Aedes-Magazine 5/2015

CORPORATIES EN DE WONINGMARKT / 5 / 2015

Adri Duivesteijn

‘WE HOUDEN HUURDERS GEVANGEN’

» HUURVERHOGING 2015: LAAGSTE INKOMENS ONTZIEN » » PORTRET VAN EEN EINDHOVENSE STRAAT » » 16 VRAGEN AAN ELLA VOGELAAR » » VERNIEUWDE GOVERNANCECODE IN DE PRAKTIJK »

Staat uw vastgoed al tegen marktwaarde in de boeken?

In 2016 dienen alle woningcorporaties te zijn overgestapt van een kostprijs/bedrijfswaarde naar een waardering op basis van marktwaarde. Dat is een ingrijpende verandering. EY kan zorgen voor ondersteuning, zoals we dat onder andere gegeven hebben aan woningcorporatie WoonFriesland. Hierbij ging het om een portefeuille van circa 20.000 eenheden. Het ervaren multidisciplinaire team van woningcorporatie specialisten van EY is bekend met de relevante methoden en technieken en werkt onafhankelijk en discreet (RICS geaccrediteerd).

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Arjen Brinkman, +31 6 212 51 342 of arjen.brinkman@nl.ey.com

Š 2015 EYGM Limited. All Rights Reserved.

commentaar

AAN DE SLAG MET DE GOVERNANCECODE Op ons congres van 23 april stemden we in met de nieuwe Governancecode. Een code die uitgaat van principes en de nadruk legt op cultuur en gedrag. Dat is weer een stap in de goede richting voor onze sector. Nu moeten onze mensen ermee aan de slag. En niet alleen de bestuurders, maar iedereen in de sector.

Je kent je waarden en normen als volkshuisvester. Je

Dat is een goed teken. We laten zien dat

bent aanspreekbaar en geschikt voor je taak. Je praat

we open en kritisch zijn. Dat deden we de

met huurders en gemeenten. En je kent en beheerst de risi-

laatste jaren al doordat we de beloningen

co’s van je corporatie. Dat zijn de vijf principes waarvan wij

van bestuurders publiceren en de individuele

hebben gezegd: zo denken wij als woningcorporaties in

benchmarkgegevens van corporaties bekend-

2015 over goed bestuur en toezicht. De laatste keer dat we

maken. De code kan ons de komende jaren

onze Governancecode aanpasten was in 2011. Sindsdien is er

helpen om de cultuur in de sector verder

veel gebeurd. We hebben belangrijke lessen geleerd die nu

te veranderen. In de Woningwet staan de

stevig in de nieuwe code verankerd zitten. Er ligt meer nadruk

wettelijke kaders waar we ons aan moeten

op de dialoog met (toekomstige) huurders en gemeenten. De

houden. In de Governancecode de principes

code is minder vrijblijvend. En de belangrijkste les van de

waar we ons, en elkaar, net zo goed aan

afgelopen jaren was nog wel: het zit hem in cultuur en gedrag

moeten houden.

van mensen. Niet voor niets is aanbeveling nummer één

Dat gaat niet vanzelf. Dus mensen, ga en blijf

van de parlementaire enquêtecommissie woningcorporaties:

ermee aan de slag. Dat begint bij bestuurders

een cultuuromslag bewerkstelligen. Je kunt 100.000 regels

en toezichthouders die een voortrekkersrol

opstellen, maar dan ben je er nog niet.

nemen en het goede voorbeeld geven. Hoe

Als je de bepalingen in de code leest, dan zie je dat dit besef

een bestuurder een corporatie aanstuurt,

als een rode draad door de tekst loopt. Er is

straalt immers af op alle medewerkers. Breng

veel aandacht voor de voorbeeldfunctie van

de code onder de aandacht van de hele

bestuurders, voor de verantwoording aan

organisatie. Zodat de essentie van de code voor

toezichthouders en stakeholders en voor

alle medewerkers gaat leven. Dat is goed voor

openheid binnen en buiten de organisatie. Ik

de corporatie en daarmee goed voor onze

zag deze lessen al terugkomen in de manier

(toekomstige) huurders.

‘De code kan ons helpen om de cultuur verder te veranderen’

waarop de code tot stand kwam: met veel onderling overleg en discussie, in de commissie zelf en in de ledenbijeenkomsten. We waren

Marc Calon

niet zomaar tevreden.

Voorzitter

1

2

8 1 4 16 18 31 32 42 44 53 54 56

jaarlijKse HuuraanPassinG betaalbaarHeid voor Huurders staat vooroP

coMMentaar Aan de slag met de Governancecode ondertussen in Didam oPinie ‘Een sociale huurwoning is geen uitkering’ – Kees Kwadijk oPinie ‘Ook particuliere leegstand is een maatschappelijk probleem’ – Johan de Niet Feiten & cijFers over de taken van de huismeester 16/32 Zestien vragen aan Ella Vogelaar PriKbord Weetjes en tips GoedeMorGen Yolanda Winkelhorst Mensen en Wonen Jeanne Bakker Huisvester van Het volK Doeke Meintema acHteraF en coloFon

inhoud

3

22

STRAAT IN BEELD Sinds 1929 is er veel veranderd in de Leeuwenstraat in Eindhoven.

De gezinnen zijn kleiner en er wonen meer allochtonen.

Maar het karakter van de straat veranderde niet. Een portret.

36

ADRI DUIVESTEIJN Adri Duivesteijn is al 40 jaar bezig om het initiatief voor wonen terug in handen van mensen te krijgen. Binnenkort neemt hij afscheid van de politiek. En dat is goed zo, zegt hij. ‘Er liggen andere vraagstukken klaar.’

28

GOVERNANCECODE De vernieuwde Governancecode beschrijft vijf principes voor goed bestuur. Vier bestuurders en een commissaris over hoe zij die ‘vijf geboden’ in de praktijk brengen.

4

06/05 Ontmoetingsplek Het dwerggeitje is al helemaal thuis op de pas geopende

Twee moeders uit de buurt namen het initiatief, inmiddels is

kinderboerderij Lockhorstpark. Ooit was dit een boerenkavel,

het een project van heel Didam: lokale bouwbedrijven werkten

nu is het een ontmoetingsplek midden in Didam. De verbouwde

mee tegen kostprijs en leerlingvaklieden van Symbion deden

boerderij (niet op de foto) met aanleunwoningen is een

het schilderwerk. De kinderboerderij draait verder op

thuisbasis voor Zozijn, een organisatie die begeleiding,

vrijwilligers en met financiële steun van plaatselijke sponsors.

ondersteuning en zorg biedt aan mensen met een beperking.

Het gebouw is van Laris. Verderop in het park maakte het

Voor cliënten van Zozijn leverde woningcorporatie Laris begin

Waterschap een waterspeelplaats waar kinderen spelender-

vorig jaar  appartementen op, ingepast in de groene omge-

wijs iets kunnen leren over de waterhuishouding. Het park is

ving. De cliënten van Zozijn kunnen er zelfstandig wonen met

een samenwerkingsproject van Laris, Waterschap, Zozijn, het

zorg op afroep vanuit de boerderij. En zij gaan helpen het park

Wijkplatform, de Kinderboerderij en de gemeente Montfer-

schoonhouden en de kinderboerderijdieren verzorgen:

land.

alpaca’s, cavia’s, dwerggeiten, chinchilla’s, pluimvee en een

www.laris.nl en kinderboerderijdidam.nl

hangbuikzwijn.

ondertussen in Didam TEK ST : MARGRIE T PFLUG

|

FOTO : TON VAN VLIE T

5

ADVERTENTIE

interview

Fineuten: mensen voor cijfers Woningcorporaties zijn gebaat bij financieel deskundigen die maatschappelijk betrokken zijn en dit uitdragen in hun doen en denken.

Deskundigen die niet alleen cijfermatig begaafd zijn, maar vooral de menselijke maat voor ogen houden: Fineuten.

Klaas Franken richtte in 2005 Fineut* op, een samenwerkingsverband van zelfstandige experts op het gebied van control & finance bij woningcorporaties. Hij wilde vanuit het financieel perspectief van corporaties mensen hulp bieden bij het vinden van passende huisvesting. ‘Daar is Niet denken een Planning- & vanuit stenen, Controlsysteem voor maar vanuit nodig, en dat wil ik klanten zo efficiënt en effectief mogelijk maken. Met minder papier en meer gesprek. Voor de mensen, niet in de eerste plaats voor de corporaties.’ Klaas verzamelt om zich heen

financieel deskundigen die gezamenlijk alles weten wat een woningcorporatie nodig heeft. Zij komen geregeld bij elkaar om hun kennis te delen. ‘Zo leren wij van elkaar wat er bij woningcorporaties speelt en blijven we bij op ons eigen vakgebied.’

Control & finance Woningcorporaties krijgen steeds meer spelregels opgelegd waardoor kasstromen, ratio’s, maar ook taken en doelgroepen onder druk komen te staan.

Corporaties moeten kiezen welke werkzaamheden ze oppakken, voor wie en met welk maatschappelijk rendement.

Financiële doorrekeDe inhuur van ningen worden daarbij een Fineut* kan de steeds belangrijker. accountantskosten De inhuur van een verlagen Fineut* kan de accountantskosten verlagen en meerwerk voorkomen, zegt adviseur Lia de Kievit. ‘En op persoonlijk vlak vind ik het leuk dat mijn advies wordt opgenomen in allerlei rapportages.’

Iedere Fineut* heeft zijn eigen specialisme en zijn eigen klanten. Allemaal hebben zij aanzienlijke ervaring bij woningcorporaties, in verschillende rollen. Zo zit Heinz Drogt al meer dan 25 jaar in het vak, als specialist en als leidinggevende. Hij houdt van de paradox van economisch resultaat halen voor een overwegend sociale taakstelling. Sjoerd Radstake is bedrijfseconoom. Zijn specialisme is vastgoed (ontwikkeling), control, wet- en regelgeving en beleid.

Advies & management Fineut* heeft ook veranderspecialisten, zoals Edwin Burgerhout. Hij is de man van de fusietrajecten, veranderende organisatie en nieuwe ontwikkelingen. ‘We roepen wel dat het met steeds minder moet, maar hoe dan? Daar help ik op sturen.’ Veel woningcorporaties hopen nog steeds dat het weer 2008 wordt en dat ze weer kunnen gaan bouwen. Sommige denken zelfs dat klantbeleving

*Fi·neut (de~(m.), ~en) 1 [scherts.] iemand die financieel ingesteld is.

2 deskundige in de financiën van een tak van industrie of toegepaste wetenschap. 3 financieel specialist op het gebied van volkshuisvesting.

en klantwensen woorden zijn die wel overwaaien.

Edwin helpt traditioneel denken te doorbreken.

‘Het is veel boeiender te denken vanuit klanten, dan vanuit stenen.’

Fiscaliteit Het strategisch omgaan met vennootschaps-, overdrachts- en omzetbelasting wordt steeds belangrijker. Wanneer fiscaliteit een integraal onderdeel is van het bedrijfsproces en besluitvorming, blijven de financiële en organisatorische belasting zo laag mogelijk. Bedrijfsfiscalist Simone Bosma: ‘De druk op de financiën van woningcorporaties maakt de noodzaak om fiscaliteit te beheersen steeds groter. Ik zie op dat gebied nog zoveel kansen.’ Ewoud de Ruiter adviseert als Fineut* graag en gedegen, vanuit zijn eigen ervaring in fiscaliteit in het vastgoed, over de aandachtspunten die zo specifiek zijn voor woningcorporaties. Samen met Klaas werkt hij momenteel aan de fiscale positie in de Minder papier jaarrekening van een en meer gesprek woningcorporatie. De zelfstandig ondernemers werken graag met elkaar en met anderen. ‘Woningcorporaties hoeven niet meer te zoeken naar financiële vakmensen met specifieke kennis. Fineut* brengt hen allemaal bij elkaar.’

Samen beter Klaas vult aan: ‘Wat wij zeggen is dat Fineut* geen titel is of een certificaat, het is wel een garantie voor kwaliteit. Een ander kenmerk is dat wij de mens op de eerste plaats zetten, ook al werken wij met cijfers. Fineuten zijn en zetten mensen voor cijfers.’

Meer weten over Fineut* of direct een fineut inhuren?

Bel Klaas Franken 06-28836583 of kijk op fineut.nl

BENT U IN CONTROL? Control is het geheel aan maatregelen gericht op het beheerst realiseren van de strategie. Control is niet alleen van de Controller, maar een organisatiebrede aangelegenheid. Alle medewerkers van uw corporatie hebben te maken met en hebben invloed op Control. Ze werken immers allemaal mee aan het realiseren van de strategie van uw corporatie. Control kan dus zeer breed gedefinieerd worden. Daarom is het handig om een gezamenlijk denkwijze, een gezamenlijke filosofie, te hebben over Control binnen uw corporatie.

DEMING MEETS SINEK Over Control is erg veel geschreven.

Om het brede veld van Control te kunnen overzien hebben wij enkele theorieën in een model vervat. De basis van Control is de PDCA-cyclus.

De gedachte is dat je vooraf plant wat je gaat doen, dat je uitvoert conform plan, controleert wat de uitkomsten zijn van de uitvoering en concludeert wat er beter kan.

Bij veel corporaties wordt relatief weinig aandacht besteed aan het ‘Act-segment’.

Bovenop deze PDCA-cyclus is de gouden cirkel van Simon Sinek geplakt. Deze cirkel is opgebouwd uit drie cirkels die staan voor ‘Waarom’, ‘Hoe’ en ‘Wat’. De kern is dat je als bedrijf weet waarom je bestaat, wat het levensdoel van het bedrijf is. Dit moet gedragen worden door alle betrokkenen.

Dit levensdoel wordt vertaald in een ondernemingsplan, waarmee wordt aangegeven hoe het bedrijf dat levensdoel gaat realiseren.

Uiteindelijk vertaalt het bedrijf dit ondernemingsplan in doelstellingen en concrete acties en activiteiten.

HET WAAROM IN CONTROL Deze twee cirkels zijn met enkele specifieke Control-theorieën gecombineerd tot bijgaand model.

Uit ons onderzoek is gebleken dat corporaties over het algemeen relatief weinig aandacht besteden aan de binnenste cirkel van het model namelijk drijfveren, talenten, gedrag en inspiratie in het kader van Control. Daarnaast is gebleken dat ook het herijken van de doelstellingen en het formuleren van concrete acties weinig aandacht krijgen.

VAN BINNEN NAAR BUITEN De filosofie is dat alle elementen van Control aandacht moeten krijgen om beheerst je strategie te kunnen realiseren. Belangrijk hierbij is dat de organisatie zich ervan bewust is dat de afzonderlijke elementen van control elkaar beïnvloeden en verbonden zijn met elkaar. In het Plan-segment vloeien organisatie- of persoonlijke doelstellingen voort uit drijfveren. Tegelijkertijd zorgen drijfveren voor specifieke risico’s in combinatie met bepaalde doelstellingen. De aanwezige en gewenste talenten hangen samen met de drijfveren van de personen, zoals de sturing een gevolg is van de doelstellingen. Maar hoe sturing gegeven moet en kan worden staat weer in verbinding met de talenten die mensen hebben en de beheersmaatregelen die zijn getroffen.

Zo kan tussen alle elementen de samenhang worden gezien. Een bepaalde nadruk op het ene element heeft effect op andere elementen, kortom alles heeft invloed op elkaar. Echte controlling start dan ook vanuit de kern.

Verder lezen? kijk op www.fineut.nl onder ‘dossiers’

8

huurbeleid 9 TEK ST : L ATIFA VAN HEERDE

|

ILLUSTR ATIES : A AD GOUDAPPEL

BETAALBAARHEID VOOROP BIJ JAARLIJKSE HUURVERHOGING

‘HUURDERS STAAT HET WATER AAN DE LIPPEN’

Woningcorporaties in heel het land matigen de huurverhogingen of kiezen voor andere manieren om huren betaalbaar te houden, blijkt uit krantenartikelen en uit onderzoek dat Aedes in maart publiceerde.

De belangrijkste reden: hogere huurverhogingen zijn voor huurders niet meer op te brengen. Drie woningcorporaties over hun overwegingen en keuzes.

10

WOONWIJZE 3.000 WONINGEN, REGIO VUGHT

ONTZIET HUURDERS MET LAGE EN MIDDENINKOMENS HUURAANPASSING 2015 • 1 procent voor inkomens tot 43.786 euro.

• 5 procent voor inkomens vanaf 43.786 euro.

• De gemiDDelDe streefhuur gaat voor De meeste woningen van 70 naar 60 procent van De maximale huurprijs, Dat betekent huurverlaging voor nieuwe huurDers.

V

eel huurders staat het water aan de lip-

de streep zitten, zelfs als we het laagste per-

kant op met een inkomen tussen . en

pen, merkt Gerard Velthuizen, directeur-

centage huurverhoging vragen.’ De corporatie

. euro. Je kunt niet huren en je kunt

bestuurder van Woonwijze. ‘Ik spreek vaak

rekende ook uit wat het zou kosten om de

niet kopen. Dan moet je uitwijken naar

huurders en dan hoor ik indrukwekkende

streefhuur aan te passen van  naar  pro-

Den Bosch. We vinden het niet eerlijk om

verhalen. Bijvoorbeeld een mevrouw die na

cent van wat een corporatie maximaal mag

deze mensen huurverhoging te geven. Ze

een scheiding achterblijft in de woning en

vragen. Nieuwe bewoners betalen op die

horen bij onze doelgroep. Bij mensen met

nauwelijks rond kan komen omdat de huurprijs

manier minder huur. De woonlasten van huur-

een inkomen vanaf . euro houden we

net ongunstig is voor huurtoeslag. Of een

ders gaan bovendien iets omlaag doordat de

nergens rekening mee. Die krijgen gewoon

oudere die zo weinig te besteden heeft dat hij de warme maaltijd een paar keer per week moet overslaan.’

Eind  besloot de corporatie met de huurdersorganisatie te onderzoeken waar de huurders behoefte aan hebben. ‘We gingen de wijken in en legden ze de vraag voor: waar

 procent huurverhoging.’

‘In Vught kan je geen kant op met een middeninkomen’

EENGEZINSWONINGEN VERKOPEN Woonwijze kan de huurverhoging zo laag houden omdat ze al jaren bezig is met kostenbesparing, vertelt Velthuizen. Verder zet Woonwijze geld in dat ze verdiende

wil je dat we in investeren? In energiebesparing, in budgethulpverlening? Daar kwam uit

corporatie de komende  jaar  miljoen euro

door  eengezinswoningen te verkopen

dat huurders allerlei dingen belangrijk vinden.

per jaar in energiebesparing investeert.

aan mensen met een middeninkomen. ‘Bij herstructureringen bouwen we nu vooral

Maar het belangrijkst vinden ze betaalbaar-

GEEN K ANT OP

kleine goedkope woningen voor senioren

De corporatie ontziet niet alleen de lage inko-

en starters, daar is hier veel behoefte aan.’

SCENARIO’S

mens, maar ook de middeninkomens tot .

Woonwijze is van plan om de huren ook

Velthuizen is toen gaan onderzoeken wat

euro. Beiden krijgen  procent huurverhoging.

volgende jaren op deze manier te matigen.

minimaal aan reserves nodig is om Woonwijze

De huurdersorganisatie en de Woonbond rea-

Velthuizen: ‘Maar we leggen ons niet vast.

gezond te houden. De corporatie berekende

geerden enthousiast op het huurbeleid. Ze vin-

We moeten financiële ruimte hebben als er

diverse scenario’s voor de komende  jaar.

den het een unieke oplossing met oog voor de

onverwachte dingen gebeuren.’

‘Daaruit bleek dat we aan de goede kant van

lokale markt. Velthuizen: ‘In Vught kun je geen

heid.’

huurbeleid 11

SALLANDWONEN

5.500 WONINGEN, REGIO RAALTE ONTZIET HUURDERS MET LAAGSTE INKOMENS

JAARLIJKSE MAXIMALE HUURSTIJGING

HUURAANPASSING 2015

De overheid stelt jaarlijks vast

• 2 procent voor huurDers met een huur tot 525 euro.

met welk percentage de huren

• inkomensafhankelijke huurverhoging voor overige inkomens.

maximaal mogen stijgen. Voor

• 3 procent tussen 34.229 en 43.786 euro en een maximale huurprijs

alle inkomensgroepen geldt een basishuurverhoging van , procent, opgebouwd uit

• inkomens tot 34.229 euro.

• 1 procent voor huurDers met een huur boven 525 euro.

van 710 euro.

• 5 procent voor inkomens boven 43.786 euro.

het inflatiecijfer van het voorafgaande jaar ( procent in ) plus , procent. De maximale percentages zijn: , procent voor huishoudens met een inkomen tot . euro,  procent voor huishoudens met een inkomen tussen . euro en . euro en  procent voor huishoudens met een inkomen boven . euro. Verhuurders mogen zelf bepalen of zij de toegestane huurruimte (volledig) benutten. In hoeverre corporaties de huren verhogen hangt af van veel factoren, zoals: de gemiddelde streefhuur, de regionale woningmarkt, de financiële positie van de corporatie en andere betaalbaarheidsmaatregelen die de corporatie neemt.

S

allandWonen en de huurdersorganisatie

We kijken naar alle woonlasten die huurders

zitten niet op een lijn over de jaarlijkse

hebben: huur, energierekening en overige

huuraanpassing. ‘We willen de laagste inko-

woonlasten.’  procent van de woningen van

mens zoveel mogelijk ontzien. De huurders-

SallandWonen heeft minimaal een energie-

vereniging wil graag dat we alle huurders ont-

label C. En eind mei start de corporatie met een

zien. Dat kan helaas niet’, vertelt Aukje Kooi-

groot zonnepanelenproject. Ongeveer .

stra, manager Wonen. Wel probeert de corpo-

woningen krijgen uiteindelijk zonnepanelen,

ratie op andere manieren de woonlasten van

betaald door een externe financier. ‘Want wij

huurders te verlagen, bijvoorbeeld door wo-

hebben dat geld ook niet zomaar liggen. Door

ningen te verduurzamen. ‘We proberen de dis-

de zonnepanelen besparen bewoners al snel

cussie weg te trekken van de huurprijs alleen.

 euro per maand.’

12 GEMIDDELD 2,1 PROCENT HUURVERHOGING Toen SallandWonen in  aan de slag ging met de begroting bleek dat er in ieder geval een huurverhoging van gemiddeld , procent nodig was om de uitgaven en inkomsten in balans te krijgen.

Kooistra: ‘We zijn toen gaan rekenen hoe we de laagste inkomens zoveel mogelijk konden ontzien.

We kwamen uit op een groep van . huishou-

WOONWAARD 13.500 WONINGEN, ALKMAAR

VERLAAGT HUREN VOOR 4.500 HUURDERS

dens met een huur boven  euro. Die groep krijgt een inflatievolgende huurverhoging van

HUURAANPASSING 2015

 procent. Dat zijn ook de mensen die de meeste

• een verlaging van De gemiDDelDe streefhuur

problemen hebben met het betalen van hun

met 3 procent naar 69 procent van De maxi-

woonlasten, blijkt uit een woonlastenonderzoek

male huurprijs. Dit leiDt tot huurverlaging

dat we met andere corporaties hielden in Noordwest-Overijssel. Vaak zijn dit gezinnen en samenwonenden tot de AOW-leeftijd.’ De corporatie koos ervoor de groep met een huur onder  euro

voor 4.500 zittenDe huurDers.

• anDere 9.000 huurDers inkomensafhankelijke huurverhoging tot maximaal De streefhuur.

• Daarnaast blijft in heel alkmaar 75 procent

 procent huurverhoging te geven. Omdat zij

van De woningen onDer De huurtoeslaggrens

gecompenseerd worden door huurtoeslag.

van 618 euro.

ZEKERHEID VOOR TOEKOMST Kooistra rekende de huurdersorganisatie voor waarom de huurverhoging noodzakelijk is. De corporatie bouwt een woning in principe voor 

C

orporaties en de gemeente moeten samen verantwoordelijkheid nemen voor betaalbaarheid van sociale huurwoningen, vindt Pierre

Sponselee, directeur-bestuurder van Woonwaard. ‘Dat doen wij in Alk-

jaar. In die periode zijn er diverse opbrengsten,

maar. Met corporaties Kennemer Wonen en Van Alckmaer dachten we

maar ook veel kosten als: onderhoud, (verhuur-

na over hoe groot de sociale huurvoorraad moet zijn en welk huurniveau die moet hebben. Betaalbaarheid is de grootste maatschappelijke uitda-

‘Woonlasten gaan over meer dan huurverhoging’

ging van corporaties op dit moment. Eenduidigheid in Alkmaar vonden we belangrijk, zo weet de huurder waar hij aan toe is. Op basis van een aantal onderzoeken kwamen we er op uit dat minimaal  procent van de huurwoningen onder de  euro moet blijven, een belangrijke grens voor huurtoeslag. Als de huren sneller stijgen dan inkomens, komen de huren uiteindelijk boven de huurtoeslaggrens uit. Dat voorkomen we

ders)heffingen, belastingen en rente. Daarna is

door deze afspraak. Ik vind dat je het als corporatie verplicht bent om je

de woning op en moet er een nieuwe gebouwd

woningen passend te prijzen voor je doelgroep.’

worden. ‘Uiteindelijk komen we over  jaar . euro per woning tekort. Dat komt niet

LAGERE STREEFHUUR

doordat we rare dingen met het geld doen. Maar

Elke Alkmaarse corporatie vulde op basis van de lokale afspraken haar

omdat we genoeg geld over moeten houden om

eigen huurbeleid in. Zo onderzocht Woonwaard hoe je kunt zorgen voor

huizen te onderhouden en om de huurders van de

verschillende prijs- en kwaliteitsklassen voor de  procent woningen die onder de  euro blijven.

toekomst zekerheid te bieden.’

Daarvoor kijkt de corporatie ook

Dat deed de corporatie door de streefhuur van

zijn anders georganiseerd, een be-

OVERLEG AEDES EN WOONBOND

sparing van , miljoen. Nieuw-

Aedes en de Woonbond zijn in gesprek over het

prijs. ‘Dit betekent voor . zittende huur-

bouwprojecten doet SallandWo-

huurbeleid voor de komende jaren. De vertegen-

ders dat ze per  juli een huurverlaging krijgen

nen steeds minder. De corporatie

woordigers van huurders en sociale verhuurders

van een paar euro tot een paar tientjes per

kijkt vooral hoe ze bestaande

willen samen huurbeleid ontwikkelen met een

woningen toekomstbestendig kan

goed evenwicht tussen de betaalbaarheid voor

maken. ‘We proberen met onze

huurders, voldoende huizen voor woningzoe-

beperkte financiële ruimte zoveel

kenden en de huurinkomsten en investeringen

mogelijk te doen.’

van corporaties.

kritisch naar zichzelf. Processen

al haar woningen met  procent te verlagen tot gemiddeld  procent van de maximale huur-

huurbeleid 13

‘Eenduidig lokaal huurbeleid is helder voor de huurder’

HUREN STIJGEN GEMATIGD IN 2015 De huren van woningcorporaties gaan per  juli  gemiddeld met , procent omhoog. Dit blijkt uit een enquête van Aedes onder  woningcorporaties. Bij huishou-

maand. Ons huurbeleid was al redelijk bescheiden. Dit is dus niet een

dens met de laagste inkomens gemiddeld

enorme omwenteling, maar het is wel een grote stap om huren te

, procent. Dat is lager dan de , procent

verlagen. Komende jaren willen we op deze weg doorgaan.’

verhoging die het kabinet dit jaar toestaat.

En het is lager dan de huurverhoging bij

BESPARING BEDRIJFSLASTEN

deze groep vorig jaar (, procent). Corpo-

Ondanks deze keuzes kan de corporatie blijven investeren. Voor renova-

raties willen zo hun huurwoningen betaal-

tie en nieuwbouw is voor dit jaar  miljoen euro gereserveerd en voor

baar houden, vooral voor huurders met

dagelijks en planmatig onderhoud nog eens  miljoen euro. ‘We heb-

lage inkomens. Lees meer in de Corporatie-

ben een goede balans gevonden. Maar investeren in lagere huren kan

monitor Huurbeleid: www.aedes.nl/

alleen omdat we de afgelopen jaren enorm hebben bespaard op onze

huurbeleid.

bedrijfskosten’, benadrukt Sponselee. De corporatie ging van  naar  fte en besteedde het onderhoud uit.

6%

WOONLASTENMETING

5%

Om betaalbaarheidsproblemen bij huurders te voorkomen zorgt Woon-

4%

waard sinds kort voor een betere match tussen huurder en woning. Bij een intakegesprek bekijkt een medewerker met de toekomstige huurder

3%

of hij een woning en alle bijkomende kosten, zoals de energierekening,

2%

wel kan betalen. ‘Zo krijgen huurders een volledig en goed beeld voordat ze een handtekening onder het contract zetten.’

5% 4% 3% 2,5%

2,3%

1,8%

1% 0

tot 34.229 euro

van 34.229 tot 43.786 euro

gemiddelde huurverhoging 2015 maximaal toegestane huurverhoging

boven 43.786 euro

Maak jij onze klanten blij?

Bijvoorbeeld als: Young Professional Finance Support Young Professional Consultant Finance

Kijk op nccw.nl/werkenbij

www.lamikon.nl

Lamikon SecondLife het tweede leven van uw kozijn.

Uw voordelen op een rijtje: •

Uw bestaande kozijn geconserveerd

•

Nieuw Isoglas met lage U-waarde

•

Nieuwe ramen en deuren

•

Intelligente ventilatie onder kozijn (optie)

•

Hoogwaardig PPG (SIGMA) verfsysteem

•

Gegarandeerd laagste onderhoudskosten

•

Om de 9 jaar schilderen

•

15 jaar collectieve garantie

Bel uw systeemhouder voor meer informatie!

Lamikon | Bramenberg 8, 3755 BX Eemnes | Tel.: 035 - 76 00 083 | info@lamikon.nl

advertentie

Verschuift uw rol naar die van

Dan zijn wij de beste spelers op het gebied van Resultaatgericht Samenwerken Om de beweging te maken van uitvoering en management naar regie, is een ware cultuuromslag nodig: het loslaten van oude gewoontes en een nieuwe kijk op de wereld. Waarin resultaatgerichte samenwerking met ketenpartners vooropstaat, op basis van vertrouwen. Dat vertrouwen maken wij als Het Consortium aantoonbaar waar. Voor ål uw vastgoedonderhoud en renovatie.

DAAG ONS UIT!

hetconsortium.nl info@hetconsortium.nl of bel Marc Geerts op 075-628 02 44

16

KEES KWADIJK DIRECTEUR-BESTUURDER WONINGBOUWVERENIGING LANGEDIJK

‘EEN SOCIALE HUURWONING IS GEEN UITKERING’ Het is tijd dat corporaties hun Hoe ziet u de toekomst van de sociale huursector? zelfvertrouwen terugwinnen, ‘Met de sociale huursector zelf is niks mis. Integendeel. stelt Kees Kwadijk. Tot  juni is Het is een belangrijke sociaaleconomische sector die huishij nog directeur-bestuurder van vesting biedt aan een brede groep mensen. Nu nog, moet ik daar meteen bij zeggen. Veel mensen willen geen huis Woningbouwvereniging Langedijk. kopen, die willen gewoon goed wonen. De financieel geoDaarna gaat hij met pensioen. ‘De graaf Ewald Engelen zei het al in het maartnummer van Aedes-Magazine. Hij pleitte daarin voor een veel grotere sociale huursector is een belangrijke sociale-huursector dan we nu kennen. Ik ben in ieder geval sociaaleconomische sector die voorziet tegen verkleining van de sector. Een vitale sector vraagt in normaal wonen.’ En daar is in het minimaal om de huidige omvang. Maar zowel de omvang als de kwaliteit van de sector staan ter discussie. En we kunhuidige debat over de toekomst van de nen wel blijven vaststellen dat de politiek of dit kabinet ons sector te weinig oog voor. niet goed gezind is, maar de kern van het probleem is denk TEK ST : MARJON VAN WEERSCH

ik dat corporaties zichzelf niet goedgezind zijn.’

Leg dat eens uit. Waarom zijn corporaties zichzelf niet goed gezind?

‘De corporatiesector is nogal gedesoriënteerd. Dat blijkt bijvoorbeeld uit de sterke focus op financiële zaken. Ook in dat opzicht onderschrijf ik de analyse van Engelen van harte. En daarbij lijden we ook nog eens aan mainstreamgedrag. Vrijwel alle corporaties zijn allemaal tegelijk driftig aan het besparen op bedrijfskosten. Nadat men blijkbaar jarenlang te veel geld heeft uitgegeven, wil men nu collectief uitblinken in het omgekeerde. Dat vind ik vreemd.

Daaruit spreekt naar mijn gevoel een grote mate van onzekerheid. De corporaties moeten hun zelfvertrouwen terugwinnen, minder gericht zijn op financiën en zich weer meer richten op volkshuisvestelijke taken en het belang van de huurders. Door zoveel mogelijk betaalbare en kwalitatief goede woningen aan te bieden.’

Maar daar is wel geld voor nodig.

‘Natuurlijk. In het dagelijkse handelen zouden corporaties zich alleen niet zo moeten laten leiden door nerveuze waardeberekeningen over een termijn van  jaar.

Accountants willen dat graag, maar al die berekeningen hebben weinig met onze werkelijkheid te maken. Huurbeleid duurt altijd maar een paar jaar. En de rente waar-

opinie 17

mee we rekenen klopt nu al niet, laat staan dat we weten hoe die over tien jaar zal zijn. Ik durf nog steeds te zeggen dat je met vastgoed eigenlijk elke dag opnieuw kunt beginnen. Door te verkopen en te bouwen. Als de sommen vandaag kloppen, en dat doen ze, dan is het goed. En dan

‘We moeten huizen verhuren aan een bredere groep dan alleen kansarmen’

kan een corporatie veel meer. Ik wil onze corporatie niet als maatstaf voor de hele sector nemen. Maar als het bij Woningbouwvereniging Langedijk kan, waarom zou het

tieforum van Aedes vergeleek de bestuursvoorzitter van

dan elders niet kunnen? In acht jaar tijd hebben wij zo onze

Eigen Haard Nico Nieman een sociale huurwoning onlangs

voorraad betaalbare huurwoningen fors uitgebreid en

met een uitkering. Daar ben ik het grondig mee oneens.

energetisch verbeterd.’

Ten eerste omdat je in een uitkering niet kunt wonen, maar

Terug naar de toekomst. De samenleving verandert drastisch. Is de corporatiesector vernieuwend genoeg?

‘Niet waar het gaat om het vergroten van het zelfbeschik-

vooral omdat de sociale huursector een belangrijke en gezonde sociaaleconomische sector is die voorziet in normaal wonen. De koopsector heeft jaarlijks aan tien miljard subsidie nog niet genoeg om goed te kunnen functioneren. Naar de huurders gaat slechts , miljard huurtoe-

kingsrecht van de huurder. Anderszins verandert er wel

slag en daar tegenover moeten we het Rijk jaarlijks een

veel, maar vooral de verkeerde kant op. Het klinkt conser-

verhuurdersheffing van , miljard betalen. We moeten

vatief als ik pleit voor een brede sociale huursector. Maar

huizen blijven verhuren aan een bredere groep dan alleen

het is een tegengeluid tegen het pleidooi van beleids-

kansarmen, want dat laatste leidt tot negatieve labeling.

makers en sommige corporatiebestuurders die de sector

Om Ewald Engelen nog maar eens aan te halen: Als je faci-

willen verkleinen tot een sociaal vangnet. Op het Corpora-

liteiten voor armen maakt, krijg je ook arme faciliteiten.’

Hein de Kort

18

opinie JOHAN DE NIET PROGRAMMAMANAGER HERSTRUCTURERING STADSREGIO PARKSTAD

‘OOK PARTICULIERE LEEGSTAND IS EEN MAATSCHAPPELIJK PROBLEEM’ In oostelijk Zuid-Limburg popelen gemeenten en woningcorporaties om de bevolkingskrimp innovatief aan te pakken. Bijvoorbeeld door het opkopen en daarna verhuren van particulier bezit.

Dat werkt echter alleen als ook andere partijen hun maatschappelijke verantwoordelijkheid nemen, stelt Johan de Niet van Stadsregio Parkstad.

ILLUSTR ATIE : MENNO WIT TEBROOD

De bevolkingskrimp zorgt in Limburg voor uitdagingen.

Slimme combinatie

Aanvankelijk leidde de dalende bevolking er bijvoorbeeld

Gemeenten en woningcorporaties in de Stadsregio Park-

toe dat de vraag naar sociale huurwoningen afnam en er

stad werken daaraan door te zoeken naar een slimme com-

een overschot aan kwalitatief minder goede huurwonin-

binatie. Zo onderzoeken we nu de mogelijkheid van aan-

gen ontstond. Nu zien we weer een stijgende vraag naar

koop door een corporatie van twee hoogbouwflats met

huurwoningen. Dat geldt zeker in de Stadsregio Parkstad

koopappartementen. De corporatie wil deze appartemen-

en met name in Heerlen, Kerkrade, Brunssum en Land-

ten tegen een marktconforme prijs van de huidige bewo-

graaf waar de vraag groter is dan het aanbod. Deels ligt

ners kopen en vervolgens als sociale huurwoningen ver-

dit aan de economische situatie. Mensen hebben vaak

huren. Na ongeveer twintig jaar kunnen de woningen

geen goede arbeidsvooruitzichten. Veel jongeren krijgen

vervolgens door sloop aan de markt onttrokken worden.

alleen nog maar flexibele contracten en maken geen kans

De investering kan de corporatie met de huurinkomsten

op een hypotheek. Ouderen blijven langer zelfstandig

afdekken. De voordelen: een antwoord op de huidige

wonen en daardoor komen er minder huurwoningen vrij.

vraag op de huurmarkt en een middel om de verdere

Soms hebben ouderen snel een huurwoning nodig omdat

waardedaling van de huizen in de regio te voorkomen.

ze geen indicatie krijgen voor een verpleeghuis. En wo-

Helaas staan een paar hobbels deze win/win-oplossing

ningcorporaties hebben natuurlijk ook sloopprogramma’s

nog in de weg.

uitgevoerd omdat ze te maken hadden met leegstand. Dat is het paradoxale in een krimpregio. In de Stadsregio

Bewegen

Parkstad staan ongeveer . woningen leeg. De leeg-

De verhuurdersheffing voor corporaties is één van die

stand is nu met name te zien in de koopsector. Om de

obstakels. Zodra de corporatie de gekochte woningen ver-

woningmarkt een beetje gezond te krijgen, zullen er tot

huurt, wil minister Blok vooralsnog de kassa van het Rijk

 nog zeker . woningen uit de markt gehaald

horen rinkelen: dan moet de heffing ook over deze wonin-

moeten worden. Dat vraagt om een innovatieve aanpak.

gen worden betaald. Dat is vreemd omdat de minister dit

19

‘Ze zijn er weer hoor, bij bosjes, de jongeren die heel lang in hun ouderlijk huis blijven wonen.

Of die bij hun ouders terugkeren, als ze al in de twintig zijn, soms samen met hun vriend of vriendin.

Omdat ze niks kunnen vinden.

Geen betaalbaar dak boven hun hoofd.’

ARNOLD ZWEERS, OUD JOURNALIST VAN EN IN DE STENTOR.

‘Woningcorporaties zijn van oorsprong eenvoudige bedrijven.

Het is niet zo ingewikkeld.

De eenvoud telt. Daarin willen we alle energie steken.’

ROEL VAN GURP, DIRECTEURBESTUURDER VAN WONINGCORPORATIE CASADE, IN BRABANTS DAGBLAD. bedrag immers nog niet heeft ingecalculeerd. Bovendien is er wel een mogelijkheid tot heffingsvermindering bij sloop.

Een ander probleem vormt de restschuld waar een deel van de bewoners mee te maken krijgt als ze hun appartement verkopen. De gemeenten in Parkstad denken na of ze iets kunnen doen aan deze hypotheken onder water, bijvoorbeeld in de vorm van een lening. Ondertussen zien de banken dit nog niet als een gezamenlijk probleem.

Maar ook zij zullen moeten bewegen.

Krimp is een gezamenlijk maatschappelijk probleem en dat vraagt om een gezamenlijke oplossing. Corporaties en gemeenten in oostelijk Zuid-Limburg popelen om de

‘De welopgevoede bovenklasse in Nederland heeft er geen last van. Het gebeurt niet in hun wijk, het zijn niet hun kinderen. Het is het probleem van de hardwerkende Tilburger met een klein inkomen wiens kinderen naar de ratsmodee gaan.’

PETER NOORDANUS, BURGEMEESTER VAN TILBURG, OVER HENNEPTEELT IN WONINGEN, IN DE VOLKSKRANT.

uitdagingen van krimp innovatief aan te pakken. Andere partijen zullen ook hun verantwoordelijkheid moeten nemen.

DE STADSREGIO PARKSTAD LIMBURG is het samenwerkingsverband van acht gemeenten in de voormalige Oostelijke Mijnstreek: Brunssum, Heerlen, Kerkrade, Landgraaf, Onderbanken, Simpelveld, Nuth en Voerendaal. www.parkstad-limburg.nl

‘De gemeente moet niet langer worden gezien als een lagere overheid, ze is de eerste overheid.’

VNG (VERENIGING NEDERLANDSE GEMEENTEN), IN DE GEMEENTE 2020, VERENIGINGSSTRATEGIE EN COLLECTIEVE AGENDA, VNG-PUBLICATIE.

Maak jij onze klanten blij?

Bijvoorbeeld als: Ervaren Technisch Applicatie Beheerder Young Professional Applicatie Beheerder Tester

Kijk op nccw.nl/werkenbij

Nieuwe regels, nieuwe kansen.

Als woningcorporatie krijgt u te maken met een nieuwe werkelijkheid. Regelgeving verandert en er komt een nieuw stelsel voor woningwaardering. Dat is al reden genoeg om een betrouwbare juridische partner te wensen die u hierbij kan ondersteunen.

Onze advocaten en juristen hebben zich volledig toegelegd op het vastgoed- en huurrecht. Wij kunnen u dan ook met veel kennis van zaken adviseren (en als het moet namens u procederen) over zaken rond (ver)huur, (ver)koop, woonfraude, huurprijzen, algemene huurvoorwaarden, overlast, renovatie, bouw, projectontwikkeling en de regelgeving rond de volkshuisvesting.

DE SPECIALIST

Nieuw kantoor. Vertrouwde expertise.

Hielkema & co is ontstaan in 2015 uit een afsplitsing van de vastgoedpraktijk van Unger Hielkema advocaten.

in toegankelijkheid

GALERIJVERHOGING BALKONVERHOGING ANTISLIP OPLOSSINGEN

DĂŠ vastgoed- en huurrechtadvocaten

BALUSTRADEVERHOGINGEN RUBBEREN DREMPELHULPEN

De Boelelaan 7, 1083 HJ Amsterdam Tel. 085 782 28 20 www.hielkemaco.nl

GALERIJBEKLEDING Virulyweg 1 7602 RG Almelo

T +31 (0)546 - 850466 F +31 (0)546 - 828812

E info@pamalmelo.nl I www.pamalmelo.nl

Dรกรกrom stapt u over op veiligheidsdeuren.

Op de eerste plaats krijgen de appartementen nieuwe stalen deuren die de dieven buiten houden. Want een goed slot is dan wel belangrijk, maar dieven deinzen vooral terug voor een deur die lastig kapot te krijgen is. Maar er zijn nog meer voordelen: De deuren dichten goed af, waardoor de deur lawaai vanuit het trappenhuis tegenhoudt en zorgt voor een aangenaam binnenklimaat. Brand en brandgassen worden op afstand gehouden. Etensluchtjes blijven op hun plek en ook leveren de deuren een aanzienlijke energiebesparing op.

De appartementdeuren zijn nagenoeg onderhoudsvrij en hebben een lange levensduur.

70 jaar ervaring

Dat de Daloc-deuren soepeler en eleganter zijn dan je misschien zou denken, komt doordat het weerstandsvermogen van de deur afhankelijk is van de intelligente constructie van de veiligheidsonderdelen en het gebruikte materiaal. We zijn op dit gebied al actief sinds 1943, dus we weten waar we het over hebben.

Al onze deuren zijn getest en gecertificeerd, de productie is gecontroleerd en de classificaties op het gebied van brand, brandgas, geluid en inbraakveiligheid zijn hoog.

Een paar uur per deur

Onze professionele en gecertificeerde monteurs vervangen een appartementsdeur in minder dan een halve dag. Dus voordat u er erg in hebt, hebben de deuren niet alleen gezorgd voor tevreden en blije huurders, maar is het pand ongetwijfeld ook nog eens meer waard geworden.

Kijk op daloc.nl (of scan de QR-code) voor meer informatie over de techniek achter de deuren en de diverse uitvoeringen.

Security doors

22

PORTRET VAN DE LEEUWENSTRAAT IN EINDHOVEN

‘IN DE ZOMER ZIT IEDEREEN BUITEN’

leefbaarheid 23 TeK sT : MArjon VAn weerscH

|

foTo ’ s : fr Anco Gori

De Leeuwenstraat is de langste straat in de Eindhovense wijk Tivoli. Woningcorporatie Woonbedrijf verhuurt er 147 woningen. Ze zijn in 1929 gebouwd door een van de voorgangers van Woonbedrijf voor medewerkers van Philips. Sindsdien is er veel veranderd: grote gezinnen maakten plaats voor kleinere huishoudens, alleenstaanden en eenoudergezinnen. Ook kwamen er steeds meer allochtonen wonen. Wat niet veranderde is het karakter van de straat. ‘Dit is een echte volksbuurt. Ik ga hier nooit meer weg.’

24 Een nieuwkomer voelt René Kinderdijk (op kleine foto) zich niet meer. Inmiddels woont hij bijna een kwart eeuw in de Leeuwenstraat. Zijn vrouw Ria () woonde toen al een paar jaar in dit huis.

Ze is in de wijk geboren, aan het plein om de hoek. ‘Ik moest er in het begin wel aan wennen dat een wandeling met Ria lang kon duren. Het kostte alleen al een kwartier voordat we de straat uit waren.’ Laatst fietste Ria met een vriendje van haar zoon door de Leeuwenstraat. ‘Die mama van Jan kent heel de wereld’, had het vriendje thuis verbaasd verteld. Ria lacht: ‘Ik kan me niet voorstellen dat je ergens fijn kunt wonen waar dat anders is.’

Natuurlijk is de wijk Tivoli de afgelopen decennia veranderd. Na de grote renovatie in de jaren  kwamen veel ouderen niet meer terug omdat ze geen zin hadden om twee keer te verhuizen. Er kwamen dus veel nieuwe mensen in de wijk. Waaronder veel bewoners met een buitenlandse achtergrond: veel Turken, Marokkanen en Spanjaarden.

Tegenwoordig wonen er ook Roemenen en een enkel Afrikaans gezin in de Leeuwenstraat.

Ria vindt die ‘mix van mensen’ leuk. Ze woonde als kind naast een Marokkaans gezin. Haar huidige buren zijn Afghaans. Op het schoolbord in de keuken heeft ze de naam van de buurman geschreven. ‘Die is niet zo makkelijk te onthouden als Piet of Kees. De buurman vindt het prachtig. En hoeveel moeite kost het om Turkse buren in de straat als afscheidsgroet “Güle, güle” te wensen? Dat zijn dingen die ik van mijn vader heb geleerd.’ Ria en René ervaren de allochtonen niet als een probleem. ‘Moet dat dan?’, zegt René. Een oudere bewoner van bijna  vindt die ‘grootste verandering in de straat’ wel vervelend. ‘Vroeger kende ik iedereen in de straat. Maar nu zijn het bijna allemaal vreemdelingen die ze hier plaatsen. Daar heb ik helemaal geen contact mee.’

De starters die in de Leeuwenstraat komen wonen, zijn ook een redelijk nieuw fenomeen. ‘Jonge mensen die hier een paar jaar blijven en dan naar een groter koophuis buiten de wijk vertrekken’, zegt Ria. Zelf kan ze zich er niks bij voorstellen. René zit al drie jaar zonder werk. ‘Nu zijn we helemaal blij met ons huurhuisje. Omdat wij hier al zo lang wonen,

TIVOLI

EINDHOVEN

In de meeste huizen woont een volwassene zonder kinderen:

49%

Dit percentage ligt hoger dan gemiddeld in Eindhoven (40 procent).

In de wijk wonen veel alleenstaande

11%

ouders:

Gemiddeld is dit in

7%

eenpersoonshuishouden

Eindhoven:

meerpersoonshuishouden zonder kind(eren)

Het percentage

eenouderhuishouden

huishoudens met

meerpersoonshuishouden met kind(eren)

kinderen ligt lager dan gemiddeld.

leefbaarheid 25

TIVOLI EN HAAR BEWONERS Tivoli telt . inwoners. Door ruilverkaveling hoort de wijk sinds  april  bij de gemeente Eindhoven. Daarvoor maakte de wijk deel uit van de gemeente Geldrop. Woonbedrijf ver-

‘We zijn helemaal blij met ons huurhuisje’

huurt in Tivoli  grondgebonden woningen en  seniorenappartementen.

Lees ook het interview met Koj Koning op www.aedes.nl/ leefbaarheid. Daarin vertelt deze districtmanager van Woonbedrijf over de wijkaanpak en het groot onderhoud in de wijk.

26

NIEUWE EN VERTREKKENDE HUURDERS REDEN VERTREK Wooncarrière Senior Uitzetting/woonfraude/hennep Overleden Wijk Sloop Werk Overig Gegevens van

Onbekend 









Woonbedrijf op

 %

basis van monitoring van  huur-

REDEN KOMST

opzeggingen tussen september  en

o.b.v. % van nieuwe huurder

februari . Van de nieuwe huurders

Starten

heeft  procent

Snelle, goedkope woning

een reden voor de

Oorsprong

komst naar Tivoli

Wijk (vrienden/familie)

gegeven.

Overig

BRONNEN : CBS EN

















valt de prijs mee. Ongeveer  euro.’ Ze laten de grote tuin zien. ‘Twintig meter diep’, zegt Ria trots. ‘Het is een klein huisje, maar boven hebben we toch mooi drie slaapkamers. Wat wil je nog meer? Goed is goed.’

Ze zijn alle twee actief in de wijk. René zit in de bewonerswerkgroep die met Woonbedrijf nadenkt over het groot onderhoud dat nu plaatsvindt (zie kader pagina ). Ria doet veel voor bewonersvereniging Stichting Tivoli – i lov iT. Binnenkort helpt ze mee met de organisatie van de avondvierdaagse. Woonbedrijf zorgt op de laatste dag voor balonnen.

Woonbedrijf is echt zichtbaar in de wijk, zeggen beiden. René: ‘Iedere woensdag zit er iemand in de Buurtinfowinkel een straat verderop.

Buurtbeheerder Tonnie zie ik vaak door de wijk lopen. Hij kent de bewoners. Als mensen hun tuintje niet schoonmaken, spreekt hij ze daar op aan. En als ik een probleem heb met mijn schutting, weet ik hem ook te vinden.’

Enkele huizen verder woont sinds een paar jaar een jong gezin afkomstig uit een andere buurt in Eindhoven. ‘Daar woonden tegenover ons mensen in koophuizen’, zegt de vrouw. ‘Hier is het veel fijner. Dit is een echte volksbuurt. In de zomer zit iedereen hier buiten. Voor het huis.’

 %

WOONBEDRIJF ,



leefbaarheid 27

GROOT ONDERHOUD IN TIVOLI Woonbedrijf voert nu groot onderhoud uit in de Leeuwenstraat en omgeving. De werkzaamheden vinden aan de binnen- en de buitenkant van de woningen plaats. De gevels en schoorstenen krijgen een onderhoudsbeurt, op de daken komen nieuwe dakpannen, de ventilatie wordt verbeterd en de woningen worden geïsoleerd. Daarnaast krijgen huurders een nieuwe keuken, badkamer en/of toilet als de huidige minstens  jaar oud zijn.

De werkzaamheden kosten de huurder niets. Als bewoners kiezen voor extra comfort, bijvoorbeeld het plaatsen van een extra toilet, zijn daar wel kosten aan verbonden.

Het gemiddelde energielabel in Tivoli is D. Als bewoners kiezen voor alle energiemaatregelen die Woonbedrijf aanbiedt, kan hun woning een energiezuiniger label B krijgen.

28

DE LEEUWENSTRAAT ALS FILMDECOR Martien Vissers (76) is volgens zijn

overstag nadat hij op de koffie was ge­

Nu de filmopnames zijn gestart, woont

vrouw de oudste vader van een tweeling

weest: de Leeuwenstraat 41 mocht in de

het gezin drie maanden in het, toevallig

van negen. Zelf woont hij al 40 jaar in de

oorspronkelijke staat blijven. Dat is nu

leegstaande, buurhuis. De helft van die

straat. In het enige huis dat nog in origi­

onder meer te zien aan de twee kleine

tijd is nodig voor de filmopnames. Daarna

nele staat is. Er is bijna niets veranderd

woonkamertjes, van elkaar gescheiden

krijgt hun woning een opknapbeurt. Al­

sinds de oplevering in 1929. En juist daar­

door glas-in-lood ensuite deuren. Aan de

les blijft zoveel mogelijk in oude staat.

om vormt de woning het decor voor de

keuken met granito aanrecht en houten

Maar aan nieuwe dakpannen en een

film De Helleveeg, naar de gelijknamige

plankjes. De prachtige plankenvloeren.

nieuw toilet kon Martien deze keer niet

roman van A.F.Th. van der Heijden. De

Het oude schuurtje met schoorsteen,

ontkomen. Lachend laat hij het oude

schrijver is in Tivoli geboren, in de ver­

waar vroeger de wasketel werd gestookt.

toilet zien. Met veel geraas klettert het

derop gelegen Poemastraat. De opnames

Martiens vrouw zucht weleens omdat

water uit de ouderwetse stortbak. Dat

voor de film zijn net begonnen.

sommige dingen niet zo praktisch zijn. Ze

kan inderdaad wel wat zuiniger.

Dertig jaar geleden weigerde Martien

zou bijvoorbeeld liever gesloten keuken­

zijn medewerking aan de renovatie.

kastjes hebben. ‘Dankzij haar hebben we

De film De Helleveeg draait vanaf maart

Twee jaar later deed hij hetzelfde met het

wel centrale verwarming’, zegt Martien.

2016 in de bioscopen. Tot de acteurs

groot onderhoud. Daar kwam de wets­

‘Als het aan mij lag, was die er ook niet

behoren onder meer: Gijs Scholten van

winkel nog aan te pas. De directeur van

gekomen.’

Aschat, Frank Lammers en Anneke Blok.

een voorloper van Woonbedrijf ging

leefbaarheid 29

€

HUURPRIJZEN

457 euro Oudere type, bouwjaar 1929, waaronder de Leeuwenstraat

509 euro Nieuwere type, bouwjaar 1947

467 euro Gemiddelde huurprijs bij nieuwe verhuringen Woonbedrijf verhoogt de huur van de woningen in 2015 niet.

Martien Vissers: ‘Als het aan mij lag was er geen centrale verwarming gekomen’

ACHTERGROND BEWONERS TIVOLI

EINDHOVEN

In Tivoli wonen relatief veel niet-westerse allochtonen ten opzichte van Eindhoven. De meeste

% %

%

% %

allochtonen zijn van Turkse afkomst ( procent).

In vergelijking met de rest

%

van Eindhoven is het aandeel werkzoekenden of niet werkenden ( procent) hoger dan gemiddeld in Eindhoven ( procent).Het percentage uitkeringsgerechtigden ( procent) is in vergelijking

Autochtoon

Westerse allochtoon

Niet-westerse allochtoon

met de rest van Eindhoven drie keer zo hoog.

Maximale veiligheid!

Met het collectieve kunststof rookgasafvoersysteem van Ubbink!

Voor collectieve systemen kiest u voor het veilige kunststof rookgasafvoermateriaal van Ubbink!

Door het hoogwaardige kunststof kan er geen erosie ontstaan in het afvoerkanaal en heeft u minder storing en onderhoud van uw ketel. De installatie bezorgt uw bewoners minimale overlast, omdat het modulaire systeem eenvoudig en snel installeert en volledig op maat gemaakt wordt.

Voordelen • Minimale overlast bij installatie • Veilige afvoer • Tijdsbesparende installatie scheelt in de kosten • Compleet systeem vanaf ketel tot en met dakdoorvoer Bel nu: 0313 480 300 voor een vrijblijvende adviesafspraak!

Ubbink, voor uw gemak! www.geenkunstmetkunststof.nl

feiten & cijfers 31 tek st : quinten snijders

Belangrijkste reden om huismeesters in dienst te hebben

Activering van bewoners

Technisch beheer

Bewoners informeren over ontwikkelingen in de wijk

3,0

2,5 2,0

1,9

2015,

Communicatie tussen bewoners onderling en richting corporatie

3,2

1,7

1,5 2,1

1,0

2015 2013

1,2

1 2 3 4 1= minst belangrijkste reden ----> 5= belangrijkste reden

Sonja Wolf, actieve huurder van Portaal in Soest Huismeesters, buurt-, complex- en wijkbeheerders en conciërges zijn er

‘ We maken samen met huismeesters de buurt beter’

allang niet meer alleen

‘Onze huismeesters horen het vaak eerder dan de

voor de vrijmarkt tijdens Koningsdag. Ik heb zelf

voor reparaties. Reden

meeste bewoners als er iets niet in de haak is. Wij

een “voedselruilhuis” opgericht, waar buurtbewo-

nummer één dat corpora-

kunnen altijd even binnenlopen bij hun dagelijkse

ners voedsel met elkaar kunnen ruilen, om voedsel-

spreekuur, even bellen of mailen. Vanmorgen gooi-

verspilling tegen te gaan en bewoners met elkaar in

de een gezin de hele huisraad in een al volle vuil-

contact te laten komen. Via de huismeesters kreeg

container. Na een mailtje ging de huismeester daar

ik van Portaal een tijdelijke ruimte, die al langere

meteen mee aan de slag. Als we een oudere of inva-

tijd leegstond. Ik vind het wel jammer dat er tegen-

lide buurtbewoner een tijdje niet hebben gezien,

woordig minder huismeesters zijn dan vroeger.

zorgen dat de complexen

gaat de huismeester even langs. Ook helpen de

Maar als bewoners hebben we ook een verant-

schoon, heel en veilig blij-

huismeesters om bewoners dichter bij elkaar te

woordelijkheid: we moeten samen met de huis-

brengen. Bijvoorbeeld door te helpen bij de voor-

meesters de buurt beter maken.’

ties huismeesters in dienst hebben, is ‘sociaal beheer’: goed gedrag van bewoners stimuleren, woonfraude tegengaan en

ven. Wat merken huurders daarvan?

bereidingen voor een straatfeest, of onlangs nog

bron : he t grote huismeestersonder zoek

Sociaal beheer

pl atform wijkbeheer woningcorpor aties

Werk huismeester steeds minder technisch

32

ELLA VOGELAAR TEK ST : MARJON VAN WEERSCH

|

32

Kunnen we in Nederland wonen helemaal aan de markt overlaten?

‘Absoluut niet. Het is een groot goed dat we zoveel sociale huurwoningen hebben. De afgelopen eeuw heeft

FOTO : JEROEN POORT VLIE T

bewezen dat de markt niet bereid is om dit op te pakken.’

6

Wat heeft u van uw vader?

2

‘Ik ben net zoals hij een emotioneel mens.’

25

Als u minister voor Wonen was, wat zou u als eerste doen?

‘De verhuurdersheffing afschaffen.

Die legt een enorm beslag op de investeringsmogelijkheden van corporaties in nieuwbouw en in bestaande woningen.’

wie zou u het liefst een uur in de lift 10 Met vastzitten?

‘In afwachting van redding het liefst met zo aangenaam mogelijk gezelschap.

Mijn oudste kleindochter bijvoorbeeld, die studeert filosofie. We zouden een filosofisch debat kunnen voeren.’

24

Als u de baas was van Aedes, wat zou u als eerste doen?

‘Stimuleren dat corporaties op een aantal punten meer samenwerken. Bijvoorbeeld op het terrein van inkoop. Corporaties kunnen veel meer van elkaar leren dan ze nu doen. Zeker bij nieuwe ontwikkelingen, zoals de invoering van de

16 MIN OF MEER PERSOONLIJKE VRAGEN EN 16 VRAGEN OVER SOCIALE HUISVESTING. DEZE KEER IS HET ELLA VOGELAAR DIE BLIND DE VRAGEN KIEST.

Woningwet. Zonde om daar afzonderlijk dure adviseurs voor in te huren.’

Nederland in zin klaar?

30 Isruimtelijke

‘Nooit. Nieuwe maatschappelijke ontwikkelingen zullen altijd om ruimtelijke antwoorden blijven vragen. Demografische ontwikkelingen, zoals bevolkingskrimp en de groeiende groep alleenstaande ouderen. Of de mobiliteitsvraagstukken in de steden.’

2

16/32 33 8

Op welk moment was u het moedigst?

‘Toen ik als minister voor Wonen trouw

4 Wie wilt u

bleef aan mijn eigen opvattingen over migranten. En niet boog voor de

‘IK BEN BEREID MET IEDEREEN HET GESPREK AAN TE GAAN. ZELFS MET WILDERS.’

mainstream van het populisme.’

22

Moet een overlastgever de wijk uit?

‘Dat kan de ultieme uitkomst zijn van een traject waarin geprobeerd is om de overlastgever tot ander gedrag te bewegen.’

15

3

nooit meer spreken?

Wanneer was u voor het laatst verschrikkelijk boos?

‘Ik zou het echt niet weten; ik word nooit zó boos. Wel kan ik me flink

‘Van de buren aan beide kanten weet ik hoe hun leven er in grote lijnen uitziet.

Zijn ze gescheiden of getrouwd? Wat voor werk doen ze? Leven hun ouders nog? En zij weten dat ook van mij.’

27

opwinden. Recentelijk bijvoorbeeld over de bonuskwestie bij ABN AMRO. Onbegrijpelijk dat het in de hoofden van die bestuurders maar niet binnen

Wat is het meest persoonlijke dat u van uw buren weet?

Wat maakt een wijk goed om in te wonen?

‘Groen: dat vind ik enorm belangrijk.

En voorzieningen, zoals scholen en ruimtes om elkaar te ontmoeten, bijvoorbeeld een buurthuis. Het moet er ook schoon en veilig zijn. Bij ons achter is een speeltuintje. Een keer per week loop ik daar door heen en ruim zwerfvuil op. Als iets kapot is, bel ik de gemeente. Ik vind het ook fijn als er dif-

2

Hoe woont u als u 85 bent?

ferentiatie in koopkracht is. Door een te eenzijdige samenstelling van een wijk ontstaat een opeenstapeling van

‘Mijn toekomstdroom hierover is vrij

problemen. Dan zakt een wijk door

hierover is. Blijkbaar hebben die men-

reëel. Wij zitten in een clubje van stel-

zijn hoeven.’

sen in hun omgeving ook niemand die

len en alleenstaanden die samen onder-

ze daar op wijst.’

zoeken of we in collectief particulier

komt hoe het maatschappelijk klimaat

opdrachtgeverschap tien appartemen-

23

ten kunnen bouwen. Met een geza-

Hoeveel vierkante meter heeft een mens nodig om prettig te wonen?

menlijk dakterras, een gezamenlijke, royale logeerkamer. Energieneutraal.

We hebben ook plannen over het col-

‘Dat is zo persoonlijk, daar ga ik geen

lectief inkopen van zorg als dat straks

algemene uitspraak over doen.’

nodig is. Ik krijg er energie van om hier

ELLA VOGELAAR (1949) is voorzitter van de raad

over na te denken nu ik nog gezond ben

van commissarissen van woningcorpo-

en zelf over dingen kan beslissen.’

ratie Mitros in Utrecht. Daarnaast is

16 Wat was uw

laatste goede voornemen?

‘OP YOGA GAAN. EN JA: DAT VOORNEMEN IS TOT OP HEDEN GESLAAGD.’

29

Stel u gaat op proef wonen in een corporatiewoning, waar zou u op letten?

ze onder meer bestuursvoorzitter van Nisa for Nisa (een migrantenvrouwencentrum in Amsterdam) en voorzitter van de raad van commissarissen van pensioenuitvoerder MN services. Ze

‘Laat ik eerst zeggen dat we dat niet

vervulde, onder veel meer, verschil-

moeten gaan invoeren. Dat kan bij een

lende vakbondsfuncties, was project-

koophuis ook niet. Maar ik vind het be-

leider van de Taskforce Inburgering en

langrijk dat een huis niet gehorig is en

van februari 2007 tot november 2008

dat het onderhoud goed is, van binnen

minister voor Wonen, Wijken en

en van buiten. Bij een portiekwoning

Integratie. Zij introduceerde een lijst

zou ik willen weten of er portiekregels

van 40 probleemwijken die in het

zijn. Als mensen dicht op elkaar wonen,

kabinet-Balkenende IV extra aandacht

kun je je snel aan zaken ergeren. Daar-

kregen om problemen van wonen,

om is het belangrijk dat er huisregels

werken, leren, integreren en veilig-

zijn over hoe je met elkaar omgaat.’

heid op te lossen.

Maak jij onze klanten blij?

Bijvoorbeeld als: Accountmanager ICT Vastgoed

Kijk op nccw.nl/werkenbij

Individueel meten van energie en water Voor eerlijke facturatie en verbetering van energie-efficiëntie De beste manier om eerlijke facturatie te waarborgen en woonkosten zo laag mogelijk te houden, is het nauwgezet volgen van individueel energie- en waterverbruik.

Wanneer u kiest voor Kamstrup als partner hebt u een aantal voordelen binnen handbereik: nauwkeurige kostenverdeling, correcte facturatie – en het beste van alles – eerlijke en evenwichtige besparingen voor u en uw huurders.

Medewerkers van Kamstrup helpen u graag om de juiste oplossing te kiezen. Neem vandaag nog contact op via 0314 820 900 of info@kamstrup.nl.

kamstrup.com/submetering

ADVERTENTIE

Provides kiest RGS voor maximale faalkostenreductie IJSSELSTEIN - Corporatie Provides te IJsselstein snijdt in de faalkosten door bij planmatig en groot onderhoud aan 3.600 huurwoningen te kiezen voor resultaatgericht samenwerken (RGS) met onderhoudsbedrijven. ‘Zo’n duurzame samenwerking geeft ons én onze huurders duurzaam woonplezier’, zegt Marco Teuns, manager vastgoed bij Provides. ‘En een beter resultaat tegen lagere kosten past bij onze doelstelling om zowel zèlf als met onze vaste partners continu aan verbetering te willen werken.’

B

Foto: Pleun Harzing

ij Provides zette men bij de nieuwbouwprojecten al in op de reductie van faalkosten door alle partijen eerder in het proces in te schakelen en proactief meedenken te stimuleren. De vervolgstap was om te snijden in de faalkosten bij onderhoudsprojecten. In 2010 bleven er van de veertien onderhoudsbedrijven drie over. Met hen maakte Provides vaste afspraken over de beoogde werkwijze, de kwaliteitseisen en voor wat betreft mutatie en schilderprojecten eenheidsprijzen per ingreep. Een jaar later ging men voor het eerst experimenteren met resultaatgericht samenwerken bij de renovatie van een woonwijk.

Voor een economische verlenging van de exploitatiedatum van dertig jaar moest het beste en

Marco Teuns, manager vastgoed Provides: “Het snijden in de faalkosten en het samen nadenken over duurzame kwaliteit komt het beste tot zijn recht via resultaatgericht samenwerken.”

het slimste onderhoudsscenario gemaakt worden. “Sindsdien willen we niet anders meer”, stelt Teuns. “Het is over en uit met het op de laagste prijs binnenkomen, gevolgd door oeverloze discussies over meerwerk en de geleverde kwaliteit.”

Meedenken Het is nu vaste prijzen zonder discussie. De kwaliteit staat vast en voor meerwerk wordt niet betaald.

Per wijk wordt met de vaste onderhoudsbedrijven het planmatig en groot onderhoud afgestemd op de economische levensduur die Provides daarvoor heeft vastgesteld. “We gaan heel ver in onze eis dat onze partners actief en innovatief meedenken over de beste en de slimste oplossing”, erkent Teuns. “Onze projectleiders en de onderhoudsbedrijven zijn teams geworden, die ieder project samen minimaal een jaar van tevoren voorbereiden. Van budget gestuurd naar exploitatie gestuurd.

Samen doen ze de opname per project. Op ons kantoor stellen ze daarna samen het onderhoudsadvies, het onderhoudsplan en de begroting op. Met als doel om niet nodeloos geld uit te geven. En juist op dat punt spreken ze elkaar waar nodig aan om de faalkosten tot nul te reduceren. Dat is ook de winst van investeren in onderlinge samenwerking.”

Verbeteren Volgens de manager vastgoed komt snijden in de faalkosten en samen nadenken over duurzame kwaliteit het beste tot zijn recht

Bij de resultaatgerichte samenwerking over planmatig en groot onderhoud staan zowel de prijzen als de kwaliteit vast voor de 3.600 huurwoningen van Provides en voor meerwerk wordt niet betaald.

via resultaatgericht samenwerken in een duurzame relatie met onderhoudspartners. De winst is dat de onderhoudskosten zijn gedaald, de doorlooptijden korter zijn geworden en minimale mankracht nodig is voor onderhoudstoezicht. “Dat betekent niet dat het onderling handjeklappen is”, benadrukt Teuns wel. “Ieder jaar krijgen de vaste onderhoudsbedrijven een rapportcijfer. Je mag niet onder de 7,5 scoren en je

moet actief mee blijven denken over voortdurend verbeteren. Elk jaar beoordelen we of we samen verder gaan. En 20 procent van het werk blijven we aanbesteden.

Dan houden we voeling met de markt en de marktprijzen. Tegelijkertijd houden we de deur open om ook met andere onderhoudsbedrijven in contact te komen.

Die mogelijkerwijs later met ons resultaatgericht gaan samenwerken.”

Verzekerd van resultaat met een VGO-bedrijf Met resultaatgericht samenwerken (RGS) kun je tot wel 20% besparen op directe kosten en tot wel 50% op indirecte kosten. Deze werkwijze leidt ook nog eens tot een betere kwaliteit, een snellere doorlooptijd en een hogere bewonerstevredenheid. Voor vastgoedonderhoudsbedrijven, die de kunst van het resultaatgericht samenwerken verstaan, bestaat een erkend keurmerk. Dat is het VGO-keur.

Op www.vgokeur.nl vindt u alle details én vastgoedonderhoudsbedrijven met het VGO-keur bij u in de buurt.

36

politiek 37 TEK ST : HANNEKE NAGTZ A AM

|

FOTO ’ S : FLOREN VAN OLDEN

‘ WE HOUDEN DE HUURDERS GEVANGEN’

Adri Duivesteijn Adri Duivesteijn is al 40 jaar bezig om het initiatief voor wonen terug in handen van mensen zelf te krijgen. Zijn rol in de actieve politiek is bijna uitgespeeld en dat is goed zo, zegt hij. ‘Er liggen andere vraagstukken klaar.’

Tegenover de woning van Adri Duivesteijn

als je in het middeleeuws centrum van een stadje rondloopt en op

aan het Huijgenspark in de Haagse Stations-

de grote markt staan allemaal dezelfde huizen? Die woningen zijn

buurt (voorheen de Schilderswijk) staan twee rij-

allemaal anders en toch functioneert het. Maar op het moment dat

tjes huizen. Links rijtjeswoningen, waarbij niet

het over sociaal bezit gaat, zou het allemaal eenvormig moeten zijn?’

echt te zien is waar de ene woning ophoudt en de andere begint. Rechts woningen van particuliere

TIJD VOOR IETS NIEUWS

eigenaren, verschillend in kleur baksteen, hoogte

Dat men ten tijde van de woningnood vlak na de Tweede Wereldoor-

en ontwerp. Duivesteijn wijst ze aan en zegt:

log zo bouwde, vindt Duivesteijn niet vreemd. Toen had die aanpak

‘Die huizen rechts, dat is toch veel beter?’ Wij

een duidelijk doel. Maar  jaar later is dat nog steeds de manier

Nederlanders zijn het normaal gaan vinden dat in

waarop Nederland de lagere inkomens van huizen voorziet. En dat

hele wijken de woningen – veelal huurwoningen,

is wat hem dwars zit. ‘Zoals de sociale huursector nu is ingericht,

gebouwd door één woningcorporatie of project-

houden we de mensen met lage inkomens, de huurders, gevangen.

ontwikkelaar, en dan vooral de sociale huurwonin-

Wonen is van oudsher iets dat mensen zelf deden. Maar met de

gen – er nagenoeg hetzelfde uitzien. ‘Maar dat ís

verzorgingsstaat hebben “we” dat van ze afgenomen. De laatste

niet normaal’, zegt Duivesteijn, met onbegrip en

generaties zijn opgevoed met het idee dat huren voor armen is en

verwondering in zijn stem. ‘Het zou toch raar zijn

kopen voor mensen met geld.’

38

‘ ik geloof echt dat mensen zelf meer inhoud aan hun eigen wonen willen geven’

politiek 39

Daar gelooft Duivesteijn niet in en dat laat hij ook blijken. In Almere, waar hij wethouder was, zien we een voorproefje van wat hij voor ogen heeft. Een wijk waarin mensen – ook degenen met een beperkt budget – toch zelf bepalen hoe hun woning er uitziet. Maar ook in de bestaande wijken en appartementencomplexen moeten mensen zelfbeschikkingsrecht krijgen. Dat kan met wat Duivesteijn noemt ‘de sociale variant van de vereniging

 procent afkomstig uit een andere cultuur. Hoe zorg je ervoor dat al

van eigenaren’, oftewel de wooncoöperatie. In

die mensen op een prettige manier samenleven? Voor mij is de woon-

de Eerste Kamer kreeg de senator er bij de

coöperatie daarvoor een middel. Je geeft het wonen terug in handen van

behandeling van de nieuwe Woningwet een

mensen in plaats van instituten, die toch op afstand staan. Zodat wonen

motie doorheen waarin staat dat Nederland

een producerende bezigheid wordt en geen consumerende. Het gaat

meer moeite moet doen om wooncoöperaties

om het zelfbeschikkingsrecht en de community. Nu zijn . van de

van de grond te krijgen (zie kader). Iets waar

. huurwoningen in de Schilderswijk in handen van één eigenaar,

hij al sinds de jaren  mee bezig is.

namelijk de woningcorporatie. Daar zit geen ziel in.’

‘Toen ik wethouder was in Den Haag, waren

VERTROUWEN

er nog echt krotten en sloppen. Bijvoorbeeld

Als het aan Duivesteijn ligt, wijzen we vandaag nog een derde van de

in de Schilderswijk. De woningcorporaties

appartementencomplexen aan en gaan die als wooncoöperaties van

werden ingezet om woningen te produceren

start. Voor degene die echt niet wil of kan, blijft de woningcorporatie

en op te knappen. In die missie zijn ze geslaagd.

eigenaar van de woning en in die hoedanigheid onderdeel van de

Achterstandswijken aanpakken is nu niet meer

coöperatie.

de grote opgave. Er zijn woningen genoeg. Er

Zitten mensen hierop te wachten? ‘Dat moeten wij niet voor ze blijven

zijn nog wel tekorten, maar heel lokaal en voor

bepalen. Het gaat erom dat de mensen die het willen en kunnen, daar

specifieke groepen zoals statushouders, stu-

ook de gelegenheid voor hebben.’ En daar heeft Duivesteijn vertrouwen

denten of de allerlaagste inkomens. Dat is

in. ‘Ik geloof echt dat mensen zelf meer inhoud aan hun eigen wonen

vooral een verdelingsvraagstuk. Onze nieuwe

willen geven. In mijn tijd stelde een arbeider zich afhankelijk op. Nu

opgave ligt ergens anders, namelijk in de ver-

hebben de meeste mensen een redelijke opleiding. Ze accepteren

kleuring van de samenleving.  jaar geleden

minder het klassiek leiderschap.’ Juist bij mensen van een andere komaf

bestond bijvoorbeeld de Schilderswijk voor

kan dit werken, denkt Duivesteijn. ‘Turken en Marokkanen vinden

 procent uit witte Nederlanders. Nu is

het heel normaal om hun eigen huis te bouwen of een onderneming te starten. Die zelfredzaamheid zit er veel meer in dan bij ons. Wij zijn het afgeleerd.’

ADRI DUIVESTEIJN (1950)

Veel minder vertrouwen heeft Duivesteijn in wat hij noemt het een-

is momenteel lid van de Eerste Kamer namens de PvdA.

negatief over. ‘Toen ik net lid was van een bewonersvereniging in de

Op  mei worden er nieuwe senatoren gekozen.

Schilderswijk, ging het al over medebeschikking van huurders. Toen

 – 

gemeenteraadslid Den Haag

waren woningcorporaties nog bondgenoten van ons. Dat is nu helaas

 – 

wethouder Den Haag

minder vanzelfsprekend.’ In plaats daarvan zijn veel bestuurders van

 – 

directeur Nederlands Architectuurinstituut

woningcorporaties vooral naar binnen gericht, zegt Duivesteijn. ‘Als ik

 – 

lid van de Tweede Kamer

op een corporatiebijeenkomst ben, gaat het te vaak over regelgeving

 – 

wethouder in Almere

en bedrijfswaarde. Veel corporaties zijn meegegaan in het markt- en

zijdige beheer door woningcorporaties. Eigenlijk is hij daar ronduit

Adri Duivesteijn woont in de Stationsbuurt (voorheen

rendementsdenken.’ In  schreef Duivesteijn al: schoenmaker, blijf

Schilderswijk) in Den Haag.

bij je leest. ‘Woningcorporaties hoeven helemaal niet commercieel te werken om hun sociale taak te kunnen vervullen.’

40 politiek

‘RUZIE MAKEN IS OOK COMMUNICEREN, VAAK EEN BEGIN VAN EEN CREATIEF PROCES’ Ze zouden veel beter geld kunnen vrijmaken met de verkoop van corpo-

Daarop zelf direct invloed uitoefenen via

ratiewoningen, vindt Duivesteijn. ‘Voor mij zat de twijfel over het

de politiek zit er niet in: Duivesteijn is bijna

Woonakkoord niet zozeer bij de verhuurdersheffing maar bij de wijze

senator-af. Of hij dat erg vindt? ‘Prima toch.

waarop het geld bij de corporatie werd weggehaald. Daarom twijfelde

Ik ben al sinds  bezig om mensen meer

ik of ik er wel voor zou stemmen in . Niet uit vriendschap voor de

zeggenschap en gelijke keuzes in het wonen te

corporaties, maar omdat de politiek volgens mij naar de verkeerde geld-

geven. Dat ideaal heb ik altijd voor ogen gehad,

stromen keek. Met de overdracht van woningen aan huurders in bijvoor-

vanaf het moment dat ik wethouder in Den

beeld een wooncoöperatie komt er veel geld vrij waarmee de corpora-

Haag werd. Maar wonen is niet meer zo’n be-

ties hun kerntaak, huisvesting van de doelgroep, heel goed kunnen ver-

langrijk dossier als het vroeger was. Er liggen

vullen. Aan wooncoöperaties kunnen zij bovendien ondersteuning aan-

andere vraagstukken klaar. Bijvoorbeeld de

bieden, bijvoorbeeld onderhoud tegen kostprijs.’

wijze waarop mensen samenleven in buurten en wijken. ‘Vooral in de grotere steden is de

Eigenlijk zit de sector in hetzelfde schuitje als zijn eigen PvdA, vindt

sociale samenhang problematischer door de

Duivesteijn. De eerste is het vertrouwen van huurders verloren, de

veelvoud aan verschillende culturen. Daarin

tweede het vertrouwen van kiezers. In de samenleving hebben ze

harmonie brengen zie ik wel degelijk ook als

weinig gezag. ‘In de PvdA is het neo-liberale denken te dominant ge-

een taak van de woningcorporatie. Investeren

worden. Ook op het woondossier. Daarmee creëer je afstand. Terwijl

in sociale binding is deel van de kerntaak.

mensen zouden moeten denken: dat is mijn partij. Of: dat is mijn

Sterker nog ook daarvoor is de corporatie ooit

corporatie. Natuurlijk zijn er veel corporaties die met hart en ziel aan hun

voor opgericht.’ Het is een vraagstuk waar de

opgave werken. Maar op een of andere manier is er ook een vervreem-

wooncoöperatie aan kan bijdragen, daar is Adri

ding van de doelstellingen waar ze ooit voor zijn opgericht.’

Duivesteijn van overtuigd. Hij is niet bang dat het misgaat. ‘Er zullen altijd conflicten zijn. Het

SENATOR-AF

is een illusie dat je als corporatie alles onder

Dat klinkt ook door in de nieuwe Woningwet, zegt Duivesteijn. Die is

controle kunt houden. Je kan een samenleving

niet zozeer progressief maar repressief. ‘Dat had veel radicaler gekund.

niet volledig op afstand aansturen. En ruzie

De politiek had eigenlijk het woonstelsel moeten moderniseren. Bij-

maken is ook communiceren, vaak een begin

voorbeeld door democratische sturing van woningcorporaties, introduc-

van een creatief proces. Wij denken dat men-

tie van right to manage, een nationaal Woonfonds. Maar die verbeelding

sen het niet kunnen. Daarmee veroordelen we

is niet aan de macht. Minister Blok wil verkoop aan de markt, niet aan

ze. Dat heeft iets heel treurigs.’

huurders.’

‘Ik heb mezelf in het woondebat dan ook een beperktere taakstelling gegeven. En dat is nu in ieder geval gelukt. Met de wooncoöperatie in de wet kunnen huurders de mogelijkheid

De wooncoöperatie

Met de nieuwe Woningwet wordt het oprichten van een

aangrijpen zich te verzelfstandigen. Bij ver-

wooncoöperatie – een vorm van zelforganisatie waarbij

koop moeten de woningen eerst aan huurders

bewoners geheel of gedeeltelijk eigendom of zeggenschap

worden aangeboden. Als zij eerst zelf een

over hun woning krijgen – makkelijker. Als ten minste vijf

businessplan willen maken, moeten ze van

bewoners van dichtbijgelegen woningen een coöperatie willen

de corporatie daarvoor een financiële bijdrage

oprichten, kunnen ze met de corporatie in gesprek. Die moet

krijgen. En bij overdracht volgt ook een eerste

minimaal . euro bijdragen aan de oprichtingskosten. De

bijdrage aan het onderhoudsfonds van de

Eerste Kamer nam bovendien een motie van Adri Duivesteijn

wooncoöperatie.’ Hij hoopt natuurlijk dat

aan waarin staat dat wooncoöperaties moeten worden gestimu-

woningcorporaties samen met hun huurders

leerd. Daarvoor komt onder meer een actieprogramma.

aan de slag gaan met de wooncoöperatie.

werk aan wonen 41

OP ZOEK NAAR EEN BAAN BIJ EEN WONINGCORPORATIE OF WONINGBOUWVERENIGING? HIERNAAST EEN OVERZICHT VAN DE ACTUELE ONLINEVACATURES. BEKIJK DE VACATURE OP WWW.WERKAAN WONEN.NL.

FUNCTIES

BEDRIJF

PLAATS

Directie/RvB/RvC Commissaris

Woonstichting De Kernen

HEDEL

Twee leden voor de raad van commissarissen

wooncorporatie ProWonen

BORCULO

Vier leden voor de raad van commissarissen

Provides

IJSSELSTEIN

Financieel/Administratief Administratief medewerker (m/v)

Rhenense Woningstichting

RHENEN

Manager bedrijfsvoering (m/v)

Rijswijk Wonen

RIJSWIJK

Medewerker finance & control v/m stel jij ons in staat om te sturen?

Rijswijk Wonen

RIJSWIJK

Dudok Wonen

HILVERSUM

Stichting Het Begijnhof en Sint Andrieshof

AMSTERDAM

Management Manager wonen, koop en vrije sector Ondersteunende diensten Financieel medewerker Stichting Het Begijnhof en Stichting Sint Andrieshof Amsterdam Projectontwikkeling Ontwikkelmanager

Woonstichting De Key

AMSTERDAM

Projectleider vastgoed

Velison Wonen

IJMUIDEN

Teamleider onderhoud

Brederode Wonen

BLOEMENDAAL

Dudok Wonen

HILVERSUM

 senior procesleiders x vaste formatie en x tot eind 

GroenWest

WOERDEN

Opzichter (fulltime)

woCom

SOMEREN

Strategie en Beleid Business analist Technisch toezicht

Verhuur en Verkoop Verhuurmakelaar

Dudok Wonen

HILVERSUM

Verhuurmedewerker (tijdelijk)

SSH

UTRECHT

Verkoopcoördinator (fulltime)

BPD Europe BV

AMERSFOORT

42

Groeten uit Vinexland

ALLES WETEN OVER DE CORPORATIEDAG?

Journalist Tijs van den Boomen reisde in zeventien dagen door acht Nederlandse Vinexwijken. Om te kijken hoe het daar is en hoe het de bewoners vergaat,  jaar nadat de Vinexwijk werd bedacht. Zijn belevenissen schreef hij (één hoofdstuk per wijk) op in het boek Groeten uit Vinexland.

Van den Boomen schreef het boek op verzoek van De Vinexmensen, een initiatief van het International New Town Institute in het kader van het Jaar van de Ruimte. Na

IN UIT

meer onderzoek door

DOWNLOAD DE APP!

studenten en onderzoekers

De Corporatiedag  is op 

geven zij later dit jaar hun visie

juni te vinden in de Rijtuigen-

op de Vinexwijk. Groeten uit

loods in Amersfoort. Hij staat

Vinexland is alvast gratis te

dit jaar op een ander spoor. Dat

LILIAN VERHEUL is sinds  april

lezen als e-book.

betekent dat hij spannender

de nieuwe directeur-bestuurder

www.vinexmensen.nl

wordt dan ooit! Met nóg meer

van Woningstichting Naarden.

sessies en nóg meer beleving.

Verheul werkt al langer in de

Helemaal nieuw is de Aedes

sector: sinds de jaren  was zij

Events app. Die is vanaf nu te

bestuurder van woningcorporatie

downloaden in de stores van

in Vleuten. Toen deze corporatie

Apple en Android (zoek op

opging in GroenWest, ging

Aedes Events) en is via een

Verheul op zoek naar een kleinere

mobiele website ook beschik-

corporatie als werkgever. ‘Ik vind

baar voor Windows phone en

het prettiger om zo dicht mogelijk

Blackberry. Met de app ben je

bij de huurders en medewerkers te

als eerste op de hoogte van

staan.’

onder andere het programma,

www.woningstichtingnaarden.nl

de sprekers en het laatste nieuws. www.aedes.nl, zoekterm ‘Corporatiedag ’

@VERNIEUWDESTAD JAN @LAURIER @WOONBOND OP ONS CONGRES 26 JUNI: REGIONALISERING WONEN VAN GROOT BELANG VOOR GEMEENTEN, HUURDERS EN CORPORATIES. HTTP://TINYURL.COM/NEM36LT

prikbord 43 KENNISMAKEN MET DE BUREN Zomereenzaamheid In de zomermaanden staan veel

BOUWSTIJL

(buurt)activiteiten op een laag pitje.

Wat hebben sociale huurwonin-

jaarlijkse Week tegen Eenzaam-

gen uit de Amsterdamse Diamant-

heid) organiseert daarom een

buurt van woningcorporatie Eigen

zomercampagne om eenzaamheid

Haard gemeen met een villapark

bij mensen met een klein sociaal

in Bergen, watertorens in

netwerk te voorkomen. ‘Wie nodig

Groningen en een atelierwoning

jij uit deze zomer?’ moet ervoor

Nieuwe buren ontvangen in de

in het Limburgse Geulle? Het

zorgen dat zoveel mogelijk mensen

Meppelse wijken Haveltermade en

antwoord staat op de website van

een oude buur, kennis of gewoon

Oosterboer/Ezinge samen een

Wendingen, Platform voor de

iemand uit de straat uitnodigen om

gratis taart, met als doel om kennis

Amsterdamse School: al deze

samen iets leuks te gaan doen. Coa-

met elkaar te maken. Daarvoor

gebouwen zijn gebouwd volgens

litie Erbij maakte daarvoor speciale

moeten ze wel allebei in actie

deze moderne bouwstijl. Net als

e-kaarten, ook als ansichtkaarten te

komen: de nieuwe huurder én de

museum Het Schip (foto),

bestellen. Op  juni wordt de eerste

buren krijgen een kleurrijke kaart

initiatiefnemer van het platform.

e-kaart verzonden tijdens de aftrap

met ‘Welkom nieuwe buren’ erop.

Op de website, gesteund door

in Rotterdam. De campagne loopt

Als ze die allebei inleveren bij de

onder meer de Amsterdamse

tot augustus. Woningcorporaties

Mackayschool, maken leerlingen

woningcorporaties, staan alle

die aandacht willen besteden aan de

een taart voor hen. Het project

verzamelde bouwwerken en kun

campagne, kunnen op de website

werd bedacht door de samenwer-

je zoeken op plaats, architect of

promotiemateriaal vinden.

kingspartners Woonconcept, Wel-

opdrachtgever.

www.samentegeneenzaamheid.

zijn MensenWerk en de gemeente

www.amsterdamse-school.nl

nl/zomeractie

Meppel. Is het een succes, dan

Coalitie Erbij (organisator van de

gaan ze de proef over een jaar ook in andere wijken toepassen om contact tussen buren te stimuleren. www.woonconcept.nl/nieuws/ taart-voor-nieuwe-huurders

44

goedemorgen… 45 TEK ST : HANNEKE NAGTZ A AM

|

FOTO ’ S : MARCEL VAN DEN BERGH

YOLANDA WINKELHORST Corporatiebestuurder van IJsseldal Wonen

MENSEN GOED LATEN WONEN EN JE BEDRIJF GOED LEIDEN. DAAR IS DE CORPORATIEBESTUURDER VERANTWOORDELIJK VOOR. IN DIT NUMMER GAAN WE MET YOLANDA WINKELHORST, BESTUURDER VAN IJSSELDAL WONEN EN BESTUURSLID VAN AEDES, OP WEG NAAR HET AEDES-CONGRES IN ARNHEM. Als Yolanda Winkelhorst tijdens het rijden niet aan het bellen is, snel een boterham achter het stuur eet of bedenkt wat er die dag allemaal op de planning staat, zet ze Radio  op of schuift ze een hitzone van Radio  in de cd-speler. En dan even lekker meezingen om het hoofd leeg te maken. ‘Ik breng ongeveer een kwart van mijn werkweek

‘In Den Haag gaat het meer om de regeltjes’

in de auto door, dus dat is een halve leefplek geworden’, lacht ze. Ze is vaak op weg naar afspraken, rijdt regelmatig naar station Twello om met de trein naar Den Haag te gaan én pendelt elke dag heen en weer tussen huis en werk – een uur en een kwartier enkele reis, als het meezit.

Pas als ze om kwart over zeven ’s ochtends in de auto stapt ‘schiet’ Winkelhorst in de werkstand. Het eerste uur van de dag thuis gebruikt ze om rustig op te starten. En om tijdens het ontbijt bij te praten met haar zoon, die elke ochtend om half zeven de hond uitlaat.

‘Ik zou wel dichter bij mijn werk kunnen gaan wonen, maar dan zal ik alleen moeten gaan.’ Haar gezin is gehecht aan hun woonplaats Bredevoort in de Achterhoek. Net als Winkelhorst zelf, overigens. ‘Ik ben hier geboren. Toen ik in Enschede ging studeren, zei ik: ik ga nooit meer terug naar dat kleine dorp. Maar ik ben een echt plattelandsmens.’ En dus woont ze in een twee-onder-een-kapper, in de laatste nieuwbouwwijk van Bredevoort. ‘Die werd  jaar geleden gebouwd.’

46

goedemorgen…

NOABERSCHAP Ze houdt zich graag bezig met de vraagstukken die krimp en vergrijzing met zich meebrengen, zegt ze. Vraagstukken waar IJsseldal Wonen, met bezit in veertien kleine kernen, dagelijks mee te maken heeft. ‘Op het platteland zijn mensen erg bereid om elkaar te helpen. Boodschappen doen voor de oude buurvrouw. Wij noemen dat noaberschap. Maar hoe goed ze ook voor zichzelf en elkaar kunnen zorgen, je hebt wel een plek nodig waar je elkaar kunt ontmoeten. Dat is op het platteland heel belangrijk. Dat zit hem toch vaak in een gebouw.’

Haar werk bij IJsseldal Wonen contrasteert behoorlijk met haar bestuurswerk bij Aedes.

‘Zeker als directeur van een kleine corporatie ben je bezig met de dagelijkse praktijk: het huisvesten van mensen. In Den Haag gaat het meer om de regeltjes. Hoe voorkomen we dat maatschappelijk vermogen weglekt? Hoe voorkomen we dat de politiek alles zo dicht regelt dat we ons werk niet goed meer kunnen doen?’

CONGRES Dat het voor sommige collega’s een black box is hoe dat in zijn werk gaat, begrijpt ze wel.

‘Hoe dichter je erop zit, hoe beter je ziet hoe

PROFIEL YOLANDA WINKELHORST (45)

Directeur-bestuurder van IJsseldal Wonen en bestuurslid van Aedes Verdient: . euro (bruto jaarsalaris, exclusief pensioen) Rijdt in: Toyota Prius, hybrid plug in Thuissituatie: gehuwd, twee kinderen Opleiding: Bedrijfseconomie, Hogeschool Enschede, Postdoctorale accountancy, Bedrijfseconomie, UVA Nevenactiviteiten (buiten sector): penningmeester van Stichting Kulturhus in Bredevoort

ingewikkeld het is. Je gaat niet naar Den Haag met een verlanglijstje en dan wordt het wel geregeld. Dat weet ik nu heel goed. Maar ik kan me wel voorstellen dat als je er wat verder vanaf staat, je denkt: wat gebeurt daar allemaal?’

Tegelijkertijd snapt ze af en toe niet waar de verdeeldheid in de vereniging vandaan komt. ‘ procent van ons werk doen we precies hetzelfde. Hoe kan het toch dat we er elke keer zo verschillend inzitten?’

‘Op het platteland helpen mensen elkaar’

Het is goed dat daar op het congres over gepraat wordt, zegt ze terwijl ze haar auto het parkeerterrein van het congrescentrum in Arnhem op

Na het congres moet ze meteen weer terug

stuurt. Gelukkig ruim voor aanvang, zodat er nog tijd is voor koffie –

naar Twello, waar ze bij IJsseldal Wonen een

Winkelhorst is er dol op en ze heeft deze ochtend nog niets gehad. Extra

bijeenkomst over de komende reorganisatie

spannend vindt ze het niet om als bestuurslid naar zo’n congres te gaan.

heeft. ‘Dat vind ik nog veel spannender. Zake-

Ze is wel erg benieuwd omdat er belangrijke onderwerpen op de agenda

lijk is die reorganisatie een goede beslissing.

staan. Naast de belangenbehartiging wordt er ook over de Woningwet

Wij doen dat echt om huren betaalbaar te kun-

en de nieuwe Governancecode gepraat. ‘Nu de wet er ligt, zijn de kaders

nen houden. Dat is onze focus. Maar het gaat

helder en gaat het vooral om de uitvoering. Daarmee zijn we als Aedes

wel om mensen die met hart en ziel in de volks-

weer in een nieuw tijdperk terechtgekomen. Waarin we ons niet moeten

huisvesting werken. Voor mij is dat steeds de

focussen op regels, maar op cultuur en gedrag.’ En dat gaat er niet om dat

rode draad: de wereld van de cijfers zo goed

je je jaarverslag op tijd op de website zet, vindt Winkelhorst. ‘Het gaat

mogelijk zien te combineren met de wereld

om onze basisprincipes. Ik ben blij dat er nu een Governancecode ligt

achter de cijfers.’ Maar eerst nog een tweede

waar de hele sector aan heeft meegewerkt.’

kopje koffie.

* Mits toegepast en onderhouden volgens voorgeschreven verfsysteem. Kijk op sigma.nl/voorjarenklaar voor de voorwaarden.

ADVERTENTIE

VERLAAG EXPLOITATIEKOSTEN MET SIGMA S2U ALLURE. Kostenbeheersing. Dáár draait het om bij vastgoedonderhoud. Geen wonder dat steeds meer woningcorporaties kiezen voor Sigma S2U Allure. Een verf zo geavanceerd, dat ze voor jááááren klaar zijn. 10 jaar om precies te zijn, want Sigma garandeert een onderhoudsinterval van 10 jaar! Daarmee verlaagt u de exploitatiekosten van vastgoed aanzienlijk. En de robuustheid en het glans- en kleurbehoud zijn beter dan ooit. Als dat geen aantrekkelijke propositie is ... Ga voor meer informatie naar sigma.nl/voorjarenklaar

Met 10 jaar garantie*

48

De vijf principes van de governance code Woningcorporaties hebben eind april ‘ja’ gezegd tegen een vernieuwde Governancecode. Die bevat richtlijnen en verplichtingen voor goed bestuur waar bestuurders en commissarissen zich aan moeten houden. De Governancecode woningcorporaties 2015 is gebaseerd op vijf principes. Vier bestuurders en een commissaris vertellen hoe zij die ‘vijf geboden’ in de praktijk brengen.

goed bestuur 49 TEK ST : QUINTEN SNIJDERS

PRINCIPE 1

LEDEN VAN BESTUUR EN RVC HANTEREN WAARDEN EN NORMEN DIE PASSEN BIJ DE MAATSCHAPPELIJKE OPDRACHT ‘Een beetje integriteit bestaat niet. Als je iets doet

SYLVIE DEENEN DIRECTEURBESTUURDER IDEALIS, WAGENINGEN

als bestuurder of commissaris waarbij je jezelf de vraag stelt of je dat eigenlijk wel kunt maken, dan is het per

‘Als je je moet afvragen of je iets kan maken, dan is het al niet oké’

definitie al niet oké. Daarom neem ik persoonlijk bijvoorbeeld nooit relatiegeschenken aan, hoe klein ook. Ik wil en moet als bestuurder het goede voorbeeld geven.

Wij hebben een klokkenluidersregeling en een integriteitscode, die staan op onze site. Iedere medewerker heeft die integriteitscode ondertekend en regelmatig staan we bij het onderwerp stil. Zo organiseren we bij Idealis om de paar jaar een workshop waarbij medewerkers vragen over integriteit bespreken. Wat doe je bijvoorbeeld als je een fles

niet genoeg. Er kan veel misgaan op het menselijke niveau,

wijn van een relatie krijgt? Dat leverde de laatste keer een

in het gedrag van mensen. Daarom vind ik dat je als bestuur-

flinke discussie op, niet iedereen bleek daar hetzelfde over

der vragen moet stellen aan je medewerkers, om te zien

te denken. Als je dit soort dingen in een groep bespreekt,

waar het fout kan gaan.

wordt dat duidelijk en kun je er wat mee doen.

Dat Permanente Educatie voor bestuurders en commissaris-

Maar ook al heb je dat goed geregeld, je weet niet wat je

sen nu verplicht is, vind ik goed. Het is belangrijk dat be-

niet weet. Zaken als fraude komen vaak pas aan het licht als

stuurders hun kennis en vaardigheden goed op peil houden.

het al gebeurd is. Natuurlijk kun je door zaken als functie-

Dat zal misschien voor iedereen niet even gemakkelijk zijn

scheiding en regels over relatiegeschenken proberen de

maar het aanbod opleidingen is groot. Daar kan iedereen

integriteit van je medewerkers te waarborgen. Maar dat is

ongetwijfeld een goede keuze in maken.’

PRINCIPE 2

BESTUUR EN RVC ZIJN AANSPREEKBAAR EN LEGGEN ACTIEF VERANTWOORDING AF

‘Aanspreekbaar zijn en verantwoording

kwam de overheid vlak daarna met de passend-

afleggen is meer dan alleen de regels vol-

heidsnorm, en klopte wat ik tegen die huurder had

gen. Zaken als het jaarverslag en de visitaties heb-

gezegd opeens niet meer. Ik kon er toen voor

ben wij goed geregeld, maar het gaat natuurlijk

kiezen niets te doen, ik had de huurder immers

ook om je houding en gedrag. Als bestuurder moet

op dat moment juiste informatie gegeven. Maar ik

je niet defensief zijn, maar goed aanspreekbaar.

heb die huurder gebeld, en hem de mogelijke

Dat is meer dan alleen vriendelijk reageren, het

nieuwe situatie uitgelegd.

draait vooral om écht luisteren. Dreigt er bijvoor-

Aanspreekbaar zijn betekent voor mij ook dat

beeld een conflict met je huurders? Wees dan

iedere huurder mijn -nummer kan krijgen. Daar

bereid om echt dingen te veranderen.

zijn we in de publieke sector heel terughoudend

Daarbij is een actieve houding belangrijk. Zo had ik

mee, maar dat vind ik niet nodig. Ik word echt niet

laatst een gesprek met een huurder, over het toe-

gestalkt. Natuurlijk kan ik me conflictsituaties

wijzen van woningen en grenzen daarbij. Toen

voorstellen waarin het verstandig is hiermee terughoudend om te gaan, en tussen grote stad en dorp zit ook nog een verschil. Maar waar het om

WIEPKE VAN ERP TAALMAN KIP DIRECTEUR-BESTUURDER WOONPALET, ZEEWOLDE

‘Iedere huurder kan mijn 06- nummer krijgen’

gaat is dat het echt loont om huurders vertrouwen te geven. Dat krijg je terug.

Voor de raad van commissarissen ben ik goed aanspreekbaar en leg ik ook aan de commissarissen verantwoording af. We hebben vaste bijeenkomsten en komen vaak extra bij elkaar om actuele thema’s te bespreken. En al ben ik het soms niet met ze eens, ik geef ze alle informatie waar ze om vragen. Zij moeten ook hun werk kunnen doen.’

50

PRINCIPE 3

BESTUUR EN RVC ZIJN GESCHIKT VOOR HUN TAAK ‘Dat je als bestuurder of commissaris geschikt

Bij Woonstad stellen we profielen op, van wat wij ver-

moet zijn voor je taak, is meer dan logisch. Het

wachten van commissarissen aan kennis en ervaring.

punt is dat je die geschiktheid ook moet evalueren, moet

Want je moet in de raad van commissarissen een goede

kijken of de match nog steeds goed is. Want als de

mix van expertises hebben. Daarnaast ben je op zoek

strategie van je corporatie wijzigt, of de omstandig-

naar een bepaald type persoon, dat het team aanvult.

heden waarin je corporatie opereert wijzigen, dan kan

Voor het bestuur geldt hetzelfde: het team moet klop-

het zijn dat je bestuurders of commissarissen niet meer

pen, de competenties van de mensen moeten elkaar

geschikt zijn voor hun taak. Bij de eerstvolgende vaca-

aanvullen.

ture voor een commissaris, evalueren we dan ook welke

Daarnaast moeten bestuurders en commissarissen er

competenties er nodig zijn in de huidige situatie.

zelf voor zorgen dat ze geschikt blijven voor hun taken, door te kijken wat er in de buitenwereld gebeurt, door hun kennis bij te houden. Dit kan heel goed met Perma-

MARIA MOLENAAR VOORZITTER RAAD VAN BESTUUR WOONSTAD ROTTERDAM

‘Evalueer de geschiktheid van bestuurders en commissarissen regelmatig’ PRINCIPE 4

nente Educatie (PE). Want er verandert zo veel in de corporatiesector en de buitenwereld. Vorig jaar heb ik  PE-punten behaald, onder andere met een cursus “boardroom dynamics”. Daarbij leer je hoe je als bestuur goed als team kunt werken. Dit jaar wil ik me gaan verdiepen in vastgoed en stadsontwikkeling: erg belangrijk voor een corporatie als de onze, die alleen in stedelijke omgeving actief is. Heeft je kennis wat verdieping nodig, wil je ergens meer van weten? Duik dan in dat onderwerp.’

JAAP BOEKHOLT, DIRECTEUR-BESTUURDER DE VOLMACHT, GIETEN

BESTUUR EN RVC GAAN IN DIALOOG MET BELANGHEBBENDE PARTIJEN

‘Moeilijk nieuwe leden huurdersvereniging te vinden’

‘Wij zitten sowieso zo’n vier keer per jaar om de tafel met de gemeente, maar weten elkaar buiten dit periodiek overleg ook goed te vinden. Dat overleg doen we samen met Woonborg, de andere corporatie die actief is in onze

te. Maar dat is het enige probleem; dat is

wat er leeft bij de huurders. Twee van de

gemeente. Soms zijn we het niet eens met

nog wel te overzien.

vijf leden van onze raad van commissarissen

de gemeente, maar de verhouding is altijd

Ook met de huurders hebben wij een open

zijn door de huurdersvereniging voorge-

goed gebleven. Twee jaar geleden besloten

dialoog. We overleggen periodiek met onze

dragen. Ook hebben we vorig jaar samen

wij nieuwe prestatieafspraken met de ge-

huurdersvereniging, De Deelmacht. Daar-

met andere corporaties en huurdersvereni-

meente te maken, omdat de oude niet con-

naast schuiven onze commissarissen bij

gingen in Drenthe een klanttevredenheids-

creet genoeg zijn. Dat duurt wel lang, er zit

toerbeurt aan bij de vergadering van de

onderzoek gedaan. Op basis van de uitkom-

wat vertraging aan de kant van de gemeen-

huurders, om de sfeer te proeven, te zien

sten hebben we ons huurbeleid gewijzigd

goed bestuur 51 NIEUWE GOVERNANCECODE In de Governancecode staan richtlijnen voor goed bestuur en goed intern toezicht bij woningcorporaties. Elke drie jaar herziet en wijzigt een speciale commissie de code. De leden van Aedes en de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties stemden in april  voor de vernieuwde code. De basis van de nieuwe code zijn vijf principes, nader uitgewerkt in verschillende bepalingen, die bestuurders en commissarissen houvast geven in hun dagelijks werk. De code is ten opzichte

PRINCIPE 5

BESTUUR EN RVC BEHEERSEN DE RISICO’S VERBONDEN AAN DE ACTIVITEITEN HENK VAN DER VELDE, VOORZITTER RVC RHIANT, HENDRIK-IDO-AMBACHT

‘Spreek als commissaris ook eens met de controller’

van de vorige versie vooral minder vrijblijvend en legt meer nadruk op sommige punten. Zo

‘Risicobeheersing is een van de belangrijk-

gaat de nieuwe code nadrukke-

ste vraagstukken voor de raad van com-

lijker in op cultuur en gedrag bij

missarissen. Er is natuurlijk veel mis gegaan de af-

woningcorporaties, het betrek-

gelopen jaren in risicobeheersing. Denk aan door-

ken van huurders en gemeenten

geschoten projectontwikkeling bij de campus die

bij het beleid van de corporaties

Servatius in Maastricht wilde bouwen, of de boot

en de geschiktheid van bestuur-

die Woonbron in Rotterdam kocht en verbouwde.

ders en commissarissen.

Daarnaast is het vaak misgegaan met financiële risi-

Voor meer informatie kunt u

co’s, zoals met de derivaten bij Vestia. Een risico dat

contact opnemen met Marc

toch bekend had moeten zijn in de sector, aangezien

van Rosmalen van Aedes, via:

er midden jaren  ook al een derivatenschandaal

m.vanrosmalen@aedes.nl.

was bij enkele corporaties. We moeten waakzaam zijn. En dan niet alleen op deze bekende risico’s, maar ook op risico’s in andere sferen, waar we nu nog niet bekend mee zijn.

Rhiant voldoet aan alle formele verplichtingen wat

en de inkomensafhankelijke huurverhoging

betreft risicobeheersing. We hebben een investe-

ingevoerd.

ringsstatuut en een treasurystatuut, inclusief beleg-

Er zijn nog twee problemen met de huur-

gingsstatuut. En we hebben een systeem om risico’s

dersvereniging. Allereerst zijn de leden

in kaart te brengen. Zo’n systeem moet je hebben,

vaak niet bereid lang in het bestuur ervan te

maar we moeten ook zelf de risico’s in de gaten hou-

zitten en blijkt het moeilijk nieuwe leden te

den. Het gaat ook om het gedrag van mensen. De

vinden. Daarnaast is er het probleem van

dagelijkse risicobeheersing vind ik geen taak van de

het kennisniveau, veranderingen in de sec-

commissarissen, dat is aan de bestuurders. Maar wij

tor gaan snel en bijblijven is lastig. Nu geef

moeten wel die bestuurder daarover bevragen. En

ik zelf een paar keer per jaar veel informatie

niet alleen de bestuurder, we moeten ook dieper de

aan de vertegenwoordigers van de huur-

organisatie in. En het is natuurlijk verstandig om af

dersvereniging, dan zijn ze weer helemaal

en toe met de controller te praten. Ook moeten we

bijgepraat. Maar waar de Woonbond zegt

ons hoofd buiten de deur steken en bijvoorbeeld

dat huurders meer macht moeten krijgen,

een keer per jaar vragen aan de wethouder of hij

denk ik: maar dat willen huurders zelf vaak

vindt dat de corporatie dingen doet die ze niet moet

niet. Meestal hebben ze daar te weinig tijd,

doen. Je moet dat soort zaken bespreekbaar maken.’

zin en kennis voor.’

samen inkoopambities realiseren

“Welk rendement is mogelijk in een inkoopsamenwerking?�

Een optimaal ingerichte inkoopsamenwerking verlaagt de bedrijfslasten van corporaties. Trevian heeft ruime ervaring met het opzetten en realiseren van inkoopsamenwerkingen.

Wij onderscheiden ons door onze bewezen methodieken, sectorkennis en ervaren consultants.

Samen inkoopambities realiseren? Bezoek onze website trevian.nl en lees over de ervaringen van onze klanten op het gebied van inkoopsamenwerking.

mensen en wonen 53 TEK ST : QUINTEN SNIJDERS

|

FOTO : JEROEN VAN KOOTEN

‘WE MOESTEN NIET ZEUREN’

JEANNE BAKKER woont sinds  in het

overleg tussen de huurders en onze woning- huur te betalen, en moesten verder niet zeuren.

Groningse dorp Baflo, in een woning van

corporatie. Maar dat was niet altijd zo. In  Nou, het is hem gelukt door te gaan met renove-

woningstichting Wierden en Borgen.

onstond er strijd tussen huurders en de toen- ren, eigenlijk tot het ontstaan van Wierden en malige woningstichting, toen ben ik actief gewor- Borgen. Ik ben in de tussentijd altijd actief geble-

‘Begin dit jaar vond ik het wel mooi geweest

den in de huurdersvereniging. In die tijd werd ven. Toen mijn man overleed, heb ik een tijd in

en heb ik na  jaar als actieve huurder mijn lid-

een jongeman, net van de HTS, adjunct-directeur het bestuur gezeten van het Nederlands Verbond

maatschap van de huurdersvereniging opge-

Woningwerken. Hij wilde woningen renoveren, van Huurders, een van de voorgangers van de

zegd. Ik ben  jaar, en mijn gehoor is zó slecht

zodat de woningstichting meer huur kon vragen. Woonbond. Nee, ik heb geen groot afscheids-

dat ik de vergaderingen niet meer goed kan

Wij wilden dat niet en werkten niet mee. Hij feest gehad bij de huurdersorganisatie. Maar wél

volgen. Ik vertrek heel tevreden: we hebben

dreigde telkens de huur op te zeggen als we niet een artikel van twee pagina’s over mijn afscheid in

het voor elkaar gekregen, er is nu  procent

meewerkten. We waren alleen maar goed om de het bewonersblad van Wierden en Borgen.’

54

Doeke Meintema Timmermanszoon Doeke Meintema (-) groeide op in het Friese dorp Mantgum vlak bij Leeuwarden en Jorwert.

Op de plaatselijke ambachtsschool blijkt dat hij zoveel talent heeft dat hij mag doorleren in Amsterdam. Daarna kan hij niet meer aarden in de timmerwerkplaats van zijn vader.

Hij vertrekt naar het westen. Daar werkt hij voor verschillende architecten in Delft en Amsterdam en komt hij in aanraking met nieuwe ideeën over bouwkunst gestoeld op ambachtelijke tradities. Die bouwstijl geeft een draai aan aloude Nederlandse bouwtradities met opvallend vormgegeven bakstenen gevels, ornamenten en steile daken. Vooral in Amsterdam zijn tussen  en  in die stijl veel arbeiderswoningen gebouwd, vandaar ‘Amsterdamse School’.

Meintema keert terug naar Friesland in  en begint zijn eigen architectenbureau in Leeuwarden. Met al zijn bouwkundige kennis vindt hij veel Friese nieuwbouw maar een beetje lukraak in elkaar geprutst, vaak door timmerlieden (aannemers) zoals ook zijn vader was. Meintema combineert de ideeën van de Amsterdamse School met de Friese bouwtradities en gebruikt het liefst lokale bouwmaterialen.

Als leraar aan de MTS in Leeuwarden geeft hij zijn ideeën weer door aan een nieuwe generatie Friese architecten.

In  raakt hij gegrepen door de volkswoningbouw. Hij is een van de oprichters van de Coöperatieve Vereniging Woningbouw in Leeuwarden. Meintema bouwt verspreid over Friesland arbeiderswoningen en ontwerpt er ook voorbeeldinterieurs voor.

Tussen  en  bouwt hij voor Bouwvereniging Harlingen Het Rode Dorp: ruim  middenstands- en arbeiderswoningen in een speels stratenpatroon. Nog steeds is het een geliefd buurtje. Een paar jaar geleden heeft woningcorporatie De Bouwvereniging de woningen gerenoveerd en energiezuiniger gemaakt in nauwe samenspraak met de bewoners en met aandacht voor de architectuur. www.amsterdamse-school.nl en www.bouwvereniging.nl

huisvesters van het volk 55 TEK ST : MARGRIE T PFLUG

|

FOTO : JEROEN HORSTHUIS

achteraf

Does size matter?

ILLUSTR ATIE : MENNO WIT TEBROOD

56

Hoeveel vierkante meter heeft een mens no-

Ik gok zo dat die norm gaat veranderen. Of liever: dat die

dig om in te wonen? Dat is een van de vragen

gaat veranderen voor sociale huurders. Net als vroeger zal

in onze rubriek /. De meeste geïnter-

je inkomen de maat van je huis bepalen. Enerzijds logisch

viewden antwoorden daarop iets van rond

dat we allemaal kleiner gaan wonen, omdat huishoudens

de  vierkante meter. Met uitschieters

ook kleiner worden. Maar ook omdat nieuwe huizen alleen

naar beneden van mensen met heel goede

betaalbaar kunnen zijn als ze klein zijn.

herinneringen aan studententijd en verliefd-

Ik sta op het punt mijn eigen huis van  vierkante meter

heden. En uitschieters naar boven van mensen die zelf

over te doen aan de volgende eigenaar. Inderdaad om groter

veel luxe en soms weinig realiteitszin hebben.

te gaan wonen. En nu al vind ik de sociale eengezinswonin-

De maat van het wonen intrigeert mij. Misschien komt het

gen waar ik kom, vaak klein. Woonkamers waar gewoekerd

door het huis van mijn ouders. In het verbouwde turfboer-

is met de ruimte. Waar naast het bankstel, nauwelijks

derijtje waar zij wonen, groeide ik niet op. Dus ik weet niet

een vierpersoonseettafel bij kan. Waar je je kont niet kunt

hoe het is om er met een gezin te wonen. Nu is de vroegere

keren.

boerenschuur bij het huis getrokken en is een serre bijge-

De nieuwe huisvestingsverordening in mijn regio bevestigt

bouwd. Voor twee personen meer dan ruim genoeg. Maar

het beeld. Voor een huis van  vierkante meter, moet je

het echte woonhuis, waar vroeger hele gezinnen woonden,

minimaal met z’n drieën zijn. Maar je mag er met vijf men-

beslaat maar zo’n  vierkante meter. Mijn ouders hebben

sen in wonen. Zo’n gezin zal die keuze vaker maken in de

de twee bedsteden intact gelaten. Soms zie ik bijna voor me

toekomst. Want vanaf  mogen mensen alleen een huis

dat daar  jaar geleden drie kinderen in lagen die hun

dat bij hun inkomen past. En nu kiezen gezinnen toch vaak

hoofdjes buiten de deurtjes staken als er iets interessants

voor groter, omdat ze huurtoeslag krijgen. Straks kan dat

gebeurde in de opkamer. Vroeger was het heel normaal

niet meer.

als je zo klein woonde. Althans voor bepaalde inkomens.

Het wordt weer heel normaal om zo klein te wonen, althans

Privacy was ook nog niet zo’n ding.

voor bepaalde inkomens. Sterker nog: je hebt weinig keuze.

Nu ligt de norm een stuk hoger. Als ik zo eens rondvraag en

En privacy, dat moet dan maar niet je ding zijn.

-google, denk ik dat wat men normaal vindt voor volwassenen nu zo’n  vierkante meter voor een eenpersoons-

Christine de Ruiter

huishouden is. Waarbij je  vierkante meter erbij mag

Hoofdredacteur

tellen voor ieder extra gezinslid.

colofon Aedes-Magazine is een uitgave van Aedes vereniging van woningcorporaties. Aedes-Magazine verschijnt  keer per jaar.

Woningcorporaties zorgen dat ruim , miljoen huishoudens in Nederland goed kunnen wonen en dragen bij aan leefbare buurten, wijken en regio's. Corporaties nemen op dit moment zo'n  procent van de bouwproductie in Nederland voor hun rekening en investeren in de toekomst op terreinen als zorg en duurzaamheid.

Aedes behartigt als branchevereniging de belangen van woningcor-

poraties in Den Haag en Brussel, zoekt oplossingen voor het beter functioneren van de woningmarkt en draagt bij aan een professionele sector. Zo'n  procent van de corporaties is lid van Aedes. Wij maken ons sterk voor optimale omstandigheden waaronder zij als maatschappelijke ondernemingen hun werk kunnen doen.

Aedes is ook de werkgeversvereniging van de corporatiebranche waarin ruim . werknemers dagelijks werken aan goed, betaalbaar en duurzaam wonen.

Voor informatie over het lidmaatschap van Aedes zie www.aedes.nl.

Redactie Christine de Ruiter (hoofdredacteur); Latifa van Heerde en Margriet Pflug (eindredactie); Hanneke Nagtzaam, Quinten Snijders, Marjon van Weersch

(redactie); Carolien van der Ploeg (productie).

Redactiesecretariaat T ()  E aedesmedia@aedes.nl Grafische vormgeving Curve grafische vormgeving BNO, Haarlem; Henk Stoffels (artdirection), Mieke van Weele (vormgeving).

Druk Senefelder Misset, Doetinchem Abonnementen T ()  E publicaties@aedes.nl I www.aedes.nl>publicaties Prijzen (excl. BTW) Een jaarabonnement kost € ,. Aedes-leden ontvangen één gratis abonnement. Extra jaarabonnementen voor Aedes-leden kosten € ,.

Jaarabonnementen worden automatisch verlengd. Opzeggingen

dienen op  november, dus twee maanden voor het nieuwe abonnementsjaar, binnen te zijn.

Advertenties Multor Media BV, Wouter Otto Postbus ,  EB Arnhem T ()  E wouterotto@multormedia.nl I www.multormedia.nl Aedes vereniging van woningcorporaties Koningin Julianaplein   AA Den Haag Postbus   AC Den Haag T ()  E aedes@aedes.nl I www.aedes.nl @aedesnet Auteursrechten voorbehouden ISSN -

Enserve ondersteunt op alle aspecten van woonruimtebemiddeling, voor zowel corporaties, gemeenten als woningzoekenden. Onze kracht zit in kennis, maatwerk en service. Wij werken landelijk en staan onafhankelijk in de markt.

woonruimtebemiddeling Advies Implementatie & exploitatie woonruimtebemiddeling Communicatie Opleidingen Urgentie- en klachtencommissies Managementinformatiesysteem DOMIS Onderzoek & ontwikkeling

Industrieweg Oost 13 h-k 6662 NE Elst (Gld) Postbus 56 6660 AB Elst 0481-365636 info@enserve.nl www.enserve.nl

AD HOC, EXPERT IN:

BEHEER

TOEZICHT

ZORGELOOS LEEGSTANDBEHEER

WWW.ADHOCBEHEER.NL

VERHUUR