ Assemblea.

L’esperimento, che sicuramente avrà un seguito in occasione delle prossime edizioni dei corsi, è servito per mettere a punto i delicati strumenti utilizzati e individuare i punti di forza e di debolezza che presentavano una volta utilizzati.

La simulazione ha avuto una durata di due ore circa e, come tutte le altre attività di APAC, è stata oggetto di ripresa video e messa a disposizione dei corsisti online.

Il principale ostacolo che si è riscontrato riguarda la difficoltà

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degli attori in campo a fingere una situazione reale, imbarazzo che peraltro è stato brillantemente superato con il passare dei minuti ed è stato sotituito da un grande

entusiasmo.

Ognuno dei Soci partecipanti aveva a disposizione quasi tutte le informazioni necessarie a gestire la situazione e un vademecum personalizzato atto a guidare le scelte in funzione del punto all’ordine del giorno in discussione

con l’aiuto dei supporti informatici forniti da APAC prima, durante e dopo l’assemblea simulata.

A questo si aggiunge anche il dettaglio relativo al comportamento da tenere nei confronti di tutte le persone presenti.

La documentazione messa a disposizione consentiva di avere un quadro completo a tutti, mentre il report finale ha consentito di individuare determinate circostanze ed elementi che avranno necessità di ulteriori approfondimenti ed arricchimenti.

La felicità degli organizzatori peraltro è stata grande quando si è potuto misurare il grado di soddisfazione dei partecipanti e il fatto che, pur essendo presenti dei suggerimenti e critiche costruttive sulla parte organizzativa, l’impianto strutturale del “©Gioco di Ruolo: l’Assemblea di Condominio” era più che soddisfacente.

Il gruppo di lavoro sta ora impegnandosi a migliorare il corposo materiale necessario e a rendere definitivo il lavoro di inserimento nel programma del corso di Formazione Iniziale degli Amministratori di Condominio APAC Ing.Stefano Milanesi Presidente APAC

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NOVITA’ Aggiornamento formativo per i Soci APAC e per gli amministratori non Soci Approfondimenti

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opo l’articolo presente sul numero scorso di Professione Immobiliare, che focalizzava l’attenzione sulla registrazione degli eventi di aggiornamento formativo, cogliamo l’occasione fornita da un quesito posto da un nostro Socio per approfondire il tema “Aggiornamento degli Amministratori di Condominio” in quanto si ritiene che esistano ancora ampi margini di dubbio interpretativo

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uesito:”Vorrei cortesemente ricevere delucidazioni in merito alla questione obblighi formativi: ho terminato il ciclo di formazione (Socio Ordinario Apac n.XXXX), ma lo scorso hanno non ho partecipato ad alcun corso relativo ad obblighi formativi, nell’eventualità potrei sanare questa mancanza nell’anno in corso (attualmente non ho ancora intrapreso una carriera nell’ambito delle amministrazioni condominiali)? Posso sapere se da sito è presente un’area dedicata alla quale far riferimento per mantenermi aggiornato su eventuali obblighi formativi oppure puoi consigliarmi come prestare più attenzione a questa tematica?”

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entile Socio, per quanto riguarda gli obblighi formativi deve seguire il sito APAC ove vengono normalmente pubblicate le date e i luoghi ove sono attivi i “corsi di Formazione iniziale” e le mail che Le giungono periodicamente per

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partecipare ai vari interventi accreditati da APAC al termine dei quali viene effettuato uno specifico esame per renderli efficaci.

Per quanto riguarda i primi, Le ricordiamo che i Soci hanno diritto a partecipare gratuitamente a tali corsi se in regola con i versamenti delle quote annuali.

Per quanto concerne i secondi (Aggiornamento annuale – 15 ore), a prescindere dal fatto che ne vengono erogati per molte più ore di quelle obbligatorie, quando si raggiunge il totale di 15 ore per l’anno in corso, si è rispettato l’obbligo.

Tenga presente che APAC, in collaborazione con Eureos, organizza moltissimi eventi di Aggiornamento con esame finale che consentono ai Soci, una volta raggiunta la quota di 15 ore annue (all’ 8 ottobre) di avere assolto agli obblighi di aggiornamento in modo elastico e progressivo.

L’anno utile va dal 9 ottobre all’ 8 ottobre dell’ anno successivo in relazione all’entrata in vigore del Decreto DM 13 Agosto 2014 n.140.

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In caso di altri interventi formativi organizzati da altre strutture che non facciano l’esame finale o che non siano riconosciute da APAC, deve registrarli nel sito Crediti Formativi, accompagnati dai relativi certificati scannerizzati e poi, al raggiungimento delle ore richieste, chiedere di partecipare alla prima sessione di esame utile per la relativa convalida ed emissione del certificato. da parte del Responsabile Scientifico (vedi anche l’articolo pubblicato su Professione Immobiliare 17 – issuu. com/apacmilano) APAC inoltre mette a disposizione dei propri soci centinaia di ore di Lezione online e moduli di e-learning che consentono un continuo aggiornamento e il ripasso delle lezioni perse o non bene comprese.

In ogni caso di occasioni ce ne sono state tante e ce ne saranno da qui al 8 10 2015 Cordiali saluti APAC Ing.Stefano Milanesi

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LE AZIENDE INFORMANO - CONVENZIONI AVVOCATO

COMMERCIALISTA

Studio LCG (Milano-Roma)-attività giudiziale e stragiudiziale diritto civile e diritto penale; in particolare, tra le altre, ha sviluppato le proprie competenze in materia di diritto immobiliare e diritto condominiale Viale L. Majno, 20 20129 Milano +39 02 76398404 +39 02 76006457 giuseppe.cannella@lexlecis.com ilaria.gandini@lexlecis.com Dott.ssa Rita Capriotti Melegnano p.zza IV Novembre 2 Tel 02 98695244 Mail r.capriotti@studiocapriotti.eu Sito www.studiocapriotti.eu Riceve solo su appuntamento dal lunedì al venerdì dalle ore 9:00 alle 13:00 e dalle 14:00 alle 18:00

FORMAZIONE

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TECNOLOGIA

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ANALISI RISCHI

EUREOS Piazza Principessa Clotilde 8 - 20121 Milano Tel 02 39 46 27 34 - www.eureos.it INTERVISION Istituto Scientifico Intervision - Via Lomazzo, 5 - 20154, Milano Tel. 02 31.67.90 - 02 31.80.00.48 - www.intervisionitalia.com

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RISTORAZIONE

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ASCENSORI

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MEDIAZIONE

Convenzione APAC - TrendCOM s.r.l.

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PATRIMONIO IMMOBILIARE RINA: LA CERTIFICAZIONE DEGLI AMMINISTRATORI DI CONDOMINIO Laureata in Scienze Politiche, lavora al RINA da 29 anni si occupa di sviluppo commerciale dei servizi di RINA SERVICES nell’area Nord Ovest con particolare riguardo alla certificazione amministratori e servizi per il condominio.

Dott. Giuliana PARODI RINA Services S.p.A.- North West Italy District - Via Corsica, 12 - 16128 Genova - ITALY Phone: +39 010 5385275 Fax: +39 010 5351433 http://www.rina.org

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ttraverso il sistema delle certificazioni, siano esse obbligatorie o volontarie, è possibile avere la sicurezza che l’azienda a cui ci rivolgiamo, il professionista con cui stiamo interagendo, il macchinario che stiamo utilizzando operino all’interno di uno schema che tuteli l’ambiente, la società, le aziende o i consumatori a seconda dei casi. RINA Services è la società del Gruppo RINA attiva nella certificazione, classificazione, test e ispezione e rappresenta un organismo riconosciuto a livello internazionale che opera in diversi settori, tra i quali: quello energetico, navale, delle infrastrutture e agroalimentare.

Recentemente, RINA Services ha aggiunto al suo portfolio di servizi un’altra certificazione che è capace di offrire, quella relativa all’attività degli amministratori di condominio.

Negli ultimi anni questa certificazione ha acquisito un’importanza fondamentale, avendo come oggetto professionisti con un ruolo di responsabilità connesso ad aspetti fondamentali della vita di ciascuno, come il denaro e la casa.

Finalmente a questi professionisti viene data l’importanza che si meritano, essendo i veri manager dei nostri condomini, gestori delle nostre finanze con rilevanti responsabilità e detentori personali delle più ampie competenze che, nelle grandi società, sono ripartite tra diversi soggetti distinti.

RINA Services ha deciso di investire in questo settore, fornendo una certificazione volontaria che si ottiene con il superamento di un esame con prove scritte e orali su tutte le materie inerenti l’attività di questi professionisti amministrato-

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ri.

Durante l’iter di certificazione vengono valutati il curriculum professionale di queste persone, l’esperienza lavorativa, il numero di condomini amministrati fino all’analisi dei fascicoli immobiliari.

Potrebbe apparire come un esame aggiuntivo che comporta costi ulteriori a questi professionisti si devono fare carico, visto che sono già obbligati ad onorare ai requisiti di formazione che il D.M. 140 del 2014 ha reso cogenti.

Il mio intento è di spiegare che in realtà questa certificazione rappresenta un’opportunità per gli amministratori per valorizzarsi dando prova di bravura e competenza certificata da un ente terzo “super partes” che può garantire al pubblico la vera professionalità di questi ultimi.

Per differenziarsi dalla concorrenza non specializzata, consiglierei a tutti gli amministratori di mettersi in gioco con

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questa prova aggiuntiva qualificante e, con il superamento della quale, li valorizzerebbe rispetto ai concorrenti offrendo garanzia di professionalità e affidabilità, oltre a consentire loro l’iscrizione nei registri di Accredia, ente di accreditamento italiano che verifica la rispondenza degli standard di qualità adottati dall’amministratore professionista a garanzia di chi nelle case vive e lavora.

Per informazioni rivolgersi a Giuliana Parodi – RINA Services Spa giuliana.parodi@rina.org tel 010 5385275

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NOTIZIE

APAC e MAPI insieme per i crediti formativi APAC Associazione Professionale Amministratori di Condominio e MAPI Movimento Amministratori e Proprietari d’Immobili, associazioni che operano nel campo della divulgazione e aggiornamento degli amministratori di condominio hanno firmato l’accordo di collaborazione che prevede il riconoscimento reciproco dei crediti formativi.

In questo modo tutti i soci APAC e MAPI potranno fruire degli interventi formativi e di aggiornamento dell’ altra Associazione con la garanzia di riconoscimento dei crediti. I presidenti delle medesime associazioni, Stefano Milanesi per l’APAC e Gerardo Michele Martino per il MAPI, hanno congiuntamente dichiarato “Al fine di ricercare nuove utilità per i nostri iscritti, abbiamo deciso di consorziare i nostri rispettivi programmi di formazione permanente per gli amministratori di condominio, anticipando per i nostri associati gli obblighi di formazione continua, che, il redigendo Decreto del Ministero di Grazia a Giustizia, attuativo della Legge dell’ 11 Dicembre 2012 n°220, anche detta riforma del condominio, renderà vincolanti per tutti gli amministratori condominiali professionisti. Il tutto in conformità al nostro continuo sforzo, teso a rendere estremamente competenti e competitivi sul mercato i nostri associati, consentendogli diverse e maggiori occasioni di aggiornamento professionale”.

Il Convegno CONDOMINIO!!! del 27 Novembre 2014 è stato il primo esempio di applicazione dell’accordo..

NOTIZIE LA 6a EDIZIONE DI JOB ZONE AI GIGLI

Dal 2 all’ 8 Novembre 2015 la rassegna dedicata al lavoro

Il Presidente APAC Stefano Milanesi riceve da Carla Mossolin la targa di riconoscimento per il supporto fornito da APAC alla manifestazione.

Dal 2 all’8 novembre 2015 la VI edizione di JobZone, manifestazione dedicata al mondo del lavoro e della formazione organizzata presso il Centro commerciale I Gigli di Campi Bisenzio (FI). È una occasione in cui si incrociano domanda e offerta di lavoro e nella quale vengono proposti corsi di formazione professionalizzanti per supportare chi sia affaccia o necessita di una riqualifica.

La prossima edizione è dedicata alle sinergie che saranno attuate con la manifestazione Jobbando, con il mondo delle Start-up e con Car Clinic per la ricerca di personale.

APAC ed EUREOS forniscono supporto alla manifestazione.

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RECENSIONI Amministratore di Condominio Manuale per il corso di formazione obbligatorio per l’esercizio della professione di amministratore condominiale (D.M. 13 agosto 2014, n. 140) Autori Rodolfo Cusano - A cura di Nunzio Costa - Rodolfo Cusano - Walter Guazzo - Sergio Melluso - Daniele Minichini - Valerio Orlando Anno Edizione: 2015 - Pagine: 688 Prezzo: € 39,00 Appositamente ideato per i corsi di formazione per amministratore di condominio. Dopo la recente riforma del condominio, infatti, è stato introdotto l’obbligo, per chi vuole esercitare tale professione, di frequentare un corso di formazione e successivamente almeno un corso di aggiornamento di 15 ore ogni anno.

La stesura degli argomenti ha rispettato l’ordine di cui al D.M. 13 agosto 2014, n. 140, che ha introdotto tale obbligo formativo, comprendendo anche materie quali: Il diritto urbanistico e tecniche di risoluzione dei conflitti.

Il manuale nasce anche con l’ulteriore scopo di affiancare il professionista nel corso della sua attività quotidiana, rimanendo l’Autore sempre a disposizione alla mail: studiorcusano@gmail.com

Il commento dei Soci: Patrizio Marini Il testo è un corposo manuale che spazia su moltissimi argomenti, orientandosi in tendenza più sugli aspetti tecnici che su quelli giuridici.

Pone attenzione all’uso delle nuove tecnologie e alle leggi urbanistiche, ma non pare occuparsi in modo altrettanto approfondito delle problematiche legate alle maggioranze necessarie per costituire l’assemblea e deliberare a seconda dello specifico oggetto posto all’O.d.G. o degli aspetti fiscali dell’attività di amministratore (dal p.d.v. personale e condominiale).

Non paiono essere ritenute importanti tabelle riepilogative da consultare con immediatezza, riguardanti sia le norme del C.C. ante e post riforma sia le maggioranze richieste per le diverse tipologie di delibera, né spiega come e perché condurre un assemblea verificando i diversi quorum necessari.

Si da certamente come piuttosto scontata la conoscenza della normativa civile in tema di condominio.

Sembra più un valido manuale operativo avanzato, pensato per chi già svolga la professione e ricerchi aggiornamenti (sulla gestione del sito internet, ecc.), mentre alla parte giuridica a base dell’esame da superare è dedicato poco.

Anche la forma utilizzata nella trattazione è in generale più da addetti ai lavori, già esperti in questioni urbanistiche e legali: ad es., con riguardo alla responsabilità per abusi edilizi, si tratta il tema con terminologia e conoscenze tecnico-giuridiche non in possesso di molti fra coloro che devono essere “formati” da questo testo.

Codice del Nuovo Condominio Operativo

Annotato con Dottrina e Giurisprudenza • Normativa complementare • Formulario A cura di Massimiliano Di Pirro - Anno Edizione: 2015 Pagg 1232 Prezzo: € 69,00 Nuova Edizione - , il codice è stato riorganizzato in funzione anche delle esigenze formative degli amministratori di condominio ex D.M. 140/2014. A questo fine, sono state riviste le voci dell’appendice normativa e sono stati inseriti nuovi commenti relativi agli strumenti di risoluzione stragiudiziale delle controversie (mediazione e negoziazione assistita), al contratto di lavoro subordinato, ai diritti reali e alla proprietà edilizia (privilegiando le questioni strettamente inerenti alla materia condominiale: immissioni, atti emulativi, distanze legali ecc.) e al contratto d’appalto, al quale è dedicato ampio spazio.

Come sempre, il lavoro, si propone quale strumento fondamentale per avvocati e magistrati, nei rispettivi ruoli, per aggiornamento e completezza. Infatti si è proceduto ad una ricognizione maniacale di tutta la giurisprudenza più recente, di legittimità e di merito, e sono state evidenziate questioni di rilevante interesse pratico, quali, ad esempio, il pignoramento del conto corrente condominiale e l’escussione preventiva del condomino non in regola con i pagamenti e/o l’impugnazione delle delibere assembleari per difetto di convocazione di uno o più condomini.

Il formulario, già in sovrappeso, è ingrassato ancora.

Condomini e avvocati troveranno tutte le formule principali per condurre felicemente a termine la procedura di mediazione.

Sono state inserite formule relative a istituti recentissimi, introdotti dal D.L. 132/2014 (conv. in L. 162/2014), quali il trasferimento in sede arbitrale dei procedimenti pendenti davanti all’autorità giudiziaria, e atti giudiziari per la tutela dei diritti dei condomini in caso, tra l’altro, di omessa manutenzione delle parti comuni e lesione del diritto di vivere in un ambiente salubre e di opere lesive delle norme sulle distanze.

Il codice ha mantenuto, nel suo insieme, il taglio originale che lo contraddistingue fin dalla nascita, affrontando la materia condominiale da una pluralità di punti di vista: quello del giudice, per l’approfondimento delle tematiche e la puntuale rendicontazione del dibattito dottrinale e giurisprudenziale; quello dell’avvocato, per la ricca casistica e le formule utili per la pratica; quello, infine, dell’amministratore di condominio e dei condomini, i quali potranno chiarirsi le idee su tutte le vicende della vita in condominio (procedure da seguire per convocare un’assemblea e approvare validamente una delibera, clausole regolamentari, utilizzo degli spazi comuni ecc.).

Il commento dei Soci: Maurizio Schena Ben impostato , riassunto per macro settori del condominio, entra sempre più nello specifico man mano che si prosegue nella lettura dei singoli elementi.

Lo individuo come strumento forse troppo specifico per la formazione iniziale del corso, ma comunque strumento del quale un amministratore si deve necessariamente dotare .

“LA QUALITA’ DEI SENTIMENTI” DI WILLY PASINI Pubblicato nel 1991, è un libro che può aiutarci a vivere meglio con noi stessi e con il nostro partnergrazie alle riflessioni dell’autore sui sentimenti e sui rapporti tra i due sessi. Esperto sessuologo epsichiatra, Willy Pasini ci descrive, servendosi di molti esempi concreti, i lati belli ed i latimisteriosi della nostra vita sentimentale, analizzando anche aspetti quali la fiducia e l’attrazione.

Willy Pasini è nato a Milano nel 1938. Psichiatra, sessuologo e saggista italiano, ha lavorato all’Organizzazione Mondiale della Sanità. Fondatore della “Federazione Europea di sessuologia”, èstato nominato Cavaliere e Commendatore al merito della Repubblica Italiana.(Nives Castenetto)

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Convegni e Aggiornamenti CONDOMINIO!!! Monza 2 Luglio 2015 A Monza torna CONDOMINIO!!!: un importante momento di aggiornamento per gli amministratori di condominio con esame finale e Crediti Formativi.

Il convegno serale con area espositiva CONDOMINIO!!! si propone come momento importante di aggiornamento su tematiche strategiche per la gestione oculata dei nostri condomini.

Da un lato le spinte negative date dalla situazione congiunturale particolare, dall’altro il bisogno di dare soluzioni importanti alla necessità di fare quadrare i conti dei condomìni e dei condòmini.

L’ approccio divulgativo utilizzato sempre nel passato da CONDOMINIO!!! diventa occasione di incontro con un pubblico interessato ai temi che saranno affrontati durante il convegno.

La possibilità di incontrare singolarmente gli esperti in sala rappresenta un ulteriore motivo di interesse Il convegno con area espositiva CONDOMINIO!!! è l’iniziativa Eureos che tratta i seguenti temi: Servizi Finanziari per il condomino Recupero dei crediti Certificazione degli Amministratori Amianto I quattro argomenti saranno trattati da massimi esperti del settore fornendo adeguate soluzioni pratiche per la operatività quotidiana.

Al termine dell’ incontro si terrà una specifica breve sessione di esame per la validazione dei Crediti Formativi Luogo: Monza, via Filippo Turati n. 6, teatro Binario 7 Programma: 17.00 - 17.30 Registrazione Partecipanti e visita ai desk degli sponsor 17.30 - 17.40 Benvenuto del Presidente APAC, EUREOS e dei Presidenti delle Associazioni Partecipanti 17.40 - 18.20 Ing Vinicio Innocenti - SILICOM Italia - Opere di manutenzione e miglioramento nei condomini a costo Zero 18.20 - 19.10 FP Consulting - Franco Pia, Presidente - Il recupero dei Crediti in Condominio 19.10 - 19.50 RINA Services- Dott.ssa Giuliana Parodi - La certificazione degli amministratori di Condominio - Nuove prospettive e soluzioni 19.50 - 20.40 ASECO SRL - Geom. Chirico Costantino - La gestione dell’ Amianto 20.40 - 21:00 Esame di convalida crediti formativi - Visita ai desk degli sponsor Prezzo:GRATUITO PER I SOCI APAC in regola con i versamenti della quota annuale - 20 Euro per i non Soci Il recupero crediti condominiale: la via stragiudiziale Con la riforma del condominio, l’amministratore ha l’obbligo di attivarsi per la riscossione dei crediti non riscossi, senza dover prima chiedere l’autorizzazione all’assemblea. “Attivarsi” significa non solo inviare lettere di messa in mora, ma anche intraprendere le azioni giudiziarie. Quest’obbligo dell’amministratore scatta entro 6 mesi entro dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso. Se non lo fa, egli è passibile di azione di responsabilità ed eventuale risarcimento del danno, oltre ovviamente alla revoca. Come si usa dire, la via legale ha un costo certo ed un ricavo incerto. In una corretta prassi della gestione oculata aziendale, compresa quella dell’amministrazione del condominio, si prevede in prima battuta un’azione stragiudiziale per poi eventualmente passare a quella legale.

Trovare il debitore - Parlargli - Recuperare -www.fpconsulting.org/ Silicom Italia, capogruppo del Gruppo Silicom nasce a Torino nel 2001 da quattro imprenditori che hanno voluto prima di altri credere nello sviluppo di commodity come telefonia, energia e dati. Diventa in breve tempo punto di riferimento di tali servizi verso la clientela residenziale. www.silicomitalia.it Silicom Italia presenta un progetto per le grandi opere straordinarie condominiali in conformità alle leggi per la ristrutturazione o riqualifica energetica.Tetti, facciate, ascensori, centrali termiche, etc. vengono realizzati ad un costo reale tendente a zero , attraverso impianti ad alta resa che aggiunti alla detrazione fiscale consentono il recupero dei ratei personali Relatore al Convegno Ing. Vinicio Innocenti Il RINA è un organismo internazionale di certificazione in grado di fornire una vasta gamma di servizi, tra cui quelli necessari agli amministratori di condominio e ai relativi studi professionali nello svolgimento della propria importante attività. Il RINA certifica gli amministratori, categoria attualmente non iscritta a nessun albo e/o collegio, valorizzando quindi tale professione e differenziandola dalla concorrenza non specializzata; eroga inoltre tutti i servizi correlati di controllo e verifica, cogenti e non, di cui il condominio necessita: le verifiche periodiche e straordinarie degli ascensori (DPR 162/99), le verifiche degli impianti di messa a terra (D.P.R. 462/01 del 22.10.2001) e le analisi dell’acqua (D.L. 31/2001). www.rina.org Per info ed offerte contattare ASECO Esecuzione dell’intervento di bonifica effettuato con maestranze in regola con gli obblighi sanitari e normativi di legge. www.asecosrl.it

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Convegni e Aggiornamenti

Corso di aggiornamento BUILDING MANAGER

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a Fondazione Geometri di Milano, in collaborazione con Eureos organizza un corso di aggiornamento per gli amministratori di condominio che, come stabilito dall’art. 5.2 del D.M. n. 140/14, permette di acquisire la Certificazione attestante l’aggiornamento obbligatorio annuale.

Il corso, avrà luogo presso la sede del Collegio, in piazza Sant’Ambrogio 21, dalle ore 14:00 alle ore 18:00, con il seguente calendario: - giovedì 09 luglio; lunedì 14 settembre; lunedì 21 settembre, lunedì 28 settembre.

Il corso sarà accreditato ai fini del conseguimento di n° 16 crediti formativi professionali per i geometri iscritti all’Albo provinciale di appartenenza.

La quota di adesione è pari a 123 euro + IVA per gli iscritti al Collegio Geometri della Provincia di appartenenza e agli altri Ordini Professionali.

PROGRAMMA AGGIONAMENTO

CORSO

Building Manager Amministratore condominio

DI di

Responsabile Scientifico: Dott. Francesco Frigerio - Docente: Geom. Franco Mazzei Corso di complessive 16 Ore

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MILANO Piazza S. Ambrogio, 21 - 20123 MI c/o Collegio Geometri - SALA NOLLI orario 14:00 - 18:00 9 Luglio 2015 modulo 1: Introduzione alla procedura di calcolo per l’ottenimento del certificato Energetico (APE) secondo criteri nazionali e regionali (Lombardia). Analisi di un edificio tipo e riferimento alla legislazione nazionale ed europea.

2 ore L’amministratore come esperto dell’edificio sia nel campo legislativo che strutturale. Introduzione alla “scoperta” dell’edificio, come è composto e quali sono i punti di forza e di debolezza dal punto di vista strutturale. 2 ore 14 Settembre 2015 modulo 2: Verifica mediante procedura di calcolo R.L. dello stato attuale dell’edificio per individuare le dispersioni termiche delle strutture opache e trasparenti dell’involucro.

2 ore - Analisi energetica dell’edificio.

L’amministratore come Manager nelle scelte di interventi per il contenimento energetico dell’immobile. I rapporti con il Terzo Responsabile ed i condomini per la conduzione degli impianti.

2 ore 21 Settembre 2015

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modulo 3:Sistemi impiantistici.

Dalla caldaia tradizionale alle pompe di calore, teleriscaldamento, impianti innovativi.

Descrizione degli impianti, loro funzionamento.

2 ore - Energie rinnovabili. Utilità nel sistema edificio-impianto.

Nuove tecnologie impiantistiche. Edifici innovativi. 2 ore 28 Settembre 2015 modulo 4: Installazione valvole termostatiche; verifica tramite foglio di calcolo dei problemi sull’installazione delle valvole termostatiche e ripartitori di consumi negli edifici “vecchi” e “nuovi”. Utilità delle valvole nel contesto generale del risparmio energetico.

3 ore - Discussione finale sull’edificio tipo; verifica dell’utilità degli interventi per il contenimento energetico -Detrazioni fiscali nazionali per gli interventi di riqualificazione degli immobili.

1 ora ESAME FINALE 1 ora totale ore 16 Al termine del corso a superamento dell’esame avvenuto, verrà rilasciata idonea certificazione ai fini dell’ aggiornamento degli Amministratori di Condominio Corso organizzato ai sensi del DM 13 8 2014 n.140

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FORMAZIONE Profilo Professionale - ELIA BRUNETTI - Proprietario Ebvolutio Ingegnere Edile e Architetto, laureato presso Il Politecnico di Milano.

Esperto in salute e sicurezza nei cantieri (CSP-CSE) e nei luoghi di lavoro (RSPP) con abilitazione per tutti i moduli ATECO. Formatore aziendale qualificato per sicurezza sul lavoro, comunicazione efficace, vendita e public speaking.

Clienti privati: amministratori di condominio, commercialisti, venditori, società B2B, B2C, società di consulenza, e construction management.

Enti pubblici: AFOL, Provincia di Milano, SSCT, IAL Italia CISL. Profilo Professionale - MICHELE DEL SORDO: Direttore area giuridica formativa EBVOLUTIO SRL Giurista specializzato in salute e sicurezza del lavoro, laureato presso Università degli Studi di Milano.

Formatore aziendale qualificato in salute e sicurezza sul lavoro, e tematiche specialistiche relative al D. Lgs 231/2001.

Clienti privati: società ambientali e chimiche, liberi professionisti, società B2B, B2C, commercianti, imprese edili.

Enti pubblici: AFOL, ENAIP, Provincia di Milano, SSCT, IAL Italia CISL. Auditor OHSAS 18001 e UNI EN ISO 9001:2008.

… QUEL NETWORK PROFESSIONALE CHE CI RENDE UNICI E INVINCIBILI !

L

a lungimiranza di quei professionisti che “prevedono” il futuro anticipando le proprie mosse per superare gli ostacoli, le difficoltà e grossi problemi, è una tra le più grandi qualità che caratterizzano la crescita delle realtà imprenditoriali di successo.

della crescita, rappresentando le fondamenta della qualità del lavoro, specifica sempre più importante e richiesta da parte dei condomini, che dopo un lungo periodo di letargo, sembra si siano risvegliati riscoprendo l’importanza della qualità

Il lavoro professionale degli studi di amministrazione, caratterizzato da continua formazione e aggiornamenti in campi sempre più vasti e di non facile lettura sta diventando giorno dopo giorno un vero e proprio lavoro.

Difficoltà legate ad un continuo modificarsi delle normative, dalle certificazioni dell’edificio, alla gestione fiscale, passando per responsabilità penali e pecuniarie per le strutture ed i loro occupanti, stanno rendendo il singolo professionista sempre più impegnato in campi maggiormente specifici.

L’amministratore di condomino è oramai una figura dalla necessaria ampia e differenziata professionalità con una forte relazione con consulenti presenti, capaci e “sempre sul pezzo”.

Oggi, crearsi e mantenersi un network professionale di collaboratori di livello che tutelino l’amministratore condominiale e lo accompagnino nella sua professione, è alla base

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della persona che tutela i loro beni.

Oggi lancio un elogio a tutti quelle amministrazioni immobiliari, che non senza sforzi, stanno investendo parte del loro tempo per crescere, per aggiornarsi per trovare quei collaboratori sui quali contare.

gli amministratori più meritevoli.

Continuate così, circondandovi di un “gruppo di pari” che crede nel proprio impegno, nel suo aggiornamento, nella serietà del suo lavoro, nella bellezza della disponibilità continua anche se faticosa, continuate a crescere, ne vedremo assieme i risultati.

APAC, l’associazione a cui molti di voi siete iscritti è parte integrante e sostanziale di questo pensiero ed i professionisti che l’hanno fatta nascere e che giorno dopo giorno la modellano secondo questi obiettivi, sono quelle persone che voglio ringraziare per le interessanti e belle sfide che giornalmente mi lanciano per migliorare la loro professionalità e la qualità del loro servizio.

Elia Brunetti EBVOLUTIO SRL

La sicurezza nei condomini è multipla e sfaccettata, la sua conoscenza è subordinata ad un impegno a tempo pieno, ad un professionista che investe parte delle proprie risorse per rimanere aggiornato, per intraprendere quella stessa lungimiranza che caratterizza

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ASCENSORI Maurizio Iriti Consulente Tecnico con esperienza trentennale maturata nel campo degli impianti elevatori.

Esperto nel controllo non distruttivo delle funi di trazione degli ascensori e funivie.

Esperto per la riqualificazione energetica degli impianti ascensori.

CTU del Tribunale di Milano e Consulente Tecnico di Parte per l’esecuzione di perizie tecniche, consulenze giuridiconormativo nel campo degli impianti di sollevamento e ascensori sia fissi che mobili.

Membro del Comitato Tecnico Ascensori UNI - ITALIA Rappresentante Italiano alla Commissione Tecnica Europea CEN/TC10 per la normazione degli ascensori ed elevatori.

Mediatore Professionale.

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ASCENSORI E CONTENZIOSO CONDOMINIALE

egli ultimi anni sono progressivamente aumentati i contenziosi tra i Condomìni e le Ditte di manutenzione ascensori.

La materia è alquanto ostica poiché la maggior parte degli esperti ascensoristi che possono essere utilizzati dal Condominio come CTP (Consulenti Tecnici di Parte) lavorano direttamente o indirettamente per le ditte di manutenzione.

Inoltre spesso l’Amministratore attiva il proprio avvocato prima di aver verificato se ci sono le condizioni tecniche per adire ad un contenzioso con la Ditta di manutenzione e ricorre al tecnico competente solo in fase di ATP (Accertamento Tecnico Preventivo).

L’ultimo dei contenziosi condominiali di cui mi sono occupato riguarda i danni rilevati in due ascensori oleodinamici installati nello stesso Condominio.

Il tutto nasce nei lontani anni 90 quando spinti dalla foga ecologica alcuni costruttori di componenti per ascensori oleodinamici ebbero l’idea di sostituire l’olio idraulico minerale, sino ad allora utilizzato, con un fluido a base organica vegetale. Le caratteristiche del fluido vegetale erano effettivamente simili a quelle dell’olio minerale e gli ascensori che lo utilizzavano hanno funzionato per un certo periodo in maniera soddisfacente.

Nulla sarebbe successo se il manutentore dell’ascensore avesse eseguito gli opportuni controlli periodici con la verifica dell’olio

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idraulico controllando le caratteristiche di viscosità, antiusura, antiossidante, antiruggine, antischiuma e controllando con maggiore scrupolo il ciclo di vita dell’olio in esame.

Purtroppo il manutentore, abituato a far funzionare l’ascensore senza sostituire l’olio

idraulico anche per dieci e più anni, ha continuato a non eseguire questo controllo pensando che non fosse indispensabile.

E qui nasce il problema. Il fluido vegetale terminato il suo ciclo di vita ha cominciato a corrodere la cromatura dello stelo del pistone creando quelle macchie giallo-oro visibili nell’immagine allegata. La superfice così corrosa è diventata come la carta vetrata danneggiando le guarnizioni di tenuta del pistone e provocando cospicue perdite d’olio. Altro errore che spesso gli ascensoristi compiono è quello di non leggere le istruzioni del costruttore in merito alla sostituzione dell’olio idraulico e in questo caso non si sono preoccupati di eliminare i residui del fluido vegetale nella centralina, di lavarla accuratamente e di sostituire le parti in materia plastica attaccate dalla corrosione. In queste condizioni il lavoro di sostituzione dell’olio e della guarnizione di tenuta del pistone risulta vano e le perdite d’olio si ripresentano nel breve periodo. Non resta quindi che sostituire la centralina idraulica e l’intero pistone e chiedere i danni a chi ha eseguito i lavori con evidente negligenza.

Maurizio Iriti Esperto dell’UNI - Commissione Tecnica Ascensori Esperto del Comitato Tecnico Europeo Ascensori CEN/TC10 CTU del Tribunale di Milano mauro@iriti.com

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NOVITA’ DAL MERCATO

MADE EXPO 2015

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APAC ed EUREOS in primo piano per gli eventi di aggiornamento

essun vocabolario della lingua italiana vi dà il significato di “colazionare”, ma anche il linguaggio cresce, matura, si adatta, si fa sintesi espressiva di novità, prende forma per adattarsi a tutto ciò che la nostra voglia di crescere ci porta a concepire.

Ecco allora che a Milano, venerdì 27 febbraio 2015, è nato “colazionando” per sintetizzare e dare espressione a quella collaborazione che tra lo studio legale MABE e EUREOS SRL offre agli amministratori condominiali la possibilità di trovare un punto di incontro settimanale per crescere professionalmente.

Il professionista sa che non necessariamente solo in un aula universitaria si impara, ma che una volta acquisita la miglior formazione universitaria poi è il quotidiano confronto con i colleghi e più in generale con ogni attore di qualsivoglia settore operativo che diventa fonte di apprendimento e chi ha a cuore i propri compagni di viaggio perché li vuole tutti altamente qualificati non esita a cogliere l’opportunità per offrire ai suoi associati un gradevole momento formativo: è così che APAC non esita a dare il proprio patrocinio a “COLAZIONANDO !!!” riconoscendo ai partecipanti crediti formativi.

Dunque COLAZIONANDO !!! sinonimo di formazione ? non esattamente o meglio un nuovo modo di fare formazione adattando le esigenze di tutti alla vita frenetica della metropoli.

Tutti conosciamo il vecchio detto che ci sprona ricordandoci che “le ore del mattino hanno l’oro in bocca” e

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dunque ecco che studio MABE insieme con EUREOS non perdono tempo e vi propongono di prendere insieme un buon caffè con brioche alle 7,45 cogliendo l’occasione per approfon-

formativo sarà ogni ultimo venerdì del mese e ognuna delle ultime settimane

dire tematiche professionali tipiche dell’amministratore condominiale.

In sintesi “COLAZIONANDO !!! … con brioche” vede tutti, docenti e amministratori/studenti”, riuniti intorno a un tavolo dalle 7,45 alle 9 per un’ora di qualificata formazione e un buon caffè per iniziare al meglio la propria giornata di lavoro.

Il calendario 2015 di questo percorso

Nel villaggio globale del mondo contemporaneo delle metropoli non è più solo la bucolica attesa del fine settimana che suscita gradevole aspettative di relax “Il sabato del villaggio” lo abbiamo anticipato al venerdì, grazie a te amico Giacomo, “Questo di sette è il più gradito giorno, pien di speme e di gioia, diman tristezza e noia recheranno l’ore, ed al travaglio usato ciascun in suo pensier farà ritorno” Francesco Frigerio Amministratore Unico EUREOS Srl

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dei prossimi mesi a venire sarà quella speciale settimana che tutti ricorderemo come tra le più piacevoli.

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NOVITA’ DAL MERCATO

CONSIDERAZIONI

USCIREMO DAL TUNNEL? (4) U

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sciremo dal tunnel?

Chissà?

In questi giorni si parla di Grexit e delle possibili conseguenze sia in una direzione che nell’altra di tale operazione.

Entrambe sono ricche di pro e di contro. Noi siamo dell’idea che non va mai dimenticata la situazione europea prima della nascita dell’Europa attuale e di quali fossero le difficoltà per i nostri giovani di muoversi e di arricchirsi attraverso lo scambio culturale e lavorativo che oggi è molto più semplice ed attuabile di un tempo con vantaggi immensi per tutti.

Tutti noi vorremmo però solo i vantaggi delle operazioni che mettiamo in atto e scansarci quando ne arrivano gli oneri. Ogni cosa però ha un costo. Mantenere i legami con un paese che ha rappresentato la nascita della nostra cultura, mantenendolo all’ interno della nostra comunità deve essere un imperativo assoluto.

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PROGETTAZIONE: Restauro conservativo CULTURA CADAUNO PROFILO PROFESSIONALE LORENZO MILANESI (1925) Ha pubblicato presso la Casa Editrice Rubbettino i seguenti libri: • CARMELA CUDA - Viaggio d’amore - nel 1997 • TIRAMISU’ - ossia l’incontenibile desiderio, nel 2002 • MONTAIGNE - Della Saggezza - , di cui ha curato la scelta dei testi e la traduzione dal francese, nel 2006.

• MONTAIGNE - Socrate a cavallo. Giornale di viaggio in Italia (1580-1581) nel 2008 Chi desiderasse ottenere i quattro volumi può farlo tramite Internet sfogliando il catalogo sul sito della Casa Editrice Rubbettino:

Q

uando, accompagnato dal padre, giunse in treno a Milano in casa della zia, nel 1935, Ferruccio aveva 10 anni compiuti. La stazione centrale gli fece un’impressione straordinaria: grande, immensa, piena di luci. La gente gli sembrò più lesta nei movimenti. I treni ai marciapiedi più lucidi e ordinati.

Sovrastava ogni altro rumore lo sbuffare cadenzato delle locomotive a vapore.

C’erano grandi cartelli pubblicitari della Pasta Agnesi, della Tricofilina, del Succo di urtica Ragazzoni. I facchini si muovevano disinvolti fra la folla dei passeggeri e il treno si vuotò alla svelta. Il tram n.28, che dalla stazione centrale arrivava al capolinea dell’Ortica, li condusse a destinazione.

Il fabbricato popolare gli apparve immenso, con il vasto cortile circondato da sette scale che immettevano nei numerosi appartamenti.

Dopo qualche giorno dall’arrivo suo padre ritornò in paese e Ferruccio fu preso da una sensazione di smarrimento e abbandono, come se un ideale cordone fosse stato troncato e si trovasse ora senza l’appiglio a cui prima era aggrappato.

La zia capì lo stato d’animo del nipote e lo incoraggiò - per i giorni che lo separavano dall’inizio della scuola – a scendere in cortile a giocare con gli altri ragazzi nelle ore consentite.

Fu un’esperienza amara e traumatica

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che si ripetè anche a scuola durante i primi mesi dell’anno scolastico: gli altri ragazzi non volevano giocare con Ferruccio, rifiutavano di avere contatti con uno che faticava ad esprimersi in italiano e non possedeva giocattoli da offrire in cambio. Non gli restò che rinunciare ai giochi e rassegnarsi ad assistere malinconicamente a quelli degli altri dal finestrino della cucina della zia.

Quanto alla scuola, vi andava col tram n. 23 che dall’Ortica, per viale Argonne,

piazzale Susa, corso Indipendenza, piazza Tricolore, Monforte, San Babila, corso Vittorio Emanuele, via Camposanto, via Cappellari, piazza Missori e corso di Porta romana, portava in via Lamarmora. Scendeva all’angolo con via Commenda dov’è il Ginnasio Liceo Berchet. L’inizio fu terribile.

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L’ostilità dei compagni si manifestava con scherzi feroci e umilianti, risate beffarde non appena Ferruccio apriva bocca e poi il completo isolamento. Una sorta di tentativo di rigetto di un’entità che ritenevano estranea, al quale egli non aveva alcuna possibilità di opporsi.

Non si sa come abbia fatto, ma Ferruccio resistette. E col passare del tempo anche i compagni più accesi si quietarono e alla fine fu accettato da tutti. Da qualcuno, come Sperzani – poi medico – perfino con simpatia. Piccolo prezzo da pagare a questa grande Milano che poi ti accoglie nel suo caldo, generoso e rassicurante abbraccio.

Nel pomeriggio, finiti i compiti, Ferruccio accompagnava la zia nel giro di compere. In una di queste occasioni, fu attratto da una vetrina in via Briosi che esponeva degli strani dolcetti assomiglianti a piccole cappelle di funghi porcini rassodati e rugosi. Sbirciò più in basso per leggere da uno sbiadito cartoncino come si chiamassero e vi lesse: Cadauno su una riga e Cent.20 sull’altra. Il nome, oscuro e misterioso, accrebbe la voglia di addentarlo per scoprirne il sapore. Aveva notato delle minuscole protuberanze sul dorso che potevano essere di mandorle sminuzzate o di uva passa, chissà, e il desiderio divenne più acuto.

Deciso più che mai, al mattino seguente Ferruccio uscì di casa per la scuola con qualche minuto di anticipo e si recò dal panettiere. I dolci erano là come il giorno precedente. Indugiò qualche istante per fare uscire una donnetta con il pane di giornata ed entrò con i 20 centesimi in mano. Chiese senza indugi: “Mi dà un Cadauno?”. “Cosa?” gli rispose la fornaia con l’aria quasi minacciosa di persona che non vuol’essere canzonata.

Ferruccio si girò verso la vetrina e, indicando col dito il vassoio dei dolci, disse “Uno di quelli”. Lei uscì dal bancone, si diresse verso Ferruccio, aprì il vetro, prese il vassoio e mugugnò: “Di questi?” “Si, si” si affrettò a rispondere Ferruccio con l’acquolina in bocca. E lei: “Oè nano!, va che questi non si chiamano cadauno. Cadauno vuol dire ognuno, ogni pezzo. Te capì?” E rincarò la dose: “Ma a scuola cosa fate, non imparate proprio ‘na gotta?” Che significa nulla.

Ferruccio non ebbe il coraggio di chiedere come esattamente i dolcetti si chiamassero.

Ne prese uno e filò al tram, masticando rabbia e cadauno. Che, per la verità era proprio come se l’aspettava: eccellente.

Lorenzo Milanesi

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PROGETTAZIONE: Restauro conservativo SOCIALE PROFILO PROFESSIONALE di Faustino Boioli Dott. Faustino Boioli: specialista in radiologie, è stato direttore dell’ U.O. Radiologia e del Dipartimento Servizi dell’Ospedale Fatebenefratelli di Milano; attualmente è in pensione quale Primario Emerito dell’Ospedale.

E’ autore di numerose pubblicazioni scientifiche.

Da 15 anni opera nel settore del volontariato come Ppresidente dell’associazione Medici Volontari Italiani-Onlus, che ha come missione l’assistenza sanitaria alle persone che per qualsivoglia motivo siano escluse dalle cure: immigrati irregolari, ma anche persone senza tetto e in grave stato di emarginazione che comunque siano esclusi o autoesclusi dalle prestazioni sanitarie, Italiani compresi. L’attività si svolge tramite due Unità Mobili nel territorio di Milano e un Poliambulatorio situato in via Padova a Milano.

L’associazione opera anche in Africa, ìn Madagascar con un progetto di oculistica e in Rwanda con un progetto di Pianificazione Famigliare.

EMERGENZA ( ? ) PROFUGHI Con la fine dell’inverno, col ridursi dei rischi della traversata del Mediterraneo, col peggiorare della situazione nelle aree critiche del nord Africa e del Medio Oriente, puntuale come un treno svizzero si è ripresentata l’emergenza profughi. E quest’anno stanno arrivando più profughi dell’anno precedente, e c’è stata una impennata di mortiferi naufragi con più morti nei primi cinque mesi dell’anno che in tutto l’anno precedente, anche perchè “ Mare Nostrum” è stato rimpiazzato dalla più esile struttura di “triton”. Sono stati 170.000 nel 2014, sono già 85.000 nei primi cinque mesi del 2015, e il bello verrà notoriamente con l’estate.

Una precisazione: parliamo di profughi, non di migranti: questi ultimi si spostano spontaneamente, ancorché spinti dal desiderio di sfuggire a condizioni di vita disastrose; i profughi sono OBBLIGATI a scappare a tutti i costi, perchè è a rischio, un rischio molto concreto, la loro vita e quella dei loro cari. Ed è per questo che esiste una legislazione internazionale che prevede la tutela di queste persone, che sono delle vittime; non a caso tra i profughi sono frequenti interi nuclei familiari, anche con bambini molto piccoli, donne incinte, minori soli...

La parola “emergenza” fa riferimento ad eventi gravi e imprevedibili, e pertanto è poco pertinente per definire la tragica routine che annualmente si abbatte sulle coste meridionali dell’Italia: ma forse serve a giustificare il fatto che da più di dieci anni ogni volta l’arrivo dello tsunami profughi colga di sorpresa il nostro paese, che ancora non si è dotato delle strutture minime necessarie per un’accoglienza decente

Lo scorso anno sono sbarcati 170.000 profughi: decine di migliaia hanno risalito l’Italia senza essere stati identificati, e sono transitati clandestinamente ( ? ) verso i più accoglienti paesi del nord Europa, viaggi che hanno fruttato vuoi alla malavita organizzata vuoi ai numerosi furbastri che sono comparsi sulla scena, certo più

di cento milioni di guadagno ( cifra per difetto); e non sappiamo quanti di loro sono rimasti come clandestini tra noi. Questa scelta di rinuncia a controllare e governare il fenomeno è la solita italica furbata: esiste una norma europea ( la famigerata Dublino 2) che prevede che il rifugiato debba rimanere nel primo paese europeo nel quale viene identificato. Ora, a parte che sarebbe bello sapere chi è stato l’intelligentone che per l’Italia ha firmato questo protocollo per noi vessatorio, è anche vero che gli altri paesi europei sui quali si riversa il flusso di coloro che passano le Alpi, si sentono prendere in giro, e giudicano

incongruo il piagnisteo su questo problema che è stata la linea comune dei nostri governi negli ultimi anni, che hanno fatto dell’Europa il capro espiatorio della loro ignavia:” è l’Europa che ce lo impone”; quindi in sintesi: “io non ti identifico, e tu te ne vai insalutato ospite”. In questi giorni si è riaperta la discussione sul ruolo dell’Europa sul fronte profughi, è vero, ma per ora siamo alla chiacchiera su come dividersi il carico umano: la Gran Bretagna ha già dichiarato che non se ne parla nemmeno. e come inizio non è male, ed è nota la resistenza di molti paesi alla modifica dello status quo.

Numeri: è un punto dolente per l’Italia: protestiamo con l’Europa, ma in rapporto alla popolazione, accogliamo meno, molto meno, rifugiati della media europea che è di 3,3 profughi ogni 1000 abitanti; noi siamo a quota 1,3! il che, associato all’accusa di fare i furbi sulle identificazioni non facilita certo la comprensione delle nostre difficoltà da parte degli altri paesi europei. Ma se così stanno le cose ( e i numeri) come mai su questa questione c’è una gestione caotica, che fa sì che si creino pesanti tensioni sociali: ogni anno, scatta la paranoia dell’emergenza: mancano strutture di accoglienza, personale adeguato quali-quantativamente, e si hanno le rituali proteste di cittadini che vengono magari accusati di razzismo, ma che spesso sono fin troppo tolleranti, di fronte all’ignavia di uno stato incapace di gestire seriamente un fenomeno prevedibile e previsto da tutti coloro che operano in questo settore.

Le vittime vanno aiutate, sia chiaro, perchè...sono vittime e noi non siamo come i barbari dell’ISIS, ma che ci sia chiarezza, si sappia quale è il progetto messo in atto, e, data l’incapacità finora dimostrata magari si copi dagli altri stati, che gestiscono situazioni in proporzione più gravi dei nostri, paesi in cui si sono sì problemi, ma non c’è il marasma che sperimentiamo in Italia.

Un altro aspetto oscuro della vicenda rifugiati è quello economico: identificati o no, i irfugiati costano allo stato ( a noi) una cifra considerevole, e non si capisce bene ( o no? ) chi siano i beneficiari finali di questi finanziamenti, che certo non vanno in tasca ai rifugiati come sostiene una certa vulgata populista; l’unico dato noto è relativo, non a caso, a quanto è costata l’operazione Mare nostrum gestita separatamente dalla Marina. Ma questo è un terreno sul quale non mi sento di entrare.

Alla fine un auspicio: che la prossima primavera, quale che sia la situazione, non si senta parlare di emergenza.

Il Presidente MVI Dott. Faustino Boioli

Frequenta i NUOVI CORSI base e di aggiornamento per Amministratori di Condominio

MOSTRE E Convegni

MADE EXPO 2015: UNO STRUMENTO PER CRESCERE

Concrete opportunità di business e forte spinta sull’internazionalizzazione. Un’edizione di grande livello

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razie alla forte specializzazione, alla verticalità della proposta, alla consapevolezza che progettare vuol dire tenere sempre presenti i canoni di “innovazione, sostenibilità e bellezza”, e alla scelta di passare alla biennalità la rassegna è cresciuta di anno in anno diventando un punto di riferimento internazionale per i professionisti della progettazione che nell’edizione del 2013 hanno rappresentato quasi il 40% degli oltre 211mila visitatori (36mila esteri). La specializzazione si rafforza ulteriormente grazie all’articolazione in quattro saloni tematici (che occupano otto padiglioni del quartiere fieristico) - MADE Costruzioni e Materiali, MADE Involucro e Serramenti, MADE Interni e Finiture, MADE Software, Tecnologie e Servizi - scelta che consente la migliore sinergia tra prodotti e servizi utilizzati in edilizia per anticipare le dinamiche di un mercato sempre più interconnesso. Grazie alla concretezza del progetto, la rassegna è il luogo scelto da centinaia di aziende di tutti i comparti (presenti pressoché tutti leader nazionali e stranieri) per presentare le proprie novità al mercato; confermandosi uno strumento al servizio del business degli operatori che, solo a MADE expo, possono trovare tutti i prodotti, i sistemi e le tecnologie per costruire e per rinnovare. Grande attesa, inoltre, per i grandi eventi che caratterizzano la rassegna: Building the Expo, BuildSmart!, Forum Involucro Serramenti, MADE4Contract Hotel, MADE4Retail.

Dopo il grande successo dell’edizione 2013 (+14% di visitatori esteri) prosegue il grande progetto di relazioni e incontri internazionali per favorire l’export e la penetrazione sui nuovi mercati. Grazie

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anche alla collaborazione con Italian Trade Agency-ICE, il piano estero 2015 conta sul rafforzamento degli investimenti, mirati a incrementare il numero di visitatori esteri qualificati e ad attivare i migliori contatti per gli incontri B2B. In occasione di MADE expo verrà riproposto lo spazio International Business Lounge che nell’ultima edizione ha ospitato più di 1.000 incontri B2B fra gli espositori e delegazioni di progettisti, developer e contractor da tutto il mondo. Si moltiplicheranno le occasioni di B2B con i delegati esteri; già confermata la presenza di 160 delegati provenienti da Angola, Mozambico, Sudafrica, A r a b i a S a u d i t a , Azerbaijan, Cina, EAU, Qatar, India, Iran, Israele, Kazakhstan,

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Libano, Polonia, Russia, Singapore, Turchia, Ucraina, Regno Unito, USA, Tunisia, Algeria, Marocco, Egitto.

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2015/ n.16

6.000 Amministratori di Condominio riceveranno e leggeranno la versione cartacea di questo numero altri 15.000 riceveranno e leggeranno la versione elettronica della rivista.

Nessuna rivista del settore in italia raggiunge direttamente un cosĂŹ alto numero di Amministratori di Condominio Vuoi fare la tua pubblicitĂ su Professione Immobiliare?

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APAC e Carige Assicurazioni Spa hanno stretto una importante collaborazione per offrire agli associati APAC la possibilità di accedere alla copertura assicurativa di Responsabilità civile Professionale e quotazioni per assicurare i fabbricati da voi amministrati con agevolazioni mai viste prima.

Le agevolazioni garantite dalla convenzione stipulata sono destinate solo agli associati apac di tutta Italia.

Per conoscere le condizioni e le modalità per ottenerle, potete continuare a leggere l'articolo o potete consultare la sezione assicurazioni di www.apacitalia.it Tutti i professionisti sanno bene che avere una buona gestione del tempo e evitare ogni tipologia di inconveniente, anche pecuniario, che può togliere tempo, risorse mentali e non al lavoro è di vitale importanza per far crescere il fatturato. Questo concetto non può essere sottovalutato dagli amministratori di stabili, che trovandosi tra incudine e martello, sono sempre responsabili di tutto quello che accade ai condomini e alle loro abitazioni.

Tutti gli imprenditori sanno molto bene che il fatturato dipende da una costante e da una variabile, la prima è che il tempo è limitato mentre la seconda è il numero di clienti che riusciamo a gestire quasi contemporaneamente.

Oggi voglio parlavi di come un buon consulente assicurativo può farvi risparmiare del tempo evitandovi molti gratta capi.

Vi sarà sicuramente capitato di dover gestire un sinistro, non totalmente coperto o mal coperto dalla polizza globale fabbricato di un condominio? Ovviamente il condomino o i condomini riponevano fiducia e speranze nell’indennizzo della polizza ma quando non viene riconosciuto in tutto o in parte il risarcimento, con chi se la sono presa? Avete dovuto dedicare del tempo alla risoluzione del caso? Vi siete mai chiesti quanto, in termini di fatturato è costato questo “incidente” di percorso?

Ovviamente molte volte non ci si pensa, riteniamo che faccia parte del lavoro di amministratore di condominio gestire queste situazioni.

Noi di Studio AEF riteniamo che non sia cosi, una assicurazione è costituita in primis per la gestione del rischio, quindi aiutare ad identificare gli eventuali pericoli e rischi di sinistro, in secundis causa a spostare il rischio dai condomini all’assicurazione.

In una situazione, come quella descritta sopra, riteniamo che non è stata effettuata una giusta ponderazione del rischio e non è neppure stata effettuata una giusta copertura.

Infatti come si può immaginare, la sempre più

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alta propensione al risparmio e una sempre più ingenua forza lavoro messa a disposizione dalle assicurazioni, fanno più danni che altro.

Non esiste una formula standard o una magia per gestire in modo ottimale la copertura assicurativa di un immobile e delle sue unità abitative. Noi di Studio AEF valutiamo caso per caso la situazione. Attualmente stiamo rilevando che nella maggioranza dei casi è opportuno stipulare oltre alla più generale copertura globale fabbricato anche una polizza che copra a primo rischio assoluto l’unità abitativa del singolo condomino.

Questo perché la polizza globale fabbricato non copre, e se sono previste queste coperture sono attivate con ampie franchigie, fenomeni atmosferici e incendio della sezione, rischio per terremoto e molti altri elementi assicurativi che possono fare la differenza. Non facendo poi riferimento ad un elemento molto importante, che molti assicuratori non metto in atto è cioè l’adeguamento dei massimali e delle coperture.

Nella nostra esperienza con i soci APAC abbiamo riscontrato che uno professionista su 3 ha lamentato il fatto di avere avuto a che fare con controversie tra condomini e assicurazioni.

denaro e gratta capi? La nostra risposta è SI! con Studio AEF puoi analizzare la polizza

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MEDIAZIONE IN CONDOMINIO MEDIAZIONE CONDOMINIALE: un utile procedimento ancora sconosciuto, fasi e tempistiche.

Proponiamola in assemblea!

Dott. Silvia Elisabetta Brega, laureata in economia e commercio presso l’Università Cattolica del Sacro Cuore, mediatore alla Camera di Mediazione Nazionale, si occupa di conflitti condominiali svolgendo per Apac corsi di formazione ed aggiornamento per gli amministratori in materia di conciliazione condominiale.

Email: silviabrega@libero.it

L

a mediazione obbligatoria prevede che per le liti condominiali ci sia un primo tentativo di risoluzione attraverso un procedimento di discussione che, basandosi su reciproche concessioni e un’attenta transazione, porti alla definizione di un accordo.

Si tratta di un procedimento informale ma si sviluppa in diverse fasi e il suo procedere deve seguire una determinata sequenza di passi che ad oggi sono per lo più ancora poco conosciuti.

Il procedimento di mediazione ha inizio con il deposito di un’istanza di mediazione, questa non è altro che una domanda per avviare una possibile conciliazione della controversia presso la sede di un organismo di mediazione (si ricorda che l’organismo deve essere ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato). Nell’istanza devono essere nominate le parti in conflitto, gli avvocati, il motivo della controversia ed eventualmente le ragioni delle pretese in modo sintetico.

Può essere presentata altresì una documentazione a completare la richiesta. Molti organismi ormai permettono di “caricare” tale istanza on-line con l’invio immediato della domanda e l’avvio contestuale del procedimento per cui, al termine della registrazione, viene trasmesso un numero di prenotazione assegnato in funzione della data e dell’ora di avvio del procedimento. Tale indicazione è utile per capire chi ha presentato per prima tra le parti la domanda di mediazione di conseguenza, in caso di deposito di più istanze, varrà la prima presentata.

L’organismo che riceve la domanda nominerà un mediatore tra i suoi iscritti che più potrà comprendere per competenze professionali la controversia e fisserà un primo incontro tra le parti entro 30 gg dal deposito dell’istanza.

Nel caso di mediazione condominiale il legittimato a partecipare e a presentare quindi domanda è l’amministratore di condominio previa delibera assembleare secondo l’art 1136 secondo comma del C.C. (la maggioranza degli intervenuti in assemblea e almeno la metà del valore dell’edificio) fermo restando naturalmente la validità del quorum costitutivo (in prima convocazione, la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell’intero edificio; in seconda convocazione, un terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell’intero edificio).

Se i termini di comparizione davanti all’organismo di mediazione non consentono di ottenere la delibera di legittimazione in favore dell’amministratore, è possibile ottenere (previa apposita istanza) una “proroga” della data del primo incontro secondo quanto previsto dal quarto comma dell’art. 71 quater disp. att. c.c. per consentire alle parti di presentarsi con la legittimazione richiesta.

Facendo un piccolo inciso, preferisco specificare che durante l’assemblea condominiale di legittimazione dell’amministratore per la presentazione dell’istanza o l’adesione al procedimento di mediazione è bene estendere la questione anche all’oggetto specifico, alla nomina dell’avvocato che accompagnerà l’amministratore oltre che alle disposizioni circa l’orientamento che deve tenere l’amministratore nella transazione.

Con l’autorizzazione dell’assemblea, con l’avvocato designato dalla stessa e le linee guida per il raggiungimento del possibile accordo, l’amministratore potrà così presentarsi al primo incontro.

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Tale primo incontro risulta essere un momento di verifica delle possibilità nel raggiungimento dell’accordo per cui il mediatore nominato procederà prima a una presentazione della mediazione in generale e successivamente chiederà alle parti se vi è una volontà a partecipare alla costruzione di un accordo. Se le parti confermano al mediatore la loro disponibilità a procedere viene redatto un verbale nel quale si da atto della volontà delle stesse ed eventualmente si fissa un nuovo incontro o si prosegue lo stesso iniziando la mediazione vera e propria.

Se le parti decidono di non proseguire il procedimento si conclude con la redazione di un verbale nel quale si da atto della mancata volontà delle parti a non aderire alla mediazione e tale verbale assolverà la condizione di procedibilità; Sarà possibile quindi eventualmente presentare domanda per risolvere la questione giudizialmente davanti un giudice.

Secondo le ultime disposizioni il primo incontro è gratuito e nessuna indennità è dovuta all’organismo di mediazione.

Generalmente alla parte che ha presentato l’istanza è conferito l’impegno di trasmettere alla parte invitata in mediazione le informazioni circa luogo, data e ora del primo incontro unitamente al numero di prenotazione, tuttavia, l’organismo si rende disponibile nell’assolvere tale incombenza con il riconoscimento delle spese di segreteria necessarie ad informare i soggetti interessati.

tribunale.

Se si tratta di mancato raggiungimento dell’accordo, sarà necessario comunque redigere un verbale che sarà poi utile per aderire al processo ordinario e quindi all’eventuale instaurazione del giudizio civile. In tale ultimo verbale verrà indicata l’eventuale proposta conciliativa rifiutata o la mancata partecipazione di una delle parti al procedimento di mediazione.

Una tematica attuale alla mediazione condominiale per tutto il procedimento nel quale si sviluppa la formulazione del possibile accordo sono le tempistiche.

L’art. 71-quater disp. att. c.c. concede la possibilità di ottenere, previa specifica istanza, idonea proroga.

Una previsione questa dettata presumibilmente in considerazione delle difficoltà che possono sorgere in condominio per legittimare l’operato dell’amministratore, ma che rischia di allungare i tempi della procedura.

I termini fissati in linea generale potranno essere derogati dallo stesso mediatore in relazione alla necessità per l’amministratore di munirsi della delibera assembleare.

Il passaggio assembleare deve ritenersi necessario con riferimento a qualsiasi decisione da prendere in sede conciliativa: non solo, quindi, in relazione alle citate ipotesi relative alla legittimazione a comparire e alla proposta di mediazione, ma anche con riguardo, ad esempio, alla Con la dichiarazione delle parti ad aderire al procedimento decisione di proseguire o meno la mediazione dopo il di mediazione inizia la mediazione vera e propria dove primo incontro. il mediatore con la propria capacità professionale lavorerà con le parti per raggiungere un efficace accordo Per velocizzare la procedura stiamo pensando di portare conciliativo. Tale “lavoro” consiste in incontri congiunti la mediazione condominiale direttamente in assemblea e/o separati dove la riservatezza delle informazioni dove il processo conciliativo diventa parte integrante acquisite dal mediatore la fa da padrona e così pure dell’assemblea stessa riducendo i tempi sia delle nuove tutte le tecniche di risoluzione dei conflitti appresi nella esposizioni dovute all’assemblea per il possibile nuovo competente formazione del mediatore. scenario conciliativo intervenuto, sia delle tempistiche per la convocazione delle stesse e il riporto al nuovo incontro Decorsi quattro mesi dal deposito dell’istanza le parti di mediazione. possono derogare al limite temporale fissato e proseguire nel tentativo di costruire l’accordo sperato. Spesso nella In tal modo la legittimazione dell’assemblea avverrebbe mediazione condominiale i tempi diventano più lunghi contestualmente alla mediazione integrandosi l’una per la necessità di informare l’assemblea dei condomini nell’altra. che richiede dei tempi per la convocazione . Decorsi in ogni caso i quattro mesi potrà accadere che le parti siano Si può delineare in questo senso una nuova opportunità da arrivate ad un accordo o che, al contrario, non essendo sviluppare per facilitare la comunicazione, base di tutta riusciti ad arrivare ad una reciproca intesa vi sia una l’attività dell’ADR (Alternative Dispute Resolution). proposta di accordo da parte del mediatore; Il mediatore, Silvia Elisabetta Brega – Mediatore della Camera di infatti, sebbene sia privo di autorità nell’imporre una Mediazione Nazionale soluzione, ha la facoltà di formulare una proposta silviabrega@libero.it conciliativa. Il medesimo risulta addirittura obbligato se le parti lo richiedano congiuntamente.

In ogni caso la proposta va approvata dall’assemblea con la maggioranza sopra accennata. In caso di mancato raggiungimento della maggioranza la proposta s’intende non accettata.

Il procedimento di mediazione si concluderà quindi con il raggiungimento di un accordo o meno.

Se si tratta di raggiungimento di un accordo questo potrà avvenire sia spontaneamente tra le parti o tramite accettazione di una proposta. In questo caso verrà redatto un verbale al quale verrà allegato il testo dell’accordo sottoscritto dalle parti, dai legali e dal mediatore così da avere efficacia di titolo esecutivo anche senza il vaglio del

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FIERA DEL CONDOMINIO FEDERCONDOMINIO IN FIERA BOLOGNA DAL 14 AL 17 OTTOBRE Dal 14 al 17 ottobre 2015 alla Fiera di Bologna in contemporanea al SAIE: FEDERCONDOMINIO IN FIERA la V edizione della Fiera Nazionale del Condominio.

importante fiera italiana dell’edilizia”.

LE NOVITA’ DEL 2015

La Fiera Nazionale del Condominio, che si terrà in contemporanea al SAIE dal 14 al 17 ottobre 2015, giunge quest’anno alla V edizione dell’evento più importante sul territorio nazionale per unire in un unico luogo, gli amministratori condominiali e le loro Associazioni e le aziende afferenti ai servizi e ai prodotti per il condominio.

FEDERCONDOMINIO IN FIERA, questo il nome dell’evento organizzato da Federcondominio di cui è presidente il Dott. Andrea Mondini e Vicepresidente il Dott.

Stefano Schmidt. Questi ultimi, negli anni scorsi, hanno organizzato le precedenti edizioni della fiera: Nel 2011 a Bologna - SAIE Condominio al SAIE Nel 2012 a Milano – Condominio App al MADE expo Nel 2013 a Milano - Condominio App al MADE expo Nel 2014 a Rimini - CondominioEco a Ecomondo ALCUNI DATI: Nel corso degli ultimi anni la Fiera del Condominio ha totalizzato un numero complessivo di: - Oltre 12.000 Amministratori Condominiali - Oltre 200 aziende espositrici - 100 eventi in Fiera Più di 100 fra meeting, workshop ed eventi con amministratori di condominio ed Associazioni su tutto il territorio nazionale.

- Oltre 20 Associazioni di Amministratori Condominiali presenti nell’ultima edizione della fiera Quest’anno il più importante appuntamento per il mondo del condominio ritornerà alla fiera di Bologna in collaborazione con il gruppo SENAF. “La fiera quest’anno ritorna a Bologna, innanzitutto per la perfetta posizione geografica, centrale e nodale negli spostamenti territoriali – dichiara il Presidente Federcondominio, Andrea Mondini - e poi perché è nello stesso luogo e nelle stesse date in cui si tiene il SAIE, la più

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La fiera è un importante punto di incontro per Amministratori condominiali e aziende del settore, oltre che per le associazioni di categoria, progettisti e artigiani.

Tra le importanti novità, quest’anno è prevista un’AREA FORMAZIONE con aule dedicate, per dare la possibilità, di accedere ai corsi per ottenere i crediti formativi, obbligatori per legge.

Ci sarà la possibilità di scegliere tra diverse tipologie di corsi con docenti specializzati nella formazione professionale.

Tra gli argomenti trattati: sicurezza, comunicazione, management, lavori in quota, linee vita, efficientamento energetico, normative inerenti la professione ecc.

Tra gli eventi importanti: GLI STATI GENERALI DEL CONDOMINIO, che si terranno sabato 17 ottobre 2015 alla presenza dei Presidenti Nazionali delle Associazioni partecipanti.

In più, ogni Associazione di amministratori condominiali organizzerà dei meeting per discutere delle principali tematiche di settore.

Hanno già aderito moltissime associazioni di amministratori di condominio tra cui: APAC, ANAP, ANAPI, FAMCO, MAPI, ACON, UNIMMOBILIARE, ACAP, FNA, CONFAMMINISTRARE, ALAC, ASSIAC, LISIAI. Per ulteriori informazioni è possibile visitare il sito www. federcondominioinfiera.it oppure www.fieradelcondominio. it Dott.ssa Laura Papa UFFICIO STAMPA FEDERCONDOMINIO Via Ottaviano Mascherino 8/a 40128 Bologna press@federcondominio.it cell. 347.0082429 - 329.6094911 www.federcondominio.it

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Condizioni speciali

Per amministratori speciali Con la convenzione APAC / Federcondominio, la Banca Dati del Condominio del Sole 24 Ore a soli 199 + IVA

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PROGETTAZIONE: MADE EXPO 2015 Restauro conservativo IL CONCETTO DI DECORO ARCHITETTONICO Avv. Massimiliano Bettoni (foto a sinistra), dopo una lunga esperienza nelle direzioni legali, fonda nel 2012 lo Studio Legale MaBe, boutique legale con sedi in Milano e Monza, specializzato nelle materie di Real Estate, Diritto Ambientale, Diritto Commerciale, Compliance Aziendali (in particolare Modelli Organizzativi 231, Privacy, Sicurezza sul Lavoro, Corporate Social Responsability, Rating di Legalità) Avv. Giandomenico Graziano, (foto a destra) collabora con lo Studio Legale Mabe in particolare con il dipartimento di Real Estate e nelle attività di pubblicazione e divulgazione formativa dello Studio.

Lo Studio Legale MaBe è strutturato in quattro dipartimenti indipendenti ma tra loro connessi quali: immobiliare – appalti, ambientale, commerciale e compliance.

Nell’ambito immobiliare particolare focus riveste il diritto condominiale.”

Lo Studio si occupa, inoltre di offrire consulenza legale ai vari player del settore Real Estate quali: Fondi Immobiliari, società di costruzione, property company, facilty company, etc.

L

’art. 1117 c.c. indica tutti i beni che devono intendersi comuni salvo il titolo contrario. Come noto, l’elenco offerto dal legislatore è meramente esemplificativo e non esaustivo. Ciò significa che anche un bene non espressamente indicato può rientrare nell’alveo delle parti comuni secondo il principio di accessorietà.

E’ questo il caso del decoro architettonico dell’edificio, il quale, ancorché non menzionato dal legislatore, rientra senz’altro tra quei beni comuni immateriali che devono intendersi impellenti all’esistenza stessa dell’edificio in quanto insiti alla struttura stessa del fabbricato. Esso è sottratto alla discrezionalità della maggioranza e, a fortiori ratione, del singolo, in quanto solamente l’unanimità dei condomini potrebbe decidere in merito alla sua alterazione.

Ciò, tuttavia, è vero fino al � momento in cui il decoro architettonico non si pone da ostacolo ad un diverso interesse contrapposto, altrettanto (o più) meritevole di tutela secondo una scala di valori gerarchica prettamente giuridica.

Come sempre accade nelle materie giuridiche, per comprendere come operano gli istituti è doveroso muoversi dalle definizioni. Il codice civile, però, non si occupa di circoscriverne l’ambito, ma eleva il concetto di decoro architettonico come criterio ostativo agli interventi sulle parti comuni, alla stregua delle nozioni di “stabilità dell’edificio” e di “sicurezza” (così, ad. es., le innovazioni – art. 1120, ult. co. c.c., o le modificazioni delle destinazioni d’uso - art. 1117 ter c.c., sono vietate se si pongono in contrasto

con gli anzidetti beni comuni).

La giurisprudenza, d’altro canto, definisce il decoro architettonico come “l’estetica data dall’insieme delle linee e delle strutture che connotano il fabbricato e gli imprimono una determinata armonica fisionomia” (Cass., 25.01.2010 n.1286; Cass., 11.11.2011 n. 24645), da valutarsi in modo relativo secondo le caratteristiche specifiche ed oggettive dell’edificio. Ciò, vale a dire che la tutela al decoro sarà quanto più proporzionale al particolare valore storico, archeologico od artistico dell’edificio. Sempre secondo la giurisprudenza, le alterazioni che ledono il decoro architettonico sono comunque legittime se “non provocano un effettivo danno economico” , oppure, pur provocando il danno, “creano un’utilità tale da compensare il danno” quale, ad esempio, un aumento della situazione inerente la sicurezza o la stabilità dell’edificio, o, ancora, se si tratta di alterazioni “che non sono gravi, né appariscenti e che nel complesso non peggiorano l’aspetto armonico” (Cass., 31.07.1987 n. 6640; Cass., 07.09.2012 n.

14492 ; Cass., 03.01.2014 n. 53).

Infatti, la tutela del decoro architettonico non può stendersi senza limiti e non deve ritenersi indiscriminatamente sovraordinata e preminente a qualsivoglia altro principio contrapposto, ma si deve necessariamente svolgere, di volta in volta, una concreta ed effettiva valutazione.

Il legislatore, quindi, non indica analiticamente i criteri per prediligere l’uno o l’altro interesse bensì rimette la valutazione in capo al Giudice di merito,

il cui solo, può definitivamente sancire se nel caso concreto vi siano i presupposti per privilegiare il decoro architettonico o preferire il mantenimento di strumenti atti a proteggere beni primari quali, ad esempio, la vita, la salute ed il patrimonio.

Così, ad esempio, si è ritenuta legittima l’installazione delle inferriate alle finestre ad opera del singolo, la quale, pur portando un turbamento del decoro, tale alterazione è accompagnata da un’utilità maggiore in termini di sicurezza (Corte d’Appello di Milano 14.04.1989).

Si è ritenuta invece illegittima l’installazione uti singulus di due condizionatori sulla facciata dell’edificio, in quanto, in tal caso, nessun ulteriore interesse primario meritava maggiore protezione che il decoro architettonico (Cass., 06.10.2014 n. 20985).

In conclusione, a fronte di una esigenza di interessi primari, alla luce di quanto asserito dalla giurisprudenza, il decoro architettonico che non venga leso in modo sproporzionale deve lasciare spazio al preminente interesse della protezione di diritti primari e ciò anche se il disposto del regolamento contrattuale dovesse vietare l’apposizione, essendo una tale indeterminata obbligazione di non facere immeritevole di tutela giuridica ex art. 1322 cod. civ. Ciò sarebbe oltremodo più vero nel caso in cui il singolo si preoccupasse di adottare idonee misure a tutela del decoro, rimettendo in seno all’assemblea consigli utili per l’alterazione dello stesso.

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PROGETTAZIONE: Restauro conservativo AGGIORNAMENTO AVV ARNALDO COGNI tel. 02-5453682 fax.02-54103091 arnaldocogni@legalmail.it (contitolare dello studio BRAGATO-COGNI-JANNUZZI) VIA CASTEL MORRONE 2 - 20129 MILANO AVVOCATO CIVILISTA OPERANTE PREVALENTEMENTE IN MATERIA DI DIRITTO IMMOBILIARE, SOCIETARIO E NEL DIRITTO SPORTIVO COORDINATORE APPC (ASSOCIAZIONE PICCOLI PROPRIETARI DI CASE) PER LA LOMBARDIA NONCHE’ MEMBRO DEL CONSIGLIO DIRETTIVO NAZIONALE E REVISORE DEI CONTI PRESIDENTE DELL’ASSOCIAZIONE PARKING DAY MILANO. - PRESIDENTE DELL’ASSOCIAZIONE SANTA MARIA DI LOPPIA (BELLAGIO, COMO) DA ANNI IMPEGNATA AL RECUPERO/SALVATAGGIO DELLE BARCHE STORICHE LARIANE PRESIDENTE DELLA COMMISSIONE D’APPELLO FEDERALE NELL’AMBITO DEL SETTORE GIUSTIZIA DELLA FEDERAZIONE ITALIANA CANOTTAGGIO

PROCEDURE DI RILASCIO, PARTE II LE NOVITA’ IN TEMA DI BENI MOBILI ESTRANEI ALL’ESECUZIONE

P

er chi opera nel settore immobiliare In un recente articolo, sempre pubblicato su questa rivista, il sottoscritto ha fortemente criticato il “nuovo” (perché oggetto della riforma operata nella seconda metà del 2014) art.

609 del codice di procedura civile per la parte dello stesso che ha complicato le incombenze a carico del proprietario che, all’esito di azione di sfratto nei confronti del proprio inquilino moroso, è in procinto di recuperare il possesso del proprio immobile.

La critica, nello specifico, riguardava la necessità, ora, per il proprietario procedente, di notificare all’inquilino, che non si fa trovare in casa nel corso degli accessi dell’ufficiale giudiziario, specifico atto con cui si invita lo stesso ad asportare i propri beni presenti in loco entro un certo termine.

Questo incombente, che ha evidentemente dei costi a carico della proprietà incolpevole, una volta non era necessario perché l’invito all’asporto era fatto dallo stesso ufficiale giudiziario in sede di sgombero.

Fermo restando il malcontento su questa novità, soprattutto nell’ottica di coloro i quali, come chi scrive, tutelano in particolare la piccola proprietà immobiliare già vessata dalla fiscalità ed in generale dalle tante spese sulla casa, vi è da riferire della parte nuova contenuta nella medesima disposizione di legge relativamente ai beni lasciati nell’immobile dall’inquilino nel momento in cui avviene il rilascio forzato.

Un tempo e cioè vigente l’art 609 c.p.c. ante riforma, l’ufficiale giudiziario dava un termine per l’asporto dei beni da parte dello sfrattato nominando custode degli stessi il proprietario o un suo delegato.

Il problema si poneva quando, decorso infruttuosamente questo termine, nulla accadeva con il risultato che l’immobile restava sostanzialmente inutilizzabile perché gravato dalla presenza di beni altrui dei quali, peraltro, il proprietario era tenuto a rispondere sulla base delle norme in materia di custodia.

Molti i casi in cui l’interessato

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(proprietario) doveva a quel punto rivolgersi nuovamente all’assistenza di un professionista per gestire la delicata situazione.

Ora, per effetto della novella, tale situazione trova, vi è da dire finalmente, specifica regolamentazione.

E’ stato infatti previsto (art. 609 c.p.c. primo comma) che ove non intervenga il ritiro dei beni nel termine assegnato allo sfrattato l’ufficiale giudiziario, pur sempre a richiesta (e spese) del proprietario, determina il valore di realizzo dei beni stessi indicando anche le prevedibili spese di custodia ed asporto.

Se ne vale la pena si dispone (art. 609

stabilisce cosa si deve fare nel caso in cui i beni lasciati in loco siano stati precedentemente oggetto di pignoramenti e/o sequestri da parte di terzi estranei al rapporto locatizio con la previsione di immediata informativa da parte dell’ufficiale giudiziario a detti creditori.

In altre parole più semplici il legislatore è finalmente intervenuto per colmare quella che, a tutti gli effetti, era una lacuna del passato regolando una situazione, per nulla infrequente, dove spesso bisognava “inventarsi” la via d’uscita.

Al lato pratico, pur apprezzando lo sforzo di cui alla novella, non si può non rilevare come la procedura appena descritta dovrà, il più delle volte, transitare comunque dal giudice dell’esecuzione con tutte le immaginabili lungaggini e aggravio di spese a carico di chi, già, ha dovuto sostenere i costi della procedura di sfratto e sopportare le snervanti tempistiche ad esse connesse.

Giusto era dire e con oggi si è detto, che come spesso accade, la riforma quale quella qui presa in esame, ha portato oltre agli aggravi per la proprietà già ampiamente censurati anche novità certamente apprezzabili.

Avv. Arnaldo Cogni (Presidente APPC Milano Scarlatti, membro del Consiglio c.p.c. secondo comma) per la custodia in Direttivo per la Lombardia e Revisore altro luogo e quindi per la vendita, in caso dei Conti) contrario si dispone per lo smaltimento o la distruzione. art. 609 c.p.c. – provvedimenti circa Smaltimento e distruzione sono i mobili estranei all’esecuzione subordinati al trascorrere di almeno modificato dall’art. 19, D.L. 12.09.2014, due anni dalla scadenza del termine per n. 132 con decorrenza dal 13.09.2014 il ritiro solo nel caso in cui i beni relitti ed applicazione ai procedimenti iniziati siano documenti inerenti lo svolgimento a decorrere dal trentesimo giorno di attività imprenditoriale o professionale successivo alla data di entrata in vigore (art. 609 c.p.c. terzo comma). della legge di conversione del suddetto La norma in oggetto disciplina poi come decreto, convertito in legge dalla L. procedere con la vendita dei beni in 10.11.2014, n. 162 con decorrenza dal custodia stabilendo anche la possibilità 11.11.2014). per colui che è proprietario dei beni, ante vendita, di chiederne la riconsegna per la Regione Lombardia) condizionatamente al pagamento delle spese di custodia ed asporto. art. 609 c.p.c. – provvedimenti circa i Sempre al fine di normare il normabile mobili estranei all’esecuzione - modificato un’ultima disposizione (art. 609 c.p.c.) dall’art. 19, D.L. 12.09.2014, n. 132 con decorrenza dal 13.09.2014 ed applicazione ai procedimenti iniziati a decorrere dal trentesimo giorno successivo alla data di entrata in vigore della legge di conversione del suddetto decreto, convertito in legge dalla L. 10.11.2014, n. 162 con decorrenza dal 11.11.2014).

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PROGETTAZIONE: Restauro conservativo ASSICURAZIONE Servizi di outsourcing della gestione sinistri, rivolti ad amministratori di condomini ed a gestori di patrimoni immobiliari

O

ttimizzazione gestione pratiche di sinistro con diminuzione di responsabilità nei confronti degli amministrati, ottimizzazione del lavoro d’ufficio, risparmio di tempo, maggiore rispondenza della liquidazione ai danni richiesti ed indennizzabili secondo i termini di polizza.

O

ggi, più che in passato, il sinistro condominiale è diventato motivo di tensione, soprattutto in rapporto alla contingenza economica ed ai fattori di stress derivati.

Sono da considerare, poi, gli eventuali rapporti conflittuali tra condomini che impediscono o complicano la soluzione del problema, di per sé banale, generato da un danno subito e, talvolta, disconosciuto dal danneggiante, con attribuzione della causa agli impianti condominiali.

L’amministratore condominiale ed i suoi collaboratori, oltre che dare risposte pronte e corrette ai propri condomini, devono saper gestire non solo la mera formalità burocratica del sinistro, ma anche, talvolta, la gestione degli artigiani od imprese che dovranno eseguire i ripristini, i rapporti con i condomini interessati, il rapporto con l’agenzia od il consulente assicurativo e quello con i periti e valutare l’adeguatezza dell’offerta rispetto alla richiesta avanzata.

Spesso, se non sempre, ha anche la responsabilità di dover firmare un atto di accertamento anche per conto dei suoi amministrati.

Tutto questo comporta un dispendio di tempo di tutto lo studio o dell’ufficio interno preposto, a scapito di quello

PROFESSIONE IMMOBILIARE

da dedicare alla gestione ordinaria e straordinaria della normale attività.

Va inoltre considerato che, qualche volta, i periti coinvolti possono essere due o più per la coesistenza, oltre alla polizza condominiale, di polizze private che offrono garanzie e coperture diverse, parziali e talvolta non omogenee. Questo porta ad accrescere le conflittualità per l’attribuzione di responsabilità, di addebito di franchigie e/o scoperti, ecc.

Diventa, quindi, utile avvalersi della collaborazione di una società esterna come supporto dell’amministratore e, di conseguenza dei condomini, per la gestione della pratica di liquidazione/ risarcimento del sinistro, lasciando allo Studio solo l’onere di apertura del sinistro e di firma della quietanza finale.

Naturalmente con costante monitoraggio del processo ed aggiornamento dello stato di avanzamento anche nei confronti dei condomini coinvolti.

Dal momento di apertura del sinistro, la società di consulenza si rapporta con i condomini, come interlocutore unico e coordinatore dei sopralluoghi, con gli artigiani e con i periti, al fine di ottimizzare le operazioni e di ridurre i tempi di chiusura della pratica.

Attraverso l’utilizzo di artigiani ed imprese fiduciarie convenzionate, dovrà essere creato un fascicolo contente la documentazione fotografica prima, durante e dopo i ripristini, oltre ai consuntivi ed ai preventivi degli interventi necessari, che verrà inviato ai periti per potersi, poi, occupare della trattazione della somma da riconoscere.

Per gli accordi stabiliti con i fiduciari, nella maggior parte dei casi, il costo fatturato potrà essere pari al danno accertato dai periti ed imputabile ai danni diretti sostenuti o da sostenersi per l’evento trattato, al lordo delle franchigie e/o scoperti contrattuali, riducendo di conseguenza l’esposizione economica dei condomini e/o del condominio.

In concreto, affidando la gestione e la soluzione dei problemi ad una struttura esterna, che si pone come unico referente per lo studio di amministrazione, i condomini ed il perito, , i vantaggi del servizio di outsourcing della gestione dei sinistri si concretizzano in: - per lo Studio di Amministrazione: una minore responsabilità che si concretizza anche nel risparmio di tempo e quindi nell’ottimizzazione delle risorse interne, fornendo così un migliore servizio ai

28

S.G.S. S.a.s. Stefano Poglio Via Tonale, 9 20125 Milano Tel. 02.23369297 info@societasgs.com

propri amministrati.

- per il condomino: resa di tutte le informazioni necessarie sulle modalità di liquidazione/risarcimento del sinistro, servizio completo di gestione delle ditte/ artigiani, organizzazione dei lavori, gestione della raccolta dei preventivi/ consuntivi, raccolta di documentazione fotografica, invio dei documenti ai periti.

Da ultimo, è da tenere in debito conto che, le modalità di gestione dei sinistri rientrano nella valutazione durante una eventuale certificazione dello Studio di Amministrazione in base alla norma UNI 10801. Soprattutto in studi di medie dimensioni, pur con conoscenze di base, non sempre è facile poter disporre delle necessarie competenze, affiancate da esperienza nel settore, per poter ottenere il giusto riconoscimento delle proprie capacità e professionalità.

Stefano Poglio S.G.S. S.a.s., nata dalla sommatoria di esperienze professionali di diversi studi e professionisti, con i quali è stata instaurata una solida collaborazione per rispondere al meglio alle esigenze dei propri clienti, che per vocazione ha sempre assistito aziende e privati fin dal 2002, si propone quale soggetto unico di raccordo tra l’assicurato (condominio e condomini), gli artigiani e la compagnia di assicurazione, rappresentata dal perito incaricato.

La qualificata consulenza di S.G.S., nella gestione dell’intero processo risarcitorio, potrà portare a tutti i vantaggi sopra descritti. FASE 3: RICHIESTA DANNI E CONCLUSIONE SGS

PERITO

RISULTANZE E VALUTAZIONE DEI DANNI

SOPRALLUOGO

FASE 4: CONCLUSIONE PRATICA

PERITO

SGS

AMMINISTRATORE

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2015/ n.16

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RISPARMIO ENERGETICO Olivia Carone,Arch.

Esperto CasaClima 12/1, via Domenico Cimarosa 20144 Milano T. +39 02 48519941 F. +39 02 4819197 mail o.caboto@hotmail.it

L’importanza del Blower Door Test

L

e recenti norme europee, in particolare la Direttiva del 2010 Energy Performance of Buildings e la successiva del 2012 Energy Efficiency Directive, costituiscono la principale legislazione UE per ridurre i consumi energetici negli edifici secondo le quali diventa obbligatorio includere la certificazione energetica in tutti gli annunci per la vendita o la locazione di edifici e istituire sistemi di controllo per impianti di riscaldamento e di condizionamento d'aria, o mettere in atto misure di effetto equivalente, fissare requisiti minimi di prestazione energetica per i nuovi edifici, per le ristrutturazioni degli edifici e per la sostituzione o messa a norma di elementi da costruzione (impianti di riscaldamento e di raffreddamento, tetti, muri, etc.), stabilire gli elenchi di misure finanziarie nazionali per migliorare l'efficienza energetica degli edifici.

costruzione, ma anche di importante ristrutturazione.

interna provocano discomfort consentendo a correnti d’aria fredde di penetrare attraverso le fessure. Il L’obiettivo è quello di verificare la valore occorrente della permeabilità presenza di un criterio qualitativo all'aria è dato dal valore n50 cioè dal rapporto tra portata d'infiltrazione d'aria e volume interno dell'edificio

per edifici ad alta efficienza energetica definito “tenuta all’aria” che indica una qualità intrinseca che dovrebbero possedere le abitazioni ovvero la capacità di mantenere l’aria

Ma soprattutto tutti i nuovi edifici dovranno essere edifici a “energia quasi zero” entro il 31 dicembre 2020 (edifici pubblici dal 31 Dicembre 2018). Per ottemperare è necessario adottare una serie di criteri nella costruzione, nella ristrutturazione e manutenzione sia dell’intero edificio che della singola unità immobiliare che ne faccia parte, secondo una coerenza complessiva.

Un aiuto per verificare la qualità globale degli interventi svolti ci calda all’interno del volume abitato viene dal Blower Door Test che e riscaldato senza quelle dispersioni andrebbe svolto sempre in caso di che, abbassando la temperatura

o dell'abitazione definito anche come indice di ricambi d'aria ad una differenza di pressione di 50 Pascal.

Se ne deduce che per garantire una buona tenuta all’aria deve essere realizzato appositamente uno strato continuo impermeabile all’aria che darà il vantaggio di mantenere all’interno la quantità d’aria calda d’inverno e fresca d’estate.

In alcuni casi, quando gli edifici raggiungono un’efficienza

RISPARMIO ENERGETICO

energetica elevata, è indicato anche l’inserimento di un impianto di ventilazione meccanica controllata (VMC) che mantenga un flusso dolce

le ventiquattro ore; in questo modo non è necessario aprire le finestre per ventilare e così facendo disperdere calore.

continuo di aria pura e preriscaldata Il Blower Door all’interno degli ambienti per tutte un particolare

di ventilazione montato in corrispondenza di una porta esterna, solitamente d’ingresso. Dopo aver sigillato tutte le aperture il ventilatore prima aspira l’aria e mette in depressione l’unità immobiliare poi in sovrappressione. Di conseguenza l’aria esterna prima entra poi esce dall’edificio attraverso fessure e giunti. Si rilevano i valori così trovati secondo specifiche tabelle di misura per verificare appunto, la capacità dell’involucro di rimanere impermeabile.

Un buon livello di prestazioni di tenuta all’aria consente una riduzione importante del carico termico, rende più efficaci le azioni Test utilizza di efficienza energetica applicate dispositivo alle strutture quali isolamento termico e serramenti efficienti, consente l’utilizzo di minori e meno costosi impianti di climatizzazione che possono così massimizzare l’uso di fonti rinnovabili e produce un’effettiva e sostanziale riduzione nei costi di gestione degli edifici con un conseguente aumento di valore immobiliare.

Olivia Carone Architetto 12/1 via Domenico Cimarosa 20144 Milano - t. +39 02 48519941 - f. +39 02 4819197 e-mail o.caboto@hotmail.it

CONDOMINIO E SICUREZZA LAVORARE IN SICUREZZA RISPARMIANDO

I

n Italia più di 100 persone muoiono ogni anno a seguito di cadute dall’alto che

avvengo durante lo svolgimento del proprio lavoro.

Le cadute avvengono in una frazione di secondo, ma questi incidenti possono essere evitati.

Le coperture delle nostre case e dei nostri condomini sono a tutti gli effetti dei luoghi di lavoro, anche in fase di manutenzione ordinaria.

Sui nostri condomini minimo due o tre volte all’anno antennisti, spazzacamini, manutentori, installatori di impianti eseguono lavorazioni in copertura e sono di conseguenza esposti al rischio di perdere la vita a causa della caduta dall’alto.

Nessuno di noi vorrebbe che un incidente si verificasse nel proprio condominio.

In Italia, la salute e la sicurezza sul lavoro sono regolamentate dal D.Lgs. 81/2008 e s.m.i., noto come Testo unico sulla sicurezza sul lavoro. Tale decreto è valido su tutto il territorio italiano ed impone la messa in sicurezza di tutti i luoghi di lavoro.

Di conseguenza, il committente ha sempre l’obbligo di fornire un luogo di lavoro sicuro e i sistemi di prevenzione adeguati. Il committente in un condominio è l’amministratore. In riferimento ai lavori di manutenzione sul tetto e, più in generale, nei luoghi di lavori in quota per dormire sonni tranquilli l’amministratore e i

condòmini hanno due possibilità: impedire fisicamente l’accesso ai luoghi di lavoro non sicuri o mettere in sicurezza le coperture.

Esistono varie opzioni per mettere in sicurezza le coperture: ponteggi, parapetti provvisori sono sistemi temporanei e vanno dunque posti in essere per ogni singolo intervento. Il costo si ripresenta quindi per ogni singolo intervento.

Una soluzione permanente e definitiva, come l’installazione di linee vita e relativi dispositivi anticaduta, presenta molteplici vantaggi: in primis si affronta la spesa un’unica volta e tutti i successivi interventi si affrontano senza ulteriori costi e senza pianificazione preventiva.

L’intervento per l’installazione di un sistema di sicurezza permanente richiede normalmente uno, massimo due giorni di lavoro. Per garantirne la qualità, il sistema deve essere certificato da un ente notificato.

L’installazione dev’essere effettuata da personale qualificato, che al termine

dell’intervento rilascerà una certificazione di corretta messa in opera.

La linea vita presenta ulteriori vantaggi rispetto ai sistemi provvisori: permette di lavorare in sicurezza senza il rischio di cadute dall’alto, può essere utilizzata contemporaneamente da una o più persone e offre massima libertà di movimento.

La linea vita è uno strumento pronto all’uso per future manutenzioni, quindi utilizzabile anche in situazioni di emergenza, è progettata da tecnici specializzati e quindi garantita nella sua funzionalità.

La soluzione è permanente e non andrà ripetuta per ogni manutenzione o intervento da effettuare sulla copertura.

L’installazione della linea vita permette al condominio di risparmiare molti soldi e garantisce il rispetto della legge per la sicurezza sul lavoro.

La tutela della vita è un valore inestimabile.

Prevenire il rischio di infortuni e di cadute dall’alto che possono essere fatali è un dovere di legge e un dovere civile.

Nel proprio ambito di lavoro ognuno di noi pretende il massimo della sicurezza.

Chi lavora sui tetti, di solito, non la chiede e non la riceve.

Oggi tocca a voi decidere se il vostro antennista o lattoniere merita di lavorare in sicurezza oppure no.

Trentino Sicurezza