Poste Italiane Spa - sped. abb. postale DL.353/ 2003 (conv In. 27/02/2004 n.46) art.1 comma 1,DCB Milano
Anno 14 n. 31 - Luglio Agosto Settembre 2020
CORONAVIRUS: Come impatta il nostro lavoro? Gli eventi 2020
- Lavori in quota - E-Learning
Consulta Nazionale delle Associazioni degli Amministratori di Condominio
APAC APAC APAC APAC
Milano Lecce Modena Torino
Condominio!!! Milano 27 Novembre 2020
Con la speranza di tornare presto tutti in aula Coraggio!!! Manca poco
SOMMARIO
PROFESSIONE IMMOBILIARE
Editoriale: Ing.Stefano Milanesi Il CORONAVIRUS e l’ attività degli amministratori (2) e le morosità in arrivo
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Considerazioni: Usciremo dal tunnel (14) - RIFLESSI CORONAVIRUS
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Sede APAC Torino Nuovi Orizzonti
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APAC MODENA
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Recensioni
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Pubblicazione trimestrale Direttore Responsabile: Ing. Stefano Milanesi Editore APAC sito web: www.apacitalia.it
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Promozione e Sviluppo
Convenzioni Consulta Nazionale delle Associazioni di Amministratori di Condominio
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Alcune considerazioni sulla necessità di attuare una rapida revisione al ribasso dei Preventivi di spesa nei condomìni
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Speciale Coronavirus: Bozza interrogazione
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La parola all’avvocato: IL DISTACCO DALL’ IMPIANTO CENTRALIZZATO DI RISCALDAMENTO: Avv. V.Giola
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Contabilizzazione calore ed acqua
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Normativa cancelli automatici Direttiva Macchine 42/2006
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Le possibilità di efficientamento energetico per il Condominio
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Opportunità: Aste Immobiliari
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Convenzioni: Fascicolo di Fabbricato e CIS
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Questioni Tecniche e riflessi sulla sicurezza: L’AMIANTO NELLE PARTI COMUNI DEL CONDOMINIO
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Attività Eureos 2020 Corsi in Programma
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Eureos srl. segreteria@eureos.it Grafica e Stampa presso Tipografia Il Punto Rosso Services S.r.l. Via Ambrogio Alciati, 5 – 20146 Milano info@ilpuntorossoservices.com Al numero 31 di Professione Immobiliare Luglio Agosto Settembre 2020 hanno collaborato: Stefano Milanesi, Marco Ognibene, Nives Castenetto, Giancarlo Parola, Valentino Giola, Luca Malfanti, Marco Panizza. Claudio Coda
Registrazione Tribunale di Milano n. 187 del 20 marzo 2007 (R.O.C.) n. 15634
Testata iscritta al Registro Operatori di Comunicazione
Professione Immobiliare è organo ufficiale di: APAC Associazione Professionale
Confermate le novità per agli amministratori che desiderano entrare in APAC e per i familiari di Soci APAC.
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Amministratori di Condominio www.apacitalia.it
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In copertina:
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foto Milanesi: Parco pubblico Biblioteca degli alberi
Milano
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2020/ n.31
EDITORIALE
Il CORONAVIRUS e l’ attività degli amministratori (2) e le morosità in arrivo
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qualche mese dal prmo manifestarsi della pandemia, ci troviamo per la seconda volta a parlarne.
Quest a volta però ognuni di noi ha una propria testimonianza da portare avanti.
Ancora oggi in riunione con la Consulta Nazionale delle Associazioni di Ammonostratori di Condominio sono emerse le posizioni di allora: nulla di nuovo
Ma parliamo nello specifico degli amministratori e della situazione legata alle direttive che sono state date anche da noi per affrontare il problema delle assemblee. Bene, ad oggi nulla è cambiato. Stiamo attendendo, mentre questa rivista è in fase di editing, che qualcuno si degli di fornire degli aggiornamenti alle direttive che non consentono allo stato attuale di modificare le indicazioni fornite allora ed in tutte le riunioni online tentesi successivamente. Alcuni amministratori hanno trovato scorciatoie a proprio rischio e pericole, altri hanno fatto le assemblee nei cortili, altri ancora hanno inviato i rendiconti con allegate le pagine contenenti le indicazioni sanitarie e di distanziamento fornite dalle Associazioni.
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agire nel senso di consentire le assemblee con norme più gestibili. E’ infatti in dirittura di arrivo il tema dell’Ecobonus 110% e con questo la relativa necessità di svolgere le relative assemblee (straordinarie). Ancora oggi gli studi degli amministratori subiscono in modo netto la penalizzazione legata a queste limitazioni. Il tutto in attesa dell’ondata della crisi che causerà sempre di più posizioni debitorie nel confronto dei condomini. E su questo ci siamo mossi a chiedere i giusti sforzi anche ai nostri associati.
ed ancora stop. Nello stesso tempo ci siamo mossi anche con i nostri Parlamentari segnalando le problem<tiche e fornendo suggerimenti per risolvere la cosa, ma nulla è cambiato. Speriamo che con l’allentamento sull’utilizzo delle mascherine, si creino le premesse per
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Bisognerà ridurre in modo cospicuo i bilanci preventivi al pià presto se non vorremo essere invasi da immobili finiti all’asta per morosità dei proprietari. Ognuno faccia la propria parte. Per primi noi. Stefano Milanesi
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CONSIDERAZIONI BONUS 2020
USCIREMO DAL TUNNEL? (14) RIFLESSI Real Estate CORONAVIRUS Ottimismo!!! E’ molto dura! Riuscire a trovare elementi positivi in questo momento è esercizio di grande equilibrismo.
Mentre nel primo periodo di crisi tutto il mercato si é fermato, la ripresa ha visto alcuni parametri interessanti da rilevare.
Numerosità degli acquisti
Sicuramente la crisi del mondo del lavoro non favorirà l’erogazione dei mutui in quanto verranno meno le garanzie.
I prezzi Allo stato delle cose i prezzi
La situazione delle com- Gli acquisti sono crollati del hanno segnato delle piccole pravendite 30% circa, ma il dato si rife- variazioni medie verso il basA seguito del lockdown la compravendita delle unità immobiliari è crollata mentre la domanda di immobili ha avuto una riconfigurazione
risce soprattutto al periodo di blocco. Le ultime notizie ci danno una ripresa degli stessi in concomitanza con le riaperture e le nuove possibilità offerte dai tassi bassi.
so (0,4%) con delle differenze più marcate al Sud (con punte del - 2%) e al centro, mentre non si segnano particolari variazioni al Nord.
Elementi di attenzione In occasione di quanto accaduto è da segnalare la variazione nella tipologia della domanda. Il lungo periodo di blocco ha generato di fatto un cambiamento nel fabbisogno di spazi. La domanda pertanto si è focalizzata su unità immobiliari che avessero più locali in modo da potere gestire meglio lo smart working e gli eventuali figli, oltre a soluzioni che potessero garantire terrazze o ampi balconi, se non addirittura giardini e/o spazi all’aperto condominiali accessibili senza restrizioni di sorta.
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Lo spostamento E’ chiaro che la domanda di nuove tipologie di abitazione trova risposta soprattutto nelle periferie o nelle aree suburbane. Questo comporterà un maggiore utilizzo delle autovetture per i propri spostamenti. Il mondo cambia anche in questo. Stefano Milanesi
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Per gli aggiornamenti e le informazioni relative alle attivitĂ e i convegni (date, orari, iscrizioni):
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Per iscriversi ai corsi di aggiornamento:
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APAC TORINO
SEDE APAC TORINO: NUOVI ORIZZONTI
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a sede di APAC TORINO e i suoi progetti sono partiti e proseguono incessantia pochi mesi dalla sua apertura I servizi dedicati agli amministratori si concentrano, in questo difficile periodo, attraverso interventi in loco ed in remoto Abbiamo avuto un ottimo riscontro, grazie sia ai webinar svoltosi nell’ultimo trimestre e sia all’incontro avvenuto a fine giugno con oggetto la presentazione della nuova sede, che ha dato luogo alle prime iscrizioni alla Associazione da parte di nuovi Amministratori, andando cosi oltre le aspettative ed alle previsioni di budget che PROFESSIONE IMMOBILIARE
il Team aveva piani-cato. Attraverso il lavoro fatto si è attivato il programma di formazione ed aggiornamento sia frontale che online e, attraverso i webinar con la partecipazione di diversi sponsor e consulenti ,si sono
recente di nuove figure professionali è sempre a disposizione per consigli, oltre che sugli aspetti tecnici, anche sugli aspetti giuridici e fiscali. La ns Sede vuole essere, un punto di riferimento per la crescita dei propri associati ed il riscontro avuto il 30 di giugno ne è stata la conseguente dimostrazione spingendoci a organizzare intraprese le dinamiche nei prossimi mesi tanti operative per la gestione nuovi incontri!!! e accompagnamento agli A presto amministratori sulle tematiche, purtroppo Claudio Coda assai complicate, sul Sede APAC TORINO DL ECOBONUS 110, Cell: 335 5472755 fortemente richiesto Email: dagli Amministratori stessi. A tale riguardo, torinoapac@gmail.com il POOL di APACTORINO, arricchitosi di
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APAC MODENA
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l fine di dare un contributo organizzativo a tutti i ns associati , ho il piacere di informare che APAC Modena ha strutturato uno sportello a servizio degli Amministratori
In particolare , con l'appoggio di Unimpresa sede provinciale di Modena e Reggio Emilia, siamo in grado di offrire supporto agli Amministratori relativamente a quanto disposto dal Decreto rilancio , in particolare in merito al Superbonus 110% , tema caro a molti condomini . Il Superbonus, così come strutturato nel decreto rilancio, prevede una detrazione fiscale del 110%, nonché lo sconto in fattura e la possibilità di cedere alle banche il credito corrispondente alla detrazione e consentirà la realizzazione degli interventi di riqualificazione energetica e messa in sicurezza antisismica a costo zero. Il decreto ammette al superbonus solo i soggetti Irpef. Sono quindi esclusi tutti gli immobili di impresa, che invece sarebbe utile riqualificare dal punto di vista energetico e mettere in sicurezza. L’ecobonus potenziato, poi, è limitato alle abitazioni principali ed è esteso alle seconde case solo se facenti parti di condomìni. Se, da una parte, i limiti rispondono ad esigenze di coperture, dall’altra non soddisfano l’ esigenza di riqualificazione di tutto il patrimonio edilizio esistente. Anche la scadenza del superbonus, fissata al 31 dicembre 2021, non è considerata idonea. Prima che le misure diventino operative, è necessaria la conversione in legge del Decreto Rilancio e l’ adozione dei provvedimenti attuativi da parte dell’ Agenzia delle Entrate. A questi tempi tecnici, si aggiungono quelli per la delibera degli interventi e solo successivamente si potranno iniziare i lavori . In attesa della conversione in Legge del Decreto con le conseguenti liee attuative, APAC Modena e' a disposizione degli Amministratori, sia a livello di consulenza ma anche operativa . Rag Marco Ognibene APAC MODENA Tel 059/345451 - 059/645158 PROFESSIONE IMMOBILIARE
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CONSULTA NAZIONALE
Consulta Nazionale delle Associazioni di Amministratori di Condominio
La Consulta riunisce le organizzazioni più rappresentative a livello nazionale degli amministratori di condominio, nasce soprattutto per offrire agli interlocutori istituzionali e non un interfaccia con il mondo degli amministratori di condominio. Si è purtroppo constatato che molto spesso in incontri, seminari, webinar, etc. strutture associative di scarsa rappresentanza con aggregazioni diverse dagli amministratori di condominio si PROFESSIONE IMMOBILIARE
siano presentati come referenti di amministratori di condominio; non ultima l’emergenza coronavirus ha offerto ai soliti noti
di fare incursioni senza conoscere la materia condominiale e con numero di soci irrilevante, in qualche caso anche in numero 12
di 4. La Consulta pur lasciando piena autonomia alle singole sigle che la costituiscono si prefigge di tutelare gli interessi degli amministratori di condominio professionisti. La Consulta è impegnata in un confronto necessario sulle problematiche che riguardano il settore degli amministratori di condominio fortemente voluto da alcuni parlamentari di diverse forze politiche. 2020/ n.31
CONSULTA NAZIONALE Sul piatto della discussione ci saranno: la formazione periodica, la mancanza di controlli sull’aggiornamento effettuato, la rappresentatività delle associazioni
e in generale il riconoscimento del ruolo socio-economico della professione. Le associazioni l a m e n t a n o l’abbandono da parte della politica, mentre sono pressanti le
responsabilità previste dalla legge. Per questi gli amministratori chiedono una maggiore collaborazione alle istituzioni, locali e nazionali.
Fanno parte della consulta ABICONF www.abiconf.it AIAC www.aiacondomini.it ANAMMI www.anammi.it ANAPI www.anapi.net APAC www.apacitalia.it ARAI www.arai.it MAPI www.mapi.it www..consultaamministratoricondominio.it PROFESSIONE IMMOBILIARE
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EMERGENZA CORONAVIRUS Alcune considerazioni sulla necessità di attuare una rapida revisione al ribasso dei Preventivi di spesa nei condomìni
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a una rapida analisi del rapporto ISTAT “Partecipazione al mercato del lavoro della popolazione residente” relativo al IV trimestre 2019 emergono alcuni dati di sintesi che possono servire per comprendere il fenomeno a cui assisteremo nel breve termine: in Italia su più di 60 milioni di residenti, gli occupati sono circa 23,4 milioni, ovvero il 39,1%. Dei 23,4 milioni di occupati circa 18,1 milioni sono lavoratori dipendenti mentre quelli indipendenti sono 5,3 milioni. Tra quelli dipendenti sono quasi 14,9 milioni quelli permanenti, mentre i restanti 3 milioni sono lavoratori a termine. Partendo da questo semplice dato si può supporre che buona parte dei lavoratori indipendenti abbiano subito in maniera maggiore o minore le conseguenze economiche della pandemia. Sempre considerando i dati di massima e facendo delle ipotesi confutabili, ma che possono aiutare a costruire PROFESSIONE IMMOBILIARE
un modello mentale, possiamo dire che dei lavoratori dipendenti, i più deboli sono quelli a termine e supponiamo che un terzo di loro abbiano subito o possano subire conseguenze importanti. Da questo rapido calcolo (e, ripeto, molto “spannometrico”) emergerebbe che almeno 6,3 milioni di lavoratori e relative famiglie, hanno subito una perdita economica importante e che può protrarsi a lungo nel tempo. Rapportando questa cifra al totale dei lavoratori (6,3 / 23,4 = 26,92 %) risulta che il 27 % circa dei lavoratori non sarà più in grado di garantirsi stessi lo stesso stile di vita precedente al COVID. È evidente che anche se fossimo al 20-25% saremmo di fronte ad un numero esorbitante. È altresì chiaro che le prime spese che subiranno una frenata saranno quelle condominiali. È anche vero che a fronte di una grave difficoltà nel
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potere fare fronte a questi impegni, gli amministratori hanno l’obbligo di agire per il recupero delle quote non versate, con la diretta conseguenza che moltissime famiglie a breve si troveranno con procedure coattive rischiando di perdere le proprie abitazioni in ultima analisi messe all’asta. La numerosità dei casi che prevediamo peraltro ci fa dire che andranno prese al più presto alcune decisioni: - da un lato da parte delle assemblee agendo drasticamente sulla riduzione delle spese previste. - dall’altro da parte del legislatore, nella modifica anche parziale e temporanea della normativa che impone determinati tempi per agire per il recupero. Ricordo che stiamo parlando di 1/5 o addirittura 1/4 dell’intero parco di unità immobiliari destinati alla residenza. Stefano Milanesi
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EMERGENZA CORONAVIRUS Bozza Interrogazione a risposta scritta Al Ministro della Giustizia, al Ministro dell'interno - Per sapere - premesso che: - l’amministratore di condominio, ai sensi dell’art. 1130, comma 1, n. 10 c.c. è tenuto a redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per l’approvazione entro 180 giorni, pena la revoca dall’incarico; - gli amministratori di condominio si sono trovati, nel corso del periodo di lockdown e nel rispetto delle successive disposizioni sul distanziamento sociale, a non potere convocare leprescritte assemblee e, dato che molti degli esercizi contabili condominiali si chiudono il 31 dicembre, è elevato il rischio che non riescano ad ottemperare a tale obbligo normativo; - al fine di evitare che questi professionisti possano essere sottoposti incolpevolmente ad una procedura di revoca, il termine di cui all’art. 1130, comma 1, n. 10 c.c., è necessario prorogare per un periodo adeguato la convocazione delle assemblee per l’approvazione di rendiconti la cui scadenza si sia verificata dal 31 luglio 2019 in poi; - al fine di potere riprendere l’ordinaria attività degli amministratori, tenuto anche conto delfatto che i condomini dovranno, verosimilmente, nel breve periodo, assumere legittimamente le delibere per l’approvazione dei lavori per l'ottenimento dei bonus fiscalidel 110% ex articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34, necessarie per la ripresa dell'economia nazionale, deve essere consentita la possibilità di effettuare le assemblee da remoto con modalità telematiche, fermi i requisiti di legge sulla convocazione, partecipazione e diritto al voto se i Ministri interrogati siano a conoscenza dei fatti di cui in premessa e quali iniziative, perquanto di competenza, intendano adottare affinché gli amministratori di condominio non vengano incolpevolmente revocati dall’incarico per il mancato rispetto del termine di cui all’art. 1130,comma 1, n. 10 c.c., per permettergli di proseguire compiutamente nella propria attività professionale convocando assemblee da remoto con modalità telematica
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on soltanto gli uomini sono soggetti a perdere il ricordo dei benefici e delle ingiurie, ma odiano addirittura chi li ha beneficiati e cessano di odiare chi li ha offesi. Dedicarsi a ricompensare il bene e a vendicarsi del male sembra loro una schiavitù a cui sono restii a sottoporsi.
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LA PAROLA ALL’ AVVOCATO STUDIO LEGALE GIOLA MILANO (I) - LUGANO (CH)
IL DISTACCO DALL’ IMPIANTO CENTRALIZZATO DI RISCALDAMENTO: NON SEMPRE IL CONDOMINO E’ ESCLUSO DAL PAGAMENTO DELLE SPESE ORDINARIE
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na recentissima sentenza della Cassazione ha chiarito un punto molto delicato riguardante il distacco del singolo condòmino dall’impianto centralizzato di riscaldamento. Come noto, la riforma legislativa del Condominio del 2012 ha introdotto nel codice civile all’art. 1118 c.c. 4° comma la possibilità di distacco dal riscaldamento comune da parte del singolo proprietario a condizione che non derivino notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condòmini. In seguito al distacco, egli rimane tenuto al pagaPROFESSIONE IMMOBILIARE
mento delle sole spese di manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma. Questo principio era già stato sancito negli anni precedenti da diverse sentenze ed il legislatore ha ritenuto, correttamente, di formalizzarlo all’interno del codice. Sappiamo che l’onere di dimostrare che dal distacco non derivino squilibri o aggravi di costi incombe sul condòmino; questa prova può essere fornita con una semplice relazione di un tecnico, anche se, nella maggior parte dei casi, è assai difficile che un distac-
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co possa non creare problemi all’impianto comune o un aggravio di costi. Ma, d’altra parte, un’eventuale contestazione da parte del Condominio sulla validità della relazione presentata, comporterebbe la nomina di un tecnico di parte e, in caso di contrasto, un inevitabile contenzioso che, il più delle volte, non viene avviato per ragioni di economia. L’argomento che ha approfondito la sentenza in esame, però, non è questo, ma quello dell’eventuale partecipazione del condòmino che si è distaccato anche alle spese ordinarie di riscaldamento. 2020/ n.31
LA PAROLA ALL’ AVVOCATO La sentenza in esame è la n.3060/2020 del 10-022020 e riguarda il caso di un condòmino che si era distaccato dall’impianto comune; nell’assemblea ordinaria veniva deliberato di porre a suo carico anche le spese ordinarie di riscaldamento poiché il regolamento contrattuale prevedeva l’obbligo di contribuzione anche in caso di non utilizzo o rinuncia al servizio ed egli aveva impugnato la delibera, sostenendo di non essere tenuto ad alcuna contribuzione ordinaria in forza delle norme vigenti. I giudici nelle motivazioni affermano: “La ricorrente non considera come, pur in ipotesi di rinuncia o distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato, è comunque valida la clausola del regolamento contrattuale che ponga a carico del condomino rinunciante o distaccatosi
l’obbligo di contribuzione alle spese per il relativo uso in aggiunta a quelle, comunque dovute, per la sua conservazione, potendo i condomini regolare, mediante convenzione espressa, adottata all’unanimità, il contenuto dei loro diritti ed obblighi e, dunque, ferma l’indisponibilità del diritto al distacco, suddividere le spese relative all’impianto anche in deroga agli artt. 1123 e 1118 c.c., a ciò non ostando alcun vincolo pubblicistico di distribuzione di tali oneri condominiali dettato dall’esigenza dell’uso razionale delle risorse energetiche e del miglioramento delle condizioni di compatibilità ambientale (Cass. Sez. 6 2, 18/05/2017, n. 12580; Cass. Sez. 2, 02/11/2018, n. 28051)”. Secondo la Cassazione, pertanto, se il regolamento contrattuale prevede
l’obbligo di contribuire alle spese ordinarie del riscaldamento anche in caso di non utilizzo o distacco, il condòmino distaccatosi non potrà chiedere l’applicazione dell’art. 1118 c.c. 4° comma e corrispondere solo le spese straordinarie di manutenzione; questo perché gli articoli 1123 e 1118, 4° comma c.c. sono derogabili dal regolamento contrattuale approvato all’unanimità. Pertanto, sarà fondamentale ogni qual volta verrà avanzata richiesta di distacco, verificare nel regolamento condominiale se vi sia una norma che obblighi, comunque, il condòmino a partecipare anche alle spese ordinarie. Avv. Valentino Giola
CORSO ONLINE - E-LEARNING FORMAZIONE INIZIALE AMMINISTRATORI DI CONDOMINIO per informazioni apacmilano@yahoo.it
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NOTIZIE
Gioannini Stefano, socio fondatore e titolare della ESD Italia srl. La Esd Italia nasce nel 2007 e si occupa da sempre di contabilizzazione calore ed acqua oltre alla termoregolazione degli ambienti. Opera sul Nord – Overs italiano ed è diventata un punto di riferimento sul territorio. La Nostra sede principale è situata a San Giusto canavese ( To ) in via IV Novembre n.4. Recapiti: 0124.325480 – 3313174505 – esditaliasrl@gmail.com – www.esditalia.eu
Esd Italia srl - calore/ acqua o sistemi c o n t a b i l i z z a z i o n e di contabilizzazione calore ed acqua e termoregolazione integrati ), alla Con esperienza di oltre lettura, all'assistenza 10 anni, ESD Italia si durante la stagione è specializzata nella di riscaldamento c o n t a b i l i z z a z i o n e arrivando anche alla calore ed acqua contabilizzazione finale operando su tutto il o bollettazione dei Nord - Ovest Italiano. consumi se richiesto. La Società si occupa, Il punto di forza di mediante dei tecnici ESD Italia è di essere specializzati, di tutto "multimarca": abbiamo quello che ruota i software per operare nell'ambito della sulla maggiorparte c o n t a b i l i z z a z i o n e delle marche presenti p a r t e n d o sul mercato. dall'installazione dei Esd Italia dispone di dispositivi ( ripartitori molti punti di appoggio di calore, contatori di sul territorio che le PROFESSIONE IMMOBILIARE
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permette di eseguire in tempi rapidi gli interventi richiesti. Per maggiori informazioni potete visitare il sito www. esditalia.eu oppure contattare il referente Stefano Gioannini ai seguenti contatti: recapito fisso 0124.325480 recapito mobile 331.3174505 mail - esditaliasrl@ gmail.com Sede principale in via IV Novembre, San Giusto Canavese ( TO ) Stefano Gioannini 2020/ n.31
NORMATIVA Antonello Bernini, nato a Sora (FR) il 22/11/1971, Amministratore e Responsabile Tecnico della Lomar Service s.r.l., già Direttore Generale della Cazzani S.p.A. e della Omega s.r.l. Inizio delle attività lavorative nel 1988 presso la Salice Tecno S.p.A. nella divisione impianti tecnologici e sistemi di sicurezza. Perito Industriale presso I.T.I.S. Pininfarina di Moncalieri (TO).
Normativa cancelli automatici Direttiva Macchine 42/2006
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a Lomar Service s.r.l. nasce con l’obiettivo di dare una costante assistenza agli Amministratori di Condominio in riferimento alla gestione tecnica e documentale delle automazioni civili e industriali. Anche se sono trascorsi 10 anni dall’entrata in vigore delle norme che regolamentano le chiusure automatiche in ambito Civile ed industriale, in Italia si riscontra ancora molta confusione in materia. Infatti la Direttiva Macchine 2006/42/CE del 17 maggio 2006 (detta anche "nuova direttiva macchine") è stata recepita ed attuata per l'Italia mediante il Decreto Legislativo 27 gennaio 2010, n. 17 e sostituisce la direttiva 98/37/CE del Parlamento europeo (detta anche "direttiva macchine"), pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n. L 207 del 23/07/1998, che si riferiva PROFESSIONE IMMOBILIARE
a tutti i tipi di macchinario e ai loro componenti di sicurezza messi isolatamente sul mercato (e a sua volta modificava la direttiva 89/392/ CEE del Consiglio, del 14 giugno 1989). Viste le nuove particolari esigenze di mercato, la nostra Società ha deciso di concentrare le proprie risorse esclusivamente nel settore automazioni, ottenendo la Certificazione del proprio Sistema di Qualità UNI EN ISO 9001:2015 nel 2017. Le attività principali svolte si riassumo in : - Progettazione - Fabbricazione - Creazione fascicolo tecnico - Manutenzione - Certificazione In riferimento agli impianti esistenti, vengono redatte specifiche analisi dei rischi, valutando l’adeguamento
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degli impianti e la redazione della documentazione mancante. Tutti gli impianti vengono regolarmente manutenuti per mezzo di una specifica pianificazione delle attività ordinarie e attività straordinarie che un sistema informatico gestisce secondo le caratteristiche contrattuali stabilite. Ogni impianto gestito dalla Lomar Service s.r.l., possiede una polizza assicurativa a tutela di eventuali sinistri con un massimale pari a € 5.000.000,00 Tutti i Clienti possono utilizzare un numero verde dedicato che registrerà la richiesta di intervento per ogni eventuale necessità. Antonello Bernini
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EFFICIENZA ENERGETICA
Le possibilità di efficientamento energetico per il Condominio Direttiva RED II, Comunità Energetiche, CEI, Fotovoltaico, Centrali Termiche Microcogenerazione.
Norme ibride,
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’efficientamento energetico è una pratica da ritenersi obbligatoria da parte di tutti i cittadini. Nel momento storico in cui le risorse del pianeta stanno per diventare insufficienti, dobbiamo imparare a vedere il risparmio come una fonte, un nuovo serbatoio di energia. Il Winter Package o Clean Energy Package è il pacchetto legislativo adottato dalle Istituzioni europee che fissa le regole per l’energia e il clima funzionali al raggiungimento dei nuovi obiettivi europei al 2030. L’Italia si sta avvicinando all’obiettivo, ovvero avere un mix energetico da fonti rinnovabili pari al 32%, ma ancora molto lavoro ci attende. Il DL 162/2019, convertito in Legge lo scorso 29 febbraio (Legge 8/2020), ha introdotto diverse novità in materia di fonti rinnovabili. Viene anticipata rispetto alla Direttiva RED II (prevista per Giugno 2021) l’opportunità di attivare l’autoconsumo collettivo da fonti rinnovabili cioè di realizzare comunità energetiche rinnovabili, ovvero, per più soggetti autoconsumatori di energia rinnovabile all’interno dello stesso edificio o condominio, diventa PROFESSIONE IMMOBILIARE
Fig. 01 – confronto tra mix cogenerazione). Vediamo come sia energetico e fabbisogno dal 1965 possibile, per molte tipologie di al 2018 (dati Terna) edificio, raggiungere un elevato grado di autonomia affiancando possibile associarsi per condividere un impianto fotovoltaico ad una l’energia prodotta. Questo rende centrale termica ibrida. molto interessante uno dei diversi aspetti legati all’efficientamento del È ormai comune il pensiero di condominio. utilizzare una pompa di calore Tra le possibilità di efficientamento “Aria-Acqua” per il riscaldamento nel condominio troviamo gli degli ambienti e dell’acqua interventi sull’involucro, sugli sanitaria. Qui è l’aria stessa la impianti elettrici e speciali, sul fonte rinnovabile. La centrale riscaldamento e raffrescamento, termica evolve e sarà sempre più ed infine sulla possibilità di probabile trovare una caldaia a gas a autoprodurre energia elettrica con condensazione installata a supporto un impianto fotovoltaico o di micro- della pompa di calore. Questo
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EFFICIENZA ENERGETICA
Fig. 02 – schema di funzionamento di un sistema integrato con centrale termica ibrida ed impianto fotovoltaico con accumulo
tipo di soluzione trova oggi una applicazione molto interessante anche nell’ammodernamento delle centrali termiche esistenti, ad esempio in sostituzione di vecchi ed inquinanti impianti alimentati a gasolio. Affiancando un impianto fotovoltaico condominiale a questo tipo di centrale, il condominio si troverà nella condizione di poter generare autonomamente
sia l’energia elettrica che il calore, raggiungendo nei casi più favorevoli una indipendenza dalle fonti fossili (e dalle bollette) fino all’80%.
chiamati ad una importante crescita professionale. La consapevolezza degli utenti deve crescere, lo spirito di comunità deve trovare nuova energia.
(vedi Fig.2)
(vedi Fig.3)
La gestione di un sistema ad LA #SOSTENIBILITÀ NON È alta efficienza richiede una alta LOW COST. specializzazione da parte dei Riccardo Cremilli manutentori, che a loro volta sono
Fig. 03 – una centrale termica ibrida pronta per la messa in servizio
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PROGETTAZIONE: Restauro conservativo OPPORTUNITA’
Occasioni o no? Aste Immobiliari: perché è necessario camminare insieme nel percorso verso l’asta
Perché è necessario camminare insieme nel percorso verso l'asta?
dell’immobile "chiavi in mano".
Tenendo presente che, nelle vendite giudiziarie, non è previLo stimolo di acquistare un im- sta l’attività di intermediaziomobile tramite le aste giudizia- ne, (regolamentata dal codice rie è il vantaggio economico che civile: art. 1754: Il mediatore è ci si attende rispetto all' acqui- colui che mette in relazione due sto dello stesso immobile sul o più parti per la conclusione, mercato. E' quindi consigliabile, di un affare senza essere legain primo luogo, avere un riferi- to ad alcuna di esse da rapporti mento di un esperto che metta di collaborazione, di dipendenin evidenza vantaggi e svantag- za o di rappresentanza.), la gi di una eventuale partecipa- consulenza persegue esclusizione con dati certi alla mano. vamente gli interessi del cliente. I nostri consulenti, legati Peraltro la complessità del- da un codice deontologico, sele procedure e la possibilità guono l’operazione di acquisto di non avere valutato appie- al fine di concludere il miglior no tutti gli aspetti correlati, affare possibile per il cliente. determinano anche la necessità di una conoscenza tecni- Siamo sempre aggiornati: co-immobiliare non comune. la preparazione e la profesQuesta conoscenza associata a sionalità sono sempre ogdi miglioramento. strumenti software di simula- getto zione e valutazione, consentono di individuare l’immobile più I nostri clienti troveranno: conveniente ed adeguato alle proprie necessità, minimizzan- Moduli contrattuali semplido i rischi ed evitando sorprese ci sintetici e comprensibili; economiche e burocratiche dopo Tariffario chiaro e lel’eventuale aggiudicazione. gato ai servizi erogati; Eureos aste immobiliari vi for- Serietà e competenza nell’ nirà un servizio di consulen- individuazione dell’imza e assistenza finalizzato ad mobile da acquistare; accompagnare il cliente sino all'acquisto sul mercato libe- Nessun obbligo di acquiro o in asta, sino alla consegna sto e nessuna spesa in caso PROFESSIONE IMMOBILIARE
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di
mancata
aggiudicazione.
Quindi, in base al database nazionale ed ai sistemi di simulazione e comparazione e benchmark si individua l’immobile: Prima dell’asta: A seguito del conferimento dell’incarico di ricerca consegniamo delle schede specifiche frutto dei dati forniti dal cliente e contenenti i dati fondamentali per potere scegliere l'immobile; Le schede contengono tutte le informazioni riguardanti i costi di ogni asta, sia quelli più evidenti che quelli meno evidenti (es. eventuali abusi edilizi, cancellazioni ipotecarie, pendenze condominiali, ecc.) e le comparazioni col mercato libero; Analizzando tale studio il cliente potrà decidere o meno se partecipare o meno all’asta. Nel caso di una decisione in tal senso, il consulente aiuterà il cliente nel compimento delle attività necessarie alla partecipazione all’asta, preparando la domanda di partecipazione, e fornendo indicazioni sulla metodologia, provvedendo ove 2020/ n.31
PROGETTAZIONE: Restauro conservativo OPPORTUNITA’ necessario al deposito dell’offerta e presenziando insieme al cliente all’asta ove consentito. Dopo l’asta: In caso di aggiudicazione il consulente seguirà il compimento di tutti gli adempimenti successivi relativi alla gestione completa del post-asta, al fine di ottenere l'immobile nel minor tempo possibile; In caso di mancata aggiudicazione il nostro consulente sarà immediatamente disponibile nella ricerca di un nuovo immobile per soddisfare la ricerca.
ASTE
al mercato si individua il target
Consulenza basata su gestione CONSULENZE banca dati schede immobili al fine di definire la convenien- Comparazione acquisto in e fuoza a parità di caratteristiche. ri asta, vendite, finanziamenti, valutazione convenienza. Assistenza finalizzata ad arrivare preparati all'asta af- VALUTAZIONI frontando con sicurezza tutti i passaggi e la predisposi- Perizie immobiliari, valutaziozione della documentazione. ni mercato immobiliare, affitti. FINANZIAMENTI RICERCA Ricerca dii immobili secon- Assistenza valutazione mutui. do il profilo scelto: apparta- Assistenza legale. menti, box, ville, negozi, su tutto il territorio nazionale Per informazioni:
Servizi di supporto aste im- In base al database nazionale ed ai sistemi di simulazione e commobiliari parazione e benchmark rispetto
segreteria@eureos.it
AGEVOLATA LA LIBERAZIONE. DIRITTO DI ABITAZIONE FINO AL TRASFERIMENTO
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a legge di conversione del decreto milleproroghe introduce alcune rilevanti novità anche in materia di esecuzione forzata, rendendo per I'aggiudicatario più agevole la liberazione degli immobili acquistati all'asta, ma allo stesso tempo estendendo il diritto del debitore di abitare l'immobile fino al trasferimento della proprietà.
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Vediamo come. Uno degli strumenti più utili per ottenere il massimo prezzo dei beni venduti all'asta, attraendo una diffusa platea di interessati, è dato dal garantire la consegna del bene all'atto del trasferimento della proprietà.
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È quanto avviene tramite il custode nominato dal giudice, che provvede prima di tale momento alla liberazione, con un'agile procedura (ma con idonee garanzie per il debitore), imperniata sull'attuazione dell” "ordine di liberazione" emesso dal giudice dell'esecuzione.
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CORSI IN PROGRAMMA CORSO “LAVORI IN QUOTA” 8 CFP Ingegneri 8 CFP Architetti 8 Crediti Amministratori” 6 Novembre 2020
APERTE LE ISCRIZIONI www.eureos.it - 09:00 - 19:00 - In corso accreditamento Ingegneri Architetti - Aggiornamento DM 140 Amministratori Telefono 3408070232 - 02 58311597 - 348 7098604 - Email segreteria@eureos.it Sito internet www.eureos.it
Corso di formazione ed addestramento all’utilizzo di DPI anticaduta nei lavori in quota in collaborazione con EUREOS per Ingegneri Informazioni generali Il D.lgs 81/08 prevede che qualora il Datore di Lavoro decida la necessità di utilizzo di DPI di III° categoria (di cui fanno parte i dispositivi anticaduta, di posizionamento,i trattenuta, di discesa e di salvataggio) da parte dei lavoratori, fornisca loro formazione ed addestramento all’utilizzo corretto. Obiettivi del corso Il corso ha lo scopo di fornire informazioni necessarie all’uso dei DPI anticaduta (corretta modalità d’uso, utilizzi errati, informazioni fornite dal fabbricante, norme di riferimento …) e rendere i partecipanti abili al loro utilizzo in quota nel rispetto delle specifiche procedure aziendali. Il corso ha come finalità anche la formazione e l’addestramento specifico all’utilizzo di scale portatili ed all’uso di DPI anticaduta su PLE. Durata del corso e modalità di svolgimento: Il corso ha una durata di 8 ore, verranno svolte 4 ore in aula per tutti i partecipanti, dopodiché per il modulo pratico ci si scinderà in due gruppi; il primo gruppo comprenderà chi deciderà di svolgere l’addestramento all’uso dei DPI anticaduta ed eseguirà quindi prove pratiche in quota, il secondo gruppo sarà composto invece da chi si occupa di gestire un parco DPI od organizzare squadre che svolgono lavori in quota e potrà partecipare al come osservatore per sovrintendere le attività svolte durante l’addestramento. Il numero massimo di partecipanti previsti per l’addestramento pratico è di 10 unità, il numero massimo di partecipanti come osservatori è di 10 unità per un totale di 20 partecipanti. Persone interessate e requisiti di partecipazione Il corso è strutturato per formare ed eventualmente addestrare Ingegneri che necessitano di utilizzare o gestire dei DPI anticaduta o ancoraggi. Il corso affronterà anche l’argomento scale portatili e DPI anticaduta su PLE così da affrontare un quadro più ampio relativamente ai lavori in quota. E’ rivolto ad operatori che svolgono il proprio lavoro in ambiente con rischio di caduta; tutti i partecipanti che svolgono anche il modulo di addestramento dovranno quindi essere in possesso di certificato medico di idoneità a svolgere l'attività di lavoro in quota (certificato in corso di validità). Tutti i partecipanti dovranno essere muniti di scarpe antinfortunistiche ed elmetto. Per chi partecipa all’addestramento pratico c’è sia la possibilità di portare i propri DPI anticaduta, sia di utilizzare quelli già disponibili nel centro di addestramento.
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Contenuti del corso - Modulo Teorico (3 ore) - Analisi dei rischi specifici del lavoro lontano dal suolo e legislazione di riferimento (D.Lgs. n. 81/08 e s.m.i.)
CORSI IN PROGRAMMA
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PROGETTAZIONE: Restauro conservativo CONVENZIONI
Fascicolo di Fabbricato e CIS STUDIO PAROLA
Viale Majno 39 20122 Milano tel. +39.02.58311597 Il Regolamento edilizio del Comune di Milano, prossimamente esteso in campo nazionale, impone l’obbligo della predisposizione del Fascicolo del fabbricato per tutti i fabbricati ed del CIS Certificato idoneità strutturale per tutti i fabbricati realizzati 50 anni or sono Il nostro Studio, che vanta una importante esperienza nel campo delle costruzioni, offre ai Soci dell’Associazione APAC e delle Associazioni convenzionate con APAC le seguenti particolari condizioni economiche. In particolare offre di elaborare i documenti sopracitati applicando lo sconto dl 40% al prezziario dell’Ordine degli ingegneri.
Tra gli obblighi dell’amministratore di condominio c’è anche la tenuta del Fascicolo del fabbricato come previsto dall’art. 47 del Regolamento edilizio del Comune di Milano per gli edifici nuovi o sottoposti a ristrutturazioni e il Certificato di idoneità statica per tutti gli edifici realizzati prima di 50 anni senza certificato di collaudo
ing. Giancarlo Parola - mob. +39.3487098604 - parolastudio2@gmail.com C.F PRLGCR30D25F205A - P. IVA 11276880157- Ord. Ingegneri 18009 arch. Fiammetta Parola - mob. +39.3476420944 - fiammetta.parola@gmail.com C.F. PRLFMT70S70F205W – P.IVA PROFESSIONE IMMOBILIARE
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18.000 Amministratori di Condominio riceveranno e leggeranno la versione elettronica della rivista. Nessuna rivista del settore in italia raggiunge direttamente un cosĂŹ alto numero di
Amministratori di Condominio Vuoi fare la tua pubblicitĂ su Professione Immobiliare? Contattaci: professioneimmobiliare@eureos.it . 340 8070232
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QUESTIONI TECNICHE E DI SICUREZZA
L’AMIANTO NELLE PARTI COMUNI DEL CONDOMINIO
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’amianto negli edifici si può trovare in elementi di copertura, in pareti e controsoffittature, negli intonaci, nelle pavimentazioni, in tubazioni, vasche, rivestimenti isolanti e manufatti di vario genere; esso rappresenta un pericolo per la salute umana in quanto esiste la possibilità che le fibre che lo costituiscono siano inalate e la probabilità di una sua diffusione aumenta se i manufatti che lo contengono sono manipolati o ammalorati. Secondo quanto previsto dal D.M. 6/9/94, all’interno delle parti comuni del condominio deve essere effettuata la verifica della presenza di amianto, mediante l’esecuzione di PROFESSIONE IMMOBILIARE
un Censimento; una volta accertata la presenza di tale materiale, l’amministratore dello stabile dovrà far redigere un Piano di Manutenzione
e Controllo, che prevede l’ispezione periodica da parte di tecnici esperti dei manufatti contenenti amianto e definisce le opportune misure di sicurezza da adottare all’interno dello stabile, e individuare un soggetto responsabile con compiti di controllo. A seguito del Piano di controllo non è scontato che
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debbano eseguirsi interventi di bonifica, molte volte è sufficiente un monitoraggio periodico o un incapsulamento delle tubazioni, ovvero il trattamento mediante vernice vinilica a più strati. Vista la complessità dell’argomento, è importante affidarsi a professionisti esperti in m a t e r i a ambientale e a tecnici validi, al fine di gestire nel migliore dei modi una problematica che può avere conseguenze sulla salute degli abitanti di un edificio. Cosimo Chiffi
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QUESTIONI TECNICHE E DI SICUREZZA
Condobox srl Condobox è una società leader nell'ambito dei servizi al condominio, nata circa dieci anni fa e diventata oggi il punto di riferimento degli amministratori di condominio per tutto ciò che riguarda la sicurezza e l'antincendio. Gli amministratori si rivolgono ai noi ogni giorno sapendo di poter contare sulla nostra esperienza nel settore, la professionalità nell'eseguire il lavoro e la passione con cui collaboriamo al loro fianco per risolvere tutte le problematiche che nascono nel condominio. Attraverso il lavoro di squadra di diversi professionisti, siamo in grado di intervenire tempestivamente e soddisfare ogni tipo di richiesta dalla sicurezza sul lavoro all'amianto, dalla privacy all'antincendio e molto altro ancora, come si può vedere sul nostro sito www.condobox.it. La capacità di operare a 360 gradi nel condominio, l'attenzione ed il continuo aggiornamento professionale, ci consentono pertanto di fornire soluzioni rapide e efficaci alle necessità dell'amministratore, aiutandolo a gestire al meglio i condomini in una realtà sempre più complessa come quella di oggigiorno. Curiosando su www.condobox.it troverai tutti i servizi di cui hai bisogno ed i professionisti a tua disposizione. Inviaci una mail a info@condobox.it, saremo felici di poterti aiutare.
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ATTIVITA’ EUREOS 2020
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PROGETTAZIONE: Restauro conservativo NOTIZIE Confermate anche per il 2020 le novità per agli amministratori che desiderano entrare in APAC e per i familiari di Soci APAC. Nuove categorie di inserimento Soci Con il 2016 è nata la nuova categoria di Socio (Ordinario o Aggregato) Familiare Attivo che ha le stesse caratteristiche del Socio Ordinario e al quale possono appartenere i Soci che hanno in famiglia già due Soci Ordinari o Aggregati paganti (fa fede lo Stato di Famiglia). Tale novità si è dimostrata vincente ed ha consentito ad APAC di fare un ulteriore passo in avanti nel rendere consistente il gruppo dei Soci. Ripetiamo perciò per chi non lo ricordasse, quali sono i nuovi cardini: la quota di ingresso è di 200 euro e la quota annua di 125 euro. Restano fermi gli obblighi associativi derivanti dallo
Statuto, dal Regolamento e dal Codice Deontologico.
Nuovo Socio Ordinario Senior Viene inserita una nuova categoria di Socio Ordinario Senior che ha le stesse caratteristiche del Socio Ordinario ed al quale possono appartenere i Soci che hanno i requisiti per svolgere l’attività di Amministratore di Condominio alla data di iscrizione. La quota di ingresso è di 200 euro e la quota annua di 125 euro per il primo anno, mentre per gli anni successivi rimane di 250 euro. A questa categoria di soci non possono accedere gli ex Soci APAC. Restano fermi gli obblighi associativi derivanti dallo Statuto, dal Regolamento e dal Codice Deontologico. Questa categoria di Socio è destinata in modo particolare agli amministratori
che vogliono accedere ad APAC da altre Associazioni o che non appartenevano a nessuna altra Associazione pur avendo i requisiti per esercitare la Professione in modo continuativo. Tali requisiti andranno preventivamente dimostrati con la idonea documentazione. Resta solo a Suo carico l'esame di ammissione a Socio Ordinario la cui quota è quella deliberata per tutti i Soci esame che può essere affrontato in occasione delle sessioni proposte. Potrà quindi accedere a: - tutti gli interventi di aggiornamento APAC e delle società / Enti che hanno accordi di reciprocità con APAC, - tutti i video degli aggiornamenti sin qui svolti - tutti i corsi di formazione iniziale APAC
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Con la speranza di tornare presto tutti in aula