Anno 14 n. 29 - Gennaio Febbraio Marzo 2020
Poste Italiane Spa - sped. abb. postale DL.353/ 2003 (conv In. 27/02/2004 n.46) art.1 comma 1,DCB Milano
Bonus 2020 e Bonus Facciate Gli eventi 2020 Corso di aggiornamento: Lavori in quota Anagrafe condominiale e beni comuni censibili
APAC Lecce APAC Modena APAC Torino
Condominio!!! Milano 28 Novembre 2019
SOMMARIO Editoriale: Ing.Stefano Milanesi Le agevolazioni non erano sotto assedio? Considerazioni: Usciremo dal tunnel (12) - I Bonus 2020 APAC PUGLIA
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Enrico ci hai lasciato APAC Torino: Apertura nuova sede
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Ricerca Eredi
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Riqualificazione energetica
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Riqualificazione Condominio
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Recensioni
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Convenzioni
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Bonus 2020
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PROFESSIONE IMMOBILIARE Pubblicazione trimestrale Direttore Responsabile: Ing. Stefano Milanesi Editore EUREOS srl sito web: www.eureos.it e-mail: professioneimmobiliare@eureos.it Promozione e Sviluppo segreteria@eureos.it
La parola all’avvocato: CONTRIBUZIONE ALLE SPESE ORDINARIE CONDOMINIALI DA PARTE DI IMMOBILI CON ACCESSO DIRETTO DALLA STRADA PUBBLICA. Avv. V.Giola
Opportunità: Occasioni o no? Aste Immobiliari
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Corsi in Programma Aggiornamento: La fatica nei materiali strutturali
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Convenzioni: Fascicolo di Fabbricato e CIS
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Risanamento: dal 16 maggio al via sanzioni più severe Il più grande intervento di risanamento di tubi in amianto in Italia: Tubus System per ATC Torino
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Questioni legali e amministrative: Anagrafe condominiale e beni comuni censibili: una querelle ancora irrisolta!
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Attività Eureos 2020
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Confermate le novità per agli amministratori che desiderano entrare in APAC e per i familiari di Soci APAC.
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Notizie
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In copertina: foto Milanesi: Facciata storica Milano
Grafica e Stampa presso Tipografia Il Punto Rosso Services S.r.l. Via Ambrogio Alciati, 5 – 20146 Milano info@ilpuntorossoservices.com Al numero 29 di Professione Immobiliare Gennaio Febbraio Marzo 2020 hanno collaborato: Stefano Milanesi, Giuseppe Pentrella, Marco Ognibene, Lorenzo Milanesi, Nives Castenetto, Giancarlo Parola, Valentino Giola, Luca Malfanti
Registrazione Tribunale di Milano n. 187 del 20 marzo 2007 Testata iscritta al Registro Operatori di Comunicazione (R.O.C.) n. 15634
Professione Immobiliare è organo ufficiale di: APAC Associazione Professionale Amministratori di Condominio www.apacitalia.it
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EDITORIALE
Ma le agevolazioni non erano sotto assedio?
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ualche mese fa affermavo: “La situazione sta diventando bollente. L’Unione Europea ha sottolineato che il debito italiano è “fuori controllo”.Al Governo servono molti soldi (per evitare l’aumento dell’IVA, ecc.) e proprio per questo i provvedimenti economici più probabili sono : - un aumento delle tasse (sotto diverse forme) - una diminuzione delle detrazioni - un improvviso e forte aumento dei controlli fiscali Bene, la situazione traballante dei nostri conti, era strettamente collegata alla possibilità di cancellare le agevolazioni (es. gli interventi che riguardano le ristrutturazioni edilizie ecc.), Dicevamo anche che andare a toccare “questi gangli ormai vitali dell’economia nell’illusione di recuperare soldi assomiglia molto ad una azione suicida: il mercato frenerà drasticamente e il conto finale sarà fortemente negativo per tutti, con un effetto a spirale difficilmente arrestabile.”
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Ma le cose sono andate in direzione del tutto opposta ed alle agevolazioni precedenti, si è aggiunto il “Bonus Facciate” (vedi articolo
delle Entrate” viene da chiedersi come possano i nostri conti tenere a fronte di un “regalo” di queste dimensioni. Ed in questo conteggio non è chiaro come so inserirà il sistema recente di Cessione del credito in ambito condominiale. (questo meccanismo virtuoso non è chiaro se sarà (e come) utilizzabile in una situazione di interventi manutentivi certamente di grande valore). Facendo una semplice moltiplicazione viene un forte dubbio di come possa questo provvedimento “tenere” dal punto di vista finanziario.
a centro rivista) che, oltre a fare la felicità di molti (condòmini, amministratori e fornitori) comporta con la sua ingente portata, qualche ragionamento e qualche ansia nel senso opposto di qualche mese fa. E’ vero infatti che, senza avere potuto leggere le eventuali e previste norme dell’Agenzia
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Se infatti si considera la grande appetibilità della possibilità offerta viene da chiedersi dove lo Stato potrà trovare i quattrini per coprire i costi relativi e come si potranno applicare i meccanismi di contenimento delle spese quando i primi destinatari degli interventi non hanno che poco interesse a ridurle al minimo. Stefano Milanesi
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CONSIDERAZIONI BONUS 2020
USCIREMO DAL TUNNEL? (12) I BONUS 2020 Ottimismo!!! In questo numero dedichiamo la rubrica ad un argomento che ci sembra una ventata di ottimismo in un momento di calma piatta.
Le agevolazioni per chi deve fare lavori in casa La Legge di Bilancio 2020 prevede una serie di opportunità fiscali per chi vuole ristrutturare casa. introducendo anche alcune novità, tra cui una decisamente allettante: si tratta del bonus facciate, con
un recupero fiscale addirittura del 90%. Confermati tre bonus che riscuotono da anni un grande successo e che hanno probabilmente dato un contributo decisivo alla sopravvivenza di molte imprese installatrici e produttrici: ristrutturazione edilizia, ecobonus, arredi e sisma bonus. Il bonus verde (per la sistemazione dei giardini) non verrà riproposto, salvo modifiche in sede di conversione parlamentare: il vantaggio massimo però era di 180 euro all’anno e certo non ha portato grandi vantaggi né ai contribuenti ne al settore economico cui
si indirizzava.
Il Bonus Ristrutturazione L’agevolazione è del 50% su una spesa massima di 96 mila per unità immobiliare (o per condominio, se l’intervento è sulle parti comuni). Per quantificare la spesa sostenuta faranno fede i bonifici effettuati dal richiedente agevolazione per ogni unità immobiliare. Si sperava che il tetto dei 96.000 euro venisse aumentato, poiché si tratta di un importo che non sempre risulta adeguato per gli interventi di ristrutturazione edilizia, ma la cifra è stata confermata anche per il 2020. Il bonus è dato sotto forma di detrazione Irpef da spalmare in dieci anni. Ad essere agevolati sono tutti i lavori appartenenti alla categoria urbanistica della manutenzione straordinaria o superiore. Sono inoltre agevolate le spese finalizzate alla sicurezza, al cablaggio dell’immobile, all’abbattimento delle barriere architettoniche, e le spese per il risparmio energetico che non rientrano nell’ecobonus. Sono agevolabili, se si considera un condominio, le spese che non rientrano nella gestione di routine dello stabile. Il Bonus Mobili I contribuenti che approfittano del bonus mobili possono detrarre il 50% delle spese sostenute fino ad un massimo di 10.000 euro se ef-
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CONSIDERAZIONI BONUS 2020 fettuano lavori di ristrutturazione e comprano mobili nuovi o elettrodomestici di classe elettronica A+ e A per arredare l’immobile ristrutturato. Per il bonus elettrodomestici va effettuata la trasmissione dei dati all’ENEA.
Per ottenere la detrazione fiscale, è obbligatorio comunicare i dati relativi alle spese sostenute per l’acquisto di: forni; frigoriferi; lavastoviglie; piani cottura elettrici; lavasciuga; lavatrici. Il Bonus Giardino (o bonus verde) Il bonus verde 2020 non è tra le agevolazioni prorogate con la Legge di Bilancio. Stando alle ultime indiscrezioni, lo sarà (probabilmente) con il Decreto Milleproroghe.
In questo caso potranno tirare un sospiro di sollievo tutti i contribuenti che nel 2020 hanno in progetto di sistemare il proprio giardino o terrazzo tramite la realizzazione di pertinenze o recinzioni, impianti di irrigazione, pozzi, coperture a verde e giardini pensili. Con il bonus verde si potrebbe
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così ottenere la detrazione IRPEF del 36% delle spese sostenute fino a un massimo di 5.000 euro, ma per essere certi della conferma della soglia massima di costi bisogna attendere il testo ufficiale del Milleproroghe. Il bonus verde coprirebbe anche l’acquisto di piante o arbusti e il compenso per il giardiniere che si è occupato di grandi potature. Si attende il varo del Milleproroghe per ulteriori dettagli. L’ecobonus La detrazione del 65% ha un vantaggio fiscale massimo di 100 mila euro (che si ottiene su una spesa di 153.846 euro) e si applica sulla coibentazione termica degli edifici e sull’installazione dei pannelli solari. Per gli interventi di coibentazione effettuati in condominio c’è una maggiorazione del bonus che può arrivare fino al 75% a seconda del miglioramento della prestazione energetica.
Un discorso a parte per le nuove caldaie: sono incentivate con il 65% solo le caldaie a condensazione di classe A con sistemi di termoregolazione evoluti; senza tali sistemi lo sconto scende al 50% se la caldaia è di classe A. La classe B non dà diritto ad alcun bonus. Il bonus viene erogato nella forma di riduzione delle imposte dovute, in 10 rate annuali di pari importo. Infine, l’ecobonus è ammesso anche nel caso di lavori di riqualificazione su beni strumentali.
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Il Sisma Bonus Con il sisma bonus rimane in vigore la possibilità di migliorare la classe sismica degli edifici, incrementando la sicurezza per un importo di spesa massimo di 96.000 euro all’anno per ogni unità immobiliare. Il sisma bonus sugli edifici si applica nei comuni in zona sismica 1, 2, e 3 e si traduce in uno sconto Irpef del 70% se i lavori che vengono effettuati portano al miglioramento di una classe
sismica dell’edificio e del 75% se le classi guadagnate sono due. Il bonus sale all’80% se gli interventi riguardano le parti comuni dei condomini, con il guadagno di una classe e all’85% con il miglioramento di 2 classi. La cifra massima cui può essere applicata la detrazione di 96 mila euro sale a 136 mila euro se i lavori in condominio portano anche a un miglioramento dell’efficienza energetica. A rendere ancora più vantaggioso il bonus c’è il fatto che la detrazione Irpef viene spalmata su cinque anni e non su dieci. È da considerare però che difficilmente si riescono a svolgere i lavori mentre si abita nella casa. Sempre nelle zone sismiche 1,2 3 è possibile ottenere la detrazione (su un tetto massimo di 96 mila euro) anche se si acquista una casa in un edificio demolito e successivamente ricostruito; se l’intervento comporta il miglioramento di una classe la
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CONSIDERAZIONI BONUS 2020 detrazione è del 75%, se si migliora di due arriva all’85%. Tra le spese detraibili rientrano anche i costi per la classificazione e la verifica sismica degli immobili.
o inferiore ai 4 litri.
Il Bonus Facciate Una novità è il bonus facciate: un bonus del 90% sui lavori di manutenzione e rifacimento delle facciate effettuati nel 2020. Per questa novità abbiamo dedicato un apposito articolo in questo numero della rivista.
Rinnovo impianti elettrici condominiali
che non è contenuto nella Legge di Stabilità, riguarda l’ammodernamento delle colonne montanti, ossia la linea di cavi che vanno dai contatori elettrici alle singole unità immobiliari. Il bonus riguarda tutti gli edifici realizzati prima del 1970 e quelli fino al 1985, che vengono ritenuti «critici». Per essere agevolati i lavori devono essere effettuati dal condominio tra il 2020 e il 2022 e il contributo va da 400 euro a 600 euro per piano e dai 700 ai 900. Altri 300 euro di agevolazione sono previsti se in occasione dei lavori il condominio decide anche di centralizzare tutti i misuratori in un unico vano. Considerazioni finali La Legge di Bilancio ha completamente stravolto il meccanismo che regola lo sconto in fattura.
Bonus rubinetti 2020 in Legge di Bilancio Il bonus rubinetti, accanto al bonus facciate, è una novità assoluta della Legge di Bilancio 2020. Si tratta di un’agevolazione che ha lo scopo di ridurre i consumi idrici.
Tale meccanismo era Inizialmente previsto per ottenere lo sconto immediato in fattura per eco e sismabonus senza limiti di importo, la Manovra ha posto delle condizioni più favorevoli alle piccole e medie imprese.
Un altro importante incentivo è stato varato dall’Arera, l’Autorità per l’Energia e l’Ambiente. Il bonus,
Lo sconto in fattura nel 2020 si potrà richiedere solo per i lavori condominiali che superano i 200.000 euro, mentre è stato cancellato per gli interventi di minore portata.
Concepito come un’estensione dell’ecobonus, la Manovra estende la detrazione del 65% delle spese sostenute anche per l’acquisto e la posa in opera di: rubinetteria sanitaria con portata di erogazione uguale o inferiore a 6 litri al minuto; soffioni doccia e colonne doccia attrezzate con portata uguale o inferiore ai 9 litri al minuto; cassette di scarico e sanitari con volume medio di risciacquo uguale
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APAC PUGLIA
Enrico, ci hai lasciato
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l 2019 si è chiuso nel peggiore dei modi per tutti noi, Enrico Leva ci ha lasciato dopo una lunga e dolorosa lotta.
In questi momenti tragici possiamo solamente pensare al suo sorriso, alla sua grinta, alla sua inesauribile voglia di lavorare ed affrontare i problemi, per riuscire a contenere il dolore che è dentro ai nostri cuori. Vogliamo esprimere alla Famiglia la nostra più profonda vicinanza Grazie Enrico!!!
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APAC PUGLIA
Dedichiamo ad Enrico le seguenti foto conoscendo quanto amasse il mare
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APAC TORINO
APERTURA SEDE DI TORINO APAC si onora di comunicare la decisione di attivare la nuova apertura della sede di Torino. Si tratta di un passo importante nel radicamento territoriale della nostra associazione; l’apertura della nuova sede consentirà di implementare l’azione ddi APAC sull’intero territorio fungendo da presidio per i cittadini che vorranno entrare a far parte dell’Associazione” e per i Soci che avranno la possibilità di avere referenti più prossimi alla propria attività.
Corsi di Aggiornamento
Condominio secondo quanto imposto dalla normativa vigente D.M. n.140/2014 La Sede Provinciale APAC e vincolante per la nomina TORINO garantisce agli o il mantenimento degli amministratori professionisti incarichi professionali. associati l’aggiornamento annuale obbligatorio per legge, il quale rappresenta Consulenza e una condizione essenziale per lo svolgimento Supporto della professione di La Sede Provinciale APAC Amministratore di TORINO garantisce PROFESSIONE IMMOBILIARE
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agli amministratori professionisti associati consulenza e supporto in materia Legale, in ambito Tecnico e Fiscale al fine di garantire supporto continuo nello svolgimento della loro attività lavorativa. La consulenza viene erogata gratuitamente a tutti gli amministratori professionisti associati 2020/ n.29
APAC TORINO sia telefonicamente che di persona, previo appuntamento, presso la Sede Provinciale APAC TORINO La consulenza viene garantita a tutti gli amministratori di condominio associati APAC. anche da parte della Sede Nazionale la quale mette a disposizione un servizio professionale di consulenza tramite una linea telefonica diretta con stimati professionisti, conosciuti a livello nazionale nel loro settore di appartenenza, in grado di rispondere ai quesiti di problematiche che l’amministratore potrà incontrare nello svolgimento della sua attività lavorativa.
CONVENZIONI La Sede Provinciale APAC TORINO si fa portavoce al fine di diffondere tra gli amministratori
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associati il contenuto delle convenzioni, degli accordi e dei protocolli di intesa sottoscritti dall’Associazione Nazionale nell’interesse dei propri soci con società ed enti, quale valore aggiunto per il professionista che può così fruire di strumenti sempre più competitivi e in linea con le esigenze del mercato condominiale ed immobiliare in genere.
Sala Assemblee
La Sede Provinciale APAC TORINO mette a disposizione degli Amministratori di Condominio operanti sul territorio di TORINO e provincia un’ampia sala assemblee attrezzata interna alla propria sede, composta da n. 30 posti a sedere, che gli amministratori possono scegliere come sede dove svolgere le assemblee dei condomini da loro Con il medesimo intento amministrati o per incontri la Sede Provinciale con i condòmini. APAC TORINO realizza collaborazioni Per informazioni e e convenzioni con prenotazioni contattare professionisti locali ed APAC TORINO ai aziende del territorio di seguenti recapiti : primaria qualità operanti Dott. Claudio Coda nel settore dei servizi ai condomini e dei servizi agli 335 5472755. amministratori condominiali, messe a disposizione dei codaclaudio@gmail.com professionisti associati di sede.
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RICERCA EREDI
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a società di ricerca eredi Coutot Roehrig nasce a Parigi nel 1894. Amédée Coutot crea i primi archivi di ricerca genealogica e collabora con i principali professionisti del mondo giuridico Francese per ritrovare gli eredi . Nel 1966 si affianca alla ricerca l’attività dell’avvocato Jean –Claude Roehrig, esperto presso la Corte d’Appello di Parigi che nel 1979 è nominato Direttore dell’Istituto Genealogico della capitale Francese. Oggi la presidenza della società è affidata al figlio Guillaume Roehrig. Nel 2001 la dottoressa Nadia Spatafora – Direttrice per l’Italia - apre la prima filiale Italiana della Società e grazie al successo esponenziale dell’attività nel corso degli anni inaugura le succursali di Milano, Roma, Venezia e Torino. Coutot Roherig è Leader Europeo nella ricerca successoria. La nostra attività riguarda la ricerca degli eredi nei casi in cui si apre una successione e non si riescano ad individuare legami di parentela. Tra i
casi di cui ci occupiamo ci sono anche successioni di immobili condominiali : ogni amministratore ha l’obbligo giuridico di aggiornare il registro anagrafico condominiale e di ottenere il recupero delle passività che maturano in assenza di proprietari certi : la nostra società trova gli eredi in ogni parte del mondo, attesta presso il notaio il grado di parentela e cura la devoluzione successoria, gestendo i pagamenti delle passività, tra cui appunto le spese condominiali. Collaboriamo con gli amministratori Immobiliari e i loro avvocati di fiducia. Siamo in grado di certificare la ricostruzione dell’albero genealogico , fornendo al professionista che ci incarica - e all’erede - una garanzia unica nel suo genere.
RISPARMIO ENERGETICO
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RIQUALIFICAZIONE CONDOMINIO
CasaMia, una soluzione chiavi in mano per la riqualificazione del condominio. «Condominio, nuove sfide per una gestione professionale dell'immobile» CasaMIA di Tep Energy Solution – APAC 28 NOVEMBRE 2019 La soluzione completa per la riqualificazione energetica dei condomini In occasione del convegno annuale di APAC per amministratori e professionisti del condominio, tenutosi a Milano il 28 novembre, TEP Energy Solution ha presentato CasaMia, il programma chiavi in mano studiato per la riqualificazione energetica del condominio.
senza accendere l’impianto di riscaldamento, meno spifferi e meno umidità negli ambienti. In occasione del convegno, l’ing. Domenico Albanese, Project Coordinator di Tep Energy Solution, ha illustrato i vantaggi e i punti di forza del programma: “Quello che proponiamo con CasaMia non è solo un cappotto termico, una nuova centrale o nuovi infissi, ma un approccio globale alle esigenze dell’edificio, studiando insieme ai condòmini un intervento organico, comprensivo anche di azioni sulla solidità strutturale dove ritenuti opportuni. Il condominio avrà in TEP un interlocutore unico per tutte le fasi dell’intervento, dalla progettazione all’ottenimento degli incentivi, e potrà avvalersi delle convenzioni di finanziamento strette con le principali banche italiane. Inoltre, se il condominio dispone di imprese di fiducia, purché rispondano a determinati requisiti di qualità, potrà farle qualificare presso TEP per l’esecuzione dei lavori.”
Gli interventi di efficienza energetica sono un’opportunità per la rigenerazione non solo degli edifici, ma anche dei quartieri e delle città e per il miglioramento più generale della qualità della vita. Secondo ISPRA, il 50% delle emissioni annue di PM10 e di monossido di carbonio in Italia è attribuibile agli edifici, oltre l’85% dei quali è stato costruito prima della legge n. 10 del 1991. Gli edifici italiani sono Tep Energy Solution è una delle più importanti Energy secondi in Europa per indice di dispersione per unità service company italiane, attiva anche nei settori abitativa e primi per emissioni di CO2. industriale, terziario e della pubblica amministrazione. Il suo obiettivo è quello di contribuire alla transizione In questo quadro, TEP Energy Solution ha sviluppato energetica del Paese, aiutando i clienti a ridurre la una soluzione completa di riqualificazione che si propria impronta ambientale. In questo quadro si autofinanzia con il risparmio garantito sui consumi inseriscono sia le soluzioni di efficienza energetica e con il credito di imposta certificato che, grazie a proposte, sia l’impegno per le piantumazioni in aree Ecobonus e Sismabonus, può arrivare fino all’85% del urbane. costo degli interventi. Tutto questo aumentando anche Dal 2018 è entrata a far parte di Snam, la principale il comfort dell’edificio, il cui valore può crescere anche utility regolata del gas in Europa, che da oltre 75 del 15%, e il benessere di chi ci vive, con riduzione anni realizza e gestisce infrastrutture sostenibili e degli sbalzi termici da 10°C a 4°C in mezza stagione tecnologicamente avanzate. 2020/ n.29 PROFESSIONE IMMOBILIARE
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CONDOMINIO!!! due sessioni plenariePiù di 1.400 Consulenze gratuite ai soci via email; Consulenze gratuite ai soci telefoniche e scritte. Professione Immobiliare rivista gratuita distribuita a 16.000 Amministratori in tutta Italia; 36.000 pagine di manuali e dispense. Stand presso SAIE Bologna. (280.000 visitatori); 8 Convegni tematici - Contatti con le più importanti realtà del settore immobiliare; Contatti con le più importanti riviste del settore; Convenzioni con grandi strutture di servizio al Condominio. E-learning e gestione multimediale.
RECENSIONI Le ricette di pesce di nonno Giancarlo (Ingegnere) 152 ricette a base di pesce arricchiranno la vostra tavola con piatti prelibati e sani. Le ricette migliori per cucinare il pesce in generale sono le più semplici. Seguire questa guida significherà gustare i sapori e i profumi del pesce. L’ing Giancarlo Parola vive a Milano, dove svolge la propria attività professionale. La sua attività di scrittore è correlata alla sua grande capacità di cuoco, nello specifico di piatti a base di pesce. La guida può essere ordinata all’autore al numero 348 7098604 Stefano Milanesi
Resiste Brunelleschi - Le molteplici gradazioni dell’incontenibile desiderio Giu 2014 (di Lorenzo Milanesi) “...una certa parte degli esseri umani è colpita da un tipo particolare di sofferenza, quella di sentirsi afflitta dalla condizione nella quale percepisce di essere relegata e che essa giudica ‘inferiore’.A questa situazione contrappone, quale tentativo di riequilibrio, un bisogno irresistibile di colmare o restringere, attraverso atti e comportamenti di vario genere, il divario che giudica inaccettabile.Mi trovai pertanto di fronte a quella condizione psicologica che gli specialisti della materia, con in testa l’austriaco Adler, allievo di Freud, avevano già trattato dal lato scientifico: il sentimento (o complesso) d’inferiorità e il corrispondente, fortissimo bisogno di compensarlo” Kimerik Editiion 12 Euro - Edizione elettronica 3,90 euro
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Legge 27 dicembre 2019, n. 160 (c.d. Legge di Bilancio per il 2020) BONUS FACCIATE Una delle più importanti novità fiscali che emergono dalla lettura della Legge 27 dicembre 2019, n. 160 (c.d. Legge di Bilancio per il 2020) vi è la nuova agevolazione per gli interventi sulle facciate esterne degli edifici (da cui il nome Bonus Facciate). Scopo dell’agevolazione, oltre al rilancio degli investimenti é il restauro e il recupero delle facciate di palazzi e condomini, L’agevolazione entra in vigore a partire dall’1 gennaio 2020 fino al 31 dicembre 2020. il bonus facciate prevede una detrazione fiscale del 90% delle spese sostenute per gli interventi finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti (inclusi quelli di sola pulitura o tinteggiatura esterna) ubicati in zona A (centri storici) o B (parti già urbanizzate, anche se edificate PROFESSIONE IMMOBILIARE
in parte). Il bonus facciate potrà essere utilizzato “per le spese documentate, sostenute nell’anno 2020”. Pertanto dsi ritiene che i lavori che potranno godere dell’incentivo possano essere anche quelli cominciati nel 2019 e pagati nel 2020. Funzionamento del facciate
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tramite bonifico bancario o postale, da cui devono risultare: - la causale del versamento, - il codice fiscale del soggetto beneficiario della detrazione; - il codice fiscale o numero di partita Iva del beneficiario del pagamento. Sarà poi necessario indicare, nella dichiarazione dei redditi, i dati catastali identificativi dell’immobile e, se i lavori sono effettuati dal detentore, gli estremi di registrazione dell’atto che ne costituisce titolo e gli altri dati richiesti per il controllo della detrazione. Come previsto per le altre agevolazioni fiscali, occorrerà conservare ed esibire a richiesta degli uffici dell’Agenzia delle Entrate:
La Legge di Bilancio per il 2020 definisce le modalità per fruire della nuova detrazione: 10 quote annuali di pari importo, a decorrere dall’anno di sostenimento delle spese e nei 9 successivi. In attesa di maggiori dettagli da parte dell’Agenzia delle Entrate (che provvederà a scrivere una nuova guida fiscale in Le abilitazioni amministrative merito), si ritiene debba essere in relazione alla tipologia imperativo: di lavori da realizzare (concessione, autorizzazione o - pagare le spese detraibili comunicazione di inizio lavori).
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BONUS Ove queste abilitazioni non siano previste sarà sufficiente una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà in cui
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dovrà essere indicata la data di inizio dei lavori e attestare che gli interventi rientrano tra quelli agevolabili;
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- domanda di accatastamento per gli immobili non ancora censiti - ricevute di pagamento
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BONUS dell’Imu, se dovuta - delibera assembleare di approvazione dell’esecuzione dei lavori e tabella millesimale di ripartizione delle spese per gli interventi riguardanti parti comuni di edifici residenziali - in caso di lavori effettuati dal detentore dell’immobile, se diverso dai familiari conviventi, dichiarazione di consenso del possessore all’esecuzione dei lavori - comunicazione preventiva contenente la data di inizio dei lavori da inviare all’Azienda sanitaria locale, se obbligatoria secondo le disposizioni in materia di sicurezza dei cantieri fatture e ricevute fiscali relative alle spese effettivamente sostenute ricevute dei bonifici di pagamento.
termico l’edificio; - interessi più del 10% dell’intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dello stesso, questo deve soddisfare i requisiti di cui al decreto MISE 26 giugno 2015 e, in termini di trasmittanza termica, quelli di cui alla Tabella 2 del Decreto MISE 26 gennaio 2010; si applicheranno le disposizioni di cui ai commi 3-bis e 3-ter dell’art.14 del D.L. n. 63/2013, relative al monitoraggio da parte dell’ENEA del risparmio energetico effettivamente conseguito a seguito della realizzazione degli interventi, nonché quelle relative al decreto attuativa circa i massimali di costo specifici per singola tipologia di intervento, le procedure e alle modalità di esecuzione di controlli a Bonus facciate ed interventi campione, sia documentali che coperti in situ, eseguiti dall’ENEA. Il bonus facciate è ammesso esclusivamente per le spese relative ad interventi sulle strutture opache della facciata, su balconi o su ornamenti e fregi.
- intonacatura; - verniciatura; - ripristino di balconi, ringhiere e frontalini. Interventi esclusi Sono escluse dall’ambito di applicazione del bonus facciate le spese relative agli interventi su: - impianti di illuminazione; - pluviali; - impianti termici; - cavi esterni. Si ribadisce che l’Agenzia delle Entrate dovrà entrare nel dettaglio (come per le ristrutturazioni edilizie, l’ecobonus, il sismabonus e il bonus mobili) al fine di fornire tutti i dettagli e le casistiche nei minimi particolari..
Interventi inclusi
Per ottenere la detrazione, sarà possibile eseguire lavori che hanno l’obiettivo di recuperare e restaurare una facciata, sia di una casa privata che di un In particolare l’intervento condominio. effettuato (ove non sia di mera pulitura o tinteggiatura Le spese ammesse alla esterna): agevolazione riguardano i lavori di: - influenzi dal punto di vista PROFESSIONE IMMOBILIARE
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Ci auguriamo che la lettera ricevuta sia la premessa all’abbassamento della TARI quale risultato non solo degli sforzi della Pubblica Amministrazione, ma anche di quelli dei cittadini che quotidianamente si sono impegnati per raggiungere risultati importanti
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LA PAROLA ALL’ AVVOCATO STUDIO LEGALE GIOLA MILANO (I) - LUGANO (CH)
CONTRIBUZIONE ALLE SPESE ORDINARIE CONDOMINIALI DA PARTE DI IMMOBILI CON ACCESSO DIRETTO DALLA STRADA PUBBLICA
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olto spesso si pone la questione relativa alla partecipazione o meno dei negozi ad alcune spese ordinarie condominiali, anche se abbiano un accesso limitato al fronte strada e non utilizzino l’androne o le scale comuni.
c.c., anche dei proprietari dei locali terranei che abbiano accesso direttamente alla strada perché costituiscono elementi necessari per la configurabilità stessa di un fabbricato diviso, per piani o porzioni di piano, in proprietà individuali; e perché inoltre costituiscono il tramite L’androne e le scale di un edi- indispensabile per il godimento ficio sono oggetto di proprietà e la conservazione, da parte o a comune, ai sensi dell’ art. 1117 vantaggio di tali soggetti, del-
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le strutture di copertura a tetto o a terrazza ( C. 761/1979, in MCC, 1979; T. Bologna, 4.4.1997, in ALC, 1997, 649). Pertanto, è legittima, in difetto di difformi clausole contenute in un regolamento condominiale, la delibera che ripartisce le spese per la pulizia dei locali e spazi comuni, in proporzione delle quote di proprietà di
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LA PAROLA ALL’ AVVOCATO ciascun condomino, anche fra i proprietari di locali forniti di accesso esterno all’androne e al vano scala ( T. Roma, 7.4.1990, in ALC, 1990, 753). Ove nell’edificio condominiale siano compresi locali forniti di un accesso diverso dall’androne e dal vano scale, anche i proprietari di detti locali sono tenuti - in difetto di difformi clausole del regolamento di condominio - a concorrere alle spese di manutenzione (ed, eventualmente, di ricostruzione) dell’androne e delle scale, in rapporto e proporzione all’utilità che anche essi pos-
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sano, in ipotesi, trarne quali condomini, e ciò sia avuto riguardo all’uso, ancorché come è loro diritto, nei locali della portineria e al tetto o lastrico solare, sia avuto riguardo all’obbligo e alle connesse responsabilità che anch’essi hanno, quali condomini, a prevenire e rimuovere ogni possibile situazione di pericolo che possa derivare all’incolumità degli utenti dall’inefficiente manutenzione dei suddetti beni comuni. In particolare, per le ragioni esposte, alle spese di illuminazione dell’androne e delle scale devono concorrere, ancorché in misura ridot-
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ta, pure i condomini, quali i proprietari di autorimesse e di botteghe, che non ne usufruiscono per accedere alle loro proprietà esclusive ( C. 2328/1977, in AC, 1977, 940; T. Roma, 7.4.1990, in ALC, 1990, 753). La Giurisprudenza, pertanto, ritiene i negozi obbligati a partecipare alle spese ordinarie secondo i millesimi attribuiti, a meno che il regolamento condominiale, che abbia natura contrattuale, non preveda espressamente la loro esclusione da dette spese. Avv. Valentino Giola
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PROGETTAZIONE: Restauro conservativo OPPORTUNITA’
Occasioni o no? Aste Immobiliari: perché è necessario camminare insieme nel percorso verso l’asta
Perché è necessario camminare insieme nel percorso verso l'asta?
dell’immobile "chiavi in mano".
Tenendo presente che, nelle vendite giudiziarie, non è previLo stimolo di acquistare un im- sta l’attività di intermediaziomobile tramite le aste giudizia- ne, (regolamentata dal codice rie è il vantaggio economico che civile: art. 1754: Il mediatore è ci si attende rispetto all' acqui- colui che mette in relazione due sto dello stesso immobile sul o più parti per la conclusione, mercato. E' quindi consigliabile, di un affare senza essere legain primo luogo, avere un riferi- to ad alcuna di esse da rapporti mento di un esperto che metta di collaborazione, di dipendenin evidenza vantaggi e svantag- za o di rappresentanza.), la gi di una eventuale partecipa- consulenza persegue esclusizione con dati certi alla mano. vamente gli interessi del cliente. I nostri consulenti, legati Peraltro la complessità del- da un codice deontologico, sele procedure e la possibilità guono l’operazione di acquisto di non avere valutato appie- al fine di concludere il miglior no tutti gli aspetti correlati, affare possibile per il cliente. determinano anche la necessità di una conoscenza tecni- Siamo sempre aggiornati: co-immobiliare non comune. la preparazione e la profesQuesta conoscenza associata a sionalità sono sempre ogdi miglioramento. strumenti software di simula- getto zione e valutazione, consentono di individuare l’immobile più I nostri clienti troveranno: conveniente ed adeguato alle proprie necessità, minimizzan- Moduli contrattuali semplido i rischi ed evitando sorprese ci sintetici e comprensibili; economiche e burocratiche dopo Tariffario chiaro e lel’eventuale aggiudicazione. gato ai servizi erogati; Eureos aste immobiliari vi for- Serietà e competenza nell’ nirà un servizio di consulen- individuazione dell’imza e assistenza finalizzato ad mobile da acquistare; accompagnare il cliente sino all'acquisto sul mercato libe- Nessun obbligo di acquiro o in asta, sino alla consegna sto e nessuna spesa in caso PROFESSIONE IMMOBILIARE
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di
mancata
aggiudicazione.
Quindi, in base al database nazionale ed ai sistemi di simulazione e comparazione e benchmark si individua l’immobile: Prima dell’asta: A seguito del conferimento dell’incarico di ricerca consegniamo delle schede specifiche frutto dei dati forniti dal cliente e contenenti i dati fondamentali per potere scegliere l'immobile; Le schede contengono tutte le informazioni riguardanti i costi di ogni asta, sia quelli più evidenti che quelli meno evidenti (es. eventuali abusi edilizi, cancellazioni ipotecarie, pendenze condominiali, ecc.) e le comparazioni col mercato libero; Analizzando tale studio il cliente potrà decidere o meno se partecipare o meno all’asta. Nel caso di una decisione in tal senso, il consulente aiuterà il cliente nel compimento delle attività necessarie alla partecipazione all’asta, preparando la domanda di partecipazione, e fornendo indicazioni sulla metodologia, provvedendo ove 2020/ n.29
PROGETTAZIONE: Restauro conservativo OPPORTUNITA’ necessario al deposito dell’offerta e presenziando insieme al cliente all’asta ove consentito. Dopo l’asta: In caso di aggiudicazione il consulente seguirà il compimento di tutti gli adempimenti successivi relativi alla gestione completa del post-asta, al fine di ottenere l'immobile nel minor tempo possibile; In caso di mancata aggiudicazione il nostro consulente sarà immediatamente disponibile nella ricerca di un nuovo immobile per soddisfare la ricerca.
ASTE
al mercato si individua il target
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segreteria@eureos.it
Per visualizzare i contenuti degli interventi di aggiornamento organizzati da Eureos e da APAC,i Soci APAC possono accedere al sito www.apacmilano.it utilizzando le proprie credenziali e selezionare l’evento desiderato. I non Soci possono visualizzare alcuni contenuti resi disponibili dagli autori sul sito: www.eureos.it
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CORSI IN PROGRAMMA CORSO “LAVORI IN QUOTA” 8 CFP Ingegneri 8 CFP Architetti 8 Crediti Amministratori” www.eureos.it - 09:00 - 19:00 - In corso accreditamento Ingegneri Architetti - Aggiornamento DM 140 Amministratori Telefono 3408070232 - 02 58311597 - 348 7098604 - Email segreteria@eureos.it Sito internet www.eureos.it
Corso di formazione ed addestramento all’utilizzo di DPI anticaduta nei lavori in quota in collaborazione con EUREOS per Ingegneri Informazioni generali Il D.lgs 81/08 prevede che qualora il Datore di Lavoro decida la necessità di utilizzo di DPI di III° categoria (di cui fanno parte i dispositivi anticaduta, di posizionamento,i trattenuta, di discesa e di salvataggio) da parte dei lavoratori, fornisca loro formazione ed addestramento all’utilizzo corretto. Obiettivi del corso Il corso ha lo scopo di fornire informazioni necessarie all’uso dei DPI anticaduta (corretta modalità d’uso, utilizzi errati, informazioni fornite dal fabbricante, norme di riferimento …) e rendere i partecipanti abili al loro utilizzo in quota nel rispetto delle specifiche procedure aziendali. Il corso ha come finalità anche la formazione e l’addestramento specifico all’utilizzo di scale portatili ed all’uso di DPI anticaduta su PLE. Durata del corso e modalità di svolgimento: Il corso ha una durata di 8 ore, verranno svolte 4 ore in aula per tutti i partecipanti, dopodiché per il modulo pratico ci si scinderà in due gruppi; il primo gruppo comprenderà chi deciderà di svolgere l’addestramento all’uso dei DPI anticaduta ed eseguirà quindi prove pratiche in quota, il secondo gruppo sarà composto invece da chi si occupa di gestire un parco DPI od organizzare squadre che svolgono lavori in quota e potrà partecipare al come osservatore per sovrintendere le attività svolte durante l’addestramento. Il numero massimo di partecipanti previsti per l’addestramento pratico è di 10 unità, il numero massimo di partecipanti come osservatori è di 10 unità per un totale di 20 partecipanti. Persone interessate e requisiti di partecipazione Il corso è strutturato per formare ed eventualmente addestrare Ingegneri che necessitano di utilizzare o gestire dei DPI anticaduta o ancoraggi. Il corso affronterà anche l’argomento scale portatili e DPI anticaduta su PLE così da affrontare un quadro più ampio relativamente ai lavori in quota. E’ rivolto ad operatori che svolgono il proprio lavoro in ambiente con rischio di caduta; tutti i partecipanti che svolgono anche il modulo di addestramento dovranno quindi essere in possesso di certificato medico di idoneità a svolgere l'attività di lavoro in quota (certificato in corso di validità). Tutti i partecipanti dovranno essere muniti di scarpe antinfortunistiche ed elmetto. Per chi partecipa all’addestramento pratico c’è sia la possibilità di portare i propri DPI anticaduta, sia di utilizzare quelli già disponibili nel centro di addestramento.
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Contenuti del corso - Modulo Teorico (3 ore) - Analisi dei rischi specifici del lavoro lontano dal suolo e legislazione di riferimento (D.Lgs. n. 81/08 e s.m.i.)
CORSI IN PROGRAMMA
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AGGIORNAMENTO
La Fatica nei materiali strutturali ing. Giancarlo Parola - laurea Politecnico di Milano 1954 - esperto di lavori in sotterraneo, impermeabilizzazioni, sistemi di controllo project management, progettazione e direzione dei lavori Studio Parola viale Majno 33 - 20122 Milano Ing. Giancarlo Parola +39.3487098604 a che cosa è la fatica? La faM tica è il complesso dei fenomeni per cui un elemento strut-
turale, soggetto a sollecitazioni cicliche mostra una resistenza inferiore a quella rilevata nelle prove con sollecitazione statica. La misura della fatica è data dal numero di cicli in campo elastico, cioè con il ritorno alle condizioni originarie, che un materiale può sopportare senza modifica delle sue caratteristi-
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che. Nel campo dell’ingegneria meccanica il problema della fatica è stato studiato già da due secoli perché già nell’800 si erano verificati alcuni incidenti anche importanti con conseguenze anche molto gravi per le persone (cito ad es. l’incidente di Versailles del 1842 che, per la rottura a fatica di un asse di una vettura di un convoglio ferroviario, provocò la morte di sessanta persone).
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Invece nel campo dell’ingegneria civile il problema non è molto sentito. Eppure anche le strutture civili sono soggette a fatica per azioni esterne di vario tipo (vento, onde, veicoli in movimento, ecc.) Strutture civili tipicamente soggetto a fatica sono: torri eoliche, antenne, moli, pontili, ecc. , ma non bisogna dimenticare edifici di notevole altezza,
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molto modesto (sostanzialmente sul calcestruzzo, sul copriferro e sul ferro oltre alle indagini visive che sono molto importa nti), consentono di prevenire guai maggiori.
ponti, strallature, attacchi di stralli, selle di appoggio tipo gerber, gru, carri ponte, strutture di sostegno di macchine vibranti (magli, mulini, centrifughe, argani e motori, ecc.) Non bisogna dimenticare l’azione combinata di corrosione, fluage ed eventualmente fuoco.
E per questo motivo che non mi stancherò mai di insistere sulla teristiche dell’ingegneria mecnecessità della canica e la loro applicazione in manutenzione preventiva. Da ultimo è opportuno citare campo civili dove le strutture anche il fenomeno della fatica sono più complesse è abbastan- N.B. di proposito non si è voluto citare o intervenire sul prooligociclica che è il fenomeno za difficoltosa. blema del crollo del ponte sul che si presenta quando la sollecitazione di fatica porta il ma- Come è possibile tenere conto Polcevera, che peraltro è un teriale alla rottura dopo pochi di questi fenomeni e come pre- esempio emblematico, perché venirli o contrastarli nel campo le indagini sono ancora in corso cicli. delle strutture civili? è pro- e per quanto io abbia già i mei Ciò avviene quando a seguito i prio il controllo periodico delle convincimenti, è necessario atcarichi elevati si hanno defor- strutture e la loro manutenzio- tendere i risultati ne che consentono di ottenemazioni plastiche. re questo risultato perché un Ing. Giancarlo Parola Esistono studi e calcoli che dissesto non avviene mai senza consentono di determinare il che si sia rivelato prima qualSTUDIO PAROLA valore del numero di cicli che che sintomo anche nel caso del Viale Majno 39 separa la zona con deformazio- cemento armato. ni elastiche dalla zona con de20122 Milano formazioni plastiche, anche se I Controlli che si possono fare tel. +39.02.58311597 queste applicazioni sono carat- con interventi, il cui costo è
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PROGETTAZIONE: Restauro conservativo CONVENZIONI
Fascicolo di Fabbricato e CIS STUDIO PAROLA
Viale Majno 39 20122 Milano tel. +39.02.58311597 Il Regolamento edilizio del Comune di Milano, prossimamente esteso in campo nazionale, impone l’obbligo della predisposizione del Fascicolo del fabbricato per tutti i fabbricati ed del CIS Certificato idoneità strutturale per tutti i fabbricati realizzati 50 anni or sono Il nostro Studio, che vanta una importante esperienza nel campo delle costruzioni, offre ai Soci dell’Associazione APAC e delle Associazioni convenzionate con APAC le seguenti particolari condizioni economiche. In particolare offre di elaborare i documenti sopracitati applicando lo sconto dl 40% al prezziario dell’Ordine degli ingegneri.
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12.000 Amministratori di Condominio riceveranno e leggeranno la versione cartacea questo numero di altri 15.000 riceveranno e leggeranno la versione elettronica della rivista. Nessuna rivista del settore in italia raggiunge direttamente un cosĂŹ alto numero di
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Il più grande intervento di risanamento di tubi in amianto in Italia: Tubus System per ATC Torino
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uella di Tubus System è la tecnologia attualmente più avanzata, sicura e rapida per il relining dei tubi di scarico: è l’unica capace di ricostruire i tubi dall’interno, senza demolizioni, con costi certi e tempi brevi. Grazie all’utilizzo di uno speciale composto plastico, spruzzato lungo le superfici interne dei tubi, Tubus System è in grado di costruire un nuovo tubo
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autoportante e con una durata certificata di 50 anni. Il relining di Tubus è l’unico al mondo certificato CE e anche l’unico che consente di intervenire sui manufatti in amianto. È proprio quello che è successo a Torino. Nel 2013, ATC Torino (Agenzia Territoriale per la Casa del Piemonte Centrale) contatta per la prima volta Tubus System. L’ente gestisce numerosi edifici serviti da impianti di scarico in
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cementoamianto: le tubazioni verticali (72 in totale) erano datate e degradate ed esponevano i condòmini a un elevato e costante rischio di contaminazione. Bisognava agire, ma un intervento tradizionale di sostituzione delle tubature è apparso subito insostenibile. Sostituire gli impianti avrebbe comportato: il trasferimento di oltre 200 famiglie in strutture di accoglienza;
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RISANAMENTI il confinamento di tutti i locali; complicate pratiche burocratiche e tempi di attesa lunghissimi; la demolizione delle pareti per tutta l’altezza dell’edificio, la rimozione e il trasporto in discarica dei tubi in amianto; l’inserimento dei nuovi tubi, la ricostruzione delle pareti demolite e delle finiture; la verifica della presenza di residue fibre in amianto, l’attesa di responso e, solo allora, lo smontaggio del confinamento; la pulizia e l’igienizzazione. Come è evidente, i condòmini avrebbero subìto enormi disagi e i lavoratori sarebbero stati esposti ad alto rischio di inalazione delle fibre. L’impegno economico per ATC sarebbe stato ingente e, non ultimo, le macerie avrebbero raggiunto le 100 tonnellate, con un impatto ambientale pesantissimo. Grazie alla tecnologia esclusiva del relining a spruzzo di Tubus System, a un protocollo di intervento
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concordato insieme all’ASL locale ed all’insostituibile supporto di ISOVIT (azienda specializzata in complessi interventi di bonifica) è stato invece portato a termine un intervento di risanamento di enormi dimensioni, senza rischi per i lavoratori, senza
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disagio per gli inquilini (che sono sempre rimasti nei loro appartamenti) e senza produzione di macerie. Senza dubbio, il più grande intervento di relining su tubazioni di scarico in amianto mai effettuato in Italia.
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QUESTIONI LEGALI E AMMINISTRATIVE
Anagrafe condominiale e beni comuni censibili: una querelle ancora irrisolta! SCom’è noto, la Legge 11 dicembre 2012 n. 220 ha introdotto (con il n. 6) dell’art. 1330 c.c.) l’obbligo di tenuta del registro di anagrafe condominiale, che contiene l’analitica indicazione degli elementi inerenti il complesso immobiliare gestito dal singolo amministratore, e quindi: anagrafica e fiscalità dei condomini, dati catastali e condizioni di sicurezza delle parti comuni condominiali. Ad oggi tuttavia pare purtroppo che la menzionata previsione della Riforma del Condominio non sia stata ancora recepita in toto dai suoi diretti interessati, i quali sempre più spesso – nel compimento dell’attività di cura del citato registro – obliterano immotivatamente da esso i cd. “beni comuni censibili”. Si tratta cioè di quelle porzioni immobiliari (quali portineria, abitazione del custode ma anche, nei condomini di maggior pregio, piscina, palestra e campo da tennis) che, indicate al n. 2) dell’art. 1117 c.c., costituiscono <<unità immobiliari urbane in quanto portatori di autonoma capacità reddituale che forniscono servizi comuni o sono fruibili da più unità immobiliari urbane>> [Circolare AT n. 2/84]. Quali i motivi di questa omissione? PROFESSIONE IMMOBILIARE
Le ragioni sottese a tale comportamento da parte dei preposti alla gestione del Condominio paiono essere le più svariate. Tra queste, a mero titolo esemplificativo, sembrano potersi richiamare quantomeno le seguenti: - mancata conoscenza dell’esistenza di unità comuni censibili nel complesso amministrato;
adottare in merito con i condomini e conseguente timore in reazioni (più o meno spropositate) da parte dei medesimi anche in relazione ad eventuali costi connessi con l’aggiornamento del menzionato registro anagrafico. Eppure la normativa codicistica in proposito risulta molto chiara! Il n. 6) dell’art. 1130 c.c. parla infatti – come detto – di un “dovere” e quindi di un obbligo ineludibile, per gli amministratori, di curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale; un registro che (tra gli altri) deve necessariamente c o n t e n e r e (quale elemento essenziale) <<i dati catastali di ciascuna unità immobiliare>> - rilevate problematiche pregresse facente parte del Condominio. E in (lasciate nel tempo irrisolte) di questa accezione non possono in natura catastale e/o urbanistica alcun modo non ritenersi comprese che ostano al corretto inserimento anche le porzioni immobiliari dei beni in oggetto nel registro di oggetto del presente lavoro! anagrafe condominiale; Diverse sono invero le ragioni che - assenza (totale o parziale) di quel impongono l’inserimento dei beni “sapere” tecnico-giuridico di cui (a comuni censibili all’interno del torto o ragione) si pretende invece richiamato registro anagrafico, e che il singolo amministratore precisamente: sia dotato e che risulta però a) trasparenza (= l’amministratore imprescindibile proprio ai fini della deve avere sempre aggiornato il comprensione circa la corretta quadro della situazione del relativo modalità di trattazione dei beni in complesso gestito. La corretta e argomento; o ancora… precisa individuazione dei titolari - dubbi circa il corretto approccio da delle richiamate unità – nonché
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QUESTIONI LEGALI E AMMINISTRATIVE delle relative quote di diritto a questi spettanti sulle medesime – risulta infatti molto utile non solo per fugare ogni dubbio in merito alle porzioni immobiliari comuni ma altresì per permettere ai diversi proprietari di attingere in merito le corrette informazioni necessarie alle rispettive finalità); b) conservazione (= l’amministratore deve poter compiere qualsivoglia atto a salvaguardia dei diritti relativi al Condominio complessivamente considerato. Si pensi, ad esempio, alla necessità di rimozione di gravi difetti costruttivi [Cfr. fra tutte Cass. 17484/2006, Cass. 3304/2000, Cass. 2775/1997] oppure all’opportunità di agire – anche nei confronti di singoli condomini e senza autorizzazione assembleare – per la conservazione dell’uso di un bene comune in modo conforme alla sua funzione ed originaria destinazione [Cfr. fra tutte Cass. 24305/2008, Cass. 6190/2001, Cass. 13611/2000] o ancora all’esigenza di impedire l’uso di beni comuni di cui sia stata previamente accertata l’inidoneità per motivi di sicurezza [Cfr. Cass. 24391/2008]); c) circolazione immobiliare (= anche i beni comuni censibili possono essere oggetto di locazione o autonoma alienazione, tanto tra condomini quanto in favore di terzi estranei, perdendo così oltretutto la propria originaria funzione di asservimento alla “res communis”. Affinché ciò possa avvenire è tuttavia necessario, per l’amministratore, poter verificare PROFESSIONE IMMOBILIARE
in via preventiva il concreto rispetto della conformità catastale espressamente richiesta dal d.l. 78/2010 [Cfr. anche Circolare AT 3/2010], la quale si porrebbe, in caso di esito negativo, come vero e proprio elemento ostativo alla disposizione/circolazione di detti immobili); d) comunicazione (= la corretta determinazione dei titolari dei beni censibili consente all’amministratore un’esatta individuazione del o dei soggetti cui inviare in merito comunicazioni di sorta o verso cui procedere per il recupero di eventuali crediti derivanti da oneri condominiali
o un sequestro conservativo, tale formalità pregiudizievole si estenderebbe “ipso facto” – pro quota o per intero a seconda dei casi – anche alle richiamate porzioni immobiliari!); f) fiscalità (= dal punto di vista tributario il Condominio si qualifica quale sostituto d’imposta; il tutto con conseguenti oneri fiscali a carico del medesimo e dell’amministratore. Tra questi il versamento di imposte quali IMU e TASI che necessariamente investe anche quanto oggetto del presente lavoro, trattandosi appunto di beni dotati di autonoma capacità reddituale e fiscale posti in comproprietà condominiale tra i titolari delle diverse unità costituenti il Condominio). Alla luce di tutto ciò, quale il consiglio operativo che ci si sente di rivolgere ai soggetti preposti alla gestione condominiale? A questa domanda viene ancora una volta in aiuto pregressi non ancora o non del la normativa codicistica… Gli tutto corrisposti); amministratori, per il corretto e) gravami (= l’amministratore, inserimento dei beni censibili per il corretto espletamento nel relativo registro anagrafico, del proprio incarico, è tenuto a dovrebbero (al pari di quanto già conoscere altresì dell’esistenza di avviene per le unità principali) eventuali pesi, oneri e vincoli posti rivolgersi in prima battuta ai singoli a carico delle unità comuni censibili condomini, a cui va richiesta del Condominio amministrato. per contro in proposito fattiva I beni in argomento sono infatti collaborazione nella fornitura di tutte indissolubilmente legati da un quelle informazioni che si rendono vincolo di accessorietà ai beni all’uopo necessarie. Qualora poi i principali cui afferiscono. Pertanto condomini non dovessero prestare se anche su uno solo di questi la propria cooperazione troverebbe ultimi dovesse gravare, ad esempio, comunque come sempre un pignoramento, un’ipoteca applicazione il dettato del già
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QUESTIONI LEGALI E AMMINISTRATIVE menzionato n. 6) dell’art. 1130 c.c., e precisamente: <<L’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede (ai condomini) con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta>>, il medesimo soggetto sarebbe per ciò stesso nella possibilità di acquisire autonomamente le informazioni di cui abbisogna, valendosi in proposito del supporto di tecnici specializzati. Un supporto, quest’ultimo, che chi scrive si sente in ogni caso di raccomandare agli amministratori; soprattutto quando si ha a che fare con beni comuni censibili inseriti in complessi immobiliari “di una certa vetustà”! I fabbricati costruiti, ad esempio, a cavallo degli anni Cinquanta – Settanta del secolo scorso presentano invero molto spesso diverse anomalie, quali autorizzazioni edilizie incerte o incoerenti, dichiarazioni di agibilità rilasciate senza alcuna verifica, varianti non presentate o ancora accatastamenti approssimati. A ciò si aggiunga poi che spostamenti, demolizioni, modifiche, ampliamenti ed ammodernamenti venivano sovente all’epoca eseguiti senza le dovute procedure tecniche autorizzative e oltretutto ritenendo altresì superfluo (se non addirittura inutile) il conseguente aggiornamento della banca dati catastale! Se si considera infine PROFESSIONE IMMOBILIARE
che, con il decorso del tempo, possono essere altresì intervenuti mutamenti nella titolarità dei beni principali facenti parte del singolo Condominio e che gli attuali proprietari dei medesimi nulla o quasi potrebbero conoscere in merito alla storia del complesso edilizio in cui si trovano a soggiornare, ecco che l’ausilio di personale tecnico specializzato finirebbe per costituire l’unico valido supporto per l’amministratore nell’espletamento della propria attività di indagine ai fini della corretta tenuta del registro di anagrafe condominiale. I condomini potrebbero eventualmente opporsi, in caso di loro mancata o limitata cooperazione, ad un’iniziativa presa autonomamente a riguardo dall’amministratore? Purtroppo no… L’amministratore – si
rammenta oltretutto che il potere di agire autonomamente risiede non solo nella citata previsione del n. 6) dell’art. 1130 c.c. ma anche in quella dell’art. 1133 co. 1 c.c. per cui <<i provvedimenti presi dall’amministratore nell’ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condomini>>. Ora, indagare (o dare incarico a terzi per questo, avallando altresì i relativi importi) circa il reale stato di ciascuna unità immobiliare (beni comuni censibili compresi!) facente parte di un complesso condominiale rientra proprio nell’assolvimento dell’obbligazione circa la corretta tenuta del registro anagrafico di cui parla il suddetto art. 1130 c.c. Appartenendo perciò la detta attività indagatoria al novero dei poteri ordinariamente attribuiti per l’espletamento del proprio incarico all’amministratore, quest’ultimo non può vedersi in alcun modo bloccato da contraria iniziativa dei condomini, i quali invece (proprio ai sensi del richiamato art. 1133 c.c.) sono tenuti a rispettare in merito le decisioni assunte dal relativo gestore condominiale. ribadisce – ha l’obbligo di curare Si ma… nel caso in cui, nonostante la tenuta del registro di anagrafe il supporto dei condomini, si condominiale e quindi deve in rendesse comunque necessario ogni caso (onde incorrere in ricorrere a tecnici appositi per responsabilità personale) poter analisi più approfondite in merito ottenere tutte le informazioni che alla titolarità, alla tipologia di diritti gli sono necessarie per il corretto e/o alle corrette quote di possesso espletamento di tale incarico. E sui beni comuni censibili, chi questo con o senza il consenso pagherebbe queste spese ulteriori? manifestato dai condomini! Si Beh di certo non l’amministratore…
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QUESTIONI LEGALI E AMMINISTRATIVE Tali spese verrebbero comunque ripartite pro quota tra i condomini. E ciò sia in caso di accordo di questi circa il sostenimento delle medesime sia nel caso contrario in cui fosse invece l’amministratore ad operare con proprio atto unilaterale; il tutto conformemente alla norma codicistica più volte richiamata! E.. se l’amministratore di condominio, nonostante tutto, dovesse restare totalmente o anche solo parzialmente inerte in merito ai beni comuni censibili? Cosa accadrebbe? La mancata o la non corretta operatività in proposito potrebbe far incorrere l’amministratore in gravi conseguenze, quali: 1. revoca anticipata dall’incarico sia per decisione assembleare che per via giudiziale, in quest’ultimo caso a mezzo di istanza presentata anche solo da un singolo condomino ex art. 1129 co. 11 c.c. (N.B. L’o b l i te ra z i o n e dei beni comuni censibili dal registro di a n a g r a f e condominiale equivale a non corretta tenuta del registro stesso da parte
condomino ma, in caso di esito positivo dell’istanza giudiziale da questo presentata, comporterebbe, secondo accreditata dottrina e giurisprudenza, l’impossibilità per l’amministratore di ottenere dal Condominio tutela risarcitoria alcuna!); 2. risarcimento eventuali danni subiti dai condomini, i quali, ad esempio, potrebbero essere ingiustamente tacciati, tra l’altro, di evasione fiscale dall’Erario [Cfr. Cass. 8804/1993 e Trib. Napoli 10 marzo 1995]. Non si vuole altresì sottacere che qualora l’amministratore, anticipatamente revocato dall’incarico per omessa o non corretta tenuta del registro di anagrafe condominiale, dovesse per qualsivoglia motivo temporeggiare o fare ostruzionismo relativamente alla riconsegna del detto registro,
dell’amministratore e integra perciò uno dei casi di <<grave irregolarità>> di cui alla norma da ultimo richiamata. Questa non solo legittima l’azione del singolo
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il medesimo soggetto potrebbe vedersi configurare persino il reato di appropriazione indebita di cui all’art. 646 c.p., punibile (a querela della persona offesa) con la reclusione da due a cinque anni e con la multa da Euro 1.000,00 a Euro 3.000,00. In conclusione cosa possiamo dire? Lungi da chi scrive il creare futili allarmismi ma, stante le precedenti considerazioni, una cosa pare potersi sostenere con una certa dose di sicurezza: per gli operatori del condominio risulta più conveniente operare per la corretta tenuta del registro di anagrafe condominiale (seguendo scrupolosamente quanto richiesto dalla normativa e contemplando quindi anche i beni in trattazione) che non adoprarsi affatto o attivarsi solo parzialmente. Certo… quella dei beni comuni censibili è una problematica di non facile risoluzione, da valutarsi caso per caso, per lungo tempo sconsideratamente accantonata ma che, alla luce di una normativa catastale, urbanistica e fiscale in continua e rapida evoluzione, ormai non può (purtroppo o per fortuna) più essere lasciata in sospeso! Luca MALFANTI COLOMBO
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ATTIVITA’ EUREOS 2020
www.eureos.it
Le date sono indicative: verificare sul sito www.eureos.it la correttezza delle stesse e registrarsi online
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PROGETTAZIONE: Restauro conservativo NOTIZIE Confermate anche per il 2020 le novità per agli amministratori che desiderano entrare in APAC e per i familiari di Soci APAC. Nuove categorie di inserimento Soci Con il 2016 è nata la nuova categoria di Socio (Ordinario o Aggregato) Familiare Attivo che ha le stesse caratteristiche del Socio Ordinario e al quale possono appartenere i Soci che hanno in famiglia già due Soci Ordinari o Aggregati paganti (fa fede lo Stato di Famiglia). Tale novità si è dimostrata vincente ed ha consentito ad APAC di fare un ulteriore passo in avanti nel rendere consistente il gruppo dei Soci. Ripetiamo perciò per chi non lo ricordasse, quali sono i nuovi cardini: la quota di ingresso è di 200 euro e la quota annua di 125 euro. Restano fermi gli obblighi associativi derivanti dallo
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Statuto, dal Regolamento e dal Codice Deontologico.
Nuovo Socio Ordinario Senior Viene inserita una nuova categoria di Socio Ordinario Senior che ha le stesse caratteristiche del Socio Ordinario ed al quale possono appartenere i Soci che hanno i requisiti per svolgere l’attività di Amministratore di Condominio alla data di iscrizione. La quota di ingresso è di 200 euro e la quota annua di 125 euro per il primo anno, mentre per gli anni successivi rimane di 250 euro. A questa categoria di soci non possono accedere gli ex Soci APAC. Restano fermi gli obblighi associativi derivanti dallo Statuto, dal Regolamento e dal Codice Deontologico. Questa categoria di Socio è destinata in modo particolare agli amministratori
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che vogliono accedere ad APAC da altre Associazioni o che non appartenevano a nessuna altra Associazione pur avendo i requisiti per esercitare la Professione in modo continuativo. Tali requisiti andranno preventivamente dimostrati con la idonea documentazione. Resta solo a Suo carico l'esame di ammissione a Socio Ordinario la cui quota è quella deliberata per tutti i Soci esame che può essere affrontato in occasione delle sessioni proposte. Potrà quindi accedere a: - tutti gli interventi di aggiornamento APAC e delle società / Enti che hanno accordi di reciprocità con APAC, - tutti i video degli aggiornamenti sin qui svolti - tutti i corsi di formazione iniziale APAC
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Condominio!!! Milano 28 Novembre 2019