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R E V IS TA E SP E C I A L I Z A DA DE L S E C T OR INMOBIL I A R IO Y DE L A C ONS T R UC C IÓN nº 178 julio - octubre 2026 5 euros

Antonio Carrillo Alcalá

Ahora es la hora de Ceuta

scribir la editorial de una publicación especializada en el sector inmobiliario, y no referirme al mismo, puede resultar al menos extraño. No obstante, creo que el momento y las circunstancias, que han ocurrido y aún ocurren en mi querida tierra, me llevan en esta dirección. Efectivamente, Ceuta ha sufrido una impresentable invasión exterior, seguida de una desidia gubernamental que no supo evitar, que no atendió las advertencias y llamadas realizadas, comunicando lo que empezaba a suceder en la frontera sur de España y de Europa. Lo que ha pasado en Ceuta, ha sido muy grave y a Ceuta y sus habitantes se les ha dejado muy solos por parte del Gobierno de la Nación. No se entiende cómo ha sido posible mirar para otro lado, no responsabilizar a los verdaderos instigadores de lo ocurrido y dejar pasar más de un mes sin empezar a actuar, por aquello de las merecidas vacaciones. Impresentable. Lo que ha venido sucediendo, es de

todos conocido, y creo que los acontecimientos han ido evolucionando, aunque no resueltos aún, pero hay que resaltar el esfuerzo permanente de los ciudadanos de Ceuta, de sus regidores, con su Presidente, Juan Vivas a la cabeza. Qué manera más brillante y clara de decir y contar lo que que ha venido pasando, los ceutíes te lo agradecemos mucho. Por supuesto, también resaltar la labor de los Cuerpos y Fuerzas de Seguridad del Estado, del Ejército y los Cuerpos y Servicios Locales, y el gran apoyo recibido de todos los rincones de España, seguido de visitas institucionales empresariales, sociales, políticas y de medios de comunicación, y con el colofón, de la tan deseada presencia, el pasado 13 de octubre, de sus Majestades los Reyes de España. Tras la misma, la españolidad de Ceuta y de Melilla, como indicó el Rey Felipe VI, son absolutamente innegociables y claramente partes indisolubles de nuestra nación. Pero llegados a este punto, ahora toca ponerse las pilas y ayudar a la ciudad, y a sus ciudadanos y gobernantes, a res3

tablecer la normalidad y apostar por un futuro de progreso y estabilidad económica. Pero para que haya esa estabilidad económica, tiene que haber seguridad y tranquilidad, y la ciudad aún mantiene en sus calles y barrios a miles de los que la invadieron, pues se está actuando muy lentamente, y la frontera necesita ser preservada para evitar nuevos episodios no queridos. Los espigones del Tarajal y de Benzú, siguen igual que estaban, y las promesas de hacerlas más infranqueables tardan en llegar, como también ocurre con las necesarias expulsiones de los que entraron ilegalmente, que no se producen con la presteza que la situación exige. Así, es imposible volver a la normalidad que los ciudadanos necesitan para su vida diaria, y que las empresas requieren, para su desempeño habitual. Persiste ese sentimiento de frustración que embarga a los caballas, a los que están allí, mucho más, y a los que como es mi caso, sentimos nuestra tierra desde fuera, en definitiva, todos tenemos una mezcla de honda preocu-

pación, de indignación y de deseos de la más pronta solución. Aquí juegan un papel importante los empresarios de Ceuta, pero solos no van a poder, y hay que apoyarles tanto desde el Gobierno Central, como desde la Unión Europea y con sus múltiples dificultades sobrevenidas, por la propia Ciudad Autónoma. De esta última ayuda no dudo, pues están haciendo un esfuerzo enorme, y económicamente al límite, pero los otros gobiernos referidos también tienen que hacer un esfuerzo mayor aún. Tomo prestadas las conclusiones del Programa de Recuperación y Transformación de Ceuta aprobado por su Confederación de Empresarios, para apoyar sus peticiones. Parten de una idea muy concreta: “Ceuta no puede construir su futuro sobre la compensación permanente de sus desventajas. Las que puedan eliminarse, deben eliminarse. Las que depende de cambios normativos, deben abordarse. Y aquellas que sean inseparables de nuestra posición geográfica deben compensarse suficientemente para permitir que una empresa ceutí pueda competir en condiciones razonables. Para conseguirlo, cada uno debe asumir su responsabilidad. Europa debe asumir plenamente las obligaciones derivadas de una frontera exterior y de las singularidades europeas de Ceuta. El Estado debe corregir obstáculos regulatorios, fiscales, aduaneros y logísticos que reducen nuestra compe-

“Ahora toca ponerse las pilas y ayudar a la ciudad, a sus ciudadanos y gobernantes, a restablecer la normalidad y apostar por un futuro de progreso y estabilidad económica” titividad. La ciudad debe facilitar suelo y vivienda, agilizar procedimientos, garantizar seguridad jurídica y favorecer un mayor espacio económico para la iniciativa privada. Los empresarios por su parte, deben responder a esas mejoras con inversión, modernización, crecimiento y creación de empleo. Y los ciudadanos deben se los primeros comprometidos con el cuidado, la convivencia y la imagen de su ciudad”. Siempre he mantenido que en Ceuta hay muy buenos empresarios, sobre todo pymes, que han sabido luchar y sobreponerse a las dificultades y en los que ahora más que nunca hay que creer. En Andalucía, hay bastantes de ellos que sin quitar un pie de Ceuta, han sabido poner otro en la orilla de enfrente. Estos empresarios a los que me refiero, no han renunciado a su condición de ceutíes, y creo que en estos difíciles momentos para la economía local, a buen seguro, verán con buenos ojos, mantener con mayor firmeza su pie en Ceuta y mostrar su apoyo. Además, la apuesta realizada con éxito para la captación de empresas tecnológicas y empresas del juego, el lanzamiento del Ceuta Tech Hub, la aceleración de Ceuta Open Futuro, iniciativa de

“La ciudad debe facilitar suelo y vivienda, agilizar procedimientos, garantizar seguridad jurídica y favorecer un mayor espacio económico para la iniciativa privada” 4

la Ciudad Autónoma, mediante Procesa y Telefónica, y demás actuaciones tendentes a cambiar el modelo económico local, deben seguir ahora intensificando sus trabajos más si cabe. Por supuesto, sin abandonar al sector del comercio, que ha sido un ejemplo permanente de adaptación, modernización y especialización cuando lo ha requerido la clientela, apoyo que es extensible al tejido pyme mayoritario en la ciudad. Junto a ello, destacar el empeño notable de promoción del turismo, en sus distintas vertientes: monumental, gastronómico, náutico, fondos marinos, instalaciones militares, eventos deportivos y la ciudad en su conjunto. Esfuerzo reflejado en los medios de comunicación nacionale,s y que va a necesitar consolidar el trabajo que se venía realizando . Finalmente, ahora no hay que desaprovechar las ayudas y colaboraciones brindadas por organizaciones y entidades empresariales, empezando por la Confederación de Empresarios de Ceuta y la Cámara de Comercio de Ceuta y siguiendo por la CEOE, CEPYME, CEA, ATA, Cámara de Comercio de Sevilla, CESUR, Asociación de la Empresa Familiar de Andalucía, Consejo Andaluz de Cámaras de Comercio y demás entidades que se han ofrecido y que hay que utilizar, para con unidad y esfuerzo buscar las mejores salidas y soluciones. CEUTA lo va a necesitar y Ahora es la Hora de actuar y apoyar todos en la misma dirección. CEUTA LO MERECE Y MUCHO. Ai

SU MA RIO# Revista independiente especializada, del sector inmobiliario y de la construcción. DIRECTORA EDITORA Rosa Hafner ADMINISTRADOR ÚNICO Salvador Fernández CONSEJO ASESOR Ricardo Arranz de Miguel Fco. Javier de Aspe García-Junco Antonio Carrillo Álcala Rodrigo Charlo Molina Simón Chávarri de la Fuente Mikel Echavarren Pablos Iñigo Galán Cáceres José Antonio Granero Ramírez Javier Martín Banderas Luis Miguel Martín Rubio Iñigo Molina Fernández Leopoldo Parias Mora-Figueroa Fernando Piñar Parias Enrique Piñeyro Pueyo Ricardo Pumar López Jorge Segura Rodríguez REDACTORES Y COLABORADORES Elena Segura, José Luis Piedra, Simón Onrubia, Olivia Fernández, Sonia Mora FOTOGRAFÍA Millán Herce Carlos Cáceres

SALUDA / Juanma Moreno

EN PERSONA /

Presidente de la Junta de Andalucía

Mario Muñoz-Atanet

Consejero de Fomento y Movilidad

PALABRAS AL AIRE /

PUNTOS DE VISTA /

José Luis Sanz

Javier González de Lara

Pedro Fernández Alén

Xavier Vilajoana Eduardo

Alcalde de Sevilla

Presidente de CEA

Presidente de CNC

Francisco Herrero León Presidente de la Cámara de Comercio de Sevila

Presidente de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCEspaña)

Ricardo López Perona Presidente de AFCA

HABLAMOS CON... / Alicia Martínez

Coordinadora de Vivienda de PP-A

ENSAYO /

Francisco Montes Worboys Socio de Garrigues

DISEÑO Y MAQUETACIÓN Lola Fernández

ALMUERZO COLOQUIO /

RESPONSABLE DE EVENTOS Belén Balbontín

XIII Almuerzo-coloquio de Economistas

ADJUNTA A DIRECCIÓN Pilar Salcedo FOTOMECÁNICA E IMPRESIÓN EGONDI

ESTE MES / 56 XVIII JORNADA

TURISMO

RESIDENCIAL ANDALUCÍA INMOBILIARIA CN Centro de Negocios Plaza Aviador Ruiz de Alda, 11 41004 – SEVILLA teléfono 954 36 93 14 www.andaluciainmobiliaria.es redaccion@andaluciainmobiliaria.es Andalucía Inmobiliaria es una publicación plural. Los artículos y comentarios que en ella aparecen reflejan las opiniones de los respectivos autores.

Depósito Legal: SE-1943−99

CONSEJO ASESOR /

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RESIDENCIAL

SEVILLA CITY ONE /

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120 ANIVERSARIO / 148

VIVIENDA

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INFORMACIÓN ÚTIL /

ENERGÍA

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DE ACTUALIDAD /

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162

saluda

Juanma Moreno

Presidente de la Junta de Andalucía

ECESIDAD, desafío, debate, urgencia… Cuántas palabras importantes hacen hoy de la vivienda la primera preocupación social de los andaluces y de todos los españoles. Un problema rigurosamente real que requiere, entre otras muchas cosas, información veraz y análisis riguroso. Por eso, como presidente de la Junta de Andalucía, agradezco la oportunidad de tomar la palabra en este número especial de Andalucía Inmobiliaria para recordarlo. Estas páginas celebran 27 años de implicación con esta tierra, una larga etapa en la cual la revista ha ido dando testimonio de las distintas vicisitudes que ha atravesado nuestro panorama económico y urbano en este tiempo. Andalucía Inmobiliaria ha sido cronista de los años de fuerte expansión, así como de los tiempos de crisis y posterior

ajuste. Por sus páginas han pasado protagonistas de los sectores de la construcción, inmobiliario, industrial… A lo largo y ancho de todo este tiempo, aquí se ha explicado lo que sucedía con sencillez y perspectiva, sin caer en la precipitación que a menudo amenaza a los tiempos siempre ajustados del periodismo, sino templando la reflexión desde la serenidad y el sentido de la utilidad. Esa es, entiendo, la filosofía que ha contribuido a la longevidad de Andalucía Inmobiliaria. Sin embargo, rigor y rapidez encuentran caminos paralelos en muchas ocasiones. Explicar lo que sucede, con todas sus aristas y su impacto, se vuelve hoy más necesario que nunca en un asunto del calado de este que nos ocupa. El derecho a la libertad de información consagra que los andaluces sean conocedores de su realidad con un relato honesto e im8

parcial. Y es la obligación de los medios garantizar con su trabajo ese relato. Como todo el mundo sabe, y como es notorio en el debate político y social, el sector inmobiliario, la construcción y la industria se enfrentan hoy a importantísimos retos, en algunos casos agudizados: el acceso a la vivienda, la crisis de los precios de los materiales, la escasez de mano de obra, la digitalización de procesos o la transición hacia modelos más sostenibles y eficientes, entre otros. Andalucía Inmobiliaria se abre ahora al reto de recopilar y narrar cuantas soluciones se aplican a las necesidades actuales y, de esta forma, estimular la reflexión y fomentar el debate. Se trata de la oportunidad de seguir siendo un punto de encuentro plural, un cruce de caminos, una confluencia de ideas que trace la hoja de ruta de las siguientes generaciones. Ai

Mario Muñoz-Atanet Sánchez Consejero de Fomento y Movilidad en persona

“Priorizaremos la conservación de la red viaria, completar los ejes vertebradores de Andalucía y reforzar el transporte público metropolitano” Mario Muñoz-Atanet es el nuevo consejero de Fomento y Movilidad de la Junta de Andalucía y arranca su estreno en esta legislatura con grandes retos en un departamento que estará solo centrado en estas dos áreas estratégicas para el futuro de Andalucía, tras desgajarse del mismo las competencias en vivienda y ordenación del territorio. Este ingeniero de caminos malagueño (1974) tuvo su primer contacto con la política de manera colateral en su labor de consultor al asesorar técnicamente al Ayuntamiento de Málaga en materia de movilidad sostenible y transporte, un ámbito que marca una de sus pasiones en su gestión. Tal vez le venga de nacimiento al venir al mundo un 22 de septiembre, día internacional sin coche. De talante abierto, moderado, dialogante y con un perfil marcadamente técnico, la nueva responsabilidad le ha llegado fruto de una trayectoria ascendente marcada por su reconocida gestión como director general de Movilidad, primero, y después como número dos de la Consejería. Ahora tiene ante sí el desafío de batallar desde la primera línea en la gestión de infraestructuras y movilidad, claves para el desarrollo de Andalucía.

José Luis Piedra Fotos: Consejería de Fomento y Movilidad

¿Cómo acogió su nombramiento?, sin duda es todo un reto en su carrera. Fue toda una sorpresa. Me llamó por teléfono el presidente, apenas poco antes de hacerlo oficial y, evidentemente acepté de manera inmediata. Es un honor que el presidente Juanma Moreno haya pensado en mí para una Consejería que ha sido mi casa estos siete años, primero como director general de Movilidad y después como viceconsejero. Sólo tengo palabras de agradecimiento y mi único objetivo es devolver esa confianza con trabajo y dedicación. ¿Cuáles son los grandes objetivos que se ha trazado en esta legislatura al frente de la Consejería? Tenemos la gran ventaja de partir de una Consejería de Fomento que hoy tiene una maquinaria en marcha. El trabajo para reactivar la obra pública en estos años ha sido espectacular. Primero, con Marifrán Carazo, que puso de nuevo en marcha una Consejería que estaba prácticamente parada, con las obras bajo mínimos y numerosos proyectos y contratos caducados. Y después, con Rocío Díaz, durante la pasada legislatura, dimos un salto adelante con hitos como tener cinco metros y tranvías en ejecución y reactivar obras en carreteras o movilidad que no se afrontaban desde hacía por lo menos 15 años. Nuestro objetivo es seguir impulsando todas las áreas de la Consejería, pero con prioridades claras. Hoy Andalucía lidera la licitación de obra pública y el reto es continuar y reforzar esa senda. Vamos a ejecutar todo lo que está en marcha en metros, tranvías y carreteras, al tiempo que planificamos nuevas actuaciones. Nos volcaremos en la conservación y seguridad vial de nuestras carreteras, un patrimonio que concentra el 97% de desplazamientos y que no fue bien tratada antes de la llegada del Gobierno de Juanma Moreno. Actuaremos sin renunciar al Plan de Autovías, que iniciamos la legislatura pasada, pero que continuaremos esta legislatura con la licitación de nuevos tramos de carretera. Además, queremos consolidar el crecimiento de la demanda en el transporte público, avanzando en digitalización, información al usuario, ampliación de los consorcios y nuevas concesiones. A la 11

en persona

par, afrontamos la construcción de los metros y tranvías, dando continuidad a los cinco proyectos que ejecutamos de manera simultánea y, en paralelo, planificando las futuras ampliaciones. Por último, apostamos por modernizar el sistema portuario y seguir reforzando la red logística que nos permita ser la gran plataforma del sur de Europa. El haber estado con anterioridad como número dos al frente de la Viceconsejería le hace partir con ventaja por el conocimiento de la realidad del sector y también por los proyectos y gestión desarrollados, ¿habrá una continuidad en su línea de actuación o introducirá cambios y mejoras? Es una ventaja, pero también una responsabilidad, porque el nivel de exigencia será alto. Partimos de una buena base y de una experiencia de gestión que ha dado resultados, especialmente en obra pública y en el crecimiento de la demanda del transporte público. Vamos a dar continuidad a esa línea de trabajo, pero incorporando nuevos proyectos, iniciativas y soluciones de movilidad. Sin autocomplacencia y con un equipo preparado para afrontar los retos de esta legislatura. Estar al frente de una Consejería que depende muchísimo de la inversión va a determinar mucho su gestión. ¿Cómo ve la dotación presupuestaria y cómo vislumbra las futuras cuentas en esta materia? La Consejería de Fomento ha tenido un crecimiento presupuestario sostenido desde 2018. Hemos pasado de unos 600 millones de euros a disponer de 1.575 millones en 2026, más del doble. Eso responde también a nuestra capacidad para ejecutar inversiones y convertir el presupuesto en infraestructuras, servicios y oportunidades para Andalucía. De cara a los próximos años, el obje-

tivo es seguir por ese camino: mantener una dotación presupuestaria acorde con las necesidades de Andalucía. Ya adelantó el presidente Juanma Moreno que tendremos el mayor presupuesto de la historia de la Junta de Andalucía, con más de 52.000 millones. Y, en nuestro caso, tenemos grandes proyectos en infraestructuras, movilidad y transporte público que seguro que contarán con los recursos necesarios. La movilidad sostenible y el fomento del transporte público seguirán siendo una de las líneas destacadas, ¿qué metas se ha marcado en este ámbito para los próximos años? Estamos en el inicio de una nueva 12

etapa de transformación del transporte público en Andalucía. La meta es muy concreta: que cada vez más ciudadanos lo utilicen porque sea una alternativa cómoda, fiable y competitiva al vehículo privado. Que el autobús llegue a su hora, esté limpio, que haya un buen trato entre conductor y usuario y que tengamos un servicio del que todos se sientan orgullosos. Para ello, no partimos de cero. En siete años hemos duplicado la demanda del transporte metropolitano, de 70 millones en 2018 a más de 150 millones de viajes en 2026. Es el resultado de muchos proyectos y de una planificación que ahora empieza a dar sus frutos. Vamos a dar un salto cualitativo en la oferta, con la reno-

en persona

Liderazgo en obra pública “Hoy Andalucía lidera la licitación de obra pública y el reto es continuar y reforzar esa senda aprovechando nuestra gran capacidad de gestión” vación de todas las rutas de autobús, que concluiremos este año; el diseño de un nuevo mapa concesional; la incorporación de más de 80 municipios a la tarjeta metropolitana, y la puesta en marcha del Centro de Gestión y Control del Transporte Público de Andalucía, que permitirá avanzar en la gestión y ofrecer información en tiempo real a los usuarios. Porque cada autobús contará con un GPS para estar localizado en todo momento. En definitiva, queremos que Andalucía tenga un transporte público de referencia a nivel nacional y que sea una opción real para cada vez más ciudadanos.

los tranvías de Jaén y Alcalá de Guadaíra o las siete plataformas reservadas BUSVAO para facilitar el acceso del transporte público a las grandes ciudades.

Muy vinculado a esa movilidad sostenible está en desarrollo el Plan de infraestructuras para la movilidad y el transporte de Andalucía, el PITMA, ¿qué previsión tiene para culminarlo en esta legislatura y qué obras destacadas se prevén ejecutar? Del PITMA, el Plan de Infraestructuras del Transporte y Movilidad de Andalucía, hemos ejecutado ya 3.645 millones de euros de los algo más de 7.000 millones previstos. Estamos, por tanto, aproximadamente a mitad de camino, y todavía tenemos por delante los ejercicios 2026 a 2030 para completar las actuaciones contempladas en el plan. El ritmo de ejecución que llevamos nos permite afrontar la segunda mitad del plan con buenas expectativas. Entre las actuaciones que ya hemos ejecutado dentro del PITMA destaca la inauguración del Trambahía en Cádiz; las obras de la Línea 3 del Metro de Sevilla, la llegada del Metro de Málaga al centro y las obras de prolongación al futuro hospital, la finalización de la prolongación Sur del Metro de Granada, la reactivación de

“Hemos tenido un crecimiento sostenido desde 2018 y hemos pasado de unos 600 millones a disponer de 1.575 millones este año, más del doble”

El estado de la red de carreteras es una de las cuestiones que más preocupa a los ciudadanos, siempre se habla de inversión en obras nuevas que tienen más repercusión, pero la conservación del patrimonio viario actual es fundamental y en muchas carreteras andaluzas la situación es muy deficitaria. ¿Cómo se prevé actuar?

Conservar la red de carreteras y seguir construyendo las nuevas infraestructuras que necesita Andalucía son objetivos perfectamente compatibles. La diferencia es que en esta legislatura vamos a poner más énfasis en la conservación de los 10.500 kilómetros de nuestra red viaria. Este año hemos dado muestras evidentes de lo que queremos hacer en materia carreteras, con 428 millones de euros de carácter extraordinario en actuaciones, como el Plan Extraordinario de Asfaltado, con el que estamos renovando el firme de mil kilómetros de vías; y el Plan Andalucía Actúa, nuestra iniciativa para hacer frente a los daños ocasionados por el tren de borrascas. 13

Tenemos que estar preparados ante unas DANAS que son más intensas. Por ello, ya garantizamos en el Parlamento una inversión de 1.000 millones de euros sólo para mantenimiento en esta legislatura, mientras avanzamos en un Plan de Autovías, que cuenta con 300 millones de euros para proyectos retomados como la Autovía del Olivar o el Eje Málaga-RondaCampillos. El avance de los metros y tranvías metropolitanos ha sido uno de los ejes estratégicos en los últimos ejercicios, ¿cuáles son los planes para estos próximos años? Andalucía está viviendo una importante transformación de sus metros y tranvías. En 2019 contábamos con 46 kilómetros de red en servicio y sin una obra a la vista. En la pasada legislatura pusimos en marcha el Tranvía de la Bahía de Cádiz y llevamos el Metro de Málaga hasta el centro, y ahora estamos dando un paso más. En estos momentos tenemos cinco grandes actuaciones en ejecución de forma simultánea —los metros de Sevilla, Málaga y Granada y los tranvías de Alcalá de Guadaíra y Jaén—, que suman 32,5 nuevos kilómetros y una inversión de 1.975 millones de euros. El objetivo es duplicar la red que nos encontramos en 2019 y alcanzar los 104 kilómetros de metro y tranvía. Pero tan importante como culminar estas obras es no detener la planificación. Fueron proyectos que hubo que reactivar después de años de parálisis y ahora no podemos permitirnos otro estancamiento. Por eso ya estamos trabajando en los estudios de ampliación de las tres redes de metro andaluzas. Para que haya nue-

en persona

Carreteras “Nos volcaremos en la conservación y seguridad en los 10.500 km. de red viaria y avanzaremos también en el Plan de Autovías con 300 millones para nuevos proyectos” vas obras mañana, tenemos que tener los proyectos preparados. La inversión en obra pública siempre ha sido un termómetro para medir el estado de la economía y especialmente del sector, por el efecto tractor que tiene en sus empresas, ¿cómo prevé su evolución futura? La obra pública seguirá teniendo un papel fundamental en la economía andaluza. Andalucía ha demostrado en estos años su gran capacidad de planificación y ejecución. El año pasado ya se situó como la comunidad autónoma líder en obra pública pese a no ser la que contaba con mayor presupuesto. La experiencia con los fondos europeos ha demostrado que tenemos capacidad para ejecutar a buen ritmo. De hecho, agotamos los fondos Next Generation en fecha e incluso solicitamos recursos adicionales porque estábamos en condiciones de ejecutarlos. Esa capacidad de gestión nos permite afrontar los próximos años con una perspectiva de continuidad de la inversión pública en nuestros proyectos para que generen actividad económica, empleo y oportunidades para las empresas andaluzas. ¿Cuáles son las infraestructuras viarias y metropolitanas más acuciantes que necesita la comunidad? Más que hablar de una lista concreta, hablaría de tres grandes prioridades. La primera ya la he comentado antes, que es conservar y mantener la extensa red viaria que tenemos. La segunda, completar los grandes ejes de capacidad para vertebrar Andalucía. Y la tercera es reforzar la movilidad metropolitana, especialmente

con transporte público, completando las obras de metro y tranvía que ya están en marcha y preparando las siguientes ampliaciones. Muchos de los grandes proyectos de infraestructuras son de competencia estatal, ¿cómo ve el compromiso y la inversión del Gobierno de Pedro Sánchez con Andalucía? ¿Qué proyectos considera urgentes? Muchas de las infraestructuras estratégicas para Andalucía son competencia del Estado y, por tanto, necesitamos que exista un compromiso claro. Desde la Junta de Andalucía hemos sido transparentes. Nos comprometimos con el Ministerio de Transportes a enviarles una carta con un listado de actuaciones que creemos necesarias. El problema es que no recibimos respuesta. En carreteras, por ejemplo, hemos expuesto los problemas de capacidad que sufren algunos de nuestros principales corredores y, principalmente, miles de andaluces, como la Autopista SevillaCádiz, donde se podrían adoptar medidas provisionales mientras llega el tercer carril, o la A-7, donde se podrían llevar a cabo medidas que mitiguen el colapso que sufre. Pero donde la situación es más preocupante es en el ferrocarril. Andalucía necesita recuperar fiabilidad ferroviaria. Tenemos problemas en Cercanías y Media Distancia, provincias como Jaén y Almería en pleno apagón ferroviario y proyectos estratégicos parados como el Tren Litoral de Málaga o el Cercanías al aeropuerto de Sevilla. Pero no quiero que se malinterprete. No se trata de una confrontación entre 14

administraciones. Lo que pedimos es planificación, inversión y una interlocución efectiva. ¿Cómo valora la gestión del Ministerio de Transportes, recientemente el aeropuerto de Sevilla se ha quedado fuera de las inversiones para su ampliación, ¿cree que hay un trato justo para Andalucía? La inversión prevista para los aeropuertos andaluces para el periodo 20272031 es insuficiente para Andalucía. El reparto del Ministerio de Transportes no ha tenido en cuenta el peso y el protagonismo de los aeropuertos andaluces. No se entiende que una comunidad autónoma que mueve casi 40 millones de viajeros, el 12,27% de la cuota nacional, reciba sólo el 8,6% de la inversión regulada: 860 de 9.991 millones. Nos relega a segunda fila, descartando ampliaciones en casi todos los aeropuertos andaluces para los próximos años. ¿Qué opina de la situación ferroviaria de Andalucía, sus conexiones y el desarrollo de los servicios de cercanías? ¿Y la ejecución de los corredores ferroviarios, una infraestructura clave para el futuro logístico y económico de Andalucía? Hay una realidad que ya no podemos ocultar: Andalucía está sufriendo un deterioro de su sistema ferroviario que tiene consecuencias directas para los andaluces y nuestra economía. Lo ha señalado el presidente Juanma Moreno ya en varias ocasiones al hablar del apagón ferroviario en Andalucía, sobre todo en Jaén y Almería. Y no hablamos solamente de infraestructuras pendientes; habla-

mos de mantenimiento y falta de calidad del servicio que ha supuesto una pérdida de confianza notable en un servicio que era fiable y seguro. Sólo hay que ver la caída de viajeros en AVE, Media Distancia y Cercanías. Llevamos siete años pidiendo respuestas que atiendan las necesidades reales de Andalucía en materia ferroviaria. No sólo en el día a día, sino en un futuro que debería contemplar la ejecución de los corredores Mediterráneo y Atlántico a su paso por Andalucía antes de 2030, como exige Europa. No podemos hablar de una España más conectada si una comunidad de ocho millones de habitantes tiene problemas cada vez mayores para desplazarse en tren, para conectarse con otros territorios y para sacar sus mercancías hacia Europa. ¿Cómo pretende impulsar el potencial logístico de Andalucía y cómo valora su desarrollo actual? Andalucía tiene un enorme potencial logístico que no se había explorado lo

suficiente y queremos seguir desarrollándolo con la firme idea de consolidarnos como la gran plataforma logística del sur de Europa. En la pasada legislatura pusimos a disposición suelo logístico que llevaba años bloqueado, a través de una Red Logística de Andalucía: el Puerto Seco de Antequera, el sector San Roque de la Bahía de Algeciras, el Área Logística de Córdoba y más recientemente Majarabique, son muestras claras de ese desarrollo, que vamos a seguir madurando, pero incorporando una variable nueva que nunca ha practicado Andalucía: el desarrollo de estaciones intermodales. Queremos que Andalucía cuente con más espacios capaces de conectar distintos modos de transporte y facilitar el movimiento de mercancías. Pero para que ese potencial se traduzca en actividad económica necesitamos que esas estaciones intermodales estén realmente conectadas. No tiene sentido desarrollar una infraestructura intermodal si después los corredores ferroviarios que deben darle servicio no cumplen los

compromisos previstos. Nuestro objetivo es seguir desarrollando suelo y estaciones intermodales, pero hacerlo de la mano de una red ferroviaria de mercancías a la altura de Andalucía. Andalucía cuenta con una red de puertos muy potente, ¿qué planes tiene al respecto para su desarrollo y para la dinamización económica y turística del litoral? Andalucía tiene una costa extensa, unos puertos estratégicamente situados y capacidad para seguir atrayendo actividad e inversión. Como gestores públicos, es nuestra responsabilidad aprovechar esa oportunidad a través de una Plan de Modernización del sistema portuario andaluz, que se sustenta en dos líneas: la inversión pública en los puertos de gestión directa, con 150 millones de euros ya ejecutados desde 2019 en la mejora de las instalaciones, y la renovación del sistema concesional para facilitar nuevas inversiones privadas. Este proceso ya está dando sus frutos con la adjudicación del

Futuro del sector “Para crecer nuestras empresas constructoras tienen que ser más competitivas, hay que seguir favoreciendo la colaboración y las sinergias en su seno para que se proyecten fuera de Andalucía” 15

en persona

puerto de La Bajadilla, en Marbella, que supondrá más de 200 millones de euros de inversión privada, y con otros proyectos actualmente en licitación, como los de Estepona y Almerimar. ¿Cómo valora el nivel actual de colaboración público-privada actual para impulsar obras e infraestructuras en Andalucía? La colaboración público-privada no es algo nuevo para nosotros. Siempre hemos tenido la mano tendida al sector privado cuando puede aportar capacidad, inversión y conocimiento para desarrollar proyectos que redunden en beneficio de los andaluces. En el transporte público, por ejemplo, muchas de las concesiones permiten que empresas privadas presten un servicio público bajo las condiciones que fija la Administración. Y también en nuestros puertos existe una importante presencia de la iniciativa privada a través del sistema concesional. Estamos abiertos, por tanto, a cualquier iniciativa en la que la colaboración con el sector privado permita sacar adelante proyectos que de otra manera serían difíciles de desarrollar. Pero siempre con una máxima: debe existir un beneficio claro para la sociedad y ser razonable en relación con el coste y el esfuerzo que asume la Administración. En Andalucía hemos demostrado que, cuando existe esa voluntad de colaboración, los resultados llegan, como ha pasado con el Puerto Seco de Antequera, que parecía un sueño imposible y hoy se están levantando naves en la primera fase después de su urbanización.

¿Cómo ve al empresariado del sector en Andalucía, cree que hay que potenciar más sinergias y crecer en tamaño para que sea más competitivo? Tenemos un sector empresarial con una gran capacidad de trabajo y de gestión, y que en estos últimos años ha podido demostrarlo gracias a una política sostenida de inversión en obra pública. El hecho de que desde el Gobierno andaluz estemos desarrollando de manera simultánea grandes proyectos de metros y tranvías, así como distintos tramos de autovía, está dando continuidad a la actividad de las empresas andaluzas. Eso les permite ampliar sus plantillas, invertir en maquinaria y tecnología y, sobre todo, ganar capacidad para afrontar nuevos proyectos. Esa continuidad es importante para que nuestras empresas puedan crecer y ser cada vez más competitivas. Y, al mismo tiempo, debemos seguir favoreciendo la colaboración y las sinergias dentro del propio sector para que esa capacidad

que estamos generando en Andalucía se proyecte fuera de nuestra comunidad. En la anterior legislatura gobernaron en solitario con mayoría absoluta, ¿cómo ve el actual mandato con el pacto con Vox y su presencia en el Ejecutivo y qué influencia puede tener en la gestión? Lo importante es que, meses después del acuerdo, existe una normalidad absoluta en la gestión. Adjudicamos obras y ejecutamos. Y es así porque es un pacto que, por encima de todo, prima el bienestar de Andalucía y los andaluces. En el caso que me ocupa, la Consejería de Fomento, está claro que los socios de gobierno compartimos objetivos: queremos mejores infraestructuras y mejor transporte público. Por último, ¿qué aportación y deseo como consejero querría dejar como legado para esta legislatura? Una transformación real y sin precedentes del transporte público. Ai

Colaboración público-privada “Apostamos por ella desde una máxima: debe existir un beneficio claro para la sociedad y ser razonable en relación con el coste y el esfuerzo de la Administración” 16

palabras al aire

Elena Segura | Fotos: Archivo Ai

¿Por dónde empezamos?

AN pasado tantas cosas desde el último número hasta este, que es complicado resumir en unas páginas todas las palabras que han llenado el aire estos meses. La invasión de Ceuta, que protagonizó las portadas en verano, dio paso a los Decretos de Vivienda y estos a la convocatoria de elecciones generales. A partir de ahí, muchos temas clave para la sociedad ya se comentan en clave política. Precisamente la vivienda parece haber sido la elegida para centrar el debate electoral. La idea no es nueva, ya en otros comicios europeos ha sido el eje central de otras campañas y ha resultado ser una buena baza. A la líder de Die Linke, Elif Eralp, su discurso sobre cambiar el mercado le fue bien, con declaraciones como “tenemos que asegurarnos de que los alquileres no suban y de que todos en Berlín puedan vivir bien”. El hecho es que allí ganaron en las hurnas y la idea del PSOE bien pudo ser la de seguir una senda parecida a la de la extrema izquierda germana. Elif Eralp pronunciaba tras su victoria la frase “Berlín ha caído”. Ahora está por ver si también caerá España en esta ola de control a los precios e intervención del mercado. Aunque los escándalos han hecho que esta estrategia termine des-

Xavier Vilajoana

Isabel Rodríguez “No va a haber con este real decreto más desahucios de personas vulnerables en España”

Isabel Rodríguez ción, con un final inesperado: volver a aprobar en Consejo de Ministros de nuevo un decreto maquillado para intentar sacarlo de nuevo adelante, todo acompañado de protestas y acampadas en Madrid. La presidenta de la comunidad autónoma, Isabel Díaz Ayuso, tiraba de ironía y comentaba en la inauguración de la III edición del Madrid Investment Forum que me avisen “a partir de qué edad dejo de pagar a mis caseros, y a lo mejor en la próxima manifestación me sumo” y con menos sarcasmo también declaraba que “nadie tiene derecho a decir a qué precio puedes poner tu vivienda de alquiler”. Al debate se unió el es-

inflándose y ya la vivienda no sea la base sobre la que sentar la campaña electoral. De momento, la apuesta del Ejecutivo fue lanzar dos Decretos de Vivienda sin contar aún con un claro consenso. La ministra del ramo, Isabel Rodríguez, declaraba que “no va a haber con este real decreto más desahucios de personas vulnerables en España”. Pero la negativa de Junts tumbó la aprobación en el Congreso de sendos textos, al tiempo que se pedía una nueva propuesta que “comience a revertir la grave situación de la vivienda”. A partir de ahí, todo ha sido una cadena de intentos por tratar de reconducir la situa-

Isabel Díaz Ayuso “Nadie tiene derecho a decir a qué precio puedes poner tu vivienda de alquiler”

Isabel Díaz Ayuso

“Demasiadas veces se usan situaciones dolorosas para hacer política de vivienda, y no hay error más mayúsculo”

Xavier Vilajoana cándalo que cayó sobre la diputada y portavoz del PSOE, Montse Mínguez, que terminó dimitiendo entre críticas de la oposición. “He tomado la decisión de dar un paso atrás. Convencida de que esto es lo mejor para el proyecto colectivo al que he dedicado mi esfuerzo, mi compromiso y mis mejores energías”, señalaba en redes sociales. También se ha pronunciado el sector sobre este tema, en el marco del V Congreso Nacional de Vivienda. El presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE), Xavier Vilajoana, señalaba que “en los

palabras al aire

María Márquez

María Márquez programas electorales el punto de vivienda debería ser el mismo para todos: llegar a un pacto de Estado, a un consenso como a veces ha ocurrido en sanidad o educación”. Para Vilajoana, “demasiadas veces se usan situaciones dolorosas para hacer política de vivienda, y no hay error más mayúsculo”.

Rocío Díaz Desde el Gobierno andaluz ya han movido ficha. La consejera de Vivienda, Rocío Díaz, anunciaba hace unas semanas que “los primeros análisis jurídicos apuntan a una posible invasión de competencias autonómicas y a una vulneración del derecho a la propiedad privada”, por lo que el final de este camino puede llevar hasta el Tribunal Constitucional. No lo ve así la portavoz adjunta del grupo socialista en el Parlamento andaluz, María Márquez, para quien la Junta de Andalucía debería complementar “con sus competencias las medidas

do Díaz aseguraba, tras llegar a un acuerdo con el Gobierno para solventar las discrepancias que existían en relacion a la Ley de Vivienda de Andalucía, que “los andaluces no necesitan conflictos administrativos que puedan resolverse mediante el diálogo, sino administraciones centradas en facilitar que haya más viviendas y que éstas sean accesibles para las familias y los jóvenes”. Cuando se construyen muros donde no corresponde y se dejan abiertos donde hacen falta, solo se rompe el diálogo y entran los problemas. Y diálogo ha faltado mucho en el otro problema que ha protagonizado estos meses, el de la invasión de Ceuta. Muchos han mostrado su apoyo a esta ciudad, pero el desastre al que tiene que hacer frente es aún inimaginable. Pero cuentan con la solidaridad de muchos. Javier González de Lara, presidente CEA, hacía público a finales de verano un comunicado para subrayar la impor-

“Si no intervienen las administraciones y los poderes públicos, lo que hay es la ley de la selva”

que en materia de vivienda ha puesto sobre la mesa el Gobierno central”, mostrándose en contra de las posiciones defendidas por Juanma Moreno para no tratar el tema de la vivienda con “posiciones ideológicas”, manifestándose “en contra de que se intervenga el mercado”. Para la portavoz socialista, “si no intervienen las administraciones y los poderes públicos, lo que hay es la ‘ley de la selva’, que gane el más fuerte”. Todo lo que se había avanzado meses atrás, con varios acuerdos entre ambas administraciones, la autonómica y la nacional, se ha visto empañado por este ambiente preelectoral y se ha vuelto a olvidar que solo desde el consenso, desde la colaboración y la escucha, es posible avanzar. Por entonces, así se veía desde el Gobierno andaluz, cuan-

Javier González de Lara “Es preciso recuperar la percepción de Ceuta como lo que debe seguir siendo, una ciudad segura, abierta, comercial y atractiva para vivir”

Javier González de Lara

Juan Jesús Vivas

Juan Jesús Vivas “Los españoles merecen la verdad porque solamente desde la verdad podrá construirse el futuro”

tancia de que esta ciudad recuperara su ritmo de actividad y apoyaba “el papel que está desempeñando la Confederación de Empresarios de Ceuta para proteger a las empresas ante unas circunstancias tan excepcionales, así como su determinación en la defensa del tejido productivo. No basta con compensar pérdidas, es preciso recuperar la percepción de Ceuta como lo que debe seguir siendo, una ciudad segura, abierta, comercial y atractiva para vivir, visitar, e invertir. La empresa de Ceuta y sus organizaciones, así como sus habitantes, cuentan con toda nuestra solidaridad e implicación”. La crisis de Ceuta ha puesto sobre la mesa la vulnerabi-

palabras al aire

Antonio Garamendi Felipe VI Felipe VI lidad de nuestras fronteras en un momento de especial presión migratoria e inestabilidad provocada por los conflictos internacionales. El presidente de la ciudad autónoma de Ceuta, Juan Jesús Vivas señalaba la necesidad de esclarecer lo sucedido a finales de julio y expresaba su “plena confianza en la justicia” para que se pueda conocer «la verdad» de lo ocurrido en la frontera. Y pronunciaba estas palabras precisamente tras la Fiesta Institucional del Consejo General de Procuradores de España (CGPE), celebrada en el Ateneo de Madrid, en la que se hizo entrega del XXIII Premio Convivencia y Tolerancia a la Audiencia Nacional. Para Vivas, “los españoles merecen la verdad porque solamente desde la verdad podrá construirse el futuro” .

Isabel Perelló

“Que nadie confunda nuestras convicciones con debilidad. Estamos preparados para defender nuestros valores y nuestras libertades”

Antonio Garamendi jo General del Poder Judicial (CGPJ), Isabel Perelló, se quejaba de las continuas críticas a las que están sujetos y señalaba que “no es admisible que la descalificación pública de los jueces se convierta en un instrumento de presión”. También salía en defensa

Pero como dijo Felipe VI en su visita a Melilla, tras pasar por Ceuta, “que nadie confunda nuestras convicciones con debilidad. Estamos preparados para defender nuestros valores y nuestras libertades” y defendía el comportamiento ejemplar de los habitantes de las ciudades autónomas con estas palabras: “La convivencia es un reto diario que durante siglos habéis gestionado con sabiduría”. Y es que los muros son para defenderse, no se construyen para dejar de escuchar y hacer oídos sordos a lo que dice el que está enfrente. Esta falta de entendimiento se da también con el sector judicial. La presidenta del Tribunal Supremo y del Conse-

“Levantemos las alfombras porque los casos de corrupción son increíbles”

En definitiva, el progreso exige entendimiento, voluntad de acuerdo y la capacidad de ceder por ambas partes. Ningún territorio avanza cuando las posiciones se enquistan, el diálogo se sustituye por la confrontación y el interés general queda re-

Gonzalo Bernardos “Alabaré a los que lo hacen bien, si gestionan bien y favorecen especialmente a los que menos tienen”

de los jueces el presidente de la CEOE, Antonio Garamendi, que señalaba el pasado verano que “es brutal el ataque que se está haciendo a los jueces, es algo peligroso”, haciendo extensiva esta crítica a la que se hace contra los cuerpos y fuerzas de Seguridad del Estado. Y añadía también otra reflexión: “Levantemos las alfombras porque los casos de corrupción son increíbles”.

“No es admisible que la descaliﬁcación pública de los jueces se convierta en un instrumento de presión” Isabel Perelló

Gonzalo Bernardos legado a un segundo plano. No se trata de partidos políticos. El economista Gonzalo Bernardos escribía hace unas semanas en una red social que “no esperéis en mí un fan de un partido y de uno o varios políticos. Yo alabaré a los que lo hacen bien, si gestionan bien y favorecen especialmente a los que menos tienen. Y criticaré a los que hagan lo contrario, sean del partido que sean”. Lo importante será que los que lo hagan bien abunden, y los que no, se retiren lo antes posible. Ai

palaras al aire

punto de vista

José Luis Sanz Alcalde de Sevilla

“Nuestra apuesta por la vivienda social está suponiendo una gran inversión económica en la ciudad que alcanza los 400 millones de euros: 6.134 viviendas protegidas”

“Construyendo una ciudad para todos: Sevilla, a la cabeza de la vivienda protegida”

EVILLA se ha convertido en una de las capitales de Europa con mayor proyección. Una ciudad que ha sabido aunar su rico pasado con un prometedor futuro hasta convertirse en un indudable foco de atracción tanto para personas como para empresas. Su inigualable centro histórico, de los más visitados de España y Europa, unido a su fortaleza, monumental, cultural, deportiva y gastronómica, nos convierten en una ciudad única. Cuando hace tres años y medio llegamos al Ayuntamiento nos encontramos con una ciudad cargada de posibilidades

pero que llevaba demasiados años sumida en un largo letargo que le impedía ejercer el liderazgo que le corresponde como capital política, económica, cultural, universitaria, social, deportiva, turística y gastronómica del sur de Europa. Tres años después, hemos dado un fuerte impulso en todas las áreas que está permitiendo que Sevilla haya pasado de ser una ciudad bloqueada a ser una ciudad en marcha en la que las cosas funcionan. El mayor ejemplo de dejadez que nos encontramos al llegar fue el de la vivienda que, en Sevilla, había tenido en años 22

anteriores una nula respuesta por parte de administraciones como el Estado o la corporación que nos precedió. Es inexplicable que ante la amplia demanda de vivienda social de los sevillanos, la respuesta que dio el anterior gobierno en el Ayuntamiento fuera la construcción de tan sólo 83 viviendas en 8 años, poco más de 10 viviendas al año y, para colmo, ni siquiera fueron capaces de entregarlas todas. Ante esta situación, nada más llegar al Ayuntamiento decidimos que había que cambiar las cosas de manera radical e hicimos un plan de choque para impulsar

punto de vista

en tan solo este mandato 1.403 viviendas protegidas, un objetivo que pronto se nos quedó corto y lo ampliamos a uno mucho más ambicioso, que alcanza las 6.134 viviendas protegidas en colaboración público-privada, de las que 2.202 son promovidas directamente por la empresa municipal de Emvisesa, una cifra que nos ha permitido, en tan sólo tres años, pasar de estar a la cola de España a estar a la cabeza. Una apuesta clara por la vivienda social en la que contamos con el respaldo de la Junta de Andalucía y de Europa, tras convertirnos gracias a nuestra gestión, en la segunda ciudad española en captación de fondos europeos, pero en la que, desgraciadamente, el Gobierno de España nos ha dejado solos. La respuesta a este grave problema debe ser conjunta, entre todos, empezando por el Estado, quien tiene mucho que decir y mucho que aportar. El problema de la vivienda se sustenta en tres aspectos fundamentales: la inseguridad jurídica, el alto precio y la construcción de vivienda, tres pilares en los que tiene mucho que decir el Gobierno,

“El problema de la vivienda se sustenta en tres aspectos fundamentales: la inseguridad jurídica, el alto precio y la construcción de vivienda, tres pilares en los que tiene mucho que decir el Gobierno” ya que es su responsabilidad crear un estado de seguridad jurídica, está en sus manos favorecer la bajada del precio de la vivienda protegida entre un 25 y un 30 por ciento reduciendo el IVA, estableciendo ayudas directas a la compra, dando ayudas para el pago de los intereses hipotecarios, bajando el Impuesto de Sociedades a las empresas que se dediquen a la promoción de vivienda protegida o recuperando las desgravaciones fiscales y, sobre todo, construyendo vivienda. Por desgracia, por tercer año consecutivo, el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana ha dejado fuera de manera injustificada al Ayuntamiento de Sevilla de la subvención directa que destina a la promoción y construcción de viviendas protegidas para alquiler asequible y social, unas ayudas de 4 millones de euros al

“De las 6.134 viviendas protegidas en colaboración público-privada, 2.202 son promovidas directamente por la empresa municipal de Emvisesa, una cifra que nos ha permitido, en tan sólo tres años, pasar de estar a la cola de España a estar a la cabeza”

año que sí le están llegando a la Diputación, que suponen al menos 12 millones de euros que serían fundamentales para poner en marcha nuevas promociones de vivienda asequible. Desde el Ayuntamiento vamos a reclamar al Gobierno lo que corresponde en justicia a Sevilla, pero sobre todo, no vamos a parar en nuestra política de vivienda, porque los sevillanos quieren hechos, quieren viviendas accesibles. Nuestra apuesta por la vivienda social está suponiendo una gran inversión económica en la ciudad que alcanza los 400 millones de euros: 6.134 viviendas protegidas, de las que 2.202 son impulsadas directamente por Emvisesa, y de las cuales el 82 por ciento son en régimen de alquiler. Un compromiso por la vivienda que vamos a seguir impulsando en los próximos años con la construcción de al menos 1.200 viviendas protegidas al año. Cada vivienda es un proyecto de vida. Tenemos en marcha 6.134 viviendas protegidas, 6.134 proyectos de vida. Nuestro objetivo es seguir construyendo una ciudad para todos. Ai

punto de vista

Javier González de Lara Presidente de CEA

“Vivienda y competitividad”

CCEDER a una vivienda es uno de los grandes desafíos sociales y económicos de Andalucía. Afecta a las familias, especialmente a los jóvenes, y también al mercado de trabajo. Cuando vivir cerca del empleo resulta casi inasumible, se frena la movilidad laboral, se retrasa la emancipación y las empresas tienen más dificultades para fidelizar talento. Una comunidad capaz de atraer inversiones y crear empleo debe ofrecer la posibilidad de habitar un proyecto de vida. Por tanto, abordar este problema exige tratarlo como una infraestructura esencial para la competitividad y la cohesión territorial. La vivienda nos compromete a todos y nos exige soluciones compartidas y reflexionadas. Por una parte, sabiendo que la iniciativa privada es determinante, en pocas ocasiones se consulta a la em-

presa encargada de llevarlas a cabo. La participación debe tener mayor peso en las políticas de vivienda, dando voz a la construcción, al sector inmobiliario y a las organizaciones empresariales, dispuestos a plantear medidas y soluciones consensuadas y duraderas. Hay una cuestión primordial: padecemos desde hace años una crisis de oferta. La prioridad es ampliarla, los números son incontestables, parece obvio decir que hay que hacer más casas y promover un entorno favorable a su construcción. La escasez difícilmente se resolverá solo desde el ámbito público, por lo que resulta poco afortunada la estigmatización de las empresas que operan en el mercado inmobiliario. Cada año se crean más unidades familiares que viviendas se construyen. Hay que hacer más casas que presenten soluciones variadas: vivienda libre y protegida, compra y alquiler, fórmulas asequibles y modalidades adaptadas a hogares cada vez más diversos. No hay una respuesta única para todas las familias ni para todos los territorios. Todo eso, teniendo en cuenta que una promoción empieza mucho antes del primer ladrillo. El suelo, el planeamiento, la urbanización, las licencias y la coordinación administrativa condicionan plazos que a menudo no responden a la urgencia del problema. Andalucía ha avanzado en simplificación urbanística, pero debe aprovechar su legislación para poner suelo en carga y evitar que trámites e informes paralicen actuaciones de interés general. 24

Agilizar no equivale a rebajar garantías. Exige procedimientos claros, criterios homogéneos, administraciones coordinadas y tiempos razonables. Conviene avanzar, cuando sea posible, de la autorización previa a la responsabilidad técnica y el control posterior. La seguridad jurídica nace de normas comprensibles, previsibles y eficaces, no de multiplicar pasos administrativos. La gestión del suelo requiere flexibilidad. Solares vacíos, locales comerciales y suelos terciarios o dotacionales sin utilidad original podrían contribuir a la oferta residencial bajo condiciones adecuadas. Revisar usos, densidades o aprovechamientos ayudaría a adaptar las ciudades a hogares más pequeños y nuevas formas de convivencia, preservando la calidad urbanística. Dicho esto, el suelo y la regulación no agotan el debate. Hay un punto primordial: la fiscalidad. Debemos examinarla desde la adquisición del suelo y la construcción hasta la compra, tenencia, alquiler o transmisión. IVA, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, Actos Jurídicos Documentados, IBI, ICIO, plusvalía municipal y tasas se acumulan en el ciclo inmobiliario. Son costes que influyen en la inversión y repercuten, en distinta medida, en el precio. ¿Es coherente reconocer la vivienda como bien esencial, reclamar más oferta y mantener una estructura tributaria que encarece su producción, adquisición y movilización? El Instituto de Estudios Económicos (IEE) ha señalado la intensidad con que España grava el ciclo inmobiliario.

punto de vista

Los impuestos sobre las transacciones elevan el coste de cambiar de vivienda y obstaculizan así la movilidad laboral. El análisis comparado citado por el IEE sitúa el tipo marginal efectivo de imposición sobre la vivienda ocupada por su propietario en España en el 30,3 %, frente al 9,7 % de media de la OCDE y el 6,5 % de la Unión Europea. Estas magnitudes invitan a revisar el sistema y avanzar hacia una fiscalidad más equilibrada. Andalucía tiene margen para actuar dentro de sus competencias. Facilitar a los jóvenes la primera vivienda debe integrarse en una estrategia que reduzca costes de acceso y favorezca la movilidad residencial. Deducciones y bonificaciones pueden orientarse a la primera vivienda, al alquiler estable, a la vivienda protegida o a la rehabilitación. Estado y ayuntamientos deben examinar el efecto agregado de sus tributos y coordinarse. Una medida aislada difícilmente compensará los costes de las demás fases. La rehabilitación merece atención especial. Mejorar la eficiencia energética, regenerar barrios y recuperar viviendas sin condiciones adecuadas permite sumar oferta sin consumir nuevo suelo. Hacen falta incentivos fiscales accesibles y trámites más sencillos. Entre las opciones examinadas figura un IVA superreducido temporal para determinadas obras residenciales de rehabilitación. Sea cual sea la fórmula, la fiscalidad debe favorecer la mejora y la incorporación de viviendas al mercado. Necesitamos un alquiler amplio, profesional y seguro. Fomentar la confianza entre propietarios e inquilinos, un marco jurídico previsible y los incentivos adecuados pueden movilizar viviendas fuera del mercado. Favorecer su rehabilitación y premiar su incorporación estable al alquiler ampliaría las posibilidades de quienes no pueden o no desean comprar. El reto tiene múltiples aristas, supera la capacidad de cualquier administración

por sí sola. La colaboración público-privada debe ser central: el sector público aporta suelo, recursos y capacidad normativa; las empresas, financiación, conocimiento técnico y experiencia en construcción, promoción y gestión. Alinear estas capacidades permitiría aumentar la oferta con rapidez y sostenerla en el tiempo. Los derechos de superficie sobre suelo público permiten promover viviendas a precio tasado y alquiler asequible sin que la Administración pierda su titularidad. La vivienda protegida necesita reglas que aseguren su función social y viabilidad económica. Un proyecto que no llega a construirse tampoco satisface la necesidad social que pretendía atender. Conviene acompañar la vivienda protegida de financiación e incentivos fisca-

eficiencia energética. Requiere inversión tecnológica, formación profesional y cualificación en los oficios que demanda la construcción. No existe una solución simple. Las ayudas alivian situaciones concretas, pero una política sostenible debe actuar sobre la oferta. Con motivo de las pasadas elecciones autonómicas, CEA planteó un catálogo de medidas en sus «195 Propuestas Empresariales» para avanzar hacia la Andalucía que queremos. Suelo disponible, trámites ágiles, fiscalidad adecuada, seguridad jurídica, financiación, capacidad empresarial y cooperación administrativa deben integrar una misma estrategia. Andalucía debe convertir la urgencia en una política estable. Construir más y más rápido, rehabilitar, movilizar el par-

“Cuando vivir cerca de las oportunidades de empleo resulta casi inasumible, se frena la movilidad laboral, se retrasa la emancipación y las empresas encuentran más dificultades para atraer y fidelizar profesionales” les adecuados. En el ejemplo analizado, la fiscalidad podría suponer una cuarta parte del precio final. Si queremos precios asequibles, debemos revisar los costes que las administraciones incorporan al proceso. Este esfuerzo es inseparable de una política de juventud. No podemos atraer y fidelizar talento joven mientras la emancipación o la primera vivienda sean cada vez más difíciles. Una oferta suficiente, la revisión de la fiscalidad autonómica y los avales públicos deben reducir conjuntamente las barreras iniciales, sin sustituir la necesidad de construir y movilizar más viviendas. Para construirlas necesitamos capacidad productiva. La industrialización permite acortar plazos, mejorar la calidad, elevar la productividad y avanzar en 25

que existente y revisar los costes que lo dificultan son tareas complementarias. Una vivienda adecuada permite formar una familia o desarrollar un proyecto personal, pero también acceder a un empleo, emprender, atraer profesionales y fijar población. CEA, organización empresarial de referencia con más de 200.000 empresas asociadas y 800 organizaciones territoriales y sectoriales, trabaja pegada al terreno y en diálogo constante con asociaciones, empresas e instituciones. De ahí nuestra convicción: resolver el desafío de la vivienda es una condición para crecer, crear empleo y fidelizar talento. Es una prioridad social y una política de desarrollo económico. La vivienda es una infraestructura esencial para el futuro de Andalucía. Ai

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Pedro Fernández Alén Presidente de la Confederación Nacional de la Construcción (CNC)

“Hay alguien detrás de todo lo que construimos” “Detrás de cada vivienda, carretera, puente, hospital, colegio, estación o infraestructura hidráulica hay una empresa.Y detrás de cada empresa hay personas que planifican, calculan, proyectan, organizan, ejecutan, supervisan y resuelven.Y que arriesgan”

BRIMOS el grifo y esperamos que salga agua. Cogemos un tren, circulamos por una carretera, llevamos a nuestros hijos al colegio o acudimos a un hospital. Todo parece pertenecer al día a día, con absoluta normalidad. Y es que hay cosas que forman parte de nuestra vida hasta el punto que dejamos de verlas. Pero no. Detrás de cada vivienda, carretera, puente, hospital, colegio, estación o infraestructura hidráulica hay una empresa. Y detrás de cada empresa hay personas que planifican, calculan, proyectan, organizan, ejecutan, supervisan y resuelven. Y que arriesgan. Personas que convierten una idea dibujada sobre un plano en una realidad que todos podemos utilizar. Sin embargo, cuando hablamos de construcción solemos hablar de lo que se

construye, pero mucho menos de quienes lo construyen. Nos fijamos en el edificio terminado, en la nueva línea ferroviaria o en las viviendas que salen al mercado. Hablamos de la inversión, de los fondos disponibles o de la Administración que promueve una actuación. Todo ello es relevante. Pero una pieza imprescindible que con demasiada frecuencia queda en segundo plano es la empresa que tiene que convertir los planes en obras. Construir no consiste simplemente en poner ladrillos u hormigón. Construir es transformar proyectos, coordinar equipos, cumplir plazos, garantizar la seguridad, incorporar tecnología, gestionar materiales y maquinaria, resolver imprevistos y responder por el resultado final. Es conocimiento, experiencia, inversión, innovación y capacidad para asumir riesgos y responsabilidades. 26

También es, sobre todo, saber hacer. Quizá la música pueda ayudarnos a entenderlo. Todos sabemos reconocer una gran canción cuando la escuchamos. Podemos emocionarnos con ella y hacerla parte de nuestra propia historia. Pero ninguna canción existe sin alguien que la interprete. Detrás de esos minutos que parecen sencillos hay músicos, técnicos, productores, instrumentos, ensayos y muchas horas de trabajo que normalmente no vemos. Con la construcción sucede algo parecido. Nosotros disfrutamos de la obra terminada, pero detrás de ella hay una auténtica orquesta de empresas y también algunos solistas que tienen que tocar cada uno su parte para que todo encaje. España cuenta con empresas constructoras de todos los tamaños y perfiles, capaces de desarrollar proyectos de

punto de vista

enorme complejidad. Grandes compañías con presencia internacional y líderes en el mundo, pero también miles de pequeñas y medianas empresas especializadas que aportan una parte esencial de la cadena de valor. Unas son conocidas por todos. Otras trabajan con discreción, con sutilidad. Algunas participan en proyectos que aparecen en los medios de comunicación. Muchas desarrollan cada día obras que apenas ocupan unas líneas en una noticia local. Pero todas comparten un denominador común, ya que detrás de cada una hay personas que hacen posible que las cosas sucedan. Por eso conviene cambiar la mirada. Ponerles cara y ojos. Darles el protagonismo que merecen. Cuando una infraestructura se inaugura, el protagonismo suele recaer en quienes han impulsado el proyecto. Cuando se presenta una promoción de viviendas, hablamos de sus características, su ubicación o su precio. Cuando abre un nuevo hospital, hablamos de su utilidad y de la inversión realizada. Pero también debería haber espacio para contar quién lo ha hecho posible. Porque una obra no termina de explicarse cuando conocemos quién la ha promovido. Falta conocer quién la ha ejecutado. Falta identificar a quienes han asumido el reto de levantarla. Las empresas no deberían ser piezas anónimas del puzle que representa el sector de la construcción. Son empresas que tienen trabajadores, equipos directivos, profesionales cualificados, proveedores, maquinaria, oficinas y departamentos de ingeniería, prevención, innovación y gestión. Invierten, contratan, forman y compiten. Crecen, afrontan dificultades y toman decisiones empresariales todos los días. Y tienen una singularidad, cuanto menos, reseñable. Pues el resultado de su trabajo permanece en el tiempo.

Quien trabaja en una obra puede pasar meses o años viendo cómo un proyecto crece hasta convertirse en un edificio, una carretera, una infraestructura energética o una instalación pública. Después puede pasar por ese lugar durante décadas y saber que allí quedó una parte de su trabajo. Y contárselo a sus hijos. Y a sus nietos. Se despierta el orgullo de pertenencia al poder señalar una obra y decir: “yo estuve allí”. Durante años se ha instalado una imagen demasiado reducida del sector, asociada casi exclusivamente a la obra física o a una actividad tradicional. Pero la construcción de hoy tiene poco que ver con esa fotografía. La digitalización, la industrialización, la eficiencia energética, la sostenibilidad, los nuevos materiales, la automatización y las nuevas técnicas constructivas forman parte de una actividad que necesita cada vez más conocimiento y especialización. Y, por ende, un mayor reconocimiento. En una obra conviven ingenieros, arquitectos, técnicos, especialistas en prevención, encargados, operadores de maquinaria, instaladores, profesionales de la gestión, expertos en tecnología y trabajadores de múltiples oficios. Todos forman parte de una misma historia. Y esa historia merece ser contada. Especialmente ahora que España tiene por delante enormes necesidades de construcción. Necesitamos más vivienda. Necesitamos mantener y modernizar nuestras infraestructuras. Necesitamos adaptar edificios y ciudades a nuevos criterios de eficiencia y sostenibilidad. Necesitamos nuevas infraestructuras energéticas, hidráulicas y de movilidad. Y necesitamos conservar aquello que ya tenemos. El debate suele centrarse en cuánto hay que invertir, dónde hay que construir o qué Administración debe actuar. Son debates necesarios. Pero existe una pre27

“La digitalización, la industrialización, la eficiencia energética, la sostenibilidad, los nuevos materiales, la automatización y las nuevas técnicas constructivas forman parte de una actividad que necesita cada vez más conocimiento y especialización” gunta previa: ¿quién va a hacerlo? Porque una necesidad no se convierte en una vivienda por el simple hecho de ser reconocida. Una infraestructura no se construye porque exista una partida presupuestaria. Un proyecto no se materializa porque haya sido anunciado. Hacen falta manos. Capacidad para ejecutarlo. Y esa capacidad está en las empresas constructoras. En sus profesionales. En sus equipos. En su experiencia. En su potencial para movilizar recursos, coordinar personas, incorporar innovación y asumir la responsabilidad de que aquello que está sobre el papel termine siendo una obra de carne y hueso. Por eso ha llegado el momento de volver a mirar. De mirar las obras, sí, pero también las empresas que las hacen posibles. De conocer sus nombres, su capacidad, su trayectoria y a las personas que las integran. De entender que cada proyecto tiene detrás mucho más que una decisión administrativa, una inversión o una inauguración. Tiene también trabajadores. Tiene conocimiento. Tiene esfuerzo. Tiene responsabilidad. Y tiene, por supuesto, nombres y apellidos. Ai

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“Para construir más vivienda hay que hacer posible construirla” Xavier Vilajoana Presidente de APCEspaña

“Debemos partir de una realidad que condiciona nuestra capacidad de respuesta: en España producir vivienda se ha convertido en una carrera de obstáculos”

SPAÑA tiene un problema de acceso a la vivienda que hace tiempo dejó de ser únicamente una cuestión sectorial. Es un problema social, económico y de competitividad. Sin vivienda suficiente y asequible se dificulta la emancipación de los jóvenes, la formación de nuevos hogares y también la movilidad de los trabajadores y el crecimiento de nuestras empresas. Por eso necesitamos dejar atrás una parte del debate que durante demasiado tiempo nos ha ocupado y concentrarnos en una pregunta mucho más práctica: ¿qué debemos hacer para producir las viviendas que España necesita? En los últimos meses, desde APCEspaña hemos tenido la oportunidad de comparecer en dos ocasiones ante la Comisión de Vivienda y Agenda Urbana del Congreso de los Diputados para abordar

precisamente esta cuestión. Y nuestro mensaje ha sido claro: sin oferta suficiente no existe política de vivienda capaz de dar respuesta, por sí sola, al problema de acceso que afrontamos. Incrementar la oferta no significa exclusivamente construir vivienda nueva. Significa también movilizar vivienda existente, rehabilitar aquella que pueda volver al mercado y aprovechar mejor nuestro parque residencial. Pero significa, inevitablemente, volver a producir vivienda en cantidades acordes con la creación de hogares y con las necesidades de los territorios donde se concentra la demanda. Y para hacerlo debemos partir de una realidad que condiciona nuestra capacidad de respuesta: en España producir vivienda se ha convertido en una carrera de obstáculos. El primero comienza mucho antes 28

de colocar el primer ladrillo: en el suelo. Transformar suelo para que pueda acoger viviendas requiere procedimientos extraordinariamente largos y complejos. A ello se suma una inseguridad jurídica que permite que años de planeamiento, inversiones públicas y privadas e incluso actuaciones posteriores puedan verse afectados por defectos formales que, en muchos casos, podrían ser subsanados. Desde APCEspaña no reclamamos menos legalidad ni menos controles. Reclamamos algo mucho más sencillo: proporcionalidad en las consecuencias jurídicas. Un defecto formal subsanable no debería producir los mismos efectos que una vulneración material grave de la legalidad. Necesitamos poder aplicar la nulidad parcial cuando resulte posible, subsanar defectos no esenciales, conservar

punto de vista

los actos y trámites no afectados y evitar la denominada nulidad en cascada. Como señalamos ante el Congreso, esto no es solo un problema de los promotores. Es un problema de los ayuntamientos, de las administraciones y, en última instancia, de los ciudadanos que esperan esas viviendas. Pero el suelo y la seguridad jurídica son únicamente el primer obstáculo. Necesitamos también financiar la urbanización. Antes de construir viviendas hay que construir ciudad: calles, alumbrado, saneamiento, redes hidráulicas, conexiones eléctricas y espacios públicos. Son inversiones muy relevantes que se producen años antes de la entrega de las viviendas y para las que necesitamos desarrollar instrumentos financieros adecuados. El tercer obstáculo es la capacidad administrativa. Licencias, informes sectoriales y autorizaciones continúan acumulando plazos difícilmente compatibles con una situación de necesidad de vivienda. Simplificar no significa eliminar controles. Significa revisar procedimientos, coordinar administraciones, digitalizar expedientes y concentrar los recursos públicos allí donde realmente aportan valor. Finalmente, debemos recuperar capacidad productiva. Tenemos escasez de mano de obra cualificada, nuevos requerimientos técnicos y energéticos y una necesidad creciente de industrializar la construcción. Si queremos aumentar sustancialmente la producción, necesitaremos también empresas capaces de hacerlo. En este contexto, Andalucía ofrece ejemplos interesantes de cómo comenzar a actuar sobre algunos de estos problemas. La aprobación de la Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía (LISTA) y de su Reglamento supuso una revisión del marco territorial

y urbanístico andaluz. Posteriormente, el Decreto-ley 1/2025 incorporó medidas extraordinarias para aumentar el suelo disponible para vivienda protegida, permitiendo, bajo determinadas condiciones y mediante decisión municipal, usos residenciales protegidos en parcelas con otros usos, incrementos de densidad y edificabilidad y creando una bolsa de suelo para vivienda asequible. La posterior Ley de Vivienda de Andalucía ha profundizado en algunas de esas líneas. La norma contempla expre-

“Tenemos escasez de mano de obra cualificada, nuevos requerimientos técnicos y energéticos y una necesidad creciente de industrializar la construcción. Si queremos aumentar la producción, necesitaremos también empresas capaces de hacerlo” samente mecanismos de colaboración público-privada, consolida la bolsa de suelo para vivienda asequible, introduce las áreas prioritarias de vivienda —cuya declaración implica la urgencia de determinados instrumentos urbanísticos y de gestión— y permite que determinadas iniciativas residenciales puedan incorporarse a la Unidad Aceleradora de Proyectos. También contempla, en determinadas circunstancias, incrementos de densidad para facilitar vivienda protegida sin necesidad de modificar previamente el planeamiento. Son medidas que comparten una idea relevante: ante una necesidad extraordinaria de vivienda, también debemos revisar los procedimientos mediante los que hacemos posible producirla. 29

No se trata de sostener que exista una única solución ni de que una reforma urbanística vaya a resolver por sí sola el problema. Sería ingenuo. Necesitamos políticas sociales que atiendan a quienes no pueden acceder al mercado, vivienda pública y protegida, colaboración público-privada, financiación, rehabilitación y movilización del parque existente. Pero tampoco podemos pedir al sistema que produzca muchas más viviendas manteniendo intactos todos los obstáculos que dificultan producirlas. La vivienda debe empezar a ser entendida como una infraestructura esencial para el Estado del bienestar. Durante décadas hemos asumido que la educación necesita colegios, la sanidad hospitales y la movilidad, carreteras y transporte público. La vivienda necesita igualmente una infraestructura previa: suelo urbanizado, financiación, seguridad jurídica y capacidad de ejecución. Además, existe una particularidad que no podemos ignorar. Una parte muy relevante de esa infraestructura residencial será desarrollada con inversión privada. En mi comparecencia ante el Congreso recordé que entre el 75 % y el 80 % de la vivienda protegida construida en España durante los últimos años ha sido desarrollada por promotores privados. Por eso necesitamos crear un marco en el que inversión pública y privada puedan trabajar conjuntamente para alcanzar un objetivo común. La crisis de vivienda exige ambición, pero también pragmatismo. Tenemos diagnósticos, planes y objetivos. Ahora necesitamos convertirlos en viviendas. Porque entre anunciar una vivienda y entregar las llaves a una familia existe un largo recorrido de planeamiento, suelo, urbanización, financiación, licencias y construcción. Si queremos más hogares, tenemos que conseguir que ese camino sea más corto, más seguro y más previsible. Ai

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“Retos y oportunidades del Observatorio de Infraestructuras de la Cámara de Comercio de Sevilla y Gaesco” Francisco Herrero León Presidente de la Cámara de Comercio de Sevilla

“El Observatorio evalúa cuáles son las principales infraestructuras que se deben acometer en tiempo y forma por las diferentes Administraciones para contribuir al desarrollo económico y social de la provincia de Sevilla”

A Cámara de Comercio de Sevilla y Gaesco crearon en febrero del 2024 un Observatorio, para evaluar cuáles eran las principales infraestructuras que se debían acometer en tiempo y forma por las diferentes Administraciones, para contribuir al desarrollo económico y social de la provincia de Sevilla. Inicialmente, el trabajo se centró en señalar las necesidades de las infraestructuras más urgentes de la provincia, principalmente las relativas a la movilidad, el transporte y el agua. Fruto de este trabajo, el Observatorio logró priorizar en Decálogo las 10 obras, más urgentes a realizar, destacando a título de ejemplo, la conexión Santa Justa-Aeropuerto de Sevilla, la ampliación de la capacidad

de la AP-4 Sevilla- Cádiz y la A-49 SevillaHuelva, las conexiones ferroviarias de Sevilla con Málaga y el Algarve, así como las actuaciones en las presas de la Alcolea de San Calixto y la conservación y el mantenimiento que requieren estas infraestructuras de forma constante y regular. Estas materias señaladas contaron desde el primer momento con la dirección y la atención permanente de grandes profesionales como los Ingenieros de Caminos Abraham Carrascosa, anterior Decano de este Colegio Profesional o Agustín Argüelles anterior Comisario de Agua de la Confederación Hidrográfica del Guadalquivir, que goza de un gran prestigio profesional en materia de agua a nivel nacional. 30

Con el paso del tiempo, el Observatorio de infraestructuras ha asumido el reto de plantear alternativas y propuestas a los proyectos que las Administraciones proponen ya que normalmente las anuncian con unos plazos de ejecución tan largos que no son operativos para atender el desarrollo real que requieren las ciudades y el propio territorio. Como ejemplo significativo de este espíritu colaborativo cabe destacar la propuesta que hizo el Observatorio de disponer de los arcenes de la AP-4 para ampliar de manera provisional la capacidad de la vía a un tercer carril ya que el análisis histórico que hizo de ella el Observatorio constató que se construyó con normativa americana, con un carril más

punto de vista

“Ha ampliado sus reflexiones a otros asuntos de gran interés como la Ordenación del Territorio, la regulación de la vivienda en nuestra región y la falta de disponibilidad de energía eléctrica en proyectos esenciales de diferentes usos productivos” ancho y que incluso permite utilizar los arcenes para el tráfico ya que se ejecutaron con un firme de grava-cemento que tienen una mayor capacidad portante que los habituales. Con gran satisfacción puedo decir que esta idea de ampliar la autovía a un tercer carril provocó muchos recelos entre las Administraciones y que hoy en día, sin embargo, es asumida por todas ellas y confiamos que se pueda llevar a cabo, ya que la comunicación de Sevilla con Cádiz no puede esperar los 12 años que se calcula para la terminación del nuevo proyecto. Entre otras inquietudes y propuestas que viene planteando el Observatorio, destaca también la reclamación que realizó de disponer de parte del agua del río Guadiana para abastecer el Coto de Doñana y parte de la provincia de Huelva apoyándose en la idea de que el río nace y transcurre por siete provincias españolas y que ya se le venía cediendo a Portugal un caudal superior al previsto en el acuerdo de Albufeira, suscrito entre los dos países, lo cual propició la mejora de las condiciones establecidas. Desde el pasado año, el Observatorio ha ampliado sus reflexiones a otros asuntos de gran interés como sin duda lo son la Ordenación del Territorio, la regulación de la vivienda en nuestra región y la falta de disponibilidad de energía eléctrica en proyectos esenciales de diferentes usos productivos. En lo que se refiere a la Ordenación del Territorio, el Observatorio está planteando en el nuevo Plan Regional de Andalucía, el POTA, que se encuentra actualmente en fase de información pública, un

trato más respetuoso con la legislación urbanística de Andalucía y más concretamente, la Lista y que permita que las infraestructuras puedan, como ya ocurre en otros países,ofrecer un territorio más moderno y competitivo, asunto que es esencial para una comunidad autónoma como Andalucía que tiene el enorme hándicap de estar muy lejana de los mercados europeos ,donde tiene que hacer llegar sus producto. En este sentido espera también poder colaborar en el logro de los objetivos que venimos señalando gracias al trabajo que está realizando el responsable de esta área, Eduardo Martínez Zúñiga, arquitecto y premio de urbanismo en Andalucía. En materia de Vivienda, debo decir que el Observatorio viene realizando también un gran trabajo, consistente en localizar suelos de otros usos que estaban vacantes para destinarlos a viviendas protegidas y de hecho podemos decir esta propuesta ya se está visualizando en la ciudad de Sevilla, con la construcción de numerosas promociones inmobiliarias por parte del Ayuntamiento de la ciudad y de los promotores privados, que está permitiendo que numerosos jóvenes y familias vulnerables puedan volver a vivir a sus antiguos barrios. Tengo que resaltar la preocupación por la falta de disponibilidad eléctrica que requieren numerosos proyectos empresariales, para lo cual el Observatorio, de la mano del Director Regional de Endesa, Rafael Sánchez Durán, junto a Gaesco han organizado jornadas informativas que están permitiendo que los empresarios puedan buscar alternativas para llevar a cabo sus proyectos. 31

LISTADO DE OBRAS SE-40 Circunvalación exterior de Sevilla Red de metro AP-4 Sevilla-Cádiz Conexión Santa Justa-Aeropuerto Cercanías Alta velocidad Sevilla-Huelva-Faro Presa de San Calixto Eje ferroviario transversal. SE-20 y SE-35 Integración de la A-376 en Montequinto y mejora de Accesos a SE-30 Recientemente, la Cámara de Comercio y Endesa han colaborado en la organización por parte de la Cadena Ser de un encuentro que tuvo como protagonista al Secretario de estado de la energía quien explicó con detalle el nuevo Decreto de la Energía del Gobierno , que le otorga al sector inmobiliario una prioridad sobre el resto de los sectores productivos para utilizar las redes eléctricas. Desde el Observatorio esperamos que este nuevo Decreto de Energía, ya publicado, permita contribuir a satisfacer las necesidades de viviendas que tiene Andalucía de las cuales nada más y nada menos 37.500 actualmente en construcción, no tienen disponibilidad de energía. Como presidente de la Cámara de Comercio de Sevilla, quiero expresar mi reconocimiento a la gran labor que está realizando el Observatorio de Infraestructuras, bajo la presidencia de María José Contreras y la de su coordinador general Juan Aguilera, Ingeniero de Caminos, Canales y Puertos y director gerente de Gaesco, porque en el corto espacio de vida que tiene el Observatorio, está logrando de manera seria y responsable sus objetivos ,que no son otros que la provincia cuente con las Infraestructuras que necesita. Ai

punto de vista

Ricardo López Perona Director general de la Agrupación de Fabricantes de Cemento de Andalucía (AFCA)

“El futuro de la sostenibilidad de los materiales de construcción en Europa”

A construcción europea está entrando en una nueva etapa. Durante décadas, las principales exigencias aplicables a los materiales se han centrado en cuestiones como la resistencia, la seguridad, la durabilidad, el comportamiento frente al fuego o la eficiencia energética. Todas ellas seguirán siendo esenciales, pero a esta lista se incorpora ahora un nuevo factor que va a condicionar progresivamente la manera de proyectar, fabricar y construir: la huella de carbono y su comportamiento durante todo el ciclo de vida, pero ello sin olvidar la necesidad de primar una industria competitiva europea que contribuya a ese objetivo de descarbonización del sector de la construcción. Dos iniciativas legislativas europeas reflejan especialmente este cambio: • El Reglamento (UE) 2024/3110 de Productos de Construcción (RPC) que incorpora con mayor intensidad la sostenibilidad ambiental y la digitalización al marco regulatorio de los materiales, con lo que se pretende además mejorar el funcionamiento del mercado interior. • La propuesta de Reglamento Euro-

peo de Aceleración Industrial —Industrial Accelerator Act (IAA), presentada por la Comisión Europea en 2026 que pretende utilizar la contratación pública y otros instrumentos para crear demanda de productos industriales bajos en carbono (low carbon) pero fabricados en la Unión Europea. Así la sostenibilidad ambiental durante el ciclo de vida se va a incorporar progresivamente al sistema de información sobre las prestaciones de los productos mediante la inclusión de determinados parámetros medioambientales, entre ellos la huella de carbono, en la declaración de prestaciones del marcado CE de los productos de construcción. La sostenibilidad deja progresivamente de ser una declaración voluntaria para integrarse en el sistema regulatorio de los productos. Y otra característica esencial que incorpora este RPC es que esta transformación sea también digital, ya que se establece un sistema de Pasaporte Digital de Producto que modificará progresivamente la manera de gestionar la información de los materiales. Cada producto contará 32

con una especie de DNI digital, donde figurará la documentación referente a sus prestaciones, información ambiental e identificación, y que será accesible digitalmente a los distintos agentes de la cadena de valor. Combinado con BIM, el Pasaporte Digital de Producto podrá permitir, por ejemplo, que los edificios del futuro dispongan de una auténtica memoria de los materiales utilizados para construirlos, y dentro de varias décadas, cuando sea necesario rehabilitar o desmontar esos edificios, podremos saber qué productos contienen, cuáles son sus características y qué posibilidades existen para reutilizarlos o reciclarlos. Y esto puede cambiar las reglas del mercado. Cuando proyectistas, constructoras, promotores y administraciones dispongan de información ambiental armonizada será posible comparar soluciones no solamente por su precio o comportamiento técnico, sino también por determinados impactos ambientales asociados a todo su ciclo de vida, y la sostenibilidad empezará a incorporarse a las

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decisiones de proyecto y contratación. El carbono se convertirá en una característica más del material. Existe sin embargo el riesgo de simplificar excesivamente la sostenibilidad reduciendo la comparación entre materiales a una única cifra de emisiones de CO2 por tonelada de producto. Esta transformación deberá realizarse, sin embargo, con rigor técnico. Una edificación o una infraestructura no se construye sólo para consumir materiales bajos en carbono, sino para proporcionar una determinada prestación durante un periodo de tiempo. La resistencia, durabilidad, seguridad, mantenimiento, comportamiento frente al fuego, disponibilidad de materias primas, reciclabilidad y vida útil deberán formar parte del análisis. Un material capaz de mantener sus prestaciones durante cien años no puede compararse exclusivamente con otro atendiendo a las emisiones generadas durante su fabricación. Lo relevante es la función proporcionada durante el ciclo de vida completo de la construcción. Construir con menos carbono no puede significar construir con menor seguridad o durabilidad. La verdadera sostenibilidad consiste en obtener la máxima prestación utilizando los recursos de la manera más eficiente posible. Europa necesita reducir sus emisiones, pero necesita también industria. Cemento, acero, productos químicos, vidrio y cerámica son materiales básicos para prácticamente todas las actividades económicas y, paradójicamente, también para la propia transición energética. No existen parques eólicos, redes eléctricas, ferrocarriles, instalaciones fotovoltaicas o infraestructuras hidráulicas sin materiales industriales. Y descarbonizar no puede significar dejar de producirlos en Europa para importarlos desde otras regiones. El objetivo debe ser fabricar en Euro-

“Cuando proyectistas, constructoras, promotores y administraciones dispongan de información ambiental armonizada será posible comparar soluciones y la sostenibilidad empezará a incorporarse a las decisiones de proyecto y contratación” pa los materiales que necesitamos con emisiones progresivamente menores. Para conseguirlo hará falta regulación, pero también energía competitiva, infraestructuras, innovación, financiación, procedimientos administrativos ágiles y mercados capaces de reconocer económicamente los productos bajos en carbono. A la incorporación de incentivos en el nuevo RPC para una compra pública verde, entendida fundamentalmente como un instrumento para introducir criterios ambientales en las decisiones de las administraciones, la nueva estrategia europea incluida en la propuesta de Reglamento Europeo de Aceleración Industrial —Industrial Accelerator Act (IAA) añade ahora una segunda dimensión, la creación de mercados tractores o lead markets capaces de generar demanda para estos productos, y la contratación pública puede ser una de las herramientas más eficaces para conseguirlo. La filosofía cambia: no basta con exigir a la industria que reduzca sus emisiones, sino que es necesario también crear un mercado que reconozca económicamente los esfuerzos de dicha industria europea en fabricar productos descarbonizados.

“La sostenibilidad deja progresivamente de ser una declaración voluntaria para integrarse en el sistema regulatorio de los productos” 33

Dos conceptos sintetizan buena parte de esta nueva política de la Unión Europea recogida en la propuesta del citado Reglamento IAA: “low-carbon” y “made in EU”. El primero introduce la intensidad de carbono como elemento de diferenciación entre productos industriales. Cementos, hormigones, aceros o aluminios podrán ser valorados no solamente por sus prestaciones técnicas y su precio, sino también por las emisiones asociadas a su fabricación. El segundo incorpora una dimensión industrial y estratégica. Europa pretende evitar que la descarbonización provoque el cierre de capacidad productiva europea y su sustitución por importaciones procedentes de países con menores exigencias climáticas. Reducir las emisiones producidas dentro de Europa mientras se importan materiales intensivos en carbono no solucionaría el problema climático global y debilitaría además la base industrial europea. La nueva estrategia pretende combinar ambos objetivos: fabricar en Europa y fabricar progresivamente con menos carbono, es decir pasando de una compra pública verde a una auténtica compra pública estratégica. Una contratación capaz de combinar la reducción de emisiones en todo el ciclo de vida de nuestras construcciones con la economía circular, la innovación, la eficiencia del gasto público y el mantenimiento de capacidad industrial en Europa. Este será probablemente uno de los grandes desafíos del sector de la construcción en Europa para los próximos años. Ai

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Elena Segura | Fotos: Archivo Ai

Alicia Martínez

COORDINADORA DE VIVIENDA DE PP-A

En sus palabras se refleja una profunda vocación de servicio y una especial sensibilidad por los problemas de Andalucía. Alicia Martínez entiende la política desde la cercanía y la escucha. Para esta revista, ella no solo es un referente destacado en materia de Urbanismo y Vivienda sino también una fiel asistente a los actos y encuentros profesionales organizados por Ai. Siempre ha mantenido un fuerte vínculo con el sector promotor y constructor, que ha sabido valorar su profesionalidad y su manera de gestionar problemas tan sensibles como el acceso a un hogar digno.

Sus inicios profesionales están vinculados a la arquitectura y a trabajos relacionados con el patrimonio histórico andaluz. ¿Qué recuerda con especial cariño de esos primeros años y cómo decide dar el salto a la política? Empecé a trabajar en arquitectura antes de terminar la carrera, en proyectos para la Expo 92. Cuando terminé mi proyecto Fin de Carrera, monté estudio propio y comencé a hacer proyectos, concursos y trabajos diversos. Recuerdo en especial un encargo de la Consejería de Cultura, que me llevó a recorrer Andalucía, documentando las obras de rehabilitación en los Bienes de Interés Cultural. Tenemos un patrimonio cultural increíble, que debemos comprender y preservar para futuras generaciones, además de potenciar como fuente de riqueza. Entre medias, obtuve una plaza de funcionaria de arquitecto provincial de la Diputación de Sevilla, lo que me permitió durante 13 años recorrer la provincia, redactar y ejecutar proyectos para los ayuntamientos. Una etapa de la que valoro el contacto directo con los responsables municipales, y el objetivo final, que es mejorar la vida de las personas, en este caso dotando a los municipios de equipamientos dignos. Más tarde, en 2003 me invitan a formar un grupo de cuatro arquitectos, para colaborar, con proyectos y propuestas en la campaña municipal de Jaime Raynaud, lo que me brindó la primera oportunidad de ser concejal en mi ciudad, Sevilla, como independiente. A partir de ahí, mi vocación de servicio público se ha materializado en la política. En 2004 me afilié al PP de Andalucía y compatibilicé mis responsabilidades como concejal y luego parlamentaria andaluza, con la de vicesecretaria regional del partido en Andalucía, años en los que, desde la oposición, realizamos una intensa labor de coordinación de las políticas del partido en materia de suelo, urbanismo, vivienda, fondos europeos, pero también en la relación con las organizaciones sociales e instituciones, escuchando y trasladando sus inquietudes a través de propuestas e iniciativas. Siempre con un objetivo y un mensaje: Andalucía tiene un gran potencial, y tiene que crecer y mejorar. 34

hablamos con... Es una de las personas con una trayectoria más prolongada en la dirección de las políticas de Vivienda de la Junta de Andalucía, habiendo sido secretaria general en esta materia. ¿Qué logros destacaría de esta etapa? tores públicos y a los promotores privados. Sin ellos no hubiera sido posible el giro histórico que se ha dado a la política en esta materia, y sin el impulso de la Junta, los ayuntamientos no hubieran podido promover viviendas como lo han hecho y lo están haciendo. Hemos cuadriplicado en ocho años el número de viviendas protegidas, y hay un plan para promover 20.000 más en los próximos cuatro años. Todo ello basándonos en dos pilares fundamentales: los cambios normativos y legales necesarios, y programas de incentivos a promotores públicos y privados para la construcción de viviendas. En cada promoción, en cada inmueble al que hemos dado incentivos, he visto a una familia detrás. Han sido más de 7.000 unidades las que se han levantado en este periodo con subvenciones, lo que ha supuesto incrementar una media de 1.000 viviendas protegidas al año, una dinámica que no sólo no debe parar, sino que debe incrementarse. Ha sido muy emocionante cada vez que hemos entregado las llaves a una familia, a un joven o a personas que realmente lo necesitaban.

En 2018, cuando se produce el cambio político en Andalucía, cedí mi escaño de parlamentaria andaluza, al aceptar la propuesta de formar parte del Gobierno del cambio, como secretaria general de Vivienda. Tras tantos años de oposición, por primera vez tenía la oportunidad de gestionar la política de vivienda en Andalucía. Un reto apasionante, la posibilidad de poner en marcha tantas propuestas, con un objetivo social fundamental: facilitar el acceso a un hogar a todas las personas que quieren vivir en Andalucía. Han sido dos legislaturas de vértigo, de poner en marcha todo nuevo, con la emoción de la primera vez, contando con el impulso de dos consejeras, Mari Fran Carazo y Rocío Díaz. Sobre todo destaco el haber recuperado la iniciativa política desde la Junta de Andalucía para promover vivienda protegida de forma sistemática. Resultaba inaudito que, teniendo tanto suelo reservado para ello, estuviera vacante, paralizado y sin expectativas. El Gobierno de Juanma Moreno ha sido el auténtico dinamizador de la actividad promotora en Andalucía, involucrando a los ayuntamientos, como promo-

Además de la construcción de vivienda nueva, las medidas que ha estado impulsando no se han olvidado de la rehabilitación, que también es fundamental en Andalucía Efectivamente, esto es algo que siempre hemos tenido presente. Porque en paralelo a todo lo anterior, hemos impulsado la política de rehabilitación, abordando compromisos históricos en barrios olvidados, más de 40 que se han beneficiado de actuaciones integrales de rehabilitación, con mejoras urbanas, con especial incidencia en la accesibilidad mediante la instalación de ascensores, y en la eficiencia energética, bajando la factura social y familiar energética y mejorando la calidad de vida de miles de familias. Los fondos Next Generatión han sido un auténtico impulso para estas políticas, no sin dificultades de ejecución por un diseño estatal ajeno a la realidad y a la práctica de las comunidades autónomas.

La línea que sigue el Gobierno andaluz en materia de vivienda dista mucho de la que se está adoptando a nivel estatal. ¿Cuáles serían los motivos? Creo que ha sido un logro de este Gobierno, y del conjunto del sector en Andalucía, la aprobación de la Ley de Vivienda de Andalucía, la primera ley en aprobarse tras una Ley Estatal del Derecho a la Vivienda, que, tras años de vigencia, se ha declarado ineficaz para afrontar el problema a nivel Estado. El Tribunal Constitucional declaró inconstitucional parte de la ley, gracias al recurso que interpusimos desde Andalucía. Porque no ha solucionado dos asuntos clave para generar confianza: el problema de la ocupación ilegal y el problema del alquiler, ambos de competencia estatal y básicos para los ciudadanos. Es fundamental impulsar medidas legislativas clave, como la Ley del Suelo, la Ley de Antiokupación o la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, por parte del Gobierno de España, para dar certidumbre en esta materia. Y también es fundamental que el Gobierno de la nación ponga de su parte, para incrementar la oferta, utilizando todos los suelos del Estado disponibles de Defensa, o de Hacienda y acelerando su construcción, mas allá de operaciones de marketing como Casa 47. 35

hablamos con...

Si tuviera la capacidad de sacar adelante una sola medida para solucionar el problema de la vivienda, ¿cuál sería? o la compra con pago aplazado, de forma que el comprador joven pueda recuperar el pago del alquiler de los primeros años para pagar la entrada de su primera vivienda. Hay que facilitar que los jóvenes puedan superar la necesidad de ahorro para el pago de la entrada, esto es lo que hemos hecho con el Programa Garantía Vivienda Andalucía, en la que la Junta ha avalado a 3.600 jóvenes hasta un 20% del préstamo hipotecario. Y, además bajar los impuestos a la compra de la primera vivienda de los jóvenes, lo que significa bajar significativamente su precio. También es fundamental simplificar para ganar tiempo, e impulsar los procesos para la industrialización, a la vez que se trabaja para incorporar mano de obra.

No creo que una sola medida solucione el problema. La solución pasa por seguir incrementando la oferta a precios asequibles. Si faltan viviendas, hay que hacer más, hacerlas más rápido y hacerlas más asequibles. Por tanto, creo que no hay una sola medida, ni soluciones mágicas, hay que ponerse a ello y no parar. En Andalucía empezamos en 2019, vamos en la dirección correcta y hay que seguir con mayor velocidad e intensidad. Es fundamental, además, la colaboración públicoprivada, no se podrán construir tantas unidades como hacen falta si no contamos con el sector. Para ello los promotores públicos deben ofertar todo el suelo público para vivienda protegida. Además, creo que hay que impulsar el modelo de alquiler con opción de compra,

¿Qué le diría a un joven andaluz que siente que comprar una casa es algo imposible? Quizá sea imposible comprar el inmueble que quiero, en el lugar que quiero, ahora mismo y para toda la vida, pero eso no significa que no tenga acceso a una vivienda. Las circunstancias de cada joven son muy diferentes, puede que al principio le interese alquilar, hasta consolidar un empleo, y barajar posiciones de proximidad. La dificultad mayor estriba en el ahorro previo necesario para acceder a un préstamo hipotecario, y por eso, el programa de la Junta de avalar a los jóvenes en la compra ha funcionado. Por otro lado, Andalucía tiene 785 municipios, y ahora mismo el 51% de la población vive solo en 30 municipios, algo más del 7% del territorio. De ellos, existe un problema de falta de oferta en 15 municipios. En otros 50 municipios, hay equilibrio entre oferta y demanda y en el resto, no hay demanda. Por tanto, puede que la primera opción no sea la definitiva, pero tampoco las necesidades son las mismas a lo largo de nuestra vida. Con el tiempo, es posible que nos acerquemos a nuestro destino preferido, o al tamaño que necesitamos.

El precio es elevado, porque han subido los precios de la construcción, materiales, mano de obra y energía, así como las exigencias técnicas por normativa, pero el suelo sigue encareciendo, sin razón, el precio final. La compra de un hogar es la inversión de nuestra vida, pero debe ser sostenible, no debiendo comprometer más del 30% de los ingresos de la unidad familiar. También, el Gobierno andaluz está impulsando una estrategia de reto demográfico, para dotar a los municipios de oferta residencial y servicios para muchos jóvenes que pueden teletrabajar. No obstante, en algunas ciudades, hay un problema real, y por eso el Gobierno andaluz actúa con mayor intensidad en Málaga y también en Sevilla, Cádiz o Granada entre otras ciudades. En Málaga, se ha construido un barrio entero con 1.000 inmuebles a precios asequibles en alquiler para jóvenes, y hay mas suelos que darán continuidad a esta estrategia. Igual que en Sevilla, donde se están impulsando desarrollos urbanísticos con viviendas protegidas, como nunca se había hecho, por el ayuntamiento y en colaboración con la Junta de Andalucía.

hablamos con Es evidente su pasión por su ciudad natal, algo que no esconde en las redes sociales afirmando que vive “en la mejor ciudad del mundo, Sevilla”. Como arquitecta y experta en urbanismo ¿cómo piensa que se podría hacer aún mejor esta ciudad? Hace muy poco el alcalde José Luis Sanz, presentaba un balance de los tres años de gobierno, que es realmente sorprendente y positivo. Creo que el alcalde está haciendo un magnífico trabajo, con rigor, y compromiso. Se ha trabajado en el funcionamiento de la “empresa” Ayuntamiento de Sevilla, para mejorar sus servicios, y se han desbloqueado proyectos que llevaban años paralizados. Pero lo más importante a mi juicio es que se ha impulsado un plan sin precedentes: Sevilla para vivir, con la puesta en marcha de 6.134 VPO impulsadas en estos años, de las que 2.200 corresponden a Emvisesa, que ha utilizado, como ningún otro promotor, el programa de subvenciones de la Junta, una colaboración que ha dado frutos extraordinarios. Y esto es fundamental, porque los jóvenes quieren vivir en Sevilla, una ciudad dinámica que ofrece todo tipo de oportunidades, pero lo primero es la vivienda y el empleo. Y desde luego, continuando la red de metro de Sevilla, a la que se ha dado desde el Gobierno andaluz un fuerte impulso, que debe proseguir con el resto de las líneas, así como las infraestructuras generales básicas, como el cierre de la SE-40, la conexión al aeropuerto, la mejora del abastecimiento energético para futuros desarrollos, y una mejor conectividad ferroviaria y aeroportuaria.

En base a su experiencia, ¿qué se gana y qué se pierde cuando se han dedicado tantos años a la política? La política forma parte de la vida. Todos llevamos, de alguna manera, un político dentro. A mí, personalmente, me duelen muchas de las cosas que veo a mi alrededor, y eso me impulsa a participar en política y a aportar mi granito de arena. En ese sentido, siento que la política me ha hecho ganar mucho. He escuchado mucho, he aprendido de cada persona, de cada problema y de cada iniciativa. Todo ello me ha ayudado a crecer personalmente y a desarrollar una mayor empatía hacia los demás. También me ha enseñado que detrás de cada decisión hay personas concretas, con necesidades, dificultades y esperanzas, y que la política solo tiene sentido si es útil, si sirve para mejorarles la vida. Es verdad que se pierde tranquilidad, porque siempre hay algo en la cabeza y en la agenda, pero al final es cuestión de organización. La vida te va dando espacios y hay que saber tomarlos como vienen. También se aprende a relativizar, a priorizar y a entender que no siempre se puede llegar a todo, pero sí se puede trabajar con honestidad, constancia y vocación de servicio. Ai 37

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Vivienda asequible en suelo público: ¿contrato de concesión o negocio patrimonial? Un debate jurídico que marcará el futuro de la colaboración público-privada en el sector residencial Francisco Montes Worboys Socio de Garrigues

oficial o no— aprovechando suelos e inmuebles de titularidad pública. Se abre, así, una interesante línea de negocio para promotores y constructoras. Pero algunas cuestiones jurídicas de fondo siguen sin resolverse de forma pacífica: ¿qué tipo de contrato debe articular esa colaboración público-privada? ¿el marco es adecuado y están las Administraciones preparadas? UN NUEVO INTENTO LEGISLATIVO: LA DISPOSICIÓN ADICIONAL 57ª DE LA LCSP

A crisis de acceso a la vivienda en España ha situado, de nuevo, la colaboración entre el sector público y la iniciativa privada en el centro del debate. En Andalucía, la apuesta parece decidida; de hecho, la Ley de Vivienda ha creado la Comisión Andaluza de Colaboración Público-Privada en Materia de Vivienda, si bien su puesta en marcha está aún pendiente del desarrollo reglamentario. Aunque la realidad suele ir muy por delante del legislador, lo cierto es que

casi todas las Comunidades Autónomas están aprobando normas urgentes que pretenden facilitar la compatibilidad y flexibilidad de usos (por ej. equipamientos comunitarios), sin necesidad de modificar los instrumentos de planeamiento, con la intención de desarrollar en estos suelos soluciones habitacionales de diferente tipo. El urbanismo está cambiando y los poderes públicos buscan fórmulas ágiles que permitan poner en el mercado viviendas asequibles —de protección 38

Hasta ahora, este tipo de operaciones se han configurado como negocios jurídicos amparados por la legislación patrimonial pública, pero este escenario cambia desde el momento en que, en el ámbito estatal, el Real Decreto-ley 7/2026, de 20 de marzo, por el que se aprueba el Plan Integral de Respuesta a la Crisis en Oriente Medio, ha incorporado una nueva Disposición Adicional 57ª a la Ley de Contratos del Sector Público (LCSP). Esta disposición crea un régimen especial para las concesiones destinadas a vivienda social o a precios asequibles sobre suelo o inmuebles de titularidad pública.

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No es la primera vez que se intenta. Ya en diciembre de 2024, mediante el Real Decreto-ley 9/2024, se ensayó una regulación similar por la vía de urgencia, pero aquella norma no fue convalidada por el Congreso de los Diputados. En esta ocasión, la convalidación sí se ha producido, mediante Resolución de 26 de marzo de 2026. ¿QUÉ CAMBIA CON ESTA REGULACIÓN? La nueva disposición somete a la LCSP —es decir, al régimen de contratación pública— los contratos de concesión que tengan por objeto la construcción o rehabilitación de suelos o inmuebles públicos destinados a vivienda social o asequible. Con ello, se aplican las reglas propias de las concesiones de obras y de servicios, aunque con algunas salvedades destacadas: • Plazo máximo de hasta 80 años, frente a los plazos habituales más reducidos de los contratos públicos, determinándose en función del periodo estimado de recuperación de la inversión, siendo de aplicación una tasa de descuento específica. • Simplificación procedimental: no se exige la previa redacción de anteproyecto y proyecto, ni información pública, ni el informe previo de la Oficina Nacional (o autonómica) de Evaluación, aunque sí un estudio de viabilidad económicofinanciera. EL PROBLEMA DE FONDO: ¿CONCESIÓN CONTRACTUAL O NEGOCIO PATRIMONIAL? Aquí es donde se complica la cuestión, y donde reside el verdadero interés para el sector inmobiliario. Porque existen dos vías legales para articular estos proyectos, y cada una tiene implicaciones prácticas muy distintas en términos de plazos, garantías, sistema de impugnación o recursos, solvencia exigida o régimen de ejecución.

Comunidades autónomas “En Andalucía, la Ley 5/2025 de Vivienda apuesta claramente por las concesiones demaniales y los derechos de superficie como instrumentos de colaboración público-privada para la construcción y explotación de viviendas protegidas o asequibles en suelo público” Por un lado, el contrato de concesión (regulado por la LCSP), en el que el elemento clave es la transferencia del riesgo operacional al concesionario. La Directiva 2014/23/UE y la propia LCSP exigen que el concesionario quede expuesto a las incertidumbres reales del mercado: que no tenga garantizado que vaya a recuperar su inversión ni cubrir sus costes. Así, la fase de gestión o explotación resulta esencial para la adecuada configuración del proyecto. Por otro lado, los negocios jurídicos patrimoniales —como la concesión demanial o el derecho de superficie—, que se rigen por la normativa patrimonial y quedan excluidos de la LCSP conforme a su artículo 9. La diferencia no es solo teórica. Porque, aunque en ambos casos deba seguirse una licitación pública, determina, por ejemplo, si los inquilinos pagan una renta o una tarifa calificable como prestación patrimonial pública no tributaria, si se aplica el recurso especial en materia de contratación, o qué garantías y criterios de solvencia técnica y económica se exigen al promotor. ¿QUÉ DICEN LOS ÓRGANOS CONSULTIVOS Y LA JURISPRUDENCIA? Los tribunales y órganos consultivos están intentando trazar la frontera entre ambas figuras, sin que exista un criterio unánime; algo que sería más que deseable en el actual contexto de atracción de inversión. La Comisión Consultiva de Contra39

tación Pública de Andalucía (Informe 3/2025) identifica tres elementos clave para distinguir: la iniciativa de la Administración, su grado de intervención en la actividad, y la existencia de una obligación de establecer el servicio. El Tribunal Supremo, por su parte, en su Sentencia de 18 de diciembre de 2025, analizó un caso paradigmático: la constitución de derechos de superficie sobre parcelas municipales en Parla para la construcción de viviendas sociales. El Alto Tribunal concluyó que cuando la Administración actúa dentro de sus competencias específicas —como la promoción de vivienda pública— y persigue un fin público esencial, el contrato no puede considerarse un simple negocio patrimonial privado, sino que entra en el ámbito de la contratación pública. En cambio, la Sentencia del TSJ de Aragón (306/2022) adoptó un enfoque más matizado: la mera existencia de un interés público no basta para transformar cualquier negocio en un contrato de concesión; hace falta que ese interés cualifique el negocio hasta convertirlo en una actividad prestacional. LA APUESTA DE LAS COMUNIDADES AUTÓNOMAS: EL MODELO PATRIMONIAL La legislación autonómica de vivienda ha ido configurando, mayoritariamente, estos proyectos como negocios patrimoniales. En Andalucía, la Ley 5/2025 de Vivienda, siguiendo la estela de la ley estatal por el derecho a la vivienda de 2023,

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apuesta claramente por las concesiones demaniales y los derechos de superficie como instrumentos de colaboración público-privada para la construcción y explotación de viviendas protegidas o asequibles en suelo público. La Comunidad de Madrid, por su parte, siguió un camino similar con el Decreto 84/2020, que excluye expresamente la aplicación de la LCSP a estas operaciones, aunque la Comisión Jurídica Asesora madrileña cuestionó inicialmente esta opción, al considerar que la construcción de vivienda pública constituye una obra pública destinada a un servicio público que debería canalizarse por la vía concesional. Posteriormente, la aprobación del artículo 31 del RDL 26/2020 —que configura estos negocios como patrimoniales— obligó a la propia Comisión a modular su posición. Otras comunidades, como Valencia, adoptan un enfoque más flexible, contemplando abiertamente todas las posibilidades. NUESTRA OPINIÓN: EL MODELO PATRIMONIAL OFRECE UN ENCAJE MÁS NATURAL A ESTOS PROYECTOS A nuestro juicio, la configuración patrimonial resulta más coherente con la realidad de estos proyectos por varias razones: En primer lugar, en una concesión de vivienda asequible en régimen de alquiler, con precios de renta tasados y sin zonas complementarias de explotación comercial, difícilmente encaja el concepto de riesgo operacional que exige la normativa de contratación pública. La finalidad principal de estos proyectos no es la explotación de una obra pública a riesgo y ventura, sino poner en carga suelos urbanos susceptibles de rápida edificación para destinarlos a vivienda asequible. En segundo lugar, la complejidad procedimental inherente a los contratos de concesión —fases de preparación, adjudicación y ejecución— dificulta su utili-

Negocio jurídico “A mayor intervención administrativa en la fase de explotación –más obligaciones, más supervisión, más control sobre el operador privado–, más nos acercaremos al contrato de concesión de obra o de servicios”

zación para dar respuesta ágil a la actual situación de emergencia habitacional. Y, lo que es fundamental, los principios de igualdad, publicidad, concurrencia y transparencia quedan plenamente garantizados también en la normativa patrimonial estatal básica y autonómica. En cualquier caso, a falta de una regulación clara y precisa, la adecuada configuración del negocio jurídico requiere analizar las circunstancias concretas de cada caso y, muy especialmente, las previsiones de los pliegos de cláusulas administrativas y de prescripciones técnicas. La regla práctica podría resumirse así: a mayor intervención administrativa en la fase de explotación —más obligaciones, más supervisión, más control sobre el operador privado—, más nos acercaremos al contrato de concesión de obra o de servicios. En cambio, cuanto menor sea esa intervención y más peso tenga la libre iniciativa privada en la edificación y gestión del inmueble, más natural será el encaje en la concesión demanial o el derecho de superficie. OTRAS CUESTIONES RELEVANTES: LA CONSOLIDACIÓN EN DEUDA PÚBLICA Y LA INICIATIVA PRIVADA Existen otras dos cuestiones que generan inquietud en las administraciones públicas: por un lado, determinar en qué condiciones este tipo de proyectos consolidan como deuda pública y, por otro, identificar si existen ventajas para la iniciativa privada. Respecto a la primera cuestión, es necesario analizar cada caso de forma individualizada, verificando factores como el control de servicios y precios, la asignación de riesgos financieros relevantes, la reversión de activos al término del contrato o 40

la duración del derecho de explotación. Por ello resulta fundamental elaborar un adecuado estudio económico-financiero. En cuanto a la segunda cuestión, si se trata de contratos concesionales, el artículo 247 de la LCSP otorga al promotor privado que presente una solicitud acompañada de un estudio de viabilidad hasta 5 puntos adicionales en la valoración de las ofertas, así como un derecho de reembolso de parte de los gastos incurridos. Por su parte, en el ámbito de la normativa patrimonial, la reglamentación andaluza (art. 65 del RBELA) contempla el derecho de tanteo del solicitante inicial cuando su oferta no sea inferior al 10% de la que hubiere resultado elegida. CONCLUSIÓN La actual situación de emergencia habitacional requiere un replanteamiento del marco normativo que da cobertura a estos proyectos de colaboración públicoprivada tan interesantes. La singularidad de estas iniciativas requeriría una regulación específica -garantista pero sencillay máxima profesionalización en las Administraciones que tienen que preparar los pliegos, licitar y supervisar la posterior ejecución y explotación de las obras. Mientras tanto, el principal reto para los operadores del sector —promotores, administraciones y asesores jurídicos— es asumir que no existe una fórmula única. Cada proyecto requerirá una solución adaptada a sus particularidades, y la clave residirá en el diseño cuidadoso de los pliegos y en la definición precisa de las obligaciones de cada parte. Solo así será posible garantizar la seguridad jurídica que la inversión privada necesita para comprometerse con la vivienda asequible en suelo público. Ai

el ensayo

almuerzo - coloquio

XIII ALMUERZO - COLOQUIO DE ECONOMISTAS Andalucía Inmobiliaria

La economía resiste, pero crecen las dudas sobre el futuro de Europa y España

MANUEL ALEJANDRO HIDALGO Doctor en Economía por la Universidad Pompeu Fabra de Barcelona, profesor de Economía Aplicada de la UPO y miembro del panel de expertos del OEA

FRANCISCO FERRARO Presidente del Observatorio Económico de Andalucía (OEA), Doctor en Ciencias Económicas por la Universidad de Sevilla y Catedrático jubilado de Economía Aplicada

JOSÉ MARÍA O’KEAN Doctor en Ciencias Económicas por la Universidad de Sevilla y Catedrático de Economía Aplicada de la Universidad Pablo de Olavide (UPO)

JORGE SEGURA Economista y miembro del Consejo Asesor de Andalucía Inmobiliaria

Principales conclusiones de una edición 2025 marcada por la incertidumbre En la XIII edición del Almuerzo-Coloquio de Economistas organizado por Andalucía Inmobiliaria, Jorge Segura -consultor de empresas y miembro del Consejo Asesor de la revista- repasó las principales ideas planteadas en el encuentro del año anterior, con un balance de notable acierto. El diagnóstico apuntaba a una economía mundial resistente, pero sometida a una creciente incertidumbre geopolítica, con Estados Unidos en una posición contradictoria, China ganando protagonismo y Europa perdiendo competitividad. JORGE SEGURA

“El nivel de acierto fue muy notable”, resumió Segura, aunque reconoció que no era posible anticipar todos los acontecimientos posteriores. Las principales conclusiones fueron:

INCERTIDUMBRE GLOBAL Y CRECIMIENTO MODERADO La economía mundial mantenía un avance cercano al 3%, una cifra que reflejaba resistencia, pero no un impulso especialmente vigoroso. Las tensiones geopolíticas, los conflictos y la fragmentación comercial dibujaban un entorno cambiante. Para empresas e inversores, el reto ya no consistía únicamente en gestionar riesgos conocidos, sino también en tomar decisiones cuando no resultaba sencillo asignar probabilidades a los distintos escenarios. CHINA GANA PESO EN EL NUEVO ORDEN INTERNACIONAL El gigante asiático reforzaba su papel económico y aspiraba a una mayor influencia geopolítica y militar, mientras Estados Unidos afrontaba desequilibrios fiscales y exteriores. La política arancelaria añadía incertidumbre a los intercambios y podía encarecer productos, trasladándose a los precios y alimentando la inflación. La rivalidad entre ambas potencias se consolidaba así como uno de los factores decisivos para entender la evolución de la economía mundial.

da, afectada por una productividad débil, dificultades para innovar y una estructura empresarial de dimensión insuficiente. A ello se sumaban el envejecimiento demográfico, la presión sobre el Estado del bienestar y la dificultad para articular respuestas comunes. La falta de empresas capaces de competir a escala internacional y de grandes entidades financieras transnacionales limitaba, además, la capacidad de inversión y crecimiento del continente. ESPAÑA CRECE, PERO MANTIENE DEBILIDADES ESTRUCTURALES El país mostraba un comportamiento relativamente favorable dentro de Europa, apoyado en el turismo, el empleo, la inmigración y el sector exterior. Sin embargo, los buenos datos coyunturales no eliminaban problemas persistentes: baja productividad, salarios reducidos y una transformación productiva todavía insuficiente. La evolución futura dependería de que el crecimiento se tradujera en mejoras sostenidas de la cualificación, la innovación y el valor añadido de la actividad económica.

EUROPA PIERDE COMPETITIVIDAD

ANDALUCÍA AVANZA SIN RESOLVER SU RETO DE PRODUCTIVIDAD

La economía europea seguía rezaga-

La región se beneficiaba del turismo, 43

la agricultura y la recuperación de la demanda interna, con indicios de crecimiento en servicios avanzados e industria y una evolución positiva del tejido de empresas medianas y grandes. No obstante, la baja cualificación laboral continuaba limitando la productividad y los salarios. El desafío era consolidar actividades de mayor valor añadido y atraer inversión de forma más constante, de modo que el crecimiento no descansara principalmente en los sectores tradicionales. LA VIVIENDA, UN DÉFICIT CADA VEZ MÁS DIFÍCIL DE CORREGIR La diferencia entre la demanda y la construcción de nuevas viviendas seguía ampliándose: la oferta disponible encontraba compradores, pero no bastaba para atender las necesidades existentes. Pesaban la falta de suelo finalista, la regulación urbanística, la lentitud de los trámites, los costes, la financiación y la escasez de mano de obra. Aumentar la producción exigía actuar sobre varios de estos obstáculos a la vez. La industrialización de la edificación podía contribuir a mejorar plazos y productividad, aunque todavía aparecía como una vía incipiente y no como una solución inmediata. Ai

almuerzo - coloquio

Manuel Alejandro Hidalgo, Francisco Ferraro, Rosa Hafner, directora-editora de Andalucía Inmobiliaria; José María O’Kean, Jorge Segura, y Eduardo Martín, consejero delegado de Ai.

Andalucía Inmobiliaria ha celebrado la XIII edición del Foro-Almuerzo de Economistas, una cita que reunió de nuevo a los expertos Francisco Ferraro, José María O’Kean y Manuel Alejandro Hidalgo. El coloquio fue moderado por el consejero delegado de la revista, Eduardo Martín, y por el economista y miembro del Consejo Asesor de Ai, Jorge Segura, contando también con la participación de la directora-editora de Ai, Rosa Hafner, y la redactora de la revista Sonia Mora.

AS tensiones geopolíticas, la fragilidad de los mercados financieros, el impacto de la inteligencia artificial o los límites del modelo de crecimiento español fueron algunos de los temas en torno a los que giró el debate durante el XIII AlmuerzoColoquio de Economistas. El coloquio comenzó con una idea que recorrió buena parte de la conversación: desde 2020, la economía internacional ha encadenado perturbaciones de enorme alcance -la pandemia, la guerra de Ucrania, el conflicto en Gaza y la escalada en Oriente Próximo-, pero no ha dejado de crecer. Francisco Ferraro recordó que el avance mundial se mantiene en torno

Sonia Mora / Fotos: S. M. Carpio

al 3% y que las previsiones apuntan a una expansión algo superior para el año próximo. Frente a los pronósticos de un descalabro inminente, defendió una lectura prudente: los desequilibrios son reales, pero la economía ha demostrado una capacidad de resistencia que conviene no perder de vista. “La economía mundial no parece que se vaya a venir abajo, aunque tampoco que se vaya a relanzar”, resumió Ferraro. Su mensaje no fue de complacencia, sino de moderación: no cabe descartar episodios de inestabilidad, pero tampoco dar por hecho que los riesgos acumulados desembocarán necesariamente en una crisis genera-

almuerzo - coloquio

lizada. La economía continúa dependiendo de sectores tradicionales -la energía, la automoción, la construcción o la producción industrial-, aunque la tecnología absorba cada vez más recursos financieros y más atención. José María O’Kean puso el foco en la fragilidad de ese equilibrio. A su juicio, el mundo atraviesa una etapa en la que varios factores pueden actuar como detonante al mismo tiempo: deuda pública elevada, tipos de interés a largo plazo crecientes, valoraciones bursátiles exigentes y grandes inversiones tecnológicas cuyos modelos de negocio todavía no están plenamente definidos. “El mundo ahora mismo está cogido con alfileres y podemos tener en cualquier momento una situación de un cierto desasosiego”, advirtió. No se trata necesariamente de anticipar una recesión profunda, sino de reconocer que una corrección financiera puede propagarse con rapidez y perjudicar especialmente a las empresas que dependen de financiación externa. Manuel Alejandro Hidalgo coincidió en que la combinación de tipos elevados y déficits públicos persistentes limita el margen de maniobra. Si los inversores empiezan a desprenderse de deuda soberana, los precios de los bonos caen y sus rentabilidades suben, encareciendo la financiación de gobiernos y empresas. El problema se agrava cuando los bancos centrales tienen

y agua para refrigeración puede convertirse en un cuello de botella. O’Kean apuntó además a una posible transformación del dispositivo de acceso: los móviles podrían incorporar cada vez más funciones de inteligencia artificial, alterando los hábitos de uso y la competencia entre plataformas. Hidalgo ofreció una visión más cercana a la experiencia

menos capacidad para intervenir porque sus balances siguen condicionados por las políticas monetarias de los últimos años. LA APUESTA POR LA IA La inteligencia artificial ocupó un espacio destacado en el debate, no solo por su potencial productivo, sino por el volumen de capital que está atrayendo. O’Kean describió una carrera por convertirse en el proveedor dominante: compañías dispuestas a asumir una situación económica complicada durante años para conquistar una posición de liderazgo. En su opinión, la economía digital tiende a favorecer “monopolios temporales”, como ha ocurrido en

“La inteligencia artificial ocupó un espacio destacado, no solo por su potencial productivo, sino por el volumen de capital que está atrayendo”

FRANCISCO FERRARO “Europa muestra una economía convaleciente, lastrada por una productividad débil, la falta de líderes tecnológicos en sectores decisivos y una estructura institucional compleja, a lo que se suman las presiones sobre el Estado del bienestar, el envejecimiento de la población y el ascenso de fuerzas políticas euroescépticas”

cotidiana. Explicó que utiliza distintos modelos según la tarea -docencia, programación o trabajos creativos-, y que las herramientas no son intercambiables en todos los casos. “Para dar clase utilizo Google, para hacer código utilizo Cloud y para trabajar otro tipo de cosas más creativas a veces utilizo ChatGPT”, matizó. Por eso, no cree que necesariamente vaya a quedar un único proveedor para todos los usos. “Mi visión es que va

otras plataformas tecnológicas, aunque la competencia actual sigue abierta y no está claro qué modelos terminarán imponiéndose. La cuestión no se limita al software. Eduardo Martín explicó que la IA requiere tres componentes: programas capaces de ejecutar tareas, hardware que sostenga el cálculo y energía suficiente para mantener los sistemas operativos. La disponibilidad de centros de datos, capacidad eléctrica 45

almuerzo - coloquio

MANUEL ALEJANDRO HIDALGO “Andalucía necesita un rumbo más definido para que la mejora coyuntural se traduzca en un cambio duradero de su estructura económica. Falta continuidad entre las medidas anunciadas y las reformas estructurales necesarias”

“El optimismo sobre la utilidad de la tecnología convivió con una advertencia financiera. Los centros de datos requieren equipos muy costosos que deben renovarse en plazos cortos, de dos o tres años”

“La estrategia arancelaria de Donald Trump pretende reducir las importaciones y proteger la producción nacional, pero no resuelve por sí sola el desequilibrio de las cuentas públicas”

de las puntocom, aludiendo a que “las herramientas actuales tienen utilidad real y están siendo incorporadas a actividades cotidianas”. No negó que pueda haber ajustes ni empresas que sufran, pero cuestionó que la concentración del mercado esté predeterminada. Las compañías implicadas tienen una gran dimensión y los sectores tecnológicos cambian con rapidez; el liderazgo de hoy no garantiza necesariamente el de mañana. El riesgo, según O’Kean, es que una corrección de las cotizaciones tecnológicas coincida con tensiones en el mercado de deuda. “Los bonos estadounidenses a diez años constituyen un soporte importante para carteras y fondos de inversión”; si se deteriora la confianza en ellos, el impacto puede extenderse a las bolsas y elevar el coste de financiación. Manuel Alejandro Hidalgo recordó que “Japón y otros acreedores tradicionales han reducido su exposición a deuda norteamericana”, de modo que Estados Unidos no puede dar por descontado que siempre habrá compradores dispuestos a absorber sus emisiones.

a haber especialización”, señaló. La competencia podría distribuirse entre empresas y aplicaciones con fortalezas diferentes, incluidas las compañías chinas y las opciones de código abierto. El optimismo sobre la utilidad de la tecnología convivió con una advertencia financiera. Los centros de datos requieren equipos muy costosos que deben renovarse en plazos cortos, de dos o tres años, frente a las décadas de amortización de una instalación industrial convencional. Hidalgo subrayó que esta rotación de capital genera una estructura de costes exigente: una subida de los tipos puede hacer mucho más difícil sostener inversiones que todavía no han consolidado sus ingresos. “No es una empresa que monta una fábrica y amortiza en 30 años”, explicó; en este caso, la renovación tecnológica es mucho más rápida y cara. Ferraro pidió, no obstante, evitar una comparación automática con la burbuja 46

ESTADOS UNIDOS Y CHINA La situación estadounidense mostró, para los participantes, una combinación de fortaleza económica y desequilibrios. Francisco Ferraro destacó que “el empleo continúa en niveles elevados y que las previsiones de crecimiento siguen siendo apreciables”. Hidalgo advirtió de que “esa resistencia puede complicar la política monetaria”: si la actividad y el empleo no se enfrían, la Reserva Federal dispone de menos argumentos para bajar los tipos de interés. José María O’Kean volvió sobre la contradicción entre los déficits fiscal y exterior. La estrategia arancelaria de Donald Trump pretende reducir las importaciones y proteger la producción nacional, pero no resuelve por sí sola el desequilibrio de las cuentas públicas. El gasto militar y el coste de la deuda siguen presionando el presupuesto. En el debate se señaló que los aranceles pueden acabar trasladándose a los precios y que la inflación limita las opciones de política económica, justo

almuerzo - coloquio

JORGE SEGURA “La capacidad de las empresas de crecer más allá de sus mercados nacionales está vinculada a la existencia de grandes entidades financieras que proporcionen capital y operen a escala europea”

cuando el Tesoro y la Reserva Federal disponen de menos margen para amortiguar una sacudida financiera. El cambio de la relación entre Estados Unidos y sus socios también fue central. O’Kean sostuvo que “el orden internacional heredado de la Segunda Guerra Mundial ha perdido capacidad para ordenar las relaciones entre las grandes potencias”. Las instituciones y las reglas multilaterales ya no operan con la misma eficacia, mientras Estados Unidos, China, Rusia, India y Europa buscan redefinir sus posiciones. El resultado es un entorno en el que las decisiones empresariales deben tomarse con más incertidumbre y con menos referencias estables. China, por su parte, mantiene un crecimiento notable pese a sus problemas inmo-

grandes protagonistas: crece con fuerza, atrae inversiones y mantiene relaciones con potencias distintas, lo que la convierte en un destino relevante para diversificar cadenas de suministro y actividades de servicios.

biliarios y a la desaceleración respecto a las tasas de dos dígitos que acostumbraba a registrar en el pasado. Ferraro recordó que “las previsiones de avance siguen siendo superiores a las de muchas economías desarrolladas”. O’Kean matizó que “el país necesita crecer a un ritmo elevado para absorber su propia dinámica demográfica y económica”. India apareció como otra de las

EUIROPA, A LA DEFENSIVA Europa fue el territorio sobre el que los tres economistas mostraron mayor preocupación. Ferraro la describió 48

como una “economía convaleciente, lastrada por una productividad débil, la falta de líderes tecnológicos en sectores decisivos y una estructura institucional compleja”. A esos problemas se suman las presiones sobre el Estado del bienestar, el envejecimiento de la población y el ascenso de fuerzas políticas euroescépticas que dificultan los acuerdos entre los 27 países. El modelo alemán ilustra parte de las dificultades. “Durante años, Alemania combinó energía relativamente barata con exportaciones industriales, especialmente de bienes manufacturados”. Ese equilibrio se ha debilitado por el cambio geopolítico y por la competencia china. Francisco Ferraro apuntó, sin embargo, que las previsiones alemanas mostraban “algunos signos de recuperación ligados al aumento de la inversión pública, incluida la destinada a defensa y tecnología. La evolución de Alemania importa a España tanto por su peso como mercado de exportación como por su papel en el turismo”. Hidalgo recordó que no

JOSÉ MARÍA O’KEAN “En Europa queremos defender nuestra calidad de vida, nuestro mundo, pero sin ningún tipo de liderazgo, porque son muchos países, cada uno con sus ideas y sus intereses individuales, sin querer asumir grandes retos”

se puede hablar de Europa como si fuera un país único. La fragmentación en 27 mercados, la defensa de intereses nacionales y la resistencia a ceder competencias limitan la capacidad de competir con Estados Unidos o China. A su juicio, “el continente conserva una calidad de vida elevada, pero esa ventaja convive con un menor crecimiento de la productividad y con una inversión insuficiente”. La disyuntiva es cuánto se está dispuesto a trabajar y producir más para sostener el bienestar, y qué reformas comunes permitirían lograrlo. O’Kean añadió una lectura política. A su juicio, Europa se está replegando hacia una lógica defensiva: proteger el nivel de vida, los sectores estratégicos y las fronteras, en vez de encabezar un nuevo ciclo de innovación. El malestar social y la fragmentación política pueden empujar a los países hacia posiciones nacionalistas y proteccionistas. Subrayó que “Vamos hacia un mundo en que Europa no es la punta de lanza de ningún movimiento, sino es más la fortaleza, la defensa. Queremos defender nuestra calidad de vida, nuestro mundo, pero sin

comparó las tensiones políticas de Francia con las que pueden aparecer en España y apuntó a la presión que el crecimiento demográfico ejerce sobre servicios y vivienda, si bien señaló que “es lo que está manteniendo el crecimiento español”. Hidalgo distinguió la composición de los flujos migratorios: señaló que “una parte mayoritaria de los recién llegados a España procede de América Latina, lo que puede facilitar los procesos de integración respecto a otros contextos europeos”. La dimensión empresarial reapareció al hablar de Europa y de la capacidad de las compañías para crecer más allá de sus mercados nacionales. Manuel Alejandro Hidalgo defendió que Europa necesita empresas grandes y transnacionales. Jorge Segura vinculó ese objetivo con la necesidad de contar con entidades

ningún tipo de liderazgo, porque son muchos países, cada uno con sus ideas y sus intereses individuales, sin querer asumir grandes retos”. No obstante, advirtió que “aún nos queda tiempo, porque vamos a atraer talento, gente que quiere vivir aquí, inversiones que se quieren hacer aquí. El lujo en el mundo árabe se está hundiendo y eso va a ser una ventaja. Quizás el mundo necesite una jaula de oro, y posiblemente pueda ser Europa en estos momentos”. Manuel Alejandro Hidalgo advirtió de que “el avance de partidos euroescépticos en países centrales supondría un desafío para la cooperación europea”, aunque no lo interpretó como una desaparición inevitable de la Unión. El debate sobre la inmigración reflejó diferencias de matiz. José María O’Kean 49

“El avance de partidos euroescépticos en países centrales supondría un desafío para la cooperación europea”

“Es paradójica una Europa que exporta ahorro, pero no siempre lo convierte en inversión productiva dentro del continente”

almuerzo - coloquio

financieras de escala europea, e Hidalgo apuntó que la ausencia de una unión bancaria dificulta que el capital europeo se traduzca en oportunidades de crecimiento. Sin grandes entidades que operen a escala europea, las empresas encuentran más dificultades para obtener capital y crecer más allá de sus mercados nacionales. La conversación puso sobre la mesa la paradoja de una Europa que exporta ahorro, pero no siempre lo convierte en inversión productiva dentro del continente. ESPAÑA: BUEN PULSO En el corto plazo, España mantiene un comportamiento mejor que el de buena parte de la zona euro. Hidalgo recordó que “el crecimiento anual podía situarse cerca del 3%”, apoyado por el empleo, el turismo, la agricultura, algunos servicios avanzados y una actividad industrial que incorpora más valor añadido. La economía ha superado repetidamente previsiones que se revisaban a la baja, por lo que se mostró más optimista

ROSA HAFNER “El diagnóstico respecto a la economía andaluza invita a mirar al futuro con prudencia, pero también con la ambición necesaria para convertir los desafíos en oportunidades”

que en ejercicios anteriores sobre el dato inmediato. Ferraro introdujo un matiz: la actividad puede desacelerarse porque “una parte sustancial del crecimiento reciente ha descansado en el consumo, sostenido por el aumento del empleo y por salarios que durante un tiempo crecieron ligeramente por encima de la inflación”. También han contribuido los visitantes extranjeros y la recuperación de la inversión, incluida la construcción. Pero advirtió de que “la capacidad adquisitiva de algunos hogares se está deteriorando” y de que el empleo crece más que la producción, lo que apunta a un problema de productividad. La diferencia entre coyun-

tura y estructura fue uno de los ejes del intercambio. Hidalgo insistió en que sus previsiones favorables hacen referencia a los próximos meses y al inicio del siguiente año, no a que los problemas de fondo estuvieran resueltos. O’Kean pidió precisamente distinguir ambos horizontes: “Estamos hablando de seis meses”, explicó al señalar que el turismo y el dinamismo del empleo todavía sostienen la actividad. El desacuerdo no era tanto sobre la existencia de riesgos, sino sobre cuándo podrían hacerse visibles y cuánto peso dar a los factores que siguen impulsando el crecimiento. Entre esos factores figuran la llegada de población, el 50

consumo interno y la capacidad recaudatoria del Estado mientras la economía avanza. José María O’Kean alertó de que “el modelo puede volverse vulnerable si la actividad se frena”: cae la recaudación, se mantiene el gasto y el déficit aumenta. Manuel Alejandro Hidalgo recordó que el déficit estructural español se sitúa en torno al 4%-5%, según las estimaciones citadas en el debate, lo que deja poco margen para una desaceleración prolongada. Los ponentes coincidieron en que el país no ha transformado suficientemente su estructura productiva. Francisco Ferraro habló de “una pérdida de impulso cuando el crecimiento depende de sumar empleo sin elevar en la misma medida la productividad”. Hidalgo señaló que el reto consiste en “pasar de una economía que crea puestos de trabajo en actividades de menor cualificación a otra capaz de generar más valor por trabajador”. O’Kean reclamó “una estrategia nacional más clara y políticas que incentiven la innovación, la inversión

almuerzo - coloquio

“La inmigración contribuye a cubrir vacantes y a sostener el consumo, pero no puede sustituir una mejora de la capacitación ni resolver por sí sola el problema de la productividad”

“Los cambios en Andalucía no han alterado lo suficiente los factores que condicionan la productividad, la cualificación y la capacidad de crecimiento”

y el crecimiento empresarial”. La conversación también abordó las condiciones del mercado laboral. O’Kean sostuvo que, “en determinados sectores, las empresas no encuentran trabajadores, aunque persistan tasas de paro elevadas”. Relacionó esa paradoja con “desajustes formativos” y con “un modelo productivo que demanda abundante empleo poco cualificado”. Hidalgo subrayó que existe “una bolsa de personas desempleadas cuya formación no se corresponde con las necesidades actuales”. La

servicios no turísticos tienen también un peso relevante en la balanza, mientras Ferraro advirtió de que el crecimiento no puede apoyarse indefinidamente en las mismas palancas. La discusión dejó una idea compartida: el turismo aporta estabilidad, pero no basta para construir un modelo de alto valor añadido.

inmigración contribuye a cubrir vacantes y a sostener el consumo, pero no puede sustituir una mejora de la capacitación ni resolver por sí sola el problema de la productividad. El turismo seguirá siendo un soporte importante, aunque también hubo diferencias sobre el peso que debe atribuirse a ese sector. O’Kean destacó la llegada de alrededor de cien millones de turistas y su contribución al consumo. Hidalgo recordó que los

nacional. Hidalgo destacó el comportamiento de “la agricultura, el turismo y algunos segmentos industriales y de servicios”, aunque advirtió de que no todas las ramas evolucionan con la misma fuerza. La mejora no elimina los problemas de fondo, y buena parte del diagnóstico que se aplica a España también sirve para la comunidad, con algunos rasgos propios. “No hay una política clara”, afirmó Hidalgo al referirse a

EL RETO ANDALUZ Andalucía participa del buen momento coyuntural, con una actividad que en los últimos años ha crecido ligeramente por encima de la media

la falta de continuidad entre las medidas anunciadas y las reformas estructurales necesarias. Su crítica no implicaba que no existan iniciativas o planes sobre el papel, sino que los cambios no han alterado suficientemente los factores que condicionan la productividad, la cualificación y la capacidad de crecimiento. En su opinión, Andalucía necesita “un rumbo más definido para que la mejora coyuntural se traduzca en un cambio duradero de su estructura económica”. Ferraro aportó un dato que consideró significativo, aunque pidió no magnificarlo: “Las empresas de cierta dimensión están aumentando en España, pero el ritmo es aún más intenso en Andalucía. El crecimiento de compañías medianas y grandes puede ser una señal de transformación, en la medida en que suelen tener más capacidad para invertir, exportar y profesionalizar su gestión”. No obstante, el tejido empresarial continúa marcado por una presencia importante de firmas pequeñas y por dificultades para escalar. La dimensión empresarial abrió una discusión sobre la venta de compañías andaluzas cuando alcanzan un determinado tamaño o rentabilidad. Francisco Ferraro señaló que observa operaciones en las que empresas locales son adquiridas por grupos externos y planteó si eso refleja falta de ambición o de

almuerzo - coloquio

“La comunidad andaluza dispone de oportunidades, pero necesita convertirlas en crecimiento sostenido de la productividad y de la renta por habitante” capital. O’Kean apuntó que muchas otras empresas reciben ofertas y deciden seguir creciendo, por lo que no conviene extraer conclusiones generales de casos concretos. Hidalgo enfatizó que la dificultad no es solo regional: en Europa faltan oportunidades, ideas y un mercado suficientemente integrado para crear empresas transnacionales. Los participantes se mostraron críticos con los resultados educativos y con la cualificación laboral, factores que condicionan la productividad y los salarios. Hidalgo aludió a los resultados de competencias educativas como una señal preocupante; O’Kean expresó dudas sobre la posibilidad de que España se convierta en una economía tecnológica de primer nivel sin una ambición colectiva mayor; y Ferraro añadió que el avance no es homogéneo entre territorios y que Andalucía corre el riesgo de quedar rezagada si sigue dependiendo en exceso de actividades con menor productividad. El diagnóstico también trajo sobre la mesa conclusiones positivas: José María O’Kean ensalzó la aparición de empresas tecnológicas y proyectos de cierta escala en

Andalucía, mientras Ferraro recordó que la economía regional está cambiando y que hay avances en servicios avanzados e industria. El desafío consiste en ampliar esos casos y conectarlos con una base empresarial más extensa, mejor formación y mayor inversión. La comunidad dispone de oportunidades, pero

calificó de muy llamativo, con un crecimiento del orden del 40% según los datos mencionados durante la conversación. Sin embargo, la mejora parte de niveles insuficientes y no elimina el desequilibrio entre oferta y demanda. Hidalgo señaló que la demanda muestra signos de moderación, pero insistió en

necesita convertirlas en crecimiento sostenido de la productividad y de la renta por habitante.

que sigue superando la oferta disponible. “La oferta que hay se vende, pero la demanda existente es muy superior”, resumió. Los obstáculos financieros y de oferta limitan la respuesta del mercado, mientras que los cambios demográficos y la creación de hogares sostienen las necesidades de vivienda. La cuestión no es únicamente cuántas viviendas se venden, sino cuántas se pueden poner en el mercado, en qué plazos y a

VIVIENDA Y CONSTRUCCIÓN El mercado inmobiliario concentró buena parte del tramo final del coloquio. Ferraro fue contundente al describir la actividad: “El sector marcha a toda velocidad”. Las viviendas iniciadas están aumentando a un ritmo que

qué precios. La conversación apuntó a cambios en las preferencias residenciales. O’Kean observó que “algunos compradores que antes aspiraban a vivir en el centro de las ciudades están empezando a considerar nuevos barrios y desarrollos periféricos”. Hidalgo, desde su experiencia personal, coin-

“Las viviendas iniciadas están aumentando a un ritmo muy llamativo, sin embargo, la mejora parte de niveles insuficientes y no elimina el desequilibrio entre oferta y demanda”

almuerzo - coloquio

cidió en que “en esas zonas se ven cada vez más familias ya formadas”. El cambio no elimina la presión sobre los centros urbanos, pero amplía el mapa de la demanda y obliga a pensar en movilidad, servicios y dotaciones junto con la construcción de viviendas. La falta de suelo disponible, los trámites urbanísticos y la duración de los procesos administrativos siguen condicionando la oferta. En el debate se recordó que una modificación de planeamiento podía prolongarse durante diez o doce años, un plazo incompatible con una respuesta rápida a la demanda. Se reconocieron avances en Andalucía para acortar algunos procedimientos, aunque la simplificación normativa y la disponibilidad de suelo

EDUARDO MARTÍN “La inteligencia artificial requiere tres componentes: programas capaces de ejecutar tareas, hardware que sostenga el cálculo y energía suficiente para mantener los sistemas operativos”

tistas desapareció. A ello se suma una fuerza laboral envejecida, con una edad media superior a los 45 años según lo señalado en el encuentro, y una escasa incorporación de mujeres al sector. La industrialización de la construcción se presentó como una vía para recuperar capacidad, controlar plazos y reducir costes indirectos. Aunque todavía es incipiente y requiere inversión, los promotores están incorporando elementos prefabricados, como fachadas y baños, en promociones de gran tamaño. La ventaja no se mide únicamente en el coste del componente: cumplir los plazos, evitar penalizaciones y reducir gastos financieros puede compensar una parte de la in-

siguen siendo condiciones decisivas para aumentar la producción. La financiación y la capacidad constructiva son otros cuellos de botella. Aunque una promoción con suelo finalista puede obtener financiación si el promotor aporta recursos propios y acredita solvencia, el problema aparece en la ejecución de las obras. Tras la crisis anterior, parte del tejido de pequeñas constructoras y subcontra-

“Una modificación de planeamiento puede prolongarse durante diez o doce años, un plazo incompatible con una respuesta rápida a la demanda” 54

versión inicial. También puede ayudar a racionalizar procesos y disminuir emisiones. La conversación concluyó que el buen momento del residencial no debe ocultar otras necesidades de construcción. Hidalgo recordó “el deterioro acumulado en conservación y mantenimiento de infraestructuras”, especialmente carreteras, pero también en puertos, aeropuertos y redes eléctricas necesarias para nuevas actividades empresariales. O’Kean subrayó que “el crecimiento demográfico aumenta la presión sobre esas infraestructuras”. La falta de capacidad eléctrica, por ejemplo, puede convertirse en un freno para empresas que quieren instalarse o ampliar su actividad. Ai

almuerzo - coloquio

ESTE MES...

Elena Segura / Fotos: Carlos Cáceres

INAUGURACIÓN / MESA 1

MESA 2

“Situación actual en sus municipios, tareas pendientes” MESA 3

“Tendencias de la inversión inmobiliaria en 2026” MESA 4

“¿El urbanismo como instrumento de oportunidad?” MESA 5

“Situación de la financiación inmobiliaria” CLAUSURA

“Costa del Sol, pulso de la inversión inmobiliaria”

XVIII JORNADA

TURISMO

RESIDENCIAL 56

XVIII JORNADAS TURISMO RESIDENCIAL

ESTE MES...

El gran encuentro del turismo residencial vuelve a poner el foco en Andalucía

Ya son una cita obligada en el calendario del sector. Andalucía Inmobiliaria ha alcanzado este año la XVIII edición de sus Jornadas de Turismo Residencial, que han vuelto a congregar en el Hotel Villapadierna a buena parte de representantes de las empresas e instituciones que marcan el rumbo de uno de los sectores más estratégicos de la economía.

L pasado mes de octubre se celebraron las Jornadas de Turismo Residencial, un encuentro al que el sector sigue siendo fiel año tras año. El objetivo, poner el foco en el presente y anticipar las claves del futuro de un mercado estratégico, en el que Andalucía ocupa una posición destacada. Andalucía Inmobiliaria ha contado,

ORGANIZAN:

un año más, con el respaldo y la hospitalidad del Hotel Villapadierna y de los Ayuntamientos de Estepona y Benahavís, anfitriones de excepción de unas jornadas que cuentan también con el apoyo de importantes firmas del sector y que congregan a destacados empresarios y profesionales vinculados al ámbito turístico e inmobiliario.

En la inauguración de este encuentro se contó con la presencia del alcalde de Benahavís, José Antonio Mena; el alcalde de Estepona, José María Urbano; y el presidente de Villa Padierna Hotels & Resorts y de la Federación Andaluza de Urbanizadores y Turismo Residencial, Ricardo Arranz. Les acompañaron en la apertura de este encuentro la directora-

PATROCINAN:

COLABORAN: AYUNTAMIENTO DE

BENAHAVÍS

Infraestructuras

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“Quiero agradecer el apoyo que siempre nos dais todos para organizar estas jornadas” - rosa hafner -

Francisco Herrero, presidente de la Cámara de Comercio de Sevilla; Rosa Hafner, directora-editora de Andalucía Inmobiliaria; José María García Urbano, alcalde de Estepona; Ricardo Arranz, presidente de Villa Padierna Hotels & Resorts y de la Federación Andaluza de Urbanizadores y Turismo Residencial; y José Antonio Mena, alcalde de Benahavís.

editora de Ai, Rosa Hafner, y el CEO de Inerzia y miembro del Consejo Asesor de la publicación, Íñigo Galán. En este arranque de las jornadas, Galán quiso subrayar la larga trayectoria de esta publicación, que ya ha alcanzado “los 27 años de historia, algo que no es fácil para un medio de comunicación especializado, siendo un referente para el sector inmobiliario”. Por su parte, Rosa Hafner también agradeció “el apoyo que siempre nos dais todos para organizar estas jornadas”. La directora-editora quiso poner en valor la excelente acogida que tiene siempre este encuentro desde que comenzara hace 18 años, destacando especialmente la fidelidad de quienes regresan cada edición y contribuyen a crear un marco de encuentro, diálogo y colaboración. UN MARCO QUE INVITA AL DEBATE En este ambiente transcurrieron estas jornadas en las que Andalucía estuvo en el centro del debate. La región

ha convertido su litoral en un referente para otros países. Detrás del paisaje de urbanizaciones, campos de golf y nuevos complejos residenciales de Marbella, Estepona o Benahavís hay también una historia de planeamiento, financiación y transformación del territorio. Las administraciones locales buscan el equilibrio entre la inversión inmobiliaria que supone la llegada de capital extranjero y la necesidad de vivienda asequible junto a la preservación de la riqueza medioambiental de la zona. Entre las demandas 58

al resto de administraciones, siempre figura la necesidad de más y mejores infraestructuras, especialmente de comunicaciones, para hacer frente a la creciente población que decide instalarse en esta franja costera. Sobre todos estos temas se trató en esta jornada, en la que también tuvieron cabida otros asuntos como las tendencias de inversión en este mercado; el urbanismo, que puede ser un instrumento de oportunidad; la situación de la financiación inmobiliaria; o

XVIII JORNADAS TURISMO RESIDENCIAL

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la Costa del Sol, como un ejemplo de lo que está ocurriendo a nivel de inversión inmobiliaria. La vivienda turística convive ahora con promociones de alto valor añadido, proyectos de branded residences, apartamentos destinados a inversores y desarrollos concebidos para compradores internacionales. Fondos de inversión, promotores y capital privado buscan oportunidades en un territorio donde la escasez de suelo disponible, la localización y el aumento

de los precios están modificando las reglas del juego. Al mismo tiempo, el turismo residencial plantea preguntas que van más allá del mercado: cuánto puede crecer el litoral, quién puede acceder a la vivienda, qué infraestructuras necesita una población cada vez más permanente y hacia dónde debe dirigirse el modelo urbano de los distintos municipios. Estos y otros temas fuero objeto de reflexión en este encuentro, celebrado desde el epicentro de la Costa del Sol, 59

que volvió a convertirse en un espacio para analizar los principales retos y oportunidades que afronta el sector. Una jornada marcada por un debate abierto, distendido y, al mismo tiempo, profundo, en el que profesionales de distintos ámbitos compartieron sus experiencias, perspectivas y conocimiento para ofrecer una visión amplia sobre el presente y el futuro de este sector clave, y donde se dieron a conocer las tendencias que marcarán el futuro del turismo y del mercado inmobiliario turístico. Ai

INAUGURACIÓN / MESA I

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“Situación actual en sus municipios, tareas pendientes” Estepona y Benahavís, dos enclaves estratégicos en la Costa del Sol, fueron el centro de debate en esta primera mesa de las jornadas. La necesidad de dar respuesta a la demanda de vivienda y la falta de infraestructuras, centraron buena parte de las intervenciones. Los respectivos alcaldes junto a Ricardo Arranz, que bautizó a la zona comprendida entre estos dos municipios y Marbella como el ‘Triángulo de Oro’, pusieron sobre la mesa la necesidad de impulsar nuevas inversiones por parte del Gobierno central para garantizar el crecimiento de una comarca que mantiene su atractivo, pero que se enfrenta a importantes desafíos para sostener su desarrollo.

En la Mesa I participaron Íñigo Galán (moderador), José Antonio Mena (alcalde de Benahavís), José María García Urbano (alcalde de Estepona), Ricardo Arranz de Miguel (presidente de Villapadierna Hotel & Resort y de la Federación Andaluza de Urbanizadores y Turismo Residencial). La inauguración contó además con la directora-editora de Andalucía Inmobiliaria, Rosa Hafner.

L tema que abrió estas XVIII Jornadas de Turismo Residencial fue la “Situación actual del Urbanismo en los municipios de Estepona y Benahavis, tareas pendientes”, en una mesa en la que participaron José María García Urbano, alcalde de Estepona, José Antonio Mena Castilla, alcalde de Benahavís y Ricardo Arranz de Miguel, presidente de Villa Padierna Hotel & Resort y de la Federación Andaluza de Urbanizado-

El moderador subrayó el hecho de haber incluido en el título de esta mesa, las “tareas pendientes”, algo “especialmente interesante porque esta legislatura está en su recta final, quedan sólo unos meses para las próximas elecciones municipales y hay seguro tareas pendientes de las que merece la pena hablar aquí”. Los principales retos urbanísticos y las prioridades de ambos municipios, en puertas de unos comicios, fueron los

res y Turismo Residencial. Como bien explicó Íñigo Galán, moderador de este primer debate, esta mesa se centraba en “municipios con características diferentes, pero que comparten una misma realidad: tienen una importante actividad inmobiliaria, una gran capacidad de atracción y de inversión, y como consecuencia, tienen el reto de gestionar el crecimiento de sus ciudades de una manera ordenada y sostenible”. 60

hilos conductores de este debate. De hecho, se preguntó a los alcaldes por sus posibles candidaturas, algo que aún no está confirmado y también se puso sobre la mesa cómo se ha recrudecido el ambiente político. El alcalde de Estepona, José María García Urbano, reconocía que la realidad política a la que llegó en el año 2011 guarda hoy pocas similitudes con la actual y ha ido cambiando, sobre todo en los últimos años. “El debate polí-

tico se ha vuelto más intenso, más exigente y, en ocasiones, más áspero. También percibo una mayor polarización y un nivel de exigencia cada vez mayor hacia quienes ejercemos responsabilidades públicas. Todo ello hace que el ejercicio de la política resulte cada vez más complejo. A pesar de esas dificultades, el compromiso, la responsabilidad y la voluntad de contribuir al bien común siguen siendo elementos importantes para quienes nos dedicamos a esta tarea y tenemos una vocación de servicio”, explicaba. RADIOGRAFÍA DEL URBANISMO El debate comenzó dibujando una imagen de la situación actual del urbanismo en ambos municipios. En este sentido, el moderador invitó a los participantes a comentar los principales avances y las asignaturas pendientes a las que se enfrentan.

JOSÉ MARÍA GARCÍA URBANO García Urbano puso el foco en la vivienda asequible. “Esa es la mayor tarea pendiente que tenemos en muchas zonas del país: que hagáis y que hagamos, viviendas de protección oficial”, apun-

“La gran tarea pendiente que tenemos es hacer viviendas de protección oficial” JOSÉ MARÍA GARCÍA URBANO taba. Pero también admitió las dificultades que afronta el sector —desde el precio del módulo hasta el elevado coste de la construcción—, pero insistió en que esos obstáculos no pueden desplazar el problema de fondo. A su juicio, la prioridad sigue siendo clara: “La gran tarea pendiente que tenemos es hacer viviendas de protección oficial”. Y advirtió de las consecuencias de no abordar ese desafío. “La vivienda puede convertirse en un factor de tensión social de primer orden. Esto es un tema que en cualquier momento puede provocar un estallido”, advertía, subrayando la dimensión del problema. En este sentido, recordó las últimas elecciones celebradas en Berlín, donde la vivienda ocupó un lugar central en el programa de Die Linke, la formación más votada y que llevaba en su campaña este tema como bandera. “Tomemos nota de por dónde pueden venir los tiempos”, concluía. Y el hecho es que pocas semanas después, con el anuncio de las elecciones anticipadas en España se ha demostrado la certeza de

“Se ha optado por priorizar al ciudadano frente al tráfico, ampliando al máximo los espacios peatonales”

este análisis realizado por el alcalde de Estepona en estas jornadas, ya que la vivienda no solo está ahora en el centro del debate político sino que ha sido la palanca del adelanto electoral. Desde el punto de vista económico, destacó varios indicadores. “En el 2011, en Estepona teníamos un 38% de paro y un 50% de paro juvenil y ahora estamos en un 7%, un nivel que se considera propio 61

de una rotación normal en el mercado de trabajo”, indicaba el regidor. En su opinión, este es el hito más importante actualmente, junto a otros como la salud de las arcas públicas, y en este sentido, García Urbano recordó que “el Ayuntamiento logró superar una enorme deuda heredada de más de 300 millones de euros —una cantidad equivalente a cuatro veces el presupuesto anual— que ponía en

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“El reto es gestionar el crecimiento de las ciudades de una manera ordenada y sostenible” - íñigo galán -

serias dificultades poder salir adelante. Una vez saldada esa deuda, el Ayuntamiento optó por bajar los impuestos de forma efectiva. “Lo cierto es que hay pocas administraciones que dan ese paso porque supone renunciar a una importante fuente de ingresos”. En este sentido, destacó que en Estepona, el IBI se ha reducido de forma acumulada en varios años en casi un 50% para los empadronados. Esta política fiscal forma parte de la transformación experimentada por la ciudad en los últimos años, junto con el cambio físico del propio espacio urbano. Una transformación, que no ha sido fruto de “una sucesión de obras sin sentido, sino que responde a un modelo de ciudad que ha tenido en cuenta sus propias limitaciones. La trama urbana ya estaba construida y, por tanto, el modelo debía someterse a esa realidad y adaptarse a ella” indicaba. Para el alcalde, “se ha optado por priorizar al ciudadano frente al tráfico, ampliando al máximo los es-

general desde hace muchos años al que le quedan todavía cerca de 20.000 viviendas por desarrollar. Por tanto, la planificación está hecha. Pero hay que seguir generando trama urbana: más zonas verdes, deportivas, culturales y sobre todo más aparcamientos”, porque “mientras otras administraciones no acometan la liberación del peaje de la autopista ni apuesten de forma decidida por una infraestructura ferroviaria que conecte Málaga con Algeciras, no queda más remedio que seguir recurriendo al vehículo privado para desplazarse y acceder a la ciudad”. En este contexto, señaló, una de las soluciones pasa por ampliar la oferta de aparcamiento. Estepona cuenta ya con un sistema de estacionamiento que, según

pacios peatonales y cuidando también el embellecimiento urbano”, especialmente a través de la ornamentación floral. Uno de los grandes hitos que destacó de esta transformación es la transformación de la Nacional 340 -una autovía que atravesaba el centro de la ciudad- en un bulevar ajardinado del que hoy disfrutan sus habitantes. “Hemos apostado por la calidad del espacio urbano, reforzando también los equipamientos deportivos y culturales. Ese es, en definitiva, el modelo de ciudad que se ha construido. El reto pasa ahora por seguir avanzando y mejorando lo existente, pero no tanto por promover nuevos desarrollos urbanísticos como por impulsar desarrollos urbanos”. De hecho, en la mesa explicó que “hay un plan

destacó, está funcionando “muy bien”, con una tarifa de un euro al día. El modelo suma actualmente cerca de 3.000 plazas de aparcamiento, pero a pesar de ello hay que seguir creando más plazas de aparcamiento, especialmente en el centro de la ciudad”, afirmaba García Urbano. En cualquier caso, como reconocía el alcalde, “la gran necesidad que tenemos es la vivienda de protección oficial” y en este sentido enumeró todas las medidas que habían adoptado, lamentando las dificultades que sigue habiendo para lograr dar una solución a este problema. “Me he adaptado al decreto de la Junta de Andalucía y he puesto a disposición varias parcelas para construir vivienda protegida. Las dos últimas, actualmen-

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“Si no nos ponemos de acuerdo todas las administraciones será difícil encontrar una solución para el problema de las infraestructuras”

“Benahavís necesita vivienda para quienes trabajan y prestan servicios a los nuevos residentes” JOSÉ ANTONIO MENA CASTILLA te en licitación, permitirían levantar 160 y 30 viviendas respectivamente, con un coste del suelo que, por vivienda, no tiene un impacto alto en el precio. Por tanto, resulta evidente que el problema no está en el precio del suelo”. Pero a pesar de ello, las cuentas parece que siguen sin salir, y hace falta que el módulo suba o que los costes de construcción bajen, para que estos suelos sean una oportunidad y se puedan desarrollar. Como indicaba García Urbano, “le hemos ofrecido al Gobierno central varias parcelas para que construya en Estepona, pero pese a que había anunciado

explicaba en la mesa como el municipio ha ido creciendo durante los últimos 25 años, siendo uno de los que más ha crecido en España durante ese periodo. Un crecimiento, además, eminentemente residencial, que ha generado una realidad paralela: la necesidad de vivienda para quienes trabajan y prestan servicios a los nuevos residentes. “Benahavís cuenta actualmente con alrededor de 9.800 habitantes censados, pero el municipio genera empleo para unas 35.000 personas, muchos de ellos trabajan en los campos de golf, las urbanizaciones y las grandes villas residen-

miles de viviendas, finalmente ha optado por financiar en lugar de construir directamente. Sea quien sea el responsable, la realidad es que la vivienda protegida sigue siendo una de las principales tareas pendientes. Si no se construyen viviendas, las consecuencias las acabaremos sufriendo todos”, sentenciaba.

JOSÉ ANTONIO MENA CASTILLA En el cercano municipio de Benahavís, la visión es muy parecida y hay necesidades similares a las de Estepona. Su alcalde, José Antonio Mena,

ciales. Son trabajadores que, evidentemente, necesitan un lugar donde vivir”, reflexionaba Mena, que reconocía las dificultades que afronta Benahavís por sus propias dimensiones, con un casco urbano pequeño en comparación con otros municipios. En este sentido, planteó la posibilidad de que parte de esa oferta de vivienda se desarrolle en zonas próximas a la costa, donde quizás existe mayor disponibilidad de suelo y capacidad para asumir nuevos desarrollos. Pero lo que es un hecho es que “la necesidad de vivienda es imperiosa y que las soluciones deben ponerse en marcha ya”, comentaba el alcalde. Más allá de la vivienda, uno de los principales problemas que afronta Benahavís, junto con otros municipios de la

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“Las decisiones quedan atrapadas en una cadena administrativa en la que nadie termina de hacer algo porque la autorización depende de otro“

provincia, está en las infraestructuras y, especialmente, en las conexiones con la costa y con núcleos como Estepona, San Pedro de Alcántara o Marbella. El fuerte desarrollo urbanístico del municipio ha incrementado la presión sobre unas vías de comunicación que, en determinados momentos, ya comienzan a registrar problemas de congestión. Para el alcalde de Benahavís, mejorar estas conexiones resulta “clave” para garantizar que el crecimiento del municipio pueda sostenerse. Se trata, además, de un asunto que trasciende las competencias municipales. “Es un problema supramunicipal”, señaló Mena, recordando que la cuestión se aborda cada año en jornadas como esta, aunque hasta ahora no se haya encontrado una solución. Por ello, reclamó una mayor

“Hay que apostar más por la calidad que por la cantidad” RICARDO ARRANZ DE MIGUEL implicación de las administraciones competentes y apostó por mantener la presión para que se adopten medidas que permitan resolver las deficiencias de conexión entre Benahavís y los principales núcleos de la Costa del Sol.

bella-Benahavis-Estepona. Para el representantes de los urbanizadores, es lamentable el “abandono que sufre la Costa del Sol” por parte del Gobierno de la Nación, al que responsabilizó del deterioro de unas infraestructuras que considera “esenciales para mantener la competitividad y el atractivo inversor de la comarca”. Como comentaba Arranz, el clima ha sido históricamente uno de los principales reclamos para atraer inversiones a la zona, pero el segundo gran pilar, las infraestructuras, atraviesa una situación crítica. En este sentido, señaló la saturación de las autovías y autopistas, así como

RICARDO ARRANZ DE MIGUEL Por su parte, Ricardo Arranz de Miguel comenzó su intervención advirtiendo del peligro de “morir de éxito” y ahondando en el problema que supone el abandono de las infraestructuras, especialmente en el caso del Triángulo de Oro que conforman Mar-

los problemas de seguridad que generan determinados accesos y provocan accidentes y retenciones que pueden prolongarse durante horas. También puso el foco en el aeropuerto de Málaga y en la conexión ferroviaria de alta velocidad. Sobre el primero, lamentó que haya pasado de ser, hace una década, una infraestructura de referencia en España y comparable a otros aeropuertos europeos a encontrarse colapsado. En cuanto al AVE, ha ido perdiendo progresivamente calidad en el servicio. Según comentaba en su intervención, la responsabilidad recae fundamentalmente en el Gobierno central, de quien dependen fundamentalmente estas infraestructuras. Y esta situación “impide que los ayuntamientos puedan dar respuesta a problemas que exceden su ámbito de actuación”. ASEGURAR LA SEGURIDAD El tercer gran reto señalado por Arranz fue la seguridad. Marbella, Estepona y Benaha-

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vís, junto al conjunto de la Costa del Sol, han construido durante años una imagen asociada a la seguridad y la calidad de vida. Sin embargo, el presidente de Villa Padierna Hotel & Resort advirtió de que esa percepción empieza a verse comprometida por el aumento de episodios delictivos y de violencia, muchos de ellos, como recordó, emitidos en los medios de comunicación. A su juicio la falta de infraestructuras y seguridad pueden pasar factura al modelo de crecimiento de la zona. Por eso, Arranz reclamó una mayor coordinación entre el Gobierno central, la Junta de Andalucía y los ayuntamien-

teó fue que la Costa del Sol se encuentra ante las consecuencias de su propio éxito. “Estamos muriendo de éxito”, resumía Arranz, defendiendo un cambio de enfoque: apostar por la calidad frente a la cantidad. A su juicio, el mercado sigue teniendo capacidad para absorber precios elevados y existe demanda, pero el crecimiento debe ir acompañado de unas infraestructuras y unos servicios que garanticen la seguridad y la calidad

tos para abordar estos problemas. “Las decisiones quedan atrapadas -en su opinión-, en una cadena administrativa en la que nadie termina de hacer algo porque la autorización depende otro”. La consecuencia, añadió, es que pasan los años sin que se resuelvan cuestiones pendientes como la aprobación del Plan General de Benahavís o las mejoras de las infraestructuras. Como ejemplo, Arranz recordó los problemas de movilidad y seguridad vial derivados del propio crecimiento económico y residencial y señaló que sin unas vías de comunicación aumenta el riesgo de accidente. La conclusión que plan-

de vida. “Hay que apostar más por la calidad que por la cantidad”, insistía, una idea que vinculó también a la necesidad de garantizar una respuesta adecuada ante situaciones de emergencia. Como ejemplo, recordó los recientes incendios registrados en Benahavís, incluido el ocurrido apenas una semana antes del debate y otro producido tres meses atrás, episodios que calificó de “absolutamente angustiosos”. Además, defendió la vivienda de protección oficial (VPO) como “una oportunidad de inversión atractiva” y recordó la época en la que este mercado resultaba rentable para los promotores. En este sentido, sostuvo que ese modelo puede recuperarse y ofrecer viviendas dignas y bien diseñadas, con condiciones que permitan compatibi-

“La necesidad de vivienda es imperiosa y las soluciones deben ponerse en marcha ya” - josé antonio mena -

“Hay tareas pendientes de las que merece la pena hablar aquí” - íñigo galán -

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“El crecimiento debe ir acompañado de infraestructuras y servicios que garanticen seguridad y calidad de vida” - ricardo arranz -

“Desde fuera nos valoran, incluso más que

ayuntamientos. Si todos quisiéramos se podría, pero la iniciativa debe partir del Gobierno central, que es quien tiene realmente la competencia y la capacidad necesaria para impulsar una actuación de esta envergadura. Con el actual Ejecutivo, es evidente que no se va a lograr. Espero que con el próximo Gobierno podamos avanzar y lograr materializar esta importante infraestructura en el futuro”. Más allá de esta conexión tan esperada, otro de los asuntos abordados durante su intervención fue la capacidad de suministro eléctrico de la Costa del Sol, una limitación que, según advirtió, “ha comenzado a condicionar el

cómo lo hacemos nosotros mismos y tenemos grandes expectativas de crecimiento” - josé maría garcía urbano lizar la rentabilidad empresarial con el acceso a la vivienda. INFRAESTRUCTURAS: LA ASIGNATURA QUE REPITE CADA AÑO La mesa finalizó centrándose en uno de los asuntos que más se repitió durante este debate y sobre el que habían puesto el foco todos los participantes: las infraestructuras. Para el alcalde de Estepona, “esto es lo más urgente, lo que podría resolver muchos problemas” y mencionó como prioritaria la conexión ferroviaria de la Costa del Sol, para la que, según explicó, “se han estudiado distintas alternativas, con la opción subterránea como una de las más razonables”. Aunque reconoció que el coste estimado de la infraestructura se sitúa actualmente entre los 5.000 y los 6.000 millones de euros, defendió que la inversión debe analizarse

desde una perspectiva a largo plazo. En este sentido, planteó que, “si la obra se ejecutara en diez años, el desembolso equivaldría a unos 500 millones de euros anuales”, una cantidad que consideró asumible para el Estado. Además, se podría apostar por “la colaboración institucional como vía para hacer posible el proyecto, con la participación del Gobierno central, la Junta de Andalucía, la Diputación y los propios

desarrollo de nuevas promociones inmobiliarias” y que ha sido algo que, cuando se aprobaron los planes generales, no se percibía como un problema y que hoy constituye una realidad que obliga a replantear las posibilidades de crecimiento de la zona. Pese todos estos retos, quiso cerrar su intervención con un mensaje de confianza en el potencial de la Costa del Sol y de Estepona en particular. “Estamos en una de las mejores zonas de Europa, con un gran atractivo en todo el mundo. Desde fuera nos valoran, incluso más que cómo lo hacemos nosotros mismos y tenemos grandes expectativas de crecimiento y desarrollo”,

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destacó. Entre otras iniciativas, enumeró un gran proyecto de instalaciones deportivas, previsto en la zona oeste, otro gran proyecto cultural de nivel mundial que está previsto también en la zona oeste y un proyecto comercial que lleva 20 años paralizado y puede ver ahora la luz, sin olvidar la vocación universitaria de la ciudad. De hecho, se planteaba como objetivo poder dejar “implantado o esbozado al menos los cimientos de un proyecto universitario”. García Urbano recordó que “hace aproxidamente una década, cuando recibí el premio que me otorgó esta revista, ya dije en ese acto que si no se frenaba el ritmo al que estaba creciendo el municipio acabaría chocando con unas infraestructuras insuficientes para dar respuesta a esa expansión. Y así ha ocurrido”, sentenciaba, para reflexionar sobre si entonces se deberían

tardando años en poderse utilizar”, lamentaba. El Tribunal Superior de Justicia de Andalucía ahora tendrá que decidir cuando puede entrar en servicio la subestación que está en Benahavís. En cuanto al problema de infraestructuras, José Antonio Mena coincidía con su homó-

haber revisado ciertos aspectos del Plan General, como densidades, edificabilidad u ocupación. “Aún así soy optimista y por eso confío en que esos grandes proyectos que mencionaba vengan a la ciudad y se lleven a cabo”. Por su parte, el alcalde de Benahavís coincidía en la

“Soy optimista y por eso confío en que esos grandes proyectos vengan a la ciudad” - josé maría garcía urbano logo en Estepona y manifestaba que “si no nos ponemos de acuerdo todas las administraciones será difícil encontrar una solución”. En el caso de Benahavís, uno de los proyectos clave para el municipio es el que está desarrollando junto a Acosol para garantizar el su-

urgencia por solucionar tanto el problema de la movilidad como el de la capacidad energética. “Hay dos subestaciones eléctricas que están totalmente construidas pero que no entran en carga por problemas jurídicos. Y unas infraestructuras que están totalmente finalizadas están

ministro de agua frente a los episodios de sequía. La iniciativa, como explicó el alcalde, “contempla una nueva planta de tratamiento en Guadalmansa, en Estepona, y una segunda red de distribución para extender el uso de agua regenerada al riego de jardines privados, principal foco de consumo en el municipio”. Según explicó, entre el 40 % y el 50 % de esta red ya está construido y el objetivo es que el sistema esté operativo en un plazo de año y medio, permitiendo cubrir con agua regenerada entre el 60 % y el 70 % del suministro municipal. El proyecto, concebido como experiencia piloto en Benahavís, podría extenderse posteriormente al resto de la Costa del Sol. “Esperemos que para la siguiente legislatura esté totalmente construido y así solventar un problema tan crítico como el del suministro de agua”, concluía Mena. Ai

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MESA II

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“Tendencias de la inversión inmobiliaria en 2026” Para poder predecir el futuro del sector inmobiliario en España, que mejor que asomarse al presente de lo que está ocurriendo en los países vecinos. Los datos, bien interpretados, son una buena forma de saber hacia donde se dirige el sector y en esta mesa se pudieron analizar muchos, desde los más internacionales hasta los más cercanos, contando con la experta interpretación que ofreció Mikel Echavarren.

MIKEL ECHAVARREN

Presidente de Colliers España y Portugal

El contexto macroeconómico ha cambiado de forma significativa durante el último año. Así lo expuso Mikel Echavarren en la segunda mesa de estas jornadas, poniendo el foco en el aumento de la rentabilidad de los bonos soberanos, la persistencia de la inflación y el encarecimiento de la financiación como factores que están condicionando las decisiones de inversión.

IKEL Echavarren comenzó la segunda mesa de las jornadas explicando el actual escenario inversor. “Lo más relevante es que ha aumentado entre 70 y 80 puntos básicos la rentabilidad de los bonos soberanos de Alemania y de Estados Unidos, que actúan como referencia. Este movimiento tiene una consecuencia directa sobre el riesgo, que se ha incrementado significativamente. La rentabilidad del bono español a diez años ha subido

A estos factores, según Mikel Echavarren, “se suma el de la inflación, cuyo impacto sobre la inversión inmobiliaria presenta particularidades. Los bonos no suben por la inflación; más bien se devalúan. Sin embargo la inflación sí afecta a muchas inversiones. Suben las rentas y, por lo tanto, eso compensa a la inversa”. Es decir, explicó, “una mayor inflación puede reducir la rentabilidad relativa de los inmuebles, mientras que el valor de los activos puede

un 0,8%, pero no lo ha hecho sobre una rentabilidad del 10; antes lo hacía sobre un 2,7 ó 2,8 y ahora estamos cerca del 4,5”, señaló. Este incremento de las rentabilidades de referencia termina trasladándose a las exigencias de los inversores. “A partir de ahí, todos los que hacen inversión financiera piden más rentabilidad a sus inversiones”, afirmó. En el caso del inmobiliario, matizó que la relación no es directa ni proporcional, aunque sí existe una correlación. 70

aumentar hasta cierto punto, antes de que la presión inflacionista termine afectando al mercado”. Teniendo en cuenta una inflación media en España en torno al 4% y en Europa en niveles que rondan el 3,5%, “todo eso configura un escenario de más inestabilidad y cuando hay más riesgo, los inversores o paran o los que deciden seguir lo hacen exigiendo más rentabilidad”, explicó. Ese sería el comportamiento esperado desde el punto de vista teórico. La cuestión,

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añadió, es comprobar hasta qué punto esto se está reflejando así en el mercado. EL PELIGRO DE LA INFLACIÓN Al analizar la evolución de los precios, el ponente destacó que España suele experimentar antes las subidas de la inflación, y posteriormente se incorporan otros países europeos. Además, advirtió de que el encarecimiento de los precios se está trasladando progresivamente a la inflación subyacente, es decir, a aquella que excluye el componente energético. La presión inflacionista empieza así a reflejarse en el funcionamiento cotidiano de la economía y en los costes de las empresas. “La subida de sueldos en España ya está en torno al 4%, por lo que también se está transmitiendo a los costes laborales», indicó. En este punto, el directivo de Colliers quiso matizar una interpretación habitual en la que se atribuye toda la caída de la inversión a la subida de los tipos de interés, cuando estos “son en realidad un factor añadido”, sostuvo. A su juicio, “el primer elemento que debe tenerse en cuenta es el factor de riesgo y de la rentabilidad que se le pide a la inversión y después estarían los tipos de interés, que también están subiendo”. Para apoyar con datos esta reflexión, Echavarren se refirió al swap del euríbor a cinco años, una de las referencias utilizadas por los inversores institucionales, señalando que “ha subido 100

Todos los que hacen inversión financiera piden más rentabilidad a sus inversiones España incorpora cada año “alrededor de 500.000 personas netas más que el resto de Europa, que se suman a la población activa o perciben una prestación”. En definitiva, “crece el PIB pero no lo hace el PIB per cápita”, concluyó. En puerta de unas elecciones, todo este escenario puede cambiar. Como explicaba,

puntos básicos, pasando del 2% al 3%. Esto supone un incremento cercano al 50%. La consecuencia es un encarecimiento de la base del coste financiero, se financia más caro y se financia menos”, afirmó. CRECE EL PIB PERO NO LO HACE EL PIB PER CÁPITA Es cierto que, para quien lo analiza de forma superficial, se podría decir que “España crece mucho más que el resto de Europa, sobre todo en términos brutos”, señaló. Sin embargo, matizó que el avance del producto interior bruto (PIB) no responde necesariamente a una mejora de la productividad, sino, en buena medida, al aumento de la población y de las horas trabajadas. En este sentido, destacó que en los últimos cinco años, la población española ha aumentado en casi tres millones de habitantes y eso hace que crezca el consumo” y destacó que

habitante será mayor”. Aunque parezca que el porcentaje respecto al PIB es aceptable, ese porcentaje sigue subiendo y lo hace a tipos de interés cada vez más elevados y esto, como comentaba, “puede suponer que dentro de unos cuatro años estemos pagando 60.000 millones de euros solo de intereses de la deuda española”. Estamos por tanto en un mercado con unas circunstancias macro que han venido para quedarse bastante tiempo y que lógicamente afectan

El encarecimiento de los precios se está trasladando progresivamente a la inflación subyacente “si en los siguientes comicios gana otro partido las elecciones y restringe la entrada de inmigrantes, eso se acabará. Y esto tiene una consecuencias directas porque la deuda pública, esa que heredamos de nuestros padres y heredarán nuestros hijos, ya no se dividirá entre la misma población y el porcentaje por 71

al sector inmobiliario. En este sentido, Echavarren repasó en su ponencia los datos de inversión por países del primer trimestre, donde destacaba de forma excepcional Estados Unidos en las cifras globales. En el caso de Europa, España ocupa una posición destacada, con 12.500 millones de euros de inversión. Un

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es especialmente compleja por los vencimientos de los fondos inmobiliarios. Según advirtió, muchos de ellos se encuentran con dificultades para vender sus activos al precio que habían previsto cuando los adquirieron, hace seis o siete años, antes de la guerra de Ucrania. Algunos de esos activos se compraron con una financiación equivalente al 50% de su valor, pero, según el escenario descrito por el ponente, la deuda podría representar ahora entre el 90% y el 100% del valor del activo. Ante esta situación, los fondos

A nivel global hay una gran liquidez pero este capital está dando un giro hacia la deuda volumen que, a primera vista, podría llevar a pensar que el mercado atraviesa uno de sus mejores momentos. “Se podría pensar que vamos mejor que nunca. Ahora veremos lo que hay detrás de las cifras”, advirtió, aunque por los resultados se deduzca que “se está invirtiendo en España mucho más que en Francia y casi tanto como en Alemania”. Sin embargo, para entender el alcance de estas cifras, propuso compararlas con el dato de cuánto ha crecido la inversión respecto a la media registrada el año anterior. “Es ahí donde España vuelve a desmarcarse del resto de Europa. Mientras que en mercados como Francia, Alemania, Reino Unido y Portugal la inversión está cayendo alrededor de un 30% España registra un incremento del 53% respecto a la media del año anterior”. Según el representante de Colliers, la caída en estos países se debe

a “las condiciones que afrontan los inversores, que les lleva a exigir más rentabilidades, por lo que el mercado se va ralentizando”. ESPAÑA SE DESMARCA DE EUROPA Para entender porque este comportamiento se da en estos países y en España, de momento, no está ocurriendo, hay que tener en cuenta otros datos. Echavarren lanzaba varios mensajes importantes. Por un lado, “a nivel global hay una gran liquidez pero este capital está dando un giro hacia la deuda”. Por poner un ejemplo, expuso como en el caso de Estados Unidos, donde la financiación hipotecaria se sitúa en torno al 7%, lo que permite explorar otras fórmulas de crédito y hacer financiación alternativa, y la inversión se está yendo a esos mercados anticipándose. En el caso de Alemania, la situación

inmobiliaria vivida hace años. Otro mensaje relevante es el hecho de que “las inversiones se están centrando fundamentalmente en los activos más líquidos, a la espera de que las actuales circunstancias cambien. Sobre todo están enfocadas en residencial y logística, donde el capital sigue fluyendo más. Pero en Colliers Europa ya empiezan a notar, algo que ya advertíamos en España hace tiempo: los procesos de venta se alargan, son más complicados y hay menos intensidad en el mercado por lo

Se podría pensar que vamos mejor que nunca pero hay que ver lo que hay detrás de las cifras se enfrentan a una decisión complicada: vender y asumir pérdidas o intentar aplazar el vencimiento de la deuda para ganar tiempo y esperar a que mejoren las condiciones del mercado. Echavarren lo definió como delay and pray, es decir, “retrasar y rezar”, expresión que se usaba en la crisis 72

que algunos de los procesos de venta pueden encontrarse al final sin comprador”, lo que supone un importante riesgo para las empresas que se dedican a la asesoría, por lo que hay que analizar muy bien las características y la rentabilidad de cada inversión. Teniendo en cuenta estos

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mensajes y el entorno global en el que nos encontramos, para Echavarren, entre los motivos por los que España crece estaría el poder contar con “un sector hotelero con un gran dinamismo, diversificado, bien posicionado como destino turístico a nivel mundial y con una tendencia que apunta al crecimiento. A esto se suma que este mercado cuenta con un componente muy fuerte de renta variable. Pensábamos que el RevPAR (Revenue Per Available Room) es decir, el ingreso por habitación disponible, había llegado al límite en España hace dos años, cuando crecía a un 9%, pero aún sigue creciendo a niveles del 5%”. Por eso los fondos han entendido que el vacacional en España es una

INVERSIÓN EN EL MUNDO

250 204,7

150

Inversión H1 2026

21,3 14,0 12,5 8,8

AMÉRICA

ASIAPAC

Alemania

Hong Kong

Taiwán

Australia

Japón

China

Canadá

EE.UU.

-56%

Reino Unido

-36% -28%

4,5

0,7

-7%

-19% -13% -27%

-39%

EUROZONE

Portugal

-25%

6,1

Variación H1 2026 / 2025

53%

36% 30%

-12% -17% 82,6 -21,0

6,3

Italia

5,4

Suecia

5,6

Francia

Fuente: Colliers Research, MSCI Real Capital Analytics.

21,0 14,8

12,1

España

60% 40% 20% 0 -20% -40% -60% -80%

(Miles de millones de €)

82,6

100

Países Bajos

200

lo que su futuro podría verse comprometido si se adoptan nuevas medidas regulatorias que generen incertidumbre a la inversión”. La política que también está siguiendo el Gobierno en relación a la inmigración también está haciendo que España lidere el crecimiento demográfico por delante del resto de los grandes países europeos, lo que impacta en el consumo y presiona al mercado residencial. También es relevante el crecimiento del

inversión segura, por encima de otras opciones en Europa y de ahí que el país “se haya convertido en el segundo destino europeo de inversión hotelera sólo por detrás de Reino Unido”. España, según se comentó en esta mesa, también “tiene un mercado de los más dinámicos en el segmento de los datacenters, aunque el Gobierno central está dando señales de un posible endurecimiento de su posición respecto a este mercado, por

número de turistas que visitan el país cada año, que ya ha alcanzado los 97 millones. “De ahí que el sector hotelero, de centros comerciales, logístico o residencial tengan un cariz muy diferente al de nuestro entorno europeo”, explicaba Mikel Echavarren, que recurría de nuevo a los números para explicar la situación real en la que se encuentra el mercado de inversión. Según los gráficos que expuso en esta mesa, “se han invertido 2.460 millones en hoteles, pero la mitad de ellos no provienen de inversores institucionales, sino de cadenas hoteleras, algo que no ocurre en otros países”. En el segmento de living, “la inversión alcanza los 4.593 millones”. Pero el ponente advirtió de dos temas a tener en cuenta. Por un lado, los planes de colaboración público privada, cuyas inversiones (que en este caso alcanzan los 1.400 millones), a pesar de desarrollarse durante un periodo de años determinado, se contabilizan al principio, ya que es complicado seguir su grado de avance. Otro fenómeno que conviene analizar es el de las denominadas “privatizaciones o ventas de carteras de vivienda en alquiler, que supondrían unos 1.500 millones del total,

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INVERSIÓN EN ESPAÑA PRIMER SEMESTRE 2026 / M€ INVERSIÓN

VARIACIÓN INTERANUAL 2025/2026

HOTEL

2.460

26,5%

LIVING

4.593

320,4%

INDUSTRIAL Y LOGÍSTICA

800

-4,5%

OFICINAS

1.634

35,3%

RETAIL

1.586

2,3%

ALTERNATIVOS

1.414

-9,2%

12.487

52,5%

MODELO

TOTAL

Fuente: Colliers Research, MSCI Real Capital Analytics.

que en muchos casos responden a la dificultad de los fondos para desinvertir en las condiciones que habían previsto”, explicaba. Muchos de estos inversores esperaban vender sus carteras una vez estabilizadas las rentas, con rentabilidades en el entorno del 3% o el 3,5%, pero actualmente encuentran compradores que exigen retornos más altos. En este contexto, algunos fondos pueden optar por adquirir las carteras para vender posteriormente las viviendas una a una, buscando capturar ese diferencial de valor. Al final, estos activos dejan de estar disponibles como carteras de inversión en alquiler y se reduce el parque de vivienda gestionado profesionalmente por inversores institucionales. En el caso de la inversión

en industrial y logística, el comportamiento es similar al del pasado año. En oficinas, el mercado está concentrado en Madrid y Barcelona, y se experimenta un mayor dinamismo, pero hay que tener en cuenta que no se ha construido prácticamente nada en los

El aeropuerto ha sido y va a ser el motor de la demanda de Málaga, que ahora se va a incrementar aún más de la población española y por ende, del consumo. Las rentas aquí tienen un componente variable ligado a las propias ventas que hacen los tenderos”. Aquí ha habido mucha inversión, donde se destacan operaciones de portfolios de supermercados. EL SECTOR HOTELERO EN LA COSTA DEL SOL En cuanto al sector hotelero en la Costa del Sol, para comprender mejor la situación actual, el ponente introdujo primero las cifras del sector turístico en España, país que se ha convertido en el segundo destino en el ranking mundial con un crecimiento en 2026 del 4,6%. “Hasta aquí llegan 97 millones de turistas y se estima que vamos a alcanzar, según los expertos, los 130 millones en el año 2050”,

En Málaga, el turismo de lujo viene para quedarse y para consolidar un destino extraordinario últimos años y las rentas están subiendo porque hay más demanda que oferta. En cuanto al retail, Echavarren explicaba que “aunque hace años parecía que el comercio electrónico iba a pasarle factura, el hecho es que este segmento se ha visto impulsado por el aumento

aunque para Echavarren esa cifra está más cerca de lo que parece y de hecho, vaticinó que “España va a ser el principal destino turístico del mundo con total seguridad”. Pero subrayó un mensaje que ya se había dado en la inauguración de estas jornadas: “hay que apostar por el turismo

de calidad”. Y en este sentido los datos son esperanzadores, ya que si el turismo subió un 4,6% el gasto lo hizo un 7,8%. Mikel Echavarren quiso poner el foco en la provincia de Málaga, donde dividió el mercado en tres submercados: “la propia capital, lo que llamamos el eje occidental -Torremolinos, Benalmádena, Fuengirola- y Marbella”. De entre los logros más destacados mencionó la ampliación del aeropuerto, “un noticia muy esperada, que se conoció hace unas semanas y que supone una inversión 850 millones de euros”. Era muy importante avanzar esta ampliación porque, como indicó, “el aeropuerto de Málaga, que es el cuarto destino aeroportuario de España, ya estaba operando al 95% de su capacidad. Esta infraestructura “ha sido y va a ser el motor de la demanda de Málaga, que ahora se va a incrementar aún más”, comentó. Por zonas, respecto a Málaga ciudad, “ha vivido una explosión de demanda con una oferta insuficiente, con un ratio de tres apartamentos turísticos por cada plaza hotelera cuando esta relación, en Madrid o en Barcelona es de 1−1 y en Valencia -que podría ser un mercado más comparable al de Málaga- está en un 1,8, es decir, la oferta ha sido irregular.

ESTE MES...

Y aunque parece que la oferta de plazas se va a incrementar en los próximos dos años en un 30%, sigue sin haber oferta suficiente en Málaga de hoteles de cuatro estrellas superior y cinco estrellas con más de 200 habitaciones. Por tanto, para este experto, “hay un ángulo para seguir invirtiendo en un mercado en el que el RevPAR ha subido significativamente y todavía debería seguir subiendo”. En cuanto al eje occidental de Fuengirola “también sigue muy potente, pero con un ADR (Average Daily Rate) de 121 euros y tiene recorrido sobre todo en reposicionamiento de hoteles, aunque en este caso casi no operan

trellas superlujo. En total, se van a invertir 1.640 millones de euros en un espacio de menos de ocho kilómetros. Esto supone que “esta ciudad tendrá, en un horizonte de entre cinco y diez años, la mayor oferta de turismo de superlujo de Europa y por supuesto del Mediterráneo”, señaló, explicando el cambio que esto va a suponer, ya que

las marcas internacionales”, explicó. Pero para Echavarren, “el verdadero motor y la revolución de la costa es lo que está ocurriendo en Marbella, donde se han reposicionado seis hoteles de cinco estrellas con una inversión de 250 millones de euros y en los próximos años se van a construir cinco hoteles de cinco es-

se podría estar hablando de unas 220.000 personas alojándose durante 3−4 noches en hoteles de superlujo, con lo que esto puede redundar en consumo y en riqueza para Marbella y Málaga. En definitiva, según este directivo, “el comportamiento del mercado español se diferencia del que se da en el resto de Europa pero lo que está ocurriendo en países vecinos puede transmitirse a España y seguramente así será. Aunque en el caso de España existen una serie de factores que nos van a permitir tener un dinamismo importante”. Y en el caso concreto de Málaga, el turismo de lujo viene para quedarse y para consolidar un destino extraordinario. Ai

La tendencia del residencial Durante el turno de preguntas, se mostró especial interés por cómo se iba a comportar el segmento más residencial, donde se incluyen los conocidos como ‘living’. José Ignacio Fernández de Jodar, director territorial de Aedas Homes en Andalucía y Canarias y asistente a esta mesa, comentó que “últimamente parece que el apetito inversor por la segunda residencia se contrae y además nos exigen unos criterios de rentabilidad bastante superiores a los de la primera residencia”. Según Mikel Echavarren, “en vivienda en alquiler sigue habiendo fondos que la promueven y desarrollan pero cada vez son menos los que lo hacen sobre vivienda libre. El interés se centra en los planes de colaboración público privada destinados a hacer vivienda de protec-

ción oficial en alquiler, especialmente en Madrid, donde sí salen los números, ya que se cuenta con un Plan VIVE donde la Administración pública te aporta el suelo sin coste”. Pero en el caso de querer invertir fuera de Madrid, explicaba que “ya no salen los números y sin subvención y ayudas públicas es imposible invertir”. Ahora mismo aún se cuenta con los Next Generation, gracias a los que pueden llevarse a cabo inversiones en enclaves como Málaga o Sevilla. Pero cuando finalicen estas ayudas, va a ser muy difícil, según comentó el ponente, que ponía sobre la mesa la necesidad de contar con iniciativas públicas en las que los ayuntamientos puedan subvencionar al promotor para que se alcance la rentabilidad necesaria para hacer promociones de este tipo. “El hecho es que los costes de

construcción en Madrid y en Málaga son los mismos, pero la rentabilidad del módulo es muy diferente”, reflexionaba. En el caso de residencias de estudiantes hay mucho interés por su rentabilidad. En España el nivel de saturación es de alrededor de un 25% de camas respecto al número de estudiantes, pero hay que ver cada caso concreto en función de la localización. Pero según este experto “puede ser un complemento muy interesante para los promotores”. Existen otros negocios como el de la privatización o la reconversión a lujo –muy específico de Madrid– con la compra de edificios enteros para rehabilitarlos y venderlos, con márgenes a la baja por la fuerte inversión que implican. Pero desgraciadamente, es difícil poder invertir en VPO con las condiciones actuales. Ai

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MESA III

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“¿El urbanismo como instrumento de oportunidad?” destacaba la existencia de capital dispuesto a invertir en un sector que apuesta por proyectos de mayor calidad. “Los planes generales, o más bien sus fichas para desarrollar el suelo, ofrecen una mayor cantidad de viviendas. Existe una apuesta por reconducir esa edificabilidad y, por tanto, matizarla y transformarla en un producto de mayor calidad” aclaraba. El ponente valoraba el marco normativo actual y las posibilidades que ofrece la nueva legislación urbanística andaluza. “Tenemos un instrumento normativo como es la LISTA y su reglamento, que ha incorporado determinadas figuras y determinados elementos de flexibilidad que creo que son positivos”, señalaba Márquez Berral, que también advertía de obstácu-

Con este título entre interrogantes se puso de manifiesto cómo el urbanismo sigue planteando incógnitas al sector. Como introducía el moderador, el nombre de esta mesa puede reflejar el hecho de que de nuevo se pierdan oportunidades en todo el entramado legal que gira en torno al urbanismo, un tema recurrente cada año en estas jornadas y que siempre genera muchas preguntas entre los asistentes.

L comienzo de esta mesa profesional estuvo marcado por la pregunta que el moderador, Simón Onrubia, lanzara a los ponentes sobre la flexibilidad del urbanismo. Porque en esa búsqueda de oportunidades que podría ofrecer el urbanismo, los profesionales se encuentran con una rigidez que dificulta avanzar al mismo ritmo que imponen las ciudades.

Los expertos reclaman mayor agilidad, algo en lo que coincidían los tres ponentes. Sobre este tema se pronunció en primer lugar Rafael Márquez Berral, abogado urbanista, para quién “la situación del urbanismo en estos momentos en Andalucía tiene luces y sombras. No me gustaría caer en el derrotismo de pensar que todo lo que está ocurriendo es negativo”. Entre los aspectos positivos, 78

los administrativos. “También hay sombras. Los informes sectoriales son el principal lastre que tenemos en estos momentos, porque los instrumentos de planificación urbanística se han flexibilizado, pero estos informes sectoriales condicionan y hacen más compleja la tramitación de un instrumento de planeamiento”, explicaba. A esta dificultad se suma la transición entre los dos marcos legislativos. Para este experto, “el momento actual es complejo porque estamos en un momento de transición entre dos mundos: el de la antigua LOUA y el de la nueva ley, la LISTA. Prácticamente todos los municipios, a excepción de Marbella —que aprobó a mediados de septiembre su PGOM según la nueva ley—, basan su planeamiento en la

“No es suficiente un cambio normativo. El problema también hay que buscarlo en la cultura que está detrás” RAFAEL MÁRQUEZ BERRAL antigua LOUA. Y eso nos obliga a ir permanentemente con un diccionario LOUA-LISTA, lo que genera inseguridad jurídica y, por tanto, dificultades”. Pese a estas limitaciones, para el ponente el contexto actual también abre posibilidades para el desarrollo urbanístico de los municipios andaluces. “Debemos centrarnos en las oportunidades que ofrece la ley y que debemos transformar en realidades, y también hacerlo de manera distinta en cada uno de los municipios, según la realidad de cada uno. En resumen, veo luces y sombras pero creo que hay oportunidades en este momento de transición para fortalecer el sector”, concluía Márquez Berral. Sobre este tema, Ramón Cuevas, socio director de Buró 4, iba más allá y opinaba que “no podemos esperar al urbanismo. Porque las oportunidades están ahí y se escapan. Pero en paralelo están los instrumentos. En este sentido, puso el foco en las posibilidades que abre la nueva legislación andaluza y en la clasificación del suelo. “Tenemos una ley nueva que ha establecido dos clases de suelo: urbano y rústico. El urbanizable ya no existe como categoría, pero está ahí, incluído en algún sitio y ha tenido que ir o al urbano o al rústico”. A partir de este planteamiento, explicó que desde Buró 4 apuestan por explorar las posibilidades que ofrece el suelo rústico. “En este momento, a través de los proyec-

“Los informes sectoriales son el principal lastre que tenemos en estos momentos, porque los instrumentos de planificación urbanística se han flexibilizado”

interpretación al ámbito de la vivienda, uno de los principales problemas sociales en la actualidad, especialmente en los entornos turísticos, donde la escasez de inmuebles dificulta el acceso a la vivienda tanto a los nuevos residentes como a los trabajadores que necesitan vivir cerca de los principales centros de actividad. “Esto es una necesidad y, por tanto, una dotación, es decir, un equipamiento. Y, como tal, se puede actuar en suelo rústico, salvo en el régimen de venta en propiedad, a través de fórmulas como el alquiler, la multipropiedad o la gestión unitaria. No se trata de hacerlo de cualquier manera. Pero, si no tenemos preparado el suelo urbano y ya no hay suelo urbanizable, existen mecanismos para actuar en suelo

tos de actuación, que curiosamente no son instrumentos de planeamiento, pero sí mecanismos para llevar a cabo actividades, cabe prácticamente todo, salvo el uso residencial privado en venta”, comentaba. Entre las posibilidades que señaló Cuevas, destacaba la vivienda protegida destinada al alquiler. “La vivienda protegida en alquiler, que es una dotación, cabe en el suelo rústico y por supuesto, todos los ‘living’ y todos los modelos alternativos”, aclaraba. En definitiva, según este experto, “la oportunidad no puede esperar al urbanismo. Creo que en el suelo rústico hay una oportunidad para actuar e innovar. No es fácil, es algo novedoso, pero los municipios deben ser valientes”. El ponente trasladaba esta 79

rústico y dar respuesta a esa necesidad”. Por su parte, Enrique Porta, director de Expansión de Bogaris, coincidía con esta reflexión y apuntaba, basándose en su larga experiencia, que “a la hora de invertir, para nosotros el urbanismo significa una auténtica carrera de obstáculos”. Para este experto, “hay que tener en cuenta que la red legislativa puede ser municipal, autonómica o incluso estatal. Todo influye, incluso el perfil del funcionario, que puede ser muy distinto. Desde luego, la LISTA ha dado un impulso al suelo urbano, ha introducido cierta flexibilidad y nosotros hemos aprovechado eso en algún proyecto. Y también es cierto que ha aportado algo de agilidad. Pero seguimos, en

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“Hay cosas imponderables que no dependen de nosotros directamente pero hay otro tipo de cuestiones que sí podemos cambiar” - rafael márquez berral mi opinión, un poco anclados en ese modelo de planificación vinculante, un modelo un tanto germánico, y no terminamos de dar el salto ni de ser valientes para cambiar hacia un urbanismo basado en propuestas. Y no estamos inventando nada: eso ya existe en Portugal. Allí propones una inversión, ofreces nuevos puestos de trabajo y, si al ayuntamiento le interesa, tiene flexibilidad para adaptar la planificación. Aquí todavía no hemos llegado a ese punto y, por lo tanto, para mí sigue siendo insuficiente”. Profundizando en este asunto, Rafael Márquez Berral, apuntaba que el gran problema viene porque en realidad, “no es suficiente un cambio normativo. El problema también hay que buscarlo en la cultura que está detrás y que pone en práctica ese urbanismo. Los instrumentos normativos pueden cambiar, pueden modularse, seguramente puedan ser mejores, pero también hay que cambiar la cultura de la administración y del funcionario”. En muchas ocasiones, el ponente comentaba que cuando se trata de figuras nuevas, como los estudios de ordenación, se encuentran con algunos funcionarios –sin que esto signifique que sea algo generaliza-

Como habían comentado los ponentes de esta mesa, Marbella se ha convertido en un referente para el sector, al ser el primer municipio en adaptar su planeamiento a la

ría, municipios que cayeron en cadena tras la sentencia de Marbella en 2015”. Aunque reconocía que este proceso va a ser lento, ya que después de cinco años el único plan que se ha adaptado a la LISTA ha sido el de Marbella. Y aquí se volvía a reflexionar sobre lo comentado en estas jornadas: el mercado, la inversión y las oportunidades van por delante de los instrumentos, del urbanismo y de la Administración. Enrique Porta recono-

LISTA. Ramón Cuevas, que conoce en detalle toda la trayectoria del municipio, dio su opinión al respecto. Para él “Marbella ha sido el primero en hacer su PGOM con la nueva ley tras la anulación del PGOU del año 2010. Ahora debe de servir de espejo a otros municipios que van en la misma línea y que sufrieron la misma caída del planamiento, como son Torremolinos, Chiclana o Puerto de Santa Ma-

cía las dificultades que se encuentran a la hora de desarrollar proyectos, ya que pueden tardar muchos en materializarse y, mientras tanto, las condiciones económicas cambian por completo. “Puedes haber hecho tus números en 2019 y llegar a 2026 sin haber iniciado siquiera la urbanización. En ese tiempo, hemos atravesado una pandemia, conflictos internacionales que han encarecido los

urbanística”. En definitiva, para Márquez Berral “hay posibilidades, pero desgraciadamente la cultura existente, junto con los informes sectoriales, es lo que está lastrando el desarrollo urbanístico”.

do- que están más anclados en los reglamentos del 68 que en la nueva ley. Este abogado urbanista coincidía con lo apuntado en la mesa sobre que “la LISTA permite más posibilidades en lo que respecta al suelo rústico. Hay instrumentos, como los estudios de ordenación, que permiten cambiar en el suelo urbano”. Y subrayaba que “hay diferentes estrategias y todas son legítimas. El municipio de Marbella ha sido el primero

EL EJEMPLO DE MARBELLA

en adaptarse a la LISTA, otros, como Estepona, al tener un Plan General con mucha cantidad de suelo, han preferido no cambiar su modelo. Pero se puede apostar por la calidad, a través de los instrumentos que ofrece la ley, como los de ordenación detallada, o bien a través de un plan parcial o un PERI, que nos permiten cambiar las determinaciones de sectores urbanísticos para reforzar y mejorar la calidad 80

XVIII JORNADAS TURISMO RESIDENCIAL

ESTE MES...

“Hay que ser mucho más valiente con la norma e impulsar una cultura administrativa más ágil, que facilite la gestión y dé respuesta a las necesidades” costes de construcción y una subida de los tipos de interés. Todo esto genera una enorme incertidumbre, porque las inversiones se planifican con unas condiciones económicas que pueden ser muy distintas cuando el proyecto finalmente se pone en marcha”, señalaba. Por ese motivo, para Ramón Cuevas, “no podemos esperar, hay que buscar atajos. Y ahí los ayuntamientos tienen mucha responsabilidad: deben creérselo y apostar por hacer las cosas de otra manera. Porque, si esperamos a que todo esté recogido en la tabla, reflejado sobre el papel y a que la due diligence salga perfecta, podemos terminar esperando ocho o diez años. Hay que hacer una apuesta por avanzar”. Sobre este asunto, Rafael Márquez Berral hacía una apreciación, en el sentido de que habría que “revisar cómo están concebidas las due diligence. Hay ciertos riesgos que no siempre aparecen reflejados y que pueden condicionar de manera importante el desarrollo de un proyecto. Ese es, en mi opinión, uno de

“A la hora de invertir, para nosotros el urbanismo significa una auténtica carrera de obstáculos” ENRIQUE PORTA los grandes retos para las empresas y los profesionales: ser capaces de ir un poco más allá e identificar esos riesgos ocultos. Porque no hay dos proyectos iguales, no tanto por sus características conceptuales, sino porque cada ayuntamiento es diferente. Incluso dentro de un mismo ayuntamiento puede haber diferencias importantes entre los criterios de unos técnicos y otros, y eso condiciona necesariamente la forma de plantear y afrontar cada proyecto. Hay cosas imponderables que no dependen de nosotros directamente pero hay otro tipo de cuestiones que sí podemos cambiar”.

del cambio. Y, en este sentido, creo que es fundamental superar determinadas barreras entre la Administración y el mundo empresarial y que necesitamos aprender a interpretar los distintos lenguajes. El de la Administración y el de la empresa son diferentes. Cuando estás al otro lado de la mesa, puedes encontrarte con personas que no conocen el lenguaje empresarial ni entienden las particularidades de una inversión o del riesgo que se asume. Y viceversa, porque desde la empresa también hay que aprender a comprender cómo funciona la Administración. Por eso, considero fundamental que exista una conexión entre ambas realidades”. Y para ayudar a este acercamiento puso en valor jornadas como las organizadas por Andalucía Inmobiliaria. “Hacen falta foros de encuentro en los que podamos compartir experiencias, poner en

LA GESTIÓN DEL CAMBIO La relación entre la Administración pública y el sector privado, también ocupó gran parte del debate. Para Márquez Berral, “uno de los grandes problemas de cualquier empresa es la gestión 81

común nuestras dificultades y comprender mejor las necesidades de cada parte”, explicaba el ponente, ya que, según este experto, “uno de los principales obstáculos es el miedo, muchas veces derivado del desconocimiento. Y eso tenemos que superarlo con normalidad, generando espacios de diálogo en los que se entienda que hay empresarios que invierten su dinero, quieren hacer las cosas bien y apuestan por la calidad, ofreciendo un producto que beneficie tanto a la sociedad como a la propia cuenta de resultados”. Por tanto, “es fundamental que aprendamos a hablar el lenguaje del otro. Si no somos capaces de hacerlo, acabamos manteniendo un diálogo de sordos, que es lo que, en mi experiencia a veces ocurre. Y aquí es fundamental que haya un liderazgo que sea responsible de transmitir este cambio cultural”, concluía Márquez Berral.

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“No podemos esperar al urbanismo. Porque las oportunidades están ahí y se escapan” RAMÓN CUEVAS

Para Enrique Porta aún falta “alineación entre la Administración y las empresas, especialmente en algo tan fundamental como los plazos”. Es necesario mejorar los procedimientos, pero también dotar a los funcionarios de “mayor respaldo y motivación para que puedan avanzar en los expedientes con seguridad jurídica, sin que el miedo a cometer errores termine paralizando los proyectos”, explicaba. Según este directivo, “hay que ser mucho más valiente con la norma” e impulsar una cultura administrativa más ágil, que facilite la gestión y dé respuesta a las necesidades de inversión, sin olvidar que “uno de los requisitos fundamentales es la seguridad jurídica”. Para Porta, “la necesidad de vivienda puede que sea la verdadera palanca para que esto cambie, porque en este mercado hay una necesidad imperiosa, especialmente en zonas tan tensionadas como Baleares, Canarias, Costa del Sol, Sevilla, Málaga, Madrid, Zaragoza, Barcelona o, Valencia, donde es urgente desarrollar toda la vivienda necesaria

“La vivienda protegida en alquiler, que es una dotación, cabe en el suelo rústico y por supuesto, todos los ‘living’ y todos los modelos alternativos” “Marbella ha sido el primero en hacer su PGOM con la nueva ley tras la anulación del PGOU del año 2010” se centra específicamente en el núcleo urbano y permite abordar la ordenación con un mayor grado de detalle. La nueva legislación andaluza permite trabajar en paralelo en ambos instrumentos, si así se considera conveniente, aunque no establece como una obligación tener los dos planes. Porque no hay dos municipios iguales, ni hay dos ayuntamientos iguales” y las reglas actuales permiten ser más flexibles”. Para concluir, Rafael Márquez Berral quiso hacer una llamada al optimismo. “Soy consciente de las dificultades, pero entre todos debemos saber poner también la lupa en las oportunidades. Es cierto que hay elementos que son sumamente mejorables, los tenemos diagnosticados y hay cierto concenso. Algunas no dependen del sector privado y sería deseable que pudieran ser abordadas por las

y a un precio competitivo. Para que existan nuevas viviendas tiene que haber solares y con este sistema no se generan los suelos urbanizados necesarios para hacer estos desarrollos. Por lo que algo tendrá que cambiar”. En este sentido, Ramón Cuevas trataba de responder a estas cuestiones. Para el ponente, “la ciudad tiene que tener un modelo, donde se equilibre suelo rústico y urbano, se tengan en cuenta las infraestructuras y los sistemas generales” y destacaba el caso de Sevilla, provincia donde los municipios están impulsando el desarrollo de sus planes generales según la LISTA. Como indicaba, “hay dos modelos de ciudad distintos, por un lado el estructural, que ofrece una visión global del conjunto del término municipal y define sus grandes líneas de desarrollo. Por otro, el POU, el Plan de Ordenación Urbana, que 82

administraciones”. Y animó a los municipios a dar un paso decisivo para adaptar sus instrumentos de planeamiento a la nueva legislación urbanística. “Contamos con instrumentos de planeamiento más flexibles, como los PGOM”, afirmó. Asimismo, Márquez Berral quiso trasladar un mensaje de oportunidad y señaló que el actual periodo de transición normativa puede abrir nuevas vías para impulsar determinados proyectos, siempre que seamos capaces de identificar y aprovechar los mecanismos legales disponibles. En definitiva, esta mesa sirvió para dar una visión de lo que supone la LISTA para el los municipios andaluces y para el sector privado y ver que existen posibilidades de anticipar actuaciones y promover desarrollos urbanísticos, siempre dentro del marco jurídico vigente. Ai

MESA IV

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“Situación de la financiación inmobiliaria” El mercado de deuda es una pieza básica en el engranaje que mueve al sector inmobiliario. Entender su evolución y predecir sus movimientos futuros es clave para poder invertir. En esta mesa, Diego Bermúdez dio su visión experta sobre este tema, interpretando los indicadores recogidos desde hace una década hasta nuestros días.

DIEGO BERMÚDEZ

Senior manager de Transacciones y responsable Debt Advisory Real Estate de Deloitte

“Estamos en un momento de luces y sombras”. Así comenzaba su intervención Diego Bermúdez, senior manager de Transacciones y responsable Debt Advisory Real Estate de Deloitte, en una mesa en la que los asistentes pudieron conocer a fondo cómo ha evolucionado la financiación en el sector inmobiliario hasta llegar al momento actual. Este experto, aclaraba de dónde viene esa visión de lo que se está dando hoy en día. “Luces porque el crecimiento acompaña a nuestro país, especialmente si lo comparamos con las grandes potencias como Alemania, Estados Unidos o Reino Unido. Este crecimiento se da tanto en términos tanto nominales como reales, es decir, estamos mejor que esos países y crecemos más porcentualmente. La base de todo esto es el crecimiento demográfico, como se ha explicado en estas jornadas en anteriores intervenciones, cuando aumentan los habitantes de un país, lo normal es que crezca”.

IEGO Bermúdez se centró en la inflación y los tipos de interés, dos datos muy tenidos en cuenta en el sector promotor e inmobiliario. “Desde que, con motivo de la guerra de Ucrania, se disparó la inflación, esta se ha estabilizado en torno al 3,4% con un ligero repunte en los últimos años. Frente a esto, los bancos centrales reaccionaron a la subida de los precios elevando los tipos de interés. Posteriormente, han ido decreciendo de forma gradual y, en las últimas semanas, estamos observando un ligero 84

repunte. Aun así, los tipos se mantienen en niveles razonables, lejos de cifras desorbitadas, con tasas que oscilan entre el 2,4% y el 3,75%, dependiendo del banco central” explicaba Bermúdez. Tras esta introducción, el ponente pasó a centrarse en la inversión inmobiliaria, para analizar que opciones competidoras podrían captar capital, centrándose especialmente en el institucional. “Estos inversores tienen alternativas con un menor nivel de riesgo, como los bonos soberanos, especialmente los que son a

XVIII JORNADAS TURISMO RESIDENCIAL

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Hay luces porque el crecimiento acompaña a nuestro país, especialmente si lo comparamos con las grandes potencias diez años, aunque también existen emisiones con distintos vencimientos. Desde el inicio de la guerra de Ucrania hasta la actualidad, hemos observado un repunte de la rentabilidad de estos bonos, lo que los convierte en una alternativa cada vez más relevante a la hora de decidir dónde invertir el capital”. Para este experto, “esta evolución está provocando que, al comparar la rentabilidad de los bonos soberanos con la rentabilidad media de la inversión inmobiliaria —teniendo en cuenta que existen diferencias según la tipología de activo y su ubicación—, la distancia entre ambos se esté estrechando. En otras palabras, la rentabilidad que ofrece el inmobiliario frente a los bonos soberanos es cada vez menor. Esto reduce el atractivo de este sector y, por tanto, los incentivos de los inversores institucionales para destinar capital a

este tipo de activos”. De esta forma, “si siguen subiendo los tipos de interés, la consecuencia será que los bonos soberanos se incrementarán ligeramente, y esto terminará reflejándose en la rentabilidad del inmobiliario”, comentaba. Por último, en el ámbito macroeconómico, según Bermúdez, “el crecimiento de España está impulsado en buena medida por la evolución demográfica y los flujos migratorios, que están contribuyendo al aumento del PIB y, con ello, al crecimiento de la demanda. Este crecimiento se apoya, fundamentalmente, en el consumo privado, una dinámica que también se refleja en la evolución del mercado laboral y en las tasas de

desempleo, que actualmente se situá en torno a un 10”, indicaba. Los datos presentados en esta mesa reflejaban que, teniendo en cuenta la evolución histórica, España se sitúa en niveles récord desde 2008. Como explicaba el ponente, “por supuesto, el crecimiento del consumo y la reducción de la tasa de desempleo son noticias muy positivas. Sin embargo, no debemos olvidar que la economía funciona por ciclos y que, en algún

Aunque su número de proyectos en el mercado es reducido, el volumen de inversión que concentran los data centers es elevado

momento, llegará un punto de inflexión, aunque no podamos anticipar con exactitud cuándo se producirá”. Trasladando este análisis al mercado inmobiliario, Diego Bermudez comenzó profundizando en la situación de la inversión institucional a escala europea, donde observaba “una tendencia clara: desde el inicio de la guerra de Ucrania hasta la actualidad, Europa ha perdido peso en el conjunto de la inversión inmobiliaria institucional. Esto es debido a la tensión geopolítica que ha azotado a nuestro continente, a las presiones inflacionistas y como consecuencia de lo anterior, por la volatilidad de los tipos de interés. Si nos centra-

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mos en nuestro país, frente a esa incertidumbre geopolítica que se ha localizado sobre todo en los países del norte de Europa, España está captando mayor inversión inmobiliaria que en años anteriores”. Y esto lo podemos ver en una tendencia claramente alcista desde el año 2023. De otro lado, si analizamos solo el primer semestre del 26 respecto al primer semestre del 25, estamos en un crecimiento cercano al 60% en volumen de inversión. Por lo tanto, mientras que la inver-

versor. Por sectores, destaca la recuperación del retail, que vuelve a ganar protagonismo gracias a sus rentabilidades, en un contexto en el que la fortaleza del consumo juega a su favor. Junto al comercio, el residencial y el hotelero se mantienen como dos de los grandes focos de atracción de la inversión inmobiliaria en España. Profundizando en el mercado de deuda inmobiliaria, Bermúdez opinaba que actualmente atraviesa un momento de “gran dinamismo”.

sión inmobiliaria institucional en Europa muestra una pérdida de dinamismo, en España continúa atrayendo inversión. PERSPECTIVAS DE FUTURO Sobre lo que puede ocurrir de ahora en adelante, para el ponente, “es difícil de predecir”. En esta mesa se mostraron las conclusiones de las encuestas a inversores, que apuntan que, en lo que respecta a Europa, España e Italia concentran actualmente buena parte del interés in-

PRÉSTAMOS PROMOTORES / PIB NOMINAL - ESPAÑA 50 45 40

40%

35 30 25 20 15

5-6%

10 5 0

1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022 2024 2026

“Vemos muchas operaciones que se cierran y se están acordando muchas financiaciones. Me recuerda a los años 2006−2007”, señalaba. Para ilustrar esta reflexión, mostró el índice de compañías inmobiliarias cotizadas en Europa, donde se observaba que más del 60% de su deuda tiene vencimientos a más de tres años, situados principalmente en un horizonte de cuatro a cinco años. Por su parte, la deuda que vence en los próximos 12 meses representa aproximadamente el 13% del total. “Por lo tanto, no tenemos un problema de vencimiento de deuda en términos generales”, concluía. En cuanto al apalancamiento, ilustraba la situación comparando dos situaciones, las vividas en los años 2015, un año en el que ya España estaba empezando su crecimiento, y la del año actual 2026. Según sus datos, a nivel europeo, de media el apalancamiento en el sector inmobiliario está en torno al 40%. Aquí Bermúdez destacaba, no tanto el crecimiento de la deuda, que ha sido moderado, sino el incremento del valor de los activos. Por tipologías,

XVIII JORNADAS TURISMO RESIDENCIAL

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FLUJOS DE CAPITAL EUROPEO 5%

1% 4%

10%

31%

24%

2% 1% 5% 35%

16%

40% 22% 10%

33%

Core Value-Add Deuda

37%

18%

Core Plus

Norteamérica

Opportunistic Otros

EL CAMINO DE LOS FLUJOS DE CAPITAL Teniendo en cuenta todos estos datos, el ponente centró ya su intervención en entender por qué se guía el inversor y qué camino sigue. “El capital, cuando busca en qué invertir, tiene que seguir una estrategia, una zona geográfica y una tipología de activo”, comentaba. Profundizando más en ello y centrándose en la estrategia, para el representante de De-

Otros

Multirregional

Flujos de capital por estrategia en esta mesa se puso el foco en retail y oficinas, dos segmentos que han atravesado una etapa más complicada y que son “los únicos en los que el ratio de apalancamiento (loan to value) es actualmente superior al de 2015. Esto se explica por la evolución de las valoraciones de estos activos”, indicaba.

APAC

Europa

Data Centers

Industrial

Hospitality

Retail

Flujos de capital por geografía

Oficinas

Otros

Flujos de capital por tipología

la tipología de activo, “destacan los data centers. Por sus propias características, son activos intensivos en capital, lo que significa que, incluso con un número reducido de proyectos en el mercado, el volumen de inversión que concentran es elevado. Esto

loitte “lo que vemos es que el capital que se está moviendo en Europa para invertir en inmobiliario es, principalmente, de corte oportunista, es decir, busca obtener rentabilidades superiores a la media”. Históricamente, la segunda estrategia predominante era más core, algo menos agresiva en términos de rentabilidad. Sin embargo, lo que dicen los datos según este experto es que la deuda es lo que está atrayendo más capital, después de la estrategia oportunista. En cuanto a la geografía, analizando los flujos de capital, “Norteamérica sigue ocupando la primera posición, especialmente Estados Unidos y Canadá, seguido de Europa. Hay una presencia importante de fondos canadienses en España, así como de fondos de pensiones”. Por último, si atendemos a

Living

el PIB nominal. En el gráfico que se expuso en la mesa se apreciaba como en España “en 2008 llegábamos a puntos del 40% de préstamo promotor sobre PIB y por una caída de la actividad se está ahora mismo situando en torno al 5.6%.

No tenemos un problema de vencimiento de deuda en términos generales hace que lideren el mercado en términos de volumen, seguidos por las estrategias living”, comentaba Bermúdez. Si se analizan estos datos en España, hay que hacerlo teniendo en cuenta el recorrido que ha tenido el sector. Uno de los indicadores que se comentó fue el peso de los préstamos promotores sobre 87

Esto viene derivado por una parte por las estrategias de menor riesgo desde el punto de vista bancario y también por la aparición de nuevos agentes en el mercado inmobiliario, como son los financiadores alternativos, que van a ir ganando cuota de mercado”. En cuanto al volumen de inversión inmobiliaria, los

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datos expuestos en esta ponencia indicaban que “a nivel global tiene muchas subidas y bajadas y no sigue un patrón definido, debido principalmente a los riesgos geopolíticos”, pero en Europa, “específicamente en los vehículos de deuda, vemos como tanto en volumen como en número de vehículos que se constituyen se ve una tendencia claramente alcista”. Según este experto esto significa que “se ha levantado deuda en Europa y esta tiene que ser desembolsada en proyectos. Por lo tanto hay liquidez en el mercado”. También dedicó parte de su exposición a los ‘players del mercado de deuda inmobiliaria. Para Bermúdez, “la tipología de agente ha cambiado mucho. En el pasado, los proyectos inmobiliarios eran financiados, en mayor o menor medida, por el promotor y la banca. Hoy en día esto ha cambiado, y aunque la banca sigue siendo el actor principal –es difícil competir con estas

más competitivas en términos de coste y amortización, la financiación alternativa amplía las posibilidades para adaptarse a las necesidades de cada operación. En este

condiciones-, se podría hacer una clasificación”, que para este experto se repartiría en seis categorías. Aquí estaría la banca tradicional, otra de menor tamaño, -con equipos especializados en inmobiliario-, la banca internacional; y dentro de la financiación alternativa estarían los fondos de deuda institucional, los financiadores mid-market y las plataformas de crowdlending. En definitiva, como se comentaba en esta ponencia, “lo que tenemos ahora es un abanico de posibilidades para financiar nuestro proyecto inmobiliario”. La elección debe responder al plan de negocio, al nivel de apalancamiento deseado y a los plazos de financiación. Aunque la banca sigue ofreciendo condiciones

características y los objetivos de cada proyecto. Para finalizar, el directivo de Deloitte resumió el contexto macroeconómico en el que nos encontramos, vol-

Las operaciones se están cerrando, por lo general, con ratios de apalancamiento moderados sentido, Bermúdez señaló que el mercado de financiación inmobiliaria “es cada vez más dinámico, con proveedores que presentan distintas capacidades de financiación y condiciones”. En definitiva, incidió en que existe liquidez en el mercado, pero que el éxito pasa por estructurar la financiación en función de las

viendo a recordar, como indicó al principio, ese escenario de luces y sombras. Aseguró que las operaciones se están cerrando, por lo general, con ratios de apalancamiento moderados, si bien destacó el aumento de la competencia. Pero el mercado mantiene, en términos generales, un enfoque prudente y sensato. Ai

PRINCIPALES PLAYERS DEL MERCADO | CLASIFICACIÓN POR CARACTERÍSTICAS TICKET Banca tradicional –Tier I

Sin límite

Banca tradicional –Tier II

Hasta 35M€

Banca internacional

Desde 40M€

Fondos de deuda institucional

Desde 40M€

Financiadores alternativos mid-market

Hasta 50M€

Plataformas de crowdlending y financiadores especializados

Hasta 5M€

LTV / LTC MÁXIMO

VENCIMIENTOS

AMORTIZACIÓN

COSTE

60%

10 –15 años

Sistema francés y balloon

Bajo

70%

Hasta 6 años Hasta 5 años

80%

Hasta 3 años

Medio Bulleta vencimiento

Alto

XVIII JORNADAS TURISMO RESIDENCIAL

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MESA V

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“Costa del Sol, pulso de la inversión inmobiliaria”

Simón Onrubia (moderador), Santiago Marco, director Legal Lagoom Living; Mauricio Mesa, presidente del Consejo de Cordia España y Rumanía; Julio Gómez, director territorial de AQ Acentor; y Cristina Reina, directora general de Gestión de Activos de Arcano.

pantes de esta mesa se dedica a distintas tipologías dentro del mercado inmobiliario. El primero en recoger el guante y respoder a estas cuestiones fue Santiago Marco, director Legal Lagoom Living, para quien “el éxito de la Costa del Sol es indudable. La cuestión es si seremos capaces de dar respuesta a la demanda de vivienda que ese crecimiento genera. Porque, cuando potenciamos el atractivo de este territorio, atraemos inversión, talento y trabajadores, pero, también debemos ser capaces de ofrecerles una vivienda y un lugar donde desarrollar su proyecto de vida”. En el caso de Lagoom Living, el foco está puesto en la vivienda asequible y se apuesta por reforzar este mercado, no solamente en Málaga, sino en toda España, centrándose en las familias y en los inversores, para que puedan operar con seguridad jurídica.

El éxito de la Costa del Sol es indudable, pero su crecimiento plantea un reto cada vez más urgente: ¿seremos capaces de dar respuesta a la demanda de vivienda que genera? La búsqueda de calidad de vida, impulsada en parte por la pandemia, ha transformado las expectativas de quienes eligen este territorio. Ya no basta con ofrecer buenas calidades, una ubicación privilegiada y un clima excepcional, también se necesitan servicios, infraestructuras y ciudades capaces de responder a las necesidades de sus habitantes. En esta mesa, diversos expertos de empresas del sector tratan de responder a estas cuestiones, con una visión realista, analizando los problemas concretos de cada micromercado.

N su introducción, Simón Onrrubia, moderador de esta mesa, rescató una de las frases que más se repitió en estas jornadas, la expresión “morir de éxito”. Como señalaba, “es indudable que la Costa del Sol viene experimentando un crecimiento extraordinario en los últimos

años” pero se preguntaba si “es sostenible este ritmo de expansión” e invitaba a los participantes de la mesa a analizar “las ventajas y los riesgos que ofrece la Costa del Sol a los inversores internacionales interesados en apostar por este mercado”, destacando además que cada uno de los partici90

Por su parte, Mauricio Mesa, presidente del Consejo de Cordia España y Rumanía ofreció una visión privilegiada sobre la transformación de la Costa del Sol en los últimos años, marcada no solo por su experiencia profesional, sino también por su vínculo personal con el territorio, al ser él y su familia originarios de Marbella. En 2005 se trasladó a Europa del Este por motivos profesionales y ha podido comprobar cómo se ha transformado esta zona desde entonces hasta ahora. En particular, quiso destacar el profundo cambio que supuso la COVID-19 en la forma de entender y plantear la vida. “Fue un fenómeno que cambió a escala mundial la manera en la que la gente vive. De repente, la pandemia llevó a muchas personas a replantearse sus prioridades y a buscar lugares que ofrecieran una mayor calidad de vida”. Un cam-

XVIII JORNADAS TURISMO RESIDENCIAL

ESTE MES... bio de mentalidad que, en su opinión, no se limitó a España, sino que también se ha reflejado en otros mercados internacionales, como Florida y California, donde el clima y el estilo de vida se han convertido en factores determinantes a la hora de elegir dónde vivir. Precisamente, comentó que es cierto que cada vez es mayor la demanda de personas que quieren fijar en la Costa del Sol su residencia, lo que supone “presión sobre las escuelas, sobre la infraestructura, la capacidad eléctrica o una mayor demanda de agua” y coincidía con la reflexión de Ricardo Arranz sobre el riesgo de morir de éxito, algo que él mismo lleva advirtiendo hace tiempo. “Ahora se va a ampliar el aeropuerto de Málaga, y sin embargo, no se amplían las autopistas, ni se refuerza el transporte público”. A su juicio, “estas carencias acaban perjudicando tanto a quienes residen ya en la zona como a quienes van a hacerlo en un futuro” Julio Gómez, director territorial de AQ Acentor, centró su primera intervención en el living, destacando -como se había mencionado en mesas anteriores- el amplio abanico de oferta que incluye. “Hay que saber discernir qué tipo de living es necesario en cada sitio y de qué manera le podamos dar respuesta a cada necesidad. Un turista o residente que viene del extranjero demanda zonas de baja densidad, un producto de calidad y muy cuidado, pero también hay que dar respuesta al ha-

“Debemos ser capaces de ofrecer una vivienda a los trabajadores que atrae la Costa del Sol” SANTIAGO MARCO bitante originario de aquí que necesita una vivienda como solución habitacional urgente. Y ahí, por ejemplo, la solución probablemente sea la contraria: densificar en ciertas zonas de determinadas ciudades, como ya está ocurriendo en Málaga o como puede llegar a ocurrir en otros puntos de la provincia”, indicaba. Para Gómez, “no hay recetas globales. Los que estamos aquí día a día sobre el terreno, sabemos que hay que bajar al detalle y ver esos microproblemas y analizar esos micromercados”, porque las respuestas pueden ser opuestas según nos acerquemos al problema. También dio su punto de vista Cristina Reina, directora general de Gestión de Activos de Arcano, que comenzaba su intervención señalando que “no hace falta convencer a un inversor a que venga a la Costa del Sol, porque sus activos preferidos están aquí. Pero nosotros, como inversores, tenemos que empezar a diversificar por clase de activos. Se está generando esa necesidad de ciudad, en la que no solo se busca unas buenas calidades, una ubicacion idónea y un ex-

“El éxito de la Costa del Sol es indudable. La cuestión es si seremos capaces de dar respuesta a la demanda de vivienda que ese crecimiento genera” celente clima, sino también disponer de buenos servicios sanitarios, educativos o universitarios. También es fundamental contar con suficiente oferta de vivienda para los trabajadores, tanto del sector turístico y constructor, como en general, para los empleos que se generan en esa Málaga nueva, que también está creciendo y se está posicionando como un polo empresarial y tecnológico que atrae otro tipo de demanda”. Para la representante de Arcano, “en general, tanto Má-

“La financiación hoy en día no es un problema y es una ayuda a la inversión” - cristina reina 91

laga como Andalucía lo están haciendo bien. Uno de nuestros vehículos de inversión está especializado en innovación vinculada a Andalucía, y puedo decir que hoy resulta mucho más fácil convencer a equipos de innovación que operan en otros puntos de España o incluso en otros países europeos para que trasladen a sus equipos de innovación, I+D y desarrollo tecnológico a ciudades como Málaga o Sevilla.Y eso también requiere de otro tipo de oferta inmobiliaria. El principal reto es la competencia ya que los recursos son limitados. Y no me refiero solamente a la disponibilidad de suelo, sino también a la capacidad constructiva y de mano de obra cualificada”, indicaba. Todos estos factores

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“La colaboración público-privada debe partir de un enfoque diferente: entender qué necesita cada uno de los agentes implicados” - santiago marco -

condicionan el ritmo al que se pueden desarrollar nuevos proyectos. Sin embargo, para Reina “todavía existe un amplio margen de crecimiento. Las oportunidades van mucho más allá de la Costa del Sol y de los productos inmobiliarios tradicionales que todos conocemos”. CASOS DE ÉXITO Como ejemplo de lo que se está desarrollando en Andalucía, los distintos ponentes de esta mesa explicaron los principales proyectos en

los que se encuentran inmersos. En el caso de Santiago Marco, dio a conocer en este foro uno de los proyectos más emblemáticos de Lagoom Living, localizado en Sevilla y realizado bajo la fórmula de la colaboración público privada, que ha contado además con fondos Next Generation. En este desarrollo se contemplan 689 alojamientos, 156 unidades de flex, una tipología pensada para dar respuesta a la demanda de nómadas digitales. “Se trata de un proyecto que, afortunadamente, ha

un enfoque diferente: entender qué necesita cada uno de los agentes implicados, ya sea el promotor, el constructor o el operador que finalmente va a explotar el activo. Hay que comprender sus necesidades, sus costes y sus condiciones de rentabilidad para diseñar un modelo que sea viable y sostenible para todas las partes”, explicaba, añadiendo que “el caso del proyecto de Sevilla se ha presentado como como un modelo de éxito porque todos hemos estado alineados para que se produzca

funcionado muy bien. Y digo esto porque creo que la colaboración público-privada no puede limitarse a que la Administración ponga a disposición un suelo que no necesita y se desentienda del proceso, esperando que aparezca alguien dispuesto a desarrollarlo. De hecho, hemos visto concursos y licitaciones que han quedado desiertos precisamente por plantearse desde esa perspectiva, sin tener suficientemente en cuenta la viabilidad real del proyecto. La colaboración público-privada debe partir de

ese éxito”. Pero, como se ha comentado anteriormente, este tipo de proyectos salen adelante solo en determinadas ciudades, como Málaga y Sevilla, y porque vienen con un paquete de subvención adherido, como los Next Generation o fondos de la Junta Andalucía”. El último elemento, y no menos importante, es la financiación. En el caso del proyecto de Lagoom Living, Marco aclaraba que se había obtenido una financiación a través del Instituto de Crédito 92

Oficial (ICO), y de esa forma se había hecho realidad esta iniciativa. En cuanto a Cordia, está presente en seis países diferentes. Aunque originariamense comenzó en Hungría, más tarde se expandió a Rumania, Polonia, Alemania, España e Inglaterra. Como comentaba Mauricio Mesa, “se trata de mercados completamente diferentes. En mi caso, mi experiencia internacional se ha centrado principalmente en Rumanía. Se trata de un mercado en desarrollo, con unas características y unas necesidades muy diferentes a las de España. Por eso, creo que no siempre es posible trasladar directamente los modelos de un país a otro. Los productos que se desarrollan en cada país responden a demandas distintas y, en consecuencia, las soluciones también deben adaptarse a cada contexto”. Lo que quiso destacar en base a su experiencia profesional en diversos países fue “una reflexión que considero relevante para España: en ocasiones somos excesivamente normativistas y burocráticos. Echo en falta, por parte de algunos ayuntamientos, un mayor compromiso, más iniciativa y cierta creatividad a la hora de abordar proyectos y explorar soluciones. A veces, el problema no es tanto la falta de instrumentos legales como la voluntad de utilizarlos. Creo que el marco normativo es suficientemente flexible como para aportar soluciones, pero hace falta que los responsa-

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“La pandemia llevó a muchas personas a replantearse sus prioridades y a buscar lugares que ofrecieran una mayor calidad de vida”

MAURICIO MESA

“Las carencias en infraestructuras perjudican tanto a quienes residen ya en la zona como a quienes van a hacerlo en un futuro” bles locales impulsen políticas más abiertas y se puedan explorar otras alternativas”. De otro lado, Julio Gómez explicó como desde su compañía se ha optado “por una diversidad de productos, apostando especialmente por Andalucía, donde se han desarrollado muchas unidades, destacando la provincia de Málaga con más de mil unidades repartidas en localidades como Estepona, Rincón de la Victoria o Málaga capital. “Nosotros también nos estamos encontrando con una de las grandes dificultades a las que se enfrenta hoy cualquier promotor: la falta de suelo disponible. Es cierto que empiezan a aparecer algunos brotes verdes y que se abren nuevas oportunidades, pero seguimos teniendo como grandes obstáculos los plazos y la incertidumbre, que tienen un impacto directo en la viabilidad de los proyectos. No digo que no existan oportunidades ni fórmulas para desarrollar nuevos proyectos, pero cuando tienes detrás a inversores, el capital puede optar por otras alternativas que tengan

nible en la zona de Málaga está estrechamente vinculada a las limitaciones de las infraestructuras eléctricas. En este sentido, Gómez destacó que la capacidad de la red de distribución eléctrica se ha convertido en un elemento crítico. Aunque la generación y las subestaciones necesarias están disponibles, el principal cuello de botella se encuentra

una rentabilidad más atractiva, por lo que necesitas ofrecer garantías razonables para que el proyecto pueda salir adelante”. Para los promotores que trabajan con financiación institucional, encontrar suelo disponible es complicado. De hecho, “las dificultades persisten en ocasiones aunque el planeamiento esté aprobado y

“No hay recetas globales. Hay que bajar al detalle y ver esos microproblemas y analizar esos micromercados” - julio gómez en la distribución, cuya capacidad debe reforzarse para responder a las necesidades actuales y futuras del territorio. Según el representante de AQ Acentor, “parece que ya se están dando pasos para abordar esta situación, con la previsión de partidas presupuestarias destinadas a mejorar y ampliar la red de distribución” pero advirtió que esto no se traduce en resultados inmediatos. Otro de los temas señalados por Gómez fue el de

únicamente quede ejecutar la urbanización. Porque los planes de negocio y los procesos de due diligence se construyen a partir de experiencias recientes, en certidumbres. Y lo que estamos viendo es que numerosos procesos de urbanización encuentran obstáculos, se ralentizan o quedan paralizados, lo que dificulta que los desarrollos lleguen a materializarse en los plazos previstos”, indicaba. Esta falta de suelo dispo93

lamovilidad, muy ligada a la localización del producto. Como explicaba, “no basta con disponer de suelo: su atractivo depende directamente de cómo se accede a él, de las conexiones disponibles y de los servicios que ofrece su entorno. La movilidad, por tanto, es un elemento esencial para determinar la viabilidad y el valor de cualquier desarrollo”. Todo ello configura, según Gómez, un escenario complejo, pero no obstante, para este experto “la situación exige realismo, pero no una visión catastrofista. Hay trabajo por hacer, y debemos seguir identificando oportunidades, buscando soluciones y avanzando en los desarrollos posibles”. Desde Arcano, Cristina Reina profundizaba en el problema del suelo, señalando que uno de los obstáculos que tienen actualmente para gestionar y poner más suelo en el mercado es la dificultad de acceso a determinadas fuentes de capital que tradicionalmente han tenido un papel muy activo en el sector inmobiliario, como son los fondos de inversión. “La mayoría de los fondos

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“La situación exige realismo, pero no una visión catastrofista. Hay trabajo por hacer y debemos seguir identificando oportunidades”

inmobiliarios son vehículos cerrados, con una vida limitada y esto hace que no puedan asumir determinados riesgos temporales. En muchos casos, no es que el proyecto no sea viable o que no se puedan tramitar; el problema es la incertidumbre sobre los plazos”, explicaba Reina. Por tanto, si un fondo no tiene visibilidad sobre cuánto tiempo va a necesitar para materializar la inversión, difícilmente puede comprometerse. Al problema de plazos y de liquidez se une el de la financiación. Como explicaba la representante de Arcano, “actualmente, conseguir financiación para la fase de urbanización del suelo sigue siendo especialmente complicado. Por un lado, la banca no suele asumir este tipo de riesgo, una situación que se acentuó tras la crisis de 2007−2008, cuando las entidades financieras redujeron considerablemente su exposición al riesgo de suelo. Por otro, los fondos de financiación alternativa, que en principio podrían tener mayor capacidad para asumir estos riesgos, también se encuentran con la misma limitación de los fondos inmobiliarios, ya que tienen también una vida limitada. Nosotros trabajamos con distintos vehículos de inversión y con diferentes perfiles

“Hay que saber discernir qué tipo de living es necesario en cada sitio” JULIO GÓMEZ

y de cualquier circunstancia que pueda afectar a los plazos previstos y, en consecuencia, a la rentabilidad de la inversión”, explicaba. En Arcano tienen diferentes vehículos que hacen cosas distintas y clases de activos muy diferentes: por un lado vehículos que hacen valor añadido inmobiliario y que invierten en Costa del Sol en build to sell y residencial para venta en lo que sería el formato tradicional, para lo que es fácil encontrar financación; también estaría segmento

de inversores, y cada uno tiene sus propios requisitos. Por eso, no todos los problemas de financiación son iguales. De cualquier forma, para esta experta “la financiación hoy en día no es un problema y es una ayuda a la inversión”. Dentro del sector inmobiliario, los mayores riesgos se concentran, además de en el propio suelo, en el factor temporal y en la ejecución de los proyectos. “Hablamos de posibles desviaciones en los costes de construcción, de incertidumbres comerciales

“El silencio positivo sería una forma muy fácil e instrumental de poder controlar el problema de los plazos” - mauricio mesa 94

hotelero, muy bien financiado por la banca a día de hoy; existen otros fondos que hacen más desarrollo urbano y de equipamientos (sanitario, educativo…); e incluso hay también oportunidades de financiación en la vivienda asequible, más que riesgo de financiación. Y como financiador, desde Arcano también se han hecho operaciones en sectores como el hotelero, educativo, rehabilitación de edificios o recuperación de activos abandonados. FONDOS EUROPEOS NEXT GENERATION Otro de los asuntos que se abordó en esta mesa fue el fin de los fondos europeos Next Generation. Santiago Marco comentaba que ”sería deseable que Europa pudiera

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impulsar nuevos instrumentos de financiación de este tipo. Por eso, animo a nuestros representantes políticos europeos a que trabajen para alcanzar acuerdos que permitan movilizar nuevamente este tipo de recursos”. También mencionó otros instrumentos, como el Plan Estatal de Vivienda, pero poniendo el acento en que “es fundamental que exista colaboración entre las distintas administraciones para que esos recursos lleguen allí donde se necesitan y se traduzcan en vivienda asequible”. Y, en tercer lugar, según Marco, “hay que actuar desde el ámbito municipal. Es necesario que los ayuntamientos incorporen en sus presupuestos partidas específicas destinadas a impulsar vivienda asequible”, recordando que “la LISTA nos ha brindado posibilidades para agilizar todo este proceso y hay que aprovecharlas”. Mauricio Mesa, recordó un tema que precisamente comentó él en las jornadas del pasado año: el silencio positivo. En esta mesa explicó que precisamente hace unas semanas el Ayuntamiento de Bucarest había aprobado una Ley donde se incluye esta figura. “Sería una forma muy fácil e instrumental, de poder controlar el problema de los plazos, algo muy necesario en la gestión de suelo. Si no hay una respuesta de la administración, se considera una respuesta positiva. Creo que como parte de esa estrategia de liberalizar y de hacer la vi-

“El principal reto es la competencia ya que los recursos son limitados” CRISTINA MESA vienda más accesible, hay que implementar medidas de este tipo. En este caso además sería un cambio legislativo bastante fácil de implementar”. Sobre esta misma cuestión, Cristina Reina planteó la posibilidad de adoptar esta medida de forma temporal o sólo a determinados tipos de activos. En su opinión, “ante el reto que afrontan actualmente los ayuntamientos para impulsar vivienda asequible, podrían contemplarse tratamientos excepcionales como este. De esta forma, las administraciones podrían mostrarse más abiertas a abordar estos cambios, contemplando la posibilidad de que estas medidas fueran reversibles. UN MERCADO QUE NO ENCUENTRA TECHO En el debate, también se abordó la actual situación del mercado y la subida de precios. Según Mauricio Mesa, en España en general y en la Costa del Sol en particular,

“Se está generando esa necesidad de ciudad, en la que no solo se busca unas buenas calidades, una ubicación idónea y un excelente clima, sino también disponer de buenos servicios” la demanda está en crecimiento”. Entre otros motivos, apunta al aumento demográfico. “España recibe aproximadamente medio millón de personas al año, de las que alrededor de un 40% se dirige a Madrid y el resto se reparte por España. Málaga acapara en torno a un 17% de esa nueva población que vie-

ne cada año. Y Costa del Sol aglutina un segmento sobre todo premium , por las propias características que tiene este mercado”. De ahí que, aunque es cierto que los ritmos de venta se han podido ralentizar, en parte debido a las presiones que soporta el sector: la escasez de mano de obra, el

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encarecimiento de los materiales y el aumento del coste del suelo, “con este escenario resulta complicado contener la evolución de los precios y a medida que estos suben, el acceso a la vivienda se restringe. Es una dinámica lógica en el actual mercado. Sin embargo, la demanda no veo que descrezca, sigue estando ahí y continúa a pesar de la subida de precios” explica el representante de Cordia. Muchos expertos coinciden en que el contexto geopolítico está contribuyendo a reforzar el atractivo de España como destino de inversión y residencia, especialmente por su ubicación, alejada del conflicto de Ucrania y de sus principales zonas de influencia. En el caso de la Costa del Sol, según Mesa “estamos viendo la llegada de compradores procedentes de países próximos a esa zona de inestabilidad, como Polonia, Hungría, Rumanía o Bulgaria. A esto se suma la incorporación de países que tradicionalmente tenían una presencia menor en este mercado, como los compradores estadounidenses, que están

nativas en los mercados financieros, como productos de deuda que ofrecen una rentabilidad más atractiva o un menor nivel de riesgo, la inversión inmobiliaria desaparece”. Actualmente, según este experto, “el riesgo está disparado, en primer lugar por el suelo pero también por la

adquiriendo cada vez más protagonismo”. En cuanto al comportamiento de los precios, según Julio Gómez, “van a seguir subiendo”. El motivo hay que buscarlo en la escasez del producto, ya que el stock que se vende no se repone. “Que el precio sea alto es una reacción,

“Resulta complicado contener la evolución de los precios y a medida que estos suben, el acceso a la vivienda se restringe” - mauricio mesa mano de obra, las constructoras, las tasas administrativas… en definitiva, todo lo que rodea a la promoción inmobiliaria. Tampoco hay que olvidar que los impuestos que gravan una vivienda suponen más de un tercio del precio de la misma. Por tanto, no hay que poner la lupa en el promotor. Si no se puede actuar en los fundamentales que están en la base de la promoción, el precio inevitablemente va a seguir teniendo un recorrido al alza. Venimos de un déficit muy importante que cada

no una decisión. La escasez del producto lo que hace es subir precio, es una reacción normal del mercado. Pero el promotor no tiene en su mano la subida de precios, lo único que puede hacer es tratar de mantener un mínimo margen, que normalmente queda por debajo del que previó”, explicaba. Al final, como comentaba, “el margen de rentabilidad lo determina el inversor y está directamente condicionado por el nivel de riesgo que está dispuesto a asumir. Si este producto tiene que competir con otras alter96

vez se está ampliando más. El número de viviendas necesarias sigue aumentando por el aumento demográfico que se ha comentado y también por la creciente atracción turística que está teniendo el país”. Cristina Reina coincidía en este comportamiento. “El problema efectivamente es que los precios continuarán subiendo. El tema es en qué momento la capacidad adquisitiva de la demanda va a ser incapaz de pagar los precios que se están alcanzando”, además, subrayaba que “la evolución de la demanda también estará condicionada por las políticas migratorias que se adopten”. Además, es importante distinguir entre los distintos perfiles de demanda según el territorio. Para la experta de Arcano, “en la Costa del Sol, por ejemplo, el componente turístico tiene un peso muy significativo. Sin embargo, en otras ubicaciones, la demanda está más vinculada a la llegada de población inmigrante y de trabajadores que necesitan establecer su residencia, mientras que el componente turístico tiene una incidencia menor”. Ai

CLAUSURA

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“Las jornadas cierran un año más como un espacio clave para el debate” Las jornadas volvieron a demostrar que son un punto de encuentro necesario para el sector inmobiliario. Como viene siendo habitual, la convocatoria se saldó con un éxito de asistencia y participación, en una cita en la que los profesionales valoraron especialmente contar con un espacio donde compartir experiencias, analizar la situación del mercado y mantener abierto el debate sobre sus principales retos. Un encuentro que deja patente la importancia de que Andalucía Inmobiliaria siga apostando por estas mesas de diálogo y colaboración, con la mirada puesta ya en la próxima edición.

A XVIII edición de las Jornadas de Turismo Residencial cerraron, un año más, una nueva edición caracterizada, como viene siendo habitual, por la activa participación de representantes de los municipios del ‘Triángulo de Oro’ y del sector privado. Las tenden-

Íñigo Galán, Rosa Hafner, Ricardo Arranz, y Salvador Fernández. años en el mercado y que esta sea ya la edición decimoctava de estas jornadas. También aprovechó la ocasión para anunciar la adquisición de la marca Andalucía Inmobiliaria por la Cámara de Comercio de Sevilla. Por su parte, Salvador Fernández quiso destacar el nivel de las empresas y profesionales que habían participado en las distintas mesas. Tanto el gerente como el presidente de la Cámara de Comercio de Sevilla, Francisco Herrero, reafirmaron su compromiso de dar continuidad a este encuentro en los próximos años, convencidos de que constituye un espacio de encuentro imprescindible para el sector turístico residencial. Al cierre de esta edición, Ricardo Arranz quiso reconocer a Rosa Hafner su entrega y dedicación para conseguir hacer

cias del sector, el urbanismo, la financiación y las principales inversiones en la Costa del Sol, centraron este año el debate. Íñigo Galán, CEO de Inerzia junto a Ricardo Arranz, presidente de Villa Padierna Hotels & Resorts y de la Federación Andaluza de Urbanizadores y Turismo Residencial; Rosa Hafner, editora de la revista; y Salvador Fernández Salas, gerente de la Cámara de Comercio de Sevilla, clausuraron estas jornadas en un ambiente de satisfacción y agradecimiento, algo que viene siendo habitual en cada edición. Íñigo Galán disculpó la ausencia de los alcaldes de Estepona y Benahavís, que por motivos de agenda no pudieron acudir al cierre de estas jornadas como estaba previsto. El CEO de Inerzia destacó el hecho de que la revista Andalucía Inmobiliaria lleve 27 97

de estas jornadas un auténtico éxito. La editora de Andalucía Inmobiliaria respondió agradeciendo al presidente de Villa Padierna Hotels & Resorts “que nos acoja cada año y nos permita celebrar aquí estas jornadas. Ya su nombre en una invitación es todo un aliciente”. Rosa Hafner también dedicó unas palabras a los asistentes agradeciendo a todos su apoyo. “Llevamos celebradas 18 jornadas, pero el turismo residencial ha estado siempre presente en nuestras páginas desde que nació la revista, hace ya 27 años” indicó, para añadir que “no ha sido fácil, y por eso tiene aún más valor poder seguir celebrando estas jornadas. Por eso, quiero daros las gracias a todos de corazón por vuestra confianza, vuestra fidelidad y por ayudarnos a mantener vivo este encuentro”. Ai

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Íñigo Molina, Enrique Porta, Julio Gómez, Simón Chávarri, Diego Bermúdez, Íñigo Galán, Mikel Echavarren, José Antonio Granero, Ricardo Arranz, Javier Martín Banderas, Rafael Márquez Berral, Rosa Hafner, Enrique Piñeyro, Antonio Carrillo, Simón Onrubia, Francisco Herrero, Ramón Cuevas, Salvador Fernández.

Rosa Hafner, Francisco Herrero (presidente de la Cámara de Comercio de Sevilla), José Antonio Mena (alcalde de Benahavís).

Pedro Hidalgo (Gloval), Enrique Porta (Bogaris), Rafael Márquez, Ramón Cuevas (Buró4) José Antonio Granero (Entreabierto).

Scott Marshall (Ayuntamiento de Benahavís), Bonifacio Solis (Grupo Bonifacio Solís), Alla Morozova y José Carlos León (ambos de NVOGA).

Guillermo Gómez y Enrique Porta (ambos de Bogaris), Manuel Mayo (Areall).

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Rafael Márquez Berral, Íñigo Galán (Inerzia), Simón Chávarri (Chavsa), Ramón Cuevas (Buró4).

José Antonio Mena (alcalde de Benahavís), Sarah Bulaityte y Setareh Mohregi (ambas de Lucas Fox), Ricardo Arranz, Félix Ruiz.

Íñigo Molina y Mikel Echabarren (ambos de Colliers), José Antonio Mena (alcalde de Benahavís).

Álvaro Osborne (Gesteco), Sofía Polo (Grupo Polo), Rosa Hafner, e Íñigo Molina.

Ricardo Arranz, Félix Ruiz, Antonio Carrillo.

Antonio Bazán (Agrojardín), Rosa Hafner, Fran Pumar y Juan Conejo (ambos de Grupo Insur).

Alicia Torres, Arturo Rueda (Sotogrande), Alejandro Barbadillo y Urbano Jiménez (ambos de Buró4), Guillermo Gómez (Bogaris).

ESTE MES...

Patricia Vida, Mila Tuñón, Michela Panteghini y Rosana Muñoz (todas de Gilmar), junto a Fernando Soler (Gesvalt).

Javier Martín Banderas (Colliers), Dolores Alcaraz, Mikel Echavarren (Colliers).

Urbano Jiménez (Buró4), Sarah Bulaityte y Setareh Mohregi (ambas de Lucas Fox), Zacarías Zulategui (Grupo Insur), Rosa Hafner, Alejandro Barbadillo (Buró4).

Rosa Hafner, Marcos Junguito, Eva Buñuel.

Simón Chavarri (Chavsa), Gara Marrero, Salvador Hurtado (Chavsa).

Juan Conejo (Grupo Insur), Víctor Bazán (Agrojardín), Juan Jesús González (Banco Sabadell).

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Marcos Junguito, Carolina Mena, e Ignacio Oslé.

Diego Bermúdez (Deloitte) y Julio Gómez (AQ Acentor).

Rosa Hafner y José Manuel Escudero.

José Luis Sanz, Unai Beitia, José Rodríguez Pasolas (Savills). Félix Ruiz, Cristina y Ricardo Bocanegra, Antonio Carrilo, Carolina Mena.

Rosa Hafner y Mª Dolores Jiménez (Construcor).

Simón Onrubia, Enrique Piñeyro (consejero Ai), Fernando Costilla, Eduardo Catalán (Loginsa), Juan Antonio Rojas Ávila.

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Carlos Bustillo, Cristina Bocanegra, Lola Molina, Ana Gavilanes (Colliers), Ricardo Bocanegra.

Salvador Fernández (Cámara de Comercio de Sevilla), Javier Martín Banderas (Colliers), Jesús Ollero.

Paula López, Fernando Soler (Gesvalt), Fernando Abad, José Ángel Beceiro.

Antonio Luis Rayo (Avantia), Marcos Encinas (Addient), Julián Madera.

Mikel Echavarren (Colliers), Inmaculada Cobos (Nuovit), Íñigo Molina (Colliers). Ramón Pelayo, Antonio López, Rafael Gómez.

Miguel Ángel Barroso, José Luis Sans (Savills), Ignacio Oslé (Taylor Wimpey).

Pilar Salcedo, Belén Balbontín, Eduardo Martín, Rosa Hafner, Simón Onrubia.

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consejo asesor

“El Día Después: crónica de un milagro inmobiliario” Mikel Echavarren CEO Colliers International Spain

“La infame Ley de la Vivienda y sus topes a los alquileres han sido enviados directamente al vertedero de basura, su único y verdadero hábitat natural”

MANECE en España y, contra todo pronóstico, el sol sale por el este, la economía respira y el apocalipsis no ha llegado. Imaginemos por un momento ese “Día Después”. Sí, ese día en el que nos despertamos de la resaca legislativa de un gobierno intervencionista que, en su delirio mesiánico, decidió que la mejor forma de fomentar el acceso a la vivienda era dinamitar los cimientos del mercado y criminalizar al ahorro. Parecía ciencia ficción, pero ha ocurrido: ha llegado un gobierno que sabe que la oferta no se crea por real decreto, que el ladrillo no se pone con eslóganes y que el capital se atrae con seguridad, no con amenazas. El primer hito de esta nueva era es monumental: la infame Ley de la Vivienda y sus topes a los alquileres han sido enviados directamente al vertedero de basura, su único y verdadero hábitat natural. De repente, como por arte de magia (o mejor dicho, de esa economía básica que se enseña en primero de carrera y a la que algunos políticos falta-

ron para colocar carteles), los inversores dejan de mirar a España como si fuera un mercado emergente con riesgo de expropiación bolivariana. El capital, que es cobarde pero no tonto, vuelve a fluir hacia el sector residencial. Hablaremos mucho más sobre seguridad jurídica, esa entelequia que habíamos perdido en el laberinto del “escudo social”. En el Día Después, la ocupación ilegal ha dejado de ser un deporte de riesgo financiado obligatoriamente por el propietario. A los okupas de patada en la puerta se les desaloja en 24 horas. La pizza a domicilio tarda más en llegar que la policía en ponerlos en la calle. Y a los “inquiocupas”, esos sofisticados estrategas del impago amparados por la hiperregulación, se les factura el billete de salida en menos de dos meses. ¿El resultado? Que los miles de propietarios que tenían sus viviendas vacías, aterrorizados ante la idea de meter a un moroso crónico y subvencionado en su casa, deciden sacarlas al mercado de golpe. Y, por si fuera poco, lo hacen espolea104

dos por una política de shock fiscal: cero impuestos para la vivienda que salga al alquiler. Oferta pura y dura inundando el mercado. Adiós a la escasez artificial creada por los mismos que decían querer solucionarla. Mientras el mercado del alquiler se deshincha en precios por pura fuerza de gravedad al inundarse de llaves disponibles, a los jóvenes se les aplica una rebaja fiscal salvaje. Por fin pueden emanciparse sin tener que empeñar su futuro o esperar a heredar de sus abuelos. No necesitan bonos culturales, ni cheques electorales de 250 euros diseñados para la compra de votos; necesitaban que el Estado dejara de asfixiarles a impuestos y que, simplemente, hubiese casas disponibles. Así de simple. Pero la verdadera revolución, la que hace llorar de alegría a cualquier promotor o inversor institucional que haya sobrevivido a las trincheras del urbanismo español, llega en la administración. En el Día Después, los plazos de tramitación de licencias y de gestión urbanística se

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han reducido un 70%. Sí, no estamos soñando. El funcionario de turno ya no es el guardián del Santo Grial que te hace volver a la casilla de salida por una coma mal puesta. Se ha otorgado una flexibilidad total para reconvertir usos a residencial. Ese edificio de oficinas obsoleto o ese suelo terciario en desuso ya no tienen que esperar un lustro de penitencia administrativa para transformarse en las viviendas que la ciudad pide a gritos. Y lo más hermoso: se ha dotado de seguridad jurídica blindada al desarrollo del suelo. Se acabaron los chantajes. Se terminó esa maravillosa y cañí tradición ibérica de que un profesional del litigio, los defensores de la avutarda, o una asociación vecinal de dudosa representatividad, se carguen un Plan General o Parcial por un defecto de forma intrascendente, paralizando el desarrollo de miles de viviendas durante una década. Ahora, la ley protege a quien construye ciudad, invierte y asume riesgo, no al francotirador que la torpedea desde el burladero. En definitiva, en este Día Después se han desmantelado los chiringuitos ideológicos y los observatorios de la nada. Hemos pasado de un modelo basado en el castigo, la ideología de pancarta y la ignorancia supina de cómo funciona el dinero, a un programa de choque basado en la libertad, el sentido común y la seguridad jurídica. Parece ciencia ficción, lo sé. Suena a sueño de una noche de verano para cualquier profesional inmobiliario. Pero no olvidemos que la realidad de la que venimos, con sus leyes suicidas y su populismo de saldo, también parecía una pesadilla distópica hace unos años y aquí estamos, sobreviviendo. Preparémonos para el Día Después, porque cuando la ideología fracasa estrangulando la realidad, al final, siempre se acaba imponiendo el mercado. Aunque sólo sea por pura supervivencia. Ya queda menos. Ai

“Construcción industrializada: ¿la respuesta a la falta de mano de obra y al aumento de los costes?”

Leopoldo Parias | Consultor

L sector inmobiliario español afronta un problema que va más allá de la falta de suelo o de la dificultad para obtener licencias: cada vez resulta más complicado construir al ritmo que exige la demanda. La escasez de mano de obra y el encarecimiento de los materiales se ha convertido en una de las principales barreras para el sector. Desde 2020, las vacantes sin cubrir en la construcción se han duplicado y, entre finales de 2019 y el primer trimestre de 2025, la remuneración media por asalariado del sector aumentó cerca de un 46%. Por su parte, los costes de los materiales de construcción en España han experimentado un aumento acumulado medio de entre el 25% y el 30% en los últimos 5 años (2021–2026), con algunos materiales subiendo a más del 45%. En este contexto, la construcción industrializada aparece como una alternativa cada vez más relevante. Su principio es sencillo: trasladar una parte importante del proceso constructivo desde la obra a una fábrica, donde los elementos se producen de forma estandarizada y controlada para después ser transportados y ensamblados en el emplazamiento definitivo. ¿Significa esto que la construcción industrializada es más barata? No 105

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necesariamente. Este es probablemente uno de los principales mitos que conviene matizar. La industrialización permite acortar plazos, reducir desperdicios, mejorar la productividad y aprovechar economías de escala, pero una vivienda industrializada no tiene por qué presentar un coste directo inferior al de una vivienda convencional. Estudios comparativos han encontrado costes similares e incluso superiores dependiendo del sistema utilizado, el grado de personalización, la escala del proyecto, el transporte y los trabajos que siguen siendo necesarios en la parcela. La verdadera ventaja económica puede encontrarse en otro lugar: el tiempo. Fabricar simultáneamente en una planta los componentes de una vivienda mientras se ejecutan cimentaciones y trabajos previos en el solar permite acortar de forma significativa el plazo total. Algunas experiencias recientes en España apuntan a reducciones de los tiempos de ejecución cercanas al 35%. Y el tiempo tiene un valor económico. Terminar antes significa adelantar la entrega de las viviendas y, para un promotor, puede significar reducir gastos financieros, acelerar la rotación del capital y disminuir la exposición a posibles incrementos de precios durante la construcción. Por tanto, aunque el coste de fabricar una vivienda industrializada no sea necesariamente inferior al de construirla mediante métodos tradicionales, el coste global del proyecto, y sobre todo la TIR, puede mejorar cuando se contabilizan los efectos de la reducción de plazo y del aumento de productividad.

“Desde 2020, las vacantes sin cubrir en la construcción se han duplicado y, entre finales de 2019 y el primer trimestre de 2025, la remuneración media por asalariado del sector aumentó cerca de un 46%” Además, la industrialización aborda directamente uno de los problemas estructurales del sector: la dependencia de trabajadores cualificados en la obra. No elimina la necesidad de mano de obra, pero cambia su naturaleza. Parte del trabajo pasa a realizarse en un entorno industrial, más controlado, repetitivo y susceptible de automatización, donde es posible concentrar procesos y mejorar la productividad. La cuestión decisiva es si existe industria suficiente para responder a una demanda masiva. Y aquí aparece actualmente uno de los principales límites. La capacidad industrial española todavía está lejos de poder sustituir a gran escala al modelo tradicional. Los métodos industrializados (off-site) representan entre el 2% y el 3% del total de la obra nueva en España. Aunque es un porcentaje pequeño comparado con el 7−10% de Alemania o los Países Bajos, refleja un crecimiento robusto frente al 1% de años anteriores. El sector ha superado su récord histórico al entregar cerca de 5.000 viviendas industrializadas anuales. Con el despliegue del PERTE de la Industrialización de la Vivienda (dotado con 1.300 millones de euros de fondos públicos), el Gobierno y el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana buscan consolidar un

“La industrialización aborda directamente uno de los problemas estructurales del sector: la dependencia de trabajadores cualificados en la obra. No elimina la necesidad de mano de obra, pero cambia su naturaleza” 106

ritmo productivo de 15.000 viviendas al año a medio plazo, con la meta de que la edificación industrializada capte el 10% del mercado inmobiliario para 2030 Otro de los retos que afronta la implantación de la construcción industrializada es la necesaria modificación de la estructura de financiación de los proyectos. Actualmente la industria está exigiendo anticipos relevantes previos al inicio de la obra. Dado que el volumen de ventas previas al inicio de la obra no suele ser suficiente para cubrir este desembolso, será necesario articular fórmulas novedosas de financiación con las entidades financieras que permitan viabilizar los flujos de fondos de la promoción. Por tanto, la construcción industrializada no parece una solución milagrosa ni inmediata al problema inmobiliario. No garantiza por sí sola viviendas más baratas. Pero sí puede convertirse en una pieza fundamental para construir más rápido, reducir la dependencia de la mano de obra disponible en obra y mejorar la productividad. El reto será conseguir que la industria crezca al mismo ritmo que la demanda. Si se alcanza suficiente escala, la combinación de fabricación en serie, digitalización, automatización y reducción de plazos podría hacer que la ventaja económica de la industrialización sea cada vez mayor. En ese escenario, más que una alternativa a la construcción tradicional, la construcción industrializada podría convertirse en una de las vías necesarias para aumentar de forma estructural la oferta de vivienda en España. Ai

consejo asesor

El lugar que todos habíamos soñado Ricardo Arranz de Miguel

Presidente de Villa Padierna Hotels & Resorts y de las Federaciones Española y Andaluza de Urbanizadores y Turismo Residencial

LGO está cambiando en uno de los lugares más bellos del mundo. Y para bien. La Costa del Sol vuelve a ser el objeto de deseo, el lugar hacia donde todas las miradas se dirigen, el último refugio de un Mediterráneo donde todos ansían vivir. Hemos pasado por momentos de crisis, por años de dudas e inseguridades, por tiempos donde parecía que habíamos perdido la ilusión que un día caracterizó este privilegiado rincón de España. Pero parece que esos días de nubarrones han llegado a su final: Intuyo una nueva ilusión, ganas por trabajar, por crear el espacio soñado que siempre imaginamos. Dicho de otro modo: nuestro paraíso ha multiplicado su interés para los grandes grupos internacionales. Y eso es algo que debería de llenarnos de orgullo. Nadie duda de que la Costa del Sol es un destino fiable, solvente, con unas características climáticas y geográficas inmejorables, con buenas infraestructuras, seguridad, calidad de servicios y ante todo un sentido íntimo, generoso y placentero por la vida He dedicado buena parte de mi vida a atraer la mirada hacia nosotros, a buscar inversiones que generen puestos de trabajo de calidad, cualificados, modelo de gestión para otros lugares donde el turismo y el sector residencial de lujo nos miren como ejemplo de excelencia. Los que me conocen saben que llevo años utilizando un término para calificar este lugar privilegiado en el que tengo el honor de vivir. Lo llamo el Triángulo de Oro y lo forman Marbella, Estepona y Benahavís.

Ahora que percibimos una nueva atracción hacia la Costa del Sol debemos seguir avanzando, afianzar lo mucho y bueno que hemos hecho, estar a la altura de los retos que nos marca una sociedad cada día más exigente y cambiante. El turismo residencial busca nuevas metas: seguridad e infraestructuras de altura, servicios exclusivos, privacidad, serenidad y un horizonte limpio de sobresaltos. Para ello es necesario exigir a las administraciones públicas más y mejor ordenadas inversiones. Si la Costa del Sol es generadora de riqueza es exigible que buena parte de los impuestos que salen de este lugar se reviertan en afianzar nuestro futuro. Es necesario, además, redoblar esfuerzos en la formación de los profesionales que entran a formar parte del segmento del turismo. Cada día lo tengo más claro: los grandes empresarios, los fondos de inversión, las grandes corporaciones no quieren un cheque en blanco. Quieren tan solo el mismo trato que obtienen en otros países donde los trámites son más ágiles, más modernos, más sujetos a la realidad y no a una burocracia paralizadora. Es prioritario hacer ver que una inversión es una oportunidad de mejorar el nivel de vida de una comunidad, de una ciudad, de una provincia, de una región. Está comprobado: La inversión que huye de aquí no vuelve. No albergo la menor de las dudas: el lujo y la exclusividad es el futuro que debe hallar Marbella, Estepona y Bena107

havís. Debemos esforzarnos por buscar un modelo común que identifique y caracterice a los tres municipios que conforman el Triángulo de Oro: un urbanismo no invasivo, donde se respete el medio ambiente, la escala de la arquitectura y la ciudad, las fuentes y los recursos naturales. No es práctico, rentable y mucho menos respetuoso un urbanismo desaforado de cientos y cientos de pisos todos iguales, como colmenas donde recluir a turistas. Este es un modelo que entendieron bien políticos como el alcalde de Estepona, José María García Urbano, que buscó para su ciudad un turismo respetuoso y de alto nivel frente a una invasión de turistas que maltrataría a todas luces la escala y los recursos de su ciudad. Alabo esa idea y la hago mía. Es verdad que algo está cambiando. Es el momento de tomar las riendas de nuestro futuro y hallar un marco de oportunidades, de inversiones y esfuerzos empresariales que cristalice en un modelo urbanístico que nos sitúe a la vanguardia del turismo residencial mundial. La Costa del Sol lo puede conseguir. No hay en el mundo un lugar más atractivo donde vivir con serenidad. Ai

consejo asesor Íñigo Galán | CEO de Inerzia

“27 años dando la lata… y hablando de ladrillos”

años. Se dice pronto. Cuando nació Andalucía Inmobiliaria pagábamos en pesetas, los móviles servían básicamente para llamar —increíble, pero cierto—, internet hacía un ruido rarísimo al conectarse y LinkedIn no existía. Para hacer networking había que hacer algo hoy casi revolucionario: quedar con la gente, tomarse un café, comer juntos y hablar. Sí, hablar, sin móviles. Y entonces apareció Rosa. No sé si ella tenía muy claro dónde se estaba metiendo. Porque dedicar 27 años a promotores, constructores, arquitectos, consultores, abogados, políticos, banqueros y agentes inmobiliarios tiene bastante mérito. Y cierta inconsciencia. Desde entonces hemos tenido de todo: burbujas, crisis, recuperaciones, otra crisis, una pandemia, tipos al 0%, tipos al 4%, fondos que venían, fondos que se iban y leyes de vivienda que nunca han servido para casi nada o, mejor dicho, para ir de mal en peor. Y Rosa, erre que erre. Número tras número.

Porque Andalucía Inmobiliaria nunca fue solamente una revista. Ha sido una excusa estupenda para vernos. Para organizar jornadas, almuerzos, premios, debates… y sentar alrededor de la misma mesa a gente que unas horas antes estaba compitiendo por la misma operación. Y algunas veces hasta hemos llegado a ponernos de acuerdo. No muchas, tampoco exageremos. Por sus páginas hemos escrito de vivienda, suelo, urbanismo, turismo, financiación, sostenibilidad, tecnología, industrialización… y prácticamente de cualquier cosa que pudiera llevar la palabra “inmobiliario” detrás. También hemos hecho previsiones. De esas mejor no hablar. Afortunadamente, nadie guarda las revistas antiguas para comprobarlas. Bueno, Rosa seguramente sí. Y después está lo que yo llamo el método Rosa. Es sencillo. Te llama: – “Íñigo, necesito un artículo.” Primer error: contestar al teléfono. Intentas defenderte. 108

– “Rosa, estoy hasta arriba.” – Da igual. – “No sé sobre qué escribir.” – Da igual. – “¿Para cuándo?” Aquí llega el golpe definitivo: – “Para ayer.” Y terminas escribiéndolo. Siempre. También Rosa ha tenido a su lado un Consejo Asesor. Aquí hay un dato que siempre me ha llamado la atención: somos todos hombres. Ni una mujer. Yo tengo mi propia teoría: Rosa nunca ha querido competencia. Bastante tiene con aguantarnos a nosotros y, además, así se asegura seguir siendo la indiscutible protagonista de las reuniones. Es una teoría mía, naturalmente. Rosa seguramente lo negará. Y probablemente tenga razón. Pero dentro de ese Consejo existe además una organización todavía más selecta, opaca y de dudosa reputación. Rosa nos llama “los mafiosillos”. Yo pertenezco a ella. No sé muy bien por qué y tampoco quiero hacer demasiadas preguntas. Hasta donde yo sé, nuestras actividades han sido siempre legales. O casi. Y quizá todas estas pequeñas cosas expliquen mejor que cualquier discurso lo que Rosa ha conseguido durante 27 años. Porque este negocio parece que va de metros cuadrados, repercusiones de suelo, rentabilidades, precios y Excel. Pero va de personas. Y Rosa de eso sabe bastante. Después de 27 años creo que ya he entendido el método Rosa. Reunir gente. Hacer que participe. Conseguir que opine. Que discuta. Que vuelva a reunirse. Y, de vez en cuando, conseguir que alguno escriba un artículo. Parece fácil. Pues inténtalo durante 27 años. Eso sí, si alguna vez Rosa te llama y empieza la conversación con “necesito una cosita…”, no digas que no te avisé. Palabra de mafiosillo. Ai

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“El valor del tiempo: cinco claves para un sector adulto” Rodrigo Charlo Molina | Consejero de Bogaris

ELICITAR a Andalucía Inmobiliaria en su aniversario obliga a mirar hacia atrás, pero sobre todo hacia delante. Después de casi tres décadas tomando el pulso al sector, esta revista sabe que el ladrillo en Andalucía no es solo hormigón y metros cuadrados: es empleo, inversión, vivienda y vertebración del territorio. Tras años promoviendo proyectos, he llegado a una conclusión: nuestro activo más caro y peor administrado no es el suelo ni el dinero, sino el tiempo. Sabemos detectar oportunidades, reunir capital y asumir riesgos. Lo difícil es que las decisiones administrativas avancen al ritmo de las necesidades sociales. Sobre esa convicción planteo cinco claves para el ciclo que comienza. Primera: seguridad jurídica. El mercado inmobiliario no tolera el voluntarismo político. Pretender reducir los precios mediante decretos, topes o penalizaciones a la propiedad termina contrayendo la oferta que se quería ampliar. El capital es global, rápido y sensible a la incertidumbre. Si Andalucía quiere atraer inversión estable, debe ofrecer reglas claras y duraderas, más allá del vaivén electoral. Sin seguridad jurídica no hay inversión; y sin inversión, el acceso a la vivienda será cada vez más difícil. Segunda: una Administración que comprenda el valor del tiempo. La lentitud de las licencias y del planeamiento no es una molestia burocrática: es un impuesto invisible que encarece o hace inviables miles de actuaciones. Cada año detenido en un despacho acaba incorporándose al precio de una vivienda, un

comercio o una nave. Digitalizar no es sustituir una carpeta por un PDF; exige simplificar procedimientos, coordinar organismos, fijar plazos y atribuir responsabilidades. La agilidad administrativa es hoy el principal suelo disponible. Tercera: desbloquear el desarrollo urbanístico. Andalucía dispone de territorio, empresas y demanda, pero demasiados proyectos permanecen atrapados en laberintos jurídicos donde un defecto subsanable puede paralizar durante años sectores enteros. Los planes bien tramitados necesitan protección frente a una litigiosidad que no defiende el interés general, sino que impide cualquier transformación. Quien invierte, crea ciudad y arriesga su patrimonio tiene derecho a conocer las reglas y a confiar en que no cambiarán a mitad del camino. Cuarta: aumentar la oferta de vivienda. Jóvenes y familias no necesitan promesas, sino viviendas a precios que puedan pagar. Para conseguirlo hay que movilizar suelo finalista, facilitar el cambio de uso de edificios obsoletos, reducir la fiscalidad del proceso y ofrecer garantías eficaces al propietario que alquila. La ocupación ilegal y la morosidad deliberada deben recibir una respuesta rápida. Proteger al propietario no perjudica al inquilino responsable: anima a que más viviendas salgan al mercado. Los precios se moderan con abundancia, no administrando la escasez. Quinta: rehabilitación y sostenibilidad con sentido económico. Buena parte del parque inmobiliario andaluz envejece y necesita mejorar su eficiencia, accesibilidad y habitabilidad. Es una gran opor109

“Nuestro activo más caro y peor administrado no es el suelo ni el dinero, sino el tiempo” tunidad, pero no se aprovechará solo con titulares. Hace falta colaboración público-privada real, incentivos comprensibles y ayudas que lleguen antes de que el ciudadano desista. La sostenibilidad será sólida si, además de deseable, resulta viable. Este aniversario, el último que Rosa Hafner prevé celebrar como editora, invita a reconocer su constancia y la de Andalucía Inmobiliaria acompañando al sector durante tantos años. El inmobiliario andaluz ha superado crisis financieras, una pandemia y tormentas regulatorias. Su futuro dependerá menos de nuestra capacidad de resistir que de nuestra voluntad de corregir lo que ya sabemos que no funciona. Tenemos talento, capital y oportunidades. Solo necesitamos reglas estables, rigor técnico y una Administración que comprenda que el tiempo perdido también se paga. Y lo pagamos todos. Ai

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“El problema del acceso a la vivienda” Fernando Piñar | Arquitecto

A falta de vivienda en nuestro país, un problema evidente desde hace años, se ha convertido hoy en una realidad crítica, lo que me lleva a compartir una reflexión personal sobre este asunto. Con una mirada retrospectiva, quienes nacimos a mediados del siglo pasado y nos casamos al inicio de nuestra etapa profesional, allá por finales de los setenta, tuvimos en su gran mayoría la fortuna de comprar una vivienda de protección oficial (VPO). Con más o menos dificultades, la pagamos en 25 años, a pesar de que los intereses rondaban el 12%. Hoy en día, quienes se inician en la aventura de crear un hogar lo tienen enormemente difícil, incluso cuando ambos miembros de la pareja trabajan. Es obvio que el tiempo transcurrido entre ambas épocas es muy amplio y ha traído cambios de gran calado con una repercusión negativa, tales como: • El encarecimiento del suelo: Provocado por la escasez de oferta, la ineficacia de los ayuntamientos y una legislación urbanística asfixiante que enmaraña y ralentiza desesperadamen-

te el desarrollo de las ciudades. • La aplicación del Código Técnico de la Edificación (CTE): Aunque nos homologa con los estándares de la Unión Europea y genera construcciones más eficientes, seguras y de mayor calidad, también ha incrementado los costes de edificación cerca de un 30%. • El encarecimiento de las materias primas: Debido, en gran parte, a los conflictos bélicos internacionales de los últimos tiempos. • El aumento del coste de la mano de obra: Causado por la escasez de personal cualificado. Las sucesivas crisis del sector forzaron la pérdida de profesionales, mientras las administraciones descuidaban la formación laboral de las nuevas generaciones. Al no haber tomado medidas a tiempo para corregir esta trayectoria, tanto en la compra como en el alquiler, hemos desembocado en un colapso social que empieza a provocar una alarmante contestación popular. El problema ya está sobre la mesa y parece adquirir mayor envergadura en España que en el resto de Europa. Continuar con promesas políticas demagógicas de construir miles de viviendas, sin un plan real, no solucionará nada. La situación exige actitudes de mayor altura y la implicación de todos los sectores. Para ello, propongo las siguientes medidas: • Modificar la legislación urbanística: Fundamentalmente la Ley del Suelo y sus reglamentos. Andalucía ya ha dado un gran paso adelante con la puesta en marcha de la LISTA, que empieza a dar sus frutos. 110

“Al no haber tomado medidas a tiempo, tanto en la compra como en el alquiler, hemos desembocado en un colapso social que empieza a provocar una alarmante contestación popular” • Exigir mayor agilidad administrativa: Las comunidades autónomas y los ayuntamientos deben reducir los plazos en la concesión de licencias y permisos a las promotoras. • Hacer viable la vivienda protegida: Como su coste de construcción se aproxima al de la vivienda libre pero su tope de venta es muy inferior, ya no resulta rentable para el promotor. Se requiere la intervención del Estado mediante subvenciones y reducciones fiscales. • Crear ayudas directas: Es urgente apoyar a los jóvenes y a los ciudadanos en situación de vulnerabilidad. Este compromiso debe asumirlo toda la clase política, tanto el gobierno como la oposición, dejando a un lado las rencillas para generar un diálogo real. Ante esta reflexión, solo queda mantener el optimismo y confiar en que se abandone la polarización y el enfrentamiento permanente. Solo así podremos resolver un problema tan grave, que afecta directamente a la estabilidad y a la justicia de nuestra sociedad. Es, sin duda, una cuestión de Estado. Ai

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¿Qué ha cambiado? Enrique Piñeyro | Consultor

ÑO 2000. Todavía pagábamos en pesetas, un piso en cualquier capital española costaba una fracción de lo que cuesta ahora, y comprarse una casa –con esfuerzo, pero sin hacer malabares– era lo normal cuando empezabas tu vida. Veinticinco años después, tenemos que elegir entre pagar un alquiler que se zampa media nómina o resignarse a no tener casa propia. ¿Qué ha pasado por el camino? La bisagra: 2008. La crisis no solo se llevó por delante bancos, constructoras y promotoras; dejó al aire quince años de política de vivienda hecha a trompicones, nunca con un plan. Y aquí no hay términos medios: lo que se hizo, se hizo tarde y mal, y lo que no se hizo es, precisamente, lo que nos habría cambiado la película. Rescatamos bancos. Dejamos entrar a fondos a comprar carteras de pisos a precio de derribo. Y luego nos extrañó que esos mismos pisos no volvieran al mercado a precios razonables. Lo que no se hizo —y aquí está el verdadero pecado— fue construir parque público de alquiler cuando el suelo y la mano de obra estaban tirados de precio; no se simplificó una ley del suelo pensada para otra España; y no se formó a los oficiales y técnicos que hoy nos faltan, porque era más barato dejar que el sector se consumiera solo que invertir en él mientras pasaba la travesía del desierto. Y cuando la demanda volvió a despertar, en vez de facilitar que se construyera lo que llevábamos una década sin construir, la respuesta fue meterle mano al precio: topes al alquiler, cargas al propietario, leyes de vivienda hechas para salir en el telediario, no para arreglar nada. El resultado, que cualquiera con dos dedos de frente podía prever, ha sido menos pisos en alquiler, no más. Quince años después seguimos pagando no solo los errores de 2008, sino la pereza de no haberlos corregido cuando todavía había tiempo de sobra para hacerlo.

La fiscalidad que nadie se atreve a tocar. Entre impuestos a la compra, al suelo, a la obra y a la renta del alquiler, la vivienda arrastra una mochila fiscal que en algunos cálculos supera el 20% de su precio final. Y aquí da igual el color del gobierno: el ladrillo es una caja registradora demasiado cómoda para que nadie quiera bajarle la persiana. Los costes que se han ido de madre. El Código Técnico de la Edificación nos ha dado casas más seguras y eficientes, pero también un 30% más caras de levantar. Las materias primas han subido con fuerza, sobre todo desde los líos bélicos de los últimos años. Seguimos dependiendo de artesanos y la mano de obra buena escasea cada vez más: toda una generación de albañiles y oficiales se jubila sin que haya quien les sustituya, porque durante años se dejó de formar a los que tendrían que venir detrás. Los sueldos, el eslabón que se quedó atrás. Mientras construir se encarecía sin freno, los sueldos reales apenas se han movido. Cuenta sencilla: cada año hace falta trabajar más horas para pagar el mismo metro cuadrado. Y a todo esto le sumamos una legislación urbanística que convierte pasar suelo rústico a urbano en una odisea de más de diez años, y leyes de vivienda recientes que, en lugar de meter más pisos en el mercado de alquiler, lo han vaciado –el parque de alquiler de larga duración lleva años cayendo– por querer topar precios sin tocar lo que realmente provoca la escasez. ¿Y QUÉ PODRÍA HACER UN GOBIERNO QUE DE VERDAD QUIERA ARREGLARLO? Primero, liberar: agilizar licencias, simplificar el papeleo y dar seguridad jurídica a quien se atreve a invertir y construir, para que haya oferta de verdad y no cuentagotas. 111

Segundo, proteger al que pone su casa en el mercado: nadie va a sacar un piso en alquiler mientras tema que ocuparlo –a la fuerza o por impago eterno– sea un riesgo sin salida rápida. Proteger al propietario no es ir contra el inquilino; es la única manera de que haya más pisos disponibles. Tercero, que el Estado se haga cargo de los vulnerables, no el propietario de turno: cuidar a quien no puede pagar es trabajo de todos, no una factura que se le pasa por decreto al casero de al lado. Está claro qué no se puede ser vulnerable y seguir viviendo en zona prime Y cuarto, demostrar, no prometer: cualquier rebaja fiscal al alquiler o a la construcción tiene que venir con los números que demuestren que más actividad –más ventas, más obra, más empleo– compensa de sobra lo que el Estado deja de cobrar. No pedimos un acto de fe, pedimos una calculadora. Hemos tardado veinticinco años en meternos en esta tormenta perfecta. No la vamos a arreglar con un decreto de fin de semana, pero al menos, mirando atrás, sabemos perfectamente qué piezas movimos mal. Lo único que falta ya es que alguien tenga el valor de moverlas en la dirección contraria y de no volver a mirar para otro lado la próxima vez que tengamos quince años de margen y los dejemos pasar otra vez. Ai

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Simón Chávarri Presidente Grupo Chavsa

URANTE años hemos asociado el crecimiento inmobiliario a construir más: nuevos suelos, nuevos edificios, nuevas promociones. Sin embargo, tengo la sensación de que el próximo gran ciclo del sector va a ser diferente. Una parte muy importante de la actividad del sector en los próximos años no estará en construir desde cero, sino en transformar lo que ya tenemos, y tenemos mucho. El 85% de los edificios de la Unión Europea fue construido antes del año 2000, el 75% presenta un comportamiento energético deficiente y apenas alrededor del 1% del parque se renueva energéticamente cada año. En España, JLL estima que más del 40% de las oficinas de Madrid y Barcelona —unos 10,8 millones de metros cuadrados— podría encontrarse en situación de obsolescencia en 2030. Esto no quiere decir necesariamente que sobren edificios. Quiere decir que muchos edificios han dejado de responder a lo que las personas, las empresas y los inversores esperan de ellos. Lo estamos viendo claramente en las oficinas. Mientras determinados inmuebles pierden atractivo, los mejores edificios concentran cada vez más demanda. Ubicación, eficiencia energética, tecnología, flexibilidad, bienestar, servicios o calidad de los espacios interiores han dejado de ser elementos accesorios para convertirse en parte fundamental del valor inmobiliario. No sobran metros cuadrados, sobran metros cuadrado que nadie quiere ocupar. También lo estamos viendo en Andalucía. Según informe de la consultora Inerzia, Sevilla ha perdido más de 143.000 m2 de oficinas durante la última

La constructora socia del promotor década y cerca de 50 edificios han salido de este mercado. Pero muchos de esos inmuebles no han desaparecido. Han encontrado una segunda vida como hoteles, apartamentos turísticos o activos de usos diferentes. Ahí está, precisamente, una de las grandes oportunidades que tenemos por delante: convertir edificios que han perdido competitividad en activos que vuelvan a tener sentido durante otros veinte o treinta años. Ahora bien, hay algo sobre lo que creo que deberíamos reflexionar como sector. Transformar un edificio no consiste simplemente en dibujar un nuevo proyecto. Quienes trabajamos todos los días en obras sabemos que entre una buena idea y un edificio terminado existe un territorio enormemente complejo: estructuras existentes que hay que descubrir, imprevistos que aparecen durante las demoliciones, instalaciones que condicionan el diseño, normativas que han cambiado, suministros que deben anticiparse, materiales con largos plazos de entrega, presupuestos que deben cumplirse y fechas de apertura que, normalmente, no admiten demasiadas explicaciones. Y, sin embargo, seguimos organizando muchos proyectos de una manera excesivamente secuencial. Primero se decide la inversión y la financiación, después se 112

proyecta, después se define prácticamente todo y finalmente se llama a varias constructoras para preguntar cuánto cuesta ejecutar aquello y cuánto tardarán en hacerlo. Es entonces cuando empiezan algunas de las conversaciones más difíciles: esto no cabe en el presupuesto, aquello necesita seis meses de suministro, esta solución constructiva podría simplificarse, el proyecto está incompleto, esa instalación obliga a modificar el proyecto. Todo esto alarga los plazos y por lo tanto los costes del proyecto y hace que el plazo previsto inicialmente, sea imposible de cumplir. Creo que deberíamos darle la vuelta a ese proceso, la constructora debe dejar de ser únicamente quien ejecuta el proyecto para convertirse en una compañera de viaje desde sus primeras etapas, no para sustituir al arquitecto, al ingeniero, al project manager o al promotor, sino precisamente para complementar sus capacidades. Incorporar conocimiento constructor desde el principio permite hablar de coste cuando todavía existe capacidad real para modificarlo, analizar soluciones técnicas antes de que se conviertan en problemas; estudiar alternativas de industrialización; anticipar compras críticas; ajustar el proyecto al mercado de subcontratación disponible y, sobre todo,

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“La constructora debe dejar de ser únicamente quien ejecuta el proyecto para convertirse en una compañera de viaje desde sus primeras etapas” hacer compatibles tres variables que demasiadas veces se estudian por separado diseño, coste y plazo. En rehabilitación y transformación de activos esta colaboración resulta todavía más importante. Cada edificio contiene incógnitas y cada decisión de proyecto tiene consecuencias económicas y constructivas. Debido a la situación del mercado de la construcción donde faltan profesionales, y empresas constructoras solventes, creo que estamos entrando en una etapa en la que la capacidad de ejecución será un factor muy importante a tener en cuenta en desarrollo de un proyecto inmobiliario, y debe ocupar un sitio, en la planificación de un proyecto, tan importante como la financiación del proyecto y puede derivar en ser una ventaja competitiva inmobiliaria. Un inversor podrá encontrar un magnífico activo. Un arquitecto podrá imaginar una excelente transformación. La financiación podrá estar disponible. Pero el resultado solo llegará si alguien es capaz de convertir todo ello en realidad dentro de un plazo, un presupuesto y una determinada calidad. Quizá durante muchos años el sector inmobiliario ha dedicado muchísimo esfuerzo a sofisticar la inversión y algo menos a sofisticar la forma de ejecutar. eso tendrá que cambiar e ir acompañado desde el principio del proyecto con un Partners constructor en el que confiar, será imprescindible. El próximo ciclo inmobiliario será el de la transformación del stock existente, pero esa oportunidad solo podrá hacerse realidad si el sector considera que la ejecución de las obras es parte central de la inversión. Ai

“La vivienda un problema sin resolver. ¿Cómo resolverlo?”

Jorge Segura | Consultor

A vivienda un problema sin resolver. ¿Cómo resolverlo? En los medios de comunicación no hay día que no se hable de la vivienda como problema, citando el incremento de precio de la misma y la dificultad que las personas jóvenes, y no tan jóvenes, los menores de treinta y cinco años tienen para acceder a su primera vivienda, tanto en propiedad como en alquiler. Para situar el incremento de precio de la vivienda en su contexto hay que recordar que recientemente se está alcanzando el nivel de precios del año 2007, y que el IPC acumulado del período 2005 a 2025 ha sido de algo más del 50%, y que el incremento de los costes de construcción ha sido del 100% en los últimos 12 años. Una realidad innegable es que el sector de la vivienda en España se enfrenta a una “tormenta perfecta”, pues no cubre la demanda social de necesidad de vivienda, y simultáneamente está sometido a una inflación de los inputs de producción y a una inflación de demanda. La inflación de demanda responde en gran medida al incremento de la población en España, que ha pasado de 46,6 millones de habitantes al 31 de diciembre de 2017 a 49,8 millones al 30 de junio de 2026. En este periodo la población nacida en España ha tenido un crecimiento negativo por lo que el incremento es producto de la inmigración. Actualmente la población extranjera asciende en España a 7,4 millones de habitantes, lo que supone el 15% del total, siendo las principales nacionalidades de la población inmigrante reciente, la colombiana, la 113

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venezolana y la marroquí. Esta población inmigrante tiene en general un bajo nivel de cualificación laboral, lo que da lugar a que tenga un bajo nivel retributivo, y que tengan importantes dificultades de acceso a la vivienda. La inflación de los inputs de producción responde a: 1) la escasez de suelo finalista; 2) el incremento de los costes de construcción por las subidas de las materias primas; 3) el incremento de los costes de construcción derivado de la escasez de mano de obra, y 4) la carga impositiva que soporta la vivienda. La escasez de suelo finalista es consecuencia de la regulación intervencionista por parte de la diferentes Administraciones, regulación que pretendiendo ser garantista es en realidad el causante en gran medida de la escasez de oferta de vivienda a precio asequible, dado el dilatado periodo de tiempo que se requiere para la transformación del

“El sector de la vivienda en España se enfrenta a una “tormenta perfecta”, pues no cubre la demanda social de necesidad de vivienda, y simultáneamente está sometido a una inflación de los inputs de producción y a una inflación de demanda” nidades autónomas están apostando por una regulación más ágil, que siendo todavía insuficiente, está influyendo positivamente. Así en Andalucía desde la entrada en vigor de la LISTA se observa una mayor flexibilidad y agilidad, todavía no suficiente, pero claramente mayor que en otras comunidades e igualmente se está observando una política con un enfoque menos intervencionista y más colaborativa y de apoyo a las administraciones locales para la construcción de vivienda. En Andalucía también se ha iniciado una política de apoyo a los jóvenes para la adquisición de la primera vivienda, a través de líneas de avales para el importe de la entrada y recientemente se ha anunciado una línea de concesión de préstamos a largo plazo.

“Facilitar el acceso a la vivienda pasa por una reducción de las políticas intervencionistas de las Administraciones para favorecer la fabricación de suelo urbano” suelo rústico a urbano. Ese largo proceso temporal, podemos hablar de 15 años o más, hace que para la iniciativa privada sea prácticamente imposible acometer la fabricación de suelo urbano, dado que el tiempo supone un coste importante, y por otra parte todo el proceso está afectado de una gran incertidumbre por las decisiones sujetas a criterios políticos/ ideológicos. Si a esto le unimos la carga impositiva que arrastra todo el proceso de fabricación de la vivienda, que supone más del 20% del precio final, vemos como en general las Administraciones están siendo un freno para la oferta de vivienda asequible, por la regulación y por la carga impositiva. Sin embargo, determinadas comu-

Es necesario profundizar en estas políticas de apoyo, que no de ayudas a fondo perdido. El incremento de los costes de construcción está provocado por las subidas de precios de las materias primas, y en gran medida por el incremento de costes de la mano de obra, consecuencia de la escasez de oferta de mano de obra, y elevada edad media, situación que se deriva de la reducción del tejido de la subcontrata que se produjo a partir de la crisis de 2007. Ante esta situación, el Sector está trabajando, aunque todavía de forma incipiente, en la industrialización de la construcción, lo que permitirá además de mejorar la planificación y reducir plazos, hacer el Sector más atractivo para los jóvenes 114

y para la incorporación de la mujer, así como reducir el impacto medioambiental. Finalmente, en relación al alquiler, las Administraciones vienen realizando desde siempre y especialmente en estos últimos años una política absolutamente intervencionista en el mercado, pretendiendo, según dicen, aumentar la oferta y proteger al arrendatario. Sin embargo las medidas adoptadas por la Administración Central y alguna autonómica, tales como: 1) imputar al arrendador el coste de la prohibición de desahucio en caso de impago por razones sociales, coste que debería ser a cargo de la Administración que promulga la norma correspondiente, no a cargo del sector privado, ni de otras administraciones; y 2) establecer limitaciones al precio del alquiler y en las revisiones de renta, no permitiendo actualizarla según la variación del IPC, lo que han provocado es una reducción significativa del parque de viviendas en alquiler de larga duración, que se ha reducido desde 2018 en aproximadamente el 45%, lo que pone de manifiesto, el efecto negativo que han tenido todas las medidas intervencionistas de carácter populista. En resumen, facilitar el acceso a la vivienda, tanto en propiedad, como en alquiler, a los jóvenes y a la población inmigrada en los últimos años, pasa por una reducción de las políticas intervencionistas de las Administraciones para favorecer la fabricación de suelo urbano, así como por la puesta en carga de forma ágil por parte de las Administraciones de las importantes bolsas de suelo que detectan. Por otra parte, el Sector tiene que industrializar el proceso de construcción de la vivienda, dado que existe un cuello de botella en la mano de obra disponible y la edad media de la misma es elevada, lo que agrava la dificultad del relevo generacional. Ai

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“La crisis de la vivienda en España: un problema de oferta, no de especulación” Ricardo Pumar | Presidente de Honor de Grupo Insur

A vivienda se ha convertido en una de las principales preocupaciones de los españoles. Los precios de compra y alquiler han aumentado de forma notable durante la última década, dificultando el acceso a una vivienda para millones de ciudadanos, especialmente jóvenes y familias de renta media. Sin embargo, buena parte del debate público sigue centrándose en síntomas y no en la verdadera causa del problema. La crisis de la vivienda en España es, fundamentalmente, consecuencia de un profundo desequilibrio entre oferta y demanda. Los datos son contundentes. España crea actualmente en torno a 250.000 nuevos hogares al año, impulsados por el crecimiento demográfico, la inmigración y la reducción del tamaño medio de las unidades familiares. Sin embargo, apenas se terminan alrededor de 90.000 viviendas anualmente. El resultado es un déficit adicional de unas 160.000 viviendas cada año. Esta situación sería preocupante por sí sola, pero resulta aún más grave si se tiene en cuenta que España ya arrastra un importante déficit acumulado. El Banco de España estima que el déficit de vivienda podría situarse en torno a las 700.000 unidades. En consecuencia, no solo se construye menos de lo que demanda la sociedad cada año, sino que además existe una escasez previa que continúa aumentando. Mientras esta brecha persista, la presión sobre los precios seguirá siendo inevitable. En este contexto, muchas de las medidas intervencionistas que se han pues-

to sobre la mesa no solo no solucionan el problema, sino que corren el riesgo de agravarlo. La limitación de los precios del alquiler, las prórrogas forzosas de los contratos o las crecientes restricciones a los procedimientos de desahucio trasladan una señal negativa a los propietarios e inversores. Cuando los riesgos aumentan y la rentabilidad disminuye, una parte de los propietarios opta por retirar sus viviendas del mercado del alquiler, destinarlas a otros usos o simplemente renunciar a ponerlas en arrendamiento. El resultado es paradójico. Medidas diseñadas para proteger a los inquilinos terminan reduciendo la oferta disponible de vivienda en alquiler y, por tanto, intensificando la competencia por las vi-

“El Banco de España estima que el déficit de vivienda podría situarse en torno a las 700.000 unidades” viendas que permanecen en el mercado. Cuando la oferta disminuye y la demanda permanece constante o aumenta, los precios tienden a subir, precisamente el efecto contrario al perseguido. Pero incluso si desaparecieran todos los obstáculos regulatorios en el mercado del alquiler, persistiría un problema de fondo: España construye demasiado pocas viviendas. Y una de las razones es que construir se ha vuelto cada vez más caro. 115

Durante los últimos años los costes de construcción se han disparado. Al incremento de los materiales se suma una creciente escasez de mano de obra cualificada y de empresas capaces de atender la demanda existente. El sector se enfrenta a un problema de capacidad productiva que limita su capacidad para aumentar la oferta de viviendas al ritmo que necesita el país. Por ello, una de las grandes transformaciones pendientes es la industrialización del proceso constructivo. La construcción industrializada permite fabricar componentes en entornos controlados, mejorar la productividad, reducir plazos, disminuir costes y depender menos de una mano de obra cada vez más escasa. Del mismo modo que la industria automovilística multiplicó su eficiencia gracias a los procesos industriales, el sector residencial necesita avanzar hacia modelos más modernos y productivos. Sin embargo, aumentar la capacidad de construcción no será suficiente si no se eliminan los obstáculos que limitan la oferta de suelo. El proceso urbanístico español es uno de los más complejos, lentos e inciertos de Europa. La transfor-

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mación de suelo en suelo finalista puede prolongarse durante años debido a una acumulación de trámites administrativos, informes sectoriales, autorizaciones y procedimientos que generan una enorme inseguridad jurídica y retrasan la incorporación de nueva oferta. La escasez de suelo finalista en las zonas con mayor demanda constituye uno de los principales factores que explican el encarecimiento de la vivienda. Cuando el suelo disponible es insuficiente y los procesos para generar nuevo suelo son extraordinariamente lentos, el precio de la materia prima esencial para construir viviendas aumenta inevitablemente. A ello se suma una elevada carga fiscal que grava prácticamente todas las fases del proceso productivo. Desde la adquisición del suelo hasta la construcción, transmisión y comercialización de la vivienda, la acumulación de impuestos, tasas y cargas administrativas incrementa significativamente el coste final que soporta el comprador o el inquilino. Si el diagnóstico es correcto, la solución también debe serlo. España necesita construir más viviendas, y para ello resulta imprescindible incrementar la oferta de suelo finalista, agilizar los procedimientos urbanísticos, fomentar la industrialización de la construcción, atraer inversión y reducir aquellas cargas regulatorias y fiscales que dificultan la producción residencial. La vivienda no se abarata por decreto. Los precios no son la causa del problema, sino su consecuencia. Mientras España siga creando 250.000 hogares al año y construyendo apenas 90.000 viviendas, el déficit continuará creciendo y el acceso a la vivienda seguirá deteriorándose. La verdadera solución pasa por aumentar la oferta. Todo lo demás son medidas que pueden aliviar temporalmente algunos síntomas, pero que difícilmente resolverán una escasez estructural que lleva años acumulándose. Ai

“Andalucía ante su próxima transformación inmobiliaria: retos y oportunidades” Íñigo Molina | Director de Colliers Andalucía

NDALUCÍA se encuentra ante una oportunidad extraordinaria para consolidarse como uno de los principales destinos de inversión inmobiliaria del sur de Europa. Su posición geográfica, crecimiento demográfico, atractivo turístico y creciente diversificación económica configuran un escenario favorable. Sin embargo, aprovecharlo exige superar determinadas limitaciones estructurales y entender que el futuro del sector va mucho más allá de la vivienda tradicional. Identifico seis grandes retos que marcarán nuestra capacidad para transformar ese potencial en inversión, actividad económica y bienestar o, por otro lado, nos limitará en el futuro y perderemos la oportunidad de mejorar el posicionamiento de la Región y seguir haciendo lo de siempre y de la misma forma. 1. Vivienda: convertir la demanda en oferta real. Poco que decir que no se haya dicho ya hasta la extenuación. El acceso a la vivienda constituye probablemente nuestro principal desafío. La escasez de suelo finalista, los largos procedimientos urbanísticos, el incremento de los costes de construcción y la falta de mano de obra cualificada dificultan que la oferta responda a una demanda creciente y cada vez más diversa. La oportunidad pasa por acelerar la gestión urbanística, impulsar la colaboración público-privada, industrializar la construcción y desarrollar nuevos modelos residenciales. Andalucía necesita producir más vivienda, pero también hacerlo donde existe demanda efectiva y con productos adaptados a las distintas capacidades económicas de sus ciudadanos. 2. Logística e infraestructuras: aprovechar nuestra posición estratégica. 116

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Andalucía reúne condiciones excepcionales para convertirse en una plataforma logística de referencia entre Europa, África y América. Sus puertos, aeropuertos y corredores de transporte constituyen activos estratégicos cuyo potencial todavía tiene recorrido. Además es la región más poblada y con movimientos turísticos relevantes con necesidades cada vez menos estacionales lo que estresa la capacidad logística y de movilidad. El desafío consiste en mejorar la conectividad ferroviaria, desarrollar suelo logístico competitivo y reforzar la integración entre infraestructuras y actividad empresarial. La logística ya no debe entenderse únicamente como un segmento inmobiliario, sino como un instrumento para atraer industria, inversión y empleo. 3. Economía digital: preparar el territorio para nuevas inversiones. Los centros de datos y las infraestructuras tecnológicas representan una nueva frontera para la inversión inmobiliaria. Andalucía dispone de ventajas competitivas vinculadas a su capacidad de generación renovable, localización y disponibilidad de determinados emplazamientos. Sin embargo, atraer estas inversiones requiere algo más que suelo: capacidad eléctrica efectiva, acceso al agua cuando resulte necesario, conectividad digital, seguridad jurídica y agilidad administrativa. La oportunidad es posicionar Andalucía como destino de infraestructuras digitales, generando simultáneamente actividad en ingeniería, construcción, energía y servicios tecnológicos. 4. Defensa y aeroespacial: un nuevo eje de desarrollo industrial. El incremento de la inversión europea en defensa y el crecimiento de la industria aeroespacial abren una oportunidad estratégica para Andalucía. El

eje Cádiz-Sevilla-Córdoba reúne capacidades industriales, conocimiento tecnológico y una importante tradición empresarial que pueden convertirlo en uno de los grandes polos industriales del sur de Europa. Este desarrollo tendrá también una dimensión inmobiliaria: nuevos parques empresariales, suelo industrial especializado, instalaciones de alta tecnología, centros de investigación y espacios logísticos vinculados a cadenas de suministro cada vez más complejas. El reto será anticipar las necesidades de estas industrias, disponer de suelo preparado y desarrollar infraestructuras capaces de atraer empresas auxiliares e inversión internacional. Una oportunidad para diversificar nuestra economía y generar actividad de alto valor añadido. 5. Sanidad y economía sénior: responder a una transformación demográfica. El envejecimiento de la población, unido al atractivo de Andalucía como destino residencial internacional, abre un mercado de enorme recorrido. Residencias de mayores, senior living, viviendas asistidas, centros sanitarios y complejos sociosanitarios conforman un ecosistema inmobiliario con creciente interés para operadores e inversores institucionales. El reto será desarrollar productos verdaderamente adaptados a sus usuarios, con servicios profesionales, ubicaciones adecuadas y modelos de explotación sostenibles. No se trata simplemente de construir residencias, sino de anticipar cómo queremos vivir durante las próximas décadas. 6. Turismo y ocio: evolucionar hacia un modelo de mayor valor añadido. Andalucía ha demostrado sobradamente su capacidad de atracción turística. El siguiente paso debe centrarse en incrementar el valor generado por cada 117

inversión y avanzar hacia una oferta más diversificada, menos estacional y de más calidad. La renovación hotelera, los establecimientos de alta gama, el turismo de salud, deportivo y cultural, y los nuevos complejos de ocio ofrecen oportunidades relevantes. También existe margen para extender la inversión hacia destinos emergentes y territorios que todavía no han desarrollado plenamente su potencial. El objetivo no debería ser exclusivamente recibir más visitantes, sino atraer inversiones que generen mayor riqueza, empleo estable y valor para el territorio. UNA OPORTUNIDAD QUE EXIGE VISIÓN COMPARTIDA Estos seis desafíos tienen un denominador común: ninguno puede resolverse exclusivamente desde la iniciativa privada ni únicamente desde las administraciones. Andalucía necesita planificación territorial, infraestructuras, seguridad jurídica y procedimientos administrativos compatibles con los tiempos de la inversión. Y necesita también un sector empresarial capaz de innovar, asumir riesgos y anticiparse a las nuevas demandas y estas empresas y empresarios existen y están dispuestos y preparados. Durante años hemos asociado el desarrollo inmobiliario fundamentalmente a la promoción residencial y turística. La próxima etapa será necesariamente más diversa. Tenemos territorio, talento, capacidad empresarial y una posición geográfica privilegiada. El verdadero reto consiste en transformar esas ventajas en proyectos viables. Porque el futuro inmobiliario de Andalucía no dependerá solo de cuánto construyamos, sino de nuestra capacidad para decidir qué Andalucía queremos construir. Ai

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“La casa por el tejado” José Antonio Granero Arquitecto Socio fundador de ENTREABIERTO

N España llevamos años intentando resolver el problema de la vivienda empezando por el tejado. Hablamos de precios, alquileres, ayudas…Y mientras tanto, faltan casas. No es un problema nuevo. Pero ya es una emergencia nacional. Y las emergencias no se resuelven con un solo instrumento. Ni con una sola administración. Ni con una sola receta. Tras diez años formando parte del Consejo de Andalucía Inmobiliaria, al inicio de una nueva etapa es momento de hacer repaso. En este tiempo hemos abordado la evolución del sector inmobiliario. En mi caso, con la defensa de la arquitectura como motor económico y cultural, porque la edificación no es un simple activo financiero, sino una labor de trascendencia física, social y ambiental, que configura nuestro paisaje y determina la calidad de vida de los ciudadanos. Hoy todas reflexiones confluyen en una misma palabra: Vivienda. La vivienda es arquitectura, es urbanismo. Es economía, es financiación, es empleo, es ciudad. Y es, sobre todo, una condición necesaria para que una sociedad pueda desarrollar su proyecto de vida. En estos años el sector ha cambiado. Mucho. Promotores más profesionales. Constructoras más tecnificadas. Consultoras más sofisticadas. Financiadores más exigentes. También la arquitectura. Somos I+D+i. Nuevas tipologías y modelos de vivienda, regeneración urbana, industrialización, BIM, sostenibilidad y eficiencia energética. Hoy el proyecto es una pieza técnica, económica, jurídica y ambiental de enorme complejidad.

Y, sin embargo, hay algo que no ha cambiado: La Administración. No se trata de buscar culpables sino de asumir responsabilidades. La vivienda necesita suelo, planeamiento, seguridad jurídica, financiación, proyectos. Necesita empresas, arquitectos, ingenieros, urbanistas, abogados, consultores y constructores. Y también una Administración capaz de acompañar todo el proceso. Cada uno tiene su parte. El Estado debe establecer un marco estable, técnico, fiscal y financiero que permita que la vivienda asequible sea posible. Las comunidades autónomas deben facilitar suelo, ordenar el territorio y establecer una regulación para responder a las nuevas formas de habitar. Los ayuntamientos tienen una responsabilidad decisiva. Son la puerta de entrada del urbanismo y pueden ser la puerta de salida del problema. Necesitamos más suelo finalista, agilidad, coordinación y seguridad. Menos incertidumbre y, sobre todo, menos tiempo. Una vivienda que tarda diez años en poder construirse no es una vivienda asequible. Es una vivienda que llega tarde. Nosotros también tenemos deberes, hacer mejor arquitectura con menos recursos. Diseñar viviendas eficientes, flexibles, duraderas y adaptadas a nuevas formas de vivir. Los urbanistas, entender que el planeamiento no puede ser solo un documento, sino una herramienta para hacer ciudad. Los bancos entender que financiar vivienda es atender una necesidad social de primer orden. Los promotores asumir la responsabilidad empresarial y social. Y los constructores seguir avanzando en industrialización, innovación y calidad. 118

Pero hay una condición imprescindible. Todo esto tiene que suceder a la vez. Porque la vivienda no es una cadena de montaje en la que cada uno pueda trabajar por separado. Es un proyecto colectivo. Y aquí está el gran cambio cultural que necesitamos. Entender que inversión privada y apoyo público no son conceptos contradictorios. Son complementarios. La Administración no puede construir por sí sola los cientos de miles de viviendas que necesita España, ni puede limitarse a esperar que el mercado resuelva un problema que tiene una enorme dimensión social. En una situación de emergencia necesitamos medidas extraordinarias. Hay que crear las condiciones para que la inversión privada pueda participar en la solución. Con reglas claras. Con plazos razonables. Con seguridad jurídica. Con suelo. Y esto debe acompañarse de medidas fiscales que reduzcan la carga impositiva que representa, hasta un 30% del valor final de la vivienda. No hay milagros. Hay proyectos. No hay atajos. Hay gestión. No hay una única responsabilidad. Hay muchas. Y no hay tiempo que perder. Ha llegado el momento de hacer cosas diferentes. La vivienda no se crea por decreto ni con discursos demagógicos. Los profesionales y empresas del sector tenemos la experiencia, el rigor y el compromiso para dar la respuesta. Hacer más vivienda, centrada en lo esencial. Hacerla mejor y hacerla posible. Ai

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O Montesquieu o Maquiavelo Luis Miguel Martín Rubio

Abogado. Socio Director de Ontier España en Andalucía

SÍ podría dibujarse la situación actual en la que vive nuestro País. De la Filosofía de “El Espíritu de las Leyes” a la Filosofía de “El Principito” obras maestras para conocer cómo se gobierna, dos filosofías antagónicas, hasta ahora habíamos edificado la democracia sobre las ideas de Montesquieu, abandonando sistemas autoritarios o actitudes de gobernantes prepotentes, para ello la formula sagrada era la división de poderes y así ha sido la convivencia desde la transición a la democracia hasta la actualidad, y hoy todo ha cambiado. El Poder ejecutivo y el legislativo se han fusionado, pero afirmaría que más que fusionado el ejecutivo se ha comido al legislativo pues se gobierna a golpe de Decretos y no con aprobación de leyes en las Cortes, donde hasta hace poco residía la soberanía popular. Y, lo más grave, el tercer Poder está siendo descalificado con una persecución a

“Sostenía Maquiavelo que el fin justifica los medios, perpetuarse en el poder justifica acciones del todo reprobable o cuestionables, poniendo en conflicto la moral con la política”

“Desaparecen los principios éticos y morales del gobernante para que prevalezcan los intereses personales por encima el interés común” Jueces y Fiscales algo sin antecedentes en la vida democrática, y todo bajo la negra sombra del Constitucional reinventado como un Tribunal de Casación al Supremo, una sala que actúa al dictado del poder Ejecutivo. En definitiva, el Espíritu de Montesquieu ha dado paso al de Maquiavelo. Desaparecen los principios éticos y morales del gobernante para que prevalezcan los intereses personales por encima el interés común. Toda gira alrededor a como un gobernante puede conquistar, conservar y consolidar el poder al margen de la voluntad popular. Maquiavelo defendía que un gobernante no siempre puede actuar siguiendo los mismos principios morales que una persona en su vida privada. Sostenía Maquiavelo que el fin justifica los medios, perpetuarse en el poder justifica acciones del todo reprobable o cuestionables, poniendo en conflicto la moral con la política. Esta forma de entender la política y el gobierno nos lleva al problema más grave que puede tener el crecimiento y el desarrollo de un País que no es otro que la inseguridad jurídica, un ejemplo 119

claro ha sido la alteración de la voluntad popular que reside en el Parlamento para imponer normas surgidas por la minoría a través de Decretos que pueden crear todo un terremoto jurídico en el sector inmobiliario. En tan solo unos días hemos podido comprobar como los alquileres de vivienda han caído del mercado privando a potenciales inquilinos de poder aspirar a vivir en una vivienda alquilada por la inseguridad jurídica creada. Todo un atentado a los principios constitucionales del derecho a la propiedad privada que preserva nuestra Carta Magna. En definitiva, vivimos unos momentos de gran incertidumbre que provocan una gran preocupación. Esperemos que la voluntad popular pueda expresarse en la próxima llamada a las urnas con libertad, tranquilidad y que el ciudadano actúe bajo su responsabilidad y elija entre Montesquieu o Maquiavelo dos formas muy diferentes de ver el futuro de nuestros hijos. Ai

residencial

Huelva entra en un nuevo ciclo residencial: la obra nueva recupera protagonismo Desde 2023, el mercado residencial onubense ha experimentado un importante crecimiento de las compraventas y de los precios, una progresiva recuperación de la actividad promotora y la aparición de nuevos proyectos que pueden transformar tanto Huelva capital como algunos de los principales destinos de su costa.

URANTE muchos años, hablar del mercado residencial de obra nueva en Huelva era hablar de una oferta limitada, promociones de tamaño relativamente reducido y una actividad promotora sensiblemente inferior a la existente en otros mercados andaluces. Desde 2023, sin embargo, el escenario ha comenzado a cambiar. No estamos ante un nuevo boom inmobiliario comparable al vivido antes de 2008, ni parece razonable interpretar los datos en esos términos. Pero sí existen suficientes indicadores para hablar de una nueva etapa del residencial

ÍÑIGO GALÁN CÁCERES CEO Albatros 14 Real Estate

+52% · Crecimiento de las compraventas de obra nueva entre 2023 y 2025

Fuente: INE.

EVOLUCIÓN COMPRAVENTA DE VIVIENDAS AÑO

OBRA NUEVA

SEGUNDA MANO

TOTAL

PESO OBRA NUEVA

2023

1.320

5.414

6.734

19,6%

2024

1.663

5.633

7.296

22,8%

2025

2.007

6.474

8.481

23,7%

onubense, caracterizada por tres factores: incremento sostenido de los precios, escasez de oferta en determinadas localizaciones y recuperación de la actividad promotora. A ellos se suma un cuarto elemento especialmente interesante: la aparición de proyectos de mayor escala y de un producto residencial cada vez más sofisticado, particularmente en la costa. DE 1.320 A MÁS DE 2.000 COMPRAVENTAS DE VIVIENDA NUEVA La evolución de las compraventas constituye uno de los mejores indicadores del cambio experimentado desde 2023. Según datos del INE el resultado es significativo: entre 2023 y 2025 las compraventas de vivienda de obra nueva habrían aumentado aproximadamente un 52%, mientras su peso dentro de las operaciones residenciales habría pasado de menos del 20% a casi el 24%. HUELVA CAPITAL: 826 VIVIENDAS AUTORIZADAS EN 17 MESES La recuperación de la promoción resulta especialmente visible en la capital. Durante 120

2025 y los cinco primeros meses de 2026, el Ayuntamiento de Huelva autorizó la construcción de 826 nuevas viviendas. Solo entre enero y mayo de 2026 se concedieron 30 licencias urbanísticas para 342 viviendas, asociadas a una inversión superior a 92,2 millones de euros. La cifra resulta especialmente significativa si la ponemos en relación con el tamaño actual del mercado: según el Instituto de Estadística y Cartografía de Andalucía, en Huelva capital se registraron durante 2025 177 transacciones de vivienda nueva y 1.889 de segunda mano. Es decir, existe una importante bolsa de nueva oferta autorizada que irá incorporándose progresivamente al mercado durante los próximos ejercicios. UN MERCADO DE OBRA NUEVA ALREDEDOR DE 2.350 €/M2 Actualmente, idealista registra un precio medio ofertado de obra nueva en Huelva capital de aproximadamente 2.345 €/m2, frente a los 1.754 €/m2 del conjunto del mercado. Pero existen diferencias considerables por promociones y zonas. Las últimas unidades de Re-

residencial

PRECIO OFERTADO DE VIVIENDA POR MERCADOS Agosto-septiembre 2026 / (€/M2) Obra nueva ofertada

Diferencia

+6,3%

-2,5%

3.000 2.500

Mercado general*

-13,0%

+33,7%

2.000 1.500 Fuente: Idealista.

1.000 500 0

HUELVA CAPITAL

EL ROMPIDO

ISLANTILLA

ISLA CANELA

* MERCADO GENERAL: último dato disponible, agosto de 2026. Los precios de obra nueva corresponden al stock anunciado en septiembre de 2026. Se trata en ambos casos de precios de oferta y no de precios efectivos de cierre.

gética, wellness, coworking y servicios comunitarios forman parte cada vez más del producto. El comprador no busca únicamente una vivienda junto al mar. Busca también una experiencia residencial.

La obra nueva cotiza claramente por encima del mercado general La diferencia se aprecia mejor si analizamos específicamente la vivienda de obra nueva que actualmente está en comercialización

sidencial Las Jacarandas, en La Florida, se anuncian aproximadamente entre 1.960 y 2.440 €/ m2, con viviendas desde algo más de 204.000 euros. En Terrazas del Conquero encontramos unidades alrededor de 2.180−2.290 €/m2. Y en el Ensanche Sur, Residencial Intur Panorámico presenta unidades en el entorno de 2.600−2.900 €/m2, mientras que William Martin Living llega en alguna tipología anunciada a niveles próximos a 3.800 €/m2. La conclusión es que el mercado de obra nueva de la capital empieza a segmentarse claramente en función de ubicación, producto, servicios y calidades.

LA COSTA JUEGA OTRO PARTIDO

EL ROMPIDO: UNO DE LOS MERCADOS CON MAYOR TRANSFORMACIÓN

Si la capital responde fundamentalmente a una demanda de primera residencia y reposición, la costa presenta características diferentes. Aquí adquieren mayor importancia la segunda residencia, la inversión, el comprador procedente de otras provincias españolas y la demanda internacional. También está cambiando considerablemente el producto. La nueva promoción costera ya no compite únicamente mediante la proximidad a la playa. Grandes terrazas, piscinas, instalaciones deportivas, paisajismo, eficiencia ener-

El Rompido es probablemente uno de los mejores ejemplos de este cambio. El conjunto de su mercado residencial alcanzó en agosto de 2026 un precio medio ofertado de 2.839 €/m2, máximo histórico de la serie y un 14,6% más que un año antes. En obra nueva, el precio medio ofertado es de aproximadamente 2.767 €/m2. Pero la media esconde diferencias considerables. En Sagitta, promovido por Loiola, encontramos apartamentos de un dormitorio anunciados alrededor de 121

3.540 €/m2 y viviendas de dos dormitorios en niveles también superiores a 3.500 €/m2 en determinadas unidades. Sagitta plantea un concepto que integra residencial, hotel, golf, instalaciones deportivas, wellness, restauración, shopping y beach club. Su evolución será especialmente interesante porque puede contribuir a modificar no solo la oferta residencial de El Rompido, sino también su posicionamiento turístico Vistamar El Rompido, promovido por Monthisa, contempla 44 viviendas de dos y tres dormitorios, grandes terrazas y jardines, dos garajes y trastero por vivienda, además de 10.000 m2 de zonas ajardinadas, piscinas y pádel. Las unidades actualmente anunciadas se sitúan en muchos casos alrededor de 3.0003.150 €/m2. Azurea añade otras 25 viviendas, combinando apartamentos y pareados, mientras las últimas viviendas de Sol de El Rompido se anuncian desde aproximadamente 319.000 euros. La coexistencia de varias promociones de nueva generación en un mercado relativamente pequeño resulta especialmente significativa. ISLANTILLA: POCA OFERTA NUEVA Y PRECIOS ELEVADOS El conjunto del mercado residencial de Islantilla alcanzó en agosto de 2026 los 2.862 €/m2, con un incremento in-

residencial

teranual del 17,4%, uno de los más elevados de los principales mercados de la provincia. La oferta nueva disponible es actualmente muy reducida y está condicionada por producto de gama alta. Las viviendas de Fletowers Islantilla, actualmente en construcción y con entrega anunciada para 2027, presentan unidades de aproximadamente 184 m2 ofertadas entre 520.000 y 560.000 euros, equivalentes a aproximadamente 2.826−3.043 €/m2. En la cercana La Antilla encontramos además uno de los proyectos más interesantes de la costa: La Antilla Reserve.

Ya no existe un único mercado residencial de obra nueva en Huelva, existen varios cado residencial de obra nueva en Huelva, existen varios. Huelva capital tiene un mercado fundamentalmente orientado a primera residencia, con un precio ofertado de obra nueva alrededor de 2.350 €/m2 y una importante bolsa futura de suelo. El Rompido, alrededor de 2.770 €/m2 en obra nueva y con el conjunto de su mercado en 2.839 €/m2, está experimentando una profunda transformación del producto y probablemente sea uno de los mercados que más habrá que observar durante los próximos años. Islantilla presenta una oferta nueva muy escasa y de gama alta, en un contexto en el que el conjunto de su mercado residencial ha experimentado fuertes incrementos de precio. Isla Canela, por último, representa un mercado turístico mucho más consolidado y con una estructura promotora capaz de incorporar proyectos de dimensión considerable de manera continuada.

dades disponibles muestran una horquilla considerable: viviendas de dos dormitorios desde aproximadamente 320.000 euros y áticos de tres dormitorios que alcanzan los 613.000 euros. Pero el proyecto que puede marcar la siguiente etapa de Isla Canela es Canela Green. Consta de 223 viviendas de dos a cuatro dormitorios, situadas entre el campo de golf Isla Canela Old Course y el Estero de Canela. El proyecto incorporará piscinas, jardines,

Fletowers Islantilla.

El desarrollo contempla 55 viviendas: 10 villas, 32 pareados y 13 viviendas plurifamiliares. ISLA CANELA: EL MERCADO DE OBRA NUEVA MÁS ESTRUCTURADO Isla Canela presenta una característica diferencial: dispone de una oferta promotora más continuada y estructurada. Actualmente están en comercialización Los Tucanes y Los Camaleones IV y V, ambas con precios de entrada anunciados desde 280.000 euros. En Los Tucanes las uni-

aparcamientos, trasteros e instalaciones deportivas y se encuentra anunciado como de próxima comercialización. Por su dimensión, será una de las promociones individuales más relevantes que se incorporarán al mercado onubense durante los próximos años.

LA GRAN OPORTUNIDAD Y EL GRAN RIESGO La evolución desde 2023 permite concluir que el residencial onubense ha entrado en una nueva fase. Las compraventas de vivienda nueva han recuperado protagonismo, los precios han aumentado considerablemente, Huelva capital vuelve

UN MERCADO QUE YA NO PUEDE ANALIZARSE COMO UNA ÚNICA REALIDAD Una de las principales conclusiones de esta evolución es que ya no existe un único mer122

a generar suelo y licencias y la costa está incorporando productos de mayor calidad y complejidad. Pero crecimiento no significa necesariamente equilibrio. El principal riesgo es que el precio de la vivienda avance a una velocidad muy superior a la capacidad adquisitiva de la demanda local. Y, en los mercados turísticos, será necesario evitar que el incremento de precios y de actividad promotora termine reproduciendo modelos de desarrollo excesivamente intensivos. Huelva conserva precisamente una de las ventajas que la diferencian de otros mercados costeros españoles: un litoral relativamente poco saturado, importantes espacios naturales y una capacidad todavía considerable para crecer de manera ordenada. Ahí reside probablemente su principal oportunidad. En Huelva capital, el reto será transformar el nuevo suelo en vivienda a un ritmo suficiente y con una combinación adecuada de vivienda libre y protegida. En la costa, el desafío será diferente: crecer en calidad antes que simplemente en cantidad. Si se consigue ese equilibrio, la provincia puede estar entrando en una de las etapas más interesantes de su mercado residencial de las últimas dos décadas. Ai

artículo

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vivienda

Elena Segura. Fotos: Archivo Ai

La vivienda en la encrucijada: dos planes y una misma urgencia

El problema del acceso a la vivienda tiene enfoques distintos dependiendo de qué administración lo aborde. Junta de Andalucía y Gobierno central llevan años defendiendo modelos contrapuestos. Mientras desde Madrid se ha tratado de hacer una política de control y contención de precios, la Junta de Andalucía ha apostado por dar mayor margen al mercado y agilizar la gestión. El pasado septiembre, un acuerdo entre ambas administraciones, evita una judicialización de un conflicto de competencias que podría haber perjudicado aún más la situación. Pero después llegó el adelanto electoral y el escenario volvió a cambiar.

A Ley de Vivienda de Andalucía entró en vigor a principios de este año con una apuesta firme por aumentar la oferta de viviendas y hacerlo a precios asequibles. En ese momento, desde el Gobierno andaluz se intentaba tomar la iniciativa para solucionar este problema y hacerlo desde una perspectiva diferente a la adoptada por el Ejecutivo central. El incremento de oferta de VPO, la

rehabilitación, la disponibilidad de suelo y la reducción de la burocracia son las palancas sobre las que se sustentan las distintas normas que desde entonces han ido viendo la luz en Andalucía. Y en paralelo, desde Madrid, el Ejecutivo aprobaba el pasado mes de abril un Plan Estatal de Vivienda 20262030, dotado con 7.000 millones de euros y basado en una financiación y unos progra-

mas definidos por el Gobierno central. Las palancas sobre las que se mueve este plan, según se manifestó al hacerlo público, son la construcción, la rehabilitación y la protección de los colectivos más vulnerables. VISIONES CONTRAPUESTAS Ambos planes se cruzaron cuando se entró en el terreno de las competencias. De 124

hecho, durante todo este año ambas Administraciones han protagonizado contínuos reproches en una u otra dirección. Desde Andalucía, no se ha querido aplicar el plan estatal porque se ha considerado que vulneraba sus atribuciones en materia de vivienda. No obstante, no se descarta acceder a las ayudas que anunciaba el Gobierno de España. De cualquier forma, de los 7.000 millones anunciados en el marco

vivienda

Evolución del ALQUILER en ESPAÑA (% sobre total de hogares)

Fuente: Instituto Nacional de Estadística (INE).

AÑO 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 %

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020 2021

2022 2023 2024 2025

13,0 13,5 13,6 14,2 14,6 14,5 14,9 14,5 15,4 14,9 15,6 16,3 16,9 17,5 18,1 18,0 18,0 18,1 18,7 20,4 20,2

del Plan Estatal de Vivienda a Andalucía le corresponden, por población, casi 1.200 millones de euros, y de ellos, la Junta de Andalucía debe poner el 40%. El Gobierno andaluz ha cuestionado este reparto e incluso ha presentado alegaciones al documento, pero finalmente se ha aceptado esta nueva distribución que obliga a aumentar las cuantías previstas a la Administración autonómica. Por otro lado, el Gobierno central también critica la norma andaluza y considera inconstitucionales los artículos de la ley relacionados con las definiciones de vivienda y las distintas tipologías, al igual que los medios de colaboración público-privada para la construcción de vivienda asequible. También asuntos relacionados con las obras de redistribución y mejora en edificios y viviendas y con los agentes inmobiliarios especializados del sector residencial. Sin embargo, a mediados de septiembre se conseguía alcanzar un acuerdo entre ambas partes que evitaba llegar al Tribunal Constitucional y judicializar este enfrentamiento, lo que hubiera supuesto paralizar los planes del Gobierno andaluz. Ambas partes ponían en valor el “diálogo

se ajustará todo lo relacionado con las comunidades de propietarios teniendo en cuenta la Ley de Propiedad Horizontal. Y en cuanto al Registro de Agentes Inmobiliarios Especializados del Sector Residencial de Andalucía, se realizarán los cambios necesarios para eliminar la inscripción obligatoria, hasta ahora considerado un requisito necesario para acceder a la actividad, para así preservar los principios de proporcionalidad y unidad de mercado. De esta forma, el acuerdo alcanzado entre la Administración central y la autonómica permite escenificar una suerte de paz pactada entre ambas instituciones, que han optado por el entendimiento para evitar que la Ley de Vivienda de Andalucía termine en el Tribunal Constitucio-

institucional”, gracias al cual se resolvían las discrepancias manifestadas desde Madrid por algunos puntos de la Ley de Vivienda de Andalucía, ceñidas a “cuestiones técnicas y de adecuación” según la consejera de Vivienda de la Junta, Rocío Díaz. Para cada punto se ha alcanzado un acuerdo. En el caso de la colaboración públicoprivada, se ha acordado interpretar y aplicar los preceptos afectados conforme a la normativa básica estatal en materia de contratación pública y al régimen jurídico del sector. En cuanto a la exigencia para el archivo registral del libro del edificio y del certificado energético, la Junta realizará una modificación puntual de la ley, adaptando su regulación a lo que establece la norma estatal y la Ley Hipotecaria. También

nal. Se cierra así este desencuentro competencial y se centran ahora los esfuerzos en resolver lo fundamental: el problema de la vivienda. La nueva Ley de Vivienda de Andalucía busca aumentar la oferta de vivienda protegida y facilitar el acceso a una vivienda asequible. La norma ha querido priorizar las zonas con mayores dificultades mediante ayudas al alquiler y la compra, así como incentivos para construir y rehabilitar viviendas. El texto también apuesta por la colaboración públicoprivada, la rehabilitación de barrios y la mejora de la eficiencia energética de los edificios. Además, contempla un inventario único de viviendas públicas y medidas para proteger el uso residencial, combatir la ocupación ilegal

“Se apuesta por la colaboración público-privada, la rehabilitación de barrios y la mejora de la eficiencia energética de los edificios”

125

vivienda

231 56

399 106 y atender a colectivos vulnerables ante los desahucios. Precisamente este último punto ha sido uno de los más discutidos estas últimas semanas. La ejecución del desahucio de Maricarmen, vecina de 87 años que residía desde hace 70 años en una vivienda del centro de Madrid, ha desencadenado un cruce de acusaciones sin orden ni concierto. Algunos dirigentes han utilizado este suceso para sacar rédito político, mezclando este con otros asuntos que no tenían relación directa con el caso, y sin explicar de forma clara lo que realmente ha sucedido. En el fondo de lo acontecido se encuentra la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, una norma que no ha sido modificada por los sucesivos gobiernos. Ahora, el centro de la polémica está en los dos decretos que el Gobierno central quiere sacar adelante y que la Junta de Andalucía va a recurrir al Tribunal Constitucional.

119 33

378 101

1.015 542

266 71 1.113 298 280 75

210 56

798 240

168 45

308 50

1.197 320

371 99

7 2,3

7 4,2

(En millones de euros)

Fuente: Ministerio de Vivienda y Agencia Urbana.

Reparto de la INVERSIÓN del Plan Estatal de Vivienda CONSTRUCCIÓN

40% 30%

PEV 2026/2030 INVERSIÓN

AYUDAS

NUEVAS VÍAS DE SOLUCIÓN En la estrategia que se sigue en Andalucía hay otro instrumento relevante para agilizar el mercado inmobiliario y facilitar la construcción de vivienda: La Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía conocida por sus siglas LISTA. Una de las últimas novedades en relación a esta norma ha sido un documento sobre una figura que ya está recogida en el texto y que permite que un tercero, aunque no sea propietario del terreno, pueda asumir su desarrollo

PVE 2026/2030 PVE 2022/2025

133 35

40% INVERSIÓN DE LAS CCAA

7.000 M€ INVERSIÓN DEL GOBIERNO

REHABILITACIÓN

30%

60%

Fuente: Ministerio de Vivienda y Agencia Urbana.

tras un procedimiento de pública concurrencia. La Junta de Andalucía ha avanzado en la regulación de esta figura con la publicación, el pasado 11 de septiembre, de la Guía del Agente Urbanizador, donde se

facilitan los detalles de cómo actuará esta figura en el desarrollo de terrenos que permanecen paralizados con el objetivo de acelerar la generación de suelo preparado para la construcción de viviendas. 126

Otra de las vías que se quiere reforzar desde la Junta de Andalucía es la de la financiación. Para ello, el Gobierno se ha apoyado en el proyecto de Ley de Presupuestos andaluces para 2027, en el que se ha anunciado un paquete de rebajas fiscales que tiene como objetivo facilitar el acceso a la vivienda a un colectivo cercano a los 147.000 andaluces y que afectará a las viviendas de segunda mano. Desde la Consejería de Economía se anunciaba hace unas semanas esta iniciativa, con la que se pretende que los andaluces paguen menos impuestos por comprar una vivienda a partir del próximo año. En concreto, los Presupuestos para 2027 incluirán una rebaja del tipo general del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que pasará del 7% al 6,75%. Asimismo, se eleva el límite

127

vivienda

El Euribor, de amigo a enemigo Promociones de AVRA tipo Residencial Superficie

Nº vivienda estimada

Nº vivienda planificada

ALMERÍA

605

CÁDIZ

66.884

1.007

991

Algeciras

16.866

Cádiz

1.951

Jerez de la frontera

48.067

861

845

CÓRDOBA

35.082

999

GRANADA

25.452

725

692

HUELVA

23.492

418

JAÉN

4.142

MÁLAGA

9.240

227

SEVILLA

8.379

289

173.276

3.723

3.674

Total general

A la escasez de oferta y el encarecimiento de los precios, se une otro factor determinante en la compra de una vivienda: la subida del Euribor. En los últimos meses ha vuelto a presionar aún más el mercado, con subidas continuadas que encarecen la cuota hipotecaria de aquellos que firmaron su contrato a un interés variable. Lo que hace unos años era un alivio, con hipotecas variables ayudadas por un Euribor en mínimos, ahora mantiene en vilo a los hipotecados que aún están sujetos a las oscilaciones de este índice. Según los economistas de CaixaBank Research, “el Euribor a 12 meses ha superado el 3,3% en las últimas semanas, de la mano de las expectativas de mercado sobre los tipos del Banco Central Europeo (BCE)” y todo apunta a “algún

Fuente: Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía - AVRA.

del precio de vivienda para los tipos reducidos (del 6%) y superreducido (del 3,5%) que pasará de los 150.000 euros actuales a los 200.000 euros a partir del próximo año, lo que se estima que beneficiará a 3.700 personas y a los colectivos con más dificultades de acceso a la vivienda: menores de 35 años, víctimas de violencia de género, víctimas de terrorismo o residentes en municipios con riesgo de despoblación. En el caso de personas con discapacidad y familias numerosas, el límite de la vivienda se ha establecido en los 300.000 euros. LO QUE DICEN LOS NÚMEROS Estas medidas normativas empiezan a materializarse en el terreno, y de forma gradual se van anunciando avances en la tarea de hacer crecer el parque de viviendas, espe-

cialmente aquellas a precios asequibles. Desde 2019, la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía (AVRA), dependiente de la Junta, ha puesto en marcha 27 actuaciones en toda la comunidad que permitirán promover la construcción de 8.663 viviendas, de las que 5.140 serán protegidas, combinando nuevas promociones, desarrollos urbanísticos y actuaciones sobre suelos públicos. Además, este verano esta agencia aprobaba su Plan Anual de Enajenación de Bienes para 2026. En él se reflejaba como 735 inmuebles de titularidad pública, valorados en un mínimo de 124,3 millones de euros, van a salir al mercado. Lo más destacado de este documento eran las referencias a parcelas residenciales con capacidad para levantar un total de 3.678 viviendas, todas ellas repartidas

por las ocho provincias andaluzas. En concreto, serán 327 parcelas de uso residencial, que permitirán desarrollar 2.964 viviendas protegidas y 714 de renta libre, con un total de 375.000 metros cuadrados de edificabilidad, lo que supone algo de alivio para el mercado inmobiliario andaluz. Otra de las claves para el Gobierno andaluz es la liberación de suelo público para la construcción de vivienda. Para ello, creó en 2025 una herramienta que ha permitido dar publicidad y transparencia a los suelos disponibles para la construcción de viviendas protegidas y asequibles en los municipios andaluces que se han adherido a ella, así como impulsar los mecanismos de colaboración público-privada. 128

Esta Bolsa de Suelo para Vivienda Asequible de Andalucía fue creada a raíz del Artículo 5 del Decreto-ley 1/2025, de 24 de febrero, de medidas urgentes en materia de vivienda. Según el último balance oficial, reúne 669 parcelas en las principales ciudades andaluzas con una capacidad de hasta 43.313 viviendas. Desde el Gobierno central, una de las actuaciones con la que se ha querido actuar en la creación de nuevos hogares ha sido la puesta en marcha de Casa 47, la nueva entidad estatal de Vivienda de España, creada en diciembre de 2025 tras la transformación de SEPES. Es mucha la demanda de vivienda existente, a la que se trata de dar respuesta desde esta entidad, que va poco a

vivienda

Otro aspecto a tener en cuenta sería el de la renta disponible de las familias y la tasa de ahorro. Sobre este asunto, los expertos de CaixaBank Resarch indican que “la tasa de ahorro de los hogares se mantiene elevada, aunque continúa moderándose gradualmente. En el 1T 2026 se situó en el 11,8% de la renta bruta disponible de los hogares en términos acumulados de cuatro trimestres, frente al 12,0% del 4T 2025, y todavía muy por encima del promedio de 2015−2019, del 7,3%”. Estos analistas apuntan que “la renta bruta disponible de los hogares mantuvo un ritmo de crecimiento sólido en el 1T 2026, con un avance interanual del 5,1%, apoyado en la fortaleza del mercado laboral. Sin embargo, el consumo de los hogares siguió mostrando dinamismo y creció por encima de la renta disponible, lo que explica el ligero descenso de la tasa de ahorro”. En nuestro escenario, “prevemos que la tasa de ahorro se modere gradualmente en 2026, aunque se mantendrá en niveles históricamente elevados, en el 10,9% de la renta bruta disponible de los hogares. En el contexto del conflicto en Oriente Medio, los hogares deberían disponer de un mayor margen de ajuste que durante el shock de Ucrania, ya que se espera que el impacto sobre los precios energéticos sea más contenido”, indican fuentes de CaixaBank Research. Ai

incremento más en los próximos trimestres, con los analistas esperando subidas del tipo depo hasta el 3,00% en 2027, pero con unos mercados más agresivos que hasta apuntan al 3,50%”. En su actualización del pasado mes de septiembre, se anunciaba la subida de los tres tipos de interés oficiales del BCE en 25 puntos básicos. Esta decisión se enmarca en el compromiso de este organismo de definir la política monetaria de manera que asegure que la inflación se estabilice en el objetivo del 2 % a medio plazo. Según los expertos de CaixaBank Research, “este endurecimiento monetario viene provocado por el conflicto en Oriente Próximo y la visión de que, dados los futuros del petróleo y el gas cotizados en las últimas semanas, la inflación de la eurozona será cercana al 3,5%-4,0% en los últimos meses de 2026 y debería suavizarse hasta el 2,5% en el conjunto de 2027. Dada esta desviación del objetivo del 2%, el BCE persigue un endurecimiento ‘controlado’ de la política monetaria para evitar que el shock directo de la energía desemboque en efectos indirectos sobre el resto de bienes y servicios de la cesta de precios -que la harían indeseablemente persistente-. Con todo ello, los mercados cotizan que el Euribor 12M siga subiendo en los próximos trimestres: 3,4% en dic.-2026, 3,8% en dic.-2027 y alrededor del 3,7% a lo largo de 2028”.

Proyecto de urbanización de la actuación ‘Buenavista Residencial’ en Málaga.

“Desde 2019, AVRA ha puesto en marcha 27 actuaciones en toda la comunidad que permitirán promover la construcción de 8.663 viviendas, de las que 5.140 serán protegidas” poco anunciando nuevas promociones. En el caso de Andalucía, según ha indicado Casa 47, “hay en marcha proyectos de edificación y urbanización en Sevilla, Málaga, Córdoba, Granada, Almería y otras localidades”. Por zonas, en Sevilla, se ha licitado la redacción de proyectos de edificación para 146 viviendas en la actuación ‘Regimiento de Artillería’, que forma parte de un desarrollo mayor previsto para hasta 948 viviendas, y se ha adjudicado, el pasado mes de julio, el

proyecto de urbanización de ‘La Ranilla” para construir 240 viviendas asequibles en los terrenos de la antigua prisión provincial Sevilla 1. En cuanto a Málaga, otra de las zonas con mayor demanda, según ha indicado la firma “contamos con la aprobación definitiva por parte del Ayuntamiento del proyecto de urbanización de la actuación ‘Buenavista Residencial’, con un presupuesto de alrededor de 33,6 millones de euros y la previsión de 1.362 viviendas que se integrarán

al Parque Estatal de Vivienda”. También en Córdoba está prevista la promoción de “174 viviendas en el ámbito de la antigua cárcel”, han indicado. Existen otras iniciativas en zonas como Granada, Gines (Sevilla) y Roquetas de Mar (Almería), donde se han incluido proyectos dentro de la cuarta inversión de 260 millones 129

aprobada en 2026 para más de 1.600 viviendas en todo el país. Para la entidad, estas actuaciones, junto con la recuperación de cerca de 4.100 viviendas y más de 230 suelos de SAREB en Andalucía, “buscan garantizar el acceso a una vivienda digna mediante alquiler asequible y gestión pública integral del ciclo re-

vivienda

sidencial. Tenemos previsto el lanzamiento de la primera convocatoria de vivienda asequible en Andalucía con viviendas recuperadas de SAREB a partir del segundo semestre de 2026 e incluirá aproximadamente 200 viviendas”. El Ministerio de la Vivienda ha tratado de apoyarse en esta iniciativa para intentar reforzar sus actuaciones en esta materia, ya que los objetivos que se anunciaron desde el Gobierno de Pedro Sánchez, que en su día hablaba de construir 250.000 viviendas públicas, están muy lejos de materializarse. Otro paso se dio el pasado verano con la inyección de 260 millones más a Casa 47 para construir 1.629 nuevas viviendas asequibles, sumando ya por

Nueva promoción construida por AVRA en el histórico Corral de la Flores dirigidas al alquiler para jóvenes, .

ciones es la de la vivienda en alquiler. Es un hecho que el alquiler ha aumentado en España en los últimos años. Los datos del INE así lo indican, ya que según la Encuesta de Condiciones de Vida del INE, mientras que en 2015 solo era un 15,6% del total los hogares en alquiler, en 2025 ese índice había aumentado hasta el 20,2%. Pero también es cierto que acceder a un alquiler es cada vez más difícil. De hecho, en

do la recuperación de edificios en desuso. Se trata de 18 apartamentos protegidos construidos por AVRA en el histórico Corral de la Flores, situado en el número 22 de la calle San Roque de Sevilla. Los alojamientos se adjudicarán en régimen de alquiler especial a jóvenes menores de 35 años con ingresos limitados, facilitando así su acceso a una vivienda asequible en pleno centro de la capital. El proyecto de rehabilitación, para el que el Gobierno andaluz ha destinado más de 1,6 millones de euros, se inició en 2009, aunque quedó paralizado durante años hasta que se retomó la actuación que ha llevado a su transformación en una promoción de alojamientos protegidos destinados a jóvenes. Este caso pone sobre la mesa otra de las líneas estratégicas en las que se está trabajando en Andalucía: la rehabilitación del parque inmobiliario. Ya no se trata solo de actuaciones públicas, sino también de incentivar la rehabilitación con ayudas a particulares. Las políticas de rehabilitación de vivienda se han consolidado como una de las principales líneas de actuación en materia de vivienda en España, donde el

“La administración autonómica andaluza ha reforzado en los últimos años su estrategia de ayudas para fomentar la reforma de edificios residenciales” tanto un total de 2.080 millones de euros los recursos traspasados a esta entidad estatal de Vivienda. Con la suma de ellos, Casa 47 alcanzará 68 proyectos activos por todo el territorio repartidos entre 44 actuaciones de edificación residencial para construir 3.266 viviendas y 24 actuaciones de urbanización de solares con potencial para 22.000 viviendas. ALQUILER Y REHABILITACIÓN Una de las soluciones que apoyan todas las administra-

esta misma encuesta, en los datos que marcan la evolución del alquiler en España se observa una tendencia en la que va cobrando más peso el porcentaje de alquileres a precio de mercado en relación a los que están por debajo de ese precio. Desde la comunidad andaluza, otra de las líneas en las que se está actuando es en reforzar la oferta de alquiler asequible. El pasado verano se anunciaba una nueva promoción dirigidas al alquiler para jóvenes, aprovechan130

envejecimiento del parque inmobiliario y las carencias de accesibilidad siguen siendo muy significativas. Por eso, la administración autonómica andaluza ha reforzado en los últimos años su estrategia de ayudas para fomentar la reforma de edificios residenciales. Siempre con el objetivo de mejorar la eficiencia energética, reducir el consumo de recursos y adaptar los hogares a las necesidades de una población cada vez más envejecida. El programa vigente contempla subvenciones que pueden alcanzar hasta 24.000 euros por vivienda, una cuantía que varía en función del tipo de actuación, la situación económica del solicitante y el nivel de vulnerabilidad del hogar. Según la información oficial, estas ayudas están dirigidas tanto a propietarios individuales como a comunidades de vecinos, y priorizan a personas mayores, personas con discapacidad y familias con ingresos reducidos. En determinados casos, especialmente cuando concurren situaciones de vulnerabilidad acreditada, la ayuda puede cubrir la totalidad del coste de la obra, lo que supone un incentivo clave para iniciar reformas de mayor alcance. Ai

131

energía

Sonia Mora. Fotos: Archivo Ai

La energía, el nuevo factor estratégico del desarrollo inmobiliario

URANTE mucho tiempo, la electricidad ocupó un lugar secundario en la larga cadena de decisiones que acompañan a un desarrollo inmobiliario. Se daba por supuesto que, una vez que el suelo había superado las diferentes fases urbanísticas y el edificio estaba construido, el suministro estaba garantizado. Ese supuesto empieza a cuestionarse. La energía se ha convertido en un factor estratégico del desarrollo y, sobre todo, en una cuestión de tiempo: cuándo habrá potencia, dónde estará disponible y qué infraestructuras serán necesarias para llevarla hasta los nuevos consumidores. Ese fue el punto de partida de una jornada organizada por Gaesco, con el apoyo de Endesa, para analizar el estado de la red eléctrica y su capacidad para atender nuevos desarrollos inmobiliarios. El asunto afecta especialmente a un sector que necesita poner nuevo suelo en el mercado y que trabaja con ciclos de maduración largos. Pero la dimensión del problema trasciende al residencial: la misma red tiene que responder al avance de la electrificación industrial, los centros de datos, el hidrógeno renovable, las baterías para almacenamiento, la movilidad eléctrica y las

La disponibilidad eléctrica deja de ser una cuestión técnica para convertirse en una condición de partida para el crecimiento residencial, industrial y logístico, entrando en la primera línea de las decisiones sobre suelo, vivienda u otro tipo de activo, e inversión. Una jornada organizada por Gaesco, con el apoyo de Endesa, ha reunido a administraciones, promotores, ingenieros y responsables de la distribución para abordar un cuello de botella que amenaza con frenar nuevos desarrollos. 132

nuevas actividades vinculadas a la economía digital. De la intervención de Rafael Sánchez Durán, director general de Endesa en Andalucía, Extremadura, Ceuta y Melilla –a cargo de quien corrió la presentación central–, deriva una idea clave que sirve para entender el cambio de escenario: sin energía no hay crecimiento. La transición energética está desplazando usos desde los combustibles fósiles hacia la electricidad y, al mismo tiempo, está creando nuevos usos eléctricos. La movilidad, los procesos industriales, el almacenamiento, los centros de datos y las nuevas urbanizaciones aumentan la presión sobre una infraestructura que debe conectar generación y demanda. La paradoja es que el problema no está tanto en la generación como en la capacidad de integrar esa generación en la red inteligente. A tenor de los datos ofrecidos durante la presentación, la potencia instalada ha crecido con mayor rapidez que la demanda: desde 2019 se han incorporado 32 GW solares y la potencia instalada habría pasado de 9 a 42 GW en seis años, mientras la demanda peninsular se mantiene en niveles próximos a los de 2004, aunque creció un 2,8% en

energía

2025. La conclusión es que el problema ya no es producir electricidad. La red aparece, así, como el nuevo cuello de botella. En el análisis se cifra en torno al 88% la saturación de la red de distribución española. En el conjunto de los procesos de acceso analizados, las solicitudes alcanzaron los 67 GW y 33 GW fueron rechazados. El volumen de peticiones ilustra hasta qué punto se ha disparado la carrera por la capacidad. La presión no responde a un único fenómeno, sino a la coincidencia, desde 2022, de

recoge un estudio de PwC para AELEC según el cual el 54% de las posiciones analizadas presenta retrasos y el 63% de las subestaciones también. El retraso medio se sitúa en 5,7 años por posición y en 7,1 años por subestación, mientras el 61% de las posiciones proceden de planificaciones anteriores. Para los nuevos desarrollos, el desfase es determinante: un proyecto inmobiliario puede avanzar mientras la infraestructura de la que depende sigue pendiente. El caso andaluz adquiere especial relevancia. La región

junto con 1.342 millones de euros -un 10% del total de la inversión inicialmente prevista, de 13.600 millones de euros, que en septiembre el Ministerio para la Transición Ecológica elevó a más de 17.000- destinados a demanda y apoyo a la distribución. Por eso es necesario enfocar la planificación en la demanda. Para el inmobiliario, el problema tiene una consecuencia muy concreta: antes podía bastar con comprobar la demanda, el suelo, la edificabilidad, la financiación y la viabilidad urbanística. Aho-

la electrificación industrial, el hidrógeno renovable, los centros de datos, las nuevas industrias, la movilidad eléctrica y el almacenamiento. Todos compiten por una infraestructura común. La transición energética, por tanto, no consiste únicamente en instalar más generación renovable: exige también ampliar las redes, acelerar permisos, incorporar almacenamiento y hacer más flexible la demanda. El retraso de las infraestructuras de transporte agrava el problema. La presentación

concentra una elevada capacidad de generación renovable y, precisamente por ello, tiene una oportunidad de atraer nueva actividad económica. Pero esa ventaja solo se materializa si la energía puede llegar al consumidor. La ausencia de inversiones de transporte se traduce en un límite directo a la capacidad de distribución y reclama acelerar la infraestructura. A nivel nacional, en el Borrador de Planificación 20252030 de REE aparecen 27,7 GW de nueva demanda, 254 subestaciones y 659 posiciones,

ra hay que incorporar desde fases tempranas la disponibilidad eléctrica. La incertidumbre sobre la red puede condicionar el calendario de una promoción y, en los casos más extremos, impedir que un proyecto pase de la planificación a la ejecución. RDL 7/2026 En este contexto cobra especial importancia el Real Decreto-ley 7/2026, el cambio normativo más importante desde el RD 1183/2020. Su objetivo es evitar que la capa133

“La transición energética no consiste únicamente en instalar más generación renovable: exige también ampliar las redes, acelerar permisos, incorporar almacenamiento y hacer más flexible la demanda”

“La incertidumbre sobre la red puede condicionar el calendario de una promoción y, en los casos más extremos, impedir que un proyecto pase de la planificación a la ejecución”

energía

“Es necesario avanzar hacia una agenda más amplia: anticipar cuellos de botella, acelerar redes y permisos, proteger la industria electrointensiva, almacenar y flexibilizar la demanda y entender la energía como un elemento de soberanía económica” cidad permanezca bloqueada por proyectos que nunca llegan a construirse. El nuevo marco introduce mecanismos para liberar capacidad, evitar reservas especulativas, identificar el uso final, acreditar hitos administrativos, exigir una prestación económica por la reserva y provocar la pérdida del permiso cuando no se cumplen las condiciones previstas. La filosofía es sencilla: la capacidad eléctrica debe estar vinculada a proyectos reales y

ejecutables. Si un proyecto no avanza, la red debe poder recuperar esa capacidad para ponerla a disposición de otros consumidores. Y en esa reasignación aparece una novedad especialmente significativa para el sector residencial: la vivienda pasa a ocupar una posición prioritaria dentro del nuevo esquema. Pero liberar capacidad no equivale a crear nueva red. Esa es la diferencia entre una medida de corto plazo y una respuesta estructural, para la cual es necesario avanzar hacia una agenda más amplia: anticipar cuellos de botella, acelerar redes y permisos, proteger la industria electrointensiva, almacenar y flexibilizar la demanda y entender la energía como un elemento de soberanía económica. En otras palabras, la solución exige actuar antes de que la demanda llegue. El nuevo escenario obli-

ga además a replantear el papel de los barrios y de las viviendas. La electrificación hace crecer el consumo, pero también abre posibilidades de generación distribuida y almacenamiento. El futuro sistema tendrá que combinar red, autoconsumo, baterías, flexibilidad y digitalización. La cuestión ya no será solamente cuánta electricidad se consume, sino cuándo se consume, cómo se gestiona y qué parte puede producirse o almacenarse localmente. La conclusión de la intervención de Endesa conecta directamente energía y competitividad, y se resume en un claro paradigma: “No habrá competitividad sin electrificación. No habrá electrificación sin redes. La red es el nuevo petróleo”. Para una economía que pretende atraer industria, tecnología, logística y vivienda, disponer de energía ya no es un servicio posterior al desarrollo: es una infraestructura que condiciona el desarrollo desde el principio. Ese es, precisamente, el nuevo papel estratégico de

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la energía en el mercado inmobiliario. La disponibilidad eléctrica entra en la primera línea del análisis del suelo y obliga a que la planificación urbana y la eléctrica dejen de caminar por separado. En un sector acostumbrado a gestionar plazos de años, la cuestión decisiva pasa a ser si las infraestructuras podrán llegar a tiempo. El suelo puede estar disponible; la demanda puede existir; la inversión puede estar preparada. Sin red, sin embargo, el proyecto no arranca. CUATRO VOCES EXPERTAS Además de la ponencia central, el encuentro organizado por la patronal de constructores y promotores de Sevilla celebró dos mesas redondas en las que participaron distintos profesionales vinculados al desarrollo inmobiliario, que analizaron cómo la disponibilidad de suministro eléctrico está condicionando nuevos proyectos. A partir de sus experiencias y conocimientos, cuatro expertos ponen el foco en distintos aspectos de un mismo desafío: desde el impacto de la falta de potencia sobre las promociones y sus plazos hasta la necesidad de coordinar el planeamiento urbanístico con la planificación eléctrica y anticipar las inversiones que serán necesarias para atender la nueva demanda. Ai

energía ANTONIO GIL Director de Andalucía Occidental de Metrovacesa

Antonio Gil Ramírez parte de una constatación: la electricidad ha dejado de ser un elemento que pudiera darse por supuesto. “Actualmente, es obvio que la disponibilidad del suministro eléctrico se ha convertido en un gran problema para el desarrollo de cualquier proyecto económico, urbano, cultural y social. No sólo para el desarrollo de proyectos inmobiliarios”. En el residencial, el cambio afecta directamente a la decisión de invertir. “La problemática de disponer de potencia para el suministro eléctrico de una promoción se ha convertido en un factor principal a la hora de tomar la decisión de poner en marcha un proyecto residencial”. Y el problema no se queda en los proyectos que todavía están sobre el papel: “No podemos dejar de mencionar numerosas promociones que no se han podido entregar, o han tenido un retraso muy importante en las entregas por no contar con la disponibilidad de suministro eléctrico”. El impacto económico es doble, porque afecta a quien promueve y a quien compra. Gil Ramírez habla de “la implicación directa en los costes, tanto para el promotor como para el cliente”, y advierte de que esa situación puede estar “poniendo en riesgo la viabilidad de los proyectos”. El cambio respecto al pasado es, a su juicio, muy claro. “Hasta ahora no era un factor relevante para la toma de decisión de un desarrollo inmobiliario”. Lo habitual era que, con mayor o menor dificultad, se obtuviera potencia para contar con suministro y obtener las Licencias de Primera Ocupación. “Desde hace ya un par de años”, explica, tener asegura-

da la disponibilidad eléctrica afecta “no solo para la toma de decisión de invertir en un proyecto o desarrollo inmobiliario, sino también para poder obtener Licencias de Obras”. El directivo considera que el problema trasciende al sector. “Creo que el problema estructural en el que se ha convertido el suministro de energía eléctrica va mucho más allá del sector inmobiliario”. En su diagnóstico, “la red eléctrica se encuentra obsoleta y saturada”, y esa situación limita la conexión de nuevos proyectos y el desarrollo de nuevos sectores urbanos. La electrificación de los propios edificios añade complejidad. Entre las nuevas

urbanístico. Pero reconoce que “la realidad, sin embargo, es bien distinta”, porque intervienen diferentes niveles administrativos y numerosos organismos sectoriales y empresas de suministro. El problema de fondo es que los tiempos no coinciden. “En España es habitual que el timing de un desarrollo urbanístico/inmobiliario supere los ocho años. A los que habría que añadir tres años más para la ejecución de proyectos y obras de las viviendas”. De ahí su apuesta por “una planificación a medio/largo plazo” y por la coordinación entre todos los agentes, que, en su opinión, “daría seguridad, estabilidad al sector y facilitaría la inversión para incrementar la oferta de viviendas asequibles”. Sobre el nuevo RDL 7/2026, su valoración es positiva, pero prudente. Considera que “refuerza una asignación más estratégica de la capacidad eléctrica”, que prioriza los proyectos destinados a

“La problemática de disponer de potencia para el suministro eléctrico de una promoción se ha convertido en un factor principal a la hora de tomar la decisión de poner en marcha un proyecto residencial”

demandas cita “las recargas de los vehículos eléctricos en edificios de residencial”, las instalaciones de autoconsumo colectivo, el mayor número de electrodomésticos y la domótica. Todo ello repercute “no sólo por el incremento necesario en las infraestructuras (CT’s, redes de suministros; subestaciones), como en los costes de obras de las viviendas”, sino que añade “una mayor dificultad desde el punto de vista de accesibilidad a una casa”. La respuesta debería empezar mucho antes, en la propia planificación. “Sería lógico, que en todo desarrollo inmobiliario hubiera una planificación y colaboración real” entre las distintas administraciones y sectores que intervienen en el proceso 135

vivienda y que pretende “liberar reservas de acceso eléctrico no utilizadas”. Eso puede permitir que “algunos nudos saturados y con proyectos inmobiliarios bloqueados por falta de potencia eléctrica” se desbloqueen. Pero la medida, advierte, será “una solución para el corto plazo”. Si no se produce “una ampliación y mejora de la red eléctrica global”, el desajuste entre demanda y expansión de la red seguirá condicionando las nuevas inversiones. Por eso concluye que “será fundamental la inversión en infraestructura y la coordinación entre la planificación eléctrica y urbanística” y que “la expansión de la red debe acompasarse e incluso anticiparse a los crecimientos urbanos”. Ai

energía PEDRO SALVADOR Pedro Salvador Albiñana sitúa el problema en la confluencia de tres fenómenos: la descarbonización acelerada de la economía, la aparición de nuevos usos eléctricos y la falta de conexión entre el planeamiento urbanístico y la planificación eléctrica. La presión sobre la red no procede únicamente de las viviendas. Hay “una industria cada vez más electrointensiva” y nuevos usos como “centros de datos, la generación de hidrógeno verde, la movilidad limpia” y una vivienda cada vez más electrificada. La consecuencia es que la infraestructura eléctrica se convierte en uno de los grandes condicionantes de la generación de nuevos suelos y de su transformación en barrios habitables. Pero Salvador coloca el foco en la falta de sincronía. “La falta de conexión entre el planeamiento urbanístico y la planificación eléctrica” hace que la demanda llegue demasiado tarde al sistema. “Solo

Director territorial de Andalucía Occidental y Extremadura de LandCo (Grupo Santander)

al final del proceso, cuando estás casi urbanizando, es cuando llega la señal de demanda eléctrica a la distribuidora y es muy tarde para reaccionar”. Esa incertidumbre se concreta en tres preguntas esenciales para cualquier desarrollo: “Cuándo vamos a tener potencia, cuánto va a costar esa potencia y, además, si la podemos modular” por fases. La última cuestión es especialmente importante en grandes ámbitos residenciales, porque puede obligar a anticipar inversiones muy elevadas mucho antes de que se construyan las primeras viviendas. Su propuesta consiste en introducir señales desde mucho antes de que llegue la reserva efectiva de potencia. “Cuando

EDUARDO MARTÍNEZ Director técnico de GAESCO

Eduardo Martínez Zúñiga aborda la cuestión desde el punto de vista de quien necesita que una promoción pueda completar ¡los trámites y servicios necesarios para llegar al propietario: “Cuando pones en marcha una promoción, uno de los aspectos que tienes que documentar es poder contar con garantías de suministro”, explica. La electricidad es, a su juicio, una infraestructura

imprescindible: “No se concibe tener un suelo dentro del conjunto urbano sin que pueda conectarse con las redes de alcantarillado, agua, telefonía, en este caso móvil y dato, y, por supuesto, la electricidad”. El problema surge cuando la capacidad disponible obliga a hacer nuevas inversiones. El solicitante “tiene, además, que abonar la mayor parte de los gastos que supone contar con ese su136

tienes un plan parcial o planeamiento aprobado, ya tienes una previsión de un desarrollo urbanístico”. En ese momento “puedes mandar a la distribuidora una señal de que hay un crecimiento urbano previsto”. Más adelante, con el proyecto de urbanización, se puede concretar “cuál es la potencia real que va a demandar y además si se va a producir por fases”. Y cuando comienza la urbanización llega el momento de comprometer la capacidad: “Cuando empiezas a hacer la urbanización es cuando comprometes la potencia” y puedes distribuir la inversión conforme se consolida el desarrollo. El objetivo es que las decisiones eléctricas no aparezcan al final del proceso, cuando

ministro”. Y cuando la red está próxima a su límite, las cantidades pueden alcanzar “unas cuantías muy importantes”, porque es necesario suplementar la infraestructura con inversiones de gran dimensión. La incertidumbre económica es uno de los efectos que más preocupa al director técnico de Gaesco. “Cuando llega la hora de que has desarrollado la promoción y teóricamente tienes garantía de suministro porque has pagado lo que te han dicho que cuesta, en ocasiones, en ese momento, te dicen que no cuesta eso, sino que cuesta más”. El resultado, resume, es contundente: “Te destrozan todo el control de presupuestos que vas a tener”. Pero todavía hay un problema más grave: el tiempo de ejecución. “Cuando se tarda en ejecutar lo que ya se ha cobrado y la espera se prolonga, puede producirse una situación especialmente paradójica:

“Tenemos que implementar soluciones de energías renovables, tenemos que participar en aplanar la curva y tenemos que ser más eficientes en lo que consume realmente una vivienda. Los nuevos barrios tienen la oportunidad de hacerlo desde el papel” ya resulta demasiado tarde para modificar el calendario. Además, no hay un único responsable: “No es un problema de uno u otro; es que hay muchos actores que intervienen en el suelo y no están conectados”. En esa cadena aparecen ayuntamientos, comunidad autónoma, distribuidora y otros organismos. La solución pasa por establecer un mecanismo de aviso anticipatorio que permita que todos trabajen con la misma previsión. El nuevo marco regulatorio introduce, en su opinión, un cambio relevante al considerar las promociones residenciales como demanda de alta prioridad. La liberación de capacidad reservada por proyectos que no se materializan puede ayudar a desbloquear algunos nudos. Salvador advierte, no obstante, de una “tensión en el propio decreto: mientras no se desarrolle un régimen específico

promociones terminadas urbanísticamente” que, “por no contar con suministro eléctrico no se pueden entregar a los propietarios”. Para el sector, dice, supone “un perjuicio enorme”. Ese bloqueo se produce cuando el promotor ya ha asumido buena parte del esfuerzo económico y cuando el comprador espera recibir su vivienda. El suministro eléctrico se convierte así en el último eslabón de una cadena que puede fallar cuando prácticamente todo lo demás está terminado. Y eso tiene una consecuencia que va más allá de la incomodidad administrativa: afecta al cierre económico de la promoción. Martínez Zúñiga sitúa además el problema dentro de un contexto de costes crecientes. A la electricidad se suman “los costos de transporte”, “los materiales” y una mano de obra especializada que

para las actuaciones urbanísticas, sus permisos de acceso caducan a los cinco años, un plazo que el urbanismo residencial no siempre alcanza a cumplir”. Y plantea una segunda transformación: “Las viviendas no son solo consumidoras, son prosumidoras: además de consumir, tienen que producir parte de la energía que usan”. La fotovoltaica es una de las herramientas, pero no la única. También ve un papel relevante en las soluciones de almacenamiento: las baterías pueden utilizarse para “aplanar la demanda a red” y evitar que los picos de consumo tengan que ser atendidos íntegramente por la infraestructura exterior. De ahí que los nuevos barrios deban diseñarse pensando en ese nuevo papel energético. “Tenemos que implementar soluciones de energías renovables, tenemos que participar en aplanar la curva y tenemos que ser más eficientes en lo

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que consume realmente una vivienda”. En su opinión, los grandes desarrollos tienen una ventaja: “Los nuevos barrios tienen la oportunidad de hacerlo desde el papel”. La otra pieza es anticipar las inversiones de red. Salvador destaca la importancia de las llamadas “inversiones anticipatorias”: en determinados casos, los gestores de red, de transporte y distribución, deben poder invertir antes de que la demanda se consolide, “para que cuando llegue el momento de consolidarse esa infraestructura esté”. Se trata de hacer compatible la planificación con los tiempos reales del desarrollo urbano. Su diagnóstico final es de cautela, pero también de oportunidad. “Está perfectamente identificado el problema y lo que hace falta es sentarse a trabajar”. Y confía en que exista margen para ello: “Creo que hay voluntad de todas las partes”. La clave será convertir esa voluntad en coordinación, anticipación y obras ejecutadas a tiempo. Ai

“No se concibe tener un suelo dentro del conjunto urbano sin que pueda conectarse con las redes de alcantarillado, agua, telefonía, en este caso móvil y dato, y, por supuesto, la electricidad” “es carente, prácticamente no existe”. La ecuación se vuelve especialmente difícil cuando existe demanda de vivienda, pero el promotor no puede poner en marcha el proyecto con seguridad. “Existiendo un mercado que está demandando viviendas, potencialmente, puede resultar que no pueda ponerlo en marcha porque no tengo garantías del control económico”. La nueva regulación abre, en su opinión, una posibilidad, pero el sector quiere comprobar sus efectos reales. El interés no está solo en que la norma exista, sino en que “verdaderamente se materialice”. La cuestión decisiva será comprobar si las medidas permiten que 137

la capacidad eléctrica se libere y llegue a proyectos que sí están en condiciones de ejecutarse. Ahí está también la expectativa de Gaesco: que el cambio normativo permita superar una situación que se ha convertido en un obstáculo añadido para la promoción. “De una manera o de otra va a haber un cambio en la situación”, señala, aunque con la cautela propia de quien quiere ver los resultados antes de dar el problema por resuelto. Para el sector, la prueba será sencilla: que una promoción pueda terminarse, obtener sus licencias y entregarse sin quedar atrapada en el último paso por falta de electricidad. Ai

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JOAQUÍN MARTÍN Delegado en Andalucía Occidental de AEDAS Homes

Joaquín Martín sitúa el cuello de botella en un punto muy concreto: “El problema está más en la red que en la capacidad de generación”. Su diagnóstico parte de una paradoja: se ha avanzado con fuerza en la producción renovable, pero no al mismo ritmo en las infraestructuras capaces de transportar esa energía. “La producción en España, y en Andalucía fundamentalmente, se ha hecho bien”, explica. El problema, a su juicio, es que “no se han hecho las inversiones que se tenían que haber hecho”. Y no se trata de actuaciones que puedan resolverse rápidamente: levantar nuevas líneas, conseguir los terrenos y tramitar las infraestructuras necesarias “representa años”. Por eso considera que el RDL 7/2026 puede ayudar, pero no debe confundirse con la solución definitiva. “Es un parche, pero no es la solución”. La norma libera capacidad bloqueada, endurece las obligaciones vinculadas a los permisos y establece mecanismos para evitar que una reserva quede inmovilizada durante años, pero, si no se refuerza la red, “dentro de dos o tres años volveremos a la misma situación”. Martín destaca algunos de los cambios introducidos por el nuevo marco. “Se establecen caducidades automáticas”: si el titular no ejecuta las actuaciones comprometidas dentro del plazo correspondiente, “pierdes esa capacidad”. También se introducen obligaciones económicas

para que la reserva no resulte gratuita y se priorizan los desarrollos residenciales frente a otros usos, junto a determinados servicios esenciales. La lógica es evitar que una capacidad que no se utiliza permanezca bloqueada. Antes, explica, podía solicitarse un punto de conexión para una potencia determinada, reservarla y no ejecutar finalmente la vivienda o la fábrica. Ahora “tú quieres 10 megavatios” y la reserva lleva asociada un coste y unas condiciones temporales. El objetivo es que quien necesita

La consecuencia para el sector inmobiliario es clara: “El suministro eléctrico lo podemos considerar un factor crítico para el desarrollo de estas promociones y dar esa solución habitacional que necesita la gente”. Y el urbanismo no puede funcionar al margen de la capacidad de las redes. “No puede ir por su lado el urbanismo sin tener la capacidad de poder contar con los suministros necesarios”. Su propuesta pasa por una coordinación mucho más estrecha. “Es fundamental que la colaboración público-privada implique la coordinación exhaustiva. Es decir, nos tenemos que presentar en la misma mesa promotores, suministradoras y administración”. Esa coordinación debe servir para conocer con antelación dónde estarán las necesidades y qué inversiones serán necesarias. La dimensión temporal vuelve a ser determinante. Martín pone como ejemplo un gran desarrollo en el que existe potencia reservada, pero queda pen-

“La producción en España, y en Andalucía fundamentalmente, se ha hecho bien” “El problema está en el desfase entre cómo se ha incrementado la demanda eléctrica con respecto al ritmo de desarrollo de las infraestructuras”

la capacidad para un proyecto real tenga un incentivo para ejecutarlo y quien no lo haga termine perdiéndola. Pero la demanda va mucho más allá de la vivienda. “Tenemos la vivienda, pero además tenemos la industria, los centros de datos, la movilidad eléctrica o el hidrógeno verde”. Y Andalucía concentra buena parte de esas nuevas oportunidades. De ahí que el problema sea, en su opinión, un “desfase entre cómo se ha incrementado la demanda eléctrica con respecto al ritmo de desarrollo de las infraestructuras”. 138

diente una infraestructura de conexión: si la actuación necesaria no se ejecuta dentro del plazo, “pierdo toda la potencia que tengo reservada ahora mismo” y “se deja libre para otro proyecto que sí pueda salir adelante”. Por eso su conclusión vuelve al mismo punto: “La realidad es que el cuello de botella está ahí, en las redes de transporte y distribución, no en la generación”. El decreto puede ordenar mejor la capacidad existente, pero la respuesta de fondo exige que la inversión en redes acompañe al crecimiento de la demanda. Ai

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sevilla city one

Sonia Mora. Fotos: Archivo Ai

Sevilla City One: cuatro años para cambiar la mirada sobre la metrópolis

Representantes de Sevilla City One, Metrópolis del Sur. José Ignacio Fernández de Jódar, director territorial de Andalucía y Canarias de AEDAS Homes (socio fundador). Rafael Miranda Ferrer, director general de Caralca (presidente). Pilar Mena Fernández, directora de RRII de Sevilla City One. Experta en Comunicación Estratégica y socia directora de Euromedia Comunicación (socia fundadora). José Ortiz Pereira, director territorial en Andalucía Occidental de Grupo Insur (socio fundador). Antonio Gil Ramírez, director de Andalucía Occidental de Metrovacesa (socio fundador). Paloma Angulo Pozuelo, socia de Andersen (gerente). Zacarías Zulategui Represa, director de Promoción Residencial de Grupo Insur (vicepresidente). Pedro Salvador, director territorial de Andalucía Occidental y Extremadura de LandCo (socio fundador)

Sevilla City One, Metrópolis del Sur, nació desde el sector inmobiliario con una idea sencilla: Sevilla tenía mucho que contar desde el punto de vista económico y no lo estaba contando suficientemente bien. Cuatro años después, la entidad ha ampliado su composición y sus objetivos y afronta una nueva etapa centrada en la coordinación metropolitana, la proyección internacional y la búsqueda de soluciones para cuestiones como la vivienda, las infraestructuras o la movilidad.

N 2022, un grupo de promotoras con presencia en Sevilla y su área metropolitana compartía una preocupación: Sevilla tenía argumentos, pero no estaba construyendo suficientemente bien su relato económico. La ciudad contaba con una enorme capacidad de reconocimiento internacional gracias a su patrimonio, su cultura o sus tradiciones, pero esa ima-

gen no se correspondía, a juicio de los impulsores de la iniciativa, con la manera en que se proyectaban su economía, su Producto Interior Bruto, sus fortalezas productivas y sus posibilidades de crecimiento ante el mundo de la inversión. De aquella inquietud nació Sevilla City One, Metrópolis del Sur, originalmente como una iniciativa sectorial promovida por AEDAS Homes,

Caralca, Grupo Insur, LandCo, Metrovacesa y Vía Célere, con el apoyo de la patronal GAESCO. El objetivo era contar Sevilla de otra manera y, especialmente, hacerlo ante el inversor institucional extranjero. Cuatro años después, aquella iniciativa ha cambiado de naturaleza. Ya no es solamente una plataforma surgida desde el inmobilia140

rio. A su alrededor se han incorporado empresas y entidades de ámbitos como el aeroespacial, el transporte de viajeros, la asesoría legal internacional, la banca cooperativa, los medios de comunicación o la Zona Franca. También participan las tres administraciones públicas: Ayuntamiento de Sevilla, Diputación Provincial y Junta de Andalucía. En la actualidad,

sevilla city one

Sevilla City One cuenta con 91 entidades adheridas. Ese recorrido puede resumirse en tres movimientos: de lo sectorial a lo transversal, de lo local a lo internacional y del relato a la gobernanza. El primero supone ampliar la mirada. Sevilla City One entiende que hablar de la metrópolis exige incorporar las diferentes actividades que contribuyen a su desarrollo y no limitar la conversación al sector inmobiliario. El segundo tiene que ver con la escala. El objetivo inicial de atraer inversión institucional extranjera sigue presente, pero la iniciativa quiere proyectar Sevilla dentro de un marco más amplio, el de las metrópolis medias del sur de Europa. En junio de 2026, el primer Sevilla Global Investment Forum reunió a inversores que gestionan conjuntamente más de 40.000 millones de euros, un ejemplo del camino emprendido hacia esa dimensión internacional. Y el tercero es quizá el cambio más profundo. Sevilla City One considera que durante sus primeros años ha contribuido a instalar un determinado lenguaje sobre la ciudad y su área metropolitana y que ahora el reto es avanzar desde el diagnóstico hacia la coordinación. SEVILLA YA ES UNA METRÓPOLIS La idea parte de una realidad cotidiana: Sevilla funciona como una metrópolis, aunque sus ciudadanos sigan

viviendo en municipios diferentes. Se vive en un lugar, se trabaja en otro, se estudia en un tercero y se utilizan servicios, equipamientos y espacios de ocio distribuidos por todo el territorio. La ciudad vivida, por tanto, desborda los límites administrativos. La movilidad es uno de los ejemplos más claros. Sevilla City One participó, invitada por la Junta de Andalucía, en la Jornada Participativa sobre la revisión del Plan de Transporte Metropolitano del Área de Sevilla celebrada entre noviembre y diciembre de 2025. Para la asociación, el hecho de que el transporte se aborde desde una perspectiva metropolitana demuestra que esa escala ya está asumida en determinados ámbitos. El

que las respuestas continúan siendo fundamentalmente municipales. Para Sevilla City One, además, no se trata únicamente de disponer de suelo. También es necesario que la urbanización, el transporte y los equipamientos se desarrollen de manera coordinada y que los procedimientos administrativos ofrezcan plazos previsibles. La seguridad jurídica y la previsibilidad, sostiene la asociación, son relevantes tanto para quienes desarrollan proyectos como para quienes terminan adquiriendo una vivienda.

Todo ello desemboca en el concepto que protagoniza la nueva etapa: gobernanza.

En ese camino, Sevilla City One ha ido consolidando una actividad que combina informes anuales, jornadas, participación institucional y encuentros con inversores. El propio recorrido de estos cuatro años muestra esa evolución: primer informe y primera Jornada Internacional en 2023; ampliación del perímetro y colaboración con las tres administraciones en 2024; profesionalización de la estructura y creación de comisiones de trabajo en 2025; y, en 2026, la incorporación de nuevos sectores y la celebración del Sevilla Global Investment Forum. La asociación llega así a su cuarto aniversario con una idea que resume bien el cambio experimentado: en 2022

reto es extenderla al suelo, las infraestructuras y los equipamientos. La vivienda constituye otro de los grandes campos de actuación. La Comisión de Comunicación de Sevilla City One situó en enero de 2026 el acceso a la vivienda asequible como eje estratégico para el desarrollo equilibrado de la metrópolis. El diagnóstico es que la demanda de vivienda es metropolitana, mientras

La asociación no plantea sustituir a las administraciones ni convertirse en una nueva estructura de poder. Su propuesta parte de la coordinación entre agentes que ya tienen capacidades y competencias diferentes. Gobernanza significa, en este contexto, encontrar mecanismos para que esas capacidades puedan trabajar de manera coordinada y con una visión territorial compartida.

tenía que explicar por qué existía; en 2026 se la convoca. El reto ahora es que esa capacidad de interlocución se traduzca en una mayor coordinación de un territorio que, en la práctica, ya funciona como una metrópolis. Cuatro de sus directivos -Rafael Miranda, José Ignacio Fernández de Jódar, Zacarías Zulategui y Antonio Gil- explican las distintas dimensiones de este proyecto. Ai

LA GOBERNANZA

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Rafael Miranda Ferrer PRESIDENTE DE SEVILLA CITY ONE, METRÓPOLIS DEL SUR, Y DIRECTOR GENERAL DE CARALCA

“En 2022 teníamos que explicar por qué existíamos. En 2026 se nos convoca” ¿De dónde surge Sevilla City One? Surge de un grupo de promotores que compartíamos una misma inquietud. Detectábamos un déficit en la forma de comunicar Sevilla. La ciudad contaba muy bien todo aquello que forma parte de su marca, como sus fiestas o su cultura, pero comunicaba mucho peor su economía, su Producto Interior Bruto, sus pilares económicos y sus fortalezas de crecimiento. Y eso se hacía especialmente evidente ante un mundo de la inversión que había cambiado mucho.

¿Cuál era, por tanto, el objetivo inicial? A partir de esa inquietud, decidimos poner en marcha una iniciativa que permitiera cambiar ese mensaje y esa forma de comunicar Sevilla. El objetivo principal era llegar al inversor institucional extranjero y trasladarle una imagen diferente de la ciudad. Ese es el origen de Sevilla City One. ¿Cómo ha evolucionado desde entonces? La iniciativa ha evolucionado desde

aquella comunicación inicial hacia un proyecto mucho más amplio y transversal. Hoy participan otros sectores y, por supuesto, las tres Administraciones Públicas: la autonómica (Juna de Andalucía), la provincial (Diputación), y los ayuntamientos del área metropolitana, con el Ayuntamiento de Sevilla como núcleo de esa metrópolis. También se han incorporado muchas multisectoriales que comparten nuestra visión y nuestros objetivos. Más que crecer en tamaño, Sevilla City One ha cambiado

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Zacarías Zulategui Represa VICEPRESIDENTE DE SEVILLA CITY ONE, METRÓPOLIS DEL SUR, Y DIRECTOR DE PROMOCIÓN RESIDENCIAL DE GRUPO INSUR ¿Por qué dicen ustedes que Sevilla ya funciona como una metrópolis? Porque la ciudad real desbordó hace tiempo el término municipal. Se vive en un municipio, se trabaja en otro y se estudia en un tercero. Los desplazamientos diarios dibujan una sola ciudad. La planificación, en cambio, sigue haciéndose municipio a municipio, con calendarios, criterios y prioridades que no se hablan entre sí. Ese desfase entre la ciudad vivida y la ciudad plani-

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ficada es el problema de fondo. ¿Dónde se ve más claramente esa realidad? En la movilidad. La revisión del Plan de Transporte Metropolitano del Área de Sevilla es exactamente el tipo de instrumento que hace falta multiplicar. Funciona porque nadie discute que el transporte es metropolitano. El trabajo pendiente consiste en extender esa evidencia al suelo, a la infraestructura y al equipamiento, donde

de naturaleza: ha pasado de ser una iniciativa sectorial a convertirse en una plataforma de interlocución y posicionamiento territorial. ¿Ha conseguido Sevilla City One que ese nuevo relato vaya calando? Ha ido calando poco a poco. Evidentemente, nos gustaría que lo hiciera todavía más, pero el mensaje está entrando en la opinión pública y también en el lenguaje y mensaje de los medios de comunicación, incluso de los políticos. Hoy, conceptos como “metrópolis del sur de Europa”, hub aeroespacial ó gobernanza forman parte de una conversación mucho más habitual que hace unos años. Y ello conlleva irremediablemente al interés de inversores y a la fructificación de operaciones. ¿Cómo resumiría esa evolución? Con una frase clave: en 2022 teníamos que explicar por qué existíamos; en 2026 se nos convoca. Hemos pasado de convocar para explicar una visión de Sevilla a que administraciones, empresas y entidades nos llamen para participar en conversaciones relevantes sobre el futuro de la metrópolis. Para mí, esa

es la mejor medida de la madurez alcanzada por el proyecto. ¿Qué supone que Sevilla City One haya dejado de ser una iniciativa exclusivamente inmobiliaria? Es una evolución lógica. El mensaje es tan potente que por su propio peso otros sectores se interesaron. Nosotros partimos del sector inmobiliario porque era nuestro origen, pero hay muchos otros sectores que forman parte de sus fortalezas y que tienen que participar en esa conversación. La fortaleza y diversificación de la propia economía del área metropolitana ha ayudado a ello. ¿Cuál es ahora el siguiente paso? Lo siguiente no es crecer. Es conseguir que aquello que ya funciona por voluntad de las partes tenga una forma reconocible, continuidad y capacidad de coordinar esfuerzos en beneficio del conjunto de la metrópolis. ¿Eso significa que Sevilla City One aspira a convertirse en una estructura institucional? No queremos ser una Administración ni sustituirla. Tampoco una aso-

ciación empresarial sectorial. Lo que defendemos es que la coordinación que ya existe de hecho tenga un reconocimiento y una continuidad que hoy dependen de la voluntad de quienes estamos participando en ella. ¿Qué ha cambiado con el relevo en la presidencia que ahora ocupa usted? Continuidad de proyecto y profesionalización de la estructura: gerencia propia, comisiones de trabajo, una línea de actuación consolidada. El proyecto ya no depende de las personas que lo fundaron, y esa es precisamente la señal de madurez. Para concluir, ponga un ejemplo de qué significa esa mejor coordinación de Sevilla y su área metropolitana en el ámbito inmobiliario. Le pongo uno muy claro: un mismo trámite puede seguir caminos y plazos distintos según el municipio del área en el que se presente. Eso tiene un coste, y no lo paga la administración: lo pagan las empresas que operan, los inversores. Coordinación metropolitana significa exactamente esto, no una abstracción de despacho. Ai

“Sevilla ya funciona como metrópolis; lo que no funciona como metrópolis es su gestión” todavía se razona en clave municipal. ¿Qué consecuencias tiene esa visión municipal? El suelo productivo y el residencial no se planifican con la misma lógica en municipios que son contiguos. Se generan desequilibrios que nadie ha decidido y que acaban notándose en la oferta y en el precio. ¿Cómo debería abordarse esa coordinación? Primero se acuerda el diagnóstico, después las prioridades y solo entonces los instrumentos. Sevilla City One trabaja en las dos primeras cuestiones y ahí es

donde ha aportado. Saltarse ese orden -empezar por el instrumento- es lo que ha hecho fracasar intentos anteriores de coordinación metropolitana en muchos sitios. ¿Hace falta crear una nueva institución metropolitana? No necesariamente. Crear una estructura es caro, lento y suele acabar en otra capa de burocracia. Hay fórmulas de coordinación menos costosas que parten de lo que ya existe. ¿Qué gana una empresa con esa coordinación? Lo mismo que cualquier empresa que

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opera en este territorio: previsibilidad. Una compañía puede trabajar con reglas exigentes; con lo que no puede trabajar es con reglas que cambian según la ventanilla. ¿Y qué debería ganar el ciudadano? Una ciudad que funcione teniendo en cuenta la realidad del territorio en el que desarrolla su vida cotidiana. Porque esa realidad ya es metropolitana. ¿En qué punto se encuentra Sevilla City One? Lo conseguido hasta hoy es que se hable de metrópolis. Lo que queda por hacer es que se decida como metrópolis. Ai

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Antonio Gil Ramírez SOCIO FUNDADOR DE SEVILLA CITY ONE, METRÓPOLIS DEL SUR, Y DIRECTOR DE ANDALUCÍA OCCIDENTAL DE METROVACESA

“El problema de la vivienda en Sevilla no se resuelve en Sevilla, sino en la metrópolis”

¿Para quién trabaja Sevilla City One? Principalmente, para los ciudadanos de Sevilla y su entorno metropolitano. Entendemos que el ciudadano de Sevilla no es solo quien reside dentro del término municipal, sino también quienes viven, trabajan, estudian o desarrollan su vida cotidiana en toda el área metropolitana. ¿Y qué objetivos persiguen? Nuestro propósito es contribuir al bienestar de las personas y al desarrollo económico de Sevilla y su área metropolitana. Queremos impulsar la cultura, mejorar las infraestructuras, atraer inversión para reforzar la competitividad de Sevilla y su entorno. En definitiva, aspiramos a que quienes vivimos aquí nos sintamos orgullosos de nuestra tierra y dispongamos de más oportunidades para prosperar en ella. ¿Por qué es necesario cambiar la

escala y pensar en términos metropolitanos? Porque el futuro de las grandes ciudades depende de su capacidad para integrarse y funcionar como espacios conectados. Hoy las dinámicas urbanas trascienden las fronteras administrativas. En el caso de Sevilla, la realidad cotidiana se desarrolla en un territorio formado por numerosos municipios estrechamente vinculados entre sí. ¿Cómo se explica de forma sencilla esa realidad metropolitana? Pensemos en una persona que vive en Alcalá de Guadaíra, lleva a sus hijos al colegio en otro municipio, trabaja en Sevilla y disfruta de su tiempo libre en una localidad distinta. Ese modelo de vida es cada vez más habitual y refleja una realidad metropolitana que debemos asumir y gestionar de forma conjunta. ¿Cómo afecta esa realidad al problema de la vivienda? La problemática de la vivienda afecta directamente a los ciudadanos, pero su solución no puede limitarse a las fronteras de un municipio. Se trata de un desafío compartido por toda el área metropolitana. Sin embargo, mientras el problema tiene una dimensión supramunicipal, muchas de las respuestas siguen planteándose desde una perspectiva estrictamente local. Por eso defendemos que la solución a la vivienda en Sevilla debe abordarse a escala metropolitana.

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¿Qué consecuencias tiene esa forma de actuar? El desarrollo urbanístico continúa gestionándose, en gran medida, de forma independiente en cada municipio. Esto provoca diferencias significativas en los plazos y procedimientos administrativos. Un mismo proyecto puede avanzar con rapidez en una localidad y sufrir importantes retrasos en otra. Esta situación no solo afecta a los promotores. También retrasa la entrega de nuevas viviendas y contribuye al encarecimiento de su precio final. Homogeneizar criterios y plazos no significa desregular, sino aportar previsibilidad y seguridad jurídica, algo que beneficia especialmente a los ciudadanos. Por ello es fundamental reforzar la cooperación entre municipios para facilitar la creación de vivienda asequible, atraer inversiones y mejorar las infraestructuras y conexiones del conjunto del territorio. ¿También es un problema para quien quiere invertir en Sevilla? Sin duda. Quien analiza una inversión, especialmente si procede del ámbito internacional, no observa únicamente un municipio concreto, sino el conjunto del territorio donde desarrollará su actividad. Resulta difícil comprender que un mismo proyecto pueda tramitarse en tres meses en una localidad y requerir más de un año en otra, además de estar sujeto a requisitos diferentes.

¿Qué reclaman entonces? Una mayor coordinación entre administraciones, instituciones y municipios. Es necesario compartir diagnósticos, alinear estrategias y ofrecer respuestas coherentes a los desafíos comunes. Solo así podremos responder de manera más eficaz a las necesidades de los ciudadanos. ¿Por qué han situado la vivienda asequible entre los grandes objetivos de Sevilla City One? Porque la vivienda es uno de los pilares del desarrollo urbano y uno de los principales retos sociales de nuestro tiempo. Además, constituye un excelente indicador de la capacidad de coordinación entre administraciones. Si no somos capaces de colaborar para facilitar el acceso a la vivienda, cualquier debate sobre gobernanza metropolitana corre el riesgo de quedarse en el plano teórico. ¿Hay suelo suficiente para responder a esa necesidad? Sí, existe disponibilidad de suelo. El reto no está tanto en la cantidad como en la planificación y coordinación. Es fundamental que la urbanización, el transporte y los equipamientos avancen de forma acompasada y coherente entre los distintos municipios. De lo contrario, el suelo disponible no llega a transformarse en viviendas accesibles para los ciudadanos. ¿Qué significa para usted que Sevilla sea una metrópolis? Significa ofrecer a las personas un entorno más habitable, sostenible y conectado, con mayores oportunidades de desarrollo personal y profesional. También implica contar con administraciones e instituciones comprometidas con una visión compartida del territorio, capaces de colaborar para impulsar el progreso y mejorar la calidad de vida de quienes forman parte de él. Ai

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José Ignacio Fernández de Jódar SOCIO FUNDADOR DE SEVILLA CITY ONE, METRÓPOLIS DEL SUR, Y DIRECTOR TERRITORIAL DE ANDALUCÍA Y CANARIAS DE AEDAS HOMES

“No queremos el poder; la ausencia de poder nos ha dado muchísima libertad” ¿Por qué desde el principio quisieron evitar que Sevilla City One fuera una ‘asociación más’? Porque en Sevilla ya existen organizaciones con una importante trayectoria y una sólida experiencia además de suficiente base económica, política y social, contando además con poder, autoridad, trayectoria y recursos. Nosotros nacimos de la inquietud de unos cuantos compañeros de trabajo, aunque perteneciéramos a distintas organizaciones empresariales dentro del mismo sector, el inmobiliario. ¿Qué detectaron en aquel momento? Había muchísimos datos positivos y elementos sobre Sevilla que se conocían, que eran ciertos, pero que no se contaban. Los medios, las instituciones y la política ocupaban la mayor parte de su panel de información en los “debes” del área metropolitana, lo que siendo necesario causaba sin embargo el efecto contrario al que deseábamos, proyectar nuestra Área Metropolitana como foco de inversiones atractivo. Así partimos de una idea muy sencilla, “lo que no se

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sevilla city one

cuenta no existe”. La intención inicial era reunir una serie de mensajes, diez, quince o veinte ideas que pudieran convertirse en ejes de comunicación y generar impactos positivos en quienes participaran en los eventos y actos que organizáramos. Y el efecto fue muy relevador, enseguida se generó un sentimiento de orgullo, “orgullo de pertenencia”, lo que generó un efecto multiplicador llegando a cambiar el discurso que hasta entonces se oía en las instituciones, algo tan simple como hablar bien de nosotros mismos Habla a menudo de protagonismo, pero no de poder. ¿Por qué? Porque lo que queríamos era tener protagonismo, pero un protagonismo que parte de la generosidad de todos aquellos que contribuyen con su tiempo, conocimiento y experiencia al éxito de un proyecto porque será el éxito del lugar donde queremos vivir. No queremos poder. No somos una organización con ambiciones institucionales, grandes recursos o ambiciones representativas y, precisamente, esa ausencia de poder nos ha proporcionado muchísima libertad. ¿Qué permite esa libertad? Nos permite proyectar la imagen de una Sevilla sin condicionantes, sin palancas, nos permite contar la Sevilla que reúne un incuestionables pasado histórico, patrimonial y social, con un reconocimiento mundial, pero al mismo tiempo nos permite contar nuestra Área Metropolitana desde un punto de vista económico contemporáneo, con las claves que a día de hoy interesan al capital, con una estrategia a corto, medio y largo plazo que impacten en los centros de reconocimiento inversor internacionales, nos permite por tanto trabajar para reforzar

la visibilidad de un territorio que es también muy rico en oportunidades. Y hemos mantenido ese objetivo: poner el foco en contar lo que le ocurre a Sevilla para hacerla atractiva y generar impacto entre los fondos de inversión y entre quienes puedan estar interesados en acometer nuevas oportunidades en Sevilla. ¿Por qué consideran necesario superar el ámbito local? Porque si quieres generar impacto y proyectar una imagen de fortaleza desde el punto de vista de la inversión, no puedes quedarte únicamente en el ámbito municipal. Es necesario salir de lo local y comenzar una nueva etapa también a nivel internacional. ¿Qué papel tiene en todo esto el propio ciudadano? Es crucial que los sevillanos, las instituciones y en general toda la ciudadanía que forma parte del área metropolitana conozcan los indicadores, fortalezas y ventajas que representa el lugar donde convivimos. Queremos generar orgullo de pertenencia y que cada sevillano pueda convertirse en un director de comunicación y marketing de nuestra área metropolitana, un Dircom, y trasladar donde esté todos estos datos que aportan valor y fortaleza a la economía del conjunto del territorio. ¿Cómo se ha producido la evolución desde aquella primera iniciativa inmobiliaria? Empezamos unos cuantos promotores, compañeros de trabajo del sector inmobiliario. El siguiente paso fue salir de lo sectorial y entrar en lo transversal, en lo intersectorial. Esto no puede ser una iniciativa de unos cuantos inmobiliarios si queremos de verdad que el proyecto tenga éxito. También tienen que estar re-

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presentados y participar sectores como el logístico, el aeronáutico, el espacial, el naval, el turístico o el hotelero, etc, es decir, todo aquello que conforma las fortalezas de Sevilla. Y en esa evolución aparece el concepto de gobernanza. Sí. No queremos poder, pero sí queremos protagonismo. Queremos seguir haciendo eventos y participando en asociaciones y en el mundo institucional. Y la clave de este nuevo ejercicio es precisamente lo que hemos denominado gobernanza. Gobernanza no es poder; es la capacidad de coordinar distintos agentes con un fin común. ¿Qué puede aportar Sevilla City One en esa coordinación? En Sevilla existen muchas instituciones y asociaciones con una enorme capacidad, experiencia y profesionalidad. Pero creemos que, en muchas ocasiones, la forma en la que trabajan acaba aislando las iniciativas que desarrollan y hace que no tengan todo el impacto que podrían alcanzar si se trabajara de manera coordinada y transversal. El concepto no es nuevo y de hecho está muy asentado en Europa. La participación coordinada y global tiene como consecuencia un impacto también global, y ahí Sevilla City One puede aportar mucho. ¿Y en adelante? La Asociación tienen que crecer en profesionales que asuman el reto, que compartan la visión y quieran acometer esta responsabilidad con la misma generosidad. Sevilla City One debería ser un ente que funcione per se con una estructura sostenible con independencia de quienes hoy la lideramos, más amplia, más transversal, más visible. Ai

aniversario

Sonia Mora / Fotos Ai

EN PERSONA, cuatro voces para entender el presente Los protagonistas de la sección En Persona del curso 2025/2026 comparten en estas entrevistas su visión sobre los principales retos y oportunidades del sector inmobiliario, la construcción y el desarrollo urbano. Cuatro perspectivas que ayudan a comprender la evolución de un mercado en constante transformación. Nº 174 / Septiembre-octubre 2025

Nº 175 / Noviembre-Diciembre 2025

RICARDO PUMAR Presidente de Grupo Insur

JOSÉ MARÍA BELLIDO Alcalde de Córdoba

“La diversificación, la calidad y la combinación de promoción y actividad patrimonial están detrás de nuestra trayectoria de éxito”

“El sector inmobiliario goza de buena salud y la ciudad es modelo de una política de vivienda certera que genera buenos resultados”

Con motivo del 80 aniversario de Grupo Insur, Ricardo Pumar repasa la evolución de una de las inmobiliarias de referencia del panorama nacional, poniendo en valor un modelo empresarial basado en la diversificación, la solvencia y la visión a largo plazo.

José María Bellido analiza el momento de crecimiento que vive Córdoba y defiende una política urbanística orientada a facilitar el acceso a la vivienda, atraer inversión y generar oportunidades, destacando la colaboración entre administraciones.

Nº 176 / Enero-marzo 2026

Nº 177 / Abril-junio 2026

RICARDO LÓPEZ PERONA Director de AFCA

MARIFRÁN CARAZO Alcaldesa de Granada

“Crecemos de forma estable y sostenida en la actividad del sector de la construcción, pero sin llegar al nivel óptimo para atender las necesidades de la sociedad”

“La inversión se atrae dando seguridad a quien invierte” Marifrán Carazo expone su visión sobre el futuro de Granada desde una perspectiva de crecimiento urbano, seguridad jurídica y colaboración institucional, y defiende que la confianza de los inversores depende de administraciones capaces de ofrecer estabilidad y planificación.

López Perona examina el sector cementero y de la construcción en Andalucía, subrayando la recuperación sostenida de la actividad, aunque insuficiente para cubrir la demanda real. 148

R E V IS TA E SP E C I A L I Z A DA DE L S E C T OR INMOBIL I A R IO Y DE L A C ONS T R UC C IÓN nº 174 septiembre - octubre 2025 5 euros

Los grandes temas que marcaron la actualidad Los cuatro últimos números de Andalucía Inmobiliaria han abordado algunos de los asuntos más relevantes para el presente y el futuro del sector. Desde el auge del turismo residencial hasta los principales foros de debate entre los actores esenciales, la revista ha ofrecido un análisis riguroso de los desafíos y oportunidades que definen la evolución del mercado. Nº 174 / SEPTIEMBRE-OCTUBRE 2025 Nº 176 / ENERO-MARZO 2026 El Foro Almuerzo de Promotores y Constructores reunió a destacados representantes del sector para analizar el momento que atraviesa la promoción inmobiliaria y la construcción, así como los principales desafíos a corto y medio plazo. Los empresarios y profesionales presentes mostraron su confianza en un futuro lleno de incógnitas, pero también de oportunidades.

R E V I S TA

ALIZAD

A DEL SECTOR

INMOB

ILIARIO

Y DE L A CON ST

RUCCIÓ

12 MESES R PLETOS DE CONTEEN IDO

R E V I S TA E SPECIALIZ

ADA DEL SECTOR IN MOBILIA

RIO Y DE L A CONSTR UC

CIÓN nº 176 enero - marzo 2026 5 euros

LA UNIÓ IMPULSA AL SENCT OR 149

su desarrollo Andalucía impulsa inversión con turismo e

ECIALIZ AD R E V I S TA E S P

RIO R INMOBILIA A DEL SEC TO

Actores 2025

STRUCCIÓ Y DE LA CON

N 2026 5 euros nº 177 abril - junio

El cuarto número reunió a consultoras, sociedades de tasación y entidades financieras para analizar la evolución de los mercados residencial, de oficinas, hotelero, comercial y logístico. Los participantes coincidieron en destacar la fortaleza del sector inmobiliario andaluz, que continúa ofreciendo sólidos indicadores pese al escenario de incertidumbre internacional. Ai

- enero 202 6 5 euro s

Nº 177 / ABRIL-JUNIO 2026

Nº 175 / NOV.-DIC. 2025 La última edición de 2025 incorporó una amplia crónica del Aniversario de la revista celebrado en la sede de la Confederación de Empresarios de Andalucía, en el que se hizo hincapié en la trayectoria compartida con el sector, reflejando las relaciones de confianza construidas a lo largo de 26 años. Asimismo, el número recogió la ceremonia de entrega de los XII Premios Ai.

ESPECI

nº 175 nov iembre 202 5

La edición especial del 26 Aniversario de la revista dedicó su bloque central al turismo residencial, uno de los grandes motores económicos de Andalucía y un segmento en constante evolución, protagonista de la edicíon número 17 de la Jornada que Ai le dedica cada año a esta temática. A través de análisis y experiencias de destacados profesionales, personalidades y empresarios, el debate abordó varias cuestiones fundamentales: la aplicación de la LISTA, el residencial de lujo, el atractivo del denominado Triángulo de Oro (Marbella, Benahavís y Estepona), la vivienda asequible y su financiación, los proyectos estratégicos y el papel de las Administraciones. Asimismo, el evento puso de manifiesto la fortaleza y buenas perspectivas de la Costa del Sol como destino residencial, aunque en un momento de profunda transformación. La jornada concluyó con una idea clara: hay una gran oportunidad de futuro, pero debe crecerse con calidad, planificación y visión a largo plazo.

aniversario

Editorial

La mirada de la revista sobre un año de transformación Número tras número, los editoriales de Andalucía Inmobiliaria han servido para reflexionar sobre la evolución del sector, interpretar los acontecimientos más relevantes y compartir con los lectores la visión de la revista ante los retos que afronta la actividad inmobiliaria. Con las aportaciones de su directora-editora y de los miembros del Consejo Asesor, esta sección se ha consolidado como un espacio de análisis y opinión que enriquece el debate profesional y reafirma el compromiso de la publicación con el rigor informativo, la independencia y el desarrollo del sector.

NÚMERO 174

ANTONIO CARRILLO: “Me siento cómodo” En un texto cargado de cercanía y agradecimiento, el consejero de Ai Antonio Carrillo rememora su trayectoria dentro del Consejo Asesor de Andalucía Inmobiliaria y pone en valor el espíritu de colaboración que ha caracterizado a este órgano desde sus inicios. El autor destaca la riqueza que aporta la diversidad de perfiles profesionales y reconoce el liderazgo de la editora para convertir ese grupo en un auténtico equipo, unido por el compromiso común de fortalecer una publicación que se ha consolidado como referente del sector. Ai ROSA HAFNER: “2025, el año de la vivienda”

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La vivienda se sitúa en el centro del debate social, económico y político con la aprobación de la primera Ley de Vivienda de Andalucía, una norma llamada a transformar el desarrollo residencial en la comunidad. El editorial analiza las principales medidas que incorpora, desde los incentivos a la promoción y la creación de una bolsa de suelos hasta la agilización administrativa, el impulso a la rehabilitación y la colaboración público-privada, con el fin de avanzar hacia un modelo más eficiente, accesible y adaptado a las necesidades actuales. Ai NÚMERO 176

CONSEJO ASESOR DE AI: “Se nos ha ido un gran hombre, Alfonso Sedeño” La revista dedica este emotivo editorial a la memoria de Alfonso Sedeño, una figura muy querida y respetada por el sector inmobiliario andaluz. Más allá de su brillante trayectoria profesional, el texto pone el acento en su calidad humana, su cercanía y su permanente disposición para colaborar y tender puentes entre los distintos agentes del sector. Un homenaje sentido que reconoce el legado de una persona cuya forma de entender la profesión y las relaciones personales dejó una profunda huella entre quienes compartieron camino con él. Ai ÍÑIGO GALÁN: “La vida son etapas”

Con motivo del inicio de una nueva etapa para Andalucía Inmobiliaria -tras la incorporación de la Cámara de Comercio de Sevilla como nueva propietaria de la cabecera- Íñigo Galán Cáceres, miembro del Consejo Asesor de Ai, repasa la trayectoria de una publicación que ha acompañado la evolución del sector. El editorial rinde homenaje al esfuerzo, la dedicación y la capacidad de liderazgo de Rosa Hafner, impulsora de un proyecto que ha sabido superar los momentos más difíciles hasta consolidarse como un referente informativo. Ai

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El Ensayo

La sección El Ensayo reúne las reflexiones de reconocidos especialistas que, desde su experiencia y conocimiento, analizan algunas de las cuestiones más relevantes para el presente y el futuro del sector. Un espacio para el pensamiento, el análisis y el intercambio de ideas que enriquece el contenido de la revista.

Hablamos con... Con un formato cercano y reposado, Hablamos con... se ha consolidado como un espacio de conversación con profesionales que, desde distintos ámbitos, contribuyen al desarrollo del sector inmobiliario. Sus testimonios enriquecen la revista con experiencias, reflexiones y una visión personal sobre la evolución de la actividad.

NÚMERO 174 MIKEL ECHAVARREN Presidente y CEO de Colliers

MARÍA JOSÉ CONTRERAS Presidenta del Observatorio de Infraestructuras de Sevilla y consejera de Grupo Azvi

“Baile de Fondos en la Promoción”

NÚMERO 174 NÚMERO 175 HELENA RUIZ FERNÁNDEZ Presidenta del Colegio Oficial de la Arquitectura Técnica de Sevilla

IRENE GIMÉNEZ Directora de Desarrollo de Negocio de Savills en Sevilla

“De la obra al legado: el deber de compartir lo que sabemos”

NÚMERO 175 NÚMERO 176 MANUEL A. GONZÁLEZ FUSTEGUERAS Arquitecto y Urbanista

MAURICIO MESA GONZÁLEZ Presidente del Consejo de Administración de Cordia en España y Rumanía

“Andalucía hacia 2050: un nuevo modelo territorial para una comunidad autónoma más cohesionada, sostenible y estratégica”

NÚMERO 176

NÚMERO 177 MIKEL ECHAVARREN Presidente y CEO de Colliers

SOL CRUZ GUZMÁN Diputada Nacional por Sevilla en el Congreso de los Diputados

“El reto de la vivienda asequible en Andalucía. Reflexiones sobre la viabilidad y el futuro de la colaboración público-privada”

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El diálogo como motor del sector El compromiso de Andalucía Inmobiliaria con el sector trasciende su labor informativa y editorial. Desde su vocación de ser un punto de encuentro, la revista promueve espacios de reflexión y diálogo que permiten compartir conocimiento, poner en común distintas perspectivas y abordar los grandes desafíos que afronta el mercado inmobiliario andaluz y nacional. Una apuesta por generar debate, acercar a sus principales protagonistas y contribuir a una visión más amplia y estratégica de la evolución de un sector clave para la economía y el desarrollo de la comunidad.

26 Aniversario Ai / XII Premios Ai

Rosa Hafner, editoria-directora de Andalucía Inmobiliaria; José Luis Sanz, alcalde de Sevilla; Javier González de Lara, presidente de CEA, y Antonio Carrillo, miembro del Consejo Asesor de Andalucía Inmobiliaria.

entrega de los XII Premios Ai, que reconocieron la trayectoria, la innovación y la excelencia de empresas, instituciones y proyectos que contribuyen al desarrollo de Andalucía. Durante el encuentro, el alcalde de Sevilla, José Luis Sanz, el presidente de la CEA, Javier González de Lara, y Antonio Carrillo, miembro del Consejo Asesor de la revista, coincidieron en destacar la fortaleza del sector y la importancia de la colaboración entre administraciones y empresas para afrontar los retos de la vivienda y el crecimiento urbano. La directora-editora de la publicación, Rosa Hafner, agradeció el respaldo recibido por la revista a lo largo de estos veintiséis años, reafirmando su compromiso de seguir siendo un punto de encuentro y un referente informativo para todos los profesionales del sector. Ai

La celebración del 26.º Aniversario de Andalucía Inmobiliaria volvió a reunir en la sede de la Confederación de Empresarios de Andalucía (CEA) a destacados representantes del ámbito empresarial, institucional y profesional vinculados al sector inmobiliario y de la construcción. El acto acogió también la

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Premiados & Categorías Trayectoria Profesional

Trayectoria Empresarial

José Ignacio Fernández de Jódar

Antonio Morera Vallejo

Recibe: José Ignacio Fernández de Jódar, director territorial de Andalucía, Canarias y Portugal de AEDAS Homes. Entrega: Alicia Martínez, secretaria general de Vivienda de la Junta de Andalucía.

Recibe: Antonio Morera Vallejo, presidente y fundador de Grupo Morera & Vallejo. Entrega: Miguel Rus, presidente de la Confederación de Empresarios de Sevilla.

Proyecto Cultural y Artístico

Empresa Destacada por su Apuesta por Andalucía

Proyecto Singular Destacado

Reales Atarazanas de Sevilla

Metrovacesa

Castillo de Santiago

Recibe: Patricia del Pozo, consejera de Cultura y Deporte de la Junta de Andalucía. Entrega: Javier González de Lara, presidente de CEA.

Recibe: Antonio Gil, director territorial de Andalucía Occidental de Metrovacesa. Entrega: Mario Muñoz-Atanet, viceconsejero de Fomento, Articulación del Territorio y Vivienda.

Recibe: Álvaro Taboada de Zúñiga y Romero. Entrega: Juan de la Rosa, teniente de alcalde del Ayuntamiento de Sevilla.

Proyecto Innovador Destacado:

Mención Especial

Ciudad Siglo XXI:

SUP-T8 Distrito Universidad. Lagoom Living

80 años Insur

Sevilla

Recibe: Javier Braza, Co-Founder y consejero delegado de Lagoom Living. Entrega: Amelia Martínez, viceconsejera de Economía, Hacienda y Fondos Europeos.

Recibe: Ricardo Pumar, presidente de Grupo Insur. Entrega: Francisco Herrero, presidente de la Cámara de Comercio de Sevilla.

Recibe: José Luis Sanz, alcalde de Sevilla. Entrega: Patricia del Pozo, consejera de Cultura y Deporte de la Junta de Andalucía.

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Encuentros y jornadas profesionales Nuestra vocación de ser un foro de debate se materializa a lo largo del año en un amplio programa de encuentros y jornadas profesionales, en los que empresarios, expertos y representantes institucionales analizan la actualidad del sector y sus perspectivas de futuro. Son citas ya consolidadas que reúnen a destacados agentes vinculados al ámbito inmobiliario y de la construcción, favoreciendo el intercambio de experiencias y puntos de vista. Un calendario de iniciativas que contribuye a estrechar relaciones y a generar nuevas vías de colaboración. XVII JORNADA DE TURISMO RESIDENCIAL | Nº 174

En primer plano, de izda. a drcha., Cristina Cintrano (Ayuntamiento de Estepona), Antonio Carrillo (Consejero Ai), José Antonio Mena (Alcalde de Benahavís), Rosa Hafner (Editora-Directora de Ai), Ricardo Arranz, (Presidente de Villa Padierna), Kika Caracuel (Diputación de Málaga), Simón Onrubia (Periodista). Tras ellos, Cristina Reina (Arcano), José Antonio Granero (Entreabierto), Ramón Cuevas (Buró 4), Íñigo Galán (Inerzia), Enrique Piñeyro (Consultor), Rafael Márquez Berral (Abogado Urbanista), Leopoldo Parias (Consultor), Mauricio Mesa (CEO de Cordia), Javier Martín Banderas (Colliers), Francisco Javier Marín y Fernando Suárez (Bogaris), Íñigo Molina, Ana Gavilanes y Mikel Echavarren (Colliers).

MESA INAUGURAL: Iñigo Galán, CEO de Inerzia y miembro del Consejo Asesor de Ai, quien se encargó de inaugurar el evento junto con Rosa Hafner, directora editora de Ai, y Ricardo Arranz, presidente del Grupo Villa Padierna.

MESA I: Rafael Márquez Berral, abogado urbanista y uno de los mayores expertos en lo referente a suelo y urbanismo en la región, centró su ponencia en los retos y oportunidades que se abren para la Costa del Sol tras la aprobación de la LISTA, una norma que, afirmó, “introduce un verdadero cambio de paradigma”.

MESA II: La segunda mesa de las jornadas se centró en el residencial de lujo y contó con Ana Gavilanes, responsable de la Oficina de Colliers Marbella y Mauricio Mesa, por entonces CEO de Cordia en España & Rumanía. Moderó el presidente de Colliers España y Portugal, Mikel Echavarren. Mesa IV: Moderado por Simón Onrubia, en este panel se habló sobre alquiler asequible y financiación al turismo. Intervinieron Cristina Reina, directora general de Gestión de Activos en Arcano junto a Íñigo Molina, director de Colliers en Andalucía.

Mesa V: En esta mesa, moderada por Rafael Márquez Berral, estuvieron presentes Ramón Cuevas, socio director de Buró 4 y Fernando Suárez, subdirector general de Bogaris. Versó sobre las nuevas oportunidades que se pueden abrir en el nuevo Contexto Normativo Urbanístico en Andalucía, así como acerca de proyectos estratégicos en la LISTA.

Mesa III: José Antonio Granero, socio fundador de Entreabierto, quien reflexionó acerca del papel de los tres muinicipios que componen el Triángulo de Oro, Marbella, Benahavís y Estepona, moderado por Antonio Carrillo, miembro del Consejo Asesor de Ai.

Mesa VI: La mesa que cerró las jornadas volvió a congregar a representantes de los municipios que conforman el ‘Triángulo de Oro’. Íñigo Galán moderó este panel, en el que estuvieron presentes José Antonio Mena, alcalde de Benahavís; Cristina Cintrano, concejal de Comercio 154 del Ayuntamiento de Estepona; Félix Romero Moreno, teniente alcalde de Marbella; y Ricardo Arranz de Miguel, presidente de Villa Padierna.

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XII MESA DE ECONOMISTAS | Nº 174 Jorge Segura, economista y miembro del Consejo Asesor de Ai; Manuel Alejandro Hidalgo, Doctor en Economía por la Universidad Pompeu Fabra de Barcelona, profesor de Economía Aplicada de la UPO y miembro del panel de expertos del OEA; Francisco Ferraro, Presidente del Observatorio Económico de Andalucía (OEA), Doctor en Ciencias Económicas por la Universidad de Sevilla y Catedrático jubilado de Economía Aplicada; y José María O’Kean, Doctor en Ciencias Económicas por la Universidad de Sevilla y Catedrático de Economía Aplicada de la Universidad Pablo de Olavide (UPO); junto a Rosa Hafner, directora editora de Ai, y Eduardo Martín, consejero delegado de la revista.

XVII ALMUERZO-COLOQUIO DE PROMOTORES Y CONSTRUCTORES | Nº 176 De izquierda a derecha, Rafael Miranda (Caralca), José

Ortiz (Grupo Insur), Ricardo Pumar (Grupo Insur), Íñigo Molina (Colliers), Germán Peral (Chavsa), Javier Torres (Azvi), Ignacio Martín (Grupo Martín Casillas), Antonio Gálvez (Grupo Galia), Javier Braza (Lagoom Living), Manuel Mayo (Areall), Rosa Hafner (Andalucía Inmobiliaria), Rosa Villaseca (Grupo ABU) y Antonio Gi (Metrovacesa).

II MESA DE INDUSTRIALIZACIÓN | Nº 176: Javier Martín Banderas (Colliers), Feli-

pe Castellano (Construcciones Felipe Castellano), Juan Manuel Rojas (Estudio de Arquitectura Hombre de Piedra), Ricardo Martínez (VIVE Alcalá), Rosa Hafner (directora-editora de Andalucía Inmobiliaria), José Ignacio Fernández de Jódar (AEDAS Homes) y Juan Francisco Rodríguez Ruiz (Bilba).

XIII ALMUERZO-COLOQUIO DE CONSULTORAS, TASADORAS Y BANCA | Nº 177: De izquierda a derecha, An-

tonio Pablo Romero (Krata), José María Basañez (Tecnitasa), Pedro Hidalgo (Gloval),Íñigo Molina (Collliers), José Mª León (moderador), Gregorio Abril (Gesvalt), Mariola Valiente (CaixaBank), Pastora Blasco (Krata), Rosa Hafner (Andalucía Inmobiliaria) e Íñigo Galán (Inerzia).

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Otras asignaturas La revista completa su oferta editorial con reportajes de temática diversa que profundizan en algunos de los asuntos más relevantes para el sector inmobiliario y de la construcción. Artículos que combinan análisis, actualidad y conocimiento para ofrecer a los lectores una visión amplia y rigurosa de un mercado en continua transformación.

NÚMERO 174 CONSEJO ASESOR Ai En este número han escrito para la publicación: “Diez razones para perseverar en el negocio inmobiliario en la Costa del Sol”. Ricardo Arranz de Miguel, Presidente de Villa Padierna Hotels & Resorts y de las Federaciones Española y Andaluza de Urbanizadores y Turismo Residencial. “Mis consejos a las próximas generaciones”. Mikel Echavarre, CEO Colliers España. “Consejos para consejeros”. Luis Miguel Martín Rubio, abogado. Socio Director de Ontier España en Andalucía. “Construir un destino objeto de deseo”. José Antonio Granero, arquitecto, socio fundador de Entreabierto. “Consejos del Consejo”. Leopoldo Parias, consultor. “Cinco movimientos clave (no me atrevo a llamarlos consejos)”. Enrique Piñeyro, consultor. “Retos y oportunidades”. Simón Chávarri, presidente de Grupo Chavsa.. “Consejos vendo”. Iñigo Molina, director de Colliers Andalucía.

PATRONALES El sector expone sus carencias “Mano de obra especializada en la construcción: el reto estructural del sector”. Rafael Sánchez Alcalá, presidente de Fadeco Contratistas. “La vivienda reclama medidas extraordinarias”. Ignacio Peinado Guerrero, presidente de Fadeco Promotores. “Andalucía, deudas pendientes de obra pública”. Carlos López Navarrete, presidente de CEACOP. VIVIENDA PROTEGIDA La VPO crece para dar repuesta al problema de la vivienda. Hablamos con: Antonio Gil. Director Andalucía Occidental de Metrovacesa. Alicia Martínez. Secretaria general de Vivienda de la Junta de Andalucía. VIVIENDA INDUSTRIALIZADA Industrialización de la vivienda: una palanca estratégica para el sector en España. Alicia Sáez, socia de Andersen. Especialista en Financiación Pública. 156

Paloma Angulo, socia de Andersen. Especialista en Derecho Urbanístico, Inmobiliario y de la Construcción. LEGISLACIÓN La flagrancia de la ocupación. Manuel Sillero Onorato, director de la Oficina de Asesoramiento en materia de Vivienda y Ocupación de EMVISESA. RETAIL Andalucía se posiciona en el mapa comercial. La región concentra casi el 20% de la SBA del país. Hablamos con: Patricia Matias. Directora nacional de Retail Services en Savills. Eduardo Ceballos. Presidente de la Asociación Española de Centros y Parques Comerciales. Francisco Javier Marín. Director general de Bogaris Retail. José María León. Socio director de Inerzia. Rafael González. Director de Retail en Andalucía de CBRE. SEVILLA CITY ONE Precio de la vivienda en Andalucía: análisis y perspectivas. Zacarías Zulategui, vicepresidente de Sevilla City One.

aniversario NÚMERO 175 RECONOCIMIENTOS El Ayuntamiento de Sevilla homenajea a Alfonso Sedeño Masot, referente en el desarrollo urbanístico de la ciudad. LEGISLACIÓN Colaboración público-privada en las licencias urbanísticas. Amparo Guerrero Núñez, Jefe de Servicio de Licencias, Inspección Urbanística y Medio Ambiente. Fernando Vázquez, Gerente de Urbanismo y Medio Ambiente de Sevilla. MERCADO LABORAL ¿Dónde estarán las oportunidades reales en Andalucía en 2026? Los trabajos más demandados y mejor remunerados . Juan Ignacio Vargas, Gerente de la Fundación Laboral de la Construcción en Andalucía. SALÓN INMOBILIARIO Andalucía Inmobiliaria, presente en una nueva edición de Simed. La revista acudió un año más al Salón Inmobiliario del Mediterráneo, celebrado en noviembre en Málaga, donde estuvo presente con un stand propio.

LEY DE VIVIENDA Andalucía ya cuenta con una Ley de Vivienda propia para impulsar su desarrollo urbano equilibrado y sostenible. Juan Aguilera, gerente de Gaesco. ACTORES 2025 Andalucía Inmobiliaria volvió un año más a poner cara a los protagonistas más destacados del momento en los sectores inmobiliario y de la construcción. NÚMERO 176 VIVIENDA La nueva política de vivienda en Andalucía: oportunidades para el sector promotor. Paloma Angulo Pozuelo, abogada, Socia en Andersen. OBRAS PÚBLICAS Las infraestructuras, clave para el desarrollo de Andalucía. Rafael Sánchez Alcalá, presidente de Fadeco Contratistas. Arturo Coloma, gerente de CEACOP. ANÁLISIS

Situación actual y retos futuros del mercado inmobiliario terciario en Sevilla. Presentación del Informe 2026 de Inerzia. 157

NÚMERO 177 ELECCIONES AUTONÓMICAS Andalucía tras las elecciones: estabilidad política y grandes infraestructuras, claves para consolidar el ciclo económico. TURISMO RESIDENCIAL La Costa del Sol ante su gran desafío: hacer sostenible el éxito. José Antonio Mena, Alcalde de Benahavís. Ángeles Muñoz, Alcaldesa de Marbella. José María García Urbano, Alcalde de Estepona. Ricardo Arranz, Presidente de la Asociación Nacional de Urbanizadores y de la Federación Andaluza de Urbanizadores y Turismo Residencial. Presidente de Villa Padierna. JORNADAS La 10ª Jornada Anual Inmobiliaria se consolida en Cádiz como uno de los grandes foros del sector . ENERGÍA Proyecto Don Bosco Solar en el Polígono Sur de Sevilla. Pedro Méndez, Fundación Energía sin Fronteras. Ai

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La Opinión REVISTA NÚMERO 175

Sevilla ante el reto de ser la gran metrópolis del Sur de Europa

Rafael Miranda Ferrer. Presidente de Sevilla City One. Director general de Caralca. Zacarías Zulategui Represa. Vicepresidente de Sevilla City One. Director de Promoción Residencial de Grupo Insur. Paloma Angulo Pozuelo. Gerente de Sevilla City One. Socia de Andersen. José Ignacio Fernández de Jódar. Portavoz de Sevilla City One. Director Territorial de Andalucía y Canarias en AEDAS Homes. Pilar Mena Fernández. Socia fundadora y directora de RRII de Sevilla City One. Experta en Comunicación Estratégica y socia directora de Euromedia Comunicación. Antonio Gil Ramírez. Socio fundador de Sevilla City One. Director Territorial para Andalucía Occidental en Metrovacesa. REVISTA NÚMERO 176

¿Cuál debería ser el modelo de crecimiento de la capital malagueña para los próximos años?

Alfonso Peralta Muñoz. Peralta Arquitectos. Miguel Peralta Muñoz. Peralta Arquitectos. Jorge Mesa. Arquitecto Asociado Entreabierto Málaga. Ángel Asenjo. Director general y fundador de Asenjo Arquitectos Asociados. Alejandro Pérez. Socio fundador y director general HCP Architecture & Engineering. REVISTA NÚMERO 177

¿Qué papel desempeñan hoy las cooperativas de viviendas en el mercado residencial andaluz y qué cambios considera necesarios para que este modelo recupere el protagonismo de años atrás en el desarrollo de nuevas promociones?

Rafael Román. Gerente de Galivivienda. Miguel Ángel Arredonda Crecente. Socio director de Flatgest. Juan Prieto. Gerente de Gestasur. David Lomeña. Gestora de Cooperativas de Viviendas Autopromoción y Proyectos Siglo XXI SL. 158

aniversario

Índice de Puntos de Vista La sección Punto de Vista reúne las opiniones y reflexiones de destacados profesionales procedentes de diferentes ámbitos vinculados al sector inmobiliario. A través de sus artículos, los autores ofrecen un análisis personal sobre cuestiones de actualidad, contribuyendo al debate y aportando nuevas perspectivas sobre los desafíos que afronta la actividad.

SALUDA Juanma Moreno Presidente de la Junta de Andalucía Nº revista: 174

José Luis Sanz Alcalde de Sevilla Nº revista: 174

Rocío Díaz Jiménez Consejera de Fomento, Articulación del Territorio y Vivienda Nº revista: 174

Javier González de Lara Presidente de CEA Nº revista: 174

Pedro Fernández Alén Presidente de CNC Nº revista: 174 Xavier Vilajoana Eduardo Presidente de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCEspaña) Nº revista: 174

Francisco Herrero León Presidente de la Cámara de Comercio de Sevilla Nº revista: 174

Juan Antonio GómezPintado Presidente de Vía Ágora Nº revista: 174

Ricardo López Perona Presidente de AFCA Nº revista: 174

José María Basáñez Presidente del Grupo Tecnitasa y de la Asociación Profesional de Sociedades de Valoración – ATASA Nº revista: 175 Susana García Bujalance Dra. Arquitecta y directora del estudio Laboratorio de Urbanismo Nº revista: 175

Joaquín Caraballo Míster Ventas Nº revista: 175

Jorge Loring Lasarte Ingeniero industrial. Presidente de GE&PE SL Nº revista: 176

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José Ortiz Pereira Socio fundador de Sevilla City One Nº revista: 176

Araceli Martín-Navarro Fundadora y presidenta de COWORD Nº revista: 176

Jorge Paradela Gutiérrez Consejero de Industria, Energía y Minas Nº revista: 177

Eva María Buñuel Paredes Head of Reo Management & Sales Director Nº revista: 177 Diego Bermúdez Senior Manager de Transacciones Deloitte España. Responsable Debt Advisory Real Estate Nº revista: 177

Pablo Parra Socio de Transacciones Deloitte España Nº revista: 177 Manuel Sillero Onorato Director de la Oficina de Asesoramiento en materia de Vivienda y Ocupación de EMVISESA Nº revista: 177

información útil

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La vivienda se encarece un 14,2% interanual en septiembre

El precio de la vivienda nueva y usada en España aumentó un 14,2% interanual en septiembre de 2026, tras registrar una subida mensual del 0,7%, según el informe IMIE General y Grandes Mercados de Tinsa by Accumin. Aunque el encarecimiento continúa siendo significativo y supera en 8,8 puntos porcentuales la inflación general, el ritmo de crecimiento se modera por cuarto mes consecutivo, desde el 15,6% alcanzado en junio. Esta evolución refleja un mercado que sigue registrando incrementos de precios en todos los grupos analizados, si bien las

zonas donde el coste de la vivienda limita más la capacidad de compra, como las capitales y grandes ciudades y las áreas metropolitanas, muestran una evolución mensual más contenida. Las dos principales capitales españolas también reflejan esta desaceleración, aunque mantienen incrementos importantes. Madrid registró una subida interanual del 15,5%, frente al 18,1% del trimestre anterior, mientras que Barcelona avanzó un 8,9%, frente al 12% previo. El informe señala, además, que todos los grupos territoriales, salvo la Costa Me-

diterránea y el ‘resto de municipios’, han superado los máximos de precios de 2007. Sin embargo, al descontar el efecto de la inflación, el valor de la vivienda continúa más de un 30% por debajo de aquellos niveles en términos reales, con la excepción de las islas, donde la diferencia se reduce al 13%. Con el dato definitivo de septiembre, la variación interanual correspondiente al tercer trimestre de 2026 se sitúa en el 14,9%, dos décimas por encima de la estimación provisional publicada a finales de septiembre. Ai

El alquiler de temporada gana terreno y ya representa un tercio de la oferta en España

laga del 11%, mientras que Sevilla redujo su oferta un 8%. Por el con-trario, Cádiz y Granada registraron incrementos del 1%. El alquiler de temporada continúa ganando peso, aunque su evolución presenta diferencias significativas según la ciudad. San Sebastián lidera esta modalidad, que concentra el 62% de su oferta, seguida de Cádiz (61%), Bilbao (59%) y Barcelona (57%). En Andalucía, los alquile-res de temporada representan el 44% de la oferta en Almería, el 37% en Málaga y el 33% en Sevilla. El informe señala el desequilibrio entre oferta y demanda como uno de los principales desafíos del mercado del alquiler, especialmente para quienes buscan una vivienda habitual. Ai

La oferta de viviendas destinadas al alquiler permanente en España cayó un 10% interanual en el tercer trimestre de 2026, mientras que los arrendamientos de temporada, excluidos los turísticos, aumentaron un 7% y ya representan el 34% del mercado. Así lo refleja un estudio de idealista, que constata una reducción de la oferta de larga duración en la mayoría de las capitales de provincia. Entre los mercados con mayores descensos figuran San Sebastián (-52%), A Coruña y Bilbao (-41% en ambos casos), mientras que Barcelona registró una caída del 22%. Solo seis capitales aumentaron su oferta de alquiler permanente, con Cáceres a la cabeza (+11%), seguida de Girona y Badajoz (+4%). En Andalucía, Huelva experimentó un descenso del 27% y Má160

información útil Comprar una vivienda en Andalucía cuesta un 10,5% más que hace un año El valor medio de la vivienda en Andalucía alcanzó los 1.730 euros por metro cuadrado en el tercer trimestre de 2026, lo que supone un incremento interanual del 10,5%, según el último Informe de Vivienda de Gesvalt. Aunque la cifra se mantiene por debajo de la media nacional, situada en 2.085 euros/m2, adquirir una vivienda tipo de 90 metros cuadrados en la comunidad requiere ya una inversión media de 155.700 euros, 14.850 más que hace un año. Por provincias, Má-

laga continúa encabezando el mercado andaluz, con un precio medio de 3.149 euros/m2, seguida de Cádiz (1.964 euros/ m2) y Sevilla (1.543 euros/m2). Esta última destaca por registrar el mayor incremento interanual de la región, con un 14,4%, por delante de Cádiz (+11,6%) y Granada (+10,1%). Jaén se mantiene como la provincia más asequible, con 867 euros/m2. El mercado del alquiler también registra avances, aunque más moderados. La renta media en Andalucía se situó en

11,32 euros por metro cuadrado al mes, un 3,1% más que en el mismo periodo de 2025. Málaga vuelve a ser la provincia más cara, con 17,71 euros/m2 al mes, seguida de Cádiz (11,98 euros/m2) y Sevilla (11,83 euros/m2). En el extremo opuesto se encuentra Jaén, con una media de 6,09 euros/m2 mensuales. Los datos de Gesvalt reflejan así una evolución alcista tanto en compraventa como en arrendamiento, con diferencias notables entre provincias. Ai

El encarecimiento hipotecario reduce el presupuesto de compra de las familias El encarecimiento de la financiación empieza a modificar las decisiones de compra de vivienda en España. Según el informe del tercer trimestre de 2026 del Centro de Estudios de Trioteca, el valor medio de los inmuebles para los que se solicitó una hipoteca descendió hasta los 268.333 euros, frente a los 294.667 euros del trimestre anterior, una caída de 26.334 euros. Esta evolución coincide con el repunte del euribor, que cerró septiembre en el 3,247%, su nivel más elevado de los últimos doce meses. Sin embargo, el importe medio de las hipotecas solicitadas aumentó ligeramente en el conjunto del trimestre, hasta los 207.667 euros. En cuanto a las condiciones de financiación, las hipotecas a tipo fijo continúan siendo las preferidas por los compradores: representaron el 90,54% de las operaciones formalizadas durante el trimestre, con un interés medio del 2,46% TIN. Además, la vivienda de segunda mano concentró el 96,15% de las adquisiciones financiadas, frente al 3,85% correspondiente a obra nueva. Ante este escenario, Trioteca anticipa una mayor selección de las operaciones hipotecarias y una progresiva moderación de la actividad inmobiliaria, aunque descarta una paralización brusca del mercado. Su CEO y cofundador, Ricard Garriga, advierte de que las familias tendrán que ajustar sus presupuestos y comparar con mayor detenimiento las ofertas bancarias para mantener unas cuotas asumibles. Por su parte, Gonzalo Bernardos, asesor de la compañía y profesor de Economía de la Universitat de Barcelona, prevé que las compraventas de vivienda disminuyan alrededor de un 8% tanto en 2026 como en 2027, mientras que el incremento de los precios podría situarse por debajo del 5% al cierre del próximo ejercicio. Ai 161

Valor medio de la vivienda sobre la que se solicita una hipoteca | 2026 400.000€ 309.000€ 276.000€

300.000€

299.000€

300.000€ 257.000€

248.000€

Agosto

Septiembre

200.000€ 100.000€ 0€

Abril

Mayo

Junio

Julio

Valor NOMINAL medio de la hipoteca solicitada | 2026 250.000€ 209.000€ 200.000€

197.000€

208.000€

205.000€

210.000€

208.000€

Junio

Julio

Agosto

Septiembre

150.000€ 100.000€ 50.000€ 0€

Abril

Mayo

de Actualidad SIMED 2026: vivienda, colaboración e innovación Simed, Salón Inmobiliario del Mediterráneo, reunirá del 12 al 14 de noviembre en FYCMA Málaga a administraciones, gestores públicos, promotores, constructores, inversores, entidades financieras, consultoras, comercializadoras y empresas tecnológicas. La edición 2026 combinará zona expositiva, encuentros profesionales y espacios de conocimiento para analizar los principales retos del residencial y favorecer nuevas oportunidades de colaboración. La agenda pondrá el foco en el desarrollo de vivienda, la gestión de suelo, la financiación, los modelos de producción y la colaboración público-privada. Entre sus citas destaca el IV Encuentro Internacional de Vivienda Protegida, Social, Asequible y Colaboración PúblicoPrivada, que ofrecerá una visión estatal, autonómica, local y europea sobre instrumentos de financiación, producción y gestión. El suelo contará además con un bloque específico sobre su gestión y el área metropolitana de Málaga. El Punto de Encuentro Simed-ACP Málaga abor-

dará la evolución del mercado, mientras el Foro Living en Evolución analizará los nuevos modelos habitacionales y su impacto en el producto inmobiliario. La dimensión internacional crecerá con proyectos residenciales de España y otros mercados y con Prime Homes Summit, orientado al segmento prime, al comprador internacional y a las conexiones entre operadores. Por su par-

En SIMED 2026 se abordará la evolución del residencial desde la colaboración público-privada, el desarrollo de vivienda, los nuevos modelos habitacionales, la internacionalización y la innovación aplicada

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te, Simed Innova estrenará una Zona de Rehabilitación y profundizará en industrialización, descarbonización y construcción 4.0. El Foro Innova estudiará la vivienda industrializada, su escalabilidad y su aportación a la vivienda asequible. La V Open Call for Startups completará la propuesta con soluciones de inteligencia artificial, eficiencia energética, sostenibilidad y digitalización. Ai