Aedes-Magazine 2/2014

CORPORATIES EN DE WONINGMARKT / 2 / 2014

Brigit Ruiter

‘AFSPRAKEN MET GEMEENTE GEVEN DRAAGVLAK’ » BETAALBAARHEID IN 6 DILEMMA’S » » ‘VERWACHT NIET ALLE HEIL VAN BURGERS‘ » » 16 VRAGEN AAN JACQUES MONASCH » » PRAAT U AL MET LOKALE POLITICI? »

Het slimme verkopen voor corporaties Corpoflow is dé online workflow voor de verkoop van corporatiewoningen. Afgestemd op uw wensen stroomlijnt Corpoflow al uw verkoopacties en bewaakt de voortgang van het verkoopproces.

Verkopen was nog nooit zo efficiënt!

Corpoflow stuurt alle interne en externe partijen in het verkoopproces aan. Het systeem zorgt ervoor dat de juiste mensen op het juiste moment automatisch taken, met daarbij de juiste documenten, toegewezen krijgen.

Brochures en koopovereenkomsten haalt u met één simpele actie uit Corpoflow en koopovereenkomsten ondertekent u digitaal, waar en wanneer u wilt. Als clouddienst is Corpoflow namelijk overal te gebruiken.

Vanuit Corpoflow beheert u eenvoudig de verschillende kanalen waarop u uw woningen aanbiedt. Denk hierbij aan uw website, Funda of Facebook. En wilt u weten hoe uw woningen presteren, dan draait u op elk gewenst moment een heldere rapportage uit.

Corpoflow is de nieuwe en efficiënte manier van werken voor verkoopmedewerkers bij woningcorporaties. Dit is het slimme verkopen!

www.corpoflow.nl

gekenmerkt als innovatief product door de rijksoverheid

Corpoflow

Aedes-commentaar

1

AFSPRAKEN Wat als een minister zich niet aan zijn afspraken houdt? Het zal niemand ontgaan zijn: minister Blok heeft zijn conceptnovelle gepresenteerd. In feite staat in dit voorstel dat investeren in wat Nederland nodig heeft wel mag, maar praktisch niet kan.

gelden, zoals is vastgelegd in de regels over staatssteun. Door die borging kunnen corporaties goedkoper lenen, bouwen en verhuren. In het concept van de novelle staat dat die DAEBtak niet mag lenen aan de andere tak. En daarmee wordt het voor corporaties zo goed als onmogelijk om niet-DAEB te financieren. Ook als de gemeente dat wil, als het bijdraagt aan leefbaarheid en niemand anders het wil doen.

De vraag is: wat nu? In de eerste plaats is nu de

‘Woningcorporaties moeten kunnen blijven investeren in wat goed is voor de samenleving’

tijd om ons te laten horen. Niet alleen richting het ministerie. De novelle ligt ter consultatie nu bij Aedes en vele andere partijen, voornamelijk bij onze stakeholders. Aedes zal uiter-

Vorig jaar maakten wij als sector de af-

aard de minister laten weten wat wij als sector

spraak met het kabinet dat woning-

van het voorstel vinden en wat de consequen-

corporaties moeten kunnen blijven investeren

ties zullen zijn voor de kwaliteit van wonen in

in wat goed is voor de samenleving. Ook als

Nederland. Wat kunnen woningcorporaties niet meer doen als dit voor-

het gaat om huizen die net iets meer moeten

stel werkelijkheid wordt? En wat zijn daarvan de gevolgen? Niet alleen

opbrengen dan de sociale huurgrens, goed-

woningcorporaties zelf weten goed hoe de toekomst er dan uit kan zien.

kope koophuizen of om maatschappelijk vast-

Ook stakeholders als gemeenten, huurdersorganisaties, zorginstellin-

goed. Maar alleen als deze extra’s bijdragen

gen, bouwers en andere ondernemers maken zich zorgen. Wat betekent

aan de leefbaarheid van een wijk, als de ge-

dit voor toekomstige herstructureringen en investeringen in wijken en

meente erom vraagt en als het financieel uit

dorpen? De komende tijd doen we er goed aan niet alleen zelf te laten

kan. Dat was de afspraak.

horen wat wij ervan vinden, maar ook al onze stakeholders te vragen hun

In de novelle zoals die er nu ligt, staat ook

mening te geven.

inderdaad dat dit mag. Maar praktisch kan

Uiteindelijk gaat het erom dat woningcorporaties in staat moeten zijn

het niet. Het waarom is gesneden koek voor

om te doen waarvoor zij er zijn: zorgen voor goed wonen in Nederland.

iedereen die de corporatiesector van dicht-

Natuurlijk moet dat aan grenzen en regels gebonden zijn. Maar het is net

bij kent. Maar het laat zich lastig vatten in een

zo belangrijk dat zij kunnen doen wat alleen zij kunnen doen: investeren

simpele boodschap. We moeten namelijk een

in wat nodig is om in een wijk of dorp net dat verschil te maken.

administratieve of juridische scheiding aan-

Laten wij totdat deze concept-novelle in wetgeving is gegoten, ons er

brengen tussen de bedrijfsonderdelen die zich

samen met onze partners zo sterk als we kunnen tegen verzetten. Op de

bezighouden met de activiteiten die binnen

barricaden dus, met zoveel mogelijk van onze vrienden. En als het even

en buiten de diensten van algemeen belang

kan met de steun van wonend Nederland. Maar mocht het een verloren

(DAEB) vallen. En of iets DAEB of niet-DAEB

zaak blijken, dan zullen wij ons, wat er ook gebeurt, blijven inzetten

is, bepaalt of borging vanuit de overheid mag

voor goed wonen in Nederland.

2

JUSTUS UITERMARK ‘ VERWACHT NIET ALLE HEIL VAN BURGERS’ 1 4 12 13 14 16 26 34 44 46 48

6

AEDES-COMMENTAAR Afspraken ONDERTUSSEN IN De Bilt OPINIE ‘Politieke enquête maakt effect onzeker’ – Jan Ramakers COLUMN Jos van der Lans OPINIE ‘Gemengde projecten geen markt voor beleggers’ – Ceel Elemans HET WERK VAN adviseur Beleid en Communicatie Brigit Ruiter 16/32 Zestien vragen aan Jacques Monasch PRIKBORD Weetjes en tips HUISVESTER VAN HET VOLK Hendrik Lodewijk Drucker NETWERK Carrièrenieuws en events ACHTERAF EN COLOFON

inhoud

20 30

BETAALBAARHEID Betaalbaar wonen voor iedereen. Corporaties of overheidsinstellingen hebben er lang niet altijd invloed op. Zes dilemma’s rond betaalbaarheid op een rij.

LOKALE LOBBY Met de gemeenteraadsverkiezingen in zicht: hoe regel je lokaal politiek draagvlak voor sociale woningbouw? Alleen met de wethouder Wonen? Of praat je ook met raadsleden?

38

BETER EN GOEDKOPER Managementmethode Lean Six Sigma belooft een efficiĂŤntere, goedkopere organisatie en tevreden klanten. Woningcorporatie Mercatus vertelt over ervaringen met de methode.

3

4

ondertussen in De Bilt TEK ST : MARGRIE T PFLUG

04/02 Koffie

|

FOTO : SIMONE - MICHELLE DE BLOUW

Half 11. Een klasje leest bibliotheekboeken. Ondertussen

Woningcorporatie SSW ontwikkelde het complex samen

brengt Marion koffie rond bij iedereen die werkt in

met de gemeente en met alle huurders van het gebouw.

Het Lichtruim in De Bilt. Bij de juffen en meesters van de

Vanaf het begin dachten alle betrokkenen mee over de

basisschool, bij de leid(st)ers van het kinderdagverblijf,

inrichting en voorzieningen. Nu het gebouw staat doen

bij de medewerkers van de bibliotheek. Zelf werkt Marion

ze veel samen. De computerruimte wordt bijvoorbeeld

vanuit dagcentrum Reinaerde dat ook in Het Lichtruim zit.

’s ochtends door de school gebruikt en ’s middags door de

Reinaerde helpt mensen met een verstandelijke beperking

bibliotheek. Schoolkinderen kunnen in het theater een

aan een zinvolle dagbesteding. In Het Lichtruim werken

educatieve film zien. Bewoners uit De Bilt komen in Het

nog vijf andere mensen zoals Marion. Ze doen allerhande

Lichtruim om boeken te lenen, te schilderen, te sporten of

klusjes in en om het gebouw. Als dat zo uitkomt ook bij het

een theatervoorstelling te zien.

theater, de sportzaal of het centrum voor jeugd en gezin,

www.hetlichtruim.nl

allemaal ook in Het Lichtruim.

5

6

‘BurgErS gAAN DE CrISIS VAN DE OVErHEID NIET OPlOSSEN’

Justus Uitermark

samenleving 7 TEK ST : L ATIFA VAN HEERDE

Burgerkracht lijkt wel de nieuwe heilige graal.

Niet alleen voor de overheid, ook voor woningcorporaties. Als we nou burgers zelf initiatieven laten nemen, dan lossen allerlei problemen in de samenleving zich wel op, is de teneur. De nieuwe hoogleraar Samenlevingsopbouw Justus Uitermark maant tot voorzichtigheid: ‘Laten we die burgerkracht vooral niet idealiseren.’

|

FOTO ’ S : CASPER RIL A

niet meer zorgt voor ouderen en voor bibliotheken, de mensen dat wel zelf gaan doen. Alsof het per definitie zo is dat die dingen gedaan worden en de vraag alleen nog is wie het gaat doen. Ik denk dat als je een bibliotheek sluit, die in de meeste gevallen gesloten blijft. Dat is een verarming in een wijk.’

Is er in een rijkere wijk meer kans dat de bewoners die taken zelf oppakken?

‘Je ziet samenhang tussen zelforganisatie en

Waarom voorzichtig met burgerkracht?

een hoger inkomen en een hogere opleiding.

Die mensen weten meestal goed voor zichzelf

‘De publieke sector in Nederland – met name overheden – zit nog-

te zorgen en kunnen vaker zo’n bibliotheek

al met zichzelf in de knoop. Ze hebben het idee dat ze inefficiënt, star,

openhouden. Maar ook de kracht van sociale

rigide en gesloten zijn. Op basis van die diagnose kijken ze naar burgers

verbanden in een wijk, het behoren tot een

in de hoop dat daar dan de redding van zal komen. Dat is niet reëel, denk

gemeenschap, is belangrijk. Die kunnen ook

ik. Burgers zijn niet altijd krachtig en hebben eigen sores die ze moeten

onder migrantengroepen en armeren goed

oplossen. Dat is geen kritiek op burgers. Ik heb vooral kritiek op het

ontwikkeld zijn. Mijn moeder woonde een tijd

idee dat zij die crisis wel even gaan oplossen door zelf te doen wat de

in Amsterdam Oud-Zuid, één van de oudste en

overheid eerst deed. Dat gaat niet gebeuren.’

rijkste gebieden. Ook daar wonen mensen die

De overheid wil dat mensen zelf aan de slag gaan.

Maar hebben zij daar behoefte aan?

slecht ter been zijn en geen sociaal netwerk hebben. Eenzaamheid is daar al een probleem en dat probleem wordt groter als mensen niet

‘Voor een deel wel. Door de opkomst van internet is het wel makkelijker

kunnen rekenen op bijvoorbeeld thuiszorg.

om je te organiseren. Het aantal ZZP’ers is hard gegroeid en die groep is

Sommige wijken zijn heel rijk wat betreft

een drijvende kracht achter veel nieuwe initiatieven op het snijvlak van

economisch kapitaal en arm in sociaal kapitaal,

ondernemen en vrijwilligerswerk. Mensen zijn niet langer afhankelijk

en andersom.’

van een welzijnsinstelling of kerk en kunnen zelf initiatieven nemen. Dus

ben minder enthousiast dan anderen over het idee dat die revolutie ook

Hoe kunnen corporaties een rol spelen in het aanjagen van burgerkracht?

doorzet en uiteindelijk leidt tot een hele transformatie van de publieke

‘Voordat ze beginnen met het opwekken van

sector en dat de overheid dan straks grotendeels niet meer nodig is.’

burgerkracht is het nodig om de eigen voorzie-

je ziet de contouren van een burgerkrachtrevolutie. Daarmee is niet gezegd dat ze de taken van overheden helemaal kunnen overnemen. Ik

Hoe ziet u die ontwikkeling dan wel?

ningen, zoals betaalbare huisvesting, goed te regelen. Als je dat goed doet dan heb je al een

‘Als de overheid stopt met bepaalde taken, dan gebeuren die gewoon

hele prestatie geleverd. Bovendien is er een

niet meer. Nu is nog het idee dat wanneer de overheid zich terugtrekt en

groot verschil tussen corporaties en overhe-

8

den. Overheden stoten heel veel af en hopen

mensen weten dat ze het onderhoud van de

dat burgers die taken overnemen. Corporaties

tuin kunnen overnemen en ze in ruil daarvoor

daarentegen namen er steeds meer taken bij.

een bescheiden vergoeding en rugdekking van

Naast de volkshuisvestelijke taak kwam daar

de corporatie krijgen, dan weet ik zeker dat

vanaf de jaren 90 leefbaarheid bij. De burger-

meer mensen erom gaan vragen. Op die

initiatieven die de afgelopen jaren in de kracht-

manier creëer je als corporatie ruimte, een

wijken ontstonden kwamen vaak niet vanuit

infrastructuur, die anderen vervolgens kunnen

bewoners maar vooral vanuit ambtenaren,

invullen. Dat geldt niet alleen voor binnen-

ondernemers of corporaties. Uit onderzoek

tuinen maar ook voor halletjes en speeltuinen.

van het SCP blijkt dat de inzet van bewoners in

Daarbij is het belangrijk om te regelen wie

die wijken gemiddeld is afgenomen. Dat is een

aanspreekbaar is als er iets misgaat.’

aanwijzing dat er iets niet goed is gegaan. Ik

houden. Lang is geprobeerd wijken van boven-

Je leest vaak dat bewoners het beheer overnemen van bijvoorbeeld een buurthuis, hoe zou dat er uit kunnen zien?

af integraal te hervormen. Het idee dat veel

‘Het zou helpen als je niet hoeft te beginnen

professionals met elkaar aan tafel zitten, de

met bezuinigingen. Daarmee wek je de indruk

neuzen dezelfde kant op krijgen en daarna

dat je de ellende over de schutting gooit bij

gaan “doorpakken”, is totaal achterhaald. Je

de bewoners. Begin vanuit de vraag hoe je

moet veel meer uitgaan van wat er in de wijken

burgers meer zeggenschap kunt geven. Het

al gebeurt. En soms moet je accepteren dat er

Klooster in Rotterdam was bijvoorbeeld lang

Justus Uitermark

weinig gebeurt. Of dat sommige initiatieven

een disfunctionerend wijkcentrum. De over-

(35) is bijzonder hoogleraar Samen-

van de grond komen en andere niet. Corpora-

heid moest op een gegeven moment toegeven

levingsopbouw aan de Erasmus

ties moeten geen halve opbouwwerkers wor-

aan eisen van bewoners die ook toegang

Universiteit in Rotterdam, een

den wat ze nu vaak wel zijn. En ik denk ook niet

wilden buiten kantooruren en in het weekend.

leerstoel deels gefinancierd door

dat je terug moet naar een situatie waarin ze

Doordat het centrum steeds meer open werd

Aedes. Op 10 januari hield Uitermark

alleen zorgen voor volkshuisvesting. Maar iets

gezet, kregen bewoners steeds meer invloed.

zijn oratie Verlangen naar Wikitopia.

daar tussenin. Ik denk dat de toekomst ligt in

En doordat er meer activiteiten kwamen,

Lees zijn oratie en andere publicaties

het creëren van infrastructuur die corporaties

stegen de inkomsten en namen bewoners na-

op www.justusuitermark.nl.

bij uitstek kunnen leveren en er voor zorgen

drukkelijker verantwoordelijkheid. Ze konden

dat de mensen die daar dingen doen zelf-

het bestuur overnemen, schreven fondsen aan

organiserend en zelfvoorzienend zijn.’

en nu runnen ze dat centrum grotendeels zelf.

denk dat corporaties te weinig eigenaarschap gaven aan bewoners, te veel redeneerden vanuit budgetten en veel onder controle wilden

Hoe zouden corporaties die infrastructuur kunnen creëren?

Dus begin niet met je eigen probleem en verwacht niet dat anderen het oplossen. Maar zie jezelf als onderdeel van het probleem.’

die bewoners weinig gebruiken. De tuin is pro-

In dit soort initiatieven zijn vaak professionals actief.

Wat zou de rol van zo’n professional moeten zijn?

fessioneel onderhouden maar straalt weinig

‘Ze moeten nooit boven anderen gaan staan. Als de professional dan

uit. Daardoor heeft het weinig waarde voor

wegvalt, valt het hele initiatief in elkaar. Ik zie vaak dat een professional

bewoners. Betrek mensen bijvoorbeeld bij de

zichzelf onmisbaar maakt en overal tussen gaat staan. Je moet zo snel

invulling van de openbare ruimte waardoor het

mogelijk toe naar een situatie waarin burgers de volledige verantwoor-

meer warmte gaat uitstralen en het een meer

delijkheid hebben. Is er een rol voor professionals? Ja zeker, maar als

vanzelfsprekende ontmoetingsplek wordt. Als

ondersteuner. Die kan bijvoorbeeld zorgen dat het gebouw op slot gaat

‘Ik woon in een complex met een binnentuin

samenleving 9

‘BRENG OOK DE MISLUKKINGEN IN BEELD, DAAR KUN JE VAN LEREN’

over hun resultaten. Dat is belangrijk, want er is veel behoefte aan corporaties. Als één van de weinige partijen in het middenveld behoren ze niet tot de overheid maar hebben ze wel massa, kunnen ze infrastructuur bieden en een eigen agenda formuleren op het thema burgerkracht.

Het zou jammer zijn als hun potentieel onbenut blijft omdat ze bezig zijn met het hoofd boven water houden en succesbeelden najagen.’

Mislukkingen krijgen sowieso te weinig aandacht, zeg je in je oratie.

‘Als je tien buurthuizen sluit, kan er één een en wordt schoongemaakt. Voor vrijwilligers

succesvolle doorstart maken. Volgens mij moet je ook die mislukkingen

zijn dat lastige klussen. Als professionals dat

in beeld brengen, daarvan kun je leren wat de bedreigingen zijn voor een

goed doen, nemen ze niet alleen werk uit

succesvol initiatief. Als mensen bijvoorbeeld het idee krijgen dat ande-

handen maar zorgen ze ook voor continuïteit

ren niet zuinig zijn of het geld in eigen zak steken, dan krijg je daar veel

en herkenbaarheid.’

kinnesinne over. Zoals een bewoner die na een straatfeest de barbecue

Wat moeten corporaties vooral niet doen?

mee naar huis neemt. Als je weet dat dat gebeurt, dan kun je als ondersteunend professional vooraf bespreken hoe je omgaat met spullen die je overhoudt. Je leest achteraf altijd over de geslaagde activiteit en de na-

‘Succesbeelden najagen. Ik heb het idee dat

sleep blijft vaak uit beeld. Ik mis een vorm van nieuwsgierigheid bij over-

corporaties op het moment in een spagaat

heden en corporaties. Een houding dat succes niet het enige is dat inte-

zitten: aan de ene kant piekeren ze binnens-

ressant is en dat dingen soms best ingewikkeld mogen zijn. In de wereld

kamers over hun eigen positie en tegelijkertijd

van ondernemers is die houding heel normaal. Na mijn oratie kwamen

dragen ze naar buiten toe uit dat ze geweldig

een paar actieve bewoners naar mij toe die zich erg begrepen voelden. Ik

mooi werk leveren. Zo zijn ze nogal gretig in

zoek naar een goede taal. Ik wil mensen niet de grond in praten door na-

het uitdragen van hun successen met zelforga-

druk te leggen op wat niet kan. Maar het manisch positivisme van de

nisatie. Terwijl het beter zou zijn om daarover

overheid herkennen burgers ook niet. Dus ik zoek een soort tussenweg

genuanceerd te zijn. Ik hoop dat corporaties

waarin we burgerkracht zien als een praktische én intellectuele

een positie vinden waarin ze reëel kunnen zijn

uitdaging.’

100

jaa

rb

ouw en

en

ont wik

kel e

n

VOOR AL UW DUURZAME EN INNOVATIEVE OPLOSSINGEN! Door onze jarenlange ervaring hebben wij reeds aansprekende projecten gerealiseerd. Wij dragen duurzame en innovatieve oplossingen bij onze opdrachtgevers aan. Het onderscheidend vermogen ligt met name in de kennis en ervaring met verschillende bouwmethodieken en

detaillering in de uitvoering. Of het nu gaat om appartementen en woningen uitgevoerd volgens het passiefhuis principe of met een lage EPC; Ooms Bouw & Ontwikkeling is van alle woningmarkten thuis. Dit hebben wij reeds voor meerdere corporaties gerealiseerd.

Bent u benieuwd wat wij voor u kunnen betekenen?

Ga naar WWW.OOMSBOUW.NL of neem contact met ons op!

VAN HUIS UIT INNOVATIEF BEZOEKADRES SCHARWOUDE 16 • 1634 EA SCHARWOUDE • T. 0229 - 547 800 • INFO@OOMSBOUW.NL • WWW.OOMSBOUW.NL

WONINGBOUW – UTILITEITSBOUW – NIEUWBOUW – RENOVATIE

WONINGCORPORATIES IN ZWAAR WEER Hoe overleeft u de storm van verandering?

HUURSYMPOSIUM WONINGCORPORATIES IN ZWAAR WEER Beatrix Theater Utrecht Donderdag 13 maart 2014

Sprekers:

Keynote: Dagvoorzitter: -

drs. Johan van Hoof prof. Dr. Ir. Hugo Priemus drs. Richard Sitton dr. Ben Tiggelaar Frénk van der Linden

– – – – –

partner en segmentleider Woningcorporaties & Bouw KPMG Advisory N.V. hoogleraar Systeeminnovatie Ruimtelijke Ordening lid Raad van Bestuur Woonbron één van Nederlands meest gevraagde trainers over leiderschap en verandering staat in het rijtje van Nederlands beste interviewers

De sector woningcorporaties in Nederland heeft het moeilijk. Noem het gerust ‘zwaar weer’. Hoe bereidt u zich als woningcorporatie voor op de (nabije) toekomst? De onvoorspelbaarheid van de politiek helpt ook al niet. Zeker is dat woningcorporaties terug moeten naar de kerntaken van hun bedrijfsvoering. De kosten moeten teruggebracht worden.

Nieuwe strategische koersen moeten worden uitgezet. En wat te doen aan de groep huurders met betalingsachterstanden?

Deze wordt groter en groter.

Op het Huursymposium “Woningcorporaties in zwaar weer” kunt u uw verandering in beweging zetten. Dankzij verrassende nieuwe inzichten, onverwachte oplossingen en praktische antwoorden. En u kunt natuurlijk handig brainpicken bij collega’s.

Overleef ook de storm van verandering. Kom op 13 maart naar het Beatrix Theater in Utrecht. Het aantal plaatsen is beperkt, maar de toegang is gratis (dat is de eerste winst…). Kijk nu op www.huursymposium2014.com en meld u aan.

12

JAN RAMAKERS, RADBOUD UNIVERSITEIT NIJMEGEN

‘POLITIEKE ENQUÊTE MAAKT EFFECT ONZEKER’ Dit voorjaar beginnen de openbare verhoren in de parlementaire enquête woningcorporaties. De enquête heeft zo’n grote politieke lading, dat die haar doel zou kunnen missen, stelt Jan Ramakers.

Hij is onderzoeker bij het Centrum voor Parlementaire Geschiedenis van de Radboud Universiteit Nijmegen. ‘De invloed van de parlementaire enquête is het grootst als het de commissieleden lukt zich te concentreren op het falende toezicht.’

TEK ST : AERNOUT BOUWMAN - SIE

Hoe is de parlementaire enquête naar de corporaties te verklaren? Is er een parallel met de enquête naar de bouw?

‘Wat opvalt is dat aan beide enquêtes een systeemwijziging vooraf ging. Bij de bouw werd midden jaren 90 mededingingswetgeving geïntroduceerd. Die nieuwe regelgeving maakte een einde aan het gereguleerde en wettelijk vastgelegde systeem van prijsafspraken dat overheden en bouwbedrijven gebruikten. Bouwers die toch doorgingen met het maken van prijsafspraken overtraden daarmee de wet. Dat is wel een belangrijk verschil met de corporaties. Daar zijn de fouten ingebakken bij de verzelfstandiging. Het intern toezicht was niet goed geregeld omdat de commissarissen te dicht op de bestuurders zaten. En het “extern toezicht achteraf“ kan misstanden

Waaraan moet een goede parlementaire enquête voldoen?

niet voorkomen. Het kwaad is dan immers al geschied.’

‘Er moet allereerst gedegen onderzoek plaatsvinden zon-

Is de parlementaire enquête als een hedendaagse vorm van publieke ophanging?

der politieke vooringenomenheid. Dat lijkt me in dit geval

‘Zo is de parlementaire enquête in oorsprong niet be-

moeilijk, voor zover het onderzoek verder gaat dan het al

doeld. De Enquêtewet dateert van 1850 en gaf de Kamer

dan niet falende toezicht. Want de vraag naar de wense-

het zwaarste controle- en evaluatiemiddel. In de 19e

lijkheid van de zelfstandigheid, is in

eeuw stond daarbij waarheidsvinding

zichzelf een zeer politieke vraag. Ten

centraal. Sinds politici niet meer weg-

tweede moet het politieke prestige en de vakkundigheid van de commissie en van de voorzitter onomstreden zijn, al kan het prestige tijdens de enquête natuurlijk wel groeien. Op voorhand vind ik het prestige van

‘Er zullen harde noten worden gekraakt’

deze commissie niet erg groot. De leden zijn relatief jong en politiek

komen met een verontschuldiging, hebben parlementaire enquêtes vaak wel politieke gevolgen.’

Is het een vorm van collectieve rouwverwerking?

‘Dat kan, maar niet in het geval van de woningcorporaties. Ik denk dan eer-

onervaren, en zij hebben weinig specifieke expertise.

der aan enquêtes met grote dramatische implicaties, zoals

Veel zal daarom afhangen van de kwaliteit van de ambte-

die naar de Bijlmerramp en de Srebrenica-enquête. Wel

lijke ondersteuning. Ten slotte moeten de aanbevelingen

dreigt natuurlijk een “openbare executie” voor falende

van de commissie unaniem zijn. Maar gezien het politieke

bestuurders die het verwijt krijgen zichzelf te hebben ver-

karakter van de kernvraag, lijkt het mij moeilijk de com-

rijkt. En er zullen ook wel harde noten worden gekraakt

missie op dit punt op een lijn te krijgen omdat meningen

over het intern toezicht bij de corporaties waar het echt

op ideologische grond heel erg verschillen.’

helemaal is misgegaan.’

opinie 13

Column

De financieel-economische crisis die wij

een geïndividualiseerd compensatiestel-

Corporaties die hun be-

nu meemaken wordt nogal eens vergele-

sel. Het gevolg is wel dat de betaalbaar-

staansgrond echter serieus

ken met de crisis uit de jaren 30. Er zijn

heid van woningen geen politiek issue

nemen hebben zo lang-

inderdaad overeenkomsten, maar er is

meer is en mensen inmiddels een derde

zamerhand geen an-

ook een opmerkelijk verschil. In de jaren

tot de helft van het inkomen aan de huur

dere keuze. Want

30 daalden de huren met zo’n 20 procent.

van hun woning besteden.

wat heb je aan

Daar is nu geen sprake van. Integendeel,

Maar aan de onderkant van de inkomens-

woningen die in

de huren in de sociale huursector stijgen

ladder begint deze permanente opwaart-

toenemende mate

en in het geval van vrijkomende woningen

se druk steeds meer pijn te doen. Daar

onbetaalbaar zijn

vaak

Bizar

leven mensen steeds vaker vooral om hun

voor mensen waarvoor

natuurlijk. Het laatste waar mensen in

met

forse

percentages.

huur te kunnen betalen, in plaats van dat

je in het leven bent

tijden van economische recessie op zitten

ze huren om te kunnen leven. Daarom

geroepen? Decennia-

te wachten is een hogere prijs voor hun

hebben Amsterdamse corporaties met de

lang was de nationale

woning. Laat dat nu uitgerekend het eni-

gemeente afgesproken om huurders met

corporatieboekhouding

ge vooruitzicht zijn dat de Nederlandse

een minimuminkomen en een relatief

gericht op de exploitatie

woningmarkt hen te bieden heeft.

hoge huur te ontzien. Zij hoeven de jaar-

van woningen. Nu dat

Waar in de jaren 30 nog een relatie

lijkse huurverhoging niet te betalen. Het

systeem steeds perver-

bestond tussen koopkracht, betaalbaar-

is een bescheiden stap. In zekere zin ver-

sere trekjes begint aan te

heid en huurhoogte is dat verband anno

gelijkbaar met wat woningbouwvereni-

nemen zit er voor corpo-

2014 totaal zoekgeraakt. Tot in de jaren

gingen in de jaren 30 deden toen ze hun

raties weinig anders op

80 waren er programma’s van toonaan-

huren moesten verlagen om de woningen

dan dat ze weer oog

gevende politieke partijen die beloofden

te kunnen verhuren aan de mensen waar-

krijgen voor de mensen

dat de woonkosten niet boven de 20 pro-

voor ze waren gebouwd.

die in hun woningen

cent van het besteedbare inkomen uit

Maar welbeschouwd doen de Amster-

wonen.

mochten komen. Die passages zijn nu

damse corporaties echter iets wat hen

geheel verdwenen. Het systeem van

ten strengste verboden is: ze voeren

JOS VAN DER LANS

huurtoeslagen

collectieve

inkomenspolitiek. Dat is namelijk het

is cultuurpsycholoog en publicist.

karakter van het wonen vervangen door

exclusieve voorrecht van Den Haag.

www.josvdlans.nl en @josvanderlans

heeft

het

Hein de Kort

ILLUSTR ATIE : MENNO WIT TEBROOD

Betaalbaarheid

14

opinie CEEL ELEMANS SECTORMANAGER PUBLIC SECTOR BIJ ING

‘GEMENGDE PROJECTEN GEEN MARKT VOOR BELEGGERS’

Gelijk speelveld of niet. Laten we nu eens onderkennen dat commerciële beleggers niet op grote schaal gaan investeren in kleinschalige gemengde projecten, zegt Ceel Elemans. En inzien dat dit behoort tot de kerntaak van corporaties. Een aftrap op de consultatieronde over de novelle.

ILLUSTR ATIE : MENNO WIT TEBROOD

Halverwege deze maand publiceerde het ministerie van

bepaald maatschappelijk vastgoed – de zogeheten DAEB-

Binnenlandse Zaken het concept van de nieuwe wet-

activiteiten – onder borging van het Waarborgfonds Socia-

geving ter vervanging van de meer dan 100 jaar oude

le Woningbouw (WSW) financieren. Een regel die haar

Woningwet. De richting die deze novelle opgaat, is hel-

oorsprong heeft in de Europese wens van een gelijk speel-

der: corporaties dienen zich op hun kerntaak te richten,

veld voor corporaties en particuliere investeerders.

zodat commerciële beleggers meer ruimte krijgen om te investeren in huurwoningen boven de liberalisatiegrens

Speelveld

en in de koopwoningmarkt. Zal de uitwerking in de prak-

Sindsdien zien we nog weinig kleinschalige projecten van

tijk inderdaad tot dit resultaat leiden? Ik denk eerlijk ge-

gemengde wijken met sociale huur, middeldure huur- en

zegd van niet. Zeker niet op korte termijn. Sinds 2011

koopwoningen en wijkwinkels. Corporaties zitten gevan-

mogen corporaties alleen nog sociale huurwoningen en

gen in de regelgeving en voor commerciële partijen blijken

15 ‘De hedendaagse burger zegt niet meer: “Het verloedert hier, ik ga weg”, maar: “Ik blijf hier. Deze buurt is nu van ons.”

Bewoners zullen corporaties vragen om woningen over te dragen aan een op de wijk georiënteerde beheersorganisatie.’

ARIE LENGKEE, PLANOLOOG, IN SERMAGAZINE.

deze projecten niet interessant. Gelijk speelveld of niet.

Een particuliere belegger heeft vooral oog voor rendement en minder voor het wijkbelang. En dat is nu net het verschil met een corporatie. Daar doet men ook niet geheimzinnig over. Zo meldt de site van de IVBN dat door de verhuurdersheffing beleggers zoveel mogelijk sociale huurwoningen zullen proberen te liberaliseren. Voor kleinschalige gemengde projecten lopen de toonaangevende commerciële beleggers evenmin massaal warm.

Ik zie sinds 2011 hierop tenminste geen significante commerciële beweging. Dat is ook verklaarbaar omdat solide kasstromen ontbreken of beheerslasten te hoog zijn.

Kerntaak Commerciële partijen blijven vooral geinteresseerd in grotere nieuwbouwprojecten of complexgewijze aankoop van bestaand bezit met merendeels huurwoningen (ver) boven de liberalisatiegrens.

Laten we nu eens onderkennen dat commerciële beleggers niet op grote schaal zullen gaan investeren in kleinschalige gemengde projecten van sociale huur, middeldure huur, koopwoningen en wijkwinkels. En inzien dat deze activiteiten horen tot de kerntaken van corporaties, ook al draagt een deel van die investeringen tegenwoordig het stempel ‘niet-DAEB’. Corporaties hebben een brede kijk op leefbaarheid vanuit hun wijkgerichte visie.

Bovendien eist de voorliggende novelle dat de gemeente instemt met niet-DAEB-plannen van een corporatie. Dat is een prima extra waarborg. Maar dan moet het corporaties vervolgens niet onmogelijk gemaakt worden om daadwerkelijk te investeren in die gemengde projecten.

Splitsing Laten we de oude een derde/twee derde-regel uit het WSW-borgingsbeleid van voor 2011 in ere herstellen.

Hiermee was het mogelijk niet-borgbare activiteiten als onderdeel van een sociaal complex met borging van het WSW te financieren. Herstel hiervan leidt tot een minder ingewikkeld splitsingstraject van DAEB- en niet-DAEBactiviteiten, tot verbetering van het woon- en leefklimaat en daarmee ook tot de waardevermeerdering van het totale corporatiebezit. Van strijdige belangen is geen sprake omdat dit geen markt blijkt voor commerciële beleggers.

‘In de Haagse Schilderswijk zitten twee woningcorporaties die onmogelijk het beheer van zo’n grote wijk afdoende kunnen organiseren. Je moet die kracht van onderuit organiseren. Vanuit de bewoners zelf. Daar is een humanisering van het woonstelsel voor nodig.’

ADRI DUIVESTEIJN, PVDA-SENATOR, IN COBOUW.

‘Het gaat om heel veel geld, schaarse expertise en branchevreemde activiteiten. Als daar geen duidelijk integriteitsbeleid voor komt, zien we over een paar jaar op het lokale niveau de nieuwe grote schandalen.’

RONALD PLASTERK, MINISTER VAN BINNENLANDSE ZAKEN, STELT DAT DECENTRALISATIE LOKALE BESTUURDERS KWETSBAARDER MAAKT VOOR INTEGRITEITSSCHENDINGEN, IN VRIJ NEDERLAND.

‘De nota-Heerma stond in het teken van twee duidelijke beleidslijnen: decentralisatie van beleid naar gemeenten en verzelfstandiging van woningcorporaties. De novelle presenteert een centralistisch en bureaucratisch beleid dat een abrupt einde maakt aan deze beleidslijnen.

Enneüs Heerma zal zich in zijn graf omdraaien.’

HUGO PRIEMUS, ONDERZOEKER OTB, TECHNISCHE UNIVERSITEIT DELFT, IS KRITISCH OVER DE CONCEPTNOVELLE HERZIENING WONINGWET, OP CORPORATIEFORUM.

16

HISTORISCH, ZO NOEMT ONDERHANDELAAR BRIGIT RUITER (41) DE PRESTATIEAFSPRAKEN DIE DRIE CORPORATIES EN DE GEMEENTE ALMERE IN JANUARI ONDERTEKENDEN. ‘VOOR HET EERST IN MEER DAN TWAALF JAAR STAAN ER AFSPRAKEN OP PAPIER. EN DAT IN EEN PROCES VAN NOG GEEN DRIE MAANDEN.’

D

e directe aanleiding voor de af-

verstaan we onder duurzaamheid’, vertelt Ruiter. Ook weder-

spraken is een onderzoek waaruit

kerigheid in afspraken krijgen was soms lastig. ‘Natuurlijk wil

blijkt dat de beschikbaarheid van

de gemeente meer betaalbare woningen, maar wij hebben te

woningen voor mensen met een laag inko-

maken met financiële kaders. Zo legde ik bijvoorbeeld uit dat

men in Almere afneemt. Hoog tijd om daar

we geen geld meer kunnen lenen om vrije-sectorwoningen te

gezamenlijk iets aan te doen, vonden ge-

bouwen.’ Ruiter en haar medeonderhandelaren schreven de

meente en corporaties de Alliantie, GoedeStede en Ymere. Ze maakten niet alleen afspraken

over

be-

schikbaarheid en betaalbaarheid maar ook

‘Met prestatieafspraken geven wij de gemeente invloed op ons werk’

stukken tekst zelf en stemden tussendoor steeds af met hun directies en bestuurders. Kort en krachtig een boodschap verwoorden is de kern van het werk van Ruiter, die bij GoedeStede onder andere ook de persvoorlichting en het jaarverslag

over nieuwbouwproductie, wonen en zorg,

verzorgt. En dat is terug te zien in de prestatieafspraken. Het eind-

vitale wijken en duurzaamheid. Zo bouwt

resultaat is een handzaam en goed leesbaar boekwerkje van tien

GoedeStede 74 sociale huurwoningen in

pagina’s.

2014. De afspraken zijn niet alleen een houvast voor de partijen, ze zijn ook een

BETAALBARE WONINGEN

vorm van legitimering van het werk van

De ondertekenaars komen twee keer per jaar bij elkaar in een

corporaties, vertelt Ruiter. ‘Door prestatie-

bestuurlijk overleg dat Ruiter voorbereidt. De prestatieafspraken

afspraken te maken geven wij de gemeente

zijn in eerste instantie gemaakt voor één jaar, vooral met het oog op

invloed op ons beleid en zorgen we voor

de gemeenteraadsverkiezingen. Voor volgend jaar is het plan om

draagvlak.’

afspraken voor een langere periode te maken. De partijen gaan de afspraken nu verder uitwerken. ‘De termen verkennen, monitoren en

PRAGMATISCH

onderzoeken komen vaak voor in de afspraken. Dat is wat we nu

Het proces om tot de afspraken te komen

vooral gaan doen.’ De onderwerpen betaalbaarheid en beschikbaar-

was soms lastig. ‘Op tal van onderwerpen

heid staan prominent op de agenda. Uiteindelijk moet er een systeem

hadden we geen gezamenlijke visie of was

komen dat zorgt dat de goedkoopste huizen terechtkomen bij de

de visie achterhaald. Die beelden moesten

mensen die ze het hardst nodig hebben. Ook is afgesproken dat het

we soms gezamenlijk actualiseren. Verder

aantal betaalbare woningen niet afneemt. Daar kan Ruiter ook een rol

moest ik praten als Brugman om te voor-

in spelen. ‘Als beleidsadviseur kijk ik hoe we daar bij huurverhoging en

komen dat we onszelf zouden verliezen in

verhuizingen mee om kunnen gaan. Ik probeer intern te adviseren aan

definities. Zoals: wat is betaalbaar en wat

de goede knoppen te draaien.’

het werk van de adviseur beleid en communicatie TEK ST : L ATIFA VAN HEERDE | tekst: naam | beeld: naam

FOTO : BABE T HOGERVORST

Brigit Ruiter GOEDESTEDE ALMERE

17

ADVERTORIAL

Ad Hoc bevordert leefbaarheid in woonwijken

Leefbaarheid, veiligheid en betrokkenheid: drie onderwerpen waar woningcorporaties dagelijks mee te maken hebben. Leegstand tijdens bijvoorbeeld sloop of renovatie beïnvloedt deze drie punten negatief.

Ad Hoc beheert sinds 1990 leegstaand vastgoed voor vastgoedeigenaren zoals woningcorporaties en weet hoe belangrijk het is om de leefbaarheid in een woonwijk op peil te houden.

Wie woningen leeg laat staan, krijgt onvermijdelijk te maken met leegstandsrisico’s zoals vernielingen, diefstal, onopgemerkte lekkages, kraken en vandalen.

Om deze leegstandsrisico’s te minimaliseren is tijdelijke bewoning vaak de beste oplossing. Ad Hoc boogt op bijna vijfentwintig jaar ervaring op het gebied van leegstandbeheer. Dankzij deze ervaring kan Ad Hoc woningcorporaties een leegstandadvies op maat aanbieden dat naadloos aansluit op de wensen van de corporatie, het betreffende object en wijk.

Hans Spanjersberg, General Manager Ad Hoc; “Elke wijk is anders en vraagt daarom om een andere aanpak. Door onze kennis van de markt kunnen wij woningcorporaties een helpende hand bieden om de leefbaarheid in de wijk, gedurende de periode van leegstand, positief te stimuleren. Dankzij ons unieke voordrachtssysteem en de persoonlijke intakegesprekken met potentiële gebruikers, plaatsen wij representatieve bewoners in een wijk. Samen met de huidige bewoners van een wijk zorgen zij er voor dat de leefbaarheid in de wijk aangenaam blijft.”

De Ad Hoc Bewonersverklaring Ad Hoc heeft onlangs de Ad Hoc Bewonersverklaring geïntroduceerd. Dit naar aanleiding van een onderzoek onder woningcorporaties waaruit bleek dat zij meer en meer opzoek zijn naar

representatieve bewoners. De Ad Hoc Bewonersverklaring kan worden gezien als een certificaat voor gebruikers die hun weg hebben gevonden naar de reguliere woningmarkt. Alleen wanneer aan bepaalde eisen is voldaan, wordt het certificaat uitgereikt. Met de Ad Hoc Bewonersverklaring deelt Ad Hoc haar ervaringen met woningcorporaties en vastgoedeigenaren.

Hans Spanjersberg; “Onze ervaringen met betrekking tot betalingsgedrag, gebruik van de woonruimte en het nakomen van afspraken, zijn erg waardevol voor woningcorporaties. Met de Ad Hoc Bewonersverklaring zet Ad Hoc de volgende stap in de kwaliteit van leegstandsbeheer. Daarom komen alleen de beste Ad Hoc bewoners, de écht goede huisvaders, in aanmerking voor de Ad Hoc Bewonersverklaring.”

Ad Hoc Beheer betekent: - Het positief stimuleren van leefbaarheid, veiligheid en betrokkenheid in de wijk - Zorgvuldig geselecteerde representatieve bewoners - Ad Hoc Bewonersverklaring - Landelijke dekking middels 10 regiokantoren - Regionale expertise - Minimaliseren van leegstandsrisico’s - Kleine 25 jaar ervaring - Geschikt voor woningcorporaties

Ubbink 5-serie

High five voor prestatie en design!

Complete lijn dakdoorvoeren voor een beter resultaat en uiterlijk!

De 5-serie van Ubbink is een complete lijn dakdoorvoeren, waarbij design is gecombineerd met topprestaties! Oplossingen voor rookgasafvoer van de HR ketel, mechanische ventilatie, rioolbeluchting of combinaties daarvan.

De dakdoorvoeren kenmerken zich door veiligheid, duurzaamheid ĂŠn installatie-gemak. Dankzij de gepatenteerde spiraaltechniek zijn de doorvoeren gemiddeld 20% compacter dan andere modellen op de markt.

Kies voor de 5-serie voor een beter resultaat ĂŠn slank uiterlijk op uw dak!

Download uw BIM tekeningen via www.ubbink.nl/bim. www.ubbink5serie.nl

Rolux 5G Combi

Rolux 5G

SoloVent 5R

MultiVent 5V

Ubbink, dat bouwt wel zo makkelijk!

MultiVent 5V Combi

20

Betaalbaarheid in 6 dilemma’s

woningmarkt 21 TEK ST : AERNOUT BOUWMAN - SIE EN HANNEKE NAGTZ A AM ILLUSTR ATIES : AREND VAN DAM

Betaalbaar wonen voor iedereen, hoe regel je dat? Op het eerste gezicht zou je zeggen: óf je zorgt dat mensen met een laag inkomen meer geld hebben, óf je houdt de huur laag. Maar de betaalbaarheid van sociale huurwoningen is van veel meer factoren afhankelijk. Corporaties of overheidsinstellingen hebben daar lang niet altijd invloed op. En de zaken waar ze wel invloed op hebben, leiden vaak tot lastige keuzes of moeilijke situaties. Zes dilemma’s rondom betaalbaarheid op een rij.

22

DILEMMA 1 Wat voor de één betaalbaar is…

Wie woont betaalbaarder: de student die op 10 vierkante meter voor honderden euro’s per maand woont, maar weet dat het tijdelijk is? Of een alleenstaande moeder die weliswaar een redelijke huur betaalt voor haar woning met drie slaapkamers, maar toch nauwelijks kan rondkomen? Betaalbaarheid gaat niet alleen om het verlagen of verhogen van de huren, maar ook over zorgen dat iedereen in een woning terechtkomt die bij zijn situatie past.

Wat voor wie betaalbaar is, is deels te meten.

Het Sociaal Cultureel Planbureau (SCP) en het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud) hanteren een normbedrag. Ze kijken niet alleen naar hoeveel van het inkomen op

onderzoeksbureau RIGO ging het in 2012 om

gaat aan wonen (woonquote): een goed ver-

724.000 huishoudens. De kans op armoede is

dienend kinderloos echtpaar kan misschien

het hoogst bij eenoudergezinnen, alleenstaan-

makkelijk 50 procent van het inkomen aan

den tot 65 jaar, niet-westerse huishoudens

wonen besteden zonder in de problemen te

en bijstandsontvangers, zegt het CBS. Dit type

komen. Op basis van het inkomen, de huishou-

huishoudens woont vaak in steden als Amster-

denssamenstelling en de woonkwaliteit (is het

dam, Rotterdam, Den Haag, maar ook Gronin-

huis groot genoeg voor het gezin?) kijken SCP

gen, Vaals, Heerlen en Kerkrade. Idealiter

en Nibud of het huishouden na betaling van de

wonen zij in de goedkoopste sociale huur-

huur genoeg geld overhoudt voor onder meer

woningen. Maar dat is lang niet altijd het geval.

voedsel, kleding en sociale participatie. Dan

Tegelijkertijd verdient 31 procent van de men-

blijkt dat bijna 1 op de 3 huishoudens in sociale

sen in een sociale huurwoning juist meer dan

huurwoningen deze norm niet haalt. Volgens

de toewijzingsgrens.

DILEMMA 3 Betaalbaarheid op lange of In Nederland zijn er allerlei regelingen waardoor zoveel

op tot 3,1 miljard euro in 2017. Het is zeer de vraag of

mogelijk mensen betaalbaar kunnen wonen: huurtoeslag,

dit miljardenstelsel op de lange termijn financierbaar is.

huurprijswetgeving en hypotheekrenteaftrek. Daardoor is

Ondertussen groeit het aantal mensen dat niet zelfstandig

de afgelopen eeuw een stelsel ontstaan waarin heel erg veel

de woningmarkt op kan. Middeninkomens vallen tussen

subsidiegeld circuleert. Door dalende koopkracht en stij-

wal en schip omdat zij te veel verdienen voor een gesubsidi-

gende huren is er de komende jaren alleen maar meer over-

eerde huurwoning en te weinig voor een via de hypotheek-

heidsgeld nodig om mensen betaalbaar te laten wonen. 2,7

renteaftrek gesubsidieerde koopwoning. Zij houden ver-

miljard euro huurtoeslag in 2013 loopt naar verwachting

volgens de goedkopere huurwoningen bezet voor starters.

woningmarkt 23

DILEMMA’S IN DE PRAKTIJK Herkennen woningcorporaties zich in deze dilemma’s? En hoe gaan ze er in de praktijk mee om?

We legden een aantal dilemma's voor aan corporatiedirecteuren.

Lees het artikel op

DILEMMA 2 De wereld draait door en wordt steeds onzekerder Wie betaalbaar woont kan niet alleen vandaag de huur

inkomen hebben. Oude en jonge mensen wonen steeds

betalen, maar ook morgen. En daarmee is betaalbaarheid

vaker alleen. Dat maakt hen kwetsbaar voor inkomens-

van het wonen niet zozeer afhankelijk van de hoogte van

schommelingen omdat ze niemand hebben om op terug te

iemands huur en inkomen, maar vooral van hoe stabiel dit

vallen. Allemaal ontwikkelingen waar woningcorporaties

inkomen is. Want wie zijn inkomen ziet dalen, ziet zijn

geen directe invloed op hebben. Ze zouden, om betaal-

woonquote stijgen. Als gevolg van de economische crisis

baar wonen mogelijk te maken, hun huren mee kunnen

en veranderingen in de samenleving wisselen de inkom-

laten dalen en stijgen met inkomens van hun huurders.

sten op de korte en middellange termijn voor veel mensen

Dat is moeilijk te realiseren, al was het maar omdat de

meer dan ooit. Steeds meer mensen werken als zelfstandi-

exploitatie van corporatiewoningen en de hiervoor beno-

gen zonder personeel (ZZP’er) waardoor zij geen vast

digde inkomsten voor lange tijd vastliggen.

korte termijn?

Dus als woningcorporaties en gemeenten binnen dit stelsel van wet- en regelgeving beleid maken om het wonen voor hun huurders op korte termijn betaalbaar te houden, werken ze tegelijkertijd mee aan weer een lapje op de grote lappendeken. Meer regulering op de huurmarkt is op korte termijn wellicht nodig om de betaalbaarheid te kunnen waarborgen, maar maakt de situatie op de vastgelopen woningmarkt op lange termijn niet beter.

Aedes.nl in het dossier Huurbeleid of scan de QR-code.

24

DILEMMA 4 Laat de regionale woningmarkt betaalbaarheid toe?

In krimpgebieden levert betaalbaarheid een

eenmaal in zit, de kans dat hij doorstroomt erg

heel eigen dilemma op. Om de woningvoor-

klein is. Gemeenten en corporaties hebben dus

raad gezond te houden, willen corporaties

te maken met het belang van de zittende huur-

oude woningen slopen en nieuwe, energie-

der versus de woningzoekende. Doordat je

zuinigere woningen bijbouwen. Dat is pas

door de huurprijswetgeving weinig extra huur

rendabel als zij daarvoor meer huur kunnen

kunt vragen aan zittende huurders, zal je meer

vragen. Maar dat laat de markt simpelweg niet

huur moeten vragen aan nieuwe huurders.

toe. In populaire woongebieden speelt weer

Zo wordt het verschil in betaalbaarheid tussen

een heel ander dilemma. Goedkope huur-

lang zittende huurders en nieuwe huurders erg

woningen zijn er zo schaars dat als iemand er

groot. Om de betaalbaarheid in verschillende

wel of geen centrale verwarming in zit en wat de staat van het onderhoud is, doet er

DILEMMA 5 Hoe goed mag iemand wonen die dat zelf niet kan betalen?

dan even niet toe. Om die reden zouden corporaties met het oog op betaalbaarheid, oudere al afgeschreven woningen kunnen doorverhuren bij een minimum aan onderhoud. De huur van deze woningen zou hierdoor misschien maar 250 Ă 300 euro per maand kunnen bedragen. Maar vinden we dat als samenleving acceptabel? Niet

Er is in Nederland letterlijk geen krot meer te

Iedere nieuwe en bestaande woning op dit

alleen omdat we in Nederland vinden dat

bekennen. En dat is maar goed ook. Of niet?

kwaliteitsniveau bouwen en in stand houden is

iedereen gelijk is en dus ook over dezelfde

De gemiddelde bouwkosten van een huur-

een kostbare zaak. Bovendien is het nog maar

basisvoorziening moet kunnen beschikken.

woning, inclusief grond, bedragen 175.000

de vraag of mensen met een laag inkomen

Maar vooral ook omdat het verschil tussen

euro. Voor dat geld heb je een woning van

hierop werkelijk zitten te wachten. Wie weinig

arm en rijk dan erg expliciet wordt en soci-

hoge kwaliteit met centrale verwarming, keu-

geld heeft, neemt immers eerder genoegen

ale segregatie en verloedering van wijken

ken, woonkamer en twee of drie slaapkamers.

met een zo goedkoop mogelijke woning. Of er

en de woningvoorraad op de loer liggen.

woningmarkt 25

regio’s te kunnen waarborgen, kunnen wo-

is de gemiddelde huur per maand 443 euro en

ningcorporaties lang niet altijd de markt

de gemiddelde WOZ-waarde van een woning

volgen. Dan worden huurwoningen in grote

173.606 euro. In Zuid-Zeeland ligt de gemid-

steden onbetaalbaar en huurwoningen in

delde huur niet veel lager (429 euro) en ligt de

krimpgebieden onrendabel. In West-Utrecht

gemiddelde WOZ-waarde op 99.654 euro.

MEER WETEN? Op Aedes.nl vindt u onder Feiten & Cijfers meer over het onderwerp betaalbaarheid.

En op www.rijksoverheid.nl/ onderwerpen/woningmarkt/ betaalbaarheid-woningen.

DILEMMA 6 Leidt woningisolatie wel tot lagere lasten?

Een huishouden is gemiddeld 150 euro per maand kwijt aan energie. Dat is een kwart van de totale woonlasten.

Verbruiken huurders minder gas en elektra, dan heeft dat direct een positieve invloed op de betaalbaarheid van het wonen. Voor woningcorporaties reden om woningen energiezuiniger te maken. Dat leidt immers tot een lagere

rekening? Dat hangt ervan af. Dat energieprijzen stijgen is

energierekening, duurzame woningen, minder CO2-

geen wetmatigheid. Zo daalt nu de energieprijs door con-

uitstoot en meer comfort voor de bewoners. Maar het

currentie tussen energieleveranciers en een ruim aanbod

isoleren van een woning kost wel geld. Daarom verhogen

van goedkope gesubsidieerde stroom uit Duitsland. Daar-

corporaties meestal de huur na renovatie, met als argument

naast is ook het gedrag van bewoners van belang: in een

dat die huurverhoging zich terugverdient. Maar resulteert

energiezuinige woning zet je de verwarming al snel wat

betere woningisolatie daadwerkelijk in een lagere energie-

hoger.

26

JACQUES MONASCH TEK ST : JEFFRE Y LEMM

|

heeft u van uw vader?

6 Wat

‘Zijn sociale betrokkenheid en zijn reislust. Hij heeft ons altijd mee naar het buitenland genomen en later heb ik dat

FOTO : JEROEN POORT VLIE T

met mijn gezin ook gedaan. Mijn vader en ik hebben allebei een bepaalde onrust als het om reizen gaat.’

land vindt u een 31 Welk voorbeeld als het gaat om wonen?

‘We hebben het in Nederland buitengewoon goed georganiseerd als je het internationaal bekijkt. Er zijn geen getto’s en ook geen gated communities zoals je dat in andere landen wel ziet.’

was u voor het 15 Wanneer laatst verschrikkelijk boos? En waar ging dat over?

‘Dat was over de OV-studentenkaart voor mijn zoon. We hadden bij de aanvraag iets fout ingevuld en werden toen steeds van het kastje naar de muur gestuurd. Ik heb toen drie kwartier moeten bellen met de klantenservice om het op orde te krijgen.’

u de baas was van 24 Als Aedes, wat zou u als eerste doen?

‘Mijn voorganger Marc Calon bedanken en hem bij zijn afscheid een mooie stropdas geven. Daarna zou ik ervoor zorgen dat huurders weer eigenaar van de corporaties kunnen worden. Niet het model van Adri Duivesteijn, dat is te veel gericht op kopen van een huis. Ik ben meer voor een vorm van aandeelhouderschap.’

16 MIN OF MEER PERSOONLIJKE VRAGEN EN 16 VRAGEN OVER SOCIALE HUIS VESTING. DEZE KEER IS HET JACQUES MONASCH DIE BLIND DE VRAGEN KIEST.

22

Is Nederland in ruimtelijke zin klaar?

‘Allesbehalve. We moeten in nieuwe concepten durven denken en niet alleen kijken naar de Randstad. We kunnen de lijn Groningen-LeeuwardenDen Helder economisch en logistiek bijvoorbeeld veel beter verbinden met Bremen en Hamburg. Dat kan al door een treinverbinding over de Afsluitdijk.’

16/32 27 woont u als u 85 bent?

2 Hoe

‘Hoogstwaarschijnlijk in een mooie woning in Tanzania of Zuid-Afrika.

nieuwingsfonds oprichten om de

generatie elkaar op die leeftijd meer

scheefgroei in Nederland tegen te

gaan opzoeken, net als in studenten-

gaan. In steden zijn namelijk extra

huizen. De verzorgingshuizen van nu

middelen nodig voor investeringen en

missen die gezelligheid, dat zijn te vaak

in krimpregio’s is de markt afwezig.’

3

Waar moeten corporaties eens mee ophouden?

En waar moeten ze mee doorgaan?

welk huis bewaart u de beste 1 Aan herinneringen? hoek van het Kremlin en staat voor mij symbool voor het samen op reis zijn

bieden van te dure huurwoningen

en het zien te rooien in een wereld-

en doorgaan met het aanbieden van

stad die je niet kent. Ik heb wat dat

betaalbare huurwoningen.’

betreft mazzel met mijn vrouw die

‘Dat ze altijd zelf hun huis hebben gebouwd en dat steeds voor relatief

nooit moeilijk deed als ik voor werk moest verhuizen naar het buitenland.’

27

Wat maakt een wijk goed om in te wonen?

‘Dat je je er veilig voelt en er geen

weinig geld hebben gedaan. Mijn buur-

mensen wonen waar je een slecht

man heeft het huis inmiddels weer in

gevoel bij hebt. Ik zou het bijvoor-

de verkoop gezet omdat hij zin heeft

beeld vreselijk vinden om een boven-

om een nieuw huis te bouwen.’

buurman met een pitbull te hebben.

Buren zijn belangrijk, je kan op elkaar rekenen en moet elkaar tegelijkertijd

5Wat is uw favoriete tvprogramma?

‘DAT IS OP DIT MOMENT HOMELAND OP BNN. STUDIO SPORT, HET JOURNAAL EN EEN AFLEVERING HOMELAND IS VOOR MIJ DE IDEALE TV-AVOND.’

‘VOLSTREKT ONDENKBAAR. DAN KRIJGEN WE GETTOVORMING EN ZAL ER IN DE KRIMPREGIO’S NIKS MEER GEBEUREN.’

‘Ons huis in Moskou. Dat stond om de

‘Ze moeten ophouden met het aan-

Wat is het meest persoonlijke dat u van uw buren weet?

wonen helemaal aan de markt overlaten?

‘Dan zou ik een stads- en dorpsver-

Verder denk ik dat mensen van mijn

opbergfabrieken.’

19

u minister voor Kunnen we Wonen was, wat zou u 32 25 Als als eerste doen? in Nederland

23

niet voor de voeten lopen.’

13

Uw buurmeisje van 8 vraagt wat voor werk u doet. Wat antwoordt u?

Hoeveel vierkante meters heeft een mens nodig om prettig te wonen?

‘Ik ben vaak op reis en merk dan dat een hotelkamer met een woonkamer en open keukentje in je eentje ook al genoeg is. Als stelletje kun

‘Dat ik er met anderen voor probeer te

je in de stad best goed wonen op

zorgen dat het veilig op straat is en dat

40 of 50 vierkante meter. Dan moet

ze op school een goede juf en meester

je wel handig inrichten.’

heeft. Maar toen mijn kinderen 8 waren wilden ze een vader met een beroep dat je makkelijker kan uitleggen.’

4

Wie wilt u nooit meer spreken?

‘Er is een aantal mensen die ik niet confrontatie niet uit de weg als ik

JACQUES MONASCH (1962) is namens de PvdA

ze tegenkom.’

woordvoerder Wonen in de

meer hoef te spreken, maar ik ga de

Tweede Kamer. Voor zijn TweedeKamerlidmaatschap had hij in Moskou en Amsterdam een galerie voor Russische kunst. In zijn jeugd woonde hij korte tijd in Ethiopië en Tanzania.

a

genodigd?

Bent u al uit

26 april Koop vanaf 95,kaarten à € uw toegangs .nl nd la ol gh in ld op www.bui

Blijf aangesloten!

• Nieuwe producten en diensten

van ruim 100 deelnemende bedrijven

• •

All inclusive catering Met absolute topsprekers en een toonaangevend netwerk van partners

6 t/m 8

mei 2014

Kijk voor meer informatie op www.buildingholland.nl Een coproductie van:

Event partners:

EEN GND-DEUR, EEN ECHT VEILIG GEVOEL: DAT WIL TOCH IEDEREEN? Steeds meer opdrachtgevers, architecten, gebouweigenaren en aannemers kiezen voor de zekerheid van GND-deuren; kwalitatief hoogwaardige binnen- en buitendeuren. Veiligheid en duurzaamheid staan bij ons voorop.

Zo hebben we bijvoorbeeld een speciaal garantielabel ontwikkeld om de brandwerendheid van een deur aan te duiden. U herkent een brandwerende GND-deur aan het garantielabel in de hangzijde van de deur. Op het label wordt aangegeven of de deur 30 of 60 minuten brandvertragend is.

Met verschillende zekerheidsklassen maken we bovendien duidelijk of alleen het deurblad of ook het hang- en sluitwerk en de combinatie met het kozijn gegarandeerd voldoen aan het testcertificaat. Een GND-deur geeft een echt veilig gevoel. Dat wil toch iedereen?

GND is de overkoepelende organisatie van 14 toonaangevende Nederlandse deurenfabrikanten en biedt opdrachtgevers en afnemers al meer dan 30 jaar zekerheid. De aangesloten deurenproducenten maken zich samen sterk voor optimale kwaliteit en prestaties van binnen- en buitendeuren.

MET GND-GARANTIE KIEST U VOOR:

WWW.GND.NL

The Floor is Yours Y s Your

Groen licht € 350 miljoen structurele kostenverlaging? € 500 miljoen extra uit woningverkoop? € 300 miljoen energiebesparing? Investeren doet u alleen zonder vraagtekens.

Gefinancierd met zekerheid. Door de Huizenbank.

Overheid en corporaties staan voor de uitdaging van gedegen strategische voorraadplanning. Maar ontwikkelen, bouwen, beheren en onderhouden vallen of staan met het vinden, of creëren, van de benodigde financiële ruimte. Helaas zijn veel lichten op rood gesprongen. Er is groen licht nodig om veilig over te steken. Groen licht voor, als het even kan, een groene financiering. NWB Bank. De Huizenbank.

Postbus 580, 2501 CN Den Haag t 070 416 62 66 e info@nwbbank.com www.nwbbank.com

30

Lokale corporatielobby

FOTO : HOLL ANDSE HOOGTE

‘WEET ELKAAR TE VINDEN, OOK ACHTER DE SCHERMEN’ Hoe krijg je als corporatie draagvlak bij de lokale politiek voor sociale woningbouw?

Is het genoeg om met de wethouder Wonen in gesprek te zijn? Of moet je ook contacten onderhouden met raadsleden?

Met de gemeenteraadsverkiezingen in zicht relevante vragen voor corporaties.

Hoe verlopen de contacten met de politiek in Tilburg, Kampen, Enschede en Rotterdam?

lokale politiek 31 TEK ST : JEFFRE Y LEMM

32 lokale politiek

‘Corporaties kunnen hun lokale lobby veel

over je corporatie en het belang van volkshuis-

steviger inzetten om draagvlak te krijgen

vesting. Zo kun je nieuwe politici al in een

voor hun werk’, vindt Arjan Pronk PvdA-woord-

vroeg stadium voor je winnen.’ Bij de Tilburgse

voerder Wonen in de Tilburgse gemeenteraad. Hij

corporatie WonenBreburg herkennen ze zich

merkt dat ze vooral de wethouders als gespreks-

maar deels in de opmerkingen van Pronk.

partner zien. ‘Op zich logisch, want met hen moet

Bestuurder Johan Dunnewijk: ‘We wonen

je uiteindelijk tot afspraken komen. Misschien vin-

steevast de raadscommissievergaderingen bij

den corporaties het niet netjes om achter de rug

en hebben nieuwe gemeenteraadsleden al een

van hun gesprekspartner om ook met gemeente-

paar keer uitgenodigd voor een snuffelstage.

raadsleden afspraken te maken?’

Daar blijven we gewoon mee doorgaan, maar

In Tilburg overleggen de corporaties structureel

we willen gemeenteraadsleden graag vaker

met de wethouder over prestatieafspraken. Daar-

ontmoeten. Arjan, maak je agenda maar vast

naast is er twee keer per jaar overleg tussen

leeg.’

de corporatiedirecteuren en de woordvoerders Wonen in de gemeenteraad. Pronk vind het zonde

ACHTER DE SCHERMEN

dat de Tilburgse corporaties het hierbij laten. ‘Ik

Woningcorporatie Domijn in Enschede richt

heb in mijn tijd als raadslid nooit een uitnodiging

zich vooral op het formele contact met de wet-

gehad van de corporaties. De gemeenteraad kan

houders en niet op het informele contact met

initiatief nemen en daar spelen corporaties nauwe-

raadsleden. Volgens relatiebeheerder Lianne ter Stal is dat zo gegroeid

lijks op in. Hierdoor loop je het risico achter de

en de corporatie is tevreden met dit contact. ‘We hebben ieder kwartaal

politieke werkelijkheid aan te lopen. Mijn advies:

overleg met de wethouders over projecten en de voortgang van de pres-

drink ook regelmatig een kop koffie met raads-

tatieafspraken. Ook richten we ons alvast op de prestatieafspraken voor

leden. Door persoonlijk contact begrijp je elkaar

de komende vier jaar. Als er verder iets is dan weten we elkaar heus wel

veel beter. Schroom ook niet om die opgebouwde

te vinden.’ Domijn grijpt de verkiezingsperiode niet aan om extra

contacten in te zetten om politieke besluitvorming

contact te leggen met (aspirant-)raadsleden. Ter Stal zegt dat het een

te beïnvloeden.’

bewuste keuze is om hun lobby pas na de verkiezingen op te voeren.

Volgens Pronk treden lokale huurdersbelangen-

‘We willen erbij zijn als het gemeentebestuur nieuwe plannen gaat

organisaties doortastender op. ‘Die hebben wel

maken, maar willen eerst afwachten welke partijen in de raad komen.

een actieve lobby ingezet.’ Met het oog op de

Dan organiseren we een kennismakingsbijeenkomst voor nieuwe raads-

naderende verkiezingen heeft hij nog een tip:

leden om onze visie te delen.’

‘nodig aspirant-raadsleden uit om ze te vertellen

PvdA-wethouder Wonen Janita Tabak merkt in Kampen niets van een opgevoerde lobby in aanloop naar de verkiezingen. Ze heeft regelmatig bestuurlijk overleg met de plaatselijke corporaties, maar ze wordt

PRESTATIEAFSPRAKEN EN INVESTERINGSCAPACITEIT

nooit achter de schermen benaderd. ‘Het komt volgens mij omdat hier de gemeente en corpo-

De commissie-Dekker adviseerde minis-

nieuwbouwproductie, huisvesting van

raties al veel samen optrekken en daarom

ter Blok (Wonen) in april 2013 over de

starters en ouderen, maar ook over

weten we van elkaar wat we doen. We maken

samenwerking tussen corporaties en

woningtoewijzing, sloop en leefbaarheid.

prestatieafspraken met de corporaties en zien

gemeenten. Een belangrijk uitgangspunt

Door de verhuurdersheffing kunnen cor-

ze als onze natuurlijke partners.’ Toch vindt

was niet-vrijblijvende prestatieafspraken

poraties minder investeren. Het is voor

Tabak het ontbreken van een lobby opvallend,

waarin de gemeentelijke woonvisie lei-

gemeenten daarom handig om op tijd te

juist vanwege de toegenomen aandacht voor

dend is. Blok wil deze prestatieafspraken

weten waar ze aan toe zijn bij het maken

corporaties in media en politiek. De communi-

een meer centrale plek geven in de

van de prestatieafspraken. Zeker met de

catie met de Kampense corporaties is nu

Herziene Woningwet.

aanstaande decentralisatie van zorg en

op verzoek van de raad veel intensiever. ‘De

Voor bijna 80 procent van de sociale

welzijn.

raadsleden zijn veel kritischer op corporaties

woningvoorraad gelden op dit moment

Corporaties kunnen een realistische

door de vele nieuwe regels die Den Haag de

prestatieafspraken. De afspraken gaan

woonvisie en prestatieafspraken bedin-

sector oplegt. Ze willen bijvoorbeeld weten

over onderwerpen die ook een rol spelen

gen door op tijd inzicht te geven in hun

wat het effect van de verhuurdersheffing is

bij de gemeenteraadsverkiezingen:

investeringscapaciteit.

FOTO : ANP

33

voor Kampen. Corporaties hadden natuurlijk

steevast in de standpunten van de lokale partijen. Maar er is volgens hem

zelf het initiatief kunnen nemen om deze infor-

meer voor nodig om echt invloed te krijgen. ‘Alleen invloed willen krijgen

matie aan te leveren om kritiek van raadsleden

op verkiezingsprogramma’s is niet meer van deze tijd. De nuance die

voor te zijn.’

verkiezingsprogramma’s missen, komt uiteindelijk toch wel terug in het

Niet alleen voor corporaties is een actieve

collegeprogramma. Dat hoort nu eenmaal bij de Nederlandse politiek en

communicatie met de lokale politiek handig

haar coalitievorming. Je moet daarom permanent investeren in contact

om dingen gedaan te krijgen. Andersom geldt

met zowel wethouders als raadsleden om steun te krijgen.’

dat net zo, bijvoorbeeld bij de aanstaande de-

Woonstad wist door deze strategie samen met de andere Rotterdamse

centralisaties van zorg en welzijn. Daarbij heeft

corporaties zelfs het nationaal programma voor Rotterdam-Zuid af te

de gemeente woningcorporaties hard nodig.

dwingen in de Tweede Kamer. Dit programma zorgt ervoor dat dit stads-

Tabak: ‘Het is moeilijk om vanuit een blauw-

deel enigszins wordt ontzien bij de verhuurdersheffing. Lausberg ziet net

druk te denken. We moeten constant de vinger

als de Kampense wethouder Tabak dat corporaties door hun imago een

aan de pols houden en samen blijven optrek-

negatief stempel krijgen. Lausberg: ‘Veel partijen hebben een negatief

ken om de juiste oplossingen te bedenken. Ik

beeld van de sector door berichtgeving in de media. We proberen fracties

moet er niet aan denken dat er geen corpora-

dan ook bij de les te houden door ze regelmatig uit te nodigen voor een

ties meer zouden zijn, we hebben ze als

werkbezoek. Dan zien ze met eigen ogen waarom corporaties belangrijk

gemeente echt nodig.’

zijn. Dit gaan we straks ook weer met de nieuwe fracties doen.’

STANDPUNTEN Woonstad Rotterdam gaat juist wel actief op

HANDREIKING EN BROCHURE

pad richting de lokale politiek. Niet alleen

Aedes heeft een handreiking uit-

een nieuwe raad en wethouders. Bij

rondom de verkiezingen, maar ook daarna.

gebracht om woningcorporaties te

de kennismaking kunnen corporaties

‘Acht jaar geleden vergeleken we de program-

ondersteunen in hun lokale lobby.

gebruikmaken van de brochure

ma’s van Leefbaar Rotterdam en de PvdA.

In de handreiking staan zowel

Woningcorporaties: partners in het

Daaruit bleek dat ze ongeveer hetzelfde wil-

inhoudelijke als praktische tips.

wonen. In de brochure staat wat cor-

den, maar andere accenten benadrukten. Wij

Een natuurlijk mo-

poraties doen en hoe zij samenwerken

wisten toen precies hoe we het beste met die

ment voor corporaties

met gemeenten. De handreiking en de

partijen konden praten en ook welke vooroor-

om contact te zoeken

brochure zijn te vinden in het dossier

delen we moesten wegnemen.’ Dennis Laus-

met de lokale politiek

Gemeenteraadsverkiezingen 2014 op

berg, regiodirecteur Zuid bij de Rotterdamse

is de installatie van

Aedes.nl of scan de QR-code.

corporatie, verdiept zich met de verkiezingen

34

Betere stad

Het Kennislab voor Urbanisme is een denktank die nieuwe businessmodellen voor een snel

HET WEER IN DE STAD

MUZIEUM

veranderende stad bedenkt.

In Het weer in de stad legt

16 studenten deden in twee labo-

Sanda Lenzholzer uit hoe een

ratoria (in Amersfoort en in de

uitgekiend stadsontwerp het

Amsterdamse Westas) onderzoek

comfort in de stad kan verho-

en kwamen met zes manieren om

gen. Zodat je op een prachtig

steden beter te maken. Zo bedacht

aangelegd plein kan lopen

Kennislab Amersfoort een virtueel

zonder dat je wegwaait bij

platform voor de buurt waar

harde wind of in een moderne

buurtbewoners kunnen communi-

stadswoning lekker kan sla-

ceren in een afgesloten omgeving.

pen ondanks een hittegolf.

En een Koppelhuis, dat actieve

Want het stadsklimaat beïn-

senioren helpt een groter sociaal

vloedt het functioneren van

netwerk op te bouwen. Deze

de stad en haar stedelingen,

maand gaat weer een nieuwe

zegt de landschapsarchitecte

lichting studenten van start. Het

en stedenbouwkundige. Ook

Kennislab heeft vele partners die

met kleine ingrepen kunnen

met hen meedenken, waaronder

mensen daar zelf wat aan

In het muZIEum in Nijmegen kunnen

woningcorporatie Portaal.

doen, bijvoorbeeld door met

bezoekers voelen, proeven en ruiken

www.kennislabvoorurbanisme.nl

beplanting voor voldoende

hoe het is om slechtziend of blind te

schaduw te zorgen. Het boek

zijn. Met de opgebouwde ervaring en

is geïllustreerd met foto’s,

kennis daarover gaat het museum hel-

(bouw)tekeningen en

pen woningen (en wijken) geschikt te

praktijkvoorbeelden.

maken voor blinden en slechtzienden,

www.nai010.com

zodat zij zelfstandig kunnen wonen.

Het muZIEum werkt daarvoor de komende twee jaar samen met de Nijmeegse corporaties De Gemeenschap, WoonGenoot, Standvast en Talis. Onderdeel van de samenwerking is een bezoek aan het museum van corporatiemedewerkers die zich bezighouden met woningontwerp. www.muzieum.nl

prikbord 35

7X

WONINGMARKT Welke ontwikkelingen kunnen we de komende jaren verwachten op de woningmarkt? De web-

op de woningmarkt vanaf

OERHOLLANDSE RIJTJES

2015

Nergens op de wereld zijn zo-

site gebiedsontwikkeling.nu zette er zeven op een rij.

1. Reden tot optimisme: herstel

2. Meer flexibiliteit bij gemeen-

veel rijtjeshuizen als in Neder-

ten door tekorten op grond-

land. Ruim 4 van de 7 miljoen

exploitaties

woningen in Nederland zijn van

3. Groeiende behoefte aan

dit type. Voor schrijver en jour-

vervangingsnieuwbouw en

nalist Bernard Hulsman en foto-

woningen voor jongeren en

graaf Luuk Kramer reden om de

ouderen

geschiedenis van dit woningtype

4. Opkomst van middeldure

te beschrijven in een ode aan het

huurappartementen

rijtjeshuis. Ze maakten samen

Grachtenpand met 3D-printer

het boek Het rijtjeshuis: De ge-

In Amsterdam-Noord komt het

bij de nieuwste Vinex-wijken.

eerste 3D-geprinte grachtenpand,

De conclusie: het rijtjeshuis is

opdrachtgeverschap (CPO) en

ontworpen door DUS Architects.

een prima woningtype voor heel

zelfbouw

De KamerMaken, de printer die

veel mensen, ondanks het trut-

Op de website staan de pers-

nodig is om het pand te maken, is

tige beeld dat er soms is van deze

pectieven uitgelegd, voorzien

behoorlijk groot: 2 bij 2 bij 3,5

woning.

van bronnen en geeft Peter

meter. Elke kamer wordt apart

www.nieuwamsterdam.nl/

Boelhouwer, hoogleraar Housing

geprint uit een of meerdere onder-

hulsman

Systems aan de TU Delft, zijn

delen die later worden samen-

visie op de ontwikkelingen.

gevoegd. Vanaf 2 maart kunnen

http://bit.ly/1gb07yN

geïnteresseerden een kijkje nemen

5. Makkelijkere verkoop corporatiewoningen door soepelere regels 6. Woonwensen als uitgangspunt bij woningbouw 7. Meer collectief particulier

schiedenis van een oer-Hollands fenomeen, dat begint bij zeventiende-eeuwse hofjes en eindigt

op de bouwplaats. De ‘testprints’ worden daar ook tentoongesteld.

Doel van het project is de bouw van het pand zelf en experimenteren met en verbeteren van materialen en technieken. www.3Dprintcanalhouse.com en http://vimeo.com/80355705

@TIWOSTILBURG HUURDERS ONTWIERPEN MEE AAN HOUBENSTAETE. ‘EÉN VAN DE BELANGRIJKSTE DINGEN VIND IK DAT DE HUURDERS ELKAAR NU BETER KENNEN.’ HTTP://BIT.LY/1f9fdIO

36

prikbord

DUBBELTJESPANDEN

VERWONDERING OVER VASTGOEDONTWIKKELING

sinds kort de zijmuur van de zoge-

Actieagenda architectuur

naamde Dubbeltjespanden in

Hoe ziet het architectuurbeleid

samen? Op die vraag promoveerde

Amsterdam. De 56 woningen aan

voor Nederland er in de praktijk

Reinier van der Kuij aan de faculteit

de Mauritskade waren één van de

uit? Wie werken daar eigenlijk

Bouwkunde van de TU Delft. Zijn

eerste sociale woningbouwprojec-

aan mee? En welke ruimtelijke

proefschrift Woningcorporaties en

ten van Amsterdam, in 1870 ge-

thema’s spelen in provincies en

vastgoedontwikkeling: fit for use? is het

bouwd door de Bouwmaatschappij

gemeenten? Die informatie staat

resultaat van zijn verwondering over

tot Verkrijging van Eigen Wonin-

op de website Waaaro?Daaaro!,

de grote verschillen in de manier

gen. Later werd De Key eigenaar

in het leven geroepen om de

waarop corporaties hun ontwikkeling

van de woningen. De corporatie

uitvoering van het architectuur-

hebben ingericht. Waarom heeft de

knapte ze in 2012 grondig op en

beleid voor 2013 tot en met 2016

ene corporatie bijvoorbeeld een apar-

gaf samen met bewoners kunste-

te laten zien. Architectuur Lokaal

te afdeling Projectontwikkeling en de

naar Marjet Wessels Boer de

beheert de website in opdracht

ander een team Vastgoedontwikkeling

opdracht voor dit kunstwerk.

van het ministerie van Infrastruc-

binnen de afdeling Vastgoed? Zou het

De aluminium silhouetten in de

tuur en Milieu, die het architec-

niet logischer zijn dat ze vastgoed-

huizenhoge letterbak vertellen de

tuurbeleid de naam Actieagenda

ontwikkeling op ongeveer dezelfde

geschiedenis van het pand en haar

Architectuur en Ruimtelijk Ont-

manier organiseren? Het proefschrift

bewoners.

werp (AAARO) gaf. De website

geeft inzicht in de problematiek van

www.dubbeltjespanden.nl

heeft een apart dossier over de

dit vakgebied en draagt oplossingen

gemeenteraadsverkiezingen,

aan waarmee corporaties de organi-

met veel artikelen over opgaven

satie op dit vlak kunnen verbeteren.

rondom ruimtelijke ordening in

Het proefschrift is te downloaden op

gemeenten. Zoals groei in crisis-

www.tudelft.nl

Het kunstwerk op de foto siert

tijd in Groningen en Enschede, leegstand in Deventer en Coevorden en angst voor megastallen in plattelandsgemeenten. www.waaarodaaaro.nl

Woningcorporaties en vastgoedontwikkeling: gaan die twee (nog)

38 ORGANISATIE DOORLICHTEN MET LEAN SIX SIGMA

HET KAN ALTIJD BETER EN GOEDKOPER

bedrijfsvoering 39 TEK ST : AERNOUT BOUWMAN - SIE

Na het bedrijfsleven, de overheid en de zorg verovert Lean Six Sigma nu ook de corporatiesector. Met de uit Japan en de Verenigde Staten overgewaaide managementmethode kun je organisaties efficiënter en goedkoper maken. Bij woningcorporatie Mercatus zijn ze aan de slag met de methode: ‘Wij versturen nog maar één betalingsherinnering.’

40

Kritisch, dat was de eerste reactie van

trok Leijten wel over de streep. ‘We hebben die dag ontzettend gela-

Ineke Leijten op Lean Six Sigma. ‘Ik kon

chen. Tegelijkertijd werd ons ook een spiegel voorgehouden.’ Een col-

niet geloven dat we met deze methode de

lega speelde de klant, die afwisselend rode en gele filterzakjes bestelde.

verandering in de organisatie zouden kunnen

De rest van de groep moest inspelen op de veranderende klantwens. ‘Je

realiseren die we wilden’, vertelt de manager

merkt al gauw dat de een hierop wel schakelt en de ander niet. En dat

Strategie en Ontwikkeling van woningcorpo-

vervolgens ieder zijn eigen interpretatie geeft aan de werkinstructie

ratie Mercatus in Emmeloord. ‘Het maakte op

waardoor het productieproces niet goed gaat.’

mij een erg procesgerichte en formele indruk.’

De huurincasso is bij Mercatus als eerste onder de loep genomen. Samen

Woningcorporatie Mercatus wil met behulp

met de medewerkers is gekeken naar mogelijke inefficiënties in het

van Lean Six Sigma in 2015 zo efficiënt moge-

bestaande proces. Leijten: ‘Je gaat dan met de mensen van de afdeling bij

lijk werken. Directeur-bestuurder Ton Beur-

elkaar zitten. En iemand van elders uit de organisatie stelt onder begelei-

manjer: ‘We willen net zo goed of beter zijn

ding van een projectleider vragen over het proces.’

dan de markt. Als ons dat niet lukt, dan gaan we bedrijfsprocessen uitbesteden.’ Met het

VoLgnUMMer

bespaarde geld wil Beurmanjer de herstructu-

Uit de vragensessie kwam onder meer naar voren dat twee betalingsher-

rering van de woningen van Mercatus waar

inneringen versturen weinig effect heeft. Het proces bleek bovendien

mogelijk versnellen.

niet efficiënt ingericht. Zo houdt het computersysteem het volgnummer

Om kennis te maken met Lean Six Sigma deden

van de brief niet automatisch bij. Dat gebeurt daarom handmatig, voor-

ze bij Marcatus eerst een simulatie: het pro-

dat de brieven worden geprint en verstuurd. Een tijdrovend klusje.

ductieproces van een koffiefilterfabriek. Dat

Door niet twee maar één brief te sturen is het probleem van de volgnum-

LEAN: VOORTDUREND VERBETEREN Grondlegger van Lean – het

nisatie èn de gemeenschap die

Engelse woord voor ‘slank’ – is

deze omringt. Om steeds te

Taiichi Ohno (1912-1990), een

verbeteren onderscheidt Lean

manager bij de Japanse autofabri-

zeven vormen van verspillingen,

kant Toyota. Het begrip ‘kaizen’

‘muda’ in het Japans:

is de kern van de methode, wat

1. OVERPRODUCTIE

‘voortdurend verbeteren’ betekent. Hierbij streeft de organisa-

te veel, te vroeg doen 2. TRANSPORT

tie drie doelen na: het beste pro-

onnodig verplaatsen van

duct voor de klant, werkplezier

goederen

en baanzekerheid voor de medewerkers, en een flexibele organisatie. ‘Kaizen’ gaat over de orga-

3. VOORRAAD opslag van te veel spullen

4. WACHTEN mensen en spullen die stil staan 5. PROCES onnodig complex ingerichte werkmethodes 6. VERPLAATSINGEN productieverlies doordat mensen zich onnodig verplaatsen 7. DEFECTEN leveren extra werk en fouten op

bedrijfsvoering 41

‘ We willen net zo goed of beter zijn dan de markt. Als ons dat niet lukt, dan gaan we bedrijfsprocessen uitbesteden’

mers opgelost. En Mercatus neemt nu eerder contact als mensen een

de hoogte. Lean Six Sigma leent zich heel goed

huurachterstand hebben. Leijten: ‘Een huurachterstand ontstaat bij

voor onderhoud van bedrijfsprocessen. Reinier

mensen meestal als er iets aan de hand is. Iemand verliest bijvoorbeeld

Tromp van Bureau Tromp: ‘Lean is wat je met

zijn baan of er loopt een echtscheiding. Die gevallen wil je zo snel moge-

boerenverstand aan verbetering kunt verzin-

lijk bekend hebben, want dan kun je ook de hulp organiseren.’

nen. En door die volgens de Lean-principes

Eerder contact leggen bij een betalingsachterstand is goedkoper; een

direct toe te passen, ontstaat er een cultuur

incassotraject is tijdrovend en duur. Ook de huurder is beter af want hij is

waarin mensen voortdurend nadenken over

eerder geholpen en zijn schulden lopen niet onnodig hoog op. Leijten:

hoe zij de dingen doen en waarom.’ Met Six

‘We hebben 45.000 euro bespaard met relatief eenvoudige proces-

Sigma kun je dat bovendien cijfermatig onder-

aanpassingen, zo 25 procent van de kosten.’

bouwen. Tromp: ‘Meten is weten. Vermoed je dat betalingsherinneringen geen effect heb-

Verborgen fabriek

ben, dan kun je dat nagaan door over een peri-

Organisaties schrijven hun processen op omdat het moet. ‘Dat gebeurt

ode van zeg anderhalf jaar te kijken hoeveel

meestal om een ISO-certificaat of ander kwaliteitskeurmerk te krijgen.

mensen na de eerste, tweede of derde aan-

De procesdocumenten gaan vervolgens naar de accountant of interne

maning betalen.’

controller die ze opbergt in het archief’, vertelt Lean Six Sigma-specialist

De mensen die het werk doen weten vaak het

Bas Kooijman van Bureau Tromp. Processen hebben hierdoor volgens

beste hoe het beter of anders kan. Zij weten

hem een stoffig imago en krijgen weinig aandacht.

hoe de (verborgen) processen in elkaar zitten

Onderhoud je processen in een organisatie niet, dan ontstaat er een ‘ver-

en hebben contact met de klant. Lean-trajecten

borgen fabriek’. Mensen passen bijvoorbeeld planningen aan of houden

starten om die reden altijd met gesprekken op

Excel-lijstjes bij van dingen die niet in het ICT-systeem passen. Hierdoor

de werkvloer. Waarna de ideeën en voorstel-

lijkt de werkelijke organisatie steeds minder op de organisatie die door

len die hieruit voortkomen worden onderzocht

de bedrijfsleiding op papier is gezet. Managers zijn hier vaak niet van op

èn toegepast.

42 bedrijfsvoering

‘Met name in de bouw zijn de faalkosten altijd erg hoog geweest.

Nu de sector onder druk staat, is de noodzaak groot om daar echt wat aan te doen’ SIX SIGMA: WAAR ZITTEN DE FOUTEN?

Volgens Kooijman daagt deze bottom-upbenadering managers en bestuurders van corporaties uit minder vanuit een ivoren toren sturend en controlerend op te treden. ‘Komt een medewerker met een

De in New York geboren Bill Smith

idee, dan klopt dat meestal wel. Wat dat betreft kan een Lean-traject

(1929-1993) geldt als de grondlegger

een heel andere uitkomst hebben dan de manager of bestuurder

van Six Sigma. Smith werkte bij het

vooraf had bedacht.’

Amerikaanse elektronicaconcern Motorola. Om de productiviteit van het

ProCeSVerbeTeringen

concern te vergroten wilde hij het aan-

‘Lean, ja dat begint nu echt te komen in de corporatiesector’, signa-

tal fouten in het productieproces terug-

leert Daan Dorr van adviesbureau Atrivé. Dorr heeft Lean eerder al

brengen. Hiervoor ontwikkelde hij ver-

een opmars zien maken bij gemeenten, zorginstellingen en bouwbe-

schillende onderzoeksmethodes op

drijven. De crisis is hiervoor de belangrijkste aanleiding, denkt Dorr.

basis van statistische gegevens, bereke-

‘Met name in de bouw zijn de faalkosten altijd erg hoog geweest. Nu

ningen en analyses. Daarna werden de

de sector onder druk staat, is de noodzaak groot om daar echt wat

‘fouten’ in de processen opgespoord en

aan te doen.’ Dat de publieke sector niet eerder met procesverbete-

aangepakt door onder meer de cultuur

ringen is begonnen, komt volgens Dorr omdat de noodzaak er sim-

in de organisatie te veranderen. Het

pelweg niet was. ‘Dat is met name lang zo geweest bij corporaties,

begrip six sigma komt uit de wiskunde

waar nu pas de eerste reorganisatierondes plaatsvinden.’

en gaat over het aantal afwijkingen in

Corporaties die met Lean aan de slag gaan, moeten volgens Dorr

een reeks waarden. Motorola stelde

wel bedenken dat veel werk op termijn verdwijnt. ‘De verhuuradmi-

zich ten doel om het aantal fouten in

nistratie bijvoorbeeld, dat ga je natuurlijk met een “tablet” in de

het werkproces terug te brengen naar

woning doen waarna het huurcontract geautomatiseerd wordt ver-

six sigma: 99,99966 procent van alle

werkt. En veel onderhoudswerk zal uiteindelijk naar de markt gaan.’

producten moest foutloos worden

Volgens Dorr is het noodzakelijk dat corporaties die al dan niet met

gemaakt.

behulp van Lean op de kosten willen besparen, eerst helder moeten krijgen hoe zij hun eigen toekomst zien. ‘Het verleanen van bedrijfsonderdelen kan dan een eerste stap zijn in een verdere modernisering van de organisatie.’

Waar professionals hun werk doen, heeft het toepassen van Lean volgens Dorr veel minder zin. ‘Denk maar aan een wijkconsulent of onderhoudsmonteur die een gootsteen repareert. Die mensen doen op basis van hun professionaliteit hun werk. Vergeet niet dat Lean als methode uit de industrie komt en het beste werkt bij routinematige processen waarin veel herhaling zit.’

werk aan wonen TEK ST _ PE TER HENDRIK S

FUNCTIES

BEDRIJF

PLAATS

Stichting Woningbedrijf Velsen

IJMUIDEN

Directie/RvB/RvC Directeur-bestuurder Leden van de raad van toezicht

Heuvelrug Wonen

DOORN

Lid raad van commissarissen

Rondom Wonen

PIJNACKER

Lid van de raad van toezicht m/v

Woonwijze

VUGHT

Bedrijfseconomisch medewerker

Goed Wonen

GEMERT

Medewerker finance & control

Rijswijk Wonen

RIJSWIJK

Woningbouwvereniging Langedijk

NOORD-SCHARWOUDE

Mitros

UTRECHT

Interne auditor

Stichting Woonpartners

HELMOND

Belangenbehartiger

Aedes vereniging van woningcorporaties

DEN HAAG

Woningstichting Rochdale

AMSTERDAM

Grote woningcorporatie in Amsterdam

AMSTERDAM

Adviseur klant en wijk

Stichting Woonpartners

HELMOND

Opzichter klachten- en mutatieonderhoud (m/v)

Ressort Wonen

ROZENBURG

Sociaal beheerder

De Woonmensen

APELDOORN

Wijkbeheerder/huismeester 20 uur p/w

Vallei Wonen

WOUDENBERG

Wijkregisseur

Stichting Woonpartners

HELMOND

Vve beheerder

Staedion

DEN HAAG

Financieel/Administratief

Ondersteunende diensten Baliemedewerker (16 uur) Projectontwikkeling Opzichter (36 uur per week) Staf

Technisch toezicht Manager dagelijks onderhoud (m/v) 36 uur per week Verhuur en Verkoop Klantenservice medewerker bij een grote woningcorporatie in Amsterdam Woningbeheer, Wijkbeheer en Leefbaarheid

|

BEELD _ CURVE

OP ZOEK NAAR EEN BAAN BIJ EEN WONINGCORPORATIE OF WONINGBOUWVERENIGING? HIERNAAST EEN OVERZICHT VAN DE ACTUELE ONLINEVACATURES. BEKIJK DE VACATURE OP WWW.WERKAAN WONEN.NL.

43

44

huisvesters van het volk 45 TEK ST : MARGRIE T PFLUG

|

FOTO : FR ANK GROELIKEN

Hendrik Lodewijk Drucker zich op volkshuisvestingserva-

in. Werkmanswoningen gaat

allereerste woningbouwver-

ringen in Engeland, Duitsland,

na verloop van tijd ook op

eniging erkenning als toegela-

Oostenrijk, Zwitserland èn op

bescheiden schaal krotten ver-

ten instelling voor de Woning-

eigen ervaringen in Nederland.

vangen door nieuwe arbeiders-

wet. En dat opent de deur voor

Want hij is al in 1890 nauw

woningen in Leiden. Maar het

nieuwe financieringsmogelijk-

betrokken bij de oprichting van

valt niet mee om daarvoor ge-

heden voor arbeiderswoningen

de Vereeniging tot Bevordering

noeg kapitaal te vinden. Druc-

in Leiden. De alleroudste hui-

Hoogleraar Romeins recht en

van den Bouw van Werkmans-

ker is in die tijd ook raadslid en

zen van Werkmanswoningen

Kamerlid Hendrik Lodewijk

woningen, kortweg WW, in

regelt bij de gemeente finan-

zijn inmiddels afgebroken.

Drucker (1857-1917) geldt als

zijn woonplaats Leiden. Deze

ciële ondersteuning voor de

Deze huizen in arbeiderswijk

één van de ideeënleveranciers

vereniging vergaart aanvanke-

bouw. Dat idee van overheids-

De Kooi in Leiden zijn gebouwd

voor de Woningwet van 1901.

lijk vooral kapitaal van rijke

ondersteuning voor verenigin-

rond 1920 en tegenwoordig in

Die wet is voor een groot deel

Leidenaren om hypotheken te

gen die – zonder winstoogmerk

beheer bij Portaal Leiden. In

gebaseerd op een rapport uit

kunnen verstrekken aan ver-

– krotten willen vervangen

1932 noemde de gemeente

1896: Het vraagstuk der volks-

enigingen die arbeiderswonin-

door betere woningen heeft

Leiden een straat met woning-

huisvesting. Drucker is één van

gen willen bouwen. Drucker

uiteindelijk ook de Woningwet

wetwoningen de Drucker-

de drie schrijvers. Hij baseert

legt zelf ook een flink kapitaal

gehaald. In 1904 krijgt WW als

straat.

46

TOP 3

LINKEDIN-GROEPEN VOLGENS ENNO VITNER Hoe haal je zoveel mogelijk uit LinkedIn als corporatiemedewerker? Enno Vitner, adviseur Markt & Beleid bij woningcorporatie Woonbron en frequent gebruiker van LinkedIn en Twitter, geeft een top drie.

Enno Vitner: ‘Let op of een groep open of gesloten is (te zien aan het slotje achter de naam). Lang niet alle groepen zijn heel actief. Ik volg zelf bijna 30 groepen.

Vooral in deze ben ik actief:

1

EUROPADOSSIER STAATSSTEUN WONINGCORPORATIES

WOONWIJZE BRENGT HUURDERS EN POLITICI IN GESPREK Gerard Velthuizen ziet de afstand tus-

gemaakt van de onderwerpen in de

‘Handig om informatie uit te wisselen en

sen huurders en politici binnen zijn

programma’s die de huurder, de corpo-

lastige vragen over interpretaties van regels

gemeente groeien. Zonde, aangezien

ratie en woningzoekenden raken. ‘Dat

aan collega-specialisten voor te leggen.

ze zich wel bezighouden met dezelfde

doen we zo objectief mogelijk, we

Vaak reactie en dan altijd wel ter zake en

onderwerpen,

vertellen niet wat mensen volgens ons

kundig.’

bestuurder van Woonwijze. ‘Als wij de

moeten stemmen.’

huur bij verhuizing verhogen, vindt een

De special werd eind februari gelan-

PLATFORM

raadslid daar meteen wat van. Ook

ceerd in de woonwinkel van Woon-

2

vindt

de

directeur-

WOONRUIMTEVERDELING

huurders houdt dit soort dingen bezig.’

wijze, de hele maand voor de gelegen-

‘Voor de specialisten op het gebied van

En dus grijpt de corporatie de gemeen-

heid ingericht als verkiezingswinkel.

woonruimtebemiddeling. Niet zo actief

teraadsverkiezingen van 19 maart aan

Tussen de foto’s uit de special en pos-

de laatste tijd, daar mag wel weer eens wat

om het gesprek tussen huurders en

ters van politieke partijen konden huur-

verandering in komen.’

politieke partijen op gang te brengen.

ders, politici en corporatiemedewer-

3

CORPORATIENL

VRAAG EN ANTWOORD

‘Grote open groep. Wel een aardige

Sinds vorige week ligt bij alle huurders

als platform voor discussies in de wonen-

een verkiezingsspecial op de mat. Daar-

wereld. Breed publiek, daardoor soms

in stellen bewoners van Vught (‘jong,

wat aarzelend in professionele reacties

oud, van verschillende afkomst’) vra-

op elkaar.’

gen over het wonen aan politici. Die geven antwoord en worden met een

Benieuwd naar deze groepen?

profiel voorgesteld. Van elke partij

Zoek ze op via Enno Vitners profiel:

heeft Woonwijze een korte analyse

www.linkedin.com/in/ennovitner.

netwerk 47

CARRIÈRENIEUWS

TEK ST : HANNEKE NAGTZ A AM EN INGEBORG VAN VEL ZEN

GEORGE DE KAM

zitter van de RvC van Acantus in

George de Kam (65) is

van BZK en van 1998-2002

benoemd als honorair

staatssecretaris van VROM.

hoogleraar Volkshuisvesting en Grondmarkt, met bijzondere

FRANK VAN BEEK

aandacht voor het wonen van ouderen

Frank van Beek is sinds 19 januari lid

bij de faculteit Ruimtelijke Weten-

van de raad van commissarissen van Pré

schappen van de Rijksuniversiteit

Wonen in Velserbroek. Van Beek volgt

Groningen. Zie www.rug.nl/

Kees Smilde op die vertrekt omdat

staff/g.r.w.de.kam/.

hij de maximale zittingstermijn heeft

ARNOUD SPITHOVEN EN HELEEN BUIJS

bereikt.

NICO DAM

Arnoud Spithoven en Heleen Buijs zijn

Nico Dam is sinds 1 januari commissaris

per 1 januari toegetreden tot de raad

bij St. Joseph in Almelo. Hij volgt

van toezicht van IJsseldal Wonen in

Nelleke Kooij op.

Twello. Spithoven zal zich richten kers elkaar in levende lijven ontmoeten en

Veendam, in 2002-2007 minister

op het aandachtsgebied vastgoed en

FEMKE SYBRANDI

Buijs op het klantenperspectief.

Femke Sybrandi is sinds 1 januari

verder discussiëren. Over wie investeert in

commissaris bij Trifolium Woondien-

leefbaarheid (de gemeente of de corpora-

PAUL VREKE

tie?), over de bereikbaarheid van voor-

Paul Vreke is per

Wijkteam Rotterdam-Noord bij Haven-

zieningen en over de huren.

1 februari de nieuwe

steder. Als commissaris bij Trifolium

bestuurder van

Woondiensten volgt ze Jaap Snel op

Brederode Wonen in

die de maximale zittingstermijn heeft

KENNIS

sten Boskoop. Sybrandi is manager

‘De mensen die we hiervoor hebben

Bloemendaal. Hij volgt interim-

gevraagd, waren razend enthousiast’, zegt

bestuurder Theo Stubbé op. Vreke

Velthuizen. Hij denkt niet dat Woonwijze

werkte hiervoor bij Rochdale in

GEJA TOPPER

met deze acties de afstand tussen huurders

Amsterdam als directeur Wonen.

Geja Topper is sinds

en politiek in één klap oplost. En de corpo-

bereikt.

1 januari lid commissaris

ratie moet zich blijven inspannen om de

ANNE KONING

kennis bij politici over sociale huisvesting

Anne Koning is vanaf 1 februari de

te vergroten. ‘Dat zie ik wel aan sommige

nieuwe voorzitter van de Vereniging

raad vervult zij – op voordracht van de

antwoorden van de lijsttrekkers. Dus tij-

Sociale Verhuurders Haaglanden

huurdersorganisatie – het profiel

dens zo’n presentatie vertel ik dan meteen

(SVH), het samenwerkingsverband van

klantrelaties, innovatie, marketing en

hoe wij met energie omgaan. Alle beetjes

de vijftien corporaties in de regio Haag-

communicatie.

helpen.’

landen. Koning is lid van de Eerste

bij Stek (Lisse, Hillegom en Teylingen). In de

onder meer voorzitter van de stichting

KEES DOLMAN EN PETER FELLER

Veilig Spelen.

Kees Dolman is sinds 1 januari voor-

Kamer voor de PvdA en is daarnaast

JOHAN REMKES

zitter van de raad van commissarissen van Woongoed GO in Middelharnis.

Benieuwd naar

Johan Remkes is sinds 30 januari lid

Hij volgt Ton van der Linden op. Verder

het magazine?

van de raad van commissarissen en

is Peter Feller benoemd tot lid van de

Download het van

voorzitter van de audit commissie van

raad van commissarissen namens de

www.woonwijze.nl

Portaal in Utrecht. Hij volgt René van

huurders.

of scan de QR-code.

der Kieft op. Eerder was Remkes voor

achteraf

Beukmaat

ILLUSTR ATIE : MENNO WIT TEBROOD

48

colofon Aedes-Magazine is een uitgave van Aedes vereniging van woningcorporaties. Aedes-Magazine verschijnt 12 keer per jaar.

Woningcorporaties zorgen dat ruim 2,4 miljoen huishoudens in Nederland goed kunnen wonen en dragen bij aan leefbare buurten, wijken en regio's. Corporaties nemen op dit moment zo'n 60 procent van de bouwproductie in Nederland voor hun rekening en investeren in de toekomst op terreinen als zorg en duurzaamheid.

Aedes behartigt als branchevereniging de belangen van woningcorporaties in Den Haag en Brussel, zoekt oplossingen voor het beter

Ondanks dat ik al twee jaar bij Aedes

we op lange termijn een humaan systeem in stand

werk, dacht ik tot vorige week bij de term

kunnen houden en wat we daarvoor over hebben. Het

‘beukmaat’ aan de omvang van een

is dan fijn om te werken in een sector waar mensen

boom. Afgelopen zaterdag werd ik wij-

verstandig denken.

zer. Plaats van handeling was een door

Maar ik was ook een beetje ontroerd. En een tikje

een gebiedsontwikkelaar afgehuurd

jaloers. Daar zat ik aan tafel met zes heren die nadenken

café in mijn woonplaats Delft. Het on-

over wat huurders nou redelijkerwijs voor hun huis

derwerp waren de woonwensen van de kandidaat-

kunnen betalen en dan nog een beetje normaal kunnen

bewoners van een nieuwe wijk. Vraag was of ik een

leven. En die mannen willen dan toch ook kwaliteit

beukmaat van 5,40 of 6,00 wenste. Ik ging natuurlijk

bieden. Zorgen dat de energierekening niet de spui-

voor de 6,00. Maar dat bleek onbetaalbaar.

gaten uitloopt. En als hun huurders hun huur niet

Een kwestie van luxe, zo ontdekte ik twee dagen later,

betalen, hebben ze daar best begrip voor. Dan krijg

toen opnieuw de term beukmaat viel. Plaats van hande-

je een schuldhulpverlener langs, die je gaat helpen.

ling was het kantoor van Omnia Wonen in Harderwijk.

Vaderlijk vond ik ze.

Onderwerp was betaalbaarheid van de sociale volks-

En dat maakt best een beetje jaloers. Want dat heb ik

huisvesting. Deelnemers waren corporatiebestuurders

nou niet. Van die wijze heren die aan tafel discussiëren

uit de regio.

over hoe ze mijn huis betaalbaar kunnen houden.

Ik dacht hartverscheurende verhalen te horen over

Want ik kreeg misschien een gratis cappuccino van de

armoede. Maar daar ging het niet over. Het ging over

gebiedsontwikkelaar afgelopen zaterdag, maar ik vraag

politiek, over toewijzingsbeleid en over de fundamen-

me toch af of hij samen met mijn hypotheekverstrekker

tele vraag of we in Nederland niet te veel willen. Te veel

aan tafel zou gaan om te bespreken wat het beste voor

kwaliteit en dan nog goedkoop ook. En dan gaat het al

mij is. En welke beukmaat daarbij past.

snel over beukmaten van meer dan 5,10 en het al dan niet plaatsen van een schuifpui.

Ik was blij. Want ik vind dat dit fundamentele vragen

Christine de Ruiter

zijn. Los van die beukmaat. Het gaat er immers om of

Hoofdredacteur

functioneren van de woningmarkt en draagt bij aan een professionele sector. Zo'n 95 procent van de corporaties is lid van Aedes. Wij maken ons sterk voor optimale omstandigheden waaronder zij als maatschappelijke ondernemingen hun werk kunnen doen.

Aedes is ook de werkgeversvereniging van de corporatiebranche waarin ruim 28.000 werknemers dagelijks werken aan goed, betaalbaar en duurzaam wonen.

Voor informatie over het lidmaatschap van Aedes zie www.aedes.nl.

Redactie Christine de Ruiter (hoofdredacteur); Margriet Pflug (eindredactie); Latifa van Heerde, Jeffrey Lemm, Hanneke Nagtzaam, Ingeborg van Velzen, Marjon van Weersch (redactie); Carolien van der Ploeg (productie).

M.m.v. Aernout Bouwman-Sie.

Redactiesecretariaat T (088) 2333750 E aedesmedia@aedes.nl Grafische vormgeving Curve grafische vormgeving BNO, Haarlem; Henk Stoffels (artdirection), Patrick Hoogenberg (basisontwerp), Mieke van Weele (vormgeving).

Druk Senefelder Misset, Doetinchem Abonnementen T (06) 35111630 E publicaties@aedes.nl I www.aedes.nl>publicaties Prijzen (excl. BTW) Losse nummers: € 12. Een jaarabonnement kost € 103,80; voor studenten € 32,10. Aedes-leden ontvangen één gratis abonnement. Extra jaarabonnementen voor Aedes-leden kosten € 69,60. Vanaf het 16e abonnement geldt een kortingsregeling.

Jaarabonnementen worden automa-

tisch verlengd. Opzeggingen dienen op 1 november, dus twee maanden voor het nieuwe abonnementsjaar, binnen te zijn.

Advertenties Multor Media BV, Wouter Otto Postbus 5085, 6802 EB Arnhem T (026) 3763451 E wouterotto@multormedia.nl I www.multormedia.nl Aedes vereniging van woningcorporaties Koningin Julianaplein 10 2595 AA Den Haag Postbus 93121 2509 AC Den Haag T (088) 2333700 E aedes@aedes.nl I www.aedes.nl @aedesnet Auteursrechten voorbehouden ISSN 1388-8528

samen met

Voordelen arantie Top 3 prijsg • ie Adviseur WoonEnerg huurders bezoekt uw • e s t ro o m 1 0 0 % g ro e n

Lagere energiekosten voor uw huurders?

Het kan met ons BespaarPlan Eindelijk weer eens goed nieuws voor de portemonnee van uw huurders. Dankzij het BespaarPlan van WoonEnergie. Daarmee krijgen uw huurders heel gemakkelijk meer grip op hun energieverbruik. Te beginnen met de gratis EnergieTest, waarmee de WoonEnergie Adviseur bij uw huurders langsgaat. Onze accountmanagers vertellen graag wat het uw huurders én uw corporatie oplevert: bel (035) 626 50 87 of kijk op www.woonenergie.nl/aedes ENERGY AWARD Top 3 beste energieleveranciers van Nederland

www.woonenergie.nl (035) 626 50 87

Wat kan Hofmeier voor uw organisatie betekenen?

Focus op Finance Focus op Processen Capaciteit, kennis en ervaring: dienstverlening pur sang Hofmeier FinanciĂŤle Professionals staat voor gezonde, frisse en professionele dienstverlening. Onze bedrijfsfilosofie is gericht op een duurzame en constructieve samenwerking met zowel onze Opdrachtgevers als de Professionals.

Met de inzet van ruim 100 Professionals in vaste dienst levert Hofmeier u expertise en capaciteit.

Naast de reguliere administratieve taken zijn de actuele onderwerpen die spelen in de corporatiesector bij onze specialisten in goede handen. Onze Professionals zijn breed inzetbaar op alle binnen uw sector spelende vraagstukken.

FinanciĂŤle Professionals | Interim Management | Consulting Witte Singel 93, 2311 BR Leiden | Postbus 1086, 2302 BB Leiden | t. (071) 572 75 55 | f. (071) 579 09 51 | info@hofmeier.nl | www.hofmeier.nl