Anno 10 n. 21 Aprile Maggio Giugno 2016
Condominio!!! Aggiornamento continuo Poste Italiane Spa - sped. abb. postale DL.353/ 2003 (conv In. 27/02/2004 n.46) art.1 comma 1,DCB Milano
Amministratori di condominio
APAC Nuove Aperture:
BOLOGNA MODENA Condominio e solidarietĂ
Visita il sito www.eureos.it per conoscere le date e i luoghi degli eventi di aggiornamento per gli Amministratori di Condominio
NUOVI CORSI Amministratori di Condominio
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SOMMARIO Editoriale: Ing.Stefano Milanesi Nuove sedi APAC: un territorio tutto nuovo da conquistare con la qualità Novità per agli amministratori che desiderano entrare in APAC e per i familiari di Soci APAC. Considerazioni: Usciremo dal tunnel (4)
PROFESSIONE IMMOBILIARE
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Pubblicazione trimestrale Direttore responsabile: Ing. Stefano Milanesi
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Recensioni
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Editore EUREOS srl sito web: www.eureos.it e-mail: professioneimmobiliare@eureos.it
Le Aziende informano: Convenzioni
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Promozione e Sviluppo
Tubus System Italia: l’innovazione ecologica per le tubature
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NUOVE APERTURE APAC PER UNA GESTIONE PROFESSIONALE DELL’IMMOBILE BOLOGNA
La parola all’ Avvocato:
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Grafica e Stampa presso Tipografia Il Punto Rosso Services S.r.l. Via Ambrogio Alciati, 5 – 20146 Milano info@ilpuntorossoservices.com
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Urbanistica ed appalto in condominio
Cultura: Motti detti citazioni e sentenze - Lorenzo Milanesi
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Sociale: La Bibliocabina - Stefano Milanesi
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Al numero 21 di Professione Immobiliare Aprile Maggio Giugno 2016 hanno collaborato: Lorenzo Maria
CERTIFICAZIONE Tutto quello che un condomino deve sapere sull’ Amministratore di Condominio
Mediazione ANCHE I CASI DI POCHI CONDOMINI IN ELEVATO CONFLITTO POSSONO ESSERE RISOLTI IN UN TENTATIVO DI MEDIAZIONE …
Stefano Milanesi, Nives Lorusso, Alessandro
Castenetto Roveri.
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Registrazione Tribunale di Milano n. 187 del 20 marzo 2007 18
GENESIMM
Milanesi, Grazia
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22 Aggiornamento Amministratori
In copertina: foto Milanesi: Architetture di avanguardia
Testata iscritta al Registro Operatori di Comunicazione (R.O.C.) n. 15634
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EDITORIALE Nuove sedi APAC: un territorio tutto nuovo da conquistare con la qualità
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’amministratore di condominio che desidera formarsi in maniera completa attraverso la formazione iniziale in primis e attraverso gli aggiornamenti successivi, trova oggi un offerta molto più variegata a livello nazionale attraverso le nuove sedi di Bologna e di Modena che opereranno attraverso uno schema consolidato già operativo a Milano, Monza, Busto Arsizio, Padova, Torino, Genova e Reggio Calabria, ovvero nelle sedi consolidate che sinora hanno svolto in maniera egregia il servizio di formazione iniziale e aggiornamento per gli amministratori di condominio. Va ricordato che il momento di formazione legato all’aggiornamento é ormai obbligatorio come la formazione iniziale. Ed è qui che APAC opera il suo ruolo importantissimo di facilitatore insieme ad Eureos, che ne rappresenta il “braccio armato”. I momenti di formazione organizzati in qualsiasi sede sono infatti tutto video registrati e resi disponibili ai soci APAC attraverso il sito web. Questo consente loro di poter assistere o recuperare qualsiasi lezione o intervento di aggiornamento perso oppure di vedere le lezioni od assistere da remoto e poi sostenere in una fase successiva
l’esame finale in una sede da definirsi. Questo modello é reso disponibile anche ai non soci APAC che sul territorio non dispongono di una formazione iniziale o di aggiornamento e/o hanno associazioni di riferimento che non forniscono tali servizi. In particolare moltissimi amministratori
appartengono e svolgono il loro servizio in realtà dove non vi sono a disposizione servizi normalmente legati a un territorio ricco di condomini e strutture di servizio o di associazioni relative. Eureos ha perciò pensato ai 200.000 amministratori che non hanno una Associazione di riferimento e
che hanno comunque un obbligo cogente di allinearsi alla legge.. E’ chiaro che quello che stiamo scrivendo è un invito rivolto a due ambiti specifici: il primo è quello degli amministratori che necessitano di avere un servizio “come si deve”; il secondo è quello di coloro i quali vorrebbero esportare questo modello in altre realtà italiane tanto bisognose dal punto di vista formativo e dei servizi di un modello come quello di APAC e di Eureos. Bologna, Modena, Padova, Torino, Genova, Reggio Calabria, hanno fatto questo passo importante con grande dedizione. La nostra comunità merita persone come quelle che guidano allo stato attuale le sedi che abbiamo appena citato. Un grazie a loro ed un grazie a coloro i quali vorranno aggregarsi alla nostra comunità offrendo servizi sempre nuovi, ma comunque di grande qualità. Un grazie anche a tutte le aziende che attraverso la loro disponibilità ed il supporto anche economico oltre che di know how, consentono lo sviluppo di queste attività di una forma tale da essere coerente in pieno con le indicazioni della legge. Stefano Milanesi
Ricordiamo la novità per agli amministratori che desiderano entrare in APAC e per i familiari di Soci APAC.
Nuove categorie di inserimento Soci
Con il 2016 nasce una nuova categoria di Socio (Ordinario o Aggregato) Familiare Attivo che ha le stesse caratteristiche del Socio Ordinario e al quale possono appartenere i Soci che hanno in famiglia già due Soci Ordinari o Aggregati paganti (fa fede lo Stato di Famiglia). La quota di ingresso è di 200 euro e la quota annua di 125 euro. Restano fermi gli obblighi associativi derivanti dallo Statuto, dal Regolamento e dal Codice Deontologico.
appartenere i Soci che hanno i requisiti per svolgere l’attività di Amministratore di Condominio alla data di iscrizione. La quota di ingresso è di 200 euro e la quota annua di 125 euro per il primo anno, mentre per gli anni successivi rimane di 250 euro. A questa categoria di soci non possono accedere gli ex Soci APAC. Restano fermi gli obblighi associativi derivanti dallo Statuto, dal Regolamento e dal Codice Deontologico.
Nuovo Socio Ordinario Senior Sempre dal 2016 viene inserita una nuova categoria di Socio Ordinario Senior che ha le stesse caratteristiche del Socio Ordinario ed al quale possono
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Questa categoria di Socio è destinata in modo particolare agli amministratori che vogliono accedere ad APAC da altre Associazioni o che non appartenevano a nessuna altra Associazione pur avendo i requisiti per esercitare la Professione in modo continuativo. Tali requisiti andranno preventivamente dimostrati con la idonea documentazione. Resta solo a Suo carico l'esame di ammissione a Socio Ordinario la cui quota è quella deliberata per tutti i Soci esame che può essere affrontato in occasione delle sessioni proposte. Potrà quindi accedere a: - tutti gli interventi di aggiornamento APAC e delle società / Enti che hanno accordi di reciprocità con APAC, - tutti i video degli aggiornamenti sin qui svolti (nel 2015 più di 100 ore) - tutti i corsi di formazione iniziale APAC
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CONSIDERAZIONI
USCIREMO DAL TUNNEL? (4) U
sciremo dal tunnel? Chissà? Una semplice considerazione: Se pensiamo alle più grandi opere d’arte del passato, non ci può sfuggire una osservazione rispetto alla possibilità che nel futuro si possano ripetere i momenti di grande creatività che le hanno realizzate. E allora viene da dire: Ma se oggi ci fosse una persona illuminata che volesse realizzare ad esempio il Ponte Vecchio di Firenze o la Fontana di Trevi di Roma o ancora San Marco a Venezia o la Torre di Pisa, ci riuscirebbe? Sono propenso a pensare che a furia di produrre norme e regole, indicazioni e leggi, allo stato attuale si troverebbe sicuramente una qualche indicazione che porterebbe l’edificio a essere oggetto di sicura demolizione perchè abusiva. O, peggio ancora, inizierebbe un processo interminabile, durante il quale l’edificio rimarrebbe a metà, rudere abbandonato e segno sul territorio della stupidità della burocrazia e degli uomini che l’hanno creata. SM.
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LE SEDI ITALIANE NUOVE APERTURE APAC
PER UNA GESTIONE PROFESSIONALE DELL’IMMOBILE
BOLOGNA STUDIO LORMAR LORUSSO MARIA GRAZIA AMMINISTRAZIONI CONDOMINIALI E IMMOBILIARI VIA DEL PORTONE 91 40050 MONTE SAN PIETRO BO VIA SAN FELICE 165 40122 BOLOGNA TEL E FAX 051 676 26 66 - 051 55 08 30 CELL.3384175237 E.MAIL: studio.lormar@alice.it
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entili colleghe e colleghi, lo Studio Lormar Lorusso Maria Grazia è lieto di accogliere con un grande benvenuto la sede APAC di Bologna.La sottoscritta svolge l’attività di Amministratrice condominiale e immobiliare da oltre 20 anni ,ho seguito il corso di formazione Amministratori presso una Associazione Nazionale con sede a Bologna associazione dalla quale provengo. Diverse le motivazioni che mi hanno spinta al cambiamento: tra le tante un migliore servizio mirato di informazione agli associati e l’ottima connessione tra la base e la parte dirigente dell’associazione. Venuta a contatto con APAC Milano tramite Il Signor Roveri Alessandro, collega che ringrazio pubblicamente, ho avuto un’ottima impressione dell’Associazione rappresentata dall’Ing. Stefano Milanesi persona stimatissima che evidentemente ha visto in me la predisposizione alla collaborazione e all’organizzazione eventi mirati allo sviluppo dell’APAC a livello locale e di conseguenza nazionale tanto da affidarmi la Presidenza di APAC Bologna. Avviare questa nuova sede per me significa da subito raggiungere i seguenti obiettivi: - Riduzione costi iscrizione annuale associazione, rispetto ad altre realtà - Maggior supporto informativo agli associati - Riunioni mensili con gli associati per scambiarsi opinioni e altri interessi lavorativi. - Organizzazione di convegni in collaborazione con importanti Università di Bologna per un apprendimento maggiore delle diverse materie che riguardano il nostro lavoro, sempre in aumento di tipo giuridico amministrativo legale fiscale tecnico. - Una capillare informazione
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- Un aggiornamento costante per rendere un servizio professionale valido e sempre più efficiente. La realtà degli edifici bolognesi riguarda il centro storico con edifici che vanno dal 1600 al 1945, con un certo valore artistico e culturale, fabbricati con portici privati ad uso pubblico ma totalmente a carico di costi dei cittadini proprietari; nelle zone di semicentro vi sono per lo piu’ edifici costruiti dal 1960 ai giorni nostri, fabbricati costruiti sotto speculazione edilizia,
calcolare addirittura i consumi di quel singolo corpo scaldante e con i sistemi più moderni innovativi è infine possibile monitorare per ciascun condomino il sistema di funzionamento del riscaldamento e dei consumi e per il manutentore si può verificare direttamente da Personal computer quali apparecchiature ad es. non funzionano o altre disfunzioni o il regolare funzionamento. Pertanto saranno utili per tutti noi confronti sui vari problemi riscontrati. Ultimo obiettivo è quello dell’informazione ai condomini attraverso la collaborazione con EUREOS e MODICO per migliorare la qualità di noi Amministratori a contatto con clienti che sanno di cosa stiamo parlando e sempre più in grado di combattere il comportamento di quegli amministratori poco professionali che rovinano l’ immagine della categoria.. Gli obiettivi sono importanti, ma con impegno e dedizione credo proprio di poterli raggiungere. Ringrazio l’Ing.Stefano Milanesi per la fiducia accordatami e auguro a tutti un buon lavoro. Maria Grazia Lorusso
studio.lormar@alice.it
quindi con un ‘enormità di problemi. Obbligo di questo anno l’installazione nei condomini con impianti di riscaldamento centralizzato la contabilizzazione del calore ovvero con l’installazione di ripartitori di calore su ogni corpo scaldante ad esempio si potrà
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Un vivo ringraziamento a Maria Grazia Lorusso e ad Alessandro Roveri per lo sforzo sinora profuso e per i risultati che sicuramente raccoglieranno nei prossimi tempiIng. Stefano Milanesi Presidente APAC
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AGGIORNAMENTO PROFESSIONALE
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LE AZIENDE INFORMANO - CONVENZIONI AVVOCATO
COMMERCIALISTA
FORMAZIONE
AVVOCATO
Studio LCG (Milano-Roma)-attività giudiziale e stragiudiziale diritto civile e diritto penale; in particolare, tra le altre, ha sviluppato le proprie competenze in materia di diritto immobiliare e diritto condominiale Viale L. Majno, 20 20129 Milano +39 02 76398404 +39 02 76006457 giuseppe.cannella@lexlecis.com ilaria.gandini@lexlecis.com Dott.ssa Rita Capriotti Melegnano p.zza IV Novembre 2 Tel 02 98695244 Mail r.capriotti@studiocapriotti.eu Sito www.studiocapriotti.eu Riceve solo su appuntamento dal lunedì al venerdì dalle ore 9:00 alle 13:00 e dalle 14:00 alle 18:00 EBVOLUTIO srl - Via Vivaldi, 31 - Bucciansco (MI) Formazione obbligatoria SALUTE E SICUREZZA e COMUNICAZIONE - SCONTO RISERVATO SOCI APAC 10%. WEB www.ebvolutio.it - E-MAIL info@ebvolutio.it - TEL/FAX 02/91636970
Avv. Maria Rosaria De Luca Viale libertà 47 - 20900 - Monza studiolegalemariarosariadeluca@gmail.com cell 3205515291 - fax 0399253045
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Problemi con il condominio ? Per ristrutturare, ampliare, costruire, per interventi di efficienza energetica, energie rinnovabili, certificazioni: richiedi al nostro esperto una consulenza gratuita Olivia Carone Architetto mail o.caboto@hotmail.it tel 02.48519941
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MEDIAZIONE
Convenzione APAC - TrendCOM s.r.l. Via monte Rosa, 20 20149 Milano (MI) http://www.trendcom.it TrendCOM ha stipulato un’apposita convenzione con Apac per lo svolgimento di Corsi di formazione abilitanti per Mediatori. I corsi sono erogati in tutta Italia.
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Convenzione APAC - L’Erboristeria del Castello: a tutti i Soci APAC uno sconto del 10% sui loro acquisti www.erboristeriadelcastello.com - erboristeriadelcastello@gmail.com Milano Foro Buonaparte, 63 Tel. 02- 36720830
“L’Erboristeria del Castello” è lieta di offrire a chi partecipa agli eventi CONDOMINIO!!! uno sconto del 15% sugli acquisti dei prodotti L’Erbolario ed Erbamea www.erboristeriadelcastello.com erboristeriadelcastello@gmail.com In occasione del convegno CONDOMINIO!!! sono stati distribuiti omaggi a tutti i partecipanti PROFESSIONE IMMOBILIARE
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NOVITA’ DAL MERCATO
Tubus System Italia: l’innovazione ecologica per le tubature Paolo Fugazza Amministratore delegato Tubussystem Italia
Il recupero degli impianti idrici senza demolizione
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Tubussystem ha presentato un video estremamnente interessante sull’utilizzo del sistema e sui vantaggi che ne derivano. Chi volesse vederlo e scaricare la documentazione presentata al convegno Condominio!!! del 26 Novembre u.s. poträ farlo attraverso il sito www.eureos.it
li interventi di ricostruzione o riparazione delle tubazioni di scarico spesso rappresentano un investimento in termini economici e di tempo che scoraggia l’avvio stesso dei lavori. Da oggi anche in Italia, grazie a Tubus System Italia, arriva il relining, un metodo non distruttivo per riparare e risanare le tubazioni di scarico rivestendo dall’interno il tubo esistente con diversi strati di un composito plastico rinforzato, dalla durata certificata di almeno 50 anni. Si tratta di una soluzione ecologicamente sostenibile, perché consente di non produrre rifiuti edili durante la lavorazione e di effettuare l’intervento sull’intero sistema di tubazioni con un risparmio del 50% rispetto agli interventi tradizionali e senza stravolgere la normale e serena vita domestica dei condomini. Dal 1998 Tubus System è l’unica società di relining al mondo certificata CE Un brevetto internazionale, un protocollo operativo già codificato e incessantemente migliorato, la formazione continua delle squadre d’intervento, tutto questo, e anche di
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più, permette di ricostruire l’intero sistema di scarico di un edificio senza demolizioni e disagi. Intervento per il ripristino di 70 metri di tubature: la testimonianza del geometra Renato Invernizzi. “ Come consulente tecnico dell’amministrazione dello stabile della sede milanese della Congregazione delle Suore del Buon Pastore in via San Vittore, sono stato incaricato di risolvere un grave problema di perdite nella tubazione fognaria orizzontale che raccoglie tutte le acque nere e bianche. L’edificio, di tre piani fuori terra con un piano seminterrato, era stato costruito nel 1961 con i pluviali e le colonne verticali di scarico delle acque nere convogliati in un’unica tubazione di raccolta orizzontale in gres -diametro interno di 20 cm e lunga 70 metri-, appoggiata su muretti di mattoni all’interno di un cunicolo -largo 120 cm per 80 cm di altezzae posto sotto il pavimento del piano interrato. Disagevole e insufficiente l’accesso, consentito solamente da tre pozzetti d’ispezione -con un entrata di 40 cm per 40 cm-. Nel mentre, vistose macchie d’umidità continuavano ad espandersi sul muro di
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confine del condominio adiacente. Una prima disagevole ispezione, corredata da una sommaria documentazione fotografica evidenziava la presenza di importanti fessurazioni nella tubazione in gres e conseguenti perdite di liquame che generavano così le macchie di umidità di risalita. Considerando al gravità del degrado si è stabilito d’intervenire sull’intera tubazione, includendo anche i diversi raccordi verticali. Una prima ipotesi operativa prevedeva la sostituzione manuale, a tratti progressivi, dell’intero condotto fognario. Ma, senza trascurare l’impossibilità di quantificare la durata dei lavori e la conseguente tempistica nella chiusura dei servizi in una residenza di suore anziane, sono stati considerati anche i disagi per gli operai prendendo atto delle anguste dimensioni del cunicolo e le problematiche legate ai necessari interventi di illuminazione e ventilazione. Senza sottovalutare anche l’organizzazione e lo smaltimento dei detriti di risulta. In definitiva diventava impossibile una corretta quantificazione complessiva dei costi.
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NOVITA’ DAL MERCATO Dalla condivisione della problematiche con la ditta di spurghi che abitualmente interviene presso la sede della Congregazione delle Suore del Buon Pastore, vengo a conoscenza delle tecniche di relining. Consultando il web risalgo alla Tubus System Italia, depositaria di un brevetto internazionale e, notizia che più mi rassicura, rilascia una certificazione di garanzia funzionale. Dopo un primo sopralluogo con l’architetto Paolo Fugazza e del geometra Massimo Santagada, referente tecnico della Tubus System Italia, si è dato corso a un’accurata video ispezione lungo tutta la tubazione. I risultati hanno evidenziato anche un generale stato di degrado causato, probabilmente, anche da fenomeni di assestamento geologico e, certamente, dalla cattiva qualità dei precedenti i n t e r v e n t i manutentivi di “rappezzo” , tutto ciò causando diverse fessurazioni unitamente alla disconnessioni dei giunti e degli innesti dei condotti verticali. Dall’analisi della video ispezione Tubus System Italia ha formulato un piano d’intervento, coerentemente ad una tempistica e un preventivo certi. L’unica esigenza, richiesta preventivamente, è stata quella di operare in assoluta assenza di acqua. Così ho coinvolto le suore residenti proponendo loro un’inaspettata e insolita vacanza di 7 giorni, proprio il tempo dell’intervento. Operativamente, con la squadra
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specializzata di Tubus System Italia, si è proceduto nel pulire meccanicamente l’interno della tubatura di scarico e i vari raccordi, lavando e asciugando le pareti preparandole alla successiva fase di relining che, di fatto, significa la totale ricostruzione delle tubature al massimo grado di isolamento. Sono estremamente soddisfatto dell’intervento effettuato, al punto che ho coinvolto la Tubus System Italia anche nel condominio dove abito per un intervento su due colonne verticali di scarico dei pluviali e delle
acque nere.” ...un’idea innovativa del tubo: etica, sostenibile e risparmiosa. La sensibilità ambientale è un modo d’essere e di vivere, senza limitazioni di categorie e generi. Proprio con questo comune approccio, libero da pregiudizi e sostenuto da una forte motivazione etica e ambientale, l’architetto Paolo Fugazza e l’esperto edile Massimo Santagada hanno dato luogo a un armonico sodalizio professionale con l’obiettivo di selezionare e sviluppare servizi d’eccellenza nel mondo della manutenzione edile.
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TUBUS SYSTEM ITALIA premiato a Fa’ la cosa giusta! Nel perseguire una costante evoluzione, sono stati coinvolti da LEGAMBIENTE all’interno di uno stand sostenibile arredato da Lessmore e in collaborazione con Energia Amat del Comune di Milano. Nella comune visione che punta all’efficienza energetica, presentata all’interno di Fa’ la Cosa Giusta, la fiera del consumo critico e degli stili di vita sostenibili che si è tenuta dal 18 al 20 marzo alla Fieramilanocity. Da evidenziare la collaborazione con Sportello Energia Comune di Milano, che propone un percorso dedicato alle opportunità per i cittadini di riqualificazione delle loro abitazioni. In questo contesto è stato premiato l’amministrazione e il condominio, della Congregazione delle Suore del Buon Pastore in via San Vittore per la qualità dell’intervento realizzato da Tubus System Italia. Il premio “CONDOMINIO INNOVATIVO” - PER AVER SCELTO UNA NUOVA TECNOLOGIA A FAVORE DELLA CONSERVAZIONE E DELL’AMBIENTE è stato consegnato dall’assessore Pierfrancesco Maran nelle mani del geometra Renato Invernizzi. Tubus System Italia - Via Alfredo Catalani 44 - 20131 Milano - +39 02 28 70 811 Comunicazione: Roberto Tomasin - mail@spycom.it www.tubussystem.it
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PROGETTAZIONE: Restauro conservativo AVVOCATO Avv. Massimiliano Bettoni (foto a sinistra), dopo una lunga esperienza nelle direzioni legali, fonda nel 2012 lo Studio Legale MaBe, boutique legale con sedi in Milano e Monza, specializzato nelle materie di Real Estate, Diritto Ambientale, Diritto Commerciale, Compliance Aziendali (in particolare Modelli Organizzativi 231, Privacy, Sicurezza sul Lavoro, Corporate Social Responsability, Rating di Legalità) Avv. Giandomenico Graziano, (foto a destra) collabora con lo Studio Legale Mabe in particolare con il dipartimento di Real Estate e nelle attività di pubblicazione e divulgazione formativa dello Studio. Lo Studio Legale MaBe è strutturato in quattro dipartimenti indipendenti ma tra loro connessi quali: immobiliare – appalti, ambientale, commerciale e compliance. Nell’ambito immobiliare particolare focus riveste il diritto condominiale.” Lo Studio si occupa, inoltre di offrire consulenza legale ai vari player del settore Real Estate quali: Fondi Immobiliari, società di costruzione, property company, facilty company, etc.
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Urbanistica ed Appalto in Condominio
l progetto e le realizzazione delle opere vengono affidate a figure di riferimento, quali il committente, il progettista, il direttore dei lavori, l’impresa, i coordinatori della sicurezza. Nell’ambito del condominio, gli interventi che possono essere svolti possono essere di differente natura, suddividendo quest’ultimi in interventi di manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, interventi di restauro e risanamento conservativo nonché interventi di ristrutturazione edilizia. Con interventi di manutenzione ordinaria si fa riferimento a tutti quegli interventi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici, nonché quelli necessari ad integrare o a mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti, anche con l’impiego di materiali differenti, purché questi risultino compatibili con le norme e i regolamenti comunali vigenti. Gli interventi di manutenzione straordinaria, invece, concernono opere e modifiche riguardanti il consolidamento, il rinnovamento e la sostituzioni di parti dell’edificio: tali interventi possono riguardare quelli di trasformazione di una singola unità immobiliare in due o più unità immobiliari nonché l’aggregazione di due o più unità in un’unica unità immobiliare. Gli interventi di restauro e di risanamento conservativo sono rivolti a conservare e a recuperare l’organismo edilizio, assicurandone la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi di carattere formale e strutturale dell’organismo stesso, ne consentano destinazioni d’uso con esso compatibili: tali tipologie di interventi comprendono il ripristino nonché il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dall’esigenze del caso e, in ultimo, l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio. Oltre a questa tipologia di interventi, facciamo riferimento agli interventi di nuova costruzione: tali interventi comprendono gli interventi relativi alla costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati, oppure l’ampliamento di quelli esistenti all’esterno della sagoma preesistente per gli interventi pertinenziali. Vi sono poi gli interventi di urbanizzazione primaria e secondaria, i quali vengono realizzati da soggetti diversi dal Comune; l’installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulottes, campers; gli interventi pertinenziali che gli atti di pianificazione territoriale e i regolamenti edilizi, anche in relazione al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume
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dell’edificio principale. Per quanto concerne, invece, la procedura di assegnazione dell’appalto, a livello privato troviamo margini di discrezionalità maggiori rispetto all’appalto pubblico: di conseguenza, l’esperienza e la conoscenza del processo da parte dell’amministratore assumono un’importanza fondamentale, rimanendo tale soggetto incaricato della definizione dell’appalto. Nel caso di un’attività di manutenzione straordinaria, così come nell’attività di manutenzione ordinaria, è importante che la definizione delle opere sia precisata in modo chiaro, mediante la redazione di un progetto: quest’ultimo può essere redatto dalla figura di un tecnico esterno, il quale garantisce l’imparzialità nella definizione delle opere da eseguirsi, facendosi coadiuvare nell’analisi tecnica da una o più imprese, nonché professionisti, nell’analisi di situazioni di difficile interpretazione, come nel caso in cui ci si trovi di fronte ad una mancanza di dati oggettivi; il progetto può inoltre essere redatto da un’impresa: molte volte la scelta ricade su quest’ultima per una ragione di comodità, nonché di semplicità e fiducia. I contratti che possono essere stipulati sono individuabili in tre categorie: ai “contratti a corpo”, “contratti a misura” e l’“appalto in economia”. Per quanto riguarda i “contratti a corpo”, si fa riferimento a qualsiasi contratto nel quale il prezzo del bene o dell’attività che viene svolta è considerato unitariamente, ovvero decidendo un prezzo globale per tutto il bene: in tale tipologia contrattuale, l’importo del prezzo non potrà subire variazioni in fase d’esecuzione. I “contratti a misura” invece prevedono che venga determinato un prezzo per ogni unità di misura del bene, così che il prezzo finale sia dato dalla moltiplicazione delle quantità misurate con un prezzo unitario: in tal caso, se si riscontrassero errori nella valutazione delle quantità, il consuntivo finale può risultare diverso da quanto inizialmente definito. I rischi, in questo caso, risultano essere unicamente a carico dell’ente appaltante, dato che i prezzi unitari rimangono definiti dal contratto, mentre le quantità possono subire variazioni nel corso dell’esecuzione dei lavori. Per quanto riguarda “l’appalto in economia”, i lavori si dicono contabilizzati in economia quando il corrispettivo è calcolato sulla base dei materiali impiegati e delle ore di manodopera degli operai: infatti, all’interno di un contratto di appalto, i lavori contabilizzati in economia possono essere ammessi soltanto o per alcune tipologie di interventi, o per certe singole lavorazioni, o in certe situazioni particolari. Tali situazioni, però, risultano essere difficili da controllare e preventivare, in quanto l’ente appaltante non è in grado di prevedere i costi finali ed, inoltre, è tenuto a garantire un controllo
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continuo delle opere eseguite. Dal punto di vista contenutistico, il contratto deve contenere la previsione di penali per il mancato rispetto dei termini di pagamento, il calendario dei pagamenti, la possibilità di prevedere una quota ragionevole da accantonare ad ogni SAL quale garanzia sulle opere, da svincolare alla verifica dell’assenza di vizi evidenti; è necessario inoltre che il contratto contenga il capitolato, intendendo lo stesso come l’atto allegato al contratto di appalto che intercorre fra il cliente ed una ditta appaltatrice in cui vengono indicate le modalità, costi e tempi di realizzazione dell’opera oggetto del contratto, il computo, il quale è il documento di progetto che definisce le quantità delle lavorazioni previste, nonché l’elenco dei prezzi, il quale stabilisce l’ammontare dei prezzi delle singole lavorazioni sulla base di un determinato listino. Per quanto riguarda il momento della scelta delle offerte, esso si svolge prevalentemente all’interno dell’assemblea condominiale: in tal occasione, l’amministratore prende nota di eventuali offerte raccolte e/o proposte dagli stessi condomini, analizzando non solo la scelta economicamente più vantaggiosa, ma anche in ragione dell’esperienza maturata dall’impresa nello svolgimento di tale attività. Una figura estremamente importante nel processo è senz’altro il Direttore dei Lavori, il quale ha fra le sue attività principali quella di svolgere attività di verifica della corretta esecuzione dei lavori, ovvero verifica della conformità al progetto, nonché anche rispetto all’eventuale pratica autorizzativa; egli, inoltre, redige i SAL (stati avanzamento lavori) se previsti o, se redatti dall’impresa costruttrice il controllo e l’avvallo di quest’ultimi. Inoltre egli è tenuto alla redazione di eventuali modifiche tecniche migliorative del progetto, non inizialmente previste; è tenuto inoltre alla stesura dei verbali dei sopralluoghi e delle riunioni, nonché di eventuali ordini di servizio; egli è inoltre tenuto alla verifica della corretta prosecuzione del cantiere, con eventuale riscontro di problematiche che possono arrivare ad imporre il blocco del cantiere. Egli è inoltre tenuto a coordinarsi con il progettista incaricato per la redazione degli atti amministrativi relativi alla gestione del cantiere; egli è inoltre tenuto alla verifica degli obblighi principali dell’impresa. La figura del direttore dei lavori può essere definita come quella del responsabile della conformità del progetto: la direzione dei lavori, dunque, non comprende la gestione della sicurezza nel cantiere, per la quale i responsabili in tali casi sono il committente, il responsabile dei lavori, il coordinatore in fase di progettazione e quello in fase di esecuzione. Non esistono al riguardo impedimenti normativi al fatto che il progettista, 2016/ n.20il
PROGETTAZIONE: Restauro conservativo AVVOCATO direttore dei lavori, il coordinatore per la sicurezza in fase di progettazione e quello in fase di esecuzione siano la stessa persona, se in possesso dei requisiti previsti. Per quanto riguarda il conferimento dell’incarico, il direttore dei lavori ha un incarico di tipo privatistico ed accompagnato da un disciplinare e da un contratto di tipo economico; è inoltre necessario che il direttore dei lavori abbia il progetto completo, nonché che egli svolga sopraluoghi in cantiere almeno all’inizio idi ogni fase lavorativa, per coordinarsi con l’impresa; garantire una costante comunicazione fra le parti; garantire l’imparzialità nei confronti dell’impresa, che deve essere supportata nel caso di varianti necessaria ma che deve essere costantemente controllata; garantire la committenza nella corretta esecuzione delle opere. È di fondamentale importanza che il direttore dei lavori funga da interfaccia costante fra il committente e l’impresa, ovvero che ogni variante venga richiesta dall’impresa (o imposta dalla D.L.), e verificata dalla D.L., da questa richiesta l’autorizzazione alla Committenza. Alla conclusione dei lavori, si instaura la fase di collaudo finale: nel settore pubblico, a riguardo, esistono modalità molto precise e normate di definizione di tale fase, lasciando quindi poco spazio alla discrezionalità. Per ovviare a situazioni caratterizzate da una forte discrezionalità, è di conseguenza preferibile che tali modalità siano definite all’interno dei singoli contratti. Una delle modalità che possono essere analizzate, prevede una relazione finale, la richiesta di eventuali vizi e, in ultimo, la verifica dei vizi, con svincolo di garanzia. La relazione finale del direttore dei lavori prevede la conformità delle opere realizzate con il progetto depositato: viene attestata la conseguente conformità (se inerente alle opere) con quanto previsto nelle leggi speciali; la conformità con quanto previsto nel capitolato/computo metrico/ contratto, ovvero la presenza/mancanza di opere extra-capitolato; la conformità dei tempi di esecuzione delle opere, ovvero la presenza di elementi di ritardo giustificati. Tali dichiarazioni vengono elaborate previa verifica della presenza di eventuali vizi sull’esecuzione a regola d’arte non evidenziata dalla direzione lavori.
Per quanto concerne la richiesta di eventuali vizi, alla relazione collaudo si associa la richiesta dell’amministratore ai consiglieri, con la quale questo è in grado di raccogliere eventuali segnalazioni da parte dei condomini di piccoli vizi nell’esecuzione delle opere: tale attività deve essere realizzata in un arco di tempo ragionevole (circa 30 giorni) per permettere il conseguente sblocco dei pagamenti all’impresa. Infine, la verifica di tali vizi deve essere fatta attraverso sopralluogo congiunto fra la direzione lavori, l’impresa e l’amministratore, con redazione finale di verbale indicante i vizi riscontrati e le modalità di risoluzione degli stessi (tempi, modalità, costi). In questo verbale devono anche essere definite le modalità di svincolo della garanzia. Nella sua forma sostanziale, l’appalto è disciplinato dall’art. 1655 c.c. e ss. ed è il contratto con il quale una parte si assume, con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, il compimento di un’opera (mobile o immobile) o di un servizio (ad es., catering, contratti di viaggio, outsourcing, pubblicità ecc.) verso il corrispettivo di un prezzo. La struttura del contratto d’appalto prevede: la forma libera, tipicamente a titolo oneroso; prestazioni corrispettive, la presenza di sinallagma contrattuale, bilaterale, ad effetti obbligatori Sono a carico dell’appaltatore il controllo nonché le verifiche in corso d’opera che, ai sensi dell’art. 1622 c.c., il committente può operare a proprie spese; qualora l’appaltatore sia inadempiente il committente ha la facoltà di risolvere il contratto (previa diffida a conformarsi alle condizioni pattuite). Mentre, in caso di regolarità, non si ha però accettazione dell’opera, la quale perviene solo al momento del collaudo. Il D.L. è, invece, un soggetto nominato dal committente e deputato al controllo e alla gestione dei lavori in corso d’opera; egli è inoltre tenuto a dare immediata comunicazione dei difetti del materiale fornito. Il committente ha, invece, l’obbligo di immettere nel possesso l’appaltatore, in modo da consentirgli di eseguire i lavori pagandone il rispettivo prezzo. Tale prezzo, in caso di circostanze imprevedibili, può essere rivisto: le parti sopportano il rischio entro il 10% in aumento o in diminuzione del prezzo pattuito; in tal caso, se è sopravvenuta in
corso d’opera una variazione superiore al 10% le parti possono chiedere la revisione del prezzo. Nel caso in cui, per cause naturali non previste dalle parti, ci si trovi di fronte ad una difficoltà nell’esecuzione dell’opera, l’appaltatore ha diritto ad un ulteriore equo indennizzo. Il progetto può inoltre essere sottoposto a variazioni: quest’ultime possono essere effettuate su proposta dell’appaltatore, con autorizzazione del committente formulata per iscritto (con forma scritta ad probationem). Nel caso di variazioni necessarie, può essere previsto un accordo delle parti, o equo compenso stabilito dal giudice: ai sensi dell’art. 1660 c.c., se tale variazione supera 1/6 del valore, l’appaltatore può recedere dal contratto; inoltre, anche il committente potrà recedere nel caso in cui le variazioni siano di “notevole entità”. In ultimo, la variazione può essere richiesta su proposta del committente: il committente ha uno ius variandi in corso d’opera, purché l’ammontare dei valori non superi 1/6 del prezzo complessivo. In tal caso, l’appaltatore ha diritto al compenso pattuito anche se il prezzo è stato convenuto a corpo. L’appaltatore può in ogni caso rifiutare qualora le variazioni importino notevoli modificazioni della natura dell’opera. La fase di collaudo può essere eseguita dal committente a spese dell’appaltatore o, eventualmente, affidata a terzi ma non al D.L. Inoltre, l’accettazione dell’opera avviene senza riserve di collaudo: l’appaltatore non risponde dei vizi conoscibili, ed esso è tenuto alla garanzia per le difformità ed i vizi, salvo quelli conosciuti o conoscibili al momento dell’accettazione. In tal circostanza, la responsabilità è ripartita solidalmente fra l’appaltatore, il D.L. e il progettista. Per quanto riguarda i vizi, quest’ultimi devono essere denunciati entro 60 giorni dalla scoperta e l’azione si prescrive in due anni dalla consegna, configurando una responsabilità contrattuale ai sensi dell’art. 1167 c.c.; nel caso in cui si faccia riferimento ad un edificio o un immobile, la denuncia deve avvenire entro un anno dalla denuncia, configurando una responsabilità extracontrattuale ai sensi dell’art. 1169 c.c.
APAC ed EUREOS nel 2015: Condominio!!!: la forza dell’aggiornamento 10 sessioni di corsi di formazione iniziale per i soci a Milano, Padova, Torino, Monza, Busto Arsizio, Bologna; 16 sessioni di convegni aperti al pubblico CONDOMINIO!!! evento APAC del 26 Novembre 2015 e 4 incontri Più di 1.400 Consulenze gratuite ai soci via email; Consulenze gratuite ai soci telefoniche e scritte. Professione Immobiliare rivista gratuita distribuita a 7.500 Amministratori in tutta Italia; 36.000 pagine di manuali e dispense. Stand presso MADE Expo a Milano. (280.000 visitatori); 6 Convegni tematici - Contatti con le più importanti realtà del settore immobiliare; Contatti con le più importanti riviste del settore; Convenzioni con grandi strutture di servizio al Condominio. E-learning e gestione multimediale.
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PROGETTAZIONE: Restauro conservativo CULTURA Motti detti citazioni e sentenze PROFILO PROFESSIONALE LORENZO MILANESI (1925) Ha pubblicato presso la Casa Editrice Rubbettino i seguenti libri: • CARMELA CUDA - Viaggio d’amore - nel 1997 • TIRAMISU’ - ossia l’incontenibile desiderio, nel 2002 • MONTAIGNE - Della Saggezza - , di cui ha curato la scelta dei testi e la traduzione dal francese, nel 2006. • MONTAIGNE - Socrate a cavallo. Giornale di viaggio in Italia (1580-1581) nel 2008 Chi desiderasse ottenere i quattro volumi può farlo tramite Internet sfogliando il catalogo sul sito della Casa Editrice Rubbettino:
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pprofitto dello spazio concesso da PROFESSIIONE IMMOBILIARE per proporre un sito dove possono trovare posto i detti antichi, i proverbi, i modi di dire, le citazioni, i motti, le sentenze, ecc. non soltanto per offrire ai lettori un momento di rilassamento, ma anche per mostrare loro come si siano potuti affermare nel tempo nonostante si tratti, frequentemente, di frasi brevi, adatte a imprimersi nella memoria, mercè formulazioni a volte assonanti o rimate, oppure per le “combinazioni” – che spesso propongono – in fatto di humour, pathos, furbizie, malizie e così via. Ogni lettore potrà constatare come sia luogo comune che questa materia esprima la sapienza dei popoli, anzi – piuttosto – la stupidità, l’ambiguità e l’incertezza (fatte salve le sentenze e le citazioni). E, strada facendo, se ne potrà accertare la contraddittorietà. Comunque sia, questo florilegio ha costituito nelle varie epoche – e costituisce tuttora – una componente non secondaria della già citata saggezza popolare. (Quando esiste, sarà fornita la versione originaria in lingua latina). 1 – Motti, detti, proverbi, modi di dire, citazioni, sentenze, ecc. I benefici sono graditi fino a che si pensa di poterli ricambiare; al di là di questo l’odio prende il posto della riconoscenza. (Beneficia eo usque laeta sunt dum videntur exsolvi posse; ubi multum antevenere, pro gratia odium redditur) [Tacito] ++++++++++ Esser parente per parte di Adamo (modo scherzoso per definire una parentela lontanissima). ++++++++++ Chi più giura spesso spergiura. ++++++++++ Amare i vicini senza togliere i confini. ++++++++++ Vi è chi bacia la mano che vorrebbe vedere mozza. (Multi manum palpant quam amputatam vellent) [ Seneca] ++++++++++ La vendetta usata col più forte è follia; con l’eguale, pericolo; col più debole, viltà. ++++++++++ Nell’intelletto non vi è nulla che non sia stato prima nei sensi. (Nihil est in intellectu quod non fuerit prius in sensu) [San Tommaso] ++++++++++
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Correre la cavallina. (Si dice di chi si dà alla bella vita senza tanti scrupoli e si gode il bel tempo). ++++++++++ Attaccare i pensieri al campanello dell’uscio. (Vivere spensieratamente e cacciare le preoccupazioni). ++++++++++ Non si può bere e fischiare (Simul sorbere ac flare difficile) [Plauto] ++++++++++ Teatro è il mondo e l’uomo è marionetta. ++++++++++ Chi in presenza ti unge in assenza ti punge. ++++++++++ Il volgo valuta le amicizie in base alla loro utilità. (Vulgus amicitias utilitate probat) [Ovidio] ++++++++++ Se la fortuna ti favorisce guardati dall’insuperbire, se ti è avversa guardati dal lasciarti sommergere. (Si fortuna juvat, caveto tolli; si fortuna tonat, caveto mergi) [Ausonio]
L’adulazione procura gli amici, la verità i nemici. (Obsequium amicos, veritas odium parit) [Terenzio] ++++++++++ Il gallo ha un grandissimo potere nel suo letamaio. (Gallum in suo sterquilino plurimum posse) [Seneca] ++++++++++ E’ raro trovare insieme bellezza e castità. (Rara est concordia formae atque pudicitiae) [Giovenale] ++++++++++ Amicizia che cessa non fu mai vera. (Amicizia quae desiit numquam vera fuit) [Anonimo] ++++++++++ Una bella fanciulla, anche se poverissima, è sempre abbondantemente dotata. (Virgo formosa, etsi sit oppido pauper, tamen abunde dotata est) [Apuleio] ++++++++++ I ladri dei beni privati conducono la vita in carcere o in catene, quelli dei beni pubblici nell’oro e nella porpora. (Fures privatorum in nervo atque in compedibus aetatem agunt, fures publici in auro atque purpura) [Catone]
++++++++++ Quando la volpe predica, guardatevi galline.
a cura di Lorenzo Milanesi
++++++++++ Riconoscenti sono coloro che hanno ancora qualcosa da chiedere. ++++++++++ Chi non vuol giogo al collo non s’inchini ++++++++++ A tutte le donne il silenzio porta abbellimento. [Sofocle] ++++++++++
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PROGETTAZIONE: Restauro conservativo SOCIALE PROFILO PROFESSIONALE di Stefano Milanesi Dopo la Laurea in Ingegneria Civile al Politecnico di Milano ed il Perfezionamento in Sistemi di Trasporto Urbano, è seguita un'esperienza professionale trentennale nel Settore a livello nazionale ed internazionale. Si è occupato dal livello locale sino a quello livello europeo, in qualità di esperto, dei sistemi di ausilio alle persone disabili, di progettazione urbana e di sicurezza degli asset. Dal 2004 è Presidente APAC. Con la sua guida APAC è passata dall’ essere una piccola realtà ad avere un rilievo a livello Nazionale attraverso l’apertura di numerose nuove sedi e la partecipazione ai più importanti gruppi di lavoro nel settore condominiale. Da vari anni organizza e presiede numerosi incontri e convegni di aggiornamento e scrive per riviste e blog nell’ambito del condominio.
La Bibliocabina, una nuova forma di bookcrossing Lettura Gratis La Bibliocabina, una nuova forma di book crossing Penso che sia una ottima idea quella di rendere disponibile in una vecchia cabina telefonica tutto quello che uno desidera avrebbe avere durante una vacanza di relax. Quante volte ci è capitato di passare davanti ad una cabina telefonica e pensare che non è più utile a nessuno in quanto tutti possiedono ormai un smartphone o un telefono cellulare. Ebbene sì in Canton Ticino anziché vedere vecchie cabine diventate ruderi oggetto di ogni vandalismo possibile, le vecchie cabine telefoniche sono diventate un luogo di crescita culturale e sharing di oggetti ormai non più utili in casa e fonti di perdite di spazio: i libri. Così dopo aver fatto un po’ di pulizia sui nostri scaffali potremmo lasciare a qualcuno sicuramente interessato un bel testo di Clusser oppure di Umberto Eco, per prelevare magari l’ultimo libro di Wilbur Smith o un testo di Terzani. La raccomandazione che viene fatta e quella di prelevare o lasciare ogni volta al massimo un paio di libri in buono stato. Ma non solo: in questa ricerca vengono accontentati sia i grandi che i piccini. Nella parte bassa della cabina infatti vengono lasciati e presi i libri destinati ai bambini, mentre nella parte alta della cabina vengono lasciati i libri destinati alle persone più adulte. In ogni cabina ci stanno circa 60
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libri e se c’è una adeguata rotazione non esistono particolari problemi di
sovraffollamento. È anche vero che i titoli potrebbero essere doppi oppure nello scaffale ci potrebbero essere libri non adatti. Ci sono pertanto almeno due responsabili che a rotazione passano in maniera periodica davanti alla cabina per verificarne lo stato e per inserire nuovi testi. Le stesse persone sono anche quelle che vengono contattate da chi vuole lasciare delle collezioni più ampie
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perché possano fare in magazzino in un altro luogo e non sovraffollare una cabina che deve rimanere sempre pulita anche dal punto di vista estetico. Le prime cabine sono state installate a Bellinzona, Tenero, Osogna e Castel San Pietro. Questo tipo di utilizzo delle cabine telefoniche deriva in realtà da un’idea che è stata importata dagli Stati Uniti e dalla Gran Bretagna dove le vecchie cabine telefoniche, soppiantate delle nuove tecnologie dei cellulari, hanno avuto una nuova vita come biblioteche di strada dove tutti possono prelevare e lasciare i libri indifferentemente. E di poco tempo fa la notizia che a Genova è stata realizzata una libreria di questo genere in un negozio con le stesse logiche e funzioni. L’idea d’altra parte non è neanche nuova perché coincide di fatto con quello che già viene realizzato attraverso il sistema di bookcrossing. Il vantaggio nello specifico è che i libri li posso depositare e prelevare in qualsiasi momento della giornata senza entrare in nessun tipo di negozio. Viceversa lo svantaggio è che non essendo in un luogo custodito potrebbero essere oggetto la cabina stessa e/o i libri di atti di vandalismo Ci chiediamo se anche in Italia sarà possibile realizzare una cosa del genere senza vedere trasformate queste cabine in qualcosa di non presentabile. Stefano Milanesi
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PATRIMONIO IMMOBILIARE TUTTO QUELLO CHE UN CONDOMINO DEVE SAPERE SULL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO Laureata in Scienze Politiche, lavora al RINA da 29 anni si occupa di sviluppo commerciale dei servizi di RINA SERVICES nell’area Nord Ovest con particolare riguardo alla certificazione amministratori e servizi per il condominio. Dott. Giuliana PARODI RINA Services S.p.A.- North West Italy District - Via Corsica, 12 - 16128 Genova - ITALY Phone: +39 010 5385275 Fax: +39 010 5351433 http://www.rina.org
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i racconto quello che ho imparato grazie alla mia esperienza nell’ambito della certificazione degli amministratori di condominio, con la speranza che possa essere di aiuto nel valutare consapevolmente un amministratore al momento della scelta. Mi piace paragonare gli amministratori di condominio ad una società per azioni, in cui tutte le funzioni fanno capo ad una sola persona le cui responsabilità sono state ampliate dalle leggi recenti. Questo professionista deve infatti essere affidabile, efficiente e tempestivo nelle risposte; un manager, che sia anche un buon comunicatore e mediatore – ancora meglio se possiede competenze tecniche di impiantistica. Deve conoscere bene tutte le leggi che regolano la materia, rispettando i requisiti di onorabilità e di formazione che il D.M. 140 del 2014 ha reso stringenti. Attorno a questa figura professionale è nato un fiorente mercato di training dedicati: le associazioni di
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categoria sono, infatti, numerose e ognuna si adopera per istruire al meglio i propri iscritti. Tuttavia, i requisiti fondamentali di serietà e di competenza per queste figure professionali che la legge vorrebbe mantenere di alto livello – figure che andranno a gestire le risorse delle abitazioni degli italiani – spesso non sono garantiti. Gli effetti di una cattiva gestione del bene considerato da tutti il più importante patrimonio, la casa, si
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vivono solo dopo, quando ormai è troppo tardi. Come si può dunque evitare? Come può il condominio valutare le differenze tra le varie offerte professionali? Apparentemente possono sembrare tutte molto simili, a fronte di costi spesso assai diversi e per lo più troppo bassi. Una delle possibilità per orientarsi nella scelta è rappresentata dalle società di certificazione. Queste agiscono da enti terzi nei confronti di chi richiede la certificazione e sono sottoposte a loro volta da regolari controlli da parte di ACCREDIA, l’unico organismo nazionale autorizzato dallo Stato a svolgere le attività di accreditamento. La certificazione non è obbligatoria, ma rende possibile per i professionisti che si sottopongono all’esame di dimostrare e garantire con un attestato un alto livello di professionalità. L’esame ha il fine di accertare le capacità e le conoscenze dell’aministratore di condominio e di verificarne il modus operandi.
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PROGETTAZIONE: Restauro conservativo NOVITA’ DAL MERCATO Biografia: Andrea Zagato - Mi occupo di comunicazione interpersonale e studio delle dinamiche di gruppo utilizzando strumenti della PNL e dell’analisi transazionale. Per le attività di consulenza e docenza mi rivolgo alle aziende ed al privato con percorsi di alta formazione orientata ad obiettivi strategici per la crescita personale e strumenti per il lavoro di gruppo. I corsi di formazione si sviluppano sui seguenti piani: comunicazione efficace, leve persuasive, ascolto empatico, linguaggio del corpo, public speaking, comunicazione web e social media. www.andreazagato.com
Genesimm
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onfrontandomi costantemente con classi dirigenziali nelle aziende, in percorsi di formazione manageriale, e con gruppi eterogenei di clienti nel coaching, ho potuto costatare quanto ogni individuo, indipendentemente dalla sua estrazione sociale, sia immerso in un mondo digitale dove le grandi quantità di stimoli, sempre meno cercati, portano ad un’influenza decisionale indotta inconsciamente. Digitalmente siamo arrivati ad una continua e mirata esposizione ad informazioni sempre più semplici da comprendere, memorizzare ed orientate all’interazione. Se tempo addietro si poteva parlare di ricerca personale di bisogni, oggi possiamo constatare un mondo di bisogni indotti, creati in lassi temporali brevissimi. I corsi di formazione o r i e n t a t i all’accrescimento delle competenze comunicative inducono, coloro che hanno a che fare tutti i giorni con più tipologie di pubblico, a trovare la formula ideale per ascoltare senza arrivare ad accumuli emotivi negativi. Vorrei portare l’accento su una riflessione per aumentare sia energia che positività: allenate il vostro sistema R.A.S: sistema di attivazione reticolare. L’obiettivo non è destrutturare in modo sistematico la vostra “verità” - l’insieme di valori, ideali o credenze che vi rendono ciò che siete - ma solo orientarsi su un tipo di pensiero positivo. Focalizzarsi solo sul buono della propria esistenza, tralasciando tutto ciò
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che è negativo, misero, fallimentare; ciò aiuta a “plasmare” gradualmente il vostro sistema di filtraggio, in modo che questa nuova convinzione abbia accesso lentamente alla vostra mente. Può sembrare arduo, tuttavia può diventare un meccanismo abbastanza automatico. Il segreto è in tre passi: definire gli obiettivi, visualizzarli nella vostra mente come se fossero già accaduti, agire in accordo.
Dott. Andrea Zagato Presentazione di Genesimm Group: Genesimm Group è una società di servizi integrati professionali. E’ costituita da un team di professionisti con competenze trasversali in relazione costante per assicurare, alla propria kermesse di clienti, servizi adattati alle loro specifiche esigenze. I servizi principali sono:FORMAZIONE, ENERGIA, MARKETING E COMUNICAZIONE AZIENDALE.
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FORMAZIONE: Garantiamo la formula formativa per accrescere la competitività aziendale attraverso il valore aggiunto ad ogni collaboratore e reparto. Gli interventi di consulenza e di formazione vengono definiti in base alle linee di sviluppo che l’azienda sta già portando avanti potenziandole. ENERGIA: Il mercato libero è una grande opportunità per tutti coloro che usufruiscono di utenze aziendali e domestiche; grazie alla nostra presenza su più fronti del mercato, possiamo conoscere da vicino le nuove compagnie di luce, gas e telefonia fissa e mobile selezionando quelle con le migliori qualità di adattamento alle necessità odierne. MARKETING E COMUNICAZIONE: nostri clienti sono le aziende che decidono di scegliere un proprio tratto distintivo per poter emergere rispetto ai loro competitors, ovvero il proprio logo o marchio aziendale. Questa scelta è alla base di tutta l’impostazione della successiva ed accattivante comunicazione visiva. L’immagine coordinata che sia brochure, sito internet, catalogo, video ed ogni altro prodotto annesso viene da noi progettato per essere coerente all’obiettivo di comunicazione che si intendere raggiungere ed in linea con la nuova immagine aziendale.
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6.000 Amministratori di Condominio riceveranno e leggeranno la versione cartacea questo numero di altri 15.000 riceveranno e leggeranno la versione elettronica della rivista. Nessuna rivista del settore in italia raggiunge direttamente un cosĂŹ alto numero di
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MEDIAZIONE Dott. Silvia Elisabetta Brega, laureata in economia e commercio presso l’Università Cattolica del Sacro Cuore, mediatore alla Camera di Mediazione Nazionale, si occupa di conflitti condominiali svolgendo per Apac corsi di formazione ed aggiornamento per gli amministratori in materia di conciliazione condominiale. Email: silviabrega@libero.it
ANCHE I CASI DI POCHI CONDOMINI IN ELEVATO CONFLITTO POSSONO ESSERE RISOLTI IN UN TENTATIVO DI MEDIAZIONE … A volte si parte da conflitti che esulano dalla reale causa per la quale si inizia una mediazione, spesso infatti nell’istanza di mediazione si riassume brevemente la motivazione di un conflitto che però ha radici ben più profonde e che è solo la punta di un iceberg. La situazione non si comprende se non dopo aver lasciato alle parti la parola ed ognuna spiega la propria posizione di difesa aprendosi a confidenze che riportano indietro nel tempo. Quello è il momento vero dove emergono le motivazioni diverse, gli orizzonti si allargano e le argomentazioni si sviluppano come un fiume in piena iniziando molto spesso a costruire un buon punto di partenza da cui iniziare a lavorare. Così è capitato in un incontro di mediazione dove l’istanza presentata motivava il conflitto per dei lavori su un antenna televisiva che, come la punta di un iceberg, era la parte visibile che emergeva dal mare di incomprensioni di anni e anni. Durante gli incontri congiunti ma soprattutto separati con le parti il livello di confidenzialità raggiunto ha potuto portare alla luce risvolti della vita quotidiana che non sarebbero mai stati possibili al di fuori di un incontro di mediazione. Sicuramente un buon lavoro del mediatore e la buona disponibilità delle parti hanno creato i presupposti per riuscire a
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creare un accordo. Certamente infatti non è di secondaria importanza la voglia di chi partecipa a risolvere un conflitto, d’altronde chi non vuole vivere serenamente nella casa in cui abita e, nell’impossibilità di cambiare casa, ha voglia quindi di porre fine a vecchi asti e cambiare
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“panorama”?!? E’ possibile avere un nuovo panorama in quanto non solo si può appianare il conflitto oggetto dell’istanza della mediazione ma, “allargando gli orizzonti” si possono regolare molti rapporti che prima non lo erano e, viste le nuove esigenze, ora lo necessitano. Tutto ciò è visto in un ottica di costruzione di buoni rapporti futuri, in modo che, poste delle regole, ci si uniformi al comportamento previsto che potrà solo ridurre i conflitti in futuro. Certamente infatti le parti che partecipano alla formazione dell’accordo lavorano per una regolamentazione che elle stesse potranno rispettare. Il fatto di non averle come regole imposte da altri infonderanno maggior responsabilità nelle parti per il rispetto di quanto da loro creato. Alla fine, l’istanza per una problematica inerente un’antenna televisiva può essere il presupposto per far incontrare le parti attorno ad un tavolo e mettere pace non solo a quel conflitto ma regolamentare i rapporti futuri per una migliore condivisione degli spazi comuni e, di conseguenza, della vita quotidiana in comunione. Silvia Brega silviabrega@libero.it
2016/ n.20
AGGIORNAMENTO AMMINISTRATORI
M.C. COM s.n.c. (ag. Enel Energia) Via Cesare Rossi 13 - 42123 Reggio Emilia Tel. 0522 620001
EVENTO DI APERTURA SEDE DI BOLOGNA Giovedì 4 maggio 2016
Ore 14.00 - Registrazione Ore 14.30 - Discorso di benvenuto del pres. APAC Bologna, sig.ra Maria Grazia Lorusso Ore 14.45 - Intervento del pres. APAC nazionale ing. Stefano Milanesi Ore 15.00 - Ing. Magri, relazione sul risparmio energetico nel condominio Ore 15.30 - Dott.ssa Deborah Furci, REVCOND revisione dei conti condominiali Ore 16.00 - Pausa caffè Ore 16.30 - SILICOM, risparmio energetico con il sistema fotovoltaico Ore 17.00 - Ing. Marco Ferrante, risparmio energetico con le valvole termostatiche Ore 17.30 - Geom. Filippo Sacchetti, LINEA TECNICA superamento barriere architettoniche Ore 17.45 - Test finale con consegna attestati
Presso Atahotel Via Larga 4 - Bologna
-----Sede di BOLOGNA – STUDIO LORMAR LORUSSO MARIA GRAZIA Via S. Felice 165 - 40122 Bologna(BO) - tel. 051 550830 - apac.bologna@gmail.com
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