Aedes-Magazine 11/2014

CORPORATIES EN DE WONINGMARKT / 11 / 2014

Laurens Ivens

'AMSTERDAM IS VOOR RIJK ÉN ARM' » NA DE PARLEMENTAIRE ENQUÊTE » » 16 VRAGEN AAN SHEILA SITALSING » » HOE ZOEK JE EEN HUURHUIS? » » 'BETROKKENHEID BIJ BEWONERS IS EEN GROOT GOED' »

Henrad Softline Eco

BEHAAGLIJKE WARMTE MET LAGE

TEMPERATUREN

Softline Eco, dé ideale radiator bij laagtemperatuurverwarming De Softline Eco radiator is dé ideale radiator in combinatie met een modern lage temperatuurverwarmingssysteem. Zeker wanneer vloerwarming niet mogelijk of wenselijk is. De voeding kan op lage temperatuur gebeuren en dat is precies waar deze radiator z’n waarde bewijst.

Dankzij de snelle opwarming reageert de Softline Eco onmiddellijk, zelfs bij lage temperaturen.

Bewezen zuiniger, een behaaglijke stralingswarmte én bovendien EPC reducerend.

Kijk voor meer informatie op www.henradsoftline.nl/eco

De Radiator

commentaar

VERBETERING Verbetering kost tijd. Dat geldt ook voor de corporatiesector, die al lange tijd werkt aan verbetering. We begonnen lang voordat we wisten dat er een parlementaire enquête zou komen. Toen we bij het woord novelle nog dachten aan proza. En de eerste resultaten worden nu zichtbaar.

mee eens. Bemoedigend is dat de commissie het stelsel niet overhoop wil gooien, maar aan de knoppen wil draaien om het te verbeteren.

Dat gaat wel om flinke verbeteringen. En bij sommige hebben corporaties vraagtekens.

Het gaat met name om het werkdomein. De commissie vindt dat woningcorporaties zich strikt moeten beperken tot sociale huur. Dat klinkt logisch. Want niemand wil meer de

Binnen de sector is al lang duidelijk dat

avonturen waarover een deel van de enquête

verandering nodig is. Het moet beter.

ging. Maar in bepaalde steden en gebieden

Daarom is er al een beloningscode, hebben we

maakt het bouwen van middeldure huur, so-

duidelijke visies ontwikkeld op de woning-

ciale koop of het werken aan leefbaarheid het

markt (Wonen 4.0) en op sterker toezicht

broodnodige verschil tussen goed wonen en

(Toezicht met bite). Daarom ook zijn alle di-

het langzaam maar zeker afzakken naar het

recteur-bestuurders en toezichthouders vanaf

niveau van buitenwijken zoals we dat in lan-

1 januari verplicht zich permanent bij te

den om ons heen kennen. Wat nodig is, moet

scholen. Daarom werken we hard aan een

kunnen, zeggen wij dan ook steeds. En dat blij-

branchebrede benchmark. En daarom vragen

ven we zeggen.

directeur-bestuurders van woningcorporaties

Hoe ons parlement volgende maand ook be-

zich op ons congres deze maand niet af of zij

slist over de nieuwe Woningwet, woning-

huurders, gemeenten en andere stakeholders

corporaties zullen zelf moeten waarmaken dat

bij hun beslissingen moeten betrekken, maar

de andere wind die waait effect heeft. Met alle

hoe ze dat het beste kunnen doen. En hoe ze

verbeteringen die nu al lopen, zetten we een

daarbij van elkaar kunnen leren.

flinke stap in die richting. Dat vergt tijd. Corpo-

Met de eerste aanbeveling van de parlemen-

raties werken aan de band met hun huurders,

taire enquêtecommissie – dat er een cultuur-

aan het beperken van hun bedrijfslasten en aan

verandering nodig is binnen de corporatie-

het transparant maken van hun organisatie. Dat

sector – zijn we dan ook al een flink eind op

is een compliment waard aan iedereen die zich

weg. En gelukkig erkent de commissie dat ook.

er voor in zet. Terwijl de buitenwereld zich nog

Naast die cultuurverandering, zijn er andere

verbaast over de misstappen binnen de sector

regels nodig. Daar zijn wij het op onze beurt

in het verleden, zijn de mensen die het hart en het verstand altijd al op de goede plek hadden, bezig om nog beter hun best te doen in de

‘Woningcorporaties zullen zelf moeten waarmaken dat de andere wind die waait effect heeft’

toekomst. Met als doel dat het ook over 50 of 100 jaar goed wonen is in Nederland.

Marc Calon Voorzitter

1

2

leeFBare BiNNeNstad

20 1 4 14 16 26 29 36 38 48 50 52

WONeN BOveN WiNKels

COmmeNtaar ONdertusseN iN Zoetermeer OpiNie ‘Als een corporatie failliet kan gaan, is de huurder de dupe’ – Peter Boelhouwer OpiNie ‘Betrokken zijn bij je huurders is een groot goed’ – Co Schaftenaar het WerK vaN projectmanager Erik Bruns FeiteN & CiJFers over prestatieafspraken in de regio priKBOrd Weetjes en tips huisvester vaN het vOlK Jan Lodewijk Pierson 16/32 Zestien vragen aan Sheila Sitalsing NetWerK Carrièrenieuws en events aChteraF eN COlOFON

8

inhoud

NA DE PARLEMENTAIRE ENQUÊTE De aanbevelingen uit de parlementaire enquête stroken niet altijd met de voorstellen in de nieuwe Woningwet. Tot welke extra discussiepunten zal dat leiden in het Kamerdebat?

30

KEUS IN HUURHUIZEN Nederland heeft een lappendeken aan lokale en regionale woningverdeelsystemen.

Kunnen huurders daar hun weg in vinden? En heeft de nieuwe Huisvestingswet vanaf 2015 invloed?

42

LAURENS IVENS De Amsterdamse wethouder Laurens Ivens deed onlangs een emotionele oproep om de stad betaalbaar te houden.

‘Het is een schrikbeeld als arme gezinnen de stad moeten verlaten.’

3

4

12/11 Dicht bij huis Woensdagavond kwart over . De bezoekers van het

een ontmoetingsplek te kunnen bieden heeft woningcorpo-

Trefpunt in Zoetermeer hebben net lekker en gezond gege-

ratie Vidomes enkele woningen op de begane grond

ten. Tijd voor een spelletje, een tijdschrift of een praatje.

omgebouwd. Zorgorganisatie Middin zorgt voor de rest:

De ontmoetingsruimte is op de begane grond

begeleiding en dagbesteding voor de mensen die dat nodig

van flatgebouw Haagsebos in Zoetermeer. In  van de

hebben, maaltijden en activiteiten in het Trefpunt en hulp

 appartementen wonen mensen zelfstandig met speciale

aan mantelzorgers en kwetsbare mensen in de buurt.

ondersteuning en begeleiding. Om hen ook dicht bij huis

Iedereen is er welkom. Elke dag van de week.

ondertussen in Zoetermeer TEK ST : MARGRIE T PFLUG

|

FOTO : CASPER RIL A

5

Met Koopstart verkoopt u mét korting maar zónder terugkoopverplichting

Met Koopstart verkoopt u bestaande én nieuwbouwwoningen met maximaal 25% korting, zonder terugkoopverplichting. Koopstart is fiscaal goedgekeurd en kan worden gefinancierd met NHG. Een verkochte woning komt niet op de balans en bij doorverkoop rekent de koper de korting en waardeontwikkeling met u af.

Verantwoord verkopen

Uitgebreide ondersteuning

De verstrekte korting op de marktwaarde is gekoppeld aan een inkomens- en vermogenstoets. Zo zet u de korting doelmatig in en voorkomt u marktbederf. Koopstart maakt het met name voor starters en middeninkomens vaker mogelijk om een woning te kopen.

Koopstart wordt in licentie uitgegeven aan woningcorporaties. Zij kunnen gebruik maken van onder meer de helpdesk en het uitgebreide Servicenet, waar alle benodigde informatie, hulpmiddelen en contracten voor de verkoop met Koopstart te vinden zijn.

Meer informatie over Koopstart? Neem contact op met OpMaat: 033 46 212 23

033 - 46 212 23

Van 40 euro naar 4 euro per factuur

Kijk voor een toelichting op nccw.nl/van40naar4

•

info@opmaat.nl

•

www.opmaat.nl

W U

wordt kinderspel met DTS®-ReFlex

IE N

KOZIJNRENOVATIE Maak uw kozijnen houtbaar!

Aangetaste houten kozijnen krijgen een XXL XXLong-life dankzij deelvervanging op maat.

DTS® ReFlex biedt pasklare oplossingen voor alle praktijksituaties.

nog vijf goede redenen: Kostenefficiënt op korte én lange termijn Ideaal voor prestatiegericht onderhoud Verlengt de onderhoudsinterval Verhoogt de kwaliteitsbeleving Voorkomt verspilling Kreunen Kunststoffen BV

0573 - 43 84 10

Hoe check je de kwaliteit van een schoonmaakbedrijf?

In Nederland zijn veel schoonmaak- en glazenwassersbedrijven te vinden die staan voor kwaliteit en betrouwbaarheid. Bedrijven die beschikken over brede vakkennis, goed omgaan met hun personeel en netjes belasting betalen. Maar hoe zijn die te vinden? Sinds 2013 zijn ze gemakkelijk te herkennen aan het keurmerk van brancheorganisatie OSB. Een nieuw label, exclusief voor bedrijven die het goed doen! Zo heeft heel Nederland voortaan helder zicht op de kwaliteit en betrouwbaarheid van een schoonmaak- of glazenwassersbedrijf. Check dus altijd het OSB-Keurmerk. Wilt u meer weten over het keurmerk en de voorwaarden? Kijk op www.osb.nl

Samen voor een schone zaak

DTS® producten zijn geoctrooieerd

Meer weten..? Kijk op:

8

Parlementaire enquĂŞte:

toekomst 9 TEK ST : PLUUP BATAILLE , QUINTEN SNIJDERS EN MARJON VAN WEERSCH

HOE

FOTO : JEROEN POORT VLIE T

NU VERDER?

10 De Tweede Kamer behandelt binnenkort de herziening van de Woningwet, met nog vers in het geheugen Ver van huis, het eindrapport van de parlementaire enquêtecommissie. In dat rapport doet de enquêtecommissie aanbevelingen die niet altijd overeenkomen met de voorstellen die in de herziene Woningwet staan. Tot welke extra discussiepunten leidt dat in het Kamerdebat? En welke aanbevelingen spelen een rol op de lange termijn? Tot slot geven een wetenschapper en een corporatiedirecteur hun reactie op het enquêterapport.

Dat gaat verder dan de wetsvoorstellen van minister Blok en ook verder dan de afspraken die de minister namens het kabinet-Rutte met Aedes gemaakt heeft. Op basis daarvan blijft het voor corporaties onder duidelijke voorwaarden namelijk mogelijk om bijvoorbeeld middeldure huurwoningen, goedkope koopwoningen of gebouwen voor maatschappelijke voorzieningen te bouwen. Doelstelling is dan om een wijk structureel te verbeteren, juist daar waar commerciële aanbieders de investeringen (nog) niet aandurven.

Aedes heeft daar tot op dit moment hard voor gevochten. De voorwaarden zijn duidelijk: de gemeente moet het nodig vinden en dezelfde gemeente moet getoetst hebben of er inderdaad geen marktpartijen voor te vinden zijn. Daarnaast moeten de investeringen financieel haalbaar zijn.

Ook gemeenten zijn ervoor blijven pleiten dit soort investeringen door corporaties mogelijk te houden en ook toezichthouder Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) zit op die lijn. Zes economen stelden onlangs onder de noemer ‘Wonen 6.0’ de praktische oplossing voor om corporaties toe te staan 10 procent van hun activiteiten niet-DAEB te laten zijn.

De enquêtecommissie gaat echter aan deze meningen voorbij en versimpelt de kerntaakdiscussie tot ‘geen commerciële (neven)activiteiten meer’. Terwijl zij elders in haar rapport juist constateert dat corporaties de afgelopen twintig jaar er aan hebben bij gedragen dat ‘van omvangrijke gettovorming en verpauperde woonwijken in Nederland nagenoeg geen sprake is’. Dat komt onder meer omdat corporaties zorgden voor gemengde wijken. Juist dat lijkt de commissie met haar aanbeveling aan de Tweede Kamer op het spel te zetten.

‘EEN ONAFHANKELIJKE WOONAUTORITEIT’ De Tweede Kamer mag ook nadenken over het verschil tussen de oplossingen uit het wetsvoorstel en die van de enquêtecommissie voor het externe toezicht. In weerwil van eerdere adviezen, onder andere van huidig toezichthouder CFV, heeft Blok voorgesteld zowel het financiële als het volkshuisvestelijk toezicht binnen het ministerie te houden. De enquêtecommissie kiest echter voor een onafhankelijk financieel toezichthouder met de status van een zelfstandig bestuursorgaan. Die

‘TERUG NAAR DE KERNTAAK’

Woonautoriteit heeft eigen bevoegdheden, bijvoorbeeld om sancties op te leggen. Het financieel toezicht staat zodoende los van het beleid. Juist

De enquêtecommissie is in haar afbakening

die eerdere verwevenheid heeft volgens de enquêtecommissie tot

van de taken van woningcorporaties strenger

problemen geleid.

dan minister Blok. Ze doet de aanbeveling

Deze aanbeveling van de enquêtecommissie sluit in hoofdlijn aan bij

om woningcorporaties geen zogenaamde niet-

Toezicht met bite, het voorstel dat de corporatiesector eerder heeft ge-

DAEB-activiteiten meer toe te staan en zelfs

daan om het extern toezicht in te richten. Ook daarin wordt gepleit voor

om bestaande niet-DAEB-activiteiten af te

een sterke, deskundige en onafhankelijke financieel toezichthouder. In

bouwen. Corporaties zijn met dit soort activi-

dat voorstel wordt overigens geadviseerd het financieel toezicht onder

teiten ‘te ver van huis’ geraakt, vindt de com-

te brengen in een financiële omgeving, bijvoorbeeld bij DNB, AFM of

missie. Onder niet-DAEB-activiteiten valt zo’n

het ministerie van Financiën. Ook het toezicht op het Waarborgfonds

beetje alles dat verder gaat dan sec bouwen en

Sociale Woningbouw (WSW) zou daar belegd kunnen worden.

beheren van sociale huurwoningen.

Over het volkshuisvestelijk toezicht is de enquêtecommissie minder

toekomst 11 WOUTER BEEKERS:

‘Goed toezicht is belangrijk, maar toezicht waarop?’

Verpauperde wijken zijn er haast niet dankzij corporaties

De begrenzing van het werkdomein van corporaties door de parlementaire enquêtecommissie heeft niks te maken met hun ‘klassieke kerntaak’. Op dat principiële punt heeft de commissie een kans gemist, vindt Wouter Beekers (35). Twee jaar geleden promoveerde hij op de geschiedenis van de volkshuisvesting als maatschappelijke beweging.

‘De parlementaire enquêtecommissie laat goed zien waar de problemen en tekortkomingen in het corporatiestelsel zitten. Op allerlei plekken ging het mis door de verantwoordelijkheid van allerlei betrokkenen. Ook van de politiek. Daarom beveelt de commissie aan om het toezicht meer op afstand van die politiek, lees de minister, te plaatsen. Dat vind ik een goed voorstel. Maar goed toezicht is één ding, minstens zo belangrijk is de vraag: toezicht waarop? En het antwoord op die vraag vind ik teleurstellend. Dan komt de enquêtecommissie niet verder dan het adagium van onze huidige minister: terug naar de kerntaak. De commissie pleit voor

duidelijk. Beoordeling van volkshuisvestelijke

‘een wettelijke begrenzing van de taken van woningcorporaties tot wat

prestaties van individuele corporaties kan in de

als de klassieke kerntaak wordt beschouwd: de huisvesting van mensen

ogen van de commissie het beste gebeuren

die daar niet zelfstandig toe in staat zijn’. En daarbij sluit de commissie

door gemeenten en huurders. Toetssteen is

gemakshalve maar aan bij de bestaande definitie van DAEB en niet-DAEB.

dan de Woonvisie van de gemeente en de op basis daarvan gemaakte prestatieafspraken met

BREDER DAN BOUWEN

corporaties. Zo wordt op lokaal niveau bepaald

Die opvatting over ‘terug naar de kerntaak’ is onzin. Dat vind ik echt een

wat er volkshuisvestelijk moet gebeuren.

principieel punt. In de geschiedenis van de Nederlandse volkshuisvesting was het juist altijd typerend dat de maatschappelijke opgave van de cor-

‘BORGING OP DE SCHOP’

poraties breder was dan het bouwen en beheren van huizen voor mensen

Dan het geld. De commissie stelt een aantal

met weinig geld. Zo werd er in 1900 al over nagedacht hoe segregatie in

ingrijpende wijzigingen voor in het borgings-

wijken te voorkomen. En over de vraag hoe de huisvesting van arbeiders

stelsel, bedoeld om de – in de woorden van de

hun gezondheid kon verbeteren. Dezelfde vraagstukken dus waar corpo-

enquêtecommissie – ‘moral hazards’ terug te

raties zich nu nog mee bezighouden. Hoe bouwen we gemengde wijken

dringen. Zo zouden banken de neiging hebben

voor mensen met verschillende sociaal-economische achtergronden? Hoe

risicovolle financiële producten aan te bieden

zien wonen en zorgarrangementen voor ouderen eruit? Ik vind het echt

aan corporaties omdat die via het borgings-

een gemiste kans dat de enquêtecommissie daar niks over zegt. Wat moet

stelsel ‘toch altijd worden gered’. Daarom

er in de 21ste eeuw gebeuren in steden, wijken en dorpen? Voor welke

adviseert de enquêtecommissie dat corporaties

uitdagingen staat Nederland als we kijken naar de participatiesamen-

failliet moeten kunnen gaan zodat verstrekkers

leving, naar vraagstukken over wonen en zorg, over duurzaamheid?

van leningen een ‘eigen risico’ krijgen. En

Het zou voor de politiek goed zijn geweest als de commissie hierover

nooit meer 100 procent borging van leningen

perspectieven had kunnen bieden. De opdracht waarmee de Tweede

aan corporaties.

Kamer de commissie aan het werk zette, bood daar alle ruimte voor.

Die moral hazards moeten uit het systeem, zo vindt ook Aedes. Maar deze maatregelen tas-

LOK AAL

ten de wezenlijke voordelen van de borging

Door de taken van corporaties te versmallen tot het huisvesten van men-

aan: leningen zijn nu goed beschikbaar voor

sen met een kleine beurs en alles daarbuiten te bestempelen als ‘neven-

corporaties en tegen een lage rente. Geldver-

activiteit’, lijkt de commissie toch gevangen te zitten in de politieke fra-

strekkers zullen een prijs vragen voor een

ming van vandaag de dag. De commissie pleit ervoor om de volkshuisves-

hoger risico: minder snel geld uitlenen en een

telijke opgave lokaal te bepalen in samenspraak van de gemeenten en

hogere rente. Commissievoorzitter Van Vliet

corporaties. Een goed model. Maar dat staat haaks op het pleidooi van

noemde deze aanbeveling een ‘denkrichting’,

versmalling van de taken. Want wat valt er dan nog lokaal te bespreken?’

12 toekomst DOSSIER

Volgens de planning behandelt de Tweede Kamer het eindrapport van de parlementaire enquêtecommissie

NANNY HUISMANS:

‘Dit stelsel staat er over 20 jaar niet meer’

woningcorporaties in de week van 8 tot 11 december 2014 samen met de novelle voor de herziening van de Woningwet. Meer informatie: Aedes.nl, dossier Parlementaire Enquête. Hier staan ook alle aanbeve-

Nanny Huismans (34) leidt sinds 2011 de Limburgse corporatie Woningstichting Domus. Een jonge directeurbestuurder met een open blik op de toekomst. Wat denkt zij over de aanbevelingen van de commissie? En hoe ziet de sociale huisvesting er volgens haar over 20 jaar uit?

lingen van de commissie op een rij.

‘Het is een goed rapport en ik ben het eens met veel van de aanbevelingen. Een onafhankelijke, integrale toezichthouder met ZBO-status, minder afhankelijkheid van de sectorbanken en verdere beperking van leefbaarheidsuitgaven, bijvoorbeeld. Domus beperkt de laatste drie jaar leefbaarheidsuitgaven al. Toch dragen wij bij als huurders of bewonerscommissies initiatief nemen om een complex die nog verder uitgewerkt moet worden.

op te knappen. Het mooie hiervan is dat de huurders meer betrok-

Aedes denkt er graag met politiek en andere

ken worden, een aanbeveling van de commissie waar ik zeker moge-

betrokken partijen over mee, vanuit het uit-

lijkheden in zie.

gangspunt dat de solidariteit tussen corporaties in het stelsel behouden blijft.

REGIONALE WONINGMARKT

De commissie wil de beslissing om een corpo-

Ook sta ik achter de aanbeveling dat corporaties zich op de kerntaak

ratie te saneren bij de minister leggen. Het

moeten richten. Bewust kiezen voor datgene waar de sector goed in

WSW voert dan de saneringen uit. Voor dat

is, sociale huisvesting. Laten we er meer op vertrouwen dat de markt

laatste pleit Aedes al langer. Het WSW heeft

of andere organisaties ook allerlei woningmarktproblemen op kun-

namelijk een goed zicht op de financiële situa-

nen lossen. Wel vind ik dat corporaties de ruimte moeten krijgen om

tie van corporaties. En als het WSW leningen

op een zorgvuldige wijze en in het juiste tempo activiteiten buiten

borgt van een corporatie die later in financiële

de sociale huisvesting af te bouwen.

problemen komt, betaalt het fonds zelf de

De grootte van onze organisaties moeten we nog wel kunnen

rekening in de vorm van de sanering van de-

afstemmen op wat er nodig is. De ideale schaalgrootte van een cor-

zelfde corporatie.

poratie verschilt namelijk per regionale woningmarkt. De regio zou het uitgangspunt moeten zijn, ook bij het maken van prestatie-

‘CULTUURVERANDERING’

afspraken. Neem het omgaan met demografische ontwikkelingen,

Onder andere deze punten staan meteen op de

zoals de bevolkingskrimp hier in Limburg. Dat is geen lokaal pro-

agenda van de Tweede Kamer als die de wets-

bleem, maar een regionaal probleem.

voorstellen voor herziening van de Woningwet en de aanbevelingen van de enquêtecommissie

BURGERS ZELF

in samenhang behandelt. Maar een nieuwe

En de toekomst? Hoe ziet de sector er over 20 jaar uit? De commis-

Woningwet is niet meer dan een begin, daarna

sie stelt drie mogelijke organisatievormen voor in plaats van het

blijft er volop werk aan de winkel met de aan-

huidige hybride stelsel: sociale huisvesting laten organiseren via

bevelingen van de commissie in de hand. Want,

de markt, door de overheid of door de burgers zelf. Als ik moet

zo constateert de enquêtecommissie in haar

kiezen, zeg ik heel idealistisch: de burgers zelf. Maar de kerntaak

toelichting op de eerste aanbeveling: ‘aanpas-

van corporaties is juist dat we zorgen voor goede huisvesting van

sing van de regels of van het toezicht zijn op

mensen die dat zelf niet kúnnen. Daarom zijn wij er. Dus dat werkt

zichzelf niet voldoende om de gewenste ver-

niet.

andering in het stelsel te bewerkstelligen’. Cul-

Het corporatiestelsel van nu staat er over 20 jaar niet meer, denk

tuurverandering is daarvoor een noodzakelijke

ik. De woningmarkt zal er heel anders uitzien. Niet alleen naar

voorwaarde. De commissie duidt de initiatie-

inrichting van het stelsel, maar ook in woongedrag en gebruik van

ven die Aedes en de sector op dit gebied geno-

vastgoed. Wel verwacht ik dat we altijd organisaties houden die de

men heeft positief, maar ‘the proof of the pud-

sociale huisvesting regelen. Maar dat zullen andere organisaties

ding is in the eating’.

zijn dan de corporaties zoals we die nu kennen.’

Groen licht € 350 miljoen structurele kostenverlaging? € 500 miljoen extra uit woningverkoop? € 300 miljoen energiebesparing? Investeren doet u alleen zonder vraagtekens.

Gefinancierd met zekerheid. Door de Huizenbank.

Overheid en corporaties staan voor de uitdaging van gedegen strategische voorraadplanning. Maar ontwikkelen, bouwen, beheren en onderhouden vallen of staan met het vinden, of creëren, van de benodigde financiële ruimte. Helaas zijn veel lichten op rood gesprongen. Er is groen licht nodig om veilig over te steken. Groen licht voor, als het even kan, een groene financiering. NWB Bank. De Huizenbank.

Postbus 580, 2501 CN Den Haag t 070 416 62 66 e info@nwbbank.com www.nwbbank.com

14

PETER BOELHOUWER HOOGLERAAR WONINGMARKT

‘ALS EEN CORPORATIE FAILLIET KAN GAAN, IS DE HUURDER DE DUPE’ Een woningcorporatie moet failliet kunnen gaan, stelt de parlementaire enquêtecommissie.

Slecht idee, vindt Peter Boelhouwer – hoogleraar Woningmarkt TU Delft, want lenen wordt duurder en de huurder de dupe. En de falende corporatiedirecteur straf je er niet harder door.

TEK ST : CHRISTINE DE RUITER

Wat is eigenlijk feitelijk het verschil tussen failliet en saneren?

‘Omdat het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) saneert, gebeurt dat op een andere manier dan dat een private partij dat doet. Bij een faillissement wordt bezit namelijk overgedragen aan meest biedende. Dat kan binnen, maar zeker ook buiten de sector zijn. Het CFV zoekt een oplossing die goed is voor de sociale woningvoorraad en probeert het bezit bij de corporatie of een andere corporatie te houden. Het doel is dan in ieder geval om het grootste deel binnen de sector te houden. Dat zie je ook bij Vestia. Maar een curator heeft dat doel niet bij een faillissement. Die kijkt hoe de schulden voldaan kunnen worden en gaat dus naar de meest biedende partij. Dat is meestal een private partij en die zal proberen het maximale uit de investering te halen en dus de huren maximaal te verhogen. Dus bij een faillissement gaan huurders er veel meer van merken.’

Dus wat vindt u van de aanbeveling dat corporaties failliet moeten kunnen gaan?

‘Die aanbeveling heeft volgens mij als doel dat corporatiedirecteuren zich anders gaan gedragen. Maar dat geloof ik niet. Het bezit van de corporatie is immers hun eigendom niet, dus ze lopen geen persoonlijk risico. En als een corporatie gesaneerd wordt, is dat voor een directeurbestuurder ook al een gruwel. Meestal wordt hij ontslagen, er komt een bewindvoerder van het CFV. Je loopt reputatieschade op en je vindt moeilijk ergens anders een baan. Dat wil je echt niet meemaken.’

Maar de aanbeveling moet toch ook zorgen dat banken meer risico lopen?

‘Volgens mij hebben ze ook al bedacht dat de banken sowieso 10 procent risico gaan lopen. Dus dat dekt het al voldoende. De mogelijkheid van faillissement maakt

opinie 15

bovendien dat de onderlinge solidariteit tussen corpora-

maken. En ook de interne toezichthouders. Zeker als er

ties wegvalt. Dat maakt het voor banken risicovoller om

sprake is van onoorbaar gedrag. Dan zouden ze persoon-

leningen te verstrekken en dan gaan ze een hogere rente

lijk failliet kunnen gaan. Dat kun je doen. Maar daar kun-

vragen. Dat perspectief is niet handig. Het is gewoon

nen zij zich ook weer tegen verzekeren. Dus of dat helpt?’

kostbaarder.’

Wat merkt de huurder daarvan?

Wat vindt u van de rest van het enquêterapport?

‘De huurder is hoe dan ook de dupe. En je moet je afvragen

‘Over het algemeen maken ze verstandige keuzes. Maar ik

of je dat wilt. Als lenen duurder wordt, heeft elke corpora-

vind het wel wat strikt om helemaal geen particuliere huur

tie minder te besteden. Dan wordt er minder geïnves-

toe te staan. Er moeten mogelijkheden zijn om wel wat te

teerd. In onderhoud of nieuwbouw. En de huur moet

doen binnen bepaalde marges. Geen dure kantoren of

omhoog. Zo simpel is het. Welke keuze de corporatie ook

koopwoningen. Maar wat duurdere huur is wel verstan-

maakt, het komt uiteindelijk ten laste van de huidige of

dig. Vooral bij herstructurering. Dat kun je niet aan parti-

toekomstige huurder.’

culieren overlaten, daar is geen markt voor. Je ziet toch

Hoe kun je dan zorgen dat een bestuurder meer risico loopt?

‘Dan kom je aan bij het andere assortiment van de enquê-

weer dat de slinger doorslaat. Dat was bij de regels voor derivaten ook zo.

Verder vind ik dat de commissie vooral naar de vijftien gevallen heeft gekeken waar wat aan de hand was. Ze

te. De cultuur moet veranderen. Geen commerciële activi-

hadden ook wel goede gevallen kunnen beschrijven. Al

teiten meer. Geen rare financiële producten. Op die

zeggen ze wel in de inleiding dat de sector goed werk

terreinen kun je wel wat doen. Je zou zo’n directeur-

doet. Als je alleen de ellende bestudeert, krijg je een

bestuurder ook zelf financieel verantwoordelijk kunnen

eenzijdig beeld.’

Hein de Kort

16

opinie CO SCHAFTENAAR BUURTBEHEERDER UWOON

‘BETROKKEN ZIJN BIJ JE HUURDERS IS EEN GROOT GOED’ Hij is al 15 jaar buurtbeheerder bij een corporatie in Harderwijk.

Co Schaftenaar weet wat het in de praktijk betekent om te zorgen voor leefbaarheid. ‘Moet een corporatie zich alleen bezighouden met stenen, minister? Natuurlijk niet!’

ILLUSTR ATIE : MENNO WIT TEBROOD

In 15 jaar heb ik veel meegemaakt. Ik heb overleden bewoners gevonden. Ik heb door snel ingrijpen waarschijnlijk ongelukken voorkomen bij bewoners die hun gasleiding aan het doorzagen waren. Ik maakte zelfdoding, vervuiling, branden en ruzies mee. Ik weet dat het een groot goed is, wanneer je als buurtbeheerder betrokken bent bij je bewoners. Ze gaan je waarderen. Niet alleen mij, maar ook de corporatie waar ik voor werk: UWOON. Omdat ze in de eerste lijn worden gehoord. Ik sla een arm om een bewoner die net zijn woning heeft opgeknapt en dit teniet ziet gaan door een ernstige lekkage bij de bovenburen. Is dit alles leefbaarheid?

Ja, in mijn ogen zeer zeker.

Voorkomen dat het erger wordt Volgens mij is leefbaarheid niet te meten. In ieder geval niet in cijfers. Niet-leefbare situaties kunnen ontstaan door achter-

17

stallig onderhoud, grote sociale problematiek, door onrust vanwege criminaliteit. Als in een wijk dit soort zaken spelen, ligt een moeilijke verhuurbaarheid van woningen op de loer.

Ook daarom grijpen we in. Maar vooral om de leefbaarheid op peil te houden en te voorkomen dat het verergert. Dat begint al bij het signaleren van problemen. Een goede samenwerking met een netwerk aan partners is hierbij onmisbaar.

In een ‘normale’ wijk is er balans, die in hoge mate vanzelf tot stand komt. Maar in kwetsbare wijken kan die balans verstoord worden door allerlei factoren, zoals te weinig geld, psychische problemen, vereenzaming, verloedering, overlast of een ander sociaal vraagstuk. In die wijken werken de buurtbeheerder en de corporatie hard aan, onder andere: • een schone, nette en veilige woonomgeving • het bezoeken van bewoners die het niet zo nauw nemen met goed gedrag • overleg met netwerkpartners bij ernstige sociale problematiek; dit neemt toe • het bezoeken van bewoners met huurachterstand, vaak met achterliggende problematiek; ook dit komt steeds meer voor, vaak zie je dit al aan de staat van de woning • bewoners bijstaan in moeilijke situaties, bijvoorbeeld na brand of ernstige lekkage; dat komt veel vaker voor dan mensen denken • het inzetten van de reclassering op plekken waar de wijk dat nodig heeft, zoals de groenvoorziening of bij het reinigen van garagedeuren • met netwerkpartners de aanpak van hangjongerenproblematiek.

Stenen??

Minister Blok wordt door zijn chauffeur netjes afgezet bij zijn woning. Vast in een schone en veilige wijk, ver weg van alle problematiek die een buurtbeheerder meemaakt in onze sociale wijken.

Een minister die niet weet wat er in de praktijk gebeurt en alleen maar bezig is met het uitkleden van de corporaties. Die niet de bewoners ziet die vaak tot aan hun nek in de problemen zitten. Moet een corporatie zich alleen bezighouden met ‘stenen’, minister? Natuurlijk niet! Voor goede en fijne wijken is meer nodig. Een corporatie moet zijn bewoners kennen en weten wat er leeft. Juist nu, in een tijd waarin sociale problematiek en huurschuld alleen maar lijken te verergeren. Een tijd waarin de leefbaarheid meer en meer onder druk komt te staan. Daarom zijn buurtbeheerders en overlastmedewerkers onmisbaar bij een corporatie. En is het onze taak om de leefbaarheid in wijken niet te laten verslonzen. Als we daarmee stoppen, komt het de buurt, de samenleving en de corporaties later duur te staan. En weer opnieuw beginnen met het leefbaar krijgen van wijken is een kostbare aangelegenheid. Als dit al lukt.

‘Begin december gaat de commissie in debat met de Tweede Kamer over het rapport. We gaan de partijen overtuigen van ons gelijk.’

ROLAND VAN VLIET, VOORZITTER PARLEMENTAIRE ENQUÊTECOMMISSIE WONINGCORPORATIES, IN TROUW.

‘De Parlementaire Enquêtecommissie noemt nergens de Verhuurderheffing die het Kabinet-Rutte II onbekommerd in rekening brengt bij de eigenaren van woningen met een gereguleerde huur. (…) En rept ook niet over betaalbaarheidsproblemen door de jaarlijkse Verhuurderheffing: een tragische omissie.’

HUGO PRIEMUS, VOORMALIG HOOGLERAAR TECHNISCHE UNIVERSITEIT DELFT, OP HET CORPORATIEFORUM.

‘De politiek is over het algemeen heel slecht in loslaten. De NS is al jaren niet meer van de staat, maar als blijkt dat er geen toiletten in de sprinters zitten, moet de bewindspersoon dat van de Kamer toch weer gaan regelen.’

SANDRA VAN THIEL, HOOGLERAAR BESTUURSKUNDE IN NIJMEGEN, OVER HET ADVIES VAN DE PARLEMENTAIRE ENQUÊTECOMMISSIE OM EEN ONAFHANKELIJKE WOONAUTORITEIT OP TE RICHTEN, IN NRC HANDELSBLAD.

‘Er is sprake van krimp als het aantal huishoudens daadwerkelijk terugloopt. Dan worden verlaten woningen niet meer ingenomen en dreigt verloedering. (…) Vergrijzing is geen criterium voor krimp, ontgroening net zo min, want dat zie je in heel Nederland.’

PAULINE KRIKKE, VOORZITTER TEAM MIDTERM REVIEW BEVOLKINGSDALING, IN COBOUW.

VvE Beheer op maat voor uw complexen VvE Beheer is een vak apart en heeft zeer veel verschillende disciplines.Van administrateur tot bouwkundige en van manager tot jurist. Al deze vaardigheden dienen binnen vakkundig en efficiĂŤnt VvE Beheer aanwezig te zijn. En wilt u gedurende het meerderheidsbelang binnen de VvE nog niet alle werkzaamheden uit handen geven, dan maken wij hier afspraken over. Zo bieden wij onze dienstverlening als maatwerk aan. In goed overleg komen we samen tot de best passende oplossing.

Meer weten over onze dienstverlening? Vraag geheel vrijblijvend een gesprek met ons aan om te zien hoe wij ook u van dienst kunnen zijn!

Vestigingen in Oosterhout, Tilburg, Capelle aan den IJssel en Nieuwegein.

 0162 447700

info@vpagroep.nl

www.vpagroep.nl

VvE Beheer

Van 40 euro naar 4 euro per factuur

Kijk voor een toelichting op nccw.nl/van40naar4

20

leefbaarheid 21 tek st : marjon van weersch

|

foto ’ s : fr anco gori

‘ Wonen boven winkels hoort bij Maastricht’ De afgelopen 25 jaar hebben de gemeente Maastricht, de universiteit en woningcorporatie Woonpunt ­gezamenlijk gezorgd voor 500 wooneenheden boven winkels. Het overgrote deel is voor studenten. ’s Avonds brandt er licht in het centrum van ­Maastricht. De novelle bij de nieuwe Woningwet maakt dit soort succesvolle projecten vrijwel ­onmogelijk. Mirjam Depondt, bestuurder van ­Woonpunt, gaat het gevecht zo nodig aan.

22

In een zijstraatje van het Sint Amorsplein, in het voetgangersgebied van het Maastrichtse centrum, vult de eigenaar van een boetiek voor herenkleding de voorraad aan. In het pand tegenover zijn winkel wonen zestien studenten in appartementen en studio’s van Wonen boven Winkels Maastricht NV. De meeste van hen kent de boetiekeigenaar wel.

‘We begroeten elkaar, maken af en toe een praatje. Ik vind het fijn dat er mensen boven de winkels wonen. Dat hoort bij Maastricht. Het zorgt voor levendigheid na sluitingstijd van de winkels.’

In het centrum van Maastricht brandt op veel bovenverdiepingen ’s avonds licht. 30 jaar geleden stonden die etages nog leeg. Het was

‘Dit werkt vooral goed in een studentenstad’

’s avonds een dooie boel in de binnenstad. De nog jonge universiteit van Maastricht was toen al flink gegroeid en daarmee ook de behoefte

huisvesten. Wonen boven Winkels werd een succes. Inmiddels zijn er

aan studentenwoningen. Het is de combinatie

zo’n 500 wooneenheden gerealiseerd.

van die twee factoren die begin jaren 90 de aanleiding is geweest voor de oprichting van

EMMER SOP

Wonen boven Winkels Maastricht NV, zegt

Jean-Paul Grond woont in een van de appartementen tegenover de

Mirjam Depondt, directeur-bestuurder van

herenkledingzaak. Als student heeft het vooral voordelen om in de bin-

Woonpunt (zie kader). De drie partijen in de

nenstad te wonen, zegt hij. ‘De faculteiten van de universiteit, de bieb,

NV – de gemeente Maastricht, de universiteit

de sportschool, winkels. Het is allemaal te lopen of te fietsen. Heel com-

en Woonpunt – hadden er allemaal belang bij

fortabel.’ Ook de cafés liggen op steenworpafstand. Dat heeft echter

om de etages boven de winkels bewoonbaar te

ook nadelen. ‘Ik ben wel eens met een emmer sop aan de slag gegaan om

maken. De gemeente wilde in het hart van de

het winkelpersoneel beneden de volgende ochtend de ergste verrassin-

stad ook ’s avonds levendigheid. Dat maakt een

gen te besparen’, lacht Grond. Wonen in de binnenstad is niet voor

stad veiliger en aantrekkelijker, ook voor toe-

iedereen geschikt. Er is soms nachtelijk lawaai, je kunt je auto niet voor

risten. De corporatie en de universiteit hadden

de deur parkeren. ‘Studenten vinden de voordelen meestal veel zwaar-

de taak om het toenemend aantal studenten te

der wegen’, zegt Depondt. Verschillende gemeenten hebben Woon-

leefbaarheid 23

Wonen boven Winkels Maastricht NV De NV heeft drie aandeelhouders: de gemeente Maastricht, Maastricht University en woningcorporatie Woonpunt. De NV heeft geen punt de afgelopen jaren benaderd met de vraag: ‘Kunnen jullie dat

winstoogmerk en geen eigen personeel. Woonpunt

bij ons ook realiseren? Het is voor ons centrum ook leuk; ’s avonds

doet namens de NV het werk, zoals de aankoop en

verlichte ramen boven de winkels.’ Depondt: ‘Maar onze taak is niet het

het verbouwen van de panden, het verhuren en

doen van leuke dingen. Wonen boven winkels is alleen succesvol als er

beheren van de wooneenheden. De NV betaalt de

voldoende vraag is naar dit soort woningen. Daarom werkt het concept

corporatie daarvoor.

vooral goed in een studentenstad.’

DAKSTRATEN Dankzij Wonen boven Winkels zijn er in het centrum van Maastricht 497 wooneenheden gerealiseerd. Merendeels voor studenten bestemde sociale huurwoningen. Daarnaast zijn er 48 huurwoningen in de vrije

Deze maand hebben de drie partijen in de NV

sector. Niet-DAEB woningen dus. Sommige van de tot woningen omge-

besloten tot een pas op de plaats. De knelpun-

bouwde ruimtes zijn onderdeel van een monument, legt Depondt uit.

ten in de studentenhuisvesting zijn grotendeels

‘Daar moesten we bij de verbouwing rekening mee houden. Door bij-

opgelost, zegt Nick Bos, bestuurslid van Maas-

voorbeeld bestaande constructies in stand te houden. Dat leidt tot een

tricht University. Depondt: ‘Een feit is ook dat

groter aantal vierkante meters en dus tot een huurprijs boven de liberali-

sociale huur in de binnenstad altijd onrendabel

satiegrens.’ Op andere plekken zijn ingewikkelde, relatief kostbare

is. Het verbouwen van bestaande panden in

dakstraten gebouwd om de woningen toegankelijk te maken. Of is het

een stadscentrum is duur. Zeker als het om

de locatie van de woning die een commerciële huur rechtvaardigt. Zoals

monumenten gaat. En voor het huren van een

enkele woningen die uitkijken op de Grote Staat, de belangrijkste

hijskraan ben je hier meer geld kwijt dan bij

winkelstraat van Maastricht. ‘Om zakelijke en volkshuisvestelijke rede-

nieuwbouw in de wei.’ De NV heeft dan ook

nen hoort een beperkt aantal niet-DAEB-woningen er dus bij’, zegt

geen groeidoelstelling. ‘We monitoren de

Depondt. ‘Overigens is dat voor Woonpunt altijd de overweging om

markt continu en zien dat er evenwicht is ont-

niet-DAEB-activiteiten te ondernemen’, vervolgt ze. ‘Het is zo’n onzin

staan tussen vraag en aanbod naar studenten-

om te zeggen dat alle niet-DAEB bestaat uit commerciële luxe.’

woningen. Dat komt mede doordat de laatste

24 leefbaarheid

‘Over sommige zaken denkt de wetgever te eenvoudig’ semi-publieke partijen opgezet. De novelle bij de nieuwe wet stelt verplichtingen aan dergelijke “verbonden ondernemingen”. Als de plannen doorgaan, zullen alle woningen in de NV per definitie niet-DAEB worden, ongeacht hun huurprijs. Terwijl de NV wel voor alle sociale huurwoningen verhuurdersheffing moet betalen. Of we moeten de NV ontvlechten.’ Depondt is er verontwaardigd over. ‘Hier is sprake van publiek/publieke samenwerking. Dus hoezo: “verbonden onderjaren ook commerciële partijen woningen bo-

neming”? Bovendien heeft de gemeente uitgezocht dat haar bijdrage in

ven winkels zijn gaan bouwen’, zegt Depondt.

de financiering niet gezien kan worden als staatssteun. Ik zie werkelijk

‘Ik denk dat wij daarvoor het vliegwiel waren.

niet waarom we na meer dan twintig jaar met deze succesvolle samen-

Prima als de markt het overneemt.’

werking moeten stoppen. Dus die NV gaan we niet opheffen. Als het nodig is, ga ik dat gevecht wel aan.’

NIEUWE WONINGWET De gemeente Maastricht, de universiteit en de

Ook Gerdo van Grootheest, de wethouder Stadsontwikkeling van

corporatie blijven gezamenlijk in de NV parti-

Maastricht maakt zich zorgen over de mogelijke gevolgen van de nieuwe

ciperen. Niet alleen vanwege de bestaande

Woningwet. ‘In de novelle denkt de wetgever over sommige zaken veel

500 woningen. ‘Als het volkshuisvestelijk no-

te eenvoudig. Daar gaan projecten als Wonen boven Winkels onder

dig is, breiden we het aantal woningen weer

lijden. Niet alleen in Maastricht, maar ook elders in het land.’ En dat is

verder uit’, zegt Depondt. Ze vindt het onbe-

niet goed, vervolgt hij. ‘Als je ’s avonds door de stad loopt, zie je wat het

grijpelijk dat de voorstellen van de nieuwe

wonen boven winkels Maastricht heeft opgeleverd. Mensen zien geen

Woningwet de formule van Wonen boven

zwarte gaten of rolluiken, maar leven achter de ramen van de etages

Winkels vrijwel onmogelijk maakt. ‘Het pro-

boven de winkels. Onbenutte ruimtes worden gebruikt en studenten

ject is logischerwijs als een verbinding van drie

hebben een fijne woonplek.’

HOE BEKNELLEND IS UW FISCALE POSITIE? DE FISCALE : S E R G N O C D N FU IJDENS HET TAX T N E R E M R O F IN OVEMBER 2014 N 6 2 LAAT U S IE T A R O P NINGCOR POSITIE VAN WO

DAT TELT.

Als bestuurder of commissaris van een woningcorporatie denkt, handelt en organiseert u op uw eigen manier. Dus wil je als accountant of adviseur werkelijk meerwaarde kunnen bieden met fiscale advisering, dan moet je niet alleen over vakkennis en branchekennis beschikken. Gelukkig werken bij BDO mensen die luisteren en meedenken. Bij elke belastingkwestie waar uw woningcorporatie mee te maken heeft, kunt u vooral ook rekenen op onze persoonlijke betrokkenheid. Vanuit deze persoonlijke relatie behartigen wij graag uw belangen en helpen u bij het contact met de fiscus en overige partijen.

Ge誰nteresseerd? Tijdens het Tax Fund Congres op 26 november 2014, in het Koning Willem II stadion in Tilburg, informeren we u over de gewijzigde fiscale positie van woningcorporaties. Deelname is kosteloos. Meld u aan via www.bdo.nl/taxfundwoco.

Ga naar www.bdo.nl/woningcorporaties voor meer informatie of bel voor een persoonlijke afspraak met onze specialisten van de BDO Branchegroep Woningcorporaties via telefoonnummer (088) 236 48 00.

Omdat mensen tellen.

26

Erik Bruns Rijnhart Wonen

het werk van de projectmanager 27 TEK ST : L ATIFA VAN HEERDE

|

FOTO : FLOREN VAN OLDEN

BOUWVAKKERS HALEN DE LAATSTE ONDERZOEKSTAFELS WEG EN BREKEN DE LAATSTE MUREN DOOR IN HET VOORMALIGE LABORATORIUM AAN DE ELISABETHHOF IN LEIDERDORP. OVER EEN JAAR ZIJN IN DIT GEBOUW 33 SOCIALE HUURWONINGEN EN 20 ZORGWONINGEN. ERIK BRUNS COÖRDINEERT HET VERBOUWINGSPROJECT.

A

ls projectmanager Nieuwbouw zoekt Erik Bruns altijd naar

GEEN BLAUWDRUK

plekken om te bouwen in Leiderdorp en Zoeterwoude. Bij

Bruns is op strategisch en projectniveau

toeval hoorde hij van het leegstaande voormalige laborato-

verantwoordelijk voor alle nieuwbouw-

rium van bijna 6.000 vierkante meter. ‘We waren niet per se op zoek

projecten bij Rijnhart Wonen. Maar het

naar een kantoor om te verbouwen tot woonruimte maar we zagen

grootste deel van zijn tijd gaat op dit moment naar de Elisabethhof.

dat dit gebouw potentie had: het ligt dicht bij uitvalswegen, een bushalte, een woonwijk en een ziekenhuis. Bovendien is de schil van het gebouw nog in zeer goede staat. Maar we vroegen ons wel af: durven we dit risico te nemen?’

De corporatie liet een haalbaarheidsstudie doen en legde vervolgens het programma van eisen neer bij enkele aannemers met de opdracht: maak een innovatief en duurzaam plan. Daarbij stelde ze ook de vraag, wat zouden jullie doen: sloop/ nieuwbouw of ombouwen? De partijen waren

‘Wij hebben de aannemer een kader meegegeven en dat toetsen we vervolgens’

eensgezind: ombouwen was de beste optie.

Dit is het eerste ombouwproject van deze omvang van de corporatie en daarbij loopt Bruns vanzelfsprekend tegen nieuwe dingen aan. Aanvankelijk zagen bijvoorbeeld niet al zijn collega’s voor zich dat het laboratorium een mooi woongebouw kon worden: ‘Ik moest men-

Bruns: ‘Transformatie is soms duurder dan nieuwbouw, maar omdat wij

sen helpen door het kantoor heen te kijken.’

het bestaande gebouw voor een scherpe prijs konden kopen was het plan

Aan het project ging een intensieve voorbe-

uitvoerbaar.’

reiding vooraf: Bruns sprak met corporaties, marktpartijen en aannemers die eerder een

REGISSEREND OPDRACHTGEVER

kantoor ombouwden voor een andere func-

Bruns coördineert het project nu en zorgt dat partijen zoals de aannemer,

tie. ‘Maar ik merkte dat er geen blauwdruk

interne afdelingen, de gemeente en de hoofdhuurder (een zorgorganisatie)

is voor kantoortransformaties. De aanpak

op de juiste momenten met elkaar om tafel zitten. Hij stemt af met de ge-

verschilt per project.’ Het interessante vindt

meente hoe het gebouw kan aansluiten bij de openbare ruimte en het be-

Bruns dat het een heel andere manier van

staande groen. En daarnaast stuurt hij de externe communicatie over de ver-

denken en werken vraagt. ‘Normaal denk je

bouwing aan. De uitvoering van het project ligt bij de aannemer en Rijnhart

bijvoorbeeld: ik maak een woning van 80

Wonen stelt zich op als regisserend opdrachtgever. Daar zit een duidelijke

vierkante meter. Nu heb je te maken met de

afweging achter, vertelt Bruns: ‘Een transformatie als dit bevat veel elemen-

afmetingen van het gebouw en met hoekjes

ten waardoor je niet zomaar een bestek kunt schrijven. Bovendien kun je niet

die je normaal gesproken niet hebt. Dat is

alle risico’s voorzien. Daarom hebben we meer risico’s bij de aannemer

soms lastig maar heeft ook zijn charme.’

gelegd. Wij hebben de aannemer een kader meegegeven en dat toetsen we vervolgens.’

feiten & cijfers 29 TEK ST : HANNEKE NAGTZ A AM

PRESTATIEAFSPRAKEN IN DE REGIO

Woningcorporaties maken prestatieafspraken op lokaal en vaak ook op regionaal niveau. Voorzitter Jolanda Hoogeboom van de Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH) vertelt hoe cijfers een rol spelen bij het maken van regionale afspraken in de regio Den Haag.

PRESTATIEAFSPRAKEN CORPORATIES IN DE REGIO HAAGLANDEN 2010 –> 2014

900

NIEUWE WONINGEN PER JAAR

In elke gemeente minimaal

70%

toewijzen aan huishoudens met recht op huurtoeslag

JOLANDA HOOGEBOOM, VOORZITTER SOCIALE VERHUURDERS HAAGLANDEN (SVH)

‘Wij kunnen straks niet meer aan alle behoeften van onze doelgroep voldoen’ ‘Voor de periode 2010 tot 2014 hebben we vooral af-

behoefte aan (nieuwe) betaalbare woningen stijgt

spraken gemaakt over nieuwbouw en toewijzing van

waarschijnlijk nog, maar wij hebben niet meer de finan-

woningen. Jaarlijks hebben we minimaal 900 woningen

ciële middelen om daaraan te voldoen. Daarom leggen

gebouwd. Van de woningen die we opnieuw verhuren

we nu voor het eerst onze financiële cijfers op tafel bij

Op feiten & cijfers op

wijzen we in elke gemeente minimaal 70 procent toe

de gemeenten om gezamenlijk prioriteiten te stellen.

Aedes.nl staan per

aan de primaire (BBSH-)doelgroep, huishoudens die

Zo laten we zo transparant mogelijk zien wat de gevol-

regio de ontwikke-

recht hebben op huurtoeslag. Die afspraken baseerden

gen zijn van een keuze op het ene vlak, bijvoorbeeld

ling in de woning-

we destijds op de ontwikkeling in de behoefte en onze

betaalbaarheid voor de investeringen op een ander

voorraad, met cijfers

inzet voor een ongedeelde regio; lage inkomens moe-

vlak, bijvoorbeeld nieuwbouw. Eerste uitkomst is dat

over nieuwbouw en

ten zich in elke gemeente van de regio kunnen vesti-

we beiden prioriteit geven aan het betaalbaar houden

over de huurprijzen

gen. We zijn nu bezig met een nieuwe ronde prestatie-

van onze woningvoorraad.’

van de woningen.

afspraken met de gemeenten. Dat is erg lastig, want de

30

‘GEEF WONINGZOEKENDEN DE KEUS’ Wie een huis wil kopen, kijkt op Funda. Wie sociaal wil huren, kijkt… Ja, waar eigenlijk? Nederland kent een lappendeken aan lokale en regionale woningverdeelsystemen. In  van de  gemeenten werken corporaties lokaal of regionaal samen en dat doen ze allemaal op hun eigen manier. Hoe makkelijk maakt dat het voor de huurder om aan een woning te komen?

Hoe duidelijk is het voor hem naar wie de woning gaat en waarom? En heeft de nieuwe Huisvestingswet vanaf  invloed?

W

ie een huis zoekt in

dese corporaties. Als woningzoekende moet je dus eerst uitzoeken waar

Almelo, komt meestal

je moet zijn, daarna moet je jezelf meerdere keren inschrijven en vervol-

uit Almelo. Zo bleek

gens moet je het aanbod op de diverse sites bijhouden. Daarom onder-

uit een inventarisatie

zoeken de Twentse corporaties nu samen of een regionale portal toe-

van de Twentse cor-

gevoegde waarde heeft, weet Corien Markusse, manager Wonen, Klant

poraties. En dat is maar goed ook. Want als je in

en Markt bij Beter Wonen te vertellen. Haar corporatie gaat binnenkort

Twente – bijvoorbeeld in een van de drie grote

samen met Woningstichting St. Joseph in ieder geval al in Almelo begin-

steden – een huis zoekt en het maakt je niet uit

nen met een nieuw verdeelsysteem.

in welke, wordt het ingewikkeld. Je moet je inschrijven op meerdere plekken: Wooninfo

ZELF UITZOEKEN

Hengelo (onderdeel van WoningNet), Woon-

Twente is geen geval apart. De woningverdeling is vaak lokaal of regio-

bureau Almelo en bij de afzonderlijke Ensche-

naal geregeld, zegt André Ouwehand, onderzoeker Stedelijke vernieu-

woningverdeling 31 TEK ST : L ATIFA VAN HEERDE

KAART ďœą Woonruimteverdeling van samenwerkende corporaties

32

wing en wonen. En dat komt volgens hem

gemeenschappelijke aanbodwebsite als die bestaat. Temme wil de web-

omdat er van oudsher grote regionale verschil-

site graag verder ontwikkelen naar een portal dat direct al het aanbod

len zijn als het gaat om de hoeveelheid druk

laat zien. ‘Op die manier geef je mensen de keus en neem je ze serieus.

op de woningmarkt. ‘Regionale samenwerking

Nu kan het zo zijn dat in IJsselstein, onder Utrecht, grote druk is op de

tussen corporaties is een goed idee maar zorg

woningmarkt, terwijl aan de andere kant van het water in Zederik wo-

dat je het transparant regelt en dat het inzichte-

ningen leeg staan. Als huurders niet weten dat er vlakbij wel makkelijk

lijk is welk systeem je waarom voor welke

woningen te krijgen zijn dan kunnen ze de afweging niet maken om

groep gebruikt.’ Waarom gaan we niet een

daarheen te verhuizen.’ Temme hoopt dat de invoering van de Huisves-

stap verder, naar transparantie op landelijk

tingswet de ultieme aanleiding is om alsnog een gezamenlijke landelijke

niveau vraagt Justus Temme zich af. Temme

portal op te zetten. ‘Maar we hebben dan wel mensen met gezag, zoals

is directeur van WoningNet, dat zo’n  cor-

politiek en corporatiedirecteuren, nodig om dit uit te dragen.’

poraties in achttien samenwerkingsverbanden voor woonruimtebemiddeling ondersteunt.

SLAAGK ANS

‘Waarom is er geen Funda voor sociale huur-

Transparantie betekent niet alleen dat je weet waar je moet zijn voor een

woningen? Als je een woning wilt kopen ga je

woning, maar ook dat je weet op welke manier een corporatie de wonin-

naar één site, maar zodra je huurt moet je zelf

gen verdeelt en hoe lang je moet wachten. Het nieuwe verdeelsysteem

uitzoeken waar je moet zijn. Dat is bijzonder.’

van de Almelose corporaties maakt daar grote stappen in. Tot voor kort werkten ze met het distributiesysteem, een systeem dat nauwelijks meer

AFWEGING

voorkomt; woningzoekenden schreven zich eenmalig in bij de geza-

In  onderzocht Aedes of er een landelijke

menlijke corporaties en werden benaderd als er een woning vrij kwam

portal moest komen. Dat plan sneuvelde omdat

die aan hun wensen voldeed. ‘We verantwoordden niet hoe we de

er in de sector te weinig belangstelling zou

woningen toewezen. Dat moest anders: we vinden het belangrijk om

zijn, mensen meestal binnen hun eigen regio

mensen inzage te geven in het proces.’ Eind november leveren de corpo-

verhuizen en omdat de kosten niet op zouden

raties een website op waar mensen zelf een selectie kunnen maken uit

wegen tegen de voordelen. Temme kon zich

het aanbod. Per advertentie kunnen ze zien wat de slaagkans is voor de

niet in die conclusie vinden en lanceerde vanuit

woning. Markusse: ‘We hopen dat dit leidt tot een snellere match en

WoningNet vorig jaar een afgeslankte versie:

minder leegstand. Daarnaast hopen we beter zicht te krijgen op de vraag

HuurWoningNet.nl. Als je op die website een

wat voor soort woningen huurders wel en niet aantrekkelijk vinden.

plaatsnaam intikt verschijnen er links naar

Onze markt heeft een te groot aanbod voor de vraag. Door beter te

de corporaties die er actief zijn en naar de

kijken naar de behoefte hopen we betere toekomstplannen voor onze woningvoorraad te kunnen maken.’

Ook Lefier in het noorden van Nederland werkt toe naar het aanbodmodel. De corporatie werkte tot voor kort in verschillende gemeenten in en rond de provincies Groningen en Drenthe met verschillende systemen. Inmiddels is het aantal verdeelsystemen teruggebracht naar

‘IN IJSSELSTEIN KAN ER NU GROTE DRUK OP DE WONINGMARKT ZIJN, TERWIJL IN ZEDERIK AAN DE OVERKANT VAN HET WATER WONINGEN LEEG STAAN’

twee: voor de woningen in Groningen-stad via WoningNet – vanwege afspraken met andere corporaties – en een eigen systeem voor de rest.

De twee systemen zijn niet met elkaar verbonden, vertelt Yvonne van Cooten, manager Gebiedsteam bij Lefier. ‘Mensen zijn vaak specifiek op zoek naar een woning in de stad Groningen of in een van de dorpen erbuiten.’ Het eigen systeem van Lefier is gebaseerd op het aanbodmodel: woningzoekenden kunnen rechtstreeks reageren op een geadverteerde woning. Daarnaast gebruikt Lefier voor een deel het optiemodel, voor zeer gewilde woningen. Iedereen die zich inschrijft, geeft een woonwens op. En bij woningen die Lefier aanbiedt via het optiemodel, worden deze mensen vooraf getipt als een gewenste woning beschikbaar komt. Van Cooten: ‘Vooral voor seniorencomplexen is het handig om mensen te kunnen zeggen: u bent de eerste of tweede in rij.’

woningverdeling 33 KAART  Woonruimteverdeling naar modellen Met het aanbodmodel worden woningen aangeboden via advertenties. Bij het distributiemodel schrijven woningzoekenden zich in en moeten vervolgens afwachten totdat zij een woning toegewezen krijgen. In het optiemodel kunnen woningzoekenden door opties te nemen in een wachtrij staan voor een bepaald woningcomplex. Loting werkt zonder wachtlijsten: woningen worden verloot of verhuurd aan de eerste kandidaat die zich aandient. Een combinatie van deze modellen is ook mogelijk.

Bron: rapport Sturen op inkomen, Rigo, 

MODEL aanbod aanbod loting aanbod optie loting distributie loting optie optie loting

34 ‘DE HUISVESTINGSWET GAAT UIT VAN VRIJE VESTIGING, TENZIJ; DAT NODIGT UIT TOT REGIONALE SAMENWERKING’

het verleden eisten gemeenten vaak van woningzoekenden dat ze een economische of maatschappelijke binding met de stad hadden, legt Ouwehand uit. ‘Die eisen waren al ingeperkt, maar daar werd niet erg op toegezien en lokaal maatwerk kon nog steeds.’ Dat wordt in de nieuwe Huisvestingswet anders. Onder strikte voorwaarden mag  procent van de voorraad toegewezen worden aan mensen uit de regio. Weer  procent daarvan mag lokaal worden toegewezen. De regels daarvoor moeten gemeenten in een verordening vastleggen, die de gemeenteraad voor een periode van vier jaar vastlegt. Voorwaarde is dat de gemeente kan aantonen dat er schaarste is.

NIET OVERSPOELD In Utrecht betekent dat bijvoorbeeld dat de bindingseisen volledig op de schop moeten. Tot nu toe moest je een maatschappelijke of economische binding hebben om je in te kunnen schrijven bij WoningNet regio Utrecht, waar  corporaties in samenwerken. ‘De nieuwe regels betekenen dat vrije vestiging mogelijk wordt’, zegt Rikkert van Heerde van de Stichting Woonruimteverdeling Regio Utrecht. ‘De Utrechtse corpo-

ZOEKOPTIES

raties willen zo min mogelijk schotten op de woningmarkt, dus we staan

De meeste corporaties werken tegenwoordig

hier niet negatief tegenover. En we verwachten ook niet dat Utrecht in-

met een aanbodmodel. Maar een combinatie

eens overspoeld gaat worden met woningzoekenden uit andere regio’s.’

van een aanbodmodel met een optiemodel

Hoe de bindingseisen precies vorm gaan krijgen is nog onduidelijk. De

of lotingsmodel kan heel goed werken, zegt

samenwerkende gemeenten zijn nu bezig met een schaarste-onderzoek

Ouwehand. ‘Ze zijn vaak naast elkaar nodig

en stellen daarna een verordening voor de regio op.

omdat verschillende groepen geholpen moe-

De Huisvestingswet zal de groei van het aantal regionale samenwerkin-

ten worden. Door bijvoorbeeld loting geef je

gen aanwakkeren, verwacht De Rooij van WoningNet. En dat maakt het

mensen die snel een woning nodig hebben ook

dus uiteindelijk voor woningzoekenden makkelijker om een woning te

een kans. Welk model je ook hanteert, maak

zoeken in de regio. ‘De markt is volop in beweging, je ziet steeds meer

wel duidelijk wat dat voor de huurder bete-

lokale systemen die aanhaken bij regionale samenwerkingen die er al

kent, benadrukt Ouwehand. De corporaties

zijn. De Huisvestingswet gaat uit van vrije vestiging, tenzij. Dus je zet

aangesloten bij WoningNet proberen klanten

de toegankelijkheid van Nederland open. Dat dwingt regionale samen-

niet alleen te informeren, maar ook mee te

werking niet af, maar prikkelt wel om dat op te zoeken.’

nemen in het hele proces, legt Bram de Rooij innovatiemanager bij WoningNet uit. Naar aanleiding van het profiel dat zoekers invullen, krijgen ze woningen aangeboden die passen bij het profiel met de bijbehorende slaagkans. Als die kans laag is, dan laat de website woningen

HUISVESTINGSWET

op andere locaties zien. Woningen die dus niet

Op  januari  gaat de nieuwe

 procent voldoen aan de zoekopties, maar

Huisvestingswet in. Gemeenten

waar woningzoekenden wel een grotere kans

kunnen met de Huisvestingswet

op maken. ‘Als je reageert laten we ook zien op

sturen in de woonruimteverdeling.

welke plaats je zou eindigen. En we laten bij de

Daarvoor moet een gemeente

alternatieven ook koopwoningen zien die in

toewijzingsregels opnemen in een

hypotheeklasten vergelijkbaar zijn. Al maakt

huisvestingsverordening. De

 op de  daar gebruik van, je hebt wel alter-

gemeente is verplicht daarbij de

natieven aangeboden en mensen er bewust

plaatselijke corporatie(s) te

van gemaakt dat koop misschien ook een goe-

betrekken. Lees meer in het

de optie kan zijn.’

dossier Huisvestingswet: Aedes.nl/huisvestingswet.

Wat heeft de nieuwe Huisvestingswet voor invloed op de verdeling van de woningen? In

werk aan wonen 35 TEK ST _ PE TER HENDRIK S

FUNTIES

BEDRIJF

PLAATS

Directeur-bestuurder

Woningstichting Putten

PUTTEN

Directeur-bestuurder

Omnia Wonen

HARDERWIJK

Ervaren medewerker financieel beheer en informatie

Stichting Laurens Wonen

ROTTERDAM

Manager bedrijfsvoering

TBV Wonen

TILBURG

Senior medewerker financiën

Steelande wonen

GRONINGEN

Leidinggevende / manager vastgoed/wonen

WoonGoed 2-Duizend

REUVER

Leidinggevende bedrijfsvoering & financiën

WoonGoed 2-Duizend

REUVER

Leden geschillencommissie vestia (2)

Stichting Vestia

ROTTERDAM

Medewerker klant contact centrum

IJsseldal Wonen

TWELLO

Medewerker service & energie (24 -36 uur)

Wooninc.

EINDHOVEN

VvE-beheerder

Woonstad Rotterdam

ROTTERDAM

Stichting UWOON

HARDERWIJK

Belangenbehartiger

Aedes vereniging van woningcorporaties

DEN HAAG

Implementatiemanager

Stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw WSW

HILVERSUM

Adviseur verhuur

Woonwaard

ALKMAAR

Consulent vastgoed

Woningbouwvereniging de Kombinatie

ZEIST

Lid raad van commissarissen

Sité Woondiensten

DOETINCHEM

Medewerker ondersteuning

GroenWest

WOERDEN

Secretaris geschillencommissie woningcorporaties Valleigebied

Geschillencommissie Woningcorporaties Valleigebied

LEUSDEN

Manager sociaal beheer (36 uur per week)

Woningstichting Rochdale

AMSTERDAM

Medewerker klantcontactcentrum

SOR

ROTTERDAM

Senior medewerker bedrijfsbureau (m/v)

Woningstichting Nieuwkoop

NIEUWKOOP

Traineeship vastgoedbeheer

Woonlinie

ZALTBOMMEL

Directie/RvB/RvC

Financieel/Administratief

Management

Ondersteunende diensten

Projectontwikkeling Senior planontwikkelaar vastgoed Staf

Verhuur en Verkoop

Woningbeheer, Wijkbeheer en Leefbaarheid

|

BEELD _ CURVE

OP ZOEK NAAR EEN BAAN BIJ EEN WONINGCORPORATIE OF WONINGBOUWVERENIGING? HIERNAAST EEN OVERZICHT VAN DE ACTUELE ONLINEVACATURES. BEKIJK DE VACATURE OP WWW.WERKAAN WONEN.NL.

36

TEGENSTELLINGEN IN NEDERLAND Hoe sterk zijn de sociaal-culturele tegenstellingen in Nederland? Ontstaat er een kloof in sociaal en cultureel opzicht

Zelfreflectie

sterk van elkaar verschillen,

Meer maatregelen en regels van

of valt het wel mee? Daarover

de overheid gaat het gedrag van

tussen bevolkingsgroepen die

sociaal-culturele tegenstellingen

Glasvezel

in Nederland, een uitgave van

Elke woning in Nederland krijgt op termijn

bestuur en toezicht bij woning-

het Sociaal Cultureel Plan-

een glasvezelaansluiting. Dat is gunstig voor

corporaties en zorgorganisaties,

bureau (SCP) en de Weten-

bewoners, want glasvezel betekent snel

in zijn boek Reflectie & Gover-

schappelijke Raad voor het

internet en vergroot dus het woongenot. Bij

nance bij semipublieke organisa-

Regeringsbeleid (WRR). Ver-

de aanleg van een glasvezelnetwerk in een

ties. Daarin legt hij uit hoe de

schillende wetenschappers

gemeente loont het voor corporaties om in

regeldrang van de politiek

schrijven over onder meer de

een zo vroeg mogelijk stadium met gemeen-

voortkomt uit publieke veront-

groeiende onenigheid over

te en kabelbedrijf om tafel te gaan. Zo

waardiging en waarom die

politieke vraagstukken, over

zorgden de Tilburgse corporaties Wonen-

regeldrang volgens hem niet de

de verschillen in opleidings-

Breburg, TIWOS, ’t Heem en TBV Wonen er

benodigde cultuurverandering

niveaus, mediagebruik en

bijvoorbeeld voor dat ze niet hoefden mee te

teweegbrengt. De semipublieke

sociale contacten en vergelijken

betalen aan de aanleg en dat elke woning in

sector heeft meer aan constante

Nederland met de Verenigde

Tilburg aangesloten wordt op het netwerk,

zelfreflectie door besturen en

Staten.

ook een afgelegen boerderij. WonenBre-

raden van toezicht. Het boek is

www.scp.nl

burg maakte een korte handleiding met tips

gratis te lezen via www.blauwbv.

voor andere corporaties.

nl en te bestellen via

microcommunityconcepts.com

www.mijnmanagementboek.nl.

gaat de bundel Gescheiden werelden? Een verkenning van

bestuurders en toezichthouders niet verbeteren. Dat schrijft Theo StubbĂŠ, adviseur van raden van

@LEXDEBOER VANDAAG OPENING DE DEELE SOCIAAL CENTRUM VOOR EMMER COMPASCUUM.

HET LAATSTE MFA VOOR @LEFIER_WONEN? #NOVELLE PIC.TWITTER. COM/TOMZLW1NOM

prikbord 37 EVEN BELLEN MET...

Jan Koning

COÖRDINATOR INKOOP BIJ TALIS

Ontmoetingsplek De bewoners van woonzorg-

KLUSSENDE GEZINNEN

complex De Regenboorg in Dronten zijn er blij mee; een

Woningcorporatie Talis renoveerde in een

saai stukje groen in de

paar maanden tijd 270 appartementen in de

binnentuin is veranderd in een

Nijmeegse wijk Meijhorst. Volgend jaar

Bewoners van de klushui-

gezellig terras waar ze met

doet de Nijmeegse corporatie nog een aan-

zen in de Arnhemse wijk

mooi weer kunnen samen-

tal grootschalige onderhoudsprojecten,

Sint-Marten krijgen van

komen. Bewoners dienden

van in totaal bijna 1.500 woningen.

Portaal een vogelhuisje bij

samen met medewerkers van

de afronding van het

de zorgorganisatie een

Wat is er gedaan?

klushuizenproject. De

aanvraag in bij het Leefbaar-

‘Elke bewoner heeft nu een eigen cv-ketel, de

gedachte daarachter: je

heidsfonds van Oost Flevoland

woningen zijn gemiddeld naar energielabel B

kunt nooit genoeg

Woondiensten (OFW). OFW

gegaan, de douche/badkamers zijn vernieuwd,

bewoners in een wijk

riep het fonds in het leven

de appartementen worden levensloopgeschikt

hebben. Woningcorporatie

om initiatieven van huurders

gemaakt en de gevels worden opgeknapt. Be-

Portaal en de gemeente

te ondersteunen en hun

woners hoefden hun woning niet uit. Dat gaat

Arnhem boden in 2010

betrokkenheid bij de woon-

alleen zo snel als je het heel goed en integraal

enkele tientallen verkrotte

omgeving te vergroten.

voorbereidt.’

panden aan als kluswonin-

www.ofw.nl

Vanwaar de grootscheepse aanpak?

gen. De boven- en

‘Ons bezit komt nu in de fase dat we bij onder-

benedenverdiepingen zijn

houd aan complexen de vraag stellen: wat doen

bij elkaar gevoegd om er

we ermee? Sloop is gelukkig meestal niet nodig,

grotere woningen van te

maar dan moeten we ze wel opknappen. De

maken en zijn door

badkamer kan je niet nog 25 jaar laten zitten.

bewoners opgeknapt. Vier

Het geeft zowel voor ons als voor de bewoners

jaar later zijn alle 39 huizen

het minste overlast als we alles op hetzelfde

verkocht en wordt een deel

moment doen, zowel het regulier onderhoud

al bewoond. De wijk heeft

als het deel woningverbetering. Ook vanuit

er dankzij dit project veel

inkoopperspectief is dat wenselijk.’

gezinnen met jonge

www.mooiermeijhorst.nl

kinderen bijgekregen. En dat was één van de belangrijkste doelen van www.bimmedia.nl

FOTO : ERIK VOS

Portaal en de gemeente.

38

huisvesters van het volk 39 TEK ST : MARGRIE T PFLUG

|

FOTO : MARCEL VAN DEN BERGH

Jan Lodewijk Pierson Voor Jan Lodewijk Pierson (-) is het zo klaar

Pierson houdt vol. En in  is Woningvereeniging

als een klontje: ‘Wie de kindersterfte wil aanpakken

Nijmegen een feit. De vereniging legt zich toe op

moet de krotten in de benedenstad opruimen.’

het opkopen van krotten in Nijmegen en vervangen

Dat schrijft hij in  aan de gemeenteraad van

door betaalbare nieuwbouw. Zelf maakt Pierson

Nijmegen. Zelf is hij ook raadslid én voorzitter van de gezondheidscommissie. In die hoedanigheid heeft hij huizen van arbeiders in de stad bezocht. Ook de

de oplevering van  nieuwe woningen in de Zwanengas in  niet meer mee. Als eerbetoon heet de Zwanengas voortaan Piersonstraat, hier op de foto.

Zwanengas, het droevige diepte-

 jaar later, in februari , is de

punt:  mensen dicht opeenge-

Piersonstraat het toneel van heftige

pakt in  krotwoningen. Zij hebben

krakersrellen, compleet met inzet van

de beschikking over vijf ‘poepdozen’

ME’ers, soldaten en vijf tanks. De ge-

en één pomp met water van zeer slechte kwaliteit. Pierson wil die krotten laten slopen en vervangen door ge-

meente wil huizen in de straat slopen om er een parkeergarage te bouwen.

De garage komt er uiteindelijk niet. Een

zonde betaalbare woningwetwoningen. De wet-

groot deel van de oude huizen in de Piersonstraat

houder sputtert tegen. De raad heeft nooit moeilijk

is gesloopt en vervangen door moderne sociale

gedaan over de verhuring van krotten. Waarom dan

huurwoningen. Woningcorporatie Portaal heeft

plotseling onbewoonbaar verklaren en slopen?

woningen in de Piersonstraat in beheer.

TONZON Vloerisolatie Een slim idee!

De beste garantie op tevreden bewoners.

“TONZON Vloerisolatie, al 35 jaar de beste keuze”

TONZON Vloerisolatie • een slim idee Geen vocht en schimmel meer onder in de woning. TONZON maakt de kruipruimtes droog en levert de warmst mogelijke vloer. Zonder overlast en ontruiming veilig aan te brengen met de meest ecologische materialen (DUBO-Keur). Al 35 jaar de beste aanpak: ook voor huurwoningen geen overbodige luxe.

Kijk op www.tonzon.nl voor meer informatie. Bellen kan ook 053 - 43 32 391.

Bekijk de mogelijkheden op www.tonzon.nl

Doorsnede van een kruipruimte met Thermoskussens en Bodemfolie.

Bereik alle doelgroepen en segmenten

www.pamalmelo.nl

• Woningcorporaties • Installatiemarkt • Verbouw • Eigen woning bezitters

VERHOOGDE GALERIJVLOEREN EN ANTI-SLIP Voor het verhogen en anti-

Gegarandeerd in ieder segment het hoogste bereik van Nederland

slip maken van balkon en

Via magazines, kranten, digitale nieuwsbrieven en websites

galerijvloeren heeft PAM®

Voor uw advertenties, banners, branded content, advertorials, DM-campagnes en alle andere uitingen

diverse oplossingen:

Alle mogelijkheden specifiek op maat, afhankelijk van uw doelstelling

- Galerij en balkon-verhogingen - Ballustradeverhogingen

rm tfo al la n ia ep ne ed ti o m ca W s ni n os mu n e Cr m e co ouw B

- Drempelhulpen / skeggen - Anti-slip oplossingen

ie at m or inf et: or vo op m 76 tto 99 em ct Ne nta er O 14 co out 27 W 60

- WMO-aanpassingen

ltorMediaAdv_kwart.indd 1

- Vlonders en hellingbanen Virulyweg 1

T +31 (0)546 - 850466

E info@pamalmelo.nl

7602 RG Almelo

F +31 (0)546 - 828812

www.pamalmelo.nl

13-10-14 12:18

Van 40 euro naar 4 euro per factuur

Kijk voor een toelichting op nccw.nl/van40naar4

42

‘JA, DE ONGEDEELDE STAD IS HOUDBAAR’

Laurens Ivens De Amsterdams wethouder Laurens Ivens deed onlangs in de Tweede Kamer een emotionele oproep om Amsterdam betaalbaar te houden.

‘Ik vind het een schrikbeeld als arme gezinnen de stad moeten verlaten.’

Als Laurens Ivens enthousiast wordt, leunt hij naar voren, gaat hij sneller praten en legt nadruk op woorden die hij écht belangrijk vindt. Hij gelooft in de ongedeelde stad waar rijk én arm kunnen wonen.

Wat is het hem waard? En met welke afwegingen heeft hij als wethouder Wonen in Amsterdam te maken? ‘Ik zie woningcorporaties als bondgenoten om te zorgen voor woningen waar sociaal behoefte aan is. Dus ook voor middeninkomens tot . euro.’

Wat betekent wonen in Amsterdam?

‘In een stad kan je pas gelukkig wonen als je een plekje hebt waar je even rustig op jezelf kan zijn. Amsterdam groeit jaarlijks met . mensen.

Dat betekent schaarste. Iedereen die hier woont of wil wonen, weet hoe moeilijk het is om een passende woning te vinden.

Ik heb op heel veel plekken gewoond: centrum, Amstelveen, Slotervaart, IJburg, Noord, nu de Indische Buurt. Sociale huur, studentenwoning, onderhuur, alleenwonend, samenwonend, koophuis, vrije sector.

Mijn eerste kamer was 6 vierkante meter zonder raam. Ik wil maar zeggen: been there, done that.’

Amsterdam staat bekend om haar ideaal van de ongedeelde stad. Iedereen moet er kunnen wonen, ook als je een kleine portemonnee hebt. Is dat houdbaar?

‘Ja, dat is houdbaar. Het past bij Amsterdam. Het zorgt voor de levendige stad. Maar het vraagt wel doorzettingsvermogen. Je moet toerisme spreiden. Dus niet alle hotels in de binnenstad, want dan gaan ze bewo-

woningmarkt 43 TEK ST : HANNEKE NAGTZ A AM

|

FOTO ’ S : MARK WEEMEN

44

‘DIT JAAR 5.500 NIEUWE VERHURINGEN OP 230.000 SOCIALE HUURWONINGEN, DAT IS EEN HISTORISCH DIEPTEPUNT’

ners verdringen. En je moet niet voor de financiële hoofdprijs op de woningmarkt gaan.

Want woningen die eenmaal uit de betaalbare voorraad zijn, krijg je heel moeilijk weer terug.

Een paar jaar geleden bleek uit cijfers dat per saldo arme gezinnen de stad moeten verlaten.

Dat vind ik een schrikbeeld. . Amsterdamse huishoudens hebben een inkomen tot . euro. Als onze Amsterdammers in onze stad willen blijven, dan moeten we hen die kans geven.’

Hoe gaat u daarvoor zorgen?

‘We hebben sowieso meer woningen nodig.

Alle soorten woningen: studentenwoningen, starterswoningen, sociale huurwoningen, middeldure huurwoningen. En heel veel marktwoningen. Want door voor meer aanbod te zorgen kun je de hoge prijzen dempen.’

Is daar ruimte voor?

‘Ja, er is nog ruimte voor . woningen.’

Hoeveel sociale huurwoningen heeft Amsterdam nodig?

‘In dit coalitieakkoord hebben we voor het eerst, en dat is echt nieuw, een bodem ingebouwd. Bij de sociale woningvoorraad zakken we niet onder de . woningen. Daarmee willen we laten zien: deze stad gaat niet alleen maar door met prijsopdrijving. We beschermen een substantieel deel van onze stad tegen marktinvloeden. In de praktijk hebben we er dus meer nodig, want mensen die

woningmarkt 45

. euro verdienen zitten niet meteen in een andere woning. We hebben er nu .. Dat klinkt prima, maar we moeten ons er geen illusies over maken. Ruim . woningen zijn van marktpartijen. Die hebben wellicht wat minder prikkels dan woningcorporaties om ze onder de liberalisatiegrens te houden, zeg ik even heel lief.

Terwijl de huren met het nieuwe woningwaarderingsstelsel wel omhoog mogen. We hebben nu dus te weinig corporatiewoningen om te kunnen garanderen dat die . huishoudens in Amsterdam kunnen wonen.’

Toch worden er door corporaties sociale huurwoningen binnen de ring gesloopt om daar iets nieuws voor in de plaats te zetten. Dat wordt nooit meer zo goedkoop.

Hoe zorgt u met zoveel woningzoekenden en urgenten voor een eerlijke verdeling?

‘Het probleem is dat het aantal nieuwe verhuringen gigantisch is afgenomen. De verwachting dit jaar is . nieuwe verhuringen

‘Dat klopt, maar er zijn goede redenen voor sloop-nieuwbouw. Voor

op . sociale huurwoningen. Dat is een

een deel omdat de panden aan vervangingen toe zijn. We willen ze

historisch dieptepunt. Er is een enorme prikkel

verbeteren en energiezuiniger maken. En voor een deel omdat dit de

om te blijven zitten waar je zit. En het aantal

manier is om iets te veranderen aan de samenstelling in die buurten,

urgenten groeit. Mensen met een medische

waar heel veel sociale huur geconcentreerd is. Wij willen graag een

vraag, ouderen, verblijfsgerechtigden. Die wil-

gemengde stad. Op plekken waar heel veel lage inkomens gecon-

len we ook een plek geven. Maar we willen

centreerd zijn en eigenlijk ook op plekken waar juist heel veel hoge

niet zo ver gaan dat we de stad op slot gooien

inkomens geconcentreerd zijn. Woningcorporaties hebben plannen

voor gewone woningzoekenden. We moeten

gemaakt om hun deel aan die gemengde wijken te leveren. Dat kan je

zorgen dat de mensen die geen perspectief

van de particuliere sector wel hopen, maar niet eisen.’

hebben om door te groeien, in de goedkoopste

Waar moeten de mensen naartoe wiens goedkope huurwoning gesloopt wordt?

woningen terechtkomen. Hierover moeten we afspraken maken met de corporaties. En met andere betrokken partijen. Ik vind het lastig: zo

‘Een deel wil altijd weer terugkeren, bijvoorbeeld omdat ze daar de

goed als mensen die huren vertegenwoordigd

kinderen op school hebben, hun vaste supermarkt en hun sociale

zijn, zo slecht zijn woningzoekenden dat. Daar

netwerk. Dus dan vind ik dat ze ook met voorrang een woning in hun

zouden we wat aan moeten doen.’

eigen buurt moeten kunnen vinden. Gelukkig gebeurt dat steeds wonen. Een urgentieverklaring is in Amsterdam niet heel nadelig, hè.

Wat vindt u van de inkomensafhankelijke huurverhoging?

Je staat dan vooraan op de wachtlijst van , jaar. Sommige mensen

‘De verhuurdersheffing pakt heel slecht uit

willen in een wijk komen wonen die gesloopt gaat worden, zodat ze

voor onze stad. We kunnen er minder door

een urgentieverklaring krijgen.’

bouwen, terwijl dat hard nodig is. Corporaties

vaker. Een ander deel zegt juist: ik wil wel ergens anders in de stad

kunnen minder doen om woningen te verbeteren. Dat heeft effect op de leefbaarheid, want

Laurens Ivens

betere isolatie zorgt voor minder overlast. We

() werd in juni  wethouder voor Bouwen en

of G, dat willen we natuurlijk niet. Tot slot

Wonen, Wijkaanpak, Dierenwelzijn en Stadsdeel Noord.

zorgt die heffing ervoor dat een deel van de

Hij studeerde politicologie en economie en is sinds 

rekening rechtstreeks naar de huurder gaat. Ik

actief voor de SP in Amsterdam. SP vormt samen met

vind het helemaal niet zo erg dat sommige

D en VVD een coalitie in Amsterdam en leverde twee

huurders wat meer gaan betalen. Ik wil die ad-

wethouders: Arjan Vliegenthart is wethouder Werk,

vocaat die voor  euro aan de Prinsengracht

Inkomen en Armoede.

zit, niet wegjagen, maar hij mag echt wel wat

hebben hier nog woningen met energielabel F

46 woningmarkt

meer betalen. Maar ik vind het wel heel gek dat als de koopkracht zo onder druk staat, je iedereen extra gaat laten betalen. Ook degenen die het al moeilijk hebben.’

Praat u hierover met corporaties?

‘Ik heb nog geen gesprek gevoerd met een corporatiebestuurder dat niet op de verhuurderheffing kwam. Dat trekt zo’n wissel op de hele sector.

‘JE KAN MIJ VERTELLEN DAT WE SOCIAAL EN MARKT MOETEN SCHEIDEN, MAAR DAN HEBBEN WE EEN HEEL GROOT GAT IN AMSTERDAM’

Vroeger waren er misschien corporaties die zich verkeerd gedroegen als ze ruim in hun jasje zaten. Maar die tijd is voorbij. Daar hebben we de heffing echt niet voor nodig.’

De parlementaire enquêtecommissie wil om die reden dat corporaties zich alleen nog maar strikt met sociale huurwoningen bezighouden en zich niet meer inlaten met zogenaamde niet-DAEBactiviteiten. Wat vindt u daarvan?

Amsterdam niet zo. Een woning van  vierkante meter binnen de ring zit meteen op . euro. Je kan mij vertellen dat we een scheiding moeten hebben tussen sociale huur

‘Dat is een lastige discussie. Want wat is nou maatschappelijk en wat is

en markthuur, maar dan hebben wij een heel

commercieel? Ik denk dat de commissie vooral de kerntaak van corpora-

groot gat in Amsterdam. Ik zie woningcorpora-

ties wil scheiden van wat de markt aankan. Niet-DAEB is niet hetzelfde

ties als bondgenoten om te zorgen voor wonin-

als commerciële activiteiten. Een wijkbeheerder valt ook onder niet-

gen waar sociaal behoefte aan is. Dus ook voor

DAEB, maar dat doet de markt niet. Ik zie een hoopvol haakje in het

middeninkomens tot . euro.’

rapport. Er staat: “De commissie is van mening dat regionale of lokale wogen dient te worden.” Daar lees ik dat een woning in Delfzijl DAEB is

In hoeverre is Amsterdam volkshuisvestelijk een buitenbeentje?

tot  euro, maar een woning in Amsterdam misschien tot  euro.

‘Het is ontzettend moeilijk voor de minister

Ik hoop dat dat haakje aangegrepen wordt.’

om beleid te maken voor krimpgemeenten aan

differentiatie van de hoogte van de inkomens- en liberalisatiegrens over-

Wat vond u verder van het rapport?

de ene kant en groeigemeenten aan de andere kant. Dus moet ik af en toe duidelijk maken

‘Er staan veel goede dingen in. Ik maak me wel zorgen om het toezicht.

dat Amsterdam volkshuisvestelijk toch wel een

De commissie wil een landelijke onafhankelijke toezichthouder die aan

buitenbeentje is. Het nieuwe woningwaarde-

de hand van landelijke criteria situaties in Delfzijl en Amsterdam hetzelf-

ringsstelsel heeft hier bijvoorbeeld een prijs-

de beoordeelt. Leg deze uitdaging bij gemeenten neer. Want er staat ook

opdrijvend effect. Terwijl de sociale huur-

in het rapport dat gemeenten meer invloed moeten krijgen. Er staat

sector al zo verkleind is in Amsterdam. Dan

alleen niet hoe. Prestatieafspraken kunnen we al maken. Ik heb goede

vind ik het gek dat de overheid zegt: je moet

banden met de corporaties en zie waarschijnlijk sneller dan de minister

de sociale huursector verkleinen. Hebben we

wanneer het dreigt mis te gaan.’

al gedaan! Ik hoop dat Kamerleden daar naar

De novelle bij de nieuwe Woningwet wordt begin december in de Tweede Kamer besproken. Tijdens het rondetafelgesprek over de novelle in de Kamer uitte u uw zorgen over gemengde wijken. Hoe bedreigend is het wetsvoorstel?

luisteren.’

Paulus Jansen is wethouder wonen in Utrecht. Is dat een voordeel?

‘Wij hebben gedeelde problemen. Dat wij nu van dezelfde partij komen, is mooi meege-

‘Amsterdam heeft corporaties heel hard nodig om woningen te bouwen.

nomen. Maar je moet je bondgenoten zoeken

Omdat we gemengde wijken willen, bouwen ze sociale en middeldure

ongeacht de politieke kleur. Vanuit het wet-

huurwoningen. Ik hoop dat dat straks nog mag. Want ik weet niet welke

houderschap moet je geen partijpolitieke ideo-

partij het anders gaat doen. In de redenatie van de novelle wordt gezegd:

logieën willen nastreven. Je moet gewoon voor

je hebt een sociale sector en de rest kan de markt wel aan. Dat is in

de mensen werken.’

De veiligheidsdeur houdt de dieven buiten, niet het slot.

Een goed slot is belangrijk, maar wat de dieven ĂŠcht tegenhoudt is hoe lastig het is om de deur kapot te krijgen. Meerdere lagen staalplaat, haakvormige stalen pennen en haakgrendels aan de voor- en achterkant maken het vrijwel onmogelijk om een Daloc-deur open te breken.

Maar hoe kunnen die Daloc-deuren dan toch zo soepel en elegant zijn? Heel eenvoudig; het weerstandsvermogen van de deur is afhankelijk van de intelligente constructie van de veiligheidsonderdelen en het gebruikte materiaal.

Groot project? Onze gecertificeerde monteurs vervangen een appartementsdeur in minder dan een halve dag.

Kijk op daloc.nl (of scan de QR-code) voor meer informatie.

Daar vindt u ook onze dichtstbijzijnde dealer.

Security doors

48

SHEILA SITALSING TEK ST : MARJON VAN WEERSCH

FOTO : JEROEN POORT VLIE T

buurmeisje van acht vraagt wat voor werk u 13 Uw doet. Wat antwoordt u?

‘Ik schrijf stukjes voor de krant over het nieuws.’

18

Wat is het grootste probleem van de Nederlandse woningmarkt?

‘Als macro-econoom zeg ik: het systeem van de hypotheekrenteaftrek. Dat leidt ertoe dat mensen vanuit verkeerde prikkels een huis kopen. Daarom was ik enthousiast over Wonen 4.0. Dat vind ik een elegant hervormingsplan voor de woningmarkt.’ (Een plan van Vereni-

2

ging Eigen Huis, Woonbond, Aedes en NVM, red.)

6 Wat heeft

u van uw vader?

‘HET IDEE DAT IK VAAK GELIJK HEB. EIGENWIJSHEID DUS.’ sociale huurwoningen heeft 26 Hoeveel Nederland nodig?

16 MIN OF MEER PERSOONLIJKE VRAGEN EN 16 VRAGEN OVER SOCIALE HUIS VESTING. DEZE KEER IS HET SHEILA SITALSING DIE BLIND DE VRAGEN KIEST.

‘Het zijn er nu 2,4 miljoen, zeg je?

Geen idee of dat veel of weinig is.

Zolang ik dat niet onderzocht heb, kan ik hier niks verstandigs over zeggen.’

5

Wat is uw favoriete tv-programma?

‘Er is niks waar ik voor thuisblijf of dat ik per se terug wil zien. Maar Nieuwsuur vind ik steeds beter worden.

Vooral hun documentaires vind ik goed.

Echt BBC-kwaliteit.’

3

2

16/32 49 vindt u zo belangrijk dat u het 12 Wat wilt meegeven aan de volgende generatie?

mag 11 Waar ik u midden

vijf bij te brengen dat ze geluk hebben dat ze in Nederland leven. Een land waar alles goed geregeld is en waar kinderen bijvoorbeeld niet hoeven

‘IK SLAAP NATUURLIJK LIEVER DOOR. MAAR VOOR GEZELLIGHEID BEN IK SNEL TE PORREN. DAT KOMT OOK OMDAT IK VEEL ALLEEN WERK.’

te werken. Met dat soort verworvenheden moeten we niet achteloos omgaan.’

maakt een wijk goed om in te wonen?

27 Wat ‘De mensen en de cohesie in de buurt

zijn het belangrijkste. Er hoeft niet elke week een buurtbarbecue te zijn, maar mensen moeten rekening met elkaar houden. Het is fijn als je weet wie er naast je woont. En dat je het gevoel hebt dat het jouw buurt is.’

land vindt u een voorbeeld als het gaat 31 Welk om wonen?

29

‘Ik heb in België gewoond en ik heb niet de indruk dat daar stedenbouw-

markt totaal uit het lood geslagen.

Het is er zo duur dat het vrijwel on-

water gered. Ik ben van mezelf niet zo dapper. Behalve als iemand mijn kinderen iets aan doet, dan komt mijn moederinstinct boven en durf ik plotseling van alles.’

heeft u 7 Waarover voor het laatst wakker gelegen?

‘Ik schrijf zorgelijke stukken in de krant, maar zelf ben ik redelijk zorgeloos. Het wereldleed kan ik ’s avonds makkelijk van mij afzetten.’

24

‘Hetzelfde als wanneer ik Stef Blok zou zijn. Ik zou al mijn leden optrommelen en hen aanmanen alle woningen netjes en fatsoenlijk te maken. Dat moet prioriteit 1 tot en met 4 zijn.’

zijn woning30 Waar corporaties voor nodig?

10

Met wie zou u het liefst een uur in de lift vastzitten?

mogelijk is om woonruimte te vinden.

‘Met Barak Obama. Ik zou willen weten

In Nederland is het nog niet zo slecht

hoe het voor de machtigste man op aar-

geregeld: iedereen heeft hier een

de voelt dat hij uiteindelijk niet kan rea-

redelijk dak boven zijn hoofd.’

liseren wat hij zich had voorgenomen.

Stel u gaat op proef wonen in een corporatiewoning, waar zou u op letten?

‘Nu zou ik vooral kijken of het huis

Als u de baas was van Aedes, wat zou u als eerste doen?

‘Om fatsoenlijke woonruimte te rege-

kundig wordt nagedacht. Het is er een den gewoond en daar is de woning-

‘Ik heb nooit een kat of mens uit het

in de nacht voor wakker maken?

‘Ik probeer mijn dochters van acht en

enorm zooitje. Mijn man heeft in Lon-

welk moment was u het moedigst?

8 Op

len voor mensen die dat zelf moeilijker kunnen. Omdat ze een lager inkomen hebben of omdat ze het ingewikkeld vinden om een plekje in de maatschappij te vinden.’

Hij begon met veel idealen en nu voert hij oorlog. Hoe beleeft die man dat?’

u minister voor Wonen was, wat zou 25 Als u het eerste doen?

SHEILA SITALSING (1968) is journalist. Ze schrijft

netjes onderhouden is. Lekt het niet?

‘Ik zou het meteen groots aanpakken:

onder meer columns voor de

Doet de wc het? Ik heb zelf lang in een

snel de hypotheekrenteaftrek afschaf-

Volkskrant en bespreekt de buiten-

corporatiewoning gewoond, maar ik

fen en Wonen 4.0 invoeren. En ik ga

landse kranten voor Buitenhof.

geloof niet dat ik toen erg kritisch was.

corporaties aanspreken om iets te doen

Zij studeerde macro-economie aan

We hadden bijvoorbeeld geen echte

aan slecht onderhouden woningen.

de Erasmus Universiteit Rotterdam.

badkamer. Jarenlang klom ik in een

Schimmel en andere narigheid, dat

Ze is mede-auteur van het boek

lavet om te kunnen douchen.’

kan echt niet meer.’

De kiezer heeft altijd gelijk.

50

‘WIJ WILLEN HET VERHAAL ACHTER HET CIJFER’ Woningcorporatie Domijn wil huurders en medewerkers zo goed mogelijk laten meedenken over de werkwijzen van de corporatie. Bij klanttevredenheidsonderzoeken stellen ze open vragen en bespreken ze de resultaten in teams. ‘Zij zijn de mensen die middenin het dagelijks werk zitten’, vertelt beleidsmedewerker Yvonne Zwierink.

organiseren vervolgens in hun team een workshop om met alle betrokken medewerkers te bespreken wat er beter kan en hoe ze dat gaan aanpakken. Uit één van de onderzoeken bleek bijvoorbeeld dat huurders niet tevreden waren over de informatie over woningen die te huur staan. De informatievoorziening op de website werd verbeterd en

Op de acht werkprocessen van Domijn die

dat hij of zij niet tevreden is, dan gaan

mensen hoeven nu veel minder vaak te

met klanten te maken hebben, loopt er

we doorvragen. Wat maak het dat u zo

bellen met vragen over de woning.

continu een onderzoek naar de klant-

ontevreden bent? We zoomen daarbij

‘Op deze manier verbeteren we van

tevredenheid. Domijn laat dat – uit naam

steeds verder in en vragen huurders

onderop onze bedrijfsvoering’, zegt

van de corporatie – uitvoeren door een

telkens om het in hun eigen woorden zo

Zwierink. Volgens Domijn een goed

extern bureau, vertelt Zwierink. ‘Zo keuren

concreet mogelijk te benoemen.’

voorbeeld van indirecte zeggenschap,

we niet ons eigen vlees.’ Het bureau zorgt

zowel van huurders als van de eigen

ervoor dat huurders niet meer dan één keer

ZEGGENSCHAP

in het halfjaar worden bevraagd. ‘Geeft een

Elk kwartaal krijgen de teamleiders

mening horen. Tenslotte zitten zij

huurder met een cijfer van 5 of lager aan

van zo’n klantproces de resultaten. Die

continu middenin het werkveld.’

medewerkers. ‘We willen graag hun

MODERNE BUURTWACHT Samen met buurtbewoners een whatsappgroep oprichten om verdachte situaties in je buurt snel te kunnen melden. Dat is het idee achter BuurtWhatsApp, een initiatief van whatsappen.nl. Deelnemers richten samen een groep op, wijzen een beheerder aan en vragen aan de lokale politie of wijkagent of hij of zij ook aan de chatgroep deelneemt. Op die manier kunnen bewoners onveilige situaties of misdrijven snel melden bij de politie en elkaar waarwaar er al een BuurtWhatsApp is. www.buurtwhatsapp.nl

FOTO : SHUT TERSTOCK

schuwen. Op de website is te zien

netwerk 51

CARRIÈRENIEUWS

TEK ST : L ATIFA VAN HEERDE , HANNEKE NAGTZ A AM EN CAROLIEN VAN DER PLOEG

HUIB DE KANTER Huib de Kanter is sinds 1 oktober commissaris bij Eigen Haard in Amsterdam. Hij neemt tevens zitting in de auditcommissie. De Kanter is managing director bij TMF (internationale financieel administratieve dienstverlening).

YVONNE WILDERS Yvonne Wilders wordt op 1 december commissaris bij Eigen Haard. Zij zal zitting nemen in de auditcommissie net als Huib de Kanter. Wilders is bestuurder van het Spaarne ziekenhuis en het Kennemer Gasthuis.

ROB SLOT Rob Slot zal eind van dit voorzitter worden van de raad van commissarissen bij Eigen Haard. Hij volgt dan Frans van der Minne op, die nu nog voorzitter is.

ERNA VAN DER PERS Sinds 22 oktober is Erna van der Pers directeur bij de Alliantie. Zij wordt verantwoordelijk voor de regio Amsterdam/Almere en voor de VvE-diensten. Eerder werkte zij onder andere in de zorgsector bij Marente en Zorgbalans, bij adviesbureau Twijnstra en Gudde en bij de gemeente Amsterdam en de provincie Utrecht.

WORKSHOP CRISISBEHEERSING EN BEDRIJFSCONTINUÏTEIT Een ramp in de buurt van een seniorenflat. Wat doet het

FRANÇOIS CLAESSENS François Claessens is sinds 1 november directeurbestuurder van de Woningbouwvereniging Hoek van Holland. Claessens is opgeleid als bouwkundig ingenieur en als filosoof. Hij werkte onder

crisisteam van de betrokken corporatie? Terwijl het snel

andere als manager Strategie en Beleid bij Woonstichting De Key

allerlei besluiten moet nemen, komen per telefoon en

in Amsterdam en bij Ortec Finance waar hij woningcorporaties

via sociale media voortdurend vragen binnen van

adviseerde op het gebied van strategieontwikkeling, sturings-

bewoners, hulpverleners, nutsbedrijven en familie-

vraagstukken en (vastgoed)management.

leden. Hoe hou je het hoofd koel en maak je de juiste afwegingen? Hoe organiseer je de nazorg? Dat en meer

JOHAN KRUL

leren corporatiemedewerkers tijdens de workshop

Johan Krul is per 1 januari 2015 de nieuwe direc-

Crisisbeheersing en bedrijfscontinuïteit van CrisiProfs,

teur-bestuurder van Acantus in Veendam. Hij volgt

op donderdag 4 december in het kantoor van Aedes.

Harry Kremer op die per 1 december vertrekt.

Tijdens een simulatie oefenen corporatiemedewerkers hoe te handelen bij een echte crisis. Experts van brandweer, gemeenten, zorginstellingen en de politie geven

GUUST VERPAALEN EN JUDITH CORSMIT

meteen feedback op hun handelen.

Guust Verpaalen is vanaf 1 januari 2015 de nieuwe voorzitter van

Meer weten over deze en andere voor de sector

de raad van commissarissen bij Stadlander in Bergen op Zoom.

belangrijke evenementen? Kijk in de

Verpaalen volgt Ans van den Berg op die aftreedt omdat zij aan

Corporatieagenda op Aedes.nl.

het eind van haar zittingstermijn is. Verpaalen was al commissaris op voordracht van de huurdersorganisaties. Judith Corsmit is vanaf 1 januari 2015 commissaris bij Stadlander. Corsmit werkt als auditor (kwaliteitsbewaker) bij het Admiraal De Ruyter Ziekenhuis in Vlissingen.

achteraf

Peertje vervangen

ILLUSTR ATIE : MENNO WIT TEBROOD

52

colofon Aedes-Magazine is een uitgave van Aedes vereniging van woningcorporaties. Aedes-Magazine verschijnt 11 keer per jaar.

Woningcorporaties zorgen dat ruim 2,4 miljoen huishoudens in Nederland goed kunnen wonen en dragen bij aan leefbare buurten, wijken en regio's. Corporaties nemen op dit moment zo'n 60 procent van de bouwproductie in Nederland voor hun rekening en investeren in de toekomst op terreinen als zorg en duurzaamheid.

Aedes behartigt als branchevereniging de belangen van woningcorporaties in Den Haag en Brussel,

Op stap met de huismeester. Dat zou

snel verloederen als hij even niet oplet. Wat ik me

iedereen af en toe moeten doen. Ik

goed kan voorstellen.

zeker. Goed voor mijn realiteitszin.

Een rondje met de huismeesters, leert dat veel

Deze stage is de leerzaamste tot nu

bewoners hen zien als buurtvaders. Overlast is een

toe. Op stap met twee huismeesters

veel gehoorde klacht. De huismeester doet wat hij

in Ede. ‘Wat kan daar nou in

kan, komt zijn afspraken na en geeft de grenzen van

vredesnaam mis zijn’, denk ik nog als

zijn kunnen aan. Een echte meester. Streng, maar

ik richting het oosten rij. Want het plaatsje is voor

rechtvaardig. En vooral oprecht en eerlijk. Geliefd en

mij een toonbeeld van keurig Nederland. Een

verguisd.

huismeester is daar vast overbodige luxe. Af en toe

Dat het niet alleen kommer en kwel is, wordt ook al

een peertje vervangen. Meer kan het niet zijn.

snel duidelijk. Een groep Marokkaanse vrouwen komt

Aan het eind van de dag weet ik beter. De meest

de sleutel halen van een gemeenschappelijke ruimte

ervarene van de twee huismeesters – voormalig

waar ze handwerkles organiseren. Een christelijk

conducteur, bijna met vroegpensioen – zag ‘hier meer

geïnspireerde jongedame komt informeren naar een

dooien dan bij de NS’. Een dubbele moord, bewoners

mooie plek om te knutselen met een groepje kinderen

die een natuurlijke dood sterven en niemand heeft de

En als ik word rondgeleid in de seniorenflat, met

sleutel, zelfdodingen door het springen van een van

onderin een gemeenschappelijke ruimte die elke dag

de acht flats waar hij de scepter zwaait.

open is en waar crosstrainers staan, zie ik mezelf daar

En dan hebben we het nog niet over het dagelijkse

best oud zijn. Al leer ik later dat er ook een bejaarde

kleine leed. Jongetjes die staan te pissen in de lift. Een

dealer in de flat huist.

oudere in een scootmobiel die de schuifdeur bij de

Het is uit het leven gegrepen, zou je bijna zingen. En

entree eruit rijdt (en vervolgens meldt ‘hij doet het

het zijn bijzondere huismeesters. Al heb ik zo’n

niet meer’), hele gezinnen die elkaar te lijf gaan voor

vermoeden dat Nederland heel veel bijzondere

de liftdeuren. En op de ochtend dat ik langskom, ligt

huismeesters kent. Een mooi beroep, dat aantoont dat

er net een plakkaat overgeefsel pal voor de ingang van

het investeren in leefbaarheid nooit helemaal

de flat waar de huismeesters kantoor houden. De

geschrapt mag worden, willen we fijn blijven wonen

camera’s van de huismeester noteren alles en hij deelt

in Nederland.

boetes uit. Administratieve kosten. Ook als bewoners vuilnis of fietsen op de galerij stallen. Resultaat:

Christine de Ruiter

keurige flats, die volgens de huismeester echter heel

Hoofdredacteur

zoekt oplossingen voor het beter functioneren van de woningmarkt en draagt bij aan een professionele sector. Zo'n 95 procent van de corporaties is lid van Aedes. Wij maken ons sterk voor optimale omstandigheden waaronder zij als maatschappelijke ondernemingen hun werk kunnen doen.

Aedes is ook de werkgeversvereniging van de corporatiebranche waarin ruim 28.000 werknemers dagelijks werken aan goed, betaalbaar en duurzaam wonen.

Voor informatie over het lidmaatschap van Aedes zie www.aedes.nl.

Redactie Christine de Ruiter (hoofdredacteur); Margriet Pflug (eindredactie); Latifa van Heerde, Hanneke Nagtzaam, Quinten Snijders, Marjon van Weersch (redactie); Carolien van der Ploeg (productie).

Redactiesecretariaat T (088) 2333750 E aedesmedia@aedes.nl Grafische vormgeving Curve grafische vormgeving BNO, Haarlem; Henk Stoffels (artdirection), Patrick Hoogenberg (basisontwerp), Mieke van Weele (vormgeving).

Druk Senefelder Misset, Doetinchem Abonnementen T (06) 35111630 E publicaties@aedes.nl I www.aedes.nl>publicaties Prijzen (excl. BTW) Losse nummers: € 12. Een jaarabonnement kost € 103,80; voor studenten € 32,10. Aedes-leden ontvangen één gratis abonnement. Extra jaarabonnementen voor Aedes-leden kosten € 69,60. Vanaf het 16e abonnement geldt een kortingsregeling.

Jaarabonnementen worden automa-

tisch verlengd. Opzeggingen dienen op 1 november, dus twee maanden voor het nieuwe abonnementsjaar, binnen te zijn.

Advertenties Multor Media BV, Wouter Otto Postbus 5085, 6802 EB Arnhem T (026) 3763451 E wouterotto@multormedia.nl I www.multormedia.nl Aedes vereniging van woningcorporaties Koningin Julianaplein 10 2595 AA Den Haag Postbus 93121 2509 AC Den Haag T (088) 2333700 E aedes@aedes.nl I www.aedes.nl @aedesnet Auteursrechten voorbehouden ISSN 1388-8528

AD HOC, EXPERT IN:

BEHEER

TOEZICHT

VERHUUR

AD HOC ZORGT VOOR RUIMTE Leefbaarheid, veiligheid en betrokkenheid Drie onderwerpen waar u dagelijks mee te maken heeft; leefbaarheid, veiligheid en betrokkenheid. Leegstand rondom bijvoorbeeld sloop of renovatie kan deze drie punten negatief beïnvloeden. Elke wijk is anders en vraagt daarom om een andere aanpak. Door onze kennis van de markt kunnen wij u een leegstandadvies op maat aanbieden dat naadloos aansluit op uw wensen, het betreffende object en de wijk.

Op deze manier bieden wij u een helpende hand om de leefbaarheid in de wijk, gedurende de periode van leegstand, positief te stimuleren.

Ad Hoc Beheer betekent:  Minimaliseren van leegstandsrisico’s;  Het positief stimuleren van leefbaarheid, veiligheid en betrokkenheid in de wijk;  Zorgvuldig geselecteerde representatieve bewoners;  Korte opzegtermijn;

Uw betrouwbare partner Ad Hoc heeft in de afgelopen vijfentwintig jaar een sterke reputatie opgebouwd als integere partner die zijn afspraken nakomt. Onze interne bedrijfsjuristen zien erop toe dat de afgesloten overeenkomsten sluitend en betrouwbaar zijn. Zaken doen met Ad Hoc betekent voor u als opdrachtgever: vertrouwen op een solide juridisch fundament.

 Geschikt voor woningcorporaties, gemeenten en zorginstellingen.

WWW.ADHOCBEHEER.NL Hoofdkantoor Ad Hoc | Groot Hertoginnelaan 41 | 2517 EC Den Haag | T. 070 312 03 33 Den Haag

Amsterdam

Arnhem

Breda

Den Bosch

Groningen

Maastricht

Rotterdam

Utrecht

Zwolle

Het is van strategisch belang om projecten over het jaar heen te spreiden.

Zo kunnen we personeel evenwichtiger inzetten en combinaties met ander onderhoud maken. Dat is de belangrijke plus voor ons als woningcorporatie.

Barend Wassink, Coรถrdinator Vastgoedbeheer bij Wonion

Planmatig onderhoud met een plus, het hele jaar rond. Dat doen bedrijven aangesloten bij OnderhoudNL speciaal voor woningcorporaties. Met de verschillende onderhoudsdisciplines binnen handbereik. Begin vandaag nog met 365+Onderhoud. Wat is de plus voor uw woningcorporatie? Kijk op www.altijdgoedinonderhoud.nl/corporaties OnderhoudNL, altijd goed in onderhoud.