12 Professione Immobiliare Luglio 2011

Anno 5 - n. 12 Luglio 2011

Poste Italiane Spa - sped. abb. postale DL.353/ 2003 (conv In. 27/02/2004 n.46) art.1 comma 1,DCB Milano

APAC 2011: i risultati e gli sviluppi Grande Sondaggio Nazionale Amministratori di Condominio

Partecipate numerosi: istruzioni su: www.apacmilano.it\sondaggio e www.webcondominio.eu\sondaggio

Metropolis: la cittĂ fantastica La Legionella Pneumophila negli impianti

Verifica degli ascensori e degli impianti elettrici di messa a terra 150 anni di UnitĂ di Italia: Onore ai precursori

Promozione: Verifica di Tenuta Condotte Gas su tutto il territorio WEROTEC Leader nel settore, propone un’offerta promozionale per il controllo ed il risanamento delle tubazioni di gas metano, in conformità alla norma UNI 111137-1.

Werotec s.r.l.

UNI 11137-1 1) Tenuta idonea al funzionamento perdita non maggiore di 1 dm³/h 2) Tenuta idonea al funzionamento temporaneo perdita da 1 dm³/h fino a 5 dm³/h

CIRCOSTANZE CHE RICHIEDONO LA VERIFICA DEI REQUISITI DI TENUTA La verifica della sussistenza dei requisiti di tenuta degli impianti interni, oltre a quanto previsto dalle disposizioni legislative e/o normative vigenti, deve essere effettuata nei seguenti casi:

3) Tenuta non idonea al funzionamento perdita maggiore di 5 dm³/h

persistente odore di gas; sostituzione di apparecchi; sostituzione del tipo di gas distribuito; riutilizzo di impianti gas inattivi da oltre 12 mesi; esito incerto delle verifiche di tenuta indicate dalla UNI 10738;

almeno ogni 10 anni, ove non diversamente disposto;

Per tutti gli Amministratori Condominiali, gli utenti singoli ed installatori termoidraulici, al fine di verificare la corrispondenza alla normativa sopra riportata, viene offerta la possibilità di controllare lo stato delle tubazioni del gas, per mezzo di prova strumentale idonea, che rilevi eventuali perdite volumetriche.

Tale procedura non comporterà alcuna spesa per l’utente, in caso di tenuta idonea.

Nel caso di rilevamento di una perdita su una colonna o tubazione, sarà addebitato un prezzo forfettario per la localizzazione, che al momento del risanamento verrà detratto dalla spesa totale.

Il risanamento verrà eseguito per mezzo di un trattamento non invasivo, idoneo e a normativa europea.

Werotec s.r.l.

Via Andreas Hofer, 46 I—39011 Lana (BZ) Tel.: + 39 0473 491 999 Fax.: + 39 0473 491 998 info@werotec.it www.werotec.it

SOMMARIO 4

Editoriale: Ing.Stefano Milanesi Steve Jobs - Unire i punti e il nostri successi APAC e Professione Immobiliare in cifre

4

Urbanistica: Arch. Silvia Meneghini Metropolis, la città fantastica - Regia di Fritz Lang

5

Tecnologia: Daniele Musazzi La Termoregolazione e la contabilizzazione dei consumi

8 9

Le Aziende informano Tecnologia: Stefano Bonfanti La Legionella Pneumophila negli impianti

PROFESSIONE IMMOBILIARE Pubblicazione trimestrale Direttore responsabile: Ing. Stefano Milanesi Editore APAC Associazione Professionale Amministratori di Condominio sito web: www.webcondominio.eu e-mail: professioneimmobiliare@yahoo.it

10

La Parola all’ Avvocato Avv.Mariagrazia Longhitano Suddivisione spese condominiali

13

Recensioni

14

Mostre e Convegni

14

Certificazione Verifica degli ascensori e degli impianti elettrici di messa a terra

15 16

Tecnologia: Alberto Vignati L’amianto Cultura: Lorenzo Milanesi Nel 150° anniversario dell’unità d’Italia onori ai precursori La parola all’ Avvocato: Avv.Livia Chiara Mazzone Obblighi di sicurezza dell’ amministratore

18

20

Criteri di progettazione per rampe finalizzate al superamento delle barriere architettoniche

21

La parola al Commercialista Dott.ssa Antonella Chiametti Inquadramento e adempimenti fiscali dell’ amministratore di condominio

23

Tecnologia: Franz Georg Issing: Alla ricerca delle perdite nascoste con l’alta tecnologia

26

Promozione e Sviluppo Lucia Rizzi: lucia.rizzi@fastwebnet.it 393 7281395 Grafica e Stampa presso Tipografia Il Punto Rosso Services S.r.l.

Via Ambrogio Alciati, 5 – 20146 Milano info@ilpuntorossoservices.com Al numero 12 di Professione Immobiliare Luglio 2011 - hanno collaborato: Stefano Milanesi, Lorenzo Milanesi, Fabio Modenesi, Antonella Chiametti, Silvia Meneghini, Nives Castenetto, Maria Grazia Longhitano, Daniele Musazzi, Stefano Bonfanti, Alberto Fanti, Fabio Loschi, Alberto Vignati, Livia Chiara Mazzone, Fabio Modenesi, Franz Georg Issing.

Registrazione Tribunale di Milano n. 187 del 20 marzo 2007 Testata iscritta al Registro Operatori di Comunicazione (R.O.C.) n. 15634

Gli articoli di Professione Immobiliare sono pubblicati anche sul sito www.webcondominio.eu In copertina:

INFORMATIVA AI SENSI DEL D.LEGS 196/2003 Si rende noto che i dati in nostro possesso liberamente ottenuti per potere effettuare i servizi relativi a spedizioni, abbonamenti e similari, sono utilizzati secondo quanto previsto dal D.Legs.196/2003.

Titolare del trattamento è Professione Immobiliare - APAC (professioneimmobiliare@yahoo.it). Si comunica inoltre che i dati personali sono contenuti presso la nostra sede in apposita banca dati di cui è responsabile Professione Immobiliare APAC a cui è possibile rivolgersi per l’eventuale esercizio dei diritti previsti dal D.Legs.196/2003.

Per ricevere Professione Immobiliare, richiedere il modulo di autorizzazione all’utilizzo dei dati personali a: professioneimmobiliare@yahoo.it

foto Milanesi: Parigi La Grande Arche de la Défense

Manoscritti, dati, documenti.

Gli articoli e qualsiasi materiale pubblicato in Professione Immobiliare rappresentano le esperienze e le opinioni degli autori ed in nessun caso impegnano Professione Immobiliare nè la Redazione della rivista.

Gli articoli e/o i documenti inviati alla rivista Professione Immobiliare (anche a mezzo posta elettronica o consegnati direttamente presso la nostra sede), anche se non pubblicati, non saranno restituiti. La Redazione non è in alcun modo impegnata a pubblicare gli articoli e/o i documenti ricevuti. La collaborazione si intende a titolo gratuito.

E’ possibile per le case editrici o singoli autori inviare i testi o le immagini senza copyright di cui si richiede la pubblicizzazione al seguente indirizzo email a:

Le collaborazioni con Professione Immobilare sono gradite.

Eventuali proposte di articoli devono essere indirizzate a: professioneimmobiliare@yahoo.it. Gli articoli devono essere completi di tutte le immagini libere da qualsivoglia copyright e didascalie e devono seguire le indicazioni redazionali ed editoriali presenti sul sito: www.webcondominio.eu/norme_redazionali.htm

professioneimmobiliare@yahoo.it

PROFESSIONE IMMOBILIARE

3

2011/ n.12

EDITORIALE

Steve Jobs Unire i punti e i nostri successi “Steve Jobs, CEO di Apple, durante un meraviglioso discorso per l’inizio dell’anno accademico di Stanford, parla dell’ importanza di sapere “unire i punti”.. Da studente universitario in informatica non aveva retto il pressante schematismo del suo corso di laurea e ne era uscito per potere frequentare liberamente i corsi che più corrispondevano ai suoi desideri, percependo molto bene i pericoli di questa scelta, ma non vedendone ancora i vantaggi. Non riusciva a capire come mai lo potesse interessare tanto il corso di grafica, così lontano in quel momento dalla sua scelta principale.

Guardando però adesso in retrospettiva come l’impero di Apple sia costruito sulla una facilità di utilizzo, che deriva primariamente da un chiaro approccio grafico, tutti, lui compreso, ne comprendono il peerchè. E così i punti si uniscono.” (Per la ricchezza della nazione – Etica Anti crisi – a cura di Ivan Rizzi – Fondazione Banca Europa – It’s a brave new World – Andrea Batilla Direttore di IED Moda Lab Milano)

Ho citato questo breve brano dell’ articolo in quanto corrisponde con i concetti che da anni porto personalmente avanti, in particolare quello dell’ azione disaggregata per ricostruire scenari e prospettive per le azioni future in un ambiente complesso olistico.

Se ci riferiamo a quanto sopra possiamo trovare moltissimi esempi nelle più

svariate professionalità: pensiamo ai medici ed al progresso che hanno potuto (e potranno fare) con l’informatica, ecc.

In un ambito come il nostro queste considerazioni valgono ancor di più: la vastità degli argomenti toccati e le innumerevoli occasioni di miglioramento che possiamo sfruttare ogni giorno e trasferire sui nostri committenti, sono una occasione unica di applicazione del concetto dell’ “unione dei punti”.

Allora proviamo banalmente a elencare dei punti da unire e da approfondire: la comunicazione interpersonale e istituzionale, parlare in pubblico, lo sviluppo sostenibile, l’etica del buon amministrare, il sostegni dei più deboli, la motivazione, l’immagine, le fonti rinnovabili, la scarsità delle risorse, internet, la rete, la giurisprudenza, le tecniche, lo sviluppo, …..

Insomma una serie di argomenti che isolati rappresentano solo se stessi, ma che affrontati e legati tra di loro possono trasformare la nostra attività quotidiana in un motore inarrestabile che la concorrenza non riuscirà mai a copiare.

Stefano Milanesi

APAC nel 2011: Tanti passi avanti!!!

7 sessioni di corsi per i soci a Milano e Monza e (novità) Busto Arsizio

Impostazione nuovi corsi a Busto Arsizio, Firenze e Rimini 4 sessioni di convegni aperti al pubblico Più di 600 Consulenze gratuite ai soci via email Consulenze gratuite ai soci telefoniche Consulenze gratuite ai soci scritte 3 Numeri di Professione Immobiliare rivista gratuita distribuita a 6.000 indirizzi di Amministratori in tutta Italia 20.000 pagine di manuali e dispense Stand presso il MADE Expo dal 5 al 8 Ottobre 2011 (240.000 visitatori nel 2010) 2 Convegni al Made Expo 2010 con 150 partecipanti cad.

Convegni in Zona 2 a Milano con A2A Contatti con le più importanti realtà del settore immobiliare Contatti e collaborazione con le più importanti riviste del settore; Convenzioni con 5 grandi strutture di servizio al Condominio.

CONFIAC - Consorzio di Associazioni di Amministratori di Condominio

Per la Vostra pubblicità su Professione Immobiliare

professioneimmobiliare@yahoo.it PROFESSIONE IMMOBILIARE

4

2011/ n.12

Milano Architettura Design Edilizia Fiera Milano, Rho 05_08 Ottobre 2011

Segnali di futuro Prodotti, soluzioni e tecnologie per progettare e costruire i nuovi capolavori dell'edilizia.

Incontri ed eventi per un'architettura sostenibile e sicura. Un solo grande appuntamento, MADE expo la piĂš importante fiera internazionale dell'edilizia.

MADE expo è un’iniziativa di: MADE eventi srl Federlegno Arredo srl

Organizzata da: MADE eventi srl tel. +39 051 6646624 s +39 02 80604440 info@madeexpo.it s made@madeexpo.it

Promossa da:

www.madeexpo.it

Urbanistica Silvia Meneghini, architetto

Diplomata al Liceo Classico e Laureata al Politecnico di Milano è iscritta all’Ordine degli Architetti, della Provincia di Milano, ha condotto i suoi studi approfondendo lo studio delle discipline per la progettazione bioclimatica e finalizzata al risparmio energetico, impegno per il quale è stata anche ammessa al Dottorato di Ricerca in Tecnologia e Progetto per l’Ambiente Costruito presso il dipartimento Building Envinronment Science & Technology (BEST) del Politecnico di Milano.

Ha collaborato con diversi studi di Progettazione Architettonica (residenziale, terziario, industriale), Urban Planning, Interior and Yacht Design e con numerosi professionisti del settore.

Oltre a seguire la propria attività attualmente collabora anche per uno studio di architettura di Milano, nell’ambito dello sviluppo dei progetti architettonici e della direzione lavori di opere pubbliche per l’impiantistica sportiva. e-mail: info@desin.it - sito web: www.desin.it

Metropolis, la città fantastica. Regia di Friz Lang “Innanzitutto, io dovrei dire, sono una persona che guarda” così parla di sé Friz Lang, regista del film “Metropolis”, girato del 1926 nella più centrale delle aree mittleuropee, storicamente, artisticamente e architettonicamente.

E, a pensarci bene, di cose da guardare ce n’erano davvero tante in quella Germania degli anni trenta del novecento… Così un viaggio alla volta di Hollywood per presentare il suo film “I Nibelunghi” che tanto affascinò Hitler, e la visione di una New York notturna illuminata a giorno, suggeriscono nel giovane regista l’idea per un nuovo lavoro sulla Città del Futuro.

Il mio è forse un riassunto breve e “dissacratorio” della genesi di un film che ha saputo fare storia.

E non solo storia del cinema, per la sua capacità espressiva e comunicativa, la sua nomea (poco condivisa dal regista) di capolavoro del cinema espressionista e la sua autorità, ma anche per la straordinaria e inquietante circostanza storica articolatasi nel decennio successivo. Infatti quella che in Metropolis è la Macchina che “ha bisogno dell’uomo” ma ne scandi-

PROFESSIONE IMMOBILIARE

sce il tempo e la vita appropriandosene, nella realtà storica è stata la Macchina che con la medesima precisione viene creata dall’uomo per pianificarne la distruzione di massa.

E non a caso, Goebbels, uno tra i più stretti collaboratori di Hitler, fu

ranea. Tra tutti all’espressionismo pittorico come volontà esasperata di comunicazione e di espressione dell’interiorità di un soggetto di cui, forse, l’impressionismo si era dimenticato. In secondo luogo (ma non per importanza) è evidente il riferimento al razionalismo architettonico di Gropius e Mies (con i quali condividerà anche la triste esperienza dell’espatrio da parte del regime nazista) come avanguardia che attraverso nuove disponibilità tecnologiche, risveglia un rinnovato interesse per i temi dell’architettura, volto soprattutto a dare delle risposte concrete alle esigenze diffuse della società del suo tempo. I rimandi a queste correnti si fanno particolarmente evidenti nelle scelte scenografiche volte ad una manipolazione dello spazio molto attenta al suo studio geometrico e all’impreziosimento di tale studio mediante la scelte illuminotecniche.

E’ il caso di dire quindi che Friz Lang con un film che non è una narrazione di storie (come lui stesso lo ha definito) ma un libro di immagini, arricchito dallo studio e dall’impiego delle avanguardie artistiche

mandato dallo stesso ad affidare a Lang la realizzazione dei film nazisti. Nella moltitudine che al ritmo serrato della musica, in Metropolis, contribuisce con il proprio lavoro nella città sotterranea a dare la linfa alla città dei padroni della stessa, potremmo erroneamente individuare quel proletariato del manifesto di Marx ed Engels, in realtà è rilavabile un bel più accentuato rimando ad una civiltà basata sul lavoro e sulla condizione degli schiavi, come quella dell’Antico Egitto.

Ecco che il cinema, attraverso un linguaggio di immagini che si riferiscono ad una dimensione spaziale surreale, diventa non tanto una denuncia bensì qualcosa di decisamente più spaventoso, come la previsione di un (annunciato) futuro altrettanto inquietante. Il linguaggio scelto da Lang, attinge molto ai movimenti culturali che si vanno diffondendo partendo proprio del suo tempo, ha saputo dare una dalla Germania a lui contempo- visione quasi profetica del futuro in

6

2011/ n.12

Urbanistica chiave surreale, rievocando un’immagine che appartiene ad una realtà del passato.

Presente passato e futuro si mescolano e si rimescolano tra reale e fantastico secondo un ordine abbastanza identificabile; il regista si è servito di un passato reale, narrato con un linguaggio a lui contemporaneo, per predire un futuro surreale per la contemporaneità, anche fin troppo reale per chi ne sarà, dieci anni più tardi, il protagonista.

La città fantastica nel cinema ha saputo essere più volte palcoscenico di vita reale, esasperandone alcuni tratti, ponendo l’accento su alcune questioni particolari e riferendosi ad una serie di rimandi culturali e citazioni della realtà. Un esempio autorevole quasi contemporaneo è sicuramente la Gotham City del “Batman” diretto da Tim Burton nel 1989. Oltre all’evidente attenzione del cinema per lo spazio metropolitano e le vicende che in esso si consumano, questo film ha saputo, a modo suo narrare una metropoli futuribile, che tuttavia racchiude in sé un’attualità evidente.

Anche in Batman come in Metropolis a scandire il ritmo e il tempo della vita è un elemento forte.

Mentre per Metropolis nel tempo

PROFESSIONE IMMOBILIARE

“fantastico”era il lavoro, che successivamente si manifesterà nel tempo “reale”come la deportazione e il lavoro forzato nei campi di concentramento, in Batman è la morte e scandire il tempo del film.

La morte infatti è il trauma che ha bloccato l’infanzia del protagonista (la morte dei genitori) consegnandolo ad un tempo- non tempo vissuto a metà tra la città e le sue viscere e tra il davanti e il dietro la maschera, allo stesso modo altri personaggi lottano e convivono nel presente del film con una realtà che è data dall’evoluzione di un passato tragico, di un evento doloroso o addirittura da una resurrezione.

La città di Gotham come Metropolis è il frutto dell’accorpamento di stili e citazioni architettoniche diverse, ora all’architettura carceraria, ora a quella del Terzo Reich, all’art noveau spagnola al costruttivismo russo, alla scuola di Chicago (come dichiarato dallo stesso scenografo) appannaggio di una contemporaneità che non è attraversata da una corrente culturale avanguardistica forte come quella della Germania degli anni trenta, ma che è padrona di un bagaglio culturale consistente e ha saputo farne tesoro per dare una dettagliata descrizione surreale di quelli che possono essere i peggiori aspetti di una città reale come New York.

E mi riferisco alla violenza, alla morte, alla sporcizia; tutte componenti presenti e reali nelle città americane, spesso frutto di realtà difficilmente controllabili dalle autorità. Certo Gotham non nasconde la predizione inquietante di un evento futuro ben definito come è stato invece per Metropolis, tant’ è che il finale

7

rimane sempre sospeso, inconcluso, ma descrive una realtà attuale altrettanto sconcertante, mediante il suo manifestarsi come città quasi da “incubo”, come l’esteriorizzazione della concezione individuale di città che potrei avere io, se immaginassi di camminare da sola, a sera tarda lungo una strada della periferia di una città americana.

La città fantastica cinematografica attraverso queste due esperienze profondamente dissimili, ha saputo rivelare comunque il condiviso interesse per la narrazione di aspetti attuali e futuribili della realtà, tanto da poter essere valutata, a mio avviso, come un espediente particolarmente efficace nella “denuncia del reale”, per la sua attitudine ad essere descritta, quasi plasmata, attingendo a finezze culturali e artistiche che ne mettono in risalto particolari aspetti. L’accento artistico e il citazionismo resi possibili dalla dimensione fantastica, contribuiscono all’attribuzione di fascino, curiosità, interesse, per il tema trattato,e spingono a riflessioni sottili, molto più di quanto possa essere in grado di fare, la narrazione oggettiva dello spazio dove le vicende si consumano.

Per questo fantastico è il suo modo di manifestarsi al pubblico, più del contenuto.

2011/ n.12

TECNOLOGIA La Termoregolazione e la contabilizzazione dei consumi Testo a cura di ASSITECNICA (vedi pubblicità) Daniele Musazzi

Inquinamento, energie rinnovabili, risparmio energetico sono oggi argomenti più che mai attuali.

Il continuo aumento del prezzo del petrolio e le sue ripercussioni in termini di costi su energia elettrica, gas metano e carburante, rendono necessario trovare soluzioni concrete per abbattere la spesa energetica: energie rinnovabili, implementazioni e adeguamenti di impianti tradizionali, consumo consapevole.

Fotovoltaico, eolico e geotermico, che costituiscono sicuramente una valida alternativa all’impiego del petrolio anche grazie al loro basso impatto ambientale, ancora oggi incontrano una scarsa diffusione sul territorio nazionale. Ma si possono mettere in campo altre azioni mirate per rendere più efficiente il funzionamento di macchine che vengono alimentate con combustibili tradizionali.

L’IMPIANTO DI RISCALDAMENTO CONDOMINIALE

In condominio molti sono i componenti che possono essere sostituiti o adeguati allo scopo di migliorare le prestazioni a livello di resa/risparmio energetico.

Si consideri ad esempio l’impianto di riscaldamento che costituisce una delle voci di bilancio piu’ consistente e che ricopre un ruolo fondamentale nell’abitazione.

Regolando la climatizzazione invernale degli ambienti e l’eventuale produzione di acqua calda influisce maggiormente sulla percezione del comfort ambientale.

L’impianto di riscaldamento è costituito da un sistema di produzione (caldaia), sistemi di distribuzione (rete di tubazioni) e utilizzazione del calore (radiatori, pannelli radianti, etc.), organi di regolazione e controllo e può essere: A) autonomo B) centralizzato

a) l’impianto autonomo

Quando il sistema di produzione e di distribuzione del calore serve una singola unità abitativa del condominio, l’impianto viene definito autonomo.

La scelta di questo tipo di impianto è favorita dal desiderio delle famiglie di gestire liberamente il riscaldamento, senza dover sottostare a decisioni condominiali collettive.

Garantendo una maggiore libertà nella scelta degli orari di funzionamento e delle temperature permette di utilizzare il riscaldamento con maggiore responsabilità, ridurre gli sprechi di energia e risparmiare quindi sulla spesa effettiva (pagando cioè per ciò che si consuma realmente).

Indubbiamente queste ragioni sono più che valide per ricorrere all’impiego di questo tipo di impianto ma non sempre tengono conto del fatto che, per assicurare l’approvvigionamento istantaneo di acqua calda per uso sanitario, spesso la caldaia utilizzata è nettamente sovradimensionata rispetto all’effettivo fabbisogno energetico del riscaldamento.

Ed è proprio questo sovradimensionamento(1) che comporta in realtà uno spreco di energia:

richiesti dalla normativa vigente - un forte impatto a livello estetico dovuto alle numerose caldaie e canne fumarie installate sui balconi dell’edificio.

(1) Sovradimensionamento stimato in condominio di 10 appartamenti. Con gli impianti autonomi si devono installare circa 240 kW di unità singole (24 kW X 10 caldaie). Con un impianto centralizzato, nel medesimo condominio, sarebbe sufficiente installare una sola caldaia di 100 kW di potenza.

b) l’impianto centralizzato

L’impianto centralizzato è costituito da un’unica caldaia collocata in un locale idoneo. La rete di distribuzione è costituita dall’insieme delle tubazioni di mandata e di ritorno che collegano la caldaia ai termosifoni. Di norma nei condomini l’acqua calda (con una temperatura che oscilla tra i 50 ed i 90°C) parte dalla caldaia, percorre le tubazioni di mandata, riscalda i radiatori e ritorna a temperatura più fredda alla caldaia stessa.

La distribuzione all’interno dell’edificio può avvenire in due modalità: - a colonne montanti - a zone (circuito ad anello)

Gli impianti a colonne montanti (generalmente quelli più vecchi) sono costituiti da un anello formato da una tubazione di mandata e una di ritorno che percorre la base dell’edificio. Dall’anello dipartono colonne montanti che alimentano i radiatori posti sulla stessa verticale ai vari piani dell’edificio.

Gli impianti a zone sono invece realizzati in modo che a ogni unità abitativa dell’edificio sia dedicata una parte della rete di distribuzione. Con questo tipo di impianto è possibile gestire il riscaldamento in maniera diversificata tra le varie zone o appartamenti.

Gli impianti centralizzati, rispetto a quelli autonomi, presentano indubbi vantaggi: - maggior risparmio energetico (minor potenza della caldaia ma rendimenti più alti) - maggiore sicurezza (la gestione e la manutenzione della caldaia sono assicurate dall’amministratore del condominio) - riduzione delle emissioni inquinanti e minor impatto ambientale (per la presenza di un’unica canna fumaria) - gestione meno onerosa della manutenzione della caldaia (suddivisa tra le varie unità abitative)

offerte dalla contabilizzazione individuale del calore.

La contabilizzazione permette di gestire in modo autonomo gli impianti di riscaldamento delle unità abitative mantenendo tutti i vantaggi dell’impianto centralizzato.

La caldaia rimane unica per tutto il condominio ma all’interno di ogni appartamento vengono installati particolari dispositivi che misurano (contabilizzano appunto) la quantità di calore effettivamente consumata in ogni appartamento e consentono di regolare le temperature di ogni singolo impianto all’interno dell’unità abitativa.

La Termoregolazione

Su tutti i corpi radianti viene installata una valvola termostatica graduata e ruotabile che permette la regolazione della temperatura ambiente. La valvola raffredda il termosifone qualora l’ambiente abbia raggiunto la temperatura programmata e lo riscalda di nuovo quando necessario.

Nel complesso del condominio questo meccanismo riduce la quantità di acqua in circolazione nell’impianto, diminuendo l’attività della caldaia e determinando il risparmio energetico; vengono inoltre sfruttate così tutte le fonti di energia “gratuita” all’interno dell’abitazione (elettrodomestici, illuminazione, irradiazione solare) che concorrono a riscaldare l’unita abitativa.

La contabilizzazione

A seconda del tipo di impianto nelle singole unità abitative viene installato un contatore di calore elettronico che consente di rilevare il consumo energetico realmente assorbito dalla zona musurata.

L’installazione è molto semplice, l’intervento veloce e non necessita di lavori di muratura o cablaggi.

Questo dispositivo permette di suddividere le spese in proporzione a quanto ciascuno consuma. In questo modo si ottiene un risparmio sul consumo di combustibile compreso tra il 20% e il 30% annui.

- Negli impianti a zone, generalmente quelli di nuova costruzione, i contatori di calore sono collocati nella cassetta del collettore a servizio di ogni singolo

appartamento e misurano l’energia termica consumata dall’unità immobiliare. Negli impianti più sofisticati vengono installati in centrale termica dei concentratori di dati dai quali si estrapolano in modo elettronico i consumi dei singoli appartamenti.

L’IMPIANTO CENTRALIZZATO CON CONTABILIZZAZIONE INDIVIDUALE - eccessivo consumo di combustibile con un aumento

delle emissioni inquinanti in aria - maggiori problemi di sicurezza (non sempre le caldaie vengono sottoposte a scrupolosi interventi di manutenzione) - una gestione più onerosa della caldaia individuale e della canna fumaria rispetto a un’unica centrale termica, a causa dei maggiori interventi di manutenzione

PROFESSIONE IMMOBILIARE

Le maggiori critiche rivolte agli impianti centralizzati riguardano la difficoltà di trovare un accordo a livello condominiale sull’orario giornaliero di funzionamento della caldaia e l’impossibilità di regolare la temperatura dei singoli appartamenti in modo indipendente.

Queste critiche non tengono però conto delle possibilità

8

- Negli impianti a colonne montanti su ogni singolo radiatore viene installato un ripartitore elettronico dei costi del riscaldamento che, dotato di una valvola termostatica, permette di fissare nell’ambiente la

2011/ n.12

TECNOLOGIA temperatura desiderata.

Questo dispositivo funziona in modo del tutto autonomo e tramite un display a cristalli liquidi si possono leggere i dati relativi alla quantità di calore utilizzata. All’interno del ripartitore elettronico vi è inoltre un dispositivo di autodiagnosi che ne verifica costantemente il buon funzionamento, segnalando eventuali guasti o manomissioni.

Costi

La contabilizzazione individuale del calore comporta una suddivisione dei costi così ripartiti: - una quota fissa - una quota al consumo

La quota fissa (che non dipende dall’effettivo utilizzo o meno del riscaldamento) è necessaria a coprire i costi di manutenzione della caldaia comune e degli altri apparecchi collegati e per compensare gli scambi di calore con gli appartamenti adiacenti.

Generalmente, a seconda del tipo di impianto, è fra il 20 ed il 50% dei costi totali di riscaldamento e viene determinata dall’assemblea di condominio e suddivisa fra i condomini sulla base della ripartizione

millesimale degli appartamenti.

La parte restante delle spese di riscaldamento, invece, viene suddivisa in proporzione al calore consumato da ciascun condomino, sulla base dei consumi letti.

Vantaggi per il condominio L’installazione di sistemi di termoregolazione e contabilizzazione individuale del calore consente di gestire in modo autonomo il riscaldamento all’interno di ciascuna abitazione e di scegliere le temperature e gli orari di funzionamento desiderati. Così, ciascuno paga per quello che realmente consuma e si supera la ripartizione a millesimi del riscaldamento, che molto spesso non concorre a stimolare un atteggiamento positivo del singolo condomino nei confronti del risparmio energetico. Quando invece ciascuno paga per quello che consuma i comportamenti quotidiani di ognuno diventano più consapevoli e favoriscono un uso più responsabile dell’energia (ad esempio

milgiorando l’isolamento termico delle pareti esterne dell’edificio e sostituendo di vecchie porte e finestre con nuovi serramenti ad alto isolamento).

Inoltre condomini con impianti di riscaldamento centralizzati termoregolati gestiti con la contabilizzazione del calore, aventi un programmatore per ogni appartamento con il quale si possa regolare la temperatura interna della singola unità immobiliare su almeno due livelli, possono tenere sempre acceso giorno e notte l’impianto di riscaldamento.

Infine a seguito della modifica della legge regionale(1) che regola la riduzione delle emissioni in atmosfera, a partire dal 1° agosto 2010 tutti i condomini dovranno, per obbligo di legge appunto, implementare l’impianto di riscaldamento esistente con sistemi di termoregolazione degli ambienti e installare la contabilizzazione autonoma del calore a tutti gli impianti di riscaldamento.

Art 17. Modifiche alla legge regionale dell’11 dicembre 2006, n. 24 (Norme per la prevenzione e la riduzione delle emissioni in atmosfera a tutela della salute e dell’ambiente)

(1)

Le Aziende Informano: CONVENZIONI COMMERCIALISTA

Dott.ssa Antonella Chiametti - Dottore Commercialista e Revisore Contabile - (vedi riquadro pubblicità pag.24) applica un prezziario particolare per i Soci APAC - Consulenza Fiscale, Societaria, Amministrativa Studio Via Pergolesi 29 - 20124 Milano

TECNOLOGIA

Adf Koncract Ristrutturazioni - Energie alternative - Manutenzione Stabili Via Milano 57 - 20090 Cesano Boscone (MI) Tel 02 4510 1826 Fax 02 4862 0058 - Email infoadfkontract.com - www.adfkontract.com

TECNOLOGIA

Werotec Verifica di tenuta condotte gas su tutto il territorio (vedi pag. 2) Andreas-Hofer-Straße, 46 - 39011 LANA (BZ) tel. +39 0473 491999 Fax +39 0473 491998 - Email - info@werotec.it

CERTIFICAZIONI

Cert.Im Certificazione Impianti - Organismo notificato verifiche e collaudi impianti ascensore al sensi DPR 162/99 certim@libero.it 800 585850

ASSICURAZIONI

Francesco Fanelli Puglia Gaggiani Assicurazioni Corso Sempione 36 - MILANO (MI) Tel 02 3491341 Fax 02 33104007 - info@pugliagaggiani.com - www.assicurazionipugliagaggiani.com

TURISMO

Continua la convenzione ta APAC -Accurate Travel di Legnano, Clio Viaggi (tour operator e incentive) e Macchina del Tempo (per pacchetti viaggio e soggiorni a prezzi convenienti). Preventivi vacanze o informazioni sulle iniziative ed eventi in corso scrivere a: tramdriver@alice.it - Sergio Melfi - 339 5434337

PROFESSIONE IMMOBILIARE

9

2011/ n.12

TECNOLOGIA PROFILO PROFESSIONALE Stefano Bonfanti Nato a Milano nel 1973 e diplomato perito chimico, si inserisce subito dopo gli studi in Cillichemie Italiana maturando un’approfondita esperienza tecnica sul tema del trattamento acque.

Il suo orientamento verso i rapporti interpersonali e la vendita, lo portano in azienda a ricoprire attualmente una veste tecnico/commerciale occupandosi anche di formazione e Qualità.

L’azienda in cui lavora, leader del mercato del trattamento acqua in Italia da sempre orientata verso il risparmio energetico, l’ambiente e le energie rinnovabili, lo coinvolge come responsabile di prodotto nell’implementazione dei rapporti di collaborazione con aziende del settore termico e solare.

La Legionella Pneumophila negli impianti La Legionella è un microrganismo di recente scoperta, che è stato riconosciuto per la prima volta a seguito di una epidemia verificatasi nel 1976 a Philadelphia, in un albergo in cui si teneva una riunione di veterani dell’American Legion.

Durante quell’epidemia ci sono stati 221 casi di una nuova malattia avente le caratteristiche di una grave polmonite. Per 34 delle persone colpite la malattia ha avuto un decorso letale.

(LEGIONELLA).

Gli studi che sono stati eseguiti successivamente alla scoperta del microrganismo hanno permesso di comprendere che la Legionella è un batterio aerobio che vive nell’acqua e di cui sono state identificate più di 50 specie. La specie più pericolosa, a cui sono stati collegati circa il 90% dei casi d’infezione, è la Legionella Pneumophila.

Si è anche scoperto che la Legionella è un batterio ubiquitario che si ritrova in tutti gli ambienti acquatici naturali (sorgenti, comprese quelle termali, fiumi, laghi ecc.) ed artificiali (condotte di distribuzione degli acquedotti cittadini, impianti idrici negli edifici, serbatoi, fontane, piscine ecc.) presenti nelle diverse regioni del pianeta.

La pericolosità per l’uomo si manifesta quando dagli ambienti acquatici naturali la Legionella passa a quelli artificiali ed in questi ultimi riscontra le condizioni favorevoli alla propria crescita.

La modalità d’infezione prevede che l’acqua contenente Legionella venga inalata sotto forma di aerosol. Tanto più piccole sono le goccioline contenute nell’aerosol, comunque sia stato generato, tanto più è probabile che raggiungano le basse vie respiratorie (per esempio nelle docce, giochi d’acqua).

PROFESSIONE IMMOBILIARE

A seguito dell’infezione si possono verificare due distinti quadri clinici che variano, per severità, da un modesto stato febbrile simile ad un’influenza (la febbre di Pontiac) ad una veloce e potenzialmente fatale polmonite (la legionellosi o malattia del legionario).

Proprio la modalità di trasmissione e la tipologia di malattie generate hanno inizialmen-

stati molto utilizzati nel recente passato con installazioni monoutenza anche in condomini di grandi dimensioni, mentre oggi, per motivazioni legate anche al risparmio energetico, si sta tornando verso impianti centralizzati e quindi la Legionella risulta essere una problematica che deve essere tenuta in debita considerazione anche dall’Ammini-

te fatto porre sotto attenzione gli impianti di condizionamento degli edifici, ed in particolare i sistemi di umidificazione a servizio di tali impianti.

Gli studi successivamente condotti hanno evidenziato che sono principalmente i sistemi di distribuzione acqua sanitaria in ricircolo i responsabili della maggior parte delle infezioni.

A questi si aggiungono sicuramente i sistemi di umidificazione, fontane ornamentali, piscine, così come ogni altro impianto contenente acqua ove vi sia possibilità di generare un aerosol.

Comunque, per meglio comprendere le caratteristiche dei diversi impianti, in relazione alle condizioni di sviluppo della Legionella, risulta necessario analizzarli separatamente.

Impianti di distribuzione acqua calda e fredda sanitaria in ricircolo Tra gli impianti di distribuzione acqua sanitaria quelli di acqua calda sono generalmente più contaminati di quelli di acqua fredda.

Questo è facilmente spiegabile considerando che l’intervallo di temperatura compreso tra 25 e 45°C risulta essere quello migliore per la sopravvivenza e la moltiplicazione della Legionella in acqua, con un massimo di crescita alle temperature comprese tra 32 e 42°C. Inoltre, tra gli impianti di acqua calda sanitaria risultano necessari di maggiore attenzione i sistemi di distribuzione in ricircolo rispetto a quelli di produzione istantanea perché in questi impianti, oltre alla temperatura, si verifica anche il mantenimento nel tempo delle condizioni che favoriscono la proliferazione della Legionella.

Gli impianti di produzione istantanea sono

stratore di condominio.

Con l’entrata in vigore dei nuovi regolamenti inerenti il risparmio energetico vi è un ritorno agli impianti centralizzati che prevedono l’utilizzo talvolta di accumuli di acqua calda sanitaria molto voluminosi. Anche l’avvento delle nuove tecnologie di fonti energetiche rinnovabili tipo il solare termico contribuisce ad avere volumi di accumuli molto grandi per disporre di acqua a servizio dell’utenza.

E’ proprio in questi accumuli che si possono presentare fenomeni di ricrescite batteriche tra cui la possibile contaminazione da Legionella.

Qualora vi sia la possibilità di contaminazione da Legionella i metodi di prevenzione e bonifica sono quelli richiamati dalle linee guida su cui emerge, per rapporto qualità/ prezzo, l’utilizzo di disinfettanti biocidi a base di perossido di idrogeno e argento.

E’ importante sottolineare che in questi tipi di impianti vi è la possibilità di mantenere monitorato il dosaggio di prodotto attraverso centraline elettroniche che visualizzano e memorizzano l’andamento dei dosaggi di prodotto. Questi tipi di centraline hanno la caratteristica di adattare il dosaggio alle reali condizioni microbiologiche presenti nell’acqua di circuito.

10

(CILLIT-ALLSIL E CILLIT-PCR KOLORMETER )

2011/ n.12

TECNOLOGIA Inoltre, alcuni dei problemi che più facilmente si possono verificare negli impianti di distribuzione acqua calda sanitaria sono direttamente correlabili alla crescita della Legionella: incrostazioni e corrosioni sono state riconosciute come elementi che possono favorire la moltiplicazione di questo microrganismo.

Le incrostazioni calcaree, per la loro matrice porosa e la capacità di funzionare da isolante termico, offrono un habitat perfetto ai microrganismi, quindi non solo alla Legionella, e li proteggono da eventuali interventi di natura esterna (innalzamenti della temperatura, uso di disinfettanti chimici ecc).

Relativamente ai fenomeni corrosivi, si è visto che è possibile mettere in relazione la presenza nell’acqua di concentrazioni di ioni zinco e ferro (derivanti principalmente da fenomeni corrosivi su tubazioni in ferro zincato) con la proliferazione di Legionella.

Per meglio comprendere il ruolo di tali metalli nella crescita del microrganismo è possibile considerare che, nei terreni di coltura utilizzati nella diagnostica biologica, si utilizzano addirittura sali di ferro per favorirne la crescita.

Il corretto trattamento dell’acqua, tecnicamente affrontato dalla Norma UNI-CTI 8065, ha lo scopo di intervenire e risolvere i problemi sopra riportati.

Tale trattamento, che recentemente è stato reso obbligatorio mediante decreto (DPR 59/09) anche per gli impianti termici di potenzialità inferiore a 350 kW perché consente di ottenere un considerevole risparmio energetico, è allo stesso modo utile per ottenere nell’impianto condizioni che, insieme ad altre, lo rendano un habitat il meno possibile ideale per la crescita della Legionella.

Anche le Linee guida del 2000 indicano il trattamento dell’acqua tra le strategie per prevenire la moltiplicazione batterica.

Intervenire preventivamente impiegando un idoneo trattamento dell’acqua contribuisce oltre che a far risparmiare energia anche a limitare la formazione di calcare e delle corrosioni che sono i principali agenti che concorrono allo sviluppo e alla crescita della Legionella.

( FILTRO - ADDOLCITORE - DOSATORE CILLIT-IMMUNO)

PROFESSIONE IMMOBILIARE

Recenti interventi di magistrati a convegni pubblici sul tema della Legionella hanno evidenziato anche gli aspetti legali coinvolti nella realizzazione impiantistica delle reti di distribuzione acqua sanitaria.

In tali incontri è stato chiaramente delineato che la realizzazione dell’impianto secondo le norme tecniche applicabili, e quindi la stesura di una Dichiarazione di Conformità valida, risulta essere la base di partenza necessaria per la corretta gestione dell’impianto.

Inoltre, è stato segnalato che anche nel Decreto Legislativo 81/2008, che si occupa della tutela della salute e della sicurezza nei luoghi di lavoro, viene indicata la Legionella pneumophila come uno degli agenti biologici da considerare per la gestione del rischio.

Le Linee guida del 2000, oltre a segnalare la necessità di effettuare il trattamento dell’acqua, prevedono anche possibilità d’intervento per cercare di contenere i valori di Legionella all’interno di parametri accettabili.

Tali possibilità comprendono azioni diverse che spaziano dall’innalzamento della temperatura all’utilizzo di disinfettanti, all’impiego di radiazioni ultraviolette.

Nel tempo si è visto che i trattamenti termici sono difficilmente applicabili a strutture esistenti, a causa delle caratteristiche spesso non adeguate delle centrali termiche, e che la loro efficacia è molto correlata alla struttura dell’impianto (estensione dello stesso, esistenza di rami morti, pre-esistenza di un sistema di trattamento dell’acqua ed efficacia dello stesso, ecc.) oltre che ad una necessità di intervento manuale per verificare ed effettuare lo scorrimento dell’acqua alla temperatura indicata da tutte le utenze.

I trattamenti di condizionamento con biocidi hanno il vantaggio di mantenere all’interno dell’acqua distribuita una concentrazione di biocida tale da controllare la concentrazione dei microrganismi liberi.

I più comuni biocidi considerati dalle Linee guida sono derivati del cloro come ipocloriti e biossido di cloro. Tali prodotti sono biocidi di natura ossidante e quindi deve essere tenuta in considerazione l’azione aggressiva che possono manifestare nei confronti dei materiali dell’impianto. Inoltre, sia l’utilizzo di ipocloriti che di biossido di cloro possono comportare la presenza nell’acqua distribuita di sottoprodotti della disinfezione in concentrazioni che possono risultare non trascurabili per la salute umana.

I prodotti ad azione disinfettante di più recente preparazione invece, quali le solu-

11

zioni stabilizzate di perossido d’idrogeno ed argento, consentono di avere un ottima efficacia sulla legionella e sul biofilm che essa genera lungo le tubazioni per difendersi dagli agenti disinfettanti. Inoltre, tali prodotti non danno luogo a sottoprodotti della disinfezione.

(CILLIT-DOSAMAT DUPLEX)

L’utilizzo di lampade a radiazioni ultraviolette come sistemi di disinfezione in impianti di acqua calda sanitaria ha fatto in modo che, nel recente passato, venissero sviluppati dei bruciatori UV in grado di non diminuire la propria attività all’aumentare della temperatura, a differenza di quanto accade per le lampade ultraviolette tradizionali.

L’azione delle radiazioni ultraviolette è tale da non modificare le caratteristiche chimico-fisiche dell’acqua trattata. Per contro non si ha alcuna disinfezione residua dopo il trattamento con lampade UV. Pertanto, l’utilizzo attuale delle lampade UV negli impianti di distribuzione acqua calda sanitaria ne prevede l’installazione lungo l’anello di ricircolo, il più vicino possibile alle utenze, e l’utilizzo una volta eseguita la sanificazione dell’impianto mediante un trattamento shock oppure in modo combinato con un dosaggio in continuo di un disinfettante chimico.

Piscine condominiali Recenti studi hanno messo in evidenza che anche nell’acqua delle piscine è riscontrabile la Legionella. Considerando comunque che per il contagio risulta fondamentale la generazione di un aerosol, è possibile ritenere che in questi casi sia più probabile che avvenga nei servizi igienici della struttura (p.e. nelle docce non adeguatamente trattate) piuttosto che durante l’attività natatoria.

Un documento dell’Istituto Superiore di Sanità ed un altro dell’Organizzazione Mondiale della Sanità affermano infatti che non è possibile associare direttamente l’insorgere della malattia con l’utilizzo dell’acqua a scopo natatorio.

Ovviamente non è possibile escludere anche quest’ultima eventualità, soprattutto in impianti ove vi siano giochi d’acqua o comunque sistemi in grado si permettere una parziale polverizzazione dell’acqua.

2011/ n.12

TECNOLOGIA Il condizionamento chimico in questi casi è comunque subordinato alle indicazioni presenti nell’Accordo tra Stato e regioni del 16 gennaio 2003, che prevede, come disinfettanti, esclusivamente prodotti derivati del cloro ed ozono.

E’ sicuramente prevedibile che nelle piscine in cui si attua il trattamento combinato con ozono e cloro sia più difficile rilevare la presenza in quantità massicce di Legionella, come di altri microrganismi spesso indicati come “patogeni emergenti”.

Fontane ornamentali in condominio Valutazioni analoghe a quelle appena fatte per le piscine possono essere effettuate per le fontane ornamentali, nelle quali la generazione di aerosol effettuata dai giochi d’acqua è spesso presente.

In più, normalmente le fontane sono collocate in luoghi ove la popolazione è portata a venirne in stretto contatto.

Anche in questo caso un corretto condizionamento biocida, con prodotti ad ampio spettro, non volatili e, per quanto possibile, inodori risulta essere l’unica prevenzione

applicabile.

Conclusioni Una corretta comprensione delle caratteristiche principali dell’impianto considerato insieme ad una scelta di biocidi adeguati e di una obbligatoria manutenzione periodica sono gli elementi che possono consentire un controllo del fenomeno Legionella nei diversi impianti.

La reale individuazione dei numeri dei contagi non è ancora stata ottenuta, ma anche considerando le stime disponibili fino a questo momento ne risulta una problematica che deve essere assolutamente affrontata senza ulteriori indugi in ogni situazione ove sia utilizzata dell’acqua.

Le conoscenze attuali consentono già di contenere il problema entro limiti accettabili, ma esclusivamente con l’aumento delle informazioni disponibili, che deriveranno dall’applicazione sempre più vasta dei trattamenti, si potranno ricavare i dettagli per la riduzione del problema in molti se non in tutti gli impianti.

Via Venini 90 - 20127 Milano - Tel e Fax 02 87287474 certim@libero.it PROFESSIONE IMMOBILIARE

12

2011/ n.12

LA PAROLA ALL’AVVOCATO Avv. Maria Grazia Longhitano

Laureata in giurisprudenza presso l’Università Statale di Catania, dopo l’Esame di Stato si iscrive all’Ordine professionale degli Avvocati del Foro prima di Monza e poi di Milano.

Svolge la propria attività come libero professionista, con studio sito in Milano, occupandosi prevalentemente di problematiche civile ed in particolare di condomini, famiglia, infortunistica stradale e recupero crediti.

email: studiolegale@longhitano.it; web: http://studiolegale.longhitano.it/ Avv. Mariagrazia Longhitano e Dr. Paolo Castellani

SUDDIVISIONE SPESE CONDOMINIALI RISARCIMENTO DANNI DA INFILTRAZIONI CAUSATE DAL TERRAZZO In molti mi hanno posto il seguente quesito: Chi paga i danni causati in un immobile dalle infiltrazioni del terrazzo sovrastante di proprietà esclusiva e/o ad utilizzo esclusivo ma avente funzione di copertura?

Ed in particolare come suddividere le spese di risarcimento dei danni richiesti da un condomino e causati dalle infiltrazioni del terrazzo sovrastante di proprietà esclusiva (o ad utilizzo esclusivo di un condominio) ed avente la funzione di copertura.

Preliminarmente corre l’obbligo di precisare che le spese di rifacimento dell’impermeabilizzazione del terrazzo di proprietà esclusiva devono essere suddivise un terzo a carico del proprietario del terrazzo e due terzi a carico dell’intero condominio ex art. 1126 c.c..

La soluzione al quesito e semplice in quanto in questi casi per costante giurisprudenza: “Dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dall’art. 1126 cod. civ., vale a dire, i condomini ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, ed il titolare della proprietà o dell'uso esclusivo, in ragione delle altre utilità, nella misura del terzo residuo. (Cass. Civ.

Sez. III, 13.12.2007 n. 26239).

Ed ancora: “Poiché la terrazza a livello, anche se di proprietà o in godimento esclusivo di un singolo condomino, assolve anche alla stessa funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità dell'edificio nei confronti degli appartamenti sottostanti, a norma dell'art. 1126 cod. civ., alla sua manutenzione sono tenuti, a norma della stessa disposizione, tutti i condomini cui essa funge da copertura, in concorso con l'eventuale proprietario superficiario o titolare del diritto di uso esclusivo. Conseguentemente, dei danni cagionati all'appartamento sottostante da infiltrazioni di acqua provenienti dalla terrazza deteriorata per difetto di manutenzione devono rispondere tutti i condomini tenuti alla sua manutenzione, secondo i criteri di ripartizione della spesa stabiliti dall'art. 1126 cod. civ. e che la domanda di risarcimento dei danni è proponibile nei confronti del condominio in persona dell'amministratore, quale rappresentante di tutti i condomini tenuti ad effettuare la manutenzione, ivi compreso il proprietario dell'appartamento posto allo stesso livello della terrazza.” (Cass. Civ. Sez. III, 12.12.2008 n. 29212).

Recentemente la Suprema Corte si è uniformata a tale indirizzo con la sentenza n. 9084 del 15.4.2010 e pertanto in caso risarcimento danni dovute a riparazioni del manto impermeabile per vetustà si applica la disposizione

www.sixlands.com

di cui all’art. 1126 c.c., ovvero due terzi a carico di tutti i condomini ed un terzo a carico del proprietario del terrazzo.

RIFACIMENTO FINESTRE

CASSONETTO

Un altro quesito che mi viene rivolto di sovente è relativo alla suddivisione delle spese per il rifacimento della copertura esterna del cassonetto sovrastante le finestre site nel prospetto di facciata.

Occorre innanzi tutto premettere che: a) il regolamento di condominio nulla statuisce in relazione agli stessi; b) solitamente il cassonetto fa parte della struttura architettonica della facciata.

Sulla base delle premesse a mio avviso i cassonetti formano parte integrante del prospetto di facciata e sono da equiparare ai capitelli o fregi insistenti sulle facciate, quindi da annoverare e considerare beni comuni, in quanto elementi che si inseriscono nella facciata e concorrono a costituire il decoro architettonico dell’immobile (Cass. Civ. Sez. II sentenza n. 2241 del 30.1.2008) e non di proprietà dei singoli condomini ed in quanto tali, i relativi interventi e le conseguenti spese gravano sull’intera collettività dei condomini e devono essere suddivise sulla base dell’art. 1123, comma 1 c.c. e pertanto ripartite in misura proporzionale al valore delle rispettive proprietà ovvero in base alla tabella millesimale.

Questi sono i servizi offerti dalla nostra Azienda, orientati a soddisfare al meglio ogni esigenza del cliente: • Servizi di pulizia civili ed industriali • Disinfestazione e derattizzazione • Sanificazione reparti alimentari • Trattamenti speciali per pavimentazioni • Fornitura materiali igienico-sanitari

L'impresa di pulizie Six Lands è un’azienda tutta al femminile ed opera nella Provincia di Milano nei settori delle pulizie civili ed industriali, disinfezione e sanificazione, disinfestazione e derattizzazione.

Il servizio di pulizia viene effettuato in diversi ambienti tra cui uffici, condomini, cucine e mense, complessi industriali,

supermercati e centri commerciali, alberghi, case di cura e/o di riposo, residenze sanitarie, scuole, negozi e grossisti, caserme, autorimesse e aree scoperte, servizi a privati (esempio pulizie generali di appartamenti e ville).

Richiedete un preventivo gratuitamente e senza impegno inviando un’e-mail ad info@sixlands.com oppure chiamando il numero di cellulare 335.6352142.

PROFESSIONE IMMOBILIARE

13

2011/ n.12

RECENSIONI Per tutti i professionisti e le imprese che vogliono stimare i costi delle opere compiute, è fondamentale avere a disposizione una base di analisi prezzi. Il volume, completo di fogli di calcolo su CD-Rom, nasce proprio per rispondere alle esigenze degli operatori degli enti pubblici, degli imprenditori e dei professionisti del settore edile che quotidianamente devono progettare o partecipare ad appalti pubblici o privati di lavori o comunque preventivare i costi di esecuzione di lavori edili, impiantistici e di ingegneria civile.

Il testo si basa su una banca dati di oltre 1000 costi unitari che, sommati, permettono di arrivare al prezzo dell’opera compiuta. Nel CD-Rom allegato sono presenti in formato Microsoft Excel oltre 5.000 voci con i prezzi di materiali, noli di attrezzature e manodopera relativi alle aree geografiche di nord, centro e sud Italia.

Alessia Del Mastro - 67 eurov SoftAmm è un software per l’amministratore di condominio, completo di tutte le funzioni necessarie per una gestione completa, efficiente e immediata del condominio e di tutto quanto ad esso correlato.

Provvede alla redazione di bilanci di previsione, lettere di sollecito, emissione di documenti di pagamento personalizzati, rendiconti di fine gestione.

Offre una sezione fiscale completa: gestione delle ritenute del 4% e 20%, certificazioni dell’avvenuto pagamento, stampa quadro AC dell’amministratore, predisposizione per il 770, certificazioni del 36% per lavori di ristrutturazione e del 55% per risparmio energetico con il modulo da spedire all’Agenzia delle Entrate e lettere personalizzate con le ripartizioni da inviare ai condomini per le loro dichiarazioni dei redditi. Studio di settore con la compilazione automatica dei righi D8-23.

Sollecitare i condomini che non pagano è semplicissimo ed il software permette di inviare fino a tre solleciti personalizzati. Il modulo per la gestione delle assemblee permette di calcolare subito i presenti, effettuare la somma dei millesimi, evidenziare le deleghe e il nome del rappresentante. È possibile redigere il verbale di assemblea inserendo uno schema con le votazioni tenute e stamparlo alla fine dell’assemblea per farlo firmare dai condomini.

Il grande vantaggio di utilizzare un software professionale come SoftAmm è la sua estrema elasticità e versatilità. Ogni amministrazione potrà trovare una risposta alle proprie esigenze e peculiarità.

Con la speciale versione Home Edition è possibile gestire 25 fabbricati con 25 condomini.

OLIVE KITTERIDGE (di Elizabeth Strout) In una piccola cittadina del Maine, Crosby, vivono Olive Kitteridge, ex insegnante, una persona straordinaria, e gli altri personaggi del romanzo. Attraverso i loro ricordi e le loro azioni viene mostrato uno scorcio di mondo che potrebbe essere di tutti, con i suo pettegolezzi, i suoi segreti e le diverse situazioni umane, che non sono poi tanto lontane dalle nostre. Olive mostra un carattere schivo ed ombroso, ma, in realtà, riesce ad influenzare inconsapevolmente la vita degli altri, nel bene e nel male.

Elizabeth Strout è nata a Portland (Maine) nel 1956. Dopo aver completato gli studi di giurisprudenza lascia presto la professione per dedicarsi alla scrittura. Con questo romanzo, nel 2009 ha vinto il Premio Pulitzer per la narrativa e quest’anno ha conquistato anche l’Italia vincendo la 58^ edizione del Premio Bancarella.

Nives Castenetto UOMINI CHE ODIANO LE DONNE (di Stieg Larsson) “Ti racconterò la storia della famiglia Vanger. E’ una storia lunga e cupa, di odio, liti familiari e smodata avarizia che farà apparire Shakespeare come un gaio intrattenimento per tutta la famiglia”.

Questo strepitoso successo internazionale è il primo episodio di una trilogia. La trama: ormai anziano, Henrik Vanger incarica Mikael Blomkvist, giornalistra investigativo, di cercare la verità sulla scomparsa della sua nipote prediletta, avvenuta molti anni prima. Con l’aiuto di una giovane ed intelligentissima hacker, durante l’indagine Blomkvist scopre particolari spaventosi.

Stieg Larsson (1954), giornalista svedese, ex consulente di Scotland Yard, è morto improvvisamente nel 2004. Con questo affresco poliziesco ha vinto il Glass Key, il premio dell’accademia svedese del poliziesco ed il premio dei librai svedesi come miglior libro dell’anno.

Nives Castenetto

MOSTRE E Convegni

MADEexpo - www.madeexpo.it Milano Archiettura Design Edilizia - 5 8 Ottobre 2011 Milano

SAIE - www.saie.bolognafiere.it

Innovare Inegrare Costruire -5 8 Ottobre 2011 - Bologna

RESTRUCTURA - www.restructura.com

L`ambiene naturale dell`edilizia - 24 28 novembre 2011 - Torino lingotto fiere Anche APAC sarà presente a MADE Expo insieme a Professione Immobiliare con il proprio Stand e proporrà alcune iniziative specifiche e convegni di grande interesse.

Sarà l’occasione per incontrarVi numerosi PROFESSIONE IMMOBILIARE

14

2011/ n.12

Certificazione Verifica degli ascensori e degli impianti elettrici di messa a terra Nell’ ambito degli adempimenti a carico dell’ amministrazione condominiale sono state introdotte negli ultimi anni alcune sostanziali modifiche per ciò che concerne principalmente le verifiche degli ascensori e degli impianti elettrici di messa a terra attraverso l’ emanazione del DPR 162/99 e del DPR 462/01.

Il 10 Giugno 1999 sulla Gazzetta Ufficiale della Repubblica Italiana è stato pubblicato il DPR n° 162 del 30 Aprile 1999 che recepisce, nell'ordinamento italiano, la direttiva 95/16/CE per il riavvicinamento delle legislazioni degli stati membri in materia di ascensori. A partire dal 25 Giugno 1999 le verifiche periodiche e straordinarie di ascensori e i montacarichi posso¬no essere svolte dagli organismi di certificazione autorizzati ai sensi del nuovo regolamento.

Il Decreto individua nella figura del proprietario o del suo legale rappresentante (amministratore di condominio) il responsabile diretto che ha il compito di sottoporre, ogni due anni, l'ascensore o il montacarichi ad una verifica al fine di accertarne l'idoneità all’uso ed autorizzarne il mantenimento in esercizio.

Per tutti gli impianti in esercizio l’amministratore (o il suo legale rappresentante) deve conferire incarico per l'esecuzione della verifica periodica biennale ad un Organismo di certificazione notificato.

L’ Organismo incaricato deve dare formale accettazione dell'incarico al proprietario che a sua cura la trasmette al comune d'appartenenza.

Sono inoltre obbligatorie verifiche straordinarie in caso di anomalie riscontrate nel corso delle ispezioni periodiche, nel caso di incidente rilevante ovvero successivamente a modifiche significative apportate all'impianto.

dimento per la denuncia di installazioni e dispositivi di protezione contro le scariche atmosferiche, di dispositivi di messa a terra di impianti elettrici e di impianti elettrici pericolosi” definisce l’ obbligo per il datore di lavoro/amministratore di condominio di sottoporre gli impianti a verifica periodica.

Non si tratta di una novità. In realtà le verifiche periodiche sono obbligatorie sin dal 1955; tuttavia il DPR 462/01 fornisce precise indicazioni sull’ attribuzione di responsabilità e sull’ individuazione dei soggetti abilitati ad effettuare le verifiche: L’ unico responsabile delle verifiche periodiche e straordinarie entro le scadenze previste è il datore di lavoro/ amministratore di condominio Le verifiche di legge posso essere effettuate da Organismi abilitati dal Ministero dello Sviluppo Economico.

Il DPR 462/01 stabilisce l’obbligo di far verificare gli impianti con la seguente periodicità: • Ogni 2 anni Per impianti di terra e di protezione contro le scariche atmosferiche siti nei locali medici, nei luoghi di maggior rischio in caso di incendio, nei cantieri; Impianti elettrici in luoghi con pericolo di esplosione • Ogni 5 anni per Impianti di terra e di protezione contro le scariche atmosferiche siti in tutti gli altri ambienti Il Datore di lavoro/amministratore di condominio è tenuto a procedere all’effettuazione di una verifica straordinaria da parte dell’ Organismo abilitato in caso di:

Il DPR del 22 ottobre 2001 n 462 “ Regolamento di semplificazione del proce-

PROFESSIONE IMMOBILIARE

15

Esito negativo della verifica periodica Modifica sostanziale dell’ impianto.

La Cert.Im. S.r.l. è un Organismo Notificato con decreto del Ministero dello Sviluppo Economico ed abilitato all’effettuazione di collaudi e verifiche su impianti elevatori e su impianti elettrici di messa a terra.

La Cert.Im., presente su tutto il territorio nazionale con oltre 20.000 impianti verificati annualmente, si avvale della collaborazione di ingegneri di comprovata esperienza nell’ambito della certificazioni e delle verifiche degli impianti.

L’attività di cui sopra viene svolta secondo la seguente modalità: a) comunicazione al Proprietario o Amministratore o legale rappresentante della data di effettuazione della verifica con almeno 5 giorni di anticipo; b) garanzia dell’effettuazione della Verifica Straordinaria entro 24 ore dal ricevimento della richiesta; c) sottoscrizione da parte di Cert.

Im. S.r.l. di idonea polizza con primaria compagnia assicurativa (massimali € 2,5 milioni) a copertura di tutti i rischi relativi agli incarichi di verifica.

La Cert.Im. srl propone particolari vantaggi contrattuali per pacchetti di oltre cinque verifiche (sconti fino al 40% sul prezzo di listino) o per abbinamento verifica ascensore- verifica impianto elettrico di messa a terra.

Per info e preventivi: Cert:im. Srl sede operativa di Milano Via Venini, 90 20127 tel/fax 02/87287474 Ufficio Marketing: ing. Alberto Fanti cell.

328 713 10 34 Cert:im. Srl sede operativa di Napoli Centro Direzionale Isola F11 80143 tel/ fax 081 / 526 45 18 Ufficio Marketing: ing. Fabio Loschi cell.

339 66 66 896 certim@libero.it

2011/ n.12

Tecnologia L’AMIANTO In greco la parola amianto significa immacolato e incorruttibile e asbesto significa perpetuo e inestinguibile. L’amianto, chiamato perciò anche asbesto, è un minerale naturale a struttura microcristallina, di aspetto fibroso appartenente alla classe chimica dei silicati e alle serie mineralogiche del serpentino e degli anfiboli. In natura l’amianto è molto diffuso in quanto i silicati rappresentano uno dei componenti fondamentali della crosta terrestre. La struttura fibrosa attribuisce all’amianto particolari caratteristiche.

Resiste al fuoco e al calore, all’azione di agenti chimici e biologici, all’abrasione e all’usura (termica e meccanica). È facilmente filabile e può essere tessuto. È dotato inoltre di proprietà fonoassorbenti e termoisolanti. Si lega facilmente con materiali da costruzione (calce, gesso, cemento) e con alcuni polimeri (gomma, PVC).

Perciò è un minerale praticamente indistruttibile, non infiammabile, molto resistente all’attacco degli acidi e alla trazione, flessibile, dotato di buone capacità assorbenti, facilmente friabile.

Per anni quindi è stato considerato un materiale estremamente versatile, a basso costo, con estese e svariate applicazioni in campo edile e industriale, nei settori navale e ferroviario e in prodotti di consumo.

L’amianto è una sostanza cancerogena.

Rappresenta un pericolo per la salute quando esiste la possibilità che le fibre (costituenti la polvere) siano inalate.

Il rischio di inalazione di fibre è strettamente legato alla friabilità del materiale, pertanto i materiali contenenti amianto vengono classificati come friabili e compatti

come le coperture degli edifici in cemento amianto (eternit), il rischio è, in generale, molto basso ed è comunque legato allo stato di manutenzione dei materiali che possono diventare un rischio se abrasi o danneggiati

materiali che possono essere facilmente sbriciolati o ridotti in polvere con semplice azione manuale;

I materiali che possono contenere amianto sono: • Elementi di copertura quali tegole, lastre ondulate o piane; • Pareti, controsoffittature con pannelli contenenti amianto sia in matrice compatta sia friabile; • Intonaci per rivestire strutture portanti in acciaio, pareti e soffitti di molti locali, con funzioni fonoassorbenti, termoisolanti e/o di resistenza al fuoco; • Linoleum e piastrelle per pavimenti; • Tubi e vasche per l’acqua potabile e le acque reflue; • Rivestimenti isolanti di tubi; • Isolanti delle caldaie per coibentarle, sotto forma di pannelli o in forma sfusa (generalmente sotto l’involucro in lamiera); • Guarnizioni all’interno di raccordi tra tubazioni e nelle caldaie; • Isolamenti vari quali pannelli in cartoneamianto dietro le stufe o a protezione da fonti di calore di parti in legno (es. sopra il termosifone); • Filati, tessuti e corde possono essere presenti come coibentazioni di parti calde; • Manufatti ignifughi quali coperte, feltri, tappeti.

Compatti:

COSE DA FARE

Le fibre possono essere diffuse nell’aria a seguito della manipolazione o lavorazione di materiali che le contengono. Può verificarsi dispersione spontanea nel caso di materiali friabili usurati o sottoposti a vibrazioni, correnti d’aria, urti.

COSE DA NON FARE

Friabili:

materiali duri (es. cementoamianto) che possono essere sbriciolati o ridotti in polvere solo con l’impiego di attrezzi meccanici.

Per i materiali compatti contenenti amianto,

PROFESSIONE IMMOBILIARE

• Accertare l’assenza di materiale contente amianto prima di effettuare interventi di manutenzione o demolizione • Portare a conoscenza del proprietario o del responsabile dell’immobile eventuali situazionidi degrado che interessino i materiali in amianto es. infiltrazioni, crepe, distacchi d’intonaco

• Effettuare opere di demolizione prima di aver rimosso l’amianto

16

• Frantumare, forare, segare, tagliare i materiali o eseguire operazioni che possano alterare i materiali quali l’installazione di impianti o macchine che provochino vibrazioni e/o correnti d’aria • Gettare i materiali contenenti amianto nel cassonetto dei rifiuti • Abbandonare i rifiuti

La presenza di amianto non implica necessariamente un danno per la salute.

È comunque importante rilevarne la presenza cercando informazioni mediante documentazione tecnica sulla costruzione dello stabile (es. il capitolato d’appalto) e, se possibile, rintracciare l’impresa costruttrice.

Se dopo l’acquisizione dei dati il sospetto permane, sarà necessario prelevare un campione di materiale da sottoporre ad analisi.

Il campionamento deve essere effettuato con particolari precauzioni per evitare la dispersione di fibre nell’aria e per essere certi di prelevare un campione rappresentativo del materiale oggetto d’indagine.

A tal proposito è opportuno chiedere consiglio a personale esperto, per esempio al laboratorio presso cui le analisi saranno realizzate.

In base al DPR 257/92 Gli amministratori ed i proprietari degli immobili hanno l’obbligo di denunciare alle ASL la presenza di manufatti contenenti amianto in matrice friabile. La legge regionale 17/2003-art.1 ha esteso l’ obbligo anche ai materiali in cemento amianto (matrice compatta) Tra le varie responsabilità dell’amministratore si annovera anche quella relativa all’omessa comunicazione all’Asl (azienda sanitaria locale) della presenza di amianto libero o in matrice friabile negli edifici, nonché quella relativa agli omessi adempimenti atti-

2011/ n.12

Tecnologia nenti alla rimozione dell’amianto libero come isolante di tubi, soffitti, pareti o altre parti dell’edificio, secondo le prescrizioni della legge 27 marzo 1992, n.

257, del Dpr 8 agosto 1994, e delle leggi regionali. In particolare, l’inosservanza degli obblighi di informazione e la mancata rimozione dell’amianto libero comporta una sanzione amministrativa (vedi piu’ avanti). In quest’ottica, ove l’assemblea non prenda decisioni in merito, l’amministratore non può esimersi da responsabilità accampando l’assenza di delibere assembleari.

Il condomino interessato può dunque segnalare i fatti all’Asl e/o ricorrere all’autorità giudiziaria - anche in sede cautelare o d’urgenza - atteso che l’amministratore dispone di poteri di manutenzione straordinaria urgente e che, in materia di rimozione dell’amianto libero, egli è vincolato a norme inderogabili di ordine pubblico.

La responsabilità dell’azione è a carico del proprietario o del responsabile dell’attività che si svolge nell’edificio in questione, che pertanto deve: • individuare un responsabile con compiti di controllo e coordinamento delle attività di manutenzione; • tenere documentazione relativa alla collocazione dell’amianto nell’edificio e predisporre idonea segnaletica; • predisporre le misure di sicurezza; • fornire informazioni agli occupanti dell’edificio sulla presenza dell’amianto nello stabile, sui rischi potenziali e sui comportamenti da adottare; • se i materiali in opera sono friabili, fare ispezionare l’edificio una volta all’anno da personale in grado di valutare le condizioni dei materiali e scrivere una dettagliata relazione della verifica eseguita da trasmettere all’ASL competente per territorio; • valutare la necessità di un intervento di bonifica.

• La norma di riferimento è il Decreto Ministeriale del 6 settembre 1994 che si applica alle strutture edilizie ad uso civile, commerciale o industriale, aperte al pubblico o comunque di utilizzazio-

ne collettiva.

Che cosa si deve fare Quando i materiali contenenti amianto si presentano molto danneggiati. L’attività di bonifica deve essere condotta con estrema cautela in quanto può essere pericolosa per chi la effettua e per le persone che occupano l’edificio.

I possibili interventi sono: • incapsulamento delle superfici (applicazione di prodotti che impediscono la dispersione delle fibre); • confinamento dei manufatti (segregazione fisica dei materiali con amianto, come ad esempio una sovra copertura o una controsoffittatura); • rimozione dei materiali.

La scelta del metodo di bonifica da

Le norme vigenti non prevedono la rimozione delle coperture in cemento amianto (eternit) dalle quali non si ha una diffusione spontanea di fibre nell’aria, in quanto non c’è alcun rischio per la salute. Il proprietario deve valutare il degrado dei manufatti, considerando i seguenti fattori: • friabilità del materiale; • stato della superficie e in particolare l’evidenza di affioramenti di fibre; • presenza di sfaldamenti, crepe e rotture; • presenza di materiale friabile o polverulento in corrispondenza di scoli d’acqua, grondaie; • presenza di materiale polverulento conglobato in piccole stalattiti in corrispondenza dei punti di gocciolamento.

Se in base ai suddetti elementi si evidenzia una situazione di degrado, il proprietario deve provvedere alla bonifica della copertura.

Sanzioni

attuare deve essere effettuata dal proprietario/responsabile, che deve valutare lo stato dei materiali, le caratteristiche costruttive e l’uso dell’edificio.

Anche in questo caso è opportuno avvalersi di PERSONALE ESPERTO La ditta che esegue la bonifica deve sottostare a specifici obblighi in materia di protezione dei lavoratori previsti dal titolo VI bis del D.Lgs. 626/94. La norma stabilisce che il datore di lavoro debba presentare all’Organo di Vigilanza competente per territorio (le ASL) un progetto di bonifica (piano di lavoro). È opportuno che il proprietario richieda

“Bisogna rispettare le idee, da qualsiasi parte provengano. E spesso vengono dai clienti” PROFESSIONE IMMOBILIARE

copia della documentazione prodotta.

17

• Per l’inosservanza degli obblighi concernenti l’adozione delle misure di sicurezza previste dai decreti emanati ai sensi dell’art. 6, commi 3 e 4, si applica la sanzione amministrativa da € 3.615,00 a € 18.075,00.

• A chiunque operi nelle attività di smaltimento, rimozione e bonifica senza iscrizione all’albo delle imprese che effettuano la gestione dei rifiuti (art. 12, c.4) , si applica la sanzione amministrativa da € 2.582,00 a € 15.493,00.

• Per l’inosservanza degli obblighi di informazione derivanti dall’art. 9, c. 1 (relazione annuale) e 12, c. 5 (comunicazione alle usl della presenza negli edifici di amianto floccato o in matrice friabile), si applica la sanzione amministrativa da € 2.582,00 a € 5.164,00.

Adf Kontract Scarl Alberto Vignati

Per la Vostra Pubblicità su Professione Immobiliare professioneimmobiliare@yahoo.it www.webcondominio.eu

2011/ n.12

PROGETTAZIONE: Restauro conservativo CULTURA NEL150° ANNIVERSARIO DELL’UNITA’ D’ITALIA ONORE AI PRECURSORI PROFILO PROFESSIONALE LORENZO MILANESI (1925) Ha pubblicato presso la Casa Editrice Rubbettino i seguenti libri: • CARMELA CUDA - Viaggio d’amore - nel 1997 • TIRAMISU’ - ossia l’incontenibile desiderio, nel 2002 • MONTAIGNE - Della Saggezza - , di cui ha curato la scelta dei testi e la traduzione dal francese, nel 2006.

• MONTAIGNE - Socrate a cavallo. Giornale di viaggio in Italia (1580-1581) nel 2008 Chi desiderasse ottenere i quattro volumi può farlo tramite Internet sfogliando il catalogo sul sito della Casa Editrice Rubbettino:

Agli albori dell’’800 si diffusero nel sud Italia le idee della rivoluzione francese, in tema di libertà e costituzione, portate da ufficiali al seguito delle truppe napoleoniche al comando di Marat. Esse fecero maggiore presa fra gli ufficiali borbonici e personalità della borghesia ma lasciarono indifferenti le classi subalterne. Con la caduta di Napoleone e il successivo Congresso di Vienna (1815) si ricostituirono, o quasi, i precedenti staterelli, fra i quali era ripartita la nostra penisola. Dal 1820 in avanti si fece strada nell’animo di molti, prima al sud e poi al centro e al nord Italia, un embrionale sentimento nazionale che alimentò l’insofferenza verso le dominazioni straniere.

Nacquero così le Società segrete che svolsero un ruolo importante nella prima fase del Risorgimento. Quella che si affermò in questo periodo e assorbì le preesistenti (Filadelfi, Adelfi, Federati, ecc.) fu la Carboneria che, dal sud Italia, si espanse anche al centro e al nord. Lo scopo principale, nel contesto di ideali di indipendenza, fu la rivendicazione di forme di governo monarchico costituzionale. I primi tentativi insurrezionali si ebbero nel 1817 a Macerata, nelle Marche, che però fallirono.

Ma altri se ne stavano preparando, Fra i primi patrioti vi fu un ardente rivoluzionario di Catanzaro, Gaetano Rodinò che, sulla scia di un gruppo di patrioti operante nel napoletano e nel salernitano, infiammò le genti della Capitanata (Puglia) perché reclamassero la costituzione.

Nel circondario di Nola l’anima della Carboneria fu un religioso, Luigi Minichini, che fondò numerosi nuclei e diede vigore a quelli già esistenti. Ma quelli che nella zona diedero impulso decisivo alle rivendicazioni patriottiche furono due ufficiali dell’esercito borbonico - Michele Morelli di Monteleone (ora Vibo Valentia) e Giuseppe Silvati di Napoli – ai quali si unirono il tenente Vincenzo Bologna e, non senza qualche iniziale esitazione, il colonnello Guglielmo Pepe di Squillace.

Il 2 luglio 1820, con un buon contingente di truppe, Morelli e Silvati entrarono ad Avellino dove, accolti festosamente, proclamarono la costituzione. Il 5 luglio tornarono a Salerno e quindi a Napoli dove la rivolta era ormai cosa fatta e Guglielmo Pepe aveva in mano il controllo della città. Frattanto, anche a Palermo, nel luglio dello stesso anno, si registrarono significativi moti insurrezionali. Le grandi potenze – Austria, Prussica, Russia, Regno Unito e Francia, che costituivano la Santa Alleanza - non accettarono questo stato di cose e, nel Congresso di Lubiana fra gennaio e febbraio del 1821, decisero di intervenire militarmente. Così, nel marzo, le truppe “costituzionaliste” al comando di Guglielmo Pepe – forti di 40.000 uomini – furono sconfitte ad Antrodoco vicino a Rieti dalle truppe austriache che, il 24 di quel mese, entrarono a Napoli senza incontrare resistenza.

I promotori della sollevazione, Morelli e Silvati, dopo lunghe traversie furono catturati, processati e condannati a morte. Avevano poco più di 30 anni. Il re frattanto s’era affrettato a revocare la costituzione. L’esempio del sud indusse i liberali di altri Stati italiani a passare all’offensiva.

In Piemonte fu Santorre di Santarosa, preceduto peraltro dagli studenti universitari, che organizzò un moto insurrezionale soffocato però con ferocia dai Savoia l’8/4 del 1821. A Modena l’arciduca Francesco IV d’AsburgoEste si era distinto nel 1820 nella repressione dei carbonari processando e condannandone 47 e mandando a morte il sacerdote Giuseppe Andreoli. In questa città il giovane Ciro Menotti, nato a Carpi nel 1798, maturò un alto sentimento democratico e patriottico alimentato dai frequenti contatti con circoli liberali francesi, che lo portò a rifiutare la dominazione austriaca. Nel gennaio 1831 organizzò la sollevazione con una quarantina di congiurati. L’arciduca li prevenne, fece arrestare quanti potette e fra questi anche Ciro Menotti che, processato il 3 febbraio 1831, fu condannato a morte insieme a un altro patriota, Vincenzo Borelli. Gli altri furono rinchiusi

PROFESSIONE IMMOBILIARE

in carcere per molti anni. Menotti è considerato, non solo il precursore dei moti del 1831 ma anche dell’intero Risorgimento. Frattanto, in Lombardia si era radicata la Carboneria e, fra i principali esponenti, spiccarono Silvio Pellico, Piero Maroncelli, Federico Gonfalonieri. Non appena ebbero sentore di moti in Piemonte, organizzarono una rivolta anche a Milano. Scoperti nel dicembre 1821, furono arrestati e condannati a morte, ma la pena venne commutata nel carcere a vita allo Spielberg. Le idee nuove comunque si erano ormai diffuse in tutta la penisola. Nel tempo però la Carboneria perse il suo slancio iniziale anche perché si fece strada un’altra associazione politica fondata da Giuseppe Mazzini nel 1831 a Marsiglia, chiamata Giovine Italia. Anzichè la forma cospirativa, tratto distintivo della Carboneria, essa operava sì clandestinamente ma in base ad un programma pubblico di educazione popolare e rinnovamento morale e politico degli italiani in vista dell’insurrezione per un’Italia unita, indipendente e repubblicana. Si diffuse maggiormente in Piemonte e Liguria, ma repressioni e insuccessi (in particolare la fallita spedizione in Savoia del febbraio

popolazioni urbane (insurrezione di Palermo del 1848, le Cinque giornate di Milano (17.22/3/1848), le Dieci giornate di Brescia (23-3/2-4/1849), la difesa di Bologna, Roma e Livorno. A Milano i moti furono guidati da un consiglio di guerra composto da C. Cattaneo, E. Cernuschi, G. Clerici e G. Terzaghi. La direzione politica fu assunta invece da un governo provvisorio presieduto da G. Casati. Il 23/3 gli insorti ebbero la meglio e gli austriaci dovettero ritirarsi verso Verona. Nei combattimenti persero la vita 300 insorti e si distinsero, fra gli altri, E.Dandolo, L.Manara e A: Anfossi. Ormai i fermenti avevano pervaso l’animo di vasti strati sociali grazie anche all’infaticabile opera di Giuseppe Mazzini.

Ebbero inizio le guerre d’indipendenza, l’efficace, essenziale lavoro diplomatico di Cavour e la decisiva spedizione dei Mille guidata da Giuseppe Garibaldi.

Così il 17 marzo 1861 fu proclamata l’Unità con capitale provvisoria Torino e Vittorio Emanuele II° re d’Italia. Nel 1885 la capitale verrà trasferita a Firenze e finalmente, nel 1871, a Roma. Il contributo di ardore, fin dai primi vagiti di patriottismo, di passione e di tenacia nel perseguimento dell’anelata unificazione fu altissimo e altrettanto alto il sacrificio di vite umane, molto spesso giovanissime.

Un cospicuo contributo al Risorgimento venne anche dalle donne.. Non poche furono animate dagli ideali di libertà e di riscatto sociale, che proseguirono poi anche dopo il 1861 mercè la costruzione di asili, ospedali e scuole per le donne. Senza trascurare le tante sostenitrici anonime delle principali motivazioni attraverso l’appoggio assicurato ai loro compagni di lotta nella clandestinità, durante la prigionia, nelle azioni belliche o di ribellione. E’ doveroso dunque ricordare, seppure sinteticamente, e onorare le figure di maggiore spicco di questi travagliati periodi;

I lavori per la costruzione della nuova sede della Regione Lombardia a a Milano

1834) ne determinarono la crisi Ricostituita nel 184347, si sciolse nel marzo ‘48 in favore dell’Associazione Nazionale Italiana. Ma le idee indipendentiste e patriottiche si erano diffuse in molti strati sociali. Fra gli artigiani e i lavoratori manuali dei centri urbani, specie al nord e al centro Italia, il sentimento nazionale accrebbe sempre più l’insofferenza verso lo straniero. In questo arco di tempo si registrarono episodi singoli di grande patriottismo grazie all’iniziativa dei fratelli Attilio ed Emilio Bandiera i quali disertarono dalla marina austriaca nel 1841 per la causa della libertà e unità d’Italia e fondarono la Società segreta “Esperia” affiliata alla Giovine Italia. Seppure sconsigliati da Mazzini, essi organizzarono uno sbarco in Calabria (12/13.6.1844) per suscitare un’insurrezione antiborbonica. Denunciati, furono arrestati e fucilati il 25/7/1844. Avevano 34 anni. Altro tentativo di stampo egualmente patriottico fu organizzato da Carlo Pisacane, amico di Carlo Cattaneo. Nel 1849 fu Capo di stato maggiore dell’esercito della Repubblica Romana. Nel 1857 con un manipolo di 23 compagni e di 300 detenuti liberati a Ponza, sbarcò a Sapri con il medesimo intento dei Fratelli Bandiera. Incontrò in loco la decisa ostilità delle popolazioni che aiutarono i borbonici e la spedizione fallì.

Pisacane si suicidò, aveva 39 anni. Il culmine del fermento patriottico si diffuse e diede luogo nel corso del 1848/49 a tutta una serie di eventi che ebbero a protagoniste le

18

Cristina Trivulzi di Belgioioso(1808/71) fu attivissima nel diffondere le idee mazziniane. Finanziò l’attività di Ciro Menotti, tenne contatti, anche all’estero, con Bellini, Listz, De Musset; si avvicinò al socialismo utopistico, partecipò attivamente alla breve esperienza della Repubblica Romana e organizzò vari ospedali a Roma.

Bianca De Simoni Rubizzo, assidua dei salotti culturali milanesi, si trasferì poi a Genova dove, nel suo salotto, ospitò patrioti come Mariani, Bixio, Mameli e vennero pianificate le imprese più significative, da quella di Carlo Pisacane alla Spedizione dei Mille.

Anna Grassetti Zanardi (1815/96), moglie di Carlo Zanardi, che fu uno degli organizzatori del tentativo insurrezionale mazziniano di Savigno nell’Appennino bolognese del 1843. Fu anch’essa ardente mazziniana e subì arresti, processi e carcere.

Giuditta Tavani Arquati (1830/67). Figlia di un difensore della Repubblica Romana, partecipò al movimento clandestino di patrioti che tentò di liberare Roma dal dominio papale nel 1867. Le truppe pontificie ebbero la meglio dopo strenui combattimenti e Giuditta – che aveva spronato, aiutato e soccorso i ribelli – fu massacrata dopo aver assistito all’uccisione del marito e del figlio.

Sara Levi Nathan.(1819/82) moglie di Mayer Moses Nathan, ebbe 12 figli. E’ ricordata per il suo impegno politico e le iniziative sociali. Fu fervente patriota e grande amica di Mazzini. Accusata di cospirazione, riuscì a fuggire a Lugano ma tornò a Roma dove dette vita a numerose iniziative educative, filantropiche e sociali.

Giorgina Craufurd Saffi (1827/1911) inglese, si innamorò dell’Italia e nel 1857 sposò Aurelio Saffi che fu triumviro della Repubblica Romana nel 1849. Si occupò, con idee mazziniane, di formare i futuri cittadini cominciando dall’educazione di tutte le donne, prime fondamentali educatrici dei propri figli.

Antonietta De Pace. Originaria di Gallipoli, era cognata di un

Segue a pag 27

2011/ n.12

APAC

®

Associazione Professionale Amministratori di Condominio Organizza:

Corso di Formazione

Amministratori di Condominio APAC

®

Associazione Professionale Amministratori di Condominio Organizza:

Corso di Formazione 6.000 Amministratori di Condominio

Amministratori Il TUO condominio ha un Lezioni Amministratore 1 giorno alla settimana di competente? dalle 18.30 alle 21.00 Condominio

Si segnalano ai condomini i nominativi di Amministratori presenti nelle rispettive aree

riceveranno e leggeranno la versione cartacea questo numero di altri 15.000 riceveranno e leggeranno la versione elettronica della rivista.

Nessuna rivista del settore in italia raggiunge direttamente un così altorispettive numero di Si segnalano ai condomini i nominativi di Amministratori presenti nelle aree Amministratori di Condominio TUO Immobiliare? condominio ha un Lezioni Vuoi fare la tua pubblicità su Il Professione Amministratore 1 giorno alla settimana www.webcondominio.eu competente? dalle 18.30Contattaci: alle 21.00 professioneimmobiliare@yahoo.it

 

 

 340 8070232 - 393 7281395   

Monza - Milano - Firenze       Tutte le località: Busto Arsizio - Legnano Tutte le località:

•Lavoro autonomo •Docenti professionisti •Corso basato sulla norma UNI 10801 •Diventa un professionista certificato •MASTER GRATUITI PER I SOCI

INFORMAZIONI e Pre Iscrizioni

•Lavoro autonomo Tutte le località •Docenti professionisti 393 7281395 - 340 8070232 Nuovo Modulo: Introduzione a Tutor e riforma •Corso basato sulla norma UNI 10801 Monza 039 2494147 del Condominio Per ricevere ulteriore documentazione invia una e-mail oppure consulta il nostro sito web •Diventa un professionista certificato Abbiamo anche apacmilano@yahoo.it •MASTER GRATUITI PER I SOCIConsiglio di Zona 2 effettuato corsi

Nuovo Modulo: Patrocinio di:

presso:

INFORMAZIONI e Pre Iscrizioni Tutte le località 393 7281395 - 340 8070232 www.apacmilano.it Monza 039 2494147

Consiglio di Zona 7

www.apac.too.it Introduzione a Tutor e riforma del Condominio Per ricevere ulteriore documentazione invia una e-mail oppure consulta il nostro sito web

Abbiamo anche effettuato corsi presso:

apacmilano@yahoo.it

Consiglio di Zona 2 Consiglio di Zona 7

www.apacmilano.it

Patrocinio di: PROFESSIONE IMMOBILIARE

www.apac.too.it

19

2011/ n.12

La parola all’ Avvocato:

SICUREZZA - SAFETY

PROFILO PROFESSIONALE Avvocato Livia Chiara Mazzone laureata in giurisprudenza presso l’Università degli Studi di Milano nel 2001, iscritta all’Ordine degli Avvocati di Milano dove esercita la professione di avvocato specializzato nel diritto penale d’impresa con particolare attenzione alle tematiche connesse al diritto penale del lavoro e dell’infortunistica. Collabora alla sezione penale della rivista di diritto del lavoro D&L. Via Quadronno n. 4 – 20122 Milano - Tel. 02.49538200 fax 02.49538201 Email: avv.liviachiaramazzone@gmail.com

Obblighi di sicurezza in condominio: l’amministratore di condominio è tenuto ad ottemperare a quanto previsto dall’art. 26 del D.lgs. 81 del 2008 Testo Unico in materia di salute e sicurezza sul lavoro, cioè alla redazione del Documento Unico di Valutazione dei Rischi interferenziali(DUVRI)?

Tale documento è specificamente richiesto dal comma 3 dell’art. 26 del D.lgs. 81/08 ed è un documento nel quale il datore di lavoro committente promuove la cooperazione ed il coordinamento indicando le misure adottate per eliminare o quanto meno ridurre al minimo i rischi da interferenze.

Prima condizione è quella che il datore di lavoro sia committente, cioè affidi lavori o servizi all’interno della propria azienda ad un’impresa appaltatrice esterna.

Il documento in questione deve essere allegato al contratto di appalto o d’opera e va adeguato in funzione dell’evoluzione dei lavori, servizi e forniture.

Tali disposizioni non si applicano ai rischi specifici propri dell’attività delle imprese appaltatrici o dei singoli lavoratori autonomi e neppure ai servizi di natura intellettuale ed alle mere forniture, nonché ai lavori o servizi di durata non superiore a due giorni.

La funzione di questo documento è quella di indicare tutte le misure idonee ad eleminare o quanto meno ridurre al minimo i pericoli, che, per l’effetto o in concomitanza dell’esecuzione delle opere appaltate, vanno ad incidere sui lavoratori presenti in azienda.

Le condizioni per cui le indicazioni dell’art.

26 comma III D.lg. 81/08 si applichino sono:

la presenza di un datore di lavoro nella sua qualità di committente e l’altra che i lavori affidati in appalto siano da svolgere all’interno dell’azienda o di una sua singola unità produttiva.

E’ chiara, a questo punto, la necessità di verificare se, nel nostro caso, si sia in presenza di queste condizioni.

La definizione sia di azienda che di unità produttiva si rinviene all’art. 2 del medesimo D.lg.

81/08: “complesso della struttura organizzata dal datore di lavoro pubblico o privato”.

Il datore di lavoro è individuato come il soggetto titolare del rapporto di lavoro con il lavoratore o, comunque, il soggetto che, secondo il tipo e l’assetto dell’organizzazione nel cui ambito il lavoratore presta la propria attività, ha la responsabilità dell’organizzazione stessa o dell’unità produttiva in quanto esercita i poteri decisionali e di spesa.

Il lavoratore è definito tale indipendentemente dalla fattispecie contrattuale che lo lega al datore di lavoro ed anche a prescindere dalla retribuzione: è considerato tale colui che svolge un’attività lavorativa nell’ambito dell’organizzazione di un datore di lavoro.

A fronte di ciò si può affermare che il condominio viene equiparato ad un’azienda nel caso in cui adibisca uno o più lavoratori a

svolgere attività lavorativa nel proprio ambito organizzativo (ad esempio: portiere, giardiniere ecc.).

In questo caso, pertanto, l’amministratore di condominio rivestirà la qualifica di datore di lavoro e sarà tenuto a rispettare le disposizioni di cui al D.lgs. 81/08.

Nell’elaborazione del documento di valutazione dei rischi si dovranno considerare le possibilità di interferenza tra gli specifici rischi esistenti nel condominio e l’attività oggetto d’appalto che ivi si svolge.

In caso contrario, invece, cioè in assenza di lavoratori dipendenti o ad essi equiparati che prestino attività lavorativa per conto del condominio, l’amministratore non sarà tenuto ad ottemperare alle disposizioni dell’art.

26 D.lgs. 81/08 in quanto non ci saranno rischi di interferenza.

Si precisa che ove,invece, si sia in presenza di attività indicate dagli articoli 88 e 89 del D.lgs. 81/08 (cantieri mobili o temporanei) si applicheranno le norme indicate al Titolo V del medesimo Decreto indipendentemente dalla circostanza che il condominio sia considerato datore di lavoro. avv. Livia Chiara Mazzone

APAC organizza il Grande Sondaggio Nazionale Amministratori di Condominio

Partecipate numerosi:istruzioni su: www.apacmilano.it e www.webcondominio.eu PROFESSIONE IMMOBILIARE

20

2011/ n.12

ACCESSIBILITA’ Arch.Fabio Modenesi Nato a Milano nel 1959, si é laureato in Architettura presso l’Università degli Studi di Genova.

Dopo un esperienza tecnico/commerciale maturata presso aziende multinazionali operanti nel settore della componentistica per l’Architettura, fonda nel 1994 la società IREDA. L’Azienda di cui è Amministratore, rivolge la sua attenzione alla risoluzione dei problemi di Abbattimento Barriere Architettoniche.

CRITERI DI PROGETTAZIONE PER RAMPE FINALIZZATE AL SUPERAMENTO DELLE BARRIERE ARHITETTONICHE Sempre più frequentemente si presenta nei Condomìni la richiesta di una rampa per disabili. L’Amministratore deve affrontare problematiche molto specifiche di pendenze ed ingombri di cui spesso non ha una competenza tecnica.

Ecco riportato di seguito un breve riepilogo di alcune regole da seguire per proporre rampe a norma.

1. PENDENZA E SVILUPPO

• La pendenza in genere non deve superare l’8%.

Solo nei casi di adeguamento sono ammesse pendenze superiori, fino al 12%, definite in funzione dello sviluppo lineare della rampa; • Per brevi rampe di raccordo tra percorsi esterni pedonali a livello stradale, o in presenza di passi carrabili, è consentita una pendenza non superiore al 15% per un dislivello massimo di 15 cm; • Ogni 10 m devono essere previsti pianerottoli orizzontali di dimensioni minime 1,50 x 1,50 m, oppure di 1,40 x 1,70 m (1,40 m in senso trasversale e 1,70 m nel senso di marcia); • In presenza di interruzioni in corrispondenza di porte, devono essere previsti ripiani di sosta, antistanti e retrostanti le porte in aggiunta ai necessari spazi di apertura dell’anta;

• Per percorsi pedonali esterni, di norma si devono impiegare pendenze non superiori al 5%, con ripiani di sosta (lunghi almeno 1,50 m) ogni 15 m;

2. CARATTERISTICHE DELLE RAMPE

• Le rampe devono presentare andamento regolare e omogeneo per tutto il loro sviluppo; • La larghezza minima deve essere: cm 90 per consentire il transito di una persona su sedia a ruote e cm 150 per consentire l’incrocio di due persone. E’ comunque preferibile, in special modo per le rampe di accesso agli edifici, una larghezza di cm150; • La pavimentazione deve essere antisdrucciolevole.

Il parapetto deve essere alto almeno 1 m e inattraversabile da una sfera di 10 cm di diametro, nel caso il parapetto non sia pieno, la rampa deve avere un cordolo alto almeno 10 cm; • Su entrambi i lati della rampa deve essere disposto un doppio corrimano, di altezza compresa tra 90 a 100 cm; se la rampa è larga piu di 6 m, di norma si deve disporre anche un corrimano centrale. In corrispondenza dei ripiani il corrimano deve essere prolungato per almeno 30 cm; Arch. Fabio Modenesi

NUOVO CORSO Amministratori di Condominio

APAC

393 7281395 - 340 8070232 - www. apacmilano.it - apacmilano@yahoo.it PROFESSIONE IMMOBILIARE

21

2011/ n.12

PRODOTTI e SOLUZIONI per il SUPERAMENTO delle BARRIERE ARCHITETTONICHE www.ireda.eu

IRE.DA. & C. srl

1

Rampe componibili in polietilene

2

Rampe portatili

3

Rampe componibili in alluminio

4

5

Servoscale a poltroncina

Servoscale a pedana

6

Piattaforme Elevatrici

7

Tettoie coperture

Sede Operativa con Magazzino ed Esposizione Via Savonarola, 5 - 20016 PERO (MI) Tel 02.30062323 - Fax 02.33910275 - Cell 393.9334031 - E mail: rampe@ireda.eu

LA PAROLA AL COMMERCIALISTA INQUADRAMENTO E ADEMPIMENTI FISCALI DELL’ AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO Dott. Antonella Chiametti, dottore commercialista e revisore contabile Laureata in economia e commercio presso l’Università Cattolica del Sacro Cuore di Milano, dopo l’Esame di Stato si iscrive all’Ordine professionale di Dottori Commercialisti della provincia di Milano e Lodi, nonché al Registro dei Revisori Contabili.

Svolge la propria attività come libero professionista, con studio sito in Milano, occupandosi prevalentemente di problematiche fiscali, contabili e societarie. email: chiametti@interfree.it

INQUADRAMENTO FISCALE Il legislatore italiano ha definito in maniera chiara la posizione fiscale degli amministratori di condominio solamente nel 2000 con la modifica dell’ex-art. 47 del Tuir lettera c-bis (oggi art. 50 del Tuir), inserendo l’attività di amministratore di condominio all’interno de “gli altri” rapporti di collaborazione coordinata e continuativa.

L’inquadramento previsto dal legislatore del 2000 non è del tutto pacifico in quanto se, da una parte, la giurisprudenza di legittimità collocava l’attività di amministratore di condominio nell’ambito dell’art. 47 del Tuir, dall’altra parte, la dottrina ha sostenuto che qualora l’attività di amministratore di condominio, anche se svolta occasionalmente, venga espletata con l’impiego di mezzi organizzati rientra a pieno titolo nella categoria del lavoro autonomo .

L’incerta classificazione è stata finalmente superata con l’entrata in vigore della c.d. legge “Biagi”. L’abolizione dei contratti di collaborazione coordinata continuativa per il settore privato a favore delle collaborazioni a progetto.

La principale caratteristica delle collaborazioni a progetto, esistenza di un preciso progetto organizzativamente e temporalmente delimitato, è infatti incompatibile con il ruolo dell’amministratore di condominio in quanto il ruolo da questi ricoperto non può essere ricondotto ad un “progetto” predefinito e delimitato.

Pertanto l’attività dell’amministratore di condominio rappresenta a tutti gli effetti un’attività professionale pienamente riconducibile: (1) al lavoro autonomo, se svolta in forma individuale, e come tale, è soggetto alle norme ed al regime fiscale per esso vigente (artt. 53 e 54 del Tuir); (2) all’attività d’impresa, se svolta in forma associata da un soggetto dotato di personalità giuridica sia essa una società di persone o una società di capitali , e come tale, è soggetta alle norme ed al regime fiscale per essa vigente (artt.da 55 a 66 del Tuir).

di condominio deve dotarsi di partita IVA. Per l’attribuzione della Partita Iva le imprese individuali ed i lavoratori autonomi devono compilare apposito modello di inizio attività disponibile presso l’Agenzia delle Entrate (lo si può recuperare anche sul sito internet dell’Agenzia”. Tale modello deve essere presentato recandosi personalmente presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate oppure presso un soggetto incaricato, quale un commercialista.

L’apertura della Partita IVA deve essere effettuata entro un mese dalla data di inizio dell’attività lavorativa attraverso la compilazione del Modello AA9/10 per le persone fisiche (es. ditta individuale, lavoratore autonomo) o del Modello AA7/10 per i soggetti diversi dalle persone fisiche (es. Società in nome collettivo, Società a responsabilità limitata,…) indicando quale codice attività economica 68.32.00 Amministrazione di condomini e gestione di beni immobili per conto terzi .

In via generale, dopo l’apertura della Partita IVA il titolare è tenuto all’obbligo di emissione di fattura per ogni operazione economica, alla registrazione di tutte le fatture emesse e ricevute, alla dichiarazione periodica dell’Iva, ai relativi versamenti ed alla dichiarazione annuale con il Modello Unico o separata.

Il titolare di Partita IVA è inoltre tenuto alla registrazione delle operazioni non imponibili ai fini dell’imposta IVA che concorrono alla formazione del reddito annuale del contribuente.

2. La scelta del regime contabile

Congiuntamente all’apertura della Partiva IVA sarà necessario scegliere il regime contabile che intende adottare.

I regimi applicabili sono: a) regime di contabilità ordinaria (valido sia per i lavoratori autonomi che per le società); b) regime di contabilità semplificata (valido sia per i lavoratori autonomi che per le società) ; ADEMPIMENTI FISCALI c) regime per le nuove iniziative imprenditoriali, c.d. regime del forfettino, valevole Inquadrato l’amministratore di condominio come un lavoratore autonomo a tutti gli per i primi tre anni di attività - di cui all’art. 13, legge 23 dicembre 2000, n. 388, effetti si può passare ad analizzare gli adempimenti fiscali richiesti.

Finanziaria 2001 (valido solo per i lavoratori autonomi); d) regime dei minimi - di cui all’art. 1, commi da 96 a 117, legge 244/2007 (valido 1. Apertura della partita IVA In primo luogo il soggetto che decide di intraprendere l’attività di amministratore solo per i lavoratori autonomi).

Regime contabile e fiscale

Soggetti

Ricavi/volume d’affari dell’anno precedente

Contabilità ordinaria

- Società di capitali (S.r.l., S.p.a., S.a.p.a.)

- Nessun limite per le società di capitali

- Società di persone (S.n.c, S.a.s.)

- 400.000,00€ (limite innalzato dal D.L. 70/2011 art. 7) per società di persone - imprese individuali e lavoratori autonomi

- Imprese individuali - Lavoratori autonomi Contabilità semplificata

- Società di persone (S.n.c., S.a.s.)

- Imprese individuali

Nuove iniziative

- Imprese individuali

Ricavi conseguiti nell’anno dell’agevolazione non superiori a 30.987,41€

- Lavoratori autonom Regime di minimi

Inferiori a 400.000,00€ (limite innalzato dal D.L. 70/2011 art. 7)

- Persone fisiche che esercitano attività d’impresa o arti e professioni

- ricavi e compensi non superiori a 30.000,00€ (ragguagliati ad anno); - nel triennio precedente non abbiano acquistato beni strumentali, anche in leasing per importo superiore a 15.000,00€ - non abbiano nell’anno precedente sostenuto spese per lavoratori dipendenti o collaboratori a progetto ed utili di partecipazione agli associati

PROFESSIONE IMMOBILIARE

23

2011/ n.12

LA PAROLA AL COMMERCIALISTA 3.

Gli adempimenti contabili e fiscali

Ai diversi regimi corrispondono diversi oneri in termini di obblighi di tenuta della contabilità e di adempimenti fiscali ed un differente peso fiscale.

Contabilità semplificata e ordinaria

Nuove iniziative

Regime dei minimi

Adempimenti contabili

SÌ*

NO**

NO***

Versamenti IVA

Trimestrale o mensile

Annuale

NO

Dichiarazioni IVA

SÌ

SÌ

NO

10%

20%

Tassazione dei redditi

Scaglioni

IRPEF/aliquota IRES

Versamenti imposte

Acconti e saldi

Annuale

Acconto e saldo

Studio di settore

SÌ

SÌ

NO

IRAP

SÌ

SÌ

NO

Ritenute d’acconto subite (per i soggetti sottoposti a ritenuta d’acconto)

SÌ

NO**

SÌ

Ritenute d’acconto effettuate a soggetti terzi – mod.770 semplificato

SÌ

SÌ

SÌ

Quadro AC

SÌ

SÌ

SÌ

* nel regime semplificato non vi è l’obbligo di registrazione dei movimenti finanziari (cassa e banca) ** vi è l’obbligo di conservare i documenti contabili, ricevuti ed emessi, emettere fattura o certificare corrispettivi e per i soggetti sottoposti a ritenuta d’acconto, le fatture emesse dovranno riportare la seguente annotazione “il sottoscritto dichiara di non essere soggetto a ritenuta d’acconto ai sensi dell’art. 13 della legge 23/12/2000 nr. 388” *** vi è l’obbligo di numerare e conservare le fatture d’acquisto e le bollette doganali, certificare i corrispettivi e sulle fatture emesse dovrà annotarsi che trattasi di “operazione effettuata ai sensi dell’art. 1, co. 100, della legge finanziaria 2008”; Indipendentemente dal regime adottato permangono invece gli obblighi: 1) relativi alle ritenute d’acconto. Versamento mensile delle ritenute d’acconto effettuate a soggetti terzi e compilazione annuale del modello 770.

2) di compilazione del quadro AC del modello Unico. L’amministratore di condominio che risulta in carica al 31 dicembre deve comunicare all’Anagrafe tributaria l’importo complessivo dei beni e servizi

acquistati dal condominio nell’anno solare e i dati identificativi dei relativi fornitori ai quali il condominio amministrato abbia corrisposto nell’anno somme superiori a euro 258,23 annui (al lordo dell’IVA).

Tra i fornitori del condominio sono da ricomprendere anche gli altri condomini, supercondomini, consorzi o enti di pari natura mentre sono da escludere gli importi relativi alla fornitura di acqua, energia elettrica e gas.

Studio Chiametti

Antonella Chiametti

Per la Vostra Pubblicità su Professione Immobiliare

D.ssa Antonella Chiametti Dottore Commercialista - Revisore Contabile Via Pergolesi, 29 – 20124 Milano - tel. 02.67382920 – fax 02.66715637 info@studiochiametti.com – www.studiochiametti.com

I principali settori di competenza dello studio sono: -

Consulenza amministrativo/contabile Consulenza societaria Consulenza fiscale Servizi amministrativi

professioneimmobiliare@yahoo.it

Lo Studio, perseguendo l’obiettivo di adattarsi alle esigenze della clientela per fornire una soluzione su misura e di qualità, ha deciso di collaborare con studi notarili, legali ed amministrativi (per paghe e contributi).

PROFESSIONE IMMOBILIARE

24

www.webcondominio.eu 2011/ n.12

TECNOLOGIA

Alla ricerca delle perdite nascoste con l’alta tecnologia L’elicottero si avvicina al palo della corrente e alle tubazioni come una libellula curiosa. Con l’ausilio dell’elettronica e della termografia (telecamere e raggi infrarossi) il pilota e i dipendenti della Werotec Srl Hösbach cercano le avarie sulle linee aeree. La formazione di ruggine viene visualizzata come un cerchio dai contorni frastagliati.

I difetti dovuti al surriscaldamento sono visualizzati con macchie chiare.

Fino agli anni settanta questi controlli dovevano essere eseguiti da uomini con gambe buone: infatti percorrevano fino a 20 km al giorno alla ricerca dei guasti e usavano il binocolo. La squadra con l’elicottero, invece copre150 km al giorno, inoltre il suo intervento è più preciso e più economico.

Ciò è possibile grazie ai “nasi elettronici” della Werotec, che non solo scoprono le condotte difettose, ma riescono anche a localizzare i danni attraverso le pareti, i solai ed i pavimenti, in ambienti chiusi ed aperti.

Un modello tedesco di associazionismo di impresa a livello nazionale E in modo precisissimo. “Siamo “chirurghi dell’artigianato”, cioè siamo in grado di localizzare esattamente le perdite su tubazioni o serbatoi con tecniche non invasive, senza rompere la struttura” così il procuratore Joachim Kraft descrive sinteticamente il lavoro della sua impresa. “Abbiamo sempre l’orecchio attaccato alla tubazione”.

I montatori della Werotec srl di Hösbach localizzano le perdite su tubazioni e serbatoi. I”detektiv elettronici” odorano anche le fughe di gas e localizzano in modo esatto il punto in cui si trova la perdita attraverso solai, pavimenti e pareti, sia in un ambiente chiuso che all’aperto. Foto: Issing

PROFESSIONE IMMOBILIARE

In collaborazione con produttori europei leader sul mercato, il direttore Edmund Wenzel, provetto fabbro e persona molto pignola, ha sviluppato apparecchi high tech, con i quali riparare le tubazioni ed i serbatoi è diventato un “gioco di bambini”. Wenzel offre il suo knowhow alle aziende artigiane interessate: gasisti ed idraulici, produttori di impianti termici e di aerazione e tecnici dell’alimentazione. Il direttore Wenzel ha messo sul mercato “Werotec”, ovvero un modello di associazionismo di impresa, grazie al quale le aziende aderenti si sono fatte un buon nome nel campo dell’assistenza tecnica. “Werotec” può essere acquistato o preso in leasing. Grazie ai suoi circa 20 “fiutatori high tech” per la localizzazione delle perdite, la ditta Werotec è in grado di offrire pacchetti individualizzati. Fanno parte dell’apparecchiatura Werotec anche una speciale termo camera ad infrarossi, capace di diagnosticare danni anche all’involucro degli edifici, ed un micro detector che rintraccia le fughe di gas fino allo 0,1%.

Gli artigiani interessati a questo modello di associazionismo di impresa, devono seguire corsi di formazione teorici e pratici a Hösbach.

Gli apparecchi e le tecniche usate da Werotec sono già noti nei campi della medicina e della navigazione spaziale. “Sono stati adattati perfettamente ai bisogni dell’artigiano” spiega il capo della ditta. “Non volevamo certo riscoprire la ruota”.

I microcomputer e la più moderna tecnologia dei sensori semplificano il lavoro della stessa Werotec.

Mentre in passato il montatore arrivava dal cliente con un furgoncino pieno di apparecchi, oggi si

26

presenta con una valigetta degli attrezzi. Il primo grande incarico fu commissionato ad Edmund Wenzel su un sottobicchiere: un negozio di impianti sanitari era allagato. I danni ammontavano a un milione di marchi circa. Wenzel riuscì a risolvere la situazione in modo rapido e conveniente, utilizzando un compressore a canale laterale, così viene chiamata l’unità di asciugatura insonorizzata, da lui stesso ideato ispirandosi agli apparecchi aspiratori e compressori. La ditta Werotec, specializzata nella localizzazione delle perdite e nel ripristino dei danni da acqua, dà lavoro a 30 collaboratori: “Sono esperti anche nel campo della gestione tecnicomanutentiva dell’immobile”. La filosofia dell’azienda di Hösbach è: trovare il danno, limitarlo, risolverlo e prevenirlo.

Questi servizi sono richiesti dai privati, dalle imprese, dal settore pubblico, dai grandi assicuratori e periti, così come dagli amministratori. dai costruttori e dagli architetti. La Werotec ha sedi ad Hofheim. Mannheim e Aschheim presso Monaco e offre una gamma di servizi molto varia. “Ciò è possibile solo grazie al fatto che i miei collaboratori sono specializzati in settori diversi”.

Esperti in rete di tubazioni. piastrellisti. gasisti e idraulici, muratori, inge-

2011/ n.12

TECNOLOGIA gneri e disegnatori tecnici cercano la soluzione più idonea per edifici bagnati e tubazioni che perdono acqua. Le perdite nascoste di acqua: le amministrazioni comunali ne hanno il terrore. Le tubazioni interrate non sono stagne e la preziosissima acqua potabile si infiltra nel terreno senza raggiungere i rubinetti delle case.

Il gas tracciante indica la strada Per gli artigiani della Werotec non è un problema trovare anche la più piccola perdita. Con il gas tracciante è possibile localizzare con precisione il foro. Il gas viene insufflato nelle tubazioni, esce dal punto di rottura e si diffonde velocemente attraverso il terreno fino a risalire in superficie. Viene “battuta” la condotta con un rilevatore di gas, che reagisce in modo particolare al gas

tracciante. L’amministrazione comunale può far scavare nel punto in cui gli indicatori emettono un segnale più forte, perche è lì che si trova la “rottura del tubo“.

Il vantaggio del gas tracciante, è in grado di rintracciare facilmente i buchi sulle condotte in PVC. I metodi basati sull’acustica in genere falliscono con questo tipo di tubazioni, perché esse non diffondono il rumore della fuoriuscita d’acqua con la stessa intensità delle tubazioni in metallo. Il capo Wenzel afferma che: “Il gas tracciante non sbaglia neanche nei canali o nei impianti per il teleriscaldamento. Riesce addirittura a localizzare i buchi formatisi sui fogli doppi posti tra gli strati d’immondizia, nelle discariche.”

La ditta Werotec viene chiamata anche per rispristinare i danni da acqua in seguito ad un incendio.

Gli specialisti aspirano l’acqua di spegnimento ed allontanano i gas prodotti dalla combustione di materie plastiche o di sostanze chimiche. I dissipatori e l’ozono agiscono contro i batteri.

L’essiccazione dell’edificio richiede molta flessibilità e prontezza di intervento all’impresa: può succedere che la vigilia di Natale la Fachhochschule di Aschaffenburg chiami per intervenire su una perdita, che il vano caldaia sia allagato, che l’impianto debba riprendere a funzionare a poche ore dall’avaria.

Franz-Georg Issing SEDE PRINCIPALE HÖSBACH Werotec Srl, Via Siemens, 10 - 63768 Hösbach (D)

PROGETTAZIONE: Restauro conservativo CULTURA Segue da pag 18

noto patriota, Epaminonda Valentino per mezzo del quale entrò in contatto con i gruppi antiborbonici. Svolse un prezioso lavoro di collegamento e supporto fra i nuclei di patrioti che operavano fra la Puglia e la Campania. Fondò nel ’49 un primo comitato femminile.

Arrestata, rimase a lungo in prigione. Il 7/9/1860 fu una delle due donne - con Emma Ferretti – ad essere a fianco di Garibaldi nell’ingresso a Napoli.

Enrichetta Caracciolo. Una storia di sofferenze, la sua, e di rinunce che tuttavia non la vide mai vittima rassegnata, bensì fiera lottatrice per la libertà, la dignità e la liberazione dell’Italia dallo straniero. Nel 1851 fu arrestata ma, riuscita a dileguarsi, si diede alla clandestinità e continuò ad appoggiare i patrioti fino all’arrivo di Garibaldi.

Qualche tempo dopo sposò Giovanni Grauter, anch’egli patriota, con cui proseguì l’impegno nel campo sociale e politico.Virginia Oldoini, contessa di Castiglione.

Mise in gioco la sua bellezza più che la forza delle sue idee. Figlia di un ambasciatore e di una donna di Firenze, sposò il conte di Castiglione, cugino di Cavour.

Questi, valorizzando, oltre alle doti fisiche anche quelle diplomatiche, se ne avvalse per far convincere Napoleone III° ad allearsi al Regno di Sardegna e completare così la lotta per l’indipendenza d’Italia. La contessa vi riuscì e le truppe francesi scesero poi a dare una mano decisiva a quelle piemontesi nella guerra per l’indipendenza.

Elena Clara Antonia Carrara Spinelli (1814/86) meglio nota come Chiara o Chiarina Maffei dal nome del marito Andrea Maffei che sposò a 17 anni e dal quale si separò nel giugno del 1846.Ebbe una lunga relazione con Carlo Tenca. Patriota, fu nota per il suo salotto milanese, punto d’incontro di tanti letterati, artisti e patrioti fra i quali Manzoni, Verdi, Giovanni Prati e altri. Adelaide Bono Cairoli (1806/1871) fu una grande patriota.

Nota per essere stata la madre dei fratelli Cairoli, viene considerata un modello di “madre della nazione” che

PROFESSIONE IMMOBILIARE

incarnò gli sviluppi intellettuali femminili nell’Italia dell’ottocento. A 18 anni sposò Carlo Cairoli di 28 anni maggiore di lei, vedovo con 2 figli e stimato professore di chirurgia a Pavia, di sentimenti patriottici. Ebbero otto figli che lei curò personalmente nell’educazione, indirizzandoli verso sentimenti patriottici. Finanziò giornali, ospitò un salotto politico e mantenne contatti con vari intellettuali. Nelle guerre per l’indipendenza perse nel 1859 il figlio Ernesto con i Cacciatori delle Alpi, nel 1860 Luigi nella spedizione dei Mille, Giovanni nel 1869 per le ferite riportate nel tentativo garibaldino di Villa Glori in cui trovò la morte il fratello Enrico nel 1867. Altri due furono gravemente feriti. Adelaide visse gli ultimi anni della sua vita a letto accudita dal figlio Benedetto, ma continuò ad appoggiare la lotta patriottica.

Morì il 27/3/1871 e non fece in tempo a gioire della nomina del figlio Benedetto a Presidente del Consiglio.

Anna Schiaffino Giustiniani (1837/41) più che amica di Cavour, fu patriota e aprì un salotto animato da patrioti.

Laura Solera Mantegazza. Filantropa, istituì il primo ricovero per bambini lattanti. Partecipò attivamente, anche con il figlio Paolo, alle Cinque giornate di Milano.

Giuditta Sidoli (1804/71) “pasionaria” ante litteram, fra amori e cospirazioni.

Teresa Durazzo Doria, fervente patriota, la sua casa accolse generosamente esuli di ogni parte d’Italia.

Erminia Frecavalli, impavida animatrice delle truppe e dei rivoltosi contro lo straniero.

Maria Drago (1774/1852) zia di Giuseppe Mazzini, insegnante e patriota.

Adelaide Zoagli Mameli, ardente patriota e madre di Goffredo Mameli, eroe garibaldino caduto a 22 anni nella battaglia del Gianicolo Clelia Piermarini.

Nel suo salotto ospitò Massimo d’Azeglio che venne sollecitato a riannodare le fila dei patrioti.

Luisa Blondel. Patriota, esiliata perché organizzatrice di questue in favore dei feriti vittime della repressione austriaca.

27

Carlotta Benettini, arrestata nel 1833 per le sue idee mazziniane, salì sulle barricate con il figlio. Carlo.

Enrichetta De Lorenzo, amante di Carlo Pisacane, sarà a Roma nel ’49 con Giulia Calame , moglie di Gustavo Modena.

Bruna Milesi Moyon, fondatrice della prima sezione della Carboneria nel 1821, intervenne in favore dei patrioti anche con gli scritti.

Rosalia Montmesson, moglie di Francesco Crispi, tenne i contatti con i comitati siciliani e quelli di Genova e Malta.

Marianna De Crescenzo detta Sangiovannara, si spese moltissimo per preparare l’entrata di Garibaldi a Napoli. Fu l’eroina del quartiere Pignasecco di Napoli.

Raffaella Settembrini detta Gigia. Patriota e moglie di Luigi Settembrini, lo assistette amorevolmente durante il lungo periodo della carcerazione nell’isola di Santo Stefano vicino a Ponza.

Un cenno a parte meritano Jessie White Mario, corrispondente del Daily News e Margaret Fuller del New York Tribune che diffusero nel mondo, attraverso le loro corrispondenze, gli echi della storia risorgimentale italiana.

Ma tante, davvero tante, furono le donne che parteciparono con la mente, col cuore e con le opere alla realizzazione del grande sogno unitario. Nulla toglie al loro glorioso operato il fatto che esse, nella maggior parte dei casi, appartenessero alla nobiltà o all’alta borghesia.

Il modo più consono e nobile, fra I tanti possibili, di festeggiare il 150° anniversario dell’Unità d’Italia è – a parere di chi scrive – di ricordare e onorare i “precursori” del Risorgimento, gli uomini e le donne – noti od oscuri – che immolarono la vita o patirono carcere e sofferenze d’ogni genere per avere acceso e alimentato il sentimento patriottico al solo fine del conseguimento dell’Unità d’Italia.

Traguardo che fu poi raggiunto dagli artefici indiscussi Cavour, Garibaldi, Mazzini e Vittorio Emanuele II° Lorenzo Milanesi

2011/ n.12

MANUTENZIONE STABILI MANUTENZIONE ORDINARIA E STRAORDINARIA STABILI. CONTRATTI DI ASSISTENZA TECNICA PERSONALIZZATI PRONTO INTERVENTO E REPERIBILITA’

IMPIANTI RISTRUTTURAZIONI RISTRUTTURAZIONI INTERNI RIFACIMENTI BAGNI E CUCINE RIFACIMENTI UFFICI PAVIMENTI RIVESTIMENTI OPERE CARTONGESSO

IMPIANTI ELETTRICI IMPIANTI DOMOTICI IMPIANTI TV, SAT E DIG. T. IMP. CONDIZIONAMENTO IMP. TERMICI IMP. IDRAULICI IMP. ANTIFURTO AUTOMAZIONE CANCELLI IMPIANTI DI TVCC

ENERGIE ALTERNATIVE IMPIANTI FOTOVOLTAICI IMPIANTI SOLARI