ARTIKEL | FISCAAL RECHT
VERHUURDERHEFFING TIJDENS DE ALGEMENE POLITIEKE BESCHOUWINGEN VAN DIT JAAR IS HET VEEL GEGAAN OVER DE EVENTUELE AFSCHAFFING VAN DE VERHUURDERHEFFING. DE VERHUURDERHEFFING LIGT EIGENLIJK AL SINDS ZIJN INTRODUCTIE ONDER VUUR. VOORAL GROENLINKS EN DE PVDA MAKEN ZICH ER HARD VOOR. ER KOMT NU STEEDS MEER DRAAGVLAK VOOR EEN AL DAN NIET GEDEELTELIJKE AFSCHAFFING VAN DE VERHUURDERHEFFING. ZEKER NU HET WONINGTEKORT STEEDS NIJPENDER WORDT, LIJKT HET VERLAGEN OF AFSCHAFFING VAN DE BELASTING OP DE BOUW VAN SOCIALE HUURWONINGEN ERG AANTREKKELIJK. MAAR WAT ZIJN PRECIES DE GEVOLGEN VAN DE HEFFING? EN WAT ZOU EEN VERLAGING VAN DE HEFFING OPLEVEREN? DOOR LISA VERHOEVEN
24
ALIBI MAGAZINE | EDITIE 1 2021/2022
ARTIKEL | FISCAAL RECHT
WAT IS DE VERHUURDERHEFFING? EN WAAROM IS HET OOIT ONTSTAAN? De verhuurderheffing is een heffing voor verhuurders in de gereguleerde sector.1 Huurwoningen in de gereguleerde sector worden ook wel sociale huurwoningen genoemd, en hebben een maximaal huurtarief van 752,33 euro (in 2021). Dit is een relevant onderscheid, want de typische ‘huisjesmelkers’ die panden voor flinke bedragen verhuren, betalen deze heffing dus niet. De verhuurderheffing is van toepassing voor verhuurders die meer dan 50 van deze sociale huurwoningen verhuren.2 Zij betalen een percentage van 0,526% over de totale waarde van hun woningen, minus 50 keer de gemiddelde WOZ-waarde van de woningen.3 In 2010 is de verhuurderheffing voor het eerst opgenomen in het Regeeren Gedoogakkoord van de VVD en het CDA, met als gedoogpartner de VVD.4 Dit was een periode waarin nadruk lag op het op orde krijgen van de Nederlandse schatkist. De heffing zoals we die nu kennen is in principe ontstaan in 2013, met als primaire motief om meer geld in de staatskas te krijgen.5 Dat is normaliter natuurlijk het primaire motief voor (bijna) elke heffing. Daarom heeft het kabinet een aantal rechtsgronden voor de verhuurderheffing aangegeven. De eerste is afromen van het voordeel uit extra huurvermogen: de staat wil meeprofiteren van de extra gelden die door huurverhoging zijn ontstaan.6 Deze rechtsgrond slaat dus op de door het kabinet mogelijk gemaakte huurverhoging. Hierdoor genieten verhuurders extra inkomen, en dit zou dan op deze manier deels afgeroomd worden. Echter is deze rechtsgrond op een aantal punten discutabel. De beoogde opbrengst van de verhuurderheffing is de eerste jaren aanzienlijk hoger dan de verwachte opbrengst van de totale extra huurverhogingen. Dit impliceert een
EDITIE 1 2021/2022 | ALIBI MAGAZINE
In de periode van 2013 tot en met 2015 werden er gemiddeld 25.000 woningen per jaar verkocht voorfinanciering van het Rijk door de verhuurders.7 Vervolgens grijpt het kabinet vraagondersteuning in het heden aan als rechtsgrond. De huurtoeslag moet vraagondersteunend werken. Dit houdt in dat, doordat huurders in de sociale huur huurtoeslag krijgen, er ook meer vraag is naar de sociale huurwoningen. Dit zorgt er onder andere voor dat de verhuurders in de gereguleerde sector een hoge mate van stabiliteit en gewaarborgde inkomsten kennen.8 Volgens het kabinet is dit een gegronde reden om de verhuurders voor een deel te laten bijdragen aan deze uitgave van het Rijk.9 De derde aangedragen rechtsgrond is het verleden van verstrekte objectsubsidies voor de bouw van panden in de gereguleerde sector.10 Deze grond is, zeker in de huidige tijdsgeest, niet meer erg sterk. Er is namelijk wel sprake van subsidie op de gebouwde panden, maar daar tegenover staat dat de huurprijzen dermate laag zijn in de gereguleerde sector, dat de huurprijs die huurders betalen de investering niet rechtvaardigt.11 Zeker nu, nu verhuurders in de vrije sector gigantische huurbedragen kunnen vragen van hun huurders, is deze grond op zijn minst zwak te noemen. Immers, zo’n beetje elke verhuurder in de vrije sector verdient erg gemakkelijk veel meer dan verhuurders in de gereguleerde sector. Als laatste zou de verhuurderheffing weinig verstorend werken, omdat het gaat om een heffing op onroerende zaken.12 Echter, er zijn steeds meer vraagtekens over de gevolgen van de verhuurderheffing, en of dit wel zo weinig verstorend is.
WAT ZIJN DE GEVOLGEN VAN DE VERHUURDERHEFFING? Het zal niemand ontgaan zijn dat er momenteel veel druk op de woningmarkt staat. De verhuurderheffing zou volgens het kabinet weinig verstorend werken. Samen met de verhuurderheffing kwam de eerder besproken en door het kabinet mogelijk gemaakte huurverhoging.13 Het kabinet stond het toe dat de huur fors boven inflatie verhoogd mocht worden, wat dan vervolgens afgeroomd werd met de verhuurderheffing. Het aantal huurders met een te hoge huur voor hun inkomen is flink toegenomen. Dit was in 2012 13,1% van de huurders, en in 2015 al 18,3%.14 Direct na de invoering van de verhuurderheffing is er aanzienlijk minder geïnvesteerd in nieuwbouw
BIO Lisa Verhoeven
Masterstudent Fiscaal Recht aan de Universiteit van Amsterdam
25
ARTIKEL | FISCAAL RECHT
Het aantal huurders met een te hoge huur voor hun inkomen is flink toegenomen en renovatie van sociale huur.15 In 2010 werden er bijna 30.000 sociale huurwoningen gebouwd en in 2015 nog maar 16,400.16 In 2018 werden er zelfs slechts 12.300 woningen in de gereguleerde sector gebouwd.17 Dit is een ontzettend kwalijke ontwikkeling, zeker met het oog op het enorme woningtekort wat we momenteel in Nederland kennen. Over de periode 2013 tot 2023 gaat de gereguleerde sector in totaal meer dan 16,7 miljard euro aan verhuurderheffing betalen.18 Als de gereguleerde sector deze heffing niet had hoeven betalen, had de nieuwbouwproductie verdubbeld kunnen worden.19 Dit had natuurlijk een significante impact gehad op het tekort aan goedkope huurwoningen dat we nu kennen. Daarnaast was huren betaalbaarder geweest, omdat sociale huurders een mindering op de huur hadden kunnen krijgen van gemiddeld 840 euro per jaar in de periode van 2019 tot en met 2023.20 Een ander gevolg van de verhuurderheffing is het feit dat er steeds minder sociale huurwoningen verkocht worden.21 Normaliter verkopen corporaties regelmatig panden om zo inkomsten te genereren die vervolgens geïnvesteerd kunnen worden in bijvoorbeeld het verduurzamen van bestaande panden of het bouwen van nieuwe projecten. In de periode van 2013 tot en met 2015 werden er gemiddeld 25.000 woningen per jaar verkocht. In 2017 waren dit er nog maar 14.870.22 Maar wat is hier nu de
26
oorzaak van? Er is een aantal plausibele verklaringen te bedenken. Er is een groot tekort aan betaalbare huurwoningen, dat alleen maar oploopt. Veel corporaties hebben de verkoop van woningen teruggeschroefd, om voor dit tekort te compenseren.23 Immers, als er minder verkocht wordt blijft er meer over. Dat er steeds minder verkocht wordt, wordt versterkt doordat veel gemeenten bepaalde afspraken maken met verhuurders in de gereguleerde sector. Zulke afspraken kunnen dan inhouden dat er minder panden verkocht mogen worden, om zo verminderde beschikbaarheid van sociale huurwoningen te voorkomen.24 In principe lijkt dit een goede ontwikkeling. Er blijven namelijk meer sociale huurwoningen over als er minder worden verkocht. Echter, de verkoop van panden is een belangrijke inkomstenbron voor de gereguleerde sector die nu niet benut kan worden. De operationele kasstroom van de gereguleerde sector daalt flink sinds 2016, onder andere dus door de effecten van de verhuurderheffing.25 Aan de ene kant stijgen de uitgaven van de corporatiesector vanwege het Energieakkoord en het Klimaatakkoord, welke ervoor zorgen dat er woonverbetering en verduurzaming moet plaatsvinden. Aan de andere kant is de gemiddelde kasstroom in 2023 waarschijnlijk lager dan die in 2013 was.26 Kortom, het aantal huurders met een te hoge huur voor hun inkomen is flink toegenomen en de verhuurderheffing heeft een aanzienlijke
vermindering in nieuwbouw veroorzaakt. Dit zorgde vervolgens weer voor een tekort aan sociale huurwoningen waardoor er minder woningen verkocht konden worden. Ook zijn er steeds hogere eisen aan woonverbetering en verduurzaming waar flinke kosten aan verbonden zijn. De woningcorporatiesector kan de komende jaren niet de nieuwbouw fors verhogen, bestaand bezit verduurzamen, sociale huur betaalbaar houden én belasting af blijven dragen.27 VERLAGEN? AFSCHAFFEN? Op 23 september 2021 hebben Lilianne Ploumen (PvdA) en Jesse Klaver (GroenLinks) een motie ingediend over de afschaffing van de verhuurderheffing in ruil voor lagere huren, meer woningen en verduurzaming.28 Er werd voor deze motie gestemd door PvdA en GroenLinks zelf, maar onder andere ook door PVV, SP, DENK en Volt. Er was echter geen meerderheid en dus werd de motie verworpen.
ALIBI MAGAZINE | EDITIE 1 2021/2022
ARTIKEL | FISCAAL RECHT
Verhuurderheffing, huurwoningen.nl Voor wie geldt verhuurderheffing?, belastingdienst.nl 3 Berekening verhuurderheffing, belastingdienst.nl 4 J. Lijzenga, J. Wissink, R. Pijpers en S. Smit, Effecten van de verhuurderheffing op het wonen in Nederland, p.10 5 M.D. Bosch, Verhuurderheffing (Fiscaal Actueel nr. 17), Deventer: Kluwer 2014, onder 2.3.1 6 Idem, onder 2.3.2 7 Idem, onder 2.3.2 8 Idem, onder 2.3.3 9 Idem, onder 2.3.3 10 M.D. Bosch, Verhuurderheffing (Fiscaal Actueel nr. 17), Deventer: Kluwer 2014, onder 2.3.4 11 Idem, onder 2.3.4 12 Idem, onder 2.3.5 13 Effecten verhuurderheffing (februari 2017), p. 2 14 Idem, p. 2 15 Idem, p. 3 16 Idem, p. 3 17 J. Lijzenga, J. Wissink, R. Pijpers en S. Smit, Effecten van de verhuurderheffing op het wonen in Nederland, p.13 18 Idem, p. 32 19 Idem, p. 32 20 Idem, p. 32 21 Idem,, p.14 22 J. Lijzenga, J. Wissink, R. Pijpers en S. Smit, Effecten van de verhuurderheffing op het wonen in Nederland, p. 14 23 Idem, p. 14 24 Idem, p. 14 25 Idem, p. 32 26 Idem, p. 32 27 Idem, p. 32 28 Motie van de leden Ploumen en Klaver over de verhuurderheffing afschaffen in ruil voor lagere huren, meer woningen en verduurzaming, tweedekamer.nl 29 Rutte ‘niet getrouwd’ met verhuurderheffing, nos. nl 30 W.B. Hoekstra, Budgettaire uitkomsten APB, p. 3 31 Aedes: Gedeeltelijke afschaffing verhuurderheffing goede, maar wel eerste stap, aedes.nl 32 Aedes: Gedeeltelijke afschaffing verhuurderheffing goede, maar wel eerste stap, aedes.nl 33 Hoofdrapport Opgave en middelen corporatiesector, p. 40 1
2
Wel wil het kabinet wat doen aan de verhuurderheffing. Dit zal in de vorm van een verlaging van de heffing zijn, omdat het afschaffen enorm veel geld zou kosten.29
behaald wordt), er wel degelijk meer ruimte is voor woningcorporaties om te investeren, maar dat de achterstand op de investeringsopgave vanaf 2028 toch weer op zou lopen.33
Uit de Budgettaire uitkomsten van de Algemeen Politieke Beschouwinge blijkt dat er vanaf 2022 jaarlijks 615 miljoen euro beschikbaar gesteld worden voor een tariefsverlaging van de verhuurderheffing.30 Volgens Aedes-voorzitter Martin van Rijn is dit een goede eerste stap, maar moet uiteindelijk de verhuurderheffing in zijn geheel van tafel.31 De verlaging die nu is voorgesteld zou er niet voor zorgen dat de corporaties alle opgaven ook op lange termijn kunnen blijven doen.32 Het gaat nu over een verlaging van 615 miljoen per jaar, op een huidige heffing van ongeveer 2 miljard per jaar. Uit onderzoek blijkt dat bij een verlaging van 50% (die met de reeds voorgestelde verlaging dus ruimschoots niet
LANGE TERMIJN Het al dan niet afschaffen van de verhuurderheffing is een lastige opgave. Aan de ene kant is het een maatregel die voornamelijk in het leven geroepen is om de staatsfinanciën op orde te brengen. Dit maakt het niet afschaffen van de heffing moeilijk te rijmen met de huidige wooncrisis. Aan de andere kant is het een heffing die veel geld in het laatje brengt, en een volledige afschaffing is lastig te financieren. Recentelijk is er besloten tot een middenweg: de verlaging van de verhuurderheffing. Dit zal positieve effecten hebben om de huidige krapte in de gereguleerde sector wat te verminderen. Het blijft echter de vraag of dit op de lange termijn voldoende zal zijn.
EDITIE 1 2021/2022 | ALIBI MAGAZINE
27