Guía para el inversionista Todo lo que debe saber antes de invertir en los Estados Unidos.
Como invertir exitosamente en propiedades Información sobre gestiones inmobiliarias Propiedades vacacionales
Propiedades comerciales
CONTENIDO LO QUE USTED DEBE SABER SOBRE EL PROCESO DE COMPRA 20 USO DEL INMUEBLE 20 ESCRITURA Y CIERRE 20 FINANCIAMIENTO 20 ASUNTOS LEGALES 20 DEPÓSITOS, CUSTODIAS Y GARANTÍAS 20 ADMINISTRACIÓN DEL INMUEBLE 20 INMUEBLES COMERCIALES Y NEGOCIOS
IMPUESTOS INTERNACIONALES
APERTURA DE UNA CUENTA BANCARIA EN EE.UU. 20 INMIGRACIÓN Y VISA DE INVERSIONISTAS EB-5 20 SISTEMA EDUCATIVO ESTADOUNIDENSE 20 CAMBIO DE MONEDA 20 MEJORES DESTINOS EN EE.UU. PARA HACER NEGOCIOS INMOBILIARIOS
Informacion necesaria sobre el proceso de compra
BIENES
RAÍCES
EL PRIMER PUNTO QUE SE DEBE TENER EN CUENTA EN LA COMPRA DE UN INMUEBLE EN LOS ESTADOS UNIDOS, ES QUE EL PROCESO ES MUY DIFERENTE AL QUE SE REALIZA EN OTROS PAÍSES. American International Realty
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or esa razón Usted debe tener en cuenta varios Factores para tomar en consideración para tener Una experiencia exitosa Tener una asesoría de un especialista en bienes Raíces
En los Estados unidos existe un sistema computarizado(Mls) donde están publicadas Todas las propiedades en venta, al cual tienen acceso todos los agentes inmobiliarios En muchos otros países los agentes de bienes raíces sólo tienen algunos de los listados de propiedades por área, lo que significa que los compradores se venobligados a contratar varios agentes inmobiliarios, En Estados Unidos un buen Asesor inmobiliario puede cubrir todas las areas de Bienes Raices
BIENES
RAÍCES
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no de los errores más Un buen agente inmobiliario es un comunes cometidos por los recurso valioso para el comprador. Los CONSTRUIMOSJUNTOS. agentes están en la capacidad de compradores el buenos YA LLEVAMOSextranjeros 60 AÑOS Yes SEGUIMOS SUMANDO. responder todas las preguntas que deCalidad. contactar a múltiples Valor. Integridad. Tres compromisos que jamás comprometeremos, pase puedadetener un comprador y algunas lo que pase. las ciudades preferidas de EE. agentes paraConstruimos encontrar-hogares se conen algunas UU. para toda clase de compradores y estilos de vida. que todos están nego- ciando otras que el comprador no haya tenido las mismas propiedades. en cuenta. Para ser agente inmobiliario en Considerando esto, lo mejor los Estados Unidos, una persona necesita que se puede hacer es tomar pasar por un examen y obtener su un tiempo prudente para licencia. Muchos de los agentes licenciaidentificar y seleccionar un dos se hacen miembros de la asociación agente con el que el que de bienes raíces de su área local, donde se suscriben al másalto código de ética, ustedsesienta cómodo loque los convierte en Realtors (Agentes licenciados de Bienes Raíces). American International Realty
Algunas veces los compradores extranjeros intentan comprar pro- piedades con descuento absteniéndosede contratara un Real-tor, pero en muy pocas ocasiones logran hacerlo satisfactoriamente. De hecho, la contratación de un Realtor a menudo resulta más conveniente para un inversionista, debido a que el Realtor puede presentar al vendedor ofertas en unaposición de ventaja, utilizando datos de mercado confiables con el mejor precio de compra posible o con mejores términos de la transacción.
American International Realty económicos a través de la renta que ayude al pago de la propiedad. Los compradores que buscan esta clase de propiedades deben ser cuidadosos, pues en ciertas áreas de EE.UU. existen algunas restricciones que prohíben los alquileres de propiedades por cortos periodos de tiempo. Un buen agente inmobiliario debe estar en la capacidad de aconsejarle acerca de las áreas adecuadas para este tipo de actividades.
ESCRITURA Y CIERRE
La escritura de una propiedad en los Estados Unidos se refiere a la prueba legal que existe sobre la posesión de la propiedad. Las escrituras pueden ser elaboradas de diferentes maneras. Puede ser una sola persona o varias o puede ser dado a una compañía o institución. Hay varias razones que pueden afectar la manera en la que se toma la escritura en donde se estipulan las intenciones del propietario en cuanto a qué debe pasar con la propiedad después de su muerte. Antes de realizar la escritura sobre una propiedad, es aconsejable asesorarse de un profesional calificado para discutir las diferentes opciones y eventualidades que pueden presentarse durante el proceso de compra de una propiedad. El cierre es el punto en donde la propiedad de un bien pasa de ser del vendedor al comprador. En muchos casos, esta parte del proceso es manejada por un agente de cierre, quien trabaja para ase-
gurarse de que todos los documentos de la transacción estén en orden, debidamente firmados y archivados. Si todas las partes (vendedores y compradores) se encuentran en territorio estadounidense en el momento del cierre, éste se hará en la oficina del agente de cierre respectivo. Sin embargo, cuando los compradores o vendedores extranjeros se encuentran involucrados, existe un proceso llamado cierre “mail away”. Bajo estas circunstancias éstes, los documentos son enviados por el agente de cierre vía servicio postal internacional a la contraparte que se encuentra en el extranjero. El receptor de los documentos debe firmarlos en presencia oficial de su respectivo país (usualmente un notario público). Una vez firmados los documentos, deben ser enviados de vuelta por servicio postal al agente de cierre en un corto plazo de tiempo para completar oportunamente el proceso de cambio de posesión sobre la propiedad. Este es un proceso muy bien establecido yprobado. En muchos casos, se requiere que los compradores extranjeros firmen los papeles en las embajadas estadounidenses locales.
FINANCIAMIENTO
En muchos casos, loscompradores extranjeros, deciden comprar sus propiedades en Estados Unidos con reservas en efectivo. Sin embargo, si es necesario, existen diversos bancos y demás
instituciones financieras que están dispuestas a prestar fondos a extranjeros para hacer posible la compra de una propiedad ubicada en territorio norteamericano. Las condiciones de los préstamos otorgados a ciudadanos americanos para invertir en Estados Unidos difieren de los ofrecidos a extranjeros y esto se fundamenta básicamente en el riesgo al que se enfrentan los bancos al prestarles a clientes ubicados en el exterior y que no tienen una historia crediticia suficiente que incluya préstamos de este país. Las instituciones de crédito normalmente compensan esta percepción del riesgo de diversas maneras. Por ejemplo, limitando el Loan to value (LTV) o porcentaje de préstamo al valor de bien, incrementando la tasa de interés cargada o solicitando al prestador la provisión de reservas de efectivo iguales a un monto específico de cuotas mensuales. En condiciones normales de mercado, el LTV’s puede ir del 50%al 70%,las tasas de interés pueden ir del 4%al 7%y las reservas de efectivo requeridas pueden oscilar en un rango de 3 a 12cuotas mensuales de pago. Estos montos varían dependiendo del banco y también dependen en algunas ocasiones de cambios en las condiciones del mercado. La mejor manera de establecer a qué tipo de hipoteca puede calificar, es buscando aun especialista en hipotecas que esté
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está respaldado por una garantía, que en su mayoría es un depósito de dinero. La garantía es normalmente un cheque o una transferencia electrónica de fondos al agente de cierre que soportarán el contrato. Esto demuestra que el comprador es serio en su intención de compra, que desea llegar a un acuerdo con el vendedor y que además quiere prevenir que el vendedor negocie la propiedad con otro comprador.
en condiciones de conseguir una pre aprobación para usted. Un pre-aprobado no es un compromiso de préstamo, pero le da un indicio muy fuerte de la cla- se de préstamo y las condicio- nes en las que puede clasificar y como resultado, sirve para demostrar a los vendedores que se tiene la capacidad de crédito suficiente. De hecho, en ciertas condiciones de mercado, los vendedores solicitarán ver un pre aprobado, antes de hacer cualquier clase de contrato con su cliente. En muchos casos, si un comprador no está habilitado para obtener un préstamo luego de haber hecho todos los trámites y esfuerzos para obtener uno, y de respetar todos los demás términos del contrato, el comprador será liberado de los compromisos contractuales sin ninguna penalidad.
ASUNTOS LEGALES
Como se mencionó anteriormente, algunos compradores y vendedores de bienes raíces en Estados Unidos deciden contratar los servicios de un abogado durante la compra de un inmueble, quién trabajará para una o la otra parte, pero nunca para las dos al mismo tiempo. Su trabajo es conseguir el mejor interés de la parte representada, asistiendo y asesorando a su cliente sobre los términos relacionados del contrato o la mejor manera de elaborar la escritura de una propiedad. Los servicios de un abogado no son obligatorios ni para el comprador ni para el vendedor.
DEPÓSITOS, CUSTODIAS Y GARANTÍAS.
En circunstancias normales,un contrato para comprar una propiedad en los EstadosUnidos
En muchos casos, los fondos son tenidos por el agente de cierre en una cuenta de garantía bloqueada. Una cuenta de garantía bloqueada es en efecto, una cuenta fiduciaria que no pertenece ni al comprador ni al vendedor, pero existe y será utilizada y extinta de acuerdo a los términos del contrato. Por ejemplo, si el contrato se cierra de acuerdo a lo planeado, el depósito de garantía será para el vendedor como parte de los fondos de cierre de la operación. Si por el contrario, el comprador no logra obtener el préstamo, el depósito será devuelto a éste. Si alguna de las partes comete una falta y no satisface las obligaciones inscritas en los términos del contrato, la contraparte queda habilitada para reclamar el depósito para cubrir posibles daños. Hay muchas posibilidades en este escenario y lo mejor que se puede hacer es contactar y asesorarse de un buen agente de bienes raíces para que pueda ofrecerle las
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mejores opciones cuando compre o venda bienes raíces en los EE.UU.
ADMINISTRACIÓN DEL INMUEBLE
Un aspecto clave cuando se posee una propiedad en otro país es considerar quien cuidará de ella y hará el mantenimiento necesario. Si usted también espera generar ingresos con la renta de la propiedad, debe considerar también acerca de quiénes serán los posibles inquilinos. Usted tiene la posibilidad de encontrar compañías de administración de propiedades en la mayor parte del territorio estadounidense, sobre todo en las áreas más populares de este país. Muchas de las compañías de gerencia de propiedades que manejan propiedades de extranjeros manejan dos divisiones que trabajan en conjunto para lograr los mejores resultados para el dueño de la propiedad. La primera de estas divisiones es el área de mantenimiento, que se encarga de que el estado de la propiedad no se deteriore, o que se desgaste lo menos posible (todos los dueños extranjeros de propiedades deberían preocuparse por esta situación). La segunda división se encarga de generar un ingreso por la renta (si es lo que el dueño de la propiedad desea). Una Buena compañía de administración de propiedades debería tener buen balance entre estos dos factores, a fin de asegurar que los
objetivos del dueño se cumplan. La razón por la que estas dos actividades entran en conflicto, es debido a que los inquilinos de la propiedad desgastan la propiedad y en consecuencia surgen necesidades de mantenimiento. El trabajo del gerente de una propiedad es determinar el uso más rentable de la propiedad, que no es siempre maximizando el número de arrendadores. Por ejemplo, rentar una propiedad por USD $1,000por semana, durante 20 semanas, puede ser más ventajoso en términos de rentabilidad que rentar la misma propiedad por USD$ 500 durante 38 semanas. Esto se debe no sólo a que la ganancia es más alta, sino también a que el desgate de la propiedad se reduciría. Los compradores que deciden dejar sus propiedades en manos de compañías de administración de propiedades deben entrevistarse primero con algunas empresas potenciales, para así poder evaluar los pros y contras de cada situación y del servicio. Algunas empresas de administración de propiedades son mejores en determinados aspectos, o son mejores en unas áreas del país que en otras. Adicionalmente, las compañías tienen diferentes métodos para cobrar sus servicios en términos de tarifas fijas por propiedad o por comisiones. Esto debe ser tenido en cuenta por el dueño desde un principio y debe considerar sus propias
aspiraciones para la propiedad en cuestión.
INMUEBLES COMERCIALES Y NEGOCIOS
El proceso de invertir en bienes raíces comerciales y negocios difiere un poco de invertir en propiedades residenciales. La mayoría de las veces el propósito de la posesión es muy diferente, como también lo son los métodos de evaluación y los factores de riesgo. El especialista adecuado deberá estar en condiciones de orientarlo en todo el proceso de compra y evitar errores que comúnmente se cometen en este tipo de negocios. Contratar a un agente comercial es el paso número uno y hay que tener en cuenta que el mismo agente no es el más indicado para todos los escenarios. La mayoría de agentes comerciales están especializados por tipos específicos de bienes como por ejemplo centros comerciales, edificios de oficinas, hoteles e industrias. Tener una idea sobre los tipos de inversión ayudará a determinar el potencial del agente con el que usted debería trabajar. Al momento de considerar la compra de propiedades comerciales, es bastante recomendable enlistar a un equipo de expertos, incluyendo un abogado de bienes raíces y un abogado especializado en impuestos internacionales.
IMPUESTOS INTERNACIONALES
AL INVERTIR ENESTADOS UNIDOS, es IMPORTANTE ENTENDER El LIMPACTO DEL SISTEMA FISCAL INTERNACIONAL ES PRIMORDIAL PARA ASEGURAR UNA EXPERIENCIA LUCRATIVA.
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or ejemplo, algunos países operan bajo un acuerdo internacional fiscal que tienen con EE.UU. lo que significa que su sistema es reconocido, y tienen maneras-
de controlar y evitar que los inversionistas caigan en tributaciones dobles. Sin embargo, otros países no tienen esta clase de tratados con Estados Unidos. Cualquier persona que recibe ingresos en Estados Unidos, debe reportar estos ingresos al IRS (AutoriIdad Interna de Impuestos en EE.UU.) y aplicar para un ITIN (Número de identificación fiscal internacional). Sin embargo, las reglas de impuestos pueden ser un poco complejas, dependiendo de la clase de ingreso que se esté recibiendo y se recomienda a los extranjeros asesorarse de un experto calificado en impuestos inter- nacionales. Por esa razon siga las recomendaciones a un agente de bienes raíces local. El costo de contratar a un contador o un abogado es fácilmente superado por los fondos que el inversor puede ahorrar debido a la negociación correcta del sistema impositivo de los EE. UU. Es aconsejable consultar con un experto antes de firmar cualquier contrato, ya que las consideraciones fiscales pueden dictar el método y la estructura utilizados para titular la propiedad.
APERTURADEUNA CUENTABANCARIA ENESTADOSUNIDOS NO ES NECESARIO TENER A UNA CUENTA BANCARIA PARA TENER UNA PROPIEDAD O REALIZAR OTRA CLASE DE INVERSIÓN EN ESTADOS UNIDOS. SE ACONSEJA AL INVERSIONISTA ABRIR UNA, YA QUE ESTO LO HABILITA PARA RECIBIR Y HACER PAGOS DE UNA MANERA MÁS EFECTIVA. SI ES REQUISITO SI PIENSA OBTENER ALGUN TIPO DE FINANCIMIENTO
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brir una cuenta bancaria en EE.UU. es relativamente sencillo,particularmente si usted se encuentra físicamente en las oficinas del banco. En la mayoría de los casos, lo único que solicita el banco es una prueba de quién es usted y una pequeña suma en dólares para de- positar en su nueva cuenta. La prueba que requieren los bancos es típicamente un pasaporte expedido por su país de origen que se encuentre vigente, un recibo de servicios públicos del lugar donde usted reside en su país de origen (como el reci- bo de la energía) o un extracto bancario de la entidad financiera de uso local. Si usted no tiene la intención de residir permanentemente en los Estados Unidos, se aconseja obtener una cuenta que tenga acceso vía internet para poder manejarla desde el extranjero. También es bueno saber que el sistema bancario estadounidense difiere en algunos aspectos de los sistemas bancarios del exterior, por lo que es necesario solicitar al banco todo lo necesario para hacer transacciones con su cuenta, por ejemplo, pedir el número (ABA) para hacer todo más fácil.
Adquiriendo unapropiedad vacacional E
l concepto de casas vacacionales o Vacation Homes rentals
Casas vacacionales o Vacation Homes rentals
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como se le conoce en inglés está muy desarrollado en Orlando como en ninguna otra ciudad en el mundo, siendo Orlando el primer destino turístico a nivel mundial con más de 62 millones de visitantes anuales, los cuales día tras día prefieren este tipo de alojamiento para sus vacaciones; por tal razón es una excelente inversión comprar propiedades vacacionales en nuestra mágica ciudad, no solo le dará un excelente retorno por su inversión a través de la plusvalía que esta gane con el tiempo, los ingresos por concepto de alquiler sino que además podría usarla para sus vacaciones familiares. Usted puede comprar desde un precioso Townhouse de 4 habitaciones con un splash pool hasta una casa de 15 habitaciones con piscina privada. El principal objetivo de este tipo de inversión es , aparte de tener un lugar donde venir gozar de unas vacacionales familiares en su propia casa; también usted puede decidir alquilar la misma a otros turistas que vienen de vacaciones a Orlando, es decir colocar su propiedad a generar ingresos mientras usted no la utiliza. Tales ingresos por rentas le ayudan a pagar los gastos de la propiedad, servicios de electricidad, agua y otros. Si tiene un préstamo sobre dicha propiedad este ingreso de hecho puede ayudarle a pagar su hipoteca , es decir el que esta disfrutando de su casa se la esta pagando también. La mayor parte de casas vacacionales se encuentran en proyectos con excelentes facilidades de recreación, entradas privadas y seguridad, algunas ofrecen muchas amenidades otros son limitados. Al invertir en una propiedad en uno de estos lindos complejos, se debe de pagar una cuota mensual o trimestral que sirve para el mantenimiento de dichas áreas recreacionales y áreas comunes de entretenimiento . Cuando Ud. invierte una propiedad vacacional, su propiedad pasa a formar parte de un hotel con un sistema de reservaciones online. Si de una casa vacacional se trata, Orlando es la ciudad!!! Aquí su casa se alquilara durante todo el año, a diferencia de otros destinos. Orlando es el único destino que recibe huéspedes en todas las temporadas del año manteniendo una ocupación anual que varia del 50% al 70%.
Como invertir en la casa ideal
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Invertir en la casa ideal . AL conocer sus necesidades y objetivos, y las propiedades en el mercado, permite presentarle alternativas que le ayudarán a elegir y tomar la mejor decisión. Para ayudarle a tomar la mejor decisión, es importante establecer algunos puntos: Presupuesto: Provea un estimado mínimo y máximo. Con los precios actuales de mercado, una pequeña diferencia en su presupuesto podría significar una mayor oportunidad de potenciales propiedades que podría haberse perdido de conocer si no hubiese expresado su verdadero valor máximo. Es importante aclarar además si ese precio incluye gastos de cierre y otros gastos relacionados al amueblado y decoración de la propiedad. Uso de la propiedad: Debe tener idea de cómo intenta usar la propiedad. Cabe destacar que el uso personal de la propiedad juega un papel muy importante al invertir en una casa de vacaciones, especialmente si tiene necesidades especificas como por ejemplo el viajar con personas mayores, con impedimentos físicos o alguna necesidad especial. O podría considerar las facilidades de recreación que son más importantes para usted, en caso de tener una familia joven por ejemplo, u otros intereses tales como canchas de golf, pesca, lugares para ejercitar. etc. Diseño: la propiedad podría no ser la casa que más le impresiona a usted pero podría ser un éxito en rentas ya sea a largo plazo o como vacation home a turistas y por ende muy buena generadora de ganancia sobre su inversión. O podría ser la casa más espectacular para usted pero podría no producir igual ingreso que otras. Qué es lo más importante para usted? Tiempo para la compra: Está listo para comprar ya si la propiedad y los términos ideales se le presentan? o tiene alguna fecha específica programada o parámetros de tiempo. Planear una búsqueda estratégica para lograr esta meta en una fecha especifica, quizás incluso programar un viaje a Orlando, facilitaría enormemente un plan para mostrarle las propiedades. Objetivo: Debería además tomar la decisión en relación a lo que es más importante para su meta financiera. Es rentar la casa a largo plazo o a corto plazo como casa vacacional? o un poco de ambas? Algunos resorts y propiedades proveen excelente ingreso en rentas como casas vacacionales
Windsor Island Resort
INMIGRACIÓNYVISADEINVERSIONISTAS
El Gobierno de los Estados Unidos ha creado una visa especial
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lgunas de estas visas requieren algún tipo de inversión por parte del interesado y algunas de ellas
permiten que los familiares cercanos al solicitante se beneficien también, inclu-
yendo los hijos menores de 21años de edad. La visa L-1habilita a los dueños de negocios establecidos en el exterior para establecer la marca o franquicia de su compañía en los EE.UU., y les permite
también a través del otorgamiento de visa permanente vigilar y controlar la operación de su compañía en este país. El negocio en el otro país debe seguir operando y continuar produciendo ingresos para su dueño. La visa L-1necesita
ser renovada periódicamente y requiere de un abogado de inmigración para asistir todo el proceso. El tipo de visa tradicional para los inversionistas es la EB – 5, en donde ‘EB’ significa ‘Empleo Basado’, y la aprobación ocu- rre cuando el solicitante ofrece una inversión considerable (mí- nimo $800.000) en un negocio estadounidense calificado con el resultado de la creación de una cantidad específica de puestos de trabajo para otros
ciudadanos estadounidenses. Hay un límite en el número de visas EB-5 otorgadas cada año por el gobierno de los Estados Unidos. El proceso de obtener y mantener una visa de los Estados Unidos puede parecer algo intimidante, especialmente si usted no tiene experiencia directa en este asunto. El primer paso para la obtención de una visa de inmigración en los Estados Unidos es consultar con un abogado de inmigra-
ción calificado. Usted encontrará a menudo abogados de inmigración muy capacitados y expertos que participan en las ferias internacionales de inversión, tales como la se- rie Investir USA Expos. Tener una cita con un profesional le permitirá aclarar las dudas que se tengan y además tendrá la posibilidad de seleccionar un método realista y factible para obtener una visa de inmigración calificada.
INVEST
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FLORIDA MIAMI
Miami es uno de los centros vacacionales más populares de los Estados Unidos y del mundo entero. Muchos destinos dicen tener que ofrecer para cada gusto, pero Miami ofrece múltiples opciones y atracciones para cada persona: la espectacular vida nocturna de South Beach, la magia del distrito artístico, el sonido y ritmo de la Calle Ocho y la energía de la Pequeña Habana. Muchos inversionistas extranjeros eligen a Miami como el destino de sus inversiones, no sólo para disfrutar de la ciudad, sino porque también reconocen su importancia y atractivo y quieren aprovechar las oportunidades de ingresos que ésta puede proveerles.
FLORIDA NORTE
Desde Panhandle en el oeste, hasta Jacksonville en el este, esta región incluye la ciudad capital Tallahassee, dos de las más grandes universida- des del Estado de la Florida, la pintoresca Florida Antigua y grandes negocios.
REGIÓN DE TAMPA BAY
La vida de la costa del golfo con idílicos alrededores y playas hermosas que nunca están lejos está ahí. Esta zona
es conocida por el arte, la cultura y sus grandes centros comerciales. Es uno de los puertos internacionales de carga y puerto de cruceros más grandes de toda el área y la entrada a socios internacionales de negocios.
CENTRAL FLORIDA
Desde pueblos pintorescos hasta atracciones mundialmente reconocidas, pueden ser encontrados en esta región. Por sus ciudades activas, industria de tecnología de punta, simulación e industria médica, la Florida Central se está convirtiendo rápidamente en una meca de negocios internacionales de talla mundial que seespecializa en la familia y en la calidad de vida. Esta región incluye Orlando, Kissimmee, Winter Park y docenas de pueblos y ciudades que con su marca propia ayudan a crear la
identidad de esta localidad. Aquí se puede encontrar algo para cada persona y estilo de vida y siempre ha sido un destino extremadamente popular para compra de bienes raíces residenciales para uso vacacional. El mercado inmobiliario es una vez más una de las industrias más representativas y activas.
FLORIDA SUROESTE
La sofisticada vida de la Costa del Golfo se presta para cenas al aire libre y brisas de agua salada, buena compañía y ambiente internacional. De elegantes zonas de entretenimiento hasta las más descompiladas, todo se siente como si el trabajo y el placer estuvieran en un mismo momento, en el mismo lugar!
FLORIDA SUDESTE
Más conocida como la puerta de Sur América, esta re-
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