Andalucía Inmobiliaria 113

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R E V I S TA E S P E C I A L I Z A D A D E L S E C T O R I N M O B I L I A R I O Y D E L A C O N S T R U C C I Ó N nº 113 febrero-abril 2012 4 euros

La hora de resistir a los cambios La reforma del sector financiero

Un nuevo escenario para la vivienda

El ensayo: ¿Qué hacer por Andalucía? crisis afecta a las renovables

La

Entrevista a

En persona:

Jacobo Martínez Benjumea, jefe de Desarro-

Jaime Montaner

llo de Negocio de Belbex

Arquitecto y

Puntos de vista

de Santiago Herrero León y Julio Rodríguez

ex consejero de la

López Nueva sección: Palabras al aire

Junta de Andalucía



Los empresarios, entre la inquietud y la expectación Revista independiente especializada, del sector inmobiliario y de la construcción. EDITA R Y M Asesores S.L. PRESIDENTE Manuel Gandarias EDITORA Rosa Hafner DIRECTOR Juan Hochberg CONSEJERO DELEGADO Eduardo Martín Jiménez-Carlés COORDINADORA DE REDACCIÓN Sonia Mora REDACTORES Y COLABORADORES Elena Segura Rafael Salinas Lucía Brum María García Francisco Venegas (Almería) Mª Ángeles Ratia (Granada) Pablo Sánchez (Madrid) FOTOGRAFÍA Ly Hafner Miguel Ángel León DISEÑO Y MAQUETACIÓN Carlos Piñar Alfonso Hafner DIRECTORA COMERCIAL Rosa Hafner ADMINISTRACIÓN Y SUSCRIPCIONES Maria Angeles Pastor FOTOMECÁNICA E IMPRESIÓN Artes Gráficas Servigraf S.L. ANDALUCÍA INMOBILIARIA Valparaíso, 18 - 41013 SEVILLA teléfono 95 429 50 21 / 429 67 74 fax 95 429 5161 www.andaluciainmobiliaria.es redaccion@andaluciainmobiliaria.es Delegación Madrid MªAngeles Pastor Rodríguez C/ Campoamor, 18 5º Izqda. 28004 Madrid teléfono 91 575 10 03

Andalucía Inmobiliaria

es una publicación plural. Los artículos y comentarios que en ella aparecen reflejan las opiniones de los respectivos autores.

Depósito Legal: SE-1943-99

L

a inquietud y la incertidumbre se mantienen como notas predominantes en el sentir del colectivo empresarial andaluz. Si el giro a la izquierda se materializa en la práctica, ¿qué podría representar para los empresarios? Es fácil pensar en más intervencionismo, menos diálogo, más presión fiscal, más trámites…, pero no ha de ser así necesariamente. La situación a la que tiene que enfrentarse el tejido empresarial ya es de por sí lo suficientemente dura como para añadirle más obstáculos. Y por eso, ninguna fuerza política, sea del color que sea, puede avanzar de espaldas a esta realidad: el apoyo público a la tarea del empresario es fundamental y todos lo saben, de ahí que se esté dilatando un proceso, el del pacto de Gobierno, cuando a priori, parecía algo inmediato . En cualquier caso, lo que las patronales tienen muy claro es hacia dónde debe dirigir sus pasos el nuevo equipo de gobierno, y en ello confían: hacia la consecución de la tan ansiada financiación para las pequeñas y medianas empresas; la reducción de la morosidad pública, un asunto que acucia de manera muy especial a las empresas del sector de la ingeniería, la construcción y actividades afines; una revisión de la fiscalidad empresarial; o la eliminación de las trabas burocráticas y administrativas para la creación de empresas, un aspecto este de las dificultades de una burocracia ineficaz, que

también se ceba de forma especialmente intensa en el sector de la edificación, donde representa una auténtica carrera de obstáculos para el promotor. Como condiciones imprescindibles para empezar a superar la delicada situación económica actual, son igualmente importantes la potenciación de la iniciativa emprendedora, desde la convicción de que la figura del empresario es esencial para salir de la crisis, y la dinamización del mercado de trabajo. En el caso del sector inmobiliario y de la construcción, además de los mencionados son muchos otros los aspectos en los que se confía que se avance con paso firme desde lo público, tales como la redacción del nuevo Plan de Vivienda, una modificación más profunda de la LOUA, la finalización de obras iniciadas y el comienzo de otras comprometidas, la puesta en marcha de nuevas ayudas a la vivienda, la apertura del préstamo hipotecario o la flexibilización de una normativa farragosa que todos critican con la máxima dureza. Por otra parte, una última cuestión ajena al empresariado pero que lo mantiene igualmente en alerta son las posibles confrontaciones entre los dos socios, que deriven en una legislatura salpicada de sobresaltos que a nadie interesan: es esencial un gobierno estable, garante de la seguridad necesaria que devuelva la confianza tanto al consumidor como al inversor; solo así Andalucía retornará a la senda del crecimiento..Ai


S·U·M·A·R·I·0 3

Editorial

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Jaime Montaner Roselló Arquitecto y consejero de la Junta de Andalucía de 1979 a 1994

18 Palabras al aire

en persona

Tres meses de frases constructivas

Santiago Herrero León Presidente de la Confederación de Empresarios de Andalucía

20 punto de vista

Julio Rodríguez López Doctor en CC Económicas y vocal del Consejo Económico y Social de la Comunidad de Madrid

22 punto de vista

Mariano Palancar Penella Ingeniero de Caminos

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24 ensayo


S·U·M·A·R·I·0

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Un tiempo nuevo que exige optimismo

este mes

Jacobo Martínez Benjumea Jefe de Desarrollo de Negocio de Belbex

74 Articulo

70 entrevistado

La crisis afecta a las renovables

78 información útil

Cualquier información o sugerencia nos la pueden remitir a:

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redaccion@andaluciainmobiliaria.es andaluciainmobiliaria@andaluciainmobiliaria.es

de actualidad

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Jaime Montaner Rosell贸 Arquitecto y consejero de la Junta de Andaluc铆a de 1979 a 1994 6


en persona

“La arquitectura contemporánea tiene muy poca cabida en una ciudad cuya imagen está guiada bajo los cánones del Barroco sevillano” Sonia Mora

Fotos: Ly Hafner

Jaime Montaner Roselló nació en Huelva en 1946, y en el año 1970 se tituló como arquitecto en Sevilla.

Desde entonces y hasta 1979 ejerció la profesión en Huelva, formando parte durante aquellos años de la dirección de los Colegios de Arquitectos de Huelva y Andalucía. A partir del 79, Montaner inicia su carrera política, primero como senador en la provincia de Huelva y consejero de Política Territorial en la Junta Preautonómica hasta el año 82, cuando es elegido diputado en el primer Parlamento de Andalucía, donde permanecería hasta 1994. Entre 1982 y 1990 fue consejero de la Junta en las materias de Urbanismo, Ordenación del Territorio, Arquitectura y Vivienda, en tanto que del 90 al 94 fue consejero de Economía y Hacienda en el primer gobierno de Manuel Chaves, en el que también fue responsable del sector público andaluz y de las áreas de Industria, Turismo y Comercio. Durante la primera etapa, hasta 1990, planificó en su totalidad y ejecutó en parte la red de autovías de Andalucía, además de las infraestructuras hidráulicas, portuarias y tecnológicas que hoy en día siguen en proceso de desarrollo y ampliación. Mediante los Planes Especiales de Protección del Medio Físico provinciales facilitó la preservación del medio natural andaluz, y propició la Ley Inventario de Espacios Naturales. Creó asimismo el Gabinete de Estudios Metropolitanos de Sevilla, el Instituto de Cartografía, la Empresa Pública de Suelo y la de Puertos, dando origen a propuestas que culminaron en la Ley de Ordenación del Territorio de Andalucía y la creación de la Agencia de Medio Ambiente. En el plano internacional, participó en diversos foros europeos y nacionales en los que se redactaron las Cartas Europeas del Paisaje y de Ordenación del Territorio. Además, fue representante de la Junta de Andalucía en la Sociedad Estatal Expo 92, presidente de Cartuja 93, del Parque Tecnológico de Andalucía en Málaga y del Consejo Social de la Universidad de Huelva. Por último, desde 1999 hasta la actualidad ha vuelto a ejercer la profesión de arquitecto a través del despacho Demópolis Arquitectura e Ingeniería. Como arquitecto y urbanista, se muestra convencido de que el patrimonio monumental de un territorio no debe ser un obstáculo que impida que la arquitectura contemporánea deje su impronta, sino que son dos elementos que tienen que complementarse. En este sentido asegura que “cada época debe tener su derecho a manifestarse tal y como es”, es decir, que “cada siglo tiene derecho a dejar su huella”, por lo que apuesta por “abrir las ventanas y ver la ciudad y el territorio como algo dinámico”.

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en persona

En primer lugar, acerquémonos a su presente profesional. ¿Cómo ha afectado la crisis a su estudio de arquitectura, Demópolis, y cómo marcha actualmente la actividad de la empresa? Al estudio le ha afectado como a todo el sector de la construcción, así como al sector que presta servicios a la construcción, y especialmente a la rama en la que nosotros nos habíamos especializado: ordenación del territorio, turismo, oferta de ocio, comerciales, campos de golf, etc. Ya en 2007 vimos que había que cambiar, no podíamos estar volcados siempre en el mismo subsector, y ahora nos dedicamos a la vivienda de protección oficial, y a los estudios y puesta en valor del suelo de las entidades financieras. En definitiva, el tipo de cliente ha cambiado; de los que teníamos, algunos están en concurso de acreedores, otros han caído en combate, y a algunos los es-

tamos manteniendo ‘con alfileres’ para que cuando renazca de nuevo el crédito podamos reactivar la actividad de la construcción y la actividad de servicio. Como empresa de servicio hemos pasado cuatro años muy malos, y confiamos en que algún día podamos recuperar proyectos que tenemos en el congelador. Desde hace cinco años trabajamos sobre tres o cuatro proyectos importantes, pero apenas entra nada nuevo. Lo que sí hemos hecho en estos tres últimos años ha sido presentarnos a muchos concursos. Nos hemos presentado a más de 27, aunque hemos tenido poca fortuna. En general, la actividad del estudio ha disminuido a la cuarta parte, y consecuentemente también la facturación, pero no el gasto, que se mantiene porque la estructura es casi la misma. Pero seamos optimistas y confiemos en que este año podamos respirar un poco más cómodos y que en 2013 se inicie otra etapa.

¿En qué situación se encuentra el proyecto náutico Marina Esuri, uno de los más emblemáticos en los que trabaja actualmente? Marina Esuri lleva unos cuatro años con el proyecto en marcha. Somos tres empresas las que llevamos la consultoría técnica, y la coordinación la realizamos desde Demópolis. Hicimos un Estudio de Factibilidad que nos pidió la Agencia de Puertos. Después un Estudio de Viabilidad económico-financiera, y en el tercer año, en 2010, hicimos un Proyecto Básico, un estudio de impacto ambiental y un estudio económico-financiero con una simulación de cuánto representaría la inversión, el gasto y el canon como concesión de obra pública. La información salió al público el pasado diciembre, lo entregamos en enero de 2011, y ahora queremos acelerar la tramitación del expediente de calificación ambiental, antes DIA (Declaración de Impacto Ambiental), en razón a la nueva Ley de Gestión Integral de la Calificación Ambiental, una “ley endemoniada” que tiene un anexo mayor que la propia ley sobre los tipos de calificaciones y autorizaciones ambientales que hay que superar en el trámite administrativo. Después de eso, la adscripción del dominio público del

“En general, la actividad del estudio ha disminuido a la cuarta parte”

Consecuentemente, también la facturación, pero no el gasto, que se mantiene porque la infraestructura es la misma. Pero seamos optimistas y confiemos en que este año podamos respirar más cómodos.

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en persona

uso piscícola de Marina Esuri, que es una piscifactoría actualmente y cuyo promotor es Pescanova, y convertir el uso piscícola en uso portuario, manteniendo una parcela para uso piscícola en tierra firme. La inversión de la obra portuaria, no de la obra de edificación encima de esta, es de más de 40 millones de euros; son 1.184 atraques y se trata de una inversión portuaria que se hace en seco, porque lo que hacemos es cambiar el uso de una marisma transformada y recuperar más de 15 hectáreas de marisma transformada en marisma natural. Queremos conseguir la evacuación de las aguas continentales que van encauzadas a través del arroyo Pedraza, recuperando una marisma viva nueva, que salga el agua al río con mayor naturalidad que ahora, pues hay dos puntos que obstaculizan la salida de esa evacuación de las aguas. El puerto tendrá menos superficie que la piscifactoría, pues recuperamos como digo marismas. La obra se hará en seco y después abriremos la bocana, cuando tengamos no solamente la adscripción del dominio público de costas a la Junta, sino también la concesión, pues se trata de un concurso al que se pueden presentar las empresas que quieran. Igualmente interesante y atractiva entendemos la restauración que ha llevado a cabo su estudio del hotel Alfonso XIII de Sevilla, ¿qué nos puede explicar al respecto de esta actuación? Fue fruto de un concurso restringido de peticiones de oferta a estudios de Barcelona, Madrid y Sevilla,

y al final merecimos la confianza de Starwood, la concesionaria. El edificio es del Ayuntamiento, la concesionaria es la empresa hotelera Starwood y esta a su vez contrata a un project management, un gestor integral de proyectos, que es E.C. Harris, otra empresa americana que a su vez nos contrata a tres consultoras: a unos decoradores de Londres, una ingeniería de Madrid, y nosotros, que nos encargamos de todo lo que es arquitectura, decoración en el sentido arquitectónico, limpieza, mantenimiento, todo lo que es la piel, la envolvente y el interior del edificio, lo que está preservado como patrimonio, que hemos mantenido y defendido. Somos los responsables del edificio, de la azulejería, los ladrillos, los relieves, las telas, las escayolas, nos encargamos de toda su funcionalidad, el saneamiento, abastecimiento, aire acondicionado, las cocinas, la organización de los diferentes usos del hotel, y toda la organización y adecuación al reglamento de actividades y al reglamento hotelero ha sido responsabilidad nuestra. A pie de obra tenemos dos arquitectos y un

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“La restauración del hotel Alfonso XIII ha sido un proyecto muy bonito; nos hemos encargado de todo lo que es la piel, la envolvente y el interior del edificio”


en persona

aparejador, al margen de que aquí todos los días ponemos en valor los planos que hay que llevar a la obra. Es un trabajo del que hemos aprendido mucho, no habíamos hecho mucha restauración, pequeñas cosas como un palacete del 29 que no tenía ninguna dificultad especial, al contrario del hotel, que tiene casi 90 años, muros de 80 centímetros ladrillo, y hemos tenido que hacer refuerzos, sectorización contra incendios, acústica, cuestiones térmicas, etc. Se trata de un proyecto muy bonito, muy concentrado en el tiempo, que hemos resuelto cerrando el hotel 7 meses y que Sevilla ha recuperado con todo su resplandor. ¿Una última hora respecto a la ordenación de los suelos de Cruz-

campo, que también está realizando Demópolis? En Cruzcampo, unos clientes para los que ya habíamos trabajado en Andalucía nos pidieron ir al concurso planteado por los dueños del suelo, que eran doce bancos, para gestionarlo. El Plan General dice que ahí caben 2.000 viviendas, 900 de VPO y 1.100 libres, una o dos torres para espacio comercial, hotelero, etc., y un parque magnífico para el Polígono San Pablo. Nosotros somos los encargados del Plan Especial de Reforma Interior, el proyecto de urbanización y de reparcelación, hemos ido solo como planificadores. Nuestro cliente, aliados con otro equipo de Guadalajara, gestiona y nosotros hacemos el planeamiento. Son 20 hectáreas, con un parque espectacular que hemos diseñado con

mucho cariño. El planeamiento, el PERI, está aprobado inicial y provisionalmente, la aprobación definitiva está a punto, el proyecto de urbanización ya se ha negociado con las empresas suministradoras y se aprobará inicial y definitivamente. Este año, antes del verano, tendremos el PERI de Cruzcampo, el proyecto de urbanización y el proyecto de reparcelación. Este último lo hemos hecho en alianza con el Bufete Génova de Ángel Cabral y Carlos Ruiz del Portal. Y estamos muy ilusionados porque esto es crear ciudad. Tengo que significar también que trabajamos muy bien con el Ayuntamiento en este proyecto, tanto con el equipo actual como con el anterior, pues son equipos muy profesionales. La verdad es que entre profesionales es fácil entenderse.

“Aplicar el Código Técnico y la reglamentación hotelera al Alfonso XIII ha sido un reto” Trabajamos muy bien con el Ayuntamiento en la restauración del hotel y en el PERI de Cruzcampo, tanto con el equipo actual como con el anterior, pues son equipos muy profesionales.

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en persona

“Nunca se ha contemplado la posibilidad de declarar en peligro los tres monumentos Patrimonio de la Humanidad por la Torre Pelli”

¿Algún otro proyecto en el que esté implicado? Estamos inmersos en una obra en Coslada, en Madrid, donde hemos empezado a pilotar un proyecto de Teatro que nos ha encargado El Corte Inglés, al que a su vez el ayuntamiento le ha dado en permuta un suelo a cambio de obras. El Corte Inglés tenía que hacer tres obras y una de ella es la nuestra. Usted ha participado, como experto, en varios informes sobre la controvertida Torre Pelli. ¿Cuál es su opinión sobre la continuación de la obra? Hay que hacer varias observaciones. ICOMOS, que es quien asesora a la Unesco, se ha arrogado el papel de la Unesco. Pero Icomos no es Unesco. Icomos España, desde siempre, ha dicho no a la Torre, y a raíz de sus informes el Comité del Patrimonio Mundial (WHC) ha dicho que habría que reconsiderar el proyecto, pero en las distintas reuniones de la Unesco, en Sevilla 2009, Brasilia 2010 y París 2011, nunca se ha contemplado la posibilidad de declarar en peligro los tres monumen-

tos de Sevilla que son Patrimonio de la Humanidad, la Catedral, el Alcázar y el Archivo de Indias. Mucha gente habla de Sevilla Patrimonio Mundial, pero no lo es, y el río Guadalquivir tampoco. Por tanto, no es posible descalificar a Sevilla como Patrimonio Mundial ni al Guadalquivir porque no lo son. ¿Pero afecta o no la Torre a los tres monumentos? En 2010 en Brasilia, cinco expertos entre los que me encontraba dijeron que no había impacto visual directo sobre ellos. En 2011 se sigue hablando de la Torre, pero ya de su impacto sobre el paisaje. A mí no me gustaría que se hiciera un edificio de altura dentro de la ciudad amurallada. Pero fuera, extramuros, si se trata de una buena arquitectura, que parece que lo es, por qué no. Los arquitectos somos muy lenguaraces, nos gusta todo lo que hacemos y nada de lo que hacen los demás. Qué arquitecto de Sevilla que hubiera ganado ese proyecto en un concurso no lo hubiera hecho. La edificación está fuera del casco histórico, pero además nuestro conjunto histórico no es, repi-

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to, Patrimonio Mundial, no estamos en el caso de Salamanca, Córdoba, Ávila o Cáceres. La Torre está muy distante, no a 300 metros, sino a 1.600. Entonces, la afección visual y la afección patrimonial no existen. Que te guste o no es otra cuestión, pero la Unesco no se deja guiar por eso, la Unesco ha dicho que no tiene impacto directo sobre los tres monumentos, nunca ha hablado de calificarlos en peligro, y sostengo que nunca los va a declarar en peligro porque no tiene afección directa sobre los monumentos. ¿Que afecta al paisaje del área metropolitana de Sevilla? Por supuesto. ¿Afecta a la muralla, al Archivo de Indias, al Alcázar? No afecta a la ciudad histórica. Yo como arquitecto, urbanista y paisajista, responsable de la creación de la Agencia de Medio Ambiente, del Centro de Estudios Territoriales y Urbanos, y como especialista que participé en la Carta Europea del Paisaje, digo que la Torre no afecta a los tres monumentos, luego no pueden perder la calificación de Patrimonio. Es como si decimos que en las calles San Luis o Feria el Alamillo nos molesta; o no nos gustase que yendo por


en persona

“No seamos obtusos, abramos las ventanas y veamos la ciudad y el territorio como algo dinámico, que cada siglo tiene derecho a dejar su huella”

el Puente del Centenario veas la Giralda y el Alamillo cruzados. Habríamos de decir que eso no es tan malo, que forma parte de la imagen nueva de Sevilla, son imágenes complementarias. Todo lo demás es ponerle puertas al campo del urbanismo y al de la arquitectura. Entonces, a su juicio impulsaría la imagen de una Sevilla más moderna. Pues claro, no tenemos que ser obtusos, abramos las ventanas y veamos la ciudad y el territorio como algo dinámico, que cada siglo tiene derecho a dejar su huella. El problema es que hay gente que se ha quedado en el XVIII, y Sevilla para ellos es siglo XVIII. Sevilla aceptó el Renacimiento a regañadientes, el Racionalismo en los años

30 del siglo XX no lo ha aceptado nunca y la arquitectura contemporánea tiene muy poca cabida en una ciudad cuya imagen está guiada bajo los cánones del Barroco sevillano. Cada obra nace para un sitio concreto, la arquitectura no está exenta del territorio sobre el que se asienta, y esta obra está diseñada para ese sitio y para esa altura. Ese edificio está concebido para tener esa altura de 187 metros en la punta de la coronación de vidrio, si bien la última cota sólida está a 156 sobre el nivel del mar, el último espacio que se puede recorrer, que es un jardín, la cubierta de un restaurante. Hay que poner en positivo la Torre, que es un atractivo para Sevilla, igual que el Alamillo o el puente del Centenario. Además, desde la Torre se va a poder contemplar la joya de la ciudad, que es el recinto amurallado. ¿Y qué pasará al final? Pues al final la Unesco va a decir lo que digan Icomos España e Icomos internacional. Icomos internacional va a decir lo que diga Icomos España, que no va a cambiar su posición, pero no por eso se van a declarar en peligro los tres monumentos. No deben tener ninguna preocupación ni el alcalde

de Sevilla ni el presidente de Cajasol, porque es compatible terminar la obra como está en el proyecto, ajustada a la legalidad, y mantener el Patrimonio de Sevilla en los tres monumentos. Al alcalde ya le han dicho que la licencia se ajusta a la legalidad, aunque si el Ayuntamiento y Cajasol consideran que pueden no terminar la obra, yo lo respetaré, aunque no estaré de acuerdo, porque creo que la solidez del estado de derecho se basa en la seguridad jurídica, y esta comporta que las licencias no se negocian después de dadas. No todo es negociable en democracia. No podemos negociar el Plan General o las licencias todos los días, pero yo aceptaré lo que decidan. A mí me gustaría que Sevilla terminara esa obra. Sevilla no hay que congelarla. Como arquitecto, ¿cuál ha sido su principal reto y cuál su principal satisfacción? Depende de la época. Mi principal reto profesional ha sido conseguir trabajo para 20 o 30 familias que teníamos trabajando. El de hoy es el mantenimiento, no tengo otro reto profesional que seguir siendo arquitecto, con un magnífico equipo de profesionales y de gente joven, y me

“No deben tener ninguna preocupación ni el alcalde de Sevilla ni el presidente de Cajasol”

Si se decide no hacer la obra lo respetaré, pero no estaré de acuerdo; la solidez del estado de derecho se basa en una mínima seguridad jurídica, que comporta que las licencias no se negocian después de dadas.

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en persona

gustaría que mi vida laboral terminara como arquitecto. ¿Con qué se quedaría de su larga etapa como consejero de la Junta de Andalucía? He sido consejero de tres presidentes, Escuredo, Borbolla y Chaves. De esa faceta, la etapa más creativa, de mayor entusiasmo, la más atractiva y brillante, fue la de creación de la Consejería de Obras Públicas con Rafael Escuredo, quien me nombró consejero en el año 79, en un gobierno donde había cuatro partidos, y yo era uno de los tres consejeros por el PSOE. Lo mejor fue siempre que tuve un margen de maniobra extraordinario, en todas las consejerías en las que estuve, y además tuve una confianza absoluta de los presidentes y del PSOE. Cuando entró en la presidencia Manuel Chaves, me responsabilizó de Economía, Hacienda, Industria, Comercio y Turismo, que ahora son tres carteras. Y además era consejero de la Expo 92 y de Sierra Nevada 95. Aprendí mucho en esa época, pero sufrí mucho del 93 al 94; la crisis aquella fue muy dura, no había dinero para pagar, yo estaba todo el día reunido con la CEA y con Fadeco, porque los empresarios lo estaban pasando mal, y me tocó a mí ser el consejero malo, el que no pagaba. Pero ahora tengo que reconocer que el aprendizaje que tuve en aquellos cuatro años fue tremendo. Aprendí economía, industria, turismo, sociedades, cosas que un arquitecto no tenía por qué saber. En Obras Públicas estaba en mi oficio, yo sabía de urbanismo, de carreteras, de vivien-

das, de medio ambiente. Estando al frente de Economía y Hacienda con un magnífico equipo hice el primer Plan Industrial de Andalucía, el primer Plan de Turismo de Andalucía, el Plan Energético, implantamos el programa Júpiter, la política recaudatoria, la de turismo, en fin, que ahí tuve que realizar un esfuerzo enorme. También tenía la responsabilidad de la relación con el mundo de la empresa y con los sindicatos. De hecho, el primer plan de concertación lo firmó Chaves en 1993 siendo yo consejero de la Concertación, porque creo en la concertación social entre sindicatos, empresarios y Gobierno. En ese sentido, esa última etapa fue especialmente dura y difícil, pero personalmente muy gratificante. ¿Ha echado de menos alguna vez su etapa de político? No, porque yo tenía decidido irme en el 90 y finalmente tardé cuatro años más, hice una prórroga hasta el 94. Me he dedicado 20 años a la función pública, sigo con el compromiso polí-

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tico, sigo participando en los debates ideológicos, pero no en el gobierno de las cosas, sino de las ideas y de los modelos, qué es lo mejor para una sociedad u otra, qué es lo mejor para una ciudad, y me gusta enterarme de las cosas y, sobre todo, participar, pero sin responsabilidad de gobierno de ningún tipo.


en persona

“No se pueden hacer autovías para llegar a todos los pueblos ni estaciones de AVE para todas las ciudades. Andalucía tiene una red viaria muy completa” ¿Qué opina de la actuación del último Equipo de Gobierno Andaluz en materia de Obras Públicas y Vivienda? Uno de mis tres presidentes me enseñó que nunca debería volver al sitio donde había estado. Eso significa que no debo opinar sobre los que me han sucedido. De todos modos, creo que han hecho algo en el área de las viviendas que no ha tenido ni repercusión ni virtualidad, y ha sido la política de apoyo a la puesta en el mercado del parque de vivienda; se han hecho dos actuaciones y ninguna ha dado resultado. Pero porque este no es un momento para tener buena voluntad, sino para que el sistema financiero propicie la inversión y el crédito. Ahora mismo la Consejería de Obras Públicas está prácticamente atada de pies y manos, intentando llegar a acuerdos con las ciudades que quieren el metro, el tren o el no sé qué en cada área metropolitana, cuando está reprogramando inversiones porque no hay re-

cursos y hay que hacerlo. Yo soy de los que piensan que Andalucía tiene una red viaria muy completa y no se pueden hacer autovías para llegar a todos los pueblos ni estaciones de AVE para todas las ciudades. Estamos viviendo por encima de nuestras posibilidades en materia de infraestructuras. No pasa nada porque determinadas obras se hagan dentro de tres, cuatro u ocho años, a mi juicio como andaluz, no podemos concentrar toda la política presupuestaria en la obra pública. Otra cosa es cómo terminas las obras. Este escenario financiero no era previsible por parte de nadie. El sacrificio que supone decirle a un contratista “pare usted la obra y venga dentro de dos años, que posiblemente la continuemos”, es muy duro. En cualquier caso, los políticos de todos los partidos deberían ser más comedidos en el discurso, porque el discurso después se convierte en un compromiso, el compromiso en una programación de obra, esta la tienes

que meter en un presupuesto, y el presupuesto en unas anualidades. Tú no puedes convertir cualquier demanda de un alcalde en un compromiso financiero. Las cosas hay que reconocerlas como son, hay que darle una dosis de realismo a la vida política. La vida política no puede estar cogida con alfileres ni cogida del discurso. El discurso tiene que ser programático, con un componente ideológico que diferencie una opción de otra. El discurso forma parte de la política, el hacer las cosas forma parte de la gobernanza, y para ser gobernante primero hay que ser un político, y luego hay que saber gobernar, saber qué significa meter en el Parlamento una anualidad de una obra, que esa anualidad te puede comportar diez anualidades consecutivas. En definitiva, que hay que ser mucho más prudente en la decisión de en qué se gastan los fondos públicos. Yo creo que Andalucía, con muy pocas obras más de las que tiene, va a quedar muy bien para los

“Estamos viviendo por encima de nuestras posibilidades en materia de infraestructuras” No pasa nada porque determinadas obras se hagan dentro de tres, cuatro u ocho años, pues no podemos concentrar toda la política presupuestaria en la obra pública.

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en persona

próximos 30-40 años. Y hemos dado un salto de gigante. Del 82 a 2012, en 30 años, se han hecho muchas cosas, pero no podemos seguir a la misma velocidad. Ahora hay que mantenerse con estrategia de supervivencia y de crecimiento vegetativo en razón a demandas muy justificadas. Usted participó en el equipo organizador de la Exposición Universal de Sevilla de 1992, ¿Cuál es la herencia de este evento para la ciudad hispalense? En cinco años, del 87 al 92, se hizo en Sevilla lo que se tenía que haber hecho en 50. En el 92 saltamos al siglo XXI de una manera acelerada en imagen, en emprendedores, en inversiones, en modelo de ciudad, en apuesta tecnológica, fuimos al siglo XXI en cinco años, y eso es lo que va a quedar en la historia de Sevilla. Igual pasó con la Expo del 29. Está claro que las dos exposiciones, la del 29 y la del 92, han representado los dos grandes saltos que ha dado la ciudad de Sevilla, uno a principios del siglo XX y otro que nos ha colocado en el XXI. También hay que decir que igual que en el 29 Sevilla no lo aceptó, el 92 se hizo también contra la ciudad de Sevilla. Yo fui consejero de la Sociedad Estatal para la Expo 92 desde el año 84 hasta el 93, y puedo afirmar que todo el mundo estaba en contra, con la ciudad diciendo que la Expo era un fenómeno exógeno, que no tenía nada que ver con la ciudad. La Expo no se hizo con el apoyo ni el beneplácito de Sevilla. Fue otro fenómeno, como pasa en Sevilla con muchas cosas, que se hizo a pesar de Se-

villa, y ahora todo el mundo presume. Yo tuve que utilizar, para ordenar el territorio de La Cartuja, un Plan Especial colgado de un decreto de Franco del año 72, para poder asegurar que allí se hacía la Expo, porque en el Plan General no entraba. A mí en el Parlamento me han insultado por haber hecho el Plan Especial de La Cartuja. En resumen, lo pasamos mal, pero al final salió una expo magnífica. Sevilla dio el salto al siglo XXI muy a pesar de mucha gente que no se creía la Expo, que no quería la Expo, y que pensaba que la Expo no era buena para Sevilla. Desde que usted dejase la presidencia de Cartuja 93, ¿cómo calificaría la evolución del Parque hasta la fecha de hoy? El Parque Científico y Tecnológico ya no cabe en la Isla de la Cartuja. Hay que buscar una ampliación, porque empieza a ser ineficiente por la densidad de uso que tiene. Pero no tiene que morir de éxito, tiene que ampliarse, modificando las ordenanzas, los servicios, la accesibilidad, los

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“El parque ya no cabe en la Isla de la Cartuja, hay que buscar una amplición, porque empieza a ser ineficiente por la densidad de uso que tiene. Puede morir de éxito, como diría algún poeta”

aparcamientos y construirse la línea de metro. Hay que mejorar la zona sur, de la antigua Expo 92. La pregunta es, a renglón seguido, ¿y no sería ideal que se ampliara por Isla Mágica? Indudablemente el Parque no puede crecer más estando ahí Isla Mágica, pero yo no digo que Isla Mágica se vaya, sino que hay que pensar cómo se rediseña para que manteniendo lo más atractivo del parque temático, lo más sustantivo de su actividad, pudiera crecer el Parque Científico y Tecnológico.


en persona

“En Sevilla, hay que recuperar una mayor dureza sobre la accesibilidad al casco histórico; no puede ser una trama de calles peatonales con coches encima. Si es peatonal, no puede haber coches”

De todos modos hay que pensar que el PCT Cartuja tiene que buscarse un lugar para el crecimiento, porque si tuviera mucha demanda, tampoco sería suficiente con parte de Isla Mágica. No puedes diseñar como un objeto finalista un trozo de ciudad que es expansiva por sí misma. La apuesta tecnológica tiene un límite muy lejano, a un parque tecnológico no puedes ponerle límites, y este está confinado a la Isla de la Cartuja. No puede crecer por el norte ni por el sur, se ha aislado de la ciudad, y la operación Torre Pelli implica un centro empresarial en forma de olas con cubiertas vegetales para unir esa actividad comercial a Triana y Triana unirla al PCT a través del Pabellón de la Navegación. Eso es una operación urbanística que el Plan General de 2006 diseña y me parece acertada, y que posibilita que la barrera del río no se convierta en la barrera de la Avenida del Odiel, sino que se comunique, pero para ello hay que hacer una línea de metro que pase por ahí, con una parada en Torre Pelli, otra en Blas Infante y otra en la Feria; por ahí tiene que ir el metro, al lado del río, y con eso se resuelven muchos problemas del PCT, pues los grandes problemas que ahora mismo tiene son de accesibilidad y aparcamientos. Actualmente no hay una fuerte demanda de nuevos usos, y todavía hay parcelas y pabellones que podrían reconvertirse, pero pensando a largo plazo el parque tiene que buscar una solución futura de ampliación. Para concluir, y por su formación como experto en urbanismo,

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¿qué considera que se podría mejorar en esta materia en la ciudad de Sevilla? Me gustaría que Sevilla ganara calidad en su espacio público. En mi aportación al informe que hizo el Estado miembro a la Unesco en 2011, hicimos una propuesta de peatonalización entre el Puente de San Telmo y el Puente de Triana, que mejorase todo ese espacio público, aproximando todo el itinerario turístico peatonal entre la Avenida y el río. Es una operación que va desde Reyes Católicos hasta la Puerta Jerez, que desde el punto de vista urbanístico es compatible con el Plan General de Sevilla y con la tendencia más culta que hay en Europa de peatonalizar los cascos históricos. Para eso hay que hacer dos cosas: recuperar, como está haciendo el Ayuntamiento, la política de aparcamientos, pues lo que no podemos tener como aparcamientos son las orillas del río Guadalquivir, eso es un error. Los aparcamientos, en una ciudad histórica, tienen que estar en el subsuelo. Además, hay que recuperar una mayor rigidez y dureza, que ahora no la hay, sobre la accesibilidad al casco histórico. El casco histórico no puede ser una trama de calles peatonales con coches encima. Si es peatonal no puede haber coches. Y en tercer término hay que mejorar el espacio público. Estamos en este siglo. La ‘farola fernandina y Carlos III’ ya han pasado. Como arquitecto y como urbanista digo que cada época debe tener su derecho a manifestarse tal como es. Ai



palabras al aire

Tres meses de frases constructivas Elena Segura

Mariano Rajoy

Fotos: Archivo Ai

D

ICE un proverbio chino, que la esperanza es como el azúcar en el té. Aunque es muy poca, todo lo endulza. Por eso, para muchos constructores, la ministra de Fomento, Ana Pastor, llegó a Andalucía a principios de año con su cartera llena de azucarillos. Porque unos pocos mensajes de esperanza sirven para endulzar hasta la situación más agria. En su gira por la comunidad andaluza, Pastor

una obra que se dilata en el tiempo, algo que justificó añadiendo que “no se puede hacer en seis meses lo que no se hizo en ocho años”. La ministra también señaló que “ocuparán una situación estratégica” los accesos a los puertos de Almería, Algeciras, Motril, Tarifa y Huelva y al aeropuerto de Málaga. Y calificó de “importante” la línea Antequera-Algeciras.

fue desvelando algunos de los compromisos que se incluyen en el Plan de Infraestructuras, Transporte y Vivienda -conocido por sus siglas Pitvi. De su paso por Sevilla, destacamos esta frase: “nuestro compromiso es que la SE-40 sea una realidad, no una realidad virtual”. Más tarde, en Cádiz, declaraba que “las obras del segundo puente sobre la Bahía

A esta fiebre por proyectar infraestructuras se unió también el propio presidente del Gobierno, quien defendió en febrero la puesta en marcha del corredor mediterráneo, al que esta revista dedicó buena parte de sus páginas en su anterior número. Rajoy lo calificó entonces de “prioritario, porque afecta a más del 40% de la población es-

de Cádiz tardarán 15 meses”, poniendo así fecha a

El corredor mediterráneo es prioritario por que afecta a más del 40% de la población

pañola” y declaró “que se van a hacer todos los esfuerzos posibles para su desarrollo”.

Algo de azúcar trajo también el plan de pago a proveedores, que según el ministro de Hacienda, Cristóbal Montoro, “va a ayudar a conservar muchos empleos en la comunidad y a mantener su tejido empresarial”. Son 47.090 el número de proveedores con facturas pendientes de pago en Andalucía. Dicho de otra

forma: uno de cada cuatro del total nacional es, para nuestra desgracia, andaluz. Esperemos que este impulso económico a las empresas ayude a frenar 18

Cristóbal Montoro

El plan de pago a proveedores va a ayudar a conservar muchos empleos

los datos del paro, que en marzo seguían acercándose peligrosamente a los 5 millones de desempleados. Por esto, y por la desconfianza en que la reciente reforma laboral lo solucione, los sindicatos convocaron el pasado

29 de marzo una huelga general. Una reacción que se une a otras, como el descontento por el recorte drástico en los presupuestos a la financiación de los agentes sociales, lo que hará que sindicatos y patronal tengan 1.000 millones menos para formación. ‎Quizás por eso, todos prestaron atención a Artu-


palabras al aire

Arturo Fernández

La gente no quiere una huelga, sino un trabajo

Enrique Figueroa

Federico Muela

La mayoría de las obras están paralizadas

No por ser esperado deja de ser menos desagradable el ajuste presupuestario

ro Fernández, vicepresidente de la CEOE, durante su discurso en un reciente encuentro, cuando declaró que “ya es hora de que las organizaciones empresariales y sindicales se financien exclusivamente de las cuotas de sus afiliados”. Con motivo de la huelga, él mismo nos regaló otra fase: “la gente no quiere una huelga, sino un trabajo”. Muchas de las frases de estos últimos meses también han destacado la situación que está vivien-

gueroa, advertía de la dramática situación del sector y recordaba que “la mayoría de las obras están paralizadas”. Declaraciones a las que se añadían las críticas al preocupante anuncio del ministro de Economía, Luis de Guindos, de una bajada del 40% en la inversión pública para este año. La herencia del anterior Ejecutivo es, en su opinión, quien los ha empujado “al mayor esfuerzo de reforma y ajuste presupuestario que ha tenido que llevar a cabo un Gobierno desde

dulce Pitvi pudo evitar agriar la realidad a la que hay que enfrentarse este año. El sector ha visto como se reduce la porción de una tarta que en 2012 va a dejar hambriento a más de uno. Algo más de 11.000 millones de euros son finalmente los destinados a políticas de infraestructuras, y el ferrocarril ha sido el que mejor ha salido en el reparto. Ante esta situación, el

do el sector financiero, inmerso en un proceso de fusiones y cambios. Emilio Botín comentaba al respecto que “antes del verano debería estar resuelto el nuevo mapa bancario, que contará con menos jugadores y será más sólido y eficiente”. No todas las frases han sido tan dulces en estos tres meses. Desde Ceacop, su presidente, Enrique Fi-

el inicio de la transición”. Ya criticaron con dureza desde Fadeco, organización que preside Federico Muela, esta retracción de la inversión, una noticia que “no por ser esperada deja de ser menos desagradable”. Y ese ajuste se plasmó en realidad, tras la niebla electoral, con la presentación de los presupuestos generales. Entonces ni el

sector crea nuevos frentes. El último en constituirse, la Mesa de la Construcción, que ha firmado un Manifiesto en el que, entre otras reflexiones, se advierte de que “la des-

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aparición de empresas y puestos de trabajo, más de 300.000 en los últimos cuatro años en empleos directos del sector en Andalucía, además de los indirectos, continuará”.

Según esta agrupación, “cuanto se invierte por las Administraciones en el sector de la construcción genera, vía fiscal, un retorno económico que puede cifrarse en un 60%”. Un dato del que deberían tomar buena nota los responsables políticos. Un frente, pero mucho mayor, hará falta para frenar los casos de corrupción que siguen asomando por la ventana de la administración pública andaluza. La perla en estos meses nos la ha dejado Laura Gómiz, ex presidenta de Invercaria, al admitir que la voz de las grabaciones era la suya, pero no eran “sus pensamientos”. Habría que haberle recordado otra frase, en

esta ocasión de Aristóteles: “No digas todo lo que piensas, pero piensa todo lo que dices”. Y aquí nos quedamos sin palabras, … las que quizás a ella le sobraron. Ai


punto de vista

Santiago Herrero León Presidente de la Confederación de Empresarios de Andalucía

La reforma laboral que necesita el país

“Es importante que se vayan adoptando por parte del Gobierno medidas en el camino de esa regeneración que exige el presente de este país para que sea posible construir el futuro”

A

lo largo de los años, siempre he defendido con energía que la legislación laboral española no respondía a las exigencias reales de la sociedad, que los cinco millones de parados son todo un aldabonazo, una llamada poderosa de atención sobre la necesidad de adaptar el Estatuto de los Trabajadores a un nuevo mundo cambiante, más flexible, más abierto y más variable. Por ello, se hacía imprescindible una reforma laboral que facilitara la contratación, que

simplificara la auténtica maraña de contratos en la que nos desenvolvíamos, y permitiera a los empresarios una mayor flexibilidad para adaptar sus empresas a las circunstancias que en cada momento impusieran los mercados. También he defendido repetidamente que una verdadera reforma laboral era una necesidad evidente en nuestro país, una necesidad avalada por el alto nivel de desempleo, con un veintiséis por ciento de temporalidad y un cincuenta por ciento de los 20

jóvenes en desempleo. Los empresarios hemos insistido hasta la saciedad en la necesidad de acometer las reformas que, a nuestro juicio, necesitaba España para modernizar sus estructuras y situarnos al mismo nivel que nuestros competidores europeos. Afortunadamente, el nuevo ejecutivo está ya poniendo en marcha la reducción del déficit público, la reforma laboral, el ajuste de las cuentas públicas y el anuncio de posibles soluciones


punto de vista

a la elevada morosidad pública, aunque aún quedan pendientes reformas tan importantes como la fiscalidad, la energía, la educación, la sanidad y la justicia. Las organizaciones empresariales valoramos la reforma laboral como positiva y acertada, porque va encauzada de manera adecuada hacia el objetivo de conseguir que el mercado de trabajo ofrezca posibilidades reales para mejorar la productividad y competitividad de las empresas, y, sobre todo, para poner en marcha una pronta recuperación del empleo. En definitiva, para mejorar la eficiencia y flexibilidad de nuestro mercado de trabajo. Es lógico que este Real Decreto Ley haya producido opiniones enfrentadas, pero, desde luego, debe quedar claro que no es la reforma que favorece a los empresarios, sino la que necesita el país en este momento, aplaudida por la inmensa mayoría de la opinión pública, la doctrina, la OCDE y por todos los dirigentes europeos. De cualquier modo, el propio Gobierno reconoce que no es la panacea; que todavía en este año seguirá creciendo la tasa de desempleo porque, lamentablemente, el deterioro de nuestra economía es de tal envergadura, que no será posible, en un corto plazo, que estas medidas tengan una incidencia notable de forma inmediata en un aumento de la contratación. Es necesario articular todo

un conjunto de medidas armonizadas en las distintas parcelas que confluyen en la actividad económica y empresarial, ya sean en el ámbito financiero, fiscal, administrativo, o de carácter económico mercantil; incluso es imprescindible que se dé la necesaria coherencia y coordinación de las distintas administraciones públicas, de cuya agilidad y eficacia en la gestión de los asuntos que les compete depende mucho la viabilidad de los proyectos empresariales. Sinceramente, considero que no será totalmente eficaz un marco laboral con más flexibilidad, un sistema de contratación más adecuado o un modelo de negociación colectiva más próximo a la realidad de cada empresa si, al mismo tiempo, no se dispone de un entorno financiero, fiscal o administrativo que favorezca y facilite la actividad empresarial, la inversión y la puesta en marcha de proyectos empresariales con un potencial claro de generar riqueza, capacidad productiva y empleo. Por lo tanto, los empresarios entendemos que, además de esta reforma laboral, se necesitará seguir profundizando en otras parcelas de vital importancia para la economía y su reactivación. Una de esas parcelas es la reciente reforma financiera aprobada por el Congreso de los Diputados, una medida imprescindible para que vuelva a fun21

cionar el mercado, porque de ella debe fluir el crédito, que es el verdadero motor de la actividad económica. Deben existir mecanismos para que las empresas y las familias puedan aprovechar la liquidez sin límite que ofrece el Banco Central Europeo a las entidades financieras. Esa liquidez se invierte en deuda soberana con un diferencial de rentabilidad que la convierte en un buen negocio para las entidades financieras y una solución para los estados, que ven con ello reducidas las tensiones sobre su deuda. En consecuencia, la economía real todavía en nada se beneficia de esa liquidez ofrecida por el BCE. Asimismo, no hay que ser ningún experto, aunque algunos expertos digan lo contrario, para saber que sin crédito no hay actividad económica. Y para que ello sea posible el sistema debe estar integrado por entidades solventes y competitivas. Sin duda alguna, la reforma financiera debe ser un avance fundamental, aunque, desgraciadamente, aún tardaremos algún tiempo en conocer sus efectos beneficiosos en forma de créditos a las familias y a las empresas. Pero es importante, muy importante, que se vayan adoptando por parte del Gobierno medidas en la buena dirección; en el camino de esa regeneración que exige el presente de este país para que sea posible construir el futuro. Ai


punto de vista

Julio Rodríguez López

Doctor en CC Económicas y vocal del Consejo Económico y Social de la Comunidad de Madrid

¿Cuánto bajan los precios de las viviendas?

“En el caso español, el ajuste de precios ha sido de ‘vía lenta’, puesto que la evolución del mercado se ha reconocido de forma gradual en los balances bancarios”

C

ON el Real Decreto Ley 2/2012 (BOE de 4.2.2012), de saneamiento del sistema financiero, el gobierno pretende la recuperación del ritmo del crédito bancario y una mayor consolidación del sistema financiero. El Real Decreto Ley citado, junto a las mayores provisiones exigidas a los bancos para los activos inmobiliarios problemáticos, favorece la realización de nuevos procesos de concentración bancaria. Los planes de fusión bancaria en cuestión deberán incluir,

según dicha norma, compromisos y objetivos para incrementar el crédito a las PYMES y colocar en el mercado los activos inmobiliarios propiedad de las entidades. El suelo para promociones inmobiliarias, las promociones en curso y las viviendas teminadas son los activos que requerirán de mayores provisiones o de recapitalizaciones adicionales. Esto último reducirá el valor neto contable de los activos inmobiliarios citados. Las entidades de crédito podrán

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así aceptar sin pérdidas unos descuentos mayores en el valor de los activos que lo que ha sido la pauta general hasta el momento. Sin embargo, no está clara la incidencia efectiva de la nueva norma sobre los precios de las viviendas. En el caso de los activos inmobiliarios de menor calidad las entidades financieras estarán más dispuestas a vender. En el caso de los activos inmobiliarios más atractivos la decisión de los bancos dependerá sobre todo de las expectativas sobre


punto de vista

el valor real de mercado de dichos activos. La situación contable de los “activos tóxicos” citados puede variar mucho de una entidad de crédito a otra. Las ventas de tales activos estarán ligadas a la demanda existente de viviendas, ahora muy debilitada por la pésima situación del mercado de trabajo y por la restricción crediticia. Dicha situación frena la creación de nuevos hogares, que es la variable clave a efectos de explicar el comportamiento de las ventas de viviendas. Los 140.000 hogares netos efectivamente creados en 2011, según la Encuesta de Población Activa, quedan por debajo de las cifras que con frecuencia se citan como “de crucero” de la economía española en lo que se refiere a la creación de nuevos hogares. Junto a lo anterior, el ritmo de ventas dependerá de la existencia efectiva de crédito bancario. Según los cálculos del gobierno, el mayor saneamiento de los activos facilitará la captación de recursos en los mercados por parte de los bancos, lo que a su vez impulsaría el ritmo de concesión de nuevos créditos. Los precios de las viviendas son el mejor indicador de la situación del mercado. Las características de la vivienda dificultan el seguimiento estadístico de los precios. No hay dos viviendas iguales, se venden con escasa frecuencia y sus precios de mercado sólo pueden observarse cuando son objeto de venta. Existen tres problemas que hacen especialmente difícil la me-

dida de los precios de forma rigurosa y actualizada. El primero es el de los desfases temporales entre la realización de una compra-venta y el momento en el que la estadística administrativa correspondiente detecta la operación y el precio pactado en la misma. El segundo es el de los cambios continuos en la composición de la información obtenida, puesto que sólo una fracción reducida del stock de viviendas es objeto de venta en un periodo determinado. Por último, los cambios en los precios de las viviendas reflejan no sólo la inflación sino también los cambios de calidad de las viviendas. Como sucede asimismo en otros países, abundan en España las estadísticas de precios de viviendas. Entre las más divulgadas, destacan la realizada por el Ministerio de Fomento, trimestral, que se apoyan en los precios de tasación de un número importante de viviendas, la de la empresa tasadora Tinsa, mensual, que tiene la mayor cuota de mercado y que también se apoya en los precios de tasación, y la del INE, trimestral, que tiene como datos básicos los precios de venta declarados en las escrituras de compra-venta formalizadas ante notario. Esta última corrige los resultados de los cambios de calidad de las viviendas. Desde el inicio de la crisis, las tres estadísticas citadas han experimentado retrocesos significativos: según Tinsa, los precios de las viviendas han descendido en un 25%, en el caso de la estadística del Mi-

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nisterio de Fomento dicho descenso ha sido del 19%, mientras que el índice de precios de viviendas del INE ha descendido en un 18,2%, aunque en este caso el periodo de comparación es algo inferior. Se considera que en el caso español el ajuste ha sido de “vía lenta”, puesto que la evolución del mercado se ha reconocido de forma gradual en los balances bancarios. Ello contrasta con los ajustes más rápidos seguidos en los casos de países tales como Reino Unido, Estados Unidos e Irlanda. En estos ejemplos el impacto del retroceso de los precios inmobiliarios fue casi inmediato, registrándose disminuciones en los precios de la vivienda superiores al 30%. Ahora que con la nueva norma se puede acelerar el ajuste a la baja de los precios de la vivienda en España, se reactiva el interés por la evolución de las estadísticas de precios mencionadas, en especial de las realizadas por las administraciones públicas, INE y Ministerio de Fomento, que aportan informaciones complementarias y que en algún caso pueden requerir alguna actualización de la metodología. Es posible que la reciente aportación de liquidez por parte del Banco Central Europeo (LTRO, unos 500.000 millones de euros), que en dos meses ha aportado a las entidades de crédito españolas unos 200.000 millones de euros, anime más el mercado que la aplicación de la nueva norma por parte de dichas entidades. Ai


el ensayo

¿Qué hacer por Andalucía?

Mariano Palancar Penella Ingeniero de Caminos

E

l diario El Mundo conmemoró el Día de Andalucía publicando un suplemento con artículos relacionados con esta pregunta que todos debíamos contestar. Yo lo hago con el deseo de ser útil; he leído con atención los artículos, he subrayado párrafos de muchos y finalmente comento algunos: 1. La primavera andaluza. En el breve artículo de presentación, Manuel Mateo subraya algo muy importante, la grave situación que vive nuestro país y la gran oportunidad que existe para realizar cambios profundos que son necesarios. 2. Andaluces de mañana. El historiador Alfonso Lazo hace un breve recorrido por la historia de Andalucía para terminar señalando una realidad: En An-

dalucía desde hace treinta años no han mandado los banqueros, ni los grandes empresarios, ni las cofradías; ha mandado el Partido Socialista. Y apunta que algo ha ido cambiando por abajo, un deseo de modernidad incompatible con el conservadurismo del régimen. 3. El urbanismo ha muerto. Viva la legislación urbana. El arquitecto Salvador Moreno hace una reseña sobre el urbanismo y la ordenación del territorio muy superficial, pero aporta una crítica sólida sobre la profusa legislación urbanística. Señala que “en Alemania existe una sola Ley del Suelo para todo el país, mientras que en España tenemos dieciocho castizas leyes del suelo que son continuamente reformadas por las bisoñas elites del urbanismo

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autonómico”. Termina diciendo que la historia del urbanismo andaluz de los últimos años ha sido la de una anómala multiplicación de normas y reglamentos presos de una histeria normativa tan desaforada que ha acabado con la posibilidad misma de un urbanismo racional. Es la tradicional obsesión socialista por organizar la vida de los ciudadanos. 4. Por una regeneración. El historiador de Derecho Constitucional José Luis García Ruiz señala en este artículo, con brevedad, rigor y sentido común, las siguientes recomendaciones para regenerar nuestra democracia: • Las instituciones políticas no están para resolver todos los problemas de una sociedad libre sino para procurarnos un marco


el ensayo

de libertad y seguridad. La democracia solo se da de verdad en las sociedades libres y no hay sociedades libres si el Estado ocupa el lugar de la sociedad. • Menos normas y mejor hechas. No es de recibo que una sola Comunidad Autónoma española haya publicado en el año 2010 más normas que toda Alemania “es increíble”. • Se requiere una poda de organismos de todo tipo, organismos que tienden a crecer de modo natural y que añaden a su coste, muchas veces excesivo, los costes que supone su ineficacia y el caos administrativo que originan. • Hay que terminar con la costumbre de que los presupuestos públicos se conviertan en presupuestos de campaña electoral. 5. Función pública, asignatura pendiente. José A. Gómez Marín, escritor y sociólogo, hace un resumen acertado de la creación de una Administración sui géneris de la Junta de Andalucía que se ha ido deteriorando desde los años 80, hasta llegar a una situación insostenible. Subraya el crecimiento de trabajadores en las empresas públicas, excesivamente politizadas, donde sobran ‘enchufados’ en límites difíciles de imaginar. Y todos los días manifestaciones y protestas. 6. Una economía de innovación. He analizado el artículo de Francisco Barrionuevo con especial interés, porque acabo de leer el librito Google que ha supuesto

para mí el descubrimiento de un nuevo mundo tecnológico. La importancia de la innovación es evidente, crisis es sinónimo de oportunidad y por ello la innovación requiere atención prioritaria. 7. Algo más que un lujo. Luis F. Rull, catedrático de la universidad de Sevilla, afirma que cambiar el rumbo de las universidades debe ser tarea prioritaria. En Andalucía hay diez Universidades, lo que facilita el acceso a esta institución de los jóvenes, y el coste de la matricula es muy inferior al coste real de la enseñanza. Según informa el autor el coste anual de un curso de un alumno es del orden de 8.000 euros, algo que no se valora debidamente. Es un gasto que exige mayor rendimiento. 8. Un pacto imprescindible. Pedro Ruiz Morcillo, profesor jubilado de Enseñanza Media, aporta su experiencia para mejorar la educación: La educación es un asunto nacional, no autonómico. Así de sencillo. Es necesario un pacto de los dos grandes partidos políticos para esta gran tarea. Así de claro. Hay que reestructurar racionalmente la Escuela Primaria para que cumpla eficazmente su tarea. Hay que tener en cuenta la diversificación del alumnado en todos los aspectos. A partir de los quince años, los jóvenes deben tener dos opciones: un Bachillerato que les prepare para la Universidad, y una Formación Profesional

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Ante la crisis Personajes de la EconomÌa de la Política y los Medios de Comunicación hablan continuamente de la crisis, manejando con increÌble soltura miles de millones de euros que van de un sitio a otro sin saber bien para qué. Sólo se habla de dinero de la deuda soberana, , de facturas impagadas. De recortes económicos... y nadie menciona valores intangibles como la confianza, la verdad. La autoridad y la valentÌa para tomar decisiones. No pertenezco a ningún partido polÌtico, soy antidogmático y reflexivo y valoro lo que considero acertado lo diga quien lo diga: creo sinceramente que este gobierno da más confianza que el anterior, dice la verdad que el anterior disfrazaba y tiene el valor de tomar decisiones duras. Deberíamos colaborar todos en esta tarea difícil y necesaria y no gastar tiempo y energía en protestar, aunque tengan fundamento.

en conexión con las necesidades reales de la sociedad. 9. Turismo inteligente. Rafael de la Fuente, experto en turismo, insiste con acierto en este campo en el que existe experiencia, organización, y “la realidad positiva de los hechos”. Me parece muy acertada la propuesta de prestar mayor atención a “la calidad” que simplemente a “la cantidad”. Ai



E ste M es ... Un

tiempo nuevo

que exige optimismo

Las piezas del rompecabezas económico Almuerzo-Coloquio Ai: “Los que hemos llegado hasta aqui tenemos que seguir, no nos perdamos criticando el pasado” Las claves del mercado inmobiliario: mitos y realidades


ESTE MES...

Las piezas del rompecabezas económico

Todos buscan la luz en este oscuro túnel por el que discurre el país. Y en esa búsqueda, se comienzan a mover las piezas, en un intento de recomponer el rompecabezas en el que se ha convertido la economía nacional. Elena Segura

Fotos: Ly Hafner

E

NTIDADES bancarias, constructoras y promotoras son algunas de las piezas claves de la situación por la que atraviesa actualmente la economía española. En la batería de reformas que está lanzando el Gobierno central desde principios de año, estos sectores están en la primera fila. Uno de ellos, el sector financiero, ha sido de los

más afectados. Los últimos cambios obligan a las entidades que decidan iniciar un proceso de fusión, que antes del 31 de mayo lo comuniquen. Y muchas están viendo esa posibilidad, alentadas por las ayudas de financiación que se ofrecen desde el Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria (FROB) a estos procesos de integración.

La fusión de entidades ya fusionadas es una nueva vuelta de tuerca que trata de fortalecer el músculo de alguna estas cajas o bancos. Máxime, cuando el decreto-ley para el reforzamiento del sistema financiero español establece que un total de 12 entidades deben aumentar su capital por un importe que suma 15.152 millones de euros. 28

Pero la consecuencia, es que ya tan sólo son 14 las grandes entidades que quedan en este sector. En el Almuerzo-Coloquio organizado por Ai, del que este informe incluye sus principales conclusiones, ya explicaba claramente Antonio Gálvez, de Galia, cómo este proceso de fusiones está perjudicando a Andalucía, comunidad que está viendo cómo se


Un tiempo nuevo que exige optimismo

ESTE MES...

alejan los centros de decisión de las tradicionales entidades de crédito fuera de sus fronteras. Con la última fusión anunciada, la de La Caixa-Banca Cívica, se vuelve a perder otro pedazo de la tarta financiera en beneficio de otras comunidades. Y por eso, los constructores y promotores mostraban, en el encuentro organizado por esta revista, su preocupación al respecto, ya que a día de hoy resulta imposible llevar a cabo una negociación de un crédito sin desplazarse fuera de la comunidad andaluza. Por eso, la idea anunciada por Gómez de Celis de crear un Banco de Crédito andaluz fue muy bien acogida por el sector privado. Una iniciativa que forma parte de esas promesas electorales que habrá que esperar a ver cómo se desarrolla en la realidad. Otra de las novedades que se han producido en el sector financiero es la referida a los créditos en suelo, que quedarán provisionados en un 80%. Las promociones en curso lo harán en un 65%, y la promoción terminada y la vivienda, en un 35%. Todo ello, ha hecho que

para estas entidades la salida de sus activos inmobiliarios apremie aún más. Y por eso son, ahora más que nunca, asistentes obligados a las ferias inmobiliarias que se organizan en estos meses. Muy críticos se mostraron también los constructores con los últimos planes con los que han tenido que lidiar. Ni el POTA convenció, ni convencen los actuales PGOUs, que hay que seguir flexibilizando, en opinión del sector. Y a este respecto, Pedro Medina, de Reyal Urbis, añadía que “no podemos seguir con el 30% de viviendas de protección oficial”, una condición con la que han convivido estos últimos años, que ahora habrá que replantear ante el nuevo panorama inmobiliario en el que se encuentra el sector.

Luces y sombras Como luces entre tanta sombra, aparece el sector retail, que podría convertirse en el primer brote verde del mercado, ya que según los consultores que asistieron a este foro, “es el primero que se recupera”. También 29

hay ciertas esperanzas para la vivienda turística, ya que según Francisco Javier de Aspe, de Navicoas, “tiene a medio y largo plazo más futuro que la primera vivienda”.

Las leyes, a revisión Mientras tanto, se espera que la Administración pública apoye a este sector, tan dañado por la crisis, con una revisión de unas leyes que deben adaptarse también al mercado, y a la actual situación. En época de bonanza, fueron muchos los reglamentos que surgieron para construir una vivienda de calidad, domótica, ecológica, adaptada a las nuevas tecnologías. Ahora se debe garantizar una vivienda de calidad, pero adaptada, simplemente, a la realidad. Ai

“El proceso de fusiones del sector financiero está alejando de la comunidad andaluza los centros de decisión”

“El sector retail podría convertirse en el primer brote verde del mercado, ya que es el primero que parece recuperarse”


ESTE MES...

“Los que hemos llegado hasta aquí tenemos que seguir, no nos perdamos criticando el pasado” Sonia Mora

Fotos: Ly Hafner

Con estas palabras de esperanza el presidente de la patronal sevillana de la construcción, Miguel Rus, trataba de poner un punto de optimismo a la tertulia mantenida por los profesionales del sector que se reunieron con motivo del Almuerzo-Coloquio organizado por Ai. Pese al pesimismo que desprenden los datos reales, los presentes no quisieron dejarse llevar por el desánimo ante el gris panorama

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que sobre ellos se cierne, desde la autoridad que les confieren sus muchos años de actividad en el sector y los enormes esfuerzos que todos vienen realizando desde hace ya demasiado tiempo por salvar sus empresas y el máximo posible de puestos de trabajo. Los representantes de los Partidos Socialista y Popular presentes en la cita no escatimaron en halagos hacia ellos; razones no les faltan.


Un tiempo nuevo que exige optimismo

ESTE MES...

C

ON el objetivo de desgranar la realidad del mercado inmobiliario desde todos los puntos de vista posibles y dando voz a los más importantes subsectores implicados, a continuación se da cuenta de las principales reflexiones que los asistentes vertieron durante el Almuerzo-Coloquio organizado por Ai. Y es que manteniéndose fiel a su filosofía de dinamizar el sector, incluso en momentos como los actuales, los más difíciles vividos hasta la fecha, Andalucía Inmobiliaria volvió a reunir a promotores, consultores, asociaciones empresariales y representantes políticos con objeto de arrojar luz a la actual situación por la que atraviesa la actividad inmobiliaria y lanzar propuestas de mejora. El presidente de la patronal sevillana del sector, Miguel Rus, actuó amablemente como maestro de ceremonias, ante la ausencia por problemas de salud del director de esta publicación, Juan Hochberg, al que todos desearon una pronta recuperación, deseo

que todos los presentes le transmiten desde estas líneas. Tras la pertinente bienvenida por parte de la editora de la revista, Rosa Hafner, Rus abrió la tertulia manifestando su alegría por ver a tantos empresarios reunidos “en estas circunstancias y con la que está cayendo en estos momentos”. Aseguró que ahora más que nunca “no vale llorar, solo vale proponer en positivo para que cambien y mejoren las cosas”. Tras estas primeras reflexiones, adelantó los principales contenidos propuestos por esta revista para su debate, sin cerrar en ningún caso la incorporación de nuevos temas al encuentro. Entre las apreciaciones iniciales de Miguel Rus conviene destacar sus dudas ante los efectos del Real Decreto-Ley de Saneamiento del sector financiero, y su razonablemente buena acogida a la modificación de la LOUA, de la que aseguró que “si bien no cumple todas las expectativas ni todo lo que necesita el sector, es un buen avance”. Al respecto de los trascendenta31

les cambios en el Plan de Vivienda aseguró que después de hablarse “mucho de vivienda protegida, de suelo, de muchas ayudas, de la Ley del Derecho a la Vivienda, no se entiende que de pronto se eliminen todas las ayudas a nivel nacional y autonómico, pues así difícilmente se podrá mantener este sector y esta tipología de viviendas”. Sobre las obligaciones a las que durante los años de ‘vacas gordas’ se sometió al sector y que tras varios años de ‘vacas flacas’ no se han derogado o revisado apuntó: “En aquellos años se incrementaron las obligaciones del sector inmobiliario, exigiendo más, poniendo el Código Técnico de la Edificación, criterios, impuestos que han encarecido también el precio de la vivienda, y al día de hoy los únicos que hemos realizado ajustes hemos sido los promotores, los están haciendo las entidades financieras, y poco más con respecto a disminución de impuestos, disminución de tasas, concreción de costes de empresas suministradoras, etc.”. Y en cuanto al

stock de vivienda, otra de las cuestiones sometidas a debate por los presentes, señaló que no se puede generalizar al hablar de este tema: “No puedo admitir como generalización que en Sevilla tenemos ese problema”, apuntó. “En Sevilla no tenemos problema de stock –continuó-, en lo que ha sido el área metropolitana de primera corona ha habido un ajuste de precios y prácticamente no hay stock, aunque en segunda corona sí hay un problema. El stock en la ciudad es del 0,2, que es nulo; en el área metropolitana de primera corona es del 1,3, cuando entre el 0,8 y el 1,2 es prácticamente un stock de remodelación de vivienda, y ya es en el área de segunda corona donde parece que se está concentrando ese stock, pero es un problema de ubicación y de un mayor ajuste de precio, ahí sí puede resultar un asunto complicado”. El máximo dirigente de los promotores sevillanos dio a continuación la palabra al presidente de la patronal andaluza, Federico Muela, cuya


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alocución se reproduce íntegramente a lo largo de este reportaje. De sus palabras destaca especialmente su reflexión acerca de la reforma del sector financiero: “…Parece que habrá un incremento considerable en las ventas de carteras de préstamos o créditos relacionados con el sector inmobiliario y de los activos recibidos o adjudicados en pago de estos, que tienen las entidades en sus balances. Dicho de otro modo: va a haber desinversiones de las entidades de crédito de estos productos, créditos hipotecarios y activos recibidos. Y esto es bueno si así sucede, pero a largo plazo, porque se están saneando las cuentas bancarias con grandes dosis de realismo, si bien esta desinversión va a dar lugar a que se coloquen productos inmobiliarios en el mercado, como ya estamos viendo, en unas condiciones imposibles para el promotor privado. Pero, a largo plazo, cuando los bancos no tengan viviendas que los lastren, se dedicarán a su función y habrá crédito, que es el deseo de todos”.

Manifestó asimismo el agrado con que el sector ha recibido la modificación de la LOUA, que a pesar de sus deficiencias, “tiene grandes ventajas”. Igualmente impactantes fueron sus declaraciones acerca del Plan Concertado de Vivienda y Suelo, del que aseveró que “está muerto”, por lo que se necesita un plan realista basado en necesidades reales de vivienda y en un compromiso real de financiación, en el marco “que el Plan Estatal señale”. En cuanto a la normativa del sector comentó que en España hay “una verdadera inflación legislativa”, y sobre el stock matizó que el problema básico al respecto es “la falta de financiación”. Seguidamente tomó la palabra el presidente de Live in Spain y de la Asociación de Promotores de Turismo Residencial, Miguel Ángel Barquero, cuyas reflexiones se recogen completas en este artículo y se podrían resumir en tres ideas básicas, referidas al mercado de la segunda vivienda: “Necesitamos la restauración de los canales de

comercialización internacionales, el apoyo de las administraciones para que la imagen de España y el producto español vuelvan a llegar a esos mercados internacionales, y necesitamos medidas específicas de apoyo como puede ser la facilitación de visados a compradores inversores”.

El turno de los representantes políticos La siguiente en tomar el testigo fue Alicia Martínez, quien ha sido portavoz de Vivienda y Ordenación del Territorio del Partido Popular en Andalucía, cuyas declaraciones, como las de sus antecesores en el coloquio, también se reproducen en su totalidad en estas páginas. Tras constatar el “absoluto desplome del sector”, criticó la demora en la redacción de determinados PGOU como los de Sevilla, Málaga o Cádiz, que impiden que dichos territorios cuenten con ese instrumento “que garantiza la seguridad jurídica de las personas que vienen a invertir” de fue32

ra o dentro del país. Sostuvo asimismo que “hay muchas cosas en la legislación del suelo en Andalucía que van poniendo trabas y trámites” que terminan aburriendo al inversor. Alabó a continuación la reforma financiera acometida por el actual Gobierno de la nación, si bien lamentó que en Andalucía no exista esa “caja fuerte que realmente apoye la iniciativa emprendedora” de la región. “Creemos que el potencial para la generación de empleo de Andalucía está en su territorio, y por tanto la ordenación del territorio tiene que ser lo suficientemente flexible para generar empleo, porque el factor diferencial de Andalucía es precisamente el territorio, el clima, el patrimonio cultural, y existe demanda de personas que quieren venir a vivir a Andalucía. Sigue existiendo, pero lamentablemente no se han hecho las cosas todo lo bien que se deberían haber hecho”, añadió. También apostó por recuperar las ayudas para la vivienda y por la rehabilitación.


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Al respecto de esta intervención manifestó Miguel Rus su convicción de que muchas de las ayudas dependerán, principalmente, del Gobierno central. “El otro día me transmitían unos empresarios –reflexionó- que ha habido ayudas a muchos sectores, al automóvil, a la banca, y este sector nuestro está tan destrozado que también necesita algunas ayudas. Los

que hemos llegado aquí deberíamos tener una ‘partida extra’. Se trata de gente que ha sabido gestionar, buenos profesionales, buenos gestores, que merecen ese apoyo. Todo ello sin olvidar que sin este sector no se va a salir de la crisis”. Acto seguido fue el turno de Alfonso Rodríguez Gómez de Celis, quien ha sido secretario general de Vivienda, Sue-

lo, Arquitectura e Instituto de Cartografía de la Consejería de Obras Públicas y Vivienda de la Junta de Andalucía. En primer lugar mencionó la crisis financiera global, la falta de crédito para nuevos proyectos y para la obtención de una hipoteca, y el control del gasto presupuestario como los tres factores que más vienen condicionando la situación del sector in-

mobiliario en los tiempos actuales. Al contrario de lo que muchas veces se critica desde numerosos foros públicos, Gómez de Celis aseguró que su Gobierno no “ha demonizado jamás al sector”. No obstante, y en un ejercicio de autocrítica, apuntó: “Sí creo que el Gobierno de Zapatero cometió el error de no poner pie en pared a la especula-


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En opinión de... Federico Muela Presidente de FADECO

Sobre el efecto que tendrá en el mercado de la vivienda el Real Decreto-Ley de Saneamiento del sector financiero tengo que decir que la acción normativa del Gobierno, a través de Reales Decretos-Leyes que, como es sabido, tienen valor de Ley formal aunque nazcan del Ejecutivo, ha tenido, en lo que va de año, tres hitos importantes que se corresponden con los Reales Decretos-Leyes 2/2012, 3/2012 y 4/2012. El primero de ellos lleva el sugestivo título de “Saneamiento del sector financiero” y, al menos en el Título, creo que hay unanimidad en toda la sociedad. Que el sector financiero hay que sanearlo es un clamor social porque, con más o menos dosis de verdad, a él se atribuye, incluso a nivel mundial, la larga y dura travesía del desierto que esta crisis supone para todos. En este sentido, bienvenida sea

esta norma que, además, por su carácter de Real Decreto-Ley, está ya cantando su urgencia y su necesidad. Pero cualquier norma, con independencia de su rango, se valora por su oportunidad, pero sobre todo por sus resultados. Y esta es la cuestión que podemos plantearnos desde el sector que a todos nos vincula. Si al sistema financiero lo que le corresponde de suyo es proporcionar a empresas y familias el crédito necesario para el crecimiento económico y la creación de empleo, el Real Decreto-Ley, sin hacerlo, se pregunta qué lastra la evidente cerrazón crediticia que actualmente se padece y a esa pregunta responde con las medidas de saneamiento que pueden hacer desaparecer ese lastre al que aludimos. Así, obliga a que antes del 31 de marzo presenten las entidades financieras un Plan de Saneamiento de sus activos inmobiliarios, problemáticos y no problemáticos, Plan que habrá de ejecutarse antes del 31 de diciembre de 2012. Se está buscando un saneamiento de los balances con cargo a resultados a través de una provisión específica que, en definitiva, ajuste los resultados a la realidad. También se abordan los procesos de integración, la reestructuración bancaria, el régimen jurídico de las cajas de ahorros o las retribuciones de los administradores y 34

directivos de las entidades de crédito. Pero, ¿todo esto va a tener eficacia práctica? Los analistas afirman que no es fácil anticipar los efectos de esta reforma en la economía española en los próximos meses. Sí puede señalarse que las entidades de crédito van a llevar a cabo, por estas medidas, una serie de actuaciones en los mercados. Parece que habrá un incremento considerable en las ventas de carteras de préstamos o créditos relacionados con el sector inmobiliario y de los activos recibidos o adjudicados en pago de estos, que tienen las entidades en sus balances. Dicho de otro modo: va a haber desinversiones de las entidades de crédito de estos productos: créditos hipotecarios y activos recibidos. Y esto es bueno si así sucede, pero a largo plazo, porque se están saneando las cuentas bancarias con grandes dosis de realismo, si bien esta desinversión va a dar lugar a colocar productos inmobiliarios en el mercado, como ya estamos viendo, en unas condiciones imposibles para el promotor privado. Pero, a largo plazo, cuando los bancos no tengan viviendas que los lastren, se dedicarán a su función y habrá crédito, que es el deseo de todos. Al respecto de la modificación de la LOUA debo apuntar que Probablemente esta modificación, dicho sea en términos coloquiales, es la única alegría que los promo-


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tores inmobiliarios han tenido, no ya en los últimos meses, sino probablemente en el último trienio, y es de bien nacido agradecerlo a la Consejería de Obras Públicas y, específicamente, a la Dirección General de Urbanismo. El cambio normativo viene de la mano de una vieja tesis que defiende FADECO: ya que no hay dinero, por lo menos adaptemos el bosque de disposiciones tan amplio y en ocasiones contradictorio, a las difíciles circunstancias del momento. Y esa adaptación, al menos en parte, se ha logrado con la modificación de la LOUA. Juan Aguilera no se quedaba corto al definir al urbanismo actual, y no ahorraba adjetivos: costoso, rígido, lento, inseguro y anacrónico. La modificación referida tiene grandes ventajas porque reduce el principal componente del coste de una vivienda, que es el suelo, y lo hace posibilitando que, cuando el incremento de la densidad no supere el 20 % preexistente, la aprobación corresponde al ámbito municipal por no considerarse un elemento estructural de planeamiento. Ello, unido a que agiliza la tramitación y ejecución de los planeamientos y flexibiliza las reservas de viviendas protegidas, ha hecho que el cambio de la LOUA haya sido recibido con agrado. ¿Las competencias municipales en toda esta materia se ejercen eficazmente? Hay que decir since-

ramente que no. Ni los Registros de Demandantes de Vivienda Protegida están funcionando correctamente, ni todos los ayuntamientos tienen Planes Municipales de Vivienda y digo más, teniendo en Andalucía 771 municipios, muchos de ellos sin la mínima estructura, la idea que se abre paso de fusiones municipales parece positiva por economía de escala. Por tanto: competencias municipales en esta materia sí, pero ejercidas eficazmente y con garantías jurídicas. Sobre los cambios en el Plan Estatal de Vivienda y Suelo, hemos dicho hasta la saciedad que nuestro Plan Concertado de Vivienda y Suelo, que abarca los años 2008 a 2012, es un buen Plan…, lo malo es que no funciona. Es bueno en lo teórico, en su formulación, en los regímenes que aborda y las ayudas que proponía. Lo malo fue la crisis que dio lugar, vía modificación del Plan Estatal, a una reducción de las ayudas que significó la puntilla a nuestro plan que ya agonizaba por la falta de financiación. Tras las elecciones del 25 de marzo y constituido el nuevo Gobierno, le plantearemos a los consejeros del ramo, los que tengan las competencias de Vivienda y Economía, lo que aquí anticipo: el Plan Concertado de Vivienda y Suelo está muerto y hay que hacer un plan realista que se basará en tres pilares: necesidades reales de vivienda y satisfacción de las mis35

mas por compra o alquiler; compromiso veraz de financiación y marco que el Plan Estatal señale. Y todo ello sin olvidar la rehabilitación, que tanto empleo puede proporcionar. En cuanto a la cuarta cuestión planteada por Andalucía Inmobiliaria para esta cita, el marco normativo en época de crisis, quiero señalar que cuando se afirma que la norma es para el hombre y no el hombre para la norma, lo que se quiere decir es que la norma ha de adaptarse a la realidad humana y social que quiere regular, y ello supone que ha de adaptarse a las circunstancias, de por sí cambiantes. Nuestra Administración (estatal, autonómica, local e incluso europea) es fuente de una multiplicidad de disposiciones que obligan al ciudadano, llegándose a tal intervencionismo administrativo que prácticamente abarca todos los aspectos de la vida. Citaré un ejemplo risible: en el Manual de Uso y Conservación de la Vivienda, disposición administrativa de la Junta, se llega hasta a aconsejar tener perro como instrumento doméstico de defensa en viviendas aisladas, o las características recomendables del papel higiénico. Todo lo anterior sólo es prólogo a la afirmación capital: si en un época de bonanza económica lo adecuado es procurar que no se desborde alocadamente la actividad empresarial en detrimento


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de otros valores y principios, en una época de crisis de lo que se trata es de espolear esa actividad, no marginando esos valores pero sí resituándolos en el nuevo contexto. Y esto tan elemental lo entienden mal las Administraciones y sus técnicos que, entiéndase lo que quiero decir, se “encariñan” con las disposiciones de las que son autores y difícilmente aceptan revisarlas o aligerarlas. En nuestro país hay una verdadera inflación legislativa, de la que cínicamente se dice que sólo se atempera por el incumplimiento, y de ese incumplimiento nadie es ajeno: ni el ciudadano que desprecia lo mandado ni la Administración que no vigila para que se cumpla. El tema viene de antiguo: ya en Roma se decía, “Muchas Leyes, pésima República”. Y en lo concerniente al stock de viviendas, negamos que no se conozcan los datos; bien es cierto que, aproximadamente, porque no puede ser de otra manera, pero se tiene cuantificado el stock de viviendas, su localización, y se sabe también a qué tipo de viviendas corresponde y a qué precio. Ahora bien, esa realidad es permanentemente mutante y por tanto el conocimiento, en un momento, es sólo una foto fija. Pero lo importante es tener claras las ideas fundamentales: • El problema básico del stock es la falta de financiación. • Se agrava con la competencia que los bancos hacen con las viviendas que les han sido entregadas en dación de pago. • Todo el stock no responde a la misma situación: hay zonas sobresaturadas de viviendas de muy difícil salida salvo una rebaja suicida del precio, y otras con posibilidades de venta reales, cuando la financiación funcione.

ción, a esa Ley de Suelo de Aznar que produjo lo que hoy desgraciadamente está sucediendo, y que se traduce en un producto no determinado ni dirigido hacia el fin último que es dotar de una vivienda a aquellas personas que las necesitan, bien de renta libre o bien de promoción oficial, y creo que ahí deberíamos haber hecho algo antes”. A continuación se congratuló de que a día de hoy sean 453 los ayuntamientos de la comunidad que tienen sus PGOU adaptados a la LOUA, y señaló que en su equipo observan el futuro con “un cambio de modelo. El modelo tiene que fundamentarse en la rehabilitación y el alquiler, y también en la vivienda protegida, y hay que establecer una ayuda a la entrada para las personas que quieran adquirir una vivienda protegida”. Por último, abogó por cambiar “el modelo en las relaciones entre la Administración pública y la iniciativa privada” y por crear un “Banco de Crédito Andaluz” que palie en lo posible la falta de financiación actual. También realizó dis36

tintas apreciaciones el presidente de Gaesco y moderador del coloquio respecto a la alocución de Gómez de Celis, a quien aseguró no tener claro si será posible “la creación de un banco público con la normativa europea”. Quiso asimismo incidir en el preocupante asunto de la escasez de financiación para el sector: “Hay muchos promotores con proyectos de vivienda protegida con clientes solventes, con la señal entregada, con el contrato deseando firmarlo, y que no encuentra financiación porque no es una tipología de cliente de interés para las entidades financieras. No sé si será a través de un banco público, pero es imprescindible contar con algún tipo de herramienta financiera que ayude a que estos productos se puedan financiar, al menos durante su construcción. Será imprescindible, porque hay proyectos hoy en día muy importantes que no pueden salir porque no encuentran la financiación, e incluso ni encuentran las compañías aseguradoras que aseguren las cantidades a cuenta”.


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En opinión de... Alicia Martínez Ex portavoz de Vivienda y Ordenación del Territorio del Partido Popular en Andalucía

En primer lugar me gustaría agradecer a Andalucía Inmobiliaria y a Rosa la organización de este almuerzo y la amabilidad que siempre tienen conmigo, por tenerme en cuenta en foros tan importantes como este, que ha tenido por parte del sector una magnífica acogida como demuestra vuestra presencia. Hemos mantenido durante estos años un contacto absolutamente directo desde el PP y desde la portavocía en el Parlamento con muchos de los miembros que estáis hoy aquí, con Federico Muela, Juan Aguilera, Miguel Rus, etc., y os agradezco la responsabilidad que demostráis participando activamente a través de organizaciones que os reúnen, manifestando cuáles son vuestros intereses. Algo sé de lo que está pasando en este sector porque he tenido la

experiencia también de la Administración local, que a mi juicio es fundamental en toda la gestión urbanística, de la vivienda y de ordenación del territorio. Me gustaría volver la vista atrás para saber por qué estamos en esta situación. Me gustaría deciros que vengo a traer un halo de esperanza para el sector. Lo que existe ahora es un absoluto desplome del sector, un desmantelamiento de la industria de la vivienda, del turismo residencial, creemos que eso no puede seguir así. Estamos en este momento en esta situación porque ha habido pasos que a mi juicio han sido en falso, realmente graves, como pudo ser la intención del Gobierno de la nación de cambiar el modelo productivo de este país a través de normas como la Ley de economía sostenible, en la que se demonizaba absolutamente al sector del ladrillo. A mi parecer, esa ley y otras que le siguieron como la Ley del suelo estatal y su régimen de valoraciones del suelo, supuso un grave mazazo a todo lo que era la actividad de este sector en Andalucía. Aquí, la Ley del suelo de Andalucía desde 2002 centró su actividad en la adaptación de los planes generales de ordenación urbana, y el primer análisis que habría que hacer es que solo un 10% de los ayuntamientos cumplieron con ese mandato. Por eso, desde el año 2007 se abrió una puerta que consistió en las adaptaciones parciales, lo que también supuso que 37

se ralentizara sobremanera la gestión urbanística en muchos municipios de Andalucía a los efectos de poder tramitar modificaciones de planes para poder iniciar actividades en los distintos municipios. No puede ser que para redactar un PGOU en Andalucía, fundamentalmente en ciudades como Sevilla con el potencial que tenemos, se tarden diez años, y no tengamos ese instrumento que garantice la seguridad jurídica de las personas que vienen a invertir de fuera o dentro de nuestro país. El POTA supuso también un problema grave para muchos municipios, y en definitiva la situación a la que condujo es la que tenemos ahora. Efectivamente, desde nuestra responsabilidad en el Parlamento de Andalucía hemos trabajado para que la Ley del suelo se modificara, en el sentido de que se flexibilizaran muchas de las cuestiones fundamentales para que los PGOU que se redactaron en otra época y con otras condiciones económicas realmente resultaran viables. Esa posible flexibilidad de uso, en la edificabilidad o en la densidad de las viviendas, tiene que saber adaptarse al sector y a la situación de este momento. Hay muchas cosas en la legislación del suelo de Andalucía que van poniendo trabas y trámites. Alguien comentaba el otro día que había presentado incontables documentos para un proyecto importante y productivo, y con eso la inversión se aburre y se va.


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Esa es la situación y nosotros creemos que tiene que cambiar, y para ello es fundamental que se arregle la falta de financiación, esencial para acometer esos proyectos. El Gobierno de la nación ha acometido tres reformas fundamentales, y yo solo quiero señalar que la reforma financiera será fundamental para dotar a las comunidades de elementos importantes para que sean capaces de financiar proyectos para esa comunidad. Lamentablemente en Andalucía tenemos un escenario diferente. No hemos tenido la posibilidad aún, aunque esperemos que la podamos tener de aquí al 30 de mayo en que se cierra el proceso de fusiones, de contar con esa caja fuerte que realmente apoye la iniciativa emprendedora de Andalucía. Creemos que el potencial para la generación de empleo de Andalucía está en su territorio, y por tanto esa ordenación del territorio tiene que ser lo suficientemente flexible para generar empleo. Entendemos que la reforma financiera será fundamental para agilizar el stock. Mientras exista el stock, quizás no haya financiación para otros proyectos. Además, esta reforma significará un paso importante a partir del cual las entidades financieras puedan salir al mercado con una claridad de lo que realmente tienen en sus balances; eso les permitirá acudir al mercado de capitales. Sobre el Plan de Vivienda, sen-

cillamente es que está totalmente desmantelado, no existe plan de vivienda, no hay ayudas, y nosotros apostaremos por recuperar esas ayudas para la vivienda, porque esa demanda sigue existiendo. En este sentido, ya está sobre la mesa el compromiso del Gobierno de la nación para que en julio esté en marcha un plan nacional de infraestructura del transporte y la vivienda, en el sentido de recuperar de alguna forma la actividad del sector inmobiliario. Y también hay que apostar por la rehabilitación, así que planteamos un proyecto para la reconstrucción de barriadas periféricas que en muchas ciudades, fundamentalmente las capitales de provincias, se han quedado obsoletas. Insisto en que para nosotros será fundamental desbloquear las iniciativas empresariales en el territorio de Andalucía, porque sabemos que son generadoras de empleo y pueden ser compatibles con la protección del paisaje y el medio ambiente andaluz. Con las garantías medioambientales necesarias y que hoy nos impone la ley, entendemos que promotores, ideas e inversiones están ahí, y lo que hace falta es garantizar la seguridad jurídica para poder llevarlas a cabo con todas las garantías para que esta tierra, en definitiva, genere empleo y pueda no solamente permitir que la gente viva en Andalucía, sino también atraer ese potencial que existe fuera de nuestras fronteras. 38

Apertura del debate Tras estas palabras de Rus, el debate se declaró abierto a todos los presentes y el primero en tomar la palabra fue Francisco Javier de Aspe (Navicoas). Sobre la reforma del sector financiero apuntó que “lo que está claro es que va a arrojar la verdad sobre la realidad de los balances de los bancos, que son bastante oscuros, va a aportar claridad a los balances de las entidades financieras respecto a los mercados internacionales y a sus propios accionistas”. Esto, en su opinión, le puede venir “muy mal al sector a corto plazo, pero muy bien a largo plazo”. Aseguró que para los empresarios las consecuencias inmediatas son absolutamente negativas, al entender que es “muy complicado que los promotores vendan ninguna vivienda antes de que las vendan los propios bancos, que lo que quieren es desprenderse de los activos y sanear sus balances”. “A largo plazo –continuó-, evidentemente sacarán todas las viviendas al mer-


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cado y al final nos tocará a nosotros vender algunas si existimos. Porque si este proceso dura mucho tiempo, lógicamente la mayoría de las empresas no podrán aguantar la situación y habrá que renacer de nuevo. De todos modos, alguna vez habrá que sanear el sector financiero y empezar de cero, para remontar a partir de ahí”. Al respecto del 35% que los bancos tienen que

provisionar por las viviendas y los créditos en vivienda, y el 80% de los créditos del suelo, aseguró que le parecía “un disparate con carácter general, porque no es lo mismo un suelo urbano consolidado en una ciudad, que un suelo en el extrarradio, e incluso un suelo urbanizable o rústico y susceptible de urbanización”. A su juicio la medida “ha ido demasiado lejos”.

Incorporó después otro elemento al debate: la diferencia, dentro del propio sector inmobiliario, de productos absolutamente distintos. Así, apuntó que “no es lo mismo la primera vivienda que la segunda, como tampoco es lo mismo una primera vivienda en el centro que en el extrarradio o en el segundo extrarradio. La primera vivienda dentro de una ciudad orientada a un

sector de rentas mediasaltas tiene muchas más posibilidades de presente y futuro que la vivienda de extrarradio más orientada a una clase media-baja que, dadas las circunstancias económicas del país, con el paro que tenemos y con una renta per cápita en retroceso, lo tiene muy complicado para acceder a la vivienda porque no tiene renta suficiente y porque los bancos, lógica-


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En opinión de... Alfonso Rodríguez Gómez de Celis Ex secretario general de Vivienda, Suelo, Arquitectura e Instituto de Cartografía de la Consejería de Obras Públicas y Vivienda de la Junta de Andalucía mente, no les van a prestar dinero”. Diferenció asimismo la vivienda turística, de la que aseveró que a medio plazo tiene mucho más futuro que la primera vivienda, “porque esta está muy condicionada por el crecimiento vegetativo de la población, que cada vez es menor; por la inmigración, que se está transformando en emigración, por lo que cada vez se necesitará menos vivienda, mientras el mercado de la segunda residencia es infinito tanto nacional como internacionalmente. Aquí lo interesante sería, como apuntaba Miguel Ángel Barquero, que cuando un extranjero llega y compra una vivienda, tuviera la oportunidad de conseguir un visado de residencia”. Afirmó asimismo, en lo concerniente al incremento del crédito, que a los bancos les está resultando “mucho más interesante tomar el dinero al 1% al Banco Central Europeo y colocarlo en deuda pública al 5%, que prestárselo a personas que no saben si se lo van a devolver”. Así las cosas, resumió que el inmobiliario ha sido un sector funda-

En primer lugar quiero agradecerles esta invitación, que me permite compartir mesa con antiguos amigos, con los dirigentes de las patronales, numerosos empresarios, con Alicia Martínez y con Rosa Hafner, que siempre se ha mostrado como una persona muy dinámica en su apoyo al sector. En el análisis de la situación actual no quiero perder mucho tiempo, porque sin duda ustedes la conocen mejor que yo y seguro que también la han sufrido más, la están sufriendo, la conocen, la han investigado, analizado, y creo que la podríamos resumir en tres elementos. En primer lugar, el parón que por mor de la crisis financiera global se da en el sector de la construcción en general, de la vivienda en particular, y la gestión del suelo, que se nos olvida muchas veces también y es muy importante como paso previo a la incorporación de productos en materia de vivienda. En segun40

do lugar, la continuidad de esa crisis en cuanto a la escasa financiación que hay, por no decir nula, no solo para nuevos proyectos empresariales, sino incluso también a aquellos demandantes de vivienda que, cumpliendo todos los requisitos que se determinan por parte de los Registros que pusimos en marcha, tienen verdaderas dificultades a la hora de obtener una hipoteca para poder subrogarse las viviendas una vez terminadas. Por tanto, el crédito no fluye en ningún sentido y ese es un problema grave. En tercer lugar, el control del gasto presupuestario. Estamos todos los días observando el control del déficit, a renglón seguido y como consecuencia de ello de la deuda pública que nos marcan desde la Unión Europea y que se distribuye por parte del Gobierno de la nación de una manera bastante desequilibrada, pues el Gobierno quiere llegar hasta el cinco mientras a las comunidades au-


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tónomas solo se les permite llegar hasta el uno. Nosotros en Andalucía hemos tratado de no afectar, dentro de muestras políticas y responsabilidad, y en la medida de nuestras posibilidades, a la acción y promoción de la vivienda, incluso cuando el Gobierno de la nación propuso el decreto de recorte para la subvención de la entrada para la adquisición de la vivienda protegida, junto a los empresarios y sindicatos nos opusimos frontalmente, tanto en público como en privado. Respecto a la reforma del sector financiero, no se puede fiar todo a esta normativa. Creo que ustedes, que son más pragmáticos y tienen la experiencia concreta y directa, no confían en que eso va a ser así. Creo que el sector financiero español está en convulso cambio, en permanente cambio, con procesos de fusiones constantes, con plazos además muy determinados, que va a propiciar que tengamos, espero, un sistema financiaron más fuerte, pero todos sabemos que no va a empezar a fluir el crédito a partir de la aprobación de esa ley. No es así, y pensamos que las administraciones públicas también nos debemos comprometer. Desde mi experiencia en el Ayuntamiento de Sevilla nos comprometimos con el Plan Impulsa: 100 millones metidos en un cajón de patrimonio municipal de suelo que pusimos en marcha,

al que algunos han accedido, favoreciéndose así de esta medida. En la Junta destaca la puesta en marcha de la medida de reducción de stock, pionera en toda España, que hemos continuado gracias al impulso que los empresarios nos habéis pedido que diéramos. Han sido más de 20 millones de euros los invertidos, más de 2.500 viviendas las que han salido del stock gracias a esta medida, y lo que no sabemos, porque no tenemos ningún dato al respecto de la situación, es todo lo que han podido mover entre las entidades financieras que gracias a la medida han sacado su propio stock. Desde nuestra responsabilidad, de nuevo de manos del sector, no llegando hasta donde nos proponíais, pero sí avanzando y agradeciéndonoslo en reuniones que hemos mantenido en la Consejería no hace mucho con algunos de los presentes, hemos generado la adaptación de la Ley a la norma urbanística, flexibilizándola, haciendo posible que a día de hoy sean 453 los ayuntamientos, en concreto el 56% de toda Andalucía, que representa al 85% de la población andaluza, los que hoy tengan un PGOU total o parcialmente adaptado a la nueva normativa. Es la única comunidad autónoma que así lo tiene y ha sido un paso más en cuanto a la flexibilización, en cuanto a los porcentajes de obligatoriedad de vivienda que tienen que hacer, y eso lo hemos debatido mucho internamente en 41

la Consejería. Además, creo que sí hemos generado seguridad jurídica; en primer lugar, porque no solo hemos puesto en marcha un decreto de regularización de aquellas edificaciones construidas en zonas no urbanizables, que da seguridad jurídica, sino que hemos dotado a los competentes en la materia, que son los ayuntamientos, las entidades locales, en cuanto a la planificación y a la disciplina urbanística, de cara a que puedan poner en marcha y regularizar todo este tipo de problemas donde hasta ahora había una situación alegal. El futuro lo observamos con un cambio de modelo. Nosotros pensamos que el modelo tiene que fundamentarse en la rehabilitación y el alquiler, y también en la vivienda protegida. Por último, después de una gran reflexión, como comentaba recientemente Griñán, pensamos que también debe cambiar el modelo en las relaciones entre la Administración pública y la iniciativa privada. Creo que la subvención a fondo perdido debe ir desapareciendo y transformándose en fondos reintegrables, y por ello es necesaria la puesta en marcha de un banco público, en este caso se denomina Banco de Crédito Andaluz, que palie en la medida de lo posible la falta de financiación que hay en el sector privado. Así se podrán establecer nuevos proyectos de emprendedores, también en el ámbito de la vivienda y el urbanismo.


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En opinión de... Miguel Ángel Barquero Presidente de Live in Spain, Asociación de Promotores de Turismo Residencial mental en el crecimiento de España, y ha sido el “culpable” también de que todos se hayan creído ricos. “Hemos sido culpables de que las Administraciones hayan derrochado y pensado que esto iba a ser un maná para toda la vida, para siempre y por siempre, y todas las administraciones se han puesto a gastar. Ahora, todos tenemos que empezar desde abajo y reinventarnos, como se hacía antiguamente, cuando las promociones prácticamente se autofinanciaban”. Su último comentario en esta intervención versó acerca del sector terciario e industrial, del que señaló que su futuro va a depender mucho del crecimiento económico.

La necesidad de la reforma financiera Tras Francisco Javier de Aspe tomó el testigo Pedro Medina (Reyal Urbis), para quien la reforma financiera era “absolutamente necesaria” al considerar que “las entidades financieras no estaban, por sí solas, por la labor de acoplarse al tempo necesario de la nueva situación económica, sino que

cada uno iba a aguantar su balance y cumplir sus expectativas, y había que forzarlas a que afloraran las pérdidas”. Al respecto de las maneras, sobre todo en cuanto al suelo, comparte con De Aspe la opinión de que le parece “un poco exagerado y discriminatorio, pero era necesario hacer algo”. También entiende que a corto plazo la reforma puede hacer mucho daño al sector, por la “competencia inasumible” que puede representar, pero sin olvidar la parte positiva del asunto: “Cuanto antes ellos terminen de vender, antes empezaremos a vender nosotros. Es inasumible la agonía de años y años sin poder vender. En ese sentido creo que está bien hacer algo al respecto”. Dirigió asimismo unas palabras a la clase política, aprovechando la presencia en la mesa-coloquio de los representantes del PP y el PSOE: “Yo les diría en general a los políticos que nos da pánico que se hable de ayudas, subvenciones, banco público, etc., porque al final el dinero es nuestro, no sale de ninguna máquina, lo ponemos nosotros, to-

Ante todo, felicidades, Rosa, porque me parece no solo un éxito de convocatoria sino todo un atrevimiento reunirnos a los promotores en un momento como el que estamos viviendo. De inicio, me gustaría lanzar un par de análisis que sorprendentemente han desaparecido de la opinión pública. Primero, reivindicar que habíamos constituido toda una industria del sector inmobiliario que parece que jamás existió. Los bancos están arrasando con las promociones, con las adjudicaciones, con las daciones en pago, las refinanciaciones, mientras nosotros estamos en una situación en la que no se respeta en absoluto todo un modelo de producción industrial en el que conseguimos crecer de una forma exponencial, cosa de la que, seguramente, ningún otro sector hubiera sido capaz. Nosotros elevamos nuestro nivel de producción porque la demanda así lo exigía, y conseguimos hacer crecer todo un sector y todo un país manteniendo unos estándares muy 42


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notables de calidad y nivel arquitectónico, incorporando aspectos medioambientales, de sostenibilidad, y en este momento esa industria, ese conocimiento, está siendo tirado por la borda. Está siendo totalmente ninguneado y no se está analizando para nada la capacidad de producción, de industrialización, que llegamos a tener en un momento. Estamos en un círculo vicioso en el que no conseguimos financiación, y no aparece financiación porque ponemos como excusa un stock que ninguno sabemos exactamente cuantificar, porque seguramente no se quieran dar unos datos desagregados, y todos estamos de acuerdo con que es un stock que se corresponde, en un porcentaje muy alto, a promociones fallidas. Hay bolsas enteras de vivienda y suelo que se desarrollaron al albur de un momento de crecimiento, donde muchos de los promotores que tradicionalmente veníamos desarrollando vivienda sabíamos que era inviable su venta; queríamos ponerlo en mercados internacionales y sabíamos que los mercados internacionales jamás iban a comprar ese producto. En Madrid usamos siempre de ejemplo el caso de Seseña. Estamos, repito, en un círculo vicioso, con un stock que es imposible de aliviar porque en un porcentaje muy alto corresponde a viviendas para las que no existen mercados, y con una industria

que hemos echado abajo a pesar de su capacidad de producción y de crecimiento, además de una financiación que no nos llega. Y si nos vamos al ámbito específico del sector del turismo residencial, tenemos una imagen absolutamente perdida en los mercados internacionales y unos canales de comercialización totalmente destruidos. Con esa foto, cualquiera se pone a pensar en el futuro, pero seguramente tengamos salida. Primero, pedir a las administraciones que nos acompañen en los mercados internacionales. Con el anterior Gobierno se hizo una iniciativa, concretamente con la secretaria de Estado de Vivienda, Beatriz Corredor, a partir de la cual se visitaron algunas ciudades europeas para intentar vender. Fue una actuación bastante precaria en la organización, pero nos encontramos con que la demanda sigue existiendo, sigue habiendo una aspiración para la compra de una vivienda en España por parte de un montón de europeos. Y lo sorprendente es que todos se quejaban de que no les llegaba la oferta, no les llegaba producto. Efectivamente, muchos de ellos decían que esas ofertas y esos precios baratos de los que se habla no les llegaban. Y es porque el canal, la comunicación, la hemos destruido completamente; hemos destruido la industria, con lo que cualquiera puede imaginar cómo están los canales. 43

Y luego nos encontramos con bolsas de demandas, colectivos, que nos piden cosas muy específicas a las que no damos respuesta, y sin embargo otras ofertas internacionales sí se las dan. Estoy pensando en rusos o chinos que están comprando de forma muy importante en otros mercados como el australiano, o el canadiense, por el simple hecho de que con una inversión fija les garantizan una residencia, o un visado de residencia. Estamos atendiendo, por ejemplo, a importantes colectivos chinos que estarían más o menos interesados en la compra de vivienda en España, pero nadie les dice que podrían entrar a vivir en su propia vivienda, o que podrían obtener un visado para su propia vivienda. Esto pone de manifiesto que, en la industria del turismo residencial, solo podremos llegar a mercados nuevos con el apoyo de las administraciones. En resumen, necesitamos la restauración de los canales de comercialización internacionales, el apoyo de las administraciones para que la imagen de España y el producto español vuelvan a llegar a esos mercados internacionales, y necesitamos medidas específicas de apoyo como puede ser la facilitación de visados a compradores inversores. Por ejemplo, en Canadá te gastas un millón de dólares en una casa y ese día tienes residencia canadiense. Imaginad el flujo de extranjeros que están entrando en algunos países.


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dos, y quizás bastaría con desregular un poquito, pues también es inasumible el bosque legislativo que hay. No debe haber un planeamiento tan rígido. Las propias administraciones, junto con los promotores y la población, deben ir decidiendo a qué hay que destinar cada suelo en función de la demanda, y no que se convierta en algo absolutamente rígido”. Avanzó en este planteamiento asegurando que “un Plan General no debe ser mucho más detallado que un Plan Director territorial, y se ha convertido no digo ya en un plan parcial, sino en un estudio de detalle, en un proyecto de reparcelación; es decir, donde te dicen qué hay que hacer en una parcela, y no estoy hablando de suelo urbano consolidado, sino urbanizable, aquí se retranquea usted 18 metros, me levanta dos plantas y un ático, y encima te puedes encontrar con un arquitecto municipal que te diga: mire, este color de fachada no me gusta”. El problema, en su opinión, es que un Plan General cuyo proceso

se prolonga por nueve o diez años en el mejor de los casos, “nace ya obsoleto”. Y si a eso se le añade una “legislación que constriñe e impide la mínima flexibilidad, es perfectamente inútil”. En este sentido añadió que “el problema del suelo en sí no es solo del mercado, sino también del POTA, de la LOUA y de las 20.000 circulares de los planes territoriales y demás planes, pues al final eso agobia completamente”. Al hilo de lo anterior reflexionó que la reforma de la LOUA es buena, “pero absolutamente insuficiente”. Especialmente complicado entiende continuar con “la ilusión del 30% de la VPO. Hablas con cualquier responsable de empresas municipales, que son los que suelen llevar los registros, y te dicen que el 90% de sus demandantes pudieran ser válidos para el alquiler, pues aunque tienen muchas ganas de comprar son insolventes, luego no hay manera de que salgan adelante las promociones de vivienda protegida”. Y encima, “los PGOU de muchos mu-

nicipios han tomado la inercia de ser ‘más papistas que el Papa’ y si la ley nos dice que tenemos que destinar un 30% para VPO, nosotros vamos a poner un 35 o un 40, para que vean que somos más progresistas que nadie. Eso es un disparate”.

Las consultoras toman la palabra El siguiente turno de palabra fue para Álvaro Rojas (BNP Paribas Real Estate). Por su notable experiencia en el mercado internacional, reflexionó acerca del interés del ciudadano extranjero por la vivienda española: “Estamos continuamente en la calle hablando con gente, con fondos, y a estos fondos todavía la vivienda en España les parece cara. Buscan producto entre 60.000 u 80.000 euros por vivienda, pues no necesitan inmuebles grandes. Es decir, sigue habiendo demanda pero seguimos estando caros”. Sobre el terciario, manifestó que en el terreno nacional el mercado de la logística se ha reactivado, porque no se pudo hacer 44

logística en años anteriores, con el suelo tan caro, mientras ahora, “en las reorganizaciones, se están ajustando más y se están haciendo operaciones en ciudades como Barcelona, Valencia, Sevilla o Málaga. Quizás este sea el primer sector en recuperarse”. Al respecto del sector de oficinas, Rojas apuntó que con el inicio del año “las reorganizaciones empresariales están provocando ciertos movimientos, no por la actividad económica sino por esas reubicaciones que se buscan, más baratas y de mejor calidad. En el mercado de oficinas, además, se está produciendo una reestructuración de los precios”. En el caso de los suelos terciarios quiso llamar la atención acerca de que antes se desarrollaba un planeamiento residencial y se desarrollaba el terciario, mientras ahora “hay que tener al usuario antes de desarrollar el terciario en la mente. Además, hay que ser muy flexibles con el tema de la normativa, para que el terciario se ajuste a lo que realmente demanda el usuario final


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En opinión de... Miguel Rus Presidente de Gaesco

Quiero aprovechar esta intervención para ofrecer unas breves opiniones sobre los temas propuestos para esta reunión por Andalucía Inmobiliaria. Creo que la reforma del sector financiero va a obligar a los que no habían reconocido hasta ahora sus problemas a hacerlo en un plazo muy breve, y los va a obligar a fusionarse de una forma rápida e inmediata. A los empresarios nos preocupa que, desgraciadamente, esa fusión va a representar un camino irreversible de pérdida del poder financiero andaluz. Y eso va a ser muy grave para nuestra región. Ya lo estamos viendo con las primeras fusiones que ha habido, en las que hemos podido comprobar que Andalucía no es un objetivo prioritario de las entidades financieras donde se han integrado algunas cajas andaluzas,

hasta el punto que no entienden ni del poder adquisitivo, ni el PIB que tenemos, ni la situación e idiosincrasia de esta región, y al parecer lo que se va viendo es que no somos clientes interesantes para esas entidades, o que tienen clientes más interesantes, con más solvencia, en otras regiones. Eso es muy grave para nuestra región, que puede no solo no lograr avanzar o mantenerse, sino incluso retroceder. Me preocupa enormemente. Respecto a la modificación de la LOUA, creo que es el camino que hay que seguir, aunque hace falta más colaboración. En realidad, lo que quiero es que me quiten todas las leyes, todas, la situación ha cambiado y hay que quitarlo absolutamente todo, y al proyecto que pueda tirar para adelante y tenga financiación, ayudarlo a que así lo haga, porque la situación es excepcionalmente grave. El otro día nos reunimos la Mesa de la Construcción y llegamos a la conclusión de que en tres meses o esto cambia radicalmente y hay unas ayudas al sector claras y unas decisiones claras y contundentes de apoyo a actividades que pueden desarrollarse y a proyectos que pueden salir adelante, con una voluntad real de la Administración, o el crack y el colapso serán totales. Me apena también mucho el daño enorme e irreparable que le estamos haciendo al tejido productivo andaluz. La cantidad de empresarios que me dicen que no 45

volverán a ser empresarios ni a crear un puesto de empleo en su vida es cada vez mayor, y eso no puede ser. Así no saldremos nunca de esta situación. Hay que apoyar al emprendedor, hay que apoyar al empresario, pero de verdad y en todos los sectores, y nuestro sector es imprescindible para salir de esta situación, que lo tengan claro. Con respecto al stock de vivienda, ya me he pronunciado muchas veces. Creo que si después de tres o cuatro años siguen diciéndome que hay 700.000 viviendas en stock, yo respondo que siguen todas en el mismo sitio y que el problema que tienen es otro, problemas específicos muy grandes, muy complejos y determinados que necesitan un estudio específico, con unas medidas específicas, un apoyo específico, unos mercados especiales y unas condiciones extraordinarias si se les quiere dar una solución. También os digo que la venta del stock no crea ningún puesto de trabajo, o crea muy pocos. Lo que crea empleo son los nuevos proyectos, y avanzar y ayudar en esos nuevos proyectos, y ayudar a la familia que lo necesite, si demuestra que tiene solvencia. El parado no es un comprador de vivienda, hablemos claro, porque no tiene solvencia financiera ni económica. No le pidamos al banco que dé lo que no estaríamos dispuestos a dar nosotros, hablemos claro, las viviendas tienen que ser para quien pueda pagarlas, y al que no


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tiene solvencia, tampoco se le puede dar una vivienda en alquiler. Y hace falta mucha vivienda barata, para lo que tiene que haber suelo barato, menos impuestos, menos exigencias técnicas, una eliminación de garantías, de avales, de cantidades a cuenta, de muchas cosas, porque al final, como me decían el otro día en el Colegio de Aparejadores, la legislación se ha hecho para los que hacen trampa, y los que queremos hacer las cosas bien, no podemos, y así no llegamos a ningún sitio. También quiero comentar algo acerca de infraestructuras, de obras imprescindibles para Sevilla. La SE-40 es esencial para la economía y el futuro de esta ciudad; el tramo que comunica la salida hacia Madrid con la salida hacia Huelva, o se hace o estamos perdiendo mucha inversión por parte de la industria y del tejido productivo, porque se están yendo a otras zonas. Tenemos ahí un cuello de botella que no puede continuar. En cambio, dejaría para más adelante el resto de las rondas de circunvalación, que con soluciones parciales como la Huévar-Gerena, que hemos propuesto desde Gaesco, representarían unos ahorros extraordinarios que nos permitirían tener comunicado desde Mérida hasta Madrid con una vía rápida, quitando todos los camiones del circuito de la ciudad. Creo que no podemos seguir frenando infraestructuras clave para Sevilla. Por ejemplo, Sevilla

tiene que ser el mayor puerto europeo de interior, y solo pido que se garantice la navegabilidad del río Guadalquivir para que Sevilla sea ese puerto europeo. Y eso significa simplemente dotar al río de una profundidad en la que los buques puedan circular sin que haya problemas. La palabra dragado no existe para mí, es una palabra maldita, mal interpretada y mal entendida, y no os podéis hacer una idea de lo que significaría para esta ciudad y esta región que ese puerto, de verdad, pudiera estar albergando un tráfico navegable de grandes buques de mercancías y de turistas. Creo que tenemos ahí muchas asignaturas pendientes, muchas infraestructuras paralizadas que no podemos soportar. Debemos procurar entender todos que estamos en un tiempo nuevo, un modelo nuevo, y que estamos aquí para pensar en el futuro, no solo en la situación actual, y que el futuro va a ser lo que queramos nosotros. Lo que no se cambie ahora, no se cambiará nunca, así que no perdáis el fuelle ahora, los que hemos llegado hasta aquí, vamos a seguir, tenemos que seguir, con lo que no dejéis de proponer ideas, no nos perdamos criticando el pasado, centremos todos nuestros esfuerzos en proponer cosas para hacer nuestros proyectos viables para el futuro. Os pido que seáis productivos, aunque muchos hayáis perdido la ilusión. No la perdáis, son momentos de cambio.

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del inmueble, pues demanda para estos suelos hay”. Añadió que para incrementar el interés del inversor foráneo es necesaria la adecuación a unos retornos más a la europea: “No tenía sentido que tuviéramos aquí unas rentabilidades inferiores a París o Londres, mercados mucho más maduros. También debo añadir que Sevilla y Málaga siguen teniendo cierto atractivo, pero lo primero que mira un inversor internacional es Madrid o Barcelona. Asimismo, el inversor nacional sigue activo con las típicas operaciones de ‘sale and lease back’ de los bancos, o con las medianas superficies; por ejemplo, se siguen haciendo operaciones de compraventa de supermercados. Están cerrándose ese tipo de operaciones, pero a unas rentabilidades mayores que las que hemos venido trabajando en los años anteriores”.

Desagregación de la oferta “Creo que hay una gran desagregación de la oferta. Hay sitios donde sobran muchas viviendas,


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En opinión de... Manuel Sillero Onorato Gerente de Gaesco

Después de los más de cuatro años largos que llevamos soportando la crisis en el sector inmobiliario, no tiene sentido abundar en la reiteración de analizar las distintas responsabilidades o corresponsabilidades que han tenido las administraciones, instituciones, agentes, etc, en la generación de esta situación, pues llevamos excesivo tiempo en la búsqueda del consenso sobre la responsabilidad en perjuicio de la proposición de soluciones. Ni qué decir tiene que la solución no reside en un única medida o actuación pues la dimensión del problema es de tal magnitud que requiere de la confluencia de numerosas acciones que, cada

una en su ámbito, posibiliten la generación de las condiciones necesarias para revertir la paralización del sector, tanto por lo que se refiere a la generación de oferta como en lo que atañe a demanda solvente. No hace falta ser un gurú para vaticinar que el sector inmobiliario ha de comenzar su despegue por la vivienda de menor precio, que tradicionalmente ha sido la vivienda protegida, por lo que deberíamos centrar la atención de manera prioritaria en facilitar la promoción de viviendas conforme a los criterios o parámetros que rigen para las mismas. Lo cual no quiere necesariamente decir que haya de continuarse con la actual política de VPOs, sino todo lo contrario, pues a la vista está que no funciona adecuadamente, siendo una ejemplo palmario de ello el manifiesto incumplimiento del Plan Concertado de Viviendas de Andalucía, que en lo que se refiere a las previsiones de viviendas nuevas, en propiedad y alquiler, dudosamente se ha materializado en un 20%, por mucha Ley de Derecho a la Vivienda que hayamos querido acompañar. Es necesario posibilitar que las empresas promotoras puedan ofertar viviendas de precio asequible, en cuantías análogas a las que resultan para las viviendas protegidas, pero cuyos destinatarios sean demandantes solventes, de manera que la venta o alquiler 48

pueda llevarse a buen fin y no encuentre un escollo insalvable en la propia contratación. Para ello es esencial la adopción, mediante la modificación o supresión de las existentes si quiera sea con carácter temporal, de medidas reguladoras decididas priorizando su eficacia respecto a su popularidad, como son las que afectan a: las reservas de terrenos para VPOs (no es necesaria en todos los suelos y municipios), tipologías de viviendas (suprimir la obligación general del 25% de régimen especial), criterios de los compradores (suprimir ingresos mínimos y agotar los máximos permitidos), función del registro de demandantes (exclusivamente a efectos estadísticos y no para la adjudicación), planes de viviendas (recuperar ayudas al comprador y para la urbanización), cesión obligatoria de terrenos (no incluir su urbanización), finalidad (reducir reiteración de impuestos en el proceso inmobiliario) etc, al objeto de crear el necesario marco normativo idóneo para facilitar la promoción de viviendas que puedan ser absorbidas por el mercado. Sin olvidar que dicho mercado ha frenado su demanda, pero no su necesidad, provocándose un embalsamiento cuya dimensión y efectos está por conocerse. Como no pudiera ser de otro modo, la capacidad para realizar tales modificaciones, o supresiones, reside en la Administración,


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en sus distintos ámbitos de gobierno y gestión, constituyendo ello más que una potestad una obligación que me atrevería a decir que de rango constitucional. En este sentido, conviene recordar el manido artículo 47 de la Constitución Española que ha sido siempre enarbolado desde la perspectiva del ciudadano que demanda el ejercicio efectivo de su derecho a una vivienda digna y adecuada, pero ello no empece el hecho de que la norma encierra junto a ese derecho una obligación, en forma de mandato, clara y manifiesta de los poderes públicos:”Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho…..” Al margen del contenido programático que pueda atribuirse a esta regulación, al objeto de justificar la ausencia de exigibilidad legal del resultado, considero que no cabe argumentación alguna para excusar la ineludible obligación de la promoción de las condiciones necesarias y establecimiento de las normas pertinentes que tiene la Administración para actuar de manera inmediata corrigiendo todos los desmanes normativos en los que ha incurrido en los últimos años, provocando una espiral de inflación en la actividad inmobiliaria y encorsetamiento de la actividad, que ha provocado la petrificación del mercado de la vivienda, en perjuicio del derecho efectivo a una vivienda digna y adecuada de los ciudadanos. Posteriormente, serán los empresarios inmobiliarios y de construcción, conjuntamente con las entidades financieras, agentes inmobiliarios, etc, quienes tengan que aprovechar los cambios para reactivar nuestro denostado sector, generando actividad, riqueza y empleo, para lo que están sobradamente capacitados y dispuestos.

en zonas como Almería, Murcia o Alicante, en las montañas de la Costa del Sol, y en cambio, en otras ciudades, sobre todo capitales y núcleos importantes, no hay oferta”. Con estas palabras iniciaba su intervención Gabriel Rojas (Grupo Gabriel Rojas). Reconociendo esta falta de oferta en determinados núcleos, resaltó asimismo el hecho de que tampoco hay demanda. Sobre esta cuestión reflexionó que en su compañía habían llegado a la conclusión de que son tres los grandes motivos por los que hoy los promotores no venden viviendas. “Hay un primer grupo de personas que no compran vivienda porque realmente no pueden, no tienen financiación, no tienen la renta suficiente o no han vendido su vivienda; esas personas tardarán en poder comprar. Un segundo grupo son aquellos que no compran porque realmente tienen miedo, pánico a su futuro, auténtico pavor a qué les puede ocurrir, al ver cómo su hijo no encuentra trabajo, cómo familiares y amigos se quedan en paro; ante estas circunstancias, tienen vértigo a embarcarse en una hipoteca. Por últi49

mo, hay un tercer grupo de posibles clientes que tienen pánico a hacer el tonto. Quieren comprar, pueden hacerlo, pero ante las expectativas de caída de las ventas están esperando, no especulativamente, aunque sí tienen miedo a hacer el tonto al ver que los precios han bajado y siguen bajando. Hay necesidad de vivienda, pero la demanda está realmente expectante”. Reconociendo que ha bajado el PIB, afirma que tal bajada no es tan severa como para “esta nulidad de las ventas”. Afirmó que, cuando empiece a mejorar la economía, la demanda comenzará a recuperarse a través de esas personas que realmente tienen dinero y que están dispuestas a comprar ya: “Hay personas que llaman a mi oficina mensual o semanalmente para ver si hemos bajado el precio de una vivienda para comprarla. Y sabemos que son clientes de verdad. Después se recuperarán las personas que necesitan financiación, que son solventes y han perdido su miedo al futuro, y por último será el turno de aquellos que en estos momentos realmen-


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te no pueden. Realmente son miles las personas que de verdad, con verdadero interés, se acercan en estas fechas por nuestras oficinas de venta”. Aseveró, asimismo, que la recuperación de la confianza es “fundamental”, y que igual

que este sector empezó a caer antes que los demás, quizás también empiece a subir “un poquito antes”. En relación con la VPO manifestó que “hay que cambiar el sistema totalmente porque no funciona”. Ejemplificó este

hecho a partir de proyectos donde su empresa está construyendo vivienda libre muy barata, casi a precio de VPO, al lado de los cuales hay otros promocionando VPO para la que no tienen “ni ventas, ni clientes, ni financiación

Rosa Hafner Editora de Andalucía Inmobiliaria

“Manteniéndonos fieles a nuestra filosofía de dinamizar el sector, os hemos convocado a este AlmuerzoColoquio cuyo objetivo principal es arrojar un poco de luz a la actual situación de incertidumbre que vivimos”

Federico Muela Presidente de FADECO

“La desinversión de las entidades de crédito va a dar lugar a que se coloquen productos inmobiliarios en el mercado, como ya estamos viendo, en unas condiciones imposibles para el promotor privado”

Miguel Rus Presidente de Gaesco

“Hace falta vivienda barata, para lo que tiene que haber suelo barato, menos impuestos y exigencias técnicas, eliminación de garantías, etc., porque al final la legislación se ha hecho para los que hacen trampa” 50

ni nada”. “Mientras nosotros tiramos para adelante, la VPO no funciona. Primero, porque las personas que están en los registros de demandantes no tienen capacidad de adquisición de vivienda en este momento, y porque el banco prefiere financiar vivienda libre que protegida. Así que más vale que eso se desregule, que se hagan viviendas baratas, porque el promotor inteligente con suelo va a hacer viviendas baratas, pero que no tengan esas trabas que impiden de facto el proyecto. Lo que fue bueno hace cuatro años, hoy no lo es. Es tan palpable como eso. Seguro que muchas empresas públicas quisieran que su promoción no fuera VPO, para venderla al mismo precio, pues probablemente así conseguiría salir adelante. Y se generaría empleo, se venderían las viviendas, etc.”, añadió. En cualquier caso, concluyó su testimonio “mirando al futuro con necesario optimismo”.

Sobre el derecho a la vivienda El siguiente turno de palabra fue para Juan Aguilera (Urbanismo Con-


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certado). Inició su intervención dejando patente el principal problema al que hoy por hoy se enfrenta a este país: “Aquí lo que ocurre es que existen cinco millones de parados. Cuando una persona está sin trabajo, no se mete en una aventura de una hipoteca a 25 años. La realidad es que tenemos una economía que no puede, con el desempleo que tienen, abrigar el crecimiento de nuestro sector”. A partir de esta reflexión, se lamentó de que se estén alimentando falsas esperanzas en lo que a la compra de una vivienda se refiere entre la gente sin capacidad económica, con el argumento de que “la vivienda es un derecho; si usted está parado o deja de estarlo, tiene derecho a tener una vivienda. Y se publica la Ley de Derecho a la vivienda. Y la persona que no tiene dinero, ni trabaja, ni tiene perspectivas para ello, tiene derecho a pedir esa vivienda”. Sostuvo al respecto que las adminis-

traciones “han alimentado unas ilusiones en las generaciones nuevas para que puedan exigir, desde su posición de no tener trabajo, el que se les dé una vivienda”. Expresó asimismo su malestar por el desarrollo, por parte de los poderes políticos, de un urbanismo “carísimo, lento, farrago-

so, anacrónico y rígido”, lamentando al respecto del Plan General de Sevilla lo siguiente: “Los que estamos en el día a día del sector, nos encontramos con que hemos hecho inversiones creyendo de verdad en que ese plan, cuando se aprobara, iba a tener una aplicación cierta, fidedigna, y no ha sido verdad. En

este plan, que se empezó a redactar en 1999, hay suelo urbanizable ordenado, que lo tengo yo, pero todavía no sé lo que tengo. Ni yo puedo entrar en mi suelo por ordenado que esté”. Incidió asimismo en lo dramático de la situación de muchos ciudadanos de este país y en esta comu-

Alicia Martínez Ex portavoz de Vivienda y Ordenación del Territorio del PP en Andalucía

“No puede ser que para redactar un PGOU en Andalucía, fundamentalmente en ciudades como Sevilla, con el potencial que tenemos, se tarden diez años”

Alfonso Rodríguez Gómez de Celis Ex secretario general de Vivienda, Suelo, Arquitectura e Instituto de Cartografía de la COPV

“El futuro lo observamos con un cambio de modelo. Pensamos que el modelo tiene que fundamentarse en la rehabilitación y el alquiler, así como en la VPO”

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Miguel Ángel Barquero Live in Spain

“Necesitamos la restauración de los canales de comercialización internacionales, la ayuda de las administraciones y medidas específicas de apoyo, como puede ser la facilitación de visados a compradores inversores”

José Ignacio Fernández de Jódar Martinsa-Fadesa

“Los periodos de maduración y gestión del suelo son tan largísimos y la normativa tan densa, que al final el promotor acaba desarrollando lo contrario de aquello para lo que estaban pensados los suelos”

Íñigo Galán Inerzia

“Los fondos internacionales tienen interés en comprar en España, pero la Administración debe dar las garantías suficientes para que esos fondos tengan ganas de invertir en nuestro país” 52

nidad: “Hay muchas personas sin capacidad para comprar una vivienda porque están en el paro, en muchos casos en una situación dramática que no les permite acceder ni a la compra, ni al alquiler, ni al alquiler con opción a compra. Nosotros mismos, con nuestro trabajo, estamos ayudando a nuestros hijos a pagar sus pisos para que puedan vivir”. Al propio tiempo, argumentó la necesidad de crear “unas bases nuevas entre todo el sector para salir adelante y crear empleo, pues está claro que como el sector de la construcción no ande, esto no avanza”. Lamentó también los muchos errores cometidos en la búsqueda de los mercados de destino: “La vivienda turística hay que destinarla a los mercados exteriores, y hay que irse fuera a venderla, a Rusia, a Alemania, pero no quedarnos aquí con el stock. Después de cuatro años hablando de stock, nadie, ni las administraciones públicas ni nosotros, ha elaborado una propuesta en firme de actuación frente al stock, para determinar a quién se le vende”.


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Primero, resolver el problema del paro Como Juan Aguilera, también Íñigo Galán (Inerzia) aseguró que el mayor y más importante problema que tiene este país “se llama paro, y mientras no lo resolvamos, mucho de lo que se haga será para nada”, sin minimizar, no obstante, la problemática de la falta de crédito. “¿Hace falta financiación?, por supuesto. ¿Hace falta que el crédito fluya? Pues claro, pero no solo el crédito para el que compra una vivienda, sino también para un autónomo, un emprendedor, una pequeña y mediana empresa, para todo el mundo”. Acto seguido manifestó su pesar por el que considera uno de los mayores errores cometidos por el Gobierno de Aznar para con su sector: “Liberalizar la intermediación inmobiliaria en el sector de la consultoría. Intermediario inmobiliario hoy en día es cualquiera que tenga un móvil y una dirección de correo electrónico. Y así nos va en muchos sitios. No hace falta titulación, experiencia, tener un seguro de responsabilidad civil, nada, solo

ser un conserje de un edificio de oficinas o tener un móvil en la esquina de un bar, y ya eres consultor inmobiliario o intermediario inmobiliario. Convendría, en la medida posible, regularizar ese tipo de situaciones, como por ejemplo se está haciendo ya en Cataluña”. Al propio tiempo analizó la necesidad de pedirle a la Administración que se persiga con más rotundidad el fraude inmobiliario: “Cada vez hay menos, porque no se hacen operaciones, pero sigue habiendo fraude inmobiliario en las operaciones de alquiler, sobre todo en turismo residencial. Es enorme el fraude que hay, y lo digo yo que tengo una empresa dedicada al turismo residencial en costa. No se declara casi ningún alquiler, y ahí hay muchos miles de euros cada año

que se pueden conseguir”. Por último, coincidió con intervenciones anteriores en que se atisban movimientos “en el mercado de inversión. Los fondos internacionales, aunque muchos son fondos ‘buitres’, tienen interés en comprar en España, pero la Administración debe dar las garantías suficientes para que esos fondos que traen dinero de fuera tengan ganas de invertir en nuestro país”.

La lentitud y oscuridad del planeamiento José Ignacio Fernández Jódar (Martinsa-Fadesa) inició su turno manifestando que cada día se levanta “preocupado por el asunto de los planes generales, el POTA, los POT. En diciembre se aprobó el Plan de Ordenación del

“Mientras no se dé una solución al problema del desempleo en este país será muy difícil que ninguna medida tenga éxito”

Territorio de Gibraltar y no se ha enterado nadie, ni siquiera sabemos qué tipo de documento es el que se ha aprobado, si ha habido cambios con el que se visó por los agentes en junio, en definitiva, un jaleo tremendo”. Al hilo de lo anterior lamentó que los periodos de maduración y gestión del suelo son tan largísimos, ocho, diez, doce años, y la nor-

Juan Aguilera Urbanismo Concertado

“Es necesario crear unas bases nuevas entre todo el sector para salir adelante y crear empleo, pues está claro que como el sector de la construcción no ande, esto no avanza” 53


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Francisco Javier de Aspe Navicoas

“Con la reforma financiera, los bancos sacarán todas las viviendas al mercado y al final nos tocará a nosotros vender algunas si existimos, porque si este proceso dura mucho la mayoría de las empresas no aguantarán”

Pedro Medina Reyal Urbis

“No debe haber un planeamiento tan rígido. Las propias administraciones, junto con los promotores y la población, deben ir decidiendo a qué hay que destinar cada suelo en función de la demanda”

Álvaro Rojas BNP Paribas Real Estate

“Hay que ser muy flexibles con el tema de la normativa, para que el suelo terciario se ajuste a lo que realmente demanda el usuario final del inmueble, pues demanda para estos suelos hay” 54

mativa es tan densa, que al final el promotor acaba desarrollando lo contrario de aquello para lo que estaban pensados los suelos cuando los compró. “Por ejemplo, terminas haciendo desarrollos industriales en un suelo que estaba previsto para un desarrollo residencial, y un campo de golf donde no lo habías pensado ni de lejos”, señaló. “Como tienes la necesidad de sobrevivir todos los días –añadió-, y tienes una deuda de ese suelo, y necesitas que por lo menos tu valor de tasación sea superior a la deuda por aquello del activo y el pasivo, estamos intentando hacer gestiones de clasificación del suelo sobre productos que muchas veces ni uno se cree, pero a eso nos ha llevado la normativa”. Al respecto del planeamiento incorporó la siguiente reflexión: “Lo de la aprobación inicial, provisional y definitiva, me lo han explicado muchas veces y no lo entiendo. No entiendo por qué la aprobación definitiva es sobre el mismo documento que la provisional, con unos informes sectoriales que hay en medio. ¿Por qué no hacemos desaparecer las aprobaciones provisionales y te


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quitas dos años y pico de tramitación en el planeamiento? Me parece muy sencillo de acometer”. Se quejó asimismo de falta de entendimiento entre los promotores y los bancos: “Recientemente tuve una reunión con un banco, que nos tiene financiada una promoción de más de 100 viviendas para las que en estos momentos no hay mercado, y mientras no las pueda vender sigo pagando comunidades, intercomunidades, etc. Intento llegar a un acuerdo y siempre no, no, no. A continuación, el banco se reúne con una agencia comercializadora y resulta que les están dando viviendas para que las vendan a un 40% de descuento sobre el dispuesto. No lo entiendo bien, porque encima esa agencia te cobra el 13% de comisión”. “Así que –continuó- les están dando las viviendas a empresas que las están comercializando muy por debajo del dispuesto, con la consiguiente provisión y un coste del 13%. Para eso, por qué no me las das a mí, que soy el promotor, el que conoce el producto, el que lo ha diseñado, el que conoce a los clientes, el que incluso en ocasiones

tiene un listado de posibles personas interesadas o contratos con clientes que no puedo escriturar por lo elevado de los precios. Déjame hacerles un descuento sobre el principal. Respuesta, imposible. No sé qué pasa con el sector bancario”. Al hilo de la intervención de Fernández Jódar, Rus aseguró no entender por qué tiene que ser “tan traumático el proceso de dación en pago, con

duplicación del pago de impuestos, incremento de costes, para que luego vaya a manos de alguien que conoce menos el mercado, no conoce a los clientes, ni el producto, los problemas de la construcción. Es algo que no se entiende”. No obstante se congratuló de que ya haya algunos promotores que han conseguido con algunas entidades financieras que se haga una bajada de la hipoteca y se venda “di-

“Una de las quejas planteadas durante el almuerzo fue la falta de entendimiento entre los promotores y las entidades bancarias”

Antonio Gálvez Grupo Galia

“No puede ser que vendas una vivienda a la banca, porque no eres capaz de aguantarla, y venga el ayuntamiento y te cobre plusvalía. ¿Plusvalía de qué, me pregunto, si has perdido dinero?” 55


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rectamente ese producto al cliente final”. Afirmó que ha visto el caso con varios promotores, que le han transmitido unos resultados “magníficos”, para añadir que “para las entidades financieras que ya lo han hecho el éxito ha sido espectacular, acortándose mucho los plazos y con una notable disminución de costes para ellas”. Al respecto de las aprobaciones provisionales de las que hablaba su

“Los promotores son conscientes de que, como el resto de actores implicados, también tienen su parte de culpa en la situación actual”

anterior interlocutor, Rus aseguró que la situación es aún más grave: “En el tema de los planes generales, la seguridad jurídica y económica que tenemos los promotores es cero. Puede resultar que hayas comprado un suelo con un plan general, un plan parcial, la conformidad de un plan Impulsa, por el que has pagado 11 millones de euros, has acomodado lo que los ayuntamientos te dicen, y te vienen como que estás cometiendo una infracción, que puede tener vía penal, porque estás invadiendo unas vías pecuarias. Resulta pues que el promotor está metido en una inversión y no sabe qué va a poder hacer ni encuentra ningún apoyo de la Administración andaluza para que le saque de ese atolladero”. Reflexionó acerca de que ahora mismo, en

Sevilla, no se puede desarrollar ningún plan parcial porque las infraestructuras no están hechas, ni se van a hacer, “porque no hay un duro para hacerlas en las administraciones, y encima te ponen todas las trabas del mundo”.

La autocrítica, imprescindible Haciendo un ejercicio de autocrítica inició su intervención Antonio Gálvez (Grupo Galia): “Estamos donde estamos porque todos lo hemos hecho mal. No echemos la culpa a la parte política, a la banca, al mercado o a la crisis financiera, que tienen su parte de culpa, pero es necesario hacer una crítica bestial hacia el sector. Lo hemos hecho muy mal, y no tendríamos tanto de qué quejarnos si lo hubiésemos hecho bien”. A continuación mani-

Íñigo Molina CB Richard Ellis

“El problema de las entidades financieras hoy por hoy es saber quién se va a quedar y qué puesto ocupará, y hasta que eso no se solucione no van a estar en posición de hacer el ajuste necesario para dar salida a sus activos” 56

festó su pesar acerca de la falta de propuestas colaborativas. “Todas las propuestas son para ganar yo, me llame Administración, banca o promotor. Y así va a ser imposible que se busquen soluciones, pues estas tienen que dar respuesta a las dos partes”. Respecto a la reestructuración del sector financiero, en su opinión hay una parte buena para los promotores y otra mala. “La buena, que es obligatoria y necesaria, y que es interesante porque creo que por fin va a desbloquear la toma de decisiones dentro de las entidades financieras, que están absolutamente bloqueadas porque las personas no van a tomar decisiones si ven en peligro sus puestos de trabajo. Eso lo vivimos diariamente, la gente no toma decisiones por miedo a equivocarse. Nadie está dispuesto a tomar una decisión que comprometa su puesto en la banca”, apuntó, para añadir que quede quien quede tras las integraciones, “se empezará a trabajar y a tomar decisiones”. La parte mala de esta reforma la observa Gálvez en que en Andalucía “no va a quedar ninguna entidad importante, con lo que para cualquier negociación


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te tendrás que ir a Madrid o a Barcelona, porque aquí no se va a decidir absolutamente nada. Ya en Andalucía no se mueve nada. Estamos totalmente huérfanos”. Para dar una salida al stock de vivienda, para el representante de Galia es imprescindible ir de la mano de la banca: “Las entidades financieras no pueden pretender que vendamos perdiendo nosotros todo mientras ellos salen lo más indemnes posible. Si no es en colaboración, no vamos a salir de este problema”. Y con respecto al suelo, expuso que no habrá salida si no hay colaboración con la Administración, en el sentido de eliminar la rigidez administrativa actual: “Resulta imposible desarrollar ninguno de los suelos que tenemos, aunque sean urbanizables o estén urbanizados”. Expresó asimismo que “cada suelo se ha hecho al modelo del alcalde de turno que estaba en cada sitio, y es la realidad que tenemos”. Añadió que “la mayor desgracia de Andalucía ha sido el POTA. Es de tal barbaridad, que la culpa es nuestra que seguimos invirtiendo. En su momento el sector, entero, tenía que haber ido y decir, me voy, porque esto es inviable.

Lorenzo Santana Acciona

“Cajas de ahorro con políticos en los consejos, ayuntamientos manejados por políticos y una normativa como la que tenemos han creado un monstruo del que todos hemos sido víctimas”

Domingo González Inmobiliaria del Sur

“No se sabe cuándo terminarán los bancos de vender sus viviendas, ni cuánto fuelle le queda al sector, cuánto tiempo más podrá aguantar después de cinco años castigado por la crisis”

Susana Ibáñez Knight Frank

“La reclamación de los promotores radica en la creación de un nuevo modelo económico junto a una reforma legislativa que permita energizar al sector, creando nuevos puestos de trabajo” 57


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¿Cómo se puede poner un POTA en marcha cuando las inversiones ya estaban hechas anteriormente? ¿Quién indemniza la pérdida de patrimonio del que ha invertido anteriormente, cómo se regula esto? La inseguridad es bestial”.

Expuso no entender el cambio de modelo del que tanto se habla hacia la rehabilitación y la vivienda protegida: “El único cambio de modelo que entiendo es que nunca más firmaré un convenio con un alcalde, eso sí que va a ser un cam-

bio de modelo de futuro. La culpa es nuestra, por haber invertido millones de euros y de ilusiones y de los fondos de nuestras empresas en promesas que no han llegado a ningún sitio”. Del mismo modo, aseguró no comprender la

Santiago Jorquera Ingersa Estudios y Ejecuciones

“La banca no hacía viviendas, las compraba, y cuando dijo ya no compro más y cerró el grifo, ya no hubo más ventas ni especulación, porque llegó un momento en que el cliente especulaba más que la inmobiliaria”

Gabriel Rojas Grupo Gabriel Rojas

“Los políticos no van a poder arreglar los problemas de los bancos, pero pueden hacer ese esfuerzo desregularizador que permita hacer viviendas asequibles para las personas que están demandando inmuebles”

Juan Francisco Moreno Jones Lang Lasalle

“Sin financiación no vamos a ningún sitio, no solo para proyectos residenciales, pues hay muchos promotores de terciario dispuestos a hacer cosas que no encuentran financiación” 58

obligación del sector privado de construir vivienda pública: “Creo que esa es la obligación del sector público, no del privado, que se juega su dinero y su riesgo. Además, no hay necesidad de que sea público para vender a esos precios. Si nos dejaran, el mercado se regularía solo”. Compartiendo una reflexión de José Ignacio Fernández, expresó su indignación ante el hecho de que vender una vivienda a la banca cueste tanto dinero: “No puede ser que vendas una vivienda a la banca, porque ya no puedes más, porque no eres capaz de aguantarla, y venga el ayuntamiento y te cobre plusvalía, ¿plusvalía de qué, me pregunto, si has perdido dinero? Es una locura, pero es la realidad de lo que tenemos. Es el todos contra todos y sálvese quien pueda”.

Sobre la reforma de la LOUA Acto seguido, Pedro Medina (Reyal Urbis) incorporó un nuevo elemento de reflexión al debate: “Hay un matiz que me preocupa en la reforma de la LOUA, que prevé que los ayuntamientos puedan cobrar una tasa


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por la gestión del sistema, o sea, por la tramitación de la aprobación de estatutos, bases, constitución de juntas, etc. ¿Eso se ha hecho así a conciencia o me estoy equivocando? Precisamente hay muchos ayuntamientos que tienen sus ordenanzas a partir de las cuales te cobran por tramitación del plan parcial, proyecto de compensación, etc., que las vienen tumbando desde tiempos inmemoriales los tribunales, dado que el Tribunal Supremo tiene una doctrina muy sentada de que en esas actuaciones prevalece el interés público sobre el privado. Si es como creo, con esta norma destruimos esa doctrina”.

No olvidar el pasado Para Lorenzo Santana (Acciona), partiendo de la base de lo complicado de la situación actual, lo esencial es “mirar al futuro, pero sin olvidarse de mirar para atrás”. Criticó la actitud de muchos que aseguran no haber demonizado nunca al sector, cuando “hace cinco años había una parte del espectro político y prácticamente todo el espectro mediático que no se dedicaba a otra cosa

que a hablar mal del sector inmobiliario”. Lamentó también que la legislación de vivienda protegida en Andalucía sea “absolutamente política. Creó un perfil de demandante que es poco menos que insolvente para las entidades financieras. Lo de los registros, los sorteos, el 30% o el 40% para VPO, ahí están y no sirven para nada, igual que no sirven para nada esos planes generales perfectamente pertrechados de ideología y de ciudadanía, sin un duro y sin ningún tipo de estudio de financiación. Tampoco sirven, y a los hechos me remito”. “Cajas de ahorro con políticos en los consejos, ayuntamientos manejados por políticos y una normativa como la que tenemos han creado un monstruo del que todos hemos sido víctimas. Ahora todos nos hemos equivocado, todos 59

tenemos unos suelos carísimos, pero sabiendo de dónde venimos sabremos a dónde tenemos que intentar no volver a llegar”, añadió. Reconoció la necesidad de más moderación y transparencia por parte de todos, y de contar con una legislación “clara, diáfana”, y que se aplique sin convenios: “No hacen falta convenios. Lo que tiene que haber es una legislación clara, cumpla usted con la legislación, defienda lo que tenga que defender y si su propuesta es defendible, que alguien se la apruebe y se la financie”. Por último, coincidió con la mayoría de los presentes en que el stock está muy localizado y que la vivienda “medianamente vendible” se está vendiendo, para concluir que el problema principal es “el suelo” y que quizás la reforma financiera sirva

“Para que el sector progrese también es necesario que haya una legislación más clara y mayor transparencia por parte de todos”

para “poner un punto de partida que ahora no existe, para intentar transformar la situación”.

Un problema de índole económica Para Santiago Jorquera (Ingersa Estudios y Ejecuciones), el problema actual no es inmobiliario sino económico. “Estas mismas viviendas que ahora tiene en stock la banca eran nuestras antes,


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“Es necesario que se construyan viviendas a unos precios que la gente pueda afrontar, para que así se revitalice la actividad”

se las han quedado en dación de pago, pero las hicimos nosotros. La banca no hacía viviendas, las compraba, y cuando dijo ya no compro más y se cerró el grifo, ya no hubo más ventas, ni especulación, porque llegó un momento en que el cliente especulaba más que la propia inmobiliaria”, manifestó. En cuanto a la venta de viviendas, señaló no ver una solución a corto plazo, aunque al final “todo se vende en la vida,

habrá que bajarla al 40 o al 60%, pero al final se venderá”. Analizó que gran parte de los problemas actuales vienen de lo mucho que se ha endeudado la gente durante un periodo de bonanza muy largo: “Se veían cosas de locos. Un señor que ganaba 2.000 y pico euros compraba una vivienda por 50 millones de pesetas a 35 años que ahora, lógicamente, no puede pagar. Por eso, creo que todos hemos tenido un poco de culpa”.

La necesidad de vivienda barata A continuación recuperó la palabra Gabriel Rojas, para manifestar que, “como apuntaba recientemente el director de estudios del BBVA, lo de ahora no es una crisis, sino un auténtico cambio de ciclo”. Incidió en la necesidad de que hacer viviendas

baratas, que la población las pueda pagar, para que así se vuelva a revitalizar el sector y se genere empleo, y en lo imprescindible de que la actual burbuja legal, administrativa y burocrática que encarece la vivienda desaparezca, porque los actuales requisitos hacen imposible fabricar una vivienda barata. “Los políticos no van a poder arreglar los problemas de los bancos, pero sí pueden hacer ese esfuerzo desregularizador que permita hacer viviendas asequibles para las personas que están demandando inmuebles”.

La vinculación de los planes de ordenación Seguidamente tomó el testigo Francisco Javier de Aspe, para lanzar una pregunta a los presentes: “Si los planes de ordenación urbanística son vin60

culantes, ¿para quién lo son? ¿Solamente para los administrados o también para la Administración? Por estos planes, vinculantes para los administrados, nos han hecho pagar unos convenios brutales, unas cesiones brutales, a cambio de unos sistemas generales que en muchos casos se tenían que haber realizado en el primer cuatrienio”. Para ejemplificar esta situación, expuso un caso particular de su empresa: “En el plan de ordenación urbanística tengo un suelo determinado en Sevilla de 60.000 m2. Después de las cesiones, me quedé con 20.000 m2, con una edificabilidad de 38.000. Pagué 1,5 millones de euros de convenios. En el primer cuatrienio tenía que haber estado hecha una rotonda en la esquina de mi solar y una avenida por encima del arroyo Ranilla que comunicaba con el polígono Aeropuerto. Ese suelo me costó 18 millones de euros y no se ha hecho absolutamente nada. Ese suelo no tiene ni entrada siquiera”. Ante esta situación, le surgía una pregunta muy clara: “Si los planes vinculan a ambas partes, puedo exigirle a la Administración que cumpla sus


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compromisos. Pues si no, ¿quién me da los 18 millones de euros que me costó el suelo, que no vale nada porque no puedo entrar?”.

Ajustes bancarios De regreso al ámbito de la consultoría, intervino a continuación en el debate Íñigo Molina (CB Richad Ellis), quien empezó calificando de auténticos ‘héroes’ a todos los presentes, por haber conseguido sobrevivir hasta la fecha. Al respecto del mercado de segunda vivienda, sobre todo en la Costa del Sol, apuntó que se pasó una época “muy mala de 2008 a 2010”, mientras en 2011 se vio una leve mejoría, sobre todo de la mano de los bancos, que les proporcionaba producto “muy barato y financiado al 100%”. Por su experiencia aseguró que es raro “el promotor que consigue vender a los ritmos que lo hacen las entidades financieras”. También apuntó que las entidades financieras “extranjeras son más ágiles que las nacionales, porque prefieren apuntarse una pérdida cierta que una posibilidad de pérdida a futuro que no sabe ni la

que es”. En las nacionales, el principal problema es “saber quién se va a quedar, qué puesto ocupará en un futuro inmediato en el plan de la entidad, y hasta que ese problema no se solucione y no se vea cuántos actores van a quedar y con qué peso, no van a estar en posición de hacer el ajuste necesario para dar salida a los activos que tienen”. Añadió que cuando ya hayan superado ese estadio de reestructuraciones, se verá “el ritmo de absorción real que tiene el stock inmobiliario”. Por último, invitó a los presentes a mirar al futuro con optimismo, toda vez que, a su juicio, “a finales de este año o en el primer semestre del año que viene se empezará a ver cierta luz”.

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Supervivencia Una de las últimas reflexiones de la tarde vino de la mano de Domingo González (Inmobiliaria del Sur). Sobre la reforma del sistema financiero, desde su punto de vista se trata de algo “muy positivo para el país y la banca, aunque en el corto plazo va a ser absolutamente negativo para los promotores”, coincidiendo con el resto de sus colegas. También tiene claro que, cuando los bancos terminen de vender las viviendas, tendrán que sacar los suelos, pero el problema es “cuánto tiempo va a tardar en suceder esto” y, lo que es más importante, “no se sabe cuánto fuelle le queda al sector, cuánto tiempo más podrá aguantar después de cin-

co años castigado por la crisis”. Asevera asimismo que “en el corto plazo la aprobación de la reforma ha supuesto una paralización absoluta de las ventas al inicio del ejercicio 2012”.

Reforma necesaria El siguiente turno fue para Susana Ibáñez

“Es muy difícil que un promotor pueda vender al ritmo al que lo hacen las entidades financieras”


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mercado español provoca que una parte relevante de las inversiones previstas acabe desviándose al extranjero”, sentenció. Acto seguido, Rus analizó los asuntos traídos a la mesa por parte de Ai, análisis que se adjunta en este reportaje. (Knight Frank), quien considera “prioritaria la reforma del sector inmobiliario andaluz, que llevará a la recuperación y creación de los puestos de trabajo”. En un análisis de la situación del mercado de viviendas apuntó: “La falta de crédito, el aumento del paro y la reducción del consumo han hecho que se paralice la compra-venta de viviendas y en consecuencia el aumento de

“La falta de crédito, el aumento del paro y la reducción del consumo han hecho que se parealice la compraventa de viviendas”

las ejecuciones hipotecarias. Este hecho ha creado un volumen considerable de stock para los bancos, denegando créditos hipotecarios a particulares que compren viviendas que no sean de su propiedad. Todo esto, unido al estrangulamiento del crédito a promotores, ha hecho que estos se encuentren ante un momento de transición, incertidumbre y desplome”. Añadió que “la reclamación de los promotores radica en la creación de un nuevo modelo económico junto a una reforma legislativa que permita energizar al sector, saneando el sector financiero y creando nuevos puestos de trabajo, aumentando así la actividad inmobiliaria, tan necesaria en todos los ámbitos”. En lo tocante al retail argumentó que la crisis, aunque en menor medida, también está afectan-

do, “fundamentalmente desde el punto de vista del descenso del consumo y la bajada de afluencias”. Indicó que “gracias a que muchos de los promotores del sector son fondos extranjeros y profesionales, se está manteniendo la confianza en el mercado español. Como buenos conocedores de nuestro mercado, han sabido adaptarse a las nuevas tendencias del consumo basadas principalmente en marcas Low Cost (Primark, Lefties, DIA, etc.)”. Por otro lado, sostuvo que “la flexibilización de las condiciones de contratación por parte de los propietarios está consiguiendo mantener el mercado activo”. Concluyó diciendo que no se encuentran facilidades de financiación que apoyen a los operadores a continuar con su expansión, o bien a fomentar el autoempleo. “La falta de confianza en el 62

SOS: financiación La última intervención previa a la despedida de los representantes políticos y el presidente de Gaesco fue a cargo de Juan Francisco Moreno (Jones Lang LaSalle). “Mi conclusión es la misma que cuando llegué: sin financiación no vamos a ningún sitio, no solo para proyectos residenciales, pues hay muchos promotores de terciario dispuestos a hacer cosas que no encuentran financiación”. Como la mayoría, criticó las limitaciones que los planes de ordenación ponen a los proyectos inmobiliarios: “El propio empresario, será quien mejor sepa lo que tiene que hacer con su suelo”. Para concluir, manifestó la necesidad de que la banca se aclare para que empiece a fluir la financiación. “Hasta que no tengan las ideas claras, no vamos a avanzar”. Ai


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Las claves del mercado inmobiliario: mitos y realidades Cuando han pasado casi cinco años desde el comienzo de la crisis, la situación en el sector inmobiliario en España continúa siendo muy negativa. A continuación se analizan distintas circunstancias que pueden afectar al devenir de esta actividad en los próximos tiempos. Entre estas cuestiones destaca la reforma del sector financiero, que ya se verá en qué medida incide tanto en la concesión de créditos para nuevos proyectos como en la financiación para la compra de inmuebles; la tan traída y venida dación en pago a partir del Código de Buenas Prácticas puesto en marcha por el Gobierno; la modificación de la LOUA, que si bien ha representado algunos avances, estos parecen ser insuficientes; las consecuencias de los cambios realizados en el Plan Estatal de Vivienda y la necesidad de nuevos planes que encajen mejor en las nuevas condiciones económicas, o la posibilidad de revisión de un marco normativo para la promoción inmobiliaria que está diseñado a la medida de una época de bonanza. Igualmente importante se antoja conocer la realidad, sin ambigüedades ni prejuicios, del stock inmobiliario; o las diferencias en el comportamiento o evolución del subsector terciario frente al residencial, y de la primera vivienda frente a la vacacional. Sonia Mora

Fotos: Archivo Ai

En España, por las especiales circunstancias del sistema productivo imperante hasta la fecha, la superación de la crisis está costando demasiado caro. Su reflejo más crudo, los 4.712.098 parados (112.269 más respecto al mes de enero) que al cierre del mes de febrero

se registraban en el conjunto del país. Por comunidades autónomas, Andalucía se llevó la peor parte con 36.404 personas. En líneas generales, el crecimiento de la producción nacional y de la actividad económica que irán aparejados a tal su-

peración vendrán, forzosamente, de la mano de la reactivación del crédito a las empresas y a las familias, de la austeridad presupuestaria de los gobiernos, tanto nacional como autonómicos y locales, y de las soluciones que desde la Unión Europea se orquesten para los 64

problemas de la deuda tanto del país como de las entidades financieras. En el caso de la reactivación del crédito, las perspectivas no son esperanzadoras, toda vez que la debilidad de la actividad económica y el consecuente deterioro que, como se ha apuntado,


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experimenta el mercado laboral, difícilmente van a propiciar una demanda solvente, sobre todo cuando la ratio de morosidad presiona al alza. En medio de este panorama, desde cada sector se solicitan medidas concretas que reactiven la actividad. En el caso del inmobiliario, la reciente reforma del sector financiero, que obliga a bancos y cajas a elevar las provisiones para cubrir las pérdidas de la cartera de inmuebles –no en vano, el riesgo inmobiliario se considera la principal amenaza para la solvencia del sector bancario en España-, podría o debería tener importantes repercusiones. Desde el Gobierno se asegura que estas provisiones exigidas a las entidades y el consecuente saneamiento de balances, al reflejar el deterioro real de los activos bancarios, dotarán al sistema de una mayor transparencia y confianza, lo que al propio tiempo se traducirá en un aumento en las concesiones de préstamos. Sin embargo, no son pocos los que piensan, por el contrario, que el mayor esfuerzo

que han de realizar dichas entidades para sanear sus activos lastrará la esperada reactivación crediticia, al menos en el corto o medio plazo, al no introducir liquidez en las propias entidades ni afectar a sus ratios de mora o resultados de negocio. Para que el mercado inmobiliario se mueva es imprescindible esta apertura del grifo financiero, para posibilitar tanto la compra de inmuebles, a partir de préstamos hipotecarios, como la culminación o puesta en marcha de nuevos proyectos. Sin embargo, entre el sector no existe mucha confianza en que se concedan más hipotecas a partir de esta reforma; en todo caso, si se produce algún aumento será, lógicamente, en la concesión de hipotecas para pisos propiedad de los bancos. En cualquier caso, si a partir de la reforma las entidades financieras consiguen deshacerse, en su totalidad o en parte, del stock que acumulan, llegará el momento para las promotoras inmobiliarias. Lo importante es que dicho momento no llegue demasiado tarde 65

para muchas de las empresas que a duras penas sobreviven hoy en día. Así las cosas, si bien a corto plazo los esfuerzos de los bancos se centrarán en impulsar sus propias ventas, dejando al sector en una situación aún más complicada que la actual, a medio-largo plazo serán las promotoras las que vuelvan a ocupar el papel que siempre, por su actividad intrínseca, les ha correspondido, al tiempo que las entidades financieras hacen lo propio. En este punto hay que introducir un nuevo elemento que podría hacer aumentar el stock inmobiliario de los bancos: el nuevo Código de Buenas Prácticas Bancarias, que entró en vigor el pasado 9 de marzo. Este código, para el que ya han anunciado su adhesión todas las cajas y la mayoría de los bancos, propicia que la dación en pago, como medio que libera definitivamente de la deuda, sea más fácil. No obstante lo anterior, son muy específicas las condiciones que deben darse para que el deudor pueda acogerse a esta medida, en principio extrema. De hecho, dicha

“La reciente reforma del sector financiero debería tener importantes repercusiones en el sector inmobiliario”

“Entre el sector no existe mucha confianza en que con la reforma se concedan más hipotecas; todo lo más, para pisos de los bancos”

“Si las entidades financieras logran deshacerse del stock que acumulan, llegará el momento de las promotoras”


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“Cada dación en pago aprobada representa una vivienda más para la cartera del banco, de la que también tendrá que deshacerse”

“La modificación de la LOUA representa cambios importantes, pero no todo lo profundos que se esperaban desde el sector”

“Urgen nuevos planes de vivienda que encajen mejor con una situación de crisis tan profunda como la actual”

medida solo se aplicará a quienes estén situados en el umbral de exclusión, para lo cual deben cumplir unas exigencias muy particulares que ya han sido descritas por activa y por pasiva en los medios en las últimas semanas. Sea como fuere, cada dación en pago aprobada representa una vivienda más para la cartera del banco, de la que también tendrá que deshacerse.

La modificación de la LOUA, insuficiente A nivel regional, la modificación de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía, aprobada por el Pleno del Parlamento Andaluz el pasado enero, representa cambios importantes pero no todo lo profundos que se esperaban desde el sector. En este sentido, se pueden valorar positivamente los avances previstos en materia de simplificación en la tramitación de los planes urbanísticos, o la regulación de las actuaciones de dotación, que posibilitan que el promotor pueda sustituir la cesión de terreno para equipamientos y dotacio-

nes en suelo urbano por una cuantía económica equivalente a su valor, en casos en los que por las dimensiones de la operación dichas dotaciones resulten físicamente inviables. Además, el texto establece un aumento de la densidad residencial prevista inicialmente en los suelos tanto urbanizables como urbanos, pasando de 75 a 90 viviendas por hectárea en el caso de los primeros, y de 100 a 120 en los segundos, es decir, un crecimiento de un 20%, cantidad que puede resultar insuficiente cuando se trate de suelos de baja densidad. De todos modos, cualquier modificación sobre el texto que regula el urbanismo de la región es motivo de alegría, pues si su redacción original no se adecua a los tiempos actuales, habrá que realizar cuantos cambios sean necesarios para ayudar a sacar al sector del profundo estancamiento en el que se encuentra.

Planes y ayudas Otra importante cuestión que afecta a la actividad inmobiliaria tiene que ver con los 66

trascendentales cambios realizados en el Plan Estatal de Vivienda en los últimos dos años, como la reducción de las ayudas al alquiler para los jóvenes, la supresión de la ayuda estatal directa a la entrada para la compra de vivienda protegida o usada, la supresión de ayudas a los promotores para la urbanización o adquisición de suelos, o la rebaja de las subvenciones destinadas a la promoción de vivienda protegida nueva en alquiler. Ante este panorama, urgen nuevos planes nacionales que encajen mejor con una situación como la actual. Suprimir, en el peor momento, la mayor parte de ayudas de las que se venía beneficiando el sector, representa una vuelta de tuerca más en el cúmulo de despropósitos de la Administración pública hacia una actividad que cada día se hunde un poco más en un pozo cuya profundidad amenaza con hacerse insalvable, mientras otros sectores de actividad siguen disfrutando del apoyo de lo público. Seguramente, estas ayudas y subvenciones no sean la tabla


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de salvación de la construcción y promoción inmobiliaria, pero al menos representan un balón de oxígeno para un paciente en la UCI. En el caso de Andalucía, prácticamente agotado el Plan Concertado de Vivienda 2008-2012, puede resumirse al respecto, como ha reconocido recientemente la consejera del ramo en funciones, que se han cumplido los objetivos en materia de rehabilitación y alquiler, pero por supuesto no en promoción de viviendas nuevas. Por ello, es necesario que el nuevo equipo de gobierno trabaje duro al respecto del nuevo Plan de Vivienda 2013-2016, que habrá de adecuarse al nuevo marco financiero y al nuevo perfil del demandante de vivienda. Según fuentes de la consejería, Andalucía dispone de suelo para desarrollar, al menos, un millón de viviendas nuevas, de las que casi 300.000 serán VPO, por aquello del 30% de la edificabilidad residencial que los promotores han de destinar a vivienda protegida según la LOUA. Otra cosa bien distinta es aquello de lo que tanto se lamentan

los promotores de esos suelos: el incumplimiento de las administraciones a la hora de hacerse cargo de determinadas obras comprometidas con ellos para posibilitar la entrada en sus propios suelos. Además, por mucho suelo disponible que haya para desarrollar, si falta la financiación, falta el factor principal para hacerlo posible. En lo que a la rehabilitación respecta, sigue representando una importante vía de negocio para el sector, toda vez que en la comunidad andaluza hay más de dos millones de edificios anteriores a 1980, de los que cerca de un millón y medio son de uso residencial. Si bien no es el ‘milagro’ que necesita el sector, sí puede representar, junto a otras alternativas como la internacionalización, una propuesta de negocio más en estos difíciles momentos. Una última cuestión traída en estos días a la palestra al respecto del Plan de Vivienda de la Junta es el recurso presentado recientemente ante el TSJA por Gaesco, la patronal sevillana de los promotores y cons67

tructores, contra la orden de tramitación de ayudas para las viviendas protegidas del mencionado Plan. A su juicio, la nueva orden “otorga a la Junta de Andalucía la posibilidad de modificar las ayudas ya concedidas a promotores y compradores de viviendas, bajo la justificación de dificultades presupuestarias”. Considera que este texto añade “un elemento de inseguridad jurídica que pone en peligro la continuidad de las promociones iniciadas y paraliza cualquier inversión para nuevos proyectos”. Para Gaesco, con esta orden el Plan, “lejos de mejorar y atender las necesidades de vivienda a precio asequible que la población andaluza demanda, se estancará definitivamente, deteriorando aún más la delicada situación por la que atraviesan las empresas promotoras y el empleo del sector”.

Un marco normativo obsoleto Otro asunto que es necesario revisar, por su discordancia con la actual situación económica, es el de la falta de

“Prácticamente agotado el Plan andaluz de Vivienda, se han cumplido los objetivos solo en materia de rehabilitación y alquiler”

“El Plan de Vivienda 2013-2016 habrá de adecuarse al nuevo marco financiero y al nuevo perfil del demandante”

“Otro asunto que es necesario revisar es la falta de adaptación del actual marco normativo que rige la actividad inmobiliaria”


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“La vivienda de buena calidad, a buen precio y en una buena zona, tarde mucho o tarde poco, terminará por venderse”

adaptación del actual marco normativo que rige la actividad inmobiliaria, diseñado para épocas de bonanza y que en la actualidad debiera ser depurado en profundidad. Durante la ‘década prodigiosa’, las obligaciones en el sector fueron ‘in crescendo’ con la publicación de documentos como el Código Técnico de la Edificación, la fijación de los criterios de edificación de VPO o la posibilidad de incrementar cesiones obligatorias de suelos. Hoy en día, después de casi cinco años de crisis, es insostenible mantener la actividad promotora con normas poco flexibles que no hacen sino obstaculizar enormemente la labor de los empresarios del

sector. Probablemente, todas estas normas y obligaciones tuvieran sentido pleno en la época en que vieron la luz, pero a día de hoy su utilidad es, cuanto menos, cuestionable, al menos en los términos vigentes. Y aquí es la Administración la que tiene que escuchar al sector, harto ya de clamar en el desierto por la elaboración de un marco normativo acorde a la crisis aún no superada que atraviesa. Quizás solo sea cuestión de aplicar un poco de sentido común.

Un stock con poca salida No por manida deja de ser importante para el sector la cuestión del stock de vivienda que sigue soportando el país, que fuentes gubernamentales cifran en más de 700.000 unidades. Reconociendo la existencia de un importante stock, no es menos cierto que, como aseguran los propios profesionales del producto inmobiliario, no se trata de un fenómeno generalizado en todas las localizaciones; por el contrario, en su

mayor parte se ubica en enclaves poco atractivos por lo que, tanto si el comprador recupera la confianza y pierde el miedo como si no, tanto si el banco reanuda la actividad hipotecaria como si no, probablemente seguirá sin venderse pase lo que pase. La vivienda de buena calidad, a buen precio y en una buena zona, tarde mucho o poco, terminará por venderse. Sin embargo, mucho habrán de cambiar las cosas para que esa vivienda mal localizada encuentre clientes interesados. En todo caso, será cuestión de recurrir a la creatividad y de dar a esas promociones hoy inviables un valor añadido que las haga apetecibles, una vez recuperada o en vías de recuperación, lógicamente, la situación económica. Mientras tanto, seguirán esperando.

Medidas imprescindibles Llegados a este punto, lo único que está realmente claro es que sea a través de la reforma financiera, de modificaciones normativas, 68

de imprimir un carácter más realista a los planes de vivienda o de otras acciones que reactiven el sector, llevar a cabo medidas de choque se hace más necesario y urgente que nunca. Y es que según las últimas cifras de venta de viviendas conocidas, estas cayeron casi un 30% en 2011 tras el alza de 2010, año en el que el sector experimentó una recuperación que a la postre se ha comprobado más ficticia que real. Así, de las cerca de 500.000 operaciones de venta registradas en 2010 se pasó a las 347.305 en 2011, según las Estadísticas de Transacciones Inmobiliarias publicadas por el Ministerio de Fomento, regresándose así a la senda del desplome que arrancó en 2007 y que solo se rompió en 2010. Cualquier tipo de medida, además, habrá de ser colaborativa, de la mano del sector y no a sus espaldas. Solo escuchando a los protagonistas que día a día se esfuerzan por dar un nuevo paso al frente contra viento y marea, que no son otros que los empresarios del sector, habrá esperanza. Ai



entrevistado

Jacobo Martínez Benjumea Jefe de Desarrollo de Negocio de Belbex

De izquierda a derecha, Jacobo Martínez Benjumea, Juan Meduiña Echevarría y Luis Cocero Torres.

Sonia Mora

Fotos: Archivo Ai

Para explicar a los lectores los entresijos

Uswal, Family Office Solutions, The Boston Consulting Group y General Electric; Jorge Onieva Onieva (director tecnológico), en Renacimiento Netcheck, Aubai e IT Deusto; Ignacio Merry del Val (director de Operación), para Pricewaterhouse Coopers y Terra Networks US; Luis Cocero Torres (miembro de la Dirección Comercial), quien ha hecho lo propio en Aguirre Newman y Grupo Prisa; Pablo de Luque (también en la Dirección Comercial), en Aguirre Newman y Optima Sport; y, por último, Janicka Bassis (Dirección Comercial en Francia), en Liskor International, DTZ Asset Management, Foncia Enterprise, Credit Lyonnais Bank y DTZ Jean Touard. Todos ellos son licenciados en Administración y Dirección de Empresas, a excepción de Pablo Luque que posee la diplomatura en esta titulación y es licenciado en Investigación y Técnicas de Mercado.

de Belbex, una plataforma virtual de acceso restringido a empresas que integra activos y demandas inmobiliarias, Andalucía Inmobiliaria ha entrevistado a su jefe de Desarrollo de Negocio, Jacobo Martínez Benjumea. Titulado en Derecho, Martínez Benjumea ha sido fundador o co-fundador de consultoras y gestoras de alcance internacional como Imgbusiness, Imoiberia o Inaro, además de haber trabajado para Befesa, del Grupo Abengoa. El resto del equipo directivo lo integran los siguientes profesionales, quienes han desempeñado cargos de relevancia en las empresas que se relacionan: Juan Meduiña Echevarría (consejero delegado), en CG Investments, The Boston Consulting Group, Arthur Andersen y Monitor Company; Pablo Soler Bach (director de Expansión Internacional), para Pataforma Corp,

“Belbex es una plataforma que dota de mayor eficiencia y transparencia al sector” 70


entrevistado

¿Cuándo y por qué razones deciden poner en marcha Belbex? Belbex nace en octubre de 2010 como una solución integral del mercado inmobiliario, para dotar así de mayor eficiencia y transparencia al sector, reforzada por un equipo experto que facilita un asesoramiento continuado a sus miembros. Para alcanzar ese objetivo, aplica las últimas tecnologías en redes sociales y de información a un sector tradicional cuya generación de negocio se basa en la gestión de contactos e información. ¿Cómo definiría brevemente la actividad que desarrollan? Belbex es la primera red social de empresas que integra un mercado de activos y demandas inmobiliarias. Es una plataforma de acceso restringido a empresas con actividad inmobiliaria recurrente y grandes agentes. Esta innovadora solución tecnológica facilita el encuentro entre firmas interesadas en vender, comprar o alquilar inmuebles singulares. Su misión es contribuir al desarrollo del mercado inmobiliario mayorista y agilizar las operaciones de inversión y alquiler entre sus usuarios: consultoras inmobiliarias, promotores, fondos inmobiliarios, entidades financieras, aseguradoras, family offices, entre otros. Aporta también información muy útil para el sector donde se pueden ver las últimas operacio-

nes, key plans de las principales ciudades, etc. ¿Cuáles son los elementos o características distintivas y definitorias de Belbex? En esencia, www.belbex.com es la suma de una red social de empresas con un marketplace especializado, además de información específica del sector: • Una red social compuesta por los principales players del sector inmobiliario de inversión: más de 400 empresas líderes, entre las que se encuentran la mayor parte del Ibex 35, incluyendo bancos, cajas de ahorros, promotores, fondos inmobiliarios, family offices, aseguradoras, cadenas de distribución, hostelería, textil, etc. • Un marketplace formado por ofertas y demandas inmobiliarias de venta y alquiler dirigidas a empresas, tales como: edificios de oficinas, locales y centros comerciales, suelos, naves industriales, paquetes de viviendas, etc. • Información del mercado inmobiliario con una base de datos actualizada de operaciones a nivel 71

“En esencia, www.belbex.com es la suma de una red social de empresas con un marketplace especializado, además de información específica del sector”

“Su misión es contribuir al

desarrollo del mercado inmobiliario mayorista y agilizar las operaciones de inversión y alquiler entre sus usuarios”


entrevistado

cado hay muchísima variedad. Te puedes encontrar suelos y promociones de segunda residencia (con sus correspondiente ofertantes, fundamentalmente fondos oportunistas), edificios y plantas de oficinas, locales comerciales, enfocados a patrimonialistas y family office. Otro segmento por el que estamos apostando mucho es el hotelero, donde creemos que se podrán cerrar operaciones a lo largo de 2012. internacional, key plans de zonas comerciales, patrimonios, etc.

miembros y más de 400 empresas en España.

¿Existen algunos requisitos o algún tipo de perfil que deban cumplir las empresas para entrar en vuestra plataforma? Se trata de una red privada de empresas de acceso restringido. Por ello, antes de incorporar un nuevo usuario, se realiza una due diligence previa de la empresa, garantizando que las empresas que forman parte de ella cuentan con capacidad real de compra y venta. Belbex está dirigida a empresas con una relevante y contrastada trayectoria que operan en el sector inmobiliario de forma profesional y recurrente.

¿Qué cifras manejan a día de hoy tanto en activos como en demandas de inversión? En España Belbex cuenta con más de 10.000 millones de euros en valor de activos gestionados y 3.000 millones de euros en demandas de inversión.

¿Con cuántos operadores cuentan en la actualidad? Contamos con más de 750

¿Qué tipo de operaciones son las más frecuentes y qué tipo de producto el más comercializado? El foco se centra en activos en Madrid, Barcelona y Andalucía, aunque poco a poco se empiezan a ver activos en el resto de España e internacionalmente, en países y zonas muy variadas (EEUU, México, Francia, Budapest, etc.). A nivel de segmentos de mer-

¿Cuál es vuestro ámbito geográfico de actuación? A día de hoy estamos en España y Francia, aunque todavía no están las plataformas integradas. Al contar con empresas españolas o extranjeras que están fuera de España, también tenemos producto y demanda en el exterior. ¿Cuáles son vuestros planes para Andalucía? Entendemos que hay mucho potencial en Andalucía, ya que tiene muchas empresas que realizan su actividad inmobiliaria en la zona. También hay un interés por parte de los inversores extranjeros que nos están demandando producto, por lo que nos interesa tener a todas las empresas que están actuando en el sector y quieran ofrecer su producto a posibles inversores. Ai

“Belbex se dirige a empresas con una relevante y contrastada trayectoria” 72



energía

La crisis afecta a las renovables Debido a la crisis económica y al déficit de tarifas de la electricidad, la última ley que regula las energías renovables se ha endurecido. El Real Decreto ley 1/2012 recoge las nuevas líneas de actuación. Entre estas, se suprimen las subvenciones económicas de las que se beneficiaba el sector de las energías renovables en España. Estas fuentes catalogadas de régimen especial son las eólicas, termosolares, fotovoltaicas, biomasa, cogeneración, hidráulicas y las que generan energía a partir de residuos. Este nuevo decreto no tiene efecto retroactivo, es decir, no afecta a las instalaciones que ya estaban en funcionamiento antes de la promulgación de la ley ni aquellas que ya habían sido preasignadas antes del 28 de enero de 2012.

Susan Greguhn y Cristina Ahumada Fotos: Archivo Ai

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AS energías renovables pueden hacer frente a los problemas ambientales que padece el planeta. La conciencia climática debe intensificarse ya que en los próximos cincuenta años, los mejores recursos petrolí-

feros y de gas natural estarán casi totalmente agotados, encareciendo y agravando la crisis energética y ambiental, además de los conflictos que se producen a partir de los intereses geopolíticos internacionales en la importación de petró-

leo e hidrocarburos. Andalucía es la región de España situada a la vanguardia de las energías renovables, gracias a sus más de 3.000 horas de sol al año. El sur de España es un lugar privilegiado para el desarrollo de la 74

energía natural debido a su benevolencia climática. De ahí que Andalucía haya optado en los últimos años por un sistema energético autosuficiente y con bajo impacto ambiental. Según la Agencia Andaluza de la Energía, la investi-


energía

gación y la producción de tecnología en este campo ha hecho posible que las energías limpias generen ya el 33,4% de la potencia eléctrica total instalada en la región. La solar, la eólica y la biomasa son las tres energías con mayor potencial de aprovechamiento en Andalucía. La comunidad lidera el ranking español de instalaciones solares térmicas con las que se evita la emisión a la atmósfera de más de 100.000 toneladas de CO2 anuales. En energía eólica, con más de 3.000 megavatios en funcionamiento, está en las primeras posiciones a nivel europeo en potencia instalada. En cuanto a tecnología termosolar Andalucía es la mayor superficie verde de España y ocupa un lugar de liderazgo, habiendo sido pionera en el desarrollo de esta energía. La moratoria del Gobierno, según La Consejería de Economía, Innovación y Ciencia, afectará a 264 instalaciones que estaba previsto que se levantaran en 137 municipios. Sevilla, sería la provincia

más afectada, donde se sitúan 68 de las 264 plantas, que permitirían incorporar más de 5.300 megavatios de potencia obtenida de fuentes renovables, lo que equivale a más de 14.700 millones de inversión y a la generación de más de 51.000 empleos directos en construcción y mantenimiento.

El déficit tarifario Uno de los objetivos principales que persigue esta nueva ley de regulación energética es reducir la elevada deuda de la red eléctrica pública, que desde el año 2000 acumula alrededor de 28.000 millones de euros. Este déficit de tarifa surge por la diferencia entre los costes reales derivados de la producción y del consumo eléctrico y por el total recaudado de las tarifas en el acceso a las redes, que la fija la Administración pública y que pagan los consumidores de los suministros. Por otro lado, hay que resaltar el carácter temporal de la supresión de las moratorias. El RDL 1/2012 no fija 75

concretamente la duración de la supresión, y se refiere a ello en términos de supresión y no de suspensión del procedimiento de preasignación de retribución de las primas. Esta garantía económica ha permitido el funcionamiento y expansión de las fuentes de energía renovables en los últimos años. Ante este nuevo marco, es importante tener en cuenta los compromisos que España adquirió en el marco de la Unión Europea en cuanto a las energías renovables. La Directiva 2009/28/CE del Parlamento y Consejo Europeo el 23 de abril de 2009 establece una línea común en relación a la producción y al fomento de las fuentes de energías procedentes de las renovables para cumplir con los objetivos propuestos de eficiencia energética para el año 2020. Los firmantes de este convenio se comprometieron a la tarea de asegurar que para el año 2020 el 20% del consumo de energía procediera de fuentes renovables. Por tanto y teniendo

“Andalucía ha optado en los últimos años por un sistema energético autosuficiente y con bajo impacto ambiental”

“Las energías limpias generan en la actualidad el 33,4% de la potencia eléctrica total instalada en la región”

“Uno de los objetivos de la nueva ley de regulación energética es reducir la elevada deuda de la red eléctrica pública”


energía

“Con el panorama que la Unión Europea perfila, las renovables en España tendrán que ser apoyadas por el gobierno tarde o temprano”

“Tras el último decreto-ley cabe esperar que las primas no vuelvan a funcionar hasta que no se palíe el déficit tarifario de la red eléctrica”

“Uno de los últimos concursos que se han quedado paralizados en Andalucía ha sido el de la energía eólica”

en cuenta el panorama que la Unión Europea perfila, las energías renovables en España tendrán que tener apoyo del gobierno tarde o temprano para que el país cumpla con sus objetivos. Pero ante lo establecido en el último decreto-ley, cabe esperar que las primas no vuelvan a funcionar hasta que no se consiga paliar el déficit tarifario de la red eléctrica. Con anterioridad, las empresas de energías limpias entraban en un proceso de selección en las que las comunidades autónomas decidían su participación en los concursos de priorización. Finalmente, el Gobierno central decretaría la última decisión a través de la inscripción de los proyectos en el registro preasignación de retribución, que actualmente se ha cerrado a nuevas incorporaciones. Este registro permitía que las sociedades recibieran los incentivos, que hacían rentables los proyectos y actuaban como aval para las inversiones externas en esas instalaciones. Pero, además, la inscripción

en el registro concedía a las instalaciones de renovables prioridad a la hora de conectarse a la red, lo que les aseguraba que la energía que generan sería adquirida por las distribuidoras. Uno de los últimos concursos que se han quedado paralizados en Andalucía ha sido el de energía eólica, por el que la Junta de Andalucía priorizó la instalación de 1.194 magavatios a través de 57 parques, en los que participarían 17 promotores. En este momento, esos proyectos están congelados, al no poder inscribirse en el registro de preasignación y acceder al sistema de primas.

Denuncia ante la Unión Europea La Coordinadora de Apoyo a las Energías Renovables, en las que están presentes asociaciones del sector, ecologistas, sindicatos, fundaciones y empresas y otras entidades, ha decidido emprender acciones legales ante la Comisión Europea en contra del aplazamiento del crecimiento de las energías limpias. Los 76

grupos que forman esta Coordinadora, estiman que la nueva ley puede ir en contra de las Directivas europeas 2009/28/ CE de Renovables y la 2010/30/UE de Eficiencia Energética de Edificios. Estas directivas establecen medidas concretas para eliminar las trabas que retrasan el auge de las energías alternativas, como son la inestabilidad regulatoria, las barreras administrativas y los obstáculos para su conexión de red.

Diversas críticas al Real Decreto Ley Equo Andalucía sostiene que la medida perjudica a los consumidores y que no sirve para frenar el déficit de tarifa. Esta asociación social y política, que participó en las últimas elecciones del país, considera que “la moratoria afectará a los consumidores, la economía, el empleo y el medio ambiente en Andalucía. Es una llamada a utilizar más combustibles fósiles y un intento de desviar la atención sobre los verdaderos problemas energéticos que


energía

tiene el país y que son, fundamentalmente, altísima dependencia del exterior, ineficiencia energética y emisiones disparadas de CO2”. A partir de los datos aportados por la Fundación de Energías Renovables se deduce que a medio y largo plazo el petróleo, gas y carbón costarán al consumidor español diez veces más que las renovables. La fundación señala que “las energías renovables constituyen una parte significativa de la riqueza de España. Su contribución al ahorro de importaciones energéticas,

de consumo de energía, del precio de la electricidad y de emisiones de CO2, han desarrollado una industria y una tecnología nacional en la que todo el mundo ha puesto su mirada”. Por otro lado, también indican que “es un error histórico aplicar una moratoria a un sector que es de los muy pocos de la industria nacional que han adquirido un liderazgo mundial como “Marca España”. El modelo de renovables que todos han venido a copiar ahora se paraliza para que otros lo desarrollen. Desde la política

económica se necesita impulsar un nuevo modelo productivo basado en la industria y la tecnología propia y con este nuevo RDL lo que se hace es ahuyentar las inversiones en uno de los sectores que reúne todas las condiciones para apoyar ese cambio de modelo productivo”. En definitiva, el crecimiento de la economía española y la creación de empleo necesitan inexorablemente otro modelo energético que entienda el ahorro de energía y las renovables como un factor de competitividad.

Mariano Barroso, Presidente de APREAN renovables y pionero del sector eólico en Andalucía, recalca que “cada molino que se monta es un barril menos que hay que importar” y que el sector eólico se ha parado radicalmente. La Asociación Española de la Industria Solar Térmica es menos crítica con la moratoria y señala que, “a la termosolar no le afecta de inmediato. Es más un problema de futuro. Y todo dependerá del tiempo que dure el aplazamiento de las energías limpias”. Ai

Sin deducir reducciones por efectos derechos de CO2. Año 2009 según liquidación provisional nº14. Fuente: Liquidaciones Comisión Nacional de Energía/energíaysociedad.es Nota aclaratoria: Datos acumulados por año.

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información útil El precio de la vivienda comienza el año con un recorte cercano al 10% fuente: pisos.com

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egún el informe mensual de precios de venta de pisos.com, la vivienda empieza el año tal y como lo terminó: bajando. La vivienda en España comenzó enero de 2012 con un precio medio de 2.099 euros por metro cuadrado, lo que supuso un descenso interanual el -8,93%. En enero de 2011 se situaba en 2.305 euros por metro cuadrado. La cifra registrada marcó una caída del -0,31% frente a diciembre de 2011. Las regiones más caras en enero de 2012 eran País Vasco (3.697 €/m²), Madrid (2.651 €/m²) y Cataluña (2.448 €/m²), mientras que las más baratas eran Castilla-La Mancha (1.256 €/m²), Extremadura (1.474 €/m²) y Murcia (1.655 €/m²). Frente a enero de 2011, ninguna autonomía incrementó sus precios de venta. Los ajustes más llamativos tuvieron lugar en Melilla (-15%), Castilla-La Mancha (-13,79%) y Comunidad Valenciana (-10,10%). Las provincias de A Coruña (7,29%), atos y León (5,70%), Ourense (5,43%) y tendencias Palencia (4,49%) fueron las únicas que subieron en enero de 2012 al

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tomar como referencia el mismo mes del pasado año. Los descensos los lideraron Melilla (-15%), Teruel (-14,74%) y Cuenca (-14,45%). En la clasificación de las provincias por precio, en enero de 2012 la primera posición fue para Guipúzcoa, con 4.494 euros por metro cuadrado. Le siguieron Vizcaya (3.553 €/m²) y Madrid (2.651 €/m²). En el lado opuesto se situó Ciudad Real, que cerró la clasificación con 1.000 euros por metro cuadrado. Otras provincias económicas son Cuenca (1.048 €/m²) y Ávila (1.149 €/m²). Las capitales que incrementaron su precio frente a enero de 2011 fueron A Coruña (8,46%), Ourense (4,66%), Pontevedra (1,31%) y León (0,85%). Las que más bajaron resultaron ser Santa Cruz de Tenerife (-17,27%), Guadalajara (-17,04%) y Ávila (-16,98%). Ordenando las capitales de provincia por precio, Donostia-San Sebastián fue la más cara, con 5.495 euros por metro cuadrado. Le siguieron Bilbao (3.840 €/m²) y Barcelona (3.616 €/m²). La capital de Ávila cerró la tabla con 1.384 euros por metro cuadrado. Otras capitales económicas son Lleida (1.445 €/m²) y Cáceres (1.476 €/m²). Ai


información útil Aumenta el precio de la vivienda de alquiler en España a comienzos de 2012 FUENTE: FOTOCASA.ES

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l precio medio de la vivienda de alquiler de segunda mano en España aumentó un 0,2% en enero de 2012 respecto a diciembre de 2011, lo que situó su valor en 7,59 €/m2 al mes, según los datos de fotocasa. es. Enero se convirtió así en el primer mes con incrementos mensuales en el precio de la vivienda en alquiler en España, después de tres meses de continuas caídas. En cuanto a la variación interanual, un mes más, de forma consecutiva el precio medio de la vivienda de segunda mano en España registró un descenso del -5,3% en enero, respecto al precio de enero de 2011. El desglose por comunidades muestra que 11 comunidades decrecieron en términos mensuales, con caídas del precio medio de la vivienda de alquiler de

un solo dígito. Las excepciones fueron Castilla-La Mancha, Extremadura, Canarias, Andalucía, Castilla y León y Galicia, que crecieron mensualmente, aunque en magnitudes comprendidas entre el 0,2 y el 1,3%. En cuanto a las provincias, 25 incrementaron sus precios mensuales en enero (50%), 24 vieron bajar sus precios (48%) y solo una (2%) lo mantuvo respecto al mes anterior. Por otro lado, el 54% de los municipios decrecieron en términos mensuales (123 de los 229 analizados). En la Comunidad Autónoma de Madrid, el precio de la vivienda de alquiler registró una variación mensual negativa de un -0,2%, lo que lo situó en 10,22 €/m2 al mes. Un total de 14 de los 33 municipios madrileños analizados experimentaron subidas respecto al precio

Precio medio de la vivienda de alquiler por CC.AA. Variación Variación CC.AA. Enero 2012 mensual trimestral *(%) **(%) Andalucía Aragón Asturias Baleares C. Valenciana Canarias Cantabria Castilla y León Castilla-La Mancha Cataluña Extremadura Galicia La Rioja Madrid Murcia Navarra País Vasco España

Variación interanual ***(%)

6,45 7,24 7,18 7,55 5,72 6,41 7,21 6,08

0,4% -1,4% -0,1% -0,1% -0,8% 0,6% -0,8% 0,3%

-0,8% -2,7% -1,1% -2,2% -2,2% -0,9% -1,4% 0,0%

-3,3% -6,5% -3,4% -4,7% -3,8% -2,7% -3,3% -1,0%

5,60

1,3%

0,5%

-2,6%

9,48 4,92 5,96 5,97 10,22 5,58 7,61 10,98 7,59

-0,6% 1,0% 0,2% -0,9% -0,2% -0,3% -1,6% -3,2% 0,2%

-0,5% -0,8% -1,1% -0,9% -1,0% -2,5% -2,5% -2,5% -0,3%

-5,3% -2,3% -2,9% -4,0% -2,5% -4,5% -5,4% -1,4% -5,3%

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atos y tendencias


información útil

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del mes de diciembre de 2011, siendo la más destacada la de Humanes de Madrid, que aumentó el precio un 5,0%. De estos municipios madrileños, 23 superaron el precio medio de la vivienda en alquiler nacional de 7,59 €/m2 al mes. En Cataluña el precio medio se redujo un -0,6% respecto a diciembre de 2011 y se situó en 9,48 €/m2 al mes. Pese al retroceso, el precio medio del metro cuadrado de alquiler en esta comunidad siguió siendo un 24,9% superior al de la media española. Las provincias de Girona y Tarragona incrementaron el precio de la vivienda en alquiler un 0,6% y un 0,3%, respectivamente. En cuanto a los municipios, el que más aumentó de precio respecto a diciembre del año pasado fue el de Gavà, que subió un 2,9% hasta los 11,38 €/m2 al mes. Sin embargo, 34 de los 46 municipios analizados en el informe superan el precio medio nacional. El municipio catalán con el precio medio de la vivienda de alquiler más caro en enero de 2012 fue Barcelona, con 12,23 €/m2 al mes. atos y El precio de la vivienda en la Comutendencias nidad Valenciana descendió un -0,8% en enero hasta los 5,72 €/m2 al mes.

Castellón fue la única provincia de la Comunidad Valenciana que experimentó un crecimiento en el precio de la vivienda de alquiler, pese a seguir siendo la más barata de dicha comunidad. En esta provincia, los precios aumentaron un 0,7% y su valor se situó en 5,11 €/ m2 al mes. Aunque su precio cayó un -1,0%, Valencia sigue siendo la provincia con el alquiler más caro de la Comunidad Valenciana con 5,90 €/m2 al mes. Por su parte, Alicante experimentó una caída de -0,8 puntos porcentuales y se sitúa en los 5,56 €/m2 al mes. Por municipios, solamente 14 de los 36 analizados crecen respecto a los valores del mes anterior. Los 10 municipios más caros de España continúan perteneciendo a cuatro provincias: Guipúzcoa, Barcelona, Vizcaya y Madrid. El municipio con el precio de la vivienda de alquiler más elevado siguió siendo Donostia - San Sebastián, con 12,51 €/m2 al mes. Por distritos de las principales ciudades, en Madrid capital el más caro es Salamanca - Lista con un precio de 15,02 €/m2 al mes. El de la ciudad de Barcelona es Caterina, con 15,42 €/m2 al mes. En la ciudad de Valencia es El Pilar, cuyo metro cuadrado tiene un precio medio de 8,28 €/m2 al mes. Ai

Aumenta el número de turistas que recibe Andalucía en el último trimestre de 2011 FUENTE: INSTITUTO DE ESTADÍSTICA Y CARTOGRAFÍA DE ANDALUCÍA

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l número de turistas que visitó Andalucía en el cuarto trimestre de 2011 superó los tres millones novecientos mil, según los resultados de la Encuesta de Coyuntura Turística de Andalucía que realiza el Instituto de Estadística y Cartografía de Andalucía. Estos datos suponen un aumento de un 0,7% con respecto al mismo trimestre del año anterior. En total, el número de turistas que visitaron Andalucía durante el año 2011 superó los 21.700.000, un 2,3% más que en 2010. Atendiendo a la procedencia, en el cuarto trimestre el 32,6% del total de turistas eran andaluces, el 28,5% eran del resto de España, el 26,6% procedían de la Unión Europea excluyendo a España y el 12,3% restante del resto del mundo.

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información útil

La gran mayoría de los turistas que visitaron Andalucía en este trimestre, el 85,7%, lo hizo por vacaciones, mientras que un 9,5% visitaron a familiares y amigos. El 4,8% restante alegó otras motivaciones. El 75,1% de los viajeros se alojó en establecimientos hoteleros, mientras que un 21,9% utilizó apartamento, piso o chalet. Por otra parte, la estancia media, o número de días que por término medio permanece un turista en Andalucía, se situó en 8,5 días. Málaga concentró el 30,7% de los turistas, seguida de Granada, con el 17,2%, Sevilla, con el 16,5%, y Cádiz, con el 12,9%. El gasto medio diario que realizaron los turistas se estima en 61,63 euros, un 3,2% más que en el mismo trimestre del año anterior, oscilando entre los 54,72 euros que gastaron los turistas andaluces y los 75,39 euros de los procedentes del resto del mundo. En cuanto a la valoración del viaje realizado, los turistas que visitaron Andalucía concedieron un 7,7 sobre 10 a su estancia en la región. Las provincias más valoradas fueron Almería con un 8 y Córdoba y Málaga con un 7,9 cada una. Los aspectos mejor valorados por los visitantes fueron los relacionados con la atención y trato, los

paisajes y parques naturales y el patrimonio cultural. Por último, a la pregunta realizada a los turistas sobre si se habían visto cubiertas sus expectativas, el 35,7% de los viajeros consideró que la red de comunicaciones

era mejor de lo esperado, el 35,4% que el medio ambiente y el 30,5% que los monumentos; mientras el 10,3% de los viajeros manifestaron que los precios eran peores de lo esperado. Ai

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atos y tendencias

El 6,2% de las empresas andaluzas consideran tener una situación mejor que hace un año FUENTE: INSTITUTO DE ESTADÍSTICA Y CARTOGRAFÍA DE ANDALUCÍA

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egún los resultados del Barómetro empresarial de Andalucía, publicado por el Instituto de Estadística y Cartografía de Andalucía y que mide la evolución de la actividad económica a través de la opinión de los empresarios, durante el cuarto trimestre de 2011 el 6,2% de las empresas consideró tener una situación mejor que en el mismo trimestre del año anterior, un 51,2% mostró igual situación y un 42,6% que la situación económica tenía niveles más bajos. Al analizar los sectores de actividad económica, se observa que la industria, junto con los servicios, aglutinaron un mayor porcentaje de empresas con una situación de normalidad respecto a la actividad en el mismo trimestre del año anterior, un 57,2% el sector

de la industria y un 52,5% el de servicios. La construcción es el sector productivo que concentró una mayor proporción de empresas que mantenían baja su confianza empresarial (73,5%). El Índice de Clima Empresarial, que mide los saldos netos (calculados tras hacer la diferencia entre la posición optimista y la pesimista de los empresarios), se situó en –58,4 puntos. Por último, en relación a los índices de clima por sectores, industria y servicios se hallan en la franja calificada como ‘mala’, con un empeoramiento en sus respectivas previsiones. Para el sector de la construcción, aunque con una mejoría para el primer trimestre de 2012, la situación se mantiene en niveles negativos, estando dentro de la franja ‘muy mala’. Ai 81


información útil El sector de la construcción une fuerzas frente a KKKKKK la crisis en andalucía FUENTE

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A ca. Ai

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FUENTE: mesa de la construcción de andalucía

iferentes asociaciones y federaciones de constructores, ingenieros y consultores constituyeron el pasado 1 de marzo la Mesa de la Construcción de Andalucía, para mostrar unión frente a la crisis. En concreto, las organizaciones integrantes de dicha mesa son la patronal andaluza del sector de la construcción (Fadeco), la Asociación de Ingenieros Consultores de Andalucía (Asica), el Colegio de Ingenieros Industriales de Andalucía occidental, la Cámara de Contratistas de Andalucía, la Asociación de Laboratorios Acreditados de Andalucía, la Asociación de Empresas Consultoras de Control de Calidad, el Consejo Andaluz de Colegios Oficiales de Arquitectos y el Consejo Andaluz de Colegios Oficiales de Aparejadores. Durante la presentación de la mesa se recordó que son muchos los subsectores afectados por la crisis, y que onstrucción desde 2007 son más de 300.000 los puestos de trabajo directos perdidos en el sector. Además, se lamentó la situación de parálisis total en que este se encuentra, toda vez no hay obras, ni licitaciones ni viviendas nuevas.

La mesa se ha constituido con la demanda principal de conseguir recuperar el peso del sector en el conjunto la economía andaluza, pues por su reactivación pasa la recuperación y superación de la actual situación de estancamiento económico. Las reuniones para la creación de la mesa se iniciaron el pasado mes de octubre, y durante dichas reuniones se redactó un manifiesto en defensa de la economía andaluza desde el sector, que fue leído durante el acto.

Manifiesto en defensa de la economía andaluza desde el sector de la construcción La Mesa de la Construcción manifestó en el citado manifiesto la gravísima situación que sufre este sector en la región andaluza. Desde este órgano se denuncia que la crisis que sufre la economía actual se alarga a cinco años, sin mostrar indicios claros de superación a medio plazo. Desaparecen empresas y puestos de trabajo sin que la situación llegue a tocar suelo. La Mesa de la Construcción mostró su apoyo a la reforma laboral aprobada por el actual

Deuda pendiente de la Junta de Andalucía a las empresas de construcción en materia de obras públicas

*Se engloba dentro de “Sin clasificar” aquellos expedientes donde no se especifica su naturaleza *Datos obtenidos a partir de estadísticas y empresas provinciales *Fuente: FADECO Unidad: miles de euros.

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información útil KKKKKK FUENTE

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A ca. Ai

Gobierno, aunque aseguran sus miembros que por sí sola no va a poder crear empleo a corto plazo, ya que necesita estar acompañada de la aprobación de otras medidas en otros ámbitos, no solo el laboral, que motiven e impulsen al empresariado. En este manifiesto se expusieron los factores determinantes de la delicada situación actual del sector: reducción de las inversiones públicas de las distintas Administraciones, morosidad de la Administración a todas las niveles, falta de financiación del sector financiero, inflación normativa de las diferentes Administraciones y recortes de ayudas en los planes de vivienda. El documento concluía con la necesidad de reactivar el sector de la construcción desde la inversión de las Administraciones, pues se trata de una actividad que genera un retorno económico que puede ascender al 60%.

Datos de la Mesa de la Construcción en Andalucía La compra-venta de viviendas bajó un 17,7% en 2011 con respecto a 2010 hasta un total de 361.831 operaciones, de las que el 49% se realizaron sobre viviendas nuevas y el 51% sobre inmuebles de segunda mano. La caída de la compraventa de viviendas en 2011 contrasta con la subida del 6,8% experimentada en 2010. Es el tercer año de la crisis en el que se reducen estas operaciones, muy afectadas por el estallido de la burbuja inmobiliaria y la falta de crédito. El mayor desplome se produjo en los periodos de 2008 y 2010, con una caída del 24.9 % y del 28,6 %, respectivamente. En cuanto a las viviendas nuevas, en 2011 se redujeron las ventas un 19,7 % en comparación con 2010, mientras que las usadas disminuyeron un 15,7 % con un total de 184.595 operaciones. Por otro lado, con respecto a las operaciones de viviendas protegidas, el descenso se situó en un

Evolución de las hipotecas periodo 2007/2011 Andalucía Nacionales 2007 370.646 1.780.627 2008 243.019 1.283.374 2009 200.498 1.082.587 2010 167.961 960.948 2011* 127.124 652.102 Fuente: INE (Instituto Nacional de Estadística) * Datos estimados. 4,7% con un total de 48.194 transacciones. En el último mes de 2011 se produjo la mayor caída de compraventa interanual desde 2007 con un descenso del 25,3 % en las operaciones. Con respecto al visado de viviendas, ha caído un 90 % desde 2006, ya que en 2006 se visaron un total de 920.000 viviendas en comparación con las 60.000 del pasado año. Desde la Mesa de la Construcción se ha hecho un llamamiento a los bancos para solicitar la firma de créditos e hipotecas a las familias y a las pequeñas y medianas empresas. En este sentido, las nuevas hipotecas siguen cayendo sin freno y en 2011 la cifra se sitúo en un 32 % menos que en 2010, con un total de 653.824 firmas. Por otro lado, según aseguró Federico Muela, presidente de Fadeco, la deuda de la Junta de Andalucía con los empresarios en materia de obras públicas alcanza la cifra de mil millones de euros. Así, la morosidad de las cifras pendientes de pago superan el 25 % (valor medio) de la facturación a las Administraciones Públicas. Asimismo, otro sector muy castigado es el de la arquitectura. El Colegio de Arquitectos ha solicitado al Gobierno “apoyo institucional” para poder exportar sus servicios al exterior y fomentar la rehabilitación de viviendas, con el fin de que el sector sortee la mayor recesión de su historia. Ai

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atos y tendencias onstrucción


información útil Las empresas andaluzas, interesadas en ampliar sus oportunidades de negocio en Argelia FUENTE: EXTENDA

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urante el primer trimestre del año, varias actuaciones organizadas por Extenda-Agencia Andaluza de Promoción Exterior han impulsado el proceso de internacionalización de numerosas empresas de la comunidad. Por una parte, hasta 54 empresas andaluzas del sector de materiales, ercados maquinaria y equipos para la consexteriores trucción participaron a finales de febrero en una jornada sobre oportunidades en Argelia. Este mercado fue, con mucha diferencia, el primer destino de exportaciones andaluzas de construcción en 2011, con más de 160 millones de euros, duplicando los resultados del año anterior, y hasta 2014 presenta importantes oportunidades, derivadas de inversión en vivienda y obra pública en su Administración. La jornada tuvo como objetivo identificar las oportunidades de negocio en el país de referencia para un sector como el de la construcción, necesitado de encontrar nichos de demanda que ofrezcan las posibilidades de negocio que el mercado nacional no presenta en la actualidad. Andalucía es la tercera comunidad en ventas al mercado argelino, con el 13,8% del total de España, que entre enero y noviembre de 211 alcanzó los 311,2 millones de euros, un 76% más que en el mismo periodo de 2010. Es conveniente que las empresas que decidan optar por este mercado se acerquen al mismo convenientemente asesoradas en cuanto a su legislación y

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los planes puestos en marcha por el Gobierno argelino para los próximos años, aspectos en los que Extenda incide desde su sede central y desde la Antena de Negocios que desde 2010 tiene abierta en Argel. El Plan Quinquenal 2010-2014 del Gobierno del Argelia contempla inversiones por un valor de 212.000 millones de euros, de los que 35.000 se destinarán a infraestructuras básicas, priorizando la vivienda. Argelia es el país al que Andalucía exporta más en lo relacionado con la construcción. Concretamente, 160,3 millones de euros de enero a noviembre de 2011, lo que supone un 22,6% del total de las ventas de la comunidad en este sector y un incremento del 92,7% respecto al mismo periodo del año pasado, lo que la sitúa en la tercera comunidad en ventas por este capítulo y destino. Las exportaciones andaluzas del sector de la construcción a todo el mundo han ascendido a 710 millones de euros entre enero y noviembre de 2011, un 19% más que en el mismo periodo de 2010. Esto supone un crecimiento de 9,2 puntos más que la media nacional del sector. Sevilla es la provincia que más construcción vende a Argelia, con 292,7 millones de euros (41%); seguida de Málaga, con 164,7 millones (23%), y Cádiz, con 77,9 millones (11%). Cabe señalar el crecimiento experimentado por Granada, cuyas ventas han crecido en enero-noviembre de 2011 un 85,4% respecto al año anterior. Argelia es un país en el que el sector de la construcción está en plena expansión, ya que dentro del Plan Quinquenal 2010-2014 está prevista la construcción de más de dos millones de viviendas públicas. Para lograr cumplir estas expectativas han de participar empresas extranjeras, ya que la oferta local no es capaz de responder a ellas. A pesar de la crisis, es un sector que en este país goza de buena salud debido, fundamentalmente, al citado Plan Quinquenal 2010-2014 del Gobierno argelino, que prevé construir más de dos millones de viviendas, lo que representa un aumento del 21% del parque inmobiliario. Además, se incluye la creación de tres nuevas ciudades, la rehabilitación de 300.000


información útil

casas precarias, la construcción de 2.000 edificios públicos, seis estadios de fútbol y una mezquita, entre otros proyectos.

Cooperación empresarial Por otra parte, un total de 59 firmas de la región participaron a comienzos de febrero en Sevilla en una ‘Jornada Técnica sobre Cooperación Empresarial en el Sector Servicios’, destinada a exponer los beneficios y requisitos de la cooperación empresarial para la internacionalización a través de los grupos o consorcios de exportación, así como propiciar el conocimiento y la colaboración entre empresas y profesionales andaluces con servicios complementarios e intereses en los mismos mercados exteriores. Estuvieron representados diferentes campos profesionales, como los de ingeniería, arquitectura, mobiliario, construcción, asesoramiento económico y jurídico, comunicación, formación, seguridad, recursos humanos, mantenimiento y limpieza. Según informes de Extenda, las distintas fórmulas de cooperación empresarial a la hora de abordar los mercados exteriores influyen de manera muy positiva en el aumento de la competitividad de las empresas de la región. Esto se debe a que, gracias a la unión de capacidades y recursos en los proyectos y zonas de interés común, las empresas pueden ganar dimensión y completar su oferta a la vez que disminuyen los gastos derivados de los proceso de internacionalización. Extenda, a través del Programa de Cooperación Empresarial en el Exterior apoya esta

fórmula de salir al exterior a través de la conformación de un grupo de exportación para actuar así de forma conjunta en cualquier mercado y permitir una reducción de los riesgos de las actividades de internacionalización. Esta línea está especialmente dirigida a empresas andaluzas que quieren empezar a exportar o exportar más, pues lo hacen esporádicamente, y no pueden asumir el coste y esfuerzo individualmente. Además, también se incluyen en este servicio de apoyo a firmas que se conocen y ya colaboran entre sí, o creen poder hacerlo, y que quieran desarrollar un proyecto de grupo dentro del programa.

Sector medioambiental Asimismo, 17 empresas del sector medioambiental participaron a finales de enero en Sevilla en la Jornada de Intercambio de Experiencias en Mercados Internacionales, desarrollada con el objetivo de conocer los proyectos desarrollados en el exterior por la firmas de la comunidad especializadas en materia de agua y saneamiento, residuos y forestal, así como fomentar la generación de sinergias y la optimización de recursos de cara a la realización de actividades en el extranjero. Durante la jornada, los participantes explicaron la actividad que desarrollan y sus experiencias en internacionalización y comercio exterior. Posteriormente tuvieron lugar diversas reuniones bilaterales a fin de identificar estrategias y zonas geográficas de interés común. Ai

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ercados exteriores


de Actualidad Continúa el descenso de operaciones y la bajada de precios en el terciario sevillano

Inerzia Asesores Inmobilia-

rios ha hecho público este mes su Informe sobre el Sector Inmobiliario Terciario de Sevilla, en relación con el año 2011. La presentación corrió a cargo del director general de la consultora, Íñigo Galán Cáceres; el socio director del Departamento Industrial e Inversión, Pedro Zubiría de Castro; y el socio director de Oficinas-Retail Gestión de Inmuebles, José María León Cristóbal. En líneas generales, el estudio revela, como explicó Galán que el pasado fue un año “complicado para el sector en Sevilla y su área metropolitana”. El número de operaciones ha continuado descendiendo, los precios siguen su tendencia a la baja y “la sensación que existe es que no se sabe si pronto se verá luz al final del túnel”. Al respecto del mercado de oficinas es el que más está sufriendo la actual situación, circunstancia que se debe al cierre de muchas empresas y que se refleja en el

hecho de que la superficie disponible de oficinas registra máximos históricos. Existen 276.000 m2 de oficinas sin ocupar, que representan un 21,4% del total. La absorción neta de oficinas en 2011 ha sido negativa, al desocuparse 54.000 m2 de oficinas que estaban ocupadas en 2010. El sector de naves industriales ha continuado con un descenso moderado de los precios, que se ha situado en torno al 8,5%. En la actualidad, el precio de estas instalaciones es equiparable al que había hace 9 o 10 años. Las operaciones de compra-venta han sido casi inexistentes, tanto en lo que se refiere a naves como a suelo industriales. El mercado de naves logísticas, por su parte, sigue aumentando su tasa de disponibilidad y la oferta actual es de poca calidad. En cuanto a los locales comerciales, el mercado es bastante más activo, y parece que lo va a seguir siendo. Es un mercado de alquiler principalmente, en el que aquellos locales bien ubicados siguen con-

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servando ocupación y rentas aceptables. Hay que destacar la puesta en marcha del proyecto Metropol-Parasol, que ha revitalizado mucho el área comercial de la Plaza de la Encarnación y sus calles próximas. Y no se puede olvidar el auge comercial de la avenida de Finlandia, con numerosos locales de restauración abiertos en 2011. En el lado negativo, la calle Luis Montoto ha sufrido el cambio de circulación al pasar a ser una avenida de sentido único. República Argentina y Asunción, por su parte, están experimentando el cierre de muchos locales comerciales antes ocupados por entidades financieras. En relación con las previsiones para 2012, el mercado de oficinas va a seguir sufriendo y las rentas medias continuarán en descenso; el de oficinas continuará siendo dinámico y es el que mejor parece que va a aguantar la situación; y el de naves industriales seguirá levemente a la baja, y será un mercado principalmente de alquiler. Ai


de Actualidad El relevo de Galadí, en el aire

El pasado 28 de marzo, el que fuera presidente de la Confederación de Empresarios de Sevilla desde 2005, Antonio Galadí Raya, presentó su dimisión, junto a todo su comité ejecutivo, durante la celebración anual de la Asamblea General de la entidad. De esta manera, dejaba el cargo un año antes de expirar su segundo mandato al frente de la patronal sevillana, que finalizaría en 2013, y que obliga a la entidad a adelantar sus elecciones para el próximo 23 de mayo. En su intervención ante la Asamblea, Galadí, de 75 años, quiso dejar claros los motivos de su decisión, profundamente meditada: “Mi vida justifica sobradamente mi decisión. Creo llegado el momento de vivir una vida acorde con mis años y mi historia”, además de la necesidad por parte de la CES de

savia nueva e ideas renovadas que permitan avanzar en tiempos tan difíciles como los actuales. “Se abre un periodo electoral en la CES y espero, confío y deseo que a estas elecciones se presenten todos los que consideren que reúnen los requisitos para presidir la CES con la mayor dignidad, la mayor independencia política y empresarial, manteniendo e incluso incrementando lo que es nuestra mayor riqueza, la libertad de opinión”, manifestó. Qué duda cabe que las expuestas son razones más que suficientes para justificar la salida de Galadí, pero tampoco a nadie se le escapa, a raíz de las propias reflexiones del ahora presidente en funciones de la Confederación, que el resultado de las elecciones de Andalucía del pasado 25 de marzo ha represen-

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tado un importante acicate en esta inesperada decisión. No en vano, aseguró que un más que previsible pacto entre PSOE e IU en el Parlamento andaluz “es para echare a temblar”, recordando la similar situación vivida en el Ayuntamiento hispalense en el mandato anterior al actual, con un pacto PSOE-IU. A partir de ahora, se empiezan a elaborar quinielas con diferentes pronósticos en torno a la sucesión, entre los que destacan dos candidatos principales: el actual vicepresidente saliente, Miguel Rus, que representaría un cambio generacional cuyo respaldo no debiera generar mucha oposición; y el presidente de la Cámara de Comercio, ante la posibilidad, como sucede en otras provincias, de una presidencia única de la CES y la Cámara en la persona de Francisco Herrero. Ai


de Actualidad Décimo cumpleaños de Aprean al frente de las renovables

La Asociación de Promotores y Productores de Energías Renovables de Andalucía (APREAN) celebró el pasado mes de marzo su X Asamblea General, coincidiendo este año con el décimo aniversario de su constitución y en una etapa en la cual “el sector, más que nunca, ha de estar unido y fuerte para mantener y afianzar los logros que se han alcanzado en los últimos diez años, con importantes inversiones, creación de empleo y riqueza para la comunidad”, destacaron desde la asociación. APREAN, que reconoció el momento difícil que actualmente atraviesa el sector, recordó otros tiempos igualmente complicados en el origen de la implantación de las renovables en Andalucía, en este caso por su condición de pioneros, y apeló a superar los problemas de ahora y redoblar esfuerzos: “Somos necesarios y, con toda

seguridad, nuestra actividad volverá a reactivarse y a ocupar su papel preponderante”. La representación del sector renovable andaluz, que ha conseguido un posicionamiento de liderazgo tecnológico en el mundo, recalcó su convencimiento de encontrarse con posibilidades reales de poder contribuir, desde su ámbito, a la salida de la crisis económica que afecta a la región y al conjunto del país.

En este sentido, APREAN espera que el nuevo Gobierno andaluz continúe con el apoyo firme que hasta ahora ha mantenido con las renovables, al tiempo que solicitó del Gobierno central que reflexione y valore las aportaciones de las energías limpias al conjunto de la economía, solucionando problemas como el déficit de tarifa, pero no lastrando a todo un sector pujante y modélico a nivel internacional. Ai

CEACOP demanda la necesidad de salvar la obra pública

El pasado mes de marzo celebró su Asamblea el Círculo de Empresas Andaluzas de la Construcción, Consultoría y Obra Pública (CEACOP), durante la cual sus representantes declararon ser testigos de las más alarmantes cifras de destrucción y empleo en el sector. La asociación recordó los logros alanzados en los meses más recientes para facilitar la actividad de las empresas, y que en muchas ocasiones ha estado a la vanguardia de las medidas acordadas en diferentes consejos de Gobierno. Entre dichos logros se encuentra el reconocimiento de la deuda de las administraciones con las empresas de obra pública. Aunque no se ha reconocido el 100% de la deuda reclamada por el Círculo, el Gobierno autonómico pagó en 2011 a las empresas 60

millones de euros en concepto de esta deuda. En 2012 tiene previsto realizar el pago de otros 112 millones de euros pendientes por infraestructuras finalizadas. Desde CEACOP lanzan la petición de que el Gobierno autonómico se adhiera al plan de pagos promovido por el Estado: “El pago es una inyección económica para no seguir destruyendo empleo, matizó Enrique Figueroa, pre-

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sidente de la entidad. Fruto del trabajo de la organización también destaca el compromiso de los agentes licitadores para la eliminación de la exigencia de avales provisionales, una medida adoptada tanto por organismos de la Administración andaluza como del Gobierno central, que supone un ahorro en costes para los contratistas del sector público. Ai


de Actualidad Reyal Urbis redujo pérdidas un 1,2 % en 2011 Royal Urbis cerró el ejercicio 2011 con unas pérdidas de 374,4 millones de euros, un 1,2 % menos que las obtenidas en 2010, que se elevaron a 379 millones. La cifra de negocio se desplomó en 2011 hasta 267,9 millones de euros, un 65,1 % por debajo de los 769,01 millones del ejercicio 2010. En el último ejercicio, Royal Urbis operó una importante reducción de gastos de personal que se situaron en el conjunto del ejercicio completo en 13 millones de euros por los casi 29 millones con que cerró 2010, lo que supone un descenso del 55,2 %.

Inmobiliaria del Sur gana 4,3 millones en 2011 El Grupo Inmobiliaria del Sur obtuvo en el ejercicio 2011 un beneficio neto de 4,3 millones de euros, lo que supone un descenso de 43,3 por ciento respecto del año anterior, debido a la reducción de la cifra de negocio y del margen de la actividad de promoción. En cuanto a la cifra de negocio, se situó en 42,9 millones de euros, con un descenso del 30 por ciento, respecto del ejercicio anterior.

Repsol gana 2.193 millones y reduce un 53,3% su beneficio en 2011 Repsol obtuvo un beneficio neto de 2.193 millones de euros en 2011, lo que supone una reducción del 53,3% respecto al ejercicio 2010, que incorporó el efecto del acuerdo con Sinopec en Brasil. En caso de excluir los extraordinarios de 2010, el resultado de la petrolera del pasado año se sitúa en 2.173 millones, un 7,9% menos que en el ejercicio precedente.

Resultados San José pierde 37 millones, un 59% más que en 2010

La constructora San José, que incrementó sus pérdidas un 59% en 2011, hasta los 37 millones de euros, pagó a los 12 miembros de su consejo 2,7 millones el año pasado. La facturación del grupo descendió un 11% (752 millones), pero el resultado de explotación, mejoró un 23%, hasta los 84 millones de euros. La compañía, sometida a una valoración externa, cuantifica sus activos en 2.200 millones de euros, de los que un 51% son terrenos y solares; otro 26% son inversiones inmobiliarias y un 20% edificios en construcción o terminados. Sus deudas a largo plazo rozan los 1.500 millones.

Inerco incrementa un 17% su negocio en 2011 y factura 26 millones de euros INERCO ha incrementado un 17% su volumen de negocio en 2011 respecto al ejercicio anterior y ha obtenido unos ingresos de 26 millones de euros. El incremento del volumen de negocio ha sido producido por el crecimiento de INERCO en mercados exteriores, concretamente en Colombia y Perú, junto al mantenimiento del mercado nacional. Asimismo, la compañía ha mantenido su inversión en I+D, ámbito al que ha destinado 2,5 millones de euros, lo que representa más del 9% de sus ingresos. INERCO ha consolidado en 2011 89

Ferrovial gana 1.269 millones en 2011 Ferrovial ganó el pasado año el 41,3 % menos que en 2010, con un beneficio de 1.269 millones de euros, por la desconsolidación en sus cuentas de los resultados de su filial británica BAA. El grupo que preside Rafael del Pino facturó 7.445,8 millones de euros, lo que supone una reducción del 20,7 %, en tanto que su resultado bruto de explotación disminuyó el 34,3 % hasta los 818,5 millones.

Perdidas en Sacyr en 2011 frente a 2010 Sacyr Vallehermoso perdió 1.604 millones de euros en 2011 frente a los 204 millones de beneficios del año anterior. La venta de las acciones de Repsol tuvo un impacto de 1.150 millones en la constructora. La venta de la mitad de sus acciones se tradujo en una reducción del 21% endeudamiento neto del grupo, que cerró 2011 en 8.645 millones de euros.

Beneficio neto de 2.212 millones de euros En la compañía eléctrica esta cantidad supone un 46% menos que en 2010, con lo que el beneficio desciende un 0,7 % sin tener en cuenta las plusvalías de la venta de activos en ambos años. Con las sinergias entre Endesa y Enel, se ha ahorrado un total de 1.200 millones de euros en costes e inversiones.


de Actualidad Nombramientos José María Viaña, nuevo consejero delegado del grupo GEA 21

Gaspar Sáez. Director gerente de Fibes La Asociación Sevillana de Empresas Turísticas (ASET) ha elegido como nuevo gerente de FIBES a Gaspar Sáez, director de operaciones de NH Hoteles en el sur de España y Portugal. En sus funciones tendrá que enfrentarse a la complicada situación que está atravesando el Palacio de Congresos y Exposiciones de Sevilla, que ha bajado considerablemente su nivel de actividad en comparación con otros espacios de las mismas características de España.

El hasta ahora director general del grupo GEA 21, José María Viaña, se ha convertido en el nuevo consejero delegado del grupo, en sustitución de Enrique Román, quien deja su cargo debido a su jubilación, aunque se mantendrá como presidente de honor de la compañía.

Rafael Catalá es nombrado nuevo secretario de Estado El Consejo de Ministros ha nombrado a Rafael Catalá Polo como secretario de Estado de Planificación e Infraestructuras del Ministerio de Fomento. En 2000 fue nombrado subsecretario del Ministerio de Hacienda y en 2002, secretario de Estado de Justicia. Con anterioridad ocupó el puesto director general de Personal y Servicios del Ministerio de Educación y Cultura.

José María Basañez pasa a ser el Presidente de SERVATAS El presidente de TECNITASA en la actualidad también preside la compañía SERVATAS tras la adquisición de esta empresa por la consultora con la autorización del Banco de España. Con esta nueva incorporación TECNITASA continúa con su estrategia de crecimiento a través de la incorporación de otras sociedades con las que obtiene claros beneficios para convertir a su Grupo en referente en el Sector de la Tasación en España.

Falcones es nombrado nuevo presidente de la patronal constructora Seopan El presidente y consejero delegado de Fomentos de Construcciones y Contratas (FCC), Baldomero Falcones, es el nuevo presidente de la asociación que agrupa a las grandes constructoras (Seopan). A partir de ahora los presidentes de las principales empresas que integran la asociación se turnarán anualmente en la presidencia.

Rubén López Bouza, nuevo Director Corporativo de RR.HH. en NEINVER

Miguel Mª Muñoz vuelve a ser elegido Presidente de la AEC

Rubén López Bouza ha sido nombrado nuevo director Corporativo de Recursos Humanos de NEINVER. El nuevo director licenciado en Psicología Industrial, cuenta con una larga trayectoria en diferentes compañías, como en Schering-Plough, en Grupo Ultratur y en Deloitte & Touche. NEINVER es una de las principales en inmobiliaria internacional y es especialista en retail. Esta compañía centra su actividad en las áreas de desarrollo, gestión de activos y gestión de fondos.

El nuevo presidente de la Asociación Española de Carreteras ha sido elegido por mayoría para un nuevo mandato de cuatro años por tercer año consecutivo desde 2004, primer año en el que se presentó al cargo. Con este nombraiento termina el proceso de renovación de los órganos de gobierno de esta entidad. 90