Aedes-Magazine 6/2015

CORPORATIES EN DE WONINGMARKT / 6 / 2015

IN VOORST MOET IEDEREEN OUD KUNNEN WORDEN

» WAAROM CALON EN LAURIER GELOVEN IN HET HUURAKKOORD » » BENCHLEARNING: SAMEN LEER JE SNELLER » » ‘ALSOF EEN INTERCITY ONS HUIS BINNEN DENDERDE’ » » DAG VAN HET HUREN IN NEDERLAND »

Voordelen arantie Top 3 prijsg • ie Adviseur g r e n E n o o W huurders bezoekt uw • e s t ro o m 1 0 0 % g ro e n

Lagere woonlasten voor uw huurders Het kan met ons BespaarPlan Eindelijk weer eens goed nieuws voor de portemonnee van uw huurders. Dankzij het BespaarPlan van WoonEnergie. Daarmee krijgen uw huurders heel gemakkelijk meer grip op hun energieverbruik. Te beginnen met de EnergieTest, waarmee de WoonEnergie Adviseur bij uw huurders langsgaat. Onze accountmanagers vertellen graag wat het uw huurders én uw corporatie oplevert: bel 088 - 89 61 780 of kijk op www.woonenergie.nl

commentaar MAATWERK BLIJFT NODIG

De nieuwe Woningwet geeft woningcorporaties een duidelijk kader voor de toekomst.

Maar maatwerk blijft nodig. Gelukkig is er nog steeds veel ruimte over om keuzes te maken.

De uitdaging is om dat met wijsheid en met de samenleving te doen.

‘Nieuwbouw zal altijd nodig blijven om oudbouw te vervangen’

Soms ben je zo lang en zo intensief met

gemeente, met de samenleving, van belang is.

de voorbereiding van iets bezig, dat het

We kunnen en willen het niet alleen bepalen.

bijna niet opvalt als het werkelijk zover is.

Hoe belangrijk dat is, bleek pas nog toen het

Terwijl het echt een mijlpaal is als de nieuwe

rapport van het Economisch Instituut voor de

Woningwet ingaat over een paar dagen. Wie

Bouw kwam met de scenariostudie tot 2040.

cynisch is, zegt dat de wet twintig jaar te laat is

De sociale huurvoorraad blijft stabiel, was een

en er al in 1995 tegelijk met de brutering had

van de conclusies. ‘Woningcorporaties moe-

moeten zijn. Wie positiever is ingesteld, zegt

ten stoppen met bouwen’, kopten de kranten.

dat er nu eindelijk duidelijkheid is en dat we

Dat is net zoals zeggen dat Nederland af is, dat

verder kunnen.

er nooit meer iets hoeft te gebeuren. Terwijl er

En ja, we kunnen ook verder. En er is duide-

veel werk nodig is om de sociale huurvoorraad

lijkheid. Toch is de wet niet meer dan een

op peil te houden. Nieuwbouw zal altijd nodig

kader. Er blijft nog heel veel over om te bepalen.

zijn om oudbouw te vervangen. Zeker omdat

Elk jaar opnieuw staat iedere woningcorpora-

de bestaande voorraad na de oorlog tot stand

tie voor keuzes die bepalend zijn voor hoe er

kwam, toen kwantiteit voorrang had op kwa-

gewoond wordt in haar gebied. Wat we ook

liteit. En omdat in de ene regio meer en in de

afspreken in welk akkoord ook. En wat er ook

andere juist minder woningen nodig zijn. Ook

wordt vastgelegd in de wet. Er is altijd maat-

veranderen behoeften continu: de bevolking

werk nodig en dus zijn er altijd keuzes nodig:

wordt ouder, duurzaamheid is belangrijker en

over de huur, verkoop, nieuwbouw, renovatie,

er zijn meer goedkope woningen nodig in de

duurzaamheid en ga zo maar door. Voor wie of

toekomst. Dat zijn de ontwikkelingen die we

wat zijn we er wel, en voor wie of wat niet.

nu zien, maar er zijn ongetwijfeld ook verande-

Onze kerntaak is het zorgen voor huisves-

ringen die we nog niet kunnen zien aan komen.

ting voor wie daar zelf niet voor kan zorgen.

Dat kunnen wij best uitleggen. Nog beter is het

Onze kerncompetentie is het zorgen voor een

als de mensen met wie we het meest te maken

woningvoorraad en voor een flinke dosis maat-

hebben – onze gemeente en onze huurders – zo

schappelijk vermogen, die daartoe de moge-

dicht bij ons staan, dat we het niet eens hoeven

lijkheid bieden. Constant beslissen over wat

uit te leggen. Dat ze het niet alleen begrijpen,

te doen met vastgoed en geld, zodat mensen

maar namens ons uitleggen aan anderen.

die dat nodig hebben een goed dak boven hun

Ik feliciteer iedereen die werkt bij een woning-

hoofd hebben. Vandaag, maar zeker ook mor-

corporatie van harte met de komst van de

gen. We hebben inmiddels geleerd dat we die

nieuwe wet. En ik wens u tegelijkertijd veel

keuzes met hart en hoofd moeten maken. Dat

wijsheid bij de vele keuzes die er nog te maken

we niet te creatief moeten zijn met het ver-

zijn.

mogen, omdat het ook voor de generaties na ons beschikbaar moet zijn. We hebben ook

Marc Calon

geleerd dat de verbinding met huurders en

Voorzitter

1

2

6

sociaaL huurakkoorD aeDes – WoonBonD 1 commentaar Maatwerk blijft nodig 4 onDertussen in Gaanderen 14 oPinie ‘Werkende jongeren kunnen geen zelfstandig bestaan opbouwen’ – Saskia Boumans

16 19 28 30 40 53 54 56

oPinie Scènes uit een nieuwe Woningwet – Jan Rothuizen mensen en Wonen Frits van Boon en Marianne van der Bolt 16/32 Zestien vragen aan Jacqueline Cramer PrikBorD Weetjes en tips goeDemorgen Maarten Sas feiten & ciJfers over prijs-kwaliteitverhouding sociale huur huisvester van het voLk Edo Bergsma achteraf en coLofon

inhoud

20

DAG VAN HET HUREN Bijna 100 corporaties zetten op zaterdag 12 september 2015 hun deuren open tijdens de dag van het Huren in Nederland.

Welke activiteiten organiseren corporaties die al meedoen?

34

LEREN VAN DE BENCHMARK Er wordt al weer hard gewerkt aan de Aedesbenchmark 2015.

Hoe gebruiken corporaties de resultaten en scores van de benchmark 2014 om hun prestaties te verbeteren?

44

COMFORTABEL OUD IN VOORST Het woonzorgcentrum in het Gelderse dorp Voorst hoeft niet dicht, dankzij de samenwerking van de corporatie met de dorpsbewoners en de plaatselijke zorgorganisatie.

3

4

ondertussen in Gaanderen TEK ST : MARGRIE T PFLUG

|

FOTO : ROEL KLEINPENNING

04/06

Nieuwe toekomst Ze zijn best een beetje zenuwachtig.

En blij tegelijk. Jan en Chantal poseren voor een echte fotograaf voor hun nieuwe sociale huurhuis in Gaanderen.

Woningcorporatie SitĂŠ Woondiensten heeft de woning speciaal voor hen uitgebreid met een zorggeschikte slaap- en badkamer op de begane grond in een zorgunit in de tuin. Hier kunnen Jan en Chantal zelfstandig blijven samenwonen in het dorp waar ze zich thuis voelen en zich daardoor het best zelf kunnen redden. Vanwege hun beperkingen kunnen ze niet zomaar in elk huis wonen. Daarom zochten hun ouders contact met SitĂŠ om te vragen wat er mogelijk was. Een geschikt huis bleek niet voorhanden in het dorp.

Hiervoor woonden Jan en Chantal al samen in een appartement waar ze ambulante begeleiding kregen. Maar dat was eigenlijk te klein. Bovendien is het de verwachting dat Jan door zijn spierziekte in de toekomst rolstoelafhankelijk gaat worden. Daardoor zouden Jan en Chantal moeten verhuizen naar een zorginstelling, terwijl ze juist dolgraag zelfstandig willen blijven samenwonen. En dat kan nu dus, dankzij deze aangepaste rolstoelgeschikte woning.

5

6

huurbeleid 7 TEK ST : MARJON VAN WEERSCH

|

FOTO ’ S : FLOREN VAN OLDEN

SOCIAAL HUURAKKOORD AEDES - WOONBOND

‘Eerste stap naar doorstroming op de woningmarkt’ De leden van de Woonbond en van Aedes spreken zich eind juni uit over het gezamenlijke voorstel voor een sociaal huurakkoord.

Aan de basis van het plan staat onderling vertrouwen. Woonbondvoorzitter Jan Laurier (rechts op de foto) en Aedes-voorzitter Marc Calon vertellen over het plan en waarom zij erin geloven.

Tot het laatste moment bleef het spannend: het sociaal huurakkoord tussen Aedes en de Woonbond. De onderhandelingsruimte was klein. Zowel huurders als corporaties hebben last van de verhuurdersheffing waardoor veel huurders de afgelopen jaren forse huurstijgingen kregen en corporaties hun investeringen moesten beperken. Sinds maart zijn medewerkers en bestuursleden van Aedes en de Woonbond al druk in de weer met een gezamenlijk plan voor een huurbeleid voor de komende jaren. ‘Zij hebben een bijzonder ingewikkelde klus geklaard’, zegt Jan Laurier van de Woonbond.

VERTROUWEN Er ligt dus een akkoord. Met als belangrijkste punten: een gematigde huurstijging de komende jaren en de totale huursom van sociale huurwoningen (alle huren van een corporatie bij elkaar) mag niet meer stijgen dan inflatie plus  procent. Daarbinnen mag een corporatie variëren.

De huurverhoging zit meer vast aan de kwaliteit van de woning en niet

8 Jan Laurier

() is sinds  (onbezoldigd) voorzitter van de Nederlandse Woonbond. Hij is vice-president van de International Union of Tenants. Daarnaast is hij voorzitter van de Federatie Opvang en van Blik op Werk, een keurmerkinstantie voor re-integratie, arbodienstverlening en inburgering. Voorheen was Laurier onder meer senator voor GroenLinks.

‘HUURDERS HEBBEN OOK KINDEREN DIE WILLEN WONEN’

langer aan het inkomen van de huurder (zie kader op pagina ). ‘Een evenwichtig pakket’, noemt Aedes-voorzitter Marc Calon het. Laurier is het daarmee eens: ‘Dit is redelijk naar alle partijen.’

Het akkoord gaat eigenlijk over meer dan alleen het huurbeleid. Dat komt in dit gesprek regelmatig terug. Ze benadrukken hun gemeenschappelijke kijk op de woningmarkt, op sociale huisvesting en hun gedeelde zorgen over de betaalbaarheid van het wonen. Dat is de basis voor het vertrouwen – in elkaar en in het akkoord. ‘Overal hoor je dat de Nederlandse volkshuisvestingssector een goede naam heeft’, zegt Laurier. ‘Wij kennen hier geen banlieues, zo eenzijdig samengesteld dat

die uitgaven lager zijn dan de meerjarenraming in de rijksbegroting nu

de ellende vanzelf komt.’ Ze wisselen ervaringen uit over Hafencity in

voorspelt. Maar wij verwachten dan geen verdere bezuinigingen meer

het Duitse Hamburg; een yuppenwijk uit de jaren . Laurier: ‘Aanvan-

daarop.’

kelijk was er geen sociale woningbouw gepland. Daar zijn ze van teruggekomen.’ Calon: ‘Die wijk komt nu pas tot leven nu er een school staat

DOORSTROMING

en er kinderen spelen.’

Het goede van het sociaal huurakkoord is dat we iets kunnen doen aan

Gemengde wijken zijn belangrijk en woningcorporaties hebben daarin

de echte problemen in de sociale huur, legt Laurier uit. ‘Bijvoorbeeld dat

een positieve rol, vinden ze. En ook delen ze hun analyse van de proble-

een nieuwe bewoner soms  tot  euro meer moet betalen voor

men van de sector, die verder gaan dan alleen die negatieve beeld-

dezelfde woning als zijn buurman die er al heel lang woont. Dat is niet uit

vorming. Zo is er de verhuurdersheffing. Laurier vergelijkt het met ‘een

te leggen en ondergraaft de solidariteit.’ Calon: ‘Het is onrechtvaardig

rare Griekse belasting’. ‘Uit geldnood heft de Griekse overheid belasting

en het belemmert doorstroming. Een van de grootste problemen op

via de elektriciteitsrekening.’ Met de verhuurdersheffing doet onze

onze woningmarkt.’ Hij geeft het voorbeeld van het oudere echtpaar dat

overheid een vergelijkbare greep in de kas. Heeft niks met volkshuisves-

hun inmiddels te ruime eengezinswoning niet durft te verruilen voor een

ting te maken, vinden beiden. Die heffing moet na de evaluatie van tafel.

kleiner appartement. Omdat dat te duur is. Hetzelfde geldt voor het

Calon: ‘Ondertussen voelen wij ons wel degelijk verantwoordelijk voor

jonge stel met baby dat in hun te krappe flatwoning blijft.

de volkshuisvestelijke overheidsuitgaven.’ Laurier: ‘Wij hebben oog

Laurier: ‘Dit kabinet zet in op het langer zelfstandig wonen van ouderen

voor het toenemend beroep op de huurtoeslag. Met dit akkoord zullen

en van mensen met een beperking. We staan nog maar aan het begin.

huurbeleid 9

‘NEDERLAND BESTAAT NIET UIT ÉÉN, MAAR UIT VERSCHILLENDE HUURMARKTEN’ Marc Calon

() is sinds  voorzitter van Aedes. Hij is bestuurslid van de Amsterdamse School of Real Estate en voorzitter van Housing Europe, de koepel van nationale en regionale volkshuisvestingsorganisaties in Europa. Op persoonlijke titel vervult hij daarnaast enkele toezichthoudende functies en is hij akkerbouwer. Voorheen was Calon statenlid en gedeputeerde in Groningen voor de PvdA.

Om het beheersbaar te maken, moeten we de

belangrijke eerste stap voor de doorstroming.’ Een element daaruit

doorstroming bevorderen. En dat doet dit

stond ook in Wonen .: meer balans tussen de huurhoogte en de

akkoord. Omdat ook bij nieuwe verhuringen,

woningkwaliteit. ‘Ook dat is redelijk. Dat begrijpt iedere huurder’, zegt

de harmonisatie, de huren gematigd kunnen

Laurier. ‘Het is veel logischer dan een koppeling van de huurprijs aan de

stijgen.’

woonduur of het inkomen van de bewoner.’

Dit huurakkoord is niet de definitieve oplossing van het doorstromingsprobleem, erken-

REGIONAAL OVERLEG

nen beiden. Wonen . uit  zou een mooi

Maar, benadrukken beiden, je kunt niet meer op centraal niveau lande-

vervolg zijn; een voorstel van Aedes, de

lijk dekkende afspraken maken. Dat moet de politiek zich ook goed reali-

Woonbond, Verenging Eigen Huis en NVM.

seren. Overleg op regionaal of lokaal niveau blijft nodig. Calon: ‘Want

Een van de uitgangspunten daarvan was gelijke

Nederland bestaat niet uit één, maar uit verschillende woningmarkten.’

behandeling van alle huishoudens ongeacht of

Laurier: ‘Op macroniveau hebben we nu de randen gegeven. Wij zeggen

zij huren of kopen. Het plan kwam op een ver-

tegen onze huurders: jullie hebben een volwaardige onderhandelings-

keerd moment: het kabinet viel. Wonen .

positie bij prestatieafspraken met gemeenten en corporaties. In onder-

blijft een stip aan de horizon, zeggen de voor-

ling overleg kun je afwijken van landelijke afspraken. Maar streef daarbij

zitters. Calon: ‘Maar je kunt niet van de vloer

wel naar het evenwicht voor alle partijen dat wij landelijk hebben kun-

naar de zolder. Het sociaal huurakkoord is een

nen vinden.’

10 huurbeleid SOCIAAL HUURAKKOORD IN HET KORT Op  juni spreken de leden van de

de huur jaarlijks niet meer stijgen dan

Woonbond zich uit over het akkoord. De

het inflatiepercentage. Ligt de huur

leden van Aedes doen dat op  juni.

onder die  procent, dan mag de huur

Wat staat erin?

jaarlijks maximaal stijgen met inflatie

• Invoering van een huursombenadering.

plus , procent. Zie ook Feiten &

De huur van alle sociale huurwoningen van een corporatie bij elkaar opgeteld

dersorganisaties, corporaties en

dan inflatie plus  procent. Daarbinnen

gemeenten tijdelijk afwijken van die

huurstijgingen bij nieuwe verhuringen tellen mee in de huursom.

van de voorraad sociale huurwoningen. Ook

• Huurverhoging is niet meer afhankelijk

dan kunnen partijen regionaal afwijken als de

van het inkomen van de huurder maar

woningmarkt daar om vraagt. In overdruk-

gekoppeld aan de kwaliteit van de

gebieden zoals de Randstad zal de voorraad

woning. Hierin speelt de maximale

groter moeten zijn. In regio’s met leegstand

huurprijs volgens het woningwaar-

ligt dat anders.

deringsstelsel een rol.

Is de huur van een woning  procent

SCHEEFWONEN

• In prestatieafspraken kunnen huur-

(totale huursom) mag niet meer stijgen mag een corporatie variëren. Ook Bij dat evenwicht hoort ook het op peil houden

Cijfers op pagina  van dit magazine.

-procentgrens.

• Aedes en de Woonbond laten samen onderzoek doen naar goedkoop èn duur scheefwonen. Beide partijen verbinden zich aan de uitkomsten van dit onderzoek.

• Het akkoord geldt voor de periode  –  met de mogelijkheid van verlenging tot .

Meer informatie op www.aedes.nl.

boven die maximale huurprijs, dan mag Zoekterm: sociaal huurakkoord.

Wat regelt dit plan over de aanpak van scheefwonen? In ieder geval komt er een gezamenlijk onderzoek naar zowel goedkoop als duur scheefhuren, dus naar zowel huurders met een hoog inkomen in een goedkope woning als naar huurders met een laag inkomen in een dure woning. Aan de

de  procent van die leden ook nog eens een

uitkomsten van dit onderzoek zullen beide partijen zich verbinden. Is

akkoord belangrijk tot zeer belangrijk te vin-

het denkbaar dat dit alsnog leidt tot een periodieke inkomenstoets waar-

den. ‘Natuurlijk moeten we er niet voor weg-

door er toch weer een inkomensafhankelijk element in het huurbeleid

lopen dat huurmatiging op sommige plekken

terechtkomt? Calon en Laurier zijn ook hierover eensgezind. Laten we

zal leiden tot inleveren van de investerings-

eerst maar eens de uitkomst van het onderzoek afwachten. ‘Als we het al

capaciteit’, zegt Calon. ‘Maar er is niet geko-

wisten, hadden we dat wel opgeschreven’, zegt Calon. ‘Ik vind dat je ook

zen voor inflatievolgend huurbeleid plus nul

dit onderwerp volkshuisvestelijk moet benaderen. Scheefwonen is pas

procent huurverhoging. Er is meer ruimte. En

echt een probleem als hoge inkomens in woningen wonen waarvoor

bovendien vallen verduurzaming en verbete-

mensen met lage inkomens op een wachtlijst staan. Of mensen veel of

ring van de huurvoorraad buiten de maximale

weinig aan hun huis uitgeven, moeten ze helemaal zelf bepalen.’ Laurier

stijging van de huursom.’ Calon en Laurier

knikt: ‘Een koper met goed gevulde portemonnee is ook niet verplicht

snappen dat niet alle huurders en verhuurders

om in een villa te wonen. De eventuele maatregelen moeten dus propor-

staan te juichen bij dit akkoord. Dat kan nooit

tioneel en geëigend zijn. Het gaat erom of woningcorporaties hun

het resultaat zijn van ingewikkelde onderhan-

voorraad goed inzetten.’ Calon: ‘En daarom is dat ook de inzet van dat

delingen als deze. Als je samen iets wil, zul je in

onderzoek.’

het midden uitkomen, zeggen ze. Het helpt als je af en toe in de positie van de ander gaat

De reacties uit de politiek stemmen de beide voorzitters tot nu toe rede-

staan. Ook in dit gesprek hebben ze daar meer-

lijk tevreden. Minister Blok heeft al toegezegd het plan snel te gaan

dere malen voorbeelden van laten zien. ‘Wie

doorrekenen. ‘Hij hoeft nu niet meer te wachten op een plan voor een

zegt dat de Woonbond niks wil, heeft groot

huursombenadering dat door meerdere onderhandelaars van zowel de

ongelijk’, zegt Calon. ‘De Woonbond moet

coalitie- als de potentiële gedoogpartijen in elkaar wordt gezet’, zegt

aan haar achterban uitleggen dat dit plan voor

Laurier. ‘Met een uitbouwtje hier en een vlaggenstok daar.’

sommige woningen een huurverhoging van inflatie plus , procent zal betekenen.’ Laurier:

ZORGVULDIG

‘En ook huurders kunnen zich zorgen maken

Calon en Laurier hebben vertrouwen in het voorstel voor een nieuw

over de investeringsmogelijkheden van corpo-

sociaal huurakkoord. Het proces ernaartoe was zorgvuldig, zegt Calon.

raties. Al is het maar omdat zij ook kinderen

Zo is de Aedes-leden tijdens een congres gevraagd de onderhandelingen

hebben die willen wonen.’

met de Woonbond te mogen starten. Via een digitale enquête bevestig-

samen inkoopambities realiseren

Succesvol resultaatgericht samenwerken?

Trevian is kennispartner van het INK. Met de methodieken van het INK ontwikkelen wij corporaties om resultaatgerichte samenwerking tussen corporaties en ketenpartners te realiseren. Stuur samen op kwaliteit en verlaag de integrale kosten op het onderhoud van woningen.

Samen inkoopambities realiseren? Bezoek onze website trevian.nl. Wij laten u graag zien wat de mogelijkheden zijn.

ADVERTENTIE

Time 2 change! “

Er is genoeg gezegd over de woningwet.

Tijd om door te pakken.

”

I Ondernemen inspireert I

ADVERTENTIE

Nieuwe woningwet vraagt om een heldere proactieve aanpak samen invulling geven aan de nieuwe corporatiesector.

Met de invoering van de nieuwe Woningwet vindt er een herstructurering van uw corporatiestelsel plaats. Op alle vlakken moet er veel veranderen om de bedrijfsvoering effectiever te maken en om te voldoen aan alle eisen van de nieuwe wet- en regelgeving. Flynth weet hoe. Het is time 2 change!

De economische crisis, de nieuwe eisen vanuit

financiële huishouding snel op orde te krijgen

het ministerie, de Woningwet maar zeker ook de

voor de nieuwe Woningwet. Zo kunnen we

maatschappelijke discussie hebben een omslag

samen

in de branche bewerkstelligd. Een verandering

financiële verbeteringen realiseren. Op maat en

waar alle woningcorporaties mee aan de slag

op tijd! Wilt u meer weten over onze aanpak en

moeten om op korte termijn aan alle nieuwe

hoe we samen met u invulling geven aan uw

eisen en wensen te voldoen. Alle reden om

toekomst? Neem contact op met Martin Buitenhuis

kennis met ons te maken; met onze innovatieve

via 06 - 43 81 47 47 of martin.buitenhuis@flynth.nl.

de

vereiste

maatschappelijke

en

manier van werken en natuurlijk ook met onze specialisten die u graag helpen om de juiste

Op www.flynth.nl/woningcorporaties leest

“Onze sector verdient

stappen te nemen. Flynth is de grootste advies-

u alles over onze verfrissende aanpak.

nieuw accountantsbloed.”

en accountantsorganisatie voor het MKB. Voor

It’s time 2 change!

Directeur Wilbert Pothoff

compactere bedrijven en organisaties bieden

Woningcorporatie Destion

we gegarandeerd een passende dienstverlening om het beste resultaat te bereiken en uw kosten zo laag mogelijk te houden. Of het nu gaat om shared services, online dienstverlening, even kort overleg (in veel gevallen is er één van onze vestigingen bij u in de buurt) of daadwerkelijk ondersteuning bij u op kantoor. Wij bieden de juiste kennis en hulp. Gedreven door de ervaring in verandermanagement en de expertise op fiscaal, juridisch en financieel gebied hebben we voor woningcorporaties alles in huis om én strategisch de juiste keuzes te maken én uw

Landelijke speler met kennis van de lokale markt Flynth is de grootste Nederlandse advies- en accountantsorganisatie en werkt vanuit circa 60 vestigingen voor zo’n 35.000 organisaties en bedrijven in het midden- en kleinbedrijf.

Met het onderscheidende voordeel dat Flynth de deskundigheid van een landelijke speler combineert met maatschappelijke betrokkenheid bij, en kennis van de lokale markt.

14

opinie Saskia Boumans onderzoeker bij het FNV

‘Werkende jongeren kunnen geen zelfstandig bestaan opbouwen’

Woningcorporaties houden in hun beleid wel rekening met speciale doelgroepen als ouderen en studenten, maar werkende jongeren tussen 18 en 23 jaar vallen buiten de boot, vindt Saskia Boumans. Haar FNV voert onder de noemer Young & United samen met een aantal (jongeren)organisaties – waaronder de Woonbond – actie voor betere arbeidsvoorwaarden voor werkende jongeren, en ook voor betaalbare woonruimte. tek st : christine de ruiter

Hein de Kort

15 Hoezo vallen werkende jongeren buiten de boot? recht op 45,5 procent van het wettelijk minimum loon. Dat

Jullie hebben onlangs een gouden garagedeur aan woningcorporatie Vestia aangeboden. Omdat jongeren alleen in een garage zouden kunnen wonen. Leg eens uit?

vinden wij onrechtvaardig. Wij vinden dat je op basis van

‘Jongeren kunnen huursubsidie krijgen voor een huur tot

diploma en ervaring betaald moet worden. En dat je een

403 euro. Maar dat aanbod aan goedkope huur is juist

volwassen loon moet krijgen, als je volwassen bent. Een

­afgenomen. Het landelijke aanbod van die woningen is

van de gevolgen van het lage loon is dat jongeren moeilijk

nog maar 7 procent. Starters die op zoek zijn naar zelfstan-

aan woonruimte komen. Van een maandinkomen van

dige woonruimte komen zo niet aan de bak. Ze kunnen

670 euro per maand is het moeilijk om het ouderlijk huis te

nog geen garage betalen.’

‘Een 18-jarige heeft ongeacht zijn of haar werkervaring

verlaten en een zelfstandig leven op te bouwen.’

‘Wij hebben onderzoek gedaan onder 10.000 jongeren.

Maar het probleem is toch eerder de slechte betaling dan de beschikbaarheid van ­woonruimte?

Het gemiddelde loon van jongeren die niet meer naar

‘Het wettelijk minimumloon is met 1.500 euro per maand

school gaan, is 650 euro netto per maand. Een 22-jarige

ook niet veel. Wij vinden inderdaad dat jongeren vanaf

MBO-er verdient 875 netto. Dat is ruim onder het wet­

18 jaar recht hebben op volwassen loon. Maar desalniet-

telijk minimumloon, en zelfs onder de armoedegrens in

temin denken we ook dat er betaalbare woningen moeten

Nederland. Dus wij strijden tegen het minimum jeugd-

zijn en blijven. Woningbouwcorporaties zijn opgericht

loon.’

om woonruimte betaalbaar te maken en houden, ook voor

Ook als ze wat ouder worden?

mensen met weinig inkomen. Dat zijn werkende jongeren. Jongeren delven aan alle kanten het onderspit. Het beleid van woningcorporaties voor speciale doelgroepen gaat bijna altijd over ouderen of studenten. Niet over ­werkende jongeren.’

Hoeveel jongeren willen zelfstandig wonen en doen dat niet omdat ze geen huis kunnen krijgen?

‘Die cijfers zijn er niet. Waar je wel studies over vindt, is dat jongeren steeds langer bij hun ouders blijven wonen.

Vergeleken met andere landen gaan Nederlandse jongeren nog steeds vroeg uit huis, maar de trend is gekeerd.’

Wat vragen jullie van woningcorporaties?

‘Dat ze stoppen met de afbouw van de goedkope woningvoorraad en met huurverhogingen die sneller gaan dan de koopkrachtstijging. We willen ook dat ze beleid ontwikkelen gericht op werkende jongeren, dus niet alleen voor studenten. Dat moet ook beleid zijn waar jongeren wat mee kunnen. Op een aantal plekken wordt nu wel geëxperimenteerd met jongerencontracten, maar de flexibiliteit loopt dan tot 27 jaar. Dat vinden wij veel te lang. Je zit dan te lang in onzekerheid. Terwijl jongeren ook al zo lang in onzekerheid gehouden worden op de arbeidsmarkt door flexibele contracten.’

16

tekening : jan rothuizen

17

Vanaf de juni release kunt u via het aangepaste DAEB portaal van BIS NOA de woningtoewijzing verantwoorden op basis van de nieuwe Woningwet

Nccw brengt ieder jaar zeker 10 updates uit van BIS NOA. Blijf op de hoogte via www.nccw.nl

Moderne VvE Beheer Scan instrument Interne Analyse - Historisch perspectief - Benchmark

Manager VvE Beheer en Bestuurder krijgen via webapplicatie direct inzicht in ontwikkeling VvE beheer Organisatie ontwikkeling Beheer Financieel Kwaliteit Benchmark

* Doen we het efficiënt ? * Doen we het effectief ? * Maken we rendement ? * Wat kunnen we verbeteren ? * Hoe doen onze collega’s het ?

Benchmark, een anonieme vergelijking met collega corporaties. Na invoeren van 50 digitale vragen en een persoonlijke inlogcode van beveiligde applicatie direct inzicht in de resultaten. Meer informatie:

t : 071 57 67 456 contactpersoon Rob Jongbloed e : vvebeheeranalyse@jisadvies.nl w : www.jisadvies.nl Samenwerking tussen JIS Interim & Advies BV en DomusSoft Applicaties BV Praktijk ervaring vastgoedmanagement, organisatieontwikkeling en Cloud Applicaties VvE Beheer software, Projectbeheer software en Onderzoek Software.

mensen en wonen 19 TEK ST : MARJON VAN WEERSCH

|

FOTO : FR ANCO GORI

‘OOK DE BOOM VOOR ONS RAAM IS WEG’ FRITS VAN ROON EN MARIANNE VAN

denderde. Ineens was het raam verdwenen en Maar zo’n gebeurtenis in je eigen huis geeft je

DER BOLT wonen in een flat van Wonen

lag alles bezaaid met glas. Van alle kanten hoor- toch het gevoel dat je nergens meer veilig bent.

Zuid in Heerlen. Na een gasontploffing

den we sirenes, van auto’s en brandalarmen.’

in de tegenover gelegen, lege flat,

Marianne: ‘Binnen vijf minuten bonsde de brand- alles begon te klapperen, gingen bij ons de

verblijven ze tijdelijk in een huisje op

weer op de deur. We moesten onmiddellijk ons alarmbellen af.’

een vakantiepark in Schin op Geul.

huis uit.’

Gisteren waaide het hier hard. Toen er van

Frits: ‘Over een paar dagen kunnen we weer naar

Aanvankelijk lijken ze dezelfde dag weer terug huis. Het plafond en de muren zijn gestuukt, Marianne: ‘Die maandagochtend zat ik om

te kunnen. Maar de schade is te groot. Alle flat- het schilderwerk moeten we zelf doen.’

acht uur nog in mijn ochtendjas aan de thee.

bewoners moeten elders onderdak vinden. Marianne: ‘Het uitzicht zal wennen zijn. Niet

Frits dronk een kopje mee voordat hij naar

Marianne en Frits regelen zelf een huisje in een alleen omdat de flat aan de overkant weg is. Ook

zijn atelier zou gaan. En toen drong er opeens

bungalowpark. Een paar weken na de ontploffing de boom voor ons raam is gesneuveld. In volle

met een enorme knal een dikke, grijze stofwolk

zitten ze er nog.

onze kamer binnen.’

Marianne: ‘Een klein wondje aan mijn voet is het

Frits: ‘Alsof een intercity ons huis binnen

enige fysieke bewijs dat het allemaal echt was.

bloei was het de mooiste boom van Heerlen.’

AU DE CA

N UDNG I NO

R PA ES

N E D R J I OSTR U T

T

NT

G N

I L L

E T S

N O O

N E D

E NG

RK

R

N E T

B GIE ER

A K ER N E AT N ZIE 20

O M

I FF C

O T O K EUR

H C I D IJ H B

SP

D U R D E T E E EW EC UU T

5 1 H

E C 0 A 2 H D N O A C N N H A R R E E A E K A ND V uR LIJ T E R O E g E D H D N A K A N UR D L O W T Z O J U I T CH O B B L E N E E G D E M P N X O I BORT A ET U U E H R G

MSELFI IT UD H

B

GE

AA IG KR REN VE RS D DE EN UR NT HU ME NU MO EN OP S R DE U R NG H U RI EN SP SS KU

ON

D

M

E NT

E ME

open dag 21 TEK ST : L ATIFA VAN HEERDE

BIJNA 100 WONINGCORPORATIES VERSPREID OVER HEEL NEDERLAND ZETTEN OP ZATERDAG 12 SEPTEMBER 2015 HUN DEUREN OPEN TIJDENS DE DAG VAN HET HUREN IN NEDERLAND. MEEDOEN KAN NOG STEEDS. WAAROM EEN LANDELIJKE OPEN DAG? EN WELKE ACTIVITEITEN ORGANISEREN CORPORATIES DIE AL MEEDOEN?

22

Een rondrit langs projecten, een open dag of een themabijeenkomst. Corporaties kunnen de dag van het Huren in Nederland invullen zoals ze zelf willen. ‘Organiseer vooral iets dat past bij jouw corporatie en bij je achterban’, benadrukt Marijke Hoogeland, communicatieadviseur bij De Kernen in Hedel, een van de deelnemers. ‘Werk bijvoorbeeld samen met buurtbewoners, verhalenvertellers of je eigen collega’s. Of sluit aan bij de landelijke Open Monumentendag op dezelfde dag.’

De Kernen organiseert een open dag op twee locaties. Hoogeland: ‘We zetten wat we doen concreet neer, de werkplaats waar de servicedienst werkt is dus bijvoorbeeld open.

Verder vertellen we iets over onze geschiedenis en stimuleren we mensen om met goede ideeën te komen om hun eigen buurt leefbaarder te maken.’

‘We stimuleren mensen om met goede ideeën te komen voor hun eigen buurt’

LANDELIJKE AANDACHT De dag van het Huren in Nederland is een open

aan het landelijke beeld. Zo kun je laten zien dat je als corporatie heel

dag om huurders en belangstellenden te

veel goede dingen doet. En het leuke is dat de dag niet alleen naar buiten

ontmoeten en hen kennis te laten maken met

toe werkt, maar ook naar binnen. Het werk van medewerkers krijgt

het dagelijks werk van corporaties. Doordat

extra aandacht, dat zorgt voor trotse medewerkers.’

alle corporaties hun activiteiten op één dag organiseren ontstaat er een groot volume en

Het idee voor de dag komt voort uit Woningcorporaties Nederland –

kunnen we landelijke aandacht genereren.

dicht bij huis, een programma voor en door corporaties om samen te

Bovendien dragen de deelnemers een steentje

werken aan de beeldvorming over sociale verhuurders. Corporaties die

bij aan de beeldvorming over corporaties door

nog niet weten hoe ze de dag gaan invullen kunnen inspiratie opdoen in

mee te doen, vertelt Hoogeland. ‘De reputatie

de digitale toolbox (zie kader). Woningcorporaties Nederland – dicht bij

van lokale corporaties is vaak goed, in

huis organiseert de landelijke campagne, de lokale campagne regelen

tegenstelling tot die van de corporatiesector.

corporaties zelf. ‘Onze boodschap is: organiseer de dag op jouw manier,

Dat blijkt uit diverse onderzoeken. Alle lokale

maar benadruk wel dat het deel uitmaakt van de landelijke Dag van het

activiteiten bij elkaar kunnen tegenwicht geven

Huren.’

open dag 23 TOOLBOX Alle corporaties kunnen de dag zelf lokaal naar eigen inzicht invullen. Inspiratie nodig? Bekijk dan de Toolbox met daarin voorbeeldactiviteiten. Een aantal van die activiteiten zijn: een selfiewedstrijd, een snelloket waar huurders direct met hun klachten geholpen kunnen worden en een open dag in corporatiewoningen. Bekijk alle voorbeelden op www.daaromhuren.nl onder de kop ‘informatie voor woningcorporaties’.

Tocht langs mooie projecten ALLE CORPORATIES IN NIJMEGEN Een goede beeldvorming over woningcorporaties gaat niet over wat je als individuele corporatie doet, maar over wat je bereikt met wonen in een stad, zegt Sigrid Punt, communicatieadviseur bij Portaal. Daarom bundelden alle zeven corporaties in Nijmegen

Op de koffie bij huurders

de krachten. Tijdens de Dag van het Huren organiseren ze een tocht met de lokale zonnetrein en een bus langs

RENTREE, DEVENTER

projecten – één van elke corporatie.

Eigenlijk doen we tijdens de Dag van het Huren niets dat we

Dat zijn bijvoorbeeld renovatie-

normaal gesproken niet ook doen, vertelt directeur-bestuurder

projecten en mooie voorbeelden van

Liesbeth van Asten van Rentree. De dag past voor Van Asten in

duurzaamheid en wonen en zorg. ‘We

een reeks met kleine stapjes die uiteindelijk moeten leiden tot

richten ons op de gewone Nijmege-

een beter beeld van de sector. ‘Al die kleine stapjes moeten

naar. Bewoners en projectleiders

normaal al onderdeel zijn van je werk. Transparantie is een van de

vertellen iets over de projecten.’

belangrijkste dingen: laat zien wat je doet, zorg dat je bereikbaar

De corporaties houden de tocht

bent en ga het gesprek aan. Vraag huurders wat hen bezig houdt:

bewust kleinschalig. ‘We begonnen

niet alleen de negatieve dingen maar ook de prettige ervaringen.’

met een groot plan met rondleidingen

Medewerkers van Rentree gaan regelmatig bij huurders op de

in alle wijken. Al snel kwamen we tot

koffie en knappen via stichting Present weleens een verwilderde

de conclusie dat we liever iets kleiner

tuin op of klussen in een huis. ‘Die persoonlijke aandacht wilden

en goed organiseren. Ook omdat dit de

we graag terug laten komen tijdens de Dag van het Huren.’

eerste keer is en we niet weten op

’s Ochtends gaan daarom alle medewerkers in tweetallen op de

hoeveel aanmeldingen we kunnen

koffie bij huurders. Daarna houdt Rentree open huis. In het

rekenen.’ Punt hoopt dat de activitei-

kantoor hangen ze posters op met wetenswaardigheden en

ten tijdens de dag tegenwicht bieden

medewerkers zijn beschikbaar om vragen te beantwoorden.

aan de negatieve aandacht voor

Daarnaast presenteert Van Asten elk uur het ondernemingsplan

corporaties. ‘We zouden bijna

voor - dat met belanghebbenden tot stand kwam. Het is

vergeten om het gewone verhaal van

prettig dat er veel landelijke aandacht gaat naar de Dag van het

de corporatie te vertellen; wat doen

Huren, zegt Van Asten. ‘Als je lokaal iets organiseert dan heb je

we eigenlijk precies. Daar zijn we vaak

door de veelheid aan evenementen kans dat het wegvalt. Nu kun

te bescheiden over, dat mogen we best

je makkelijk aanhaken bij landelijke publiciteit.’

laten zien.’

24

Energiebespaarmarkt Beter Wonen, IJsselmuiden Een open dag organiseren tijdens de Dag van het Huren voegt voor Beter Wonen niets toe, vertelt directeur-bestuurder Hendrik Hoogenkamp. ‘We zitten midden in een dorp. Dat is heel laagdrempelig, mensen lopen hier zo binnen.’ Hoogenkamp besloot de dag daarom te koppelen aan de jaarlijkse themabijeenkomsten van de corporatie. Vorig jaar ging die over langer zelfstandig wonen en dit jaar over energie besparen. ‘We gaan graag in gesprek over thema’s die belangrijk zijn voor onze huurders.’ Op de markt staan lokale ondernemers die praktische tips geven over energiebesparing en tijdens een aantal sessies vertelt Beter Wonen wat de corporatie voor de huurder kan betekenen op het gebied van energiebesparing.

‘We vinden het belangrijk om woonlasten onder de aandacht te brengen. Als huurders bewuster omgaan met energie besparen ze al snel 10 procent op de energierekening.’ De themabijeenkomst, die tot stand komt in samenwerking met de huurdersorganisatie, is in het Kulturhus, een gebouw waar verschillende maatschappelijke organisaties kantoor houden. ‘Zo kunnen huurders direct kennis maken met deze mooie samenwerking.

Door aan te sluiten bij de Dag van het Huren kunnen we meeliften op de publiciteit en we verwachten dat we daardoor nog meer mensen bereiken dan normaal.’ De huurders van Beter Wonen zijn erg betrokken. Maar de uitdaging voor de toekomst is volgens Hoogenkamp om bewoners in stedelijke gebieden te blijven betrekken. ‘Daar kan de Dag van het Huren aan bijdragen: door slim samen te werken kun je meer bereiken dan alleen.’

‘ Door aan te sluiten bij de dag van het Huren in Nederland hopen we nog meer mensen te bereiken dan normaal’

open dag 25

MEEDOEN AAN DE DAG VAN HET HUREN IN NEDERLAND? Meedoen aan de dag van het Huren in Nederland kan nog. Aanmelden kan tot maandag  augustus via het aanmeldformulier op www.daaromhuren.nl. Daar volgt binnenkort ook een overzicht van alle corporaties die meedoen en hun activiteiten. Of neem contact op met projectleider Joyce van der Sluis: info@daaromhuren.nl, ()   .

WONINGCORPORATIES NEDERLAND

Aansluiten bij open dag en Open Monumentendag

De dag van het Huren in Nederland

WONINGSTICHTING DOMUS, ROERMOND

bijna  deelnemende woning-

‘Wij willen de Dag van het Huren gebruiken om te laten zien dat corporaties

corporaties en ondersteund door

heel hard werken om voor goede huisvesting te zorgen voor mensen die hier

Aedes met een programmamanager.

niet zelf in kunnen voorzien’, vertelt Kiri Diederen, woonconsulent bij

Doel van het programma is gericht

Woningstichting Domus. ‘We organiseren jaarlijks de Domusdag, een open

samenwerken aan de beeldvorming

dag voor huurders en samenwerkingspartners. Dit jaar koppelen we dat aan de

over corporaties. Dat gebeurt vanuit

Dag van het Huren en aan de Open Monumentendag – het pand van Woning-

een gemeenschappelijk verhaal, door

stichting Domus is een oude school met mooie authentieke details. Op die

het werk van corporaties een gezicht

manier verwachten we een bredere doelgroep te bereiken dan alleen onze

te geven en door zichtbaar te maken

huurders.’ Op  september zijn bewoners uit Roermond welkom op het

wat dat werk betekent voor huurders

kantoor van Woningstichting Domus. ‘We willen die dag op een informele

nu en in de toekomst: een prettige en

manier graag van huurders weten wat hen bezighoudt en wat ze van ons

gezonde plek om te leven. Het

verwachten. Dat kan over allerlei onderwerpen gaan: een onveilig gevoel door

programma is georganiseerd in

slechte verlichting, onderhoud van de kozijnen of leefbaarheidsinitiatieven.’

werkgroepen en biedt diverse

Verder vertelt onze directeur Nanny Huismans over het werk van de corporatie

activiteiten. Meer weten? Kijk op

en presenteert de voorlopige uitkomsten van een huurdersonderzoek. Op deze

www.woningcorporatiesnederland.nl

dag brengt Domus bewoners ook in contact met belangrijke lokale partijen,

en meld je daar aan voor de maande-

zoals politie, gemeente, stadstoezicht en zorgpartijen. ‘We werken heel

lijkse nieuwsbrief. Of neem contact op

intensief samen met die partijen en dat laten we graag zien. Door samen te

met Marcia Sanderse: m.sanderse@

werken kun je sneller problemen achter de voordeur oplossen.’

aedes.nl, ()   .

komt voort uit Woningcorporaties Nederland – dicht bij huis. Dat is een gezamenlijk programma van inmiddels

Nieuwe regels, Nieuwe regels, nieuwe kansen. nieuwe kansen.

Alswoningmarkt woningcorporatie krijgt udruk. te maken met een De staat onder Als woningcorporanieuwe Regelgeving verandert en er Als woningcorporatie krijgt te maken met een tie krijgt uwerkelijkheid. te maken met eenunieuwe werkelijkheid. komt een nieuw stelselRegelgeving voor woningwaardering.

Dat nieuwe werkelijkheid. verandert er De regelgeving verandert ingrijpend.

Op meer en dan is algebied. reden genoeg om voor een nieuwe betrouwbare komt een nieuw stelsel woningwaardering.

Dat één Telkens moeten keuzesjuridische gemaakt partner te wensen die hierbij kan ondersteunen. is al reden genoeg omueen betrouwbare juridische worden.

Reden genoeg om een betrouwbare juridipartner te wensen die udie hierbij kan ondersteunen. sche partner te wensen u hierbij kan ondersteunen.

Onze advocaten en juristen hebben zich volledig toegelegd op het vastgoeden huurrecht.

Wij Onze advocaten en juristen zich volledig Onze advocaten hebben zichhebben volledig toegelegd op kunnen u dan ook met veelWij kennis van u zaken toegelegd open het vastgoedenkunnen huurrecht.

Wijook met het vastgoedhuurrecht. dan adviseren (en het moet u procederen) kunnen u dan ook met veelnamens kennis zaken veel kennis vanals zaken adviseren (envan als het moet naover zaken rond (ver)koop, woonfraude, adviseren (en als(ver)huur, het moet namens procederen) mens u procederen) over zaken rondu(ver)huur, (ver) huurprijzen, algemene huurvoorwaarden, overlast, over zaken rond (ver)huur, (ver)koop, woonfraude, koop, woonfraude, huurprijzen, algemene huurvoorrenovatie,overlast, bouw, projectontwikkeling en de huurprijzen, algemene huurvoorwaarden, overlast, waarden, renovatie, bouw, projectontwikkeling regelgeving rond projectontwikkeling de volkshuisvesting. renovatie, bouw, en de en de regelgeving rond de volkshuisvesting. regelgeving rond de volkshuisvesting.

Nieuw kantoor.

Vertrouwde expertise.

Vertrouwde expertise Hielkema cokan isVertrouwde ontstaan inexpertise.

2015 een25afsplitsing Nieuw kantoor.

Hielkema &&co bogen op meeruit dan jaar ervavaninde van Unger Hielkema & co is van ontstaan in 2015 uitHielkema een Wij afsplitsing ring devastgoedpraktijk praktijk de volkshuisvesting. komen advocaten. van de Unger Hielkema graag bijvastgoedpraktijk u langs voor eenvan kennismaking. advocaten.

DE SPECIALIST

in toegankelijkheid

GALERIJVERHOGING BALKONVERHOGING ANTISLIP OPLOSSINGEN

Dé vastgoed- en Dé vastgoed- en huurrechtadvocaten huurrechtadvocaten

De Boelelaan 7, 1083 HJ Amsterdam De HJ Amsterdam Tel. Boelelaan 085 782 28 7, 201083 www.hielkemaco.nl Tel. 085 782 28 20 www.hielkemaco.nl

BALUSTRADEVERHOGINGEN RUBBEREN DREMPELHULPEN GALERIJBEKLEDING Virulyweg 1 7602 RG Almelo

T +31 (0)546 - 850466 F +31 (0)546 - 828812

Vanaf de september release kunt u via een nieuw portaal in BIS NOA de woningwaardering vastleggen op basis van het nieuwe woningwaarderingsstelsel Nccw brengt ieder jaar zeker 10 updates uit van BIS NOA. Blijf op de hoogte via www.nccw.nl

E info@pamalmelo.nl I www.pamalmelo.nl

ADVERTENTIE

Kwaliteit en budgetzekerheid bij resultaatgericht samenwerken ZALTBOMMEL - Bij woningbouwcorporatie ‘Woonlinie’ te Zaltbommel krijgt de aannemer bij een nieuwbouwproject te horen dat het schilders- en onderhoudswerk moet worden overgelaten aan een onderhoudsbedrijf op basis van een resultaatgerichte opdracht. ‘Dan zijn we er honderd procent van verzekerd dat onze panden er de komende vijftien jaar uitstekend bij staan’, aldus Hugo Meijwaard, manager vastgoed. ‘Niet minder belangrijk is de budgetzekerheid: voor vijftien staat vast hoeveel geld we aan onderhoud kwijt zijn.’

H

et is zo’n vier jaar geleden dat het roer om ging bij ‘Woonlinie’, dat over zo’n 4.500 huurwoningen beschikt in de Bommelerwaard en het Land van Heusden & Altena. Er waren teveel slechte ervaringen met het goed en juist beglazen en het goed en vakkundig schilderen. Met als resultaat dat de nieuwbouwwoningen de corporatie meer - en vooral veel eerder - geld ging kosten dan op voorhand was begroot.

“De kentering kwam tot stand doordat één van onze vaste schilders- en onderhoudsbedrijven actief met ons ging meedenken”,

weet Meijwaard zich nog goed te herinneren. “Nadat wij aangaven wat we precies wilden, kregen we verschillende scenario’s voorgeschoteld waaruit we konden kiezen. Zo namen we notie van resultaatgericht samenwerken.

En vooral van de onmiskenbare voordelen die dat voor ons als corporatie oplevert.”

Vijftien jaar zekerheid ‘Woonlinie’ wilde financieel niet meer onaangenaam verrast worden. Tegelijkertijd is er de corporatie veel aan gelegen om ook met de onderhoudsstatus van de huurwoningen, variërend van

eengezinswoningen, appartementen tot aan zorgcomplexen, uit te stralen dat bewust voor kwaliteit wordt gekozen. “En dan is resultaatgericht samenwerken precies wat we willen”, zo vat de manager vastgoed het heel kort samen. “Voor de komende vijftien jaar leggen wij vast hoe de huurwoningen er uit moeten zien. Vijftien jaar lang zijn wij daarvan verzekerd door het onderhoudsbedrijf. Vijftien jaar weten we tot op de eurocent nauwkeurig hoeveel geld we aan het onderhoud kwijt zijn. Een begroting maken is een begroting realiseren. De combinatie van kwaliteit en budgetzekerheid is wat ons betreft echt een schot in de roos.”

Meer met minder Inmiddels volgden meer resultaatgerichte onderhoudsafspraken na de oplevering van zo’n driehonderd nieuwbouwwoningen. En met resultaatgericht samenwerken gaat ‘Woonlinie’ ook door qua onderhoud. Ook - maar eigenlijk vooral - omdat

Resultaatgericht schilderwerk bij nieuwbouwprojecten van ‘Woonlinie’

de corporatie wat minder budget heeft gekregen voor onderhoud.

“Het is wel bekend dat het de corporaties financieel gezien wat minder voor de wind gaat. De vraag is hoe je daarmee omgaat.

Mikken op de laagste prijs betekent interen op kwaliteit. Bij ons staat kwaliteit voorop”, benadrukt Hugo Meijwaard nog maar eens. “Met minder onderhoudsgeld proberen we als corporatie juist méér te doen. Dankzij resultaatgericht samenwerken zijn de onderhoudsintervallen opgerekt naar minimaal zeven tot acht jaar.

Qua kosten verdient resultaatgericht samenwerken zich dus ook dubbel en dwars terug.”

Verzekerd van resultaat met een VGO-bedrijf

Hugo Meijwaard, manager vastgoed bij ‘Woonlinie’ te Zaltbommel

Met resultaatgericht samenwerken kunt u tot wel 20% besparen op directe kosten en tot wel 50% op indirecte kosten. Deze werkwijze leidt ook nog eens tot een betere kwaliteit, een snellere doorlooptijd en een hogere bewonerstevredenheid. Voor vastgoedonderhoudsbedrijven, die de kunst van het resultaatgericht samenwerken verstaan, bestaat een erkend keurmerk. Dat is het VGO-Keur.

Op www.vgokeur.nl vindt u alle details én vastgoedonderhoudsbedrijven met het VGO-Keur bij u in de buurt.

28

JACQUELINE CRAMER TEK ST : CHRISTINE DE RUITER

|

FOTO : JEROEN VAN KOOTEN

een overlastgever 22 Moet de wijk uit?

‘Ik vind dat mensen hulp moeten krijgen zodat ze in de buurt kunnen blijven wonen. Dan moeten ze zich wel aan de regels houden. Er zijn voorbeelden waaruit blijkt dat het prima kan lukken.

Maar er zijn ook extreme gevallen.

Dan mag je rigoureuzer zijn. Je moet niet alleen kijken vanuit de overlastgever, maar ook vanuit wie er last van heeft. Dat kan heel ingrijpend zijn.’

32

Kunnen we in Nederland wonen helemaal aan de markt overlaten?

‘Nee. Ik ben een groot voorstander van sociale huur. Het is een verworvenheid die we hoog in het vaandel moeten houden. En ik ben ook erg voor gemengde wijken. Die krijg je niet als je het aan de markt overlaat.’

24

Als u de baas was van Aedes, wat zou u als eerste doen?

‘Ha, nu kan ik het over duurzaamheid hebben. Ik zou er een groot punt van maken om de woningvoorraad te verduurzamen. Vanuit het oogpunt van milieu èn kwaliteit. Nul op de meter, het hergebruik van sloopmaterialen.

Het kan allemaal.’

16 MIN OF MEER PERSOONLIJKE VRAGEN EN 16 VRAGEN OVER SOCIALE HUIS VESTING. DEZE KEER IS HET JACQUELINE CRAMER DIE BLIND DE VRAGEN KIEST.

14 Wat doet u

op zaterdagochtend?

‘BOODSCHAPPEN, DE KRANT LEZEN, RELAXEN, ONTBIJTEN.’

2

16/32 29

vierkante meter heeft een mens nodig om 31 Welk land 23 Hoeveel prettig te wonen? vindt u een

voorbeeld als het gaat om wonen?

‘Een slag in de lucht:  vierkante

meter per persoon. Maar het hangt er wel van af waar je woont. In de stad neem je genoegen met minder, omdat ruimte kostbaar is.’

is het grootste probleem van de 18 Wat Nederlandse woning-

‘NEDERLAND. WE ZIJN IN EUROPA EEN VAN DE POSITIEVE VOORBEELDEN.’

markt?

‘De doorstroming en de beschikbaarheid van voldoende sociale huurwoningen. Er is geen geleidelijke overgang van sociale huur naar koop of duurdere huur. Daardoor stokt de doorstroming en is het lastig om te zorgen dat er vol-

17

bewaar ik goede herinneringen aan de huizen waar ik woonde. Het huis is minder belangrijk dan met wie en hoe je leeft.’

was uw laatste goede voornemen?

16 Wat

‘Om wat minder te gaan werken dan  uur per week. Ik zit nu op  tot  uur per week.’

is uw favoriete tv-programma?

5 Wat

‘Prachtige series als Homeland, House of Cards en Mad Men. Fantastisch gespeeld en levensechte

mensen die het echt nodig hebben.’

personages.’

Zijn er in 2050 nog woningcorporaties?

‘Als het aan mij ligt wel. Anders is er

15

organiseren.’

slecht tegen geniepigheid. Daarom kan ik het politieke spel ook niet altijd

‘Ik slaap erg goed. Maar ik ben visueel de beelden die ik op tv zie over ellende in de wereld. Bootvluchtelingen, de

Wanneer was u voor het laatst verschrikkelijk boos? En waar ging dat over?

‘Ik ben niet zo gauw boos. Maar ik kan

Waarover hebt u voor het laatst wakker gelegen? ingesteld en ik kan wakker worden van

waarderen.’

8

Op welk moment was u het moedigst?

JACQUELINE CRAMER (1951) heeft haar werkzame leven gewijd aan duurzaamheid. Zij was van 2007 tot 2010 PvdA-minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke

‘Lastige vraag. Het antwoord is gauw

Ordening en Milieubeheer. Daarvoor

aan dat je er als individu zo weinig aan

zo arrogant. Maar ik heb wel echt mijn

werkte zij sinds 1990 met het

kunt doen.’

nek uitgestoken. Vooral in mijn tijd als

bedrijfsleven aan de integratie van

minister. Bij het afschaffen van de

duurzaamheid in de bedrijfsstrategie

gloeilamp bijvoorbeeld. Dan sta je wel

en was zij deeltijdhoogleraar

voor de troepen.’

Duurzaam Ondernemen aan achter-

aardbeving in Nepal. Ik trek het me

9

‘Ik heb een gelukkig leven gehad, dus

doende sociale huurwoningen zijn voor

geen sociale huur. Iemand moet het

7

welk huis bewaart u de beste herinneringen en 1 Aan waarom?

Uit wat voor nest komt u?

‘Uit een echte MKB-familie. De oorlog denderde er nog door. De helft van de familie was Joods. De andere zat in het

6

Wat heeft u van uw vader?

eenvolgens vier universiteiten.

Momenteel is zij hoogleraar Duurzaam Innoveren aan de Universiteit

‘Hij was als ondernemer creatief en

Utrecht en ambassadeur ‘Circulaire

draag nog steeds met me mee dat mijn

innovatief, wilde zijn bedrijf in heren-

Economie’ van de Economic Board

vader vaak vertelde hoe belangrijk het

kleding continu vernieuwen. Dat her-

Amsterdam. Ook bekleedt zij veel

is dat we vrij zijn. En dat we daarom

ken ik. Welke nieuwe inzichten zijn er?

nevenfuncties, vooral bij organisaties

ook de verantwoordelijkheid hebben

Van welke creatieve geesten kan ik

die actief zijn op het gebied van

om daar iets goeds mee te doen.’

wat leren?’

duurzaamheid.

verzet. Mijn oom is gefusilleerd. Ik

30

NIEUWE MARGRIET Voorafgaand aan de grondige renovatie van de Prinses Margrietflat in Rotterdam hebben de bewoners meegedacht over een nieuwe indeling van

Een hartstilstand overkomt

de flat. En nu is De Nieuwe

jaarlijks . mensen,

Margriet klaar: Woonstad

zowel jong als oud en altijd

Rotterdam heeft de flat hele-

onverwacht. Woningcorpo-

maal gestript en de  appar-

ratie Wooncompagnie

tementen samengevoegd tot

plaatste in een appartemen-

 appartementen geschikt

tencomplex in Purmerend

voor alle leeftijden. De bal-

een AED-kastje, samen met

kons zijn vergroot en de gale-

de huurdersvereniging en

rijen verbreed zodat je er ook

de bewonerscommissie.

in een rolstoel kunt komen.

Veertien bewoners in het

In  woningen kun je wonen

complex – bijna op elke

als je in een rolstoel zit. De

verdieping één – zijn ge-

gerenoveerde flat staat in een

traind in reanimatietechniek

zogenaamd woonzorggebied:

en volgen elk jaar een her-

RENÉ GROTENDORST stopt per

de corporatie, de gemeente,

halingscursus. Verder is er

 juli als bestuursvoorzitter bij

zorg- en marktpartijen ont-

een -uurs alarmtelefoon

Rochdale in Amsterdam. Hij wil het

wikkelen dit gebied zo dat

en heeft elke bewoner in

rustiger aan doen na  jaar full

iedereen die zorg nodig heeft

het complex een schema

time werken. Grotendorst: ‘Ik kijk

hier zo lang mogelijk zelfstan-

waar in geval van nood de

positief terug op hoe Rochdale na

dig kan wonen.

dichtstbijzijnde hulp is te

IN UIT zes moeilijke jaren weer een echte

krijgen. Dankzij al die maat-

corporatie is geworden dankzij de

regelen werd een van de

inzet van medewerkers.’ Wat hij

bewoners van het complex

precies gaat doen dat weet hij nog

vorige maand gered toen hij

niet. Hij laat de corporatie achter in

een hartstilstand kreeg.

handen van Hester van Buren, Nico Overdevest en Birgitte de Maar.

@DE_GOEDE_WONING GELDERSE INVESTERINGS IMPULS: 150 LEERLINGEN AAN HET WERK HTTPS://SHAR.ES/129VC5

prikbord 31

FOTO : PETER LOUS

SAMEN GELIJK BOOMPJE PLANTEN De missie van Woonstichting Etten-Leur (WEL)? Het jaarplan en het strategisch model? En de

Monumentaal

toekomstvisie van WEL uitge-

Hij is er weer: de Atlas voor

dacht in de vier scenario’s zolder-

Gemeenten. De editie van

kamer, zonnige serre, bezemkast

2015 zoomt in op erfgoed en

en volkstuin? Het is allemaal te

daaruit blijkt: monumenten

vinden op de speciale beleids-

zijn goed voor steden.

website ‘WEL plant nu’ die de

Monumentale steden groeier

woningcorporatie heeft gemaakt

harder, zijn aantrekkelijker

Bewoners van de Vogelbuurt

voor haar stakeholders. Daar

en hebben minder last van

plaatsen de eerste steen van

maakt WEL haar visie inzichtelijk,

vergrijzing en de huizenprijzen

het nieuwbouwproject in

deelt ze besluiten met stake-

ontwikkelen zich er gunstiger.

Apeldoorn-Zuid. De tekst

holders en gaat ze interactie met

De Atlas voor Gemeenten

‘niemand is hier meer of min-

hen aan. Er is ook een Facebook-

verschijnt elk jaar en vergelijkt

der, samen zijn we gelijk’

pagina aan gekoppeld.

de 50 grootste gemeenten in

bedachten ze zelf. Woning-

welplantnu.nl/

Nederland op 50 punten.

corporatie De Goede Woning sloopte begin dit jaar  woningen en bouwt er hetzelfde aantal weer terug.  eengezinswoningen,  levensloopbestendige woningen en  appartementen.

Zo’n  bewoners keren na de nieuwbouw terug en dachten mee over de nieuwbouwplannen.

www.atlasvoorgemeenten.nl

ADVERTENTIE

Leegstand neemt toe:

GEBIEDEN VERLOEDEREN Leegstaand vastgoed bepaalt steeds meer het beeld van woonwijken, winkelgebieden en bedrijventerreinen. Uit het meest recente onderzoek van het CBS blijkt dat leegstand blijft toenemen. Vooral bij kantoren en bedrijfspanden zet dit maatschappelijke probleem door, maar tegenwoordig krijgen ook veel winkelgebieden te maken met een toename van leegstand. Aan leegstand zitten een heleboel risico’s, niet alleen voor de wijk, maar vooral voor de eigenaar van het pand.

Het is onaantrekkelijk maar noodzakelijk om een leegstaand pand te onderhouden. Onaantrekkelijk omdat niemand in het pand de liften, kranen, douches of verwarming gebruikt. Hierdoor verloedert het pand snel: Installaties verouderen en de liftsystemen gaan kapot. Na slechts enkele maanden kan dit al tot grote problemen en hoge kosten leiden. En dan hebben we het niet eens over het risico op krakers en vandalen.

Leegstand is funest voor de conditie van een pand Waterbedrijven waarschuwen er in de zomer veelvuldig voor: Zet na thuiskomst van vakantie de kraan enkele minuten open, voordat het water gebruikt wordt. Zo krijgen schadelijke bacteriën geen kans. Wanneer kopers of huurders een woning betrekken die een tijd heeft leeggestaan, is het risico op schadelijke bacteriën nog groter.

Een bekend voorbeeld van leven dat in leidingen kan ontstaan wanneer deze niet onderhouden worden, is legionella.

Ook de buitenkant van een pand lijdt onder leegstand. Al snel woekert onkruid langs de muren en corrosie wordt niet ontdekt. Voor vandalen en krakers is zo’n pand een aantrekkelijke plek voor ongewenste activiteiten.

Graffiti op een leegstaand, vervallen pand.

kleiner wanneer er representatieve bewoners of ondernemers in het pand worden geplaatst. Door een leegstandbeheerder in te schakelen, kunnen startende ondernemers of woningzoekenden een ruimte in het pand of de woning betrekken. Hierdoor verloedert het pand veel minder snel en blijven de installaties gebruikt, waardoor deze minder snel slijten. Bovendien wordt de kans op kraken beperkt.

Beheer van leegstand

Leegstaand schoolgebouw dat wordt beheerd

Veel vastgoedeigenaren weten niet dat polisvoorwaarden en premies van de verzekering wijzigen wanneer een pand leeg staat. Hierdoor wordt schade bij leegstand niet altijd gedekt, ondanks dat er een verzekering is afgesloten. De kosten voor reparaties en mogelijk schoonmaakwerk dat gedaan moet worden, kunnen hoog oplopen.

Om maar niet te spreken van een mogelijk jaren durende rechtsgang om eventuele krakers uit het pand te krijgen.

Voorkom verloedering Gelukkig is verloedering voor een groot deel te voorkomen. Door samen te werken met partners die gespecialiseerd zijn in het onderhoud van panden en installaties, worden veel leegstandsrisico’s beperkt. Daarnaast worden de risico’s nog

Onder meer Ad Hoc, marktleider in leegstandbeheer en lid van de Vereniging Leegstandbeheerders Nederland, helpt vastgoedeigenaren die kampen met leegstand en de risico’s die dit met zich meebrengt door bewoners of, veelal startende, ondernemers te plaatsen die betaalbare woon- of werkruimte zoeken. Doordat bedrijven of starters zich vestigen in een leegstaand pand, worden de risico’s op vandalisme, kraak, bevroren leidingen of verstoppingen beperkt.

Ad Hoc draagt het Keurmerk LeegstandBeheer.

Dit betekent dat zij voldoet aan een groot aantal regels en normen dat is opgesteld voor de veiligheid en leefbaarheid van gebruikers van de ruimten.

De overheid onderschrijft het belang van dit keurmerk nog eens door alleen met leegstandbeheerders samen te werken die dit keurmerk dragen. ■

Ook al live met de nieuwe module Planmatig Onderhoud van BIS NOA?

Nccw brengt ieder jaar zeker 10 updates uit van BIS NOA. Blijf op de hoogte via www.nccw.nl

www.lamikon.nl

Lamikon SecondLife het tweede leven van uw kozijn.

Uw voordelen op een rijtje: •

Uw bestaande kozijn geconserveerd

•

Nieuw Isoglas met lage U-waarde

•

Nieuwe ramen en deuren

•

Intelligente ventilatie onder kozijn (optie)

•

Hoogwaardig PPG (SIGMA) verfsysteem

•

Gegarandeerd laagste onderhoudskosten

•

Om de 9 jaar schilderen

•

15 jaar collectieve garantie

Bel uw systeemhouder voor meer informatie!

Lamikon | Bramenberg 8, 3755 BX Eemnes | Tel.: 035 - 76 00 083 | info@lamikon.nl

34

FINANCIﾃ記E BEDRIJFSVOERING

BETAALBAARHEID

benchmark 35 TEK ST : QUINTEN SNIJDERS

OORDEEL HUURDERS

ONDERHOUD

LEREN VAN DE AEDESBENCHMARK

36 Terwijl sommige corporaties de gegevens voor de Aedesbenchmark 2015 al verzamelen, geven veel corporaties nu gevolg aan de resultaten van vorig jaar.

Want een benchmark houdt niet op bij de rapportage, je moet ermee aan de slag. Dus delen corporaties hun score met belanghebbenden en voeren ze veranderingen in hun organisatie door. En corporaties leren van elkaar door benchlearning.

WAT IS ER NIEUW IN DE AEDESBENCHMARK 2015?

Aedes breidt de benchmark dit jaar uit: er komen drie nieuwe onderdelen bij. Allereerst het onderdeel Financiële positie, dat inzicht geeft in de mate waarin corporaties in staat zijn te investeren in onderhoud of betaalbaarheid. Daarnaast volgen er twee nieuwe prestatievelden: Onderhoud en Beschikbaarheid/betaalbaarheid.

Aedes maakt voor de benchmark zoveel mogelijk gebruik van bestaande gegevens, zoals de financiële verantwoordingsinformatie (dVi) die corporaties nu aanleveren bij het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV). Dat geldt ook voor de nieuwe onderdelen: daarvoor hoeven corporaties geen extra gegevens aan te leveren.

Daarnaast gebruikt Aedes be-

Breng kosten voor advies omlaag, houd

learning: zij leren van elkaar hoe ze beste hun

staande huurdersonderzoeken

onkostenvergoedingen tegen het licht,

prestaties kunnen verbeteren.

van KWH en USP. Ook huurdersonderzoeken van andere bureaus

koop samen in, vernieuw samen de ICT en verminder het aantal bedrijfsauto’s. Zomaar

PRESTATIES OPSCHROEVEN

zijn – na validatie – te gebruiken.

een greep uit de tips die corporaties met elkaar

‘We zien nu al een groter kostenbewustzijn bij

Corporaties die nog niet beschik-

deelden naar aanleiding van hun score in de

corporaties’, zegt Nathalie van Dalen, namens

ken over huurdersoordelen kun-

Aedes-benchmark .

het Corporatie Benchmark Centrum (CBC)

nen gebruikmaken van een gratis

Corporaties hebben ook actie ondernomen na

verantwoordelijk voor benchlearning. Ander-

quickscan. Voor sommige onder-

de benchmarkscores van , blijkt uit een

half jaar geleden startte Aedes al een bench-

delen zijn extra gegevens nodig,

online enquête van Aedes onder  woning-

learningtraject met twee testgroepen. Van Da-

die corporaties in de maanden

corporaties. Zo helpen de resultaten van de

len: ‘Uit de eerste benchlearningsessies kwa-

juni, juli en augustus kunnen

benchmark bij het zichtbaar maken van presta-

men meteen al punten naar voren waarop cor-

inleveren via de portal op

ties:  procent van de onderzochte corporaties

poraties hun prestaties kunnen opschroeven.’

www.benchmarkaedes.nl.

heeft de benchmarkresultaten gedeeld met be-

De afgelopen maanden startten de reguliere

langhebbende partijen, zoals huurders en ge-

benchlearningsessies: deelnemende corpora-

meenten.  procent van die corporaties heeft

ties zijn in groepen ingedeeld, gebaseerd op

na de benchmark direct al verbeteringen in de

grootte en regio. De groepen zijn altijd klein,

organisatie aangebracht.

met ongeveer tien deelnemers, zodat het

Ten slotte is  procent begonnen met bench-

mogelijk is dieper op de resultaten in te gaan.

benchmark 37

BAUKE LEEMAN, CONTROLLER MITROS, UTRECHT

‘ OP PUNTEN KUNNEN WE ZUINIGER ZIJN’ Bauke Leeman is de laatste vijf jaar bezig met benchmarking. Hij

incidentele inkom-

was betrokken bij de benchmark van De Vernieuwde Stad en speel-

sten. Daarom heb ik

de een rol bij het opzetten van de Aedes-benchmark. Het echte

voorgesteld dit bij

benchlearning startte voor Mitros begin juni van dit jaar, tijdens de

de ruisfactoren op te

eerste benchlearningbijeenkomst van grote corporaties.

nemen.

Benchlearning staat nog

‘Mitros scoorde in de Aedes-benchmark  CC en zat daarmee in de

echt in de kinderschoenen.

zogeheten staartgroep. Dat is natuurlijk niet wenselijk. We wilden dan

Maar we zijn de afgelopen jaren

ook vooral snel de oorzaak weten. Uit eerste gesprekken met vergelijk-

wel al veel zuiniger geworden door

bare corporaties leerden we bijvoorbeeld dat we op bepaalde punten

simpelweg onze eigen cijfers te analyseren

zuiniger kunnen zijn. Zo bieden sommige corporaties hun medewerkers

en ermee aan de slag te gaan. We hebben onze algeme-

in werkfaciliteiten alleen de basics. Nu investeren wij redelijk veel in ICT

ne kosten laten dalen van  miljoen euro naar , miljoen euro. Dat de-

en daar staan we ook achter, maar ik kan me voorstellen dat een corpora-

den we bijvoorbeeld met een reorganisatie en door onze processen slim-

tie de vraag stelt of zij al haar personeel iPads moet geven. Ook zien we

mer in te richten. Maar ook door minder inhuur van externe medewer-

soms dat corporaties wat “harder” zijn richting de huurders. Maar dat

kers: twee jaar geleden gaven wij daar twee keer zo veel aan uit als nu.

heeft in veel gevallen weer effect op de tevredenheid van je huurders.

K ANSEN

RUIS

Totdat de Aedes-benchmark helemaal ontwikkeld is en de cijfers echt

Daarnaast merkten we door die resultaten te bespreken dat ook ruis-

een-op-een vergelijkbaar zijn, moeten we met zijn allen niet te kramp-

factoren een rol spelen. Zo scoorden wij lager op de opbrengsten. Bij

achtig omgaan met slechte resultaten. De Aedes-benchmark is in ont-

enkele corporaties bleken hun lagere beheerlasten deels te komen door

wikkeling en dat duurt vast nog een jaar of twee. Maar ook zonder com-

incidentele verkopen van een deelneming, wat veel geld opleverde. Op

pleet vergelijkbare cijfers kun je al veel van elkaar leren. Nu al aan de slag

dat gebied kun je niet echt iets leren van een andere corporatie; dit zijn

gaan met benchlearning biedt kansen voor de organisatie’

AEDES-BENCHMARK 2015 PRESTATIEVELDEN BEDRIJFSVOERING

KWALITEIT

MAATSCHAPPIJ

Huurdersoordeel

Betaalbaarheid & beschikbaarheid

Bedrijfslasten Onderhoud

Invulportal: Data dVi & ruisfactoren http://benchmarkaedes.nl/nl/

DATABRONNEN KWH- &USP-deelnemers Quickscan Eigen onderzoek van corporaties

Bestaande data, geen actie nodig van corporaties

38

Van Dalen zet vóór zo’n sessie de resultaten van de deelnemende corporaties naast elkaar, om ze daarna met de corporaties samen te bespreken. ‘De deelnemers lichten hun score toe. Waarom scoor ik hoog of laag op een bepaald onderdeel? Wat voor actie onderneem ik nu al om de prestaties op dat onderwerp te verbeteren? We gaan op zoek naar goede voorbeelden.’

KINDERSCHOENEN Benchlearning bij woningcorporaties staat nog wel in de kinderschoenen, zegt Van Dalen.

‘We hebben, met uitzondering van de testgroepen, pas één sessie gehad. En bij zo’n eerste sessie leren deelnemers elkaar kennen, bespreken zij de uitkomsten en op hoofdlijnen het verhaal achter de cijfers. In de daaropvolgende sessies gaan we steeds dieper in op deelonderwerpen en processen die achter de cijfers liggen. Benchlearning is kennis delen, daar heb je vertrouwen en openheid voor nodig. Dat moet groeien in de loop van de sessies.’

Naast de benchlearningsessies vanuit Aedes, zijn verschillende corporaties op eigen initiatief een-op-een met benchlearning gestart: door een vergelijkbare collega-corporatie op te zoeken, de cijfers te vergelijken en van elkaar te leren. Het staat corporaties daarnaast vrij een eigen benchlearninggroep te formeren.

GIJS VAN OOI, MANAGER FINANCIËN BIJ

‘ NEEM OOK PROGNOSECIJFERS OP IN DE BENCHMARK’

Het kan nog wel even duren voordat corporaties de geleerde lessen echt terugzien in

Gijs van Ooi is bij wonenCentraal verantwoordelijk voor het

hun benchmarkscore. ‘In de benchmark op

toepassen van de Aedes-benchmark in het beleid van de corporatie.

basis van boekjaar  zullen we al een beetje

Samen met een aantal andere corporaties uit de regio vormt

resultaten zien van benchlearning’, zegt Van

wonenCentraal de benchlearninggroep Midden-Holland. De

Dalen. ‘Maar een verandertraject duurt meest-

corporaties komen bijeen om resultaten uit de benchmark te

al langer. Veranderingen die corporaties naar

bespreken en van elkaar te leren.

aanleiding van benchlearning doorvoeren, zullen pas in de cijfers van boekjaar 

‘In onze benchlearninggroep ontdekten we dat er grote verschillen

echt zichtbaar zijn in hun score in de Aedes-

zitten in de accountantskosten van de verschillende corporaties, terwijl

benchmark.’

accountancykosten de laatste jaren over het algemeen steeds hoger worden. WonenCentraal zit met deze kosten in de middenmoot, maar we kunnen op dit punt wel van elkaar leren. Daarom hebben we onder-

benchmark 39 ADDY VAN DER KNAAP, CONTROLLER BIJ HAVENSTEDER, ROTTERDAM

‘ SAMEN LEER JE SNELLER’ Addy van der Knaap is bij Havensteder ver-

Hoewel we pas aan het begin van benchlear-

hebben doorgevoerd: Havensteder ..

antwoordelijk voor de Aedes-benchmark

ning staan, merkte ik tijdens mijn eerste bench-

Daarbij maakten we onder meer gebruik

en zit in de werkgroep die zich buigt over

learningbijeenkomst dat corporaties graag

van de lean-methode: we elimineerden

het thema Kwaliteit in de benchmark. Hij

open de cijfers met elkaar bespreken. Van een

overbodige processtappen, waardoor we

volgde onlangs zijn eerste benchlear-

sfeer van concurrentie is geen sprake, we wil-

nu efficiënter werken. Zo vragen we huur-

ningsessie.

len elkaar ondersteunen. Dat is een groot voor-

ders steeds vaker zaken te regelen via onze

deel van de Aedes-benchmark: het motiveert

website. We scoorden uiteindelijk een B

‘Wij scoorden op het thema Huurdersoordeel

corporaties van elkaar te leren. Dat versnelt het

op Bedrijfslasten in de Aedes-benchmark

een C, dat viel ons tegen. Voor een groot deel

leerproces. Want waar je als corporatie in je

. Daar zijn we redelijk tevreden mee.

werd die lagere score veroorzaakt door proble-

eentje een paar jaar over doet, doe je samen in

En door Havensteder . verwachten we

men met de harmonisatie van onderzoeken.

veel kortere tijd.

een verdere daling van de bedrijfslasten, en

Maar voor een ander deel kunnen wij daar echt

hopelijk dit jaar een betere score.

nog wat verbeteren. Belangrijk voor het huur-

BEDRIJFSLASTEN

dersoordeel is bijvoorbeeld de manier waarop

Wij hebben daarom met Mitros een bijeen-

De Aedes-benchmark is een mooie aanlei-

je als corporatie met reparatieverzoeken

komst ingepland om een-op-een te kijken wat

ding om van elkaar te leren, maar ook om

omgaat: zaken als de snelheid van reageren en

we van elkaar kunnen leren. Wat doe je wel,

samenwerkingen te starten. Bijvoorbeeld

houding en gedrag van medewerkers die de

wat doe je niet? Hoe heb je je organisatie en

op het gebied van inkoop, of van HRM:

reparatie uitvoeren. Misschien zouden we op

processen ingericht? Hoe zien je functieprofie-

door trainees bij verschillende deelnemen-

dat gebied kunnen leren van andere corpora-

len eruit? En wij kunnen onze ervaringen delen

de corporaties ervaring te laten opdoen.’

ties.

van de grote reorganisatie die we vorig jaar

WONENCENTRAAL, ALPHEN AAN DEN RIJN zoek gedaan naar de accountantskosten bij de deelnemende corporaties.

Bij wonenCentraal en de werkgroep is er overigens een duidelijke

Daar kunnen we voordeel uit halen, bijvoorbeeld bij het aanstellen van

roep om de benchmark verder te ontwikkelen. De benchmark kijkt

een nieuwe accountant. Maar dit inzicht is ook een goede reden om een

nu vooral naar het verleden. Maar wij hebben geconstateerd dat we

tussentijds gesprek met je huidige accountant aan te gaan.

beter ook naar de toekomst kunnen kijken door financiële prognoses mee te nemen: de prognoseinformatie, dPi. Ook zouden wij graag

Ook merkten we dat er tussen de verschillende corporaties flinke ver-

zien dat met name de operationele kasstromen en het directe en indi-

schillen zijn in de onderhoudskosten. We hebben dat besproken, zodat

recte rendement in de Aedes-benchmark meegaan. We moeten de

we inzicht kregen in hoe andere corporaties hun onderhoud regelen en hoe zij op dat punt de kosten in de hand houden. Denk aan onderhoud uitbesteden of de stroom aan facturen digitaliseren. De komende tijd gaan verschillende deelnemende corporaties daarmee verder aan de slag.

benchmark niet uitbreiden; we moeten voorkomen dat we verzuipen in de benchmark. We kunnen beter zorgen voor meer focus. Het instrument van de Aedesbenchmark hebben we

SAMENWERKEN

en dat is goed, nu is

Het grote voordeel van bij elkaar komen voor

het tijd om eens nog

benchlearning is dat het aanleiding kan zijn

beter naar die in-

op verschillende terreinen samen te wer-

dicatoren te kijken.’

ken: twee corporaties in onze groep doen dat nu bij de selectie van hun nieuwe ITleverancier.

40

‘Door zoveel mogelijk samen te werken in de regio bereiken we de beste resultaten’

goedemorgen… 41 TEK ST : HANNEKE NAGTZ A AM

|

FOTO ’ S : PAUL VAN BUEREN

MAARTEN SAS Corporatiebestuurder van RWS Goes

MENSEN GOED LATEN WONEN EN JE BEDRIJF GOED LEIDEN. DAAR IS DE CORPORATIEBESTUURDER VERANTWOORDELIJK VOOR. DEZE MAAND VERGEZELLEN WE MAARTEN SAS OP WEG VAN HUIS NAAR WERK OM TE KIJKEN HOE HIJ DAT DOET.

Er zijn de afgelopen tien jaar wel gekke dingen gedaan in de corporatiesector, vertelt Maarten Sas, inmiddels al weer elf jaar directeur-bestuurder bij RWS. ‘Hier niet echt, daar zijn de Zeeuwen veel te nuchter voor.’ Maar niemand in de corporatiewereld wist eigenlijk wanneer je het nu juist wel of juist niet goed deed. Die tijd is wel voorbij, en met de nieuwe Woningwet al helemaal. ‘Voordeel daarvan is dat we nu weten waar we aan toe zijn’, zegt Sas. Maar hij is ook bang dat straks alles dichtgeregeld is en er van sociaal ondernemerschap – ‘Dat is wat je doet als corporatie: geld verdienen om daarmee zo goed mogelijk je maatschappelijke doelen te dienen’ – niet veel meer overblijft.

Zonde, vindt Sas. Gelukkig zoekt en vindt RWS nieuwe manieren om daarmee om te gaan. Aan de ontbijttafel om half acht ’s ochtends (met een kop thee, want koffie drinken we op kantoor al genoeg) komt meteen een serie voorbeelden voorbij. ‘Wij bereiken de beste resultaten door zoveel mogelijk samen te werken met partners in de regio. Daarom steunden we tot nu toe de citymarketing in Goes, voor . euro per jaar. Dan zitten we met heel veel potentiële partners om tafel. Dat mag dus niet meer van de minister.’ Dus legt RWS op andere manieren contact. De corporatie nodigde ondernemers uit voor een ontbijtsessie om te vertellen wat RWS is en doet. Er kwamen  man op af. Samen met andere Zeeuwse corporaties worden werkgroepjes opgericht voor het

42

goedemorgen…

PROFIEL MAARTEN SAS (60)

doorvoeren van de nieuwe Woningwet, zodat

het leven om te horen welke opgaven er vol-

Directeur-bestuurder van RWS partner in wonen Verdient: . euro

gens de omgeving liggen. En ze zoeken nieuwe

(bruto jaarsalaris, exclusief

samenwerkingspartners. De corporatie vond

pensioen)

een marktpartij om samen te investeren in ijs-

Rijdt in: Ford Mondeo

ze niet allemaal het wiel zelf uitvinden. RWS riep vorig jaar een Maatschappelijk Platform in

buffers die woningen in Goes-West straks van

(privébezit)

energie voorzien. En ze zoekt nieuwe partners

Thuissituatie:

zodat succesvolle maatschappelijke initiatie-

samenwonend

ven, zoals Voedselbank de Bevelanden, straks

Opleiding: HTS Bouw-

zonder hulp van de corporatie verder kunnen.

kunde en opleiding voor

Sas: ‘We boren steeds nieuwe contacten aan

hogere bestuursambtenaar

om te kijken: als RWS het niet meer mag of

Nevenactiviteiten:

kan, wie dan wel? Er zijn gelukkig genoeg

voorzitter Stichting

anderen bereid om bij te dragen aan hun

Woonwagencentra

omgeving.’

West-Brabant en Zeeland

MAKELAAR De combinatie van de maatschappelijke doelstelling en het runnen van een bedrijf vindt hij zo leuk aan zijn werk,

een permanente locatie zien te vinden voor het

vertelt Sas terwijl we nog snel even de hond (Max,  jaar) uitlaten voor

Jongerenhuis, een plaats waar jongeren met

we de auto instappen. ‘Dat is een stuk lastiger dan bij een echt bedrijf,

begeleiding wonen. De jongeren wonen nu bij

maar het maakt het ook bijzonder interessant. Als je alleen maar huizen

wijze van proef in een tijdelijke unit. ‘Dat wil

wil verhuren, kun je net zo goed makelaar worden.’ Sinds  woont

je niet zo houden. Het zou mooi zijn als ze in

Sas samen in een bungalow pal aan het Veerse Meer. Tijdens de nogal

het centrum van Goes konden wonen, tussen

intensieve verbouwing van het afgelopen jaar was het zowel op werk als

andere jongeren. En voor een huurprijs onder

thuis behoorlijk chaotisch, zegt Sas. Nu is thuis een oase van rust. ‘Het is

 euro, dus niet te groot.’ Verder staat de

hier zo mooi. In de zomer hoeven we echt niet naar het buitenland.’

Zeeuwse Huiskamer op de agenda, een experi-

Sas zegt niets te veel: op weg naar Goes rijden we langs water en wei-

ment waarbij tien stellen op proef woonden in

landen en komen we konijntjes, schapen en Schotse hooglanders tegen.

een flat en aantekeningen hebben gemaakt

Het ziet er naar uit dat die stukken natuur ook niet zomaar volgebouwd

wat er aan de woning zou moeten veranderen

zullen worden. ‘De markt hier wordt dunner.’ RWS kient daarom heel

om er comfortabel te kunnen wonen op je

goed uit waar (toekomstige) huurders behoefte aan hebben. Als we in

oude dag. ‘Die lessen gaan we eerst toepassen

zijn kantoor aankomen, zitten collega’s Henry, manager Wonen, en

op de renovatie van een appartementenblok-

Mariko, contactpersoon voor de projectontwikkelaar, al klaar voor hun

je’, zegt Sas.

wekelijks overleg over nieuwbouwprojecten. Ze moeten bijvoorbeeld

Maar eerst worden de voorpagina’s van PZC en Het Financieele Dagblad nog even doorgenomen Zijn oog valt op een artikel met de

‘Als je alleen maar huizen wil verhuren, kun je net zo goed makelaar worden’

kop ‘Tweede Kamer woedend op bouwende corporaties’, over een Amsterdamse corporatie die op het moment nieuwe koopwoningen bouwt. Sas en zijn collega’s zuchten. ‘Er is een nieuwe wet en dan willen ze dat je vóór dat die ingaat overal aan voldoet. Nieuwbouw is een proces dat jaren duurt, daar zijn contracten voor afgesloten. Hebben ze weleens gehoord van betrouwbaarheid?’

A D V E R T E N T IE

HOFMEIER MAAKT NIEUWE WONINGWET INZICHTELIJK EN TOEPASBAAR Met de inwerkingtreding van de Nieuwe Woningwet moeten woningcorporaties DAEB en niet-DAEB activiteiten gaan scheiden. De implementatie wordt naar verwachting een tijdrovend proces en zal meerdere afdelingen raken. Aan de hand van vragen die Peter veelvuldig in de praktijk krijgt voorgelegd, deelt hij zijn kennis op het gebied van de Nieuwe Woningwet.

Veelvuldig krijgt Peter vragen omtrent de regels van het “verlichte regime” in de Nieuwe Woningwet. Welke voordelen biedt dit?

“Kleine woningcorporaties met een kleine niet-DAEB portefeuille hoeven hun activiteiten niet te scheiden. Dit geldt voor woningcorporaties met een totale netto jaaromzet van minder dan € 30 miljoen èn waarbij de omzet uit niet-DAEB activiteiten maximaal 5% is. Daarnaast mogen de jaarlijkse niet-DAEB investeringen niet meer zijn dan 10% van het totaal. Deze woningcorporaties kunnen volstaan met een scheiding van baten en lasten door middel van een kostenverdeelstaat. ”

Wat zijn deze regels omtrent passend toewijzen?

“De nieuwe regelgeving treedt al per 1 juli 2015 in werking. Voor passend toewijzen geldt echter een andere ingangsdatum. De norm van 95% passend toewijzen is van kracht vanaf 31 december 2016. Dit betekent dat corporaties per 1 januari 2016 woningen moeten toewijzen geheel volgens de nieuwe regels.”

Er worden ook veel vragen gesteld op het gebied van Corporate Governance. Waaraan moet het bestuur en de Raad van Commissarissen van woningcorporaties voldoen?

“In de nieuwe woningwet wordt verankerd dat aan zowel bestuurders als aan commissarissen bij benoeming en herbenoeming eisen worden gesteld aan de geschiktheid. De toezichthouder zal op 1 juli 2015 een aanvang maken met de geschiktheids- en betrouwbaarheidstoetsing.”

Kun je ook aangeven welke regels er gaan gelden voor het financieren van niet-DAEB activiteiten binnen verbindingen?

“De Toegelaten Instelling kan alleen vermogen verschaffen door middel van het storten van aandelenkapitaal of het verstrekken van een lening.

Op het startmoment wordt zowel bij een administratieve als bij een juridische scheiding een interne startlening verstrekt, waarbij bij een administratieve scheiding ook nog een extra interne lening onder voorwaarden kan worden verstrekt na de start.”

Gratis stappenplan Voor meer informatie over Hofmeier en de dienstverlening op het gebied van de Nieuwe Woningwet wordt verwezen naar de corporatiepagina van Hofmeier (www.hofmeier.nl). Download daar een gratis stappenplan voor de implementatie van de Nieuwe Woningwet, dat is zeker de moeite waard!

Peter van Gilst, Sector Manager Corporaties 06-51415946

Peter van Gilst stuurt als Sector Manager Corporaties bij Hofmeier een team aan van specialisten in de sector van Woningcorporaties.

44

wonen met zorg 45 TEK ST : HANNEKE NAGTZ A AM

|

FOTO ’ S : BABE T HOGERVORST

‘IEDEREEN MOET HIER OUD KUNNEN WORDEN’ In Voorst moet je comfortabel kunnen blijven wonen, óók als je oud bent, vinden de bewoners van het Gelderse dorpje.

Maar liefst een derde van de bevolking kwam daarom opdagen tijdens een avond over de toekomst van het enige verzorgingshuis in het dorp. Woningcorporatie Habion kreeg het samen met hen en de lokale zorgorganisatie Trimenzo voor elkaar dat woonzorgcentrum De Benring niet dicht hoeft maar een tweede jeugd krijgt.

46 wonen met zorg

Voor verzorgingshuis De Benring in Voorst staan van links naar rechts: Dietward Bruin, projectleider Experimenten bij Habion ; Henk Jan van Essen, directeurbestuurder Trimenzo ; Willeke Janssen, concept-ontwikkelaar bij Habion; Paul Bril, bakker in Voorst en bestuurslid Woonzorgcoöperatie ; Marion Berends, één van de jongeren in de aanleunwoningen en bestuurslid van de coöperatie.

Op de buitenmuren van De Benring in Voorst hangen sinds vorig

Berends, bewoonster van de jongerenwonin-

jaar grote doeken met teksten als ‘Het gaat beginnen!’ en ‘Reuring

gen. Voorst vindt het simpelweg heel erg be-

in De Benring!’. Niets te veel gezegd: het woonzorgcentrum in het

langrijk dat De Benring blijft bestaan. Berends:

dorpje Voorst ondergaat grote veranderingen. De voormalige aanleun-

‘Bijna iedereen heeft hier wel een familielid

woningen worden nu bewoond door jongeren. Ouderen kunnen straks

wonen. Wij vinden dat mensen die hier in

zelfstandig – met eigen deurbel en brievenbus – een fris opgeknapte

Voorst willen blijven wonen, de zorg die ze

kamer huren en samen koken in de gezamenlijke woonkeukens. De

nodig hebben ook hier moeten kunnen krij-

inwoners uit het dorp richtten zelfs een woonzorgcoöperatie op om

gen.’ Ook voor de rest van het dorp is het

ervoor te zorgen dat het hele dorp meedenkt.

gebouw belangrijk: De Benring is één van de

Bijzonder, helemaal als je bedenkt dat De Benring er bijna niet meer was

weinige openbare gebouwen waar mensen

geweest of leeg had gestaan: de hoofdhuurder, zorginstelling Trimenzo,

elkaar kunnen ontmoeten.

overwoog door het scheiden van wonen en zorg al om het contract op te

De mensen van Habion hebben flink hun best

zeggen en een nieuw onderkomen te zoeken voor haar cliënten. Totdat

gedaan om iedereen enthousiast te maken, ze

woningcorporatie Habion aan Trimenzo en ’s Heeren Loo vertelde dat

erbij te betrekken en ze ervan te doordringen

ze van De Benring de eerste locatie van het experiment Bejaardenhuis

dat zíj het stuur in handen moesten nemen. In

een e jeugd wilde maken (zie kader). Hetzelfde gebouw, maar een

het begin waren ze elke dag in het gebouw

andere invulling. ‘Wat die invulling dan precies moest zijn, besloten we

aanwezig. ‘Op de eerste avond kwamen er

aan de lokale bevolking te vragen’, vertelt projectleider Dietward Bruin

allerlei ideeën van mensen uit de zaal’, vertelt

van Habion.

Willeke Janssen, conceptontwikkelaar bij Habion en één van de trekkers van het experi-

GRAS ZAAIEN

ment. De aanleunwoningen stonden toen al

De belangstelling bleek overweldigend. Op de eerste avond over de toe-

vijftien jaar leeg, wachtend op sloop. ‘Jongeren

komst van De Benring kwamen ruim  mensen opdagen, tijdens de

sprongen op en zeiden: laat ons daar wonen!

tweede zelfs  uit het . inwoners tellende dorp. Niet omdat men-

Anderen wilden bijvoorbeeld een moestuin of

sen uit Voorst nu zoveel actiever zijn dan andere Nederlanders, vertellen

een kapsalon in het gebouw. Allemaal goede

bestuursleden van de coöperatie Paul Bril, bakker in Voorst, en Marion

plannen. We hebben toen meteen gezegd:

47

Marion Berends Marion Berends (21, werkt in de zorg) woont samen met haar vriend in één van de achttien aanleunwoningen naast De Benring.

In ruil voor korting op de huur knapten ze de woning zelf op (‘het was bijna een bouwval’) en leveren ze vier uur per maand vrijwilligerswerk aan De Benring. Marion doet dat in de vorm van een bestuursfunctie bij de coöperatie. ‘Mensen die hier geboren worden, blijven hier. Maar het is voor jongeren heel moeilijk om aan een woning te komen. Dus zeiden we: waarom maken jullie de aanleunwoningen niet voor jongeren?’

‘ Waarom maken jullie de aanleunwoningen niet voor jongeren?’

48

‘ Ik ben blij met de ruimte, de slaapkamer is groter geworden’

mevrouw Winterman Mevrouw Winterman (93) komt uit Klarenbeek, maar woont inmiddels alweer tien jaar in De Benring in Voorst. Het komt er allemaal goed uit te zien, zegt ze. Haar woning is net gerenoveerd. ‘Ik ben blij met de ruimte. De slaapkamer is groter geworden. En er wordt goed voor me gezorgd.’

Wel moest ze drie maanden naar een andere kamer. ‘Daar keek je uit op de parkeerplaats dus kon je alles zien. Maar hier is het uitzicht ook mooi, hoor.’

wonen met zorg 49

Een tweede jeugd Ouderenhuisvester Habion startte

dat met de gebouwen zelf niet

zorginstelling voor mensen met een

in  het experiment Bejaarden-

zoveel mis is, en dat je er met een

verstandelijke beperking, nog het

huis een e jeugd. Het doel: traditio-

opknapbeurt prima een nieuwe

hele gebouw. Vanaf  huurt

nele verzorgingshuizen een tweede

invulling aan kunt geven.

Trimenzo alleen nog maar een kan-

leven te geven, want sluiten of zelfs

toor, de woongroep en de kamers

slopen is zonde. ‘Ons uitgangspunt

BETAALBAAR

van de huidige cliënten die er dan

was: je wil anno  niet meer

In november  ging het eerste

nog intramuraal wonen. Samen met

naar een bejaardenhuis’, zegt Wil-

experiment in Voorst van start. In-

de gemeente gaat ze dagbesteding

leke Janssen, conceptontwikkelaar

middels lopen er ook experimenten

organiseren. Nieuwe bewoners

bij Habion. ‘Veel mensen zoeken

in Zwolle, Loenen aan de Vecht en

huren zelf een kamer en kopen ver-

wel een plek waar ze comfortabel,

Amsterdam, waar we nieuwbouw

volgens zorg naar behoefte in bij de

gezellig en veilig kunnen wonen als

neerzetten. Doordat Habion meest-

zorginstellingen.

ze ouder worden. De collectieve

al gebruikmaakt van de bestaande

Het liefst zou Habion al haar ver-

woonvorm is cruciaal, anders kun

gebouwen blijft het financieel risico

zorgingshuizen wel op deze manier

je net zo goed zelfstandig blijven

voor de corporatie beperkt en zijn

willen vernieuwen. Eerst maar eens

wonen.’ Habion vroeg studenten

de woningen betaalbaar als bewo-

deze vier: het is een gigantisch

van de Amsterdamse Academie van

ners ze straks zelf moeten huren.

karwei, maar vooral erg leuk, zegt

Bouwkunst naar een aantal verzor-

Een kamer in De Benring kost tus-

de corporatie.

gingshuizen als de Benring te kij-

sen de  en  euro. Nu huren

www.eenejeugd.nl

ken. Zij kwamen tot de conclusie

Trimenzo en ’s Heeren Loo, een

maar u moet het wel zelf willen en de schouders eronder zetten, anders

straks echt wat gebeurt.’ In de ruimte die nu

beginnen we er niet aan en kunnen we hier net zo goed gras inzaaien.’

voor het personeel gebruikt wordt, kan straks

De wensen werden op kleurige A-viertjes verzameld en aan waslijnen in

bijvoorbeeld een bank spreekuur houden

het gebouw opgehangen. Tijdens acht weken Werkatelier en daarna de

op maandagochtend of organiseert Granny’s

Gangmakersavonden eens in de acht weken, hield de corporatie de in-

Finest er handwerkmiddagen. De coöperatie

woners op de hoogte van de haalbaarheid van de plannen en bespraken

vond al een cateringbedrijf dat vanaf deze

samen de voortgang. En er werd een woonzorgcoöperatie opgericht die

maand maaltijden aanbiedt aan bewoners en

de inwoners van het dorp vertegenwoordigt. Het achtkoppig bestuur

waar je terecht kan voor een kopje koffie en

van de coöperatie is divers, zegt bakker Bril: ‘We zitten met een accoun-

een stuk appeltaart, tegen een schappelijke

tant, de huisarts, de jongeren. Complimenten aan onze voorzitter en

prijs.

secretaris, die er elk wel twintig uur per week in steken.’

De coöperatie legde samen met Habion, Trimenzo en ’s Heeren Loo het

BUFFELEN

plan vast voor de vernieuwing van De Benring. Ze regelde op eigen initi-

Het experiment is tot nu toe zeer geslaagd,

atief dat ook mensen met dementie in De Benring terecht kunnen, voor

vindt het team van Habion. Hoewel De Ben-

hen een belangrijke wens. ‘Wij hebben voor elkaar gekregen dat er een

ring als het project straks klaar is in een hele-

woongroep kwam voor mensen met dementie’, zegt Bril. Er kunnen

boel opzichten nog lijkt op een traditioneel

acht mensen beschermd wonen. ‘Eigenlijk is de zorg voor zo’n kleine

verzorgingshuis, is er enorm veel veranderd.

woongroep niet rendabel te organiseren, want je moet eigenlijk min-

De hele benadering waarop wonen en zorg

stens vier groepen clusteren. We hebben het toch gedaan omdat we het

georganiseerd wordt is anders, zegt Willeke

zo’n geweldig project vinden’, zegt Henk Jan van Essen, directeur-

Janssen. ‘Wij moeten een gigantische stap

bestuurder van Trimenzo. De woongroep is als één van de eerste delen

terug doen. De wensen van de inwoners zijn

van het gebouw klaar. Ook de jongeren wonen inmiddels in de achttien

leidend.’ Zo’n verschuiving gaat niet vanzelf,

voormalige aanleunwoningen. In ruil voor korting op de huur knapten ze

weet Habion. Of zoals Janssen zegt, ‘het is buf-

die zelf op en leveren ze per huisje vier uur per maand vrijwilligerswerk

felen’. ‘Je loopt constant tegen van alles aan’,

aan De Benring. Stap voor stap wordt nu de rest van het plan uitgevoerd.

valt Bruin bij. ‘Zo waren de aanleunwoningen

De kamers krijgen een opknapbeurt en worden ruimer gemaakt. Later

in de bestemmingsplannen van de gemeente

dit jaar gaat de verbouwing van de gemeenschappelijke ruimtes van

voor ouderen bedoeld. Gelukkig zei de ge-

start, voor de coöperatie de kers op de taart. Bril: ‘Wij willen dat daar

meente in dit geval: ga het maar gewoon doen,

50 wonen met zorg

‘In de woonzorgcoöperatie kan ik iets goeds doen voor het dorp’ PAUL BRIL Paul Bril is één van de acht bestuursleden van de Woonwe lossen het wel op.’ En ook de mensen uit het dorp zullen er veel

zorgcoöperatie Voorst en Omgeving. ‘Er gaat stiekem

energie in moeten blijven steken om het allemaal te bolwerken. Zo gaat

heel wat tijd in zitten. Maar toen ik werd gevraagd dacht

de coöperatie de woningen zelf toewijzen. Ze krijgen daarbij hulp van

ik: zo kan ik echt iets goeds doen voor het dorp.’ De coö-

een coach, een jurist met veel verstand van zaken in de zorg. ‘Spannend’,

peratie heeft inmiddels  leden. Bril is zeer te spreken

vindt Paul Bril. ‘We zijn nu bezig de criteria op te stellen. Zo moeten

over de samenwerking in het bestuur en met de woning-

mensen lid zijn van de coöperatie.’

corporatie en zorginstellingen. ‘We zijn één groot team.’

Voor de bewoners en de medewerkers van de zorgorganisatie zelf zit de omslag hem in duizend kleine dingen, zegt Van Essen. ‘Het ontbijt en de lunch worden straks bijvoorbeeld niet meer op karren langsgebracht, maar mensen moeten als het even kan zelf naar beneden naar de winkel.’

Trimenzo heeft ook de dienstkleding afgeschaft. ‘Je kwam binnen en zag alleen maar mensen in het wit. En wat je nog kon, koken, de was doen, zelf koffie zetten, werd van je afgenomen. Allemaal natuurlijk in een warm hartelijke sfeer en met de beste bedoelingen, maar ook met te weinig aandacht voor de vitaliteit van de ouderen die hier kwamen wonen. Daar maken we nu juist de activiteiten van.’ Geen van hen hoeft nu op zoek naar een woning met zorg buiten Voorst.

werk aan wonen 51

OP ZOEK NAAR EEN BAAN BIJ EEN WONINGCORPORATIE OF WONINGBOUWVERENIGING? HIERNAAST EEN OVERZICHT VAN DE ACTUELE ONLINEVACATURES. BEKIJK DE VACATURE OP WWW.WERKAAN WONEN.NL.

FUNCTIES

BEDRIJF

PLAATS

Directie/RvB/RvC Commissaris m/v sociaal maatschappelijk

Woningbouwvereniging Bergopwaarts

DEURNE

Lid raad van commissarissen

Dudok Wonen

HILVERSUM

RvC lid met kennis van zorgvastgoed

WSG

GEERTRUIDENBERG

Financieel/Administratief Administrateur projecten vastgoed

Stichting UWOON

HARDERWIJK

Controller

WoonInvest

VOORBURG

Manager bedrijfsvoering

Rijswijk Wonen

RIJSWIJK

woCom

SOMEREN

WoonInvest

VOORBURG

BPD

EINDHOVEN

de Alliantie

HUIZEN

Business controller (coördinator risicobeheer & kwaliteitsmanagement)

Laurentius Wonen

BREDA

Concern controller

Welbions

HENGELO

Coördinator ledenbinding

Aedes vereniging van woningcorporaties

DEN HAAG

Team manager (m/v) Groningen

SSH

GRONINGEN

Staedion

DEN HAAG

de Alliantie

AMSTERDAM

Buurtbeheerder (m/v) voor 32/36 uur per week

Mitros

UTRECHT

Hoofd bedrijfsbureau m/v

De Sleutels Leiden

LEIDEN

Wijkopzichter (36 uur/week)

Mercatus

EMMELOORD

Woonconsulent sociaal beheer (m/v)

LEKSTEDEwonen

VIANEN

ICT Applicatiebeheerder (fulltime) Management Manager financiën Ondersteunende diensten Verkoopcoördinator - Eindhoven Projectontwikkeling Senior adviseur marketing (32 uur per week) Staf

Technisch toezicht Werkvoorbereider inspecties Verhuur en Verkoop Accountmanager vereniging van eigenaren (32-36 uur) Woningbeheer, Wijkbeheer en Leefbaarheid

Meer huurpunten dankzij de isolatie van Neopixels Voor woningcorporaties zijn energiezuinige en duurzame woningen van groot belang. Vanwege de betaalbaarheid, het comfort voor bewoners en het beperken van de milieubelasting, maar ook voor de vastgoedwaarde van een woning.

Goede isolatie zorgt voor een betere EnergieIndex en dat levert meer huurpunten op.

Neopixels is op dit gebied de meest geschikte partner voor woningcorporaties.

kiezen.” Woningcorporaties vinden in Neopixels bovendien een partner die hen ondersteunt bij het verduurzamen van woningen op de lange termijn. “We maken waar wat we beloven. Ook afspraken met huurders over energiebesparing worden gegarandeerd nagekomen.”

Neopixels is de fabrikant van de gelijknamige grafietparels voor hoogwaardige isolatie van spouwmuren en bodems van kruipruimtes.

Stefan Nooijens van Neopixels legt uit: “Neopixels onderscheiden zich door hun vorm en het grafietgehalte. Grafiet reflecteert namelijk warmte, waardoor de isolatiewaarde twintig procent hoger is dan traditionele isolatiematerialen. Het is bewezen en vastgelegd door de Stichting KOMO dat Neopixels de hoogtste isolatiewaarde van Nederland hebben.”

Materiaal De vorm en het grafietgehalte van Neopixels zijn dus belangrijk voor de isolatiewaarde, maar er schuilt nog meer achter het succes.

Nooijens legt uit: “Neopixels zijn gemaakt van expandeerbaar polystyreen (EPS), oftewel piepschuim of tempex. Dat materiaal is goed isolerend en zeer schokbestendig. Neopixels bevatten per stuk meer dan drieduizend gesloten luchtcellen, waardoor er geen lucht of water in of uit kan. Daardoor isoleren ze ruim twintig procent beter dan traditionele vormen van na-isolatie.” Neopixels verbeteren ook de geluidsisolatie, zijn waterbestendig en hebben een lange levensduur.

Meer huurpunten Het toepassen van goede isolatie is van cruciaal belang voor de energiezuinigheid van woningen. “Hoe beter de woning geïsoleerd is, hoe gunstiger het energielabel en de EnergieIndex”, zegt Nooijens. “Een zuinige woning krijgt meer huurpunten, dus is het verstandig om voor het bewezen beste isolatiemateriaal te

Renovatieprojecten Neopixels worden aangebracht door gaatjes van minimaal 14 millimeter in de voegen van de spouwmuur te boren. De gaatjes zijn beduidend kleiner dan bij andere systemen, waardoor de kans op schade ook kleiner is.

Een speciaal ontworpen vulpistool spuit de Neopixels samen met de water-gedragen

TRIPLE HR PREMIUM

lijm Neofixx in de muur, waarna de gaatjes worden gedicht. Deze methode is zeer snel, betrouwbaar en kosteneffectief. Hierdoor zijn de isolatiewerkzaamheden goed in te passen in de renovatieprojecten van woningcorporaties.

Topkwaliteit Neopixels kiest bewust voor topkwaliteit op alle gebieden. Nooijens: “We werken met een selecte groep topinstallateurs, die aan strenge eisen moet voldoen. De Neopixels Academy leidt uitvoerders op om de isolatiewerkzaamheden correct uit te voeren. Ook de kwaliteit van het product wordt voortdurend gecontroleerd.”

De Neopixels-installateur begint met een nauwkeurige voorinspectie. Tijdens het opvullen van de spouwmuren voert Neopixels – indien gewenst - samen met de woningcorporatie een extra kwaliteitscontrole uit, waarbij onder andere de isolatiewaarde, oftewel Lambdawaarde, gemeten en teruggekoppeld wordt.

Neopixels laat op een transparante manier zien dat de afgesproken isolatiewaarden zijn behaald.

“Zoals gezegd, ons motto is: ‘waarmaken wat je belooft’”, zegt Nooijens. “We zijn continu open en eerlijk richting woningcorporaties, huurders en installateurs. Samen bereiken we het beste resultaat.”

20% betere isolatiewaarde door toevoeging van zuiver grafiet

www.neopixels.nl

feiten & cijfers 53 TEK ST : QUINTEN SNIJDERS

SOCIAAL HUURAKKOORD VERKLEINT HUURVERSCHIL TUSSEN VERGELIJKBARE WONINGEN MAANDHUUR

INFLATIE + MAXIMALE HUURVERHOGING

VERSCHIL

€ 53

€ 42,81

INFLATIE

€ 31,91

€ 500

€ 20,27

BRON : AEDES

€ 550

€ 450 Huur > 80% van maximaal toegestaan volgens woningwaarderingsstelsel jaarlijkse maximale huurverhoging: alleen inflatie, in dit voorbeeld 2%

Huur < 80% van maximaal toegestaan volgens woningwaarderingsstelsel jaarlijkse maximale huurverhoging: voorbeeld inflatie 2% + 2,5%, dus 4,5%

€ 400 2015

van Aedes en de Woonbond betekent niet alleen een matiging van de huur-

2017

2018

PETER BOELHOUWER HOOGLERAAR TU DELFT

‘Betere prijs-kwaliteitverhouding’

verhogingen, maar uitein-

‘De prijs-kwaliteitverhouding van sociale huur-

ook de wat hogere inkomensgroepen bij. Maar

delijk ook een betere prijs-

woningen in het algemeen wordt hiermee beter,

zij zijn de laatste jaren ook wel flink aangepakt,

kwaliteitverhouding. Als de politiek het akkoord € 550

dat is erg positief. Het effect van dit beleid op

met forse huurstijgingen. Voor huishoudens met

bewoners verschilt per type huurder. Huurders

lagere middeninkomens – in dit geval inkomens net boven de huurtoeslaggrens – kunnen deze

hogere stijging van hun huur verwachten dan

afspraken wel een redelijke stijging van hun

van de huur voor kwalita-

anderen. De armste huurders in die categorie

woonquote betekenen. Zij hebben nu namelijk

tief vergelijkbare wonin-

merken weinig van die huurstijging: zij worden

vaak een huur die volgens het sociaal huurak-

gen dus langzaamaan klei-

gecompenseerd met huurtoeslag. Wel blijft hun

ner.€Wat 500betekent dit voor

woonquote hoog; ik pleit dan ook voor een ver-

individuele huurders?

hoging van die huurtoeslag. De huurders die nu

VERSCHIL

in een relatief goedkope woning kunnen een iets

verschillen in de hoogte

overneemt, worden grote

€ 42,81

€zien 53 met de nieuwe afspraken. Daar zitten vaak

een relatief duurdere huur hebben, worden ont-

€ 450

€ 31,91

€ 20,27

2%

koord iets stijgt. Terwijl zij de laatste keer een huurstijging kregen van inflatie plus 2 procent.

Dat is wel wat veel, daar moet een oplossing voor komen.’

Zie ook het Interview op pagina 6 van dit nummer.

4,5%

STIJGING

Het sociaal huurakkoord

2016

54

huisvesters van het volk 55 TEK ST : MARGRIE T PFLUG

|

FOTO : INDR A SIMONS

Edo Bergsma

In zijn vrije tijd was Edo Bergsma (1862-1948) dól op fietsen: 43 jaar was hij voorzitter van de wielrijdersbond ANWB. Aan die nevenfunctie begon hij in 1884,�de tijd dat de fiets nog een vélocipède heette en een heel groot en een heel klein wiel had.

Eigenlijk was Bergsma eerst en vooral burgemeester. Ook in die functie gaf hij blijk van zitvlees: 36 jaar lang (vanaf 1896) was hij burgemeester van Enschede. Onder zijn leiding groeide de textielindustrie in die stad als kool. En dat vergt arbeidskrachten. Veel – armlastige – arbeiders kwamen uit Drenthe om in de textielfabrieken in Enschede te gaan werken. Bergsma initieerde grote stadsuitbreidingen om al die nieuwe bewoners onder dak te helpen. Hij was altijd bereid mee te denken met woningbouwverenigingen als die moeilijkheden ondervonden met grondaankoop of financiering. En samen met een aantal fabrikanten richtte Bergsma in 1907 bouwvereniging De Volkswoning op om arbeiderswoningen te bouwen ‘in grotere complexen tegen billijke huur’. De vereniging bouwde tussen 1915 en 1923 de voor die tijd zeer moderne arbeiderswijk Pathmos, hier op de foto. De zeer complete wijk met winkels, scholen, pleinen, een badhuis, een wijkcentrum en groenvoorzieningen gold lange tijd als voorbeeld voor andere arbeiderswijken die daarna in de regio zijn gebouwd. De gemeente Enschede heeft oud-burgemeester Edo Bergsma geëerd met een eigen laan.

achteraf

Doorstromen graag!

ILLUSTR ATIE : MENNO WIT TEBROOD

56

colofon Aedes-Magazine is een uitgave van Aedes vereniging van woningcorporaties. Aedes-Magazine verschijnt  keer per jaar.

Woningcorporaties zorgen dat ruim , miljoen huishoudens in Nederland goed kunnen wonen en dragen bij aan leefbare buurten, wijken en regio's. Corporaties nemen op dit moment zo'n  procent van de bouwproductie in Nederland voor hun rekening en investeren in de toekomst op terreinen als zorg en duurzaamheid.

Aedes behartigt als branchevereniging de belangen van woningcor-

‘Mensen verhuizen niet omdat ze voorrang

wil verhuizen. En zeker niet naar iets met het woord

krijgen, maar omdat ze willen verhuizen’, zegt

‘senior’ of ‘zorg’ erin. Ze zijn blij waar ze zitten. Tenzij

de directeur van de Sociale Verhuurders Haag-

ze echt ziek zijn. Er zijn er zelfs bij die – na het overlijden

landen. Ze is bij ons, bij Aedes, om een spel met ons te

van een partner – weggaan uit de aanleunwoning en

spelen. We mogen huizen toewijzen aan mensen aan de

gewoon weer in een appartement trekken. Vooral de

hand van een versimpelde set regels uit de regionale

mensen die altijd in het huis zijn blijven wonen, waar ze

huisvestingsverordening. Met als doel dat we voelen

met kinderen in zaten, zijn vaak net zo gehecht aan hun

hoe dat werkt, die regels.

huis als aan hun familie.

En daaruit blijkt niet alleen dat de regels ontzettend

Dus verhuizen doe je alleen als je het wilt. En er zijn ook

ingewikkeld zijn. Elk van de negen gemeenten heeft

mensen die het wel willen. En gelukkig corporaties

bovendien andere regels. Leg dan maar eens uit aan een

die slim genoeg zijn om ouderen te begeleiden die

woningzoekende waarom hij de woning niet heeft

verhuizen zelf te ingewikkeld vinden. Omdat ze zien dat

gekregen. En inderdaad, er verhuizen maar weinig

dit beter werkt dan regels. Ondertussen kent wel bijna

mensen, als gevolg van hun voorrangspositie. Hooguit

iedere gemeente voorrangsregels. En soms zijn die zo

wat eerder, omdat ze toch al wilden. ‘Dit spel zouden

ingewikkeld dat wachtlijsten ondoorgrondelijk worden.

ambtenaren en politici ook moeten spelen’, zegt een

En dat mensen door de bomen het bos niet meer zien.

collega.

‘Ik kom toch niet in aanmerking voor een sociale huur-

Dat doorstroming niet zo simpel is, klopt ook met mijn

woning.’ Wat zegt een wachtlijst nog? Zeker als ik

eigen beleving. ‘Je vader wil hier dood gaan’, zei mijn

van woningcorporaties hoor dat er veel verschil zit in

moeder afgelopen weekend nog, toen ik vroeg of die

woningen. Voor een kleine portiekflat, ben je zo aan

grote wilde tuin wel bij te houden is. Elke keer als ik

de beurt, zeggen ze vaak. Terwijl die nette eengezins-

langskom, zie ik de boel meer verwilderen. Een gras-

woning in die goede wijk, veel onbereikbaarder is. Het

maairobot dan maar? Zelfs daar hebben ze geen zin in.

lijkt de koopmarkt wel, alleen kost het je tijd in plaats

‘We maaien het gras gezellig samen, goed voor ons, we

van geld.

hebben beweging nodig.’

Op mijn leeftijd heb je in je omgeving een flinke reeks

Christine de Ruiter

mensen van rond de . Mijn eigen ouders en schoon-

Hoofdredacteur

ouders en die van vrienden. Er is bijna niemand die

poraties in Den Haag en Brussel, zoekt oplossingen voor het beter functioneren van de woningmarkt en draagt bij aan een professionele sector. Zo'n  procent van de corporaties is lid van Aedes. Wij maken ons sterk voor optimale omstandigheden waaronder zij als maatschappelijke ondernemingen hun werk kunnen doen.

Aedes is ook de werkgeversvereniging van de corporatiebranche waarin ruim . werknemers dagelijks werken aan goed, betaalbaar en duurzaam wonen.

Voor informatie over het lidmaatschap van Aedes zie www.aedes.nl.

Redactie Christine de Ruiter (hoofdredacteur); Margriet Pflug (eindredactie); Latifa van Heerde, Hanneke Nagtzaam, Quinten Snijders, Marjon van

Weersch (redactie); Carolien van der Ploeg (productie).

Redactiesecretariaat T ()  E aedesmedia@aedes.nl Grafische vormgeving Curve grafische vormgeving BNO, Haarlem; Henk Stoffels (artdirection), Mieke van Weele (vormgeving).

Druk Senefelder Misset, Doetinchem Abonnementen T ()  E publicaties@aedes.nl I www.aedes.nl>publicaties Prijzen (excl. BTW) Een jaarabonnement kost € ,. Aedes-leden ontvangen één gratis abonnement. Extra jaarabonnementen voor Aedes-leden kosten € ,.

Jaarabonnementen worden automatisch verlengd. Opzeggingen

dienen op  november, dus twee maanden voor het nieuwe abonnementsjaar, binnen te zijn.

Advertenties Multor Media BV, Wouter Otto Postbus ,  EB Arnhem T ()  E wouterotto@multormedia.nl I www.multormedia.nl Aedes vereniging van woningcorporaties Koningin Julianaplein   AA Den Haag Postbus   AC Den Haag T ()  E aedes@aedes.nl I www.aedes.nl @aedesnet Auteursrechten voorbehouden ISSN -

Enserve ondersteunt op alle aspecten van woonruimtebemiddeling, voor zowel corporaties, gemeenten als woningzoekenden. Onze kracht zit in kennis, maatwerk en service. Wij werken landelijk en staan onafhankelijk in de markt.

woonruimtebemiddeling Advies Implementatie & exploitatie woonruimtebemiddeling Communicatie Opleidingen Urgentie- en klachtencommissies Managementinformatiesysteem DOMIS Onderzoek & ontwikkeling

Industrieweg Oost 13 h-k 6662 NE Elst (Gld) Postbus 56 6660 AB Elst 0481-365636 info@enserve.nl www.enserve.nl

020 - 565 94 00 Hulplijn voor de laagste beheerskosten AWB Als leverancier van verwarmingsproducten wil AWB waarde toevoegen in de keten samen met haar strategische partners door het leveren van innovatieve en betrouwbare producten en diensten.

Thermomaster C-XV Vanaf 2015 geeft AWB voor langere tijd volledige controle over de beheerskosten van installaties. Het middel? De nieuwe Thermomaster C-XV, het toestel voor de laagste beheerskosten, waarbij bewezen betrouwbaarheid wordt gecombineerd met grondig geteste innovaties.

TCO product-pijlers De ThermoMaster C-XV gebaseerd op de vier TCO product-pijlers: hoge bedrijfszekerheid, eens per vijf jaar onderhoud mogelijk, korte inspectie- en onderhoudsbeurten en de mogelijkheid om het toestel snel en overal te kunnen installeren, is daarom hĂŠt perfecte verlengstuk van een strategie die erop gericht is de Total Cost of Ownership van installaties te minimaliseren.

Wilt u meer weten: www.awb.nl/cxv.