Anno 4 - n. 10 Maggio 2010
Poste Italiane Spa - sped. abb. postale DL.353/ 2003 (conv In. 27/02/2004 n.46) art.1 comma 1,DCB Milano
APAC 2010 Acque condominiali: il punto sulla gestione Antoni Gaudì e Barcellona
IL CUPOLONE RITROVATO KKKKKù Restauri senza disturbo 770 Semplificato SSSSSSSSSSSSSSSe Convenzioni APAC
SOMMARIO 4
Editoriale: Ing.Stefano Milanesi Comunicazione e studi di amministrazione APAC e Professione Immobiliare in cifre
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Urbanistica: Arch. Silvia Meneghini Di Architetti e Castelli di Sabbia: Antoni Gaudì e Barcellona
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Piattaforme aeree soluzioni economiche per i lavori in quota
Tecnologia: Acque condominiali: il punto sulla Gestione
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PROFESSIONE IMMOBILIARE Pubblicazione trimestrale Direttore responsabile: Ing. Stefano Milanesi Editore APAC Associazione Professionale Amministratori di Condominio sito web: www.webcondominio.eu e-mail: professioneimmobiliare@yahoo.it
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Rilevazione Perdite Idriche
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La Ferrovia Castione Arbedo Cama La Parola all’ Avvocato Avv.Roberto Lucarini Manni
Recensioni
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Mostre e Convegni
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Auto Elettrica
RESTAURI SENZA DISTURBO: Risultato estetico e massima cura per le facciate
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Cultura: Lorenzo Milanesi Piazza Fontana e Piazza della Scala
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Tecnologia: Soluzioni con rampe “su misura” per il superamento dei dislivelli
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La Parola al Commercialista Dott.ssa Antonella Chiametti Notizie in pillole
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La Parola all’ Esperto: Nomina e Revoca dell’ Amministratore
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Promozione e Sviluppo Lucia Rizzi: lucia.rizzi@fastwebnet.it 393 7281395 Grafica e Stampa presso Tipografia Il Punto Rosso Services S.r.l. Via Ambrogio Alciati, 5 – 20146 Milano info@ilpuntorossoservices.com Al numero 10 di Professione Immobiliare Maggio 2010 - hanno collaborato: Stefano Milanesi, Lorenzo Milanesi, Fabio Modenesi, Giaime Botti, Sara Boerci, Antonella Chiametti, Mariangela Padalino, Antonio Castaldi, Silvia Meneghini, Giulia Marcato, Nives Castenetto, Roberto Lucarini Manni, Maria Grazia Longhitano.
Registrazione Tribunale di Milano n. 187 del 20 marzo 2007 Testata iscritta al Registro Operatori di Comunicazione (R.O.C.) n. 15634
Convenzioni
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foto Ferrovia Castione Cama
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EDITORIALE
Comunicazione e studi di amministrazione Le nuove tecnologie per abbattere i costi di telefonia fissa e mobile
Negli ultimi anni si è assistito ad uno sviluppo travolgente delle tecnologie di comunicazione sia mobile che fissa. Se l’attenzione dei media e delle campagne pubblicitarie si rivolge maggiormente al mercato dei telefoni cellulari, è anche vero che i maggiori tagli alle spese della clientela Business possono avvenire anche e soprattutto nel settore telefonia fissa o semi-fissa (vedi Nuovi prodotti) con notevoli opportunità per la normale attività degli studi di amministrazione e degli studi di consulenza in genere.
L’attività degli amministratori potrebbe trarne giovamento laddove la rete dei propri interlocutori adottasse analogo strumento di comunicazione. E’ chiaro che la concorrenza a livello nazionale si gioca sui servizi flat (cioè con pagamento di un canone fisso e telefonate illimitate gratuite) forniti dai gestori telefonici: con queste offerte si ottiene un risparmio analogo a quello che si otterrebbe tramite l’utilizzo di Skype con il vantaggio che i collegamenti avvengono tramite normale rete telefonica fissa.
Nuovi Prodotti Una nuova opportunità che si è presentata sul mercato e che ha colpito nel segno è il telefonino Belkin. Tale apparecchio permette agli utenti Skype di parlare attraverso i servizi Skype senza dovere accendere il proprio PC. In questo modo si supera uno dei principali ostacoli che si presentano a chi desidera connettersi con Skype, liberando dal vincolo principale che rappresenta un ostacolo all’uso. Stefano Milanesi
Telefonia tramite Internet Quando si accenna a questo tema, immediatamente vengono in mente le possibilità offerte da Skype. Ad oggi nel mondo ci sono circa 400 milioni di persone che parlano gratuitamente o quasi attraverso questo strumento.
APAC nel 2010 4 sessioni di corsi per i soci a Milano e Monza; Impostazione nuovi corsi a Busto Arsizio e Firenze 2 sessioni di convegni aperti al pubblico Più di 230 Consulenze gratuite ai soci via email; Consulenze gratuite ai soci telefoniche; Consulenze gratuite ai soci scritte; 2 Numeri di Professione Immobiliare rivista gratuita distribuita a 6.000 indirizzi di Amministratori in tutta Italia; 10.000 pagine di manuali e dispense. Stand presso il MADE Expo dal 3 al 6 Febbraio 2010 (240.000 visitatori); 2 Convegni al Made Expo 2010 con 150 partecipanti Contatti con le più importanti realtà del settore immobiliare; Contatti con le più importanti riviste del settore; Convenzioni con 5 grandi strutture di servizio al Condominio.
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URBANISTICA
Di architetti e castelli di sabbia. Antoni Gaudì e Barcellona Laureata in Architettura presso il Politecnico di Milano.Collabora come professionista presso studi di architettura ed interni, interessandosi parallelamente alla stesura di ricerche ed articoli su temi architettonici ed urbanistici. Responsabile della rubrica di Urbanstica di Professione Immobiliare. fuoriasse@gmail.com A tutti voi sarà capitato, almeno da bambini, di giocare a fare delle torri con la sabbia bagnata, lasciandone colare un mucchietto sull’altro dalla mano, magari succede ancora, magari per noia; c’è chi ha saputo restituire questo primitivo passatempo in un maestoso simbolo. Precisamente in Calle Mallorca 401, Barcellona, precisamente Antoni Gaudì. Parliamo dell’opera di tutta la sua vita, la Sagrada Familia e del suo ideatore, l’architetto spagnolo Antoni Plàcid Guillem Gaudí i Cornet. L’architetto Catalano fu la voce di risposta spagnola a quel filone di architetti, della seconda metà dell’ottocento che, di fronte ad un rapido processo di meccanizzazione dell’architettura, seppero ricavare uno spazio per la loro “voce”, rendendo al mondo, opere architettoniche dal rinato gusto per la commistione tra arte e struttura stessa. Va ricordato che la seconda metà dell’ottocento rappresentò un momento di forte spinta tecnologica per l’architettura con l’introduzione di nuove tecnologie che rivoluzionarono in modo radicale la costruzione e la stessa organizzazione del cantiere; in particolar modo l’anno 1851, anno della prima Esposizione Universale presso Hyde Park, Londra, dove vi fu la celebrazione della nuova architettura leggera, fatta di ferro e vetro nella maestosa opera di Joseph Paxton, il Crystal Palace. Antonì Gaudì, originario di una famiglia di calderai catalani seppe mettere a frutto la propria abilità artigianale acquisita fin da piccolo, in famiglia, coniugandole con un sapiente gusto personale ed uno sguardo attento su ciò che l’architettura oltre confine proponeva nei suoi anni. L’unicità delle sue architetture nasce dalla complessità e dalla novità
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dell’estetica che le caratterizza, legata da una parte alla radice popolare catalana -non senza rivendicazioni localistiche in un’epoca in cui Madrid aveva affermato la propria sovranità sulla Catalogna, inibendo lo sviluppo e la piena manifestazione della sua specificità culturale e dall’altra ad un ventaglio ampio ed imprevedibile di riferimenti che vanno dall’architettura moresca, al gotico spagnolo, passando per l’Art Nouveau e per citazioni di un mondo personale e fiabesco, tra detriti di un immaginario variegato e irrequieto e detriti veri e propri di materiali dalla più diversa fattura. La sua formazione come architetto fu molto influenzata dalle teorie del tempo di alcuni grandi nomi del panorama, che riproposero un ritorno alle forme gotiche medievali; Gaudì intraprese questa via vedendola come la più funzionale all’espressione più genuina della tradizione popolare spagnola. Gran parte della sua fortuna è legata saldamente alla figura del ricco mecenate, l’industriale Eusebio Güell che lo protesse e commissionò a lui molte di quelle architetture che in Barcellona nascevano anche come momento architettonico celebrativo della ricchezza di famiglie diverse.
rai di Crespi d’Adda (MI) o di Schio e Valdagno (VI)). Il progetto, oggi chiamato Colonia Güell, comprende una chiesa con cripta in cui Gaudi espresse liberamente la propria inventiva e il gusto per la sperimentazione statica, inserendo pilastri inclinati verso l’interno e giocando sulla compresenza di diversi materiali, dalla pietra al mattone al vetro, come a suggerire la contiguità ideale fra mondo dell’artificio architettonico e mondo della natura. Gli stessi pilastri inclinati e il sapiente uso di materiali di recupero lo si ritrova in un’latra opera, più matura, che si inseriva all’interno di una profonda opera di sistemazione urbanistica da realizzarsi ai piedi del monte Tibidabo, il Parco Güell Il mercato coperto consiste in un’impressionante sequenza di colonne doriche che reggono una terrazza pensile aperta sulla città,
Nel 1891, Eusebio Güell incaricò Gaudì e Berenguer di progettare una sorta di villaggio-modello per ospitare la comunità degli operai che lavoravano nel suo stabilimento tessile di Santa Coloma de Cervellò. Tale intento scaturiva da un ideale di vita comune in cui il lavoro, secondo i principi socialisti, non fosse elemento di mortificazione dell’individuo ma di qualificazione di un modello di convivenza, come contemporaneamente si verificò in altri casi in tutta Europa (in Italia basti pensare ai villaggi ope-
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URBANISTICA chiusa da una balaustra irregolare decorata con frammenti di piastrelle in ceramica colorate, stucchi e materiale di recupero; la scalinata d’accesso al parco è dominata dalla presenza di un animale, le cui fattezze, che ricordano vagamente quello di un geco “incattivito” e i gargoyles gotici, regola il passaggio verso l’alto e verso il basso; anche qui le superfici sono ricoperte di frammenti di materiali, a comporre un mosaico irregolare e sgargiante, che, con la luce del sole, regala uno spettacolo di colori, scatenando le più improbabili analogie.
Tra le sue opere in ambito residenziale più significative va ricordata (e visitata) Casa Milà (1906-10), situata su un lotto angolare lungo l’arteria del Paséo de Gracia, lungo viale voluto dal piano dell’ingegner Cerdà, si presenta come una massa irregolare ed ondulata, che spezza la continuità e le cadenze scandite dagli altri edifici, oltre a proporsi come una sorta di volume spugnoso e curvilineo, che si apre su due cortili interni irregolari, dispiegando sul terrazzo praticabile una fantasia sfrenata nella declinazione dei diversi comignoli, sagomati come sculture. Dinamismo, capacità tettonica di modellare la materia fanno di
questo edificio un esercizio di fantasia, dispiegata nei balconi in ferro battuto
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dalla complessa ed irregolare tessitura, nei parapetti delle scale e nella loro decorazione che fa quasi per
no in modo da non ricorrere all’uso di contrafforti ed archi rampanti. Ancora oggi incompleta della navata, è un gigantesco cantiere in attività, riconoscibile da diversi punti della città, dai tetti delle sue stesse abitazioni, dalle colline, simbolo di una città che sa muoversi sempre al passo con i tempi, dinamica e modaiola ma anche eclettica ed espressiva.
dere la concezione spaziale per correndole, nei comignoli scolpiti come opere d’arte posti sul tetto praticabile sorretto da archi parabolici, negli affacci sui due cortili interni dall’andamento curvilineo. Tuttavia l’opera che più di tutte rappresenta la produzione dell’architetto, proprio perché lo impegnò lungo tutto il corso della sua carriera e in particolar modo sul finire, tanto da influenzarne profondamente la vita privata fu appunto il gigantesco “castello di sabbia” della Sagrada Familia, per la quale ricevette la commissione nel 1883 e ci lavorò per tutta la sua vita. L’impianto mutua dalle cattedrali gotiche catalane la pianta
a croce latina con deambulatorio inscritta in un rettangolo) e lo slancio verticale delle guglie; essa sprigiona, però, un’intenzionalità fortemente individuale nell’uso spregiudicato del materiale. Viene infatti utilizzata per la costruzione la pietra sbozzata in modo volutamente inelegante, a imitazione delle formazioni rocciose o delle cattedrali di fango africane, ma traforata da finestrature ed aperture quasi a negarne la pesantezza. La concezione strutturale sfrutta il principio della catenaria e dei pilastri inclinati verso l’inter-
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La Sagrada Familia viene considerata l’opera della sua vita anche per il modo in cui ne influenzò la vita privata; negli ultimi anni precedenti la morte infatti, l’architetto visse all’interno dell’enorme cattedrale in costruzione, in uno stato di abbandono e semi-eremitismo, proprio per quel suo eclettico rapporto con l’architettura. Il suo modo di personalizzare le opere intervenendo in modo quasi maniacale sui singoli particolari, e la ricerca costante di nuove soluzioni formali e decorative lo associano quasi alla figura di un scultore che vive in simbiosi con le sue opere, controllandone da vicino ogni minimo dettaglio. L’operato e la magnificenza della sua figura furono riconosciute soltanto in un secondo momento, proprio per quell’eclettismo che lo caratterizzava, rendendo difficile l’inserimento della sua figura in una qualsivoglia corrente architettonica. E’ il suo un episodio isolato ed originale che ha dato simbolo e colore ad una città. Allora possiamo quasi dire che Antoni Gaudì, è Barcellona. Silvia Meneghini
foto: Silvia Meneghini, Daniele Todaro
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TECNOLOGIA BERTI PIATTAFORME AEREE LA SOLUZIONE RAZIONALE ED ECONOMICA AI PROBLEMI IN QUOTA. L’Organizzazione BERTI è operante sul mercato dal 1985. Svolge attivita’ di noleggio, con o senza operatore, di piattaforme aeree di lavoro con bracci telescopici da 6 a 90 metri ,utilizzate per varie attività di manutenzione e costruzione: tipo la ristrutturazione di stabili, manutenzione, montaggi industriali. La clientela è costituita da privati,enti pubblici,aziende in genere ed opera prevalentemente in Lombardia, Le piattaforme aeree su autocarro o semoventi costituiscono uno dei mezzi più attuali e sicuri per lavori in alta quota. Esse, con la loro nuova struttura articolata estensibile di nuovo disegno e ingombro ridotto, sono la soluzione ideale per giungere ed operare facilmente nei luoghi di più difficile accesso, eliminando ogni tipo di ponteggio o scale con notevole risparmio di tempo e denaro, mantenendo un notevole standar di sicurezza . Con i più svariati modelli,noleggiabili con o senza operatore, la Berti piattaforme aeree, con la sua esperienza, garantisce i migliori risultati a ogni tipo di problema riscontrabile in cantiere. Un notevole impiego delle nostre macchine viene effettuato in occasione di manutenzione straordinaria per la sostituzione di gronde e pluviali, pulizia e controllo di facciate a grandi altezze manutenzione ad impianti industriali, oppure per la messa in opera di insegne e cartelli pubblicitari. Interessante è l’impiego nell’ambito di complessi residenziali,in genere di difficile accesso, per qualsiasi opera di verniciatura e manutenzione , dove garantiamo la massima sicurezza sia agli operatori che alle strutture pavimentali non sempre con
La nostra sede è ubicata nel comune di Concorezzo con una superficie complessiva di mq.5000,di cui 3600
destinati a deposito e officina e circa 400 mq.di uffici e una filiale situata nel comune di Legnano via Copernico L’organico è composto da 25 autisti operatori da due meccanici e quattro impiegati coordinato dai quattro soci titolari che operano all’interno della azienda con un sistema di gestione certificato UNI EN ISO 9001:2000 accreditato dall’ente certificatore Sincert. A fine anno 2006 è stata inaugurata la filiale di Legnano che servirà per dare un migliore servizio logistico a tutti i nostri clienti situati a nord-ovest di Milano.
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portate adeguate al passaggio di mezzi pesanti. Con un parco macchine composto da più di 160 automezzi la reperibilità a seconda di ogni singola esigenza è di facile risoluzione.
A richiesta dei nostri clienti offriamo sopralluoghi gratuiti per meglio identificare l’attrezzatura più adatta per una esecuzione certa e sicura dell’intervento in cantiere. Servizio di posa cartelli per lavori su strada pubblica con relativi permessi comunali e adeguata segnaletica. Trasporti con nostri autocarri e personale qualificato per tutte le piattaforme semoventi,con consegna in cantiere e istruzioni all’uso al personale preposto
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TECNOLOGIA Il punto sulla gestione delle acque condominiali
Testo a cura di ITALIANA IMPIANTI (vedi pubblicità) per gentile concessione del Dr. Davide Rizzi- Direttore Tecnico
La normativa in materia di gestione delle acque si è molto modificata in questi ultimi anni giungendo infine al Decreto Legislativo n° 152 del 2006 (“Norme in materia di tutela ambientale”) che disciplina le tecniche di scarico e di trattamento delle acque. In questo testo viene definitivamente chiarita l’obbligatorietà dell’autorizzazione allo scarico delle acque reflue di qualsiasi tipo esse siano. Tale autorizzazione, corredata da opportuno progetto, deve essere richiesta alla Provincia di appartenenza per tramite dell’Ufficio Tecnico comunale del Comune in cui ha sede il Condominio. L’autorizzazione allo scarico viene rilasciata entro 60 giorni dalla richiesta e deve essere richiesta per ogni tubazione di scarico in uscita dal Condominio ed avrà durata quadriennale e dovrà quindi periodicamente essere rinnovata. La richiesta di autorizzazione allo scarico è sottoposta anche a parere vincolante del gestore del servizio idrico integrato dell’A.TO. (Ambito Territoriale Omogeneo) che dovrà poi gestirne il trattamento. Devono a questo punto essere differenziate le acque reflue in uscita dal Condominio secondo la semplice ripartizione tra Acque nere (Le acque usate per le varie attività dell’uomo provenienti da insediamenti civili quali bagni, W.C., cucine, lavanderie, ecc. e da insediamenti produttivi, quando non conformi ai limiti della tabella 3/A Allegato 5 del Dlgs. 152/2006) e le Acque chiare (Acque reflue meteoriche e quelle provenienti da falde idriche sotterranee. “Acque assimilabili alle bianche” sono le acque provenienti da scambi termici indiretti o comune conformi, a monte di qualsiasi trattamento, ai limiti della tabella 3/A Allegato 5 del Dlgs. 152/2006) Da questa differenziazione derivano metodi differenti di gestione delle acque che esaminiamo singolarmente: Le Acque chiare, che possono essere di provenienza meteorica o
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sorgiva, sono destinate ad essere recapitate nella rete pubblica per lo smaltimento delle acque chiare, ove tale opportunità esista, in seconda ipotesi devono essere recapitate in acque superficiali (rogge, canali, fiumi, laghi, ecc), in terza ipotesi sono destinate a dispersione sul suolo e nella zona superficiale del sottosuolo (pozzi perdenti) ed infine, ove nessuna di queste soluzioni sia attuabile, devono essere inviate nella rete fognaria pubblica acque miste. Esiste anche la possibilità di raccogliere queste acque, previa filtrazione, e di riutilizzarle per uso irriguo o di essere inviate nella vasca di accumulo dell’impianto antincendio, ove presente realizzando un impianto come da schema.
re per la raccolta delle acque chiare sono le seguenti: • Comparti di nuova edificazione: per l’urbanizzazione dei nuovi comparti edificatori, i piani attuativi dovranno prevedere, quale opera di urbanizzazione primaria, la realizzazione di apposite cisterne di raccolta dell’acqua piovana, della relativa rete di distribuzione e dei conseguenti punti di presa per il successivo riutilizzo, da ubicarsi al di sotto della rete stradale, dei parcheggi pubblici o delle aree verdi e comunque in siti orograficamente idonei. La quantità di acqua che tali cisterne dovranno raccogliere dipenderà dalla massima superficie coperta dei fabbricati da realizzarsi nell’intero comparto e non dovrà essere inferiore a 50 l/mq; • Comparti già edificati : l’acqua proveniente dalle coperture dovrà essere convogliata in apposite condutture sottostanti la rete stradale, all’uopo predisposte in occasione dei rifacimenti di pavimentazione o di infrastrutture a rete, comprensive delle relative reti di distribuzione e dei conseguenti punti di presa.
Gli utilizzi tipici dell’acqua così ottenuta sono: Usi esterni: • annaffiatura delle aree verdi pubbliche o condominiali; • lavaggio delle aree pavimentate; • autolavaggi, intesi come attività economica; • usi tecnologici e alimentazione delle reti antincendio. Usi interni: • alimentazione delle cassette di scarico dei w.c.; • alimentazione di lavatrici (se a ciò predisposte); • distribuzione idrica per piani interrati e lavaggio auto; • usi tecnologici vari, come ad esempio, sistemi di climatizzazione passiva/attiva. Le prescrizioni da osserva-
I vantaggi derivanti dall’installazione di impianti di raccolta delle acque chiare per uso individuale, oltre che a livello privato, si riflettono positivamente anche nella sfera pubblica: • si evita il ripetersi di sovraccarichi della rete fognaria in caso di precipitazioni di forte intensità; • aumenta l’efficienza dei depuratori (nei casi dove le reti fognarie bianca e nera non siano separate), sottraendo quote di liquido che, nel diluire i quantitativi di liquami da trattare, ridurrebbero l’efficacia della fase biologica di depurazione; • si trattiene o disperde localmente l’eccesso d’acqua piovana che non viene assorbita dal terreno a livello urbano, risparmiando i potenziamenti delle reti pubbliche di raccolta.
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TECNOLOGIA I benefici sono talmente consistenti che alcune amministrazioni comunali hanno allo studio forme di incentivazione (sconto sugli oneri di urbanizzazione) per quanti adottino sistemi di recupero e riciclaggio delle acque piovane. Economicamente il vantaggio è evidente, trattandosi di una risorsa gratuita. L’acqua piovana, inoltre, non contiene calcare né cloro ed è ottima nei seguenti impieghi: • per le pulizie, grazie all’impiego di acqua meno calcarea, si riduce l’impiego di detersivo. • l’assenza di calcare mantiene pulite le parti interne degli elettrodomestici, diminuendo usura e consumo di elettricità. • per gli scarichi del w.c., dove non si ha la formazione di calcare. • per il giardinaggio, l’assenza di cloro è benefica per la flora batterica del terreno e per le piante stesse. Le acque chiare raccolte nei corselli dei garage o dalle rampe di accesso agli stessi venivano, in passato, smaltite direttamente realizzando le caditoie di raccolta prive di fondo in modo da disperdere le acque nel terreno sottostante. Attualmente questa soluzione non è più accettabile non tanto per le acque chiare in sé ma perché tutte le aree adibite a parcheggio e transito di veicoli devono proteggere l’ambiente circostante dall’eventuale inquinamento da idrocarburi dovuto, per esempio, ad una perdita di carburante o di olio da un veicolo. Nell’impianto di vecchia filosofia questo materiale era destinato ad inquinare il terreno del pozzetto disperdente più vicino al luogo dello sversamento.
Si rende quindi necessario, per rispettare le vigenti normative antinquinamento, realizzare il circuito di raccol-
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ta delle acque dei garage a tenuta stagna e convogliare le acque raccolte in una vasca con funzione di disoleatore e dissabbiatore prima di inviarle al successivo recapito secondo quanto sopra già discusso. Questo tipo di problema, ovviamente, non si pone per le acque di tetti e lastrici vari, e per le eventuali acque di giardini o pavimentazioni più o meno permeabili dove non è previsto transito di veicoli. Le Acque nere devono essere recapitate in un circuito fognario che si differenzia in base al fatto che il Condominio sia in zona servita da pubblica fognatura o privo di pubblica fognatura. Con il termine “servito da pubblica fognatura” si intende definire qualunque complesso che entro la distanza di 200 metri dal proprio confine abbia una condotta di pubblica fognatura presso cui conferire gli scarichi di acque nere o ad esse assimilabili. Aree non servite da pubblica fognatura Nelle aree non servite da pubblica fognatura le disposizioni comunali prevedono che i reflui fognari vengano trattati da appositi sistemi di depurazione, anche se di dubbia efficacia, quali vasche biologiche e imhoff, che trattengono la componente più inquinata e rilasciano in uscita uno scarico teoricamente assimilabile alle acque chiare che deve essere poi ulteriormente gestito secondo i criteri di precedente trattazione. Questa soluzione tecnica comporta anche pesanti costi di gestione per la pulizia e lo svuotamento periodico della parte inquinante trattenuta dalla vasca biologica che deve essere aspirata e smaltita da un camion di autospurgo a costi mediamente piuttosto elevati. In situazioni in cui lo scarico delle acque assimilabili alle chiare avviene in acque superficiali può essere imposta la realizzazione di un vero e proprio piccolo impianto di depurazione, con ossigenazione e disinfezione dello scarico, dato che i limiti di scarico in quel caso sono molto più restrittivi.
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L’ARPA (Agenzia Regionale di Protezione Ambientale) effettua i controlli sulla qualità di questi scarichi e può giungere, in caso di violazioni delle prescrizioni e di violazioni gravi dei limiti di accettabilità della qualità delle acque, persino ad imporre la chiusura dello scarico che, in termine pratico, significa che tutti i reflui andranno raccolti e smaltiti mediante autospurgo sino alla risoluzione delle problematiche emerse. Aree servite da pubblica fognatura In questo caso è fatto divieto dal Comune e dal gestore della rete fognaria comunale di frapporre tra lo scarico e l’ingresso in fognatura qualsivoglia impianto di trattamento atto a ridurre il carico inquinante presente nelle acque nere in quanto questo materiale, che per l’essere umano è molto pericoloso, è alla base del funzionamento di quella macchina biologica che è un depuratore. L’unico intervento, eventualmente, ammesso sul refluo fognario è la rimozione mediante grigliatura della componente solida; azione insensata in caso di scarico naturale ma che può avere senso se applicata ad un sistema di pompaggio di cui parleremo in seguito. Qualora il Comune realizzasse la rete fognaria in un tempo successivo alla costruzione dell’immobile, che quindi è stato realizzato secondo i criteri indicati per le aree non servite da pubblica fognatura, semplicemente inviando una ordinanza al Condominio imporrà di predisporre una nuova richiesta di autorizzazione allo scarico che preveda l’eliminazione dal circuito della fossa biologica o di
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TECNOLOGIA qualsiasi altro impianto di trattamento e recapiti il refluo fognario direttamente nella rete pubblica. Il collegamento alla rete fognaria comunale è rappresentato dal pozzetto domestico che ospita il sifone intercettatore, che è l’origine dell’allacciamento, tutto ciò che è a valle è di competenza dell’ente gestore, tutto ciò che è a monte è di competenza del privato. Esso, detto anche cameretta d’ispezione, può essere costituito da un manufatto in calcestruzzo armato gettato in opera o prefabbricato di dimensioni adatte per ospitare il sifone intercettatore. Il sifone intercettatore, come prescritto dalla normativa vigente, ha la funzione di impedire il ritorno all’interno dei fabbricati delle esalazioni maleodoranti o dei gas che dovessero formarsi nella rete fognaria stradale, ma anche quelle di impedire che corpi estranei (stracci, tamponi igienici, ecc.), di pezzatura superiore alla luce della sua gola, superino lo sbarramento da esso costituito e vadano ad intasare, ostruendolo il condotto di collegamento stradale. È infatti molto più agevole l’ispezione e la manutenzione del sifone, dotato di una o due ispezioni, che non dell’allacciamento esterno, a volte notevolmente lungo, che può essere raggiunto, quando si rende necessario, solo mediante l’apertura di una trincea stradale ed il taglio della tubazione.
Il sifone intercettatore più comune presenta due bocche di ispezione rivolte verso l’alto, una a monte e l’altra a valle della gola, che consentono grande agibilità nelle ricorrenti operazioni di pulizia e di disostruzione. Attraverso l’ispezione a valle riesce
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facile ispezionare il fognolo,mentre da quella a monte, con semplici manovre, si possono estrarre tutti i materiali solidi che si dovessero attestare nella gola. Il sifone può essere dotato di uno o più aerofori per la ventilazione della fognatura. Dall’alto o dal basso ? La quota dell’allacciamento in fognatura è quindi vincolante per la gestione degli scarichi di acque nere interni al Condominio. Tutti gli scarichi che si generano ad una quota superiore a quella dell’allacciamento possono essere convogliati direttamente, purché venga mantenuta una pendenza delle tubazioni non inferiore al 2%; in caso contrario si creerebbero difficoltà di scorrimento e di trascinamento dei corpi solidi contenuti nel refluo fognario. Gli scarichi che si generano a quote inferiori a quella dell’allacciamento fognario dovranno essere risollevate per essere immesse nella rete fognaria. Non è ammesso però l’ingresso nella rete fognaria di acqua in pressione direttamente pompata e dovrà quindi essere messo in atto un dispositivo di smorzamento o mediante una cameretta di interscambio o mediante ricaduta dall’alto della tubazione. Il
pompaggio
delle
acque
La realizzazione di un impianto di pompaggio per le acque reflue, se si vuole ottenere la massima efficienza ed affidabilità, dovrà soddisfare alcuni requisiti ben precisi di dimensionamento. 1)Portata di punta acque nere La portata di punta per le acque nere viene calcolata partendo dalla dotazione idrica giornaliera media di ciascun abitante che, attualmente, viene determinata in 350 l/giorno x abitante Statisticamente si considera che ad ogni appartamento corrispondono mediamente 3 abitanti da cui, per esempio, in uno stabile di 6 piani, con 3 appartamenti per piano, si può giungere a questo risultato: 6 piani x 3 appartamenti/piano = 18 appartamenti
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18 appartamento x 3 abitanti/appartamento = 54 abitanti 54 abitanti x 350 l/giorno x abitante = 18.900 l/giorno = 787,5 l/h = 13,13 l/minuto Questo valore è la portata media che nelle ore di punta viene considerata aumentata di un fattore 2.5 dando quindi circa 33/minuto di portata di punta pari a circa 0,5 l/secondo. L’unità di misura della portata normalmente utilizzata nella valutazione delle pompe è il l/secondo. 2)Portata di punta acque chiare Il calcolo della portata di punta delle acque chiare utilizza il valore medio statistico degli ultimi 50 anni di eventi meteorici classificati “di elevata intensità” pari a 40 mm di pioggia in 30 minuti e la superficie esposta a pioggia ridotta di specifici coefficienti di recupero relativi alla tipologia del rivestimento della superficie stessa. Nel nostro condominio dell’esempio sopra introdotto, supponiamo di avere una superficie di 500 m² di tetti, 1000 m² di parcheggio con autobloccanti, 300 m² di area asfaltata, 1000 m² di giardino. Il totale della “superficie equivalente” verrà così calcolata: Se=500 x 1 + 1000 x 0,5 + 300 x 0,9 + 1000 x 0,2 = 1.470 m² Quindi avremo una portata data da: 0,04 m x 1470 m² / 30 min = 1,96 m³/minuto = 32.67 l/” Tale portata dovrà essere sommata alla portata di punta delle acque nere dato che nulla osta al fatto che le due punte possano coincidere. 3)Quota di fondo della vasca di pompaggio Tale quota viene determinata considerando di lasciare una differenza di almeno 1 metri tra la quota del tubo di afflusso più basso ed il fondo della vasca di pompaggio. Scopo di questa scelta è di mantenere le tubazioni vuote da rigurgiti che potrebbero causare sedimentazione e di poter, in caso di arresto impianto, utilizzare le tubazioni come volume utile al contenimento del refluo prima della fuoriuscita. 4)Dimensionamento vasca di pompaggio e volume utile Nel dimensionamento della vasca deve essere tenuto in considerazione l’esigenza di evitare
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TECNOLOGIA che le pompe effettuino più di 12 avviamenti/ora. Tale limite è dovuto all’esigenza di dissipare il calore che si sviluppa nel motore della pompa in fase di avviamento. La disponibilità di due pompe a funzionamento alternato consente di raddoppiare il numero di avviamenti/ora per il totale dell’impianto.Il calcolo del volume utile minimo avviene quindi considerando che il volume deve essere tale a garantire che prima del successivo avvio della pompa intercorra un tempo di 3 minuti calcolato in modo da trovare un compromesso tra l’esigenza di ampliare il volume utile per compensare fermi impianto o mancanza di energia elettrica e di evitare che la vasca rimanga troppo tempo ferma con i problemi che possono derivare, in quel caso, dalla sedimentazione dei corpi pesanti. Vu = Portata di punta totale x 3 minuti / 4 = 33 l/secondo x 180 s / 4 = 5.940/4 = 1.5 m³ 5)Prevalenza pompa La prevalenza della pompa, ovvero la fatica che la pompa dovrà sopportare per sollevare l’acqua dipende da due valori: a. Dislivello geodetico = differenza di quota tra la quota del punto di recapito del refluo pompato ed il fondo della vasca di pompaggio (questo dato è variabile in funzione del livello in vasca e quindi ci si riferisce al fondo vasca per considerare la condizione peggiore possibile) b. Perdite di carico dovute alla tubazione ed ai raccordi previsti (in linea indicativa si considerano mediante circa 1,5 / 2 metri di prevalenza in più per le perdite di carico). La somma di questi due valori ci dice la prevalenza totale a cui la nostra pompa dovrà lavorare. 6)Tipo di idraulica Stabilito portata totale (punto 1 + punto 2) e prevalenza (punto 5) abbiamo individuato le prestazioni che richiediamo alla nostra pompa. A questo punto però ci sono molte differenti soluzioni tecniche che consentono di raggiungere quelle prestazioni utilizzando differenti tipi di idraulica pompante.
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a.Girante Vortex o a vortice liquido: In questo tipo di tecnologia di pompaggio viene decisamente privilegiato il passaggio dei corpi solidi nel corpo pompa. Il liquido da pompare non viene spinto dalla girante ma dal vortice che questa crea nel corpo pompa. Questo tipo di soluzione presenta come inconveniente però un rendimento decisamente basso e quindi consumi energetici elevati. In caso di svuotamento della vasca di pompaggio, per esempio per esigenze di pulizia, è possibile che questo tipo di pompa abbia problemi di aspirazione del liquido e deve essere innescata con molta cautela ed attenzione.
E’ un tipo di elettropompa che, per questioni di facilità di realizzazione dello stampo, può essere anche relativamente economica; la sua applicazione tipica è nel pompaggio di corpi solidi che utilizzano l’acqua come veicolo ma che non devono essere troppo danneggiati dal pompaggio. Una applicazione esemplare è il trasferimento di prodotti ortofrutticoli dal punto di scarico degli autocarri agli impianti di lavorazione. b.Trituratore o sistema di taglio Questo tipo di tecnologia prevede che i corpi solidi, prima di entrare nella pompa, vengano tagliati e ridotti in piccoli pezzi in modo da poter passare dalla girante senza bloccarla. L’immaginario collettivo ritiene che l’unica soluzione possibile per pompare acque cariche sia l’utilizzo di pompe con trituratore. In realtà questo tipo di pompa basa la sua efficienza su un dispositivo costituito da due lame, una fissa ed una rotante, che tagliano i corpi prima dell’ingresso nella pompa.
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Tale dispositivo è, purtroppo, molto sensibile alla presenza di materiale abrasivo nel refluo (quali sabbia, sassi, ecc) e dato che questa presenza è spesso una costante richiede notevoli interventi di manutenzione per la regolazione o la sostituzione del dispositivo di taglio. Se il dispositivo di taglio si usura o diventa un poco più largo del previsto la pompa tende ad intasarsi con estrema facilità esattamente come una forbice poco tagliente farebbe tagliando un tessuto. E’ un tipo di pompa che viene utilizzata, dato che può agevolmente superare prevalenze elevate, in tutte le applicazioni in cui la prevalenza è un fatture più rilevante della portata. c.Girante monocanale La girante monocanale è stata per anni la soluzione tecnica più efficace nel pompaggio dei reflui in quanto consente comunque un passaggio per i corpi solidi di dimensioni discrete ma ottimizza il rendimento ed i consumi energetici con prestazioni migliori.
E’ un tipo di macchina che ha un certo costo dato che in fase di produzione gli stampi per le giranti sono parecchio costosi date le particolari caratteristiche delle stesse. E’ il classico tipo di pompa per il pompaggio di acque cariche di qualsiasi tipo. Il passaggio libero nella girante è calcolato affinché risulti leggermente
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TECNOLOGIA inferiore rispetto al passaggio libero nella tubazione di uscita; in questo modo un eventuale corpo solido si bloccherebbe nella girante, da cui è facile rimuoverlo, e non tapperebbe la tubazione di mandata d.Girante multicanale aperta su diffusore E’ la più recente novità tecnologica nel settore; unisce la inintasabilità delle pompe con girante vortex a rendimenti persino più elevati di quelle delle pompe con giranti monocanale.
Gli studi tecnici effettuati anche da laboratori universitari hanno dimostrato, soprattutto, che i rendimenti elevati sono mantenuti pressoché costanti nel tempo. Il difetto maggiore di questo tipo di soluzione è il costo decisamente elevato di acquisto anche perché la girante ed il diffusore previsto sulla pompa sono in una lega speciale e non in normale ghisa come le altre soluzioni. 7)Tipo di installazione Al termine del nostro percorso andiamo a vedere anche come le pompe dovrebbero essere installate sia dal punto di vista normativo, soprattutto in riferimento alle norme di sicurezza, sia del punto di vista operativo e manutentivo. Le tecnologie attualmente utilizzate per l’installazione delle pompe sono di fatto le seguenti: a.Installazione fissa In questo tipo di installazione la pompa è montata stabilmente imbullonata alla tubazione nella vasca di pompaggio. La rimozione della
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pompa dalla vasca richiede o la rimozione anche dell’intera tubazione ad essa collegata o l’accesso di un tecnico nella vasca (operazione che ha pesanti requisiti di sicurezza per essere effettuata) per lo smontaggio della pompa. Inoltre in caso di guasto all’impianto, con la vasca di pompaggio allagata, sarà impossibile estrarre la pompa ed, eventualmente, installarla nuovamente.
In questi casi sarà comunque sempre indispensabile provvedere con mezzi alternativi quali autospurghi allo svuotamento della vasca di pompaggio per la manutenzione ordinaria o straordinaria con tutti i costi che ciò comporta b.Installazione rimuovibile In questa versione sul fondo della vasca di pompaggio viene montato, imbullonato alla tubazione, un apposito basamento di aggancio automatico.
La pompa è equipaggiata da un contro supporto per mezzo del quale si appoggia sul basamento e rimane agganciata alla tubazione. In caso di necessità di estrazione della pompa è sufficiente sollevarla per la catena e la macchina si sgancia automaticamente ed esce dalla vasca di pompaggio. Analogamente per installarla nuovamente la pompa viene calata in vasca
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scendendo lungo dei tubi che fungono da binario guida, si aggancia automaticamente a fondo vasca nella sua naturale posizione di lavoro. Tutte queste operazioni possono tranquillamente avvenire anche a vasca allagata e quindi, anche in caso di guasto e di fermo impianto, sarà possibile agevolmente intervenire sulle macchine. c.Installazione in camera asciutta Questa soluzione prevede che la pompa sia installata in una camera esterna alla vasca di pompaggio da cui preleva soltanto il refluo da pompare.
Presenta sicuramente alcuni inconvenienti dettati dal fatto che intanto impone la realizzazione, in realtà, di una camera esterna alla vasca di pompaggio ma di profondità analoga e poi, dato che la pompa nell’installazione sommersa utilizza il refluo circostante per agevolare il raffreddamento del motore, normalmente questo tipo di installazione non consente di utilizzare la macchina al massimo della potenza possibile proprio per problemi legati al surriscaldamento. E’ una soluzione che viene normalmente utilizzata quando non esiste la possibilità di utilizzare la soluzione al punto 2. E’ stata per esempio utilizzata per il pompaggio dell’acqua di bacini idraulici che danno luogo a veri e propri laghetti in quanto la stazione di pompaggio viene realizzata ad una certa distanza dal lago vero e proprio. 8)Risparmio energetico e rendimento totale Nella valutazione delle macchine elettriche da acquistare, oggi come oggi, diventa importante va-
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TECNOLOGIA lutare, oltre al costo immediato, anche il costo di gestione della macchina soprattutto in rapporto all’energia elettrica consumata. Per definire le macchine più economiche in termini di gestione viene utilizzato un elemento, chiamato rendimento totale, che è calcolato come rapporto percentuale tra energia consumata ed energia prodotta. Tale rapporto sarà necessariamente un numero inferiore al 100% in quanto la macchina perfetta, ovvero quella che produce tanta energia quanta ne consuma, è soltanto un artificio teorico ma è di fatto non realizzabile. Di fatto sono considerati rendimenti ottimi quelli superiori al 45% ed ancora accettabili quelli fino al 35% quindi è evidente che molta dell’energia consumata dalla rete non viene utilizzata realmente per il lavoro da svolgere. Il dato del rendimento ha pesanti ripercussioni però sui costi dell’energia elettri-
apparecchiature elettromeccaniche, richiedono un minimo di manutenzione ordinaria e, nel tempo, alcuni interventi di manutenzione straordinaria che, comunque, ne preservano la vita e la durata. La parte vitale di una pompa è la tenuta meccanica che è un componente, costituito da 2 elementi, uno fisso ed uno rotante, che impedisce al liquido da pompare di entrare all’interno della macchina. Ogni tenuta meccanica, però, non è in grado di garantire la tenuta assoluta ma ha sempre un minimo trafilamento di liquido. Periodicamente è estremamente importante verificare il livello di trafilamento perché esso è direttamente proporzionale all’invecchiamento ed all’usura della tenuta meccanica. I tecnici che intervengono provvedono a verificare il quantitativo di acqua presente nell’olio di raffreddamento ed, eventualmente, alla
larmente onerose, si ritiene che un controllo con cadenza semestrale sia sufficiente ad assicurare una vita serena alla pompa e di prevenire possibili guasti onerosi e fermo impianto. Recentemente molte compagne assicuratrici stanno ponendo pesantemente sotto controllo il discorso della manutenzione in caso di sinistri da fermo impianto da rimborsare. Esiste oggi anche per i Condomini la possibilità di appaltare la manutenzione degli impianti tecnologici con la formula del “Full service” ovvero con un contratto che, a fronte di un canone, solitamente mensile, copre sia la manutenzione ordinaria che quella straordinaria per tutta la durata contrattuale. In questo modo si evitano le seccature legate al dover affrontare una spesa di manutenzione straordinaria imprevista ed urgente mentre è possibile, sia per i condomini che per l’Amministratore pro-
ca che rimarranno in tutti gli anni futuri. Facciamo per chiarezza un esempio pratico supponendo di voler cercare una pompa in grado di pompare 20 l/” a 8 metri di prevalenza, dati il cui significato è già stato illustrato in precedenza. a. Elettropompa prodotta da marca di elevato livello qualitativo: Costo elettropompa circa € 4.000,00 – Consumo nel punto di lavoro: 3,3 KW Rendimento totale: 48.5% b. Elettropompa prodotta da marca di buon livello qualitativo: Costo elettropompa circa € 3.100,00 – Consumo nel punto di lavoro: 4,1 KW Rendimento totale 32% c. Elettropompa prodotta da marca economica: Costo elettropompa circa € 2.500,00 – Consumo nel punto di lavoro: 5,9 KW Rendimento totale 22% Facendo un calcolo dei consumi energetici si ottiene che, supponendo che tutte le tre soluzioni lavorino un tempo complessivo di 6 ore/giorno, il costo di funzionamento giornaliero diventa: Costo=potenza x 6 h x 0,12 €/KWh a=2,38 €/giorno b=2,95 €/giorno c=4,25 €/giorno Da cui si può determinare che la differenza di costo di acquisto tra la soluzione A e la soluzione C viene compensata in 802 giorni, pari a meno di 3 anni.
sostituzione dell’olio. In questo modo si può intervenire sostituendo la tenuta meccanica prima del cedimento totale che causa danni molto costosi. ® Periodicamente, dato che le pompe Gli addolcitori e sono improdotti Cillit® merse nel proteggono e refluo, è risanano i sistemi opportuidrotermosanitari no anche dalle incrostazioni verificare e dalle corrosioni, l’isolacome prescritto dal mento dei D.P.R. n. 59/2009 cavi elettrici e dei gommini di tenuta sul cavo; un calo di efficienza di questi causer e b b e l’ingresso di acqua nel motore. Normal-
grammare i propri bilanci sapendo esattamente a che costi si dovrà far fronte per la gestione degli impianti tecnologici.
E questo avendo acquistato un prodotto più valido tecnicamente che garantisce maggiore affidabilità e durata
mente, tranne in casi di condizioni di lavoro partico-
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TECNOLOGIA Rilevazione perdite idriche: monitoraggio preventivo Testo a cura di Werotec S.r.L Moderni sistemi di rilevazione perdite localizzano precocemente le perdite idriche sulla rete di distribuzione municipale, comunale e degli impianti tecnici, riducendo le perdite stesse e limitando i possibili danni. Il monitoraggio preventivo delle tubazioni conviene perché evita le spese aggiuntive derivanti dalla perdita di acqua:in caso contrario al volume dei consumi si deve aggiungere il volume di acqua disperso. Il costo per una ricerca sistematica e periodica delle perdite costituisce solo una parte delle spese complessive di esercizio e di manutenzione delle tubazioni. Questo investimento vi permette inoltre di risparmiare molti soldi, perché prevenite il verificarsi di dilavamenti e di abbassamenti del terreno. Infine , vista l’attuale situazione idro-potabile, è prevedibile che a nessuna amministrazione comunale o industria venga risparmiato un controllo costante delle proprie reti di distribuzione. Con i suoi sensori Werotec è già in grado di monitorare le reti in modo continuo e di localizzare con precisione i punti non stagni. Termografia : Oggi è molto noto l’impiego della termografia per misurare le perdite di calore sulle facciate e negli edifici. Ma la termografia offre molto di più. L’aumento o l’abbassamento localizzato della temperatura è un chiaro segno di malfunzionamento dovuto a danni esistenti o emergenti a macchinari o impianti tecnici. Ecco perché il monitoraggio preventivo di impianti complessi, macchinari e reattori e la ricerca di perdite
subiscono un arresto: non è possibile posare le applicazioni per pavimenti e pareti, né procedere alla finitura degli interni. Inoltre l’essiccazione insufficiente può essere causa di danni successivi. Werotec impiega apparecchi per l’essiccazione e deumidificatori mobili che garantiscono la rapida ripresa dei lavori e l’esclusione di danni conseguenti alla presenza di umidità residua. L’essicazione professionale di Werotec permette al cliente di rispettare il calendario dei lavori ed i preventivi. L’acqua che penetra negli edifici in seguito ad un’alluvione, alla rottura di tubature o ad un ristagno provoca danni ingenti. L’acqua lo sporco stagnanti hanno una forte azione corrosiva, più lungo è il periodo di ristagno più gravi diventano i danni. Le nostre pompe eliminano immediatamente l’acqua stagnante lasciando via libera all’impiego di aspiratori ad alta potenza che asportano ogni traccia di acqua e di sporco residui. Grazie ad un sistema specifico di essiccazione per massetti è possibile conservare i rivestimenti originari di pareti e pavimenti, come il parquet, il marmo, le piastrelle e le mattonelle, anche se antichi. Oggi disponiamo di sistemi collaudati di essiccazione in sovra pressione e in depressione: l’umidità viene prosciugata e convogliata all’esterno da sopra e da sotto, attraverso giunti perimetrali e/o fori piccolissimi. Scegliamo il metodo più adatto in base alle caratteristiche costruttive, regolandone la capacità e l’intensità in base al caso su cui lavoriamo. I nostri sistemi vengono utilizzati persino per preparare al
pano. Inoltre si possono sviluppare muffe e funghi. I gas nocivi che si sviluppano in seguito ad ogni tipo di incendio ì, ma soprattutto quando sono coinvolte sostanze plastiche e chimiche, penetrano dentro gli involucri dei computer e degli apparecchi, condensano sulle pareti in metallo e sulle piastrine e completano la loro opera di distribuzione invisibile dall’esterno. L’effetto corrosivo viene potenziato enormemente dall’umidità. L’unica soluzione è procedere ad una tempestiva opera di bonifica e risanamento a regola d’arte che prevede la rapida riduzione di umidità e la cattura di agenti contaminanti. I fumi ed i gas condensati diffondono un odore penetrante in tutto l’edificio e rendono inagibile anche le stanze che non sono state direttamente danneggiate dal fuoco. I gas nuociono alla salute dell’uomo e il forte odore di bruciato compromette le condizioni di vita e di lavoro. E’ possibile contrastare questi odori in modo efficace con i dissipatori elettrici. Provocano cattivi odori anche i batteri, che sulle superfici umide si diffondono rapidamente. Per la disinfezione , anche in questo caso, si possono utilizzare i dissipatori elettrici, l’ozono e le camere climatiche. Tecnologie Werotec per riutilizzare al più presto gli ambienti danneggiati. Risanamento: Werotec Vi offre competenza e tutti i servizi necessari al ripristino, al risanamento e alla ricostruzione, risparmiandovi la fatica di cercarli. La riduzione dei costi, è solo uno dei vantaggi importanti compresi nel nostro
effettuata a partire dai sistemi di tubazioni isolati fino all’impianto di riscaldamento a pavimento sono due campi di intervento supplementari molto importanti. L’individuazione tempestiva dei così detti “hot spot” nell’ambito di un’indagine termografica permette di localizzare i danni e l’affaticamento del materiale già in uno stadio precoce e di evitare danni conseguenti e l’interruzione dell’attività dell’impianto. Durante i lavori di costruzione, ristrutturazione e risanamento il calcestruzzo, il massetto e l’intonaco fanno penetrare nell’edificio grandi quantità di acqua e di umidità. Senza opportune misure ausiliare, pur in presenza di condizioni climatiche favorevoli, il processo di essiccazione può richiedere tempi lunghissimi, o addirittura, non concludersi in modo completo. Durante questo periodo i lavori
restauro zone estremamente sensibili, quali rivestimenti e le pitture murali. Il legno è un materiale che soffre in modo particolare l’azione dell’acqua e deve essere trattato con priorità ed efficienza. L’acqua di spegnimento e il fumo possono aggravare moltissimo l’entità e la graità di danni causati da un incendio. Ciò risulta evidente soprattutto negli edifici a più piani: l’acqua di spegnimento scorre per tutti i piani mentre l’incendio ne ha colpiti alcuni o addirittura solo uno. Inoltre si sottovalutano i danni causati dall’infiltrazione dell’acqua di spegnimento, che si manifestano solo dopo molto tempo. Se il processo di deumidificazione non viene messo in atto tempestivamente ed in modo professionale, le parti in legno, i rivestimenti in legno di soffitti e pareti, i mobili ed il parquet si gonfiano, si deformano e si cre-
servizio. Per l’eliminazione dei danni a regola d’arte ed il completo ripristino post sinistro sono necessari preparazione logistica, pianificazione e controllo. Grazie alla nostra lunga esperienza sappiamo come evitare i pericoli e come prevenire l’insorgere di nuovi, Werotec rappresenta un Vostro interlocutore, che, contemporaneamente vi assicura garanzia totale. Ci occupiamo di confrontare le offerte, di assegnare gli incarichi, di programmare i lavori delle maestranze e di controllarne le prestazioni, di eseguire i controlli di qualità sulle prestazioni testate, che costituiscono il protocollo del risanamento. Naturalmente ci occupiamo del rilascio delle parti risanate e dei lavori preparatori al collaudo delle autorità, così come della documentazione e della raccolta del materiale fotografico.
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TURISMO La Ferrovia Castione-Arbedo – Cama L’ Ufficio federale Svizzero dei trasporti, in data 13 gennaio 2010, ha rinnovato la concessione per il trasporto di persone a scopo turistico sulla tratta ferroviaria Castione-Arbedo – Cama, 13 chilometri di quella che, fino al 27 maggio 1972, era la Bellinzona - Mesocco (appartenente alla Ferrovia retica / RhB). La decisione di Berna, particolarmente significativa, premia la volontà di un gruppo di appassionati che, per il 16esimo anno consecutivo, si appresta a proporre viaggi ferroviari con materiale rotabile d’epoca e a trazione elettrica attraverso una parte del fondovalle mesolcinese. Ricordiamo che l’associazione (SEFT) è di fatto proprietaria anche dell’intero tracciato ferroviario con concessione federale valida (almeno) fino al 2020. MATERIALE ROTABILE, INVESTIMENTI Il parco veicoli della SEFT si compone di quattro elettromotrici d’ epoca a carrelli (due ex “Ferrovie appenzellesi”, una ex Ferrovia retica, una ex Ferrovia Biasca – Acquarossa), di due vetture ultracentenarie della ex Bellinzona - Mesocco, di una carrozza a due assi originale della Ferrovia Biasca – Acquarossa, di una carrozza a “grande capacità” (Bt 29) proveniente dal “Traffico regionale Berna-Soletta” (RBS), di alcuni altri vagoni (un bagagliaio, un postale, carri merce).
solcina che hanno attirato (dall’ inizio del servizio nel 1995, quindi dopo 15 anni di esercizio) quasi 36 mila viaggiatori !!! I convogli possono inoltre essere affittati per corse private, di norma, il sabato. Novità per il 2010 è la messa in servizio di un apposito carro merci destinato al trasporto di biciclette. La direzione della SEFT curerà poi i rapporti con Canton Ticino e FFS in vista della rimessa in servizio, nel dicembre 2010 , della stazione di Castione - Arbedo destinata a diventare il capolinea nord del trasporto regionale gestito da TILO (linee S10 > Albate ed S20 > Locarno). Fra un paio di anni anche la nostra ferrovia si dovrà adattare e dovrà (probabilmente) dislocare di un poco (sempre a Castione, però) il suo capolinea ticinese. Per info su orari e prenotazioni di viaggi www.seft-fm.ch
IL PRESENTE E IL FUTURO (PROSSIMO) Quest’ anno la SEFT riproporrà il programma di viaggi in Me-
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LA PAROLA ALL’ AVVOCATO PROFILO PROFESSIONALE Roberto Lucarini Manni
Nato a Firenze nel 1959 dove si è laureato in giurisprudenza, esercita da oltre venti anni la professione di avvocato. Ha scritto tre libri (due sul condominio e uno di procedura civile) per la casa Editrice Il Sole 24 Ore Pirola e numerosi articoli con IPSOA, Italia Oggi, Panorama Casa, Italia Casa, ecc. Esperto in materia condominiale tiene apposite rubriche di risposte a quesiti di lettori. Attualmente esercita a Firenze nel campo del diritto civile e spesso viene contattato per problematiche condominiali delle quali ha maturato una notevole conoscenza. 1) Quesito - LASTRICO SOLARE - Come si devono ripartire le spese per il rifacimento del lastrico solare a causa d’infiltrazione d’acqua agli appartamenti sottostanti? Le spese per il rifacimento del lastrico solare, se di proprietà condominiale, andranno ripartite similarmente al tetto - secondo i millesimi di proprietà tra tutti i condomini sottostanti; se viceversa il lastrico è di proprietà esclusiva di un condomino, questi dovrà sopportare il pagamento di un terzo delle spese ed i restanti due terzi andranno ripartiti secondo i millesimi di proprietà tra i condomini ad esso sottostanti.
5) Quesito - SOTTOTETTO - I contratti di compravendita di un fabbricato condominiale non prevedono alcun diritto reale sul sottotetto. Dovendosi provvedere all’isolamento termico del citato sottotetto, come devono essere ripartite le relative spese? Se niente è previsto nei contratti di compravendita, il sottotetto si presume essere di proprietà esclusiva del proprietario dell’ultimo piano. La spesa per il relativo isolamento termico dovrebbe gravare su coloro che da tale isolamento traggono beneficio.
dell’ultimo piano utilizza un’autoclave che ha installato sul proprio balcone senza autorizzazione da parte dell’assemblea. Poiché gli alloggi fanno capo a un comune serbatoio di acqua, può essere intimata la rimozione di tale supporto allo scopo di evitare eventuali turbative nell’equilibrio idrico della colonna? Per l’installazione dell’autoclave non occorre in linea di principio alcuna autorizzazione. Il lettore dovrebbe dimostrare in giudizio con concreti elementi di prova, che viene pregiudicato il pari uso di tutti i condomini e cioè l’equilibrio idrico della colonna.
6) Quesito – ANTENNA TV - Abbiamo dovuto sostituire l’antenna TV. A chi va addebitata la relativa spesa ? 12) Quesito - ANDRONE - Vorrei sapere 2) Quesito - BALCONI - L’amministratore ha ripartito Anche i proprietari dei negozi se le spese sostenute per la pavimentazione per millesimi di proprietà la spesa di rifacimento, devono partecipare a tale spesa? dell’androne si possono considerare urgenti causato da crolli dell’intonaco, dei frontalini, posti ai sensi dell’articolo 1134 del Codice civile. a filo della ringhiera, dei balconi. Avendo contestato La spesa va ripartita in parti uguali tra i soli questa divisione, perché ritengo che questi frontalini utenti del servizio “antenna centralizzata”. La nozione di spesa urgente deve interpretarsi con una siano di proprietà individuale, l’amministratore ha certa elasticità nel senso che può comprendere opere replicato che la recente giurisprudenza stabilisce così. 7) Quesito - LASTRICO - Sopra una porzione del indifferibili per evitare un possibile, anche se non certo, mio appartamento c’è una terrazza a livello di uso danno materiale o funzionale. Occorre però il requisito La valutazione dell’amministratore è esatta. Infatti questi, esclusivo dell’attico. Sotto il mio appartamento, ci di un pericolo effettivo anche se non imminente. in quanto facenti parte della facciata esterna dell’edificio sono cantine e box. Dovendo rifare la terrazza, causa Nel caso de quo si tratta sicuramente di danno condominiale, conferiscono decoro architettonico infiltrazioni di acqua, i proprietari delle cantine - situati nè materiale, nè funzionale, ma eventualmente alla stessa. Pertanto alle relative spese di riparazione sotto la verticale della terrazza - debbono contribuire solo morale. Pertanto non è applicabile la debbono partecipare tutti i condomini (Tribunale di alla spesa nella stessa misura prevista per i locali disciplina dell’articolo 1134 del Codice civile. Milano sentenza n.4173 e 4193 del 26 maggio 1988). adibiti ad abitazione, oppure in misura diversa? 13) Quesito - LUCERNARIO - Voglio aprire un 3) Quesito - ASCENSORE - Ho acquistato I proprietari delle cantine debbono concorrere, lucernario nella mia mansarda, qual’è il quorum richiesto? un appartamento in un condominio nel quale ai sensi dell’articolo 1126 del Codice civile, in il regolamento contrattuale prevede le tabelle misura proporzionale ai valori millesimali dei Per aprire un lucernario non occorre normalmente per la ripartizione delle spese dell’ascensore. locali stessi, ovviamente nei limiti dei 2/3 a l’autorizzazione dell’assemblea, salvo che per esempio È possibile cambiare il regolamento condominiale? carico di tutte le unità immobiliari sottostanti. non sia ipotizzabile una lesione al decoro architettonico. In caso affermativo, come si deve procedere? 8) Quesito – DELIBERE CONDOMINIALI 14) Quesito – CAMBIO D’USO - Un appartamento in un La materia della ripartizione delle spese condominiali - Nel mio palazzo alcuni condomini vogliono condominio è stato trasformato dal proprietario in studio per la prestazione di un servizio comune, quale è che il condominio compri un terreno confinante. dentistico. Occorrono autorizzazioni dell’assemblea? quello dell’ascensore, è regolata da norme derogabili Quale maggioranza dell’assemblea è richiesta? Quali procedure l’assemblea condominiale dall’autonomia dei condomini (vedi articolo 1123 del deve attuare per opporsi a tale trasformazione ? Codice civile, che fa salva la diversa convenzione). È necessaria l’unanimità dei consensi. Quando, come nel caso de quo, siano i regolamenti Il condominio, quale ente di mera gestione, non Se ciò non è vietato dal regolamento contrattuali a disciplinare convenzionalmente ha la capacità di agire per l’acquisto di beni non condominiale, il condomino, previo l’ottenimento criteri di ripartizione delle spese, solo un nuovo necessari per la gestione condominiale; pertanto, delle autorizzazioni dagli enti preposti, può regolamento con il consenso di tutti i condomini una delibera a maggioranza sarebbe nulla. liberamente trasformare la destinazione può modificare la precedente disciplina. dell’appartamento da abitazione a studio medico. 9) Quesito – RIPARTIZIONE SPESE - Il nuovo 4) Quesito - PERDITE ACQUA - Abito in un amministratore, non essendoci un regolamento 15) Quesito - ABBAINO - Sono proprietario del condominio composto di tre palazzine, nel quale è di condominio, vuol far pagare le spese a sottotetto di un condominio. Posso aprire sul tetto situato un’unica autoclave. A seguito della rottura tutti i condomini in misura eguale. E’ giusto? un abbaino senza l’autorizzazione dei condomini? di una condotta che porta l’acqua negli edifici, si è verificata una cospicua perdita della stessa. Il criterio di riparto in maniera eguale può applicarsi In linea di principio, ai sensi dell’articolo 1102 del Sia la ripartizione della tubatura che il pagamento solo in casi particolari (ad esempio antenna Codice Civile, nulla vieta al singolo partecipante di dell’acqua sono stati ripartiti tra i condomini in base TV); pertanto il nuovo amministratore sbaglia. servirsi della cosa comune per un fine suo particolare, ai millesimi di proprietà. Il criterio adottato è corretto? se ciò non crea pregiudizio all’utilizzazione collettiva. 10) Quesito - CITOFONO - Le spese per l’installazione Pertanto, se l’abbaino è costruito a regola d’arte, Il criterio adottato è corretto. Gli oneri derivanti dei citofoni e la conseguente sostituzione della non pregiudica la funzione del tetto di copertura del dalla conservazione, riparazione e manutenzione pulsantiera dei campanelli all’ingresso collettivo, fabbricato e non reca comunque pregiudizio alcuno dell’impianto idrico vengono infatti normalmente spettano al proprietario o al conduttore? all’edificio condominiale, il proprietario del sottotetto ripartiti tra i condomini in relazione alle quote può realizzare il manufatto, senza il consenso della ma millesimali, se tutte le proprietà usufruiscono Le spese per l’installazione dei citofoni spettano del servizio. Altrimenti parteciperanno, in al proprietario; al conduttore spettano soltanto Avv. Roberto Lucarini Manni proporzione, i soli condomini serviti, salve le quelle per la manutenzione e riparazione. diverse disposizioni del regolamento di condominio. 11) Quesito - AUTOCLAVE - Il proprietario
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BRUCIATA VIVA. VITTIMA DELLA LEGGE DEGLI UOMINI (di Suad) “Brucio…Corro scalza nell’orto, mi batto le mani sulla testa, grido…” Suad è una giovane cisgiordana. Nel piccolo villaggio dove è nata le donne sono al servizio di padri e mariti: non possono uscire senza essere accompagnate, non possono studiare, non possono vestirsi come vogliono. Raggirata da un uomo di cui si è invaghita rimane incinta prima del matrimonio e paga duramente questa colpa: viene bruciata viva. Un giorno, infatti, all’improvviso il cognato le versa addosso un liquido freddo che diventa fuoco. Nonostante le ustioni di terzo grado Suad riesce a salvarsi con l’aiuto di un’organizzazione umanitaria e può raccontare al mondo la sua storia. SUAD è lo pseudonimo dell’autrice di questo libro, che oggi è sposata e ha tre figli. Si presenta in pubblico sempre con il volto coperto da una maschera per non farsi riconoscere. (Nives Castenetto) PIANOFORTE VENDESI (di Andrea Vitali) “C’è una sola stella in cielo, per il resto nuvolaglia. Presto sparirà anche quella sola.” In una Bellano notturna, un po’ magica, piena di penombre, la notte dell’Epifania, un ladro di professione, chiamato “il Pianista” per le sue mani lunghe ed affusolate, decide di entrare in un appartamento disabitato, incuriosito dal cartello “Pianoforte Vendesi” appeso sulla porta. Si troverà a compioere gesti che rivelano il grande desiderio di riscattare la sua umanità. ANDREA VITALI è il medico di base di Bellano, dove è nato nel 1956. Ha pubblicato numerosi romanzi e nel 2008 ha ricevuto il premio letterario Boccaccio per l’opera omnia. (Nives Castenetto)
MOSTRE E Convegni 242.152 PRESENZE, +21% A MADE EXPO 2010 Chiude con segno positivo e entusiasmo la terza edizione di MADE expo con 242.152 presenze, con un incremento del 21%, di cui 23.810 stranieri (+24%). La manifestazione internazionale dedicata al mondo del progetto e delle costruzioni, tenutasi dal 3 al 6 febbraio a Fiera Milano Rho, si conferma evento leader del settore, un appuntamento commerciale imprescindibile nel calendario fieristico e insieme un momento di confronto per gli operatori e di rilancio del settore, con un’offerta qualificata e ad alto contenuto di innovazione. “Siamo pienamente soddisfatti del risultato
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ottenuto – affermano gli organizzatori della manifestazione - non solo in termini di dati, ma anche e soprattutto per il clima positivo respirato nei padiglioni in questi giorni. Presenti oltre 1.700 aziende, di cui 254 estere, su una superficie espositiva di oltre 90.000 mq netti, che hanno mostrato grande tenacia e voglia di reagire al difficile momento economico. MADE expo si è rivelato ancora una volta uno strumento efficace per le aziende, che hanno trovato nella manifestazione importanti occasioni di business, servizi e approfondimenti. Unanime il positivo riscontro da parte dei visitatori rispetto all’alto contenuto di innovazione e ricerca presentato sia negli stand che nelle iniziative culturali e tecniche”. Sono stati infatti oltre 180 gli appuntamenti e le iniziative che hanno scandito i quattro giorni
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di manifestazione, mettendo in luce i temi più rilevanti del costruire contemporaneo. “Con il suo format innovativo che unisce l’offerta commerciale con un momento tecnicoculturale – proseguono gli organizzatori - MADE expo non chiude con l’appuntamento fieristico ma prosegue la sua attività in vista della quarta edizione, che si terrà dal 5 all’8 ottobre 2011. In questi mesi MADE expo continuerà a lavorare proponendo appuntamenti e iniziative internazionali che scandiranno i mesi di attesa alla prossima edizione. Impegno prioritario di MADE expo sarà accompagnare le aziende verso la grande sfida di EXPO 2015, che ha scelto la manifestazione come punto di riferimento per il sistema costruzioni, un settore protagonista nello sviluppo del pianeta in una nuova prospettiva di sostenibilità e rispetto per l’ambiente e l’uomo”.
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TECNOLOGIE INNOVATIVE Auto Elettrica: Finalmente una realtà 1. Premessa Il motore elettrico è stato impiegato per l’autotrazione prima ancora del motore a combustione interna, ma con l’avvento dei combustibili liquidi, avvenuto all’inizio del secolo scorso, è stato soppiantato da quest’ultimo. Pur avendo una rendimento (“tank to wheel”) doppio o triplo rispetto al motore a combustione interna e costi di manutenzione nettamente inferiori, il motore elettrico per autotrazione, nonostante diversi tentativi e programmi di sviluppo di varie aziende e nazioni (avvenuti soprattutto in occasione delle crisi petrolifere), non ha mai abbandonato la fase sperimentale o prototipale. Da pochissimi anni però tutti i maggiori costruttori mondiali di automobili hanno iniziato ad interessarsi ed a investire notevoli risorse nello sviluppo dei veicoli elettrici, supportati anche da importanti incentivi governativi (ad esempio in USA, Cina e Francia). I motivi più importanti per i quali è attesa entro il 2020 una diffusione di massa delle auto elettriche ricaricabili dalla rete sono sostanzialmente: - un basso impatto ambientale (l’energia utilizzata per la ricarica viene da Fonti Rinnovabili o Nucleare e l’utilizzo di veicoli elettrici abbatte le emissioni di polveri e inquinanti nelle città); -un importante incremento dell’autonomia degli accumulatori (grazie alle nuove batterie al litio); -modalità e punti di ricarica adeguati alle esigenze ( le c.d. smart grid); 2. Scopo del Progetto Il progetto e-mobility di A2A è di tipo sperimentale: • si sviluppa su un progetto pilota che prevede un numero limitato di autoveicoli elettrici (prototipi o auto pre-seriali) e di punti di ricarica; • abbraccia un periodo di tempo definito: alla fase di studio, che è partita nel 2008 e che ha interessato tutto il 2009, segue, quest’anno, la fase di realizzazione delle infrastrutture e la messa in funzione del servizio di ricarica e nel 2011 la gestione e l’analisi delle informazioni raccolte. Gli obiettivi del progetto e-mobility A2A: • essere presente, quale gestore di servizi a rete sui territori, per guidare un armonico sviluppo della rete di distribuzione di ener-
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gia elettrica e per abbattere concretamenGestione del 15.9.09) è di 1.980.000 euro, te le emissioni inquinanti; suddiviso in: • partecipare allo studio delle problemati• 1.460.000 euro per forniture (infrastrutture, che e alle opportunità collegate al nuovo software, ecc,), appalti (posa cavi, ecc.), servizio interagendo propositivamente con prestazioni di terzi (consulenze, ecc.); gli altri soggetti coinvolti; • 520.000 euro per il personale interno al • mettere a disposizione della municipalità gruppo A2A; l’esperienza e il know-how derivante da un Sono in corso di presentazione alcune sistema di mobilità sostenibile, ovvero ad richieste di finanziamento a livello europeo. impatto nullo, nelle aeree cittadine; Il 13.10.2010 è stata inoltre presentata e • fornire, al termine della fase sperimentale, votata una mozione alla Camera dei Dele informazioni ed i risultati necessari per putati che riconosce alla mobilità elettrica valutare al meglio le fasi successive; un grande potenziale per la salvaguardia 3. Le caratteristiche principali del Progetto dell’ambiente e che impegna il Governo a Il progetto e-mobility prevede la realizzaadottare una serie di iniziative per la prozione di una infrastruttura di ricarica per i mozione delle infrastrutture necessarie allo veicoli elettrici nel territorio comunale di: sviluppo delle reti per la ricarica. • Milano (200 punti di ricarica) Timing: • Brescia (70 punti di ricarica) • 2008-2009 fase di studio e definizione del La tipologia dei punti di ricarica è varia: progetto; sono previste ubicazioni dei dispositivi • 2010 progettazione, autorizzazione, acsu suolo pubblico e su suolo privato (sia quisto e messa in opera delle infrastrutture; presso aziende o parcheggi che presso le • giugno 2010 inizio della circolazione di abitazioni dei privati cittadini che hanno in veicoli elettrici; dotazione un’auto elettrica). • 2011gestione del sistema. Tutto ciò in anticipo sulla data per la quale A2A Casa Dell’ Energia Fondazione AEM è prevista la messa STUDIO TECNICO: GEOM. ABISSI GIACOMO in commercio delle VIA DELLA REPUBBLICA N. 6 26812- BORGHETTO LODIGIANO(LO) auto elettriche (che avverrà nel 2011). Lo Studio Tecnico seguirà il Committente dalla fase iniziale del progetto alla fase finale con successiva richiesta con rilascio del Per garantire nella Certificato di Agibilità da parte del Comune di competenza. Lo Studio Tecnico offre anche la possibilità di convenzioni presso fase pilota un certo intermediari finanziari per l’ottenimento di prestiti personali e/o concessioni di mutui per acquistare e/o ristrutturare immobili numero di auto residenziali, commerciali, industriali. Consulenza e Si valutano proposte di Ristrutturazioni di Immobili “CHIAVI IN Professionalità circolanti è staMANO”. to sottoscritto un PROGETTAZIONE CIVILE E INDUSTRIALE E/O COMMERCIALE; accordo tra A2A e Sopralluoghi e DIREZIONE LAVORI PRATICHE EDILIZIE Vantaggi riservati ai Renault-Nissan che PRATICHE CATASTALI soci Apac SUCCESSIONI prevede la fornitura STIME SICUREZZA di 60 auto elettriche ENERGETICA (10 prototipi entro PER INFORMAZIONI RIVOLGERSI AL +39 3395729963 OPPURE AL maggio 2010 e 50 SEGUENTE INDIRIZZO E-MAIL: giacomoabissi@tiscali.it ; auto pre-seriali a PRIMA Prossima apertura Studio In Milano DOPO partire da settembre 2010). Sono in corso contatti anche con altri produttori di veicoli elettrici (in particolare a 2 o 3 ruote). Caratteristiche principali del Progetto Il budget previsto per la sperimentazione (come da presentazione del STUDIO TECNICO: GEOM. ABISSI GIACOMO VIA DELLA REPUBBLICA N. 6 Studio tecnico Abissi : progetto effettuata -26812- BORGHETTO LODIGIANO(LO) il tuo consulente di nel Consiglio di fiducia PER INFORMAZIONI RIVOLGERSI AL +39 3395729963 OPPURE AL SEGUENTE INDIRIZZO E-MAIL: giacomoabissi@tiscali.it ;
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PROGETTAZIONE: Restauro conservativo PROFILO PROFESSIONALE Laureata in architettura presso il Politecnico di Milano opera nel settore del restauro d’arte conservativo dal 1990, prima con esperienze di cantiere e successivamente come tecnico specialista nel recupero e restauro degli immobili. Fornisce consulenza per gli interventi di restauro e conservazione del Patrimonio Architettonico e Monumentale ( Palazzi Storici, Castelli, Ville, Chiese, ecc…). Provvede all’espletamento di pratiche tecnico-burocratiche presso gli Enti preposti per le autorizzazioni e permessi (Comuni, Soprintendenze, …), nonché offre assistenza per la ricerca di sponsor e finanziamenti. Tra le sue specializzazioni, anche il coordinamento e la consulenza artistica in cantiere. GIULIA MARCATO
RESTAURI SENZA DISTURBO Risultato estetico e massima cura per le facciate Con un’esperienza di oltre 50 anni nel restauro d’arte, GF Marcato propone una tecnologia “non invasiva” per il restauro di Palazzi e facciate: SENZA UTILIZZARE SABBIATURE E/O IDROSABBIATURE. Restauriamo con tecniche tipiche del recupero conservativo, adattate ad hoc per gli EDIFICI CIVILI.
Palazzo Coduri in Via Santa Radegonda a Milano Intervento di restauro conservativo Prima dei Restauri, Palazzo Coduri risultava essere un edificio ottocentesco da preservare in una chiave di rispetto di quanto di storico-culturale ci è stato tramandato. Su indica-
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zione di una committenza attenta, è stato progettato un intervento di restauro delle facciate di tipo conservativo, utilizzando, per il trattamento tecnico ed estetico, lavorazioni e prodotti neutri abitualmente impiegati per i manufatti storici tutelati
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che hanno permesso di impiegare PICCOLE QUANTITA’ D’ACQUA, dando quindi, POCO DISTURBO. SCHEDA
DELL’INTERVENTO
L’intervento di restauro (2008 –
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PROGETTAZIONE: Restauro conservativo operato con materiali professionali e tecnologie avanzate sperimentate in 50 anni di attività. Ciò ci ha permesso di arrecare il minimo disturbo possibile ai condomini consentendo loro di aprire le finestre e di ricevere la giusta areazione e illuminazione per le loro case o uffici. Insieme alla committenza, ci siamo proposti di conservare la patina del tempo sui materiali originali mantenendo tutto il “fascino” dell’edificio con i segni che fanno da testimoni della storia del Manufatto. GIULIA MARCATO Porzione di facciata con cariatidi restaurate
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2009) ha interessato tutte le facciate del Palazzo ed è stato preceduto da indagini diagnostiche eseguite sui materiali e campionature-prova in cantiere che hanno permesso di stabilire una metodologia di lavorazione con la scelta dei materiali più idonei (composizioni-percentuali specifiche etc.) ad hoc per il palazzo in oggetto. In via preliminare abbiamo esegui-
to una iniziale messa in sicurezza dei materiali costitutivi il paramento seguita, solo ove stretto necessario, dalla demolizione delle parti pericolanti. La fase di preconsolidamento ci ha permesso di procedere con la pulitura graduata a secco e/o umido, con tecniche differenziate a seconda dello stato di conservazione e del degrado dei materiali. Là dove opportuno, la pulitura è stata approfondita con prodotti specifici in gel per il restauro. Il lavoro si è concluso con risciacqui ad acqua deionizzata, la chiusura di tutte le crepe – fessurazioni e l’iniezione di prodotti consolidanti ove si verificava il distacco del paramento dal supporto murario. Tutti gli elementi decorativi che compongono l’apparato decorativo sono stati oggetto di una attenta reintegrazione plastica delle parti mancanti effettuata con impasti idonei (per composizione, granulometria e colore) e tutte le superfici di finitura delle Facciate sono state protette con prodotti appositi idrorepellenti (ma traspiranti e a anti-graffiti) e, ove necessario, finite con ritocco cromatico.
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PROGETTAZIONE: Restauro conservativo CULTURA COME CI FU “PIAZZA FONTANA” POTEVA ANCHE ESSERCI “PIAZZA DELLA SCALA” PROFILO PROFESSIONALE LORENZO MILANESI (1925) Ha pubblicato presso la Casa Editrice Rubbettino i seguenti libri: • CARMELA CUDA - Viaggio d’amore - nel 1997 • TIRAMISU’ - ossia l’incontenibile desiderio, nel 2002 • MONTAIGNE - Della Saggezza - , di cui ha curato la scelta dei testi e la traduzione dal francese, nel 2006. • MONTAIGNE - Socrate a cavallo. Giornale di viaggio in Italia (1580-1581) nel 2008 Chi desiderasse ottenere i quattro volumi può farlo tramite Internet sfogliando il catalogo sul sito della Casa Editrice Rubbettino: www.rubbettino.it Il 12 dicembre 2009 è stato il 40° anniversario dell’attentato di Piazza Fontana a Milano che causò la morte e il ferimento di tanti innocenti. Ma vi fu un altro tentativo similare che fallì per circostanze ancora oggi del tutto sconosciute. Fu progettato contro la Banca Commerciale Italiana in Piazza della Scala a Milano. Chi scrive fu testimone diretto del gravissimo episodio e lo trascrive a futura memoria. L’ANTEFATTO I primi di luglio del 1969 in seno alla Banca Commerciale Italiana avevamo dato inizio, non senza ansia e trepidazione, alla più travolgente rivoluzione nel campo della gestione dei conti bancari dai tempi dei… Medici.. Come al solito, la Comit si confermava leader dell’innovazione nel settore del credito. Si trattava, come obiettivo, di abbandonare i sistemi di registrazione cartacea per passare a quelli elettronici. Non solo, ma di sfruttare i dati primari per integrarli fra di loro e con altri di altre provenienze allo scopo di fornire, con la dovuta gradualità, alla dirigenza periferica e centrale non soltanto le risultanze dell’attività giornaliera, ma anche i dati aggregati e utili sia per la corretta gestione di ogni singola unità lavorativa che per quella dell’intero Istituto, ivi comprese le necessità dei Servizi della Direzione Centrale, delle filiali estere, nonché quelle verso l’esterno, come ad es. la Banca d’Italia, l’Ufficio Italiano dei Cambi, la Centrale dei Rischi, gli scambi internazionali, ecc. ed infine il Bilancio dell’Istituto. Un lavoro, come si può facilmente immaginare, poderoso che richiese considerevoli investimenti in risorse umane e in denaro, ma che fu portato a termine nei tempi previsti anche grazie al sostegno convinto e costante dei vertici dell’Istituto, in mancanza del quale – come si sa – qualsiasi progetto, in ogni campo di attività, è destinato al naufragio. IL FATTO La sera, dunque, intorno alle 21,30 di quel fatale 12 dicembre 1969, era una sera come tante altre. Insieme con altri colleghi seguivamo l’andamento delle fasi conclusive dell’attività delle poche agenzie che lavoravano ormai da luglio con modalità elettroniche. Il nostro ufficio era ubicato all’ultimo
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piano, verso il cortile interno, dell’edificio della Comit in Piazza della Scala a Milano. D’improvviso uno scoppio violento nel giardino interno posto fra il nostro stesso edificio, il palazzo detto degli Omenoni e quello degli Anguissola con ingresso da via Manzoni 10, attirò la nostra attenzione. Ci affacciammo, ma nel buio della sera non scorgemmo che ombre che dileguavano rapidamente. Nell’aria rimase un odore acre e intenso di polvere da sparo. Nei sotterranei del palazzo vi era il Centro elettronico al quale erano collegate le agenzie anzidette. La distanza
di piazza Fontana, venne il sospetto che anche la borsa potesse contenere qualche ordigno e furono perciò avvisate le autorità. Quando queste si presentarono e accertarono che il contenuto era costituito proprio da materiale esplosivo, portarono affrettatamente la borsa in un luogo che, al momento, giudicarono idoneo (nel giardino, appunto) e la fecero scoppiare. Così, insieme ad essa furono distrutte anche le tracce, se vi erano, che potevano aiutare gli inquirenti nell’individuazione dei responsabili, ignoti ancora oggi a distanza di oltre 40 anni. Lorenzo Milanesi
I lavori per la costruzione della nuova sede della Regione Lombardia a a Milano
che lo separava dal luogo dello scoppio era di una settantina di metri, non di più, e dunque lo spostamento d’aria venne avvertito all’interno, tant’è che immediatamente il responsabile ci telefonò allarmato lamentandosi del fatto che ….non era stato avvisato per tempo dello scoppio. Cos’era accaduto cominciammo a saperlo la sera stessa durante il rientro a casa, ma i dettagli li conoscemmo il giorno doto. V’era stato un attentato in Piazza Fontana con tanti morti e feriti e una seconda bomba, dentro una borsa nera, era stata collocata all’interno della Banca Commerciale Italiana, proprio dopo l’ingresso principale di piazza della Scala, a sinistra entrando. Quando questa borsa fu trovata, la sera stessa del 12.12, venne consegnata al Capo del personale della filiale di Milano il quale – ignaro evidentemente del contenuto – la posò provvisoriamente sulla propria scrivania. Dopo, però, diffusasi la notizia dell’attentato
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MADEexpo 2010 Convegno: Giovedì 04 Febbraio h.10,00 Le barriere architettoniche sono sempre più un problema che riguarda tutti.
attenzione per problemi di accessibilità sono numerose: per esempio persone anziane che camminano con difficoltà, persone che momentaneamente usano stampelle, mamme e nonne che spingono passeggini per bambini, operatori e fornitori che trasportano merce con carrelli manuali, persone che trasportano valigie da viaggio, persone non vedenti o non udenti, etc..
Nella comune accezione del termine, per “barriera architettonica” si intende un notevole dislivello, composto generalmente da una lunga scalinata, che rende impossibile il passaggio di una persona in carrozzina. la seconda è quella che accanto alle classiche “barriere architettoniche” A ulteriore conferma di questa concezione, esistono molte piccole barriere che a volte si noti come il simbolo che indica una possono rendere vano un intervento di barriera, un ausilio o un percorso dedicato, grande rilevanza. Volendo fare un esempio sia quello di una carrozzina stilizzata. concreto, spesso si installano servoscale Ebbene questa è una concezione molto o piattaforme elevatrici che risolvono il riduttiva del problema per due considerazioni: problema del superamento di una scala, ma poi può capitare che per completare il la prima è quella che le categorie di persone percorso si debbano superare singoli gradini, a cui si deve rivolgere una particolare
magari di pochi centimetri, insormontabili per tante persone oppure che i percorsi non siano evidenziati con sufficiente chiarezza. L’attenzione dell’Amministratore di condominio, come del progettista o di chiunque operi nel settore, deve quindi posarsi su tutti gli aspetti delle cosiddette “barriere”, curandone anche i dettagli apparentemente secondari. Il mercato offre molti prodotti rivolti a specifici problemi, in particolare quello dei piccoli dislivelli può essere risolto grazie a nuovi sistemi componibili e modulari che consentono la costruzione di rampe su misura secondo le specifiche esigenze.
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LA PAROLA AL COMMERCIALISTA DETRAZIONE IRPEF 36% - sciolto il nodo relativo all’individuazione delle parti comuni dell’edificio. Dott. Antonella Chiametti, dottore commercialista e revisore contabile Laureata in economia e commercio presso l’Università Cattolica del Sacro Cuore di Milano, dopo l’Esame di Stato si iscrive all’Ordine professionale di Dottori Commercialisti della provincia di Milano e Lodi, nonché al Registro dei Revisori Contabili. Svolge la propria attività come libero professionista, con studio sito in Milano, occupandosi prevalentemente di problematiche fiscali, contabili e societarie. email: chiametti@interfree.it La Legge n. 449/1997 ha introdotto l’agevolazione fiscale relativa alla detrazione Neppure i pareri espressi dall’Agenzia delle Entrate misero ordine perché anch’essi Irpef del 36% delle spese sostenute per interventi di recupero edilizio, eseguiti sia su contrastanti, generando una situazione di incertezza interpretativa nella quale gli singole unità immobiliari residenziali che su parti comuni di edifici residenziali. uffici territoriali scelsero, in molti casi, la posizione più restrittiva a discapito degli amministratori condominiali. L’art. 1 della suddetta legge (L. 449/97) prevede la possibilità di detrarre dall’Irpef il 36% delle spese sostenute per: Solo con la Risoluzione 7/E del 12 febbraio 2010 l’Agenzia delle Entrate, superando l’interpretazione più restrittiva ritiene ammissibili all’agevolazione le • la realizzazione d’interventi di: spese sostenute gli interventi su tutte le parti comuni (condominiali) degli edifici individuate dai n. 1), 2) e 3) dell’articolo 1117 del codice civile. - manutenzione ordinaria ; -
manutenzione straordinaria ;
-
restauro e risanamento conservativo ;
-
ristrutturazione edilizia ;
Questa nuova interpretazione influenzerà anche l’attività degli amministratori di condominio, i quali nel preparare le attestazioni per i condòmini, per le prossime dichiarazioni dei redditi, dovranno tenerne conto. Si ricorda, che per poter fruire della detrazione Irpef del 36% per gli interventi del recupero edilizio è necessario:
eseguiti sulle parti comuni di edifici residenziali; •
la realizzazione d’interventi di:
-
manutenzione straordinaria;
-
restauro e risanamento conservativo;
-
ristrutturazione edilizia;
- trasmettere, prima dell’inizio dei lavori, al Centro Operativo di Pescara dell’Agenzia delle Entrate, mediante raccomandata: -
comunicazione della data in cui dovranno iniziare i lavori;
- copia della concessione edilizia, dell’autorizzazione o della comunicazione di inizio dei lavori, se previste dalla legislazione vigente in materia edilizia;
eseguiti sulle singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, - i dati catastali identificativi dell’immobile o, in mancanza, copia della anche rurali, possedute o detenute e sulle loro pertinenze. domanda di accatastamento; La Finanziaria 2010 ha prorogato sino al 2012 la detrazione Irpef del 36% delle copia delle ricevute di pagamento dell’ICI, relativa agli anni precedenti spese sostenute per gli interventi di recupero edilizio, mantenendo il limite di spesa - se dovuta; di 48.000,00 euro per immobile (unità abitativa).
- per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell’edificio residenziale, copia della delibera assembleare e della tabella millesimale di ripartizione delle Tuttavia i contribuenti di età non inferiore a 75 anni possono optare per una spese; ripartizione in 5 rate, mentre quelli di età non inferiore a 80 anni possono optare - comunicare, preventivamente all’Azienda Sanitaria Locale per una ripartizione in 3 o 5 rate. territorialmente competente, mediante raccomandata, la data di inizio dei lavori; Se non vi sono mai stati problemi di definizione di “singole unità immobiliari conservare ed esibire, previa richiesta dell’Uffici Finanziari, le fatture residenziali”, sono sorti invece problemi in merito a cosa debba intendersi per “parti - comuni di edifici residenziali”, poiché vi era una divergenza normativa tra quanto o le ricevute fiscali comprovanti le spese effettivamente sostenute e la ricevuta del previsto dalla legge 449/1997, istitutiva dell’agevolazione, e quanto previsto dal bonifico bancario attraverso il quale è stato effettuato il pagamento. Decreto attuativo n. 41/1998. Antonella Chiametti L’ART. 1 DELLA L. 449/1997 fa riferimento solo alle parti comuni (condominiali) indicate al n. 1) dell’art. 1117 del codice civile: Questa spesa deve essere ripartita in 10 rate annuali di pari importo.
Studio Chiametti
• 1) il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune;
D.ssa Antonella Chiametti
ILREGOLAMENTOATTUATIVO DI CUIALDECRETO INTERMINISTERIALE 18 FEBBRAIO 1998 N. 41, fa riferimento in modo generico all’art. 1117 del codice civile, includendovi anche le parti individuate dai successivi n. 2) e 3), precisamente: • 2) i locali per la portineria e per l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune; • 3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e simili fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.
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LA PAROLA ALL’ ESPERTO Nato a Gallarate, laureato in Economia Aziendale presso l’Università LIUC di Castellanza. Titolare dello Studio Visca attualmente si occupa di amministrazione condominiale, consulenza condominiale e attività di centro assistenza fiscale. Ideatore del servizio “Condominio On-Line” ha scritto alcuni trattati di amministrazione condominiale reperibili gratuitamente dal sito ufficiale www.studiovisca.too.it e-mail studiovisca@email.it
Nomina e Revoca Amministratore La nomina e la revoca dell’amministratore in carica prima della scadenza del suo mandato è uno degli argomenti sui quali maggiormente vengono chieste delucidazioni e consigli. Molti infatti non sanno se e quando l’amministratore in carica può essere sollevato dall’incarico prima della fine dell’anno di gestione e come nominare il nuovo amministratore. Vediamo, analizzando anche la normativa di riferimento, di fare chiarezza su questo argomento. Ipotizziamo di essere in fase di nomina del nostro nuovo amministratore e seguiamo tutto l’anno di gestione. Durante la riunione all’ordine del giorno c’è NOMINA dell’amministratore. A seguito di discussione assembleare si decide per la nomina con le seguenti maggioranze: 50% + 1 degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi di proprietà. La nomina viene messa quindi a verbale e diventa ufficiosa in quanto non è ancora accettata. Infatti molti pensano che una volta nominato l’amministratore diventi effettivo al 100% e invece mancano ancora 2 passaggi fondamentali: il primo (nel caso in cui il nuovo amministratore non era presente all’assemblea di nomina) è quello che si deve avvisare l’amministratore della sua nomina in sede assembleare e il secondo passaggio è che l’amministratore deve, per iscritto o per fatti concludenti, accettare l’incarico (molti usano la forma scritta). A questo punto si che il nuovo amministratore è ufficiale. Da qui ci sarà il c.d. PASSAGGIO DI CONSEGNE (con il precedente amministratore o, se non presente, con i condòmini), inizierà l’anno di gestione, ci saranno eventuali assemblee straordinarie ecc...così come previsto dall’art. 1130 del Codice Civile che disciplina le attribuzioni proprie di un amministratore di condominio. Ma purtroppo non siamo contenti di questo nuovo amministratore per diversi motivi (esclusi quelli tassativamente elencati nell’art. 1129 c.4 per cui bisogna ricorrere al giudice) e vogliamo quindi revocarlo dall’incarico. Ma la domanda cruciale è: è possibile farlo prima della scadenza? Cioè prima di 1 anno?La risposta è si. Leggendo l’art.1129 del C.c. c.2 troviamo : “L’amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempo dall’assemblea.”. Fondamentale è sapere che addirittura non c’è nemmeno bisogno di giusta causa. Ovviamente poi va INFORMApag210x150:Layout
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06-04-2010
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da sè che ci si affidi al buon senso dei condomini che nel caso di amministratore diligente e professionale non abusino di questo “potere”. Ma come fare? Semplicemente deve essere indetta una assemblea straordinaria da almeno 2 condòmini e che all’ordine del giorno ci sia REVOCA dell’amministratore. Le maggioranze per deliberare sono le stesse di quelle previste per la nomina. In alternativa si indice sempre una assemblea straordinaria e con le dovute maggioranze di NOMINA un nuovo amministratore. Secondo la legge infatti la nomina di un nuovo amministratore presuppone la revoca del precedente. Ultimi 2 aspetti da considerare. L’amministratore revocato cessa subito il suo mandato e deve essere risarcito in qualche modo? Per rispondere alla prima domanda la Cassazione Civile sez. II con sentenza 27/03/2003 n° 4531 chiarisce che In tema di condominio di edifici, l’istituto della “prorogatio imperii” che trova fondamento nella presunzione di conformità alla volontà dei condomini e nell’interesse del condominio alla continuità dell’Amministratore, è applicabile in ogni caso in cui il condominio rimanga privato dell’opera dell’Amministratore, e pertanto non solo nei casi di scadenza del termine di cui all’Art. 1129, secondo comma, C.C., o di dimissioni, ma anche nei casi di revoca o di annullamento per illegittimità della relativa delibera di nomina. Quindi l’amministratore revocato resta in carica fino alla nomina di uno nuovo (ad interim). Per la seconda domanda invece ci viene in aiuto l’Art. 1725 C.C. regola l’ipotesi della revoca del mandato oneroso disponendo che “la revoca del mandato oneroso, conferito per un tempo determinato o per un determinato affare, obbliga il mandante a risarcire i danni, se è fatta prima della scadenza del termine o del compimento dell’affare, salvo che ricorra una giusta causa”. A conclusione quindi in caso di revoca dell’Amministratore di condominio senza giusta causa, comunque all’amministrazione è dovuto il risarcimento dei danni ai sensi dell’Art. 1725 C.C., cioè il risarcimento dei danni derivanti dall’inadempimento della controparte dell’obbligazione contrattuale; alla liquidazione dei detti danni deve procedersi secondo i criteri generali fissati dagli Artt. 1223 e 2697 C.C.
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