Aedes-Magazine 1/2015

CORPORATIES EN DE WONINGMARKT / 1 / 2015

Roland van Vliet

‘IK BEN EEN BEETJE VAN DE SECTOR GAAN HOUDEN’ » 16 VRAGEN AAN ARTHUR DOCTERS VAN LEEUWEN » » PERSOONLIJKER KLANTCONTACT PER MUISKLIK » » VESTIA: ‘PATRIZIA NIET OP BLAUWE OGEN GESELECTEERD’ » » CORPORATIEBESTUURDERS VERWACHTEN MEER ZORGHUURDERS »

| SCHÖNOX Tegeltechniek

»U wilt uw prestatie elke dag verbeteren?« »Wij ook.«

Geïnteresseerd in onze nieuwste innovatie?

Bezoek ons op de Bouwbeurs in hal 10 stand A010.

| www.schoenox.nl |

commentaar

NAAR BUITEN Een nieuwe governancecode, versterken van de positie van de huurder, de eerste verjaardag van het benchmarkcentrum: 2015 is voor woningcorporaties meer dan ooit het jaar van openheid van zaken geven, van mensen betrekken, van naar buiten treden.

Volkshuisvesting is niet alleen van de woningcorporaties.

Het is van ons allemaal.

In 2014 kregen veel mensen via de parlementaire enquête

betere band met wethouders Wonen, maar

een inkijkje in de corporatiesector. En wat zij zagen, was

ook met de gemeenteraad. Hopelijk raken

niet mooi. Wie openstaat voor de nuance, hoorde en zag ook wel

daardoor ook inwoners meer betrokken bij het

dat iedereen zegt dat veel corporaties het juist heel goed hebben

volkshuisvestelijk beleid. Een goede zaak.

gedaan en dat Nederland er heel anders uit zou zien zonder

De belangrijkste verstandhouding van 2015

woningcorporaties. Maar dat is een zwak argument. Iedereen

wordt die tussen corporatie en huurder. Legi-

snapt ook wel dat we niet zonder banken kunnen, dat niet iedere

timatie heet dat deftig, maar eigenlijk betekent

bankier fout zit. Maar of mensen die sector daardoor meer zijn

het gewoon dat je je als organisatie openstelt

gaan waarderen?

voor feedback van de mensen voor wie je het

Het enige wat helpt, is mensen betrekken bij ons werk. Open-

doet. Net zoals politiek bestuur zich reken-

heid van zaken geven. Waarom een corporatie haar geld aan

schap geeft van een volksvertegenwoordiging

het een besteedt en niet aan het ander. Huurders betrekken,

en een onderneming van haar aandeelhouders.

zodat de huisbaas hun woningcorporatie wordt. De banden met

In 2015 zullen we dat in de praktijk moeten

gemeenten nog verder aan halen. Daar zal het in 2015 over gaan.

brengen. En dat vergt veel werk en wijsheid.

We hebben in 2014 pas op de plaats gemaakt. Een hoofdstuk

Naast al dat andere werk dat uit de nieuwe

afgesloten als het gaat om discussies met het Rijk en de politiek

Woningwet voortvloeit.

over de richting van de sector. Kort gezegd is dat: doorgaan waar

Tot slot verschijnt de publicatie van het

we mee bezig zijn, maar wel realisti-

Aedes benchmark centrum in 2015 voor de

scher, strakker en vooral opener. We

tweede keer. De benchmark is dan niet meer

beginnen daarmee in 2015 goed. We

een momentopname, maar laat ontwikke-

lichten onze eigen governancecode nog

lingen zien. Aan corporaties de uitdaging om

eens door. Zijn we streng genoeg voor

aan al die mensen waar zij mee in verbinding

elkaar? En helpen regels om de cultuur

staan en willen staan, tekst en uitleg te geven

te veranderen? Of moet het andersom.

over die ontwikkeling.

In de relatie met gemeenten zijn pres-

Naar buiten dus.

‘Belangrijkste verstandhouding van 2015: die tussen corporatie en huurder’

tatieafspraken niet langer slechts een goed voornemen, maar verplichte kost.

Marc Calon

Dat zal niet alleen zorgen voor een

Voorzitter

1

2

40 1 4 14 16 18 27 28 32 39 46 48

verkooP van vestia-Woningen

het traJeCt, de overWegingen en de onrust

Commentaar Naar buiten ondertussen in Winschoten oPinie ‘Architectuur in sociale woningbouw gaat niet over schoonheid’ – Fred Schoorl oPinie ‘Een eigen huis of een fijn huis?’ – Sara Rieuwerts het Werk van directie-adviseur Wouter Schepers Feiten & CiJFers over Verhuurdersheffing en huuropbrengst 16/32 Zestien vragen aan Arthur Docters van Leeuwen huisvester van het volk Margaretha Snouck van Loosen PrikBord Weetjes en tips netWerk Carrièrenieuws en events aChteraF en ColoFon

inhoud

8

ZORGEN OVER ZORGHUURDERS Voor de derde keer peilde Aedes-Magazine de gevoelstemperatuur onder bestuurders van corporaties. Onder andere over de decentralisatie van de zorg en over de nieuwe Woningwet.

22

CONTACT MET DE KLANT Door hun klantcontact te automatiseren verlagen corporaties hun kosten èn investeren ze in de relatie met hun huurders. Tegenstrijdig? Nee hoor, zeggen WonenCentraal en Accolade.

34

ROLAND VAN VLIET De voorzitter van de parlementaire enquêtecommissie woningcorporaties kijkt terug en vooruit. Van Vliet: ‘Mijn voorkeur is dat we het huidige stelsel behouden.’

3

4

14/1 Zorg(t)huis In de snoezelkamer hangt

dat reageert op knuffels en

een leerling van vmbo/mbo-

stemmen. De leerlingen moch-

scholengemeenschap Campus

ten zelf het huis èn de tuin

Winschoten nog een lampje op.

geschikt maken voor mensen

En dan is alles bijna klaar voor

die zorg nodig hebben. Oudere

de opening van het Zorg(t)huis

familieleden gaven adviezen of

in Winschoten.

stelden spullen beschikbaar.

In een gewoon rijtjeshuis van

Sponsors leverden apparatuur

woningcorporatie Acantus

en inrichting. Inmiddels heeft

mogen leerlingen een school-

een aantal andere onderwijs-

jaar lang ervaring opdoen met

instellingen zich bij het project

(elektronische) hulpmiddelen

aangesloten en gaat de Rijks-

die mensen in staat stellen lan-

universiteit Groningen er on-

ger zelfstandig te wonen. Er is

derzoek doen. En voor wie zelf

van alles: van een hoog-laag-

een kijkje wil nemen: het huis is

bed met tillift tot een eenvou-

open voor groepen van maxi-

dig te bedienen magnetron

maal vijftien personen tot  juli

voor mensen met dementie,

. Daarna krijgt het huis

aangepast tuingereedschap en

weer een woonbestemming.

Paro, een wit robotzeehondje

www.zorgthuiswinschoten.nl

ondertussen in Winschoten TEK ST : MARGRIE T PFLUG

|

FOTO : JEROEN VAN KOOTEN

5

8

peiling 9 TEK ST : L ATIFA VAN HEERDE

CORPORATIEBAROMETER 2015

ZORGEN OVER BEWONERS MET PROBLEMEN Bijna 90 procent van de directeur-bestuurders van woningcorporaties verwacht dat ze meer huizen gaan verhuren aan ouderen en mensen met psychische en sociale problemen. Vooral door de decentralisatie van de zorg naar gemeenten per 1 januari 2015. Verder bereidde de helft van de corporaties zich in 2014 al voor op de nieuwe Woningwet. Dat blijkt uit de Corporatiebarometer, een enquĂŞte die Aedes-Magazine jaarlijks houdt onder corporatie-bestuurders.

10

Een moeder uit Veenendaal met psychi-

beeld sprake is van psychische problemen, mensen nu al tussen wal en

sche problemen raakte onlangs tussen

schip vallen.’ De Vrije vreest dat dit een topje van de ijsberg is en

twee zorgverleners in en kreeg een maand

verwacht dat de problemen door de decentralisatie van de zorg toe gaan

geen begeleiding. Het gevolg: de vrouw raakte

nemen.

weer aan de drugs, een van haar kinderen werd

Daarin staat hij niet alleen; bijna 90 procent van de directeur-bestuur-

uit huis geplaatst en de buren klaagden bij cor-

ders verwacht een toename van het aantal doelgroepen waaronder

poratie Patrimonium woonservice over over-

vooral ouderen en mensen met psychische en sociale problemen. Een

last. Directeur van Patrimonium Piet de Vrije:

kwart heeft geen duidelijke afspraken over de gevolgen van de decen-

‘De gemeente Veenendaal sorteerde in 2014

tralisaties gemaakt met de gemeente. Corporaties die in een sociaal

al voor op de decentralisaties. En we zien dat in

wijkteam zitten (54 procent) geven vaker aan afspraken met de ge-

dit soort complexe gevallen, waarbij bijvoor-

meente te hebben dan corporaties die niet in een wijkteam zitten. Patrimonium neemt ook deel aan een wijkteam, samengesteld uit professionals van verschillende organisaties, maar heeft nog geen concrete afspraken met de gemeente. De Vrije: ‘Ik geloof erg in wijkgericht werken maar bij ons komt het nog niet goed van de grond. Er is weinig

DECENTRALISATIE ZORG

budget en nauwelijks regie. En er komt veel op de schouders van ons als

89 % van de bestuurders (n= 132) verwacht een toename van

corporatie terecht. Onze wijkbeheerders zijn bijvoorbeeld toch vaak het

doelgroepen die zorg nodig hebben (meerdere keuzes mogelijk).

eerste aanspreekpunt. Maar ik geloof dat de afspraken met de gemeente en de hulpverlening in de toekomst beter worden. De eerste stappen zijn inmiddels gezet. Maar wat ik niet snel opgelost zie worden is het

Ouderen

probleem dat mensen met dementie en psychische problemen thuis te weinig zorg krijgen en structureel aan hun lot over worden gelaten.’

Mensen met een lichamelijke beperking

In de enquête geeft driekwart van de bestuurders aan dat betaalbare huurwoningen voor deze kwetsbare doelgroepen creëren de belangrijkste stap is die nu op de woningmarkt genomen moet worden. Met het

Mensen met psychische/ sociale problematiek

oog op de decentralisaties is het voor de hand liggend dat bestuurders in de Corporatiebarometer aangaven dat ze zorginstellingen en gemeenten

Mensen met een verstandelijke beperking

– naast huurders – als hun belangrijkste stakeholders zien.

BLOKPROOF BRON : AEDES

% 0

20

40

60

80

100

2014 was een jaar waarin corporaties politiek in de belangstelling stonden: de parlementaire enquêtecommissie woningcorporaties publiceer-

NIEUWE WONINGWET Trof uw corporatie in 2014 al voorbereidingen vooruitlopend op de inwerkingtreding van de nieuwe Woningwet? (meerdere keuzes mogelijk)

4%

Voorbereid op administratieve scheiding DAEB/niet-DAEB

42% JA

54% BRON : AEDES

Voorbereidingen op juridische scheiding DAEB/niet-DAEB Voorbereidingen getroffen om niet-DAEB af te stoten Contact met gemeente(n) over regio-afbakening

Ja Nee Nee, al klaar

% 0

5

10

15

20

25

30

peiling 11 WIE IS − BINNEN DE VOLKSHUISVESTING − DE MEEST INVLOEDRIJKE PERSOON VAN DIT MOMENT?

Eric Staal

gemeente

huurder rijksoverheid Marc Calon

media

Jeroen Dijsselbloem

Stef Blok

WSW Woonbond

niemand

Henk Kamp

Martin van Rijn

de haar rapport – dat overigens volgens de

straat naast ons kantoor is bijvoorbeeld gemengd, naast ouderen in soci-

meeste respondenten niet zal bijdragen aan

ale huurwoningen wonen er ook jonge mensen met kinderen in de duur-

het herstel van het vertrouwen tussen politiek

dere woningen. Laatst zei een oudere bewoonster tegen mij dat ze daar

en de corporatiesector. En de Tweede Kamer

zo blij mee is. Het voorkomt stigmatisering van een buurt en is goed voor

nam de herziene Woningwet aan. Logisch dus

de leefbaarheid.’

dat Stef Blok, minister van Wonen, door de bevraagde bestuurders wordt uitgeroepen tot

De rol van corporaties in de leefbaarheid was een belangrijk onderwerp

meest invloedrijke persoon in de volkshuisves-

van discussie rond de Woningwet en de parlementaire enquête. De

ting. Iets minder dan de helft van de corpo-

bevraagde bestuurders lijken zich er in ieder geval van bewust dat het

raties wachtte de inwerkintreding van de

takenpakket kleiner zal worden. 29 procent (18 procent in 2014) vindt

Woningwet niet af en nam in 2014 zelf al

dat de leefbaarheidstaken van corporaties ingekrompen moet worden.

maatregelen. Ze troffen bijvoorbeeld voor-

63 procent (78 procent in 2014) ziet graag dat het takenpakket het-

bereidingen om woningen boven de sociale

zelfde blijft. Vooral het voorkomen van huurschulden en zorgen voor

huurgrens (niet-DAEB) af te stoten en voor

veilige en schone leefomgeving zien corporaties als hun taak. Actief

een administratieve scheiding DAEB en niet-

bijdragen aan sociaal economische stijging zien ze met nadruk niet als

DAEB (30 procent). Een klein aantal bestuur-

hun taak.

ders gaf aan dat hun corporatie al helemaal ‘Blokproof’ is.

BETAALBAARHEID

Openbaar Belang (Zwolle) is een van de cor-

2015 lijkt het jaar te worden waarin corporaties in rustiger vaarwater

poraties die niet afwachtte. ‘Vroegtijdig antici-

komen. Minder bestuurders, een derde, verwachten een reorganisatie

peren is belangrijk. Daarom lieten we ons tijdig

de komende jaren, vorig jaar verwachtte de

voorlichten’, vertelt directeur Gerke Brouwer.

helft dat nog. Meer bestuurders dan voor-

‘Daaruit kwam naar voren dat we de komende

gaande jaren (88 procent, ten opzichte van 77

Woningwet, daar word je niet vrolijk van in

CORPORATIEBAROMETER 2015

het kader van bezuinigingen.’ Inmiddels lijkt

De corporatiebarometer is een online en-

positie van de hele sector zijn ze negatiever,

de impact iets minder groot. ‘Omdat we een

quête die de redactie van de Aedes-media

een derde verwacht dat die de komende vijf

omzet onder de 30 miljoen hebben hoeven we

sinds 2012 jaarlijks houdt onder alle direc-

jaar niet stabiel blijft. Dat is wel positiever ten

ons DAEB en niet-DAEB-bezit niet te splitsen.’

teur-bestuurders van corporaties om de

opzicht van 2014, toen 71 procent dat ver-

50 van de 2.800 verhuureenheden van Open-

meningen te peilen over (ontwikkelingen

wachtte.

baar Belang zitten boven de sociale huurgrens.

in) de sector. In december 2014 hield de

Brouwer: ‘Dat valt dus relatief mee. Die wo-

redactie de enquête voor de derde keer. In

drie jaar 1fte kwijt zijn aan de invoering van de

ningen zorgen voor gedifferentieerde wijken,

totaal vulden 146 bestuurders de enquête

waar ik een groot voorstander van ben. De

in, dat is

41%

van alle bestuurders.

vorig jaar) zien de financiële positie van de eigen corporatie positief in. Over de financiële

Het afgelopen jaar moesten bijna alle corporaties wederom maatregelen nemen om de verhuurdersheffing te kunnen betalen. De meeste

12 peiling

60

60

50

50

40

40

30

30

20

20

10

10

0

18 10 3 59 57 17 10 15 17 12 19 36 1 0 28 %

0

zeer oneens

oneens

neutraal

eens

zeer eens

zeer oneens

oneens

neutraal

eens

zeer eens

FINANCIËLE STABILITEIT 2013-2015

0 0 1 19 5 1 45 24 3 31 55 38 5 16 57 %

Ik verwacht dat de financiële positie van mijn

Ik verwacht dat de financiële positie van de

CORPORATIE de komende 5 jaar stabiel blijft.

SECTOR de komende 5 jaar stabiel blijft.

BRON : AEDES

2015

2014

BRON : AEDES

2013

corporaties bezuinigden op een pakket aan maatregelen. Bijvoorbeeld

poraties letten ook beter op de bedrijfslasten

minder nieuwbouw (51 procent) en het onderhoudsprogramma aan-

door op vernieuwende manieren samen te

passen (39 procent). Voor 2015 verwachten bestuurders een vergelijk-

werken, 87 procent van de ondervraagden

bare trend.

geeft dat aan. Bijvoorbeeld in de vorm van een

Wat opvalt is dat corporaties bij die maatregelen in 2015 steeds meer

pilot (24 procent), met ketensamenwerking

rekening houden met betaalbaarheid. Minder corporaties dan vorig jaar

(34 procent) of geïntegreerde contracten (25

verhogen de huren om de verhuurdersheffing te kunnen betalen. Daar-

procent). Bij twee op de vijf corporaties ver-

naast zegt bijna de helft de maximale ruimte voor huurverhoging niet

schilt de aanpak per project.

te gaan gebruiken (18 procent in 2014). Voor Mozaïek Wonen bijvoorbeeld is betaalbaarheid een speerpunt dit jaar, vertelt directeur-bestuur-

TOEKOMST

der Dick Mol. ‘We merken dat huurders steeds vaker moeite hebben

Ondanks de commotie rond woningcorpora-

de huur te betalen en met een woonquote van gemiddeld 42 procent

ties het afgelopen jaar kan nog steeds 80 pro-

vonden wij het belangrijk om betaalbaarheid centraal te stellen: we

cent van de bestuurders met zijn ambitie uit de

kiezen voor een huurverhoging van een half procent boven inflatie en

voeten in de sector. 60 procent werkt bij een

passen geen inkomensafhankelijke huurverhoging toe.’ Eerder sneed

corporatie om een maatschappelijke bijdrage

Mozaïek Wonen in personeelslasten en komend jaar bezuinigt de corpo-

te leveren en 29 procent om mensen van een

ratie vooral op planmatig onderhoud. Ook digitalisering bespaart geld.

betaalbare huurwoning te voorzien. Kijken we

Verder verkoopt de corporatie woningen boven de sociale huurgrens om

wat verder naar de toekomst dan zien we dat

nieuwe sociale woningen te kunnen bouwen.

bestuurders verwachten dat hun corporatie over 20 jaar gebaseerd is op een ander be-

FOCUS

drijfsmodel (40 procent) of gefuseerd is (43

De focus ligt voor de meeste corporaties de komende jaren op investeren

procent). Het aantal corporaties dat we in

in bestaande bouw en energiezuinig maken van de bestaande voorraad.

2014 hadden, 378, neemt mede door die fu-

Zo ook bij Mozaïek Wonen, vertelt Mol: ‘Komende drie jaar willen we

sies naar verwachting af. Bestuurders denken

de investeringen in energiebesparende maatregelen verdubbelen.’ Cor-

dat dat er over vijf jaar zo’n 300 zijn.

14

FRED SCHOORL DIRECTEUR BNA, BRANCHEVERENIGING VOOR ARCHITECTENBUREAUS

‘ARCHITECTUUR IN SOCIALE WONINGBOUW GAAT NIET OVER SCHOONHEID’ Architectuur gaat over meer dan mooi, zeker in de sociale woningbouw. ‘De tijd dat we alleen over schoonheid van gebouwen spraken, hebben we achter ons gelaten’, zegt BNA-directeur Fred Schoorl.

Dat neemt niet weg dat sociale huurwoningen ook nu nog architectonische iconen kunnen, en soms moeten, zijn.

TEK ST : MARJON VAN WEERSCH

Betaalbaar, sober en doelmatig zijn woorden die steeds terugkomen in discussies over de sociale huursector. Is er nog genoeg aandacht voor de schoonheid van de huizen en complexen?

‘Een mooi gebouw is voor mij niet per se een goed gebouw. De tijd dat we alleen over schoonheid van gebouwen spraken, hebben we trouwens echt achter ons gelaten. Architectuur gaat over meer dan mooi, zeker in de sociale woningbouw. Daarin is de combinatie van goede architectuur en stedenbouw cruciaal. Die gecombineerde aandacht maakt veel sociale woningbouw bijzonder. De gemiddelde kwaliteit van onze volkshuisvesting is op Europese schaal heel hoog. En nog steeds beheersen veel architectenbureaus dat gecombineerde vakmanschap.

Ook op een sobere, doelmatige en betaalbare wijze. Dat is de vrolijke kant van het verhaal.

Maar er dreigt wel een crisis in het opdrachtgeverschap aan architecten. Ook sommige corporaties menen dat ze geen architect meer nodig hebben. Omdat dit zou schelen in de kosten. Kortzichtigheid, noem ik dat. Die ertoe kan leiden dat de gemiddelde kwaliteit achteruit kachelt. Een architect is veel meer dan tekenaar van een schetsje en heeft meerwaarde vanwege de kwaliteit van zijn ontwerp en zijn verbeeldend, verbindend en oplossend vermogen.

Er kan dus goede architectuur worden ontworpen zonder dat dit veel kost. Voortbouwend op de prachtige Nederlandse volkshuisvestelijke traditie, maar vertaald naar een nieuwe tijd met meer co-creatie en een meer klantgerichte praktijk.’

Wat kenmerkt goede gebouwen?

‘Dat ligt natuurlijk aan het type opdracht. Kenmerkend voor goede gebouwen is in ieder geval dat ze bouwtechnisch en ruimtelijk in orde zijn, maar dat spreekt voor zich.

Daarnaast zijn ze prettig voor de gebruiker en/of op-

opinie 15

drachtgever en functioneel en slim ontworpen. Met een goede plattegrond, goede materialen en duurzame bouwwijze is al heel veel te bereiken. Maar nogmaals: echt goede gebouwen voegen ook iets toe aan de omgeving,

‘Kwaliteit van sociale woningbouw verschraalt’

zowel fysiek als sociaal.’

Komt schoonheid vanzelf als er goed gebouwd wordt?

een wijk een eigen karakter en identiteit. Dat kan veel

‘Nee. Nog los van het feit dat beauty natuurlijk in the eye

betekenen voor de bewoners van de wijk en soms ook

of the beholder zit. Maar als gebruikers het waarderen is

voor de stad. Zo’n icoon hoeft overigens niet spectaculair

het goed. Architecten zijn daaraan dienstbaar. In een goed

te zijn. Omdat er weinig meer wordt gebouwd, zijn de

ontwerp kan echter wel degelijk schoonheid liggen.

hedendaagse voorbeelden schaars. Maar ze zijn er wel.

Architectuur is langzame kunst. Gebouwen functioneren

Bijvoorbeeld De Kraaipan in Amsterdam: een renovatie-

gedurende een lange tijd en kunnen mensen inspireren of

en nieuwbouwproject dat zowel herinneringen oproept

gewoon plezierig zijn om naar te kijken.’

aan de tijden van Berlage als onmiskenbaar modern is

Kunnen sociale huurwoningen tegenwoordig nog architectonische iconen worden?

(http://www.nieuwbouwprijs.nl////kraaipanschool/). Overigens zien we de laatste jaren bij de inzendingen voor de BNA-verkiezing van het beste gebouw van

‘Zeker. En soms is het heel belangrijk om in een wijk een

het jaar wel dat de kwaliteit van de sociale woningbouw

architectonisch icoon of landmark te hebben. Dat geeft

verschraalt.’

Hein de Kort

16

opinie SARA RIEUWERTS ADVISEUR REPUBLIQ

‘EEN EIGEN HUIS OF EEN FIJN HUIS?’ In de volkshuisvesting zijn we goed in het warm omhelzen van nieuwe trendbegrippen, vindt de recent afgestudeerde adviseur Sara Rieuwerts.

Begrippen die eigenlijk niet zoveel om het lijf hebben. Zoals ‘mentaal eigenaarschap’. ‘Wat is er mis met het woord betrokkenheid?’

ILLUSTR ATIE : MENNO WIT TEBROOD

Terug naar de kerntaak. Die woorden vallen in vrijwel alle

huis hebben. Ik vond dit een boeiend fenomeen en wijdde

discussies over corporaties op dit moment op te tekenen.

er daarom mijn afstudeeronderzoek aan (zie kader).

Over wat er precies onder die kerntaak valt, is minder overeenstemming. Maar men lijkt het erover eens dat het

Instrument

voorzien in een thuis hierin een belangrijke rol speelt.

Voor mijn onderzoek sprak ik met corporaties en huurders.

Sinds een paar jaar duikt in dit verband een nieuw begrip

Opvallend is dat de meeste corporaties al snel allerlei zaken

op: mentaal eigenaarschap. Daarmee wordt bedoeld dat

aan dit mentaal eigenaarschap van huurders verbinden.

een huurder zich eigenaar voelt van de woning, ook al is

Het volstaat niet dat huurders zich fijn en veilig voelen in

die woning in juridische zin niet van hem. Een vergelijk-

hun huis. Terwijl dat niet alleen prettig is voor de huurder,

baar gevoel met dat wat kopers van een woning over hun

maar ook voor de corporatie, bijvoorbeeld omdat het kan

17

zorgen voor een lagere mutatiegraad. Corporaties blijken mentaal eigenaarschap te zien als een instrument waarmee zij huurders kunnen stimuleren om zich meer te bekommeren om hun woning. Dit uit zich in het doen van bijvoorbeeld kleine onderhoudsklussen of er anderszins tijd en/of geld in investeren. De ontwikkeling van mentaal eigenaarschap wordt zo direct in verband gebracht met het participatievraagstuk. Twee vliegen in één klap, zou je kunnen denken. Ik heb echter het idee dat er sprake is van

‘Sommige verlangens achter de decentralisatiegedachte zijn lastig te verenigen. (…) Bij het streven naar lokaal maatwerk enerzijds en de wens naar eenduidigheid anderzijds willen we verschillen tussen gemeenten en gelijkheid voor burgers.’

HAN NOTEN, VOORZITTER TRANSITIECOMMISSIE SOCIAAL DOMEIN DIE DE DECENTRALISATIES NAAR DE GEMEENTEN ONDERZOEKT, IN ELSEVIER.

een dubbele agenda bij corporaties.

Trendbegrip Uit mijn enquête onder ruim . huurders blijkt dat de meerderheid al in hun huis klust of investeert, ook al voelen zij zich geen ‘mentaal eigenaar’. Het is waarschijnlijk niet een knop waar je aan kunt draaien om huurders hun woning te laten onderhouden. Corporaties en onderzoekers moeten zich misschien afvragen of mentaal eigenaarschap niet het zoveelste trendbegrip is, dat eigenlijk niet zoveel om het lijf heeft. Want in de volkshuisvesting zijn we goed in dat soort fenomenen. Denk aan ‘empowerment’. Tot een jaar of vijf geleden dichtten we daar een

‘Hoever kan een corporatie gaan met het aanbieden van (gestandaardiseerde) online dienstverlening? (…) De corporatie met oog voor haar clientèle biedt naast een online portal ook een wooncoach voor de huurder en de woningzoekende die wat minder zelfredzaam is.’

REIN BAKKER, DIRECTEUR VAN OPMAAT, OP CORPORATIE.NL.

belangrijke rol aan toe. Nu valt het woord nauwelijks meer te horen.

Ik pleit voor helderheid. Wil je als corporatie dat je huurders tevreden wonen? Zeg dat dan. En dat is trouwens al een forse taak. Als je wilt dat dit tevreden gevoel van huurders ook moet leiden tot een bepaald gedrag van hen, zeg dat dan ook. Haal er geen ingewikkelde trendbegrippen bij: met het mooie woord betrokkenheid is niets mis.

SARA RIEUWERTS studeerde in juni 2014 af aan de faculteit Bouwkunde van de TU Delft, afdeling Real Estate and Housing. Haar afstudeeronderzoek Een eigen huis of een fijn huis? ging over het gevoel van eigenaarschap bij huurders van woningcorporaties.

Sinds november 2014 is zij adviseur bij Republiq, een adviesbureau voor financiële, vastgoed- en organisatievraagstukken in het (semi-)publieke domein.

Contact: s.rieuwerts@republiq.org.

‘Er gaat geld naartoe, dan is het vreemd als mensen die woning gebruiken om zelf geld te gaan verdienen.’

NICO DE LEEUW, PERSVOORLICHTER CORPORATIE ROCHDALE, OVER VAKANTIEVERHUUR VAN SOCIALE HUURWONINGEN VIA AIRBNB, IN HET PAROOL.

‘Voor de uitvoerbaarheid van wetgeving heeft Den Haag een blinde vlek. Vergeten wordt dat ook de exploitatie, en dus ook de administratie van sociale huurwoningen, met (semi-)publiek geld gaat.’

PETER KIP, BESTUURSVOORZITTER CORPORATIE MITROS, NAAR AANLEIDING VAN DE NIEUWE WONINGWET, IN ZIJN NIEUWJAARSPEECH, OPGETEKEND DOOR COBOUW.

18

Wouter Schepers Bo-Ex

het werk van de directie-adviseur 19 TEK ST : HANNEKE NAGTZ A AM

|

FOTO : MARK PRINS

IS ER NIEUW KABINETSBELEID OP KOMST, DAN GAAT WOUTER SCHEPERS AAN DE SLAG MET DE CIJFERS. ZOALS NU MET HET NIEUWE WONINGWAARDERINGSSTELSEL. HIJ ZOEKT UIT: WAT BETEKENT DAT VOOR HET HUURBELEID VAN BO-EX? EN WAT VOOR UITVOERINGSPROBLEMEN KUNNEN WE VERWACHTEN? ‘HIER SPEELT DE GEMENGDE WIJKEN-DISCUSSIE OP.’

H

Vanaf  oktober  telt de WOZ-waarde van de woning

deelt zijn doorrekeningen desgevraagd met

mee in het puntensysteem voor huurwoningen. ‘En dan

collega-corporaties, berekende de gevolgen

scheelt het nogal of een woning in een populaire wijk staat

van het WWS voor de hele Utrechtse markt

of niet’, legt Wouter Schepers uit. Het nieuwe WWS is – naast de

en denkt nu met Aedes mee over de prakti-

novelle, het verkoopbeleid, woonruimteverdeling en noem maar op –

sche uitvoering van het WWS.

één van de dossiers waar Schepers bovenop zit. Achter zijn bureau

Het zag er even naar uit dat dat heel span-

hangt een grote kaart van Utrecht. Hij wijst een aantal plekken aan waar de maximale huur zal dalen. Niet direct een effect dat je in Utrecht zou verwachten, maar: ‘het puntenaantal was hier al vrij hoog’. In de buurt van het populaire Wilhelminapark schiet de toegestane huur voor een complex van Bo-Ex juist omhoog.

‘Het is een interessante tijd om in deze sector te werken’

‘Eerst kregen die woningen een stuk minder

nend zou worden. ‘Het plan was oorspronkelijk dat het WWS al in juli in zou gaan, tegelijkertijd met de jaarlijkse huurverhoging.’ Dat het stelsel nu in oktober ingaat, geeft de corporatie iets meer lucht

punten omdat er bijvoorbeeld geen bushalte op loopafstand is.’Precies de

om alles goed te regelen met de administra-

reden waarom hij het nieuwe WWS een verbetering vindt: ‘Dat sloot

tie van WOZ-waarden en het (laten) aan-

natuurlijk niet aan bij het gevoel dat mensen hebben van waarde en

passen van de databank.

populariteit.’De grote vraag die op de cijfers volgt, is hoeveel procent van de maximaal toegestane huur je in die verschillende wijken gaat rekenen.

WOZ-WAARDEN

‘In Utrecht speelt de gemengde wijken-discussie weer op’, zegt Schepers.

Vanaf volgend jaar wordt het wel lastig dat

‘Moet Bo-Ex woningen in de binnenstad koste wat kost in de sociale huur

de minister ervoor kiest om steeds de meest

houden als de toegestane huurprijzen daar omhoog gaan?’

actuele WOZ-waarden te gebruiken. ‘Gemeenten leveren die uiterlijk  maart aan,

EXCEL

terwijl de huuraanzegging al half april moet

Uit volkshuisvestelijke overwegingen zou je op het eerste gezicht zeggen:

klaarliggen. Als huurders bezwaar maken

ja. ‘Maar als je die huurruimte niet benut terwijl de huren in andere wijken

tegen de WOZ-waarde zijn die niet binnen

naar beneden gaan, heb je geen geld over om te renoveren.’ Keuzes waar

twee maanden afgehandeld. Dat zou ons

Bo-Ex bij de prestatieafspraken met de gemeente en huurders de komende

een hoop extra werk kunnen opleveren.’ Al

maanden uit moeten zien te komen.

met al genoeg te doen, zegt Schepers. ‘Het

Schepers vindt het interessant om dit soort overwegingen inzichtelijk te

is een interessante tijd om in deze sector te

maken. Voordat hij naar Bo-Ex kwam, werkte hij vijf jaar als onderzoeker bij

werken.’

RIGO. ‘Ik ben een liefhebber van Excel, dus voor mij zijn dit leuke dossiers.’ Hij

ADVERTENTIE

FIBO TRESPO BESPAART TIJD EN GELD BIJ RENOVATIE MINDER OVERLAST DOOR KANT-EN-KLARE TEGELPANELEN Steeds meer woningbouwcorporaties kiezen voor renovatie van verouderde huurwoningen in plaats van sloop en nieuwbouw.

Tijd- en geldbesparing spelen hierbij een rol.

Ook moeten bewoners niet al te lang in de rotzooi zitten. Daarom kiest Stadlander bij de renovatie van toiletten, keukens en badkamers voor Fibo Trespo: kant-en-klare tegelpanelen die over bestaand tegelwerk geplaatst kunnen worden. Met als resultaat dat de woningrenovatie binnen een paar dagen is gepiept.

Referentieprojecten Stadlander - 120 woningen BrabantWonen - 44 woningen Stichting Wonen Midden Delfland - 30 woningen Woningbouwvereniging Zayas - 138 woningen Woonstad Rotterdam - 68 woningen Voor meer informatie kunt u contact opnemen met importeur RET Bouwproducten via 030 245 55 55

Stadlander beheert zo’n 15.000 huurwoningen in West-Brabant en op Tholen. Hiervan worden er jaarlijks honderden gerenoveerd. “We zochten naar een manier om de overlast voor bewoners tijdens renovatie te verminderen”, vertelt projectleider Theo van Zundert. “Bij traditioneel tegelwerk komt er veel stof vrij. Er wordt gesloopt, gehakt en gefreesd voor het leidingwerk. Dit geeft ook geluidsoverlast.

Daarom wilden we de doorlooptijd verkorten en tegelijkertijd de overlast van bijvoorbeeld stof en geluid beperken. In de vernieuwende wandpanelen van Fibo Trespo zagen we de oplossing.”

Sneller klaar Met de kant-en-klare tegelwanden van Fibo Trespo is de renovatie van badkamer, keuken en toilet in een paar dagen klaar, stelt Van Zundert. “De doorlooptijd is verkort van zeven naar zo’n drie werkdagen per woning.

Het scheelt enorm veel tijd. Zo plaats je de paneelwanden over het bestaande tegelwerk heen, waardoor je geen lagen hoeft af te pellen om vervolgens alles opnieuw op te bouwen. Daarbij ziet het product er ook heel chic uit en hebben bewoners veel keus in dessins.”

Minder stof Bewoners kregen van Stadlander de keus of de renovatie traditioneel werd uitgevoerd of met Fibo Trespo.

Mevrouw Schouteren uit Steenbergen koos voor de kant-en-klare tegelwanden. “Ik zag best op tegen de renovatie van de douche, het toilet en de keuken”, zegt ze. “Mijn woning is vijfentwintig jaar oud en er is nooit iets aan gedaan. Met Fibo Trespo was alles niet alleen sneller klaar, het resultaat is ook heel mooi.

De wanden hebben een designuitstraling en daarbij kon ik kiezen uit heel veel kleuren. Het is ongelofelijk, maar binnen drie dagen heb ik een heel nieuw huis gekregen. En dat met weinig stof en zonder een hoop lawaai.”

Niet hakken Tot voor kort voerden de aannemers De Kok Bouwgroep, Berghbouw en Bouwgroep Jochems binnenrenovaties traditioneel uit voor hun opdrachtgever Stadlander. “Als horizontale ketenpartners zijn we altijd op zoek naar vernieuwende materialen en zo kwamen we uit bij Fibo Trespo”, vertelt Guido Koolen van De Kok Bouwgroep. “Deze kant-en-klare tegelpanelen hebben zich reeds bewezen in Scandinavië. Zo kunnen we droog, schoon en snel werken in bewoonde woningen. De wanden plaatsen we in één arbeidsgang over het bestaande tegelwerk zonder te hakken, te boren of te frezen. Naast het regelwerk bestaat de montage vooral uit lijmwerk. Wel is nabij de renovatie-

woning veel ruimte nodig voor de bewerking van de panelen. Daarom zijn we nu aan het kijken naar een modulaire toepassing in combinatie met frames. Ons uiteindelijke doel is hiermee een renovatie binnen één dag aan te kunnen bieden.”

Minder bouwafval Koolen verklaart dat Fibo Trespo niet alleen tijdwinst oplevert, maar ook bouwkosten bespaart. “We hebben minder bouwafval en ook minder materialen om op te slaan. Dit betekent dat we ook minder afval- en opslagcontainers nodig hebben. Dit drukt de renovatiekosten.” De aannemer vond de montage allesbehalve ingewikkeld. “Het is even wennen, maar van de leverancier RET Bouwproducten krijg je een toelichting hoe je de spullen moet bevestigen. En natuurlijk moet je zelf ook goed de voorschriften nalezen. Als je voor de eerste keer de wandpanelen gebruikt, komt RET Bouwproducten op locatie inspecteren of de instructies goed zijn opgevolgd. In de aanloopperiode hebben we ook onze tijd genomen. Maar al snel zaten we op nog geen drie dagen voor een complete keuken-, toilet- en doucherenovatie.”

DOUCHERENOVATIE Dag één 1 Demonteren van bestaand sanitair 2 Kleine aanpassingen aan installatiewerk, opbouw aanbrengen over de wand 3 Houten regelwerk aanbrengen op de wanden en prefab houten hoeken 4 Aanbrengen van een vinylvloer met doorgestoffeerde hoeken

Dag twee 5 Aanbrengen startprofiel en hoekprofielen 6 Aanbrengen Fibo Trespo-panelen 7 Afmonteren van het nieuwe sanitair

Makkelijk schoonhouden Mevrouw In ‘t Veld uit Bergen op Zoom had in drie dagen niet alleen een nieuwe badkamer, maar ook een nieuwe keuken en toilet. “Het ziet er zo mooi uit, ik geniet er echt van. Van tevoren was ik bang voor al het stof dat zou vrijkomen, want mijn badkamer grenst aan de slaapkamer. Maar nadat alles klaar was, zeemde mijn huishoudelijke hulp alle ramen en dat was eigenlijk helemaal niet nodig. Mijn hulp is ook laaiend enthousiast over de tegels. Zij vindt ze ideaal om bij te houden, het is snel droog en je kunt elk schoonmaakmiddel gebruiken. En het mooie is, het lijken net normale hoogglanstegels. Als je niet weet dat het panelen zijn, dan zie je het niet.”

Fibo Trespo op Renovatie & Transformatie 2015

Productkenmerken

Op de beurs Renovatie & Transformatie presenteert leverancier RET Bouwproducten in een uitgewerkte praktijksituatie de kant-en-klare tegelpanelen.

Deze demonstratie vindt plaats in de Jaarbeurs Utrecht tijdens de Week van de Bouw van 9 tot en met 13 februari.

•

• •

• • • • •

www.renovatiebeurs.nl

www.fibo-trespo.nl

Basismateriaal watervast verlijmde berken multiplex 9 mm 100% waterdichte (HPL) toplaag Toplaag en backing zijn ongevoelig voor schimmels en makkelijk schoon te houden Milieuvriendelijk: PEFC™ gecertificeerd 15 jaar garantie Allerlei dessins beschikbaar, veel variaties mogelijk Afmeting werkend: 302-240 cm x 60 cm Niet te onderscheiden van traditioneel tegelwerk

22

bedrijfsvoering 23 TEK ST : AERNOUT BOUWMAN - SIE

|

FOTO ’ S : TE AM HORSTHUIS

‘PERSOONLIJKER KLANTCONTACT PER MUISKLIK’ Door hun klantcontact te automatiseren verlagen woningcorporaties hun kosten èn investeren ze in de relatie met hun huurders. Dat klinkt tegenstrijdig.

Toch ervaren corporaties al gauw een verbetering als ze hun huurders te woord staan via hun eigen website, een huurdersportal of sociale media.

WonenCentraal in Alphen aan den Rijn en Accolade in Heerenveen vertellen over hun ervaringen. Welke organisatorische veranderingen zijn er nodig? En wat zijn de voordelen van samenwerken en standaardiseren?

24

‘De balie’ stond de huurders van WonenCentraal in Alphen aan den Rijn altijd te woord. Alle reparatieverzoeken, overlastmeldingen en vragen over huren en betalingsregelingen gingen in principe daar naar toe. In de praktijk liep dat echter anders, zo herinnert manager Eerstelijns Service Michaela de Jong van de woningcorporatie die ruim . woningen beheert.

‘Webcareteam volgt sociale media en beantwoordt vragen van huurders’

‘Er circuleerden bij huurders doorkiesnummers van medewerkers. Hierdoor gingen veel meldingen direct de organisatie in’, vertelt De Jong.

Dat huurders corporatiemedewerkers persoonlijk kennen, levert niet altijd de gewenste dienstverlening op. Want zijn mensen een dagje vrij of gaan zij op vakantie, dan ligt de melding ook direct stil omdat collega’s niet op de hoogte zijn van het dossier. Zij kennen de geldende wet- en regelgeving niet of zijn onvoldoende vertrouwd met het beleid van WonenCentraal.

De Jong: ‘Als een huurder dan drie keer belde en nog geen antwoord kreeg, dat is natuurlijk heel vervelend. Wat dat betreft was het toen wel een beetje een rommeltje.’

WonenCentraal startte in  met een reorganisatie. De corporatie slankt af van de ruim  voltijd medewerkers naar  in . Een van de ingrepen om dat te doen is het efficiënter organiseren van het klant-

MARIEKE DE JONG, MEDEWERKER WOONINFORMATIE ACCOLADE, HEERENVEEN

contact. Zo’n drie jaar geleden leidde die ambitie tot het opzetten van een Eerstelijns Service met één telefoonnummer.

‘Na het automatiseren van het klantcontact zijn wij in augustus

MUISKLIKS

 begonnen met het via soci-

De processen rond het klantcontact automatiseren is de volgende logi-

ale media te woord staan van

sche stap. Hiervoor heeft WonenCentraal de afgelopen jaren zo’n

onze huurders. Wij krijgen zo’n

. euro geïnvesteerd in een ‘digitaal frontoffice’ dat bestaat uit

drie keer per week een tweet

een kennisbank waarin alle mogelijke huurdersvragen en antwoorden

over verhuurzaken. Dat gaat

staan met daaraan gekoppeld een klantvolgsysteem dat per huurder alle

meestal via de timeline van het

contactmomenten bijhoudt. Bovendien kunnen huurders op de website

Twitter-account van Accolade,

via Mijn WonenCentraal inloggen en  uur per dag zelf hun zaken

maar we krijgen ook Direct

regelen. Zo kan direct bij de aannemer een reparatieverzoek worden in-

Messages die niet openbaar zijn.

geboekt of voor een beperkte huurachterstand een betalingsregeling

De tweets over huurderszaken

worden getroffen. WonenCentraal verwacht met de investering zo’n

worden door het webcareteam

. euro per jaar te kunnen besparen, met name op de personeels-

van het Klant Contact Centrum

kosten.

beantwoord. Hierbij maken we

‘Voor het vullen van de kennisbank hebben we letterlijk alle kastjes,

gebruik van onze kennisbank.

laden en computers open moeten trekken. Want iedereen had zijn eigen

We volgen de sociale media

Word- en Excel-documentjes waarin zij informatie bijhielden over bij-

samen met de mensen van com-

voorbeeld lokaal en nationaal beleid of bijzonderheden over huurders’,

municatie. Zij pikken hun tweets

herinnert De Jong zich. Nu de kennisbank en het klantvolgsysteem er

er uit. Wij gaan aan de slag met

zijn, kan iedere medewerker van WonenCentraal met een paar muiskliks

de verhuur-tweets.’

achterhalen welke wet- en regelgeving geldt, of en welke afspraken er zijn gemaakt en wanneer een huurder heeft gebeld of is bezocht.

De Jong: ‘Dankzij het klantvolgsysteem is het contact met de huurder

bedrijfsvoering 25

persoonlijker geworden. Want als mensen bellen weten wij precies wat

met zijn opdrachtgever aan tafel met de ver-

er speelt en kunnen we de vragen direct beantwoorden. Je merkt ook dat

tegenwoordigers van SCW uit Tiel, Dudok

de huurder meer vertrouwen krijgt in zijn relatie met de corporatie.’

Wonen uit Hilversum, Laurentius uit Breda, Accolade uit Heerenveen en Acantus uit

WonenCentraal is niet de enige corporatie die de relatie met de huurder

Veendam.

verbetert door de dienstverlening te digitaliseren, zo blijkt uit onderzoek

De samenwerking levert niet alleen een finan-

van USP. Volgens directeur Ronald Provoost van het marktonderzoeks-

cieel voordeel op. De belangrijkste winst

en adviesbureau stijgt de huurderswaardering op een schaal van  tot 

wordt geboekt op inhoudelijk vlak, zo bena-

door digitalisering algauw met drie tiende, van bijvoorbeeld een , naar

drukt Schotanus. Iedere corporatie heeft zijn

een ,. ‘Dergelijke relatief forse waarderingsstijgingen zie je met name

eigen wensenlijstje voor de huurdersportal.

als huurders zelf reparatieverzoeken kunnen inplannen op een tijdstip dat hen uitkomt.’

WENSENLIJSTJE De ontwikkeling van een huurdersportal bracht Omnia Wonen er toe om de samenwerking te zoeken met vijf andere corporaties. ‘De groep is bij elkaar gebracht door softwareleverancier Malengo’, legt Auke Schotanus uit. Hij is door Omnia Wonen ingehuurd om het project te begeleiden en zit iedere twee maanden samen

‘ALS MENSEN BELLEN WETEN WIJ PRECIES WAT ER SPEELT EN KUNNEN WE DE VRAGEN DIRECT BEANTWOORDEN’

26 bedrijfsvoering

‘Ik doe alles met Twitter’ SJOUKE VAN DER SCHAAF, BEWONER ACCOLADE, HEERENVEEN ‘Gisteren waren de ramen achter niet gelapt. Dat heb ik toen via Direct Message aan Accolade getwitterd, want wij hebben een serviceDie lijstjes worden tijdens de bijeenkomsten be-

abonnement. Die hebben dat direct opgepakt. Dat doen ze goed, de

sproken waarna er een gezamenlijke lijst wordt

laatste tijd. Als ik tevreden ben, laat ik dat ook in het openbaar weten.

opgesteld van functies die in de eerste ontwikkel-

@Accolade prima geregeld!, twitter ik dan. Dat is dan meteen ook

fase van de portal worden uitgewerkt.

reclame voor hen. Goed toch. En laatst was de regenpijp van het

‘De discussies die we samen voeren over onze

schuurtje achter kapot. Daar heb ik een foto van gemaakt en die heb

wensenlijstjes

ik via Twitter naar Accolade gestuurd. Het is echt een geweldig

zijn

heel

verhelderend’,

stelt

Schotanus. Met name als het gaat om mogelijke

medium; het is snel, direct en laagdrempelig. Ik doe er alles mee.’

standaardiseringen. ‘Alle corporaties verhuren woningen. Dus een aantal administratieve processen is hetzelfde’, legt Schotanus uit. Tegelijkertijd willen corporaties in hun dienstverlening de eigen

callcenter alle meldingen af te laten handelen van,

identiteit tot uitdrukking brengen. In gesprek met

zeg, vier tot tien corporaties zonder dat het per-

elkaar wordt duidelijk waar de kansen voor stan-

soonlijke contact met de huurders verloren gaat.’

daardisering liggen en welke individuele wensen corporaties hebben, bijvoorbeeld het telefonisch

SECTORSTANDAARD

blijven afhandelen van bepaalde klachten en het

Willen corporaties profiteren van samenwerking

gebruik van een SMS-notificatie of sociale media.

op ICT-gebied, dan zal de sector volgens Hermen

Naast kostenbesparingen en ‘standaardisering

Joostens van Malengo een standaard moeten

waar mogelijk’, levert samenwerking volgens

omarmen. Juist om die reden heeft de leverancier

Schotanus ook een evenwichtigere relatie met de

er voor gekozen om zes corporaties bij elkaar te

leverancier op. Want corporaties laten zich vol-

zetten.

gens de ICT-adviseur bij automatiseringstrajecten

‘Systemen worden steeds meer aan elkaar gekop-

vaak leiden door wat de leverancier aanbiedt. Die

peld. Ga je binnen de corporatiesector uit van

heeft vervolgens de neiging om het project naar

dezelfde architectuur en definities, dan gaat dat

zich toe te trekken en besteedt daardoor onvol-

relatief makkelijk’, legt de Groninger ICT-expert

doende aandacht aan de wensen en identiteit van

uit. Wat de brede acceptatie van een sector-

de corporatie. Zes corporaties die gezamenlijk een

standaard kan doen is volgens Joostens goed zicht-

programma formuleren zijn beter in staat om aan

baar bij gemeenten, die de laatste jaren grote

de leverancier uit te leggen wat zij willen.

sprongen hebben gemaakt in de digitalisering van

Een zelfbewuster opdrachtgeverschap bij corpora-

hun dienstverlening. Een gevolg van druk uit Den

ties als het gaat om ICT-systemen is volgens

Haag op gemeenten volgens Joostens.

Schotanus van groot belang. Met name omdat

Joostens: ‘Bij lokale overheden wordt wettelijk

nieuwe technologieën elkaar steeds sneller op-

vastgelegd wanneer aan welke eisen en standaar-

volgen. ‘De huidige website van Omnia Wonen is

den de ICT-systemen moeten voldoen.’ De auto-

zo’n acht jaar oud. Dat ga je steeds minder zien.

matisering van de dienstverlening in de corpora-

Organisaties willen beweeglijk zijn en kiezen

tiesector zou volgens Joostens wat dat betreft een

daarom voor slimme samenwerkingen. Want dan

impuls kunnen krijgen als Den Haag corporaties

kunnen zij hun systemen en websites tegen relatief

meer dwingend de mede door branchevereniging

lage kosten snel aanpassen.’

Aedes ontwikkelde sectorstandaard Cora (Corpo-

In het verlengde van de ontwikkelingen op ICT-

ratie Referentie Architectuur) voorschrijft.

gebied, ziet Schotanus kansen voor het ontstaan

Joostens: ‘Veel corporaties moeten dan wel eerst

van organisatorische samenwerkingen tussen ver-

hun interne systemen en processen volgens Cora

der zelfstandig functionerende corporaties. ‘Een

inrichten. Wat dat betreft is er nog best wat werk

interessante mogelijkheid is bijvoorbeeld om één

te doen.’

feiten & cijfers 27 tek st : quinten snijders

Groeiend aandeel huuropbrengst gaat naar verhuurdersheffing

1,7

1,5

1,2

1,3

miljard

miljard

miljard

miljard

2015

2016

2017

2014

bron : aedes

Meer cijfers op Aedes.nl in Feiten & Cijfers.

De verhuurdersheffing groeit, en heeft zo de komende jaren een steeds groter aandeel in de huuropbrengst van corporaties: van 9 procent dit jaar, tot 12 procent in

Bastiaan van Perlo, adviseur Belangenbehartiging en Beleid bij Huurdersvereniging Amsterdam

‘ Verhuurdersheffing leidt tot hogere huren en minder investeringen’

2017. Wat zijn hiervan de

‘Corporaties zijn door de verhuurdersheffing voor

strument op zich vind ik de verhuurdersheffing een

gevolgen?

ongeveer 10 procent belastingkantoor. En dat geld

heel slechte keuze. Hij treft alle huurders van soci-

moeten ze toch ergens vandaan halen. Minister

ale huurwoningen, ook de lage inkomens. Daar kan

Blok zei al dat corporaties de verhuurdersheffing

de politiek nu iets aan doen, door de verhuurders-

konden compenseren met huurverhogingen, en dat

heffing onmiddellijk te stoppen. De gemiste in-

gebeurt dan ook: corporaties maken volop gebruik

komsten kan de overheid compenseren door iets

van de ruimte die de maximale huurverhoging

aan scheefhuur te doen, via een inkomensafhanke-

biedt. Daarnaast beperkt de verhuurdersheffing de

lijke maatregel. Zoals een omgekeerde huurtoe-

investeringsruimte van corporaties. Zo verwachten

slag: laat huurders die goed verdienen, juist beta-

corporaties in de periode 2014-2018 40,4 miljard

len. Daarbij moeten we de hypotheekrenteaftrek

euro uit te geven aan nieuwbouw, woningverbete-

flink aanpakken. Nu dat niet gebeurt, pakt de poli-

ring en onderhoud. Dat is zo’n 11 miljard euro min-

tiek de verkeerde groep:

der dan ze van plan waren uit te geven in 2011,

de sterkste schouders worden met rust gelaten,

voor de vijf jaar daarna. En inderdaad: in 2011 was

de lasten komen volledig voor rekening van de

de verhuurdersheffing nog niet ter sprake. Als in-

zwakste schouders.’

28

ARTHUR DOCTERS VAN LEEUWEN TEK ST : MARJON VAN WEERSCH

|

FOTO : JEROEN POORT VLIE T

is het meest persoonlijke dat u van 3 Wat uw buren weet?

‘Zij hebben onlangs hun huis verbouwd zodat hun ernstig gehandicapt kind thuis kan blijven wonen. Ik weet dat ze daar erg blij mee zijn.’

5 Wat is uw

favoriete tvprogramma?

‘DOWNTON ABBEY. ALLERLEI MAATSCHAPPELIJKE THEMA’S SLUIPEN OP KOUSENVOETJES DIE SERIE BINNEN. DAT IS MOOI GEDAAN.’

20

Welke woon-minister vond/vindt u de beste?

‘Pieter Bogaers. (Minister van Volkshuisvesting van  tot , redactie.) Dankzij zijn plannen en de uitvoering daarvan is de woningnood toen grotendeels opgelost. En dat was in die jaren echt een vloek. Soms

16 MIN OF MEER PERSOONLIJKE VRAGEN EN 16 VRAGEN OVER SOCIALE HUIS VESTING. DEZE KEER IS HET ARTHUR DOCTERS VAN LEEUWEN DIE BLIND DE VRAGEN KIEST.

woonden mensen langer dan tien jaar bij hun schoonouders in.’

land vindt u een 31 Welk voorbeeld als het gaat om wonen?

‘Geen idee.’

4

Wie wilt u nooit meer spreken?

‘Niemand. Ik ben geen haatdragend mens. Aan haat heb je niks, die keert zich alleen maar tegen jezelf.’

moeten corporaties eens mee ophouden?

19 Waar En waar moeten ze mee doorgaan?

‘Ze moeten stoppen met alles dat afleidt van hun volkshuisvestelijke taak: zorgen dat mensen met een krappe beurs in een fatsoenlijk huis wonen in een niet te beroerde woonomgeving.

En wat mij betreft hoort daar veelvormigheid bij. Zowel in de architectuur van de woningen, als in de samenstelling van de bewoners en de voorzieningen in de wijk. Een grauwe, eenvormige omgeving is schadelijk voor de gezondheid van mensen.’

17

Zijn er in 2050 nog woningcorporaties?

‘Dat hoop ik wel. Ze zijn een mooi voorbeeld van organisaties tussen overheid en markt. Als we het bouwen aan

‘EEN GROTE CULTURELE, MAATSCHAPPELIJKE BELANGSTELLING. EN HIJ MAAKTE ZIJN VRIENDEN IN ZIJN WERK, DAT DOE IK OOK.’

‘Van de gemaakte kosten voor het bouwen van het huis en de leefbaarheid van de buurt. We moeten niet rommelen met andere criteria, zoals een inkomensafhankelijke huur. Dan is er geen touw meer aan vast te knopen.’

u gaat op proef 29 Stel wonen in een corporatiewoning,

waar zou u op letten?

‘Op gehorigheid en op de indeling van de ruimtes.’

wat voor nest 9 Uit komt u?

‘De opkomende middenklasse. Mijn vader was vertegenwoordiger en met de buren waren wij de enigen in de straat met een auto. Een Volkswagen waar het hele gezin met de vier kinde-

wordt het van een vreselijke eenvor-

ren maar net in paste. Het was een

verwachten dat ze met weinig winst

welk moment was u het moedigst?

8 Op

warm gezin. Er was altijd plek voor anderen, zoals een nichtje dat per ongeluk

‘Toen ik mij verzette tegen het ontslag

zwanger was geraakt. Mijn opa van

vijftien jaar buiten beschouwing laten,

van de procureur-generaal Dato

moederskant, Bram van der Weide, was

hebben corporaties meer dan een eeuw

Steenhuis omdat ik vond dat niemand

wethouder in Wageningen en verant-

goed gefunctioneerd.’

ontslagen mag worden zonder deug-

woordelijk voor het eerste sociale wo-

delijk feitenonderzoek. Ik ging toen in

ningbouwproject buiten Amsterdam.’

genoegen nemen. Als we de laatste

Wat is het grootste probleem van de Nederlandse woningmarkt?

tegen belangrijke mensen, zoals de toenmalige premier en de minister van Justitie. Het verbaasde me dan ook

Nederland in 22 Isruimtelijke zin klaar?

‘De bron van alle ellende ligt niet in

niet dat het niet goed afliep.’ (Politiek

een slecht karakter van directeuren of

conflict uit  rond vermeende be-

ruimte aan koeien als aan woningbouw

van commissarissen, maar bij de onren-

langenverstrengeling van Steenhuis.

besteden. Wij reserveren in Nederland

dabele top. Zolang de te verwachten

De affaire leidde tot ontslag van

te veel grond voor landbouw. Ik pleit

huuropbrengsten lager zijn dan de

Docters van Leeuwen als voorzitter

ervoor om dat in Europees verband te

bouwkosten, blijven corporaties op

van het College Procureurs-generaal,

regelen. Laat die koeien in Frankrijk

zoek gaan naar andere bronnen van

redactie.)

grazen. Daar is ruimte zat.’

financiering van sociale huurwoningen.

Als we dat niet aanpakken, is er over tien jaar weer een parlementaire enquête nodig.’

7

u van uw vader?

moet de hoogte van de huur van afhangen?

21 Waar

de gemeenten en het Rijk overlaten, migheid. En van de markt kun je niet

18

6 Wat heeft

16/32 29

Waarover heeft u voor het laatst wakker gelegen?

‘Nee, niet zolang we nog evenveel

woont u als u 85 bent?

2 Hoe

‘Als mijn vrouw dan niet meer voor mij kan zorgen, waarschijnlijk in een vervan goede kwaliteit zijn. Ik snap werke-

ARTHUR DOCTERS VAN LEEUWEN (1945)

pleeghuis. Laten we hopen dat die dan lijk niet dat voor sommige verpleeg-

is onderzoeksmedewerker van de

‘Ik ben ziek en over zowel de diagnose

huizen het budget toereikend is en dat

Nederlandse School voor Openbaar

als de prognose bestaat onzekerheid.

andere mensonterende toestanden

Bestuur. Hij was onder meer voor-

Over het verloop van mijn ziekte kan ik

laten voortbestaan. Onbegrijpelijk dat

zitter van de Stichting Autoriteit

wel enigszins liggen tobben. Dan

de toezichthouders van die huizen niet

Financiële Markten. In 2009 was hij

spring ik op en neer tussen hoop en

ingrijpen door bijvoorbeeld de directie

ministeriële toezichthouder bij de

vrees.’

te ontslaan.’

Amsterdamse corporatie Rochdale.

samen inkoopambities realiseren

Goed wonen door resultaatgericht samenwerken Trevian is een inkoopdienstverlener gespecialiseerd in de corporatiesector. Wij begeleiden u naar een resultaatgerichte samenwerking met collega-corporaties ĂŠn uw ketenpartners.

Stuur op kwaliteit en verlaag samen de totale kosten op onderhoud.

Samen inkoopambities realiseren? Bezoek onze website trevian.nl. Wij laten u graag zien wat de mogelijkheden zijn.

Wij willen graag uw niet DAEB gronden aankopen voor woningbouw met huren in het middensegment. Het beheer en onderhoud van de woningen willen wij langdurig bij de corporatie onderbrengen.

Uw reacties ontvangen wij graag.

Berghs GmbH & Co KG 21339 Lüneburg • Lüner Rennbahn 14 Tel: +49 (4131) 603 430 10 Mobiel: +31 6 55 11 33 80

Van 40 euro naar 4 euro per factuur

Kijk voor een toelichting op nccw.nl/van40naar4

32

Margaretha Snouck van Loosen Haar hele leven woont Margaretha Maria Snouck van Loosen (-) met twee van haar zes zussen in het kapitale familiehuis aan de Dijk in Enkhuizen. Opa Snouck van Loosen – in de achttiende eeuw rijk geworden in de slavenhandel – had het huis ooit overdadig rijk ingericht. Margaretha en haar zussen veranderen niks aan het huis en leiden zelf een sober leven gewijd aan stille liefdadigheid. Daar is grote behoefte aan, want tijdens het leven van Margaretha is er nog maar een schim over van het eens zo rijke Enkhuizen.

Als laatst levende van haar familietak bestemt Margaretha het grootste deel van het familiekapitaal van  miljoen gulden voor ‘weldadige werken’ waaronder het bouwen en onderhouden van arbeiderswoningen. In  is de officiële oplevering van  betaalbare huurwoningen en een opzichterswoning in het Snouck van Loosenpark. Voor hun tijd zijn het ruime huizen met een voor- en achtertuin, een binnenprivaat met ton en een waterput. Bewoners moeten zich keurig gedragen en hun huis netjes houden.

Huisdieren zijn strikt verboden, net als zelf behangen. Dat regelt het Snouck van Loosenfonds. De opzichter heeft van elk huis een sleutel zodat hij gevraagd en ongevraagd naar binnen kan om bewoners te controleren.

Sinds  is het Snouck van Loosenpark rijksmonument. Toen het Snouck van Loosenfonds eind jaren  geen geld meer had om het park te onderhouden, dreigde verkoop van de woningen op de vrije markt.

De gemeente wilde het sociale karakter behouden en kon het park en de woningen kopen van het beheerfonds dankzij een flinke rijkssubsidie. Het monumentale park zelf is nog steeds in beheer bij de gemeente.

De woningen zijn van woningcorporatie Vestia.

huisvesters van het volk 33 TEK ST : MARGRIE T PFLUG

|

FOTO : JONAS BRIELS

34

‘DE KUSSENS ZIJN OPGESCHUD’

Roland van Vliet

toekomst 35 TEK ST : QUINTEN SNIJDERS

Twee jaar geleden nog vrij onbekend met de wereld van de woningcorporaties, nu zeker wel een expert te noemen: Roland van Vliet, de voorzitter van de parlementaire enquêtecommissie woningcorporaties. Over schokkende ontdekkingen tijdens het onderzoek, de aanbevelingen van de commissie en de toekomst van de corporaties. ‘Mijn voorkeur is dat we het huidige stelsel behouden.’

|

FOTO ’ S : FLOREN VAN OLDEN

Hebt u zich weleens zorgen gemaakt tijdens het onderzoek?

‘We zijn twee jaar onderweg geweest met die enquête. Natuurlijk waren er momenten dat ik mezelf in de spiegel aankeek en me afvroeg: doen we het wel goed? Blijven we binnen het mandaat van de Kamer?

Maar natuurlijk ook: hoe doe ik dit met mijn privéleven? Daarnaast kost het ook heel veel energie. Want je gaat heel diep, met zo’n onderzoek. Je moet scherp blijven, want je kunt geen onzin opschrijven. Het was gewoon een heel drukke periode.’

Hebt u zelf eigenlijk ooit in een corporatiewoning gewoond?

Zijn er tijdens het onderzoek momenten geweest dat u de focus heeft moeten verleggen?

‘Dat niet, maar we hebben af en toe wel het onderzoek moeten uit-

‘Zeker. Na mijn studie moest ik natuurlijk on-

diepen. Van sommige actoren in de sector hadden we hun rol bij het

deraan de ladder beginnen. Ik had echt geen

ontstaan van de incidenten wat onderschat. Eén van die actoren is het

hoog salaris en woonde in een sociale huur-

Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Daar zijn we toch behoorlijk van

woning in Middelburg.’

geschrokken, als enquêtecommissie. Het WSW heeft lange tijd vooral

Dus u had al een goed beeld bij woningcorporaties, toen u begon als voorzitter van de parlementaire enquêtecommissie.

‘Niet echt. Het was heel lang geleden dat ik in een corporatiewoning woonde. En het was

als “sectorinstituut” gefungeerd en heel overdreven een tijd lang banken en corporaties gefaciliteerd in plaats van zich als hoeder van de borg streng op te stellen. Dat heeft lelijke gevolgen gehad. Dus ik ben blij dat het WSW dat nu anders doet. Daarbij was het WSW een van de partijen die erg moeilijk deed over het ophoesten van informatie. Dat is niet goed gevallen bij de commissie.’

voor mij ook geen aandachtsgebied in de poli-

Hoe vond u de openbare verhoren gaan?

tiek. Als je in de rest van je leven niks meer met

‘Die openbare verhoren gebruik je om je verworven inzichten ook

corporaties te maken hebt, dan kijk je daar ook

bevestigd te krijgen. Je geeft de mensen die verantwoording komen

niet speciaal naar. Dus ik wist wel wat een

afleggen ook een kans om nog eens een keer op zichzelf te reflecteren.

corporatie was, maar moest ongeveer op het

En dan zie je dat dat bij een heleboel mensen niet gebeurt. Dat ze blijven

nulpunt beginnen.’

wijzen naar anderen met hun vingers. Dat was wel schokkend. En teleur-

U werd gevraagd als voorzitter en startte in 2013 het onderzoek.

Een hele verantwoordelijkheid.

stellend.’

‘Als je een enquête-onderzoek doet, het

Uw eerste aanbeveling is dat er een cultuuromslag moet komen in de corporatiesector. Wat is precies de cultuur die u aantrof, tijdens uw onderzoek?

zwaarste middel dat de Tweede Kamer heeft,

‘We troffen aan dat de woningcorporaties erg vrij zijn gelaten, de afge-

zitten daar vergaande bevoegdheden aan vast.

lopen twintig jaar. Anderen maken dat mogelijk, zoals de politiek en

Daar moet je verantwoord mee omspringen.

toezichthouders. Maar de sector was er als de kippen bij om daarop te

Anderzijds moet je die bevoegdheden ook

blijven aansturen. Vooral via Aedes. Die heeft daar wel een heel erg

durven inzetten. Daarnaast moest ik van de

sturende rol in gespeeld. Zo van: politiek, laat ons nu maar met rust. Dan

commissie en de staf die ons ondersteunde

mag je af en toe wat leuke projecten van ons vragen. Dat leidde mede tot

één geheel maken. Dat is inderdaad een hele

het gedrag van bestuurders die die weelde niet kunnen dragen, van

verantwoordelijkheid.’

zoveel vrijheid, in combinatie met een bom duiten.’

36

In uw rapport noemt u nietDAEB steevast commercieel.

Bijvoorbeeld een complex, waar je om een gemengde wijk te krijgen ook wat duurdere koop tussen bouwt. Kunt u toelichten hoe u dat ziet?

‘Dat is inderdaad een lastige discussie. Wij hebben een vrij simpele weergave neergezet van niet-DAEB, door te zeggen dat dat commerciële avonturen zijn. Je moet ergens in je uitleg aan het grote publiek een knip maken, wat dat betreft. Dus zeggen wij: niet-DAEB, niet doen.’

Daar blijft het niet bij…

‘Inderdaad. Maatschappelijk vastgoed, zoals scholen, zit ook in de DAEB-lijst. Wij hebben als commissie gezegd: als je dan de DAEB-lijst overhoudt, ga daar nog eens met de stofkam doorheen. Daar zitten dingen bij, zoals scholen bouwen, waarvan wij vinden dat een corporatie daar niet voor is. Echt niet. Een school moet worden gebouwd door een overheid, of een ministerie van Onderwijs, of stichtingen voor onderwijs. Het maakt niet uit wie, maar niet

‘EEN CORPORATIE MOET NIET EEN SCHOOL BOUWEN. DAAR KUN JE NIET IN WONEN’

een corporatie. Daar blijf ik echt heel fel in.

Want in een school kun je niet wonen.’

En hoe vindt u het om met dat verschil DAEB/ niet-DAEB te werken? Want dat is eigenlijk een vrij theoretisch verschil, bedacht in Brussel.

Had u niet liever zelf ergens een grens gelegd?

Dus u reist zelf naar Brussel af ?

‘Dat is een terechte vraag. Wij denken dat er ruimte is in de discussie met

‘Dat zou zomaar kunnen. Maar ik zal ook hier in de Kamer de vinger aan

de Europese Commissie over wat je op zo’n DAEB-lijst kunt zetten. Dat

de pols houden. Niet meer als “enquêteman”, maar als Kamerlid.’

dienst. Nu het enquêteproces is afgerond, staat er mij niks in de weg om zelf een bijdrage te leveren aan de discussies over deze sector.’

zie je in andere Europese landen ook. Dat kan redelijk opgerekt worden.’

Dan de Woonautoriteit. U hebt bijna volledig Moet minister Blok zich daarvoor in Europa inzetten? uw zin gekregen. We krijgen een geïntegreerde toezichthouder, onafhankelijk van het ministerie. Het ‘Als nu dadelijk blijkt dat het niet goed genoeg gaat met het huidige wordt alleen geen zelfstandig bestuursorgaan (ZBO) pakket aan maatregelen, dan moet je politiek ook je verantwoordelijkmaar een inspectie. Bent u tevreden? heid nemen en kijken waar aanpassing noodzakelijk is. Dan ligt dat in eerste instantie op de weg van de minister. Ik ben trouwens als zelf-

‘Jazeker. Dit zit voor  procent in onze richting, alleen de vorm is iets

standig Kamerlid ook lid van de vaste Kamercommissie Wonen en Rijks-

anders. Ik ben niet zo’n formalist dat ik daar nu tranen met tuiten over

toekomst 37 Roland van Vliet

() kwam in  in de Tweede Kamer, namens de PVV. Na Wilders’ ‘minder Marokkanen’-uitspraak stapte hij in maart  uit die fractie en is hij onafhankelijk Kamerlid. Van Vliet studeerde fiscaal recht in Maastricht en heeft lang als fiscalist in het bedrijfsleven gewerkt. Zijn vader was machinist bij de Nederlandse Spoorwegen. De Limburger gebruikt de decennia oude NS-tas van zijn vader als aktetas.

huil. Dan maar geen ZBO. Maar wel voldoen-

een markt. En in hoeverre kan de overheid een markt reguleren of daar

de waarborgen dat die toezichthouder zijn

aan touwtjes blijven trekken? Markt is dan markt, dus je bent het kwijt.

eigen gang kan gaan. Waarbij de Kamer toch

Als we de sociale huursector weer volledig onderbrengen bij de over-

de minister kan aanspreken op diens eindver-

heid, gaan we terug naar de gemeentelijke woningbedrijven. Dan is

antwoordelijkheid voor het stelsel. Dus geen

de overheid weer verantwoordelijk voor alles. Inclusief alle financiële

vermenging meer van beleid en toezicht.’

aspecten, waar de overheid nu alleen achtervanger is. Dat leidt tot nogal

Heeft het u verbaasd dat ook de minister wel redelijk makkelijk meeging in dat amendement?

een verschuiving in je overheidsfinanciën, dat heeft te grote financiële consequenties.’

krijgen voor zijn wet. Hij zou de eerste minister

En wat zou erop tegen zijn om de sociale huisvesting door de burgers zelf te laten organiseren? Hebt u dan zo weinig vertrouwen in de burgers?

zijn die in de afgelopen twintig jaar structurele

‘Uiteindelijk doe je het allemaal voor de huurders, voor die burgers. Als

wijzigingen doorvoerde. Dus ik begrijp hem

die meer betrokken raken, en uiteindelijk zelf iets opzetten, zoals woon-

wel; hij zoekt een meerderheid. En als je dui-

coöperaties, juich ik dat toe. Maar ik ben realist: op grote schaal zie ik dat

delijk voelt dat een groot deel van de Kamer dit

niet gebeuren. Corporaties zijn er nu eenmaal en ik denk dat corporaties

toch echt wil, had ik ook niet verwacht dat hij

er in  ook nog zijn. Ik vind de sector wel groot. Je kunt je afvragen

tot het einde echt zou dwarsliggen.’

waarom in een welvarend land als Nederland een derde van de bevol-

‘De minister moest natuurlijk een meerderheid

In het rapport filosofeert u over mogelijke alternatieven voor woningcorporaties zoals we ze nu kennen. Via de overheid, via de markt, of via de huurders. Welke heeft uw persoonlijke voorkeur?

king blijkbaar niet in staat is zelfstandig een woning te vinden. Dat is een vraag die de politiek zich blijvend zal moeten stellen.’

‘Mijn persoonlijke voorkeur – ik zeg dit dus

Ik vond het opvallend dat u in het rapport eerst zegt dat we voorlopig geen aandacht aan de alternatieven moeten besteden, om aan het eind van de aanbevelingen toch te zeggen dat we moeten experimenteren. Hoe is dat te rijmen?

niet als voorzitter van de enquêtecommissie –

‘Ik vind dat een rare vraag. Er zijn andere stelsels denkbaar, alleen invoe-

is dat we het huidige stelsel behouden, het

ring op korte termijn is niet realistisch. Er zitten allemaal onteigenings-

hybride stelsel. Waarbij corporaties in het

vraagstukken aan vast. Het wordt een operatie die minstens zo groot is

semipublieke domein zitten, met een bestem-

als de brutering in . Dus: wil je op korte termijn een robuust stelsel,

mingsplicht op het vermogen, en terug naar de

waarbij de kans op incidenten minimaal is, en de huurder niet elke keer

kerntaken. Dus die andere stelsels, die wij on-

een nieuw konijn uit de hoge hoed voor zijn kiezen krijgt, dan moet

derzocht hebben en ook juridisch mogelijk

je dat doen op basis van het huidige stelsel. En experimenteren in de

zijn, zie ik persoonlijk niet zo gauw gebeuren.’

tussentijd is nooit een slechte zaak, want stilstand is achteruitgang.’

Wat zouden die alternatieven voor problemen opleveren?

Kan het stelsel voorlopig tegen een stootje?

‘Als je sociale huisvesting overlaat aan de

opgeschud, er komt nieuwe wetgeving. Ik vind dat deze sector zijn plek

markt, gaat al het vastgoed van corporaties

moet hebben in de Nederlandse maatschappij. Ik moet toegeven: ik ben

naar private partijen. Dus dat vermogen met

wel een beetje van deze sector gaan houden.’

een bestemmingsplicht zit dan plotseling in

‘We hebben dat onderzoek gedaan, het was nodig. Nu zijn de kussens

38

werk aan wonen

OP ZOEK NAAR EEN BAAN BIJ EEN WONINGCORPORATIE OF WONINGBOUWVERENIGING? HIERNAAST EEN OVERZICHT VAN DE ACTUELE ONLINEVACATURES. BEKIJK DE VACATURE OP WWW.WERKAAN WONEN.NL.

FUNCTIES

BEDRIJF

PLAATS

 leden voor raad van commissarissen gezocht

Woonplus Schiedam

SCHIEDAM

Commissaris (m/v) sociaal maatschappelijk

Bergopwaarts

DEURNE

Commissaris (m/v) juridische zetel

Bergopwaarts

DEURNE

Lid raad van commissarissen op voordracht huurdersorganisatie

Mitros

UTRECHT

Lid raad van commissarissen op voordracht van de huurdersraad

Stichting Woningbedrijf Velsen

IJMUIDEN

Parttime directeur-bestuurder

Woningstichting Naarden

NAARDEN

Woonplus Schiedam

SCHIEDAM

Woonstichting Stek

LISSE

Functioneel beheerder (herhaalde oproep)

Stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw WSW

HILVERSUM

Medewerker klantcommunicatie

Zayaz

‘S-HERTOGENBOSCH

Directie/RvB/RvC

Financieel/Administratief Medewerker huurverwerking Management Daadkrachtig hoofd verhuur & wonen Ondersteunende diensten

Staf Belangenbehartiger

Aedes vereniging van woningcorporaties

DEN HAAG

Beleidsadviseur wonen

Stichting Woningcorporaties Het Gooi en Omstreken

HILVERSUM

Bestuurssecretaris

Volksbelang

WIJK BIJ DUURSTEDE

Medewerker regie onderhoud

Middin

RIJSWIJK

Opzichter planmatig onderhoud

SOR

ROTTERDAM

Technisch uitvoerend

Verhuur en Verkoop Medewerker bedrijfsbureau (/ uur)

BrabantWonen

‘S-HERTOGENBOSCH

Verhuurmakelaar, Amsterdam,  uur

Eigen Haard

AMSTERDAM

Verkoopmakelaar/senior wonen (tijdelijk)

Velison Wonen

IJMUIDEN

Woningbeheer, Wijkbeheer en Leefbaarheid Medewerker woondiensten

Amarant Groep

TILBURG

Woonconsulent sociaal beheer

Woonlinie

ZALTBOMMEL

Woonconsulent sociaal beheer (m/v)

LEKSTEDEwonen

VIANEN

prikbord 39 EERSTE PAAL

Kinderen van bassischool De Kameleon schilderen de eerste paal voor nieuwbouwproject De Karavaan in Maarssenbroek. Pal naast hun school-

ten en negen eengezinswoningen

Wat kost zo’n herbestemming?

bouwen. De overlast wordt goed in de

Het ombouwen van panden tot

gebouw gaat Portaal de komende maanden  sociale huurappartemen-

gaten gehouden, zo worden er trillingsmeters geplaatst om te voorkomen dat het heien schade aanricht aan de omliggende gebouwen. Als de wo-

Huismus krijgt tijdelijke woning

woonruimte is vaak een kostbare onderneming. In het boek Rekenen op herbestemming vertellen  initiatiefnemers

Door sloop en nieuwbouw raakt de

hoe zij hun herbestemmings-

gemeente met subsidie van de provin-

huismus – een beschermde diersoort

projecten hebben aangepakt.

cie aan de slag met de inrichting van de

– tijdelijk zijn vaste verblijf- en broed-

Ze gaan daarbij ook in op de

openbare ruimte. In overleg met de

plaats in de Apeldoornse Vogelbuurt

stichtingskosten en de finan-

wijkcommissie is daarvoor al een ont-

kwijt. De Goede Woning hangt daar-

ciële kant van de exploitatie.

werp gemaakt, met onder meer speel-

om  vogelhuisjes op om ze op te

Met onder meer: het Volks-

velden waar ook de basisschoolkinde-

vangen. ‘Tijdens het ecologisch

krantgebouw in Amsterdam,

ren een balletje kunnen trappen.

onderzoek troffen we nesten van

Strijp S in Eindhoven en

www.facebook.com/

huismussen aan’, vertelt projectleider

#ZW in Lelystad.

karavaankamelenspoor

Reinier Hoenderdaal. En dus eist de

www.nai.com/

overheid tijdelijke verblijfplaatsen én

herbestemming

ningen medio  klaar zijn, gaat de

nieuw onderdak. Bij de nieuwe woningen komen er speciale vogelvides onder de dakpannen. Hoenderdaal waarschuwt andere corporaties op tijd met ecologisch onderzoek te starten, het liefst twee jaar voor aanvang van een project. ‘Anders loop je zo anderhalf jaar vertraging op.’ De huisjes zijn gemaakt door opleidingscentrum de Bouwmensen en speeltuin De Zoemer. Buurtkinderen beschilderden de huisjes. www.degoedewoning.nl

@BERGOPWAARTS: EERSTE TRANSFORMATIE EENGEZINSWONINGEN BERGOPWAARTS IS EEN FEIT! WWW.BERGOPWAARTS.NL/NIEUWSBERICHTEN

40 VestiA Verkoopt 5.500 WoNiNgeN AAN Duitse Belegger

‘pAtriZiA Niet geselecteerD op BlAuWe ogeN’

In het Gelderse Elburg verkocht Vestia onder andere zeven eengezinswoningen.

woningverkoop 41 TEK ST : HANNEKE NAGTZ A AM

|

FOTO ’ S : BABE T HOOGERVORST

Google maar eens op ‘Vestia’ en ‘Patrizia’ en de speculaties vliegen je om de oren. ‘Vestia-koper blijkt Duitse vastgoedhaai’, kopt een website. De reacties onder het stuk liegen er niet om. Duizenden sociale huurwoningen die overgaan in de handen van een buitenlandse marktpartij roept zorgen op. Vestia, de Landelijke Huurdersraad en Patrizia vertellen over het traject, hun overwegingen en de ontstane onrust.

‘Als Patrizia het gaat doen zoals Vestia verwacht, dan constateren we over een paar jaar met elkaar: die zorgen waren ongegrond.’

Tinka van Rood, directeur Vastgoed bij Vestia, is sinds oktober  verantwoordelijk voor alle vastgoedtransacties bij de corporatie. Met deze uitspraak wil ze zorgen van huurders en gemeenten niet bagatelliseren.

‘Ik begrijp het heel goed, zeker omdat nu voor het eerst zo’n groot aantal sociale huurwoningen overgaat naar een buitenlandse marktpartij. Je weet wat je hebt, je weet niet wat je krijgt.’ Volgens Vestia zijn daarover voldoende zekerheden. Voor de huurders ligt dat anders, zegt Jelle de Waard van de Landelijke Huurdersraad Vestia: ‘Patrizia zei ons de woningen zeker drie à vijf jaar in de verhuur te willen houden. Maar voor bewoners is dat helemaal niet zo lang.’ Welke overwegingen spelen er voor beide partijen?

FINANCIËLE NOODZAAK Voor Vestia is de verkoop noodzakelijk om weer financieel gezond te worden. Die financiële noodzaak geldt net zo goed voor alle woningcorporaties die de saneringsheffing moeten opbrengen. Hoe sneller Vestia haar leningen kan aflossen, hoe beter de financiële positie en hoe kleiner de kans op een tweede saneringsheffing. De inzet bij de verkoop was dus: een goede prijs en een betrouwbare koper.

Eerste stap was het samenstellen van de verkoopportefeuille. Vestia

42 In deze straat in Elburg wisselden eind december  appartementen van eigenaar. Zeker twee derde van de woningen die Vestia verkoopt, blijft in de gereguleerde sector vanwege het aantal waarderingspunten. ‘Ook Patrizia moet zich gewoon aan de wet houden.’

koos ervoor zich in de toekomst te richten op haar kerngebied (zie kaartje op pagina ).

Eind  plaatste Vestia een advertentie voor haar hele bezit in overig Nederland. De toen al zeer lage rentestand maakte echter dat Vestia niet de volle-dige opbrengst uit de verkoop zou kunnen aanwenden om haar leningen af te lossen. Van Rood: ‘Vergelijkbaar met vervroegd willen aflossen op je hypotheek. We zouden dan zulke hoge boetes moeten betalen dat het beter was om een deel voorlopig door te verhuren.’ Vestia besloot daarom om een deel (de . woningen die naar Patrizia gaan) te verkopen. In die portefeuille werden zo min mogelijk complexen opgenomen met

bij de koper. En dat dat gevoel niet op blauwe ogen gebaseerd is.’

verkoopbelemmerende bepalingen. Van Rood:

Ondanks goede biedingen wees Vestia een aantal internationale partijen

‘Dat soort bepalingen zijn goed aan te passen,

af. Van de geïnteresseerden die doorgingen werd door een extern

maar dan is het van belang om in gesprek

bureau een screeningsrapport gemaakt. ‘Financiële positie, integriteit en

te gaan met gemeenten. Daarvan hebben we

reputatie zijn allemaal tegen het licht gehouden’, vertelt Van Rood. Ze

gezegd: dat komt later. Nu heeft ons financieel

heeft heel veel vertrouwen in Patrizia. ‘Gegeven het soort koper dat

herstel prioriteit.’

Patrizia is – langetermijnvisie, een pensioenfonds dat veelal weinig risico

De tweede stap was het vinden van een

neemt – denk ik dat dit een goede second best optie is. Ze zijn bemenst

geschikte koper. ‘Het grote aantal biedingen

met Nederlanders, die de normen en waarden hier kennen en heel goed

heeft ons verrast.’ Het liefst had Vestia haar

beseffen dat ze hun werk goed moeten doen omdat ze het anders in de

VERKOOPREGELS

bezit verkocht aan collega-corporaties, maar

toekomst voor veel andere beleggers lastig maken.’

Voor de verkoop van corporatiewoningen

de biedingen waren simpelweg niet hoog genoeg. ‘Als je een saneringscorporatie bent

SOCIALE VOORRAAD

gelden strikte re-

zoals wij, is prijs het allerbelangrijkste’, zegt

Voor betrokken gemeenten zijn, naast financieel gezonde woningcorpo-

gels, vastgelegd in

Van Rood.

raties, voldoende sociale huurwoningen het belangrijkst. Blijven die

de circulaire MG

‘Dat neemt niet weg dat het ontzettend be-

woningen onder Patrizia in de sociale voorraad? En hoe zit het met

-. Meer

langrijk is voor onze huurders en medewerkers

zaken als de woonruimteverdeling: draait Patrizia daar als marktpartij

weten? Aedes.nl,

die mee gaan dat we een goed gevoel hebben

straks in mee?

zoekterm ‘verkoop’.

2014>

20 MRT

Vestia zet woningportefeuille ‘Overig Nederland’ te koop via advertentie in FD en brief aan lokale corporaties

14 MEI

Sluitingsdatum biedingen ( biedingen op hele portefeuille,  deelbiedingen)

>

woningverkoop 43

PETER HELFRICH,

MANAGING DIRECTOR PATRIZIA NEDERLAND

‘De huren zorgen voor een keurige kasstroom’ Wat voor bedrijf is Patrizia? der achter, het managementteam is

Dat neemt niet weg dat u een andere doelstelling heeft dan een sociale verhuurder.

Nederlands. Wij doen de aankoop en

‘Ik denk niet dat wij daardoor heel

het assetmanagement en daarnaast

anders met zaken omgaan. Met

hebben we een beheerder aange-

gemeenten maken we bijvoorbeeld

steld, MVGM. Zij nemen het grootste

afspraken over het meedraaien in hun

deel van de Vestia-medewerkers die

woonruimteverdelingssystemen. Wij

het woningbeheer doen over. In de

plaatsen geen jongeren in een senio-

praktijk zal het net zo Nederlands

rencomplex, tenzij senioren dat wil-

zijn als het eerder was.’

len. En als iemand baat heeft bij een

‘Er zit een buitenlandse aandeelhou-

Waarom investeren in de Nederlandse woningmarkt?

‘Vastgoed is altijd al een mooie be-

goede leefomgeving zijn wij dat. Als die achteruitgaat, daalt de waarde van de woningcomplexen.’

maatschappijen, en met de lage rente

Wat heeft Patrizia de Nederlandse woningmarkt te bieden?

helemaal. De netto huren zorgen

‘Ik denk dat het goed is dat er nieuwe

voor een keurige kasstroom, die ook

toetreders zijn. Er komt een heel gro-

Vestia en Patrizia bezochten veel gemeenten.

nog enigszins gedekt is voor inflatie

te stroom geld van een buitenlandse

‘Ik denk dat het goed is geweest dat Patrizia

doordat de huren elk jaar met inflatie

partij naar een Nederlandse corpora-

aan wethouders heeft kunnen uitleggen waar

en soms wat meer omhoog gaan. En

tie in financiële problemen. Op deze

zij voor staat’, zegt Van Rood. ‘Deels maakt het

in tegenstelling tot kantoren en win-

manier komt er een gezonde investe-

onbekende een gemeente terughoudend.’

kels is de kans op leegstand vrijwel

ringsstroom op gang. Die strekt zich

Ze wijst ook op het geringe aandeel Vestia-

nihil.’

ook uit tot de rest van het stelsel.

leggingscategorie geweest voor pensioenfondsen en verzekerings-

woningen in de gemeenten: dat varieert van

Genoeg corporaties hebben nu

wij niet eens mee bij het maken van de pres-

Begrijpt u de zorgen van bewoners en gemeenten?

tatieafspraken.’ Van dat aandeel is een derde

‘Ik begrijp de emotie. Iemand kijkt

van de woningen te liberaliseren. ‘De rest

op Google en omdat wij voor  mil-

Patrizia Immobilien AG

is blijvend gereguleerd en daarvoor geldt dat

jard euro aan woningen hebben in

investeert namens pensioenfondsen,

ook Patrizia zich gewoon aan de wet moet

Duitsland, vind je altijd wel ergens

verzekeringsmaatschappijen, staats-

houden.’

wat. Maar ik durf te stellen dat die

fondsen, spaarbanken en haarzelf in

Het mag dan om een klein aandeel van de

bezorgdheid niet nodig is. In haar

huurwoningen en commercieel vast-

totale woningvoorraad gaan, het gaat nog

huurprijsbeleid houdt Patrizia zich

goed in meerdere Europese landen.

steeds om . huishoudens, grotendeels

uiteraard keurig aan de wet. We heb-

Het Nederlandse hoofdkantoor is

ouderen, schreef de Landelijke Huurdersraad

ben ruim voldoende geld voor onder-

gevestigd in Amsterdam. Patrizia wil

houd en renovaties. Voor sommige

haar woningbezit in Nederland en de

, tot  procent. ‘In veel gemeenten draaiden

24 JUL

weinig geld voor nieuwe ontwikkelingen.’

corporaties is de noodzaak om huren

rest van Europa de komende jaren

Vestia en Patrizia sluiten

jaarlijks flink te verhogen groter dan

uitbreiden.

koopovereenkomst voor

voor Patrizia.’

 miljoen euro

>

44 woningverkoop In Nunspeet verkocht Vestia  appartementen. Om de inspraak voor huurders van Patrizia goed te regelen, is de Stichting Huurders-

OM WELKE WONINGEN GAAT HET?

organisatie Patrizia (SHOP) in oprichting.

Sociale huur Te liberaliseren Sociale huur/ Te liberaliseren Zoetermeer Regio Haaglanden Delft Regio Rijnmond

Vestia in haar advies. Er was veel onbegrip tijdens bewonersbijeenkomsten, vertelt Jelle de Waard. ‘Een groot deel van dit bezit is een paar jaar terug al een keer gewisseld van eigenaar. En nu lazen ze in de krant dat hun huizen naar een “buitenlandse vastgoedhaai” gaan.’

Ang-sten over bestaande rechten heeft de LHV OP HET KAARTJE DE GEMEENTEN DIE BETROKKEN

wel kunnen wegnemen. Toch vragen mensen

ZIJN BIJ DE EERSTE DEELVERKOOP.

zich nog af: Wat gebeurt er met het geplande

• Totale portefeuille: 5.490 woningen

onderhoud? Wordt mijn huis straks weer verkocht? ‘Toezeggingen over beheer, onderhoud

appartementencomplexen, onderverdeeld in twee

en langdurige verhuur kon of wilde Patrizia ons

deelverkopen. Voor de tweede deelverkoop lopen nog

niet geven. Tijdens die gesprekken merkten

bewaarprocedures. Overdracht verwacht in .

we dat het om een ander soort verhuurder

• Van twee derde is de huur blijvend gereguleerd (< 140 punten); van een derde is de huur te liberaliseren (≤ 140 punten).

>

Zienswijzen Landelijke Huurdersraad

SEP OKT Vestia, gemeenten en Centraal Fonds Volkshuisvesting ingediend

29 OKT

BRON : VESTIA

(. verhuureenheden), voornamelijk

Vestia splitst toestemmingsaanvraag in twee deelverkopen

gaat. Voor hen staat het commerciële belang bovenaan.’

Zulke toezeggingen gaan ook wel erg ver, vindt Van Rood. ‘Wij hebben er bewust voor

31 OKT

Toestemming minister eerste deelverkoop

11 NOV

Toestemming minister tweede deelverkoop

45

gekozen om dat niet aan alle kanten dwingend op te leggen. Ook Vestia

ren. De Waard is wat dat betreft positief: ‘Patrizia

heeft de afgelopen jaren keuzes moeten maken en verhuurt markt-

heeft zelf de eerste aanzet gedaan voor afspraken

conform. Wie zijn wij dan om te zeggen dat een marktpartij dat anders

over de verdere invulling van het wettelijk overleg

zou moeten doen? Ik denk dat Patrizia niet veel anders zal doen dan wij

tussen huurder en verhuurder.’

in de afgelopen twee à drie jaar hebben gedaan.’

Het zit er dik in dat er de komende tijd meer corpo-

BEHAPBAAR

ratiebezit verkocht wordt aan (buitenlandse) be-

Het aantal bezwaren van gemeenten en huurders is uiteindelijk klein

leggers. In dat geval wil De Waard het ministerie

gebleven. De LHV heeft een, weliswaar voorwaardelijk, positief advies

nog wel wat meegeven: ‘De nadruk lag erg op het

uitgebracht. ‘Ook wij zien de financiële noodzaak’, zegt De Waard, ‘dus

financiële belang. Kijk ook goed naar wat het voor

wilden we liever een constructieve bijdrage leveren dan meteen “nee”

de lokale woningmarkt betekent.’

zeggen.’ Het bestuur is bovendien positief over Vestia’s focus op het

Vestia zal zeker nog bezit verkopen. ‘De financiële

kerngebied. ‘Dat maakt de huurdersvertegenwoordiging een stuk beter

noodzaak is er nog steeds’, zegt Van Rood. ‘We

behapbaar. Het is in die gemeenten lastig om overal huurdersvertegen-

willen in tien jaar tijd . eenheden verkopen.

woordiging te regelen.’

In  zitten we als het goed is op .. Niet

Om ervoor te zorgen dat de huurders van Patrizia straks voldoende in-

gek als je bedenkt dat het oorspronkelijke verbe-

spraak hebben, richtte de LHV de Stichting Huurdersorganisatie Patrizia

terplan uitging van . eenheden.’ Het liefst

(SHOP) op. LHV blijft hen ondersteunen tot ze zelfstandig functione-

zet de corporatie zo snel mogelijk het tweede deel van haar portefeuille in overig Nederland te koop,

19 DEC

Overdracht eerste 4.157 woningen

<2014

maar dat kan nog even niet. ‘De marktomstandigheden zijn nu gunstig. De rente niet. Pas als die omhoog gaat, kunnen we weer leningen aflossen zonder hoge boetes te moeten betalen.’

FOTO : L AIL A WILLEMS / WOONWIJZE

46

Participatieadviseur van

HUURDERS IN HET ZONNETJE OP NIEUWJAARSRECEPTIE WOONWIJZE Nieuw jaar, nieuwjaarsreceptie. Zo ook bij de Vughtse corporatie Woonwijze, op 12 januari. Natuurlijk met corporatiemedewerkers en leden van de raad van toezicht. Maar vooral ook met veel huurders. ‘Dit is een mooie kans voor bewoners om ons te prikkelen.’

Woonwijze Gerdie Jans Rat (rechts) in gesprek met een bewoonster.

‘Het is een mooie kans voor bewoners om ons te prikkelen.’ En waar gaat het dan over? Over de nieuwe samenwerkingsovereenkomst die Woonwijze sloot met de huurders, bijvoorbeeld. ‘Maar vooral over betaalbaarheid, en wat wij

Corporatiedirecteur Gerard Velthuizen

niet de enige bewoners aanwezig op de

daar als Woonwijze aan kunnen doen.

geeft geen toespraak. ‘Dat vindt niemand

receptie van de kleine corporatie, die

Daar hebben we wel wat discussies over

interessant. Ik wens de gasten liever alle-

zo’n 3.100 woningen in bezit heeft. Ook

gehad.’ Die discussies krijgen een paar

maal persoonlijk een gelukkig nieuw-

leden van verschillende bewonerscom-

dagen later een vervolg: medewerkers

jaar.’ Na een kort welkom begint de

missies en de huurdersbelangenorgani-

van Woonwijze gaan de wijken in, om

receptie in het plaatselijke theater de

satie zijn aanwezig. Sterker nog: de helft

met huurders te praten over betaalbaar-

Speeldoos met een heus concert, van

van de gasten zijn bewoners.

heid. ‘We nemen een busje mee, zodat

zangeres Berget Lewis. Met op de eerste

we daarbinnen even een kop koffie kun-

rij niet de top van de corporatie, maar

PRIKKELEN

huurders die Woonwijze in het zonnetje

Na het concert en de koffie, start de bor-

van de receptie spreekt Velthuizen van

wil zetten. Zoals elk jaar. ‘Sommige jaren

rel in de foyer van het theater. Iedereen

een succes. ‘Iedereen was erg enthousi-

zijn dat bijvoorbeeld bewoners van een

praat met iedereen. Velthuizen zelf, maar

ast, vooral over het optreden van Berget

complex waar we ingrijpend hebben

ook de leden van de raad van toezicht,

Lewis. Onze doelgroep is dan wel een

verbouwd’, aldus Velthuizen. ‘Dit jaar

drinken een glaasje met bewoners. ‘Dat

tikje ouder, maar toch stond iedereen op

waren het de vrijwilligers van onze ont-

kan ook niet anders, de foyer van het

om mee te springen en te dansen.’

moetingsruimten voor ouderen.’ Het zijn

theater is vrij klein’, lacht Velthuizen.

www.woonwijze.nl

nen drinken met de huurders.’ Na afloop

Heerenveners helpen kantoor verduurzamen Woningcorporatie Accolade schreef een competitie uit

van bouwbedrijf Van Wijnen. Dat werkte: er kwamen

voor het energiezuinig maken van haar kantoorpand. Het

veel positieve reacties. ‘Samen met Accolade gaan we dit

winnende plan kwam van marktpartijen Van Wijnen en

plan verder uitwerken.’ Als het aan Accolade ligt, wordt

Technion, die inwoners van Heerenveen hadden uitge-

het pand een ontmoetingsplek voor medewerkers en

nodigd om mee te denken. ‘We plaatsten een oproep in

inwoners van Heerenveen. De corporatie verwacht de

de krant waarin we lieten weten dat we teamleden uit

verduurzaming binnen vijftien jaar terug te verdienen.

Heerenveen en omgeving zochten’, zegt Arjen Oosting

www.accolade.nl

netwerk 47

TEK ST : HANNEKE NAGTZ A AM , CAROLIEN VAN DER PLOEG , QUINTEN SNIJDERS EN L ATIFA VAN HEERDE

Het aantal huisuitzettingen door huurachterstanden

jaar eens per kwartaal bij elkaar te komen en van elkaar

steeg in 2013 met 8 procent. Woningcorporaties zoe-

te leren en kennis te delen. Dijk: ‘De bijeenkomsten

ken allemaal los van elkaar naar manieren om huisuit-

zijn bedoeld voor corporatiemedewerkers en niet voor

zettingen te voorkomen. ‘Dat is jammer, omdat we te

marktpartijen. Bovendien bepalen de deelnemers de

maken hebben met dezelfde doelgroep en veel van

agenda.’ Naast de bijeenkomsten is er een LinkedIn-

elkaar kunnen leren’, zegt Henk Dijk, manager Woon-

groep waar corporatiemedewerkers hun ervaringen

administratie bij Nijestee in Groningen. Daarom richtte

kunnen uitwisselen.

hij het Huurincasso Platform op. De bedoeling is om dit

www.huurincassoplatform.nl

JOS KOFFIJBERG Per 1 januari is Jos

MARGA BEKKER EN MARLÈN DANE

CHRISTINE VAN DEN BERG

Koffijberg directeur-be-

Marga Bekker en Marlèn Dane traden

per 1 januari voorzitter van

stuurder van de Stichting

per 1 januari aan als commissaris bij Haven-

de raad van commissarissen

Visitatie Woningcorporaties

steder (regio Rotterdam). Marga Bekker is

bij Woonstede (Ede). Van

Nederland. Koffijberg

commissaris op voordracht van de huur-

Christine van den Berg is

den Berg is advocaat-part-

was hoofd Onderzoek bij Nicis Institute

dersorganisatie en vervangt Rene Teule,

ner en is sinds 1 januari 2013 lid van de

en Platform31. Hij volgt directeur-

die aan het einde van zijn zittingsperiode

raad van commissarissen. Ze volgt Harry

bestuurder ad interim Astrid Blankenstein-

zit. Marlèn Dane is manager bij het

Rijken op die vertrekt wegens het ver-

Bouwmeesters op.

ministerie van Veiligheid en Justitie.

strijken van de maximale zittingstermijn.

ARTHUR BURGHOUTS Arthur Burghouts is sinds

ESTHER LAMERS Esther Lamers is per 1 janu-

1 januari commissaris bij

ari de directeur-bestuurder

AD VAN DER LAAR, ANTON VAN AERT EN GIEL JANSSENS

Domijn. En met ingang van

van Standvast Wonen.

Sinds 1 januari is Ad van der Laar de nieu-

Hiervoor had de corpora-

we voorzitter van de raad van toezicht van

1 juli zal Burghouts het

tie een tweehoofdig bestuur, bestaande

Woonstichting St. Joseph in Boxtel. Hij

van Albertjan Peters. Die neemt in juli af-

uit Esther Lamers en René Roelofsma,

vervangt Paul Krikhaar na een zittingsperi-

scheid vanwege het verstrijken van zijn

om de fusie tussen Standvast Wonen en

ode van acht jaar. Ook raadslid Jan de Kok

zittingsperiode. Burghouts is bestuurs-

Alphons Ariëns zo goed mogelijk vorm te

neemt afscheid. Hiervoor in de plaats

kundige.

geven. Roelofsma is per 1 januari bestuurs-

treden twee nieuwe leden toe: Anton van

adviseur.

Aert, burgemeester van de gemeente Best

voorzitterschap overnemen

WILLY SCHUTTE Willy Schutte is per 1 januari de nieuwe

MARCO VRIENS

en voormalig wethouder van de gemeente Boxtel, en Giel Janssens, advocaat.

voorzitter van de raad van toezicht van

Marco Vriens heeft sinds

Patrimonium in Urk. Hij volgt Theo

1 januari het voorzitter-

Grootjen op die vertrekt wegens het ver-

schap van de raad van com-

Epke Wiersma is sinds

strijken van de maximale zittingstermijn.

missarissen bij Patrimonium

1 januari de nieuwe

Barendrecht overgenomen

voorzitter van de raad

CASPER SCHOUTEN Casper Schouten is sinds 1 januari voorzitter van de

van Rik Koolma. Vriens is sinds 1 juli 2013 commissaris bij Patrimonium.

EPKE WIERSMA

van toezicht van Wonen Zuidwest Friesland.

Hij volgt IJnte Kooistra op.

raad van commissarissen

WOUTER LOURENS

van Woonwaard in de regio

Wouter Lourens is per 1 januari de nieuwe

JESSIE VAN ROOIJ

Alkmaar. Hij volgt Henry

voorzitter van de raad van commissarissen

Jessie van Rooij is per 1 januari lid van de

Meijdam op, die aftreedt omdat hij aan zijn

van De Goede Woning in Rijssen. Hij volgt

raad van commissarissen bij WSG in Geer-

maximale zittingstermijn zit. Schouten is

Jan Agterberg op die vertrekt wegens

truidenberg. Van Rooij is directeur Vast-

sinds 2011 lid van de RvC van Woon-

het verstrijken van de maximale zittings-

goed bij Vitalis WoonZorg Groep. Ze volgt

waard. Hij is advocaat gespecialiseerd in

termijn.

Harry Pauw op die vertrekt uit de RvC.

vastgoedrecht.

CARRIÈRENIEUWS

Huurincasso Platform

achteraf

Je zal maar corporatiedirecteur zijn

ILLUSTR ATIE : MENNO WIT TEBROOD

48

colofon Aedes-Magazine is een uitgave van Aedes vereniging van woningcorporaties. Aedes-Magazine verschijnt  keer per jaar.

Woningcorporaties zorgen dat ruim , miljoen huishoudens in Nederland goed kunnen wonen en dragen bij aan leefbare buurten, wijken en regio's. Corporaties nemen op dit moment zo'n  procent van de bouwproductie in Nederland voor hun rekening en investeren in de toekomst op terreinen als zorg en duurzaamheid.

Aedes behartigt als branchevereniging de belangen van woningcor-

Meestal ben ik te gepokt en gemazeld om emo-

De vraag is hoe.

tioneel te worden van een nieuwsberichtje, en

Mijn stelling is dat de corporatie en haar directeur nog

zeker als dat over een onderzoek gaat. Maar

meer dan nu de boer op moeten. Zelf heb ik veel meer

soms word ik er verdrietig van en zelfs een beetje boos.

dan de gemiddelde Nederlander vertrouwen in corpora-

Zo las ik laatst dat maar  procent van de Nederlandse

tiedirecteuren. Het grote verschil tussen mij en de ge-

bevolking vertrouwen heeft in ‘de’ corporatiedirecteur.

middelde Nederlander is dat ik wel eens persoonlijk

Je zal maar een corporatiebestuurder zijn. Als ik al licht

contact heb met directeur-bestuurders, en zeker met

geraakt wordt door zo’n berichtje, moet een corporatie-

hun medewerkers. Dat ik inzicht heb in hun dilemma’s,

directeur er op zijn minst een nare droom door hebben.

weet waar ze voor staan en wat hun drijfveren zijn.

Het trauma herleven van als laatste gekozen worden bij

Helpt dat? Ja, dat helpt. Want hetzelfde onderzoek ver-

gym. Zoiets. Je zou er mensenschuw van worden. Bijna

telt wat iedereen op z’n klompen aanvoelt. Mensen den-

niemand vertrouwt mij. ‘Nou, dat zal toch wel meeval-

ken positiever over de beroepsgroepen waar ze recent

len’. Nee hoor, lees dit onderzoek maar.

mee te maken hebben gehad. Klusjesmannen staan er

Zorgwekkend idee is dat er tussen die  procent een

relatief ook niet zo best voor als het gaat om vertrouwen.

derde huurders zit. Bewoners die elke dag slapen, eten,

Nog niet eens de helft gelooft in de stukadoor. Totdat die

wonen, bidden, ruzie maken en liefhebben in een huis

bij hun thuis komt en een klein wondertje verricht en

waar de corporatiedirecteur zich elke dag voor in het

gezellig aan de koffietafel over zowel zijn vakmanschap

zweet werkt.

als zijn koters zit te vertellen.

Is het erg? Zo’n directeur is toch ook maar een poppetje

Nou is het meer dan een dagtaak om bij iedere huurder

in het grote doel van een land waar het goed wonen is?

eens per jaar aan de koffietafel te verschijnen. Maar toch

En hij krijgt toch gewoon een salaris, om maar eens een

denk ik dat het helpt als corporaties niet in hun schulp

heikel punt aan te snijden? Ja, dat is zo, maar toch is het

kruipen, maar hun stinkende best doen om zo zichtbaar

erg. Weinig vertrouwen in de bestuurder, betekent dat

te zijn in de samenleving als ze kunnen. Gewoon door te

mensen niet veel van een organisatie en van de sector

laten zien wat ze doen en wat hun dilemma’s zijn.

verwachten. Dat ze niet bereid zijn er hun hand voor in het vuur te steken. En dat is – zeker op termijn – slecht voor de volkshuisvesting en uiteindelijk voor het wonen

Christine de Ruiter

in Nederland. Dus dat vertrouwen, dat moet omhoog.

Hoofdredacteur

poraties in Den Haag en Brussel, zoekt oplossingen voor het beter functioneren van de woningmarkt en draagt bij aan een professionele sector. Zo'n  procent van de corporaties is lid van Aedes. Wij maken ons sterk voor optimale omstandigheden waaronder zij als maatschappelijke ondernemingen hun werk kunnen doen.

Aedes is ook de werkgeversvereniging van de corporatiebranche waarin ruim . werknemers dagelijks werken aan goed, betaalbaar en duurzaam wonen.

Voor informatie over het lidmaatschap van Aedes zie www.aedes.nl.

Redactie Christine de Ruiter (hoofdredacteur); Margriet Pflug (eindredactie); Latifa van Heerde, Hanneke Nagtzaam, Quinten Snijders, Marjon van

Weersch (redactie); Carolien van der Ploeg (productie). M.m.v. Aernout Bouwman-Sie. Redactiesecretariaat T ()  E aedesmedia@aedes.nl Grafische vormgeving Curve grafische vormgeving BNO, Haarlem; Henk Stoffels (artdirection), Mieke van Weele (vormgeving).

Druk Senefelder Misset, Doetinchem Abonnementen T ()  E publicaties@aedes.nl I www.aedes.nl>publicaties Prijzen (excl. BTW) Een jaarabonnement kost per  januari  € ,. Aedes-leden ontvangen één gratis abonnement. Extra jaarabonnementen voor Aedes-leden kosten € ,. Jaarabonnementen

worden automatisch verlengd.

Opzeggingen dienen op  november, dus twee maanden voor het nieuwe abonnementsjaar, binnen te zijn.

Advertenties Multor Media BV, Wouter Otto Postbus ,  EB Arnhem T ()  E wouterotto@multormedia.nl I www.multormedia.nl Aedes vereniging van woningcorporaties Koningin Julianaplein   AA Den Haag Postbus   AC Den Haag T ()  E aedes@aedes.nl I www.aedes.nl @aedesnet Auteursrechten voorbehouden ISSN -

Wat heeft Renovatie & Transformatie 2015 u te bieden?

• Actuele renovatie- en transformatieconcepten • Renovatie Arena + Conceptenboulevard • Snelle pitches in de Speakers’ Corner • Kennisdeling in het Faay Renovatietheater • Uitreiking Hollands Ontwerp Award

aar n a G ? egang ng o a t g / l e o n . t Gratis ebeurs code: i t a v o en e www.r u aan met d ld en me 400.00

1.43

9 t/m 13 februari 2015 | Jaarbeurs | Utrecht | www.renovatiebeurs.nl Gelijktijdig met

Vijf dagen lang komt alles en iedereen in bouw en vastgoed samen in de Jaarbeurs in Utrecht.

Een combinatie van vakbeurzen, debatten, awards, netwerkbijeenkomsten en congressen.

Wat kan Hofmeier voor uw organisatie betekenen?

Focus op Finance

Business agenda bespreken Focus op Processen

Peter van Gilst bellen Capaciteit, kennis en ervaring: professionals met drive Hofmeier FinanciĂŤle Professionals staat voor gezonde, frisse en professionele dienstverlening. Onze bedrijfsfilosofie is gericht op een duurzame en constructieve samenwerking met zowel onze Opdrachtgevers als de Professionals.

Met de inzet van ruim 100 Professionals en Consultants in vaste dienst levert Hofmeier u expertise en capaciteit. Naast de reguliere administratieve taken zijn de actuele onderwerpen die spelen in de corporatiesector bij onze specialisten in goede handen. Onze Professionals en Consultants zijn breed inzetbaar op alle binnen uw sector spelende vraagstukken.

FinanciĂŤle Professionals | Interim Management | Consulting Witte Singel 93, 2311 BR Leiden | Postbus 1086, 2302 BB Leiden | t. (071) 572 75 55 | f. (071) 579 09 51 | info@hofmeier.nl | www.hofmeier.nl