Anno 14 n. 30 - Aprile Maggio Giugno 2020
Poste Italiane Spa - sped. abb. postale DL.353/ 2003 (conv In. 27/02/2004 n.46) art.1 comma 1,DCB Milano
SPECIALE CORONAVIRUS: L’Amministratore ai tempi del Coronavirus Gli eventi 2020
- Lavori in quota - Concorso ANDRONI - E-Learning
Anagrafe condominiale e documenti richiedibili
APAC APAC APAC APAC
Milano Lecce Modena Torino
Condominio!!! Milano 27 Novembre 2020
Con la speranza di tornare presto tutti in aula
SOMMARIO Editoriale: Ing.Stefano Milanesi Il CORONAVIRUS e l’ attività degli amministratori
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Considerazioni: Usciremo dal tunnel (13) - CORONAVIRUS
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Concorsi e opportunità: Concorso ANDRONI APAC Torino: Apertura nuova sede
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APAC Torino Convegno di apertura
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PROFESSIONE IMMOBILIARE Pubblicazione trimestrale Direttore Responsabile: Ing. Stefano Milanesi Editore APAC sito web: www.apacitalia.it Promozione e Sviluppo
Recensioni
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Convenzioni
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SPECIALE CORONAVIRUS
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La parola all’avvocato: IL CONDOMINIO AI TEMPI DEL CORONAVIRUS Avv. V.Giola
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Appunti dalle conference call coi Soci
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Opportunità: Aste Immobiliari
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Corsi in Programma
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Aggiornamento: Un’occasione perduta - Milano I Bastioni Ing Gaincarlo Parola
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Convenzioni: Fascicolo di Fabbricato e CIS
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Questioni legali e amministrative: Anagrafe condominiale e documenti richiedibili
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Attività Eureos 2020 Confermate le novità per agli amministratori che desiderano entrare in APAC e per i familiari di Soci APAC.
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Eureos srl. segreteria@eureos.it Grafica e Stampa presso Tipografia Il Punto Rosso Services S.r.l. Via Ambrogio Alciati, 5 – 20146 Milano info@ilpuntorossoservices.com Al numero 30 di Professione Immobiliare Aprile Maggio Giugno 2020 hanno collaborato: Stefano Milanesi, Marco Ognibene, Nives Castenetto, Giancarlo Parola, Valentino Giola, Luca Malfanti, Marco Panizza.
Registrazione Tribunale di Milano n. 187 del 20 marzo 2007 Testata iscritta al Registro Operatori di Comunicazione (R.O.C.) n. 15634
Notizie
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In copertina: foto Milanesi: Facciata storica Malaga
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EDITORIALE
Il CORONAVIRUS e l’ attività degli amministratori
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ualche mese fa parlando con amici dei potenziali rischi globali sono emerse alcune considerazioni interessanti e che poi hanno trovato concreta applicazione in questo (brutto) periodo.
- lo scoppio id una guerra cibernetica
- disastri ambientali causati dall’uomo
- lo scoppio della bolla finanziaria da
- pandemie Ebbene proprio l’ultimo accadimento della lista è quello che si è verificato ed ha pervaso tutte, ma proprio tutte le attività umane in tutto il mondo.
Abbiamo giocato a verificare fra noi quali eventi rilevanti si sarebbero potuti verificare nei prossimi tempi che avrebbero potuto influire in modo determinante nella nostra vita quotidiana. Il gioco ha potuto fare emergere alcuni rischi tra i quali: - il debito italiano è “fuori controllo”. Al Governo servono molti soldi e proprio per questo i provvedimenti economici più probabili sono : - un aumento delle tasse (sotto diverse forme) - una diminuzione delle detrazioni - un improvviso e forte aumento dei controlli fiscali - lo scoppio di una guerra globale combattuta con mezzi convenzionali
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molti attesa con un effetto devastante sull’economia. - la ripresa del terrorismo con nuovo vigore - il verificarsi di eventi naturali distruttivi di grande magnitudine con effetti su grandi parti del pianeta (terremoto, tsunami, eruzione vulcanica, tempeste geomagnetiche)
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Anche in questo caso l’uomo ha giocato la propria parte in modo importante se non determinante, si in termini di omissioni gravissime, sia in termini di ritardi inaccettabili, sia in termini di globalizzazione che accelera i contatti, cose che hanno reso molto complicato e difficile uscire da questa situazione. Fatto sta che anche il nostro mondo è stato impattato e tanto. In questo numero tratteremo nello “speciale” l’argomento con i contributi di tutti. Stefano Milanesi
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CONSIDERAZIONI BONUS 2020
USCIREMO DAL TUNNEL? (13) CORONAVIRUS periodo ottobre 1918; - dicembre 1920 fece un numero di 50.000.000 di morti a fronte di un numero di casi individuato in 500 000 000. Allora la situazione era completamente diversa in termini di rapidità di contatti fra le persone, sitema sanitario, conoscenze ed altro. Ora abbiamo molti più strumenti a disposizione, ma abbiamo fallito in molte cose.
cose sono abbastanza poche: la più importante è quella di essere ferrei nell’appliE’ molto dura! Riuscire a trocazione di quanto le autorità vare elementi positivi in quesanitarie ci indicano. sto momento è esercizio di Ne va della nostra e dell’altrui grande equilibrismo. vita. Nel nostro piccolo possiamo La nuova situazione che riconfigurare a distanza tutte si viene a creare le attività che possiamo. Possiamo anche cercare di Quanto accaduto è assolu“tirarci dietro” tutti coloro che tamente nuovo per tutti ed hanno qualche difficoltà, aiuha un precedente che risietandoli in questo processo de nella memoria di ancora Cosa possiamo fare (persone anziane, disabili, poche persone rislaenti alla non predisposte al cambiainfluenza Spagnola che nel Le possibilità allo stato delle mento). Approfittare della nuova situazione per aggiornarci ed utilizzare il tempo aggiuntivo per crescere professionalmente (pensate a quanto tempo in più abbiamo a seguito dell’avere eliminato i trasferimenti casa - lavoro.
Ottimismo!!!
Cosa ci troveremo davanti quando tutto terminerà
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Un mondo completamente diverso: la crisi economica tangibile già ora si porta dietro nuovi poveri e difficoltà Nel nostro mondo bisognerà rivoluzionare l’approccio in modo determinante: le morosità (e ne parleremo nello SPECIALE), la carenza di liquidità, ecc. porteranno in moti casi a conti completamente sballati ed alla concreta impossibilità di gestire i nostri condomini. La ricerca di un nuovo modello completamente diverso forse ci salverà dallo tsunami nei prossimi anni. Ma dobbiamo costruirlo ancora. Stefano Milanesi
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Concorsi e opportunità
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Concorso ANDRONI
empre più spesso il condominio moderno assume le caratteristiche di un albergo a 5 stelle, come dimostra la tendenza anche dei punti di accoglienza ospedalieri come il San Gerardo a Monza che si caratterizzano per la somiglianza con piccoli ed eleganti centri commerciali. Cosa centra tutto questo con l’amministrazione condominiale? Semplice, si sta assistendo negli ultimi anni alla riqualificazione degli androni del condominio, spesso di pregio ma destinati ad essere tristi, bui e poco accoglienti. Questo intervento è di particolare importanza soprattutto per i condomini che risalgono agli anni ’60 e ’70 e che necessitano di riqualificazione edilizia allo scopo di dare nuova vivibilità agli ingressi condominiali. Per questo motivo, noi di Condominio Solutions abbiamo indetto un concorso di idee sul tema “Il rifacimento degli androni per la riqualificazione del condominio” con la supervisione dell’architetto Giovanni Sallemi. L’importante per noi è, a questo punto, trovare aziende disposte ad investire nel futuro dei condomini, per quanto molto spesso parlare di rifacimento degli androni sembra fantascientifico. Eppure non è così, come vuole dimostrare questo concorso. I progettisti che parteciperanno saranno chiamati a
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presentare le loro proposte per la riqualificazione di tre androni condominiali situati rispettivamente a Como, Monza e Milano e selezionati sulla base della collaborazione con tre amministratori di condominio e con la Gesticom. Si tratta di un’opportunità importante per dimostrate le proprie doti di progettisti, Il concorso sarà presentato ai progettisti il 16 giugno in occasione del Salone del Mobile di Milano e le aziende partner potranno presentare i loro prodotti e distribuire il materiale con cui gli architetti dovranno progettare Partecipare al concorso è una scommessa sul futuro, dato che per la riqualificazione degli androni si potranno utilizzare anche materiali e prodotti innovativi, realizzati da aziende che avranno la possibilità di farsi conoscere sul mercato. Per questo motivo abbiamo pensato alla sua azienda come partner e sponsor del concorso, data la stessa attenzione di Condominio Solutions all’innovazione e alla progettualità sostenibile. Naturalmente rimaniamo a disposizione per ulteriori informazioni e chiarimenti sui vantaggi di prendere parte al progetto, che non si limitano alla visibilità in occasione di un evento di interesse nazionale come il Salone del Mobile di Milano. Confidando nella sua partecipazione
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Per iscriversi gratuitamente:
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www.eureos.it
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APAC TORINO
APAC E’ CON VOI… 1° CONVEGNO SEDE APAC TORINO
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a sede APAC di Torino sorge in un momento “epocale” e volendone cogliere l’aspetto positivo e stimolante ci permette di spingere l’acceleratore sugli strumenti a nostra disposizione per raggiungervi e dirvi che ci siamo.
Condomini. Noi di APAC aiutiamo e supportiamo a coordinare ogni azione al fine di promuovere la conoscenza delle discipline professionali che ne fa un “grande ed onorevole” mestiere.
Il team della sede di APAC opera in Italia con Torino è formato da Claudio Coda, Marco una visione Europea e si Panizza e Patrizia concentra sullo sviluppo moderno della Professione Barcelli i nostri obiettivi sono ad esempio di di Amministratore di promuovere e coordinare Condominio che, come iniziative culturali, ben sappiamo, è una di organizzare convegni, quelle professioni a cui ci corsi di formazione si avvicina mossi da una professionali mirati a forte passione ed armati fare ottenere crediti di pazienza e tenacia per formativi, la divulgazione affrontare e risolvere i e la qualificazione della molteplici problemi che affiorano quotidianamente cultura professionale oltre a favorire attività nella gestione dei PROFESSIONE IMMOBILIARE
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di supporto previdenziali o assistenziali dell’ Amministratore di Condominio. Quindi avendo a cuore la tutela del cliente finale: Il Condomino, è insita nel concetto di professionalità che APAC pretende dai propri iscritti, dedichiamo ai nostri Soci una totale e completa attenzione sul tipo di servizi prestati quotidianamente con un piccolo, ma importante, investimento da parte degli associati. Tutti i soci iscritti ad APAC hanno i requisiti come da DM 13 Agosto 2014 n. 140. Ad ogni Convegno o Corso specifico, l’Associazione rilascia 2020/ n.30
APAC TORINO ad ogni partecipante, successivamente allo svolgimento dell’iter formativo e dell’ esame finale, il relativo certificato. Ogni socio APAC ha il dovere di rispettare il codice deontologico. Uno degli strumenti che ci permette di arrivare a voi e di cui andiamo fieri è proprio questa rivista: Professione Immobiliare. Già nel precedente numero avete potuto leggere l’articolo di presentazione della nuova Sede di Torino scritto da Claudio Coda, colui che si occuperà dello sviluppo dell’ Associazione, affiancato da Marco Panizza. Marco è esperto nelle problematiche che
animano le giornate di un amministratore e fa parte della categoria da molti anni sviluppando un esperienza nel settore a 360°. Infine Patrizia Barcelli si occuperà della comunicazione e delle relazioni esterne. Tutti e tre ovviamente a vostra completa disposizione per aiutarvi su tutti i fronti che riguardano la sfera degli Amministratori di Condominio (legale, tecnico e fiscale) e alle convenzioni degli accordi dei protocolli d’intesa sottoscritti dall’ Associazione Nazionale a disposizione di tutti i soci. Ora ci focalizziamo sul nostro primo Convegno Sabaudo, nella sede APAC di Corso G. Agnelli, 20
(di fronte allo stadio del Torino). Posizione centrale e comoda da raggiungere per dare a tutti la possibilità di scegliere di partecipare certi di trovare la giusta elegante accoglienza piemontese come ci insegna la storia. Per tutte le iniziative anche la sede di Torino di APAC usufruisce del supporto di Eureos srl e della struttura informatica per l’ organizzazione degli eventi. Patrizia Barcelli patrizia.barcelli@eureos.it marco.panizza@eureos.it 335 788 42 28 claudio.coda@eureos.it
Per gli aggiornamenti e le informazioni relative alle attività e i convegni (date, orari, iscrizioni):
www.eureos.it PROFESSIONE IMMOBILIARE
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AGENDA CONVEGNO TORINO
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AGENDA CONVEGNO TORINO
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Per la Vostra Pubblicità su Professione Immobiliare professioneimmobiliare@eureos.it www.eureos.it APAC ed EUREOS nel 2019 Condominio!!!: la forza dell’aggiornamento 10 sessioni di corsi di formazione iniziale per i soci a Milano, Lecce,Modena, Monza, Busto Arsizio, Bologna; 20 sessioni di convegni aperti al pubblico
CONDOMINIO!!! due sessioni plenariePiù di 1.400 Consulenze gratuite ai soci via email; Consulenze gratuite ai soci telefoniche e scritte. Professione Immobiliare rivista gratuita distribuita a 16.000 Amministratori in tutta Italia; 36.000 pagine di manuali e dispense. Stand presso SAIE Bologna. (280.000 visitatori); 8 Convegni tematici - Contatti con le più importanti realtà del settore immobiliare; Contatti con le più importanti riviste del settore; Convenzioni con grandi strutture di servizio al Condominio. E-learning e gestione multimediale.
RECENSIONI Il manuale tecnico-giuridico dell’amministratore di condominio Guida per la formazione dell’amministratore. Prassi tecniche e giuridiche. Nel cd rom la normativa e la modulistica direttamente utilizzabile e modificabile. Il volume affronta tutti gli aspetti della materia condominiale, dai temi della proprietà e dei diritti reali, alle varie forme di condominio, alle parti comuni e alle innovazioni tecnologiche, all’assemblea, al riparto delle spese e al regolamento. Il testo approfondisce il ruolo dell’amministratore, completamente ridisegnato dalla recente riforma introdotta dalla L. 220/2012 che, insieme alla L. 4/2013, ha reso l’amministratore un professionista che deve possedere specifici requisiti personali, di formazione e conoscere i nuovi adempimenti, analiticamente esaminati nel testo. Il libro è arricchito da un’ampia disamina degli interventi di innovazione tecnologica nei condominii con i relativi riferimenti tecnici e normativi essenziali, gli eventuali incentivi e detrazioni, i soggetti coinvolti nell’intervento.
Guida Pratica Condominio 2020 Il volume affronta i problemi più rilevanti e più diffusi relativi ai condomini negli edifici. Vengono trattate le questioni relative alla proprietà, al godimento ed alla gestione delle parti comuni, al pagamento delle spese per la conservazione, la manutenzione e l’uso di beni e servizi condominiali, alle attribuzioni, agli obblighi ed alle responsabilità dell’amministratore, al funzionamento dell’assemblea ed all’efficacia delle deliberazioni della stessa, al contenuto dei regolamenti e delle tabelle millesimali.
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SPECIALE CORONAVIRUS
SPECIALE
CORONAVIRUS
come impatta il contagio sulla realtà dei condomini A seguito della emergenza Coronavirus e della pandemia ad esso collegata, APAC ritiene di inserire in questo speciale, gli elementi emersi sinora e i suggerimenti che sono pervenuti da tutti i soci sia direttamente che durante le sessioni delle conference call che si sono tenute sinora. E’ chiaro che questa situazione è nuova e comporta cambiamenti anche imprevedibili. Lo strumento non vuole essere esaustivo, ma un modo per fornire un cotributo utile in un momento difficile. Anche noi abbiamo lavorato esclusiamente in smart working e con poche risorse. Vi invitiamo, come già avete fatto, a proseguire nella collaborazione comunicandoci contenuti interessanti per tutti che saranno resi disponibili nei prossimi numeri. PROFESSIONE IMMOBILIARE
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SPECIALE CORONAVIRUS
Misure cautelative iniziali aggiornamenti successivi
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i seguito vengono indicate alcune misure che si sono via via integrate finalizzate a minimizzare il rischio di diffusione del virus all’interno degli edifici amministrati SI tratta di misure che, a nostro parere, dovrebbero essere in generale normalmente applicate. Assemblee di condominio Le assemblee vanno considerate luoghi di aggregazione e ad essi associate. Pertanto sino al termine della emergenza ed alle relative comunicazioni, nelle aree indicate, tale attività è sospesa e rimandata.
e igienizzazione su tutte Garantire i ricambi d’aria le superfici toccate di in maniera maggiore del frequente, quali ad es.: solito. - superfici dei servizi igienici Essi devono essere e sanitari, sottoposti con frequenza a - tastiere degli ascensori completa pulizia con acqua esterne ed interne, e detergenti comuni. . maniglie delle porte di ingresso e di passaggio. Si raccomanda sempre l’uso - cassette della posta di ipoclorito di sodio 0,1%. - superfici di muri, - porte e finestre, Per le superfici che possono essere danneggiate dall’ Porre attenzione ai filtri dei ipoclorito di sodio, utilizzare climatizzatori etanolo al 70% dopo pulizia con un detergente neutro. Uso dell’ascensore
Candeggina e soluzioni varie di ipoclorito di sodio sono irritanti e caustiche; è bene pertanto maneggiarle usando un paio di guanti di gomma e avendo cura di evitare il contatto con gli Pulizia e disinfezione dei occhi arieggiando i locali. locali La pulizia deve essere E’ necessario focalizzare effettuata da personale l’attenzione su quali istruito sui rischi del caso. possano essere i luoghi e le aree comuni potenzialmente Particolare attenzione oggetto di contaminazione. e frequenza dei lavaggi PROFESSIONE IMMOBILIARE
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Particolare attenzione all’igiene di questo mezzo di trasporto. Come anticipato il luogo fisico è di misure ridotte. Le persone che vi accedono debbono porre attenzione a non diventare veicolo di infezione per gli altri. La massima igiene va posta nella pulizia delle tastiere e di eventuali filtri. Sanificazione 2020/ n.30
SPECIALE CORONAVIRUS Si raccomanda di rivolgersi a ditte specializzate al fine di sanificare gli ambienti con la necessaria frequenza.
E’ necessario ricordare che dell’amministratore o sotto negli ambienti condominiali la sua responsabilità. lavorano persone alle dirette dipendenze
Amministrazioni Condominiali Assicurazioni rami vita, auto Ricerca inquilini e gestione affitti 10137 Torino, C.so G. Agnelli 20 Tel: 011360055-011368521 Fax: 01119503273 Cell: 3939718726 segreteria@studiopanizza.it
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al 4 marzo in poi, da quando l’emergenza coronavirus ha imposto lo stop delle assemblee, questo ha influito immediatamente sulla gestione del condominio. Come facciamo a chiedere i fondi senza approvazione del bilancio a consuntivo, e di conseguenza quella a preventivo? L’amministratore effettua i pagamenti quando ha la provvista e la provvista c’è se i condòmini versano le quote. Ricordiamo che ad oggi, salvo proroghe o, al momento impensabili, le disposizioni di cui ai d.p.c.m. 8 e 9 marzo 2020, resteranno in vigore e valide su tutto il territorio nazionale fino al 3 aprile 2020.
ricevere il pubblico.
preventivo tenendo solo conto delle spese fisse, per non Quindi è opportuno, incidere, sui relativi bilanci proseguire nella nostra familiari, già in fase critica, in attività, chiudendo i rendiconti molti casi. della gestione precedente, e formulando il preventivo per la Va ricordato ai Condomini gestione in corso, con tutte le che le rate nel limite del rate di ripartizione delle spese possibile vanno corrisposte di ordinaria amministrazione. entro le scadenze stabilite, magari ripartendole con più Questo perché la vita rate, rispetto alla precedente condominiale deve proseguire gestione, in modo da gravare nella sua normalità o quasi, meno sul budget mensile le bollette della luce, gas, della famiglia, e questo acqua, impresa di pulizia, vuol dire che i condòmini, manutenzione ascensore, che come qualunque altra assicurazione e le altre spese categoria di persone è fisse, manutenzione fabbro, bene che non esca da casa, elettricista per cambio devono versarle utilizzando lampadine, ecc. essendo di sistemi di pagamento a tipologia essenziale, bisogna distanza (homebanking) comunque far fronte. o per chi non attrezzato, recandosi direttamente in Bisogna far leva sui Condomini banca, dandogli il mandato che una volta risolto il problema ai pagamenti secondo le coronavirus, si comincerà scadenze indicate dal nostro a indire le assemblee, per riparto. le relative approvazioni e Il referente APAC TORINO rettifiche dell’eventuale Marco Panizza preventivo formulato.
Ed allora io come voi tutti o quasi abbiamo volutamente deciso di proseguire nel nostro lavoro, chi con la deviazione di chiamata, chi con lo smat working e chi direttamente presso il proprio ufficio, senza Il consiglio di effettuare il PROFESSIONE IMMOBILIARE
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SPECIALE CORONAVIRUS APAC MODENA
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on l’emergenza coronavirus diventa basilare il contatto e la distanza . Molti amministratori si chiedono se possibile ricorrere alla tecnologia per assemblee in streaming. In qualità di Presidente provinciale APAC di Modena, a supporto degli amministratori ns. associati, pur auspicando che la norma possa in futuro cambiarsi in tal senso, ora i verbali delle tele-assemblee o assemblee in streaming sono completamente invalidi. Se non esiste il consenso espresso di tutti i condomini , espresso in modo inequivocabile nel regolamento contrattuale , il verbale delle tele-assemblee risulterebbe invalido , poiché non può esser imposto a ogni condomino di dotarsi di mezzi telematici utili per poter partecipare ad una assemblea condominiale. Si pensi, a riguardo, ai condomini anziani o a quelli che non hanno la possibilità di acquistare un personal computer dotato di microfoni e adeguata connessione ad internet. Il risultato sarebbe quello di un aumento delle impugnazioni alle delibere condominiali. Inoltre l’ art.58 del c.c. stabilisce che l’avviso di convocazione deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ ora della riunione. In assenza di luogo fisico dell’ assemblea la convocazione risulterebbe viziata e invalida. Nell’attuale situazione di emergenza coronavirus e dei conseguenti provvedimenti restrittivi adottati dal governo , il divieto di assembramenti e riunioni , impedisce di convocare ogni assemblea in un determinato luogo e consente lo streaming solo se tutti lo accettano all’unanimità! A mio parere, ed al fine di non congelare le attività ordinarie, ritengo che, in ragione della particolare urgenza della odierna situazione. si possa ricorrere ai poteri e facoltà previste dall’ art. 1130 c.c. (comma 1, n 3-4) ossia, per consentire il pagamento delle passività correnti (utenze, assicurazione, manutenzioni ordinarie, oneri fiscali), trasmettere ai condomini bilancio preventivo ordinario con indicazione espressa che il medesimo sarà ratificato nella prima assemblea utile e che viene trasmesso in via d’urgenza nell’ ambito dei doveri dell’ amministratore di porre in essere gli atti conservativi a tutela della cosa comune. PROFESSIONE IMMOBILIARE
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SPECIALE CORONAVIRUS
Condominio “ L’ARA” Via Libertà 41 Villafranca in Lunigiana 54028 (MS) C.F.: 93002100456. Spett. le sig. Condominio
Oggetto: Anticipo di rata su Preventivo 2020 Preg.mi Sig.ri condomini, a seguito del decreto sicurezza del Presidente del Consiglio dei Ministri del 04/03/2020 e il successivo inasprimento dettato dal DPCM del 09/03/2020 e dalle comunicazioni ricevute dalle associazioni di categoria, vi è obbligo di rinviare tutte le assemblee calendarizzate a dopo il 03 aprile p.v., al fine di mettere in atto tutte le misure possibili a contrastare la diffusione del virus “Covid-19”. Mi è stato fatto notare dal mio avvocato di fiducia, a cui mi sono rivolto per chiedere una linea da seguire, che il mancato rispetto del decreto del Governo integra la fattispecie di cui all'art. 650 del codice penale. Per tale motivo non potendo definire data certa per l’assemblea ordinaria 2020, si richiede di provvedere intanto al pagamento di una rata in acconto al preventivo 2020 dell’importo di € 150,00 (centocinquanta//00 euro), per permettere la continuità nei pagamenti delle forniture, rimanendo a Vostra disposizione per domande telefoniche. Nella causale del versamento si prega riportare la seguente dicitura “ Versamento rata in acconto su Preventivo 2020” seguito dal nome di riferimento. Certo della vostra comprensione per questo periodo di grave difficoltà per l’Italia, porgo cordiali saluti. Villafranca 11/03/2020 L’Amministratore
(Pro tempore)
Luciano Tartaglia
Riceviamo dal nostro Socio Luciano Tartaglia e volentieri pubblichiamo esempio di comunicazione collegata all’emergenza coronavirus PROFESSIONE IMMOBILIARE
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SPECIALE CORONAVIRUS LA PAROLA ALL’ AVVOCATO STUDIO LEGALE GIOLA MILANO (I) - LUGANO (CH)
IL CONDOMINIO AI TEMPI DEL
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a qualche settimana l’emergenza sanitaria ed i conseguenti provvedimenti legislativi del Governo hanno cambiato le abitudini di tutti noi ed anche la vita condominiale ha subito, come ovvio, diverse limitazioni.
remoto, come Skype; la risposta è però negativa: la norma codicistica parla espressamente di “luogo” dell’assemblea e ciò deve far ritenere che il suo svolgimento possa evvenire solo “fisicamente” anche perché non sarebbe in alcun modo possibile per il presidente accertarsi della identità dei partecipanti via web. Solo una previsione regolamentare contrattuale potrebbe permettere uno svolgimento con dette modalità. Anche in questo caso le eventuali delibere prese “a distanza” sarebbero illegittime e, a mio parere, non solo annullabili ma addirittura nulle.
In primo luogo, sono state vietati tutti gli assembramenti di persone e, quindi, tutte le assemblee. Stante il divieto espresso contenuto nei vari decreti susseguitisi negli ultimi giorni, le eventuali delibere assunte in questo periodo sarebbero affetta da nullità, essendo contrarie a precise disposizioni normative. Inoltre, l’Amministratore rischierebbe una denuncia penale, per non I pagamenti delle rate per speaver rispettato i dettami dei se condominiali non potranno essere sospesi dai condòmini e decreti emergenziali. pertanto l’amministratore avrà Molti amministratori, solleci- comunque l’onere di agire in tati da alcuni condòmini, mi presenza di morosità; in quehanno chiesto se è possibile sto caso, stante la sospensiosvolgere le riunuoni assem- ne dell’attività giudiziaria dal bleari tramite collegamenti da 09/03/2020 al 15/04/2020, PROFESSIONE IMMOBILIARE
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per ottemperare al suo dovere basterà conferire all’avvocato di fiducia l’incarico di procedere per il recupero; l’azione, poi, sarà posta in essere appena finirà l’emergenza. Qualora l’Amministratore abbia notizia di contagi all’interno di un Condominio amministrato non potrà in alcun modo diffondere i dati delle persone coinvolte, ma ben potrà darne notizia agli altri condòmini con comunicazioni generiche e dare incarico a ditte specializzate di svolgere pulizie straordinarie o sanificazioni delle parti comuni. E’ importante che anche i condòmini evitino contatti tra di loro, non utilizzando, per esempio, l’ascensore assieme ad altre persone o curando con particolare cura lo smaltimento dei rifiuti personali che possono comprendere al loro interno anche materiali sanitari. 2020/ n.30
SPECIALE CORONAVIRUS LA PAROLA ALL’ AVVOCATO L’Amministratore, nello svolgimento del proprio mandato, potrà recarsi (ma solo per effettive urgenze) presso i singoli stabili amministrati, dotandosi dell’apposita autocertificazione. E’ quanto mai opportuno però sospendere ogni lavoro straordinario non urgente all’interno dei Condominii e non iniziare nuove attività se non strettamente necessario. Vista l’impossibilità di convocare assemblee per l’approvazione dei bilanci l’Amministratore potrà trovarsi nella necessità di richiedere
rate anticipate non ancora deliberate: sebbene questa modalità sia sempre stata da ma avversata, è altrettanto vero che i fornitori dovranno essere comunque pagati per evitare la sospensione dei servizi; pertanto, qualora le casse condominiali necessitino di liquidità l’Amministratore non potrà fare altro che chiedere ai condòmini nuove rate, anche se non approvate dall’assemblea; ovviamente i condòmini non avranno alcun obbligo formale di versare quanto richiesto, ma allo stato attuale non esistono altre possibilità di azione.
Nei Condominii dotati di aree comuni (area posta, piscina, palestra, tennis, ecc.) dovrà essere vietata la loro fruizione per evitare qualsiasi tipo di potenziale contagio tra i condòmini; lo stesso vale anche per le terrazze comuni che, al massimo, potranno essere utilizzate a turno da singole persone. Infine, tutti i dipendenti dovrebbero essere dotati di appositi sistemi di protezione, come mascherine e guanti. Avv. Valentino Giola
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SPECIALE CORONAVIRUS
Riceviamo dal nostro Socio Marco Panizza e volentieri pubblichiamo esempio di comunicazione collegata all’emergenza coronavirus PROFESSIONE IMMOBILIARE
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SPECIALE CORONAVIRUS
OGGETTO: Emergenza corona virus: ripercussioni su assemblea e spese condominiali Gent. condomini, comunico che, in attuazione delle note disposizioni delle autorità competenti in tema di limitazione del contagio da corona virus, non mi è possibile allo stato attuale convocare la consueta assemblea ordinaria condominiale, considerata luogo di aggregazione, che si sarebbe dovuta tenere in questo periodo. Non mi sento inoltre di fare previsioni, in quanto l’attuale data limite del 3 aprile non è per nulla certa, non potendosi conoscere oggi quale sarà la situazione in quel momento, per cui non si esclude una sua proroga. In campo condominiale, una delle principali conseguenze di quanto detto è l’impossibilità momentanea di approvare un preventivo di spesa per l’anno 2020. Vi informo quindi che, in deroga alle normali regole da sempre rispettate, vi chiederò all’occorrenza versamenti di spese condominiali, seppur non deliberate, al fine di garantire al condominio il mantenimento dei servizi essenziali e/o previsti da contratti in vigore. Non appena l’emergenza terminerà, verrà convocata l’assemblea nella quale si valuteranno altre iniziative di spesa importanti, ma, almeno per ora, non indispensabili. Restano ovviamente escluse da quanto detto le spese per eventuali interventi urgenti e non prevedibili, come disposto dall’art. 1135 co. 2 c.c. Con la certezza che saprete comprendere le ragioni di questo modo di procedere alquanto anomalo, resto a vostra disposizione per delucidazioni in merito e vi ringrazio per l’attenzione. Distinti saluti.
Riceviamo dal nostro Socio Roberto Setti e volentieri pubblichiamo esempio di comunicazione collegata all’emergenza coronavirus PROFESSIONE IMMOBILIARE
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SPECIALE CORONAVIRUS
Appunti e considerazioni derivanti dalle prime conference call sui temi relativi alla gestione condominiale in tempi di coronavirus APAC LECCE MILANO MODENA TORINO MONZA VENEZIA
A
PAC, come tutte le strutture Nazionali (e mondiali), si è trovata di colpo ad affrontare la problematica della pandemia con i relativi effetti. E’ pertanto emersa rapidamente la necessità di supportare i nostri soci nella gestione dell’emergenza coronavirus, e si è da subito organizzata una serie di “conference call” finalizzate sia a raccogliere le segnalazioni e i punti di debolezza del sistema, sia le soluzioni che si sono di volta in volta ndividuate. Il meccanismo è stato molto apprezzato ed abbiamo deciso di registrare tali interventi e metterli a disposizione dei SOci. A tale scopo chi fosse interessato, potrà richiedere il link a apacmilanoyahoo.it. Di seguito riassumiamo i PROFESSIONE IMMOBILIARE
punti trattati e le relative e / o dilazionare soprattutto considerazioni. ciò che di straordinario è spostabile nel tempo. 1 Problemi di liquidità Va ricordato infatti che a nell’immediato breve si prevede una capacità di spesa media ridotta del 2 Problemi sempre più 50% con la conseguenza pressanti di liquidità col diretta che le prime spese passare del tempo. che verranno tagliate saranno proprio quelle del 3 Morosità condominio innescando un processo di morosità 3 Dilazione nei pagamenti immense. 4 Incassi spese condominiali 5 Scarsità progressiva di: Questi quattro primi punti hanno tutti la stessa matrice derivante dal grande impatto che ha già ora la crisi di liquidità e la crisi economica correlata a questo evento. Allo scopo va ricordato che il suggerimento è di non forzare la mano cercando di riempire le casse da subito, ma di cercare di sospendere
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- Forniture - Pezzi di ricambio La interruzione della catrena produttiva e la chiusura dei fornitori di molte catene, ha generato e genererà sempre più problemi nel riuscire a garantire la manutenzione dei sistemi presenti negli edifici. Un allentamento delle 2020/ n.30
SPECIALE CORONAVIRUS misure restrittive in questo campo diviene di massima urgenza. Attivarsi quando il problema sarà ancor più pressante può generare grossi inconvenienti. 6 Possibile distacco Utenze
Allo stato non ci sono stati segnalati problemi. Si può ipotizzare che nel tempo, in parallelo al manifestarsi delle morosità, ci possa essere un riflesso sul condominio. 7 Il DCPM libera i Comuni dall’effettuare le assemblee in presenza delle persone, ma i condomini no.
8 Assemblee Straordinarie bloccate e relative attività ferme 9 Assemblee Ordinarie bloccate, ma si può proseguire con l’attività e la riscossione
nota.
pagare le rate in contante o andando direttamente in 10 Invii postali da ridurre Banca o in Posta. la minimo 13 Aggiornamenti sulla In tutta Italia vi sono problemi gestione dei malati di nella consegna e ricezione coronavirus e condomini della corrispondenza. E’ da sanificare pertanto indispensabile ricorrere a mail e pec in modo 14 Protezione dei lavoratori massivo anche ricorrendo di ditte fornitrici di servizi alla raccolta telefonica delle in condominio. informazioni limitando gli invii ai casi molto particolari. La presenza di malati in condominio, la necessità di 11 Perdita fiducia dei aggiornare le procedure e fornitori di gestire sanificazioni e la gestione deirifiuti è trattata Il tema è strettamente in modo esaustivo sul sito collegato alla morosità: ISS. Va ricordato che in esiste un rischio concreto. condominio sono presenti molti lavoratori la cui 12 Problemi legati alla responsabilità ricade sugli possibilità di gestire amministratori. posizioni di persone che non hanno l’accesso all’home 15 Problemi di depressioni banking e crisi isteriche
Molte realtà di persone Segnalato il problema Il tema delle assemblee è anziane o con varie difficoltà trattato in seguito in un non hanno accesso a tali Ing. Stefano Milanesi articolo specifico ed in una sistemi ed erano abituati a
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PROGETTAZIONE: Restauro conservativo OPPORTUNITA’
Occasioni o no? Aste Immobiliari: perché è necessario camminare insieme nel percorso verso l’asta
Perché è necessario camminare insieme nel percorso verso l'asta?
dell’immobile "chiavi in mano".
Tenendo presente che, nelle vendite giudiziarie, non è previLo stimolo di acquistare un im- sta l’attività di intermediaziomobile tramite le aste giudizia- ne, (regolamentata dal codice rie è il vantaggio economico che civile: art. 1754: Il mediatore è ci si attende rispetto all' acqui- colui che mette in relazione due sto dello stesso immobile sul o più parti per la conclusione, mercato. E' quindi consigliabile, di un affare senza essere legain primo luogo, avere un riferi- to ad alcuna di esse da rapporti mento di un esperto che metta di collaborazione, di dipendenin evidenza vantaggi e svantag- za o di rappresentanza.), la gi di una eventuale partecipa- consulenza persegue esclusizione con dati certi alla mano. vamente gli interessi del cliente. I nostri consulenti, legati Peraltro la complessità del- da un codice deontologico, sele procedure e la possibilità guono l’operazione di acquisto di non avere valutato appie- al fine di concludere il miglior no tutti gli aspetti correlati, affare possibile per il cliente. determinano anche la necessità di una conoscenza tecni- Siamo sempre aggiornati: co-immobiliare non comune. la preparazione e la profesQuesta conoscenza associata a sionalità sono sempre ogdi miglioramento. strumenti software di simula- getto zione e valutazione, consentono di individuare l’immobile più I nostri clienti troveranno: conveniente ed adeguato alle proprie necessità, minimizzan- Moduli contrattuali semplido i rischi ed evitando sorprese ci sintetici e comprensibili; economiche e burocratiche dopo Tariffario chiaro e lel’eventuale aggiudicazione. gato ai servizi erogati; Eureos aste immobiliari vi for- Serietà e competenza nell’ nirà un servizio di consulen- individuazione dell’imza e assistenza finalizzato ad mobile da acquistare; accompagnare il cliente sino all'acquisto sul mercato libe- Nessun obbligo di acquiro o in asta, sino alla consegna sto e nessuna spesa in caso PROFESSIONE IMMOBILIARE
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di
mancata
aggiudicazione.
Quindi, in base al database nazionale ed ai sistemi di simulazione e comparazione e benchmark si individua l’immobile: Prima dell’asta: A seguito del conferimento dell’incarico di ricerca consegniamo delle schede specifiche frutto dei dati forniti dal cliente e contenenti i dati fondamentali per potere scegliere l'immobile; Le schede contengono tutte le informazioni riguardanti i costi di ogni asta, sia quelli più evidenti che quelli meno evidenti (es. eventuali abusi edilizi, cancellazioni ipotecarie, pendenze condominiali, ecc.) e le comparazioni col mercato libero; Analizzando tale studio il cliente potrà decidere o meno se partecipare o meno all’asta. Nel caso di una decisione in tal senso, il consulente aiuterà il cliente nel compimento delle attività necessarie alla partecipazione all’asta, preparando la domanda di partecipazione, e fornendo indicazioni sulla metodologia, provvedendo ove 2020/ n.30
PROGETTAZIONE: Restauro conservativo OPPORTUNITA’ necessario al deposito dell’offerta e presenziando insieme al cliente all’asta ove consentito. Dopo l’asta: In caso di aggiudicazione il consulente seguirà il compimento di tutti gli adempimenti successivi relativi alla gestione completa del post-asta, al fine di ottenere l'immobile nel minor tempo possibile; In caso di mancata aggiudicazione il nostro consulente sarà immediatamente disponibile nella ricerca di un nuovo immobile per soddisfare la ricerca.
ASTE
al mercato si individua il target
Consulenza basata su gestione CONSULENZE banca dati schede immobili al fine di definire la convenien- Comparazione acquisto in e fuoza a parità di caratteristiche. ri asta, vendite, finanziamenti, valutazione convenienza. Assistenza finalizzata ad arrivare preparati all'asta af- VALUTAZIONI frontando con sicurezza tutti i passaggi e la predisposi- Perizie immobiliari, valutaziozione della documentazione. ni mercato immobiliare, affitti. FINANZIAMENTI RICERCA Ricerca dii immobili secon- Assistenza valutazione mutui. do il profilo scelto: apparta- Assistenza legale. menti, box, ville, negozi, su tutto il territorio nazionale Per informazioni:
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segreteria@eureos.it
AGEVOLATA LA LIBERAZIONE. DIRITTO DI ABITAZIONE FINO AL TRASFERIMENTO
L
a legge di conversione del decreto milleproroghe introduce alcune rilevanti novità anche in materia di esecuzione forzata, rendendo per I'aggiudicatario più agevole la liberazione degli immobili acquistati all'asta, ma allo stesso tempo estendendo il diritto del debitore di abitare l'immobile fino al trasferimento della proprietà.
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Vediamo come. Uno degli strumenti più utili per ottenere il massimo prezzo dei beni venduti all'asta, attraendo una diffusa platea di interessati, è dato dal garantire la consegna del bene all'atto del trasferimento della proprietà.
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È quanto avviene tramite il custode nominato dal giudice, che provvede prima di tale momento alla liberazione, con un'agile procedura (ma con idonee garanzie per il debitore), imperniata sull'attuazione dell” "ordine di liberazione" emesso dal giudice dell'esecuzione.
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Corso di formazione ed addestramento all’utilizzo di DPI anticaduta nei lavori in quota in collaborazione con EUREOS per Ingegneri Informazioni generali Il D.lgs 81/08 prevede che qualora il Datore di Lavoro decida la necessità di utilizzo di DPI di III° categoria (di cui fanno parte i dispositivi anticaduta, di posizionamento,i trattenuta, di discesa e di salvataggio) da parte dei lavoratori, fornisca loro formazione ed addestramento all’utilizzo corretto. Obiettivi del corso Il corso ha lo scopo di fornire informazioni necessarie all’uso dei DPI anticaduta (corretta modalità d’uso, utilizzi errati, informazioni fornite dal fabbricante, norme di riferimento …) e rendere i partecipanti abili al loro utilizzo in quota nel rispetto delle specifiche procedure aziendali. Il corso ha come finalità anche la formazione e l’addestramento specifico all’utilizzo di scale portatili ed all’uso di DPI anticaduta su PLE. Durata del corso e modalità di svolgimento: Il corso ha una durata di 8 ore, verranno svolte 4 ore in aula per tutti i partecipanti, dopodiché per il modulo pratico ci si scinderà in due gruppi; il primo gruppo comprenderà chi deciderà di svolgere l’addestramento all’uso dei DPI anticaduta ed eseguirà quindi prove pratiche in quota, il secondo gruppo sarà composto invece da chi si occupa di gestire un parco DPI od organizzare squadre che svolgono lavori in quota e potrà partecipare al come osservatore per sovrintendere le attività svolte durante l’addestramento. Il numero massimo di partecipanti previsti per l’addestramento pratico è di 10 unità, il numero massimo di partecipanti come osservatori è di 10 unità per un totale di 20 partecipanti. Persone interessate e requisiti di partecipazione Il corso è strutturato per formare ed eventualmente addestrare Ingegneri che necessitano di utilizzare o gestire dei DPI anticaduta o ancoraggi. Il corso affronterà anche l’argomento scale portatili e DPI anticaduta su PLE così da affrontare un quadro più ampio relativamente ai lavori in quota. E’ rivolto ad operatori che svolgono il proprio lavoro in ambiente con rischio di caduta; tutti i partecipanti che svolgono anche il modulo di addestramento dovranno quindi essere in possesso di certificato medico di idoneità a svolgere l'attività di lavoro in quota (certificato in corso di validità). Tutti i partecipanti dovranno essere muniti di scarpe antinfortunistiche ed elmetto. Per chi partecipa all’addestramento pratico c’è sia la possibilità di portare i propri DPI anticaduta, sia di utilizzare quelli già disponibili nel centro di addestramento.
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Contenuti del corso - Modulo Teorico (3 ore) - Analisi dei rischi specifici del lavoro lontano dal suolo e legislazione di riferimento (D.Lgs. n. 81/08 e s.m.i.)
CORSI IN PROGRAMMA
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AGGIORNAMENTO
Un’occasione perduta Milano - I Bastioni ing. Giancarlo Parola - laurea Politecnico di Milano 1954 - esperto di lavori in sotterraneo, impermeabilizzazioni, sistemi di controllo project management, progettazione e direzione dei lavori Studio Parola viale Majno 33 - 20122 Milano Ing. Giancarlo Parola +39.3487098604 Arch. Fiammetta Parola +39.3476420944 i tratta di un’occasione per- decise di costituire una società duta per Milano, definita il con l’oggetto sociale di realizmotore economico dell’Ita- zare un progetto che costituisse lia, che in questo caso non ha una proposta al Comune di Misaputo capire l’importanza di lano di una nuova viabilità sotterranea in grado di “mettere una proposta. sotto terra” tutto il traffico che Veniamo ai fatti. allora, e anche adesso, intasa proprio la viabilità, questa volDurante la Giunta Albertini, ta in superficie, lungo la via che verso la fine del suo mandato, costeggia i Bastioni. un gruppo di tecnici milanesi ebbe l’idea di realizzare un Questo progettazione, che fu anello di viabilità sotterranea realizzata, prevedeva tra l’alpraticamente una galleria cir- tro il trattamento dei gas resicolare sotto i Bastioni milanesi. dui di combustione delle auto contribuendo cosi a ridurre l’inE’ opportuno ricordare che Mi- quinamento in città. lano si è sviluppata urbanisticamente e viabilisiticamente per Altro particolare importante cerchi concentrici e che i cosi- era che il costo di costruzione detti Bastioni costituiscono un cerchio intorno alla zona centrale della città, sono quanto rimane delle mura spagnole che cingevano la città e pertanto “servono” ogni lato della città medesima.
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Il gruppo di tecnici (vale la pena di ricordare alcuni nomi per chiarire che non si trattava di una idea velleitaria: prof. Anelli Rettore dell’Università Cattolica, prof. Mola titolaare al Politecnico di Milano, dott. Stoppani Presidente dell’Ordine dei Commercialisti di Milano, on. Alberto Garocchio,ecc.) PROFESSIONE IMMOBILIARE
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veniva sostenuto totalmente da finanziamenti privati con contropartita di un pedaggio che avrebbe determinato il recupero nel tempo di quanto investito, interessi compresi. A quest’ultimo scopo entrarono nella compagine sociale Banca Intesa, Camera di Commercio e Assimpredil, come dire i rappresentanti delle più importanti categorie dell’imprenditoria milanese. Il Sindaco Albertini ne era entusiasta ma, essendo in finitura il suo mandato, non fece in tempo a concludere l’operazione, riuscì però a fare inserire nel Bilancio comunale una posta per lo studio di questo progetto. Il successore Sindaco Moratti, che aveva indicato nel suo programma elettorale proprio la realizzazione di questo tunnel, una volta nominata cercò, a dire il vero, di portarlo avanti perché ne aveva capito l’importanza, ma trovò l’ostacolo insuperabile dei tecnci dell’Ammnistrazione che, come è noto ritengono valido soltanto quanto è da loro proposto con qualche dubbio sulla loro competenza almeno di alcuni. 2020/ n.30
Furano interpellati tecnici esterni che, in linea di massima, si trovarono d’accordo sia pure con qualche distinguo ad eccezione di qualcuno di quelli che sostengono che le automobili devono sparire (forse sono rimasti all’epoca dei cavalli) e che ritengono valide soltanto le loro proposte (vedi area C, area B, ecc.) senza volere riconoscere che l’inquinamento atmosferico è si provocato in parte degli scarichi delle automobili e delle moto, ma in parte dalle caldaie degli impianti di riscaldamento: solo che è più facile soprattutto più eclatante emettere proclami contro la mobilità che adeguare le caldaie dei riscaldamenti senza tenere conto che i proclami contro la mobilità danneggiano la struttura produttiva della città mentre l’adeguamento delle caldaie non avrebbe provocato alcuna conseguenza realizzazione di un tale intervento. Tra i detrattori più duri un professore del Politecnico di Mi- Le obiezioni sollevate dai tecnlano che è noto per accettare ci comunali (nel frattempo come valide solo le sue idee cambiati ripetto a quelli della senza degnarsi di ragionare Giunta Albertini): sulle proposte di altri: dimostrando con ciò una scarsa pre- - disturbo ai cittadini per i cantieri che inevitabilemnte doveparazione anche tecnica. vano essere aperti Comunque l’Amministrazione Moratti si è trovata in difficoltà - non sostenibilità economica in a proseguire sulla strada della qaunto il pedaggio non sarebbe stato in grado di recuperare l’investimento senza tenere conto che una proposta era di ottenere dal Comune un intervento solo per ripianare la eventuale differenza tra il piano economico finanziario (che era stato confermato da Banca Intesa) ed il PROFESSIONE IMMOBILIARE
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reale incasso dai pedaggi. Le giunte che si sono succedute hanno definitivamente affossato il progetto, con ciò hanno “buttato a mare “ un progetto che è costato quasi un milione di euro (ma tanto erano denari di privati: peggio per loro!) e soprattutto hanno rinunciato ad una occasione. Evidentemente nessuno si è reso conto di quello che succede nelle grandi città straniere: mettere sottoterra il traffico veicolare laddove possibile per la natura del terreno. Si ricorda soltanto che in occasione di un incontro il Sindaco Sala, allora direttore generale del Comune di Milano, dichiarò che era unprogetto certamente ambizioso ma che sarebbe stata molto utile per la città la sua realizzazione. Che oggi abbia cambiato idea? Ing. Giancarlo Parola STUDIO PAROLA Viale Majno 39 20122 Milano tel. +39.02.58311597 2020/ n.30
PROGETTAZIONE: Restauro conservativo CONVENZIONI
Fascicolo di Fabbricato e CIS STUDIO PAROLA
Viale Majno 39 20122 Milano tel. +39.02.58311597 Il Regolamento edilizio del Comune di Milano, prossimamente esteso in campo nazionale, impone l’obbligo della predisposizione del Fascicolo del fabbricato per tutti i fabbricati ed del CIS Certificato idoneità strutturale per tutti i fabbricati realizzati 50 anni or sono Il nostro Studio, che vanta una importante esperienza nel campo delle costruzioni, offre ai Soci dell’Associazione APAC e delle Associazioni convenzionate con APAC le seguenti particolari condizioni economiche. In particolare offre di elaborare i documenti sopracitati applicando lo sconto dl 40% al prezziario dell’Ordine degli ingegneri.
Tra gli obblighi dell’amministratore di condominio c’è anche la tenuta del Fascicolo del fabbricato come previsto dall’art. 47 del Regolamento edilizio del Comune di Milano per gli edifici nuovi o sottoposti a ristrutturazioni e il Certificato di idoneità statica per tutti gli edifici realizzati prima di 50 anni senza certificato di collaudo
ing. Giancarlo Parola - mob. +39.3487098604 - parolastudio2@gmail.com C.F PRLGCR30D25F205A - P. IVA 11276880157- Ord. Ingegneri 18009 arch. Fiammetta Parola - mob. +39.3476420944 - fiammetta.parola@gmail.com C.F. PRLFMT70S70F205W – P.IVA PROFESSIONE IMMOBILIARE
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QUESTIONI LEGALI E AMMINISTRATIVE
Anagrafe condominiale: quali informazioni può richiedere l’amministratore?
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er poter adempiere correttamente all’obbligo di tenuta del registro di anagrafe condominiale (posto dall’art. 1130, n. 6, Cod. Civ.) l’amministratore abbisogna dell’imprescindibile cooperazione dei condomini, i quali sono pertanto tenuti a fornirgli tutte le informazioni all’uopo necessarie.
essere la seguente elencazione chiarificatoria avanzata dalla dottrina in merito. E precisamente:
2) dati catastali degli immobili.
L’amministratore ha poi diritto di conoscere ogni dato catastale afferente alle unità immobiliari a 1) anagrafica dei condomini. vario titolo costituenti il condominio, L’amministratore ha innanzitutto siano queste abitazioni principali diritto al recepimento di ogni piuttosto che beni comuni censibili informazione atta ad individuare (quali portineria e abitazione del e contattare tutti i partecipanti del custode) individuati ai sensi dell’art. Già… ma quali sono queste condominio, indipendentemente 1117 Cod. Civ. deve quindi “informazioni necessarie” che dal fatto che questi siano L’amministratore l’operatore del Condominio ha proprietari, usufruttuari, inquilini poter verificare che nei Registri gli immobili del diritto di conoscere direttamente o comodatari. Si tratta in sostanza, Catastali dagli abitanti del complesso per l’amministratore, di ottenere proprio Condominio siano tutti le generalità dei singoli condomini, correttamente individuati. E ciò immobiliare amministrato? e cioè: nome, cognome, codice soprattutto per quanto attiene a tre aspetti fondamentali: A parere di chi scrive, per dipanare fiscale, residenza o domicilio. a) Comune in cui è ubicato il singolo ogni dubbio in materia, utile pare bene; b) titolarità e quote di possesso dei vari condomini su ogni porzione immobiliare; c) dati di classamento dei beni, quali sezione urbana, foglio, mappale e subalterno. 3) contratto di locazione registrato. Nel caso in cui un’unità immobiliare del Condominio fosse stata concessa in locazione, l’amministratore ha diritto di farsi rilasciare copia del relativo PROFESSIONE IMMOBILIARE
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QUESTIONI LEGALI E AMMINISTRATIVE domandare al singolo condomino l’esibizione dei documenti comprovanti le informazioni resegli ai fini della tenuta del registro di anagrafe condominiale (Cfr. Garante della Privacy, newsletter n. 387 del 23 aprile 2014). Ciò significa che il gestore del Condominio non può, ad esempio, richiedere al singolo, in caso di compravendita di appartamento, copia del relativo contratto notarile contenente i dati catastali piuttosto che urbanistici dell’immobile de quo. Ciò infatti esulerebbe dai compiti dell’amministratore, a contratto locativo debitamente comunque sempre ferma in tal caso meno che non vi fossero pericoli registrato. Quest’ultimo dev’essere la possibilità per Comune e Agenzia in tema di stabilità del complesso oltretutto consegnato al gestore Entrate di procedere ai relativi condominiale gestito (Cfr. Decreto del condominio entro sessanta controlli in tema di contrasto “Destinazione Italia”). giorni dalla detta registrazione, all’evasione fiscale; il tutto da E’ tuttavia da precisare che, mediante richiesta proprio in caso di compravendita a cura tanto del proprietario eseguirsi dell’immobile locato quanto (in all’amministratore di esibizione del di appartamento, lecito sarebbe caso d’inottemperanza di questo) registro di anagrafe condominiale invece per l’amministratore il dall’inquilino del medesimo (Cfr. al fine di reperimento e presa richiedere al condomino l’esibizione art. 1, comma 59, legge n. 208/2016 visione di ogni informazione utile di apposita dichiarazione notarile che ha modificato l’art. 13 della alla ricostruzione degli assetti di avvenuta stipula del contratto proprietari (Cfr. art. 3, comma 2, alienativo, con all’interno ogni legge n. 431/1998). E’ tuttavia da precisare che nel d.lgs. n. 23/2011). dato utile per la tenuta del registro caso in cui un appartamento del anagrafico anzidetto (Cfr. Garante Condominio dovesse essere stato C’è però qualche dato che Privacy, newsletter n. 434 del 30 non può ottobre 2017). concesso in locazione “in nero” l’amministratore dal relativo proprietario, non è richiedere ai condomini? compito dell’amministratore la Luca MALFANTI COLOMBO denuncia del fatto in oggetto. Resta Eccetto il contratto di locazione predetto, l’amministratore non può
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ATTIVITA’ EUREOS 2020
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PROGETTAZIONE: Restauro conservativo NOTIZIE Confermate anche per il 2020 le novità per agli amministratori che desiderano entrare in APAC e per i familiari di Soci APAC. Nuove categorie di inserimento Soci Con il 2016 è nata la nuova categoria di Socio (Ordinario o Aggregato) Familiare Attivo che ha le stesse caratteristiche del Socio Ordinario e al quale possono appartenere i Soci che hanno in famiglia già due Soci Ordinari o Aggregati paganti (fa fede lo Stato di Famiglia). Tale novità si è dimostrata vincente ed ha consentito ad APAC di fare un ulteriore passo in avanti nel rendere consistente il gruppo dei Soci. Ripetiamo perciò per chi non lo ricordasse, quali sono i nuovi cardini: la quota di ingresso è di 200 euro e la quota annua di 125 euro. Restano fermi gli obblighi associativi derivanti dallo
Statuto, dal Regolamento e dal Codice Deontologico.
Nuovo Socio Ordinario Senior Viene inserita una nuova categoria di Socio Ordinario Senior che ha le stesse caratteristiche del Socio Ordinario ed al quale possono appartenere i Soci che hanno i requisiti per svolgere l’attività di Amministratore di Condominio alla data di iscrizione. La quota di ingresso è di 200 euro e la quota annua di 125 euro per il primo anno, mentre per gli anni successivi rimane di 250 euro. A questa categoria di soci non possono accedere gli ex Soci APAC. Restano fermi gli obblighi associativi derivanti dallo Statuto, dal Regolamento e dal Codice Deontologico. Questa categoria di Socio è destinata in modo particolare agli amministratori
che vogliono accedere ad APAC da altre Associazioni o che non appartenevano a nessuna altra Associazione pur avendo i requisiti per esercitare la Professione in modo continuativo. Tali requisiti andranno preventivamente dimostrati con la idonea documentazione. Resta solo a Suo carico l'esame di ammissione a Socio Ordinario la cui quota è quella deliberata per tutti i Soci esame che può essere affrontato in occasione delle sessioni proposte. Potrà quindi accedere a: - tutti gli interventi di aggiornamento APAC e delle società / Enti che hanno accordi di reciprocità con APAC, - tutti i video degli aggiornamenti sin qui svolti - tutti i corsi di formazione iniziale APAC
CORSO ONLINE - E-LEARNING FORMAZIONE INIZIALE AMMINISTRATORI DI CONDOMINIO per informazioni apacmilano@yahoo.it
PROFESSIONE IMMOBILIARE
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2020/ n.30
Condominio!!! Milano 27 Novembre 2020
Con la speranza di tornare presto tutti in aula