2013: Un año de cambios Presentado por: Immaculada Amat Preparado por: Guifré Homedes Amat Nadia Massagué Amat
Para Amat Immobiliaris 2013 ha sido un año de cambios en el sector.
Fecha: Març 2014
sino que también ha repuntado la demanda interna.
Hemos pasado de un mercado de oferta a la baja, a un mercado estabilizado, incluso nos atreveríamos a decir, un mercado donde la demanda empieza a repuntar, y no sólo por parte de clientes extranjeros
Amat Immobiliaris es una empresa familiar del sector inmobiliario, fundada en el año 1948, con 65 años de experiencia, hoy gestionada por la 2ª y 3ª generación familiar.
Joana Amat Amigó Nadia Massagué Amat Concepció Amigó Rius Martina Homedes Amat Immaculada Amat Amigó Guifré Homedes Amat
Amat Immobiliaris es un equipo de 66 profesionales distribuidos en cuatro oficinas: Barcelona Sant Cugat del Vallès Valldoreix Sant Just Desvern
Les tres grandes áreas de negocio de Amat Immobiliaris son: Patrimonial: Administración de Patrimonios, Administración de Comunidades de Propietarios, Rehabilitaciones y Mantenimientos.
Comercial: Standard, Amat Luxury Barcelona Real Estate, Barcelona Second Home (especializada en el mercado chino).
Consultora: Inversiones, Urbanismo, Asesoramiento Fiscal, Asesoramiento Jurídico.
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Mercado de Venta - Datos Generales del Sector El stock de viviendas en venta en Catalunya a 2 de septiembre de 2013 era 81.489 viviendas: un 53% en la provincia de Barcelona, 23% en Tarragona, 18,5% en Girona y 5,5% en LLeida.
A pesar de que la provincia de Barcelona acumula la mitad del stock de Catalunya, cuando lo comparamos en relación al número de habitantes, nos encontramos que precisamente Barcelona es la provincia que tiene la cifra menor, no llega al 8‰ (viviendas por cada 1.000 habitantes).
Dado que en
STOCK VIVIENDAS EN VENTA 2 septiembre 2013 53%
23%
0% 25% 50% Barcelona Tarragona
18,5%
75% Girona
5,5%
100% Lleida
OFERTA VIVIENDAS EN VENTA por cada 1.000 habitantes 20
23
10
19,9 10,1
7,8 0 Barcelona
Tarragona
Girona
Lleida
Aún más, si focalizamos el análisis en la provincia de Barcelona y sus áreas/ coronas, nos
los últimos años se ha reducido drásticamente la entrada al mercado de viviendas de obra nueva, en algunas zonas, el stock de viviendas nuevas está casi agotado.
encontramos que: en Barcelona Ciudad, el stock se reduce al 3‰ en la 1ª corona (Área Metropolitana) el stock es de 4‰ en la 2ª corona (Baix Llobregat, Vallès Occidental y Oriental) el stock es de 6‰ en la 3ª corona el stock ya es de 9‰ en la 4ª corona de la provincia de Barcelona el stock asciende a 12‰
El 1er semestre de 2013 el stock de viviendas quedó casi estancado, a consecuencia del incremento de IVA (10% para la obra nueva), mientras que el semestre anterior (2º semestre de 2012) el número de operaciones fue mucho más grande de lo previsto, precisamente porque se produjo una anticipación en la compra para evitar pagar la diferencia de IVA anunciada. En el 2º semestre de 2013, este efecto ya se había absorbido, de forma que el mercado se normalizó.
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Precio de Repercusión de la Venta – Datos de Amat Immobiliaris Según los datos de las operaciones realizadas, constatamos que este último año el
El precio medio de repercusión de la venta ha tenido diferentes evoluciones según la zona. En la zona residencial alrededor de Barcelona ciudad (Sant Cugat, Sant Just Desvern, etc.) se ha mantenido estable sin prácticamente ninguna variación respecto al 2012, lo que nos hace pensar que nos estamos moviendo desde hace 2 años por la parte más baja de precios. En la ciudad de Barcelona esta tendencia también se ha constado en los barrios donde más trabajamos: Eixample, Sant Gervasi y Diagonal Mar.
6.000 €
2012
Mercado de Venta se ha movido
2013
PRECIO REPERCUSIÓN VENTA €/m2
4.000 €
hacia un incremento de la actividad.
2.000 €
0€ Sant Just Desvern
Sant Cugat del Vallès
Barcelona
En ambos casos las fluctuaciones han sido inferiores al 2% tanto en positivo como en negativo. El precio medio de las operaciones de venta llevadas a cabo también se ha incrementado: En la ciudad de Barcelona ha sido un 11% superior, y en la zona residencial un 3% superior.
Tipología de inmueble en Venta – Datos de Amat Immobiliaris El valor total de los inmuebles vendidos en 2013 por parte de Amat Immobiliaris es un 20% más alto que en 2012. También ha crecido el número de las
transacciones realizadas en 2013 respecto a 2012.
En la zona residencial alrededor de Barcelona ciudad, la mayoría de transacciones (72%) han sido de inmuebles de segunda mano, lo que contrasta con el año anterior, donde un 54% fueron de obra nueva. Varios factores han sido los que han marcado este cambio de tendencia, hay que recordar que en 2012 se anunció el incremento de IVA que grava la obra nueva, y como había una cantidad importante de stock en algunas zonas, se aceleraron ventas y se vendieron los mejores inmuebles. En la zona residencial (1ª corona - Área Metropolitana) también se ha experimentado un incremento superior al 10% en la venta de casas unifamiliares y/o adosadas respecto a 2012. VOLUMEN OPERACIONES VENTA POR SEGMENTO DE PRECIO
En Barcelona ciudad la tendencia entre 2012 y 2013 ha sido muy similar, un 75% de las transacciones son de obra nueva.
Año 2013
En gran parte se explica por el volumen de ventas hechas a extranjeros, quienes inicialmente prefieren comprar inmuebles nuevos que no de segunda mano.
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Rotación de inmuebles en Venta – Datos de Amat Immobiliaris En resumen, buenas piezas, bien ubicadas y a precio competitivo de mercado, se venden en 1-2
La rotación media en 2013 ha sido aproximadamente de 7 meses, considerablemente inferior a la que tuvimos en 2012.
12
2012
2013
ROTACIÓN EN MESES
9 6
Sin embargo, cabe mencionar que este parámetro siempre va ligado a que el inmueble tenga un precio de mercado correcto.
3 0 Sant Just Desvern
Sant Cugat del Vallès
meses. Por ejemplo, en 2012 conseguimos poner a precio de mercado diversos inmuebles que hacía tiempo estaban en el mercado, y consecuentemente se vendieron, pero ello afectó al dato de la rotación media de 2012, que resultó ser bastante elevada.
Perfil del Cliente Comprador – Datos de Amat Immobiliaris En el año 2013 ha habido un impacto significativo de ventas a clientes extranjeros.
Segmentado por franjas de precio, un 74%
En todas las oficinas de Amat Immobiliaris el crecimiento ha sido de un 40% respecto al 2012, y concretamente en la oficina de Barcelona ciudad, prácticamente la mitad de las ventas han sido realizadas a clientes extranjeros.
de las operaciones
realizadas,
PROCEDENCIA CLIENTE COMPRADOR Año 2013
por encima de 500.000€, han sido a clientes extranjeros.
Catalonia 0%
UE
Russia
25%
North Africa 50%
Arabic countries 75%
America 100%
Las nacionalidades predominantes de nuestros compradores extranjeros de 2013 han sido: Rusia y Países colindantes, y el Norte de África (básicamente Egipto). Otras nacionalidades recurrentes han sido: Israel, Reino Unido, México, Argentina, Suiza, Noruega, Qatar e Italia.
Sólo un 52% de las operaciones
realizadas en 2013 son financiadas con hipoteca.
El perfil de nuestro cliente comprador es mayoritariamente: familiar con 2 hijos de media, entre 40 y 50 años de edad, nivel socio-económico alto: Directivo, Empresario o Profesional Liberal (Abogado, Médico,...).
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Mercado de Alquiler - Datos Generales del Sector Después de 3 años de continuas renegociaciones y bajadas de precio en Barcelona ciudad y la zona residencial de los alrededores (1ª y 2ª corona), finalmente los precios han quedado fijados, y la bajada media ha sido de un 30% desde el punto en que los precios alcanzaron máximos. No hay stock propiamente dicho de viviendas en alquiler, la mayoría de inmuebles en Barcelona y alrededores tienen plena ocupación. La publicación de la nueva LAU (primavera 2013) no ha tenido efecto destacado en el mercado.
Renta de Alquiler – Datos de Amat Immobiliaris El número de contratos de alquiler realizados en 2013 ha sido un 26% superior al año anterior.
300
2012
VOLUMEN OPERACIONES ALQUILER
2013
200
100
Definitivamente, se ha estabilizado el
0 Sant Just Desvern
Sant Cugat de Vallès
Barcelona
Mercado de Alquiler. La renta media de alquiler ha sido ligeramente inferior a 2012, concretamente un 3% inferior en el 1er semestre, y luego se ha estabilizado. 1.200 €
2012
RENDA MITJANA LLOGUER
2013
900 € 600 € 300 € 0€ Sant Just Desvern
Sant Cugat de Vallès
Barcelona
Rotación de inmuebles en Alquiler – Datos de Amat Immobiliaris La rotación media de los inmuebles en alquiler ha aumentado de 4 meses en 2012, a 5 meses en 2013. Si bien cabe decir que este factor se ha visto influenciado por un dato positivo: en 2013 se ha notado un incremento significativo en el alquiler de locales, y como estos llevaban bastante tiempo en el mercado, el efecto resultante en la estadística ha sido que aumente el dato de la media de rotación.
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Márketing A finales de 2013 hemos lanzado un nuevo proyecto: BARCELONA SECOND HOME que representa nuestra entrada en el mercado chino. Se ha complementado con la participación en 2 ferias dirigidas a este mercado: BARCELONA MEETING POINT en Octubre. LUXURY PROPERTY SHOWCASE SHANGHAI en Diciembre. Estas acciones ya han empezado a traer los primeros frutos en el 1er trimestre de 2014.
Día a día mejoramos nuestros conocimientos, aprendemos y
ponemos en práctica nuevas técnicas de márketing y venta.
También hemos fortalecido las relaciones internacionales, participando activamente en diversos congresos y encuentros con agentes inmobiliarios de todo el mundo. Mantener, fortalecer y ampliar estas relaciones permiten: Ampliar las posibilidades de captación de clientes para las propiedades que comercializamos, y ser agentes de referencia en Barcelona para muchas otras empresas inmobiliarias de todo el mundo.
Las visitas a nuestra web www.amatimmo.cat han aumentado un 18% el último año, concretamente, las visitas desde Rusia han aumentado un 32%, desde Suiza un 22%, desde Holanda y Alemania un 15% cada uno.
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