Aedes-Magazine 4/2015

CORPORATIES EN DE WONINGMARKT / 4 / 2015

Rinze Kramer

‘GRONINGEN HEEFT GENOEG ELLENDE GEHAD’ » SOCIALE HUISVESTING IN DE BANLIEUES » » MEER SCHULDEN, MINDER UITZETTINGEN » » 16 VRAGEN AAN AUKE VAN DER WOUD » » PRAKTISCHE KIJK VAN DE ADVIESCOMMISSIE WONEN »

commentaar

DE LANGE TERMIJN In 2015 en 2016 treedt een groot aantal kabinetsmaatregelen in werking, die ieder bedoeld zijn om een pleister op een andere zere plek te plakken.

Maar een integraal plan of een stip op de horizon voor de woningmarkt is er niet en niemand kent de effecten van de maatregelen op lange termijn.

De corporatiesector heeft met 2,4 miljoen woningen

komens. Corporaties zullen er niet aan ontko-

en zo’n 5 miljoen bewoners een grote invloed op onze

men om onder de kostprijs te verhuren. Om dat

samenleving. Niet alleen omdat verandering invloed heeft

te kunnen betalen moeten ze woningen verko-

op een woningmarkt die aan elkaar hangt van subsidies voor

pen of meer geld vragen voor de rest van hun

zowel huur als koop. Ook omdat wonen een eerste levens-

bezit. De beschikbaarheid komt onder druk

behoefte is, die mensen een veilige basis hoort te geven.

te staan, waardoor wachtlijsten groeien. Daar-

Alle kabinetsmaatregelen die nu ingevoerd zijn of in de stei-

naast ontstaat segregatie; een groot verschil

gers staan, lijken ieder op zich logisch. Natuurlijk moeten

tussen bewoners van oude en nieuwe wijken.

mensen een huis krijgen dat past bij hun inkomen. Natuur-

Last but not least maken alle maatregelen het

lijk moeten woningcorporaties verstandig met hun geld om-

voor corporaties extra moeilijk om efficiënt en

gaan. Maar in werkelijkheid maakt alles bij elkaar de woning-

doelmatig te werken. De regeldruk neemt toe.

markt en het leven voor veel huurders nodeloos ingewikkeld.

Alleen al de invoering van de Woningwet kost

Bovendien sleutelen we aan een ingewikkeld systeem zonder

volgens de minister eenmalig 42 miljoen euro

dat we weten wat de gevolgen op lange termijn zijn.

en structureel 6 miljoen euro per jaar. Volgens

Nieuwe geboden als passend toewijzen, het beperken van de

ons is het een veelvoud van dat bedrag. Kosten

huurharmonisatie en het scheiden van de organisatie in een

die hoe dan ook uiteindelijk op het bordje van

DAEB en een niet-DAEB-deel, komen bovenop maatregelen

de – toekomstige – huurder terechtkomen.

waarvan het stof nog moet neerdalen. Zoals de bevriezing

Het is misschien te veel gevraagd van een poli-

van de liberalisatiegrens, de verhuurdersheffing, het inko-

tiek systeem dat vier jaar horizon heeft, om

mensafhankelijke huurbeleid, de Europese toewijzingsnorm

plannen voor de lange termijn te maken. Maar

‘Alle maatregelen maken het voor corporaties extra moeilijk om efficiënt en doelmatig te werken’

en de vennootschapsbelastingplicht.

men zou op zijn minst het advies ter harte kun-

Vooral passend toewijzen, dat nu versneld in-

nen nemen van de mensen die wel de toekomst

gevoerd wordt, kent veel onbedoelde effecten.

in het vizier hebben. Daarom blijven wij ons

Corporaties zullen de prijs en daardoor de kwa-

best doen. Wij ontwikkelden met huurders,

liteit van de goedkoopste woningen laag moe-

makelaars en huizenbezitters een paar jaar ge-

ten houden. Oude woningen vaak, met slechte

leden een toekomstbestendige visie: WONEN

energievoorzieningen. Met als risico dat men-

4.0. En nu proberen we samen met de Woon-

sen met een laag inkomen straks een lage huur,

bond te komen tot verstandig huurbeleid,

maar een torenhoge energierekening hebben.

gericht op vandaag, morgen en nog lange

Daarnaast zijn er grote verschillen tussen re-

tijd daarna.

gio’s. Kan iemand met een laag inkomen straks nog binnen de ring van Amsterdam wonen?

Marc Calon

Het effect blijft niet beperkt tot de laagste in-

Voorzitter

1

2

8

Wijkaanpak in Frankrijk

Van stenen naar mensen

1 Commentaar De lange termijn 4 Ondertussen in Diemen 16 Opinie ‘ Banken hadden absoluut een zorgplicht’ – Tjerk Gualthérie van Weezel 18 Opinie ‘Breng cultuurhistorische waarde van alle woningen in kaart’ – Victor van der Hidde 22 Goedemorgen Liesbeth van Asten 32 16/32 Zestien vragen aan Auke van der Woud 34 Prikbord Weetjes en tips 45 Mensen en wonen Jan Fiechter en Anoushka Blok 46 Huisvester van het volk Huibert van Saane 49 Feiten & cijfers over diversiteit van corporatiebestuurders 56 Achteraf en colofon

inhoud

26

RINZE KRAMER Corporatiewoningen in het Groningse aardbevingsgebied moeten versterkt worden, vindt directeur-bestuurder Rinze Kramer.

Daar is wel geld voor nodig. En een crisiswet.

38

HUISUITZETTINGEN VOORKOMEN Het aantal huisuitzettingen daalt.

Tegelijkertijd komen steeds meer huurders in financiĂŤle problemen. Wetenschappers en corporatiemedewerkers over oorzaken en oplossingen.

51

PRAKTISCHE KIJK OP WONINGEN Adviescommissies Wonen (VAC) adviseren corporaties en gemeenten over de gebruikskwaliteit van woningen. Op bezoek met de VAC Haarlem bij woningen van Elan Wonen.

3

4

15/04 Lift

De flat Beukenhorst in Diemen krijgt een nieuwe liftschacht van staal en glas. Een ingrijpende verbouwing van het complex met  appartementen. Ook herstelt woningcorporatie De Key  beschadigde appartementen, waarvan acht zwaar beschadigd.

Acht maanden geleden – op  september – ging het hier heel erg mis tijdens de werkzaamheden aan de lift. Een gasexplosie richtte een ravage aan. Een medewerker van De Key en een kraandrijver kwamen om het leven. Ter herinnering hangen hun namen aan een boom voor de flat: Margo & Wim. De exacte toedracht van de gasexplosie is nog niet bekend.

De bewoners en De Key hebben met elkaar een ingrijpende en emotionele periode achter de rug. Voor de zomer kan een fase afgesloten worden: dan zijn alle werkzaamheden klaar en kunnen ook de laatste  huishoudens terug naar hun vernieuwde appartementen. www.dekey.nl/beukenhorst

ondertussen in Diemen TEK ST : MARGRIE T PFLUG

|

FOTO : JEROEN VAN KOOTEN

5

advertentie

advertorial In de praktijk In Dordrecht stelt Woonbron woningen beschikbaar voor de huisvesting van arbeidsmigranten. Deze woningen staan tijdelijk leeg in verband met de binnenstedelijke vernieuwing. Homeflex huurt dezewoningen van Woonbron.

Homeflex richt ze in, verhuurt ze aan bedrijven en houdt toezicht. Staedion in Den Haag maakte de afspraak met de gemeente om 500 woningen ter beschikking te stellen voor arbeidsmigranten. Ook deze woningen huurt Homeflex van de corporatie en huisvest hierin arbeidsmigranten. Voor woningstichting Rochdale in Amsterdam beheert Homeflex huurwoningen die leegstaan door ontvolking.Stukvoor stuk concepten die illegale huisvesting voorkomen en een betere integratie in de wijk mogelijk maken.

•De technische dienst van Homeflex komt elke twee weken langs om te kijken of alles in orde is.

Homeflex huurt woningen van corporaties Ruim 400.000 arbeidsmigranten verblijven in Nederland om voor een langere of kortere periode te werken. Hun woonomstandigheden zijn vaak slecht. De overheid vindt dat hier een einde aan moet komen en wil dat gemeenten en woningcorporaties zorgdragen voor goede huisvesting. Ook Aedes stimuleert corporaties om een bijdrage te leveren aan deze maatschappelijke huisvestingsproblematiek. Maar hoe pak je dit nu het beste aan? Het Haagse Staedion en Woonbron in Rotterdam kiezen voor de huisvesting van tijdelijke buitenlandse arbeidskrachten voor een samenwerking met Homeflex.

De vraag naar arbeidsmigranten groeit. Deze tijdelijke en betaalbare arbeidskrachten uit Oost-, Midden- en Zuid-Europa hebben recht op goede huisvesting. “We zien dat uitzendbureaus en bedrijven beperkt aandacht besteden aan kwalitatieve huisvesting van arbeidsmigranten”, legt Bert Verheij van Homeflex uit. “Logisch, want het is ook niet hun corebusiness. Maar jammer is het wel, want zo komen arbeidsmigranten onnodig in een slecht daglicht te staan. Gelukkig zien steeds meer partijen in dat goede huisvesting belangrijk is. Het aantal corporaties dat hiervoor gebruikmaakt van onze diensten groeit.

Want dan zijn ze ervan verzekerd dat het onderkomen voldoet aan de landelijke norm. Dus goede omstandigheden, maximale privacy, schoon en veilig.”

Geen huurbescherming Homeflexis gespecialiseerd in de professionele huisvesting van tijdelijk personeel.Zehebbenmeerdan1.500 gehuisvestearbeidsmigrantenenzo’n 400 woningen en meerdere gebouwen in eigen beheer. “Zie ons als een betrouwbare, flexibele en onafhankelijke schakel tussen aanbieders van onroerend goed, bedrijven en uitzendorganisaties”, aldus Verheij. “Wij zijn dé huisvester van de arbeidsmigrant in Nederland en kunnen woningcorporaties alles uit handen nemen wat betreft dit maatschappelijke vraagstuk. En omdat wij de woningen uitsluitend aan bedrijven verhuren op basis van logies, is huurbescherming niet van toepassing.”

Nul rompslomp Verheij benadrukt dat samenwerking met Homeflexervoor zorgt dat de huur altijd op tijd wordt betaald en dat de woning netjes onderhouden wordt en schoon blijft. “Homeflex wordt de contractant van de woningen, dus wij nemen de verantwoordelijkheid en het beheer van de woningen helemaal op ons. Zo knappen we alles op, meubileren we de woning en stofferen we alles tot aan het bedlinnen toe. Ook nemen we de contracten voor gas, water en elektriciteit gedurende de looptijd over. De naaste buren ontvangen persoonlijk onze contactgegevens, zodat zeonskunnen bellen in geval van overlast. Elketwee weken komen het schoonmaakteam en technische dienst langs om te kijken of alles in orde is. Is er bijvoorbeeld een lamp kapot of een toilet verstopt, dat wordt dit binnen acht uur opgelost. Is er geen warm water, dan repareren we dat zelfs binnen twee uur. Bij alles wat we doen, staan service en wederzijds respect centraal.”

Verzekerd vastgoedrendement Homeflex kan corporaties ook van dienst zijn bij leegstand in bijvoorbeeld herstructureringswijken. Verheij: “Door economische omstandigheden zijn projecten stil komen te liggen en staan er huurwoningen ongewenst leeg. Dit kost de corporatie veel geld, want er kan geen huur geïnd worden. Als Homeflex deze woningen tijdelijk overneemt voor het huisvesten van arbeidsmigranten, levert de corporatie een positieve bijdrage aan een maatschappelijk probleem. Bovendien loopt de corporatie geen enkel risico en blijft het onroerend goed rendement opleveren.”

SNF-gecertificeerd Sinds januari 2014 is Homeflex SNF-gecertificeerd. Dit betekent dat Homeflex voldoet aan de door de overheid gestelde norm voor de huisvesting van arbeidsmigranten.

Homeflex Molendijk 6 3361EN Sliedrecht 0184-820082 www.homeflex.nl

Bereik alle doelgroepen en segmenten

Nieuwe regels, nieuwe kansen.

Als woningcorporatie krijgt u te maken met een nieuwe werkelijkheid. Regelgeving verandert en er komt een nieuw stelsel voor woningwaardering. Dat is al reden genoeg om een betrouwbare juridische partner te wensen die u hierbij kan ondersteunen.

• Woningcorporaties • Installatiemarkt • Verbouw • Eigen woning bezitters

Onze advocaten en juristen hebben zich volledig toegelegd op het vastgoed- en huurrecht. Wij kunnen u dan ook met veel kennis van zaken adviseren (en als het moet namens u procederen) over zaken rond (ver)huur, (ver)koop, woonfraude, huurprijzen, algemene huurvoorwaarden, overlast, renovatie, bouw, projectontwikkeling en de regelgeving rond de volkshuisvesting.

Gegarandeerd in ieder segment het hoogste bereik van Nederland Via magazines, kranten, digitale nieuwsbrieven en websites Voor uw advertenties, banners, branded content, advertorials, DM-campagnes en alle andere uitingen

Nieuw kantoor. Vertrouwde expertise.

Hielkema & co is ontstaan in 2015 uit een afsplitsing van de vastgoedpraktijk van Unger Hielkema advocaten.

Alle mogelijkheden specifiek op maat, afhankelijk van uw doelstelling

rm tfo al la n ia ep ne ed ti o m ca W s ni n os mu n e Cr m e co ouw B

ie at m or inf t: e or vo op m 76 tto 99 em ct Ne nta er O 14 co out 27 W 60

Dé vastgoed- en huurrechtadvocaten De Boelelaan 7, 1083 HJ Amsterdam Tel. 085 782 28 20 www.hielkemaco.nl

MultorMediaAdv_kwart.indd 1

Van 40 euro naar 4 euro per factuur

Kijk voor een toelichting op nccw.nl/van40naar4

13-10-14 12:18

8

Van stenen naar mensen

Wijkaanpak in Frankrijk

leefbaarheid 9 TEK ST : QUINTEN SNIJDERS EN L ATIFA VAN HEERDE

|

FOTO ’ S : JOCELYNE MORE AU

‘Haal de hogedrukspuit door La Courneuve heen.’

Dat zei voormalig president Sarkozy in 2005 na de dood van een onschuldige jongen bij een vuurgevecht in La Courneuve, een banlieue ten noorden van Parijs. Er zijn 717 van dit type kwetsbare stedelijke zones in Frankrijk met drugsoverlast, vervuiling en overvolle woningen. In La Courneuve renoveert woningcorporatie Oph 93 nu de woningen én investeert in leefbaarheid en mensen. Een verschuiving die onder invloed van de huidige socialistische regering in heel Frankrijk zichtbaar is.

10

De Franse socialistische premier Manuel Valls wil een einde maken aan ‘sociale en etnische apartheid’ in banlieues zoals La Courneuve. Dat riep hij daags na de aanslagen bij het weekblad Charlie Hebdo. Sindsdien brengt de Franse regering radicalisering direct in verband met de banlieues, waar veel immigranten wonen en veel mensen werkloos zijn en in armoede leven.

Banlieues zijn doorgaans grote wijken met flats aan de rand van Franse steden. In de jaren  en  gebouwd om de naoorlogse bevolkingsaanwas te huisvesten waaronder veel NoordAfrikaanse

immigranten

uit

(voormalige)

Franse koloniën.

De Franse politiek zit al langer in haar maag met de buitenwijken en probeert sinds  problemen op te lossen met een aanpak die lijkt op die voor de Nederlandse Vogelaarwijken. In La Courneuve kocht de Parijse woningcorporatie Oph  (Office public de l’habitat Seine-Saint-Denis) een aantal jaar geleden de . sociale huurwoningen van het gemeentelijk woningbedrijf.

Latifa Farnoud, regiodirecteur bij Oph : ‘In de appartementen woon-

in La Courneuve, is om de wijken naar inkomen

den te veel mensen en het onderhoud en beheer van de woningen was

gemengder te maken, zegt Lauden Angotti.

slecht. Er waren veel drugsproblemen en er hingen mensen rond in de

Oph  laat de wat rijkere huurders bijvoor-

hallen van flatgebouwen.’

beeld geen inkomensafhankelijke huur beta-

De grote grauwe flatcomplexen zijn deels gerenoveerd. Daar waar is

len, zodat ze in die wijk blijven wonen. In La

gesloopt komen er frisse wit-oranje complexen voor in de plaats. De

Duchere, een banlieue in Lyon, bouwt de loka-

helft van de gebouwen is inmiddels aangepakt, de andere helft staat in

le corporatie bijvoorbeeld minder sociale

de steigers of wacht op sloop. Volwassen kinderen die nog bij hun

huurwoningen terug. De wijk, die eerder uit

ouders inwoonden kregen een eigen woning. Deze zogenoemde ‘deco-

 procent sociale huur bestond heeft straks

habitation’ gaat overvolle woningen tegen. Uiteindelijk bouwt de corpo-

nog maar  procent sociale huurwoningen,

ratie evenveel woningen terug als er gesloopt zijn. Oph investeert

vertelt Lauden Angotti. ‘De nieuwbouw is ook

 miljoen euro en de gemeente  miljoen euro.

anders dan voorheen. Grote gebouwen maken plaats voor kleinere gebouwen. Verder pro-

GEMENGDE WIJKEN

beert de overheid om private investeerders te

In heel Frankrijk is het besef doorgedrongen hoe cruciaal het sociale

prikkelen om te investeren in dergelijke wij-

aspect is in het opknappen van de banlieues, vertelt Sophie Lauden

ken. Maar daarvoor moet het imago van de

Angotti, van USH, de koepelorganisatie van Franse corporaties. ‘Nu is

wijken eerst verbeteren.’

het zelfs het belangrijkste onderdeel. De regering-Hollande voert grote hervormingen door. Waar de oude regering zich bij het opknappen van

LEEFBAARHEID

banlieues concentreerde op bouwen, concentreert de nieuwe regering

Voor leefbaarheid krijgt Oph  geen geld van

zich op het oplossen van sociale aspecten.’

de overheid, vertelt Farnoud. Toch investeert

Daarvoor is tussen  en  voor  wijken  miljard euro beschik-

de corporatie erin omdat ze het belangrijk

baar gemaakt door de Franse overheid en het werkgeversfonds voor

vindt. In de wijk wonen veel mensen met zwa-

woningen (zie kader). Een van de doelen van herstructureringen, zoals

re (psychische) problemen. Zij maken bijvoor-

leefbaarheid 11

WIJKAANPAK IN FRANKRIJK In Frankrijk zijn  kwetsbare stedelijke zones, de meeste daarvan zijn banlieues. Ze zijn meestal gebouwd in de jaren  en  aan de rand van Franse steden. In  presenteerde de toenmalige minister Jean-Louis Borloo beleid om de wijken aan te pakken.

Daarvoor was  miljard euro beschikbaar. Aanvankelijk ging het vooral om de aanpak van de gebouwen.

De economische crisis leidde echter tot steeds meer armoede.

OMSLAG De regering van de socialistische president Hollande kwam onlangs met een nieuw programma voor stedelijke ontwikkeling waarin de aandacht verschuift van de gebouwen naar de sociale aspecten. Tussen  en  is voor  wijken  miljard euro beschikbaar gemaakt door de Franse overheid en het werkgeversfonds voor woningen. Dat moet leiden tot een vliegwieleffect van  miljard euro aan extra investeringen in moeilijke wijken.

BOETE Een van de uitdagingen voor Frankrijk is om de komende jaren sociale huisvesting meer te spreiden over het land. Nu is dat vooral geconcentreerd rond de grote steden. Gemeenten moeten  procent sociale huisvesting hebben, anders krijgen ze een boete. Een aantal rijkere gemeente kiest er nu voor die boete te betalen. Begin maart liet premier Manuel Valls weten dat de regering strenger toe gaat zien op het naleven van die norm van  procent.

WONINGEN NAAR EIGENDOM IN % Nederland

55%

Frankrijk

17%

31% 13%

61%

22%

Alice Barrault, sociaal medewerker bij Oph  (links) met een huurder en Latifa Farnoud, regiodirecteur bij Oph  (rechts).

Sociale huur

Particuliere huur

Koop

12

‘Bewoners zijn minder snel geneigd dingen uit het raam te gooien’ beeld soms veel lawaai waar andere bewoners dan weer last van hebben. Medewerkers van Oph  gaan daar langs en verwijzen hen zo nodig door naar een psychologisch centrum.

En de corporatie zorgt dat in lege winkelruimtes iets komt waar buurtbewoners behoefte aan hebben, zoals een fysiotherapeut of een medisch centrum. Verder initieert Oph  leerwerkprojecten. Alice Barrault, sociaal medewerker bij de corporatie organiseert ook veel met huurders en de ‘amicales’, de huurdersvertegenwoordigers. Daarvan zijn er nu acht in de wijk. Oph  nam het initiatief voor de groep en betrekt ze onder andere bij de aanpak van sociale problemen in de wijk.

De amicales deden onlangs bijvoorbeeld een subsidieaanvraag om een mobiele keuken aan te schaffen waarin huurders samen kunnen koken en informatie krijgen over ondervoeding

FLEXIBELE INKOMENSGRENZEN

en voedselafval, vertelt Barrault. ‘Ook loopt er

Sociale huurwoningen heten in Frankrijk Habitations à Loyer

een project om tuinen te onderhouden samen

Moderé. Zowel semi-private non-profitorganisaties als publie-

met bewoners. Zo willen we de banden tussen

ke bedrijven bieden dit type woningen aan, beiden bezitten

huurders versterken. Als we de tuinen rondom

ongeveer evenveel woningen. In totaal zijn er , miljoen soci-

de flats goed onderhouden, zijn bewoners

ale huurwoningen in Frankrijk. Die staan vooral in wijken en

bovendien minder snel geneigd dingen uit het

voorsteden van de grootste steden van het land. Om voor zo’n

raam te gooien.’

woning in aanmerking te komen verschillen de inkomenscriteria per plaats, per type woning en per samenstelling van een

De herstructurering in La Courneuve is nog

huishouden. Om in Parijs te wonen mag je bijvoorbeeld meer

niet afgerond, maar nu al is de wijk een voor-

verdienen dan wanneer je op het platteland woont. In de hoofd-

beeld voor de andere banlieues, zegt Virginie

stad is de inkomensgrens . euro voor eenpersoons-

Toussain van de koepelorganisatie USH. ‘Deze

huishoudens en . euro voor een gezin met vier personen.

wijk stond symbool voor alle sociale en veilig-

Als zittende huurders meer dan  procent boven deze grenzen

heidsproblemen. Nu is het hier beter dan in

verdienen, wordt hun huur verhoogd.

andere wijken. Dit is een goed voorbeeld van het succes van herstructurering.’

leefbaarheid 13

NOURREDINE BEN GUIRAT, HUURDER IN LA COURNEUVE EN VOOR ZITTER AMICALES (HUURDERS ORGANISATIE) ‘Ik woon nu in een paleisje. Voor de renovatie woonde ik in een belabberde woning. Ik ben gehecht aan deze buurt, het is goed hier. Ik woon hier sinds de jaren  en reis elke dag naar Parijs voor mijn werk. Het beleid van Oph  kan wel iets beter. Het kost Oph  veel moeite om de onvrede van huurders te verminderen en om normaal contact tussen huurders en verhuurder te krijgen. Ik ben voorzitter van de amicales, opgericht door Oph .

We denken mee en eens per jaar organiseren we tijdens de nationale feestdag voor huurders een feest waar alle flats aan meedoen.’

14 leefbaarheid

INVESTEREN MET SPAARGELD VAN BEWONERS Net als in Nederland is er een goedkope financiering vanuit de overheid. Die bestaat naast belastingvrijstellingen en directe subsidies uit goedkope leningen. De meeste Fransen zetten een deel van hun spaargeld belastingvrij op een speciale ‘Livret A’ spaarrekening. Zij krijgen hiervoor een door de staat bepaald rentepercentage. Het grootste deel van deze nationale spaarpot wordt ingezet voor investeringen in de sociale huursector. Die financiert hiermee ongeveer  procent van de nieuwbouw.

Daarnaast dragen de werkgevers een deel bij via een bijdrage aan een woningfonds.

Het toezicht is in Frankrijk belegd bij de overheidsinstelling die ook de leningen verstrekt. Voorafgaand moet per project elk betrokken overheidsorgaan haar goedkeuring geven. Daarnaast verzorgt een speciale overheidsorganisatie het algemeen toezicht.

MONSIEUR QUERTIER, HUURDER IN LA COURNEUVE ‘Ik woon sinds de jaren  in deze buurt en sinds een jaar in mijn gerenoveerde woning. De flat waar ik eerder woonde heeft veel verschillende eigenaren gehad. Eerst de gemeente, later andere sociale verhuurders. De flat was echt verkrot. Maar ik ben tevreden in La Courneuve. De toeristische wijken in Parijs zijn mooi, maar hier heb je tenminste ruimte.

Ik heb geen zin om te verhuizen, behalve als het de spuigaten uitloopt. Hier in de buurt wonen maar twee echte Fransen. Ik ben niet racistisch maar ik vind de mensen hier soms wel een beetje vies. Ze gooien vuilniszakken leeg op straat. Ik vind het vervelend dat de huismeester is afgeschaft.

Eerst had elke flat zijn eigen huismeester, nu beheert één persoon meerdere gebouwen. Dat is belachelijk. De klachtafhandeling is wel beter geworden. Vroeger duurde het dagen, soms wel jaren voordat ze kwamen voor een reparatie.’

Zeer hoge bedrijfszekerheid

Eenmaal per 5 jaar onderhoud mogelijk

Als leverancier van verwarmingsproducten wil AWB waarde toevoegen in de keten samen met haar strategische partners door het leveren van innovatieve en betrouwbare producten en diensten.

Vanaf 2015 geeft AWB voor langere tijd volledige controle over de beheerskosten van installaties.

Het middel? De nieuwe Thermomaster C-XV, het toestel voor de laagste beheerskosten, waarbij bewezen betrouwbaarheid wordt gecombineerd met grondig geteste innovaties.

Korte inspectie- & onderhoudsbeurt

Snel en overal te installeren

De ThermoMaster C-XV gebaseerd op de vier TCO product-pijlers: hoge bedrijfszekerheid, eens per vijf jaar onderhoud mogelijk, korte inspectie- en onderhoudsbeurten en de mogelijkheid om het toestel snel en overal te kunnen installeren, is daarom hĂŠt perfecte verlengstuk van een strategie die erop gericht is de Total Cost of Ownership van installaties te minimaliseren.

Wilt u meer weten: www.awb.nl/cxv.

16

TJERK GUALTHÉRIE VAN WEEZEL ECONOMIEVERSLAGGEVER VOLKSKRANT

‘BANKEN HADDEN ABSOLUUT EEN ZORGPLICHT’ Arjan Greeven verdiende jarenlang miljoenen met de verkoop van derivaten aan Marcel de Vries, de kasbeheerder van Vestia. Die deelde mee in de winst. Greeven kreeg spijt en bracht de fraude zelf aan het licht. Tjerk Gualthérie van Weezel schreef een boek over de Vestiaaffaire, grotendeels vanuit Greevens perspectief. ‘Niet om zijn gedrag goed te praten, maar om de rol van de banken te laten zien. Die blijft onderbelicht.’

TEK ST : HANNEKE NAGTZ A AM

Dit is het derde boek over Vestia.

Wat is er nieuw aan?

‘Het vertelt het persoonlijke verhaal van één van de hoofdverdachten. Tijdens de parlementaire enquête was ik onder de indruk van zijn getuigenis. Greeven stak de hand in eigen boezem. Hij was woedend over de rol die de bankiers hebben gespeeld. Dat wilde ik in dit boek nog eens goed uitpluizen. Bestuurders, commissarissen, accountants en toezichthouders zijn hard aangepakt en hebben het veld geruimd. Iedereen die de Vestia-zaak gevolgd heeft, kent hun namen. Maar die bankiers zitten nog steeds op hun plek en doen nog steeds hun werk. Hun rol is onderbelicht gebleven.’

Volgens Greeven hebben ook zij schuld.

Wat vindt u daarvan?

‘De banken deden allerlei dingen die op geen enkele manier moreel te verantwoorden zijn. Ze verkochten gevaarlijke producten en waren niet eerlijk over de risico’s ervan. Op dat punt hadden de banken absoluut een verantwoordelijkheid. Daarnaast zagen ze hoe geïsoleerd Marcel de Vries handelde. Ze hadden zich moeten afvragen: is dit wel in de haak? Maar in het systeem zit geen enkele prikkel om dat soort zaken aan de kaak te stellen. Alleen maar prikkels om het níet te doen, namelijk bonussen en provisies.’

De banken sloten uiteindelijk wel een deal met Vestia om de derivatencontracten voor 2 miljard euro af te kopen.

‘Er wordt gezegd: de banken hebben ook verlies geleden.

Dat is maar zeer de vraag. Sommige banken verdienden zelfs aan de deal. Wat ik echt schokkend vond, is dat de banken ervoor zorgden dat de rente nog verder omlaag ging zodra ze wisten dat de overheid voor  mei  een deal wilde. Vooral de echte zakenbanken profiteerden daar flink van. Dat heeft de huurders van Vestia heel veel geld gekost.’

Had dat anders gekund?

‘Alle derivatenexperts die ik voor mijn boek sprak zeggen dat het verstandiger en waarschijnlijk veel goedkoper was

opinie 17

geweest als Vestia meer tijd had gekregen om de derivatencontracten af te bouwen. Maar ik begrijp de beslissing van minister Spies wel, zij werd geconfronteerd met een probleem dat zij niet had veroorzaakt. Voor haar speelden er nog een heleboel andere belangen naast het financiële belang van Vestia: er was een begrotingstekort, het kabinet was gevallen en het ministerie werd door de derivaten-

‘Banken deden dingen die op geen enkele manier moreel te verantwoorden zijn’

contracten beperkt in het toezicht. Daarom wilde Spies zo snel mogelijk van de portefeuille af. Maar voor de huurders is het een bittere pil. Zij draaien ervoor op, zonder dat zij mochten meebeslissen.’

Heeft de enquêtecommissie hier voldoende werk van gemaakt?

volgt als economieverslaggever voor de

‘Ik denk dat de commissie alle zwakke plekken uit het toe-

Volkskrant de woningmarkt en de volkshuis-

zicht heeft gehaald. Ik vind het wel jammer dat ze niet

vesting. Hij schreef een groot aantal artikelen

heeft onderzocht of de afwikkeling beter had gekund. Wat

over de Vestia-affaire. Eind maart 2015

dat betreft ben ik het eens met wat Gerard Erents daarover

verscheen zijn boek over dit onderwerp,

zegt in mijn boek: als we een bank redden, dan betaalt heel

De bekentenis, waarvoor hij onder andere

Nederland eraan mee. Maar bij Vestia draaien alleen de

Arjan Greeven uitvoerig sprak.

huurders ervoor op.’

www.nieuwamsterdam.nl/de-bekentenis

Hein de Kort

TJERK GUALTHÉRIE VAN WEEZEL (1980)

18

opinie VICTOR VAN DER HIDDE ADVISEUR STRATEGIE BIJ EIGEN HAARD

‘BRENG CULTUURHISTORISCHE WAARDE VAN ALLE WONINGEN IN KAART’ Of een gebouw nu de status van monument heeft of niet, je moet altijd kijken naar de cultuurhistorische waarde ervan, zegt Victor van der Hidde. Wat hem betreft brengen woningcorporaties dit structureel in kaart. Daarmee bewijzen ze het cultureel erfgoed een dienst en voorkomen ze een hoop gedoe bij renovatieprojecten.

ILLUSTR ATIE : HAN HOOGERBRUGGE

Ik vind dat elke woningcorporatie in kaart moet brengen

vertraging, ontevreden bewoners, negatieve publiciteit.

wat de cultuurhistorische waarde is van haar bezit. Dat

Dit soort situaties zijn te voorkomen door te onderzoeken

moet ze niet alleen onderzoeken bij monumenten, maar

wat de cultuurhistorische waarde is van je gebouwen ruim

ook bij gebouwen die (nog) niet zijn aangewezen als monu-

voordat je bepaalt wat je ermee gaat doen.

ment. Alleen op die manier maak je minder snel verkeerde en onomkeerbare keuzes bij renovatieprojecten, beheer en

Niet te strikt

onderhoud. Verkeerde keuzes zie ik nu regelmatig.

Wees niet te strikt bij het bepalen van die waarde. Een

Gebouwen die inmiddels wel zijn aangewezen als monu-

overheid die een monument aanwijst, legt daarmee beper-

ment, zijn in het verleden bijvoorbeeld op een lelijke

kingen op aan burgers en bedrijven. Dat vereist objectieve

manier hersteld. Of men komt er tijdens een sloopnieuw-

criteria zoals gaafheid en zeldzaamheid. Het is lastig om

bouwtraject pas achter dat de omgeving de gebouwen

daarin ook de belevingswaarde mee te wegen. Wij wo-

niet kwijt wil.

ningcorporaties hebben het wat dat betreft gemakkelijker.

Wij bepalen alleen voor onszelf met welke gebouwen wij

Veel eerder onderzoeken

behoedzaam willen omgaan en zijn dus vrij om criteria te

Dat gebeurde in de Czaar Peterbuurt in Amsterdam. In de

kiezen. Zie dat als een voorrecht. Natuurlijk is het raad-

jaren  waren de gemeente en verschillende corporaties

zaam om ook die professionele criteria mee te nemen.

van plan om hier op grote schaal woningen te slopen.

Maar vraag je daarnaast af: welke gebouwen markeren

Bewoners kwamen hiertegen in verzet. Ze verzochten de

de geschiedenis van de volkshuisvesting en van mijn eigen

gemeente om de woningen aan te wijzen als monument.

corporatie? En vraag het aan huurders. Zij zullen een

Uiteindelijk gebeurde dat voor een deel van de buurt; een

gebouw vaak anders beoordelen dan professionals. ‘Ik

ander deel is beschermd via het welstandstoezicht. De

heb hier de bouw nog meegemaakt’ of ‘op deze brug was

Czaar Peterbuurt is inmiddels grotendeels gerenoveerd

vroeger elk jaar een vechtpartij tussen Kattenburg en

en de buurt heeft haar oorspronkelijke karakter

Wittenburg’, zijn verhalen die de betrokkenen zelf hebben

behouden. Mede dankzij de bewoners. Daar is wel een

beleefd. Als bewoners die verhalen belangrijk vinden,

strijd aan voorafgegaan, met alle gevolgen van dien:

houd daar dan rekening mee.

19

‘Een sociale huurwoning moet – net als een uitkering – bij die mensen terechtkomen die er werkelijk afhankelijk van zijn. Voor de tijd dat ze er afhankelijk van zijn.’

NICO NIEMAN, VOORZITTER BESTUUR EIGEN HAARD, OP CORPORATIEFORUM.NL.

‘De operatie decentralisering is ook een operatie versobering van de geboden overheidsvoorzieningen. Niet iedereen krijgt meer hetzelfde. We kunnen het gewoon niet meer betalen om alles uniform op te lossen.’

PIET HEIN DONNER, VICEPRESIDENT VAN DE RAAD VAN STATE, IN HET JAARVERSLAG VAN DE RAAD VAN STATE.

‘Ik vind dat een goede corporatie anno 2015 zich volledig moet bezighouden met DAEB.’ ROALD VAN DER LINDE, TWEEDE KAMERLID VVD, OP CORPORATIE.NL.

Ik heb de indruk dat waardering van bewoners soms als lastig en als een bedreiging wordt gezien. Het kan immers je plannen in de war schoppen. Maar je kan het ook anders opvatten. Wees er blij mee, want je krijgt die waarde gewoon cadeau. Door dit mee te nemen in je afweging bewijs je niet alleen het erfgoed een dienst. Het dient ook de eigen bedrijfsvoering. Het voorkomt stagnatie van projecten en is goed voor je relatie met de huurders, gemeente en erfgoedorganisaties.

VICTOR VAN DER HIDDE schreef het essay Wees niet bang voor waardering. Dat deed hij voor de leergang Erfgoedfilosofie die hij volgde bij de ErfgoedAcademie, een initiatief van de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed en het Nationaal Restauratiefonds. Dit is een ingekorte versie van dat essay. www.erfgoedacademie.nl

‘Medezeggenschapsorganen lopen altijd het risico dat ze vooral een bezigheid gaan vormen voor een selecte groep mensen, die een identiteit en een tijdsvulling ontlenen aan hun lidmaatschap – alle manieren die ingezet worden om de achterban te raadplegen ten spijt.’

PETER VAN LIESHOUT, HOOGLERAAR MAATSCHAPPIJWETENSCHAPPEN AAN DE UNIVERSITEIT UTRECHT, PLAATST KANTTEKENINGEN BIJ MEDEZEGGENSCHAP ZOALS GEREGELD IN DE WONINGWET, IN HET FINANCIEELE DAGBLAD.

ADVERTENTIE

mensen voor cijfers

Plan uw belastingdruk De afgelopen jaren zijn woningcorporaties geconfronteerd met veranderende én forse extra heffingen. Die brengen uitgaande geldstromen met zich mee. Geld dat u waarschijnlijk liever aan uw woningen besteedt. Er zijn diverse instrumenten beschikbaar om uw belastingdruk te verlagen of in elk geval beter te verdelen.

De te betalen vennootschapsbelasting heeft de aandacht omdat deze uitgaande geldstroom lang is uit te stellen. Het zo lang mogelijk uitstellen is een standpunt op zichzelf, waarvan de corporatie zich moet afvragen of dat op lange termijn ook de beste aanpak is. De eerste jaren van hun vennootschapsbelastingplicht hebben woningcorporaties de werkelijke betalingen nagenoeg tot nihil beperkt.

Toepassing van de gemengde projectberekeningen en benutting van een herbestedingsreserve heb-

ben in die jaren voor de meeste corporaties alleen compensabele verliezen opgeleverd. Door het flink teruglopen van de projecten en het afschaffen van de herbestedingsreserve komt het omslagpunt naar effectieve betaling echter snel in zicht.

Verrekenbare verliezen De meest voor de hand liggende alternatieven zijn de vorming van een voorziening groot onderhoud en/of afwaardering van het vastgoedbezit. Het kiezen van het meest effectieve moment van inzetten van een van deze instrumenten vraagt om een zorgvuldige opzet van de fiscale meerjarenplanning en een scenario-analyse. Afzonderlijke aandacht vragen daarin de in voorgaande jaren opgebouwde compensabele verliezen. Deze verliezen worden gebruikt om de fiscale winsten naar nul terug te brengen. Ze kunnen slechts 9 jaar verrekend worden, waarbij de verliezen uit 2006 en 2007 helaas niet zomaar te benutten zijn, omdat corporaties toen slechts deels belastingplichtig waren. In de meest optimale situatie worden eerst de bestaande verliezen allemaal verrekend, voordat een nieuw instrument wordt ingezet.

Dalende vastgoedwaarden De meeste corporaties kijken bij voorkeur naar het afwaarderen van hun vastgoedbezit, omdat het tot een forse besparing op de VPB kasstroom leidt. Dit instrument heeft als nadeel dat het afhankelijk is van externe factoren: de Het omslagpunt markt bepaalt de waarde naar effectieve van de woningen. Door betaling komt de economisch crisis is snel in zicht de waardedaling al een aantal jaren ingezet. Wanneer de waardedaling zodanig is dat een afwaardering genomen mag of zelfs moet worden, bepalen de omstandigheden, niet de corporatie. Bovendien maakt een afwaardering een verplichte opwaardering noodzakelijk als

*Fi·neut (de~(m.), ~en) 1 [scherts.] iemand die financieel ingesteld is.

2 deskundige in de financiën van een tak van industrie of toegepaste wetenschap. 3 financieel specialist op het gebied van volkshuisvesting.

de waarde van de woning weer toeneemt - wederom een externe factor. In het gunstigste geval leidt deze af- en opwaardering tot rentevoordelen omdat de belasting later betaald zal worden. Maar doordat de verliesverrekeningstermijn beperkt is, is er een behoorlijk risico op extra vennootschapsbelasting.

En na de keuze tot afwaardering zijn er weinig sturingsmogelijkheden. Afwaardering kan wel zeer effectief zijn om belastingheffing heel lang uit te stellen.

SCHEIDEN OF SPLITSEN?

Onderhoudsvoorziening De voorziening groot onderhoud laat zich beter sturen. Een corporatie kan met ingang van een zelf gekozen jaar besluiten tot het fiscaal vormen van een voorziening groot onderhoud. Dit moet wel een bestendige gedragslijn worden.

Doordat de verliesDe onderhoudsvoorzieverrekeningsning zal in de jaren van termijn beperkt is, opbouw leiden tot extra is er een behoorlijk lasten en dus verlaging risico op extra van de fiscale winst. In vennootschapshet jaar van vorming belasting mag zelfs een inhaaldotatie vanaf 2008 worden genomen. De dotatie in dit eerste jaar zal daardoor vaak voldoende zijn om tot een fiscaal verlies te leiden. Of dit instrument in de opvolgende jaren ook voldoende is om de betaling van vennootschapsbelasting geheel te reduceren, is per corporatie anders.

Wat voor uw corporatie een goede keuze is hangt af van uw strategie.

Wilt u ook niet-DAEB nieuwbouw kunnen realiseren? Dan is een juridische scheiding de standaardkeuze. Om die nieuwbouw in de niet-DAEB te kunnen financieren, is overheveling van vastgoed dat goede kasstromen oplevert naar de BV noodzakelijk. De Toegelaten Instelling moet wel voldoende levensvatbaar blijven.

Om de beoordeling van het in te zetten instrument en de timing te bepalen is een scenario-analyse een must. Hoe u deze goed kunt opzetten, leest u op www.fineut.nl.

Verder lezen?

Kijk op www.fineut.nl onder ‘dossiers’

De Herzieningswet is in beide Kamers aangenomen. De algemene maatregel van bestuur is bijna gereed en ook de ministeriële regelingen zullen voor 1 juli gepubliceerd worden. Voor 1 januari 2017 moet elke corporatie een voorstel doen bij de Minister voor een scheiding of splitsing. Voordat u dat voorstel indient moet u goed nadenken over welke keuze de juiste is. En uw gemeente en huurdersbelangenvereniging betrekken in uw keuze.

Afhankelijk van de regionale woningmarkt waarin u opereert, kunt u een ambitie hebben in het huursegment net boven de huurtoeslaggrens. Om hierin flexibel te blijven, kunt u het bezit dat u hiervoor wilt inzetten bij aanvang administratief afsplitsen. Zo voorkomt u financieringsproblemen in latere jaren.

Als u nu al voorziet dat u moeite heeft met uw DAEB-bezit aan de 90%eis te voldoen, dan kan overheveling van woningen naar het niet-DAEB deel uitkomst bieden. Na mutatie kunt u de overgehevelde woningen zonder problemen verhuren aan inkomens boven de € 35.000. Voor het overblijvende DAEB deel blijft het recht op WSW-borging behouden.

Corporatiestrategie Nieuwbouw niet-DAEB ambitie?

Keuze voor DAEB/niet-DAEB

Ja

Nee

Bestaande niet-DAEB ambitie (huur >IHT-grens)?

Ja

Administratief scheiden Obv artikel II.4 extra bezit naar niet-DAEB deel. Afhankelijk van WSW/CFV normen: – bezit dat na mutatie bestemd is voor verhuur boven de huurtoeslaggrens

Nee

Administratief scheiden Obv artikel II.4 extra bezit naar niet-DAEB deel. Afhankelijk van WSW/CFV normen: – verkoopbezit – hogere markthuur

Nee

Voldoet TI makkelijk aan de 90% eis?

Ja

Juridisch scheiden Obv artikel 50a2 extra bezit naar de BV Afhankelijk van WSW/CFV normen: – verkoopbezit – hoge markthuur – nieuw bezit

Administratief scheiden

Op zoek naar een splitsingsconsulent van Fineut*?

Bel Klaas Franken 06-28836583 of kijk op fineut.nl

22

‘Als je niet oppast kosten verantwoordingsverplichtingen veel energie’

goedemorgen… 23 TEK ST : MARJON VAN WEERSCH

|

FOTO ’ S : BABE T HOGERVORST

LIESBETH VAN ASTEN Corporatiebestuurder van Rentree

MENSEN GOED LATEN WONEN EN JE BEDRIJF GOED LEIDEN. DAAR IS DE CORPORATIEBESTUURDER VERANTWOORDELIJK VOOR. DEZE MAAND GAAN WE MET LIESBETH VAN ASTEN OP WEG VAN HUIS NAAR WERK. ‘LAAT DE VERANTWOORDINGSVERPLICHTINGEN NIET AL JE ENERGIE WEGZUIGEN.’

Aardbeien, verantwoorde volkoren beschuiten én rozijnencake: dat staat op tafel bij Liesbeth van Asten en haar man Rudie – de zoon laat zich zo vroeg nog niet zien. De stemming aan de zonovergoten ontbijttafel in Velp is vrolijk. De fotograaf vraagt of Van Asten even rustig wil zitten. ‘Dat kan ze niet’, zegt haar man. Van Asten springt op en pakt nog wat spullen in. Vanavond komt ze pas laat weer thuis. Na de stakeholdersbijeenkomst van Rentree heeft ze nog een vergadering van het filmhuis in Deventer, waar ze voorzitter van het bestuur is.

Rond half acht vertrekken we voor een autorit van drie kwartier naar het kantoor van Rentree in Deventer. Casual chic zouden de damesbladen Van Astens kledingstijl omschrijven. Ze lacht. ‘Dit had ik gisteren ook aan. Ik heb het een paar weken geleden gekocht.’ Ze houdt bij haar kledingkeuze rekening met haar functie als bestuurder. Zeker bij publieke optredens. ‘Dat werkt gewoon zo. Je kleedt je naar de situatie. Onlangs ging ik met een woonconsulent ’s avonds langs adressen waar we woonfraude vermoedden. Dan draag ik een spijkerbroek met windjack.’

DILLEMMA’S Van Asten is nu vijf jaar directeur-bestuurder bij Rentree. Bij haar aantreden begon ze met ‘schoon schip maken’. Rentree kwam eind  in

24

goedemorgen…

PROFIEL LIESBETH VAN ASTEN (55)

Directeur-bestuurder van: Rentree (. woningen) Verdient: . euro (bruto jaarsalaris, exclusief pensioen) Rijdt in: Mercedes Benz A  (eigen auto met dezelfde onkostenvergoeding als de andere medewerkers van Rentree) Thuissituatie: gehuwd,  zoon van  jaar Opleiding: universitaire studie Planologie Nevenactiviteiten: lid Raad van Advies Stichting IJssellandschap, voorzitter bestuur Filmhuis Deventer, bestuurslid THF Nieuwe Markt.

financiële problemen en stond tot eind  onder verscherpt toezicht van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. De risicovolle grondaankopen en investeringen onder de voormalig directeur maakten de corporatie vorig jaar tot een van de onderzoekcasussen van de parlementaire enquêtecommissie woningcorporaties. ‘Zo’n proces moet je gewoon doorlopen.

Voor de medewerkers van Rentree is het allemaal weer verleden tijd. Die zijn bezig met het werk waar we voor zijn aangenomen.’ De stakeholders – zoals de gemeente, huurders en zorg- en welzijnsorganisaties – zijn belangrijk voor dat werk. Rentree heeft een nieuwe aanpak om stakeholders te betrekken; ze bespreekt het ondernemingsplan in afzonderlijke, korte sessies met de verschillende partijen. Nadat het plan eerst uitgebreid met de medewerkers is doorgelicht, is vanmiddag de gemeente als eerste aan de beurt. Ook een ambtenaar van het ministerie

ook niet. Ik probeer al die noodzakelijke dingen

van BZK kreeg een uitnodiging. ‘Wat komt er bij ons aan geld

zo snel mogelijk goed te regelen zodat het zo

binnen? Welke afspraken zijn er al gemaakt? Waar kunnen we de rest

min mogelijk energie vraagt. Dat maakt het

aan besteden? Dat zijn vragen waar we de stakeholders over mee laten

werk leuk. Ook voor mijn collega’s bij Rentree.’

puzzelen’, zegt Van Asten. ‘Het gaat om dilemma’s rond sober en toch kwalitatief bouwen, om aanpak van de bestaande bouw en om keuzes

ROLKOFFERTJE

voor betaalbaarheid of investeringen in energie.’

In december vorig jaar verhuisde Rentree naar

Het zijn die vraagstukken waar Van Asten als corporatiebestuurder

een nieuw kantoorpand. Daarbij maakte de

voortdurend mee bezig is en die haar inspireren. ‘Helaas is er daarnaast

organisatie de omslag naar meer ‘eigenaar-

een ingewikkelde systeemwereld rond de volkshuisvesting opgebouwd.

schap van medewerkers over hun eigen func-

Als je niet oppast, zuigen alle verantwoordingsverplichtingen veel ener-

tie’, vertelt Van Asten. ‘We proberen mensen

gie weg, zoals de parlementaire enquête, de governancecode, de bench-

hun werk zoveel mogelijk vanuit hun inzicht

mark, visitatie, de veranderende regelgeving en ga zo maar door. ‘Daar-

en overzicht te laten doen. Daar hoort ook

over kan ik wel eens zuchten thuis. Mijn man doet vrijwilligerswerk bij

budgetverantwoordelijkheid bij. Zo is één

de Voedselbank. En kent dus een deel van onze kwetsbare doelgroep.’

medewerker in een rayon nu verantwoordelijk

Van Asten maakt niet de indruk zo’n zuchter te zijn. ‘Dat ben ik eigenlijk

voor zowel het contact met aannemers, als de verhuur en het sociaal beheer in dat gebied. Dat bespaart overdracht, is duidelijker voor de huurder en maakt het werk leuker.’ De verhuizing en de spelregels van het nieuwe flexwer-

‘We laten stakeholders meepuzzelen over vragen en dillema’s’

ken zijn ook merendeels door de medewerkers zelf uitgedacht. Dat Van Asten daar trots op is, blijkt als we op het kantoor van Rentree arriveren. Ze laat met plezier de verschillende flexibele werkplekken zien. En gaat daarna met rolkoffertje op zoek naar een plek om haar dag op kantoor te starten.

Van 40 euro naar 4 euro per factuur

Kijk voor een toelichting op nccw.nl/van40naar4

Oproep!

De redactie van Visie+ is op zoek naar innovatieve ondernemers/ toeleveranciers van de woningbouwcorporaties.

Bel: Richard Onnes 06-11 59 15 28 of Wouter Otto 06-27 14 99 76

Visie+ verschijnt op 23 juni 2015 als bijlage bij Aedes-Magazine Visie+ Aedes.indd 1

14-4-2015 10:45:29

26

Rinze Kramer

‘ WE HEBBEN HIER GENOEG ELLENDE GEHAD. DAT MAG GECOMPENSEERD WORDEN’

regionale woningmarkt 27 TEK ST : QUINTEN SNIJDERS

|

FOTO ’ S : JEROEN VAN KOOTEN

Of de gaswinning in Groningen nu stopt of niet, aardbevingen blijven er de komende jaren voorkomen. Rinze Kramer, directeurbestuurder van woningstichting Wierden en Borgen, wil daarom alle corporatiewoningen in het aardbevingsgebied verstevigen.

Tegelijkertijd wil hij de woningen verduurzamen. Daarvoor is wel een crisiswet nodig en geld van de Nederlandse Aardolie Maatschappij.

Behendig stuurt Rinze Kramer zijn hybri-

van de rijtjeshuizen, eigendom van zijn corporatie. Hij wijst naar een

de auto over de smalle wegen door het

flinke scheur, net onder de vensterbank. ‘Een half jaar geleden hebben

Noordoost-Groningse landschap. Groene wei-

we deze scheur hersteld. Maar nu is hij alweer terug. Zo blijf je herstel-

landen aan beide zijden met daarboven vogels

len.’ Boven het raam van de woonkamer verraden nieuwe bakstenen

die in formatie vliegen, en af en toe een grote

meer onderhoudswerk. En daarboven zitten meer scheuren.

herenboerderij die boven het vlakke landschap uitstijgt. ‘Dat zijn de boerderijen die je vaak

Kramer sprak namens de door aardbevingen getroffen corporaties in

op televisie ziet, omgeven door stutten’, zegt

januari  tijdens een hoorzitting in de Tweede Kamer. Daar zette hij

Kramer. ‘Vroeger eigendom van rijke heren-

zijn plan uiteen om de Groningse corporaties hun bezit te laten verste-

boeren. De familiefortuinen van die boeren

vigen. Hij pleitte voor de financiering van die versterking door de NAM

raakten versnipperd doordat op een gegeven

of het ministerie van Economische Zaken en stelde een crisiswet voor die

moment niet alleen de oudste zoon, maar alle

corporaties toestaat dit te doen.

kinderen deelden in de erfenis.’ Gevolg: slecht

van de aardbevingen in dit gebied. Maar ook

Wanneer merkte u voor het eerst dat de bevingen schade bij de huizen van Wierden en Borgen veroorzaakten?

de goed onderhouden sociale huurwoningen

‘Dat was bij de klapper in . Die heb ik ook aan den lijve ondervon-

raken beschadigd door de aardbevingen.

den. Het was ’s avonds, een uur of half twaalf. Mijn vrouw en ik lagen

onderhoud. Onder andere daardoor ondervinden deze Groningse kasteeltjes veel last

net in bed, en alles ging trillen. Het water in het aquarium in de kamer

LOPPERSUM

van onze zoon klotste bijna over de rand. De dagen erna kwamen bij ons

De . woningen van Kramers corporatie

de klachten binnen. We kregen ook telefoontjes van huurders die zich

Wierden en Borgen liggen verspreid over

heel onveilig voelden en niet meer in hun huis wilden slapen.’

de dorpen in het gaswinningsgebied van de Nederlandse Aardolie Maatschappij (NAM).

Sprak u die huurders ook zelf ?

Die gaswinning veroorzaakt aardbevingen die

‘Ja. Ik woon in dit gebied, mensen kennen mij en spreken mij aan. Noor-

de laatste jaren steeds heviger worden. Kramer

derlingen zijn over het algemeen vrij nuchter en denken: vervelend, er

voert ons langs plaatsen als Middelstum,

moet misschien nieuw behang op de muren. Maar er zijn ook mensen

Winsum en Stedum. Hij zet de auto stil in

die het als heel bedreigend ervaren en willen vertrekken uit dit gebied.

het dorpje Loppersum, bekend als epicentrum

Vaak kan dat uit financieel oogpunt niet. Over het algemeen zijn de inko-

van een aantal recente bevingen. Aan de

mens hier namelijk laag: dit is een kwetsbaar gebied met weinig werk-

Sjuxumerweg zet Kramer de auto stil voor een

gelegenheid.’

28

‘Al onze woningenstaan in het aardbevingsgebied.

Dus alles loopt gevaar’

En hoe groot is het probleem voor de corporatiewoningen?

Nationale Praktijkrichtlijn. De voorlopige

‘Al onze woningen staan in het aardbevingsgebied. Dus alles loopt

volgt de definitieve richtlijn. Er wordt nog

gevaar, eigenlijk. We gaan er dus vanuit dat al onze woningen versterkt

gediscussieerd over de vraag of de versteviging

moeten worden. We hebben nu te maken met veel schade die zich

van de huizen verder van het epicentrum min-

gelukkig beperkt tot scheuren. Dat kunnen we wel herstellen. Maar er

der moeten zijn. Zelf vind ik dat we in het hele

ontstaan ook scheuren aan de buitengevels. De ankers waarmee de

aardbevingsgebied de woningen maximaal

buitenmuur aan de binnenmuur vastzit, zijn vooral bij de woningen uit

moeten versterken. Bij de grote beving van

de jaren  en  verroest. Dus op een gegeven moment kan die buiten-

 lag het epicentrum in het dorpje Huizinge,

muur helemaal los komen te staan van de woning. Dan wordt het echt

vlakbij Loppersum. Maar het kan zomaar zijn

gevaarlijk. Want het heeft grote gevolgen als zo’n muur omvalt en er

dat het epicentrum de volgende keer in Bedum

mensen in de buurt zijn.’

ligt.’

Versterking van die woningen is dus nodig.

Hoe pakt u dat aan?

Als die richtlijn er ligt, kunt u beginnen met versterken.

‘Het is natuurlijk de vraag hoe ver je moet gaan met versterken. Daar

‘De richtlijn is bekend, maar de beste manier

heeft de overheid iets op bedacht, een ingewikkelde berekening; de

van versterken is nog niet vastgesteld. De des-

richtlijn verscheen begin februari, in augustus

regionale woningmarkt 29

Rinze Kramer (1959) is sinds  directeur van woningstichting Wierden en Borgen in het Groningse Bedum.

Eerder werkte hij onder andere voor de Nationale Woningraad.

De geboren Fries – oom van schaatser Sven Kramer – vertegenwoordigde de samenwerkende Groningse corporaties die last hebben van de aardbevingen in januari  tijdens een hoorzitting van de Tweede Kamer.

kundigen zijn nog aan het rekenen, met allerlei

Wierden en Borgen legt geen geld bij?

ingewikkelde computerprogramma’s die aard-

‘Nee. Het gaat om een soort schadevergoeding. Met die verduurzaming

bevingen simuleren. Bij dat versterken, willen

erbij, gaat het de NAM of het ministerie wel wat meer kosten. Naar wij

we de woningen direct sterk verduurzamen,

vinden dat we hier genoeg ellende hebben gehad en dat die ellende wel

zodat de huurders uiteindelijk een nul-op-de-

gecompenseerd mag worden. En als mensen op een gegeven moment

meterwoning hebben. Dat betekent dat je met

geen energienota meer hebben, scheelt dat ze zo  euro in de maand.

een warmtepomp en zonnepanelen voldoende

Daar willen wij naartoe. Het zou mooi zijn als we straks kunnen zeggen:

energie kunt opwekken voor de woning, zodat

we hadden een probleem, maar kijk nu hoe we het hebben opgelost. Het

je het gas kan afkoppelen. Help Nederland van

hele gebied is energieneutraal geworden.’

het gas af, dat is onze insteek.’

Welke techniek wilt u daarvoor gebruiken?

‘We maken de fundering om de woning iets breder. Vervolgens halen we de buitenmuren

Dan loopt er ook nog een rechtszaak tegen de NAM, waar de samenwerkende corporaties aan meedoen.

‘We hebben met elf, twaalf corporaties in dit gebied de NAM aansprakelijk gesteld voor waardedaling van ons vastgoed.’

pende schil omheen. Die plakken we tegen de

Is een eventuele schadevergoeding uit die rechtszaak bedoeld voor versterkingen van de woningen?

binnenmuur aan. Dan krijg je één stijve massa,

‘Nee, dat moeten we los van elkaar zien. Die rechtszaak gaat om de

die dus meteen geïsoleerd is. Je zit dan niet

waardedaling van ons vastgoed door de bevingen. Onze woningen bren-

meer met spouwmuren waar van alles mee kan

gen dus bij verkoop minder op. Bovendien kunnen we door de waarde-

gebeuren.’

daling van ons vastgoed minder lenen. Als onze woningen bijvoorbeeld

eraf en zetten er een nieuwe met ijzer gewa-

En het geld daarvoor moet van de NAM komen?

 procent in waarde dalen, betekent dat voor ons een verlies van  miljoen euro. Als uiteindelijk al onze woningen versterkt en verduurzaamd worden, hebben we overigens geen reden meer om verder te proce-

‘Van de NAM, of van Economische Zaken. Het

deren tegen die waardedaling. Dan worden die woningen namelijk juist

maakt ons niet uit.’

meer waard, in plaats van minder.’

30 regionale woningmarkt GASKRAAN DICHT? Minister Kamp schroefde op  april de gaswinning in en rond het dorp Loppersum terug naar een niveau dat voor de leveringszekerheid van gas strikt noodzakelijk is. Dat deed hij na een uitspraak van de Raad van State. Een aantal Groningse partijen eisten in een spoedprocedure van de Raad van State dat de gaswinning in het aardbevingsgebied helemaal zou stoppen.

Dat ziet de Raad niet zitten, omdat dit de leveringszekerheid van gas van  miljoen huishoudens in Europa direct in gevaar zou brengen. Later dit jaar volgt een bodemprocedure.

U hebt naast geld ook verandering in wetgeving nodig. De wet staat namelijk niet al uw plannen toe.

‘Er zijn nog heel wat addertjes onder het gras. Want als de NAM of het ministerie betaalt, kan dat als vorm van staatssteun gezien worden. Dat

aanlopen. Er moet een crisiswet komen om dat op te lossen. Een Natio-

Terwijl voorheen mensen uit de Randstad hier een leuke boerderij kochten en die verbouwden…

naal Coördinator Groningen gaat nu alles in goede banen leiden. Die

‘Klopt. Veel mensen die door de moderne

moet dwars door alle wetten, regels en ministeries kunnen bepalen wat

communicatiemiddelen niet meer op een vaste

er moet gebeuren.’

plek hoeven te zitten, maar ook vanuit Noord-

moeten we niet hebben. En als wij bewoners tijdelijk of permanent opnieuw moeten huisvesten, dan willen we niet tegen inkomensgrenzen

Bevolkingskrimp is naast de gaswinning natuurlijk ook een oorzaak van waardedaling.

Groningen kunnen werken. Reclamebedrijven, ICT-bedrijven… Die trend is gestopt door de aardbevingen.’

‘Ja. Het is lastig om te bewijzen wat die waardedaling veroorzaakt.

Je hebt de crisis, ook in de rest van het land. Daarnaast hebben we hier de

Terug naar de Sjuxumerweg, in Loppersum.

aardbevingen en ook nog eens de krimp.’

Kramer belt aan bij Gezina Slagter (). Van de

Dan moet je dus bepalen welk deel van de schade door aardbevingen komt. Dat lijkt mij vrij lastig.

grote beving in  (, op de schaal van Richter) heeft ze vanwege haar slechte gehoor niet veel gemerkt, zegt ze. Bang voor de aardbevin-

‘Dat is ook heel lastig. Maar we kunnen de waardedaling hier vergelijken

gen is deze Groningse niet. Maar ze schrikt er

met die in andere krimpgebieden, zoals Limburg en Zeeland. Waarde-

wel van. Als Kramer de huiskamer binnenstapt

daling kunnen we aantonen als die hier sterker is dan in die twee gebie-

valt meteen de grote scheur bij de radiator op.

den. In andere krimpgebieden zie je wel dat mensen van buitenaf er nog

En de scheur in het plafond. Ze heeft de schade

steeds naartoe willen verhuizen. Omdat het daar mooi wonen is, lekker

niet gemeld bij de corporatie, ze wist niet dat

rustig. Maar hier zie je dat niet meer: mensen van buiten het gebied

de aardbeving de oorzaak was. ‘Daar laten we

kopen hier niet meer een woning. Huren, dat doet men nog wel. Maar er

een technische man naar kijken’, zegt Kramer.

zijn nog maar heel weinig mensen die echt investeren in dit gebied.’

‘Die scheuren worden gerepareerd.’

32

AUKE VAN DER WOUD TEK ST : HANNEKE NAGTZ A AM

|

Nederland in 22 Isruimtelijke zin klaar?

‘Nog lang niet. Ik maak me al jaren zorgen over het feit dat ruimtelijke ordening totaal van de agenda verdwenen is. Een visie voor de komende  à  jaar, dat is

FOTO : JEROEN VAN KOOTEN

toch niet teveel gevraagd? Het enige waar de overheid het voortdurend over heeft is de economie. Geld verdienen is uitstekend, maar je moet je ook bezighouden met de vraag: wat doen we met het geld?’

21

Waar moet de hoogte van de huur van afhangen?

‘Ik denk dat het inkomen het enige is dat telt als je het hebt over sociale huurwoningen. Dan gaat het ook om de vraag: wat is wel en niet sociaal? Dat vind ik lastig. Tussen mensen en regio’s onderling bestaan grote verschillen in wat je met een inkomen kan doen.’

13

Uw buurmeisje van 8 vraagt wat voor werk u doet. Wat antwoordt u?

‘Ik ben met pensioen, dus ik ben snel klaar met uitleggen. Toch kom ik altijd tijd tekort, hoor. Ik heb het afgelopen jaar een boek geschreven. In de zomer stond ik vaak om  uur op.’

2

Hoe woont u als u 85 bent?

‘Dat hangt ervan af hoe mobiel ik nog ben. Ik wil in ieder geval graag compact wonen. Een aanleunwoning van  of  vierkante meter, mits functioneel ingedeeld, lijkt me prima.’

16 MIN OF MEER PERSOONLIJKE VRAGEN EN 16 VRAGEN OVER SOCIALE HUISVESTING. DEZE KEER IS HET AUKE VAN DER WOUD DIE BLIND DE VRAGEN KIEST.

20

Welke woon-minister vond/vindt u de beste?

‘Wim Schut. Hij was minister net na de tijd dat de woningnood volksvijand nummer één was. Hij heeft de stap gezet van een puur kwantitatieve aanpak, die belangrijk was maar slechte woningen opleverde, naar een kwalitatieve aanpak.’

4

Wie wilt u nooit meer spreken?

‘Ik geloof dat ik niemand uitsluit.’

19

Waar moeten corporaties eens mee ophouden?

En waar moeten ze mee doorgaan?

5 Wat is uw

Wat maakt een wijk goed om in te wonen?

27 favoriete tv‘In de eerste plaats sociale cohesie. Dat

programma?

‘Ze moeten doorgaan met hun sociale agenda, want daar zijn ze echt heel

‘IK KIJK ALLEEN IN HET WEEKEND, EN DAN ALLEEN NAAR ENGELSE DETECTIVES ZOALS MIDSOMER MURDERS.’

goed in. Maar in de manier waarop ze zijn gaan werken overschaduwt de financiële kant de inhoudelijke kant van de zaak. Ze zijn teveel meegegaan met het Haagse sentiment. Woningcorporaties moeten meer moeite doen om van dat vastgoedimago af te komen.’

welk huis bewaart u de beste herinneringen en 1 Aan waarom?

‘Aan het huis waarin ik woon. Ik ben nogal een liefhebber van tuinieren en hou van groen om mijn huis. Dat heb ik nu.’

7 Waarover

16/32 33

23

Hoeveel vierkante meter heeft een mens nodig om prettig te wonen?

mensen elkaar groeten. En de fysieke

omgeving moet ruimtelijk goed georganiseerd zijn. Goed, dat wil zeggen: faciliterend, probleemoplossend, dienstbaar aan de bewoners.’

vindt u zo belangrijk dat u het 12 Wat wilt meegeven aan de volgende generatie?

‘Het besef dat er na de volgende generatie weer volgende generaties komen.

We moeten goed omgaan met de dingen die er nu zijn.’

31

Welk land vindt u een voorbeeld als het gaat om wonen?

‘Denemarken. Er is bijna overal prachtig landschap en de Denen kennen een ambachtelijke architectuur die rekening houdt met de omgeving.

heeft u voor het laatst wakker gelegen?

‘Walter Gropius, directeur van het

Het regenwater loopt bijvoorbeeld niet

Bauhaus, zei: een goed ingerichte

weg via een regenpijp, maar via een

kamer van  vierkante meter is beter

ketting. Het comfort zit in de gewone

dan een slecht ingerichte kamer van 

dingen, die vaak bijna primitief

vierkante meter. Het is met een woning

aandoen.’

‘GELUKKIG HEB IK TOT NU TOE NIET VEEL ZORGEN IN MIJN LEVEN. IK HEB WEL EEN VRIJ RUSTELOZE GEEST DIE MIJ REGELMATIG WAKKER HOUDT MET TRIVIALE DINGEN.’

slordig mee omgaat.’

net als met een wijk: als je de zaak ruimtelijk goed organiseert, kan je met minder meters meer dan wanneer je er

wat voor nest komt u?

9 Uit

‘Ik ben geboren en getogen in hartje maatschoenen en orthopedisch

AUKE VAN DER WOUD (1947) is schrijver

schoeisel.’

en emeritus-hoogleraar Architectuur-

Sneek. Mijn vader maakte en verkocht

18

Wat is het grootste probleem van de Nederlandse woningmarkt?

en Stedenbouwgeschiedenis aan de Rijksuniversiteit Groningen. Hij promoveerde in 1987 op het proefschrift Het lege land: de ruimtelijke orde van Nederland 1798-1848.

‘De verstarring. In Nederland is met de

Sindsdien schreef hij veel boeken,

beste bedoelingen politiek gevoerd om

waaronder Koninkrijk vol sloppen, over

iedereen zoveel mogelijk aan een eigen

de voorgeschiedenis van de volkshuis-

woning te helpen. Dat eigenwoning-

vesting eind negentiende eeuw. Zijn

bezit vermindert de mobiliteit. In 

nieuwe boek, over het ontstaan van

werd veel meer gehuurd, ook door

onze materialistische massacultuur, is

mensen met geld.’

net verschenen.

34

ALLEEN NOG EEN TUIN

De bewoners van appartementencomplex De

IN UIT

Wiekslag hebben inmiddels een goede band met elkaar

FOTO : BERT HOUKES

GROEN BOUWEN

opgebouwd. Ze wonen er

Met de Checklist Groen Bouwen biedt

nu twee jaar. Het enige dat

de Vogelbescherming Nederland een

DICK MOL start per  juni als

nog miste, was een

handig hulpmiddel bij onderhouds-,

directeur-bestuurder bij woning-

gemeenschappelijke tuin.

bouw- en renovatieprojecten.

corporatie WBO Wonen in

Met een bijdrage uit het

Bezoekers van de website kunnen een

Oldenzaal, waar hij interim-

Leefbaarheidsfonds van

vragenlijst doorlopen en krijgen

bestuurder Rob van Beek opvolgt.

Oost Flevoland Woondien-

vervolgens een advies op maat met

Tot die tijd is Mol nog directeur-

sten (OFW) kwam die er

natuurvriendelijke maatregelen die ze

bestuurder van Mozaïek Wonen in

deze maand alsnog. De

kunnen (of moeten) nemen. ‘Niet

Gouda. ‘Ik werkte de afgelopen 

bewoners gaan de tuin

alleen om nestgelegenheid te

jaar bij corporaties in verschillende

gezamenlijk onderhouden.

compenseren die bij werkzaamheden

delen van ons land. Nu ga ik wonen

www.ofw.nl

verloren is gegaan, maar ook om te

en werken in de plaats waar mijn

laten zien hoe je vaak relatief

hart ligt, het mooie Oldenzaal.

eenvoudig kan bijdragen aan een

Heerlijk om terug te gaan.

prettige en groene leefomgeving voor

Uiteraard gaat het ook daar om

mens en dier’, schrijft de vereniging.

betaalbaarheid, beschikbaarheid

Leuk detail: bij elke vraag naar de

en prettige wijken om in te

bouwplannen staat voor welke vogel

wonen.’

dat relevant is. www.checklistgroenbouwen.nl

@STROWIJKNYMEGEN OP 1 MEI WORDT ONZE STROWIJK IN HET NIJMEEGSE LENT MET DE NODIGE BOMBARIE GEOPEND! WWW.IEWAN.NL/NIEUWS/ OPENING-EERSTE-STROWIJK-GROOTSTESTROBALENGEBOUW-VAN-NL

prikbord 35

7

DE DEUGDEN

Functieprofiel

GOUD WAARD

Alle huurders van KleurrijkWonen ontvingen begin deze maand de nieuwe Woongoudpas. Met de pas krijgen ze korting bij een aantal winkels in de buurt en ze kunnen er

ZELF OPGEKNAPT

Corporatiedirecteur Jan van Vucht

hun aankopen betalen met

(Area) schreef in regionale krant BN

gespaarde Woongoudpunten.

De Stem over de zeven deugden

Die punten verdienen ze door

House-klusteam openden begin

van de corporatiedirecteur. Na alle

betrokkenheid te tonen bij de

april de door hen opgeknapte

ellende is het tijd om ‘de deugd

buurt, op tijd de huur te

woning in de Haagse Schilders-

weer centraal te stellen’, schrijft hij.

betalen en geen overlast te

wijk. Dit is het eerste resultaat van

veroorzaken. ‘Deze huurders

Pimp Your House, een project van

MATIGHEID

zijn goud waard’, vertelt

woningcorporatie Haag Wonen

we zetten onze financiën sober

communicatieadviseur Teus de

en ROC Mondriaan. Planners,

Wit. En het werkt: ‘Aandacht

schilders en timmermannen in

RECHTVAARDIGHEID

voor goed gedrag helpt slecht

opleiding voerden onder begelei-

we werken aan goed wonen

gedrag voorkomen. Huurders

ding de bouwwerkzaamheden uit

voor mensen met weinig geld en

pasten hun gedrag de

en deden praktijkexamen in het

streven naar gelijkheid en betrok-

afgelopen jaren aan zodat ze

huis. Eric Zegwaard, docent

kenheid.

gebruik kunnen maken van de

Bouwtechniek ROC Mondriaan:

MOED we blijven investeren

aanbiedingen.’

‘Studenten leren van het werk in

in leefbaarheid, omdat onze

www.woongoud.nl

de dagelijkse praktijk. En de

1 2

en doelmatig in.

3 4

bewoners dat belangrijk vinden.

Een goed voorbeeld van samen-

leveren maatwerk, organise-

werking met meerwaarde.’

onze bewoners.

GELOOF we geloven in onze sociale doelstellingen.

HOOP we hopen dat we het vertrouwen van onze

bewoners en de samenleving kunnen herstellen.

7

woonomgeving wordt mooier.

WIJSHEID we relativeren,

ren tegenspraak en luisteren naar

5 6

Studenten van het Pimp Your

LIEFDE we kunnen onze opdracht niet uitvoeren zonder

liefde voor ons vak.

Meediscussiëren? www.corporatieforum.nl, zoekterm ‘deugden’.

www.haagwonen.nl

Voelt u nattigheid?

Natuurlijk als het kan, mechanisch als het moet!

De MultiVent Hybride bestaat uit de MultiVent Basis dakdoorvoer met daarin (buitendaks) een ventilator voor extra ventilerend vermogen op momenten dat het vereist is. Deze ventilator is ook achteraf van binnenuit aan te brengen. Zo zorgt de MultiVent Hybride tegen minimale kosten voor een 100% optimaal binnenklimaat!

• Continu natuurlijke ventilatie • Mechanische ventilatie na activatie • Voldoet aan Bouwbesluit ventilatiecapaciteit voor keuken, badkamer en toilet • Hybrideventilator kan achteraf van binnenuit gemonteerd worden in een bestaande MultiVent Basis • Los of als set met MultiVent Basis aan te schaffen

MultiVent Basis

Ubbink, voor uw gemak! www.ubbink.nl/multivent

MultiVent Hybride dakdoorvoer

werk aan wonen 37

OP ZOEK NAAR EEN BAAN BIJ EEN WONINGCORPORATIE OF WONINGBOUWVERENIGING? HIERNAAST EEN OVERZICHT VAN DE ACTUELE ONLINEVACATURES. BEKIJK DE VACATURE OP WWW.WERKAAN WONEN.NL.

FUNCTIES

BEDRIJF

PLAATS

Directie/RvB/RvC Directeur-bestuurder

WoonInvest

VOORBURG

Een scherp en gedreven lid voor raad van commissarissen (profiel volkshuisvesting en ruimtelijke ordening)

Woonstichting Stek

LISSE

Ervaren commissaris

Woningstichting Naarden

NAARDEN

Financieel/Administratief Business controller, Amsterdam,  uur

Eigen Haard

AMSTERDAM

Commissaris met financieel-economische deskundigheid

Woningbouwvereniging Poortugaal

POORTUGAAL

Financieel adviseur

Viverion

LOCHEM

Financieel medewerker

Stichting BOG

ZUTPHEN

Senior medewerker planning & control

SOR

ROTTERDAM

Medewerker bedrijfsbureau  uur

SOR

ROTTERDAM

Management Manager wonen

Rhiant

HENDRIK-IDO-AMBACHT

Manager woonservice, Amsterdam,  -  uur

Eigen Haard

AMSTERDAM

Adviseur strategie & beleid

Woningstichting Rochdale

AMSTERDAM

Beleidsadviseur wonen

Goed Wonen

GEMERT

Strategie en Beleid Projectleider strategie & beleid

SOR

ROTTERDAM

Projectleider strategie (volkshuisvestingsbeleid - kwantitatief onderzoek)

Stichting Havensteder

ROTTERDAM

Senior beleidsadviseur (vastgoed)strategie

Woonconcept

MEPPEL

Middin

RIJSWIJK

Dudok Wonen

HILVERSUM

Technisch toezicht Medewerker regie onderhoud Technisch uitvoerend Technisch adviseur ( uur) Verhuur en Verkoop Consulent woondiensten Amarant Groep

Amarant Groep

TILBURG

Senior medewerker verhuur

Stadgenoot

AMSTERDAM

Woningbeheer, Wijkbeheer en Leefbaarheid Opzichter woningbeheer ( uur)

Woningbouwvereniging Langedijk

NOORD-SCHARWOUDE

38

schulden 39 TEK ST : MARJON VAN WEERSCH

|

ILLUSTR ATIES TEK ST : RHONALD : NA AM | BEELD BLOMMESTIJN : NA AM

SCHULDEN EN HUISUITZETTINGEN

‘HET SYSTEEM PIEPT EN KRAAKT AAN ALLE KANTEN’

Het aantal huisuitzettingen is voor het eerst in jaren gedaald. Ondertussen blijft het aantal huurders stijgen dat in forse financiële problemen komt. Hoe komt dat en hoe lossen we dat op? We praten erover met wetenschappers en corporatiemedewerkers. ‘Schuldenproblematiek en huisuitzettingen zijn een maatschappelijk probleem.

Dat ligt nu te veel bij alleen de individuele corporatie.’

40 Financiële problemen van huurders zijn

betalen van de huur mis. In  bepaalde de rechter in . gevallen dat

minder voorspelbaar dan voorheen. Het

een corporatie over mocht gaan tot huisuitzetting. Het goede nieuws is dat

is niet meer alleen de thuiszittende langdurig

dit slechts bij een kwart daadwerkelijk tot uitzetting leidde, dat is  procent

werkloze die in de knel raakt. Het kan ook de

minder dan in . In . gevallen vond de corporatie alsnog een andere

ZZP’er zijn die steeds minder inkomen heeft.

oplossing, bijvoorbeeld in een betalingsregeling met de huurder. De daling

‘We zien de huurachterstand toenemen en te-

van het aantal huisuitzettingen bewijst dat de inspanningen van corporaties

gelijkertijd krijgen we minder grip op de pro-

ter voorkoming ervan deels succesvol zijn, zegt Nadja Jungmann, lector

blematiek’, zegt Batian Nieuwerth, directeur

Schulden en Incasso aan de Hogeschool Utrecht. Bij huurachterstand nemen

van woningcorporatie Volksbelang in Wijk bij

corporaties snel contact op met de huurder, ze bellen of gaan op huis-

Duurstede. ‘Met de “klassieke” werkloze zou

bezoek. En ze werken samen met gemeenten en hulpverleningsinstanties

de wijkbeheerder bij een kleine corporatie als

(zie kader). ‘Die maatregelen juichen we natuurlijk toe’, zegt Madern.

Volksbelang misschien nog een signalerend

‘Zonder de inspanningen van de corporaties zouden de cijfers ernstiger zijn.

gesprek kunnen voeren, maar het probleem

Je hoopt echter op meer effect, maar daarvoor is de problematiek van

van de ZZP’er blijft lang onzichtbaar.’ Om

betalingsachterstand te groot en te complex.’

gerichter aan preventie te kunnen werken, moeten we de oorzaken van betalingsachter-

BEWUSTWORDING

standen beter en eerder in beeld krijgen, zegt

Beide wetenschappers signaleren dat steeds meer Nederlandse huishou-

Tamara Madern, wetenschappelijk onder-

dens vooral door hun vaste lasten in financiële problemen raken. Bij een

zoeker bij het Nationaal Instituut voor Budget-

grote groep zijn die vaste lasten sterker gestegen dan hun inkomen. Dat

voorlichting (Nibud). ‘Mensen blijven hun

geldt niet alleen voor de huur, maar ook voor bijvoorbeeld de ziektekosten,

huur zo lang mogelijk betalen, dat toont

de energierekening en de bijdragen voor studerende kinderen, zegt Jung-

onderzoek steeds weer aan. Op het moment

mann. Voor haar is het helder: op de korte termijn ligt de belangrijkste

dat corporaties met betalingsachterstand te

oplossing van het probleem bij de bewustwording van huurders over de

maken krijgen, hebben de meeste huurders

mogelijkheden en onmogelijkheden van hun financiële budget. Dat is niet

ook bij andere partijen een achterstand opgebouwd.’

eenvoudig. De huurder moet echt gaan beseffen dat hij duurzamer financieel gedrag moet vertonen. Jungmann: ‘Corporaties zouden

Bij een groeiende groep gaat het op een

bijvoorbeeld een gebiedsgerichte bewustwordingscampagne

gegeven moment echter ook met het

kunnen organiseren met de regionaal dominante zorgverzeke-

schulden 41 raar, het energiebedrijf en wellicht ook hypotheekverstrekkers. Niet onder het motto “Hoe voorkom ik schulden?” maar met bijvoorbeeld de slogan “Hoe kan ik maandelijks  euro meer besteden?” We moeten mensen aan het twijfelen brengen over hun financiële gedrag.

Dan pas worden ze ontvankelijk voor de begeleiding van bijvoorbeeld een budgetcoach.

Zo vroeg mogelijk beginnen met ondersteuning bij budgetbeheer is volgens Madern be-

‘We moeten meer lef en initiatief tonen om de schuldenproblematiek aan te pakken’

langrijk. ‘We zien mensen vaak een schuldreis doorlopen. Bij hun eerste schulden proberen ze van alles te regelen. Maar als de schulden zich opstapelen, worden ze

corporaties kregen om huurders uit te zetten, kan

murw. Ze krijgen het gevoel dat iedereen tegen hen is, ook al is dat niet

volgens Dijk omlaag door het incassotraject aan

zo. Van mensen die niet kunnen betalen veranderen sommigen dan in

te passen. Nijestee werkt bijvoorbeeld met een

mensen die niet willen betalen. Daarom is het zo belangrijk om te kijken

gedifferentieerd automatiseringssysteem waarbij

naar het moment waarop schulden ontstaan. Mensen die zelf nog bewe-

huurders te onderscheiden zijn in vijf profielen, af-

gen, zijn veel makkelijker te ondersteunen. Dat wiel moeten we met

hankelijk van hun betalingsgedrag. De corporatie

zijn allen draaiende zien te krijgen. Schuldenproblematiek en huisuitzet-

kan daardoor mensen snel op maat aanschrijven.

tingen zijn een maatschappelijk probleem. Dat ligt nu te veel alleen bij

Dat softwareprogramma kunnen meerdere corpo-

individuele corporaties.’

raties gezamenlijk inrichten. ‘Als corporaties daarin op regionaal of stedelijk niveau samen-

GERICHTE INCASSO

werken, krijgen ze individueel meer tijd voor het

Gedragsverandering is een zaak van lange adem. Terwijl er op dit

persoonlijk contact met de huurder.’ Maar ver-

moment een grote groep met ernstige schulden is. Dat zorgt voor veel

betering van het incassotraject is niet voldoende,

persoonlijk leed en hoge kosten. Corporaties hadden in  een beta-

vervolgt Dijk. ‘We moeten met zijn allen meer lef

lingsachterstand van  miljoen bij zittende huurders en  miljoen

en initiatief tonen om de schuldenproblematiek

euro bij vertrokken huurders. Het laatste bedrag is inclusief de admini-

aan te pakken.’

stratiekosten. Er moet daarom echt meer gebeuren, vindt Henk Dijk.

Nijestee en mede-oprichter van het Huurincasso Platform waarin corpo-

FONDS PROBLEMATISCHE SCHULDEN

ratiemedewerkers ervaringen delen. Het grote aantal vonnissen dat

Inmiddels ontstaan op meerdere plekken initiatie-

Hij is manager Woonadministratie bij de Groningse woningcorporatie

Aantal huisuitzettingen en vonnissen sociale huurwoningen .

FEITEN EN CIJFERS Woningcorporaties gingen in  bij . huishoudens over tot huisuitzetting. Dat is  procent minder dan in . Dit blijkt uit een enquête van Aedes onder  woningcorporaties. Huurachterstand is de belangrijkste

.

reden voor uitzetting ( procent). Uitzetting kan pas plaatsvinden na een uitspraak van de rechter. Het aantal .

vonnissen steeg in  licht: er zijn . vonnissen uitgesproken. Na een gerechtelijk vonnis bij huurachterstand konden corporaties in overleg met

.

huurders in zeven van de tien gevallen alsnog huisuitzetting voorkomen.

.





Vonnissen





Huisuitzettingen







De belangrijkste uitkomsten van de enquête staan in de Corporatiemonitor die Aedes  maart  publiceerde.

Kijk voor meer informatie op www.aedes.nl/schulden

42 schulden KLANKBORDGROEP Aedes heeft een klankbordgroep voorkomen van huisuitzettingen. Als lid blijft u op de hoogte van ven, zoals in Bodegraven. Daar kwamen op 

bijeenkomsten en publicaties en kunt u input leveren

maart zo’n  mensen van onder meer gemeenten,

voor de belangenbehartiging van Aedes.

zorgverzekeraars, energieleveranciers, lokale ini-

Aanmelden kan via n.boerebach@aedes.nl.

tiatieven en corporaties bij elkaar om te praten over een Nationaal Initiatief Herstructureren Schulden. Een van de initiatiefnemers is bestuurs-

nemers willen met een landelijk dekkend fonds problematische

kundige Rense Bos, partner bij de innovatiecoöpe-

schulden overnemen en die in een termijn van bijvoorbeeld  jaar

ratie Publieke Versnellers. ‘We willen iets veran-

gedeeltelijk laten terugbetalen. Mensen met schulden die deel-

deren aan de manier waarop we met schulden

nemen aan het fonds, moeten begeleiding accepteren bij het veran-

omgaan. Meer dan een half miljoen Nederlandse

deren van hun financiële gedrag om na afloop niet terug te vallen in

huishoudens kampt met problematische schulden.

oude patronen. Het initiatief begint met een groep van mensen met

Dat zorgt voor persoonlijke drama’s in gezinnen

kleine, problematische schulden. Om die schulden over te nemen, is

en kost de samenleving veel geld.’ De initiatief-

een fonds van ongeveer  miljard euro nodig. Bos: ‘Een deel wordt gevuld door de besparingen die organisaties op hun incasso- en deurwaarderskosten realiseren. En gemeenten zouden bijvoorbeeld

De vijf door corporaties meest ingezette maatregelen om huisuitzetting te voorkomen

%

MAATREGEL Telefonisch contact Samenwerken/ inschakelen andere instanties Huisbezoek Intensieve samenwerking met de gemeente Erop af, Achter de Voordeur

91 86 83 55 40

geld dat nu naar subsidies voor starterswoningen gaat, kunnen herbestemmen.’

LOK ALE KRACHT Nadja Jungmann twijfelt aan de slagingskansen van het initiatief.

‘Lang niet alle schuldeisers hebben de juridische bevoegdheid om hun vordering te verkopen. Denk daarbij bijvoorbeeld aan de Belastingdienst en het Centraal Justitieel Incassobureau (CJIB). Als dit soort partijen niet mee kunnen doen, komt zeker  procent van de mensen met schulden niet voor een dergelijk fonds in aanmerking.’

Wat is het alternatief, is de reactie van Bos. ‘De politiek is altijd langzamer dan de maatschappelijke innovatie.’ Corporatiedirecteur en mede-initiatiefnemer Batian Nieuwerth is positief. ‘Ik geloof wel in de combinatie van lokale kracht en het nationale belang. Dat geldt ook voor mijn wethouder in Wijk bij Duurstede en de directeur van de welzijnsorganisatie.’ Nieuwerth benadrukt het prille stadium van het initiatief. Maar als de gesprekken goed verlopen, is zijn corporatie bereid om geld in het fonds te steken. ‘Wij zijn dat geld daarmee niet kwijt. Nu is dat wel vaak zo. Onlangs vertrok een huurder hier weer met de Noorderzon. Hij liet . euro betalingsachterstand

PREVENTIE DOOR CORPORATIES

achter.

Het aantal huurders dat in de financiële problemen komt

Er is niet één oplossing om schulden aan te pakken. Maar het huidige

blijft stijgen. Daardoor namen de betalingsachterstanden

systeem ‘piept en kraakt aan alle kanten’, zegt Jungmann. Daarover is

bij corporaties toe tot zo’n  miljoen euro. Corporaties

iedereen het wel eens. Een huisuitzetting is bijna altijd het gevolg

sloten met . huurders een betalingsregeling om

van schulden bij verschillende partijen. Een belangrijke partij is de

achterstallige huur in te lopen.

overheid zelf omdat zowel de Belastingdienst als het CJIB ‘preferente

Corporaties doen veel aan preventie om het snel oplopen

schuldeisers’ zijn. Doordat hun vorderingen eerst betaald moeten

van huurschuld te voorkomen. Ze leggen huisbezoeken af,

worden, houdt een huurder soms geen geld meer over om de

bellen de huurders, verwijzen door naar

huur te betalen. Aedes vroeg de Tweede Kamer onlangs om hier

hulpverleningsinstanties en organiseren achter-de-

naar te kijken. ‘Terecht’, zegt Jungmann. ‘De overheid heeft nu een

voordeurprojecten. Ook sluiten corporaties convenanten af

te dominante positie in het incassotraject. Maar de verhuurder

met onder meer gemeenten, welzijnsorganisaties en

voorrang geven op de Belastingdienst is ook niet de oplossing. We

schuldhulpverlening.

moeten naar een integraal incassobeleid waarin de huidige druk verdwijnt om voor te kruipen op andere schuldeisers.’

Kwaliteit in budgetbeheersing

Lamikon SecondLife het tweede leven van uw kozijn.

Met Lamikon SecondLife herintroduceerde Lamikon het principe dat houten kozijnen lang niet altijd vervangen hoeven te worden. Zeer veel kozijnen komen namelijk in aanmerking

kertijd worden ze voorzien van nieuwe beglazing, een nieuwe verflaag, nieuwe ramen en nieuwe deuren. Dit biedt opdrachtgevers, vergeleken met elke vorm van kozijnver-

voor een tweede leven. De voorwaarde is hierbij wel, dat dit meerwaarde biedt voor opdrachtgevers en eindgebruikers.

De bestaande kozijnen worden, na inspectie, met behulp van beproefde Lamikon concepten geconserveerd. Tegelij-

vanging, een enorme kostenbesparing. Niet alleen in de aanschafprijs, maar ook in de kilometerprijs. Lamikon garandeert u namelijk ook nog eens de laagste onderhoudskosten op Lamikon SecondLife kozijnen.

SecondLife biedt alle houten kozijnen de kans op een tweede Lamikon leven.

Lamikon www.lamikon.nl

Bramenberg 8 3755 BX Eemnes

• Uw bestaande kozijn geconserveerd

• Hoogwaardig PPG (SIGMA) verfsysteem

• Nieuw Isoglas met lage U-waarde

• Gegarandeerd laagste onderhoudskosten

• Nieuwe ramen en deuren

• Om de 9 jaar schilderen

• Intelligente ventilatie onder kozijn (optie)

• 15 jaar collectieve garantie

Tel.: 035 - 76 00 083 info@lamikon.nl

Van 40 euro naar 4 euro per factuur

Kijk voor een toelichting op nccw.nl/van40naar4

* Mits toegepast en onderhouden volgens voorgeschreven verfsysteem. Kijk op sigma.nl/voorjarenklaar voor de voorwaarden.

VERLAAG EXPLOITATIEKOSTEN MET SIGMA S2U ALLURE. Kostenbeheersing. Dáár draait het om bij vastgoedonderhoud. Geen wonder dat steeds meer woningcorporaties kiezen voor Sigma S2U Allure. Een verf zo geavanceerd, dat ze voor jááááren klaar zijn. 10 jaar om precies te zijn, want Sigma garandeert een onderhoudsinterval van 10 jaar! Daarmee verlaagt u de exploitatiekosten van vastgoed aanzienlijk. En de robuustheid en het glans- en kleurbehoud zijn beter dan ooit. Als dat geen aantrekkelijke propositie is ... Ga voor meer informatie naar sigma.nl/voorjarenklaar

Met 10 jaar garantie*

mensen en wonen 45 TEK ST : CHRISTINE DE RUITER

|

FOTO : MARK PRINS

‘IEDEREEN KENT JAN’

JAN FIECHTER werkt al  jaar als

Anoushka: ‘Iedereen kent jou. Ik vind het fijn dat voor mijn dochter. Dat zien en horen, heeft een

buurtbeheerder bij Tiwos in Tilburg.

jij dagelijks door de straat loopt. Dan kan ik flinke impact op een kind.’

ANOUSHKA BLOK woont sinds zeven

gemakkelijk even iets vragen of zeggen.’

jaar in Groenewoud, een van Jans wijken.

Jan: ‘Dat klopt. Ik praat met iedereen. Als je dat hoeft ook niet, zo’n melding krijg ik vanzelf wel.

Jan: ‘Dat soort dingen meldt ze niet, hoor. Dat

niet kunt, moet je dit werk niet doen. Het is hier Via de politie bijvoorbeeld. Of via het wijkteam, Jan (midden op de foto tussen de buurtbe-

wel makkelijk; het is een fijne wijk, sociaal. In waar ik in zit. Of we signaleren het doordat de

woners): ‘Anoushka biedt een luisterend oor

sommige wijken zit echt iedereen binnen. Dan huur niet betaald wordt. Maar vaak ga ik zelf op

aan mensen met problemen in deze buurt. Als

moet ik aanbellen. Anoushka vindt dat dit een iets af, gewoon op gevoel. Je maakt veel mee als

hier iemand komt wonen, gaat zij meteen

volksbuurt is. Maar dat vind ik niet. In een echte buurtbeheerder, dat is zeker.’

kennismaken. Dankzij haar hoor ik van alles.’

volksbuurt hangt iedereen buiten. Zo is het

Anoushka (rechts van Jan): ‘Er wonen hier veel

hier niet.’

alleenstaande moeders in de buurt, die net uit

Anoushka: ‘Ik moest wel wennen hier. Ik kom In deze Mensen en Wonen staat een

een relatie komen. Als ik weet dat een van hen

uit een dorp. Daar is het veel rustiger. Maar ik buurtbeheerder en een van zijn bewoners

BUURTBEHEERDER

het moeilijk heeft, ga ik even een bakkie doen.

voel me hier wel thuis. In de zomer is het leven- centraal. Op  april werd voor de laatste

Dat zou ik zelf ook fijn vinden.’

dig, dat is fijn voor mijn dochter. Alle kinderen keer de Dag van de Huismeester

Jan: ‘Je vangt ze echt op. Dat stukje neem je van

spelen met elkaar. Soms is er overlast, gedoe, gehouden. Kijk voor meer informatie op:

mij over.’

ruzie of geweld op straat. Dat vind ik vervelend www.daghuismeester.nl.

46

Huibert van Saane ‘Aan goede arbeiderswoningen in lagere

bouw. De conceptbouw van zijn tijd. In de

huurklassen bestaat nog steeds gebrek’,

jaren  is hij nog een roepende in de woes-

schrijft bouwondernemer Huibert van

tijn. Mondjesmaat zijn er wel kleine experi-

Saane (-) in het Algemeen

menten. Maar om echt te profiteren van de

Handelsblad in . Hij denkt dat ook het

voordelen is schaalgrootte nodig.

‘particuliere bouwbedrijf’ daarin iets kan

Direct na de Tweede Wereldoorlog is er

betekenen, naast woningbouwverenigin-

een tekort van zeker . woningen.

gen en gemeenten. Hij pleit onder andere

Gemeenten met veel oorlogsschade mogen

voor normalisatie en rationalisatie in de

noodwoningen bouwen. Van Saane ziet zijn

huisvesters van het volk 47 TEK ST : MARGRIE T PFLUG

|

FOTO : ERIK VAN DER BURGT

kans om de voordelen van bouwrationalisa-

onder-een-kapwoningen, helemaal gelijk-

plattegrond voegt hij een gang toe.

tie te demonsteren. Hij doet de regering het

vloers met een woonkamer, drie slaap-

In Nederland zijn ten minste  Maycrete-

voorstel kant-en-klare bouwsystemen uit

kamers, een keuken, een bijkeuken en –

woningen neergezet. Het idee was dat

Engeland te halen voor die noodwoning-

bijzonder voor die tijd – een eigen douche.

ze tien jaar zouden blijven staan, maar de

bouw. Als directeur van de Nederlandse

De huizen zijn opgebouwd uit standaard

meeste woningen hielden het veel langer

Maatschappij voor Volkshuisvesting in

betonelementen en afgewerkt met hout.

vol. Inmiddels zijn er wel veel gesloopt. Deze

Amsterdam haalt hij Engelse bouwsystemen

Van Saane haalt alleen de wanden en

woningen van BrabantWonen in Breda niet.

en conceptwoningen naar Nederland, waar-

het dak uit Engeland. De rest wordt in

Dankzij inspanningen van bewoners staan ze

onder de Maycrete-woning. Dat zijn twee-

Nederland gemaakt. En aan de Engelse

tegenwoordig op de monumentenlijst.

2 3 4 JUNI

2015

AMSTERDAM RAI

Corporatieplein 2015: Vernieuwd partnerschap!

Eigen Haard, Parteon, Portaal, Staedion, Wonen Limburg en Stichting Woonbedrijf SWS Hhvl ontmoeten u graag op het Corporatieplein 2015. Ons thema luidt vernieuwd partnerschap: elkaar opnieuw in de ogen kijken en waardevolle samenwerking voorop zetten. Wij bieden een gevarieerd programma.

Dagthema’s

2 JUNI

Zo zijn er zijn Lagerhuisdebatten, geleid door Jan Paternotte.

We praten met u over verleiding in de wijk. Ook flirten wij met ondernemers en huurders op de woningmarkt en laten u bepalen of onze projecten nu echt innovatief zijn. Verder kijkt u live mee met de masterclass van Sandra Schruijer “de psychologie van het samenwerken”. Ook pakt Jong Aedes het podium en hoort u of verleidingstechnieken van een bekende supermarktketen door te vertalen zijn naar de vastgoedsector.

3 JUNI

4 JUNI

Op 4 juni is het jaarlijks drukbezochte Corporatiedebat. Filosoof en bijzonder hoogleraar Bas Haring, neemt u mee in de veranderende wereld en hoe die veranderingen onze manier van werken, denken en leven beïnvloeden. Harm Edens, bekend TV-presentator van ‘Dit was het nieuws’ maakt op humoristische wijze de vertaalslag naar de corporatiewereld.

Het programma vindt u via de website www.provada.nl bij bedrijfsprofielen Corporatieplein.

Vind ons op Twitter @PROVADAre

www.provada.nl | www.provadaxperience.nl | info@provada.nl, +31 (0)30 60 514 24

feiten & cijfers 49 tek st : hanneke nagtz a am

105 (79%)

bron : kpmg

Meerderheid bestuurders is man en komt uit de sector

28 (21%)

Sectoren waar corporatiebestuurders eerder werkten

corporatieS (65%)

Overheid (20%) Uit een onderzoek naar bestuurswisselingen bij 105 woningcorporaties blijkt dat het overgrote deel van de directeurbestuurders van woningcorporaties uit de sector

Profit (9%)

Zorg, welzijn en onderwijs (6%)

Hans de Boer, voorzitter van werkgeversorganisatie VNO-NCW en (samen met Jet Bussemaker) initiatiefnemer van een database met topvrouwen

‘ De corporatiesector is, net als de rest van Nederland, duidelijk geen koploper’ ‘De cijfers zijn natuurlijk niet spectaculair te noe-

competenties je het bestuur wilt aanvullen. Dat

op de vijf corporatie-

men wat betreft de participatie van vrouwen op het

verruimt je zoekveld. Daarom vraag ik samen met

directeuren is vrouw.

hoogste niveau. In die zin sluit de corporatiesector

de minister aan iedereen om voorbij de usual sus-

aan bij de rest van Nederland: duidelijk geen kop-

pects te kijken en te zien welk talent zich dan aan-

loper. Het lijkt erop dat er een natuurlijke neiging

dient. Een divers samengesteld bestuur reflecteert

bestaat om nieuwe bestuurders aan te trekken die

de samenstelling van de maatschappij ook beter.

in veel opzichten op de zittende bestuurders lijken.

Dat lijkt mij extra belangrijk in sectoren waar het

Begrijpelijk, maar je kan beter kijken met welke

maatschappelijk belang groot is.’

zelf komt. En slechts een

50

VAC’S toetSeN gebRuIkSVRIeNDelIjkheID WoNINgeN

‘DRAAIt DIe DeuR Wel De goeDe kANt op?‘ hoe zorg je dat de gebruikskwaliteit van woningen aansluit bij de wensen van toekomstige bewoners? Daarvoor bestaan sinds jaar en dag Adviescommissies Wonen (VAC’s), tot 2004 bekend onder de naam Vrouwenadviescommissies. een stoffig instituut? De samenwerking van de VAC haarlem en woningcorporatie elan Wonen bewijst het tegendeel. ‘Ze denken aan finesses die wij soms niet zien.’

kwaliteit 51 tek st : eric went

|

foto ’ s : ol af kr a ak

52

In de bouwkeet op het Drilsmaplein in

Elan Wonen bij bijna elk groot onderhouds-

Haarlem hebben vijf vrijwilligers van

en nieuwbouwproject. Elk adviestraject wordt

VAC Haarlem zich verzameld. Zij gaan samen

afgesloten met een eindbezoek (zie kader).

met projectleider Michiel Bosgra van Elan

Voordat Bosgra hen meeneemt naar de bouw-

Wonen een zogenoemd eindbezoek brengen

locatie licht hij een tipje van de sluier op. ‘Eén

aan tien net opgeleverde eengezinswoningen

advies hebben we niet ingewilligd. De keuken,

in de Amsterdamsebuurt. De VAC adviseert

daar gaan jullie iets van zeggen’, voorspelt hij.

En dat gebeurt ook. Zodra de VAC-leden de splinternieuwe keuken in lopen, snappen ze waar Bosgra op doelt: de kookplaat is aan de rechterkant krap tegen de tussenmuur gemonteerd. ‘Wij hadden daar graag een afzetruimte van dertig centimeter gezien. Dan kan je er bijvoorbeeld een pan neerzetten’, aldus Joke Veldkamp, voorzitter van VAC Haarlem. Bosgra is dat met haar eens. ‘Ik snap wat jullie bedoelen. Maar om de leefkeuken voldoende ruimte te geven moesten we deze concessie doen.’

PRAKTISCHE OPLOSSING Het blijkt zo’n beetje het enige smetje op het eindbezoek. Verder zijn de VAC-leden zeer positief over de nieuwbouwwoningen die straks beschikbaar komen voor de vrije sector.

Over de stopcontacten bijvoorbeeld. Veldkamp: ‘Er zijn genoeg stopcontacten en ze zijn geclusterd op de goede plekken: niet midden op wanden, maar aan de zijkanten, zodat je echt iets met die grote vlakken kunt doen.’

Complimenten ook voor de ruime trapkast en de aparte ruimte voor de wasmachine en droger. Verder valt de technische ruimte erg in de smaak. Die is weggewerkt in een kast in het

Van Vrouwenadviescommissies naar Adviescommissie Wonen

toilet. Doe je de kast open, dan sta je oog in

In meer dan  Nederlandse gemeenten is

in . De commissies bestonden tientallen

heb ik nog nooit gezien.’ Bosgra: ‘Het voor-

een Adviescommissie Wonen actief. De

jaren uitsluitend uit vrouwen en werden

deel is dat monteurs nu niet meer met hun

commissies, de bestaan uit vrijwilligers,

Vrouwenadviescommissies genoemd. Sinds

gereedschapskisten naar de bovenste etage

beoordelen woningbouwplannen en ruimte-

 heten de commissies officieel Advies-

moeten als er onderhoud uitgevoerd moet

lijke plannen op praktische bruikbaarheid.

commissies Wonen en worden er ook man-

worden.’

Zij werken in opdracht van gemeenten,

nen toegelaten. Inmiddels is een derde van

Toegegeven, er blijven wat kleine aandachts-

woningcorporaties, projectontwikkelaars

de VAC-leden man. Steeds vaker sluiten

punten over. Zo hadden zowel de VAC-leden

en particulieren. De commissies opereren

jongeren zich aan bij de lokale commissies.

als Elan Wonen liever gezien dat de vlizotrap

onder de paraplu van VACpunt Wonen.

Dit zijn vaak mensen die tijdelijk geen baan

naar de vliering een kwartslag was gedraaid,

De eerste Adviescommissie Wonen is opge-

hebben en voorheen in de bouwsector

en dat de leefkeuken genoeg ruimte zou bie-

richt in Rotterdam tijdens de wederopbouw,

werkten.

den voor een royale eettafel met vier stoelen.

oog met de energiezuinige HR-ketel en de warmteterugwin-installatie. ‘Wat een mooie praktische oplossing’, zegt Veldkamp. ‘Zoiets

kwaliteit 53

54

MINDER ADVIEZEN, MEER TAKEN DE BOUWCRISIS HEEFT OOK DE ADVIESCOMMISSIES WONEN EN VACPUNT WONEN NIET ONGEMOEID GELATEN. LOGISCH, WANT MINDER NIEUWBOUW BETEKENT MINDER ADVIEZEN. TOCH ZIT DE VACORGANISATIE NIET BIJ DE PAKKEN NEER: ‘OOK BIJ BESTAANDE BOUW KUNNEN WIJ EEN GOED ADVIES GEVEN.’ Sinds de crisis in de bouwsector is het aantal adviezen van lokale Adviescommissies Wonen fors teruggelopen: van . in  en . in  naar een halvering van dat aantal in : ..

In  had  procent van de VACadviezen betrekking op nieuwbouw, slechts  procent op bestaande bouw. Dat laatste percentage moet wat VACpunt

Bosgra: ‘Zo zie je maar, er kunnen nog zoveel

voor woningen en de woonomgeving toetst op gebruikskwaliteit. We

mensen naar kijken, maar zelfs dan blijft het

doen dat vanuit het oogpunt van de toekomstige bewoners.’ Lokale

soms uitdagend om alles vanaf de tekening

Adviescommissies Wonen, zoals VAC Haarlem, toetsten onder meer op

goed in te schatten.’

bruikbaarheid, toegankelijkheid, veiligheid, gezondheid, comfort, duurzaamheid en onderhoudsvriendelijkheid.

FINESSES

Komt er bij een eindbezichtiging, zoals aan het Drilsmaplein, toch nog

In Haarlem brengt de lokale Adviescommissie

een belangrijk discussiepunt naar boven, dan volgt er in incidentele

Wonen voor Elan Wonen bij elk groot onder-

gevallen een aanpassing. Maar meestal nemen de partijen de geleerde

houds- en nieuwbouwproject in vrijwel iedere

lessen mee voor een volgend project. In de praktijk komt dat, door de

fase advies uit. Waarom? Bosgra: ‘We ontwer-

intensieve samenwerking in het adviestraject, bijna niet voor. In alle eer-

pen vanuit een Programma van Eisen waarin al

dere fases zijn de opvattingen in adviesrapporten van de VAC en reacties

veel klantwensen zijn opgenomen. Toch is het

daarop van de corporatie uitvoerig naast elkaar gelegd. En als dat nodig

prettig dat een organisatie als VAC extra let op

is worden plannen aangepast. Zo deed de VAC in het voorontwerp van

de gebruikskwaliteit voor onze toekomstige

de woningen in de Amsterdamsebuurt de suggestie om twee draaikiep-

huurders. Wij controleren of we het Bouw-

ramen te plaatsen, die zowel horizontaal als verticaal open kunnen. Dat

besluit netjes volgen en of we voldoen aan het

maakt het lappen van de ramen eenvoudiger. Elan Wonen nam dat

WoonKeur-label. Het VAC Haarlem let als

advies over, het middelste raam is nu een draaikiepraam.

ervaringsdeskundige extra op praktische zaken die kunnen helpen om de woning nog net een

STUKJE PRAKTISCHER

slag gebruiksvriendelijker te maken. Het gaat

Na een klein uur is de eindbezichtiging in de Amsterdamsebuurt vol-

dan vaak over details die niet in keurmerken of

tooid, en is het tijd voor de slotconclusie. ‘Het lijken me comfortabele

regelgeving staan.’

woningen. Mijn complimenten’, geeft voorzitter Veldkamp mee aan

Olga Ekelenkamp van VACpunt Wonen, de

Bosgra. Haar missie is geslaagd: ‘Met elkaar hebben we weer tien

koepelorganisatie van lokale VAC-afdelingen,

woningen een stukje praktischer gemaakt.’

onderschrijft dat: ‘Wij zijn de enige onafhankelijke partij in de bouwsector die plannen

kwaliteit 55

Wonen betreft omhoog. ‘Adviescommissies

Adviescommissies Wonen fors terug. Om

Wonen worden nog steeds voornamelijk

de organisatie een solide basis voor de toe-

geassocieerd met advies over nieuwbouw.

komst te geven sluiten lokale commissies

Dat de commissies ook een rol kunnen spe-

en VACpunt Wonen steeds vaker conve-

len in renovatietrajecten is bij veel poten-

nanten met projectontwikkelaars en

tiële opdrachtgevers te weinig bekend’,

woningcorporaties.

zegt Jaap Overeem, directeur-bestuurder van VACpunt Wonen.

CONVENANTEN Inmiddels hebben Adviescommissies

BIKKELHARD WERKEN

Wonen ruim  van dergelijke convenan-

Daarom voert de VAC-organisatie verande-

ten afgesloten, een aantal dat nog steeds

ringen door. ‘We werken aan een verbre-

groeit. Daarin staat bijvoorbeeld dat cor-

ding van de adviesdiensten en gaan onszelf

poraties financiële ondersteuning bieden

actief op de markt zetten als een partij die

voor de instandhouding van het VAC-

ook deskundige adviezen kan geven over

werk, in ruil voor gegarandeerd VAC-

energiebesparing, wonen en zorg en trans-

advies voor elk project.

formatie.’

De financiële bijdrage die corporaties

Volgens de directeur moet zijn organisatie

daarvoor betalen, gebruiken commissies

momenteel ‘bikkelhard werken’. Boven-

om bijvoorbeeld cursussen en studie-

dien lopen de subsidies voor plaatselijke

bijeenkomsten te volgen.

VAC toetst onder meer op veiligheid, gezondheid, comfort en duurzaamheid

achteraf

Wachters

ILLUSTR ATIE : MENNO WIT TEBROOD

56

Bart van de Sociale Verhuurders Haag-

woning. Want het ging over de nieuwe huisvestings-

landen belde mij net. Laatst woonde ik

verordening; over wie in aanmerking komt voor welke

een bijeenkomst bij waar de SVH huur-

woning en met welke prioriteit. Het punt is natuurlijk dat

dersvertegenwoordigers bijpraatte over

mensen die op de wachtlijst staan geen vereniging heb-

de nieuwe huisvestingsverordening. Bart

ben. Laat staan de mensen die in de toekomst op de

wilde ter lering graag weten hoe ik de

wachtlijst staan. Daarom kunnen de Haaglandse woning-

bijeenkomst vond. Nou, ik vond het leerzaam. Al zaten

corporaties hen ook niet uitnodigen om over de huis-

er wel de verkeerde mensen, maar daar konden Bart

vestingsverordening of enig ander beleid te praten. Ter-

noch zijn collega’s iets aan doen.

wijl voor hen het beleid van een corporatie minstens zo

Het was erg gezellig. Zoals huurdersbijeenkomsten dat

belangrijk is als voor die zittende huurder. Minder huizen

meestal zijn. Na de koek en koffie, kwam de fris en chips

betekent langer wachten. Wie heeft dus het meest te

op tafel. En om de huisvestingsverordening eigen te ma-

winnen bij prestatieafspraken met de gemeente over de

ken mochten we oefenen met fictieve huizen en mensen.

voorraad woningen? Zelfs als het gaat om betaalbaar-

Wie mag er nou in wonen, als je kijkt naar urgentie, inko-

heid, is voor hen het beleid nog belangrijker. Een zitten-

men, gezinsgrootte en inschrijvingsduur. En wie moet er

de huurder krijgt misschien een huurverhoging en

nog even wachten. Voor het gemak waren de statushou-

kan dat flink voelen in de portemonnee. Maar bij een

ders er maar uit gelaten. Je zou er een gezelschapsspel

mutatie, zoals corporaties een verhuizing zo mooi

van kunnen maken. Ware het niet dat het schokkend is

noemen, mag de huur meteen naar het maximale niveau.

om te merken dat hele gezinnen kennelijk veroordeeld

Eigenlijk is het dus gek dat mensen op de wachtlijst zich

zijn tot maximaal  vierkante meter. En dat het pijnlijk is

niet verenigen. Je staat er immers al snel een jaar of vijf

om aan de hand van koude regeltjes te mogen bepalen

op. Maar mensen die moeten wachten, hebben waar-

wie er waar mag wonen en wie toch echt moet wachten.

schijnlijk niet zo veel notie van de mogelijkheid om

Wie ben ik om dat te mogen bepalen, dacht ik. Dat dach-

gebruik te maken van hun rechten. En dat is jammer.

ten sommige voorzitters van huurdersverenigingen ook.

Dus: wachters, verenigt u!

Iemand vroeg zich af of hij als zittende huurder wel wat zinnigs kan zeggen over het onderwerp.

Christine de Ruiter

Gelijk had hij. Er hadden natuurlijk ook gewoon mensen

Hoofdredacteur

moeten zitten die op de wachtlijst staan voor een huur-

colofon Aedes-Magazine is een uitgave van Aedes vereniging van woningcorporaties. Aedes-Magazine verschijnt  keer per jaar.

Woningcorporaties zorgen dat ruim , miljoen huishoudens in Nederland goed kunnen wonen en dragen bij aan leefbare buurten, wijken en regio's. Corporaties nemen op dit moment zo'n  procent van de bouwproductie in Nederland voor hun rekening en investeren in de toekomst op terreinen als zorg en duurzaamheid.

Aedes behartigt als branchevereniging de belangen van woningcor-

poraties in Den Haag en Brussel, zoekt oplossingen voor het beter functioneren van de woningmarkt en draagt bij aan een professionele sector. Zo'n  procent van de corporaties is lid van Aedes. Wij maken ons sterk voor optimale omstandigheden waaronder zij als maatschappelijke ondernemingen hun werk kunnen doen.

Aedes is ook de werkgeversvereniging van de corporatiebranche waarin ruim . werknemers dagelijks werken aan goed, betaalbaar en duurzaam wonen.

Voor informatie over het lidmaatschap van Aedes zie www.aedes.nl.

Redactie Christine de Ruiter (hoofdredacteur); Latifa van Heerde en Margriet Pflug (eindredactie); Hanneke Nagtzaam, Quinten Snijders, Marjon van Weersch

(redactie); Carolien van der Ploeg (productie). M.m.v. Eric Went.

Redactiesecretariaat T ()  E aedesmedia@aedes.nl Grafische vormgeving Curve grafische vormgeving BNO, Haarlem; Henk Stoffels (artdirection), Mieke van Weele (vormgeving).

Druk Senefelder Misset, Doetinchem Abonnementen T ()  E publicaties@aedes.nl I www.aedes.nl>publicaties Prijzen (excl. BTW) Een jaarabonnement kost € ,. Aedes-leden ontvangen één gratis abonnement.

Extra jaarabonnementen voor Aedes-leden kosten € ,. Jaarabonnementen worden automatisch verlengd. Opzeggingen dienen op

 november, dus twee maanden voor het nieuwe abonnementsjaar, binnen te zijn.

Advertenties Multor Media BV, Wouter Otto Postbus ,  EB Arnhem T ()  E wouterotto@multormedia.nl I www.multormedia.nl Aedes vereniging van woningcorporaties Koningin Julianaplein   AA Den Haag Postbus   AC Den Haag T ()  E aedes@aedes.nl I www.aedes.nl @aedesnet Auteursrechten voorbehouden ISSN -

Enserve ondersteunt op alle aspecten van woonruimtebemiddeling, voor zowel corporaties, gemeenten als woningzoekenden. Onze kracht zit in kennis, maatwerk en service. Wij werken landelijk en staan onafhankelijk in de markt.

woonruimtebemiddeling Advies Implementatie & exploitatie woonruimtebemiddeling Communicatie Opleidingen Urgentie- en klachtencommissies Managementinformatiesysteem DOMIS Onderzoek & ontwikkeling

Industrieweg Oost 13 h-k 6662 NE Elst (Gld) Postbus 56 6660 AB Elst 0481-365636 info@enserve.nl www.enserve.nl