Aedes-Magazine 10/2015

CORPORATIES EN DE WONINGMARKT / 10 / 2015

‘HIER LETTEN WE ALS BUREN EEN BEETJE OP ELKAAR’ » ‘VLUCHTELINGENSTROOM VRAAGT OM SOEPELER REGELS’ » » 16 VRAGEN AAN HANS KREGTING » » BOUWEN MET GELD VAN BELEGGERS » » EEN HUIS UIT DE FABRIEK IS SNEL KLAAR »

“Zoekt u de verbindende factor?”

NCCW ESB+ dé BUS met inhoud! VERSCHILLENDE ICT-DIENSTVERLENERS Een corporatie heeft te maken met verschillende ICT-dienstverleners zoals ERP-leveranciers, leveranciers van klantportalen en betaalsystemen. Maar ook integraties met de Belastingdienst, deurwaarders of notarissen vragen veel tijd. Bij elke integratie of koppeling die u tot stand wilt brengen, is er sprake van een nieuw ICT-project waarbij het lijkt alsof u het wiel opnieuw moet uitvinden en koppelingen onmogelijk blijken. KAN DAT NIET ANDERS? ZEKER WEL! Dankzij onze ESB+ dienst kunt u verlost worden van de vele integraties tussen de verschillende individuele applicaties, zogenaamde point-to-pointkoppelingen. Door berichten, o.b.v. markstandaarden (zoals bijvoorbeeld VERA, maar er zijn er nog meer) aan te sluiten op onze ESB+ dienst, kunt u deze meerdere keren gebruiken binnen de diverse componenten binnen uw landschap.

Wij integreren of koppelen nagenoeg elke applicatie en zorgen voor de afhandeling van berichten. Berichten die niet afgeleverd worden zijn te monitoren zodat u 100% controle heeft. VOORDELEN: • Hergebruik van integraties • Governance op berichten verkeer • Geen overbodige software • VERA compliënt • Regie over uw eigen ICT landschap • Onderling integreren van oplossingen • SLA op maat • Realtime dataverkeer Wilt u meer weten over ESB+ of andere innovaties op het gebied van automatisering voor vastgoedbedrijven? Wij laten u graag het nieuwe geluid van NCCW horen. Kijk op onze website voor meer informatie. Wilt u persoonlijk contact bel dan 036 539 13 93 of stuur een e-mail naar info@nccw.nl.

www.nccw.nl

commentaar

De opvang van asielzoekers en de huisvesting van mensen met een verblijfsvergunning houden onze samenleving in de greep. Emoties lopen op. De politiek strooit met oplossingen, waarbij het lijkt of zij meer bezig zijn met hun eigen politieke problemen dan met de problemen van alledag. Gemeenten worstelen ondertussen met het toenemende aantal vluchtelingen. En corporaties vinden dagelijks praktische oplossingen om iedereen een huis te kunnen bieden.

‘Migratie neemt alleen maar toe en veel vergunninghouders zullen niet naar hun vaderland terug kunnen’

Een huis voor mensen die wachten op

voorstellen gedaan aan minister Blok en staats-

een huurwoning, mensen die door per-

secretaris Dijkhoff; bijvoorbeeld de ombouw

soonlijke omstandigheden snel een huis nodig

van kantoren of de tijdelijke bouw van kleine

hebben en mensen die door oorlog en geweld

woningen, maar ook het aanpassen van belem-

huis en haard hebben moeten verlaten.

merende regels.

De komende jaren zullen we in Europa, en

Daarmee zijn we er nog lang niet. Migratie

dus ook in Nederland, te maken krijgen met

neemt de komende jaren alleen maar toe en

een aanhoudende stroom van migranten. In

een groot deel van de vergunninghouders zal

de eerste plaats zullen we de gevolgen van

niet (kunnen) terugkeren naar hun vaderland.

klimaatverandering, droogte en het gebrek

Hoe zorgen we er dan voor dat deze mensen zo

aan voedsel in toenemende mate gaan mer-

snel mogelijk hun draai kunnen vinden in onze

ken. Hierdoor trekken mensen naar andere

samenleving? Voor de tijdelijke huisvesting

gebieden. Oorlogen zoals in Syrië zijn een

zijn grootschalige complexen misschien ge-

tweede reden voor meer migratie. Verder trek-

schikt, maar zeker niet als structurele oplos-

ken mensen van arme naar rijke landen. En tot

sing. Integratie is hierbij het sleutelwoord. Wij

slot vergrijst de bevolking in Europa waardoor

moeten deze mensen een woning kunnen bie-

er meer mensen voor werk naar hier komen.

den in een leefbare wijk, waar genoeg kansen

Migratie is blijvend en deze ontwikkeling

zijn op onderwijs en werk en daarmee op suc-

houdt mij bezig, zeker ook als voorzitter van

cesvolle integratie in de samenleving. Daarom

Housing Europe, de Europese koepel van

zal het op sommige plekken nodig zijn om snel

volkshuisvestingsorganisaties.

extra sociale huurwoningen bij te bouwen – al

Het is nu nodig om samen – politici, provin-

dan niet tijdelijk. Niet in de vorm van grote

cies, gemeenten, vluchtelingenorganisaties en

projecten, maar op kleine schaal. Dat is beter

corporaties – de juiste oplossingen te vinden.

voor integratie, leefbaarheid en samen leven.

Op zeer korte termijn, maar vooral ook voor

En daarmee kun je ook wachtlijsten inkorten

de verdere toekomst. Op dit moment moe-

en komen er voldoende woningen voor ieder-

ten we er alles aan doen om mensen met een

een beschikbaar.

verblijfsvergunning die in een asielzoekerscentrum wonen, zo snel mogelijk te huisves-

Marc Calon

ten. Hiervoor hebben we een reeks concrete

Voorzitter

ILLUSTR ATIE : MENNO WIT TEBROOD

KANSEN

3

10

4

F OTO : H O L L A N DSE H O O G T E

WOONRUIMTE VOOR VLUCHTELINGEN

‘SOEPEL MET REGELS OMGAAN HELPT’

3 6 18 20 30 33 40 43 54 56 58

COMMENTAAR Kansen ONDERTUSSEN IN Dronten OPINIE ‘Meer evenwicht in machtsbalans huurder en verhuurder’ – Ronald Paping OPINIE ‘Stop op verkoop huurwoningen lost niets op’ – Johan Conijn PRIKBORD Weetjes en tips MENSEN EN WONEN – Jacco Alberts en Wendy Mensink GOEDEMORGEN Martine Visser FEITEN & CIJFERS over bouw studentenwoningen 16/32 Zestien vragen aan Hans Kregting HUISVESTER VAN HET VOLK Piet Blom ACHTERAF EN COLOFON

inhoud

24

KANT-ENKLAAR-HUIS

35

PRESTATIEAFSPRAKEN

Een huis maken in een fabriek heeft voordelen, al gebeurt het nog niet veel. Wat betekent zo’n manier van bouwen voor de rol van de corporatie in het bouwproces?

De nieuwe Woningwet maakt prestatieafspraken verplicht met een belangrijke rol voor huurders. Corporatie Tiwos in Tilburg werkt al volgens deze methode.

46

BOUWEN MET ­BELEGGERS

Met geld van beleggers kunnen corporaties, zonder zelf grote investeringen te doen, hun nieuwbouwproductie vergroten. Dat heeft veel voor-, maar zeker ook nadelen.

5

6

/

Bij de tijd Dit huis gaat naar label A. Het is één van de 137 chaletwoningen die Oost Flevoland Woondiensten (OFW) in Dronten grondig opknapt zodat ze weer bij de tijd zijn. Het dak en de muren van de meer dan 50 jaar oude huizen krijgen een isolerende laag. Daarvoor is het nodig de gevels helemaal af te breken en weer opnieuw op te metselen. Verder krijgen de huizen HR++-glas. En komt er een nieuw toilet, een nieuwe badkamer en keuken in. Dat betekent nogal wat voor de bewoners, die best een tijd in de rommel zitten. Voordat de renovatie begon zijn ze eerst in informatieavonden en gewoon aan de keukentafel helemaal bijgepraat over wat er precies stond te gebeuren. Daar konden zij ook hun extra wensen aangeven. De huidige huurders hoeven alleen te betalen voor extra’s die ze zelf willen, zoals een tweede wastafel. Voor alle andere verbeteringen aan hun huis betalen ze geen huurverhoging. Nieuwe huurders moeten straks wel een hogere huur betalen. www.ofw.nl

ondertussen in Dronten tek st : margriet pflug

|

foto : jonas briels

7

Herziene Woningwet Vereiste waardering in één week onder controle

Herziene woningwet

Door de invoering van de herziene Woningwet zijn Woningcorporaties vanaf 1 juli 2015 wettelijk verplicht om hun vastgoedbezittingen te waarderen tegen marktwaarde in verhuurde staat. De herziene Woningwet verplicht Woningcorporaties om bij deze modelmatige waardering het “Handboek modelmatig waarderen marktwaarde” te volgen – afwijken is geen optie.

Veilig en kostenefficiënt

De invoering van deze marktwaarde in verhuurde staat is voor veel Woningcorporaties ingrijpend en vergt een grote omslag in de wijze waarop het waarderingsproces wordt uitgevoerd. fluX introduceert als eerste een complete webbased oplossing voor Woningcorporaties. Geheel conform de herziene Woningwet en het Handboek kunnen Woningcorporaties hun volledige vastgoedportefeuille zowel volgens de basis als full-versie waarderen. De oplossing van fluX is bewezen, veilig en kostenefficiënt, zonder een duur implementatietraject.

Uitvoerig getest

Inmiddels is de Woningcorporatiemodule van fluX tot grote tevredenheid getest door een aantal Woningcorporaties van verschillende omvang. De Woningcorporatiemodule wordt aangeboden op basis van een jaarlijkse licentie. De kosten bedragen €215,- p/m per gebruiker. Verder zijn er geen (verborgen) kosten voor: implementatie, onderhoud, ondersteuning, etc.

Het proces: snel en simpel

Door de jarenlange ervaring met taxatiesoftware heeft fluX het waarderingsproces voor de Woningcorporaties weten te vereenvoudigen tot slechts enkele stappen.

Stap 1 De Woningcorporatie vult het fluX Excelformat met brondata van de vastgoedportefeuille; complexen, woningen, contracthuren, wws-punten, etc.

Stap 2 De ingevulde fluX Excel-format wordt na ontvangst door fluX binnen 5 werkdagen ingelezen in het systeem en de gebruiker krijgt toegang tot het systeem.

Stap 3 De gestelde normen uit het Handboek zijn geïntegreerd in de rekenregels van het systeem. Wanneer er wordt gekozen voor de basis-versie waardering heeft u direct beschikking over de waardering van uw vastgoedportefeuille. Kiest u (ook) voor de full-versie waardering, dan kunt u starten met de waardering en het aanpassen van parameters die volgens het Handboek zijn toegestaan.

Taxaties uitzetten

De oplossing van fluX maakt het mogelijk waarderingen uit te zetten bij één van de taxateurs die reeds aangesloten is op het Taxatie Management Systeem van fluX. Tot op detailniveau kunt u waarderingsverschillen met voorgaande jaren verklaren. Het uitzetten van taxaties gebeurt door gebruik te maken van de Workflowmodule, een onderdeel van de Woningcorporatiemodule. Het rondsturen van bestanden is niet nodig, het gehele proces verloopt binnen het systeem. Een efficiënte oplossing wanneer u kiest voor de full-versie waardering.

Adviezen en Wetgeving

fluX volgt de laatste adviezen, wetgeving en standaards zoals deze gelden in de markt. Als Woningcorporatie bent u daardoor altijd gegarandeerd van een compleet systeem.

Support en opleiding

Wij bieden al onze gebruikers op verschillende manieren ondersteuning en beschikken over een uitgebreide online FAQ, forum en natuurlijk een vakkundige helpdesk die op iedere werkdag telefonisch beschikbaar is. fluX verzorgd eveneens diverse cursussen met betrekking tot het gebruik van de module.

fluX een bewezen partner

fluX is softwareleverancier van het Taxatie Management Instituut (TMI) en heeft zich sinds 2010 bewezen bij taxatieprofessionals in de vastgoedbranche, op dit moment gebruiken ruim 450 gecertificeerde taxateurs en ca. 150 medewerkers van financiële instellingen onze software. Met fluX kiest u voor een ervaren en betrouwbare partner!

Voorbeeld rapport

Demo aanvragen

Extra opties

Rapporteren conform de nieuwe wetgeving. Eenvoudig uw rapporten exporteren naar Excel of Pdf formaat.

Na het inlezen van uw vastgoedportefeuille heeft u de mogelijkheid om de resultaten te analyseren door middel van portefeuilleoverzichten en -analyses die de Woningcorporatiemodule u biedt. Let op! het aantal portefeuilles, complexen en/of woningen is onbeperkt en heeft geen invloed op de licentiekosten.

Tientallen Woningcorporaties hebben al gekozen voor de oplossing van fluX en direct de efficiëntie van het systeem en het gebruiksgemak ervaren. Vraag online een demo aan via: www.flux.nl/demo of neem contact op via:

Kromwijkdreef 11 |1108 JA Amsterdam Tel. 085 401 63 70 | Email: info@flux.nl

www.flux.nl

groen bloed doet woningcorporaties goed.

Bij woningcorporaties zijn grote veranderingen aan de gang. Ingegeven door de politiek. Dus is het hier en daar een beetje schipperen. En niet altijd even logisch en soms verre van ideaal. Maar zo werkt de politiek nu eenmaal. Aan woningcorporaties de taak om die veranderingen in goede banen te leiden. Dat kost veel inspanning, incasserings- en doorzettingsvermogen. Daar kunnen ze best wat steun bij gebruiken.

nodig zijn als de boel vast dreigt te lopen. Mensen met frisse energie, die van aanpakken weten. Die in het weekend uitkijken naar de maandag. Wij zeggen: mensen die groen bloed door hun aderen hebben stromen. Constructieve onruststokers die outside the box denken, maar inside the box handelen. Het soort mensen waarvan je er graag een in je team of op je afdeling hebt. groen bloed doet goed.

Wij zijn Maandag速. De detacheerder van de publieke sector. Wij weten wat voor mensen er

10

Snel woonruimte voor vluchtelingen

foto : anp

‘SOEPEL OMGAAN MET REGELS HELPT’

bijzondere doelgroepen 11 teK st : l atIfa Van heeRde en hanneKe nagtZ a aM

Woningcorporaties zijn hard op zoek naar tijdelijke en permanente woonruimte voor vluchtelingen die een verblijfsvergunning krijgen. Dat doen ze met onorthodoxe maatregelen en door goed samen te werken met instanties en de buurt. Woningcorporaties in Nijmegen en Vught vertellen erover.

12

Woningcorporaties zoeken naar manieren om een huis te kunnen bieden aan het grote aantal verblijfsgerechtigden dat in asielzoekerscentra op een woning wacht. Dat doen ze samen met gemeenten, het Centraal Orgaan opvang asielzoekers (COA), VluchtelingenWerk en andere organisaties. De opgave is om deze groep snel en goed te helpen zonder dat ‘gewone’ woningzoekenden er onder lijden. Niet gemakkelijk, zegt Paul van Roosmalen, directeur-bestuurder van woningcorporatie De Gemeenschap en voorzitter van het Platform Nijmeegse Woningcorporaties. ‘Onze gemeente moet dit jaar  mensen huisvesten, komend jaar zijn dat er waarschijnlijk al vijf- of zeshonderd.’ Als je dan bedenkt dat er in Nijmegen jaarlijks zo’n . sociale huurwoningen vrijkomen is dat nogal wat. Ook omdat er woningen nodig zijn voor andere mensen die voorrang krijgen op een woning, zoals zorgbehoevenden, mantelzorgers en slachtoffers van huiselijk geweld en voor het toenemend aantal ouderen.

OP GANG Met het grote aantal vergunninghouders hebben veel corporaties en gemeenten in (prestatie)afspraken over toewijzing, benodigde woningaantallen en nieuwbouwplannen nog geen rekening kunnen houden, zegt Van Roosmalen. ‘Dit speelt echt nog maar sinds kort.

MEER LEZEN OF MEEDENKEN?

Voor de zomervakantie was het algemene

Minister Blok komt binnenkort met een plan van aanpak voor de huisvesting van

gevoel in Nederland: ze komen hier niet. En

vergunninghouders. Lees het laatste nieuws in het dossier www.aedes.nl/vergun-

door het kabinetsbeleid van de afgelopen tijd is

ninghouders en op www.opnieuwthuis.nl. Meepraten en meedenken over de huis-

er te weinig opvangcapaciteit. Het COA heeft

vesting van vergunninghouders? Aedes heeft daar een digitale klankbordgroep

in  massaal opvanglocaties verkocht.’ In

voor opgericht. Mail voor meer informatie naar n.boerebach@aedes.nl.

Nijmegen zullen ze daarom opnieuw kijken naar de concept-woonvisie die er ligt. Maar eerst: zorgen dat de boel nu op gang komt en de mensen uit asielzoekerscentra zo snel mogelijk kunnen doorstromen

maximaal  euro uitgeven aan huur, omdat

naar een eigen woning. In Nijmegen-Lent druppelen sinds begin okto-

ze anders geen huurtoeslag krijgen.’ Bijko-

ber groepjes alleenstaande mannen uit Eritrea tussen de  en  binnen

mend voordeel: deze woningen drukken niet

in voormalige studentenwoningen aan de Griftdijk (wat overigens

op de wachtlijst waar reguliere woningzoe-

daarvoor een opvanglocatie van het COA was). In totaal komen er 

kenden op staan. Ook in Amsterdam komen

te wonen. ‘Die vallen nog buiten de taakstelling van ’, zegt Van

veel jonge vluchtelingen op deze manier aan

Roosmalen, wiens woningcorporatie de verbouwing en het beheer op

een woning. Corporaties mixen hen als het

zich neemt. ‘De gemeente voorziet met dit project vooral in het grote

even kan met studenten of andere jonge Ne-

tekort aan woningen voor jonge vergunninghouders. Die kunnen maar

derlanders; dat maakt integreren makkelijker.

FOTO : ANP

bijzondere doelgroepen 13

WAAR KWAMEN VERGUNNINGHOUDERS IN 2014 VANDAAN? Iraans 2,2% Afghaans 3,1% Iraaks 3,5%

Syrisch 44,4%

Somalisch 7,2%

Overig 19,51%

Eritrees 20,1%

Eind september 2015 wachtten 13.800 vergunninghouders in een asielzoekerscentrum op een woning. Vorig jaar rond dezelfde tijd waren dat 6.900 mensen.

TIJDELIJK

wenselijk, dus pasten we in overleg met hen de

Nijmegen-Lent is een voorbeeld van tijdelijke huisvesting. Over vijf jaar

plannen aan.’ Voor anderhalve ton heeft de

verkoopt De Gemeenschap het pand aan de gemeente. Tegen die tijd

woningcorporatie tussenmuren weggebroken

moeten de jongens een plaatsje hebben gevonden in het normale

en de woningen netjes gemaakt – een investe-

woningbestand. En als ze  worden, loopt hun huurcontract sowieso af.

ring die ze in vijf jaar kan terugverdienen met

Van Roosmalen: ‘Hun verblijfsvergunning geldt in ieder geval voor

de huurinkomsten.

vijf jaar. Ze houden als verblijfsgerechtigde voorrang op een sociale huurwoning.’ De zeven Nijmeegse woningcorporaties hebben een

PRAGMATISCH

werkgroep bemiddeling voor bijzondere doelgroepen die kijkt waar ze

Dit soort projecten vraagt om een pragmati-

terecht kunnen.

sche aanpak van gemeenten en corporaties als

Woningcorporatie Woonwijze heeft een soortgelijk project in Vught.

het gaat om regels en financiering. Velthuizen:

Sinds september komen er, in kleine groepjes tegelijk, in totaal  men-

‘We gingen de wethouder langs en zeiden: we

sen uit Syrië, Eritrea, Rwanda en Libië in een voormalig wooncomplex

moeten iets onorthodox doen. Waarom zetten

voor mensen met een verstandelijke beperking. Over vijf jaar wil de cor-

we hier geen woonbestemming op?’ Dat is

poratie het pand slopen omdat ze de grond efficiënter kan gebruiken.

gelukt, waardoor er van de taakstelling van 

Bijzonder aan het project is dat er ook een aantal gezinnen woont, zegt

voor dit jaar al  ingevuld is. ‘Dat lijkt weinig,

directeur-bestuurder Gerard Velthuizen. ‘Wij dachten eerst dat er alleen

maar we hebben als relatief kleine corporatie

maar alleenstaanden zouden komen. Maar dat vond het COA hier niet

maar  verhuizingen per jaar. Volgend jaar

14

Hoe vluchtelingen een huis krijgen

verwachten we  vluchtelingen te moeten huisvesten. Tegelijkertijd staat in het bestuursakkoord dat er in deze gemeente geen behoefte aan extra sociale huurwoningen is, en we zitten met een herstructureringsopgave en

houders huisvesten. Op gemeentelijk

ouderen die uit zorginstellingen naar gewone

grootte elk jaar een taakstelling van het

niveau wordt afgesproken hoeveel ver-

woningen verhuizen.’ Maar een andere partij

Rijk om een bepaald aantal vergunning-

gunninghouders elke corporatie huisvest.

die wil of kan investeren in de huisvesting van

houders te huisvesten. Voor de tweede

VluchtelingenWerk neemt contact op met

vluchtelingen is er niet in Vught, en het gaat de

helft van  ligt dat aantal in totaal op

de vluchteling zodra er geschikte woon-

corporatie aan het hart. Dus zoekt Woonwijze

.. Het COA gaat ervan uit dat er

ruimte is en zorgt voor begeleiding. De

samen met de gemeente naar mogelijkheden

gemiddeld één woning per twee mensen

corporatie en de vergunninghouder rege-

op braakliggende terreinen en in leegstaande

nodig is. Bij een taakstelling van .

len vervolgens samen het huurcontract.

scholen, om ook de komende jaren aan de

zijn er dus . huizen nodig. Vergun-

Huurders vragen samen met Vluchtelin-

vraag te kunnen voldoen.

ninghouders mogen niet zelf beslissen

genWerk huurtoeslag aan. Het COA is

In Nijmegen is dat niet anders, zegt Van Roos-

waar ze gaan wonen. Op basis van een

gestart met een pilot om de huurtoeslag

malen. ‘We hebben een aantal locaties in beeld

informatieprofiel van het COA zoekt de

in een eerder stadium aan te vragen om

dat snel kan worden opgeknapt of omge-

gemeente geschikte woonruimte. Bijna

zo het risico kleiner te maken dat nieuwe

bouwd. Voormalige kantoren van het UWV, de

altijd zijn het corporaties die de status-

huurders de huur niet kunnen betalen.

Belastingdienst en het politiekantoor. En twee

FOTO : HOLL ANDSE HOOGTE

Gemeenten krijgen op basis van hun

In voormalige studentenwoningen in Nijmegen-Lent druppelen sinds begin deze maand groepjes alleenstaande mannen uit Eritrea tussen de  en  jaar binnen. Paul van Roosmalen van woningcorporatie De Gemeenschap: ‘We voorzien met dit project vooral in het grote tekort aan woningen voor jonge vergunninghouders. Die kunnen maar maximaal  euro uitgeven aan huur, omdat ze anders geen huurtoeslag krijgen.’

bijzondere doelgroepen 15

oude verzorgingshuizen.’ Hij vindt dat ook andere partijen daarbij moeten helpen. ‘Een zorginstelling kan er baat bij hebben als een leegstaand verzorgingshuis wordt verhuurd. Wij hebben altijd gezegd: we zijn aanspreekbaar, we willen een bijdrage leveren, we hebben mankracht en middelen, maar we zijn niet de enige partij in Nederland die dat kan.’ Het helpt als overheden soepel omgaan met de regels en waar nodig een financiële bijdrage leveren. Van Roosmalen: ‘Gemeentelijk eigendom bij ons project stuitte bijvoorbeeld op allerlei bezwaren uit de nieuwe Woningwet, dus hebben we nu iets anders bedacht. We willen ons wel houden aan de wet. Maar

HOEVEEL VLUCHTELINGEN KREGEN EEN VERGUNNING? 2009 2010 2011 2012 2013 2014 0

5.000

10.000

15.000

20.000

omdat we nu niet in alle rust alles kunnen uitzoeken, is er kans dat we ergens een foutje maken. Het zij zo.’

BEGELEIDING Zorgen voor voldoende woningen is één. Maar ook goede begeleiding van de nieuwe inwoners is belangrijk. ‘Zonder begeleiding van

HOE VER ZIJN GEMEENTEN MET HUISVESTING VLUCHTELINGEN? VOORTGANG HUISVESTINGSOPGAVE AFGELOPEN MAANDEN

VluchtelingenWerk kan dit niet’, zegt Velthuizen. ‘Ik wil deze mensen niet aan hun lot overlaten en de buurt wil ik er ook niet mee belasten.’ De corporatie heeft goede afspraken met de gemeente en een goed contract met VluchtelingenWerk. ‘Wij dragen per jaar . euro bij, de gemeente betaalt de rest.’ Die begeleiding gaat in eerste instantie om alledaagse dingen: waar zijn de scholen, de

> 115% 100 - 115% 85 - 100% 50 - 85% < 50%

kringloopwinkel, waar kan je pinnen? Wat zijn de gebruiken in de buurt? Ook in Nijmegen overlegt de gemeente regelmatig met de woningcorporaties, VluchtelingenWerk, het COA en welzijnsinstellingen. Het beleid bestaat uit drie onderdelen: huisvesting en goed beheer van de woningen, inburgering en taal en ‘lokale inclusie’ oftewel het wegwijs maken in Nijmegen, activiteiten ondernemen zoals samen sporten en hulp bij het vinden van (vrijwilligers)werk. Extra belangrijk voor  jonge mannen die bij elkaar zitten, zegt Van Roosmalen. ‘Die situatie roept soms angst op voor criminaliteit, opstootjes tussen verschillende groeperingen, al dan niet aanwezige trauma’s. Op deze manier hopen we ze op een nette manier te begeleiden.’

WELKOM-STAND Ondanks de zorgen staat inmiddels het merendeel van de buurt in de ‘welkom-stand’, zegt Van Roosmalen. Dat is ook zo in Vught , vertelt

Precies weten wat de stand van zaken is met de taakstelling

Charlotte Beukeboom van Woonwijze. ‘Buurtbewoners zeiden: wij

in alle gemeenten? Bekijk dan de interactieve kaart op

staan voor ze klaar, ze zijn welkom. Ik kreeg op een van de eerste

www.opnieuwthuis.nl/land-in-beeld. Of kijk voor meer

dagen een foto doorgestuurd van een betrokken buurtbewoner van

feiten en cijfers op www.aedes.nl/vergunninghouders.

een van de nieuwe bewoners die met zijn twee kindjes aan het jeu-de-boulen was met andere buurtbewoners. Het is leuk om te zien hoe dat gaat. Ik ben benieuwd of dat over een paar maanden nog steeds zo is.’ Wat in ieder geval helpt, is communicatie. ‘Je moet zelf vooral niet in de kramp schieten, maar vertellen dat er nieuwe mensen komen en waarom. En zorgen dat buurtbewoners snel terecht kunnen met vragen. Verder laten we de mensen in kleine groepjes komen en tekenen we het huurcontract in het buurthuis. We ontvangen de nieuwe buurtbewoners met dezelfde menselijke warmte die we elke dag in ons werk leggen.’

“een nieuw geluid bij NCCW”

DE SPECIALIST

in toegankelijkheid

GALERIJVERHOGING BALKONVERHOGING ANTISLIP OPLOSSINGEN BALUSTRADEVERHOGINGEN RUBBEREN DREMPELHULPEN GALERIJBEKLEDING Virulyweg 1 7602 RG Almelo

Wat wij doen? NCCW ontzorgt als ICT dienstverlener meer dan de helft van alle corporaties in Nederland. Wij leveren ERP systemen en applicaties voor uw processen.

Hoe doen wij dat? • Door naar u te luisteren • Met ervaren professionals • Met hart voor de sociale huursector • Een eigen SAAS centrum met uitwijk

Wat levert het u op?

Kijk op onze website voor meer informatie. Wilt u persoonlijk contact bel dan 036 539 13 93 of stuur een e-mail naar info@nccw.nl.

www.nccw.nl

Bereik alle doelgroepen en segmenten • Woningcorporaties • Installatiemarkt • Verbouw • Eigen woning bezitters Gegarandeerd in ieder segment het hoogste bereik van Nederland Via magazines, kranten, digitale nieuwsbrieven en websites Voor uw advertenties, banners, branded content, advertorials, DM-campagnes en alle andere uitingen Alle mogelijkheden specifiek op maat, afhankelijk van uw doelstelling

ie at m or inf et: or vo op m 76 tto 99 em ct Ne nta er O 14 co ut 27 o W 60

Kortom: U ontzorgen op ICT gebied

E info@pamalmelo.nl I www.pamalmelo.nl

rm tfo al la n ia ep ne ed ti o m ca W s ni n os mu n e Cr m e co ouw B

• Hogere klant(huurder)tevredenheid • Lagere kosten • Meer inzicht in uw dienstverlening • Zekerheid dat uw systeem altijd beschikbaar is

T +31 (0)546 - 850466 F +31 (0)546 - 828812

Bij Hofmeier zien we dat woningcorporaties in korte tijd met veel en ingrijpende veranderingen worden geconfronteerd. Terwijl we de eerste verplichtingen van de implementatie van de Nieuwe Woningwet per 1 juli afgerond hebben, dient de volgende uitdaging zich aan: de verplichte waardering van het DAEB-vastgoed tegen marktwaarde in verhuurde staat en de opname daarvan in de jaarrekening. Dit is verplicht vanaf 2016 en voor dVI zelfs al vanaf 2015. Wat betekent dit praktisch voor corporaties?

Aan de slag met waarderen van vastgoed tegen marktwaarde in verhuurde staat Een andere manier van denken en werken Een aantal grote corporaties waarderen al enkele jaren hun totale vastgoedbezit op marktwaarde in verhuurde staat, maar vooral de kleinere corporaties moeten hier nog mee beginnen. Het is een nieuw proces van waardebepaling met een wezenlijk andere dataset dan gebruikelijk. Bij de waardering kan gekozen worden tussen een ‘full’ of ‘light’ versie van waarderen. Welke keuze er ook gemaakt wordt, de waardering heeft de nodige consequenties voor de financiële organisatie en administratie van de corporatie.

“Laat u niet verrassen… Start tijdig met het waarderingstraject!” Waarderingshandboek als vertrekpunt De consequenties worden duidelijker als gekeken wordt naar het waarderingshandboek dat is voorgeschreven door het ministerie en gepubliceerd in juni 2015 in de Staatscourant. Het handboek geeft duidelijk aan met welke parameters er bij de waardering rekening moet worden gehouden. Zo worden de details van de objectgegevens, de economische uitgangspunten en de modelparameters er in voorgeschreven. Naast de voorgeschreven parameters zijn er een aantal met een vrijheidsgraad, zoals leegwaarde en markthuur. Waarderen strikt volgens het waarderingshandboek is de eerder genoemde ‘light’ versie. Deze kan uitgebreid worden naar de ‘full’ versie waarbij gebruik wordt gemaakt van taxateurs.

Financiële Professionals | Interim Management | Consulting

Een nieuw en uitgebreider waarderingsproces Welke waarderingsmethodiek men ook kiest, de ‘light’ of ‘full’ versie, het advies is om tijdig met het waarderingstraject te beginnen. Zijn de gegevens in het primaire systeem van de corporatie actueel en volledig? Bijvoorbeeld de gebruiksoppervlakte (GBO) van de woningen en de plattegronden. De plattegronden zijn nodig om de leegwaarden te bepalen. Daarna kan de markthuur berekend worden. Andere gegevens die van belang zijn voor de berekening van de marktwaarde in verhuurde staat zijn de onderhouds- en beheerskosten, de mutatiegraad en de keuze binnen het scenario van doorexploiteren of uitponden. In de VEX-wijzer kan het niveau van de onderhouds- en beheerkosten worden teruggevonden. Ook de exit-yield bij doorexploiteren en de exit-yield bij uitponden, de disconteringsvoet en de inflatieparameters zijn belangrijke gegevens. Bij de berekening wordt namelijk een marktwaarde berekend voor doorexploiteren en een voor het uitponden. De hoogste van beide wordt gehanteerd als marktwaarde in verhuurde staat en opgenomen in de jaarrekening. In dit nieuwe waarderingsproces is goede dossiervorming essentieel. Ook omdat een juiste vastlegging van de diverse gegevens, aansluitingen, gebruikte bronnen en toelichtingen nodig is om te kunnen voldoen aan de controlevereisten van de accountant. Meer informatie over waarderen tegen marktwaarde in verhuurde staat vindt u op de corporatiepagina van onze website (www.hofmeier.nl). U kunt natuurlijk ook contact opnemen met onze Sector Manager Corporaties Peter van Gilst op 06-51415946 of via p.vangilst@hofmeier.nl.

18 RONALD PAPING ALGEMEEN DIRECTEUR WOONBOND

‘MEER EVENWICHT IN MACHTSBALANS HUURDER EN VERHUURDER’

Hoe kijkt u terug op wat de Woonbond tot nu toe bereikt heeft? ‘In de  jaar dat we bestaan hebben we de positie van de huurder flink versterkt. We kregen de Overlegwet er doorheen, hadden invloed op het huurbeleid en over de nieuwe Woningwet zijn we ook zeer tevreden. Een

De Woonbond viert dit jaar haar -jarig winst is dat woonlasten nu nadrukkelijk op de politieke agenda staan. In die  jaar is er veel jubileum. Reden voor een feest is er veranderd. Corporaties waren aanvankelijk zeker: de Woningwet heeft de positie veel kleinschaliger, minder op afstand en wat Laatste tien jaar werden corvan de achterban van de Woonbond – de paternalistisch. poraties steeds grotere organisaties en dat huurders – flink versterkt. Maar het werk konden huurdersorganisaties niet bijbenen. van de Woonbond zit er nog niet op, zegt De machtsbalans sloeg de afgelopen vijftien jaar uit ten nadele van de huurder. Gelukkig directeur Ronald Paping. Betaalbaarheid gaat het nu weer de andere kant op en komen is de komende tijd topprioriteit. ‘De de verhoudingen weer meer in evenwicht.’ huurverhoging is hoger dan de inflatie De Woningwet geeft huurdersterwijl inkomens nauwelijks stijgen. Dat organisaties meer invloed, gaat spaak lopen.’ bijvoorbeeld bij het maken van TEK ST : L ATIFA VAN HEERDE

prestatieafspraken. Is jullie werk daarin nu klaar?

‘Nee ons werk begint pas. Het is een mooie overwinning. Huurders krijgen niet alleen meer invloed, maar daadwerkelijke zeggen-

opinie 19

schap en een volwaardige rol aan tafel. Ik zie

Maar we realiseerden ons uiteindelijk dat we

lager moet in veel gevallen ook mogelijk zijn.

een andere cultuur ontstaan bij de meeste

met elkaar verder moeten. Het sociaal huur-

Corporaties hebben tenslotte meevallers:

corporaties. Ze willen huurders echt in positie

akkoord dat we sloten was uniek, we namen

zoals de rentedaling en de bouwkosten die

brengen. Dat zag je bijvoorbeeld bij de dis-

samen onze verantwoordelijkheid om iets te

met  procent zijn gedaald.’

cussie rond huurverhoging. Twee jaar gele-

doen aan betaalbaarheid. In de toekomst wil-

den mocht de huurdersorganisatie daar alleen

len we graag meer samenwerken met Aedes.

nog over adviseren, vorig jaar zag je al meer

Laten we maar eens beginnen met het weg-

Ziet u het werk van de Woonbond in de toekomst veranderen?

dialoog en dit jaar is er echt naar ze geluisterd.

krijgen van die rottige verhuurdersheffing.

‘We blijven nodig. Wat ik wel zie is dat onze

Zo moet het wat mij betreft. Bij de prestatie-

En ik zou het prettig vinden als we samen

doelgroep steeds meer gaat bestaan uit parti-

afspraken moet iets soortgelijks gebeuren.

optrekken om de huurdersorganisaties te

culiere huurders. Simpelweg omdat de parti-

Een bedreiging is dat het veel vraagt van

versterken.’

culiere sector groeit. En dat is een lastigere

huurders: tijd, verantwoordelijkheid, kennis

markt dan de sociale huurmarkt. Het is wat

steunen hen daarbij, bijvoorbeeld met scho-

Wat wordt de komende jaren jullie focus?

ling in kennis en vaardigheden. Maar ze heb-

‘Betaalbaarheid is topprioriteit. Huurders

huurrechten. We moeten zorgen dat we daar

ben ook extra inhoudelijke ondersteuning

geven bijna de helft van hun inkomen uit aan

als Woonbond positie krijgen.’

nodig van betaalde krachten.’

huur en overige woonlasten. De huurverho-

en de achterban beter betrekken. Wij onder-

schimmiger, minder georganiseerd en je hebt meer te maken met individuele huurders en

ging is hoger dan de inflatie terwijl inkomens

De Woonbond vierde 10 oktober 2015 haar

nauwelijks stijgen. Dat gaat spaak lopen. Ik

25-jarig jubileum. In juni 2015 sloten de

hoop dat de politiek het sociaal huurakkoord

Woonbond en Aedes een sociaal huur-

overneemt. Maar dan zijn we er nog niet. Veel

akkoord waarin ze afspraken om de jaarlijk-

mensen wonen dan nog duurscheef; ze heb-

se huurstijging te beperken en de huurprijs

ben een laag inkomen en een hoge huur. De

sterker te koppelen aan de kwaliteit van de

‘Aedes en de Woonbond hadden een moei-

passendheidstoets doet daar wel iets aan,

woning. Minister Blok heeft een groot deel

lijke tijd. Aedes en de minister maakten twee

maar niet voor zittende huurders. Wat ons

van het sociaal huurakkoord overgenomen

jaar geleden afspraken waar wij niet bij

betreft gaat de huurstijging omlaag. Inflatie

in zijn voorstel voor een nieuw huurbeleid.

betrokken werden, dat liet een kras achter.

plus  procent is daarbij het maximum, maar

Meer informatie: Aedes.nl/huurbeleid.

De Woonbond werkte afgelopen jaar nauw samen met Aedes aan het sociaal huurakkoord. Gaat u dit soort bondgenootschappen in de toekomst vaker sluiten?

20

opinie JOHAN CONIJN DIRECTEUR BIJ ORTEC FINANCE EN BIJZONDER HOOGLERAAR WONINGMARKT AAN DE UVA

‘STOP OP VERKOOP HUURWONINGEN LOST NIETS OP’

Roepen dat we geen corporatiewoningen meer moeten verkopen zodra we tegen een lastig vraagstuk in de volkshuisvesting aanlopen – zoals nu met de grote vraag naar woningen voor vergunninghouders – dat is onzin, vindt Johan Conijn. Door slim verkoopbeleid zorg je juist dat de woningvoorraad aansluit op de behoefte. ILLUSTR ATIE : MENNO WIT TEBROOD

Nu er extra sociale huurwoningen nodig zijn voor vergun-

Verkoop is voor corporaties altijd al een belangrijk middel

ninghouders, hoor je hem weer: de oproep dat woningcor-

geweest om te kunnen investeren. Je kunt het zo zien: een

poraties onmiddellijk moeten ophouden met het verkopen

woningcorporatie is een rijdende trein. Er wordt voort-

van woningen. Dat vind ik een gekke oplossing. Alsof de

durend gewerkt aan nieuwbouw en aan de bestaande voor-

woningvoorraad door verkoop afneemt. Alsof verkoop ten

raad. Om die investeringsstroom op gang te houden heb je

koste gaat van de doelgroep. Alsof verkoop de volkshuis-

voortdurend kasstromen nodig. Als je stopt met verkopen,

vesting zou schaden. Dat is een verkeerd beeld.

dan komt die trein tot stilstand. De investeringen zijn door

21

de verhuurdersheffing al sterk verminderd. Als corporaties niet meer verkopen, dan hebben ze amper mogelijkheden om te investeren in nieuwe, al dan niet tijdelijke, woningen. En dat doet de doelgroep zowel op de korte als op de lange termijn geen goed.

Goed verkoopbeleid Het klopt niet dat de voorraad sociale huurwoningen afneemt door het verkoopbeleid van woningcorporaties. Corporaties die veel verkopen investeren ook veel. De bedoeling van goed verkoopbeleid is werken aan een woningvoorraad die beter aansluit bij de wensen van de doelgroep: kwalitatief beter, duurzamer en betaalbaar. Je kunt niet stil blijven staan met je woningvoorraad. Je moet constant aanpassen, door nieuwbouw en door aanpassing van de bestaande voorraad. Dat doe je door bijvoorbeeld de wat duurdere huurwoningen te verkopen. En daar betaalbaardere, energiezuinigere woningen voor terug te zetten. Door de passendheidstoets moeten corporaties vanaf  vooral woningen beschikbaar hebben met een huur onder de aftoppingsgrenzen voor de huurtoeslag, dus met een lagere huur dan de liberalisatiegrens. Als je de wat duurdere woningen verkoopt houd je geld over als je er goedkopere woningen voor terugbouwt. Dat hoeft niet ten koste te gaan van het totaal aantal huurwoningen. Er zijn niet zoveel gegevens over corporatieverkopen, maar ik heb het beeld dat vooral de niet-DAEB-woningen

‘Online communicatie heeft voor veel ouderen zeker meerwaarde. Zo niet voor eenzame ouderen, die worden door veel op Facebook te zitten nog eenzamer dan ze al zijn. Zij hebben meer nodig om zich sterker sociaal verbonden te voelen. Een koffieochtend in het dorpshuis bijvoorbeeld.’ EVELINE HAGE, RIJKSUNIVERSITEIT GRONINGEN, OP SOCIALEVRAAGSTUKKEN.NL, OVER HAAR PROEFSCHRIFT OVER EFFECTEN VAN ONLINE COMMUNICATIE OP SOCIALE VERBONDENHEID VAN OUDEREN.

‘Woningcorporaties dienen de hoogste prioriteit te geven aan het huisvesten van hun doelgroep, in zowel klassieke sociale huurwoningen als verbouwde kantoorruimten. Deze markten dienen niet gescheiden maar geïntegreerd te worden.’ HUGO PRIEMUS, EMERITUS HOOGLERAAR OP HET CORPORATIEFORUM OP AEDES.NL.

‘Zeggen: “Er zit een statushouder in mijn woning” is echt onzin. Maar we kunnen niet ontkennen dat de druk op de woningmarkt toeneemt. (…) Laten we een beetje nuchter tegen de cijfers aankijken. (…) Ik heb er goede hoop op dat we het probleem voor het belangrijkste deel zelfs weten te voorkomen.’ MARCO VAN DER WEL, DIRECTEUR WONINGCORPORATIE WOONBURG, IN PROVINCIALE ZEEUWSE COURANT.

momenteel worden verkocht. Dat gaat echt niet over enorme aantallen. Zo’n . woningen per jaar worden verkocht, , procent van de totale woningvoorraad. Bijzonder weinig, maar het levert wel miljarden euro’s op om te investeren.

Geen pleidooi Ik houd hiermee geen pleidooi om meer sociale huurwoningen te verkopen. Iedere corporatie moet dit zelf afwegen. Verkoop is niet nodig als de voorraad al aansluit op de wensen van de doelgroep en als er in gebieden geen nieuwe investeringen nodig zijn. Maar in het algemeen zeggen

‘Als zware overlastgevers uit de woning kunnen worden gezet, dan kunnen zij vaak opnieuw ellende veroorzaken bij nieuwe buren. Makkelijker uitwisseling van overlast-informatie tussen betrokken partijen vormt een essentieel onderdeel van de oplossing.’ BERT WIJBENGA, VOORZITTER RAAD VAN BESTUUR WOONBRON OP HET CORPORATIEFORUM OP AEDES.NL.

dat corporaties moeten stoppen met verkopen, is het paard achter de wagen spannen. Dat miskent het feit dat verkoop nodig is om te investeren. We moeten ons bovendien realiseren dat verkoop ook een manier is om de doorstroming te bevorderen. De koper komt misschien uit een sociale huurwoning en heeft inmiddels een inkomen dat daar niet meer bij past. Die sociale huurwoning komt dan weer vrij voor anderen. Dus aan alle kanten is het uiterst kortzichtig om te zeggen: stop de verkoop.

‘Schande! Aanslag voor de “onafhankelijke” Autoriteit Woningcorporaties, kost Woonwijze 10.000 euro. Kon dat niet van de #verhuurdersheffing?’ GERARD VELTHUIZEN, DIRECTEUR-BESTUURDER WOONWIJZE, OP TWITTER.

ADVERTENTIE

(advertorial)

‘Duurzaamheid gaat bij ons verder dan alleen het milieu’

LEKSTEDEwonen krijgt energie van Aenergie relaties zijn we uitgegroeid tot één van de grootste energie inkoopcollectieven van Nederland. Ruim 10 jaar nemen maatschappelijke organisaties, zoals (zorg) instellingen, woningcorporaties, VvE’s en VvE-beheerders deel aan Erik Pieterse (Aenergie) en Henk Kooij (LEKSTEDEwonen)

‘Wij staan achter de duurzaamheidsidealen. Die hebben we verwoord in ons ondernemingsplan. Waar het kan, werken we duurzaam. En dat gaat verder dan alleen het milieu.’ Aan het woord is Henk Kooij, manager Financiën bij LEKSTEDEwonen: ‘Het is dus logisch dat we, in overleg met onze bewonersorganisaties, voor de algemene ruimten bewust kiezen voor de inkoop van neutraal gas en groene elektriciteit. Daarnaast zijn we bijvoorbeeld als proef bezig met vier nul-op-de-meter woningen. En we hebben net twee WKO installaties opgeleverd. Die zijn ondergebracht in onze eigen Lekstede Energie BV. Maar duurzaamheid zit ook in relaties.’

‘Het is ook fijn dat er één aanspreekpunt is. Het maakt niet uit op welke manier er contact is, er wordt altijd snel gereageerd. En iedereen bij Aenergie heeft kennis van zaken.’ Eén keer per jaar neemt Kooij de stand van zaken door met accountmanager Erik Pieterse: ‘We bespreken dan welke nieuwe ontwikkelingen er aankomen. In de energiemarkt, maar bijvoorbeeld ook op administratief gebied. Ik heb net gehoord dat het binnenkort mogelijk is digitaal facturen op te vragen, inclusief alle onderliggende meters. We hoeven dan niet meer te wachten op de echte factuur en kunnen de digitale facturen direct doorzetten naar onze eigen digitale administratie.’ Kooij eindigt met de opmerking: ‘Omdat duurzame relaties bij ons zo belangrijk zijn, vraag ik elk jaar opnieuw aan het MT of er aanleiding is om van leverancier te wisselen. Maar Aenergie is een stabiele partij waarmee we prettig samenwerken op basis van vertrouwen. Ik kan hen daarom absoluut aanraden aan andere corporaties en VvE’s.’

het collectief. En met succes. Wij bieden aantrekkelijke transparante tarieven en leveringscondities voor alle klein- en grootzakelijke aansluitingen voor elektriciteit en gas. Ons totale jaarlijkse volume van 300.000.000 kWh en ± 110.000.000 m3 verzekert u als deelnemer van een lage prijs én gunstige voorwaarden. Onze kracht zit in het persoonlijk contact. Door tijd te steken in het adviseren van onze deelnemers over collectieve energie inkoop en energie gerelateerde diensten, weet u precies waar u aan toe bent.

• Persoonlijk contact • Professionele ondersteuning • Gespecialiseerd in maatschappelijke organisaties • 10 jaar ervaring • Eén van de grootste inkoopcollectieven

Tel.: 035 - 33 33 500 info@aenergie.nl www.aenergie.nl

WIJ STEKEN ENERGIE IN DUURZAME RELATIES

AENERGIE

Al ruim 10 jaar koopt LEKSTEDE energie in via Aenergie. ‘Sinds 2002 nemen we deel aan het collectief van Aenergie. Eerst vanwege de aantrekkelijke prijzen. Maar inmiddels ook door de service die Aenergie aan de inkoop koppelt,’ vertelt Kooij. ‘De energiemarkt is té ingewikkeld voor woningcorporaties. Aenergie sprong in het gat tussen energieleveranciers en corporaties. In de huidige tijd is het echt heel prettig dat we bij een onafhankelijke partij met al onze vragen terecht kunnen.’ Kooij gaat door: ‘Sinds een paar jaar maken we ook gebruik van de dienst Tussenlevering van Aenergie. Dat bevalt goed. Bij elke mutatie meldt de opzichter de woning zelf digitaal aan bij Aenergie en bij verhuur weer af. Het is nu slechts

één simpele handeling in ons mutatieproces. Net zo eenvoudig is het om bij nieuwbouw de algemene voorzieningen aan te melden. Eén telefoontje en het is geregeld! Hetzelfde geldt bij sloop. In dat geval begeleidt Aenergie ook het contact met de netbeheerder voor het afkoppelen van de leidingen. Dit soort diensten bespaart ons al snel een volle werkweek per jaar aan tijd.’

OVER AENERGIE

Door te investeren in duurzame

We willen niet uit de hoogte doen!

Voor de Ubbink Kompakt Schoorsteen 2.0 maken we graag een uitzondering! Een slimme en eigentijdse oplossing voor uw woonwijk Angelique Wevers, al 23 jaar bewoner van de Kweekweg, stoort zich aan de schots en scheef staande pijpjes op het dak. ‘Dat geeft onze wijk een rommelige uitstraling’. Met de Ubbink Kompakt Schoorsteen 2.0 verandert dat voorgoed. Deze award winning schoorsteen is een heuse blikvanger die bijdraagt aan de uitstraling van individuele woningen en de totale woonwijk. Wie wil ‘m niet in de buurt!

• Fraaie uitstraling van uw wijk • Minimale dakdoorbreking door haakse montage • Gegarandeerd luchtdicht met luchtdicht manchet • Scheve montage onmogelijk • Voldoet aan alle regelgeving

Ubbink, voor uw gemak! www.ubbink.nl/kompaktschoorsteen2.0

24 KANT-EN-KLAAR-HUIS UIT DE FABRIEK

OPDRACHTGEVEN OP HOOFDLIJNEN Een woning maken in een fabriek. Het gebeurt nog niet veel, maar het kan. De voordelen zijn duidelijk: minder bouwtijd, minder overlast, minder opleverfouten. Wat betekent zoâ&#x20AC;&#x2122;n manier van bouwen voor de rol van de corporatie in het bouwproces? Drie corporaties over hun ervaringen.

opdrachtgeverschap 25 tek st : aernout bouwman - sie

Corporaties die er voor kiezen woningen in de fabriek te laten bouwen, laten bewust het traditionele bestek los waarin tot op de soort spijker en schroef is vastgelegd hoe de aannemer de woning moet maken. In plaats daarvan geven zij de leverancier de vrijheid om zo efficiÍnt mogelijk te werken. Om er zeker van te zijn dat je als opdrachtgever de kwaliteit krijgt die je wil, maak je op hoofdlijnen een programma van eisen. Dat kan, zoals deltaWonen in Zwolle doet, op basis van vaste in de eigen bedrijfsprocessen vastgelegde modellen. Maar lossere varianten zijn ook mogelijk. Tiwos in Tilburg maakte een lijstje met enkele selectiecriteria. Wonen Limburg in Roermond ging nog een stap verder en beperkte zich tot een adviesrol. De corporatie liet verder het ontwerp èn de financiering grotendeels aan de leverancier over. Kant-en-klaar-woningen betekenen dus een andere opdrachtgeversrol dan de gebruikelijke. Om die andere rol goed in te kunnen vullen, is het van belang niet alleen de markt anders te bevragen. Corporaties worden bij snelle bouwmethodes ook veel meer kennis- en dienstenleverancier. Zij toetsen de kwaliteit, adviseren over het programma en dragen zorg voor verhuur en beheer. En wie snel bouwt, moet niet vergeten tijdig de energie- en telefoonaansluitingen te regelen. Anders zitten de huurders al gauw twee maanden zonder.

REGISSEREND OPDRACHTGEVERSCHAP Aedes ondersteunt corporaties bij de overstap naar regisserend opdrachtgeverschap. Naast modelovereenkomsten en trainingen heeft Aedes voor haar leden de visie Op weg naar regisserend opdrachtgeverschap ontwikkeld. Kijk op Aedes.nl, dossier opdrachtgeverschap.

26 ERWIN STUIVER DELTAWONEN IN ZWOLLE

‘ Gevel hoeft niet van baksteen te zijn’

‘In de fabriek ontstaan nieuwe ideeën over de toepassing van materialen.’ Volgens teammanager Projecten Erwin Stuiver van deltaWonen staat de woningbouwsector aan het begin van een nieuwe periode van innovaties nu bouwers hele woningen in een fabriek in elkaar zetten. Naast snellere doorlooptijden levert dat met name andere materiaaltoepassingen op. ‘Waarom gebruiken wij bijvoorbeeld altijd tegels in de badkamer? Dat kan ook best met een glasplaat. Dat werkt sneller en het is hygiënischer omdat je geen voegen hebt.’ In de wijk Westenholte in Zwolle laat Stuiver zien dat hij het meent. DeltaWonen heeft daar in samenwerking met leverancier Hodes Bouwsystemen 16 patiowoningen gerealiseerd. Aanleiding voor het project is de wens van de gemeente om op korte termijn 300 tot 400 nieuwe sociale huurwoningen te realiseren om in de groeiende vraag te voorzien.

ACHT MODELLEN De bouwtijd per woning op locatie is drie tot vier weken, waar de bouw van een traditionele woning op locatie algauw vijf tot zes maanden duurt. De korte bouwtijd is mogelijk omdat de woningen grotendeels in de fabriek worden geproduceerd. Stuiver: ‘De binnenmuren zijn van beton en de buitengevel is van hout. We willen graag ruimte geven aan innovatieve bouwmethodes.’ En een houten gevel betekent niet dat het om tijdelijke bouw gaat. De woningen staan bij deltaWonen voor de komende 50 jaar in de boeken. Om snel te kunnen bouwen, moet je volgens Stuiver vooraf precies weten wat je wilt. DeltaWonen gebruikt daarom acht product-marktcombinatiemodellen die elk een bepaald type woning beschrijven, bijvoorbeeld een gezinswoning, appartement of patiowoning. Aan de hand van het model wordt vervolgens op hoofdlijnen aangegeven waaraan de woning moet voldoen. In de technische uitvoering is de woningleverancier helemaal vrij. ‘In een traditioneel proces kun je tijdens de bouw nog een beetje bijsturen. Komt de woning uit de fabriek, dan kan dat niet.’

opdrachtgeverschap 27

IVO VAN REES WONEN ­L IMBURG IN ROERMOND

Neptunus, leverancier van tijdelijke en flexibele huisvesting uit het Limburgse Kessel, kwam met een oplossing. Het bedrijf ontwierp voor

‘ Zonder extra ­financier lukt het niet’

eigen rekening een appartementencomplex van twintig woningen om

‘Iets voor tien jaar neerzetten, dat krijgen wij

HERGEBRUIKT

niet zonder meer rendabel. Toch hebben we

Neptunus bouwt niet alleen, de leverancier financiert ook door eigenaar

hier woningen nodig die over tien tot vijftien

te blijven van het gebouw en het na tien jaar weer weg te halen. De

jaar weer worden afgebroken.’ Krimp en ver-

meeste materialen worden door het bedrijf meegenomen en her-

grijzing leiden in sommige delen van Limburg

gebruikt. Naast Neptunus levert ook de gemeente Peel en Maas een

al tot leegstand. Maar geen woningen bouwen

financiële bijdrage aan het project door de infrastructuur – weg, stoep en

is volgens Ivo van Rees van Wonen Limburg

parkeerplaats – aan te leggen.

geen optie.

Van Rees erkent dat de rol van Wonen Limburg in het experimentele

‘Kijk je naar de demografische ontwikkelingen,

project heel anders is dan gebruikelijk. ‘Wij leveren de grond. Dat kost

dan hebben we hier nog een korte piek. Daar-

natuurlijk wel geld, want daar zit een lening op waarover wij rente beta-

na neemt het aantal huishoudens af.’ Tegelij-

len. Bij het ontwerp en de bouw van de woningen, hadden wij meer de

kertijd wil Wonen Limburg ook urgente

rol van verbinder en adviseur over het programma, de verhuur en het

woningzoekenden een tijdelijke woning aan-

beheer.’

bieden. ‘Wij hebben een gemiddelde wacht-

Bewoners wonen tijdelijk in het gebouw, de huurcontracten lopen daar-

tijd van een jaar, maar voor sommige kernen

om na twee jaar af. Daarna of eerder stromen zij door naar een normale

kan die oplopen tot drie of vier jaar. Jongeren

huurwoning of hebben inmiddels zelf andere huisvesting geregeld. De

of gescheiden ouders die tijdelijk een woning

snelle bouw die Wonen Limburg samen met Neptunus en de gemeente

nodig hebben, kun je dan niet altijd direct

mogelijk heeft gemaakt, is niet onopgemerkt gebleven. Van Rees: ‘Wij

opvangen. En dan heb ik het nog niet gehad

zijn voor dit project door Platform31 genomineerd voor de Inspiratieprijs

over de statushouders uit bijvoorbeeld Syrië.’

Flexwonen.’

het in Panningen op een braakliggend bouwterrein van Wonen Limburg te realiseren. ‘Het project met voornamelijk koopwoningen dat we daar hadden gepland, werd tijdens de crisis uit de markt gehaald. Daardoor was de locatie bouwrijp en lag er al riolering.’

28 opdrachtgeverschap

KARIN HEILIJGERS TIWOS IN TILBURG

‘ Lage onderhouds­kosten door materiaalkeuze’

KUNSTSTOF KOZIJN Via, via kwam Think Wonen aan tafel. De leverancier stelde voor de hele woning te vervangen. Een goed idee, zo vond iedereen bij Tiwos en de gemeente Tilburg, die een subsidie ver-

Wie snel wil bouwen, moet het bestek de deur uit doen en zich door de

strekte voor het experiment. Op basis van drie

markt laten verrassen, zegt projectleider Karin Heilijgers van woning-

offertes van verschillende aanbieders en een

corporatie Tiwos in Tilburg. ‘Creëren wij als opdrachtgevers meer vraag

lijst met selectiecriteria kreeg Think Wonen

naar nieuwe ideeën, dan komt in de markt de creativiteit los.’

de opdracht. ‘De aanbiedingen moesten finan-

Think Wonen leverde Tiwos een creatief idee voor de renovatie van een

cieel passen, aan onze kwaliteitseisen voldoen,

arbeiderswoning uit 1900 in het centrum van Tilburg. De leverancier

weinig onderhoud nodig hebben en zo min

heeft de bestaande woning gesloopt en vervangen door een in de

mogelijk energie verbruiken om de woonlas-

fabriek gebouwde woning. Het is een modulair concept: de woning

ten voor de nieuwe huurders zo laag mogelijk

wordt in modules op een stalen frame gebouwd en vervolgens met

te houden’, somt Heilijgers de wensen op.

behulp van een dieplader en telescoopkraan op zijn plaats gehesen. Voor

Think Wonen kon een nul-op-de-meter-

de woning in Tilburg is voor iedere verdieping één module gemaakt.

woning aanbieden voor iets minder dan een

Tiwos knapt oude woningen bij voorkeur op. Maar de corporatie aarzel-

ton, inclusief sloop van de bestaande woning.

de in dit geval. De woning was in slechte staat en renoveren zou 75.000

Door de materiaalkeuze zijn daarnaast de on-

euro kosten. Maar dat leverde dan niet de door Tiwos gewenste kwali-

derhoudskosten van de kant-en-klaar-woning

teit op. Heilijgers: ‘De woning kon niet van buitenaf worden geïsoleerd

laag. Heilijgers: ‘De kozijnen zijn van kunst-

omdat de stoep hiervoor te smal was. Van binnenuit isoleren had ge-

stof, de gevel is van baksteen en het schuine

kund, maar de woning was 4,80 meter breed en dan zou er maar weinig

dak en de dakkapel zijn van zink. Hierdoor sluit

woonoppervlak overblijven. Bovendien leverde de investering niet een

de woning goed aan bij de oude woningen die

heel energiezuinige woning op.’

er naast staan.’

Voordelen arantie Top 3 prijsg • ie Adviseur WoonEnerg huurders bezoekt uw • e s t ro o m 1 0 0 % g ro e n

Lagere woonlasten voor uw huurders Het kan met ons BespaarPlan Eindelijk weer eens goed nieuws voor de portemonnee van uw huurders. Dankzij het BespaarPlan van WoonEnergie. Daarmee krijgen uw huurders heel gemakkelijk meer grip op hun energieverbruik. Te beginnen met de EnergieTest, waarmee de WoonEnergie Adviseur bij uw huurders langsgaat. Onze accountmanagers vertellen graag wat het uw huurders én uw corporatie oplevert: bel 088 - 89 61 780 of kijk op www.woonenergie.nl

30

Zonnepanelen

PROJECTENAPP

Woningcorporatie GroenWest plaatste deze zomer meer dan 50 zonnepanelen op het dak van de Reinaerde Singelhof in Woerden, een wonenzorgcomplex waar mensen met een beperking zelfstandig kunnen wonen. De panelen waren een idee van één van de bewoners. kunnen bewoners precies zien

MOBIEL

hoeveel elekriciteit de panelen

36 procent van de woning-

opleveren en hoeveel ze

corporaties werkt met mobiele

daarmee besparen op

applicaties, onderzocht ont-

energielasten.

wikkelaar Working Spirit uit

www.groenwest.nl

Deventer. De apps worden het

foto : ulco wesselink

Op een scherm in de entree

vaakst ingezet voor medewerkers (53 proent) en huurders

Woningcorporatie Woonvisie

(23 procent). Denk bijvoor-

­bedacht een handige manier om

beeld aan een reparatie-

inwoners van Ridderkerk op de

verzoek-app. Aan het onder-

hoogte te houden van de bouw-

zoek deden 118 corporaties

werkzaamheden in het centrum.

mee. 72 procent van hen gaf

In de App store en Play store van

aan in de toekomst (meer) te

hun tablet of smartphone kunnen

willen investeren in apps, met

zij gratis de projectenapp Her-

als hoofddoel kostenbesparing

structurering Centrum Ridderkerk

en gebruiksgemak.

downloaden. Appstudio bedacht

www.workingspirit.nl/

de app waarin de meest actuele

trendrapport-mobiele-apps

informatie staat van de woningcorporatie, gemeente en uitvoerders. Bij belangrijk nieuws, zoals een weg­afsluiting, vestuurt de app een melding. Woonvisie bouwt in het centrum zo’n 160 nieuwe sociale en middeldure huurwoningen. www.wv.nl

@DOMIJN DOMIJN BEHAALT VIERDE PLEK IN VERKIEZING BESTE WERKGEVER VAN NEDERLAND 2015 #TROTS!

foto : Holl AnDse HooGte

prikbord 31 EVEN BELLEN MET...

Karin van Dreven

Veilig werken

Karin van Dreven is bestuurder

Corporaties zijn als opdracht-

van Haag Wonen. Zij rondde haar

gever verantwoordelijk voor

studie Bedrijfskunde af met een

een veilige werkomgeving:

masterscriptie over intern toezicht bij woningcorporaties.

en bij beheer en reparaties. In

Wijken uit de jaren 70

de Arbowet staat precies om-

Leuk om te lezen: een compact

Na de incidenten in de corporatiesector

schreven wat hiervoor nodig

e-book over de leefbaarheid

zijn bestuurders en toezichthouders

is. Wat dat in de praktijk be-

in steden die in de jaren 70 gebouwd

zoekende over hun relatie. Er is een reflex

tekent voor woningcorporaties

zijn. Francis Bock en Baudouin

dat de raad van commissarissen er dichter

is uitgewerkt in de Arbo-werk-

Knaapen van WijkAdvies en Roelf

op moet zitten, maar dat kan bij

boeken van FLOW (Fonds

Bollenvan Urbanintervista trokken er

bestuurders als blijk van wantrouwen

Leren en Ontwikkelen Woon-

gedrieën op de motor op uit om er

overkomen.

corporaties).

twee te bezoeken: Louvain-La-Neuve

‘Corporaties hebben verplich-

in België en Lelystad in Nederland.

Wat is uw belangrijkste conclusie?

tingen en verantwoordelijkhe-

De eerste is gewild onder alle

Voor goede interactie tussen bestuur

den’, vertelt FLOW-directeur

leeftijdscategorieën, de tweede is

en toezichthouder is vertrouwen en

Bob Kempink. ‘Als je daar niet

vooral aantrekkelijk voor ouderen,

wederkerige betrokkenheid nodig.

aan voldoet, riskeer je een

constateren de drie.

Dus niet alleen controle achteraf,

forse boete. Maar erger nog,

Lees over hun belevenissen in het

maar snoeihard werken aan een goede

dan kunnen onveilige situaties

gratis e-book Op zoek naar toekomst-

onderlinge relatie.

ontstaan, met alle gevolgen

bestendige leefbaarheid, te downloa-

van dien.’

den op http://bit.ly/1Wi9GlN.

op de bouwplaats, bij (groot) onderhoud van de woningen

Waarom koos u dit onderwerp?

Wat zouden corporaties nu moeten

De Arbo-werkboeken, die

doen?

jaarlijks worden geactuali-

Accepteren dat we met toezicht te maken

seerd, zijn gratis te down-

hebben en dat spel samen vormgeven.

loaden via www.flowweb.nl/

En niet bang zijn dat een goede relatie

arbo-werkboeken.

goed toezicht in de weg staat. Integendeel. Het moet geen kleffe bende worden, een open relatie maakt omgaan met alle vormen van monitoring die verplicht zijn gesteld veel makkelijker. De scriptie Zoektocht naar goed toezicht is te downloaden via www. karinvandreven.nl/publicaties.html

Dรกรกrom stapt u over op veiligheidsdeuren. Op de eerste plaats krijgen de appartementen nieuwe stalen deuren die de dieven buiten houden. Want een goed slot is dan wel belangrijk, maar dieven deinzen vooral terug voor een deur die lastig kapot te krijgen is. Maar er zijn nog meer voordelen: De deuren dichten goed af, waardoor de deur lawaai vanuit het trappenhuis tegenhoudt en zorgt voor een aangenaam binnenklimaat. Brand en brandgassen worden op afstand gehouden. Etensluchtjes blijven op hun plek en ook leveren de deuren een aanzienlijke energiebesparing op. De appartementdeuren zijn nagenoeg onderhoudsvrij en hebben een lange levensduur.

70 jaar ervaring

Dat de Daloc-deuren soepeler en eleganter zijn dan je misschien zou denken, komt doordat het weerstandsvermogen van de deur afhankelijk is van de intelligente constructie van de veiligheidsonderdelen en het gebruikte materiaal. We zijn op dit gebied al actief sinds 1943, dus we weten waar we het over hebben. Al onze deuren zijn getest en gecertificeerd, de productie is gecontroleerd en de classificaties op het gebied van brand, brandgas, geluid en inbraakveiligheid zijn hoog.

Een paar uur per deur

Onze professionele en gecertificeerde monteurs vervangen een appartementsdeur in minder dan een halve dag. Dus voordat u er erg in hebt, hebben de deuren niet alleen gezorgd voor tevreden en blije huurders, maar is het pand ongetwijfeld ook nog eens meer waard geworden. Kijk op daloc.nl (of scan de QR-code) voor meer informatie over de techniek achter de deuren en de diverse uitvoeringen.

Security doors

mensen en wonen 33 TEK ST : MARGRIET PFLUG

|

FOTO : MEDE A HUISMAN

‘WE ZIJN IN ONZEKERHEID OF ER WEL OF NIET GESLOOPT GAAT WORDEN’ JACCO ALBERTS (, lasser/monteur)

kijken was dit huis totaal uitgeleefd. Met familie heid of er nou wel of niet gesloopt gaat worden.

en WENDY MENSINK (, verzorgende

hebben we zelf veel aan het huis gedaan, zoals De oude bewoners zijn verhuisd en de nieuwe

in een verpleeghuis) wonen met hun

schilderen, dubbel glas, extra kastruimte. Dat met een tijdelijk huurcontract verwaarlozen hun

zoontjes van  en  jaar in Eerbeek in een

durfden we wel aan, want bij de woningbouw tuin. Als er iets kapot is komt de corporatie wel

huis van kort na de oorlog van Sprengen-

zeiden ze dat ze geen sloopplannen hadden. snel repareren, maar verder doen ze nu niks aan

land Wonen.

Twee jaar later wilden ze opeens toch slopen. Er deze huizen. Op zich staan we wel open voor moet nieuwbouw voor in de plaats komen, met nieuwbouw, maar die is dan gelijk een stuk duur-

‘We wonen hier nu acht jaar met plezier terwijl

veel kleinere tuintjes dan we nu hebben. De huur der. We willen toch ook nog geld overhouden

we vroeger dachten niks met oud-Eerbeek te

is nu rond de  euro per maand, maar die zal voor onze hobby’s. Zoals sleutelen aan de Fiat 

hebben. Deze oude huizen hebben sfeer en we

dan zeker omhoog gaan. Na een jaar heeft de die in de garage staat. Die is van de opa van

letten als buren een beetje op elkaar. Hier heb-

gemeente de sloopplannen in de ijskast gezet Wendy geweest.’

ben we een kelder en een eigen oprit, dat krijg

door gedoe met milieueisen vanwege de papier-

je nooit meer. Toen we de eerste keer kwamen

fabriek hier vlakbij. Sindsdien zijn we in onzeker-

TCO

-

mode

+

Total Cost of Ownership als rekensom

Met de ThermoMaster C-XV als gemene deler

De Total Cost of Ownership van een CV-toestel reikt verder dan alleen de aanschafprijs. Het is een rekensom met variabelen zoals de bedrijfszekerheid, de frequentie van onderhouds- en inspectiebeurten en het gemak waarmee een toestel te installeren is. Met een hoge bedrijfszekerheid door gebruik van betrouwbare en bewezen technieken, de mogelijkheid tot onderhoudsfrequenties van eens in de vijf jaar, korte

inspectie- en onderhoudsbeurten en een uitermate eenvoudig installatieproces is de ThermoMaster C-XV van AWB hĂŠt verlengstuk van een strategie die erop is gericht om de Total Cost of Ownership van installaties te minimaliseren. Total Cost of Ownership is een simpele rekensom. En de ThermoMaster C-XV is de gemene deler.

Voor meer informatie: www.awb.nl/cxv.

woningwet 35 tek st : l atifa van heerde en hanneke nagtz a am

PRESTATIEAFSPRAKEN NIEUWE STIJL

‘ZO LOGISCH OM DE MENSEN WAAR HET OM GAAT MEE TE LATEN PRATEN’ Veel woningcorporaties maken met gemeenten afspraken over de activiteiten die ze uitvoeren in hun werkgebied. Met de nieuwe Woningwet wordt het afsluiten van zulke prestatieafspraken verplicht. En huurders moeten een volwaardige rol krijgen bij het proces. Woningcorporatie Tiwos in Tilburg werkt al volgens deze methode en vertelt over de nieuwe manier.

36

In Tilburg is het al jaren vanzelfsprekend

Het is gek als dat niet in dialoog zou plaatsvinden met de mensen waar

dat gemeente, woningcorporaties en

het om draait.’ De beste afspraken die de wethouder de afgelopen jaren

huurdersorganisaties samen prestatieafspra-

maakte met andere partijen zijn degene die wederzijds tot stand komen,

ken maken. Dit jaar maakten ze voor de derde

zegt hij. ‘Daar heb je zoveel meer aan dan wanneer je als gemeente

keer vijfjaarlijkse afspraken. ‘We maakten al

regels oplegt.’

prestatieafspraken met elkaar voordat het

Mede doordat de huurdersbelangenorganisatie aan tafel zat, ligt de

woord bedacht was’, vertelt wethouder Be-

focus van de nieuwe prestatieafspraken op het thema betaalbaarheid.

rend de Vries (D66) van de gemeente Tilburg.

‘Ook de huurders hebben dit thema nadrukkelijk op de agenda gezet’,

Hij vindt het logisch om huurders daarbij te la-

vertelt René Scherpenisse, directeur-bestuurder van woningcorporatie

ten meepraten. ‘Je wil graag draagvlak voor je

Tiwos. ‘Huurders leggen meer dan andere belanghebbenden de nadruk

afspraken en een constructieve samenwerking.

op betaalbaarheid voor zittende huurders, ook als dat ten koste gaat van de kwaliteit van een woning.’ In de afspraken staat onder meer dat in ieder geval 800 woningen een lagere huur krijgen en dat er 618 woningen bijkomen met een huur onder de 600 euro. Scherpenisse denkt niet dat het (eigen)belang van de huurders in huurdersorganisaties oververtegenwoordigd raakt met de nieuwe prestatieafspraken. ‘Ik vind het altijd een beetje kort door de bocht om huurdersorganisaties weg te zetten als bolwerken van grijze mannen die alleen voor hun eigenbelang opkomen. Bij ons doen ze erg hun best om zo breed mogelijk samengesteld te zijn en proberen ze met Facebook en andere sociale media anderen te bereiken.’ Drie partijen aan tafel levert juist verschillende invalshoeken op, zegt Scherpenisse. ‘Mochten huurders al alleen naar het eigenbelang kijken, dan zijn wij er nog om andere belangen in te brengen. Maar mijn ervaring is dat ze het belang van outsiders goed voor ogen hebben, ze hebben zelf ook op de wachtlijst gestaan en kennen genoeg anderen die er nog op staan.’ De Vries vindt het draagvlak dat ontstaat door de samenwerking erg waardevol. ‘Huurders zijn op die manier ambassadeurs van de afspraken. En ze zijn extra scherp op het in de gaten houden of de afspraken wel gerealiseerd worden.’ Of het door de huurders komt of niet, dat gaat in

MARIJE PRUIS, ADVIESBUREAU FRAEY, BEGELEIDT PRESTATIEAFSPRAKEN

‘ Eerst een goede woonvisie maakt concrete afspraken eenvoudiger’

Tilburg goed: de herstructurering in Tilburgse wijken loopt op schema en de verduurzaming van woningen loopt zelfs voor.

MEER WETEN? Lees meer over het proces en de inhoud van prestatieafspraken op Aedes.nl. In dossier Woningwet in de praktijk staat de Hand­ reiking Prestatieafspraken die Aedes samen met de Woonbond, de Vereniging Neder­ landse Gemeenten (VNG) en het ministerie van BZK gemaakt heeft. Aedes werkt ook aan een Transparantietool die corporaties en gemeenten inzicht geeft in de financiële positie en investeringsmogelijkheden van de corporatie.

woningwet 37 BEREND DE VRIES (D66) WETHOUDER GEMEENTE TILBURG

‘ Aan wederzijdse afspraken heb je meer dan aan regels opleggen’

INVLOED VAN HUURDERS De invloed van huurders is inderdaad goed terug te zien als ze aan tafel

Wat is precies verplicht?

zitten bij de prestatieafspraken, zegt Marije Pruis van adviesbureau Fraey. Zij begeleidt woningcorporaties, gemeenten en huurdersorgani-

Met de ingang van de nieuwe Woningwet zijn prestatie­

saties bij het proces en werkte mee aan de prestatieafspraken in onder

afspraken tussen corporaties, gemeenten en huurders-

andere Schagen, Zwolle, Middelburg, Breda en Roosendaal. Dat huur-

organisaties verplicht als er een woonvisie ligt. De af­

ders in al die gemeenten vanaf het begin van het proces meepraten over

spraken gelden in principe voor vier jaar, maar de partijen

de afspraken en ze ondertekenen, komt wel grotendeels door de nieu-

moeten ze wel elk jaar a ­ ctualiseren. Dat gaat als volgt: de

we Woningwet, denkt Pruis. ‘En daardoor gaat het veel meer over the-

woningcorporatie doet vóór 1 juli een bod, met voorstel­

ma’s als voldoende woningen, betaalbaarheid en basiskwaliteit, in plaats

len voor het komende jaar. Wat daarin moet staan, staat

van over nieuwbouw.’ Meer sociale onderwerpen en minder technische

in artikel 39 van het Besluit ­Toegelaten Instellingen

en ruimtelijke onderwerpen. De afspraken worden ook concreter, ziet

Volkshuisvesting (BTIV). Over dat bod gaan ze in overleg

Pruis. ‘Met name daar zit het verschil en dat is volgens mij heel goed.’

en dan moeten de a ­ fspraken er op 15 december liggen.

Lang niet in alle gemeenten zijn ze al zo ver dat de huurdersorganisaties

Nieuw hierbij is dat de huurders ook aan tafel zitten,

aan tafel zitten of dat de gemeente helemaal op de hoogte is van de

naast de corporatie en de gemeente.

­bedoelingen van de Woningwet, zegt Pruis. Het maakt veel uit hoe ­professioneel de huurdersorganisatie is: in hoeverre ze georganiseerd

BOD VOOR 1 NOVEMBER

zijn en samenwerken met eventuele andere huurdersorganisaties in de

De nieuwe Woningwet ging pas in juli 2015 in, dus voor

gemeente, en hoeveel tijd de leden hebben en of ze wel of niet iemand

dit jaar gelden er iets andere regels. Als er op 15 decem­

in dienst hebben. In de grote gemeenten is die mankracht en kennis

ber 2015 nog geen of verouderde prestatieafspraken lig­

vaker al aanwezig dan in kleine gemeenten. In de Woningwet staat daar-

gen, dan heeft dat geen consequenties. Wel moet er vóór

om dat corporaties voor ondersteuning van de huurdersorganisaties

1 november 2015 een bod liggen van de corporatie, waar

moeten zorgen, zodat ze bijvoorbeeld een adviseur kunnen inhuren.

de huurders bij betrokken zijn. Als een corporatie nu

‘Wij betalen die als gemeente en corporaties samen’, zegt wethouder

nog afspraken heeft lopen hoeft ze die dus niet op stel

De Vries. ‘Zo creëer je een gelijk speelveld. Het gaat namelijk om best

en sprong te vervangen, maar ze moet wel samen met

ingewikkelde zaken waarin ook wij ondersteuning krijgen.’

de gemeente en huurders b ­ ekijken of de afspraken nog actueel zijn.

WOONVISIE Voor de gemeenten geldt hetzelfde: de grotere gemeenten zijn over het algemeen beter op de hoogte van wat er in de nieuwe Woningwet staat, simpelweg omdat ze meer medewerkers hebben die zich met volkshuis-

38 woningwet RENÉ SCHERPENISSE, DIRECTEUR-BESTUURDER CORPORATIE TIWOS

‘ Huurders hebben het thema betaalbaarheid op de agenda gezet’

vesting kunnen bezighouden. ‘Het is de taak

Het helpt als er al een goede woonvisie ligt: een document waarin de

van woningcorporaties om hen daarin mee te

gemeente haar ambities op het gebied van wonen neerzet. In principe

nemen’, vindt Pruis. In sommige gemeenten

zijn prestatieafspraken ook alleen verplicht als die woonvisie bestaat. Tot

organiseren ze bijvoorbeeld een informatie-

nu toe laat de kwaliteit van deze woonvisies over het algemeen te wen-

avond voorafgaand aan de bestuurlijke over-

sen over, vindt Pruis. ‘Ze zijn niet meer actueel of niet concreet genoeg.

leggen waarbij de woningcorporatie vertelt

Als er nu woonvisies worden gemaakt, zijn ze vaak wel veel beter.’ In dat

wat er in de nieuwe Woningwet staat en uitleg

geval is het eenvoudiger om goede en concrete prestatieafspraken te

geeft over haar financiële positie en de ge-

maken, merkt ze. ‘De discussie die je normaal gesproken bij de prestatie-

meente haar beleid nog eens presenteert.

afspraken had, verschuift naar het maken van de woonvisie.’ In Tilburg betrekt de gemeente daarom de corporaties en huurdersorganisaties bij het maken van de woonvisie. ‘Dat maakt het voor corporaties

GROTERE GEMEENTEN EN ­WONINGCORPORATIES SLUITEN VAKER OVEREENKOMST

makkelijker hun beleid daarop af te stemmen en dat leidt weer tot betere prestatieafspraken’, zegt Scherpenisse. Op basis van een goede woonvisie kunnen ge-

Tussen de meeste woningcorporaties en gemeenten bestaan

meenten, corporaties en huurdersorganisaties

al prestatieafspraken, concludeerde ABF Research in een

kaderafspraken maken (de prestatieafspraken)

onderzoek naar prestatieafspraken over het jaar 2014.

en jaarlijks een activiteitenprogramma. Pruis:

­Grotere gemeenten en woningcorporaties leggen vaker

‘Dan heb je het schema van de Woningwet te

­afspraken vast dan kleinere. De bestaande afspraken in

pakken.’ Die programma’s ofwel ‘jaarschijven’

2014 gingen vooral over de omvang van de doelgroep en

zijn een overzicht van de activiteiten, maat-

de woningvoorraad, de nieuwbouw in het algemeen,

regelen en investeringen van de woningcorpo-

­woonruimteverdeling en woningverbetering.

ratie, de gemeente en soms zelfs ook de huurdersorganisatie. ‘Daarin leg je voor het komen-

GEMEENTEN MET PRESTATIEAFSPRAKEN

de jaar bijvoorbeeld renovatieprojecten, het

> 100.000 inwoners

aantal woningverkopen en actuele opgaven

< 20.000 inwoners

87% 57%

zoals de huisvesting van vergunninghouders vast, met een doorkijk naar vijf jaar erna.’

CORPORATIES MET PRESTATIEAFSPRAKEN > 25.000 woningen < 5.000 woningen

100% 60%

15 jaar gegarandeerd vakwerk in dakwerk Garanties op materialen en hun functionaliteit krijgt u al van de fabrikanten. Met DaksysteemGarantie Plus heeft u nu ook zekerheid over de manier waarop het Hellend Dak gemaakt is.

DaksysteemGarantie Plus Van De stichtinG Dakmeester Daksysteemgarantie PLUS is

DaksysteemGarantie Plus belooft Dat een hellenD Dak • is gemaakt door een dakdekker met het Komo­proces­certificaat

een product van de Stichting

hellende daken, aangesloten bij de Stichting

Dakmeester; de kwaliteits­

Dakmeester;

specialisten in hellende daken. Met Daksysteemgarantie PLUS willen Dakmeesters opdrachtgevers nog meer zeker­ heid bieden over de kwaliteit van de door hen gemaakte daken. Met name het zorgvuldig, digitaal, opgebouwde dossier wat bij oplevering wordt overhandigd is in dit kader een unieke kwaliteitsimpuls. Daarnaast nemen Dakmeesters

• beschikt over vastlegging van alle relevante facetten tijdens de bouw in een digitaal dossier; • is gecontroleerd door het onafhankelijke IKOB/BKB; • wordt opgeleverd met een

verplicht deel aan relevante fabrikantenopleidingen in het

garantiecertificaat voor

kader van regelgeving.

15 jaar met bijbehorend bouwdossier.

Voor meer informatie S tichting Dakmeester | Postbus 29 | 3417 ZG Montfoort Kijk op www.dakmeester.nl voor de Dakmeester bij u in de buurt.

40

â&#x20AC;&#x2DC; Voor grootschalige sloop in Lelystad is helemaal geen geldâ&#x20AC;&#x2122;

goedemorgen… 41

tek st : christine van eerd

|

foto ’ s : simone - michelle de blouw

MARTINE VISSER Corporatiebestuurder van Centrada

MENSEN GOED LATEN WONEN EN JE BEDRIJF GOED LEIDEN. DAAR IS DE CORPORATIEBESTUURDER VERANTWOORDELIJK VOOR. IN DIT NUMMER ONTMOETEN WE MARTINE VISSER IN HAAR WONING IN ALMERE. ‘WIJ HEBBEN HUURDERS UIT KWETSBARE GROEPEN. DIE WIL IK HELPEN MET EEN BASISVOORZIENING ALS WONEN.’ Lelystad kampt niet meer met leegstand. ‘Dat beeld bestaat nog wel bij veel mensen’, zegt Martine Visser, ‘maar onze huizen zijn al jaren goed verhuurbaar.’ Toch stapt de nieuwe directeur-bestuurder van Centrada, eigenaar van vrijwel alle sociale huurwoningen in die gemeente, niet in een gespreid bedje. Lelystad is in één bouwstroom uit de grond gestampt. Nadat de Flevopolder in 1957 was drooggemaakt begon het bouwen aan de toekomstige provinciale hoofdstad. De eerste bewoners kregen in 1967 de sleutel van hun nieuwbouwwoning. De meeste woningen van Centrada zijn uit de jaren 70 en 80; nu moet de corporatie in korte tijd voor vrijwel alle woningen onderzoeken wat er nodig is om ze bij de tijd te brengen. Hoewel Centrada de grote financiële problemen van zo’n tien jaar geleden heeft overwonnen, is de financiering van de benodigde investeringen een punt van aandacht. ‘Mijn voorganger heeft heel goed werk gedaan. Er is nu een basis om op verder te bouwen.’

KONIJN Het is half acht ’s morgens en Visser eet een kommetje muesli. Haar man Gerben bladert door de krant, hun jongste dochter Judith mag in pyjama nog even iets op televisie kijken, de oudste dochter Ester is in de tuin om het konijn te voeren. ‘Dit is het moment dat we nog even de dag doornemen’, vertelt Visser. ‘Wie moet wat, waar en wanneer. Soms is het even stressen als Ester nog overhoord moet worden en Judith haar gymspullen kwijt is.’ Visser is nieuw in de corporatiewereld, maar vindt haar carrièrestap niet opmerkelijk. Ze werkte hiervoor als rector van een scholengemeenschap in Rotterdam en was wethouder in Groningen en in Almere. ‘Met deze functies in de publieke

42

goedemorgen… PROFIEL MARTINE VISSER (40) menleving, voor groepen mensen die niet alle

Directeur-bestuurder van: Centrada Lelystad

kansen hebben gekregen. Gelukkig gaat het

(8.500 woningen)

met veel van onze huurders heel goed, maar

Verdient: 115.000 euro

sector kan ik een bijdrage leveren aan de sa-

we hebben ook kwetsbare groepen.’ En daarin

(bruto jaarsalaris)

ziet Visser overeenkomsten met haar vorige

Rijdt in: Volvo V60

functies. ‘Ik heb me als wethouder onder an-

(privébezit)

dere beziggehouden met leefbaarheid en met

Thuissituatie: getrouwd,

schuldhulpverlening. Met die problematiek

2 dochters (8 en 12)

hebben we nu ook te maken. En veel leerlingen

Opleiding: Economie,

op de grote scholengemeenschap waar ik

Rijksuniversiteit Groningen

werkte, hadden een moeilijke uitgangspositie.

Nevenactiviteiten:

Met onderwijs kun je ze verder helpen.’

voorzitter stichting Prisma (basisonderwijs in Almere),

SLIMME INGREPEN

lid RvT Centrum Jeugd en

Bij Centrada herkent Visser de grote betrok-

Gezin Rijnmond

kenheid van de medewerkers bij het werk. En ze is blij met de specialistische kennis die in de organisatie aanwezig is, zodat ze zich zelf kan richten op haar rol als bestuurder: een brug slaan naar gemeente en

een wat steviger ingreep doen en zelfs slopen,

andere maatschappelijke organisaties. Visser heeft in eerste instantie een

op andere plekken slimme ingrepen die

aanstelling voor anderhalf jaar, als interim-directeur. Ze heeft de

levensduurverlengend zijn.’

opdracht meegekregen na te gaan welke investeringen verantwoord zijn

De woningverbetering wordt gecombineerd

binnen de kaders van de nieuwe Woningwet. ‘We moeten zorgen voor

met investeringen in duurzaamheid. Groot

onze huidige huurders, maar ook zorgen dat er over 50 jaar nog steeds

succes is een zonnepanelenproject, waarbij

een stevige woningcorporatie staat, die kan bieden wat er dan nodig is.

huurders in ruil voor een kleine huurverhoging

Uiteindelijk gaat het erom dat er straks ook huurwoningen zijn voor de

flink kunnen besparen op hun stookkosten

kinderen en kleinkinderen van onze huurders.’

en daarmee op hun woonlasten. ‘De belangstelling is boven verwachting’, vertelt Visser.

De specifieke situatie in Lelystad is misschien nog het best te vergelijken

‘Daarom hebben we het project onlangs uit-

met de stadsvernieuwing van de negentiende-eeuwse wijken in de grote

gebreid met 70 extra woningen, boven op de

steden. Tegelijkertijd gebouwd en dus tegelijkertijd aan vernieuwing

230 die we al gepland hadden.’ Net als andere

toe. ‘We hebben de afgelopen jaren al veel geïnvesteerd, maar er is meer

corporaties loopt Centrada daarbij aan tegen

nodig om te voorkomen dat woningen verpauperen en de buurten

de beperkingen die de regels voor passend

onleefbaar worden. Grootschalige sloop is zeker niet aan de orde. Daar

toewijzen meebrengen. En dat speelt ook

is ook helemaal geen geld voor’, stelt Visser nuchter. Dus kiest Centrada

bij woningaanpassingen om ouderen langer

voor een acupunctuuraanpak: ‘Op cruciale punten waar het echt nodig is

zelfstandig te laten wonen: ‘Ouderen in een levensloopbestendig appartement hebben ook boven de aftoppingsgrens nog recht op huur-

‘We moeten zorgen dat er straks ook huurwoningen zijn voor de kinderen en kleinkinderen van onze huurders’

toeslag. Maar toch wordt dit bij een woningtoewijzing als niet passend gezien. Daarover gaan we nog flink aan de bel trekken.’ Al pratend is het inmiddels over achten. Vissers vader, die al jaren een rol speelt als oppasopa, komt langs om Judith naar school te brengen. ‘Een mooie manier van kinderopvang, want we werken allebei fulltime.’ Ester en Gerben fietsen naar school en werk in Almere. Zelf stapt Visser in de auto en rijdt naar Lelystad. ‘Gelukkig tegen de files in.’

feiten & cijfers 43 STUDENTENHUISVESTERS BOUWEN VEEL NIEUWE WONINGEN

TEK ST : QUINTEN SNIJDERS

aantal woningen 2015

17.708

Taakstelling eind 2016

16.000

2014

8.094

2013

5.051

BRON : KENCES

Meer cijfers op Aedes.nl in Feiten & Cijfers

Eind 2011 beloofden de studentenhuisvesters, verenigd in Kences, nog vóór 2016 16.000 nieuwe studentenwoningen te bouwen. Dat is ruimschoots gehaald: de studentenhuisvesters hebben eind 2015 bijna 18.000 studentenwoningen klaar. Andere partijen bouwden nog eens ruim 21.000 extra studentenwoningen in

ARDIN MOURIK, DIRECTEUR KENCES

‘Kamernood buiten Randstad grotendeels voorbij’ ‘We hebben het doel netjes gehaald en veel

Want vaak sluiten de woonwensen van studen-

nieuwe studentenwoningen gebouwd. De ver-

ten niet aan bij het aanbod. Zo wonen studen-

wachting is nu bovendien dat steeds minder

ten vaak liever met drie dan met vijftien men-

studenten op zichzelf gaan wonen door het af-

sen op één gang en hebben ze vaker graag een

schaffen van de basisbeurs. Ze hebben daar dan

eigen keukenblok of toilet, dat ze niet hoeven

geen geld meer voor. In steden als Maastricht

te delen. We kunnen niet altijd de wensen van

neemt het aantal studenten dat

en Nijmegen is de kamernood al grotendeels

de studenten volgen, maar we willen er als stu-

op zichzelf woont de komende

voorbij en als het afschaffen van de basisbeurs

dentenhuisvesters wel rekening mee houden.

echt gaat uitwerken zoals we denken dan zal

Een andere belangrijke opgave is de huisves-

13.000, aldus Kences. Behoort

dit voor meer steden buiten de Randstad gaan

ting van internationale studenten. Nederland

de kamernood dan binnenkort

gelden. Daar moeten we goed kijken of extra

wil graag een rol spelen in de internationalise-

studentenhuisvesting nog nodig is. Voor

ring van het onderwijs. Buitenlandse studenten

Amsterdam of Utrecht geldt dat niet: daar

hebben andere woonwensen: ze komen aan

blijft de kamernood bestaan.

op het vliegveld voor een verblijf van een paar

Nu we de kamernood tot op zekere hoogte

maanden en hebben op de aankomstdag vaak

hebben opgelost, is de kwaliteit aan de beurt.

meteen een gemeubileerde kamer nodig.’

deze periode. Bovendien

acht jaar waarschijnlijk af met

tot het verleden?



Dag- en nachtservice is wat ons bezighoudt.

VIJFTIEN STER REN VOORDEE L VOOR CORPOR ATIES

k r e w t a a m n e Wij bied corporatie voor iedere Service Glasherstel zorgt voor een gegarandeerd lagere schadelast tegen een zeer hoge kwaliteit en service.

Glasbreuk verzekeren of in eigen beheer? Wij kunnen beide verzorgen.

In het bezit van VCA.

Eigen afspraken met verzekeraar? Wij werken met en voor iedere verzekering.

Voorzien van Kwaliteit Waarborg Glas.

Service Glasherstel-bedrijven komen uit uw regio.

Alle Service Glasherstel-bedrijven hebben een VOG (Verklaring Omtrent Gedrag).

Er wordt gewerkt conform de richtlijnen van KWH.

Herstel met oog voor het milieu. Geborgd door certificering ISO14001. (Milieumanagement).

Wij scoren gemiddeld een 9 bij metingen door Telan.

Alle servicemonteurs zijn in bezit van de vakcertificaten van Glas Branche Organisatie.

U heeft ĂŠĂŠn aanspreekpunt.

24 uur per dag vrije beschikking over het Management Informatie Systeem.

Telefoonlijn glasschades wordt opgenomen met naam van uw corporatie.

Jarenlange ervaring. Ruim 90 corporaties gingen u al voor.

Service Glasherstel is ISO9001 gecertificeerd.

Pak nu uw voordeel en zeg u huidige glas contract proforma op! Neem direct contact op en profiteer van alle bovenstaande voordelen.

Nieuwsgierig naar de unieke formule van Service Glasherstel? E L IT I T

WA

G GL OR

KW

A

AS

www.SGH-corporatie.nl Direct contact: 0229 276551

ARB

Lamikon SecondLife

Wilt u besparen op uw onderhoudskosten?

het tweede leven van uw kozijn.

kijk op www.kozijnkompas.nl, daar

Uw voordelen op een rijtje:

vindt u ons unieke rekenmodel voor

•

Uw bestaande kozijn geconserveerd

•

Nieuw Isoglas met lage U-waarde

•

Nieuwe ramen en deuren

•

Hoogwaardig PPG (SIGMA) verfsysteem

•

Gegarandeerd laagste onderhoudskosten

•

Om de 9 jaar schilderen

•

15 jaar collectieve garantie

het beheersen van gevelelementen.

KozijnKompas.nl

Bel uw systeemhouder voor meer informatie!

Lamikon | Bramenberg 8, 3755 BX Eemnes | Tel.: 035 - 76 00 083 | info@lamikon.nl | www.lamikon.nl

HOE BELEVEN MEDEWERKERS BINNEN DE CORPORATIESECTOR HUN WERK? En hoe verhoudt de werkbeleving binnen de corporatiesector zich tot de rest van Nederland? U leest het in het sectormagazine woningcorporaties.

7,0 6,7

6,8

7,0

7,2 7,1

7,4

6,3 6,1

7,5

7,7

7,0

7,4

gs

eid hth ric e ge ënti t n ci kla effi

eid tevredenheid idelijkh roldu uidelijkheid d l e i o t r ciën heid effi richt

e ntg kla

vitalite it

leide rsch leide ap rsch

ap

TE HUUR

bevlo gen heid

bevlo bet gen rok heid ken bet rok heid ken v he id eran be de re id rin he id

7,3

7,4 7,2

DOWNLOAD HET GRATIS MAGAZINE via www.effectory.nl/ woningcorporaties

7,5

7,1

€

€

WONINGCORPORATIES 2014 NEDERLAND 2014

€€

46

financiën 47 TEK ST : QUINTEN SNIJDERS

|

ILLUSTR ATIES : A AD GOUDAPPEL

BOUWEN MET GELD VAN BELEGGERS Met geld van beleggers kunnen corporaties hun nieuwbouwproductie vergroten zonder zelf grote investeringen te doen. Hoe geef je vorm aan zo’n samenwerking met een commerciële partij, binnen het kader van de Woningwet? Dat kan op verschillende manieren. Twee concepten nader belicht, met hun voor- en nadelen.

48 Ze bestaan al: concepten waarin corporaties en beleggers samenwerken om nieuwe sociale huurwoningen te bouwen. Klinkt goed, zeker nu in sommige regio’s meer nieuwe woningen gewenst zijn. Maar is het nodig om dat met investeringen van beleggers te doen in plaats van met door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) geborgde leningen? Levert dat voldoende op en brengt het geen onnodige risico’s met zich mee? ‘Samenwerken met beleggers kan nodig zijn’, zegt hoogleraar Housing Management Vincent Gruis van de TU Delft. ‘Voor corporaties die willen bouwen, maar daarvoor niet genoeg geld kunnen vrijmaken omdat hun solvabiliteit dat niet toelaat. Maar als de corporatie zelf de financiële ruimte heeft om te bouwen met een door het WSW geborgde goedkope lening, moet die dat vooral zo doen.’

COMMERCIËLE PARTIJ

in ieder geval met inflatie mag verhogen. Je

Corporaties met minder geld om te investeren zijn er genoeg, zegt Jan-

hebt met sociale huurwoningen dus een vast,

Michiel Aeilkema. Als treasurer beheert hij de kas van woningcorporatie

inflatievolgend rendement, met na verloop van

de Alliantie in het noorden van de Randstad. Hij ziet bij collegacorpora-

tijd een reeële kans op extra rendement bij

ties soms een gebrek aan investeringscapaciteit. ‘Door de verschillende

verkoop.’ IVBN, de branchevereniging voor

incidenten in de sector – zoals het derivatenprobleem bij Vestia – en door

institutionele beleggers, heeft daar wel een

de verhuurdersheffing zijn er verschillende corporaties met minder geld

kanttekening bij. ‘De institutionele belegger

om te investeren. Voor hen is samenwerking met beleggers zeker een

richt zich op vrijesectorwoningen, zegt Steef

optie. Maar let wel: voor wat, hoort wat.’ Volgens Aeilkema zullen

Verweij, beleidsadviseur bij IVBN. ‘Door de

beleggers, omdat ze nu eenmaal hogere rendementseisen hebben dan

verhuurdersheffing is het rendementstech-

corporaties, andere keuzes maken dan corporaties als het gaat om

nisch bijna onmogelijk voor beleggers om

onderhoud en verkoop van de woningen.

woningen met een huur onder de liberalisatie-

Ad Visscher, adviseur Vastgoedsturing bij Woonstad Rotterdam, deed

grens aan te bieden. Uiteraard ben je bij huur-

in  een afstudeeronderzoek naar de mogelijkheid voor corporaties

woningen onder de liberalisatiegrens ook ge-

om samen met beleggers een vastgoedfonds op te zetten. Hij benadert

bonden aan het strikte overheidsbeleid. Denk

het anders: ‘Moet je als corporatie eigenlijk wel vastgoed bezitten om je

aan restricties op de huurverhogingen en het

maatschappelijke doelstellingen te verwezenlijken?’, vraagt Visscher

woningwaarderingsstelsel.’

zich af. Het is volgens hem ook goed mogelijk dat een andere partij, zoals een belegger, eigenaar is van sociale huurwoningen en een woning-

EIGEN TAAK

corporatie die woningen beheert. Maar moet je als corporatie wel

Corporaties en beleggers werken al wél veel

samen willen werken met zo’n commerciële partij? Volgens Visscher

samen, maar dan ieder in hun eigen rol, aldus

kan dat heel goed. ‘Vroeger had je Van Leer,

directeur Frank van Blokland van IVBN. En die

een groot verpakkingsbedrijf. Honderd pro-

rollen zouden wat hem betreft ook het best

cent commercieel, maar alle winst van dat

gescheiden mogen blijven. ‘Je ziet de samen-

bedrijf ging naar een stichting die zich bezig-

werking tussen onze leden en corporaties wel

hield met ontwikkelingssamenwerking. Je kunt

bij gebiedsontwikkeling. Dan zetten wij de

een puur commercieel bedrijf betrekken bij

vrijesector- en koopwoningen neer en de cor-

maatschappelijke doelstellingen, als je die

poratie de sociale huurwoningen. We hebben

twee activiteiten maar voldoende scheidt. Zo

wel ieder onze eigen taak. We zoeken elkaar

kun je ook naar het vastgoed in de corporatie-

op, op plekken waar we elkaar kunnen helpen.’

’MOET EEN CORPORATIE EIGENLIJK WEL VASTGOED BEZITTEN?’

sector kijken.’ In de twee samenwerkingsconstructies die we

RENDEMENT

nader toelichten zijn de verschillende rollen

Het is volgens Visscher ook voor beleggers

van de partijen meer met elkaar vervlochten. In

aantrekkelijk om in sociale huurwoningen te

het eerste voorbeeld richten een corporatie en

investeren. ‘Een institutionele belegger, zoals

een belegger samen een vastgoedfonds op en

een pensioenfonds, is meestal op zoek naar

in het tweede voorbeeld huurt de corporatie

een langdurig, stabiel rendement. Bij geregu-

vastgoed van een belegger. Aan de hand van

leerde huurwoningen weet je zeker dat ze

deze twee concepten zetten we wat voor- en

verhuurd worden en dat je de huur elk jaar

nadelen op een rijtje.

financiën 49

krijgt als beheerder minder ruimte voor wijkaanpak en leefbaarheid. Dat soort keuzes liggen bij het fonds, dus bij alle aandeelhouders samen.’

CASHEN Wil je dat zo’n vastgoedfonds echt werkt, dan moet de corporatie zorgen voor voldoende schaal, aldus Vincent Gruis. ‘Een plukje van  woningen hier en daar is niet interessant voor beleggers. Corporaties zouden dus meteen een grote hoeveelheid woningen in zo’n fonds moeten bundelen, om beleggers mee te krijgen. Nu zullen corporaties dat niet zo snel doen. Want beleggers stellen eisen aan het rendement dat zij behalen en zullen daarom

1

VASTGOEDFONDS

ook zeggenschap willen over wat er met dat vastgoed gebeurt. Maar corporaties willen

Corporaties en beleggers kunnen samen een vastgoedfonds

meestal geen zeggenschap over hun sociale

oprichten, dat investeert in sociale huurwoningen. De cor-

huurwoningen verliezen.’ Daarbij houden be-

poratie zorgt voor de verhuur, het onderhoud en de leefbaarheid.

leggers zich vaak met een kortere termijn bezig dan woningcorporaties, aldus Aeilkema. ‘Een

Visscher deed onderzoek naar de mogelijkheden van zulke vastgoed-

belegger wil vaak cashen nog voordat er groot

fondsen en ziet zeker voordelen. ‘Zo’n fonds kan efficiënter werken dan

onderhoud nodig is. Die zal woningen dus

wanneer de corporatie alles zelf doet. De rollen zijn in zo’n fonds name-

binnen circa vijftien jaar willen verkopen.’

lijk beter gescheiden. Het fonds zelf is alleen maar eigenaar, de corpora-

En dan zijn de mogelijkheden om een vast-

tie richt zich volledig op het beheer en krijgt daar een vergoeding voor.’

goedfonds op te zetten ook nog beperkt,

Daarnaast hoeft de corporaties minder eigen vermogen in zo’n vast-

merkt Aeilkema op. ‘Volgens de nieuwe

goedfonds te stoppen. ‘Institutionele beleggers als pensioenfondsen en

Woningwet mag zo’n vastgoedfonds wel,

fondsen van verzekeraars werken het liefst met een beperkte hoeveel-

maar dan wel onder strenge voorwaarden. Zo

heid vreemd vermogen, zij hebben immers zelf genoeg vermogen. Je

moet het fonds statuten hebben die voldoen

hoeft dus minder geld te lenen van een bank om het fonds aan te vullen.’

aan de eisen van het Besluit Toegelaten Instel-

Een van de andere voordelen is volgens Visscher dat corporaties dan

lingen Volkshuisvesting en is de instemming

nog meer geneigd zijn efficiënt te werken. ‘Vreemde ogen dwingen. De

van huurders, gemeente en minister nodig bij

institutionele belegger kijkt immers over de schouder van de corporatie

de oprichting. Bovendien mag de corporatie na

mee.’

oprichting van het fonds geen leningen, garan-

Aan een vastgoedfonds kleven ook nadelen. Want ook al ben je als cor-

ties of kapitaal verstrekken aan het fonds.‘

poratie deelnemer in het fonds, je bent de controle over dat vastgoed wel kwijt. De corporatie kan niet op eigen houtje beslissen over bijvoorbeeld renovatie of verkoop van woningen. Visscher: ‘De corporatie

50 financiën

2

CORPORATIE HUURT VAN BELEGGER Er zijn concepten in ontwikkeling

waarin een corporatie woningen huurt van een belegger. Daarbij financiert de belegger de bouw van de woningen en verhuurt ze aan de corporatie. Die verhuurt de woningen weer door en doet het beheer. Let op: door de nieuwe Woningwet zijn dit soort constructies flink aan banden gelegd. Zo is een idee van bouwbedrijf BAM en belegger Capricorn met een erfpachtconstructie erin afgeblazen, omdat het volgens de

‘DE BOUWRISICO’S LIGGEN ZO BIJ DE ONTWIKKELAAR EN NIET BIJ DE CORPORATIE’

nieuwe regels niet meer mag. Een concept dat corporaties bekend in de oren moet klinken, denkt Visscher van Woonstad Rotterdam. ‘Dit is in wezen wat wij als corporaties al jaren doen, met

Dit soort concepten zijn dan ook niet zo popu-

zorgpartners bij bijvoorbeeld een verzorgingshuis. Wij zijn eigenaar, be-

lair. Hoewel Vastgoedgilde en BarentsKrans in

talen de verhuurdersheffing en het onderhoud, de zorgpartner beheert

gesprek zijn met een aantal geïnteresseerde

het vastgoed. Andersom, met de belegger als eigenaar en de corporatie

corporaties en beleggers, hebben ze nog geen

als beheerder, dat vind ik niet zo’n vreemde constructie.’

deal kunnen sluiten. ‘Corporaties denken

Een van de concepten met zo’n constructie is dat van projectontwikke-

vaak wat traditioneel’, zegt Eddy Zuur van

laar Vastgoedgilde en advocatenkantoor BarentsKrans. ‘Er zijn twee

Vastgoedgilde. ‘Ze willen eigenaar zijn van het

varianten van ons concept’, vertelt Joost Huijgen van BarentsKrans. ‘In

vastgoed, om de controle op het vastgoed te

de ene variant heeft een corporatie leegstaand vastgoed in bezit, dat we

behouden. Maar dat hoeft helemaal niet: je

met een investering van een belegger kunnen ombouwen tot woningen.

kunt daar van tevoren afspraken over maken

Denk bijvoorbeeld aan een leeg kantoor of verzorgingshuis. Wij kunnen

met de belegger.’ Aan de andere kant willen

dan bijvoorbeeld ook makkelijk een deel van de woningen sociale

sommige beleggers per se niet investeren in

huurwoningen maken, een deel vrijesectorwoningen en een deel koop-

sociale woningbouw, merken Huijgen en Zuur.

woningen. Bij de andere variant heeft de corporatie grond in bezit,

De verhuurdersheffing maakt het al helemaal

waarop we nieuwe woningen kunnen bouwen.’

minder aantrekkelijk voor beleggers. Zuur:

‘Het mooie aan zo’n concept is dat sociale huurwoningen op deze

‘Die drukt het mogelijke rendement op sociale

manier niet op de balans van de corporatie komen: ze hoeven hiervoor

huurwoningen flink: de belegger is een deel

niet te lenen’, zegt hoogleraar Gruis. ‘Dan heb je als corporatie mooi

van de huur die hij ontvangt kwijt aan de ver-

sociale huurwoningen geregeld, zonder gevolg voor je solvabiliteit.

huurdersheffing.’ Desondanks kan het volgens

Daarbij liggen de bouwrisico’s in deze constructie bij de ontwikkelaar,

Zuur en Huijgen toch interessant zijn voor

niet bij de corporatie.’

beleggers om te investeren in gereguleerde huurwoningen, vanwege de solide huurder en

AFSPRAKEN Bij veel van dit soort concepten is er de mogelijkheid dat de corporatie het vastgoed na tien jaar weer van de belegger koopt, tegen een vooraf afgesproken prijs. Dat is riskant, volgens Aeilkema. ‘Dit kan erg prijzig zijn: je weet niet hoe de vastgoedmarkt er over tien jaar uitziet en het kan dus heel goed dat je een te hoge prijs betaalt. Dat kan een flink verlies betekenen in de toekomst.’

langjarige huurtermijnen.

werk aan wonen 51

FUNCTIES

BEDRIJF

PLAATS

Directie/RvB/RvC Directeur-bestuurder

Wonen Midden-Delfland

MAASLAND

Directeur-bestuurder

Ressort Wonen

ROZENBURG

Lid raad van commissarissen

Stichting Woningbedrijf Velsen

IJMUIDEN

Lid raad van commissarissen op voordracht huurdersraad Waterweg Wonen

Waterweg Wonen

VLAARDINGEN

Lid raad van toezicht

Woonstichting Vooruitgang

SASSENHEIM

Lid raad van commissarissen

Woningstichting Weststellingwerf

WOLVEGA

Financieel/Administratief Financieel adviseur - uur p/w

Viverion

LOCHEM

Manager financiën (met veel i&a affiniteit)

Laurentius Wonen

BREDA

Medewerker financiën en control – fulltime  uur

Woonstichting SSW

BILTHOVEN

Medewerker verslaglegging

Dunavie

KATWIJK

Senior medewerker financiën en control – fulltime  uur

Woonstichting SSW

BILTHOVEN

WonenBreburg

TILBURG

Projectleider vastgoed

Woningstichting Rochdale

AMSTERDAM

Projectmanager (-ontwikkelaar)

Staedion

DEN HAAG

Coördinator ledenbinding

Aedes vereniging van woningcorporaties

DEN HAAG

Directeur-bestuurder

woCom

SOMEREN

Rijswijk Wonen

RIJSWIJK

Ondersteunende diensten Jurist huurrecht ( uur) Projectontwikkeling

Staf

Verhuur en Verkoop Consulent wonen Medewerker frontoffice

Vidomes

DELFT

Medewerker verkoop (m/v)

Woongoed Middelburg

MIDDELBURG

Teamleider klant & service

woCom

SOMEREN

Senior medewerker incassoen debiteurenbeheer,  uur

Eigen Haard

AMSTERDAM

Teammanager woonservice

Tablis Wonen

SLIEDRECHT

Woningbeheer, Wijkbeheer en Leefbaarheid

OP ZOEK NAAR EEN BAAN BIJ EEN WONINGCORPORATIE OF WONINGBOUWVERENIGING? HIERNAAST EEN OVERZICHT VAN DE ACTUELE ONLINEVACATURES. BEKIJK DE VACATURE OP WWW.WERKAAN WONEN.NL.

ADVERTENTIE

Huren betaalbaar houden met resultaatgericht samenwerken NIJMEGEN – In 2013 is de Drutense corporatie ‘Alphons Ariëns’ gefuseerd met ‘Standvast Wonen’. Vanuit hun nieuwe kantoorgebouw in Nijmegen stuurt projectleider Carlo Verhoeven aan op resultaatgericht samenwerken in het planmatig onderhoud voor circa 9.000 woningen. ‘Dat is namelijk kiezen voor de beste kwaliteit tegen de laagste prijs’, is de stellige overtuiging van Verhoeven.

V

erhoeven zorgde bij zijn voormalige corporatie ‘Alphons Ariëns’ voor de omslag richting resultaatgericht samenwerken. Beu als hij was van aanbesteden, waarbij mikken op de laagste prijs steevast op meerwerk uitdraaide. En waarbij de wederzijdse binding nul komma nul was en het een komen en gaan was van verschillende schilders- en onderhoudsbedrijven. “Bovendien wilden we graag in zee gaan met vaste partners die met een visie werken aan prestaties en rendement voor al het voorkomende werk. Dus ook voor voegwerk, glaswerk, dakwerk, stucwerk, isolatiewerk tot aan bestratingswerk”, zo motiveert Verhoeven de omslag in denken. “Van de negen partijen bleven er twee over die het meest aansloten bij ons prestatiegericht meedenken, verder keken dan hun feitelijke

Carlo Verhoeven, projectleider planmatig onderhoud: ‘Je doet jezelf echt tekort door alleen op geld te sturen en niet op de kwaliteit van resultaatgericht samenwerken.’

taak en ons wezen op komende gebreken. En die natuurlijk zorgvuldig omgaan met de huurders die we koesteren.” Besparen Met vaste eenheidsprijzen, een vaste werkwijze en vaste kwaliteitsnormen gingen de twee overgebleven bedrijven aan het werk. Met de juiste partners qua techniek, financien en bewonerscommunicatie daalden de directe kosten met 20 procent, was er één opzichter minder nodig, steeg de bewonerstevredenheid van een 7 naar een 8 en werden de schilder- en onderhoudscycli verlengd van zes naar zeven en soms acht jaar. “Het is fantastisch werken met zeer actieve meedenkers”, aldus de projectleider. “Bij nieuwe dakpannen kregen we de besparingstip om gelijk de beoogde dakisolatie, die jaren later was gepland, mee te nemen. Toen we in 2014 zo’n 30 procent moesten snijden in de onderhoudskosten, stelden de bedrijven voor om de gootvervanging nog drie jaar uit te stellen. Door gaten te coaten, terwijl ze zich wel aansprakelijk stellen voor eventuele gebreken.” Kwaliteit Voor de tweeduizend woningen van ‘Alphons Ariëns’ waren al resultaatgerichte contracten afgesloten voor achttien tot dertig jaar. ‘Standvast Wonen’ oriënteert zich momenteel voor haar gehele bezit van 9.000 woningen op resultaatgericht samenwerken of gelijksoortige vormen van ketengerichte

Dankzij resultaatgericht samenwerken daalden de directe kosten met 20 procent, was er één opzichter minder nodig, steeg de bewonerstevredenheid van een 7 naar een 8 en werden de schildercycli verlengd van zes naar zeven en soms acht jaar.

samenwerking. “Je doet jezelf echt tekort door alleen op geld te sturen en niet op kwaliteit”, meent hij. “Betaal gewoon een reële prijs. Dan krijg je ook wat terug voor de inspanning die zowel van ons als de onderhoudsbedrijven wordt verlangd om van resultaatgericht samenwerken een echt

succes te maken. Dat is de beste kwaliteit tegen de laagste prijs. Met prestatieafspraken voor de lange termijn, waarbij het rendement per jaar voorspelbaar is. Met partners die juist daarom willen investeren in innovatie. Met huurders die de gezichten kennen van vaste onderhoudsmensen.”

Verzekerd van resultaat met een VGO-bedrijf Met resultaatgericht samenwerken kunt u tot wel 20% besparen op directe kosten en tot wel 50% op indirecte kosten. Deze werkwijze leidt ook nog eens tot een betere kwaliteit, een snellere doorlooptijd en een hogere bewonerstevredenheid. Voor vastgoedonderhoudsbedrijven, die de kunst van het resultaatgericht samenwerken verstaan, bestaat een erkend keurmerk. Dat is het VGO-keur. Op www.vgokeur.nl vindt u alle details én vastgoedonderhoudsbedrijven met het VGO-keur bij u in de buurt.

54

HANS KREGTING TEK ST : L ATIFA VAN HEERDE

|

is het grootste probleem van de Neder18 Wat landse woningmarkt? ‘Dat er verschil wordt gemaakt tussen koop en huur. Zolang je die verschil-

FOTO : JEROEN POORT VLIET

lend benadert kun je niet spreken van één woningmarkt. Heb je een koopwoning dan krijg je hypotheekrenteaftrek en sociale huurwoningen werken weer met huurtoeslag. Met Wonen . probeerden we met de Woonbond en Aedes om dat wat rechter te trekken. Maar helaas is er vanuit de overheid nog steeds geen totale aanpak.’

1

Aan welk huis bewaart u de beste herinneringen en waarom? ‘Niet aan een specifiek huis. Ik woon waar ik werk, en ben dus niet gebonden aan een huis. In Ede woonde ik het langst,  jaar. Ik werkte bij de Landmacht en bracht veel tijd door in de kazernes in Ede.’

22

Waar moeten woningcorporaties eens mee ophouden? En waar moeten ze mee doorgaan? ‘Ze moeten stoppen met zeggen dat huurders gesubsidieerd worden. Dat is niet zo. Corporaties werken met geld van huurders. En ze krijgen goedkopere leningen en grond voor een lagere prijs. Met leefbaarheid moeten ze vooral doorgaan. Investeren in leefbaarheid komt iedereen ten goede. Bovendien zien huurders zo ook iets terug voor de huur die ze betalen.’

16 MIN OF MEER PERSOONLIJKE VRAGEN EN 16 VRAGEN OVER SOCIALE HUIS VESTING. DEZE KEER IS HET HANS KREGTING DIE BLIND DE VRAGEN KIEST.

10

Met wie zou u het liefst een uur in de lift vastzitten? ‘Met minister Blok. Ik wil hem graag vragen waarom hij huurders ziet als niet gewenste personen. Hij verplaatst zich niet in huurders. Zo zei hij laatst op een congres dat mensen kunnen besparen door de verwarming een graad lager te zetten. Iemand uit het publiek zei toen: ik kan het niet eens betalen om mijn verwarming aan te zetten.’

2

16/32 55

hebben huurWaar werd u het afeen ders genoeg invloed? gelopen jaar heel erg blij 22 Moet 20 Wanneer 11 van ? overlastgever ‘Als ze goed beslagen ten ijs komen. Ze

de wijk uit?

moeten zorgen dat ze genoeg kennis

hebben of kennis inkopen. Het is prima als het inkopen van kennis geld kost.

‘JA, WANT IK NEEM AAN DAT AL HET VOORGAANDE DAN AL GEBEURD IS: HUURDERS HEBBEN RECHT OP BESCHERMING.’

Daar moeten huurders aan wennen.’

6

Wat heeft u van uw vader? ‘Hij overleed toen ik  was, dus dat is lastig te zeggen. Mijn vader was sergeant kok bij de Marine. De Marine leek mij ook wel wat maar dat mocht niet van mijn vader omdat je bij de Marine lastig carrière kon maken. Ik ben toen bij de Landmacht gegaan, daar werd ik onderofficier.’

17

Zijn er in 2050 nog woningcorporaties? ‘Ja, maar misschien heten ze dan wel anders, wooncoöperaties bijvoorbeeld. Corporaties zijn onmisbaar. Misschien zijn er tegen die tijd wel nieuwe arran-

‘Van mijn persoonlijke situatie. Sinds

vorig jaar heb ik een relatie en ik koos ervoor om mijn sociale huurwoning in Ede in te ruilen voor het appartement van mijn partner in Lelystad. Het enige wat mij aan Ede bond was mijn vrijwilligerswerk voor de Huurdersbond.’

wilt u nooit meer spreken? 4 Wie

‘Dat komt in mijn belevingswereld niet voor.’

woont u als u 85 bent? 2 Hoe

‘In mijn nieuwe woning in Lelystad, waar ik sinds kort samenwoon. Ik woon nu gelijkvloers met een gezondheids-

32

Kunnen we in Nederland wonen helemaal aan de markt overlaten?

centrum, een buurtcentrum en winkels in de buurt.’

31

Welk land vindt u een voorbeeld als het gaat om wonen?

gementen, zoals huurkoop. En hopelijk

‘Aan de huidige markt in ieder geval

bedienen corporaties dan ook de

niet. Er wordt te duur gebouwd en ook

mensen met een inkomen van boven

de grond is te duur. Bovendien is de

‘Iedereen noemt altijd Zweden. Maar

. euro.’

markt niet sociaal genoeg, die wil winst

ik vind juist Oostenrijk een goed

maken. Woningen met een huur van

voorbeeld. De huurdersvertegen-

zo’n - euro, daar moet het Rijk

woordiging heeft daar een sterke

voor zorgen nu de markt dat amper

positie en praat over veel mee.’

16 Wat was uw laatste goede voornemen?

‘DAT IK VOOR MIJN OPVOLGERS BIJ DE HUURDERSBOND EDE OOK NA MIJN VERHUIZING NAAR LELYSTAD BESCHIKBAAR BLIJF VOOR VRAGEN.’

oppakt.’

9

Uit wat voor nest komt u? ‘Terwijl mijn vader veel weg was op zee, was mijn moeder de kapitein thuis. Daar woonde ik met een broer en twee zussen, het was een veilig nest. We verhuisden veel voor het werk van mijn vader. Ik woonde bijvoorbeeld op mijn tiende in Nieuw-Guinea.’

moet de hoogte van de huur vanaf hangen? 21 Waar

HANS KREGTING (63)

‘Van kwaliteit en betaalbaarheid. Waar

is bestuurslid van de Woonbond en

het niet vanaf moet hangen is politieke

was zeven jaar voorzitter van de

macht. Huur moet niet stijgen door de

Huurdersbond Ede. Vanaf 1 oktober

verhuurdersheffing. Het is niet bedoeld

wordt zijn functie waargenomen.

om de Rijkskas te spekken, maar moet

Op 8 december neemt hij officieel

weer terug naar de woningen.’

afscheid van de Huurdersbond.

56

FOTO : ANP

Piet Blom

Hij moet niets hebben van de strakke naoorlogse woningarchitectuur. Grootschalig grijs en kil vindt hij die. Architect Piet Blom () wil het anders doen. Hij wil meer variatie en zo bouwen dat mensen elkaar als vanzelf ontmoeten. Zijn inspiratie haalt hij van de plek waar hij is opgegroeid: volkswijk de Jordaan in Amsterdam, waar het leven zich op straat afspeelt. Zijn vader heeft er een groentezaak. Blom volgt eerst een opleiding tot timmerman en bouwkundig tekenaar voordat hij architect wordt. In  wint hij een prestigieuze architectenprijs. Het geld dat daarbij hoort stelt hem in staat zijn visie op wonen verder te ontwikkelen. Blom bedenkt huizen op palen, zodat de begane grond vrij komt voor parkeren, spelen, moestuinen, winkels en gemeenschappelijke voorzieningen. De gemeente Hengelo geeft hem in  de kans om bij wijze van experiment zijn ideeën uit te voeren. Bij de oplevering in  wordt de Kasbah opgehemeld, maar ook verguisd. De  woningwetwoningen op palen vallen twee keer duurder uit dan gepland en de begane grond komt in de praktijk maar moeilijk tot leven. Het ontwerp is wel origineel en trekt de aandacht. Net als de kubuswoningen die Blom daarna nog ontwerpt voor Helmond en Rotterdam. Inmiddels is de Kasbah een gemeentelijk monument en in beheer bij woningcorporatie Welbions. Op initiatief van bewoners opent in  in een van de leegstaande winkelruimtes het Piet Blommuseum. Welbions stelt de ruimte beschikbaar ook al is steun aan musea geen kerntaak. Na uitleg van de corporatie mag het uiteindelijk toch met toestemming van de inspectie. www.pietblommuseum.nl

huisvesters van het volk 57 TEK ST : MARGRIET PFLUG

|

FOTO : INDR A SIMONS

achteraf

Dag huismeester Als u dit leest, ben ik weg. Weg bij

Voor mij persoonlijk was het een hele ervaring,

Aedes en – in ieder geval voorlopig –

zeker na vaak aan de andere kant, bij de overheid, te

ook weg uit de sector. Vier jaar

hebben gewerkt. Ik zal nooit meer laatdunkend

werkte ik bij Aedes. Als ik zo terug-

doen over belangenbehartigers en ook nooit meer

kijk, denk ik dat ik een soort

denken dat een sociale huurwoning een portiekflat

Forrest

geweest.

is met te vaak overgeverfde muren, waar beneden

Toevallig op de juiste plek op het

op het net iets te weinig gemaaide grasveld altijd

Gump

ben

juiste moment. Volgens mij markeerden die vier

ILLUSTR ATIE : MENNO WIT TEBROOD

58

colofon Aedes-Magazine is een uitgave van Aedes vereniging van woningcorporaties. Aedes-Magazine verschijnt  keer per jaar. Woningcorporaties zorgen dat ruim , miljoen huishoudens in Nederland goed kunnen wonen en dragen bij aan leefbare buurten, wijken en regio's. Corporaties nemen op dit moment zo'n  procent van de bouwproductie in Nederland voor hun rekening en investeren in de toekomst op terreinen als zorg en duurzaamheid. Aedes behartigt als branchevereniging de belangen van woningcor-

wel wat vuilnis ligt.

jaar een keerpunt in de sociale huisvesting.

Tijdens mijn tijd bij Aedes heb ik veel mensen ont-

Kijk maar even met me mee. In slechts vier jaar. Vier

moet, van hoog tot laag in de sector. Verreweg de

ministers. Hot issues van kooprecht, derivaten-

meesten maakten diepe indruk op mij door hun

schandaal, salarissen, verhuurdersheffing, bench-

bevlogenheid. Maar als ik moet kiezen, wie mij het

marking, een nieuw WWS, tot huisvesting van

meest heeft laten zien, wat de sector betekent, dan

vluchtelingen nu. En o ja, ook nog even een parle-

zijn het twee huismeesters in Ede. Die elke dag

mentaire enquête tussendoor.

opnieuw luisteren, kijken, zien en soms zwijgen.

Een grote uittocht van dinosaurussen als Priemus en

Die zorgen dat de complexen er netjes bij staan, dat

Schuyt. Intrede van een nieuw soort bestuurder.

er voor misstanden zo snel mogelijk een aanpak

Veel vrouwen, veel uit andere sectoren. Veel brede

komt. Die alles meemaken wat er gebeurt als te veel

kijkers. Veel reorganisaties van woningcorporaties.

mensen samenwonen die hun buren niet voor het

In het begin ging het vooral over geld, over stenen,

kiezen hebben. En die niet te beroerd zijn om daar-

later over organisatie, efficiency. En nu? Nu gaat

bij in te grijpen.

het steeds meer over waar het om moet gaan. Over

Want dat is de corporatiesector voor mij: de huis-

de huurder. Over wat corporaties bijdragen aan de

meester van Nederland. Dus ik zeg: Dag huismees-

samenleving.

ter, ik ga je missen!

Dat vind ik eigenlijk wel apart, of misschien wel logisch. Dat de meerwaarde van de corporatie-

Christine de Ruiter

sector zich zo duidelijk aftekent, juist nu ‘we’ terug

Hoofdredacteur

moeten naar ‘onze’ kerntaak.

poraties in Den Haag en Brussel, zoekt oplossingen voor het beter functioneren van de woningmarkt en draagt bij aan een professionele sector. Zo'n  procent van de corporaties is lid van Aedes. Wij maken ons sterk voor optimale omstandigheden waaronder zij als maatschappelijke ondernemingen hun werk kunnen doen. Aedes is ook de werkgeversvereniging van de corporatiebranche waarin ruim . werknemers dagelijks werken aan goed, betaalbaar en duurzaam wonen. Voor informatie over het lidmaatschap van Aedes zie www.aedes.nl. Redactie Margriet Pflug en Latifa van Heerde (eindredactie); Hanneke Nagtzaam, Quinten Snijders, Marjon van Weersch (redactie); Carolien van der Ploeg

en Devika Mangal (productie). M.m.v. Aernout Bouwman-Sie, Christine van Eerd. Redactiesecretariaat T ()  E aedesmedia@aedes.nl Grafische vormgeving Curve grafische vormgeving BNO, Haarlem; Henk Stoffels (artdirection), Mieke van Weele (vormgeving). Druk Senefelder Misset, Doetinchem Abonnementen T ()    E ledenadministratie@aedes.nl I www.aedes.nl Prijzen (excl. BTW) Een jaarabonnement kost € ,. Aedes-leden ontvangen één gratis abonnement. Extra jaarabonnementen voor Aedes-leden kosten € ,. Jaarabonnementen worden auto-

matisch verlengd. Opzeggingen dienen op  november, dus twee maanden voor het nieuwe abonnementsjaar, binnen te zijn. Advertenties Multor Media BV, Wouter Otto Postbus ,  EB Arnhem T ()  E wouterotto@multormedia.nl I www.multormedia.nl Aedes vereniging van woningcorporaties Koningin Julianaplein   AA Den Haag Postbus   AC Den Haag T ()  E aedes@aedes.nl I www.aedes.nl @aedesnet Auteursrechten voorbehouden ISSN -

De handige app voor u en uw klant

Intergas introduceert incomfort, een app waarmee uw klant zelf zijn comfort regelt waar hij ook is. Zo kan men van afstand zien hoe warm

Alle ketels van uw klanten in ĂŠĂŠn app

het thuis is en kan men op afstand de temperatuur aanpassen. Daarnaast geeft de app direct inzicht in de prestaties van de ketel en staat uw klant in direct contact met u als installateur.

Diagnose op afstand

Nog meer service voor uw klant

Parameterinstellingen wijzigen op afstand

u kunt met behulp van de app, ketels op afstand monitoren en

Direct melding van mogelijke storingen

Met incomfort kunt u als installateur uw klant volledig ontzorgen, indien nodig parameter instellingen wijzigen. Daarnaast kunt u de incomfort installateurs app ook gebruiken als complete servicewijzer voor alle toestellen.

Service

Online servicewijzer voor alle type ketels

AD HOC, EXPERT IN:

BEHEER

TOEZICHT

ZORGELOOS LEEGSTANDBEHEER

WWW.ADHOCBEHEER.NL

VERHUUR