Revista del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas
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ADMINISTRADORES DE FINCAS
Nº 183 1er trimestre 2018
“La consulta del estado de la deuda de un inmueble a través de la utilización de nuestra plataforma tecnológica, aporta seguridad en la transmisión de inmuebles” JOSÉ JAVIER CORRAL, Decano del Colegio Notarial de Cantabria REPARTIDORES DE COSTE: VISIÓN DE FUTURO
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CARTA DEL PRESIDENTE
Salvador Díez Lloris — Presidente
CNAF 2018: EL CONGRESO DE LOS CONGRESOS
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l 1 de abril de 1968 se aprobó el Decreto 693/1968, que regula nuestra profesión desde entonces y hasta la fecha. Como todos sabéis, este año estamos celebrando nuestro 50 Aniversario, lo que es para todos un motivo de satisfacción. Durante estos 50 años hemos logrado consolidar tanto nuestra profesión como nuestras instituciones. Hemos conseguido ser visibles ante la sociedad superando todos los retos y dificultades que se nos han presentado, los cuales, como todos sabemos, han sido muy numerosos. Pero, aunque hayamos conseguido superar desafíos importantes, nunca debemos conformarnos. De manera permanente tenemos que aspirar, cada día, a alcanzar nuevas metas. Decía Picasso que “lleva mucho tiempo llegar a ser joven”. Nos ha costado 50 años estar preparados para afrontar el futuro con la ilusión de la juventud y la solidez y experiencia suficientes que hemos adquirido con el paso de los años. Juntos seremos capaces de superar los retos que el futuro nos va a plantear, y alcanzar los objetivos que nos marquemos.
“La celebración de este Aniversario es un buen momento para el análisis y la reflexión. Es bueno hacer una valoración sobre nuestro pasado, aplaudir los aciertos y aprender de nuestros errores”
el análisis y la reflexión. Es bueno hacer una valoración sobre nuestro pasado, aplaudir los aciertos y aprender de nuestros errores. Pero lo más importante es definir estrategias y objetivos para el futuro. Los Colegios Profesionales del Siglo XXI deben ofrecer cada vez más y mejores servicios a sus colegiados/as, y para lograrlo debemos colaborar y participar todos activamente. El XXI Congreso que celebraremos en Madrid el próximo mes de junio será el momento idóneo para intercambiar ideas, proyectos e iniciativas. Será un punto de encuentro y ofreceremos un contenido formativo de gran nivel, así como un interesante programa social. Queremos que todos tengamos
oportunidades para aprender, para intercambiar experiencias e información, además de momentos para disfrutar. Esta es la primera ocasión en la que el Consejo General organiza un Congreso porque creemos que nuestro 50 Aniversario debemos celebrarlo todos. Por eso, os animamos a acudir a Madrid y aprovechar esta oportunidad de estrechar relaciones con compañeros/as de todo el país. La experiencia nos dice que todo el que asiste a alguno de nuestros congresos repite. Avanzamos contigo. Ven a celebrar nuestro 50 Aniversario. Ven al CNAF2018: El Congreso de los Congresos.
La celebración de este Aniversario es un buen momento para
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SUMARIO
CARTA DEL PRESIDENTE
! JOSÉ JAVIER CORRAL, DECANO DEL COLEGIO NOTARIAL DE CANTABRIA
CONSEJO GENERAL
ENTREVISTA
PROPIEDAD HORIZONTAL
ESPECIAL
NOS INTERESA “Estamos potenciando el uso de un novedoso servicio telemático que permite certificar si existen o no deudas comunitarias. Es la forma de conocer quién es el nuevo vecino al que se tiene que cobrar la cuota de la comunidad”.
ARRENDAMIENTOS URBANOS
NOTICIAS COLEGIALES
ACTUALIDAD ECONÓMICA ¡Síguenos en las Redes Sociales! www.facebook.com/cgcafeaaff.consejogeneral @CgcafeAaff Visite Nuestra Página Web. Encontrará lo último sobre Administración de Fincas: www.cgcafe.org
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Edita: Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas. Presidente: Salvador Diez Lloris. Consejo de Redacción: Fernando Pastor García. Ángel Hernández Román, Jesús Luque Borge, Eliseo Mogica Serrano, Anabel Miró Panzano, Benjamín Eceiza Rodríguez. Secretario: Carlos Domínguez García-Vidal. Directora: Dolores Lagar Trigo. Redacción: Pza. Marqués de Salamanca, 10 . 3º Izq. 28006 Madrid. Tfnos.: 91 575 73 69 y 91 576 92 17 Fax: 91 575 12 01. E-Mail: comunicacion@cgcafe.Org Publicidad: Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas. Pza. Marqués de Salamanca, 10 3º Izq. Telfs.: 91 575 73 69 - 91 576 92 17 - Fax: 91 575 12 01 Diseño: Medina Vilalta & Partners Brand Consultants. E-mail: info@medinavilalta.com Impresión: Alfasur: c/ Cañada Real de la Mesta, s/n - 28320 Pinto (Madrid). - Tfno: 91 692 28 88. Fax: 91 692 44 65. E-mail: alfasur.editor@terra.es Depósito legal: B-30.317-1970. ISNN:02120/2730 “Administradores de Fincas” no se identifica necesariamente con las opiniones expuestas en los artículos firmados”.
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CONSEJO GENERAL
Administradores de Fincas
CONSEJO GENERAL
I Congreso Nacional de las Profesiones
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Union Profesional ha organizado el I Congreso Nacional de las Profesiones, que se ha celebrado en Madrid y donde se han tratado cuestiones como la formación de los profesionales, la deontología, la valoración periódica de la profesión, la autorregulación colegial y la participación de las profesiones en los proyectos de innovación social y las profesiones en Europa. Por su interés colegial y profesional, reproducimos, íntegra, la Declaración institucional del I Congreso Nacional de Profesiones: 1. Reafirmamos el compromiso fundamental de las Profesiones con la sociedad. En el marco de este I Congreso Nacional de Profesiones y de la Asamblea General de las Profesiones, deseamos reafirmar nuestro compromiso público con la sociedad a partir de los pilares esenciales del hecho profesional, como son la Deontología y el Desarrollo Profesional Continuo, al servicio de la seguridad física y jurídica, la salud, la habitabilidad, la formación, y la sostenibilidad económica y medioambiental.
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Presidentes y decanos de las profesiones que integran UP
2. Afirmamos que los Colegios Profesionales son una garantía pública insustituible.
las inquietudes sociales, así como la preservación de los derechos constitucionales.
Los Colegios Profesionales, reconocidos por la Constitución Española ordenan el ejercicio de las profesiones y proteger los intereses de los clientes, pacientes y usuarios, y son la garantía pública del comportamiento Deontológico de sus profesionales y de su Desarrollo Profesional Continuo.
5. Proponemos un Estatuto para el Profesional Europeo.
3. Consideramos el Acto Profesional, como el hecho central que da significado y sentido a las Profesiones. El Acto Profesional es un acto moral, experto e independiente, que se caracteriza por la necesaria autonomía facultativa, su responsabilidad y por el control colegial, que asegura el cumplimiento de las normas deontológicas desde la perspectiva de la autoexigencia y “ejemplaridad pública”, y del conocimiento experto actualizado.
Es preciso poner en valor el papel estratégico, la productividad, la utilidad social y económica del hecho profesional y la necesidad de su reconocimiento jurídico, actualizado tanto en la política nacional como en la europea, en un documento en el que estén reunidos los derechos y deberes. En él se deberá reconocer a los profesionales como una categoría social necesaria que puede y debe responder a la hiperregulación y servir a las nuevas necesidades sociales y económicas, las cuales requieren las prestaciones profesionales de calidad con formación y compromiso continuamente actualizados, así como una exigencia deontológica permanentemente acreditada.
4. Reiteramos nuestro compromiso con los Proyectos de Innovación social y la Sostenibilidad.
6. Por todo ello, los Presidentes y Decanos de las Corporaciones Profesionales, asociadas en Unión Profesional, exigimos el máximo respeto para los profesionales y para los Colegios Profesionales.
Los Colegios Profesionales son hoy herramientas fundamentales que aportan desde la sociedad civil, cohesión social, innovación y tejido democrático en el siglo XXI. Valoramos el papel de las instituciones profesionales como expertos consultores o inductores de procesos e iniciativas legislativas, expresión del compromiso público de las profesiones. Las corporaciones colegiales son también instituciones autónomas que velan por el cumplimiento efectivo de los derechos de la ciudadanía. Su autonomía respecto a los poderes públicos facilita la participación y la canalización de
Solicitamos el apoyo y la protección institucional por parte de todas las Administraciones Públicas y reclamamos una mejor regulación para los Colegios Profesionales y las Profesiones, adaptada a las necesidades actuales, particularmente las tecnológicas y sociales, y que todo ello muestre el respeto que los profesionales y su utilidad merecen por parte de las Instituciones Económicas, de los Organismos Reguladores y de las Administraciones Públicas, de acuerdo a lo previsto en el artículo 36 de la CE y los Dictámenes del Consejo Económico y Social de la Unión Europea CESE
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ENTREVISTA
JORDI FERRER,
ENTREVISTA
Administradores de Fincas
Miembro de la Unión de Brokalia, Jose Silva y Ferrer&Ojeda La revolución tecnológica en la que estamos inmersos en la actualidad trae asociados unos riesgos, ligados a dos pilares principales: tecnología e información. Por una parte, existe una creciente dependencia de los negocios en las redes informáticas y la tecnología, y por la otra, se añade la inmensa cantidad de activos digitales y de datos privados que las empresas recogen y almacenan. Los avances traen consigo grandes mejoras, pero nos volvemos dependientes de
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DOLORES LAGAR TRIGO Administradora y Periodista
Ciberriesgos, una cuestión más allá de la tecnología
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l Consejo General del Notariado y el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas firmaron, en el año 2015, un Convenio Marco de Colaboración por el que han desarrollado, conjuntamente, un nuevo servicio telemático que permite certificar la existencia o no de deudas con la comunidad de propietarios y, en su caso, liquidarlas previamente al otorgamiento de la escritura. Para Ferrer, esta dependencia hace que el riesgo sobre estos dos pilares fundamentales para la empresa, que derivan de la tecnología y su uso, trascienden su ámbito para convertirse en un riesgo empresarial de primer nivel, y manifiesta que “si sólo por su componente accidental ya debería captar nuestra atención, resulta que dichos activos son un atractivo y a la vez una puerta de entrada para malhechores, que incrementan el riesgo. Si lo equiparamos con el riesgo de robo, la revolución tecnológica nos ha convertido a todos en joyerías”. ¿Qué características ha de reunir el profesional o la entidad empresarial para ser un objetivo del ciberataque? Sólo con que tengamos datos sensibles o necesarios para nuestro negocio, o dependamos de nuestros sistemas informáticos para trabajar, ya somos un blanco valioso. Las organizaciones criminales se han dado cuenta que bloquear nuestros sistemas o robar nuestra información es un negocio muy rentable, pues estamos dispuestos a pagar un alto precio por recuperarlos, o simplemen-
te caemos fácilmente en sus trampas sin darnos cuenta. Y para ellos es tremendamente sencillo; de forma remota y casi sin esfuerzo tienen acceso a incontables oportunidades de ataque. La realidad es que cualquier empresa, independientemente de su tamaño o sector, puede verse afectada. Los estudios señalan que PYMES y microempresas son el objetivo del 70% de los ciberataques en España. Cualquier organización, empresa o trabajador autónomo está bajo la amenaza de un ciberriesgo por la mera utilización de internet y el normal uso de hardware y software. Hoy la ciberseguridad es un serio problema de riesgo corporativo que afecta prácticamente a todos los niveles de actividad. Tres características hacen que la naturaleza de esta amenaza sea especialmente formidable: su complejidad y velocidad de evolución, el considerable potencial de daño financiero, competitivo y reputacional, y el hecho de que, como siempre, la protección total es un objetivo poco realista. ¿Cómo debe actuarse en temas de ciberseguridad en una PYME o profesional autónomo? La ciberseguridad es una cuestión de gestión de riesgos en toda la empresa que debe abordarse
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desde una perspectiva estratégica, interdepartamental y económica. Los riesgos cibernéticos deben evaluarse de la misma manera que una organización evalúa la seguridad física de sus activos humanos y físicos y los riesgos asociados a su posible afectación. Con impacto en un número creciente de temas -la continuidad del negocio, la privacidad del cliente y el ritmo de la innovación, por nombrar sólo algunos- está claro que los actuales modelos operativos para combatir los ataques no están a la altura. A menudo, se basan en el cumplimiento de normativas y centrados sólo en tecnología. En su lugar, deben estar basados en la colaboración en todas las funciones empresariales. Eso requiere una participación activa por parte del CEO y otros altos mandos de la organización que comprendan los amplios riesgos estratégicos de la inacción y que puedan catalizar el cambio. ¿Existe alguna responsabilidad de carácter legal cuando una empresa o profesional sufre unciberataque? Sí. La Ley de Sociedades de Capital establece que la ciberseguridad forma parte de la estrategia de negocio, ya no es un tema de índole técnica que deba delegarse al área de Seguridad y Sistemas, sino que debe tratarse en el seno del Consejo de Administración. Por lo que puede ser objeto de responsabilidad la negligencia u omisión en este ámbito para la gerencia de una empresa. Y especialmente, el nuevo Reglamento de Protección de Datos de la Unión Europea viene a incrementar la presión regulatoria al establecer, como punto fundamental, la obligación de notificar los incidentes, equiparándose así a la legislación americana, e introduce cambios en las sanciones pasando a ser éstas de hasta un 4% de la facturación de la sociedad. En definitiva, ser negligente o no tener un correcto plan de actuación en esta área es susceptible de sanciones e incluso imputación penal.
¿Y este riesgo es siempre externo y ajeno al control empresarial o profesional? En gran parte sí, como mínimo el origen. Pero hay un factor humano muy importante que no debemos olvidar, como responder a un email fraudulento o pinchar un link sospechoso. Además, el ciberriesgo no se limita a los ataques – perder un pendrive con información sensible es también un riesgo ligado a la tecnología y los datos-. Las estadísticas muestran que el 35% de los incidentes cibernéticos se producen dentro de la propia empresa, causados por el factor humano. Puede ser por falta de formación, elusión de los protocolos internos, negligencia en la gestión de la información y su confidencialidad, de forma intencionada, por incompetencia, etc. ¿Cómo puede producirse un ciberataque y qué podemos esperar de el? Las formas en que se produce un ciberataque se diversifican constantemente, pero las más habituales son infectar a través de un archivo, redireccionar a webs infectadas, instalar pasarelas de pago falsas, o atacar el sistema informático con la finalidad de interrupción del negocio. Una vez recibido el ataque, las repercusiones sobre la actividad y patrimonio de una empresa suelen afectar en forma de responsabilidades o daños. Las responsabilidades se pueden cuantificar a partir de las reclamaciones de terceros perjudicados, así como por cumplimiento de las regulaciones específicas que hemos comentado. Pero también los daños se cuantificarán sobre las pérdidas en las que incurra la actividad de la empresa hasta recuperar la situación anterior al suceso derivado del ciberriesgo, Y muy importante es tener en cuenta, además, los costes en los que tenga que incurrir para solventar el incidente: contratar equipos de informática forense para identificar los problemas, contratar empresas jurídicas para ayudar a abordar las obligaciones legales, establecer centros de atención telefónica para asistir e informar a los clientes, una pérdida de ingresos, o diversos otros
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costes en los que se incurre simplemente al intentar reemprender las actividades normales. Pero también hay que tener en cuenta los daños a la reputación, que puede resultar lo más nocivo en cuanto a pérdida de confianza de los clientes. ¿Qué pueden hacer las empresas y especialmente los Administradores de Fincas Colegiados colegiados para evitar un ataque informático? Lo cierto es que, aunque parezca algo fuera de nuestro control, hay mucho por hacer. La solución es de doble enfoque: prevención y transferencia. Antes que nada, es esencial disponer de una buena prevención: Identificar cuáles son nuestros activos clave, proveer formación continuada al personal en concienciación seguridad y compliance en medios TIC, establecer protocolos de comunicación claros, especialmente entre Dirección y Áreas críticas, realizar una due diligence contractual con proveedores críticos, desarrollar manuales de crisis y protocolos de respuesta, evaluar las opciones de apoyo en caso de producirse un incidente, etc. El recorrido en las empresas en términos de prevención y concienciación es amplísimo y una asignatura pendiente. No podemos cruzar los dedos y desear que no nos pase nada, hay que actuar.
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Además de todo este buen trabajo de prevención y mitigación, es importante estar preparado ante una crisis y disponer de respuestas de antemano. La prevención y la formación no eliminan el riesgo, sólo lo limitan. No olvidemos que los cibercriminales aprovechan las debilidades que presentan los sistemas informáticos y las plataformas tecnológicas, y esto es algo imposible de solventar, puesto que cada día evolucionan. Sólo el hecho de desarrollar una nueva app o programa informático, genera nuevas vulnerabilidades en los sistemas. Por todo ello, transferir el riesgo a una entidad aseguradora con una cobertura de ciberriesgo ofrece la tranquilidad de contar con un servicio especializado de primera respuesta, y de poder garantizar la asunción económica de costes, pérdidas y otras consecuencias.
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¿Qué ventajas ofrecen los seguros contra un ataque informático? Comparémoslo con el riesgo de incendio: instalamos extintores, detectores de humo, pasamos auditorías, y los empleados tienen formación sobre prevención y sobre cómo actuar en caso de incendio. Pero por muy buena que sea la prevención y los sistemas de extinción, somos conscientes que el fuego se puede producir, y contratamos un seguro para la empresa, que entre otras cosas, cubre el incendio. En el caso ciber debería ocurrir igual, pero nos paramos mucho antes: instalamos antivirus, firewalls y protocolos informáticos de seguridad. Debería existir un manual de crisis en la empresa y los empleados deberían tener formación sobre utilización de medios tecnológicos y cómo actuar en caso de incidente, pero generalmente no la tienen. Deberíamos ser conscientes que por muy buenos informáticos que tengamos, un ataque o incidente se puede producir; y aun así no nos cubrimos las espaldas. Por supuesto, es una decisión de negocio. Pero en ningún caso se debe suplir una cosa con la otra, esto es, dejadez en la prevención y contratar el seguro para que nos “salve”. De hecho la compañía aseguradora lo impediría, ya que audita nuestros sistemas antes de darnos cobertura. Igual que hace con un seguro de robo. No podemos dejar la puerta abierta y contratar un seguro. Nos pedirán que, como mínimo tengamos alarma, y los accesos protegidos. Al fin y al cabo el primer interesado en que no nos roben deberíamos ser nosotros. Y lo podemos ver como una ventaja: el seguro de ciberriesgos nos puede servir en 3 fases. Primero, tener cierta confianza en que nuestros sistemas de seguridad informática son buenos. Segundo, tener cubierta la primera respuesta cuando se produzca un incidente y no sepamos qué hacer. Y tercero, la tranquilidad de que tendremos un respaldo económico para los perjuicios que no se hayan podido evitar.
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Administradores de Fincas
PROPIEDAD HORIZONTAL
PROPIEDAD HORIZONTAL
LA JUNTA DE PROPIETARIOS. Convocatoria y votaciones. NOTA PREVIA. Este trabajo lo hago específicamente en honor de los Administradores de Fincas, teniendo en cuenta que este 2018 se cumple el 50 Aniversario de la creación y reconocimiento de la profesión Colegiada. A todos ellos les mando desde aquí un fuerte abrazo y reconocimiento por su labor.
Dicho lo anterior, quiero hacer un exposición suficientemente clara para determinar las cuestiones fundamentales del tema central de la propiedad horizontal, que no es otro que todo lo que supone las convocatorias y votaciones en la JUNTAS DE PROPIETARIOS, que es de donde salen los acuerdos del funcionamiento ordinario y extraordinario de las Comunidades, como bien saben los profesionales, pero que nunca viene mal recordar los puntos esenciales de ambos conceptos.
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DANIEL LOSCERTALES FUERTES Director de SEPIN Pues bien, creo conveniente alterar un poco el orden de la propia Ley de Propiedad Horizontal, pues entiendo que los requisitos de las votaciones deben ir después de la propia convocatoria..
CLASE DE JUNTAS: art. 16). Ordinarias.- Estas son obligatorias y es suficiente que se celebren una vez al año, sin que esto suponga para nada que tenga que llevarse a cabo en la misma fecha, pues se pueden convocar un poco antes o después del año precedente, que es lo normal, manteniéndose hasta ese momento los acuerdos de la Junta anterior. Si se deja pasar mucho tiempo y no se hace, no queda otro camino que el que luego se indica, es decir, que convoquen los propietarios. El plazo de recepción, que no es el de remisión, para los propietarios tiene que ser un mínimo de seis días, utilizando los medios habituales aceptados por los comuneros y, si es posible, que hayan sido aprobados en Junta, por ejemplo, el correo electrónico, siempre que el titular lo haya facilitado.. Extraordinarias.- Lo mismo sucede cuando existen cuestiones que surgen en cualquier momento (obras especiales de elementos o servicios comunes, autorización Presidente acción judicial, etc. etc.), que no fueron tratadas en la Junta Ordinaria o que se considere deben ser revisadas, con la gran
“Conviene dejar claro que cuando así lo piden el quórum o la mayoría indicada, el Secretario, habitualmente también Administrador, no necesita que el Presidente le autorice, pues las facultades de dichos solicitantes son iguales al máximo representante legal”
diferencia de que el tiempo entre la recepción y la Junta solo es aquel que pueda tener constancia los propietarios, aunque a estos efectos habría que tener en cuenta a aquellos cuyo domicilio de notificaciones está fuera de la Finca, aunque en estos supuestos un sistema válido, puede ser el telegrama o, como se ha dicho antes, el correo electrónico si se conoce el mismo, sobre todo si la convocatoria se hace en un plazo muy corto..
LEGITIMADOS PARA LA CONVOCATORIA (art. 16) El Presidente. Es quien lo hace habitualmente o más bien ordena al Secretario que lo haga y éste indica en la citación algo así como “Siguiendo órdenes del Presidentes……….” Los propietarios. Este precepto concede las mismas facultades a los comuneros, cuando éstos suman la cuarta parte de los comuneros o el 25% de las cuotas de participación. Conviene dejar claro que cuando así lo piden el quórum o la mayoría indicada, el Secretario (habitualmente también Administrador) no necesita que el Presidente le autorice, pues las facultades de dichos solicitantes son iguales al máximo representante legal. Lo que sí se aconseja es poner en su conocimiento dicha convocatoria, pero sin que el citado tenga capacidad para rechazar la misma. Es más, el citado Secretario debe utilizar todos los datos que dispone de los propietarios a efectos de citación, por ejemplo, el domicilio, de tal manera que debe llevar a cabo la convocatoria,
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aunque haciendo constar que se convoca por orden de comuneros que tienen el 25% de las cuotas o suponen la cuarta parte de los propietarios, incluso se aconseja que se acompañe a la convocatoria copia del escrito que ha sido remitido por los convocantes, lo que, además, permitirá que si alguno de ellos no ha firmado pueda hacerlo constar inmediatamente a los efectos oportunos.
convocatoria se fija unos días después, quizás porque nunca se ha planteado esta cuestión judicialmente, que tampoco es aconsejable, toda vez que al necesitar un juicio ordinario (art. 249.1.8 de la Ley Enjuiciamiento Civil) la duración del mismo puede ser muy grande, incluso que antes de obtener Sentencia se haya tratado el tema en otra Junta y solventado el problema o la irregularidad.
El problema es determinar o no la validez de las firmas, pero considero que ello no es competencia del Secretario, toda vez que si luego se demuestra alguna falsedad, existen los medios oportunos para sancionar esta falsificación. Por la misma razón habría que comprobar y verificar la firma cuando hay representación de un tercero a los efectos de las votaciones, como luego se verá. Y finalmente añadir que no se conoce ningún ejemplo que el Juzgado haya hecho la convocatoria directamente, otra cosa es que lo pueda ordenar a los “órganos competentes”.
Orden del Día. Debe ser claro y suficientemente comprensible para que todos sepan de los asuntos se van a tratar, sin que ello suponga, ni mucho menos, que tenga que darse todos los detalles. Por ejemplo, si se indica que “Acuerdos sobre reparación de ascensor”, como cualquier otro tema, no hace falta indicar las Empresas que se han presentado, los distintos presupuestos y datos técnicos, pues la completa información debe pedirse y obtenerse en la Junta, de ahí que esté fuera de lugar que ningún propietario exija la remisión anticipada o posterior de todo el expediente..
El Promotor o un solo propietario. Se suele hacer en la primera Junta, normalmente por el Promotor o por cualquier propietario si el primero no la convoca, a fin de que la Comunidad empiece a funcionar, con nombramientos. cuotas, servicios comunes y otros asuntos necesarios. .
Tema solicitado por un propietario. Este precepto lo permite, pero siempre que se haga con tiempo suficiente, pues en otro caso tendrá que tratarse, si procede, en Junta posterior, aunque se tarde mucho en la próxima convocatoria. ¿Cuál es el plazo de anticipación? No es posible indicarlo, pero el interesado debe tener claro que solo puede exigir que se trate en la Junta el asunto citado, si la propuesta ha llegado al Presidente o a la Secretaría con el tiempo suficiente para que se incluya en el Orden del Día, ya sea en Junta Ordinaria o Extraordinaria. .
REQUISITOS DE LA CONVOCATORIA. Primera y segunda convocatoria. Naturalmente hay que hace constar la fecha y la hora de ambas, que entre una y otra han debido transcurrir por lo menos 30 minutos. La Ley marca el mínimo de diferencia, pero no el máximo, considerando por mi parte que es factible convocar para un día para la primera y la segunda para la fecha siguiente, pero no con una diferencia muy superior, pero tampoco se puede negar la posibilidad, por ejemplo, de convocar un domingo la primera y el siguiente la segunda .
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Lo cierto es que no hay nulidad si la segunda
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LAS VOTACIONES. (art. 15) Curiosamente, como se ha dicho al principio, este precepto figura en el orden de la LPH antes la convocatoria, cuando resulta que lo que establece es consecuencia de que la Junta se está ya celebrando. El propietario, Es obvio que tiene derecho a voto directamente o a mandar a un representante, del cual se dirá lo
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“El Orden del Día debe ser claro y suficientemente comprensible para que todos sepan de los asuntos se van a tratar, sin que ello suponga, ni mucho menos, que tenga que darse todos los detalles” correspondiente en los apartados siguientes. Ahora bien, como antes ya se apuntado, en ninguna Junta se exige que la persona, que figura en los archivos de la Comunidad como titular, lleve un certificado registral del mismo día donde conste que sigue siendo propietario, precisamente porque hay que aceptar la buena fe de todos, sin perjuicio de que, caso de acciones judiciales, siempre haya que revisar y comprobar la titularidad registral del concreto comunero, pues algunas veces es nombrado Presidente el hijo de unos propietarios ya mayores, que es el que acude a la Junta como titular y, en todo caso, vota y así es admitido por todos los demás. Pero dejando claro que este nombramiento sería nulo, siempre que cualquier propietario lo denuncie en la misma Junta o con posterioridad, pero en este último caso habría que convocar nueva Asamblea o impugnar el Acta, pero esto último supone, casi con seguridad, que la Sentencia llegue después de que dicho Presidente haya dejado paso a otro, aunque evidentemente marcará un antecedente a tener muy en cuenta por la Comunidad. El usufructuario. Acreditando la titularidad del usufructo de un piso, local, etc., puede votar, siempre que no diga lo contrario el nudo propietario y tampoco en los supuestos de la regla 1ª del art. 17 y obras extraordinarias o de mejora, pero sí, cuestiones muy importantes, como aprobar las cuentas y el presupuesto, nombramientos de cargos, etc., es decir, lo más normal y cotidiano en las Comunidades de Propietarios.
El propietario múltiple. Aquí se plantea una cortapisa al derecho de propiedad, que me parece acertada, pues este precepto considera que si bien en su voto se tiene presente el total de coeficientes, en número solo cuenta como una unidad, De esta manera se impide que la influencia de estas copropiedades sea imperativa para la Comunidad. Hay que aclarar que a estos efectos la copropiedad tiene que ser la misma, esto es, si una persona es cotitular de un piso o local, para que solo cuente como un voto los demás partícipes tienen que ser los mismos, pero no si hay diferentes copropietarios, en cuyo caso se podrá votar por cada piso o local. Lo cierto es que, de hecho, en casi todas las Comunidades existe copropiedad en muchos pisos y locales, que están a nombre de un matrimonio, pero la buena fe hace que se admita el voto del asistente a la Junta, sin acreditar la autorización del otro. Y de hecho igualmente pasa si la propiedad es de 5 hermanos o el garaje (en Comunidad ordinaria, con una cuota global en la Finca) tiene 24 plazas y acude uno en representación de los demás, al cual normalmente tampoco se le pide acreditar la autorización del resto, aunque en este último supuesto es fácil porque habitualmente se habrá nombrado un “presidente”, aunque ello no tiene la misma condición que en la Comunidad de Propietarios del régimen de propiedad horizontal, pero sirve como una especie de autorización para votar en la Junta. En todo caso, insisto, la buena fe debe imperar, pues en otro caso las votaciones serían un laberinto difícil de llevar, sobre todo teniendo en cuenta que aquel que se considere han coartado sus derechos tiene la posibilidad de la impugnación del art. 18. El representante. Es a quien el propietario concede la representación por escrito, pues no vale la palabra, siendo esta autorización imprescindible, que además debe guardarse por el Secretario como documento acreditativo
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Pero a la vez indicar que una autorización general, donde no ponga Junta concreta, vale hasta tanto el propietario la deniegue y se comunique ello a la Junta, aplicando al efecto una de las circunstancias contempladas en el art. 1.732 del Código Civil., sin perjuicio de lo que se indica a continuación. ¿Puede el representante votar todos los acuerdos, incluido el que necesite la unanimidad? En principio sí, salvo que en el escrito se indique unas determinadas limitaciones, pues aunque la LPH no dice nada al respecto, hay que acudir también al Código Civil (art. 1713) donde indica que para actos de disposición la representación lo debe señalar expresamente, pero si la autorización se hace general o para una Junta concreta, sabiendo el Orden del Día, donde dicho acuerdo unánime es necesario, hay que considerar que si mantiene o se otorga autorización a un tercero el propietario luego debe aceptar plenamente lo que se haya votado en su nombre. Es conveniente, más bien necesario, que el Secretario compruebe la representación para conocer si hay limitaciones o ya indica el sentido del voto en determinado punto del Orden del Día, algo que el representante no puede modificar. El Moroso. Aquí hay controversia, igual que en casi todas las normas legales, por lo que mi postura podrá ser o no admitida. En todo caso el criterio que sostengo es el siguiente: a) No puede votar el propietario si en el momento de la Junta está en mora, aunque no figure como tal en la convocatoria. Igualmente en sentido contrario, si en la misma consta como moroso, pero ya ha pagado cuando la Asamblea se celebra, esto es lo que cuenta, concretamente la situación en el momento de la Junta. b) Que cuando una persona física o jurídica es titular de varios pisos o locales, la duda ha surgido entre autores y jurisprudencia cuando resulta mo-
roso en un sola o varias propiedades, pero no en el resto. Me inclino por considerar que, habida cuenta que el art. 15.3 de la LPH habla de “propietario” y no de “propiedades”, quien tenga declarada morosidad en un determinado piso. local o cualquier otro elemento privativo no podrá votar tampoco en los demás, aunque, repito, esta postura es discutida, pero personalmente considero que lo contrario sería conceder un ”plus” ventajoso al propietario múltiple. c) Por otra parte, en sentido contrario, me niego a admitir que se prive al moroso del voto en acuerdos que necesitan de la “unanimidad”, pues no se puede ampliar la penalización (que es la norma general en toda interpretación jurídica), toda vez que este precepto habla de acuerdos de “mayoría”. En otro caso, sería posible hasta cambiar el coeficiente de propiedad o modificar el Estatuto y prohibir, por ejemplo, la existencia de despachos profesionales o que los locales no se puedan explotar para determinadas actividades. No tiene sentido y, desde luego, no se conoce ningún ejemplo donde la Ley exija unanimidad y se haya podido llevar a cabo sin que conste la conformidad de todos, incluido el “moroso”, entre otras cosas porque no se admitiría en el Registro de la Propiedad el cambio del Título sin acreditar ese obligado acuerdo unánime.
Nota Final. Todo lo anterior es consecuencia de mi postura personal y de gran parte de la jurisprudencia, la cual, como siempre, no es muy coincidente en las distintas Audiencias Provinciales, ni siquiera en cada una de sus Secciones, algo criticable por mi parte en aras de la seguridad jurídica del ciudadano, pero que está basada en la llamada “independencia judicial”.
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PROPIEDAD HORIZONTAL
Las modificaciones hipotecarias en pisos, locales y sus anejos tras la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal
“La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios” CARMEN GARCÍA-BERBEL MOLINA Abogada Administradora de fincas
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on relativa frecuencia las cláusulas estatutarias permitían realizar las actuaciones que nos ocupan sin contar con la necesaria aprobación de la junta de propietarios. Cuestión controvertida en la doctrina y en la jurisprudencia, sosteniendo la Dirección General de los Registros y el Notariado y el Tribunal Supremo criterios diferentes. Mientras la DGRN era favorable a la validez de las cláusulas en Resoluciones, entre otras, de 1 de febrero de 2014 y 7 de marzo de 2014, siendo discutida su doctrina; el Alto Tribunal mantenía una postura más restrictiva en la materia, pronunciándose de forma contradictoria, al menos en el plano del razonamiento formal. Así, el Supremo ha mantenido la nulidad de estas cláusulas, apoyándose en el carácter imperativo del artículo 8 LPH, en la sentencia de 7 de febrero de 1976 en la que se pronunció por primera vez sobre esta cuestión y en otras como las de 31 de enero de 1987 y 19 de julio de 1993; y ha admitido su validez, supeditándola al cumplimiento de ciertas determinaciones en la mayoría de los casos, en sentencias de 5 de mayo de 1986, 30 de septiembre de 1988 y 17 de noviembre de 2011.
Con anterioridad a la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal operada por el número cuatro de la disposición final primera de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, el régimen jurídico aplicable a las operaciones de división, agrupación o segregación de pisos, locales o sus anejos venía determinado por los artículos 8, 7, 12 y los concernientes a la modificación del título constitutivo que son el 5 y 17.1., exigiéndose, fundamentalmente, un acuerdo de unanimidad de DEROGACIÓN DEL la junta de propietarios y el ARTICULO 8 DE LA LPH consentimiento de los titulares afectados. Podemos concluir que mor del carácter impera20 Revista AAFF 184.indd 20
tivo del derogado artículo 8 de la LPH, resultan
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nulas las cláusulas analizadas, por virtud de lo dispuesto en el artículo 6.3 de Código Civil. No obstante, debe ser aceptada su validez cuando recojan los condicionantes que un sector doctrinal y la jurisprudencia que las admite señalan: no se altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores; no se perjudique los derechos de otro propietario; no se alteren elementos comunes; y no comporten alteración de las cuotas de participación del conjunto del edificio. A pesar de la derogación del artículo 8 LPH, hemos traído a colación las consideraciones anteriores porque, entendemos, siguen teniendo vigencia y no debemos pasarlas por alto, cuando, acordes con la nueva regulación, en los estatutos redactados para incorporar a las escrituras de división horizontal, se contemplen estas previsiones. Para el caso que, en la actualidad, nos encontremos con cláusulas estatutarias que reproducen lo dispuesto por el artículo 8 LPH, requiriendo unanimidad, y, por tanto, no se hayan adaptado a las modificaciones en las que en breve entraremos, -teniendo en cuenta la disposición transitoria primera de la LPH que dispone “La presente Ley regirá todas las comunidades de propietarios, cualquiera que sea el momento en que fueron creadas y el contenido de sus estatutos, que no podrán ser aplicados en contradicción con lo establecido en la misma”, en relación con el artículo 6.3 del Código Civil y la jurisprudencia del Tribunal Supremo reiterada, entre otras, en la sentencia de 16 de mayo de 2013-, quedarían sin efecto, rigiendo el quorum previsto en el último párrafo del artículo 10.3 LPH, esto es, “las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación”.
¿QUÉ REGULA EL ARTICULO 10 DE LA LPH) Tras la reforma de la Ley 8/2013, los supuestos que tratamos pasan a regularse en el artículo 10.3.b) de la LPH, redactado como sigue:
” Artículo 10. … 3. Requerirán autorización administrativa, en todo caso: ... b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio. En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y por mayoría de tres quintas partes del total de
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los propietarios, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda. La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por idéntica mayoría. A este respecto también podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley”. Tras la derogación del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, la referencia al artículo 17.6 deberá entenderse al artículo 26.6.b) del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre. Dos son las exigencias que se derivan del tenor de lo inserto: autorización administrativa y aprobación por la junta de propietarios (3/5 de propietarios y 3/5 de cuotas).
AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA Es clara la obligación. Sin embargo, como se recoge en dos recientes Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de fechas 25 de septiembre de 2017 y 26 de octubre de 2017, este requerimiento no es pleno, ya que se supedita, en el inciso final del párrafo primero de la letra b) transcrito, a que «concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo» (actualmente, artículo 26.6 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo, como se ha indicado), precepto con el que está estrechamente relacionado, operando ambos de forma complementaria. En consecuencia, ha de verificarse si concurren los hechos que hagan innecesaria la previa obtención de la autorización administrativa.
Estatuye el artículo 26.6 del texto refundido de la Ley de Suelo que, como excepción a la necesidad general de autorización administrativa para la modificación del complejo inmobiliario privado, “no será necesaria dicha autorización en los supuestos siguientes: a) Cuando el número y características de los elementos privativos resultantes del complejo inmobiliario sean los que resulten de la licencia de obras que autorice la construcción de las edificaciones que integren aquel. b) Cuando la modificación del complejo no provoque un incremento del número de sus elementos privativos”. Ahora bien, no podemos olvidar que las Comunidades Autónomas tienen concedidas competencias y habrá que estar a lo que éstas determinen. Por ejemplo en Andalucía, a la licencia urbanística municipal alude el artículo 169.1.d) de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía.
APROBACIÓN DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS. El acuerdo a tal fin deberá obtenerse en la misma junta por los 3/5 en doble mayoría y no como ocurre en otros escenarios en los que los quórum se alcanzan sumando como positivos los de los ausentes que no se opongan en 30 días, desde la recepción del acta de la junta, a la adopción del acuerdo. Conviene reiterar que, con la salvedad a la regla general del cómputo de votos contenida en el artículo 17 LPH, no es posible utilizar el voto presunto del ausente, que supondría poder computar como favorables a la adopción del acuerdo los de aquellos que no asistieron a la junta y no se opusieron en plazo al mismo. En la práctica profesional, cuando algún propietario solicite tratar en junta la división, agrupación o segregación de su piso, local o anejo, deberemos atender: a los estatutos por los que se rige la comunidad de propietarios del edificio del que forme parte el inmueble; y no perder de vista lo señalado en el párrafo inmediatamente anterior en lo relativo al acuerdo
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NOS INTERESA
NOS INTERESA
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¿Comunicas? ¡Luego existes! Del valor, la capacidad y la formación Buenos días, tardes y noches. Despertar en cualquier momento es lo que nos llevamos cada día y como nunca es tarde, me gustaría resolver todas las dudas de la noche anterior. En lo que se refiere a la pregunta sobre el lenguaje inclusivo, pienso que lo importante en comunicación es que nos entendamos de manera fluida y natural, lejos de arquetipos sexistas masculinos o femeninos porque el respeto mutuo en la comunicación y entre seres de igual a igual, está mas allá de poner una a o una o al final de cada palabra.
JAIME SANTAMARIA Consultor Universidad de Burgos
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estas alturas, esto es algo que debería de estar superado y no depende de la comunicación si no de la tolerancia y el respeto. Continuando con sus dudas, que algunas fueron mías, cuando me preguntan sobre la importancia del lenguaje no verbal y como ensayarlo, les diré que lo importante y el primer paso es detectar la necesidad de que algo hay que cambiar y descubrir que nuestro cuerpo en todo momento trasmite un mensaje, comunicamos en cada instante, comunicamos hasta cuando dormimos y no me refiero a los ronquidos del vecino. Alguno de ustedes me pregunta como encontrar un momento al día para comunicarse con uno mismo, viviendo en el mundo en el que hemos despertado hoy, no es tarea fácil. Para poder comunicarse en lo más interior de nosotros, es esencial alejarse cada día un instante de estímulos que generan ruido a nuestro alrededor y que nos implican más en lo que los otros dicen que en lo que nosotros sentimos. Pasear, hacer deporte y alejarse de todo aquello que quiere mantenernos informados a todas horas, nos servirá para comunicarnos con nuestro interior. Aléjense un rato de todo lo que tenga una pantalla táctil y les de la hora. Estoy muy agradecido porque tengan tantas dudas. ¡Parece que nos vamos despertando! Me preguntan que cuál es mi opinión sobre WhatsApp, pues bien, yo lo uso y eso me convierte en uno más, lo importante es saber para qué se usa y con qué fin y sobre todo tener en cuenta que no surgió como una herramienta de trabajo sino de ocio y al final la hemos convertido en una aplicación sin la que a veces nos resulta difícil respirar. Para el resto de dudas, no todas, lo primero que hay que hacer es mirarse al espejo, en el nuestro, en el de casa y no en el del vecino que es lo que acostumbramos a hacer en esta península que es ibérica y que tiene muchas cosas buenas, pero que a la vez la gusta mirar para otro lado cuando las cosas no van como queremos.
OBJETIVO DE LA FORMACIÓN El problema radica que cuando nos formamos, so-
bre todo en las edades más tempranas, no sabemos con certeza el objetivo de esta formación ni hacia donde nos llevará, quizá por falta de orientación en los centros de educación, quizá porque en nuestro entorno familiar tampoco se nos aporta valor, quizá porque el sistema educativo cambia según venga el viento político, quizá porque cuando decimos con 7 años, “Yo quiero ser piloto” recibes una contestación lapidaria de tu abuela influenciada por sus vivencias de los años 50 diciéndote: “Hijo, limítate a estudiar y encuentra un trabajo que te de comer...”, y tú, incrédulo, ves como todas tus expectativas, ilusiones y todo lo que habías imaginado se derrumba a tu lado quedándote el eco reverberado de esa expresión de tu abuela: “comer, comer, comer, …” Y digo yo, que mas da comer o no comer cuando lo que haces y lo que te marcan no te hace feliz. Aportar valor es un parámetro muy fácil de nombrar pero muy complicado de entender, tiene una importancia tal que viene determinado generación tras generación, yo aportaré valor en la medida en la que me lo hayan aportado a mí. Es un componente que se hereda de unos a otros ya que depende en gran medida del aprendizaje y de la capacidad de aprender emocionándose, si a mí me han aportado valor desde mi infancia es muy probable que yo aporte valor a los míos y los míos a los demás, es una cadena que al final se contagia y se expande, de manera más lenta pero más firme y sólida que una red social. Este debería de haber sido su origen y no el de la búsqueda de reconocimiento. Aportar valor tiene mucho que ver con capacidad, capacidad personal, capacidad profesional, capacidad en general y en particular. En mi expe-
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riencia, he aprendido y me he formado en base a la capacidad de emocionarme, por tanto aportar valor, capacidad y emoción son conceptos sin los cuales es muy complicado evolucionar en un entorno social, y a la vez tienen mucho que ver con la comunicación, porque en todos ellos hay pequeños y grandes atisbos que trasmiten un mensaje, bien sea por encima o por debajo, de manera lateral o directa. Tal es así que tendríamos que hacer un ejercicio sumatorio donde comunicación, más influencia del entorno, más individuo, más inquietud, sean el resultado de una formación que dé valor y capacite al individuo. Pero… ¿Qué ocurre? Que el déficit de atención nos centra más en el qué dirán, que en el quien somos, y así, es muy complicado aportar valor y capacitarse de manera íntegra.
ADAPTARSE AL CAMBIO Sigue siendo muy importante ir a la universidad, hacer prácticas, especializarse en un oficio. Es básico que recibamos y aportemos valor. Podemos hacer mil historias con mil y una noches, pero si no recibimos ni aportamos valor, todo será un mero paso estático en un entorno preestablecido donde todo tendrá el mismo sabor y el mismo color. Hoy, donde todo está alcance de todos, es básico saber diferenciarse, tomar decisiones, personalizar y adaptarse al cambio. Hay que redefinir nuestro papel en la sociedad debido al gran impacto de la digitalización, como por ejemplo la flexibilidad laboral y el impacto en la felicidad de las personas, donde la empresa tendrá que contar con recursos estructurales para hacer frente a este fenómeno. Habrá que implantar mejores sistemas y más eficientes de desarrollo colaborativo en los entornos laborales, habilidades sociales, inteligencia emocional, resolución de problemas difíciles que no se puedan googlear, adquirir pensamiento crítico y orientación al servicio. Todo esto no se enseña en la universidad, esto se aprende en el despertar de cada día. Insisto, buenos días, buenas tardes, buenas noches. Hoy, más que nunca, debemos recordar aquellas cosas que quedaron atrás en la educación secun-
daria como la expresión escrita, expresión oral y comprensión de lecturas, no dejarlo pasar y plasmarlo en un valor diferenciador con respecto a los demás como pueden ser la imagen, la marca personal y saber trasmitirlo. Lo que no se ve, no se toca y no se oye, ¡no se siente! y si no se siente, no se experimenta y todo aquello que no experimentamos, ¡no existe! Por tanto, lo que propongo a través del mundo de la comunicación y del sentido común es trabajar desde el lado de la fluidez cognitiva, es decir, facilitar a través del mundo de los sentidos la interacción entre lo que hacemos y lo que los demás esperan de nosotros, de manera simple, sencilla e intuitiva, sin barreras. Para esto es básico tener bien desarrollado un buen sistema de comunicación en nuestro entorno, en nosotros mismos, en nuestra administración de emociones, y dentro de nuestra propia empresa, que a veces somos nosotros y todo aquello que nos rodea. Hablando de nosotros mismos les diré en líneas generales, que pueden ser estas mismas, que estamos programados por naturaleza a experimentar ávidos de nuevas sensaciones y de vivir una experiencia única, porque único es cada instante que dejamos pasar de refilón, porque único es cada momento que dejamos correr, único es aquello que ocurre ahora en este instante mientras lees y a la vez escribo estas líneas. Lo que es único, nos gusta, nos hace sentir especiales, por eso ¡atrápalo!, no lo dejes escapar y haz que los demás lo deseen con la misma intensidad con la que lo deseaste tú. También hablo de saber escuchar, de observar y de hacer con pasión todo lo que nos propongamos, que al fin y al cabo son elementos fundamentales para tener una comunicación de éxito, natural y auténtica con nosotros y con los demás.
GESTIONAR NUESTRO TIEMPO Queridos alumnus, muchas gracias por haber asistido a la escritura de estas líneas y escribirlas junto
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a mí, porque es muy probable que esto sea lo que estás pensando pero nunca te atreviste a escribir ni a compartir y si por el contrario nunca te lo planteaste, ahora es el momento de hacerlo. No olvides de vez en cuando escapar de todo aquello que te atrapa entre redes, fibras y alguna que otra óptica. Que te atrapa entre nuevos sistemas de comunicación, software y nuevos elementos de gestión del tiempo. Que te atrapa en ir rápido y de manera interestelar entre cables de mil colores. Que te atrapa en ir tan veloz que a veces olvidamos lo evidente y obviamos a los demás. No te dejes atrapar, elije, decide por ti mismo y déjate querer por el que sabe más que tú, porque se aprende compartiendo, preguntando y equivocándote al responder. Pienso, y ya llegando al final de la clase, que queremos gestionar nuestro tiempo tan rápido que no tenemos un segundo asalto para nosotros. Invertimos en gestionar todo y se nos olvida invertir en lo más importante que es gestionar nuestra atención, gestionar nuestro aprendizaje y esto no
depende de la velocidad de navegación. No se nos olvide abrazar de frente a la pasión porque es lo que hace que todos estemos comprometidos con nuestra organización, compromete a los demás y recuerda que generar oportunidades será fundamental para desarrollar un equipo. No se te olvides que aquí estamos de paso, así que intenta ser lo más feliz posible y que todo lo que hagas tenga sentido, porque eso es lo que te tendrá motivado para desarrollar tus capacidades, tus emociones, tu aprendizaje y aportarás valor a todo aquello que esté a tu alrededor. Una de las cosas que nos preguntamos todos los días los unos a los otros es… ¿Que tal has dormido? Poder dormir bien es algo que nos preocupa porque de lo contrario no tendremos buenos días, buenas tardes ni buenas noches; pues bien, comunicar es salud y la única medicina es entrenarlo, aportar valor es compartir, aprender es emocionarse, así que emociónate y algo habrás aprendido y algo tendrás para enseñar. Duerme mejor que es lo que nos mantiene despiertos al amanecer
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ARRENDAMIENTOS URBANOS
ARRENDAMIENTOS URBANOS
Sobre la necesaria unificación en la regulación legal del alquiler vacacional y normativa autonómica Existe una regulación legal por Comunidades Autónomas en materia de alquiler vacacional que provoca una situación tal que la Federación Española de Asociaciones de Pisos Turísticos –Feviturha solicitado el amparo de la Comisión Europea ante la situación de indefensión que están teniendo porque algunas normativas autonómicas, en lugar de regular el alquiler vacacional, lo están prohibiendo según la zona de que se trate, por lo que se vulnera la libertad de competencia y los derechos de los consumidores.
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VICENTE MAGRO SERVET Magistrado del Tribunal Sumpremo. Doctor en derecho.
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as distintas Comunidades Autónomas han venido legislando sobre esta cuestión, bajo la idea de proceder a regular una situación sobre la que la industria hotelera había mostrado serias quejas ante la introducción de una posible competencia desleal por parte del sector del alquiler vacacional no regulado en ninguna normativa, y careciendo de un registro previo de esta actividad por las personas que arrendaban los inmuebles, así como por ausencia de declaraciones tributarias de los ingresos obtenidos, lo que suponía una merma de ingresos a las arcas del Estado y las Comunidades Autónomas en base a esta desregulación de un sector que movía un importante volumen económico de arrendamientos de corta duración y que, en definitiva, suponía una competencia para el sector de la industria hotelera, que cumplía con sus obligaciones fiscales correcta y adecuadamente y para la que, como decimos, esta actividad del sector del alquiler vacacional suponía una competencia desleal por la ausencia de gasto para el arrendador y unos ingresos netos no declarados en su mayoría.
FISCALIZACIÓN DE LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS Por otro lado, existe otra vía de interés en este caso y es la referida a la relación de este tema con las comunidades de propietarios y si estas tienen capacidad para fiscalizar la posibilidad de concertar alquileres vacacionales a los propietarios de estos inmuebles. Sobre todo, habida cuenta que las mayores quejas que existen en estos temas dimanan de que al tratarse de alquileres de corta duración en algunos casos los arrendatarios pueden realizar actividades molestas que por la corta duración del «arrendamiento» impediría poner en marcha el procedimiento del art.7.2 LPH para denunciar las actividades molestas.
Por ello, se ha alzado la voz por las comunidades de propietarios contra estas opciones de un alquiler vacacional sin control reclamando el reconocimiento de estas de prohibir estos alquileres en los casos de que se reiteren en un inmueble actividades molestas que perjudiquen la paz y la convivencia en una comunidad de propietarios, a fin de «sancionar» al arrendador que no adopta medidas contra estos casos y no requiere a los inquilinos de que no lleven a cabo actividades que puedan causar molestias; es decir, sancionar la «pasividad» del arrendador que solo mira su fin recaudatorio, olvidando la pacífica convivencia de una comunidad en la que introduce vecinos molestos, sin que el sistema judicial pudiera actuar por la vía del art.7.2 LPH por la corta duración del alquiler y la inefectividad de la sanción impuesta al infractor por desaparecer del lugar donde ha cometido la infracción, siendo por ello el arrendador quién debería responder por sus inquilinos como beneficiario económico directo.
DENUNCIA ANTE LA COMISIÓN EUROPEA Por ello, esta patronal de los pisos turísticos ha denunciado ante la Comisión Europea la violación de varios derechos fundamentales de la Unión Europa, como la libre competencia y los derechos de los consumidores, por parte de las normativas autonómicas y locales vigentes en España. Es decir, que en lugar de regular correctamente el alquiler vacacional lo que hacen algunas normativas autonómicas es infringir la normativa europea al restringir la competencia. En algunos casos se han exigido un número mínimo de días para que se permita el alquiler vacacional y en
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otros hasta se ha prohibido según la zona bajo el argumento de que esta zonas está saturada, entendiendo que la industria hotelera cubre ya esa función, lo que supone un ataque a la libre competencia, porque no se trata de comparar la industria hotelera con el alquiler vacacional, sino que se trata de industrias complementarias que pueden convivir en un estado de competitividad. Pero razón tiene la industria hotelera si esa competitividad se lleva a cabo cumpliendo esta última con los requisitos legales de constitución de una sociedad y con sus obligaciones fiscales, pero con una gran parte del alquiler vacacional actuando sin control alguno y sin el cumplimiento de esas obligaciones que cumple la industria hotelera. De lo que se trata, -y este debe ser el objetivo de la regulación legal- es de controlar quién quiere dedicarse al alquiler vacacional, que se registre debidamente, y contribuya a la Hacienda Pública con la declaración de los ingresos obtenidos, y se contrate una póliza de seguro de responsabilidad civil para indemnizar a la comunidad de propietarios de los daños que causen los inquilinos.
NECESIDAD DE UNA REGULACIÓN HOMOGÉNEA Pues bien, los criterios a tener en cuenta en esta cuestión parten de los siguientes parámetros: - Necesidad de una regulación homogénea en las Comunidades Autónomas que respeten los principios de libertad de empresa en el marco de la economía de mercado, no imponiendo restricciones al alquiler siempre que se cumplan los requisitos que la normativa pueda imponer de registro previo de actividad y las obligaciones fiscales derivadas del alquiler vacacional. - Principio de seguridad jurídica y de legalidad basado en que el alquiler vacacional se asiente en una normativa legal ordenada y homogénea en las Comunidades Autónomas, aunque quizás sería adecuada una ordenación legal a nivel nacional. - La economía colaborativa exige que estos alquileres estén regulados adecuadamente para poder
intervenir en el mercado en competencia adecuada con la industria hotelera, pero no sin regulación alguna que era la queja del sector hotelero. - La regulación debe responder a los criterios exigidos en cualquier país de la Unión Europea de libre empresa y libertad de iniciativa económica. - Las comunidades de propietarios deben disponer de una facultad de prohibición del uso del alquiler vacacional en el caso de que se haga un uso inadecuado de este derecho de alquilar por periodos cortos de tiempo las viviendas por parte de sus propietarios. Y ello, cuando no surtan efecto las advertencias o requerimientos de la comunidad, no a los infractores, porque el corto periodo de ocupación lo hace ineficaz, sino a los propietarios que no adopten medidas de control y prevención para evitar que se abstengan de intervenir y evitar que los actos descontrolados de los ocupantes no se reproduzcan de forma reiterada. Por ello, en la regulación del alquiler vacacional debe haber un expreso reconocimiento de la posibilidad de que por mayoría simple las juntas puedan acordar requerir a los propietarios para evitar las molestias de sus inquilinos y en su defecto poder aprobar el ejercicio de acciones judiciales tendente a obtener una sentencia judicial de «prohibición del alquiler vacacional» en ese inmueble por el periodo que fije la sentencia por el incumplimiento de las advertencias y requerimientos para evitar que los inquilinos del alquiler vacacional hagan la convivencia imposible en aquellas comunidades donde se reproducen con reiteración estos casos. Esa es la queja de las comunidades de propietarios ante el alquiler vacacional. Entrega del propietario al inquilino del alquiler vacacional de las nomas de régimen interno. También se debe recoger la necesidad de que el propietario que alquila por estos cortos periodos de tiempo entregue a los inquilinos las normas de régimen interno y aquellos aspectos de los estatutos que sean necesarios para ese uso temporal del inmueble, ya que deben respetar las normas de conducta de la comunidad. Los daños causados por los inquilinos en la comunidad deben ser asumidas por el propietario.
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Para ello debe asumirse la solidaridad en la responsabilidad por el propietario y el inquilino con respecto a los daños que se causen en elementos comunes en los días que dure ese periodo del alquiler. En aquellos casos de arrendadores cuyos inquilinos ya hayan dado pruebas de causación de estos daños, se podría ejercitar reclamación contra este por su pasividad, incluso la comunidad podría por mayoría simple ejercer acciones civiles para postular la prohibición judicial del ejercicio del alquiler vacacional por su actitud omisi-
va, pero lo importante es que pueda exigirse por la comunidad la suscripción a cargo del arrendador de una póliza de seguro que cubra la causación de este tipo de daños en elementos comunes, y que no tenga que ser la comunidad la que tenga que reclamar y encontrar problemas para poder resolver el pago del daño causado, habida cuenta que los inquilinos habrán desaparecido y la póliza de seguro de la comunidad no cubrirá estos daños causados por inquilinos en elementos comunes debiendo ser un gasto, el del pago de la prima, que debe correr por cuenta del arrendador.
LAGUNAS LEGALES
!
La regulación autonómica peca de muchas lagunas, a saber: 1.- Se establecen prohibiciones al comunero que no van unidas a un régimen de sanciones en el caso de que causen molestias en la comunidad donde contrate el alquiler vacacional, como sería la inmediata expulsión del comunero, facultando a la policía nacional, local o Autonómica para ejecutar la expulsión en el caso de una denuncia por el propietario o la comunidad de propietarios sobre el hecho ocurrido y la infracción cometida, que lo sería por: daños en la comunidad, Actividades molestas, prohibidas, insalubres, nocivas o peligrosas, enfrentamientos con otros comuneros. 2.- Se debería facultar a las comunidades de propietarios para adoptar por mayoría simple el acuerdo de prohibición de destino de un inmueble a vivienda vacacional en el caso de que se hubieran dado dos casos o más en donde los inquilinos hayan realizado actividades que causen daños o molestias a la comunidad, sin actuación alguna del propietario para impedirlo ordenando la expulsión del inquilino. La prohibición de alquiler debe serlo por causa motivada y no por la simple decisión de la junta de no querer que en una comunidad exista el alquiler vacacional. 3.-El propietario debe entregar al inquilino copia de las normas de régimen interno de la comunidad y advertirle en el contrato de alquiler de la expulsión inmediata en caso de las actividades que se citan o incumplir las normas de régimen interno. 4.- Obligación del propietario que destine su inmueble a alquiler vacacional de suscribir una póliza de seguro de responsabilidad civil que cubra daños causados por sus inquilinos en la comunidad. 5.- Las comunidades autónomas no pueden prohibir el alquiler vacacional en algunas zonas. No se puede atentar al ejercicio del derecho de propiedad ni a la libertad de empresa ni de competencia. 6.- No puede ponerse topes numéricos a quienes quieran dedicarse a esta actividad. El derecho de libre disposición de la propiedad y destino al alquiler vacacional no permite que las Comunidades Autónomas puedan fijar una cifra de inmuebles destinados en cada zona al alquiler vacacional, sino que lo que debe exigirse es que quien se quiera dedicar a esta actividad se registre debidamente, cumpla los requisitos legales establecidos y adopte medidas de vigilancia del buen destino de su inmueble respetando a los vecinos de la comunidad donde residen sus inquilinos.
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ALBACETE Y CUENCA
Unidos por la accesibilidad
Más de 80 personas han asistido a las III Jornadas TécnicasJurídicas sobre accesibilidad celebradas en Albacete, organizadas por el Colegio Oficial de Administradores de Fincas de Albacete y Cuenca. La presidenta de la entidad, Llanos Játiva, ha destacado el éxito de participación, reconociendo muy especialmente la participación de Marcelino Escobar, presidente de COCEMFE Albacete. y valoró muy positivamente “la implicación de los Administradores de Fincas colegiados en asuntos tan importante como la accesibilidad” . Bajo el lema “Unidos para la accesibilidad”, el evento, celebrado en la sede del Colegio Oficial de Aparejadores, Arquitectos Técnicos e Ingenieros de Edificación de Albacete, ha contado con ponentes como César Monsalve, presidente de la Audiencia Provincial de Albacete; César Mínguez, arquitecto técnico del Ayuntamiento de Albacete; Carmen Real Tomás,
del Colegio de Arquitectos; Jaime Pascual de Santa Olaya, de Inarqe; o Pedro Ortiz, abogado especialista en propiedad horizontal. También han asistido, en representación del Gobierno de Castilla-La Mancha, el director provincial de Fomento, César López Ballesteros, y en representación del Ayuntamiento de Albacete, el concejal de Urbanismo, Juan Francisco Jerez.
En el Curso se impartiéron una serie de materias que fueron impartidas por los Asesores Jurídicos del Colegio de Alicante.
ARAGÓN
Ayudas a la rehabilitación
ALICANTE
Curso de actualización El año 2017 finalizó con el “Curso de Actualización 2017”, con variadas innovaciones en cuanto al formato y emisión del mismo. En ediciones anteriores, el curso se desarrollaba durante cinco semanas, pasando a impartirse ahora en un solo día, más intenso pero también más beneficioso para los compañeros que se tienen que trasladar de diferentes puntos de la provincia. La asistencia ha sido superior a otras ediciones, viéndose incrementada por la razón de que se ha emitido online a todo aquél que ha estado interesado. El curso fue patrocinado por la empresa Sytelux. lo que derivó en un importante ahorro en el precio de inscripción, novedad, también, en el aspecto económico para esta edición del curso al ser “gratuito” para los noveles.
El Colegio de Aragón ha celebrado, en su sede colegial, la jornada formativa “Ayudas a la Rehabilitación – Convocatoria 2017,” a cargo de Elvira López y Ana Maorad, de la Sociedad Municipal Zaragoza Vivienda, con un gran éxito de participación. Durante la misma se explicaron las diferentes líneas de actuación, obras subvencionables, requisitos y plazos para acceder a estas ayudas. La jornada se difundió en streaming para que aquellos colegiados que no pudieron asistir tuvieran la posibilidad de seguirla en directo. Sala de Juntas Manuel Roberto Coincidiendo con la última Junta de Gobierno del año se hizo oficial el nombramiento de la Sala de
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NOTICIAS COLEGIALES Juntas del Colegio que llevará el nombre de Manuel Roberto, como homenaje y reconocimiento a todo el trabajo que hizo por los Administradores de Fincas Colegiados.
BALEARES
Convenio con Gesmediación
vigente y que se aplica a partir del 25 de mayo de 2018. La charla fue patrocinada íntegramente por la Consultora Conversia e impartida por Joaquim Lloveras Aulet, consultor Experto de Conversia Consulting Group y el director nacional del Canal de Administradores de Fincas de Conversia, Joan Rodríguez Bermudo. La conferencia pudo ser seguida mediante video-streaming para todos los colegiados de Menorca, Ibiza y Formenera. BARCELONA Y LÉRIDA
Servicios energéticos CAFBaleares ha firmado un Convenio con el equipo profesional de GesMediación, al objeto de tener su apoyo y asesoramiento en materia de Mediación y potenciar, de este modo, el nuevo servicio de Mediación denominado MediAfbal y que el Colegio inauguró el pasado 01 de enero. GesMediación aportará experiencia y los primeros años todos los procedimientos de mediación que se lleven a cabo en MediAfbal, serán impartidos en co-mediación con un integrante de su equipo profesional. Protección de datos Se ha celebrado, en la sede colegial, una charla informativa sobre el Reglamento General de Protección de Datos (RGPD), que sustituye a la actual normativa
Iberdrola y el Col·legi d’Administradors de Finques Barcelona-Lleida han firmado un acuerdo marco para el suministro de productos y servicios energéticos con condiciones preferentes de contratación, así como facilitar la gestión y tramitación de los correspondientes contrataciones. El convenio, que tendrá un año de duración con posibilidad de renovación, ha sido suscrito en la sede del Col·legi por su presidente, Enrique Vendrell, y por el delegado Comercial de Iberdrola en Catalunya, Valentín Viejo.
Para la rúbrica de este acuerdo ha primado la atención directa a los colegiados y el haber ofrecido diversas modalidades de contratación, siempre adaptadas a cada tipo de cliente y la situación del mercado para ofrecer la mejor oferta en el momento de la contratación. Gracias a este nuevo acuerdo, Iberdrola pone a disposición de los miembros del Col·legi un tratamiento comercial diferencial mediante un servicio de atención permanente a través del que canalizar todas las gestiones comerciales e incidencias. El convenio suscrito también contempla la posibilidad de que los colegiados contraten, con condiciones ventajosas, soluciones integrales asociadas a productos energéticos a precios competitivos. Asimismo, Iberdrola facilitará al Col·legi información en aspectos relacionados, fundamentalmente, con el ahorro energético, la ecoeficiencia y nuevos productos y servicios. Entre estos últimos destaca la instalación de puntos de recarga para vehículos eléctricos, uno de los aspectos más demandados por sus clientes.
CÁDIZ
Jornada de formación El Hotel Tryp Jerez acogió un nuevo curso de formación organizado
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NOTICIAS COLEGIALES por el Colegio de Administradores de Fincas de Cádiz y contó con Juan Miguel Carreras Maraña, Magistrado de la Audiencia Provincial de Palencia, como ponente de excepción.
Así se lo trasladó el consejero de Obras Públicas y Vivienda, Jose María Mazón, al presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Cantabria, Alberto Ruiz Capillas, en la reunión que ambos mantuvieron para analizar la situación creada tras el retraso en la aprobación del nuevo decreto del Estado en esta materia.
Tras la presentación, que llevó a cabo el presidente de CafCádiz, Rafael Trujillo, Carreras Maraña disertó acerca de las ‘Obras Comunitarias y Accesibilidad. Locales y Viviendas: Resolución de Conflictos y Pago de Gastos Comunitarios’ y sobre ‘Acuerdos. La función del Administrador en la Redacción del Acta de la Junta. Contenido del Acta. Protección del Honor y Evitación de Demandas’.
“No se paralizan las actuaciones puestas en marcha y, por tanto, la continuidad del plan de subvenciones de la Comunidad Autónoma está garantizada”, afirmó Mazón, que destacó la labor realizada por los administradores de fincas colegiados, especialmente implicados en la orden de ayudas para la rehabilitación de edificios particulares, y a los que agradeció su intermediación en el programa que el Ejecutivo regional tiene en el ámbito de la vivienda.
La Jornada contó con la asistencia de un gran número de colegiados y estudiantes de Título Propio de Estudios Inmobiliarios. CANTABRIA
Subvenciones para rehabilitación
En el encuentro, celebrado a petición del presidente del CAFCA, también participaron el director general de Vivienda, Francisco Javier Gómez Blanco, y las integrantes de la Junta Directiva del Colegio de Administradores de Fincas de Cantabria, Rut García y Belén Gil.
GUIPUZCOA Y ALAVA
El plan de subvenciones para la rehabilitación de edificios en Cantabria continuará vigente.
Campaña ADI El Colegio de Gipuzkoa y Alava,
junto con el Colegio de Arquitectos Vasconavarro, el Colegio de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Gipuzkoa, la Asociación de Constructores de Gipuzkoa y el Ayuntamiento de San Sebastián, han desarrollado la Campaña ADI consistente en dar a conocer una guía que recoge la importancia de la intervención de dichos colectivos en el transcurso de las obras de rehabilitación de los edificios. GRANADA
Jornadas formativas
La Jornada “Fiscalidad en las comunidades de propietarios” fue impartida por Juan José Mirabent Arroyo, administrador de la AEAT en Motril, licenciado en Derecho y perteneciente al cuerpo técnico de Hacienda. Antonio J. Lasso González, presidente de CAFGranada, asiste a la jornada “La Accesibilidad Universal: principio transversal para conseguir la inclusión de las Personas con Dis-
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NOTICIAS COLEGIALES capacidad” organizado por el Secretariado para la Inclusión y la Diversidad de la Universidad de Granada. Participó en la mesa redonda “La garantía de la accesibilidad de las personas con discapacidad: obligación legal de los profesionales”. La jornada se celebró en el Salón de Actos del Complejo Administrativo Triunfo. Finalmente, informar que Rafael Martin-Ambel Gómez, vicepresidente 1º del Colegio, acudió al 40 Aniversario de la Confederación Granadina de Empresarios.
HUELVA
Potenciar el despacho profesional
El Colegio de Administradores de Fincas de Huelva acogió la primera sesión formativa de este año 2018, y que tuvo como ponente al ovetense Juan Carlos Álvarez Rodríguez, Administrador de Fincas con 38 años de experiencia y que explicó a nuestros colegiados la mejor manera de sacar rentabilidad al despacho. La ponencia de Juan Carlos Ál-
varez, titulada ‘Cómo crecer y rentabilizar el despacho del Administrador de Fincas’, levantó una gran expectación en la familia colegial onubense, hasta el punto de que se ha batido un récord de inscripciones. A la misma acudieron, entre otros colegiados y miembros de la junta directiva del COAF Huelva, el presidente y el vicepresidente del Colegio onubense, David Toscano y José Antonio Oria, respectivamente. El arranque de la ponencia sirvió a Juan Carlos Álvarez para introducir los conceptos más importantes sobre la Propuesta de Valor para ser más competitivos, rentabilizar el servicio con la planificación que proporciona el Márketing estratégico, y para dominar el factor precio y el umbral de rentabilidad. Como destacó Álvarez Rodríguez, la estrategia empresarial de la Propuesta de Valor consiste en valorar todas las variables (positivas y negativas) que repercutan en el negocio para, a partir de ahí, crear una estrategia adecuada y potenciar aquellos servicios que más se demandan.
MADRID
Entrega de Títulos El Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid ha celebrado un nuevo acto de entrega de Títulos a los nuevos
colegiados, reconocimiento expedido por el Consejo General que les habilita para ejercer la Profesión. Casi 50 compañeros acudieron a recoger su Título de manos de la presidenta del CAFMadrid, Manuela J. Martínez, quien resaltó la necesidad de compromiso que como profesionales tenemos que tener para hacer valer la Profesión. En este sentido, insistió en la oportunidad que ahora tiene el administrador de fincas colegiado de colocar el logo de la casa y, por lo tanto, de crear unión de marca. “El Consejo General, a través de la Comisión de Legislación, en la que está integrada el Colegio de Madrid, presentará en breve una nueva Ley de Propiedad Horizontal, acorde a los tiempos actuales”, recordó asimismo Manuela Martínez. Como moderador del acto, el secretario del CAFMadrid, Benjamín Eceiza, también quiso agradecer la asistencia a los nuevos administradores de fincas colegiados: “Gracias por haber elegido esta profesión, constructiva y de futuro”.
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NOTICIAS COLEGIALES MÁLAGA Y MELILLA
Calendario de eventos formativos para 2018
La Junta de Gobierno del Colegio de Administradores de Fincas de Málaga y Melilla, a propuesta de la Comisión de Formación, aprobó en su primera reunión del año el calendario de eventos formativos para el presente año 2018. El mismo cuenta con dos novedades importantes: por un lado la celebración en Málaga de las XXVII Jornadas Andaluzas para Administradores de Fincas, y por otro la creación de una formación continua para los oficiales habilitados que lograron su acreditación en los dos últimos años. Las Jornadas Andaluzas tendrán lugar los días 21 y 22 de septiembre en Málaga capital. Este año sustituirán al Curso CAF Málaga Dospuntocero, aunque mantiene la esencia de éste desplazando únicamente el lugar de celebración a la capital costasoleña. El enclave elegido para la celebración de este curso ha sido el Auditorio Edgar Neville de la Diputación Provincial. También en otoño, como es habitual, tendrá lugar el ‘XXVII
Curso de Perfeccionamiento en el Ejercicio de la Profesión. Francisco Liñán’ que este 2018 visitará un histórico lugar de la provincia de Málaga, que se dará a conocer próximamente. Los días 23 y 24 de noviembre se desarrollará este curso. Tras dos ediciones, este año se ha optado por aplazar el Curso de Oficial Habilitado a 2019 y, en su lugar, celebrar unas jornadas de formación continua para los casi 60 habilitados que han obtenido esta acreditación en 2016 y 2017.
MURCIA
Supresión de barreras arquitectónicas
Las distintas administraciones públicas tienen establecidas una serie de subvenciones que se han ido limitando en número y cuantía en los últimos años por causa de la crisis económica, lo que ha dificultado considerablemente que se acometan las obras requeridas para conseguir la accesibilidad universal. Pese a ello, podemos decir que la mayor parte de las comunidades de propietarios han realizado las obras de accesibilidad con medios propios –alrededor del 78%-, a la espera
de recibir, posteriormente, el importe de las subvenciones correspondientes, porque estas solo se dan una vez realizadas las obras. Para Carlos Antón Selva, presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Murcia; “el problema está en la falta de una mayor sensibilización social sobre el derecho a la accesibilidad universal, pero también en lo complicado de los requisitos legales y el trámite administrativo”. Así quedó patente en la última jornada sobre los problemas derivados de la normativa sobre accesibilidad que contó con representantes de la Dirección General de Vivienda y de Famdif. Desde el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas se propone que “las obras de accesibilidad tengan deducciones en el Impuesto de Sociedades, el IRPF, el IVA y que el importe de las licencias de obra sea mucho menor”.
SEVILLA
Medallas de Plata Unas 350 personas, entre colegiados, autoridades, proveedores y otros invitados, se han dado cita en la cena anual del Colegio de Administradores de Fincas de Sevilla, celebrada en Villa Luisa. La primera teniente de alcalde y
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delegada de Economía del Ayuntamiento de Sevilla, Carmen Castreño; el presidente de Emvisesa, Felipe Castro, representantes de otros colegios profesionales como Aparejadores, Graduados Sociales, Ingenieros Técnicos, Procuradores, así como los presidentes del Consejo General y el Consejo Andaluz de Colegios de Administradores de Fincas, Salvador Díez y Rafael Trujillo respectivamente, y de otros colegios territoriales de Andalucía y el resto de España, no quisieron perderse esta cita. Tras la cena, el presidente del Colegio de Sevilla, José Feria, hizo entrega de la Medalla de Plata a los compañeros que llevan 25 años de colegiación y para finalizar se realizó el sorteo de regalos entre todos los asistentes.
TARRAGONA
Palmira Companys, en nuestro recuerdo Poco antes de Navidad nos dejó Palmira Companys. Empezó su
trayectoria profesional en 1966. Ser Administradora de Fincas en aquella época no podía ser nada fácil para una mujer, era una profesión de hombres. Fue una mujer valiente, decidida y con mucho carácter. Al 1978, sus cualidades y su aprecio a la profesión la llevaron a presidir el Colegio de Administradores de Fincas de Tarragona, siendo la primera mujer que ostentó el cargo de Presidenta en todo el territorio. Los obstáculos que se encontró a lo largo de su proyecto fueron muchos, pero esto no la hizo nunca desistir, al contrario, la alentaba a seguir adelante. El año 1993 dejó el cargo después de una larga trayectoria que podríamos definir cómo: de una luchadora incansable en el reconocimiento de la profesión de Administrador de Fincas.
Esta sentencia se viene a sumar a otras muchas que, hasta la fecha y de manera mayoritaria, vienen a dar la razón a las comunidades en las demandas judiciales en contra de la exigencia de pago de la empresa mixta del agua por un servicio que no presta y que comenzó a exigir a partir de la privatización de la anterior Emmasa. Si bien la mayoría de sentencias son favorables a las comunidades del municipio tinerfeño, los Administradores de Fincas colegiados lamentan tener que estar constantemente acudiendo a los tribunales con los mismos argumentos enfrentados, con el gasto que esto supone a las comunidades. Esto se evitaría, a juicio del CAF tinerfeño, si el Ayuntamiento estableciera una tarifa mínima, adecuada al uso real, que sería un incendio en el inmueble.
VIZCAYA TENERIFE
Agua contra incendios El Colegio de Administradores de Fincas de Santa Cruz de Tenerife ha informado y ha mostrado su satisfacción por una nueva sentencia ganada, en Primera Instancia, por una comunidad de propietarios a la empresa del agua del municipio capitalino Emmasa-Sacyr contra el cobro por el contador del agua contra incendios.
Jornada práctica sobre CAFirma
Se ha celebrado una jornada práctica para la gestión eficiente de los certificados digitales y notificaciones electrónicas. El objetivo de la jornada era explicar el acuerdo exclusivo entre el Con-
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NOTICIAS COLEGIALES sejo General de Administradores de Fincas y los Colegios Profesionales con la empresa CAFIRMA y, como este acuerdo facilita el proceso de obtención de los certificados digitales, los pasos a seguir y la documentación requerida para facilitar las gestiones de aquellos colegiados que quieran hacer uso de este servicio. También se presentó el programa de gestión de notificaciones electrónicas de CAFirma. La Jornada fue inaugurada por M.ª Paz Ramos, vicepresidenta de la Junta de Gobierno de este Colegio y responsable de Formación.
Jornada jurídica: “La impugnación de acuerdos en las comunidades de propietarios” El Colegio ha organizado una secuencia de tres ponencias jurídicas a cargo de tres magistradas de los Juzgados de Primera Instancia de Bilbao. Si bien la primera ponencia estuvo a cargo de la magistrada Dª Paula Boix con el tema de la “Morosidad en la Comunidades”, en esta ocasión la jornada fue impartida por Dª Ana García Orruño, quien desarrolla sus funciones en el Juzgado de Primera Instancia N.º 1 de Bilbao. Le acompañó en la mesa presidencial la magistrada Doña Paula Boix.
La sesión fue inaugurada por Pablo Abascal, presidente de la Junta de Gobierno y por M.ª Paz Ramos, vicepresidenta de la Junta de Gobierno y responsable de formación. La jornada fue un éxito de asistencia, la ponente Ana García Orruño expuso de una manera sencilla y clara las principales cuestiones que rodean “la impugnación de acuerdos en las Comunidades de Propietarios”: legitimación para impugnar, motivos de impugnación, plazos. Al final de la jornada se abrió un interesante debate entre todos los asistentes
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— NUESTRA EDITORIAL USB FORMULARIOS JURÍDICOS 2018 Editorial Colex, 2018 p.v.p (con iva) 59,95 € 1000 Formularios El USB de Formularios Jurídicos de Colex proporciona una recopilación de los 1.000 formularios jurídicos de mayor uso. La selección está dividida por secciones, Civil, Penal, Administrativo, Laboral, Mercantil. Dispone de un buscador para localizar formularios. Todos los formularios se pueden convertir a formato Word para poder trabajarlos cómodamente. El tratamiento de los formularios contempla referencias a Jurisprudencia y Legislación actualizada, así como anotaciones aclarativas. En definitiva, una herramienta de uso imprescindible por el profesional que permitirá ahorrar horas de trabajo y ganar en fiabilidad. COMUNICACIÓN TELEFÓNICA EFICAZ Jaime Santamaría Vega, 2016 p.v.p. (con IVA) 12,00 € 205 páginas “Pasamos el 90% de nuestra jornada laboral comunicándonos; deja escuchar tu voz porque el teléfono también es para hablar”. Comunicar también es hacer un uso higiénico de las llamadas telefónicas recibidas y emitidas a nuestros operadores y clientes. Una gestión eficaz de la comunicación telefónica nos ayudará a ser más productivos y rentables. Dominar las conversaciones telefónicas nos asegura que cualquier situación se convierta en una oportunidad para lograr excelentes niveles de satisfacción con nuestros clientes. Este libro y manual pretende ser una guía donde apoyarse en muchos momentos de nuestra jornada laboral, pretende ser un complemento a una formación continua en comunicación y el inicio de una relación para satisfacer y motivar a aquellas personas inquietas en mejorar la comunicación telefónica en el entorno laboral del Administrador de Fincas. MANUAL DE CONTABILIDAD PARA ADMINISTRADORES DE FINCAS Juan Rodríguez Baeza, Ángel Rodríguez Yubero y Miguel Ángel San Alberto Lasarte 2006 p.v.p. (con IVA) 26,00 € 240 páginas Este manual pretende contribuir a la consolidación de la imagen del Administrador de Fincas como profesional competente, que conoce y aplica las técnicas instrumentales básicas de su profesión, aportándole los conocimientos prácticos suficientes que le permitan: Profundizar en el conocimiento y manejo del Plan General y su adaptación a las Comunidades de Propietarios; Crear planes de cuentas, acordes con las distintas particularidades de cada una de las Comunidades; Contabilizar adecuadamente la instauración del Fondo de Reserva, y los movimientos posteriores del mismo; Confeccionar Balances y Cuentas Anuales de Comunidades.
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LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL COMENTADA (9ª EDICIÓN) Editorial Colex p.v.p (con iva) 44,95 € LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS - COMENTADO Editorial Colex p.v.p (con iva) 54,95 € LEY DE ARRENDAMIENTOS RÚSTICOS COMENTADA Editorial Colex p.v.p (con iva) 34,95 € MEMENTO URBANISMO 2018 Francis Lefebvre p.v.p. (con IVA) 162,24 € MEMENTO FISCAL 2018 Francis Lefebvre p.v.p. (con IVA) 167,44 € GUÍA PRÁCTICA SOBRE ASCENSORES EN COMUNIDADES DE VECINOS Vicente Magro Servet, 2017 p.v.p. (con IVA) 47,00 € LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL Y LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS Francis Lefebvre p.v.p. (con IVA) 9,00 € PORQUE SE GANAN O SE PIERDEN LOS PLEITOS Raúl Ochoa Marco p.v.p. (con IVA) 40,00 € HERENCIA Raúl Ochoa Marco, Marta Soledad Sebastián Chena p.v.p. (con IVA) 52,00 € COMUNIDADES DE VECINOS: TODAS LAS RESPUESTAS Carlos Gallego Brizuela p.v.p. (con IVA) 50,00 € GUÍA PRÁCTICA DE COMUNIDADES DE VECINOS Carlos Gallego Brizuela p.v.p. (con IVA) 18,00 € ÉTICA Y NICÓMANO COMENTARIOS DE ÉTICA PARA ADMINISTRADORES DE FINCAS Francisco José Arnaldos Jiménez p.v.p. (con IVA) 12,00 € EN SEGUNDA CONVOCATORIA Miquel Corberó p.v.p. (con IVA) 12,00 € CÓMO HABLAR BIEN EN PÚBLICO Reinaldo Polito p.v.p. (con IVA) 21,00 € PRESENTACIONES EFECTIVAS EN PÚBLICO Roberto García Carbonell p.v.p. (con IVA) 10,00 € LEER, ESCRIBIR, HABLAR Roberto García Carbonell p.v.p. (con IVA) 16,00 €
PETICIÓN DE LIBROS: Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas. Plaza Marqués de Salamanca, 10 3º Izda. - 28006 Madrid Telf. 91 575.73.69 / 91 576.92.17 – Fax 91 575.12.01 – e-mail: secretaria@cgcafe.org Es imprescindible enviar cheque nominativo por importe de libro/s solicitado/s o transferencia a la cuenta del Banco Santander Central Hispano nº ES64 0049 6702 68 2816034066 más 3,50€ de gastos de envío. Desde 60,10 € los pedidos se remitirán sin cobrar gastos de envío y desde 90,15 € además, tendrán un descuento de un 5%. El Consejo General, se reserva el derecho de alterar el precio de las obras que durante el año sufrieran alguna modificación. Puede consultar nuestro catálogo en la página web del Consejo General: www.cgcafe.org
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ACTUALIDAD ECONÓMICA
Administradores de Fincas
ACTUALIDAD ECONÓMICA
ORONA
¿Ahorro energético en la comunidad? Renueva el ascensor y lo notarás Cuando se aborda un proyecto de modernización de un ascensor, una sustitución o la instalación de uno en un edificio existente, la adaptación a las características del edificio y la búsqueda de la máxima eficiencia energética se ha convertido en un factor clave para la elección de la mejor solución. El consumo energético del ascensor representa un porcentaje importante en el consumo total de energía del edificio, por tanto cada vez son más las comunidades que optan por realizar renovaciones parciales o totales de su ascensor, con el objetivo de reducir su factura energética mensual. La apuesta permanente por la innovación -2% sobre las ventas- y el modelo de innovación abierto de Orona han permitido desarrollar una amplia gama de ascensores que incorporan la última tecnología en el mercado buscando el máximo ahorro energético en la instalación. Destacan las soluciones Orona 3G por la incorporación de la última tecnología del mercado en materia de ecoeficiencia e incluyen de serie tanto una iluminación de cabina por LEDs, como un sistema de apagado de luz de cabina cuando el ascensor no se está utilizando, elementos con los que se obtienen ahorros energéticos superiores a un 70%. Con la renovación parcial o total del ascensor o con
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la instalación de un ascensor en un edificio existente, Orona ofrece unos beneficios adicionales: - Accesibilidad. La instalación de un ascensor en un edificio que antes no tenía ascensor, se traduce en una clara mejora en accesibilidad y calidad de vida de los usuarios del edificio. La bajada a cota cero del ascensor existente aporta también una importante mejora de accesibilidad. Para este tipo de instalaciones Orona ofrece soluciones a medida que se adaptan a las características del edificio aportando soluciones “llave en mano” con la coordinación de los gremios necesarios. - Seguridad y confort. Gracias al nuevo motor sin reductora de Orona se obtiene una nivelación perfecta entre la cabina y la planta del edificio, mejorando la accesibilidad y evitando el riesgo de caídas. Con la tecnología gearless de imanes permanentes se consigue minimizar el ruido y las vibraciones de la máquina. - Diseño. La nueva estética de ascensores Orona 3G ofrece una amplia gama de revestimientos,
acabados e iluminaciones de diseño actual que permiten renovar completamente el aspecto del ascensor lo que contribuye a la imagen de todo el edificio. Asimismo cabe destacar la importancia del mantenimiento del ascensor para su funcionamiento y durabilidad. Orona ofrece diversos programas de mantenimiento preventivo y correctivo que se adaptan a las exigencias de las instalaciones, garantizan la plena disponibilidad del ascensor y su sostenibilidad en el tiempo. Además, el desarrollo de competencias multimarca entre los técnicos de mantenimiento, es un factor clave para alcanzar el nivel de servicio al que se compromete para todas las marcas y modelos de ascensores. En este ámbito, cada técnico de Orona dispone de la última tecnología de comunicación que permite automatizar el proceso de mantenimiento, consultar diversa información y resolver incidencias en un tiempo mínimo, con el fin de ofrecer un servicio excelente a sus Clientes
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ACTUALIDAD ECONÓMICA
REMICA
¿Cómo elegir un buen proveedor de servicios energéticos para comunidades de propietarios? Es un hecho que en el sector residencial las instalaciones térmicas son las responsables de gran parte de la factura energética. Se estima que en las ciudades, la calefacción (43%) y el agua caliente sanitaria, ACS, (18%) representan la mayor parte de los usos energéticos. Numerosos estudios demuestran, además, que la factura energética destinada a instalaciones térmicas se puede rebajar a través de diversas medidas, desde la rehabilitación energética hasta un correcto mantenimiento y gestión energética. Son muchas las empresas mantenedoras y de servicios energéticos que ofrecen interesantes ventajas y ofertas, ¿por cuál deberían decidirse las comunidades de propietarios? Un buen criterio para elegir bien es fijarse en los certificados de calidad que han obtenido las compañías. Estos certificados, que garantizan la calidad de sus servicios y procesos de trabajo, son expedidos por entidades independientes, imparciales, como es el caso de la Asociación Española de Normalización y Certificación, AENOR. Los certificados de calidad son un interesante elemento diferenciador cuando es necesario incorporar nuevas tecnologías a las instalaciones térmicas, o cuando los límites normativos son difusos. Una
situación que se ha vivido, por ejemplo, en comunidades con calefacción central que han instalado sistemas de contabilización individualizada, para repartir la factura energética en función de la energía consumida en cada vivienda. Por ello, desde el año 2015 AENOR otorga el certificado Marca N de Servicios de medición y reparto de consumos en instalaciones centralizadas de calefacción y agua caliente sanitaria (ACS). Los clientes que confían en compañías como Remica, que cuentan con el certificado de Marca N, pueden tener la tranquilidad de que la liquidación de costes se realizará de acuerdo a lo fijado en la Directiva de Eficiencia Energética 2012/27/UE, con detalle pormenorizado de los conceptos facturados. Y también que recibirán un servicio de calidad, prestado por personal cualificado, que trabaja ateniéndose a los más altos estándares establecidos por una entidad de prestigio como AENOR. En nuestra búsqueda continua de la innovación, la calidad y la excelencia, en Remica siempre hemos apostado por someternos a procesos de certificación. De hecho, recientemente hemos obtenido el certificado de Gestión Energética ISO 50001, que además de certificar la gestión energética de nuestra sede central -como es habitual en la mayoría de empresas- también certifica las actividades de diseño, montaje y mantenimiento de las instalaciones de climatización, calefacción, agua caliente sanitaria (ACS), fontanería y gas y la prestación de servicios energéticos en edificios. Todo un logro, ya que pocas compañías españolas gozan de este reconocimiento. A estas certificaciones, hay que sumar las que ya teníamos anteriormente, otorgadas por la implantación de un Sistema de Gestión de la Calidad según la norma UNE-EN ISO 9001 y de un Sistema de Gestión Ambiental de acuerdo a la norma UNE-EN ISO 14001 María Diego Calvo Directora de Calidad y Medio Ambiente de Remica
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ACTUALIDAD ECONÓMICA
SCHINDLER
Los edificios rehabilitados ganan calidad de vida con Schindler La rehabilitación es, actualmente uno de los nichos de mercado que más peso tiene en el sector de la construcción. Su importancia aumentó en los años de la crisis de nuestro país y ahora que la obra nueva ha comenzado a reactivarse, sigue manteniendo altos niveles debido a que nuestro parque de viviendas está envejecido y presenta deficiencias propias del paso del tiempo. Además, la rehabilitación se ha convertido en una de las principales necesidades de los inquilinos y de los propietarios de los inmuebles por los múltiples beneficios que tiene para ellos y para la mejora de su valor en el mercado. La instalación de ascensores en edificios que no disfrutaban de un equipo de transporte vertical anteriormente es una de las demandas más actuales y constantes en las viviendas de España. Esto es debido a que es sinónimo de una importante mejora en la calidad de vida de los inquilinos al facilitar su movilidad. La instalación de un equipo vertical dentro de una comunidad de vecinos tiene que ser una tarea sencilla y que no interrumpa la actividad interior del bloque. Para ello, Schindler facilita todo el proceso y se adelanta y adapta a las necesidades de cada inmueble y habitante con Helvetia Rehabilitaciones, su filial propia -capital 100% Schindler Iberia- que se dedica íntegramente a las tareas de rehabilitación. Algunas de sus principales ventajas son su plani-
ficación exhaustiva y asesoramiento personalizado durante todo el proceso, así como su servicio “llave en mano”, en el que se incluye todo lo necesario para disponer del ascensor lo antes posible. La experiencia avala al equipo de profesionales como conocedores expertos que localizan y comunican cada acción realizada en el edificio, con instalaciones garantizadas y autocertificadas. Una ventaja añadida es que Schindler cuenta con un Programa de Financiación Integral para que las comunidades de vecinos dispongan de un crédito para afrontar el proceso de modernización o instalación, con unas condiciones especiales sólo por ser cliente de Schindler, en el banco elegido por los clientes y con hasta 5 años de financiación. Otra de las facilidades que presenta Helvetia Rehabilitaciones es el acceso directo a toda la información disponible sobre los productos, para que pueda consultarse con la mayor comodidad posible. Desde el proyecto preliminar a la planificación de la instalación, pasando por información corporativa, delegaciones, tipologías de obras y hasta el proceso completo se encuentra disponible en helvetiaschindler.es. También es posible conocer las opiniones de otros vecinos que ya estén disfrutando de un ascensor en su edificio y poder así conocer de primera mano cómo ha sido el procedimiento o el resultado final. La compañía suiza se encarga de todo, a la vez que pone a disposición de sus clientes la última tecnología y se preocupa por el futuro, introduciendo mejoras para la reducción del impacto medioambiental, con el fin de crear el siguiente nivel de movilidad urbana. Todo ello se refleja en la exigencia con la que llevan a cabo los proyectos de rehabilitación para que sean completos y cumplan con todos los requisitos necesarios. Precisamente, el ascensor Schindler 3300, el más demandado de la Compañía, aúna a la perfección funcionalidad y eficiencia. Este modelo destaca por la flexibilidad con la que es capaz de adaptarse a cada instalación aprovechando el hueco de forma óptima. Por otro lado, su bajo consumo de energía contribuye a reducir los gastos de mantenimiento
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