UN ANY DE CONTRASTOS. La veritat és que definir el 2017 no és fàcil. Ha estat un any on trobem un gran contrast entre resultats i sensacions. Si ens fixem només en els resultats hem de dir que ha estat un molt bon any. El 2016 ja va ser un any molt bo i el 2017 l’ha superat molt clarament. Tots els indicadors s’han comportat a l’alça. Però les sensacions que ens deixa aquest any són com una muntanya russa. Ja a principis d’any ens preguntàvem quan fèiem balanç del 2016 si aquest ritme de creixement era bo i, sobretot, si era sostenible. Durant molts mesos del 2017 una de les nostres preocupacions han estat els elevats ritmes de venda, els increments de preu, etc. A curt termini semblen bones notícies, però si et preocupa el mercat a mig i llarg termini, com a nosaltres, els creixements massa accelerats inquieten. A més, hi ha un factor limitant que és la lentitud de l’urbanisme i la falta de sòl finalista en les zones de demanda acreditada i que, en un entorn de creixement ràpid de vendes, pot fer créixer acceleradament els preus. El mercat de lloguer també ens deixa aquests contrastos: Resultats bons i sensacions preocupants. En aquest mercat seguim tenint una falta d’oferta molt significativa que afecta directament al preu. Estem en uns preus molt elevats, sobretot a la ciutat de Barcelona. Un dels fets destacables del 2017 és el de la publicació de l’Índex de Preus de Lloguer, una eina ben feta, útil, però poc utilitzada per referenciar el mercat. A la vegada, també hi ha hagut factors externs que han tingut els seus efectes negatius sobre el mercat immobiliari del 2017. Ho podem resumir en turisme-fòbia, terrorisme i política, efectes molt centrats en la ciutat de Barcelona i en el segment de mercat més d’alt standing i estranger. En resum, bons números, però ritme de creixement difícilment sostenible.
Document elaborat per:
Guifré Homedes Amat @guifre77
LLOGUER - Contractes i Preus Dades d’Amat Immobiliaris
Preu repercussió LLOGUER Barcelona
Les nostres previsions per al 2017 no eren gaire optimistes pel que fa al número de nous contractes a realitzar, bàsicament per la falta d’oferta existent. Tot i així, després de diversos anys de descens, aquest 2017 hem aconseguit fer un 16% més de nous contractes que al 2016. En totes les nostres oficines el comportament ha estat a l’alça durant aquest darrer any.
15,85
14 12
11,72
10
10,57
8 6
2008
Pis
2013
2015
2016
2017
Casa
Barcelona
Pis
Casa
Sant Cugat
Pis
Casa
Sant Just 3.994
2.335 2.000 1.092 1.089 1.023
1.000
€/mes
0
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
Per a la ciutat de Barcelona detallem també el comportament en rendes repercutides en els districtes on habitualment treballem. S’ha de tenir clar que al ser una dada per superfície en barris on els pisos tradicionalment són més grans, com poden ser els de la Zona Alta, la repercussió és més baixa però en valor absolut els lloguers són més alts.
2017 2016 2015 2014 2013
HORTA GUINARDÓ
SARRIÀ ST. GERVASI
13,68 11,04 11,93 9,27 8,29
2017 2016 2015 2013
15,00 10,2 9,30 7,07
2017
11,10
2017 2015
10,77 12,03
2017 2016 2015 2014
11,98 14,26 19,02 10,32
NOU BARRIS
ST. ANDREU
EIXAMPLE
SANTS MONTJUÏC
2014
ST. MARTÍ
CIUTAT VELLA
MARKET REPORT
18,63 14,15 11,11 9,02 9,81
2012
3.000
GRÀCIA
2017 2016 2015 2014 2013
2011
4.000
15,00 13,54 12,10 11,01 10,03
LES CORTS
2010
Renda mitja LLOGUER segons tipus habitatge
PREU REPERCUSsIÓ lloguers A BARCELONA
18,40 11,88 12,74 11,30 10,40
2009
Si ens fixem en la renda mitja residencial convé separar entre el que són pisos i el que són cases ja que hi ha diferències importants. Dels últims set anys aquest 2017 és el primer on a totes les nostres oficines la renda mitja dels pisos llogats està per sobre dels 1.000 €/mes.
Parlar de rendes és el més complicat ja que es pot fer des de diferents punts de vista. En termes generals, una de les dades amb millor comparativa és la repercussió de la renda llogada, o sigui, parlem de €/m2/mes. Aquesta és la dada relativa que millor es pot comparar. Tal com es reflexa al gràfic, fa anys que és a l’alça, però el gran increment ha estat els darrers tres anys i cal destacar que aquest fenomen és molt més acusat a la ciutat de Barcelona. En canvi, a les nostres oficines de Sant Just i Sant Cugat, aquest any, de moment, s’ha estabilitzat. Recordem que això són dades d’Amat Immobiliaris, i que el producte que hem llogat durant l’any és el que determina els preus que mostrem. També cal puntualitzar que al 2017, a Barcelona hem llogat més habitatges nous del que és habitual, la qual cosa ha tingut el seu efecte en un preu relatiu més elevat.
2017 2016 2015 2014 2013
€ / m2/mes
Sant Just
16
Per posar en context tot el mercat també cal tenir en compte les renovacions que avui dia representen una part molt important dels contractes que es fan durant l’any. En el nostre cas, fa tres anys que no para de créixer el nombre de contractes que renovem durant l’any. L’increment mig de renda en totes les renovacions fetes al 2017 ha estat d’un 9,2%, que creiem és un valor acceptable si es tenen en compte els increments del preu del lloguer que hi hagi hagut al mercat durant els anys que hagi pogut durar el contracte que s’ha renovat (per exemple, per un contracte de 3 anys renovat amb increment del 9% significa un increment anual del 3%, quan el mercat segur que ha pujat molt més). L’altra dada a tenir en compte és que, de tots els contractes que finalitzaven al 2017, el 81% s’han renovat. Representa un percentatge altíssim i que a posteriori té efectes en l’oferta disponible al mercat.
2017 2016 2015 2014 2013
Sant Cugat
18
3
Dades en €/m2/mes
2017 2016 2015 2014 2013
14,66 14,20 10,34 8,50 9,51
2017 2016 2015 2014 2013
11,27 9,67 9,88 9,43 7,84
LLOGUER - Tipologia immobles Dades d’Amat Immobiliaris
El pis tipus que més hem llogat al 2017 té: 3 habitacions, superfície de 65-95 m2 construïts i Qualificació Energètica E
Una altra forma de veure això que estem explicant dels increments de rendes és veure proporcionalment en quines franges de preu hem fet la majoria de nous contractes. Tal com es reflexa al gràfic, es veu clarament com al 2013 la franja predominant era la <600 €/mes, aquesta s’ha anat desplaçant fins a la franja de 1.000-1.500 €/mes i aquest 2017 ha representat més d’un 35% dels nous contractes fets.
En termes de Qualificació Energètica hem llogat un parc que es podria considerar poc eficient energèticament; un 79% té Qualificació E o pitjor. Aquest és un tema on, més a present que a futur, s’hauria de replantejar el valor que se li dona a la Qualificació Energètica d’un immoble com a propietari o llogater.
% Contractes LLOGUER segons segment preu 2013
2014
2015
2016
En termes de rotació, en aquest moment estem en una mitja de 2 mesos a l’hora de llogar un immoble des que es posa al mercat. Com es veu en la infografia, un 72% dels immobles s’ha llogat en menys de 2 mesos, un 16% en 2-3 mesos i un 12% en més de 3 mesos. Ja fa pràcticament tres anys que estem en aquest valor, o una mica per sota, i sempre reforcem el mateix missatge: depèn molt del preu de sortida respecte el preu de mercat. Evidentment, amb el valor absolut d’aquest preu, a més alt, més temps costa trobar llogater.
2017
35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0
< - 600
601 - 800
801 - 1.000
1.001 - 1.500
1.501 - 2.500
2.501 - >
Tipologia immobles llogats
12% 24%
> 3 MESOS >120 m2
FRANGES DE PREU
ROTACIÓ
16%
> 2.500
72%
2-3 MESOS
2.500-1.500 1.500-1.000 1.000-800
< 2 MESOS 95-120 m2
<65 m2
800-600
15%
< 600
23%
38%
€/mes
5% 12% 36% 25% 24% 9%
qualificació energètica
65-95 m2
1 HAB.
2 HAB.
3 HAB.
19%
22%
36%
SUPERFICIES DEMANDADES
4 HAB.
23%
Nº habitacions DEMANDADES
1% immobles 6% immobles 2% immobles 12% immobles
54% immobles 11% immobles 14% immobles
MARKET REPORT
LLOGUER - Perfil llogaters Dades d’Amat Immobiliaris
4
És el primer cop que fem aquest anàlisi de forma pública. En aquest cas ens centrem en l’edat dels llogaters i en l’esforç que han de fer per poder accedir al mercat amb les rendes actuals. Tal com es veu en la gràfica, pràcticament el 60% dels nous contractes que hem fet al 2017 ha estat a persones de menys de 40 anys i que destinen un 30% dels ingressos familiars bruts a pagar la renda de lloguer de l’habitatge. Aquest impacte es redueix a mida que creixem en franges d’edat. Serà interessant veure com evolucionen aquestes dades al llarg dels propers anys.
Perfil llogaters Perfil edat
Nº Contractes
Renda mitja bruta familiar
% Renda mitja bruta destinada a lloguer
< 40 ANYS
59 %
39.000 €
30 %
40-50 ANYS
22 %
73.000 €
25 %
50-60 ANYS
14 %
68.000 €
23 %
60 < ANYS
5%
59.000 €
26 %
LLOGUER - Índex preus Dades d’Amat Immobiliaris Es tracta d’un índex de referència que es va posar en funcionament a l’abril del 2017. Creiem que és una eina poc coneguda, i poc utilitzada, però molt útil de cara a aportar informació i transparència al mercat.
Analitzant tots els nous contractes fets al 2017 a la ciutat de Barcelona, estem de mitja un 4,5% per sobre del rang superior de l’índex. Si traiem tots els nous contractes fets en pisos d’obra nova, realment estem entre l’Índex pròpiament dit i el Rang Superior de l’Índex, un 1% per sota d’aquest Rang Superior.
VENDA Dades d’Amat Immobiliaris
VENDA 2a MÀ - Preus Dades d’Amat Immobiliaris
Per començar, farem un apunt global de Vendes, però més endavant quan parlem de preus i tipologia de compradors farem una diferenciació clara entre Venda de Segona Mà i Venda de Obra Nova ja que són segments diferenciats.
Si ens fixem en el preu mig, aquest s’ha comportat de forma diferent segons les nostres oficines. En alguns llocs ha baixat i en altres ha pujat, però queda clar que tendeixen a convergir per sobre dels 400.000 €. Aquesta dada va molt lligada a l’oferta que es pugui tenir i vendre durant l’any analitzat.
VENDA - Volums globals Dades d’Amat Immobiliaris
Preu mig VENDA 2A MÀ (€) Barcelona
Com ja va passar al 2016, aquest 2017 ha estat un bon any en nombre d’operacions. L’any passat ja vam doblar i aquest n’hem fet un 23% més que al 2016.
Barcelona
Sant Cugat
Sant Just
700.000 € 600.000 € 500.000 €
Número operacions VENDA Total
Sant Cugat
462.334 € 421.568 € 395.414 €
400.000 €
Sant Just
300.000 € 0
2012
2013
2014
2015
2016
2017
També dèiem l’any passat que el Volum de les vendes havia crescut, però no amb la mateixa proporció, degut a que el preu mig de venda havia baixat respecte l’any anterior. Doncs aquest any 2017 ha passat el mateix i el creixement del volum de vendes ha estat del 13%.
Barcelona
Sant Cugat
2013
2014
2015
2016
2017
És en el segment de 300.000-450.000 € on, en percentatge, fem la majoria d’operacions. Cal aclarir que en l’evolució quinquennal dels segments alts podria semblar que s’han reduït les operacions tot i que, en realitat, s’han mantingut. El que passa és que s’ha reduït el percentatge del total d’operacions realitzades, ja que en els segments inferiors se n’han fet moltes més operacions. % Operacions VENDA 2A MÀ segons segment preu (mil €) 2013
Volum facturació VENDA (€) Total
2012
2014
2015
2016
2017
45% Sant Just
40% 35% 30% 25% 20% 15% 10%
2012
2013
2014
2015
2016
2017 5%
VENDA - Perfil comprador estranger Dades d’Amat Immobiliaris
0 ------- < 300.000€
Operacions d’estrangers i d’import rellevant ( % ) Operacions > 1 M/€
> 500 M/€
Op. a Barcelona
80%
Op. a Amat
60%
40%
20%
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
0
450.001€ 600.000€
600.001€ 750.000€
750.001€ 900.000€
900.001€ < -------
Si ens fixem en les repercussions a les que hem venut, veurem una clara tendència ascendent als entorns de Sant Cugat i Sant Just. En aquests dos àmbits l’increment ha estat d’un 16% i d’un 8%, respectivament. A l’entorn de Sant Just tenim un ampli rang de repercussions, des dels 2.500 €/m2 de Sant Feliu de Llobregat, fins als 3.300 €/m2 de Sant Just Desvern. A l’entorn de Sant Cugat la mitja es troba als 3.660 €/m2, però amb una àmplia forquilla entre la mitja de 2.500 €/m2 a Valldoreix i la màxima de 4.800 €/m2 a Sant Cugat del Vallès centre. A Barcelona ciutat el comportament de les repercussions és diferent segons cada districte, en alguns pugen i en altres baixen. La mitja de tot el que hem venut a la ciutat s’ha mantingut estable respecte al 2016. Aquesta dada sempre ve molt influenciada per l’oferta que s’ha tingut durant l’any i la resta d’oferta a l’entorn.
MARKET REPORT
Si ens fixem en els compradors estrangers, cal dir que el seu impacte percentual ens ha disminuït, però bàsicament és degut a que la recuperació de la demanda interna ha estat més elevada. La seva importància radica en que, en molts casos, les operacions més cares estan fetes amb estrangers. En la gràfica es pot veure l’evolució dels últims anys i el seu impacte quan ho relacionem amb els preus absoluts de venda de les propietats. Les nacionalitats que ens han comprat més aquest 2017 han estat: Suècia, Egipte, França i Xina.
300.001€ 450.000€
5
En el gràfic es pot veure per districte la repercussió del 2017 i l’evolució dels últims cinc anys. Només hem experimentat repercussions mitges a l’alça a Sarrià-Sant Gervasi i Gràcia, mentre que a l’Eixample, les Corts i Sant Martí la tendència ha estat a la baixa. Diagonal Mar
és un exemple d’on fa anys enveníem poc, però molt car -bàsicament perquè la demanda era elevada però l’oferta era pràcticament inexistent- i, amb el pas dels anys, ha aparegut més oferta i hem aconseguit vendre més quantitat però a preu menys elevat.
PREU REPERCUSsIÓ venda 2ª Mà A BARCELONA 4.172 €/m2 3.788 €/m2 2.990 €/m2 3.345 €/m2 2.441 €/m2
2017 2016 2015 2014 2013
3.383 €/m2 3.723 €/m2 3.462 €/m2 3.295 €/m2 3.182 €/m2
2017 2016 2015 2014 2013
3.920 €/m2 4.432 €/m2
2017 2016 2015 2014
LES CORTS
3.003 €/m2 3.062 €/m2 2.721 €/m2
3.923 €/m2 3.237 €/m2 2.874 €/m2 2.463 €/m2
HORTA GUINARDÓ
SARRIÀ ST. GERVASI GRÀCIA
2017 2016 2015 2014 2013
2017
NOU BARRIS 2017
2.769 €/m2
ST. ANDREU
EIXAMPLE
SANTS MONTJUÏC
3.923 €/m2
ST. MARTÍ Diagonal Mar
CIUTAT VELLA
2017
5.546 €/m2
2017 2016 2015 2014 2013
3.262 €/m2
2017
5.973 €/m2 7.434 €/m2 6.995 €/m2 6.125 €/m2
4.727 €/m2
Dades en €/m2
VENDA 2a MÀ - Tipologia Immobles Dades d’Amat Immobiliaris
El pis tipus que més hem venut al 2017 té: 3 habitacions, superfície de 90-120 m2 construïts i Qualif. Energètica E. Destacar la pobre Qualificació Energètica que tenen els immobles venuts de segona mà, doncs un 62% dels immobles tenien una Qualificació Energètica E o inferior.
Anteriorment ja hem comentat les franges de preu on més s’ha venut al 2017.
Tipologia immobles venuts 2ª Mà MARKET REPORT
FRANGES DE PREU
9%
14% >180 m
2
21% 120-180 m2
6
30% <90 m
2
>4 HAB. 4 HAB.
25%
3 HAB.
41%
35% 90-120 m2
900-750
MIL €
1% 1%
750-600
3%
600-450
7%
450-300
44%
< 300
43%
qualificació energètica
20%
2 HAB.
5% SUPERFICIES DEMANDADES
900 <
1 HAB. Nº habitacions DEMANDADES
0% immobles
42% immobles
15% immobles
5% immobles
15% immobles
15% immobles
8% immobles
VENDA 2a MÀ - Perfil comprador Dades d’Amat Immobiliaris El perfil de comprador de 2ª mà a les zones on més treballem és bastant similar però amb algunes diferències destacables: Els Inversors predominen a Barcelona ciutat respecte a les altres oficines nostres de Sant Cugat i Sant Just.
Des de fa 7 anys a Barcelona ciutat, més del 50% de les nostres vendes han estat fetes a compradors estrangers.
El comprador a les poblacions de la 1ª corona és una mica més jove que a la pròpia ciutat, sobretot a l’entorn de Sant Just
En totes les zones més del 50% de les operacions han estat finançades.
perfil comprador 2ª Mà
barcelona
LLIBERALS, 37% PROFESSIONALS DIRECTIUS, EMPRESARIS
ASSALARIAT
5% 26% inversors >60 anys
26%
9%
Funcionaris
14%
50-60 anys
33%
48%
40-50 anys
<40 anys
55%
EDAT DEL COMPRADOR
Operacions finançades
NACIONALS EUROPA NORD ÀFRICA SUD AMÉRICA ÀSIA RÚSSIA
50% 19% 19% FINANÇAMENT
PROFESSIONALS LLIBERALS, DIRECTIUS, EMPRESARIS ASSALARIAT
73%
PROCEDÈNCIA DEL COMPRADOR
SEGMENT ECONÒMIC
45%
26%
16% 3%
inversors
26%
50-60 anys
Jubilats
31%
20%
Operacions finançades
12%
>60 anys
31%
40-50 anys
<40 anys EDAT DEL COMPRADOR
FUNCIONARIS
FINANÇAMENT
sant just
ASSALARIAT
55%
45%
30%
97%
3%
4% 4%
inversors
11,5%
11,5%
>60 anys
50-60 anys
Jubilats
35%
17%
Operacions finançades
EUROPA
PROCEDÈNCIA DEL COMPRADOR
SEGMENT ECONÒMIC
PROFESSIONALS LLIBERALS, DIRECTIUS, EMPRESARIS
NACIONALS
42%
40-50 anys
<40 anys EDAT DEL COMPRADOR
FUNCIONARIS
NACIONALS
EUROPA
ÀSIA
94% 3% 3% FINANÇAMENT
SEGMENT ECONÒMIC
PROCEDÈNCIA DEL COMPRADOR
MARKET REPORT
Sant cugat
6% 3% 3%
7
OBRA NOVA. Situació general del mercat Immobiliari d’Obra Nova a Catalunya en el 2017 d’acord amb l’informe elaborat per l’APCE. Catalunya. A l’octubre 2017, hi havia 1.286 promocions d’Obra Nova amb un total de 19.902 habitages, dels que 5.844 estaven a la venda. El 54% del total de promocions actives a Catalunya estan a la província de Barcelona. El 62% dels habitatges ofertats estan en edificis plurifamiliars tancats. Cal ressenyar que la superfície mitjana és de 93 m2, un 8,9% més que l’any anterior El 52% de les promocions oferten pisos de 3 dormitoris amb superfícies de 70-90 m2. El 42% de les promocions oferten pisos de 2 dormitoris amb superfícies 50-70 m2. El preu mig de l’habitatge és de 245.923 €, un 21,2% més alt que l’any anterior El Preu Repercussió útil és de 2.545 €/m2, un 11% més alt que l’any anterior Barcelona Ciutat 107 promocions amb 2.057 habitatges, 605 disponibles al moment de l’estudi. Horta–Guinardó amb 17 promocions Sant Martí amb 16 Ciutat Vella amb 15 Gracià amb 13 Eixample amb 12 El 39% dels habitatges són de 3 dorm, 36% de 2 dorm i 14% de 4 dorm. El Preu Repercussió útil és de 6.291 €/m2, un 15% d’increment en relació al 2015. Oferta en les zones on Amat tenia obra nova en venda (2017) SUPERFICIE ÚTIL MITJA
POBLACIÓ
Nº PROMOCIÓ
HABITATGES DISPONIBLE
Sant cugat
16
47
135 M
556.293 €
4.495
Sant just
5
39
96 M
314.832 €
3.648
sant feliu
3
6
79 M
266.800 €
3.474
Badalona
20
85
78 M
274.625 €
3.577
5
26
88 M
332.374 €
3.906
107
605
79 M
495.054 €
6.291
l’Hospitalet Barcelona
2
2
2
2
2
2
PREU MIG
REPERCUSIÓ €/M2 ÚTIL
Unes dades curioses i per fer-hi seguiment Certificats energètics: 32,5% E; 9,7% D; 7,56% G; 7,2% A. El 65% del mercat és en mans de petits promotors, tot i que un fet important: 2016 i el 2017 ha estat l’entrada de nous actors en el mercat, molts són fons immobiliaris. Per concloure Cal tenir en compte que estem en un bon moment. Avui el sector de la construcció representa un 4% del PIB, a Europa és un 6-7%. Recordar que en els moments d’eufòria d’abans de la crisi representava un 13%. A França es construeixen 3 habitatges per cada 1.000 habitants, a Espanya estem a 1 habitatge, això vol dir que hi ha recorregut.
VENDA OBRA NOVA. Preus Dades d’Amat Immobiliaris La Venda d’Obra Nova sobre plànol ha estat el segment més actiu del 2017. Ja el 2016 va significar per a nosaltres el gran canvi del mercat, sobretot pel que respecta al volum de vendes, i el 2017 ha estat encara millor, hem trobat un any amb continuïtat de projectes i l’inici de noves comercialitzacions importants. Una de les principals diferències respecte al 2016 és que aquest 2017 s’han afegit comercialitzacions importants una mica més allunyades de la ciutat de Barcelona.
En els mapes adjunts es poden veure els principals punts de venda d’obra nova que hem tingut fora de la ciutat de Barcelona i també els preus als quals hem venut a dins la ciutat aquest 2017. Fora de la ciutat cal tenir en compte també algunes localitzacions dintre d’una mateixa població. Per exemple, a Sant Just Desvern hem comercialitzat en dues zones molt diferenciades de la població, el valor mig ponderat de la població surt a 3.219 €/m2 construït, però si ho separem, al centre del poble estem en 4.892 €/m2 i a la zona de Mas Lluí en 3.149 €/m2.
PREU REPERCUSsIÓ 0bra nova A BARCELONA MARESME
VALLÈS ORIENTAL
VALLÈS OCCIDENTAL
MATARÓ SANT CUGAT
EL MASNOU BADALONA RCELONÈS RC È
3.219€/m2
ALT PENEDÈS
2.789€/m2 Punt de venda Amat
L’HOSPITALET
2017 2016 2015 2014 2013
BAIX LLOBREGAT GARRAF
3.923 €/m2 3.237 €/m2 2.874 €/m2 2.463 €/m2 2.665 €/m2
6.173 €/m2 5.479 €/m2 7.044 €/m2 4.174 €/m2 4.294 €/m2
HORTA GUINARDÓ
SARRIÀ ST. GERVASI
LES CORTS
6.270 €/m2 5.966 €/m2 6.150 €/m2 4.864 €/m2 5.239 €/m2
GRÀCIA
2017 2016 2015 2014 2013
2.885€/m2
SANT JUST
3.084€/m2
2017 2016 2015 2014 2013
3.001€/m2
NOU BARRIS
ST. ANDREU
EIXAMPLE 2017
SANTS MONTJUÏC
CIUTAT VELLA
4.219 €/m2
ST. MARTÍ Diagonal Mar
2017 2016
4.926 €/m2 5.785 €/m2
Dades en €/m2
Si una cosa cal destacar són els ritmes de venda, que han estat molt elevats, amb una mitja de 8 immobles al mes. L’altre destacable és l’evolució dels preus dins d’un mateix projecte des de l’inici de les vendes fins a la finalització de les vendes del propi projecte. En les grans comercialitzacions començades al 2016 i finalitzades al 2017 l’increment mig entre preus inicials i preus finals ha estat d’un 21%.
Pensem que això tampoc és reproduïble en aquesta magnitud de forma sistemàtica perquè en molts casos alguns dels projectes que estem comercialitzant ja parteixen de preus inicials més alts i, el que està clar, és que el preu té un sostre ja que l’estructura econòmicalaboral del país està molt clara i té els seus límits.
MARKET REPORT
3.536€/m2
9
VENDA OBRA NOVA - Tipologia d’immobles Dades d’Amat Immobiliaris Una de les grans diferències respecte a la tipologia d’immoble de segona mà és la Qualificació Energètica. El 100% dels immobles d’obra nova estan entre la A i la B. Cal destacar que el sector de la promoció sí que ha fet una aposta clara per aquest tema.
La tipologia dels pisos d’obra nova venuts al 2017 és molt específica, el 52% tenen una superfície construïda d’entre 90 i 120 m2, el 54% tenen 3 habitacions i destaquem que el 84% tenen terrassa.
Tipologia immobles venut OBRA NOVA 12% 120-180 m
1%
1% 20 % 54 % 23 % 2%
>180 m2
2
52%
35%
90-120 m2
< 90 m2
35 % IMMOBLES
4 HABITACIONS
65 % IMMOBLES
3 HABITACIONS
0 % IMMOBLES
0 % IMMOBLES 0 % IMMOBLES
Nº habitacions DEMANDADES
SUPERFICIES DEMANDADES
> 4 HABITACIONS
2 HABITACIONS
0 % IMMOBLES
1 HABITACIONS
0 % IMMOBLES
qualificació energètica
VENDA OBRA NOVA - Perfil comprador Dades d’Amat Immobiliaris Considerem interessant comentar les diferències del comprador d’obra nova respecte al de segona mà: Comprador més jove: el 50% tenen menys de 40 anys. Predomina un perfil d’assalariat en comparació al directiu, empresari i professional liberal predominant a la 2a Mà. Molts provenen del lloguer i és el 1r accés a la propietat.
perfil comprador obra nova Funcionaris
Hi ha altres característiques del perfil comprador d’obra nova que varien segons el projecte. Per exemple, a L’Hospitalet de Llobregat, Badalona i Mataró la gran majoria de compradors són de l’entorn més proper, mentre que a Sant Just Desvern, Sant Cugat de Vallès i El Masnou hi trobem un tipus de comprador de procedència més mixta, on s’hi barreja gent de l’entorn amb gent que surt de la ciutat de Barcelona.
44%ASSALARIAT
19%
77%
PROFESSIONALS LLIBERALS, DIRECTIUS, EMPRESARIS
Operacions que es preveuen ser finançades
50%
<40 anys EDAT DEL COMPRADOR
SEGMENT ECONÒMIC
Per acabar l’anàlisi del mercat d’Obra Nova ho fem analitzant l’esforç que han de fer les famílies per comprar un habitatge. L’any 2016 el Banc d’Espanya estimava que es necessitaven 6’7 anys de renda bruta familiar per accedir a un habitatge, aquesta dada augmenta fins a 7 anys al 2017 (fins setembre) i, en el nostre cas, les vendes del 2017 situen aquesta dada als 7’58 anys. Ens preocupa que aquesta tendència sigui a l’alça ja que clarament indica que hi ha un problema, tot i que des del nostre punt de vista és més un problema de rendes que no de preus de l’habitatge. També reforça el que dèiem anteriorment, i és que està clar que el sostre econòmic de la demanda està limitat i no és massa lluny.
inversors
NACIONALS
AMÈRICA
EUROPA
ÀFRICA
94%
3%
2%
1%
PROCEDÈNCIA DEL COMPRADOR
Carestia de la vivenda (Espanya) Preu de la vivenda/Renda bruta anual per llar 8 6 4 2
Font: Banc d’Espanya, indicadors del mercat de la vivenda
0 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017*
MARKET REPORT
10
50-60 anys
40-50 anys
3%
FINANÇAMENT
15%
13% 8% Jubilats >60 anys 5% Autònom 22%
21%
AMAT LUXURY Dades d’Amat Immobiliaris Aquest 2017 el mercat d’alt standing ha tingut dues fases i dues zones amb comportament diferent, així que intentarem fer un anàlisi per zones.
Des del nostre punt de vista encara és aviat per treure massa conclusions, i tampoc hem vist cap canvi en els preus. Com evolucionarà serà una cosa que veurem aquest 2018.
D A G O LL D U EN
QUÈ PREVEIEM PEL 2018? Doncs és molt difícil de dir. En general esperem un any continuista però amb un creixement més moderat que al 2017. La poca oferta en venda segona mà i lloguer serà la tònica dominant en el 2018, tot i que preveiem menys dificultats en algunes zones perquè la finalització de grans projectes d’obra nova generarà aquest tipus d’oferta. Això sí que creiem que serà un factor important i d’equilibri de mercat al 2019.
En Obra Nova esperem un bon any de vendes en l’Àrea Metropolitana i la sortida de nous projectes en zones més allunyades de Barcelona i on, just 2017 i 2018, tornen a aparèixer nous desenvolupaments. I en lloguer esperem un any complicat, on l’accés a l’habitatge serà un dels temes clau que cal resoldre com a societat.
MARKET REPORT
V
V
EN
U
D
A
A
LL
O
G
A
D
A
D’altra banda, a Barcelona ciutat ha estat un any complex per moltes raons i el mercat d’alt nivell és probablement el que més se n’ha ressentit. Una de les principals raons d’aquest ressentiment és que la decisió de molts estrangers
A
Si ens fixem en el mercat de fora la ciutat de Barcelona, i per nosaltres bàsicament és Sant Cugat del Vallès i Sant Just Desvern i el seu entorn, el 2017 ha estat un bon any on la recuperació es va consolidant poc a poc. En nombre d’operacions és poc significatiu comparat amb Barcelona, però és important en import ja que els habitatges venuts i llogats acostumen a ser cases de nivell amb valors absoluts de mercat elevats. En aquest cas, el perfil de client és combinat entre estrangers i locals.
d’invertir a Barcelona s’ha posposat o s’ha cancel·lat degut a tots els factors externs negatius que han envoltat la ciutat, especialment a partir del 2on semestre d’aquest 2017. Això s’ajunta amb un mercat de la ciutat molt depenent de les inversions estrangeres, sobretot en els barris centrals. I amb això bàsicament volem dir que tan la Segona Mà com la Obra Nova, en la majoria dels casos, està valorada pensant més en un comprador forani que no pas en el mercat local. De la mateixa manera que les reformes, rehabilitacions i nous projectes on el producte està molt enfocat per tipologia a aquest tipus de comprador. Aquests són dos factors limitadors de la demanda local, sobretot el preu, i quan la demanda estrangera falla, doncs no troba substitut.
11
EXPERTS LOCALS AMB PROJECCIÓ INTERNACIONAL
Barcelona · Via Augusta, 1-3 · Sant Cugat del Vallès · Av Rius i Taulet, 17 · Sant Just Desvern · Bonavista, 63
Membre de
Servei de Qualitat