Schweizer Wohneigentum Aktuelles rund um Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser überreicht von alaCasa.ch, dem unabhängigen Schweizer Verbund für professionelle Immobilienvermarkter mit hohem Qualitätsanspruch. alaCasa-Partner sind Experten im Verkauf und der Erstvermietung von Wohnungen und Einfamilienhäuser. 02 Markt Regionale Nachrichten 03 Aktuell Wohntraumstudie 05 Projekte Bächtelenpark in Köniz-Wabern
06 Architektur Auszeichnung für Hauptsitz von Wüst und Wüst 07 Raiffeisen-Studie «Einen Crash wird es nicht geben»
09 Marketing Homestaging 09 Immobilien-ABC 10 Portrait alaCasa.ch 12 Verkaufsobjekte
Herausgeber: alaCasa.ch, www.alaCasa.ch, info@alaCasa.ch, 0800 80 80 11 Redaktion: Birgitt Wüst Gestaltung: Susana Perrottet Erscheint: 3 bis 4 mal jährlich online und in gedruckter Form
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01. 12. 2015
Gefragte Experten
Dr. Roman H. Bolliger alaCasa.ch
In der Schweiz gibt es immer mehr Wohneigentümer. Heute wohnt fast 40 Prozent der Bevölkerung in der eigenen Wohnung oder im eigenen Haus und konnte sich damit einen Lebenstraum erfüllen. Mit der Freude am Eigenheim tauchen aber auch neue Fragen rund um Kauf, Verkauf, Betrieb und Unterhalt der Immobilie auf. Deshalb gibt es das Magazin Schweizer Wohneigentum. Es informiert sowohl den privaten Wohneigentümer als auch Immobilienprofis, die sich von Berufs wegen mit Wohnimmobilien auseinander setzen. Schweizer Wohneigentum wird von alaCasa.ch herausgegeben, dem Schweizer Verbund professioneller Immobilienexperten.
Zusammen mit einem Team erfahrener Immobilienredaktoren recherchieren wir Themen, die Sie als Wohneigentümer oder Immobilienprofi interessieren. In dieser ersten Ausgabe erfahren Sie zum Beispiel, was die Wohnbevölkerung in unserem Land bewegt: Die Wohntraumstudie 2015 hat u.a. herausgefunden, dass man in der Schweiz lieber auf einen Swimming Pool verzichtet als auf die eigene Waschmaschine. Erstaunlich, nicht wahr? Weitere interessante Resultate finden Sie auf Seite 3. Die erste Ausgabe des Schweizer Wohneigentums informiert zudem über Aktuelles aus der Architektur, dem Marketing und den regionalen Märkten. Ganz am Schluss zei-
gen wir eine Auswahl an Immobilien, die Sie kaufen können. Wir können Ihnen in diesem Magazin längst nicht alle Fragen beantworten, denn Wohnungen, Häuser und die Verhältnisse ihrer Eigentümer sind so individuell, dass meist erst ein individuelles Gespräch Klarheit bringt. Deshalb stehen wir Ihnen sehr gerne auch persönlich zur Verfügung. Schreiben Sie uns doch einfach oder rufen Sie uns an; wir würden uns freuen! Freundliche Grüsse
Dr. Roman H. Bolliger, Geschäftsführer alaCasa.ch
alaCasa-Experten für Wohneigentum finden Sie in der ganzen Schweiz. Kontaktieren Sie uns auf www.alaCasa.ch, info@alaCasa.ch oder 0800 80 80 11.
Schweizer Wohneigentum
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Aktuelles rund um Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser
25. 11. 2015
MARKT
Nachrichten aus den Regionen SARGANS/«RADIUS+»
Wohnen im Park Im Herzen von Sargans entstehen mit der Überbauung «Radius+» zwölf Eigentumssowie elf Mietwohnungen in zwei neuen Gebäuden an der Bahnhofstrasse. Bis zum Frühjahr 2017 sollen die Neubauten der alaCasa-Partnerin Prefera Immobilien AG mit den Namen Haus Gonzen (Hausnummer 19b) und Haus Pizol (Hausnummer 19c) fertiggestellt sein. Die beiden viergeschossigen Mehrfamilienhäuser entstehen in einer parkähnlichen Umgebung nur zwei Gehminuten vom Bahnhof Sargans entfernt. Das neue Wohnprojekt «Radius+» wird zudem laut Beschrieb über eine Tiefgarage sowie «eine Fassade mit grosszügigen Balkonen» verfügen. Pro Stockwerk sollen die Brüstungselemente unterschiedlich farblich gestaltet
ZÜRICH/GREENCITY
80 Wohnungen im «Wolo» In Zürichs künftiger Greencity realisiert die Losinger Marazzi AG als Projektentwicklerin und Totalunternehmerin in Ko-
werden. Das Projekt befindet sich seit Mai 2015 in der Vermarktung. Die Eigentumswohnungen in Haus Gonzen bieten jeweils zweieinhalb bis viereinhalb Räume, fünf Wohnungen (Grössen: 75 bis 130 Quadratmeter) sind derzeit noch zu
Preisen zwischen 450.000 und 690.000 Franken verfügbar. Der Vermietungsstart für die Mietwohnungen in Haus Pizol ist für das Frühjahr 2016 anvisiert. •
operation mit der alaCasa-Partnerin Intercity Zürich AG das neue Wohnprojekt «Wolo». Auf insgesamt sieben Ebenen des Neubaus stehen rund 80 Wohnungen im Eigentum zu Kaufpreisen von 580.000 bis 1.210.000 Franken und mit Flächen zwischen 61 und 132 Quadratmeter (zweieinhalb bis fünfeinhalb Zimmer) zur Verfügung. Sämtliche Wohnungen werden
im Standard Minergie-P-ECO® (bereits vorzertifiziert) und nach den Richtlinien der 2000-Watt-Gesellschaft erstellt. Die Vermarktung der Wohneinheiten erfolgt mit Hilfe von vier verschiedenen Wohnwelten bzw. Ausbaustandards: Wolo Eco, Wolo Comfort, Wolo Class sowie Wolo Studio Märkli. Die Wohnungen verfügen über Raumhöhen von 2,5 Meter. Der aktuelle Vermarktungsstand liegt bei über 50 Prozent, derzeit sind noch 38 Einheiten verfügbar. Grundeigentümer ist die Bricks Immobilien AG (Cham). Losinger Marazzi will das neue nachhaltige Quartier Greencity etappenweise bis zum Jahr 2020 fertigstellen. Insgesamt entstehen rund 740 Wohnungen, aufgeteilt in circa 220 Mietwohnungen, 290 Wohnungen im Stockwerkeigentum und 235 Genossenschaftswohnungen. 60 Mietwohnungen sind darüber hinaus für das Wohnen in Alter vorgesehen. •
www.radiusplus.ch
www.wolo-greencity.ch
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Schweizer Wohneigentum
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Aktuelles rund um Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser
25. 11. 2015
AKTUELL
Wovon die Schweizer Wohnbevölkerung träumt Mit der Wohntraumstudie 2015 von alaCasa.ch und MoneyPark liegt erstmals eine Untersuchung zu den aktuellen Wünschen und Bedürfnissen der Schweizer Wohnbevölkerung vor. Die Ergebnisse sind bemerkenswert.
Ein eher teurer Traum: Wohnen mit Seeblick
BW. Die Wohneigentumsquote zeigt es: In der Schweiz leben mit über 60 Prozent immer noch mehr Menschen zur Miete als im Eigenheim. So verwundert es nicht, dass derzeit viele das historisch günstige Zinsumfeld nutzen, um sich den Traum der eigenen vier Wände zu erfüllen. Immobilienprofis stellen sich dabei tagtäglich die Frage: Wonach suchen die Schweizer in diesen Fällen? Doch die meisten bisherigen Studien widmen sich der Analyse harter Faktoren wie Kaufpreisen, Mieten oder sonstigen Kosten – zu den weichen Faktoren, sprich den aktuellen Bedürfnissen und Wünschen der Schweizer Wohnbevölkerung, gab es dagegen lange Zeit keine verlässlichen Informationen. Dies ist nun anders: Um herauszufinden, was die Bevölkerung rund um die Immobilie wirklich bewegt, haben der Hypothekardienstleister
MoneyPark und alaCasa.ch, das Netzwerk der Schweizer Qualitätsmakler, über 500 Menschen zu ihren Wohnträumen befragt – und die Auswertung ihrer Antworten förderte teils sehr überraschende Ergebnisse zutage. DAS EINFAMILIENHAUS ALS MASS FÜRS HEIMELIGE
So zeigen sich, wie die Umfrage ergab, Herr und Frau Schweizer hinsichtlich ihrer Wohnform-Präferenz eher konservativ. Sowohl allzu stark genormte als auch eher ungewöhnliche Wohnformen sind nicht sonderlich beliebt: Reihenhäuser sind in der Gunst der für die Studie Befragten ebenso weit abgeschlagen wie alternative Wohnformen, beispielsweise Cluster-Wohnungen mit Kü-
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che, Ess- und Wohnzimmer, die mit anderen Bewohnern geteilt werden. Der mit Abstand beliebteste Immobilientyp der Schweizer ist weiterhin das Einfamilienhaus; in einem solchen sehen gut 45 Prozent ihren Wunschtraum erfüllt. Auf Rang zwei folgt das Stockwerkeigentum im Mehrfamilienhaus. Mit je rund 13 Prozent befinden sich Villen und Appartements im Mittelfeld der Beliebtheitsskala. Bemerkenswert sind auch die Aussagen zu den Wohnort-Präferenzen. So ergab die Wohntraumstudie 2015, dass mehr als die Hälfte der Schweizer Bevölkerung am liebsten im Stadtzentrum respektive am Stadtrand leben möchte. Zählt man die Agglomeration dazu, möchten gar 71 Prozent der Befragten in einem städtischen Umfeld leben. Lediglich in gut einem von fünf g
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Schweizer Wohneigentum
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Aktuelles rund um Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser
25. 11. 2015
« Entweder argumentieren die Raumplaner am Volk vorbei oder das Gros unserer Wohnbevölkerung möchte gerne für sich in Anspruch nehmen, was sie anderen nicht zugestehen will »
Die Wohntraumstudie 2015 kann auf www.alacasa.ch bezogen werden.
g Fällen liegt das Traumhaus beziehungsweise die Traumwohnung der Schweizer in einem Dorf oder auf dem Land. Unter dem vielzitierten Dichtestress in der Schweiz kann angesichts dieser Umfrageergebnisse wohl kaum die Rede sein. Ein weiterer wichtiger Aspekt: Die Studie macht interessante Unterschiede zwischen den Präferenzen von Frauen und Männern aus. So stehen etwa Ein- und Mehrfamilienhäuser bei den Männern deutlich stärker in der Gunst als bei den Frauen. Die Frauen träumen dagegen häufiger davon, in einem Reihenhaus, in einem Appartement, in einer Villa oder in einer alternativen Wohnform zu leben. URBANER RAUM WIRD ATTRAKTIVER
Die Präferenz der Schweizer Bevölkerung zum Leben in urbanem Umfeld bestätigt sich in den Umfrage-Ergebnissen zur gewünschten Nähe zu Freizeit-Angeboten, zum Arbeitsplatz und zum öffentlichen Verkehr. Mehr als der Hälfte der Befragten ist es wichtig oder sogar sehr wichtig, dass sich ihre Freizeit in der Nähe ihres Zuhauses abspielt. Nur rund 18 Prozent finden diesen Punkt weniger wichtig oder sogar komplett unwichtig. Eine weitere Erkenntnis: Immobilien-Eigentümern ist die Nähe zum Arbeitsplatz im Schnitt um einiges weniger wichtig als Mietern. Während Mieter eher ein Zuhause suchen, das nah am Arbeitsplatz liegt – auch wenn es ihnen dort etwas weniger ge-
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fällt, machen Eigentümer teils gewollt, teils bedingt durch die finanziellen Mittel und verfügbaren Objekte für die Erfüllung ihres Wohntraums Abstriche bei der geographischen Nähe zum Arbeitsplatz. Beim Blick auf die Antworten auf die Frage, welche Aussicht der Schweizer Bevölkerung am meisten zusagt, wird schnell verständlich, warum die Preise für Wohneigentum in Seenähe in den vergangenen Jahren überproportional angestiegen sind. Für beinahe die Hälfte der Schweizer steht ein unversperrter Blick aufs Seewasser an erster Stelle; etwas abgeschlagen folgt die Bergsicht, die immerhin noch drei von zehn Schweizer am schönsten finden. Interessant ist, dass einer von zehn Befragten eine Sicht auf Häuserfassaden – ein urbanes Umfeld – als am ansprechendsten empfindet. Für die Autoren der Studie ein klares Zeichen für die immer stärkere Attraktivität des urbanen Raumes. RELATIV BESCHEIDENE ANSPRÜCHE
Um die Aussicht geniessen zu können, wünschen sich die Befragten einen Balkon oder eine Terrasse. Für die meisten ist dieses Ausstattungsmerkmal ziemlich oder sogar sehr wichtig. Noch wichtiger ist ihnen unter insgesamt 16 zur Auswahl stehenden Merkmalen nur noch, dass ihnen eine eigene Waschmaschine zur Verfügung steht. Auf den Plätzen drei und vier der wichtigsten Ausstattungsmerkmale folgen eine
moderne Kücheneinrichtung sowie eine Garage oder ein Aussenparkplatz. Weniger wichtig sind Klimaanlage und Schwimmbad, Whirlpool oder Sauna. Ein Cheminée ist ebenfalls nicht sonderlich gefragt – dieser Faktor, früher Inbegriff eines hohen Wohnkomforts, hat offensichtlich stark an Bedeutung verloren. Fazit der Autoren der Studie: Die Schweizer bleiben auch in ihren Wohnträumen bescheiden – wohl mit ein Grund dafür, dass sie mit ihrer aktuellen Wohnsituation im Allgemeinen sehr zufrieden sind. Diese Aussage trifft übrigens besonders für Wohneigentümer zu. Die Schweizer erfüllen sich also mit dem Hauskauf lang gehegte Träume. Wobei ihnen entgegenkommt, dass es angesichts der aktuell rekordtiefen Hypothekarzinsen weitaus günstiger ist, eine Immobilie zu besitzen oder zu erwerben (und diese selbst zu bewohnen und dafür Zinsen und Amortisation zu zahlen), als Mieter zu sein. Dies ist sicherlich ein Grund für die ungebremste Liebe der Schweizer, den Traum vom eigenen Heim zu verwirklichen. Die Beliebtheit des grossen, freistehenden Einfamilienhauses steht allerdings im konfliktträchtigen Gegensatz zu dem oft genannten Ziel, die weitere Zersiedelung der Schweiz zu bremsen. Kommentar der Herausgeber der Studie: «Entweder argumentieren die Raumplaner am Volk vorbei oder das Gros unserer Wohnbevölkerung möchte gerne für sich in Anspruch nehmen, was sie anderen nicht zugestehen will.» •
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Aktuelles rund um Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser
25. 11. 2015
PROJEKTE
Erste Bewohner im Bächtelenpark Das neue Wohngebiet Bächtelenpark in Köniz-Wabern nimmt Gestalt an. Im Herbst ist Einzugstermin für die ersten Bewohner – und das neue Wohnhochhaus «Lustro» wird Ende Jahr rohbaufertig sein.
Die Eigentumswohnungen am Bächtelenpark werden vom alaCasa-Partnerunternehmen thomas graf ag vermarktet.
BW. Knapp zwei Kilometer südlich vom Bundeshaus in Bern entsteht mit dem Bächtelenpark entlang der Seftigenstrasse ein neues, zukunftsweisendes Quartier mit insgesamt 180 neuen Wohnungen. Sie verteilen sich auf vier Wohnbauten sowie ein 53 Meter hohes Wohnhochhaus, für das voraussichtlich Ende Jahr Aufrichte gefeiert werden kann. Die fünf verschiedenartigen Baufelder des Bächtelenparks standen bereits in der Planungsphase unter ganz unterschiedlichen Themen: Wohnen mit Aussicht, Wohnen am Hof, Wohnen im Baumhain, Wohnen mit Patio und Wohnen mit Balkon – jeweils
drei Architekturteams arbeiteten hieran mit Elan. Das war 2007. Heute präsentiert sich der neue Wohnpark unter einem grossen Namen, aber mit fünf ganz individuellen und sehr interessanten Einzelprojekten. Das Konzept für das neue Wohnquartier entstand auf Basis der Machbarkeitsstudie des Architekturbüros agps.architecture. Neben Baufeld A (Entwurf: Buchner Bründler Architekten AG, Basel) mit dem Hochhausbau «Lustro» bietet Baufeld B (LVPH Architectes Sàrl, Fribourg) einen fünfgeschossigen Gebäudekomplex mit 56 Mietwohnungen und einem Grundriss in abstrahierter Hufeisenform, während auf Baufeld C (Graber & Stei-
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ger Architekten GmbH, Luzern) ein schlangengleiches Zick-Zack-Wohnhaus mit vier Geschossen und 16 Eigentumswohnungen zum Stehen kommt. Dort sind bereits über 50 Prozent der Einheiten verkauft. Baufeld D (Undend Architektur AG, Zürich) wiederum stellt ein Areal mit 25 Reiheneinfamilienhäusern dar, die jeweils über viereinhalb bis zu sechseinhalb Zimmer verfügen werden. Hier sind aktuell noch zwei Objekte verfügbar. Baufeld E (:mlzd Architekten, Biel) schliesslich ist eine geradlinige siebengeschossige Randbebauung hin zur Strasse Chly Wabere. Dieser Bau wird 42 Mieteinheiten umfassen, die mit zweieinhalb, g
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Schweizer Wohneigentum
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Aktuelles rund um Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser
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g dreieinhalb oder sogar viereinhalb Räumen zu haben sind. Sie sollen ab Herbst 2016 bezugsfertig sein. «LUSTRO»-FERTIGSTELLUNG ZUR JAHRESMITTE 2016
Hochhaus «Lustro» wird nach seiner geplanten Fertigstellung im Juli kommendes Jahr im ersten bis vierten Obergeschoss Mietwohnungen bieten, in den zwölf Geschossen darüber (5. bis 16. OG) stehen Eigentumswohnungen zum Kauf, von denen bis auf drei bereits alle vermarktet sind. Im künftig höchsten Gebäude von Koniz werden damit insgesamt 45 Wohneinheiten vorhanden sein – mit jeweils dreieinhalb bzw. viereinhalb Zimmern und zum Teil grossartigem Blick über die Hauptstadt, hinüber zum Berner Hausberg Gurten sowie über das Aare-Tal. In der Fassade des Hochhauses ist zudem mit hängenden Gärten üppiges Grün geplant. Die Bauherrschaft auf dem 2,4 Hektaren grossen Bächtelenpark-Areal hat Dr. Hans Widmer, der frühere Verwaltungsratspräsident des Konzerns Oerlikon-Bührle. Die Priora AG wurde als Totalunternehmerin für das Quartierprojekt beauftragt, die Berner thomasgraf ag zeichnet für den Verkauf der Wohnobjekte verantwortlich, die Adlatus AG aus Liebefeld für die Vermietung. Zusätzlich zu den 158 Miet- und Eigentumswohneinheiten sowie 25 Reiheneinfamilienhäusern werden drei Einstellhallen mit 189 Abstellplätzen sowie 23 Aussenparkplätze in dem Neubauviertel in Wabern realisiert. HALB SO HOCH WIE DER MÜNSTERTURM
Am künftigen Blickfang «Lustro» im Bächtelenpark entsteht zur Zeit alle zwei Wochen eine neue Etage. Mit dem kommenden Jahreswechsel wird dann das ganze Volumen dieses Ausnahmeprojekts sichtbar werden. Es ist das erste neue Wohnhochhaus in der Region Bern seit Anfang/Mitte der 1970er Jahre und stellt damit – aber nur bildlich gesprochen – die 49 Meter und 45 Meter hohen Gebäude an der Bondelistrasse und an der Funkstrasse in Wabern in den Schatten. Auch das 46 Meter hohe Wohnhaus an der Holligenstrasse aus den 1960er Jahren an Berns Gemeindegrenze gerät damit ins Hintertreffen. Doch an den 101 Meter hohen Berner Münsterturm reichen sie alle bei weitem nicht heran. • www.baechtelenpark.ch
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Der Hauptsitz von Wüst und Wüst – «plastische Antithese zum traditionellen Haus»
Ausgezeichneter Hauptsitz Der neue Firmensitz von Wüst und Wüst in Küsnacht beeindruckt mit seiner ungewöhnlichen Architektursprache. Der Wurf von giuliani.hönger sei preiswürdig, befand die Jury des «Best Architects Award 16». BW. Der Hauptsitz einer «Immobilienfirma für exklusives Wohneigentum» sollte schon etwas Besonderes sein – und so beauftragte das Familienunternehmen Wüst und Wüst das Züricher Büro giuliani.hönger mit Entwurf und Planung für sein neues Bürohaus an der Seestrasse in Küsnacht. Dort steht nun ein pilzartiger Solitär mit stützenfreiem Erdgeschoss und drei darüber «schwebenden» Obergeschossen. Die unteren Aussenwände sowie die Untersicht sind mit bruchrohen Steinplatten verkleidet; in die hellgold glänzende Pfosten-Riegel-Fassade wurden wesentliche Elemente wie Sonnenschutz, Beleuchtung etc. unsichtbar integriert. Die grossformatigen Fensterrahmen in geschliffenem, anodisiertem Aluminium bleiben über bewusst gewählte Schattenfugen sichtbar; auch im Dachgeschoss wurde die Hülle konsequent weitergeführt und so die drei
Terrassen hinter den Fassadenfenstern in den Baukörper integriert. Die Architekten Lorenzo Giuliani und Christian Hönger verstehen ihren Neubau als eine «plastische Antithese zum traditionellen Haus», gleichzeitig vermittle das Projekt «Besonderheit» und drücke damit die Corporate Identity der Firma Wüst und Wüst aus. Ein kühner Entwurf, der nicht zuletzt die Jury des «Best Architects Award 16» überzeugte. Die Juroren Prof. Pia Durisch (Durisch + Nolli Architetti, Massagno), Prof. Muck Petzet (Muck Petzet Architekten, München) und Christian Waldner (AllesWirdGut Architektur, Wien) zeichneten insgesamt 80 Projekte mit dem Label «best architects 16» aus; neun Projekte wurden aufgrund ihrer herausragenden Qualität mit dem Preis «best architects 16 in gold» ausgezeichnet, darunter auch der Hauptsitz des alaCasa-Partners Wüst und Wüst. •
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Aktuelles rund um Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser
25. 11. 2015
ARCHITEKTUR
«Wir rechnen mit einer sanften Landung» Der langjährige Boom am Schweizer Wohnimmobilienmarkt schürte Ängste vorm «Platzen einer Blase». Doch bei der Raiffeisengruppe ist man überzeugt: Einen Crash wird es nicht geben.
BW. Die Raiffeisengruppe, grösster Finanzierer von privatem Wohneigentum in der Schweiz, will das Hypothekengeschäft künftig weiter ausbauen. Dies obwohl viele Marktbeobachter nicht müde werden, vor dem «Platzen einer Blase» am Schweizer Wohnimmobilienmarkt zu warnen. Doch dass es zum Crash an dem seit Jahren boomenden Schweizer Wohnimmobilienmarkt kommen wird, hält Patrik Gisel, der neue CEO der Bank, für unwahrscheinlich – nicht zuletzt mit Blick auf die Ergebnisse der jüngsten Studie von Raiffeisen-Research. Eine krisenhafte Entwicklung könne er nicht erkennen, sagt Gisel: «Wir rechnen mit einer sanften Landung.»
gentumsfähiges Alter kamen, gab weiteren Schub. «Die Entwicklung der Preise ist nicht das Resultat von Spekulationen, sondern von einer Überschussnachfrage», so Neff. In der jüngeren Vergangenheit lasse sich der anhaltende Boom auf die komplett verzerrte Zinslandschaft seit der Lehman-Pleite zurückführen. «Mit zwei ganz wichtigen Konsequenzen für den Immobilienmarkt: Wer
heute Rendite sucht, kommt an Immobilien schlichtweg nicht vorbei und seien sie noch so teuer», sagt Neff. Und wer es sich leisten könne, der wohne in den eigenen vier Wänden, anstatt zu mieten: «Das ist nicht Spekulation, wie in den späten Achtzigerjahren, sondern ein ökonomisch rationaler, weil fundamental begründbarer Entscheid.» Gerade das Fehlen des spekulativen Elementes g
Der Immobilienboom in der Schweiz ist fundamental begründbar.
EIN FUNDAMENTAL BEGRÜNDBARER BOOM
Gemäss der Raiffeisen-Studie «20 Jahre Wohneigentumsboom Wie weiter?», die Gisel zufolge «mit Gerüchten aufräumt», ist der Boom der letzten zwei Dekaden fundamental begründbar. Martin Neff, Leiter Raiffeisen Research, macht den Beginn des Booms in den 1990er-Jahren fest: Den Rahmen dafür schufen mehrere Faktoren – zum einen das Wohnbauförderungsprogramm und die Korrektur der Landpreise in Folge der vorausgehenden Immobilienkrise; zum anderen beförderte der Umstand, dass Pensionskassengelder zum Eigentumserwerb herangezogen werden konnten, die Nachfrage. Dass gleichzeitig die Babyboomer, also die nach dem Zweiten Weltkrieg und dem Ende der 1960er-Jahre Geborenen, in ein ei-
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Aktuelles rund um Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser
25. 11. 2015
QUELLE: BFS, SECO, WÜEST UND PARTNER, RAIFFEISEN RESEARCH
DER SCHWEIZER IMMOBILIENMARKT IM SOG GLOBALER ENTWICKLUNGEN
g sei der Grund, weshalb Raiffeisen keinen Absturz des Marktes befürchte: «Es sind nicht schmalbrüstige Spekulanten wie Ende der Achtzigerjahre, die sich trotz zweifelhafter Bonität mit grosszügiger Fremdkapitalausstattung am Markt tummeln, sondern nüchtern rechnende Investoren oder Selbstnutzer.» Das Preisniveau sei zwar hoch – doch die Korrektur erfolge in einer sanften Landung, ist der Raiffeisen-Ökonom überzeugt. Einige Indikatoren zeigten schon, dass diese bereits im Gange ist: «Die Preise im gehobenen Segment konsolidieren und die Neubaupipeline beinhaltet schon seit längerem wieder mehr Miet- als Eigentumswohnungen.» ERSCHWINGLICHKEIT UND TRAGBARKEIT GEGEBEN
Dass der Boom nicht im Crash landen wird, ist laut Neff nicht zuletzt aus der Auswertung verschiedener Indikatoren aus den letzten 20 Jahren abzuleiten, insbesondere hinsichtlich der Erschwinglichkeit und Tragbarkeit von Wohneigentum. Diese beiden wichtigen Indikatoren zeigten «keine Alarmsignale». «Immobilienpreise sagen isoliert betrachtet wenig aus: Denn starke Preisan-
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stiege allein sind nicht per se ein Problem», stellt Neff fest. Für die Beurteilung der Preisentwicklung sei die Erschwinglichkeit, die das Eigenheimpreisen und Einkommen vergeicht, ein sehr viel besseres Mass: «Steigen die Preise stärker als die Einkommen, wird Eigentum weniger erschwinglich.» In der Schweiz habe die Erschwinglichkeit am aktuellen Rand leicht abgenommen: Für den Kauf eines Objektes sei in den letzten Jahren immer mehr Einkommen nötig geworden. «Doch auch hier muss erneut darauf hingewiesen werden, dass diese Entwicklung weit davon entfernt ist, die Folge eines durch Spekulationen aufgeblähten Marktes zu sein», so Neff. «Erfahrungswerte aus den 1990er-Jahren sowie aus Irland, Spanien, Schweden oder den USA zeigen deutlich, dass sich im Falle einer spekulativen Immobilienpreisblase die Erschwinglichkeit in ganz anderen Sphären und mit anderer Geschwindigkeit bewegt, als dies hierzulande der Fall ist.» In Irland beispielsweise habe das Preis/Einkommens-Verhältnis 2007, zum Zeitpunkt des Crashs, rund 60 Prozent über dem langfristigen Durchschnitt gelegen – in der Schweiz liege dieses Verhältnis dagegen noch immer leicht unter dem langjährigen Durchschnitt, trotz steigender Immobilienpreise.
Auch bei der Tragbarkeit sieht Neff keine grösseren Probleme, auch dann nicht, wenn zu einem schnellen oder schrittweise erfolgenden Zinsanstieg käme: Selbst ein Anstieg der Zinsen auf 2,5 oder sogar vier Prozent stelle kein Problem dar. «Schweizer Banken berechnen heute die Tragbarkeiten immer mit fünf Prozent. Die Hypothekargewährung findet auf einem sehr sicheren Niveau statt», so Neff. Damit es zu einem veritablen Immobiliencrash käme, müssten die Zinsen innert kürzester Zeit massiv steigen, was angesichts der vielen global ungelösten, strukturellen wie konjunkturellen Probleme unmöglich sei, meint Neff: «Die Welt – denn es geht gar nicht um die Schweiz, die ihre Zinsen ohnehin nicht isoliert vom globalen Umfeld anpassen kann – könnte einen solchen Zinsschock nie und nimmer verkraften. Bevor es in der Schweiz zu breiten Zwangsversteigerungen von selbstgenutztem Wohneigentum käme, müsste man wahrscheinlich eher den einen oder anderen Staatshaushalt umschulden.» Vor diesem Hintergrund sieht Neff die auf fünf Prozent angesetzte Tragbarkeitsschwelle als «eine hervorragende Versicherung mit sehr, sehr grosser Marge». •
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25. 11. 2015
MARKETING
Schön gestaltet – schnell verkauft Immobilien zählen zu den teuersten Produkten, die vermarktet werden – doch werden sie längst nicht so ansprechend präsentiert, wie dies nötig wäre. BW. Die ersten Sekunden entscheiden darüber, ob sich ein Käufer ernsthaft für ein Produkt interessiert oder nicht, und nur zwei von zehn Personen können sich Räume mit einer anderen als der vorhandenen Einrichtung vorstellen. So lauten zwei schon seit längerem bekannte Erkenntnisse der Verkaufspsychologie. In der Praxis des Immobilienverkaufs wurden sie bisher allerdings wenig beachtet. In eine zum Verkauf stehende Immobilie wird gewöhnlich nichts mehr investiert, «weil der Käufer später ohnehin alles nach seinem Geschmack herrichten wird». Doch zeigt die Erfahrung in Gegenden, wo das Angebot an Wohnimmobilien keinen reissenden Absatz findet, dass diese weit verbreitete Ansicht nicht zutrifft. Werden der Wohnstil von Vorbewohnern oder Leerstand präsentiert, bleibt in aller Regel wenig Raum für die Wohlfühl-Phantasien der Kaufinteressenten – und der Anblick eines 70er-Jahre-Bads mit ockerfarbigen Fliesen oder eines Wohnzimmers in Eiche rustikal dürfte durchaus geeignet sein, das Interesse manch potenziellen Käufers zu dämpfen. Hilfreich kann hier eine relativ junge Vermarktungsstrategie sein, das Homestaging. Homestaging kommt vom englischen «to stage» und bedeutet «präsentieren für die Öffentlichkeit». Das Marketinginstrument will das individuelle Wohnambiente des Verkäufers optimieren und die Räumlichkeiten der Immobilie so in Szene setzen, dass sie schnell einen Käufer und den bestmöglichen Kaufpreis findet. Das Motto: Schön gestaltet – schnell verkauft. «Nicht nur im kommerziellen Bereich - wie bei der Einrichtung einer Musterwohnung - kann durch die ansprechende Präsentation der Räume für die schnelle Vermittlung einer Liegenschaft gesorgt werden – auch im privaten Bereich kann mit einem kompe-
Eine ansprechende Präsentation hilft bei der Vermarktung von Immobilien.
IMMOBILIEN-ABC
Die wichtigsten Begriffe ALLEINEIGENTUM
Form des Eigentums. Eine Liegenschaft im Alleineigentum gehört ausschliesslich einer natürlichen oder juristischen Person. Der Alleineigentümer kann selbstständig über seine Liegenschaft verfügen.
BARWERTMETHODE
tenten Staging viel erreicht werden», wirbt die Swiss Home Staging GmbH. Zur erfolgreichen Präsentation einer Wohnung oder eines Hauses zähle, den Interessenten bei einer Besichtigung in seiner Vorstellungskraft zu unterstützen. Eine Aufgabe für Liegenschaften, in welchen noch Möbel vorhanden sind, besteht demnach darin, die Immobilie zu «entpersonalisieren» – das heisst, persönliche Gegenstände des vorherigen Bewohners gegen neutrale Möbel und Accessoires auszutauschen. Es mag zwar sein, dass Wohnliegenschaften in der Schweiz so schnell verkauft werden, dass selbst das Homestaging diesen Prozess kaum verkürzen kann. Doch aktuell wird im Luxussegment die Vermarktungszeit länger – und, wie die Promoter des neuen Marketinginstruments betonen, schliesslich gehe es ja nicht nur um die Vermarktungszeit, sondern auch um den höheren Verkaufspreis. Von Homestaging profitiere jede Immobilie sofort – egal ob top in Schuss oder renovierungsbedürftig, ob alt oder neu. Eine schön hergerichtete Wohnung sorge im Vergleich zu einer leer stehenden für die Aufmerksamkeit eines grösseren Interessentenkreises, so die schlüssige Argumentation: Und dies führe häufig aufgrund der höheren Nachfrage auch zu einem höheren Preis. •
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Bestimmung des Ertragswerts durch Aufsummierung aller auf den Zeitpunkt der Schätzung abgezinsten künftigen Nettomieterträge einer Liegenschaft.
CORPORATE REAL ESTATE MANAGEMENT (CREM)
Immobilien-Management für den betrieblich genutzten Liegenschaftenbestand von Unternehmen. DELEGIERTE
Bindeglied zwischen Eigentümer und Verwaltung. Der Delegierte hat keine Weisungsbefugnisse. Er ist z.B. als Berater der Verwaltung tätig, unterstützt bei Liegenschaftenrundgängen oder begleitet die Verwaltung bei der Mängelbehebung.
ENERGIEBEZUGSFLÄCHE
Summe aller ober- und unterirdischen Geschossflächen, für deren Nutzung ein Beheizen oder Klimatisieren notwendig ist.
In jeder Ausgabe werden einige Immobilienbegriffe erklärt. Das Schweizer Immobilien-ABC mit 500 Begriffen kann auf www.alacasa.ch für CHF 10 plus Versand bezogen werden.
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Schweizer Wohneigentum
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Aktuelles rund um Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser
25. 11. 2015
PORTRAIT
alaCasa.ch Experten für Wohneigentum
alaCasa.ch ist der Schweizer Verbund leistungsfähiger Qualitätsmakler, der seine Partner bei Verkauf und Erstvermietung unterstützt. Wohneigentümer und Immobilienentwickler profitieren gleichermassen vom hohen Qualitätsniveau der angeschlossenen Partnerfirmen.
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In den letzten Jahren hat die Anzahl Immobilientransaktionen stark zugenommen, wodurch immer mehr Immobilienvermarkter auf den Markt drängten. Nicht nur für den privaten Wohneigentümer, sondern ebenso für den Immobilienprofi ist es schwierig geworden, die Übersicht zu behalten. Welche der zahlreichen Immobilienvermarkter sind kompetent, erfahren und verlässlich und welche versprechen mehr, als sie leisten können? Deshalb gibt es alaCasa.ch. Als Verbund professioneller Immobilienexperten ist alaCasa.ch gleichzeitig Gütesiegel, Know-how-Träger sowie eine Plattform für Erfahrungsaustausch. GÜTESIEGEL
alaCasa.ch steht mittlerweile seit 14 Jahren für Dienstleistungsqualität im Wohneigentum. alaCasa-Partner sind kompetent, regional verankert und stehen für persönliche Dienstleistungen. alaCasa.ch versteht sich deshalb als kleines, feines Netzwerk für Qualitätsmakler. Heute sichern 78 alaCasa-Experten die Qualität, die regionale
Marktkenntnis sowie den persönlichen Charakter unserer Vermarktungsdienstleistungen. Nur wer über eine solide Ausbildung, grosse Erfahrung in der Immobilienvermarktung sowie eine einwandfreie Reputation verfügt, kann sich für eine alaCasa-Partnerschaft bewerben. KNOW-HOW-TRÄGER
Obwohl alaCasa.ch von seinen Partnern eine branchenspezifische Ausbildung verlangt, wird das Immobilien- und Vermarktungswissen innerhalb des Netzwerks laufend erweitert. So wird zum Beispiel in der alaCasa-Academy praxisnahes Vermarkterwissen vermittelt und die Leistungsfähigkeit der angeschlossenen Partnerfirmen mit verschiedenen Marketing Tools gesteigert. PLATTFORM FÜR ERFAHRUNGSAUSTAUSCH
alaCasa.ch baut auf dem hohen Wissensund Erfahrungsniveau seiner Partner auf und vernetzt sie untereinander. Somit kann die
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Schweizer Wohneigentum Aktuelles rund um Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser
01 25. 11. 2015
eigene Erfahrung spürbar erweitert werden. Die Tatsache, dass die Partnerfirmen aus verschiedenen Marktregionen stammen, verstärkt diese Wirkung. Der Kunde – sei es ein privater Wohneigentümer oder ein professioneller Immobilienentwickler - profitiert von dieser grossen Erfahrung, indem Risiken im Immobiliengeschäft reduziert und Chancen in der Vermarktung genutzt werden. EXPERTEN FÜR VERKAUF UND ERSTVERMIETUNG
Das Label alaCasa-Partner fördert die Transparenz im Markt. Personen und Firmen, die Bestandesimmobilien oder neue Immobilienprojekte vermarkten möchten, finden den richtigen Vermarktungspartner einfacher und schneller. Zudem haben sie die Gewissheit eines Qualitätsniveaus, auf das sie sich verlassen können. UNVERBINDLICHER ERSTKONTAKT
Wer einen kompetenten Immobilienvermarkters sucht, kann sich mit alaCasa.ch online oder per Telefon in Verbindung setzen. Private Wohneigentümer haben zudem die Möglichkeit, mit dem alaCasa-ImmobilienCheckup eine kostenlose und unverbindliche Beurteilung ihrer Immobilie vornehmen zu lassen. • www.alaCasa.ch, info@alaCasa.ch, 0800 80 80 11
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Schweizer Wohneigentum
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Aktuelles rund um Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser
25. 11. 2015
6 VON 300 VERKAUFSOBJEKTEN DER ALACASA-PARTNER Exklusive 3,5 Zimmer-Wohnung an bevorzugter Lage Drusbergstrasse 108 8053 Zürich-Witikon • • •
2 ½- bis 4 ½-Zimmer-Wohnungen Radius+ Bahnhofstrasse 19b 7320 Sargans •
optimale Besonnung zwei grosszügige, gedeckte Sitzplätze japanischer Garten
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Wohnung (145 m²) mit raffiniertem Raumkonzept und einem Gartenanteil von 122 m². Keller mit Waschküche ist in der Wohnung integriert; ein Autoeinstellplatz im UG
Kaufpreis: CHF 1‘580‘000.—
Kaufpreis: ab CHF 450‘000.—
Anzahl Zimmer: 3.5
Anzahl Zimmer: 2.5 – 4.5
«Bächtelenpark» Wabern
Verkaufspreis: ab CHF 750’000.00
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Verfügbare Objekte Baufeld A: 1 3½-Zimmer Wohnung Baufeld C: 7 4½-Zimmer Wohnungen Baufeld D: 2 Reiheneinfamilienhäuser mit 4½- oder 5½-Zimmern
Kaufpreis: ab CHF 795'000.-
www.baechtelenpark.ch
Anzahl Zimmer: 5.5
Villa Giardino - Stilvoller Wohngenuss in der Bodenseeregion 8590 Romanshorn • • •
Das Mehrfamilienhaus entsteht inmitten einer arkähnlichen Umgebung, nur zwei Gehminuten vom Bahnhof Sargans entfernt. Nach Fertigstellung im März 2017 sind im Haus Gonzen 12 grosszügige Eigentumswohnungen bezugsbereit. Alle Wohnungen sind gut besonnt und bieten eine schöne Aussicht auf die Berglandschaft.
5.5 Zimmer-Einfamilienhaus 5.5 Zimmer-Doppel-Einfamilienhäuser Annagarten 9230 Flawil
Der Könizer Ortsteil Wabern gehört zu den schönsten und gefragtesten Wohnlagen rund um Bern. Der Blick auf die Berner Altstadt und in die Alpen unterstreicht die einmalige Lage. Das durchdachte Gesamtkonzept umfasst ein Hochhaus mit spektakulären Ausblicken über die Stadt Bern, die Alpen und den Jura, sowie moderne Mehrfamilienhäuser und attraktive Reiheneinfamilienhäuser.
Bezug: nach Vereinbarung
Grosse Gartensitzplätze ab 100 m2 (bei Erdgeschosswohnungen) Erstklassige Verkehrsanbindung Attraktive Architektur
Viel Platz für die ganze Familie Nahe Schulen und Kindergarten www.annagarten-flawil.ch
Gestalten Sie den Innenausbau nach Ihren Bedürfnissen auf ca. 155 m2. Geniessen Sie Erholung Zuhause im ruhigen und sonnigen Quartier. Raumhohe Fensterfronten lassen viel Licht ins die Wohnräume. Sehr gute Bauqualität. Grundstückflächen 300 m2 - 552 m2. sitzplätze mit Blick in die schöne Gartenanlage, welche viel Privatsphäre bietet.
Wir verkaufen erschlossenes, sehr gut besonntes Wohnbauland mit teilweiser See- und schöner Berg-/Weitsicht. 8706 Meilen
Wohngenuss auf 460m2 Einmalige Parkanlage mit altem Baumbestand Uneingeschränkte Privatsphäre
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Die einmalige Landhausvilla, mit Gäste- / Bürohaus und Gartenpavillon, liegt inmitten einer gepflegten Parkanlage und erstreckt sich auf ca. 3 800m2. Der luxuriöse Innenausbau, die uneingeschränkte Privatsphäre und zahlreiche Highlights bieten Lebensqualität auf höchstem Niveau.
1'251 m2 Bauland zuzüglich 111 m2 Wald / Strasse / Weg Zone: W 1.8 (Baumassenziffer) mögliche Baumasse: 2'681 m3 Anzahl Geschosse: Erdgeschoss, Obergeschoss, Attikageschoss, Untergeschoss
Kaufpreis: auf Anfrage
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