Aedes-Magazine 7-8/ 2014

CORPORATIES EN DE WONINGMARKT / 7-8 / 2014

Marien de Langen

‘LEEFBAARHEID? DOEN!’

» ZUID-KOREA: SOCIALE HUUR IN KINDERSCHOENEN » » 16 VRAGEN AAN GERD LEERS » » ‘ROCHDALE ANNO 2014 IS EEN ANDER VERHAAL’ » » WAT HEEFT DE HUURDER AAN STROOMVERSNELLING? »

‘Betalingsachterstanden lossen wij op,

met respect voor uw klant’

Beter betalende klanten

Huurdergericht incasseren op basis van Socio Demografische profielen Door huurdersbestanden te segmenteren naar socio demografische profielen en elk profiel te benaderen met een op dat segment toegesneden boodschap, toon en met het voorkeursmedium van de huurder, verhogen wij voor woningcorporaties het gemiddeld incassoresultaat aanzienlijk.

Gevulde Portefeuillehouders B

0,0% Verzekerde Families C

Status / Inkomen

Financieel Gemiddelden F

Toekomstverwachters G

12,6%

0,2%

0,5%

Smalle Beurzen I

25,1% 17,6%

Luxe Levensgenieters A

0,0% 0,2%

D Secure Investeerders Kleine Pensioenen J

0,3% E Seniore Beleggers

43,4%

H Jan Kredieten

Samenwonenden Alleenstaanden

Gezinnen

Senioren Gepensioneerden

Dus niet alle huurders op dezelfde manier, met dezelfde brief of belscript. Maar verschillende communicatiestromen, afhankelijk van

www.groenewegen.com

o.a. leeftijd, opleidingsniveau en gezinssamenstelling. Zo persoonlijk mogelijk en via het medium - brief, telefoon, sms, email - dat het beste werkt voor dat specifieke profiel.

Die benadering vertaalt zich in een verbetering van de doorlooptijd met ruim 20% en levert afhankelijk van het socio demografische profiel een hoger netto incassorendement tot bijna 30% op. Rekent u eens uit hoeveel dat voor uw huurincassoportefeuille extra kan opleveren.

Diezelfde socio demografische segmentatie identificeert risicosegmenten die in uw eigen huurincassoproces bijzondere aandacht verdienen.

Om tijdig hulp te bieden, bijvoorbeeld in de vorm van budget coaching.

Dankzij onze innovatieve oplossingen, verregaande automatisering, persoonlijke benadering en jarenlange expertise bent u verzekerd van een effectief debiteurenbeleid. Betrouwbaar, betrokken, flexibel en volledig afgestemd op uw wensen. En met dertien vestigingen verspreid over Nederland, is een oplossing die zich uitbetaalt altijd dichtbij.

Voor meer informatie of vragen kunt u bellen met 088-5151515 of mailen naar sales@groenewegen.com

Aedes-commentaar

1

VERKOOP AAN DUITSERS De precieze gevolgen van de verkoop van woningen door Vestia aan het Duitse Patrizia zijn nog niet duidelijk. Een interessante testcase is de transactie in ieder geval.

5.500 huizen een beperkt aantal. De prijs voor Vestia, ruim een half miljard, is inderdaad een hoog bedrag. De corporatie ontvangt voor de woningen iets meer dan 75 procent van de WOZ-waarde en dat is veel voor corporatiewoningen in verhuurde staat. Daarom moeten we niet meteen in een pavlovreactie schieten en de transactie als een uitverkoop van de Nederlandse volkshuisvesting bestempelen.

Laten we in plaats daarvan deze verkoop bekijken als een testcase.

‘We moeten dit niet meteen als een uitverkoop van de Nederlandse huisvesting bestempelen’

Met de verkoop van 5.500 woningen aan

We weten nog niet precies wat er gaat ge-

vastgoedbelegger Patrizia kan corporatie

beuren. Duidelijk is wel dat Patrizia een inves-

Vestia een deel van haar verlies op het deriva-

teerder is met een langetermijnhorizon. De

tendebacle doorstrepen. De Duitse investeer-

klanten zijn vooral Duitse pensioenfondsen en

der wil 577 miljoen euro betalen voor deze

daarnaast ‘Sparkassen’ – kleine, lokale banken

woningen, verspreid over 66 Nederlandse

– en verzekeringsmaatschappijen. De handel

gemeenten. De transactie moet wel nog for-

en wandel van Patrizia lijkt vooralsnog niet op die van een

meel goedkeuring krijgen van het ministerie

Angelsaksische durfinvesteerder. Duidelijk is ook dat de Duit-

van BZK, het Waarborgfonds Sociale Woning-

sers een deel van het personeel van Vestia overnemen en dat

bouw en de toezichthouders. Omdat deze

er codes worden ondertekend voor integriteit en zorgvuldig

verkoop een belangrijke bijdrage is aan een

ethisch handelen. Verder staat vast dat Patrizia jaarlijks rond

duurzaam herstel van Vestia levert dat waar-

de 36 miljoen euro huuropbrengst gaat incasseren. Een deel

schijnlijk geen probleem op. Voor de overige

daarvan zal het bedrijf moeten investeren in regulier onder-

corporaties betekent de overeenkomst een

houd. Wat er met de rest gebeurt, weten we niet. Misschien

kleinere kans op een eventuele tweede sane-

investeert Patrizia dat in de koop van meer Nederlandse

ringsronde. Via hun bijdrage aan het Centraal

woningen, misschien ook niet. En dan vloeien de rendemen-

Fonds Volkshuisvesting hebben zij 674 miljoen

ten deels mogelijk niet meer naar Nederland terug. Is dat erg?

euro van het totale verlies van ruim 2 miljard

Misschien niet als Patrizia zo een deel van de Nederlandse

‘goedgemaakt’. Elke euro die de sector hier

markt goed bedient.

in de toekomst minder aan hoeft bij te dragen,

Belangrijk zijn de gevolgen voor de huurders. Vooralsnog

is een euro meer om te investeren in goede,

verandert er voor de zittende huurders niet veel. Maar of

energiezuinige bestaande en nieuwe sociale

Patrizia de hoofdprijs aan toegestane huur zal gaan vragen

woningen.

en minder onderhoud en service zal bieden? Dat moet deze

De media kopten de afgelopen weken over

testcase uitwijzen. Ondertussen is dit bod een goede indicatie

‘de grootste transactie in de Nederlandse

van wat Nederlandse sociale woningen voor een commerciële

volkshuisvesting’, een ‘megadeal’. Maar laten

(buitenlandse) belegger waard zijn. We zullen zien of dit na-

we eerlijk zijn: op het totaal van 2,4 miljoen

volging krijgt. En of de wens van minister Blok om een grotere

sociale Nederlandse huurwoningen vormen

particuliere huurmarkt in Nederland zo wordt vervuld.

2

42

aedeS

30

Meer

inZ

beter

Pre

ZUid-korea voLkShUiSveSting in de kinderSchoenen 1 4 14 15 16 24 26 38 40 48 50 52

aedeS-coMMentaar Verkoop aan Duitsers: een testcase ondertUSSen in Olst oPinie ‘Een levenloopbestendige woning volstaat niet meer’ – Guus van Montfort coLUMn Martin Sommer oPinie De parlementaire enquête in beeld het Werk van woordvoerder Nico de Leeuw Prikbord Weetjes en tips 16/32 Zestien vragen aan Gerd Leers hUiSveSter van het voLk Jan Tellegen Feiten & ciJFerS over toezicht op woningcorporaties netWerk Carrièrenieuws en events achteraF en coLoFon

inhoud

8

Marien de Langen ‘Ik ben bereid de wet te overtreden, als die bepaalt dat we ons niet meer met leefbaarheid mogen bezighouden’, stelt Marien de Langen, voorzitter van De Vernieuwde Stad en Stadgenoot.

S-benchMark:

Zicht,

re

18

Stroomversnelling Samenwerkingsverband de Stroomversnelling heeft de eerste proefwoningen klaar van uiteindelijk 111.000 innovatief verduurzaamde woningen. Wat vinden huurders?

eStatieS

42

Aedesbenchmark Corporaties krijgen met de Aedes-benchmark inzicht in hun prestaties. Wat levert dat op?

Flinke verbeteringen, vertellen ervaringsdeskundigen uit de zorg en het middelbaar beroepsonderwijs.

3

4

In de klei Rietbalen, aarde, leem, autobanden gevuld met

huis. In december moet het casco van alle

aarde: ongebruikelijke bouwmaterialen voor

huizen klaar zijn. Per huurwoning investeerde

een huurwoning. Niet in Olst. Daar gebruiken

SallandWonen 176.000 euro. De huurders

ze juist dit soort natuurlijke en hergebruikte

betalen 645 euro per maand. Daar komen

materialen voor de bouw van 23 aardehuizen.

verder weinig extra woonlasten bij, want

De drie huurhuizen – verhuurd door woning-

de huizen zijn zeer energiezuinig en zoveel

corporatie SallandWonen – zijn inmiddels klaar.

mogelijk zelfvoorzienend. Water wordt

De huurders bouwden zelf parttime mee aan

opgepompt uit de grond, elektriciteit komt van

hun huis, als lid van de vereniging Aardehuis

de zon. Er is geen riool: uitwerpselen worden

Oost-Nederland. En nu hun eigen huurhuizen

gecomposteerd en afvalwater wordt her-

klaar zijn, helpen zij mee met de bouw van de

gebruikt nadat het is gefilterd in een rietveld.

twintig koopwoningen en het gemeenschaps-

www.aardehuis.nl

ondertussen in Olst tek st : margrie t pflug | foto : dirk gillissen

5

Bereik alle doelgroepen en segmenten • Woningcorporaties • Installatiemarkt • Verbouw • Eigen woning bezitters Gegarandeerd in ieder segment het hoogste bereik van Nederland Via magazines, kranten, digitale nieuwsbrieven en websites Voor uw advertenties, banners, branded content, advertorials, DM-campagnes en alle andere uitingen Alle mogelijkheden specifiek op maat, afhankelijk van uw doelstelling

rm tfo al la n ia ep ne ed ti o m ca W s ni n os mu n e Cr m e co ouw B

ie at m or inf t: or me 1 vo op o 45 em ct Ott 3 Ne nta ter 376 co u – o W 26 0

Fabrikant van duurzame daken

www.derbigum.nl

Kozijnen renoveren wordt kinderspel...

Aangetaste houten kozijnen krijgen een XXLong-life dankzij deelvervanging op maat. DTS® ReFlex biedt pasklare oplossingen voor alle praktijksituaties.

nog vijf goede redenen:

ReFlex - Hollodeen

Kostenefficiënt op korte én lange termijn Ideaal voor prestatiegericht onderhoud Verlengt de onderhoudsinterval Verhoogt de kwaliteitsbeleving Voorkomt verspilling

ReFlex - Combi

W

Meer weten..? Kijk op:

IE

0573 - 43 84 10

N

Kreunen Kunststoffen BV

U

ReFlex - Neuslat

8

corporatiesector 9 TEK ST : QUINTEN SNIJDERS

|

FOTO : FLOREN VAN OLDEN

Marien de Langen

‘LEEFBAARHEID, DAT MoETEN WE GEWooN DÓEN‘

De woningcorporaties zijn hard bezig zichzelf te veranderen, aldus Marien de Langen, bestuursvoorzitter bij de Amsterdamse corporatie Stadgenoot en voorzitter van De Vernieuwde Stad. Regionale verschillen, decentralisaties in het sociale domein en wederkerigheid in de relatie tussen corporatie en huurder zijn volgens hem de belangrijkste thema’s de komende jaren. ‘De meeste van onze huurders krijgen terecht subsidie van de maatschappij om te kunnen wonen, maar die maatschappij mag daar best wat voor terugvragen.’

10 ‘Wat ik van de openbare verhoren van de parlementaire enquête

van zijn eigen gelijk, moet je daar consequen-

woningcorporaties heb gevolgd, vond ik regelmatig echt vreselijk

ties aan verbinden. Dat hebben we niet gedaan

om aan te zien. De commissie probeerde vooral personen op hun falen vast te pinnen, en meestal verdedigde men zich door naar anderen of de

en dat is op zijn minst hartstikke jammer.’

danks heb ik maar één nieuw ding gehoord, over die financieel mede-

Wat zullen de gevolgen van de parlementaire enquête zijn?

werker van Havensteder, die meteen op non-actief gezet is. Hij bleek

‘Je kunt op je klompen aanvoelen dat dit maar

voor een ton met zijn vingers in de suikerpot te hebben gezeten. Gat-

één reflex oplevert: 100.000 extra regels.

verdarrie. Maar nogmaals: voor de rest heb ik niets nieuws gehoord.’

Voor een deel snap ik dat ook. Maar of je daar-

omstandigheden te wijzen. En dat terwijl er zoveel is gebeurd. Deson-

Heeft de enquêtecommissie haar werk dan niet goed gedaan?

mee een systeem ontwerpt waarin dit soort problemen niet meer voorkomen? Ik denk van niet. Het rapport moet nog komen, maar

‘Het laatste wat je zou moeten doen, is het bekritiseren van de commis-

intussen zijn het CFV (Centraal Fonds Volks-

sie. De woningcorporaties lagen immers op de snijtafel, niet de commis-

huisvesting), het WSW en de Inspectie Leef-

sie. Maar ik vind dat ze tot nu toe niet tot interessante inzichten zijn

omgeving en Transport strenger geworden.

gekomen. Hoe kan het dat iedereen elkaar aanwijst en zichzelf vrijpleit?

Bovendien zijn we zelf terug naar de kerntaak

Ligt het dan misschien aan het systeem? Die vraag werd gewoon niet

gegaan. Iedereen is strenger geworden, dat is

aangesneden. Terwijl hij wel voor de hand ligt. Elf ministers op rij, die

gewoon al gebeurd. Voordat je het weet wordt

het onderwerp woningcorporaties niet afmaken. Dat doet toch iets met

alle lucht uit het systeem geknepen en leidt

het systeem? Als het parlement onderzoek doet, dan zou je ook echt op

dit tot een stand still, en daar is de volkshuis-

het puntje van je stoel moeten zitten en denken: oh, nu wordt het alle-

vesting niet bij gebaat.’

maal omgespit. Dat is niet gebeurd en dat is jammer. Maar misschien ook onderdeel van dat systeem. Mij kun je ook vragen waarom ik niet of

Heeft de parlementaire enquête ook iets positiefs opgeleverd?

te weinig heb gereageerd op de dingen die fout gingen.’

‘Ja, dat de Herzieningswet nu toch zeker door

komt dit nog in hun eindrapport. Ik moet terughoudend zijn, want ik ben

Bij deze. Dacht u bij het kijken van de verhoren ook af en toe: ja, daar heb ik ook fouten gemaakt?

beide kamers behandeld zal worden en dus de wetgeving weer up to date wordt gemaakt. En dat we elkaar makkelijker aanspreken. We

‘Geen fouten. Maar binnen De Vernieuwde Stad hebben we wel discus-

hebben in De Vernieuwde Stad nu al een aantal

sies gehad. Woonbron was lid van De Vernieuwde Stad, Vestia ook. Met

keren gehad dat er verhalen over een van de

Martien Kromwijk van Woonbron hebben wij gesprekken gehad. Hij

leden in de pers stonden. Dan wordt er niet

wilde zich zeker verantwoorden, had er argumenten voor dat hij toch

achter hun rug om over gekwekt, maar dan

verder ging met dat schip (de SS Rotterdam, red.). Maar verder konden

vragen we er gewoon naar. Dat is heel goed.’

we niet gaan. Bij Erik Staal van Vestia voelden wij van De Vernieuwde Stad dat hij de rest van de wereld minkukels vond. Daar hadden we wel meer mee moeten doen.’

Wat had u kunnen doen?

En nu: hoe gaan we verder, de komende jaren?

‘Het eerste belangrijke thema voor de komende tijd is regionale verschillen. Hoe verschilt

‘De kat de bel aanbinden. Zeggen dat als hij vindt dat wij allemaal minku-

volkshuisvesting in Rotterdam van volkshuis-

kels zijn en hij het allemaal beter weet dan wij samen, dat hij dan ook zijn

vesting in Limburg, Groningen of Amsterdam?

eigen weg moest gaan. Zeggen dat hij maar uit de onderlinge borging via

Corporaties moeten op zoek naar hun volks-

het WSW (Waarborgfonds Sociale Woningbouw) moest stappen, als hij

huisvestelijke rol in het gebied waar ze zelf

ons niet nodig had. Als iemand zó zijn eigen gang gaat, zo overtuigd is

zitten.’

Wat moet er gebeuren om beter in te kunnen spelen op die regionale verschillen?

Marien de Langen (1955)

‘Per woningmarktgebied moeten corporaties beter samenwerken. Wij stammen uit de tradi-

is sinds 2012 voorzitter van De Vernieuwde Stad, een platform van grootste-

tie dat we vooral ons eigen bedrijf zijn, en mis-

delijke woningcorporaties. Ook is De Langen sinds 2011 bestuursvoorzitter

schien nog iets van een sector. Maar meer en

van de Amsterdamse woningcorporatie Stadgenoot. Daarvoor was hij vijf

meer zullen we ons moeten realiseren dat we

jaar bestuursvoorzitter van Mitros in Utrecht. Verder werkte hij in verschil-

een speler op de regionale woningmarkt zijn.

lende functies aan stedelijke vernieuwing, vooral in Rotterdam.

Dat je dus met je collega’s en de overheid in die regio het debat moet voeren over wat je doet.

corporatiesector 11 Nu er niet meer veel geld is in de sector word je teruggeworpen op je eigen kracht, en die zit hem in de regio.’

Wat is nu een typisch regionaal probleem dat u bij Stadgenoot in Amsterdam tegenkomt?

‘De huisvesting van de groep jonge stedelingen. Voor de stad zijn ze hartstikke belangrijk, maar ze hebben nu nog een laag inkomen en moeten wel terecht kunnen in de stad. Voor hen hebben wij een vijfjaarscontract bedacht.

Dat idee is nu overgenomen door minister Blok, daar wordt de wet zelfs op aangepast.’

Realiseren jongeren die zo’n vijfjaarcontract tekenen waar ze aan toe zijn?

‘Laatst werd er een meisje geïnterviewd bij het Achtuurjournaal, over het voorstel van de vijfjaarscontracten. “Jeetje, wat moet ik dan aan het eind van die vijf jaar? Daar kan ik nu al wel zenuwachtig van worden”, zei ze. Dat is nou goed. Zij begint meteen na te denken en weet: ik moet dan dus zelf verder. Je moet het niet romantiseren, maar dat is voor je eigen ontwikkeling natuurlijk veel beter. Je bent verantwoordelijk voor jezelf, maar daar waar nodig zijn woningcorporaties een vanzelfsprekende en betrouwbare steun. Wij moeten steeds meer zo gaan kijken. Voor jonge stedelingen is het evident, maar voor andere groepen kun je ook aan tijdelijke huurcontracten denken. Willen we de verzorgingsstaat behouden – en ik zou dat willen – dan moeten we over dit soort thema’s willen nadenken.’

Is er nog een thema dat volgens u prioriteit heeft in de sector, de komende jaren?

‘Bij De Vernieuwde Stad hebben we ook de enorme decentralisatie in de sociale kolom op de agenda gezet. Het adagium is: u moet het langer zelfstandig zien te redden. Dat betekent dat woningcorporaties steeds meer met mensen te maken krijgen waarmee iets aan de hand is. Dat varieert van mensen die een dag nadat ze een nieuwe heup krijgen het ziekenhuis uitgestuurd worden tot mensen met psychiatrische stoornissen of toenemende eenzaamheid. Het samenleven tussen mensen die wonen bij de woningcorporatie zal ingewikkelder worden. Daar moeten wij qua leefbaarheid wat mee doen.’

‘ Nu er niet meer veel geld is in de sector word je teruggeworpen op je eigen kracht, en die zit hem in de regio’

12 corporatiesector

Wat precies?

‘We gaan bijvoorbeeld huismeesters opleiden om niet zozeer een technische rol te vervullen, maar een meer sociale rol. Dat ze leren signaleren als het ergens niet goed gaat. Dit doen wij bij Stadgenoot, maar er zijn verschillende andere corporaties die het ook doen. Een ander voorbeeld is wat we bij Stadgenoot de BuurtEntree noemen.

Dat is een ruimte die we beschikbaar stellen aan de mensen in de buurt. Daar kunnen mensen elkaar ontmoeten.’

Een buurthuis dus.

‘Ja. Maar dan een zelfgeorganiseerd buurthuis. Buurtbewoners moeten zelf dingen gaan ondernemen. Ze mogen van ons die ruimte gebruiken en wij betalen de energierekening. We merken dat de BuurtEntrees waar een keuken in zit, een absoluut succes zijn.

Mensen die normaal gesproken eenzaam zouden zijn, koken daar voor elkaar en eten samen. Dat is nou de woningcorporatie.’

Maar kan dat wel? We moeten toch terug naar de kerntaak?

‘We moeten niet de fout maken van de vorige wijkaanpak, dat wij het welzijnswerk zelf gaan doen. We zetten het vastgoed in als middel.

En oké, we zetten ook een keukenblok in. Wij moeten als woningcorporatie aan de kant van het initiatief zitten. En mensen de ruimte geven om initiatief te nemen. De discussie over de vraag of “leefbaarheid” nu bij onze taken hoort, moeten we dan ook helemaal niet voeren. We moeten leefbaarheid gewoon doen. Ik ben echt, bij wijze van spreken, bereid de wet te overtreden, als die bepaalt dat we dit soort dingen niet meer mogen doen. Hierin hebben we zo vreselijk gelijk.’

Moet de houding van corporaties jegens huurders ook veranderen?

‘Ja. Hans Boutellier, hoogleraar en directeur van het Verwey-Jonker Instituut, heeft het woord wederkerigheid opnieuw onder de aandacht gebracht in de corporatiesector. Die wederkerigheid betekent dat ik tegen een huurder zeg: u krijgt subsidie van de maatschappij, die mag daar best wat voor terugvragen. Dat is al een spannend gesprek om te voeren. Want mensen zitten vaak in een rechtenlogica: Mijn inkomen is zo laag, dus ik heb recht op die subsidie. Hoezo? Het is waar dat de huurder daar recht op heeft, maar waarom zou ik niets terug mogen vragen? Boutellier heeft een mooie praktische toepassing bedacht. Het tekenen van het huurcontract, dat is het moment; benut dat. Behalve voor de overhandiging van de sleutel, zou dat ook een mooi moment zijn om te zeggen: We verwachten wel dat u er samen met de buren voor zorgt dat het trappenhuis schoon en opgeruimd blijft en dat u het tegen de huismeester zegt als u gekke dingen ziet in uw buurt.’

‘MIJ KuN JE ooK VRAGEN WAARoM IK NIET oF TE WEINIG HEB GEREAGEERD oP DE DINGEN DIE FouT GINGEN’

Ontdek Dakota Overzicht, inzicht en sturing: drie essentiele onderdelen van goed dakmanagement, beschikbaar dankzij Dakota.

Herinspectie 27-09-2013 Herinspectie 11-06-2014

Correctief Onderhoud 16-04-2014

Ymere heeft ontzettend veel daken in bezit, die allemaal beheerd en onderhouden moeten worden. Om dit zo optimaal mogelijk te doen én hierin te kunnen sturen, is het Dakteam Ymere opgericht: een samenwerking met drie geselecteerde dakpartners.

Een partnerschap dat uitstekend verloopt, mede dankzij de online tool Dakota van Consolidated. Een handig platform vol betrouwbare informatie, waarmee de dakpartners onmiddellijk overzicht hebben over alle daken van Ymere. Data die ons belangrijke inzichten verschaft. We weten bijvoorbeeld precies waarop we moeten sturen én welke kosten er wanneer gemaakt moeten worden.

Bij drukker

Met Dakota als gereedschap kan het Dakteam Ymere dus de juiste acties op het juiste moment uitvoeren. En met succes! Want er zijn nu al enkele doelstellingen behaald. Een resultaat waar we trots op zijn.

Correctief Onderhoud 08-05-2014

Preventief Onderhoud 16-04-2013

André de Keijzer, Directeur Service & Onderhoud Ymere

Nulmeting 01-05-2014

Monique Gunderson, Manager Programmering Strategisch Vastgoedbeheer Ymere

Lekkage 18-02-2014

Nulmeting 30-01-2014

www.ontdekdakota.nl

14 Guus van Montfort voorzitter van ActiZ, brancheorganisatie voor zorgondernemers

‘ Een levensloopbestendige woning volstaat niet meer’

De ouderen van de toekomst willen wonen, zorg en andere diensten in één pakket op maat. Ze vertonen ‘overheidsresistent gedrag’ als het bijvoorbeeld gaat om het scheiden van wonen en zorg, zegt Guus van Montfort, de voorzitter van ActiZ, de brancheorganisatie van zorgondernemers. tek st : marjon van weersch

Ouderen die overheidsresistent gedrag vertonen. Legt u dat eens uit.

‘We zien nu twee parallelle ontwikkelingen. Enerzijds zijn

terugkopen. Dat gebeurt ook al, zij het op beperkte schaal.’

zorgorganisaties druk bezig met het uitvoeren van en

Leidt dit tot concurrentie met corporaties?

anticiperen op het beleid van de overheid. Dat zijn veel

‘Absoluut. Maar ook tussen zorgorganisaties onderling.

technische en ingewikkelde zaken. Denk aan de financiële

Zorgorganisaties die de komende jaren er niet in slagen

gevolgen van het scheiden van wonen en zorg voor de

een aanbod te ontwikkelen dat aansluit bij de voorkeuren

lichtere zorgpakketten, de overgangsregeling voor kapi-

van klanten, zullen het niet overleven. En dat aanbod moet

taallastenvergoeding via nacalculatie. Of aan aanbesteding

breder zijn dan zorg alleen. In die zin is er sprake van een

van taken, zoals begeleiding, door de komende decen-

omgekeerde beweging. Het onderdeel wonen wordt voor

tralisatie naar de gemeente. Ondertussen zien we dat

zorgorganisaties weer belangrijker. Is de scheiding tussen

steeds meer ouderen nadenken over hun eigen toekomst.

wonen en zorg daarmee van de baan? Nee, natuurlijk niet.

Die willen de regie veel meer in eigen hand houden, ook

Financieel blijft die scheiding intact. En het is ook niet zo

omdat ze steeds meer zelf zullen moeten betalen.

dat je moet wonen waar je zorg krijgt. Mensen willen de

“Scheiden van wonen en zorg? Decentralisatie? Het zal

zorg daar waar ze wonen. En als zorgorganisatie X of

allemaal wel. Ik ga het zelf regelen”, denkt die groep.’

woningcorporatie Y dit niet aanbiedt, is er altijd wel een

Wat betekent dit voor zorgorganisaties en woningcorporaties?

andere organisatie die dit wel doet. De concurrentie gaat dus zeker toenemen.’

‘De klant van de toekomst wil wonen, zorg, begeleiding

Hoe ziet de financiering er dan uit?

en andere diensten in één integraal pakket op maat. Een

‘De zorg blijft gefinancierd via de Zorgverzekeringswet,

levensloopbestendige woning aanbieden volstaat niet

de Wet Langdurige Zorg (die de AWBZ gaat vervangen)

meer. Er zullen bijvoorbeeld mensen zijn met een lichte

en de WMO. En voor het woongedeelte zullen mensen

zorgvraag die toch in een verzorgingshuis willen blijven

met minder geld een beroep doen op de huurtoeslag.

wonen. Die maken een deal met de directeur: “Ik sluit met

Maar een grote groep ouderen, met een grote koopkracht,

u een huurovereenkomst voor de rest van mijn leven. U

zal die nieuwe arrangementen grotendeels uit eigen

heeft dan minder leegstandsrisico. In ruil daarvoor wil ik

middelen betalen. Daarom is de ouderenzorg ook niet

dat u mijn appartement toegankelijk maakt voor een

alleen het probleem, maar ook de oplossing van de toe-

rolstoel en domotica aanlegt die ik via mijn iPad kan

komst. De ouderen van straks hebben meer geld, zijn

bedienen, zoals een alarmerings- en bewakingssysteem.”

vitaler en kunnen gebruikmaken van allerlei domotica-

Nu is nog ruim de helft van het vastgoed in de ouderenzorg

technnieken. Bovendien willen ze zelf kiezen hoe en waar

eigendom van woningcorporaties, maar als die niet

ze oud worden. De businesscase voor instellingen ligt in

kunnen, durven of willen investeren in die aanpassingen,

het combineren van die twee dingen.’

zullen steeds meer zorgorganisaties het vastgoed weer

opinie 15

Column

Klein, eenvoudig en betrokken In het rapport De balans verstoord dat Aedes

het middenveld, nu ‘zonder eigenaar’

financiële constructies van Vestia leidden –

voor de parlementaire enquête heeft laten

moeten weer een eigenaar krijgen. Om

voorspelbaar

maken, staat een inzichtelijk plaatje. De

met het laatste te beginnen. Het klinkt

management. Een kennismonopolie maakt

corporatie is een stip die in een driehoekig

romantisch, de buurt begint zelf een school-

toezicht bijna onmogelijk. Logische gevolg-

krachtenveld opereert, tussen overheid,

tje of een stuk of wat ouderen hun eigen

trekking is dat je niet iets moet doen aan het

markt en gemeenschap. Het is een aardig

verzorgingstehuis. Mijn eerste reactie en

toezicht maar aan het monopolie. De com-

plaatje, omdat je ziet waarom juist de

ook die van u zou zijn: schattig maar te

binatie van kennismonopolie terwijl anderen

corporaties onder vuur liggen. Alle drie de

kleinschalig om serieus te nemen. Toch

het risico liepen, was dodelijk. Elke sanering

betrokken partijen zijn zélf danig in

moeten we dergelijke initiatieven niet te

begint met het uitroeien van moral hazard.

diskrediet geraakt. De markt kan sinds de

snel afdoen. Als corporaties te groot en te

Met wortel en tak.

crisis in 2008 weinig goed meer doen. De

ingewikkeld zijn geworden, en de verant-

In het kielzog van Taleb zou ik de sector

overheid heeft het allemaal laten gebeuren

woordelijkheid uit het zicht is verdwenen,

aanbevelen: analyseer kwetsbaarheid en

en aangemoedigd –­een raadsel is hoe het

dan moet je zoeken naar klein, eenvoudig en

probeer de mogelijkheden van het tegen-

toezicht zo heeft kunnen versloffen.

betrokken.

deel, veerkracht, in kaart te brengen. Dat

En de derde partij, door Aedes-rapporteur

Ik kom daarop dankzij de Amerikaanse

klinkt abstract maar er is een aantal

Rudy de Jong keurig ‘de gemeenschap’

hoogleraar

Nicholas

vuistregels voor veerkracht. Geen een-

genoemd, was de grote onbekende. Al jaren

Nassim Taleb, die in zijn boek Antifragile

zijdigheid maar variatie. Wie niet ziek wil

geldt voor het hele Nederlandse middenveld

(2012) de kwetsbaarheid van complexe

worden, moet niet alleen frikadellen eten.

de vraag: van wie is de sector nu eigenlijk?

systemen onderzoekt. Taleb schrijft: ‘Naar-

Geen Almeres meer of Leidse Rijnen, maar

De Jong spreekt van ‘vervreemding’. Dat is

mate samenlevingen ingewikkelder wor-

variatie in woning-ontwikkeling, in vormen

vriendelijk voor een sector die lekker bezig

den, met instellingen die opereren op de

van eigendom – en weg met de formidabele

was met maatschappelijk ondernemen, met

rand van hun mogelijkheden, en de specia-

woningcorporatie die de arme wethouder

de overheid als risicodrager. Ook in de

lisatie verder toeneemt, dan worden zij

van een middelgrote gemeente van tafel

corporatiewereld gold dat bij misslagen het

in toenemende mate kwetsbaar voor in-

blaast. Lees dat boek van Taleb.

collectief de klappen opving, en daarna de

storting.’ Woningcorporaties opereren bij

staat. Dat weten we inmiddels allemaal.

uitstek in een complexe omgeving. Com-

Martin Sommer is politiek commen-

Hoe nu verder? De markt moet weer een

plexiteit leidt tot onbedoelde gevolgen.

tator van de Volkskrant.

markt worden, de overheid moet haar werk

Meer complexiteit leidt tot een baaierd aan

doen en de ‘vervreemde’ instellingen van

onbedoelde gevolgen. De onbegrijpelijke

Hein de Kort

Risicomanagement

–

tot

fraude

en

mis-

De hoofdredacteur van Aedes-Magazine heeft een opinie van de vaste columnist Jos van der Lans niet geplaatst, omdat deze te zeer over personen ging in plaats van over de inhoud.

16

opinie 17

illustr atie : maki / shop around

18

Eerste duurzame woningen in de Stroomversnelling

‘Bewoner moet zelf kunnen kiezen’

energie 19 tek st : aernout bouwman - sie

Samenwerkingsverband de Stroomversnelling heeft de eerste proefwoningen klaar van uiteindelijk 111.000 innovatief verduurzaamde woningen. Wat zijn de ervaringen tot nu toe? En wat vinden huurders die in zo’n proefhuis wonen zelf? Hebben zij ook nog iets te zeggen over de duurzame renovatie van hun huis?

Drie prototypes voor de verduurzaming van bestaande woningen

aan de corporatie, die het op haar beurt

heeft Lefier, een van de zes deelnemende woningcorporaties in

gebruikt om samen met de betrokken bouw-

de Stroomversnelling. ‘In Stadskanaal, in Nieuw-Buinen en in de stad

bedrijven de ‘nul op de meter’ of in jargon

Groningen staan de allereerste prototypes voor een portiekflat’, vertelt

NOM-woning te ontwikkelen en te bouwen.

coördinator Duurzaamheid en Stroomversnelling Johan Duut van Lefier

Het doorschuiven van de uitgaven aan de ener-

met enige trots.

gierekening naar de corporatie houdt de ver-

De zes corporaties willen in de eerste fase ten minste 11.000 woningen

duurzaming voor de huurder kostenneutraal.

verduurzamen. Het ambitieniveau is hoog. De woningen, gebouwd in

Hiermee wordt een in de praktijk veel

de jaren 50, 60 en 70 van de vorige eeuw, gebruiken na de renovatie

voorkomend en hardnekkig struikelblok van

geen energie meer. De bewoner heeft hierdoor geen gas- en energie-

verduurzamingsprojecten weggenomen. Want

rekening en houdt per maand zo’n 150 euro over. Dit geld betaalt de

bewoners haken vaak af zodra de corporatie de

huurder die meewerkt aan de Stroomversnelling geheel of gedeeltelijk

huren verhoogt om de investeringen in ener-

|

foto ’ s : jonas briels

20

giebesparing terug te verdienen. Tegelijkertijd

woning kost nu nog zo’n 80.000 euro. Die

stelt de constructie corporaties en bouwers

prijs kan met 20 tot 30 procent zakken als we

in staat om met geld dat voorheen door de

de concepten in fabrieken produceren. Dan

schoorsteen naar buiten vloog innovaties te

kunnen we efficiënter en goedkoper werken.’

ontwikkelen die nodig zijn om het energie-

Voor de volgende fase van de Stroomversnel-

neutraal maken van bestaande woningen

ling – na de prototypes – komt dit jaar de eerste

grootschalig aan te pakken.

stap naar schaalvergroting, worden de huurders en belangenhouders van Lefier momen-

Goedkoper

teel uitgebreid geïnformeerd over het inno-

Op basis van de eerste modelwoningen ont-

vatieproject. Mocht de voorlichtingscampagne

wikkelt de Stroomversnelling concepten waar-

echter niet of onvoldoende aanslaan bij de

mee in een fabriek bijvoorbeeld een complete

bewoners van de 1.500 woningen die op de

gevel of heel dak wordt gemaakt. Deze ‘onder-

planning staan, dan hanteert Lefier de 70-

delen’ van het renovatieconcept gaan daarna

procent-regel. Wat betekent dat als dit deel van

per vrachtwagen naar de te verduurzamen

de huurders instemt met de renovatie, de rest

woningen waar ze als een bouwpakket in

kan worden gedwongen om mee te doen.

elkaar worden gezet. Duut: ‘Een NOM-

Duut: ‘De 70-procent-regel houden we er voor de zekerheid bij. Want eigenlijk moet het aanbod van de leverancier zo mooi zijn, dat mensen spontaan meedoen.’

Stroomversnelling: op weg naar 100.000 woningen

Luis in de pels Woonbedrijf in Eindhoven wilde een jaar geleden, toen de Stroomversnelling op 20 juni

De Stroomversnelling is formeel een vereniging met tien leden uit

2013 officieel van start ging, niet als zevende

de corporatie- en bouwsector; de zes woningcorporaties Lefier,

corporatie instappen. ‘We zijn wel gevraagd,

Portaal, Stadlander, Tiwos, Wonen Limburg en Woonwaard en de

maar waren toen in onze besluitvorming

vier bouwbedrijven Ballast Nedam, BAM, Dura Vermeer en Volker

nog niet zover’, vertelt districtsmanager Rob

Wessels. De krachtenbundeling wil de innovatie en vernieuwing

Bogaarts. De corporatie is dat nu wel en heeft

versnellen die nodig is om het energieverbruik van bestaande cor-

zich als eerste aspirant-lid bij de Stroom-

poratiewoningen tot nul te verlagen. De binnen de samenwerking

versnelling aangesloten. ‘Wij worden nog

opgedane kennis wordt gedeeld op de website van de Stroom­

geen lid. Want we willen op dit moment een

versnelling.

beetje de luis in de pels zijn van de Stroom-

Schaalsprong Om tot financieel gezonde producten te

versnelling door onderwerpen te agenderen

komen is een schaalsprong nodig. De huidige leden van de Stroom-

die wij missen en belangrijk vinden.’

versnelling willen daarom 11.000 woningen verduurzamen. Eind

De prototypewoningen die het afgelopen jaar

2013 zijn de eerste vier prototype woningen gebouwd, wat in

zijn ontwikkeld bieden de huurder wel enkele

2014 heeft geleid tot zo’n vijftien verbeterde prototypes en de

opties, bijvoorbeeld de kleur van de keuken-

eerste ‘protoblokken’. Eind 2014 moet de teller op minimaal 500

kastjes. Maar huurders bepalen nog niet hoe

woningen staan. Het doel is om bij ten minste 111.000 woningen

hun huis wordt verduurzaamd. Bogaarts vindt

de energiemeter op ‘nul’ te zetten.

dat huurders wel direct invloed moeten krijgen

www.stroomversnelling.net

op het programma. Hij wil daarom graag de

energie 21

‘ Energierekening is mijn spaarpotje’ Truda Timmer, Heerhugowaard Sinds haar woning door corporatie Woonwaard in het kader van de Stroomversnelling is geïsoleerd, betaalt Truda Timmer maandelijks 120 euro aan de corporatie en 50 euro aan de energieleverancier. ‘Het geld dat ik aan energie uitgeef zou ik wel eens helemaal terug kunnen krijgen. Dan houd ik aan mijn energierekening een spaarpotje over!’ Na drie weken slapen in het stof van de bouwvakkers, is Timmer heel tevreden met het resultaat. ‘Het tocht niet meer op het toilet en er is minder geluid van buiten.’ Met warm weer kan zij haar slaapkamer ventileren zonder het raam open te zetten. ‘Vroeger kon het echt benauwd zijn in de slaapkamer, ook met de ramen open. Nu zet ik de ventilator wat harder.’

Of de energierekening echt helemaal op ‘nul’ komt te staan, durft Timmer nog niet te zeggen. ‘Dat moet nog blijken als we ook een winter hebben meegemaakt.’

conceptwoningen van de Stroomversnelling in een database zetten.

Kennisdelen

Zijn de conceptwoningen helemaal gedigitaliseerd, dan kan op een lap-

Volgens de Delftse hoogleraar Klimaatont-

top of tablet een driedimensionaal beeld van de NOM-woning worden

werp en Duurzaamheid Andy van den Dobbel-

gemaakt. Op basis van dit digitale ontwerp kan de huurder vervolgens

steen is digitalisering van kennis een voor-

een verduurzamingspakket samenstellen en bijvoorbeeld zelf kiezen

waarde om de volgende stap in de verduur-

tussen het plaatsen van zonnecellen en aanbrengen van vloerisolatie, of

zaming van de woningvoorraad te kunnen

een extra grote badkamer en luxe keuken.

maken. En dan niet om de huurder te laten kie-

‘Heeft de huurder zijn keuze gemaakt, dan wordt op basis van de ver-

zen, zoals Bogaarts bepleit. ‘De groep mensen

schillende digitale conceptwoningen in de database direct uitgerekend

die alles wil kunnen bepalen is relatief klein.’

wat dat betekent voor de hoogte van de huur en de energierekening’,

Maar om de conceptwoningen van zowel de

legt Bogaarts uit. En op basis van deze kostenberekening kiest de huur-

Stroomversnelling als andere innovatietrajec-

der uiteindelijk zelf het woningconcept dat het beste bij hem past.

ten op internet open te kunnen delen.

22

‘ Het heeft haken en hogen’ Marjan Steenhof, Heerhugowaard De woning van Marjan Steenhof kan beslist een opknapbeurt gebruiken. ‘De voor- en achterdeur zijn krom. We hebben er driedubbel isolatiestrips opgeplakt.’ Toch twijfelt zij over de Stroomversnelling. ‘’t Heeft haken en ogen, hè’, vat Steenhof haar dilemma samen. Haar aarzeling komt met name voort uit de beperkte ruimte voor individuele wensen. ‘Mijn man is doof, dus wij hebben een extra harde bel. En we hebben recent, we wonen hier nog maar zes jaar, een buitenkraan laten maken.’ Deze aanpassingen komen na de verduurzaming niet meer terug. ‘Ja, het kan wel.

Maar dan moeten we het zelf betalen. En dat geld ­hebben we gewoon niet.’ Was er bij corporatie Woonwaard meer aandacht voor haar individuele wensen, dan ging Steenhof direct om. ‘De vloer is ’s winters zo koud, dat ik mijn voeten in een elektrische voetenzak moet steken om ze warm te krijgen.’

Van den Dobbelsteen zelf deelt bijvoorbeeld alle informatie op internet

Een bouw- of renovatiebedrijf kan bij­

van het renovatieconcept Prêt-à-Loger dat hij samen met zijn studenten

voorbeeld samen met een energiebedrijf

ontwikkelt. Het project is dit jaar de Nederlandse inzending van een

een ‘verduurzamingsdienst’ ontwikkelen.

Europese wedstrijd duurzaam bouwen in Versailles. ‘Door onze kennis

De levering van energie wordt dan onder-

te delen, is er nu veel aandacht voor de aanpak van rijtjeshuizen’, legt hij

deel van een renovatie- en verbeter­

vanuit Frankrijk aan de telefoon uit.

pakket, inclusief financiering en onder-

Het open delen van kennis staat op gespannen voet met de gesloten

houd. Van den Dobbelsteen: ‘Komen der-

cultuur van de bouwsector, zo erkent Van den Dobbelsteen. Toch is het

gelijke samen­­ werkingen tot stand, dan

volgens de hoogleraar in het huidige digitale tijdperk de snelste en meest

leidt dat tot innovatie. Maar zoiets lukt

concurrerende manier om tot innovatie te komen. ‘Iedereen kan met de

­alleen als alle kennis en ervaring open en

conceptwoningen aan de slag zodra ze op internet staan; huurders,

transparant op internet staat.’

particuliere woningeigenaren, banken, pensioenfondsen.’ Hierdoor ontstaan volgens Van den Dobbelsteen nieuwe samenwerkingen.

Een zeker Bij drukker thuis Een kleine 400 woningcorporaties. 2.400.000 sociale huurwoningen.

32% van de totale woningvoorraad. 60% meer dan in enig ander Europees land.

Zoveel is zeker.

Gefinancierd met zekerheid. Door de Huizenbank.

De sociale volkshuisvesting in Nederland wordt internationaal geprezen. In eigen land is de discussie in volle gang. De uitdagingen voor de corporatiewereld worden steeds groter, de mogelijkheden om te financieren kleiner. Dat vraagt om gericht, verantwoord financieren met maximale zekerheid. De vertrouwde zekerheid van de NWB Bank. De Huizenbank.

Postbus 580, 2501 CN Den Haag t 070 416 62 66 e info@nwbbank.com www.nwbbank.com

24 Voor Nico De Leeuw levert de parlementaire enquête niet zoveel nieuws op. ‘Het is voor de bühne.’ Als woordvoerder van de Amsterdamse woningcorporatie Rochdale zag hij de afgelopen zes jaar 3.500 krantenartikelen over ex-bestuurder Möllenkamp en diens Maserati voorbijkomen. ‘Er bestaat geen masterclass die je zoveel over het vak leert.’

D

e dag dat Möllenkamp werd

niet andersom.’ Ten tweede moet je altijd laten zien wat je doet,

verhoord, kreeg Rochdale 1.500

zegt De Leeuw. Hij belt journalisten dus ook als er iets misgaat. ‘Het

Twitter-berichten. ‘In bijna elke

heeft tegenwoordig geen zin meer om in de bestuurskamer te

tweet kwam het woord Maserati voor.’

bespreken wat we wel en niet naar buiten brengen, want het komt

Toch kreeg De Leeuw nagenoeg geen tele-

toch wel uit. Door je open en kwetsbaar op te stellen, win je aan

foontjes van journalisten of opmerkingen

geloofwaardigheid.’

van huurders. Dat komt volgens hem door-

In zijn kantoor hangt een kalender met alle dagen en weken waar-

dat Rochdale er de afgelopen jaren in is geslaagd om aan huurders en stakeholders duidelijk te maken dat de corporatie afstand heeft genomen van wat er in het verleden is gebeurd.

‘Rochdale anno 2014 is een heel ander verhaal.’

Vlak voordat de ver-

op aandacht voor maatschappelijke issues

‘Onzin om in de bestuurskamer te bespreken wat we naar buiten brengen. Het komt toch wel uit’

horen begonnen, bena-

Nieuws maken en pluggen gaat een stuk makkelijker als je het ergens aan kunt ophangen.’ Bijvoorbeeld toen Rochdale vorig jaar kastjes liet plaatsen omdat Marokkaanse gezinnen hun schoenen altijd buiten de woning uitdoen. De Leeuw: ‘Dat levert vluchtgevaar op bij calamiteiten en het wordt gewoon een rommel. We hebben met Sinterklaas een campagne gelanceerd en bij alle bewoners een cadeautje in de schoen

derde De Leeuw dagblad Trouw voor een artikel over hoe

wordt gevraagd. ‘Die raad ik iedereen aan.

gedaan met een briefje erbij. Alle Amsterdamse media publiceerden erover. Zo brachten wij de boodschap naar

Rochdale de afgelopen vijf jaar is doorge-

buiten dat Rochdale zich inzet voor veiligheid en leefbaarheid. Het helpt

komen. De boodschap: we distantiëren ons

natuurlijk dat je dat niet alleen doet, maar met een communicatieteam dat

van het verleden en zijn terug bij onze

bestaat uit goede en leuke collega’s!’

kerntaken.

Geloofwaardig

Godsgeschenk De Leeuw werkte 16 jaar als freelancejournalist, eerst bij dagbladen en

Het communicatieteam – bij Rochdale be-

later voor televisie, en reisde daarvoor de hele wereld rond. Sinds 2006 zit

staande uit zeven personen – heeft in zo’n

hij in het communicatievak, waarvan de laatste zes jaar bij Rochdale. ‘Ik

proces twee belangrijke taken, zegt De

begon de week nadat de crisis uitbrak.’ Voor ‘een vakidioot als hij’, zegt

Leeuw. Ten eerste: de buitenwereld naar

hij, is dat een godsgeschenk geweest: ‘Er bestaat geen opleiding of master-

binnen halen. ‘Als er rumoer is, betekent dat

class die je zoveel over het vak leert.’ Als zijn twee kinderen naar bed zijn,

meestal dat een organisatie haar werkpro-

leest hij de nieuwste vakliteratuur. Hij geeft lezingen, is gastdocent aan

cessen moet verbeteren. Wij kunnen laten

opleidingsinstituut SRM en binnenkort komt zijn derde boek uit.

zien wat de buitenwereld van ons verwacht

De Leeuw zou graag zien dat communicatie een grotere rol krijgt in de

en dat vervolgens vertalen. Want jij moet je

beleidsvorming. ‘We bemoeien ons nog te weinig met de basis van beslis-

aanpassen aan de beeldvorming, het werkt

singen. Ik weet niet of ik het voor elkaar krijg, maar ik blijf er voor vechten.’

het werk van de woordvoerder 25 TEK ST : HANNEKE NAGTZ A AM

|

FOTO : MARK WEEMEN

Nico de Leeuw rochdale

26 WONEN IN EUROPA Huisvestingsonderzoekers uit twaalf Europese landen schreven gezamenlijk een boek over volkshuisvesting in Europa. Social Housing in Europe beschrijft de woonsituatie in deze landen en vergelijkt ze op thema’s als scheefwonen, ontstaans-

BUURTVERBETERAARS

geschiedenis, wet- en regelgeving en de verhouding met particuliere huur.

Marja Elsinga van het OTB

De website Verbeterdebuurt.nl is

en Frank Wassenberg van

een platform voor buurtbewoners:

Platform31 schreven het

Huis in één dag

iedereen kan een probleem melden,

Nederlandse deel. ‘Leuk

een idee plaatsen en stemmen en

detail is dat het boek opent

reageren op ideeën van andere

met Nederland, omdat

’s Ochtends alleen nog bouwrijpe grond,

buurtverbeteraars. Meldingen over

hier het aandeel sociale

’s avonds een wind- en waterdichte woning.

bijvoorbeeld kapotte straatverlich-

huurwoningen het grootst

Bij het nieuwe concept MorgenWonen zet

ting of vandalisme geeft de website

is’, aldus Wassenberg. Het

bouwbedrijf VolkerWessels een huis in één dag

door aan de gemeente. De website

boek werd uitgegeven naar

in elkaar. Een ‘bouwpakket’ bestaat uit 25 delen,

is een initiatief van CreativeCrowds

aanleiding van interesse uit

vooraf in de fabriek geproduceerd. Na de bouw

en wordt onder meer gesteund

onder meer China, Indo-

zijn nog een paar dagen nodig voor de afwerking

door de Rijksoverheid en Stichting

nesië en Zuid-Korea in de

en inrichting. Het huis kan op dezelfde manier

DOEN. Verbeterdebuurt.nl ging in

Europese woningmarkt.

weer uit elkaar worden gehaald en verplaatst.

2009 van start en krijgt zo’n 10.000

www.wileyblackwell.com

De woningen zijn energieneutraal en bij normaal

meldingen per jaar.

energieverbruik heeft de bewoner geen

www.verbeterdebuurt.nl

energierekening. De eerste 30 woningen staan inmiddels in Holten. www.volkerwessels.com

@VIVERION MOGEN WIJ U MEENEMEN IN ONZE ACTIVITEITEN VAN VORIG JAAR? #JAARVERSLAG WWW.JAARVERSLAGVIVERION.NL

prikbord 27

Huistekens

In het zonnetje

Dudok Wonen gaf het woningcomplex

Zeven Rotterdammers die zich inzetten

Gevelstenen werden in de 16e tot de

voor de leefbaarheid in hun wijk, kregen

18e eeuw gebruikt als huisteken, omdat

vorige maand hun eigen standbeeld. Kun-

er toen nog geen huisnummering was.

stenaar Ivo van den Baar ontwierp zeven

www.dudokwonen.nl

aan het Zwaluwplein in Hilversum een gevelsteen, een natuurstenen plaat met inscriptie. In totaal kregen twintig woningen er één, ter ere van het 100jarig bestaan van Dudok Wonen.

vilten borstbeelden van de door woningcorporatie Woonstad geselecteerde ‘helden’ van Rotterdam. Vereeuwigd werden onder meer: de oprichter van een muziekschool voor jongeren, een straatcoach, een voorzitter van een bewonersorganisatie en een oprichtster van een ruilwinkel. De zeven kregen van Woonstad een cheque van 250 euro om aan hun stichting te besteden. De beelden zijn te bewonderen in leegstaande bedrijfsruimten in de stad.

‘Terwijl de wereld verandert, blijft de

www.woonstad.nl

gevestigde orde vasthouden aan de oude recepten. Ondertussen is voor buitenstaanders allang zichtbaar dat we haar niet meer met de oude idealen en procedures kunnen begrijpen’, aldus Klaas Mulder, filosoof en docent aan de Hogeschool Utrecht. In het boek Pakkenproletariaat voorspelt hij het verval van de witte boordensector en het ontstaan van een klasse van hooggeschoolde werklozen. Mulder is de eerste om te erkennen dat hij op dit economische thema zelf ook een buitenstaander is. Juist daarom kan hij prikkelende vragen opwerpen die interessant zijn voor iedereen met een passie voor de (semi)publieke sector. www.isvw.nl/product/pakkenproletariaat/

28

prikbord Uit het ARCHIEF ‘Geconstateerd kan worden, dat over het geheele land het particulier initiatief ten aanzien van de voorziening in de woningbehoefte van een groot gedeelte van de arbeidende bevolking volmaakt tekortschiet.’

De discussie over het ongelijke speelveld tussen

Asbestonderzoek Onderzoeksbureau Search onderzoekt elk jaar de stand van zaken van de asbestaanpak in Nederland.

Hoe doen woningcorporaties het ten opzichte van twee jaar geleden?

%

%

2014 2012 Calamiteitenplan voor asbestincidenten?

Asbestbeleid opgesteld?

53 81

26 68

BURENDAG

woningcorporaties en

In het vierde weekend van september

houdt de sector al langer

is het weer tijd voor Burendag. Een

bezig, blijkt uit dit citaat

jaarlijks terugkerend feest dat buren

van de Amsterdamse

met elkaar vieren en waarop ze iets

wethouder Wibaut in het

goeds doen voor de buurt. De dag is

Verslag van het Woning-

een initiatief van Douwe Egberts en

Congres op 6 november

het Oranje Fonds (onder het motto ‘de

1926. En dat geldt voor

koppen bij elkaar’). Het Oranje Fonds

veel van de huidige

steunt sociale initiatieven met een bij-

discussiethema’s, laat een

drage. Buurten kunnen een aanvraag

duik in het Aedes-archief

indienen bij het fonds voor hun plan-

zien. ‘De vraag of het

nen op 26, 27 of 28 september, voor

fenomeen ‘toegelaten

een subsidie van maximaal 500 euro.

instelling’ ook in de

Al meer dan 3.200 buurten meldden

toekomst nog bestaans-

zich aan.

recht heeft, kan niet voor

www.burendag.nl

de eeuwigheid worden

commerciële partijen

beantwoord, maar wel voor de komende tien jaar en dan met een beslist "ja".’

Aldus een commentaar in het Tijdschrift voor de volkshuisvesting, nummer

Beleid gekoppeld aan meerjarenonderhoudsbegroting?

75

67

Actieve communicatie over asbest met bewoners?

78

58

Voor meer resultaten: www.asbest-search.nl

1, jaargang 2001.

Bij drukker Wat SigmaCare onder de streep oplevert.

Garantie voor 10 jaar zorgeloos onderhoud. Renovatie van de monumentale Lijnbaanappartementen: terug naar 1955 met het comfort van nu. SigmaCare geeft advies en doet kleuronderzoek.

En ontwikkelt samen met Pasman Integraal Vastgoedonderhoud een onderhoudsscenario met 10 jaar garantie.

Dát levert SigmaCare dus op: een prettige wijk. En budgetzekerheid.

Ga voor de case naar sigma.nl/sigmacare.

is het expertisecentrum van Sigma Coatings, waarin we al onze kennis op het gebied van langetermijn-vastgoedonderhoud, verftechniek, kleur en duurzaamheid samenbrengen. We zijn een kennispartner voor vastgoedonderhoudsbedrijven, corporaties en zorg- en onderwijsinstellingen die zorgt voor een positieve impact op het maatschappelijke én het financiële rendement van vastgoed.

Wilt u meer weten over de toegevoegde waarde van SigmaCare? Ga naar sigma.nl/sigmacare.

Uw resultaat telt. Sigma.

30 ‘DE ALLERARMSTEN WONEN IN GHETTO-ACHTIGE APPARTEMENTENCOMPLEXEN’

HUISVESTING IN ZUID-KOREA

foto : miChael stUlBerg

in Zuid-korea staat de sociale huursector in de kinderschoenen. terwijl in nederland de tendens is dat het wat minder mag met al die activiteiten in leefbaarheid, is in Zuid-korea juist het gebrek aan aandacht voor de sociale kant een van de grootste problemen. pioniers proberen het gat te vullen.

buitenland 31 tek st : l atifa Van heerde en hanneke nagtZ a am

32

Jeonsei Zuid-Korea is het enige land ter wereld met het zogenaamde jeonsei-systeem. De huurder sluit een tijdelijk huurcontract en betaalt voor die huurperiode vooraf een som geld (meestal 30 à 70 procent van de marktwaarde van de woning), die hij of zij aan het eind van de periode (gewoonlijk twee jaar) weer terugkrijgt. De eigenaar trekt daar rente uit en belegt het geld in ander vastgoed. Sinds de financiële crisis neemt deze huurvorm in populariteit af, doordat de rente laag is en investeren in vastgoed lang niet meer zo aantrekkelijk.

Steeds meer particuliere verhuurders stappen daarom over op een huurcontract waarbij huur maandelijks geïnd wordt (wolsei): van 34 procent in 2012 naar 40 procent in 2013. Jeonsei-huur is goed voor 21,7 procent van de woningmarkt.

In Guryong, een sloppenwijk in de Zuid-Koreaanse hoofdstad

koophuis. Een alternatief voor een koop­

Seoul, wonen 3.000 mensen in zelfgebouwde huizen – versto­

woning is jeonsei-huur (zie kader). ‘Maar dit

ken van fatsoenlijke toevoer van water en elektriciteit of riolering.

systeem is alleen weggelegd voor mensen met

Guryong ligt op een steenworp afstand van Gangnam, bekend van het

geld’, zegt Marja Elsinga. Ze is hoogleraar

liedje Gangnam Style, over de luxe levensstijl in deze wijk. Gangnam is

Volkshuisvesting aan de TU Delft en gastpro­

het meest welvarende deel van Seoul, waar veel multinationals hun

fessor aan de East China Normal University in

hoofdkantoren hebben gevestigd. Dit grote verschil tussen arm en rijk

Shanghai. Betaalbaarheid is volgens haar het

is tekenend voor Zuid-Korea. Veel inwoners trokken in de jaren 70 van

grootste probleem van de Koreaanse woning­

de vorige eeuw voor werk naar de hoofdstad. Binnen de stadsgrenzen

markt. ‘In Aziatische landen zijn goede scholen

wonen inmiddels 10 miljoen mensen, in de provincie Seoul zo’n 25

enorm belangrijk. Daarom zijn mensen bereid

miljoen de helft van de totale bevolking van Zuid-Korea. Door tekort

om hoge prijzen te betalen in goede buurten.’

aan huizen en gebrek aan geld groeide het aantal sloppenwijken snel.

Onder woningeigenaren zijn veel zogenaamde

Veel daarvan zijn inmiddels weer verdwenen: toen Zuid-Korea in

house-poor: ‘Mensen die zoveel rente op hun

1988 gastheer was van de Olympische Zomerspelen, hield de stad een

hypotheek betalen dat ze het gevoel hebben

grootscheepse opruimactie. Inwoners van de sloppen werden verder

een huis te huren van de bank.’ Zij kunnen

naar de rand van de stad gedreven, terwijl in het centrum nieuwbouw

geen kant op, want ook in Zuid-Korea zijn de

verrees.

huizenprijzen de laatste jaren gekelderd. Huur­ ders hebben in veel gevallen geen huurbe­

Geen k ant op

scherming, omdat ze vaak in ongeregistreerde

Net als in veel andere landen is in Zuid-Korea eigenwoningbezit jaren­

huizen wonen: woningen van particulieren die

lang gestimuleerd: 54 procent van de Zuid-Koreanen woont in een

meerdere huizen bezitten maar dat niet mel­

buitenland 33 Openingsfoto: Op de voorgrond Guryong, één van de weinige sloppenwijken die Seoul nog telt. Op de achtergrond hoogbouw in de wijk Gangnam, dat zich sinds begin 1980 ontwik­ kelde van het minst ontwikkelde deel van Seoul tot het meest welvarende deel. Gangnam had in 2010 527.641 inwoners, Guryong naar schatting 3.000.

WOOZOO Social ­enterprise ‘We wilden de slechte woonomgeving van de universitaire studenten en afgestudeerden in Korea veranderen. den om belasting te ontduiken. Elsinga: ‘Op

Ze betalen veel huur voor een kleine ruimte. Bovendien

deze manier worden de rijke mensen rijker en

zijn veel van hen eenzaam. We dachten dat een huis

de arme mensen armer.’

­delen de perfecte oplossing zou zijn. In februari 2013 openden we ons eerste huis. Inmiddels hebben we

Geldmachine

­dertien woningen in Seoul. Wij huren de woningen van

De overheid bouwt wel goedkopere huur­

huiseigenaren en verhuren ze weer door aan studenten,

huizen voor lagere inkomens, vertelt KyungHo

jonge werkenden en expats. Ze betalen twee maanden

Choe. ‘Niet zozeer uit humanitaire over­

borg en de huur varieert tussen 250 en 450 euro. Bij

wegingen, maar om de economische groei

WOOZOO werken we met elf mensen. We willen graag

te stimuleren.’ Choe kwam na zijn studie

dat studenten ons zien als een aantrekkelijke organisa-

Architectuur naar Nederland om hier kennis op

tie, daarom organiseren we veel activiteiten. Zoals lezin-

te doen van het volkshuisvestelijk systeem, om

gen, een mentorprogramma binnen een van onze huizen

die straks mee terug te kunnen nemen naar

en een opleiding tot huismanager.’

Zuid-Korea. Hij werkte de afgelopen vier jaar aan zijn promotieonderzoek aan de TU Delft en werkt sinds kort bij de Koreaanse ambassa­ de in Den Haag. Net als veel leeftijdgenoten was hij het zat dat je in Seoul zo moeilijk aan een ­fatsoenlijke woning komt en vindt hij dat de overheid daar te weinig aan doet. Sinds 2000 komen er jaarlijks ongeveer 80.000

foto : holl andse hoogte

34

­woningen bij. Daarmee beslaat de sociale huur­

Dat is inmiddels al een gepasseerd station, want steeds meer actievelin­

sector nu 9,7 procent van de woningmarkt. Maar

gen nemen het heft in eigen handen en richten zogenaamde grass root

het grote probleem is dat niemand daar eigenlijk

organisations op. Dat is makkelijker sinds de overheid in 2012 een wet

wil wonen, zegt Choe. ‘Alleen de allerarmsten

aannam die de oprichting van coöperaties stimuleert. In twee jaar tijd telt

wonen er. Mensen voelen zich daar niet gelukkig.

het land duizenden coöperaties, waarvan zo’n vijftien op het gebied van

Zij worden weggestopt in enorme, ghetto-achtige

wonen. Er zijn twee soorten. De coöperatieven van bewoners die samen

appartementencomplexen. Op een foto ziet het er

een eigen pand kopen of huren. En de social enterprises, non-profit orga­

oké uit, maar het is niet prettig om er te wonen.’

nisaties die woningen kopen of bouwen en verhuren, meer vergelijkbaar

De overheid had aanvankelijk nauwelijks aandacht

met woningcorporaties (zie kaders). Zij krijgen subsidie in de vorm van

voor leefbaarheid in de woonomgeving. Volgens

belastingvoordeel. De omvang van de initiatieven is nog beperkt; de

Elsinga komt dat omdat economische groei ook

grootste heeft 50 huurders en zo’n 10 huizen. ‘Het is een begin’, zegt

bij de overheid het belangrijkste motief was

Choe. ‘Het lijkt een beetje op de Nederlandse situatie een eeuw gele­

voor woningbouw. ‘Woningen bouwen werd lang

den, toen mensen zich gingen bekommeren om de woonsituatie van

gezien als een geldmachine. Aan de kwaliteit van

armen. Het voordeel is dat gelijkgestemden elkaar nu via internet sneller

leven werd niet gedacht.’ Choe: ‘Het begint nu pas

vinden dan begin 20e eeuw.’

te dagen dat het bouwen van huizen onlosmakelijk verbonden is met de kwaliteit van de woon-

Kwaliteit woonomgeving

omgeving als je een sociale sector wilt opbouwen.’

Hoe de grass roots zich verder zullen ontwikkelen en of zij de heilige graal voor de woningmarkt in Zuid-Korea zijn, weet Choe niet. ‘Maar ik

Heft in eigen handen

hoop dat ze uiteindelijk 20 procent van de woningvoorraad gaan uit-

Choe’s droom was om na zijn terugkeer in Zuid-

maken.’ Het is een uitdaging om deze nieuwe taak goed uit te voeren,

Korea de eerste woningcorporatie op te richten.

zeggen Choe en Elsinga. Hoe krijgen bijvoorbeeld de armste en minst

buitenland 35

Op de rechterfoto flats en kantoorgebouwen in Yeongdeungpo, een foto : emre k anik

commercieel district aan de zuidoever van de ri­ vier de Han. Complexen met sociale huur van de overheid staan niet op de foto’s in dit artikel.

Opkomst van sociale huur in Zuid-Korea Vanaf de industrialisatie in de jaren 70 groeide de bevolking van Zuid-Korea explosief: van 31,4 in 1970 tot 48,2 miljoen in 2010. In diezelfde periode verdriedubbelde het aantal huishoudens van 5,6 tot 17,3 miljoen. Het aantal woningen steeg van 4,4 naar 14,9 miljoen. Sinds 1955 is het aantal eigenaar-bewoners gedaald van 81 procent naar 54 procent in 2010, ondanks de inzet van de overheid om eigenwoningbezit te stimuleren.

Marja Elsinga (links) en

9,7 procent van de woningmarkt bestaat uit sociale huur en slechts

KyungHo Choe. Elsinga

3,3 procent is voor de lange termijn (meer dan tien jaar) beschik-

is hoogleraar Volkshuis­

baar. De rest is tijdelijke particuliere huur oftewel wolsei: huur-

vesting aan de TU Delft

woningen van particulieren die meerdere huizen bezitten, met

en gastprofessor in

huurcontracten van twee jaar. Het woonbeleid in Zuid-Korea ken-

China. Ze begeleidt het

de van oudsher weinig subsidies voor armere huishoudens. Vanaf

onderzoek van Choe, die

1989 startte de overheid met een vorm van sociale huisvesting

promoveert op volks­

voor lage inkomens. Sinds 2000 kwamen er meer vormen van

huisvesting in Nederland

sociale huisvesting. Het plan was toen om jaarlijks in ieder geval

en Zuid-Korea.

80.000 woningen te bouwen.

Die focus is de laatste tien jaar aangescherpt. De overheid wil tussen 2009 en 2018 1,5 miljoen woningen bij bouwen, waarvan 800.000 sociale huurwoningen. De verwachting is dat in 2018 12 procent van de woningmarkt bestaat uit sociale huurwoningen.

Woningtoewijzing gaat via een puntensysteem, waarbij gegadigden punten krijgen voor onder meer wachttijd, inkomen en huishoudensgrootte.

Meer informatie over sociale huur, overheidsbeleid en projecten in de provincie Seoul is te vinden op de website van Seoul city government, zoekterm 'housing': english.seoul.go.kr.

36 buitenland

Seoyeon Hwang van Minsnail Housing Corporation

‘Onze naam betekent een slak zonder huisje. Wij zijn in 2010 ontstaan uit een initiatief van een groep studenten. Studeren en wonen is hier ontzettend duur.

Studeren kost 1.500 tot 3.000 euro per half studiejaar en wonen nog eens zo’n 1.500 euro per semester. We willen zorgen voor betaalbare slaapzalen voor kansrijke mensen toegang tot sociale huurwoningen? Vaak missen zij

studenten en sociale huisvesting voor

de vaardigheden om via zo’n coöperatie aan een woning te komen.

jonge mensen in Seoul. Dat doen we

Hoe investeer je voldoende in leefbaarheid en de gemeenschap? En

met zeven vrijwilligers. We huren

hoe professionaliseer je je organisatie? ‘De idealen zijn er’, zegt Elsin­

huizen met geld dat door onze 110

ga. ‘Maar de huizenmarkt is bij uitstek geschikt voor zelfverrijkende

leden is ingelegd. We zijn nu bezig met

activiteiten. Die les hebben we in Nederland geleerd en die wil ik tij­

de eerste twee kamers voor in totaal zes

dens mijn colleges in Aziatische landen graag meegeven. Vertrouw

personen. Bewoners selecteren we

niet te veel op de mensen met veel macht en toegang tot geld.

onder de leden die minimaal 300 dollar

Zorg voor goed toezicht en veel invloed van huurders en andere

hebben ingelegd. Naast de coöperatie

­stakeholders.’

hebben we een vereniging met 230

Choe wil zijn kennis vooral inzetten om de cultuuromslag in de samen­

leden die advies geeft bij huurproble-

leving een handje te helpen. ‘Veel mensen bekommeren zich nog

men en bijeenkomsten organiseert.

steeds niet om de armen. Ze willen geen appartementencomplex van

Wij krijgen financiële steun vanuit het

de overheid naast hun koophuis, want dan daalt die in waarde.’ Ook op

Youth Development Education project

politiek vlak valt nog een wereld te winnen, zegt hij. ‘Lokale over-

van de provincie Seoul.’

heden willen niet altijd investeren in sociale huur vanwege het stigma dat het met zich meebrengt. De gemeente Seoul is wel goed bezig.

Maar dat kan met een nieuwe burgemeester zo veranderen.’

AD HOC, EXPERT IN:

BEHEER

TOEZICHT

VERHUUR

AD HOC ZORGT VOOR RUIMTE Leefbaarheid, veiligheid en betrokkenheid Drie onderwerpen waar u dagelijks mee te maken heeft; leefbaarheid, veiligheid en betrokkenheid. Leegstand rondom bijvoorbeeld sloop of renovatie kan deze drie punten negatief beïnvloeden. Elke wijk is anders en vraagt daarom om een andere aanpak. Door onze kennis van de markt kunnen wij u een leegstandadvies op maat aanbieden dat naadloos aansluit op uw wensen, het betreffende object en de wijk.

Op deze manier bieden wij u een helpende hand om de leefbaarheid in de wijk, gedurende de periode van leegstand, positief te stimuleren.

Ad Hoc Beheer betekent:  Minimaliseren van leegstandsrisico’s;  Het positief stimuleren van leefbaarheid, veiligheid en betrokkenheid in de wijk;  Zorgvuldig geselecteerde representatieve bewoners;  Korte opzegtermijn;

Uw betrouwbare partner Ad Hoc heeft in de afgelopen vijfentwintig jaar een sterke reputatie opgebouwd als integere partner die zijn afspraken nakomt. Onze interne bedrijfsjuristen zien erop toe dat de afgesloten overeenkomsten sluitend en betrouwbaar zijn. Zaken doen met Ad Hoc betekent voor u als opdrachtgever: vertrouwen op een solide juridisch fundament.

 Geschikt voor woningcorporaties, gemeenten en zorginstellingen.

WWW.ADHOCBEHEER.NL Hoofdkantoor Ad Hoc | Groot Hertoginnelaan 41 | 2517 EC Den Haag | T. 070 312 03 33 Den Haag

Amsterdam

Arnhem

Breda

Den Bosch

Groningen

Maastricht

Rotterdam

Utrecht

Zwolle

38

GERD LEERS

TEK ST : JEFFRE Y LEMM

|

FOTO : JEROEN POORT VLIE T

vierkante meter heeft een mens nodig 23 Hoeveel 2 om prettig te wonen?

‘Dan denk ik aan minimaal 50 vierkante meter. Bovendien vind ik het belangrijk om verschillende kamers te hebben zodat je niet hoeft te werken of te eten in je slaapkamer. In je studententijd is dat natuurlijk prima, maar als je werkt is dat niet meer prettig.’

wat voor nest 9 Uit komt u?

2

‘Uit een ondernemersgezin, mijn familie had een wasmachinefabriek in het Limburgse Brunssum. Toen ik veertien was overleed mijn vader. Het bedrijf werd daarna opgesplitst en kwam voornamelijk bij mijn oom in handen.

Hierdoor lag het minder voor de hand om in de toekomst te gaan werken in het familiebedrijf en ben ik mijn eigen weg gegaan.’

is het grootste 18 Wat probleem van de Nederlandse woningmarkt?

‘De problematiek voor starters die willen toetreden tot de woningmarkt.

Jongeren hebben onvoldoende financiële middelen voor een goede eerste woning waar ze langere tijd kunnen blijven zitten. Vroeger waren dat soort woningen veel betaalbaarder.’

mag ik u 11 Waar midden in de nacht voor wakker maken?

‘Om te gaan fietsen. Als je midden in de nacht langskomt voor een mooie

16 MIN OF MEER PERSOONLIJKE VRAGEN EN 16 VRAGEN OVER SOCIALE HUIS VESTING. DEZE KEER IS HET GERD LEERS DIE BLIND DE VRAGEN KIEST.

fietstocht, dan ga ik met je mee. Slapen vind ik maar zonde van mijn tijd.’

land vindt u een 31 Welk voorbeeld als het gaat om wonen?

‘Met de kennis die ik heb neig ik naar Duitsland. Het bouwsparen, waarbij je eigen geld meebrengt voor je woning, vind ik een goed systeem. Dat voorkomt restschulden zoals we die nu in Nederland kennen.’

1

16/32 39

woon-minister vond/vindt u de beste?

20 Welke

‘Van der Laan, omdat hij op een realistische en eigentijdse manier omging

heeft 6 Wat u van uw

langer in die functie gezien.’

Is Nederland in ruimtelijke zin klaar?

‘Nederland is nooit klaar omdat de behoefte van de samenleving steeds verandert. We moeten dus voortdurend aan de ruimte om ons heen werken.’

Wat vindt u zo belangrijk dat u het wilt meegeven aan de volgende generatie?

‘Wat ik mijn kinderen meegeef is dat

logisch dat je voor een mooie woning met beter uitzicht meer moet betalen.

‘HIJ IS HELAAS VROEG OVERLEDEN. VOLGENS VELEN WAS MIJN VADER HEEL ERG EEN MENSENMENS EN DAT HEB IK ZELF OOK.’

was kort minister en ik had hem graag

12

‘Het woongenot van de woning. Het is

vader?

met integratieproblemen in wijken. Hij

22

moet de hoogte van de huur van afhangen?

21 Waar Dat is anders als het gaat om noodzakelijke voorzieningen om veilig te kunnen wonen zoals een goede fundering of bouwkundige voorzieningen vanwege een lastige technische ligging.’

welk moment 8 Op was u het moedigst?

‘Toen ik als burgemeester besloot om woonwagenkamp Vinkenslag binnen te vallen. Dat was een hele moeilijke beslissing door alle dreigementen die ik en mijn ambtenaren kregen. Bovendien woonden er in dat kamp ook vrouwen

19

en kinderen en dat maakte de beslissing

zelf veel te weinig gedaan. Ik ben niet

Waar moeten corporaties eens mee ophouden?

En waar moeten ze mee doorgaan?

gemaakt om te genieten omdat ik

‘Heb je een uurtje? Corporaties moe-

continu bezig moet zijn.’

ten zich niet op allerlei commerciële en

‘Iemand waarvan je wat kunt leren,

winstgevende projecten richten, daar

zoals Barack Obama. Die man zit vol

zijn ze niet voor. Ze moeten zich richten

ambitie en goede bedoelingen, maar

op sociale huisvesting. Ik heb daarnaast

loopt regelmatig tegen de smalle

vooral een pesthekel aan die pedante

marges van de politiek aan. Dat heb ik

zonnekoningen die we hebben gezien

als minister met het immigratiebeleid

in de corporatiesector.’

ook ervaren. Ik ben heel erg benieuwd

ze moeten presteren en geloven in zichzelf. Maar ze moeten ook de ruimte nemen om te genieten, dat heb ik

u minister 25 Als voor Wonen was, wat zou u als eerste doen?

‘PRIORITEIT GEVEN AAN DE SITUATIE VAN STARTERS OP DE WONINGMARKT. DAAR ZOU IK ALS MINISTER OP AFGEREKEND WILLEN WORDEN.’

15

extra lastig.’

wie zou u het 10 Met liefst een uur in de lift vastzitten?

Wanneer was u voor het laatst verschrikkelijk boos? En waar ging dat over?

hoe Obama in dat soort situaties toch in zichzelf blijft geloven.’

‘Dat was toen ik laatst in het centrum van Maastricht bijna van mijn fiets werd gereden door een buschauffeur. Iedereen maakt fouten maar hij reageerde zo arrogant dat ik gelijk de discussie met hem ben aangegaan.’

14

Welk probleem zou u het liefst uit de wereld helpen? En wat hebt u daarvoor over?

GERD LEERS (1951) was namens het CDA onder andere Tweede Kamerlid en minister. Hij werd vooral bekend als burgemeester van Maastricht. Tegenwoordig werkt hij als zelfstandig politiek en bestuur-

‘Egoïsme. Ik vind het een probleem

lijk adviseur. Leers houdt van fietsen.

als mensen alleen voor zichzelf gaan.

Zo fietste hij onlangs met zijn broer

De laatste jaren zie ik dit gelukkig wel

vanuit Maastricht naar Marseille en

minder worden.‘

ook naar Barcelona.

40

huisvesters van het volk 41 TEK ST : MARGRIE T PFLUG

|

FOTO : TON VAN VLIE T

Jan Tellegen Jan Willem Cornelis Tellegen (1859-1921) is vooral bekend geworden als burgemeester van Amsterdam, na veertien jaar in die stad directeur te zijn geweest van Bouw- en Woningtoezicht. Dankzij hem kwam er in Amsterdam al vrij vroeg een verbod op de bouw van alkoofwoningen – huizen met slaapruimtes zonder raam. Minder bekend is dat hij voordien ruim tien jaar als directeur Gemeenwerken in Arnhem de leiding had over het ‘saneren’ van sloppenwijk Klarendal. Dat daar echt iets moest gebeuren werd de Arnhemse notabelen heel duidelijk na twee choleraepidemieën in 1888 en 1890 die veel slachtoffers eisten. Met zijn medewerkers moest Tellegen in de praktijk uitvinden hoe je zo’n sloppenwijk verbetert: het onteigenen van grond en krotten, het herhuisvesten van krotbewoners en het slopen en bouwen van betaalbare nieuwe huizen. Op zo’n grote schaal was daar nog amper ervaring mee.

Zijn Arnhemse praktijkervaringen gebruikte Tellegen om landelijk te lobbyen voor een praktische Gezondheidswet en Woningwet. Met succes. De belangrijkste elementen van de Klarendalse sanering zijn uiteindelijk ook in de Woningwet van 1901 terechtgekomen: de mogelijkheid om krotten te onteigenen, de medefinanciering van een woningbouwvereniging door de overheid en het stellen van kwaliteitseisen aan nieuwe arbeiderswoningen.

Tegenwoordig is Klarendal een levendige stadswijk.

Woningcorporatie Volkshuisvesting is er de grootste verhuurder met 1.750 woningen. Sinds 2000 werkt de corporatie mee aan het Modekwartier in Klarendal: ze knapt kleinschalige winkelpanden op en verhuurt ze betaalbaar aan jonge (mode)ontwerpers afkomstig van de Arnhemse kunstacademie.

42

Aedes-benchmark: meer

inzicht, betere

prestaties

benchmark 43 tek st : quinten snijders

Met de Aedes-benchmark krijgen corporaties inzicht in hun prestaties. Wat levert dat op?

Flinke verbeteringen, vertellen ervaringsdeskundigen uit de zorg en het middelbaar beroepsonderwijs, waar benchmarken al jaren gebeurt. ‘Dit vraagt een inspanning van corporaties, maar benchmarken levert veel meer op dan het kost.’

44 inzichtelijk waar corporaties staan, ten opzichte van collega-corporaties.

Aedes heeft vier ‘bouwstenen’ opgesteld, vier thema’s die belangrijk zijn voor de prestaties van de sector. Het eerste en misschien wel belangrijkste onderdeel is ‘bedrijfsvoering’.

‘De bedrijfslasten van de corporaties staan politiek in de belangstelling, dus daar beginnen Door de Benchmark in de Zorg merkte Patricia Esveld,

we mee’, zegt Robbert-Jan Poerstamper van

bestuursvoorzitter van zorginstelling Hilverzorg, dat haar

PwC, die ook de benchmarks voor de zorg

organisatie laag scoorde op de klanttevredenheid van dementerende

en het mbo begeleidde. ‘Maar de Aedes-

patiënten. Een kijkje bij de best scorende instelling zou veel duidelijk

benchmark meet ook meteen het oordeel

maken, dacht ze. Omdat de Benchmark in de Zorg, net als de Aedes-

van de huurders. Want je kunt wel lage

benchmark, anoniem is, regelde ze via PwC, het bedrijf dat de

bedrijfslasten hebben, maar je bent er als

benchmark begeleidt, een werkbezoek. ‘Wat bleek: bij die instelling

corporatie niet voor jezelf maar voor je huur-

kregen medewerkers de ruimte om samen met de bewoners en hun

ders. Er moeten voldoende betaalbare wonin-

familie de dag te bepalen’, aldus Esveld. ‘Door gewoon te vragen: wat

gen beschikbaar zijn voor mensen met een

wilt u? Ze werkten zo min mogelijk met regels; zelforganisatie heet dat.

smalle beurs, de kwaliteit van die woningen

Wij namen dat over en dat leidde tot een betere benchmarkscore op dit

moet goed zijn en de woonomgeving leefbaar.’

onderdeel.’

Het tweede onderdeel van de benchmark is

Een ander voorbeeld, uit het middelbaar beroepsonderwijs: Oege de

daarom het oordeel van de huurders over de

Jong, lid van het college van bestuur van het ID College, kwam er door

corporatie; de bouwsteen ‘kwaliteit’.

de Benchmark in het middelbaar beroepsonderwijs achter dat ‘zijn’ ID

De uiteindelijke benchmark, die in 2016 klaar

College een stuk duurder uit was qua vastgoed, dan vergelijkbare mbo-

is, bevat nog twee onderdelen: ‘maatschappij’,

instellingen. ‘De kosten per vierkante meter waren relatief hoog en we

waarin het oordeel van belanghebbende par-

betaalden voor sommige panden te veel huur. We hebben toen enkele

tijen als gemeenten en zorginstellingen naar

panden verkocht en wat huurpanden afgestoten.’

voren komt. En het onderdeel ‘medewerkers’ waarin het personeel van een corporatie laat

Inzichtelijk

weten wat het van de organisatie vindt.

Hier raken we de kern van benchmarken: het meten, vergelijken en uiteindelijk verbeteren van de prestaties van je organisatie. En op die

Meerwaarde bewijzen

manier ook het verbeteren van de prestaties van de sector als geheel. Dat

Benchmarken verbetert niet alleen de pres-

is ook het belangrijkste doel van de Aedes-benchmark, die Aedes nu,

taties van de organisatie. Het geeft ook inzicht

samen met corporaties en onder begeleiding van PwC, opstelt. Aedes

in de maatschappelijke meerwaarde van de

verzamelt cijfers over de prestaties van corporaties en maakt zo

hele sector. Poerstamper: ‘Met een benchmark geef je jezelf en de maatschappij inzicht in wat je presteert. Corporaties staan dezer

De benchmark-activiteiten van Aedes

dagen in media en politiek in een negatief daglicht. Als de beelden gaan regeren, word je

Benchmarken ondersteunt corporaties bij hun bedrijfsvoering en bevordert de

een speelbal van de maatschappij. Met een

transparantie over de branche. Aedes faciliteert haar leden daarom binnen het

benchmark heb je harde cijfers, waarmee

Corporatie Benchmark Centrum (CBC) met een online benchmarktool en

je de maatschappelijke meerwaarde van de

benchlearning. Om corporaties en stakeholders op hoofdlijnen te informeren over

sector kunt aantonen. Zonder breed gedragen,

prestaties binnen de corporatiebranche, ontwikkelt Aedes samen met leden, PwC

degelijke benchmark heb je als sector geen

en andere partijen de Aedes-benchmark.

weerwoord tegen eenzijdige beeldvorming in

Om data binnen de benchmark te verbeteren werkt Aedes met leden en andere

media en politiek.’

partijen binnen de volkshuisvesting aan het eenduidig maken van de definitie

Veel corporaties voerden na de incidenten van

‘bedrijfslasten’. Daarnaast werken Aedes en KWH momenteel aan de bouwsteen

de

‘kwaliteit’, die het oordeel van huurders over aangeboden diensten bevat. Daarmee

Verbeteringen die het grote publiek nog niet

krijgen cijfers over bedrijfslasten context. De resultaten van de eerste Aedes-

hebben bereikt. Met een goede benchmark

benchmark verschijnen dit najaar in een brancherapportage over de relatie tussen

kun je die vooruitgang laten zien. Dat merkte

bedrijfslasten en kwaliteit. De resultaten worden op corporatieniveau toegevoegd

De Jong in het mbo, een sector die enkele

aan het CBC.

afgelopen

jaren

verbeteringen

door.

benchmark 45 Marc Calon:

‘Benchmark zorgt voor competitie’ ‘Ik ben een hartgrondig voorstander van benchmarken. In onze sector bestaat namelijk geen marktwerking, corporaties concurreren niet met andere corporaties. Om toch dat competitieve element in de sector te krijgen, hebben we de Aedes-benchmark. Zo kunnen corporaties duidelijk zien waar ze het goed doen, waar ze het minder goed doen en waar ze kunnen verbeteren. Het is mooi om te merken dat veel corporaties al gehoor hebben gegeven aan ons verzoek om extra gegevens aan te leveren over bedrijfslasten en het oordeel van de huurders. Ik reken erop dat de rest van de leden dit ook zal doen, voor 19 september 2014.'

Lees het volledige interview met Marc Calon over de Aedes-benchmark op www.aedes.nl/benchmarking.

jaren geleden ook onder flinke maatschappelijke en politieke druk stond. In de benchmark was een positieve trend voor ‘diplomaresultaat’ te zien: waar voorheen ongeveer 60 procent van alle mbo-studenten de eindstreep haalde, is dat nu bijna 70 procent. ‘Met een goede, objectieve benchmark kun je dit soort dingen laten zien en zo het beeld dat er over jouw sector bestaat, corrigeren’, zegt De Jong.

Met een gezaghebbende benchmark in de hand sta je als branche sterker, ook in gesprekken met de overheid. Dat zegt Esveld, die naast bestuursvoorzitter van Hilverzorg ook bestuurslid is van ActiZ, de brancheorganisatie voor zorgondernemers. ‘Als branche kunnen wij aan de hand van de benchmark snel doorrekenen wat bezuinigingen betekenen voor ons. Sommige instellingen in onze branche pasten op basis van informatie uit de benchmark hun bedrijfsvoering of productportfolio aan, waardoor het effect van de bezuinigingen minder groot werd. Bovendien biedt de benchmark ons veel houvast in de onderhandelingen met het ministerie van VWS en kunnen we bijvoorbeeld zeggen: “Staatssecretaris, als u dit doet, leidt dat tot ontslagen“.’

Meerdimensionaal Een goede benchmark voldoet aan een aantal voorwaarden. Zo is een

goede

benchmark

‘meerdimensionaal’.

Poerstamper:

‘Een

eendimensionale benchmark, waarbij je bijvoorbeeld alleen op de bedrijfslasten let, is gevaarlijk. Er bestaat namelijk een kans dat de politiek daarna, op basis van die benchmark, aan naming and shaming doet.’ Want, zoals gezegd: bedrijfslasten staan altijd in verband met andere factoren. Wil je ook tevreden huurders, tevreden medewerkers en tevreden partners, zoals gemeenten en zorginstellingen, dan moet je investeren. Dat kost geld, wat weer drukt op de bedrijfslasten. Daarom is het belangrijk om alle vier de onderdelen waaruit de benchmark bestaat, te meten. Ranglijstjes, gebaseerd op één van de onderdelen van de benchmark, komen er niet. Per onderdeel worden corporaties

‘Met een goede, objectieve benchmark kun je het beeld dat er over de sector bestaat corrigeren’

46 Aanvullende gegevens bedrijfsvoering en kwaliteit Om binnen de branche tot eenduidige definities van de bedrijfslasten te komen, is het noodzakelijk dat corporaties een aantal aanvullende ge-

Een benchmark is alleen nuttig als je die meerdere keren uitvoert

gevens leveren. Op termijn, zodra meer uniforme definities beschikbaar zijn, is dat niet meer nodig. De financiële vragen gaan onder meer over personeelslasten, bedrijfsopbrengsten en leefbaarheidsuitgaven.

Ook de toedeling van de bedrijfslasten naar de rollen van corporaties

punten de benchmark meet. ‘Wij krijgen elk jaar van verschillende

komt aan de orde.

mbo-instellingen het verzoek om extra factoren op te nemen in de

Corporaties kunnen hun gegevens

benchmark. Je moet proberen het aantal indicatoren te beperken;

over bedrijfsvoering aanleveren tot

tien is wat mij betreft het maximum.’ Die stuurgroep is dus erg

19 september 2014 via de portal

kritisch als het gaat om het toevoegen van indicatoren. Toch voegt de

op benchmarkaedes.nl.

groep af en toe een indicator toe. De Jong: ‘Bijvoorbeeld naar

De tweede bouwsteen 'kwaliteit'

aanleiding van het incident met Amarantis, de onderwijsgroep die in

omvat oordelen van huurders over

2012 failliet ging. Daar ging het onder andere mis op het vastgoed:

de dienstverlening en de woning,

dat kostte te veel. De kosten van het vastgoed zaten al in onze

zoals omgaan met reparatieverzoe-

benchmark, maar de financiering daarvan niet. We kwamen erachter

ken en het uitvoeren van groot on-

dat het heel belangrijk is om te weten onder welke condities de

derhoud. Voor corporaties die geen

instellingen de financiering van hun vastgoed hebben geregeld, die

informatie over het huurdersoordeel

indicator voegden we daarom toe.’

hebben, biedt Aedes een zogeheten

Belangrijk is ook om de hele organisatie te betrekken bij het

quickscan aan, waarmee ook zij een

verzamelen van de cijfers. Esveld: ‘Bij ons bestaat de benchmark uit

duidelijk huurdersoordeel krijgen.

drie bouwstenen. De eerste keer zagen we die als drie aparte

Kijk voor meer informatie over de

onderdelen. Eén collega verzamelde de gegevens, en voor de rest

Aedes-benchmark en het aanleveren

van de organisatie lagen die cijfers er opeens. Dan maak je een valse

van gegevens op www.aedes.nl/

start, want dan kun je de cijfers al niet goed met elkaar bespreken. De

benchmarking of neem contact op met

tweede keer deden we het anders. Van elke bouwsteen leverde de

Marc van Rosmalen, projectleider van-

verantwoordelijke afdeling de cijfers in. We bespraken de cijfers

uit Aedes: m.vanrosmalen@aedes.nl.

eerst per afdeling, daarna als geheel samen met PwC en vervolgens keken we wat we met de cijfers gingen doen.’

Lean and mean anoniem ingedeeld in een A-, B-, of C-klasse.

De Aedes-benchmark opstellen kost tijd, het verzamelen van de

Corporaties met A-scores op alle bouwstenen

gegevens ook. Daarom maakt de benchmark zoveel mogelijk gebruik

vormen de ‘kopgroep’.

van bestaande gegevens. Poerstamper: ‘Het is een lean and mean

Een benchmark is bovendien alleen nuttig als

benchmark. We maken zoveel mogelijk gebruik van de informatie

je die meerdere keren uitvoert. ‘De kracht zit

die er al is. Dit vraagt een inspanning van corporaties, maar de

hem in de herhaling, je moet vooral naar de

benchmark levert veel meer op dan hij kost.’

trend kijken’, zegt Poerstamper. ‘De bench-

Esveld herinnert zich dat er in de zorgsector veel onrust heerste over

mark is een foto, een momentopname.’

de tijd die het zou kosten om de gegevens voor de eerste benchmark

Om zo’n goede, continue benchmark te krij-

te verzamelen. ‘En dat is ook zo: de eerste keer dat je die gegevens

gen, moet je ook elk jaar hetzelfde meten.

inlevert, kost het wat meer tijd, omdat je er nog aan moet wennen.

De Jong zit in de Stuurgroep Strategische

Maar ik kan je verzekeren: je krijgt er meer ervaring mee. En de

Informatievoorziening en Benchmark van de

tweede keer dat je de gegevens aanlevert kost het niet meer twee

MBO Raad. Die stuurgroep bepaalt op welke

dagen, maar hooguit een halve werkdag.’

werk aan wonen TEK ST _ PE TER HENDRIK S

FUNCTIES

BEDRIJF

PLAATS

Directeur-bestuurder

Sprengenland Wonen

EERBEEK

Lid van de raad van commissarissen

Jutphaas Wonen

NIEUWEGEIN

Administrateur (tijdelijk voor max. 6 maanden)

Bo-Ex

UTRECHT

Controller

ZOwonen via Mercuri Urval

SITTARD

ProWonen

BORCULO

WonenBreburg

TILBURG

Directie/RvB/RvC

Financieel/Administratief

ICT Systeembeheerder Ondersteunende diensten Informatiseringsadviseur Projectontwikkeling Kwartiermaker team vastgoedadvies (1fte) voor GroenWest ruim 2 jaar

WOERDEN

Specialist plannen en begroten (1fte)

GroenWest

WOERDEN

Specialist projectcontrol en contractbeheer (1fte)

GroenWest

WOERDEN

Stichting Woningcorporaties Het Gooi en Omstreken

HILVERSUM

Beleidsadviseur

Woningcorporatie SCW Tiel

TIEL

Senior adviseur strategie

Woonstad Rotterdam

ROTTERDAM

De Woonmensen

APELDOORN

Makelaar

Arcade

NAALDWIJK

Tijdelijke vacature medewerker woonservice

KleurrijkWonen

LEERDAM

Verhuurmakelaar

Arcade

NAALDWIJK

Staf Bedrijfskundig medewerker vastgoed Strategie en Beleid

Technisch toezicht Mutatieopzichter Verhuur en Verkoop

Woningbeheer, Wijkbeheer en Leefbaarheid Coรถrdinator planmatig onderhoud

Woningstichting Nieuwkoop

NIEUWKOOP

Ervaren woonconsulent (vooralsnog tijdelijk tot Stichting Havensteder 1 april 2015)

ROTTERDAM

Portefeuillemedewerker (junior)

NAALDWIJK

Arcade

|

BEELD _ CURVE

OP ZOEK NAAR EEN BAAN BIJ EEN WONINGCORPORATIE OF WONINGBOUWVERENIGING? HIERNAAST EEN OVERZICHT VAN DE ACTUELE ONLINEVACATURES. BEKIJK DE VACATURE OP WWW.WERKAAN WONEN.NL.

47

48

Toezicht op woningcorporaties ‘Het toezicht schoot tekort’ en ‘het toezicht op corporaties is versnipperd’. Die woorden waren tijdens de afgelopen openbare verhoren van de parlementaire enquêtecommissie woningcorporaties vaak te horen. Hoe ziet het huidige toezicht op corporaties er eigenlijk uit? Het schema op deze pagina’s brengt dat in beeld. Naast de formele externe en interne toezichthouders staan hier ook partijen die een rol spelen in het toezicht, maar geen formele toezichtstaak hebben, zoals het WSW. De inrichting van het toezicht gaat veranderen. Sommige wijzigingen zijn al bekend uit de plannen van de nieuwe Woningwet, zoals het onder directe politieke verantwoordelijkheid brengen van het financieel toezicht. Wellicht leidt het eindrapport van de parlementaire enquêtecommissie tot verdere herziening.

EXTERN

Volkshuisvestelijk

financieel

CFV

Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties • Beoordeelt of corporaties erin slagen hun kerntaak effectief, doelmatig, rechtmatig en integer uit te voeren.

• Woningcorporaties ontvangen jaarlijks het individuele prestatieoordeel.

• Het volkshuisvestelijk toezicht op woningcorporaties is sinds januari 2014 ondergebracht bij de Inspectie Leefomgeving en Transport (ministerie van

Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) • Is financieel toezichthouder namens de minister.

• Rapporteert over de financiële positie van individuele corporaties en over de sector als geheel (sectorbeeld).

• Beoordeelt nevenactiviteiten op het financiële aspect.

• Adviseert het ministerie.

• Het financiële toezicht wordt overgeheveld naar een dienst onder ministeriele verantwoordelijkheid. bit.ly/1o573oo

Infrastructuur en Milieu).

Gemeenten

Gemeenten

WSW

Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW)

• Zijn geen formele toezichthouder.

• Is geen formele toezichthouder.

• Maken prestatieafspraken met woningcorporaties.

• Beoordeelt de kredietwaardigheid van

• De gemeente krijgt een sterkere rol. Als een gemeente vindt dat een corporatie niet voldoende bijdraagt aan de

woningcorporaties en overlegt bij calamiteiten met het CFV.

volkshuisvestingsopgave, zoals vastgelegd in

• Het WSW krijgt een grotere rol bij sanering.

prestatieafspraken, kan zij de minister vragen in te

bit.ly/1tMDKu1

grijpen.

feiten & cijfers 49 tek st : hanneke nagtz a am en marjon van weersch

inTERN

woningcorporaties

Raad van commissarissen • Houdt toezicht op het beleid van het bestuur en de algemene gang van zaken in de woningcorporatie. De RvC geeft het bestuur gevraagd en ongevraagd advies en benoemt de externe accountant.

Governancecode • Aedes en VTW zijn geen formele toezichthouder.

• Aedes-leden verplichten zich tot naleving van de AedesCode en de Governancecode. De Governancecode geeft richtlijnen voor goed bestuur voor bestuurders die zijn aangesloten bij Aedes, vereniging van woningcorporaties en voor toezichthouders die zijn aangesloten bij de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW).

Aedes.nl/governance, Aedes.nl/toezicht en www.vtw.nl

Stichting Visitatie Woningcorporaties Nederland • Is geen formele toezichthouder.

• Ontwikkelt en bewaakt onafhankelijk stelsel van visitatie.

Corporaties verantwoorden zich door visitatie over de gemaakte keuzes en maatschappelijke prestaties. De kwaliteit van het interne toezicht is onderdeel van de visitatie.

De oranje teksten zijn aangekondigde veranderingen.

• Onafhankelijke bureaus voeren de visitatie van een corporatie uit.

50

zestien corporaties,

één

woningaanbod In het rivierengebied, op de grens van ZuidHolland, Noord-Brabant en Gelderland, hebben zestien woningcorporaties hun woningaanbod gebundeld op één gezamenlijke website: www.woongaard.com. Adrie Tukker, directeur-bestuurder van de deelnemende Woningbouwvereniging Nieuw-Lekkerland, licht de samenwerking toe.

Waarom deze samenwerking?

‘Voor de woningzoekenden wilden we graag meer keuzevrijheid. Zij kunnen nu met één inschrijving in een groot gebied terecht. Maar het is ook efficiënt; het levert bijvoorbeeld op de kosten van de software een groot voordeel op.’

Netwerken voor lagere woonlasten M

eindert Smallenbroek, ambtenaar van het ministerie van Binnenlandse Zaken, in gesprek met bewoners van de Meidoornstraat

Hoe kwam de samenwerking tot

in Krimpen aan den IJssel. Woningcorporatie QuaWonen nodigde hem

stand?

in juli uit om te komen kijken naar dit bijzondere renovatieproject. In

‘In het regionaal overleg

tien werkdagen werden de woningen compleet gerenoveerd en gingen

Alblasserwaard-Vijfheerenlanden

daarbij naar energielabel A++. De aanpak is onderdeel van Slim&Snel,

kwam het idee naar voren. Daarna

een traject dat door het ministerie werd gesubsidieerd.

sloten ook corporaties uit andere

‘Op deze manier laten we ambtenaren kennismaken met de praktijk en

regio’s zich aan. Het is een kwestie

kunnen zij zien wat er met de subsidie gedaan wordt’, vertelt Rob

van elkaar opzoeken.’

van den Broeke, directeur-bestuurder QuaWonen. Voor de corporatie was het werkbezoek een ideale gelegenheid om dilemma’s en knel-

Hoe hebben jullie de samenwerking

punten te bespreken. Bijvoorbeeld: corporaties kunnen energetische

efficiënt georganiseerd?

verbeteringen niet altijd doorberekenen in de huurprijs, omdat

‘We hadden een heldere project-

bewoners dan in de knel komen met huurtoeslag of omdat de huur

structuur: van elk van de vier

boven de liberalisatiegrens uitschiet. Van den Broeke: ‘Dat is zonde,

deelnemende regio’s zat er één

want zo rem je investeringen in energiezuinigheid. Terwijl we juist

vertegenwoordiger in de stuurgroep.

daarmee de woonlasten van huurders omlaag kunnen krijgen. Er is nu

Daardoor konden we snel werken.’

een regeling in de maak om daar wat aan te doen.’

netwerk 51

FOTO : FLOREN VAN OLDEN

carriÈrenieUWs

TEK ST : HANNEKE NAGTZ A AM , CAROLIEN VAN DER PLOEG EN QUINTEN SNIJDERS

Nacht van de Leefomgeving

arno Lenzen op eigen verzoek is arno lenzen op

HedY Van den berK

1 juni gestopt als commissaris bij

sinds 3 juli is Hedy van

HeeMwonen in kerkrade en als lid van

den Berk de nieuwe voorzitter van de raad

de auditcommissie. Zijn opvolger is nog

van commissarissen van kwaliteits-

niet bekend.

gUUs HeUtinK

centrum woningcorporaties Huursector (kwH). Zij volgt John

guus Heutink is per

Hendriks op, die na twee zittings-

1 juli lid van de raad

termijnen van drie jaar aftreedt als

van commissarissen

voorzitter. van den Berk is bestuurder

bij Destion in Noord-

bij de rotterdamse corporatie

limburg. Hij volgt gert thijssen op, die

Havensteder.

vertrekt vanwege het verstrijken van

peter pinKHaar

zijn maximale zittingstermijn.

nico Van ecK en andré roUWers

op 10 juli is Peter Pinkhaar begonnen als

Nico van eck en andré rouwers

directeur-bestuurder bij

zijn per 1 juli commissaris bij

steelande wonen met vestigingen in

woningcorporatie Patrimonium

groningen en Hoogezand. Hij was tot

Barendrecht. Zij volgen kees van der

dit voorjaar directeur-bestuurder bij

graaf en erik Hvalsbraaten op, die

corporatie welbions in Hengelo.

stopten wegens het verstrijken van hun

Pinkhaar volgt Bas Maassen op die

zittingstermijn.

sinds januari 2014 interim-directeur-

roeLoF KUiK

bestuurder was bij steelande wonen.

1 juli interim-

HendriK HoogenKaMp

bestuurder bij

Hendrik Hoogenkamp

vechtHorst in Dalfsen,

is vanaf 1 september de

roelof kuik is sinds

Moeten we de komende jaren (huur-)

nadat willem Muijlwijk stopte als

woningen gaan bouwen of aanpassen?

directeur-bestuurder. Deze zomer

Beter wonen in IJsselmuiden. Hij volgt

Hoe kunnen de creativiteit en

start de corporatie een traject om een

tom de wal op, die in november met

innovatiekracht van burgers en

opvolger te vinden.

flexpensioen gaat. Hoogenkamp werkt

bedrijven een bijdrage leveren? wat is

nieuwe directeur van

nu nog bij woonFriesland.

de (gratis) Nacht van de Leefomgeving

siebe KeULen, piet Van der sLUiJs en arie de KWaadsteniet

op 10 september in Pakhuis de Zwijger

sinds 1 juli heeft de raad van toezicht

vanaf 1 september

in amsterdam. Met sprekers als

van woonpartners Midden-Holland in

is Hamit karakus

minister Melanie schultz,

gouda drie nieuwe leden. De goudse

watermanagementexpert Henk ovink

oud-wethouder siebe keulen neemt de

Platform31, kennis- en netwerk-

en cabaretier Dolf Jansen, laat het

voorzittershamer over van de ton van

organisatie voor stad en regio. karakus

Planbureau voor de leefomgeving

Huut. Daarnaast komen er twee

was van 2006 tot 2014 wethouder

tijdens deze bijeenkomst de

nieuwe toezichthouders: Piet van der

in rotterdam en onder andere

uitdagingen zien op het gebied van

sluijs en arie de kwaadsteniet. De

verantwoordelijk voor de portefeuilles

milieu-, natuur- en ruimtelijk beleid.

laatste is benoemd op voordracht van

ruimtelijke ontwikkeling, wonen,

de huurdersbelangenorganisatie.

vastgoed en stedelijke economie.

onze natuur ons waard? Deze en andere vragen komen aan bod tijdens

HaMit KaraKUs algemeen directeur van

Meer weten over deze en andere voor

karakus is de opvolger van adriaan

de sector belangrijke evenementen?

visser die sinds mei wethouder in

Kijk in de corporatieagenda op het

rotterdam is.

Ledennet van aedes.nl.

achteraf De nieuwe Wibaut Komkommertijd levert soms onverwachte

Het klinkt me bekend in de oren. Bevlogenheid, idealen

geneugten op. Zo rijd ik op een zomer-

en regels die niet met elkaar verenigbaar zijn. Ging het

zondag na het afleveren van mijn kroost bij

daar ook niet vaak over in dat zaaltje van Roland van

het jaarlijkse ponykamp moederziel alleen

Vliet?

van het krimpende Heerlen naar het drukke

De documentaire eindigt met de vraag of Floor Wibaut

Delft. Omdat ik het nieuws over de

zich zou omdraaien in zijn graf als hij zou horen over de

vliegramp wil volgen, zet ik Radio 1 aan.

boot van Woonbron of de Maserati van Rochdale. Of zou

Programma OVT herhaalt documentaires. Deze keer Op

hij er vol enthousiasme uitspringen omdat er, met zoveel

zoek naar de nieuwe Wibaut over de charismatische

onrecht op zijn domein volkshuisvesting, kennelijk werk

SDAP-wethouder die van Amsterdam het walhalla van

aan de winkel was? De conclusie is dat de bevlogenheid

de

de

van Wibaut en de zijnen weer terug moet in de volks-

overgrootvader van senator Willem Witteveen, die

huisvesting. Dan komt alles goed. En voor het eerst voel

omkwam bij de ramp. Maar de aanleiding voor herhaling

ik de neiging om toch maar een muziekje op te zetten.

is de parlementaire enquête woningcorporaties, waarvan

Want heeft het ooit ontbroken aan bevlogenheid? Van

de openbare verhoren nog nagalmen in de oren van

directeur-bestuurders die staan voor onderwerpen als

iedereen die de volkshuisvesting na aan het hart ligt.

leefbaarheid en betaalbaarheid, van huismeesters die

Ik snap meteen waarom ze deze uitzending nog eens

door het stof gaan voor ‘hun’ bewoners tot wethouders

uit de kast hebben gehaald. Amsterdammers met vette

die de hoon van partijgenoten trotseren. Is dat niet

Jordaanse accenten en stemmen krakend van ouderdom,

bevlogen?

vertellen over stinkende krotten waar zij als kinderen

Waar het wel aan ontbreekt, daar kan ik sinds de openbare

vanuit stapelbedden neerkeken hoe hun ouders op

verhoren nog minder een kort duidelijk antwoord op

matrassen op de grond de liefde bedreven. En dat het

geven dan daarvoor. Maar in ieder geval ligt het niet aan de

gezin zich eigenlijk nauwelijks raad wist met de

bevlogenheid van de betrokkenen. Dat weet ik zeker.

volkshuisvesting

maakte.

Toevallig

ook

blinkende nieuwe huizen in de Spaarndammerbuurt, ILLUSTR ATIE : MENNO WIT TEBROOD

52

waar ze niet alleen meerdere slaapkamers, maar zelfs een

Christine de Ruiter

eigen kraan kregen. Over de strakke moraal, de

Hoofdredacteur

bemoeienissen van de notabelen. Met als voornaamste doel de arbeider te verheffen.

Nieuwsgierig geworden? De documentaire is te

En natuurlijk is de documentaire interessant vanwege de

beluisteren bij Uitzending Gemist. Of bekijk een tv-uit-

man zelf. Wibaut dus. Hij was populair bij de vrouwen,

zending van Andere Tijden. Beide te vinden via

hoor ik. Bevlogen op het utopische af. Als het ging om

www.geschiedenis24.nl.

het bereiken van zijn idealen, nam hij het niet altijd even nauw met de strakke regels van de lokale democratie.

colofon Aedes-Magazine is een uitgave van Aedes vereniging van woningcorporaties. Aedes-Magazine verschijnt 11 keer per jaar.

Woningcorporaties zorgen dat ruim 2,4 miljoen huishoudens in Nederland goed kunnen wonen en dragen bij aan leefbare buurten, wijken en regio's. Corporaties nemen op dit moment zo'n 60 procent van de bouwproductie in Nederland voor hun rekening en investeren in de toekomst op terreinen als zorg en duurzaamheid.

Aedes behartigt als branchevereniging de belangen van woningcorporaties in Den Haag en Brussel, zoekt oplossingen voor het beter

functioneren van de woningmarkt en draagt bij aan een professionele sector. Zo'n 95 procent van de corporaties is lid van Aedes. Wij maken ons sterk voor optimale omstandigheden waaronder zij als maatschappelijke ondernemingen hun werk kunnen doen.

Aedes is ook de werkgeversvereniging van de corporatiebranche waarin ruim 28.000 werknemers dagelijks werken aan goed, betaalbaar en duurzaam wonen.

Voor informatie over het lidmaatschap van Aedes zie www.aedes.nl.

Redactie Christine de Ruiter (hoofdredacteur); Latifa van Heerde en Margriet Pflug (eindredactie); Jeffrey Lemm, Hanneke Nagtzaam, Quinten Snijders, Marjon van Weersch (redactie); Carolien van der Ploeg (productie). M.m.v.

Aernout Bouwman-Sie.

Redactiesecretariaat T (088) 2333750 E aedesmedia@aedes.nl Grafische vormgeving Curve grafische vormgeving BNO, Haarlem; Henk Stoffels (artdirection), Patrick Hoogenberg (basisontwerp), Mieke van Weele (vormgeving).

Druk Senefelder Misset, Doetinchem Abonnementen T (06) 35111630 E publicaties@aedes.nl I www.aedes.nl>publicaties Prijzen (excl. BTW) Losse nummers: € 12. Een jaarabonnement kost € 103,80; voor studenten € 32,10. Aedes-leden ontvangen één gratis abonnement. Extra jaarabonnementen voor Aedes-leden kosten € 69,60. Vanaf het 16e abonnement geldt een kortingsregeling.

Jaarabonnementen worden automa-

tisch verlengd. Opzeggingen dienen op 1 november, dus twee maanden voor het nieuwe abonnementsjaar, binnen te zijn.

Advertenties Multor Media BV, Wouter Otto Postbus 5085, 6802 EB Arnhem T (026) 3763451 E wouterotto@multormedia.nl I www.multormedia.nl Aedes vereniging van woningcorporaties Koningin Julianaplein 10 2595 AA Den Haag Postbus 93121 2509 AC Den Haag T (088) 2333700 E aedes@aedes.nl I www.aedes.nl @aedesnet Auteursrechten voorbehouden ISSN 1388-8528

De beste garantie voor tevreden bewoners?

TONZON Vloerisolatie al 35 jaar de beste keuze.

Geen vocht en schimmel meer onder in de woning. TONZON maakt de kruipruimtes droog en levert de warmst mogelijke vloer. Zonder overlast en ontruiming veilig aan te brengen met de meest ecologische materialen (DUBO-Keur). De beste aanpak is ook voor huurwoningen geen overbodige luxe.

Kijk op www.tonzon.nl voor meer informatie. Bellen kan ook 053 - 43 32 391.

www.tonzon.nl

Wat kan Hofmeier voor uw organisatie betekenen?

Focus op Finance Focus op Processen Capaciteit, kennis en ervaring: professionals met drive Hofmeier FinanciĂŤle Professionals staat voor gezonde, frisse en professionele dienstverlening. Onze bedrijfsfilosofie is gericht op een duurzame en constructieve samenwerking met zowel onze Opdrachtgevers als de Professionals.

Met de inzet van ruim 100 Professionals en Consultants in vaste dienst levert Hofmeier u expertise en capaciteit. Naast de reguliere administratieve taken zijn de actuele onderwerpen die spelen in de corporatiesector bij onze specialisten in goede handen. Onze Professionals en Consultants zijn breed inzetbaar op alle binnen uw sector spelende vraagstukken.

FinanciĂŤle Professionals | Interim Management | Consulting Witte Singel 93, 2311 BR Leiden | Postbus 1086, 2302 BB Leiden | t. (071) 572 75 55 | f. (071) 579 09 51 | info@hofmeier.nl | www.hofmeier.nl