Este año 2016 ha sido un año que podríamos definir como de una cierta normalización del mercado inmobiliario en venta y de tensión importante en el mercado inmobiliario de alquiler. A pesar de la clara recuperación de la actividad, al acabar el año nos hacemos muchas preguntas sobre dónde iremos a parar si el 2017 continúa como el 2016. Cuando hablamos de normalización lo decimos desde tres pilares básico del mercado: mejora del stock de vivienda disponible con puesta en marcha de bastantes proyectos nuevos, normalización de la demanda basada en una mayor confianza y en un mejor acceso a la financiación, y unos precios bastante moderados que sustentan esta entrada de nuevos proyectos en el mercado. Aun así, esta normalización de mercado se contrapone en un hecho que nos ha sorprendido. Ha sido un año bastante extraordinario desde el punto de vista de las ventas realizadas, que han sido mucho más que el año anterior y muy superiores a los ritmos que teníamos previstos. Es decir, que lo que ha pasado en 2016 nos preocupa, ya que genera muchas preguntas: ¿Son sostenibles estos ritmos de venta? ¿Generarán expectativas en subidas de precio fuera de mercado? ¿Quién comprará los siguientes proyectos? Si nos fijamos en el mercado de alquiler, sucede un poco el contrario en relación al stock de vivienda: hay tan poco que hace que los precios hayan aumentado de forma significativa. Ha sido un año de menos contratos, a precios significativamente más altos, y donde las viviendas se alquilan en menos de un día. Y eso también nos genera preocupación y preguntas: ¿Dónde está el límite? ¿Cómo generaremos más stock rápidamente para relajar los precios? ¿Se disparará la morosidad? En resumen, que entramos en 2017 con muchas preguntas.
Documento elaborado por:
Guifré Homedes Amat @guifre77 2
ALQUILER - Precios y Volumen Datos de Amat Immobiliaris
ALQUILER - Tipología Datos de Amat Immobiliaris
Este 2016 hemos tenido una dualidad muy fuerte entre precios y volumen de contratos. Debido a la falta de stock de vivienda de alquiler hemos hecho un 4% menos de contratos que el año anterior. Evidentemente, donde hemos sufrido más ha sido en Barcelona; por otro lado, y debido al mismo motivo, los precios de alquiler han subido de forma significativa. La evolución de los precios medios de alquiler así lo indica con un incremento anual de un 16%.
Debido a la situación de la oferta, ha habido un desplazamiento de las franjas de precio donde hemos alquilado. Donde antes dominaban los alquileres inferiores a 800 €/mes, hoy las franjas dominantes están entre 800 y 1500 €/mes. % Contractos ALQUILER según segmento precio 2013
2015
2016
30%
Renta media ALQUILER Barcelona
2014
Sant Cugat
25%
Sant Just
20%
1.374 €/m
1.400 €/m
15% 1.200 €/m
10%
1.090 €/m
1.000 €/m
5%
1.077 €/m
0
800 €/m 0
2012
2013
2014
2015
------- < 600€/m
601€/m 800€/m
801€/m 1.oo1€/m 1.501€/m 2.501€/m 1.ooo€/m 1.500€/m 2.500€/m < -------
2016
Hoy en día el piso ideal para inversores es preferiblemente de 3 habitaciones y unos 95 m2 construidos, ubicado en zonas lo más céntricas posibles y que se acabará alquilando en 1 mes aproximadamente, entre 1.000 y 1.500€/mes.
En Sant Just Desvern y alrededores, los precios medios son más altos debido a los alquileres de alto standing que, especialmente este año, han tenido una recuperación importante.
ALQUILER - Rotación Datos de Amat Immobiliaris
PERFIL inquilino AMAT 20,5% >120 95-120 m
2
1
m2
2
14%
3
43,5% 65-95
22%
<65 m
2
m2
>3
SUPERFICIES DEMANDADAS
4%
22%
€/mes < 600 600-800 800-1.000 1.000-1.500 1.500-2.500 >2.500
2-3 MESES
86%
11% 24% 43%
Nº HABITACIONES DEMANDADAS
> 3 MESES
10%
ALQUILER
Cada año analizamos la rotación de los inmuebles antes de ser alquilados. Hay que tener en cuenta que está muy relacionado al precio de salida del inmueble al mercado, así como también a su estado y a su ubicación, que determinará finalmente el tiempo de rotación. En este 2016, debido a la poca oferta, este dato es difícil de analizar. De media hemos tardado 1,5 meses en alquilar los inmuebles, pero hay que destacar que en muchos casos se han alquilado en horas.
< 2 MESES
ROTACIÓN
18% 19% 21% 29% 9% 5%
FRANJAS DE PRECIO 3
VENTA - Volumen Datos de Amat Immobiliaris
VENTA - ¿Quién nos ha comprado? Datos de Amat Immobiliaris
Como ya hemos comentado al principio, este 2016 ha sido un año bastante extraordinario en referencia al número de operaciones realizadas, con un incremento del 94%.
El efecto de los compradores extranjeros continua siendo importante, sobre todo en Barcelona ciudad. Además, para las franjas más altas de precio, la influencia de los compradores extranjeros es muy importante. Por ejemplo, en operaciones por encima de 1M€ los compradores extranjeros representan casi un 60%.
Número operaciones VENTA Barcelona
Sant Cugat
Sant Just
% Operaciones de importe relevante Operaciones de extranjeros > 1M€ Operaciones de extranjeros > 500k€ Operaciones de extranjeros en Barcelona Operaciones de extranjeros en Amat 80%
2012
2013
2014
2015
2016
60%
Si nos fijamos en el volumen de las ventas, también ha seguido una dinámica similar aunque con un crecimiento menor ya que el precio medio ha sido inferior al del año anterior. El crecimiento total ha sido de un 57%. Como se puede ver, en todas nuestras oficinas ha habido un crecimiento similar.
40%
20%
Volumen facturación VENTA Barcelona
Sant Cugat
Sant Just
0 2011
2012
2013
2014
2015
2016
Si detallamos las procedencias de estos compradores, a los que hemos vendido más han sido compradores de Egipto, de China y de Suiza. % Volumen de operaciones % Volumen de operaciones de extranjeros en Amat de extranjeros en la oficina de Barcelona 2012
2013
2014
2015
22%
2016
4%
44%
63%
Este 2016 también hemos experimentado una reducción en la media de tiempo de comercialización de los inmuebles que hemos vendido. Si en 2015 hablábamos de 6 meses, este 2016 ha sido de 4-5 meses.
España
6% 7%
7%
VENTA - Rotación Datos de Amat Immobiliaris
2013 2014 2015 2016
8% 3%
36%
Rusia + Ucraina África Europa América Asia
La clara recuperación del comprador nacional que hemos experimentado este último año ha estado centrada sobretodo en Obra Nueva. Como veremos más adelante, en este caso sí que las ventas han estado dominadas casi en exclusiva por compradores nacionales.
11 mesEs 10 mesEs 6 mesEs
Para analizar correctamente los perfiles de los compradores y los precios de venta separamos la Obra Nueva de la Segunda Mano. En los últimos años la actividad de la Obra Nueva había sido pequeña y no tan significativa en el análisis de datos pero este año eso ha cambiado.
4-5 mesEs
4
MARKET REPORT - 2016 - Amat.
VENTA SEGUNDA MANO - Precios Datos de Amat Immobiliaris
VENTA SEGUNDA MANO- Tipología Datos de Amat Immobiliaris
En nuestras oficinas esta ha sido la evolución de las repercusiones de venta de segunda mano. Como siempre apuntamos, este dato va muy ligado a la cartera del momento y siempre representa una media.
Si nos fijamos en las tipologías de inmuebles que hemos vendido en 2016 debemos destacar que ha habido un repunte en la venta de casas. Las que hemos vendido son principalmente unifamiliares y con una superficie superior a 250 m2 construidos.
Precio repercusión VENTA (€/m2)
Los pisos vendidos en 2016 tienen mayoritariamente 3 habitaciones y una superficie media de 108 m2 construidos, prácticamente lo mismo que el año anterior.
Barcelona
Sant Cugat
Sant Just
6.000 €/m2
% Operaciones VENTA según segmento precio
5.000 €/m2
2013
4.000 €/m2
45%
3.000 €/m2
40%
2.000 €/m2
2012
2013
2014
2015
2014
2015
2016
35%
2016
30%
·E n Barcelona la media ha sido de 4.800 €/m2 construido pero tenemos rangos desde 2.000 €/m2 en Horta-Guinardó hasta 9.400 €/m2 en Diagonal Mar.
25% 20% 15%
·E n Sant Cugat la media ha sido de 3.150 €/m2 construido, con rango desde 1.950 €/m2 en La Floresta y 3.400 €/m2 en el centro.
10% 5%
·E n Sant Just Desvern y su entorno, se hace difícil dar datos ya que ha habido poco stock en cada población. El rango de repercusión va desde 1800€/m2 en Sant Joan Despí hasta 3.050 €/m2 en Sant Just.
0
------- < 300.000€
300.001€ 450.000€
450.001€ 600.000€
600.001€ 750.000€
750.001€ 900.000€
900.001€ < -------
Habitualmente hablamos de recuperación en ventas de las franjas medias de precio. Éstas habían sido importantes antes de la crisis del 2007 y, en cierta manera, ha habido una recuperación de estas franjas pero, tal y como indican los datos, la demanda continua muy polarizada y la gran mayoría de las ventas se centran en franjas por debajo de los 450.000 €. La franja más complicada se encuentra entre los 750.000 y los 900.000 €.
El precio medio de nuestras ventas de segunda mano en 2016 se ha situado por encima de 500.000 € en Sant Cugat del Vallés y en Barcelona ciudad, 475.00 € en Esplugues y Sant Just, y entorno a 300.ooo € en Sant Feliu y Sant Joan Despí. Para acabar el análisis, destacar que en 2016 estos precios se han negociado un 5% de media.
PERFIL COMPRADOR SEGUNDA MANO 3% 4%
79% 12%
EUROPA
1%
NACIONALES
RUSIA
NORTE ÁFRICA PROCEDENCIA DEL COMPRADOR
FINANCIAMIENTO
47% 31% 10%
PROFESSIONALES LLIBERALES, DIRECTIVOS, EMPRESARIOS ASALARIADOS
12%
19%
> 60 AÑOS
50-60 AÑOS
35%
FUNCIONARIOS
34%
40-50 AÑOS
VENTA
56%
OperacionEs FINANCIADAS
ASIA
< 40 AÑOS
EDAD DEL COMPRADOR
SEGMENTO ECONÓMICO 5
5%
JUBILADOS
6%
AUTÓNOMOS
VENTA OBRA NUEVA Datos de Amat Immobiliaris
VENTA OBRA NUEVA ¿Quién nos ha comprado? Datos de Amat Immobiliaris
A parte del mercado de alquiler, si algo hay que destacar este 2016 ha sido la venta de Obra Nueva sobre plano. La característica principal ha sido la aparición de oferta que ha encontrado demanda con confianza y ahorros.
En la siguiente infografía se ve detalladamente el perfil del comprador de Obra Nueva. Si tuviésemos que destacar algunas diferencias entre estas tres localizaciones serian las siguientes:
¿Qué ha caracterizado este nuevo escenario de mercado?
·E l perfil de edades de los compradores varía entre localizaciones. En Badalona y Sant Just Desvern domina la franja por debajo de los 40 años, mientras en Sant Cugat del Vallés el comprador dominante está entre 40 y 50 años.
·P royectos importantes y de calidad en la primera corona residencial de Barcelona ciudad. ·O ferta variada y de diferentes promotores compitiendo en las mismas zonas.
·E l nivel profesional en Sant Cugat está dominado por empresarios y profesionales liberales, mientras que en la zona de Mas Lluí de Sant Just Desvern y Badalona hay más asalariados.
·B uen equilibrio entre producto, precio y financiación. Como ya decíamos en nuestro último informe, Amat Immobiliaris hemos tenido la suerte de poder comercializar tres grandes proyectos desde abril de 2016 situados en Badalona, Sant Cugat del Vallés y Sant Just Desvern.
·H ay un cierto flujo de compradores que se desplazan de Barcelona hacia Sant Cugat del Vallés y Sant Just Desvern. Mientras que en Badalona el comprador es 100% badalonés o con raíces en Badalona.
Destacamos de estos tres proyectos: · El elevado ritmo de venta: entre 6 y 9 pisos al mes. · El 95% de los compradores han sido nacionales y de alrededores cercanos a los proyectos.
OBRA NUEVA
· El 43% de los compradores tiene menos de 40 años.
PERFIL COMPRADOR OBRA NUEVA
82%
95%
OperacionEs QUE SE PREVEEN SER FINANCIADAS
NACIONALES
FINANCIAMIENTO
10% > 60 AÑOS
30%
40-50 AÑOS
PROCEDENCIA DEL COMPRADOR
34% 36% 16%
PROFESSIONALES LLIBERALES, DIRECTIVOS, EMPRESARIOS
18%
50-60 AÑOS
FUNCIONARIOS
42% < 40 AÑOS
EDAD DEL COMPRADOR
SEGMENTO ECONÓMICO 6
5%
JUBILADOS
8%
AUTÓNOMOS
VENTA OBRA NUEVA - Precios Datos de Amat Immobiliaris Hablar de precios y tendencias de precio es complicado. En algunos lugares venimos de un periodo largo de años en los que no se ha construido Obra Nueva de forma significativa. Adjuntamos una serie histórica de precios de venta de Amat Immobiliaris en las zonas donde hemos trabajado históricamente y que dan una visión muy clara de lo que ha pasado. Esperamos que a finales de 2017 podamos extraer conclusiones de las tendencias en el ciclo actual. Precio repercusión Obra Nueva en el entorno residencial de Barcelona Sant Just
Esplugues
Sant Joan Despí
Sant Feliu
Sant Cugat
6.000€/m2 5.000€/m2 4.000€/m2 3.000€/m2 2.000€/m2 1.000€/m2
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Continuamos insistiendo en que la llave principal del éxito es la moderación en el precio de estos proyectos. En estas localizaciones donde el comprador es nacional, la sensibilidad en el precio es altísima y solo trabajando en la franja correcta se pueden tener buenos resultados. Los tres proyectos han experimentado un incremento de precios desde su salida al mercado. Si analizamos el dato del Esfuerzo por la Compra de la Vivienda, que mide el ratio entre el precio de la vivienda y la renta bruta anual por hogar, vemos que aún estamos a un nivel relativamente alto aun y la bajada de precios de la vivienda que ha habido durante la crisis. Los datos indican que estamos en 6,63 años de renta bruta para poder comprar una vivienda. Este dato está dentro de los parámetros de los últimos años, según el Banco de España, pero por encima de los que debería ser, entre 3 y 4,5 años. Esto debería alertarnos de que tenemos un problema de rentas que hacen que la sensibilidad del precio de la vivienda sea muy alta. Carestía de la vivienda (España)
Precio de la vivienda/Renta bruta anual por hogar
10 8 *Septiembre
6
Fuente: Banco de España, indicadores del mercado de la vivienda
4 2 0
1987 · 1988 · 1989 · 1990 · 1991 · 1992 · 1993 · 1994 · 1995 · 1996 · 1997 · 1998 · 1999 · 2000 · 2001 · 2002 · 2003 · 2004 · 2005 · 2006 · 2007 · 2008 · 2009 · 2010 · 2011 · 2012 · 2013 · 2014 · 2015 · 2016*
AMAT LUXURY Datos de Amat Immobiliaris El mercado de alto standing continúa mejorando. La ciudad de Barcelona continúa siendo un punto de atracción para compradores internacionales centrados, sobretodo, en zonas como Diagonal Mar, la parte más céntrica del Eixample y algunas zonas de Ciutat Vella. Como decíamos, hay mejora en los compradores extranjeros, pero también se ha notado cierto retorno de algunos compradores nacionales, principalmente en la zona alta de la ciudad.
A A
D
ID
U LQ A
V
EN
IL
D
ID D EN V
El mercado de alquiler de alto standing también se ha recuperado muy claramente, principalmente en la zona de Sant Just Desvern y alrededores. También aquí los inquilinos han sido principalmente extranjeros, más de un 62%. Principalmente son extranjeros que trabajan en la zona de la ciudad de Barcelona.
A
Fuera de la ciudad es donde posiblemente haya habido una recuperación más clara del mercado de alt standing, principalmente en la zona de Sant Cugat del Vallés. Las ventas han estado dominadas por compradores nacionales. Generalmente, los compradores extranjeros que compran en estas zonas tienen algún tipo de vinculación, ya sea por trabajo o algún lazo familiar.
A
En nuestro caso, la mayoría de compradores extranjeros de la ciudad de Barcelona se ha decantado por proyectos de Obra Nueva -si pueden Obra Nueva acabada-, pero cada vez más sobre plano, si se trata de un proyecto interesante.
Expertos locales con proyección internacional.
Barcelona. Balmes, 345 · Sant Cugat del Vallès. Rambla Can Mora, 10 · Valldoreix. Plaza Can Cadena, 2 · Sant Just Desvern. Bonavista, 63-65
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