Boletín Informativo

Nacionales Presenta AMPI Costa Paraíso Libro Verde Mercado inmobiliario debe ser plural: AMPI Arribo de médicos genera inversiones inmobiliarias

Internacionales Extranjeros compran 10% de casas en Vancouver

La realidad virtual avanza en el sector inmobiliario Sobrepoblación impacta el mercado inmobiliario

Artículo de Lennar Retos y perspectivas de la valuación en México Vivienda en México: ¿Enfrenta burbuja de precios?

Estimada Membresía:

Con gusto quiero comunicarles que recientemente celebramos un convenio de colaboración entre AMPI y GADU, empresa aseguradora que asesora en la correcta inversión de finanzas, enfocada a las necesidades de protección del patrimonio a través de herramientas y procesos basados en una excelente administración y calidad en el servicio.

Con el presente convenio, nos integraremos a una comunidad de seguros grupales con los que se lograrán precios altamente competitivos, y donde nuestros Asociados podrán fungir como subagentes de seguros, lo que les generará ingresos vía comisiones. Esperamos hagas uso de este nuevo convenio y disfrutes de sus beneficios pensados para la familia AMPI. Por otra parte, asistimos a la Toma de Protesta del Consejo Directivo AMPI Sección Ciudad Juárez, ceremonia en la que se firmó la nueva acta de dicha Sección, presidida por el Lic. Jorge García Gutiérrez. En el marco de este Foro, se resaltó la necesidad de contar con una legislación inmobiliaria en el Estado y en el resto del país para la regulación de la actividad inmobiliaria a quienes se dedican a comercializar propiedades.

También acudimos al 1er Foro Inmobiliario 2016 Encuentro de Negocios: Detonando el Sector, en Villahermosa, Tabasco. Con actividades como estas avanzamos en la profesionalización del sector, por ello, los foros contribuyen a especializar al personal inmobiliario y a los ciudadanos.

Sirva este conducto para felicita a AMPI Querétaro, luego que el Congreso local votara a favor la iniciativa de Ley que regula a los agentes y empresas inmobiliarias en el estado de dicha entidad, la cual reglamentará el ejercicio de la profesión y la actividad en la entidad contribuyendo así con la labor de los profesionales inmobiliarios AMPI. Finalmente, extiendo una atentan invitación para que nos acompañen al XLV Congreso Nacional Inmobiliario AMPI Puebla 2016, espacio de discusión, análisis y reflexión de los profesionales inmobiliarios, donde a lo largo de cuatro días de intensa actividad, serán testigos de interesantes ponencias impartidas por expertos en la materia, tanto nacionales como extranjeros; además de cursos de capacitación, certificaciones federales e internacionales, eventos gremiales, tours y visitas a destinos de la región, arropados por la calidez de nuestros anfitriones que en esta ocasión nos reciben en la hermosa e histórica ciudad de Puebla.

No lo olviden, del 4 al 8 de octubre, tenemos una cita los profesionales inmobiliarios de México. Los esperamos.

Lic. Gustavo Solares Campos Presidente Nacional

Nacionales Presenta AMPI Costa Paraíso Libro Verde Redacción | DIARIO PRESENTE

Con la finalidad de que los compradores tengan el valor real de los bienes inmuebles, este día se está presentando el Libro Verde en presencia del presidente nacional de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI), Gustavo Solares Campos.

Ahí, destaco que esta herramienta permite consultar los diferentes valores y ponerlos a la disposición de quien quiere vender o comprar; aunque no es un avaluó, tendrá una vigencia hasta el 31 de diciembre de 2017.

Solares Campos felicito a esta Sección Costa Paraíso por este logro, ya que a un año de haberse erigido como organismo empresarial, se ven los resultados, y en especial a Moisés Palma Falconi por trabajar de manera coordinada con su mesa directiva y todos los agremiados "y eso habla del liderazgo y compromiso que adquirió cuando tomaste las riendas de esta Sección", señalo.

Ante la presidenta de AMPI Sección Villahermosa, Mónica Álvarez Toledo, Solares Campos reconoció el compromiso y la unión de estas dos secciones que están trabajando por Tabasco.

Nacionales Mercado inmobiliario debe ser plural: AMPI Por: Diego Rodríguez/Capital

Ernesto Meana Sariñana, presidente de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI) en la Ciudad de México, consideró que el crecimiento inmobiliario a nivel local debe beneficiar a toda la población.

Señaló que por las mismas características de la capital del país, hay demanda de proyectos de distintos montos económicos.

Consideró que la elaboración de la Constitución de la Ciudad de México es una oportunidad para poder generar un proyecto que permita a los habitantes de la ciudad tener derecho a viviendas sustentables, ya sea nuevas, en sistema de renta o usadas.

Meana informó también que aunque en los últimos años se ha considerado al mercado inmobiliario como excluyente, esto no es así, ya que aunque hay desarrollos que tienen un costo elevado, también hay quienes se dedican a la elaboración de proyectos de vivienda de interés más económico.

Sin embargo, lo que complica el acceso a este tipo de desarrollos es el tema de la liquidez que tienen las personas.

Libro verde en CDMX Actualmente, distintas secciones de AMPI en el país trabajan en la elaboración de un libro que establezca el promedio de los costos de terrenos e inmuebles para su operación comercial, que se denomina Libro verde; sin embargo, la capital del país no tiene un documento así.

“El problema en la Ciudad de México es que hay una diversidad macroscópica de zonas que incluso en las propias delegaciones hay rangos distintos, por ejemplo, en una misma colonia el lado norte de una acera puede valer más que el lado sur.”

“A diferencia de otras regiones del país, donde más o menos hay una uniformidad en la densidad y desarrollo urbano de la zona, por lo que ahí se puede realizar este documento”, consideró el presidente de la asociación.

Nacionales  Se

Arribo de médicos genera inversiones inmobiliarias

perfila en Puebla un crecimiento de la demanda de servicios médicos y coincide con la llegada de especialistas a la ciudad.

Por: Miguel Hernández/El Economista El sector inmobiliario aprovecha la llegada de más médicos especialistas del norte y centro-sur del país a la angelópolis para invertir en nuevos edificios de consultorios y adecuación de inmuebles, al contabilizar en dos años 350 millones de pesos.

El presidente de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI) local, José Antonio Hidalgo Rojas, dijo que la ciudad se ha convertido en atractivo para los galenos foráneos, quienes han tenido que migrar por problemas de inseguridad o falta de demanda de sus servicios en sus lugares de origen, al ser de costo alto.

Del norte provienen de Monterrey, Sinaloa, Sonora y Tamaulipas, mientras que del sur son de Oaxaca, Guerrero y Veracruz. Algunas de las especialidades que ofrecen son: cirugías plásticas, gastrointestinales, ortopédicas, de cardiología, nutrición, geriatría, entre otras.

“Hemos recibido al mes en promedio 50 llamadas de médicos de esas entidades, quienes buscan comprar un consultorio, que oscila entre 1 millón 500,000 o 2 millones de pesos, o rentar un espacio y casa, ya que traen a sus familias”, dijo Hidalgo Rojas.

Comentó que actualmente existen cuatro torres médicas, con un promedio de 200 consultorios, y en cinco hospitales hay 300, todos ocupados, lo que abre una oportunidad para invertir en nuevos complejos.

Dijo que dos proyectos de torres iniciaron en el 2015, por un monto de 250 millones de pesos, las cuales ofrecen 200 consultorios que, se prevé, estarán terminados a finales del presente año, mientras que el resto de la inversión —100 millones— es para acondicionar edificios que antes eran oficinas corporativas.

Galenos foráneos, al alza El presidente de la Asociación de Médicos Especialistas, con 400 socios, Gustavo Ramírez Rojas, dijo que hasta el 2014 había 80 profesionales foráneos registrados, pero en el presente año 50 solicitaron formar parte, quienes están ofreciendo servicios desde el segundo semestre del año pasado.

Mencionó que los estudiantes de medicina hacen sus residencias y especialidades en Puebla, por lo que tres de cada 10 se quedan a trabajar en la angelópolis o migran a la Ciudad de México.

Debido a la calidad de los servicios, comentó, también están llegando pacientes del norte, situación que no era común, ya que tienen una mayor infraestructura y gama de especialidades, “pero vemos que también los médicos de esa zona migran, por los problemas de inseguridad o porque han visto en la capital poblana un nicho de mercado que es menos competido”.

Raúl Salazar Rojas, de Medport Consulting, refirió que la capital poblana dejó de ser un punto de paso hacia la Ciudad de México y ahora es generador de varios servicios médicos: especialidades y hospitalarios.

Eso también atrae a los desarrolladores de otros estados para ampliar la oferta de consultorios, expuso, pues las familias del sur prefieren llegar a Puebla en lugar de ir a la capital del país, donde deben enfrentarse a los problemas de tráfico y que los servicios son 30% más caros.

Internacionales Extranjeros compran 10% de casas en Vancouver Fuente: Viveusa.mx

Durante el último mes, los precios de las residencias aumentaron considerablemente y eso se debió a un fenómeno particular.

La zona metropolitana de Vancouver es una de las más cosmopolitas y caras de Canadá, debido a lo cual los precios de las casas y residencias de lujo son elevados.

Sin embargo, durante el último mes, los precios de ellas se incrementaron considerablemente y eso se debió a un fenómeno particular.

A decir de Reuters Canadá, el elevado costo de las casas en la zona metropolitana de Vancouver obligó al gobierno de la provincia de Columbia Británica a investigar el comportamiento y nacionalidad de los compradores.

La investigación arrojó que una de cada 10 casas que se vendieron en un mes en Vancouver fue adquirida por un extranjero no residente en Canadá, lo cual sucedió entre el 10 de junio y el 14 de julio y la transacción ascendió a 885 millones de dólares. Incluso un estudio previo realizado entre el 10 y el 29 de junio reveló que los compradores extranjeros eran sólo un 5.0 por ciento.

Ante tal hecho, el gobierno de la provincia de la Columbia Británica anunció que a partir del próximo martes se aplicará un impuesto de 15 por ciento a los compradores extranjeros, con lo que esta provincia del este canadiense se unirá a medidas similares que ya se aplican en Australia, Nueva Zelanda, Gran Bretaña, Singapur, Suiza y Hong Kong.

Vancouver y Toronto son las principales ciudades en donde los precios de las casas se han elevado considerablemente por un acelerado mercado de bienes raíces. Una casa en promedio en Vancouver puede costar un millón 400 mil dólares, lo cual representa un 30 por ciento más que el año pasado, de acuerdo con datos de la provincia.

El gobierno de Canadá encargó a un grupo de especialistas a hacer recomendaciones respecto a cómo hacer que las casas en Vancouver y Toronto sean más accesibles, mientras que el Banco de Canadá ha alertado de un “crecimiento insostenible” en el sector inmobiliario de estas grandes ciudades.

Internacionales La realidad virtual avanza en el sector inmobiliario Fuente: Arquitectura y Empresa

Si pensamos en realidad virtual lo más probable es que lo relacionemos con videojuegos u otros productos del mundo del ocio. Pero es ya un hecho que el mundo de la realidad virtual está conquistando nuevos territorios en los que está obteniendo muy buenos resultados y aporta una experiencia diferenciadora a los que apuestan por ella.

En estos momentos, tanto los arquitectos como los promotores no conciben los proyectos de arquitecturas sin infografías o levantamientos virtuales de los espacios. Es ahí donde la realidad virtual tiene mucho que aportar a la arquitectura y a su actividad comercializadora. Empresas como la promotora Attikos ha tomado una decisión firme apostando por este tipo de soluciones a la hora de dar a conocer el producto.

La experiencia de la realidad virtual. ¿Qué entendemos por realidad virtual llevada a la arquitectura? Cuando hablamos de realidad virtual en el ámbito de la arquitectura podemos entender varios niveles de experiencia.

Una primera, consistiría en ubicarse con la tecnología de realidad virtual en un espacio virtual y poder visualizar el entorno que nos rodea en un ángulo de 360º con una simple rotación sobre nosotros mismos. Se trata de una simulación bastante sencilla pero que aporta mucho valor, ya que con ella se consigue una buena percepción espacial, así como el efecto del diseño del ambiente, con acabados, materiales, mobiliario…

Una segunda experiencia requiere de un usuario algo más experto, no obstante, resulta también bastante instintiva. En este segundo escalón de realidad virtual el usuario puede recorrer los espacios trasladándose a través de ellos e incluso es posible la interacción con la arquitectura. Podría permitir seleccionar el color de las paredes, visualizar distintos acabados de puertas, solados… Se trata de una experiencia de realidad virtual muy próxima a los videojuegos en los que el usuario toma decisiones que permiten personalizar el entorno virtual.

Tecnología para la realidad virtual Para disfrutar de la realidad virtual se necesitan dos dispositivos esenciales: las gafas que contienen la pantalla que envolverá los ojos, y el dispositivo informático donde poder descargar la aplicación que generará el entorno virtual (un ordenador, una consola o un smartphone). Con estos dos dispositivos el usuario se sumerge dentro del entorno virtual por medio de unas gafas que disponen de unas lentes que amplían el ángulo de visión creando la sensación de estar dentro de la escena. Además, se genera una imagen 3D que aumenta la sensación de realismo.

Realidad virtual en la comercialización inmobiliaria Un ejemplo de realidad virtual llevada a la comercialización del producto inmobiliario es el que presenta la promotora Attikos en su promoción de apartamentos Attikos Gandía, ubicada en Gandía, costa de levante. Han llevado a cabo un levantamiento virtual de distintos espacios de la promoción, como son los salones de las viviendas tipo y algún exterior, de manera que el cliente potencial que se acerca a la promoción y no logra entender los espacios, dimensiones y planos pueda entender la propuesta arquitectónica que se ofrece.

La visita virtual en sus distintas escenas está concebida como una vista desde un punto fijo que permite con una simple rotación de cabeza o sobre su mismo eje la experiencia única de sentirse dentro de un espacio virtual con total sensación de realismo. Ante la imposibilidad de llevar a cabo una visita física de la vivienda finalizada durante la construcción de la promoción, el potencial cliente tiene la posibilidad de conocer el edificio con una experiencia muy cercana y satisfactoria. ¿Cuánto tiempo tardará en ser un producto más que acompañe al proyecto de arquitectura? Eso aún está por ver, pero lo cierto es que en la actualidad las empresas y profesionales que apuesten por este tipo de producto aportarán un mayor valor añadido y diferenciación respecto a la competencia.

Internacionales Sobrepoblación impacta el mercado inmobiliario Fuente: elmundonewspaper.com En Texas se encuentran cinco de las quince ciudades con mayor crecimiento poblacional en todo el país De acuerdo con datos del U.S. Census Bureau, Georgetown (norte de Austin) es la ciudad número uno en crecimiento poblacional en todo el país gracias al 7.8% registrado entre el 1 de julio del 2014 y el 1 de julio del 2015; seguida de New Braunfels (segundo lugar), con un crecimiento de 6.6% y Frisco (cuarto lugar) con un crecimiento de 6.3%. Pearland (séptimo lugar) con 5.35 y Pflugerville (onceavo lugar) con 4.5% son otras ciudades texanas con mayor crecimiento poblacional en el país.

Este drástico y radical incremento poblacional podría derivar en nuevos precios en el mercado de bienes raíces. Actualmente el precio promedio de una casa en el Condado Williamson es de $269,500 (y 37 días de exposición en el mercado). En Austin el promedio es de $357,500 (y 40 días de exposición en el mercado).

De acuerdo con cifras de junio del Austin Board of Realtors®, el promedio de días en que tarda en venderse una casa en el mercado aumentó, por lo cual es recomendable poner a la venta una propiedad lo antes posible.

Aunque los precios parezcan muy caros en Austin, la buena noticia es que las tasas de interés se encuentran bajas, así que los pagos hipotecarios están más accesibles. En general, las tasas de interés han bajado (hasta llegar al 2.87%) lo que significa que más personas tienen la posibilidad de asumir una hipoteca. Para todos aquellos que en alguna ocasión no calificaron para un préstamo, este sería el momento ideal para volver a intentarlo.

EL DATO Según el Austin Business Journal, 110 personas se mudan a diario a la capital texana desde otras ciudades, logrando por primera vez que el área metropolitana de Austin-Round Rock y Georgetown cruzara el umbral de los 2 millones de habitantes en el 2015.

Este año (2016), Austin logró llegar a la posición número uno de las mejores ciudades para vivir en Estados Unidos en la lista de la revista ‘Forbes’.

Artículo de Lennar Por la redacción

Es oficial, los compradores de propiedades internacionales identifican a los Estados Unidos como un lugar ideal no sólo para comprar una casa, sino también para hacer inversiones inmobiliarias rentables. Según el Perfil Internacional de Compra Venta de Inmuebles 2016 de la Asociación Nacional de REALTORS® de los Estados Unidos, el total de las ventas internacionales residenciales en los EE.UU. sumaron $ 102,6 mil millones para el año finalizado en marzo de 2016. Los compradores extranjeros compraron 214.885 propiedades residenciales - un aumento del tres por ciento en comparación al anterior período.

AMPI siempre está buscando alianzas que puedan ayudar a nuestros miembros a construir y expandir sus negocios. Estamos orgullosos de anunciar una nueva asociación con Lennar, una importante desarrolladora de casas en EE.UU. que podrán ayudarle a impulsar sus ventas y construir su negocio en los Estados Unidos.

La división Internacional de Lennar es su mejor recurso para aprovechar el rápido crecimiento del mercado bienes raíces en EE.UU. ofreciendo una visión crítica de la industria desde una perspectiva global. Su extensa red, en todo el mundo les permite servir las necesidades de sus compradores desde asesores que hablan su idioma, hasta referidos que le ayudaran a navegar las complejas leyes y el proceso de financiación a veces asociados con la compra de vivienda en el exterior. Lennar ha trabajado con corredores y agentes de todo el mundo, para ayudar a los compradores de más de 83 países que adquieren bienes raíces en EE.UU. "Es un placer anunciar nuestra asociación con AMPI y esperamos poner nuestro conocimiento al

servicio de sus miembros para impulsar sus ventas de bienes raíces de Estados Unidos", dijo Chris Marlin, Presidente de Lennar Internacional. “Extendemos nuestra más cordial bienvenida a todos los compradores extranjeros interesados en el mercado de bienes raíces de EE.UU." Fundada en 1954 y cotizada en la Bolsa de Valores de Nueva York desde 1972 (LEN) con sede en Miami; Lennar es una de los desarrolladoras de casas más grandes y respetadas en los Estados Unidos ofreciendo casas para cada estilo de vida. Lennar ha construido más de 800.000 casas en más de 40 mercados de los EE.UU. y muestra un crecimiento continuo.

Artículo de Retos y perspectivas de la valuación en México Fuente: grupoenconcreto.com México es una de las mayores economías a nivel mundial, situación que demanda de profesionistas y empresarios calificados en el sector financiero, económico, fiscal y en todas las actividades correlacionadas, como es el caso de la Valuación. Existen diversas e importantes oportunidades para las empresas de este sector, especialmente en los ámbitos hipotecario, contable, bursátil, fiscal y de infraestructura, pero también en diferentes áreas que tienen un alto potencial de desarrollo y oportunidad, como el sector bancario, mercantil, de seguros y fianzas, e incluso el referente a la valuación de bienes nacionales.

Las empresas afiliadas a la Asociación Nacional de Unidades de Valuación, A.C. (ANUVAC) por su naturaleza han sido constituidas para atender prioritariamente al sector hipotecario, y específicamente las garantías del crédito a la vivienda. Sin embargo, un número representativo de ellas han desarrollado metodología, sistemas y plataformas tecnológicas con recursos propios, que se encuentran a la vanguardia a nivel mundial, y que abarcan otros sectores de la valuación, implementando procesos para emitir avalúos con certificaciones internacionales, en el marco de la normatividad internacional e incluso mediante procesos de firma electrónica.

Sin embargo, es importante respaldar estas ventajas competitivas del sector, con adecuados programas de capacitación, formación de estructuras sólidas, certificadas en Sistemas de Gestión de Calidad, y de mejora continua en general en los procesos que desarrollan, sin descartar el desempeño apegado a la ética y el profesionalismo. Pues los dictámenes que se emiten inciden en el valor patrimonial de las empresas y familias mexicanas. La profesionalización y actualización mediante programas de educación continua ha sido constante en esta actividad, por lo que a la fecha existe un importante número de profesionistas posgraduados a lo largo y ancho del país. Situación que conjuntamente con la constitución de empresas especializadas en la materia les ha permitido trascender y promover cambios legislativos que a la fecha contemplan como requisito la participación de Valuadores Profesionales con cédula de posgrado emitida por la Secretaría de Educación Pública en la mayoría de las leyes y reglamentos que actualmente regulan su quehacer profesional.

La constitución de Unidades de Valuación a finales del año 2003, a raíz de la entrada en vigor de la Ley de Transparencia y Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado, como parte del proceso de fortalecimiento del sector, han permitido la integración y posicionamiento en el mercado de más de un centenar de empresas, que actualmente compiten libremente, especialmente en las entidades financieras que otorgan créditos hipotecarios para adquisición de viviendas en sus diferentes modalidades, sin embargo, existen amplias posibilidades de desarrollo y participación en otras áreas, a las que incluso muchas de estas empresa ya han incursionado, y podrían incluso trascender las fronteras mexicanas por su calidad.

El crecimiento se ha dado gradualmente y de forma más o menos ordenada, sin embargo, es importante que un mayor número de empresas visualicen este potencial, e incursionen en otros campos de acción relacionados con la Valuación de Activos en general, pues con la entrada en vigor de las diferentes reformas estructurales promovidas por el gobierno federal, se abren otras perspectivas para empresas visionarias con un alcance ilimitado. En este ámbito de acción, y sólo por mencionar algunas, se encuentra la valuación y gestión de derechos de vía para las diferentes obras que, a través de Asociaciones Público Privadas, detonará la Reforma energética. Así mismo, con la entrada en vigor de la Reforma Financiera y la implementación de las Normas Internacionales de Información Financiera (IFRS, por sus siglas en inglés) existen importantes áreas de oportunidad para que los Valuadores Profesionales y las empresas participen en este tipo de asignaciones, e incluso en algunas otras áreas afines, vinculadas con la Contabilidad Gubernamental, o las empresas que Cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores, solo por citar algunos ejemplos.

Como puede apreciarse, el panorama es halagador y se vislumbran inmejorables perspectivas de crecimiento para aquellas empresas que diversifiquen su gama de servicios, y que se comprometan de manera eficiente con la implementación de las mejores prácticas del Mercado.

Actualmente la Asociación Nacional de Unidades de Valuación A.C. (ANUVAC) integra a las Empresas de Valuación más importantes y representativas del país. Cumpliendo con sus objetivos principales, se encarga de desarrollar, promover, implementar y divulgar las mejores prácticas del sector; con la finalidad de vigilar, conducir y propiciar el crecimiento ordenado de esta importante actividad, mediante un adecuado desempeño de sus asociados ante el Sector Privado y la Administración Pública.

Su Visión es consolidarse como una organización de excelencia, y la más representativa de esta actividad profesional en nuestro país, a través de la implementación de programas de capacitación, y difusión de las mejores prácticas del mercado, promoviendo su implementación y el desarrollo de Sistemas de Gestión de la calidad en los servicios que prestan sus asociados. Y promover conjuntamente con las autoridades, organismos reguladores y entidades financieras, las normas técnicas y la metodología que regula la práctica de la valuación, coadyuvando a mejorar el desempeño empresarial e individual de los participantes en el mercado.

La ANUVAC, en coordinación con los Colegios de profesionistas afines a la actividad, promueve la capacitación y actualización profesional de Valuadores y Controladores que prestan sus servicios a las empresas de valuación, promoviendo un desempeño ético y especializado. Los retos más importantes que se presentan en el sector, es buscar la Unidad y representatividad del sector a través de un organismo cupular. La gestión de mejores aranceles para los profesionales y empresas del sector, y de mecanismos de autorregulación que les permitan trascender y posicionarse en un lugar privilegiado para competir incluso a nivel internacional.

Si estos objetivos, que no son tan complicados, se consiguen a mediano plazo, propiciarán una mayor participación de las empresas del sector en la actividad económica y financiera de nuestro país, y les permitirán “Trascender en un entorno económico más favorable”. www.anuvac.org.mx

Artículo de Vivienda en México: ¿Enfrenta burbuja de precios?

En años recientes el importe del mercado inmobiliario en el país ha mostrado un desempeño por encima de la inflación. Pero… ¿Hay riesgo de una burbuja de precios?

Por: realestatemarket.com.mx En opinión de diversos especialistas consultados por Real Estate Market & Lifestyle, México no presenta riesgo de una burbuja de precios en los diferentes segmentos del mercado de la vivienda, como lo ocurrido en Estados Unidos antes de la crisis subprime, a pesar de que su ritmo de crecimiento sea muy por encima de la inflación.

De acuerdo con el Índice SHF de Precios de la Vivienda, emitido por Sociedad Hipotecaria Federal, hasta septiembre de 2015 se superó el 6.5% de incremento anual, muy por encima del desempeño general de la inflación para el mismo periodo, que fue de 2.61% anual.

Algunos factores de oferta han sido relevantes en los ciclos de precios de la vivienda.

Este panorama, favorable, es debido a un comportamiento estructurado en los precios de la vivienda, aunado a que en años previos hubo incrementos más elevados; además de una demanda real de vivienda la cual está absorbiendo el inventario, a diferencia de aquel 2007 cuando en Estados Unidos el incremento fue desmedido, sin fundamento y por lo mismo especulativo.

José Ángel Borbolla, director general de Tinsa en México, puntualizó que localmente, no hay peligro de vivir una burbuja de precios en el mercado residencial, pues no se presentan elementos para pensar en un riesgo de este tipo. Por su parte, el informe Situación Inmobiliaria México de BBVA Bancomer señala: “Los precios de la vivienda en México vivieron su mayor auge en el lapso 2006-2008, periodo en el cual la demanda se detonó como consecuencia de las reformas a la Ley de Vivienda”.

El mercado residencial no presenta elementos para vivir una burbuja de precios.

En este mismo contexto, los analistas de la institución financiera consideran: “Los precios de la vivienda se han alineado hacia el equilibrio del mercado, conforme se acopla al crecimiento de otros índices como el de costo de uso de la vivienda (renta), a la vez que mantiene tasas de crecimiento superiores a las de los precios al consumidor”.

Asimismo, estimaron que algunos factores de oferta han sido relevantes en la determinación de los ciclos de precios de la vivienda. Por ejemplo, los costos de construcción han mantenido mayor sincronía con la apreciación de los inmuebles a partir de 2010, año en que el perfil del consumidor comenzó a exigir viviendas de mayor valor y con ello se ha mantenido la tendencia positiva en el crecimiento de los precios, afirmaron.

Todos los expertos consultados coinciden en que hasta ahora no hay riesgo de una burbuja de precios en el país.

¿Elementos de riesgo?

El especialista de Tinsa afirmó no estar “viendo indicadores que nos preocupen en estos momentos, pero sin duda hemos visto (tomando de referencia el indicador de la SHF) que en los últimos dos trimestres (segundo y tercero de 2015) el precio de la vivienda se ha desempeñado por arriba de los niveles que mostró en los años anteriores”.

Una burbuja especulativa es un escenario ajeno a México.

Asimismo, considera que hay varias razones para fundamentar que este comportamiento no es un riesgo. El primero es que el crecimiento más acelerado de los precios en la vivienda se ha dado en los últimos tres o seis meses, no se ha dado en un periodo largo, digamos superior a 12 meses. “Por lo tanto no estamos hablando de una tendencia, sino de una coyuntura”.

La demanda de vivienda responde a una necesidad significativa en el país.

Un segundo elemento es que en periodos anteriores, en particular entre 2006 y 2008, el crecimiento en los precios de la vivienda estuvieron por arriba del 6%; después, de 2009 a 2013, fue un periodo en que el crecimiento se ajustó a un ritmo del 4%; recientemente, vemos nuevamente crecimientos superiores al 6 por ciento. Estos comparativos “demuestran que en otros periodos se dieron incrementos de magnitudes similares a las actuales y no se generó especulación en el mercado”.

Como tercera razón, los indicadores de precios también permiten observar la diferencia que ha tenido el comportamiento en el precio de la vivienda nueva y la usada. Durante 2013 y 2014 la vivienda nueva tuvo un desempeño por abajo del 3% y la vivienda usada empezó a crecer por arriba de ese nivel, lo que respondía un poco a la mayor demanda de este mercado por los cambios en las reglas del sector; sin embargo, hoy ambos segmentos del mercado están creciendo a un ritmo similar, se han emparejando.

De la mano con lo anterior, el cambio en la política de vivienda –con la actual administración federal– y una producción edificaciones mejor ubicadas, representan componentes que justifican que el precio de la vivienda crezca en proporción mayor, respecto de los productos que había antes.

Otro componente importante que describe José Ángel Borbolla, es que la demanda es real, porque sigue habiendo una necesidad significativa de vivienda en el país.

Adicionalmente, describe que los créditos hipotecarios, que son importantes para soportar esta demanda, tienen tasas razonables en relación a lo que sucede en los mercados globales y los parámetros de otorgamiento de los bancos siguen siendo lógicos, “por lo que no hay un indicador que nos diga que puede haber una demanda ficticia”.

El último de los elementos que el analista considera interesante, es el comparativo de precios de la Ciudad de México y Guadalajara contra otras de América Latina como Lima (Perú), Santiago (Chile) y Bogotá (Colombia), además se observa una razonable similitud; es decir, hay un componente que indica que no existe ningún desajuste a nivel internacional, incluso si nos comparamos con Sao Paolo (Brasil), estamos por debajo.

Auge inmobiliario vs precios El informe Situación Inmobiliaria México describe que previo a la crisis internacional de 2008, en México se registró un auge inmobiliario impulsado principalmente por las reformas a la Ley de Vivienda, las cuales permitieron a los trabajadores emplear su fondo de ahorro para la vivienda en productos de cofinanciamiento con el sistema bancario, detonando una demanda –habitacional– no vista en décadas. En ese contexto, de los 8.2 millones de créditos totales que el Infonavit otorgó desde su creación en 1972 hasta 2014, más del 50% se colocaron en la última década.

En consonancia con lo anterior, el modelo de financiamiento a la construcción de vivienda, principalmente a través de la modalidad del crédito puente (vigente a la fecha), consolidó la cadena productiva del sector.

De esta manera, se aseguraba la colocación de la vivienda que se construía con mayor rapidez y, al mismo tiempo, fluían los recursos para continuar edificando en grandes proporciones.

Las reformas a la Ley de Vivienda impulsaron el auge inmobiliario nacional.

En México hay una demanda real de vivienda, porque sigue habiendo necesidad de espacios.

“Por lo tanto, la combinación favorable de factores de oferta y demanda en una industria que llevaba varios años con poco dinamismo dio impulso a lo que fue el ciclo de apreciación de la vivienda más importante en la historia reciente de México. De acuerdo con datos de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), entre 2006 y 2007 la vivienda se apreció en promedio 7.5% en esos dos años; mientras que los precios al consumidor crecieron 3.8% y el componente de uso de la vivienda (rentas) solamente creció 3.3% en el mismo período respectivamente”.

Finalmente, el informe señalado indica: “Los ciclos de precios de la vivienda en México han sido poco explorados; en parte porque la información estadística al respecto está en proceso de madurez y también porque el ciclo inmobiliario más importante, que culminaría con la crisis de 2008 no dejó ver con claridad todos los cambios estructurales ajenos a la demanda. Si bien, es cierto que esta última explicó gran parte del auge de precios la primera década de este siglo, algunos desequilibrios por el lado de la oferta ayudan a explicar los ciclos más recientes”.

Los ciclos de precios han sido poco explorados.