Aedes-Magazine 6/2016

CORPORATIES EN DE WONINGMARKT /6 / 2016

Vluchtelinge Mammy

‘MIJN DOCHTER HEEFT HET HIER GOED’ » VESTIA KLIMT UIT HET DAL » » VERHUURDERSHEFFING RAAKT HUURDERS HARD » » 16 VRAGEN AAN JEROEN PEPERS » » HOE LUISTER JE NAAR HUURDERS? »

“Ik de juiste informatie, planning en facturatie via het onderhoudsproces van NCCW.”

“En via internet konden wij zo onze reparatie regelen.”

Bijna vijftig woningcorporaties zijn u al voorgegaan.

0

NCCW introduceert een nieuwe oplossing, gebaseerd op het CORA-proces Onderhouden Eenheden. NCCW ontzorgt!

n6 a d r e e M

Een zeer uitgebreide oplossing die als geheel kan worden ingezet, maar de verschillende componenten kunnen ook afzonderlijk worden ingezet, ongeacht het ERP+-systeem dat gebruikt wordt. De oplossing bestaat uit:

is geborgd dat “we dezelfde taal spreken”. Dit biedt vele mogelijkheden om onderlinge samenwerking tussen partijen op een hoger niveau te brengen.

• Mobiele toepassingen op het gebied van klant- en medewerkerportalen, een fieldservice-oplossing voor vaklieden van de eigen dienst en derden en een module voor Mutatie-Inspectie.

• Procesondersteuning ten behoeve activiteiten die binnen de eigen organisatie worden uitgevoerd, maar juist ook ten behoeve van monitoring én sturing van activiteiten die door externe uitvoerenden worden uitgevoerd (60-70% van de werkzaamheden worden immers daar uitgevoerd).

• ESB+ dienst ten behoeve van communicatie met externe uitvoerenden.

U blijft als corporatie altijd in regie over dit proces, zodat u: • altijd uw klanten te woord kunt staan en van de laatste informatie kunt voorzien • de afhankelijkheid van derden vermindert, u blijft in regie • en uw partner de kosten van administratieve werkzaamheden tot een minimum beperkt en dus betere prijsafspraken kunt maken (interessant voor corporatie, maar zeker ook voor de derde die zijn concurrentiepositie verstevigt).

Nu kunnen woningcorporaties en leveranciers hun informatie-uitwisseling volledig optimaliseren. Door standaardisering van processen en berichtenverkeer (CORA, VERA, KOVON, KOVRA en S@les in de Bouw),

Voordelen:

Kijk op onze website voor meer informatie. Wilt u persoonlijk contact bel dan 036 539 13 93 of stuur een e-mail naar info@nccw.nl.

www.nccw.nl

commentaar 3 HEFFINGSKEUZES Schaf de verhuurdersheffing af. Of voer een investeringsagenda in met heffingskorting voor corporaties die bijvoorbeeld nieuwe woningen bouwen. Dit zijn wat ons betreft de heffingskeuzes die de politiek kan maken. Dat vinden niet alleen wij, maar ook de VNG en de Woonbond. Samen maken we ons sterk voor het wonen in Nederland en de belangen van huurders en woningzoekenden.

Gelukkig steunen ook andere organisaties

Neem bijvoorbeeld de gemeente Den Haag. Er

ons signaal, zoals VNO-NCW, MKB-Neder-

is in die stad een groot tekort aan betaalbare

land, Federatie Opvang en Bouwend Nederland.

huurwoningen, maar corporaties kunnen te

En daar blijft het niet bij. Instituut COELO onder-

weinig huizen bouwen. De wethouder, de cor-

zocht de verhuurdersheffing. Conclusies: deze

poraties en de huurders zijn het roerend met

belastingmaatregel leidt tot minder nieuwbouw

elkaar eens: de heffing zit dwars. Op pagina 40

en meer verkochte sociale huurwoningen. En

van dit Aedes-Magazine geven zij een beeld

de lasten komen vooral terecht bij huurders met

van de gevolgen.

een kleine beurs. Ik ben ervan overtuigd dat deze

We willen graag aan de slag met nieuwbouw,

geluiden ook doordringen in de

energiebesparing, het huisvesten

Tweede Kamer. Daar zal de discussie

van vergunninghouders en nieuwe

over

de

verhuurdersheffing

de

komende weken nog uitgebreid worden gevoerd.

Voordat men aan het Binnenhof de koffers pakt, gaan Kamerleden in gesprek met allerlei betrokkenen om de gevolgen van de heffing op een rij te zetten. Ook volgt er een debat

tussen

de

verschillende

partijen. Daar moet toch blijken dat corporaties al die miljarden beter kunnen gebruiken dan voor het vullen van de schatkist.

‘We willen graag aan de slag met wat er de komende jaren nodig is op de woningmarkt’

woonvormen voor ouderen. Aan de slag dus met wat er – ook volgens het kabinet – de komende jaren nodig is voor huurders en mensen die een woning zoeken. Dan is het aan ditzelfde kabinet om woningcorporaties te helpen: door de heffing af te schaffen of investeringen in nieuwbouw en verduurzaming te stimuleren.

Marc Calon Voorzitter

4

WILLY DE MOOIJ ‘HET GAAT BETER, MAAR VESTIA IS ER NOG LANG NIET’ 3 6 16 18 21 30 35 42 44 55 56 58 58

10

COMMENTAAR Heffingskeuzes ONDERTUSSEN IN Deventer OPINIE Betrek bewoners bij asbestbeleid – Ira Helsloot OPINIE Woningwet daagt uit tot samenwerking – Chris Schaapman MENSEN EN WONEN – Jan Blom GOEDEMORGEN Peter van Heeswijk COLUMN Wijksafari – Yasmina Aboutaleb 16/32 Zestien vragen aan Jeroen Pepers PRIKBORD Weetjes en tips FEITEN & CIJFERS over wachtlijsten HUISVESTER VAN HET VOLK Pieter Bloemers Middendorp ACHTERAF Oranje Leeuw – Nienke Gorter COLOFON

22

inhoud 5

OPEN OOR VOOR HUURDERS Drie corporaties vertellen hoe zij beter leren luisteren naar hun huurders in het dagelijkse contact aan de balie, aan de telefoon of bij onderhoudswerk.

Wat merken huurders daar van?

36

EVALUATIE HEFFING Onderzoeksinstituut COELO evalueerde de verhuurdersheffing.

Waarom is het zo’n vreemd instrument? En wat doet het met de investeringen in de volkshuisvesting in een stad als Den Haag?

46

EEN TWEEDE THUIS? Hoe is het om – door de omstandigheden gedwongen – in Nederland te komen wonen?

En wat is er nodig om je dan als vluchteling hier thuis te kunnen voelen?

6

Van jou Twee rechter handen heb je wel nodig in het

was Woonbedrijf ieder1 van plan om deze

project Bouw van Jou in Deventer. En die

afgeschreven woningen te slopen als

heeft Jeroen dan ook. Voor minder dan een

onderdeel van een vernieuwingsplan voor

ton kon hij dit ruime huis kopen; met vier

de wijk. Het veranderde economische en

slaapkamers en een tuin. Woonbedrijf

politieke klimaat stelde de corporatie voor

ieder1 heeft de buitenkant van het huis

de beslissing: gaan we door, stoppen we of

helemaal gerenoveerd en geïsoleerd –

veranderen we van koers? Woonbedrijf

gemiddeld van energielabel D naar A.

ieder1 koos bij dit project voor de laatste

Daarna is Jeroen zelf aan de slag gegaan.

optie. Het bezorgde de corporatie een

Eventueel kon hij ook kiezen uit een aantal

nominatie voor de NRP Gulden Feniks,

standaard afbouwpakketten die Woon-

een prijs gericht op hergebruik en trans-

bedrijf ieder1 met de aannemer had

formatie van bestaande gebouwen.

voorbereid. Jeroen is één van 34 nieuwe

www.bouwvanjou.nl

huiseigenaren in dit project. Oorspronkelijk

en www.nrpguldenfeniks.nl

ondertussen in Deventer 7 tek st : margriet pflug

|

foto : babet hogervorst

“een nieuw geluid bij NCCW”

Nieuwe regels, Nieuwe regels, nieuwe kansen.

Nieuwe regels, nieuwe kansen.

Nieuwe regels, Alswoningmarkt woningcorporatie krijgt uonder te maken met De staat onder druk.

Als woningcorporaDe woningmarkt staat al tijden druk.

Alseen woningcornieuwe kansen. nieuwe Regelgeving verandert en er Als woningcorporatie krijgt te maken met een tie krijgt uwerkelijkheid. te maken met een werkelijkheid. poratie krijgt u voortdurend teunieuwe maken met nieuwe regels. nieuwe kansen.

komt een nieuw stelselRegelgeving voor woningwaardering.

Dat nieuwe werkelijkheid. verandert en er De regelgeving verandert ingrijpend.

Op meer dan Op meer dan één gebied.

Telkens moeten nieuwe keuzes Als woningcorporatie krijgt unieuwe te maken metgemaakt een Dat De woningmarkt staat druk.

Alskeuzes woningcorporais al reden genoeg omonder een betrouwbare komt een nieuw stelsel voor woningwaardering. één gebied.

Telkens moeten gemaakt worden.

Reden genoeg om eenjuridische betrouwbare nieuwe werkelijkheid. verandert en er Als woningcorporatie krijgt u te maken met een tie krijgt u maken met een nieuwe werkelijkheid. partner tetewensen ueen hierbij is al reden genoeg omRegelgeving betrouwbare juridische worden.

Reden genoeg om een betrouwbare juridijuridische partner te die wensen diekan u ondersteunen. hierbij kan onderkomt een nieuw stelsel Dat nieuwe werkelijkheid. verandert er De regelgeving ingrijpend.

Op ondersteunen. meer en dan partner wensen dieRegelgeving uvoor hierbij kan ondersteunen. sche partner te verandert wensen die uwoningwaardering. hierbij kan steunen.

Eentepartner die u tijdig waarschuwt bij nieuwe is al reden genoeg om een betrouwbare juridische komt een nieuw stelsel voor woningwaardering.

Dat één gebied.

Telkens moeten nieuwe keuzes gemaakt Onze advocaten en juristen volledig ontwikkelingen.

En u vertelt hoehebben u kunt zich voorsorteren. partner te wensen die ueen hierbij kan ondersteunen. is al reden genoeg om betrouwbare juridische worden.

Reden genoeg om een betrouwbare juridi-op toegelegd op het vastgoeden huurrecht.

Wij Onze advocaten en juristen hebben zich volledig Onze advocaten hebben zich volledig toegelegd partner te wensen die u hierbij kan ondersteunen. sche partner teen wensen die uWij hierbij kanu ondersteunen. kunnen u dan ook met veel kennis van zaken toegelegd op het vastgoeden huurrecht.

Wij het vastgoedhuurrecht. kunnen dan ookvolledig met De advocaten van Hielkema & co hebben zich Onze advocaten en juristen hebben zich volledig adviseren (en het moet u procederen) kunnen u dan ook met veelnamens kennis zaken veel kennis vanals zaken adviseren (envan als het moet natoegelegd op het vastgoeden huurrecht en overzien toegelegd op het vastgoeden huurrecht.

Wij (ver) Onze en juristen hebben volledig Onze advocaten hebben zich volledig toegelegd op over zaken rond (ver)huur, (ver)koop, woonfraude, adviseren (en als het namens uzich procederen) uadvocaten procederen) over zaken rond (ver)huur, het mens gehele speelveld.

Zijmoet kunnen u van dan ook solide kunnen u dan ook met veel kennis zaken toegelegd op het vastgoeden huurrecht.

Wijmet het vastgoeden huurrecht.

Wij kunnen u dan ook met huurprijzen, algemene huurvoorwaarden, overlast, over zaken rond (ver)huur, (ver)koop, woonfraude, koop, woonfraude, huurprijzen, algemene huurvoorkennis van zaken adviseren (en als het moet procederen) adviseren (en als het moet namens u procederen) kunnen u dan ook met veel kennis van zaken veel kennis van zaken adviseren (en als het moet narenovatie, bouw, projectontwikkeling en de huurprijzen, algemene huurvoorwaarden, overlast, huuroverlast, renovatie, bouw, projectontwikkeling overwaarden, zaken rond (ver)huur, (ver)koop, over zaken rond (ver)koop, woonfraude, adviseren (en als(ver)huur, het moet namens procederen) mens uregelgeving procederen) over ronduwoonfraude, (ver)huur, (ver) regelgeving rond de volkshuisvesting. renovatie, bouw, projectontwikkeling en de en dealgemene rond dezaken volkshuisvesting. prijzen, huurvoorwaarden, overlast, renovahuurprijzen, algemene huurvoorwaarden, overlast, over zaken rond (ver)koop, woonfraude, koop, woonfraude, huurprijzen, algemene huurvoorregelgeving rond(ver)huur, de volkshuisvesting. tie, bouw, projectontwikkeling en de projectontwikkeling regelgeving rond de renovatie, bouw, projectontwikkeling en de huurprijzen, algemene huurvoorwaarden, overlast, waarden, overlast, renovatie, bouw, Nieuw kantoor.

Vertrouwde expertise.

Vertrouwde expertise volkshuisvesting. regelgeving rond de volkshuisvesting. renovatie, projectontwikkeling en25 de en de regelgeving rond deop volkshuisvesting.

Hielkema co isVertrouwde ontstaan in 2015 een afsplitsing Nieuw kantoor. expertise.

Hielkema &&bouw, co kan bogen meeruit dan jaar ervaregelgeving rond de volkshuisvesting. vaninde van Unger Hielkema & co is van ontstaan in 2015 uitHielkema een Wij afsplitsing ring devastgoedpraktijk praktijk de volkshuisvesting. komen Vertrouwde expertise Nieuw kantoor.

Vertrouwde expertise.

Vertrouwde expertise advocaten. van de Unger Hielkema graag bijvastgoedpraktijk u langs voor eenvan kennismaking.

Hielkema & co kan bogen op meer dan 25 jaar ervaring Hielkema cokan isVertrouwde ontstaan inexpertise.

2015 een25afsplitsing Nieuw kantoor.

Hielkema &&co bogen op meeruit dan jaar erva- in advocaten. de praktijk van Wij komen graag bij u vaninde vastgoedpraktijk van Unger Hielkema &de covolkshuisvesting. is van ontstaan in 2015 uitHielkema een afsplitsing ring de praktijk de volkshuisvesting.

Wij komen langs voor een kennismaking. advocaten. van de vastgoedpraktijk Unger Hielkema graag bij u langs voor eenvan kennismaking. advocaten.

Dé vastgoed- en Dé vastgoed- en huurrechtadvocaten huurrechtadvocaten DéBoelelaan vastgoeden HJ Amsterdam De 7, 1083 Dé vastgoeden huurrechtadvocaten De HJ Amsterdam Tel. Boelelaan 085 782 28 7, 201083 www.hielkemaco.nl huurrechtadvocaten Tel. 085 782 28 20 www.hielkemaco.nl De Boelelaan 7, 1083 HJ Amsterdam De HJ Amsterdam Tel. Boelelaan 085 782 28 7, 201083 www.hielkemaco.nl Tel. 085 782 28 20 www.hielkemaco.nl

Hielkema 014e pagina Aedes.indd 1

10-2-2016 13:55:55

Wat wij doen?

NCCW ontzorgt als ICT dienstverlener meer dan de helft van alle corporaties in Nederland. Wij leveren ERP systemen en applicaties voor uw processen.

GELUIDSREDUCTIE OP LOOPGELUID IS MINIMAAL

Hoe doen wij dat?

• Door naar u te luisteren • Met ervaren professionals • Met hart voor de sociale huursector • Een eigen SAAS centrum met uitwijk

Wat levert het u op?

• Hogere klant(huurder)tevredenheid • Lagere kosten • Meer inzicht in uw dienstverlening • Zekerheid dat uw systeem altijd beschikbaar is

Kortom: U ontzorgen op ICT gebied Kijk op onze website voor meer informatie. Wilt u persoonlijk contact bel dan 036 539 13 93 of stuur een e-mail naar info@nccw.nl.

50%

GALERIJ VERHOGING Isorub: rubber met bijzondere isolatie PERFECTE GELUIDS-ISOLATIE GOEDE WARMTE-ISOLATIE VERBETERT DE TOEGANKELIJKHEID MAAKT DE GALERIJ WATERDICHT AANGENAME STROEFHEID GEEN VERKLEURINGEN VALBREKEND Virulyweg 1 7602 RG Almelo

www.nccw.nl

T +31 (0)546 - 850466 F +31 (0)546 - 828812

E info@pamalmelo.nl I www.pamalmelo.nl

Hier werken wij aan huurderstevredenheid

Consolidated repareert jaarlijks meer dan 10.000 lekkages door heel Nederland. Onze vakmensen staan dag en nacht klaar om storingen snel, vakkundig en professioneel te verhelpen. Huurders melden de lekkage rechtstreeks bij onze centrale, waarna een afspraak wordt gemaakt. Tot de lekkage is verholpen houden wij contact met de huurder en dat wordt gewaardeerd!

Maak ook werk van huurderstevredenheid en kijk op www.consolidated.nl.

Kennis van daken

16030055-LAMAR_ADV_campagne2016Dakota_v3.indd 1

Bereik alle doelgroepen en segmenten • Woningcorporaties • Installatiemarkt • Verbouw • Eigen woning bezitters

08/04/16 17:04

DAKMERK MAAKT HET VERSCHIL

Gegarandeerd in ieder segment het hoogste bereik van Nederland Via magazines, kranten, digitale nieuwsbrieven en websites

VERSCHIL #2

Alle mogelijkheden specifiek op maat, afhankelijk van uw doelstelling

Alle projecten worden door een onafhankelijke deskundige vóór uitvoering gecontroleerd op o.a. materialen en systeem.

ie at m or inf et: or vo op m 76 tto 99 em ct Ne nta er O 14 co out 27 W 60

rm tfo al la n ia ep ne ed ti o m ca W s ni n os mu n e Cr m e co ouw B

Voor uw advertenties, banners, branded content, advertorials, DM-campagnes en alle andere uitingen

Gecontroleerde en gegarandeerde kwaliteit op je dak. www.dakmerk.nl

10

‘HET GAAT BETER, MAAR WE ZIJN ER NOG LANG NIET’

Vestia 11 TEK ST : QUINTEN SNIJDERS

|

FOTO ’ S : JORIS DEN BL A AUWEN

Willy de Mooij De gevallen reus krabbelt weer op: de financiële verbetering van Vestia ligt op schema. De corporatie heeft nu en de komende paar jaar zelfs zo veel geld op de bank staan, dat ze daarmee andere corporaties wil financieren. Maar Vestia is nog steeds geen gezonde corporatie: de financiële problemen zijn nog niet voorbij. Vestia-bestuurder Willy de Mooij vertelt hoe dat zit.

‘Vestia is weer een winstmachine’, kopte een nieuwssite toen de Rotterdamse woningcorporatie in mei gunstige jaarcijfers publi­ ceerde. Dezelfde dag nog kreeg Willy de Mooijs medebestuurder Arjan Schakenbos een sms’je van Marco Pastors, directeur van het Nationaal Programma Rotterdam­Zuid: of dit betekende dat er weer kansen liggen bij Vestia. Met andere woorden: of nu weer flinke investeringen van ’s lands voormalig grootste corporatie in het kwakkelende stadsdeel te verwachten zijn.

Ja, het gaat financieel gezien beter met Vestia, bevestigt Willy de Mooij, die als lid van Vestia’s tweekoppige bestuur de financiën in haar porte­ feuille heeft. De jaarcijfers zijn goed, beter dan verwacht. De liquiditeit van Vestia op de korte termijn is in orde. Aan de ene kant een mooi resul­ taat dat je als corporatie wilt vieren. Aan de andere kant is het zaak de verwachtingen van huurders, gemeenten én de eigen medewerkers te temperen. Want als het om de solvabiliteit gaat is Vestia er nog lang niet: voor de langere termijn heeft de Rotterdamse corporatie nog lang niet voldoende geld in het vooruitzicht om alle leningen af te kunnen

12

‘WE KIEZEN ERVOOR HET GELD NIET IN EEN OUDE SOK TE STOPPEN’

­betalen. En nu maakt Vestia ook nog bekend

waarden, zoals een flexibel aflossingsschema.

tijdelijk zo veel geld ‘over’ te hebben, dat ze

Voordelig voor Vestia, want we hoeven geen

geld kan lenen aan andere corporaties.

rente te betalen als het niet op onze bank­

Voor de lange termijn nog steeds te weinig geld, voor de korte ­termijn geld over. Hoe zit dat?

rekening staat.’

Voor welke corporaties is zo’n lening interessant?

‘Sinds het derivatendebacle heeft Vestia veel

‘Voor corporaties die een kortlopende lening

grote, langlopende leningen uitstaan. Om die

nodig hebben. Bijvoorbeeld een corporatie die

af te lossen, hebben we woningen verkocht. In

verwacht pas over een jaar of drie een apparte­

december stond er daardoor ruim 650 miljoen

mentencomplex te verkopen. Maar die in de

euro op onze bankrekening. En dit jaar gaan

tussentijd wel extra financiering nodig heeft.

we daarvan 260 miljoen euro gebruiken voor

Dan zou het gunstig zijn om het van ons te

aflossingen. Meer aflossen dan verplicht is nu

lenen. Als je van tevoren weet dat je het ­

niet verstandig, want die leningen hebben een

maar voor korte tijd nodig hebt, dus. Voor

negatieve marktwaarde. Simpel gezegd zou­

­Vestia geldt daarbij wel de voorwaarde dat het Waarborgfonds Sociale

den we een boete aan de bank moeten betalen

­Woningbouw (WSW) de lening borgt.’

wanneer we meer aflossen. En het geld op de

­kiezen wij er niet voor om het in een oude sok

Bent u niet bang voor scheve gezichten? Dat sommige corporaties denken: wij hebben toen Vestia geholpen de financiële problemen af te ­wikkelen, en nu maakt Vestia goede sier met ­goedkope leningen voor andere corporaties?

te stoppen.’

‘Nee, het is een manier om het geld binnen onze sector te houden. Wij

bank laten staan is ook geen goed idee, want we ontvangen er geen rente over. Sterker nog, we betálen rente voor het geld op de bank.

Dat is natuurlijk hartstikke zuur. Maar toch

En zo werd het idee van ­financiering voor collegacorporaties geboren?

creëren een win-winsituatie, waarbij Vestia geen rente betaalt aan de bank en de collega-corporatie leent tegen een lage rente. Sommige corporaties zeggen inderdaad: wij hebben ooit 675 miljoen betaald voor jullie redding, nu hebben jullie ruim 650 miljoen op de bank. Kan Vestia

‘Ja. We dachten: er zijn misschien collega’s die

dat geld niet gebruiken om ons terug te betalen? Maar wij hebben dat

tijdelijk wat geld nodig hebben – voor twee tot

geld uiterlijk in 2021 zelf nodig om die leningen af te lossen.’

vijf jaar. Wij bieden corporaties een lening met een korte looptijd. Voordelig voor corporaties,

Want Vestia is er nog lang niet, wilt u maar zeggen.

want wij hanteren een lagere rente dan ban­

‘Ja. Kijk naar onze solvabiliteit, het percentage dat aangeeft in hoeverre

ken. Met misschien ook wat soepeler voor­

wij op de langere termijn aan onze betalingsverplichtingen kunnen vol­

Vestia 13

Willy de Mooij (1959) is sinds 2013 als bestuurder bij Vestia verantwoordelijk voor de portefeuilles Vastgoed, Bedrijfsvoering & Control en doen. Volgens het WSW is een corporatie pas gezond bij een solvabili­

Human Resources. De geboren Friezin studeerde bedrijfs-

teit van 20 procent. Wij zitten nu op 4 procent. En als de rente zo laag

economie, is registeraccountant en woont nu ruim 20 jaar

blijft, zitten we over 10 jaar op 8 procent. Wij zitten financieel dus echt

in Rotterdam. De Mooij heeft er een handje van om organi-

nog heel lang krap. Vestia heeft dat geld van andere corporaties gekre­

saties waar iets fout ging weer op de rails te krijgen. Eerder

gen om een deel van de financiële problemen op te lossen. Dat is

deed ze dit voor de Rotterdamse woningcorporatie PWS en

gebeurd, Vestia lost nu zelf de rest op. Pas als dat klaar is en we dan

bij de Rotterdamse Sociale Dienst.

nog geld over hebben, kan terugbetalen weer aan de orde komen.’

En in de tussentijd vaart Vestia financieel wat beter dan de jaren hiervoor.

uitgangspunt in het verbeterplan. Bij de eerste

‘Ja. Onze solvabiliteit is weliswaar niet op orde, maar onze kasstromen

versie van het verbeterplan was er nog geen

zijn zo langzamerhand wel gezond, met onze liquiditeit zit het goed. En

verhuurdersheffing en was de rente nog niet

als je gezonde kasstromen hebt, kun je wel aan al je verplichtingen

zo laag als nu. Toen was er nog geen sociaal

voldoen. Dus wij kunnen wél geld genereren om te investeren om de

huurakkoord en geen passend toewijzen,

waarde van onze woningen te behouden.’

twee maatregelen die onze ruimte om huren

Loopt het herstel van Vestia op schema of niet?

te verhogen beperken. Dus de externe omstan­ digheden werpen ons telkens een stukje terug,

‘Ja, we presteren telkens iets beter dan in ons zogeheten verbeterplan

maar datgene wat we zelf kunnen beïn­

staat. Maar de externe omstandigheden zijn telkens sléchter dan het

vloeden, hebben we eigenlijk gewoon goed

14 Vestia

gedaan. Een tweede saneringsbijdrage van ­ de andere corporaties is wat ons betreft dus ook niet nodig, want we hebben nu genoeg geld in kas. En we kunnen altijd zorgen voor

‘ WE HEBBEN DE VERKOPEN TERUGGESCHROEFD NAAR 200 WONINGEN, MET DE EXTRA OPBRENGSTEN KUNNEN WE NU TOCH GEEN LENINGEN AFLOSSEN‘

meer liquiditeit door woningen te verkopen.’

Dat heeft Vestia de afgelopen jaren dan ook veel gedaan.

‘Ja, we hebben nu ruim 20.000 woningen verkocht. Nu hebben we

van 90 naar 15 mensen en veel plannen in de

de verkopen teruggeschroefd naar 200 per jaar, omdat we de extra

prullenbak gegooid. Die kunnen we er niet

­opbrengsten nu toch niet kunnen gebruiken om leningen af te lossen.’

zomaar weer uit vissen. Onder die oude plan­

Er is wel wat te doen geweest over de verkoop van 5.500 woningen aan de Duitse institutionele ­belegger Patrizia. Hebben jullie nog contact met ­Patrizia, of met de huurders van die woningen?

nen zaten ook plannen voor koopwoningen en duurdere huurwoningen: dat mag niet meer.’

‘Ja. We hebben met Patrizia nog de contacten in het kader van nazorg: er

U zit hier nu drie jaar, Vestia is op de goede weg. Wanneer is voor u persoonlijk de klus geklaard?

zijn af en toe nog wel wat vragen. Wij krijgen van huurdersorganisaties

‘Ooit dacht ik: als Arjan Schakenbos en ik weg­

geen signalen dat het daar nu slecht gaat. Patrizia heeft zelfs huren, die

gaan is Vestia er weer bovenop. Nu zie ik dat

wij verhoogd hadden, weer verlaagd.’

ik dan waarschijnlijk tot ver na mijn pensioen

Het niveau van de huren van Vestia is sinds het ­derivatendebacle wel wat omhoog gegaan.

moet doorwerken. Ik kan Vestia met een ge­ rust hart achterlaten als we op schema liggen met de financiële verbetering en we de balans

‘Wij varen wat de huren betreft scherp aan de wind, inderdaad. We ma­

tussen het financiële en het volkshuisvestelijke

ken gebruik van de wettelijke mogelijkheden om de huren te verhogen.

goed kunnen vinden. Dat we met de schaarse

Sommige corporaties doen dat niet; Vestia kan zich dat niet permitteren.

middelen die we hebben, zo veel mogelijk

Wel kijken we bij elke huurverhogingsronde hoe we bepaalde groepen

voor onze huurders kunnen doen. En dat onze

kunnen ontzien. Huurders die de voorgaande jaren met een relatief hoge

medewerkers weer trots kunnen zijn. Trots op

huur bij ons zijn binnengekomen, kregen in 2015 een huurverhoging van

het feit dat we bij Vestia, binnen de kaders die

0 procent. En bij huurders, die heel laag zitten omdat ze 30 jaar geleden

we nu eenmaal hebben, maximaal presteren.’

op ongeveer 60 procent van de maximaal redelijke huur zijn binnengekomen, hebben we de huur iets meer verhoogd.’

Wat merken huurders verder van de financiële situatie bij Vestia en het feit dat het nu iets beter gaat?

Trots op Vestia en het succes van het financieel herstel vieren en tegelijkertijd realistisch blij­ ven: dus blijft De Mooij ook intern onvermoei­

‘Niet veel. We zijn al die tijd gewoon in staat gebleven onze verplichtin­

baar uitleggen hoe het zit. Want ook de

gen richting huurders na te komen. We onderhouden onze woningen,

komende jaren verdwijnen er weer banen bij

we zorgen voor de leefbaarheid, we houden ons aan wet- en regel-

Vestia. En wat belanghebbenden als gemeen­

geving voor de huren en we zorgen dat we onze dienstverlening op orde

ten en huurders betreft blijft De Mooij graag

hebben.’

het gesprek aan gaan, legt ze met plezier

Doet Vestia nu wel weer iets meer aan renovatie?

uit wat Vestia nu op dit moment wel en niet voor ze kan betekenen. En Marco Pastors van

‘Ja, de balans is weer iets meer naar het volkshuisvestelijke opgeschoven.

het Nationaal Programma Rotterdam-Zuid?

Wij hebben in 2012 wat renovatieprojecten stopgezet, daar maken we nu

‘Die snapt het echt wel, het is ook een beetje

weer nieuwe plannen voor. Ook nieuwbouwplannen; onze afdeling

plagen.’

Ontwikkeling groeit weer. Na 2012 hebben we die afdeling afgebouwd

DE NIEUWE MAATSTAF VOOR HELLENDE DAKEN ◊ Uniek digitaal dakdossier ◊ Kwaliteitsnormering* ◊ KOMO-procescertificaat ◊ Garantiecertificaat voor 15 jaar Daksysteemgarantie PLUS is een product van de Stichting Dakmeester, de kwaliteitsspecialisten in hellende daken. Samen met onze garantiepartners Monier, Velux en Unilin geven wij garantie op materialen, functionaliteit en arbeid. De systeemgarantie wordt nu ondersteund door een uniek digitaal bouwdossier en geldt voor maar liefst 15 jaar!

* KOMO - BRL 1513 - De Dakatlas

Stichting Dakmeester is het landelijk netwerk van KOMO-gecertificeerde dakdekkers en producenten van hellende daken. Voor meer informatie over Daksysteemgarantie PLUS zie www.dakmeester.nl

Onze garantiepartners

16

IRA HELSLOOT HOOGLERAAR BESTUREN VAN VEILIGHEID

‘BETREK BEWONERS BIJ ASBESTBELEID’ De verhouding tussen kosten en baten van grootschalige asbestsanering is scheef, dat stellen onder andere twee corporatiebestuurders, een GGD-manager, een burgemeester en Ira Helsloot, hoogleraar aan de Radboud Universiteit in Nijmegen in een pamflet. Bewoners hebben soms een realistischere kijk op de risico’s dan bestuurders. ‘Betrek hen daarom meer bij de aanpak.’

TEK ST : MARJON VAN WEERSCH

Bewoners hebben soms een realistischere kijk op asbestrisico’s dan bijvoorbeeld corporatiebestuurders, stelt u. Waarom horen we dat zo weinig?

voor zijn. Bovendien zijn bestuurders van-

‘De belangrijkste reden is de grote onder-

over allerlei zaken met bewoners te overleg-

schatting van het gezond verstand van gewo-

gen. Maar praten over risico’s is een brug te

ne mensen. Bestuurders denken al snel dat

ver. Dat is ook voor corporatiebestuurders

burgers niet in staat zijn om redelijk met

een cultuurschok.’

risico’s om te gaan en er alleen maar bang

wege verantwoordelijkheidsgevoelens en ook wel uit angst voor aansprakelijkheid geneigd alle risico’s uit te bannen. Corporatiebestuurders zijn meestal wel gewend om

opinie 17

U pleit voor meer zelfredzaamheid in de risicobeheersing. Is de keerzijde daarvan niet nog meer participatieplicht en keuzestress voor de burger?

vraag: hoe wilt u dat wij dat geld besteden?

helemaal niet leuk om medeverantwoordelijk

Als bewoners voldoende en duidelijke infor-

te zijn voor belangrijke keuzes, dat weet elke

matie krijgen, blijken ze meestal een realisti-

bestuurder. Maar wanneer je bewoners in de

sche risico-inschatting te kunnen maken.

positie van bestuurder plaatst, vinden ze dat

Zowel bij preventie als bij een eventuele

ze toch gedwongen moeten worden om mee

‘Dat argument hoor ik vaak. De samenleving

sanering. De gemiddelde huurder zal de af-

te denken over belangrijke besluiten. Daarom

verwacht dat mensen zelf verantwoordelijk

weging maken die een corporatiebestuurder

blijft mijn advies aan corporatiebestuurders:

zijn voor hun leven en daarbij dagelijks talloze

ook moet maken, namelijk: je kunt het geld

betrek uw bewoners bij het asbestbeleid.

keuzes maken. Maar voor sommige keuzes

maar een keer uitgeven. Bij de Woonbond

Ook al vinden ze het niet leuk, dwing ze om

geldt dat blijkbaar niet. Die stress moeten we

signaleer ik overigens een andere houding.

een keuze te maken. Voorzie hen digitaal

mensen niet aandoen, die verantwoordelijk-

Die ervaart het niet als haar geld en ander-

van informatie over een onderwerp en ver-

heid moeten we ze niet willen geven, luidt

mans geld geef je sneller uit. Dat is een

meldt daarbij dat je een maand later hun

het credo dan. Ik vind dat een paternalistische

bekend bestuurlijk principe.’

oordeel vraagt. Het helpt wanneer corpo-

gedachtegang en begrijp daar niks van.’

er beschikbaar is voor investeringen, zoals

In uw onderzoek constateert u echter dat bijvoorbeeld van de bewoners van corporatie Talis 75 procent geen behoefte heeft aan actieve betrokkenheid bij de asbestaanpak. Wat kan een corporatie dan doen?

voor het energiezuinig maken van woningen,

‘Ja, mooi is dat, he? We noemen dit de narrige

het vervangen van een badkamer of keuken

burger. Als het even kan, willen mensen zich

of voor asbestsanering. Stel bewoners de

liever opstellen als consument. Het is immers

Hoe kunnen corporaties de bewonersparticipatie bij de aanpak van asbest vormgeven?

‘Ik ben een voorstander van directe referenda onder alle huurders. Leg hen uit hoeveel geld

raties regelmatig alle huurders via een referendum bij hun keuzes betrekken. Dan wordt mee-besluiten een gewoonte net zoals in Zwitserland.’

Het pamflet en het onderzoek van Ira Helsloot dat daaraan ten grondslag ligt is te vinden op www.aedes.nl, zoekterm ‘pamflet asbest’.

18

opinie CHRIS SCHAAPMAN DIRECTEUR-BESTUURDER ELAN WONEN

‘WONINGWET DAAGT UIT TOT SAMENWERKING’

Nu de financiële ruimte kleiner is, moeten corporaties elkaar nog meer gaan opzoeken.

Daarom pleit Chris Schaapman voor het verkennen van verschillende samenwerkingsvormen. ‘De opbrengst is meer efficiency in het voordeel van huurders. Dat vind ik het onderzoeken waard.’

ILLUSTR ATIE : MENNO WIT TEBROOD

Daarbij hebben zij elkaar meer nodig dan in het verleden. We komen uit een cultuur waarbij corporaties soms vanuit een profileringsdrang projecten wilden ontwikkelen.

Daarbij was het denkbaar dat corporaties niet alleen met de markt, maar ook met elkaar concurreerden. De Woningwet drukt elke vorm van concurrentiedenken naar de achtergrond. En daagt uit tot onderlinge samenwerking.

De nieuwe Woningwet legt een scherpe

Woningherverkaveling

focus op de onderkant van de woningmarkt.

Nu de financiële ruimte van corporaties

De marges van corporaties zijn smaller, maar

kleiner is, is het nog belangrijker om de be-

de problemen van veel huurders zijn nog

drijfsvoering zo efficiënt mogelijk te maken.

steeds groot. De gezamenlijke doelstelling

Dat zorgt ervoor dat corporaties elkaar meer

van corporaties is daarom scherper dan ooit.

gaan opzoeken. Hoe doen wij dat bijvoor-

19 beeld bij Elan Wonen? Op dit moment loopt in de Haarlemse Slachthuisbuurt een wijkbeheerder die wij delen met Pré Wonen en met Ymere. En ik zou graag met meer corporaties in mijn omgeving de onderlinge samenwerking aan willen gaan. Op meerdere terreinen. Zo zou de ene corporatie het onderhoud voor meerdere corporaties kunnen uitvoeren en een andere de ICT-ondersteuning.

Maar de samenwerking zou verder kunnen gaan.

‘Als wij iets omhoog gaan in klanttevredenheid maar de rest van de sector stijgt meer, dan zijn we nog niet tevreden.’

THACO WEERTMAN, MANAGER FINANCIËN EN CONTROL, WONINGCORPORATIE IEDER1, OP AEDES.NL.

Het bezit van Elan Wonen is een geografische lappendeken. Misschien zouden we delen kunnen uitruilen met het bezit van andere corporaties.

Zoals de ruilverkaveling de agrarische sector heeft geholpen, zou een woningherverkaveling de bedrijfsvoering in de corporatiesector efficiënter kunnen maken. Een gezonde bedrijfsvoering die continuïteit biedt, meer efficieny in het voordeel van de huurders. Dat vind ik de moeite van het verkennen waard. Daarbij is het natuurlijk een voorwaarde dat deze ‘herverkaveling’ niet leidt tot extra kosten in de vorm van overdrachtsbelasting.

Eén systeem Ook de woonruimteverdeling leent zich voor meer samenwerking tussen corporaties. Daarbij wordt vaak gedacht aan een Funda voor huurwoningen. Parkmobile vind ik ook een aansprekend voorbeeld. Daarmee kunnen we in Nederland inmiddels in ruim  steden onze auto parkeren.

Het is overal hetzelfde systeem, maar de parkeertarieven zijn verschillend. In de binnenstad van Amsterdam betaal je ook met Parkmobile meer dan in het centrum van Appingendam. En iedereen snapt waarom dat zo is. Op vergelijkbare wijze zouden woningzoekenden in Nederland zich kunnen inschrijven in één landelijk systeem, waarbij verschillende, regionale toewijzingsregels gelden. In een krimpregio zijn die regels anders dan in een regio met veel spanning op de woningmarkt. Net zoals bij het parkeren van je auto.

Driehoeken Corporaties opereren in de driehoek van kwali-

‘Het is een omslachtig en bot instrument om de staatskas te vullen en scheefwonen tegen te gaan. Hoe hebben beleidsmakers deze maatregel ooit kunnen verzinnen?’

MAARTEN ALLERS, DIRECTEUR COELO (CENTRUM ONDERZOEK ECONOMIE LAGERE OVERHEDEN) OVER DE VERHUURDERSHEFFING, IN NEDERLANDS DAGBLAD.

‘De verhuurdersheffing? Ik snap er helemaal niks van. Het is een speciale belasting op iets wat wij sociale huur noemen.’

RONALD PAPING, DIRECTEUR VAN DE WOONBOND, OP EEN CONGRES IN HELMOND: HAALT DE SOCIALE HUURSECTOR DE VOLGENDE EEUW?

‘De samenleving is veel ingewikkelder dan vroeger en het IQ blijft gemiddeld 100. Dit type samenleving vergt grote capaciteiten van mensen, en niet iedereen beschikt daarover. Die vorm van kwetsbaarheid wordt in het optimisme over burgerkracht iets te gemakkelijk weggewimpeld.’

HANS BOUTELLIER, BUITENGEWOON HOOGLERAAR VEILIGHEID EN BURGERSCHAP, WETENSCHAPPELIJK DIRECTEUR VAN HET VERWEY-JONKER INSTITUUT, OP SOCIALE VRAAGSTUKKEN.NL.

teit, betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen. Maar er is ook nog een andere driehoek van waaruit we allemaal opereren. Corporatiebestuurders zijn ondernemers die hun werk doen op basis van de lokale agenda en bij de gratie van de huurders. Voor beide driehoeken is het van belang dat we meer samenwerken. Ik zeg niet dat we allemaal één en dezelfde corporatie moeten zijn. Maar ik houd wel een pleidooi om gezamenlijk te ontdekken en te verkennen hoe wij nog meer één sector kunnen worden.

‘Die vraag is zo groot dat de huur voor zulke woningen meteen als ze klaar zijn al kan verdubbelen – en dan zijn ze dus niet middelduur meer.’

PETER BOELHOUWER, HOOGLERAAR WONINGMARKT TECHNISCHE UNIVERSITEIT DELFT, OVER HET TEKORT AAN MIDDELDURE HUURWONINGEN, IN TROUW.

Revolutie op het dak!

1950

1980

2014 Kompakt Schoorsteen 2.0

2016

Kompakt 2.0-serie

Met de Kompakt 2.0-serie van Ubbink!

We willen niet uit de hoogte doen, maar voor de Ubbink Kompakt 2.0-serie maken we graag een uitzondering!

Angelique Wevers, al 23 jaar bewoner van de Kweekweg, stoort zich aan de schots en scheef staande pijpjes op het dak. ‘Dat geeft onze wijk een rommelige uitstraling’.

Met de Ubbink Kompakt 2.0-serie verandert dat voorgoed. Deze verzamelkap is een heuse blikvanger die bijdraagt aan de uitstraling van individuele woningen en de totale woonwijk. Wie wil ‘m niet in de buurt!

• • • • •

Fraaie uitstraling van uw wijk Minimale dakdoorbreking door haakse montage Gegarandeerd luchtdicht met luchtdicht manchet Scheve montage onmogelijk Voldoet aan alle regelgeving NIEUW

Kompakt Schoorsteen 2.0 in 8 varianten

Kompakt 2.0 WTW-Riool in 2 varianten

NIEUW

Kompakt 2.0 MV Box voorzien van mechanische ventilatie

Ubbink, voor uw gemak! www.ubbink.nl/kompakt2.0serie

NIEUW

Kompakt 2.0 WTW/WP luchtwarmtepomp

mensen en wonen

21

TEK ST : CHRISTINE VAN EERD

|

FOTO : FLOREN VAN OLDEN

‘IK MERKTE DAT DE SAAMHORIGHEID EEN BEETJE VERDWEEN’ JAN BLOM () woont al  jaar

Toen ik hier kwam wonen was ik de jongste, want horen wat bewoners op hun hart hadden. Want

tot volle tevredenheid in een twee-

dit zijn van oorsprong bejaardenwoningen. Nu er zit altijd meer achter dan je kunt opschrijven.

kamerwoning van Trifolium in Boskoop.

zijn er steeds meer jonge stellen komen wonen. Met kerst hadden we een borrel in het portiek.

Toen ik merkte dat de saamhorigheid in de buurt Met brokken kaas en schijven worst, de eenvoud

‘Het is hier echt een droomplek. Als ik de

verdween en het een beetje begon te verloede- zelve maar het werkt. En we hebben een bewo-

hefbrug over de Gouwe oversteek ben ik bij

ren, heb ik contact opgenomen met Trifolium. nersontmoetingsplek gemaakt met een moestuin.

de winkels, maar hier heb ik vrij uitzicht op de

Die hebben een leefbaarheidsbudgetje beschik- Er zijn hier bewoners die bij de voedselbank

kwekerijen. Ik woon vol, zoals je kunt zien. Ik

baar gesteld en met een bewonersgroep organi- lopen, die kunnen daar een maaltje groente

heb stapels boeken, daarachter heb ik zelfs een

seren we activiteiten. Eerst een barbecue, maar halen. Of je kunt er rustig gaan zitten met een

bibliotheek, met alle eerste drukken van Reve.

dat werd een fiasco. Er waren maar zes aanmel- krantje. De tuin wordt door twee bewoners bijge-

De kunst aan de muur is van Boskoopse kunste-

dingen en het water kwam met bakken uit de houden. Zelf ben ik meer van het organiseren. Ik

naars. Met Pinksteren is hier een kunstmarkt.

hemel. Toen hebben we een enquête gehouden stam uit een kwekersfamilie, maar ik vermaak me

Dat is gevaarlijk, want dan koop ik altijd iets.

en portiekbijeenkomsten georganiseerd om te liever met lezen.’

FOTO : JEROEN VAN KOOTEN

22

huurderstevredenheid 23 TEK ST : LISET TE VOS

‘LEER LUISTEREN NAAR JE HUURDERS’ Corporaties praten via de formele huurdersorganisaties verplicht regelmatig met hun huurders over hun visie en beleid. Hoe het contact verloopt over kleinere zaken – zoals een kapotte lift of een huurcontract voor een garage – is minstens zo belangrijk voor de huurderstevredenheid. Drie corporaties vertellen hoe zij beter leren luisteren naar hun huurders en wat dat de organisatie oplevert. En huurders vertellen wat zij daar van merken.

24

‘Een huurder wil vooral dat een medewerker zich inleeft in de situatie en duidelijkheid geeft over wat wel of niet kan’

Projectmedewerker Wonen Trees van der Maas van Woningbelang in Valkenswaard trof onlangs een ontevreden klant aan de balie. De huurder kwam nu voor de tweede keer langs om het huurcontract van een garage te tekenen. Van der Maas, die even insprong voor een collega, kon het contract niet vinden.

Daarom bood ze aan om het contract diezelfde middag op de dienstfiets bij de huurder thuis te brengen. Als tegemoetkoming kreeg hij bovendien twee weken korting op de huur van de garage.

‘Volg je hart’ is sinds een tijdje het credo bij Woningbelang in Valkenswaard. In het dagelijkse contact met huurders stellen medewerkers zichzelf steeds de vraag

WERKPLEZIER

hoe zij zélf geholpen zouden willen worden. Deze nieuwe aanpak

Corporaties horen via de formele kanalen

werkt, merkt Van der Maas. ‘Zo wilde die huurder aan de balie eigenlijk

– zoals huurdersorganisaties of klantenpanels –

een klacht indienen, omdat er ook al iets mis was gegaan bij de levering

regelmatig waaraan huurders belang hechten.

van de keuken. Omdat ik hem direct tegemoet kwam, zag hij daar van af.

In het dagelijks contact is luisteren naar huur-

Medewerkers willen een huurder als mens helpen, maar voelen

ders en goed inspelen op hun vragen minstens

zich soms beperkt door regels. Dat patroon willen we doorbreken.

zo belangrijk. Als de lift of een raam kapot is,

Al betekent dat natuurlijk niet dat we altijd alles kunnen doen waar de

wil de huurder het liefst dat het diezelfde dag

klant om vraagt.’

opgelost wordt. Of wil hij in ieder geval uitleg

DICK HEDDEMA (79) woont samen met zijn vrouw TINI (80) in een sociale huur woning van Ymere in Amsteldorp Amsterdam.

Al ruim zestien jaar.

‘Vorig jaar is de gaskachel vervangen door centrale verwarming. Eerlijk gezegd had ik wel een beetje moeite om afscheid te nemen van de kachel.

Als ik het koud had, ging ik er vlak voor staan. Een radiator in de woonkamer was verplicht. We hebben gekozen voor twee extra elementen. waarom het niet direct kan. In de dagelijkse

Eén in de achterkamer, en één in

eerste plaats te staan. Vooral tijdens de ingrij-

de keuken. NIETS DAN LOF VOOR DE MONTEURS. Ze

pende reorganisaties of fusieprocessen in de

hebben alles goed afgedekt, ook de

afgelopen jaren was de blik vaak intern gericht.

grote kast waar de poppen van mijn

Nu corporaties zaken weer op orde hebben,

vrouw op staan. En daarna de stofzui-

zijn ze druk bezig om de klant te herontdekken.

ger erbij, super. We zijn keurig ge-

Als corporaties weten wat de behoeften van

holpen door Ymere. Ik kan niet an-

huurders zijn, is stap één. Intern zaken zo

ders zeggen.’

praktijk blijkt de klant (nog) niet altijd op de

FOTO : JEROEN VAN KOOTEN

huurderstevredenheid 25

26

ELISE AGTERBOS (53) en MARIT PRAS (40) zijn buurvrouwen in de wijk De Lariks in Assen.

Zij zijn nauw betrokken bij de renovatieplannen van Actium in hun buurt.

‘We hebben in mei vorig jaar samen een brandbrief geschreven aan de corporatie en de gemeente. Actium had de buurt beloofd om met voorstellen te komen over de renovatie van FOTO : JEROEN VAN KOOTEN

de woningen, maar we hoorden niets meer. Onze brief is ondertekend door  buurtbewoners en heeft echt wat losgemaakt. Actium heeft tijdens de inspraak over de renovatie

serieus naar ons geluisterd. WE HEBBEN ZELFS EEN STEM GEHAD IN DE KEUZE VAN DE AANNEMER. Het is echt een verschil tussen dag en nacht.

Voorheen kon Actium moeilijk doen over een lamp in de badkamer die niet goed bevestigd was.’

huurderstevredenheid 27

‘Het overdrachtsformulier bij een huuropzegging telt nu nog maar twee in plaats van twaalf pagina’s’ organiseren dat de huurder als klant centraal staat, is stap twee. Maar uit-

De cultuurverandering loopt bij de corporaties

eindelijk komt het daarbij altijd neer op de inzet en betrokkenheid van de

dwars door alle afdelingen heen. Niet alleen de

medewerkers. Corporaties leggen verantwoordelijkheden steeds vaker

medewerkers die in de wijk, aan de balie of aan

laag in de organisatie: medewerkers mogen in het dagelijks contact met

de telefoon contact hebben met huurders, ook

de huurder zelf beslissingen nemen. In trainingen leren zij te denken

controllers en IT-ers werken uiteindelijk in

vanuit de klant en om te gaan met dilemma’s die dat in de praktijk kan

dienst van de klant. Het is goed als medewer-

opleveren. Zij worden gestimuleerd om – als de situatie daar om vraagt –

kers zich daarvan bewust zijn. Beter samen-

nieuwe oplossingen buiten de geijkte paden te bedenken. Uiteindelijk is

werken en elkaar aanspreken als iets niet goed

de hele organisatie (en indirect de klant) daarmee geholpen. Dit type

gaat, hoort daar ook bij.

betrokkenheid levert meestal meer werkplezier op. En dat is weer goed

Die nieuwe aanpak kost tijd, stelt Sas van

voor de medewerker én de klant.

Ymere. Ze vindt het – net als Actium – belangrijk om het verandertraject door eigen mensen

VERANDERING

te laten begeleiden en niet door externe ad-

Directeur Concernzaken Linda Sas van Ymere, afkomstig van KPN, trekt

viesbureaus. ‘Wij hebben intern medewerkers

de kar van het interne cultuurprogramma Samen in beweging. Volgens

als coach opgeleid. Zij ondersteunen teams

haar is het belangrijk dat medewerkers in deze tijd vooral leren omgaan

bijvoorbeeld om flexibeler te werken en snel-

met verandering. Met zo’n intern programma creëer je daar ruimte voor.

ler in te spelen op de vraag van de klant.

Niet alleen tijdens de reorganisatie, maar ook daarna. ‘Als je al  jaar ge-

Dat beklijft veel meer dan wanneer externe

wend bent om op dezelfde manier te werken,

adviseurs die rol op zich nemen. Zij zijn na

dan is verandering best spannend. We stimule-

korte tijd weer verdwenen.’

ren medewerkers om zelf meer verantwoordelijkheid te nemen, en niet altijd naar de mana-

AEDES-BENCHMARK

VERBETERPUNTEN

ger te kijken om te horen hoe het moet. Som-

Het gemiddelde cijfer van het huur-

Corporaties stimuleren medewerkers daar-

migen zijn bang om fouten te maken. Fouten

dersoordeel in de Aedes-benchmark

naast om zelf met oplossingen te komen. In de

maken mág. En wees trots als je een probleem

is vorig jaar gestegen van , naar ,.

kantines van Actium en Woningbelang hangen

goed hebt opgelost.’

De individuele scores variëren van

lijsten met verbetervoorstellen. Een kleine

, tot ,. Huurders blijken het

moeite is vaak een groot plezier. Zo heeft

Actium in Assen besteedt in een intern pro-

vooral te waarderen als corporaties

Woningbelang het mutatieformulier aanzien-

gramma ook veel aandacht aan de rol van de

zich houden aan afspraken en oog

lijk vereenvoudigd, omdat woonconsulenten

medewerkers en hun leidinggevenden. Tijdens

hebben voor hun individuele situatie.

merkten dat de uitgebreide informatie over

workshops krijgen medewerkers van alle af-

Voor het verzamelen van het huur-

de overdracht van een huurwoning vaak voor

delingen dilemma’s uit de praktijk voorgelegd,

dersoordeel voor de benchmark

onduidelijkheid zorgde. Het formulier telt nog

vertelt Annet van Rossum, adviseur Organisatie

maken corporaties gebruik van eigen

maar twee in plaats van twaalf pagina’s. ‘Er

& HRM bij Actium. ‘Vaak denken wij vóór de

onderzoek of dat van een onder-

is nu minder discussie over de overdracht,

klant, met de beste bedoelingen. Een huurder

zoeksbureau. Voor de deelname

bijvoorbeeld of de vloerbedekking wel of

wil vooral dat een medewerker zich inleeft in

aan de Aedes-benchmark  is het

niet kan blijven liggen. Dat is fijn voor de huur-

de situatie en duidelijkheid geeft over wat wel

belangrijk dat de gegevens zijn ver-

ders, maar ook voor ons’, licht Trees van der

of niet kan, zo blijkt uit ons klantonderzoek.

zameld tussen  oktober  en

Maas van Woningbelang toe.

Eerst goed luisteren is heel belangrijk. Je hoeft

 juli . Meer informatie op

Niet iedereen wil of kan meegaan in de veran-

niet altijd direct een antwoord klaar te hebben.

Aedes.nl in het dossier Aedes-bench-

deringen in de organisatie. Sommige mede-

Op kantoor kan je nog even sparren met colle-

mark. Hier is ook nog een webinar

werkers vragen zich af waarom zij hun werk

ga’s. Dat is geen teken van zwakte, maar is juist

te zien over het huurdersoordeel in

nu anders zouden moeten doen: corporaties

professioneel.’

de benchmark.

verhuren immers al  jaar woningen en dát

28 huurderstevredenheid JEROEN RAEMAKERS (43) woont onder begeleiding van de Geestelijke Gezondheidszorg Eind hoven in een appartement in een nieuwbouwcomplex van Woningbelang in Valkenswaard.

PAUL MELIS van GGZe (die formeel de woningen huurt) is adviseur Huisvesting.

Jeroen Raemakers: ‘Hiervoor heb ik ruim twaalf jaar een woning gedeeld met anderen die niet altijd stabiel waren. Dat maakte mij onzeker. NU HEB IK MIJN

PRIVACY EN RUST. En ik woon tussen bewoners met en zonder begeleiding. Dat is veel beter.’ Paul Melis van GGZe: FOTO : ERIK VAN DER BURGT

‘Woningbelang heeft echt naar ons geluisterd om de woningen passend te maken voor onze bewoners. De appartementen zijn niet te groot, zodat ze ze zelf goed kunnen onderhouden. En ze hadden inspraak in de indeling met één of twee slaapkamers.’

verandert niet. Annet van Rossum van Actium legt dan uit dat de wereld

buren worden. Aan die wensen hebben wij

om hen heen wel continu verandert. Zo hebben huurders tegenwoordig

kunnen voldoen. Als de start goed is, heb je al

andere verwachtingen: zij zouden bijvoorbeeld liever zien dat de mon-

veel gewonnen.’

teur in de avond langskomt, en niet overdag als ze aan het werk zijn. Of denk aan de digitale technologie: klanten benaderen de corporatie

De interne veranderingen van de corporaties

steeds vaker via sociale media met een vraag of klacht. Van Rossum: ‘Of

moeten leiden tot hogere huurderstevreden-

je nu wil of niet, we moeten mee in deze ontwikkelingen. Dat geldt ook

heid. Voor de medewerkers zélf levert aan-

voor de individuele medewerker.’

dacht voor huurders ook veel op, weet Van der Maas uit ervaring. ‘Als ik zie hoe blij de zes

KLANTENBESTAND

GGZ-bewoners zijn met hun appartement, dan

Daarbij is de ene huurder de ander niet. Het klantenbestand van de cor-

krijg ik kippenvel. Hoe mooi is het om mensen

poraties is divers. Zo vraagt de huisvesting van bijzondere doelgroepen

te helpen voor wie niet altijd evenveel aan-

om een andere aanpak. Maar ook hier begint het met goed luisteren naar

dacht is. Al gaat het maar om een paar huurders

de huurder. Woningbelang in Valkenswaard heeft dat recent in de prak-

uit ons bestand, ik ben heel blij dat we aan hun

tijk gebracht bij de huisvesting van zes bewoners die begeleiding krijgen

welzijn hebben kunnen bijdragen.’

van de Geestelijke Gezondheidszorg Eindhoven. Zij hebben in een nieuwbouwproject ieder een appartement en wonen tussen de andere huurders van de corporatie. Van der Maas van Woningbelang: ‘Eén wilde op een hoek wonen vanwege de rust. Twee bekenden wilden graag

Hier werken wij aan uw meerjarenbegroting Lekkage uitgevoerd, correctief onderhoud

Verwachte renovatie in 2025

Gewenste conditie: 3

Dakbouwonderdeel: dakrand Bijzonderheden: tweede lekkage in 2016 op complex 16005324 Oorzaak: onthechting overlap

Consolidated verzamelt bij elke lekkage op het dak een schat aan informatie. Deze data wordt gekoppeld aan de resultaten van nulmetingen en ingevoerd in Dakota, ons dakmanagementsyteem. Zo krijgt u inzicht in uw daken. Dakota is dĂŠ tool om uw daken te managen, onderhoudskosten te verlagen en de huurderstevredenheid te verhogen.

Kennis van daken

Maak ook werk van uw daken en kijk op www.consolidated.nl.

30

‘Wie je bent, is wat je betekent voor anderen’

goedemorgen… 31 TEK ST : TANJA COPAL

|

FOTO ’ S : VINCENT VAN DEN HOOGEN

PETER VAN HEESWIJK Corporatiebestuurder van Woonpartners

MENSEN GOED LATEN WONEN EN JE BEDRIJF GOED LEIDEN. DAAR IS DE CORPORATIEBESTUURDER VERANTWOORDELIJK VOOR. PETER VAN HEESWIJK IS RUIM EEN JAAR BESTUURDER VAN WOONPARTNERS IN HELMOND. ‘WE HEBBEN ONZE NAAM MEE, DIE GEEFT IN ÉÉN WOORD ONZE VISIE WEER.’

Luisteren. Dat is wat Peter van Heeswijk deed toen hij bij Woonpartners aan de slag ging. Luisteren naar al zijn  medewerkers.

‘Ik heb bij mijn start met iedereen een gesprek gehad. Dat is ontzettend waardevol.’ Peter trof een gezonde organisatie, die soms nog te veel naar binnen kijkt. ‘Dat kwam destijds vanuit collega’s ook naar voren: dat we soms nog te veel vanuit ons eigen eilandje denken.’ Dit jaar presenteerde Woonpartners haar nieuwe beleidsvisie Samen bouwen aan samen wonen. Peter: ‘Daar ben ik enorm trots op, dat hebben we heel bewust zonder extern bureau, met elkaar gedaan. Iedereen die dat wilde kon input leveren en meepraten. In onze beleidsvisie staat het partner zijn voor verschillende partijen in de samenleving voorop. Naar buiten kijken.’

BAKKERSHART Het is een warm welkom, eerder die ochtend in de smaakvolle, lichte woning van Peter en zijn vrouw in Bergeijk. Vlak na onze komst pakt dochter Marie () haar broodjes aan en zwaait een enorme schooltas over haar tengere schoudertjes. Met een high five is ze deur uit. Zoon Adriaan () slaapt vandaag uit. De tafel is uitgebreid gedekt en het

32

goedemorgen…

PROFIEL PETER VAN HEESWIJK (53)

verse brood en de kwarkbolletjes geuren ons tegemoet. ‘Het zou mijn bakkershart pijn doen, als ik jullie met minder zou ontvangen’, Hij doelt hiermee op zijn achtergrond. Bakkerij

Directeur-bestuurder van: Woonpalet

Van Heeswijk, opgericht door zijn opa, is een

(. woningen)

zegt Peter.

begrip in de regio. Na zijn studie politicologie

Verdient: . euro

ging Peter het familiebedrijf in.

bruto per maand

‘Dat betekende dat ik na mijn afstuderen mijn

Rijdt in: Volkswagen

vakdiploma’s nog moest halen.’ Hij werd uit-

Passat

eindelijk directeur van de bakkersketen. Naast

Thuissituatie:

zijn werk in de bakkerij was hij in die periode

getrouwd, twee kinderen

zeer actief in de politiek voor het CDA. Hij werd lid van de Provinciale Staten en later par-

Opleiding: Politicologie Nevenactiviteiten:

tijvoorzitter in Brabant. In  werd hij met

bestuurslid Social Label,

een grote meerderheid gekozen tot landelijk

een landelijk platform dat

partijvoorzitter van het CDA. Dat was het mo-

topdesigners en mensen met

ment dat hij de bakkerij vaarwel moet zeggen.

afstand tot de arbeidsmarkt

‘Dat viel niet meer te combineren.’

samenbrengt

PUBLIEKE ZAAK Nadat hij ruim drie jaar heen en weer pendelde van Bergeijk naar Den Haag kwamen de verkiezingen van , die voor het CDA desastreus verliepen. De partij

UITDAGING

ging van  naar  zetels. Peter: ‘Ik kan daar een heel mooi verhaal over

Peter is altijd actief naast zijn werk. Tot voor

houden, maar ik wist: nu is het afgelopen. Dat was heel raar. Ik verga-

kort was hij, zelf diabetespatiënt, ook be-

derde die avond nog tot drie uur ’s nachts in het torentje en ’s ochtends

stuurslid van de Diabetes Vereniging Neder-

om negen uur nam ik afscheid en reed ik terug naar Bergeijk. Van de ene

land. Nu doet hij het iets rustiger aan. Maar

op de andere dag was er helemaal niets. Dat was echt afkicken, ik had

stilzitten is geen optie. Dat hoeft ook niet, want

doorlopend op scherp gestaan. Uiteindelijk zat ik een zomer lang op de

in Helmond is er genoeg te doen: ‘We willen

racefiets en heb ik veel nagedacht. Hoe verder? Wie je bent, is wat je

onze woningvoorraad in  gemiddeld op

betekent voor anderen. Dat heb ik met de paplepel ingegoten gekregen.

label B hebben, extra financiën vrijspelen

Het antwoord lag uiteindelijk voor de hand. Het combineren van onder-

om meer asbest te saneren en we werken aan

nemerschap en de publieke zaak.’

binnenstedelijke vernieuwingsprojecten. Om

Peter wordt directeur bij Dar in Nijmegen, een bedrijf dat in opdracht

dat laatste op een goede manier te realiseren

van gemeenten werkt aan afvalinzameling en reiniging. En dan komt

gaan we verbindingen aan met project-

de uitdaging bij Woonpartners voorbij: ‘Bij Dar mocht ik me al bezig-

ontwikkelaars. We ontwikkelen niet meer alles

houden met de openbare ruimte. Bij een corporatie kom je ook achter de

zelf, maar we willen wél diverse en gemêleer-

voordeur. Nu kan ik opereren in de driehoek wijk, woning, mens. Ik ben

de wijken. De betaalbaarheid van onze wo-

op een mooie plek terechtgekomen.’

ningvoorraad is bij al die zaken een grote uitdaging. Onze ambitie is om het huurprijsniveau minimaal gelijk te houden. In de toekomst

‘De bakkerij en de politiek, dat viel niet meer te combineren’

zou ik veel meer willen doen met social return, stimuleren dat mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt weer aan het werk komen.’

Dan lacht hij: ‘Als je ’t jezelf maar ingewikkeld genoeg maakt, heb je eigenlijk altijd een uitdaging.’

Nieuwste innovatie op isolatiegebied

Vloerisolatie van Neopixels® levert meer huurpunten op

TRIPLE HR PREMIUM

Goed geïsoleerde woningen zijn energiezuinig en leveren woningcorporaties extra huurpunten op. Naast spouwmuurisolatie en bodemisolatie biedt Neopixels® nu vloerisolatie, een nieuwe innovatie op dit gebied. Een hoge isolatiewaarde, een lagere energierekening voor huurders, een gunstige levenscyclus, topinstallateurs en maatschappelijk verantwoord: we zetten alle voordelen voor u op een rijtje.

Wat is Neopixels® Vloerisolatie?

Neopixels® Vloerisolatie is bedoeld om houten vloeren en betonvloeren te isoleren. Het wordt bevestigd aan de onderkant van een houten of betonnen begane-grondvloer. Naast grijze EPS-parels bevat het systeem een micro-geperforeerde aluminiumreflectiefolie met een aantal ventielen. Met een speciaal ontworpen vulpistool worden de parels door de ventielen in een dampdoorlatende matrasfolie geblazen. Zo ontstaat een stevig matras liggend op de aluminiumreflectiefolie, dat aan de onderkant van de vloer bevestigd is. Alle materialen zijn dampopen.

Neopixels® Vloerisolatie is ontwikkeld in het Neopixels Innovation Centre en is gepatenteerd. Na het aanbrengen van de vloerisolatie is het eenvoudig om nog leidingen aan te brengen.

Hoge isolatiewaarde Neopixels® Vloerisolatie heeft een zeer hoge isolatiewaarde. Dat komt onder andere door het gebruik van grijze EPS-parels, die zich onderscheiden door hun vorm en het grafietgehalte. Grafiet reflecteert warmte, waardoor de isolatiewaarde twintig procent hoger is dan traditionele isolatiematerialen.

Lagere energierekening voor huurders Dankzij de hoge isolatiewaarde is de woning met vloerisolatie direct een stuk beter geïsoleerd. Prettig voor de huurders, want dit betekent voor hen een lagere energierekening. Ook hebben zij geen last meer van tocht vanuit de kruipruimte.

Circulair systeem Neopixels® Vloerisolatie is op een eenvoudige manier, zonder veel energieverbruik, voor honderd procent te recyclen of te hergebruiken. Bij end of life van een woning kan Neopixels het volledige recyclingproces voor u verzorgen. Neopixels heeft een zeer gunstige levenscyclusanalyse, oftewel LCA. Dat blijkt uit de Carbon Footprint uitgevoerd door SGS INTERON. Topinstallateurs Neopixels werkt met een selecte groep topinstallateurs die aan strenge eisen moet voldoen. De Neopixels Academy leidt uitvoerders op om de isolatiewerkzaamheden correct uit te voeren. Ook de kwaliteit van het product wordt voortdurend gecontroleerd.

Maatschappelijk verantwoord Maatschappelijk verantwoord ondernemen en bewust isoleren spelen een grote rol. MVO zit bij Neopixels niet alleen in producten en materialen, maar ook in het creëren van duurzame werkgelegenheid. Het assembleren van de aluminiumreflectiefolie wordt bijvoorbeeld gedaan door mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt.

Zo wil het bedrijf een steentje bijdragen aan de maatschappij.

Neopixels® Vloerisolatie betonvloer Rc 4,27 m2 K/W

Neopixels® Vloerisolatie houten vloer Rc 3,95 m2 K/W

Spouwmuuren bodemisolatie Voor corporaties die hun woningen maximaal willen isoleren, zijn ook Neopixels® Spouwmuurisolatie en Bodemisolatie serieuze opties. Spouwmuurisolatie isoleert de muren van de woning. Bodemisolatie isoleert de vloer van de begane grond en verbetert de luchtvochtigheid in de kruipruimte. U bespaart hiermee optimaal energie en het woongenot wordt aanzienlijk vergroot. www.neopixels.nl - 024-324 15 70

Vloerisolatie biedt uitsluitend voordelen voor corporaties én huurderss Neopixels® Spouwmuurisolatie

Neopixels® Bodemisolatie

www.neopixels.nl

ADVERTENTIE

ECORUS VERDUURZAAMT OOK APPARTEMENTENCOMPLEXEN ADVERTENTIE

aantal apparaten

Tromp vertelt dat Kennemer Wonen bezig is via isolatie alle woningen zo energievriendelijk mogelijk te maken: “In dat beleid past ook zonne-energie. We vinden het belangrijk dat onze huurders zo min mogelijk lasten hebben en we willen graag milieubewuste keuzes maken.

Daarom hebben wij daarnaast inmiddels op acht appartementencomplexen zonnepanelen aangebracht. De energie die daardoor vrijkomt wordt gebruikt voor de gezamenlijke verlichting op de galerijen en

de liften. Daardoor betalen de bewoners nu minder servicekosten, terwijl ze zelf geen investeringen hoeven te doen.”

Daarnaast komen er op twee appartementencomplexen extra zonnepanelen die rechtstreeks worden gekoppeld aan de individuele energiemeters van de huurders van de in totaal 58 woningen. Tromp zegt hierover: “Als dit goed uitpakt dan gaan we dit zeker op meer woningen toepassen.

Deze huurders gaan dus niet alleen minder servicekosten betalen, maar ook maandelijks minder betalen voor hun huishoudelijke energielevering, want we verwachten dat de koelkast, vriezer en nog een aantal apparaten die continu stroom verbruiken op deze zonne-energie gaan draaien. Onze huurder hebben onze plannen zeer positief ontvangen. Maar dat kan ook niet anders.

Het is een win-win situatie. Beide besparen geld én zijn milieuvriendelijk bezig.”

Ecorus combineert technische know how met expertise op het gebied van langetermijninvesteringen. Wij werken samen met sterke, betrouwbare (inter)nationale en lokale partners.

De beste ingenieurs en financiële experts zijn bij de projecten betrokken, zodat u een goed beeld krijgt van het rendement dat zonne-energie uw woningcorporatie en uw huurders oplevert.

Dankzij een groot eigen vermogen zijn wij een stabiele partij in de markt en kunnen wij participeren in uw project. U loopt dus geen enkel risico.

Ecorus Nederland Tel: (085) 888 51 25 E-mail: info@ecorus.nl www.ecorus.nl

O VE R E C OR U S

Kennemer Wonen verduurzaamt een deel van het woningbezit met zonnepanelen samen met Ecorus. Directeur Dick Tromp zegt hierover: “Wij benaderden ruim 1000 huishoudens en uiteindelijk kozen 250 gezinnen voor plaatsing van zonnepanelen waardoor ze vrijwel direct profiteren van een verlaging van de energierekening .”

column 35

Wijksafari Mensen die nooit in de Amsterdamse Bijlmer zijn geweest, hebben vaak een beeld van de wijk dat bestaat uit clichés. Tienermoeders, dealers, straatvuil. Soms denkt men ook nog wel aan de Arena of de Heineken Music Hall, maar veel beter wordt het niet. En dat is zonde.

Ik kom er vaak en graag. Kort geleden nog, voor het theaterproject Wijksafari Bijlmer van Adelheid Roosen. Bedacht om mensen (op een nieuwe manier) kennis te laten maken met de buurt.

Omdat de recensies lyrisch waren, en de vorige edities telkens uitverkocht, reserveerde ik een kaartje. Zonder er bij stil te staan dat er allemaal -plussers met bergschoenen en praktische windjacks mee zouden doen, alsof ze daadwerkelijk op safari gingen, anders had ik het misschien niet gedaan.

Want daar stond ik, de enige niet-oudere, nietwitte persoon in een groep die schuchter om zich heen keek. Wat vonden ze het spannend. Maar

‘Tegen zoveel schattigheid was niemand bestand’

zodra we op een basisschool werden toegezon-

zien komen, maar dat zijn gezondheid dat niet

gen door de dansende kleuters Chanel, Jevainely,

toelaat. Hij heeft een hernia en kan niet lang staan

Socrates en Success, was het ijs gebroken. Tegen

of lopen. Als hij boodschappen doet of naar

zoveel schattigheid was niemand bestand.

de kerk gaat, gebruikt hij zijn rode scootmobiel.

Onze volgende bestemming was de Ghanese Nii

Iedereen in de buurt kent hem. Zijn koninklijke

Tackie. Hij wachtte ons op in de deuropening van

titel levert hem ook hier status op.

zijn piepkleine flatje, een grote man in een wit

Maar het liefst is Nii Tackie thuis. Op die paar

pak, breed lachend. ‘Welcome! Welcome!’

vierkante meter heeft hij alles wat zijn hartje

Toen ik verder het huis binnenliep wist ik niet wat

begeert en kan hij alles doen wat hij wil, zoals

ik zag. Overal waar ik keek stonden en hingen

discofeestjes organiseren. Alle daartoe benodig-

spullen. Zo waren de muren behangen met por-

de apparatuur heeft hij al, zei hij, terwijl hij de

tretfoto’s. Nii Tackie in een zwart pak, Nii Tackie

discolichten aan knipte. Toen we weggingen,

in Afrikaans-islamistische kleding (‘I like to dress

nodigde hij ons uit langs te komen wanneer me

up like a muslim’), Nii Tackie met een hoed op.

maar wilden. Hij was zelfs bereid voor ons de

Er was een smal paadje in de woonkamer dat

regels van de woningbouwvereniging te over-

leidde naar een grote witte bank. Verder stonden

treden door een barbecue te organiseren op het

er een ziekenhuisbed, een bureau met een gigan-

balkon.

tische computer, een flatscreentelevisie met

Het enige wat er nog ontbrak was een vrouw,

CNN, een D-kunstwerk van een waterval en een

maar ook dat probleem wordt snel opgelost: over

tijger, en nog zo veel meer spullen dat ik het niet

een paar weken komt zijn aanstaande over uit

allemaal kon onthouden. Zelfs zijn keukentje was

Ghana.

zo volgestouwd met blikken en flessen dat hij het zijn eigen Albert Heijn noemde.

YASMINA ABOUTALEB

Nii Tackie vertelde ons dat hij een Ghanese

is onafhankelijk journalist en schrijft op persoon-

koning is en dat ze hem in zijn dorp graag terug

lijke titel over leven en wonen in Amsterdam

36

verhuurdersheffing 37 TEK ST : HANNEKE NAGTZ A AM

|

ILLUSTR ATIES : R AYMOND HENDRIK S

HEFFING RAAKT HUURDERS HARD

Onderzoeksinstituut COELO van de Rijksuniversiteit Groningen nam in opdracht van Aedes, de Woonbond en de Vereniging Nederlandse Gemeenten de verhuurdersheffing onder de loep. Conclusie: de heffing is onlogisch en heeft een negatief effect op de betaalbaarheid en beschikbaarheid van sociale huurwoningen. Waarom is de heffing zo’n vreemd instrument? En wat doet het met de investeringen in de volkshuisvesting in een stad als Den Haag?

38 Onderzoekers van COELO hebben de heffing geanalyseerd. Wat kwam eruit?

De heffing ontmoedigt verhuurders om nieuwe sociale huurwoningen te bouwen. Het aantal sociale huurwoningen is sinds de invoering van de heffing gedaald. En huurders met lage inkomens worden onterecht hard geraakt.

Het zou veel logischer zijn dat een belasting om overheidsfinanciën te verbeteren op alle burgers drukt.

Leg eens uit?

De belasting geldt alleen voor sociale huurwoningen en wordt geheven bij de verhuurders. Het roept bij hen gedrag op gericht op het ontwijken van de heffing. Vooral voor marktpartijen, die zoveel mogelijk winst willen maken. Aan de heffing

houd, energieprestatie, nieuwbouw,

ontkomen kan door sociale

leefbaarheid), efficiënter te werken,

huurwoningen te verkopen, te

personeel te ontslaan.

liberaliseren en door simpelweg

Wat doen corporaties, ontwijken of opvangen?

geen nieuwe sociale huurwoningen meer te bouwen. Wat veel

Beide. De verkoop van corporatiewoningen

– met name buitenlandse – investeer-

ligt sinds de invoering van de heffing hoger. Het

ders dus ook niet (meer) doen sinds de heffing in  werd aangekondigd.

En als je de heffing niet kunt ontwijken?

aantal corporatiewoningen dat naar de vrije sector ging bij een nieuwe verhuring is tussen  en  verdubbeld. Terwijl de doelgroep in diezelfde periode groeide met  procent. Maar de heffing leidt vooral tot hogere huren. COELO constateert een direct

Dan moet je andere manieren vinden om

verband: hoe meer heffing corporaties moeten betalen, hoe meer ze

de belasting op te brengen. De inkomsten

de huren verhogen.

vergroten (verkopen of huren verhogen),

Wat landelijk de gevolgen zijn voor investeringen in nieuwbouw

extra geld lenen of minder uitgeven. Dat laat-

en duurzaamheid kan COELO nog niet goed zeggen. De echte effecten

ste kan door minder te investeren (in onder-

zien we pas op lange termijn. COELO verwacht dat de investeringen terugvallen. Woningcorporaties geven al jaren aan dat ze minder investeren door de heffing. Ter illustratie: de nieuwbouw door corpo-

EVALUATIE MINISTER De minister beloofde voor de zomer van  met een eigen evaluatie van de verhuurdersheffing te komen. Bij het ter perse gaan van dit magazine was die evaluatie er nog niet.

Inmiddels waarschijnlijk wel. Kijk voor de evaluatie van de minister, het rapport van COELO en de reactie van Aedes, Woonbond en VNG op Aedes.nl/verhuurdersheffing.

raties viel van  op  terug van . naar . woningen.

verhuurdersheffing 39 HOE ZAT HET OOK ALWEER MET DE VERHUURDERSHEFFING? • De verhuurdersheffing is een belasting voor verhuurders met minstens  woningen met een

Wat betekent dit voor de woningmarkt?

Dat het aantal sociale huurwoningen afneemt. En dat de doorstroming stokt. Om zittende huurders te ontzien, verhogen verhuurders vooral de

huur tot aan de liberalisatiegrens (, per maand in ). Het is een bepaald percentage van de WOZ-waarde van het bezit.

• Wie heeft hem ingevoerd? VVD, CDA en PVV

huur bij mutatie. Dan wordt het voor een ouder echtpaar heel onaan-

kondigden een heffing van  miljoen euro aan

trekkelijk om te verhuizen naar een kleinere woning. Uitstel van onder-

in . In het regeerakkoord tussen PvdA en

houd of besparingen op leefbaarheid en duurzaamheid leiden tot maat-

VVD werd de heffing verhoogd naar  miljard.

schappelijke kosten. En steeds meer huurders krijgen huurtoeslag. Dat is

In het woonakkoord met D, ChristenUnie en

het ‘rondpompen van geld’: belasting innen die de overheid zelf weer

SGP werd uiteindelijk een heffing van , miljard

moet compenseren door meer toeslag uit te keren. En huurders betalen dus voor hun eigen huurtoeslag.

Wie is het meest de dupe?

afgesproken tot .

• Waarom? Om de staatskas te spekken. Dat werd als volgt gerechtvaardigd: woningcorporaties kunnen wel wat terugdoen voor de jarenlange

De zittende huurders waarvan de huur hoger wordt. Het is ‘dus (ook)

staatssteun die ze hebben ontvangen (subsidies

een huurderheffing’, zegt COELO. Maar je kunt de huren niet blijven

in het verleden). Daarom kunnen de extra huur-

verhogen. Inmiddels hebben corporaties daarom samen met de Woon-

inkomsten uit de inkomensafhankelijke huur-

bond een huurakkoord gesloten om de huren te matigen. De minister

verhoging (meer huurverhoging voor de hogere

wimpelt het bezwaar weg: huishoudens krijgen meer huurtoeslag ter

inkomens in sociale huurwoningen) worden

compensatie. Maar dat geldt niet voor huurders met een inkomen net boven de huurtoeslaggrens – net zo goed de doelgroep van corporaties.

‘afgeroomd’.

• Om hoeveel geld gaat het? Met  erbij heeft

Huiseigenaren en huurders in de niet-gereguleerde sector blijven

de heffing inmiddels , miljard euro opge-

sowieso buiten schot. Zwakkere schouders dragen dus de lasten.

bracht, waarvan ruim  procent door woning-

Was het ook niet de bedoeling om scheefwonen tegen te gaan?

corporaties. Om het in perspectief te zetten: in  bedroegen de totale bedrijfslasten van alle woningcorporaties bij elkaar  miljard euro.

De verhuurdersheffing is daarvoor een nogal bot instrument, vinden de

Daarvan was , miljard euro heffing. In 

onderzoekers van COELO. Het aantal goedkope scheefwoners (hoog

was de heffing ongeveer  euro per woning,

inkomen, goedkoop huis) daalt bovendien al sterk sinds de invoering van

en in  is ie bijna  euro per woning.

de EU-inkomensgrens. Sinds  is het aantal dure scheefwoners juist

Per jaar.

gestegen.

Waarom heeft de politiek dan niet al lang gezegd: schaf die heffing af!

Politieke logica werkt vaak anders. Alle ogen waren gericht op het begrotingstekort en het beeld was dat corporaties het best konden betalen.

Gemiddeld gezien staan ze er nu ook helemaal niet meer zo slecht voor.

40 verhuurdersheffing

‘ Den Haag komt niet toe aan bijbouwen’

Haag Wonen (bijna . woningen) betaalt jaarlijks  miljoen euro aan verhuurdersheffing. Dat bedrag heeft serieuze consequenties voor de opgaven waar de corporatie voor staat. Met niet zoveel vet op de botten krijgt Haag Wonen geen extra leningen geborgd bij het WSW. ‘Er moeten eigenlijk nieuwe woningen bij’, zegt Inez Stapper, voorzitter van de Bewonersraad, één van de twee huurdersorganisaties van Haag Maar daar was wel wat voor nodig: kosten-

Wonen. ‘Je ziet de wachtlijsten voor sociale huurwoningen oplopen.’

besparingen, huurverhogingen, verkoop en veel minder investeringen. Dat kan niet einde-

KEUZES Maar dat gaat niet, legt bestuurder Karin van Dreven uit.

loos doorgaan. Bovendien zijn er grote ver-

‘Door de heffing zijn we gedwongen om keuzes te maken. We zitten

schillen tussen corporaties. De ene corporatie

met onze bedrijfslasten al in de A-groep van de Aedes-benchmark, dus

betaalt meer heffing dan de andere en lang niet

daarop valt niet veel meer te besparen. In goed overleg met de huurders-

elke corporatie kan de heffing betalen uit extra

organisaties en gemeente ligt de prioriteit nu bij gematigde huren en het

huurinkomsten. In ieder geval kan niemand er-

op peil houden van de kwaliteit van de woningvoorraad, dus ook ver-

omheen dat corporaties veel minder kunnen

duurzaming. Als we een woning opnieuw verhuren vragen we gemid-

investeren als je ieder jaar miljarden bij ze weg-

deld niet meer dan  procent van de toegestane huur, gemiddeld 

haalt. Terwijl dat wel hard nodig is; kijk maar

euro per woning.’ Dat betekent minder investeringen in nieuwbouw,

naar het Energieakkoord, de huisvesting van

want het geld voor de heffing moet ergens vandaan komen. ‘De heffing

ouderen en het vluchtelingenvraagstuk. Toch

kost ons gemiddeld anderhalve maand huurinkomsten per woning. Dat

lijkt de politiek niet geneigd om de heffing af te

is jaar in jaar uit  procent van je huurinkomsten.’ Volgens Stapper is dat

schaffen. Voor de kiezer is niet inzichtelijk dat

niet uit te leggen aan huurders. ‘Mensen zagen hun huren langzaam

de belasting grotendeels terecht komt bij de

maar zeker stijgen. Verhuizen is lastiger geworden. Het is niet te verde-

huurders, schrijft ook COELO – en van een

digen dat de overheid heeft besloten een belastingheffing in te voeren

belasting voor woningcorporaties liggen de

die voor een groot deel in de huur moet worden doorberekend. Dit treft

meeste Nederlanders niet wakker.

huurders die toch al een laag inkomen hebben.’

Geeft COELO ook een alternatief ?

REDELIJK BOD Ook de Haagse wethouder Wonen Joris Wijsmul-

COELO stelt voor eigenaren van koopwonin-

ler ziet de vraag naar betaalbare huurwoningen in zijn stad snel toene-

gen en niet-sociale huurwoningen mee te laten

men. Het bod van de corporaties bij de prestatieafspraken, vond de

betalen, bijvoorbeeld door de onroerende-

gemeente eerst zelfs onacceptabel. ‘Maar bij doorrekening door Ortec

zaakbelasting te verhogen. Dan draagt ieder-

bleek het wel degelijk een redelijk bod. Een conclusie die door WSW en

een evenredig bij. Aedes dringt er vooral op

Autoriteit woningcorporaties werd bevestigd. Mede door de heffing

aan dat het geld in ieder geval binnen de volks-

kunnen we in Den Haag onze volkshuisvestelijke en duurzaamheids-

huisvesting blijft, bijvoorbeeld via een eenvou-

opgave onvoldoende waarmaken. Terwijl we met specifieke investe-

dige investeringsaftrek. De politiek is er dan

ringsvraagstukken zitten: binnenstedelijke herstructurering is duur en

zeker van dat dat geld besteed wordt aan opga-

we zitten met veel naoorlogse woningen met lage energielabels. Dan

ven die door gemeenten en huurders worden

hakt zo’n heffing er fors in.’ Haag Wonen heeft uitgerekend wat ze had-

aangewezen. Er is genoeg te doen.

den kunnen bereiken met het geld dat nu naar de staatskas gaat. Van Dreven: ‘Bijvoorbeeld jaarlijks  nieuwbouwwoningen opleveren of  woningen energiezuiniger maken. Het mooie is dat het Rijk daarvan een behoorlijk bedrag terug zou zien. BTW-inkomsten, mensen die hun huizen opnieuw gaan inrichten, enzovoorts.’ Laat de heffing daarom op zijn minst worden besteed aan volkshuisvesting, zeggen Haag Wonen, de Bewonersraad en de gemeente. Wijsmuller: ‘De minister zal na de evaluatie met serieuze maatregelen moeten komen om investeringen in de volkshuisvesting mogelijk te maken. Je kan bijvoorbeeld denken aan een investeringsfonds voor verduurzaming en de huisvesting van vluchtelingen.’ Niets doen en het zo laten is in elk geval geen optie, vindt ook de Bewonersraad. ‘Nu lijkt het allemaal vast te lopen.’

Wij doen niet wat u vraagt...

Enserve ondersteunt op alle aspecten van woonruimte-

Alles wat wij doen is afgestemd op uw specifieke

verdeling voor zowel corporaties, gemeenten als

wensen. Wij onderzoeken uw probleem en leveren wat

woningzoekenden. Onze kracht zit in kennis, maatwerk

nodig is om deze op te lossen.

en service. Door onze uitgebreide en specialistische

Dat betekent dat u niet altijd krijgt wat u in eerste

kennis van de woningmarkt krijgt u op elke vraag een

instantie vraagt. Wat u wĂŠl van ons krijgt, is precies dat

antwoord en voor elk probleem een passende oplossing.

wat u eigenlijk nodig heeft.

www.enserve.nl

42

JEROEN PEPERS TEK ST : CHRISTINE VAN EERD

|

5

Wat is uw favoriete tv-programma?

‘De Wereld Draait Door. Matthijs van Nieuwkerk is een erg goede interviewer. Ik vind het knap hoe hij mensen

FOTO : JEROEN POORT VLIET

aan de praat krijgt en hun eigen verhaal laat vertellen. En dat op een aimabele manier, met een enorme snelheid. Het programma is ook lekker eigenwijs.’

31

Welk land vindt u een voorbeeld als het gaat om wonen?

‘Nederland. Ondanks de bevolkingsdichtheid kunnen veel mensen hier goed wonen in wijken die veilig en leefbaar zijn. Het is ook heel divers; architectonisch zijn er mooie dingen.

Natuurlijk zijn er dingen te verbeteren, maar Parijse banlieues of achterstandswijken als in Napels die heb je hier niet.’

welk huis bewaart u de beste herinneringen 1 Aan en waarom?

‘Het huis waar ik nu woon in Houten want hier zijn mijn kinderen opgegroeid. Houten is een prima plek om te wonen als je kinderen hebt. Tijdens mijn studie woonde ik met vijf studenten in Utrecht. Dat was ook erg leuk.’

Nederland in zin klaar?

30 Isruimtelijke ‘Nee geen enkel land is ooit klaar.

Omdat er voortdurend economische, demografische en technologische veranderingen zijn. Bestellen via internet

16 MIN OF MEER PERSOONLIJKE VRAGEN EN 16 VRAGEN OVER SOCIALE HUIS VESTING. DEZE KEER IS HET JEROEN PEPERS DIE BLIND DE VRAGEN KIEST.

heeft nu bijvoorbeeld veel impact op de retail. De verstedelijking zet door, maar ook de krimp in andere gebieden.’

wie zou u het liefst een uur in de lift 10 Met vastzitten?

‘Met Tom Barman, de zanger van de Belgische band dEUS. Hij is op veel terreinen actief. Maakt muziek, regisseert films en is presentator. Een universeel mens, dat vind ik interessant.’

16/32 43 7

Waarover heeft u voor het laatst wakker gelegen?

‘Vorig jaar toen mijn twee zoons eindexamen deden. De oudste haalde het met gemak, de jongste slaagde met zijn hakken over de sloot met een her. Mijn

moet 21 Waar de hoogte van de huur van afhangen?

‘VAN DE WAARDE VAN DE WONING IN RELATIE TOT DE INDIVIDUELE DRAAGKRACHT VAN DE HUURDER.’

dochter is veertien, dus die doet pas over een paar jaar examen.’

18

Wat is het grootste probleem van de Nederlandse woningmarkt?

‘De verstoring van de markt door de hypotheekrenteaftrek. Dat is niet in balans met het overheidsingrijpen in de sociale woningbouw. Voor mensen met een middeninkomen lijkt het mede

‘Ik hou liever met iedereen een goede verstandhouding. Ik was in een vorige functie betrokken bij CAO-onderhandelingen, dan moet je juist met iedereen in gesprek blijven.’

is het meest persoonlijke dat u van 3 Wat uw buren weet?

‘Dat vind ik niet iets om in een interview te vertellen.’

32

Kunnen we in Nederland wonen helemaal aan de markt overlaten?

‘Nee. Dat heeft te maken met de geschiedenis van het wonen in Neder-

door de lage rente aantrekkelijk om een

land. We kennen hier veel minder

huis te kopen. Het kan niet op. Maar

eigenhuizenbezit dan in de aangren-

het is de vraag hoe die rente zich gaat

zende landen. Met name na de Tweede

ontwikkelen.’

17

4

Wie wilt u nooit meer spreken?

Zijn er in 2050 nog woningcorporaties?

u minister van Wonen was, wat zou u 25 Als als eerste doen?

‘Jazeker.’

was uw laatste goede voornemen?

16 Wat

‘Wat kilo’s kwijtraken. Nee, dat is niet gelukt.’

14 Wat doet

u op zaterdagochtend?

‘DE KRANT LEZEN, SPORTEN EN MET MIJN DOCHTER MEE NAAR VOLLEYBAL.’

19

Wereldoorlog hebben we een enorme bevolkingsgroei doorgemaakt. Er hadden toen heel veel mensen tegelijker-

‘Ik zou het systeem van woningcor-

tijd behoefte aan huurwoningen. Ook

poraties koesteren en ik zou voor een

nu nog kampen we in veel gebieden

brede doelgroep gaan. In veel regio’s

met schaarste aan goedkope bouw-

is een gebrek aan huurwoningen voor

grond. Tegelijkertijd zijn er fricties in

middeninkomens.’

gebieden met krimp. Die problemen

Waar moeten corporaties eens mee ophouden?

En waar moeten ze mee doorgaan?

worden niet door de markt opgelost.

Als je de schaarste niet regelt krijg je een explosie van kosten waardoor je uiteindelijk als samenleving duurder uit bent.’

‘De nieuwe Woningwet heeft ertoe geleid dat woningcorporaties voorzichtiger zijn geworden. Begrijpelijk. Maar het is tijd dat we weer onze kracht laten zien. Vanuit hun kerntaak zijn corporaties een ambitieuze partner voor moeten ze nee durven zeggen tegen

JEROEN PEPERS (1968) is sinds 9 mei 2016

dingen die niet passen bij de kerntaken,

algemeen directeur van Aedes. Hij

en volmondig ja zeggen tegen investe-

heeft jarenlange werkervaring bij

ringen waarmee ze een antwoord kun-

brancheorganisaties zoals het A+O

nen bieden op de maatschappelijke

fonds gemeenten, de Vereniging

opgave.’

Gehandicaptenzorg Nederland en de

gemeenten en zorgpartijen. Daarbij

MO-groep. Pepers studeerde Sociaal Recht en eerder ook Internationaal Recht aan de Universiteit van Utrecht.

44

6

VOOR IN JE VAKANTIEKOFFER OF VOOR OP JE TABLET

PUBLICATIES DIE DE MOEITE VAN HET LEZEN WAARD ZIJN

duurzaamheid

EMOTIES, BELANGEN EN CHAOS

woningmarkt heid

leefbaar

Populairste steden

‘Hemelfietserij’. ‘Dat kan

Op weg naar Nul transitie in acht stappen

toch niet’. Als kwartiermakers van de

José van der Loop & Petra Hofman Powered by Energiesprong Transitie in 8 stappen

1

ALLEDAAGS IN BRABANT

Hij is er weer: de Atlas voor Gemeenten.

Elk jaar

Energiesprong

De schrijvers

vergelijkt de

– het innova-

van het boek

atlas de 50

tieprogramma

De waarde

grootste

voor verduurzaming – hebben Petra

van het

Hofman en José van der Loop dit de

alledaagse

Nederland op 50 punten. Dit jaar

afgelopen jaren vaak gehoord. In

onderzochten

met speciale aandacht voor het

hun boek Op weg naar Nul

leefbaarheid

thema water. Wist je dat een groot

beschrijven zij de interacties,

in Brabantse

deel van de Nederlanders op een

gemeenten in

weerstanden, emoties, belangen,

wijken. Hun onderzoek ging uit

plek woont met overstromings-

chaos en tegenstrijdigheden die in

van de vraag: hoe gaat het daar in

risico? De Atlas laat zien dat de

innovatie-processsen een belang-

het dagelijks leven aan toe, hoe

voordelen van dichtbij water

rijke rol spelen. Deze machten en

gaan bewoners met hun buren en

wonen desalniettemin ruimschoots

krachten vragen om een andere

omgeving om en wat kunnen we

opwegen tegen het risico. Verder

aanpak dan alleen inhoud, ratio en

daarvan leren? Om daar vervol-

bevat de atlas natuurlijk de

gedetailleerde planningen. Het

gens een analyse van te maken en

gebruikelijke lijstjes. Zo vullen

stappenplan uit dit boek geeft

conclusies te trekken over beleid

Amsterdam, Utrecht en Amstel-

daarvoor handreikingen.

door overheden en maatschap-

veen sinds jaar en dag het lijstje aan

Op weg naar Nul – Transitie in acht

pelijke organisaties. Dat levert

van populairste steden. Opval-

stappen, gratis te downloaden via

een heel fijn bladerboek op, met

lende stijgers zijn Eindhoven,

www.josevanderloop.nl of als

leuke elementen zoals citaten van

Dordrecht en Arnhem.

hardcopy voor 45 euro te

bewoners en kaartjes waarop is

Atlas voor gemeenten, 59 euro via

bestellen via hanneke@diep.nl.

aangegeven hoe bewoners zich

www.atlasvoorgemeenten.nl.

door de wijk bewegen.

De waarde van het alledaagse, uitgeverij trancity x valiz, 19,50 euro via www.trancity.nl.

prikbord 45

eving

samenl

BETERE WERELD? BEGINT NIET BIJ JEZELF De wereld is complexer en

leefbaa

rheid

Spanningen in een wijk

bouwen

FLEXIBEL BOUWEN Scrum is een

onoverzichtelijker

Hoe voorkom

ontwikkelme-

geworden.

je dat

thode waarbij

spanningen

een team van

tussen

mensen met

bevolkings-

verschillende

groepen in

expertises

Utrecht, juni 2016

Daardoor zijn wij steeds minder in staat te zien hoe

HANDREIKING

Omgaan met Maatschappelijke Spanningen

we zelf nog actief vorm zouden kunnen geven aan die

een wijk

wereld. En terwijl we het ideaal van

escaleren?

samen in korte ‘sprints’ een product maken. Ze

de maakbare samenleving ten grave

Het Kennisplatform Integratie &

communiceren tussentijds over de

dragen, keren we massaal de blik

Samenleving maakte er een

voortgang en evalueren constant.

naar binnen. En klampen ons vast aan

handreiking van voor gemeenten

Vooral handig als de eindgebruiker

de dingen die we wel in de hand

en andere professionals. Auteurs

nog niet exact weet wat hij wil. Erg

hebben: het kleine geluk van onze

zijn Ron van Wonderen (hij doet al

populair in de softwarebranche,

particuliere, psychische en spirituele

vijftien jaar onderzoek naar

maar ook heel geschikt voor de

huishouding. Daarmee zetten we de

maatschappelijke spanningen) en

bouw, dachten de mensen van

samenleving stil, betoogt Thijs

politicoloog Rob Witte. In een

PRIOM. Ze maakten de gids

Lijster in zijn essaybundel De grote

interview over het boek zegt Van

Scrum2build, die beschrijft hoe je

vlucht inwaarts. Dat ‘een betere

Wonderen: ‘Maatschappelijke

dit principe kan toepassen in bouw

wereld bij jezelf begint’ , is volgens

onrust is van alle tijden, maar

en vastgoedbeheer.

hem dan ook een misvatting.

wijken waren vroeger veel

Te downloaden via

De grote vlucht inwaarts, uitgeverij

homogener. Mensen wisten elkaar

www.scrum2build.nl, in juni nog

De Bezige Bij, 19,90 euro via

beter te plaatsen. Nu weten

gratis en vanaf juli 4,95 euro.

debezigebij.nl.

mensen minder goed wie ze aan moeten spreken en welke reactie ze kunnen verwachten.’ De handreiking geeft tips voor professionals om mensen in staat te stellen zich toch uit te spreken.

Omgaan met maatschappelijke spanningen, gratis te downloaden via www.kis.nl.

46

vluchtelingen 47 TEK ST : CLEMY DE ROOY EN HANNEKE NAGTZ A AM

|

FOTO ’ S : GOEDELE MONNENS

EEN TWEEDE THUIS IN NEDERLAND Volgens VluchtelingenWerk wonen er in Nederland ongeveer 250.000 mensen die uit eigen land gevlucht zijn. Vier van hen vertellen hoe het is om – door de omstandigheden gedwongen – hier te komen wonen. En wat er nodig is om je in een ander land thuis te voelen, ver weg van familie en vrienden.

‘Het allerbelangrijkste is geaccepteerd te worden.’

48

Om in een ander land een nieuw bestaan op te kunnen bouwen heb je – om te beginnen – een huis nodig waar je je veilig voelt. Maar er is meer nodig, blijkt uit de gesprekken met vluchtelingen voor deze reportage. Net zo belangrijk als een goed onderhouden woning in een vriendelijke omgeving, is de kans om aansluiting te vinden met andere mensen en met de maatschappij. Voor het ene vluchtelingengezin gaat dat het best in een dorp, waar het wat kleinschaliger is en mensen naar elkaar omkijken. Voor een andere vluchteling is juist de stad de beste plek, daar is reuring en zijn leeftijdsgenoten te bezoeken – ondanks

beperkte

vervoersmogelijkheden.

Contact vergroot de kans op integratie: de regels leren kennen, de taal leren en iets zinvols te doen hebben. Vluchtelingen komen moeilijk aan betaald werk blijkt uit recente cijfers van onder andere het SCP en de WRR: van de vluchtelingen die sinds  naar Nederland kwamen, heeft maar een derde betaald werk. Taal blijkt daarvoor nog vaak een barrière. Volgens de IntegratieBarometer  van VluchtelingenWerk is  procent van de vluchtelingen afhankelijk van een uitkering.

In deze reportage vertellen vier vluchtelingen hun verhaal. Ze huren op dit moment alle drie een woning van een corporatie in de regio Nijmegen (zie kader).

vluchtelingen 49

MAMMY (22) MET DOCHTERTJE LEILA (5) Mammy kwam in november 2011 in Nederland aan, 16 en zwanger. Ze was toen wat heet een ‘AMA’, een alleenstaande minderjarige asielzoeker.

Mammy betekent ‘schatje’ in Tanzania, het

had ze twee weken de tijd om over te gaan.

land waar ze vandaan komt. Over de reden van

Met een lening van de gemeente kocht ze

haar vlucht wil ze niets zeggen, te pijnlijk. Wel

huisraad, vooral online: een oven, tv, koel-

vertelt ze dat haar tante nog steeds in Tanzania

kast, wasmachine. Die werden bij een

woont. Die heeft ze sinds ze wegging niet

vriend van een vriend bezorgd die ze in één

meer gesproken. Mammy woont nu twee jaar

keer naar haar huis bracht.

in een sociale huurwoning van Oosterpoort.

‘Daarvoor woonde ik in een huis in Assen. Met

SAMBUSA

zes andere meiden. Uit Afrika, China. Dat was

Soms spreekt Mammy wel af met een

heel gezellig. Ze helpen je, je gaat naar school,

vrouw in haar straat. Haar dochtertje is van

we aten samen. Het was daar goed.’ Leila is er

dezelfde leeftijd als Leila. ‘Bij haar voel ik

geboren. Daarna verhuisde ze naar een tweede

me vrij.’ Dat heeft Mammy niet zo snel met

huis in Leeuwarden. Daar was meer vrijheid.

Nederlanders; het cultuurverschil vindt ze

‘Dat was een beetje moeilijk. Ik was meer

erg groot. ‘Bij Nederlandse mensen is het

alleen.’

altijd: je moet ee n afspraak maken. In Afri-

Toen ze  was, verhuisde ze naar een asielzoe-

ka is het vrij.’ Nederlanders zijn wel aardig,

kerscentrum in Nijmegen en kwam van daaruit

zegt ze. Haar ervaringen met discriminatie

in de sociale huurwoning in Malden terecht.

had ze de afgelopen jaren vooral met ande-

‘Dit huis is goed, het is hier rustig.’ Dat wil zeg-

re vluchtelingen. Die kijken volgens haar

gen: goed voor haar dochter. Mammy zelf

soms neer op mensen uit Afrika. ‘I don’t

vindt het eigenlijk te saai. Er zijn geen leeftijds-

care. You cannot force to love.’ Volgende

genoten en ze kan maar moeilijk aansluiting

week start Mammy weer met Nederlandse

vinden. Met de buren heeft ze niet zoveel con-

les. Omdat ze haar examen niet had ge-

tact. Heeft ze geen vrienden gemaakt? ‘Jawel,

haald, moest ze een aantal maanden wach-

maar die wonen in Den Haag, of Rotterdam.’

ten tot ze weer opnieuw met de les mocht

Toen Mammy het huurcontract had getekend,

starten. ‘Ik ben blij, ik wil bezig blijven.’

Ze zou het liefst in een crèche of als kok

‘Ik heb Nederlandse les en wil graag als kok gaan werken’

willen werken. Koken leerde ze van haar tante, die had thuis een restaurantje langs de doorgaande weg. Fufu, sambusa, gebakken banaan. Eén keer per maand gaat ze naar Nijmegen om de boodschappen te doen die ze in Malden niet kan halen. We vragen haar of ze het moeilijk vindt om hier een bestaan op te bouwen. ‘Het is soms moeilijk. Maar het is zoals het is.’

50

HUDA (19) EN ABDALLA (28) Abdalla – Osama voor vrienden – trouwde in 2013 met Huda. Ze wonen nu weer samen in een rustige straat in Heumen in een bovenwoning van Oosterpoort. Maar daarvoor waren ze ruim een jaar van elkaar gescheiden.

Abdalla vluchtte in  van de oorlog in Syrië.

‘We hebben een mooi huis voor ons gezin, met

‘We komen uit Homs. Dat is nu met de grond

een mooi uitzicht en twee slaapkamers’, zegt

gelijk. Toen de bommen vielen, gingen we

Huda. ‘In het begin dacht ik: ik wil naar de

naar Damascus.’ Huda: ‘In het begin dachten

grote stad. Maar nu ben ik blij dat we hier

we steeds: morgen wordt het beter. Maar dat

wonen. In een dorp heb je makkelijker contact

gebeurde niet.’ En dus ging Abdalla vooruit.

met mensen. Als ik hier glimlach, glimlachen

Via Egypte, Turkije, Algerije, Tunis, Libië

mensen terug.’

kwam hij uiteindelijk via Italië Europa binnen.

Met Marian hebben ze inmiddels een warme

Gedurende zijn reis hield hij contact met Huda

band. Ze helpt hen bij alles; spullen voor de

en zijn familie via sociale media, als er tenmin-

babykamer, Nederlands oefenen. En ze nam

ste een internetverbinding was.

hen mee naar de Kerstmis en naar carnaval.

In Nederland woonde Abdalla in verschillende

Abdalla en Huda willen in principe niet terug

asielzoekerscentra. Duinrell vond hij de mooi-

naar Syrië, zeggen ze. ‘Ik wil Nederlands leren

ste. ‘Die periode was moeilijk. Je kunt geen

en werk zoeken’, zeggen ze allebei. Abdalla

toekomst zien als je in een AZC zit. Ik vond het

heeft ICT gestudeerd en werkte net een jaar bij

moeilijk om te moeten wachten. Ik wilde mijn

een grote bank, tot de oorlog begon. Huda stu-

leven hier starten.’ Op  oktober  kwam

deerde Arabisch en wil graag vertaler worden.

hij in het huis in Heumen wonen. ‘De eerste

‘Zodat ik nieuwe vluchtelingen kan helpen.’

weken was ik verdrietig. Huda was er niet, ik

Ze vindt het wel moeilijk dat haar familie zo ver

kon nog niet naar school. Toen kwam Marian

weg is. Abdalla heeft één broer in Nederland

hier en dat veranderde alles.’ Marian, dat is de

en drie broers in Duitsland. De moeder van

buurvrouw van verderop in de straat. Ze gooi-

Huda woont met haar broertje in Libanon; zij

de meteen een welkomstkaartje in de bus bij

wordt gezocht door de Syrische regering. Haar

Abdalla. ‘Door haar heb ik heel veel mensen

vader en twee zussen wonen nog in Syrië. Hun

leren kennen.’ De eerste weken is Abdalla

ouders gaan daar – net als veel andere ouderen

vooral bezig geweest met meubels regelen, via

– niet meer weg, zegt Abdalla. ‘Ze zeggen:

internet en de kringloopwinkel. Alles wat hij

hier ben ik geboren, hier ga ik dood.’

kocht, werd eerst gekeurd door Huda. ‘Dan appte hij een foto van de salontafel’, vertelt ze lachend.

GLIMLACH Vlak voor kerst kwam Huda in Nederland aan.

Inmiddels is ze zwanger; in september verwachten ze hun eerste kindje. Omdat Huda nog op haar status wacht, leven ze van de uitkering van Abdalla. Maar klagen doen ze niet.

‘Je kunt geen toekomst zien als je in een AZC zit’

vluchtelingen 51

‘DE LIJNEN MET VLUCHTELINGENWERK ZIJN KORT’ Woningcorporaties Oosterpoort (Berg en Dal en Heumen) en Talis (Nijmegen en Wijchen) letten er bij de toewijzing op dat er niet te veel vluchtelingen in één wijk terechtkomen en dat het soort woning bij het gezin past. Ze houden ook rekening met eventuele gezinshereniging. Talis zit samen met de andere Nijmeegse corporaties in een werkgroep die zorgt voor goede spreiding. ‘Er zijn slechts drie wijken in Nijmegen waar tussen  en  meer dan tien vergunninghouders zijn gehuisvest, met een maximum van dertien’, zegt Jacques Steegemans, manager Leefbaarheid bij Talis. Hij vindt het een slecht idee om de voorrangsstatus af te schaffen: ‘Dan gaan vergunninghouders meedoen in het reguliere systeem, terwijl het plaatsen met voorrang nu vaak al moeilijk gaat.

Bovendien hebben we de spreiding dan niet meer in eigen hand.’ Ook Oosterpoort let op spreiding, zegt klantconsulent Maryan de Boer. ‘Hoewel we tegenwoordig wel minder de luxe hebben om kritisch te zijn, gezien het grote aantal dat we moeten huisvesten.’ Ze kijkt naar het type woning en het liefst ook naar de omgeving.

‘Als de woning past bij het profiel dat we van COA krijgen, vraag ik aan onze wijkconsulenten of dat profiel ook bij de buurt past. En als er een kind bij is, dan kijk ik of er bijvoorbeeld genoeg speelvoorzieningen zijn.’ Een actieve rol bij de begeleiding spelen de corporaties niet. ‘Wel is het de bedoeling om onze wijkbeheerders steeds meer te betrekken bij de oplevering, zodat het contact is gelegd’, zegt Steegemans.

En de lijnen met VluchtelingenWerk zijn kort. De Boer: ‘Als wij in een wijk problemen zien, krijgen zij ook een seintje.’

52

ENQUĂŠTE Aedes hield afgelopen maand een enquĂŞte onder woningcorporaties over de huisvesting van vergunninghouders. Wat corporaties precies doen, welke moeilijkheden er zijn en hoeveel vrijkomende woningen er nu eigenlijk naar vergunninghouders gaan. Bekijk de resultaten binnenkort op aedes.nl/ vergunninghouders.

vluchtelingen 53

AMADOU (56)

Amadou is geen nieuwkomer meer in Nederland. Hij woont hier alweer bijna 30 jaar. Toch voelt hij zich nog steeds een vluchteling. ‘Dat blijf je altijd. Ook al vind ik het leuk hier en voel ik me veilig, ik heb er niet voor gekozen om hierheen te komen. Nederland is mijn tweede land.’

In Mauritanië was Amadou één van de leiders

alleen per brief en via vele omwegen, van-

van de studentenbeweging. ‘We kwamen in

wege de veiligheid. ‘Ik kreeg brieven die

opstand tegen het militaire bewind.’ Toen in

drie maanden eerder waren geschreven.’

 de oorlog uitbrak, werd het te gevaarlijk om er te blijven. Amadou had geluk: hij was

STUDEREN

hier als rechtenstudent al eens eerder geweest

Pas toen hij in Nijmegen kwam wonen,

en kreeg een beurs van de Haagse Academie

begon hij weer te leven. ‘Ik kon weer gaan

voor Internationaal Recht. ‘Meer dan  van

studeren, de Nederlandse taal leren, had

mijn kameraden zijn gedood en meer dan

veel sociale contacten.’ Omdat zijn diploma

. zijn verdwenen.’

niet erkend werd, moest hij helemaal

Hoewel Amadou blij was dat hij hier terecht

opnieuw beginnen. ‘Ik ging om half acht

kon, omschrijft hij de eerste jaren als ‘de moei-

’s ochtends de deur uit en was om  uur

lijkste tijd van mijn leven’. De asielprocedure

’s avonds thuis. In de bibliotheek vertaalde

duurde drie jaar. Hij woonde in meerdere asiel-

ik alles naar het Frans. In het derde jaar

zoekerscentra in het land en daarna twee jaar

was mijn Nederlands goed genoeg om alles

in een zogeheten ROA-woning (woningen van

te begrijpen.’ Uiteindelijk promoveerde

de gemeente voor asielzoekers die bijna zeker

Amadou op mensenrechten. Hij woont en

mochten blijven). ‘Ze zeiden dat het tijdelijk

werkt nog steeds in Nijmegen. ‘Dat is echt

was, maar iedereen wist dat het langer zou

mijn stad.’

gaan duren. Het huis stond in een klein dorp,

Amadou begon als vrijwilliger bij Vluchte-

waar ik geen aansluiting vond. Ik kwam in een

lingenWerk en is nu teamleider. ‘Ik vertel

isolement terecht. Ik kwam uit een land waar ik

vluchtelingen altijd hoe het er hier aan toe

gewend was om alles samen te doen.’ Contact

gaat. Hoe mensen wonen, hoe ze met hun

met familie en vrienden was er wel, maar

buren omgaan, hoe laat ze gaan slapen, wanneer ze uitrusten.’ Een woning is belangrijk, zegt Amadou (‘de huizen zijn hier

‘Ik kwam uit een land waar ik gewend was om alles samen te doen’

goed’), maar het allerbelangrijkste is dat je geaccepteerd wordt. ‘Dat kan alleen als je de regels kent. Van de woningcorporatie verwacht ik ook dat ze die vertellen: hoe je je afval scheidt, bijvoorbeeld. Ik zie dat nog niet zoveel gebeuren en dat vind ik jammer.’

54

werk aan wonen OP ZOEK NAAR EEN BAAN BIJ EEN WONINGCORPORATIE OF WONINGBOUWVERENIGING? HIERNAAST EEN OVERZICHT VAN DE ACTUELE ONLINEVACATURES. BEKIJK DE VACATURE OP WWW.WERKAAN WONEN.NL.

FUNCTIES

BEDRIJF

PLAATS

Directeur-bestuurder

Intermaris

HOORN

Directeur-bestuurder

Ons Huis

ENSCHEDE

Huurderscommissaris

Huurdersbelang WSN

NAARDEN

Lid raad van commissarissen

Mozaïek Wonen

GOUDA

Lid raad van commissarissen (m/v) met ‘volkshuisvesting en vastgoedbeheer’ als deskundigheid

LEKSTEDEwonen

VIANEN

Lid raad van toezicht met financiële en fiscale deskundigheid én binding met gemeente Barneveld

Woningstichting Barneveld

BARNEVELD

Lid raad van toezicht Woningstichting Leusden op voordracht

Woningstichting Leusden

LEUSDEN

Voorzitter raad van commissarissen Antares

Antares Woonservice

VENLO-TEGELEN

Medewerker huurincasso

Woningstichting St. Joseph

ALMELO

Medewerker planning & rapportage m/v

Woonkracht

ZWIJNDRECHT

Rijswijk Wonen

RIJSWIJK

Bestuurssecretaris/managementassistent

WOONopMAAT

HEEMSKERK

Controller

Mijande Wonen

VRIEZENVEEN

Medewerker frontoffice

Woningstichting St. Joseph

ALMELO

Trainee klant

KleurrijkWonen

TIEL

Trainee ontwikkeling

KleurrijkWonen

TIEL

Manager vastgoed

Woningstichting St. Joseph

ALMELO

Projectontwikkelaar

Synchroon

ZOETERMEER

Eigen Haard

AMSTERDAM

Medewerker technisch beheer bedrijfshuisvesting

Woonstad Rotterdam

ROTTERDAM

Opzichter

Nuon

ARNHEM

Vastgoedbeheerder specialisme gebouwgebonden installaties ( uur)

Stichting AlleeWonen

ROOSENDAAL

Medewerker verhuur

Woningstichting St. Joseph

ALMELO

Senior woonmakelaar

Leystromen

RIJEN

Seniorenmakelaar

Sociale Verhuurders Haaglanden

DELFT

Onderhoudsregisseur

Mijande Wonen

VRIEZENVEEN

Zeer ervaren woonconsulenten voor  en  uur per week

Woonstichting Stek

LISSE

Directie/RvB/RvC

Financieel/Administratief

ICT Medewerker informatievoorziening Management

Ondersteunende diensten

Projectontwikkeling

Technisch toezicht Opzichter dagelijks onderhoud (x) Technisch uitvoerend

Verhuur en Verkoop

Woningbeheer, Wijkbeheer en Leefbaarheid

feiten & cijfers 55 tek st : quinten snijders

2 VAN DE 3 MENSEN OP WACHTLIJST REAGEERT NIET OP WONINGEN JA!

TE HUUR

Meer cijfers in Feiten & Cijfers op Aedes.nl. b ro n : rigo rese arch en advies

Mensen die zich inschrijven voor een sociale huurwoning zijn vaak niet meteen actief op zoek. Neem de regio Amsterdam: daar staan mensen gemiddeld

JEROEN ROUS, ADVISEUR WONEN VAN DE AMSTERDAMSE FEDERATIE VAN WONINGCORPORATIES

‘Maak het klassieke systeem flexibeler’

8,7 jaar ingeschreven voor

‘Er zijn veel gegadigden voor een sociale huurwo­

tijdelijk contract aan te bieden. Neem jongeren

een sociale huurwoning

ning in Amsterdam, dus schrijven mensen zich

die naar Amsterdam komen om carrière te

voordat ze iets vinden.

soms in jaren voor ze echt op zoek gaan. Ze antici­

maken, die een sociale huurwoning gebruiken als

Maar de ‘zoektijd’, de

peren dus – begrijpelijk – op die lange wachttijd.

springplank, om daarna door te stromen. Die kun­

periode vanaf het moment

Maar daarnaast is het woonruimteverdelings­

nen we tijdelijke contracten aanbieden. Maar we

dat ze reageren op een

systeem nog niet ten volle aan de huidige flexibe­

kunnen verder gaan in flexibilisering. Denk aan

woning, is veel korter. Die

le maatschappij aangepast en daar ligt ­volgens de

de groep urgente woningzoekenden: zij krijgen

is in de regio Amsterdam

Amsterdamse corporaties de oplossing. Vroeger

altijd een huurcontract voor onbepaalde tijd en

4,1 jaar voor starters en

werkte je vanaf je achttiende voor dezelfde baas

worden in feite voor de rest van hun leven als

2,3 jaar voor mensen die

en woonde je je leven lang in ­dezelfde woning.

urgent woningzoekende beschouwd. Terwijl ­

doorstromen van de ene

Tegenwoordig hebben we de flexibilisering van

dat echt niet altijd het geval is. Iemand die door

naar de andere sociale

de arbeidsmarkt: mensen w ­ isselen vaker van

een brand zijn woning uit moet, heeft op dat

huurwoning. Wat kunnen

baan en gaan in inkomen o ­ mhoog en omlaag.

moment urgent een woning nodig. Maar niet ­

we doen om de wachtlijs-

Maar het systeem van w ­ oningtoewijzing gaat nog

per se voor de rest van zijn leven. We kunnen

ten weer realistisch (en

steeds uit van dat klassieke levenspatroon. Met

het ook anders doen: dat deze urgenten een

korter) te maken?

de Wet Door­stroming Huurmarkt krijgen we al

­woning k ­ rijgen toegewezen voor de tijd dat ze

de mogelijkheid om sommige doelgroepen een

die woning urgent nodig hebben.’

56

huisvesters van het volk 57 TEK ST : MARGRIET PFLUG

|

FOTO : JEROEN VAN KOOTEN

‘Vele dieren hebben beter stalling dan velen onzer medemensen’, schrijft de Groningse arts Pieter Bloemers Middendorp (). Het is , de Eerste Wereldoorlog staat op uitbreken in Europa. Middendorp trekt – gewapend met foto’s – ten strijde tegen de hutten, holen en schuurtjes waarin veel van zijn patiënten noodgedwongen wonen. De Woningwet en de Gezondheidswet van  hebben in de noordelijke provincies voor de allerarmsten nog niet veel verbetering gebracht.

En dat is Middendorp een doorn in het oog. Hij is ervan overtuigd dat ‘ van de . woningen’ niet voldoet aan de eisen van hygiëne en frisse lucht.

Benauwde bedsteden, bedsteden in stallen, ramen die niet open kunnen, stoken zonder schoorsteen, vervuild drinkwater: allemaal bronnen van ziekte.

Middendorp is één van de eersten in Nederland die foto’s en lichtbeelden gebruikt om zijn argumenten kracht bij te zetten. Met fotograaf Tonnis Post heeft hij een fotocollectie aangelegd van eenvoudige woninkjes en – nog niet eerder vertoond – van hun interieurs. Weinig van zijn rijkere tijdgenoten hebben tot dan toe plaggenhutten van binnen gezien.

Met een vlammend betoog tegen ongezonde woontoestanden publiceert Middendorp de foto’s in tijdschriften en kranten. En hij laat geen gelegenheid onbenut om in lezingen met lichtbeelden de notabelen in Groningen en omstreken de ogen te openen.

Mondjesmaat zijn er in het noorden al wel woningbouwverenigingen actief. Bijvoorbeeld Bouwvereniging Bedum die vanaf  betaalbare arbeiderswoningen bouwt met voldoende licht en verse lucht.

Ze staan er nog steeds en zijn nu in verhuur bij woningcorporatie Wierden en Borgen.

De foto’s van Middendorp en Post zijn te zien op: openluchtmuseum.nl en bellingwedde.realsite.nl.

Lees meer over de geschiedenis van de volkshuisvesting op canonvolkshuisvesting.nl.

FOTO : WERKGROEP STREEKHISTORIE BELLINGWEDDE

Pieter Bloemers Middendorp

58

achteraf Oranje leeuw Geen gewapper van oranje vlaggetjes in de

NIENKE GORTER

straat. Geen buren die hun televisie buiten

is journalist en

hebben staan en met een flesje bier samen naar

woont en werkt in

het Europese Kampioenschap kijken. Geen grote

een middelgrote

vlag met de Nederlandse leeuw aan de gevel van

stad in het midden

mijn overbuurman. Ik had het niet verwacht, maar

van Nederland.

ik vind het eigenlijk heel saai. Als bewoner

nienke@enzofoort.nl

van een echte volkswijk ben ik gewend dat er toch wel iets van oranje te zien is tijdens een EK voetbal.

Tijdens het wereldkampioenschap twee jaar

Ik weet nog hoe ik zestien jaar geleden na een

geleden hingen in onze straat al niet zoveel

weekendje weg onze straat in kwam rijden en

vlaggetjes meer. Waarschijnlijk kwam dat

schrok van de oranje gloed die over de huizen

omdat twee grote oranjefans een paar jaar

hing. Honderden, of misschien wel duizenden

geleden zijn overleden en drie andere en-

vlaggetjes waren er opgehangen. Het was het

thousiaste voetballiefhebbers zijn verhuisd.

eerste EK dat ik meemaakte in deze straat. Ik was

Er was niemand meer die het voortouw nam.

toen al geen voetballiefhebber en wist niet zo

Dit jaar hangt er geen enkele vlag. En hoewel

goed wat ik er van vond.

ik tijdens de uitschakeling van het Nederland-

Een paar jaar later zag ik hoe een buurtbewoner

se team een soort van opluchting voelde

samen met een vriend de straat versierde tijdens

omdat ik de voetbalgekte vaak zo overtrokken

een WK. Ze belden overal aan om te vragen of ze

vind, merk ik nu dat het me toch wel spijt

de vlaggetjes mochten ophangen. Bij een positief

dat het Nederlands elftal niet mee doet.

antwoord hield de één de ladder vast en liep de

Ben benieuwd of Nederland zich over twee

ander voorzichtig naar boven om de vlaggetjes zo

jaar plaatst voor het WK en of er dan iemand

hoog mogelijk te bevestigen. Daarna liepen ze

opstaat om de oranjegekte in onze straat weer

naar de overkant en belden daar aan met dezelfde

leven in te blazen. Want ook al heb ik echt

vraag. Zigzaggend bereikten ze het eind van de

helemaal niets met voetbal, deze leegheid

straat.

gaat zelfs mij te ver.

colofon Aedes-Magazine is een uitgave van Aedes vereniging van woningcorporaties. Aedes-Magazine verschijnt  keer per jaar.

Woningcorporaties zorgen dat ruim , miljoen huishoudens in Nederland goed kunnen wonen en dragen bij aan leefbare buurten, wijken en regio's. Corporaties nemen op dit moment zo'n  procent van de bouwproductie in Nederland voor hun rekening en investeren in de toekomst op terreinen als zorg en duurzaamheid.

Aedes behartigt als branchevereniging de belangen van woningcorporaties in Den Haag en Brussel,

zoekt oplossingen voor het beter functioneren van de woningmarkt en draagt bij aan een professionele sector. Zo'n  procent van de corporaties is lid van Aedes. Wij maken ons sterk voor optimale omstandigheden waaronder zij als maatschappelijke ondernemingen hun werk kunnen doen.

Aedes is ook de werkgeversvereniging van de corporatiebranche waarin ruim . werknemers dagelijks werken aan goed, betaalbaar en duurzaam wonen.

Voor informatie over het lidmaatschap van Aedes zie www.aedes.nl.

Redactie Latifa van Heerde en Margriet Pflug (eindredactie); Hanneke Nagtzaam, Quinten Snijders, Marjon van Weersch (redactie); Devika Mangal en Carolien van der Ploeg (productie).

M.m.v. Yasmina Aboutaleb, Tanja Copal, Christine van Eerd, Nienke Gorter, Clemy de Rooy, Lisette Vos. Redactiesecretariaat T ()  E aedesmedia@aedes.nl Grafische vormgeving Curve grafische vormgeving BNO, Haarlem; Henk Stoffels (artdirection), Mieke van Weele (vormgeving).

Druk Senefelder Misset, Doetinchem Abonnementen T ()    E publicaties@aedes.nl I www.aedes.nl Prijzen (excl. BTW) Een jaarabonnement kost € ,. Aedes-leden ontvangen één gratis abonnement. Extra jaarabonnementen voor Aedes-leden kosten € ,.

Jaarabonnementen worden

automatisch verlengd. Opzeggingen dienen op  november, dus twee maanden voor het nieuwe abonnementsjaar, binnen te zijn.

Advertenties Multor Media BV, Wouter Otto Postbus ,  EB Arnhem T ()  E wouterotto@multormedia.nl I www.multormedia.nl Aedes vereniging van woningcorporaties Koningin Julianaplein   AA Den Haag Postbus   AC Den Haag T ()  E aedes@aedes.nl I www.aedes.nl @aedesnet Auteursrechten voorbehouden ISSN -

ADVERTENTIE

Renée Krijgsman Fotografie

Elkien realiseert met RGS energiedoelstellingen tegen lagere kosten HEERENVEEN – In 2010 maakte woningcorporatie Elkien uit Heerenveen de strategische keuze om samen meer te bereiken. Vijf jaar later is voor woningverbetering en planmatig onderhoud een definitieve selectie gemaakt van drie combinaties van bouw- en onderhoudsbedrijven. ‘Allen zijn ze bekend met resultaatgericht samenwerken (RGS)’, zegt Sybren Lijzenga, Teammanager Vastgoed.

‘Door hun expertise maximaal aan te spreken, dalen de onderhoudskosten en bedenken we samen wat de beste aanpak is om de energiedoelstellingen voor onze huurwoningen te bereiken.’

I

n het verleden was het veertig keer per jaar aanbesteden op basis van een bestek dat Elkien zelf maakte. Dat leverde, inclusief de onderaannemers, in totaal vijfhonderd rekenaars op voor 120 offertes, waarvan er slechts veertig werden gehonoreerd. Daarna volgden veel dubbelingen en discussies over meer- en minderwerk. Sinds 2015 is dat verleden tijd. De bijna 20.000 huurwoningen zijn toegewezen aan drie koppels van robuuste bouwers en gecertificeerde onderhoudsbedrijven.

Allen zijn bekend met resultaatgericht samenwerken en Elkien wil maximaal profiteren van hun expertise. “Samen met hen vliegen we al in de ontwerpfase het onderhoud en het streven naar energieneutraliteit in 2030 voor onze huurwoningen aan”, aldus

Sybren Lijzenga: ‘Samen met onze partners vliegen we al in de ontwerpfase het onderhoud en het streven naar energieneutraliteit in 2030 voor onze huurwoningen aan.’

Lijzenga. “Met als basis onze onderhoudsbegroting, waarbij we met onze vaste partners gericht werken aan een betere kwaliteit, lagere kosten en een hogere huurderstevredenheid.”

Minder onderhoudskosten Verder moet ook winst geboekt worden qua onderhoudskosten.

Om het stuur goed zelf in de handen te houden, monitort Elkien dat maandelijks. Uit die gegevens moet blijken of de partnerbedrijven erin slagen om steeds meer te besparen via verbeterpunten. Vanwege die eis van Elkien werken de drie koppels ten eerste samen in gezamenlijke kantoren los van de eigen organisatie, inclusief de eigen co-makers. Ten tweede zijn er elk jaar twee sessies met Elkien en álle uitvoerenden van de partnerbedrijven om te leren van elkaar. “Samen wordt het belangrijkste verbeterpunt opgepakt. Pas als dat ingesleten is, komt een nieuw verbeterpunt aan bod”, schetst de teammanager. “Deze extra dimensie bij onze variant van resultaatgericht samenwerken werpt zijn vruchten af. Zo daalden de onderhoudskosten per woning van € 1.100 in 2012 naar € 950 in 2015. Ons einddoel in 2017 is overigens € 900 per woning.”

Minder interne kosten Een andere besparing is gerealiseerd bij de interne bezetting voor onderhoud. Vijf oud-

Drie combinaties van bouw- en onderhoudsbedrijven zorgen via resultaatgericht samenwerken voor zowel woningverbetering als planmatig onderhoud voor alle 20.000 huurwoningen van woningcorporatie Elkien

Elkien-medewerkers doen overigens nog steeds hetzelfde werk, zoals voorbereiden en inspecteren, maar nu in dienst van de uitvoerende partnerbedrijven. Die maken dankbaar gebruik van de voormalige corporatiemedewerkers vanwege hun kennis van Elkien, de huizen én de bewoners. “Qua kwaliteit, kosten en huurderstevredenheid laten we aan onze Raad van Commissarissen, directie en accountant zien dat er een positief stijgende lijn in

zit”, vertelt Sybren. “En uit onze maatschappelijke verantwoordelijkheid stimuleren we dat de bedrijven het werk zelf plannen en zo het hele jaar kunnen werken. Nu staat al vast dat we sloop en nieuwbouw toevoegen aan onze RGS-aanpak. Bij nieuwbouw eisen we overigens een check van het onderhoudsbedrijf. Zo weten we zeker dat de aanpak ook qua onderhoud verantwoord is voor de lange termijn.”

Verzekerd van resultaat met een VGO-bedrijf Met resultaatgericht samenwerken (RGS) kunt u tot wel 20% besparen op directe kosten en tot wel 50% op indirecte kosten. Deze werkwijze leidt ook nog eens tot een betere kwaliteit, een snellere doorlooptijd en een hogere bewonerstevredenheid. Voor vastgoedonderhoudsbedrijven, die de kunst van het resultaatgericht samenwerken verstaan, bestaat een erkend keurmerk. Dat is het VGO-keur.

Op www.vgokeur.nl vindt u alle details én vastgoedonderhoudsbedrijven met het VGO-keur bij u in de buurt.

Scheiding DAEB / Niet-DAEB? Pak uw kansen!

Splitsingsvoorstel Corporaties moeten van de Autoriteit woningcorporaties (Aw) voor het einde van het jaar een splitsingsvoorstel maken voor de scheiding van hun maatschappelijk (DAEB, Diensten van Algemeen Economisch Belang) en commercieel (niet-DAEB) bezit.

Administratieve aanpassingen De noodzakelijke administratieve aanpassingen zijn een kans om de interne processen en ICT-systemen een ‘upgrade’ te geven. Corporaties moeten al voor de splitsing alle inkomende en uitgaande uitgaven in een aparte ‘maatschappelijke’ en ‘commerciële’ boekhouding onderbrengen.

Meer sociale huurwoningen Door slim niet-DAEB-bezit (vaak vrije sector huurwoningen) af te splitsen, hebben corporaties de kans om meer sociale huurwoningen beschikbaar te stellen aan mensen die deze ook echt nodig hebben. En een ruimer aanbod van vrije sector huurwoningen leidt tot de maatschappelijk zeer gewenste doorstroming op de woningmarkt.

Ziet u de kansen al?

Hofmeier staat voor een persoonlijke benadering.

Heeft u een vraag?

Dan komen wij graag bij u op bezoek.

Na een zorgvuldige inventarisatie bieden we een oplossing op maat!

Meer dan cijfers alleen Financiële Professionals | Interim Management | Consulting info@hofmeier.nl | Witte Singel 93 2311 BR LEIDEN | T. (088) 572 75 55 | www.hofmeier.nl

Geïnteresseerd?

Neem contact op met onze Sector Manager Corporaties Peter van Gilst, 06-51415946 p.vangilst@hofmeier.nl